R e s u m a o J u r i d ic i c o [ i i '
Em se Em sentido ntido amplo, amplo, l ocayao ao e e 0 co contr ntr ato ato p peelo qual qua l uma d as as part rtes es se compr o mete a forn fornece ecer r , durante certo tempo, tempo, 0 uso e goz gozo o d e uma co coiisa infun infungi giv vel, a pres presta tay yao de run run ser viyo apr ecia eciave vell ec econ ono omic micaamente nte o o u a execuy ecuyaao de obr a d etermin rminaada da,, mediante mediante remuneer ayao pag remun agaa pela outr a parte. Nesse conceit conceito o, portanto,, verificam portanto erificam-sse tres tres esp spec ecie iess de locay locayaao: • Local; cal;iio iio d e co cois isaa (l (lo ocatio co conduc nduct t io i o re rer r um) m):: usa e gozo gozo de be bem inf infun ung givel, por te temp mpo o d etermi rminad nado o ou nao, nao, sem have haverr a transm transmiissa ssao o d a pr opri oprieedad e (art artss. 565 a 578 578,, CC) CC).. • Lo Loccal;iio de ser ser vil vil;o (locatio condu conducti ctio o operaopera r um): um): pr esta stay yao d e se ser r viyo iyoss economicame economicament ntee apr ecia eciav vel el,, independ entem ntemeent ntee do result ultaado (artss. 593 a 609, (art 609 , C C) C).. (locat io i o concon• Lo Loccal;iio de obr a ou emprei empreita tad d a (locat duct io ope operis ris): ): execuyao de determ determinad inad a o br a ou trabalh trabalho o, tendo tendo em vista um fim fim ou ef eito eito (art artss. 610 a 6 a 626 26,, CC CC)). Ohserva~oes • P ela at ual di diss po possir;il r;ilo o d o Codigo Codigo Ci Civil vil,, a prestar;ilo de servir;o servir; os e a empreita empreitada da nil nilo o silo silo mais co considera nsiderada dass esp{; esp{;ciesde ciesde lo locar; car;iilo , ,ta tanto nto que a le leg gis isla lad d or as col colocou apos a contr at at o d e emprf !st imo , fazendo quest ilo ilo de separasepara -las da lo l ocar;il car;ilo o de de co coisas isas.. E mbor mbor a atualmenatualmen t e a ter mo mo "locar; "locar;iilo" seja seja res reseervado para para as sas , , a dout r r ina ina ainda aprecia aprecia t odas odas essas co isas modal dalida idades des def or or ma ma conjunta njunta.. • As palavras " locar;ilo" locar;ilo" e e "arren "arrendamen dament t o" silo si lo ut il iliza izada dass c omo sinonimo sinonimos. N a pra prati ti-ca , costuma stuma--se usaI' "arrendam "arrendamen ent t o" pa para ra aluguel de imoveis imoveis rus rust t ico coss (au rurai rura is) e a aluguel " locar;ilo" locar;ilo" par pa r a a de bens bens (m (mov oveis eis au im imooveis) urbano urbanos. N o entant entant o , nilo hit previsilo previsilo au distinr;ilo distinr;ilo exp expr r essa essa na l lei ei..
Caracteristicass comun Caracteristica comunss As tr As tr es es modalidade modalidadess d e contrat contrato o de locayao a locayao a pre presentam as s seguint eguintes es caracte caracteristicas risticas comun comuns: s: • Remuneral;iio - Na locayao de coisas: aluguel ou r end a. - Na pres prestay tayaao de serviyos: serviyos: salario. - Na e emp mpre reitada: itada: prevo prevo.. • Cont ntra rattualid ade - Em re regr graa , trata-s trata-see de de c cont ontr r ato ato: Bilate Bi lateral ral ou sinalagm sinalagmatic atico o - Cria obrig obrigaayoees para am yo amba bass as part partes es,, po posssibilitando a aplicayaao do prin aplicay princip cipio io da ex e xceyao de contr ato nao cumprido cumprido (arts. 47 476 e 4 77, CC). CC). One ner r oso oso - A ob obri riga gaya yao o de uma da dass p art rtes es tem com como o equ equiv ivaalente a prestay prestayao ao d a outr a. Portanto,, cada contratante visa a d etermina Portanto terminada da vantagem antagem,, ou seja, seja, a ambo mboss o bt bteem prov proveit ito o. Se nao houv hou ver uma contrapr est estay ayaao, a locayao l ocayao se d esnatura esnatura,, trans transformand o-se em c com omo od ato. Consensual Co nsensual - Ge Ger r a ur urn n di dir r eitod e cr edito co com m0 simple impless aco cord rdo o de vontade ontadess entre os contrat ntrataante ntess. locadorr obrig obrigaa-sse a ced er 0usa da coi oissa. A ene no locado trega, tre ga, por por em, nao e e p pressupost ressuposto o d e exi ex isten stenci ciaa do contrato ntrato,, ma mass a pen a penas as u ur r na fa fase se d d e su s ua ex exec ecu uyao. Comutativ Comutati vo - Envol olv ve vant antag agen enss r ecip ecipro ro-cas,, conhec cas onhecidas idas e pr e-estimada -estimadass pelas pelas partes partes, d esd e a cele b br r aya ayao do ato ato.. As pres resta tayoe yoess sao certa rtass, nao depe depend end o de uma alea lea,, ou sej ejaa, nao envo vollve vem m ri risc sco os. Niio N iio solene - Nao depend e de uma forma form a es pec p ecial ial par a sua f orm rmayao ayao,, pod endo se ser r escri es critto ou ve verbal. rbal. No ent ntaant nto o, um co con ntrato es escrito crito conc nceed e maior pr oteyao as part partes es,, sobr etudo ao inquilino. Ex Exige ge--se a f onn nnaa es esccrit ritaa se se hou houver ve r a a c ceele bray brayaao d e uma ma ga gar r antia (ex (ex.: .: fia fianya) e em d etermin rminaad as as hip hipo oteses es p peeciais (ex ex..: benss de menores ben menore s, im imov oveis eis publico publicos).
De exe execUl;ii cUl;iio o conti ontin nuada (tr ato sucess cessiivo ou r elayao d urado radour ur a) a) - 0contra ontrato to se prolon prolonga ga no temp mpo o, ap apes esar ar d e oco ocorr rr er em solu oluyoe yoess perio ri odi diccas. 0 paga pagam mento d e um alu lug guel nao li be ber r a 0 co con ntra trattante sen senao d a di div vid a re rellati tiva va aqu queele period o, de modo modo q ue 0 vincul ulo o co conntr atual perdur a at atee 0 f ina nall d o pr azo azo co con nven encio cio-nad na d o p ar a 0 termin rmino o d o contrat contrato o.
LO C A A~A ~A o DE COISAS COISAS Conceito con ntra ratto pelo qua qual um umaa das p das paarte rtess se o b br r iga a E 0 co ced er a outr a, p por or tem po d etermin rminaad o ou nao na o, 0 usa e g go ozo de c oisa na nao o fun fungi giv vel, medi diaant ntee ce certa rta re retritri bui b uiya yao o (a (art. rt. 565 565, CC) CC).. A l locay ocayaao transf ere 0 u uso so e o gozo da co coiisa sa,, mas nao seu seu d omini ominio o, e envol olv ve ato toss de admi admini nisstra tra9ao 9ao . . Partes • Locador (senhori (senhorio o ou arr endador endador ) - E qu queem ofer ofe r ece a coisa e m locayao locayao,, tr ansmitindo a po posse sse diretaa ao locat diret ao locataar io, r eser eser vando para s sii aposs apossee i nd iireta. Em r egra egra,, 0 locador e 0 propri proprieetari rio o da cois coisa. No N o entant ntanto, o, isso sso n neem se sempr mpr e o con onee, poi poiss em alguma umass situ ituaayo yoes es 0 loca ocad d or pode nao ser 0 titular do dominio dominio. Ex Ex..: no usufru frutto, 0 n nu-propri u-proprieetario poss po ssui ui 0 ti tittul ulo o d e pr opr opr iedade iedade e 0 usufru ufruttuario tem o direito d e usa sar r a a co c ois isaa al alh heia (mo (m ora rar) r) ou r etir etir ar os os frutos frut os p po or ela pr odu duzzid os, os, se sem m alte alterar-lh rar-lhee a s sub ubsstiin inccia (al alugar) ugar);; p pO Olian lianto to,, 0 usufrutuario ufrutuario,, embora nao se se j jaa pr o prie prieta tari rio o, p po od e se serr locador. 0 mes esmo mo oco oc orr e na subl ubloc ocaaya yao o, d esd esd e que expre expresssamente pelm pel mitida em contr ato, e c co om 0 in inve vent ntaari riaant nte, e, qu quee pode alugar os b ens do es es polio polio.. , • Locatario (i (inquil nquilino ino ou arrend atari tario o) - E queem r ece b qu bee a c co oisa em l em lo ocayao cayao,, d eve evendo pagar o alu lug guel ou renda renda, que e a r etribui tribuiy yao por se seu u uso e go gozo zo.. Ohservafoes • Hav Haveendo mai maiss de um locador locador au mais de um loc locata atar r io io , entendeentende-se qu quee seja sejam solidarios , salvo salvo se a con ont t rato rato estabeleceu estabeleceu coisa divversa di ersa.. Com Como o ha previ pre vissil ilo o e x pressa nesse sent sen t ido ido (art. 2. 2.° , c reforr;a-se a rere caput aput,, LI ) , reforr;agra segund segundo o a qual a solidaried ade nil ilo o se presu pres ume me:: re ressul ulta ta da lei ou da vont ontade ade da dass par t t es es (ar t t. 265 265,, CC ). • Um Uma a ve z que na loc oca ar ;ilo nil ilo o ha a transtrans fer fe r encia encia d o d omin ominio io , as as restrir;8es quant qua nt a Ii capaccid capa idad adee ni nillo s silo ilo t ilo rigorosas como na compra com pra e venda enda.. Po Por r t t al mati ti v va a , uma pes pes-soa casa cas ada nil nilo o necess necessita ita da out out orga concon juga jug al par para a loc local' al' objeto objeto que lhe perten pertenr;a r;a.. S e , pOr f lm, a contr ato for de locar;ilo locar;ilo p r eediall urbana pOl' pr dia pr a z zo o igua guall au supe uperio riorr a de z ano anoss , e x xige ige--se do loca locado dorr a outorga outorga uxoria (autorizar; autorizar;il ilo o da esposa esposa)) au marital (au aut t orizar o rizar;ilo ;ilo do mar marido ido), ), nos term os do ar t t igo igo 3. da L ei do I nquilinat nquilinat o. o. POl'ou Ol'out t r r o lado, lad o, qualquer qualquer con consor sorte te p oder dera a con contra tratar tar como com o locatario locatario res residen idencial cial e , cas caso o faler;a, seu conju conjuge ge te ter r a dir direito eito d e contin continual ual' ' com a locar; locar;il ilo. o. incapa zes so po p oderi derillo aluga alugarr se houver • O s incapa zes repr esent ar;il r;ilo o (para as absoluta absolutamente mente inca inca- os s relativamente pazes) au assiste assistenc nciia (pa (para ra o incapa inc apazes zes)) par seu seuss r e p pre ressent entant antes es leg legais ais (pais , tut or es au au cur cur ador es) s).. 0
• N o condominia, condomini a, ne nenh nhum um d os co con ndo dominos minos iso is oladam ladamente ente poder dera a loc local al' ' a co cois isa a connon ind ivisivel para t ercei rceiro ross sem 0 conse consen nso dos outros (art . 1 1..314 , , paragrafo paragrafo tlnico tlnic o , , CC), CC), poi poiss cada condomino dethn apenas uma ji uma ji' ' ar;iloidear;iloideal da co c oisa. Em caso de d ivergencia, ivergencia, prevaleprevalecera 0 criteria da maioria maiori a abs abso olu lut t a , , ca callcul cula ada nilopelo numer o d e condom condomiinos , , ma mass pel pelo o va va- 1.32 23 e 1.3 lor dos quinh8es (arts . 1.3 .325, 25, CC ). E m igualdade iguald ade de condi condir;8es r;8es , , um um c ondomin ndomino o tem preferencia para a locar;ilosobre um estranh o. Se a locar;ilofor de coisa comum , comum , mas mas di divisive visivell e au aut t onoma onoma , , cada cada dona dona poder podera a local' local' ssua part e, e, sem necessidade da anuencia anuenci a dos demai dema is.
