SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS GRUPO-6

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

INDICE ........................................................... ........................................................................................... ................................ Error! Bookmark not defined.

1.

PRESENTACION ............................................................................................................... 3

2.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS .................................................................................... 4 GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS  ............. 4  Área ................................................................... ...................................................................................................................................... ................................................................... 5 Lindero .............................................................. ................................................................................................................................. ................................................................... 6 Medida Perimétrica ............................................................... ............................................................................................................ ............................................. 6 Predio. ............................................................... .................................................................................................................................. ................................................................... 6 Cartografía Catastral.  ......................................................................................................... ........................................................................................................ 7 Catastro de Predios. ............................................................. .......................................................................................................... ............................................. 7 Código Único Catastral  – CUC. ........................................................................................ ....................................................................................... 7 Derecho de Superficie.  ...................................................................................................... 7 Entidades Generadoras Generadoras de Catastro - EGC. .................................................................. ................................................................. 7 Inmatriculación de predios.  ............................................................................................... 7 Predio Matriz (lote o parcela).

.......................................................................................... ......................................................... ................................. 7

Verificadores Catastrales  .................................................................................................. 8 Base de Datos Catastrales - BDC ............................................................. ................................................................................... ...................... 8 Cartografía Catastral  .......................................................................................................... ......................................................................................................... 8 Catastro de Predios ............................................................... ............................................................................................................ ............................................. 8 Plano Catastral ........................................................... ................................................................................................................... ........................................................ 8 Plano de Demarcación Territorial

.................................................................................... .............................................................. ...................... 8

Predio ................................................................ ................................................................................................................................... ................................................................... 8 Red Geodésica ........................................................... ................................................................................................................... ........................................................ 9 Saneamiento Catastral  ...................................................................................................... 9 Técnico Catastral  ................................................................................................................ ............................................................................................................... 9 Verificador Catastral  ........................................................................................................... .......................................................................................................... 9 Zona Catastrada ................................................................................................................. 9 Zona no Catastrada ............................................................... ............................................................................................................ ............................................. 9 Zona Catastral ................................................................................................................... .................................................................................................................. 10

3.

........................................................................................... ............................... 10 DESARROLLO DEL TEMA ............................................................

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. ........................................................................................................ .............................................................................................................. ...... 10  Artículo 13.- Del saneamiento saneamiento del del área, linderos linderos y medidas perimétricas perimétricas del del terreno.  ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................ 10

 A) RECTIFICACIÓN DE DE ÁREAS Y LINDEROS LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO: ...................................................................................................... ............................................................................................................ ...... 10 B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL: ............................................................................................................................ ........................................................................................................................... 11 C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO PROCEDIMIENT O JUDICIAL ........................................................................................................... .............................................................................................................................. .................... 14 PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL .............. 15 1) Tramitación del proceso................................................................... .................................................................................................. ............................... 15 EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE  ...................................................... ..................................................... 17 INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO  ............................................................... ............................................................... 17 IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN  ................................................................. ................................................................. 18 EFECTOS DE LA SENTENCIA .......................................................... ......................................................................................... ............................... 18 D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA  ............................. ............................. 19 4.

........................................................................................................ 20 ANALISIS CRÍTICO .........................................................................................................

5.

DERECHO COMPARADO ............................................................................................. 21 5.1.- MEXICO ........................................................................................................................ ....................................................................................................................... 21 5.2.- ESPAÑA .................................................................. ....................................................................................................................... ..................................................... 22 5.3 GUATEMALA ........................................................... ................................................................................................................. ...................................................... 24

6.

............................................................................................................ 26 CONCLUSIONES  .............................................................................................................

7.

................................................................................................................ ......... 28 BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................

8.

......................................................................................................... ........................................... 29 JURISPRUDENCIA ..............................................................

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. ........................................................................................................ .............................................................................................................. ...... 10  Artículo 13.- Del saneamiento saneamiento del del área, linderos linderos y medidas perimétricas perimétricas del del terreno.  ................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................ 10

 A) RECTIFICACIÓN DE DE ÁREAS Y LINDEROS LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO: ...................................................................................................... ............................................................................................................ ...... 10 B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL: ............................................................................................................................ ........................................................................................................................... 11 C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO PROCEDIMIENT O JUDICIAL ........................................................................................................... .............................................................................................................................. .................... 14 PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL .............. 15 1) Tramitación del proceso................................................................... .................................................................................................. ............................... 15 EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE  ...................................................... ..................................................... 17 INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO  ............................................................... ............................................................... 17 IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN  ................................................................. ................................................................. 18 EFECTOS DE LA SENTENCIA .......................................................... ......................................................................................... ............................... 18 D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA  ............................. ............................. 19 4.

........................................................................................................ 20 ANALISIS CRÍTICO .........................................................................................................

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DERECHO COMPARADO ............................................................................................. 21 5.1.- MEXICO ........................................................................................................................ ....................................................................................................................... 21 5.2.- ESPAÑA .................................................................. ....................................................................................................................... ..................................................... 22 5.3 GUATEMALA ........................................................... ................................................................................................................. ...................................................... 24

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............................................................................................................ 26 CONCLUSIONES  .............................................................................................................

