ARQUITECTURA Y DERECHOS
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Derecho: conjunto Derecho: conjunto de normas que regulan la interacción social. Es el orden de las relaciones sociales mediante un sistema de normas obligatorias fundadas en principios éticos que vienen impuestos y garantizados o susceptibles de serlos por la voluntad imperante de una sociedad organizada. 1. 2.
Derecho natural: dado por Dios, se sustenta en la naturaleza misma del hombre. Derecho positivo (aparece cuando el humano tiene que convivir en un país, en un momento determinado. Derecho público: rige las relaciones jurídicas en el Estado es parte. Derecho privado: rige las relaciones entre los particulares o de particulares con el estado, actuando el último en su carácter de persona jurídica privada. Prevalece el interés privado. Derecho internacional: rige las relaciones jurídicas que suscitan entre estados. Puede ser privada o pública. Derecho interno: rige las relaciones jurídicas que se producen en el territorio de un Estado, dentro de los límites geográficos de la Argentina.
Obligación: vínculo Obligación: vínculo jurídico en virtud del cual una persona debe cumplir una prestación a favor de otra persona. La prestación es de dar, de hacer y de no hacer. El vínculo jurídico puede ser contractual o no. Fuentes de las obligaciones: 3. 4. 5. 6. 7.
Contrato: lo que las partes pactan entre si, ajustado por la ley Cuasicontrato: deriva de una vinculación que no ha sido contractual dad por derechos derechos y obligaciones. contrato sin formalidades. Delito: conducta contraria a la ley Cuasidelito: carece de dolo Ley: forma fuentes de las obligaciones.
Estado: Estado: conjunto de los órganos de gobierno de un país soberano. Desarrolla funciones cuyo fin es el de garantizar la supervivencia social. El estado tiene normas con sus jerarquías: 8. Constitución nacional y tratados internacionales 9. Códigos de fondo, dicta en consecuencia de la constitución, leyes nacionales (Explica el QUE) 10. Códigos de forma, qué código se aplica (Explica el COMO) 11. Leyes, reglamentos, resoluciones, ordenanzas Nación 12. Nación cultural (concepto socio-ideológico) comunidad humana con ciertas características culturales comunes. 13. Nación política (ámbito jurídico-político) sujeto político en el que reside la soberanía constituyente de un Estado. Hecho: cualquier Hecho: cualquier acontecimiento que ocurra en el mundo sea producido por el hombre o no. Si no influye en el campo jurídico: Simple hecho, pero si produce efectos o consecuencias jurídicas es un hecho jurídico. Hecho jurídico: jurídico : acontecimiento susceptible de producir alguna adquisición, modificación, transferencia o extensión de los derechos u obligaciones. Ej: muerte, promulgación de una ley, declaración de guerra, catástrofe natural, catástrofe humana. 14. Hechos naturales: por causas externas al hombre y pueden dar lugar a efectos jurídicos. Ej: terremotos, destrucción de una casa y derecho a cobrar un seguro. 15. Hechos humanos: realizados por el hombre Involuntarios Voluntarios: son discernimiento (diferenciar el bien del mal), intención (voluntad de hacerlo) y voluntad(no hay coerción).
Acto jurídico: jurídico: es un hecho jurídico con consecuencias jurídicas. Es siempre un hecho humano, voluntario y lícito. Su fin inmediato es producir efectos jurídicos. Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos pero no a la inversa. Los vicios son circunstancias que invalidan al acto jurídico, como el error(alguien me hace incurrir en el error), dolo(una parte), violencia(falta de libertad, amenaza), simulación, fraude(engaño). Ejemplos: 16. Firma de un contrato 17. Otorgamiento de consentimiento matrimonial 18. Otorgamiento de testamento
19. Las inscripciones registrales.
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La diferencia entre hecho jurídico y acto jurídico: 20. Un hecho jurídico produce efectos jurídicos, pueden ser ejecutados por el hombre o no. Si fueran ejecutados por el hombre pueden ser voluntarios o no y si fueran voluntarios pueden ser lícitos o ilícitos. 21. Un acto jurídico es siempre un hecho humano, voluntario y lícito y su característica principal es que tiene como fin inmediato producir efectos jurídicos. Todo acto jurídico está comprendido en un hecho jurídico. Persona: ente Persona: ente susceptible de adquirir derechos y contraer contr aer obligaciones. 22. De existencia real o visible: Persona física 23. De existencia ideal o jurídica (necesita autorización para serlo): Persona jurídica. Terminan por disolución: por fusión, por quiebre, cumplimiento de objetivo, cumplimiento del contrato. De carácter Privado Civiles: Asociaciones sin fines de lucro, fundaciones. Comerciales (con fines de lucro): De hecho (se reunen 2 o + personas para llevar a cabo un proyecto) o de derecho (SA, SRL)
Atributos de las personas 1. 2.
3.
4. 5.
Nombre: identifica a la persona Domicilios a. Real: lugar donde tienen establecido el asiento principal de su residencia y de sus negocios. b. De origen: lugar del domicilio del padre, en el día del nacimiento de los hijos. c. Legal: lugar donde la ley presume que una persona reside de manera permanente para que el ejercicio de sus derechos y cumplimientos de sus obligaciones aunque de hecho no esté ahí presente. d. Especial: las personas en sus contratos pueden elegir un domicilio especial para la ejecución de sus obligaciones. Capacidad: aptitud de la persona para ser titular de derechos y obligaciones. La ausencia de las capacidades, da incapacidad: a. Incapacidad de hecho (absoluta): menores, dementes. b. Incapacidad de derecho (se puede revertir): privacidad de los derechos, incapacidad jurídica. Estado de familia: posición de la persona en una familia. Patrimonio: conjunto de bienes materiales o inmateriales de carácter jurídico, pero no tangibles.
19. Las inscripciones registrales.
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La diferencia entre hecho jurídico y acto jurídico: 20. Un hecho jurídico produce efectos jurídicos, pueden ser ejecutados por el hombre o no. Si fueran ejecutados por el hombre pueden ser voluntarios o no y si fueran voluntarios pueden ser lícitos o ilícitos. 21. Un acto jurídico es siempre un hecho humano, voluntario y lícito y su característica principal es que tiene como fin inmediato producir efectos jurídicos. Todo acto jurídico está comprendido en un hecho jurídico. Persona: ente Persona: ente susceptible de adquirir derechos y contraer contr aer obligaciones. 22. De existencia real o visible: Persona física 23. De existencia ideal o jurídica (necesita autorización para serlo): Persona jurídica. Terminan por disolución: por fusión, por quiebre, cumplimiento de objetivo, cumplimiento del contrato. De carácter Privado Civiles: Asociaciones sin fines de lucro, fundaciones. Comerciales (con fines de lucro): De hecho (se reunen 2 o + personas para llevar a cabo un proyecto) o de derecho (SA, SRL)
Atributos de las personas 1. 2.
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Nombre: identifica a la persona Domicilios a. Real: lugar donde tienen establecido el asiento principal de su residencia y de sus negocios. b. De origen: lugar del domicilio del padre, en el día del nacimiento de los hijos. c. Legal: lugar donde la ley presume que una persona reside de manera permanente para que el ejercicio de sus derechos y cumplimientos de sus obligaciones aunque de hecho no esté ahí presente. d. Especial: las personas en sus contratos pueden elegir un domicilio especial para la ejecución de sus obligaciones. Capacidad: aptitud de la persona para ser titular de derechos y obligaciones. La ausencia de las capacidades, da incapacidad: a. Incapacidad de hecho (absoluta): menores, dementes. b. Incapacidad de derecho (se puede revertir): privacidad de los derechos, incapacidad jurídica. Estado de familia: posición de la persona en una familia. Patrimonio: conjunto de bienes materiales o inmateriales de carácter jurídico, pero no tangibles.
CÓDIGOS
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Código de planeamiento urbano: es la herramienta que nos restringe. Restringe el dominio privado para hacer prevalecer el interés público. Objetivos: 24. 25. 26. 27. 28.
Regular el tejido urbano ordenando el uso del suelo Ordenar la red vial Adecuar espacios verdes conforme a los requerimientos de un entorno ambiental sano. Garantizar ventilaciones y asoleamiento de la ciudad Preservar ámbitos de valor históricos
Historia/orígenes 29. 30. 31. 32. 33.
1944: Código de la edificación 1962: Plan Director de la ciudad 1973: Primer Proyecto de código de planeamiento urbano 1977: Sanción del CPU 2000: Promulgación de la Ley 144, nuevo código de Planeamiento inspirado en el de 1977 dentro del marco de un Plan urbano Ambiental. Ley 123 de impacto ambiental: norma que ordena llevar a cado procedimientos para determinar el impacto que una obra genera en un ambiente.
Tiene dos tomos: uno con planchetas (divididas por colores, letras y n° correspondientes) y el otro con normas y sus secciones. 1. 2. 3. 4.
Sección 1: Generalidades: usos, definiciones de términos, disposiciones temporarias, abreviaturas. Sección 2: Normas administrativas: particular y de procedimiento. Sección 3: De la propuesta de apertura de la vía pública y del parcelamiento. Sección 4: Normas generales sobre tejido urbano: edificios entre medianeras, de perímetro libre, semilibre y normas de habitabilidad. 5. Sección 5: Zonificación en distritos: normas específicas sobre los mismos. 6. Sección 6: Sistema vial y su infraestructura 7. Sección 7: No se halla escrita 8. Sección 8: De la renovación urbana 9. Sección 9: Procedimiento de modificaciones del códigos. 10. Sección 10: Protección patrimonial 1.
Sección 1: Generalidades: Se establece como obligatorio el cumplimiento de normativas que entiendan sobre asuntos relacionados directamente o indirectamente con el uso del suelo, de edificios, de estructuras e instalaciones, y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad. Basamento: parte del edificio construido sobre el nivel del terreno sobre la cual se asientan los volúmenes sobreelevados y retirados del mismo edificio. Centro libre de manzana: superficie no edificable a nivel del terreno destinada a espacios libre verde y comprendida entre las líneas internas de basamento. Espacio libre de manzana: espacio aéreo del interior de la manzana limitado por los planos verticales que pasan por las líneas de frente interno y línea interna de basamento. Línea oficial: envolvente casa siempre coincidente con la línea de edificación. No puede correrse. Medianas: parten al medio la manzana. Se toman de referencia para hacer el tejido de la manzana. Línea de frente interno LFI: traza del plano que limita la edificación permitida del basamento con el espacio libre de manzana. (¼) Línea interna de basamento LIB: traza del plano que limita la edificación permitida del basamento con el centro libre de manzana. (1/3) Espacio urbano: espacio aéreo comprendido entre los volúmenes edificados de la ciudad, que permite lograra aceptables condiciones de iluminación y ventilación{on en los ambientes habitables. Patio apendicualr del espacio urbano: patio generado por entrantes y retiros parciales de los cuerpos edificados, abierto por un lado al espacio urbano. Plano límite: plano virtual que limita la altura permitida de cualquier punto del edificio. edificio.
2.
Sección 4: Normas generales sobre tejido urbano. Perfil edificable y alturas máximas
a.
Edificio entre medianeras
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Relación altura y separación de paramentos. R=h/d :Relación entre altura (h) del paramento de la fachada principal tomada sobre LO y la distancia (d) desde la misma al eje de calle. Es un valor establecido por distrito, es una fórmula del gálibo. r"=h"/d =< 1.5 :Relación entre la altura (h") de un paramento del contrafrente y la distancia (d") a otro paramento que se le enfrente (menor distancia entre LFI opuestas en la manzana). D" no puede ser menor que 4. Si no hay definido un plano límite por distrito (altura máxima) el plano límite se encuentra a 7m por encima de la altura máxima calculada , los cuales se alcanzan con los retiros.
Línea de frente interno (LFI) (Espacio libre de manzana) (¼) Línea coincidente con la proyección de los planos que determinan el espacio libre de manzana. Se sitúan paralelamente con respecto a cada LO o LE a una distancia (d) igual a ¼ de la medida entre los puntos medios de las LO opuestas de la manzana. Troneras: Troneras: en los ángulos del encuentro virtual de los trazos de la PFI a una distancia a=9m de aquel, estas retrocederán hacia la LO, con una perpendiculara a la longitud de 9m. Desde allí arrancarán sendas paralelas a las LO que en su encuentro definirán los límites del especio libre de manzana. Cuadno las LO formen un ángulo menor de 80°, la distancia al encuentro virtual de las trazas de las LFI será a´=18m. Esto no rige para: manzana cuadrangulares en los cuales la semisuma de sus lados opuestos resulte interior a 62m; manzanas de sup inferior a 4000m2, manzana con 3, 5 o más lados, manzana con algún lado curvo. Se garantiza una banda edificable de 16m. Pasos a seguir: 1. 2. 3. 4.
Traza las medianas de la manzana uniendo los puntos medios de los lados. LIB (1/3) Se dividen las medianas en tercios para determinar LIB LFI (¼) Se dividen las medianas en cuartos para determinar LFI Por los tercios y cuartos se trazan paralelas a los lados de la manzana, delimitando así el centro libre de manzana (CLM) y el perímetro LFI con las troneras. Línea interna de basamento (LIB) (1/3) Por las manzanas cuadrangulares será un polígono semejante al de la manzana que contiene, trazado mediante las paralelas a las LO o LE a una distancia igual a 1/3 de la media entre los puntos medios de la LO opuestas de la manzana (mediana) El espacio libre de manzana podrá ser invadido hasta la LIB con la construcción de un cuerpo cuerpo cuya altura estará regulada según los distintos basamentos. Por encima de dicha altura solo podrán sobresalir barandas o parapetos tralucidos hasta 1.20m de alto (baranda) La LIB delimita el centro libre de manzana, destinado exclusivamente a espacio libre parquizado del cual no mas del 30% podrá tener tratamiento diferente al del suelo absorbente.
Perfil edificable La altura máxima sobre LO surgirá de las relaciones establecidas a tal fin para cada distrito, salvo que posea una . Por encima de dicha altura se podran construir un nivel retirado a 2m de la LO con una altura máxima de 3m y por encima de ese nivel, retirandose a 4m de la LO y LFI y sin sobrepasa un plano límite trazado a 7m de la altura máxima de fachada, solo podrán ubicarse servicios comunes. En ningún caso la altura de las construcciones entre medianeras sobre la LO o LFI podrá superar los 38m, aun cuadno el ancho de calle y las elaciones establecidas en el distrito lo permitan. b. Edificio de perímetro libre Son edificios cuyos paramentos están retirados de las líneas divisorias de la parcela y no constituyan medianeras. Solo podrán llegar hasta las líneas divisorias, los basamentos que se constituyen de acuerdo con las normas que para cada distrito se establecen. Retiros de las construcciones: Separación mínima: 6m de los ejes divisorios laterales de la parcela Basamento: si está retirado de las líneas divisorias laterales, separación mímina 3m. Salientes en las fachadas En los laterales , saliente de balcón =< d´/12 Los cuerpos salientes cerrados solo permitidos sobre LO Altura de un edificio de perímetro libre
R=h/d : Valor establecido en cada distrito para R R´=h´/d : Gálibo lateral, idem anterior para R R"=h"/d" : Gálibo contrafrente. Linea de frente interno (LFI)
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El edificio de perímetro libre podrá avanzar hasta la línea interna de basamento (LIB) No rige para manzana cuadrangulares en las cuales la semisuma de sus lados opuestos resulte inferior a 62m; manzanas de superficie inferior a 4000m2; manzana con 3, 5 o más lados; manzana con algún lado curvo. c.
Edificio de perímetro semilibre
Edificios que cuentan con uno solo de sus lados o paramentos perimetrales apoyados sobre una sola de las líneas divisorias laterales de la parcela, 6m o 4m. En los distritos en que resulte pueden incluir basamentos dque se apoye en las dos líneas divisorias laterales de la parcela cuyas características y altura están reguladas en los distintos distritos. Disposiciones particulares: 1. Si se adosa a un muro existente: Altura determinada por un plano límite horizontal coincidente con la altura del muro divisorio al que se adosa. 2. Si no se adosa a un muro divisorio existente: altura lateral(r=h´/d´) 3. Si linda con edificio de perímetro libre o con el espacio urbano de un edificio de perímetro semi-libre para las parcelas de anchos menor e igual a 14m se retira 4m, para parcelas de ancho mayor a 14m se retira 6m. 4. La línea de frente interno (LFI) es igual que para un edificio entre medianeras, LIB=1/3, LFI ¼ y con las troneras según su distrito. 5. El perfil edificable es igual al del perímetro libre pero con retiro lateral de un solo lado. Depende del ancho de la parcela. La altura de frente = galibo r=h/d + retiros Volumen máximo edificable s/FOT, s/ distrito La superficie máxima edificable = FOT max * superfice del terreno. Espacio urbano El espacio urbano es el espacio abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamientos y ángulo de visión al cielo, acústica y privacidad, visuales exteriores y vegetación. Está conformado por: 1. Espacio de la vía pública comprendida entre línea oficiales LO y el espacio comprendido entre LO y LE o retiro obligatorio. 2. El espacio libre de manzana 3. El espacio entre paramentos laterales de edificios de perímetro libre y las líneas divisorias de parcelas, conectado directamente con el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana. 4. El espacio entr paramentos verticales de un mismo volumen o de distintos volúmenes edificados dentro de la misma manzana. 5. Los patios apendiculares que queden incorporados a algunos de l os espacios mencionados. Se consideran extensiones del espacio urbano aquellos patios apendiculares cubiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio urbano, donde a=2*profundidad del patio (p) A espacio urbano ventilan y se iluminan locales de 1°, 3° y 5° clase, donde se debe verificar la relación r=h´/d´= 1.5 Los patios auxiliares de aire y luz son áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes construidos en las parcelas que por sus dimensiones no son aptas para conformar espacio urbano. Deberán cumplir con una superficie mímina de 26m2, lado mínima de 4m y una relación RP= h/d=4 (en el sentido en el que ventilen e iluminen locales de 2° y 4° categoría)
3.
