Relatorio 5 Passos

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5 Passos para Arrematar Imóveis

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PROLEILÕESAPRESENTA 3

5passosparaArremataçãodeImóveis Essedocumentopodetecolocaràfrentedepelomenos95%dapopulaçãodoBrasil,no que diz respeito a comprar um imóvel por pelo menos 40% menos do que ele vale no mercadohoje. Eaoparticipardopróximowebináriovocêvaiestartambémàfrentedasoutraspessoas queestiveramlá,apósleraesserelatórioespecial.Porissoeusugirofortementequevocê leiaessedocumentoatéofinal. Vocêprovavelmentejádevesaberoquevoutefalaragora,mascomo" Arepetiçãoéamãe dahabilidade"euachoquenãocustarepetir. LeilãodeimóveiséaformamaisEFICAZdeSISTEMATICAMENTEcomprarimóvel pormenosqueelevalenoMercadoaberto. ·.

Eeuvouteexplicarporpartesoquequerodizercomisso. Emprimeirolugarporquemaiseficaz?Oraporquesimplesmente,cáentrenós,leilão nãoéaúnicaformadeseencontrarimóveissendovendidoabaixodovalordeMercado. Há ×ͳͲͲ͸Ͳǥǡ meperguntacomoeuseidisso? Desde 2005, eu e meu irmão Erico nos consideramos caçadores de profissionais de imóveis AVM. Para quem ainda não sabe AVM significa Abaixo do Valor de Mercado na linguagemdequemcompraimóveis. Muito antes de eu entrar no mundo dos leilões, a gente organizava campanhas de marketing entregando panfletos nas caixas decorreiosdecasas ou até mesmosemáforos oferecendoumacomprarápidadeimóveisemtrocadeumdescontoemseuvalorrealde Mercado. Esses clientes, que chamávamos de vendedores motivados, tinham um motivo para vender,sejamudançadeemprego,cidade,dividasouatéporquehaviamachadoumbom negócioeprecisavamdeumainjeçãodedinheirorápidaǥ Resumindo...Agentecaçavabarganhas(oumelhor,×Ȍǥ Masdevezemquandoavidano ǥ± ,umdiaeuestavaemum bar tomandouma cerveja e explicando para um cara o que eufazia,então ele mediz as ǥ

Praquegastardinheirocompanfletagemparaencontrarbarganhas,seemleilõesvocê podeencontrarmaisimóveisAVMdoquejamaisteriadinheiroparaarrematar? Esse cara é um agente fiduciário da Caixa, um advogado que organiza o processo de execuçãodeleiloesdaCEF. Quando eu cheguei ao leilão eu fiquei impressionado tanto pelas oportunidades que tinhamlácomopelofatodesóestarnasala,euoadvogadodaexecuçãoeoleiloeiro,ouseja, se eu tivesse me preparado eu poderia simplesmente escolher o imóvel que eu queria arrematar.


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Porissoeudigoqueépossívelsimutilizaroutrosmétodosparafazerumaboacomprade imóvel.Equandoeudigoboasignificapagar40%amenosqueoseuvalordeMercado. Masmuitosdessesmétodos ǥ Ounãosãosistemáticos(nãoserepetemfacilmente)como,porexemplo,ǥ Pode até ser que você tenha sorte de receber um telefonema de alguém querendo vender seu apartamentode100milpor60 ǥovaiacontecerǥ quenãoétododiaqueseganhanaloteria(meupaijoganamegasenaassiduamentepor40 anoseaindanãoganhou,infelizmente!). Ouométodonãoéeficaz,comonocasodaminhapanfletagemquecustaumhorrorde tempoe dinheiropara imprimir,distribuir, e depois lidarcom o volumedeligaçõespara filtrarasoportunidadesquesãorealmenteinteressantes. Agoravocêpodeestarseperguntado ǲquetipodenegocioeupossofazeremleilão ǳ? Eeucoleteiunsexemplosreais ǥ

