ESTIMASI BIAYA
JURUSAN TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI MANADO 2010
1
DAFTAR ISI Halaman Judul ................................................................................................................... ................................................................................................................... i Halaman Pengesahan ................................................................................................................... ................................................................................................................... ii Kata pengantar ................................................................................................................... ................................................................................................................... iii Daftar Isi ................................................................................................................... ................................................................................................................... iv Silabus ................................................................................................................... ................................................................................................................... vi Kontrak Perkuliahan ................................................................................................................... ................................................................................................................... x Tinjauan Mata Kuliah ................................................................................................................... ................................................................................................................... xiv BAB I
Pendahuluan 1 1.1 Perencanaan
2
.............................................................................................. .............................................................................................. 1 1.2 Pengertian Penjadwalan .............................................................................................. .............................................................................................. 3 1.3 Keperluan Penjadwalan .............................................................................................. .............................................................................................. 6 1.4 Tinjauan Jadwal Konstruksi .............................................................................................. .............................................................................................. 6 BAB II
Penjadwalan Dengan Metode Bar Chart dan Kurva S 10 Tinjauan Umum ................................................................................................... ................................................................................................... 10 Menyusun Bar Chart ................................................................................................... ................................................................................................... 11 Keuntungan dan Kerugian ................................................................................................... ................................................................................................... 13 Penggambaran ................................................................................................... ................................................................................................... 15
BAB III
Perencanaan
Jaringan
Kerja
Dengan
Metode
CPM
3
32 3.1
Tinjauan
Umum
32 3.2
Jaringan
Kerja
(Net
Work)
32 3.3
Metode
AOA
(Activiti
On
Arrow)
33 3.4
Perhitungan
Muka/Belakang
44 3.5
Pengertian
Total
Float
47 BAB IV Preseden
Diagram
Method
59 4.1 Tinjauan Umum ............................................................................................. ............................................................................................. 59 4.2 Hubungan Ketergantungan Antara Aktivitas ............................................................................................. ............................................................................................. 59 4.3 Perhitungan dan Analisis Waktu ............................................................................................. ............................................................................................. 63 4.4 Menentukan
Urutan
Ketergantungan
4
............................................................................................. ............................................................................................. 64 4.5 Menyusun Jaringan PDM ............................................................................................. ............................................................................................. 67 4.6 Hitungan Maju/ Hitungan Mundur ............................................................................................. ............................................................................................. 67 4.7 Menentukan Kegiatan Kritis/Ilustrasi Penyelesaian Proyek ............................................................................................. ............................................................................................. 70 BAB V
Varians
dan
Konsep
Nilai
Hasil
82 5.1 Indentivikasi Varians ............................................................................................. ............................................................................................. 82 5.2 Konsep Nilai Hasil ............................................................................................. ............................................................................................. 87 5.3 Varian Biaya dan Jadwal Biaya Terpadu ............................................................................................. ............................................................................................. 92 BAB IV Estimasi
dan
Analisis
Biaya
97 6.1 Komponen
Biaya
Proyek
5
.............................................................................................. .............................................................................................. 97 6.2 Estimasi Biaya Proyek Konstriksi .............................................................................................. .............................................................................................. 104 6.3 Pengendalian Biaya Proyek .............................................................................................. .............................................................................................. 109
S I LAB U S Jurusan Program Studi Nama Mata Kuliah Kode MK Bobot Semester Jam/Minggu Standar Kompetensi
: Teknik Sipil : Teknik Konstruksi Sipil : Estimasi Biaya : ST327432 : 2 SKS (1 SKS teori + 1 SKS Praktek) : VI :3 : Setelah menyelesaikan program perkuliahan ini, Mahasiswa dapat menghitung rencan
Mata Kuliah Prasyarat
: Perencanaan Geometrik Jalan, Perencanaan Perkerasan Jalan, Spesifikasi & Manajem
Deskripsi Singkat
: Mata Kuliah ini berisi uraian cara menghitung volume pekerjaan, cara membuat anali harga satuan pekerjaan, dan cara menghitung rencana anggaran biaya untuk pekerjaan
No.
Kompetensi Dasar
Indikator
Pengalaman Belajar
Pokok Bahasa
1
2
3
4
5
6
1
2
3
4
5
6
Memahami prinsip dasar perhitungan anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan. Terampil menghitung volume pekerjaan jalan dan jembatan
Dapat menjelaskan prinsip dasar perhitungan anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
mendapatkan skema standar perhitungan RAB jalan & jembatan
1. Uraian Umum estimasi biaya.
1. Dapat menentukan satuan pengukuran berbagai jenis pekerjaan. 2. Dapat menghitung volume pekerjaan jalan dan jembatan.
mendapatkan gambar DED pekerjaan jalan dan jembatan.
1. satuan pengukuran pekerjaan
Terampil membuat analisa harga satuan bahan Terampil membuat analisa harga satuan alat
1. Dapat membuat analisa harga satuan bahan.
mendapatkan analisa standar harga bahan.
1. Analisa harga satuan bahan
1. Dapat membuat analisa harga satuan alat.
mendapatkan analisa standar harga satuan alat.
1. Analisa harga satuan alat
Terampil membuat analisa harga satuan pekerjaan
1. Dapat membuat analisa harga satuan pek. jalan dan jembatan menggunakan analisa K.
mendapatkan analisa standar harga satuan pekerjaan jalan dan jembatan.
1. Analisa Harga Satua pek. model K
Terampil Rencana Anggaran
1. Dapat mengidentifikasi jenis -jenis pekerjaan pada
mendapatkan contoh RAB untuk
1. Identifikas pekerjaan pada proyek
2. Dapat membuat analisa harga satuan pek.jalan dan jembatan menggunakan analisa Bina Marga.
7
2. Metode perhitungan volume pekerjaan
2. Analisa Harga Satua Pekerjaan model Bina Marga
Biaya Pekerjaan
proyek jalan dan 2. Dapat menyusun rencana anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
jalan. 2. identifikas pekerjaan pada proyek jembatan
pekerjaan jalan & jembatan
3. Menyusun RAB
Daftar Pustaka : 1. A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses dan Prosedur dalam Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991 2. Baffle S. Donald, JR. Paulson C. Boyd, Sudinarto, Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta 1990 3. Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung Pandang 4. Manajemen Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi, Biro Bina Sarana Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995 5. Blanchard B.S., System Engineering Management, John Wley & Sons Inc, New York, 1991 6. Hackney J.W., Control & Management Capital Projects, McGraw-Hill Inc., 1992 7. Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek. Bandung. 1997. 8. Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari Konseptual Sampai Operasional Penerbit Erlangga, Jakarta 1997
8
9. Vincent Gaspersz, Total Quality Management, Penerbit Gramedia, Jakarta 2002
9
KONTRAK PERKULIAHAN
Nama Mata Kuliah
: Estimasi Biaya
KodE Mata Kuliah
: ST 327432
Pengajar
:
Semester
: IV
Hari Pertemuan/Jam : 3 jam
1. Manfaat Mata Kuliah Pada setiap kegiatan pelaksanaan proyek konstruksi selalu diawali dengan menghitung anggaran biaya pekerjaan tersebut. Anggaran biaya pekerjaan dibutuhkan untuk menghitung biaya yang harus disediakan atau yang harus ditawar oleh Penyedia Jasa kepada Pemilik pada saat pelelangan. Oleh karena itu mata kuliah ini sangat diperlukan dalam dunia industri konstruksi.
