Los artículos 1490 y 1491 del Código Civil Antecedentes históricos 1. El tema que nos proponemos (análisis) Art. 1490: Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá derecho de, reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe” Art. 1491: “Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo” “inscrito, u otorgado por escritura pública” 2.
Deja de manifiesto que el fin que sus pre ceptos persiguen es amparar a las terceras personas de buena fe que pudieran ser injustamente perjudicadas por la aplicación rigurosa de los perjuicios generales que reglan la t eoría de las condiciones. Una vez cumplida la condición, es retrotraer las cosas al estado en que se encontraría si ella no hubiere existido. Los actos jurídicos que al derecho condicional se refieran, celebrados por el poseedor de él tiempo intermedio entre el nacimiento de ese derecho y e l cumplimiento de la condición. condición. Esto se puede ver en el Código de Napoleón.
3.
El primer proyecto de Código Civil en que se toca esta cuestión, es el que comenzó a publicarse en el Araucano número 627, corresponde al 26 de agosto de 1842. Este segundo proyecto de los contratos y obligaciones convencionales continuó publicándose en dicho periódico, con varias interrupciones, hasta el número 800, correspondiente al 19 de diciembre de 1845, fecha en que la publicación terminó bruscamente. Artículo 14 del título III, de las obligaciones condicionales del proyecto de 1842-1845 dice como sigue: los gravámenes impuestos sobre la especie que se posee bajo una condición resolutoria, y si la especie fuere raíz, las enajenaciones que, en el intervalo entre e l contrato y el evento de la condición, se hubieren hecho de ella, se resuelven y anulan por el evento de la condición. condición. La lectura de este ar tículo da a entender que la primera idea del señor Bello fue seguir la corriente general, según la cual la condición resolutoria debe obrar siempre retroactivamente, la frase “se resuelven y anulan por el evento de la condición” así lo manifiestan. ¿cuál era el objeto que esta distinción perseguía? La respuestas resulta un tanto difícil; sin embargo, podría encontrarse, tal vez en que, al igual que en el Código Francés, Fr ancés, tuvo intención el señor Bello de establecer en nuestra legislación, para los bienes muebles, el conocido principio consagrado consagrado por el artículo 2279 de aquel Có digo, en virtud del cual el
dominio de las especies muebles se adquiere, salvas algunas excepciones de pleno derecho con la posesión, cualquiera que sea el título de adquisición. 4.
Proyecto de 1847. En su artículo 44 de este proyecto. Titulo III: De las obligaciones condicionales corresponde al artículo 14 del proyecto anterior. Con algunas innovaciones. Dice: Art. 44: los gravámenes impuestos sobre la especie que se debe bajo condición suspensiva, o que se posee bajo una condición resolutoria, y si la especie fuere raíz o mueble precioso, las enajenaciones que, en el intervalo entre el contrato y el evento de la condición, se hubieren hecho de ella, se resuelvan y anulan por el evento de la condición. Equiparó, en seguida, el señor Bello los “muebles preciosos” a las e species raíces, en el sentido de que, tratándose de unos u otras, se resolverían las enajenaciones que de los se hubieran hecho en el intervalo entre en e l contrato y el evento de la condición.
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El artículo del proyecto del 1847, tal como lo dejamos copiado, sufrió posteriormente diversas modificaciones, algunas de ellas sustanciales, que sintetizan las muchas evoluciones que en la mente del señor Be llo experimentó la teoría sustentada.
6.
Bello suprimió del proyecto la frase “se debe bajo una condición suspensiva, o que” ya que era redundante. Regresando a quedar en su forma primitiva del proyecto de 1842-1845. Art. 44. Los gravámenes impuestos sobre la especie que se posee bajo una condición resolutoria, como prendas, hipotecas, o censos, se resuelven y anulan por el evento de la condición. A continuación, en artículo separado, que signó 44 b, se re firió a la situación especial de la enajenación, y dispuso: Art. 44 b., si se enajena la especie raíz o mueble precioso que se posee bajo condición resolutoria, el acreedor, cumplida la condición, podrá reivindicar la especie o mueble, y tendrá derecho a que se le indemnice de los costos de la reivindicación y de los deterioros. “si la cosa enajenada no fuere propiedad raíz o mueble pre cioso, sólo tendrá derecho a la indemnización de perjuicios”.
7.
Se mantuvo intacto hasta este punto en su forma primitiva. Sin embargo, en un nuevo borrador, encontramos que ya no se limitó el se ñor Bello a hacer meros cambios externos al anterior proyecto, sino que invirtió completamente la teoría en él contenida. Dejan constancia de las otras tantas vacilaciones que el redactarlo experimentó su autor, dice así:
Art. 44. Si el que debe una cosa bajo condición suspensiva la enajena o la grava con hipoteca, prenda, censo o servidumbre, la enajenación o gravamen se resuelve o anula, cumplida que se la condición: Con todo, si la cosa fuere raíz o mueble precioso que se distinga fácilmente de los de su especie, subsistirá la enajenación (o gravamen), y el deudor indemnizará al acreedor. Según las primeras redacciones, la regla había sido que sólo procedía acción reivindicatoria contra los terceros poseedores cuando se tratara de inmuebles o muebles preciosos; en cambio, por el nuevo proyecto, la acción reivindicatoria, viable por regla general, no lo es “si la cosa fuere raíz o mueble precioso”. En otras palabras, las doctrinas de uno y otro proyecto son absolutamente opuestas. 8.