OláHugo!Játiveconhecimentodeumapessoaquearrematounoleilãoumacasaa100metros dapraiaemGuarapari(ES)há1anoemeiopelovalorde150.000ehojejáenjeitou300.000. Depoisqueassistioseuvídeo,estoucomidéiadevenderomeuaptoquetenhonapraiaeentrar nesta.Gosteimuitodovídeo.Parabéns!Fernando . BomdiaHugo,viseuvídeoerealmenteéapuraverdadetudoquevocêdisse.Jáparticipeide váriosleilõesjudiciaiscomaajudadeumadvogadoamigomeuetivesucesso,poisjáganheinisto maisde1MILHÃO.Eutenho3empresasemramosdiferentespretendolargartudoesómededicar aosleilões.Obrigado.Eduardo BoanoiteHugo!Suasdicassãoexcelentes,voutecontarmeusnegóciosem2008compreiuma casapor13milreaiseemjaneirode2011vendipor50mil,comotinhafinanciado10milquiteie fiqueicom 40.Compreioutra por25mil,comcustosde cartórioe indenizaçãode 3milreaisvai custarnototal30mil,hojetemumcarameligandoodiatodoparacomprarpor45mil,moralda historiacomapenas3milreaisfiz50milissoéfantástico.Wedson

Euparticularmentegostodemostrarexemplosdediferentespessoasparaquevocêveja quenãoéprecisoserumcompradorprofissional comanosdeexperiênciaparasedarbem emleiloes.Muitosdessesnegóciossãoasprimeirasarremataçõesǥ E no webinário da próxima quinta você vai aprender a como encontrar esse tipo de oportunidade,porquevocêvaisaber" ComoEncontrarosMelhoresLeilõesdeimóveisdasua Cidade"nãoimportaondevocêmorenoBrasil. Agora para você já sair na frente e poder aproveitar o máximo desse treinamento, o primeiropassoé:


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1. Conhecerostiposdeleilãodeimóveis -Quaissãoostiposdeleilõesquevocêmaisvaiencontrar. -Comocadatipodedessefunciona. Lendoessedocumentoatéofinalquevocêjásaberámaisdeleilõesquepelomenos95% dapopulaçãodoBrasil. EntãoVamoslá... Ostiposdeleilõesquevocêmaisvaiencontrar: -Judiciais -Extra-Judiciais -ConcorrênciaPúblicaouLicitações LEILÕESJUDICIAIS

Umleilãojudicialacontecequandoobemdealguémé penhoradopelajustiça elevadoa leilãoparaqueodinheirodavendadessebem,nonossocasooimóvel,sejausadoparapagar umadívidajudicialqueessapessoatenha. Por exemplo, o jogador Romário teve um dos seus imóveis leiloados judicialmente em 2009.Issoaconteceuporqueaex-mulheroprocessoupornãopagarapensãoalimentícia.O juizdeuentãoasentençaqueeledeveriaquitaressesvalores. Comonaépocaeleestavaquebradoenãotinhadinheiroparapagar,ojuizpenhoroue levoualeilãojudicialumacoberturanaBarradaTijucanoRiodeJaneiroqueeletinhapara que,comodinheirodessavendanoleilão,adívidajudicialqueeletinhafossepaga. Masomaisimportantequevocêprecisasaberqueumimóvelemleilãojudicialsempreé levadoadoisleilões: No primeiroleilãoovalordolanceinicialéigualaovalordeavaliaçãoquefoidadopelo bem,seeunãomeenganoesseapartamentodoRomáriofoiavaliadoem8milhõesdereais. Caso ninguém arremate o imóvel noprimeiro leilão ele é levado então a um Segundo leilão,ondeobemnãotemvalordelanceinicial,ouseja,emteoria,levaobemquemmaior lanceder. Emteoria você poderiaterchegadoao leilãodoapartamentodoRomárioe terdado um lance de R$ 1.000,00 pelo imóvel, e se ninguém desse um lance maior que o seu você arrematariaoapartamento. Agora eudigo em teoria porque, se isso tivesse realmente acontecido, quando o lance chegasseàmãodojuiz,eleprovavelmenteteriaanuladoaarremataçãoalegandoqueolance dadoconstituiriaumpreçovil. Preço vil é digamos,quando umbem é arrematadopor umpreçoabusivamente baixo, como,porexemplo,vocêarrematarumimóvelavaliadoem8milhõesdereaispor1.000reais somente.Ecomoeuvousaberoqueépreçovil? Nãoexisteumnúmerocorretopraisso,vaimuitodainterpretaçãodojuiz.Masoqueos leiloeirosgeralmenteaconselhaméquevocêpaguepelomenos60%dovalordeavaliaçãodo imóvel,porquecomessevalordificilmenteumlanceéconsideradolancevilporumjuiz. Mesmoassimaindatemgentequeadotaaestratégiadedarumlanceporumvalormenor eesperarainterpretaçãojuiz,eessaspessoasfazemissoporqueelassabemqueseoleilão for cancelado por esseou por qualquer outromotivo vãoreceberovalor dado pelolance 5 Passos para Arrematar Imóveis

