Oturum 1 Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Taşınmaz mülkiyetini kazanma (iktisap) yolları çeşitli ayırımlara tabi tutulmaktadır. Bunların en önemlileri
Devren İktisap Aslen İktisap Tescil ile İktisap Tescilsiz İktisap
halleridir. Devren kazanma: Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasında bir kişiye ait mülkiyet hakkının bu şahıstan bir başkasına geçmesi konu edilmektedir. Devren kazanmada, kazananın mülkiyet hakkının doğabilmesi, daha önceki bir malikin yani selefin mülkiyet hakkının mevcut olması şartına bağlıdır. Devren kazanma 2 şekilde olur: cüzi halefiyet, (hukuki bir işlem ile kazanma) külli halefiyet Devren kazanmanın külli halefiyet yoluyla gerçekleştiği hallere misal olarak miras yoluyla kazanmayı veya eşler arasındaki mal rejimlerini gösterebiliriz. Burada, bir hukuki olay sonucunda bir kişinin devri olanaklı bütün hukuki ilişkilerinin (bu hukuki ilişkinin devrindeki kurallara ilişkin yasal koşullar aranmadan) tüm olarak başka bir kişiye geçmesi söz konusudur; örneğin miras bırakanla mirasçılar arasındaki ilişki. Cüzi halefiyette ise aynı durum vardır sadece bütün hukuki ilişkiler değil de bir kısmı bir başkasına geçmektedir. 1- Aslen kazanma Burada mülkiyet hakkı, hakkı kazanan şahsın kendi fiiline veya kanunda sayılan sebeplere dayanılarak kazanılmaktadır. Aslen kazanmada kazanan, mülkiyet hakkını başka bir kimsenin yani önceki malikin mülkiyet hakkından bağımsız olarak doğrudan doğruya kendi şahsında kazanmaktadır. Buradaki kazanma başka bir şahsın mülkiyet hakkına dayanmaz. Mülkiyet hakkı bir şahıstan bir başkasına geçmez. İşte bu çeşit kazanmada, kazanıma konu olan eşya bazen geçici olarak hiç kimsenin mülkiyetinde değildir. Dar anlamda, bir taşınmazın işgalindeki durum budur. Bu tür taşınmaz işgalinde, tapudaki kaydın terkini ile taşınmaz sahipsiz mal haline gelmiştir. Bazen ise kazanmanın gerçekleşmesi ile önceki malikin şey üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermekte, bu suretle yeni malikin mülkiyet hakkı aslen yani ondan bağımsız surette doğmuş olmaktadır. - Kamulaştırmalarda, - cebri icralarda - kazandırıcı zaman aşımında bu durum söz konusu olmaktadır. Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkı ister devren, ister aslen kazanılmış olsun, mülkiyet hakkı tescil anında veya tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Bu suretle mülkiyet hakkının kazanıldığı ana göre bu kazanma şekli tescil ile kazanma veya tescilsiz kazanma yani tescilden önce kazanma şeklinde gerçekleşmektedir. Devren kazanmanın cüzi halefiyet yani hukuki bir işlem neticesinde gerçekleştiği durumlarda mülkiyetin kazanılması tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. MK‟nın 705 inci maddesi buna ilişkindir ve burada taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescil şartına yani kayıt esasına bağlanmıştır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Madde 705 - Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Tescil işlemi, buradan çıkan sonuca göre, mülkiyet hakkına dönük bir kurucu nitelik taşımaktadır. Buna karşılık hukuki işlem dışında kalan külli halefiyet veya kanunda belirlenen durumlarda gerçekleşen bir devren kazanma söz konusu olduğunda bu defa gerçekleştirilen tescil, biraz önce söylediğimiz gibi kurucu nitelikte değildir fakat bildirici niteliktedir. Burada da mülkiyet hakkı tescilden önce doğmuştur ve kazanılmıştır. 705. Maddeye göre işgal, miras, istimlak, cebri icra yöntemleri ile veya mahkeme ilamı ile bir taşınmazı iktisap eden kimse ona tescilden önce malik olduğunu göstermektedir. Kişi her ne kadar bu yöntemlerle malik sıfatını kazanmış ise de taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi için burada artık tescil şartı kendisini göstermektedir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayalı olarak devren kazanılması yöntemleri Devren, tescil ile kazanma, bir kimseye ait mülkiyet hakkının bir hukuki işleme dayandırılarak başka bir şahıs tarafından kazanıldığı durumlardır. Tescile dayalı devren kazanmada, mülkiyet hakkı bir kimseden bir başkasına geçmekte ve bu suretle malik değişmektedir. Mülkiyetin bu şekilde kazanılması mevcut olan bir hakkın bir şahıstan bir başkasına geçmesini göstermektedir. Onun için buna devren iktisap denilmektedir. Devren iktisap söz konusu olduğunda mülkiyet hakkı bunu kazanan kişiye, taşınmazın yüklü olduğu bütün ayni takyidlerle intikal etmektedir. Burada mülkiyet hakkının devren kazanılması kurucu iki unsurun yani iki ayrı işlemin varlığını gerektirir. Bunu daha önce borçlandırıcı ve tasarruf işlemi olarak görmüştük. Borçlandırıcı işlemde iktisap sebebi kendisini gösterir. Bunu taşınmazın intikali alanında hukuki sebep olarak gösterebiliriz. İkincisi ise tasarruf işlemidir, tasarruf işlemi de tasarruf yetkisini gerektirir. Ardından da bu işlemin yapılması yani tescil ile işlem tamamlanır. Tescile dayalı devren kazanmada mülkiyet hakkı tescilin yapıldığı anda geçmektedir. Mülkiyet hakkının geçerli surette intikal etmesi bu iki işlemin yani borçlandırıcı işlem ve tasarruf işleminin geçerli olarak yapılması ve işlemin hukuki sebebinin geçerli olması ile olur. Taşınmaz mülkiyetinin geçmesi sebebe bağlılık ilkesine dayanmaktadır. Burada illilik ilkesi geçerlidir. İktisap işlemi tescil ile iktisap sebebini oluşturan hukuki sebep yani borçlandırıcı işlem kavramlarını gerektirmektedir. İktisap işlemi olarak Tescil: MK 705 e göre bir taşınmazın mülkiyetinin iktisabı için tapu siciline kayıt şarttır. Tescil, niteliği gereği olarak bildirici bir nitelik taşısa da asıl amacı kurucu nitelik taşımasıdır. Tapu siciline tescil edilmesi gerekli olan her türlü hak, tescil işlemi yapılmadıkça ayni bir nitelik olmak niteliğini kazanamayacaktır (MK 1021). İktisap sebebi hukuki bir işlemdir ve MK 1015 çerçevesinde bu aynı zamanda mülkiyet hakkının kazanılmasının hukuki sebebini de oluşturmaktadır. Burada hukuki sebep dediğimizde sadece hukuki işlemlerde aranılan sebep yani işlemin causası dediğimiz sebebi değil, mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukuki işlem anlamında da kullanılmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran hukuki işlemlerde şekil şartı sadece taşınmazın bir türü olan araziler alanında değil MK 704. Maddesi hükmüne göre bağımsız ve sürekli haklar ile madenlerin, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin, müşterek mülkiyet paylarının devrinde de uygulanmaktadır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Genel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin kapsamı içinde olan bütün mülkiyet konularında bütün eşya ve hak topluluğunun geçirilmesinde bu husus mevcuttur.Tescilin temel dayanağı olan mülkiyetin devri borcunu doğuran hukuki sebep sağlar arası bir hukuki işlem olabileceği gibi bunun yanı sıra ölüme bağlı bir tasarruf işlemi de olabilmektedir. Satış işlemlerinde olduğu gibi bunu bir sözleşmeye veya ölüme bağlı tasarruflar kapsamında vasiyette olduğu gibi bunun tek taraflı bir hukuki işlem olması da mümkündür. Sağlar arası hukuki işlemlerde satış, taşınmaz satış vaadi, iştira, vefa, şufa sözleşmeleri, mahkeme dışı sulh sözleşmesi, isteğe bağlı olarak yapılan arttırmalar bağışlama taahhüdü, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri gibi sözleşmeler veya ölüme bağlı tasarruflar kapsamında taşınmaz bir malın vasiyetini konu edinen bir vasiyetname veya miras sözleşmesi örneğini verebiliriz. Oturum 2 İktisap sebebini oluşturan hukuki işlemin, mirası taksim sözleşmesi, evlenme sözleşmesi, adi ortaklık sözleşmesi, karma sözleşmeler, ve hatta isimsiz sözleşmeler kapsamında olması mümkündür. Ayrıca aleni mükafat vaadi, mülkiyetin devri borcunu doğuran bir sözleşme olarak söz edilebilir. Mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmelerin tabi oldukları şekil 3 kategoride kendisini göstermektedir. -
Resmi şekil Resmi şekle getirilen istisnalar Özel şekle bağlı olan işlemler
Konusu mülkiyeti devir borcu olan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekle uymak zarureti bulunmaktadır. Taşınmazların devrinde resmi şekil şartı geçerlilik şartıdır. Resmi şeklin yerine getirilmesi esnasında tarafların yaptıkları işi derinlemesine düşünme imkanları olmaktadır. Bu suretle tarafların acele karar vermeleri engellenmekte onların yaptıkları konuyu daha etraflı olarak düşünmeleri amaçlanmaktadır. Taşınmaz mallar kapsamında özellikle toprak mülkiyeti konu edilmektedir. MK 1015 e göre tapu sicilinde tescil, tadil, terkin gibi işlemler ancak bu yapılan işlemlerin dayanağı olan sebep sabit hale geldikten sonra icra edilebilir nitelik kazanmaktadır. Tescil, tadil, terkin gibi işlemlerin yapılmasını sağlayan hukuki işlemlerin geçerli olabilmesi için kanunun öngörmüş olduğu şekle riayet etmek mecburiyeti vardır. Resmi şekilde yapılmış olan iktisap sebebi, tescil talebinden kaçınan malike karşı sözleşmeyi yapmış olan diğer tarafın, hakimden mülkiyetin kendisine ait olduğunu karara bağlamasını istemek hakkını da sağlamaktadır. Mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmenin, esaslı objektif unsurları kapsaması gerekir. Mesela satım akdi söz konusu olduğunda sözleşme ile akdin konusunu teşkil eden taşınmaz belirlenmeli, tarafların yükümlendiği devir borcunun ve taşınmazın semeninin resmi şekilde evrak üzerinde gösterilmesi gerekmektedir. Resmi senette bedelin ödenmiş veya takas edilmiş olduğu kaydı yeterli değildir. Eğer iki taşınmaz birbiriyle trampa ediliyorsa tarafların taşınmazların değerlerinin denkliği eşitliği üzerinde anlaşmış olmaları yeterlidir. Ancak bu resmi senette taşınmazın adasının parselinin belirlenmiş olması şart değildir ancak taşınmazın belirlenebilir olması gerekir. Resmi şekilde ayrıca tarafların iradelerine göre subjektif esaslı unsurların belirlenmiş olması ve senede geçirilmiş olması gerekmektedir. Tarafların örneğin cezai şart gibi edimi veya karşı edimi açıklığa kavuşturmak açıklıkla sözleşmede belirlemiş olmaları, haklarını kuvvetlendiren unsurları sözleşmeye koymuş olmaları gerekmektedir. Taşınmaz alım satımında resmi şekil bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüş olduğuna göre, burada BK 11 in hükmünü hatırlamalıyız. Kanunun öngördüğü şekle uyulmadığında sözleşme geçersiz olacaktır. Bu maddenin özel bir uygulama alanı ise MK 706. Maddesidir. Bu maddede mülkiyet hakkını devreden sözleşmelerde resmi şekil uygulanmadıkça sözleşmenin geçerli olmayacağı öngörülmüştür. Mülkiyeti geçirme sözleşmesine dönük olarak sözleşmenin bağlayıcı olması bunun resmi şekilde
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
yapılmasına bağlanmıştır. Taraflar ve külli halefleri dışında hiç kimse şekil noksanlığı nedeniyle ilke olarak yapılan sözleşmenin hükümsüzlüğünü ileri süremeyecektir. Hakim de aynı şekilde şekil noksanını kendiliğinden göz önünde tutmayacaktır. İktisap sebebi, sözleşmenin hükümsüzlüğü ileri sürülene kadar hüküm ve sonuçlarını meydana getirecektir. Ancak geçerli olmayan bir iktisap sebebine dayanılarak yapılan tescil, bir yolsuz tescildir. Yolsuz tescil söz konusu olduğunda tapu kütüğünün tashihi davası ancak şekil noksanlığından doğrudan zarar gören kimse tarafından açılabilir (MK 1025). Resmi şekle uymamanın sonuçları kapsamında ülkemizde yine geniş bir uygulama alanı bulan bir yöntem vardır. Haricen satış denen bu yöntem Osmanlı dönemindeki arazilerin kayıtlara geçirilmemiş olmasından beri devam eden bir şeydir. Yani Türkiye‟de halen bir çok alanda kadastro çalışması yapılmamıştır. Halen bütün araziler kayıt altında değildir. Oturum 3 Haricen satışlarda satılan taşınmaz mülkiyeti tescile dayanak olamayacağından alacaklıya intikal etmeyecektir. Yani haricen satışta taşınmazın tapu sicil muhafızı önünde yapılmamış, şekil şartına uyulmadan yapılan satış şekli anlaşılmaktadır. Hukuki sebep geçersiz olduğundan satıcının kaçınması halinde alıcı MK 716 hükmüne göre satıcıya karşı tescile zorlama davası açamaz. İstisnai olarak şekle uygun olarak yapılmayan hukuki sebebin ve özelliklede haricen satışların tapuya tescili de mümkündür. Şekle aykırı olarak yapılmış mesela satış sözleşmelerini tescilinin yapılıp yapılmamasına göre ayırım yapmak mümkündür. Satıcı geçerli olmayan bir satış sözleşmesine dayanarak tescil talebinde bulunmuş, ve tapu sicil muhafızı tarafından da her nasılsa tescil işlemi yapılmış ise, tescil yolsuz tescil olmakla birlikte alıcının iyi niyetli olması ve taşınmazı aralıksız ve çekişmesiz (nizasız ve fasılasız) olarak 10 yıl kullanmak şartıyla tescilin yapılmasından itibaren 10 yıl sonra mülkiyet hakkını MK 712 hükmü gereğince adi zamanaşımı yoluyla kazanabilir. Bu takdirde artık satıcı tapu kütüğünün tashihi davasını açamaz. Aynı şekilde şekle aykırı olarak yani haricen satışa dayanarak lehine tescil yapılan şahıstan iyi niyetli bir 3. Şahıs kayda güvenerek eğer taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş ise tapu siciline güven ilkesi gereğince iktisap geçerli olarak kabul edilir. Ayrıca şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliği iddiasının ileri sürülmesi aynı zamanda hakkın kötüye kullanılmasını oluşturuyor ise burada da yine MK 2 kapsamında yolsuz tescil geçerliliğini koruyacaktır. Örneğin iktisap sözleşmesi, satış, bağışlama gibi konularda bu hususu görmek mümkündür. Mesela satıcı, taşınmazın mülkiyetini devretmeden taşınmazın zilyetliğini devrederse, buna karşılık alıcı bedeli ödememiş veya tam tersi olarak bedel ödenmişte zilyetlik devralınmamış ise ne olacaktır ? İşte harici satışa dayanarak sadece alıcı borcunu yerine getirmiş yani satış bedelini ödemiş,satıcı buna karşılık olarak taşınmazı devretmemiş ise; Burada satış sözleşmesi geçerli olmadığı için alıcı ödediği bedeli ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Yargıtay‟ın bu konuda vermiş olduğu kararlara bakacak olursak, yapılan satışın şekle uygun olmaması nedeniyle satışın hükümsüz olduğu kabul edilmekle birlikte alıcı bedeli satıcının tescili yaptıracağı ve tescili yaptırmadığı takdirde aldığı bedeli iade edeceği konusunda verilen zımni taahhüt gereğince, ödediğini bu zımni taahhüde dayandırarak yani aralarında bir anlaşmanın meydana gelmiş olduğunu ileri sürerek burada haksız zenginleşme çerçevesinde ve BK 125. Maddesi yani 10 yıllık zamanaşımı süresini de ileri sürerek hakkını araması mümkündür. Mülkiyeti devir borcu güden sözleşmelerde muvazaa Muvazaa gerçekte tarafların istemedikleri bir işlemi, üçüncü şahısları yanıltmak için yapmaları halidir (BK 18). Tarafların, sözleşmenin objektif veya subjektif yönden esaslı noktalarını muvazaa niyetlerine dayalı olarak resmi senette beyan etmemiş olmaları halinde de yine şekil noksanlığı konu edilebilecektir. Muvazaa söz konusu olduğunda genellikle hükümsüzlük müeyyidesi uygulanmaktadır. Taraflar arasında yapılmış olan hukuki işlemin muvazaalı olduğunu taraflar veya muvazaalı işlemin hükümsüz kılınmasından yararlanacak olan 3. Şahıslar ileri sürebilecektir. Bu üçüncü şahıslar genellikle saklı paylı mirasçılar veya şufa hakkı sahipleridir. Hakim bu durumda, hukuki sebebin yani
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
mülkiyetin devri borcunu doğuran sözleşmenin muvazaalı olduğunu öğrendiği takdirde muvazaalı durumu resen dikkate almak mecburiyetindedir. Muvazaa, nispi muvazaa ve mutlak muvazaa olarak ayrılmaktadır. Mutlak muvazaa basit muvazaadır. Burada taraflar tek bir işlem yapmaktadırlar ve bunun herhangi bir sonuç doğurmasını istememektedirler. Ancak bu işlem eğer mülkiyeti devir borcu doğuran bir işlem ise bu işlem BK 18 e göre hükümsüzdür. Buna karşılık nispi muvazaa hallerinde karşımıza birbirinden farklı iki durum çıkmaktadır. Bu işlemler muvazaalı yani görünürdeki işlem ile gizli muvazaa adını almaktadır. Mesela miras bırakan, evini arkadaşı B‟ye bağışlamak istemektedir. Ancak saklı payı olan mirasçıların ileride ölümden sonra açılacak olan bir tenkis davasını düşünerek B ile tapu memuru önünde muvazaalı bir satış sözleşmesi yapmaktadır. Burada nispi muvazaa hali söz konusudur. Satış sözleşmesi görünürdeki işlemi bağışlama ise, gizli işlemi ifade etmektedir. Bu örnekte de görüldüğü üzere görünürdeki işlem olan satış sözleşmesi BK 18 hükmünce tarafların gerçek iradesine uymadığı için muvazaalı işlem olarak hükümsüzdür. Gizli işlem ise genel olarak geçerli sayılmaktadır. Bunla beraber eğer kanunda gizli işlemin geçerliliği hakkında özel bir şekil şartı var ise gizli işlemin bu şekle uyularak yapılmış olması gerekir. Taşınmaz Satış Vaadi: Bir taşınmazın ileride belirli şartlar dahilinde belirli bir şahsa satılması taahhüdünü kapsayan bir ön sözleşmedir. Esas satış sözleşmesini yapma borcu yüklenilmiş olmaktadır. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği BK 22. Ve 213. Maddesinde resmi şekle bağlanmıştır. Noterde resen düzenlenir. Buna karşılık tapu memurunun bir satış vaadi sözleşmesi yapıp yapamayacağı tartışmalıdır. Bizdeki hakim görüşe göre tapu memurunun da satış vaadi sözleşmesi yapması olanaklıdır. Noter, satış vaadi sözleşmesi yerine satış sözleşmesi yapmışsa, tahvil ve yorum hükümlerine göre eğer bunun bir satış sözleşmesi olarak kabul edilmesi mümkün ise satış sözleşmesini satış vaadi olarak kabul emek mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satıcı alıcıya karşı esas satış akdini yapmaya borçludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde hem satıcının hem de alıcının imzalarının bulunması gerekmektedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter tarafından tanzim edilen sözleşmede icap ve kabulün yazılı olması ve her iki tarafın senette imzalarının bulunması gerekir. Bu senet bir taahhütname niteliğindedir. Alıcıların bu satış vaadini kabul ettiklerini gösteren imzaları yoksa BK 11 hükmünü uygulamak ve sözleşmeyi geçersiz saymak gerekir. Bu geçersizlik yokluktur. Oturum 4 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Satıcının borcunu yerine getirmemesi halinde alıcının mahkemeye başvurması mümkündür. Ancak mahkemenin vereceği kararın mahiyeti tartışmalıdır. Bu konuda 3 görüş ileri sürülmüştür : Birinci görüşe göre satış vaadini yerine getirmeyen , satış sözleşmesinin yapılması için irade beyanında bulunmayan satıcı aleyhine alıcı dava açtığı takdirde mahkemenin vereceği karar satış vaadi borçlusunun yani satıcının irade beyanı yerine geçer. Mahkemenin bu kararını alıcı tapu memuruna götürür ve ondan satış sözleşmesini yapmasını talep eder. Ancak mülkiyetin alıcıya geçebilmesi için satıcının ayrıca tescil talebinde bulunması gerekmektedir. Eğer satıcı tescil talebini yapmaktan kaçınırsa normal bir satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden doğan sonuçlar meydana gelir ve bu takdirde satın alan kişi MK 716 gereğince mahkemeye başvurarak mülkiyetin kendisine ait olduğuna karar verilmesini talep eder. İkinci görüşe göre; mahkemenin verdiği karar satış sözleşmesi yerine geçecektir. Bu nedenle satıcının tapu memuruna tescil talebinde bulunması gerekmektedir. Burada da eğer satıcı tescil talebinde bulunmaz ise , yine MK 716 gereğince alıcı tescile zorlama davası açar. Davanın neticesinde verilecek olan karar tescil talebi yerine geçer. Bu görüş en doğru olan görüştür.Ancak pratikte bir görüş daha geliştirilmiştir;