Elementos Como a lo locaya ayao o e um contrat contrato e, e, po por r tanto nto,, um nego ne goci cio o jur idico idico,, se ser r a sempr e um at ato o ju jur r id id ico bi bi-later al. al. Ass Assim im,, os elemento ntoss sao os mes esmo moss previsto toss par a os ne neg gocio ocioss juridic juridicos em ge ger r al, d evenevend o-s -see acr escentar: escentar: a cois oisaa (r es), emues), 0 prel;o ou r emu(co onsensus) e neral eral;;iio (pret ium), 0 consent consentiimen mentto (c a temporariedade (tem p (tem pus) us).. 1. Cois oisaa - 0 b beem objeto da locaya locayao o de dev ve ser: • Mo Move vell (ex.: (ex.: v vei eicculo ulos, s, li liv vro ros, s, film filmees, bic biciclet letas as,, adorn os, r oupa upas, s, espe special cialmen mente te par paraa fes festas tas a fantasia fantas ia e cas casamentos amentos)) ou ou i imove movell (ex. x.:: ca cassas, apaartam ap rtameentos, saloes de festa, festa, gara arag gens ens,, sitios, sitios, terrenos), terrenos ), pod endo inc incidir idir no todo todo ou a a pen penas as em parte (fra90 (fra90es es)). Ex.: 0 don donaa de um predio pod e localoca-lo por inteir inteiro o ou somente somente um and ar ou uma loja. Se 0 con contr tr ato ato nada estipu estipular lar em contrario contrario,, a locayao locayao se estende estende aos aces acessorios.. E x.: a loca sorios locaya yao o d e uma cas cas a abr ang ngee o quintal, quintal, 0 jardim, a pi pisscina, etc.; a de uma fazzenda fa enda,, a casa, as pe pert rteenya nyas, s, as b beenf eitori itoriaas, etc. Em qualquer hipot hipotese ese,, finda a locayao, locayao , 0 beem d eve b e ve ser ser r estitu estituido ido,, sem diminuiy diminuiyao ao de sua substancia. • Corpor eo (po (possu ssuii exist existeenci nciaa fisica - ex. ex.:: veiculo uloss, im imov oveis eis)) ou incorporeo ( po posssui ex existencia abs abstrata trata,, nao podendo ser per cebido pelos pelos sen enttido idoss, ma mass ser objeto de direito direito - ex.: patente d e um umaa in inv veny enyaao, u ussa de marc marcaas, ser vidao pr edial dial,, que pode ou nao n ao ser locada com 0 pr edio di o d omin minaante). • Divisivel ou indiv indivisivel. • Infungi nfungiv vel el,, ou seja, seja, 0 bem de dev ve po posssuir alguma ca cara raccteri rist stiica esp especia eciall qu quee 0 tome d istinto istinto doss d emai do mais, s, nao podendo ser substit ubstituido uido por outro,, m outro mesm esmo o qu quee d d ee i gu guaal es p peeci ciee, qualidad e e quantidad quantidade. e. Se a coisa for fungiv fungi vel el,, ha have vera ra um contr ato de mutuo mutuo e nao de locayao. No mutuo (tamb tambeem chamad hamado o d e empr estimo estimo civ civil il de cons consumo) umo),, 0 bem entregu entreguee nao sera dev devolvido ido;; sua res restituiyao se ser r a equi quiv val aleente te,, por coisa do me mesmo ge genero ro,, qualidade e quantidade. quantidade. Entr etanto nto,, um bem fung fungi vel pode ser locado quando 0 uso e g go ozo d a c oi oisa sa sao conce concedidos ad pomp pompam am vel ost ent at at ionem (ou se ja, para fins de omame omamentay ntayaao). Ex.: ceder ao locata locatar io garrafa arrafass de de v vinho inho ou c cestas estas de frutas frutas para que que sir vam vam a a p peena nass d d ee enfeite e nfeitess em Ulllafesta Ulllafesta, sendo estes es tes d evol evolv vido idoss ao te t emlin mlino o do do eve evento. nto. • Inconsumivel nconsumivel,, poi pois, s, se con consum sumiivel (0 us usaa importaa de import desstrui trui9 9ao ime imediat diataa da propria propri a substan ancia cia - art. 86, CC CC)), ser a imp impo ossivel sua d evoluy vo luyaao pelo loc lo catar io a o termino do contr contr aato. Embo mbora ra a c caracter aracteristica istica da locay locayao seja a dev de volu oluy yao da coisa locada locada a se seu u dono, dono , pode ser objeto objeto d e locayao locayao a coisa cuja utilizay utilizayao impliquee consumo impliqu consumo de ac a cessorio (ex.: alug aluguel d e uma f azenda azenda com clau claussula que permita permita 0 cort ortee d e ar vore ores) s)..
• Suscetivel de gozo, material ou juridicamente, ou seja, 0 objeto deve ser lieito e possivel, sob pena de nulidade do contrato. A coisa pode ser aliemivel ou inaliemivel; portanto, mesmo estando fora do comercio, e permitida sua locac;:ao.Os bens publicos, os de familia e os gravados com clausula de inalienabilidade podem ser alugados. 2. Pre~o (remunera~iio, aluguel ou renda) - E a importancia que 0 locatario paga, periodic amente, pelo uso da coisa. E devido ao locador durante todo 0 periodo em que a coisa estiver i t disposic;:aodo locatario, ainda que este nao a esteja utilizando efetivamente. Se nao houver a retribuic;:ao,ou seja, se 0 uso e gozo da coisa forem cedidos gratuitamente, nao se tratara de locac;:ao,e sim de comodato.