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inteiramente de volta e corrigido, por isso esse tipo de decisão depende muito do seu conhecimentodaestratégiaquevocêvaiadotar. Agora que vocêentendeucomo osleilões judiciaisfuncionam vamoscontinuar com os ǥ

LEILÕESEXTRAJUDICIAIS

Umleilãoextrajudicialacontecequandoumimóvelé retomado elevadoa leilãopúblico sem que haja a necessidades de recorrer ao poder judiciário. Esse tipo de leilão ocorre geralmente como fruto da inadimplência do pagamento de um financiamento feito por pessoas(tantofísicascomojurídicas)juntoainstituiçõesfinanceiras. Eporqueocredorpodefazeressaretomadasemprecisarrecorreràjustiça?Porexistem leisquepermitemqueessasexecuçõessejamfeitasdessaforma,oquesignificaqueessetipo deleilãoécompletamentelegal. Existem algumas leis que regem contratos de financiamentos e permitem execuções extrajudiciais,masasduasquevocêmaisvaiencontrarsão: -ODecreto-Lei70/66 -Alei9514/97 A. DL70/66

ODecreto-Lei 70foicriado no ano de 1966 comouma forma do governoincentivaras instituiçõesfinanceirasaconcederemcréditoparaapopulação,porqueumaexecuçãocomo essa,feitapormeioda justiça, chegavaa demorar de5 a10 anosenquantofeita deforma extrajudicialelademoravaemmedia5meses. Noentanto,esseDLdizclaramentequeapesardocredornãoprecisarrecorreràjustiça prafazeressaexecuçãoelenãopodefazê-lasozinho,eledevenecessariamentecontratarum AgenteFiduciárioparafazeraexecução. AgenteFiduciárionadamaiséqueumainstituiçãofinanceiracadastradanoBancoCentral para fazer esse tipodeexecução. Então é bem provável que nesses leilõesvocê vejauma pessoarepresentandooagentefiduciário,ecomcertezaessaéumapessoainteressantepra vocêconversaretirarassuasdúvidascomrelaçãoaoleilão. Éhistóriaésempremuitolegal,masomaisimportantequevocêprecisasaberéqueum banco, aCaixa Econômica Federal,porexemplo, até porqueesseéum tipodeleilãoquea gentevêacontecerbastantecomaCaixa,antesderetomarepassaroimóvelparaonome deletemquenecessariamentelevaresseimóvela2leilões: No primeiroleilãoovalordolanceinicialéomaiorentreovalordeavaliação,eovalor dosaldodevedordoinadimplente,ouseja,ovalordadívidaqueeleaindadevepagar. Seninguémarremataroimóvelnoprimeiroleilãoeleélevadoao Segundoleilão.Ali,em teoriaassimcomonosleilõesjudiciais,oimóvelnãopossuilanceinicial. Masaquinovamenteissoésónateoriaporquenapráticaoqueaconteceévocêvero própriocredor,obanco,porexemplo,darumlanceinicialpeloimóvelpraevitarqueeleseja arrematadoporlancevil. Pravocêterumaidéiaeujápresencieicentenasdeleilõesdessetipoeununcaviumleilão dessesquejánãotivesseumlancemínimonoSegundoleilão.


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B. Lei9514/97

EntãoaoutraleideregeexecuçõesjudiciaisquenóstemoséaLei9514/97.Essaleifoi criadaem 1997e deixoua execuçãoextrajudicial aindamaiságilemenos onerosa parao credor.Nessaleiocredornãoprecisacontratarumagentefiduciário,comonoDL70/66,por exemplo. Masoimportanteésaberquenessaleioimóveltambémtemquenecessariamenteser levadoa2leilõesantesdeserretomadopelocredor: No primeiro leilão o valor do lance inicial é igual ao valor de avaliação dado para o imóvel. SeninguémarremataroimóvelvaientãoparaoSegundoleilãoondeovalordeavaliação éigualaovalordosaldodevedor+ovalordasdívidasatrasadas(condomínio+IPTU)queo imóveltenha. Por isso nesse leilão asdívidaspendentesdo imóvel jásão quitadas e incorporadas ao valordolance,diferentedosoutrosleilõesondevocêtemquearcarcomovalordasdívidas casoarremateoimóvel,eporissodevelevantá-lasantesdefazerasuaarremataçãopara saberexatamenteoqueestácomprando. Dica:dívidas pendentes é umassunto que assusta boa parte das pessoas interessadasem leilão,masumavezquevocêsabecomantecedênciaovalordasdívidasatrasadasqueoimóvel queteinteressatem,ésóvocêdiminuiressevalordolancemáximoquevocêestádispostoadar peloimóvel.