Sección 5: Zonificación en distritos
Se detalla la partición de la ciudad en distritos para los cuales se define el carácter y se regula la subdivisión de la tierra, el tejido urbano y los usos del suelo. Clasificación: a. Residenciales s/ densidades ( R): viviendas. Ej: R1a, R2a, R1b, R2b (Lo que le sigue a la R es la densidad y si permite o no otro destino)
b. c. d. e. f.
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Centrales ( C): usos financieros y comerciales, C1(area central), C2(centros principales), C3(centros locales) APH: área de protección histórica Equipamiento ( E) Industrias ( I) Portuario ( P)
Las resticciones se encuentran en el uso del suelo, fot, fos, su carácter, delimittación, subdivisión.
Ley 123 – Impacto ambiental Ambiente: definición de la ecología: conjunto de factores externos indispensables para el desarrollo y crecimiento de la población, que actúan sobre un organismo, una población o una comunidad. Medio ambiente: es una situación vital para una buena calidad de vida. Problemática ambiental: acción de los hombres por sobre la naturaleza. Impacto ambiental (IA): es una alteración, modificación o cambio en el ambiente o en alguno de sus componentes originado o producido por los efectos de la acción o actividad humana. Desde un proyecto arquitectónico, un nuevo plan urbano, hasta la modificación del existente o el cambio de uso o actividad de una edificación. Este impacto puede ser positivo o negativo. Realización del estudio de impacto ambiental: procedimiento técnico-administrativo que tiene por objetivo el análisis global de las situaciones generadas por una actividad o proyecto de obra nueva sobre el medio ambiente. Este estudio se presenta ante el organismo de control del medio ambiente, de él surge la identificación, predicción, interpretación de los impactos que se podrían generar (área preventiva) y también surgen la prevención, corrección, valoración de distintas situaciones (área correctiva). La ley 123 contiene las distintas categorizaciones de impacto ambiental, los usos que requieren estudio, los procedimientos técnicos administraticos y los contenidos mínimos para realizar el respectivo estudio: CategorIas: 4. Alto impacto ambiental 5. Mediano impacto ambiental 6. Bajo impacto ambiental El profesional primero debe definir la categorización de la actividad a habilitar, luego procede a conseguir el certificado de aptitud ambiental, trámite que variará según categorización. En el caso de bajo impacto ambiental, la aprobación es automática. El certificado para los casos de mediano y alto impacto tiene una validez de 5 años. Pasos 1. 2. 3.
Efectuar un análisis del estudio técnico de impacto ambiental con el objetivo de elaborar un dictamen técnico (45 días desde la presentación. Luego el poder ejecutivo convoca en el plazo de 10 días hábiles a una audiencia pública temática (para el caso de un alto impacto ambiental) Se dispone una plazo de 15 días hábiles para la declaración de impacto ambiental (DIA). Se puede otorgar la autorización para la ejecución de la actividad proyecto o programa o se puede negar la autorización proponiendo modificaciones.
Se trata de un proceso jurídico-administrativo que se sancionó en 1998, La ley de impacto ambiental n°123, que es un instrumento necesario para realizar estudios de impacto ambiental, regula las distintas situaciones de impacto, forma de realización. Sus objetivos son gozar de un ambiente sano, preservar su patrimonio cultural, urbano y natural, pero también mejorar la calidad de aire-suelo y agua. La ley tiene sus categorías para el impacto ambiental: 1. Alto: grandes comercios, proyectos de mas de 2500m2, autopistas, puertos/aeropuertos, plantas siderúrgicas. 2. Mediano: construcciones de edificios, fábrica de productos alimenticios. 3. Sin efecto/bajo (no es necesario el estudio, sino llenar unos formularios): viviendas Contenido mínimo que tiene que tener la presentación de estudio de impacto ambiental 1. Descripción general del proyecto, uso del suelo y potros recurso. Relación del proyecto con el codigo de planeamiento urbano (que vamos a hacer, donde) 2. Estimación, tipos y cantidad de residuos, formas previstas para tratarlos. (que recursos y procesos se van a utilizar)
3. 4. 5.
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Estimación de riesgos de inflamabilidad, formas previstas de tratamiento y control. (que recursos y procesos se van a utilizar) Descripción de medidas provistas para reducir, eliminar o mitigar los posibles efectos ambientales negativos. Infraestructura de servicios públicos.
El certificado de aptitud se entrega en la DGFOYC El formulario dice el uso y rubro, es una declaración jurada de la actividad que se realiza, firma del profesional y titular de a la obra (? Permisos de obra (se deberá obtener en la oficina de catastro la certificación de nomenclatura parcelaria para conocer las restricciones de dominio, tiene un valor por 6 meses. 1. Planos y firma de profesionales 2. Construir nuevos edificios 3. Ampliar, transformar lo ya construido 4. Revoque en fachada principal 5. Levantar muro 6. Cambiar estructura del techo 7. Demoler Aviso de obra (el propietario da aviso, no necesita firma del profesional) 1. Limpiar y pintar fachada 2. Cambiar solados 3. Cambiar material de cubierta de techo 4. Hacer cielorrasos
CODIGO DE EDIFICACIÓN: Establece el marco legal dentro del cual el gobierno ejerce poder de policía y los comitentes y empresas ejercen sus derechos y obligaciones. Establece las n ormas de habitabilidad Objetivos: 1. Controlar y policía de la construcción, inspección de control y verificación de normas y penalidades. 2. Control de disposiciones: mantenimiento e inspección de predios, edificios, estructuras e instalaciones. 3. Prestación de servicios, seguridad a personas y bienes. Secciones: 1. Sección 1: Generalidades 2. Sección 2: De la administración (permiso, aviso de obra, normas administrativas) 3. Sección 3: De las verificaciones de oficio y archivos de expedientes de obras no impulsadas, plazos, garantías. 4. Sección 4: Del proyecto de las obras 5. Sección 5: De la ejecución de las obras 6. Sección 6: De las disposiciones varias 7. Sección 7: De las prestaciones para cada uno 8. Sección 8: De los reglamentos técnicos vigentes 9. Apéndice - leyes – decretos: Ley 962 – Accesibilidad, profesionales verificadores de obra, Ley 257 fachadas, balcones y patios interiores. 1. Sección 1: Generalidades Alcance del Código de edificación es todos los asuntos que tengan que ver con: a. Construcción, alteración, demolición, remoción, inspección de edificios, estructuras e instalaciones mecánicas, eléctricas, electromecánicas, térmicas, inflamables o parte de ellas b. El mantenimiento o inspección de predios, edificios, estructuras e instalaciones. 2. Sección 2: Permisos y avisos de obra 3. Sección 4: del proyecto de las obras a. Clasificación de locales i. 1° categoría: dormitorio, comedor, estar, living, estudio, escritorio, oficina, consultorio, biblioteca ii. 2° categoría: cocina, baño, lavadero, cuarto de planchar, guardarropa iii. 3° categoría: local para comercio y o trabajo, depósito comercial, depósito industrial, gimnasio, restaurante. iv. 4° categoría: pasaje, corredor, vestidores, espacios para cocinar, sala de espera, depósitos no comerciales ni industriales. v. 5° categoría: locales auxiliares, portería, salas comunes de juegos, administración, sala de máquinas.
b. c.
d.
e. f.
c. d. e. f. g. h.
i. j. k.
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Altura mínima de locales (dist entre solado y cielorrasos) y distancia mínima entre solados (dist entre solado y solado superior) Escaleras principales i. Tramos: no tendrán más de 12 alzadas corridas, irá un descanso ii. Perfil escalón: Se debe cumplir 2a*p=0.60 a 0.63 (alzada entre 0.15 y 0.18; pedada entre 0.26 y 0.30) iii. Ancho libre: 1.20, pero en viviendas Unifamiliar 1.00m (cuando es acceso a vivienda) y 0.90,m (cuando comunica pisos de la misma vivienda). Tendrán un pasamano obligatorio de 1 solo lado. iv. Altura de paso: 2.00m v. Señalización Escalera secundarias i. Perfil escalón: alzada máx 0.20 y pedad mínima 0.23 ii. Ancho libre: 0.60/0.70 si es ancho recto, sino 0.80 cuando es entrada a terraza y tanques. Rampas: ancho mínimo de 1.00m, con pasamanos a 0.90m y 0.75m, descanso cada 6 cm. Iluminación y ventilación natural de locales i. Vivienda permanente - 1° clase: recibirá luz de día y ventilación del espacio urbano. 1. Iluminación: área mínima de los vanos, i=a(área libre de la planta del local)/x (valor dependiente de la ubicación del vano, sale de una tabla; x=12 si es lateral bakjo parte cubierta y x:15 si es lateral libre de parte cubierta) 2. Ventilación: área mínima k=i/3 ii. Vivienda permanente - 2° clase: puede recibir luz de día y ventilación por vano o claraboya que de a patio auxiliar. 1. Iluminación - Cocina y lavaderos: i:0.50m2 2. Ventilación - Cocina y lavaderos: k:2/3 3. Iluminación - Baños y retretes: no requiere 4. Ventilación - Baños y retretes: k:0.35m2 iii. De escalera principal: iluminación lateral en cada piso (1/8 de caja de escalera, 1/3 para ventilación). Puede carecer de iluminación y ventilación si hay ascensor en edificio de viviendas colectivas u oficinas. iv. Locales de 3° clase (al igual que los de 1°clase, recibirá luz del día y ventilación del espacio urbano) 1. Iluminación: i:A/x 2. Ventilación: Por circulación natural de aire, área mínima: k=> i/3 v. Locales de 4° clase: no requieren en general, recibir luz de día y ventilación por patio auxiliar, pueden recibir ventilación natural por conducto. vi. Locales de 5°clase: habitable, idem 1° clase. vii. Ventilación natural por conducto: baños, retretes, orinales, espacio para cocina, locales de 4° clase. viii. Iluminación y ventilación artificial de locales. 4.7: Medios de salida: su trayectoria, salidas exigidas, señalización, anchos mínimos (1.00m promedio, pero depende del factor de ocupación. 4.8: Proyecto de instalaciones complementarias 4.9: Obras de material combustible 4.10: Obras que provocan molestias 4.11: Reforma y ampliación de edificios 4.12: Protección contra incendios i. Documentos necesarios para la instalación de incendio (planos con colores convencionales) ii. Detalle de condiciones de incendio, elementos de corte de gas, electricidad. iii. Condiciones de construcción: resistencia al fuego (F) iv. Condiciones específicas de construcción 1. C1: cargas del ascensor, muros resistentes de fuego, puertas resistentes al fuego (F30), bocas de ataque en subsuelo 2. C2 3. C3: sectores de incendio 4. C4/C5/C6 5. C7: depósitos 6. C8/C9/C10 7. C11: medios de salida señalizados. v. Iluminación: artificial y de emergencia en la caja de escaleras. vi. Ventilación: directamente o por claraboya en la caja de escaleras. Sección 5: de la ejecución de las obras. Señalización: vallas provisorias, letreros y estacionamiento de vehiculos al frente de las obras Obligación de colocar letrero al frente de una obra – cartel de obra (nombre, matricula, domicilio, EC,)
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4.
5.
6.
7.
l. De los andamios m. De las medidas de protección y seguridad en las obras n. De las demoliciones: medidas de protección: limpieza en la vía pública, cortes de servicios y señales de precaución. Sección 6: de las disposiciones varias o. De la obligación de conservar i. Obligación del propietaria relativo a la conservación de obras ii. De las obras en mal estado o amenazadas por un peligro iii. Del estímulo a la edificación privada iv. De la utilización de los predios para servicios públicos. Sección 7: de las prescripciones para cada uso p. Transporte i. Garajes: características constructivas (h=min 2.10) ii. Pueden ser iluminación artificial y ventilación artificial. Sección 8: de los reglamentos técnicos vigentes q. De las estructuras metálicas/h°a° r. De las instalaciones mecánicas/eléctrica/térmicas/sanitarias Apéndice: Leyes y decretos s. Ley 962 – accesibilidad al medio físico para todos, accesibilidad integrada i. Ley para las no barrerar arquitectónicas. Ni barreras sociales (prejuicio, indiferencia, discriminación), ni barreras físicas (arquitectónicas: movilidad, recorrido, usable; urbanas: transitable, usable, estacionar;y en el transporte :identificación, abordaje, disposición, reserva de asiento) ii. Partes de la ley 1. Definición de términos (adaptabilidad: posibilidad de modificar el medio; practicabilidad: adaptación limitada a condiciones mínimas; visibilidad: accesibilidad estrictamente limitada) 2. Documentación requerida de obra 3. Disposición constructivas iii. Escaleras: pasamanos a ambos lados circulares anatómicos, con una altura a 0,90m. Ver dibujo iv. Rampas: inicio y áreas de aproximación 1.50mx1.50m. Para alturas mayores a 1,40m es necesario un ascensor, pero si no no. También debe tener doble baranda. Si tanto la rampa o escalera tiene un lateral libre tiene que tener un zócalo de contención, como así también el solado debe estar al inicio y al fin (.60cm) v. Ascensores: si tengo un solo ascensor tiene que tener mímino 1.50mx1.50m, si tengo varios pueden ser más pequeños. El ancho de paso tiene que ser 0,80m y el botón en el pasillo a una altura de 1,00m. vi. Estacionamiento: 1 lugar para estacionar cada 50 lugares. Tienen que tener el símbolo de lugar exclusivo. Puede ser de 3.5m de ancho o de 2,5 de ancho con un pasillo de 1m para compartir entre dos de 2.5m. vii. Habitaciones: tiene que haber una c/30 habitaciones viii. Baño: tiene que estar señalizado, con una puerta que abra hacia afuera. Si bien no es exclusivo, computa como baño. Tendrá el espejo inclinado 10°, una superficie de aproximación de 0.80/0.90m y una bacha sin patas para poder aproximarse bien. En la planta tiene que haber un radio de giro de 1.50m y tiene que haber elementos de agarre. ix. Circulación horizontal: en los edificios púbicos tiene que tener un ancho mínimo de 1,10m y giros de 1,50m. x. Puertas: tienen su área de maniobra, abren hacia afuera y tiene una luz util+1.2*1.1, pero hacia donde no abren tiene una luz util +0.7*0.7. Tiene que haber una correcta elección de herrajes para que alguien en silla de ruedas pueda acceder. Tienen un acnho libre de 0,80m (también llamado luz util) t. Profesionales verificadores de obra (distinto a los inspectores de obra):se trata de profesionales ed 1° categoría como arquitectos o ingenieros, con una antigüedad profesional mínima de 3 años a partir de la matriculación. i. Honorarios: los paga el propietarios cuando abona los derechos de construcción, de los m2, y de los pvo ii. Para acceder a ser un pvo deben anotarse en el registro. Las obras se asignan por sorteo y el pvo designado para realizar la verificación deberá aceptar o no la encomienda dentro de los 3 días hábiles y a a partir de la aceptación tendrá 5 días hábiles para entregar la verificación en el DGFYOC iii. Sanciones: si no cumple debidamente con la tarea encomendada tendrá un apercibimiento, suspensión y hasta exclusión del registro de pvo.
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u.
v.
iv. Tarea: verificar exclusivamente si lo ejecutado en la obra con relación a los correspondientes planos registrados en la DGFYOC y el avance de obra de cada etapa. La idea es trasparentar, facilitar, verificar las etapas de avance de la obra a fin de confrontar exclusivamente el ajuste de los planos presentado con la obra ejecutada. v. 4 verificaciones: el solicitante es el director de obra, y en toda verificación se debe informar sobre el estado de las acera, pantallas, vallas de protección y especie arbórea. 1. Al comenzar la implantación de la obra de PB en el terreno. Se ve la ubicación en el lote, LFI, LIB, patios, separación a los EDP, avance de obra. 2. Al finalizar la última losa: volumetría, h entre losas, h max, hueco del ascensor, escaleras, patios. 3. Al finalizar la mampostería y las montantes de las instalaciones complementarias: dimensión de locales, iluminación, ventilación, LIB, niveles, escalera. 4. A la terminación de la obra pudiendo faltar la pintura: la obra respecto al plano, determina el final de la obra. vi. Cantidad de verificaciones: 1. Obra nueva vivienda familiar con portería: 1/2/3/4 2. Obra nueva vivienda familiar sin portería (menos a 500m2, 4 unidades, 3 plantas):¼ 3. Obra nueva vivienda familiar sin portería (más de 500m2, + 4 unidades, + 3 plantas):1/3/4 4. Obra nueva otro destino (menor a 500m2):1 /4 5. Obra nueva otro destino (mayo a 500m2) 1/2/3/4 6. Modificación/ampliación ( menores 50% existente): 4 7. Modificación/ampliación (mayores 50% existente) 1/2/4 Ley 257 – Fachadas, balcones y patios internos. i. Apunta a preservar y mantener el edificio con intervención de un profesional que realiza los informes técnicos. Su objetivo es evitar los accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada. ii. Art 1: el propietario es responsable del mantenimiento en perfecto estado de balcones, fachadas, azoteas, patios de ventilación, medianeras, ménsulas, maceteros, carteles, ornamentos, revestimientos. Deberán acreditar antes la dgfyoc mediante la presentación de un certificado de conservación un informe técnico y la intervención de un profesional de 1° o 2° categoría. iii. Art 2: periodicidad de las inspecciones: según su antigüedad 1. C/10 años: desde 10 a 21 años 2. C/8 años: desde 21 a 34 años 3. C/6 años: desde 34 a 50 años 4. c/4 años: desde 50 a 72 años 5. c/2 años: mayor a 72 años iv. Art 3: eximidos a las viviendas de PB salgo que tengan salientes en la vía pública. Plan de evacuación: conjunto de procedimientos para conservar la vida de las personas en el momento de una situación de emergencia. Tiene un marco legal: ley 1346/2004 i. Art 1: crease plan de evacuación y simulacro en casa de incendio, explosión o advertencia de explosión. ii. Art 2: de aplicación obligatoria en edificios públicos, privados y de atención pública. De aplicación voluntaria en edificios de viviendas. iii. Art 3: los simulacros serán realizados 2 veces por año. iv. Objetivos: salvaguardar la vida de las personas evitando crear situaciones de pánico que agraven la situación, provoquen lesiones a los evacuados o a terceras personas o mayores daños a la propiedad o bienes. v. Tiene una organización: 1. Grupo director – Director 2. Grupo director – Jefe ténico: dar corte a los servicios del edificio 3. Grupo director – Jefe de seguridad: dar aviso al cuerpo de nbomberos y al servicio medico de emergencia. 4. Grupo de emergencia – responsable de evacuar el piso o sector e informar al director 5. Grupo de emergencia – grupo de control y siniestro (mínimo 2 personas) controlan el incendio hasta que lleguen los bomberos. vi. Es necesraio capacitar previamente al personal en lo referente al plan de evacuación, como así tambiñen el uso de matafuegos y sistema de alarmas. vii. Modos de evacuación: pautas a tener en cuetna para confeccionar un plan de evacuación 1. Aspecto físico 2. Recursos humanos
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Plano de evacuacion (luces de emergencias, extintores, ud esta aquí, vias de escap, ubicación en manzana, referencia de simbolos) 4. Puntos de encuentro al lado del edificio, alejado 80m del edificio pero sin cruzar la calle, para no moelstar a los bomberos. viii. Normas universales de como proceder en una evacuación 1. Formar grupos 2. Dirigirse a las salidas preferentemente tomados de las manos 3. No volver 4. Bajar, el humor y fuego subem 5. Paño húmedo en la nariz y boca 6. No correr ni gritar, caminaar agachado de espala al humo preferentemente. ix. Componentes 1. Factor humano para la organización 2. Factor tecnológico 3. Sistema de detección 4. Sistema de detención 5. Sistema constructivo. Penalidades: 7. 8.
