MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI OLEH: RIZKI ALDILLAH S.ARS SHELY NOVITASARI S.ARS SHAFRINA INKA PUTRI S.ARS BAB I PENDAHULUAN 1.1
Latar Belakang
Sebelumnya kita harus mengetahui arti dari proyek .Dimana proyek adalah bentuk usaha dalam mencapai tujuan yang ditentukan dan dibatasi oleh waktu dan juga sumber daya yang terbatas. Sehingga garis besar dari proyek konstruksi, yaitu suatu upaya untuk mendapatkan hasil yang dirubah menjadi bangunan atau infrastruktur. Infrastruktur atau bangunan ini mencakup beberapa pekerjaan utama yang termasuk di dalamnya bidang teknik sipil/eangineer dan arsitektur/designer (perencana), juga dapat melibatkan disiplin ilmu pengetahuan lainnya seperti akutansi/keuangan, teknik mesin, teknik industri dan elektro. Lebih dalam dari Manajemen Proyek Konstruksi(CPM), suatu proses penerapan fungsi/kegunaan manajemen seperti perencanaan, pelaksanaan dan penerapan.Dimana berjalan secara sistimatis pada setiap bagian – bagian tersebut yang terdapat pada proyek, dengan mengoptimalkan sumber daya yang ada secara efisien dan efektif agar tercapai tujuan proyek tersebut dengan benar. Manajemen Konstruksi membawahi mutu fisik dari konstruksi, biaya dan waktu. Dimana manajemen tenaga kerja/sumber kerja/sumber daya manusia dan dan manjemen material lebih ditekankan dan dan digunakan. Karena pada Manajemen Konstruksi, dua puluh persen dari manajemen perencanaan berperan dan sisanya, yaitu manajemen pelaksanaan termasuk didalamnya pengendalian biaya dan waktu proyek mendapatkan mendapatkan bagian yang lebih l ebih besar. 1.2
Rumusan Masalah
Menelisik dari latar belakang yang tertera di atas maka dapat diperoleh masalah – masalah yang perlu akan pembahasan dan berkesinambungan sehingga masalahnya adalah sebagai beri kut: 1. Bagaimanakah Bagaimanakah makna sebenarnya dari dari menejemen proyek konstruksi itu sendiri? 2. Seperti apakah tujuan dari menejemen proyek dalam pelaksanaan menejemen konstruksi?
3. Apa saja pembentuk – pembentuk dari menejemen proyek mengingat peranaannya sebagai menejemen konstruksi? 4. Seperti apakah peranan manajemen konstruksi pada tahapan proyek? 5. Seperti apakah tahapan siklus proyek konstruksi? 6. Seperti apakah karakteristik siklus proyek dalam menejemen konstruksi? 2.2
Tujuan
Adapun beberapa tujuan dari rumusan masalah di atas yang membahas mengenai menejemen proyek yakni : 1. Mengetahui makna dari menejemen proyek konstruksi itu sendiri 2. Mengetahui apakah tujuan sebenarnya dari menejemen proyek dalam pelaksanaan menejemen konstruksi 3. Mengerti akan apa saja pembentuk – pembentuk dari menejemen proyek mengingat peranaannya sebagai menejemen konstruksi? 4. Mengetahui peranan manajemen konstruksi pada tahapan proyek 5. Mengetahui seperti apakah tahapan siklus proyek konstruksi 6. Mengetahui
2
apakah
karakteristik
siklus
proyek dalam
menejemen
konstruks.
BAB II PEMBAHASAN
Setelah mengetahui rumusan masalah dan tujuan maka dapat di jadikan pembahasan satu demi satu dari tujuan penulisan makalah ini. 2.1
Manajemen Konstruksi
Manajemen konstruksi adalah bagaimana sumber daya yang terlibat dalam proyek dapat diaplikasikan secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi dikelompokKan dalam 5M (manpower, material, mechines, money and method). Manajemen telah banyak disebut sebagai “seni untuk merealisasikan pekerjaan melalui orang lain”. Definisi ini mengandung arti bahwa para manajemen
mencapai tujuan organisasi melalui pengaturan orang lain untuk melaksanakan berbagai pekerjaan yang diperlukan, atau dengan kata lain tidak mela kukan pekerjaan – pekerjaan itu. Manajemen memang mempunyai pengertian lebih luas dari pada itu, tetapi definisi tersebut memberikan kenyataan bahwa manajemen berutama mengelola sumber daya manusia, bukan material atau finansial. We are managing human resources. Selain itu, manajemen mencakup fungsi perencanaan (penetapan apa yang akan dilakukan), pengorganisasian (perancangan dan penugasan kelompok kerja), penyusun personalia (penarikan, seleksi, pengembangan pemberian kompensasi dan penilaian prestasi kerja), pengarahan (motivasai, kepemimpinan, integritas, dan pengelolaan konflik) dan pengawasan. Pengertian manajemen begitu luas, sehingga dalam kenyataannya tidak ada definisi yang digunakan secara
konsisten
oleh
semua
orang.