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Üçüncü görüşe göre; alıcının talebi üzerine mahkemenin vereceği karar hem satış sözleşmesi hem de tescil talebi yerine geçer. MK 716 gereğince mahkeme doğrudan doğruya mülkiyetin alıcıya aidiyetine yani tescile karar verir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar: Ülkemizdeki taşınmazların çoğu iskan ruhsatından yoksundur. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında mülkiyet hakkının tesis edilip edilemeyeceği sorunu ortaya çıkmıştır. Burada da çeşitli fikirler olmakla birlikte tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde esas olarak mülkiyet hakkının söz konusu olması da hukuken mümkün değildir. Bunlar üzerindeki bütün hukuki gelişmeler zilyetlik hükümlerine dayalı olarak nitelendirilecektir. Buna karşılık bir diğer yaklaşım tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının doğmuş olacağı yönünde olan görüştür. Burada da yine MK nın kabul edilmesinden önceki ve sonraki durumların göz önünde tutulması gerekir. Mülkiyet hakkı 1926 daki Medeni Kanun‟dan önce ve sonra kazanılmış olabilir. MK‟nın kabulünden önceki dönemde bir satım sözleşmesi sonucunda kazanılmış olan mülkiyet hakkı yeni Medeni Kanun hükümlerine göre kazanılmış olmasa bile yani tapu siciline tescil ettirilmemiş bile olsa artık bu hakkın kazanılmış olduğu ve sürdürüldüğü kabul edilmektedir. Nitekim eski hukukta tıpkı Fransadaki gibi satış akdinin yapıldığı sırada mülkiyette geçirilmiş sayılmakta idi.Eski MK‟nın Tatbikat Kanunu kapsamında MK‟nın uygulamaya girdiği anda mevcut olan ayni haklar mahfuzdur denilmektedir yani aynen geçerli olduğu söylenilmektedir. Tescil edilmemiş olan ayni haklar saklı tutulmuştur ve geçerli kabul edilmiştir. Ayrıca eski hukukumuzda bir de miri arazi (devlet arazisi) denilen bir arazi şekli vardır ve bu arazi üzerindeki özel mülkiyet halleri de olduğu gibi kabul edilmiştir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının istisnai de olsa kurulmamış yani doğmamış olması mümkündür. Bu gibi durumlarda sadece zilyetlik hükümlerine başvurulacaktır. Taşınmaz eğer tapusuz ise ve mülkiyet hakkının devri borcunu doğuran bir sözleşme yapılmış ise devir borcunu doğuran satış sözleşmesinin tapu sicil memuru huzurunda resmi şekilde yapılması gerekir. Nitekim hem BK 213 hem de TMK 706 hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve bunun tapu sicil memuru önünde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. İşte taşınmazlar üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi için MK‟nın 705 inci maddesi hükmüne göre bunların tapuya kaydedilmesi ve bu suretle mülkiyetin sicile tescili gerekmektedir. Tescil yaptırmayan malik mülkiyeti kazanmakla birlikte taşınmazla ilgili olarak borçlandırıcı işlemler yapabilir ama tasarruf işlemleri yapamaz. Eğer taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı değil de sadece zilyetlik söz konusu ise zilyetliğin devri ile ve zilyetlik hükümlerine dayanarak yine taşınmazın herhangi bir şekle tabi olmadan başkasına devri mümkündür. Zira devredilen artık zilyetlikten ibarettir. Zilyetliğin devri bir şekle tabi olmadığı gibi zilyetliği devir borcu doğuran sözleşmeler de herhangi bir şekle tabi olmayacaktır. Zilyetlik geçerli olarak devredilmiş ise, kazandırıcı zamanaşımı yönünden devralan yeni zilyet, devreden eski zilyedin zilyetlik süresini, kendi zilyetlik süresine ekleyecektir. Mülkiyet hakkı doğmamış bir taşınmazın zilyedinin zilyetliği devretmeyi borçlanması yani vaadetmesi, mümkün olduğuna göre, bunun geçerli kabul edilmesi için zilyetliğin fiilen teslim edilmiş ve devrin yapılmış olması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı olmamakla birlikte üzerinde mülkiyet hakkı doğmuş olan taşınmazların mülkiyeti devir borcu kapsayan sözleşmeler (satış sözleşmesi gibi) sadece tapu memuru tarafından yapıldığı için başka makamlar tarafından yapılan sözleşmeler, geçerli değildir. Taşınmaz eşya üzerinde mülkiyetten bağımsız olarak zilyetliğin devri, bir hak olarak mümkün değildir. Çünkü zilyetlik bir şey üzerindeki bir hak değildir. Ancak zilyetlik bir başka hakkın kurulması için bir vasıta olarak kullanılabilir. Mesela zilyetlik, mülkiyet veya rehin gibi bir ayni hakkın kira veya ariyet gibi bir şahsi hakkın kurulması maksadıyla devredilmektedir. MK‟ya göre tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devri veya devredilmemesi konusunda bir boşluk bulunmaktadır. Bu nedenle menkul mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler elverdiği ölçüde kıyas yolu ile burada da uygulanacaktır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 5 Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması: MK 705 e göre işgal, miras, istimlak, cebri icra yolu, mahkeme ilamı gibi unsurlarla bir taşınmazı iktisap eden kimse tescil yapılmadan önce ona malik olmaktadır. Ancak burada da tasarrufi işlemlerin yapılabilmesi için mutlak suretle tescil işleminin yapılması gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılması bir aslen kazanma yoluyla olabileceği gibi devren kazanma ile de olabilir. Mülkiyet hakkı, bir başkasının mülkiyet hakkına dayanılarak o kişiden iktisap ediliyorsa tescilsiz, devren kazanma söz konusu olmaktadır. Buna karşılık mülkiyet hakkı bir başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın ondan bağımsız olarak doğrudan doğruya kazanılıyorsa bu defa tescilsiz aslen kazanma söz konusu olmaktadır. Buna da örnek olarak işgal yöntemini söyleyebiliriz. Burada taşınmaz mülkiyeti tapu sicilinden bağımsız olarak tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Burada tescil talebi kurucu nitelikte değil sadece bildirici, açıklayıcı bir mahiyet taşımaktadır. Ancak mülkiyetin bu suretle kazanılmış olduğu durumlarda taşınmaz üzerinde temliki tasarruflar ancak tapuya tescil ile mümkündür. Bu şekilde yapılan tescile nispi tescil denilmektedir. Bu yöntem ile yapılan işlem mülkiyet hakkını kurucu nitelikte değil, zaten mevcut olan bir durumu açıklayıcı nitelikte bir işlemin yapılmasını ifade eder. Malik iktisap sebeplerinin gerçekleştiği, örneğin mirasın açıldığı anda taşınmaz mülkiyetini tapu sicilinden bağımsız olarak kazanmış olmakta, buna karşılık, mülkiyet hakkının tanıdığı işlemlerin yapılabilmesi için (bunların başında temliki tasarrufi işlemler gelir) tescil işleminin tamamlanması gerekmektedir. Bunun sonucu olarak malikin mülkiyet hakkı tasarrufi işlemleri yapamadığı için ilk aşamasında sınırlanmış bulunmakta, zayıf durumda kalmaktadır. Malikin yetkilerinin bu şekilde zayıflatılmış sınırlandırılmış olması, sadece tapu siciline tescile bağlı olan tasarrufi işlemler için söz konusudur. Diğer yandan tescil aleniyeti sağlar, yani menfaati olan kimseler gerektiğinde menfaati olduğu için tapu sicilini tetkik edebileceği gibi, aynı zamanda tapu siciline tescil ettirmemiş olan kişi tapuda şeklen malik gibi görünen kişiden iyi niyetle mülkiyeti iktisap eden üçüncü şahıslara karşı, mülkiyet hakkını ileri süremeyecektir. Mülkiyet tescilden önce kazanılmış olduğu takdirde mülkiyetten doğan yetkiler (usus, fructus, abusus) veya mülkiyete bağlı olarak doğan yükümlülükler o kişiye bağlıdır. İyi niyetli iktisap eden kişi dışındaki şahıslara karşı istihkak yani mülkiyet davası, elatmanın önlenmesi davası açılabilir. Komşuluk ilişkisinden doğan haklar kullanılabilir. Taşınmaz hakkındaki borçlandırıcı işlemler yapılabilir. Şahsi haklar kurulabilir. Taşınmaz üzerindeki miras hakları, mirasçılara intikal edebilir. Mülkiyetin tescilden önce kazanılması halleri kapsamında MK 705. Hükmü dikkate alınacaktır. Ancak bu madde dışında da tescilsiz iktisap halleri mevcuttur. Örneğin bu maddede sayılmamış olan olağan üstü kazandırıcı zamanaşımını da eklemek gerekir. Mülkiyetin tescilsiz, kazanılması hallerinde mülkiyeti iktisap eden kimse tescilli kazanana oranla tescilin yapılmasını istemek yönünde şahsi bir haktan daha kuvvetli bir hakka sahiptir ve tecilsiz iktisap durumunda iktisap eden tapu memuru önünde mülkiyeti kazanma şeklini ispat etmek yöntemiyle, tescili doğrudan doğruya ve hakim kararına gerek olmaksızın yaptırabilecektir. Tescilsiz iktisap hallerini kısa kısa ve tek tek inceleyecek olursak; -
Miras
Miras hakkı tescilden önce mülkiyeti kazanma hallerinden sadece biridir. Miras bırakanın terekesinde bulunan mal varlığı miras açılınca haklar olarak bir bütün halinde kanun gereği yani kendiliğinden mirasçılara intikal etmektedir. MK 599 maddesi buna ilişkindir.Miras açılır açılmaz mirasçılar bu terekenin tamamına sahip olmaktadırlar. Miras açılır açılmaz terekenin kendiliğinden geçişi ve mal varlığının iktisabı ilkesi yani külli halefiyet ilkesi tereke kapsamında taşınmaz malların bulunduğu haller için de geçer. Terekede bulunan taşınmazların mirasçılara yani miras ortaklığına geçmesi için tapu siciline tescil şart değildir. Bununla birlikte temliki tasarruflar için MK 705. Maddesi
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
kapsamında tapu siciline tescil gerekmektedir. Buradaki temliki tasarruftan amaç, mülkiyetin devri, sınırlı ayni hakların kurulması gibi tasarruf işlemleridir. Mirasçı eğer tek bir kişiden ibaret ise miras ona doğrudan doğruya geçmektedir. Buna karşılık mirasçı birden fazla ise, aralarında el birliği ortaklığı yani miras ortaklığı doğmaktadır. Kişisel tek kişi mülkiyeti, miras ortaklığının son bulmasıyla yani taksim işleminin tamamlanması ile birlikte doğmaktadır. Yazılı taksim sözleşmesi tek kişi mülkiyetinin doğmasının hukuki sebebini oluşturmaktadır. El birliği mülkiyetinden tek kişi mülkiyetine geçebilmek için hukuki sebebi oluşturan taksim sözleşmesine ek olarak bütün mirasçıların tescil talebinde bulunması ve tescile muvafakat etmesi gerekmektedir. Burada tescil işlemi, kurucu nitelikte bir işlemdir ve buraya kanuni ve mahsup mirasçılar da girmektedir. İşte vasiyet alacaklıları mirasın açıldığı anda mülkiyet hakkını kazanmazlar. Bunlar sadece şahsi bir talep hakkına sahip alacaklı durumundadırlar ve vasiyet konusu taşınmazın mülkiyetini vasiyet borçlusunun tescil talebi üzerine tapu memurunun yapacağı tescil ile kazanırlar. MK 600. Maddesi kapsamında tescil talebinde bulunacak vasiyet borçluları kanuni veya mahsup mirasçı olabilecekleri gibi diğer vasiyet alacaklıları da aynı hakları kullanabilmektedir. Burada önemli olan tescil talebinin mirasçıların tamamı tarafından yazılı yöntem ile yapılması gereğidir.Tescil, mülkiyet hakkını kurucu sonuçlar doğurmaktadır. Eğer vasiyet borçlusu tescil talebinde bulunmazsa burada da yine aynı şekilde 716. Madde gereğince tescile zorlama davası açılacaktır. Oturum 6 -
Kamulaştırma
MK 705. Maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin tapu sicilinden bağımsız olarak tescilden önce kazanılma yöntemlerinden biri de kamulaştırma yöntemidir. Kamulaştırma sadece taşınmazlarda konu edilir , taşınırlar buna tabi değildir. Kamulaştırma devlet veya kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararına olan, kamu yararının gerektirdiği hallerde bedeli piyasa değeri üzerinden ve peşin ödenmek kaydı ile özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın bir malın, zorla alınması halidir. Kamu tüzel kişileri, kamu kudretine dayanarak kamu yararı amacı ile özel kişilere ait taşınmazlara kamu hizmetinin görülmesi maksadıyla o yönde kullanılmak maksadıyla veya o malın kamu malına eklenmesini sağlamak maksadıyla bedeli karşılığında iktisap edilmesine kamulaştırma denilmektedir. Kamu tüzel kişileri kamulaştırma ile idare hukuku yöntemleri ile tamamlanan dönemlerden geçerek taşınmazın mülkiyetini kazanmaktadırlar. Burada uygulamasına başvurulan bir kanun da İstimlak Kanunudur. Taşınmazı kamulaştırılan malik, tapuda isteyerek idare lehine tescil talebinde bulunabilmektedir. Malik kendi rızası ile böyle bir talepte bulunmazsa kamulaştırma bedeli bir bankaya yatırılmak suretiyle bunun makbuzu ile ve oluşturulan dosya evrakı ile mahkemeye müracaat edilmekte ve bedelin ödenmiş olduğu ve kamulaştırma ödemesi de usulünce hak sahibine ödendiği takdirde mahkeme söz konusu taşınmazın kamulaştırılması yönünde karar alır ve idare adına tescilin yapılması maksadıyla bir tezkere yazar ve tescil işlemi bu suretle gerçekleştirilmiş olur. -
Cebri İcra yöntemi
Bu bir satış sözleşmesi değildir. İcra ve iflas kanunu hükümleri çerçevesinde borçlunun haczedilmiş olan malları veya bir taşınmazının paraya çevrilmesi halinde mülkiyet hakkı ihaleyi yapan icra memurunun işlemi tamamlaması ile birlikte alıcıya intikal eder.İİK 123 kapsamında taşınmazlar icra tarafından açık arttırma yöntemi ile satılacaktır. İİK 134. Maddesi kapsamında icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı cebri icra nedeniyle taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Cebri icra yönteminde taşınmazın mülkiyeti bu anlattığımız şekilde iktisap edildiğinden MK 705. Maddesi hükmü gereğince mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı bir durumdur. Aynı durumu rehin edilmiş olan bir taşınmazın paraya çevrilmesinde de görmekteyiz. İcra memuru, yapılan ihaleden sonra neticede taşınmazın tescili yönünde tapu memuruna bir yazı ile durumu bildirir (İİK 135).Burada yine tescilden önce mülkiyetin edinilmesi söz konusudur ve buradaki tescil bildirici bir nitelik taşımaktadır. İflas durumunda da aynı şekilde iflas masasına dahil olan taşınmaz mal bu defa İİK 241. Maddesi çerçevesinde pazarlık ve arttırma yöntemi ile satılır. Burada açık arttırma ile
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
yapılan satışta mülkiyet ihale ile devredilmektedir buna karşılık pazarlık satışlarda mülkiyet ihale ile değil tescil ile intikal etmektedir. -
yöntemi ile yapılan
Hakim Kararı
MK 705. Maddesi hükmüne göre yine taşınmaz mülkiyeti hakim kararı ile yani tescilden önce kazanılmaktadır. Mülkiyet kazandırıcı karar olduğundan bu karar inşai bir karardır. Bu sebeple edim ve tespit davalarında temin edilen kararlar mülkiyetin tescilden önce kazanılması yönünde kazandırıcı bir nitelik taşımamaktadır. Yenilik doğuran kararın tescilden önce doğrudan doğruya mülkiyeti geçirebilmesi için bu defa bunun şekli anlamda bir kesin hüküm haline gelmesi gerekmektedir. İşte kesin hüküm niteliğini kazanmış olan bir karar, mülkiyet ilişkisinde yeni bir durumun meydana gelmesini sağlar ve kendiliğinden yani doğrudan doğruya infaz kabiliyeti kazanır. MK 716. Maddesi mülkiyetin devri borcunu doğuran sözleşmelerden yani iktisap sebebi olarak mesela satış veya trampa, bağışlama taahhüdü veya taşınmaz satış vaadi gibi yöntemlere dayanan kişinin malikten tescil işleminin yapılmasını isteyebilmesi yönündedir. Tescil malikin yazılı talebi üzerine yapılır. Malikin bu talepten kaçınması yani temerrüde düşmesi halinde MK 716. Maddesi gereğince tescil talebine sahip olan kimse hakimden mülkiyetin kendisine ait olduğu yolunda karar vermesini talep edecektir. Hakim bu talep üzerine bir karar verecektir. Bu karar yenilik doğurucu bir karardır ve dolayısıyla mülkiyetin tescilden önce alıcıya geçirilmesini sağlayacaktır. Müşterek veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazın taksimine ilişkin mahkeme kararına yenilik doğuran bir karar niteliğinde olduğundan tescilden önce mülkiyet hakkının kazanılması sonucunu doğurur. Hakim verdiği karar ile bir kimseye mülkiyet hakkını kazandırmıştır. Kişi 716. Madde ve 1013. Madde hükümleri çerçevesinde tapu memuruna müracaat ile tescil talebinde bulunacaktır. Buradaki tescil de yine bildirici niteliktedir.
Oturum 7 Yeni Teşekkül Eden Arazinin Karakterleri Kapsamında İktisap İşlemi Teşekkül etmiş olan arazinin sahipsiz olan yerlerden gelmiş olması gerekir. Eğer bu topraklar sahipli bir araziden gelmiş ise bunu kendi torağından geldiğini ispat eden kimsenin geri alabilmek için istirdat hakkı vardır. Yeni teşekkül eden arazinin aynı zamanda yararlanmaya da elverişli bir arazi olması gerekmektedir. Yeni arazinin mutlaka tarıma elverişlilik taşıması gerekmez. Yeni oluşan araziden herhangi bir şekilde sürekli olarak yararlanmak yeterlidir. Eğer bu araziden yararlanmak mümkün değilse MK 708. Maddesi de bu araziye uygulanmayacaktır. Bu takdirde meydana gelen arazi devlet mülkiyetine geçmiş bir arazi olup hazine arazisi kapsamında yer alır. MK 709 maddesine göre arazi kayması yeni arazi oluşumundan farklı düzenlenmiştir. Fırtına, heyelan, zelzele gibi tabi olaylar neticesinde arazi kayabilir, yer değiştirebilir. Arazinin kayması oradaki sınırın değişmesini gerektirmez. Sınır eskiden olduğu şekilde sabit kalacaktır. Ancak, bu kayma neticesinde bir araziden diğerine duvar, çit, ağaç gibi ayırıcı sınır yapıcı unsurlar da geçmiş ise, bunlarda enkaz niteliğinde kabul edilecektir. Burada karışmaya ilişkin hükümler uygulanacaktır (MK 774-776 maddeleri). Vakfa tahsis edilen taşınmazlar Bir vakıfa tahsis edilen taşınmaz mülkiyeti mahkeme tarafından vakıf siciline tescil edildiği anda vakıfa intikal eder MK 105. Maddesi buna ilişkindir. Bu durumda mülkiyet tapu siciline tescilden önce kazanılmış olmaktadır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Madde 105 - Özgülenen malların mülkiyeti ile haklar, tüzel kişiliğin kazanılmasıyla vakfa geçer. Tescile karar veren mahkeme, vakfedilen taşınmazın vakıf tüzel kişiliği adına tescil edilmesini tapu idaresine bildirir. Ölüme bağlı tasarrufla kurulan vakfın mirasbırakanın borçlarından sorumluluğu, özgülenen mal ve haklarla sınırlıdır. Mahkeme vakfedilen taşınmazın vakıf tüzel kişiliği adına tescili için durumu tapu idaresine derhal bildirmek mecburiyetindedir. Burada tapu memurunun yapacağı tescil bildirici nitelikte bir işlemdir. Eşler mal rejimi olarak mal ortaklığını seçtikleri takdirde ortaklığa dahil olan mallar el birliği ortaklığı şeklinde sürecektir. MK 256-261. Maddeleri bunu göstermektedir. Bu yöntem ile meydana gelen mülkiyet değişikliğini evlenme sözleşmesini yapan noterin mal rejimleri siciline tescil ve ilan ettirmesi gerekmektedir. 286. madde bu yöndedir. Eşlerin malları hakkındaki usul gereği olarak mülkiyet konusunda meydana gelen değişiklikler sicile kaydedildikten ve ilan edildikten sonra tapu siciline de yine kaydedilecektir. Kişiliği sona eren tüzel kişiler açısından Kişiliği sona eren tüzel kişilerin sahip oldukları mallar ve taşınmazlar başta olmak üzere, kanun, tüzük, kuruluş senedi veya yetkili organ olarak genel kurulun aksine bir kararı olmadığı takdirde, amaca en yakın olan kamu tüzel kişilerine devredilir. Amacı hukuka veya ahlaka aykırı olduğu için mahkeme kararı ile feshedilen tüzel kişilerin mal varlıkları ise doğrudan doğruya amaç itibariyle en yakın kamu tüzel kişiliğine intikal edecektir. Bu yöntem ile mülkiyet hakkı tapuya tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı yolu ile kazanılması MK 712-713. Maddeleri, taşınmazların mülkiyet haklarının zaman aşımı yöntemi ile iktisap edilmesine ilişkindir. Olağan zamanaşımı Madde 712 - Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Madde 713 - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır. Mülkiyet hakkının zaman aşımı yoluyla kazanılması aslında ilke olarak uygun değildir ancak burada da yine bir sosyal düşüncenin gereği olarak bir taraf malına hiç sahip çıkmadığından ve diğeri ise gelip kendi malı olmayan o malı işgal edip işleyip çalıştırdığından bu sosyal durum sebebiyle taşınmazın zaman aşımı yolu ile kazanılması gündeme gelmektedir. Taşınmaz bir mal üzerinde kullanma, yararlanma, tasarruf yetkisi ve haklarını uzun bir süre boyunca kullanmayan kişinin bu hakkından feragat etmiş olabileceği düşünülebilecektir. Bundan sonra hukuk devreye şu şekilde girer, toplumda hukuk barışı sağlamak için görev yapmaktadır ve olabildiğince hukuk yöntemleri ile bu barışı bozan veya bozma riskini taşıyan unsurları bir çözüme bağlanır. Kişiler uzayıp giden çekişmelere sokulmamalı ve hukuk bunlara bir çare önermelidir. Yani fiili durumu hukukileştirmek yöntemi burada uygulanmaktadır. Kanun koyucu zaman aşımı yöntemi ile bu kargaşaya düzenleyici bir etki getirmiştir. Zamanaşımı zilyetin durumunun sürekli olarak askıda kalmasını ve zilyedin sürekli olarak güvensizlik içinde kalmasını engellemek maksadıyla uzun yıllar süren bir fiili durumun sonlandırılmasını ve dıştan görünen fiili durumun gerçek hak haline getirilmesini sağlamaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı yöntemi ile kazanılması bu nedenlere dayalı olarak kabul edilmiş ve medeni kanunun 712. Maddesi kapsamında olağan zaman aşımı ile bunlardan biri hükme bağlanmıştır. Oturum 8 Adi Zaman Aşımı Yöntemi: Taşınmaz bir malın mülkiyetinin kazanılabilmesi için tapu siciline tescil esastır (MK 1022). Kanunun öngördüğü hallerde tescil yapılmadıkça mülkiyet hakkı 705 ve 1021 maddeleri gereğince kazanılamaz. Ancak her tescil mülkiyet hakkını da doğurmamaktadır. Tescilin mülkiyet hakkını doğurabilmesi için bunun geçerli ve mevcut bir hukuki sebebe dayalı olması gerekir. Geçerli bir sebebe bağlı olmayan bir tescil yolsuz tescildir. Yolsuz tescil ile de mülkiyet hakkı diğer tarafa geçmez. Bunun üzerine malik 705. Maddeye dayanır ve buna göre tapu kütüğünün düzeltilmesi davasını açar. Ancak yolsuz tescil yöntemi ile dahi lehine tescil yapılmış olan kimse, bir kararsızlık durumu içindedir ve bu müphem (açık olmayan) durumun hukuken sürdürülmesi de uygun değildir. Yolsuz tescil yöntemi ile lehine tescil yapılmış olan bir kimsenin durumunun ve güvensizlik ortamının belirli bir sürenin üzerinden geçmesi ile son bulması gerekmekte ve bu durum hukukilik kazanmalıdır. Lehine tescil yapılan kimse, iyi niyetli olduğu takdirde (MK 3 – subjektif iyi niyet ) MK 712. Maddesinden yararlanmak suretiyle bu yolsuz tescilin yarattığı kargaşaya, güvensizliğe son verme fonksiyonu, geçen zamana bağlanmıştır. Sicil zaman aşımı olarak adlandırdığımız bu yöntem ile haklı bir sebep olmaksızın tapu sicilinde kendisine malik sıfatı verilerek bir taşınmazı nizasız ve fasılasız olarak iyi niyetle 10 sene müddetle elinde bulunduran kimsenin mülkiyet hakkına itiraz edilemeyecektir. Ancak bunun bazı şartları vardır. Sicil zaman aşımı ile taşınmazın mülkiyetinin geçirilebilmesi için ;
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
1- Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz bulunmalıdır. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmaz adi zamanaşımı yöntemiyle mülkiyeti kazanılamayacaktır. Bu taşınmazın özel mülkiyet konusu bir taşınmaz olması gerekir. MK 999 gereğince yanlışlıkla eğer bir kamu malı tapuya kaydedilmişse bu kayda rağmen ve adi zaman aşımı kaydına rağmen özel mülkiyet konusu olmadığından, kamu malı olduğundan, adi zaman aşımı yolu ile kazanılamayacaktır.
