PROSEDUR PROSEDU R DA D ATA YANG YANG DIPERLU D IPERLUKAN KAN dan SYARAT SYARAT SYARAT SYARAT PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI (AJB) Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya biasanya diatur diatur dalam dalam hukum hukum Adat, dengan dengan prinsip: prinsip: Terang erang dan Tunai. unai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari: 1. PPA PPAT sementara sementara –> adalah Camat yang diangkat diangkat sebagai PPA PPAT untuk daerah daerah –daerah terpencil 2. PPA PPAT –> Notaris Notaris yang diangkat diangkat berdasark berdasarkan an SK Kepala Kepala BPN untuk wilayah wilayah kerja tertentu Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut? Dalam Dalam transak transaksi si jual beli tanah tanah dan/ata dan/atau u bangun bangunan an tersebut tersebut,, biasany biasanya a PPA PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi: I.
Data tanah, meliputi: meliputi : a) asli asli PBB PBB 5 tahu tahun n terak terakhir hir berikut berikut Sura Suratt Tanda anda Terima erima Setora Setoran n (bukti (bukti bayarnya) b) Asli sertifikat sertifikat tanah (untuk pengecekan pengecekan dan dan balik balik nama) nama) c) asli asli IMB (bila (bila ada, ada, dan untuk untuk disera diserahka hkan n pada pada Pemb Pembeli eli setelah setelah selesai selesai proses AJB) d) bukti pembayaran pembayaran rekening rekening listrik, telpon, air (bila (bila ada) ada) e) Jika masih dibebani dibebani Hak Tanggungan anggungan (Hipotik), (Hipotik), harus ada Surat Surat Roya dari Bank yang bersangkutan Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional f) Data Data Penjua Penjuall & Pembeli Pembeli (masing (masing-mas -masing ing)) dengan dengan kriteria kriteria sebaga sebagaii berikut: a) Pero Perora rang ngan an:: a.1. Copy KTP suami isteri a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah a.3. a.3. Copy Copy Keter Keterang angan an WNI atau ganti ganti nama nama (bila (bila ada, ada, untuk untuk WNI WNI keturunan) b) Peru Perusa saha haan an:: b.1. Copy KTP Direksi & komisaris ya yang me mewakili b.2. Copy Anggaran Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI b.3.
Rapat Rapat Umum Umum Pemegan Pemegang g Saham Saham PT untuk untuk menjua menjuall atau atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset
c) Dalam Dalam hal Suami/i Suami/ister sterii atau kedua-duany kedua-duanya a yang namanya namanya tercantu tercantum m dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah: c.1.
c.2. c.3. c.4.
c.5.
Surat Keterangan Waris -Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat -Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris Copy KTP seluruh ahli waris Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir) bukti pembayaran pembayaran BPHTB Waris Waris (Pajak Ahli Waris), Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan . Contoh Perhitungannya: -NJOP Tanah sebesar Rp. 300 juta, berlokasi di wilayah bekasi: Nilai tidak kena pajaknya wilayah Bekasi adalah sebesar Rp. 250 jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%. Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250 jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris) Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan : 1. Pengece ecekan keasl aslian ian dan keabsa bsahan sertif rtifik ika at tan tanah pada Kanto ntor Pertanahan yang berwenang 2. Para pihak pihak harus melunasi melunasi pajak jual jual beli atas atas tanah dan bangunan bangunan tersebut. tersebut. Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut: -Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % -Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5% SYARAT PEMBUATAN AKTA HIBAH (Ke PPAT) 1. KTP Pemberi hibah (Ibu dan Bapak) 2. Surat Nikah Pemberi hibah
3. Sertipikat Asli 4. SPPT dan STTS PBB 10 tahun terakhir 5. KTP Penerima hibah 6. Persetujuan ahli waris lainnya (KTP)
