TEKNIK PENYUSUNAN RENCANA RINCI DAN STRATEGI PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG Iwan Kustiwan
[email protected]
Diskusi Teknis Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi, Kabupaten dan Kota, Yogyakarta 19-21 Agustus 2008
Pokok Bahasan 1. Peny Penyus usun unan an renc rencan ana a rin rinci ci tata tata ruan ruang g –
–
–
–
–
Pengertian rencana rinci tata ruang Kebutuhan penyusunan rencana rinci tata ruang Jenis-jenis rencana rinci tata ruang Prinsip Sinkronisasi, Komplementaritas dan Penjabaran Rinci dari RTRW Proses penyusunan RRTR •
•
RTR Kawasan Strategis RDTR Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota
Pokok Bahasan 1. Peny Penyus usun unan an renc rencan ana a rin rinci ci tata tata ruan ruang g –
–
–
–
–
Pengertian rencana rinci tata ruang Kebutuhan penyusunan rencana rinci tata ruang Jenis-jenis rencana rinci tata ruang Prinsip Sinkronisasi, Komplementaritas dan Penjabaran Rinci dari RTRW Proses penyusunan RRTR •
•
RTR Kawasan Strategis RDTR Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota
2. Stra Strate tegi gi pen penge gend ndal alia ian n pema pemanf nfaa aata tan n ruang –
–
Hakekat Pengendalian pemanfaatan ruang Instrumen Pengendalian pemanfaatan ruang •
•
•
•
–
Peraturan zonasi Perizinan pemanfaatan ruang Pemberian insentif dan disinsentif Pengenaan sanksi
Strategi pengendalian pemanfaatan ruang pada wilayah kabupaten/kota
Pengertian Rencana Rinci Tata Ruang Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Rencana umum tata ruang Rencana yang dihasilkan dari perencanaan tata ruang yang dibedakan menurut wilayah administrasi pemerintahan, pemerintahan , yang secara berhierarki terdiri atas RTRWN, RTRW Provinsi, dan RTRW Kabupaten/Kota
–
Rencana rinci tata ruang Penjabaran rencana umum tata ruang berupa rencana tata ruang kawasan strategis yang penetapan kawasannya tercakup di dalam rencana tata ruang wilayah.
–
•
• •
rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang kawasan strategis nasional; rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
Perbedaan Rencana Umum dan Rencana Rinci •
•
•
•
Rencana umum tata ruang disusun berdasarkan pendekatan wilayah administratif dengan administratif dengan muatan substansi mencakup rencana struktur ruang dan rencana pola ruang. Rencana rinci tata ruang disusun berdasarkan pendekatan nilai strategis kawasan dan/atau kegiatan kawasan dengan muatan substansi yang dapat mencakup hingga penetapan blok dan subblok peruntukan. peruntukan . Rencana rinci sebagai operasionalisasi rencana umum tata ruang dan sebagai dasar penetapan peraturan zonasi. ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.
Kebutuhan penyusunan rencana rinci tata ruang: Rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang Rencana umum tata ruang mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta dalam rencana umum tata ruang tersebut memerlukan perincian sebelum dioperasionalkan. •
•
Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota merupakan rencana rinci untuk rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota. Rencana detail tata ruang menjadi dasar bagi penyusunan peraturan zonasi.
HIRARKI RENCANA TATA RUANG RTRW NASIONAL
RTR PULAU RTR KAWASAN STRATEGIS NASIONAL
RTRW PROVINSI
RTRW
KOTA
RTR KAWASAN STRATEGIS PROVINSI
RDTR KOTA RTR KAWASAN STRATEGIS KOTA RTR KAWASAN PERKOTAAN
RTRW KABUPATEN
RDTR KABUPATEN RTR KAWASAN STRATEGIS KABUPATEN
RTR KAWASAN PERKOTAAN
RTR KAWASAN PERDESAAN RTR KAWASAN AGROPOLITAN
RENCANA UMUM TATA RUANG
RENCANA RINCI TATA RUANG
Prinsip Komplementaritas antar RTR •
Penataan ruang wilayah nasional, provinsi, dan kabupaten/kota dilakukan secara berjenjang dan komplementer: –
saling melengkapi satu sama lain
–
bersinergi
–
tidak terjadi tumpang tindih kewenangan dalam penyelenggaraannya.
