Manual de Avalos en Genera

SECTOR DE AVALÚOS

SUBDIRECCION DE FISCALIZACION

15 de noviembre de 1996

Señores Administradores Administradores Tributarios Regionales Presente

La Subdirección de Fiscalización en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 del Decreto Nº 21427H, publicado en La Gaceta Nº 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobación de la Directora General de Tributación Directa le envía , para su ejecución, Manual de Procedimientos Procedimientos Para el Avalúo Administrativo. El presente documento rige a partir del 18 de noviembre de 1996.

________________________________ __________________________ ING. HERNAN LOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ SECTOR AVALÚOS SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION FISCALIZACI ON

____________________________ LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIÓN DIRECTA

cc: Directora Adjunta Tributación Directa Control Gerencial Archivo

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS

SECTOR DE AVALÚOS


MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL AVALUÓ ADMINISTRATIVO

SAN JOSE- COSTA RICA NOVIEMBRE 1996

COLABORADORES Este trabajo fue realizado por el Sector Sector de Avalúos de la Subdirección de Fiscalización, Fiscalización, con la colaboración del Ing. José A. Salas González, Jefe del Departamento de Avalúos de la Administración Regional Tributaria de San José.


SECTOR DE AVALÚOS


MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA EL AVALUÓ ADMINISTRATIVO

SAN JOSE- COSTA RICA NOVIEMBRE 1996

COLABORADORES Este trabajo fue realizado por el Sector Sector de Avalúos de la Subdirección de Fiscalización, Fiscalización, con la colaboración del Ing. José A. Salas González, Jefe del Departamento de Avalúos de la Administración Regional Tributaria de San José.


CONTENIDO

INTRODUCCIÓN..................................................................................................................5 ANTECEDENTES.................................................................................................................5 OBJETIVO.............................................................................................................................5 OBJETIVOS OBJETIVOS ESPECÍFIC ESPECÍFICOS........ OS.......................... .................................... ..................................... ..................................... .................................... .........................5 .......5

DESARROLLO......................................................................................................................6 CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES......................................................................6 LUGAR DE PRESENTACIÓN.....................................................................................................7 REQUISITO REQUISITOS............ S.............................. .................................... .................................... ..................................... ..................................... ............................................7 ..........................7 TRÁMITE TRÁMITE INTERNO... INTERNO..................... .................................... .................................... ..................................... ..................................... ................................ .......................8 .........8 ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE...........................................................................11 IDENTIFICACIÓN IDENTIFICACIÓN DEL MOTIVO........... MOTIVO..................... ..................... ..................... ..................... ..................... .................... ..................... ....................................11 .........................11 REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA ........................... ............. ............................ ............................. ............................. ..................11 ....11

INSPECCIÓN DE CAMPO.........................................................................................................12 INSPECCIÓN DEL TERRENO............................ TERRENO.............. ............................ ............................ ............................ ............................. ............................. ........................ ..............12 ....12 INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.................................................................13 INSPECCIÓN DE BIENES MUEBLES......................................................................................................15 INSPECCIÓN DE CULTIVOS.....................................................................................................................16

DETECCIÓN DE ERRORES ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN INSPECCIÓN DE CAMPO......... CAMPO............................ ..................................... .................................... .................................... ..................................... ..................................... ...................................... ....................17 17 INVESTIGACIÓN DE VALORES...............................................................................................17 INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS.............................................................................18 INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.........................21 INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA...............................................................................22 INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS.............................................................................22

PREPARAC PREPARACION ION DEL INFORME..... INFORME........................ ..................................... .................................... ................................................. ............................... ....22 FORMATO....................................................................................................................................................24 TIPOS DE INFORME...................................................................................................................................33 OTROS INFORMES ESPECIALES............................................................................................................34

RESPONSAB RESPONSABILIDA ILIDADES...... DES........................ .................................... ..................................... ..................................... .................................... ................................36 ..............36 SUPERVISIÓ SUPERVISIÓN.............. N................................ .................................... .................................... .................................... ..................................... ..................................... ......................3 ....377 SUPERVISIÓN DESDE LA OFICINA........................................................................................................38 SUPERVISIÓN DE CAMPO.......................................................................................................................38

ANEXO ................................................................................................................................40 MÉTODOS DE VALORACIÓN.........................................................................................41


MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO........................................................................42 ANÁLISIS FINAL Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO..................................................45 APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE PREDIOS......................45 APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES........................................................................................................................................49 APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES....................................................................................................................50 APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS.................................50

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA................................................................50 APLICACIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS..............................................................................................51

MÉTODO MÉTODO DE REPOSICI REPOSICIÓN....... ÓN......................... .................................... ..................................... ..................................... ................................. ......................53 .......53 COSTO DE PRODUCCIÓN COMO NUEVO.............................................................................................54 DEPRECIACIÓN..........................................................................................................................................55 MÉTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIÓN FÍSICA...............................................................................57

MÉTODO MÉTODO DE " ANTES ANTES Y DESPUÉS DESPUÉS "............................... "................................................. .......................................................65 .....................................65 MÉTODO MÉTODO DEL VALOR VALOR EN VERDE................ VERDE.................................. .................................... .................................... ................................... ....................68 ...68

EVALUACIÓN DEL RENDIMIENTO..............................................................................72 BIBLIOGRAFÍA..................................................................................................................74 VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN.....................................................113


SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN PAG: SECTOR DE AVALÚOS

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INTRODUCCIÓN Acorde Acorde con los cambios cambios técnologi técnologicos cos ocurridos ocurridos en los últi últimos mos tiempos, tiempos, la Dirección Dirección General de la Tributación Tributación Directa se ha visto en la necesidad de adoptar técnicas y métodos recientes que proporcionen un mejor fundamento a los avalúos practicados por dicha oficina. Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo técnico que realizan los diferentes oficinas de avalúos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raíz del proceso de reestructuración que experimenta la Tributación Tributación Directa, es que se reciben solicitudes de avalúos avalúos de muy diversa índole: compra y venta de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijar el alquiler de algún edificio u oficina, para el pago de servidumbres, etc. Estos avalúos son solicitados, asímismo, por diversas instituciones públicas (ministerios, entes descentralizados, municipalidades, etc.). Todo lo anterior requiere del empleo de las nuevas técnicas en tasación, aunado a una sólida preparación de los peritos en el manejo de estas. Este documento documento ofrece ofrece métodos apropiados apropiados para cumplir, de manera manera eficiente, las tareas tareas descritas descritas las cuales, por imperativo de leyes específicas, deben cumplir las oficinas de avalúos de las administraciones regionales. Asímismo, Asímismo, establece responsabilidades en la ejecución del trabajo, los tipos de supervisión y control que se ejercerán y el seguimiento para evaluar los rendimientos y la calidad de las labores que se ejecuten.

ANTECEDENTES Como consecuencia de la nueva reestructuración de la Tributación Directa y del programa de regionalización, el Sector de Avalúos de la Sub-Dirección Sub-Dirección de Fiscalización, se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al Departamento Departamento y secciones de avalúos de las diferentes regionales, utilizar utilizar las nuevas técnicas y recursos en una forma óptima. Por lo anteriormente anteriormente indicado, el Sector de Avalúos presentó e impartió impartió un programa de adiestramiento adiestramiento por medio del Departamento de Capacitación a todos los peritos que ingresaban a la Tributación Directa, en el que se cubrían los tópicos plasmados en este manual; además, fue acompañado de una capacitación práctica en cada una de las regionales que iniciaban la labor de avalúos. Cabe hacer mención, además, de las directrices emitidas por el Sector de Avalúos, las cuales son refrendadas refrendadas por la Dirección General de la Tributación Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas.

OBJETIVO Establecer los procedimientos administrativos y técnicos para el manejo de la información y la realización de los avalúos administrativos de bienes muebles e inmuebles

OBJETIVOS ESPECÍFICOS • • • •

Uniformar los criterios de valuación de la Tributación Directa a nivel nacional. Usar los nuevos métodos para la realización realización de los diferentes avalúos. avalúos. Asentar responsabilidades responsabilidades en los diferentes procesos de las valoraciones valoraciones Usar las bases de datos y aplicar los diferentes estudios, técnicas y procedimientos, para determinar valores y emitir criterios.


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•

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Evaluar los rendimientos en concordancia con la complejidad, dificultad y cantidad de la información generada por el estudio para realizar un avalúo. Orientar a los profesionales en valuación sobre los métodos a seguir en los trabajos de campo.

DESARROLLO Para lograr ese objetivo, es necesario necesario dictar la metodología, los procedimientos procedimientos y normas a ejecutar en los siguientes puntos: 4.1.Confección 4.1.Confección y trámite de expedientes 4.2. Lugar de Presentación 4.3. Requisitos 4.4. Trámite Interno 4.5. Estudio y Análisis del Expediente 4.6. Inspección de Campo 4.7. Detección de Errores en la Solicitud 4.8. Investigación de Valores. 4.9. Preparación del Informe. 4.10. Responsabilidades. Responsabilidades. 4.11. Supervisión.

CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES Toda solicitud de avalúo administrativo administrativo solo puede ser solicitada por un ente público, autónomo autónomo o semiautónomo, ante la la Direcció Direcciónn General General de la Tribut Tributació aciónn Directa. Directa. Los cuerpos cuerpos legal legales es en los cuales cuales se se fundament fundamentaa esta institución para realizar este tipo de avalúos son los siguientes: Ley Nº 7404 Ley general general de Concesión Concesión de Obra Pública. Pública. Remite Remite la compra directa directa a la ley de Contratación Contratación Administrativa. Ley Nº 6653 de Expropiación de inmuebles para los fines de la U.C.R. Ley Nº 7399 Ley de Hidrocarburos. Ley Nº 7495 Ley de Expropiaciones. Expropiaciones. Ley Nº 7494. Ley de Contratación Contratación Administrativa. Administrativa. Reformando Reformando Nº 7612. Ley Nº 6735 Ley del Instituto de Desarrollo Agrario. Ley Nº 2825 Ley de Tierras y Colonización. Ley Nº 6797 Código de Minería. Ley Nº 6758. Ley Reguladora del Proyecto Proyecto Turístico Papagayo. Papagayo. Ley Nº 7317. 7317. Ley de Conservación Conservación de la Vida Vida Silvestre. Silvestre. Ley Nº 6172 Ley Indígena. Ley Nº 1788. Ley orgánica del Instituto Nacional Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU). Ley Nº 2710 Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo Nº 17270-P.



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Ley Nº 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas. Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría, ratificada por el Consejo de Gobierno, en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988. Decreto Nº 40 “ Reglamento del Tribunal Fiscal Administrativo “. Las solicitudes que se presentan originan un expediente administrativo, conformado por todos los documentos que contienen información indispensable. Lo anterior se hace con el propósito de fundamentar el trabajo y anexar todos los documentos relativos al avalúo. Para regular su trámite deben seguirse las siguientes disposiciones administrativas: LUGAR DE PRESENTACIÓN REQUISITOS TRÁMITE INTERNO

LUGAR DE PRESENTACIÓN Toda solicitud que ingresa y que corresponda tramitar al departamento de avalúos o unidades de avalúos, debe ser presentada en las oficinas de recepción de documentos de la administración regional correspondiente, para ponerles el sello y la fecha de ingreso. Estas son las únicas oficinas autorizadas para realizar este trámite.

REQUISITOS Toda solicitud debe ser suscrita por el ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o bien, por el representante legal de instituciones públicas, asociaciones y corporaciones. Esta debe contener, además de la nota, todos los documentos necesarios para su tramitación e indicar el fin del avalúo y lo que se requiere evaluar. En caso de bienes inmuebles, es necesario aportar lo siguiente: • • • • •

Citas de inscripción Planos de agrimensura Planos constructivos (si existen) Certificación del Registro Nacional de la Propiedad. Si la solicitud es para efecto de expropiación, aportar la declaratoria de interés público.

Si se trata de bienes muebles, incluir: Inventario detallado de los bienes. Para efectos de valorar vehículos, aportar certificación de inscripción del Propiedad. • •

Registro

de

la

Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los siguientes documentos: •

Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como máximo).



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Cédula y personería jurídica en caso de empresas Cédula de identidad en caso de personas físicas. Patente del negocio Contrato de arrendamiento y del último recibo cancelado en caso de que el local no sea propio. Última planilla de la Caja Costarricense del Seguro Social. Balance de situación y resultados de los periodos anteriores (cinco como máximo ) los cuales deben ser firmados por el propietario o representante legal en caso de empresas y , además, deben ser certificados por un contador público autorizado. Especificar equipo, mobiliario y mercadería que procede del negocio. Detallar las mejoras removibles y fijas que el inquilino haya realizado para poder desarrollar su actividad a futuro. Indicar la papelería y propaganda que, como producto del desalojo, no será utilizada a futuro. • • • • • •

• •

•

TRÁMITE INTERNO En este procedimiento se contempla todo el trámite administrativo de la documentación en las diferentes etapas del proceso, como son en forma general: • • •

- Asignación del avalúo al perito valuador -Trámite de la solicitud de avalúo - Comunicación del avalúo al interesado

Una vez que la solicitud ingresa al departamento o sección de avalúos correspondiente, se procede a confeccionar el expediente mediante el uso del formulario F.50.01, con la siguiente información: •

Numeración.

Se realiza en forma consecutiva e incluye todas las solicitudes de carácter fiscal. • • •

Fecha de ingreso Institución solicitante Propietario del bien

La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4.3. (REQUISITOS) anteriormente citado, se le envía una nota de requerimiento, en la cual se da un plazo perentorio de 10 días hábiles para suministrar la información faltante. Si vencido tal período no se ha suministrado la información faltante, se archiva por caducidad ( artículo número 264 de la Ley General de la Administración Pública.) Todas las hojas que conforman el expediente deben estar debidamente foliadas. Debe adicionarse toda aquella información que se recabe para su tramitación, así como el borrador del avalúo y la investigación de campo. En la carátula del expediente debe indicarse el número de folios. Es de suma importancia que el perito elabore una memoria de cálculo, la cual se deberá adjuntar al expediente, conjuntamente con la investigación de valores y el borrador del informe pericial, y deberá contener un detalle del procedimiento de valoración empleado en cuanto a terreno, construcción, maquinaria, cultivos, etc, indicando: • • • • •

Método de valoración Factores de corrección Índices (cambiario, inflación, etc.) Tasas de interés (pasiva, activa, etc.) Operaciones de cálculo efectuadas



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Esta deberá ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada, de manera tal que pueda ser fácilmente interpretada. Paralelamente, se debe incluir en el sistema de información de Tributación Directa, un módulo que permita determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fácil acceso, que sirva a los peritos o personas autorizadas para consultar los valores asignados por la Tributación Directa, mediante el avalúo administrativo, así como crear un historial de características y valor asignado por zonas. Con este mecanismo se lograrán fácil acceso a la información por medio de : número de expediente, fecha de ingreso al departamento o sección de avalúos, nombre del propietario, nombre de la institución solicitante, ubicación , etc.



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FLUJO D EL EXPEDIENTE

RECEPCIÓN

DEPARTAMENTO 1

O SECCION

SÍ

NO INFORMACIÓN

COMUNICAR

COMPLETA

INTERESADO

PREVENC ION

SÍ

NO

ASIGNAR PERITO

> D E 6 MESES SIN C ONF.INF

REALIZAR INSPECCIÓN

SÍ

NO FALTA INFORM. AVALÚO

APROBACIÓN

ARCHIVO

COMUNICA SOLICITANTE



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ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la información que contiene el expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo, lo cual redundará en una mejor realización del avalúo. El procedimiento a seguir es el siguiente:

IDENTIFICACIÓN DEL MOTIVO Esta identificación es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relación con la clase de valor a usar y en especial con la metodología a emplear.

REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA En el caso de bienes inmuebles, la información que proporcionan los estudios del Registro Nacional de la Propiedad, así como los planos de agrimensura son de gran relevancia para el tasador, ya que suministran la condición legal del inmueble (propietario, ubicación, citas de inscripción, superficie o cabida, linderos, naturaleza, etc.). Los planos dan información concerniente a ciertas características propias de los inmuebles como son: forma, frente, ubicación, linderos , así como ayudan a ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional, en las de la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano para el Gran Área Metropolitana (G.A.M.); de esta manera es posible completar la información referente a las características extrínsecas e intrínsecas del terreno.

Hojas del Instituto Geográfico Nacional Al ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional en forma anticipada, se logra que el funcionario localice con mayor facilidad el inmueble en el campo, además de que tales hojas le brindan al perito información adicional como es: tipo de zona en la cual se encuentra el inmueble (urbano o rural ), distancia de la propiedad a centros urbanos de importancia, vías de comunicación, hidrografía (ríos, quebradas, etc.), topografía de la zona ( por observación de las curvas de nivel)

Hojas De la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria El empleo de estas hojas, cuando se trata de una finca rural es importante, ya que suministran al perito una gran cantidad de información tanto del inmueble como de la zona. La información es la siguiente: • • • •

Categoría de pendientes Asociación de sub grupos de suelos Mapa geomorfológico Capacidad de uso del suelo

Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano Mediante este plan, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo regula el desarrollo urbano del gran área metropolitana determinando áreas de restricción y mejoramiento; esto le permitirá al perito en caso de que el inmueble a valorar se encuentre dentro de esta zona, determinar si existe algún tipo de restricción que el plan contempla. Para su uso pueden consultarse cuatro planos elaborados por la Dirección de Urbanismo.



• • • •

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Áreas de restricción y mejoramiento Infraestructura primaria Uso del suelo Densidades urbanas y cultivos agrícolas.

Con este análisis preliminar del expediente, se cumple con el proceso de identificación y clasificación del bien a valorar, restando únicamente la etapa valuatoria que se inicia con la inspección de campo

INSPECCIÓN DE CAMPO La inspección de campo es la etapa más importante en la determinación del justo precio, por cuanto el tasador observa, investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes conducentes a formular un juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble.

INSPECCIÓN DEL TERRENO El objeto de la inspección es lograr analizar todas las características extrínsecas e intrínsecas inherentes al bien y, a su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente, fondo, topografía, área, etc). Para lo anterior es necesario diferenciar entre las características de la zona y del inmueble en sí.

Inspección de la zona Se debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilómetros cuando se trate de fincas rurales, y no menor de quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto de considerar los factores externos ( vías de comunicación, servicios públicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que influyen en el valor del inmueble, así como recabar la información de ventas comparables en ese sector.

Inspección de la Finca Es necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbana y una rural, por cuanto esta última amerita un recorrido diferente.

Inspección de una Finca Urbana Si se trata de un lote vacante, debe hacerse un recorrido por su perímetro, con el fin de observar el frente, forma , topografía, pendiente, evacuación de aguas y nivel, o cualquier otra particularidad que presente el inmueble. Si en el lote existen construcciones, el perito, previo a la valoración de la construcción, debe observar las áreas no construidas para determinar las características anteriormente señaladas.

Inspección de una finca rural Siempre que se trate de fincas pequeñas, debe recorrerse primero su perímetro, y después, atravesarlas en dos y si fuera posible en tres direcciones, lo que será suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en que encuentran los cultivos y, en general, observar de todas las condiciones hidrológicas y agronómicas de la finca.



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En los casos de fincas de mucha extensión y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas, debe situarse el perito en el punto o puntos más elevados desde los que, a criterio de él, se domine la mayor extensión y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciación global de la finca. Veamos a continuación en el siguiente dibujo, cómo debe realizarse el recorrido de la finca durante la inspección de campo. RECORRIDO DE LA FINCA VÍA PÚBLICA

INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES Toda obra que se realice en terrenos o predios, sean estos urbanos o rurales, pueden ser consideradas como mejoras. De acuerdo con el concepto anterior, una simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeño muro, una pared, una construcción secundaria, un galpón, así como los trabajos de infraestructura como calles, movimientos de tierra para caminos o terrazas, etc, o bien construcciones mayores como residencias, edificios de apartamentos u oficinas, construcciones industriales, centros comerciales, cines, etc., pueden consdierarse como mejoras. Su valoración constituye una actividad y una atribución exclusiva del profesional capacitado (perito valuador), ya que son necesarios conocimientos básicos en esta materia como son: diseño arquitectónico, construcción civil, etapas de obra, materiales constructivos, detalles de ejecución , etc. Con el objeto de facilitar su estudio, las mejoras se clasifican en construcciones e instalaciones. Las primeras son edificaciones que pueden destinarse a diferentes funciones, como por ejemplo: habitación, oficinas, comercio, hotelería, fabricas, etc. Las instalaciones están conformadas por obras menores, necesarias e indispensables para la explotación de una determinada actividad. Antes de iniciar cualquier inspección de campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos, debe realizar un estudio detallado, de tal manera que le permita obtener, previamente, un detalle pormenorizado sobre cimientos, estructura, mampostería, pisos, cielos, techos, etc. El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspección de mejoras es el siguiente: -Verificar el tipo de la construcción -Su estado de conservación y vida probable • •


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- Calidad de los materiales -Adaptabilidad a diversos destinos - Acabados

En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles más importantes, siempre que sea posible. Debe prestarse atención particular a:

Estructura Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rígidos (vigas y columnas),o con muros estructurales incorporados (muros de corte), así como obtener sus dimensiones.

Paredes Observar y anotar en forma detallada el tipo y el estado de la mampostería, sea esta integral o confinada. Si las paredes son de bloques de cemento, debe indicarse si están o no repelladas y si poseen algún tipo de revestimiento. Si por el contrario, son de madera, debe indicarse el tipo ( aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de revestimiento que poseen.

Pisos Se debe observar qué tipos de pisos (madera, baldosas de cemento, etc.) posee la edificación y anotar todos los detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de materiales deben anotarse los porcentajes de ellos.

Cielos Es necesario observar si es artesonado, suspendido o corriente, y detallar todos los aspectos importantes. En caso de que posea emplantillado, es necesario indicar y mencionar todos los aspectos relevantes .

Techos Es importante inspeccionar tanto la armadura (cerchas), como la cubierta de techos, e indicar en detalle las medidas, tipo de materiales, etc. También debe observarse si el techo es a una o más aguas, e indicar y describir el tipo de canoas y bajantes.

Instalaciones eléctricas y artefactos de iluminación Es necesario observar si la instalación eléctrica es monofásica, trifásica, en 110 o 220 voltios, y si existen transformadores o algún otro elemento importante que deba ser anotado. También debe observarse si la iluminación es expuesta o empotrada y si consta de bombillos, lámparas o fluorescentes.

Instalaciones sanitarias Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas, o si se trata de baterías de baños como en edificios e instalaciones industriales. Debe tomar nota de todos los elementos existentes como son: lavatorios, inodoros,



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mingitorios, tinas, duchas; así como los revestimientos de las paredes y del piso. También es importante apreciar el tipo y el diámetro de las tuberías sanitarias.

Departamentos o aposentos Durante la inspección conviene tomar nota del número de departamentos o aposentos que posea el edificio, ya que esto permite dar una idea de la densidad de sus paredes, aspecto sumamente importante en la determinación del valor.

Herrajes, acabados y equipos especiales Es necesario que se observen todos los detalles en cuanto a estos elementos, ya que esto permitirá una mejor descripción y clasificación de la edificación.

Funcionalidad: Uno de los aspectos fundamentales para la determinación del valor, es la obsolescencia de un inmueble, la cual va íntimamente ligada con la funcionalidad, ventilación e iluminación de las construcciones, así como las dimensiones de los elementos de acceso de personas y de condiciones naturales (luz y ventilación).