o valor do aluguel pode ser estipulado livremente pelas partes, sendo proibida, sob pena de nulidade, a imposic;:ao unilateral. Deve ser certo, efetuado em dinheiro ou qualquer outro bem (frutos e produtos) e serio (ou real). Se for irrisorio, havera na realidade urn emprestimo dissimulado da coisa (comodato). Nada impede que 0 valor seja pago de uma so vez por todo 0 periodo da locac;:ao(ex.: aluguel por temporada, hipotese em que pode ser exigido de forma antecipada - art. 20, LI). Aten~iio E proibida a estipulac;:ao do aluguel em moeda estrangeira, metais preciosos e qualquer forma de vinculac;:ao a variac;:ao cambial ou ao salario minimo (arts. 318, CC, e 17 , LI). Os reajustes devem seguir 0 disposto em lei es pecifica. Se 0 locatario nao pagar 0 prec;:o,sua co branc;:apodera ser feita judicialmente, sob a forma de execuc;:ao(art. 585, Y, CPC), havendo tambem motivo para resoluc;:ao(extinc;:ao)contratual, ense jando ao locador 0 direito de a~iio de despejo. Na omissao do contrato, presume-se que a obrigac;:ao e quesivel, ou seja, 0 pagamento do aluguel deve ser efetuado no domicilio do locatario (art. 327, CC). Na locac;:aode imoveis urbanos, 0 pagamento se faz no imovel locado quando outro local nao tiver sido indicado no contrato (art. 23, I, LI). 3. Consentimento valido - E 0 acordo de vontades, em que cada parte se obriga a certa prestac;:aoem relac;:aoi t outra. Rege-se pelos principios gerais inerentes aos contratos. 0contrato pode ser invalidado se apresentar algum vieio (erro, dolo, lesao, estado de perigo, coac;:ao,fraude contra credores ou simulac;:ao).0consentimento deve ser inequivoco, porem nao e necessario que seja expresso. Nada impede que alguem permita a outrem, de forma tacita (consentimento indireto), o uso e gozo de urn bem que Ihe pertence, desde que a outra parte Ihe pague 0 prec;:o correspondente. Nesse caso, a omissao e 0 silencio funcionam como forma de manifestac;:aode vontade. Impoe-se que as partes resguardem, tanto na conclusao como na execuc;:aodo contrato, os principios de probidade e boa-fe (art. 422, CC). 4. Temporariedade - 0 prazo do contrato pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que for pactuado. Em qualquer caso, porem, a temporariedade e fundamental, niio se admitindo a perpetuidade. Se 0 contrato nao estipular urn prazo, este sera considerado indeterminado, para 0 qual, em regra, nao ha limite. Na locac;:aopredial urbana, se 0 prazo for igual ou superior a dez anos, exige-se autorizac;:aocon jugal (art. 3.°, LI). A falta desta nao invalida 0 contrato; apenas acarreta para 0 outro conjuge a ineficacia do prazo excedente, pois ele nao estara
obrigado a observar tal prazo. Como nao ha menc;:ao da lei, alguns autores entendem que e necessaria a anuencia tanto do conjuge locador como do conjuge locatario, quaisquer que sejam 0 regime de bens e a natureza da locac;:ao. Segundo se infere do artigo 571 do Codigo Civil, se 0 contrato de locac;:aofor pactuado com prazo fixo, 0 locador nao podera reaver a coisa alugada antes de seu v encimento, salvo se rescindir 0 contrato e indenizar 0 locatario pelas perdas e danos resultantes da quebra de contrato. Nesse caso, 0 locatario tera direito de retenc;:aodo bem ate o pagamento da ind enizac;:ao.Tal dispositivo e d e natureza supletiva, podendo ser alterado pela vontade dos contratantes. Isso nao se aplioa i t locac;:ao de predios urbanos, posto que a Lei do Inquilinato determina que 0 direito i t resilic;:aounilateral e exclusivo do locatario (art. 4.°, I. parte, LI: "Durante 0 prazo estipulado para a duraGao do contrato, nao podera 0 locador reaver 0 imovel alugado"). Por outro lado, 0 locatario podera devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma pro porcional ao t empo que resta para 0 fim da locac;:ao. Se esse valor for excessivo, 0 juiz pode reduzi-Io para " bases razoaveis" (art. 572, CC). Trata-se de uma expressao de natureza indeterminada, que sera preenchida pelo juiz de acordo com 0 caso concreto. Esse dispositivo esta em sintonia com 0 artigo 413 do Codigo Civil, que permite ao juiz "reduzir equitativamente" 0 valor da clausula penal quando a obrigaGao principal tiver sido cumprida em parte ou se seu montante for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negocio. Nota-se, aqui, a presenc;:ada "func;:aosocial do contrato" (art. 421, CC). a
Forma A forma do contrato de locac;:aopode ser qualquer uma (forma livre), posto que se trata de urn contrato niio solene e consensual. Desse modo, a locac;:aopode ser ajustada por escrito (instrumento publico ou particular) ou verbalmente. Em algumas hipoteses, exige-se a forma escrita (ex.: arts. 13 e 51, I e II, LI). A prova da existencia do contrato pode ser feita por qualquer meio admissivel em direito, inclusive por testemunhas. Entretanto, a prova exclusivamente testemunhal apenas sera admissivel se 0 valor do contrato nao ultrapassar 0 decuplo do maior salario minimo vigente no pais ao tempo em que for celebrado (art. 227, CC). Acima desse valor, a prova testemunhal e admitida somente como subsidiaria ou complementar da prova por escrito. Portanto, embora a forma escrita seja dispensavel para 0 ate em si, muitas vezes ela e exigida para a prova de sua existencia. Ou seja, embora dispensavel ad solemnitat em , e exigida ad probationem. Especies de loca~iio De maneira geral, a locac;:aopode ser de: 1. Coisa: a} movel (aplica-se 0 Codigo Civil), como a 10cac;:aode urn carro; b) imovel (aplica-se 0 Codigo Civil quando se trata de locac;:aode terrenos, garagens autonomas, etc.). 2. Predios urbanos (aplica-se a Lei 8.245/91, com suas alterac;:oes): a} residenciais; b) nao residenciais: • comerciais ou industriais (art. 51, LI); • hospitais, unidades sanitarias oficiais, asilos, estabelecimentos de saude e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder PU blico e entidades religiosas devidamente registradas (art. 53, LI); • lojistas e empreendedores de shopping center (art. 54, LI); • nao comerciais (ex.: predio para sede de associac;:ao). 3. Predios rusticos: destinados i t atividade rural (aplicam-se 0 Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, e o Codigo Civil de forma supletiva).
LOC A(: Ao
NO CODIGO CIVIL
As disposic;:oesdo Codigo Civil referentes i t locac;:aode coisas aplica m-se aos bens moveis e, de forma supletiva, tambem aos imoveis, quando estes nao se enquadram como predios urbanos com fins residenciais ou comerciais, pois nesses casos aplica-se a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), como se vera adiante. Caracteristicas • A locac;:aopode ser estipulada por tempo determinado ou indeterminado. Se for por prazo determinado, findo este, cessa de pleno direito, independentemente de notificac;:aoou aviso (art. 573, CC). Alcanc;:ado 0 termo contratual, dispensa-se a interpelac;:ao do locatario, pois ha uma especie de clausula resolutiva expressa, que impoe ao locatario a obrigac;:aoimediata de restituir a coisa, sob pena de sofrer ac;:aode reintegrac;:aode posse, uma vez que a posse passa a ser injusta e de ma-fe (arts. 1.216 a 1.220, CC). • Findo 0 prazo da locac;:ao,se 0 locatario continuar na posse da coisa alugada, sem oposic;:ao do locador , presumir-se-a prorrogada por prazo indeterminado (art. 574, CC). Na prMica, esse dispositivo inviabiliza a parte final da disposic;:ao anterior , segundo a qual 0 locador nao necessita notificar 0 locatario para a restituic;:aodo bem. No entanto, se ele assim nao proceder, sera penalizado pela manutenc;:aoda locac;:ao,agora sem prazo determinado. • A locac;:aosem prazo determinado exige previa notificac;:aodo locatario, a fim de constitui10em mora, fornecendo urn prazo razoavel para devoluc;:aoda coisa. Se 0 locatario nao restituir a coisa aposo vencimento do tempo concedido, pagara, enquanto a tiver em seu poder, 0 aluguel que 0 locador arbitrar e respondera pelo dano que ela venha a sofrer, mesmo que proveniente de caso fortuito (art. 575, CC). Trata-se de uma especie de clausula penal cuja finalidade e inibir a inexecuc;:aodo dever de restituiGao pelo constrangimento financeiro. Se 0 valor do aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, podera o juiz reduzi-Io, mas tendo sempre em conta seu carMer de penalidade. • Alienada a coisa durante a locac;:ao,0 adquirente (novo proprietario) nao e obrigado a respeitar 0 contrato, a nao ser que este esteja em sua vigencia por prazo determinado, contenha clausula de vigencia no caso de alienac;:aoe ainda conste de registro (art. 576, CC). Se 0 bem for movel, 0 registro sera 0 de Titulos e Documentos do domicilio do locador; se imovel, 0 de Registro de Imoveis da respectiva circunscric;:ao.No caso de imovel, impoe-se ainda a notificac;:aodo locatario, concedendo-Ihe 0 prazo de 90 dias para desocupac;:ao.Embora 0 Codigo Civil nao mencione, a doutrina entende que, nao havendo notificac;:ao pelo novo proprietario, a relac;:aolocaticia prossegue. Alem disso, antes da alienac;:ao,deve 0 locatario ser convocado para exercer 0 direito de preferencia para a aquisic;:aodo bem em condiGoesde igualdade com a proposta de terceiro. • Falecendo 0 locador ou 0 locatario, transfere-se a 10caGaoa seus herdeiros, ate que se alcance 0 prazo estipulado (art. 577, CC). Trata-se de uma sub-rogac;:ao contratual, pela qual os herdeiros assumem a posic;:aoeconomica do de cujus. Se o contrato nao possuir prazo, os herdeiros poderao denuncia-Io da mesma forma que as partes originarias, mediante notificac;:ao. • Salvo convenc;:aoem contrario, 0 locatario pode reter a coisa alugada no caso de benfeitorias necessarias (tern por finalidade conservar 0 bem ou evitar que ele se deteriore), mesmo feitas sem licenc;:ado proprietario. Quanto as uteis (aumentam ou facilitam 0 usa da coisa), somente serao indenizadas as que tiverem expresso consentimento do locador (art. 578, CC). • Se houver duvida quanta i t interpretac;:aodo contrato, deve ser entendida a que mais favorecer d locatario.