Tapuya kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi ayrı bir sayfaya kaydedilmiş olan bağımsız ve sürekli bir hak da olabilir. Bu haklar da aynı şekilde adi zamanaşımı yöntemi ile kazanılabilecektir. Müşterek mülkiyet payı eğer tapu kütüğüne kaydedilmişse, bunun da adi zaman aşımı yoluyla kazanılması mümkündür. El birliği mülkiyetinde katılma payı, tapu kütüğüne tescil edilmiş bir hisse sayılamayacağından zaman aşımı yoluyla da kazanılamayacaktır. Tapuya ikinci defa yolsuz olarak tescil edilmiş olan bir taşınmaz adi zaman aşımı yoluyla iktisap edilebilir mi sorusuna gelince, ikinci tescil daha önceki gerçek duruma dayanan birinci tescile oranla ilke olarak geçerli olmayacaktır. İkinci yolsuz tescile göre, tapuda malik olarak gözüken bir kimsenin taşınmazı adi zaman aşımı yöntemi ile kazanması mümkün değildir. Adi zaman aşımı yöntemi ile kazanmada, iyi niyet asli yani kurucu bir nitelik taşıdığından sicilde malik görünen şahıs iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır nitekim tapu sicili alenidir ve kimse tapu sicilinde kayıtlı olan bir hususun kendisi tarafından bilinmediği yolunda bir iddiada bulunamaz. 2- Tapu kütüğünde yolsuz bir tescil söz konusu olmalıdır Mülkiyet iktisap edecek olan şahıs tapu kütüğünde lehine yolsuz bir tescil yapılmış olan kişidir. Kişi eğer zilyetlik esnasında ölmüş ise bu zilyetlik durumu mirasçılara intikal edecektir ve zilyetlik dönemi mirasçılar tarafından tamamlanabilecektir. Yolsuz tescil söz konusu olduğunda buradaki amaç tapu kütüğünde görünen durumun gerçek hak durumuna yani yolsuzluktan çıkartılmasına geçirilmesini sağlamaktır.MK nın 1024. Maddesi yolsuz tescil, haksız bir hukuki tasarrufa dayanarak yapılmış olan tescil olduğunu ifade etmektedir. Burada ya hukuki sebep hiç yoktur ya da bir hukuki sebep vardır ancak hukuki sebep geçerli değildir. Örnek: A, Ankara‟daki taşınmazını B ‟ye satmıştır. Taşınmaz, tapu kütüğüne B adına tescil edilmiştir. Ancak A, sözleşmenin yapılması esnasında temyiz kudretine sahip değildir. Oysa MK hükümleri kapsamında taşınmaz mülkiyetinin devri, sebebe bağlı bir işlemdir. Hukuki sebepteki (satış sözleşmesi) temyiz kudretinin noksanlığı yani hukuki sakatlık tescili yani tasarruf işlemini etkilemektedir ve geçersiz kılmaktadır. Böylece işlemde B lehine bir yolsuz tescil yapılmış olmaktadır. Bu durumda B tapuda malik gibi gözükmekle birlikte gerçek malik daha henüz A‟dır. Bu yolsuz tescil yine adi zamanaşımının geçmesi suretiyle B „ye intikal edebilecektir. Burada temyiz kudretine sahip olmayan kimsenin uyguladığı tasarruf işlemi de geçersiz olduğundan yapılan işlem bir yolsuz tescil işlemidir. Tasarruf yetkisinin mevcut olmaması yolsuz tescile yol açmaktadır. Buna karşılık iyi niyetli 3. Şahıs olan Ü bu taşınmazın mülkiyetini B „den devralmış ise Ü tescil yapıldığı anda malik olur ve bu durumda zaman aşımı süresinin dolmasına gerek yoktur (MK 1023).
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 9 3- Zilyetliğin belirli bir nitelikte olması gereği Bu zilyetliğin 10 yıl süren bir zilyetlik olması ve zilyetliğin iyi niyetli bir zilyetlik olması gerekir. Aksini iddia eden karşı tarafın iyi niyetinin olmadığını ispatlamak durumundadır. Ancak zilyette aranan iyi niyet şartı sadece tescil anında mevcut olabilecek bir iyi niyet değildir. Bu iyi niyet 10 yıl boyunca devam etmiş olmalıdır. Zilyetlik sicilde malik gözüken kişinin mirasçıları tarafından tamamlanıyorsa bunların da aynı şekilde iyi niyetli olması gerekmektedir. Miras bırakan zilyet kötü niyetli olmakla birlikte eğer onun mirasçıları iyi niyetliyse onlar da 10 yılın bitiminde bu hakkı kazanabileceklerdir. Malik sıfatıyla zilyetlik halinin söz konusu olması gerekir. Bundan anlaşılması gereken zilyedin kendisini malik zannetmesi, taşınmaza malik sıfatı ve niyetiyle sahip olduğuna inanmasıdır. Zilyet taşınmazı bir başkasına kiralayabilir, taşınmaz üzerinde intifa hakkı da kurabilir. Buradaki zilyetlik dolaylı olabileceği gibi dolaysız da olabilir. Örneğin sicilde malik gözüken şahıs taşınmazı 3. Bir kimseye kiralamış ise malik yönünden dolaylı zilyetlik söz konusudur. Sicilde malik olarak gözüken şahıs taşınmaza malik sıfatıyla değil fer-i zilyet sıfatıyla (mesela kiracı veya intifa hakkı sahibi olarak zilyet olduğuna inanıyor ise) taşınmazı zaman aşımı yöntemiyle kazanması konu olmayacaktır. Zilyetliğin nizasız ve fasılasız olarak 10 yıl süreyle devam etmesi gerekir. İdari bir dava ya da diğer bir dava nizasız olma şartının dışında kalır. Bizim aradığımız nizasızlık gerçek malikin açtığı istihkak davasının, tapu tashihi talebinin bulunmamasından ibarettir. Burada yolsuz tescilin herhangi bir surette zilyet tarafından öğrenilmesi halinde, artık zilyedin iyi niyet hali ortadan kalkar. 976. madde gereğince geçici kayıplar veya terk unsurları bu fasılasız zilyetlik şartını ortadan kaldırmamaktadır. Mesela kişi hastalanıp oradan ayrılmışsa veya askere gitmişse bu durum geçici olduğundan fasılasızlık şartına bir etki etmez. Adi Zamanaşımının hükümleri Bu saydığımız şartlar gerçekleştiği takdirde mülkiyet kanun gereği olarak kendiliğinden kazanılmış olur ve ardından tapu kütüğünde tescil düzeltilerek, yolsuz tescile rağmen zilyet konumundaki kişi artık malik olur. Eski malik haklarını kaybeder, iyi niyetli zilyet artık hukuk gereği yeni malik olarak hakları kazanır. Zamanaşımı yöntemiyle mülkiyet kazanıldığında taşınmazın bütünleyici parçaları da zilyedin fiili hakimiyeti altına girer ve mülkiyet bütün teferruatıyla birlikte yeni malikin mülkiyetine geçer. Zaman aşımı süresi esnasında eğer bir sınırlı ayni hak söz konusu ise burada da yine MK 1023 kapsamında geçerlilik kazanır. Bu suretle zilyet mülkiyeti tapu sicilindeki bütün unsurlarıyla birlikte kazanmış olur.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 10 Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanılması MK 713. Maddesinde düzenlenmiş olan olağan üstü zamanaşımı taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması yollarından birini oluşturmaktadır. Olağanüstü zamanaşımı tapu sicilinde kayıtlı bulunmayan veya kayıtlı olup da sicilden gerçek hak sahibinin kim olduğu tam olarak anlaşılmayan bir taşınmazın mülkiyetinin nizasız ve fasılasız yani her hangi bir davaya konu edilmeksizin, iyi niyetle malik sıfatıyla 20 yıl boyunca zilyet olan kimse o mala malik olur. 20 yıl zilyetlik yöntemiyle kazanılacak taşınmazlar tapu kütüğüne kayıtlı olan taşınmazlardır. Ölüm veya gaiplik neticesinde maliki bulunmayan tapuya kayıtlı taşınmazlardan söz ediyoruz. MK 575. Maddesi hükmü gereğince miras, ölüm ile açılır. Miras ortaklığı kurulur ve bu ortaklık kendiliğinden oluşur. Kişiler ölüm anından itibaren hiçbir işlem yapmadan maliktirler. Ancak tasarruf işlemleri açısından veraset ilamına uygun olarak tek kişi mülkiyeti haline bireysel mülkiyet haline geçmek gerekmektedir. MK 713. Maddesi hükmüne göre mirasçıların mirasın açıldığı veya gaipliğe karar verildiği tarihten itibaren de bu süre 20 yıldır. Mirasçı veya mirasçılar, açıklayıcı nitelikte de olsa tescil işlemini, mahkemeden aldıkları mirasçılık belgesini tapu memuruna ibraz etmek suretiyle, taşınmazın zilyedi tarafından daha önce saydığımız şartlar ve süre zarfında malik gibi kullanması ile kazandırıcı zaman aşımı ile iktisap etmesinde olduğu gibi iktisap edebilirler. Tescilin miras bırakanın ölümünden itibaren 20 yıl süre ile yaptırılmamış olması halinde de tapu kütüğünün maliki tam olarak göstermediğini kabul etmek gerekmektedir. 20 yıllık zaman aşımı süresinin başlangıcı miras bırakanın öldüğü tarih veya gaipliğine karar verildiği tarihtir. Tescilin ölüm veya gaipliğe karar verildiği tarihten itibaren mirasçılar tarafından 20 yıl süre ile yapılmamış olması halinde zilyet hakkında miras sebebi ile istihkak davası hakkı MK 638 ve 639. Maddelerinde dava hakkı olarak saklı tutulmuştur. Eğer mirasçı veya mirasçılar 20 yıl dolmadan mesela 19. Yılın içerisinde adlarına tescil yaptıracak olurlarsa MK 713 maddesi hükmü gerçekleşmemiş olacaktır. Örnek: Miras bırakan Ahmet, 1984 yılında ölmüştür. Bu tarihten itibaren 20 yıl içinde tapu sicilinde mirasçılar adına tescil yaptırılmış olması gerekmektedir. Eğer 20 yıl zarfında taşınmazlar mirasçılar adına tescil edilmemiş ve 3. Şahıs da yani zilyet de bu dönem zarfında ölenin terekesinde bulunan araziyi örneğin çiftliği işlemiş ve fakat 20 yıl dolmadan çok kısa bir süre önce mirasçılar durumu öğrenmişlerse, 713 madde gereğince zilyet lehine işlem yapılacaktır. Buna karşılık mirasçılar süre dolmadan tescil yaptırabilirlerse bu defa zilyet kazandırıcı zamanaşımı ile mal iktisabı yönteminden yararlanamayacaktır.
Oturum 11 Medeni Kanunun 713. Hükmüne göre tapuya kayıtlı taşınmazların olağanüstü zaman aşımı yöntemi ile iktisabı için sadece ölüm veya gaiplik gibi sebepler gösterilmiştir. Buraya miras dışında mevcut tescilsiz iktisap hallerini de eklemekte yarar vardır. Örneğin mülkiyeti tescilden önce kazanan kişinin bunu tapuya tescil ettirmemesi halinde de, taşınmaz, zilyet tarafından aranılan şartlar gerçekleştirildiği takdirde iktisap edilebilmektedir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Terk niyetiyle terkin edilen taşınmaza el koyan A, onu işgal yöntemi ile kazanmış olmaktadır. Ancak A bu taşınmazı tapu siciline tescil ettirmek mecburiyetindedir. A tescil ettirmemiş ve B ondan sonra kalan bir sürede taşınmazı 20 yıl süre ile kullanmışsa zamanaşımı yöntemiyle mülkiyeti kazanacaktır. Olağan üstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması zilyetliğe dayanan bir iktisap yöntemidir. Burada kurucu unsurlardan biri zamanaşımı yöntemiyle mülkiyet hakkını iktisap edecek olan kişinin taşınmaz üzerinde belli nitelikleri taşıyan bir zilyetliğe sahip olması gerekir bunlar da; -
Malik sıfatıyla zilyet olmak Çekişmesiz ve aralıksız süreyle zilyet olmak 20 yıl süreyle zilyet olmak
Malik sıfatıyla zilyet olmaktan kasıt, kişinin buraya yerleşip hayatını orada sürdürmek iradesine sahip olması anlamına gelir. Yani zilyet her şeyden önce asli yani bağımsız nitelikte zilyet olmalıdır. Asli zilyet dediğimiz zaman kastettiğimiz, zilyedin dolaylı zilyetliği kabul etmemesi böyle bir zilyet olmamasıdır. Zilyet kendisini malik saymalıdır. Malik gibi davranma iradesini taşımalıdır. Kendi zilyetliğini bir başkasının asli zilyetliğinden doğmuş bir zilyetlik olarak kabul etmemelidir. Örneğin kiracı ya da sütna hakkı sahibi olan bir kimse bir binada 20 yıl süreyle oturursa mülkiyeti olağan üstü zaman aşımı yöntemi ile kazanamayacaktır. Nitekim geçen bu süre zarfında feri zilyet olduğundan mülkiyeti talep etmesi mümkün değildir. Feri zilyet ancak asli zilyedin zilyetliği bıraktığı, kabul etmediği, inkar ettiği andan başlamak üzere 713. Madde hükümlerince aynı hakları iktisap etmek üzere onun yerine geçebilmektedir. Böyle bir durumda bir önceki asli zilyet haklarını terk ettiği için önceki feri zilyet konumundaki şahıs bu defa malik gibi davranarak diğerinin yerine geçmekte ve 20 yıl süre ile malik gibi sürdürmek kaydı ile hakları kazanmaktadır. 20 yılın dolmasından sonra zilyet haklarını kazanacak diğer şartlar da gerçekleşmişse zaman aşımı ile iktisap konu edilecek mülkiyet kazanılacaktır. Malik sıfatıyla zilyetlik ve bunun sonuçlarını ispat etmek bunu iddia eden zilyede düşer. 20 yıl dolmadan önce ecri misil parası ödemiş olmak veya kira bedeli ödemek, yetiştirilmiş mahsulden mal sahibine pay vermek malik sıfatıyla zilyetliğin mevcut olmadığını gösteren deliller arasındadır. Çekişmesiz dediğimiz zaman anlamamız gereken, zilyet aleyhine açılmış olan zilyetlik davaları ile konu edilen istihkak talepli davalardır. Ancak davanın mutlaka istihkak davası gibi mülkiyete ilişkin bir dava olması şart değildir. Zilyetliğe dayalı olarak açılabilecek her türlü dava, çekişme kapsamında algılanacaktır. 713. maddede konu edilen çekişmesizlik şartını zilyetliğin mülkiyet talep edebilmek yolunda başta gelen şartlarından biridir. Çekişmeden söz etmek bu davanın gerçek malik tarafından açılması gereğini de beraberinde getirmektedir. 3. Şahısların açtıkları davalar 713. Madde kapsamındaki davalardan değildir. İdari müracaatlar, yargı dışı yapılan ihtarlar, ihbar yöntemiyle yapılan talepler zilyetliği çekişmeli hale getirmez. Muhtemel ve gerçek malik tarafından bir istihkak davası veya zilyetliğin iadesi davası açılırsa çekişmesizlik şartı gerçekleşmemiştir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Sürenin aralıksız bir zilyetlik süresi olması bir başka şarttır. Zilyetlik fasılasız olarak sürdürülmeli yani zilyetliğin süreklilik taşıması gerekmektedir. Zamanaşımı süresi içinde zilyetliğin kaybedilmemesi anlaşılmaktadır. Zilyetlik kesin surette sürekli olarak kaybedilirse şart gerçekleşmemiş olur ve 20 yıl kesilmiş olur. Zilyet herhangi bir sebeple fiili zilyetliği bırakabilir, 3. Bir şahsa kiralayabilir, askere gidebilir… bu gibi hallerde zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz. Aralıksız zilyetlikte doğrudan doğruya yani dolaysızlık şart değildir. Burada aradığımız başlıca unsur asli zilyetlik yani malik gibi zilyet olmaktır.
Oturum 12 MK 713 hükmünün aradığı zilyetlik asli zilyetliktir ancak bunun dolaylı zilyetlik olması da mümkündür. Asli zilyetliğin kaybedilip yeniden kurulması mümkündür. Bu gibi durumlarda zilyetliğin kaybedildiği eski süreler (yani eski zilyetlikte geçen yıllar) yeni zilyetlik süresine ilave edilemeyecektir. Zilyetlik kesin olarak kaybedilince ya bundan sürekli olarak vazgeçme yani terk durumu anlaşılacaktır ve bu halde de eski süreler ortadan kalkacaktır. Sona erecektir. Tekrar zilyetliğin kurulması durumunda yeni bir süre başlayacaktır. Bir tarlanın bir yıl ekilip bir yıl ekilmemesi, toprağın nadasa bırakılması gibi durumlarda da süreklilik şartı ihlal edilmiş olmaz. Zilyetliğin geçici olarak değil de sürekli olarak kaybedildiğini ispat konusunda bunu iddia eden taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür. Zamanaşımının başında ve sonunda taşınmaza zilyet olan kişinin bu durumu aradaki süre içinde zilyetliğin devamlılığı yönünde, lehinde bir karine teşkil etmektedir. Taşınmazın vergisinin sürekli olarak ödenmesi bu yönde bir karine olarak kabul edilmektedir. Tescil davasına konu olan taşınmazın tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz olması davanın kabulü halinde hakimin tescile karar vermesi taşınmazın tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına kaydedilmesi gereğini ifade eder. Artık kayıtta malik olarak davacı gösterilecektir. Bu tür sonuçlarda hükmen tescil mahiyeti itibariyle bir kayıttır. Dava konusu tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise davanın kabulü halinde bu defa eski malike ait olan kayıt terkin edilir ve onun yerine davacının adı mülkiyet hakkı sahibi olarak kayda geçirilir tescil onun adına yapılır. Uygulamada tapuya kayıtlı taşınmazların tesciline ilişkin davalarda ayrıca tapu kaydının iptalini istemek ve bu yönde bir karar almak gerekli değildir. Tapu kaydı iptal edilmez. Tapu kaydı terkin edilir. Zilyedin tescil talebi kabul edildiği takdirde eski malike ait tescil artık terkin edileceğinden dava dilekçesinde sadece tescil işlemi yönünde bir talepte bulunmak yeterlidir. Tescil davası Görevli mahkeme, tescil davasında taşınmazın dava günündeki değerine göre tayin edilecektir. Buna göre HUMK un 8. Maddesi hükmü çerçevesinde hareket edilecektir ve taşınmazın dava günündeki değeri dava dilekçesinde zikredilmelidir. Aksi takdirde dilekçe işleme alınmayacaktır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın fiilen bulunduğu yer mahkemesi taşınmazın kayıtlı olduğu yer mahkemesi değildir. Taşınmazın aynına ilişkin yetki kuralı kamu düzeni dolayısıyla emredici niteliktedir. Yani kesin yetki söz konusudur. Kesin yetkili mahkeme tarafların yetki sözleşmesi yaparak bir başka mahkemeyi yetkili kılamayacakları anlamına gelir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Davacı 713. Maddeye göre gerekli şartları gerçekleştirmiş olan zilyettir. Ancak 713 madde hükümlerini yerine getirmiş olan bir kimse tescil davasını açabilecektir. Davalı ise yine 713. Maddeden hareket ile hazine ve eğer var ise ilgili kamu tüzel kişisi, hasım olarak gösterilmek durumundadır. Tapu kütüğünde malik olarak gösterilen şahıs ve eğer var ise mirasçıları da aynı şekilde hasım olarak gösterilebilirler. İlgili kamu tüzel kişisi, belediye, il özel idaresi, köy, orman, vakıflar idaresi veya herhangi bir kamu tüzel kişisi olabilir. Hazine her davada kesin olarak davalı konumunda yer almaktadır. Buna karşılık diğer kamu tüzel kişileri ancak ilgileri bulunduğu takdirde davalı olabilirler. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında da bu taşınmazların zilyet tarafından 20 yıl süre ile çekişmesiz ve fasılasız zilyet olması şartı aranmaktadır. 20 dönüme kadar olan arazilerde zilyet, zilyetliğini her türlü delili ibraz etmek suretiyle ve bu meyanda bilirkişi incelemesi ve şahit göstermek suretiyle ispat edebilir. 20 dönümü aşan taşınmazlarda yine bilirkişi ve şahit beyanları ve 1950 yılı öncesine ilişkin mahkeme ilamları vergi kayıpları, her türlü bu gibi delil, tasdiksiz tapu kayıtları gibi belgeler aynı şekilde delil olarak kabul edilmektedir. Oturum 13 Taşınmaz mülkiyetinin kaybı Taşınmaz mülkiyet hakkını sona erdiren sebepler, mutlak ve nispi sebepler olmak üzere 2 ye ayrılır. Mülkiyet hakkının mutlak kaybında, kayıp zamanına kadar hak sahibi olan kişinin mülkiyet hakkı değil de o eşya üzerindeki genel olarak herkese karşı ileri sürülebilecek mutlak hak (örneğin mülkiyet hakkı) ortadan kalkmaktadır (örneğin terk). Nispi kayıpta ise eşya üzerinde sadece o ana kadar hak sahibi olan kimsenin mülkiyet hakkının sona ermesi hali görülmektedir. Buna karşılık bir başkasının o andan itibaren mülkiyet hakkı başlamaktadır. Mülkiyet hakkı kesintisiz olarak bir başkasının alanında doğmaktadır. Nispi kayıpta önemli olan bu kesintisizliğin devam etmesidir. MK 717 maddesi hükmü mutlak ve nispi kaybı düzenler. Mutlak kayıp sebepleri arasında ; -
Taşınmazın kısmen veya tamamen yok olması gösterilebilir.