Komplementaritas antar RTR (2) •
•
Efektivitas penerapan rencana tata ruang sangat dipengaruhi oleh tingkat ketelitian atau kedalaman pengaturan dan skala peta dalam rencana tata ruang. Perencanaan tata ruang yang mencakup wilayah yang luas pada umumnya memiliki tingkat ketelitian atau kedalaman pengaturan dan skala peta yang tidak rinci. dalam penerapannya masih diperlukan perencanaan yang lebih rinci. apabila perencanaan tata ruang yang mencakup wilayah yang luasnya memungkinkan pengaturan dan penyediaan peta dengan tingkat ketelitian tinggi, rencana rinci tidak diperlukan.
–
Rencana Rinci Tata Ruang Kawasan Strategis •
Kawasan strategis merupakan kawasan yang di dalamnya berlangsung kegiatan yang mempunyai pengaruh besar terhadap: tata ruang di wilayah sekitarnya; kegiatan lain di bidang yang sejenis dan kegiatan di bidang lainnya peningkatan kesejahteraan masyarakat. Nilai strategis kawasan tingkat nasional, provinsi, dan kabupaten/kota diukur berdasarkan aspek: –
–
–
•
–
–
–
Eksternalitas Akuntabilitas Efisiensi penanganan kawasan
Jenis kawasan strategis berdasarkan sudut kepentingan: •
•
•
•
•
Pertahanan dan keamanan (kawasan perbatasan negara, termasuk pulau kecil terdepan, dan kawasan latihan militer) Pertumbuhan ekonomi (kawasan metropolitan, kawasan ekonomi khusus, kawasan pengembangan ekonomi terpadu, kawasan tertinggal, serta kawasan perdagangan dan pelabuhan bebas) Sosial dan budaya (kawasan adat tertentu, kawasan konservasi warisan budaya, termasuk warisan budaya yang diakui sebagai warisan dunia, seperti Kompleks Candi Borobudur dan Kompleks Candi Prambanan Pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi (kawasan pertambangan minyak dan gas bumi termasuk pertambangan minyak dan gas bumi lepas pantai, serta kawasan yang menjadi lokasi instalasi tenaga nuklir) Fungsi dan daya dukung lingkungan hidup (kawasan pelindungan dan pelestarian LH yang diakui sbg warisan dunia seperti TN Lorentz, TN Ujung Kulon, dan TN Komodo).
Rencana Rinci Tata Ruang •
•
Rencana rinci RTRWN: –
Rencana tata ruang pulau/kepulauan
–
Rencana tata ruang kawasan strategis nasional
Rencana rinci RTRWP –
•
Rencana tata ruang kawasan strategis provinsi
Rencana rinci RTRW Kab/Kota –
–
Rencana detail tata ruang kabupaten/kota Rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota
Penyusunan RTR harus memperhatikan: •
•
•
Keterkaitan antarwilayah: wujud keterpaduan dan sinergi antarwilayah (wilayah nasional, wilayah provinsi, dan wilayah kabupaten/kota). Keterkaitan antarfungsi kawasan: wujud keterpaduan dan sinergi antarkawasan (al. keterkaitan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya) Keterkaitan antarkegiatan kawasan: wujud keterpaduan dan sinergi antarkawasan (al. keterkaitan antara kawasan perkotaan dan kawasan perdesaan).