9. 10. 11. 12. 13.
Por efectuar obras sin permiso, 1-2 años de suspensión Ocupar la acera con material o maquinatias para la concstrucción de la obra, multa, para evitar la multa se puede para un derecho por el tiempo que debiera ocuparse la acera, pero siempre se debe dejar un paso peatonal. Se debe poner el recibo al frente de la obra. Afectar la seguridad pública o de terceros por falta o condiciones deficientes de solados transitables frente a la obra. 2-4 años de suspensión de matrícula Por presentar una declaración jurada, planos o dcoumentos flaseados, tergivensando u omitiendo algunos hechos. 4-8 años de suspensión Por confeccionar el certificado de uso conforme no habituado. 5-10 años de suspensión Prestación o falsificación de firma. 8-15 añis de suspensión Derrumbes por negligencia comprobada. De forma definitiva se suspense la matrícula. La matrícula se puede suspender, pero el título no se saca.
EJERCICIO PROFESIONAL
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Ejercicio profesional 1)Etapas previas: croquis preliminar, anteproyecto y proyecto a.
Etapa inicial: Charla con el fin de determinar el proyecto de arquitectura. Hay dos partes: arquitecto (proyectista) y el propietario(persona visible o ideal que sería el dueño del lote) o comitente(persona visible o ideal que puede o no ser el propietario pero interactúa por el mandato del propietario. El objetivo es averiguar el objeto a proyectar, las necesidades y condicionantes( son las restricciones sobre el proyecto), si tiene o no comprado el terreno (estudio del terreno) Estas propuestas tienen un programa de necesidades explicadas por el cliente con respecto a su núcleo familiar según sus actividades. El programa de necesidades debe responder por medio de instrumentos técnicos (funcionalidad y racionalidad; adecuación de uso de la técnica de los materiales) y los instrumentos económicos (conocimiento de la situación y planteo económico del comitente; conocer disponibilidad y medios de obtener los materiales; saber plazo de ejecución; estudio de factibilidad, lo que puede construir en el predio)
Los condicionantes son los requerimientos específicos del propi etario que condicionan el proyecto. El estudio del terreno es con respecto a: i. Su ubicación en el distrito y la manzana ii. Su forma iii. El tamaño, extensión iv. Factores intrínsecos: respecto a la infraestructura del predio (suelo, etc) v. Factores extrínsecos: respecto al barrio, tipología edilicia, dentro de la manzana. Una vez elaborada la propuesta y aceptada, ésta se firmará y fechará por el porpietario para evitar posteriores incovenientes y como prueba de encomienda de trabajo por parte del propietario (en aso de desistimiento, interrupción o modificación) Hay ciertos aspectos a verificar: vi. Técnicos: estudio de suelo, terreno según titulo y según la realidad vii. Administrativos: estudio de las limitaciones al dominio por códigos de planeamiento y edificación. viii. Jurídicos: estudio del estado de dominio 1. Dominio perfecto: sin hipoteca 2. Dominio imperfecto: con hipoteca 3. Servidumbres 2)Tareas profesionales A)Croquis preliminares: proceso que genera una idea que será propuesta al comitente.(diagramas, esquemas, elevación de volúmenes). Aun cuando el profesional elabora varios croquis, solo podrá percibir honorarios por el último, salvo que hubiera elaborado partiendo de ideas básicas distintas. 5% de honorarios B)Anteproyecto: desarrollo de la documentación del partido (plantas, cortes, elevaciones estudiado conforme a las disposiciones vigentes establecidas, es el conjunto de planos municipales, el conjunto de dibujos y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea general de la obra en estudio. Debe acompañarse de una memoria descriptiva, escrita o gráfica, más un presupuesto global estimativo. 15% de honorarios 1. Planos municipales: de una obra nueva y demolición. Se confeccionan en etapa de anteproyecto con la definición de una escala 1:100/1:20(detalles). Se verifican en el mismo las normas del tejido (cpu), normas de habitabilidad (ce), trabajos que requieren permisos de obras. Las condiciones gráficas deben cumplir un sistema métrico decimal. 2. La carátula tiene un formato de a*b=18.5*29.7, tiene los datos de la clase de obra, el nombre del propietario, la calle y n°, la nomenclatura catastral, la escala de dibujo, el n° de plano 1/1, el croquis de localización en la manzana, el norte, el ancho de calle, la superficie del terreno, la superficie cubierta existente, la superficie cubierta nueva, la superficie libre de edificación, firmas aclaradas con sus domicilios legales del propietarios y profesionales y matriculas. 3. Colores a respetar: a. Superficie existente al momento – rayado a 45° negro b. Superficie existente sin permiso, pero reglamentaria – rayado a 135° negro c. Superficie existente sin permiso, no reglamentaria – rayada a 45°y 135°
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d. Muros existentes – pintado de negro e. Muros medianera (no se demuelen) - rayado a 45° negro f. Muro a construir – pintado de rojo/bermellón g. Muro a demoler – pintado de amarillo h. Muro a conservar – rayado a 45° negro i. Superficie a demoler – rayado a 45° amarillo (punto raya) j. Madera - color siena k. Acero – color azul l. Hormigón - color verde 4. Plano de demolición: tiene que estar todas la plantas, incluso la de techos 1:100 acotadas , cortes y vistas, balance de superficies a demoler, superficie del terreno y superficie libre, lote con medidas y retiros. Las bases no se demuelen, simplemente se marcan en negro. 5. Designación de locales: se marcan de abajo a arriba y de izquierda a derecha. a. Piso de abajo: con la letra B seguida del número de orden a partir de 1 b. Pisos altos: con la letra A seguida de un número de orden que partirá de 100 para 1°, 200 para 2°, etc. c. Entresuelos/ sótanos/ subsuelos: ídem pisos altos cambiando A por E según el caso. 6. Leyendas de manera que no interfieran en la visibilidad de los dibujos, en imprenta o imprenta cursiva 7. Formato como mínimo 37 (2*18.5) * 29.7 (solapa de 4cm), el máximo es 6*18.5 y 3*29.7. C) Proyecto (encomienda profesioal) es el conmjunto de elementos gráficos y escritor que definen con precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarla bajo la dirección de un profesional C) Proyecto: conjunto de elementos gráficos y escritos que definen en precisión el carácter y finalidad de la obra y permiten ejecutarlo bajo la dirección de un profesional. 40% de los honorarios D) Dirección de obra: se entiende por dirección de obra la función que el profesional desenpeñará controlando la fiel interpretación de los planos y la documentación técnica que forma parte del proyecto y la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución. 40% de los honorarios Plano municipal
Antes: plano de edificiación (fund, pb, pisos, detalels, fachadas, etc), plano de estructuras, plano de instalaciones. Ahora: plano único. El plano deberá contener el proyecto de arquitectura, las inst eléctricas, las inst sanitarias, contraincendios, sala de máquinas. El resto de la información necesaria como planillas en tamaño a4 y la documentación en soporte digital. a. Planillas: silueta y balance de superficies donde se verifica el FOT b. Verificar las distancias a LFI, LIB, ETC c. Verificar cumplimiento de ley 962 ( detalle de escaleras con 2a+p=0.6 s 0.63 y detalle de baranda) d. Verificar iluminación y ventilación. e. Lados mínimos, superficies mínimas, todo acotado y destinado. f. En la azotea no olvidar señalar: vacío sobre terreno absorbente, salida de escalera, tanque de reserva, conductos de todo tipo, alturas de parapetos y cargas. g. Vistas: altura máxima, niveles, cotas de nivel. Poner materiales y terminaciones. Ancho de parcela h. Cortes: alturas libres, distancias entre solados, niveles, referencias.
Gestiones de solicitud de:
Plano de obra nueva: b. Consulta catastral c. Certificado de dominio d. Formulario de solicitación de permniso e. Certificado de uno conforme f. Encomienda profesional g. Derechos de obra Plano de demolición h. Plano de antecedente i. Solicitar corte de luz y gas j. Impuestos a los áridos k. Registro de demoledores
ETAPAS – ARANCEL 1.
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Proyecto: 40% 1. Croquis preliminares : 5% 2. Anteproyecto: 15% 3. Proyecto - planos generales: 20% 4. Proyecto - planos estructura: 20% Dirección de obra: 40%
Dirección = conducción Dirección: debe controlar la fiel interpretación de los planos, controlar y certificar los avances, firmar los planos. Conducción: conoce todos los movimientos de la obra, coordinación, administración, elige el personal, compra de materiales. Con la E.C. es el jefe de obra, el representante técnico, el coordinador de proyecto. Vigilancia: cumplimiento estricto de todas las prescripciones contractuales referentes a la calidad de la mano de obra, materiales, etc. Implica fiscalizar los materiales a emplear. Engloba a la conducción de la obra. Dirección+vigilancia = superintendencia de la obra Normas para el ejercicio de la profesión Órganos gremiales o sociales Adhesión voluntaria No es obligatorio matrícula
Colegio o consejos profesionales (= sociedad) Es obligatorio matricularse: hay uno por cada provincia y 1 por caba Cada provincia tiene: intento de federación (FADEA) Funcion = política Autonomía propia
Los consejos profesionales desarrollan actividades de orden gremial, en cambio los colegios si las desarollas. 1. Ciudad de Bs As: CPAU : jubilación (no hay caja, autónomos), matrícula habita solo para la ciudad, desreguración del arancel. a. Del ejercicio de la profesión, de los títulos : agronomía, arquitectura, ingenieria b. De la matrícula c. De los consejos profesionales (son electos por los matriculados: i. Se constituirá: 1. Consejeros: mínimo 5 titulares, y 2 suplentes. Los titulares durarás en sos funciones 4 años, se renovarpan por mitadas cada 2 y solo podrán ser reelectos mediante intervalos de 2 años. Los suplentes durarán 2 años y podrán ser reelectos para otro período consecutivo o elegidos como titulares. La eleción es por voto directo, secreto y obligatorio. 2. Les corresponde: a. Velar por el cumplimiento de esta ley b. Organizar y llevar las respectivas matrículas c. Expedir las correspondientes credenciles d. Aplicar sanciones establecidas e. Dictaminar la aplicación de la ley de arancel f. Actuar a pedido de las partes como árbitro, como amigable componedor. d. De la junta central: proyectar y propones arancel de honorarios y código de ética, constituido por el presidente de cada colegio. e. De los transgresores y sus sanciones f. De los fondos: del derecho de inscripción en la matrícula y de un derecho anual que abonará el matriculado. g. De los diplomados, por escuelas industriales, técnicas o especiales o por la nación h. Disposiciones generales i. Disposiciones transitorias *consejo: el profesional puede pedir la suspensión de un matriculado si deja de ejercer por el momento y después pedir levantamiento.
15 2. Provincia de buenos aires – CAPBA : colegio de arq de la prov de Buenos Aires : jubilación (10% , matrícula habilita para todo el territorio nacional , arancel vigente (honorarios mínimos), pago del CEP (cuota de ejercicio profesional, 3%, el CEP ayuda a profesional desempleado), contrato tipo emitido por el colegio. Según la ley 10.405, se crea el colegio. o
Titulo 1 : de los arquitectos Cap 1: ejercicio profesional, requisitos Cap 2: de la inscripción en la matrícula Cap 3: deberes y derechos en los arquitectos Cap 4: regimen disciplinario Título 2: del colegio de arquitectos de la provincia de Bs As Cap 1: carácter y atribuciones Cap 2: autoridades del colegio: órganos directivos: la asamblea, el consejo superior, el tribunal de disciplina Cap 3: de la asamblea: autoridad máxima del colegio, integra por los miembros titulares de los consejos. Directivos de los coelgio de distritos. Cap 4: del consejo superior: conduce al colegio, integrado por 1 presidente, 1 vicepresidente, 1 secretario, 1 tesorero, 5 vocales y 5 suplentes. Para ser miembro se requiere acreditar antigüedad mínima de 4 años en el ejercicio de la profesión en la provincia de Bs As, hallarse en pleno ejercicio de los derechos del colegiado. Los integrantes elegidos por el voto directo de todos los colegiados, durarán 3 años en sus funciones y podrán ser reelegidos por dos períodos consecutivos.
o
Sus deberes y atribuciones: Resolver las solucitudes de inscripción, vigilancia y registro de las matrículas. Cuidar que nadie ejerza ilegalmente la profesión de arquitecto. o Cumplir y hacer cumplir la ley o Cap 5: del tribunal de disciplina: sus integrantes no pueden formar parte del consejo superior ni del consejo directivo de distrito. Está integrado por 5 titulares y 5 suplentes, durarán 3 años en sus funciones y podrán ser reelectos. Se requieren 10 años del ejercicio profesional. Cap 6: del régimen electoral Cap 7: del régimen financiero Título 3: de los colegios de distrito (asamblea de colegiados del distrito, consejo directivo) o
o
INCUMBENCIAS / ROLES
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Incumbencias profesionales: facultades atribuidas a un profesional dentro del ejercicio de su profesión. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la concreción de espacios detinados al habitat humano. Proyectar, dirigir y ejecutar la construcción de edificios con su equipamiento e infraestructura Proyectar, calcular, dirigir y ejecutar la construcción de estructuras resistentes correstpondientes a obras de arquiectura Proyectar, calcular, dirigir y ejecutar la construcción de instalaciones complementarias a obras de arquitectura Proyectar, dirigir y ejecutar obtas de recuperación, renovación, rehabilitación y refuncionalización de edificios y de otros espacios destinados al hábitat humano Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar la construcción del equipamiento interior y exterior, formal y móvil, destinado al hábitat del hombre Diseñar, proyectar y efectuar el control térmico de componentes y materiales destinados a la construcción de obras de arquitectura. Programar, diseñar y ejecutar la demolición de obras de arquitectura Realizar estudios, proyectar y dirigir la ejecución de obras destinadas a la concreción del paisaje Efectuar la planificción arquitectónica y urbanística de los espacios destinados a asentamientos humanos Proyectar parcelamiento destinados al hábitat humano Realizar medición y nivelación de parcelas con el objeto de concretar la ejecución de obras de arquitectura Realizar estudios e investigaciones referidos al ordenamiento y planificación de los que conformen el hábitat y a los problemas relativos del diseño, proyecto y ejecución de arquitectura. Asesorar en lo concerniente el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat Participar en planes, programas y proyectos de ordenar, físico ambientales del territorio Participar en la elaboración de normas legales relativas al ordenamiennto y planificación de los espacios que conforman el hábitat humano. Participar en la elaboración de normas legales relativas al ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el habitat humano. Realizar relevamientos, tasaciones y valuaciones de bienes inmuebles Realizar arbitrajes, peritajes, tasasciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que confroman el hábitat. Proyectar, ejecutar, dirigir y evaluar todo lo concerniente a la higiene y seguridad en orbas de arquitectura. a. Reconocimiento de incunbencias del arquitecto en higiene y seguridad en la construcción. Los arquitectos pueden dirigir las prestaciones de higiene y seguridad en el trabajo en la industria de la construcción, con sus consiguientes requisitos de posgrado en higiene y seguridad en el trabajo de no menos de 400 horas de duración autorizadas por los organismos oficiales con competencia y desarrollo en universidades.