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................................................................................................................ ......... 28 BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................

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......................................................................................................... ........................................... 29 JURISPRUDENCIA ..............................................................

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 1. PRESENTACION El presente trabajo se refiere al tema la Rectificación de Áreas, linderos y medidas perimétricas, que se puede definir como un procedimiento judicial y/o notarial que se realiza cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen en la correspondiente partida registral. Para este procedimiento se puede recurrir ante el Notario para obtener su rectificación. El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y medidas perimétricas para que estos documentos que autoriza estén en debida forma y sean considerados como auténticos y lo contenido en ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario. Para Guillermo Cabanellas la fe pública que imparte el Notario Público: es la veracidad, confianza o autoridad legítima acerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por auténticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor precisa que como expresión laudatoria de esa prerrogativa está la inscripción que ostentan los notarios en medalla peculiar: "Nihil prius fide" (nada antes que la fe). En conclusión la finalidad de la Rectificación de Área, linderos y medidas perimétricas es adecuar la realidad física del predio con la descripción inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro y tal adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de una área, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro, ya sea por vía notarial o judicial.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS Deslindar del latín delimitare que significa señalar y distinguir términos de un lugar o heredad. Atributo del dominio, por el cual un propietario, poseedor usufructuario tiene el derecho a hacer medir, delimitar, amojonar y cercar su fundo. Esta serie de actos derivan del derecho de exclusión, que faculta al titular de un derecho real de gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por los medios que la ley autoriza. El derecho de deslinde existe desde que los hombres primitivos abandonaron la vida nómada para dedicarse a la vida sedentaria y a la explotación agrícola. Primeramente el deslinde se refería a las propiedades tribales; luego a la propiedad familiar y, al término de su evolución, alcanzó a la propiedad individual. En la antigua Roma, la Ley de las XII tablas señalo el espacio (ambitus) que debía existir entre los fundos; más adelante, en la Ley Manilia y en el Digesto se reglamentó con detalle el instituto. Estos cuerpos legales prescribían la intervención de agrimensor y conferían la acción finium regundorum, de carácter imprescriptible, para pedir el deslinde. En México, en la época precortesiana, el deslinde era un acto solemne que se hacía con intervención de las autoridades y en ceremonia pública; el propietario arrojaba flechas en su parcela, simbolizando de este modo su imperium sobre el lugar y la exclusión de los terceros. En la época colonial rigieron las Leyes de Partidas, el Fuero Juzgo y la Novísima Recopilación. Después de la independencia, el derecho sustantivo se consagró en los Códigos Civiles y el procedimiento para hacerlo valer, en las Leyes Procesales.

GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS Es la modificación o adecuación de la información que se tiene físicamente del predio, en caso de existir discrepancia respecto al área, los linderos o las medidas perimétricas. La rectificación de áreas o linderos puede ser solicitada por el propietario del bien inmueble o por el poseedor con el objeto de que la

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS autoridad proceda a corregir el área o los linderos de un bien inmueble en el caso que los datos respectivos hayan sido registrados en forma errónea. Se busca determinar la extensión verdadera de un predio y corregir los errores existentes acerca de su área. La delimitación de linderos cuando estos no son precisos o existe incertidumbre se conoce con el nombre de deslinde figura jurídica que consiste en determinar la línea divisoria que será a dos o más predios colindantes a efecto de colocar sobre la referida línea divisoria los hitos materiales que sea visible. Santos Brizrefiere que el derecho de deslinde es una consecuencia del derecho de propiedad, determinación y complemento del mismo y lleva en si la finalidad de que consten debidamente aclarados los límites de la propiedad territorial para que los predios contiguos no se confundan y se eviten intrusiones o perturbaciones. Valencia Zea sostiene al respecto que la acción de deslinde consiste en señalar los linderos y poner mojones en los lugares en que ello sea necesario para marcar ostensiblemente la línea divisoria. En opinión de Valiente Noailles, las siguientes etapas precisan para la realización de deslinde: 1. Investigar los limites: estudio de títulos, planos y demás elementos; 2. Mensura: la comprobación material y geométrica sobre el terreno de las superficioes pertenecientes a los fundos contiguos; 3. Amojonamiento: la colocación de marcas o mojones que inue indiquen la línea separativa entre ambas heredades.

Área Espacio de tierra que ocupa un edificio. El interés que ofrece en Derecho está especialmente relacionado con la venta de inmuebles, que puede hacerse sin indicación de su área y por un solo precio; sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida; con indicación del área, pero bajo un cierto número de medidas, que se tomaran de un terreno más grande; con indicación del área,

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total; con indicación del área, pero por un precio único y no a tanto la medida, o de muchos inmuebles con indicación del área, pero con la convención de que no se garantiza el contenido y que la diferencia en más o en menos no producirá efecto alguno en el contrato.

Lindero Límite, término de tierras o fincas; línea que separa dos predios.