Seperti
yang
dikemukakan
oleh
Stoner
sebagai berikut : Manajemen adalah proses perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, dan pengawasan usahausaha para anggota organisasi dan penggunaan sumber daya organisasi lainnya agar mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan. Dari definisi di atas terlihat bahwa Stoner telah menggunakan kata proses bukan seni. Mengartikan manajemen sebagai seni mengandung arti bahwa hal itu adalah kemampuan dan keterampilan pribadi. Suatu proses adalah cara sistematis untuk melakukan pekerjaan. Manajemen didefinisikan sebagai proses karena semua manajer, tanpa memperdulikan keahlian atau keterampilan khusus mereka. Harus melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan yang mereka inginkan. Proses tersebut terdiri dari kegiatan-kegiatan manajemen, yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengarahan dan pengawasan. 2.2
Tujuan Dari Menejemen Proyek Dalam Pelaksanaan Menejemen Konstruksi
Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu
bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality Control).
Tahap-tahap manajemen proyek
Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan, namun dapat juga pada tahap – tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap – tahap proyek sebagai berikut 1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek, dalam bentuk masukan – masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek. 2. Tim Manajemen Konstruksi sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak (‘feasible “) mulai dari tahap disain.
3. Tim Manajemen
Konstruksi akan
memberikan
masukan
dan
atau
keputusan
dalam
penyempurnaan disain sampai proyek selesai, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain 4. Manajemen melaksanakan
Konstruksi berfungsi fungsi
sebagai
pengendalian
atau
koordinator pengawasan,
pengelolaan apabila
pelaksanaan
manajemen
dan
konstruksi
dilaksanakan mulai tahap pelaksanaan dengan menekankan pemisahan kontrak – kontrak pelaksanaan untuk kontraktor. 2.3
Pembentuk menejemen proyek sebagai menejemen konstruksi
2.3.1
Unsur-unsur manajemen
Komponen-komponen sistem yang berupa unsur atau subsistem terkait satu dengan yang lain dalam suatu rangkaian yang membentuk sistem fungsi dan efektifitas sistem dalam usaha mencapai tujuannya tergantung dari ketepatan susunan rangkaian atau struktur terhadap tujuan yang telah ditentukan. 1.Bersifat Dinamis
Sistem menunjukan sifat yang dinamis, dengan p rilaku tertentu. Prilaku sistem umumnya dapat diamati pada caranya mengkonversikan masukkan (input) menjadi hasil (output ). 4
2.Sistem Terpadu Lebih Besar Daripada Jumlah Komponen-komponennya
Bila elemen atau bagian tersebut tersusun atau terorganisir secara benar, maka akan terjalin satu sistem terpadu yang lebih besar dari pada jumlah bagiannya. 3. Mempunyai Arti yang Berbeda
Satu sistem yang sama mungkin dipandang atau diartikan berbeda, tergantung siapa yang mengamatinya dan untuk kepentingan apa. 4.Mempunyai Sasaran yang Jelas
Salah satu tanda keberadaan sistem adalah adanya tujuan atau sasaran yang jelas. Umumnya identifikasi tujuan merupakan langkah awal untuk mengetahui perilaku suatusistem & bagiannya. 5. Mempunyai Keterbatasan
Disebabkan oleh faktor luar dan dalam. Faktor luar berupa hambatan dari lingkungan, sedangkan faktor dari dalam adalah keterbatasan sumber daya.
2.4 Peranan Manajemen Konstruksi pada tahapan proyek 2.4.1 Agency Construction Manajement (ACM)
Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan berfungsi sebagai koordinator “penghubung” (interface) antara perancangan dan pelaksanaan serta antar para
kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan. 2.4.2 Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor. Apabila perencana melakukan jasa Mana jemen Konstruksi, akan terjadi “konflik-kepentingan” karena peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type yang lain kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan permintaan Pemilik ESCM/ KONTRAKTOR. 2.4.3 Owner Construction Management (OCM)
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan. 2.4.4 Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik. Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi tetapi bertanggungjawab kepada pemilik 5
mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor (sub kontraktor). Manajemen konstruksi juga dapat diartikan sebagai sebuah model bisnis yang dilakukan oleh konsultankonstruksi dalam memberi nasihat dan bantuan dalam sebuah proyek pembangunan. 2.4.5 Construction Management Association of America (CMAA)
Menyatakan bahwa
ada tujuh kategori utama tanggung jawab seorang manajer konstruksi,