Contoh Kawasan Strategis NasionaL KAWASAN PERKOTAAN CEKUNGAN BANDUNG
Lintas wilayah kab./kota Kota: Bandung, Cimahi Kabupaten: Bandung, Bandung Barat, Sumedang
Contoh Rencana Tata Ruang Kawasan Straregis Provinsi Kawasan Bandung Utara Berada di 4 kab/kota: Kota Bandung dan Cimahi; Kab. Bandung dan Bandung Barat
Fungsi: konservasi Delineasi wilayah: fisik dasar (ketinggian 750 dpl)
CONTOH
RTR KAWASAN STRATEGIS KABUPATEN
KS di Kab. Sumedang Fungsi: Pendidikan tinggi Industri
RDTR sebagai Rencana rinci dari RTRW Kabupaten/Kota Aspek komplemantaritas •
Dalam RDTR Kabupaten/Kota, bagaimana RTRW Kabupaten/Kota dijabarkan lebih lanjut: – –
•
•
Tingkat kerincian/kedetailan struktur ruang wilayah kabupaten/kota Tingkat kerincian/kedetailan pola ruang wilayah kabupaten/kota
Wilayah/Kawasan perencanaan RDTR: bagian wilayah kabupaten/kota sering disebut sebagai wilayah pengembangan Kab/Kota
Dengan tingkat ketelitian/skala peta yang lebih besar RTRW Kabupaten 1:100.000 atau 1:50.000 1: 10.000 RDTR bagian wilayah Kabupaten RTRW Kota 1: 25.000 atau 1:10.000 1:5.000 RDTR bagian wilayah Kota
•
Tiap jenis produk RTR pada dasarnya berbeda-beda tingkat kedalamannya/ ketelitiannya : Makin kecil wilayah perencanaannya, maka makin rinci arahan materi/ substansinya, sesuai dengan skala peta yang makin besar. Rencana rinci lebih besar muatan pengaturan pola ruangn daripada pada pengaturan struktur ruang. Rencana Detail Tata Ruang berisi pengaturan yang memperlihatkan keterkaitan antara blok-blok penggunaan kawasan untuk menjaga keserasian pemanfaatan ruang dengan manajemen transportasi kota dan pelayanan utilitas kota
Wilayah Perencanaan RDTR: Bagian wilayah Kab/Kota (Kawasan Perkotaan?) •
•
Kawasan Perkotaan kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi. Kawasan Perkotaan (KP) dibedakan atas: – – –
–
KP berstatus administratif Daerah Kota; KP yang merupakan bagian dari Daerah Kabupaten; KP Baru yang merupakan hasil pembangunan yang mengubah Kawasan Perdesaan menjadi Kawasan Perkotaan; KP yang mempunyai bagian dari dua atau lebih daerah yang berbatasan sebagai satu kesatuan sosial, ekonomi dan fisik perkotaan.
Pokok-pokok Utama Muatan RDTR 1. Substansi/muatan utama RDTR Kabupaten/ Kota 2. Proses penyusunan RDTR 3. Teknik-teknik analisa yang dipergunakan dalam menyusun RDTR 4. Data yang dibutuhkan 5. Bagaimana menyusun substansi RDTR sebagai acuan untuk penyusunan peraturan zonasi?
Muatan RDTR Kab./Kota 1. Tujuan pemanfaatan ruang kawasan 2. Rencana struktur dan pola ruang kawasan/bagian wilayah kab/kota 3. Arahan Pemanfaatan Ruang 4. Arahan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan –
–
–
Peraturan zonasi Perijinan pemanfaatan ruang Insenstif dan disinsentif
Pembandingan antara RTRW dan RDTR Kota RENCANA TATA RUANG WILAYAH KOTA (RTRWK) Ketentuan: Suatu Rencana yang harus disusun untuk wilayah administrasi Kota Fungsi dan Manfaat Rencana: RujukanPemanfaatan RuangJangka Panjang Rujukan Penatapan lokasi Investasi Rujukan penerbitan Perijinan Lokasi Rujukan penyusunan rencana yg lebih rinci. Muatan Rencana: Arahan Kebijakan Pengembangan Penduduk Rencana Pemanfaatan Ruang Rencana Struktur Tata Ruang Kota Rencana Sistem Transportasi Rencana Sistem Jaringan Utilitas Arahan Kepadatan Arahan Ketinggian Bangunan Rencana Pengemb. Pemanfaatan AirBaku Rencana Penanganan Lingkungan Skala Peta 1 : 25.000 s.d. 1 : 10.000.