PROSES SERTIFIKASI DAN GANTI NAMA Dasar Hukum: 1. UndangUndang-Unda Undang ng No. 5 Tahu Tahun n 1960 1960 tentang tentang Peratura Peraturan n Pokok-P Pokok-Pokok okok Agrar Agraria ia (UUPA). 2. Undang-Undang Undang-Undang No. No. 21 Tahun Tahun 1997 Jo Undang-Un Undang-Undang dang No. 20 Tahun Tahun 2000. 3. Peraturan Peraturan Pemerintah Pemerintah No. 24 Tahun Tahun 1997 tentang tentang Pendaftaran Pendaftaran Tanah. Tanah. 4. Peraturan Peraturan Menteri Negara Negara Agraria/ Kepala Kepala Badan Badan Pertanahan Pertanahan Nasional Nasional No. No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. 5. Pera Peratu tura ran n Peme Pemeri rint ntah ah No. 46 Tahun ahun 2002 002 Tenta entang ng Tarif arif Atas Atas Jeni Jenis s Penerim Penerimaan aan Negara Negara Bukan Bukan Pajak Pajak yang yang Berlaku Berlaku Pada Pada Badan Badan Pertana Pertanahan han Nasional. 6. Surat Surat Edaran Edaran Kepala Kepala Badan Badan Pertanahan Pertanahan Nasiona Nasionall No.600-1 No.600-1900 900 Tang Tanggal gal 31 Juli 2003. Persyaratan: a) Surat Surat Penganta Pengantarr dari PPA PPAT. b) Surat Surat Perm Permoho ohona nan. n. c) Sert Sertip ipik ikat at Asli Asli.. d) Akta Akta Hibah ibah.. e) Identitas diri pemegang pemegang hak, hak, penerima penerima hak dan atau kuasanya kuasanya (fotocopy (fotocopy KTP KTP dan KK yang masih berlaku dan dilegalisir oleh pejabat berwenang). f) Surat Surat kuasa, kuasa, jika permoh permohonan onannya nya dikuasa dikuasakan kan.. g) Bukti Bukti pelunasa pelunasan n SSB SSB BPHTB. BPHTB. h) Bukt Buktii pelu peluna nasa san n SSP SSP Pph Pph Fina Finall (unt (untuk uk Pph Pph apab apabil ila a hiba hibah h vert vertik ikal al tida tidak k diperlukan). i) SPPT SPPT PBB PBB tah tahun un berj berjal alan an j) j) Ijin Ijin Pem Pemin inda daha han n Hak, Hak, jik jika: a: -Pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Rumah Susun yang di dalam sertipikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya bole boleh h dipi dipind ndah ahta tang ngan anka kan n apab apabil ila a tela telah h dipe dipero role leh h izin izin dari dari inst instan ansi si yang yang berwenang; -Pemindahan hak pakai atas tanah negara. -Surat Pernyataan calon penerima hak, yang menyatakan: Bahwa Bahwa yang yang bersang bersangkuta kutan n dengan dengan peminda pemindahan han hak tersebu tersebutt tidak tidak menjadi menjadi pemegan pemegang g hak atas tanah tanah yang yang melebih melebihii ketentu ketentuan an maksim maksimum um penguas penguasaan aan
tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku -Bahwa -Bahwa yang yang bersang bersangkuta kutan n dengan dengan pemind pemindahan ahan hak tersebu tersebutt tidak tidak menjadi menjadi pemegan pemegang g hak atas tanah tanah absent absentee ee (guntai (guntai)) menurut menurut ketentua ketentuan n perundan perundanggundangan yang berlaku -Bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada 11a dan 11b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform -Bahwa -Bahwa yang yang bersang bersangkuta kutan n bersedi bersedia a menangg menanggung ung semua semua akibat akibat hukumny hukumnya, a, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada 11a dan 11b tidak benar
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Pengertian 1. Bea Peroleha Perolehan n Hak atas Tanah Tanah dan Bangunan Bangunan (BPHTB (BPHTB): ): adalah pajak pajak yang dike dikena naka kan n atas atas pero perole leha han n hak hak atas atas tana tanah h dan dan atau atau bang bangun unan an,, yang ang selanjutnya disebut pajak; 2. Pero Perole leha han n hak hak atas atas tana tanah h dan dan atau atau bang bangun unan an:: adal adalah ah perb perbua uata tan n atau atau peris peristiw tiwa a huku hukum m yang yang meng mengaki akibat batkan kan diper diperole olehny hnya a hak hak atas atas dan dan atau atau bangunan oleh orang pribadi atau badan; 3. Hak atas atas tanah adalah adalah hak atas tanah tanah termasuk termasuk hak pengelo pengelolaan laan,, berserta berserta bangunan di tasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 tentang tentang Rumah Rumah Susun Susun dan ketentua ketentuan n peratur peraturan an perunda perundang-u ng-undan ndangan gan yang lainnya. II.
Objek Pajak Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan dan atau atau bangu banguna nan. n. Pero Peroleh lehan an hak hak atas atas tanah tanah dan dan atau atau bang bangun unan an meliputi: a.