Roles
Sobreestantes: son colaboradores de horario completo. No tienen responsabilidad de lo que pasa en la obra, sino que la responsabilidad es del DdeO. Dirección de obra: el arquitecto firma los planos, asume las responsabilidad civil, penal, etc. No toma decisiones por su cuenta que impliquen cambios de diseño, encomendar adicionales o conceder prórrogas a los contratistas. Inspector (obra pública) y servicios (obra privada): seguimiento y control de la obra. Conducción de obra: conoce todos los movimientos de la obra Vigilancia de obra: vigila la entrada y salida de materiales. Superintendencia: dirección + vigilancia
Nuevos roles profesionales Gerenciamiento de proyecto (obras de gran envergadura) Documentación completa o Óptima coordinación entre gremios y disciplinas o Cumplir con plazos, reducción en costos o Tareas: coordinar, supervisar, controlar o Estudios especializados para obras grandes. o Gerenciamiento de obra (de gran complejidad) es el nexo de comunicación entre tareas y comitente. Verifica cumplimiento de planes estratégicos cronogramas, plazos o Reducir costos y tiempos de obra, optimización y reducción o Tareas: rendir cuentas al comitente: calidad, plazos, costos o Consultoría: prestación de servicios de nivel universitario, unipersonal.
ETICA PROFESIONAL
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La ética profesional Etica: concepto
Concepto moral que tiene una persona y lo adquiere según el contexto en el que nace, adquiere valores, se educa y se inserta en la sociedad con todos estos conceptos crea moral/ética. Relacionado con la moral, las buenas costumbres, el bien comun, la formación de la persona (educación). Es dinámica, coherencia entre valores y actos.
Objetivo de la ética: crear conciencia de responsabilidad en cuando derechos y obligaciones Elemento ético: comp de la actividad profesional. Deberes de la ética: respetar; velar por el prestigio de la profesión. Según CPAU - código de ética profesional para la agrimensura, arquitectura en ingeniería en jurisdicción nacional
Ética profesional: es el conjunto de los mejores criterios y conceptos que debe guiar a la conducta de un sujeto por razón de los más elevados fines que puedan atribuirle a la profesión que ejerce. De los deberes que impone la ética profesional Deberes del profesional para la dignidad de la profesión Contruibuir a que se forme y mantenga un exacto concepto del significado de la prefesión en la o sociedad, de la dignidad que acompaña y el respeto que se merece. No ocupar cargos en instituciones privadas simultáneamente con cargos públicos cuyas funciones se o hallen vinculadas. No concedes su firma o No figurar en anuncios con gente que sin serlo aparezcan como profesionales. o Deberes del profesional para con los demás profesionales No utilizar sin autorización trabajos de colegas como propios o No difamar ni denigrar a colegas o No renunciar a honorarios ni reducirlos, sino que según corresponda en las normas arancelarias o Deberes del profesional para con los clientes y el publico en general No aceptar en su propio beneficio comisiones de proveedores o No asumir en una misma obra las funciones de director y contrato. o Deberes entre los profesionales que se desempeñan en la función pública y los que lo hacen en la actividad privada Los profesionales en la actividad privada al resolver los problemas técnicos, deben considerarse o auxiliares de la administración pública,pero no dependientes de ésta. Deberes deL profesional en su actuación frente a contratos El profesional no admitirá sin la aprobación del cliente la inserción de clausula alguna en el contrato o que extablezan los pagos De los profesionales en los concursos Si un profesional es consultado por el promotor como asesor respecto a la realización de un o concurso, si este no se hiciera, el profesional consultado se encuentra inhido de realizar la encomienda. De las faltas de éticas: Desde faltas leves a gravísimas. o Van a ser juzgados por los consejos, colegios. o Tribunal de eética profesional los sancionaría, nunca puede dejar en silencia un fallo. o
Normas de procedimientos Sustanción de la causa en los consejos y en la junta central Se promueve por denuncia por escrito (datos del denunciante, del imputado, relación de hechos que o fundamente su denuncia, es decir elementos y medidas de pruebas que ofrezcan), por oficio, solicitud del propio profesional.
B. Según CAPBA - Código de ética para el ejercicio profesional de la arquitectura en la provincia de buenos aires Se consideran faltos de ética los siguientes actos:
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Realizar actividades que signifiquen perjuicio para los intereses de orden público Ejectuar actos teñidos ocn la buena técnica o incurrir en omisiones uclposas aun cuando sea en cumplimiento de órdenes de un superior o mandante. Etica para: Para con la profesiópn: o Aceptar y o realizar tareas contratistas a las leyes y normativas Concedes la firma o título oneroso o gratuito, de toda tarea profesional que no haya sido realizada o estudiada por el firmante. Para con los colegas o Declarar como propios trabajos de terceros Difamar profesionalmente Percibir honorarios inferiores a los establecidos sin acuerdo del CAPBA Para con los comitentes y públicos o Ofrecer servicios de imposible cumplimiento Para con la sociedad o Participar como funcionario político de gobierno "de factos" surgidos de golpes o revoluciones militares.
Etica profesional hacia
Si mismo: esfuerzo por dignificar la profesión El público en general El cliente: si el cliente actúa con mala fe no debe responder con la misma moral Los colegas Espíritu de cuerpo: puesta en práctica de las normas de buena conducta
PROPIEDAD INTELECTUAL
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Propiedad intelectual: se enmarca dentro de los bienes inmateriales del patrimonio individual (conjunto de bienes materiales o inmateriales de una persona, propiedad privada) Es el resultado de esfuerzo ocasional y formación especial. Las leyes clasifican los productos del intelecto en: 1. 2.
3. 4.
Invenciones Obra: toda producción científica, artística, literaria, escultórica, escenográfica. Debe ser original, no plagio, no copia, no imitación. Una obra nueva genera un derecho del creador sobre ella un derecho patrimonial sobre un bien inmaterial, en derecho sobre la idea: derecho intelectual. Marcas, relieve, dibujos, combinación de colores, forma y colores, productos, fachadas edificios. Ornamentación y funcionabilidad en los diseño.
Derechos de autor: la ley otroga privilegio de explotación temporal a autor/autores, herederos, prescripción de derecho, falta de heredero(estado), obras que pertenecen a dos personas jurídicas, obras anónimas. No se aplican a las obras de arquitectura. Es la facultad de disponer de la obra, publicarla y reproducirla. Existe la protección a las obras de arquitectura para evitar:
Aprovechamiento indebido ( propietario hace vivienda similar sin el consentimiento del profesional) Plagio: copa deobra ajena, (caso de ética y una supuesta sanción) Deformación: mutilación, modificación, agegado o supresión arquitectónica, mutilación donde se modifica la esencia del proyecto Tipos de obras : Obra inédita: croquis preliminar, anteproyecto, proyecto: un ejemplar paga una tasa, s epuede registrar y o tiene 3 años de protección, en la dirección nacional de derechos de autos, escribanía o consejo o colegio correspondiente. No resuelve nada sobre si es original o no, pero da un respaldo si hay plagio, aprovechamiento o mutilaciones. Obra en gestación: obra en construcción, materializar las ideas arquitectonicas o Obra en colaboración: todos tienen los mismos derechos excepto que se haya estipulado lo contrario. o Editada de dominio publico: obra construida y terminada, entregada al comitente, la puede ver todo el o mundo. El arquitecto autor del proyecto tiene derecho a poner su firma y estamparla en la construcción. También puede exigir que se borre si el propietario cambia o modifica el proyecto u original.
*originalidad: de un proyecto compararlo con otro del mismo estilo nace por la diferencia en su conjunto a pesa de iguales detealles que aparezcan en ambos. Cuando la impresión de esto es la misma en ambos, a pesar de diferenciar en el detalle, estamos ante el plagio.
HONORARIOS
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Honorarios: según código, el que hiciera algún trabajo a presa algún servicio al otro, puede demandar el precio siempre que tal trabajo sea su profesión o modo de vivir. Antiguamente se expresaba como una retribución para honrar a uno, era el sueldo de honor por el trabajo de un arte liberal. Calidades de los criterios de retribución:
Abstracta: valor del título, valor a la labor intelectual, valor a la responsabilidad profesional asumida Materiales: tiempo dedicado a lo laboral, gastos director requeridos, nivel de vida de acuerdo a la dignidad asumida.
El concepto actual tiene que ver con el reconocimiento a la fuerza y producción intelectual, responsabilidad asumida, tiempo empleado, valor de la cosa. Los honorarios (retribución mayor que los mínimos previstos por el arancel) no es lo mismo que el arancel profesional (conjunto de normas que regulan los honorarios mínimos de los profesionales según cada jurisdicción)
A. Arancel profesional en jurisdicción nacional: CPAU
Hasta 1991: aplicación de coeficiente C, coeficiente de actualización que se emitía por el consejo semestralmente 1991: de convertibilidad del austral, desregulación de la economía. Derogación del orden público de las tarifas de honorarios mínimos. Comitentes y profesionales podrán convenir libremente el monto de sus honorarios sin la existencia de una retribución mínima obligatorio.
En el art 50 del arancel los honorarios serán proporcionales al costo definitivo de la obra (suma de todos los gastos excluyendo costo del terreno y honorarios mismas) Este artículo fija las categorías de obra. 1° catergoría: obras de arquitectura , porcentajes fijadas de acuerdo al arancel profesional para el cobro de honorarios. C=45.542
9% hasta $10.000*C ($455.420) 7% de $10.000*C hasta $100.000*C ($455420 a $4.554.200) 5% excedente de 100.000*C (+ $4.554.200)
2° categoría: muebles, exposiciones, obras de decoración
15% hasta 10.000*C 10% de 10.000*C a 100.000*C 5% excedente de 100.000*C
En el art 51 , subdivisión de honorarios Proyecto:60% Croquis preliminares 5% o Anteproyecto 15% o Planos generales de construcción 20% o Planos de estructuras y detalle 20% o Dirección de obra: 40%: si quien hace la dirección de obra es distinto a quien hacer el proyecto, es 20% más.
En el art 52 honorarios según contratación de las obras., para director de obra. Ajuste alzado: con un contratista proncipal que tenga mas del 75% de la obra: labor profesional del director de obra es 36% del total de los honorario Sistema de unidad, a coste y costa, ajuste alzado: 40% del director de obra, con contratistas –75% de la obra) Superintendencia: ddo 40%+ 10% del costo de los trabajos.
En el art 53: obras repetidas y adaptadas Obras repetidas (barrio), no es ni plagio ni copia; sino que es una repetición de la propiedad intelectual.
Proyecto del prototipo: 70% del total de los honorarios (en lugar del 60%) Proyecto de cada repetición: +10% (Del total de los honorarios) Dirección: 40% por cada repetición (la dirección es única por cada obra)
En el art 54: obras de refacción y ampliación (incremento de los honorarios completos en un 50%) En el art 55: ph: modificaciones pedidas por el propietario, se aplica % en cada unidad como independeiente.
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En el art 58: documentación para tramitaciones: por cada tramitación administrativa o bancaria que el profesionar efectue para el comitente: 0.3% del costo de la obra. En el art 59: etapas de pago: derogado por el art 91, ble En el art 60: gastos especiales son abonados por el comitente. En el art 77: determinación de honorarios para tasaciones En el art 88: honorarios para informes periciales, arbitrajes y asistencias técnicas. B. En provincia de buenos aires – CAPBA : Excepción de aplicación: vivienda familiar de hasta 70 m2 cubiertos cuadno constituyen la unica propiedad del locatario de obra. Los honorarios quedan sujetos a la convención de las partes. Subdivisión de honorario: según etapa de obra Proyecto 60% o Estudio previos y anteproyectos: 20% Planos generales, estructuras resistentes, planillas de locales, carpintería: 15% Planos complementarios: 15% Pliego de condiciones y presupuesto detallado: 30% Dirección 40% o Planos de detalle de obra: 10% Dirección de obra y liquidación: 30% Cobro de honorarios: Proyectista: derecho al cobro inmediato de los honorarios que le corresponden por los trabajo ejecutados o hasta el comienzo de la obra Director: saldo uniforme proporcional durante la marcha de los mismos. o Clasificación de las obras de arquitectura - categorías: Obras en general o Muebles, exposicion, obras de exterior e interior o Obras repetidas (exactamente o con ligeras variantes que no impliquen modificaciones sutanciales) Proyecto de prototipo o Repetición para cada una o El coeficiente por cantidad intermedio se calculará por interpolación lineal. La repetición por rebatimiento de o la planta se incluye en la sumatoria Cálculo de honorarios:
*Lucro cesante: el arquitecto cobra lucro cesanre ante la rescición de la obra por causa del comitente. 20% de la obra pendiente 100% de lo ejecutado al momento de la rescisión
*Derecho de retención: el arquitecto consultor puede ejercer el derecho de retención de la obra si el comitente le adeuda dinero en concepto de pagos por la ejecución de dicha obra. *El tenedor legítimo de una cosa ajena tiene la potestad de conservar en su poder, hasta que le sea satisfecho el pago de la deuda, que le es debida por razón de esa cosa.
PROCESO ECONÓMICO DE LAS OBRAS
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Unidad 6 Precio de la obra está compuesto por 14. Costo a. Costo directo: materiales, mano de obra, alquiler de maquinarias, cargas sociales, seguros b. Costo indirecto: no generados por la ejecución de la obra, alquiler de oficina, impuestos como luz y tel, etc. 15. Beneficio: utilidad, ganancia que desea obtener la empresa. Actas o certificados 16. De inicio: da la fecha del inicio de los trabajos, se firma por triplicado, es firmado por las tres partes, comitente, empresa constructora y dirección de obra. A partir de esta fecha empiezan a correr los plazos. 17. De recepción provisoria 18. De recepción definitiva: una vez que se firma, empieza a correr el período de garantía. También se firma por triplicado y por las tres partes 19. Acopio de materiales. Libros, sirve para la comunicación dentro de la obra. 20. Libro de órdenes de servicio: por triplicado foliada, lo utiliza el director de obra para impartir órdenes de contratistas. 21. Libro de notas de pedido: la empresa constructora utiliza el libro para solicitar instrucciones y aclaraciones. Liquidación: planilla que redacta el contratista detallando el avance de la obra rubro por rubro en ciertos períodos de tiempo, según el sistema jurídico de ejecución de obra elegido. Esta planilla se presenta al director de obra para su aprobación. Certificación: liquidación firmada por el director de obra que avala de esta forma la constancia de lo escrito con lo que realmente se jecutó en la obra. Acopios: compra de materiales por volumen, para el alquiler de máquinas entre otros. Al ser grandes cantidades se hacen descuentos por cantidad. Sistema de ejecución: es una respuesta legal para encarar las obras, los aspectos que hay que tener en cuenta para elegir el sistema son: 22. 23. 24. 25. 26.
Asesoramiento del profesional Condicionantes económicos del comitente Plazos del comitente para programas la obra Previo conocimiento de empresas constructoras Definición y escala de proyecto
A. Sin empresa constructora: no existe contrato de construcción 1.Por administración o economía i. Obras de pequña escala ii. No existe contrato de construcción, por que el comitente asume la conducción de obra. La relación directa con operarios, subcontratistas y proveedores es con el comitente. Se pueden celebrar varios contratos iii. Beneficios: no es necesario que se cuente con toda la documentación. El comitente vela por sus propios intereses al realizar la conducción de obra, se pueden cambiar cosas de la obra, ya que no hay uncontrato que así no prohiba. iv. Desventajas: costo pre indeterminado, el comitente asume riesgo, expone su propio capital, provee maquinarias y materiales. v. El director de obra asesora tecnicamente al comitente, se le puede encomendar la administración (proveer las maquinarias, materiales), siendo un 10% de adicional de honorarios. B. Con empresa constructora: existe contrato de construcción 1. Sistema por ajuste alzado: requiere que la documentación esté completa, cómputo exacto, logrando un precio total que incluye el beneficio. 1. Riguroso: no se admiten modificaciones de lo pactado en el contrato. Si se modifica algo, se hace un nuevo cómputo y contrato. i. Beneficios: el comitente no pone en riesgo su capital, ya que se conoce de antemano el precio de la obra y cuanto durará. ii. Desventajas: no se admiten trabajos adicionales, si así fuera se haría un nuevo contrato.
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4.
iii. El director de obra certifica las tareas y avance de obra. 2. Relativo: se admiten modificaciones del proyecto cuyo costo no supere el 20% del precio pactado, si lo supera se haría un nuevo contrato. i. Adicionales: reducción o aumento de m2 del proyecto, cómputo de un rubro, nueva tarea. ii. Beneficio: Idem riguroso. iii. Desventaja: limita las modificaciones del proyecto un 20% Sistema por a coste y costas: se usa por razones de tiempo, es importante conocer al contratista. La empresa constructora va ejecutando las tareas y o rubros a su coste (paga materiales, mano de obra y maquinarias) y luego el comitente le reembolsa + beneficioes, las costas. El coste está compuesto por los gastos del empresario (gastos directos, los relacionados con la obra y los gastos indirectos, los relaciondos con el funcionamiento de la empresa constructora) i. Beneficios: puede no contarse con toda la documentación de la obra definitiva ni detallada. Es recomendable para épocas de inflación, ya que se reconocer el material el día de paga. ii. Desventaja: tanto el plazo como el monto de la obra son indeterminados. Se necesita de una constante vigilancia de obra para fiscalizar la calidad y cantidad de materiales que se emplean en cada rubro. La vigilancia no está contemplada dentro de las tareas de dirección de obra, sino que debe pagarse por separado, puede contratarse una empresa o si el director hace una vigilancia de obra se lo considera como superintendencia de obra. El director de obra recibe la liquidación de la empresa constructora y certifica. Sistema por unidad simple: cada unidad tiene el valor de un contrato en sí misma. Se pacta un precio unitario para la unidad técnica de un rubro, no se pacta cuantas unidades se ejecutarán. El comitente se compromete a pagar las unidades ejecutadas multiplicadas por el precio unitario, cada vez que se ejecuta una unidad nueva se renueva y se termina un contrato. i. Beneficios: al terminarse una o muchas unidades simples, el comitente puede desistir de continuar trabajando con el contratista, sin deberle concepto alguno por daño emergente, ni lucro cesante. ii. Desventajas: el precio total de la obra es preindeterminado. Se debe lograr que el rubro esté cuantificado. Sistema por unidad de medida: se conoce cuantas unidades se quieren ejecutar y se le pide a un contratista que oferte un precio unitario, teniendo en cuenta que se le contratará por una cantidad determinada de unidades. i. Beneficios: recomendable si se conoce la cantidad de unidades, el comitente puede contener un descuento por cantidad. ii. Desventajas: no es conveniente si no se conoce la historia del contratista. Si el comitente se le debe pagar daño emergente y LC.