Medida Perimétrica Se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese contorno. el perímetro es la suma de todos sus lados. De esta manera, el perímetro permite calcular la frontera Resolución N°01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Guía del Código Único Catastral - CUC como norma complementaria a la Directiva N°001-2006SNCP/CNC Establece los procedimientos técnicos de asignación, administración y uso del Código Único Catastral - CUC, en la gestión del catastro predial por parte de las Entidades Generadoras de Catastro, los Verificadores Catastrales y los Registradores Públicos del Registro de Predios de acuerdo a la normatividad vigente.

Predio. Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Cartografía Catastral. Es la representación de un conjunto de predios a escala 1:10000, 1:5000, 1:1000 o escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas que muestra la información topográfica, planimetría y altimétrica de los predios.

Catastro de Predios. Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional, incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura, equipamiento y derechos inscritos o no en el Registro de Predios.

Código Único Catastral – CUC. Es el código único de identificación predial, compuesto por doce (12) dígitos alfanuméricos que vincula la información catastral con el Registro de Predios. En la presente Directiva se hará referencia al Código Único Catastral con las siglas CUC.

Derecho de Superficie. Es la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo.

Entidades Generadoras de Catastro - EGC. Son las Municipalidades y otras instituciones que por mandato legal tienen la atribución de generar, mantener y actualizar el catastro de predios. En la presente Directiva se hará referencia a las Entidades Generadoras de Catastro con las siglas EGC.

Inmatriculación de predios. Es el acto por el cual se inscribe un predio por primera vez en el Registro de Predios.

Predio Matriz (lote o parcela). Denominación que se da a todo predio antes de su modificación física como subdivisión, independización o acumulación. 7

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Verificadores Catastrales Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas competentes, inscritos, de existir, en el Índice de Verificadores a cargo de las Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.

Base de Datos Catastrales - BDC Es el conjunto de datos gráficos y alfanuméricos que describen las características físicas, jurídicas y económicas de los predios catastrados.

Cartografía Catastral Es la representación de un conjunto de predios a escalas 1:10 000, 1:5 000, 1:1 000 ó escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas que muestra la información topográfica, planimétrica y altimétrica de los predios.

Catastro de Predios Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional, incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura, equipamiento y derechos inscritos o no, en el RdP.

Plano Catastral Es la representación gráfica de uno o más predios, elaborada con las especificaciones técnicas establecidas mediante directivas que emita el CNC.

Plano de Demarcación Territorial Es un tipo de plano catastral, que representa gráficamente la superficie de un territorio. Para el caso de las Comunidades Nativas se aplica este concepto concordado con las leyes que las regulan.

Predio Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

Red Geodésica Es el conjunto de puntos físicamente establecidos mediante marcas, situados sobre el terreno y dentro del ámbito del territorio nacional, parcial o total, enlazado y ajustado al Sistema Geodésico Oficial.

Saneamiento Catastral Es el conjunto de procedimientos técnicos y legales que se ejecutan de manera progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral de un predio, adecuándola a la realidad física del mismo.

Técnico Catastral Es el personal técnico que cuentan con conocimientos o experiencia en materia catastral. Asimismo, presta servicios en las entidades generadoras de catastro.

Verificador Catastral Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas competentes, inscritos, de existir, en el Indice de Verificadores a cargo de las Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.

Zona Catastrada Es un ámbito geográfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y cartografía catastral está finalizada a fin de ingresar a la BDC del SNCP

Zona no Catastrada  Ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no se ha ejecutado.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Zona Catastral  Ámbito geográfico que se encuentra en proceso de efectuar el levantamiento catastral.

3. DESARROLLO DEL TEMA Las rectificaciones de áreas son un proceso que tiene por objeto rectificar el área de un predio, por ejemplo si se tiene el área real de un predio de (3,960.52 m2), el cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85 m2), es claro que se pude pedir que ya no tenga dicha área, sino más o menos de la indicada. Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino también de predios rústicos.

LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES. Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno. Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

A) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE MUTUO ACUERDO: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS REQUISITOS a. Levantamiento b. Asignación Código Único Catastral c. Base de datos catastral

PROCEDIMIENTO a. Exposición pública 20 días de Información catastral b. Publicación web c. Resolución Municipal d. Comunicación al Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial de la Superintendencia Nacional

B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157.

REQUISITOS El procedimiento notarial se tramitará con los siguientes requisitos: a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado. b) Plano perimétrico conforme al área, linderos y medidas que constan en el Registro de Predios.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS c) Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble que reflejen situación real del predio, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondiente. d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Públicos. Cuando el área real del inmueble es superior a la que aparece registrada, procederá éste trámite siempre y cuando exista certificación registral de que tal mayor área no se superpone a otra registrada. Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial "El Peruano" y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a titular registral y colindante. El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

REQUISITOS DEL INMUEBLE A SER SANEADO a)

Certificado de Búsqueda Catastral emitido por los Registros Públicos, indicando que el inmueble tiene distinta área, linderos o medidas perimétricas de las que aparecen registradas, precisando que no existe superposición con terceros.

b)

Se deberá acompañar los planos perimétricos, de ubicación y memoria descriptiva presentada ante los Registros Públicos al solicitar el Certificado de Búsqueda Catastral.

c)

Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como rústico, se deberá presentar un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o Certificado de Zonificación emitidos por la Municipalidad, en el que conste zonificación urbana del inmueble.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS d)

Si la descripción actual de inmueble (Municipal o en otros documentos) difiere de la partida registral, se deberá acompañar certificado de numeración emitido por la Municipalidad respectiva.

e)

Formulario de Regularización- Ley N° 27157 completo y en tres ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fábrica de la edificación efectuada, sólo en el caso que también se esté regularizando edificaciones levantadas en el predio que no se encuentren inscritas, o, modificando la fábrica inscrita.

f)

Plano Catastral y Memoria Descriptiva otorgados por la Municipalidad respectiva, en los que aparezca el área, linderos y medidas perimétricos correctos, los que deben coincidir con los que se han determinado en el Certificado de Búsqueda Catastral de Registros Públicos. En caso que la Municipalidad respectiva carezca de Planos Catastrales, se presentarán planos de ubicación y localización visados por la Municipalidad respectiva.

REQUISITOS DEL ESCRITO DE SOLICITUD a)

En el escrito se indicará en forma precisa cual es la discrepancia entre el área, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada, señalando expresamente los datos registrados y los que se pretende corregir.

b)

La solicitud deberá ser firmada por tres testigos todos mayores de 25 años, con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararán, bajo  juramento, que les consta que el área, linderos o medidas perimétricas correctas del predio son las que se indican en la solicitud y no existe superposición o conflicto alguno con derechos de terceros.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros. Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos B) y C) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura pública a la que se refiere el inciso A), dándose por concluido el proceso iniciado.

GENERALIDADES Se tramita el procedimiento judicial tomando como base el 486 inc. 2 del Código Procesal Civil y los artículos 504 hasta 508 del Código Procesal Civil toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros. En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces Civiles o Juzgados de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y hasta 50 URP. Con la excepción de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento a otros órganos jurisdiccionales. No obstante de las alternativas anteriores si durante el proceso no contencioso o judicial se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios la escritura pública dará por concluido el proceso iniciado. Es requisito fundamental que el actor acredite la propiedad del predio. Según Lino Palacios son requisitos en esta pretensión: a. La existencia de por los menos dos predios y que pertenezcan a distintos propietarios para determinar la individualidad de la propiedad. b. Que los predios sean contiguos o colindantes de manera que si se encuentran separados por una calle o camino u accidente similar la pretensión queda infundada c. Que medie confusión de límites entre las heredades contiguas de modo que no conozca la línea divisoria a raíz de no haberse fijado nunca o de 14

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS haber desaparecido los signos mediante los cuales se exteriorizaba como mojones, cercos o piedras.

PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL  Artículo 486.- Procedencia Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos: 1. Retracto; 2. Título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o linderos; 3. Responsabilidad civil de los Jueces; 4. Expropiación; 5. Tercería; 6. Impugnación de acto o resolución administrativa; 7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación patrimonial mayor de cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal; 8. Los que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensión, el Juez considere atendible su empleo; y, 9. Los demás que la ley señale. Se tramita como proceso abreviada toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos o cuando surja oposición de terceros.

TÍTULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIÓN O DELIMITACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS ART. 504 HASTA 508 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL 1) Tramitación del proceso  Artículo 504.- Tramitación

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente;

2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y 3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde. Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.  Artículo 505.- Requisitos especiales  Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales: 1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. 4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes. 5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección  judicial del predio.

EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE  Artículo 506.- Emplazamiento  Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168. En los casos del Artículo 435 y siempre que se trate de predios rústicos, se efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos como dispone el Artículo 169. El emplazamiento aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y en su caso, de los colindantes, un extracto de la demanda se publicará por tres veces con intervalo de tres días mediante edictos.

INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO  Artículo 507.- Intervención del Ministerio Público En los casos previstos en el segundo párrafo del Artículo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar sentencia. El dictamen será expedido dentro de diez días, bajo responsabilidad.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Cuando la demanda se dirija contra personas indeterminadas o inciertas o con domicilio ignorados, cuando se trate de predios rústicos, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitara dictamen del Ministerio Publico antes de pronunciar sentencia. El dictamen del Ministerio Publico debe ser fundamentado y se emitirá despues de actuados los medios probatorios y antes de que expida sentencia.

IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN Es improcedente la reconvención en el proceso de rectificación o delimitación de áreas o linderos.

EFECTOS DE LA SENTENCIA La sentencia que se expida en el caso de ampararse la pretensión dispondrá la rectificación del área o lindero en cuestión o su delimitación, lo que se materializa en ejecución de sentencia. Lino Palacio menciona que dictada la sentencia de deslinde corresponde practicar el amojonamiento, colocación de señales indicativas de los limites que separan a las propiedades contiguas cuya remoción es susceptible de fundamentar un interdicto o pretensión posesoria.