Pemindahan hak karena 1. jual beli; 2. tukar-menukar; 3. hibah; 4. hibah wasiat; 5. waris; 6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya; 7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8. penunjukan pembeli dalam lelang; 9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10.penggabungan usaha; 11.peleburan usaha; usah a; 12.pemekaran usaha; 13.hadiah.
b. Pemb Pember eria ian n hak hak baru baru kar karen ena: a: 1. kelanjutan pelepasan hak; 2. di luar pelepasan hak. Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. III. Obje Objek k Paja Pajak k Yang Tidak Tidak Dikena Dikenaka kan n BPHTB BPHTB adalah adalah objek objek pajak pajak yang diperoleh: a. Perwakilan diplomatik, diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum; c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut; d. Orang pribadi atau badan atau karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e. Orang pribadi atau badan karena wakaf; f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
IV. IV. Subje Subjek k Pajak PajakY Yang menja menjadi di subje subjek k pajak pajak adala adalah h orang orang priba pribadi di atau atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek Paja Pajak k seba sebaga gaim iman ana a ters terseb ebut ut diat diatas as yang yang dike dikena naka kan n kewa kewaji jiba ban n membayar membayar pajak pajak menjadi menjadi Wajib Wajib Pajak Pajak menurut menurut UndangUndang-Und Undang ang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
V. Tarif PajakT PajakTarif arif pajak pajak ditetapkan ditetapkan sebesar sebesar 5% (lima (lima persen). persen). VI. VI. Dasar asar Peng Pengen enaa aan n BPHT BPHTBD BDa asar sar Pen Pengena genaan an Perolehan Objek Pajak (NPOP) dalam hal;
Paja Pajak k
adal adalah ah
Nila Nilaii
a. Jual be beli ad adalah ha harga tr transaksi; b. Tukar-m r-menukar kar adalah lah nilai ilai pasar sar; c. Hibah adalah nilai pasar; d. Hibah wasiat ad adalah ni nilai pa pasar; e. Waris adalah nilai pasar; f. Pemasuk Pemasukan an dalam dalam perseroa perseroan n atau badan hukum hukum lainnya lainnya adalah adalah nilai nilai pasar; g. Pemi Pemisa saha han n hak hak yan yang g meng mengak akib ibat atka kan n pera perali liha han n ada adala lah h nila nilaii pasa pasar; r;
h. Pera Peralih lihan an hak hak karen karena a pelak pelaksa sanaa naan n putus putusan an hakim hakim yang yang memp mempuny unyai ai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar; i. pemberi pemberian an hak baru atas tanah sebagai sebagai kelanjut kelanjutan an dari dari pelepasa pelepasan n hak adalah nilai pasar; j. Pember Pemberian ian hak baru atas atas tanah tanah di luar pelepas pelepasan an hak adalah adalah nilai nilai pasar; k. Penggabu abungan usah saha ad adalah lah nil nilai ai pasar sar; l. Peleburan usaha adalah nilai pasar; m Pemekaran us usaha ad adalah ni nilai pa pasar n. Hadiah adalah nilai pasar; o. Penunjukan Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang; Apabila NPOP dalam dalam hal a s/d n tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.
VII. Pengenaan BPHTBa.pengenaan BPHTB karena waris dan Hibah Wasiat BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.b.pengenaan BPHT BPHTB B kare karena na pemb pemberi erian an Hak Hak Peng Pengelo elola laan. an. Besar Besarnya nya BPHT BPHTB B karen karena a pemberian Hak Pengelolaan adalah sebagai berikut:-0% (nol persen) dan BPHT BPHTB B yang yang sehar seharusn usnya ya terut terutan ang g terut terutan ang g dalam dalam hal hal pene penerim rima a Hak Hak Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Pemerintah Daerah Kabupaten/kota, Kabupaten/kota, Lembaga Lembaga Pemerin Pemerintah tah lainnya, lainnya, dan Perusah Perusahaan aan Umum Umum Pembang Pembanguna unan n Perumah Perumahan an Nasiona Nasionall (Perum (Perum Perumn Perumnas); as);-50 -50% % (lima (lima puluh puluh persen) persen) dari BPHTB BPHTB yang yang seharusnya terutang dalam hal penerima Hak Pengelolaan selain dimaksud diatas.