Exemplo:sepordeterminadoimóvelvocêpagarianomáximoR$100.000edescobriuque ele tem R$ 20.000 de dívidas atrasadas, o seu lance máximo passa a ser agora de R$ 80.000,00.Dessaforma,mesmocomasdívidas,vocêsópagariaoplanejado. Eseninguémarrematarosimóveisemnenhumdosdoisleilõesoqueacontece?

Ocredoradjudicaoimóveleaqueleimóvelpassaaserdele. AgoranocasodaCaixaEconômicaFederal,porexemplo,queéumbancopúblico,elanão podesimplesmentevenderoimóvelcomoelabementende,elatemquefazeressavendapor umaLicitaçãoeumadasmodalidadesdelicitação,inclusiveaqueacaixamaisusaparafazer essavendaéaconcorrênciapública. CONCORRÊNCIAPÚBLICA.

Aconcorrênciapúblicalembrabastanteumleilão,maspossuiumprocessodiferente.Nela os lances não são orais como num leilão, eles são entregues por escrito dentro de um envelopefechadoemlocal,dataehorapreestabelecidosnoedital. Além da proposta do lance a pessoa deve também fazer um pagamento de um sinal geralmente gira em torno de 5% do valor de avaliação do imóvel, e depois de feito esse pagamento o comprovante deve ser anexado a sua proposta por escrito para que ela seja consideradaválidapelacomissãoquejulgaaspropostas. Vamossuporqueemumaconcorrênciapúblicavocêgostoudeumimóvelquefoiavaliado em100milreaisepossuiumlancemínimode59mil,evocêgostariadefazerumaproposta de64milporele.


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Então alem de você preencher a proposta por escrito, você deve pagar 5 mildesinal, anexaressecomprovantenasuapropostaecolocartudoissonoenvelope,lacrareentregar. Depois disso, na data, hora e local predeterminados no edital do leilão ocorrem as aberturasevalidaçõesdaspropostas,edentreaspropostaválidasvenceaquelademaior valorporaqueledeterminadoimóvel. Seasuapropostaforavencedora,vocêfazopagamentodovalorquevocêpropôs,menos ovalordosinal,quejáfoipago.Seasuapropostanãoforvencedoravocêrecebeovalordo sinaldevolta. Seasuapropostaforavencedoraevocêdesistirdela,aivocênãorecebedevoltaovalor dosinal. Resumidamenteessessãoosprincipaistiposdeleilãoqueexistem,sevocêquerarrematar umimóvelpor40%amenosqueelevalehojenomercadosabercomofuncionacadatipode leilãoecomoelaborarumaboaestratégiadearremataçãoéessencial. DICA:PorqueessetipodeprocessogeraoportunidadesAVM(istoé,imóveissendo vendidosabaixodovalordemercado?).

Eu imagino que esteja muito claroparatudo mundoaquique nesses leilõesosegundo LeilãoapresentaumaótimaoportunidadedecomprarumimóvelAVM,porqueagentevimos queemalgunscasoselenempossuilanceinicialequesãoosinteressadosquefazemesses lances. AgoraagrandesacadaéquemuitagentesimplesmenteignoraoprimeiroLeilãoporque, comoagenteviu,ovalordolanceinicialdependediretamentedovalordeavaliaçãodoimóvel eemteorianinguémquercomprarumimóvelpelovalordemercado. Só que o essas pessoas não sabem é que muitas vezes a avaliação do imóvel nem é refeita,ouseja,usamovalordecompradoimóvela10,15anosatráseaessevaloréaplicado umíndicedecorreçãoaolongodessesanos,oquecomcertezanãorefletea valorizaçãode mercadoqueoimóvelteve. Ou ainda, quando a avaliação é refeita ela é no começo do processo de execução, e principalmente nos leilões judiciais esse processo costuma demorar e a avaliação acaba ficandodesatualizada. EoresultadodedissoéqueagentetemumimóvelemprimeiroLeilãosendoleiloado abaixo do valor de mercado e com uma concorrência até menor, porque a maioria das pessoasficouláesperandoosegundoLeilão.Portanto,nuncaignoreoprimeiroLeilão,para nãoperderoportunidadescomoesta...