2. Deskripsi Perkuliahan Buku Ajar Estimasi Biaya
berisi uraian cara menghitung volume
pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan pembuatan rencana anggaran biaya.. 3. Standar Kompetensi Pada akhir perkuliahan ini, Mahasiswa diharapkan mampu menghitung anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
4. Strategi Perkuliahan a. Metode perkuliahan ini lebih banyak menggunakan diskusi, latihan dan tugas besar. b. Beberapa pertemuan dosen pembimbing akan memberi penjelasan singkat pada awal pertemuan untuk memberi latar belakang dan kerangka berfikir bagi diskusi kelas. c. Tugas besar akan dikontrol dengan cara asistensi. d. Untuk tugas besar mahasiswa akan mempresentasikan hasil yang dibahas bersama dalam kuliah. 5. Materi/Bacaan Perkuliahan
6. Tugas 1. Setiap materi perkuliahan sebagaimana disebutkan pada jadwal program harus sudah dibaca sebelum mengikuti kuliah. 2. Asistensi tugas besar akan dilaksanakan setiap minggu sekali. 3. Evaluasi tengah semester akan diadakan pada pertemuan ke VIII dan akhir pada minggu ke XVI. Evaluasi akan menggunakan bentuk esay. 4. Presentasi tugas besar secara keseluruhan akan dilakukan pada minggu ke XIV dan XVI. 7. Kriteria Penilaian Penilaian akan dilakukan oleh pengajar dengan menggunakan kriteria sebagai berikut :
Nilai A B C D E
Point 4 3 2 1 0
Range 86 – 100 71 – 85 51 – 70 31 – 50 0 - 30
Dalam menentukan nilai akhir akan digunakan pembobotan sebagai berikut : Tugas
25 %
Quist
10 %
Evaluasi tengah semester
25 %
Evaluasi akhir semester
40 %
Tinjauan Mata Kuliah Latar Belakang Buku ajar Estimasi Biaya ini disusun dalam rangka menunjang proses belajar mengajar pada Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Ujung Pandang. Materi bahan ajar ini disajikan pada semester IV sesuai dengan Kurikulum Politeknik Negeri Ujung Pandang tahun 2008. Diharapkan materi buku ajar ini membantu Mahasiswa untuk mempersiapkan diri, pada dunia kerja, diantaranya :
Dapat
bekerja
dalam
bidang
perencanaan,
pelaksanaan
dan
pengendalian proyek konstruksi.
Dapat menerapkan pengetahuan dan keterampilan di lapangan kerja lainnya. Buku Ajar Estimasi Biaya
berisi uraian cara menghitung volume
pekerjaan jalan dan jembatan, cara membuat analisa perelatan, cara membuat analisa bahan, cara membuat analisa harga satuan pekerjaan, dan pembuatan rencana anggaran biaya.. Tujuan Penulisan Buku Ajar Tujuan penulisan buku ajar ini adalah agar terdapat bahan yang digunakan sebagai pedoman belajar bagi Mahasiswa Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil Politeknik dalam mengikuti Mata Kuliah Estimasi Biaya. Kriteria Pemakai atau Pembaca Buku Ajar Estimasi Biaya suatu proyek merupakan hal yang sangat penting dalam keberhasilan pelaksanaan proyek itu sendiri. Untuk memberikan keterampilan dalam hal ini, maka buku ajar ini diberikan khususnya kepada
Mahasiswa Program Studi Teknik Konstruksi Sipil Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Ujung Pandang Semester IV. Agar membaca dapat memahami dan menerapkan isi dari buku ajar ini, maka sebelum menggunakan buku ajar ini diharapkan pembaca atau pemakai memenuhi kriteria sebagai berikut : 1. Dapat membaca gambar. 2. Memahami fungsi peralatan dan operasionalnya. 3. Mengetahui metode kerja pekerjaan jalan dan jembatan. 4. Memahami jenis-jenis bahan pada pekerjaan jalan dan jembatan. Isi Buku Ajar Secara Keseluruhan Buku ajar Estimasi biaya ini disusun berdasarkan materi kuliah mulai dari pengertian estimasi biaya, perhitungan volume pekerjaan, pembuatan analisa harga satuan bahan, analisa harga satuan alat, analisa harga satuan pekerjaan, dan rencana anggaran biaya pekerjaan, dengan harapan buku ajar ini dapat membantu mahasiswa Politeknik Jurusan Teknik Sipil untuk menyiapkan diri dalam lapangan kerja nantinya. Petunjuk Penggunaan Buku Ajar
Pengajar Diharapkan pengajar yang menggunakan buku ini dapat menjelaskan secara rinci, sistimatis pada tiap pokok bahasan dengan memberikan contoh - contoh dan permasalahan di lapangan.
Untuk Mahasiswa Diharapkan dengan buku ajar ini mahasiswa dapat terampil membuat renacana anggaran biaya pekerjaan jalan dan jembatan.
Sesi Perkuliahan Ke : 1
Tik : Pada Akhir Pertemuan ini Mahasiswa di harapkan mampu :
I. Bahan Bacaan II. Bahan tambahan III. Pertanyaan Kunci Ketika membaca pokok bahasan ini, gunakanlah pertanyaan berikut : IV. Tugas
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Pengertian Estimasi Biaya Estimasi biaya memiliki sifat yang sangat luas tergantung sudut pandang yang digunakan. Secara harafiah estimasi biaya terdiri dari kata : Estimasi = Perkiraan Biaya
= Pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang,
yang terjadi atau kemungkinan terjadi untuk mencapai tujuan tertentu. Dalam industry kostruksi estimasi biaya adalah istilah yang sering digunakan untuk
menggambarkan
perkiraan
biaya
yang
akan
digunakan
untuk
merealesasikan suatu proyek konstruksi. Proyek konstruksi dilakukan melalui beberapa tahapan yang membutuhkan rentang waktu tertentu sehingga estimasi biaya sangat dibutuhkan. Sehingga dapat didefinisikan, Estimasi biaya adalah penghitungan kebutuhan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu kegiatan atau pekerjaan sesuai dengan persyaratan atau kontrak. Biaya investasi untuk suatu bangunan (konstruksi) dibedakan atas biaya konstruksi (construction), biaya non-konstruksi (non-construction), dan biaya daur hidup (life-cycle).
Gambar 1.1. Komponen Biaya Proyek
Estimasi dibedakan atas : 1. Estimasi biaya konseptual, yaitu estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun. 2. Estimasi biaya detail, adalah estimasi yang didasarkan pada dokumen rencana pembangunan yang lengkap. Untuk menggambarkan pengertian jenis estimasi biaya proyek, maka berikut ini diampilkan Diagram Tahapan proyek konstruksi.
Gambar 1.2. Tahapan Proyek Konstruksi Adanya rentang waktu pada penyelesaian suatu proyek konstruksi menyebabkan kemungkinan terjadinya perubahan besarnya biaya yang dapat diakibatkan oleh beberapa hal yang antara lain : -
Perubahan harga material, peralatan dan upah karena adanya kenaikan harga.
-
Adanya perubahan kondisi lapangan yang berbeda saat direncanakan dengan pada saat dilaksanakan.
-
Pelaksanaan pekerjaan proyek yang berlangsung cukup lama.
-
Penerapan metode pelaksanaan yang berubah dari yang direncanakan.
-
Terjadi sesuatu yang tidak dapat diperkirakan sebelumya (kecelakaan / musibah ).
-
Informasi dan data yang kurang akurat sehingga perkiraan estimasi yang dibuat jauh menyimpang
1.2 Manfaat Estimasi Biaya Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut : 1) Bagi Pemilik proyek
Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya untuk membangun.
Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek / investasi
Sebagai dasar untuk menetpkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan
Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon kontraktor yang mengajukan penawaran
2) Bagi Pihak Konsultan
Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan keinginan pemilik
Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan
Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor
3) Bagi Pihak Kontraktor
Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam pelelangan.
Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan.
Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta dalam pelaksanaan pekerjaan.
Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.
1.3 Estimasi Biaya Konseptual Estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun. Contoh: Untuk rumah SEDERHANA seluas 70 m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi). Biaya satuan rumah sederhana adalah Rp. 750.000 per meter persegi. Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 70 m2 x Rp. 750.000/m2 = Rp. 52.500.000,- (akurasinya -30% hingga +50%) Untuk rumah MEWAH seluas 500 m2 (belum ada gambar rencana dan spesifikasi). Biaya satuan rumah mewah adalah Rp. 3.750.000 per meter persegi. Maka biaya total (biaya konseptual) adalah 500m2 x Rp. 3.750.000/m2 = Rp. 1.875.000.000,- (akurasinya -30% hingga +50%)
Metode Indeks Biaya Estimasi biaya konseptual juga dapat dilakukan dengan menggunakan data masa lalu yang diperbaharui dengan menggunakan indeks biaya (harga).
