1
BAB 2 KAJIAN TEORITIS
2.1 Kajian Kaji an Te Teorit oritis is Ruang Ruan g Publik Publ ik 2.1. .1.1
Latar atar Be Bela laka kang ng
Ruan Ruang g publ publik ik adal adalah ah taha tahap p dram dramaa kehi kehidu dupa pan n sosia sosiall masy masyara araka kat. t. Jalan Jalanan an,, halaman dan taman kota memberikan bentuk peningkatan dan penurunan perubahan manusi manusia. a. Ruang Ruang yang yang dinami dinamiss ini merupa merupakan kan sesuatu sesuatu yang yang pentin penting g untuk untuk tempat tempat bermukim yang lebih baik, kehidupan rutin rumah dan kerja, menyediakan jaringan pergerakan, simpul komunikasi dan kawasan umum untuk bermain dan bersantai (Environtmental & Behaviour Series, !!" # $%. alam kota'kota masa kini, tantangan dalam meniptakan ruang publik semakin besar. )erangka kesatuan bagi pembangunan baru untuk ruang publik seringkali merupakan merupakan perenanaan perenanaan yang menggunaka menggunakan n ruang'ruang ruang'ruang terlantar di tempat'tempa tempat'tempatt umum bagi kepentingan umum. *roses umum dari pembangunan kota yang membangun bangunan sebagai obyek'obyek tertutup dalam lanskap tidak sebagai bagian jaringan yang lebih besar dari ruang'ruang terbuka. )eputusan'keputusan mengenai pola'pola pertumbuhan dihasilkan oleh perenanaan tata guna lahan dua dimensi, tanpa mempert mempertimb imbang angkan kan hubun hubungan gan tiga tiga dimens dimension ional al antara antara bangun bangunan an dan ruang ruang serta serta perilaku manusianya. +tulah proses umum, ruang'ruang kota jarang sebagai eksterior yang memiliki bentuk dan skala yang berhubungan dengan bangunan dan ungsi lahan yang lain. -leh karena itu, apa yang timbul dalam rona lingkungan masa kini umumnya tanpa bentuk, makna dan ungsi yang jelas dan kadang kala tanpa ruang (akalah *erk *erkem emba bang ngan an Ruan Ruang g /erbuk rbukaa )ota )ota,, !! !! # 0%. 0%. )eti )etiad adaa aan n ruan ruang g publ publik ik dari dari kemasyarakatan dapat menutup penghuni dari sesamanya, kehilangan bentuk kerjasama, saling membantu dan saling mendukung (Environtmental & Behaviour Series, !!" # "0%. enurut /ranik (!12%, ada lima aktor yang telah memberikan atau membuat hilangnya ruang kota masa kini, yaitu #
•
3danya peningkatan ketergantungan pada kendaraan,
•
Sikap dari para perenana dalam pergerakan moderen terhadap ruang publik,
•
)ebijaksanaan 4oning atau land use dalam use dalam membagi kota,
!
•
3danya ketidaksadaran sementara pada bagian institusi publik dan privat untuk memperoleh tanggung jawab bagi lingkungan umum kota,
•
3danya kebebasan industri, militer atau transportasi isik dan psikologi, ungsi, bentuk dan karakteristik ruang'ruang terbuka kota.
2.1. 2.1.2 2
Kons Konse e Ruan Ruang g Pub Publi lik k
*engertian ruang publik pun sebenarnya kurang memiliki kesiapan konsep yang terorganisasi. Bentuk 5publik6 memiliki arti yang banyak, mulai dari deinisi politik ketat mengenai kumpulan penduduk sampai dengan penggunaan terkenal disain siapa saja. 3rti 5ruang6 lebih pada ukuran isik dari lokasi tertentu. 7kuran'ukuran isiknya tidak dibatasi oleh volume, tapi juga disain atau keadan alamiahnya. 7kuran'ukuran ekonominya termasuk tidak hanya issu kepemilikan tapi juga pertanyaan akses dan pembagiannya, yang memberikan kembali peningkatan politik dan ukuran sosial dari utilitas ruang. Suatu rentang kelebaran arti dan issu konsep hanya suatu yang untuk diketahui dari pendekatan dua bentuk 5publik6 dan 5ruang6 (8hua Beng'9uat & :orman Edwards, !!" # "%. Sedangkan pengertian ruang publik menurut Eko Budihardjo (!!;% adalah tempat para warga melakukan kontak sosial, pada lingkungan masyarakat tradisional selalu tersedia dalam berbagai aras, mulai dari pekarangan komunal, lapangan desa, lapangan di lingkungan rukun tetangga sampai alun'alun berskala kota. enurut Roger Sruton (!1<%, seorang kritikus dan sejarawan arsi tek, konsep dasar 5ruang publik6 dulunya digunakan digunakan untuk meranang suatu lokasi yang # (a% (a% ini inima mal, l, (b% Setiap orang orang memiliki memiliki hak untuk untuk masuk, masuk, (% *etemuan *etemuan antara para pengguna individu individu tidak terenana terenana dan tidak terkeuali, terkeuali, (d% *erilaku *erilaku satu dengan dengan lainnya. lainnya. Berdasarkan pengertian ruang publik dan seluruh arti konkrit menunjukkan bahwa penyelidikan memperoleh suatu pendekatan ilmu pengetahuan dan masing'masingnya mempunyai mempunyai kelebihan kelebihan dan kekurangan kekurangannya. nya. )edua kemungkinan kemungkinan pendekatan pendekatan (8hua Beng'9uat & :orman Edwards, !!" # "% tersebut ialah # a. emilik emilikii tim penyelid penyelidika ikan n dari dari aspek aspek ruang publik publik tertentu tertentu yang berbed berbeda, a, seperti seperti ekonomi, politik, sosiaologi, arsitektur, geograi dan sejarah ruang atrium dalam
">
kompleksitas perbelanjaan modern. *endekatan ini menghasilkan kategori ruang publik yang sangat spesiik dan mendalam. b. 3nalisis sederhana untuk membahas ruang publik tertentu dari suatu disiplin yang sesuai dan yang akan datang, menghasilkan suatu kumpulan esai pengetahuan di dalamnya. *endekatan ini menghasilkan pengembangan pengetahuan dari tipe uang publik yang berbeda'beda dan mengumpulkan pengetahuan ruang publik yang luas sebagai suatu kategori kenyataan kolekti. Setiap kontributor menganalisis ontoh konkrit ruang publik yang memberikan hal utama pada satu elemen penjelasan. 8ontohnya, lapangan rakyat digali dalam bentuk dimensi politik= kebalikan ontoh dimana ruang dimiliki perorangan dan sebelumnya terbuka luas untuk akses umum diklariikasikan oleh konsep ruang sebagai 5 public goods’ (barang umum%= )ealamiahan ruang publik dan ukuran terbuka diletakkan dalam bentuk strategi konservasi ekologi, dan hubungan kontrasnya dengan ruang swasta diselidiki dalam suatu studi kawasan bagian sejarah kolonial. *adahal kepentingan umum dan pribadi adalah suatu produk berlakunya nilai'nilai sosial dan mereleksikan derajat yang berbeda akan pengenalan kebutuhan, hak dan permintaan bagi keberartian anggotanya (Environtmental & Behaviour Series, !!" # ""%.
2.1.!
Tujuan Penge"bangan Ruang Publik
/ujuan pengembangan ruang publik yang dilakukan oleh para pengambil keputusan adalah untuk #
•
)esejahteraan umum, yaitu ruang agar dapat menampung pergerakan dan meniptakan kenyamanan, penawar raun untuk kondisi isik dan psikologis kehidupan kota yang sukar untuk dihilangkan (8ran4, !1"= 9ekseher & Robinson, !;;%.
•
*eningkatan kualitas visual.
•
*eningkatan kualitas lingkungan yang berhubungan dengan kebutuhan akan psikologi ()aplan & )aplan, !1!%, digunakan untuk intervensi skala besar, seperti pembebasan
lahan
untuk
reservasi
alami
atau
menyebarkan
penanaman
(Environtmental & Behaviour Series, !!" # %, dengan maksud untuk meningkatkan kesadaran masyarakat akan penurunan lingkungan dan bagaimana permukiman manusia berhubungan dengan ekosistem besar dimana mereka berada, akan menimbulkan dukungan politik dan ekonomi untuk pembangunan perkotaan,
"
menekankan ungsi preservasi dan peningkatan lanskap alami dan menghijaukan lingkungan yang ada (9ough, !1<= Sale, !!>= Spirn, !1<%.
•
*embangunan ekonomi, biasanya dilakukan untuk menarik kegiatan, pelayanan masyarakat dengan adanya pembangunan asilitas komersial (Environtmental & Behaviour Series, !!" # "%.