Nispi sebeplerde ise kanun kamulaştırmadan bahsetmektedir. Bununla birlikte kamulaştırmanın dışında da diğer nispi sebepler mevcuttur. Mesela terekenin mirasçılara geçmesi veya cebri icra ile malın el değiştirmesi, mahkeme ilamına dayalı olarak bir malın el değiştirmesi örnek gösterilebilir. Özellikle tescil işleminin mülkiyet hakkının kazanılmasında kurucu rol oynadığı hallerde devredenin yani eski malikin mülkiyet hakkı yeni malik adına tapu kütüğüne tescil yapıldığı anda sona ermektedir. Tescil bu nispi kayıp zamanını belirleyen andır. Tescil ile devren iktisap hallerinde bu durum yani birinin mülkiyet hakkının sona ermesi diğerinin başlaması söz konusudur. Buna karşılık tescil işleminin kurucu değil de bildirici rol oynadığı hallerde mülkiyet hakkı tescilden önce iktisap edilmek ile geçiş yapmış olur. Örneğin miras ve cebri icrada durum böyledir. Malik taşınır mallarda olduğu gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet hakkından da bu hakkı bir başkasına devretmeksizin bu hakkından (mülkiyet hakkından) feragat edebilmektedir. Terk dediğimiz bu durumda malik mülkiyet hakkından devamlı ve kesin olarak vazgeçme iradesini taşıyan ve yöneltilmesi gerekli tek taraflı bir hukuki işlemdir. Tek taraflı yöneltilmesi gerekli bir hukuki işlem bozucu yenilik doğuran bir hakkın kullanılması ile olur ve bu hak bir kere kullanılmakla tüketilir. Terk aynı zamanda bir tapu işlemi olan terkin yolu ile yapılır. Terkin tapuya kayıtlı bir taşınmaz hakkında yapıldığından bunun yazılı bir beyan ile yetkili memura yani tapu sicil muhafızına
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
yöneltilmesi gereklidir ve tasarruf işlemidir bu nedenle tasarruf yetkisini gerektirir. Bu irade beyanı tapuda, kütükteki ilgili sayfaya işlenir. Terkin Şartları Terk iradesinin bulunması ve bunun tek taraflı olarak açıklanması İradenin yazılı olarak açıklanması ve tapu memuruna karşı yapılması gerekir Terkin beyanı tescil beyanının tam tersidir. Terk iradesinin tapu memuruna yöneltilerek yapılması aynı zamanda tapu sicilinin sağladığı imkanlardan aleniyet ilkesini de karşılar. Terk yazılı şekilde yapılır ve bu şekle bağlılık maliki bir taraftan acele verilecek kararlara karşı korumaktadır. Diğer taraftan gerçek bir terk olayının olup olmadığı konusunda ispat aracı olarak kullanılmaktadır.
Oturum 14 Terk beyanı şarta bağlı tutulamayacaktır ayrıca bir süreye de bağlanması mümkün değildir. Terk beyanının kütüğe yazılması gerekir. Çizim yapıldıktan sonra mülkiyet hakkı ortadan kalkar, yapılmadıkça terk gerçekleşmiş olmaz. Terkinin hükümleri: Terk beyanının tapu kütüğüne yazılması ve bu çizimden sonra mülkiyet hakkının sona ermesi. Taşınmaz terk ile artık sahipsiz bir mal haline dönüşmektedir ve dolayısıyla da bundan sonra işgal yöntemi ile kazanılabilir bir eşya haline gelmiştir. Bu nedenle herhangi bir kimse bu prosedür tamamlandıktan sonra mülkiyet kazanma iradesi ile terk edilmiş taşınmaz üzerinde zilyetlik kurduğu andan itibaren işgal yöntemiyle malik olabilecektir. Taşınmazın üzerinde eklentiler teferruat vs olabilir. Terk, terk edilmiş taşınmazı takyid eden sınırlı ayni haklarla eşyaya bağlı hakları ortadan kaldırmaz. Bunlar varlıklarını devam ettirir. Ancak terk eden malik şahsen sorumlu olmadığı takyidattan ve yüklerden kurtulur. Müşterek mülkiyette paydaşlardan birinin payından feragat etmesi halinde bu feragat, payı sahipsiz hale getirmez. Burada diğer paydaşların payları artacaktır. Oturum 15 Mülkiyetin kazanılma yollarından olan hukuki işlem, miras, cebri icra, mülkiyeti sona erdiren nispi sebepler kapsamındadır. Kamulaştırma, mülkiyet hakkını sona erdiren nispi bir sebeptir. Kamulaştırma ile bir kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermekte, kamulaştırma yapan kişinin mülkiyet hakkı ise asli mahiyette olmak üzere oluşmaktadır. Mülkiyet hakkı kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödendiği veya ödenmek üzere bir milli bankaya yatırıldığı anda sona erer. Kamulaştırma ile taşınmaz malı kamulaştırılan kişinin mülkiyet hakkı sona ererken buna karşılık kamulaştırma yapan şahıs bu mal üzerinde mülkiyet hakkını asli nitelikte olmak üzere kazanmakta ve bu yöntemde bir devren iktisap hali bulunmadığı için buna dayalı olarak eski malik ile yeni malik arasında bir halefiyet ilişkisi de konu edilmemektedir. Kamulaştırma yapan lehine tapu sicilinde meydana getirilecek olan tescil işlemi kurucu nitelikte değildir. Bildirici nitelikte bir tescil işlemidir. Bu nedenle mülkiyet hakkı da tescilden önce kazanılmış olmaktadır. Kamulaştırma sonunda sadece kamulaştırılan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı değil diğer bütün sınırlı ayni haklar eşyaya bağlı haklar
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
sona ermektedir. Kamu tüzel kişisi, kamulaştırma işlemini tamamlamadan ve özellikle de kamulaştırma bedelini ödemeden veya bu bedeli bir milli bankaya tevdi etmeden taşınmaza müdahale etmiş ise mesela bir arsayı yola katmış ise, burada artık mülkiyete tecavüz hali konu edilecektir. Bu takdirde bedelin ödenmemesi veya bedelin bankaya tevdi edilmemiş olması nedeniyle henüz mülkiyet hakkı tecavüze uğramış olduğundan hak sahibi ya müdahalenin meni (el atmanın önlenmesi) davasını veya mülkiyetin kamu tüzel kişiliğine fiilen devredildiğini kabul ederek bedelin tamamının kendisine ödenmesini talep edebilir. Taşınmaz malikinin yer itibariyle yetkilerin kapsamı 718-730 arası maddelerde konu edilmektedir. 718. Madde taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamını ifade etmektedir. 719 ve 720. Maddeler yatay kapsamını ifade etmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı sadece sözünü ettiğimiz yatay ve dikey kapsamlardan ibaret değildir. Bunlara aynı zamanda maddi kapsamı eklemek gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin maddi anlamda kapsamı dediğimizde dikey ve yatay sınırlar içinde kalan alan üzerindeki bütün şeyler yani yapılar, bitkiler, kaynaklar kastedilmektedir. Taşınmaz türlerinden arazi üzerinde durmak gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı taşınmazın bulunduğu yer küre üzerindeki alan ve bu arazinin dikey ve yatay kapsamı ve bu alan çerçevesinde malike tanınan yetkiler anlaşılacaktır. Yatay kapsam: Her arazinin yeryüzünde belirli sınırlar içerisinde bir yeri işgal ettiğini biliyoruz. Bu mallar tabi nitelikleri olarak bağımsız ve maddi olarak birbirinden ayrı değerler olabilirken taşınmazlarda bunları bu şekilde birbirinden ayırmak daha zor olmaktadır. Arazi nitelik ve yapısı itibariyle bir bütün teşkil etmekte ve yer kabuğunun üzerinde bir yer tutmaktadır. Araziyi diğer araziden ayıran, ferdileştiren ise sınırdır. Sınır gereği milletler birbirinden ayrılmış ayrı devletler oluşmuştur. Sınırlar hukukta maddi mal yani eşya kavramı uzayda bağımsız diğerlerinden ayrı bir yer işgal eden 3 boyutlu bir cismi ifade etmektedir. Bir arazinin varlığı diğerlerinden ayrılmış diğer arazilerle sınırlandırılmıştır. MK 719 maddesi bir araziyi diğerlerinden ayırmaya yarayan sınırı, sınır işaretlerini hükme bağlamaktadır. Toprak üzerindeki fiili yani maddi sınırlarla plan üzerindeki sınırlamalar arazinin sınırını MK ışığında belirlemeye yarar. Her taşınmazın bir yatay kapsamı olması bunu ifade eder ve bu kapsam o arazinin plan üzerindeki sınırlarına kadar uzanır. Malikin ulaşabileceği genişlemesine sınırlar bu taşınmazın yatay sınırlamasını ifade eder. Oturum 16 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı 3 kavramda incelenir. Araziden bahsettiğimiz zaman bunun altı, üstü, yatay ve dikey hali ve inşatlı hali söz konusudur. Kanun esas taşınmaz modeli olarak araziyi esas aldığından biz de araziyi inceleyeceğiz. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı MK 718 ila 730 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Taşınmaz malikinin yer itibariyle sahip olduğu yetkilerin hangi boyutlara ulaştığı bu suretle anlaşılacaktır. 718. madde taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamını, 719. Madde yatay kapsamını düzenler. Birde taşınmazın üzerindeki yapı eserini göreceğiz ve buna bağlı olan teferruat ve eklentiler söz konusu olacak. Yani taşınmazı 3 esas olarak görmek lazım -
Yatay Dikey Madde itibariyle
Taşınmazı ayrıca 3 boyutlu olarak düşünmek gerekir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
1-Taşınmazın Yatay Kapsamı Her arazinin, yer yüzünün, yeterli ve kesin sınırları belirlenmiş bir yer tuttuğunu bu suretle bunların ferdileştirilmesi gerektiğini ifade eder. Arazinin iki türlü sınırı vardır. Bunlar bir yerdeki belirli bir araziyi komşu arazilerden ayırmaya yarayan maddi işaretler taşıyan fiili sınır çizgileridir ve bu işaretlerin tapu sicilinin bütünleyici parçasını teşkil eden planda gösterilmiş bir geometrik sınır olarak düşünülmelidir.Bunlara fiili sınır , plandaki sınır, eylemli sınır gibi isimler veriyoruz.Toprak üzerindeki fiili sınırlar bu sözünü ettiğimiz işaretlerle gösterilir. Fiili sınır, taşınmazın yatay sınırını belirleyerek onu diğer taşınmazlardan dış görünümü itibariyle ayırmaya yarayan doğal yapılarla (doğal fiili sınır) (örneğin göl, nehir, dağ, uçurum, vadi) oluşabileceği gibi o fiili sınır insan eliyle yerleştirilen bir sınır da (yapay fiili sınır) olabilir (duvar, çit, parmaklık vs). Her iki tür sınırın ortak unsuru ikisinin de hacme sahip olması ve ayırmaya yarayan maddi bir unsur olmasıdır. Bir taşınmazın sınırı, tapudaki plan ve yer küre üzerinde konulan işaretler vasıtasıyla belirlenmektedir. Ancak plan yalnız kadastrosu yapılmış olan taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir. Planın yapılabilmesi için kadastro işlemleri tamamlanmış olmalıdır. Plandan amaç kadastro ile taşınmazın geometrik durumunun açıklıkla ortaya konulmasından ibarettir. Bitişik iki taşınmaz arasındaki sınırın belirli olmaması da mümkündür. MK 720. Maddesi hükmünde, sınırı belli olmayan araziye malik olan kimse, komşusunun talebi üzerine planın düzeltilmesini ve yer küre üzerine işaretler konulmasını isteyebilmekte ve bütün komşuların bu hususta gereken yardımı yapmaları gerektiği düzenlenmiştir. Komşu üstüne düşeni yaparsa taraflar arasındaki bu sorun anlaşma yoluyla çözülür, uzlaşmaz ve reddederse, komşu arazi maliki tarafından bu kişi aleyhine sınırın belirlenmesi davası açılabilir. Mahkemenin vereceği karar inşai nitelikte bir karardır. Bu sınırların belirlenmesini istemek her komşunun hakkıdır. Kadastrosu yapılmış ise durum farklı olacak, yapılmamış ise durum farklı olacaktır. Bu iki konuyu aşağıda göreceğiz. Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda sınır: MK bütün arazinin kadastrosunun yapılmış olduğu varsayımından hareketle bir plandan bahsetmektedir. Oysa plan, hukukumuzda sadece kadastrosu tamamlanmış araziler için geçerlidir. Kadastro, taşınmaz malların hukuki ve geometrik durumlarını tespit eder. Tapulamaya başlandığı tarihte, il ve ilçelerin merkez belediye sınırları dışında kalan taşınmazlarda tapusuz olanların tapulama kanununa göre tapulanması, tapulu olanların da yine tapu kanununa göre kayıtlarının yenilenmesi suretiyle kadastro planları tanzim edilmektedir. Kadastro planı ile konu edilen husus, yetkili kişilerin yaptıkları ölçümler neticesinde hazırlanan ve taşınmazların hukuki ve fiili durumlarını belirli bir ölçeğe bağlı olarak geometrik biçimde gösteren harita söz konusu edilir. Ülkemizde kadastro çalışmaları bitmiş değildir. Birçok taşınmazın kadastrosu yapılmadığı halde bu durumları ile tapuya kayıtları yapılmaktadır.Tapuya kayıtlı olan bu arazilerden bazılarının da haritasının bulunduğu ayrı bir gerçektir. Bu haritaların geçerlilik kazandığını ve plan ile eş değer tutulduğunu da sırası gelmişken hatırlatmak gerekir. Bu haritalara tapu tahdit haritaları denilir. Bunların düzenlenmesi eskilere dayanmakta ve Osmanlı dönemindeki nizamnameler ile yani 1907 yılında başlatılan ilk plan düzenlemeleri ile başlatılmıştır. Oturum 17 - 18 Planı ve haritası olan arazilerde plandaki sınır arazisi üzerinde gösterilen yere 719. Madde gereğince plandaki sınır ile yer küre üzerindeki sınır birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır. Plan ve haritaların ölçü ve yüz ölçümlerinin hesabı gibi çeşitli safhalarında yapılacak yanlışlıkların, plan ve haritaların sınırlarının doğru olarak tayinine imkan sağlanamayan durumlarda ispat yükü iddia edene yani plandaki yanlışlığın ispatı bunu iddia edene düşer. Ayrıca tapu siciline itimat ilkesi, plandaki
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
sınırları da içine alır. Bu nedenle iyi niyetle plana dayanarak kadastrodan sonra taşınmazın mülkiyetini kazanan kimse MK gereğince yararlanabilir. Bu söylediklerimiz kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlar hakkındaydı. Kadastrosu yapılmamış tapulu taşınmazlarda sınır: Daha önce de söylediğimiz gibi Türkiye‟de arazilerin bir çoğunun henüz kadastrosu yapılmamıştır. Bu çeşit araziler de tapuya kayıtlı olmakla birlikte kadastrosu yapılmadığı için bunların planı ve haritası yoktur. Tapuya kayıtlı olup da planı ve haritası olmayan bu tip taşınmazların sınırları, tapuda gösterilen sınırlardır. Bu gibi durumlarda bazı arazilerdeki sınırların tayini uygulamada zorluklara sebep olmaktadır. Nitekim kayıtların bir kısmında bir takım ibarelerle bunlar işaretlenmiştir. Örneğin “doğusu çalılık, batısı yol, kuzeyi tepe, güneyi dere” şeklinde bir takım belirsiz tanımlamalarla tespitler yapılmıştır. İşte tapu kaydında gösterilen sınırın bilinen ve belirli sınır niteliğini kazanabilmesi için bunun sahibi olması yani genişletilmeye ve değiştirilmeye elverişli olmayan bir sınır niteliğini taşıması, sabit olması gerekmektedir. Kadastro planı ve haritası yapılmış arazide sınırı plan ve harita belirlediği için, bunların değişebilen veya genişletilebilen yani sabit olmayan nitelikte işaretler olmaması gerekir. Bu anlamda tapuda bir miktar dönüm olarak gösterilmiş olmakla birlikte sabit sınırlar kapsamında gösterildiğinde fiili yüz ölçümü eğer gösterilmiş olan dönüm miktarında değil ise, boyutlarına göre fiili yüz ölçümü esas alınmalıdır. Tapusuz Taşınmazlarda Sınır: Tapuda hiçbir kaydı bulunmayan arazinin, sınırları yönünden 2 ihtimal söz konusudur: Birinci ihtimalde tapuya kayıtlı olmayan taşınmazı çevreleyen arazinin sınırları belli ve tapuya kayıtlı ise, tapusuz taşınmazın sınırı bu taşınmazların sınırları esas alınmak suretiyle tespit edilecektir. Eğer bu taşınmazların sınırları belirli değilse, hakim sınırları mevcut, belgeyle belirlenmiş ve bilirkişi incelemesine göre tespit edilmiş olan beyanları dikkate alacaktır. 2-Taşınmazın Dikey Kapsamı Arazi sadece genişlemesine bir alandan ibaret değildir yani tek boyutlu değildir. Her cisim gibi arazinin de bir hacmi bulunur ve uzayda belirli bir yer işgal etmektedir. Böylece bir hacme sahip olan her cisim gibi arazinin de 3 boyutu bulunmaktadır. Dikey kapsam arazinin yüzeyden itibaren yukarıya doğru hava tabakasına ve yüzeyden aşağıya doğru toprağın altına doğru yükseklik ve derinlik sınırları ile ele alınacaktır. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı denildiğinde, malikin yer küre üzerinde kalan hava tabakasından ve altında kalan toprak tabakasından (derinliğine) hangi oranda hangi ölçüde yararlanma yetkisinin kapsamı anlaşılır. Dikey kapsam bir toprak üzerinde bir alana sahip olmakla onu kullanmakta faydalı olabilecek derecede altına ve üstüne malik olma hakkını verir. Mülkiyet hakkının dikey kapsamı yönünden malikin yetkilerini kullanma menfaati ölçütü kriteri benimsenmiştir. Bu bakımdan malike hava ve toprak tabakasının yüksekliğine ve derinlemesine sınırsız bir kullanma, yararlanma yetkisi tanınmamıştır. Ölçüt, kullanma yararıdır. Bu sınırlar çerçevesinde mülkiyet hakkının olumlu ve olumsuz yetkiler kullanılabilir. Örneğin yer küre üzerinde imar mevzuatının verdiği hak nispetinde yüksekliğe doğru bina, anıt yapılabilir, ağaç dikilebilir ve bu suretle yer küre üzerinde malik olduğumuz şey üzerinde kalan hava tabakasını işgal edebiliriz ama tanınan bu hakkın sınırı kullanma yararıdır. Bazı yerlerde 20 kata kadar izin verilirken bazı yerlerde 4 kata ya da 1 kata izin verilmektedir. Bu durum imar mevzuatınca tespit edilir. Mesela hava alanı, çok yüksek yapıların yapılmasına izin vermemektedir. Buradaki kullanma menfaati mesela 4 kat ile sınırlı olmayı gerektirebilir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Aynı şekilde komşu taşınmaz maliklerinin veya 3. Şahısların el atmalarını yasaklamakta gerekmektedir. Madde 750 - Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür. MK 744. Maddesinde daha fazla insana yarar sağlamaya yönelik, su, elektrik, gaz hatlarının geçirilmesi vs. düzenlenmiştir. İşte bunların hepsi arazi üzerinde yapılacak olan unsurları düzenler. Bunun gibi bir de kamu hukuku kapsamına giren alanlarda tesis yapımı söz konusu olabilir. Mesela bir arazi üzerinde anten, kablo gibi kamunun gerekleri için yapılan unsurların kurulması ve bunlara katlanma mecburiyeti vardır. Bütün bunlar kanunun saydığımız hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir. Malikin arazi yüzeyinin altını ve üstünü kullanırken aranacak olan kullanma yararı ölçütü her olayın taşıdığı özel şartlara göre, arazinin yapısına ve faaliyet alanlarına göre değişkendir. Dikey kapsamın tayininde iş girişimlerindeki görüşler, taşınmazın tahsis edildiği ekonomik amaç ve özellikle dürüstlük kuralı önem taşımaktadır. Örneğin malik için haklı bir menfaat taşımayan ancak komşulardan biri için kesin surette zarar vermeye dönük bir davranış şekli bu kullanma yararı kapsamına alınmayacaktır. Bunun gibi komşunun görüş alanını kapatan bir yükseklikte arazi üzerine bir duvar yapılması ya da ağaç dikilmesi bu duruma örnek olarak verilebilir. Bütün bunlar gayri menkul malikinin sorumluluğu kapsamındadır. Kısacası hukuken korunmaya elverişli bir menfaatin olması gerekmektedir. Hukuken korunması gerekli olan daha üstün bir menfaat var iken alelade bir menfaat uğruna, daha üstün olan menfaat yok sayılamaz. 3-Taşınmazın Maddi Kapsamı Belirli bir arazinin dikey ve yatay sınırları içindeki alanda bulunan eşyanın hangi oranda arazi malikine ait olacağı konusudur. Bir arazide, ağaç gibi dikilen veya bina gibi inşa edilen eşya veya orda zaten bulunan kaynaklar olabilir. Bu şekilde toprakla sürekli ve sabit bir bağlantı içinde olmayan eşyanın da bulunması mümkündür. Sabit olan unsurların yani toprakla birleşmiş unsurların yanında otomobil gibi, hayvanlar gibi, kulübe ya da barakalar gibi sökülebilir, taşınabilir eşyalarda bulunabilir. MK kapsamında bir taşınmazın dikey ve yatay kapsamı içindeki alanlara dikilen veya yapılan şeyler de ilke olarak bu taşınmazın maddi kapsamını meydana getirmekte ve arazi sahibinin mülkiyetine dahil olmaktadır. Arazi üzerinde bulunan her türlü ayni hak yapılar, bitkiler ve her türlü kaynak mülkiyet hakkı kapsamına alınmaktadır. Arazinin bütünleyici parçası sayılmayan şeyler mesela kulübeler, barakalar vs bunlar menkul inşaattır. Bir inşaatın menkul inşaat olduğunu belirlemek için inşaatı yapan kişinin inşaatın geçiciliği hakkındaki iradesi önem taşımaktadır. MK 118. Maddesi bu kapsamdadır. Madde 718 - Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