Berikut ini adalah contoh indeks biaya (harga) konstruksi di Amerika sejak tahun 1913 hingga 1978:
Gambar 1.3 Grafik Indeks Harga di Amerika Tahun 1913 - 1978 Contoh estimasi biaya konseptual dengan menggunakan indeks biaya (harga): Untuk membangun jalan antar kota di Amerika pada tahun 1970 dibutuhkan biaya USD 75 per m2. Maka jika pada tahun 1978 akan dibangun jalan antar kota di Amerika, biaya yang dibutuhkan adalah: 1790 = ———- x USD 75 per m2 800 = 2.24 x USD 75 per m2 = USD 167.81 per m2 Metode Faktor Kapasitas
Antara beberapa proyek bangunan sejenis namun besar dan luasnya berbeda terdapat suatu korelasi yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual. Korelasi tersebut dapat dihitung dengan persamaan berikut ini: K2 B2 = B1 {—-}^x K1 dimana: B2 = Estimasi biaya bangunan sejenis yang baru dengan kapasitas K2 B1 = Biaya bangunan lama dengan kapasitas K1 K2 = Kapasitas bangunan baru K1 = Kapasitas bangunan lama x = Faktor kapasitas sesuai jenis bangunan Berikut adalah faktor kapasitas untuk berbagai jenis bangunan: Tabel 1.1. Faktor Kapasitas Berbagai Jenis Bangunan
Metode Rasio Biaya Komponen Bangunan Tiap-tiap komponen bangunan memiliki rasio tertentu terhadap biaya total bangunan yang dapat digunakan sebagai dasar estimasi biaya konseptual. 1.4 Estimasi Biaya Detail Bila rencana rumah di atas telah memiliki dokumen rencana yang lengkap (rumah sederhana dengan luas 68 m2, rumah mewah menjadi 479 m2), maka estimasi biayanya dapat dilakukan secara detail dengan menghitung volume dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat (-5% hingga +15%). Estimasi (perhitungan) biaya konstruksi secara detail didasarkan atas: 1) Gambar Bestek dan Gambar rencana yang detail 2
Gambar Bestek Dalam perencanaan proyek konstruksi gambar bestek merupakan gambar rencana yang memuat lokasi proyek, denah, bentuk bangunan, potongan dan dimensi dengan suatu ukuran pada skala tertentu. Gambar Bestek selain digunakan untuk menentukan jenis pekerjaan, kuantitas
dari komponen bahan yang perlu disediakan, juga dapat digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan Gambar bestek digunakan sebagai acuan untuk mewujudkan letak, ketinggian, bentuk, dimensi dan ukuran bangunan, sedangkan spesifikasi sebagai acuan untuk mewujudkan cara mengerjakan, dan kualitas bahan bangunan yang digunakan. 3
ESTIMASI BIAYA Untuk konstruksi bangunan sipil pada umumnya gambar bestek akan meliputi: Gambarpetalokasi. Digunakan untuk menjelaskan lokasi proyek/letak bangunan akan didirikan. Didalam gambar lokasi proyek biasanya ditunjukan pada suatu gambar pada tempat tertentu yang secara umum dikenal kemudian berangsur –angsur ketempat dimana lokasi proyek berada. Misalnya lokasi proyek ditempatkan berurutan pada gambar peta Pulau, Propinsi, Kota/Kabupaten, dan kemudian jalan utama yang mudah oleh masyarkat secara umum.
4
ESTIMASI BIAYA Lay out Adalahgambardariperencanaanbangunan yang akandibuat yang dapatterdiridarigambardenah, pandangan, potonganpenampangsertatitikdugaketinggianpadabagiantertentudaribangunan. Melalui lay out inidapatdiperolehgambaranyang agakjelasmengenailetak , bentuk, pandangansertaukurandaribangunanyang akandibuat. Olehkarenaituumumnya lay out dibuatdenganskala1 : 100.
Gambar detail yaitu, merupakan gambar yang dibuat dengan lebih jelas lagi jika dibandingan dengan gambar lay out. Gambar detail dibuat dengan ukuran skala yang relative agak kecil dengan perbandingan ukuran dengan bentuk bangunan yang akan dibuat tidak terlalu besar. Gambar detail biasanya dibuat dengan skala 1: 10 sampai 1: 20. Gambar detail dapat menjelaskan bagian-bagian tertentu seperti bentuk, letak, ukuran dari bagian konstruksi yang direncanakan. Gambar detail memiliki beberapa tujuan antara lain :
1. Memudahkan dalam pelaksanaan 2. Memudahkan bagi pekerja dalam merealesasikan perencanaan 3. memudahkan dalam pengawasan pekerjaan 4. Memudahkan dalam menyiapkan kebutuhan bahan 5. Memudahkan dalamm enghitung biaya
2) Spesifikasi kegiatan atau pekerjaan yang detail. 3) BestekdisebutjugasebagaiRencanaKerjadanSyarat.yangkemudianserin gdisingkatsebagai RKS, merupakandokumenpentingselaingambarbestek. Keberadaanyaakansangatpentingbagipihak yang akanterlibatdalamrealesasisuatuperencanaanproyekkonstruksi. 4) ESTIMASI BIAYA Umumnya isi dari Rencana kerja dan Syarat ini terdiri dari lima bagian yaitu, 1.Keterangan, dalam bagian ini dipaparkan mengenai pihak-pihak yang telibat didalamnya, seperti : Pemberi Tugas, Konsultan Perencana,Konsultan Pengawas, termasuh hak an kewajiban dari setiap pihak yang terlibat 2.Penjelasan umum, dalam bagian ini dijelaskan mengenai: (a) Jenis pekerjan, (b) Peraturan peraturan yang digunakan baik yang bersifat nasional maupun lokal, penjelasan mengenai berita acara penjelasan pekerjaan dan keputusan akhir yang digunakan,(c) Status dan batas batas lokasi pekerjaan beserta patok duga yang digunakan. 5) ESTIMASI BIAYA 3.Peraturan Teknis, adalah rincian dari setiap pekerjaan yang akan dilasanakan mulai dari pekerjaan persiapan sampai dengan pekerjaan penyelesaian. 4.Syarat Pelaksanaan, yaitu penjelasan lengkap mengenai: (a) Rencana pelaksanaan pekerjaan, (b) Peryaratan dan pemeriksaan
bahan yang akan digunakan baik secara visual maupun laboratorium beserta jumlah sampel yang harus diuji, (c) Rencana pengaturan pengaturan ditempat pekerjan. 6) ESTIMASI BIAYA 5. Peraturan Administrasi, menjelaskan te4ntang teknik dan tatacara yang harus dilakukan selama pelaksanan pekerjaan sesuai dengan pemilik proyek. Pada umumnya rencana kerja dan syarat akan terdiri dari : Bagian A : Persyaratan Umum Bagian B : Persyaratan Adiministrasi Bagian C : Persyaratan Teknis Isi dari masing-masing bagian tidak bersifat kaku, namun lebih ditekankan pada kesesuaian dengan jenis pekerjan di lapangan. 7) ESTIMASI BIAYA Kesimpulan Dalam suatu proyek konstruksi, estimasi biaya adalah salah satu bagian yang akan digunakan sebagai dasar dalam menentukan apakah suatu proyek konstruksi layak untuk direalesasikan atau tidak. Estimasi biaya memiliki peranan yang sangat penting bagi pihakpihak yang terkait seeperti Pemilik Proyek, Konsultan perencana, maupun Kontraktor.
