Rangkuman Hukum Agraria

RANGKUMAN HUKUM AGRARIA

Penyusun: Daya Perwira Dalimi

Kelas Karyawan Fakultas Hukum Universitas Pancasila

SEJARAH HUKUM AGRARIA 1. PENGERTIAN UMUM dari Hukum Agraria: Hukum agraria sebenarnya tidak mempunyai suatu definisi yang jelas, jika melihat dari UUPA, tapi bisa ditarik suatu kesimpulan dari Pasal yang terdapat pada UUPA,yaitu: - Hukum agraria dalam ARTI LUAS: hukum yang mengatur segala sesuatu yang berkaitan dengan hukum tanah, hukum air, hukum pertambangan, Hukum Perikanan dan Hukum Luar Angkasa - Hukum agraria dalam ARTI SEMPIT: hukum yang hanya mengatur segala sesuatu yang berkaitan dengan hukum tanah, yaitu hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah, dalam arti permukaan bumi saja. Hukum dalam arti sempit inilah yang akan dipelajari dalam bidang keilmuan hukum. Penguasaan tanah bisa penguasaan tanah secara fisik (secara de facto) dan penguasaan tanah secara yuridis (secara dokumen) Pengertian Agraria sebagai bidang Administrasi Negara Pemerintahan adalah Pemerintah sebagai pemangku negara yang menjalankan segala kebijakan yang mengatur segala hal yang berkaitan dengan pertanahan. Dan Administrasi Negara dalam bidang pemerintahan dipegang oleh BPN PERKEMBANGAN HUKUM TANAH DI INDONESIA 2. Hukum Tanah terbagi menjadi 2 periode, yaitu: 1) Hukum Tanah Lama: suatu era sebelum UUPA diberlakukan pada tahun 1960 2) Hukum Tanah Baru: suatu era setelah UUPA diberlakukan A. HUKUM TANAH LAMA – SEBELUM MERDEKA 3. Hukum yang berlaku pada Era Hukum Tanah Lama sebelum Merdeka: 1) Hukum Tanah Adat adalah hukum tidak tertulis yang hidup dan berlaku pada masyarakat hukum adat 2) Hukum Tanah Barat: terdapat aturan-aturan yang mengatur mengenai tanah, yaitu pada Buku II BW 3) Hukum Antar Golongan: Hukum untuk menyelesaikan hubungan antara golongan yang menyangkut masalah tanah sesuai dengan pembagian golongan penduduk indonesia yang pada waktu itu tunduk pada 2 hukum yang berbeda (dualisme hukum) 4) Hukum Tanah Administrasi adalah keseluruhan peraturan yang memberikan landasan hukum bagi penguasa atau negara, dalam hal ini Pemerintahan Kolonial Belanda, untuk melaksanakan politik pertanahan dan memberikan wewenang khusus kepada penguasa untuk melakukan tindakan-tindakan di bidang pertanahan Sejarah lahirnya Hukum Tanah Administrasi: - Politik Pertanahan yang digunakan Belanda adalah Politik Tanah Paksa, yaitu mengeluarkan Perintah kepada masyarakat untuk menanam tanaman tertentu yang diinginkan oleh Belanda - Untuk menunjang Politik Tanah Belanda, akhirnya Pemerintah Belanda mengeluarkan Hukum Tanah Administrasinya yaitu Agrarische Wet, dengan Peraturan Pelaksananya adalah Agrarische Besluit (S.1870 – 118) - Azas yang berlaku pada Agrarische Wet adalah DOMAIN VERKLARING, dimana menyatakan bahwa semua tanah yang pihak lain TIDAK DAPAT membuktikan sebagai haknya (Pemilik) adalah MILIK (Domain) NEGARA. Dengan kata lain, barang siapa yang tidak dapat membuktikan suatu tanah adalah memang benar miliknya, maka tanah tersebut akan sendirinya menjadi milik negara. - Domain Verklaring ini menyimpulkan bahwa tanah bukanlah merupakan bagian dari hukum publik, melainkan bagian hukum perdata, dimana negara boleh memiliki hak milik dan bahkan hak milik itu justru yang diutamakan - TUJUAN dari Domain Verklaring ini adalah ingin mengusai tanah – tanah adat, dimana pada tanah ada tidak ada bukti yang tertulis, sehingga akan sulit dibuktikan dan dapat dikuasai oleh Pemerintah Belanda - FUNGSI Domein Verklariang adalah sebagai landasan hukum, yaitu Pemerintah mewakili negara sebagai pemilik tanah; dan sebagai Pembuktian Pemilikan, yaitu untuk tanah yang tidak dimiliki oleh seseorang maka akan jadi milik negara 5) Hukum Tanah Swapraja : keseluruhan peraturan tentang pertanahan yang khusus berlaku di daerah swapraja, seperti Kesultanan Yogyakarta, Surakarta, Cirebon dan Deli you’re never too old to set another goal or to dream a new dream

Rangkuman Materi Hukum Agraria Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)

1

4. Dualisme & Pluralisme di Bidang Hukum Tanah pada Era Hukum Tanah Lama - Pada era Hukum Tanah Lama, terjadi Dualisme di bidang hukum tanah, karena pada saat itu berlaku 2 hukum tanah, yaitu Hukum Tanah Barat (BW), yang dibawa oleh Belanda ketika menjajah Indonesia dan Hukum Tanah Adat, yaitu hukum yang berlaku dan hidup di masyarakat adat dan merupakan hukum yangt tidak tertulis - Bahkan ternyata, dalam perkembangannya, Hukum Tanah yang berlaku bukan hanya 2, tetapi 5 hukum yang berlaku, sehingga terjadilah Pluralisme Hukum tanah. - Baik Dualisme dan Pluralisme telah menyebabkan Ketidakpastian hukum 5. Hak atas tanah yang berlaku pada Hukum Tanah Barat, terdiri dari: 1) Hak Postal: bisa dimiliki segala sesuatu yang ada diatas tanah orang lain, jadi ada 2 pihak, yaitu Pemilik Tanah dan Pemilik segala benda di atasnya (Pasal 711 BW) 2) Hak Erpah: semacam HGU (pasal 720 BW), untuk bidang-bidang usaha yang besar 3) Hak Eigendom : Hak yang tertinggi, karena setiap individu bebas memiliki dan melakukan apa saja yang dikehendaki (Pasal 57 BW) B. HUKUM TANAH LAMA – SETELAH MERDEKA : UPAYA PEMBAHARUAN HUKUM TANAH 6. UPAYA PEMBAHARUAN HUKUM TANAH A. Definisi: suatu upaya Pemerintah Indonesia dalam MENGKAJI Hukum Agraria yang sebelumnya berlaku, dengan cara memilah-milah berdasarkan Pancasila dan UUD 1945, hukum mana yang kira-kira masih dapat digunakan oleh bangsa Indonesia. Langkah konkret Pemerintah adalah mengeluarkan Peraturan Sementara (Kebijakan, kebijaksanaan dan tafsir baru) yang sifatnya Menghapus atau Merubah peraturan sebelumnya yang sebenarnya bertujuan untuk meniadakan beberapa lembaga feodal dan kolonial B. Macam 1) Penghapusan Desa Perdikan (UU No.3/1946) Desa Perdikan adalah Hak istimewa Tradisional berupa pembebasan Pajak Tanah yang dimiliki oleh Kepala Desa dan keluarganya yang diterima dari Raja atau Sultan. Karena tidak adanya pajak, maka Kepala Desa memiliki tanah yang luas, yang penggarapannya dilakukan oleh rakyat biasa. Negara kemudian mengambil setengah dari tanah tersebut dan dibagikan kepada petani yang menggarapnya, dan Kepala Desa mendapat ganti rugi dalam bentuk uang bulanan selama hidupnya 2) Meniadakan Lembaga Feodal (stelsel apanage): Penghapusan hak-hak konversi Hak Konversi adalah suatu jaminan dari Raja kepada Pengusaha asing untuk dapat memiliki tanah selama 50 tahun, yang nantinya tanah tersebut diberdayakan oleh rakyat secara Cuma-Cuma (berasal dari Stelsel apanage). Hak konversi dihapus dengan UU No. 13/1948 jo. UU No. 5/1950 3) Meniadakan Lembaga (UU No.11/1958)

Kolonial:

Penghapusan

TANAH

PARTIKELIR/TUAN

TANAH

TANAH PARTIKELIR (TUAN TANAH) mempunyai sifat dan corak istimewa (sangat ekstrem), seolah-olah seperti negara dalam negara, antara lain: - Hak MENGANGKAT/MEMBERHENTIKAN Kepala Desa - Hak MENUNTUT kerja paksa - Hak untuk MENUNTUT Pajak dan Pungutan hasil tanah dari penduduk 4) Perubahan Peraturan Persewaan Tanah Rakyat (UU No.6/1952) Tanah sebelumnya dapat disewa oleh rakyat sampai 21 tahun. Setelah dirubah, tanah hanya diperbolehkan untuk disewa maksimal 1 tahun 5) Melakukan pengawasan terhadap Pemindahan Hak atas tanah Pemindahan hak atas tanah Barat HARUS dilakukan dengan MENDAPATKAN ijin dari MenKeh, tanpa mendapatkan ijin akan menyebabkan batalnya ijin tersebut 6) Larangan dan penyelesaian soal pemakaian tanah tanpa ijin (OKUPASI ILEGAL) 7) Melakukan pembaharuan dan pengaturan perjanjian BAGI HASIL Bertujuan untuk memperbaiki kedudukan pihak penggarapan, misanya: imbangan pembagian hasil, jangka waktu perjanjian, bentuk perjanjian, siapa siap yang diperbolehkan mengjadi pengarap you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