DIREIT OS E D E VERES
Direitos
• R ece ber pagamento d o aluguel (art. 566, in fine). 0 locador tem direito ao penhor legal, como garantia pelos alugueis, so br e os bens moveis que 0 inquilino tiver no pr edio (art. 1.467, II, Ce). A pretensao r elativa aos alugueis de predios urbanos ou r usticos prescr eve em tres anos (art. '206, § 3 .°, I, Ce). • Cobrar antecipad amente 0 aluguel, d esd e q ue a 10ca<;aonao se ja gar antid a por qualquer outra cau<;ao e se ja para temporada (ar ts. 20, 42 e 49, LI). • Exigir alguma garantia do locatario (ex.: f ian<;a - art. 37, LI). • Mover a<;aode rescisao contratual nos casos em que a l ei permitir (arts. 59 a 66, LI). Ex.: a<;ao d e d es pe jo por falta d e pagamento, que pod e ser cumulada com 0 pedido de cobr an<;ade alugueis vencidos e acessorios. • R eaver a coisa locad a apos 0 vencimento d a 10ca<;ao(art. 4.°, LI). • Autor izar (ou nao) a subloca<;ao, a cessao ou 0 empr estimo do pr edio (art. 13, LI). • Pedir r evisao judicial do aluguel ou a atualiza<;aodos alugueis d as loca<;oesresid enciais, apos tres anos d e vigencia d o contr ato (ar t. 19, LI). Obriga~oes (ar ts. 566 a 568, CC, e 22, LI) • Entregar ao locatario a coisa alugada, com seus acessorios e perten<;as, em estado d e servir ao uso a q ue se d estina, uma vez que o bjetiva 0 uso e gozo d a coisa. Se nao houver r eclama<;ao, presume-se ( presun<;ao juris t antum ou relativa, admitindo prova em contrario) que a coisa f oi rece bid a em ord em pelo locatario. A nao entr ega car acteriza inadimplencia do locad or e autoriza o locatario a pedir a extin<;aodo contr ato, assim como r essar cimento de eventuais perd as e danos, podendo, alternativamente, insistir na tutela es pecif ica da obriga<;aode dar (art. 461-A, CPC). • Manter a coisa alugada no mesmo estad o pelo tempo do contrato, salvo clausula ex pressa em contr ario. Ou se ja, 0 locad or nao pod e alter ar a d estina<;ao do bem alugad o, d evend o tambem realizar os repar os necessarios para que a coisa seja mantida em condi<;oes d e uso. Ex.: se em d ecorr encia de uma forte chuva a casa alugad a f or d estelhada, ca be ao locad or promover a r epar a<;ao do dano. No entanto, 0 r e paro d e pequenos estr agos (vidros r achad os, telhas partid as, goteir as, d esobstru<;ao d e canos e r alos, etc.) que nao pr ovenham do tempo ou do uso corr e por conta d o l ocatario. Se a coisa alugad a se d eter iorar sem culpa d o locatar io, este pod era pedir a redu<;ao pr o por cional d o aluguel ou r esolver (extinguir ) 0 contrato, caso 0 bem ja nao sir va mais para 0 f i m a que se d estinava. • Garantir ao locatario 0 uso pacifico d a coisa, durante 0 prazo do contrato. 0 locador deve abster-se d a pr atica d e qualquer ate que possa per t urbar 0 uso e gozo d a coisa. • R esguar d ar 0 locatario d os embara<;os e turba<;oesd e ter ceiros. 0 inquilino, como possuidor direto, tem sua posse garantid a ate mesmo contra 0 pro prietario (art. 1.197, Ce), lembrando que tanto 0 locador como 0 locatario possuem legitimid ad e para ingr essar com as chamad as a<;oes possessorias (ex.: interdito proibitorio, manuten<;ao de posse e reintegra<;ao de posse art. 1.210, CC). • R es pond er por eventuais vicios ou d ef eitos ocultos na coisa locada existentes antes d a cele bra<;ao do contr ato. Tr ata-se d e pr ote<;ao contra eventual evic<;aoou vicios r edibitorios. • Pagar os impostos que incid em so bre 0 imovel locado, pr emios de seguro complementar contra incendio, taxas, etc. Tal o briga<;ao, por em, nao e absoluta, pois os contratantes podem estipular que fique a car go do locatario ( art. 22, VIII, LI).
• For necer a o locatario d escr i<;ao d o estad o do imovel quando d e sua entrega, com men<;ao a eventuais def eitos existentes, e recibo discriminand o as impor tancias pagas pelo locatario, ved ad a a quita<;aogenerica. • Ind enizar benf eitorias uteis e necessarias feitas pelo locatar i o com autoriza<;ao, tend o este 0 direito de reter 0 imovellocad o ate r ece ber tal ind eniza<;ao (art. 1.219, CC). As benf eitor ias uteis feitas sem licen<;ado locador sao consid er ad as d e ma-fe, nao havend o d ir e ito d e r eceber a ind eniza<;aocorr es pondente. Quanto a s voluptuar ias, estando d e boa-fe, 0 locador podera paga-Ias ou d eixar que 0 locatario as r em ova, d esd e que sem d etrimento da coisa. • Notificar 0 l ocatario so bre sua eventual inten<;ao de vend er 0 pr edio locado, conced endo-Ihe 0 d ir eito d e pr ef er encia par a aq uisi<;ao, em condi<;oesd e igualdad e com t erceir o. • Pagar as t axas d e ad ministr a<;ao imobiliaria (se houver ) e as d es pesas extr aordinarias d e cond ominio (obr as de reformas ou acr escimos que interessem a estrutur a integral do imovel, o bras d estinad as a r epor as condi<;oes d e ha bita bilidade do edificio, pintura d as fachadas, ind eniza<;oes tr a balhistas e previd enciarias pela dis pensa de em pr egados ocorridas em data anterior ao inicio da loca<;ao, instala<;ao d e equipamento d e seguran<;a e de incendio, d e telef onia, d e inter comunica<;ao, d e es porte e d e lazer , etc.).
Direitos
• Exigir a entr ega d a coisa, com rela<;aoescr ita d e seu estado e 0 r ecibo d e aluguel. • R eter 0 bem caso tenha feito benf eitor ias necessarias ou uteis com 0 consentimento escrito d o locador , enquanto nao r ece ber indeniza<;ao r eIativa a elas. • Ter pr efer encia na aquisi<;aoquando da aliena<;ao do imovellocad o. Se a coisa for alienada durante a loca<;ao, 0 ad qu ir ente nao ter a a obriga<;ao d e res peitar 0 contr ato, salvo se este tiver consignad a clausula d e v igencia em caso d e aliena<;ao e estiver r egistr ad o no Registro de Imoveis da r es pectiva cir cunscri<;ao(ar t. 8.°, LI). • Pur gar (ou emendar ) a mora. Trata-se do ate que r e para ou cor r ige a f alta cometid a. No caso, e 0 pagamento d a divid a, ou se ja, os eventuais alugueis v encid o s, encar gos d evid os, multas, penalid a des contr atuais, juros d e mor a, honorarios d o ad vogad o do locad or , etc. Obriga~oes (arts. 569 e 570, CC, e 23, LI) • Pagar pontualmente 0 aluguel nos pr azos ajustados e, na falta de ajuste, segundo os costumes d o lugar (art. 569, II, CC) ou no sexto dia util d o mes seguinte ao v encid o (art. 23, I, LI), so b pena d e mora. • Ser vir-se da coisa alugada a penas para os usos convencionados ou pr esumidos conforme a natur eza d ela e a s circunstancias. 0 d esres peito a essa obriga<;aoautor iza 0 locad or a rescindir o contr ato, bem como a exigir per d as e d anos. Alem disso, 0 locatario deve tratar a coisa alugad a como se fosse sua ( pr esume-se que 0 dona zela por suas coisas) e nao pod e alterar as formas interna e externa do imovel sem a anuencia escrita do locad or. • Levar a o conhecimento do locador as turba<;oes d e terceir os. Caso 0 locatar io nao atenda a essa o briga<;ao e haja pre juizo, ser a licito ao locad or r equer er a r escisao contratual, cumulado com indeniza<;ao. • R estituir a coisa, find a a ]oca<;ao,no estad o em que a recebeu, salvo as d eterior a<;oes natur ais ao uso r egular. • Realizar a imediata r e para<;ao d os Clanos verif icad os no imovel ou em suas instala<;oes, pr ovocados por ele, seus d e pend entes, f amiliar es, visitantes ou pr e postos. • Pagar as d es pesas d e telef one e de consumo d e luz, gas, agua e esgoto, etc.
• Cumprir integralmente a conven<;aod e condominio e os r egulamentos internos, pagand o as despesas ordinarias d e condominio, tais como (art. 23, X e XII, LI): salarios, encargos trabalhistas, contribui<;oes pr evidenciarias e sociaisdos empregados do condominio; consumo de agua e esgoto, gas, luz e for<;a das areas de uso comum; limpeza, conser va<;aoe pintur a d as instala<;oese d e pendencias d e usa comum; manuten<; aoe conser va<;aod as instala<;oese equipamentos hidraulicos, eletricos, mecamcos e de seguran<;ade uso comum, dos d estinados a pr atica de es portes e lazer d e utiliza<;aocomum, de elevador es, porteiro eletronico e antenas coletivas,etc.
LOCA~Ao DE IM O V E L U R B A N O
As leis acima citad as r egulam a loca«;iio de imoveis urbanos residenciais e niio residenciais. o Codigo Civil nao afastou a aplica<;ao da Lei 8.245/91, de acordo com 0 dis posto em seu artigo 2.036: "A loca<;aod e pr edio urbano, que esteja su j~ita a lei es pecial, por esta continua a ser r egida". E inter essante d eixar claro que a Lei 12.1 J 2/09 nao e uma nova Lei do Inquilinato; ela apenas adequou a Lei 8.254/91 ao atual Codigo Civil (uma vez que este e poster ior aquela) e introduziu algumas r egras novas, conforme sera visto adiante. Aplica~ao A Lei do Inquilinato (art. 1.0, caput e par agr af o unico) af i rma que a loca<;ao d e i movel urbano e regulada por lei especial, a qual nao tern incidencia: a} na loca<;aod e: • irnoveis depr o pried ade daUniao, dos Estados e dos Municipios, de suas autarquias e funda<;oes publicas; 0 fundamento par a essa nao incid encia e 0 interesse publico, que nao pennite que tais loca<;oesse sujeitem ao r egime privado; • vagas autonomas de garagern ou es pa<;os para estacionamentos de veiculos, d esde que nao haja vincula<;ao com 0 imovellocad o; • es pa<;osd estinados a publicid ad e (nesse caso, aplicam-se as r egras do pod er d e policia concedido as autoridades municipais, na regula<;aodo inter esse local); • apart-hoteis, hoteis-r esidencias ou equiparados (flats); entend e-se que essa hipotese se r ef er e mais a ur n contrato de hos pedagem do que d e loca<;ao, pois 0 pagamento e f eito na fonna d e dianas e nao de aluguele nao ha a<;aod e des pe jo; b) no arrend amento mercantil (leasing); 0 fund amento de sua exclusao reside no fato de que 0 pagamento que se f az nesse c aso nao e d e aluguel, pois ele pod e ser vir d e pagamento parcial do bem arrendado, send o regulado por lei pr o pr ia; c) em imoveis rur ais, entendidos conforme sua d estina<;ao e nao d e acordo com sua localid ad e. Classifica~ao A Lei do Inquilinato pod e ser dividid a em: 1. Loca«;iioresidencial • Pr a zo certo igual o u superior a 30 meses. • Prazo indeterminado ou inferior a 30 meses. 2. Loca«;iioniio residencial • Loca<;aocomercial com direito a r enovatoria. • Outras loca<;oeslivres. 3. Loca«;iioespecial ou por temporada. Caracteristicas gerais
• A loca<;aopode ser fixada por qualquer prazo. Send o igual o u superior a d ez anos, e necessar ia a outor ga ou venia conjugal (art. 3 .°, LI). • Havendo prazo deterrninado, 0 locador nao pode r eaver 0 imovel. Ja 0 locatario pode devolve-Io, d esd e que pague a rnulta, caso pactuad a, pr o por cional ao periodo d e cumprimento d o contr ato ou, em sua falta, a que f or judicialmente esti pulada (art. 4.°, 2." parte, LI, com reda<;ao dada pela Lei 12.112/09).