OprimeiroimóvelquearremateiemleilãodaCaixa,láemCampoGrandeMS,foiatravésdeseusconselhoseconhecimentos,plenamenteabsorvidospor mim.OImóvelaquireferenciado(umapartamentode3quartosETUDOOMAIS, em uma área privilegiada de Campo Grande-MS, a cerca de 10 minutos do Centro(apé),arremateiporexatosR$48.600,00,ehojejáencontreiofertapara vendê-loporincríveisR$110.000,00).Façamais,muitomais,poisvocêéocara. ȋǥȌUmForteAbraço.Aucion.


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Bemjáquevocêjásabeelinhasgeraisostiposdeleiloesexistentesvamosaopasso2.

2. DefinirumObjetivoclaroparaosleilõesdeimóveis. Esseéumpassofundamental.Nadavaifazersentidoparavocêsevocênãotiverclaroe presentenasuacabeça... 1ȂOresultadoquevocêqueralcançar 2-OPORQUÊvocêqueroresultado. Sãoessesdoispontosquevãoguiamparaosucessoquandovocêseperdesuaorientação noseuquotidiano. Então eu gostaria que você escrevesse agora em umpapel o que você quer atingir ao comprarumimóvelemleilão: Aquivãoalgumasopçõesparavocêconsiderar: 1) 2) 3) 4) 5)

Compraroseuprimeiroimóvelporumpreçomaisbarato Comprarpararevender Comprarparaalugar. Comprarparaacumular. Criarumnovonegócioeoferecerparamediarnegóciosdeleiloesparaoutros ganhandoassimumacomissão...

Sevocêtiveroutroresultadocomleilõestudobem.Essessãosóexemplos... Escreveuqualoseuresultado?

Agoravemomaisimportante: Porquevocêqueratingiresseresultado? Oumelhor,quaissãoosbenefíciosqueesse

resultadovaitrazerparasuavida? Porqueteressesdoispontosnasuacabeçaétãoimportante?Porqueaprenderalgonovo demandaenergiae,nomeucaso,teroresultadoeobeneficiopresentenaminhacabeçaéo quememotivanaturalmenteainvestiressaenergianoaprendizadodealgonovo... No meu caso o meu objetivo é comprar para revender e assim girar o meu capital construindoumpatrimôniodeformarápidasolidaecomativosdequalidade,semterque dependerdosmovimentosdomercadoparatersucesso. Porqueeufaçoisso? PorqueissomedaLIBERDADEeINDEPENDÊCIAePAZINTERIOR. LeilãodeImóveismedáoretornofinanceironecessárioparaeunãoterquedependerde umempregoparaviver.Nãohánadadeerradoeterumemprego,mascomaliberdadeque euconsigo,eudecidoQuando,OndeeoQuantotrabalharoutirarférias...Istonãotempreço paramim... Independência:Omeunegócionãodependeseopreçodomercadovaiparacimaoupara baixa.Istoé,eucomproumimóvelde100milpor60mileponto.Onegóciovaidardinheiro mesmoseomercadonãosubir.Comomuitosoutrostiposdeatividadesacoisanãoéassim... Tenhoalgunsamigoscujafelicidadeédiretamenteproporcionalaonumerodoíndicedas ações. Em um dia eles estão super felizes por que o mercado subiu, no dia seguinte, desesperadosporqueomercadodesceu... OfatoéquecomIndependênciaeLiberdadeeutenhopazinterior.Edifícilacharalgohoje quemetiraosono.


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Eporissoqueinvistoenergiaemcadavezmeaperfeiçoaremleilãodeimóveis. ǡǣǲ-ǡ-ǤǤǤǲ istoé,os

seusresultadoserazõespodem(edevem)serdiferentesdosmeus.Oqueimportaaquieque vocêostenhaclaramentepresentesnasuacabeça. Umavezquevocêdefiniuosseusobjetivosopróximopassoé

3. Determinarseoimóveldesejadoestáabaixodovalor demercado EssaéumadasregrasfundamentaisdoHUGO: Nuncapaguevalordemercadoporumimóvel.NUNCA!