Proyecto de 1853, donde nos encontramos con los artículos 1666 y 1667 (Libro IV, Título III). La primera de estas disposiciones contiene, refundida, la teoría general ya sustentada en el ensayo que acabamos de analizar. Dice este precepto: Art. 1666. Si el que debe una cosa bajo condición suspensiva la enajena o la grava con hipoteca, prenda, censo o servidumbre, la enajenación o gravamen se resuelve cumplida que sea la condición “si el que posee cualquiera cosa bajo condición resolutoria la enajena o la grava, se seguirán las mismas reglas” El señor Bello, en distinguir al poseedor bajo condición resolutoria del deudor bajo condición suspensiva. El artículo 1667, puede observarse que ya se acerca mucho a nuestro actual artículo 1491, sin aceptar la excepción absoluta que para los inmuebles y muebles preciosos se consultaba en la última modificación señalada del artículo 14 del proyecto de 1847, conserva esta limitación a la regla general para e l caso de inmuebles y tratándose de terceros adquirientes de buena fe, en ciertas y determinadas circunstancias. Este artículo está concebido en los términos siguientes: Art. 1667. La resolución de que hablan los dos artículos precedentes, no dará derechos contra terceros de buena fe, que hayan adquirido inmuebles que se debían condicionalmente a otras personas, sino en el caso de haberse inscrito en el re gistro del conservador de bienes raíces las escrituras de los respectivos contratos condicionales. Lo mismo se aplica a los derechos de censo, hipoteca o servidumbre, constituidos a terceros de buena fe, sobre inmuebles que se debían condicionalmente a otras personas.
Se reputarán de mala fe los terceros que, antes de la adquisición del inmueble, o de un derecho real en él, hayan tenido noticia de la condición suspensiva o resolutoria a que estaba afecto el inmueble. 9.
Al igual que el de 1847, el proyecto de 1853 fue muy corregido y modificado por don Andrés Bello. Tenemos también en nuestras manos el ejemplar de e ste última proyecto en que el señor Bello anotó personalmente los cambios que creyó necesario hacerle. Correcciones. Por la primera de ellos, quedó como sigue: “Art. 1667. La resolución de que hablan los dos artículos precedentes no perjudicará a terceros de buena fe, que hayan adquirido inmuebles que se debían condicionalmente a otra personas, sino en el caso de haberse inscrito en el registro del conservador, los respectivos títulos condicionales salvo si éstos se hubieran otorgado antes del día e n que haya empezado a ser obligatoria la inscripción. Lo mismo se aplica a los derechos de usufructo, uso, habitación o servidumbre constituidos en ellos. El tercer inciso no sufrió alteración, pero fue completado con este otro: la noticia será dada por un ministro de fe pública a nombre de cualquiera que tenga un interés actual o eventual en la cosa. Bello, rehízo el artículo en los siguientes términos: “art. 1667. La resolución de que habla el artículo precedente no perjudicará a terceros de buena fe que hayan adquirido inmuebles que se debían condicionalmente a otras personas, o derechos reales constituidos en ellos, (sino en el caso de hallarse inscritos en el registro del conservador los respectivos títulos condicionales)” Frase del paréntesis fue tarjada y fue completado con este inciso: “No podrá alegarse buena fe por parte de los tercero si los respectivos títulos condicionales se hallaban inscritos en el registro de conservador al tiempo de transferírseles los inmuebles de constituírseles los derechos reales si las personas a quienes se debían los inmuebles les notificaron oportunamente la condición a que estaban afectos”.
10. Bello volvió a cambiar una vez más de opinión sobre la mater ia. Era equitativo y de justicia hacerla extensiva a las enajenaciones de especies muebles, de cualquiera clase y modifico a este efecto, sustancialmente, el artículo 1666 ya transcrito sustituyendo en él al principio general la siguiente regla de excepción:
“Art. 1666. Si el que debe una cosa mueble a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria, la enajena, no habrá derecho de reivindicarla contra terceros poseedores de buena fe” 11. Nuevo borrador: “Art. 1667. Si el que debe un inmueble a plazo o bajo condición resolutoria, la enajena, o la grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolver la enajenación o gravamen, sino en las casos siguientes: 1- Cuando la condición o plazo constaba en el título respectivo, inscrito, u otorgado por escritura pública, (y la enajenación o la constitución del gravamen se verifico en los 30 días subsiguientes a la inscripción o e scritura). 2- Cuando el acreedor, antes de la enajenación o la hipoteca, censo o servidumbre, hubiere interpuesto protesta contra cualquiera de estos actos, y notificándolo por un periódico del departamento o departamentos que se hallare fijados en tres de los parajes más públicos de cada uno de ellos. 3- Cuando la referida enajenación constitución se haya verificado en los 30 días subsiguientes a la fecha de la inscripción o escritura. Bello creyó conveniente conservar sólo los dos primeros números del borrador transcrito, agregando, eso sí, al primero de ellos la frase que hemos copiado entre paréntesis y que corresponde al número tercero. Bello, hizo sacar en limpio la disposición. Sin embargo, en si afán de perfeccionar el proyecto definitivo que habría de representar a la aprobación del congreso, e l ilustre codificador corrigió una vez más el artículo que, refundido, quedó como sigue: Art. 1667. Si el que debe un inmueble bajo condición resolutoria, lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito, u otorgado por escritura pública. La anterior redacción sólo se diferencia de la definitiva en que se elimina el adjetivo “resolutoria” después del sustantivo condición. Las disposiciones vigentes A. Análisis general Si examinamos el artículo 1490 podemos observar que la ley contempla en esta disposición el caso del deudor a plazo o condición, de una cosa mueble, que, antes de cumplirse la condición o vencer el plazo, enajena dicha cosa a un tercero. Pueden presentarse aquí dos situaciones: o el tercer adquiriente lo fue de buena fe, es decir, ignoraba, al tiempo de la adquisición, la existencia de la obligación modal o lo fue de m ala fe, o sea, conocía la existencia de dicha obligación. Se protege al tercero que adquirió de buena fe y se puede ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero que adquirió de buena fe. Lo mismo se puede inferir del artículo 1491.
