Técnicas de Tasación. Resumen Final.

Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal.

Unidad 1 Conceptos generales de la materia. Conceptos generales. Conceptos de: tasación, cotización. Valor y precio. Variabilidad del precio. Principios generales de la tasación. Categorías de la tasación. Doctrina objetiva y subjetiva. Simetría y su importancia. Centro de simetría, superficie. Denominaciones Denominaciones catastrales.

Concepto de Tasación, Cotización, Valor y Precio

Conceptos Generales

Definimos la tasación como la estimación del valor en dinero sobre una cosa y dicha cosa es a su vez, susceptible de valor pecuniario. Siempre recae sobre bienes materiales, capaces de mo dificar su valor y que, desde el punto de vista jurídico, responden al nombre de bienes. Estos constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles, inmuebles y semovientes. Al tasar un inmueble, se tiene un objetivo, que es medir el valor monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado. Tasar Precio Valor Cotizar Apreciar Valorar

Fijar oficialmente el precio mínimo o máximo para una mercadería. Justipreciar. Valor pecuniario (en dinero) en que se estima algo. Estimación que le asignamos a nuestras preferencias. Poner o fijar precio. Estimar particularmente particularmente de forma pública a alguien o algo en relación a un fin determinado. Poner precio a las cosas vendibles. Señalar el precio de algo. Reconocer, estimar o apreciar el valor de algo.

Avaluar, valuar y valorar son sinónimos entes sí, refieren a la tarea de estimar o apreciar que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa.

Si una persona realiza la tarea de forma pública, diremos que la misma se encarga de cotizar . En este caso la persona que realiza la tarea en forma pública debe denotar cierta idoneidad en la función. Debe demostrar solidez, lo cual se logra formándose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia y aplicación de métodos. Resumiendo, cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar , ya que no es necesaria una formación específica; pero no cualquiera puede cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad u oficio en el tema. Si estas personas realizan la tarea en forma oficial, lo que ejecutan es la acción de tasar , porque lo hacen en representación representación de un órgano del Estado (Ej.: el caso de un Martillero y Corredor Público en la sede judicial; allí actúa como perito tasador, por requerimiento de un juez).

Puede ser que el valor de una propiedad sufra variabilidad (aumente o disminuya al ingresar al mercado), transformándose en precio venal para la venta. Las circunstancias que provocan la variabilidad pueden pueden ser de distinta índole, por lo cual el tasa dor debe escoger la metodología más propicia conforme conforme al objeto y al mercado. Para ello, debe rá reconocer aspectos técnicos, jurídicos y económicos: - Técnico: Es la situación que involucra la metodología; un buen método empírico ayudará a determinar objetivamente el bien y el momento económico, tras la aplicación de la técnica correspondiente. correspondiente. - Jurídico: Consiste en verificar la certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, etc.; puesto que cualquier problema puede significar la imposibilidad de transfe rencias u otros inconvenientes, generando una disminución en el precio por pago de multas u otra solución jurídica costosa.


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Económico: Es el determinante del precio. El correcto análisis del mercado (recesión, estabilidad, etc.) es el punto de partida para la tasación, lo que nos puede demostrar que en algunas ocasiones, el capital invertido en una construcción no se re fleja en el precio de la transferencia (se puede ver favorecido o perjudicado).

En la tasación, no podemos separar los tres aspectos porque son concurrentes y constituyen la base de la especialidad. Definimos el valor como “el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo. Es valor de un bien es único, objetivo y privativo del mismo” . No es una característica, es una función variable con los fines de la estimación. estimación. No existen diversos valores, sino distintos métodos para estimarlo, Valor de mercado: Es el que le corresponde a una propiedad al momento de realizar la tasación. Se encuentra relacionado con la oferta y demanda de bienes de características similares, que se encuentren situados en zonas similares, comparables. Valor patrimonial: Es igual al valor de mercado del mismo, menos las cargas que lo gravan. Valor y Precio

Conceptos Generales

El valor es la estimación que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. El valor siempre se da en función de otra cosa distinta, surge de la comparación que realizamos entre dos riquezas. Antiguamente se realizaba entre objetos (época del trueque). Con surgimiento de la moneda y posteriormente posteriormente el papel moneda, surgió lo que denominamos denominamos precio, que no es otra cosa que la comparación de dos riquezas, siendo una de ellas el papel moneda. Cuando el valor de una cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presen cia de lo que se denomina precio; es decir, el valor es sinónimo del precio. El precio es un valor pecuniario, un valor relativo en dinero. Variabilidad del precio

Conceptos Generales

El precio de un inmueble nunca es el mismo. Para encontrar la respuesta a dicha variación, debemos referenciar el principio de escasez, que afecta la variabilidad de los precios. El mismo plantea que “los bienes valen más o menos unos que otros, en relación a cuán limitada sean las cantidades existentes del mismo en un lugar” . Los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo; el stock se reducirá y el precio aumentará. También hay casos en los que no sólo se da en un lugar y un tiempo determinado, sino en una circunstancia específica específica o parti cular. Principios generales de la tasación

Conceptos Generales

El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su norma TTN 1.3, ha establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerándolos sinónimos, ajustándolo ajustándolo estrictamente a la tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptado a nivel internacional. internacional. De esta manera, define valuar como “la forma determinar el valor económico que tiene un bien, en una fecha precisa, para un fin establecido” Los principios fundamentales a los que hacemos referencia son: - Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. - Principio Principio de temporalidad: temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.


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Económico: Es el determinante del precio. El correcto análisis del mercado (recesión, estabilidad, etc.) es el punto de partida para la tasación, lo que nos puede demostrar que en algunas ocasiones, el capital invertido en una construcción no se re fleja en el precio de la transferencia (se puede ver favorecido o perjudicado).

En la tasación, no podemos separar los tres aspectos porque son concurrentes y constituyen la base de la especialidad. Definimos el valor como “el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo. Es valor de un bien es único, objetivo y privativo del mismo” . No es una característica, es una función variable con los fines de la estimación. estimación. No existen diversos valores, sino distintos métodos para estimarlo, Valor de mercado: Es el que le corresponde a una propiedad al momento de realizar la tasación. Se encuentra relacionado con la oferta y demanda de bienes de características similares, que se encuentren situados en zonas similares, comparables. Valor patrimonial: Es igual al valor de mercado del mismo, menos las cargas que lo gravan. Valor y Precio

Conceptos Generales

El valor es la estimación que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. El valor siempre se da en función de otra cosa distinta, surge de la comparación que realizamos entre dos riquezas. Antiguamente se realizaba entre objetos (época del trueque). Con surgimiento de la moneda y posteriormente posteriormente el papel moneda, surgió lo que denominamos denominamos precio, que no es otra cosa que la comparación de dos riquezas, siendo una de ellas el papel moneda. Cuando el valor de una cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presen cia de lo que se denomina precio; es decir, el valor es sinónimo del precio. El precio es un valor pecuniario, un valor relativo en dinero. Variabilidad del precio

Conceptos Generales

El precio de un inmueble nunca es el mismo. Para encontrar la respuesta a dicha variación, debemos referenciar el principio de escasez, que afecta la variabilidad de los precios. El mismo plantea que “los bienes valen más o menos unos que otros, en relación a cuán limitada sean las cantidades existentes del mismo en un lugar” . Los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo; el stock se reducirá y el precio aumentará. También hay casos en los que no sólo se da en un lugar y un tiempo determinado, sino en una circunstancia específica específica o parti cular. Principios generales de la tasación

Conceptos Generales

El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su norma TTN 1.3, ha establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerándolos sinónimos, ajustándolo ajustándolo estrictamente a la tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptado a nivel internacional. internacional. De esta manera, define valuar como “la forma determinar el valor económico que tiene un bien, en una fecha precisa, para un fin establecido” Los principios fundamentales a los que hacemos referencia son: - Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. - Principio Principio de temporalidad: temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.


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Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas a seguir.

Categorías de tasación

Conceptos Generales

Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías: - Estimativas: la apreciación del valor económico se realiza por impresión del experto, basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Se comunica de palabra o por escrito, con explicaciones relativas a las razones de la estimación. - Ordinarias: se funda en la comparación comparación de valores analizados en detalle, de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. - Extraordinarias: Se dan cuando, además de las que caracterizan a las ordinarias, se realiza una o más de las siguientes tareas: - Análisis Análisis de precio precios s para para todos todos los los rubros rubros de la tasació tasación n en que que sean sean aplica aplicables. bles. - Investig Investigació ación n de circunsta circunstancia ncias s técnica técnicas, s, de mercado, mercado, etc., etc., corres correspond pondient ientes es a una época anterior (no menos de 5 años) - Actua Actuació ción n conju conjunta nta con otros otros profes profesio ional nales. es.

Los motivos que comúnmente hacen necesaria o procedente la tasación son: - La compraventa. - La ga garan rantía tía de de pré prés stam tamos. os. - La div divis isió ión n de de con condo domi mini nios os.. - La con confe fecc cció ión n de de inv inven enta tari rios os.. - Los Los recl reclam amos os por por inva invasi sión ón de terr terren enos os.. - La regu regula laci ción ón de carg cargas as impo imposi siti tiva vas. s. - Las ex expropiaciones. - La es especulación. Si bien el punto de partida y las normas básicas para la tasación de un mismo inmueble son uniformes, no es posible pretender que el criterio práctico para concluirla haya de ser uniforme. La evidencia de esta tesis encuentra su apoyo en los hechos. Doctrina objetiva y subjetiva

Conceptos Generales

La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando métodos según las características, la finalidad y la potencialidad de los bienes. Una tasación objetiva es cuando el análisis y el estudio del bien se realiza solamente teniendo en cuenta sus características físicas actuales (sólo se evalúa el objeto). Sería en cambio subjetiva cuando, además del análisis y estudio de las características actuales, se pone en consideración la potencialidad de lo que se podría realizar con los bienes dándole un destino diferente al actual, variando según la finalidad que se desee asignar. “Una propiedad con valor histórico expropiada por el gobierno, donde funciona un museo, situa-da en la mejor zona de la ciudad para la construcción de edificios de altura. A sus dueños se les les abonó abonó segú según n crit criter erio io objeti objetivo vo,, teni tenien endo do en cuen cuenta ta los metr metros os cuadr cuadrad ados os y no la potenciali-dad de la zona (la ley dice que el gobierno debe utilizar dicho criterio). Los dueños exigen que el gobierno gobierno utilice un criterio criterio subjetivo, ya que consideran consideran que no les fue abonado un monto acorde al tipo de prop. y características de la zona; lo cual daría un mayor valor al inmueble.”

Sería subjetivo, siguiendo el ejemplo anterior, tasar el inmueble teniendo en cuenta la cantidad de metros que se puede construir sobre el terreno y la cantidad de departamentos por planta.


La simetría y su importancia

Conceptos Generales

La simetría “es la propiedad propiedad que tienen algunas figuras figuras de parecer equilibradas equilibradas y armoniosas armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto a un punto o una recta, constituyen un conjunto armónico”. Si los objetos fueran simétricos, podríamos partirlos en dos de tal manera que podríamos obtener ambas partes iguales. Llevada a un terreno, cuando mas simétrico o regular sea el mismo más aprovechable será su superficie al momento de realizar mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas constituyen un predio con armonía en sus dimensiones. Centro de simetría

Conceptos Generales

Una figura tiene centro de simetría “cuando, respecto de ese punto, cada una de las figuras tiene su centro en la intersección de las diagonales, en la misma figura” . En los paralelogramos, el centro de simetría está dado por el punto de intersección de las diagonales. En la circunferencia el centro geométrico “O” es el centro de simetría. Cualquier punto de ella tiene su centro geométrico. A

B B O

O

Eje de simetría

Conceptos Generales

Una Una figu figura ra tien tiene e eje eje de sime simetr tríía D C “cuando “cuando haciendo haciendo C e n t r o d e S i m e t r í girar 180º sobre el supuesto eje, a una de las dos partes en que se ha dividido la figura, la misma coincide exactamente con la otra” . A

En otras palabras, el eje de simetría es aquel que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que superponiéndolas superponiéndolas coinciden en toda su extensión. Por lo tanto, hay figuras f iguras que tienen uno, dos o más ejes de simetría; y otras que no poseen ninguno. A

B

O

D

B

A

C

A

A

B

B

C

D Ejes de Si metría metría

Superficie

Conceptos Generales

La superficie de una figura “es la medida de su extensión considerando dos dimensiones: largo y ancho” . La unidad de medida es el metro cuadrado (m 2). Para calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuantas veces la unidad de medida está comprendida en dicha superficie. Los po lígonos pueden contener superficies regulares e irregulares. Para obtener la superficie de un polígono regular , sólo hace falta multiplicar el largo por el ancho. Para explicar la superficie de un polígono irregular , es menester recurrir a la triangulación, tomando como punto de partida uno de los vértices y, desde allí, se trazan segmentos de recta a los vértices no consecutivos. Una vez obtenidos diversos triángulos (ABC, ACD, ADE, AEF), a


los efectos de hallar la superficie de cada triángulo, se aplica la siguiente fórmula: base (b) por altura (h) sobre dos y se suman los parciales obtenidos. Superficie Triángulo I Superficie Triángulo II Superficie Triángulo III Superficie Triángulo IV Total Denominaciones catastrales

BxH 2

800 m x 300 m 2 900 m x 100 m 2 600 m x 200 m 2 700 m x 150 m 2

120.000 m2 45.000 m2 60.000 m2 52.500 m2 277.500 m 2 Conceptos Generales

Las siguientes son las denominaciones catastrales empleadas por la Dirección Nacional y Provincial de Catastro, a los fines de la identificación de la tierra (Ley de Catastro Nacional Nº 14.159). - Predio: Extensión territorial configurada por la poligonal cerrada que delimita físicamente el derecho de dominio, cierto o presunto de una persona o de varias en condominio. El predio pue de estar por uno o más títulos.