Entend e-se que 0 car ater da multa e compensatorio. Em bo ra a l ei use a expressao "multa", tr ata-se, na verd ad e, de uma pr efixayao de indenizayao pOl' perd as e d anos, estimada de acordo com a natur eza e 0 vulto do contrato. Portal motivo, nao se pod e cumular essa multa com eventuais perd as e d anos, nos termos do artigo 413 do Cocligo Civil. Eventual ind enizayao suplementar somente ser a devida se 0 contrato permitir e houver pr ovas de efetivo pre juizo. Nao have ndo praz o determinado, o locatirio pode rescind i r a locayao, mediante aviso pOl' escr ito ao locad or co m anteced encia minima de 30 dias. • 0locatario pod e ser exonerad o da multa pela r esiliyao anteci pada d a locayao no c aso de tr ansferencia d e seu local d e tr abalho, deter minada pelo empr egador (art. 4.°, paragr afo unico, LI). Par a ter esse dir eito, d eve notificar 0 locad or por escrito com anteced encia minima de 30 dias, sob pena d e incor re r na multa. Esse beneficio nao se a plica q uando o pedid o d e tr ansferencia e d e iniciativa d o pr o prio locatario. E admissivel quand o a mud anya do local de trabalh o se da de urn bairr o para outro nos grandes centros urbanos, d ad a " ! d if iculd ad e d e locomoyao d o empr egad o. • E livre a convenyao do prevo do aluguel, podend o as partes f ixar novo valor , bem como inserir ou mod ificar clausula d e rea juste (art. 18, LI). No entanto, sao ved adas sua estipulayao em moed a estr angeir a e sua vinculayao a variayao cam bial ou ao salitrio mi nimo (ar ts. 17 e 85, LI). • 0 aluguel nao pod e ser co br ado adiantado, salvo se a locayao for pOl' tem porad a (art. 49, LI) e nos casos em q ue 0 c ontr a to fo i cele br ado sem gar antia alguma. • Apos tres anos de vigenc ia do contr ato ou do ultimo acordo, nao havendo composiyao, caber a 0 a juizamento de ayao r evisional de aluguel (arts. 19 e 68 a 70, LI), a fim de ad equa-lo ao preyO d e mer cad o. • A aJienayao d o imovel durante a loeayao r o mpe 0 contr ato (d enlincia vazia ou imotivad a), d evendo ser exercid a no pr azo de 90 d ias. 0adquir ente d o ber n, pOl' ser estr anho ao pacta locaticio, ingr essa na posiyao d e 10cador somente se 0 d esejar . Ocorr e exceyao a essa regr a se a 10cayao for pOl' tempo determinad o e 0 r es pectivo contr a to conti vel' clausula d e vigencia em caso d e aliena9ao e constar d o Registro de Imoveis (ar t. 8°, L1). • A ayao d o locador para reaver 0 irnovel e sem pr e 0 des pejo, que pode ser curnulad o com a co br an9a d os alugueis vencidos e acessorios. A peti9ao inicial d eve ser instruid a com 0 calcu10, d iscriminand o, pormenorizad amente, 0 valor d o d ebito e tod o s os acr escinlOs, per mitido ao d eved or impugnar algum que r epute ind evid o. 0locatitrio deve ser citad o para r es ponder ao ped id o d e rescisao contratual. Se houver pedid o d e cobr an9a, citam-se 0 locatario e 0 eventual f iador. Nessa hipotese, com a petiyao inicial deve ser apresentad o calculo cliscriminado do valor do debito (art. 62, I, LI). • 0 locatar io e 0 fiad or p od erao evitar a res cisao d a locayao ef etuand o, no prazo de 15 dias, contado da citayao d a a9ao d e des pejo e independentemente de calculo, deposito judicial que contem ple a totalid ade dos valor es d evidos atualizad os (art. 62, II, L I, com r ed ayao dada pela Lei 12.112/09), a brangend o: alugueis e acessor ios da locayao q ue vencerem ate sua efetivayao; multas ou penalid ades contr atuais (quand o exigiveis); juros de mora; custas e honor ar ios d o advogad o do locador . Trata-se da purga~ao (ou emen da) da m ora. Esta nao ser a admitid a se 0 locatario ja utilizou tal f aculd ad e nos 24 meses imed iatamente anterior es a pr o positur a d a a9ao (art. 62, par a grafo unico, LI, com r ed ayao d ada pel a Lei 12.112/09). Ef etuad a a pur ga d a mor a, se 0 locador alegar que a of erta nao e integral, justificando a diferen9a 0 locatario podera complemental' 0 de po
sito no pr azo de d ez dias, contad os da intimayao, d ir igida ao locatario ou diretamente ao patr one d este, pOl' carta ou pu blicayao em orgao oficial, a r equerimento do locador . Nao sendo integralmente complementad o 0 d eposito, 0 pedido de rescisao pr osseguir a pela d ifer enya, podend o 0 locador levan tar a quanti a depositada. • Se a a9ao de d espejo f or julgada procedente, o juiz determinar a a ex ped iyao d e mandado de despejo, com pr azo de 30 clias para a desocupayao voluntaria (ar t. 63, LI, com reda9ao dada pel a Lei 12.112/09). • Se 0 bem 10cad o for a par tamento, 0 locatario podera votar nas assembleias que nao envolyam despesas extr aor dinar ias de condominio, caso 0 locad or a ela nao compareya (art. 24, § 4.°, Lei 4.591/64).
Garantias locadorpod e exigir uma das seguintes modalidad es de garantia (ar t. 37, LI): 1. Cau~ao - 0termo vem d o latim cautio , que, d e modo geral, signif ica a cautela que se tern ou que se tom a como garantia ou seguran9a d o cumprimento d a o br iga9ao. Pod e se ref erir a bens (cau9ao r eal) moveis ou imoveis. Ex.: se 0 locatario for p ro prietitrio d e urn imovel em outro Estad o, pod e cauciona-lo por meio d e uma averbayao no Registr o d e Imoveis, d eixand o-o como garantia da locayao. No entanto, na pr atica, essa garantia e em dinheiro, nao pod end o ex ceder tr es meses d e aluguel, ef etuad a med iante deposito em caderneta d e poupan~a (ar t. 38, LI), em nome do locador e do locatar io (conta con junta), pelo prazo d e dur a9ao d a locayao. As correyoes monetarias e os jur os r evertem em favor do inquilino quand o levantados no ter mino da loca9ao. 2. Garantia fidejussoria - Trata-se da, fian~a, que pode ser pessoal ou bancaria. E a preferid a pelo locad or , pois possibilita avaliar a capacid ade economica d o f iad or para garantir eventual inad implemento do locatario. (lk ja o topico " Fian(:a", na coluna a,dir eita). 3. Seguro de fian~a locaticia - E 0 pagamento de uma taxa cor respondente a u r n pr emio anual ou mensal ao locador . Garante-se, med iante pr emio, 0 pagamento d e ind eniza9ao d os pr e juizos sof r idqs, como 0 inadimplemento d o locatario. E comum nas loca90es comerciais. 4. Cessao fiduciaria de q uotas de f undo de investimento (art. 37, IV, LI, acr escido pel a Lei 11.196/05) - 0 locatario (d evedor ) cede, ate que se de a liq uida9ao total d a divida ao locad or (cr ed or ), seus d ir eitos cr ed itorios, r e presentados em quotas emitidas por entid ad e finance ir a, originar ias d e oper a90es nos segmentos financeiro, comercial, ind ustrial, arrend amento mercantil, prestayao de servi90s, sistema d e d istribui9ao de val or es mo biliarios d estinados a aplica9ao em empreenclimentos ir nobiliarios (constru9ao de imoveis, aquisiyao de imoveis prontos ou investimentos em pr ojetos, visand o a viabilizar 0 acesso a ha bitayao e ser viyos, inclusive em areas rur ais, par a posterior aliena9ao, Joca9ao ou arrend amento).
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Observafoes •0 locador
n50 pod e e xigi / ; sob pena d e nlilidade d a clausula cont rat ual , mais d e uma das mod alidad es de gar ant i a no mesmo contr ato d e loca(:50 (ar t. 37, par agrafo !/nico , Ll). •0 alugllel soment e pode ser cobrado adiant a do (at e 0 se xt o dia ut i l do mes vincend o) s e 0 contrato n50 estiver -garant id o por nenhuma d as modalidades citadas (ar t . 42, Ll). S e 0 locador impos que 0 locat a rio apr esent asse um fiad or , n50 pode exigir que 0 aluguel se ja pago de f o rma ad iantad a.