yaitu perencanaan proyek manajemen, manajemen harga, manajemen waktu, manajemen kualitas, administrasi kontrak, manajemen keselamatan, dan dan praktek profesional. 2.5
Peranan Manajemen Konstruksi dalam Industri Konstruksi
Adalah
layanan
yang
sangat
baik
yang
disediakan
untuk
mengkoordinasikan
dan
mengkomunikasikan seluruh proses konstruksi. Sebagai manajer proyek konstruksi akan menangani semua tahap konstruksi proyek Anda. Pada tahap pra-konstruksi, kita akan melakukan semua yang diperlukan studi kelayakan dan penelitian. Kemudian datang desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi arsitektur dan tujuan penjadwalan yang didefinisikan dengan baik, pekerjaan dilanjutkan oleh pembangun dan kontraktor untuk memulai membangun aktual bawah pengawasan yang ketat kami. Menekankan pada independen dari para profesional lain yang terlibat dalam konstruksi. netralitas ini memungkinkan untuk secara objektif dan tidak memihak menyarankan klien pada pilihan consultans dan kontraktor, yang memungkinkan klien untuk mendapatkan manfaat maksimal. 2.6
Tahapan siklus proyek konstruksi
Siklus hidup proyek adalah tahap-tahapan yang saling berhubungan mulai awal kegiatan proyek sampai akhir kegiatan proyek (PMI, 2004). Mengingat suatu proyek bersifat unik, maka akan selalu dijumpai masalah ketidak pastian. Dalam pelaksanaan suatu proyek biasanya dilaksanakan dalam beberapa tahap/phase. Tahap-tahap pelaksanan proyek dikenal dalam istilah siklus hidup proyek. Karakteristik Tahapan Suatu Proyek Tiap-tiap tahapan
suatu
proyek
ditandai
dengan penyelesaian
satu
atau
lebih deliverables. Suatudeliverables bersifat terukur, misalnya study kelayakan, detail-detail suatu desain atau pekerjaan suatu prototype. Deliverables . dan karenanya suatu tahapan merupakan bagian dari urutan-urutan umum dari desain yang logis untuk menjamin definisi produk atau proyek yang sesuai. Dapat disimpulkan bahwa tahapan proyek umumnya ditandai dengan tinjauan ulang ( review ) terhadap dua kunci utama deliverables dan unjuk kerja proyek yaitu (a) menentukan kapan proyek dilanjutkan ketahap berikutnya, dan (b) mendeteksi dan membetulkan kesalahan dalam analisis biaya secara efektif. Tahap atau tinjauan akhir ini sering disebut phases exist (tahap pengadaan), stage gates (gerbang langkah) or kill points (titik berbahaya). Setiap tahap proyek secara umum meliputi 6
seperangkat rencana definisi deliverables untuk menetapkan tingkat pengawasan manajemen yang diinginkan. Kebanyakan tahap-tahap ini berhubungan deliverable tahap
pertama, dan
tahapan
berikutnya seperti analisis kebutuhan ( requirwements ), desain (design), membangun (built), uji coba (test ), memulai (startup), penyerahan (turnover ), dan sebagainya. 2.5.1
Siklus dan Proses Sistem dalam Manajemen
Aspek penting dari pendekatan sistem terletak pada siklus sistem dan prosesnya, yaitu perubahan teratur yang mengikuti pola dasar tertentu dan terjadi selama sistem masih aktif. 1. Penahapan Dalam Siklus Sistem
Proses mewujudkan sisrtem untuk keperluan operasi atau produksi sampai siklus sistem berhenti
berfungsi
dikelompokan
menjadi
beberapa
tahap
yang
dibedakan
atas
jenis
kegiatan yang dominan. a. Siklus Sistem dan Siklus Biaya Dalam rangka mewujudkan gagasan menjadi kenyataan fisik, maka perlu penilaian menyeluruh
terhadapsistem
yang
bersangkutan.
Yang
dinilai
adalah
karakteristik
sistem
yang dijabarkan sebagai parameter, spesifikasi,dan kriteria terhadap biaya yang diperlikan. Siklus biaya (life cycle cost), mencakup semua biaya yang diperlukan selama periode siklus sistem, yaitu dari penelitian dan pengembangan, desain engineering, manufaktur dan kontruksi, sampai pada opersai atau produksi atau utilisasi dan pemeliharaan. 2.6 KARAKTERISTIK SIKLUS PROYEK
Siklus proyek menyajikan tentang definisi kegiatan proyek dari awal sampai akhir. Siklus proyek akan menentukan apakah kegiatan study kelayakan diperlukan sebagai tahap awal proyek atau bagian yang terpisah dari proyek. Siklus proyek juga menentukan apakah tindakan transisi pada awal dan akhir proyek, termasuk kegiatan proyek atau tidak. Dalam hal ini siklus proyek dapat digunakan sebagai penghubung antara dengan kegiatan operasional untuk membentuk organisasi proyek. Siklus Proyek umumnya mendefinisikan: 1. Kegiatan teknis apakah yang akan dikerjakan (misalnya apakah bagian arsitek termasuk dalam tahap definisi atau bagian dari tahap pelaksanaan) 2. Kapan deliverableakan dihasilkan pada setiap phase dan bagian setiap deliverable direview, diferivikasi dan falidasi 3. Siapakan yang akan terlibat dalam setiap tahap proyek 4. Bagaimana melakukan pengawasan dan menyetujui kegiatan tiap tahap.