2

7. PEMBENTUKAN PANITIA – Upaya yang lebih Nyata dan Realistis Ini adalah usaha yang lebih konkret untuk menyusun dasar-dasar Hukum Agraria, yaitu membentuk PanitiaPanitai, yang terdiri dari: 1) Panitia Agraria yogyakarta (1948) Panitia Pertama yang dibentuk dan berlokasi di Yogyakarta sebagai ibukota negara pada saat itu. Panitia ini diketuai oleh Sarimin Reksodiputro. Tugas utama panitia ini adalah memberikan pertimbangan dan penilaian kepada pemerintah mengenai hukum tanah pada umumnya, dan juga merancang dasar-dasar hukum tanah yang memuat politik agraria RI serta mencabut/meniadakan aturan-aturan apa-apa saja yang tidak bagus untuk rakyat Indonesia, seperti Hakhak asing, Domain Verklaring. 2) Panitia Agraria Jakarta (1951) Karena berubahnya keadaan negara saat itu, sepertinya berpindahnya ibukota kembali ke Jakarta, maka dibubarkan lah Panitia Yogya dan dibentuk Panitia Baru yang berlokasi di Jakarta, dan tetap diketuai oleh Sarimin Reksodiputro. Dalam perjalanannya, Sarimin Reksodiputro yang menjabat sebagai Ketua Panitia harus pindah ke Nusa Tenggara untuk menjabat Gubernur, sehingga jabatan Ketua Panitia Agraria Jakarta digantikan oleh Singgih Praptodihardjo. 3) Panitia Soewahjo (1955) Panitia Soewahjo adalah Panitia yang resmi dibentuk oleh Pemerintah berdasarkan KepPres 29 Maret 1955, yang ditugaskan untuk membuat Rancangan Undang Undang Pokok Agraria (RUUPA) yang bersifat nasional Dalam upayanya untuk membentuk Hukum yang baru, Panitia ini menggunakan Hukum Adat sebagai dasar hukum dari Pembentukan UUPA, dimana mengambil konsepsi, nilai-nilai dan asas-asas yang hidup di dalam Hukum Adat, serta meniadakan hak-hak asing, mencabut Agrarische Wet, Agrarische Besluit dan Asas Domain Verklaring Dalam perkembangannya, Panitia ini lebih konkret menjadi Tim Perancang UU, yang terdiri dari: a. Rancangan Soenarjo (1958) Rancangan Soenarjo ini adalah sebenarnya Rancangan dari Panitia Soewahjo yang diajukan oleh Soenarjo sebagai Menteri Agraria, dan disetujui oleh Dewan Menteri pada tanggal 1 April 1958 Hanya saja, ketika sampai di tahap pembahasan di DPR, penetapannya tertunda, karena DPR merasa perlu mengumpulkan bahan-bahan yang lebih lengkap b. Rancangan Sadjarwo (1960) Ini adalah RUUPA yang terakhir, karena telah menyesuaikan dengan UUD 1945, yang diajukan oleh Menteri Agraria saat itu, yaitu Sadjarwo, dan hingga akhirnya disetujui oleh Kabinet Inti pada 22 Juli 1960. RUUPA ini dengan tegas menyatakan bahwa Hukum Adat sebagai dasar dari pembentukan UUPA, karena mengambil konsepsi, nilai-nilai dan asas-asas yang hidup di dalam Hukum Adat Dan pada tanggal 24 September 1960, RUUPA ini ditetapkan menjadi UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang lebih dikenal dengan “UUPA”

you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


3

C. HUKUM TANAH BARU – UUPA 8. Sesuai dengan namanya, UUPA ini hanya mengatur hal-hal yang sangat pokok (dasar)tentang hukum agraria. Untuk aturan-aturan yang lebih mendetil harus dibuat peraturan lainnya yang lebih spesifik dalam mengatur hal-hal tertentu. Contohnya adalah Pasal 19 dimana menjelaskan bahwa Pendaftaran Tanah harus menunjuk kepada peraturan yang lebih spesifik, yaitu Peraturan Pemerintah. 9. UUPA ini Mengadopsi secara langsung dari Hukum Adat yang berlaku, dimana mengadopsi hal-hal berikut ini: 1) Konsepsi Komunalistik Religius Konsepsi pada Hukum Tanah adat ini juga digunakan dalam UUPA, yang mana dapat dilihat dari adanya HAK BANGSA INDONESIA (“HBI”). HBI ini merupakan Hak atas Tanah yang Paling tinggi yang mana sama kedudukannya dengan Hak Ulayat pada Hukum Tanah Adat. Segi komunalistiknya dapat dilihat dari Unsur Bersamanya, yaitu HBI merupakan kepunyaan Bangsa Indonesia yang mana sama dengan Hak Ulayat pada hukum adat yang merupaka hak atas tanah bersama masyarakat hukum adat Segi Religiusnya dapat dilihat dari pernyataan : ”tanah merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa” 2) Asas-asas lainnya Asas pemisahan Horizontal , dimana bidang tanah dapat dikuasai oleh Si A, dan hasil dari tanah dikuasai oleh B dan bangunan diatasnya dapat dikuasai oleh C. Asas Horizontal ini berbeda dengan Asas Hukum Barat, dimana mengenal asas Pelekatan (aksesi), seperti yang terdapat pada pasal 571 BW 3) Lembaga-lembaga hukum 10. FUNGSI POKOK atau PERANAN Hukum Adat dalam Hukum Agraria sesuai dengan Pasal 5 UUPA 1) Sebagai sumber utama bagi pembuatan UUPA, berupa konsepsi, asas2 dan lembaga dalam Hukum Adat yang dirumuskan menjadi norma tertulis dalam UUPA 2) Sebagai pelengkap UUPA. Jika ada permasalahan yang tidak dapat diatasi dengan UUPA, maka akan menggunakan Pedoma dari Hukum Adat (untuk menghindari dari kekosongan hukum). Dengan demikian, Hukum Tanah Nasional dapat Tertulis dan Tidak Tertulis, karena masih dapat menggunakan hukum adat, jika ada sesuatu hal yang belum diatur dalam UUPA 11. Fungsi dan Tujuan dari UUPA: 1) Menghapus Dualisme Hukum dan Menciptakan unifikasi serta Kodifikasi Hukum Agraria dengan cara: a. Menyatakan tidak berlaku lagi peraturan hukum tanah yang lama, dengan mencabut:  Seluruh pasal 51 IS, termasuk ayat2 tentang Agrarische Wet  Domain Verklaring  Peraturan mengenai Agrarische Eigendom  Buku Kedua BW, kecuali ketentuan Hipotik  Ketentuan tentang larangan pengasingan tahah b. Menyatakan berlakunya Hukum Tanah Nasional berdasarkan Hukum Adat yang tidak tertulis 2) Menciptakan unifikasi hak-hak penguasaan atas tanah melalui Lembaga Konversi: a. Tanah Hak Barat maupun Tanah Hak Indonesia dikonversi menjadi hak atas tanah menurut UUPA secara serentak dan demi hukum terhitung mulai tanggal 24 September 1960 b. Hak-hak jaminan atas tanah diubah menjadi Hak Tanggungan Contoh: - Hak Eigendom yang dipegang oleh WNI tunggal, dapat dikonversi menjadi Hak Milik - Hak Eigendom yang dpegang oleh Badan Hukum, dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) - Hak Eigendom yang dipegang oleh WNA, dapat dikonversi menjadi Hak Pakai Konversi ini tergantung dari subjek hukum pemegang haknya. 3) Meletakkan landasan hukum untuk pembangunan Hukum Agraria, misalanya Pasal 17 UUPA