- En el orden de la Provincia de Córdoba (ley 5.738 de catastro) se denomina planta: - Urbana: A las ciudades, pueblos, villas y todo fraccionamiento representado por manzanas o unidades equivalentes, cuyas superficies no excedan a una hectárea y media y no superen a doce hectáreas rodeadas de calle. - Suburbana: Conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies excedan la hectárea y media y no superen las doce hectáreas rodeadas de calles. - Sub-rural: Conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas superficies excedan a do ce hectáreas y no superen las ciento veinte hectáreas rodeadas por calles. - Rural: Conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre en las clasificaciones establecidas anteriormente. - Parcela: Toda posición de inmueble con características uniformes, cerradas por una línea polí gona perteneciente a un solo dueño o a varios en condominio por uno o más títulos ubicados en un mismo partido dentro de un término que puede ser manzana, chacra, quinta, cuartel o sección. - Propiedad Horizontal: En el caso de inmuebles sujetos a este régimen, se considerará como parcela al conjunto del inmueble u como sub-parcela a cada una de las unidades que la componen.


Unidad 2 Métodos de Tasación. Aspectos Generales. Métodos usuales de tasación. Método indirecto o de conjunto, o de la renta. Tasa de capitalización. Técnicas de aplicación del método indirecto. Quebrantos de la renta. Método directo comparativo o separativo. Valor del terreno. Homogeneización de antecedentes. Coeficientes de homogeneización. Tabla de Fitte y Cervini. Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nación. Ley de Hoffman. Regla norteamericana. Lote esquina. Mejoras. Tabla de Ross Heidecke. Método Empírico. Factores que inciden en el valor del inmueble. Elementos ex trínsecos e intrínsecos. Clasificación de las categorías según su destino.

Aspectos Generales

Métodos de Tasación

La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llevó a profundizar sobre los factores y elemen tos que influyen en la estimación de un valor. Los métodos no se encuentran ligados a normas legales, sino que a la fijación de un valor se llega mediante la aplicación de varias técnicas que permiten demostrar las características del bien y compararlo con antecedentes. Dichos antecedentes pueden servir para la aplicación de dos teorías. Una sostiene que la tasación debe realizarse teniendo en cuenta la condición actual (actualidad exclusiva), sin tener en cuenta condiciones futuras (valor potencial). La primera teoría es rechazada por algunos especialistas, dado que de ningún modo deben perderse de vista las condiciones futuras, ya que las mismas pueden influir en el valor del bien. Si nos basamos en la concepción actual de Chandias, éste clasifica los métodos en dos grupos: separativos y de conjunto y por otro lado el empírico. - Método Directo Comparativo o Separativo (lote + mejoras): Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos elementos. En el caso de un terreno, se habla del terr e no por un lado y las mejoras por el otro, y cada uno tiene un valor, independiente uno del otro. - Método Indirecto o de Conjunto o de Renta (renta actual + tasa de capitalización): Tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su totalidad, sin considerar otra cosa que la renta real o probable que pueda producir. Los mismos pueden clasificarse en: - Específicos: Tienen en cuenta las particularidades del bien (superficie, forma del terreno, condiciones del suelo, topografía, categoría de edificación, aprovechamiento, dis tribución de la superficie edificada y renta). - Comparativos: Tienen en cuenta las características del bien y lo comparan con propiedades de similares características. - Método empírico: Se basa en la práctica y experiencia del tasador. Métodos usuales de tasación


Como dijimos anteriormente, los métodos usuales son el directo, indirecto y empírico. El método directo analiza por un lado el valor del terreno y por el otro sus mejoras (edificaciones), obteniendo cada uno de ellos un resultado. La suma de los mismos nos da el valor del bien. El estudio de la tierra se realiza por forma comparativa con la búsqueda de antecedentes de lotes de similares características libre de edificaciones. Dichos antecedentes luego son homogeneizados a través de la aplicación de técnicas (como la aplicación de tablas). El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características generales de la edificación (ca lidad o categoría, antigüedad, estado de conservación, etc.). Este análisis es más riguroso que el indirecto, ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecución de obra, o bien determinando el valor del metro cuadrado cubierto, a los que corres-


ponde (en ambos casos) aplicarle el porcentaje de descuento por amortización (antigüedad y conservación). Dentro de los métodos separatistas existe una teoría que identifica a las técnicas utilizadas. Las técnicas comparativas y analíticas tienen como objetivo la aplicación de los métodos antes descriptos; mientras que las empíricas, se basan en la experiencia, en la capacidad del tasador para buscar datos, compararlos en sus aspectos internos y externos y realizar una investigación de sus valores. Por otro lado, el método indirecto, es de conjunto; el valor del inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta líquida anual que éste produce o es capaz de producir, la que es capitalizada a un interés conveniente, lo que nos conduce a su valor. Método indirecto o de conjunto, o de la renta


La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo de interés equi tativo, es un método universalmente aceptado como básico en toda tasación. Para los bienes destinados a la renta, esta capitalización es uno de los elementos más importantes que hacen a la formación de un juicio definitivo. Este método comprende dos elementos: - la estimación y separación de la renta bruta actual - la aplicación de una tasa de capitalización conveniente “el valor de inversión de un bien depende de la cantidad y calidad de los frutos que genera o puede generar, como de otros factores que pueden alterar la cantidad y calidad de los mismos, o el aumento o disminución del poder adquisitivo del dinero; lo que se verá reflejado en la tasa de interés.”

La tasa de capitalización depende de los riesgos que genere la inversión. A medida que aumen ta el interés, mas alto es el riesgo. En consecuencia, los títulos que devengan altos intereses no se negocian tan fácil como los que producen interés más bajo. Por eso, el análisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el momento económico que corresponda, a fin de obtener una tasación lo más acertada posible. Tasa de capitalización


Para obtener un resultado razonable, es imprescindible que la tasa de interés sea equitativa. La renta es muy fácil de calcular siempre que los datos no sean erróneos, no ocurriendo lo mismo con el cálculo de la tasa, la cual no tiene más método que el buen criterio del tasador. No obstante, existen factores que ayudan a determinar la misma: - El tipo de edificación: Definido por la calidad de los materiales y la funcionalidad en las mejoras, relacionado con otros elementos como la duración física, el valor residual, la caída en desuso, etc. Es decir, edificios de calidad (material y funcional) serán más fáciles de vender, lo que hace disminuir la tasa de interés. - La ubicación de la propiedad: La zona en que se encuentre nos va a dar un panorama de la categoría del inquilino y sus futuras tendencias. Si estas son de desarrollo y valorización, indicarán estabilidad y duración en la renta. Es decir, la tasa de interés va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad y duración a la renta (condiciones favorables hacen disminuir la tasa de interés y viceversa). Otros elementos a tener en cuenta son: - El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado inmobiliario. - El tipo de riesgo que genera la inversión. - Un análisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector. Técnicas de aplicación del método indirecto



El Ing. Dante Guerrero no está de acuerdo con el método de capitalización de la renta; sostiene que a partir de valores pequeños para encontrar grandes valores, los pequeños errores pueden producir un error muy grande en la determinación del valor. No obstante, desarrolló una fórmula sencilla para encontrar el valor locativo del un inmueble o su valor de venta: La renta (R) es igual al valor del inmueble (V) por la tasa de interés bancaria (I) Valor del inmueble: $ 210.000.- (V) Tasa de Interés: 0,6% mensual (I) R = V x I Renta (R) = V x I = 1.260.- El valor del inmueble (V) es igual a la renta sobre la tasa de interés bancaria (I) Renta: $ 1.260.- (R) V = R / I Tasa de Interés: 0,6% mensual (I) Valor del Inmueble (V) = R / I = 210.000.-

Quebrantos de la renta


En nuestro país, los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una propiedad representaba el 1% de su valor (12% anual). Esta pauta (planteada por el método indirecto) se transforma en una aplicación directa y constante, con limitaciones que impone el mismo mercado cuando varía el poder adquisitivo de la gente, produciendo un quebranto en la regla. Tal relación (capital inmobiliario invertido e interés que debería producir, 1%), se ve reducida en tonces en las propiedades de mayor categoría, por su alto costo de mantenimiento, llegando a caidas que hace que en algunos casos no supere el 0,4% (4,8 % anual). En propiedades de menor valor, este hecho produce la situación inversa debido a la mayor demanda, lo que produce una muy buena relación del capital invertido con respecto a la renta, arrojando como resultado rentas del 1% del valor de la propiedad. Es decir que la renta se encuentra estrechamente ligada a la situación del país, ya que en perí o dos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo como consecuencia lo analizado anteriormente. Las mismas variaciones surgen con la tasa de interés bancaria. Método directo comparativo o separativo


Los métodos separativos son aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado por dos componentes de distinta naturaleza (lote y mejoras), constituyendo cada uno un valor por separado. Este método es más preciso que el indirecto (consideran el bien por el beneficio que presta o rinde), pero su aplicación técnica requiere mayor trabajo, dado que se realiza un estudio de la tierra y las mejoras por separado, adquiriendo un valor por separado para cada uno, los cuales son sumados para obtener el valor total del inmueble.

Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. Método Dir ecto evalúa Valor del Terreno para calcularlo se necesita tener en cuenta

del lote en si mismo del emplazamiento Homogeneización de antecedentes

Mejoras para calcular su valor usamos Tabla Ross Heidecke

Coeficientes

Tabla de Fitte y Cervini Tabla de Trib. de Tasaciones de l a Nación

Ley de Hoffman (divi de el terreno en 2) Regla norteameric ana (divide el terreno en 4) Lote esquina

Valor del terreno

Tabla de Valvano


La tierra es el elemento que requiere mayor dedicación al tasar, dado que existen factores que influyen en el valor del lote, a los que podemos calificar como: - Factores intrínsecos: son aquellos que dependen del lote mismo. - Factores extrínsecos: son aquellos que dependen del emplazamiento del lote. El tasador tiene que expresar a través de números estad influencias, para lo cual deberá realizar una investigación en la que analizará y aplicará un criterio honesto, ya que es la única forma de llegar donde no llegan otros métodos fundados racionalmente. Homogeneización de antecedentes


El camino más seguro para establecer el valor de la tierra es determinar, por comparación, su valor venal (precio al momento de la tasación). Para ello, se suele tener en cuenta operaciones de compraventa, ya que en éstas se puede ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote. Así se obtiene el valor del metro cuadrado en la zona, que luego será analizado por el tasador para determinar la influencia de los factores que podrían incidir en el, que puede reflejarse en un porcentaje de plusvalía (aumento de precio) o castigo (disminución). Entonces, una vez recopilados los antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta homogenei zación. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lo tes tipo tomados como patrón (baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios y referidos a la fecha que se desea determinar el valor). Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos, a cuyos fines se han confeccionado tablas que, si se aplican de manera correcta, se transforman en la base de una correcta tasación. En definitiva, saber homogeneizar es saber tasar. Coeficientes de homogeneización


En este punto veremos cómo aplicar los coeficientes de medida, para lo cual es necesario reco pilar antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en sus medidas, para transformarlos en un lote tipo (de 10 mts. x 30 mts., u 11 mts. x 30 mts.). Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de la Tabla de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.