VIII.Nilai VIII.Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan seca secara ra regi region onal al pali paling ng bany banyak ak;a ;a.R .Rp. p.60 60.0 .000 00.0 .000 00 (ena (enam m pulu puluh h juta juta rupiah);b.Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atas atau atau satu satu dera deraja jatt ke bawa bawah h deng dengan an pemb pember erii hiba hibah h term termas asuk uk istri/suami. IX. Saat, Tempat, dan Cara Pembayaran Pajak Terutang.Saat terutang Pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk : a. jual jual bel belii adal adalah ah sej sejak ak tan tangg ggal al dib dibua uatt dan dan dita ditand ndat atan anga gani niny nya a akta akta;; b. tuka tukarr-me menu nuka karr adal adalah ah seja sejak k tang tangga gall dibu dibuat at dan dan ditan itanda data tang ngan anin inya ya akta; c. hiba hibah h ada adala lah h sej sejak ak tan tangg ggal al dib dibua uatt dan dan dit ditan anda data tang ngan anin inya ya akta akta;;
d. waris waris adalah adalah sejak sejak tanggal tanggal yang bersang bersangkuta kutan n mendaft mendaftark arkan an peraliha peralihan n haknya ke Kantor Pertanahan; e. pemasu pemasukan kan dalam perseroan perseroan atau badan badan hukum hukum lainnya lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; f. pemi pemisah sahan an hak hak yang yang meng mengak akiba ibatka tkan n perali peralihan han adala adalah h sejak sejak tang tanggal gal dibuat dan ditandatanganinya akta; g. lela lelang ng adal adalah ah seja sejak k tan tangg ggal al penu penunj njuk ukan an peme pemena nang ng lela lelang ng;; h. putusan hakim hakim adalah sejak tanggal tanggal putusan pengadilan pengadilan yang mempunyai mempunyai kekuatan hukum yang tetap; i. hibah hibah wasiat wasiat adalah adalah sejak sejak tanggal tanggal yang yang bersangk bersangkutan utan mendaft mendaftark arkan an peralihan haknya ke Kantor Pertanahan; j. pemberi pemberian an hak baru atas tanah sebagai sebagai kelanjut kelanjutan an dari dari pelepasa pelepasan n hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak; k. pemb pember eria ian n hak hak baru baru di luar luar pele pelepa pasa san n hak hak adal adalah ah seja sejak k tang tangga gall ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak; l. penggab penggabung ungan an usaha adalah adalah sejak sejak tanggal tanggal dibuat dibuat dan ditandata ditandatangan nganinya inya akta; m. pele pelebu bura ran n usaha usaha adal adalah ah seja sejak k tangg tanggal al dibu dibuat at dan dan ditan ditanda data tang ngan anin inya ya akta; n. pemeka pemekaran ran usaha usaha adalah adalah sejak sejak tanggal tanggal dibuat dibuat dan ditanda ditandatang tanganiny aninya a akta; o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya ditandatanganin ya akta; Tempat Pajak Terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan. Cara Pembayara Pembayaran n Pajak Pajak adalah adalah wajib wajib pajak pajak membaya membayarr pajak pajak yang yang terutan terutang g dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Pajak terutang dibaya dibayarr ke kas kas negar negara a melal melalui ui Kanto Kantorr Pos/B Pos/Bank ank BUMN/ BUMN/BUM BUMD D atau atau temp tempat at pemb pembay ayar aran an lain lain yang ang ditu ditunj njuk uk oleh oleh Ment Menter erii deng dengan an Sura Suratt Seto Setora ran n Bea Bea Perolehan Hak Atas Tanah Tanah dan Bangunan Banguna n (SSB).