•
*eningkatan image kota, dimaksudkan untuk memberikan pemasukan keuangan bagi pemerintah setempat dari adanya penggunaan ruang publik oleh konsumen swasta dan dilakukan dengan perbaikan ruang'ruang publik seperti gedung'gedung tua dan ruang'ruang terbuka kota yang bersiat sejarah (Environtmental & Behaviour Series, !!" # "%
2.1.#
Nilai$nilai Ruang Publik
3da tiga nilai utama yang dapat menuntun pengembangan ruang publik, yaitu # a. Responsive ()epekaan terhadap )egiatan asyarakat%, yaitu bahwa ruang publik memiliki ruang untuk menampung kegiatan isik dan mental dimana kontak isik dan visual dengan alam dan tanaman dapat meningkatkan kesehatan (7lrih, !;!, !1<% dan beragam keuntungan untuk manusia ()aplan & )aplan, !!>%. b. Democratic (emokratis%, yaitu bahwa ruang publik melindungi hak kelompok pengguna dimana tedapat akses untuk seluruh kelompok dan menyediakan ruang untuk bebas bertindak tetapi juga dapat menampung tuntutan dan kepemilikan (Environtmental & Behaviour Series, !!" # ">%. . Meaningful ()eberartian%, yaitu bahwa ruang publik menyajikan hubungan antara manusia dan tempat, kehidupan pribadi mereka dan dunia luar yang lebih banyak berarti dalam perubahan dunia yang pesat ((Environtmental & Behaviour Series, !!" # ">%.
2.1.%
In&ikator &an 'ak Pengguna &ala" Ruang Publik
*andangan manusia terhadap ruang publik tidak lepas dari pemahaman akan interaksi antara manusia dan tempat serta bagaimana akibat dari ungsi yang timbul. 7kuran yang munul dari nilai dan bentuk dasar pandangan masyarakat meliputi banyak aktor termasuk kualitas lingkungan alamiah, para pengguna dan potensinya, latar belakang budaya dan demograi serta status ekonomi mereka (Environtmental & Behaviour Series, !!" # 1;%.
""
/ujuan pengadaan ruang publik akan mempengaruhi kualitas ruang publik itu sendiri. 9al tersebut tergantung dari tujuan masyarakat sebagai pengguna. Biasanya akibat dari kehidupan kota, masyarakat membutuhkan tempat dimana mereka dapat beristirahat, lari dari kebingungan, berisik, kepadatan dan 5kejenuhan6 (ilgram,!;>% di lingkungan sekitarnya. Berdasarkan hal di atas, sebenarnya ada 0 (lima% indikator yang dapat menentukan apakah ruang publik itu akan bermanaat dan berhasil guna bagi masyarakat, yaitu # a% Comfort (kenyamanan%, merupakan kebutuhan dasar seperti kebutuhan akan makanan, minuman, berteduh atau beristirahat yang harus dipenuhi sebagai prasyarat kenyamanan. /anpa kenyamanan, akan sulit untuk menyadari bagaimana kebutuhan lain dapat dipenuhi, meskipun manusia akan bertahan dalam pemenuhan kenyamanan untuk dirinya sendiri (Environtmental & Behaviour Series, !!" # !"%. )enyamanan sosial dan psikologis adalah kebutuhan yang mendalam dan mudah menyebar dimana hal itu akan memperluas pengalaman manusia dalam, seperti rasa keamanan menggunakan ruang publik (Environtmental & Behaviour Series, !!" # !;%. b% Relaxation ()eadaan Santai%, yaitu rasa kenyamanan psikologi yang tidak ada pemaksaan isik, hanya untuk beristirahat. Relaksasi dapat dilakukan di taman umum maupun taman mini (Environtmental & Behaviour Series, !!" # !1'!!%. % Passive Engagement (9ubungan *asi dengan ?ingkungan%, yaitu kegiatan relaksasi dalam ruang publik tanpa pengguna ikut seara akti terlibat, biasanya hanya menggunakan obyek pemandangan atau tontonan terhadap sesuatu yang dianggap menarik (Environtmental & Behaviour Series, !!" # >2%. 9ubungan pasi ini dapat dilakukan dengan program aara untuk meningkatkan image publik dan kesadaran kawasan pusat kota, misalnya pesta taman, permainan atau aara olah raga (Environtmental & Behaviour Series, !!" # >1%. d% Active Engagement (9ubungan 3kti dengan ?ingkungan%, yaitu menyajikan suatu bentuk pengalaman yang lebih langsung dengan tempat dan orang yang ada di dalamnya serta sebagai rekreasi akti yang bersiat latihan dan kesehatan (Environtmental & Behaviour Series, !!" # 1%. e% Discovery (*enemuan%, yaitu bahwa ruang publik harus menyajikan keinginan untuk mendorong (?ynh, !2$% dan menari pengalaman yang diinginkan, ontohnya adalah dengan mengadakan perjalanan, pergi ke tempat baru untuk menemukan
"$
kualitas tertentu, bertemu orang yang baru, menari tantangan baru dari tata letak yang berbeda, seperti mainan yang ada di taman (Environtmental & Behaviour Series, !!" # $2%.
9ak pengguna dalam ruang publik, maksudnya adalah kebebasan untuk menggunakan ruang sesuai dengan sumber daya yang ada serta kebutuhan dan kenyamanan setiap orang. Ruang publik harus dapat menyeimbangkan hak semua lapisan masyarakat agar tidak terjadi konlik kepentingan (Environtmental & Behaviour Series, !!" # $1%. enurut )evin ?ynh (!1% terdapat 0 (lima% ukuran hak keruangan, yaitu # % Access (Jalan asuk%, yaitu kemampuan untuk masuk ruangan sebagai dasar kebutuhan. 3da $ (tiga% komponen dalam mengkonsepkan akses. *ertama akses seara isik. 3pakah ruang isik tersedia untuk umum @ Bagi suatu ruang yang seara isik terdapat jalan masuk, ruang tidak harus terhalangi, tetapi harus dapat berhubungan dengan jalur sirkulasi lain. Aang kedua adalah aspek pemandangan (visual access% atau penglihatan yang penting bagi manusia untuk merasa bebas sewaktu memasuki ruang (Environtmental & Behaviour Series, !!" # <<%. an yang terakhir adalah simbol jalan masuk ( symbolic access%, yang biasanya dekat dengan
tempat
masuk
yang
dapat
mengawasi
siapa
saja
yang
masuk
(Environtmental & Behaviour Series, !!" #
"<
berkembang setiap waktu. 9al ini melibatkan warga untuk mengembangkan suatu image yang kekal dari suatu kualitas kawasan isik dan sosialnya (Environtmental & Behaviour Series, !!" # 2!%. isalnya dengan adanya aara tertentu, perayaan sehingga akan menimbulkan suatu kegiatan baru dan perubahan pandangan pengguna terhadap kawasannya. 0% !nership " Dispotition (Datak dan )epemilikan%, yaitu hak memiliki ruang publik oleh masyarakat umum meskipun pengawasannya tidak seara penuh dapat diberlakukan berdasarkan watak kawasan mungkin berdasarkan hak kepemilikan. 9al ini dapat terlihat dalam pengertian lingkungan kita akan kepemilikan, dimana terdapat penawaran hak tetap kepada pemilik berdasarkan kekayaannya yang sesuai (walaupun
terbatas
oleh
kode
bangunan
dan
laranganCbatasan
kawasan%.
Bagaimanapun juga, kepemilikan tegas adalah 5suatu kumpulan hak6. *emilik dapat menjual atau seara tegas harus membayar hak untuk pengembangan, hak barang tambang dan penggunaan lainnya. 9ak disposisi dipertahankan akan dapat terlihat lebih baik daripada hak untuk menjual atau menukar kepemilikan yang sah (Environtmental & Behaviour Series, !!" # ;;%
2.1.(
Tiologi Ruang Publik
Sebenarnya ruang publik menakup dua bentuk yaitu ruang publik dalam bentuk lahan dan bangunan isiknya serta benar'benar lahan kosong atau yang biasa dikenal dengan ruang terbuka. alam kajian berikut, akan dibahas tipe dan karakteristik dari setiap ruang publik sebagai berikut # Tabel 2.1 Tiologi Ruang Publik Kota )asa Kini NO. .
TIPE R*AN+ P*BLIK P#$%&C
PAR'(
KARAKTERISTIK
(/33:
77% a.
Public) Central Par* (/aman
/erbangun untuk umum dan ruang terbuka diatur sebagai bagian dari sistem kawasan
7mumC*usat%
terbuka kota=kepentingan ruang terbuka kota= berlokasi dekat pusat kota= ?ebih besar daripada taman lingkungan.
b.
Do!ntomn
Par*s
(/aman
*usat )ota% .