Pero la idea del legislador no pudo, ser en ningún caso, ser las que dichas disposiciones parecen manifestar. Tanto del artículo 1490 como del 1491 se desprende, según lo hemos manifestado que si una persona debe una cosa a otra bajo t al o cual modalidad, y enajena dicha cosa, podrá aquel a quien se debía la especie, es decir, el acreedor, una vez vencido el plazo o cumplida la condición; reivindicarla contra el tercero poseedor que, e n el momento de adquirir la especie, tuvo conocimiento de la obligación modal que ligaba a su causante. La acción reivindicatoria salvas excepciones que no vienen al caso sólo puede ejercitarla el propietario o dueño de una cosa que no e stá en posesión de ella, contra el actual poseedor (art. 889 CC). Ahora, en el caso propuesto , B no es ni ha sido nunca propietario de la cosa que A le debe: sólo tiene contra éste, como ya hemos dicho, un derecho personal de crédito, jus ad rem, para o bligarlo a transferirle el dominio de esa cosa, o a que le indemnice los perjuicios consiguientes, en caso de incumplimiento o de mora. Esto es sencillamente absurdo ya si hubiera sido la voluntad de la ley habría echado por tierra toda la teoría de los derechos reales y personales. Por lo anterior se debe concluir que el sentido de las disposiciones en estudio no puede ser el que se desprende de su tenor literal, y que la interpretación de las palabras del legislador debe ser otra que este en pugna con los principios generales que informaron en su labor al distinguido redactor del Código.
Bello nunca tuvo la intención de dar a estos artículos el alcance real a una acción exclusivamente personal, como es la que tiene el acreedor contra su deudor para exigir el cumplimiento de la obligación, y estimamos, por eso, que no hay en todo más que un defecto de redacción, consistente en el empleo, poco acertado, a nuestro juicio, del término “deber”. Así se desprende de la redacción general de estos artículos y de la idea de reivindicación que ellos llevan envuelta, y así también se deduce de la lectura de los primeros proyectos del señor Bello, en que, como tuvimos ocasión de ver, se refirió claramente, no al deudor, sino al poseedor condicional. El legislador empero, por consideraciones de equidad y conveniencia social, creyó del caso negar; en aquellos artículos, la acción reivindicatoria en contra de los terceros de buena fe.
Preciso es reconocer, con todo, que los comentadores de e stas disposiciones del Código incurren generalmente en el mismo error del legislador y aceptan sin reservas el lenguaje por él. Palabras de Alessandri en su obra “De la compra-venta y de la promesa de venta”. El comprador que no ha pagado el precio es deudor de la cosa bajo condición suspensiva porque si no lo paga oportunamente se resuelve su derecho y nace el del vendedor, a quien debe restituirla. Su derecho a la cosa e s, por lo tanto, eventual. Desde el momento del contrato se producen dos situaciones: el comprador adquiere la cosa con la condición de pagar el precio oportunamente para no pe rderla; y el vender la entrega con la condición de que vuelva a su poder si no se pega aquél. Al m ismo tiempo que el comprador la adquiere, contrae la obligación de entregarla al vendedor si no paga el precio. Luego, éste tiene un dere cho a ella en suspenso: es acreedor de la cosa bajo condición suspensiva, siendo, a su vez, el comprador, deudor de la misma en esa forma. L a condición consiste en la falta de pago del precio. Si este se paga, la condición falla; pero si no se paga, se ha cumplido y el comprador debe restituirla al vendedor. Esta obligación de restituir la cosa que contrae el comprador es la consecuencia del artículo 1489 CC que en todo contrato bilateral se subtiende la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, porque, como dijimos, la condición resolutoria en el fondo no es sino una condición suspensiva. Queda pues establecido que el comprador es deudor del inmueble vendido. No se puede sin embargo aceptar sus palabras cuando dice que el comprador, al adquirir la cosa, contrae la obligación de restituirla al vendedor si no paga el precio en la forma debida, es decir se constituye deudor condicional de la cosa con relación al vendedor, quien es el acreedor de la misma en esa forma. No puede, a nuestro modo de ver, hablarse aquí de obligación, ni de deudor y acreedor. Se puede concluir, después de lo expuesto, que la redacción dada por el legislador a las disposiciones que analizamos no es exacta, jurídicamente considerada. Cabe preguntarse qué razón de ser tienen ciertas diferencias de forma que presentan los artículos 1490 con el del 1491, observaremos que hay entre uno y otro dos marcadas diferencias de redacción, a saber: -
El artículo 1490 dice: “no habrá derecho de reivindicar” la cosa, que el 1491 preceptúa que “no podrá resolverse la enajenación o gravamen”.