Tabla de Fitte y Cervini


Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa

Establece como lote ideal el de 11 mts. de frente por 30 mts. de fondo y realiza una tabla en la que se observa que a medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente, siendo al revés con el frente, que aumenta. Este aumento tiene un límite, donde el autor considera que el frente es oneroso, debido a que para su aprovechamiento se requerirá una mayor inversión al momento de construir, y también le significará una mayor carga en los impuestos y servicios públicos (se cobran teniendo en cuenta el frente del lote). Esta tabla es aplicable en zonas destinadas a viviendas particulares. Por consiguiente, para obtener el valor normalizado debemos: 1. Homogeneizar los antecedentes Debemos calcular el valor del metro cuadrado del lote antecedente, el cual dividiremos por el coeficiente del frente y fondo de la tabla y el resultado lo multiplicaremos por cien. Valor del m2 Coeficiente

Valor m2 homogeneizado =

x 100

2. Promediar los valores de los metros cuadrados homogeneizados Valor unitario de la cuadra (VUC) o de la zona (VUZ). Esta operación se lleva a cabo simplemente sumando los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad de los mismos (dado que se repite la misma operatoria para todos los lotes). 3. Determinar el valor del metro cuadrado normalizado Surge de multiplicar el VUC o VUZ obtenido según corresponda, multiplicarlo por el coeficiente del lote a tasar y el resultado dividirlo por cien. Valor m2 normalizado =

VUC o VUZ x Coeficiente 100

4. Valor normalizado del lote Surge de multiplicar el valor del metro cuadrado normalizado por la superficie del lote a tasar Ejemplo Antecedente 1: Lote de 11 mts. frente x 33 mts. fondo. Valor: $ 75.000. Antecedente 2: Lote de 12.5 mts. frente x 30 mts. fondo. Valor: $ 82.000. A tasar: Lote de 12 mts. frente x 29 mts. fondo Paso 1 Ant.

Medida

Superf.

Valor

Valor Unt. metro $ 206.61.$ 218.66.-

Coef.

1 11 x 33 363 $ 75.000.96.1 2 12.5 x 30 375 $ 82.000.99.5 Paso 2 Valor del metro cuadrado homogeneizado promedio: $ 217,37.Paso 3 Valor del metro cuadrado normalizado del lote a tasar: $ 219,10.Paso 4 Valor del lote normalizado (Superficie de 348 mts.): $ 76.246,80.- Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa

Coef. aj. esquina -------

Valor Homog. $ 214.99.$ 219.75.-



La tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación establece como lote tipo aquel que mide 10 mts. de frente por 30 mts. de fondo, al que le asigna el coeficiente uno (1). Este coeficiente se incrementa hasta llegar a los 15 mts. de frente, comenzando allí a descender dando el mismo argumento que Fitte y Cervini. Queda claro de esta manera como el Tribunal de tasaciones beneficia a los lotes de mayor frente, siempre que no excedan los 15 mts. El modo de aplicación para dicha tabla es el mismo que en Fitte y Cervini (sólo cambian los coe ficientes).

Tabla comparativa Medidas del lote

11 mts. x 30 mts. 7 mts. x 30 mts.

Fitte y Cervini 1,000 0,890

Coeficiente Tribunal de Tasaciones 1,015 0,864

Ley de Hoffman


Esta teoría divide el valor del lote en dos partes iguales y estima que las dos terceras partes (66%) del valor del terreno se encuentran en la primera mitad, dándole a la segunda mitad un tercio (33%) del valor del lote. Esta teoría es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se encuentren distribuidas a lo largo de un terreno. Regla norteamericana


Esta teoría divide al lote en cuatro partes iguales, dándole a la parte del frente un valor cuatro veces superior a la del fondo, y a las del medio un valor dos y tres veces superior. Estos coeficientes los podríamos llamar coeficientes de distribución, ya que determinan el valor del metro cuadrado de terreno según donde se ubique el inmueble emplazado en el mismo. Se utilizan generalmente en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad horizontal y que se encuentren distribuidos a lo largo del terreno. Lote esquina


Los totes esquina tienen mayor valor unitario que un lote medial. La plusvalía se relaciona con el mejor aprovechamiento para llevar adelante proyectos arquitectónicos, brindándole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones, iluminación, etc. Otros de los beneficios es la posbilidad de proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle, etc. Todo esto ha hecho que a las esquinas se le reconociera un porcentaje de mayor valor (25% antiguamente), y para ello el Ing. Miguel Valvano propone un método para su valoración. Se tiene en cuenta para el cálculo de la plusvalía dos cosas: - El índice de utilización (N en la tabla de Valvano): Surge de dividir la suma de los frentes del lote, por el frente de mayor valor. Indice utilización (N) =

Suma de frentes (en mts.) Frente de mayor valor

- Una vez obtenido el índice ingresamos a la tabla, teniendo en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble. - Tabla I: Zonas céntricas y comerciales. - Tabla II: Comerciales y residencial intermedia. - Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios. - Tabla IV: Barrios en formación. - Al coeficiente obtenido le sumamos 1 en concepto de plusvalía.


- Luego, para obtener el valor final del lote, se multiplica el valor del metro cuadrado normalizado (obtenido de los antecedentes) por el índice obtenido en la tabla de Valvano por la cantidad de metros cuadrados del lote a tasar. Ejemplo - Tenemos un valor normalizado del metro cuadrado de $ 219.10 obtenido de los dos terrenos del ejemplo en Tabla de Fitte o Cervini. - Debemos tasar un lote esquina de 12 mts de frente por 29 mts. de fondo (frente de mayor valor). Paso 1 Obtener el valor normalizado utilizando la tabla de Fitte y Servini o TTN En este caso, se siguieron los pasos y se obtuvo $ 219,10.Paso 2 Indice de utilización = (12 + 29) / 29 = 1,41 Paso 3 Ingresamos en la tabla de Valvano, tomamos el índice 1,50 y, como es zona comercial, usamos la Tabla I. El resultado obtenido en 0,19, al cual le sumamos 1 en concepto de plusvalía. Paso 4 Valor del lote = 219,10 x 1,19 x 348 = 90.733,69 El valor del lote a tasar es de $ 90.733,69

Mejoras


Cuando nos referimos a las mejoras, hablamos de todo aquello que se ha incorporado al terreno y que nuestro Código Civil en su art. 2.315 identifica como inmueble por accesión. No siempre el capital invertido en mejoras nos determina el valor final del bien, ya que siempre el valor de la inversión se va a ver relacionado en forma directa con factores intrínsecos y extrí n secos. Sumado a esto, no siempre se invierte de manera correcta, ya que la calidad de construcción puede ser la mejor, pero su emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido en mejoras, por lo cual debemos ser muy cuidadosos al realizar una tasación. Tabla de Ross Heidecke


Es el criterio más utilizado para calcular la depreciación de las mejoras, dado que tiene en cuen ta el estado de conservación del bien, que es el elemento de juicio que debe intervenir en la determinación del valor actual depreciado. A tal efecto, Ross Heidecke fija 5 estados posibles: 1. Nuevo o muy bueno. 2. Regular, con conservación normal. 3. Necesita reparaciones sencillas. 4. Necesita reparaciones importantes. 5. Estado de demolición % de duración =

Antigüedad x 100 Vida probable

Con el resultado, ingresamos a la tabla de Ross Heidecke, y el porcentaje de duración obtenido nos indicará el porcentaje de desvalorización en la tabla. Para calcular la vida probable, el tasador debe aplicar su criterio y buen sentido. Para ello, en nuestro país la vida probable se calcula entre 60 y 75 años de acuerdo con la categoría y calidad de los elementos utilizados. Depreciación (D) =

% de desvalorización x Valor de const. del m 2. según categ. (VR) 100


Con el porcentaje de desvalorización indicado en la tabla, obtenemos la depreciación, el cual le restaremos del valor de construcción del metro cuadrado para obtener el precio del metro normalizado. Precio normalizado =

Valor de const. del m 2. según categ – depreciación (VR – D)

Por último, el precio del metro normalizado lo multiplicamos por la cantidad de metros construidos y obtenemos el valor de las mejoras. Método Empírico


Este método se basa en la práctica y la experiencia del tasador para recopilar datos que puedan ser necesarios para la elección de un método. La técnica carece de fórmulas o teorías, sim plemente se trata de observar y comparar antecedentes, para luego aplicar el procedimiento co rrecto. Conocido el inmueble a tasar, el tasador debe realizar una búsqueda de información que le sirva para llevar adelante su tarea, ya que sin información, no hay valuación. Una de las formas usuales, es acudir a inmobiliarias del sector, ya que estas realizan muchas operaciones que pue den ser utilizadas como antecedentes, e incluso opinar sobre el bien a tasar. Otra forma, es me diante los avisos clasificados, pero deberemos actuar con precaución, ya que son operaciones no concretadas, por lo que se deberá analizar las condiciones impuestas para que se realice. Sin embargo, la mejor forma es recopilar datos de ventas. Una vez recopilados los datos, corresponde realizar la inspección del inmueble al cual se refiere, en donde se reúnen una serie de elementos internos y externos que será necesario tener en cuenta al momento de elegir el método a emplear (aspecto de la zona, servicios públicos y privados, pavimento, topografía, forma y superficie del lote, categoría de las mejoras, antigüedad, estado de conservación, etc.) Factores que inciden en el valor del inmueble


Una vez realizada la búsqueda de antecedentes, el tasador debe seleccionar los que tengan características similares, a los fines de la formación y variación del precio del mismo, dentro de las cuales podemos enumerar: - Factores propios del lote - Dimensiones y proporciones relativas de los mismos. - Forma, regular e irregular en mayor o menor medida. - Niveles; propios y en relación con los de la calle. - Ubicación dentro de la manzana, orientación. - Suelo. - Relación lote-edificio. - Factores que dependen de su emplazamiento - Zona o Barrio. - Normas de zonificación. - Tendencias de desarrollo en la zona o barrio. - Servicios públicos de que dispone (agua, energía, gas, cloaca, transporte, luz). - Importancia de las calles y sus condiciones físicas (ancho, estado, tipo de suelo, pendiente, etc.). - Tipo de construcciones vecinas. - Ofertas de tierras en la zona. - Factores que dependen de las condiciones de venta - Fecha en que se realizó la operación de compra-venta. - Forma de pago. - Venta individual o en block. - La situación del vendedor y su necesidad de vender; la situación del comprador y su interés en comprar.


- Factores particulares El valor no es ajeno a influencias particulares, privativas de una comunidad determinada, de una zona o aún más una cuadra determinada, imposibles de fijar dentro de los límites de un texto, pero que no escaparán de la agudeza de un tasador ( Ej.: los desnive les fuertes en ciudades de turismo serrano). En síntesis, “son aquellos que no estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas del bien, pero no siempre susceptibles de reconocer y esca pan a todo intento de enumeración” . Elementos extrínsecos


El más importante es la ubicación. El precio de una propiedad se encuentra directamente relacionado con su ubicación y como consecuencia, surgen los siguientes datos a tener en cuenta: - Ciudad

Al realizar el análisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el inmueble se debe tener en cuenta: - Características principales (turística, industrial, etc.) - Tendencia económica (progresiva, regresiva, estancada) - Desarrollo social En ciudades importantes, centros de regiones geográficas de actividad propias (económicas y políticas), siempre se encontrarán centros de perfil típicamente comercial, donde la tierra alcanza valores más altos. En oposición a estos, los centros urbanos también contienen regiones de estancamiento o tendencias regresivas. Ellos constituyen un problema al momento de la tasación ya que no son muchos los antecedentes por la falta de operaciones. - Barrio

Cada una de las partes en que se encuentra dividida la ciudad. Entre ellos existen diferencias marcadas por los distintos tipos de factores, que son: - Carácter distintivo de la zona o barrio

Debemos analizar si se trata de una zona industrial, comercial, residencial, etc. En las zonas de tipo industrial, los lotes de mayor superficie, por su utilización, tienen mayor valor. En zonas de tipo comercial se debe tener en cuenta el tránsito (vehicular y peatonal), el ancho de las veredas, el frente del lote (por la posibilidad de la vidriera). También es importante analizar si el barrio posee vida propia o si los habitantes se encuentran obligados a trasladarse para satisfacer sus necesidades básicas. Por último, tanto la urbanización como los servicios públicos y privados otorgan confort y comodidad a los habitantes, dándole mayor valor a la tierra del sector. - Manzana

Es un espacio de forma simétrica, delimitado por calles y dividido en parcelas. Debemos realizar un análisis de las arterias que circundan la manzana: si se trata de una calle común, con o sin salida, si es avenida, boulevard o pasaje, etc. El segundo punto a tener en cuenta son las di mensiones de la calzada y la acera. El tercer punto es el tránsito, tanto vehicular (sentido, si es de doble mano, velocidad de circulación, posibilidad de estacionamiento, etc.) como peatonal (paradas de transporte público o privado, proximidad de espacios verdes, etc.). También influye el tipo de calzada (pavimentada, ripio, tierra, cordón cuneta, estado de conservación). Es impor tante considerar la categoría de la edificación existente y el desarrollo de centros comerciales. - Cuadra

Es la distancia que cubre una calle, entre dos arterias transversales, las que la delimitan. Al tasar, llamamos cuadra a una sola de las aceras, ya que pueden existir marcadas diferencias entre ellas. Los elementos importantes son:


- Acera de mayor importancia: Sea por su carácter comercial, lo que hará que tenga -

mayor cantidad de tránsito peatonal. Orientación: La mejor orientación es NE, ya que el sol sale al E y se esconde al O, por lo que recibe mayor cantidad de rayos solares que un lote S u O. Estas últimas orientaciones se consideran negativas debido a que son más fríos y las edificaciones sufren mayor deterioro y los lotes que dan al O, en ocasiones sufren altas temperaturas en horarios vespertinos.