Edad y estado La determinación de la edad y el estado son dos aspectos sumamente importantes, ya que esto permite al tasador aplicar adecuadamente cualquier método de depreciación. Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa inspección tanto de las construcciones como de las instalaciones existentes, y anote todos los detalles que considere necesarios para una buena descripción y valoración de ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las medidas que faciliten determinar el área constructiva. Además, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los internos, así como el levantamiento de la información de cada uno de los pisos de una edificación por separado con todas sus características.

INSPECCIÓN DE BIENES MUEBLES Como bienes muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehículos, etc. La inspección se realiza con el fin de obtener información respecto de las características y estado físico de los bienes a valorar. Es necesario observar todas las particularidades que identifican al bien, como son, por ejemplo, las especificaciones del fabricante, para lo cual se puede hacer uso de las placas adheridas al bien; además, conviene consultar folletos de fabricación o facturas de compra si existen modelos similares; así como las características constructivas, con el afán de individualizar el bien. En conclusión, debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca, modelo, serie, capacidad y demás características que describan con la mayor claridad posible el equipo a valorar.



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Debe inspeccionarse muy bien la condición del equipo, para lo cual es necesario conversar con los operadores sobre el mantenimiento que se les da. Siendo este campo tan amplio, se indicarán algunos casos en particular: a.) Muebles, enseres y equipo de oficina. Deben observarse las características principales y su estado de conservación, además de cualquier otro detalle que se considere importante. b.) Equipo de transporte. Se trata de vehículos automotores, equipo especial, aeronaves y embarcaciones. La inspección física debe realizarse tratando de determinar el estado en que se encuentra cada una de sus partes principales, así como su condición general; a la vez, es necesario observar el tipo de vehículo, marca, modelo, número de serie, principales características y equipo opcional extra. Conviene hacer aquí la salvedad, de que en el caso de vehículos automotores, si el avalúo es para efectos de permuta, deben cumplirse las disposiciones establecidas por la Autoridad Presupuestaria, y además de lo usual en tasación, el perito debe verificar que el número de placa, chasis y motor coincidan con lo indicado en el Registro Nacional. De no coincidir estas características, no se realiza el avalúo. Si es para efectos de la Ley de la Administración Financiera, debe realizarse el avalúo, pero indicando los factores discordantes. c.) Chatarra Generalmente son equipos dañados o abandonados, así como elementos de diferentes máquinas o estructuras que se venden para reciclar, para lo cual hay que ver la calidad del material y su pureza.

INSPECCIÓN DE CULTIVOS Dentro del ámbito de la valoración de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la valoración rural, se encuentra la valoración de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspección de campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto. El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos: a. Tipos de cultivos existentes Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentes cuando no se encuentren en una plantación técnicamente desarrollada, e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes. b. Densidad de Siembra En el caso de cultivos como el café, caña de azúcar, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre plantas y entre calles, así como determinar la densidad de población por hectárea; si se tratara de una siembra de caña de azúcar, determinar el número de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la producción. c. Estado, Mantenimiento y Producción Estos aspectos están muy relacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo, qué tipo de podas se realizan, cómo y con qué frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, número de fertilizaciones por año, etc.



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En términos generales, se puede decir que un cultivo en buen estado es sinónimo de buen mantenimiento y, en general, de buenas cosechas. d. Edad o Etapa de Desarrollo Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber: a. Establecimiento del cultivo. Este período se extiende desde la siembra hasta que se inicia la producción. b. Inicio de la producción. Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas c. Producción uniforme. Aquí ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los máximos. d. Producción decadente. En esta etapa encontramos aquellas plantas con algún grado de enfermedad y con bajas producciones. También es importante agregar que los cultivos pueden ser clasificados y valorados con base en su edad y estado. Por todo lo anterior, el perito debe observar y estimar tanto la etapa de desarrollo en que se encuentre el cultivo, como su edad y considerar, además, su estado y mantenimiento. Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones técnicamente establecidas como a cultivos aislados. DETECCIÓN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN DE CAMPO En algunas ocasiones, a pesar de que se traslada el expediente a los peritos con toda la información requerida, al llevarse a cabo la inspección de campo, se detectan anomalías o inconsistencias que no permiten que pueda realizarse el avalúo. Por ejemplo, se solicita el avalúo de un inmueble, pero al realizar la inspección, se detecta que se solicitó el avalúo de un lote de terreno, pero no de todo el inmueble. Otras veces, se solicita un avalúo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la inspección el perito los encuentra en un desorden tal que no se pueden inspeccionar. Ante eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 días a partir del día en que realizó la inspección, devolver el expediente al jefe inmediato mediante un oficio que explique las causas de la devolución, para que se haga las indicaciones del caso al solicitante, según lo indicado en los requisitos del expediente (punto 4.3. REQUISITOS). INVESTIGACIÓN DE VALORES La valoración es básicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propósito de determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teoría económica aplicable al estudio en cuestión. Cada valuación es un trabajo de investigación; es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado y análisis de investigaciones. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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La investigación de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos así investigación de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.

INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS La investigación para la fijación del valor básico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos de la misma región geo-económica, de la misma zonificación y del mismo sector catastral. Conviene evitar la selección de datos con más de 2 años anteriores a la fecha de la investigación; esto para impedir que la inflación ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundiéndolos o distorsionándolos. Debe desecharse la investigación de valores en zonas con otras características distintas a la región en donde se ubica el inmueble objeto del avalúo. Mientras más cercanas en el tiempo y más próximas en el espacio, más comparables serán las ventas con respecto al predio que se tasa, con lo cual se logrará más exactitud en la estimación del valor. Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la propiedad no tiene “ Valor en Plaza”; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base de la opinión de personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor uso ).

fuentes de investigación Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para la elaboración de una investigación de valores correcta. Operaciones de compraventa realizadas Ofertas de ventas en la zona Anuncios y ofertas en medios de comunicación Consulta con personas conocedoras de la zona - Base de datos de la Tributación Directa. - Corredores de bienes raíces - Peritos públicos y privados Avalúos realizados por la Tributación Directa en la zona • • • •

•

Presentación de la investigación realizada La investigación debe presentarse adjunta al informe pericial, con el siguiente formato: Un croquis basado en las hojas cartográficas, en donde se indican las investigaciones obtenidas. Debe incluirse lo siguiente: a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de la persona consultada; en caso de ofertas en la zona debe anotarse el número de teléfono. b.- Ubicación de la muestra. Debe darse la dirección exacta; esta puede ser por calles y avenidas o por puntos cardinales, de manera tal que permitan una fácil localización a partir de un punto de referencia. c.- Fecha de inspección. d.- Condiciones de la finca consultada: área, frente, forma, topografía etc. e.- Valor por metro cuadrado ( m2 ) o por hectárea ( ha ).



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f.- Condiciones especiales diferentes a la moda de la región (nacientes,bosque primario, desarrollos industriales, comerciales, precarios, etc. Veamos el siguiente ejemplo: ESTUDIO DE VALORES ZONALES

Investigaciones de valores realizada en la zona: 1. - El señor X vende en calle 13, Av. 0-2, en octubre de 1995; teléfono 222-3344; área 250,00m2; valor por metro cuadrado ¢ 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a nivel. 2. -La persona Y compró en calle 13, Av. 2-4, en setiembre del 1995; área 825,35m2, a razón de ¢ 90.000,00 c/m2; tiene 35,00m de frente; es de topografía plana y está a nivel de la vía. 3 -Avalúo Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995; área 450,00m2; valor ¢ 100.000,00 c/m2; posee 25,13m de frente; es plano y está a nivel de la vía. 4.- El lote a valorar está situado en calle 15, av.4; tiene una área de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente de 20,00 m y otro de 30m. 5.- El señor Ing.A.B.C. opina que vale a razón de ¢ 150.000,00 c/m2 de terreno. Lo anterior se realiza tanto en lo urbano como en lo rural.

Almacenamiento de la información



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La gran importancia que posee la información en la actualidad ha llevado al hombre a almacenarla para su posterior utilización, por esta razón tanto la información del estudio de valores como el valor final del avalúo en lo que respecta al terreno, se tienen que almacenar. Este almacenamiento debe permitir que la información sea fácilmente accesada; para realizar esta actividad se debe seguir el siguiente procedimiento: •

•

Para cada una de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), así como la información del avalúo administrativo practicado, debe llenarse en el formulario F55-01 “Guía para la toma de datos de la parcela” . Los formularios deben ser digitados en la base de datos.

Para el llenado del formulario debe seguirse lo establecido en el manual de llenado del formulario “guía para la toma de datos de la parcela”. (ver formulario página siguiente).



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MINISTERIO DE HACIENDA TRIBUTACIÓN DIRECTA OFICINA DE AVALÚOS F 55-01

GUÍA PARA LA TOMA DE DATOS DE LA PARCELA (solo terreno) MUNICIPALIDAD____________________

FECHA

TIPO DE MUESTRA

VALOR/M²

,

,

ZONA

COEF. REG.

PLANO

.

PARCELA

FRENTE PRINCIPAL

ÁREA M²

,

FONDO

,

+ TOPOGRAFIA

ACERA

NIVEL

CORDÓN

UBICACIÓN MZ.

CAÑO VÍA

LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA Nº DE MAPA

-

.

CAÑERÍA

ELECTRICIDAD

ALCANTARILLADO HIDROGRAFÍA

COMERCIO

CL. SUELO

ALUM. P.

RESIDENCIAL

CONSTRUCCIÓN

LATITUD

DIRECCIÓN : AVENIDA

TELÉFONO

LONGITUD Y

CALLE

Y

BARRIO O CASERÍO INVESTIGADO POR :

CROQUIS DE UBICACIÓN

OBSERVACIONES :

INVESTIGACIÓN DEL VALOR INSTALACIONES

DE

LAS

CONSTRUCCIONES E



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El perito tiene que estar familiarizado con la gama de materiales constructivos que existen en el comercio y debe tener la capacidad de tipificar la construcción, su depreciación y caída en desuso. La valoración debe realizarse con base en su costo de reproducción o reposición, por lo que la investigación se orienta en ese sentido ( valor de nuevo). Como fuentes de información existen: todas las empresas constructoras del país; la tabla de tipología del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos; la tabla de valores unitarios por tipología constructiva elaborada por la Tributación Directa; los índices de la Cámara Costarricense de Construcción; el índice de edificios y viviendas elaborado por la Sección de Índices de Precios de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Ministerio de Economía, Industria y Comercio; así como las ofertas de venta existentes.

INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria, equipo, vehículos, etc., debe indicarse el período de investigación de precios o cotizaciones de los bienes que se valoran. Cuando en la investigación de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna información de valor sobre bienes nuevos o usados, el perito debe realizar un estudio del siguiente tipo de índices: a- Diferencial cambiario dólar- colón, en la fecha de compra del bien y la fecha actual. b- Diferencial cambiario dólar- moneda del país fabricante, a la fecha de compra del activo y la fecha actual. c- Inflación interna del país fabricante desde la fecha de adquisición del bien a la fecha presente. Estos tres conceptos se investigan en el Banco Central. Por lo anterior, es de suma importancia investigar el año de adquisición del bien. Fuentes de investigación: Si se trata de un bien complejo, conviene investigar directamente con el fabricante; en caso contrario, con los representantes en el país. Hay que indagar con personas que se dedican a la compraventa y refacción de equipo usado, así como hacer uso de la publicidad en ventas.

INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS Es necesario realizar una investigación sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condición óptima de producción. Las fuentes de consulta, entre otras, pueden ser: Los Avíos del Sistema Bancario Nacional, información de LAICA, ASBANA, OFICAFE, viveros, estudios económicos de las estaciones experimentales de la U.C.R. etc.

PREPARACION DEL INFORME La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de la tasación, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos técnicos y justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en sí. Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen de tasación, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se está valorando. Por minuciosa



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que haya sido la labor de campo, perderá importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe pericial exacto, lógico y convincente. La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a justipreciar. Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicación razonable acerca de los datos considerados y de la manera en que han sido estudiados por el tasador. Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lógico, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se establecerá una subdivisión lógica del asunto, presentando únicamente los datos de importancia en forma lacónica; su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que él quizás entienda pero su lector tal vez no. Al utilizar cifras, debe acatarse lo indicado en la LEY N° 5292 “Ley sobre Unidades de Medición”, utilizando siempre el Sistema Métrico Decimal. En el caso de superficies : a) Si fueran terrenos, debe trabajarse, en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con los decimales que indica el plano de catastro.

241

,

25

16

m2 dm2 cm2

m2

Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros cuadrados, la superficie se expresará en hectáreas ( ha ), indicando las áreas, centiáreas y decímetros cuadrados.

325

,

14

16

28

ha areas centiareas dm2

ha

b) En el caso de construcciones, la medida que determine el perito debe expresarse en metros cuadrados, por lo que los decímetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del metro cuadrado ). Todos los valores unitarios tanto de terrenos como de construcciones deben expresarse en colones ( ¢). El producto de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales, redondeando de 5 en 5 , ya sea hacia arriba o hacia abajo. Ejemplo:

9,97 = 9,95 8,89 = 8,90 16,63 = 16,65 c) El valor del inmueble debe expresarse en cifras numéricas y entre paréntesis, en forma

deletreada. Ejemplo: ¢1.325.425,30 ( UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO COLONES CON TREINTA CÉNTIMOS ). d) Las distancias y fechas deben escribirse en cifras alfanuméricas.



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El informe se confeccionará en tres tantos: el original, que se enviará a la institución solicitante con una carta de presentación emitida por la jefatura o sección de avalúos correspondiente; una copia que se anexará al expediente que será remitido al archivo general de Tributación Directa, y la tercer copia quedará en un archivo, que para tal efecto debe llevar cada unidad de avalúos y que servirá como fuente de consulta para tasaciones posteriores. Dicho informe debe ser firmado únicamente por el perito que realizó el avalúo; no obstante, el borrador debe ser revisado por el o los jefes superiores inmediatos con el fin de cumplir con las etapas del trámite administrativo. Sin embargo, en aquellos casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final debe ser firmado por ambos (perito y jefe inmediato) En resumen, el informe bien presentado requiere de: I.- Portada II.- Carta de presentación III.- Avalúo de la finca ( poner número de inscripción). a.- Propietario b.- Motivo del avalúo. c.- Fecha de inspección. d.- Localización del inmueble e.- Posesión del inmueble ante el Registro Nacional f.- Linderos g.- Superficie h- Condiciones generales de la zona i.- Detalles de la finca j.- Justificación del valor unitario del terreno k.- Avalúo del terreno. IV.- Avalúo de las construcciones, instalaciones y otros a.- Descripción general b.- Justificación del valor c.- Avalúo de la o las construcciones, instalaciones y otros. d.- Valor total. V.- Avalúo de cultivos. a.- Descripción de ellos b.- Justificación del valor c.- Avalúo del cultivo o cultivos existentes d.- Valor total VI.- Avalúo de maquinaria y equipo, vehículos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina. a.- Descripción de ellos b.- Justificación del valor unitario c.- Avalúo individualizado d.- Avalúo resumen. Temas que se analizarán posteriormente. Existen diferentes solicitudes, de acuerdo con la naturaleza de los bienes: únicamente terreno; lote y construcciones; edificaciones, maquinaria y equipo; mobiliario y equipo; equipo de transporte; cultivos; o variaciones entre estos. Todo lo anterior nos hace ver que deben confeccionarse diferentes tipos de informes, los cuales se analizarán en el aparte 5.3 (TIPOS DE INFORMES), en donde se incluirán, además, casos especiales como son avalúos de alquileres, servidumbres y derechos de llave.

FORMATO El presente formato se hace con la intención de homogenizar la información mínima indispensable que deben contener los informes de avalúos, mediante la interpretación que debe darse a cada uno de los conceptos que integran



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el formato, atendiendo a la normativa vigente en la materia e incorporando algunos rubros que se juzgan necesarios incluir en los informes técnicos

Portada Debe incluir a. Ubicación del bien ( por provincia, cantón y distrito )que se indicará en el extremo superior de la hoja. b. El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en el primer cuarto superior de la hoja, en posición central. c. Nombre del propietario que se ubicará en el segundo cuarto, en el centro. d. Nombre de la institución solicitante, que se ubicará en el tercer cuarto, en posición central. e. Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha del avalúo, la cual es la fecha de transcripción; estos se localizan en el último cuarto en posición central. Ejemplo:

4-1-2 Av.ADM.# 274-95 EXPED. #1.252 PROPIEDAD DE JUAN CARLOS GUZMAN ALPIZAR

INSTITUCIÓN SOLICITANTE MINISTERIO DE HACIENDA PERITO VALUADOR ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA



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Carta de presentación Debe ser dirigida a la persona que realizó la solicitud de avalúo, la cual debe incluir: a. Datos del bien a valorar b. Propietario c. Ubicación d. Fecha de inspección e. Valor resultante f. Nombre del perito

Avalúo de la finca En cuanto al avalúo de la finca deben seguirse una serie de pasos que se detallan a continuación.

Propietario Debe ponerse el nombre completo de la persona física o jurídica que al momento de realizarse el informe conste en la certificación del Registro de la Propiedad, o el que indique el solicitante, mediante nota en caso de fincas sin inscribir.

Motivo del avalúo Como ya se ha mencionado, este punto es de gran importancia, por cuanto de él depende la metodología valuatoria a desarrollar por parte del tasador. El motivo debe incluir lo siguiente: a. Nombre del solicitante b. Número y fecha del oficio que dio origen a la solicitud c. Identificación del bien a valorar d. Nombre del propietario e. Indicar para qué efecto se realiza el avalúo (motivo). f. Fecha de inspección Se anotará la fecha en que se practicó la visita de campo al inmueble

Localización del inmueble Se debe ubicar con respecto a lo indicado en la División Territorial Administrativa, (provincia, cantón distrito, caserío, etc.). Si el inmueble tiene algún nombre en especial, anotarlo entre comillas. Además, localizarlo con respecto a un punto de referencia que debe ser permanente y de fácil ubicación. En el caso urbano, se puede ubicar por calles y avenidas, mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a puntos importantes de referencia, como pueden ser parques, iglesias, puentes, edificios públicos, etc.

Posesión del inmueble ante el Registro Público Aquí se indica si la posesión es total o individual, colectiva o bien se trata de una copropiedad, señalando el porcentaje de participación de cada condueño; además, si está bajo el régimen de propiedad horizontal, se menciona la finca matriz y filiales, con el porcentaje de participación de cada condueño en las áreas comunes. Además, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del Registro Nacional.



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Linderos Indicar los linderos del plano de agrimensura; no obstante, si se toman de otra procedencia (Registro Nacional, Escritura, campo), mencionar la fuente, así como anotar sus medidas en caso de vías públicas o linderos naturales.

Superficie. En igual forma que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de preferencia se trabaja con el área que indican los planos catastrales, anotando su número, nombre y calidades del profesional responsable. Sí la finca está compuesta por varios planos, mencionar el número de cada uno de ellos con su respectiva área. Sí se trata de un plano sin catastrar, mencionar el nombre del profesional que lo levantó y su número de afiliación al colegio. En aquellos casos en que el solicitante requiere de un avalúo cuya información sea diferente a la anterior, aportar, como mínimo, un croquis que muestre el área a valorar. El perito debe hacer referencia en su estudio al nombre del funcionario y al número de oficio que dio origen a la solicitud. En aquellos casos en que se suministre un plano ( catastrado o no ), pero lo que se solicita es el avalúo de un lote parte del inmueble y el solicitante demarca en él el área a valorar, debe indicarse esa situación en el oficio, con las calidades de la persona que lo firma.

Condiciones generales de la zona. La determinación del valor de un inmueble está influenciado por condiciones extrínsecas e intrínsecas. Las condiciones extrínsecas las determina la zona en que se encuentra, por lo que el perito en su informe debe hacer referencia a ella, en forma tal que el lector del avalúo pueda tener una idea del desarrollo socioeconómico y potencial del bien. Para ello, como mínimo, debe hacer énfasis en los siguientes puntos: Si la zona es urbana: 1. Tipo de desarrollo y tendencias. 2. Servicios públicos -municipales -comunales 3. Tipo de edificaciones 4. Tenencia de la tierra ( fraccionada o no) 5. Medios de transporte 6. Comodidades comerciales 7. Distancias a centros de importancia 8. Vías de comunicación Si la zona es rural: 1. Tipo de desarrollo y potencial 2. Tipos de suelos 3. Condiciones agrológicas (laborabilidad y pedregocidad) 4. Condiciones agronómicas 5. Condiciones hidrológicas 6. Tenencia de la tierra 7. Servicios públicos -comunales



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-municipales 8. Vías de comunicación 9. Topografía 10. Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes.

Detalles de la finca Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe ser tal que permita al lector tomarse una idea de todas las características intrínsecas y adquiridas del bien a valorar, así como su uso potencial. Cabe recordar que en determinados momentos estos informes podrán ser utilizados en los Tribunales de Justicia, por lo cual tienen que presentar la información en forma explícita , de tal manera que puedan ser entendidos y sean de fácil interpretación. Es importante que dentro del documento todos los aspectos valorizantes o desvalorizantes del inmueble sean mencionados y sean respaldados. Como mínimo, debe incluirse: Si el inmueble fuera de condición urbana: 1.- Ubicación dentro de la zona 2.- Frente, fondo, contrafrente 3.- Forma, superficie, naturaleza 4.- Servicios que posee 5.- Mejor uso a que se puede destinar 6.- Restricciones de zonificación que puedan existir 7.- Afecta a servidumbre 8.- Cualquier otro dato en particular. Si fuere de condición rural: 1.- Ubicación dentro de la zona 2.- Frente, fondo, superficie, naturaleza 3.- Servicios que posee 4.- Mejor uso a que puede ser destinada 5.- Tipo de suelos, aguas, pedregocidad, topografía 6.- Afecta a servidumbres 7.- Restricciones de zonificación 8.- Cualquier otro dato en particular.

Justificación del valor unitario asignado al terreno. Consiste en indicar todos aquellos conceptos por los cuales se determina el valor unitario, y señalar el procedimiento de valorización seguido. En este punto indicar aquellos aspectos relevantes tanto de la zona como de la finca que influyen directamente en la determinación del valor. Para justificar la fijación del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente: 1.- Características del sector; describiendo qué factores se tomaron en cuenta. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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2.- Características del inmueble; indicando las condiciones más relevantes. 3.- Investigación de valores; indicando la fuente, según lo establecido en el aparte 3.- de este manual, haciendo referencia al mejor uso a que puede ser destinado el inmueble. 4.- Criterio del perito en relación con los puntos anteriores.

Valor del terreno Se asigna el valor o valores por metro cuadrado o por hectárea, que será el resultado del análisis proveniente de una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, correlacionada con todas las características extrínsecas e intrínsecas del bien inmueble. La información se consignará de la siguiente manera 523,40m2

a ¢5.000,00c/m2

¢2.617.000,00

Avalúo de construcciones e instalaciones A continuación se procede a describir el formato que debe llevar el avalúo las construcciones e instalaciones contenidas en una finca.