7
Siklus proyek dapat bersifat umum dan bersifat detail. Deskripsi siklus proyek yang tertalalu detail memiliki berbagai bentuk, bagan dan ceklist untuk menunjukkan struktur dan konsistensi pelaksanaan proyek. Siklus proyek yang detail sering disebut dengan metodologi manajemen. Kebanyakan siklus proyek memiliki sejumlah karakteristik umum yaitu: 1. Penggunaan biaya dan staf /tenaga kerja pada awal rendah dan bertambah tinggi kearah akhir, dan langsung rendah/turun pada tahap akhir 2. Kemungkinan kesuksesan pelaksanan proyek rendah, dan risiko ketidakpastian tinggi pada awal proyek. Kemungkinan kesuksesan pelaksanaan proyek umumnya akan nampak pada tahap pelaksanaan proyek selanjutnya. 3. Kemampuan stakeholder untuk mempengaruhi karakteristik final produk dan biaya final proyek sangat tinggi pada saat awal dan langsung menurun/rendah pada setelah proyek berjalan. Konstribusi utama pada penomena ini adalah perubahan biaya dan koreksi kesalahan umumnya meningkat saat proyek berlangsung. 2.7 REPRESENTASI SIKLUS PROYEK
Contoh berikut
dapat dijadikan
contoh beberapa
model
siklus proyek yang sering
digunakan. Proyek depertemen Pertahanan AS (April 2000) tahapan siklus proyek dilakukan sebagai berikut: 1. Tahap konsep dan pengembangan teknologi ( concept and technology development )- meliputi kegiatan: pengkajian terhadap berbagai alternatif yang akan digunakan, pengembangan komponen/subsistem dan pendemonstrasian teknologi dengan sistem konsep baru, dan tahap ini diakhiri dengan pemilihan teknologi yang akan digunakan. 2. Tahap pengembangan sistem dan uji coba ( system development and demonstration ) – meliputi kegiatan: integrasi sistem, meminimalisasi risiko yang mungkin terjadi, uji coba pengembangan model, pengembangan dan uji coba awal terhadap pelaksanaan dan evaluasi. Tahap ini diakhir dengan uji coba pada lingkungan/kontek yang sebenarnya. 3. Tahap produksi dan penyebaran ( production and deployment ) – meliputi kegiatan produksi awal dalam volume terbatas, produksi secara penuh sesuai kapasitas. Tahap ini tumpang tindih dengan tahap operasi dan pendukung 4. Tahap pendukung ( support) : tahap ini sebenarnya bagian dari tahap produksi, tetapi kenyataannya
proses
pelaksaaan
manajemen
secara
berkelanjutan.
Dalam
berbagai
proyek, dalam tahap ini dilakukan proses perbaikan kapasitas, koreksi terhadap kesalahan produk dan sebagainya. Proyek Konstruksi: siklus proyek konstruksi umumnya sebagai berikut: 1. Tahap studi kelayakan ( feasibility )- tahap ini meliputi kegiatan: perumusan proyek, studi kelayakan, strategi perencanaan dan persetujuan. Keputusan untuk melajutkan atau tidak proyek yang akan dibuat dilakukan pada akhir tahap ini. 8
2. Perencanaan dan disain ( planning and design) – tahap ini meliputi kegiatan: pembuatan desain utama (base design), pembiayaan dan penjadualan, masalah kontrak dan pembuatan detail perencanaan. Penyelesaian kontrak dilakukan dalam akhir tahap ini. 3. Tahap konstruksi (constraction) – tahap ini meliputi manufacturing (penyiapan mesin), penyerahan, pekerjaan sipil, pemasangan mesin-mesin dan uji coba. Semua fasilitas harus sudah lengkap dan sempurna pada akhir tahap ini. 4. Tahap akhir dan mulai operasi ( turnover and startup) – tahap ini meliputi: uji coba akhir dan perawatan. Pada akhir tahap ini semua fasilitas harus sudah dapat bekerja secara penuh. 2.9 Proyek Konstruksi Pada Bangunan Gedung 1.