Commons
/aman hijau dengan rerumputan dan pepohonan yang berlokasi di kawasan pusat kota= bentuk dapat tradisional, taman sejarah atau pembangunan ruang terbuka baru.
(/aman
yang
dimiliki dan digunakan oleh
)awasan hijau besar terbangun= suatu kawasan digunakan untuk menghabiskan waktu senggang.
umum% d.
+eighborhood Par* (/aman
Ruang terbuka dibangun dalam lingkungan perumahan= /erbangun seara umum dan
"0
NO.
TIPE R*AN+ P*BLIK ?ingkungan%
KARAKTERISTIK diatur sebagai kawasan ruang terbuka kota atau sebagai bagian dari pembangunan perumahan swasta= 8ontohnya halaman, asilitas olah raga dan lain'lain.
e.
".
Mini),est-poc*et Pac* (/aman
/aman keil perkotaan dikelilingi oleh bangunan seperti mata air atau dalam wujud
ini%
air.
(.#ARE(
"
(93?33:
P%A/A(
BES3RC3?7:'
3?7: & *?3S3% a.
Central (0uare (3lun'3lun
Seperti alun'alun atau plasa= Sering menjadi bagian dari pengembangan bersejarah
*usat%.
pusat kota= ungkin lebih terenana seara ormal atau keberadaan sebagai suatu tempat pertemuan di jalanan= Sering dibangun dan diatur untuk umum.
b.
Corporate
Pla1a
(*lasa
*erusahaan%
*lasa dibangun sebagai bagian dari perkantoran besar atau bangunan komersial= Sering terdapat dalam kawasan pusat kota tapi meningkat bangiannya dari pembangunan taman perkantoran suburban= ibangun dan diatur oleh para pemilik atau manajer= Beberapa dibangun untuk umum tapi dibangun dan didanai oleh swasta.
.
Memorial (/ugu%
/empat umum sebagai tempat peringatan masyarakat atau aara lokal dan kepentingan nasional.
$.
MAR'E2( (*3S3R% Farmer’s Mar*ets (*asar *etani%
Ruang terbuka atau jalanan yang diguankan untuk pasar
yang
menjual hasil
pertanian atau pasar loak= /erjadi selama beberapa waktu tertentu dalam ruang yang ada seperti taman, jalanan pusat kota atau tempat parkir. <.
(2REE2( (J3?3:3:% a.
Pedestrian (ide!al*s (Jalan
Bagian perkotaan dimana manusia bergerak dengan kaki= biasanya terletak di
*ejalan )aki%
sepanjang trotoar dan sisi jalan, direnanakan atau ditemukan yang berhubungan dengan satu tempat dengan tempat lainnya.
b.
Pedestrian
Mall
berjalan
(/empat
di
pusat
Mall
(/empat
Jalan berhubungan dengan lalu lintas= kenyamanan pejalan kaki disediakan seperti bangku, tanaman= Berlokasi di sepanjang jalan utama dalam kawasan perkotaan.
perbelanjaan%. .
2ransit
*emberhentian Sementara di
*embangunan jalan masuk transit ke kawasan pusat kota= *enampatan tempat berjalan tradisional di pusat pembelanjaan dengan bus dan 5kereta malam6.
*usat *embelanjaan% d.
2raffic
Restricted
(treets
(Jalanan ?alu ?intas /erbatas%
Jalanan digunakan sebagai ruang terbuka umum= ?alu lintas dan batasan kendaraan termasuk pembangunan jalur pejalan kaki dan pelebaran side!al*s, penanaman pohon di sepanjang jalan.
e.
2o!n 2rails (Jalan Setapak enghubungkan bagian'bagian perkotaan melalui jalan setapak terpadu= *enggunaan )ota%
jalan dan ruang terbuka diletakkan bagi pemahaman lingkungan= Beberapanya diranang dan dipasarkan berupa jalan setapak.
0.
P%A34R#+D(
(/E*3/
BER3+:% a.
Playground (/ampat Bermain%
)awasan bermain berada di lokasi lingkungan= /ermasuk peralatan permainan tradisional seperti papan lunur dan ayunan= /erkadang termasuk kenyamanan orang dewasa seperti bangku= /ermasuk ranangan inovati seperti tempat bermain petualangan.
b.
(choolyard (9alaman Sekolah%
9alaman sekolah sebagai kawasan bermain= Beberapa dibangun sebagai tempat untuk
"2
NO. 2.
TIPE R*AN+ P*BLIK CMM#+&23
PE+
(R73:
KARAKTERISTIK
pemahaman lingkungan atau sebagai ruang kemasyarakatan. (PACE( Ruang lingkungan yang diranang, dibangun atau dikelola oleh warga setempat
/ERB7)3
dalam lahan kosong= /ermasuk taman yang menyajikan pemandangan, kawasan
)E3SA3R3)3/3:%
bermain dan taman masyarakat= Sering dibangun dalam lahan swasta= /idak seara
Community 4arden)Par* (/aman
resmi dipandang sebagai bagan dari sistem ruang terbuka perkotaan= Sering rawan
asyarakat%
untuk pemindahan oleh penggunaan lain seperti perumahan dan pembangunan kawasan komersial.
;.
4REE+5A3( (J3?7R
"
PAR'(5A3(
9+J37
&
J3?7R
/33:% &nterconnected
recreational
and
natural areas ()awasan rekreasi 1.
)awasan alam dan ruang rekreasi yang berhubungan dengan jalur pejalan kaki dan sepeda
dan alam yang saling berhubungan% A2R&#M)&+DR MAR'E2 P%ACE
(R73:
7/33CB3+3:
3S7) 3?3
*3S3R% a.
Atrium (Ruang masuk 7tama%
+nterior ruang swasta dibangun sebagai bagian dalam ruang masuk utama= Suatu bagian dalam, plasa atau jalan pejalan kaki= /ermasuk perkotaan dari bagian sistem ruang terbuka= ibangun oleh swasta dan dikelola sebagai bagian dari perkantoran baru atau pembangunan kawasan komersial.
b.
Mar*etplace)Do!nto!n
+nterior, kawasan belanja swasta, biasnya berdiri bebas atau perbaikan gedung'
shopping center ( *asarC *usat
gedung tua= /ermasuk ruangan interior dan eksterior= /erkadang disebut sebagai
perbelanjaan kota%
5*asar estival6= ibangun oleh swasta dan dikelola sebagai bagian dari perkantoran baru atau pembangunan kawasan komersial.
!.
F#+D()+E&46$R6D (PACE(
(A3A3S3:CR73:
?+:)7:3:% Founds
spaces)every-day
spaces
(/empat
open
yayasanCruang
terbuka setiap hari%
/erbuka untuk umum seperti pojok jalanan= lahan untuk bangunan dll dimana orang menuntut dan menggunakan= apat terletak di lahan kosong atau ruang tidak terbangun yang terletak dalam lingkungan perumahan termasuk lahan kosong dan kawasan gerdung masa depan= Seringkali digunakan oleh anak'anak, remaja dan penghuni setempat.
>.
5A2ERFR+2( (/E*+ 3+R% /epi air, pelabuhan, pantai, tepi
Ruang terbuka sepanjang tepi air di perkotaan= eningkatkan akses umum pada
sungai, dermaga, tepi danau.
kawasan tepi sungai= *embangunan taman tepi sungai.
Sumber # Environtmental & Behaviour Series, !!" # 1<.