İnşaat (Yapı) Kanundaki istisnalar bir tarafa bırakılacak olursa toprak yüzeyinin üstünde ve altında inşa edilen yapılar, arazi mülkiyetinin kapsamına girmektedir (MK 718). Burada bir bağımlılık kuralı söz konusudur. Menkul olmayan inşaat yani taşınmaz inşaatı, bağımlılık kuralı ile toprakla birbirine bağlanmış inşaatı ifade eder. Taşınır inşaat MK 684. Maddesi hükmüne göre bütünleyici parça için aranan şartları taşımasa bile arazinin bütünleyici parçası olarak kabul edilmektedir ve malikin mülkiyet hakkına, mal varlığında dahil olmaktadır. MK bina kavramını kullanmaktadır ancak inşaat denildiğinde bu bina kavramından daha geniş bir anlamı ifade eder. Mesela bir elektrik direği, bir köprü, duvar bunlar birer bina değildir ancak hepsi de birer inşaattır. Medeni Kanunda inşaat denildiğinde arazinin altına ve üstüne yapılan ve araziye yapay olarak teknik araçlar kullanmak suretiyle arazi ile birleştirilen her türlü yapı kastedilmektedir. Bunun kapsamına binalar, duvarlar, direkler, köprüler gibi şeyler alınabilir. Arazinin altında yapılan sığınak, depo gibi şeyleri de bu inşaat kavramı içine alıyoruz. İnşaat ister hukuka uygun ister hukuka aykırı olsun üzerinde yapıldığı arazinin bütünleyici parçası olmaktadır. MK haksız inşaata ilişkin özel kurallar getirmiştir. Madde 722 - Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Madde 723 - Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Madde 724 - Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Medeni Kanunun 715. Maddesinde ise kamu mülkiyetine tabi arazi üzerinde aynı olasılıkların olmayacağını görüyoruz. Madde 715 - Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Haksız İnşaat Bir kişinin hiçbir hakka dayanmaksızın - başkasının malzemesi ile kendi arsasına veya - kendi malzemesiyle başkasının arsasında veya - başkasının malzemesiyle başkasının arsasında yapmış olduğu inşaattır. Bu inşaat ilke olarak taraflar yani arsa ve malzeme maliki arasındaki bir anlaşmaya, hukuki ilişkiye dayanmadığı için haksızdır. Taraflar arasında bir istisna ya da eser sözleşmesi yapılsaydı haksız inşaat olmazdı çünkü burada bir hukuki ilişkiye bağlılık söz konusu. Kendi malzemesiyle başkasının arsasına inşaat yapma Burada başkasının arsasına onun rızası olmaksızın bir inşaat yapılmaktadır. Bu inşaat arsanın bütünleyici parçası olur ve malzeme maliki, malzeme üzerindeki mülkiyet hakkını da kaybeder. MK 722. Maddesine göre bir kimse kendi malzemesiyle başkasının arsasına bina yapmışsa bu malzeme arsanın mütemmim cüzü olur denilmektedir. Haksız inşaat arsanın bütünleyici parçası olduğu için bağımsız hukuki bir varlığa sahip olamaz bu nedenle bağımsız olarak rehin hakkı kurulamaz, temlik edilemez, cebri icraya konulamaz ve arsa sahibi haksız inşaatın sahibi olur. Medeni Kanun arsa maliki ile malzeme maliki arasındaki menfaat ilişkisini düzenlemiş ve eğer arsa maliki inşaatın şartları varsa, malzeme maliki tarafından ve masrafı da ona ait olmak üzere, söküp kaldırılması ve bu yüzden uğradığı zararın tazminat ödemek suretiyle karşılanmasını istemek hakkına sahiptir. Ayrıca malzeme sahibi de eğer şartları var ise, arsanın mülkiyetinin kendisine devri ve tazminat ödenmesini talep edebilir. Arsa malikinin hakları 721 ila 724. Madde arasında düzenlenmiştir. İnşaatın malzeme sahibi tarafından sökülüp kaldırılmasını isteme hakkı: Bu hak arsa malikine inşaatın malzeme sahibi tarafından ve masrafı da bu şahsa ait olmak üzere sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini ve malzemenin de arazinin dışına çıkarılmasını talep etme yetkisi vermektedir. Burada MK 683 gereğince, başkasının arsası üzerine malzeme sahibinin bir inşaat yapmış olması nedeniyle arsa malikinin mülkiyet hakkına karşı bir el atma söz konusudur. Söküp kaldırma hakkının varlığı için inşaatın arsa malikinin rızası olmaksızın yapılması ve sökülmesinin de aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi ve nihayet arsa malikinin de bunu talep etmesini gerektirmektedir. 722. maddeye göre yapılan bina arsa sahibinin rızası olmaksızın malzeme sahibi tarafından yapılması bunun yıkılıp fahiş bir zararı gerekli kılıyorsa arsa sahibi bunun yıkımını isteyebilir ve bu yıkımın masrafı da yine malzeme sahibine yüklenir.
Oturum 19 Haksız inşaattan doğan zararları talep hakkı Arsa sahibi arazisinde haksız olarak yapılan inşaat sebebiyle uğramış olduğu zararları da malzeme sahibinden talep edebilecektir. Bu konuda haksız fiillere ilişkin kurallarla MK 993. Maddesi hükümlerinden yararlanılmaktadır. Malzeme sahibinin hakları Tazminat isteme hakkı bakımından arsa sahibi yapılan inşaatın kaldırılmasını istemediği veya bu isteği fahiş bir zarara yol açacağı için reddedildiği takdirde inşaat, arsanın bütünleyici parçası olmaktadır.Bu
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
durumda arsa maliki, haklı bir sebep olmaksızın zenginleşeceğinden, bu zenginleşmeye karşılık olmak üzere malzeme sahibine belirli bir tazminat talep etmek durumunda kalmaktadır. MK 723. Maddesine göre verilecek tazminatın miktarı malzeme sahibinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişmektedir. Malzeme sahibi eğer iyi niyetli ise ödenecek tazminat muhik bir tazminattır. Kötü niyetli olması halinde ise kullanılmış olan malzemenin asgari değerini geçmeyecektir. Üzerinde inşaat yaptığı arsanın kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kimse iyi niyetli kimsedir. Bunun gibi, arsa sahibi inşaat için açık veya zımni olarak muvafakatini vermiş ise, veya mahkeme böyle bir muvafakatin bulunduğunu kabul etmek yönünde haklı sebepler tespit ederse malzeme sahibi, arsanın bir başka kişiye ait olduğunu biliyor olsa bile iyi niyetli sayılacaktır. Üzerinde inşaat yaptığı arsanın kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gerekli olan kimse kötü niyetlidir. Buna örnek olarak tapulu bir arsaya hiçbir hakka dayanmaksızın veya arsa malikinin ihtarına rağmen inşaat yapan kimsenin durumu verilebilir. MK 3 kapsamında iyi niyet asıl olduğundan, kötü niyet bunu iddia eden arazi sahibi tarafından ispat edilmelidir. Hem malzeme sahibi, hem de arsa sahibi iyi niyetli ise, arsa sahibinin ödeyeceği tazminat hakkaniyete uygun yani muhik bir tazminat bedeli olmalıdır. Hakkaniyete uygun tazminat miktarını hakim belirleyecektir. Hakimin bu konuda takdir yetkisi vardır. Hakim burada içinde bulunulan durumu, meselenin özelliğini göz önünde bulundurarak MK 4 hükmü kapsamında takdir hakkını kullanarak tazminat miktarını malzemenin dava günündeki değerini dikkate alarak serbestçe tespit edecektir. Kanun her ne kadar sadece malzemeye karşı olan muhik bir tazminat bedelinden söz etmekte idiyse de, malzeme dışında yapılan giderler, inşaat masrafları dışındaki masraflar ve özellikle sarf edilmiş olan emeğin değerlendirilmesi ve tazminat bedeline dahil edilmesi gerekmektedir. Tazminat miktarının belirlenmesi BK kapsamında, sözleşmeyi ifa etmemek, haksız zenginleşme ve haksız fiil kurallarına göre bunlar tamamlayıcı etken olarak kullanılmak suretiyle hesaplanacaktır. Malzeme sahibi kötü niyetli buna karşılık arsa sahibi iyi niyetli ise, bu defa arsa sahibinin ödeyeceği tazminat kullanılan malzemenin asgari değeri ölçüsündedir. Burada inşaatın arsa maliki için ifade ettiği sübjektif değerden daha fazla bir değer ödenmez. Bu nedenle inşaat dolayısıyla taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı dikkate alınmayacaktır. Hakim bu durumda, geniş bir takdir hakkına sahiptir ve olayın özelliklerine göre karar verecektir. Oturum 20 Malzeme sahibinin sahip olduğu tazminat talepleri hakkında haksız zenginleşme ve haksız fiile ilişkin zamanaşımı kuralları uygulanacaktır. Arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini talep hakkı: MK 724 hükmüne göre binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden daha fazla ise, iyi niyetle hareket eden malzeme sahibi , hakkaniyete uygun (muhik) bir tazminat karşılığında bunun tamamının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilecektir. İnşaatın değerinin, arsanın değerinden önemli ölçüde yüksek olduğu hallerde inşaatın sökülmesi veya malzeme sahibine tazminat ödenmesi, ilgililer arasındaki menfaat çatışmasını her zaman adil bir çözüme bağlayamayabilmektedir. Örneğin çok pahalıya mal olan bir inşaatın tazmin edilmesi, arsa sahibi açısından zor veya imkansız olabildiği gibi, arsa sahibinin böyle bir inşaata ihtiyaç duymaması da mümkündür. 724. Madde kapsamında kanun koyucu, iyi niyetli malzeme sahibine inşaatın değerinin arsa değerini açıkça geçmesi halinde, inşaatla birlikte arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep etme hakkını vermektedir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Mülkiyetin geçirilmesi için gerekli olan şartlar Malzeme sahibi iyi niyetli olmalıdır. İyi niyet, mülkiyetin devri talebinin bir şartı olduğundan burada artık tarafların iddia ve savunmasına lüzum kalmaksızın mahkeme tarafından resen araştırma yapılır ve sonuçları göz önünde tutulur. Olay ve mevcut karinelerden hareket ile, somut olayda tespit ettiğimiz özelliklere göre, kendisinden beklenilmesi gereken dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açıkça belli olan malzeme sahibinin, sözünü ettiğimiz MK 724. Maddesinden istifade etmesi ve talepte bulunması mümkün değildir. Nitekim böyle bir durumda, kötü niyet hatta karşı tarafın bunu ispat etmesine gerek kalmaksızın belli olmaktadır. İşte bunun için harici satışlarda (tapu dışında yapılan satışlarda) taşınmaza zilyet bulunan kimse bu arsa üzerine inşaat yaptığı takdirde, iyi niyetli sayılır çünkü zilyettir ve mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Ancak bu iyiniyetin, inşaatın başladığı andan sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir. Bu nedenle taraflar arasında el atmanın önlenmesi davası devam ederken davalının inşaatı sürdürmesi onun kötü niyetini göstermeye yarayacaktır. İkinci şart olarak, inşaatın değerinin açıklıkla arsa değerinden daha yüksek olması gerekmektedir. Bu değer öylesine farklılık göstermelidir ki inşaatın değerinin üstünlüğü derhal anlaşılabilecek derecede yüksek olmalıdır. Eğer inşaat, arsanın sadece bir kısmı üzerinde yapılmışsa bu defa arsanın ifraza (imar durumuna göre) uygun olup olmadığının araştırılması gerekir. Eğer arsa imar durumuna göre ifraza müsait değilse bütününün değeri buna karşılık ifraza elverişli ise, sadece üzerinde inşaat yapılan kısmın değeri göz önünde tutulmalıdır. Üçüncü şart olarak; Malzeme sahibi arsa sahibine karşı mülkiyetin geçirilmesi hususunda talepte bulunmalıdır. Söz konusu talep yapılır yapılmaz, taraflar arasında derhal bir borç ilişkisi kurulur. Bu borç ilişkisinde arsa maliki kendisine düşeni yerine getirmediği takdirde, malzeme sahibi mülkiyetin kendisine devrini mahkemeden istemelidir ve hakim yine MK 4 hükmü kapsamında takdir yetkisini kullanarak karar verecektir. Mülkiyetin devrine ilişkin bu karar, hukuki mahiyeti itibariyle yenilik doğuran bir karardır. Burada mülkiyet hakimin kararı ile geçtiği için, artık tapuya yapılacak tescil sadece bildirici, açıklayıcı niteliktedir. Malzeme sahibinin MK 724. Maddesi hükmüne göre yaptığı talep, şahsi bir hak ve talep niteliğindedir. Malzeme sahibinin arsa malikine karşı sahip olduğu dava hakkı, dava açılmadan ve karar alınmadan arsanın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde yeni malike karşı ileri sürülemez. Malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamayacağı gibi, inşaat sebebiyle masraf da isteyemeyecektir. Malzeme sahibi mülkiyetin devrine karşılık arsa sahibine muhik bir tazminat ödeyecektir. Bu tazminatın miktarını ise hakim tespit edecektir. Hakim bunu yaparken arsa sahibinin iyi niyetli olup olmadığına bakar ve arsa sahibi iyi niyetli ise muhik tazminat oranı arsanın rayiç değeri olarak hesaplanır. Başkasının Malzemesi ile Kendi Arsasına İnşaat İnşaatın tümünde veya sadece bir kısmında kullanılan malzemenin başkasına ait olması da mümkündür. MK 721. Maddesi hükmüne göre inşaat ve dolayısıyla inşaatta kullanılmış olan malzeme, arsanın bütünleyici parçası olmaktadır. Malzeme sahibinin bu suretle uğramış olduğu zararı karşılamak üzere kendisine üç çeşit talep hakkı tanınmıştır. Bunlar -
İnşaatın sökülerek malzemenin kendisine verilmesi Malzemenin kaybı sonucunda uğradığı zararın tazminini Arsanın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini istemek hakkıdır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 21 İnşaatın Sökülerek Malzemenin Verilmesini İsteme Hakkı Bu talebin gerçekleşebilmesi için aşağıdaki iki şartın bir arada bulunması gerekmektedir. Bu hak hukuki niteliği itibariyle şahsi nitelikte bir talep hakkıdır.İnşaat yapılır yapılmaz malzeme arsanın bütünleyici parçası olmuş ve malzeme sahibinin mülkiyet hakkı sona ermiştir. 1- Malzeme sahibinin rızası olmadan kullanılmış olmalıdır. 2- İnşaatın sökülmesi aşırı bir zarara sebep olmamalıdır. İnşaat sökülmediği takdirde, malzeme sahibi, uğramış olduğu zararın tazminini talep edebilir. Malzemenin kaybı sonucunda uğradığı zararın tazminini Malzeme sahibinin malzemenin sökülerek geri verilmesi talebinden vazgeçip, bunun yerine tazminat istemesi de mümkündür. Bu tazminatın miktarı, arsa sahibinin, iyi niyetli veya kötü niyetli olmasına göre değişir. Kullandığı malzemenin başkasına ait olduğunu bilmeyen veya bilecek durumda bulunmayan ya da malzemeyi sahibinin açık veya zımni rızasıyla kullanan şahıs, iyi niyetli aksi halde kötü niyetlidir. Arsa maliki iyi niyetli ise, tazminat miktarı ilke olarak kullandığı malzemenin satış değeri kadardır. Buna karşılık tazminatın tespit ve tayininde zorluk bulunduğu takdirde, hakim takdir hakkını kullanacaktır. Hakim her şekilde malzeme sahibinin ortak kusurunu da hesaba katmak mecburiyetindedir. Buradaki tazminat talebi, sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil hakkındaki zamanaşımına tabidir. Tazminat sadece arsa sahibiyle külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. İnşaatı sonradan iktisap eden 3. Şahıslara karşı ileri sürülemeyecektir. Mülkiyetin devrini talep etme hakkı İnşaatın değeri açıkça arsanın değerinden fazla ise, iyi niyetle hareket eden malzeme sahibi uygun bir tazminat karşılığında hem arsanın hem de inşaatın mülkiyetinin kendisine devredilmesini 724. Madde hükmüne dayanarak talep edebilir. Bunun için 3 şart bulunmaktadır: -
Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır İnşaatın değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır Mülkiyetin münasip bir tazminat karşılığında devri talep edilmelidir.