- Ubicación del lote en la cuadra

La proximidad del lote con calles de mayor importancia (avenida, boulevard, etc.) tendrá influencias positivas en el valor del lote. Un lote esquina tiene una plusvalía en relación a uno medial, ya que tiene acceso por dos calles y mejor ventilación e iluminación. En caso de zonas comerciales, el lote esquina es óptimo, dado que ofrece al inversionista una vidriera más amplia. - Factores en potencia que pueden variar el valor

Dichos factores pueden influir de manera positiva o negativa. Positiva serían las obras de infraestructura que se realicen en el sector, los emprendimientos de tipo comercial (ej. Shopping, ya que genera un movimiento importante). El tasador debe tener en cuenta estas obras y proyectos realizados o en vías de ejecución. Pueden influir en forma negativa el emplazamiento de villas, la presencia de fábricas, los descampados, etc. El análisis de estos factores queda a criterio del tasador, ya que hay corrientes diferentes. Una de ellas tiene en cuenta las obras realizadas, ya que de esta forma es notorio si la misma influyó positiva o negativamente. La otra, aunque menos aplicada, tiene en cuenta la incidencia de un proyecto con el sólo hecho de haber comenzado los trabajos de ejecución. Elementos intrínsecos


Son inherentes al lote, y se refieren a la relación frente-fondo, medidas, superficie, formas (regu lares o irregulares), mejoras, etc. - Relación frente-fondo

Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia. En ese sentido, Fitte y Cervini establecen como relación ideal un lote simétrico de 10 x 33 mts., ya que sostienen que con estas medidas se puede lograr un aprovechamiento total del mismo y una excelente distribución de las mejoras, por lo tanto es más valioso en proporción que un lote de 10 x 50 mts. - Nivel

Refiere al nivel que tiene el lote en relación con la vereda. Siempre que existe alguna diferencia, su solución genera un costo, ya que si se encuentra por encima hay que nivelarlo, y si es por debajo rellenarlo. El costo de la tarea deberá ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasación. En algunos casos, según el entorno de la zona, la diferencia de niveles es aprovechada para un mayor aprovechamiento del proyecto. Tal es el caso de zonas turísticas, donde en muchas oportunidades se aprovechan los desniveles para dar mayor vista a la casa. O en zonas inunda bles, donde hace que se llegue a la vivienda. - Suelo

La bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra a la edificación y es la primera preocupación de los profesionales al momento de edificar. El suelo malo trae un encarecimiento de la construcción, ya que se deberá invertir mucho más en los cimientos. - Mejoras


Es todo aquel espacio cubierto que forme parte de un lote, construido con materiales tradiciona les y otros que complementen el diseño de la construcción. Para tasar una mejora se debe tener en cuenta: - Medidas de la superficie cubierta - Elementos accesorios - Calidad de los materiales En Córdoba, el Colegio Profesional de Martilleros sostiene que el estudio de las características de las edificaciones es de índole profesional y técnica, por lo cual el tasador deberá tener en cuenta la incidencia de los distintos factores que componen el inmueble, a fin de establecer de manera correcta la categoría. Clasificación de las categorías de construcción


Al momento de realizar el estudio de la categoría de las mejoras, el profesional deberá tener en cuenta, además de los materiales empleados, otros elementos, como ser la mano de obra empleada para la aplicación de los materiales y el emplazamiento del lote en el cual se realizaron las mejoras, la distribución de las mismas, etc. Por más que los materiales utilizados sean de primer nivel, si se utilizó mano de obra no acorde o su emplazamiento es en un barrio no acorde a su categoría, o si bien la distribución es defectuosa, el valor que adquiere el metro cuadrado cubierto no va a ser acorde con su categoría. Las categorías son: - Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional colectiva: de lu jo, muy buena, buena y económica. - Edificios destinados a locales comerciales, escritorios y oficinas: muy buena, buena y económica. - Edificios destinados a depósitos, cocheras y similares: - Tinglados y cobertizos: categoría única. - Galpones: construcción simple, mejorada y buena. - Cocheras: buenas y económicas. - Estado de conservación

Para determinar el estado de conservación se debe tener en cuenta dos aspectos: - Exterior : Se encuentra compuesto por revoques, cielorrasos, carpintería, pintura, re vestimientos, pisos, estado de los techos, humedades, etc. - Estructural : Refiere a los elementos vitales de una propiedad, como cimientos, columnas, vigas, paredes, cañerías. - Antigüedad

La vida útil de un edificio se encuentra directamente relacionada con la categoría de la construc ción, es decir, con la calidad de los materiales con que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor será la vida útil del inmueble.


Unidad 3 Tasación de Departamentos, Locales y Oficinas. Introducción al método directo comparativo o separativo. Desarrollo de la metodología. Tasación de unidades funcionales de vivienda. Departamento tipo. Superficie propia homogeneizada. Normas de Homogeneización de las superficies propias. Coeficiente de ubicación del edificio. Coeficiente de ubicación del departamen to según el piso. Coeficiente de ubicación en planta. Coeficiente del departamento en esquina o frente a plaza. Coeficiente de características constructivas de edificio. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Coeficiente de Oferta. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a oficinas. Coeficientes y normas de homogeneización. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales.

Introducción al método directo comparativo o separativo

Tasación de D., L. y O.

Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles, el método más aconsejable es el Directo-Comparativo, que consiste en comparar el departamento que queremos tasar con antecedentes o referencias de otras unidades ubicadas en el mismo sector o sectores de similares características a las cuales se le conoce el valor. Este método es sencillo y simple, dado que se prescinde de la determinación del valor del terreno, se hace innecesario el cálculo del valor de las construcciones y se obtiene el valor en for ma directa, por comparación con el valor de otras unidades. Desarrollo de la metodología

Tasación de D., L. y O.

Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes que, homogeneizados, permiten determinar, mediante su promedio, el valor de la “Unidad Funcional Tipo” que se toma como base. Aplicando este valor venal unitario a la superficie homogeneizada de la unidad que se quiere tasar, se obtiene el valor venal de la misma. Los coeficientes que se utilizan para homogeneizar, fueron fijados originalmente de manera em pírica, sobre la base de la experiencia aplicada al análisis comparativo de numerosas ventas realizadas y gran cantidad de ofertas que luego se materializaron en ventas. Debemos tener en cuenta que estas normas fueron creadas para ciudades como Capital Federal, Córdoba, Rosario, etc., o de similares características; debiendo en otras poblaciones generar una adaptación de las mismas. Departamento tipo

Tasación de Dtos.

Así como para obtener el valor de la tierra se toma como base de comparación un “ Lote Tipo” (11 x 33 mts., Fitte y Cervini), lo mismo es necesario para aplicar con los valores venales de de partamentos. Esa función de base de comparación la cumple el “Departamento Tipo” . Las condiciones de que debe reunir son las siguientes:

Coeficiente por ubicación en el piso Coeficiente por ubicación en planta Coeficiente por características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada

Ideal 3º piso Al frente Estándar Usado a Nuevo 120 mts2.

Coeficiente 1 1 1 1 1


Superficie propia homogeneizada

Tasación de Dtos.

Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que definen, con mayor precisión, las bondades de la unidad a tasar. Ello no implica que no se consideren las superficies comunes, ya que las mismas se encuentran implícitamente incluidas en aquellas. La superficie de una un i dad se compone de la superficie cubierta, semi-cubierta, galerías, balcones, descubierta, etc.; lo que hace necesario ponderarlas dentro de un patrón común: la superficie cubierta propia, con la cual se obtiene la denominada “Superficie Propia Homogeneizada” . Normas de homogeneización de las superficies propias

Tasación de Dtos.

Permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de la unidad de vivienda. Se aplica a las distintas superficies para obtener así la “ Superficie Total Homogeneizada” . Propias de los departamentos

Vivienda Dependencias (separadas del cuerpo principal) Galerías Balcones cubiertos Balcones terraza (incluida la superficie del balcón) Bauleras y/o depósitos Patios y terrazas (en forma acumulativa) Hasta 30 mts. De 30 mts. a 60 mts. Más de 60 mts. Jardín (ponderación según sus características) Coeficiente de ubicación del edificio

Porcentaje 100% 40% a 70% 50% 30% a 35% 30% 25% 15% 10% 5% 5% a 15% Tasación de Dtos.

Pondera la ubicación del edificio respecto a las características de la vecindad, el adelanto edilicio, los medios de transporte, etc. Por tratarse de un coeficiente muy subjetivo, su evaluación se deja librada al criterio del tasador, debiéndose destacar la conveniencia de analizar antecedentes con ubicaciones similares, evitando así coeficientes que pudieran distorsionar el método de comparación Coeficiente de ubicación del departamento según el piso Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0,90 1er. Piso 0,96 2do. Piso 0,98 3er. Piso 1,00 4to. Piso 1,02 5to. Piso 1,04 6to. Piso 1,06 7mo. Piso 1,08 8vo. Piso 1,10 9no. Piso 1,11

Tasación de Dtos.

Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1,00 1ero. Piso 0,97 a 0,98 2do. Piso 0,95 3er. Piso 0,85 a 0,90 Edificios en una sola planta Coeficiente 1,00 El coeficiente incluye la terraza expuesta

Del 13er. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15. Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos 0,04. Coeficiente de ubicación del departamento según el piso

Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio libre de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente o lateral

Tasación de Dtos. Coeficiente 1,00 0,95 0,90


Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque

Tasación de Dtos. Coeficiente 1,00 1,05 a 1,10

Departamento en esquina Departamento con vista a plaza o parque Coeficiente de características constructivas del edificio

Tasación de Dtos.

Contempla la categoría del edificio resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción de las instalaciones centrales que posee y su distribución. Coeficiente 0,85 a 0,90 0,95 a 1,04 1,05 a 1,14 1,15 a 1,25 1,26 a 1,50

Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena con servicios centrales Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación

Tasación de Dtos.

Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado del departamento. Se ha considerado una depreciación similar, pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke. Se fija la siguiente ley: C=1–K/2 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento

Tasación de Dtos.

Considera, de manera implícita, el monto de inversión, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del mismo. Superficie cubierta Propia Homogen. 30 mts. 40 mts. 50 mts. 60 mts. 70 mts. 80 mts. 90 mts. 100 mts. 110 mts. 120 mts.

Coeficiente de oferta

Coeficiente de Superficie 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,08 1,05 1,03 1,00 Tasación de Dtos.

En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. Para tasar unidades se deberán usar antecedentes de unidades también usadas. El mismo criterio se aplica a las nuevas a estrenar.


Realizamos así el procedimiento: - Normas de homogeneización de superficies propias El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder determinar el valor unitario del metro cuadrado, para luego corregir este valor en base al Departamento Tipo y, con ello, poder obtener el Valor Promedio de la Zona o Precio Unitario de la Zona (PUZ). - Valor unitario de los antecedentes Determina las superficies propias homogeneizadas, podemos sacar los precios unitarios. - Normas de homogeneización de valores venales de los antecedentes Con los precios unitarios de cada antecedente podemos comenzar a comparar las características propias de cada antecedente respecto del Departamento Tipo. En este procedimiento obtenemos distintos coeficientes de acuerdo con las características de la unidad. Para simplificar el cálculo, realizamos el producto de los coeficientes entre sí para obtener un coeficiente único.

Determinación del valor del departamento

Tasación de Dtos.