4

12. Perbandingan Konsepsi Hukum Tanah yang Pernah Berlaku di Indonesia 1) Konsepsi Hukum Tanah Adat – Diadopsi dalam Hukum Tanah Nasional (UUPA) Konsepsinya adalah Komunalistik Religius, yaitu mewujudkan semangat gotong royong dan kekeluargaan (kebersamaan) dan selalu dikaitkan dengan hal ghaib. Contohnya adalah Tanah Ulayat, yaitu hak atas tanah bersama masyarakat hukum adat. Selain Hak Bersama, Masyarakat Hukum Adat juga menghargai adanya hak-hak perorangan (hak individu) 2) Konsepsi Hukum Tanah Barat Konsepsinya adalah Individualistik Liberal yaitu Kepentingan individu berada di atas segala-galanya, contohnya adalah Hak Eigendom. 3) Konsepsi Hukum Tanah Swapraja Konsepsinya adalah Feodal, dimana semua tanah adalah milik Raja, dan Rakyat hanya dapat diberikan Hak Pakai atau Hak Sewa. Hak Pakai ini dapat dipakai terus hingga turun temurun, tapi tidak dapat disebut dengan hak milik, karena dapat dicabut sewaktu-waktu oleh Raja 13. AGRARIAN REFORM INDONESIA Pembentukan UUPA juga merupakan program revolusi dalam bidang agraria, yang disebut dengan Agrarian Reform Indonesia yang bertujuan mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarakan Pancasila. Agrarian Reform Indonesia meliputi 5 program yaitu : 1) Pembaharuan Hukum Agraria (uniflkasi, konsepsi dan kepastian hukum). 2) Penghapusan HAK ASING dan konsesi-konsesi KOLONIAL. 3) Mengakhiri Penghisapan Feodal; 4) Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah dalam mewujudkan pemerataan dan keaadilan disebut Program LAND REFORM 5) Perencanaan persediaan peruntukan bumi, air dan kekayaan alam, disebut penataan ruang. 14. Untuk mewujudkan Kepastian Hukum dalam Hukum Tanah: 1) Membuat segala peraturan dalam bentuk tertulis 2) Menyelenggarakan pelaksanaan pendaftaran tanah yang efektif : mendaftarkan tanah-tanah yang belum mempunyai sertifikat (sertifikasi) Dengan adanya kepastian hukum , maka akan memberikan perlindungan hukum 15. ASAS HUKUM TANAH NASIONAL a. Asas Nasionalitas (Pasal 9 UUPA) "Hanya WNI yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa". Tiap WNI baik laki-laki maupun perempuan mempunyai kesempatan yang sama, antara lain: - untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah - untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya baik bagi diri, sendiri maupun keluarganya. b. Asas Fungsi Sosial Hak atas Tanah. (Pasal 6 UUPA) "Semua hak atas tanah mempunyai fungsi social" Sifat kebersamaan atau kemasyarakatan hak-hak atas tanah) - Antara kepentingan masyarakat dan kepentingan perorangan haruslah berimbang. . - Konsepsi diadopsi dari Hukum Adat - Tanah harus dipelihara dengan baik agar bertambah kesuburan serta dicegah kerusakannya(ps 15 UlJPA) c. Asas Pemerataan dan Keadilan (LAND REFORM) - Tanah harus dikerjakan dengan aktif oleh pemiliknya sendiri (Pasal 10 UUPA) . - Larangan pemilikan tanah yang melampaui batas (Pasal 7 UUPA tentang Batas Pemilikan Maksimum dan batas minimum untuk tanah Pertanian). d. Asas Rencana Penggunaan Tanah - Diperlukan adanya suatu rencana (planning) peruntukan, penggunaan dan persediaan bumi, air dan ruang angkasa, - Perencanaan penggunaan tanah dilakukan secara nasional (rencana umum) maupun secara tiap-tiap daerah (rencana khusus)



5

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH 16. Hak Penguasaan atas Tanah adalah serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat dengan tanah yang dihaki. 17. Hak Penguasaan Atas Tanah dapat diartikan sebagai lembaga hukum, artinya hanya nama yang diciptakan oleh Negara, dan belum dihubungkan dengan subjek dan objeknya. Namanya seperti HGB, Hak milik, dll Ketika Hak Penguasaan atas Tanah sudah dihubungkan dengan subjek dan objeknya, maka akan menjadi HUBUNGAN HUKUM KONKRET. Contoh: ketika tanah dijadikan jaminan hutang, yaitu akan terdapat subjek (Para Pihak), ada objeknya (tanah) dan maka akan timbul Hubungan Hukumnya, yaitu objek yang dijadikan jaminan hutang oleh para pihak 18. Perbedaannya dengan Hukum Perdata Barat, dimana Hak yang paling tinggi adalah Hak Eigendom, dimana kepentingan individu diatas segala-galanya. Sedangkan pada Hukum Nasional, Tanah itu bersifat Sosial, dimana tidak dapat ditelantarkan, dll. 19. Pembatasan Kewenangan hak atas tanah 1) Pembatasan Umum : penggunaan wewenang ini tidak boleh menimbulkan kerugian bagi pihak lain 2) Pembatasan dari sifatnya; contohnya adalah HGB tidak boleh digunakan untuk pertanian 3) Harus memperhatikan Rencana Tata Ruang/Tata Guna Tanah 4) Dalam menggunakan tanah, tidak boleh ada praktek pemerasan 5) Tidak meliputi kekayaan alam yang ada dalam tubuh Bumi yang ada di bawahnya 20. Hak Penguasaan Atas Tanah dapat diperoleh secara Legal dan Ilegal, bisa secara Yuridis dan secara Fisik. 21. HIRARKI atau Tata Susunan dari Hak Penguasaan Atas Tanah: 1) Hak Bangsa Indonesia (Pasal1) 2) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2) 3) Hak Ulayat (Pasal 3) 4) Hak-Hak Individual 1) Hak-hak atas tanah (Pasal 4) 1) Primer 2) Sekunder 2) Wakaf (Pasal 49) 3) Hak jaminan atas tanah : Hak Tanggungan (Pasal 22, 23) - Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Milik (Ps.25), HGU (Ps.33) dan HGB (Ps.39) - Hak Tanggungan mempunyai sifat EKSEKUTORIAL, dimana dapat dieksekusi langsung tanpa melalui proses peradilan - Hak Pakai tidak dapat dijadikan sebagai jaminan utang (hak tanggungan) – tidak termasuk klasifikasi hak tanggungan 22. HAK BANGSA INDONESIA – PASAL 1 UUPA - Hak Bangsa Indonesia adalah hak penguasaan atas tanah yang tertinggi, sebagaimana tercantum pada Pasal 1 UUPA. - HBI ini merupakan Hak Bersama Bangsa, dimana mempunyai arti bahwa meski diakui adanya hak milik perseorangan atas suatu tanah, tapi tetap tanah tersebut bersumber pada hak bersama, yaitu HBI (Pasal 4 UUPA). Sehingga dalam HBI ini terdapat unsur KEPUNYAAN Bangsa Indonesia. - Pada prakteknya, HBI lebih berupa simbol dan sifatnya adalah abstrak, oleh karena itu HBI itu di realisasikan dan dilimpahkan WEWENANGNYA kepada Negara dalam bentuk hak menguasai dari negara (HAK NEGARA), sehingga semua tanah yang ada di wilayah Indonesia adalah tanah negara. - Sehingga dapat disimpulkan bahwa HBI mempunyai 2 unsur, yaitu: 1) Kepunyaan (Bidang Hukum Perdata): seluruh tanah di Indonesia adalah kepunyaan bersama dari seluruh rakyat Indonesia. Dan dari tanah bersama ini yang bersumber hak penguasaan atas tanah yang disediakan bagi perorangan baik secara Primer maupun skunder 2) Wewenang: kewenangan yang diberikan ke Pemerintahan, sesuai dengan UU dan direncanakan peruntukannya you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


6

23. HAK MENGUASASI DARI NEGARA – PASAL 2 UUPA - Negara mendapat wewenang dari Bangsa Indonesia, untuk mengendalikan atau mengarahkan fungsi Bumi (permukaan bumi), air, ruang angkasa sesuai dengan kebijaksanaan Pemerintah - Negara adalah bukan PEMILIK TANAH, melainkan PENGUASA TANAH (karena menjalankan tugas dari Hak Bangsa Indonesia) dari seluruh tanah yang berada di wilayah Indonesia, yang mempunyai wewenang sebagai berikut: 1) Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan pemeliharaan tanah 2) Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai oleh subjek hukum tanah 3) Mengatur hubunga-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai tanah - Menguasai adalah berbeda dengan memiliki, dimana Kepemilikan adalah aspek ranah Hukum Perdata (Privat), dan Kepenguasaan adalah ranah hukum publik. - Tanah Negara Terbagi menjadi dua, yaitu: 4) Tanah Hak: tanah yang sudah dikuasai oleh seseorang dengan suatu hak 5) Tanah bukan Hak: Tanah yang dikuasai seutuhnya oleh negara 24. HAK ULAYAT : hak atas tanah bersama yang dimiliki oleh masyarakat adat – PASAL 3 UUPA 1) EKSISTENSI HAK ULAYAT terdapat pada Pasal 3 UUPA, yang mana mengakui adanya Hak Ulayat, dengan ketentuan: - Sepanjang menurut kenyataannya masih ada, sehingga yang sudah tidak ada tidak akan dihidupkan lagi - Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan pembangunan nasional Sehingga dapat disimpulkan dari Pasal 3 UUPA, bahwa sepanjang suatu Masyarakat Hukum Adat MASIH mengenal Hak Ulayat, maka Hak Ulayat tersebut TETAP dihargai dan diakui, selama tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan UU yang berlaku. Sedangkan, jika ternyata sudah sudah tidak ada lagi Hak Ulayat di dalam Masyarakat, maka Hak Ulayat tidak boleh diadakan yang baru 2) KONDISI HAK ULAYAT saat ini, secara alami telah mengalami PELEMAHAN, yang disebabkan : - Bertambah kuatnya HAK HAK perorangan pada Masyarakat Hukum Adat - Adanya kebijakan dana tindakan pihak penguasa di daerah (Pemda) - Untuk berbagai keperluan pembangunan baik oleh pemerintah daerah ataupun pengusaha swasta - Hak Ulayat tidak termasuk dalam golongan objek pendaftaran tanah 25. HAK PERORANGAN (INDIVIDU): diberikan oleh Negara kepada orang (individu), orang bersama (warisan), badan hukum (HANYA badan hukum Pemerintah). Hak Perorangan ini, dilihat dari Pemberiannya, dibedakan menjadi 2, yaitu: 1) PRIMER: Hak ini bersumber LANGSUNG dari Negara. Untuk Mendapatkan Hak Primer ini, DIDASARI oleh PERMOHONAN. Selanjutnya, Permohonan ini akan diikuti dengan PEMBERIAN HAK dari Negara. Terdiri dari: a. Hak Milik b. HGB, HGU dan Hak Pakai yang Diberikan oleh Negara Langsung (Pasal 16) c. Hak Pengelolaan d. Hak Wakaf e. Hak Jaminan Atas Tanah 2) SEKUNDER: Hak yang diberikan Secara Tidak Langsung (Tetap Dikeluarkan oleh Pemerintah), hanya DASAR dari Pemberian Hak ini adalah PERJANJIAN antara Pihak Hak Sekunder ini terdiri dari: a. HGB (Pasal 37) dan Hak Pakai (Pasal 41) yang diberikan oleh Pemilik Tanah. Nama Sertifikatnya: HGB atau Hak Pakai diatas Hak Milik; dan b.