Başkasına Ait Malzeme İle Başkasının Arsasına İnşaat Burada şahsın, başka bir şahsa ait malzeme ile 3. Şahsa ait bir arsa üzerinde bir inşaat yapması hali söz konusudur. MK bu hususa ilişkin bir düzenleme içermemektedir. Burada da inşaat, arsanın bütünleyici parçası olmaktadır. Bu suretle malzeme sahibinin malzeme üzerindeki hakkı sona ermektedir. Eğer böyle bir inşaat yapılabilirse, bu durumda yine 722 ila 724 maddesi hükümleri kapsamında düzenlenmiş olan ilkeler uygulanmalıdır. Diğer yandan haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme ilkelerinden doğan borcun yerine getirilmemesi ve vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümlerden yararlanılması gerekmektedir. Bu suretle arsa veya malzeme sahibi rızaları olmaksızın yapılan inşaatın kaldırılmasını yani sökülmesini, inşaatı yapan kişiden talep edebilecektir. Burada sökme ve kaldırma masrafları inşaatı yapan kişiye ait kalacaktır. Ancak bu sözleşme ile aşırı bir zararın doğması söz konusuysa inşaatın kaldırılması talep edilemeyecektir. Bu suretle mal varlığında zenginleşme olan arsa sahibi, malzeme sahibine muhik bir tazminat ödemek mecburiyetinde kalacaktır. Bunun gibi inşaatın değeri açıkça arsanın değerinden yüksek ise malzeme sahibi iyi niyetli olmak koşuluyla muhik bir tazminat ödemek karşılığında arsa malikinden mülkiyetin devrinin kendisine geçirilmesini talep edebilir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
İnşaatı yapan kişinin hakları, arsa sahibi ile aralarında vekalet sözleşmesi hükümlerine, bu sözleşme olsun veya olmasın, bu hükümlere göre çözümlenecektir. Ancak taraflar arasında eğer bir vekalet akdi gerçekten kurulmamış ise, inşaatı yapan 3. Şahıs BK 414. Maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanacaktır. VİZE SONRASI Oturum 22 Ekilen - Dikilen Şeyler MK 729. Maddesi haksız olarak ekilen ve dikilen şeylerle, yani arazi üzerine eklenen bitkileri düzenlemiştir. Kanunda fidan kelimesi kullanılmaktadır ancak bu kelimeyi geniş anlamak gerekir. Bu fidan kelimesini ekilen dikilen her şey olarak düşünmek gerekir. - Kişinin kendi fidanını başkasının arsasına, - başkasının fidanını kendi arsasına, veya - başkasının fidanını başkasının arsasına dikmesi olarak 3 e ayrılır. Eğer bitkiler arazide sürekli olarak bırakılmak suretiyle dikilmişse veya ekilmişse bunlar arsanın bütünleyici parçası olur. Eski malik bu durumda mülkiyet hakkını kaybetmektedir. MK 718. Maddesi hükmüne göre taşınmaz mülkiyeti, dikilen şeyleri de kapsamaktadır. Kanunun gereği olarak dikilen şeyler bütünleyici parça olarak kabul edildiğinden burada bitki toprakta temelli surette bırakılmak için dikilmemiş ve geçici bir süre için dikilmiş ise bu defa arazinin bütünleyici parçası olarak kabul edilmeyecektir. Böyle olduğunda taşınır bir mal söz konusu olacaktır ve menkul inşaatlarda olduğu gibi bitkinin sahibi ile arazinin sahibi MK 729 hükmü çerçevesinde birbirinden farklı kimseler olabilecektir. Bu bitkilere taşınır yani menkul bitkiler denilmektedir. Kaynaklar MK 718. Maddesi 2. Fıkrasından hareketle kaynaklar da mülkiyet hakkı içine dahil edilmektedir. Kaynak, çıktığı arazinin bütünleyici parçasıdır. Arazi sahibinin mülkiyetine dahildir.Kaynak mülkiyeti ancak suyun kaynadığı toprağın mülkiyetiyle birlikte 756. Madde gereğince kazanılır. Kaynak, kökeni yer altı suyu olan tabii ve sürekli olarak yer yüzüne çıkan ve özel mülkiyete konu edilebilen bir sudur. Kaynağın kökeninin yer altı suyu olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Buna karşılık yer üstü suları örneğin, kar, yağmur veya sel suları, bunlar kaynak kavramına dahil değildir. Yer altı suyu tabii, sürekli bir şekilde yer yüzüne çıkan fışkıran sudur. Suni bir şekilde veya ara sıra yer yüzüne çıkan su kaynak olarak edilmeyecektir. Kaynak yer altı suyunun yer yüzüne çıktığı yani kaynak noktasının bulunduğu arazinin bütünleyici parçasıdır. Genel sular, denizler, göller, ırmaklar gibi tabii suların hepsi devletin tasarrufu altındadır. Yine tepeler, kayalar, dağlar gibi sahipsiz yerlerden çıkan kaynaklar üzerinde mülkiyet hakkının kurulamayacağı MK da hükme bağlanmıştır. Bu tür kaynaklar devletin tasarrufu altındadır. Bütünleyici parçanın istisnaları İnşaat ve diğer tesisler üzerinde bazı unsurların bütünleyici parça olarak kabul edilmesi mümkün değildir. İşte bunlar arasında taşınır yani menkul yapıları ve taşkın inşaatı sayabiliriz. Taşınır – menkul yapılar : MK 728 temelli kalmak maksadı olmaksızın başkasının arsası üzerine yapılan kulübe, baraka gibi hafif binalar bunu inşa edenin malı olur ve bu tür yapılar tapu siciline tescil edilmez hükmündedir. Bu madde hükmünde, sürekli olarak yerleştirilmek niyetiyle yapılmayan inşaatın, arazinin bütünleyici parçası olmadığı ifade edilmekte ve bu tür inşaatın maliki de inşaat sahibi olmaktadır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
İnşa eden kişinin, bir inşaatı geçici veya sürekli olarak yapma niyeti, inşaatı yaptığı andaki amaçlarına göre belirlenecektir. İnşa edenin sübjektif niyetinin yanında, inşaat ile arazi arasındaki dış bağlantı yani maddi bağlantının tipine bakılacak ve inşaatın menkul inşaat olup olmadığı sonucuna ulaşılacaktır. Önemli olan, kişinin taşıdığı amacın niteliğidir. Burada bu hafif inşaatın ne kadar süre boyunca kalacağı önemli değildir. Nitekim bazı hafif inşaatlar 1-2 yıldan daha fazla süreyle de yerinde kalabilmektedir. İnşaat ile izlenen amaca, kısa bir sürede ulaşılabileceği gibi bu sürenin inşaatın türüne göre belirlenmesi gerekir. Taş ocağından taş çıkarma durumunda çıkarılan taş bir süre sonra bitecektir burada birkaç yıl çalışma yapıldıktan sonra taşlar bir gün biteceğinden bu bitme olayı yani amaca belli bir süre içinde her şekilde ulaşılacağından bunu bir menkul inşaat olarak kabul etmek gerekmektedir. Burada yapılan işin uzunluğu veya kısalığı konu değildir burada önemli olan amacın geçiciliğidir. Geçici bir süre için oradan taş çıkaracağımız için menkul inşaattır. Kiracı tarafından yaptırılan bir banyo tesisatını düşünelim; kiracı olarak oturmaktayız fakat bu sözleşmenin de bir sonu vardır. Kendi evimizdeki gibi bir mülkiyet hakkımız yoktur. Bu sözleşme günün birinde biteceğinden banyo tesisatının yapılması geçici bir amacın mahsulüdür. Oturum 23 Taşkın İnşaat (hocanın makalesini bul oku) Taşkın inşaat haksız inşaattan farklıdır. Haksız inşaatta inşaat bir başkasının arazisi üzerine yapıldığı halde taşkın inşaatta inşaatın bir kısmı inşaat sahibinin arazisi üzerinde, diğer bir kısmı ise, komşunun yani başkasının arazisinde yapılmaktadır. İnşaatın tamamı, komşu taşınmaz üzerinde yapılmışsa taşkın inşaattan söz etmek mümkün değildir. Bu takdirde haksız inşaat söz konusu olur. Taşkın inşaat ile, inşaat sahibinin arsasındaki esas inşaat bu diğer inşaat ile, fiziki ve iktisadi açıdan bir bağlılık ilişkisine girmektedir. Mesela inşaat sahibi, komşu araziye yaptığı inşaatın bir kısmını taşırabilmektedir. Kişi yaptığı inşaatın diğer araziye taşmış olan kısmını kendi binasına bir geçit ile bağlamaktadır (garaj, depo vs.. gibi inşaat). Bu suretle aslında birbirinden farklı olan iki taşınmaz arasında fiziki ve iktisadi bir bağlılık gerçekleşmiş olmaktadır. İşte fiziki ve iktisadi bağlılık meydana geldiği için burada artık bir taşkın inşaat hali gerçekleşmiştir. Bir taşınmazda yapılan inşaatın, bu taşınmazın sınırlarını aşarak komşu taşınmazın sınırlarına tecavüz etmesine taşkın inşaat denir. Bu tecavüz, konusu komşu taşınmazın yüzeyine veya altındaki toprak ya da üstündeki hava tabakasına yapılmış olabilir. Örneğin bir inşaatın temelinin, duvarlarının, balkonlarının yandaki komşu araziye taşması söz konusu olduğunda taşkın inşaat gerçekleşmiştir.Taşkın inşaat menkul olmayan inşaatta konu olacaktır. MK 772. Maddesinde bu öngörülmüş ve menkul inşaat açısından taşkın inşaat konu edilmez. Bütünleyici parça ilkesine göre inşaatın taşan kısmının tecavüz edilen taşınmaz malikinin mülkiyetine dahil olması.. MK 725. Maddesi bir istisna getirmiştir. Buna göre bir araziden diğerine taşan yani tecavüz eden inşaat veya imalat malikin yani diğer komşunun arazisi üzerinde ayni bir hakka sahip olması halinde, yapıldıkları arazinin bütünleyici parçası olacaktır. Taşkın kısımlar tapu kütüğüne irtifak hakkı olarak tescil edilecektir. İnşaat haksız surette bir diğer gayrimenkule taşmış ve bundan zarar gören bunu öğrenmesine rağmen 15 gün içinde itiraz etmemişse, inşaatı yapanın iyi niyetli olması ve içinde bulunulan hal ve şartların da bu taşkınlığın gerçekleşmesine elverişli olması durumunda taşkın inşaatı yapan, muhik bir tazminat karşılığında, tecavüz ettiği kısım üzerinde ayni bir hak talep edebilir ve hatta bunun mülkiyetinin kendisine geçirilmesini dahi talep edebilir. MK 725 deki inşaat ve imalat BK 58 e göre daha dar kapsamlıdır. Buraya menkul inşaat dahil edilmeyecektir. Taşkın inşaat 2 durumda incelenir 1- Taşkın inşaat sahibinin ayni hakka sahip olması hali 2- Taşkın inşaat sahibinin ayni hakka sahip olmaması hali
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
1-Taşkın inşaat sahibinin ayni hakka sahip olması: Taşkın inşaat sahibi ile komşu arazi sahibi arasında daha önce taşkın inşaata ilişkin olarak araziye ait bir irtifak hakkı kurulmuş olabilir. Bu hakkın kurulabilmesi için MK 781 maddesi hükmüne göre taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerekir (yani tapu memuru önünde yapılmalıdır). İkinci olarak da bu resmi şekilde yapılan sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Bu suretle taşkın inşaat sahibi, tecavüz ettiği komşu arazi üzerinde eğer bir ayni hakka (sözünü ettiğimiz irtifak hakkına) sahipse taşkın inşaat bu inşaatın yapıldığı asıl arsanın bütünleyici parçası olacaktır. Bunun bir sonucu olarak taşkın kısım tapu kütüğüne asıl arsa sahibi lehine ve tecavüz edilen arsa sahibi aleyhine bir irtifak hakkı olarak kaydedilecektir. Burada araziye ilişkin arzi bir irtifak hakkı kurulmuştur. Bu hak gereğince komşu arazi maliki taşkın inşaata katlanma ödevi altına girmiştir. Taşkın inşaat sahibinin sahip olacağı ayni hak bir arzi (araziye ilişkin) irtifak olmak dışında bir üst hakkı olarak da kabul edilebilir. Burada bir şahsi irtifak hakkı ile taşınmaz yükü ve rehin haklarına da bu kapsamda rastlamak mümkündür. Komşu arazi maliki ile, inşaat sahibi, ayrıca aralarında şahsi nitelikli bir sözleşme de yapabilmektedirler. Bu sözleşme gereğince komşu malik, sözleşmede taraflar arasında kararlaştırılmış süre içinde MK 683. Maddesi hükmüne dayanarak el atmanın önlenmesi davasını açamayacaktır. Nitekim katlanma borcu, el atmanın önlenmesi talebinden aynı zamanda belirli bir süre boyunca feragat etmeyi de kapsamaktadır. Şahsi nitelikteki bu katlanma borcu taşıyan sözleşmenin yapılması ayrıca özel bir şekle de tabi değildir. Sadece taraflarını ilgilendiren şahsi nitelikte bir sözleşmedir. Komşu arazi konusunda maliki ve malikin mirasçılarını bağlar. 2-Taşkın inşaat sahibinin ayni bir hakka sahip olmaması: İnşaat sahibi, komşu araziye ayni bir hakka sahip olmaksızın taşmış, el atmış olduğu durumlarda esas itibariyle sözünü edebileceğimiz durum burada bir haksız inşaatın olduğu yönündedir. Bu nedenle mülkiyet hakkına el atılan komşu taşınmaz maliki 683. Maddeye dayanır ve bu madde gereğince el atmanın önlenmesi davasını açabilir. Ancak kanun koyucu yine de bazı şartların gerçekleşmesi halinde, bazı hakları inşaat sahibine tanımaktadır. Buna göre yine 725. Maddenin ikinci fıkrası kapsamında komşu malik taşkın inşaatı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmemişse ve inşaat sahibi de iyi niyetliyse, alacağı muhik bir tazminat karşılığında inşaat sahibi tecavüz edilen kısım üzerinde, bir ayni hak tanımak veya bu kısmın mülkiyet hakkını sağlamak mecburiyetindedir. Burada taşkın inşaat sahibi iyi niyetli olmalıdır. Bu iyi niyet, MK 3 maddesi hükmünde öngörülen sübjektif iyi niyet anlamında bir iyi niyettir. Taşmış olduğu arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmek durumunda olan şahıs, iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır. İyi niyet şartının konulmasıyla bilerek sınırı aşıp komşu arazi üzerine taşan inşaat sahibinin komşu taşınmaz malikinin duyarsız kalmasını bu suretle istismar ederek bundan yararlanılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. İnşaat sahibi eğer kötü niyetliyse komşu malik, taşkın kısmın kaldırılmasını bu sözünü ettiğimiz 15 günlük süre içinde, talep etmemiş bile olsa, her zaman bu talebini gerçekleştirebilecektir. Komşu malike bu suretle tanınmış olan el atmanın önlenmesini talep hakkı herhangi bir zaman aşımı süresine tabi tutulmamıştır. Arsasına taşan miktarı, yapacağı özel bir itiraz ile bir şekle bağlamak da söz konusu değildir. Bunun zımnen dahi olsa, yapılması mümkündür. Oturum 24 İtirazın muhatabı taşkın inşaat sahibi, inşaat mütaahidi olabilir. İtirazı, zarar gören arsa maliki, bu arsa üzerindeki intifa hakkı, sütna hakkı, rehin hakkı sahibi ve hatta kiracı dahi olabilir. İyi niyetli inşaat sahibi 15 günlük sürenin komşu malik tarafından kullanılmadan geçirilmesi halinde seçimlik bir hakka sahip olmaktadır. Bu seçimlik hak yenilik doğurucu bir hak niteliğindedir. Bu kapsamda, inşaat sahibi, muhik bir tazminat ödemek suretiyle dilerse tecavüz edilen kısım üzerinde lehine ayni bir hak kurulmasını gerçekleştirebilir veya isterse o kısmın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir. Buradaki ayni hak, niteliği itibariyle bir irtifak hakkıdır ve seçimlik hakkını kullanan inşaat sahibine karşı arsa maliki, borcunu yerine getirmez ise, inşaat sahibi mahkemeye başvurabilecektir. Hakim burada, mülkiyet hakkına veya irtifak hakkına karar verecektir. Karar, yenilik doğuran bir karar niteliğindedir yani inşai nitelikte bir karardır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Üst Hakkı MK 726. Maddesi söz konusu olmaktadır. Bir arsanın altında veya üstünde yapılan veya onunla devamlı suretle birleştirilen inşaat ve imalat tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilmek üzere, başka bir malikin mülkiyetinde de olabilecektir. MK 826. Maddesinde malik üçüncü şahıs lehine arsanın üstünde veya altında inşaat yapmak veya mevcut olan bir inşaatı muhafaza etmek yetkisini sağlayan bir irtifak hakkı kurabilmektedir. Demek ki üst hakkı bir kimseye bir başka kimsenin arazisi üzerinde veya altında inşaat yapmak veya yapılmış olan bir inşaatı muhafaza etmek yetkisini veren bir irtifak hakkıdır. MK 726. Maddesi üst hakkı, MK 826. Maddesi ise inşaat hakkını düzenlemiştir. Bunlar hukuki nitelik itibariyle aynı müesseseyi ifade eder. Üst hakkına dayanılarak yapılan inşaatta, üzerinde inşaat yapılan arazinin maliki ile inşaatın maliki birbirinden farklı kimselerdir. İnşaat sahibi, inşaatın üzerinde yapılmış olduğu araziden bağımsız surette mülkiyet hakkına sahiptir. Bu tür inşaat, bütünleyici parça ilkesine bir istisna getirmekte ve arazi malikinin mülkiyetine tabi olmamaktadır. Arazi maliki, üst hakkı sahibinin arazisinde yapacağı veya yapmış olduğu inşaata katlanmak durumundadır. Üst hakkına dayanılarak yapılan inşaat, sadece bina ve bina benzeri yapılardan da ibaret değildir.Arazinin altında veya üstünde yapılan ve bununla sürekli olarak devamlı olarak birleştirilmiş olan her türlü yapı, inşaat kavramı kapsamındadır, örneğin bir ev ya da fabrika binaları, anıtlar, kanallar, köprüler… Buna karşılık üst hakkına dayanılarak bir menkul inşaatın yapılıp yapılmayacağı tartışmalıdır. İnşaat, aynı zamanda üst hakkı kurulmadan yapılmış olabileceği gibi, kurulduktan sonra da yapılabilir. Üst hakkı, özel mülkiyete tabi taşınmazlarda kurulabildiği gibi, kamu mülkiyetine tabi taşınmazlarda da idarenin buna izin vermesi şartıyla kurulabilir. Üst hakkı,hukuki niteliği açısından bakıldığında, bir irtifak hakkıdır. Bunu da MK 726 ve 826. Maddelerinden çıkarıyoruz. Buradaki irtifak hakkı,arzi, şahsi veya karmaşık irtifak hakları olarak görülebilmektedir. Üst hakkı sahibi bu hakkına dayanarak inşaat üzerinde bir mülkiyet hakkına sahiptir. Bu husus, 726. Maddeden anlaşılmaktadır. İnşaat üzerindeki mülkiyet hakkı üst hakkı ile sıkı bir bağımlılık içindedir ve hukuki neticelerine tabidir. Bu nedenle inşaat üzerindeki mülkiyet hakkı, üst hakkından bağımsız surette tek başına başkasına devredilemez. Mülkiyet hakkı sadece, üst hakkı ile birlikte devredilebilmektedir. İnşaat sahibi, inşaatın maliki olduğundan, taşınmaz malikinin hak ve ödevlerine sahiptir. Bu nedenle, malikin sahip olduğu mülkiyet ve zilyetlik davalarını açma hakkı vardır ve hakkında da taşınmaz malikinin ve yapı sahibinin sorumluluğuna ilişkin hükümler (MK730- BK58) söz konusudur. Sona ermesi: Üst hakkı, irtifak hakkının sona ermesine ilişkin hükümleriyle ortadan kalkar. MK 785. Maddesi bu yöndedir ve irtifak hakkı sicildeki kaydın terkini veya ilgili taşınmazlardan birinin tamamen yok olması halinde sona ermektedir. Üst hakkının sona ermesiyle birlikte bütünleyici parça bağımlılık ilkesi gereğince gerçekleşir. Ve yapılan inşaat kendiliğinden üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Bu suretle inşaat, asıl taşınmazın yani arazinin malikinin mülkiyetine geçer. Buna göre üst hakkı, süresinin bitiminde yapılar arazi malikine döner ve arazinin bütünleyici parçası haline gelir. Bu durumda arazi sahibinin inşaat karşılığında üst hakkı sahibine ödeyeceği tazminat, üst hakkı sözleşmesindeki hükümlere göre çözümlenir. Sözleşmede hüküm yoksa, MK 721 – 724 madde hükümlerinde öngörülen, kendi malzemesiyle başkasının arsasına iyi niyetle inşaat yapan kişiye ilişkin hükümler uygulanır. Bir evin, muhtelif katları üzerinde üst hakkı kurulamayacaktır. Kanun bir binanın çeşitli katları, daireleri, odaları üzerinde üst hakkı kurulmasını engellemektedir. Bu kural bir istisna teşkil etmektedir. Ve öylesine ki Kat Mülkiyeti Kanunu ile dahi bu husus ortadan kaldırılamaz. Mecra, su gaz elektrik enerjisi gibi maddelerin, nakline ve dağıtımına yarayan teknik tesisata denir. Mecra MK 727. Maddesi hükmünde söz konusu edilmiştir. Bu madde hükmünde , elektrik gaz su gibi şeylerin mecraları konu edilmiştir. Oysa burada su, gaz, elektrik enerjisi ve benzeri kavramı içine su ve gazdan başka, petrol, yağ, basınçlı hava gibi maddeleri, elektrik, buhar ısıtması, ısıtma enerjisi gibi daha yeni daha güncel unsurlar da kuvvetler de artık girmektedir. Mecranın mülkiyeti ise bu işi yapan müteşebbisin mülkiyetindedir ve mecra teşebbüsün bir teferruatıdır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 25 Taşınmaz Mülkiyetinden Doğan Ödevler Taşınmaz mülkiyet hakkı içeriği itibariyle bazı yetki ve ödevlerden meydana gelmektedir. Malik bu takyidatlara (ödevler) uygun bir şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Mülkiyet hakkının içeriğinde yer alan ödevler hukuki takyidattır. Bu sınırlamalar, mülkiyet hakkının mahiyeti icabı mülkiyetin tanıdığı bazı yetkileri de sınırlandırmakta ve mutlak hak sahibi dilediği şekilde hareket edememekte, tasarruflarında dahi mülkiyet hakkını mutlak hakkının sağlaması gereken unsurları dilediği kadar serbestçe kullanamamaktadır. MK 731. Maddesi taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından bahsetmektedir. Bu sınırlandırmalar ikiye ayrılır -
Kanuni sınırlandırmalar İradi sınırlandırmalar
Gayrimenkul mülkiyetinin takyidleri olarak sadece malikin iradesi ile yaptığı hukuki işlemler ile kendi yetkisine bizzat getirmiş olduğu sınırlandırmaları düşünmeliyiz. MK 731. Maddesine göre, ödevleri inceleyecek olursak, Madde 731 - Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. Doğal ödevler mülkiyet hakkının içeriğini kanunlarla sınırlandırmaktadır. Kanunda kanyağını kanunda bulmayan herhangi bir takyidat, bir ödev olarak öne çıkarılamaz. Yani kanunda yazması zaruridir. Bu zorunluluk, mülkiyet hakkının anayasal güvencesinden (35. Madde) kaynaklanmaktadır. Mülkiyet hakkından doğan ödevlerin, malikin şey üzerindeki maddi yani fiili ve hukuki tasarruflarını sınırlamakta, takyid etmektedir. Malikin eşya üzerindeki maddi yani fiili tasarruf yetkisi, şeyi kullanma, elinde bulundurma ondan gereği gibi yararlanmayı karşılar. Buna karşılık hukuki tasarruf yetkisi ise şeyin mülkiyetini bir başkasına geçirme, devir ve temlik işlemlerini bu suretle yapmaktan ibarettir. Malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kanuni olarak sınırlandırmasının en başta gelen örneği kanuni şufa hakkıdır. Madde 732 - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Ancak MK ve diğer kanunlar, malikin maddi (fiili) tasarruf yetkisini sınırlayan çeşitli farklı hükümler de içermektedir. Malikin maddi tasarruf yetkisini sınırlayan ödevler, hukuki tasarruf yetkisini sınırlayan ödevlere nispetle çoğunluktadır. Ödevler konularına, hukuki niteliklerine, meydana geliş tarzlarına göre çeşitli şekilde sınıflandırılmaktadır. Her şeyden önce mülkiyet hakkını sınırlayan ödevler, konularına göre ele alındığında 3 çeşit ödev göze çarpar. Bunlar,
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
-
yapmama (kaçınma) ödevi katlanma ödevi yapma ödevidir.