Biaya tiap kegiatan atau pekerjaan disebut biaya satuan kegiatan atau pekerjaan (harga satuan pekerjaan).Biaya satuan pekerjaan dirinci berdasarkan: – Bahan yang digunakan, – Alat yang digunakan, – Pekerja yang terlibat untuk pekerjaan tersebut. Biaya-biaya di atas adalah biaya yang langsung (direct) berkaitan dengan kegiatan/pekerjaan tersebut dan disebut biaya langsung (direct cost). Komponen biaya langsung (direct cost) antara lain dipengaruhi oleh:
1. Lokasi pekerjaan. Contoh, harga di Bandung berbeda dengan Jakarta 2. Ketersediaan bahan, peralatan, atau pekerja. Contoh, ketika semen langka di pasaran, harga yang normalnya Rp. 31.000/zak menjadi Rp. 40.000/zak 3. Waktu. Contoh, pekerjaan galian yang normalnya dilaksanakan dalam 2 hari biayanya Rp. 25.000,- per m3, bila harus dipercepat menjadi 1 hari, biayanya meningkat menjadi Rp. 45.000,-. Disamping biaya langsung, terdapat pula biaya tambahan (mark up) atau biaya tidak langsung. Komponen biaya tambahan terdiri dari: 1. Biaya Over head Biaya Over head adalah biaya tambahan yang harus dikeluarkan dalam pelaksanaan kegiatan atau pekerjaan namun tidak berhubungan langsung dengan biaya bahan, peralatan dan tenaga kerja. Contoh, ketika bagian logistik memesan semen dilakukan dengan menggunakan telepon genggam (HP). Biaya pulsa telepon tersebut tidak dapat
ditambahkan
pada
harga
semen
yang
dipesan.
Contoh lain biaya operasional kantor proyek di lapangan (site office) seperti listrik, air, telepon, gaji tenaga administrasi, dst. tidak dapat dimasukkan ke biaya pekerjaan pondasi beton. 2. Biaya tak terduga (contingency cost)
Biaya tak terduga (contingency cost) adalah biaya tambahan yang dialokasikan untuk pekerjaan tambahan yang mungkin terjadi (meskipun belum pasti terjadi). Contoh: untuk pekerjaan pondasi beton diperlukan pemompaan lubang galian yang sebelumnya tidak diduga akan tergenang air hujan. 3. Keuntungan (profit) Keuntungan (profit) adalah jasa bagi kontraktor untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan kontrak. 4. Pajak (tax), Berupa antara lain Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 10%, Pajak Penghasilan (PPh), dll.
4.1 K 5
ESTIMASI BIAYA
6
ESTIMASI BIAYA Gambar detail
7
ESTIMASI BIAYA Bestek
Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan
Biaya (harga) satuan pekerjaan adalah jumlah: – Total biaya bahan yang digunakan, – Total biaya peralatan yang digunakan, – Total upah seluruh pekerja yang melaksanakan pekerjaan tersebut.
Contoh: Biaya satuan (1m3) beton K-250 untuk pondasi pelat adalah sebesar Rp. 453.000,-. Artinya biaya satuan tersebut meliputi total biaya bahan yang digunakan, total biaya peralatan yang digunakan, dan total upah seluruh pekerja yang terlibat dalam pembuatan 1 m3 beton K-250. Biaya satuan (buah) pondasi pelat beton adalah sebesar Rp. 675.000,- Artinya biaya satuan tersebut meliputi biaya bahan (beton, tulangan, cetakan) yang digunakan, biaya peralatan (cangkul, sekop, pengaduk beton, pemadat beton, dll.) yang digunakan, serta upah seluruh pekerja (menggali & menimbun, pasang cetakan, mengecor, memadatkan beton, dsb.)
Contoh Biaya (Harga) Satuan Bahan
Contoh Biaya (Harga) Satuan Peralatan
Contoh Biaya (Harga) Satuan Upah
Contoh Biaya (Harga) Satuan Pekerjaan
Biaya (Harga) Satuan dan Indeks Harga (Price Index) Biaya satuan bahan, biaya satuan alat,dan biaya satuan upah dapat berbeda dari waktu ke waktu dan satu lokasi ke lokasi lain. Dengan menggunakan Indeks biaya (harga) maka estimator tidak perlu melakukan survei harga ulang untuk seluruh jenis bahan, peralatan maupun upah.
Survei hanya dilakukan untuk beberapa jenis bahan dan upah tenaga kerja yang paling banyak dipakai dalam proyek tersebut. Contoh: pada pekerjaan gedung, maka bahan utamanya adalah semen, pasir, baja tulangan, bata merah atau batako. dimana,
PI : Indeks Harga untuk faktor pengali harga baru Pi : Harga baru untuk bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang P0 : Harga lama bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang n : Jumlah bahan/peralatan/upah yang disurvei ulang
Contoh Penghitungan Indeks Harga (Price Index) Kasus: Penentuan Indeks Harga untuk mengubah biaya (harga) satuan Kota Bandung menjadi harga satuan Kota Pekanbaru untuk kurun waktu yang sama. Dalam contoh pada tahun 2001.
Untuk menentukan biaya (harga) satuan tahun 2005, maka perlu dihitung Indeks Harga akibat perubahan waktu (2001-2005).
Contoh Penggunaan Indeks Harga (Price Index)
Struktur Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek Konstruksi
Metode Pelaksanaan •
ditentukan terutama oleh : –
waktu pelaksanaan yg tersedia
–
sumber daya lain :
–
•
tenaga kerja
•
bahan/material
•
peralatan
tuntutan dokumen lelang/kontrak
•
rancangan disain
•
kuantitas yg harus dilaksanakan dan yg dapat dibayar
• –
resiko kontraktor dan resiko pemilik
kondisi & situasi lapangan dan sekitarnya
Komponen tenaga kerja •
kebutuhan tenaga utk setiap kegiatan yg akan dilaksanakan
•
tingkat upah tenaga kerja
•
kualifikasi/keterampilan/keahlian tenaga kerja yg tersedia : –
kapasitas/produktivitas tenaga kerja
Komponen Bahan/Material •
•
kebutuhan dan rencana pemenuhan bahan/material : –
bahan alam
–
bahan olahan
–
bahan pabrikan
kualitas/mutu bahan : –
penyimpanan dan pemeliharaan
–
pengujian
•
faktor-faktor penyusutan/kehilangan/kerusakan
•
biaya-biaya yg terkait dng pengadaan bahan/material : –
biaya angkutan
–
retribusi/pajak/pungutan lain
–
harga-harga pasar di lokasi kegiatan
–
Ketentuan Kontrak mengenai penyesuaian harga (eskalasi)
7.1
Ada tiga istilah yang harus dibedakan dalam menyusun anggaran biaya bangunan yaitu : Harga Satuan Bahan, Harga Satuan Upah, dan Harga Satuan Pekerjaan. Dibawah ini dibedakan skema harga satuan pekerjaan :
Harga Satuan Bahan
Bahan
Bahan Analisa Satuan Bahan
Harga Satuan pekerjaan
Harga Satuan Upah
Upah Analisa Upah
HARGA SATUAN PEKERJAAN = BAHAN + UPAH Dibawah ini dijelaskan kedudukan masing-masing istilah tersebut sesuai dengan contoh cars menghitung harga satuan pekerjaan untuk 1 m 3 pasangan batu kali dengan campuran 1 semen: 4 pasir
Daftar harga Satuan 1. Batu kali
Rp. 60.000/m3
2. Semen
Rp. 25.000/zak
3. Pasir Rp.
50.000/m3
Daftar Harga Satuan Upah 1. Tukang sapu
Rp. 25.000/hari
2. Kepala Tk Batu
Rp. 35.000/hari
3. Pekerja
Rp. 15.000/hari
4. Mandor
Rp. 30.000/hari
Keterangan
Harga satuan bahan / upah didapat dari pasaran/ tempat lokasi pekerjaan Harga satuan pekerjaan didapat dari analisa bahan dan upah. Dari komposisi campuran diatas didapatkan analisa G 32 h itu berarti “1 m3 pasangan macam A memakai perekat 1 semen Portland, 4 Empat Pasir ( G 19 )” 1,2 m3 Batu Kali
@ Rp. 60.000
= Rp. 60.000 / m3
0,958 tong semen = 4,075 zak/170 kg@ Rp. 25.000
= Rp. 101.875
0,522 m3 pasir
= Rp. 26.100
@ Rp. 50.000 Bahan
= Rp. 199.975
1,2 tukang batu
@ Rp. 25.000
= Rp.
