1. El Factor de Comercialización Tradicionalmente se ha definido el “Factor de Comercialización” como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien inmueble entre el Valor del Costo de reproducción del mismo inmueble. FC =
Valor de Comercial Costo de Reproducción
Por otro lado, históricamente las metodologías que más se han aplicado para la valoración de bienes inmuebles se fundamentan principalmente en el Enfoque del Costo y el Enfoque de Mercado (muchas veces apoyados en el Método Residual). MÉTODO RESIDUAL: Es una técnica valuatoria que permite la obtención del Valor Comercial para el terreno (Valor de Mercado – Cargas Jurídicas y Urbanísticas), a partir de estimar el monto total de las ventas de un hipotético proyecto de construcción, acorde con la reglamentación jurídica y urbanística vigente, de conformidad con el segmento del mercado del bien final vendible, sobre el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.
Dado que la aplicación de cada enfoque puede generar valores distintos, y ya que el valor del terreno, normalmente se obtiene o por mercado (comparación estadística de los valores de repercusión de la tierra) o por el método residual (desarrollo hipotético de potencialidades urbanísticas, legales y de mercado), se ha observado que es muy frecuente la ocurrencia de http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el Valor Comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del Valor Comercial.
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MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada (Costo de Reposición a Nuevo – Depreciaciones). Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
incrementarle al terreno ese factor de comercialización adicional (lo cual es incorrecto pues en los métodos anteriores esa consideración está implícita), se propone una forma alternativa de aplicación del “Factor de Comercialización”, donde se recomienda extraer el valor del terreno, y aplicar el Factor de Comercialización, solamente sobre las mejoras o construcciones realizadas sobre el Lote de Terreno, ya que de ésta manera, el resultado obtenido, estará más relacionado con la utilidad constructiva, y no que la misma se diluya como parte del valor del terreno, distorsionándolo y haciendo poco útil está técnica propuesta por Herweet, al estar sometida a consideraciones sesgadas o subjetivas, dependiendo de el capricho del tasador. 2. Elementos que inciden en el Factor de Comercialización: Por involucrar al Valor Comercial, el factor de comercialización cambia con el tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas: • • • • • • • • •
Características de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-políticas y económicas del país. Relación del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, área, acabados, etc.) Nivel socioeconómico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanización, etc.) Ubicación y disponibilidad de servicios Obsolescencia Física y/o Funcional Uso y explotación del inmueble Liquidez del bien y riesgo
3. Condición de Oferta o de Demanda
Una vez determinado y sustentada La Condición de la Oferta y La Condición Demanda, se combinan los factores obtenidos (Multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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Para atenuar o mitigar la existencia de las distorsiones que puede generar la mala aplicación de este criterio, es sumamente importante que se sustente “La Condición” elegida para cada estado de la Demanda y La Oferta, ya sea apoyada o referida a estudios técnicos con aceptación vigente y/o conceptos específicamente realizados por Lonjas o Sociedades de Propiedad Raíz de Buen prestigio y con Alto Reconocimiento general de las empresas, gremios u organizaciones de renombre en el área inmobiliaria.
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En la obtención del Factor aplicable de este criterio, se debe tener sumo cuidado, y extremado profesionalismo y experiencia, pues un uso indebido de las clasificaciones que correspondan a “Condición de la Oferta” y “Condición de la Demanda” (Exigua, Baja Balanceada, Excesiva, Considerable, etc. a la cual corresponde un coeficiente específico de acuerdo a su estado actual), pudiera generar un “Factor de Comercialización Irreal”, o indebido pues no se compadecería con la realidad del mercado, ya que es sumamente importante que la clasificación coincida con la realidad local y que refleje el verdadero Mercado (Oferta – Demanda) para bienes similares al estudiado.
este Criterio (el de Herweet) el Factor de Comercialización más idóneo a aplicar al Bien en concordancia con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. Este Factor de Comercialización se aplica para equiparar el Valor de un Bien obtenido por el Método del Costo de Reposición y hacerlo equiparable con el Valor Comercial para el mismo.
Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 1% y el 3% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 3% y el 5% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 5% y el 7% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 7% y el 10% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 10% y el 15% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 15% y el 20% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 20% y el 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado
4. Valores que puede Tomar el Factor de Comercialización Asimismo, el factor de comercialización puede ser:
Después de muchos estudios, surgió una propuesta conocida en el mundo de la Tasación de Bienes como el Criterio de “Herweet” el cual combina, la Condición de la Oferta, con la Condición de la Demanda, que en un momento determinado aplica a un Bien Inmueble, dependiendo del “Momento Económico” que viva la actividad inmobiliaria en el segmento del mercado específico que aplica para el bien analizado. http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com/
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5. El Criterio de Herweet para el Factor de Comercialización
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1. Superior a la unidad: Se observa en la mayoría de los casos, dado que por lo general el Valor Comercial es superior al costo de reposición. Es lógico pensar que en condiciones normales un desarrollador venderá una vivienda en un monto superior a lo que le costó construirla. 2. Igual o muy cercano a la unidad: Las razones pueden ser varias por ejemplo: Una situación de crisis donde el desarrollador requiere vender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia. Viviendas viejas o con diseños o usos muy particulares. Esa situación se puede observar también en las zonas rurales, donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de ponerlas en venta, sino que más bien la mayoría son construidas para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relación cliente-constructor es muy cercana. 3. Inferior a la unidad: Se puede observar esa situación en épocas de crisis que afecten el mercado inmobiliario. También puede responder a viviendas con diseños muy particular o bien que se salen de lo que indica el entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal.
Dado esto, a continuación se presentan los criterios de la propuesta que involucra la aplicación de “El Criterio de Herweet” en la obtención del Factor de Comercialización de un Bien Inmueble específicamente. Factor Comercialización Criterio de Herweet Condición de Oferta Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
Coef. Oferta 1.65832 1.44224 1.26493 1.11804 1.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Condición de Demanda Coef. Oferta Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua
1.65832 1.44224 1.26493 1.11804 1.00000 0.89443 0.79056 0.69337 0.60302
Luego:
F.C. = Coeficiente Oferta x Coeficiente de la Demanda Por lo tanto:
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Valor Comercial Inmueble = (FC x Valor Construcciones) + Valor Terreno
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