Hak-hak yang bersifat SEMENTARA (pasal 53), yaitu Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian Pert dan lainnya



7

26. Cara Mendapatkan Hak Penguasaan Tanah secara PRIMER, dalam hal ini HAK MILIK - Penguasa tanah adat yang belum bersertifikat datang ke BPN dan membawa dokumen yang berkaitan dengan kepemilikan tanah tersebut (dokumen Pendukung), yang disebut dengan DATA YURIDIS, terdiri dari giriknya, PBB (jika ada), rekening listrik, Surat keterangan lurah dll - Setelah BPN menerima dan menganalisa Permohonan serta Data Yuridisnya, BPN bersama-sama dengan Pemohon datang ke Lokasi Tanah untuk mengukur tanah serta menetapkan batas2 wilayah, yang mana harus mendapat tanda tangan dari para tetangga yang berseberangan. Data tentang tanah ini disebut dengan DATA FISIK - Setelah melakukan pemeriksaan Data Yuridis dan Data Fisik, BPN kemudian mengumumkan terlebih dahulu di Kelurahan tempat tanah tersebut berada dan di BPN Wilayah selama 60 hari, untuk memberikan kesempatan kepada para pihak yang ingin menclaim atas tanah tersebut. - Setelah jangka waktu 60 hari terlewati, BPN mengeluarkan Berita Acara Pengesahan Permohonan yang dilanjutkan dengan mengeluarkan SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak). SKPH ini sudah berisi data pemilik, luas Tanah dan biaya pajak yang harus dibayarkan. - Dan setelah SKPH, BPN akan mengeluarkan Sertifikat Hak Milik, yang isi dari Seritifikat ini adalah Salinan Buku Tanah, yang berisi mengenai Data Yuridis dan Salinan Surat Ukur Tanah, yang berisi Data Fisik 27. Cara Mendapatkan Hak Penguasaan Tanah secara SEKUNDER - Si B berminat atas Tanah Hak Milik si A. Kemudian A dan B membuat perjanjian, dimana si B ingin memakai tanah si A, selama 25 tahun - Perjanjian ini dituangkan dalam bentuk Akta HGB/Hak Pakai diatas Hak Milik di hadapan PPAT. - Akta tersebut dan Sertifikat si A dibawa ke BPN, untuk dibuatkan Sertifikat HGB Diatas Hak Milik - Jika waktunya habis, maka si B harus membuat Permohonan Baru, tidak bisa melakukan Perpanjangan



8

PENJELASAN HAK HAK PERORANGAN 28. HAK MILIK 1) Pengertian: Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan terpenuhi. Kata terkuat dan terpenuh tidak berarti bahwa Hak Milik ini merupakan Hak Mutlak yang tidak dapat diganggu gugat, layaknya seperti Hak Eigendom pada masyarakat Barat. Sehingga ini yang membedakan dengan Hukum Perdata Barat 2) Dasar Hukum: Pasal 20 s/d 27 UUPA; Pasal 50 ayat (1) dan Pasal 56 UUPA 3) Jangka Waktu: TIDAKK DIBATASI, sehingga Hak Milik ini adalah Hak Perorangan yang PALING KUAT, karena tidak adanya batas waktu, hingga tanahnya punah 4) Subjek Hak Milik:  WNI Tunggal. Jadi, seseorang yang mempunyai 2 Kewarganegaraan tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik (Pasal 21)  Badan Hukum Tertentu, yaitu Bank Pemerintah, Badan Koperasi Pertanian, Badan Sosial dan Badan Keagamaan. Dasar Hukumnya adalah Pasal 21 ayat (2) UUPA Jo. PP NO. 38 tahun 1963 5) Permasalahan Hukum - Larangan pemindahan Hak Milik kepada WNA - Hak Milik dapat dipegang oleh WNA, seperti Percampuran Harta akibat Perkawina Campuran, Waris tanpa Wasiat, dan Pergantian Warga Negara. TETAPI Hak Milik yang dikuasai oleh WNA tersebut HARUS DILEPASKAN (dialihkan ke pihak lain, WNI) oleh WNA tersebut dalam jangka waktu 1 tahun atau Merubah Kewarganegaraanya menjadi WNI tunggal 6) Cara Mendapatkan Hak Milik: a. Pembukaan tanah ulayat b. Penetapan Pemerintah (Pemberian/perubahan hak) c. Karena UU 7) Hapusnya Hak Milik: a. Dicabut untuk kepentingan umum b. Tanah ditelantarkan c. Dilepaskan secara sukarela; tanah dialihakan ke WNA; tanah Musnah 29. HGU & HGB – PASAL 35 (1) UUPA 1) Pengertian HGB: Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu 2) Pengertian HGU: Hak untuk menguasai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu tertentu guna usaha pertanian, perikanan, perkebunan dan peternakan 3) Sifat dan Ciri HGU & HGB: - Tergolong hak yang wajib didaftar - Dapat beralih ke ahli waris - Dapat dialihkan - Jangka waktu terbatas - Dapat dilepaskan menjadi tanah negara - Dapat dijadikan jaminan hutang dengan hak tanggungan 4) Perpanjangan HGB dan HGU hanya dapat diperpanjang SEKALI saja, jika jangka waktunya telah habis. Setelah diperpanjang, HGB harus dimohonkan kembali, karena perpanjangan hanya dapat dilakukan sekali saja. 5) Syarat Pembaharuan HGB dan HGU diatas Tanah Negara: - Tanah masih diusahakan dengan baik - Syarat2 pemberian hak masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak - Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak dan HGB - Tanah tersebut masih RTRW (HGB) - Diajukan 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU dan HGB Untuk Perpanjangan atau Pembaharuan HGB diatas tanah Hak Pengelolaan, selain dengan syarat diatas, juga harus dengan persetujuan dari Pemegang Hak Pengelolaan you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


9

6) Subjek - WNI - Badan Hukum Indonesia - Perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan 7) Kewajiban dan Hak Pemegang HGU dan HGB - Membayar uang pemasukan kepada negara - Mengusahakan/menggunakan tanah sesuai peruntukan - Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU dan HGB kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik, setelah HGB dan HGU tersebut hapus - Menyerahkan sertifikat HGU atau HGU yang telah hapus kepada BPN 30. HAK PENGELOLAAN (Hak Primer) 1) Pengertian: Hak atas Tanah yang dikuasai oleh Negara dan hak pengelolaannya diberikan kepada instansi pemerintah, seperti BUMN, BUMD, Badan Otorita, untuk mengelola tanah tersebut baik untuk keperluan sendiri maupun untuk keperluan pihak ketiga Contohnya: tanah di daerah Bung Karno yang hak pengelolaannya diberikan kepada Setneg 2) Sejarah Hak Pengelolaan berasal dari Hak Beheer (hak Penguasaan atas Tanah Negara, yang kemudian dikonversi melalui PMA No.9/1965, menjadi: - Jika dengan Hak Beheer, tanahnya digunakan oleh Instansi pemerintah untuk keperluan sendiri, maka dikonversi menjadi HAK PAKAI Jika tanah digunakan juga untuk pihak ketiga, maka Hak Beheer dikonversi menjadi Hak Pengelolaan 3) Sifat dan Ciri-Ciri - Tergolong hak yang wajib didaftarkan - Tidak dapat dipindahtangankan - Tidak dapat dijadikan jaminan hutang - Mempunyai segi perdata dan publik 4) Subjek Hukum - BUMN/BUMD yang menjalani usaha industri dan pelabuhan - Lembaga dan instansi pemerintah 31. HAK TANAH WAKAF (Hak Primer) - Syaratnya harus Tanah Milik yang bebas dari sengketa, yang oleh pemiliknya diberikan untuk kepentingan agama. - Kemudian dibuat Akta Ikrar Wakaf di PPAW. Dalam Akta ini, disebutkan pengurusnya, yaitu Individu atau badan hukum atau yang disebut Natsir - Akta dan Sertifikat di daftarkan ke BPN untuk menjadi Tanah Wakaf. Barulah setelah itu BPN akan mengeluarkan Sertifikat Tanah Wakaf dan mencoret Sertifikat Hak Milik 32. Hak Milik Rumah Susun (Hak Primer) - Kepemilikannya adalah kepemilikan unit rumah susun, - Ada tanah bersama diatas unit2 rumah susun tersebut. - Rumah susun disusun di atas HGB. Maka setiap unit, kepemilikannya termasuk juga kepada kepemilikan tanah bersama