Descripción General En este aparte se describen las construcciones en forma amplia y explícita , pero sin llegar al detalle de un presupuesto. Con los datos consignados en estos renglones, se tienen que justificar plenamente los valores que se asignen a los diversos tipos de edificaciones que se evalúen. Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra. Por ejemplo : si se trata de una edificación de concreto debe describirse así: a. Obra negra o gris Fachada Cimiento Estructura (vigas y columnas) Mampostería Altura de paredes Entrepisos Techos Azoteas Número de aposentos observaciones b. Revestimientos y acabados interiores Tipo de repellos y revestimientos Tipo de pisos ( madera, paladiana terrazo, mosaico, etc) Tipo de cielos ( con emplantillado o cartón, etc.) Techos (armadura y cubierta) observaciones

suspendido

en

madera

,

estereofón,



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c. Carpintería Puertas Marcos (puertas y ventas) Closet d. Instalaciones hidroneumáticas y sanitarias e. Instalaciones eléctricas f. Instalaciones especiales Elevadores o ascensores Escaleras electromecánicas Escaleras de emergencia Equipo de aíre acondicionado Sistemas hidroneumáticos g. Obras complementarias Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son: Verjas Marquesinas Fuentes terrazas y balcones portones eléctricos Observaciones Si se trata de una edificación que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma. Destino Clase de Material predominante Cimientos Estructura de paredes Paredes laterales Paredes interiores Altura de paredes Pisos Techos ( armadura y cubierta ) Número de aposentos Edad Estado Instalaciones y obras complementarias Observaciones generales

Justificación del valor En este aparte deben darse las explicaciones o consideraciones que se analizan para la determinación del valor o los valores unitarios, tales como: fuentes de consulta, investigaciones de mercado; así como todos aquellos datos o aspectos que en alguna forma inciden en el valor. Mencionar el método de valoración, así como el de depreciación aplicados.

Valor construcciones e instalaciones Cada construcción e instalación se describirá y valorará en forma separada. La información se consignará de la siguiente forma: 250,00M2 d. Valor total

a ¢25.000,00

¢6.250.000,00



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En el caso de que existan varias construcciones o instalaciones, hacer un avalúo resumen, separando las construcciones de las instalaciones y consignando inmediantamente el monto total resultante; además de la cifra numérica deben indicarse en letras.

Avalúo de mejoras Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o obras civiles. A continuación se describe el formato que se debe seguir para realizar el avalúo de estas.

Descripción de cultivos Hacer una descripción detallada de cada uno de los cultivos, indicando distancias de siembra, variedades, producción total o promedio, edad y estado fitosanitario y general de cada uno de los cultivos existentes; además, deben mencionarse todos aquellos aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el valor.

Justificación del valor Esta se hará mencionando todos aquellas condiciones que han sido consideradas para la determinación del valor , así como las fuentes consultadas.

Valor de mejoras Cada cultivo se valora independientemente del terreno y por variedad. Si se trata de plantaciones, aun cuando sean de menos de 10.000m2, el valor se indica por hectárea, y si se trata de árboles o cultivos aislados el valor se especifica por unidad. En el caso de que existan varias clases de cultivos, debe presentarse un resumen de valores, y el valor total tiene que aparecer en número y en letras.

Avalúo bienes muebles Este tipo de avalúo incluye estre otros maquinaria y equipo, vehículos, repuestos y suministros, mobiliario y equipo de oficina, etc. A continuación se describe el formato del avalúo.

Descripción Nombre del equipo indicando la marca, el modelo, la capacidad y las características tales que describan con la mayor claridad posible el equipo a valuar; además, indicar el año de adquisición y cualquier reparación que se le haya efectuado. La descripción se realiza por tipos ( automóviles, camiones, pick ups, buses, motos etc.) Vehículos.



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Mencionar los siguientes datos: a.- Identificación Número de placa, número de patrimonio, marca, modelo, número de motor, número de chasis, capacidad, tonelaje y kilometraje. b.- Características del motor. Combustible, número de cilindros, cilindrada, potencia, estado. c.- Sistema de transmisión. Tipo, caja de velocidades, estado. d.- Estado mecánico Dirección, suspensión, frenos, sistema eléctrico e.- Estado de la carrocería. Carrocería, tapicería, pintura, color, número de puertas, llantas. f.- Tipo de extras que tenga. g.- Descripción de repuestos y suministros. Indicar la información que aparece en el inventario suministrado por el solicitante. Mobiliario y Equipo de Oficina.

Describir por grupos de bienes de la misma especie, la fecha de adquisición y el estado.

Justificación del valor unitario En todos los casos hacer referencia a las fuentes de investigación y los aspectos determinativos del valor, mencionando la metodología empleada y el tipo de depreciación utilizada.

Valor bienes inmuebles Se reportan valores individuales para cada uno de los bienes o activos antes mencionados. Sin embargo, cuando son líneas de fabricación integradas por varios equipos o unidades se valoran como un todo. Cuando se trata de varios bienes, se valoran individualmente, pero al final debe indicarse el valor en cifras. Valor Total. En el caso de existir varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumen total en cifras y en letras.



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TIPOS DE INFORME El contenido de un informe depende de lo solicitado para valorar, razón por la cual este manual considera las siguientes posibilidades:

Solicitud de avalúo de solamente el terreno. Debe comprender: 1.- Portada 2.- Carta presentación 3.- Avalúo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.7. 4.- Firmas y sellos correspondientes.

Solicitud de avalúo del terreno y construcciones. Comprende: 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Avalúo del terreno, que comprende los puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalúo de la construcción, que comprende puntos del 4.9.1.8.1. al 5.- Avalúo resumen del terreno y las construcciones 6.- Firma y sellos correspondientes.

4.9.1.8.3.

Avalúo de solamente las construcciones. 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Ver puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Ver puntos del 4.9.1.8. al 4.9.1.8.3. 5.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo del terreno, construcciones y mejoras. 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Avalúo de la finca ver puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalúo de construcciones ver puntos 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalúo de mejora ver puntos del 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalúo resumen, totalizado en números y letras. 7.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo de solo mejoras. 1.- Portada 2.- Carta presentación 3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Lo indicado en los puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 5.- Firmas y sellos correspondientes.



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Avalúo del terreno, construcciones, mejoras y maquinaria. 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Avalúo del terreno ver puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalúo de las construcciones ver puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3. 5.- Avalúo de las mejoras ver puntos 4.9.1.9.1. al 4.9.1.9.3. 6.- Avalúo de la maquinaria Puntos 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 7.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras. 8.- Firma y sellos correspondientes.

Avalúo de solamente maquinaria. 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Puntos del 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Avalúo de maquinaria puntos del 4.9.1.10.1. al 4.9.1.10.1.2. 5.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras. 6.- Firma y sellos correspondientes.

Cualquier combinación combinación de los antes antes mencionados. En este caso se debe incluir: 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Cualquier combinación de los puntos anteriores 4.- Avalúo resumen, con valores totales en números y letras. 5.- Firma y sellos correspondientes.

OTROS INFORMES ESPECIALES En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasación de propiedades para efectos distintos a los que se realizan habitu habitualm alment ente. e. Tal Tal es el caso caso de los avalúo avalúoss para para efecto efectoss de establ establece ecerr servid servidumb umbre res, s, dilige diligenci ncias as de arrendamientos, arrendamientos, derechos de llave, etc. Así como para la ejecución ejecución del trabajo se requiere requiere de enfoques enfoques técnicos diferentes diferentes al usual, usual, el informe tiene que ser ampliado, de tal manera manera que contemple todos los aspectos aspectos que el tasador considere necesarios necesarios para fundamentarlo.

Informe por establecimiento de servidumbres. El informe contempla: 1. - Por Portada ada 2. - Carta Carta de pres present entaci ación ón 3. - Lo indicad indicadoo en los puntos puntos 4.9.1.3. 4.9.1.3. al al 4.9.1.5. 4.9.1.5.



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4. - Descripción Descripción del tipo de servidumbre servidumbre con las limitaciones limitaciones ( los derechos derechos cedidos en la faja), así como como un detalle de la afectación de esta con respecto al inmueble, de tal manera que especifique los daños al remanente si los hubiere. 5. - Determinac Determinación ión y justific justificació aciónn del valor valor asignado a la faja afectada afectada y del porcentaje porcentaje de los derechos derechos reales cedidos en ella. 6. - Avalúo Avalúo de los los derechos derechos reales reales cedidos cedidos.. Es el área área de la faja, faja, en m2 o ha, ha, multipli multiplicada cada por por el valor valor asignado en colones ya sea por metro cuadrado cuadrado o por hectárea y multiplicado, a su vez, por el factor de afectación. El monto total se da en números números y letras. 7. - Determinación Determinación de la indemnización por daños al remanente remanente ( si los hubiere) hubiere) 8. Deben ser considerados considerados en el caso de que el resto de la finca finca se vea afectada afectada en su uso y disfrute por el establecimiento establecimiento de la servidumbre. 9. Describir en que consiste el daño, cuáles son los los justificantes justificantes y cuál es el factor factor de daño al remanente. remanente. 10. - Avalúo de la indemnización indemnización por daños al remanente. remanente. 11. Consiste en multiplicar multiplicar el área afectada por el valor asignado y por el factor de afectación. Cifra que se totaliza en números y letras. 12. - Si existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos, construcciones etc., describir y valorar como se indicó en el punto 4.9.2. (TIPOS ( TIPOS DE INFORME). INFORME). - Avalúo resumen debe incluir un detalle de: a.- Valor de los derechos cedidos en la faja. b.- Valor de la indemnización por daños al remanente. c.- Valor de las mejoras existentes. Totalizando todo lo anterior en números y cifras. 11.- Firma y sellos correspondientes.

Informe para efectos de alquiler de bienes inmuebles. Debe incluir. 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Avalúo de la finca, que comprende los puntos 4.9.1.3. al 4.9.1.5. 4.- Avalúo de la construcción, construcción, que comprende el punto 4.9.1.8. 5.- Avalúo resumen del terreno y construcciones. 6.- Determinación y justificación del alquiler mensual 7.- Avalúo del Alquiler mensual. Debe indicarse el procedimiento utilizado o la fórmula empleada. 8.- Firma y sellos correspondientes.

Informe de un derecho de llave. Debe incluir: 1.- Portada 2.- Carta de presentación 3.- Del punto 4.9.1.3.1. al 4.9.1.3.3. 4.- Descripción de la naturaleza y calidad del negocio 5.- Detalle descriptivo de los siguientes conceptos, en donde simultáneamente simultáneamente justificarse justificarse los montos determinados. a.- Derecho de llave b.- Lucro cesante c.- Diferencia inquilinaria d.- Mejoras no removibles e.- Mejoras en el nuevo local f.- Gastos por desmontaje y montaje g.- Gastos y pérdidas por traslado

deben valorarse y



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h.- Salarios caídos o prestaciones legales según sea el caso i.- Papelería y propaganda j.- Resumen de valores con totales en números y letras. k.- Firma y sello correspondiente.

RESPONSABILIDADES. Siendo el avalúo administrativo un acto de la administración que debe ser eficiente y oportuno, se señalan en las diferentes etapas del proceso los responsables en la ejecución del trabajo. Para todos los funcionarios existen deberes y responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la Administración Pública entre otros, todos conducentes a que el trabajo se realice con esmero y cuidado, de modo que los resultados que se obtengan obtengan sean satisfactorios y de buena calidad. Se da como un hecho indiscutible que la responsabilidad del avalúo recae en el funcionario que ejecuta la tasación; sin sin embarg embargo, o, corres correspon ponde de a las jefatu jefaturas ras log logra rarr que los subalt subaltern ernos os recono reconozca zcann la signif significa icació ciónn de esa responsabilidad y actúen conforme a ella. A los subalternos se les giran giran todas las instrucciones instrucciones precisas correspondientes correspondientes para actuar con base en su propio criterio, a fin que adquieran su sentido de responsabilidad; no obstante, es obligación de las jefaturas brindar todo el apoyo técnico posible. Cuando se solicite una revisión de un avalúo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado, paralelamente a la ejecución del nuevo avalúo, la jefatura inmediata realiza un informe en el que detalla las causales de modificación, modificación, determinando si hubo o no responsabilidad del funcionario que realizó el primer avalúo, especialmente por no haber acatado lo indicado en el presente manual de procedimientos de valoración Con el objeto de obtener un mayor control tanto del trámite interno del expediente como de la realización del avalúo, se presenta el siguientes cuadro, donde se incluye : actividades, oficinas y funcionarios responsables, así como las observaciones y recomendaciones para cada actividad.



ACTIVIDAD Recepción de solicitudes

OFICINA Recepción de documentos

RESPONSABLE Relaciones Públicas

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OBSERVACIONES Revisión preliminar documentación

de

RECOMENDACIONES la Que la documentación se reciba solo en ese lugar

Traslado de la solicitud Confección expediente

El traslado debe ser diario del Departamento avalúos

de Departamento o Sección

Llevar control tanto en libros Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y como en el computador análisis del expediente )

Traslado a la unidad

Departamento

Jefe de unidad

asignación del perito

Unidad o sección

Jefe de unidad o Anotar fecha y firma de recepción sección

Realizar cronograma de actividades ( ver aparte 4.11 SUPERVISIÓN )

inspección de campo

Unidad

Perito y jefe inmediato

Con los recursos necesarios

Llevar metodología definida y cumplir con los puntos: 4.6 Inspección de campo 4.8 Investigación de valores

Elaboración del informe

Unidad

Perito

Adjuntar memoria de cálculo

Cumplir con lo especificado en el punto 4.9 Preparación del informe.

Jefaturas

Jefes

Revisión de Investigación de valores. Justificación de valor. Consistencia del informe

Borrador debe tener un visto bueno del jefe inmediato, siguiendo lo estipulado en el punto 4.9 Preparación del informe

Pasado en limpio

Unidad

Unidad

Expediente y avalúo

Departamento sección

Departamento sección

Revisión del informe

Anotar fecha y firma de recepción Análisis por parte del Jefe y comunicar inconsistencias por escrito

Revisión contra el borrador Firmas y sellos ( perito ) antes de firmar correspondientes Comunicar y enviar avalúo al solicitante. Enviar copia de avalúo y expediente al archivo y copia de avalúo a la unidad

En cuanto al expediente, todos los movimientos deben registrarse ya sea por medio de libros, o bien a través de la computadora, siendo responsable de su integridad el último funcionario en recibirlo. El perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento confeccionado, cuando ya está pasado en limpio.

SUPERVISIÓN



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El objetivo de esta función es la de evaluar y corregir el desempeño de las actividades de los subordinados, para asegurar que lo consignado en este manual y la calidad del trabajo se están llevando a cabo de manera correcta. Esta supervisión implica un control sobre los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las normas y los planes trazados; más que retroalimentativo, debe ser prealimentativa, para que se perciban las posibles desviaciones con respecto a los planes antes que ocurran y para tomar así con oportunidad la acción necesaria para prevenirlas. Se trata, con este mecanismo de control, de asegurar la realización completa de todas las tareas en el orden establecido, en el tiempo programado y con la calidad deseada. Para que esta calidad sea buena, la asignación del tipo de avalúo debe estar acorde con la función profesional del perito o peritos designados y con su vasta experiencia como tasadores. El perito al que se le asigna el expediente hace un cronograma de trabajo en conjunto con el jefe inmediato, donde se toman en cuenta todas las actividades necesarias para la inspección de campo, trabajo de oficina y elaboración del informe; asignando fechas provisionales de inicio y entrega del trabajo, el cual estará acorde con la asignación de los recursos, como son: vehículos, viáticos, servicios secretariales, etc. Este cronograma le sirve al jefe para su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso. El cronograma debe incluir : ACTIVIDAD

DURACIÓN (Días)

FECHA DE INICIO

Estudios preliminares Inspección de campo Investigación de valores Trabajo de oficina Elaboración informe Revisión informe Transcripción informe Revisión y firmado Para mantener ese control de calidad, el jefe debe desplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores son consistentes con el valor indicado por el perito, así como para constatar la información general del informe. Esta supervisión se realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de campo.

SUPERVISIÓN DESDE LA OFICINA Tal como se ha mencionado en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro del bien a valorar, y la jefatura debe prestar atención de que tal informe cumpla con los requisitos establecidos en los puntos 4.8 ( Investigación de valores ), 1. ANEXO ( Metodología de valoración ) y 4.9 ( Presentación del informe ). El responsable de esta supervisión es el jefe inmediato; sin embargo, en el caso de la Administración Tributaria de San José, si el jefe del departamento lo considera conveniente, lo somete a revisión de la jefatura de sección, la que, además, revisa los casos de gran cuantía, o los que sean especiales por cualquier motivo.

SUPERVISIÓN DE CAMPO. Esta se realiza con la intención de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en los puntos 4.6 ( Inspección de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este manual.



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Esta supervisión es aleatoria en por lo menos un 20 % del trabajo realizado por la unidad, con la intención de cuantificar la aplicación de los puntos citados anteriormente y buscando maximizar la calidad del trabajo, o bien cuando existan divergencias entre el valor asignado, la investigación de valores y lo que se plasma en el informe. No obstante, en el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe del departamento establece un programa de control de calidad, mediante una revisión que oscile entre un 5 a un 10% del trabajo realizado ( mensual ), con el objeto de dar cumplimiento a lo establecido en este manual. Además, se realiza una inspección de campo cuando se den las siguientes situaciones: 1.- El Perito lo solicite al jefe por el grado de dificultad del trabajo 2.- El jefe lo considere conveniente 3.- En todos los casos en que el motivo del avalúo sea una revisión o un reclamo a un avalúo administrativo practicado con anterioridad. En el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe de sección realiza la inspección de campo cuando: 1.- Lo considere conveniente 2.- En todos los casos cuyo motivo se revisión o apelación de un avalúo. Y la jefatura del departamento realiza tal inspección cuando : 1.- Lo considere conveniente 2.- Sea requerido por el jefe de sección 3.- Para dar cumplimiento al control de calidad.



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ANEXO



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MÉTODOS DE VALORACIÓN Antes de entrar a estudiar los métodos de valoración, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos ayuden a comprender mejor el tema . Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasación ,afirma que: “al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el tasador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método usado para fijarlo”. Vemos, así, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, según la finalidad que se persigue al efectuar una tasación. Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado, valor de salvamento, valor de reposición, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran importancia conocer el motivo de la solicitud de avalúo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado. Una de las definiciones que más nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su nombre lo indica, queda determinado por el precio en que se transfiere una propiedad. La tasación de inmuebles tiene un único objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su origen en las distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios métodos para determinar el valor del bien. Con el propósito de tener un conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito valuador y de las diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuación diversos tipos de tasaciones que obedecen a propósitos específicos. El avalúo puede ser solicitado u ordenado por organismos públicos, en razón de situaciones como las siguientes: -Transferencia de dominio del bien raíz, sea para ayudar a un ente público en la fijación de un precio aceptable de compraventa del predio, sea para conocimiento en cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios. -Expropiaciones y daños sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnización que debe cancelarse al propietario afectado por una expropiación total o parcial . -Para fines de fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinación de impuestos sucesoriales aplicados por el gobierno central o local ,o para cumplir con la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y la Ley de Planificación Urbana. -Estudios económico- financieros. Se realizan cuando la administración necesita conocer el valor de sus activos (terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; también estos estudios son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa. -Estimación de alquileres. En este caso, estos avalúos son importantes para determinar cuál es el justo precio que debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble. A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden más que los casos más comunes, sirven para visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un perito valuador. Corroboran, además, que el técnico que se desempeña en esta especialidad debe dedicarse completamente a ella, ya que el valor o confiabilidad de una valuación reside en la calidad de los datos, su metodología empleada y la competencia e integridad del tasador.



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Existen varios procedimientos o métodos para determinar el valor de un bien. En este estudio se presentarán algunos de los métodos más usados en tasación como son : 1.1. Comparativo o de mercado. 1.2 De capitalización. 1.3 Costo de reposición. En términos generales, una valoración individual de un bien mueble o inmueble debe seguir el siguiente esquema:

VALORACIÓN INDIVIDUAL

DEFINICIÓN ESTUDIO PRELIMINAR

ELABORACIÓN DE UN PROGRAMA DE DATOS

OBTENCIÓN DE DATOS CLASIFICACIÓN DE DATOS MÉTODO DE MERCADO

MÉTODO DE INGRESO

MÉTODO DE COSTO

CORRELACIÓN DE INDICACIONES DE VALOR

VALOR FINAL REPORTE

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO Este es uno de los métodos más usados en tasación; también se le conoce con el nombre de Método de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” ; opera muy bien en áreas donde es corriente la MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la información de venta de propiedades comparables o similares. Lo señalado señalado implica, implica, obviamente, obviamente, la necesidad necesidad de conocer conocer la propiedad propiedad que se está tasando; tasando; asimismo, asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando Cuando el método se expone en forma tan sencilla, sencilla, da la impresión impresión de que se trata de un problema de fácil solución solución y que basta basta presentar presentar un informe informe con un listado listado de propiedad propiedades es cercanas cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la información puede generar una opinión adversa a la realidad. El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la tasación depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso. Este método involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: - Selección de ventas ventas de propiedades similares - Verificación Verificación de las las ventas - Análisis de las ventas

• • •

En cuanto a la metodología metodología que se emplea, puede resumirse en tres grandes grandes pasos, que son; 1.- Recolección de la información, materiales materiales y equipos. equipos. 2.- Inspección del bien . 3.- Análisis final final y determinación determinación del valor de mercado mercado

Estimación del recargo y precio del contrato.

MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO



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VALUACIÓN

° COMPARACIÓN DIRECTA DE VENTAS ABSTRACCIÓN °USO O DESARROLLO ANTICIPADO

° COMPARACIÓN DIRECTA DE VENTAS °FACTOR DE TIEMPO

COMPARACIÓN CON OBSERVACIONES DE MERCADO

COMPARACIÓN CON OBSERVACIONES DE MERCADO

VALOR INDICADO

VALOR INDICADO

VALOR ESTIMADO

a. Recolección De Informaciones Informaciones Consiste en recopilar toda aquella información necesaria para realizar un buen avalúo, como por ejemplo: Planos de agrimensura. Certificaciones Certificaciones del Registro Nacional de la Propiedad. Hojas del Instituto Instituto Nacional de la Propiedad Propiedad y de la Oficina de Planificación Sectorial Sectorial Agropecuaria. Agropecuaria. Recolección de información de valores. Además de las informaciones de compra venta, se recoge información a personas conocedoras como peritos bancarios, corredores de bienes raíces, etc. Información sobre restricciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno. b. Inspección Del Predio Y De Los Predios Estimados, Estimados, Ventas Ventas Comparables Comparables Y De La Zona La inspección de campo que realice el perito es fundamental , ya que esto le permitirá ponderar todos los factores que afectan el valor de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidad dentro de la cual se encuentra la propiedad, la disposición o ubicación de las construcciones e instalaciones, el paisaje que posee, el tipo de vías de comunicación, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones importantes, etc.. De igual manera, manera, podrá observar y medir en detalle detalle cada una de las caracterí característic sticas as propias, tanto tanto del lote a valorar como de las fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensión, la longitud de su frente, la



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forma del terreno, la topografía del terreno (pendiente y nivel), su hidrografía (disponibilidad (disponibilidad de aguas), el tipo de suelos. Todo ello le permitirá al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.