I. Cara Cara Peng Penghi hitu tung ngan an BPHT BPHTB B Besar Besarny nya a BPHT BPHTB B terut terutan ang g adala adalah h Nilai Nilai Pero Peroleh lehan an Objek Objek Pajak Pajak (NPOP (NPOP)) dikur dikurang angii Nila Nilaii Perol Peroleha ehan n Obje Objek k Pajak Pajak Tidak idak Kena Kena Paja Pajak k (NPO (NPOPT PTKP KP)) dikalikan tarif 5 % (lima persen). Secara matematis adalah; BPHTB = 5 % X (NPOP – NPOPTKP) Contoh;1. Pada Pada tangg tanggal al 6 Janu Januari ari 2006 2006,, Tuan uan "S" "S" memb membeli eli tanah tanah yang yang terlet terletak ak di Kabupaten "XX" dengan harga Rp.50.000.000,00. NJOP PBB tahun 2006 Rp. 40.00 40.000.0 0.000 00,00 ,00.. Mengin Menginga gatt NJOP NJOP lebih lebih kecil kecil dari dari harga harga trans transak aksi, si, maka maka NPOP-nya sebesar Rp. 50.000.000,- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Pajak (NPOPT (NPOPTKP) KP) untuk untuk peroleha perolehan n hak selain selain karena karena waris, waris, atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten "XX" "XX" ditetap ditetapkan kan sebesa sebesarr Rp. 60.000.0 60.000.000,0 00,00. 0. Menginga Mengingatt NPOP NPOP lebih lebih kecil kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.BPHTB = 5 % x (Rp. 50 juta – Rp. 60 juta)= 5 % x (0)= Rp. 0 (nihil). Contoh 2. Pada tanggal 7 Januari 2006, Nyonya "D" membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten "XX" dengan harga Rp. 90.000.000,- NJOP PBB tahun 2006 adalah adalah Rp. 100.000 100.000.000 .000,00. ,00. Sehingg Sehingga a besarny besarnya a NPOP NPOP adalah adalah Rp. 100.000. 100.000.000. 000.-. -. NPOPTK NPOPTKP P untuk untuk peroleha perolehan n hak selain selain karena karena waris, waris, atau hibah hibah wasia wasiatt yang yang diter diterim ima a orang orang pribad pribadii yang yang masi masih h dalam dalam hubun hubunga gan n keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabu Kabupat paten en "XX" "XX" diteta ditetapk pkan an sebe sebesar sar Rp. Rp. 60.00 60.000.0 0.000 00,00 ,00.. Besa Besarny rnya a Nila Nilaii Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp. 100.000.000,00 diku dikura rang ngii Rp. Rp. 60.0 60.000 00.0 .000 00,0 ,00 0 sama sama deng dengan an Rp. Rp. 40.0 40.000 00.0 .000 00,0 ,00, 0, maka maka pero perole leha han n hak hak ters terseb ebut ut teru teruta tang ng Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tanah anah dan dan Bangunan.BPHT Bangunan.BPHTB B = 5 % x (Rp. 100 – Rp. 60) juta= 5 % x ( Rp. 40) juta= Rp. 2 juta . Contoh 3. Pada tanggal 28 Juli 2006, Tuan"S" mendaftarkan mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di Kota "BB" dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota "BB" ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00 dikur dikurang angii Rp. Rp. 300.0 300.000 00.00 .000,0 0,00 0 sama sama denga dengan n Rp. Rp. 100. 100.000 000.0 .000, 00,00, 00, maka maka pero perole leha han n hak hak ters terseb ebut ut teru teruta tang ng Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tanah anah dan dan Bangunan.BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400 – Rp. 300) juta= 50% x 5 % x ( Rp. 100) juta= Rp. 2,5 juta.
Contoh 4. Pada tanggal 7 November 2006, Wajib Pajak orang pribadi "K" mendaftarkan hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota "BB" dengan NJOP PBB Rp. 250.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak hak karen karena a hibah hibah wasia wasiatt yang yang diter diterim ima a orang orang priba pribadi di yang yang masih masih dalam dalam hubungan hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau atau satu satu dera deraja jatt ke bawa bawah h deng dengan an pemb pember erii hiba hibah h wasi wasiat at,, term termas asuk uk suami/ suami/ist istri, ri, untuk untuk Kota Kota "BB" "BB" dite ditetap tapkan kan sebe sebesa sarr Rp. Rp. 300.0 300.000 00.00 .000,0 0,00. 0. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan BangunanBPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 250 – Rp. 300) juta= 50% x 5 % x (0)= Rp. 0 (nihil).
II. II. Pemb Pembay ayar aran an BPH BPHTB TB Sist Sistem em pemu pemung ngut utan an BPHT BPHTB B pada pada prin prinsi sipn pnya ya meng mengan anut ut sist sistem em "sel "self f assessm assessment" ent".. Artinya Artinya Wajib Wajib Pajak Pajak Wajib Wajib Pajak Pajak diberi diberi kepercay kepercayaan aan untuk untuk meng menghit hitung ung dan memb membay ayar ar send sendiri iri pajak pajak yang yang teruta terutang ng deng dengan an tidak tidak mend mendasa asark rkan an pada pada adany adanya a surat surat kete ketetap tapan an pajak pajak.P .Paja ajak k yang yang teruta terutang ng dibayarkan ke kas Negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain lain yang yang ditun ditunjuk juk oleh oleh Menter Menterii Keua Keuanga ngan n deng dengan an meng menggun gunak akan an Surat Surat Setoran Bea (SSB).