10

33. HAK PAKAI 1) Pengertian: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanh yang langsung dikuasasi oleh negara atau tanah milik orang lain. Dengan kata lain, Hak Pakai adalah hak atas tanah bangunan dan tanah pertanian. 2) Dasar Hukum: Pasal 41 s/d Pasal 43, Pasal 49 (1), Pasal 50 (2) jo. Pasal 52 3) Sifat dan ciri2: - Tergolong hak yang wajib didaftarkan - Dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang - Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dialihkan jika dimungkinkan dalam perjanjian - Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma, dengan pemberian atau pemberian jasa berupa apapun - Dapat dilepaskan - Dapat dijadikan jaminan hutang dengan hak tanggungan 4) Jangka Waktu: - Untuk tanah negara 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui, kecuali untuk keperluan khusus dapat diberikan selama dipergunakan - Untuk tanah Hak Milik 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, melainkan dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftarkan di BPN 5) Subjek Hukum: - WNI dan WNA yang berkedudukan di Indonesia - Badan Hukum Indonesia/Asing yang berkedudukan di Indonesia - Departemen, Lembaga NonDepartemen dan Pemerintah Daerah, Badan Keagamaan dan Sosial; Perwakilan Negara Asing dan Lembaga Internasional 34. Hak Jaminan Atas Tanah – Hak TANGGUNGAN (Hak Primer) - Ketika pinjam uang ke Bank, seseorang dapat menjaminkan Tanahnya sebagai jaminan hutang, yang disebut Hak Tanggungan - Pertama kali adalah membuat Perjanjian Pokoknya antara Bank dengan Debitur, yaitu Perjanjian Kredit atau Perjanjian Pengakuan Hutang yang dibuat di hadapan Notaris. - Setelah membuat Perjanjian Pokoknya, barulah dibuat Perjanjian Lanjutannya (Perjanjian Assesoir), yaitu Perjanjian Menjadikan Tanah sebagai Jaminan Hutang, yang selanjutnya berdasarkan perjanjian tambahan tersebut dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang dibuat di hadapan PPAT - Setelah dibuat APHT, para pihak (Bank dan Debitur) harus segera melaporkan kepada BPN, dalam jangka 7 hari, untuk mendaftarkan APHT ini sekaligus memohon Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) - SHT ini akan dipegang oleh Debitur sebagai bukti kepemilikan tanahnya, karena Sertifikat Tanah Aslinya akan dipegang oleh Bank - Dalam Sertifikat Tanah Asli dan Buku Tanah yang berada di BPN, akan dituliskan keterangan bahwa Tanah sedang berada dalam Hak Tanggungan, berdasarkan APHT No. Sekian



11

KONVERSI TANAH 35. Tujuan Konversi 1) Menciptakan unifikasi hak-hak perorangan atas tanah terutama yang sudah merupakan suatu hubungan hukum yang konkrit dengan tanah berdasarkan ketentuan hukum tanah yang lama, yaitu tanah hak barat dan tanah hak Indonesia, hak Hipotik yang membebani Hak eigendom, Hak Erpah dan Hak Opstal, juga Hak Credietverband yang membebani tanah2 Hak Milik Adat 2) Untuk mengakhiri hak-hak asing atas tanah, yaitu tanah hak yang dikuasai dan digunakan oleh orang asing dan badan hukum asing 36. PELAKSANAAN KONVERSI 1) Semata-mata demi Hukum, tidak ada syarat lainnya yang harus dipenuhi terlebih dahulu 2) Konversi melalui syarat KONSTITUTIF, yaitu pembuktian Kewarganegaraan Indonesia Tunggal pada tanggal 24 September 1960, agar dapat dikonversi menjadi Hak Tertentu. WNI Tunggal pemegang Hak Eigendom diberikan 6 bulan sejak berlakunya UUPA untuk mengkonversi haknya menjadi Hak Milik. Jika tidak terpenuhi, maka dengan sendirinya hak eigendom tersebut akan dikonversikan menjadi HGB dengan jangka waktu 20 tahun 3) Konversi melalui Syarat DEKLATOIR, yaitu Pemegang Hak harus mengajukan permohonan lebih dahulu ke Menteri Agraria, agar hak itu dapat dikonversi menjadi HGU Ketentuan ini berlaku untuk pemegang Hak Konsesi dan Hak Sewa Perkebunan Besar, dan permohonan itu harus diajukan dalam jangkwa waktu 1 tahun sejak berlakunya UUPA 37. JENIS JENIS KONVERSI 1) Konversi Bekas Tanah Hak Barat 2) Konversi Bekas Tanah Hak Adat 3) Konversi tanah yang dipunyai oleh Pemerintah (dikonversi oleh Ketentuan PMA No.9/1965) 38. KONVERSI HAK TANAH ADAT 1) Jika Pemegang Hak Tanah Adat adalah WNI Tunggal, maka hak tersebut dapat dikonversi menjadi Hak Milik 2) Jika Pemegang Hak Tanah Adat TIDAK MEMENUHI syarat Subjek Hak Milik, maka Hak tersebut dapat dikonversi menjadi:  Hak Guna Usaha (HGU), untuk TANAH PERTANIAN, dengan jangka waktu 20 tahun  Hak Guna Bangungan (HGB), untuk tanah NON PERTANIAN, dengan jangka waktu 20 tahun Kedua Hak ini (HGU & HGB) tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, sehingga Hak tersebut akan habis dan menjadi Tanah Negara setelah 20 tahun (Sejak tanggal 24 September 1980). Jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan baru Dengan demikian, setelah 24 September 1980, semua hak hanya dapat dikonversi menjadi Hak Milik saja, sehingga harus memenuhi syarat Subjek Pemegang Haknya. Jika tidak, maka semua Hak Adat selain yang sudah dikonversi menjadi Hak Milik, akan menjadi Tanah Negara. 39. KONVERSI HAK TANAH KEPUNYAAN PEMERINTAH 1) Hak Penguasaan Atas Tanah Negara yang diberikan kepada seluruh instasi Pemerintahan, selama masih digunakan untuk kepentingan Instasi tersebut, dikonversi menjadi HAK PAKAI, untuk jangka waktu yang tidak ditentukan (PMA No.9/1965) 2) Hak Penguasaan Tanah yang dikonversi menjadi Hak Pengelolaan (PMDN No.1/1977)



12

40. KONVERSI HAK TANAH BARAT 1) HAK EIGENDOM a. Hak Eigendom yang dimiliki oleh WNI Tunggal dapat dikonversi menjadi HAK MILIK, untuk jangka waktu yang tidak terbatas b. Hak Eigendom yang dimiliki oleh Badan Hukum dapat dikoversi menjadi HGB, hingga maksimal 20 tahun, yaitu hingga tanggal 24 September 1980. Setelah lewat tanggal tersebut, akan menjadi Tanah Negara, dan harus dibuat permohonan baru sebagai HGB jika masih ingin digunakan. c. Hak Eigendom yang dimiliki oleh WNA dapat dikonversi menjadi HAK PAKAI, dengan jangka waktu selama diperlukan. Sehingga, meski sudah lewat 20 tahun, tetap dapat digunakan Hak Pakai tersebut, tidak tergantung dengan jangka waktu layaknya HGB (Maksimal 20 tahun) 2) HAK OPSTAL Seluruh Hak Opstal hanya dapat dikonversi menjadi HGB saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, HGB tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru. 3) HAK ERPACH a. Hak Erpach untuk Perkebunan dikonversi mejadi HGU, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua HGB tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru. b. Hak Erpach untuk Perumahan dapat dikonversi menjadi HGB, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua HGB tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru. c. Hak Erpach untuk Pertanian Kecil (Clien Landbouw) TIDAK DAPAT dikonversi, melainkan langsung menjadi tanah negara dan diredistribusikan kepada para Petani 4) HAK GEBRUIK Hak Gebruik hanya dapat dikonversi menjadi Hak Pakai saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua Hak Pakai tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru. 5) HAK SEWA (Atas Tanah Negara) Hak Sewa dapat dikonversi menjadi Hak Pakai saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua Hak Pakai tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru



13

PENYEDIAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN 41. FUNGSI TANAH 1) Sebagai WADAH: lembaga hak atas tanah sudah diciptakan dalam UU Sistem Kehutanan a. Hak Milik: Untuk Perumahaan dan usaha pertanian kecil b. HGB: Untuk Kantor, tempat usaha, pabrik atau industri c. Hak Pakai d. Hak Pengelolaan (Khusus untuk instansi pemerintahan) 2) Sebagai FAKTOR PRODUKSI a. Hak Milik: Untuk sawah atau kebun b. HGU: Untuk perkebunan, peternakan dan perikanan c. Hak Pakai 42. PERUNTUKAN HAK ATAS TANAH 1) Keperluan PERORANGAN (INDIVIDU) - Hak yang diberikan kepada Perorangan adalah Hak Milik - Jika tanah untuk Pertanian, Hak yang diberikan ada Pembatasan Luasnya (Pasal 17 UUPA Jo.UU No.56/PRP/160 tentang Land Reform) - Sedangkan untuk Perumahan, belum ada Pembatasannya (Pasal 12 UU No.56/PRP/160 tentang Land Reform) 2) Keperluan PERUSAHAAN Untuk keperluan usaha tidak diberikan Hak Milik, tetapi diberikan HGB, HGU, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan 3) Keperluan KHUSUS a. Untuk Instansi Pemerintah  Hak Pakai untuk keperluan membangun kantor bagi kegiatan sehari-hari  Dengan Hak Pengelolaan untuk proyek2 baik Hak Pakai maupun Hak Pengelolaannya. Waktunya tidak terbatas selama masih digunakan b. Untuk Perusahaan Negara (Perum, Persero, Perjan, Perusahaan Daerah) juga diberikan Hak Pengelolaan. Sedangkan untuk Perusahaan Perkebunan Negara diberikan HGU c. Untuk kegiatan Keagamaan, diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang tidak terbatas d. Untuk Perwakilan Negara Asing, diberikan Hak Pakai secara Cuma-Cuma untuk jangka waktu yang tidak terbatas 43. JENIS PEROLEHAN TANAH - Dengan Pembuatan Hukum: Beralihnya hak karena pembuatan hukum, yaitu dikehendaki oleh pemilik tanah asal. Ini harus dilakukan melalui PPAT terlebih dahulu, sebelum didaftarkan ke BPN. Contohnya adalah Jual Beli, Hibah - Dengan Peristiwa Hukum: Beralihnya hak karena peristiwa hukum, contohnya adalah Warisan (Kematian) tanpa wasiat 44. PROSEDUR BAGI NEGARA UNTUK MELAKUKAN PEMBEBASAN HAK UNTUK KEPENTINGAN UMUM Ada dua cara bagi Negara untuk melakukan Pembebasan Hak, yaitu: 1) Pelepasan Hak 2) Pencabutan Hak 45. Tata Cara Peralihan Tanah HAK MILIK menjadi TANAH ASET PERUSAHAAN Pemilik/Pemegang Tanah Hak Milki dapat memasukkan tanah miliknya ke dalam perusahaan atau yang biasa disebut dengan INBRENG dengan cara sebagai berikut: - Pemilik/Pemegang Tanah Hak membuat suatu perjanjian yang dituangkan dalam bentuk AKTA PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN di PPAT - Pemilik/Pemegang Tanah Hak kemudian mengajukan Permohonan ke BPN untuk MERUBAH STATUS tanah miliknya dengan membawa sertifikat asli dan Akta Pemasukkan Dalam Perusahaan - Setelah disetujui, BPN kemudian MENCORET nama yang terdapat di Sertifikat Asli, Buku Tanah dan Surat Ukur dan Menggantinya dengan NAMA PERUSAHAAN, dan sertifikatnya pun BERUBAH dari Hak Milik menjadi Sertifikat HGB you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