Sevocê quiser pagarvalordemercado por um imóvel procuraum corretorqueémais fácil. Paradeterminarseoimóvelestáabaixodovalordemercado.Vocêprecisaentenderque emleilãoexistemdoistiposdecusto: -CustoDireto(Preçodearrematação)essesãopagosnoatodaarremataçãoouatéalguns diasdepoisdependendotoleilão. -CustoIndireto(comissãodoleiloeiro,potenciaisdividas,comissãoparavendadoimóvel, custodedesocupaçãoeoutraspendênciasqueoimóveltenha) Porisso,ocustodoimóvelécalculadodaseguinteforma:

Custo=CustoDireto+CustoIndireto Eessecustotemquenecessariamentesermenorqueovalordemercado... Umexemploqueeupossodarédeumimóvelquevaliaporvoltade500milreais. Euarremateipor196mil.EcomacomissãodoleiloeiroedividasdeIPTUecondomínio tiveocustototalde240.Agoramesmocomcustosindiretosde44mileleaindafoiumótimo negocio. Portantonãomeimportaocustodasdívidasecomissões.Oqueimportaéqueototaldo CustoDireto+CustoIndiretosejabemmenorqueovalordemercado. Para determinar esses custos é importante, primeiramente, ler o Edital! TODO LEILAO TEMUM! Edital.

Umavezquevocêquevocêencontrarumleilãodeumimóveldoseuinteresse,aprimeira coisaquevocêvaifazerélercuidadosamenteoeditaldesseleilão. Porqueesseeditaléodocumentoquedefineasregrasdoleilão.Issopodeparecermuito ǡǡǲ ±  dess            ǳǡ   

específicopodeteralgumaparticularidadecomoaumaformadepagamentodiferenciada, porexemplo,quesóoeditalvaipoderdizer.


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Alémdisso,noeditalvocêvaiencontrarduasinformaçõesmuitoimportantesquesão: -Osdadosdapessoaqueestáperdendooimóvelnoleilão,maisespecificamenteoCPF eonome. -Aoutrainformaçãoéonúmerodoprocessoquelevouoimóvelaleilão,casooleilão sejaumleilãojudicial. Umavezquevocêleuoeditaleescolheuosimóveisdaqueleleilãoqueseencaixamnoseu objetivoopróximopassoéavaliaresseimóvelparasaberoquãoabaixodovalordeMercado vocêvaipagarporesseimóvelnoleilão. Avaliaroimóvel.

Não existe formulacerta para chegar nessevalor, você vai descobrir isso fazendo uma visitaaolocaldoimóvel,olharalocalização,veroquetempertoquepodeagregarvaloraele, por exemplo, ele fica perto de ponto de ônibus? Estação de metro? Fica perto de algum comercio,supermercado?Vocêpodeaproveitaressavisitaeversetemalgoanunciadoalinas redondezas,ligarnosanúncios,perguntarcomoéoimóvel,quantoestásendopedidoporele, enfimconheceroMercadodaquelaárea. Depois vocêpodeir aoprédioou condomínioonde ficaesseimóvel econversar com o porteiroousíndicodoprédio,perguntarsetemalgumimóvelavendaali. Porquantoelefoivendido?Quantotempoeledemorouaservendido?Essessãodados essenciais para que você possa formar a sua opinião sobre o valor de Mercado daquele imóvel. Edepoisquevocêfizerissovocêpodeirconversarcomimobiliáriasoucorretoresque atuemnaquelaárea,perguntaraopiniãodelessobrevalordeMercadodalieconfrontarisso comasuaprópriaopiniãoquevocêtevecomassuaspesquisas. Inclusive, isso é um hábito que tenho para tudo o que eu faço, que é fazer as minhas pesquisas e chegar à minha opinião, e depois confrontar essa opinião com a de um especialistanaárea.Acreditem,quandovocêmesmofazconsegueinformaçõesmuitomais precisaseaprendemuitomais. DessaformavocêpodeterumaboaestimativadovalordeMercadodaqueleimóvel. Depoisdisso,opróximopassoélevantaroscustosquevocêvaiterparacompraraquele imóvelemleilão. Oprimeirodeleséquantoàqueleimóvelespecíficotemdedívidaspendentes. DívidasPendentesdoimóvel.

Quandovocêarremataumimóvel,asdívidaspendentesdeIPTUecondomínioficamsoba sua responsabilidade, ou seja, é você que vai ter que quitá-las (isso faz parte do custo indireto). Issoassustamuitagente,massevocêjásouberdeantemãoquaissãoequantosãoessas dívidas,issodeixadeserumproblemapoisésóvocêabaterovalordasdívidadovalorque vocêpagariapeloimóvel.Porexemplo,seeupagaria50milporumapartamentoedescubro queeletem10mildedívidaspendenteseusimplesmentevoupagar40milapartirdeagora. Ecomovocêdescobreessasdívidas? Asdívidas de condomínio vocêtem que ir ao imóvel e conversar com o síndico ou a empresaqueadministraocondomínio.Ésóvocêexplicarasituaçãoaelesdequeoimóvel