ANÁLISIS FINAL Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL PREDIO En esta fase es donde se aplican fórmulas matemáticas o modelos estadísticos que nos ayudan a establecer a través del análisis de toda la información, cuál es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar . Por ser este un método de valoración universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presente informe muestra la aplicación en el avalúo de terrenos, construcciones, construcciones, instalaciones y maquinaria. maquinaria.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE PREDIOS A pesar de ser este este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento conocimiento en el campo campo de la valuación. Su aplicación puede realizarse en dos planos, a saber: • •

- En el plano espacial - En el plano temporal

Método Comparativo en el Plano Espacial Este es uno de los procedimientos más empleados en valoración, ya que comúnmente el valor que se da a determinada finca está relacionado directamente con el del valor de las fincas que se investigan en la zona . Para tener un buen uso de este método, debemos hacer que la comparación que se realiza de la finca que necesitamos valorar con las investigadas investigadas sea lo más objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente independientemente todas las características características propias (frente, fondo, área, pendiente, nivel, forma, forma, etc.), tanto del predio a valorar como de las fincas investigadas. En la aplicación de este método debe cuidarse que el mercado de la tierra no esté estandarizado; estandarizado; el hecho de que se haya efectuado una transacción y que de ella se derive que el terreno tiene un determinado valor por metro o por hectárea, no indica que este sea necesariamente necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. tierra. Es por la razón anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica su experiencia y conocimiento, tanto de la finca que está valorando como de las propiedades estimadas, ventas comparables, para llegar a una estimación del valor de mercado de la finca objeto de la tasación. Veamos un ejemplo. Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene las siguientes características: • • • •

- Una superficie o área área de 2.300,00 m2 - Un frente de 25,00 m - Un factor de regularidad de 0,95 - Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la vía.

Para realizar una valoración adecuada debemos seguir la metodología que se menciono anteriormente, por lo que el primer paso es ordenar la investigación de valores. De la investigación de valores de la zona se logró obtener la siguiente información en dos predios, estimando ventas comparables de la zona, FINCA A MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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Se trata de un lote de terreno con las siguientes características : • • • • •

-

Una superficie de 350,00 m2 Un frente de 12,00 m Forma regular (factor de regularidad =1,00) Pendiente plana y está a nivel de la vía Un valor de venta de ¢6.000,00 c/m2

FINCA B Corresponde a una finca que posee: 1.2.3.4.5.-

Una superficie de 11.000,00 m2 Un frente de 60,00 m Un factor de regularidad de 0,85 Pendiente plana y está a nivel de la vía. Un valor de venta de ¢2750,00 por c/m2

Nota: Se asume que el resto de las características propias de cada finca, así como las características de la zona ( tipo de vía, servicios públicos, infraestructura ) son las mismas para todas las fincas. Para determinar el valor de la finca, lo primero que debemos hacer es comparar el predio que necesitamos evaluar con cada una de los predios investigados, siguiendo el procedimiento establecido, a saber: ( ver puntos 7:1 y 7:2 de la directriz FACTORES DE MODIFICACIÓN EN LA VALORACIÓN DE TERRENOS. ) 1.- Determinación de los factores influyentes 2.- Determinación del valor de cada factor 3.- Determinación del valor unitario de la finca a valorar El análisis comparativo de la finca a valorar con cada una de las fincas ventas comparables investigadas ( A y B ) debe realizarse en forma separada.

Análisis del Valor de la Finca a partir de la finca (a) Investigada Siguiendo el procedimiento antes señalado, se obtiene que los factores que influyen directamente sobre el valor de las fincas en nuestro ejemplo son: a.- La regularidad b.- El frente c.- La extensión o superficie. Las variables de pendiente y nivel no tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la misma condición. Regularidad Lo primero que debe hacerse es determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las fincas, y luego obtener el coeficiente de regularidad comparativo, aplicando las fórmulas que se mencionan en la directriz antes mencionada. Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca ya están determinados en el ejemplo, lo que debemos hacer es calcular el coeficiente de regularidad comparativo.



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Frv = Coeficiente de regularidad de la finca a valorar = 0,95 FriA = Coeficiente de regularidad de la finca A investigada = 1,00 Para determinar el coeficiente de regularidad comparativo ( Frc ), debe aplicarse la siguiente fórmula:

Frc

= Frv friA

Sustituyendo tenemos:

Frc = 0,95

Frc

=

1 0,95

De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la finca a valorar con la finca A es de 0,9500 Frente Para determinar la relación de comparación del frente entre ambas fincas, debemos aplicar la siguiente fórmula:

Ffc= 4

fv/ frA

Donde : Ffc = Factor de frente comparativo fv = Frente de la finca a valorar =25,00m frA = Frente de la finca A ( investigada) = 12,00m Sustituyendo tenemos:

Ffc

=4

25 / 12

Ffc = 1,2014 De lo anterior tenemos que el factor de frente comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014 Extensión o Superficie La determinación de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las fórmulas que se mencionan en la directriz, antes citada; para la resolución de este ejemplo se aplica la siguiente fórmula. Fec

=

( AiA / Av)

0 , 31

Donde: Fec = Factor de extensión comparativo Av = Área de finca a valorar = 2300,00 m2 AiA = Área de finca investigada A = 350,00 m2 Sustituyendo en la fórmula tenemos:


SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN PAG: SECTOR DE AVALÚOS Fec

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0 , 31

(350/2300) Fec 0,5579 =

=

Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensión comparativo entre ambas fincas es de 0,5579. Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos considerado como determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos factores al valor investigado en la finca A ( ¢ 6.000,00c/m2 ), para obtener el valor unitario del inmueble a valorar (Vua1)

Vua1 = 6.000,00 * Frc * Ffc * Fec Vua1 = 6.000,00 * 0,9500 * 1,2014 * 0,5579 . ,50 Vua1 = 3820 Resumiendo lo anterior, tenemos que ¢3.820,50 es el valor por cada metro cuadrado que se debe asignar al predio a valorar después de ser comparada con la finca A investigada.

Análisis del Valor de la finca a partir de la finca ( b ) Investigada Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas fórmulas que se emplearon en el ejemplo anterior ( finca A ); por consiguiente, los coeficientes de comparación para este ejemplo serán los siguientes: • • •

- El coeficiente de regularidad comparativo es de 1,1176. - El coeficiente del frente comparativo es de 0,8034. - El coeficiente de extensión comparativo es de 1,6244.

El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor del lote B investigado ( venta comparable ), siguiendo el mismo procedimiento, es de ¢4.010,90 c/m2. En conclusión, los valores comparativos para la finca a valorar a partir de las fincas investigadas (ventas comparables) A y B son: ¢3.820,50 y ¢4.010,90 por cada metro cuadrado de terreno. Para obtener un solo valor a partir de los valores anteriores, el perito valuador puede aplicar su criterio considerando algunos aspectos que no fueron valorados o analizados: Con el objeto de disminuir la subjetividad, el perito puede hacer uso de algunos procedimientos estadísticos como son: la moda y el promedio. En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando que se puedan cometer errores de sub o sobre estimación, se recomienda que cuando existan extremos, sean eliminados, o bien no se use este estimador.

Método Comparativo en el Plano Espacial El valor probable de mercado de una finca en el momento presente puede también ser deducido por comparación con valores en la misma finca, en tiempo anteriores; para tal efecto se pueden emplear índices tales como: inflación de precios al consumidor, plusvalía y diferencial cambiario. Veamos un ejemplo:



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Se desea actualizar el valor de un terreno que fue valorado en setiembre de 1990 en un valor total de ¢ 2.500.000,00. Para realizar la actualización del valor de la finca debe seguirse el siguiente procedimiento: 1.- Realizar un estudio de la zona con el objeto de determinar si ha tenido o no un nuevo desarrollo ( urbanístico, comercial, etc.). 2.- Realizar un estudio de algunos índices, tales como: - Inflación - Precios al consumidor - Diferencial cambiario • • •

Un minucioso análisis de los datos obtenidos le permitirá al perito, de acuerdo con su experiencia, emplear el índice que considere conveniente. Para continuar con el ejemplo, consideremos que lo más conveniente aplicar en este caso es el de inflación. Desde setiembre de 1990 a la fecha se tiene un índice acumulado de 1,80. Para determinar el valor actual de la finca a revalorar, debe multiplicar el valor histórico de la finca por el índice obtenido, como se aprecia a continuación: VALOR HISTÓRICO X ÍNDICE = VALOR ACTUAL ¢ 2.500.000,00 * 1,80 = ¢ 4.500.000 De lo anterior se tiene que el valor actualizado de la finca luego del ajuste por inflación es de ¢ 4.500.000,00. No obstante, esta metodología es poco empleada, pero se puede utilizar en aquellos casos en que se necesite actualizar el valor de un inmueble y no contemos con suficiente información, o bien utilizarse como un criterio más para revalorar un inmueble.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES En primera instancia, el perito valuador puede hacer uso de esta técnica al comparar la construcción que desea evaluar, con los modelos constructivos que se utilizan en los manuales o tablas de valores por tipología constructiva de valores actualizados. Actualmente, los peritos valuadores de las diferentes administraciones regionales de la Dirección General de Tributación Directa cuentan con “La Tabla de Valores por Tipología Constructiva” . Esta presenta una descripción detallada para cada tipo constructivo en cuanto a paredes, pisos, cielos, techos, pluviales, baños, etc.. Muestra también una fotografía para ilustrar y facilitar la clasificación en cada tipo de construcción. Es importante aclarar que los valores dados a cada tipo constructivo son valores de mercado de acuerdo con la fecha de publicación o actualización de la tabla. Una vez determinado el valor de nuevo por comparación en la tabla, se procede a aplicar el método de depreciación que se estime conveniente para, finalmente, obtener el valor neto de la construcción ( valor depreciado ). NOTA: En el punto referente a depreciación por el método Ross Heidecke, se desarrolla un ejemplo completo de valoración de construcciones, ya que esta considera, además de los factores de vida útil y la edad, el estado.



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APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO EN LA VALORACIÓN DE MAQUINARIA, EQUIPO Y OTROS BIENES MUEBLES El valor de mercado de un bien mueble usado puede ser determinado mediante el uso del método comparativo, sobre la base de una adecuada investigación de valores de mercado. Para emplear este sistema conviene que la investigación en el mercado se realice en máquinas o equipos con características iguales o similares en cuanto a la vida probable, conservación y mantenimiento de los bienes y, de ser posible, la misma capacidad de producción o servicio para que puedan ser comparadas.

APLICACIÓN DEL MÉTODO COMPARATIVO PARA VALORAR CULTIVOS Este puede emplearse en la valoración de cultivos siempre y cuando existan estudios de costos actualizados del cultivo en referencia, o cuando puedan relacionarse estos con otros cultivos o variedades con características similares. Se debe tener muy en cuenta la edad y el estado del cultivo.

MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”; es decir, es un ejemplo típico del principio de anticipación; se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro; este ingreso se estima en términos de cantidad, calidad y duración; asímismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un valor presente de mercado. Los tasadores lo emplean considerando que se ha comprobado que existe un alto grado de correlación entre los precios de compra y la productividad de un bien raíz; en consecuencia, el ingreso es una buena herramienta para medir el mercado . Este método se puede aplicar con ventaja para propiedades agrícolas, sobre todo en zonas en donde el arrendamiento es una práctica normal. Es importante aclarar que este se basa en la capitalización del ingreso neto; a su vez, es determinado por la diferencia entre el ingreso bruto esperado y los gastos estimados; cualquier variación de estos factores y sobre todo en la Tasación de Capitalización, puede llevar al técnico a resultados muy distintos y a veces alejados de la realidad, especialmente en la época actual, debido a la falta de estabilidad de los signos monetarios. La renta efectiva es fácilmente calculable en tanto se disponga de datos precisos; no ocurre lo mismo con el calculo de la tasa de interés, que resulta formada por la convergencia de complejos elementos y para cuya determinación no hay más que el criterio y la propia experiencia. Según Hicks John Richard, existen algunos factores que afectan las tasas de interés; estos son: • •

• •

- El tipo de interés local - La carga representada por la administración. Cuanto mayor sea el costo de administración necesario, mayor será la tasa de interés indispensable. - Su facilidad de venta. Algunos bienes tienen un mercado limitado de venta. - Seguridad. Esta tiende a rebajar el tipo de interés, que aumenta con la falta de una seguridad adecuada.. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS

SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN PAG: SECTOR DE AVALÚOS •

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- Probabilidades de valorización no ganada. Cuando mayor sea la expectativa de valorización, menor será la tasa de interés y cuanto menor sea la expectativa de desvalorización, mayor será la tasa de interés.

El empleo de este método debe realizarse considerando tanto el terreno como las mejoras existentes en él : George L. Schmutz, nos dice sobre esta materia lo siguiente: “ En aquellos predios donde existen construcciones, no puede decirse que la renta provenga de la tierra o la mejora, por la sencilla razón de que es resultado de la combinación de ambas, y todo ensayo para dividir la renta resulta arbitrario en extremo.” En conclusión, tenemos que el método de Capitalización de la Renta puede ser empleado para la valoración de terrenos con las mejoras existentes en él, así como para la valoración de maquinaria y equipo.

APLICACIÓN DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO Y SUS MEJORAS Como se indicó anteriormente, la mejor manera de poner en evidencia el valor de propiedades de renta es convertir la renta neta en capital . El método comprende fundamentalmente los siguientes pasos: • • • • •

- Determinar el Ingreso bruto esperado - Determinar los gastos estimados - Cálculo de la renta neta - Determinación de la tasa de capitalización - Determinación del valor del bien

Para obtener el ingreso bruto esperado, debe buscarse el patrón típico de uso de la tierra para la propiedad que se está evaluando, lo que se consigue apreciando el patrón de propiedades similares en la vecindad. Lo anterior significa que debe buscarse el uso típico para el predio, o sea, el uso más común, y de acuerdo con este, buscar informaciones de rendimientos típicos bajo manejo similar de la zona, para multiplicarlo luego por las unidades de producción y posteriormente, por el precio corriente a nivel de productor. Para poder determinar los gastos esperados, debe buscarse información sobre los gastos que son propios del predio, dentro de los cuales pueden encontrarse impuestos a la propiedad y no a la renta del propietario, puesto que esta incluye ingresos de otras actividades fuera de lo agrícola: semillas, fertilizantes, reparaciones de maquinarias, mantenimiento de construcciones, gastos administrativos, pesticidas, costos de agua de riego, etc. Una vez en posesión de las cifras de ingreso bruto y de gastos, el valuador está en condiciones de determinar la renta neta, que al aplicársele la correspondiente tasa de capitalización, nos dará el valor del predio. La tasa de capitalización debe determinarse con sumo cuidado, pues una diferencia en su apreciación, produce resultados muy diversos. Se recomienda, para los fines de obtener el valor de mercado del predio, que esta tasa se determine con base en la comparación de ingresos producidos por propiedades comparables y los precios de venta de predios vendidos recientemente, lo que entraña una dificultad, precisamente por la falta de suficiente información. Esto obliga a los tasadores a suplir esta deficiencia con base en su capacidad, experiencia y juicio. En aquellas localidades donde el arrendamiento es normal, los tasadores prefieren emplear los precios de arriendo. Luego de que se han verificado los contratos existentes y los que se ofrezcan, se habrá llegado a establecer que son los típicos para la zona para las propiedades correspondientes. En este caso, la renta de



52

arrendamiento se considera ingreso bruto, al que se le descuentan los gastos típicos con cargo al arrendador para llegar a la cifra de ingreso neto. Si bien es cierto que el método es aplicado generalmente con buenos resultados en predios agrícolas, no lo es menos el hecho que puede incurrirse en numerosos errores en las diversas etapas que deben seguirse para llegar a la determinación del valor del predio. Estos errores se pueden producir al estimar los rendimientos, los precios de los productos, los gastos típicos y su cuantía y la tasa de capitalización y es por esta razón que es más confiable cuando se procesa información con base en arrendamientos y no cuando se trate de fincas trabajadas por sus dueños. Debe evitarse el error frecuente de algunos tasadores de emplear este sistema con base en solo la información contable del predio que se está tasando, ya que en tal caso lo que se estaría evaluando sería la capacidad empresarial o productiva del propietario o el resultado del ejercicio financiero. Debe tenerse conciencia de las limitaciones que presenta esta aplicación y que en algunas circunstancias, existe la dificultad de poder medir los factores de agrado que, como se ha señalado, en determinadas propiedades son muy importantes y representan la mayor parte de su valor . Asimismo, no puede aplicarse en aquellos predios en que solo una pequeña parte del ingreso es aportado por el suelo. Esta situación se presenta en el caso de granjas avícolas y porcinas y en fincas lecheras en donde la mayor parte del alimento es comprado por no producirse en el predio. Como puede verse, en estos casos son las construcciones, la ubicación y el manejo típico, los que influyen más en el valor del predio. Ejemplo de aplicación. Se tiene un bien inmueble que produce un ingreso bruto de ¢ 62.000,00 mensuales, con un gasto mensual de ¢ 2.000,00. Se desea determinar el valor de ese inmueble, el cual tiene una tasa de capitalización del 10 %, de acuerdo con la investigación realizada en la actividad de arrendamientos para bienes similares. Con el procedimiento establecido en los párrafos anteriores, las actividades a realizar son: • • • •

- El ingreso bruto esperado mensual es de ¢ 62.000,00; anual ¢744.000,00 - Los gastos estimados mensuales son ¢ 2.000,00; anual ¢24.000,00 - Por lo que el cálculo del ingreso neto anual es ¢ 720.000,00 - Selección de la tasa de capitalización anual.

Debe investigarse la rentabilidad de algunos bienes inmuebles recientemente vendidos . Luego, se divide el ingreso neto entre el precio de venta. Para este ejemplo se determina un 10 % anual. e.- Determinación del precio de capitalización.

VALOR. INMUEBLE =

INGRESO. NETO TASA. DE .CAPITALIZCION

VALOR. INMUEBLE =

720.000 0,1

= 7.200.000

De esta manera, mediante esta tasa total de rentabilidad se capitaliza el ingreso neto determinado anteriormente, para obtener el valor del inmueble por el MÉTODO DEL INGRESO.



53

Dada la dificultad para la determinación de la tasa de capitalización, este método, para su aplicación, requiere de mucha investigación y conocimientos de causa, así como una amplia experiencia en tasación Resumiendo , este método presenta las siguientes limitaciones 1.- Se requiere información fidedigna de los movimientos económicos de la finca. 2.- Las cifras dependen de la eficiencia con que se explota la finca 3.- Determinar el valor del predio por medio del los alquileres, no es confiables, ya que pueden estar influenciados por la mala distribución de la tierra en la zona, lo que provoca estimaciones erróneas. 4.- La tasa de interés es difícil de determinar y depende del mercado financiero. 5.- No existe un criterio definido sobre el número de años que debe capitalizarse la renta. Este método puede aplicarse también en maquinaria, cultivos etc.

MÉTODO DE REPOSICIÓN Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional. Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc, siempre que se empleen costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Además, ha sido aceptado en nuestro país en la tasación tanto para fines contables como tributarios. Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez establecido ese valor, debe aplicarse la depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. En el caso de maquinaria y equipo, el valor de nuevo puede obtenerse a partir de los índices que se muestran en el punto 4.8.3 (INVESTIGACIÓN DE MAQUINARIA), referente a la investigación del valor de maquinaria, equipo, vehículos y mobiliario y luego aplicarse , la depreciación correspondiente. Las actividades de este método son: a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del avalúo. Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones técnicas y todas las demás condiciones. b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de esta manera el valor actual depreciado. Por consiguiente: VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN

En la siguiente gráfica se muestra en forma esquematizada el Método de Costos. MÉTODO DE COSTOS VALUACIÓN



54

COSTO DE PRODUCCIÓN FACTORIAL COMO NUEVO

COSTO HISTÓRICO

DEPRECIACIÓN

° DETERIORO FÍSICO ° OBSOLESCENCIA FUNCIONAL ° OBSOLESCENCIA ECONÓMICA

VALOR DE LA MEJORA DEPRECIADO

VALOR ESTIMADO

COSTO DE PRODUCCIÓN COMO NUEVO Es el valor nuevo de un bien y puede obtenerse de dos maneras: 1.- Investigando en el mercado cuál es el valor actual de ese bien. 2.- Conociendo el valor en la fecha de compra y el país de fabricación.

Investigación de Valores Actuales de Mercado En el caso de construcciones debe aplicarse el punto 4.8.2. (INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES) ; para maquinaria, mobiliario y equipo, el punto 4.8.3. (INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA)

Conociendo Valor De Fecha Compra Y Lugar De Fabricación Para su empleo debe contarse con la siguiente información: a.- Valor y fecha de compra. b.- Lugar de fabricación. c.- Conocer los índices de: c.1- Diferencial cambiario entre fecha de compra y fecha actual. c.2- Diferencial cambiario en ese mismo lapso, entre el dólar fabricante. c.3- Índice de inflación interno del país fabricante. Con la información anterior puede aplicarse la siguiente fórmula:

y el país



Va

55

= Vc( T 2 / T 1) *( I 2 / I1) *( M1 / M 2 )

Donde: Va = Valor actual Vc = Valor de compra T1 = Tipo de cambio ( dolar- colón ) al momento de la compro T2 = Tipo de cambio actual ( dolar- colón ) I1 = Índice de inflación del país fabricante al momento de la compra I2 = Índice de inflación actual del país fabricante M1 = Tipo de cambio ( dólar moneda país fabricante ) al momento de la M2 = Tipo de cambio actual ( dolar- moneda del país fabricante )

compra

Veamos un ejemplo Se necesita obtener el valor nuevo de una máquina de fabricación alemana, la cual fue comprada en ¢ 50.000,00, en 1978. Realizados los estudios correspondientes, se determinó: T1= ¢ 8,60 por dólar T2= ¢ 190,26 por dólar I1= ¢ 75,30 I2= ¢ 144,30 M1= 1,828 Marcos por Dólar M2= !,406 Marcos por Dólar Los datos anteriores son tomados del anuario de Estadísticas Financieras Internacionales. Con los datos anteriores procedemos a desarrollar la fórmula anterior:

Va

= Vc( T 2 / T 1) *( I 2 / I1) *( M1 / M 2 )


Va 5.000 * ( 190,26 / 8,60) * ( 144,3 / 75,3) * ( 1,828 / 1,406) =

. , Colones Va 27560130 =

De lo anterior tenemos que el valor actualizado por los índices anteriores es de ¢275.601,30

DEPRECIACIÓN El término depreciación significa, disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía antes. En sentido amplio, la depreciación puede decirse que es la pérdida de la aptitud del bien para servir al fin al que fue destinado. La pérdida de valorar se da a pesar de los prudentes gasto de mantenimiento a lo largo del tiempo.



56

Causas de depreciación. Las causas de depreciación que se pueden observar en un bien son muchas y muy diversas; por ello, y con el fin de seguir un procedimiento respecto del avalúo, estas causas se han dividido en tres categorías generales, que son: 1. Deterioro físico 2. Obsolescencia física o funcional Obsolescencia económica¡ FÍSICO

DEPRECIACIÓN

FUNCIONAL

.