Latar Belakang Pembangunan
Kawasan Bandung utara telah lama menjadi salah satu kawasan padat penduduk di Kota Bandung. Banyaknya pusat-pusat perbelanjaan dan universitas tinggi ternama negeri maupun swasta, telah menjadikan kawasan ini sebagai kawasan yang menarik pendatang, baik sebagai mahasiswa, penghuni tetap, maupun pengunjung yang berwisata. Jalan Sangkuriang, yang terletak di Kelurahan Dago, Kecamatan Coblong, Kota Bandung, merupakan salah satu kawasan pemukiman yang berlokasi sangat strategis di wilayah Bandung Utara. Lokasi ini terletak tidak jauh dari pusat perbelanjaan dan perkantoran di Jalan Ir. H. Djuanda, serta kawasan perguruan tinggi di Jalan Dipati Ukur dan Jalan Ganesha. Hal ini juga didukung oleh sarana dan prasarana transportasi seperti angkutan umum, yang dapat menghubungkan Jalan Sangkuriang menuju lokasi-lokasi tersebut. Besarnya potensi permintaan akan permukiman serta padatnya kawasan Sangkuriang, telah menarik pengembang untuk mengembangkan hunian vertical di kawasan ini. PT Bandung Artha Mas, saat ini sedang melakukan pembangunan dua buah apartemen yakni Beverly Dago Residence dan Dago Suite di Jalan Sangkuriang, Kelurahan Dago, Kecamatan Coblong Bandung. 2. Lokasi Proyek
Proyek Pembangunan Apartemen Dago Suite berlokasi di Jalan Sangkuriang No.13, Kelurahan Dago, Kecamatan Coblong, Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat. 3. Aspek-Aspek Manajemen Proyek Organisasi Proyek
Pembangunan Apartemen Dago Suites Bandung melibatkan empat pihak, yaitu owner, konsultan perencanaan, konsultan pengawas, dan kontraktor pelaksana. Yang bertindak sebagai owner adalah PT. Bandung Artha Mas, sedangkan konsultan perencanaan dibagi menjadi tiga pihak, yaitu PT. Ketira Engineering Consultants sebagai perencana struktur, PT. Bina Enarcon Engineering sebagai perencana arsitektur, dan PT. Metakom Pranata sebagai perencana mechanical/electrical. Konsultan pengawasan 9
berasal dari in-house PT. Bandung Artha Mas sendiri, dan PT. Wika Bangunan Gedung bertindak sebagai kontraktor pelaksana. Berikut ini adalah struktur umum dari bagan kerjasama keempat pihak tersebut:
Owner
Owner adalah seorang atau badan usaha pemerintah/swasta ataupun pihak tertentu yang mempunyai gagasan, dana, dan menghendaki suatu pekerjaan dilaksanakan oleh pihak l ain sehubungan dengan kepentingannya atau hasil pekerjaan. Kewajiban yang harus dijalankan oleh PT. Bandung Artha Mas selaku owner sesuai dengan kontrak adalah sebagai berikut: 1. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek 2. Memproses tagihan dan membayar biaya pelaksanaan sesuai dengan yang tertera pada kontrak. 3. Memberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan proyek. 4. Membantu kontraktor untuk mendapat rekomendasi izin yang diperlukan. 5. Membantu kontraktor untuk berkoordinasi antar berbagai pihak yang terlibat dalam konstruksi. 6. Meminta pertanggungjawaban kepada konsultan pengawas. Sedangkan hak yang diperoleh oleh owner ad alah sebagai berikut: 1. Membuat Surat Perintah Kerja (SPK) 2. Memperoleh hasil pekerjaan sesuai dengan spesifikasi teknis desain yang telah disetujui 3. Menolak hasil pekerjaan yg diserahkan kontraktor apabila tidak sesuai dengan spesifikasi teknis dokumen penawaran 4. Menerima as built drawing saat serah terima pekerjaan 5. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan 6. Meminta pertanggungjawaban kepada kontraktor atas hasil pekerjaan konstruksi 7. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak kontraktor yang tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak Konsultan 10
Pihak konsultan dalam proyek ini dibedakan menjadi konsultan perencana dan konsultan pengawas. Konsultan perencana adalah pihak yang dipilih oleh owner untuk membantu desain konstruksi sampai dengan menghitung volume kebutuhan yang tertuang dalam BoQ (Bill of Quantity). Adapun kewajiban dari konsultan perencana adalah : 1. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan owner 2. Membuat gambar kerja pelaksanaan 3. Membuat rencana kerja dan syarat-syarat pelaksanaan konstruksi (RKS) sebagai pedoman pelaksanaan 4. Membuat rencana anggaran biaya konstruksi 5. Memproyeksikan keinginan atau ide owner ke dalam desain 6. Melakukan perubahan desain jika terjadi penyimpangan pelaksanaan pekerjaan di lapangan 7. Bertanggung jawab atas desain dan perhitungan struktur jika terjadi kegagalan konstruksi Sedangan untuk hak dari konsultan perencana adalah: 1. Mempertahankan desain jika terjadi penyimpangan dalam pelaksanaan konstruksi yang tidak sesuai dengan rencana 2. Menentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam pelaksanaan konstruksi Konsultan pengawas adalah pihak yang bertanggung