Cuando el comitente es: a. Particular Tiene dos problemas iniciales: económico (si la obra justifica la inversión) y financiero (como proveer dinero para llevar a cabo la obra, cual es la liquidez económica con que cuenta al momento de la construcción). Si bien la situación ideal sería tener el 100% del capital, si se necesita dinero se podría recurrir a: Préstamo o Hipoteca o Fideicomiso (agrupación para reunir bienes, termina cuadno la obra finaliza y se vende todo). El o fiduciario (es quien administra) y el fiduciante (inversor) y el beneficiario( quien paga) Preventa de unidades: ofrecer a un valor menor que la unidad terminada, logrando liquidez como o emprendimiento. b. Estado La obra es para el público en general, por lo que se paga con impuestos. Su contratación puede ser directa (para montos pequeños, obras de baja relevancia) o indirecta ( por licitación o concesión (se concede el permiso para desarrollar la obra y la futura explotación de la misma incluyendo el pago d un canon al Estado, ej: autopista)
Liquidaciones 1. Ajuste alzado: pago por avance del trabajo y puede haber un anticipo a cuenta del precio total pactado. a. En cada período se computa los porcentajes de las tareas ejecutadas, luego se le descuetna el importe bruto de liquidación del período inmediato anterior. b. El comitente tendrá un % en concepto de fondo de garantía por cualquier vicio oculto que pueda exisitir c. El arquitecto certifica y el comitente paga por lo que indica el certificado. 2.
A coste y costas: reembolso/devolucipon de lo que el contratista va pagando en materiales y mano de obra, maquinaria, + su beneficio. d. Son planillas de revisión de gastos, que se confeccionan detallando todos los conceptos de gastos.
e. f. g.
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Se le agrega un % convenido de costas sobre lo gastado El comitente retiene un % a modo de fondo de garantía. El arquitecto controla las tareas ejecutadas, remitos y facturas de esos gastos, luego extiende el certificado.
Organización de la obra y del obrador Obrador 1. Recinto donde se empiezan todos las funciones necesarias para llevar a cabo la construcción. 2. Es el conjunto de instalaciones que deben garantizar el proceso de ejecución de las obras. 3. Localización: que no afecte el libre desenvolvimiento de tareas, es decir tiene que ser accesible. 4. Debe cumplir con el decreto 911/96 SRT, no debe contradecir el programa de seguridad en obra elaborado por el profesional responsable del programa de seguridad. 5. Funciones: a. De administración y control: para el jefe de obra y ayudante b. De producción: espacios descubiertos c. De circulación: materiales y equipos d. De almacenamiento: de material y equipos e. De asistencia para el personal: comodidad y bienestar. 6. Componentes a. Cerco y cartel de obra reglamentario b. Redes: provisión de agua, gas, electricidad, FM, desagüe. c. Caminos y senderos para la circulación de materiales, maquinarias y personal. d. Puestos de trabajo organizado y emplazados en correspondencia con el plan de trabajo. e. Acopios/sector de depósito diferenciado según tipo de material. f. Recinto bajo llave para herramientas y maquinarias. g. Servicios sanitarios, vestuarios, comedor h. Oficinas para Dde Obra i. Construcción de casilla para sereno j. Seguridad, vigilancia e iluminación. 7. En el caso de proveer viviendas para el personal por vivir muy lejos, cada dormitorio tendrá 9m2 y será para dos personas, tendrá iluminación y ventilación natural con materiales de fácil limpieza. 8. Cada 15 personas deberá haber 1i, 1 m°, 2 la, y 5duchas con agua fría y caliente. 9. Los vestuarios tendrán armarios individuales incombustibles y para los que trabajan con sustancias tóxicas tendrán dos. 10. Las cocinas y comedores deberán tener: bacha con agua fría y caliente, mesada, campana con extracción de humos, heladera, mesas y bancos. 11. Tendrán desagües cloacales para evitar contaminación del agua y suelo. Si la obra es chica se podrá hacer un pozo absorbente y cámara séptica. 12. Tendrá prevención contra incendios: impedir la iniciación del fuego y su propagación, evacuar personas y un responsable de higiene y seguridad que debe inspeccionar las instalaciones y materiales de prevención para asegurar el correcto funcionamiento de la obra.
CONTRATOS
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Unidad 5 Contrato: 1.
2.
3. 4.
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Es un pacto o convenio entre partes que es tanto para las partes como para la ley misma. Se requiere de 2 o más personas, de existencia visible o ideal, que se ponen de acuerdo para dar nacimiento a obligaciones de derecho entre ellas, obligaciones de hacer, de no hacer y de dar. Es un acto jurídico (voluntario y lícito) a. Positivo (es un contrato de hacer) b. Bilateral (las dos partes se obligan a hacer algo) c. Entre vivos (que afectan el orden jurídico) Su objeto es de crear, modificar, transferir, conservar, alquilar; con sus derechos y obligaciones Requisitos para firmar un contrato a. Capacidad: cualquier persona capaz de genera un acto jurídico; aptitud de la persona para ser titulas de derechos y obligaciones b. Incapacidad: invalida cualquier acto jurídico. Puede ser una incapacidad de hecho (absoluta) o de derecho (relativa). c. Consentimiento: voluntad para firmar. El consentimiento conlleva 3 necesidades: discernimiento (capacidad que permite diferenciar un hecho de otro), intención (determinación de la voluntad en orden a un objetivo contractual), libertad (que no haya coerción) Clasificación Unilateral (1 de las partes de obliga) - bilateral (las dos partes se obligan) Oneroso ($) - gratuito( no apaerece la obligación de pagar: donación sin cargo, depósito gratuito, comodato) Consensual (tengo el consentimiento) - real (yo doy algo a cambio de otra cosa) ej: compra –venta Nominado (nombrado, escrito, etc) - innominado (libre creación de las partes) Formal (sigo con las formalidades de la ley, ej: matrimonio) - no formal (no tiene solemnidad de la ley, solo el consentimiento de las partes) Expreso (escrito) - tácito Conmutativo (recibo por lo que doy, van y vienen las contraprestaciones) - aleatorio (ligada a un hecho incierto) De libre discusión (se decide y discute que poner en el contrato) - de adhesión (no puedo cambiar nada)
Mandato Mandate acepta o no hacerlo, mandatario da el poder Contrato unilateral Le doy poder a alguien para hacer algo en mi nombre Se extingue, por cumplimiento, revocación, renuncia del mandatario o fallecimiento.
Prueba de contrato: instrumento que demuestra la existencia del mismo Formal: acta, instrumento público No formales: testigos, juramento judicial, etc
Efectos de los contratos: en general nacen del vículo jurídico y es relativo a las personas que lo contraen y pasivamente a sus sucesores universales y derecho habientes, no pudiendo perjudicar a terceros. La fuerza obligatoria de los contratos solo puede eximir a una de las partes por la aplicación de: a. Teoría de la imprevisión: la puedo ajustar o resolver (al contrato), pero no tengo la obligación (cumplimiento posible pero muy oneroso por causas ajenas al contrato. Ej: subió el dólar). Es decir que las condiciones en que se contrajo el contrato cambiaron. b. Teoría de la lesión: podrá demandarse la nulidad a la modificación de los actos jurídicos (cuando una de las partes, explotando la necesidad o inexperiencia de la otra, obtuviera una ventaja patrimonial desproporcionado y sin justificación). Nulidad o modificación del contrato. Extinción de contratos 1. Por cumplimiento: modo normal 2. Por incumplimiento: la responsabilidad emergente del incumplimiento lleva a la parte causante a indemnizar a la otra; en el caso del comitente a pagar al arquitecto y a la empresa constructora lucro cesante y daño emergente; en el caso del arq o empresa constructoa a pagar al comitente daños y perjuicios. El incumplimiento puede ser por: a. Nulidad: sanción lo convierte en inexistente b. Anulabilidad: hay que probarlo ante un juicio c. Prescripción: no extingue el contrato, pero si lo derivado de él
d. e.
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Revocación: solo en contrato unilateral Rescisión: las dos partes deciden darlo por terminado, se debe llamar a tercero ajeno a la obra, perito, para que verifique hasta que momento llego de la obra la empresa y si hay que pagar lucro cesante y daño emergente. Puede incluirse en el contrato la clausula de pacto comisorio, tiene que estar escrita en el contrato para que se válida, establece que el incumplimiento del contrato de una de las partes faculta a la otra a intimiar a la normalidad de las obligaciones en una plaza no menor a 15 días, si no la parte intimante puede resolver el contrato e iniciar acción legal por el concepto de pérdida e intereses.
Señal: cuando se entregó dinero como respondiendo al cumplimiento del contrato (seña). Si desiste cumplirlo la parte que lo recibió debe devolver el doble de lo entregado y quien pagó pierde la seña. Locaciones: habrá locación cuadno una parte concede a otra el uso o goce de una cosa, se compromete a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra se compromete a pagar por su uso y goce, obra o servicio. Tipos de locación: 1. De obra: garantizan resultados, logran el objetivo, logran el objetivo perfecto (completo). No trabaja en relación, es un contrato de hacer y dedicación libre. Asume un riesgo pero recibe honorarios. Tiene una responsabilidad frente al cliente, una obligación de resultado. Se rige por el código civil y comercial. Existe la indemnización por lucro cesante y daño emergente. a. Intelectual: el arquitecto se compromete a proyectar y o dirigir una obra determinada por una cantidad de dinero, es decir por los honorarios. Contrato profesional b. Material: el contratista se compromete a la entrega de una obra total consumada y perfecta (completa) de acuerdo a las reglas del arte y acorde a su fin por una cantidad de dinero. Contrato de construcción. 2. De servicio: contrato de trabajo en relación de dependencia, con horarios a cumplir y un sueldo de por medio. El locador se obliga a prestar un servicio, un trabajo y el locatario a pagar por él un precio en dinero. Se obliga a cumplir el medio para lograr el objetivo. No se sumen riesgos, en el caso de despido existe la indemnización y leyes laborales que lo ayudan. 3. De cosas: contrato de alquiler. El locador se obliga a prestar el uso de la casa y el locatario paga el precio estipulado. Partes de locación 1. Locador: quien ejecuta: arquitecto 2. Locatario: quien paga: comitente Contrato profesional: contrato de locación de obra intelectual. Las obligaciones del arquitecto y del propietario nacen del vínculo jurídico, donde el primero se obliga a hacer el proyecto y dirección de una obra (objeto del contrato) y el segundo paga los honorarios por la propiedad intelectual del arquitecto. Partes intervinientes 1. Propietarios: quien ejerce el dominio del inmueble tenga o no la posesión del mismo 2. Comitente: quien manda a hacero encomienda la obra 3. Arquitecto: persona de existencia visible profesional que concibe, crea y proyecta un edificuo y lo dirige hasta su terminación. Es quien asesora integramente al comitente durante todo el transcurso de la obra. El arquitecto-comitente tienen un vínculo jurídico El comitente-ec tienen un vínculo jurídico El arquitecto-ec no tienen un vínculo jurídico, por que el arquitecto supervisa a la ec, debe leer el contrato de construcción y firmar cada hoja de él. Elementos integrantes 1. Encabezado: nombre y función de las partes; domicilio constituido de las partes; voluntad de celebrar una locación de obra intelectual. 2. Cláusulas: a. Objeto del contrato: características principales de la obra b. Tareas a cargo del arquitecto: servicios profesionales c. Documentación para tramitaciones d. Gastos: a cargo del comitente/ arquitecto e. Propiedad intelectual: el anteproyecto y la documentación no podrán ser utilizados parcial o totalmente por el comitente para otros proyecto. f. Plazos: para cada tarea g. Honorarios y forma de pagos: totalidad de honorarios y cuando se cobran h. Obligaciones del arquitecto i. Obligaciones del comitente
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j.
3.
Divergencias: ajustes de contestaciones, como se va a definir los problemas, mediación o arbitraje, a donde permitimos haber conflictos entre las partes (formas de resolver conflictos) k. Extinción o rescinción del contrato l. Jurisdicción nacional: si hay juicio m. Sellados n. Otros acuerdos de las partes Firmas / fechas: 2 ejemplares del contrato (comitente y arquitecto) de un mismo tenor y un solo efecto.
Clasificación de un contrato profesional 1. Bilateral: dos partes 2. Oneroso: no gratuito 3. Consensuado: tengo consentimiento, distinto al real (compra-venta) 4. Nominado: dentro de locaciones en el código 5. No formal 6. Expreso: escrito 7. Conmutativo: las prestaciones van y vienen 8. De libre discusión Contrato de construcción: acuerdo de voluntades entre comitente y empresa constructora representada por un representante técnico, asume responsabilidades. Es un contrato de locación de obra material. El contratista es obligado a entregar una obra consumada y perfecta por una cantidad de dinero que se compromete a pagar el comitente. 1.
2.
Partes intervinientes: a. Propietario b. Contratista o empresario (subcontratista: contratados por el contratista quien será responsable) i. Contratista único: se encarga de la totalidad de los trabajos, de proveer de cascos, ropa y elementos de seguridad para toda la gente. Sus obligaciones son: construcción de obrador; ayuda de gremios; serenos de obra; iluminación y fuerza motriz para maquinas y herramientas, empresa proveedora de energía o por grupo electrógeno; agua para la construcción de trabajo y para consumo personal. En el caso de sancionarlo con dinero, puede ser por cargos (por causar daños a bienes linderos) o multas (por incumplimiento de plazos). ii. Principal: 75% o mas de los trabajos iii. Otro contratista: menos del 75% de la obra, contratos separados. Elementos que lo componen 1. Contrata: pieza breve que encabeza al contrato de construcción. Es una especio de prólogo, índice del contrato. i. Nombre y domicilio completo de las partes : domicilio constituido ii. Objeto del contrato: provisión o prestación de los trabajos para la ejecución de la obra iii. Sistema del contrato: enumeración de todas las partes gráficas y o escritas que lo integran iv. Precio y forma de pago v. Plazos vi. Fecha de la firma: vale para tomar plazos si no tengo acta de inicio. Se firman tres ejemplares (contratista, propietario, arquitecto) vii. Reajuste de precios contractuales viii. Tipo de contratista ix. Garantías y recepción de los trabajos: seguro de caución, fondo de repara, plazo de garantía, seguro civil y contra incendios, seguro de accidentes y lesiones. 1. Garantía del cumplimiento del contrato: seguro de caución: % del monto del contrato que se parte, se devolverá con motivo de la recepción definitiva. Surge por si el contratista resinde el contrato, serían una serie de cargos y multas por incumplimiento de plazos. 2. Fondo de reparo: para la reparación de vicios y o defectos producidos en la ejecución de los trabajos. Es un % de los montos certificados en cada liquidación. este % se libera cuadno se firma el arta definitiva, sin intereses. 3. Plazo de garantía: el plazo entre el acta provisoria y definitiva, el contratista está obligado a repasar a rehacer los trabajos a su cargo que no cumplan con lo requerido en los pliegos. 2. Pliego de condiciones: se documenta en el momento de proyecto, es obligatorio y convenido. Es la documentación gráfica y escrita que indica como se va a construir la obra. Clausulas generales: agrupan al conjunto de disposiciones jurídicas legales obligatorias o convenidas que las partes se comprometen a respetar. 1. Contrato (con su objeto, partes, sistema de ejecución y declaración del contratista) 2. Documentación contractual
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3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
Seguros y garantías Dirección de obra Plantel del contratista: personal Seguridad: normas, precauciones, seguros Plazos contracturales Obrador Materiales Ejecución de los trabajos Otras tareas a cargo del contratista Modificaciones del contrato: adicionales Liquidación, certificaciones, pago: formas Recepción de obra: acta (acta de iniciación, verificación de obra, recepción provisional, definitiva, trabajo adicional, orden de servicios, nota de pedido, suspención de obra) 15. Multas 16. Ajustes de cuestiones: mediación, arbitraje, ceso fortuito o causa mayor. 17. Dentro del pliego puede haber una cláusula que determine que el DdO y contratista están obligados a solicitar la inspección previa y director a preoceder a esa inspección. Cláusulas específicas - listas de trabajos: Es como debe hacerse cada rubro. Constituidas por la serie de detalles técnicos conforme a los cuales se conviene realizar la obra, se enumeran las exigencias que regiran la calidad y la forma de ejecución de los trabajos de la forma mas meticulosa posible. Planos y planillas: documentación del proyecto y expresiópn gráfica de como se realizará la obra.
3.
Clasificación del contrato de construcción Bilateral: dos partes Oneroso: no gratuito Consensual: existe consentimiento Nominado: en el código No formal Expreso: escrito Conmutativo: van y viene las prestaciones De libre discusión
Cuadro comparativo de contratos CONTRATO PARTES Profesional -Arquitectos -Comitente
CLASIFICACIÓN ELEMENTOS -bilateral -Encabezado -oneroso -consensual -Cláusula general -nominado De construcción -contratista o EC De obra material -Contrata -no formal -Comitente -Pliego de cond -expreso -Planos y planillas -conmutativo -de libre discución Para la concreción de una obra: El arquitecto supervisa lo que haga la empresa constructora, el arquitecto firma contrato de construcción para que se sepa que leyó y acuerda con los métodos de la empresa constructora. Esquema
Cuadro de contratos
LOCACIÓN De obra intelectual
PERITAJES / TASACIONES
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Unidad 7 Peritaje: informe técnico de un especialista, idóneo en un tema. Dentro de las incumbencias profesionales edl arquitecto entra el peritaje. En virtud de su titulo, el arquitecto puede ser convocado como perito. Su objeto es asesorar sobre cuestiones que las partes necesitan conocer para resolver.