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El artículo 1490 habla del que debe una cosa mueble “a plazo, o bajo condición suspensiva o resolutoria”, en que el artículo 1491 sólo se refiere al que debe un inmueble bajo condición”
En el primer punto no ofrece mayor problema “no podrá resolverse la enajenación o gravamen” no ha querido sino expresar la misma idea que e n el artículo precedente, eso sí que, t ratándose en este caso también de la constitución de hipotecas y otros gravámenes, no creyó propio el señor Bello emplear el término “reivindicar”, y optó, creemos que con razó n, por el de “resolver”, empleando hasta entonces en todos sus proyectos anteriores. Pero la redacción adolece de un serio defecto, pues, al decir “ no podrá resolverse la enajenación parece entenderse que el legislador hubiera concedido al interesado la facultad de interponer la acción resolutoria directamente contra el tercero, y dado, e n consecuencia, a esta acción un carácter real, que no tiene. Alessandri (párrafo): “El artículo 1491, contiene un gravísimo error de redacción. Dice que “no podrá resolverse la enajenación” con lo que parece dar a e ntender que el Código concede la acción resolutoria contra los terceros poseedores, haciendo creer así que esta acción es real y que puede dirigirse directamente en su contra. Pero como hemos visto, ella es meramente personal contra el comprador y sólo resuelto el contrato hay acción real contra los terceros. Por el término resolución, eso sí, que en lugar de decir no podrá resolverse diríamos simplemente como el mismo señor Bello lo hizo en otros de sus proyectos no se resolverá la enajenación o gravamen, dando a entender con esto que dicha resolución no proviene de la acción intentada directamente contra el tercero, sino que es el efecto legal e inmediato de la r esolución del derecho del causante. La acción reivindicatoria sólo es la consecuencia de esas resoluciones. Al referirse a la ley al que “debe” tal o cual cosa no ha querido significar a la persona que se ha obligado para con otra a hacerle tradición de dicha cosa sino a aquella que siendo propietaria de una especie mueble o inmueble, está sujeta, sin embargo, a perder su derecho de dominio por el vencimiento de un plazo o el evento de una condición. El artículo 1490 prevé tres situaciones diferentes: a) La del que es dueño de una cosa mueble a plazo, es decir, hasta día cierto, determinado o indeterminado. b) La del que es dueño de una cosa mueble bajo condición suspensiva. c)
La del que es dueño de una cosa mueble bajo condición resolutoria.
A) Comienza la ley por contemplar el caso de una persona que ha adquirido a plazo la propiedad de una especie mueble, y enajena dicha especie antes de venderse aquél. Se coloca en efecto, la ley en la situación de una persona que tiene su derecho de propiedad sobre una cosa limitado por cierto plazo, vencido el cual ese derecho pasa a un tercero; ahora bien: es un principio fundamental de nuestra legislación civil que el derecho de dominio no pueda ser constituido hasta día cierto, es decir, limitado por un plazo.
Artículo 1087 CC: “La asignación hasta día cierto, sea dete rminado o no, constituye un usufructo a favor del asignatario”. Siendo, por lo anterior, el que “debe una cosa a plazo”, como dice e l artículo 1490, sólo un mero usufructuario de esa cosa, resulta del todo imposible que pretenda e najenarla, ya que nadie puede enajenar válidamente una cosa ajena. Por las observaciones que preceden, debemos concluir que la referencia que el artículo 1490 hace al que “debe una cosa a plazo” es errónea, y debió, por lo tanto, ser eliminada por la comisión revisora del proyecto de Bello. B) Segunda situación contemplada en la disposición que se analiza: es ella la del dueño de una cosa bajo condición suspensiva, que la enajena antes de verificarse el hecho de que prende la condición. ¿Cómo se podría, entonces poseerse ese der echo bajo tal condición? El artículo 582 CC, el dominio es un derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente” por otra parte e l artículo 1479 CC, define la condición suspensiva como aquella que, mientras no se cumple, “suspende la adquisición de un derecho”. Tendríamos, entonces, que “deber una cosa bajo condición resolutoria”. Para rebatir las anteriores objeciones podría tal vez argüirse que el legislador no se ha referido precisamente en este caso al dueño actual de una cosa, pero bajo condición suspensiva, situaciones que como hemos demostrado, son absolutamente contradictorias sino al caso muy diferente, por cierto, del que sólo tiene un derecho de dominio en suspenso, es decir, una mera expectativa de adquirirlo, y que, en estas circunstancias, enajena la especie (en nada afectaría a terceros). Argumento que es jurídica y materialmente imposible la existencia actual y efectiva de un derecho de domino bajo condición suspensiva. Este argumento lo constituye nada menos que la propia ley, que reconocer expresamente esta clase de dominio. Artículo 680 CC: “la tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese” ¿Cómo es posible transferir un derecho y suspender a la ve z su adquisición hasta que se verifique determinado acontecimiento? Si alguien transfiere válidamente el dominio de tal o cual cosa a otra persona, quiere decir que ésta se hace dueña del objeto; no hay suspensión ni término medio posibles: porque, o la tradición se verifica y transfiere el derecho, o no se verifica y no t ransfiere nada.