jawab mengawasi pekerjaan konstruksi yang dilakukan oleh kontraktor agar sesuai dengan desain yang ditetapkan. Pada proyek ini, konsultan pengawas berasal dari in-house PT. Bandung Artha Mas sendiri. Adapun kewajiban dari konsultan pengawas adalah: 1. Menyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak kerja 2. Melaksanakan pengawasan secara rutin selama masa pelaksanaan konstruksi 3. Membuat laporan progres pekerjaan kepada owner 4. Memberikan saran atau pertimbangan kepada owner maupun kontraktor dalam pelaksanaan konstruksi 5. Mengoreksi dan menyetujui shop drawing yang diajukan kontraktor sebagai pedoman pelaksanaan konstruksi 6. Memilih dan memberikan persetujuan mengenai tipe dan merek material yang diusulkan oleh kontraktor Selain itu, hak dari konsultan pengawas sebagai berikut: 1. Menegur pihak kontraktor jika terjadi penyimpangan terhadap kontrak kerja 2. Menghentikan pelaksanaan pekerjaan jika kontraktor tidak memperhatikan peringatan yang diberikan 3. Memberikan tanggapan atas usul pihak kontraktor 4. Memeriksa shop drawing dari kontraktor 5. Melakukan perubahan dengan membuat berita acara perubahan (site instruction)
11
Kontraktor
Kontraktor adalah pihak yang dipilih oleh owner untuk membangun konstruksi sesuai dengan ketentuan dalam dokumen kontrak dan bertanggung jawab akan pelaksanaannya agar sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kewajiban yang harus dikerjakan oleh PT. Wika Bangunan Gedung selaku kontraktor adalah sebagai berikut: 1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesifikasi yang telah direncanakan dan ditetapkan dalam kontrak perjanjian pemborongan 2. Memberikan laporan progress proyek yang meliputi laporan harian, mingguan, serta bulanan kepada owner 3. Menyediakan tenaga kerja, bahan material, peralatan, dan alat pendukung lain yang digunakan mengacu dari spesifikasi dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan waktu, biaya, kualitas, dan keamanan pekerjaan 4. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadwal yang telah disepakati 5. Melindungi semua peralatan dan bahan dari kehilangan dan kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan 6. Menjamin keselamatan dan keamanan pekerja di lapangan Sedangkan hak yang didapatkan kontraktor adalah: 1. Mendapat kepastian pekerjaan konstruksi dari owner 2. Mendapat kepastian pembayaran setelah pelaksanaan konstruksi sesuai dengan kontrak 3. Mendapat jaminan asuransi untuk tenaga kerja yang melaksanakan konstruksi Berikut ini adalah struktur organisasi pihak kontraktor proyek:
12
Sumber: Dokumen PT. Wika Bangunan Gedung Gambar 5.1 Struktur Organisasi Kontraktor
4. Ruang Lingkup Pekerjaan
Ruang lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan oleh kontraktor adalah melaksanakan pembangunan Apartemen Dago Suites Bandung. Pekerjaan meliputi pembangunan struktur apartemen 18 lantai dan basement 4 lantai, dengan luas tapak ± 3.120 m2 dan luas lantai bangunan ± 49.463 m2. Spesifikasi pekerjaan yang harus dilakukan adalah: 1. Persiapan, mobilisasi & demobilisasi 2. Pekerjaan bore pile dengan diameter 1200 mm, kedalaman 2500 mm, sejumlah 107 titik. 3. Pekerjaan raft foundation dengan tebal 800 mm 4. Pekerjaan struktur dinding penahan tanah (DPT) 13
5. Pekerjaan struktur atas, meliputi balok, kolom, tangga, dinding dan pelat lantai. 6. Pekerjaan waterproofing integral dinding penahan tanah 7. Pekerjaan floor hardener area parkir basement dan area tangga 8. Pekerjaan urugan tanah sisi dinding penahan tanah (DPT) Volume pekerjaan yang harus dilakukan adalah sebanyak: 1. Beton = ± 17.757,74 m3 2. Besi = ± 2.708,91 ton 3. Bekisting = ± 92.983,00 m2 4. Waterproofing Integral = ± 618,44 m3 5. Floor Hardener 4 kg/m2 = ± 11.807,00 m2 (Area Parkir) 6. Floor Hardener 3 kg/m2 = ± 792,00 m2 (Area Tangga) Penentuan Macam, Volume, dan Harga Satuan Pekerjaan Proses penentuan macam, volume, dan harga satuan pekerjaan dijelaskan sebagai berikut: 1. PT. Bandung Artha Mas sebagai owner menyiapkan dokumen pelelangan berdasarkan desain awal dari konsultan perencana yang ditunjuk. Salah satu isi dari dokumen pelelangan adalah nilai volume dan satuan pekerjaan berdasarkan desain awal. 2. Pada saat pelelangan, peserta diwajibkan untuk mengisi harga pada setiap satuan volume pekerjaan yang diberikan. Kemudian peserta lelang memberikan BoQ dari desain awal. Namun peserta lelang juga dapat melakukan optimasi dari desain awal. Hasil optimasi menjadi dasar dalam pembuatan BoQ baru. 3. Setelah didapatkan pemenang lelang, dil aksanakan rapat negosiasi antara PT. Bandung Artha Mas dan PT. Wika Bangunan Gedung untuk menyepakati volume dan harga satuan pekerjaan yang dipakai pada pelaksanaan konstruksi. Umumnya dalam menentukan besaran volume, harga satuan, serta macam pekerjaan diperoleh melalui proses survei dan berdasarkan design engineering detail (DED). 5. Pengendalian Jadwal Pekerjaan