Sedangkan standar luas lahan untuk jenis asilitas umum menurut 8hiara dan )oppleman ialah # Tabel 2.2
";
Area La,an untuk Seluru, -asilitas *"u" &ala" Lingkungan Peru"a,an Ko"onen Pengguna / Aggregate Area "enurut Tie Pe"bangunan &an J"l Poulasi0 Tie Pe"bangunan 1 org 2% KK
Poulasi Lingkungan 2 org ! org # org %% KK 32% KK 11 KK
% org 1!% KK
*embangunan utk atau " )eluarga (a% Area dlm 'omponen Penggunaan % 3res utk lokasi sekolahFFFFFFFFF ."> ."> .0> .1> "."> "% 3res utk tempat mainFFFFFFFFFF ".;0 $."0 <.>> 0.>> 2.>> $% 3res utk tamanFFFFFFFFFFFF.. .0> ".>> ".0> $.>> $.0> <% 3res utk pusat perbelanjaanFFFFFFF. >.1> ."> "."> ".2> $.>> 0% 3res utk asilitas umum kemasyarakatan (b%F >.$1 >.;2 ."> .0> .!> Aggregate Area 2% 3res # totalFFFFFFFFFFFFFFF 2.2$ 1.< .<> $.!> 2.2> ;% 3res per >>> orangFFFFFFFFFFF 2.2$ <."> $.1> $.<; $.$" 1% SGuare eet per keluargaFFFFFFFFFF >0> 2;> 2>> 00> 0$> *embangunan utk )eluarga Besar (% Area dlm 'omponen Penggunaan % 3res utk lokasi sekolahFFFFFFFFF ."> ."> .0> .1> "."> "% 3res utk tempat mainFFFFFFFFFF ".;0 $."0 <.>> 0.>> 2.>> $% 3res utk tamanFFFFFFFFFFFFF ".>> $.>> <.>> 0.>> 2.>> <% 3res utk pusat perbelanjaanFFFFFFFF >.1> ."> "."> ".2> $.>> 0% 3res utk asilitas umum kemasyarakatan (b%F >.$1 >.;2 ."> .0> .!> Aggregate Area 2% 3res # totalFFFFFFFFFFFFFFF ;.$ !.< ".!> 0.!> !.> ;% 3res per >>> orangFFFFFFFFFFF ;.$ <.;> <.$> $.!; $.1" 1% SGuare eet per keluargaFFFFFFFFFF $> ;<0 21> 2$> 2> )eterangan # (a% engan kavling pribadi kurang dari H ares per keluarga (utk kavling pribadi H are atau lebih, taman diperbolehkan% (b% iperbolehkan utk asilitas sosial dlm ruang (peribadatan, hall dan lain'lain% atau pusat kesehatan yang terpisah dan lain'lain (% 3tau pembangunan lain tanpa lahan pribadi
are I <><2,1; m sGt (sGuareoot% I >,>!"! m Sumber # Planning the +eighborhood by the American Public 6ealth Association7 Committee on the 6ygiene of 6ousing7 Public Administration (ervice7 Chicago7 &&&7 89:;<
2.1.
-ungsi &an )an4aat Ruang Publik
Ruang publik pada dasarnya merupakan ruang yang dapat digunakan untuk melaksanakan beragam kegiatan yang bersiat umum. asyarakat telah membutuhkan ruang publik untuk mendukung pemenuhan kebutuhannya, seperti adanya pasar, tempat perayaan atau tempat untuk kegiatan ritual. Ruang publik sering menjadi lambang kemasyarakatan dan sosial atau budaya besar yang pernah ada. /empat'tempat tertentu memiliki arti dari ungsinya sendiri dan lebih jauh dari perannya dalam kehidupan masyarakat. ahulu sungai sebagai tempat menui dapat sebagai tempat pertukaran inormasi. *asar memiliki peran sebagai tempat berkomunikasi, menyediakan wahana untuk berpolitik. Ruang publik telah menjadi bagian integral dari bentuk dan kelanjutan kehidupan sosial (Environtmental & Behaviour Series , !!" # ""'"$%. enurut 3braham aslow (!0<%, motivasi kebutuhan psikologi manusia sebenarnya terdiri dari #
"1
a. (afety-(ecurity (kenyamanan'keamanan% # stabilitas, perlindungan, bebas dari rasa takut dan sebagainya, b. $elongingness and %ove (Rasa memiliki dan kasih sayang% # kasih sayang, perjuangan menari tempat untuk kelompok dan keluarga, memerlukan identitas dengan ide eksternal, . Esteem (*enghargaan% # suatu bentuk yang berdasarkan evaluasi sendiri, rasa hormat dan mengenal yang lain, keperayaan di dunia%, d. (elf-actuali1ing (pernyataan diri%, merupakan motivasi pertumbuhan terakhir dari aslow yang meningkat dalam di potensi setiap manusia. engan demikian, seluruh motivasi yang telah disebutkan di atas dapat terpenuhi dengan adanya pembangunan tidak saja seara isik tetapi juga non isik. ?ingkungan isik merupakan potensi kekuatan terakhir yang dapat menentukan perilaku. ?ingkungan isik juga dapat mendorong respon perilaku tidak seperti ara keindahan ranangan
yang memiliki potensi untuk membangkitkan sensor respon (3lbert
J.Rutledge, !10 # ;<';0%. -leh karena itulah, pengembangan ruang publik seara tidak langsung dijadikan ajang membentuk pribadi manusia'manusia kotanya yang akhirnya akan menjadi arena perkembangan jiwa dan pemikiran manusia kota sendiri terhadap lingkungannya. ungsi ruang publik dalam bentuk ruang terbuka seara umum (akalah *erkembangan Ruang /erbuka )ota, !! # ""; & "<0% meliputi #
♦ ungsi Biologis # memberikan udara segar dan sinar matahari yang ukup bagi bangunan sekelilingnya.
♦ ungsi Estetis # membentuk eek visual yang indah di lingkungan perkotaan. ♦ ungsi Rekreasi # menyediakan asilitas rekreasi yang luas untuk masyarakat. ♦ ungsi Ekologi # memberikan keseimbangan ekologis untuk menegah polusi udara. ♦ ungsi isik # sebagai jalur batas yang memisahkan suatu kegiatan dalam perkotaan. ♦ 8adangan (reserve% # sebagai adangan untuk kebutuhan lain di masa mendatang. ♦ ungsi sosial # sebagai tempat untuk menjalin komunikasi antar warga kota.
Sedangkan seara khusus menakup #
"!
a. 7ntuk menyediakan ruang'ruang terbuka dan untuk mempertahankan kota yang mempunyai siat alamiahnya. ari sejarah perkembangan kota memperlihatkan bahwa banyak lahan yang terpakai atau tergusur untuk daerah permukiman dan industri. engan menyediakan tempat rekreasi dalam suatu kota merupakan suatu usaha dalam menyelamatkan ruang terbuka umum dari suatu kota. *ada daerah yang luas, kesempatan untuk rekreasi itu terbuka pada daerah'daerah hutan, taman'taman air seperti sungai'sungai, danau'danau dan pantai'pantai. b. 7ntuk organisasi yang mempunyai kegiatan yang khas yaitu mengumpulkan anggotanya untuk berinteraksi, saling mengenal satu sama lain, klub'klub yang mempunyai perhatian khusus yang terkoordinir, seperti perkumpulan pemuda dengan kegiatan yang siatnya rekreati. . 7ntuk menyediakan asilitas bagi organisasi atau sponsor dalam menyatukan kegiatan, programnya termasuk di dalamya kegiatan olah raga, musik, drama, keterampilan, kegiatan pendidikan luar sekolah, juga untuk orang dewasa dan kegiatan sosial lainnya. imana masyarakat dapat bertukar pikiran dan variasi dalam melakukan kegiatan di alam terbuka. d. 7ntuk membimbing orang'orang yang tidak mempunyai kegiatan terarah ataupun kelompok tertentu di dalam masyarakat yang disponsori oleh pemerintah, sehingga program yang direnanakan sukses, dimana orang dan masyarakat kembali dengan lingkungannya. Ruang publik sebagai tempat wisata yang bersiat rekreati memiliki tipe rekreasi berupa pemandangan yang memberikan kesenangan pada setiap warga kota serta memberikan kesegaran dan rekreasi akti. Rangkaian dari keterbukaan dan ketertutupan vista, mata dapat seara teratur disegarkan oleh pemandangan baru (akalah *erkembangan Ruang /erbuka )ota, !! # !!%.
2.1.3
Stu&i Kela5akan -isik untuk Ruang Publik
$>
Studi kelayakan isik dalam penyediaan lahan untuk ruang publik, ditinjau dari kajian )eputusan *residen :o.$" /ahun !!> tentang *engelolaan )awasan ?indung agar dalam pelaksanaannya kawasan studi telah memenuhi kriteria yang harus dimiliki untuk dikembangkan sebagai kawasan ruang publik. )awasan studi terletak di kawasan tepi Sungai artapura dimana berdasarkan )eppres :o. $" /ahun !!>, kawasan tersebut terletak di kawasan sempadan sungai yang termasuk dalam )awasan *erlindungan Setempat. )awasan sempadan sungai adalah kawasan sepanjang kiri kanan sungai, termasuk sungai buatanCkanalCsaluran irigasi primer, yang mempunyai manaat penting untuk mempertahankan kelestarian ungsi sungai. Sedangkan kriterianya (*asal $00% meliputi #
Sungai yang mempunyai kedalaman tidak lebih dari $ meter, SS ditetapkam sekurang'kurangnya > meter dihitung dari tepi sungai.
Sungai yang mempunyai kedalaman lebih dari $ meter sCd "> meter, SS ditetapkam sekurang'kurangnya 0 meter dihitung dari tepi sungai.