RENCANA DETAIL TATA RUANG KOTA (RDTRK) Ketentuan: Suatu Rencana yang harus disusun di seluruh kawasan kota Fungsi dan Manfaat Rencana: Rujukan pemberian advis planning Rujukan pemberian ijin bangunan/non bangunan (IMB). Rujukan kriteria pengaturan bangunan Rujukan opersional untuk pelaksanaan pembangunan kawasan Muatan Rencana: Rencana pengembangan penduduk per Blok Rencana Pemanfaatan Ruang per Blok Rencana Struktur Ruang Rencana sistem Transportasi Rencana Sistem Jaringan Utilitas Rencana Kepadatan Bangunan, ketinggian, dan sempadan bangunan Rencana Perpetakan Rencana penanganan Blok-Blok peruntukan/bangunan Rencana pengelolaan prasarana dan sarana. Skala Peta 1 : 5.000 s.d. 1 : 2.000.
Sumber: Pedoman Penyusunan Rencana Tata
Proses Penyusunan RDTR 1. Penentuan kawasan perencanaan 2. Identifikasi potensi dan masalah pembangunan 3. Perumusan RDTR Kawasan 4. Penetapan RDTR Kawasan.
1. Penentuan kawasan perencanaan Penentuan kawasan perencanaan dilakukan berdasarkan tingkat urgensi/prioritas/ keterdesakan penanganan kawasan tersebut di dalam konstelasi Wilayah Kota/Kab 2. Identifikasi permasalahan pembangunan dan perwujudan ruang kawasan. –
–
mencakup analisis yang didasarkan atas tuntutan pelaksanaan pembangunan suatu kegiatan yang didukung keputusan strategis dari pemerintah daerah setempat untuk pengembangannya. diidentifikasi permasalahan dalam perwujudan ruang kawasan secara spesifik
3. Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas hasil analisis: kependudukan, sektor/kegiatan potensial, daya dukung lingkungan, kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran pembangunan kawasan yang hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi pelayanan. Perkiraan kebutuhan pengembangan mencakup: (1) Kependudukan; (2) Ekonomi perkotaan; (3) Fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan; (4) Pengembangan lahan perkotaan; kebutuhan ekstensifikasi; kebutuhan intensifikasi; dan perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan; (5) Prasarana dan sarana perkotaan.
4. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan dan pemanfaatan ruang. 5. Penetapan rencana tata ruang Untuk mengoperasionalisasikan RDTR, perlu adanya suatu upaya penetapan rencana tata ruang dalam bentuk Surat Keputusan Walikota/Bupati tentang RDTR (?) sebagai penjabaran RTRW Kota/Kabupaten.