ECONÓMICA

1- Averías 2- Accidentes 3- Desgaste constante 1- Inadecuación: falla en el proyecto y ejecución 2- Superación: obsolescencia (nuevas técnicas) 3- Anulación: inadaptabilidad a otros fines 1- Vecindario no deseado 2- Cambio de utilización 3- Congelamiento

Deterioro físico. Influye considerablemente sobre la depreciación y puede definirse como la disminución de la eficiencia de un bien en comparación con uno nuevo. La depreciación física está determinada principalmente por la edad, aunque el uso y el desgaste juegan un papel muy importante . Esta es quizá la más evidente de las depreciaciones y se trata de una situación muy propia o inherente del bien. Mediante el uso normal de un bien, la edad es el factor principal de depreciación; un uso excesivo unido a un mal mantenimiento producen un desgaste acelerado y, por consiguiente, una mayor depreciación. El deterioro está determinado por los siguientes factores: 1.- Aumento del consumo de combustible y energía eléctrica como consecuencia de la disminución de la eficiencia. 2.- Incremento de mantenimiento y reparaciones 3.- Mayor tiempo ocioso de la mano de obra debido a fallas mecánicas 4.- Mayor desperdicio de materiales 5.- Incremento del gasto de mano de obra 6.- Menores ingresos o pérdidas por devoluciones

Obsolescencia funcional o tecnológica Se entiende por obsolescencia funcional o tecnológica, la pérdida de valor de un bien debido a cambios en estilos, gustos, tecnología, necesidades y demandas. Este tipo es atribuible a la falta de capacidad funcional o deficiencia.



57

Este tipo afecta el valor de la edificación al no cumplir con la función que supuestamente debería cumplir. Esta clase de depreciación es más acelerada que el deterioro físico y se da por: cambio de uso del bien, nuevos modelos, unidades poco eficientes, falta de repuestos, distribución inadecuada y, en general, por cualquier otro factor que disminuya las características de utilización y destruya el goce y la productividad del bien, etc.

Obsolescencia económica Este tipo de obsolescencia se presenta cuando la utilización del bien se ve disminuida por diversas fuerzas económicas, como sucede con los cambios en la más alta y mejor utilización, con las medidas que restringen su uso, con las modificaciones que sufre la relación oferta - demanda y con los cambios en la utilización del bien.

MÉTODOS PARA MEDIR DEPRECIACIÓN FÍSICA Los métodos que usualmente se usan para medir la depreciación física son los siguientes: • • • •

Línea Recta. Suma de los Dígitos de los Años. Doble Saldo Decreciente. Criterio de Ross - Heidecke.

Antes de analizarlos, es necesario definir los siguientes conceptos. Vida económica: Es el período durante el cual el bien tiene un costo anual uniforme equivalente más bajo. Vida útil: Período de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios. Vida contable: Es el período seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la empresa. Vida física: Es la vida del bien en sí; es mayor que la vida útil y la vida contable. Valor en libros: Está representado por el valor remanente; se calcula a partir de la inversión inicial en libros y la depreciación aplicable. Valor comercial: Es el valor en que puede venderse un bien en un mercado abierto en un tiempo definido y con toda la información. Valor de salvamento: Es el valor de un bien al final de su vida funcional; se puede expresar en porcentajes ( % ).

Método de la Línea Recta. Línea Recta ( L.R.) ha sido siempre muy popular . Su nombre se desprende del hecho de que el valor en libros del activo decrece linealmente con el tiempo, ya que cada año se tiene el mismo costo de depreciación. La depreciación anual se calcula dividiendo el costo inicial o base del activo menos su valor de salvamento por la vida útil del bien. La ecuación es la siguiente:

Dt =

P − VS n



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en donde: t .= año (t=1,2,...,n) Dt = depreciación anual P = Costo inicial o base no reajustada VS= Valor de salvamento n = Vida depreciable esperada Como el bien se deprecia en una misma cantidad cada año, el valor en libros después de un determinado número de años ( t ) de servicio, será igual al costo inicial del activo menos la depreciación acumulada (depreciación anual por la edad).

VLt

= P − t ⋅ Dt

Donde: Vlt = Valor en libros en un determinado número de años ( t ) p = Costo inicial Dt= Depreciación total t = año de depreciación La tasa de depreciación (d) es constante y es la fracción en la cual la cantidad depreciable cada año.

d

(P - VS) decrece

1 =

n

EJEMPLO: Si un bien tiene un costo inicial de ¢ 50.000, con un valor de salvamento de ¢10.000, después de 5 años (a), calcule la depreciación anual (b) y el valor en libros después de cada año. El cálculo se hace de la siguiente manera: (a)Depreciación anual

Dt =

P − VS n

Dt =

50000 − 10000 5

, cada/ año Dt= 8.000 colones (b) valor en libros después de cada año

VLt

= P − t ⋅ Dt

t =1,2,3,4,5


SUBDIRECCIÓN DE FISCALIZACIÓN PAG: SECTOR DE AVALÚOS VL1

=

50.000

−

1(8.000 )

59

=

VL 2

=

50.000

−

2(8.000 )

VL 5

=

50.000

−

5 (8.000 ) ⋅

42.000

=

34 .000

=

10.000

=

VS

GRÁFICO DEL VALOR EN LIBROS PARA DEPRECIACIÓN EN LÍNEA RECTA

Método de la Suma de los Dígitos de los Años



60

Este se considera como una depreciación acelerada, ya que la cantidad que se deprecia es mayor durante los primeros años de la vida del bien; aunque la cancelación total y los impuestos son los mismos, el valor del dinero en el tiempo establece una ventaja para la cancelación rápida comparada con la lenta cuando se trata de impuestos. En este, el gasto anual por concepto de depreciación el primer año es mucho mayor que el segundo, y este a su vez es mayor que el tercero, y así sucesivamente, por lo que la mayor parte del valor del activo o del bien se amortiza en el primer tercio de su vida útil. La mecánica de esta técnica consiste en calcular inicialmente la suma de los dígitos de los años, desde 1 hasta n ( vida útil del activo). El número obtenido de esta manera representa la suma de los dígitos de los años. La fórmula para obtener la suma de los dígitos de los años es

Digitos

=

N ( N + 1) 2

DÍGITOS = S Por ejemplo, la suma de los dígitos de los años para una máquina que tiene una vida útil de 8 años será:

s

8(8 + 1)

=

2

= 36

La depreciación anual se calcula con la siguiente formula:

n − t + 1

d 1 =

s

( P − VS )

Donde : d1 = Depreciación en el primer año n =Vida total del bien t = Edad del activo o año a que se desea determinar la depreciación. Obsérvese que los años depreciables restantes deben incluir el año para el cual se desea el costo de depreciación. Es esta la razón por la cual el 1 se ha incluido en el numerador de la ecuación anterior. Por ejemplo: para determinar la depreciación para el cuarto año de un activo que tiene una vida útil de 8 años, el numerador de la ecuación debe ser 8 - 4 + 1 = 5 De lo anterior tenemos que la depreciación de cada año es la siguiente. t

1

2

3

4

5

6

7

8

dt

8/36

7/36

6/36

5/36

4/36

3/36

2/36

1/36

La depreciación acumulada (Dt) puede calcularse mediante el empleo de la siguiente fórmula:



Dt =

61

t (n − (t − 1) / 2 s

( P − VS )

De lo anterior tenemos que la depreciación acumulada a los 5 años es:

Dt=

30 36

( P− VS )

Por lo tanto, el valor en libros para cualquier año dado puede calcularse sin necesidad de hacer los cálculos año a año, mediante el uso de la siguiente ecuación:

VLt =

t (n − (t − 1) / 2 s

( P − ( P − VS ))

Ejemplo práctico. El cálculo de la depreciación acumulada y el valor actual para un activo que tiene una edad de tres años, un costo inicial de ¢ 25.000, un valor de salvamento de ¢ 4000 y una vida útil de 8 años, será. 1.- La suma de los dígitos de los años para ese activo es

S

=

8(8 + 1) 2

= 36

2.- La depreciación acumulada es:

Dt =

3(8 − (3 − 1) / 2 36

(25.000 − 4.000)

Dt = 12250

3.- El valor en libros o actual del bien es: ( Puede calcularse deduciendo del valor total la depreciación acumulada )

VLt = 25.000 − 12.250

= 12.750

Método del Doble Saldo Decreciente Es conocido como el de porcentaje fijo o uniforme; es otra técnica de amortización o depreciación acelerada. En este, el gasto por depreciación, en cualquier año, es una proporción constante del valor contable al comienzo del año. Es decir, el costo en que disminuye cada año se determina multiplicando un porcentaje uniforme por el



62

valor en libros de dicho año. Por ejemplo, si el porcentaje uniforme de depreciación fuera 10%, entonces la amortización por depreciación en cualquier año sería del 10 % del valor en libros de cada año. Obviamente el costo de depreciación es mayor en el primer año y decrece sucesivamente cada año. El valor del bien al final de cualquier año, se deduce como sigue

V

= P ( 1− 2/ N )

T

Donde : V= Valor del bien al final del año t. Con los datos del ejemplo anterior, se procede a determinar el valor actual del bien

(

)

. V = 25000 1− 2 / 8

3

V = 10.546,87 A diferencia de los métodos anteriormente expuestos, este no considera el valor de salvamento en la ecuación, por lo que puede ser establecido como el límite inferior . Es importante aclarar que los tres métodos anteriormente explicados se utilizan básicamente en la valoración de maquinaria, mobiliario y equipo.

Método de Ross - Heideck Es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos: La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. • • •

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente: 2   1   x  x    2   * Vd + D =    2   n     n 

Donde : x = edad de la construcción n =vida útil probable de la construcción vd = valor despreciable Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:



63

 1  x VA = Vn 1 −  + x  2  n

2

2

n

    * E    

Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida probable E = Depreciación por estado Para la aplicación de esta técnica, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:



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TABLA DE DEPRECIACIÓN ESTADOS

CONDICIONES FÍSICAS

NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones 2

REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

3

Requiere reparaciones simples

4

Requiere reparaciones importantes

CLASIFICACIÓN NORMAL

COEFIC. DEPREC.

Óptimo-O Muy bueno-MB

0,000 0,032

Bueno B

2,52

Intermedio-I

8,09

Regular-R

18,10

Deficiente-D

32,20

Malo-M

52,60

Muy Malo-MM

72,20

Demolición-DM

100,00

5 Sin Valor= Valor de Demolición

Para obtener el factor de depreciación por estado (E) de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior , debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado para obtener el porcentaje de bueno.

E =

100 − Coef . Deprec 100

Veamos un ejemplo: Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70.000,00 .

Aplicando la fórmula anterior tenemos:



65

2  1  x   x VA = Vn 1 −  + 2   * E   2  n   

n

De lo anterior tenemos: Vn = ¢ 70.000,00 x = 15 años n = 60 años E = estado De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52, por lo que tenemos que el estado es

E =

100 − 2,52 100

= 0,9748

Por consiguiente, tenemos:

 1  15 152      * 0,9748 + VA = 70.000 1 −  2    2  60 60     VA

= 57574,125Colones

Por tanto, el valor actual depreciado para el edificio que se evaluó es de ¢ 57.574 ,de acuerdo con la fórmula; sin embargo, el perito puede redondear este valor y establecer, por ejemplo, ¢ 57.500 . Además de los métodos anteriormente explicados, existen otros procedimientos de valuación, como son: 1.- El de antes y después. 2.- De terrenos para ser dedicados a urbanizaciones, o valor en verde. 3.- Para diligencias de alquiler. 4.- Para establecimiento de servidumbres. 5.- Para derechos de llave. 6.- Para propiedad horizontal. etc. Se analizan y explican seguidamente, los dos primeros, por cuanto los restantes son trabajos independientes que el Sector de Avalúos ha realizado y que son directrices complementarias al presente trabajo, como lo es también el de las técnicas de valuación para lotes individuales denominado "Factores de ,Modificación para terrenos Urbanos y Semi-Urbanos."

MÉTODO DE " ANTES Y DESPUÉS " Se utiliza cuando se expropia parte de un inmueble, puede ser un lote de este o una faja de terreno: Se emplea también cuando se establece una servidumbre sobre un inmueble. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


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Su fin es determinar el perjuicio económico que corresponde compensar al dueño de una propiedad cuando esta es afectada parcialmente. Se establece entre la diferencia del valor del terreno antes y después de la expropiación o del establecimiento de la servidumbre. El fin primordial es determinar los posibles daños al remanente. Los pasos a seguir son: 1.- Determinación del valor actual de la totalidad del inmueble con todas sus mejoras, antes de la expropiación. 2.- Determinación del valor actual del lote o faja a valorar con todas sus mejoras. 3.- Determinación del valor actual del remanente con todas sus mejoras. 4.- Con esta información, se establece la probable indemnización por daños al remanente, de la siguiente forma: Indemnización = Valor actual del inmueble-(Valor faja o lote+Valor del remanente) Esta indemnización es proporcional al daño por fraccionamiento que tiene derecho el dueño del lote, si el valor de la fracción expropiada o afectada no deja al propietario en idénticas condiciones económicas a las que tenía antes de la afectación; es decir, el daño por fraccionamiento es la diferencia entre el valor de la fracción remanente en sí y su valor como parte del todo. Según Ayers J. Du Bois, se produce daño por fraccionamiento cuando la utilidad de la fracción remanente queda disminuida por ciertas circunstancias tales como: 1.- Forma Al segregar lotes quedan remanentes cuya forma pasa de regular a irregular y en muchos casos muy irregulares. 2.- Pérdida de frentes La disminución del frente sobre calles reduce su valor comercial. 3.- Pérdida de fondo Al reducirse el fondo del inmueble, en algunos casos, limita su probable uso. 4.- Superficie Produce disminución del valor en plaza debido a los reparos del público comprador por el tamaño del lote de terreno, en caso de originarse remanentes de superficie muy pequeña con respecto a la típica de la zona. 5.- Cargas al remanente La necesidad de efectuar gastos tales como levantar muros, tapias etc., para asegurar al dueño que el remanente continúe siendo útil. 6.- Topografía Cuando un terreno residencial compuesto de una parte llana y de otra en ligera pendiente, si la fracción afectada o expropiada dejara el lote con una topografía menos atrayente. En conclusión, el método de " antes y después ", concede la justa compensación que la Constitución garantiza al dueño de un inmueble, incluyendo no solo el valor en plaza de la parte efectivamente expropiada o afectada, sino también el daño causado a la propiedad por fraccionamiento.



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Este daño se puede producir tanto en el terreno como en las mejoras existentes en él. Ejemplo práctico ( Caso de terreno ). Se requiere del avalúo, para efectos de expropiación, de un lote de terreno, parte de un inmueble, para efectos de la construcción de una plaza de deportes. 1.- Condiciones y avalúo del inmueble. El inmueble es de forma alargada, con un frente a calle pública de 172,31 m., el cual se encuentra aproximadamente a 2 m. sobre el nivel de calle, con una sección en que el sobre nivel alcanza una altura de 0,50 m. Tiene una topografía ondulada, con algunas secciones quebradas, siendo su parte anterior ligeramente plana con pequeñas ondulaciones. Tiene una superficie de 7,0000 hectáreas dedicadas en un 40 % a pasto kikuyo y el resto es montañuela de segundo crecimiento. Se valora por el método comparativo: 7,0000 has a ¢ 18.000,00 c/ha =

¢ 126.000,00

2.- Condiciones y avalúo del lote a segregar. Constituye la parte anterior de la finca, con un frente a vía pública de 112,31 m. y un fondo promedio de 65 m. Esta sección es la de topografía más favorable dentro del inmueble, ya que constituye la porción de condición plana con ligeras ondulaciones y cuyo frente a vía pública está a nivel. Según plano suministrado, tiene una cabida de 7.574,35 m2, cuya naturaleza es pasto kikuyo. Por el método comparativo se valora: 0,757435 ha a ¢ 35.000,00 c/ha = ¢ 26.510,00 3.- Particularidades y avalúo del remanente. Al segregar el lote anterior para la construcción de la plaza de deportes, la propiedad pierde mucho frente, ya que este se reduce a 60 m., el cual quedará a 2m. sobre el nivel de calle; además, su topografía es ondulada con pendientes de medias a fuertes, debido a que pierde la condición ligeramente plana, características muy escasas en la zona, siendo este el motivo por el que se expropia este terreno. La superficie del mismo será de 6,242565 ha. Por el método comparativo este remanente se valora de la siguiente forma: 6, 242565 ha a ¢ 14.000,00 c/ha = ¢ 87.396,00 4.- Daños al remanente por fraccionamiento del inmueble. Nótese que al segregar el lote de terreno, el fundo pierde frente a vía pública, el cual se reduce de 172,31 m. a 60 m. En cuanto a topografía, pierde su sección más favorable; además, este frente quedará con sobrenivel en relación con la calle. Si originalmente se ubicaba a 150 m. de la escuela de la localidad, al perder frente quedará a 262 m. Por lo tanto, se concluye que, en este caso en particular, la indemnización debe comprender no solo el valor equitativo en plaza de la fracción a adquirir, sino también, una suma como daños por fraccionamiento causados al remanente por la expropiación parcial del inmueble. Por consiguiente, el daño al remanente consiste en la diferencia de valores de la propiedad antes y después de la segregación, menos el valor del lote segregado. Valor finca completa Valor lote terreno Valor remanente terreno

= = =

¢ 126.000,00 ¢ 26.510,00 + ¢ 87.396,00 + ¢ 113.906,00

5 Daño por fraccionamiento :



i) ii)

68

Condición económica del propietario antes de la expropiación = ¢126.000,00. Condición económica del propietario después de la expropiación. Valor Remanente Terreno Dinero percibido por lote terreno

= =

¢ 87.396,00 + ¢ 26.510,00 = = ¢ 113.906,00

iii)

Daño por la técnica Antes y después, ¢ 126.000,00 -- ¢ 113.906,00 =¢ 12.094,00 que corresponde al dato por fraccionamiento, por lo tanto al dueño del inmueble expropiado se le debe cancelar. Valor lote expropiado Daños por fraccionamiento Total a pagar

= =

¢ 26.510,00 + ¢ 12.094,00 = ¢ 38.604,00

MÉTODO DEL VALOR EN VERDE El rápido desarrollo y el vertiginoso crecimiento de los centros de población, conducen a la absorción de área brutas no urbanizadas o utilizadas con fines agrícolas o pecuarios; por ende, la creciente demanda de nuevas áreas constructivas amerita la revisión del uso de fincas en los alrededores de las zonas urbanas, cuyo aprovechamiento puede ser mejorado en términos de renta producida. Las fincas susceptibles de urbanización son aquellas situadas en las inmediaciones de los centros urbanos. Estas propiedades, por sus características de situación y por sus condiciones físicas y legales ( restricciones ), ofrecen buenas condiciones para su subdivisión en lotes; además, estos lotes puedan ser fácilmente vendidos. Una de las técnicas para determinar el valor de los terrenos con susceptibilidad o potencialidad para ser urbanizados es el MÉTODO DEL VALOR EN VERDE, que se basa en la aplicación de la siguiente ecuación.

VTu  − CU  CVv =  *% Ap   K  Donde : Cvv = Costo del valor del terreno en verde Vtu = Valor del terreno urbanizado por metro cuadrado CU = Costo de urbanización %Ap = Porcentaje de aprovechamiento K = valor que se obtiene de la siguiente fórmula

K = Donde:

1+ U

+ I

1 − CV

1 = constante U = Utilidad del urbanizador I = tasa pasiva de interés CV= Costo de ventas a. Costo del valor en verde ( Cvv ) Se trata de la incógnita de nuestro problema, el cual se obtiene con base en los demás términos de la ecuación básica.



69

b. Valor del terreno urbanizado por M2 ( Vtu ) Este dato es obtenido mediante la investigación de valores que se realiza en el sector en el cual se encuentra el lote a valorar y que se considera con potencial urbanístico; para ello debe emplearse el Método Comparativo. c. Costo de urbanización ( CU ) El costo de urbanización se obtiene dividiendo la suma de los Gastos Directos (GD ) y los Gastos Indirectos (GI ), por el área de terreno aprovechable o vendible .

CU =

GD + GI Ap

c.1. Gastos directos Dentro de los costos de urbanización, los gastos directos son un rubro muy importante, e incluyen los siguientes trabajos. -Movimientos de tierra -Alcantarillado pluvial -Alcantarillado sanitario -Red de agua potable -Cordón, caño y acera -Pavimento -Distribución eléctrica y alumbrado público -Sistema telefónico -Equipamento de parque y juegos infantiles c.2 Gastos indirectos En términos generales, los gastos indirectos corresponden a un 20% de los gastos directos; estos gastos incluyen lo siguiente: -Planos constructivos -Permisos de construcción -Planos catastrales ( de cada lote segregado ) -Pruebas de laboratorio -Tasas municipales y otras -Topografía de construcción d. Aprovechamiento del terreno Un proyecto urbanístico involucra el fraccionamiento del terreno en lotes. Las calles, aceras y áreas verdes, se consideran comunes; no pueden ser vendidas, sino que deben cederse a la municipalidad respectiva. Por consiguiente, el área restante (los lotes segregados ) corresponde al área vendible o aprovechable. e. Utilidad del urbanizador Es la ganancia que le queda al urbanizador como resultado del riesgo de la inversión en la urbanización. Actualmente se estima que esa utilidad es de aproximadamente un 15%; no obstante, esta puede variar según el plazo de venta de los lotes y los riesgos del emprendimiento. f. Tasa de interés



70

La tasa de interés empleada en estos casos, es la tasa básica pasiva, ya que el urbanizador no puede obtener con su inversión menos que dicha tasa. g. Costo de venta El costo de venta involucra dos aspectos que son: la comisión por la venta de los lotes y la administración del costo de venta. La comisión corresponde al porcentaje que el urbanizador debe pagar a un vendedor o comisionista por la venta de los lotes. Normalmente el costo de ventas corresponde entre un cinco (5) y un siete (7)% .

Veamos un ejemplo. Se necesita determinar el valor de un terreno de 30.000.00 metros cuadrados, que se encuentra colindante con algunos desarrollos urbanísticos . Para determinar el valor de la finca mediante este método, debe seguirse el siguiente procedimiento. a. Determinar si el lote tiene potencial urbanístico, o sea, que el predio por sus características de situación, condiciones físicas y legales ( no tiene restricciones ), puede ser urbanizado. De acuerdo con los estudios realizados se determina que la finca que se desea valorar no tiene restricciones legales y posee potencial urbanístico b. Realizar una investigación de valores de lotes dentro de las urbanizaciones más cercanas, ya que estos valores pueden estar influenciados por los desarrollos cercanos. De conformidad con la investigación de valores realizada, se establece un valor de ¢10.000, 00 por metro cuadrado de terreno para un lote urbanizado. c. Determinar cuál es el porcentaje de aprovechamiento del terreno a valorar en caso de que fuese urbanizado. Realizados los estudios correspondientes de frente, forma, topografía, etc, se establece para esta finca un porcentaje de aprovechamiento del terreno de 65% (en caso de que fuese urbanizada ). d. Realizar un estudio para establecer cuál es el costo de urbanización por metro cuadrado si la finca se fuese a urbanizar con las mismas características de las urbanizaciones en que se encuentran los lotes investigados. Del estudio se establece: Costos directos Costos indirectos total

¢64.250.000,00 ¢12.800.000,00 ¢77.050.000,00

Aplicando la fórmula del punto (c), costo de urbanización

CU =

GD + GI Ap




CU

CU

71

77.050.000 =

=

30.000 * 0,65 3.951,28Colones / m 2

De lo anterior hallamos que el costo de urbanización para la finca a valorar es de ¢3.951,28 por metro cuadrado. e. Determinar cuál es la tasa pasiva vigente en el sistema bancario, así como la posible utilidad del urbanizador en caso de que se desarrollara el proyecto. Realizada la investigación se obtuvo que la tasa básica pasiva es de 25%, y la utilidad del urbanizador es de 15%. f. Fijar cuál es el costo de ventas para ese tipo de proyecto. El costo de ventas se establece en un 5% Resumiendo todo lo anterior tenemos : VTu = Valor terreno urbanizado ¢10.000,00/m2 CU = Costo de urbanización ¢3951,28/m2 % Ap = % de aprovechamiento del terreno 65% =0,65 U = Utilidad del urbanizador 15% =0,15 I = tasa de interés 0,25 CV = costo de ventas 5% =0,05 De la información anterior tenemos que el valor de K es igual:

K =

1 + 0,15 + 0,25 1 − 0,05

K = 1,4736

Sustituyendo en la fórmula inicial de valor en verde :

VTu  − CU  CVv =  *% Ap   K 

 10.000 − 3.951,28 * 0,65   1,4736 

CVv = 

CVv = 1842 . ,63 MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


72

En resumen, tenemos que el valor del terreno aplicando el método del valor en verde es de ¢1.842,63 por cada metro cuadrado. Es importante aclarar que este método puede ser empleado como un criterio más determinar el valor, ya que se puede usar también el método comparativo .