Sungai yang mempunyai kedalaman lebih dari "> meter, SS ditetapkam sekurang' kurangnya $> meter dihitung dari tepi sungai.
enurut abbery (!;"%, kawasan budidaya memiliki sejumlah kriteria yang dilihat dari sudut kemiringan lereng yaitu sebagai berikut # Tabel 2.! Keentingan &ari Su&ut Lereng &ala" )enunjang Pertu"bu,an 6ila5a, &an Akti7itas Teknik )abber581920 Akti7itas Rekreasi 7mum Struktur /eknis
7tilitas 7mum Jalan untuk Segala 8uaa Sistem *embuangan ?imbah *erumahan )onvensional *usat *erdagangan Jalan Raya antar )ota ?apangan /erbang Jalan )ereta 3pi -perasi 3lat Berat
Su&ut Lereng &ala" :0 %$1 1$1% 1%$!
$!
!
%$√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
√ √ √ √ √ √ √ √
√ √ √ √
√ √ √
√
√
√
√
√
Tabel 2.#
!$
;
√ √
√ √
√ √
√
√
Sampai <0K
$
Klasi4ikasi Ke"iringan Lereng
Ke"iringan :0 L" "M1 1 M 0 0 M "0 "0 M < > O <>
Kelas Lereng
atar (lat% ?andai (gentle% Bergelombang (7ndulating% 8uram (Steep% Sangat uram (Nery Steep% /erjal (Sharp, 8lie%
2.2 Sejara, Perke"bangan Peren=anaan Ruang &i Ka>asan Tei Air
Ruang terbuka mempunyai arti tidak hanya sekadar sebuah jalan, taman atau tempat bermain lingkungan. Ruang terbuka menakup lahan luas yang memisahkan perkembangan kota dari kawasan pedesaaan dan tempat yang menakup taman'taman regional, lahan pertanian, kawasan hutan, sungai, laut, danau atau luas dengan dimensi yang ukup untuk menyediakan kebutuhan bernaas yang kontras dengan kemaetan di kota dengan kepadatan yang terendah sekalipun. ?aporan mengemukakan bahwa kota Sihi di 7ni Soviet memperuntukkan hampir ;>K tanahnya untuk perlindungan ruang terbuka dalam bentuk hutan, kawasan rekreasi dan penggunaan'penggunaan serupa. *emerintah Swedia membeli dan memegang hak jalur hijau sekitar kota'kota besarnya untuk melestarikan kualitas kehidupan kota maupun kesejahteraan pedesaan di belakangnya. Jalur hijau ini memberi bentuk pada daerah perkotaan, melestarikan kesegaran udaranya dan menyediakan produksi bahan makanan di lokasi yang dekat. (3rthur B. allion & Simon Eisner, !!< # <% ungkin salah satu pembatasan yang paling menarik dan menantang adalah tempat'tempat dimana air (laut, danau, sungai% bertemu dengan tanah. i masa lalu, di sini telah terjadi peleehan kebutuhan akan perenanaan yang seksama dan penggunaan yang tidak merusak. )ita telah menempatkan beberapa industri yang paling beraun sepanjang pantai serta membuang kotoran dan sampah ke air
dan menemarinya.
*embangunan'pembangunan menyenangkan yang mungkin telah terbentuk di banyak kawasan kritis ini telah dihanurkan, bagaikan kita menghanurkan sarang kita sendiri. *ada tahun'tahun terakhir telah ada upaya'upaya yang besar dan mahal untuk mengembalikan pembatasan ini untuk penggunaan rekreasi demi kepentingan penduduk, tidak hanya yang berdekatan tetapi juga dari region lain dan seluruh negara. )abupaten ?os 3ngeles telah mulai merenanakan pada tahun !<> untuk mendapatkan kembali pantai'pantainya. Sekarang setelah lebih dari <> tahun, melalui dana'dana
$"
pemerintahan daerah dan negara bagian, telah banyak diapai agar pantai dapat dinikmati oleh seluruh masyarakat. *elabuhan dan pantai merupakan lokasi alam bagi perkembangan industri dan pergudangan. Sayangnya kawasan'kawasan potensi ruang terbuka dan daya tarik keindahan ini telah menjadi kusam akibat peleehan yang aap dikaitkan dengan tempat pekerjaan industri. Rekreasi pemandangan telah diabaikan karena harus dikaitkan dengan kegiatan kapal'kapal besar dan keil dan kegiatan pembongkaran dan pemuatan barang dari tempat'tempat jauh. alam beberapa kasus, pantai telah menjadi harta tak terpelihara yang diabaikan. )onservasi akan sumber daya yang terbatas ini merupakan tugas penting manusia masa kini. *antai laut dan tepi sungai adalah kawasan rekreasi yang tak ternilai harganya di dunia ini. /epian'tepian itu merupakan sumber daya yang terbatas karena aap terpenar'penar dan beberapa di antaranya sulit terapai. *erolehan kembali lahan sepanjang tepian ini telah merupakan prestasi besar dari banyak negara Eropa dan 3merika. ?ahan'lahan khusus in telah dibuka untuk penggunaan umum dan tidak lagi menjadi simpanan pribadi dari dari beberapa orang. ewasa ini, jutaan orang telah dapat menikmati rekreasi renang, memaning dan berperahu di laut dan sungai sebagai hasil program negara bagian ederal dan pemerintah daerah. (3rthur B. allion & Simon Eisner, !!< # 2 ' ;%
2.! )anaje"en La,an &ala" Pen5e&iaan Ruang Publik
7paya menyediakan ruang publik untuk kepentingan umum dalam kawasan perkotaan memerlukan lahan yang sedianya harus dilakukan melalui proses manajerial yang terorganisasi sehingga dapat dioperasionalkan. engan demikian sangat diperlukan pemahaman mengenai pentingnya arti lahan itu sendiri yang berkaitan dengan peran lahan dalam penyelenggaraan pembangunan. ?ahan merupakan sumber daya karunia /uhan (resources development % yang bersiat langka, terlebih di wilayah perkotaan (odies, !;0 # 1%. ?ahan juga merupakan sumber daya alam yang terpenting dalam pembangunan kota, akan tetapi perlu dipahami bahwa lahan mempunyai karakteristik sebagai berikut (iklat anajemen *erkotaan, !!2 # $% #
$$
a. empunyai siat khusus yaitu permanen (tidak dapat dihanurkan atau dibuat baru%, lokasi yang pasti (tidak dapat dipindahkan%, dan tiada satu bidang tapak lahan yang mempunyai nilai yang persis sama. b. )etersediaan ( supply% lahan langka dan terbatas. . erupakan tumpuan harapan dari berbagai kepentingan dan keinginan (baik yang dikuasai seara sahClegal, maupun tidak sahCilegal menurut peraturan perundangan yang berlaku%. engan adanya kondisi lahan seperti yang telah disebutkan di atas, maka lahan memiliki batasan dalam pengadaannya. *roses pengadaan diterapkan untuk menari lahan yang sesuai dengan kebutuhan lahan dalam menerapkan kegiatan pembangunan perkotaan yang sama sekali baru atau belum pernah ada s ebelumnya. *roses ini menjadi lebih rumit karena di dalamnya mungkin terjadi proses'proses penyesuaian, penegahan,
pengalihan
maupun
pembebasanCpenabutan
(iklat
anajemen
*erkotaan, !!2 # "%. Seluruh proses yang saling terkait itu harus dipadukan dalam suatu mekanisme pengelolaan lahan yang adil dan bijaksana. *engelolaan lahan adalah upaya untuk menyediakan lahan dalam arti pembentukan ruang'ruang kegiatan sesuai dengan kegiatannya dan menyesuaikan ketersediaan lahan bagi kebutuhan pembangunan kota (Ria Swasti, ">>> # !%. ekanisme pengelolaan lahan merupakan bagian yang tak terlepaskan dan berdasarkan penataan ruang perkotaan dimana intinya adalah kegiatan' kegiatan
yang
berkaitan
dengan
penyediaan,
pemanaatan
dan
pengendalian
pembangunan. Semua kegiatan tersebut sangat membutuhkan lahan sebagai tempat berpijak. engan demikian, pada bagian berikutnya, bahasan akan ditekankan pada penyediaan lahan untuk kegiatan pembangunan di kawasan perkotaan.