Fian~a Pr evista nos ar tigos 818 e seguintes d o COdigo Civil, fianya (ou cauyao fidejussoria) e a promessa feita p Ol' uma ou mais pessoas (fiador es) de garantir ou satisfazer a o brigayao de um devedor pr inci pal (no caso, 0 locatar io) se este nao a curnprir, assegurand o ao ere dor (Iocador ) seu efetivo cumprimento. Pod e ser f iador qualquer pessoa maior ou emancipad a que este ja na livre ad ministrayao de seus bens. Na locayao, exige-se q ue tenha pelo menos urn bem imove!, devid amente q uitado. Como 0 patrimonio do fiad or ser a ex posto a execuyao do eredor caso 0 locatario nao pague os alugueis, se 0 fiador for casad o, e necessar ia a outor ga conjugal. Assir n, salvo no regime d e separa9ao a bsoluta de bens, nenhurn d os con juges pod e, sem autorizayao do outr o, preslar fianya (art. 1.647, CC). A f a lta d e autoriza9ao, nao su prid a pelo juiz, quan do necessaria, tomar a anulavel 0 ate pr aticado, podendo 0 outr o con juge pleitear -Ihe a anula9ao, ate dois anos d e pois d e terminada a sociedad e conjugal (art. 1.649, CC). Assim, havendo a argui9ao da anula bilid ad e d a fianya dad a sem 0 devido consentimento d o outr o conjuge, essa garantia fidejussoria ser a anulada nao q uanta a metade do conjuge q\je nao d eu seu consentir nento, e sim por inteir o. E nesse sentido 0 teor d a Sumula 332 do STJ: "A f ianya pr estad a sem autorizayao d e urn d o s conjuges im plica a ineficacia total da gar antia". A f ianya (assirn co mo a s d emais gar antias da loca9ao) se estende ate a e fetiva d evoluyao do imovel, aind a q ue pr orr ogad a a locayao pOl' prazo ind eterminado, salvo dis posi9ao contr atual em contr ario (art. 39, LI, com redayao dad a pela Lei 12.112/09). No entanto, 0 fiador pode se eximir d a obrigayao, notificand o 0 locador de sua inten9ao de desonera~ao. Mesmo assim, aind a f icar a obrigad o pOl' todos os ef eitos da fianya durante 120 dias a pos a notificayao. Nesse caso, 0 locador pod e notificar 0 locatar io para apresentar nova garantia locaticia no prazo d e 30 d ias, so b pena de d esf azimento d a locayao (ar t. 40, X e par agr af o unico, LI, com r ed a 9ao dad a pela Lei 12.112/09).
L OCA~Ao RESIDENCIAL Par a a locayao r esid encial, 0 legislador beleceu as seguintes hipoteses:
esta-
• Contr atos fix ados por 30 meses ou mais (art. 46, LI) - Nas locayoes ajustad as pOl' escr ito e por pr azo igual ou superior a 30 meses, a resoluyao (extin9ao) d o contr ato ocor rera quand o ter minar 0 prazo estipulad o, ind epend entemente de notificaya o ou aviso. Findo 0 pr azo ajustad o, se 0 locatar io nao desocu par 0 imovel, 0 locador tem 30 d ias para notif ica-Io e, a partir do pr azo conced ido na notificayao, deve ingr essar com a~ao d e d es pejo, so b pena d e per der a eficacia. Decorrido 0 prazo, se 0 locatar io continuar na posse do imovel alugado sem oposiyao do locador, pr esumir -se-a prorrogada a loca~ao por prazo indeter minado, mantidas as demais clausulas e condiyoes do contr ato. Ocor re nd o a pr orr ogayao, 0 locador poder a pedir 0 imovel par a si (0 q ue e chama d o d e "d enunciar 0 contrato") a qualquer tem po (den uncia vazia), a penas concedendo 0 prazo d e 30 dias para desocupayao. Se houver ayao d e des pe jo e 0 10catar io concor dar em sair do imovel, ter a seis meses par a a desocupayao. • Contratos fixados por ate 30 meses (art. 47, LI) - Quando ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, f ind o 0 pr azo, a loca9ao prorroga-se automaticamente por t emp o in deter mi-
nado. Nesse caso , 0 im ovel somente po de ser r e tomado (d en un ci a c he ia o u r no ti va da ) nas seguintes hip oteses: a) por m ut uo aco r d o; b) em dec or r en cia da pr a tica de infra9ao leg al ou contr a tual (ar ts. 22 e 2 3, LI ); c ) p or f al ta de pa ga mento do alu guel e demais en car g os; d ) p ar a a r e a liza9a o de obras urgentes de terminadas pelo Po de r Pu blic o q ue n ao possam ser norm alm ente executadas co m a p er ma nencia do locatario n o i m ovel ou , p odendo, ele se r ecus e a consenti-Ias; e ) e m decorr enc ia de ex tin9ao do contrato de tr a balho , se a ocu pa9ao do imovel pelo loc ata rio f or r e lac ion ada c om s eu em pr e go (ex.: zelador de pr e dio); de seu f) se f o r pedid o para uso pr o pri o, conjuge ou companh eiro (n es se caso , a r et om a da p ode ser pa r a fim residencial ou na o) ou par a uso r esiden cial de ascend ente o u d esc end ente que nao dis po nh a, assim c om o s eu co nju ge ou com panheiro , de im ove l res idencial pr o pri o (ne ss e c aso, a retomada som ente pode ser p ar a uso r esid en ci al des sas pes soa s); g) se f or pedid o pa ra de mo li9 ao e edifica9ao lic en ciada ou pa r a a r e ali za 9ao de ob r as ap rov ad as pelo Po der P u bl ico q ue a umentem a ar e a co nstrulda em , n o m i ni mo, 20 %; se 0 i mo vel fo r d es tin ad o a ex plo ra ya o de hotel ou pensao, em 50 %; h) se a vigen cia ininterru pta d a loca ya o u lt ra pass ar cinco ano s, o u s e ja , s e fo r p ac tu ad a l oc a9 ao verbal ou, se por escrito, s eu p e ri od o f or i nf e rior a 30 me ses, so m en te a po s c in co a nos de vigen cia do contrato 0 l oc ad or p od e des pe jar 0 inquilino d e fo rm a im otivada. •
LOCa!;30 para ternpor ad a (arts. 48 a 50 , LI ) - E a lo ca 9a o a just ad a p or a t e 90 d ias para certos fins, com o laz er , tra tamento d e s aud e ou reali za ya o de obr as. 0alu guel e os enca rgos podem ser cobrados anteci pa da mente e d e um a s o vez . Obsel-VUf iio contrato de locaC;iiosomente e rescindido com a efetiva ent r e ga das chaves d o imovel ao locad or ou sua imissiio na posse pOl' at o jud icial, sendo irr elevante a sim ples desocu pac;iio do imovel. Esse ato, pOl' si so, niio exonera 0 locatar io da responsabilidade pelo pagament o d os alugueis e demais encar gos cont ra tuais.
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Separ a~ ao (art. 12, LI ) Em c as os de separa9ao j ud ic ia l o u d e fa to, divo r ci o o u di ss ol uy ao d a u niao estavel, a locayao r e sid encial prosseguini autornaticarnente pa r a 0 conjuge o u c om p an heir o qu e perm anecer no imovel. A sub-roga9 ao de ve s er comunicada po r escrito ao locador e ao fiado r ( se e st a f or a mod al id ad e d e garanti a locaticia). 0f i ador poder a ex on er ar- se de sua s res ponsabilidad es no pr az o de 3 0 dias, co ntados do rece bim ento da comunica9 ao of e r ec id a pelo sub-r og ado , f icando responsave l pelos efeitos da fian9a durante 120 dias apos a notifica9 ao ao loc ador. Direito de prefer e ncia (arts . 27 a 34 , LI ) No cas o d e al ie na 9a o d o i m ovel, 0 locatario tern direito de preferencia (tambem cham ad a d e " pre em p9 ao " ou " pre layao legal") pa ra ad qu iri r 0 bem locado, em igualdade de condi90es c om t e rce iros, de ve nd o 0 l oc ado r dar-Ihe conhecimento do negocio mediante notific a9 ao j ud ic ia l, extr a jud ici al ou outr o m e io d e c i en cia inequ ivoca . devera conter todas as condiA comunica 9ao 0 pr ey O, a f o r90e s d o neg ocio, especialmente ma de pa gamento, a existe ncia de on us r ea is, bem como 0 lo ca l e h o ra rio em qu e po de ser ex ami nad a a d oc um en ta 9a o p er t inente.
A S DUVID A S MA IS FREQUENT ES SOB RE LOCA (: A o o tema "Ioca~ao" sempre dil lugar a indaga~oes sobre problemas Antecipando eventuais duvidas. apresentam-s e a lg un s e sc la re ci m en to s 1. C e leb re i u m co ntr at o d e loca( fi o par 3 0 meses. Sose passaram 15 m es es e a l oc ad o r est a pedind o a i m ov el de volta . fie p od e re ave-I o a nt es do praz o conve nciona d o ? Na o! A lei I' bem clar a nesse sentido (art. 4.°, L I).0 locador somen t e poder a retomar 0 im ovel sem justifica tiva (denuncia vazia ) apos 0 t er mi nG d o c on tr at o ou em casos es pecialissimos (ex.: acordo, nao pagamento do aluguel). A pe nas 0 inquilino pode desistir da loca <;ao durante 0 prazo do contr a to (resili<;ao un ilater a l), de vendo pagar uma multa proporcion al . 2. C u m p r i um co ntrato d e l o c a ~ a o d u r a nte as 30 meses pr ev ist os e d es ej o c o n t in u a r n o im o v e / . D evo f a ze r um nov o cont r a t o? Terminado 0 co ntr ato, se 0 inquilino permanecer no im ovel por mais de 30 dias sem o po si< ;ao do 1 0 ca do r , pre sum e-s e q ue a loca <; ao foi prorrogada par tempo indeterminado, mantidas as demais clausulas ou condi<;6es do contrato . Nesse caso, 0 locador pode requer er 0 im ovel sem motive justificado. Assim, I' aconselhavel a elabora<;a o de um novo contrato. 3. Ce/ebrei um co nt r a t o d e lo c a~ao co m p ra z o d e 12 meses pa r escr ito. 0 lo ca d o r p o d e pedir a imovel de volta a qual q uer t e m p o ? Na o! Na s loc a<; 6es efetuadas por tempo inferior a 30 meses, 0 lo cador tambem nao pode retomar 0 imovel durante a prazo do contrato. Findo 0 prazo ajustado, a loca<;ao prorroga-se automaticamente po r tem po ind et erminado, e 0 im ovel somente pode ser retomado (denuncia cheia) nas hipotese s d o a r- tigo 47 da L eido Inquilinato. A denuncia vazia ( pedido imotivado ou sem justificativa) so pode ocorrer apos cinco anos ininterruptos de loca<;a o. 4. Como se prova um contrato verbal? o contrato ve rbal pode ser pr o vado por qualquer meio de prova admissivel em direito, inclusive a testemunhal. N o entanto, a melhor prova s ac os recibos de aluguel. cujo f orn ec imento pelo locador I' obrigatorio. 5. Quem d ev e pa gar as i m po st o s e t a xas m u n ici pais ? Ta is obriga<; 6es sac de r es po ns ab ili da de do loc ado r , mas este pode transf e ri-Ias ao loc atario, de sd e que haja clausula ex pre ssa ne sse senti do. 6. S ou locat a ri o e de se j o r e a li z ar algumas refor ma s n o i m o vel qu e a/uguei. Posso faze-Ias? Depende da reform a e do que estiver estabelecido no contrato, qu e pode conter alguma disposi<;ao ex pr e s sa p roibindo qu e q u alquer benfeitoria seja realizada sem autoriza<;ao do locador . Se a reforma for indispensavel a manuten< ;ao do bem (benfeitoria ne cessaria), pode ser feita sem autoriza<;ao e I' indeniza vel. Nas outr a s hipoteses, ha semp r e a necessidade de autoriza<;ao. Se 0 locatario realizar modifica<;6e s internas ou ex ternas no im ov el sem 0 consentimento pre via e por escrito do locador,estara praticando infra<;aocontratual eo contrato podera ser rescindido.