C) Réstanos por considerar el tercer caso, es decir, el del dueño de una cosa bajo condición resolutoria, que la enajena antes de producirse el hecho eventual de que depende la extinción de su derecho. Como ya hemos tenido ocasión de decirlo, según los principios generales, el eve nto de la condición resolutoria trae como consecuencia la extinción del derecho para la persona que lo poseía, y su nacimiento efectivo para quien hasta entonces sólo había tenido la expectativa de adquirirlo. En conclusión que las frases “a plazo” y “bajo condición resolutoria” que la ley emplea en el artículo 1490, están de más, y habría bastado, para los efectos de esa disposición; el término “condición”, sin otro aditamento, tal en el artículo 1491.
B. Alcance Referidos artículos serán aplicables siempre que se tenga un derecho de dominio condicional, o sea, siempre que se “deba” una cosa mueble o inmueble bajo condición y se enajene o grave dicha cosa. Artículo 733 y siguientes, define la ley la propiedad fiduciaria como aquella que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el evento de verificarse una condición: la situación corresponde, por lo tanto, exactamente, a la del que “debe” condicionalmente una cosa a otro, contemplada por los artículos 1490 y 1491. Agrega el artículo 735 que el fideicomiso, es decir, el derecho de dominio condicional, no puede constituirse sino por acto entre vivos, otorgado por instrumento público, o por acto testamentario; y este dominio, constituido en la forma prescrita, queda sometido a las disposiciones de dicho título. Siguiente problema: si la ley determina detalladamente en el título de la propiedad fiduciaria las condiciones a que esta propiedad queda sometida y los efectos que producen las enajenaciones o gravámenes de las cosas que se poseen fiduciariamente, es decir, condicionalmente, (arts. 751 y 757 CC), y si e n ese mismo título expresa categóricamente que esta especie de dominio sólo puede constituirse con las solemnidades que allí se exigen, manifestando así que todo dominio condicional constituido por el hombre debe regirse por dichas disposiciones, ¿en qué casos podrán tener aplicación los artículos 1490 y 1491, que se r efieren precisamente a la misma cuestión? ¿Cómo armonizar estos preceptos con aquéllos? Los preceptos del artículo 735 no son, e n el hecho, tan absolutos como pudiera parecer a primera vista. Dice ese artículo que la propiedad fiduciaria, condicional, sólo puede constituirse con las formalidades allí prescritas, y dispone de este modo que siempre que
el hombre, por un acto voluntario y expreso, establezca sobre cierta osa un derecho de dominio condicional a favor de otro, quedará este derecho sometido a las disposiciones de aquel título. Sabemos que los contratos bilaterales llevan, por disposición de la ley (art. 1489 CC), envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Según esto, si la obligación de una de las partes consistió en la transferencia del dominio de una especie o cuerpo cierto, hecha esta t ransferencia del dominio lo adquirió el otro contratante; pero, como éste aún no ha cumplido su respectiva obligación, queda pendiente, desde el momento de la transferencia, la condición resolutoria establecida por la ley, lo que hace que el derecho de dominio adquirido por ese contratante, que no ha cumplido, sea sólo condicional, por cuanto está sujeta a resolverse si se verifica la condición negativa de no cumplir, por su parte, lo pactado. Resulta de lo expuesto que, fuera de los fideicomisos propiamente tales, constituidos por la voluntad expresa del hombre, hay otra especie de dominio condicional, instituido por la ley. Ahora bien: hemos visto que el primero, los fideicomisos, se rige en todo, exclusivamente, por las disposiciones del título re spectivo; fuerza es concluir, entonces, que, por lo que a las enajenaciones y gravámenes se refiere, son aplicables al segundo, y sólo a él, los preceptos de los artículos objeto del presente estudio. Tenemos, pues, que los preceptos de los artículos 1490 y 1491 sólo son aplicables a ciertos casos de resolución de contratos bilaterales por falta de cumplimiento de una de las partes. Aún más, dentro de los contratos bilaterales, sólo en la compraventa y la permuta, estas disposiciones son aplicables, por ser, según entendemos, lo únicos en que una parte se obliga a transferir a la otra e l dominio de una especie o cuerpo cierto, y, por lo tanto, los únicos que, resueltos, pueden dar lugar a acción reivindicatoria de la especie o a la resolución del gravamen constituido en ella por el contratante moroso o un te rcero. La ley, por lo demás, en ambos casos se ha remitido expresamente a estas disposiciones (artículos 1876 y 1900 CC). Otro caso, el contrato de venta por el pacto expreso de retroventa agregado a él. Pero por mandato expreso de la ley le son aplicables los artículos, ya mencionados (art. 1882 CC). Resumiendo, tenemos, entonces que, a nuestro juicio, los artículos 1490 y 1491 sólo son aplicables a los tres casos siguientes: 1) Resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio, cualquiera que sea la forma en que se produzca la resolución
2) Resolución del contrato de permutación por incumplimiento de una de las partes 3) Resolución del contrato de compraventa a consecuencia del pacto especial de retroventa De este trabajo se reduce casi exclusivamente al caso, bastante frecuente, de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación del comprador. Este trabajo se reduce casi exclusivamente al caso, bastante frecuente, de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación del contrato. Por lo que a la primera de ellas se refiere “cosas muebles no presenta dificultades. Comprende a todos los bienes muebles, sin distinción, siempre que puedan enajenarse y ser reivindicados en seguida. En cuanto a la segunda de las expresiones citadas inmuebles, vamos a detener nos en ella algunos instantes. Alessandri, comenta: Artículo 1491 se aplica a todos aquellos bienes que según la ley t ienen la calidad de inmuebles, sean corporales o incorporales. se aplica, por lo tanto, a los bienes raíces, a las minas, a los regadores de agua y a los derechos de usufructo, uso, habitación o fideicomiso cuando recaen sobre inmuebles, a las servidumbres, censos y herencias. a) Bienes raíces, minas y regadores de agua. Nada se opone a incluirlos. b) Derechos de usufructo, también aplicable, salvo casos en que se haya prohibido expresamente la cesión c)
Derechos de uso y habitación, no quedarían incluidos entre los inmuebles a que se refiere el artículo en cuestión, desde que ellos no sólo son inalienables, sino que no pueden salir de manos de su poseedor ni siquiera a título precario (art. 819 CC).