14

46. TATA CARA MEMPEROLEH TANAH 1) TANAH NEGARA Harus dilakukan dengan cara Pemohonan Hak yang nantinya akan diikuti oleh Pemberian Hak Atas Tanah 2) ACARA PEMINDAHAN HAK (JUAL BELI)  Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak  Pihak yang memerlukan tanah tersebut BOLEH memiliki hak yang sudah ada  Pemilik Tanah BERSEDIA menyerahkan tanahnya 3) ACARA PELEPASAN HAK  Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak. Tanah ADAT (Tanah Ulayat) juga dengan Pelepasan Hak  Pihak yang memerlukan tanah tersebut TIDAK BOLEH memiliki hak yang sudah ada  Pemilik Tanah BERSEDIA menyerahkan tanahnya Penjelasan Proses PELEPASAN HAK Suatu Subjek Hukum yang ingin menguasai (Membeli) Tanah Hak Milik, tetapi TERNYATA TIDAK memenuhi syarat sebagai Subjek Pemegang Hak Milik, seperti Badan Hukum Swasta (“BHS”), TIDAK AKAN pernah bisa membeli Tanah Hak Milik tersebut, tetapi tetap dapat menguasai dengan ACARA PELEPASAN HAK. Caranya adalah Pemilik Tanah Hak Milik harus dengan sukarela untuk melepaskan hak atas tanahnya dengan cara membuat AKTA PELEPASAN HAK di PPAT. Kemudian, Akta Pelepasan Hak tersebut dan Sertifikat Asli Tanah Hak Milik harus didaftarkan ke BPN, sehingga Tanah Hak Milik tersebut akan DIHAPUS dan berubah menjadi Tanah Negara. Setelah itu, dengan dasar Akta Pelepasan Hak tersebut, Pihak yang ingin menguasai Tanah yang sudah menjadi Tanah Negara, dalam hal ini BHS, harus mengajukan Permohonan Hak kepada BPN, sesuai dengan jenis hak yang diperbolehkan untuk dimiliki, yaitu HGB. 4) ACARA PENCABUTAN HAK  Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak  Pemilik Tanah TIDAK BERSEDIA melepaskan haknya  Tanah tersebut diperuntukan bagi Kepentingan Umum Penjelasan Acara Pencabutan Hak Pencabutan Hak ini HANYA DAPAT dilakukan oleh Negara dan HANYA untuk kepentingan umum, yaitu seperti pembangunan infrastruktur jalan. Pencabutan Hak ini dilakukan ketika Pemilik Hak tidak mau mengalihkan haknya dan tidak berkenan dengan Uang Ganti Rugi yang ditawarkan oleh Negara. Setelah dicabut ‘dengan paksa’ Hak Tanah tersebut, Pemerintah tetap membayarkan Uang Ganti rugi tersebut, terlepas diterima atau tidak diterima oleh Pemilik Hak. Jika tetap tidak diterima oleh Pemilik Hak, Uang Ganti Rugi tersebut akan tetap dibayarkan dengan cara menitipkan uang ganti rugi tersebut kepada Pengadilan Negeri 5) PERJANJIAN Ketika Pemilik Hak TIDAK mau melepaskan Hak Miliknya, tapi TETAP BERKENAN untuk dikuasai oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu, maka Pemilik Hak tersebut dapat membuat perjanjian dengan pihak lain yang ingin menguasai tanahnya melalui:  Perjanjian Sewa Menyewa  Perjanjian Pembebanan Hak Pakai atau HGB diatas Tanah Hak Milik  Perjanjian di bidang Pertanian, misalnya Usaha Bagi Hasil Pejelasan atau Contoh Jika suatu Pihak ingin meguasai tanah Hak Milik seseorang dalam dalam jangka waktu tertentu, tetapi Pemilik Tanah hak Milik tidak mau melepaskan haknya, tapi berkenan untuk dikuasai dalam jangka waktu tertentu, maka kedua pihak tersebut dapat membuat perjanjian dalam bentuk HGB/Hak Pakai diatas Hak Milik. Perjanjian tersebut HARUS dilakukan di hadapan PPAT, yang nantinya dituangkan dalam bentuk “Akta HGB/Hak Pakai Diatas Hak Milik”. Selanjutnya, Akta tersebut harus didaftarkan ke BPN dan kemudian oleh BPN akan diterbitkan “Sertifikat HGB/Hak Pakai Diatas Hak Milik” selama jangka waktu yang telah diperjanjikan sebelumnya. Sertifikat jenis ini TIDAK DAPAT dilakukan Perpanjangan, melainkan harus dibuat PERJANJIAN BARU. Contoh lain: Developer yang ingin membangun Rusun diatas tanah Hak Pengelolaan yang dikuasai oleh Pemerintah, maka harus membuat perjanjian HGB/Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan, yang nantinya akan didaftarkan di BPN untuk dijadikan sebagai Sertifikat Induk HGB diatas Hak Pengelolaan. you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


15

PENDAFTARAN TANAH – PASAL 19 UUPA & PP 24/1997 47. DEFINISI Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus menerus, dan teratur, meliputi Pengumpulan, Pengolahan, Pembukuan, Penyajian serta Pemeliharaan DATA, yaitu DATA FISIK dan DATA YURIDIS, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanag dan satu-satuan Rusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 48. UNSUR DEFINI PENDAFTARAN TANAH a. Rangkaian Kegiatan Menunjukan adanya kegiatannya tidak ada hanya satu, melainkan banyak kegiatan yang berkaitan satu dengan yang lainnya secara berurutan, diawali dari tersedianya data yang diperlukan b. Terus Menerus Menunjukan pada pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya c. Teratur Menunjukan semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan tanda bukti menurut hukum d. Instansi Penyelenggara Dilakukan oleh Pemerintah, yang kewenangannya terdapat pada BPN. Proses Pendaftaran ini juga dibantu oleh PPAT dan Pejabat lainnya ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan tertentu 49. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH Tujuanya adalah memberikan JAMINAN KEPASTIAN HUKUM dibidang Pertanahan. Yang diperlukan untuk terdapatnya jaminan kepastian hukum adalah: (1) HUKUM TERTULIS a. Sebelum UUPA, untuk masyarakat Hukum Adat (Pribumi) tidak ada Hukum Tertulis. Sedangkan untuk Masyarakat Timur Asing (Eropa) sudah ada hukum tertulisnya, yaitu BW. -

SYARAT agar Hukum Tertulis dapat memberikan suatu Kepastian Hukum: a. JELAS dibuatnya b. TEGAS c. TIDAK menimbulkan arti yang MULTITAFSIR

(2) KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH YANG EFEKTIF (LAND REGISTRATION) Dalam Hukum Agraria, untuk memberikan suatu Kepastian Hukum ternyata TIDAK CUKUP hanya dengan Peraturan Tertulis saja, tetapi juga perlu dengan Pendaftaran Tanah. Karena seringkali dalam prakteknya, untuk masalah pembuktiannya tidak terdapat pada peraturan tertulisnya. Contohnya adalah dalam proses Jual Beli Tanah. Untuk mengetahui hak dan kewajiban Penjual dan Pembeli dapat melihatnya pada Hukum Tertulis. Tetapi, ada hal-hal yang tidak dapat diperoleh pada Hukum Tertulis, seperti Letak tanah, luas tanah, hak atas tanah, dan lain sebagainya, yang mana hal-hal tersebut terdapat pada kegiatan Pendaftaran Tanah. 50. KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH MELIPUTI: 1) Pengumpulan Data (Data Fisik dan Data Yuridis) 2) Pengolahan (processing) 3) Penyimpanan (Pembukuan) 4) Penyajian 5) Pemeliharan data 51. BENTUK KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH 1) Pendaftaran Tanah Untuk PERTAMA KALI (Initial Registration) Adalah suatu proses pendaftaran tanah yang belum pernah didaftarkan (tanah yang mentah) dan belum mempunyai Sertifikat, hingga akhirnya mempunyai Sertikat. 2) PEMELIHARAAN DATA Setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian dicatat dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


16

52. AZAS PENDAFTARAN TANAH 1) Asas PUBLISITAS Suatu asas yang memberikan suatu keterbukaan informasi terhadap siapapun (umum) yang ingin melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut. Dengan asas ini, setiap orang yang ingin melakukan suatu perbuatan hukum atas tanah (ex.jual beli), dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu mengenai informasi terkait dengan tanah tersebut di Kantor Pertanahan 2)

Asas SPESIALITAS Asas yang berhubungan dengan segala sesuatu yang terkait dengan detil dari tanahnya, seperti letak/lokasi tanah, luas tanah dan para pihak-pihak yang terkait dengan tanah tersebut. Intinya asas ini akan lebih mengarah pada data yuridis dari tanah tersebut. Asas ini terdapat ketika perbuatan hukum dilakukan dihadapan PPAT dalam hal pembuatan aktanya, yang mana sifatnya TERTUTUP UNTUK UMUM dan hanya diperuntukan kepada para pihak yang terkait langsung dengan tanah dan perbuatan hukum yang akan dilakukan pada tanah tersebut.