CONSULTA DE LA SENTENCIA  Artículo 508.- Consulta Cuando el dictamen del Ministerio Público, en el caso del Artículo 507, fuera contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevará en consulta a la Corte Superior. Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada elevara en Consulta a la Sala Superior.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS REQUISITOS  Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben cumplir con los siguientes: 1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causales, la fecha y forma de adquisición, los nombres y el lugar de notificación de los propietarios sus ocupantes de los bienes colindantes. 2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompañando los planos de ubicación y perimétricos, así como a descripción de las edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por la autoridad municipal o administrativa. 3. Certificación Municipal de la persona que figura como poseedora del bien. 4. Certificación Registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra inscrito. 5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.”

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 4. ANALISIS CRÍTICO

 A nuestra opinión este problema obstaculiza muchas veces el tráfico de transferencia de inmuebles, pues la rectificación de áreas y linderos en sede notarial supone un procedimiento que es solicitado por el afectado cuya finalidad es la declaración y reconocimiento de derecho osea tenga concordancia entre lo real y lo inscrito. Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos procesos para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretaría en el Poder Judicial y los Magistrados tengan más tiempo para sentenciar procesos contenciosos, que por lo general son casos trágicos (Manuel Atienza clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fáciles, casos difíciles y casos trágicos), en los cuales no cabe encontrar una solución que no sacrifique algún elemento esencial de un  valor considerado como fundamental desde el punto de vista jurídico y/o  moral.

Este trámite comprende por parte del notario un juicio o estimación, que le realiza, después de hacer las verificaciones correspondientes con el objeto de comprobar la notoriedad del hecho que vendrían a ser las dimensiones del área y procederá a ser tramitado como asunto no contencioso en sede notarial siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida correspondiente para no afectar el derecho de terceras personas. Se toma en cuenta que finalidad de la Rectificación de Área es adecuar la realidad física del predio con la descripción inscrita, esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro y tal adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de una área, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro. Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan sólo hubo una incorrecta medición, se podrá apreciar que su naturaleza es de por sí no

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS contenciosa, ya que no hay ningún conflicto que resolver, sino eliminar una incertidumbre.

5. DERECHO COMPARADO 5.1.- MEXICO La figura del “Apeo Y Deslinde” en la legislación Mexicana está regulada en

el Código de Procedimientos Civiles en el capítulo VI del título Decimo Quinto de la jurisdicción voluntaria. Se da cuando en algunas ocasiones se presentan obstáculos que impiden la inscripción del acto consignado por qué no coinciden las medidas y colindancias del terreno inscrito que se cita como antecedente, mismo predio que ha sido objeto de compraventa y el nuevo adquirente pretende inscribir en estos casos es necesario llevar el apeo y deslinde. El código de procedimientos civiles en su artículo 932 menciona que el apeo y deslinde tiene lugar siempre no se hayan fijado limites para separar un predio de otro, o que habiéndose fijado hay motivos fundados para creer que no son exactos y el juez mandara que se fijen las señales en los puntos deslindados, quedaran como límites legales. Se compone en tres momentos: 1.- El Apeo:  el reconocimiento e identificación del terreno de acuerdo con los documentos, testimonios y peritajes. 2.- El Deslinde: acto donde se procede al a medición para determinar las dimensiones exactas y límites con relación a otros predios, y es el acto por el cual el juez entrega al promovente la posesión 3.- El Amojonamiento: se refiere a fijar las señales de los limites de predio deslindado. Se realiza por “ jurisdicción voluntaria”, pero si no se llega a un acuerdo entre las partes el

 juez suspende la diligencia y no realiza ninguna aclaración respetando en ella a quien disfrute y respetando sus derechos. El objeto es precisar su extensión y de acreditar un derecho que se reconoce existente. El procedimiento de peo y deslinde (México) controversia, ambos se tramitan

sin controversia

en vida judicial

y con

pero la primera

en

procedimiento de jurisdicción voluntaria lo que en nuestro país sería un proceso judicial no contencioso, sin litis y el segundo como proceso judicial contencioso en vía procedimental abreviada. Una vez que se cumpla con el 21

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS procedimiento y el juez dicte su sentencia esta misma se va tener que

protocolizar ante un notario público  y a su vez inscribir en el registro público correspondiente para que queden acreditadas las medidas de la propiedad.

5.2.- ESPAÑA En la actualidad el deslinde está regulado por el Código Civil (artículos 384 al 387,

ambos inclusive) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Título

XXV. Del

deslinde y del amojonamiento y Título XXVI . De los apeos y prorrateos de foros); además de por otras leyes específicas que regulan de una forma más detallada los deslindes en materias muy

concretas, como costas, vías

pecuarias, aguas, etc. El Código Civil promulgado en 1889, contiene la doctrina legal vigente del derecho común.Los artículo 384 al 387, inclusive, hablan del Deslinde y  Amojonamiento. Según el artículo 384 del Código Civil: “Todo propietario tiene derecho a

deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponde a los que tengan der echos reales” Se establece que el deslinde es una facultad inseparable de la propiedad y de los derechos reales afines, quienes podrán hacerla efectiva a través de: la  jurisdicción voluntaria o mediante el juicio ordinario que corresponda por su cuantía, pudiendo conjugarse con la acción reivindicatoria. El deslinde es un acto de la jurisdicción voluntaria, siendo los actos de la jurisdicción voluntaria aquellos en que sea necesaria o se solicite la intervención del Juez sin promoverse cuestión alguna entre partes. Comprende los artículos 2061 a 2070 inclusive y en ellos se establecen las normas del procedimiento  judicial Se pueden distinguir varios tipos de deslindes atendiendo a diferentes clasificaciones: Diferenciando si es entre particulares o si es entre un particular y la  Administración del Estado: Cuando se trata de un deslinde practicado entre dos fundos que pertenecen a particulares, hablamos de deslinde particular . En cambio si el deslinde se realiza entre una parcela de un propietario privado y otra

perteneciente

al

Estado,

hablaremos 22

de

deslinde

oficial

o

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS administrativo. Los deslindes oficiales son muy importantes, ya que separan el dominio público de una propiedad privada. La Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio público, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere necesarios realizar, de oficio la práctica del correspondiente deslinde con independencia de esta obligación de actuación de oficio, cualquier interesado podrá requerir a la Administración para que realice el deslinde correspondiente. Si en el deslinde se alcanza el acuerdo entre los propietarios, es un deslinde amistoso o contractual. Se efectúa entre propietarios. No lo regula la ley, y se produce el deslinde de las fincas por mutuo acuerdo entre todos los interesados. Por el contrario, si hay que recurrir a la justicia ordinaria, para que sea la ley quien dictamine el resultado final del deslinde, estaríamos ante un deslinde  judicial. Dentro de los deslindes judiciales podríamos clasificarlos, a su vez,en dos tipos:

La jurisdicción voluntaria: Los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay inexistencia de partes contrapuestas; no mediando oposición de ningún interesado, todos los cuales

han de ser citados. En estos actos o

procedimientos es necesario o se solicita la intervención del juez; se pretende con ello prever y evitar un futuro conflicto de intereses. El juez realiza el señalamiento de los límites conforme a la voluntad unánime de todos los interesados. Los pasos a seguir para practicar el deslinde son los siguientes: 1. Solicitud de deslinde (de todo el perímetro o de una parte; nombre y residencia de las personas que deben ser citadas) 2. Acto de deslinde y amojonamiento (el juez señala día y hora) 3. Acta (Anotación de las circunstancias que den a conocer la línea divisoria, los mojones colocados o mandados colocar, su dirección y distancia de uno a otro y las cuestiones importantes que se hayan suscitado y su resolución). Firma de los concurrente 4. Protocolarización: Se lleva el acta a notaria. El deslinde practicado por acto de jurisdicción voluntaria obliga a quienes intervinieron. 23

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El juicio contencioso, más conocido con el nombre general de deslinde  judicial En este caso, los propietarios no llegan a un acuerdo y recurren a la ley. También los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. No existiendo avenencia entre las partes; uno de los interesados es quien interpone judicialmente la acción de deslinde. Orden a seguir: Títulos suficientes (documentos). Ante todo, los títulos prevalecen, posesión, otros medios de prueba y finalmente distribución por igual del terreno discutido. El deslinde practicado en este caso concluye con una sentencia que obliga a los que litigaron.

5.3 GUATEMALA La legislación guatemalteca considera que la rectificación de área de bien inmueble urbano puede hacerse vía procedimiento notarial, aunque los interesados tienen opción a acogerse al trámite notarial o al judicial, según lo estimen conveniente y, para la recepción de los medios de prueba deben observarse los requisitos que preceptúa el Código Procesal Civil y Mercantil. La

legislación guatemalteca faculta al notario

para tramitar y resolver

determinados asuntos de jurisdicción voluntaria y entre ellos está la rectificación de área de bien inmueble urbano. La jurisdicción voluntaria se caracteriza, por no existir conflicto entre las personas que promueven el asunto ni los involucrados dentro del mismo. Así encontramos definiciones muy acertadas entre las cuales citamos: Para Manuel Osorio: “Es la caracterizada por no existir controversia de partes,

ni exigir siquiera su dualidad. La jurisdicción contenciosa es por eso su antítesis procesal.”

Para Ricardo Alvarado Sandoval y José Antonio Gracias Gonzáles concluyen en su libro de Procedimientos Notariales dentro de la Jurisdicción Voluntaria Guatemalteca que: “La jurisdicción voluntaria constituye una serie de

procedimientos, reconocidos y amparados en ley, en los que no hay litis, y que de manera potestativa al requerimiento del o los promovientes pueden

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS tramitarse en forma judicial o notarial a efecto de dar certeza jurídica en diversidad de situaciones jurídicas, que corresponden a la acepción del negocio  jurídico en sentido amplio pero que no adquieren la calidad de cosa juzgada.”