d) Fideicomisos, la propiedad fiduciaria no se diferencia en nada, por lo que a este punto toca, de la plena propiedad. e) Servidumbres, estos inmuebles, por el hecho de ser inseparables del predio a que pertenecen (art. 825 CC), no pueden ser enajenados independientemente de aquél: siguen siempre la suerte del bien raíz de que forman parte. f)
Censos, no parece haber inconveniente para aplicarle este artículo, en cuanto a derechos reales sobre inmuebles.
g) Herencias, en su carácter de inmuebles, les es t ambién aplicable el artículo 1491. La disposición del artículo 1491 no se aplica a los inmuebles por destinación cuando se enajenan separadamente del predio a que adhieren. Se desprende así del artículo 571 CC, que pre ceptúa que dichas cosas se reputan muebles para el efecto de la constitución de un derecho sobre ellas a otra persona que el dueño. Por consiguiente, debe a estas cosas aplicarse el artículo 1490, aun cuando posteriormente hayan readquirido su calidad de inmueble por destinación en otro predio,
ya que debe atenerse a la calidad de la especie en el momento de la e najenación y no a la que tuvo al constituirse el derecho condicional o a la que adquirió posteriormente. En el caso de los inmuebles la ley presume que el tercer adquiriente tuvo conocimiento de la condición cuando ésta constaba en el título respectivo, porque para adquirir ese inmueble debió revisar dichos títulos; por el contrario no ocurre esto cuando lo que el ter cero adquiere son bienes que no necesitan, estrictamente, ni escritura privada para ser vendidos como los animales, y e n consecuencia, sería injusto y perjudicial para la marcha regular de los negocios desposeer a ese tercero sin antes probar fehacientemente que tuvo conocimiento de la condición. Es requisito esencial para que los artículos 1490 y 1491 puedan se r aplicados, que la cosa mueble debida bajo condición haya sido enajenada por el “deudor”, o que el inmueble, en, idénticas circunstancias, haya sido enajenado, o gravado con hipoteca, censo o servidumbre. Además y este argumento estimamos decisivo al expresar la ley que no habrá derecho de reivindicar la cosa contra terceros poseedores de buena fe, manifiesta claramente que sólo se refiere a las transferencias de dominio, desde que ellas únicamente hacen perder la posesión de la, cosa. Artículo 2406 CC, el derecho de prenda se extingue “cuando en virtud de una condición resolutoria se pierde el dominio que el que dio la cosa en prenda tenia sobre ella. Artículo 1491, la ley hacer extensivos sus efectos no sólo a las enajenaciones de los inmuebles poseídos bajo condición, sino, además, a los derechos de hipoteca, censo o servidumbre que sobre ellos hubiere constituido el propietario condicional. Las reglas dadas por los artículos 1490 y 149 1 son excepciones al principio general, sustentado por nuestro Código, del efecto retroactivo de las condiciones. Dichos principios están corroborados expresamente, entre otras, por las disposiciones de los artículos 763, 806, 885 y 2406 CC , que establecen que los fideicomisos, usufructos, servidumbres y prendas se extinguen por la resolución del derecho del constituyente. Los artículos 1490 y 1491 no pueden aplicarse, según creemos, sino única y exclusivamente a los caso en ello expresamente señalados. ¿Por qué se refirió el señor Bello en el proyecto definitivo únicamente a los gravámenes de hipoteca, cencos y servidumbre; siendo que en uno de sus últimos borradores había hecho extensiva la disposición también a los derechos de usufructo, uso y habitación y en otro, a los derechos reales en general constituidos sobre el inmueble? A esto respondemos que en el pre sente caso el argumento carece de eficacia, pues, como sin lugar a dudas se desprende del artículo 1490, gemelo del 1491, ha empleado aquí Bello el verbo “enajenar” como sinónimo de transferir el dominio, desde que no sería aceptable suponer que el ilustre redactor, con su extraordinario buen sentido, diera a e sa expresión responder que tal vez no sea esto tan exacto.