Rencana Rinci Tata Ruang di Kawasan Perdesaan Perencanaan Tata Ruang Berdasarkan Kegiatan Kawasan (Untuk meningkatkan keseimbangan pembangunan)
Kawasan Perkotaan
Kawasan Perdesaan
RENCANA TATA RUANG KAWASAN AGROPOLITAN Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang kawasan agropolitan; Rencana struktur ruang kawasan agropolitan Rencana pola ruang kawasan agropolitan Arahan pemanfaatan ruang kawasan agropolitan Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan
Rencana Rinci Tata Ruang Kawasan Perdesaan :
Kawasan Agropolitan •
•
•
•
Pengembangan kawasan agropolitan merupakan pendekatan dalam pengembangan kawasan perdesaan. Pendekatan ini dapat diterapkan pula untuk, antara lain, pengembangan kegiatan yang berbasis kelautan, kehutanan, dan pertambangan. Kawasan agropolitan merupakan kawasan yang terdiri atas satu atau lebih pusat kegiatan pada wilayah perdesaan sebagai sistem produksi pertanian dan pengelolaan sumber daya alam tertentu yang ditunjukkan oleh adanya keterkaitan fungsional dan hierarki keruangan satuan sistem permukiman dan sistem agrobisnis. Pengembangan kawasan agropolitan: untuk meningkatkan efisiensi pelayanan prasarana dan sarana penunjang kegiatan pertanian, baik yang dibutuhkan sebelum proses produksi, dalam proses produksi, maupun setelah proses produksi. pengaturan lokasi permukiman penduduk, lokasi kegiatan produksi, lokasi pusat pelayanan, dan peletakan jaringan prasarana. Kawasan agropolitan merupakan embrio kawasan perkotaan yang berorientasi pada pengembangan kegiatan pertanian, kegiatan penunjang pertanian, dan kegiatan pengolahan produk pertanian.
Tipologi Kawasan Agropolitan Dasar Pertimbangan: 1. Pengertian sektor pertanian dalam arti luas yang meliputi beragam komoditas: pertanian tanaman pangan, perkebunan, peternakan, perikanan, kehutanan 2. Kawasan agropolitan dilihat dari persyaratan agroklimat dan jenis lahan (pertanian dataran tinggi, pertanian dataran menengah, pertanian dataran rendah, serta pesisir dan lautan) 3. Kondisi sumberdaya manusia, kelembagaan, dan kependudukan yang ada juga menjadi pertimbangan 4. Aspek posisi geografis kawasan agropolitan 5. Ketersediaan infrastruktur.
Kriteria Penetapan Kawasan Agropolitan 1.
Memiliki komoditas dan produk olahan pertanian unggulan 2. Memiliki daya dukung dan potensi fisik yang baik. sesuai syarat dengan jenis komoditas unggulan yang akan dikembangkan (kemiringan lahan, ketinggian, kesuburan lahan, dan kesesuaian lahan. 3. Luas kawasan dan jumlah penduduk yang memadai. untuk memperoleh hasil produksi yang dapat memenuhi kebutuhan pasar secara berkelanjutan perlu luas lahan yang memadai dalam mencapai skala ekonomi dan cakupan ekonomi. 4. Tersedianya dukunggan prasarana dan sarana (al. jalan poros desa, pasar, irigasi, terminal, listrik)
Muatan RTR Kawasan Agropolitan 1. Tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang kawasan agropolitan; 2. Rencana struktur ruang kawasan agropolitan yang meliputi sistem pusat kegiatan dan sistem jaringan prasarana kawasan agropolitan; 3. Rencana pola ruang kawasan agropolitan yang meliputi kawasan lindung dan kawasan budi daya; 4. Arahan pemanfaatan ruang kawasan agropolitan yang berisi indikasi program utama yang bersifat interdependen antardesa; dan 5. Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan: arahan peraturan zonasi kawasan agropolitan, arahan ketentuan perizinan, arahan ketentuan insentif dan disinsentif, serta arahan sanksi.