Yapmama ödevi gereğince malik mülkiyet hakkını kullanırken bazı davranışlardan kaçınmak, bazı davranışları yapmamak zorundadır. Örneğin şehrin ortasında bir taşınmazımız var, şehirde topluluk yaşantısı söz konusu. Bu ortamda tek başımıza olmadığımıza göre çevreye dikkat etmek durumundayız. Bunun en başında örneğin pis kokular saçmamak, çöpleri sokağa atmamak gibi şeyleri yapmamak zorundayız. Bu ödevler mevzuat tarafından belirlenmiştir. İnşaat sınırlarına tecavüz etmemek de bu kapsama girer. Yani malik hukuk düzeninin yasakladığı bir davranıştan kaçınmak zorundadır. Katlanma ödevi gereğince malik, mülkiyet hakkına başkalarının yapabileceği bazı müdahaleleri hoş görmek, bunlara tahammül etmek zorundadır. MK 744 kapsamında zorunlu mecralar başlığı altında bu incelenmiştir. Madde 744 - Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması halinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir. Malik bazı şartlarda 3. Şahısların kendi taşınmazına girmesine de müsaade etmek zorundadır. Yapma ödevi gereğince malik, mülkiyet hakkını belirli şahıs veya toplum yararına kullanmak veya taşınmaz malını, güvenlik ve zabıta kurallarına uygun biçimde bulundurmak zorundadır. Bir veya birkaç kişinin veya daha geniş toplum menfaati için konulmuş olan ödevler ilke olarak özel hukuk, toplumun tamamı için konulmuş ödevler ise kamu hukuku nitelikli ödevlerdir. Bu kapsamda mülkiyet hakkının içeriğinde yer alan ve dolayısıyla malike yüklenen ödevler, hukuki nitelikleri bakımından kamu hukukundan doğabileceği gibi, özel hukuktan da doğabilir. Kamu hukukundan doğan ödevlerde toplum yararı korunmaktadır. Bunla birlikte kamu hukukundan doğan ödevlerin hukuk devleti ilkesi uyarınca hukuka uygun olması gerekir. Kamu hukuku kaynaklı bir ödevin hukuka uygunluğundan söz edebilmek için, iki şartın gerçekleşmesi gerekir; 1) Şekli şartlar 2) Maddi şartlar Şekli şart dediğimizde bu ödevin bir kanun hükmüne dayanması gereği anlaşılır. Bu husus, MK 35. Maddesi 2. Fıkrasında hükme bağlanmıştır. Ayrıca 683. Maddesinde de bu söz konusudur. Anayasa‟nın 35. Maddesinde de yine aynı şekilde mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlandırılabileceği hükme bağlanmıştır. Mülkiyet hakkından doğan ödevler, doğuş şekillerine göre ; 1) Doğrudan doğruya ödevler 2) Dolaylı ödevler olarak ikiye ayrılır
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Doğrudan doğruya ödev dediğimizde bir özel hukuk ya da kamu hukuku işlemine gere kalmaksızın kanun hükmü gereği olarak malike doğrudan katlanma yapmama veya yapma ödevinin yüklendiği durumlardır. Dolaylı ödevlerde ise bir kanun hükmü, belirli bir hakkın elde edilmesi veya kurulması için bir taşınmaz malikine başka bir taşınmaz malikine karşı, belirli bir talepte bulunma hakkı vermektedir. Bu talep kanuni bir taleptir. Kişi, malike karşı böyle bir talebi ileri sürmedikçe malik, herhangi bir ödev yüklenmiş olmaz. Dolaylı ödevlerde malik, kanun gereği ancak hak sahibi kişinin talebi sonunda bir hakkın doğmasına katılma ödevini yüklenmektedir. Yani bir başka ifadeyle dolaylı ödev, mülkiyetin kanundan doğan dolaylı takyidi ancak hak sahibinin talebi üzerine meydana gelmektedir. Malikin yüklendiği ödev, niteliği itibariyle eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir. Taşınmazın sahibi, kim olursa olsun bu ödev yani bu borç, bu malike aittir. Dolaylı ödevlere, bu ödevler yerine getirilmekle bir irtifak hakkı doğduğu gerekçesiyle bunlara kanuni irtifaklar denilmektedir. Oturum 26 Ödevler arasındaki Benzerlikler ve Farklılıklar Kamu hukuku ile özel hukuk niteliğindeki ödevlerin ortak ve benzer yönleri bunların MK 731. Maddesi hükmüne göre, tapu siciline tescil edilmelerinden doğmaktadır. MK 731. Maddesi kapsamında mülkiyetin kanuni takyidleri adı üstünde kanuni sınırlama olduğuna göre, tapu siciline kaydedilmelerine gerek olmaksızın geçerlidirler. Tapu siciline tescil edilmeden doğan ödevler sadece doğrudan doğruya kanundan doğan ödevlerdir. Örneğin 732. Madde gereğince, müşterek mülkiyet ilişkisinde bir paydaşın payını 3. Şahsa satması halinde, diğer paydaşlar lehine doğan kanuni şufa hakkı böyledir. Özel hukuk nitelikli ödevler, resmi bir senetle veya tapu sicilinin irtifaklar sütununa tescil ile ortadan kaldırılır veya değiştirilir. Kamu nitelikli ödevler, tarafların hukuki işlemleri vasıtasıyla ortadan kaldırılamayacağı gibi, bunların değiştirilmesi de mümkün değildir. Özel hukuk nitelikli ödevleri koyan hükümler emredici nitelikli değildir. Bunlar sadece düzenleyici nitelikte hükümlerdir. Bir diğer fark, malikin bunlara uygun hareket etmesi gerekir. Etmemesi halinde uygulanacak müeyyide ve dava hakkı yönünden kendisini göstermektedir. Özel hukuk nitelikli ödevlerde hak sahibi malike karşı ödevine uygun hareket etmesini sağlamak yönünde adli yargıda bir dava hakkına sahiptir. Bu gibi ihtilaflar genel mahkemelerde görülür. Buna karşılık kamu hukuku niteliğindeki ödevlerin ihlalinde fertlere adli yargıda dava açma hakkı tanınmamıştır. Burada yetkili makam, idare veya idare mahkemeleridir. Ayrıca bu makam resen hareket eder ve burada ilgililer de idareye başvurarak malikin ödevlerini yerine getirmesini isteyebilirler. Özel hukukta sözünü ettiğimiz bu ödevler en başta komşular ve belirli kimseler hakkında konulmuştur. Bundan öteye daha geniş yani komşuluk düzeyini aşan bir çevre de söz konusu edilebilir. Ve üçüncü olarak da toplumun tamamının yararına olmak üzere ödevler olabilir. Yakın çevreyi ele alacak olursak öncelikle komşu yararına ödevlere bakalım. 1. Komşu yararına ödevler Taşınmaz mülkiyetinin içeriğini oluşturan ödevlerin başında komşuluk ilişkilerinden doğan ödevler gelir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
1- Taşınmazın taşkın kullanımından doğan sorumluluk (Makale) Madde 737 - Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır. Bir kimse mülkini kullanırken ve özellikle sınai işler yaparken, komşusuna zarar verecek her türlü taşkınlıktan kaçınmaya mecburdur. Özellikle zarar veren ve taşınmazın bulunduğu yere, mahiyetine, mahalli örf ve adetlere göre komşular arasında hoşgörülebilecek dereceleri aşan bir şekilde gürültüler, sarsıntılar vs durumlar özellikle yasaklanmıştır. Bu madde ile kanun koyucu, komşuluk ilişkileri nedeniyle mülkiyet hakkının içeriğini hem pozitif hem de negatif açıdan sınırlamıştır. MK 737. Maddesine göre kanun koyucu bir taraftan malikin davranışlarının etki ve sonuçlarını, kendi taşınmazının dikey ve yatay sınırlarını aşarak komşusunun taşınmazında gösterebileceği zararların tespiti veya hangi oranda faaliyet gösterebileceğini belirlemekte, diğer taraftan kişinin kendi taşınmazı dışında, komşu taşınmaz malikinin yapacağı faaliyetlerin etki ve sonuçlarına bu malikin hangi dereceye kadar katlanması gerektiğini düzenler. Bu nedenle komşuluk hukuku ve komşuluk ilişkileri kapsamında taşınmaz malikine 3 türlü ödev yüklenmektedir; Bunlar - Yapmama - Katlanma - Yapma ödevleridir. Böylece taşınmaz maliki, komşularına karşı mülkiyet hakkını kullanmaktan belirli ölçüde kaçınmak yani bazı davranışlarda bulunmamak, bazı faaliyetleri yapmamak zorundadır. Bunların başında örneğin taşınmazının sınırına ağaç dikmemek, karşı tarafın güneşini kapatmamak bunun gibi komşunun sınırında bir yapı yapmamak, toprak kaymaları neticesinde tecavüz tehlikesini yaratmamak gibi hususları örnek verebiliriz. Malik komşusunun kendi mülkiyet hakkını kullanırken bazı davranış şekillerine de belirli ölçülerde katlanmak durumundadır. Nihayet taşınmaz maliki komşularına karşı bazı müspet davranışlarda bulunarak ve özellikle belirli katkılarda getirecek edimlerde bulunarak (mesela iki taşınmazı birbirinden ayıran çit gibi şeylerin yapılmasına katkı sağlayarak) yapma ödevini yerine getirecektir. MK 737 ye göre, taşınmaz malikinin komşuya karşı kaçınması yani yapmaması gereken davranış ve faaliyetleri düzenlenmiştir. Bir taşınmazın kullanılması, işletilmesi ve mahiyeti icabı etkilerini komşu taşınmaz üzerinde gösterebilecek nitelikteki unsurlar burada belirlenmiştir. Taşınmazın işletilmesi kullanılması veya onarılması sırasında meydana gelen toz, duman, koku gibi şeyler, bu gibi unsurları o taşınmazın sınırları içinde tutmak, komşu taşınmaza geçmesine olabildiğince engel olmak (tam olarak engellenmesi mümkün değildir) gibi ödevler… Bir komşunun katlanma ödevlerinin sınırlarını tespit etmek söz konusudur. Katlanmanın da bir sınırı olmaktadır. İki komşunun da menfaatleri gözetilerek adil bir dengenin kurulması gerekir. 737 kapsamında taşınmazın,işletilmesi kullanılması dolayısıyla ortaya çıkan ve komşu taşınmaz üzerinde etkili olan mutad, olağan oluşumu aşmayan bir derecede kalmalıdır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
737 ye konu ettiğimiz taşınmazlar olağan olmasının yani maddi olmasının yanı sıra bir de manevi nitelikte de olabilir. Manevi taşkınlıklar kapsamına gürültü, sarsıntı ve bunlardan doğan neticeleri örnek vermek mümkündür. Taşınmaz malikinin taşkın davranış yoluyla hareketine karşı komşu taşınmaz maliki çeşitli dava yollarıyla korunmaktadır. Komşu her şeyden önce 730. Madde yani gayrimenkul malikinin sorumluluğu hükümleri kapsamında dava açabilir. Böylece zarara uğrayan veya uğrama tehlikesinde olan kimse, komşu malikten eski halin iadesini ve tehlikenin ortadan kaldırılmasını isteyebilir. Veya gerekli tedbirlerin alınmasını isteyebilir. Ayrıca bir zarara uğramış ise bunun da tazmin edilmesini isteyebilir. Malikin zarar veren veya zarar verme tehlikesi doğuran taşkın davranışlarının kusurlu bir davranış olması şart değildir. 737 maddesi kapsamında taşınmaz malikinin sorumluluğunu hükme bağlayan 730. Madde hükmü, 737 nin bir özel uygulama alanıdır. Komşu, taşkın davranış ve müdahalede bulunan malike karşı bu davranış aynı zamanda zilyetliğe de bir müdahale teşkil ettiğinden zilyetlik davalarına da dayanabilir. Zilyetlik davaları, fiili bir durum olan zilyetliğin korunmasına yöneliktir. Şu halde zilyetlik davası zilyet mülkiyet hakkının tespiti açısından taşımaz. Komşuluğun geniş anlaşılması gerekir. Bu kavramdan sadece coğrafik olarak yan yana olmak değil aynı zamanda belirli bir çevreye ait olmak açısından geniş algılamak gerekir. Oturum 27 Kazı ve Yapılar Madde 738 - Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır. Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır. MK 737. Maddesi komşu taşınmaz maliklerinin taşkın davranış ve müdahalelerini genel nitelikte bir hüküm olarak yasaklamıştır. Oysa 738. Madde daha özel nitelikli bir hüküm olup malike kendi taşınmazında yapacağı kazı ve inşaatlarla komşu taşınmaza verebileceği zararları yasaklamaktadır. Bu nedenle taşınmaz maliki, arazisinde kazı yani hafriyat ve yapı yani inşaat yaparken komşu taşınmaza zarar verebilecek davranışlardan kaçınmak zorundadır. Ağaç dal ve kökleri Taşınmaz malikine yüklenilen yapmama yani kaçınma ödevlerinden biri de bitki ve ağaçların, dal ve kökleriyle, malik gayri menkulüne dikmiş olduğu ağaçların dal ve köklerinin komşu taşınmaza geçerek bu taşınmaza zarar vermesini önleyecek tedbirleri almak yükümlülüğündedir. Bu davranış şekline aykırı harekette bulunan malikten komşu taşınmaz maliki, ağaç dal ve köklerinin münasip bir süre içerisinde kaldırılmasını talep edebilir. Malik bu süre zarfında bunu gerçekleştirmez ise komşu bunları kesebilir ve enkazını da kendisine alarak mülkiyetine geçirebilir. Burada özellikle bazı ağaçlar vardır ki kökleri çok derinlere iner, bu hüküm taşınmazlarda önem taşır. Derinlere inen bu kökler komşu malikinin temelini zorlayarak büyük bir zararın meydana gelmesine sebep olabilir. Doğal olarak Akan sular MK nın 742 ve 666. Maddesi gereği olarak suların tabii akışını düzenlemektedir. Buradaki hak ve ödevlerin temelini, suyun toprağın yapısına uygun, tabii akışı teşkil etmektedir. 742. madde gereğince toprağın üstünde ve altında tabii şekilde bulunan sular üst ve alt taşınmaz olarak ele alınmalı ve yukarıdaki taşınmazdan akan sular tabii akıntılar çerçevesinde alt taşınmaza gidebilmelidir. Bu madde mevkii itibariyle yukarıda bulunan arazi malikine tabii suların akışını komşunun zararına olacak biçimde değiştirmemek, bozmamak mükellefiyeti yüklemektedir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Madde 742 - Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir. Bu ödev niteliği itibariyle kanunda doğrudan doğruya doğan bir ödevdir bu nedenle tapu siciline tescil edilmesi gerekmez. Kanundan doğduğuna göre tescile gerek olmadan, kanun gereği olarak kendiliğinden doğmaktadır. Komşu kaynakları kesmek ve kirletmekten kaçınmak Madde 757 - Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemişse ya da zarar görenin de kusuru varsa hakim, tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktar ve türünü takdir eder. Taşınmaz malikleri çeşitli kazı, inşaat veya diğer tesisleri yaparken komşu kaynakları kesmek veya kirletmekten kaçınmak yükümlülüğündedir. Aksi halde bu nedenle meydana gelebilecek zararlardan dolayı sorumludurlar. Kesilen veya kirletilen kaynaklar bu madde gereğince önemli bir şekilde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu tutulan veya biriktirilen kaynaklardandır. Burada tazminat için zarar veren taşınmaz malikinin kusuru aranmaz. Kusursuz sorumluluk vardır. Zorunlu Haklar Bu haklar kapsamında taşınmaz malikine komşu taşınmaz malikinin bazı müdahale ve taleplerine katlanma ödevi yüklenmiştir. Zorunlu haklar sadece birbirine bitişik taşınmazlar arasında değil, daha geniş olarak taşınmazlar çevresini ilgilendirmektedir. Malike katlanma ödevini yükleyen bu haklar olmaksızın, komşu taşınmazların veya bunlar üzerindeki yapı ve tesislerin tahsis edildikleri amaca uygun bir şekilde kullanılmaları veya işletilmeleri de mümkün olamayacağından böyle olduğunda aşırı derecede de zorlanmış olacaktır. Komşu taşınmaz lehine malike yükletilmiş olan bu ödevlere karşı kanun koyucu tam bir tazminat ödenmesini de öngörmüş bulunmaktadır. Zorunlu haklar kapsamında, zorunlu mecra hakkını sayabiliriz. Burada komşuluk ilişkilerine dayanan mecra hakkı söz konusudur. 744. Madde Madde 744 - Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması halinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir. Zorunlu geçit hakkını da sayabiliriz.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Madde 747 - Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir. Taşınmaz bir malın kullanılması, işletilmesi veya bundan yararlanılması, burada ikamet edebilmek, genel yola ulaşabilmeyi gerektirir. Taşınmaz ve onu takip eden taşınmazların içinden bir geçitin ana yola bir bağlantının bulunması gerekir. Geçit hakkı verilmediğinde taşınmaz sahibi geçit hakkını ileri sürerek komşu taşınmazlar arasında en az zarar vermek suretiyle geçit alabileceği taşınmazdan yararlanmak durumundadır. Kanun bu suretle komşu taşınmazlara geçit hakkına katlanmak mecburiyetini getirmiştir. Bu ödev de yine kanundan doğan bir katlanma ödevi niteliğindedir. Kanundan doğduğuna göre buna da kanuni irtifak hakkı diyebiliriz. Zorunlu geçit hakkı kanuni bir irtifak hakkı olarak doğrudan doğruya hak sahibinin talebi üzerine komşu taşınmaz maliki ile yapılacak bir sözleşme veya mahkeme kararından sonra tapuya işlenecek bir tescil ile doğar. Zorunlu geçit hakkı da, zorunlu mecra veya kaynak hakkı gibi kanuni bir irtifak hakkıdır. Burada komşunun zaruret içinde olması kendisine bu kanuni hakkı talep etme yetkisini vermektedir. Bu talep hakkı, niteliği itibariyle eşyaya bağlı bir hak niteliğindedir. Komşu taşınmaz maliki ise, geçit hakkına katlanmak ödevi ile yükümlü olduğu için onun bu ödevi eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir. MK 747. Maddesi zorunlu geçit hakkını düzenlemiş bunun şartlarını belirlemiştir. Bu hakkın doğması her şeyden önce genel yola çıkmak için yeterli bir yola sahip olmayı gerektirmektedir. Genel yol, yetkili makamların umumun kullanmasına tahsis ettiği ve kamudan her bir ferdin başlı başına yararlanmaya yetkili olduğu yollardır. Zorunlu geçit hakkının doğması için bir diğer şart ise, tam bir tazminat ödemek şartıdır. Üçüncü şart ise, geçit isteyen taşınmaz sahibinin bunu komşu taşınmaz malikinden talep etmesidir. Ayrıca, tespit edilecek tazminatın peşin olarak ödenmesi gerekir. Hakim bu şartları takdir edecektir. Geçit hakkı sağlanabilecek birden çok taşınmazın bulunması halinde, bu ödev, geçit vermek ile en az zarar görecek olan malike yüklenilecektir. Burada irtifak sözleşmesinin yapılması resmi şekle tabidir ve hakimin vereceği karar inşai nitelikte yenilik doğuran bir karardır. Zorunlu geçit hakkı tapu kütüğüne tescili gerektirir ve tescil ise kurucu niteliktedir. Zorunlu geçit ile, zorunlu mecra hakkı arasındaki fark da bundan ibarettir. Komşuluk ilişkisinden duvarlar çitler vs haricinde bir de bu masraflara katılma yükümlülüğü doğmaktadır. Her taşınmaz maliki komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların doğurduğu masraflara bunlardan yararlandığı ölçüde katılmak zorundadır. MK 750. Maddesi, komşu taşınmaz maliklerine olumlu bir davranış ve edimde bulunmak, bir şeyi yapmak ödevini yüklemektedir. Aslında komşuluk hukuku dediğimizde ilke olarak maliklere komşu zararına olabilecek, her türlü davranıştan kaçınma bunları yapmama veya komşu taşınmaz malikinin etki ve sonuçlarının kendi taşınmazında doğurabileceği belirli davranışlara katlanmak ödevi yüklenilmiştir. Oturum 28 Herkes yararına konulmuş olan ödevler MK 751 ve 753 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Sadece komşu veya müşterek mülkiyet sahipleri yararına değil ama daha geniş bir çevre yararına malike bazı katlanma yükümlülükleri de mevcuttur. Malike yüklenilen bu ödevlerden menfaati olan herkes yararlanabilir. Bu katlanma ödevi malikin hukuki tasarruf yetkisini değil fiili tasarruf yetkisini yani kullanma ve yararlanma yetkisini belirli bir oranda sınırlandırmaktadır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