Dentro de los asuntos que tramita el notario según el Decreto Ley 125-83. Se encuentra la Rectificación de Área de Inmueble Urbano.  Asuntos que tramita el notario en los cuales es obligatorio dar audiencia a la Procuraduría General de la Nación RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE INMUEBLE URBANO  Art. 12 Dto. 125-83

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 6. CONCLUSIONES 1.- Esta figura jurídica procede en dos supuestos, cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas de un terreno, o cuando existen discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en su correspondiente partida registral. 2.- Existen tres procedimientos por los cuales se puede tramitar la rectificación del área, linderos y medidas perimétricas: a) Por mutuo acuerdo, mediante escritura pública que deben suscribir el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes en las que manifiesten la conformidad con el área, medidas perimétricas y/o según corresponda b) Procedimiento notarial; se tramita como un asunto no contencioso de competencia notarial, siguiendo el procedimiento de los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil en lo que fuera aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. c) Procedimiento judicial; se tramita como proceso abreviado, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros. 3.- Cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un terreno, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen en la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante el Notario para solicitar su rectificación, se procede en dos formas:

a) Mediante Escritura Pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. b) Mediante procedimiento Notarial.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 4.- Mediante Procedimiento Notarial se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. 5.- El Procedimiento Notarial, conlleva a una anotación preventiva y una publicación en el diario oficial El Peruano, y otro de m ayor circulación, donde se notifique los titulares y colindantes. 6.- El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición, el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes a los registros públicos para su inscripción. 7.- Con este procedimiento se busca rectificar el área, los linderos y las medidas perimétricas si hay la necesidad o si existe discrepancia; esto colige que la finalidad de esta figura es adecuar la realidad física de un terreno o predio, con la descripción que se hace del mismo en su partida registral, o sea, adecuar las verdaderas dimensiones físicas a las que figuren en su correspondiente partida registral.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 7. BIBLIOGRAFÍA Elvito A. Rodriguez Dominguez, Derecho Procesal Civil, Sexta Edición, editora Jurídica Grijley  Alberto Hinostroza Minguez, derecho Procesal Civil, Jurista Editores. Gunther Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial, Jurista Editores. Gunther Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial, Jurista Editores. Osorio, Manuel, Diccionario de ciencias jurídicas y sociales  Alvarado Sandoval, Ricardo; Gracias Gonzáles, José Antonio, Procedimientos

notariales dentro de la jurisdicción voluntaria GRIMALT SERVERA, P. El Deslinde entre Particulares. Editorial Aranzadi, 200  AGUÑA MARTÍN, J. Deslindes de fincas. El topógrafo como técnico indispensable de la determinación de la propiedad. La topografía aplicada a la problemática inmobiliaria. Topografía Aplicada. XVI Cursos de Verano de Laredo. Universidad de Cantabria. Ayuntamiento de Laredo. Agosto de 2000 BERNÉ VALERO, J. L., FEMENIA RIBERA, C. y AZNAR BELLVER, J. Catastro y Valoración Catastral. Editorial Universidad Politécnica de Valencia, ref. 2004532, 2004 FEMENIA RIBERA, C. Legislación Territorial y Topografía. Editorial Universidad Politécnica de Valencia, ref. 2003-70, 2003

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 8. JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A  Arequipa, 12 de agosto del 2011.

APELANTE : TÍTULO :

BUENAVENTURA UGARTE MAMANI N° 13081 del 29.03.2011.

RECURSO

:

REGISTRO: ACTO

:

N°

014338

DEL

13.06.2011.

PREDIOS - TACNA RECTIFICACIÓN DE AREA

SUMILLA : RECTIFICACIÓN DE ÁREA “No puede requerirse la presentación de planos en   la solicitud de inscripción definitiva de rectificación de áreas, medidas y linderos prevista en la Ley N° 27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada preventivamente en el registro”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Se solicita la rectificación de área del predio rústico inscrito en la partida registral N° 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna. Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos: a) Solicitud de inscripción contenida en el formato aprobado para tal efecto. b) Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pública N° 017 de fecha 25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador  Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Técnico N°0859-2011.

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS f) Informe Técnico N°992 –2011. g) Informe Técnico N°1145-2011. h) Recurso de Apelación. i) Copia de partida registral N° 05000783 del Registro de Predios de Tacna.

II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela Piza, observó el título en los siguientes términos: “(...)

Según el Informe Técnico N°1145-2011 emitido por el Area de Catastro deberá subsanar las observaciones técnicas siguientes: EVALUACIÓN TECNICA: Se ha efectuado la revisión técnica de la documentación remitida encontrándose lo siguiente:  Aspectos de Carácter Técnico Operativo: Vista la nueva documentación presentada se ha subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Técnico N°0992-2011-ZRN°XIII/OCORT-U apreciándose: De acuerdo al análisis técnico realizado sobre el plano perimétrico remitido, graficado en base a los datos técnicos y al archivo gráfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificación presenta las siguientes características: Área = 194.35 m2, perímetro=59.20 ml, frente = 9. 77ml.derecha =7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área, medidas perimétricas, forma gráfica, colindancia, ángulo interno y perímetro consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicación y Perimétrico, se encuentra conforme y guarda relación con lo calculado.

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma certificada notarialmente, por lo cual se servirá aclarar.

30

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Cabe señalar que se está realizando la rectificación respectiva de manera simultánea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida Electrónica 05012704 del Registro de predios, mediante el Título 2011-13080 (...)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos: - La ley 27333, Artículo 5°inciso g), señala que se presentará al registro de predios la escritura pública o el formulario registral acompañando las planos debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los planos y memorias descriptivas debidamente visados o certificados notarialmente; petición excesiva por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador Público.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida N° 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de Tacna, se registró el inmueble denominado Pasaje Viacava N° 101 del distrito, provincia y departamento de Ta cna.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿Si cabe exigir la presentación de nuevos planos y memorias descriptivas certificados por notario, cuando se solicita la inscripción definitiva de la rectificación de área?