Masalah dalam Penyusunan RRTR: Data yang dibutuhkan vs. Data yang tersedia •
Data yang dibutuhkan: jenis data spesifik unit data rinci (<< wil. perenc, misal Kelurahan) skala peta (data spasial) yang memadai kemutakhiran –
–
–
–
•
Data yang tersedia: jenis data umum unit data dg kerincian terbatas (= wil. perenc misal Kecamatan) skala peta hasil blow-up data kadaluarsa –
–
–
–
Strategi pengendalian pemanfaatan ruang •
•
Esensi Pengendalian pemanfaatan ruang Instrumen Pengendalian pemanfaatan ruang –
–
–
–
•
Peraturan zonasi Perizinan pemanfaatan ruang Pemberian insentif dan disinsentif Pengenaan sanksi
Strategi pengendalian pemanfaatan ruang pada wilayah kabupaten/kota
PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG
PEMBINAAN PENATAAN RUANG
P E N G A W A S A N
PENGATURAN PENATAAN RUANG
PERENCANAAN TATA RUANG
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG PEMANFAATAN RUANG
PELAKSANAAN PENATAN RUANG
Esensi Pengendalian Pemanfaatan Ruang (1) •
•
•
•
Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya. Agar pemanfaatan ruang dapat berjalan dengan tertib, diperlukan suatu arahan pengendalian pemanfaatan ruang sebagai upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang, yang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Arahan pengendalian pemanfaatan ruang untuk wilayah nasional dimuat dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRWN, RTRWP, RTRW Kab/Kota). Adanya persoalan yang berkaitan dengan operasionalisasi RTR untuk mewujudkan tertib tata ruang, menunjukkan diperlukannya suatu instrumen pengendalian pemanfaatan ruang yang implementatif dengan mengacu pada UU 26/2007 dan RTRWN (PP 26/2008).
Esensi pengendalian pemanfaatan ruang (2) •
•
Pengendalian pemanfaatan ruang sbg upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang dimaksudkan agar pemanfaatan ruang dilakukan sesuai dengan RTR yang telah ditetapkan. Pengendalian pemanfaatan ruang secara umum dilakukan melalui: –
penetapan peraturan zonasi
–
Perizinan
–
pemberian insentif dan disinsentif
–
pengenaan sanksi.
PERENCANAAN TATA RUANG Proses untuk menentukan struktur ruang dan pola ruang : Penyusunan rencana tata ruang Penetapan rencana tata ruang • •
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG Upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang : Penetapan peraturan zonasi Perizinan Pemberian Insentif dan disinsentif Pengnaan sanksi • • • •
PEMANFAATAN RUANG Upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan RTR : Pelaksanaan program pemanfaatan dan pembiayaan Perumusan kebijakan operasional RTRW dan RTR Kaw. Strategis Perumusan program sektoral Pelaksanaan pembangunan •
•
• •
PELAKSANAAN PENATAAN RUANG
INSTRUMEN Pengendalian Pemanfaatan Ruang:
Peraturan Zonasi •
•
Ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Berisi ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruang: –
–
–
ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan) penyediaan sarana dan prasarana ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.
substansi peraturan zonasi Arahan Pembentukan/Penetapan Kawasan
Ketentuan Penggunaan Kawasan
Peraturan Pembangunan
Materi yang diatur
arahan pembentukan/penentuan kawasan, baik zona dasar, maupun kawasan lainnya yang memerlukan penanganan khusus,
meliputi arahan-arahan dalam penggunaan kawasan di wilayah perkotaan.
ditetapkan dengan mempertimbangkan penggunaan yang diperbolehkan dalam ketentuan penggunaan kawasan.
Kedalaman materi
mengidentifikasikan penggunaanpenggunaan yang diperbolehkan atas kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku di atasnya.
Ketentuan penggunaan yang diatur adalah ketentuan penggunaan atas kawasan, kawasan lainnya yang memerlukan penanganan khusus, yang dirinci per zona. Masingmasing penggunaan akan dirinci dalam penggunaan utama dan penggunaan pelengkap.
peraturan pembangunan pada masingmasing kawasan, yang dirinci dalam unitunit lingkungan, pola sifat lingkungan, serta satuan lingkungan permukiman yang diatur.