30.000
0,12 kepala tukang batu
@ Rp. 35.000
= Rp.
4.200
3,6 pekerja
@ Rp. 15.000
= Rp.
54.000
0,18 mandor
@ Rp. 30.000
= Rp.
5.400
= Rp.
93.600
Upah
digunakan, juga dapat untuk menjadwalkan tenaga kerja yang dibutuhkan dan sekaligus dari ketiga hal diatas (sumber daya) dapat diketahui kebutuhan biaya konstruksinya dengan cara menjumlahkan biaya-biaya dari ketiga sumber daya tersebut setiap skala waktunya. Dari penjumlahan biaya tersebut akan diketahui biaya konstruksi per satuan waktu dan dapat ditetapkan besarnya bobot biaya per satuan waktu, kemudian dijumlahkan secara komulatif, maka akan didapatkan biaya konstruksi keseluruhannya. 3) Kuantitas Pekerjaan Dalam kolom kuantitas pekerjaan inilah besarnya kuantitas dari masing-masing pekerjaan dituliskan, adapun cara pengisiannya dapat
berpedoman dari besarnya kuantitas pada Bills of Quantitas (BQ) yang telah disediakan oleh pihak pemilik/perencana. Adapun sebagai pelaksana proyek wajib mengontrol besarnya kuantitas pekerjaan yang ada pada BQ dengan gambar rencana sebelum memasukkan
besarnya
kuantitas
tersebut
kedalam
kolom
kuantitas
pekerjaan pada Bar Chart atau sebelum memasukkan penawaran untuk proyek tersebut. Semua itu dengan maksud supaya jika ada kesalahan perhitungan kuantitas pekerjaan yang dilakukan oleh perencana dapat segera diketahui dan nantinya tidak merugikan pihak pelaksana (Kontraktor). 4) Analisa Harga Satuan Yang dimaksud dengan harga satuan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analitis. Harga bahan didapat dipasaran, dikumpulkan dalam satu daftar yang dinamakan Daftar Harga Satuan Bahan. Harga satuan pekerjaan
= Bahan + upah = Rp.199.975 + 93.600 = Rp.293.575
ANALISA BAHAN DAN UPAH Yang dimaksud analisa bahan suatu pekerjaan, ialah menghitung banyaknya Volume masing-masing bahan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan. Dari contoh diatas bahwa, analisa G 32 h, berbunyi, 1 m3 pasangan batu kali memakai perekat 1 PC :4 pasir (G19) Diperlukan : Bahan / Analisa G 32 h Bahan / Analisa G 19
= Rp. 199.975,-
Ditempat yang terdapat harga kapur dan semen merah sangat mahal atau jelek, sebagai pengganti perekat tras baster, dapat dipakai perekat sebagai berikut : 1 bagian semen Portland dan 4 bagian pasir, memberikan 3,46 bagian perekat. Jadi tiap m3 perekat diperlukan : 0.29 m3 semen Portland ( 2,132 tong ) 1,16 m3 pasir Uraian dan penjelasan diatas dapat disimpulkan sebagai berikut a. 1 m3 pas. Batu kali , terdiri dari bahan :1,2 m3
batu kali
0,0715
zak semen
0,522 m3
pasir
b. 1m3 pas. Batu kali biaya = Rp. 199.975,- (harga tersebut didapat setelah harga satuan bahan dimasukkan ke analisa G 32 h ) c. Hubungan antara G32 h dan analisa G 19 dari uraian diatas hub a,b,c adalah Komposisi campuran 1 bagian semen: 4 bagian pasir diperlukan : 1 bag. Semen dibutuhkan 0,5 hl benda padat dan 0,25 hl air 1 x 0,76 adonan = 0,76
3 bag. Pasir dibutuhkan 0,60 hl benda padat dan 0,075 hl air 4 x 0,675 hl adonan 2,7 3,46 perekat Tiap 1 m3 perekat diperlukan masing-masing bahan sebagai berikut : 1 bag semen
= 1 m3/3,46 = 0,289 m3
= 0,1305 m3
= 0,29 m-3 = 0,29 x 1,25 kg
= 163,125 kg
= 362,5 kg / 170 kg
= 2,132 tong
4 bag pasir = 4/3,46 = 1,156 m3 dibulatkan
= 1,16 m3
Jadi tiap 1 m3 pas. Batu kali diperlukan perekat = 0,45 m 3 dan batu kali = 1,2 m3 . Bahan yang diperlukan Semen
Pasir
= 0,45 x 0,29
= 0,1305 m3
= 0,1305 x 1,250 kg
= 163,125 kg
= 163,125 kg
= 4,07 zak
= 0,45 x 1,16
= 0,522 m3
Dari uraian diatas terlihat dengan jelas dari mana asal indeks analisa G 32 h, dan hubungan dengan Analisa G 19 Analisa upah Yang dimaksud analisa upah suatu pekerjaan adalah menghitung banyaknya tenaga yang dibutuhkan, serta besarnya biaya yang dibutuhkan untuk pekerjaan tersebut. Dalam analisa G 32 a. Indeks tenaga untuk 1 m 3 pas batu kali adalah 1,2 tukang batu 0,12 Kepala tukang batu 3,6 Pekerja 0,18 mandor
Dari indeks tersebut maka kita dapat harga analisa upah = Rp. 93.600 Jadi yang dimaksud dengan upah tenaga kerja ialah jumlah tenaga + biaya yang dibutuhkan untuk 1 m3 untuk pas. Batu kali. Penjelasan :
1 tenaga kepala tukang pas. Batu kali = 1,2 / 0,12 = 10 tenaga tukang batu
1 tenaga mandor mengepalai pekerja = 3,6 10,18 = 20 tenaga
Contoh : Daftar Harga Satuan Bahan No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Uraian Kayu bekisting Balok-balok banio Kerikil Batu kali Batu bata Semen Portland @ 40 kg/zak Seng BJL S 30 Tripleks 4 mm Besi Beton Paku 5 cm Dst
Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. dst
Satuan bahan 350.000/m3 600.000 / m3 85.000 / m3 60.000 / m3 200 / buah 30.000 / zak 250.000 / kodi 35.000 / lembar 2.000 / kg 5.000 / kg
Contoh : Daftar Harga Satuan Upah No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Uraian Pekerja Tukang Batu Tukang besi Tukang cat Mandor Kepala tukang kayu Kepala tukang batu Tukang Jaga malam Pelaksana dst
Satuan bahan Rp. 15.000 / hari Rp. 25.000 / hari Rp. 25.000 / hari Rp. 25.000 / hari Rp. 30.000 / hari Rp. 35.000 / hari Rp. 35.000 / hari Rp. 25.000 / hari Rp. 25.000 / hari Rp. 50.000 / hari Dan seterusnya
Contoh : Uraian Harga Satuan Pekerjaan N o 1
2
Uraian
Satuan Pekerjaan (Rp)
Pasangan pondasi Batu Kali Untuk 1 m3 pasangan batu kali dengan perbandingan 1 SP ; 4 Ps Bahan : An . G . 32 h 1,2 m3 batu kali @ Rp. 6.000 = Rp. 72.000 0,958 tong semen = 4,075 zk/170 kg @ Rp. 25.000 = Rp. 101.875 Bahan = Rp. 199.975 1,2 tukang batu @ Rp. 25.000 = Rp. 30.000 0,12 kepala tukang batu @ Rp. 35.000 = Rp. 4.200 3,6 pekerja @ Rp. 15.000 = Rp. 54.000 0,18 mandor @ Rp. 30.000 = Rp. 5.400 Upah = Rp. 93.600 Harga satuan pekerjaan = Bahan + Upah Pasangan beton 1 m3 beton bertulang dengan campuran : 1 Pc : 2 Ps : 3 krl, diperlukan : Bahan An. G. 41 0,82 m3 kerikil @ Rp. 85.000 = Rp. 69.700 0,54 m3 pasir @ Rp. 50.000 = Rp. 27.000 8,5 zak semen Portland @ Rp. 25.000 = Rp. 212.500 Bahan Rp. 309.200 Dst …
5.1.1
Biaya Pekerjaan Berdasarkan Anggaran Konsep nilai hasil adalah konsep yang menghitung besarnya biaya
yang menurut anggaran sesuai dengan pekerjaan yang telah diselesaikan atau dilaksanakan (budgeted cost or works performed). Bila ditinjau dari jumlah pekerjaan yang diselesaikan maka konsep ini mengukur besarnya unit pekerjaan yang telah diselesaikan, pada suatu waktu bila dinilai berdasarkan jumlah anggaran yang disediakan untuk pekerjaan tersebut. Dengan perhitungan ini diketahui hubungan antara apa yang sesungguhnya telah dicapai secara fisik terhadap jumlah anggaran yang telah dikeluarkan. Gambar 5.3 menjelaskan hubungan tersebut secara grafis. Pengertian nilai hasil yang diterangkan dalam gambar 5.3 adalah sebagai berikut :
293.575
Misalkan suatu pekerjaan mengecor pondasi beton dengan volume 300 m3 Anggaran untuk pekerjaan sebesar 80 juta rupiah.