El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo PUZ por el producto del coeficiente único del departamento a tasar. Obtenido este valor, que nos indica el valor del metro cuadrado, lo multiplicaremos por la cantidad de metros que obtenemos luego de calculr la superficie propia homogeneizada del mismo. Ejemplo A Ud. le encomiendan la tasación de un departamento en la zona céntrica de la ciudad. El mismo tiene una superficie de 60 mts2 , se encuentra ubicado en el 4to. piso, con vista al frente. La construcción es buena con servicios centrales, su estado de conservación es muy bueno, tie ne una antigüedad de 16 años y la vida probable es de 60 años. Antecedente 1: Departamento de 70 mts., situado a una cuadra del departamento a tasar en 5to. piso, con ascensor, externo con vista a espacios libres de contrafrente, construcción estándar, estado de conservación muy bueno, antigüedad 14 años. Valor: $220.000

Valor unitario del metro = valor / superficie = $220.000 / 70 = $3.142,52 Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento en planta Coeficiente característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado

$3.142,52 1,15 1,04 0,95 0,95 0,92

Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 14 x 100 / 60 = 23,33% Ingresamos a la tabla y obtenemos el índice teniendo en cuenta el estado de conservación (1,5) = 14,173

C = 1 – (K / 2) = 1 – (14,173% / 2 ) = 1 – 7,08% = 0,92 Cálculo final de coeficientes = 1,15 x 1,04 x 0,95 x 0,95 x 0,92 = 0,99 Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $3.142,52 / 0,99 = $3.174,59

0,99 $3.174,59

Antecedente 2: Departamento de 50 mts., 2do. piso, con ascensor, en esquina, construcción económica, estado de conservación bueno, antigüedad 12 años. Valor: $205.000


Valor unitario del metro = valor / superficie = $205.000 / 50 = $4.100

$4.100

Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento según planta Coeficiente de característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado

1,25 0,98 1,00 0,85 0,92

Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 12 x 100 / 60 = 20% Indice obtenido de la tabla, teniendo en cuenta el estado de conservación bueno (2) = 14,22%

C = 1 – (K / 2) = 1 – (14,22% / 2) = 1 – 7,11% = 0,92 Cálculo final de coeficientes = 1,25 x 0,98 x 1,00 x 0,85 x 0,92 = 0,95

0,95

Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $4.100 / 0,95 = $4.315,78

$4.315,78

Obtenido el valor del metro homogeneizado de cada uno de los antecedentes, ahora podemos determinar el precio unitario de la zona: PUZ = ($3.174,59 + $4.315,78) / 2 = $3.745,18

$3.745,18

Departamento a Tasar

Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento según planta Coeficiente de característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado

1,20 1,02 1,00 1,15 0,91

Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. x 100 / Vida Probable = 16 x 100 / 60 = 26,66% Indice obtenido de la tabla, teniendo en cuenta el estado de conservación muy bueno (1,5) = 17,17%

C = 1 – (K / 2) = 1 – (17,17% / 2) = 1 – 8,58% = 0,91 Cálculo final de coeficientes = 1,20 x 1,02 x 1,00 x 1,15 x 0,91 =

1,28

Precio de la zona homogeneizado = $3.745,18 x 1,28 = $4.793,83 Valor del departamento = $4.793.83 x 60 mts. = $287.629,80 El departamento tiene un valor de $287.629,80 Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas

Tasación de Oficinas

Al igual que en los departamentos, aquí también encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar oficinas. La función de base de comparación la cumple la “Oficina Tipo” , siendo las condiciones las siguientes:

Coeficiente por ubicación en piso Coeficiente por ubicación en planta Coeficiente de características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente superficie propia homogeneizada

Ideal 3er. o 4to. piso Al frente Estándar Usada a nuevo 120 mts.

Coeficiente 1 1 1 1 1


Superficie propia homogeneizada


Se estimó trabajar con las superficies propias, dado que las mismas definen, con mayor precisión, las bondades de la oficina a tasar. Como en los departamentos, su superficie está compuesta por distintas cualidades constructivas, como ser cubierta, semi-cubierta o galería, descubierta, etc., lo que hace necesario ponderar todas ellas respecto de un patrón: la superficie de la oficina propiamente dicha, con lo cual se obtiene la denominada “superficie propia homogeneizada” . Normas de homogeneización de las sup. propias de oficinas


Estas normas permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies para obtener la “superficie total homogeneizada” . Propias de las oficinas Oficina propiamente dicha Dependencias Archivos en subsuelos Balcones Jardines (Ponderación según sus características y aporte estético) Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 16 mts. De 16 mts. a 30 mts. De 30 mts. a 60 mts.

Porcentaje 100% 50% a 80% 20% 20% 5% a 10% 20% 15% 5%

Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso


Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0,90 1er. y 2do. Piso 0,95 3er. y 4to. Piso 1,00 5to. y 6to. Piso 1,05 7mo. al 12do. Piso 1,10

Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1,00 1ero. Piso 1,00 2do. Piso 0,90 3er. Piso 0,80

Desde el 13er. piso es a criterio del tasador sin sobrepasar 1,15 Ultimo piso con terraza expuesta: Coeficiente del piso menos 0,02 Para oficinas que se encuentran en una sola planta Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores y/o mínimo de contrafrente o lateral Coeficientes de ubicación en esquina o frente a plaza o parque

Coeficiente 1,00 0,95 0,85 Tasación de Oficinas

Considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad funcional en estos casos.

Oficina en esquina Oficina con vista a plaza Coeficientes de características constructivas del edificio

Coeficiente 1,05 1,05 Tasación de Oficinas

Contempla las características del edificio, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción, como así también las instalaciones centrales que posee y su distribución funcional.


Coeficiente 0,90 a 0,94 0,95 a 1,04 1,05 a 1,15 1,16 a 1,30 1,35 1,36 a 1,45

Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Buena con aire acondicionado central Muy buena Coeficientes de depreciación por edad y estado de conservación


Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado de la oficina. Se ha considerado una depreciación similar, pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke. Se fija la siguiente ley: C=1–K/3 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. Coeficiente de superficie propia homogeneizada de la oficina


Considera, de manera implícita, el monto de inversión, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma. Superficie cubierta Propia Homogen. 30 mts. 60 mts. 90 mts. 120 mts. 210 mts. 300 mts. 400 mts.

Coeficiente de Superficie 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85

Para superficies intermedias se deberá interpolar linealmente. Para superficies menores o mayores se considerará el coeficiente en forma particular. Coeficiente por tener baño privado

Coeficiente por tener baño privado Coeficiente por tener garaje en el edificio

Coeficiente por tener garaje en el edificio Coeficiente de oferta

Tasación de Oficinas Coeficiente 1,05 Tasación de Oficinas Coeficiente 1,05 Tasación de Oficinas

En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. Tasación de unidades funcionales destinadas a locales

Tasación de Locales

Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores, tanto para el tratamiento en conjunto como para el local en particular:


- Ubicación: Debe encontrarse en un lugar donde se observe circulación de transeuntes, presentandose por lo general diferencias entre las aceras (salvo peatonales). Dentro de una galerí a, es un factor determinante en el precio, a medida que se alejan de la entrada van perdiendo valor y este disminuye progresivamente en los entrepisos, subsuelos o recovecos. - Tipo de construcción: Los elementos más importantes son la amplitud de los pasillos o corredores (permiten examinar más cómodamente las vidrieras) y la presentación de los pisos (seguridad y fluidez del tránsito). En cuanto al local, que estén o no dotados de sótanos o duplex (mayor amplitud de espacio para uso del propietario). Es razonable otorgarle mayor valor al duplex, por su posibilidad de amplitud de vidriera. - Estado de conservación: Si las condiciones son óptimas, fluye positivamente. Pero si es necesario restaurar la galería, estamos en presencia de una incidencia negativa para el precio de la unidad, ya que encontraremos una inversión pendiente que atañe a los propietarios de los locales, y una inversión del local en particular sería en vano. Si el estado de la galería es óptimo, el que adquiere el local tiene tácitamente prevista una inversión sobre el mismo de acuerdo al pro ducto que comercializará. - Gastos comunes: A los locales en galerías comerciales les corresponde una proporción de gastos comunes por las partes de uso común. Estos gastos deben ser observados. Normalmen te son reducidos, salvo cuando hay defectos de construcción. La función de base de comparación la cumple el “Local Tipo”:

Coeficiente por características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente por superficie propia homogeneizada Coeficiente por relación fondo-frente

Ideal Esándar Usado a nuevo 100 mts. 2

Normas de homogeneización de las superficies propias

Coeficiente 1 1 1 1 Tasación de Locales

Permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de un local. Se aplica a las distintas superficies para obtener así la “ Superficie Total Homogeneizada” . Propias de los locales

Local propiamente dicho Dependencias al mismo nivel de local Dependencias en distinto nivel que el local Depósitos (según su facilidad de acceso y capacidad de almacenaje) Galerías Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 30 mts. De 30 mts. a 60 mts. Más de 60 mts. Jardín (ponderación según sus características y aporte estético

Porcentaje 100% 50% a 80% 40% a 60% 25% a 40% 25% 20% 10% 5% 3% a 5%

Coeficientes de características constructivas del local


Contempla las características del edificio, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción, como así también las instalaciones centrales que posee y su distribución funcional.

Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena

Coeficiente 0,90 1,00 1,05 1,10 1,20


Coeficientes de depreciación por edad y estado de conservación


Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado del local. Se ha con si derado una depreciación similar, pero más atenuada que la que surge de las curvas de RossHeidecke. Se fija la siguiente ley: C=1-K/4 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke, en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. Coeficientes de relación frente-fondo


Aprecia la diferencia de valor entre los locales, resultante del desarrollo de sus respectivos fren tes. La tabla se crea en forma empírica, sobre la base de múltiples experiencias verificadas y a justadas mediante su aplicación en numerosos casos prácticos. Ff = Frente del local Fr = Fondo relativo Se pueden aplicar las siguientes formulas: Fr / Ff o Superficie / Ff 2 Superf./ (Ff)2 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 1 2 3 4 5 6 8 10

Coeficiente 1,45 1,40 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del local


Considera, de manera implícita, el monto de inversión, ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda, el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma. Al utilizar el coeficiente debe tenerse en cuenta el uso, destino y/o ubicación del local, que pueden requerir grandes espacios (bancos, supermercados, concesionarios de autos, etc.), en cuyo caso debe utilizarse la Tabla II Tabla I. Locales que no requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen. 10 mts. 40 mts. 50 mts. 60 mts. 70 mts. 100 mts.

Coeficiente de Superficie 1,26 1,14 1,11 1,08 1,06 1,00


150 mts. 200 mts.

0,92 0,86

Tabla II. Locales que requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen. 100 mts. 150 mts. 200 mts. 300 mts. 500 mts. 800 mts. 900 mts. 1.000 mts. 2.000 mts. 3.000 mts.

Coeficiente de oferta

Coeficiente de Superficie 1,00 0,98 0,96 0,93 0,90 0,87 0,84 0,80 0,75 0,70 Tasación de Locales

En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido ini cialmente. Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20. A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo deben seleccionarse locales de similares características: - Para un local en PH, analizar locales en PH - Para un local en galería, analizar locales en galería, pudiendo en casos excepcionales compararse con locales que dan a la calle con otros ubicados en la misma galería. - Para locales ubicados en calle peatonal o dentro de un centro comercial, igual PH - Para locales que constituyan por sí mismo un inmueble, igual PH, ya que disfrutan del 100% del espacio aéreo.


Unidad 4 Tasación de Vehículos. Tipos de vehículos. Identificación del bien. Estado funcional. Estado estructural. Aspectos fundamentales a tener en cuenta. Método Lineal.

Tipos de vehículos

Tasación de Vehículos

En relación al tipo de vehículos, podemos nombrar: Familiar, utilitario, camión, acoplado, coupe, tres puertas, cuatro puertas, cinco puertas, entre otros. Identificación del bien


A fin de la correcta identificación del bien tenemos: el número de dominio, marca, modelo, año de fabricación, motor (marca y número), chasis (marca y número) y registro donde se encuentra inscripto. Estado funcional


En relación al estado funcional del vehículo debemos considerar: - Motor: Verificar el estado de la compresión del motor, teniendo en cuenta los datos aportados por el fabricante. Verificar posibles consumos de aceite, golpes internos y posibles pérdidas de aceite. - Caja de velocidades: Verificación del nivel de fluido, viscosidad y restos de partículas metálicas, verificación del estado de la misma y posibles pérdidas, etc. - Tren delantero y trasero del vehículo: Verificar el estado de los bujes y amortiguado res, parrillas de suspensión, rótulas y demás componentes. Estado estructural


Es el estado general de la carrocería del vehículo. Debemos: - Verificar posibles arreglos realizados y a realizar. - Controlar las líneas del techo, puertas y guardabarros. - Controlar luces de puertas, capot, baúl. - Localizar accesorios faltantes. - Controlar el estado general del interior del vehículo (tapizado, alfombras, etc.). Aspectos fundamentales a tener en cuenta


Según la teoría del martillero Hugo Teruzzi, existen tres aspectos a tener en cuenta: - Jurídicos: Es decir, el estado de los papeles del vehículo y demás aspectos legales. - Técnicos: El tasador deberá tener suficiente conocimiento a fin de analizar, por medio de la confección de una ficha técnica, el funcionamiento de todos los componentes mecánicos, eléctricos, etc., que hacen a las características propias del modelo a tasar y permiten el correcto funcionamiento del mismo. El análisis arrojará el estado de conservación del vehículo. - Económicos: se trata del análisis del mercado, determinante del precio del bien.