53. TEKHNIS PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI (INITIAL REGISTRATION) 1) Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik (Tekhnik Kadastral) – Pengukuran & Pemetaaan - Pembuatan peta dasar pendaftaran, untuk memastikan letak/lokasi tanah - Penetapan batas-batas bidang tanah, oleh pemilik dan diketahui oleh pihak-pihak yang berbatasan langsung dengan tanah tersebut - Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah - Pembuatan Peta Pendaftaran tanah - Pembuatan Surat ukur Kegiatan ini dilakukan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT). Asas yang berlaku dalam kegiatan ini adalah Asas Contradictoire Delimitate, yaitu adanya suatu persetujuan dari para pemegang tanah yang berbatasan langsung dengan tanah yang ingin didaftarkan dalam rangka penentuan batas-batas dari tanah yang ingin didaftarkan tersebut. HASIL AKHIR dari kegiatan bidang fisik ini adalah PETA PENDAFTARAN dan SURAT UKUR (Berisi Data Fisik Tanah). 2) PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA YURIDIS (PEMBUKTIAN HAK) Bertujuan memperoleh data mengenai Haknya, apa haknya, siapa pemegang Haknya dan ada tidaknya hak pihak lain yang membebaninya. Data Yuridis yang sudah terkumpul dan diolah tersebut akan dibuat dalam bentuk BUKU TANAH, dimana berisi tentang Data Yuridis dari tanah tersebut. 3) PEMBUKUAN HAK (Penerbitan Surat Tanda Bukti Hak)  Pemberian Surat Tanda Bukti Hak Setelah dikumpulkan dan diolah data yuridis dan data fisik, selanjutnya akan diterbitkan Surat Tanda Bukti Hak dalam bentuk SERTIFIKAT TANAH. 

Sertifikat Tanah adalah SALINAN dari BUKU TANAH yang berisi dari DATA YURIDIS tanah dan SURAT UKUR yang berisi dari DATA FISIK Tanahnya. Buku Tanah yang asli akan tersimpan di BPN



Bentuk dan hasilnya termasuk Surat Tanda Bukti Hak tergantung pada sistem pendaftaran yang digunakan

4) PENYAJIAN DATA FISIK DAN DATA YURIDIS 5) PENYIMPANAN DAFTAR UMUM DAN DOKUMEN 54. INITIAL REGISTRATION DAPAT DILAKUKAN dengan 2 cara, yaitu: 1) Pendaftaran Tanah SISTEMATIK : Pendaftaran tanah yang dilakukan secara SERENTAK meliputi satu atau sebagian dari wilayah desa/kelurahan. Pada umumnya PT Sistematik ini diprakarsai oleh Pemerintah 2) Pendaftaran Tanah SPORADIK: Pendaftaran Tanah yang dilakukan berdasarkan INISIATIF PEMILIK tanah secara perorangan atau secara bersama-sama (Massal)



17

55. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH Suatu kegiatan penyesuaian dari data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis. Dengan demikian, setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian dicatat dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak. - Perubahan Data Fisik: luas berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan lain sebagainya - Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang berakhir, dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang Haknya, karena peristiwa dan perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll. 56. SISTEM PEMBUKTIAN (PUBLIKASI) (1) Permasalahan yang terdapat pada Sistem Pembuktian: a. Sejauh mana kebenaran dari sesuatu yang dipublikasikan dan sejauh mana kebenaran data tersebut? b. Sejauh mana hukum yang melindungi kepentingan orang yang melakukan perbuatan hukum terkait dengan tanah tersebut (2) JENIS Sistem Publikasi Sistem PUBLIKASI POSITIF

Sistem PUBLIKASI NEGATIF

Sistem ini memberikan suatu JAMINAN HUKUM Sistem ini TIDAK mendasarkan pada YANG PASTI/KUAT atas suatu Hak atas Tanah atau PENDAFTARAN HAK-nya, melainkan berdasarkan Mendahulukan KEPASTIAN HUKUM yang KUAT atas SAH atau TIDAKNya suatu perbuatan hukum yang terkait dengan tanah tersebut. Dengan demikian, bagi seorang Pemegang Hak (terdaftar sebagai pemegang hak), maka Pemegang Hak Seorang pemegang hak (terdaftar namanya sebagai tersebut akan dijamin dan dilindungi oleh hukum. pemegang hak) tidak memperoleh jaminan atau kepastian hukum atas hak-nya tersebut. Jika ternyata ada Jika dikemudian hari, ada orang lain yang menggugat seseorang yang menggugat hak yang sudah terdaftar atas hak tanah tersebut, maka Penggugat tersebut tidak tersebut, dan dapat membuktikannya secara hukum, akan mendapatkan Hak atas tanah tersebut (meski maka hak tersebut dapat dicabut dan diberikan kepada bisa membuktikan/pemegang hak sebenarnya), tetapi Penggugat tersebut. akan mendapat ganti rugi dari Negara Dengan demikian, dalam sistem ini tidak terdapat suatu kepastian hukum, karena tetap dapat digugat oleh siapapun yang dapat membuktikannya KEADILAN pada sistem ini adalah memberikan kepastian hukum bagi yang terdaftar sebagai pemegang hak dan memberikan ganti rugi kepada seseorang yang menggugat dan dapat membuktikan bahwa penggugat tersebut adalah orang yang sebenarnya berhak atas tanah tersebu

KEADILAN pada sistem ini adalah menggunakan Lembaga Aquisitive Verjaring, yaitu dengan lampaunya waktu, seseorang akan memperoleh hak. Artinya, bagi seseorang yang ingin menggugat haknya atas tanah yang terdaftar atas nama orang lain, mempunyai batas waktu, dan jika batas waktu untuk menggugat tersebut telah terlampaui, maka Penggugat akan kehilangan haknya dan tidak dapat menggugat lagi dan hak tersebut akan beralih kepada orang yang sudah memegang hak tersebut sebelumnya.

Asas pada sistem ini adalah: Nemo Plus Yuris adalah Seseorang tidak bisa membelikan lebih dari hak yang dimiliki. Seseorang yang bukan memiliki tanah, maka tidak akan dapat (2) The register is everything: orang yang memegang menjual tanah tersebut haknya, akan dijamin kepastian hukumnya

ASAS pada Sistem ini adalah: (1) Title by registration: orang yang sudah terdaftar namanya adalah orang yang memegang haknya secara hukum

(3) Indefeasible title: Hak yang tidak bisa diganggu gugat Sistem ini selalu PENDAFTARAN HAK

menggunakan

SISTEM Sistem ini selalu menggunakan PENDAFTARAN AKTA

SISTEM



18

(3) Sistem Publikasi INDONESIA Indonesia menggunakan SISTEM PUBLIKASI NEGATIF BERTENDESI POSITIF, dengan alasan sebagai berikut: a. Indonesia dapat dikatakan menggunakan SISTEM NEGATIF karena SELAMA tidak dapat dibuktikan yang sebaliknya, maka data yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus diterima sebagai data yang benar b. Tetapi Indonesia tidak murni menggunakan Sistem Publikasi Negatif, karena terdapat unsur-unsur positif, yaitu:  Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak  Pasal 19 ayat (2.c), Pasal 23 (2), Pasal 32 (2) dan Pasal 38 (2) UUPA menyebutkan bahwa Pendaftaran akan menghasilkan Surat Tanda Bukti Hak, yang dapat dijadikan sebagai alat bukti yang kuat c. Tetapi Indonesia TIDAK bisa dikatakan sebagai Sistem Positif yang MURNI, karena: Pada PP 10/1961 menjelaskan bahwa: “pendaftaran tidak menghasilkan suatu indeafeasible Title” d. Lembaga keamanan di Indonesia menggunakan Lembaga Rechtverweking, yang prinsipnya mirip dengan Aqusitive Verjaring. Pada PP 24/1997 sudah ditentukan bahwa batas waktu lampau/Daluwarsa adalah 5 tahun. 57. MACAM PENDAFTARAN TANAH 1) RECHT KADASTER Bertujuan untuk menjamin kepastian hukum atau kepastian hak 2) FISCAAL KADASTER  Bertujuan hanya untuk memungut PAJAK TANAH  Sebelum berlakunya UUPA, Fiscaal Kadaster ini dilakukan baik terhadap Tanah Hak Indonesia maupun Tanah Hak Barat  Tanda Pelunasan Tanah Hak Milik Adat disebut Petuk, Girik, Pipil atau Ketitir untuk wilayah pedesaaan (Landrente)  Untuk Wilayah Perkotaan disebut Verponding Indonesia  Untuk Tanah Hak Barat disebut Verponding Eropa 3) AANTAL KADASTER Bertujuan untuk pengumpulan data tanah yang kemudian disusun statistiknya oleh pemerintah dalam rangka pembangunan 58. TUJUAN PENDAFTARAN TANAH 1) Memberi kepastian hukum (subjek pemegang haknya, jenis Haknya, dan luas atau fisik dari Tanahnya) dan perlindungan atas tanah, sertifikat Rusun dan hak-hak lain yang terdaftar 2) Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan 3) Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan 59. ASAS PENDAFTARAN TANAH Sederhana, Aman, Terjangkau, Muktahir dan Terbuka