Pada minggu pertama dilaporkan sebanyak 75 m 3 pengecoran telah diselesaikan. Ditanyakan berapa nilai hasil (earned value) pada saat pelaporan ? Nilai hasil adalah biaya yang dianggarkan dari pekerjaan yang telah
diselesaikan. Jumlah yang telah diselesaikan adalah 75 m 3 atau = (75/300) (100%) = 25%, dengan demikian menurut anggaran pengeluaran adalah sebesar (25%)(RP 80 juta) = Rp 20 juta. Jadi nilai hasil adalah RP. 20 Juta. Dalam hal ini pengeluaran aktual dapat lebih kecil (Rp 15 juta), lebih besar (Rp 35 juta) atau sama dengan nilai hasil, tergantung dari efisiensi pelaksanaan pekerjaan. Bila pekerjaan dilakukan dengan amat efisien dari yang diperkirakan dalam anggaran sehingga pengeluaran misalnya hanya 15 juta rupiah, maka dikatakan nilai hasil (20 juta rupiah) lebih besar dari pengeluaran. Dan bila yang terjadi adalah sebaliknya maka nilai hasil lebih kecil dari pengeluaran (35 juta rupiah). 300 m3 beton a)
Jumlah pekerjaan Rp 80 juta Anggaran 75 m3 beton = 25%
b)
Pekerjaan yang terselesaikan (%) ? Anggaran yang terpakai Pengeluaran aktual
Rp 15 juta
Rp 35 Juta
Gambar 5.3 Menilai biaya pekerjaan yang telah diselesaikan dilihat dari bagian jumlah anggaran yang terpakai ESTIMASI DAN ANALISA BIAYA 6.1 Komponen Biaya Proyek Biaya adalah seluruh biaya yang dibutuhkan untuk melaksanakan suatu proyek sejak tahap studi pendahuluan sampai selesai tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan konstruksi adalah bagian dari biaya proyek yang dibutuhkan pada tahap pelaksanaan dan pemeliharaan. Biaya pelaksanaan konstruksi ini merupakan bagian terbesar dari biaya-biaya pada tahapan proyek lainnya. Untuk dapat mengestimasi biaya pelaksanaan suatu proyek, kits perlu mengetahui komponen-komponen pembentuknya. Secara umum komponen biaya suatu pekerjaan adalah biaya bahan/ material, biaya upah buruh, biaya peralatan dan biaya lain-lain. Berikut akan dijelaskan masing-masing komponen biaya pelaksanaan proyek tersebut. a.
Biaya Bahan/ Material Yang dimaksud dengan material adalah seluruh elemen proyek yang nantinya merupakan bagian dari hasil akhir proyek. Material ini juga termasuk barang elektrikal dan mekanikal seperti elevator, boiler, escalator, transformer, seperti juga halnya kayo, baja struktural, beton dan cat. Harga bahan berbeda sesuai dengan jenis dan mutu / sfesifikasinya, dan disamping itu juga dipengaruhi oleh perekonomian nasional (kebijakan pemerintah), permintaan dan penawaran serta fluktuasi harga-harga lain yang berpengaruh.
Harga material dapat diperoleh dari harga langsung dari produsen ataupun distributor. Tetapi biasanya pihak supplier akan memberikan harga khusus kepada kontraktor untuk suatu proyek. Biaya material yang dipakai dalam perhitungan biaya proyek adalah biaya sampai di lokasi dan MUM termasuk pajak. Harga ini sudah termasuk transportasi ke lokasi, penyimpangan dan pemeriksaan. b.
Biaya Upah Buruh Upah buruh terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung. Upah langsung adalah upah yang langsung dibayarkan kepada buruh berdasarkan tarif hariannya sesuai dengan lamanya buruh tersebut bekerja. Sedangkan upah tidak langsung meliputi pajak, asuransi, dan berbagai macam tunjangan. Biaya upah buruh lebih sulit dievaluasi dibandingkan komponen-komponen biaya konstruksi lainnya. Untuk menghasilkan estimasi yang baik, perhitungan kuantitas harus dibuat sedetil mungkin, kondisi pekerjaan dianalisa secara baik, dan metoda konstruksi sudah ditentukan sejak awal. Di samping itu, perusahaan harus menyimpan data-data tentang biaya-biaya proyek terdahulu beserta tingkat produktifitas buruh untuk tiap jenis pekerjaan. Harga pasaran upah buruh secara umum dipengaruhi oleh dug hal utama yaitu index biaya hidup dan tingkat kemakmuran. Index biaya hidup dipengaruhi oleh harga kebutuhan bahan pokok seperti bergs; gala dan sebagainya, sedangkan tingkat kemakmuran diukur dari pendapatan ratarata per kapita yaitu GNP ( Gross National Product) dibagi dengan jumlah penduduk. Besarnya upah buruh tergantung pada keterampilannya yang dibagi ke dalam lima kelompok besar yaitu pekerja belum terlatih, pekerja terlatih, tukang dan mandor, kepada tukang dan operator a)at-alat berat.
Hai yang harus diingat adalah bahwa tingkat produktifitas buruh dipengaruhi pula oleh lokasi pekerjaan, jangka waktu kerja, (jam, harian, bulanan, tahunan), waktu kerja (siang, malam atau lembur), persaingan tenaga kerja, tingkat keamanan dan, kesulitan pekerjaan, dan lain-lain. c.