EVALUACIÓN DEL RENDIMIENTO La evaluación del rendimiento es la valoración periódica del desempeño del funcionario en relación con las pautas que se establecen en este manual. El propósito fundamental de esta evaluación es maximizar la producción organizacional en una forma acorde con el grado de dificultad y la ubicación de los bienes a valorar. Para ello es necesario tipificar las solicitudes por complejidad, ubicación, calidad de la investigación y tipo de informe, asignando un puntaje a cada uno de estos elementos, para, de acuerdo con ello, establecer las pautas de rendimiento por puntaje. Asimismo, es necesario que la asignación del trabajo vaya acorde con el grado académico y la experiencia del tasador. Queda a criterio del jefe inmediato la clasificación y puntuación a asignar a cada solicitud; labor que debe realizar en el momento en que se haga el cronograma de actividades indicado en el punto 7 supervisión Para esos efectos se establece la siguiente tabla: PUNTAJES POR TIPO DE SOLICITUD TIPOS DE SOLICITUD PUNTAJE TIPO TIPO TIPO TIPO TIPO

I II III IV V

1A2 3A4 5A7 8 A 15 + DE 15

Nota : A criterio del jefe inmediato se podrán asignar medios puntos El jefe de departamento o sección podrá, cuando lo estime conveniente, verificar la puntuación asignada a cada expediente. Tipo I Son aquellas solicitudes en donde los recursos de viáticos, transporte, trabajo de oficina, campo e investigación son normales y cuyo estudio no demanda más de dos días de trabajo. Tipo II Son aquellas solicitudes que demandan más tiempo que el tipo anterior, en el cual se necesita intensificar la investigación e incrementar su trabajo tanto de campo como de oficina, sin sobrepasar 5 días consecutivos de trabajo. Tipo III Son aquellos casos que ameritan mayor tiempo de desplazamiento, una investigación más minuciosa, o un intenso trabajo de campo y oficina, así como contar con gran experiencia en el tipo de trabajo asignado que los tipos anteriores y cuya labor de campo y oficina demandan hasta 10 días consecutivos de trabajo. Tipo IV Son solicitudes que presentan mayor dificultad o complejidad que el tipo anterior. En este caso, se requiere de gran experiencia; demanda, además, mucho tiempo para la investigación y análisis de la información, así como mayor trabajo de oficina y campo. MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALÚOS ADMINISTRATIVOS


73

El trabajo se realiza entre 10 y 20 días consecutivos. Tipo V Son aquellas solicitudes que presentan mayor complejidad que todos los tipos anteriores y se salen de lo usual en cuanto al trabajo de oficina y campo. Estas solicitudes pueden requerir de varias inspecciones de campo, así como de gran investigación; su duración es superior a los 20 días de trabajo. Queda a criterio del jefe la clasificación y la puntuación, de manera tal que pueden asignarse hasta medios puntos (ejemplo 3.5p.) Esta clase de control es con el fin de incentivar y hacer más equitativa la asignación de los avalúos. Cuando el jefe entrega los documentos del expediente al perito para la realización del avalúo, valora inicialmente el tipo de solicitud; asignando en forma preliminar un puntaje, el cual se ratifica o corrige a la hora del informe final, con la revisión del avalúo por el jefe de unidad. Para la asignación de los avalúos, los tipos I, II y III, a criterio del jefe inmediato, los podrá realizar cualquier perito ( Profesional Tributario Licenciado I, II, III, IV y V, y Profesional Tributario Bachiller 1,2 y3); mientras que los tipos III, IV y V los deben realizar los Profesionales Tributarios Licenciados .


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33.- Terry & Franklin

Principios de Administración. 1985.

34.- Tributación Directa

Manual de Avalúos 1965.

VALUACIÓN DE BIENES RURALES 1.

Objetivo

1.1.

Estos lineamientos tienen por objeto ilustrar a los avaluadores rurales en los aspectos normativos más relevantes a considerar en sus estudios avalúa torios rurales, y tienen por objeto:

a)

Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus cosechas y de los derechos a valuar, Establecer la terminología y metodología que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo, Definir la metodología básica aplicable a este tipo de valuaciones, Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuación, Establecer las directrices para la presentación de los informes técnicos.

b) c) d) e) .

2.

Normas Complementarias Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de Valuación, en particular, por la SOITAVE y la USPAP y se tendrán en cuenta también las disposiciones contenidas en el Código de Ética y Prácticas que Regulan el Ejercicio de la Valuación a nivel mundial.

3.

Definiciones

Para los efectos de estos lineamientos de carácter ilustrativo se adoptan las siguientes definiciones: 1.1. 1.2.

1.3.

Valuación - Determinación del valor en precio justo, en términos de dinero, de un bien, de una cosecha o de un derecho específico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado. Aprovechamiento eficiente - Máximo aprovechamiento factible de lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la tecnología adecuada, en congruencia con la tendencia económica y vocación de uso del entorno inmediato. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya remoción implica alteración, destrucción, pérdida total o parcial. Las más comunes son los siguientes:

1.3.1. Sistemas de riego: a) Pozos b) Canales c) Jagueyes o Aguadas d) Presas e) Sistemas subterráneos de distribución de agua. 3.3.2 Comunicaciones: a) Asientos y Caminos b) Líneas de electricidad c) Líneas telefónicas. 3.3.3 Construcciones, edificaciones e instalaciones: a) Vaqueras b) Corrales c) Casas d) Mangas e) Cercas f) Bebedores y comederos g) Silos h) Otros

Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valúan por separado se utiliza el método de costo de reposición. 3.4. Mejoras reproductivas Cultivos comerciales implantados en los suelos agrícolas, cuya remoción implica pérdida total o parcial; comprende cultivos perennes, bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrán tener valor por separado en el mercado de propiedades rurales. 1.6.

Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservación de eficiencias y de corrección de deficiencias del suelo agrológico, con vista a su mejor aprovechamiento y a la optimización de la capacidad de producción.

1.7.

Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotación de la tierra, al riego, la defensa fitosanitaria, a la corrección y fertilización, al procesamiento de la producción, a la circulación, a los transportes. Comprende máquinas industriales fijas, máquinas agrícolas e implementos, equipos para riego, fertilización y de drenaje, vehículos, animales y otros.

1.8.

Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son explotables y constituyen bienes económicos. El dominio directo de los recursos naturales corresponde a la Nación que, con el derecho que la Ley le otorga de imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el interés público, puede concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar su conservación. Se incluyen entre los más importantes:

a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) 1.9.

Minerales o sustancias que constituyen depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los suelos, Yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de utilizadas como fertilizantes, Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores, Las salinas formadas directamente por las aguas marinas, Las lagunas o esteros, Los lagos interiores, Los ríos y sus afluentes, Los manantiales, La fauna silvestre que exista en la propiedad, La pesca existente en las corrientes o depósitos naturales que existan en la propiedad La cacería de ejemplares deseables según la Ley, Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre localizado fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o jurídica, que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola, pecuaria o agroindustrial, sea a través de dependencias públicas, empresas u organismos del sector público o de la iniciativa privada.

1.10. Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la “Ley de Tierras y Desarrollo Agrícola” y está amparada con títulos legalmente expedidos. Empresa rural - Actividad de persona natural o jurídica, pública o privada, que explota económica y racionalmente un inmueble rural. 4.

Clasificación con relación a la naturaleza.

4.1 Inmueble. 4.1.1. Patrimonio familiar, 4.1.2. Pequeña propiedad, 4.1.3. Parcela, 4.1.4. Parcela Comunal, 4.1.5. Sociedades Cooperativas, 4.1.6. Empresa rural. 4.2.

Componentes:

4.2.1. Tierras: a) b) c) d)

Aptas para cultivos de ciclo corto, anuales, semi-permanentes Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales. Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos perennes. No aptas para cultivos productivos.

4.2.2. Mejoras: a)

Construcciones: - edificios - canales, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno - instalaciones

b) Cultivos: - semi-permanentes - anuales - ciclo corto 4.2.3. Obras y trabajos de mejora a las tierras a) b) c) d) e)

Deforestación Protección (cercas) Corrección (Nivelación, curvas nivel) Mantenimiento (Control malezas, fertilización) Sistematización

4.2.4. Equipos: a) a) b) c) d)

Máquinas industriales fijas, Máquinas agrícolas e implementos, Vehículos, Semovientes (de trabajo y de transporte), Otros

4.2.5. Recursos naturales: a) b) c)

Forestales Hídricos Minerales

4.3.

Rentas:

a) b) c)

Rentas de explotación directa, Alquileres, Arrendamiento y aparcerías.

4.4.

Derechos

a) b) c) d) e) f) g)

Servidumbres, Usufructos, Concesiones, Comodatos, Derechos sucesorios, Derechos de posesión, Otros.

5.

Notaciones, Simbología y Convenciones Para los efectos de los presentes lineamientos se adoptan las notaciones, símbolos, gráficos y convenciones que, han sido normalizadas conforme a las previsiones normativas de la SOITAVE

6.

Metodología Básica Aplicable

1.1.

Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos, como los indirectos.

6.1.1. Los métodos directos son: a) b) c)

Método Comparativo o de Mercado, Método de Costo o de Reproducción, Método de Costo de Producción o de Valor Agregado

6.1.2. Los métodos indirectos son: a) b) c)

Método de Ingreso o de Renta, (Método de capitalización de rentas), Método Analítico o de Productividad, Método Residual.

7.

Precisión Requerida

7.1

Toda valuación es un trabajo de investigación que tiene como propósito determinar la expresión de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente, las disposiciones legales y las Normas de práctica profesional aplicables. El Valuador deberá cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes. Para producir una valuación con el máximo grado de confiabilidad, el Valuador deberá cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la convicción de valor y:

7.2

a)

Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en cuanto a: - la idoneidad y completa identificación de las fuentes de información, - actualidad - detalle de la descripción de sus características, - su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la valuación, en lo que concierne a su ubicación, uso, forma, grado de aprovechamiento, características físicas y adaptación a su entorno, debidamente verificada.

b)

Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere, en cuanto a: -

uniformidad de los elementos entre sí, contemporaneidad de los mismos, que el número de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados sea igual o mayor de tres.

c) Que el tratamiento que se dé a los elementos para homogeneizarlos permita obtener: -

equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la transformación en valor a la vista por el descuento compuesto de los

-

-

d)

intereses de mercado, incrementados por la previsión de inflación inferida de los doce meses anteriores, equivalencia temporal mediante la transposición de los valores de los elementos, considerando la variación de valor de la moneda y la valorización efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia mediante estudio de regresión, equivalencia de ubicación por la transposición de los elementos, obedeciendo a criterios técnicamente consagrados que sean verificables por herramientas matemáticas, equivalencia de características, utilizándose criterios técnicamente aceptados, coeficientes, índices, factores, gráficas o tablas, dando el debido crédito a las fuentes y a los supuestos teóricos utilizados en su elaboración, que deberán ser específicos para el tipo de inmueble objeto de la valuación.

8.

Las tasas de capitalización, cuando se apliquen métodos indirectos, deberán justificarse y comprobarse con información de mercado o estadística. Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones recientes, en conjunto con ellos podrán utilizarse datos de fechas anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciación real mediante tratamiento estadístico económico y fundamentando la aproximación del modelo matemático con elementos contemporáneos en mercados equivalentes. Además se determinará el valor por medio del método de rentabilidad según la producción del inmueble, tomando en cuenta su óptima utilización. El valor ponderado por el valuador deberá quedar comprendido en un intervalo de confianza del 80% en torno al valor más probable calculado mediante método estadístico y, en los casos de regresión deberá verificarse la hipótesis de su existencia en el análisis de la variación del nivel de confianza mínima de un 90%, El valor final será el resultado del empleo de más de un método, siempre que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisión exigidos en los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar más de un método o en el caso de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deberá justificar la razón para utilizar un solo métodos y el valor resultante. Condiciones Especiales

8.1

Desarrollo del Proceso de Valuación

e)

f)

g)

8.1.1 Supuestos. Los requisitos que se señalan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.2. deben preceder al proceso de valuación. 8.1.1.1. La definición del objeto del avalúo permitirá al valuador establecer el grado de detalle de las actividades básicas, el nivel de precisión compatible y las demás circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar. 8.1.1.2. La identificación del inmueble a valuar deberá ser proporcionada por quien solicite el avalúo e incluirá planos, memorias descriptivas y documentación

fotográfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalúo, debiendo proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijación del valor y comprender la totalidad del inmueble y la caracterización de los productos y derechos, cuando sea necesario.

8.2 Actividades Básicas 8.2.1 Inspección Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al que pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos referentes a los supuestos y deberá suministrar: 8.2.1.1

Características de la región, comprendiendo:

a) características físicas determinantes, en gran medida, para efectos de valuación. Deben considerarse, primordialmente: • • • • • • • • • •

Calidad del suelo Uso potencial Cultivos existentes o uso actual Disponibilidad de agua, para uso doméstico, irrigación, aguadas, etc. Topografía del terreno, Grado de erosión Acceso al predio, Calidad y condiciones de las mejoras, Condiciones climáticas y ambientales de la región.

b) infraestructura existente: Energía eléctrica, teléfono, red vial, otras; c) equipamiento y servicios comunitarios: Transporte colectivo y de la producción, recreación, enseñanza y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pública; d) potencial de utilización: Situación económica de la zona; restricciones de uso o factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrícola. Para fines de valuación son significativos, entre otros, los siguientes; Deficiencia en la disponibilidad de agua, Pendiente del terreno, • •

Erosión, Salinidad, Susceptibilidad de inundación, Frecuencia de sequías y otros factores climatológicos adversos como vientos violentos, y otros. * Invasiones. Situaciones de inseguridad fronteriza • • • •

Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas no explotadas, así como, posibilidades de comercialización y disponibilidad de mano de obra; e) clasificación de la región: Fundamentada en sus características (agrícola, frutícola, ganadera, sea que se trate de tierras de secano o de riego; 8.2.1.2

Definición del bien en estudio, incluyendo: a) b) c) d)

denominación; situación geográfica, legal y económica; uso actual o potencial del inmueble; ubicación y localización;

- Clasificación según las condiciones del sistema de vías y la facilidad de circulación, teniendo en cuenta los aspectos regionales, así como, las características y explotación del inmueble. e) plano del uso actual; f) identificación agrológica y clasificación de las tierras según la capacidad de uso y producción( Ley de Tierras) g) descripción de las explotaciones (cultivos u otros tipos de actividades); h) descripción, clasificación y discusión de la adecuación de las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales de trabajo y de producción. 8.2.2 Análisis de Valores 8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuación, tomando en cuenta el grado de precisión y la disponibilidad de datos, deberá consultarse: a) b) c) d) e) f) g)

avalúos o estimaciones anteriores, valores fiscales y registrales, transacciones y ofertas, valor de los frutos y cosechas, costos de producción, productividad de las explotaciones formas de arrendamiento o aparcería,

h) informaciones (bancos, cooperativas y similares, órganos oficiales y de asistencia técnica) 8.2.3. Selección y justificación de los métodos y criterios de valuación. 8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel de precisión del avalúo. 8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los criterios establecidos. 8.2.6. 9.

Análisis final y determinación del valor.

Condiciones que deben observarse.

Los métodos de valuación a emplear deberán adecuarse a las condiciones de los inmuebles, terrenos, mejoras y demás factores que influyen en el valor de acuerdo a la región y a los métodos más usuales que definan con mayor precisión el valor de un inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercialización y valoración de las propiedades. 9.1 Inmuebles 9.1.1 En la valuación de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de pequeñas propiedades y de empresas rurales que comprendan parcelas, tierras rústicas urbanizables, granjas y haciendas, según clasificación definida, se podrán utilizar los métodos directos o indirectos, estos últimos exclusivamente cuando sea posible realizar en la región una investigación significativa y confiable de rentas, alquileres o arrendamientos, amén de la información estadística disponible 9.1.2. En la valuación de predios y granjas recreacionales, se deberá utilizar la metodología indicada en 6, incluyendo el método de capitalización de la renta. 9.1.3. En la valuación de cualquier propiedad, cuando se utilicen los métodos directos, el valor se determinará por el total de los sumandos de los diversos componentes o por comparación directa. 9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen eficientemente a las tierras, se agregará un sumando que corresponda a la ventaja de uso o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos financieros, compensación de riesgos de la actividad, remuneración y ganancias de los propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproducción. 9.2 Componentes. 9.2.1 Tierras

Para la valuación de tierras sin vegetación, cultivadas o utilizadas, se emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos indirectos deberá respetar las condicionantes impuestas anteriormente 9.2.2

Bienhechurías

9.2.2.1. La valuación de las construcciones. edificios e instalaciones se hará a través de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilización de costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento general, a las cuales se deberá dar el debido crédito en el informe. 9.2.2.1. La depreciación de las construcciones, edificios e instalaciones tomará en cuenta lo previsto en las normativas fiscales nacionales, en cuanto sean pertinentes, y aplicables. Siempre se deberá dar debida consideración a los aspectos físicos y funcionales, a la vida útil aparente y probable, así como, al estado de conservación y mantenimiento. (Técnica de Ross-Heidecke) 9.2.2.3 En la valuación de cultivos permanentes deberá utilizarse el método de costo de reposición, computándose el costo de trasplante y los gastos relativos a la siembra y mantenimiento hasta la época en que se iniciaría la producción, incrementando con el valor líquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse en la región. 9.2.2.4 En el caso de cultivos permanentes y comerciales en producción, se utilizará el método de costo de reposición, incrementado con el valor económico de la plantación. Este deberá equipararse con el valor presente de los rendimientos líquidos de las cosechas correspondientes al número de años, menos uno, necesarios para que la plantación alcance la época de producción de la especie, multiplicado por un coeficiente de riesgo, añadiéndose, cuando sea el caso el rendimiento líquido de las cosechas pendientes, de hecho, al momento de la valuación, reduciendo los costos por cubrir de la misma. 9.2.2.5 En la valuación de especies forestales homogéneas se considerará el valor económico de la plantación que, en el caso, puede equipararse al valor presente del rendimiento líquido de los cortes periódicos por vencer y el corte final. 9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en cultivo, se podrán aplicar los métodos y técnicas de valuación, de manera indistinta. 9.2.2.7 Para la valuación de cultivos permanentes y comerciales y de especies forestales, puede utilizarse también el método residual cuando sea posible obtener, en la región, datos de mercado comparables confiables 9.2.2.8 La valuación de cultivos anuales comerciales deberá hacerse mediante la determinación del costo de reposición, incrementado con el valor económico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento líquido de la cosecha pendiente al momento de la valuación, del que se deducirán los gastos por hacer, y multiplicado por un coeficiente de riesgo. 9.2.3

Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.

Deberán valuarse por el método de costo, considerándose la amortización y depreciación. Deberán mencionarse siempre las fuentes consultadas. 9.2.4 Equipos La valuación de equipos se estimará dependiendo de si se trata de activos arraigados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como plantas y maquinarias móviles. Deberán citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciación tomará en cuenta, lo establecido en los manuales respectivos, acerca de su vida económica y útil aplicable, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y operación del equipo. 9.2.5 Recursos Naturales La valuación de los recursos naturales podrá hacerse por métodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales. En la valuación de recursos no renovables deberá tomarse en cuenta el valor de reservas probadas y sólo de manera marginal la de las probables. 9.3

Cosechas

La valuación de las cosechas deberá hacerse por comparación directa o por determinación del valor presente de su rendimiento neto probable. 9.4

Derechos 9.4.1 Servidumbres

Se valuarán en función de las restricciones que imponen al inmueble considerado como un todo y a lo definido en la Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social... 9.4.2 Usufructos Se valuarán en función de la renta real o estimada que habrían de producir durante el plazo establecido o previsto de su duración. 9.4.3 Concesiones y comodatos La valuación tomará en cuenta el valor presente de los rendimientos futuros que se habrían de obtener a lo largo del plazo de la concesión o del comodato, tomando en cuenta todos los gastos que la operación de una u otro implique a cargo del inmueble. 9.4.4 Derechos de Sucesión y Posesión La valuación deberá determinar el valor del inmueble en el supuesto de que haya quedado regularizada la situación, deduciendo los gastos y el tiempo que habría de requerirse para lograrla.

10.

Informe de Valuación.

10.1 El Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales publicadas por la SOITAVE que establecen los contenidos mínimos requeridos para el informe técnico de Avalúo. 10.2 El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente información: 10.2.1. Solicitante Persona natural o jurídica que solicitó el trabajo avalúa torio 10.2.2. Propietario Persona natural o jurídica que, conforme a la información proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. Es obligación del valuador verificar la veracidad de esta aseveración. Siempre que tenga duda sobre ello lo hará constar así en el Informe. 10.2.3. Propósito de la valuación Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas- del solicitante, se estipule. 10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones. Se hará referencia a cualquier suposición que haya debido hacerse y se consignarán, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten el resultado final, y se expresarán claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al Informe. 10.2.5. Inspección Descripción total con la información disponible. 10.2.6. Análisis de valores Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de las expresiones de valor determinada. Justificación del procedimiento seguido y del razonamiento que lleva a la conclusión final de valor. 10.2.7. Métodos y criterios utilizados. 10.2.8. Homogeneización de los bienes comparables utilizados para establecer valores de mercado.

Se seguirán las estipulaciones a que se han hecho referencia. 10.2.9. Determinación de la conclusión de valor. 10.2.10. Conclusiones. 10.2.11. Fechas de referencia Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la del Informe, cualquier fecha de referencia a que haya de referirse algún o algunos valores. 10.2.12. Firmas Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores que hayan participado en el trabajo como asesores, la de otros especialistas o profesionales si su participación, contribución e información condiciona el resultado final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer. 10.2.13. Certificación Se incluirá la certificación del valuador responsable en los términos acordados por la SOITAVE. 10.2.14. Anexos Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios para la mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto del avalúo.

VALUACIÓN DE ACTIVOS INCORPÓREOS Por Julio E. Torres Coto M.