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estáindoaleilãoequevocêestáalicomoumpossívelarrematanteeinteressadoemresolver essadívidapendente. Quandovocêfazissoboapartedasvezesossíndicossãosupersolícitoseajudambastante nessesentido,muitasvezeseujáfuiatéconvidadoaentrarnacasadelesparatomarumcafé. Eissovocêjápodefazerquandoforfazeraquelavisitaparaavaliaroimóvel. Asoutrasdívidasquevocêvaiterquelevantarsãoas dívidasdeIPTU. Para levantar essas dívidas você vai ligar na secretaria de Fazenda do Estado ou na prefeiturada cidade,dependendodeondevocêmore,explicara situaçãoqueoimóvelestá indoaleilãoequevocêprecisalevantar asdívidasdeIPTUatrasadaseinformaonomeeo CPFdequemestátendooimóvelleiloado,quevocêpegounoedital. Eseoeditalnãotiveressasinformações,comoacontececomalgunsleilõesjudiciais,você usaonúmerodoprocesso,quevocêtambémpegounoeditaleencontraessasinformaçõesno próprioprocessodeexecução. Sabendo disso, as próximas informações que você vai levantar são as pendências jurídicasdoimóvel. Essas,vocêconsegueveraotirarumacertidãodeONUSREIASdoimóvel,umacertidão quevocêconseguetirarnoCartóriodeRegistrodeImóvelondeoimóvelfoiregistrado. Isso é outracoisa que acabaassustandoaspessoas,mas as pendências jurídicas estão sobre o imóvel além daquela que está levando imóvel a leilão, elas caem quando você arremataoimóvel,poiselasestãosobreodonodoimóvelenãosobreoimóvelemsi,comoé ocasodasdívidasdecondomínioeIPTUquenãocaem. Entãoissonãotemqueassustarninguémporqueoimportanteésabersevocêvaiprecisar darbaixaemalgumacoisaquandoarremataroimóvel,praquevocêsaibadeantemãotudoo quevocêvaiterquefazercomrelaçãoaesseimóvel. Depoisvocêprecisaverificaroestadodeocupaçãodoimóvel. Entãoquandovocêforfazeraquelavisitaparaavaliarelevantarasdívidasdecondomínio vocêtambémvaiaproveitaraviagemparachecaroestadodeocupaçãodoimóvel. Eleestámesmoocupado?Porqueàsvezesconstanoeditalqueeleestá,masquandovocê chegaládescobrequenaverdadeelefoiabandonadopeloantigodono.Seeleestiverocupado mesmo,queméqueestáocupando?Éuminquilinodoantigodonoouopróprioantigodono? Saberdissofazumagrandediferençanahoradefazeradesocupação?

Opa,faleiaquiapalavraproibida... Hugomasseoimóveltiverocupadoeuouvidizerquevouterquedesocupar...

Issorealmenteéverdade,eeuentendoporqueesseassuntofazcomquetantagentedeixe defazernegócios,atéporque nocomeço eutambémtinhamedodisso,deixeidefazer boas arremataçõesporcausadisso. Atéeudescobrircomoacoisarealmentefunciona.Depoisdisso,desocupaçãonuncamais foiumproblemapramim. Se o ocupante for um inquilino, maravilha, basta você notificá-lo que você é o novo proprietáriodoimóvelenegociarcomeleoquevaiserfeito.Écomosevocêcomprassede alguémumimóvelqueestivessealugado.Tranquilo. Seoocupanteforoantigoproprietárioempessoavocêtemduasopções: -Primeiroétentarfazerumacordoparaeledesocuparamigavelmente.Eurecomendo do fundo do meu coração tentar um acordo com a pessoa antes de partir para uma


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desocupaçãojudicial.Aquelahistóriadeǲ×nemmorto ±ǳǤ