Mediante un ligero examen, es fácil observar que, al referirse a las hipotecas, censo y servidumbres y atenuar para estos gravámenes los efectos de la resolución del derecho del constituyente, sólo ha hecho extensiva la ley su restricción a aquellos derechos limitativos del dominio cuya existencia no importa una suspensión del ejercicio del mismo, como, por el contrario, ocurre con los derechos de fideicomiso, usufructo, uso y habitación. Por el contrario, los derechos de fideicomiso, usufructo, uso y habitación como el mismo Bello lo expresa en el mensaje con que el proyecto definitivo fue presentado al congreso embarazan la circulación y entibian el espíritu de conservación y mejora, que da vida y movimiento a la industria, y es, por lo tanto, muy prefe rible que el dominio se radique absoluta y definitivamente en una sola persona, a seguir manteniendo esos derechos, que lo limitan en forma sumamente grave. Lo anterior solución nos parece tanto más conveniente cuanto por ella sólo se vendrán a perjudicar, en la gran mayoría de los casos, personas que ha adquirido su derecho a título gratuito, como lo son, por regla general, los fideicomisarios y usufructuarios; no sucedería lo mismo si se adoptara la solución contraria. Por el texto del artículo 1490, sólo se extiende a las transferencias de dominio, y esto, sin duda, porque todos los gravámenes y derechos reales sobre especies muebles (prenda, usufructo y uso) importan forzosamente la suspensión del ejercicio del correspondiente derecho de propiedad. Otra alegación que hace Alessandri, de que aun cuando los fideicomisos y usufructos no se hallaren comprendidos en la disposición del artículo 1491, éste les sería siempre aplicable tratándose de la resolución del contrato de compraventa, por disponer expresamente e l artículo 1876 que la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491, la e ncontramos un tanto forzada y falta de base. En otras palabras, estima el señor Alessandri que en el caso en cuestión son aplicables los artículos 1490 y 1491 sólo en cuanto determinan los requisitos que la ley exige para que la condición surta efectos contra terceros, pero no en cuanto limitan su aplicación a los casos que esas disposiciones enumeran. En términos más breces, estimamos que lo dicho aquí por la ley tiene el mismo alcance de lo expresado más adelante en el artículo 1882, sobre los efectos que el pacto de retroventa produce contra terceros. Toda acción del acreedor contra terceros poseedores del inmueble, o a la hipoteca, y ni el usufructuario, ni el dueño del derecho de uso o habitación es poseedor del inmueble dado e n usufructo o gravado con alguno de esos derechos. Si lo artículos 1490 y 1491 y tienen aplicación en los casos de transmisión hereditaria de las cosas que sólo se poseen bajo condición.
Es universalmente aceptado, en efecto, que la transmisión hereditaria no puede considerarse como enajenación desde que el heredero constituye, en derecho, la misma persona del difunto, de la que sólo es una continuación. Consecuencia de esta supervivencia jurídica de la personalidad del difunto es que el heredero no puede adquirir más derechos de los que aquél tenía, y, por lo tanto, si alguno de esos derechos era sólo condicional, lógico es que continúe siéndolo aún después de la transmisión, cualesquiera que sean las circunstancias. A mayores dudas podría, tal vez, prestarse el caso del heredero a quien la cosa ha sido adjudicada en el acto de partición de la comunidad hereditaria, y que alegar a buena fe y su carácter de tercer poseedor de la especie. Empero, dicha excepción tampoco es aceptable, porque la adjudicación en acto de partición no importa enajenación, ni constituye nuevo título. Por las consideraciones hechas en los números precedentes, debemos concluir que los ar tículos 1490 y 1491 sólo son aplicables a las transferencias a ter ceros de las especies poseídas bajo condición, y en cuanto a los gravámenes constituidos sobre ellas, sólo a las hipotecas, censos y servidumbres. C. Efectos Artículo 1490, que allí contempla una regla general de la excepción y relegado aquella a la condición de esta última. Dispone, en efecto, la ley en esta disposición que el objeto que se “debe” bajo condición no podrá reivindicarse contra terceros poseedores de buena fe y con esto declara implícitamente que dicho objeto sólo es reivindicable contra los terceros poseedores de mala fe. Dado el espíritu de la disposición y teniendo en cuenta la definición que el art ículo 706 CC, da del poseedor de mala fe, es fácil concluir que para el presente caso debe considerarse como poseedor de mala fe al que, en el momento de adquirir la cosa, tuvo conocimiento de la condición que limitaba el dominio de su antecesor. Pasemos ahora al artículo 1491. Vemos, en primer lugar, que este precepto envuelve, en el fondo, el mismo principio del anterior, eso sí que con la notoria diferencia de que establece aquí la ley una presunción de derecho, es decir, que no admite prueba en contrario, según la cual el tercer poseedor es considerado siempre de mala fe si la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública. En consecuencia, aunque el título del tercero contra quien se reivindica esté muy distante del título de quien “debia2 el inmueble bajo condición, y aunque en el de su inmediato antecesor no conste condición de ninguna especie, siempre será condenado a restituir el inmueble o a perder el gravamen constituido a su favor, si el reivindicador prueba que la condición constaba en el primitivo título. Esto, que a primera vista pudiera parecer injusto y poco equitativo, no lo es si se considera que quien adquiere un inmueble o un gravamen real sobre él, si desea evitarse sorpresas desagradables para el futuro, no sólo debe constatar la integridad y limpieza del título de su causante directo e inmediato, sino