Biaya Peralatan Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi. Pada proyek-proyek besar seperti jalan raya, bendungan pelabuhan dan sebagainya, biaya peralatan (misalnya draglines, concrete plant, asphalt mixing plant, dan sebagainya) adalah komponen yang cukup besar dalam biaya konstruksi, sehingga perhitungan estimasi biayanya harus dilakukan dengan cukup teliti. Hal ini tidak sama seperti pads proyek bangunan, dengan demikian, estimasi biaya peralatan tidak perlu dilakukan dengan sangat detail. Peralatan kecil seperti concrete vibratos, power tools, diperhitungkan sebagai persentasi tertentu dari biaya buruh langsung ke dalam biaya overhead proyek. Untuk membuat estimasi yang cukup akurat maka harus ada keputusan yang lebih awal mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan digunakan. Berdasarkan lamanya proyek konstruksi, kita dapat menentukan apakah suatu peralatan akan diberi atau disewa (rented atau leased). Berdasarkan
tingkat
produktifitas,
harga
peralatan
dan
besarnya
pekerjaan maka Maya tiap peralatan dihitung per satuan waktu tertentu seperti per jam, hari, minggu atau bulan ataupun berdasarkan besarnya produk yang dihasilkan per satuan waktu tertentu. Peralatan seperti power shovel, tractor scraper, ditcher, dihitung per jam, sedangkan asplant mixing plant, aggregate plant, dihitung sebagai produk yang dihasilkan per satuan waktu tertentu. Sedangkan peralatan yang terusmenerus berada di lokasi seperti bekisting, kompresor, generator, mesin
las, crane dan perancah lebih baik dihitung per bulan karena sulit untuk memperhitungkan produktifitas tiap alat tersebut. Proses masuknya alat, pembongkaran dan keluarnya peralatan di atas termasuk ke dalam Maya mobilisasi dan demobilisasi, sehingga dimasukkan ke dalam overhead proyek, bukan termasuk biaya peralatan. Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu : 1. Biaya pemilikan yang meliputi : biaya penyusutan biaya bunga modal dan asuransi pajak-pajak. Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat di sewa dengan cara sewa atau lease 2. Biaya operasi, terdiri dari : biaya operator biaya bahan bakar biaya pelumas dan filter biaya perbaikan ringan / pemeliharaan biaya suku cadang biaya penggatian ban. d.
Biaya lain-lain Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah penawaran subkontraktor, biaya tambahan (allowances), overhead proyek, overhead umum, dan markup. 1.
Biaya Subkontraktor Estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor (Penawaran kontraktor), terkadang terdapat biaya subkontraktor. Biaya ini adalah biaya yang akan dibayarkan oleh kontraktor utama kepada subkontraktor.
Kontraktor utama hares mengetahui dengan jelas lingkup pekerjaan subkontraktor sesuai dengan harga penawarannya sehingga dalam penawaran kepada pihak pemilik tidak ada elemen biaya yang terlupakan. 2.
Biaya Tambahan (Allowances) Perencanaan suatu proyek yang dibuat oleh pihak perencana terkadang belum mencakup suatu bagian pekerjaan tertentu yang termasuk ke dalam lingkup pekerjaan proyek, sehingga dalam perhitungan estimasi biaya proyek harus mengalokasi dana untuk bagian pekerjaan tersebut. Hal ini misalnya terjadi pada perencanaan material finishing yang belum ditentukan pada saat lelang (spesifikasi material ini belum jelas) dan akan dipilih oleh pemilik / perencana setelah kontrak berlaku. Bila kemudian material yang dipilih memiliki spesifikasi yang lebih tinggi dari penawaran kontraktor, maka kontraktor dapat menegosiasikan tagihannya.
3.
Overhead Proyek Biaya overhead adalah biaya-biaya yang tidak langsung dapat dimasukkan ke dalam suatu pekerjaan tertentu diperlukan untuk selesainya proyek. Biaya overhead dapat dibagi dua yaitu Overhead proyek dan overhead umum. Overhead proyek adalah biaya overhead yang dikeluarkan pada lokasi proyek, sedangkan overhead umum akan dijelaskan berikutnya. Biaya overhead proyek sebaiknya dihitung dengan membuat daftar tiap jenis biaya dan menghitung biaya masing-masing, tidak dengan menggunakan persentasi terhadap biaya total proyek karena setiap proyek akan mempunyai persentasi yang berbeda. Yang termasuk ke dalam overhead proyek adalah
mobilisasi pekerjaan
manajer proyek
site engineer
pengawas proyek (kontraktor)
listrik
air
telepon
peralatan kantor proyek
peralatan kecil proyek konstruksi
test material dan test beban
dokumentasi
dan lain sebagainya.
4.
Overhead Umum Overhead Umum adalah biaya overhead di kantor pusat yang meliputi seluruh biaya yang dikeluarkan oleh kantor pusat untuk menjalankan bisnisnya. Biaya-biaya yang dikelompokkan ke dalam overhead umum adalah : sewa kantor
listrik
air
telepon
peralatan kantor
furniture
biaya perjanan dinas
gaji pemimpin perusahaan dan pegawai kantor
dan sebagainya.
Biaya overhead umum ini sepanjang tahun selalu dikeluarkan oleh perusahaan
sehingga
dalam
setiap
penawaran
proyek
harus
menambahkan suatu persentase tertentu untuk mengakomodasi pengeluaran ini. Karena overhead umum tidak dapat dimasukkan ke dalam suatu proyek tertentu, maka biasanya overhead umum ini ditambahkan sebagai markup terhadap nilai estimasi proyek yang telah melalui analisa biaya seperti di atas. 5.
Markup Pada proyek-proyek yang menggunakan sistem lelang, kontraktor akan mengajukan penawaran dengan suatu markup tertentu yaitu menambahkan nilai penawaran terhadap hasil perhitungan proses estimasinya.
Markup
ini
diperhitungkan
untuk
mendapatkan
keuntungan dan jugs biaya overhead umum serta biaya tak terduga (contingency).
Besarnya
markup
ini
tergantung
pada
strategi
perusahaan itu sendiri, harus cukup tinggi sehingga mendapatkan cukup keuntungan tetapi juga harus cukup rendah agar mempunyai kesempatan sebagai penawar terendah (sehingga memenangkan lelang ). Markup biasanya juga tergantung pada besarnya proyek, lokasi, dan kompleksitas proyek. Di samping itu jugs dipengaruhi oleh isi dokumen lelang yang disiapkan oleh pemilik. Kontraktor akan memberikan penawaran yang lebih tinggi apabila informasi yang ada di dokumen lelang suatu proyek kurang lengkap. Hal ini terjadi karena biasanya kontraktor yang harus menanggung biaya tambahan apabila di kemudian hari ditemukan keadaan yang merugikan,
dengan
demikian
kontraktor
mempersiapkan
biaya
cadangan dalam penawarannya. Pihak pemilik beserta perencana sebaiknya menyiapkan dokumen lelang
seakurat
mungkin
untuk
menghindari
penawaran
para
kontraktor yang tinggi akibat ketidakjelasan mengenai lingkup proyek, dan biaya tak terduga ini seringkali tidak dikeluarkan (karena hal yang merugikan tidak selalu terjadi), yang pada akhirnya berarti pemilik membiayai proyek terlalu tinggi.
6.2 Estimasi Biaya Proyek Konstruksi Estimasi biaya proyek dapat dilakukan pada berbagai tahapan proyek. Estimasi ini nilainya akan semakin mendekati nilai biaya proyek bila estimasi dilakukan pada saat informasi mengenai proyek tersebut sudah sangat lengkap. Biaya proyek itu sendiri baru dapat diketahui setelah proyek selesai dikerjakan oleh kontraktor. Secara umum, estimasi biaya proyek dibagi menjadi dua macam, yaitu: a.
Estimasi Pendahuluan atau Konseptual
b.
Estimasi Detail
Berikut akan dijelaskan perbedaan masing-masing jenis estimasi biaya proyek di atas. a.
Estimasi Pendahuluan atau Konseptual Estimasi ini dibuat pada tahapan awal suatu proyek. Pihak pemilik pada mulanya membuat estimasi pendahuluan ini untuk mengetahui apakah suatu proyek yang direncanakannya secara ekonomis layak untuk dilaksanakan.
Dengan
berlangsungnya
tahapan-tahapan
proyek
selanjutnya, yaitu tahap perencanaan awal dan detail akan dibuat estimasi biaya lagi yang tentunya akan lebih baik hasilnya. Estimasiestimasi biaya ini dibuat secara terus menerus untuk mengontrol agar biaya proyek tidak lebih besar dari anggaran proyek menurut hasil estimasi biaya pendahuluan. Untuk membuat estimasi pendahuluan ini dibutuhkan data-data sebagai berikut : 1.
Produk yang dihasilkan oleh proyek, berikut kapasitas produksi dan lokasinya.
2.
Gambaran mengenai fasilitas-fasilitas yang terdapat pada proyek
3.