Boa parte das pessoas não gosta de se expor e passar constrangimento, e uma desocupação judicial com oficial de justiça e até mesmo, no ultimo dos casos, a policia batendonaportaéextremamenteconstrangedor. Por isso se vocêse apresenta para essa pessoa como o novo arrematante doimóvel e alguém que entende a situação difícil que a pessoa está passando e que quer resolverda melhorformapossível,vocêtemsimboaschancesdeconseguirumacordo. Eupelomenoscostumooferecerduascoisasaofazerumacordo: a. Primeiroé oferecerumprazoparaapessoadesocupar,paraqueelatenhaum tempoderespirarseorganizarparadesocupar. b. Seissonãoforsuficienteeuofereçoumacordofinanceiro,geralmenteeuofereço paraelaoqueeugastariaseeufossefazeradesocupaçãojudicial,paraquedessa formasejamaisumauxilioparafazeressadesocupação. Oimportanteéserextremamenteprecisocomosprazosquevocêdáparaapessoapara nãoteraberturaparaumanovanegociação. c. Eseissonãodercertovocêdeveentãofazeruma desocupação judicial.Para fazerissobastaconseguirumbomadvogado,eentrarcomumaaçãodeImissãode Posse. Feito isso ou o Juiz vai mandar a pessoa desocupar o imóvel, ou por algum motivo, cancelaraarremataçãoquevocêfez. Seissoacontecer,vocêrecebe todooseudinheirode voltaecorrigido. Ouseja,ouapessoadesocupaouvocêrecebeoseudinheirodevoltaecorrigido. Ótimo!Agoraquevocêlevantoutodasessas informaçõesvocêvaipodercolocar tudo na pontadolápisparapoderdefinirovalormáximoqueestádispostoapagarporaqueleimóvel específico naqueleleilãoe vaicalculartambéma previsãode retornosobreo investimento quevocêvaifazer. 

4. LevantarCapitalparaaArrematação Com essaestratégiapronta,o próximopasso ésabersevocêvaifazerumfinanciamento para pagar a suaarrematação. Euparticularmente conheço duas formas de financiar essa arrematação: 1)Fazerumfinanciamentonobanco.Eupelomenosnãogostomuitodessaopçãopor que: -Não são todos leilões que aceitam qualquer financiamento, por exemplo, nos poucos leilõesdaCaixacomessaopção,sóéaceitocartadecréditodaprópriaCEF,porissovocê acabaficandolimitadoparaarrematar. -Vocêjátemqueestarcomessacartadecréditopré-aprovadaemmãosnodiadoleilão,e como esse processo infelizmente é burocrático no Brasil pode ser que você perca a oportunidadedearrematarporqueofinanciamentonãosaiu. -OsjurosdessesfinanciamentospodemsairmuitoaltosnoBrasil. 2)FazerumfinanciamentoutilizandoométodoqueeuchameidePeixeAssado.Aidéiae pegartodasessasinformaçõesquevocêreuniueoretornoesperadosobreoinvestimentoe transformartudoissoemumapropostaparaserapresentadaainvestidoresprivados. 5 Passos para Arrematar Imóveis

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Issoporqueexistemuita,masmuitagentemesmoporaiquetemdinheiro,vontadede investir,masquenãoquerounãopodecolocaramãonamassa. Essaspessoasnãoqueremaprenderapescar,elasqueremo peixeprontoeassadoalina frente delas. E tudoque elas querem é alguém que saibaencontrar boas oportunidades e saibaexecutaressesnegócios. Onegóciodátãocertoqueeuparticularmentejálevantei200milreaisem2diasapenas prafazerumaarrematação.

5. IraoLeilãoparaArremataroImóvel Edepoisdetudoissoaiésóirparaoleilãoedizeroseulanceláparaoleiloeiro. Eterapossibilidadedefazernegócioscomesse... Bomdia,seuvídeoébeminteressante,souadvogadoearremateiumimóvelporR$ 75.000,játenhoaposseevaleR$150.000éparausoaosfinsdesemana,aindanão resolvivender.ContinueassimSrHugo,vocêvaiajudaraspessoasquenecessitamde informações,parabénscaroamigos.Atenciosamentegrato.Dr.Anderson.

Porémdenadaadiantavocêteroquíntuplodoconhecimentoqueeuemeusadvogados temostodosjuntossevocênãosouberondeacontecemosleilõesdasuacidade. Porquesevocêsouberondeacontecemessesleilõesvocênãovaiestarnasalaehorado leilão para fazer a sua arrematação e nessa quinta você tem a oportunidade ímpar de aprender exatamente isso. E lá você vai aprender também a lei fundamental para se ter sucessocomleilõesdeimóveis. Vocêjádeuoseuprimeiropassolendoessedocumentoatéofinal,massevocênãoestiver inscritoeacessarpontualmentenapáginadetransmissãodowebinárionessaquinta,écomo sevocêtivessenadadoemorridonapraia. Eeunãoqueroqueissoaconteça. Portanto anota a data e hora desse webinário na sua agenda, no seu celular, cola um bilhetenoseucomputadoreficaatentoaoseuemail! Atéasaladetransmissão. Umabraço, Hugo.


Relatorio 5 Passos

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