1. Introducción Dependiendo de que disciplina los estudie, los bienes a que hemos de referirnos en este trabajo se clasifican como inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles. Aceptaremos que se trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de dos dimensiones que por su propia naturaleza carecen de existencia y presencia física. Pero, en efecto son bienes, para las empresas y también para las personas físicas, implican la esperanza de beneficios por su posesión. Esos beneficios esperados representan, en el lenguaje de la valuación, un valor económico y por tanto el estudio de ese tipo de bienes interesa al profesional de la valuación y su valoración constituye un problema más que se le plantea. La valuación de bienes o activos inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles usualmente se asocia a la valuación de negocios. Para algunos autores es sólo una rama de esta, en tanto que para otros se le entiende como diversa a aquella, aún cuando en algunas encomiendas pueda complementarla. De hecho existen problemas específicos de valuación de bienes inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles, independientes de la valoración de empresas o negocios. Es importante, entonces, reconocer que el valuador se enfrentará en el estudio del valor de este tipo de activos o bienes a problemas derivados de y directamente asociados a la valoración de empresas, cuanto a encomiendas en que se trate de valuar los derechos específicos que corresponden a ese bien específico, disociándolo de la empresa o negocios. Indudablemente se trata de dos problemas diversos que ameritan estudio independiente si se pretende entrar en el detalle de cada uno de ellos. Tienen, sin embargo, suficientes aspectos comunes para permitir, en un primer ensayo, considerarlos en conjunto.

2. Definición Para centrar el tema es necesario definir el concepto que nos ocupa. Ya dijimos que se denomina de diferente manera según lo trate el Derecho, las disciplinas contables o la Economía. Para el Derecho, como para la Academia, son inmateriales, incorporales o incorpóreos . Los contadores, por una clara influencia sajona, suelen denominarlos intangibles , en tanto que la ciencia económica los conoce como inmateriales .

Comparación de la terminología DERECHO CONTABILIDAD ECONOMIA * Incorporales, Incorpóreos Intangibles Inmateriales Econ. Bienes carentes de Son aquellos que no son 1. Cualquier activo de “dos susceptibles de ser percibidos dimensiones” o “incorpóreo”; materia, que no tienen sensorialmente.[1] cualquier partida de activo que presencia física. Propiedad no sea dinero en efectivo o intelectual. Propiedad industrial. Tradicionalmente se ha bienes raíces; en este sentido lo [4] establecido una gran división usan algunas autoridades entre los bienes; unos son fiscales. cosas y se les denomina bienes corporales; los otros 2. Activo de Capital que no tiene son derechos y se les llama una existencia física, bienes incorporales.[2] limitándose su valor a los derechos y beneficios esperados que su posesión confiere al propietario.[3] Toda vez que la Academia establece que intangible es aquello que “no se puede o no se debe tocar, y aún a pesar de que la profesión contable emplea de manera casi universal en

el mundo de habla hispana ese término, en este trabajo se ha preferido el empleo de los vocablos usuales en el Derecho y la Economía, por considerar que lo que no se debe tocar , por su naturaleza misma no es susceptible de apropiación y menos aún de valoración. Quede claro, sin embargo, que cuanto aquí se diga sobre valuación de bienes o activos incorpóreos, incorporales o inmateriales, es aplicable a lo que los contadores –y también muchos colegas valuadores – llaman intangibles.

3. Categorías Una muy amplia división de los activos incorpóreos, de origen estadounidense, distingue entre aquellos cuya existencia es limitada, sea por su naturaleza, por previsión de ley o contractual y los que por las mismas razones gozan de una existencia cuyo término se entiende ilimitado.

Categorización de los activos inmateriales En términos también muy amplios es común agrupar los activos intangibles para efectos de identificación y clasificación, generalmente contable. Los grupos son mas o menos los siguientes: Relativos a cuestiones de carácter técnico (v.g., planos de ingeniería y documentación

•

técnica). Relativos a clientes (v.g., listas de clientes y de relaciones con ellos). Relativos a contratos (contratos favorables de proveedores y otros de productos y

• •

servicios). Relativos a procesamiento de datos (vg., software, bases de datos automatizadas). Relativas al capital humano (v.g., convenios de empleo, una fuerza de trabajo

• •

entrenada y en operación. Relativos a comercialización (v.g., marcas de fábrica y nombres comerciales). Relativos a la ubicación (derechos de arrendamiento de largo plazo, certificados, etc.). Relativos al Fondo de Comercio (v.g., valor de negocio en funcionamiento). Relativos a ingeniería ( v.g., patentes, secretos del oficio). Relativos a cuestiones literarias (v.g., derechos de autor literarios o de composición

• • • • •

musical). Una clasificación muy especial de activos incorpóreos es la denominada propiedad intelectual . La propiedad intelectual engloba la existencia legal y atributos de valor económico

de otros tipos de activos incorpóreos. Pero, debido a su situación especial disfruta de reconocimiento y protección legal especiales. A diferencia de otros tipos de activos incorpóreos que llegan a crearse en el curso cotidiano de las actividades mercantiles, la propiedad intelectual es producto de la actividad intelectual o inspirada humana. Esa actividad es específica y consciente, aun cuando no siempre sea planificada. Es atribuible a la actividad de individuos específicos. Debido a este proceso singular de creación, la propiedad intelectual generalmente goza de registros y protección especial conforme a la ley. La propiedad intelectual suele clasificarse en: Creativa (v.g., derechos de autor, copyrights). Innovadora (v.g., patentes).

• •

Sin pretender agotar el espectro de los activos incorpóreos, en el apéndice se presenta un listado activos de este tipo que frecuentemente se analizan en los medios industrial y comercial.

4. Valuación de Activos Incorpóreos Como en la valuación de otros tipos de activos, en la de los incorpóreos se emplean los enfoques de mercado, ingreso, y costo. Por supuesto que en cada uno de ellos se emplean métodos y procedimientos diferentes para la valoración de activos incorporales diferentes.

Es claro que para el análisis de cada activo o conjunto de activos inmateriales cada uno de esos enfoques clásicos al valor serán más o menos aplicables. Por esta razón es conveniente que el Valuador tome en cuenta y en tanto sea posible aplique los tres enfoques en el análisis de valuación de este tipo de activos. No viene al caso entrar en la discusión, aún que sea preliminar de los enfoques clásicos al valor, toda vez que en este medio son ampliamente conocidos. Lo importante ahora será ocuparnos de la descripción de métodos específicos dentro de cada uno de ellos, para concluir con algunas advertencias que el Valuador debe tener presentes al llegar a la síntesis y conclusión de valor.

4.1 Enfoque de Mercado En este enfoque se establece un marco sistemático para estimar el valor de un activo intangible con el apoyo del análisis de una operación real de venta o concesión de licencia de activos inmateriales razonablemente comparables con el que se estudia. Los factores que deben considerarse en la selección de los activos inmateriales para comparación sujetos a operaciones reales de venta o concesión son: •

• •

• •

•

La capacidad económica de generación de ingresos del activo incorpóreo de comparación. Los mercados a que sirve el activo incorpóreo de comparación. El rendimiento histórico y potencial esperado sobre la inversión que ha obtenido el activo incorpóreo de comparación. El tiempo de la operación de venta o concesión. El grado de – y riesgo futuro de – obsolescencia del activo incorpóreo de comparación (incluyendo obsolescencia física, funcional, tecnológica y económica). Términos y condiciones especiales de la venta/concesión (tales como financiamiento por el vendedor, algún acuerdo de participación, acuerdo ce no competir, etc.). Como en cualquier otro tipo de valuación, estos elementos de comparación se analizan

individualmente contra los correspondientes del activo en estudio. De este análisis pueden surgir diferencias que el Valuador deberá ajustar apropiadamente. Dada la naturaleza de los activos de que se trata, su valuación por este enfoque generalmente es difícil. Primeramente porque es poco común la venta individual de activos incorporales discretos. Esto es, generalmente se venden como parte de un conjunto o ensamble de activos mercantiles generadores de ingresos, corpóreos e incorpóreos. Un segundo factor es que aún más que en el caso de bienes raíces y activos corpóreos, las partes suelen ser muy herméticas en cuanto a los números generados en este tipo de operaciones. La Nota de Orientación 8, que forma parte de las Normas Europeas de Valuación [5], señala que las dos fuentes más comunes de datos empleadas en el enfoque de mercado son

los mercados en lo que de manera usual se comercializan los derechos de propiedad de activos inmateriales similares y los de derivados (futuros y opciones). Y precisa que debe existir una base razonable de comparación, debiendo apoyarse en activos incorpóreos comparables del mismo sector industrial o negocio del activo en cuestión o en uno que responda a las mismas variables económicas. Si se utilizan como indicador u orientación transacciones anteriores hechas sobre el mismo activo en estudio, será necesario hacer ajustes que tomen en cuenta el paso del tiempo y también los cambios en las condiciones económicas. Los elementos básicos de comparación que se deben considerar al analizar ventas de este tipo de activos son: • •

• •

• • • • • •

Los derechos legales de propiedad incorpórea que se transmiten en la transacción. La existencia de cualesquiera términos, arreglos o condiciones especiales de financiamiento. Si existen los elementos para considerar la venta como impersonal. Las condiciones económicas que existieron en el mercado secundario a la fecha de la operación de venta. El sector industrial o el negocio en el que se usaba o se usará el activo inmaterial. Las características físicas de los activos. Las características funcionales de los activos. Las características tecnológicas de los activos. Las características económicas de los activos. La inclusión de otro tipo de activos (corpóreos) en la operación. Resulta interesante considerar qué clase de activos inmateriales podemos considerar,

en el entorno mexicano actual, como posibles sujetos de valoración mediante este enfoque. Esto atendiendo a que en efecto se comercialicen en el mercado nacional o sean susceptibles de tal comercialización y que pueda suponerse que existe un mercado activo de tal tipo de bienes. Este ejercicio resulta conveniente porque si es cierto que la literatura extranjera contiene largos listados de ese tipo de bienes, la verdad es que en nuestro País aún no existen los mercados secundarios en que suelen moverse esos activos. Sin embargo, si hay una serie de derechos que ya son o en breve podrán ser objeto de comercio. De manera muy concreta citamos los siguientes dentro del sector inmobiliario: contratos de arrendamiento, contratos fiduciarios, derechos de posesión, derechos aéreos y derechos de agua, concesiones mineras, servidumbres, derechos de uso de suelo. Todos ellos pueden, de hecho y de derecho venderse sin necesidad de que se transfiera la propiedad de otros activos y en particular la de los bienes inmuebles que subyacen esos derechos. Otros tipos de activos inmateriales que pueden tener mercado activo los encontraremos en un futuro próximo en los puertos aéreos ya operados por empresas particulares. Entre ellos están los derechos de aterrizaje (en el argot se les llama “slots”). De manera similar los

derechos de puerto en las terminales de cruceros. También, sin que hasta hoy sea frecuente, las rutas aéreas y de otro tipo de transporte están en esta categoría. Hay otras categorías de este tipo de activos que suelen traspasarse independientemente del negocio o de otros activos del mismo: licencias y permisos, franquicias y también permisos de fraccionamiento.

4.2 Enfoque de Ingresos Este enfoque proporciona un marco sistemático para estimar el valor de una activo incorpóreo con base en la capitalización del ingreso o en el valor presente del “ingreso económico” futuro que habrá de derivarse del uso, dominio, licencia o renta de ese activo inmaterial. Dentro de este enfoque al análisis del valor de activos incorpóreos el ingreso económico puede definirse, entre otras formas, como sigue: • • • • • • •

Ingreso neto antes de impuestos. Ingreso neto después de impuestos. Ingreso neto de operación. Ingreso bruto o neto de renta. Ingreso bruto o neto de regalías o licencias. Flujo de efectivo de operación. Flujo neto de efectivo. Las formas alternas de llevar a cabo el procedimiento de capitalización son, entre otras:

• • • •

Capitalizando el ingreso económico del año corriente. Capitalizando el ingreso económico promedio de varios años. Capitalizando el ingreso económico de un periodo estabilizado o normalizado. Proyectando el ingreso económico prospectivo a lo largo de un periodo de tiempo discreto y determinando un valor presente. El proceso de definición de la tasa directa de capitalización o de la tasa de descuento

para determinar el valor presente es una componente esencial de este proceso de valuación. Esta tasa debe reflejar un rendimiento justo sobre la inversión de los accionistas en el activo en cuestión y habrá de tomar en cuenta: •

•

•

•

El costo de oportunidad del capital. (v. g., el rendimiento esperado sobre inversiones alternas) El valor del dinero en el tiempo (que incluirá la consideración de una tasa real de rendimiento y la tasa de inflación esperada a lo largo del horizonte de tiempo de la inversión). El periodo de la inversión (tomando en cuenta también la vida útil remanente esperada del activo intangible en cuestión) El riesgo de la inversión. Destaca por su importancia dentro del proceso de estimar la tasa apropiada de

capitalización el hecho de que la tasa que se selecciones debe ser consistente con la medida de ingreso económico utilizada. Si se la medida es antes de impuestos, la tasa debe estimarse igualmente antes de impuestos; se usará una tasa después de impuestos en el caso de que el ingreso económico se mida en esas circunstancias. Si el flujo de ingreso económico utilizado representa un rendimiento a todos los tenedores de interés en el negocio (esto es, tanto acreedores como inversores) la capitalización debe hacerse con base en una tasa que resulte de una mezcla – o media pesada – de costo de deuda y capital propio.

El siguiente problema es el de asignar un flujo de ingreso a un activo incorpóreo específico. Existen diversas formas de hacer tal cosa. Atendiendo a la cuestión que nos ocupa, el análisis de los activos inmateriales, el ingreso económico puede originarse en fuentes de dos categorías: a) b)

Incrementos a la renta. Reducción de costos. Cualquiera de estas fuentes de ingreso económico es igualmente válida desde la óptica

de la valuación. Resulta claro que ciertos activos inmateriales facilitan a su propietario o concesionario vender más productos (que en otro caso), vender productos a un precio medio de venta más alto, lograr una mayor participación del mercado, disfrutar de una posición monopolista en el mercado, asegurar un flujo de clientes recurrentes relativamente seguro, desarrollar nuevos mercados, introducir nuevos productos, etc. Desde el punto de vista de la reducción de costos, algunos activos intangibles pueden permitir al propietario o concesionario bajar el costo de mano de obra o de materiales, generar costos más bajos por desperdicio u otros desechos, disfrutar gastos menores de renta o de servicios públicos, o de publicidad o promoción, diferir el costo de reclutar y entrenar empleados, evitar costos de arranque, reducir o evitar intereses en periodo de construcción, o por cobranza o inventario, evitar o diferir los costos de diseño o desarrollo de productos y otros similares. Así como hay activos de este orden que se prestan fácilmente al análisis mediante el enfoque de mercado, los hay que cómodamente se estudian por el enfoque de capitalización. Los activos relacionados con contratos o con clientes, como arrendamientos favorables, contratos de suministro favorables, contratos laborales favorables, relaciones de clientes y contratos con clientes son susceptibles de análisis en atención al ingreso. De igual manera, aquellos activos que guardan relación con la tecnología, la ingeniería y la comercialización o mercadeo, son viables candidatos para la aplicación del enfoque de ingreso. Entre estos activos contamos patentes, tecnología o procesos propios, marcas registradas, derechos de autor y demás. Al aplicar el enfoque de ingresos a la valuación, el analista debe tener muy presente la vida útil remanente esperada del activo inmaterial de que se trata. Es evidente que la proyección de ingreso económico asociado con el activo que se estudia no puede extenderse más allá del término de la vida útil remanente esperada del mismo. Otra precaución que debe tener el valuador es cuidar de contabilizar el ingreso económico que se asigna al activo –sea como incremente de renta o reducción de costos – una

sola vez. Debe asegurarse que el mismo flujo de ingreso se asigna únicamente a un activo. No puede considerarse el mismo flujo de ingreso económico para las patentes y para las marcas de fábrica de la empresa. Es claro que uno solo de estos activos contribuye a la generación se ese flujo discreto y sólo a él se debe asignar. Es posible que aún cuando el otro activo incorpóreo existe legalmente, no contribuya en la misma manera a la generación de rentas para la empresa. Esta separación de flujos es una de las tareas complejas del valuador que se ocupa en este tipo de problemas. También debe cuidar el valuador de asegurarse de tomar en cuenta solamente el flujo de ingreso económico asociado con el activo inmaterial que estudia. A este respecto debe tener cuidado de asignar un rendimiento justo sobre el o los activos materiales usados o consumidos en la producción del ingreso relacionado con el activo incorpóreo en cuestión. Este rendimiento justo sobre los activos corporales debe deducirse del flujo de ingreso económico que se asigna la activo inmaterial a fin de evitar doble contabilización de los valores de los activos durante el proceso de valoración.

4.3 Enfoque de Costo. Este enfoque proporciona el marco conceptual y sistemático para estimar el valor de un activo incorpóreo basándose en el principio de sustitución. Esto es, un inversionista prudente no pagaría más por un activo inmaterial que el costo en que habría de incurrir para reemplazarlo con un activo inmaterial sustituto de utilidad o funcionalidad comparable.

4.3.1 Costo de Reposición Nuevo. El costo de reposición nuevo (CRN) establece el monto máximo que un inversionista prudente pagaría por un activo inmaterial fungible. Tomando en cuenta el grado en que un activo inmaterial es menos útil que un activo sustituto ideal, habrá que ajustar el valor del activo incorpóreo en cuestión proporcionalmente. El costo nuevo del activo inmaterial en cuestión se ajusta por pérdidas en valor económico debidas a las siguientes causas: • • • •

Deterioro físico (que no es usual en el caso de activos incorpóreos). Obsolescencia funcional. Obsolescencia tecnológica (una forma específica de obsolescencia funcional). Obsolescencia económica (una forma específica de obsolescencia externa). Atendiendo a la naturaleza misma de los activos inmateriales, su esencia es que

carezcan de presencia física, es evidente que la reducción de valor que se asocia al desgaste debido al uso continuo, importante en bienes y activos corporales, si no imposible si resulta sumamente raro en el caso de los activos del tipo que venimos estudiando. La obsolescencia funcional es la pérdida de valor de un activo incorpóreo debido a su incapacidad para realizar la función (o tener la utilidad periódica) para la que originalmente se concibió o diseño. La obsolescencia tecnológica es la disminución de valor de una activo incorpóreo debida al mejoras en la tecnología que hacen que un activo resulte menos que el reemplazo ideal del mismo. La obsolescencia tecnológica se presenta cuando, por mejoras en el diseño, ingeniería o tecnología, un activo inmaterial nuevo produce una medida normalizada de producción útil mayor que la del activo inmaterial en cuestión. La obsolescencia económica es una reducción en el valor del activo inmaterial en estudio debida a efectos, eventos o condiciones de carácter externo a – no controladas por – el uso o condición actual del activo incorpóreo. El impacto de la obsolescencia económica generalmente queda fuera del control de dueño del activo en cuestión. Por esta razón la obsolescencia económica por lo general se considera irremediable. Al estimar las cantidades de deterioro físico, obsolescencia funcional, tecnológica y económica – si la hubiere – relacionadas con el activo inmaterial de que se trata, es importante tomar en cuenta la edad real del activo – y la esperanza de vida económica remante – para la aplicación apropiada del enfoque de costo.

Conforme al enfoque de costo, la fórmula típica para cuantificar el costo de reposición de un activo inmaterial es como sigue: Costo de reproducción nuevo – Obsolescencia funcional y tecnológica irremediable = Costo de reposición nuevo. Para estimar el valor del activo inmaterial, se usa la siguiente fórmula: – – – =

Costo de reposición nuevo Deterioro físico Obsolescencia económica Obsolescencia funcional y tecnológica remediable Valor

4. 3.2 Obsolescencia remediable contra irremediable Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran remediables cuando el beneficio económico potencial de acrecentar o modificarlo supera el costo corriente (materiales, mano de obra y tiempo) de cambiarlo. Las deficiencias de un activo inmaterial se consideran irremediables cuando el costo corriente (materiales, mano de obra y tiempo) de cambiarlo supera lo beneficios económicos futuros esperados por acrecentar o modificarlo.

4.3.3 Costo de reproducción Por definición, el costo de reproducción de un activo es el costo de reconstruir, a precios actuales, un duplicado exacto o una réplica del activo en cuestión. Tal duplicado se crearía utilizando los mismos materiales, normas, diseño, trazo y calidad de mano de obra empleados en la creación del activo original. Queda implícito que el costo de reproducción del activo involucra todas las deficiencias, sobre adecuaciones y obsolescencia que existen en el activo inmaterial en cuestión. Muchas de estas condiciones y características son inherentes al activo que se estudia y por lo tanto, son irremediables. Aparentemente resulta ilógico discutir cuestiones de índole material o corporal cuando se trata de activos incorporales. Su naturaleza misma señala que carecen de esencia física. No obstante, en la generación de muchos de ellos habrá sido necesario el empleo de elementos físicos. Patentes, procesos, ingeniería y tecnología, por señalar algunos, solamente se logran mediante el empleo de mano de obra, materiales, instalaciones más o menos complejas y especializadas y, desde luego, ingenio y talento, ahí está el costo. Todo ello tiene cuerpo y presencia física, es pues cuantificable en términos contables, de ingeniería de costos y por cualquier método o técnica similar. El resultado, hoy, puede ser sólo papel, que es el activo que

nos ocupa, pero su producción habrá implicado un proceso físico, susceptible de reproducir y de ser analizado en los términos que quedan expuestos. Lo dicho, pues, es cierto aún para estos activos. Así, si repetimos exactamente, con los mismos conocimientos que se tuvieron al desarrollar el proceso, la tecnología, etc., en el mismo taller o laboratorio, con la misma calidad de mano de obra y con materiales de la época, pero con los costos de hoy, habremos reproducido aquella patente, método, proceso, que nos ocupa. Y, como queda dicho, tendrá las

mismas ventajas y defectos que el original. Frente a la “moderno”, contemporáneo o actual será menos eficiente o funcional, que es el análisis por hacer.

4.3.4 Costo de reposición El costo de reposición de un activo inmaterial es el costo de crear, a precios corrientes, un activo que tenga la misma utilidad del incorpóreo en cuestión que se valúa. Sin embargo el activo de reposición o de reemplazo, se crearía con métodos modernos, sujeto a normas actuales, con diseño y trazo de punta y con la misma calidad de mano de obra. La diferencia entre el costo de reproducción del activo incorpóreo y su costo de reposición o reemplazo constituye la cuantificación típica de la obsolescencia funcional y tecnológica irremediable. Esto es, en el activo inmaterial de reemplazo ideal todos los elementos de obsolescencia funcional y tecnológica incurables han sido retirados del activo o sido objeto de “re ingeniería”. Es frecuente usar un enfoque de papel limpio al cuantificar el costo de reposición de un activo inmaterial. Esto quiere decir que el costo de reposición de un activo incorpóreo es el costo de rediseñar y someter a “re ingeniería”, en el restirador, a un activo inmaterial ideal de reemplazo – esto es en un papel en blanco. Hay cuatro elementos que deben considerarse en el análisis con respecto tanto a los costos de reproducción como a los de reposición: 1. 2.

Costos directos (que incluirá materiales, mano de obra y costos generales). Costos indirectos (que debe incluir los costos legales, de registro, de ingeniería,

administrativos, etc., asociados). 3. Utilidad del desarrollador (un rendimiento justo para el tiempo y esfuerzo del creador del activo inmaterial). 4. Incentivo empresarial (el beneficio económico que se requiere para motivar el proceso de desarrollo del activo en cuestión). Como en los otros enfoques, hay bienes inmateriales que se prestan de manera especial a la aplicación de éste. Estos activos incorpóreos por lo general se usan – o consumen – en la generación de ingresos para pequeños negocios o despachos profesionales.