MK 683. Maddesine göre mülkiyet hakkının malike taşınmaz malına gelebilecek her türlü müdahaleyi ve özellikle 3. Kişilerin mala izinsiz girmesini yasaklamak yetkisi verilmektedir. Kanun koyucu malike bu yetkisini korumak amacıyla ve hukuka aykırı girişleri önlemek maksadıyla mülkiyet hakkına veya zilyetliğe dayanan el atmanın önlenmesi davalarını açmak yetkisini tanımıştır. (MK 683 ve 983) Malik 3. Şahsın taşınmazına girmesi dolayısıyla ayrıca zarara da uğramışsa BK‟nın haksız fiille ilgili hükmündeki şartlar sağlanmışsa verilen zararın tazmini cihetine gidilecektir. Kanun koyucu toplumun belirli bir kesiminin veya tamamının yararını göz önünde tutmak ve bazı üçüncü kişilerin yapabilecekleri müdahaleleri önlemek özellikle taşınmaza girme gibi davranışları önlemek maksadıyla bazı ödevler de getirmiştir. MK 751 ila 753 maddeleri arasında malikin yetkilerini sınırlamak suretiyle yüklenilen ödevleri düzenleyen hükümlerin hukuki niteliği tartışmalıdır. Ancak medeni kanunun 751. Maddesi hükmü hem özel hukuk, hem de kamu hukuku niteliğini taşıyan çift nitelikli bir hukuki norm niteliğindedir. Buna karşılık 752 ila 753. Maddeleri ile yüklenilen özel hukuk açısından “norm” yani hukuk kuralı, giriş katlarında özel menfaatin korunduğu bir hüküm olup burada kamu yararı düşüncesi dikkate alınmamaktadır. 751 ila 753 hükümleri kapsamında orman ve meralara girmekten söz edebiliriz. Madde 751 - Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tabidir. Buna göre kanun tarafından yasaklanmadıkça örf ve adetlere göre herkes başkasının orman ve merasına girebilir, mantar veya benzeri ufak tefek yabani meyveler toplayabilir. Bunları kendisine mal edinebilir. Avlanmak balık tutmak için başkasının arazisine girmek hakkındaki hükümler saklıdır. Toplum yararına konulmuş ödevler Mülkiyet hakkının içeriğinde yer alan ödevlerin büyük bir kısmı toplum yani kamu yararına konulan ödevlerdir. Bunlar genellikle, kamu hukuku niteliğini taşıyan kanunlarda düzenlenmiştir. Bununla birlikte MK kapsamında da su ve toprağın devri ödevi ve bir de toprağın ıslahı açısından ödevler vardır. Toprak ıslahı 755. Maddede düzenlenmiştir. Madde 755 - Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Bu konulara ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır. Bu gibi işler genellikle birden çok malikin yapılacak işe katılmasıyla mümkündür. Nitekim bu işler yapıldığı yerde sadece bir taşınmaz malikini değil, birden çok taşınmaz malikinin ve ayrıca genel menfaate dönük olarak yapılmaktadır bu nedenle herkese bir katlanma yükümlülüğü getirmektedir. Amaç burada toprağın ıslahı yani iyileştirilmesidir. Burada bütün maliklerin hepsinin katılımı yani oybirliği aranmaktadır. 755. Maddenin öngördüğü toprağın ıslahı şeklindeki ortak işlerin yapılabilmesi için çoğunluk kararıyla kurulan zorunlu bir topluluk meydana getirilmekte ancak bu topluluğa muhalif olanlarda dahil edilmektedir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Taşınmaz Mülkiyetinin İradi Sınırlandırılmaları Buradaki sınırlamalar hukuki işlemlerden yani en başta sözleşmelerden meydana gelir. Gayrimenkul mülkiyet hakkının kişinin iradesine dayalı olarak sınırlanması bu suretle taşınmaz maliki mülkiyet hakkından doğan yetkilerini özellikle mülkiyeti devir ve temlik yetkisini belirli bir oranda kendi iradesiyle sınırlandırmaktadır. Buna karşılık malikin fiili tasarruf yani kullanma, yararlanma yetkilerini sınırlayan işlemleri ise kişisel nitelikli sonuçlar doğuran ve şeyin kullanılmasının devri borcunu amaçlayan kira veya ariyet gibi sözleşmelerle yapılabilmektedir. Diğer yandan sınırlı ayni hakların,irtifak hakkının kurulması da aynı şekilde kullanma ve yararlanma hakkını sınırlamaktadır. İşte bu gibi işlemlerde hukuki tasarruf imkanlarını ve özellikle de temlik yetkisini sınırlayabilmektedir. Bu kapsamda vereceğimiz unsurlar, - Sözleşmeden doğan şuf-a hakkı - İştira (alım) hakkı - Vefa (geri alım) hakları olmak üzere 3‟e ayrılmaktadır. Bu sözleşmeler şahsi nitelikte olup tapuya şerh edilerek, 3. Şahıslara karşı sonuçlar meydana getirebilmektedir. Ancak tapu kütüğüne yapılacak şerh, bu haklara ayni hak niteliğini kazandırmamaktadır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı Kanundan doğanı daha önce gördük. Burada sözleşmeden doğan şufa hakkı söz konusudur. MK 735. Maddesinde bu düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmeden doğan şufa hakkı tapu siciline şerh verildiğinde bu şerh ile belirlenen süre zarfında ve sicilde gösterilen şartlar çerçevesinde herhangi bir malike karşı ileri sürülebilmektedir. Sicilde şart gösterilmemiş ise taşınmazın satışındaki şarta riayet edilecektir. Şey satıldığında satıcı, satın alana bu durumu bildirmekle yükümlüdür. Oturum 29 Şufa hakkı taşınmazın şufa yükümlüsü tarafından 3. Kişiye satılması halinde şufa hakkı sahibine, yöneltilmesi gerekli olan tek taraflı bir irade beyanı ile taşınmazın mülkiyetinin öncelikle bu kişiye yani kendisine devredilmesini talep etme hakkını vermektedir. Zaten ön alım söyleyişi de diğer alıcılara oranla şufa hakkı sahibinin bu öncelikle kendisine devredilmesini isteme hakkını göstermektedir. Şufa hakkı bir taşınmazın tamamı üzerinde kurulabileceği gibi belirli bir hisse yani pay üzerinde de kurulabilir. Müşterek mülkiyet payı üzerinde sözleşmeden doğan şufa hakkının kurulması mümkündür. Meydana gelen şufa hakkı yani MK 736. Maddesinde konu edilen kanuni şufa hakkı sözleşmeden doğan şufa hakkı tapuya şerh edilse dahi öncelik taşımaktadır. El birliği mülkiyetinde ortaklardan birinin ortaklık hissesi üzerindeki şufa hakkı mümkün değildir. Bu tip mülkiyette ortağın ortaklığa tabi bir şey üzerinde tasarruf edebileceği bir payı mevcut değildir. Buna karşılık kat mülkiyeti konularında akdi şufa mümkündür. Bunun gibi taşınır mallar üzerinde de şufa hakkı konu edilebilmektedir. Taşınır mallar üzerindeki şufa hakkı sadece tarafları açısından bir sonuç doğurmaktadır. Bunların 3. Şahıslara karşı kullanılması ileri sürülmesi mümkün değildir. Ayrıca taşınır mallara ilişkin şufa hakkı, özel bir şekle de tabi değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapmak en uygun olan şekildir. Satış sözleşmesi konu değilse şufa hakkı da konu olmayacaktır. Demek ki satış sözleşmesi dışında mülkiyetin devri borcunu yükleyen sözleşmelerde yani mülkiyetin el değiştirmesi konu olduğunda her seferinde şufa hakkı söz konusu olmayacaktır. Satış dışında bu söz konusu değildir. Taraflar sözleşmede mülkiyetin hangi tip el değiştirmede şufa hakkının kullanılacağını belirleyeceklerdir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Şufa hakkının kullanılamayacağı hallerin başında bağışlama gelir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, karma bağışlamalarda da aynı şekilde kullanılamaz. Şufa hakkının çeşitleri Şufa hakkı her şeyden önce şufa hakkını kuran işlemin çeşidine göre 2 ye ayrılır:
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Şufa hakkı ya ölüme bağlı bir tasarrufa ya da sağlar arası bir sözleşmeye dayalıdır. Ölüme bağlı tasarruf olarak miras sözleşmesini söyleyebiliriz. Şufa hakkı bu hakka konu olan şeyi taşınmaz mal veya taşınır mal olmasına göre de aynı şekilde 2 ye ayrılır. Taşınmaz mallara ilişkin şufa hakkı ve taşınır mallara ilişkin şufa hakkı olmak üzere bir ayırım söz konusudur. Ayrıca hukuki işlemden doğan şufa hakkı, bu sözleşmede belirlenen şartların önceden kararlaştırılmış olup olmadığına göre yine 2 ye ayrılır. Bu kapsamda, adi şufa ve mevsuf şufa olarak bir ayırım vardır. Adi şufada soyut satış sözleşmesi yapıldığı zaman şufa hakkı sahibi şufa hakkını kullanarak alıcının satıcıya ödediği bedeli aynen öder. Bu suretle satıcı ile alıcı arasında gerçekleşen şartlar kapsamında bir satış sözleşmesi gerçekleşmiş olur. Adi şufa‟da şufa sözleşmesinde özel bazı hükümler öngörmek konu edilemez. Burada sadece şufa hakkı kararlaştırılmıştır bu nedenle adi şufa‟da şufa hakkı sahibinin alıcı hangi şartlarla ve bedelle taşınmazı almışsa o şartları aynen yerine getirmek ve aynı bedeli ödemek mecburiyetindedir. Mevsuf şufa hakkı ise sınırlı şufa hakkıdır. Burada taraflar şufa sözleşmesinde bedel veya süre hakkında bazı özel şartlar kararlaştırmaktadırlar. Mevsuf şufada şufa hakkı bu bedel karşılığında ve öngörülen süre içerisinde kullanılacaktır. Adi şufa ile mevsuf şufa hakkında bir örnek verelim Örnek: A ile B arasında X taşınmazı için bir adi şufa sözleşmesi yapılmış ve bu taşınmazı A 25.000 TL karşılığında C‟ye satmıştır. B şufa hakkını ancak bu 25.000 TL‟yi ödeyerek kullanabilir. Buna karşılık sözleşmede taraflar sözü geçen taşınmaz için eğer 15.000 TL bir bedel üzerinde anlaşmışlarsa B şufa hakkını kullanırken 25.000 TL değil 15.000 TL ödemek durumundadır. Şufa hakkının kullanılması Şufa hakkı yenilik doğuran bir hak olduğuna göre tek taraflı yöneltilmesi gerekli olan ve karşı tarafa ulaşması gerekli olan bir irade beyanı ile hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır. Bu nedenle üzerinde şufa hakkı kurulu olan taşınmaz, 3. Kişiye satıldığında şufa hakkı sahibi, şufa hakkına ilişkin iradesini tek taraflı olarak açıklayacak, bu beyanı ise karşı tarafa ulaştığı takdirde şufa hakkı sahibiyle muhatabı arasında bir sözleşme, satış ilişkisi kurulmuş olacaktır. Adi şufada bu satış sözleşmedeki şartların aynısı olarak gözükmektedir. Yenilik doğuran her hak gibi şufa hakkının kullanılması da bir irade beyanı ile şarta bağlanamaz. Ayrıca bundan dönülemez. Şufa hakkı kime karşı kullanılacaktır ? Tapuya şerh edilmiş olan şufa hakkı yönünden muhatap, satılan taşınmaz mülkiyetinin tapuya alıcı adına tescil edilmiş olup olmamasına göre değişir. Eğer taşınmaz satıştan sonra tapu siciline tescil edilmiş ise muhatap sicilde görülen yeni malik yani alıcıdır. Demek ki şufa hakkı da bu yeni malike karşı kullanılacaktır ve şufa ilişkisi de bu kişi ile şufa hakkı sahibi arasında kurulacaktır. Şufa hakkı sahibi, bedeli bu yeni malike ödemek zorundadır. Buna karşılık tapu siciline henüz tescil yapılmamışsa muhatap eski malik olup şufa hakkı bu kişiye karşı kullanılacak bedel de ona ödenecektir. Şufa hakkı tapuya şerh edilmiş ise, şufa hakkı sahibi, eşyaya bağlı bir hakka sahiptir. Buna karşılık yeni malik eşyaya bağlı bir borç altında bulunduğundan şufa hakkı sahibi MK 716 gereğince davayı yeni malike karşı açacaktır. Bu husus tapuya şerh edilmiş şufa hakkının taşınmazın sonraki maliklerine karşı da etkili olacağını düzenleyen MK‟nın 1009 uncu maddesinin bir sonucudur. Şufa hakkının kullanılma süresi: sözleşmede belirlenen süredir. Bu hak eğer tapu siciline şerh edilmiş ise şufa hakkı sahibi şufa hakkını satımı öğrendikten sonra bir ay içerisinde muhataba karşı kullanmak mecburiyetindedir.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
İştira (alım) hakkı Hak sahibine hukuki bir işlem ile belirli bir süre içerisinde ve belirlenen şartlar altında tek taraflı bir irade beyanı ile bir taşınmazın mülkiyetinin devrini isteme hakkını sağlayan bir yenilik doğurucu hak konu edilmektedir. İştira hakkı, iştira hakkı sahibine, bir taşınmazın mülkiyetinin satın alma yöntemi ile kazanma imkanını vermektedir. Taşınmaz mallar dışında taşınır mallar hakkında da iştira sözleşmesi yapmak mümkündür. Ancak adı üstünde taşınır mal olduğundan burada iştira hakkını tapu kütüğüne şerh etmek mümkün değildir. İştira hakkı sadece sözleşmeden doğar. Oysa şufa hakkı kanundan da doğabilir. Kanundan doğan herhangi bir iştira hakkı yoktur. MK 736. Maddesinde düzenlenen iştira hakkı, tapu siciline şerh edilen iştira hakkıdır. İştira hakkının şartlarını düzenleyen sözleşmeye iştira sözleşmesi denir. Bunla birlikte bu hak ölüme bağlı bir tasarruf yöntemi ile de kurulabilmektedir. 262. Madde gereğince bu hakkın geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. İştira sözleşmesi iştira hakkı sahibine, sözleşmede öngörülen zaman içinde ve sözleşmedeki şartlar altında bir taşınmazı tek taraflı irade beyanı ile satın alma yetkisini verir. Kişi mülkiyetin devrini ister. Tapu kütüğüne şerh edilmemiş olan iştira hakkı taraflar arasında sadece tarafları arasında borç ilişkisi kuran bir nispi haktır. İştira hakkı sadece muhataba yani satıcıya ve külli haleflere karşı ileri sürülmekte, taşınmazı sonradan iktisap eden cüzi haleflere karşı ileri sürülememektedir. İştira hakkı tapu kütüğüne şerh edildiğinde kuvvetlendirilmiş şahsi haklar meydana getirmekte, ve şerhte gösterilen süre içinde taşınmazı iktisap edenlere karşı ileri sürülebilmektedir. Burada yine 736. Madde ve 1009 uncu maddeye gönderme yapıyoruz. İştira hakkı sözleşmede öngörülen süre içinde kullanılacaktır ve tapuya da şerh edilmiş ise, 3. Şahıslara karşı 736 gereğince 10 yıl süreyle etkilidir. 10 yılın bitiminde tapu sicil muhafızı tarafından resen terkin edilir. 10 yılın sonunda taraflar yeniden şerh verebilirler. İştira hakkı, 10 yıldan daha uzun bir süre içinde taraflarca kurulabilir. Ancak tapuya yapılan şerhin etkisi 3. Kişiler açısından sadece 10 yıldır. Vefa (geri alım) hakkı Taşınmaz bir malın başkasına temlik edilmiş olması halinde bu şahıs sözleşmede kararlaştırılan şartlarla ve tek taraflı bir irade beyanı ile geri almasına imkan veren yenilik doğuran bir haktır. Böyle bir yöneteme ekonomik nedenlerle başvurulur. Malik taşınmazını ekonomik gereksinimler nedeniyle başkasına temlik etmek mecburiyetinde kalabilir. Ancak kendisine tanınan vefa hakkı sayesinde ileride borçlarını ödediğinde mali durumu düzeldiğinde tek taraflı bir irade beyanı ile daha önce temlik etmiş olduğu taşınmazının mülkiyetini tekrar kazanabilir. Taraflar vefa sözleşmesi yapmaktadırlar ve vefa hakkı genellikle satış sözleşmesinde tali yani bir yan anlaşma ek sözleşme mahiyetindedir. Bu vefa hakkının geçerli olması için bunun da BK 213 gereğince yazılı ve resmi şekilde yapılması gerekir. Bu resmi sözleşmeyi yapacak olan makam, tapu memurudur. Buna karşılık Yargıtay‟ın bazı kararlarında bu resmi şekildeki işlemin noterler tarafından da yapılabileceği kabul görmektedir. Bu hak şahsi nitelikte bir haktır. Tapuya şerh edilmezse sadece muhatabı ve külli halefleri bağlar .Tapu kütüğüne şerh verilmişse bu defa kuvvetlendirilmiş bir eşyaya bağlı hak niteliği ortaya çıkar. Bundan sonra taşınmazı iktisap edenlere karşı da bu hak ileri sürülebilecektir. Hak sahibi vefa hakkını kullanarak muhatap ile arasında bir satış ilişkisi meydana getirmektedir. Bu satış ilişkisi gereğince muhatap taşınmazın mülkiyetini vefa hakkı sahibine geçirmek borcunu da üstlenir. Eğer devretmez ise muhatap 716. Madde gereğince dava açabilir. Hakimin vereceği karar kurucu nitelikte bir karardır ve bu karar ile vefa hakkı sahibine mülkiyet 705 gereğince geçer. Mahkeme kararı kesinleştiğinde tapu memuru tescili yapar. Bu tescil ise bildirici niteliktedir. Vefa hakkı sözleşmede kararlaştırılan süre içinde kullanılması gerekir. Şerh edilmiş vefa hakkının etkisi 10 yıldır. Bu 10 yıllık süre tapuya şerh ile başlar ancak 10 yıl geçtikten sonra taraflar yeniden bağımsız bir şerh verebilirler.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
Oturum 30 Taşınmaz malikinin sorumluluğu 730. maddede bu hükme bağlanmıştır. Taşınmazın taşkın kullanımından zarar görebilecek durumlara karşı komşuları korumaktan ibarettir. Malik taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kullanırken hukuk düzeninin kendisine yüklediği ödevlere özellikle de özel hukuk kaynaklı ödevlere uygun hareket etmekle yükümlüdür. Madde 730 - Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hakim, yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir. Malikin bu ödevlere uymaması, mülkiyet hakkının taşkın kullanımını ifade eder. 730. Madde aynı zamanda komşuluk hukukunu da düzenleyen kurallardan biridir.Taşınmaz malikinin sorumluluğu kusursuz bir sorumluluktur. Malik davranışlarında kusurlu veya kusursuz olsun meydana gelen zarardan sorumludur. Kusur şartı aranmadığına göre malikin temyiz kuvvetine sahip olması da zorunlu değildir. Malikin davranışlarında gösterdiği dikkatsizlik, kusur derecesini bulmasa bile kusur aranmadığı için diğer şartlar eğer gerçekleşmişse sorumluluk doğacaktır. Bununla birlikte zarar gören taşınmaz malikinin kusurlu olması halinde BK 41. Maddesi (haksız fiil) hükmü devreye girebilecektir. MK 730. Maddesinin getirdiği kusursuz sorumluluk hali zarar gören için avantajlar taşımakta bu suretle 41. Maddeye dayanmaya gerek kalmamaktadır 730. Madde yeterince karşılamaktadır. Kusur sorumluluk şartı olmamakla beraber malikin bir munzam kusuru varsa bu husus illiyet bağının kesilip kesilmemesinde tazminatın belirlenmesinde, özellikle zarar görenin kusurunun da mevcut olması halinde tazminatın indirilip indirilmemesinde rol oynamaktadır. Kusursuz sorumlulukta sorumlu şahsın fazladan bir kusuru bulunduğu takdirde zarar görenin kusurunu bertaraf eder, onun tam tazminat alması sonucunu doğurur. Sorumlu şahıs kusursuz olsa bile yine de tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Burada malik BK 55- 56 ve 58. Maddeleri hükümlerine(bunlar tipik kusursuz sorumluluk halleridir), bunların sorumluluklarının aksine şartların gerekli kıldığı özen göstermek yükümlülüğünü yerine getirdiğini ispata mecbur değildir. Yani burada özen göstermiş olduğunu ispat etse bile doğrudan doğruya taşınmazın maliki olması nedeniyle sorumluluğu olacaktır. Sorumluluk sebebi, sorumluluğun kaynağı tartışmalıdır. 730. Maddede bir malikin hakkını tecavüz etmesinden dolayı bir zarara uğrayandan sözedilmektedir. Mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetki ve yüklediği ödevler içinde kalan mesela kişinin arazisinde eğer tarımsal bir faaliyet söz konusuysa onu eken biçen veya bu işlemlerden herhangi bir şekilde yararlanan malik, taşkın bir davranışta bulunmadığı sürece bunlardan doğan zararlardan sorumlu değildir. 730. maddenin konulmasının sebebi, 737 de öngörülen komşuluk ilişkisine ait hükümlere bir müeyyide getirmekten ibarettir. Sorumluluğun şartları 2 tanedir. -
Müspet şart Menfi şart
Olumlu şartlar Kullanılan mal taşınmaz olmalıdır. MK 730. Maddesi sadece taşınmaz mülkiyet hakkının taşkın kullanılmasından doğan sorumluluğu kapsamaktadır. Bunun lafzına göre taşınmaz maliki hakkında sorumluluk, malik dışında sınırlı ayni hak sahipleri, sahip oldukları sınırlı hakkın verdiği yetkileri taşkın bir şekilde kullanmaları halinde, bundan doğan sorumluluğa katlanmaktadırlar. Sorumluluğun doğumuna sebep olan taşınmaz, üzerinde mülkiyet hakkının kazanılmış olduğu bir tapulu taşınmaz olmalıdır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
İkinci olarak bu taşınmazın taşkın bir kullanımı söz konusu olmalıdır. Malik taşınmazını normalin üzerinde aşırı bir kullanıma tabi tutmalı bu suretle hakkını aşmalı ve bu hakkın kullanımı bir tecavüz teşkil etmelidir. Hukuka aykırılık unsuruna gelince, mülkiyet hakkının taşkın kullanımı objektif hukuk kurallarına bir aykırılık teşkil etmelidir. Taraflar arasında bir sözleşme olduğunda taşınmaza ilişkin alanlarda (730-BK 96) bunların meydana gelmesi gerekir. Zarar veya zarar tehlikesi söz konusu olmalıdır. Taşkın kullanım ile komşu bir zarara uğramalı veya zarara uğrama tehlikesi ile karşı karşıya olmalıdır. İlliyet bağının olması gerekir. Yani zarar ya da tehlikesi ile mülkiyet hakkının taşkın kullanılması arasında uygun bir illiyet bağının kurulabilmesi gerekir. Sorumluluk fiil ile meydana gelen zarar arasında uygun illiyet bağının kurulabilmesine bağlıdır. Olumsuz şartlar Sorumluluktan kurtulma yani. Sorumluluktan kurtulma hakkında kusursuz sorumluluk hallerinde dahi uygun illiyet bağı sorumluluğun kurucu unsuru olduğundan illiyet bağının kesilmesi halinde malik sorumluluktan kurtulacaktır. Uygun illiyet bağını kesen sebepler 3 şekilde kendini gösterir 1. Mücbir sebep 2. Zarar görenin kusuru 3. Üçüncü şahsın kusuru 1. Mücbir sebep (burada da makale var) Şu şekilde toparlıyor mücbir sebepleri; insanlar bunu tadadi olarak sayıyorlar(deprem, sel diyerek). Ama böyle yapıldığında karşı taraf buna itiraz eder şu hususu saymamışsın diye. Bu yanlıştır. Biz hocanın makalesindeki yöntemle şu şekilde hareket edeceğiz.Mücbir sebep dediğimizde dış kökenli bir olay olacak çünkü iç kökenli olursa o beklenmeyen hal durumunu yaratır. İç kökenli olması borçluyu borcundan kurtarmaz, buna umulmayan hal denir. Kabloları değiştirmezsek hiç karışmazsak birgün yangın çıkar. Buna mücbir sebep diyemeyiz çünkü iç kökenlidir. Tamir ettirebilirdik. İç kökenli olmayacak dış kökenli olacak. İç kökenlide borçlu borcundan kurtulmaz. - Dış kökenli - Öngörülemez - Önlenemez - Üstesinden gelinemez (sınavda sorarsa bu şekilde yaz makalede böyle toplamış)
2. Zarar görenin Kusuru Zarar görenin kusurlu davranışı malikin davranışını geri plana atacak derecede yoğun ise illiyet bağı kesilir. 3. Üçüncü şahsın kusuru Malikin iradesi dışında taşınmazı kullanan 3. Şahsın komşuya verdiği zarardan, malik sorumlu tutulamaz. Tazminat davasında zamanaşımı Burada 730 a göre zamanaşımı BK 60. Maddesine göre haksız fiil zamanaşımına bağlanmıştır. Davacı, zararı ve faili öğrendiği tarihten itibaren bir yıl, ve her halde zarar verici taşkın davranışın vukuundan itibaren 10 yıl içerisinde tazminat davasını açmak zorundadır. Eğer bu zarar verici davranış sürekli olarak tekrarlanıyorsa devam ediyorsa, tabiatıyla en son hareketin yapıldığı andan itibaren zamanaşımı işlemeye başlar. Zamanaşımı süresi ancak zarar verici davranışın sona ermesinden sonra başlar.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
-
Taşkınlıkların önlenmesi davası Kaçınma davası (men davası) Zararın giderilmesi davası açılacaktır.
Çağ Üniversitesi
Eşya Hukuku Ders Notları
Yılmaz CAN