19

LAND REFORM 60. DEFINISI LANDREFORM  Segi Bahasa: Perombakan kembali struktur hukum pertanahan dan membangun struktur tanah yang baru  Segi umum: Suatu azas dalam struktur pertanahan di Indonesia, yaitu Tanah pertanian harus dikerjakan dan diusahakan secara aktif oleh Pemiliknya sendiri 61. PENGERTIAN LANDREFORM a. Dalam Arti Luas Sama dengan Agrarian Reform Indonesia, yaitu: 1) Pelaksanaan pembaharuan hukum agraria 2) Penghapusan terhadap hak-hak asing dan konsesi kolonial 3) Diakhiri kekuasaan para tuan tanah dan para feodal yang telah banyak melakukan pemerasan terhadap rakyat melalui penguasaan atas tanah 4) Perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan atas tanah serta berbagai hubungan-hubungan yang berkenaan dengan penguasaan atas tanah 5) Perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan tanah secara berencana sesuai dengan kemampuan dan perkembangan kemajuan b. Dalam Arti Sempit Mengadakan perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan atas tanah serta hubungan-hubungan yang bersangkutan dengan pengusahaan atas tanah 62. TUJUAN LANDREFORM Usaha untuk mempertinggi penghasilan dan taraf hidup para petani terutama pertanian kecil dan ptani penggarap tanah, sebagai landasan atau prasyarat untuk menyelenggarakan pembangunan ekonomi menuju masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan pancasila sebagaimana tercantum dalam pembukaan UUD 1945 63. DASAR HUKUM LANDREFORM 1) Landasan IDEAL: Pancasila 2) Landasan KONSTITUSIONAL: Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 3) Landasan Operasional: - Pasal 4, 7, 10, 17, dan 53 UUPA - UU No.56/PRP/1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian - PP No. 2/1960 Jo. INPRES No.13/1980 tentang Perjanjian Bagi Hasil - PP No. 224/1961 Jo. PP No.41/1964 tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pembayaran Ganti Rugi - PP No. 4/1977 tentang Pemilikan secara Absentee oleh para pensiunan pegawai negeri - Peraturan Kepala BPN No.3/1991 tentang Pengaturan Penguasaan Tanah Objek Landreform secara Swadaya 64. PROGRAM LANDREFORM 1) Pembatasan Luas Maksimum Penguasaan Tanah Pertanian Setiap orang atau keluarga HANYA DIPERBOLEHKAN untuk menguasai tanah pertania yang jumlahnya tidak melebih batas maksimum 2) Larangan pemilikan tanah secara ABSENTEE/GUNTAI Tanah ABSENTEE adalah tanah yang terletak diluar kecamatan tempat tinggal Pemilik Tanah (Ps. 3 PP 224/1961) Dengan demikian, setiap orang/keluarga dilarang memiliki tanah pertanian yang berada bukan dikecamatan tempat orang/keluarga tersebut tinggal (Diluar kecamatan) Pengecualian: - Dibolehkan bagi pemilik tanah yang berbatasn dengan kecematan letak tanah - Mereka yang menjalankan tugas negara (PNS, Militer dan yang dipersamakan dengan mereka) - Pensiunan PNS dan Janda PNS Pemilik tanah yang dikecualikan ini, dibatasi hanya 2/5 dari batas maksimum yang ditentukan oleh UU No.56/PRP/1960



20

3) Re-Distribusi Tanah Yang LEBIH Yang dimaksud Tanah Lebih adalah tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum, sehingga tanah2 tersebut diambil oleh Pemerintah dengan memberikan ganti rugi kepada pemilik asal, dan selanjutnya dibagikan kepada petani yang membutuhkan. Tindakan ini diharapkan dapat meningkatkan jumlah produksi, karena Petani yang menggarap tanah akan lebih giat mengerjakan tanahnya yang sudah dimilikinya tersebut Syarat Penerima Redistribusi Tanah: - Petani Penggarap/Buruh Tanah WNI - Bertempat tinggal di kecamatan letak tanah - Kuat kerja dalam pertanian 4) Pengaturan Pengembalian dan Penebusan Tanah Pertanian yang Digadaikan Tanah pertanian yang digadaikan, terutama yang sudah digadai selama 7 tahun atau lebih, HARUS DIKEMBALIKAN kepada Pemilik Tanah, dengan asumsi bahwa pemegang gadai sudah menerima uang gadai dari HASIL TANAH yang digadaikan tersebut, dalam jangka waktu 5-10 tahun, sudah termasuk bunga 10%. 5) Pengaturan kembali tentang Perjanjian Bagi Hasil 6) Penetapan Batas Minimum dan Larangan Pemecahan Dibawah Batas Minimum Bertujuan supaya setiap keluarga petani mempunyai tanah yang cukup luasnya untuk dapat hidup layak. Luas minimum tersebut adalah 2HA Sawah atau Tanah Kering. Dengan demikian, untuk mewujudkan luas minimum tersebut, maka harus ada larangan untuk pemecahan pemilikan tanah yag mempunyai luas kurang dari 2 HA



21

HAK TANGGUNGAN 65. OBJEK HAK TANGGUNGAN – PASAL 4 UUHT Pada prinsipnya, Hak Tanggungan ini ini merupakan Jaminan atas TANAH, yang mana OBJEK HT ini \terdiri dari: - Hak Atas Tanah: HM, HGB, HGU, HP - SRS diatas HM/HGB/HP 66. SYARAT TANAH MENJADI OBJEK HT a. Dapat dinilai dg Uang b. Dapat dipindahtangankan c. Termasuk Hak yg di Daftar dlm Daftar Umum d. Ditunjuk oleh UU (HM, HGU, HGB, Hak Pakai). SYARAT agar Benda Diatas Tanah dapat ikut menjadi Objek HT: a. Merupakan satu kesatuan dg tanahnya b. Merupakan Milik Pemilik Tanah c. Diperjanjikan secara tegas dalam APHT. Sedangkan jika bendanya milik orang lain, maka dapat dilakukan jika pemilik benda tersebut turut serta menandatangani APHT 67. LAHIRNYA HT – Pasal 13 (4) UUHT HT lahir pada saat dibukukan dalam Buku Tanah HT, yaitu pada hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap Berkas Pendaftaran HT. Jadi, Tanggal buku tanah adalah tanggal HARI KE-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi Pendaftaran HT. Jika hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, maka tanggal Buku Tanah HT akan jatuh pada hari kerja berikutnya 68. TAHAP PEMBEBANAN HT a. Tahap Pemberian HT – AZAS SPESIALITAS Dilakukan di hadapan PPAT, yang kemudian dibuatkan APHT dimana didahuli dengan Perjanjian Pokoknya, yaitu Perjanjian Utang Piutang dengan janji akan memberikan HT sebagai jaminan pelunasan Kredit yang telah diperjanjikan. Bentuknya harus secara tertulis, baik Otentik maupun di bawah tangan b. Tahap Pendaftaran HT – AZAS PUBLISITAS Dilakukan di kantor Pertanahan, yang mana tahap ini bertujuan untuk memenuhi Syarat PUBLISITAS bagi sahnya pemberian HT dan sebagai syarat untuk lahirnya HT dan mengikatnya HT terhadap pihak ketiga – Pasal 13 (5) 69. AZAS SPECIALITAS PADA APHT – Pasal 11& 12 UUHT Didalam APHT harus dicantumkan dengan jelas keterangan-keterangan terkait dengan HT-nya sebagaimana yang tercantum pada Pasal 11 UUHT, antara lain identitas Pemberi dan Penerima HT, Objek HT-nya (Luas, letak, ukurannya; jumlah hutang/kreditnya; janji-janjinya, dan lain sebagainya 70. AZAS PUBLISITAS PADA HT – Pasal 13 UUHT Azas Publisitas akan juga terdapat pada HT, yaitu pada saat HT tersebut telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, sebagaimana yang telah diatur pada Pasal 13 UUHT, yaitu Pemberian HT wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan, selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah tanda tangan APHT 71. JENIS JENIS SERTIFIKAT a. Sertifikat HAK ATAS TANAH – HGB, HAK MILIK - Salinan Buku Tanah - Salinan Surat Ukur b. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, terdiri dari (Pasal 9 UU RS): - Salinan Buku Tanah & Surat Ukur - Gambar Denah - Pertelaan: Keterangan tentang Unit, Bagian Bersama, Tanah Bersama, Hak Bersama dan Hak Perorangan c. Sertifikat HAK TANGGUNGAN, terdiri dari: - Salinan Buku Tanah & Surat Ukur Hak Tanggungan - Salinan APHT (Asli disimpan PPAT dan diKantor Pertanahan) you’re never too old to set another goal or to dream a new dream


22

Rangkuman Hukum Agraria

Recommend Documents