Pengelompokkan materi yang diatur
Disesuaikan dengan wilayah perencanaan, misal: Kawasan Permukiman, dengan zona: - Perumahan Taman - Perumahan Renggang - Perumahan Deret - Perumahan Susun Kawasan Perdagangan dan Jasa - Bangunan Pemerintah - Komersial Perkantoran - Komersial Pertokoan
•
•
Pengelompokan penggunaan, yang dirinci dari penggunaan besar hingga penggunaan yang lebih mikro; Matriks penjabaran dari peruntukan kawasan ke peruntukan zona, yang minimal dibedakan atas penggunaan yang diperuntukan/diijinkan, penggunaan boleh terbatas, dan penggunaan boleh dengan syarat, serta penggunaan yang dilarang.
• •
• •
• • • • • • •
Luas perpetakan Persyaratan dimensi perpetakan minimum Persyaratan jarak bebas Persyaratan intensitas pemanfaatan ruang Batas tinggi bangunan maksimum Kepadatan maksimum Ruang terbuka umum maksimum Persyaratan jaringan dan utilitas Peraturan penggunaan pelengkap Persyaratan lansekap Standar performance
Ketentuan dalam Peraturan Zonasi Simbol I
T
B
-
Deskripsi Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan tanahnya, yang berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah kota. Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi. Pembatasan dapat dengan standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini maupun ditentukan kemudian oleh pemerintah kota. Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izin ini diperlukan untuk penggunaan-penggunaan yang memiliki potensi dampak penting pembangunan di sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat ini berupa AMDAL, RKL, dan RPL. Pemanfaatan yang tidak diizinkan
KETERKAITAN ANTARA PENATAAN RUANG DAN PENATAAN BANGUNAN
Perizinan pemanfaatan ruang •
•
Upaya penertiban pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang. Perizinan yang terkait dengan izin pemanfaatan ruang yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan harus dimiliki sebelum pelaksanaan pemanfaatan ruang: – – –
•
•
izin lokasi/fungsi ruang amplop ruang kualitas ruang.
Izin pemanfaatan ruang diatur dan diterbitkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana denda.
Ketentuan dalam Perizinan pemanfaatan ruang •
•
•
•
•
Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh dengan tidak melalui prosedur yang benar, batal demi hukum. Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya. Terhadap kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan izin dapat dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi izin. Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan rencana tata ruang wilayah dapat dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan memberikan ganti kerugian yang layak.
Pemberian insentif dan disinsentif Insentif •
•
Perangkat/upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, baik yang dilakukan oleh masyarakat maupun oleh pemerintah daerah. Bentuk insentif: keringanan pajak, pembangunan prasarana dan sarana (infrastruktur), pemberian kompensasi, kemudahan prosedur perizinan, dan pemberian penghargaan.
Disinsentif •
•
perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, dan/atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang, Bentuk: pengenaan pajak yang tinggi, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana, serta pengenaan kompensasi dan penalti.
Pemberian insentif dan disinsentif (2) •
•
Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat. Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh: – – –
• •
•
Pemerintah kepada pemerintah daerah; Pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan Pemerintah kepada masyarakat.
Insentif dapat diberikan: antarpemerintah daerah yang saling berhubungan berupa subsidi silang dari daerah yang penyelenggaraan penataan ruangnya memberikan dampak kepada daerah yang dirugikan antara pemerintah dan swasta dalam hal pemerintah memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan dalam mendukung perwujudan rencana tata ruang.
Pengenaan sanksi •
Perangkat tindakan penertiban atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi. pemanfaat ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan perizinan pemanfaatan ruang
pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.
Arahan sanksi acuan dalam pengenaan sanksi terhadap: •
• •
•
•
•
•
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana struktur ruang dan pola ruang wilayah. pelanggaran ketentuan arahan peratuan zonasi sistem nasional. pemanfaatan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW. pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW. pelanggaran ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang yang diterbitkan berdasarkan RTRW. pemanfataan ruang yang menghalangi akses terhadap kawasan yang oleh peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum. pemanfaatan ruang dengan izin yang diperoleh dengan prosedur yang tidak benar.