Denah / tata Ietak proyek
4.
Waktu dibuatnya estimasi biaya proyek
5.
Daftar peralatan utama yang akan dibeli
6.
Persetujuan
pemilik
proyek
terhadap
gambaran rencana proyek secara umum. Estimasi biaya ini dihitung berdasarkan pengalaman pemilik maupun pihak konsultan. informasi dapat dicari dari proyek-proyek sejenis yang pernah dibuat sebelumnya. Kita harus mempertimbangkan faktor waktu, kapasitas dan lokasi proyek. Estimasi pendahuluan ini biasanya mempunyai ketepatan sebesar 20 - 30 dari biaya proyek yang benarnya. Walaupun estimasi ini sangat kasar, tetapi sangat berguna bagi pihak pemilik untuk mengambil keputusan apakah proyek yang direncanakannya tersebut akan dilaksanakan atau tidak ataupun memperkecil lingkup proyek agar anggaran proyek tidak terlampaui. Di samping itu, proses estimasi biaya ini mudah dan cepat, sehingga keputusan yang balk dapat diambil sesegera mungkin pada tahapan yang sangat awal dari suatu proyek. b.
Estimasi Detail Estimasi detail ini dilakukan untuk mendapatkan perkiraan biaya proyek yang lebih akurat. Estimasi ini dilakukan setelah estimasi pendahuluan disetujui dan setelah hampir seluruh perencanaan detail selesai dibuat. Informasi mengenai proyek sudah mencakup gambar-gambar arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal yang sudah detail, serta spesifikasi teknis detail. Untuk membuat estimasi biaya ini dari informasi yang telah lengkap di atas kita harus menghitung secara rinci seluruh elemen yang tercakup dalam proyek, kemudian berbagai elemen proyek tersebut ditabulasikan dan dihitung jumlahnya. Proses ini disebut perhitungan kuantitas. Berikutnya, jumlah tiap elemen dikalikan dengan suatu unit harga
sehingga hasil penjumlahannya merupakan estimasi biaya langsung proyek. Dengan. menambahkan biaya-biaya tak langsung, seperti overhead, keuntungan, eskalasi harga serta biaya tak terduga, maka didapatkan estimasi biaya proyek total. Perhitungan kuantitas yang teliti akan sangat mempengaruhi keakuratan hasil estimasi detail di atas. Estimasi detail dibagi menjadi dua jenis yaitu 1). Estimasi Perencana (Engineer's Estimate) Estimasi biaya ini sebaiknya dibuat berdasarkan dokumen lelang yang juga dimiliki oleh penawar (calon kontraktor) dan dibuat sebelum lelang. Estimasi Perencana digunakan oleh pihak pemilik untuk mengevaluasi
penawaran-penawaran
talon
kontraktor
dalam
menentukan pemenang lelang. 2). Estimasi Penawaran Kontraktor Penawaran Kontraktor dibuat dengan suatu strategi perusahaan, penawarannya harus cukup rendah agar dapat memenangkan lelang tetapi juga cukup tinggi agar mendapatkan cukup keuntungan. Dengan kondisi demikian, maka hasil estimasi yang dibuat oleh masing-masing penawar akan sangat berbeda antara penawar tertinggi dan terendah. Tetapi dengan adanya estimasi perencana, maka pihak pemilik mempunyai acuan mengenai harga proyeknya. Analisis Biaya Untuk menghitung estimasi biaya detail harus dilakukan analisa biaya yang prosedur perhitungannya seperti ditunjukkan diagram alir sebagai berikut :
Dokumen Proyek Kondisi Lapangan
Daftar Kegiatan/ Pekerjaan
Satuan Bahan
Volume Kegiatan/ Pekerjaan
Satuan Alat
Satuan Upah
Perhitungan biaya satuan kegiatan/pekerjaan Perhitungan koefisien satuan pekerjaan biaya
Perhitungan biaya total tiap kegiatan pekerjaan
Perhitungan biaya total seluruh kegiatan
Perhitungan biaya lain seperti pajak, asuransi dsb
ESTIMASI BIAYA PEKERJAAN PROYEK
Gambar 6.1 Diagram Alir Perhitungan Estimasi Biaya Pelaksanaan Proyek
Harga Satuan Untuk menghitung biaya pelaksanaan proyek yang merupakan gabungan dari biaya tenaga kerja (Ut), Biaya bahan (Bt), Biaya peralatan (At), dan biaya lain-lain, digunakan perhitungan harga satuan (unit proce). Sebagai contoh adalah harga satuan pekerjaan beton 1: 2 : 3 (Rp. Per m3). Komponen Biaya
Satuan
Volume
Harga Satuan Rp.
Harga Total Rp.
Batu pecah m3 0,83 3 Pasir m 0.54 Pc Zak 3.4 Pekerja Orang – hari 6 Mandor Orang – hari 0.3 Tukang batu Orang – hari 1 Kepala tukang Orang – hari 0.1 Harga satuan pekerjaan Beton 1 : 2 : 3 per m 3 Satuan pekerjaan-pekerjaan lain yang umum dipakai adalah Pekerjaan beton bertulang
Rp/m3
Pekerjaan tanah
Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan kayu
Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan pasangan dinding bata
Rp/m2
Pekerjaan pondasi
Rp/m3 atau Rp/m
Pekerjaan saluran
Rp/m3 atau Rp/m
Pekerjaan aspal
Rp/m3 atau Rp/m2
Pekerjaan besi atau baja
Rp/kg
Pekerjaan lantai
Rp/m2
Pekerjaan atap
Rp/m2
Pekerjaan tanah
Rp/m2 atau Rp/ unit
Setelah
didapat
daftar
harga
satuan
pekerjaan,
selanjutnya
untuk
mendapatkan harga total tiap-tiap jenis pekerjaan, maka harga satuan itu dikalikan dengan volumenya sehingga didapat harga total masing-masing
jenis pekerjaan (subtotal). Sedangkan biaya total pelaksanaan proyek adalah penjumlahan dari harga subtotal seluruh jenis pekerjaan tersebut. Contoh perhitungan biaya suatu paket pekerjaan ground reservoir Jenis Pekerjaan Pekerjaan tanah Galian Timbu nan Pemad atan Subtotal 1 Pekerjaan Beton Beton Plester an Halusa n Subtotal 2
Satuan
Volume
Harga Satuan Rp.
Harga Total Rp.
m3 m3
1.000 500
2.500 1.000
2.500.000 500.000
m3
500
1.000
500.000 3.500.000
m3 m3
100 500
400.000 5.000
40.000.000 2.500.000
m3
500
3.000
1.500.000 44.000.000
Total 1
47.500.000
Overhead dan keuntungan 10%
4.750.000
Pajak Pertambahan Nilai 10%
52.250.000
Total
57.425.000 DAFTAR PUSTAKA
1.
A.D Austen dan R.H Neale, Pedoman Proses dan Prosedur dalam Manajemen Proyek Konstruksi, IPPM, Jakarta, 1991
2.
Barrie S. Donald, JR. Paulson C. Boyd, Sudinarto, Manajemen Konstruksi Profesional, Penerbit Erlangga, Jakarta 1990
3.
Bahan Ajar, Manajemen Proyek II Ujung Pandang
4.
Manajemen
Pelaksanaan
Pekerjaan
Konstruksi, Biro Bina Sarana Perusahaan, Sekjen Dept. PU, Jakarta 1995 5.
Blanchard
B.S.,
System
Engineering
Management, John Wley &; Sons Inc, New York, 1991 6.
Hackney J. W., Control & Management Capital Projects, McGraw-Hill inc., 1992
7.
Soekirno Purnomo Ir, Dr, Tata Laksana Proyek. Bandung. 1997.
8.
Soeharto Iman, Manajemen Proyek; Dari Konseptual Sampai Operasional Penerbit Erlangga, Jakarta 1997
9.
Vincent Gaspersz, Total Quality Management, Penerbit Gramedia, Jakarta. 2002