2.!.1
Penga&aan La,an sebagai *a5a Pen5e&iaan Ruang Publik
Ruang publik merupakan salah satu kebutuhan manusia yang utama akan wadah untuk bersosialisasi dan berkomunikasi dalam rangka 5membangun barrier 6 lingkungan tempat tinggalnya terhadap pengaruh eksternalitas pembangunan dan globalisasi. /ujuan yang diprioritaskan dalam pengadaan lahan untuk ruang publik sebagai bagian dari proses manajemen lahan adalah eisiensi dan optimalisasi penggunaan lahan dalam hal
pola
tata
ruang
dan
intensitasnya,
memperhatikan
kualitas
lingkungan,
$<
memperhatikan pengelompokkan sosial ekonomi dan menunjang budaya setempat, kawasan sejarah dan lain'lain (iklat anajemen *erkotaan, !!2 # 0%. 3kan tetapi dengan bertambahnya jumlah penduduk yang pesat menimbulkan kebutuhan lahan dalam menyediakan ruang untuk asilitas, utilitas maupun sarana lain yang diperlukan bagi kelengkapan hidup manusia (ohtarram )aryoedi, !!$ # !%. *adahal kebutuhan lahan dan pengadaannya merupakan dua hal yang sulit untuk dipadukan, apalagi dalam kawasan perkotaan dimana harga lahan semakin meningkat sedangkan ketersediaannya terbatas. 3kumulasi keadaan tersebut pada akhirnya menyebabkan semakin menurunnya kondisi lingkungan perkotaan, seperti meluasnya lingkungan kumuh, meningkatnya kemaetan lalu lintas, ketidakteraturan tapak kawasan dan in'eisiensi dalam penggunaan tanah (Budi /jahjati, !!0 # <%. Seara umum pengadaan lahan perkotaan dilakukan dalam " (dua% ara yaitu pengadaan lahan seara isik dan lahan dalam pengertian yuridis (?** +/B, !!2%. aksud tersedianya seara isik adalah lahan tersebut sudah siap digunakan sesuai dengan daya dukung dan ketentuan prosedur teknisnya, sedangkan kesediaan seara hukum dapat dilakukan dengan pelepasan dan penabutan hak atas lahan. *roses kegiatan perolehan tanah dinilai lanar dan dapat mendukung pelaksanaan pembangunan bila memenuhi paling tidak 2 (enam% syarat, yaitu # lokasi tanah sesuai, luas areal tanah ukup, harga ganti rugi wajar, waktu penyediaan tanah tepat, ketentuan yang berlaku ditaati dan tidak menimbulkan keresahan masyarakat serta sengketa (9. :ad arga /alkuputra, !!2 # >%.
2.!.2
Nilai &an 'arga La,an
elalui potensi dan kekuatan ekonomis yang terkandung di dalamnya maka lahan memiliki nilai dan harga tertentu. Aang dimaksudkan dengan nilai lahan ( land value% adalah suatu penilaian lahan yang didasarkan kepada kemampuan produktivitas danCatau siat strategis ekonominya. Jadi nilai lahan sangat ditentukan oleh kemampuan lahan di dalam pemanaatannya. :ilai lahan perkotaan sangat ditentukan oleh kemampuan strategis ekonomis dari lokasinya. engan demikian dapat dikatakan bahwa pada lahan perkotaan terdapat pengertian nilai lahan tidak langsung, artinya nilainya tidak ditentukan oleh manaat inherent (Sadar Auni Raharjo, ">>> # ++.0%. Sedangkan yang dimaksud dengan terminologi harga lahan adalah kemampuan lahan yang nilainya diukur oleh suatu harga nominal dalam satuan uang. 9arga lahan
$0
bisa saja merupakan suatu implikasi dari adanya suatu nilai, dengan demikian sebenarnya antara nilai dan harga lahan terdapat hubungan yang sangat menentukan arti keseluruhan dari manaat lahan tersebut (joko Sujarto, !!2%.
2.!.!
Lan&asan Kontitusional )anaje"en La,an
anajemen lahan akan menyangkut intervensi terhadap pemilikan lahan perseorangan, dengan syarat bahwa intervensi tersebut dilakukan berdasarkan pertimbangan demi kepentingan umum dan kesejahteraan
masyarakat (iklat
anajemen *erkotaan, !!2 # ""%. 7ntuk melakukan hal itu diperlukan kewenangan yang sesuai dengan peraturan'peraturan yang berlaku. )ewenangan yang dapat dijadikan landasan konstitusional tersebut adalah penetapan penguasaan dan pemilikan hak atas tanah, police po!er , eminent domain serta perpajakan dan restribusi.
3.
*E:E/3*3: *E:73S33: 3: *E+?+)3: 93) 3/3S ?393: (B7:E? - R+9/% 7ndang'undang :o. 0 /ahun !2>, tentang *eraturan asar *okok'*okok
3graria (77*3% menyatakan bahwa :egara mempunyai hak untuk menguasai bumi, air dan ruang angkasa. 9ak menguasai dari :egara tersebut memberi wewenang untuk # a% engatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa= b% enentukan dan mengatur hubungan'hubungan hukum antara orang'orang dengan bumi, air dan ruang angkasa= % enentukan dan mengatur hubungan'hubungan hukum antara orang'orang dan perbuatan'perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
9ak menguasai dari :egara tersebut di atas, pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah'daerah otonom dan masyarakat'masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan *eraturan *emerintah. 3tas dasar hak menguasai dari :egara tersebut ditentukan adanya maam'maam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang'orang, baik sendiri maupun bersama'sama dengan orang'orang lain
$2
serta badan'badan hukum. 9ak'hak atas tanah tersebut memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas'batas menurut 77 ini dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Semua hak atas tanah tersebut mempunyai ungsi sosial. 3gar tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. 3dapun hak'hak atas tanah menakup #
•
9ak milik,
•
9ak guna usaha (97%,
•
9ak guna bangunan (9B%,
•
9ak pakai,
•
9ak sewa,
•
9ak membuka tanah,
•
9ak memungut hasil hutan
•
9ak'hak lain yang ditetapkan dengan 77.
(iklat anajemen *erkotaan, !!2 # ""'"
%$B.
*-?+8E *-DER Police Po!er adalah kewenangan pemerintah untuk Pmengatur, mengawasi,
mengendalikan dan menghuninyaQ. Police Po!er ini harus berdasarkan tujuan yang memberikan keuntungan kepada masyarakat luas yaitu memberikan perlindungan dan memberikan perlindungan dan menunjang terjaminnya Pkesehatan masyarakat, keamanan, moral dan kesejahteraan umumQ. *engaturan, pengawasan dan pengendalian dalam melaksanakan police po!er ini tanpa ganti rugi. /indakan itu termasuk kewenangan pemerintah untuk melarang, memindahkan pemilikan ke tempat yang bertentangan dengan keinginan pemiliknya dan bahkan bila dipandang perlu dapat memungut
pajakCrestribusi
sebagai
imbalan
dari
perlindungan
atas
status
kepemilikannya (iklat anajemen *erkotaan, !!2 # "$%. Salah satu penerapannya adalah upaya pengendalian pembangunan atau Pdevelopment control Q, misalnya jika suatu lahan ditetapkan sebagai kawasan hijau, pemilik lahan tidak seara langsung kehilangan kepemilikannya, tapi ia tidak berhak
$;
lagi untuk menggunakannya dan tidak memperoleh ganti rugi (avid Dilo dan ohtarram )aryoedi, Session <, !1$ # 0%.
8.
E+:E:/ -3+: Eminent Domain adalah suatu kewenangan pemerintah untuk memperoleh hak
lahan perorangan untuk tujuan publik dengan membayarnya seperti membayar ganti rugi (avid Dilo dan ohtarram )aryoedi, Session <, !1$ # <%. )ewenangan Peminent domainQ ini terutama adalah berkaitan dengan tindakan mengambil alih atau penabutan hak atas lahan di dalam batas kewenangannya. )ewenangan ini bukan tanpa syarat, melainkan harus mengikuti ketetapan #
3lasan substanti, yaitu alasan yang dapat diterima masyarakat atas dasar kepentingan umum dan mendapat ganti rugi yang layak,
engikuti prosedur yang mendapat perlakuan hukum yang sama dan adil. *elaksanaan peraturan mengenai penabutan hak atas lahan dalam )eputusan
*residen :omor 00 /ahun !!0, tentang P*engadaan /anah bagi *elaksanaan *embangunan untuk )epentingan 7mumQ terdapat penetapan ganti rugi yang menggunakan P:ilai Jual -byek *ajak Bumi dan Bangunan (:J-*%Q sebagai dasar perhitungan ganti rugi tersebut (iklat anajemen *erkotaan, !!2 # "0%.
.
*ER*3J3)3: 3: RES/R+B7S+ (/33/+-:% *erpajakan dan restribusi dimaksudkan untuk melakukan beban atau pungutan
yang dilandasi kewenangan hukum terhadap perorangan atau pemilikan untuk mengutip atau mengumpulkan uang demi tujuan masyarakat. *ajak dan restribusi ini juga harus dilandasi dan digunakan untuk kepentingan umum, dikenakan seara adil tanpa diskriminasi (iklat anajemen *erkotaan, !!2 # "0%.