de ordem priltica. d e c as os m a is co m un s.
9. Celebrei um contrato no qual consta um a clausula qu e me o briga a pintar todo a im ov e l q u a n d o eu a desoc u pa r, inclusive com es pe ci fic a~ ao e xata da tinta e a informa~ ao d e q u e a t r a balho devera ser refeito se 0 locador nao gostar da pintura . /s so I' abusivo? N or ma lm en te, os contratos de loca<;ao exigem a entr eg a d o im ovel nas mesmas condi<;6es e m que foi recebido, e a pintura I' uma dessas condi<;6es. M as dai a exigir que seja r e feita caso 0 locador nao g os te im pl ic a m ui ta s ub je ti vi da de, podendo essa obriga<;ao ser conside rada abusiva.
10 . U m a m i g o c e J e b ro u um contra t o de loca~ao par 30 meses e eu fui seu fiador. 0 p eriodo do contrato ja f oi u/trapassado , m as e/ e foi prorrogado de forma indeterminada. M inha obriga~ao como fiador ainda persiste? o artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que, salvo disposi<;aoem contrario, a garantia do fiador se estende ate a efetiva entrega do imovel, ainda que prorrogada a loca<;aopor prazo indeterminado. No entanto, segundo 0 artigo 40, inciso X, da mesma lei (incluido pela Lei 12.112/09), 0 fiador pode notificar 0 locador de sua inten<;ao de se desonerar da fian<; a,ficando ainda obrigado por todos os efeito s da fian<;adurante 120 dias apos a notifica<;ao.N esse caso, 0 locador pode exigir do locatario a apr e senta<;ao d e no va garantia 1 0 caticia ( po dendo ser um novo fiador ), no prazo de 30 dias, sob pena de d esfazimento da loca<;ao. 11 . So u fiador e m u m contr a to d e lo ca ~ao e t e nh o a p e n as um im o v e l . S e n d o este um be m d e fa m il ia , pod e e Je s er penhorado? Apos inumeras batalhas jurfdicas acerca da possibilidade ou nao da penhora , a materia chegou ao Supremo Tribunal Federal, onde se decidiu, por maioria de v otos, pela constitucionalidade do inciso VIIdo artigo 3.° da Lei8.00 9/90. Assim, mesmo sendo consid erado bem de familia, 0 imovel nao esta a salvo de ex ec u<; ao em caso de inadimplencia do locatario.
12 . Q u a l I' a i n d i c e q u e d e vo u s ar p ar a reajustar a v a l o r d a l o c a ~ao ? 0 que fazer se a locatario na o ac eitar a reajust e ? o aluguel pode ser reajustado de 12 em 12 m eses. Os indices mais utilizados para os reajustes sac o indice Geral de Pre<;os do rvJercado (IGP-M), d a Funda<;ao Getulio Vargas, e 0 Indice de Pre<;os ao Co nsumidor (IPC), da Funda<;ao Instituto de Pesquisas Econ6micas (Fipe), mas podem ser usados outros indices ofi ciais. No entanto, I' proibida a indexa< ;ao do aluguel aD salar i o minima ou a moeda estrangeira (art . 17, LI). Se na o houver reajuste durante tres anos de vig enc ia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, I' possivel ingressar com a<;ao revisional de aluguel (art. 19, LI).
7 . A casa qu e aluguei esta com serios problemas de vazamento. J a co nversei com a locado r, ma s el e a in d a n a o m a n d ou a r ru m a r. P o ss o p r o videnciar a conserto e abater do aluguel? Em tese, sim! Conser tos de vazamento sac considerados benfeitorias necessarias. Estas podem ser efetuadas pelo inquilino, mesmo sem autoriza<;ao do locador, e sao indenizaveis , com direito de reten<;ao (art. 35, LI) ,a nao ser que haja disposi<; ao ex pre ss a no contrato proibindo sua realiza<;ao. Nesse caso , a melhor solu<;aoI' notificar 0 locador para que a obra se ja rea liz ad a, so b pe na de res cis ao co ntr atu al.
13 . P o d e a locador cobrar a t ax a d e c o n d om i n ia ju nt am en te com a v alor da loca~ao? fxemplificando: a valor real da loca ~ao I' d e R $ 1.000,00 e a da tax a de condominia I' d e R $ 500,00. Assim, I' estabe/ecido cofl)o v alor do aluguel a quantia de R$ 1.500,00. E possivel teoricamente, mas na o aconselhavel na pr a tica. Isso porque nem tod as as despesas do condominio saD de responsabilidade do inquilino e ele tem o direito de sa ber 0 qu e esta pagan do. AII'm do mais, se 0 valor do condominio aumentar durante 0 prazo da loca<;ao e 0 locador efetuar a cobran<;a de forma unica, ele nao tera como repassar esse aumento para o inquilino, ja que 0 reajuste a ser paetuado sera por um indice ofidal estabelecido em contrato. 0 ideal I' elaborar 0 contrato separando as despesas e deixando a cargo do locatario 0 valor da taxa de condominio.
8. A l ug u ei u m a casa ha dais meses e ag o r a d e sc o b r i q u e esta infestada de rates e cupins. Posso rescindir a c ontrato? Pela lei, se 0 im ovel nao tem condi<;6esde habitabilidade, 0 loc atario pode rescindir 0 centrato sem pagar a multa, mas para isso I' necessario entrar com a<;ao jud ici al. Na pra tic a, 0 conselho I' que se tente primeiro um acordo, pedindo ao locador qu e pro videncie a solu<;aodo problema. Caso n ao seja possive l ou nao haja acordo, pode-se rescindir 0 contrato judicialmente
14 . Tenho um grande imovel Jocali za do no pe ri m e t r o u r b a no de um a c id a d e d o i n t er i or . f i e p o d e se r considerado rural para fins locaticios? Sim. 0 que importa I' a destina<;aodo imovel e nao sua localiza<;ao.Se 0im ov elfor utilizado para um a planta<;aode hortali<;as,m esmo localizado n o perimetro ur ba no , po de ser consider a do rural para fins de loca<;ao . Deforma contraria, um posta de combustfv ellocalizado pro ximo a uma rodovia pode ser c onsiderado imovel ur ban o incidindo nas regras da Lei8.245/91
o locatario d eve se manifestar no prazo d e 30 dias, so b pena de caducar 0 d ir eito. Ocor rendo a aceita\iao d a proposta e posterior desistencia do locad or , este r es pond er a pelos pre juizos causad os (d anos emer gentes e lucr os cessantes). o locatario pr eter id o no dir eito d e pr ef erencia pod er a r eclamar do alienante per da s e danos ou d e positar 0 pr e\io e d emais d es pesas d o a t o de tr ansf er encia e tomar para si 0 imovel locad o. Isso, por em, se 0 f izer no pr azo d e seis meses a contar d o r egistro d o ato no Car torio d e Imoveis e desd e q ue 0 contr a to d e loca\iao esteja aver bad o pelo menos 30 dias antes d a aliena\iao, junto i t matricula do imovel (ar t. 33, LI). Benfeitorias (arts. 35 e 36, LI) Salvo d is posi\iao contr atual ex pressa em contrario, as benf eitor ias necessar ias intr oduzidas pelo locatario, aind a q ue nao autorizad as pelo locad or , bem como as uteis, d esd e q ue autor izad as, sao ind enizaveis e aind a permitem 0 d ir eito de r eten\iao. Ja as benf eitorias voluptuarias nao sao indenizaveis, podendo ser levantadas pelo locatario, finda a loca\iao, d esd e que sua r etirad a nao af ete a estrutur a e a substancia d o imove1. Localfao de imovel residencial a empregado e direito de retomada A loca\iao para empregad o e aq uela em que a figura do locador se conf und e com a do patr ao e d estina-se a uso residencial de empr egad o e de sua familia, em razao do empr ego. Exige contr ato com clausula afirrnand o q ue a loca\iao somente viger a enquanto 0 locatar io (em pr egad o) tra balhar par a 0 locad or , assim como 0 valor efetivamente pago ou descontad o a titulo d e aluguel. 0d esconto pod e ser efetuad o na folha de pagamento ou cobrad o nor malmente como em qualquer outr a situaGao. o q ue importa e que a loca\iao tenha r ela\iao com o empr ego e suas condi\ioes se jam for malmente esta belecid as (Ioca~ao vinculada). Nessa hipotese, 0 artigo 47, II, da Lei do Inq uilinato permite a d en uncia imotivad a d o contrato d e loca\iao; tal nor ma procurou envolver zelad or es, vigias, por teiros, etc. Assim, d esfeito 0 vinculo tr a balhista, abre-se a opor tunidad e d o des pejo liminar (art. 59, § 1.°, IT, Ll), evitand o que 0 em pr egador tenha de tolerar 0 ex-em pregado no local ate a senten\ia. No entanto, se 0 empr egad or f or nece mor adia ao em pr egado sem co br ar qualquer contr a presta\iao (aluguel), nao ter a Jugal'a faculd ad e d e r etomad a prevista na Lei do Inquilinato. Nesse caso, nao esta car acterizada a loca\iao, e sim 0 comod ato. Por tanto, a retomad a nao se processara pela a\iao d e d es pe jo, mas pela a\iao d e r eintegr aGao d e posse.