Pueden citarse como ejemplos de activos inmateriales para los que puede aplicarse el enfoque de costo, los programas de cómputo (software), así como las bases de datos automatizadas, dibujos y documentación técnica, planos y dibujos de ingeniería, bitácoras de laboratorio, bibliotecas técnicas, formulaciones químicas, recetas para comidas y otros productos, y demás.

5. Análisis de la vida útil remanente de activos incorpóreos A lo largo de las discusiones precedentes sobre los tres enfoques de valuación se ha mencionado repetidamente el tema de la estimación de la vida útil remanente. Esta estimación obviamente es importante en el enfoque de mercado, porque el analista querrá seleccionar transacciones de venta o concesión en las que la vida útil remanente del activo vendido o concesionado sea similar al la del activo en estudio. Es igualmente obvia la importancia de esta estimación en el enfoque de ingresos, debido a que el valuador tendrá necesidad de estimar el periodo de tiempo a lo largo del cual debe proyectar y capitalizar el ingreso económico asociado con el activo incorpóreo en cuestión. También es importante en el enfoque de costo, puesto que se requerirá una evaluación de la funcionalidad o utilidad remanente del activo inmaterial que se valúa a fin de identificar y cuantificar los elementos de depreciación física y obsolescencia funcional, tecnológica y económica. Para este efecto se cuenta con diferentes elementos de medición: 1.

Vida legal (o protección) remanente (v. g., el término que resta a la protección de

la marca registrada). 2. 3. 4.

Vida contractual restante ( v. g., término que resta a un arrendamiento) Vida judicial o reglamentaria (v. g., determinada por un fallo judicial, como sucede en algunos casos con los derechos propietarios sobre “software”). Vida física remanente (v. g., algunos activos incorpóreos se desgastan con el uso,

puede ser el caso de planos) Vida funcional remanente (v. g., el paso del tiempo puede hacer que el activo deje de ser funcional, como sucede con algunos elementos o formulaciones químicas). 6. Vida tecnológica remanente (v. g., el periodo que resta para que la tecnología actual pase a ser obsoleta, válido para patentes, procesos propios, etc.) 7. Vida económica remanente (v. g., periodo después del cual el activo ya no generará ingresos, como sucede con los derechos de autor de un libro que ya no se publica). 8. Vida actuarial analítica ( v. g., estimación de la vida remanente de un grupo de activos atendiendo a la rotación o mortalidad de los elementos que lo integran – caso de listas o cuentas de clientes). 5.

En términos generales el valuador debe considerar todos estos elementos de medición de la vida útil remanente en el análisis de un activo incorpóreo. Regirá para el análisis el que implique el periodo más corto de vida remanente.

6. Resumen Un importante número de activos inmateriales, incorpóreos o intangibles de negocios grandes, pequeños y de despachos profesionales, pueden llegar a ser sujeto de análisis de

valoración. Hay, desde luego, múltiples razones para llevar a cabo la valuación de activos inmateriales relacionados con negocios y entidades profesionales. El valuador debe tener un claro entendimiento del propósito del avalúo antes de iniciar la tarea de valuar un activo incorpóreo. Es importante describir los términos de la encomienda y especificar detalladamente: 1. 2.

el activo incorpóreo que ha de valuarse, y el paquete de derechos que se está valorando.

El propósito de la valuación fijará, en buena medida; 1. 2.

la definición adecuada (o norma) de valor que habrá de usarse, y la premisa de valor apropiada que deberá emplearse.

Dependiendo de a) la definición de valor especificada y b) de la premisa de valor empleada, el valuador podrá aplicar un enfoque de mercado, de ingreso o de costo para valuar el activo inmaterial en cuestión. Los métodos relacionados con el enfoque de ingreso generalmente parten de la premisa de la capacidad del activo para generar una tasa de retorno justa (y en ocasiones excesiva). Los enfoques de mercado y costo reconocen el valor independiente de una activo individual – esto es, un valor que no depende de una tasa de retorno a un negocio en operación. La siguiente tabla puede ser útil en la toma de decisión de él o los enfoques apropiados al caso concreto de valuación, tomando en cuenta la base de valor del correspondiente activo.

Base o evidencia de valor de los bienes inmateriales[6] Base o evidencia de valor Costo (original , de Precios de bienes Valor presente de las Concepto sustitución o correcto) similares en mercado ganancias derivadas únicamente del uso del elemento inmaterial * Organización * Financiación Favor público * Valor activo * * Contratos Arrendamiento * Opción * (sólo en caso de estar bien asegurados) Servidumbre * * * Exclusiva * * (servicios públicos) (otros) Derechos de aguas * * * (si son recientes) (sólo en caso de estar (si no es especulativo) bien asegurados) * * * Derechos minerales Patentes * Activas *

Inactiva Secretos industriales Marcas Derechos de autor

* * * *

Al seleccionar cual o cuales enfoques de valuación emplear, el valuador también considerará, 1) la cantidad y calidad de la información disponible y 2) la naturaleza y características singulares del activo inmaterial en cuestión. Algunos activos incorpóreos se prestan más a un enfoque de valuación que a otro. Independientemente de que enfoque se utiliza, el valuador deberá considerar no solamente la existencia legal y física del activo inmaterial en cuestión, sino su validez económica. También, independientemente de que enfoque se use, la evaluación de la vida útil remanente es un paso importante en la valoración de activos incorpóreos. Lo ideal es que el valuador pueda llegar a una síntesis y conclusión de valor habiendo aplicado dos o más enfoques de valuación. En su síntesis y conclusión, el valuador ponderará los resultados de los diversos enfoques de valuación basándose en el grado de confianza de la aplicabilidad y validez de cada enfoque con relación al activo incorpóreo que se estudia.

7. Caso práctico Dicho esto conviene pasar de la teoría muy general, a la aplicación concreta. Consideramos en este caso la posibilidad de valuación activos inmateriales que puede darse en el medio mexicano generalizado. En el medio mexicano en que se mueve el valuador promedio. Los activos de esta naturaleza para cuya valuación es viable que sea llamado cualquiera de nosotros hoy serían del tipo de: a) costos de investigación y desarrollo; b) concesiones, patentes, licencias, copyrights, derechos de autor, marcas de fábrica y otros similares; c) reputación, favor público, fondo de comercio ( goodwill ) y pagos a cuenta de activos incorpóreos. En términos generales se trata de bienes o activos cuya característica común es que no tienen cuerpo ni forma física. Si bien algunos de ellos pueden entenderse como resultado de un proceso que los llevó a fruición, en el cual se invirtió dinero, posiblemente material y mano de obra y definitivamente ingenio y creatividad, resulta en cierta forma difícil imaginar que ese mismo proceso se susceptible de repetición con igual resultado, es decir, reproducible. Es imposible desconocer la existencia de innumerables factores aleatorios en cualquier proceso creativo – o de inspiración – que pueden llevarlo al éxito o al más rotundo fracaso.

Para aplicar en nuestro país algunos de los procedimientos de uso general o universal se presentan, además, complicaciones de índole estructura. Hoy no se puede hablar de “un mercado activo” para este tipo de bienes. Si un “nombre comercial” o una “marca de fábrica” e incluso una patente, cambia de manos en México, lo más probable es que sea en virtud de que la empresa que lo lleva o la que detenta los derechos sobre él o ella, cambió de dueño. Así ha sucedido con nombres como “Herdez”, “Clemente Jaques y Cia.”, “Tía Rosa” y los mexicanísimos “Jarritos”. Nadie compró las marcas, sino las empresas. En igual forma, la contabilidad usual de las entidades mercantiles de este país pocas veces discrimina con claridad el costo, por una parte y por la otra la productividad que para ella implican los activos intangibles de manera global y menos aún en forma discreta. Esto desde luego es tanto más cierto conforme menor es la empresa. Y también es cierto que cuanto menor es la empresa mayor suele ser el impacto que sobre el valor global llegan a tener algunos de los activos incorpóreos. Considérese el caso de algunas empresas constructoras en donde el principal activo es el nombre del socio fundador o, de hecho, el propio socio fundador. Es él o su nombre y prestigio quien o lo que, logra que fluyan a la entidad los contratos que la hacen fuerte y le generan utilidades y riqueza. Cosa similar sucede en muchos despachos o empresas de servicios profesionales. ¿Qué sería del despacho Burgoa y Asociados, sin el Maestro Burgoa? O, dicho en otras palabras, ¿cuánto vale para esa empresa “Ignacio Burgoa? ¿Aparece ese concepto o partida en los libros? Lo más probable es que no. Pero de que representa un componente importante del valor de la entidad, no cabe duda alguna. En estas circunstancias, que son las que en la práctica enfrenta el profesional mexicano de la valuación de empresas y de los activos inmateriales de las mismas, ¿cómo conciliar la teoría con la praxis? Si en general estamos tratando con “bienes” cuyo costo de producción es difícilmente cuantificable y muy posiblemente no reproducible, por una parte y si, por la otra, no es viable obtener información confiable y comprobable sobre bienes comparables que hayan sido efectivamente comercializados en un mercado más o menos abierto y transparente, resulta poco o nada recomendable la aplicación de métodos de valuación que sigan los enfoques de mercado o de costo. Existe, para nuestra tranquilidad, con fuerte fundamente teórico y técnico, el enfoque de ingresos que permite estimar el valor de este tipo de activos atendiendo al valor presente de los beneficios previstos o anticipados que habría de generar el activo en cuestión para la empresa que detenta derechos sobre él. Los dos métodos más comunes en la aplicación de este enfoque son el de capitalización del ingreso y el de flujo de caja descontado . Pensemos, para concretar, en el caso de valuación de la marca o nombre comercial de una entidad mercantil cualquiera.

El primer paso que se debe dar es determinar el ingreso o beneficio que la marca o nombre comercial genera a la empresa o al producto, discriminando éste, que podríamos

llamar un súperbeneficio , de los demás ingresos que genera el producto, incluida la utilidad normal. Esta separación es necesaria, pues solamente resulta capitalizable para efecto de determinar el valor de la marca o nombre, el ingreso adicional generado por ella. En otras palabras, se debe llegar a definir el valor actual de las ganancias derivadas únicamente del uso del elemento incorpóreo .

El ingreso o beneficios esperados se convierten en valor usando cálculos que consideren el crecimiento esperado y la oportunidad de tales ganancias o beneficios, el riesgo asociado con el flujo de beneficios y el valor del dinero en el tiempo. Esto es, se capitalizan. Como la propiedad sobre la marca o nombre comercial no se extingue ni disminuye con el tiempo, la capitalización resulta sencilla, toda vez que se trata de capitalización a perpetuidad. El problema, sin embargo estriba en la definición de la tasa aplicable. Para aplicar este procedimiento es necesario que el valuador consiga y procese la siguiente información: 1. 2. 3.

la probable vida futura del elemento incorpóreo el rendimiento medio anual previsto y, la tasa justa de rendimiento.

Este es el método más aceptado en la comunidad mundial de la valuación para determinar el valor de activos inmateriales como contratos, favor público (goodwill) , secretos comerciales o industriales, marcas y otros similares. Atendiendo al caso práctico que nos ocupa, se sugiere la aplicación del siguiente procedimiento, que se basa en la capitalización del ingreso que corresponde a las ganancias derivadas únicamente del uso del elemento incorpóreo en estudio.

Una expresión matemática que expresa la relación es:

En donde: VAi = Valor del activo en estudio Bam = Beneficios anuales medios (de años anteriores) i = tasa de rendimiento justa Ii = inversión en las instalaciones n = número de años a lo largo de los cuales se considera debe reflejarse el estudio.

Esta expresión permite la valuación de un activo inmaterial con base en lo que su tenencia, propiedad o derecho de uso representa para los ingresos de la empresa (única razón de valor para cualquier activo) y se fundamenta en la determinación o cálculo de la proporción de los beneficios medios de la empresa que puede atribuirse a la posesión del activo en estudio. Si partimos de las razones por las que una empresa cualquiera es capaz de registrar en conjunto rendimiento positivo, encontramos que esto se debe a todos sus elementos constitutivos: a) b) c) d) e) f)

instalaciones físicas, administración, procedimientos, capital, fuerza de trabajo, derechos sobre patentes, marcas, etc.

Con la debida organización esta empresa produce y acredita sus productos en el mercado. Habiendo satisfecho las expectativas de sus clientes logra que estos repitan sus adquisiciones. Este conjunto de demanda da por resultado beneficios para la empresa. Sus propietarios, que han organizado el negocio e invertido su dinero en él, esperan recibir tales beneficios. Esto es, confían o esperan que cada máquina y cada operario, ejecutivo y funcionario rindan lo suyo y que todo esto produzca una utilidad justa sobre el capital que está empleando la empresa. Además confían en que se les resarcirá por el dinero o ingresos que no se tuvieron (o perdieron) durante los días o años de puesta en marcha del negocio. En su investigación el Valuador encontrará, sin lugar a dudas, que los beneficios netos que genera el negocio por sobre lo que se entiende para todo ese sector industrial un rendimiento justo o los beneficios netos por encima de un interés justo, corresponden al rendimiento que cabe atribuir a los bienes incorpóreos que, siendo parte de la inversión en la empresa, se están valuando. Es necesario que se discrimine claramente en la valuación la contribución del activo particular de que se trata, separándola de la que puedan hacer o haber hecho otros. Para determinar esta contribución se sugiere el empleo de la siguiente expresión:

En donde:

RAn = rendimiento anual atribuido al activo que se valúa RAm= rendimiento anual medio de la empresa i = tasa de rendimiento justa Ie = inversión en la empresa RAni = rendimiento anual neto atribuible a otros activos incorpóreos determinados. Explicando: La inversión en la empresa equivale a la suma del costo correcto ajustado por depreciación de los activos materiales o activos físicos en capital fijo, el capital activo, la organización, financiación, el valor activo y todos los activos incorpóreos adquiridos mediante inversión. Los otros activos incorpóreos determinados son aquellos para los que puede estimarse un rendimiento anual específico. Incluiríamos aquí contratos, patentes activas, secretos industriales, etc. Problema aparte plantea la definición o determinación del rendimiento anual. Dependiendo de la industria o sector industrial del que se trate este puede tomarse como el promedio de los últimos tres (3) a cinco (5) años de rendimientos pasados y actuales. Los números correspondientes deberán corregirse siempre por variación en la capacidad adquisitiva de la moneda (inflación), para trabajar con cifras congruentes. La tasa justa de rendimiento es la que corresponde a la industria o sector industrial. Se toma, cuando hay información aceptable y accesible, del mercado. Podemos resumir el procedimiento de cálculo en los siguientes pasos: 1. 2. 3. 4.

5.

Estimar el costo, ajustado por depreciación de los bienes físicos de la empresa. Agregar el costo justo de los activos incorpóreos como organización, financiamiento, y el valor activo. Estimar el rendimiento medio del conjunto de la empresa tomando como base el promedio de tres (3) a cinco (5) años de operaciones normales anteriores y actuales. Ajustados por inflación. Determinar el exceso de rendimiento que cabe atribuir a la posesión del activo incorpóreo que se estudia, aplicando la fórmula 2. Estimar una tasa de capitalización adecuada para emplearla en la valuación del activo de que se trata (en este caso marca o nombre comercial), considerando los riesgos que pueden resultar de la confianza o creencia en la indefinida prolongación de los rendimientos en exceso o superbeneficios . Capitalizar los rendimientos atribuidos al activo de acuerdo con esa tasa.

También se puede seguir: 4ª) estimar el número de años que se presume continuarán los superbeneficios. 5ª) calcular el valor actualizado de estos rendimientos o beneficios a una tasa apropiada.

8. Método directo o anglosajón

Otra forma de razonar el procedimiento la proporciona Caballer [7]. Considerando que el valor global de la empresa VG se integra por la suma del valor patrimonial o sustancial [8] VS y el fondo de comercio FC.

V G= V S + Fc

(3)

Es evidente que con la inclusión del fondo de comercio como elemento complementario se incorpora al cálculo un componente indispensable en la valuación de empresas, que es el reconocimiento del hecho que el valor total del conjunto es superior a la suma de los valores de sus partes. El valor de la empresa en su conjunto será mayor que la suma de los activos necesarios para desarrollar su actividad empresarial. Estamos hablando, obviamente de un valor de capitalización y es claro que dos empresas con igual valor sustantivo o patrimonial tienen valor de capitalización distinto si las expectativas de beneficio son diferentes. El fondo de comercio (goodwill en la literatura sajona) recoge esta circunstancia. Hay que tener presente que éste puede ser positivo o negativo atendiendo la organización de la empresa y la calidad de su administración, entre otros factores. Para la estimación del fondo de comercio, que es un incorpóreo o conjunto de incorpóreos, siguiendo el llamado método directo, partimos de la aceptación de que el rendimiento total de la empresa , R T , se divide en dos componentes. Un rendimiento ordinario, R 1 y un rendimiento extraordinario o superbeneficio, R 2 . R T = R 1 + R 2

(4)

Aceptando que tanto el valor sustantivo, como el fondo de comercio son funciones de los respectivos rendimientos, tenemos: V S = f (R 1 ) F c = f (R 2 )

(5) (6)

De donde resulta que el cálculo del fondo de comercio se logra aplicando la siguiente expresión:

(7) La literatura discrepa entre si la duración de las dos componentes del rendimiento puede considerarse limitada o ilimitada en el tiempo. Sin embargo tiende a aceptarse de manera más general que el beneficio o rendimiento extraordinario o superbeneficio ha de tener una duración menor (generalmente del orden de cinco años como máximo), en tanto la duración de los rendimientos ordinarios puede considerarse con ambas opciones, limitada o sin límites.

El otro problema es el de la o las tasas de capitalización del valor sustancial y el fondo de comercio. En tanto que hay coincidencia en considerar el costo de oportunidad o tasa de retribución del valor sustancial como el tipo de interés normal (el que corresponde a las inversiones sin riesgo), no existe un solo criterio con respecto a la tasa de capitalización del fondo de comercio como un múltiplo de la tasa de interés normal. En Europa se contempla la posibilidad de calcular el costo de oportunidad sobre el valor global de la empresa y no sobre el valor sustancial. Algebraicamente se tiene lo siguiente, según la interpretación que se haya de aplicar.

1. Duración ilimitada Partiendo de (4). R T = R 1 + R 2

Despejando R 2 , R 2 = R T - R 1

Retribuyendo el valor sustancial, Vs, a un tipo de interés ii normal R 2 = R T - iV S

El beneficio o rendimiento total en relación con el valor sustancial a través de la rentabilidad real de la empresa, r 1, está dado por la expresión:

(8) o lo que es lo mismo: R T = V S * r 1

luego R 2 = V S r 1 - iV s = (r 1 – i ) V S

(9)

El cálculo del fondo de comercio se logra capitalizando el rendimiento extraordinario a la tasa r .

(10) En caso de que hubiéramos preferido capitalizar el rendimiento extraordinario con una tasa diferente (digamos r 1 = 2i), se tendría:

(11)

2. Duración limitada a n años. Para este caso la fórmula (10) se convierte en:

Si tomamos en cuenta la retribución del valor global en lugar de la retribución del valor sustancial, el fondo de comercio se calcularía como: F C = R – iV G

como VG = VS + FC Sustituyendo y despejando F C = R – i(V S + F C )

y F C (1 + i) = R – iV S

luego

(12)

9. Ejemplos de aplicación Proponemos los siguientes casos prácticos para ejemplificar la aplicación de los procedimientos atrás enunciados.

9.2 Consideremos una empresa ubicada en el sector de comunicaciones cuyo valor patrimonial determinado por análisis contable o mediante valuación es $ 7,000,000.00 y que ha venido generando una renta o beneficio anual de $ 1,000,000.00, que espera mantener durante los años venideros. La tasa de interés normal aplicable es el 9%, que corresponde al rendimiento de los bonos del Tesoro en el momento de la valuación. Estimemos el fondo de comercio aplicando los diferentes supuestos que se señalaron.

1.

Duración ilimitada y tasa de rendimiento real:

miles de pesos 2.

Duración ilimitada y r = 2i :

miles de pesos 3.

Duración limitada a cinco años y tasa de rendimiento real:

miles de pesos 4.

Duración limitada a cinco años y r = 2i :

miles de pesos En resumen: Duración Tasa de rendimiento Valor del Fondo de Comercio (Fc)

Ilimitada real

Ilimitada r = 2i

Limitada real

Limitada r = 2i

$ 2,591,040.

$ 2,055,560.

$ 2,587,440.

$ 2,053,130.

Tijuana, B. Cfa., Julio de 2001

[8]

Definido como “...el valor de los recursos propios cuando el activo y, en su caso, el pasivo se valúan a precios corrientes de mercado.” La expresión aritmética correspondiente es V s = A p - P p, en donde, V s: valor sustantivo, A p: activo valuado a precios de mercado y P p: pasivo valuado a precios de mercado.

VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN

1.

Valor de Mercado

1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:

a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial,

b) dispuestos),

Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador

c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor,

d)

Que las partes actúan sin presión alguna,

e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota: Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. “.....la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción directa después de apropiada comercialización en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones”).

1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.

1.3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.

1.4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposición no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.

1.5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuación.

2.

Categorías de Valor de Mercado

2.1 Esta Norma identifica las siguientes categorías de valor de mercado conforme a la definición dada arriba:

·

Valor de mercado para el uso existente,

·

Valor de mercado para un uso alterno,

·

Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo),

·

Valor de mercado para venta forzosa,

·

Valor de mercado para venta futura,

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de:

a)

Los términos del contrato para el trabajo de Valuación,

b)

El objeto del avalúo,

c) El estado del mercado y las características específicas relacionadas con el bien en cuestión,

2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la categoría de valor de mercado que ha adoptado.

2.3. El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar una categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta. 3.

Valor de Mercado para Uso Existente

3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuará en su uso actual. 3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversión especial. Sin embargo, el valor de uso existente deberá tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliación o restricción de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectarían ni interrumpirían el uso actual del bien. 3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de que el bien está en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deberá considerar el valor de mercado para el uso actual así como el valor de mercado tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente. 3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqué ser la actividad efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo (excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrán valores similares independientemente de sus actividades productivas específicas y los locales comerciales en una misma zona, tendrán valores similares independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan. 3.5. La base de Valuación para uso existente puede aplicarse especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio uso, suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados. 4.

Valor de Mercado para Uso Alterno.

4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual, ésto deberá explicarlo claramente el valuador en su informe de avalúo. 4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuación, entonces suponiendo que el negocio continuará sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin

embargo tal valor podría ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes. 4.3 La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial. 4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto. 5.

Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)

5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más eficiente (uso mejor y más productivo). 5.2 El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor más alto. 5.3 Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación de tierra para desarrollar. La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y más productivo del inmueble. 5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del párrafo 5.2 5.5 El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto. 6.

Valor de Mercado Para Venta Forzada

6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y formalización de una venta. 6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que

ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

7.

Valor de Mercado para Venta Futura

7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta. 7.2. El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en el caso que el cliente, recién haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.

En tales casos el valuador deberá: a) Formular una opinión del tiempo que se requiere para el desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto del avalúo. b) Indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la definición de valor de mercado citada en el párrafo 1 y hará referencia más específicamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el párrafo 1.1 e. c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría el periodo de tiempo que se ha indicado. d) Toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el Valuador está sujeto al análisis de contingencias de origen externo, que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar con precisión, podrá incluir en su informe de Valuación una cláusula de limitación de responsabilidad que exprese con toda claridad que: “Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razón el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento.” 7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el valuador deberá tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuación.

Manual de Avalos en Genera

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