2.!.#
Instru"en Teknis &ala" )ekanis"e Penanganan )asala, Pen5e&iaan La,an
Seara teknis, perangkatCinstrumen dalam mekanisme penanganan masalah penyediaan lahan yang mungkin diterapkan di kawasan studi adalah #
3. ?3: S93R+:
$1
*embagian lahan adalah ukuran yang dipakai untuk menggambarkan pembangunan dan penggunaan lahan bersama perusahaan yang ditempati oleh kaum penghuni lahan tanpa ijin yang oleh pemilik sahnya tidak memiliki kemampuan untuk mengusir mereka. alam kasus ini, sangat melibatkan lahan tengah kota yang bernilai, pemilik sah akan mendekati kaum penghuni tanpa ijin tersebut dengan proposal pembangunan dimana para kaum penghuni tanpa ijin ini ( s0uatters% akan menyetujui untuk mengosongkan bagian lahan (mungkin C$% dalam pengembalian bagi paket'paket keuntungan yang diberi oleh pemilik yang sah (ihael )itay, !10 # $>'$%. 7ntuk di kawasan kumuh, prinsip sharing lahan pada intinya adalah memperoleh bagian kawasan untuk dibersihkan dalam rangka membangun kawasan komersial, bagi pemilik sah atas lahan dapat ikut serta dalam kegiatan baru tersebut dengan kontribusi berupa lahan (Shlomo 3ngel & /ripparat 8hinathamkujujkul, !1 # <$>%. /eknik sharing lahan umumnya melibatkan lahan di pusat kota yang sangat berharga, sehingga untuk pembebasan lahan, pemilik lahan akan melakukan pendekatan terhadap para penghuni permukiman kumuh tersebut (penyewa% agar mereka bersedia untuk mengosongkan lahan yang ditempatinya. *ada pendekatan ini, pemilik sah atas lahan dapat memberikan penggantian atas bangunan kepada penghuni kawasan kumuh tersebut atau memindahkan pada bagian lain dari site (Shlomo 3ngel & /ripparat 8hinathamkujujkul, !1 # <$;'<$!%. (haring lahan melibatkan peran dari pemerintah, swastaCpemilik modal dan masyarakat untuk mewujudkan tujuan dari kegiatan pembangunan ini. *embagian lahan memberikan peluang pemerintah untuk meningkatkan nilai lahan daerah pinggiran kumuh tanpa mengambil alih tanah. *ertimbangan yang serius harus diberikan pada bagaimana pemerintah dapat memasilitasi pembagian lahan swasta sebagai suatu alternati untuk mengarahkan pengambilalihan lahan oleh masyarakat ( ihael )itay, !10 # $>'$%. *ihak swastaCpemilik modal sebagai pengembang diharapkan dapat memberi bantuan modal dalam proses rebuilding ataupun penyediaan asilitasCutilitas tapi tidak juga tidak terlalu mar*et oriented dengan menerapkan sistem subsidi silang. Sedangkan masyarakat sebagai penghuni dan mungkin pemilik lahan memberi kontribusi berupa lahan dan komprominya untuk mengosongkan bangunan dalam mendukung kegiatan yang akan dikembangkan (Shlomo 3ngel & /ripparat 8hinathamkujujkul, !1 # <<;'<0;%.
$!
B. ?3: 38T7+S+/+-: /eknik akuisisi lahan adalah suatu ara yang dilakukan pemerintah untuk menyediakan tanah bagi kepentingan umum melalui pengambilalihan atau pembebasan lahan. *ada *ermendagri :o. 0 /ahun !;0 pasal disebutkan bahwa yang dimaksud dengan pembebasan lahan ialah melepaskan hubungan hukum yang semula terdapat diantara pemegang hak atas tanahnya dengan ara memberikan ganti rugi. Seara praktek dalam pengambilalihan lahan, hal yang penting adalah memiliki suatu kemampuan mempertahankan keperayaan warga masyarakat untuk bekerja sama. Jika ?S dapat menunjukkan keperayaan yang baik dan seara masuk akal pada pihak swasta dengan menunjukkan dengan jelas keberhasilan program pembelian sukarela, pihak swasta tidak akan memprotes pada pemerintah untuk menuntut suatu police po!er (ihael )itay,!10 # $%. *embebasan lahan milik dan dikuasai oleh masyarakat dapat ditempuh meliputi ara #
,oluntary $argain dan (ale ( *enawaran dan *enjualan Sukarela%, yaitu sistem transaksi yang dilakukan seara sukarela disertai dengan ketentuan hukum harga tanah yang adil. 8ara yang paling sering untuk mendorong penawaran penjualan sukarela adalah melalui perpajakan atau pengurangan rangsangan pajak. *emerintah dapat
mendorong
penjualan'penjualan
tersebut
dengan
menurunkan
pajak
keuntungan penjualan lahan (seperti di uatemala%, atau dengan menunda pembayaran pajak, atau memberikan potongan nilai pajak, atau memberikan penghapusan pajak lahan pada pemilik tanah yang lain dari jumlah yang sama pada penjualan lahan kepada pemerintah dan lain'lain.
Public Ac0uisition of %easehold &nterests and ptions (*engambilalihan 7mum dari )epentingan 9ak'hak Jual Beli dan )epentingan'kepentingan /anah yang isewa%, yaitu
pengambilalihan
lahan
oleh
pemerintah
dimana
pemerintah
dapat
menyewakan lahan dan pemilik persewaan dapat menjual lahan yang menyewa dari pemerintah. )euntungan bagi pemerintah adalah bahwa dengan adanya kepentingan tsb pemerintah dapat memperoleh lahan yang dibutuhkan dari anggaran belanja, tanpa membayar sekaligus harga penjualan yang membutuhkan dana'dana yang besar (ihael )itay, !10 # 1%.
Ac0uisition 2hrough $arter or Exchange (*engambilalihan elalui *embelian atau *ertukaran%, yaitu ara pemerintah untuk memperoleh lahan dengan menawarkan
<>
lahannya sebagai ganti rugi bagi pengambilalihan lahannya yang lain (ihael )itay, !10 # ">%.
Public-Private ,entures (7saha Bersama Swasta dan *ublik%, yaitu usaha kerja sama antara pihak swasta dan masyarakat untuk membebaskan lahan seara sukarela dimana pemerintah tidak memperoleh lahan dan mengembangkannya, sehingga pengeluaran masyarakat minimum (ihael )itay, !10 # "<%.
Ac0usition 2hrough Confiscation and +ationali1ation (*engambilalihan elalui *enyitaan dan :asionalisasi%, yaitu membebaskan lahan dengan menyita lahan kawasan yang melanggar pajak kekayaan dan menjadikan lahan sebagai aset nasional (ihael )itay, !10 # $$%.
Ac0uisition 2hrough 4ift or Dedication (*engambilalihan melalui 9adiah atau *ersembahan%, yaitu memperoleh lahan dari hasil sumbangan sebagai prasyarat untuk memperoleh persetujuan kawasan atau bangunan dari masyarakat (ihael )itay, !10 # $2%.
3dapun prosedur peraturan untuk memudahkan pengambilalihan lahan tersebut adalah melalui penetapan penggunaan dan nilai lahan serta penggantian. 8. ?3: 8-:S-?+3/+-: Berdasarkan 7ndang'7ndang :o. < /ahun !!" tentang konsolidasi tanah, yang diartikan sebagai upaya'upaya menata kembali penguasaan, penggunaan dan pemilikan tanah oleh masyarakat pemilik tanah melalui usaha bersama untuk membangun lingkungan siap bangun dan menyediakan kavling tanah matang sesuai dengan renana tata ruang yang ditetapkan *emda /ingkat ++. )onsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi akti masyarakat (Budi /jahjati, !!0 # 0% *ada dasarnya konsolidasi lahan merupakan upaya untuk membangun kawasan dengan biaya pembangunan dari masyarakat sendiri yang diperoleh melalui pengurangan luas persil dari para pemilik lahan. )onsolidasi lahan dilakukan dengan tujuan dan manaat untuk memperoleh suatu kondisi tata ruang yang teratur sesuai dengan R7/R, terpenuhinya kebutuhan asilitas dan inrastruktur dan status hukum lahan yang teratur.
<
9al penting dalam konsolidasi lahan# .
embangun dari persil yang tidak teratur menjadi teratur dan mempunyai inrastruktur dan asilitas umum
".
*emindahan kepemilikan lahan untuk inrastruktur dan asilitas umum dengan tidak mengeluarkan biaya
$.
*enerapan renana penggunaan lahan
<.
*embangunan kawasan yang memenuhi standar
0.
*embiayaan bersama dengan komposisi yang patut antar pemilik lahan
2.
enapai waktu yang baik dari daerah pinggiran agar siap untuk dikembangkan
;.
enghasilkan kemungkinan pembangunan sistem inrastruktur *ersyaratan dari konsolidasi lahan adalah#
.