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A VI. ANÁLISIS 1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto física como jurídica (obviamente, interesa en este caso la realidad física, pues el derecho de los titulares registrales no está en entredicho). Las divergencias

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS entre registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) en dos categorías: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a éstos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirvió para extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los intervinientes. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los títulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo título, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se obtendrá la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o  judicial que permita que el Registro refleje la realidad física con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las rectificaciones de área respecto de predios rústicos reguladas por el Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA. En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro siempre será inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su inscripción.

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A Mientras que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley 32

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 27333, Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones 2. 2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. b) Procedimiento notarial Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial , según los procedimientos a que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida . Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación

registral de que la mayor área no se

superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157. c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.  A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, Ley Nº 28294, incorporó la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus artículos 60 y siguientes, reglas para la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A Entonces, cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán rectificarse como un asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. 3. En el caso materia de análisis, se solicita la inscripción definitiva

de

rectificación de área del predio urbano inscrito en la Ficha N° 01496 que continúa en la partida registral N° 0500783 del Registro de Predios de Tacna, donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N° 101 . En mérito a los planos y memorias descriptivas que contienen las áreas constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Técnico N°0992-2011, apreciándose que de acuerdo al análisis técnico realizado sobre el plano perimétrico remitido, graficado en base a los datos técnicos y el archivo gráfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificación, presenta las siguientes características: área = 194.35m2, perímetro = 59.20ml, frente = 9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y fondo = 8.97ml. Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área, medidas perimetrícas, forma gráfica, colindancia, ángulos internos y perímetro consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicación y perimetrico, se encuentran conformes y guardan relación con lo calculado. 4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente título, indicando que se

ha presentado la memoria descriptiva y planos, habiéndose

omitido

certificar la firma por notario. Correspondiendo a este colegiado determinar

si para proceder con la

inscripción definitiva de rectificación de área se requiere que la memoria descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A El artículo 105° del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios, sobre la anotación preventiva de solicitudes de la Ley 27333, señala: “Artículo 105°.-Anotación preventiva de

solicitudes de la Ley N°27333,La

anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5° y 13° de la Ley Nº 27333, se extenderá, previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del Notario solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada de los siguientes documentos: a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5° de la Ley Nº 27333.  Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que ésta ha sido variada. Cuando la variación implique la reducción del área anotada se exigirá la presentación de nuevos planos. No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera pertinente.”

De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la calificación del título que dará mérito a extender el asiento de rectificación de

área definitiva

solo exigirá su adecuación a la solicitud anotada

preventivamente, salvo que del título presentado se advierta que esta ha sido variada y cuando esta variación implique una reducción del área consignada se exigirá la presentación de nuevos planos.

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS En el caso submateria se cuenta con la siguiente información teniendo como base la información obrante en la anotación preventiva y el título presentado para efectuar la rectificación de área definitiva:

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A DESCRIPCIÓN  Anotación preventiva Acta de rectificación de área  Area 194.35M2 194.35M2 Denominación Pasaje Viacava N°101 Pasaje Viacava N° 101 Frente

Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l.

Costado derecho Propiedad N° 719 de la Asociación de Comerciantes Royal Class N°731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el N°743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en línea quebrada de tres tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un perímetro de59.20m.l. Propiedad N°719 de la Asociación de Comerciantes Royal Class N°731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el N°743 de propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en línea quebrada de tre s tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un perímetro de59.20m.l. Costado izquierdo Propiedad N°112 de la SraMarleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Propiedad N°112 de la Sra. Marleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Fondo Propiedad ad N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria Caplina en línea recta de 8.97m.l. Propiedad N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria Caplina

en línea recta de 8.97m.l. Acto inscrito Anotación preventiva de

Rectificación de Área Anotación Definitiva de Rectificación de Área. Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora resulta un exceso en la calificación del presente título, por cuanto el acta que declara la rectificación de área se adecua a los datos consignados en la anotación preventiva,  Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripción definitiva de rectificación en la cual previamente se ha efectuado una anotación preventiva de rectificación de área, el registrador deberá adecuarse a la solicitud de anotación preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con respecto a la documentación presentada se adecua a lo consignado por la 36

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS anotación preventiva, resulta procedente la inscripción del título venido en grado, en consecuencia

se

revoca

la observación

vertida

por

la

Registradora. 5. Esta instancia señala que se han pagado los derechos registrales por la rectificación de área.

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervención de la Vocal Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolución Nº 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervención del Vocal Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolución Nº 158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011.

VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Tacna al título señalado en el encabezamiento, y DISPONER su inscripción conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolución.

RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A

Regístrese y comuníquese.

PEDRO ÁLAMO HIDALGO Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral

SONIA F. CAMPOS FERNÁNDEZ

JULIO ESCARZA

BENITES

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