Peritaje privado: lo contactan entidades privadas o comitentes privados. Se llama al perito de parte, su informe puede ser usado para dar inicio a un reclamo. Puede contener gráficos, dibujos, escritor, planos, fotos. El informe técnico es entregado al comitente, aquí se explica por que fue llamado, para lo que se lo contrató y describe lo que se observó. Los infromes se clasifican en: 1. Consultas: dictamen de un asunto de acuerdo a los conocimientos generales del profesional. 2. Estudios: dictamen sobre un asunto, previa profundización del tema. Los honorarios los paga el comitente que contrata al perito, la manera de pago se acuerda entre las partes.
Peritaje judiciales/publicas: lo contacta los organismos públicos o tribunales de justicia. El perito tiene dos funciones, pero no simultáneas. 1. Consultor técnico (perito de parte): convocado para alguna de las partes que asesora, es decir es subjetivo. El informe técnico puede formar parte del pleno probatorio presentado por el comitente. No está obligado a presentar informe, no se puede recursar, no tiene que formalizar la aceptación del cargo. 2. Perito único de oficio (PUO): asesora al juez y entrega dictámenes. Es convocado poe el juez para ilustrarlo, es decir que es un auxiliar de la justicia. Tiene neutralidad respecto de las partes en conflicto, su informe es objetivo. Tiene una obligación de presentar su informe, que es una explicación detallada de las operaciones técnicas realizadas por escrito en original y copias para las partes, puede o no contener gráficos. Para ser PUO se debe inscribir en el registro de los distintos fueros de los tribunales de justicia (civil, penal, civil y comercial) Nombramiento: se lo nombra por cédula judicial y debe concurrir dentro de los 3 días para aceptar o no. Puede no aceptar, por justa causa, sino es removido (si no entrega el dictamen también). La recusación del PUO puede der por hasta un 4° grado de consanguineidad con alguno de las partes, 2° grado de afinidad con las partes o ser amigo/enemigo de las partes. Una vez que se acepta es responsable por perjuicios o negligencia que ocasione. El juez fija el plazo dentro del cual deberá cumplir su cometido, sino puede pedir una prórroga. Se podrá solicitar anticipo de gastos, dentro de los 3 días de aceptación. El informe técnico/ dictamen pericial responde todoas las preguntas del juez, encunciadas sin omitir alguna y sin agregar, sino se considera nulo. El perito debe inspeccionar ocularmente, ordenar la confección de planos, pedir opioniones a academias especiales, pedir reconstrucción de hechos. Tanto el juez como partes pueden pedir aclaraciones. Los honorarios los fija el juez y también fija quien deberá pagar. Si se consideran bajos, el arquitecto puede apelar antes la cámara nacional de apelaciones. Su responsabiliadd es civil (culpa, negligencia, incumplimiento), como penal( por no preentarse, falso testimonio y cohecho) El perito es el profesional llamado para emitir el informe fundado en su conocimiento profesional para resolver una cuestión o tomar una decisión determinada. El perito emite un peritaje (informe técnico de un experto o especialista en el tema y hace 3 copias de él, ley 257 + certificado.
Tasaciones: pericia valorativa que determina el valor económico n un contexto determinado y en una fecha precisa. Tasar: determinar el valor del mercado, el precio justo, de un bien. Fijan un valo, no se determina el precio, sino la expresión monetaria deseada por el bien. Valuar: estimar el valor de una cosa, ponerle percio Precio: valor en que se estima una cosa, se expresa en dinero. En él incide su rareza, sus virtudes y sus deseo de adquirir la cosa. Causas para el motivo de las tasaciones en bienes raíces 1. Operación de compra-venta en inmuebles 2. Expropiación 3. Constitución de hipotecas u otras garantías 4. Solicitud y otorgamiento del préstamo para construir, ampliar o modificar inmuebles. 5. Establecer valores en procesos judiciales
6. 7. 8. 9.
Determinación del valor en alquileres de inmuebles Determinación del valor del patrimonio de una persona. Confección de inventarios Hacer un condominio
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En toda operación inmobiliaria encontramos 3 precios: solicitado, de oferta y real o de tasación. Factores a tener en cuenta para la tasación de terrenos 1. Intrínsecos: a. Dimensiones, geometría, orientación b. Calidad de la tierra y su subsuelo c. Niveles d. Fos/fot e. Baldío/ con edificación a edificar 2. Extrínsecos: a. Valores del mercado, zonificación, carácter del barrio b. Red de servicios, infraestructura c. Equipamiento d. Centros comerciales e. barreras urbanas, barreras físicas Factores a tener en cuenta para los edificios 1. Características construcctivas 2. Edad, vida útil; efecto que prdouce el paso del tiempo en la construcciones (envejecimiento de la construcción y pérdida de su capacidad funcional) 3. Estado de conservación 4. Funcionalidad, modificaciones 5. Ubicación en planta 6. Ubicación en altura. Método de tasación: se trata de considerar venas o locaciones de inmuebles similares a los que se debe tasar teniendo en cuenta los factores. 1. Método comparativo, de los comparables a. Indirecto: por cálculo de rentabilidad, se tiene en cuenta para determinar el valor, la renta anual que se podría obtener. Es de cálculo más directo y rápido, más preciso. b. Directo: por comparación directo de antecedentes (de terrenos, edificios, conjunto). Si bien es mas laborioso en la ejecución es más seguro en los resultados. Se parte de unidades semejantes para determinar el valor, se toman 2 o 3 propiedades comparables. Tiene dos requisitos básicos: la adecuada decisión de las propiedades comparables y el análisis de las propiedades comparables y la ponderación de la información recabada (exhasutivo análisis, etc). Para edificios se divide en: i. Método separativo: se debe obtener el valor del edificio y del terreno principal. Hay una fómula del valor actual. va: valor actual Vr:valor de reposición R=valor residual vr-r=valor despreciable K=% de despreciación (se obtiene de tabla según el estado) ii. Método del conjunto: obtener el valor en forma conjunta, del terreno con el edificio. Se buscan unidades semejantes al bien a tasar y se compara: 1. Expectativa de vida: vida útil, si fue reciclada, mantenimiento, etc 2. Estado de mantenimiento: si se hicieron reparaciones o no 3. Comercialización: facilidad de comercialización 4. Estacionamiento: disponibilidad y calidad 5. Calidad de la construcción: calidad y durabilidad, detalle de terminaciones 6. Calidad de la ubicación: atributos de la localidad 7. Comodidades: confort, dimensiones del terreno 8. Cantidad de ambientes Proceso para realizar una tasación 1. Identificación del objetivo de la tasación
2. 3. 4. 5. 6.
Supuestos y limitaciones a la tarea Recopilación y análisis de información del mercado y la propiedad Verificar el mejor uso posible Seleccionar el método de valuación Conclusiones y recomendaciones
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Categorías de las tasaciones: según el decreto 7887, de arancel de los honorarios 1. Estimativa: el tasador estima segun experiencias anteriores y no se analiza tecnicamente 2. Ordinarias: la apreciación del valor se funda en el análisis técnico detallado 3. Extraordinarias: análisis exhaustivo, interdisiplinario, además del análisis técnico se recurre a un análisis de precios y o mercado correspondiente a una época anterior a 5 años. Puede haber una actualización conjunta con otros profesionales. Método de los comparables – pasos 1. Determinar bases de la tasación: bien en cuestión y la fecha de tasación 2. Obtener datos generales 3. Obtener específicos de la propiedad y los comparables. Inspeccionar la propiedad yy sus alrededores. 4. Método de evaluación de los comparables 5. Conclusiones y recomendaciones.
MEDIACIÓN / ARBITRAJE
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Resolución de conflicto: en la clausula final para solucionar los conflictos dice que primero se deberá ir a mediación y si no se resuelve se seguirá en el arbitraje y futuro juicio. Mediación: mediación y conciliación, proceso comunicacional que sirve para mediar entre dos partes que tienen un conflicto. Es un procedimiento informal, estructurado, dirigido por un tercero neutral (mediador) quien astúa facilitando la comunicación entre las partes. Los únicos habilitdos para mediar son los abogados según consta en la ley de mediación, pone en existencia a un profesional existente (puede ser un arquitecto y comediar), pero solo en las mediaciones privadas puede comediar, tendría que hacer un curso de mediación y anotarse en el registro. Tipos de mediaciones Judicial: solo están habilitados para mediar los abogados, pudiendo haber un profesional asistente y es obligatoria según la ley previa al juicio. Privada: abogado mas un Co-mediador. La mediación judicial y privada son vinculantes, sirven como antecedentes válido para eventual juicio, Privada-privada: no es vinculante como las anteriores. Puede hacerla una persona que no sea abogado.
Mediador: en juicio no puede ser testigo ni asesorar a las partes, es el encargado de coordinar el proceso y no da opciones. Sus condiciones son: Neutralidad: no conocer a las partes Paciencia y tolerancia: Imparcialidad: las prestaciones que brinde deben estar equilibradas Poder quitar carga emotiva No hablar negativamente
Características del proceso: 1. Voluntario: las partes quieren resolver el conflicto 2. Confidencial: el mediador no puede ser testigo de un juicio 3. Protagonismo de las partes: las partes diseñan el acuerdo 4. Cooperación de las personas: y de los abogados 5. Economía de costos: tiempo y poco desgaste, máx 3 sesiones 6. Flexibilidad: del proceso, sesiones conjuntas (ambas partes) o privadas (por separado) 7. Presencia del abogado 8. Acuerdo vinculante Desarrollo de la sesión: negociación colaborativa, se trata de llegar a los verdaderos intereses. Se trata de generar opciones entre las partes durante la sesión y alternativas entre las partes fuera de la sesión. Se comparan las opciones y se alteran, logrando así una propuesta y llegando a una aceptación, es decir un acuerdo público. Se labra un acta por el tema del acuerdo, se nombra a las partes intervinientes con sus datos y se pone que se decidió con la mayor precisión posible. Si hay desacuerdo las partes puede someterlo a mediación privada, sino se logra acordar se va a un arbitraje de amigable composición y si se sigue sin estar satisfecho se va a tribunales a un futuro juicio. Herramientas del proceso para el mediador: Parafrasear: sacarle la carga emotiva a lo que digo para que la otra parte lo escuche Hacer preguntas: abiertas, cerradas (si o no), circular (rollpal, poner a uno en el lugar del otro) Brainstorming
El recinto es un lugar físico donde se lleva a cabo el proceso de mediación. Debe ser cómodo (luz, temperatura), tener buen contacto visual y auditivo. El mediador estará situado entre ambas partes, y luego irán los abogados. En lo posible evitar las mesas cuadras o rectangulares, es mejor las mesas curvas. Arbitrajes: se rigen por el código de procedimiento en lo civil. Se firma un compromiso arbitral, donde se fijarán las normas que rigen el arbitraje . Hay una estipulación de fondo (problema a resolver), y una de forma (lugar, funcionamiento, miembro del tribunal, plazo para expedir, forma de pedir pruebas, documentos). La pericia arbitral tiene fuerza vinculante para el juez. Cada parte trae a su árbitro, sino se ponen de acuerdo los árbitros se llama a un tercero y se forma un tribunal arbitral. Tipos de arbitrajes: De derecho: los árbitros deben ser abogado, no pueden tener 4to grado de consanguineidad o 2° de afinidad con alguna de las partes intervinientes. Se falla según lo alegado y probado en primera instancia, este es un fallo apelable, de resolución judicial. Es apelable en segunda instancia en la cámara de apelaciones y ese es el falla inapelable.
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De amigable composición: los árbitros pueden ser cualquier persona idónea en el tema a resolver. Laudan a su saber y entender y es un laudo inapelable. Se puede cursas un recurso de nulidad cuando se haya laudado fuera de término.
CONCURSOS
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Concursos: se busca lo mejor: la oposición de méritos, competencia y confrontación de calidades. En arquitectura y construcción tanto el mejor proyecto como el mejor edificio se hacen por concurso profesionales, pero el mejor precio es por licitación. Concursos profesionales - clasificación: Según tipo de convocatoria Abierto: todos los que quieren pueden participar o Cerrado: se invita a determinadas personas a participar o Según definición y escala De ideas: no se alcanza definición de proyecto. Es habitual en los proyectos urbanos o De anteproyectos: su alcance lo define el art 45 del arancel de honorarios o De proyecto: el art 46 del arancel define todo lo implicado en esta etapa o Según jurisdicción Regionales: la jurisdicción de los concursantes abarcan un conjunto de localidades o Locales: la jurisdicción de los concursantes es una única localidad o Nacionales: se convoca a todos los interesados en el territorio nacional o Internacionales: se convoca a todos los interesados en todas las nacionalidades o
Figuras/roles: Promotor: tiene un programa de necesidades, necesita evaluar las propuestas Organizadora (ej SCA): institución que organiza el concurso, pone a disposición instalaciones, asesores, jurados. Asesor: asesora a los concursantes sobre el programa, y la presentación de las propuestas. Organiza cronograma del concurso. Jurado: dictamina quien, quienes gana. Asignan premios. Concursantes: aceptan las bases sin posibilidad de cuestionamiento.
Reglamento de concursos de arquitectura: instrumento mediante el cul están regulados los concursos, garantizando igualdad de posibilidades para todos los concursantes mediante mecanismos de anonimatos es la presentación de las propuestas, resguardando la ética y la propiedad privada. El reglamento establece el anonimato, igualdad, ética y propiedad intelectual. Valores
Valores de los concursos: 1.2% del costo estimado de la obra a construir Valor de los honorarios profesionales, asesores, jurados, organizadores: 35% del valor del concurso. El asesor 5 veces el honorarios del jurado; organizador 7 veces el honorario de cada jurado. Valor de los premios: 65% del valor del concurso.
Bases de concursos: funciona como contrato de adhesión entre el promotor, organizador y concursante. No pueden transgredir ningún artículo del reglamento de concursos. Debe contener:
Quien promueve el concurso: datos, promotor Programa de necesidades: objeto del llamado Cronograma de fechas y plazos: asesor Mecanismo de consultas Condiciones que deben cumplir los concursantes de presentación Fecha de cierre: acta de cierre Fecha de adjudicación de premios
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LICITACIÓN
Licitación: concurso de precios. Procedimiento mediante el cual un comitente pretende evaluar ofertas de precios para la ejecución de su obra. Es una instancia para ofertar precios para ejecutar tareas, rubros y o obra total. Bases de licitación: Pliego de cláusulas generales Pliego de cláusulas específicas Datos del licitador Ubicación de la obra Tareeas a ejecutar y sistema de ejecución, contratación Lugar donde comprar o retirar bases Garantía de mantenimiento de ofert, monto que el oferente deposita a favor del licitador como garantía de que mantendrá la oferta de precio. Para obras particulares: 1%-5% del precio de la oferta, para obras públicas 1%. Fecha, lugar, horario de apertura de sobres Adjudicación de las trabajo.
Para confección las bases hay que tener en cuenta: Escala del edificio y definición Etapas del proyecto en la que se encuentra el proyecto Tiempos y o plazos requeridos por el comitente Privio conocimiento de empresas constructoras o no Capacidad financiera del comitente Envergadura de la empresa constructora Sistema de ejecución Para ajuste alzado: el licitante (EC) debe ofertar el precio unitario y precio total. El licitador puede sugerir o precios base. El proyecto está definido, cómputo detallado, toda la documentación terminada. Para unidad de medido: el licitante (EC) oferta precio unitario, beneficio y precio total. El proyecto está o definido, cómputo detallado, se conoce a la EC y toda la documentación está terminadad Para unidad simple: el licitante (EC) solo oferta precio unitario, el licitador podrá implementar mecanismos, o como doble sobre. El proyecto puede estar definido o no, no es necesario toda la documentación terminada, pero no se conoce a la EC. Para a coste y costas: el licitante solo ofertará un % de costas, el licitador podrá implementar el doble sobre o (en uno van las condiciones, antecedesntes de la EC, proyectos realizados, nómina y un segundo sobre con la oferta). El anteproyecto no está terminado, sino un cómputo detallado y no toda la documentación, tampoco se conocer a la EC.
Tipos de licitación Según el tipo de llamado Pública/abierta: se convoca mediante medios más comunicación, a todas las empresas interesadas en o participar Privada/ cerrada: se invita a determinadas empresas a ofertar. o Según el tipo de obra Obra pública: licitación pública, obligatoriamente pagada por el estado. o Ley de obras públicas 13.064: regula la licitación pública, contratación, ejecución de la obra pública. Se puede licitar para la obra pública mientras se esté inscripto en el registro nacional de constructores de obra pública, la EC deposita un 1% en banco nación del presupuesto oficial aprobado (funciona como garantía de oferta), si no se deposita en los plazos establecidos en las bases se desestima la oferta.
Calificación de las empresas: Capacidad técnica: los requerimientos más usuales son listas de obras realizadas, plantel de maquinarias, herramientas, profesionals y técnicos con los que cuenta la empresa, lista de talleres y depositos. Capacidaa legal y condición económico-financiera: los requerimientos mas usuales son: constancias que acrediten la capacidad civil para obligarse jurídicamente, constancias que acrediten la representatividd del firmante, constancia de cumplimiento de exigencias oficiales, laboral, previsionales, impositvias, declaración patrimonial y disponibilidad de bienes, indicadores de solvencia.