3danya interes pemerintah daerah (dan atau lembaga yang sesuai dengan bidangnya%
".
?ahan yang menjadi obyek mempunyai potensi untuk berkembang, tetapi masih belum teratur, belum mempunyai inrastruktur, dan masih belum terbangun (atau masih sedikit terbangun%
$.
?ahan obyek konsolidasi lahan dekat dengan sistem inrastruktur
<.
?okasi lahan tersebut strategis untuk dijual (sebagai kompensasi biaya pembangunan%
0.
Seluruh pemilik lahan menyetujui proyek konsolidasi lahan
2.
*emerintah pusat mendukung dalam hal legalitas, hukum dan administrasi pada pelaksanaan proyek )?
;.
/erdapat perangkat pelaksana yang mampu mengelola proyek )?.
Seara teknis, pelaksanaan kegiatan konsolidasi lahan tersebut mengubah lahan dengan bentuk persil yang tidak beraturan dan tanpa inrastruktur dan asilitas umum menjadi lahan yang mempunyai bentuk persil yang relati teratur yang dilengkapi inrastruktur dan asilitas umum. *elaksana pembangunan dapat dilakukan oleh berbagai pihak, seperti pemerintah pusat, pemerintah daerah, swasta atau masyarakat pemilik lahan sendiri. )onsolidasi lahan merupakan salah satu bentuk pengadaan lahan untuk menyediakan kebutuhan ruang bagi kegiatan masyarakat kota yang sesuai dengan renana pembangunan kota. Bagi masyarakat pemilik lahan yang berpartisipasi,
<"
keuntungan yang dapat diperoleh adalah tersedianya inrastruktur dan asilitas umum yang gratis. an pihakClembaga yang melaksanakan kegiatan ini akan membangun dengan proses yang mudah karena dari tanah yang relati kosong sehingga dapat mengeektikan biaya pematangan tanah dan pembangunan (3hadiat ritasto, iktat )uliah Studio *erenanaan )ota, !!1%.
2.# Teori ?oning Or&inan=e 2.#.1 Konse ?oning Or&inan=e
/oning merupakan alat untuk mengawasi gangguan dan melindungi nilai kekayaan melalui peraturan penggunaan lahan. /oning berguna dalam penyelesaian konlik guna lahan, melalui persengketaan atau pemaksaan pembatasan perjanjian swastaCpribadi. /oning juga merupakan suatu bentuk pelaksanaan police po!er dan harus menjadi pelaksana kekuasaan yang beralasan untuk resiko konlik dengan negara atau daerah dalam perolehan proses pembayaran (/. Dilliam *etterson, !;! # ";'"1%. )onsep /oning menyediakan kerangka kerja dimana perenanaan disetujui adalah suatu bagian penting dari perenanaan menyeluruh tapi bukanlah penggantian. 3da 2 (enam% tipe 1oning yang terbagi dalam " (dua% kelas yang termasuk dalam flexible 1oning (4oning yang dapat berubah% dan fixed 1oning (4oning yang tetap%. *erbedaan antara kedua kelompok tersebut terletak dalam hal pendekatan, sarana'sarana dan skala kebijaksanaan 1oning , yaitu# . Flexible /oning , terdiri dari # a. Re1oning , yaitu pembatasan lahan kembali melalui 1oning yang telah ada untuk memudahkan tujuan pembangunan baru atau proyek perbaikan. b. Floating /oning , yaitu kawasan 1oning yang siatnya tidak kaku atau tidak tetap. . (pecial Exemptions, yaitu suatu kebijaksanaan administrasi untuk pembebasan lahan. ". Fixed /oning , meliputi # a. 4ridian or %ot /oning , yaitu 1oning yang berbentuk garis'garis atau kumpulan dengan asumsi bahwa pengembangan harus mengambil lokasi yang terkumpul pada suatu waktu dan oleh pemilik yang terpisah. b. Community #nit /oning , yaitu 1oning unit kemasyarakatan dimana peraturan dalam penggunaan lahan dan pengembangan tersedia, bukan untuk bagian
<$
individu, tapi untuk kawasan yang besar dengan harapan bahwa total kawasan pembangunan akan mengikuti peraturan ordinance 1oning umum. . Density 1oning , yaitu tipe baru yang berbeda dengan tipe lain. /ipe ini bentuknya telah ada untuk kawasan yang luas dan merupakan suatu program 1oning yang sedang berlaku.
2.!.2
Peneraan Konse
Berdasarkan penklasiikasian tipe 1oning di atas, maka konsep yang sesuai untuk diterapkan dalam arahan penataan penyediaan lahan untuk ruang publik di kawasan studi adalah density 1oning , dimana biasanya konsep ini diterapkan dalam kawasan perumahan dan komersial. Sedangkan kawasan yang akan direnanakan didominasi oleh ungsi perumahan. Density 1oning melihat jumlah penghuni atau pekerja perunit kawasan biasanya dalam satuan hektar. /oning ini juga dapat dianggap sebagai pembagian kawasan lahan yang dilindungi seara struktural. 7ntuk kawasan perumahan dikurangi luasnya untuk penggunaan ruang publik dari total kawasan pembangunan (Elridge ?ovelae & Dilliam ?. Dismantel, !2%, yaitu seperti untuk penyediaan jalan sebagai berikut # Tabel 2.% Pengurangan Luas Ka>asan Peru"a,an untuk jalan *kuran Luas : Pengurangan untuk Jalan are M $>.>>> sGt 0 ">.>>> sGt "> 0.>>> M ".>>> sGt "0 >.>>> M ;.0>> sGt $> Sumber # 7rban land +nstutute, Density /oning7 /ehnial Bulletin :o. <" (!2% )eterangan # are I <><2,1; m sGt (sGuareoot% I >,>!"! m
alam hal penggantian kerugian kehilangan tempat tinggal para penghuni, diterapkan perkiraan besarnya kerugian ditinjau dari nilai harga lahan dan kondisi bangunan rumah. 9arga lahan disesuaikan dengan :ilai Jual -byek *ajak per4ona, sedangkan harga kondisi bangunan rumah ditetapkan berdasarkan standar'standar perumahan yang memadai yang meliputi # . B+3A3 Biaya perumahan bersiat relati terhadap pendapatan dan seringkali diperhitungkan sebagai prosentase pendapatan, walaupun rasio lebih besar $>K dapat menunjukkan
<<
suatu masalah perumahan, masalah sebenarnya adalah berapa banyak uang yang tersisa untuk memenuhi kebutuhan dasar lainnya. olongan berpendapatan rendah atau manula mungkin harus membatasi kebutuhan makanan, pakaian atau perawatan kesehatan
dikarenakan
tingginya
biaya
perumahan.
3khir'akhir
ini
kemampuanCdaya beli telah menjadi masalah golongan menengah ke bawah sebagai golongan berpendapatan rendah disebabkan inlasi dan tingginya tingkat suku bunga. ". )-:+S+ )ondisi isik dari sebuah unit rumah tidak diharapkan bila menyebabkan dan mengandung anaman terhadap keamanan, kesehatan dan kenyamanan, tidak tersinari matahari dengan baik, mengandung serangga atau kekurangan asilitas. $. )E*33/3: *ada umumnya setiap ungsi rumah ditempati lebih dari (satu% orangCkamar dikatakan padat. engan kemunduran ukuran rumah tangga dan penurunan populasi perkotaan, kepadatan tidak separah sebelumnya. <. ES3+: esain menyediakan kemudahan, pelayanan dan bentuk'bentuk isik yang disesuaikan dengan kebutuhan. *erubahan model desain dari bentuk hori4ontal menjadi vertikal dimungkinkan di daerah perkotaan karena keterbatasan lahan. 0. *+?+93: *ara penari rumah harus dapat memilih unit rumah yang ook dengan kebutuhannya, sesuai ukuran, biayaCharga lokasi dan bentuk kepemilikannya, tidak adanya diskriminasi. 2. 3S+?+/3S )-7:+/3S )ondisi udara, air, tanah, polusi udara, sampah berbahaya, saluran air dan air tanah yang terpolusi, bahkan kebisingan harus dimasukkan ke dalam standar perumahan. ;. *E:E:3?+3: )ebanyakan orang lebih enderung untuk mengendalikan lingkungan dan membuat pilihan'pilihan berkenaan dengan bagaimana mereka menjalani hidup di dalamnya. *erumahan yang baik mendukung kebebasan dan martabat pribadi. Sebagai anggota masyarakat, banyak mengharapkan kebebasan pribadi, pembatasan ara hidup, misalnya aturan'aturan pemilik bangunan sampai perjanjian'perjanjian pembatasan perubahan pada desain isik.
<0
(Sumber # Siregar, !!>, Nol ++, !!;%