Sebelum proyek dimulai, disusun jadwal pekerjaan sesuai dengan batas waktu yang ditentukan oleh owner. Namun sejalan dengan pengerjaan proyek, jadwal pekerjaan harus disesuaikan kembali dengan progres pekerjaan di lapangan. Perubahan jadwal pekerjaan ini dibuat berdasarkan produktivitas pekerja dan volume pekerjaan yang belum dilaksanakan. Produktivitas pekerja dapat diperoleh dari hasil kerja yang telah dilakukan. Perubahan jadwal pekerjaan ini berpengaruh pula pada jumlah pekerja yang seharusnya tersedia untuk memenuhi batas penyelesaian pekerjaan. 6. Prosedur Pengadaan Bahan, Peralatan, dan Tenaga Kerja
Proses pengadaan bahan, peralatan, dan tenaga kerja di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu:
14
a. Pengadaan bahan dan peralatan Proses pengadaan bahan dan peralatan dilakukan oleh pihak kontraktor. Pelaksana Umum membuat daftar permintaan bahan yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek. Daftar tersebut harus disetujui terlebih dahulu oleh Site Engineer dan Komersial. Bagian pengadaan lalu melakukan pemesanan terhadap supplier. Ketika barang tiba di lokasi proyek, bagian penerimaan atau gudang wajib memeriksa barang atau material untuk memastikan kualitas, mutu, ukuran, dan volume sesuai dengan pemesanan. Setelah itu, dibuat dokumen PO (Purchase Order) oleh staf Gudang & ADM, kemudian dilakukan koordinasi dengan pihak supplier untuk pengiriman bahan dan peralatan yang telah dipesan. Bagian gudang lalu membuat Berita Acara Penerimaan Barang (BAPB) yang ditandatangani pegawai gudang, Quality Control, dan Komersial. BAPB tersebut kemudian diserahkan ke bagian keuangan untuk diselesaikan pembayarannya. Sedangkan untuk peralatan konstruksi, hampir 70% dari peralatan merupakan pinjaman dari PT. Wika Gedung. Peralatan yang kurang disewa dari pihak ketiga. Pihak logistik akan membuat daftar peralatan yang diperlukan. Proses selanjutnya sama dengan proses pengadaan bahan. Alur proses pengadaan bahan dan peralatan digambarkan melalui diagram berikut:
a. Pengadaan Tenaga Kerja Tenaga kerja disuplai oleh mandor sesuai dengan permintaan dari pihak Komersial. Mandor mengajukan penawaran harga per pekerjaan, kemudian dipertimbangkan oleh Site Engineering Manager (SEM). Jika penawaran yang diajukan sesuai dengan RAB yang ada, maka akan dibuat persetujuan antara kedua pihak. Mandor kemudian menyediakan pekerja sesuai dengan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan. 7. Prosedur Pembayaran
Proses pembayaran bahan, peralatan, tenaga kerja, dan hasil pekerjaan di proyek ini melibatkan beberapa tahapan, yaitu: a. Pembayaran Bahan dan Peralatan Supplier menagih pembayaran atas bahan dan peralatan yang telah diterima oleh pihak proyek, dilengkapi dengan surat jalan asli, fotokopi PO (Purchase Order), kuitansi, dan faktur pajak yang kemudian dikirim ke lokasi proyek. Selanjutnya, pihak pengadaan melengkapi Berita Acara Penerimaan 15
Barang (BAPB). Berkas tersebut diberikan ke bagian administrasi proyek untuk dilengkapi dengan TTAP (Tanda Terima Tagihan Pembayaran) dan formulir pengecekan yang ditandatangani oleh bagian pengadaan, SEM (Site Engineering Manager), PM (Project Manager). Berkas yang sudah disahkan dikirim ke kantor cabang dan kemudian diverifikasi oleh kantor cabang dan dikirimkan ke Kantor Pusat. Kantor pusat mengirimkan dana ke kantor cabang, kemudian kantor cabang membagi-bagi ke proyek yang dibawahinya. Proyek mengusulkan pembayaran ke kantor cabang. Kantor cabang akan merekap data pembayaran dari proyek-proyek yang ada, untuk dikirimkan ke kantor pusat. Lalu, kantor pusat mengurus pembayaran langsung ke supplier sesuai usulan dari kantor cabang. Alur proses pembayaran barang digambarkan melalui diagram berikut:
b. Pembayaran Tenaga Kerja Pembayaran tenaga kerja dilakukan mingguan. Pihak kontraktor akan memberikan pembayaran langsung kepada mandor. Besar pembayaran yang diberikan kontraktor sesuai dengan volume pekerjaan yang telah dilaksanakan. Selanjutnya, mandor akan membagikan pembayaran tersebut kepada para pekerja sesuai dengan waktu efektif kerja. c. Pembayaran Hasil Pekerjaan Pembayaran dilakukan sesuai dengan progres kerja yang telah dicapai per bulan. Kemudian, dibuat berita acara pekerjaan untuk diberikan kepada owner. Berita acara tersebut dicek ulang di lapangan oleh konsultan pengawas. Konsultan pengawas melaporkan hasil pengecekan kepada owner mengenai kesesuaian berita acara dan progres kerja di lapangan. Dari laporan tersebut, owner menghitung persentase pekerjaan yang telah diselesaikan oleh kontraktor. Persentase tersebut dijadikan acuan untuk menghitung besar pembayaran. Besar pembayaran dari pihak owner dikeluarkan dan disampaikan melalui kantor pusat dan diteruskan ke kantor cabang. 16