Recomendaciones de CPAU para licitantes
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Adjudicación directa: única empresa, cuando no existan otras que cuenten con la tecnología requerida, vigencia obligatoria a reducir los procedimientos de licitacion, relación previa con el comitente y empresa, empresa y comitente asociados en la construcción y venta de la obra. Calificación de la empresa respecto a la capacidad técnica y a la capacidad legal y condición ecnómica financiera. Convocatoria, con fechas idénticas para todos los interesados Recepción y apertura de las propuestas para la presencia del comitente, arquitecto y para el control de las propuestas que cumplan con los requerimientos.
RESPONSABILIDADES
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Unidad 8 Responsabilidad: carga jurídica de afrontar las consecuencia derivadas del incumplimiento de una obligación moral o material sobre los efectos que causa el profesional por error o negligencia. La obligación primaria es mantener el edificio en pie, si no se cumple, por ser una ruina parcial o ruina total. Tipos de responsabilidad 1. Responsabilidad civil: resarcir el daño causado por actos ilícitos, la reparación del agravio moral ocacionado a la víctima; indemnización de pérdidas e intereses, reposición de las cosas a su estado anterior si fuera posible, sino $ como sanción resarcitoria. Es decir que se pagan los daños (destrucción de los bienes, pérdida patrimonial) y perjuicios (ganancia lícita que deja de obtenerse). Habrá responsabilidad por incumplimiento del contrato (contractual) por un cuasidelito o por un delito (extracontractual) Responsabilidad contractural: es durante el transcurso de la obra, se demanda a ambas partes y deriva de un o incumplimiento del contrato, es necesario que haya actuado con culpa o dolo. Por culpa: cuando se produce el hecho cuyas consecuencias perjudican pudiendo ser previstas. Hay imprudencias, negligencia, impericia. Por negligencia: sin intención de daños. Cuando se deja de realizar un hecho que era necesario para evitar consecuencias perjudiciales. Por mora Poscontractual: a partir del acta de recepción definitiva de una obra hasta 10 años por ruina o vicios de obra, o hay una garantía poscontractual. Por ruina: acción de caer o destruirse una cosa. Es el deterioro total o parcial que compromete la estabilidad de la cosa. Si es inminene es condenable, si ocurre por vetustez por exceder la vida útil, no hay responsables. Existe un plazo de 10ños y prescribe al año después de denunciarla. Por casofortuito: aquel que no ha podido preveerse o que previsto no ha podido evitarse. Hechos de la naturaleza y los de fuerza mayor (hechos del hombre: guerra, actos de gobierno). No hay responsabilidad. Vicios de obra: defecto, imperfección, mala calidad o daño físcio en las cosas De planos: errores en la documentación. El arquitecto sería responsable por la ruina, culpa o negligencia, a a pesar de que el error haya sido cometido por un calculista ajeno al estudio, dado que tieen la obligación de revisar. La empresa constructora tiene menos responsabilidad que el arquitecto, ya que si bien su misión es llevar a cabo las indicaciones en los planos, no puede dejar de ver los errores que en ellos aparecen. De suelo: error en la decisión tomada. Es responsabilidad de todo arquitecto reuerir el estudio del suelo. La responsabilidad del arquitecto no está afectada por algún error en el ensayo. La responsabilidad de este vicio es tanto civil (por los daños producidos) como penal (encarcelamiento por acidente o muerte de terceros) De construcción: materiales, mano de obra, dirección de obra: por no ejercer bien el contrato, pero la empresa constructora es responsable de todo vicio de ejecución. Redhibitanos: prescribe a los 3 meses de vendida la cosa Ocultos: se conceden 60 días al propietario para que los denuncie a partir del momento en que se hacen visibles. En caso de los defectos ocultos tendrá el dueño 60 días para denunciarlos a partir de sus descubrimiento. Aparentes: redibida la obra el empresario quedará libre por vicios aparentes y no podrá luego oponerse la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Extracontractual_ sobre terceros ajenos al contrato original (vecinos), puede ser durante o después de o terminada la obra. Puede ser por: Delito: ilícito intencional Elemento subjetivo: es voluntario: requiere intención, discernimiento y voluntad o dolo. Elemento objetivo: tiene que haber un daño causado Cuasidelito: daño causada por imprudencia, imperiacia, negligencia o culpa. Se demanda a las dos partes, prescribe a los 2 años. 2. Responsabilidad administrativa: por incumplimiento de las obligaciones de normas policiales a través del gobierno de la ciudad y organismos de seguridad. 3. Responsabilidad penal: se castiga la tentativa de cometer un delito. La responsabilidad penal que incurre el profesional está en directo de que éste cometa, ya sea por comisión, omisión o por comisión por omisión, alguno de
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los delitos tipificados por el código. La sanción, no resarcitoria, sera punitiva (inhabilitación) o pena (privación de la libertad) 4. Responsabilidad fiscal: impuestos pagos y sino se sancionará por no pagarlos 5. Responsabilidad ética: propia del ejercicios de los profesionales liberales. Sanción de las partes. *Una vez finalizado los trabajos el contratista solicitará al DdO que inspeccione los vicios aparentes para luego firmar la acta de recepción provisoria, dejando establecida en ella la conformidad. Si el comitente incumpliera en su obligación de pago el contratista tiene el derecho de retención, es la facultad acordaba al tenedor de la cosa ajena a conservar la posesión hasta el pago de lo debido por razón de la cosa misma. Es una prenda que autoriza al acreedor a retener la cosa del deudor mientras no se le pague. Es necesaria la exisntecia de una deuda por razón de la misma cosa. El arquitecto puede ejercer el derecho de retenci+on sobre diversos planos que den origen a sus honorarios, durante la obra puede ejercer este derecho demorando los trabajos por falta de pago de honorarios. Si el contratista realiza la entrega provisional cesa el derecho de retención. La entrega provisional libera al constratista de la responsabilidad por vicios aparents, auqneu no lo libera de aquellos vicios que causen la ruina total o parcial del edificio. Recepción definitiva: vencido el plazo de garantía se debe realizar una nueva inspección comprobando el correcto funcionamiento de las instalaciones, los trabajos quedarán recibidos dejando la constancia en el acta de recepción definitiva. En este momento terminan las relaciones contractuales y nacen las poscontractuales. Código penal Aquel que por negligencia, imprudencia o impericia o inobservancia de los reglamentos o deberes a su cargo causare a otro la muerte. Prisión de 5 a 10 años Aquel que por negligencia, imprudencia o impericia o inobservancia de los reglamentos o deberes a su cargo causare a otro daño en el cuerpo o salud. Prisión de 1 mes a 3 años, multa de $1.500 e inhabilitación especial Aquel que defraude a otro con nombre supuesto, calidad simulada, falsos títulos, influencia mentida, abuso de confianza o aparentando bienes. 1 mes a 6 años de prisión Aquel que abusare de necesidades o inexperiencia de un menor o incapaz para hacerle firmar un documento. Prisión de 2 a 6 años El empresario o constructor de una obra o vendedor de materiales que cometiere un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado. Prisión de 2 a 6 años. Aquel que hiciera desaparecer cualquier cosa mueble o inmueble total o parcialmente ajeno, 15 días a u n año de prisión
Descargo de la responsabilidad: por caso fortuito o fuerza mayor; hecho de un tercero por el cual no se debe responder. Si el comitente quiere reponer una idea contraria a las reglas del arte y se ofrece para él hacerse cargo, así será nulo. Negligencia: sin intención de dañar se deja de realizar un hecho que era necesario para evitar consecuencias perjudiciales. Dolo: conocimiento e intención de cometer el deito, no requiere la inteción de dañar, pero si la de responsabilidad de no cumplir. Culpa: sin intención, delito cometido por imprudencia, negligencia, impericia. Las consecuencias perjudiciales pudieron ser previstas. Acto ilícito: voluntario, intención, discernimiento y voluntad. Acto ilegal Delito: elemento subjetivo, voluntad de dañar. Elemento objetivo, producir el daño Delito de comisión por omisión: norma violada no es una norma positiva, sino negativo (ej: madre mata a su hijo al no amamantarlo) Estafa: el perjuicio patrimonial causado a una persona a través de un engaño o ardid. Cuasidelito: elemento subjetivo, por imprudencia, impericia, negligencia o culpa y un elemento objetico, contrado en el daño realizado. Delito culposo, es un acto voluntario. La ley determina unb plazo de 10 años como garatía contractul, prescribiendo al año el derecho de denunciar la ruina. De los vicios aparentes el empresario queda liberado si la obra es recibida en confromidad y por los vicios ocultos se conceden 60 días al propietarios para que los denunie a partir del momento en que se hacen visibles. La ley determina un plazo de 10 años de garantía poscontractual, prescrbiendo al año el derecho de denunciar la ruina. De los vicios aparentes el empresario queda liberado si la obra es recibida de conformidad y de los vicios ocultos con la recepción definitiva. La responsabilidad se extenderá al proyecista, DO y contratista. El contratista es el responsable de la inobservancia de las disposiciones municipales y policiales y de los daños que causen a los vecinos. Vicios dolosos: Comitente: Exigencia de utilizar materiales inadecuados o Negación de tomar las medidas de seguridad en obra o
Mal mantenimiento del edificio Trabajo posteriores que pongan en peligro o Empresario Fraude en la calidad de los materiales o Deficiencias en los trabajo que quedan ocultos o Arquitecto Consentimiento de vicio en plano, suelo y dirección o o
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EDIFICACIÓN EN SUELO AJENO
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Edificación en suelo ajeno: dentro de códigos de fondo Formas de adquirir el dominio (eldominio es un derecho real por el cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona) Accesión: cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra, adherencia. Formas de accesión: o Por aluvión: tierras ganadas por acumulación o por retiro de aguas Por avulsión: apropiación de elementos llevados por la fuerza del agua de ríos o arroyos Por adjunción: 2 cosas inmuebles pertenecen a distintos dueños y se unen formando una única cosa. Por edificación y plantación: edificación, siembra
Edificación en suelo ajeno: son pequeñas invasiones de terreno por error del primer edificante. Plantea tratar de salvar el interés social de los construido, no destruir lo hecho, no demoler, reparar el daño y reintegrar el valor de los ejecutado. Tipos de edificación en suelo ajeno: En forma parcial: principio reinvindicatorio, al que el edificio tiene que reparar el daño En forma total: casos: Material ajeno en terreno propio: se evita la demolición, quien edifica adquiere la propiedad pero debe o pagar. Si actúa de buena fe: paga materiales Si actúa de mala fe: paga materiales, daño y perjuicios. El dueño del material puede pedir que se los devuelva. Material propio en terreno ajeno: se intenta evitar demolición o Si actúa de buena fe: si tiene un predio lindero se confunde. Dentro del terreno puede pagar construcción y quedarsela, construir condominio, vender el terreno. Si actúa de mala fe: dentro del terreno puede: pagar mano de obra y materiales y adquirir lo construido, puede pedir demolición. Mala fe de ambos: se toma como si fuera buena fe del edificado Material ajeno en terreno ajeno: el dueño de los materiales solo puede pedir indemnización al dueño del o terreno quien adquiere la propiedad a los mismos
Otras invasiones: del espacio aéreo o subterráneo.
INTERDICTOS
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Interdictos: medida rápida de una resolución para mantener el orden y la seguridad del municipio. Resuelven de forma inmediata posesión y tenencia. Posesión: dominio sobre la cosa y la somete a su voluntad Tenencia: reconocer en otra la propiedad sin intención de quedármela, no ser el dueño de la cosa (ej: el contratista tiene la tenencia de la obra y la pierde con la entrega del acta de recepción provisoria) Tipos de interdictos: Para adquierir la posesión o la tenencia: interdicto de adquirir Presentando título suficiente para adquirir la posesión o tenencia o Que nadie más tenga título de dueño o poseedor de la cosa o Que nadie sea poseedor de la cosa o Ej: alguien recibe una propiedad por herencia, y esta ocupada o tomada o Para retener la posesión o la tenencia: interdicto de retener Quien lo intente debe ser dueño o poseedor de la cosa. o Alguien debe amenazarlo con perturbar o perturbar en el bien mediante actos materiales o Ej: bases de la obra nueva, invaden el terreno lindero o Para recobrar la posesión o la tenencia: interdicto de recobrar Quien lo intente tenía la posesión de la cosa pero fue despojado o El juez va a examinar la prueba del despojo y la fecha. o Para impedir una nueva obra: interdicto de obra nueva Si comenzó una obra que afecte al inmueble lindero o No debe estar ni pronta a finalizar ni finalizada, denuncia por daño temido. o
Interdictos: Caducidad: 1 año a partir de producidos los hechos ( de retener, de recobrar, de obra nueva= Juicio posterior: no impedirán el ejercicio de las acciones reales ( de retener, de recobrar, de adquierir) No procedeen contra el estado sobre bienes de dominio público de la nación, de las provincias o de los municipios.
Denuncia: Por daño temido: quien tema que de un edificio de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes puede solicitar al juez medidas de seguridad. La resolución del juez es inapelable. Por oposición a la ejecución de las reparaciones urgentes: cuando deterioros, averías producidas en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se opusiera a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio. El juez puede dictaminar que se entre con fuerza pública. La denuncia puede ir acompañada por informe técnico de un profesional.
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IMPUESTOS Impuestos Directos: de orden nacional, permanentes o por un plazo (impuesto a los autos) Indirectos: nacional o provincial (impuesto sobre ingresos brutos)
Ejemplos: IVA: responsable inscripto, monotributista Impuesto a las ganancias Impuesto a los ingresos brutos (en caba solo EC) Impuesto sobre bienes personaes Cuadro de impuesto
IVA Proyectista o DdeObra
Empresa constructora
GANANCIAS
Facturación anual mayos a $72.000
A partir de $72.000 anual
Al inicio de su actividad
Al inicio de su actividad
INGRESOS BRUTOS CABA: excento PBA: a partir del 1° ingreso contribuyente bimestral Al inicio de su actividad (CABA y PBA)
BIENES PERSONALES Bienes a nombre del contribuyente que superen $300.000 Al inicio de su actividad si los bienes superan $300.000
Régimen laboral de la construcción El trabajo en la construcción establece una modalidad de indemnización con un fonde de cese laboral. Es un aporte obligatorio a cargo del empleador que se realiza desde el comienzo hasta el cese de la relación laboral. Se deposita en una autoridad bancaria autorizada dentro de los 15 días del mes siguiente a aquel en que se pagó el salario (8% del sueldo). Por cualquier causa que justifique el cese de la relación laboral, el trabajador dispondrá del fondo. Esto excluye al personal directivo, técnico profesional y jerárquico como el director de obra. El Instituto nacional de estadística y registro de la construcción (IERIC) es el ente jeráquico encargado de aplicar la ley 22250 y de controlar la inscripción de cada trabajador. La tarjerta del ieric es el documento obligatorio expedido por el IERIC, donde se vuelcan los datos del trabajador, su fecha de inscripción, contratos anteriores.
SEGURIDAD E HIGIENE Seguridad e higiene en obras: su objeto es prevenir, repara daños, recalificar y recolocar, mejorar la actividad. El decreto n°911/96 regula la actividad de la industria de la construcción en argentina, establece las condiciones de medio ambiente y trabajo. Están sujetos a la reglamentación el comitente, los contratistas (pueden redactar su propio plan de seguridad e higiene), los trabajadores y el director de obra que es quien firma los planes. Las normas generales son: Orden y limpieza de la obra Protección contra caída de personas u objeto Trabajo en la vía pública Señalización en la construcción Instalaciones eléctricas y su puesta a tierra Prevención y protección contra incendio Equipos y elementos de protección personal, con un uso obligatorio.
SRT – súper intendencia de trabajo: organismo que planifica, organiza, coordina, controla y evalúa sistemas de prevención y reparación de daños ocasionados por accidentes de tr abajo y enfermedades profesionales.los objetivos son: Proteger al trabajador frente a las contingencias del trabajo Fomentar el trabajo seguro con la cultura de la prevención Fiscalizar y controlar el funcionamiento de la ART
ART – asegurado de riesgo de trabajo: entidades operativas privadas encargadas de evaluar los riesgos de trabajo, en términos de prevención y reparación. Brindan: Cobertura integral y obligatoria a todas las empresas públicas y privadas que cuentan con empleados en relación de dependencia. Tanto el empleador como el trabajador se benefician.
SEGUROS
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Seguros: garantía contra un daño inevitable e imprevisto destinado a repara materialmente las consecuencias del daño. Hay seguros sobre las personas por salud, accidentes personales, de vida, de vida obligatorio, de accidentes de trabajo. Siniestro: daño sufrido por una persona o un bien Riesgo: probabilidad de que ocurra un siniestro. Póliza: prueba documental del contrato entre el asegurado y asegurador. Seguros para las personas: afectan a las personas cubriendo riesgos como muerte, invalidez. Seguro patrimoniales: afectan a los bienes de las personas y tienen carácter indemnizatario. Seguro de caución: garantía o aval que una persona ofrece a otra para segurar el cumplimiento de un contrato, es un % del contrato. Los % de los montos se descuentan en el momento de los certificados y son liberados recién cuando se firma el acta de recepción definitiva. Plazo de garantía: intervalo de tiempo entre el acta provisoria y el acta de recpeción definitiva. El contratista está obligado a rehacer los trabajos, a su cargo, que no cumplan con lo requerido en los pliegos.