III. III. Pene Penetap tapan an 1. Dalam jangka jangka waktu waktu 5 (lima) tahun sesudah sesudah saat saat terutangnya terutangnya pajak, Dire Direkt ktur ur Jend Jender eral al Paja Pajak k dapa dapatt mene menerb rbit itka kan n Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBPHTBKB) apabila apabila berdasar berdasarkan kan hasil hasil pemerik pemeriksaan saan atau keterang keterangan an lain ternyat ternyata a jumlah jumlah pajak pajak yang yang terutan terutang g kurang kurang dibayar dibayar.. Jumlah Jumlah kekuran kekurangan gan pajak pajak yang terutang dalam SKBKB ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar sebesar 2 % (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bula bulan, n, dihi dihitu tung ng mula mulaii saat saat teru teruta tang ngny nya a paja pajak k samp sampai ai deng dengan an diterbitkannya SKBKB. 2. Dalam jangka jangka waktu waktu 5 (lima) tahun sesudah sesudah saat saat terutangnya terutangnya pajak, Dire Direkt ktur ur Jend Jender eral al Paja Pajak k dapa dapatt mene menerb rbit itka kan n Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Peroleh Perolehan an Hak Atas Tanah dan Bangun Bangunan an Kurang Kurang Bayar Bayar Tambaha ambahan n (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya SKBKB. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam dalam SKBKBT SKBKBT ditambah ditambah dengan dengan sanksi sanksi adminis administras trasii berupa berupa kenaika kenaikan n sebesar 100 % (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecua kecualili wajib wajib pajak pajak mela melapo porka rkan n sendi sendiri ri sebe sebelum lum dilak dilakuk ukan an tinda tindaka kan n pemeriksaan.
IV. IV. Pena Penagih gihan an Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila : 1. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar; 2. dari dari hasi hasill peme pemerik riksa saan an SSB SSB terd terdapa apatt kekur kekuran angan gan pemb pembaya ayara ran n paja pajak k sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung; 3. waji wajib b paja pajak k dike dikena naka kan n sank sanksi si admi admini nist stra rasi si beru berupa pa dend denda a dan dan atau atau bunga.Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kura Kurang ng Bayar Bayar,, Surat Surat Ketet Ketetap apan an Bea Bea Perol Peroleha ehan n Hak Hak atas atas Tanah anah dan dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tana Tanah h dan Banguna Bangunan, n, dan Surat Surat Keputus Keputusan an Pembetu Pembetulan, lan, Surat Surat Keputus Keputusan an Keberat Keberatan an maupun maupun Putusan Putusan Banding Banding yang yang menyeba menyebabkan bkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Dan jika tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
I.
Keberatan 1) Wajib ajib Paja Pajak k dapa dapatt meng mengaj ajuk ukan an kebe kebera rata tan n hany hanya a kepa kepada da Dire Direkt ktur ur Jenderal Pajak atas suatu : a. Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tan Tanah ah dan Bangu Banguna nan n Kurang Bayar; b. Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tan Tanah ah dan Bangu Banguna nan n Kurang Bayar Tambahan; Tambahan; c. Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tan Tanah ah dan Bangu Banguna nan n Lebih Bayar; d. Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Pero Perole leha han n Hak Hak atas atas Tan Tanah ah dan Bangu Banguna nan n Nihil. 2) Keberata Keberatan n diajukan diajukan secara secara tertul tertulis is dalam dalam bahasa bahasa Indonesi Indonesia a dengan dengan mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. 3) Keberata Keberatan n harus harus diajukan diajukan dalam dalam jang jangka ka waktu waktu paling paling lama lama 3 (tiga) (tiga) bulan bulan sejak sejak tangga tanggall diterima diterimanya nya Surat Surat Ketetap Ketetapan an Bea Peroleh Perolehan an Hak atas Tanah anah dan dan Bang Bangun unan an Kura Kurang ng Baya Bayarr atau atau Sura Suratt Kete Keteta tapa pan n Bea Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar Bayar atau atau Surat Surat Ketet Ketetap apan an Bea Bea Pero Peroleh lehan an Hak Hak atas atas Tanah anah dan dan Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada angka (1), (1), kecua kecualili apab apabila ila Wajib ajib Pajak Pajak dapa dapatt menu menunju njukka kkan n bahw bahwa a jang jangka ka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya. 4) Keber Keberata atan n yang yang tidak tidak meme memenu nuhi hi persy persyar arata atan n seba sebagai gaiman mana a dimak dimaksu sud d pada angka (2) dan angka (3) tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan. 5) Tanda anda pener enerim imaa aan n Sura Suratt Kebe Kebera rata tan n yang ang diber iberik ikan an oleh oleh peja pejaba batt Direktorat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak. 6) Apabila Apabila diminta diminta oleh oleh Wajib Wajib Pajak Pajak untuk untuk keperluan keperluan penga pengajuan juan kebera keberatan, tan,
Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak. 7) Penga Pengajua juan n kebe keberat ratan an tida tidak k menu menunda nda kewajib kewajiban an memb membay ayar ar pajak pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. 8) Direktur Direktur Jender Jenderal al Pajak Pajak dalam dalam jangka jangka waktu waktu paling paling lama 12 12 (dua belas) belas) bula bulan n seja sejak k tang tangga gall Sura Suratt Kebe Kebera rata tan n dite diteri rima ma,, haru harus s memb member erii keputusan atas keberatan yang diajukan. 9) Sebelum Sebelum surat surat keputusa keputusan n diterbitk diterbitkan, an, Wajib Wajib Pajak Pajak dapat dapat menyampai menyampaikan kan alasan tambahan atau penjelasan tertulis. 10) 10) Kepu Keputu tusa san n Dire Direkt ktur ur Jend Jender eral al Paja Pajak k atas atas kebe kebera rata tan n dapa dapatt beru berupa pa mengabul mengabulkan kan seluruhny seluruhnya a atau sebagian sebagian,, menolak menolak,, atau atau menamb menambah ah besarnya jumlah pajak yang terutang. 11) Apabi Apabila la jangk jangka a wakt waktu u seba sebagai gaima mana na dima dimaksu ksud d pada pada angk angka a (8) (8) telah telah lewat lewat dan Direktur Direktur Jendera Jenderall Pajak Pajak tidak tidak memberi memberi suatu suatu keputus keputusan, an, keberatan yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan.
II.
Banding (1) Wajib ajib Pajak Pajak dapa dapatt meng mengaj ajuka ukan n permo permoho honan nan band banding ing hanya hanya kepad kepada a Badan Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai kebertannya yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. (2) Permoh Permohonan onan sebagaima sebagaimana na dimaksu dimaksud d pada pada angka angka (1) diajuka diajukan n secara secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan dari surat keputusan tersebut. (3) Pengaju Pengajuan an permoh permohonan onan banding banding tidak tidak menunda menunda kewajib kewajiban an membaya membayar r pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. (4) Apab Apabila ila penga pengajua juan n kebe keberat ratan an atau atau permo permoho hona nan n bandi banding ng dika dikabul bulka kan n sebagia sebagian n atau seluruh seluruhnya, nya, kelebih kelebihan an pembay pembayaran aran pajak pajak dikemba dikembalika likan n dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka jangka waktu paling paling lama lama 24 (dua (dua puluh puluh empat) empat) bulan dihitun dihitung g sejak sejak tanggal tanggal pembaya pembayaran ran yang yang menyeba menyebabkan bkan kelebih kelebihan an pembaya pembayaran ran pajak pajak samp sampai ai deng dengan an diterb diterbitk itkann annya ya Keput Keputus usan an Kebe Keberat ratan an atau atau Putus Putusan an Banding.
III. Pengurangan Atas Atas permo permoho hona nan n Wajib ajib Pajak Pajak,, peng pengura uranga ngan n pajak pajak yang yang teruta terutang ng dapa dapatt diberikan oleh Menteri karena:
1. kondisi tertentu tertentu Wajib Wajib Pajak Pajak yang ada ada hubungannya hubungannya dengan dengan Objek Objek Pajak, Pajak, contoh; a. Wajib Wajib Pajak Pajak tidak mampu mampu secara secara ekonomis ekonomis yang yang memperole memperoleh h hak baru melalui program pemerintah di bidang pertanahan; b. Wajib Wajib Pajak pribadi menerima menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah. 2. kondisi Wajib Wajib Pajak Pajak yang ada hubungannya hubungannya dengan dengan sebab-seba sebab-sebab b tertentu, tertentu, contoh; a. Wajib Wajib Pajak yang memperoleh memperoleh hak atas tanah melalui melalui pembelian pembelian dari dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak; b. Wajib Wajib Pajak yang mempero memperoleh leh hak atas tanah sebagai sebagai pengga pengganti nti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus; c. Wajib Wajib Pajak yang terkena terkena dampak dampak krisis krisis ekonom ekonomii dan moneter moneter yang yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Paja Pajak k harus harus mela melakuk kukan an restr restrukt ukturi urisa sasi si usah usaha a dan dan atau atau utang utang usaha usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah. 3. tana tanah h dan atau atau bang bangun unan an digun igunak akan an untu untuk k kepe kepent ntin inga gan n sosi sosial al atau atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan, contohnya; Tanah dan atau bangunan yang digunakan, antara lain, untuk panti asuhan, panti panti jompo, jompo, rumah rumah yatim yatim piatu, piatu, pesantre pesantren, n, sekolah sekolah yang yang tidak tidak ditujuka ditujukan n menc mencar arii keun keuntu tung ngan an,, ruma rumah h saki sakitt swas swasta ta Inst Instit itus usii Pelay Pelayan anan an Sosi Sosial al Masyarakat.