El avalúo o tasación se realiza depreciando el bien por su antigüedad, tomando como base el valor nuevo. Otro aspecto a tener en cuenta es la vida útil, una vez superada la misma, de man tenerse en buen estado de conservación, el valor residual se calculará por comparación directa con otros vehículos en el mercado.


Para la correcta identificación del bien a tasar, el tasador deberá acceder al título de propiedad del vehículo. El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente, nos dará una plusvalía o un castigo, que será igual a la reposición que corresponda en cada caso, influyendo en la tasación final. También debemos tener en cuenta que los mismos modelos, pueden tener carrocerías diferentes, con el resultado de valores totalmente disimiles. A las diferentes carrocerías las podríamos clasificar de la siguiente manera: - Monovolúmenes: Son aquellos en que sus espacios no se encuentran diferenciados; trompa, habitáculo y baúl se encuentran íntimamente relacionados. - Dos volúmenes: Su carrocería deja perfectamente establecidos dos espacios: trompa y habitáculo. - Tres volúmenes: Se encuentra diferenciados su trompa, habitáculo y baúl. - Familiares: Similar a los dos volúmenes en lo relacionado a la conformación de la carrocería, pero con un espacio mayor en la parte trasera del habitáculo. Método lineal


Esta metodología tiene como punto de partida el valor a nuevo del bien, es decir, el valor abona do en concesionaria o fábrica. Para el caso de los automóviles, su vida útil es de cinco años y se calcula de la siguiente manera: Método lineal = Precio a Nuevo – Depreciación Ejemplo: Auto: New Beetle Volkswagen Antigüedad: 2 años Vida probable: 5 años Valor a nuevo: $80.000

Porcentaje de depreciación = (2 x 100) / 5 = 40% Valor depreciado = ($80.000 x 40) / 100 = $32.000 Valor del vehículo = $80.000 - $32.000 = $48.000 Pasado un período de 5 años, su precio será aquel que fija el mercado al momento de la tasación. Esta disminución de la vida útil se debe al continuo avance de la tecnología que éstos sufren. Es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente económico (precio nuevo) en el mercado, lamentablemente este método no se puede emplear. En este caso, es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algún referente por comparación directa, aplicando porcentajes de castigos o plusvalías que corresponda, de acuerdo a la antigüedad y estado de con servación.


Unidad 5 Tasación Rural. Conceptos generales. Suelo, agua, clima. Pastizales naturales. Mejoras. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural. Metodología de la valuación rural. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Actividad ganadera. Tipos de razas. Sugerencias para establecer valores. Equinos. Fuentes de información para la tasación. Modelo pericial en sede judicial. Modelo de autorización para tasar en forma particular.

Conceptos Generales

Tasación Rural

Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria y su valor depende principalmente de su capacidad de producción (agrícola y ganadera), en cuanto a su cantidad y calidad. La valuación rural exige el conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos por un lado, y por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc., por la otra. Tanto es así que los valores de los predios ganaderos pueden variar notablemente entre un año y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne. El conocimiento adecuado de las características del medio rural es requisito indispensable para el tasador. Resulta primordial reconocer las características del suelo y las técnicas de laboreo, el tipo y cantidad de agua, el comportamiento del clima, etc. Debemos sumarle también el análisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general. La producción agrícola depende de la disponibilidad de suelos capaces de desarrollar cultivos. Los factores que indicen directamente son: el suelo, el agua y el clima. Suelo, agua y clima

Tasación Rural

Suelo

El suelo es la superficie suelta de la tierra, aún sin ser materia muerta. En él se verifican constantes transformaciones químicas, físicas y biológicas que son influidas por las condiciones climáticas: lluvia, viento y temperatura; y por las prácticas agrícolas: aradura y fertilización. La capa cultivable consta de materiales sólidos (partículas minerales y materias orgánicas), agua y aire. Estos determinan las características del suelo y de su relación depende la fertilidad. En el suelo tenemos varias capas, de las cuales nos interesan: - Capa superficial: con gran actividad química y biológica, donde se desarrollan las raices de las plantas. Se ve afectada por labranzas y en ella se colocan los fertilizantes. Se la denomina suelo activo o tierra laborable. Su espesor: de 15 a 40 cm. - Suelo inerte: Segunda capa de color más claro. - Subsuelo: Tiene gran influencia sobre el suelo activo y alcanza hasta unos 60 cm. - Capa impermeable: Impide que el agua siga cayendo hacia el interior de la tierra. La composición del suelo en grupos de partículas de diferentes tamaños define su textura y hace que se clasifiquen en: - Arcillosos: Con más del 20% de arcilla. Acumulan mucha agua. Al secarse forman costras, se agrietan y endurecen. Húmedos son pegajosos, compactos y mal aireados. Inadecuados para la mayoría de los cultivos.


- Arenosos o silicios: Más del 70% de arena. Son sueltos y muy permeables. El agua -

lo atraviesa fácilmente arrastrando sales minerales solubles. Sin dificultad para labranzas, pero nunca terminan de manera perfecta. Calcáreos: Más del 10% de calcio. Son claros y fríos. Hay muchas plantas que no vegetan en estos suelos. Humíferos: Con más del 10% de humus, sustancia formada por materias orgánicas transformadas o en proceso de transformación). De gran capacidad para retener el agua y de color oscuro. Son húmedos y cálidos. Suelo franco: Por su composición es fértil, fácil de trabajar y en donde la mayor par te de los vegetales prosperan de manera inmejorable. Su composición química arro ja los siguientes valores: arena 60% a 70%, arcilla 15% a 20%, calcio 5% al 10% y humus 5% al 10%.

La productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. Para que un suelo sea productivo es necesario que sea fértil, que contenga y suministre a las raíces la cantidad adecuada de nutrientes, agua y aire. Respecto a los nutrientes, los clasificamos en: - Macro elementos: nitrógeno, fósforo y potasio. - Elementos secundarios: calcio, magnesio y azufre. - Micro elementos: cobre, hierro, etc. El análisis del suelo, permite conocer su acidez o alcalinidad, que se conoce como reacción del suelo y se cuantifica por medio del pH. Los principales factores que lo determinan son: la lluvia, la irrigación, el drenaje, las partículas minerales, el tiempo de explotación y la fertilización. Los suelos pueden ser: - Acidos: tienen un pH mayor de 8 - Neutros: tienen un pH entre 5,5 y 8 - Alcalinos: tienen un pH menos a 5,5 La degradación del suelo se produce por la pérdida de sus propiedades. Las fuertes lluvias y el viento son los principales agentes de este proceso. El desmonte, sobre pastoreo o una aradura inadecuada son otros agentes. En función de su aptitud, los suelos se los puede clasificar en: - Suelo de aptitud agrícola: De textura franca, de fácil laboreo, provistos de materia orgánica, con buena estructura y fertilidad. Su aptitud se halla condicionada por la cantidad y distribución de la lluvia caída. El grado de aptitud se mide en quintales por hectárea sembrada. - Suelo de aptitud ganadera: Pesados, con alto porcentaje de arcilla, difíciles de trabajar. La aptitud se mide en base a la cantidad de animales por hectárea que pueden ser sostenidos con forraje verde, a lo largo de un año. - Suelo con aptitud forestal: De textura arenosa o franco arenosa. Agua

Cumple dos funciones muy importantes en el suelo agrícola: - Interviene en todos los procesos físicos, químicos y biológicos involucrados en la formación de tierra fértil. - Solubiliza las sales minerales que luego pone a disposición de los vegetales como alimento. El agua caída bajo forma de lluvia en un campo laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%, escurrida de un 10% a un 25% e infiltrada de un 20% a un 30%. En la agricultura interesa fundamentalmente la conservación de la humedad del suelo. Las labranzas ayudan a este propósito porque reducen la evaporación, al modificar la estructura y eliminar plantas indeseables que quitan el agua y la vuelven a la atmósfera por transpiración.


Clima

Es posible eludir, en mayor o menor grado, la acción adversa del clima sobre los organismos vi vos, mediante distintos métodos: - Cultivando especies que se aclimaten a la región. - Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con las características del clima de donde dichos cultivos procedan. - Modificando la temperatura del suelo, por medio de labranzas especiales, riegos y otras prácticas. - Atenuando los vientos, interponiendo cortinas de árboles, empalizadas, muros, etc. Pastizales Naturales

Tasación Rural

La pradera natural, es la tierra productora de forraje natural que sirve para el consumo de los animales; la cual puede ser vegetada natural o artificialmente, para proveer una cubierta que se maneje como vegetación nativa. En un pastizal natural encontramos gramíneas (pastos), leguminosas forrajeras, seudo pastos (plantas semejantes a los pastos) y hierbas. Para determinar la condición del pastizal natural se toma en cuenta: el valor cualitativo de su composición (presencia de distintas especies y el valor de las mismas) y el valor cuantitativo (r e lación entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total a pastizar). Mejoras

Tasación Rural

Dentro de las mejoras podemos encontrar: - Alambrados: Facilitan la delimitación de las propiedades, como la división de las estancias en potreros. Se compone de postes, para los cuales se utilizan maderas duras. - Varillas: El tipo más común es de madera dura, aunque también las hay de hierro y de alambre retorcido y reforzado. - Alambres: Al principio solamente se utilizaban de hierro dulce alquitranado, para protegerlo de la oxidación, luego se incorporó el uso del alambre de hierro galvanizado. Actualmente se utiliza el alambre de acero, que es resistente e inoxidable. - Torniquetes: Son cajas metálicas con un eje de crique utilizados para estirar los alambres. El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias importantes o en esquínas. Entre estos se ubican los medios postes y entre los mismos las varillas. La cantidad de hilos se relaciona con las necesidades de uso. El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes intermedios, reduce la cantidad de varillas y de hilos, con alambre de alta resistencia. La flexibilidad determina una vibración y fuerte cimbrado que se transmite en muchos metros, hecho que asusta a los animales y evita que embistan el alambrado. - Corrales: Son sitios cercados, de pequeñas dimensiones, donde se realizan las prácticas comunes del campo. Se construyen en forma circular, lo que permite un fácil desplazamiento del ganado y evita amontonamientos y magulladuras en el animal. Se construyen con postes que se ubican muy próximos, alternados con medios postes. En establecimientos grandes, a continuación del corral y separado por una tranquera, se construye el trascurra, con iguales características pero de menores dimensiones. Luego, se instala un embudo que se comunica con la manga que lo continúa, para operaciones, curaciones, desvasado, etc. Como complemento, figura el bañadero y el escurridero. - Aguadas: Se preparan en los campos cuando éstos carecen de aguas naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas. Son perforaciones practicadas hasta distintas napas para el aprovechamiento de las lluvias. Su finalidad es la de actuar como reservorio de agua, y se cons


truyen como tanques con chapas de hierro galvanizado (tanque australiano) o con ladrillos de canto revestidos con cemento. Los bebederos son el complemento del tanque. - Construcciones: Una instalación agropecuaria se completa con el casco, parque, casa principal, alojamientos para el personal, galpones, tinglados, establos, cobertizos, silos, construcciones especiales, etc. En el caso de la casa principal y las destinadas al personal, el tratamiento se asemeja a las construcciones urbanas. Las construcciones específicas de la explotación agropecuaria, se ana lizarán en base a su calidad, cantidad, adecuación y grado de aprovechamiento. - Infraestructura y Servicios: Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento rural. Entre las mismas encontramos: - Sistema de provisión de energía: eólica, hidráulica, térmica o eléctrica. - Existencia de caminos internos mejorados. - Desagües construidos: alcantarillas, sifones, puentes, etc. - Plantaciones perennes con fines de reparo, adorno, etc. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural

Tasación Rural

El valor de los predios, además de sus cualidades y entorno, se encuentra influenciado por factores políticos y económicos, que desencadenan acontecimientos y tienen un preso especial so bre dicho valor. Nos encontramos con factores que sostienen o aumentan el valor , y al mismo tiempo, con factores que son depresores del valor . Principales factores sostenedores del valor: - Rendimientos esperados de la explotación e inversiones. - Políticas de promoción: subsidios, préstamos, desgravaciones impositivas. - Un mercado internacional favorable. - Expectativas de obras públicas a realizarse. Principales factores depresores del valor: - Bajo rendimiento productivo. - Altos impuestos. - Degradación ecológica. - Adversidades climáticas reiteradas. - Realizaciones de obras públicas que resulten perjudiciales para el predio. Metodología de la valuación rural

Tasación Rural

Método comparativo y sumario comparativo homogeneizado

Consiste en estimar el valor de un predio en función de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su probable influencia en el valor. Para poder aplicar este método, debemos recurrir a la búsqueda de antecedentes similares, dentro del mercado al que el mismo pertenece. En consecuencia, debemos contar con: - La mayor cantidad de antecedentes. - Analizar valores obtenidos en subastas públicas, privadas y judiciales. - Analizar condiciones de venta y necesidades de venta. - Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc. - Establecer el valor básico, punto a partir del cual fluctúan los valores de la tierra. Factores de comparación: - Ubicación: Identificación del lugar físico; lugar, localidad, provincia y nomenclatura catastral a fin establecer la localización exacta del predio. Determinar su distancia a caminos, lugares de abastecimiento, centros de comercialización de su producción, etc. - Situación jurídica: Estudio de los títulos correspondientes. Identificación del titular, datos de dominio, fecha de inscripción, existencia de gravámenes, restricciones al


-

dominio, disponibilidad para su transferibilidad y todo lo que implique la facilidad o dificultad para la transferencia del predio. Extensión del campo: Aspecto muy importante, ya que el precio unitario del terreno será mayor para la superficie que corresponda a la Unidad Económica (relación existente entre la superficie, calidad de tierra, ubicación, mejoras y demás condiciónes de explotación racionalmente trabajada por una familia agraria, que permita afrontar sus necesidades y favorezca la evolución de la empresa). Dicho valor disminuye a medida que la superficie se aparte de la UE; es decir, a mayor extensión, menos valor por unidad de superficie (excepción hecha de los predios que disminuyen su superficie pero se acercan a un centro urbano). La fijación de la UE la realiza el Ministerio de Agricultura y se predetermina por zonas y en función del tipo de suelo.

Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural

A modo de recomendación, cabe aquí dejar planteado lo siguiente: - Tomar todas las precauciones para la exacta localización del fundo a tasar. - Cuando está ubicado en medio del campo no resulta fácil su ubicación. Si se trata de una tasación particular, se entiende que quién nos la ha encargado nos dará las indicaciones necesarias para llegar al lugar. Si se trata de una tasación para la justi cia, no podemos dejarnos guiar exclusivamente por las indicaciones de las partes, sino que además, por nuestros propios medios debemos saber a ciencia cierta hacia donde nos dirigimos. - Disponer de la documentación necesaria como para tomar la real dimensión del inmueble que está bajo análisi, por ej.: plano de mensura, escritura, boleta de impue s to inmobiliario, etc. - Forma: Lo más conveniente es la forma cuadrangular, en cuanto a la facilidad de manejo (en relación a las tareas a relziar) y a la facilidad de comercialización por las ventajas que ofrece. En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se debe castigar, ya sea por mayor incidencia de alambrados y aguas excesivas o por mayor dificultad de manejo y desproporción de los potreros resultantes. - Calidad del suelo: La misma está dada por las características de la zona, teniendo directa rela ción con el clima, la vegetación, la topografía y el agua. Debemos contar con la información sobre la textura, estructura, profuncidad, características del subsuelo y posibilidad de erosión, la presencia de suelos salitrosos y existencia de suelos degradados, etc. Cuando estamos aplicando el método comparativo, debemos estimar el rendimiento de cada fundo (hablando de antecedentes y objetivo) y calcular la renta diferencial, la cual nos da la dife rencia de valor entre uno y otro campo. - Existencia de agua: Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes superficiales (ríos, lagunas, arroyos) y cuál es la distancia desde el fundo hasta ellas. También se debe considerar la presencia de fuentes subterráneas, a que profundidad se encuentran y su calidad. Es necesario tener presente los riesgos de contaminación del agua, y la proporción de sales que contenga que no sea excesiva (por lo tanto perjudicial para la actividad y el consumo). - Clima: Conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del último año guarda relación con lo previsto para la zona, y de ser posible conocer la evolución de los últimos diez años para eva luar el comportamiento de la zona. - Mejoras: Si tanto el campo a tasar como los antecedentes tienen mejoras, calculamos el valor de las mismas y las deducimos de la tierra, obteniendo así el valor de la tierra nuda. Las mejoras pueden ser: - Mejoras extraordinarias: Por ejemplo el desmonte, la nivelación; que son inversiones que se realizan por única vez y modifican el valor de la tierra.


-

Mejoras ordinarias: Alambrados, mangas, corrales, aguadas, sistemas de riego, construcciones, caminos internos, plantaciones herbáceas y arbóreas, etc.

Método empírico sumario

Se aplica en algunas zonas características por una explotación única y común en su tipo. El TTN lo llama Método Empírico Zonal, ya que contempla las receptividades y/o rendimientos de la zona en que se esté trabajando. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo de la zona, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado. Ej.: En la patagonia la receptividad ovejuna constituye el elemento fundamental en este tipo de valuación. El valor unitario de la tierra se estima, entonces, en función de la cantidad de ovejas que el campo en estudio es capaz de soportar, de acuerdo al pastaje que produce, por hectárea y por año. Valor unitario de la zona: $3.000 p/ha. Capacidad: 1 oveja por ha. Si el campo tiene 5.000 ha. y capacidad de 2 animales por ha, su valor será: (5.000 ha. x $3.000 / animales por ha.) x 2 = $30.000.000

El TTN aconseja que este método se utilice únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x. Método analítico comparativo ponderado o sistema de puntos

Propone la estrecha relación entre el valor real del inmueble obtenido en plaza y su correcta ponderación en cuanto a lo que hace a su calidad agropecuaria. Recae en el estudio pormenorizado de los distintos bienes inmuebles del sector que se ofrezcan en compraventa, o que hayan sido motivo de operaciones inmobiliarias recientes. Un factor importante es el análisis de la calidad agropecuaria de cada antecedente. Para comenzar, se deberán recoger de los mercados antecedentes. Luego habrá que ponderar cada uno de estos antecedenetes en función de conceptos tales como topográficos (altura, relieve), edáficos (espesor de la capa arable, textura y calidad del suelo), fisiográficos (vegetación, receptividad ganadera) y económicos (accesibilidad a las rutas, fuentes de consumo). La ponderación se realiza a través de un análisis estadístico, a partir del cual se fijan parámetros para ser utilizados como referencia. Luego del análisis se consigue un nuevo valor, que surge de la relación entre la sumatoria de los precios globales de los antecedentes recogidos del mercado y el coeficiente de aptitud, obtenido a partir de la ponderación de la superficie en hectáreas y los puntos de aptitud que se le asignaron a cada a ntecedente en particular. Por lo tanto, la tasación surgirá de la siguiente expresión: Sup. Tierra x valor ha (promedio simple ponderado) x aptitud del campo a tasar Aptitud media anteced.

La aplicación de este método requiere un conocimiento amplio y específico de la tierra. La incorrecta asignación de los puntajes, nos llevará irremediablemente a determinar un erróneo valor de tasación. Recomendaciones


En cuanto a la documentación de se deberá reunir, tenemos: - Asiento de dominio: Copia sin valor notarial expedida por el Registro de la Propiedad o, en su defecto, la escritura del inmueble. Así podremos verificar: - la titularidad. - la descripción del inmueble. - de surgir la publicidad registral, algún gravamen o restricción al dominio. - Plano de mensura: Donde se podrá corroborar: -

Nombre del titular. Ubicación según títulos. Ubicación según la Dirección de Catastro. Hoja de Registro Gráfico y número de parcela. Número de cuenta con el que figure inscripto el inmueble en la Dirección de Catastro y en la Dirección de Rentas de la provincia. Inscripción dominal. Croquis de ubicación respecto de la población más cercana. Croquis de la parcela, a escala, donde podremos verificar: medidas lineales, ángulos y superficie del polígono bajo análisis. Datos de las parcelas linderas.

- Boleta de liquidación de impuesto Inmobiliario Provincial: Podemos obtener: - Nomenclatura catastral. - Número de cuenta. - Base imponible. - Año de edificación de las construcciones. - Planos de las superficies construidas: La cual será de ayuda a fin de determinar las superficies cubiertas. - Relevamiento de antecedentes de inmuebles comparables: Se deberá recorrer la zona e investigar acerca de establecimientos rurales que se hayan vendido en los últimos 6 a 8 meses aprox., o que se encuentren en venta al momento de la tasación. Se puede recabar también en tre los pobladores del lugar, inmobiliarias y cooperativas de la zona. Actividad Ganadera

Tasación Rural

Si bien, las condiciones naturales posibilitan la actividad ganadera en vastas extensiones del t e rritorio, en lo que respecta al ganado vacuno la máxima aptitud se da en la región pampeana, donde abundan las praderas naturales de pastos aptos para el pastoreo durante todo el año. La orientación de la ganadería en esta región permite distinguir dos áreas diferenciadas: - La ganadería de cría: Orientada a la producción de terneros o novillitos, que se engordan en los establecimientos de inverne. Los cabañeros se especializan en la obtención de reproductores que luego venden a los criadores. Zona: centro y este de Bs. As., centro y sur de La Pampa, noroeste de Córdoba, Corrientes y norte de Entre Ríos. - La invernada: Se realiza en las mejores tierras, ya sean de praderas naturales o de pastoreos artificiales de alfalfa, sorgo, maíz, avena, etc. Zona: oeste de Bs. As., oeste y noroeste de La Pampa, centro y sur de Córdoba y Santa Fe y sur de Entre Ríos. En esta región se encuentra el ganado vacuno más refinado, productoras de carne: Shorthon, Hereford y Aberdeen Angus. En las regiones extra pampeanas se desarrolla la ganadería marginal con preponderancia a las razas criollas, cuya rusticidad les permite adaptarse a la escasez de agua y pastizales. En las zonas donde se practica la agricultura intensiva, bajo riego, se encuentran las razas más refinadas, productoras de carne y leche. Por último, en los ambientes de clima subtropical (Misiones, norte de Corrientes, Chaco y Formosa) se introdujo el cebú mediante cruzas con animales de raza Braham, Nelore y derivados como el Santa Gertrudis y Bradford, lográndose ejemplares re sistentes a las prolongadas sequías y la escasez de forraje.


Tipos de razas

Tasación Rural

Razas de bovinos y sus características

Son animales desprovistos de dientes delanteros en el maxilar superior, mastican con los dientes inferiores y las encías. La vaca traga rápidamente el alimento, almacenándolo en el rumen (panza), que es el primero de cuatro compartimientos en que se divide el estómago. Luego la comida pasa al segundo estómago (redecilla), formado una serie de pelotitas. Cuando la vaca descansa, devuelve esas bolas, que mastica o rumia más detenidamente, y en tonces el alimento pasa al tercero y cuarto estómagos, llamados libro y cuajar respectivamente, donde tiene lugar la digestión. En nuestro país las más tradicionales son el Aberdeen Angus, Hereford, Shorthon y Holando Ar gentino. Razas británicas

- Aberdeen Angus: Proveniente de Escocia. Ingresada en 1879. Una de las más difundida por su rápido engorde y fácil adaptación a nuestras pampas. De mayor calidad de carne. Produce carnes, reses y corte del tipo que el mercado nacional e internacional exige. Es una raza sin cuernos, de tamaño medio y su pelaje oscila entre negro y colorado. Es usada en todas las cruzas. - Hereford - Polled Hereford: Excelente conformación carnicera con muy buen rendimiento y car ne de muy buena calidad. Originaria de Inglaterra. Ingresada en 1862. Se caracteriza por su precocidad y productividad. Ideal para cruzas, prueba de ello es la constituida por los Bradford (Herefod-Cebú) en el norte argentino. Los machos pueden pesar de 800 a 1100 kg., las hembras de 600 a 800 kg. y los terneros de 20 a 42 kg. Es muy fuerte. De las razas británicas es la de mayor cantidad de leche. La Polled Hereford es originaria de USA, y ha ganado mucha popu laridad en los últimos años. Se introdujo en 1940, y presenta caras, patas y vientre blanco. Se distingue por su aptitud cárnica y posee un contenido graso adecuado al consumo interno. - Shorthon: Raza de doble propósito. Se destaca por la precocidad en el engorde, produce carne de alta calidad. Proveniente del NO de Inglaterra, ingreso al país en 1823. Animal chico, de extremidades cortas, musculoso, compacto, ancho, con excesivo cúmulo de grasa, especialmente en el pecho. De color colorado oscuro con manchas blancas en el frente, vientre y patas. Su peso oscila entre 800 y 100 kg. el macho, 600 a 800 kg. la hembra y 35 a 40 kg. los terneros. Es el más importante en producción de leche. Razas continentales

- Holando Argentino: raza de doble propósito. Oriunda de los países bajos. Introducida en el año 1880. Los novillos que van al mercado para su venta o faenamiento se comercializan entre los 500 y 600 kg. Su valor comercial es un 10% inferíos a las razas británicas. Este novillo es destinado en porcentajes muy elevados a la exportación. De pelaje corto, overo negro y overo colorado. - Charolais: Gran capacidad productora de carne. De origen francés, ingresada en 1910. Armonioso en su contextura, pelo mediano espesor, no muy largo, blanco trigo o rosado, sin manchas. Presenta una gran masa muscular y abundante manto de carne en los cuartos posteriores, por lo cual tiene un excelente sabor. - Limousin: originario del oeste de Francia. Ingresado en 1960. Muy musculoso, con mucha carne y poca grasa. Muy apreciado en la industria frigorífica debido a su alto rendimiento. Se adap ta a zonas de altas temperaturas y escasos recursos. Su pelaje es alazán (tostado). Producción lechera indispensable. Es la raza continental con mayor facilidad para el parto. Toros: de 800 a 900 kg., vacas: de 600 a 700 kg.