remontarse, si es posible, hasta los treinta años anteriores a la fecha de su propio título, puesto que sólo pasado ese lapso de tiempo el poseedor adquiere la plena seguridad de que su posesión constituyen realmente un derecho de domino inatacable. Exige, además, a ley que el título en que consta la condición esté inscrito u otorgado por escritura pública. En realidad, es preciso reconocer que esa frase e stá de más en la disposición, porque, desde que la ley se refiere al que posee un inmueble bajo condición y no pueden poseerse esos bienes sino mediante la inscripción en el conservador del título respectivo, es fuerza concluir que siempre el título condicional debe estar inscrito. Por otra parte, los títulos traslaticios del dominio de inmuebles otorgados por actos entre vivos deben siempre constar por escritura pública, de modo que la conjunción “u” que une a “inscrito” con “otorgado”, no tiene ninguna razón de ser: la escritura pública no puede faltar. De las anteriores consideraciones se desprende que cuando la condición no constaba en el título respectivo, o sea, en el t ítulo de quien “debía” el inmueble bajo condición, no se resolverán los derechos que terceros hayan adquirido posteriormente siempre que sean de los que comprende este artículo aunque se re suelva el del primitivo poseedor condicional. Puede ocurrir que la condición, sin constar en el “titulo respectivo”, se halle expresada, sin embargo, en otra escritura pública; ajena aquella. Lo que la ley exige es que la condición conste en el título, y, en e l caso propuesto, la segunda escritura, aun cuando se la inscriba en el respectivo registro del conservador, no forma parte del título del poseedor condicional mientras no se cumpla con el requisito del artículo 1707 CC, o sea mientras no se anote esta contraescritura al margen de la primera y no conste, además, dicha anotación en la copia autorizada del título en ate nción a la cual obra el tercero. Llenados estos requisitos, la segunda escritura pasa a formar parte del título y, por lo tanto, la condición consta en él. Tanto en el caso del artículo 1490 como en e l del 1491, debe ser declarada de antemano por la justicia la resolución del derecho del primer poseedor condicional, y sólo una vez resuelto el contrato primitivo puede interponerse contra el tercero la correspondiente acción real. Tampoco sería dable interponer directamente la acción reivindicatoria sin antes haber obtenido la resolución del respectivo contrato, puesto que esa acción sólo compete la resolución del respectivo contrato, puesto que esa acción sólo compete al propietario de
la cosa, y mientras aquel a quien ésta se “debe” bajo condición no obtiene judicialmente la resolución del derecho del “deudor”, no puede pretenderse dueño, ya que por el hecho de verificarse la condición no se resuelve automáticamente el derecho del actual poseedor, sino que es preciso que la justicia, en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, constate y declare dicha resolución en forma legal. Para terminar este trabajo, debemos pre guntarnos todavía qué reglas se aplican, una vez vencido el tercer poseedor en el juicio reivindicatorio, para establecer las prestaciones mutuas que se deben ambas partes. Sobre esto dice Alessandri: La regla general en materia de restituciones es que nadie está o bligado a entregar sino lo que ha recibido u obtenido desde el día en que entró en posesión de la cosa. De esto último resulta que, mientras pe ndía la condición, era el tercero la única persona que tenía derecho a poseer esa cosa, y habría podido, en dicho intervalo, reivindicar la especie contra cualquiera otra persona que la hubiera poseído, aún contra el actual reivindicador. Pues bien, consecuencia lógica de ese derecho de dominio es que pudo el t ercero aprovecharse legítimamente de los frutos que la cosa produjo desde que entró a poseerla hasta que tuvo noticias del cumplimiento de la condición. Ahora, si bien es cierto que el legislador ha expresado en estos artículos que la cosa será reivindicable contra los terceros poseedores de mala fe, no deme tomar se esa expresión en su sentido estricto de poseedor fraudulento, como hemos visto, sino en e l otro, muy diferente, por cierto, de poseedor que al adquirir la cosa tuvo conocimiento de la condición y, por lo tanto, del riesgo que iba a correr su derecho, pero que no por e so dejó de poseer legítimamente. Según el artículo 1488; sería preciso que la ley hubiera establecido expresamente que el tercero, además de la cosa, está obligado a devolver los frutos que percibió en el tiempo intermedio, lo que la ley no dice, ni puede decir en parte alguna, por ser notor iamente injusto. En el caso que nos ocupa, las disposiciones a que alude el señor Alessandri sólo serán aplicables desde que el tercero fue notificado de la demanda de resolución interpuesta contra al primitivo poseedor condicional, ya que puede decirse que sólo desde entonces poseyó a sabiendas de que iba a perder su derecho. Después de las observaciones hechas, podría creerse que, puesto que no aceptamos que se considere al tercero como poseedor de m ala fe para los efectos de la liquidación de las
prestaciones mutuas, somos de opinión de que se le considere poseedor de buena fe hasta el momento en que le fue notificada la demanda de resolución.