IV. IV.
Peng Pengemb embali alian an Keleb Kelebih ihan an Pemb Pembaya ayara ran n BPHT BPHTB B Wajib ajib Paja Pajak k dapa dapatt mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur Jenderal Pajak, c.q. Kantor Pelayanan Pratama atau Kantor Pelayanan PBB setempat.
Ketentuan Bagi Pejabat 1. Peja Pejabat bat Pembu Pembuat at Akta Tanah anah/No /Nota taris ris hanya hanya dapa dapatt mena menanda ndatan tanga gani ni akta akta peminda pemindahan han hak atas tanah dan atau atau banguna bangunan n pada pada saat saat Wajib Wajib Pajak menyerahkan menyerahkan bukti pembayaran pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan; 2. Peja Pejaba batt Lelan elang g Nega Negara ra hany hanya a dapat apat mena menand ndat atan anga gani ni Risa Risala lah h Lelan elang g perol peroleh ehan an hak atas atas tanah tanah dan dan atau atau bang bangun unan an pada pada saat saat Wajib ajib Pajak Pajak menyerahkan menyerahkan bukti pembayaran pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 3. Pejabat Pejabat yang yang berwena berwenang ng menanda menandatang tangani ani dan mener menerbitk bitkan an surat surat keputusan keputusan pemberian hak atas tanah hanya dapat menandatangani dan menerbitkan surat surat kepu keputus tusan an dima dimaks ksud ud pada pada saat saat Wajib ajib Pajak Pajak menye menyerah rahka kan n bukti bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 4. Terhad erhadap ap pendaft pendaftara aran n pera peralih lihan an hak atas atas tanah tanah karena karena waris waris atau atau hibah hibah wasiat wasiat hanya hanya dapat dapat dilakuka dilakukan n oleh Pejabat Pejabat Pertana Pertanahan han Kabupa Kabupaten/ ten/ Kota Kota pada saat Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan." 5. Peja Pejabat bat Pembuat Pembuat Akta Akta Tan Tanah ah/N /Nota otaris ris dan Kepal Kepala a Kant Kantor or Lelan Lelang g Negar Negara a melaporkan pembuatan akta atau Risalah Lelang perolehan hak atas tanah kepa kepada da Dire Direkto ktorat rat Jende Jenderal ral Pajak Pajak selam selamba batla tlamb mbatn atnya ya pada pada tangga tanggall 10 (sepuluh) bulan berikutnya.
Sanksi Bagi Pejabat a. Peja Pejaba batt Pemb Pembua uatt Akta Akta Tanah anah/N /Not otar aris is dan dan Peja Pejaba batt Lela Lelang ng Nega Negara ra yang yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 1, dan angka 2 dikenakan sanksi administrasi dan denda sebesar Rp. 7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran. b. Pejabat Pembuat Akta Tanah/N h/Notar taris yang ang melan langgar keten tentuan sebagaimana dimaksud dalam angka 5, dikenakan sanksi administrasi dan denda denda sebesar sebesar Rp. 250.000 250.000,00 ,00 (dua ratus lima lima puluh puluh ribu rupiah) rupiah) untuk untuk setiap laporan. c.
Pejabat Pejabat yang yang berwen berwenang ang menan menandata datanga ngani ni dan mener menerbitk bitkan an surat surat keputus keputusan an pemb pember eria ian n hak hak atas atas tana tanah h yang yang mela melang ngga garr kete ketent ntua uan n seba sebaga gaim iman ana a dimaksud dalam angka 3, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
d.
Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan seba sebaga gaim iman ana a dima dimaks ksud ud dala dalam m angk angka a 4, dike dikena naka kan n sank sanksi si menu menuru rutt ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
e. Kepa Kepala la Kanto Kantorr Lelan Lelang g Nega Negara, ra, yang melang melangga garr keten ketentua tuan n seba sebaga gaima imana na
dimaksud dalam angka 5, dikenakan sanksi menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