LOCA~Ao CO MERCIAL O U E MPRES A RIA L o f undamento d essa mod alid ad e d e loca\iao e pr oteger 0 ponto, 0 fund o de comer c io conq uistad o pelo locatario. Pr evinem-se, assim, os d anos decor rentes da interruPGao d a atividad e e a necessidad e d e tr ansferencia par a outr o local. o locatario comer ciante ou industr ial pode ingr essar com a~ao r enovator ia d e aluguel (ar ts. 71 a 74, LI) par a per manecer no imove!. Par a a renovaGao, e necessar io q ue (art. 51, LI): a) haja contr ato escr ito e c om pr azo d eter minado; b) 0 pr a zo minimo do contrato a r enovar ou a soma dos pr azos ininterr u ptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) 0 locatario esteja explorando 0 mesmo r amo d e ativid ad e pelo prazo minimo e ininter r upto d e tr es anos, pois considera-se esse 0 tem po minimo par a a cr ia\iao do ponto e d a clientela. A aGao d eve ser pr o posta no inter valo d e ur n ano a seis meses anterior e s ao final d o pr a zo contr atual, sendo 0 prazo d ecadencial (nao se sus pend e nem se interrom pe). Se a a\iao for pr oposta antes ou a pos esse pr azo, ser a consider ad a intempestiva.
Caso as par tes fiquem silentes ao termino do contrato, este ser a pr orrogad o por tempo indeter minado, cabend o a d enuncia vazia (irnotivada), a qualquer tempo, com 30 dias par a a desocupaGao. o artigo 52 da Lei d o Inquilinato tr ata das hi poteses em q ue 0 locador nao estar a o br i gado a r enovar o contrato d e loca\iao. A lei atual r evogou ex pressamente a antiga Lei de Luvas (Decr e to 24.150, d e 1934), incor por and o em s eu texto a materia r evogad a.
TRANSFERENCIA DO CONTR A TO
• 0 conjuge sobr evivente ou 0 com panheir o e, sucessivamente, os herdeiros necessar ios e as pessoas q ue viviam na dependencia economica d o falecido, desde que r esid entes no imovel para fins de morad ia, pOl'ocasiao da mor te d o inquiJino.As pessoas que nao se enq uad ram nessas hipoteses sao consid erad as estr anhas i t loca\iao, pgdend o ser d esalojad as pelas a\ioes possessor ias. E d e acrescentar q ue a fianGa, pOl'ser gar antia pessoal, extingue-se com a morte do locatario, devend o ser a pr esentad a nova garantia se 0 locad or assim exigir ; • 0 es polio d o locatario f alecid o e a seguir seu sucessor , no caso d e 10caGaonao resid encial.
EXTIN~Ao D A E ad missivel que ur n contr ato de loca\iao seja tr ansferid o par a terceiros nas seguintes hi poteses: • Ato if/ter vivos: cessao locacional, sublocaGao ou empr estimo, todos dependentes de consentimento pr evia e escr ito d o locador (ar t. 13, LI), so b pena d e dar mar gem i t rescisao contratual • Morte de ur n d o s contr atantes (Iocador ou 10catario). Cessao locacional Consiste na tr ansfer encia a outr em, med iante aliena\iao, d a posi\iaocontratual do locatano; este, ced ente, desliga-se do contrato pr imitivo, desa parecendo pOl'com pleto sua responsabilidade. A partir dai, e 0 cessionano que se entendera com 0 locador (cedido). A cessao, por ir npor tar em transf er encia de d ireito pessoal, rege-se pelas d isposiGoes do Cod igo CiviI atinentes i t cessiio d e cr ed ito (ar ts. 286 a 298, CC). Trata-se d e instituto mais amplo do q ue a su bloca\iao. Sublocalfao (arts. 14 a 16, LI) Consiste na concessao do gozo (total ou par cial) d a coisa locad a pOl' ur n locatario a uma ter ceir a pessoa, que se toma locataria d o locatar io, tend o os mesmos dir eitos e d everes. 0 locatario pr imitivo nao se exoner a da 10caGaooriginal; ele continua o br igad o pelo contrato celebr a do com 0 locad or . 0 subcontrato nao e autonomo, pois nasce e perm anece vincula do ao contr ato- base, de cuja existencia depende, nao podendo, portanto, per m itir 0 que aq uele pr oibe. 0 sublocatario responde subsidiariamente ao senhorio pela importf mcia q ue d ever ao su blocad or q uando este for d emandad o e, aind a, pelos alugueis que se vencerem dur ante a lide (ar t. 16, LI), iniciand o-se com sua notif ica\iao na aGao d e cobr anGa movid a pelo senhor i o ao inq uilino. o aluguel d a su bloca\iao nao pod e n! exced er o da loca\iao, estand o autorizad o a o su blocatario r ed uzi-Io ate 0 valor q ue ser ia permitid o (ar t. 21, LI). R escind ida ou find a a 10caGao, r esolvem-se (extinguem-se) as su bloca\ioes, salvo 0 dir e ito de ind enizaGao que possa com petir ao sublocatar io contra 0 sublocador. 0locad or pode ingressar com a\iao de despej 0 (e nao de reintegr a\iao de posse) contra 0 su blocatario. Emprestimo Havend o previsao escr ita, 0 locatar io pode em prestar , total ou par cialmente, d e for ma gr atuita, 0 imovellocad o a uma terceir a pessoa, com 0 dever d e r estitui-Io em tem po br eve. 0locatar io continua r es ponsavel per ante 0 locad or. Tr ata-se d e uma es pecie d e comod ato. Morte (ar ts. 10 e 11, LI) A mor te nao faz d esa parecer 0 contrato de 10caGao. Falecendo 0locad or , 0 contr ato se transfere a seus sucessor es (herdeiros ou legatarios), sendo mantidos os mesmos dir eitos e obriga\ioes anteriormente existentes. Havendo vanos sucessores, todos sao considerados locad or es solidar ios. 0 entanto, se 0 locad or q ue f aleceu era a penas usufr utuf uio, nao OCOlTea transferencia do contr ato, pois 0 nu- proprietar io nao tem o br igaGaod e manter a 10caGao,mesmo q ue esta se ja pOl' pr azo d etenninado, a nao ser q ue tenha ex pr essan1enteconsentido. Em caso d e o bito d o locatario, ter n direito i t continuidad e d a loca\iao (su b-r oga\iao):
LOCA~Ao D E COISAS A loca\iao d e coisas, de f orma ger al, cessar a se houver : • distrato ou r esili\iao bilater al: 0 locatario, de comum acord o com 0 locador , r estitui 0 bem locado antes d o termino do contr ato (art. 9.°, LI); • r etomad a d o bem locado nas hipoteses admitidas em lei (ar t. 47, LI); • implemento d e condi\iao r esolutiva ex pr essa; • per da ou d estr ui\iao d a coisa (ex.: incend io d a casa alugada), pois, d esa parecendo 0 o b jeto, desa parece tambem 0 dir eito; • vencimento do prazo sem pror ro ga\iao ou r enovaGao (art. 46, Ll); • d esa pr o pr iaGao do pr edio locad o, com imissao d e posse (ar t. 5.°, par agr a fo (mico, LI); • mor te do locatar io sem sucessor es (ar t . II, LI); • nulidad e ou anula bilid ad e d o contr a to(art. 45, LI); • r esili\iao unilater al pOl'inexecu\iao contr atual ou infraGao i t lei pelo locador ou pelo locatario (ar t. 9.°, II e III, LI); r esiliGao pelo locad or tambem e d enominad a de d en uncia, q ue se consuma com a senten\ia d e des pe jo; • extinGaod o usuf Tuto(tratand o-se d e contrato a justad o pelo usufrutuario), salvo se 0 nu- pr o prietilr io com ele anuiu pOl'escr ito (ar t. 7°, L1).
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Barros, Fischer & Associados
R e s u m a o J u r i d i c o LOCA -0 1f1 edi~ao - Maio 2010
Conselho editor ial: Mar cos Antonio Oliveir a Fernandes, Andr ea B arrose Flavia Barr os Pinto Autor : Laur o R. Escobar Jr ., j uiz de Dir eito do Tr ibunal de Justic;a Militar lSP, graduado e p6s-graduado pela Pontif icia Univer sidade Cat61icade sao Paulo,prof essor de cursos juridicos de p6s-graduac;ao e prepar at6r ios par a concur sos e exames, autor de diver sasobr as e palestr ante sobr e Dir eito Civil e Dir eito Militar ( penal e disciplinar ). Arte: Claudio scalzite e Flavia Barros. Prepara~ao e revisao : Marcia Menin. ResumaoJuridico-Loca~aoe uma publicac;ao da Barros, Fischer & A ssociados Ltda., 5015licenc;aeditor ial do autor . Copyr ight © 2010 Laur o R. Escobar Jr . Todos os direitos desta edic;ao reservados para Barros, Fischer& Associados Ltda. Importante: acompanhe eventuais atualiza<;6es legislativas sobr e Locac;aono site www.resumao.com.br . Endereso: RuaUlpiano, 86 Lapa, sao Paulo, CEP05050-020 Telefone/f ax: 0 (xx) 11 3675-0508 Site: www.r esumao.com.br E-mail: contato@r esumao.com.br Impressao: Eskenazi Industria Gr atica Ltda. Distr ibui~ao e vendas: Baf isa, tel.: 0 (11) 3675-0508 ISBN 978-857711127-5
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