- Fleckvieh: Originaria del centro de Europa, en especial Suiza. En principio fue una raza de triple propósito, apta para el trabajo, la producción de leche y carne. A raíz de la mecanización agrícola, el trabajo perdió importancia y hoy día es de doble propósito. Su ingreso se remonta a 1967. Se adapta a las más variadas condiciones de clima y suelo y es muy resistente a las zonas frías. De color overo tostado u overo amarillo. Piel muy gruesa, colgante en ciertas partes. Los todos pesan de 1000 a 1200 kg., mientras que las vacas de 600 a 700 kg. De temperamento dócil. Alta producción de leche y carne magra, con buen veteado. - Simbrah: Las difíciles condiciones productivas del norte argentino (altas temperaturas, pasturas de crecimiento estacional y bajo nivel nutritivo, proliferación de garrapatas), hicieron que las razas cebuinas tuvieran rápida aceptación entre los ganaderos. Entre ellas se destaca el Simbrah, teniendo gran acogida en zonas como Corrientes, Misiones, Chaco, Tucumán y salta. - Brangus: Productora de carne. Se llama así a todo animal, mocho y negro o colorado, con determinada proporción de sangre Cebú y determinada proporción de sangre Aberdeen Angus. Es la combinación de dos razas sobresalientes: el cebú (resistente, vigoroso, tolerante al calor, buena producción de leche, facilidad de parto, longevidad) y el Angus (mejor calidad de carne, precocidad, alta fertilidad y habilidad materna). Se adapta a cualquier clima. Los terneros tienen mayor peso al destete y bajo índice de mortalidad. De buen rendimiento en el gancho (61 y 62%), es muy requerido por los mercados de consumo y exportación. - Santa Gertrudis: Originaria de Texas, región de prolongadas sequías y pastos duros, mediante el cruzamiento de toros Cebú y vientres Shorthorn. Se introdujo en 1955 y se halla en todas las provincias de la Patagonia argentina. Tienen mayor precocidad, un novillo de gran calidad y grasa moderada. De color colorado oscuro o cereza, mechón cola blanco y mucosas rosadas, su peso varía de 1000 kg. en los machos a 700 kg. en las hembras; mientras que los terneros entre 30 y 35 kg.

- Bradford: Raza adaptada a las condiciones subtropicales de las zonas marginales de la Argen tina, formada a partir del Cebú, por su rusticidad y la raza Hereford, que aporta calidad de carne y fácil engorde a pasto. De amplia difusión en las laderas cordilleranas, los esteros de Corrientes y el monte chaqueño. - Retinta: Explotada en un principio como animal de trabajo, desde principios de siglo se explota por su calidad cárnica. Proviene de SO de España. De gran tamaño, cabeza mediana en los machos y relativamente corta, cuello fuerte, lomos amplios y anchos, extremidades altas y coloración roja. Su peso en los toros es de 1300 kg. y 800 kg. en las vacas. Se adapta a distintas condiciones del medio, es resistente a enfermedades, rustico, fácil para el parto. Buen rendimiento y calidad de carne, con un porcentaje de grasa adecuado a una excelente calidad. - Jersey: Es la que con mayor frecuencia se adapta al tipo lechero ideal. Se adapta rápidamente a los distintos climas. Su peso en edad adulta llega a los 500 kg. - Criollos: Fueron los primeros traídos al país por los españoles que colonizaron el Río de la Pla ta, y se adaptaron rápidamente al medio ambiente de la pampa húmeda. De lento crecimiento, de conformación deficiente, se trata de mejorarlo permanentemente incorporando reproductores de razas. Las aptitudes son su rusticidad y resistencia a las condiciones adversas. Poseen todas las tonalidades. - Cuarterones: Este tipo de hacienda, como los criollos, no posee registros. Fueron definidos en esta categoría al producirse el cruzamiento de hacienda criolla con toros de otras razas concretas que produjeron un mejoramiento a sus crías. Sugerencias para establecer valores

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1. Un animal adaptado a zonas de garrapatas y a climas calurosos, tiene mejor valor comercial en zonas de ese tipo. En el caso de garrapatas, de no estar inmunizado, otro animal no resiste. En estas zonas se cría y luego los terneros machos son vendidos a zonas de engorde. Predomi nan las razas índicas, sus cruzamientos y además el cuarterón y criollo. Las hembras quedan en la zona para futuros planteles de madres.


2. En las zonas de crianza de la pampa húmeda, éstas se realizan con animales de buena y muy buena calidad, preferentemente con razas británicas. Estos animales con destino de invernada (hacienda flaca), se comercializan en zonas cercanas y sus valores superan en un 20% a los animales del punto 1. 3. Para tasar ejemplares de cabañas, animales puros de pedigree o puros por cruza, es conveniente recurrir a las asociaciones de diferentes razas y a publicaciones y revistas especializadas. Este tipo de hacienda dispone de una cotización muy especial, existiendo oscilaciones muy importantes provocadas por corrientes de sangre y antecedentes. 4. La cotización de hacienda gorda es regida casi en toda la época del año por los valores que se obtienen en el mercado de Liniers. 5. Para precisar valores al día existen dos líneas directas. Se obtienen por el mercado de Liniers y por consultas a firmas consignatarias donde resulte la actuación. Liniers sólo cotiza hacienda gorda y conserva; para el resto (invernada, cría, reproductores, etc.) el consignatario es el informante natural. 6. Para tasar hacienda gorda es necesario tener en cuenta la calidad del animal y su grado de terminación. Si el animal llega óptimo de gordura (no quiere decir excedido de grasa) y es muy buena calidad racial marcará el precio máximo del día. Estando excedido de grasa o falto de ter minación sufre un deterioro que oscila entre el 10 y 20%. El mismo tratamiento se sigue para animales categorizados como faltos de aptitud cárnica. Esta aptitud se mide por la amplitud de los cuartos traseros, lomo y la distribución y mayor porcentaje en cortes más cotizados. Equinos

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El caballo forma parte del género Equus, perteneciente a la familia de los équidos, que abarca además el asno y las diversas especies de cebras. El caballo de raza de nuestros días tuvo su origen a fines del siglo XVII en Inglaterra. El caballo de pura raza derivó de dos castas fundamentales: el caballo de silla y de origen árabe, importado de Africa en el siglo XVII. En cuanto a su clasificación, se nombra: - Potro: al caballo joven de ambos sexos. - Semental: Al caballo macho adulto. - Yegua: la hembra del caballo. Respecto de su andar, puede moverse: - Al paso: levanta las patas una por vez. - Al trote: apoya a un tiempo en el suelo los remos anteriores y posteriores de los lados opuestos. - Al galope: marcha a la carrera, llevando un ritmo de tres tiempos. Al caballo, se lo puede utilizar como animal de silla de equitación; en carreras hípicas y de obstáculos; para partidas de raza (en estos casos son animales más grandes que los de pura raza; para deportes como se polo y exhibiciones ecuestres (se tiene en cuenta cualidades, inteligencia y forma de conducirse. Tipos de razas

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- Hunter: Se denomina hunter (cazador) a cualquier caballo apto para transportar un jinete en pos de los sabuesos. La raza y tipo de animal varían con el terreno, la presa y las necesidades y aptitudes del jinete. Uno de los mejores es el producto del cruce entre el pura sangre y el caballo de tiro inglés. - Percherón: Originario de la región de Perche (Francia). En el registro genealógico sólo se admiten los criados en dicha región (cada región tiene su genealogía). Es un animal pesado, tordo o negro, en el que se aúnan nervio y resistencia. De ascendencia árabe.


- American Trotter (Fox Trotter): Desciende del pura sangre inglés, el árabe y el Morgan. Es un caballo de silla dotado de un peculiar trote corto (fox-trot). Realiza un paso vivo con las patas delanteras y un trote con las traseras, alcanzando velocidades de hasta 16 km./h. Es fuerte y compacto. En la actualidad existen categorías de competición adaptadas a esta insólita raza. - Arabe: Es un caballo de mucha antigüedad que ha influido más que ningún otro en buen número de razas en el mundo. Originario de Arabia, es la más antigua y pura del mundo. Posee excepcional belleza y refinamiento, como una distintiva estampa. De delicada cabeza de perfíl concavo, frente amplia, ojos grandes y hocico breve sobre un elegante cuello. Es compacto y musculoso, de patas estilizadas y fuertes y pelo sedoso. De gran capacidad de aguante y vigor para transportar cargas. Resulta excelente para montura de largos recorridos. - Anglo-árabes: Producto de la cruza entre un pura sangre inglés y uno árabe. Las contribuciones más notables de su progenitor árabe son quizás el nervio y el buen temperamento, que hacen del mismo un caballo sumamente versátil. Excelente como animal de silla y artístico. - Criollo: De origen español, con mezcla de sangre árabe, berbérsica y andaluza; introducido por los conquistadores en el siglo XVI. El criollo ha adquirido características distintas de acuerdo con el medio. Macizo, compacto y musculoso; de cabeza corta y ancha, perfil recto y ojos s e parados. Pecho amplio, lomo corto y hombros en declive. Patas cortas y huesudas. Es muy voluntarioso y sufrido, con gran capacidad de aguante y para transportar pesos. Son utilizados co mo animales reproductores por los gauchos y como monturas en general. Se denominan criollos en Argentina. - Pura sangre inglés: Caballo de carreras por excelencia y una de las más hermosas del mundo. Cabeza aristocrática sobre un elegante cuello, poderosos cuartos traseros y fuerte y huesudas patas. La raza evolucionó en Inglaterra mediante el cruce de garañones orientales con yeguas nativas, logrando el caballo más veloz del mundo. Coraje y resistencia son sus principales características. Los colores más habituales son el tostado, el bayo y el alazán. Su alzada puede variar desde 1,42 hasta 1,70 mts., siendo el promedio de 1,61 mts. Fuentes de información para la tasación

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Las firmas consignatarias que actúan en los remates en Palermo son las fuentes más adecuadas para animales de razas definidas, conjuntamente con exposiciones zonales y la firmas que actúan en el ramo. Al igual que cualquier otro bien mueble o inmueble, existen fuentes para acudir y expertos en el tema, además de la posibilidad de conseguir el valor mercado de este tipo de animales. En cuanto a los destinados a frigoríficos, los mismos establecimientos posibilitan una lista de precios con detalles de categorías. Modelo pericial en sede judicial

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El art. 278 del CPC de la provincia de Córdoba establece que el dictamen pericial se presentará por escrito dentro del plazo fijado. Habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan. El mismo se compone de las siguientes partes: - Introducción A quién está dirigido?: Al Sr. Juez. Quién o quienes lo realizan?: El perito tasador oficial por un lado y, por el otro, el perito tasador de control, o bien en forma conjunta. Motivo del presente: Los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece de prueba, de una o ambas partes del pleito; es decir, sobre lo que se debe versar la tasación en relación con el bien. - Desarrollo Metodología: Explicación del método a seguir y aplicación de la técnica. - Conclusión

Técnicas de Tasación. Resumen Final.

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