8. Prosedur Perubahan Lingkup Pekerjaan
Perubahan pekerjaan dapat dilakukan atas permintaan owner ataupun kontraktor. Perubahan yang dimintakan tersebut kemudian disampaikan kontraktor ataupun owner dalam bentuk tertulis berupa Standing Instruction. Setelah itu dilakukan evaluasi mengenai perubahan tersebut oleh kedua pihak. Setelah ada kesepakatan mengenai perubahan tersebut, kedua pihak menandatangani Berita Acara Perubahan Pekerjaan yang mencakup perubahan-perubahan yang diinginkan, jadwal, penyesuaian harga, dan segala perubahan yang terkait. Dikarenakan kontrak proyek ini adalah lumpsum fixed price, jika perubahan yang dilakukan lebih dari 10%, maka harus dibuat kontrak baru atau adendum kontrak. Jika tidak melebihi 10%, maka cukup dibuat penambahan dan pengurangan pekerjaan saja. 9. PROSES PENGADAAN KONTRAKTOR Prosedur Pengadaan
Proses pengadaan kontraktor diadakan dengan cara undangan tertutup. Pihak PT. Bandung Artha Mas memberikan undangan pelelangan kepada beberapa kontraktor yang dianggap layak dan kredibel untuk melaksanakan proyek ini. Kontraktor-kontraktor yang diundang tersebut diharuskan melakukan pendaftaran dan mengambil dokumen pelelangan yang diperlukan. Kemudian, PT. Bandung Artha Mas mengundang para kontraktor untuk hadir dalam penjelasan mengenai proyek pembangunan Apartemen Dago Suites Bandung. Selanjutnya, dilakukan peninjauan lapangan yang diikuti oleh para kontraktor undangan untuk melihat situasi dan kondisi lokasi proyek. Lalu, para kontraktor tersebut diberikan tenggang waktu untuk memasukkan dokumen penawaran yang antara lain berisi: 1. Surat kuasa 2. Fotokopi jaminan penawaran 3. Surat penawaran harga a. Perincian harga penawaran b. Daftar harga satuan bahan dan satuan upah buruh c. Analisa harga satuan 4. Metode pelaksanaan 5. Jadwal waktu pelaksanaan 6. Struktur organisasi proyek 7. Fotokopi akte pendirian perusahaan beserta perubahannya 8. Fotokopi surat ijin usaha konstruksi (SIUJK) 9. Fotokopi surat badan usaha konstruksi (SBU) 10. Fotokopi surat ijin usaha perdagangan (SIUP) 11. Fotokopi tanda daftar perusahaan (TDP) 12. Fotokopi surat keterangan domisili 13. Fotokopi SITU dan HO 14. Fotokopi sertifikat ISO 9001 : 2008 17
15. Fotokopi sertifikat ISO 14001 : 2004 16. Fotokopi sertifikat OHSAS 18001 : 2007 & SMK3 Setelah dokumen penawaran diterima, PT. Bandung Artha Mas melakukan kualifikasi dan negosiasi harga dengan pihak kontraktor. Dari tahapan tersebut, akan dipilih satu kontraktor yang menjadi pemenang lelang. PT. Wika Bangunan Gedung terpilih menjadi kontraktor proyek yang menangani bagian struktur Apartemen Dago Suites Bandung. Dengan terpilihnya PT. Wika Bangunan Gedung sebagai pemenang lelang, PT. Bandung Artha Mas mengeluarkan Surat Perintah Mulai Kerja dan dilakukan penandatanganan kontrak antara kedua pihak tersebut.
Organisasi Pengadaan Khusus untuk pelelangan ini dibentuk tim khusus pelelangan dari PT. Bandung Artha Mas yang terdiri dari: 1. Quantity surveyor manager 2. Construction method 3. Staf PQ 4. Staf estimator struktur dan arsitektur 5. Staf estimator mekanikal dan elektrikal Struktur organisasi tim pelelangan tergambarkan pada gambar di bawah ini:
Tata Cara Pengambilan Keputusan Keputusan yang diambil dalam pelelangan ini adalah hasil dari rapat internal PT. Bandung Artha Mas. Tahapan kualifikasi dan negosiasi harga antara PT. Bandung Artha Mas dan pihak kontraktor menjadi pertimbangan utama dalam pengambilan keputusan. Keunggulan PT. Wika Bangunan Gedung dibandingkan kontraktor lainnya terletak pada segi administrasi, teknis, serta biaya yang paling kompetitif, selain itu PT. Wika Bangunan Gedung telah memiliki jam terbang dan reputasi yang cukup baik dalam pembangunan gedung bertingkat tinggi.
18
BAB IV KESIMPULAN
Dari sekian banyak pembahasan yang tertera di atas maka dapat kita simpulkan bahwa menejemen proyek sangat lah penting dalam suatu menejemen konstruksi dimana dengan proyek konstruksi yang se rumit dan sebesar itu tentunya di perlukan suatu alat yang berguna dalam pengaturan jalanya proyek tersebut yang disebut menejemen proyek konstruksi. BAB V DAFTAR PUSTAKA
1. Istimawan Dipohusodo, Manajemen Proyek dan Konstuksi jilid I, (Yogyakarta:Kanisius,1996) 2. Iman , Manajemen Proyek , (Erlangga: Jakarta, 1998) 3. https://ranggryani.wordpress.com/2013/05/16/makalah-manajemen-proyek/ 4. http://ivansteritory.blogspot.com/2014/02/penyebab-sebuah-proyek-terlambat-gagal.html
19