SOCIEDADES Sociedades Civiles: asociaciones/fundaciones - sus fondos provienen de cuotas de asociados Sin fines de lucro o Act de investigación, defensa de valores o ONG o Exentos de IVA o Comerciales De hecho: 2 o + personas o S.R.L.: requisitos formales de derecho o S.A.: requisitos formales de derecho o Disolución: decisón, cumplió el plazo de contrato, cumplimiento de objetio, quierba o fusión. o
MARKETING PARA ARQUITECTOS: TÉCNICA PARA CAPTACIÓN DE TRABAJO ; SIGNIFICA PROMOCIONARSE Y VENDER , DEMOSTRARSE IDÓNEO . Marketing para arquitectos: técnica para captación de trabajo; significa promocionarse y vender, demostrarse idóneo. 1. Que servicios puedo ofrecer y a quienes: estudio de mercado y su subdivisión. Involucrarse con las personas. 2. Proyecto de marketing 3. Estrategias de promoción: ser distinto, cumplir con plazos, presupuestos, ofrecer gremios competitivos, especialidades, buena primera impresión 4. Diseño e impresión de folletería (tarjeta, web, mail, fotos, carpetas, etc) 5. Envíos 6. Seguimiento telefónico: para conseguir entrevista, no para vender 7. Entrevistas: primero presentar como profesional, escuchar y hacer preguntas. Y segundo hacer propuestas de trabajo. 8. Negociación: que servicios y cuales son los honorarios. Puede ser negativa por que el comitente lo quiera postergar, o porque quiera revisar números. 9. Contrato: se recomiendan redactar carta de acuerdo, para dejar por escrito todo lo que se acordó a lo largo de las reuniones.
DERECHOS REALES
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Unidad 4 Derecho reales: facultades que tiene una persona sobre una cosa, puede ser un inmueble (se encuentra inmovilozada ej: casa) o mueble (puede ser transportar de un lado a otro ej: auto). Se pueden clasificar en: Fungibles: aquellas que pueden ser sustituidas por obras de la misma especie o calidad, ej: dinero no fungibles: ej: obra de arte Consumibles: su existencia termina luego de su primer uso No consumibles Divisible: sin ser destrucción se pueden dividir en porciones reales, formando cada una algo homogéneo. No debe perder su escencia. No divisble Principales: existen por sí misma, ej: casa Accesorias: depende de otra cosa o están adheridas a las principale, ej: jardín Dentro del comercio: lo que puedo comprar-vender. Fuera del comercio: ej: una familiar dona al estado una casa, ya que no puede ser vendida, está fuera del mercado.
Son 8 derechos reales, a diferecnia de los derechos personales que pueden llegar a ser infinitos y son el vínculo que relaciona a dos personas. 1. Dominio-condominio 2. Usufructo 3. Uso y habitación 4. Servidumbre 5. Hipoteca 6. Prenda 7. Anticresis 8. Superficie forestal Clasificación: Sobre la cosa propia: Dominio-condominio o Superficie forestal o Sobre cosa ajena: Usufructo o Uso y habitación o Servidumbre o Hipoteca o Prenda o Anticresis o De garantía Hipoteca o Prenda o Anticresis o De difrute Dominio-condominio o Usufructoi o Uso y habitación o Servidumbre o Superfice forestal o
Conceptos: Posesión: cuando una persona tenga algo bajo su poder con intención de tenerla. Implica el pleno ejercicio del derecho de la propiedad. Puede ser: Legítima: el ejercicio del derecho real según conforme al código o Ilegítimo: cuando se tenga sin titulo o por título nulo. Por mala fe: se conoce la ilegitimidad, por buena fe: se o ignora el vicio, hasta que se pruebe lo contrario Tenencia: tiene el uso de la cosa, pero reconocer en otro la propiedad, reconocer un señorío superior. Tengo derecho a retener, no existe intención de dominio, debo conservarla y responder a los daños.
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Dominio: a. derecho real de propiedad que se extiene a cualquier objeto del patrimonio (mueble-inmueble). b. Derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. c. Único derecho real al que se le puede superponer un derecho real : sería un dominio imperfecto Características: 1. Exclusivo: solo el propietario dispone del dominio (difiere del condominio). Dispone de habitar o impedir el uso de un tercero. 2. Perpetuo: hasta que no lo venda no cesa el dominio. 3. Disponer o servirse: puede hacer lo que quiera con su propia voluntad. 4. Facultades: obligaciones de disponer, alquilar, hacer y goce 5. Espacio abierto: se extiende a su profundidad y espacio aereo 6. Presunción de propiedad del dueño del terreno: todo lo que está adherido al terreno es de su propiedad 7. Extensión de la propiedad: se extiende a accesorio 8. Imperfecto: cuando el dominio está gravado por algo. Formas de adquisición: 1. Apropiación: aprensión de la cosa sin dueño o abandonado por éste. 2. Transformación o especificación: creación de un objeto sobre materia prima ajena. El dueño de la material, de ser posible volver la cosa a su estadio unicial puede pedir indemnización cuadno la transformación fue hecha de buena fe y a indemnización y acción criminal cuando fue de mala fe. 3. Tradición traslativa de un dominio: entrega de una persona a otra. 4. Accesión: cuando una cosa se extiende por adhesión natural o artificial. 5. Percepción de los frutos: cuando una cosa genera otra, el dueño de la primera es también dueño de la segunda.si soy dueño del árbol, soy dueña de los frutos. 6. Sucesión: transmisión del dominio por fallecimiento. 7. Prescripción: adquisitiva, por mero paso del tiempo. Ej: pagar impuestos por casa ajena por 10 años Formas de extinción: 1. Destrucción de la cosa 2. Consumo 3. Colocación fuera del comercio 4. Abandono 5. Enajenación (venta) 6. Transmisión judicial (expropiación, sentencia judicial, restitución de cosa por titulo viciado de nulidad)
1.b. Condominio: derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Propietarios o condominio. Clasificación: 1. Sin división forzoza: cuando la cosa puede ser divisible 2. Con división forzosa: cuando se aplica a cosas accesorias indispensables para el uso común de 2 heredades de distinto dueño. (medianería: no se puede dividir sin perder su esencia) Formas de adquisición: Escritura/contrato Sucesión Por ley: medianería
Formas de extinsión (idem dominio) Destrucción de la cosa: demostrar que es mas costoso construir que demoler la cosa Consumo Colocación fuera de comercio Abandono Enajenación Transmisión judicial
2.
Usufructo: derecho real de usar y gozar (obtener frutos. Puede vender lo que producen en el terreno) de una cosa cuya propiedad pertenece a otra, con tal que no altere su esencia (usar la cosa como si fuera propia). El lucro de los frutos es para el usufructuante
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Constitución: contrato + actos de últimas + por ley + poca prestación Usufructuario: debe hacer inventario de todo lo que está adentro, depósito bancario, pagar impuestos públicos. Él puede hacer mejoras al bien, usar la cosa como si fuera propia, queda como fiador de los daños. Propietario: debe entregar la casa con sus accesorios, no puede cambiar la forma de la cosa, no puede hacer nada que restrinja el derecho del usufructuario. Formas de extinsión (idem dominio + fallecimiento del usufructuante) Destrucción Consumo Colocación fuera del comercio Abandono Enajenación Transmisión judicial Muerte del usufruntuante
3.
Uso y habitació: derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, conservando la sustancia de ella o de tomar los frutos ajenos, lo que sea necesario para las necesidades del usuario y su familia. El lucro de los frutos, no es para el que los usa. Derecho de habitación: uso de la cosa y utilidad de mora en ella.
4.
Servidumbres: derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno permitiendo usar de él o ejercer ciertos derechos o impedir que el propietario ejerza alguno de los suyos. Hace que el dominio sea imperfecto. a. Servidumbre real: derecho establecido (fijado) al poseedor de una heredad sobre otra ajena para su utilidad. Se supone 2 inmuebles/heredades/predios: i. Sirviente: aquel sobre el cual se constituye la servidumbre (personal o real). Se limita el dominio, dominio imperfecto. ii. Dominante: aquel a cuyo beneficio está constituida la servidumbre. b. Servidumbre personal: cuando la servidumbre se constituye en utilidad de alguna persona determinada. Se extingue por la muerte de la persona física o a los 20 años si es persona jurídica. Ej: cazar, pescar. Clasificación: Continuas: Real, su continuidad no depende de un hecho actual del hombre, ej: servidumbre de vista, acueducto Discontinuas: personal, su continuidad depende de un hecho actual del hombre, ej: servidumbre de paso Aparentes: se enuncian por signo exteriores, ej: puerta No aparentes: no se manifiestan por ningún signo, ej: prohibición de elevar un edificip a una altura determinada. Onerosa: se exige una contraprestación por su uso Gratuita: no se exige ninguna contraprestación por su uso. Divisible: susceptible de división sin afectar su esencia, eh: recoger piedras No divisible: de dividirla pierde su esencia. Positivas de dejar hacer: predio sirviente permite el ejercicio de la servidumbre Negativas de no dejar hacer: impide al predio sirviente ejecutar actos u obras que impiden el ejercicio de la servidumbre Principal: su característica la define como única. Accesoria: aquellas que son indispensables para poder ejercer una servidumbre. Forzosa: condición del predio sirviente para ejercer la servidumbre. Legal: se determina por disposición judicial. Administrativa: cuando el inmueble está sometido a satisfacer el bien público, ej: antenas de luz en el campo. a. Derecho sobre cosa inmueble ajen, el interés satisface no es privado, sino público. Está compuesto por un inmueble privado y un uso público. Se constituye por la ley, un acto administrativo y un hecho administrativa. Se extingue por ley, vencimiento del plano contractual, desafectación. Obligaciones del propietario son la de no hacer y la de dejar hacer, las del titular de derecho tiene la obligación de ejercerla de acuerdo al uso publico determinado e indemnizar al propietario.
Tipos de servidumbres (nombradas en el codigo civil): De paso/tránsito: impuesta a las heredades contiguas al predio encerrado. Todo propietaria de un inmubele quue no tenga comunicación con la vía pública por estar encerrado entre predios puede pedir servidumbre de paso. Clasificación: personal, discontinua o no aparente. De vista: real, continua
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De acueducto: no se puede para casas, predios, menores a 1 hectárea. En favor de otra heredad que carezca de las aguas necesrias. Para evitar entrar aguas por heredades ajenas a favor de otra heredad para cultivo, plantaciones o para un pueblo. Clasificación: real, continua y aparente. De minería De recibir agua de predio ajeno: es pastica, de los techos vecinos. Clasificación: real, continua, aparente. De sacar agua: supone derecho de pasar para sacar agua de pozo. Si no se explicito el tiempo y modo se entenderá que va a ser de dia y en las horas convenientes. Clasifiación: personal, discontinua, no aparente, principal, de paso, secundaria.
Se establecen por contratos onerosos, gratituos o traslativos de propiedad. Se constituyen por: Por contrato Por disposición de última voluntad Por prescripción, cuando son continuas durante 20 años Por disposición de la ley Por ordenanza adminisrtativa
Se extingue por: Por resolución del derecho que los había constituido Por vencimiento del plazo acordado Por renuncia expresa o tácita del propietario del predio dominante Cuando no tiene mas objeto para el predio dominante Por el no uso durante 10 años Confunsión entre predio dominante y sirviente Por la reunión en la misma persona de los predios Hipoteca. Derecho real constituido en seguridad de un crédito (préstamo de dinero) sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
5.
Es indivisible (cada condóminio está obligado a la deuda), es deudor conserva el derecho de propiedad, es necesario ser porpoietario del inmueble, constancia en la escritura y debe ser registrado. La hipoteca se constitue por un contrato a través de una escritura pública inscripta en el registro de la propiedad inmueble. Si el deudor no cumpliera con su obligación, el acreedor puede exigir la venta del inmueble a través de una subasta, en la que puede ser comprador, pero no puede ser propietario mediante cancelación del crédito. Se extingue por: Pago total de la deuda, préstamo Renuncia por escrita del acreedor Cuando pasan 20 años del día de inscripción en la escritura Confusión entre deudor y acreedor.
6.
Prenda: derecho real constituido en seguridad de una deuda entregando al acreedor una cosa mueble o crédito en segunda garantía que conste de un título. La prenda puede ser simple (se entrega en garantía de un crédito) o con registro (gravada en el registro nacional como auto) Se extingue por: Pago total de la deuda, préstamo Renuncia por escrito del acreedor Cuadno pasan 20 años del día de inscripción en la escritura Confusión entre deudor y acreedor
7.
Anticresis: derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él. Poniéndolo en posesión de un inmueble con autorización de percibir los frutos sobre intereses debidos y si sobran capital adelantado. Se adquiere por contrato: ej: se llama a licitación para hacer autopista, la empresa que gana constituye la obra y luego recupera el capital invertido con el cobro del peaje. Se cobra 1° intereses por la plata empleada, 2° capital empleado. Se extingue cuando sobra el total de la deuda.
8. Superficie forestal (no está mas en el código): derecho real sobre cosas propias que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno pudiendo forestar o silvicultivar (cultivo de bosques) y hacer propio lo plantado o lo ya existente. Tiene una duración de 50 años máximo.
48 Variantes del derecho real de condominio Medianería: derecho real de condominio constituido por disposición de la ley, que es de indivisión forzosa ( no se puede dividir, por que pierde su esencia) y que afecta a las cosas accesorias indispensables para el uso comun de dos heredades de distintos dueños. Lo principal es la casa, lo accesoria es el muro. Eje divisorio de predio EDP: eje virtual que indica hasta donde llegan los respectivos derechos de propiedad y que sirve para restringir los mismo a una magnitud. Muro encaballado: se ubica encaballado sobre un eje divisor de predios. Puede medir de 0.30 a 0.45 (min y Max) DIBUJO Muro contiguo: muro constituido sobre un solo predio, tomado como límite el eje divisor de predios (un precio vende al otro 0,15m) DIBUJO Muro privativo: es la primera construcción los muros son privativos, o sea que pertenecen a un solo propietarios Muro medianero: tras la adquisición de los derechos de medianería pasan a ser muros medianeros., se produce un corrimiento definitivo del eje. Condición jurídica: para ejercer el derecho de medianería es necesario ejercer el derecho de dominio sobre el predio, es un derecho inherente a los predios, no a las personas, que lo ejercen las personas a través del titulo de su dominio. Produce la condición jurídica de compra obligatoria y venta forzosa. Hacer un muro implica el concepto de: Apoye: ambos usan sus 15 cm para apoyarse (muro encaballado) Arrime: construcción separada no más de 1 metro. No está pegada, pero sigue siendo usada (muro encaballado) Cerramiento forzoso: + de 3 metros de altura para evitar construcción separada + de 1m.
Materialización Muros de 0,30 o 0,40m (se adquiere del muro, todo el espesor, todo el largo que necesite, toda la altura hasta el edificio mas bajo o 3 metros exigido por el codigo civil como altura mínima de cerramiento forzoso. Cercas Cercos vivos Fosos Alambres Arboles (en el paro pertenecen a ambos propietarios, no pueden talarse sin permiso del otro, y si se caen pertenece al dueño del terreno en el que se cayeron.
Extensión de la medianería: por encima de la medianería, el muro se considera privatico, salvo pruebas de lo contrario como: instrumentos públicos (escritura), instrumentos privados, por signos materiales, huellas. Si un título establece medianería y los signos evidencian que nunca exisió tal condición, el título es considerado superior al signo. Si uno de los edificios tiene subsuelo y otro o, el muro del subsuelo es privativo, pero la fundación está en condominio. Las aberturas que allí se encuentren pueden ser solamente para ventilación, se pueden abrir a 1.80 de añtura, puede der de vidrio, plástico o cualqueir material transparente con un espesor no menor a 5mm. Derechos de medianería: deben abonarse desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación. Prescribe a los 10 años. Derechos de los condominios: 1. A reconstruir el muro 2. A darle mayor altura 3. A abandonar o renuncia a los derechos 4. A readquirir los derechos de medianería 5. A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado (ambos estpan obligados) 6. A arrimar toda clase de construcciónes al muro medianero 7. A abrir armarios o nichos aún pasando el muro medianero, sin perjudicar al vecino o al muro. 8. A servirse del muro para todos los usos a los que se destin{o según su naturaleza. 9. A abrir ventanas o troneras en él, siempre que su vecino preste su consentimiento.(en el muro privativo a 1.80 m de altura del piso que se requiere iluminar. No trasparentes, de espesor no menor a 5mm, 20 cm de las rejas. Obligación de los condominos: 1. A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería siempre que el lindero edifique. 2. Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación 3. Respetar todos los derechos de sus condominios. Extinción de los derechos
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Muro condenable: cuando el muro medianero se encuentra deteriorado y puede existir peligro para personas y bines debe demolerse. Abandono o renuncia: cuando el condominio lindero hace abandono de sus derechos de medianeria, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo, perdiendo a demás la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro. Se lo quiere de nuevo debe comprar el muro + la franja del terreno. Confusión: cuando la condición del deudor y acreedor se reunen en la misma persona.
Formas de adquisición Contribución a los gastos: el muro nace medianero, los medianeros contribuyen con su aporte económico por partes iguales, a la construcción del muro, juntos. Compra de derechos: (uno hizo todo el muro encaballado y el otro no; 1° privativo, 2° medianero. El nuevo propietario compra la mitad del muro para su uso. Donación: el primer propietario cede los derechos de forma escrita. Compensación: cuando se necesita destruir todo o parte de ese muro para reconstruilo para soportar mayores cargas o por otras razones indispensables, puede realizarlo de forma inmediata, restituyendo todas las condiciones de confort que el condominio lindero poseía antes de la reconstruccioón de la pared sin indemnizarlo de forma digna. Nueva pared de 30 cm en las mismas condiciones, no se puede negar ni puedo invadir (privacidad). Prescripción: aduisición de un derecho o librarse de una obligación por el simple trascurso del tiempo. Si no me lo pidió nunca durante 10 años desde que hizo uso del muro, no importa que cambie de dueño. Readquisición: volver a comprar los derechos después de haber renunciado a ellos. Destino de padre de familia: existe un único dueño de dos fundos linderos pero no están unificados. Cuando se venden se recurre a presunciones legales de acuerdo a la ubicación de las construcciones en los predios, por no poder determinar el estado jurídico de ese muro separativo.
Convenio de medianería (en carátula junto con el croquis de ubicación de predios): Redacción Plano de ubicación de predios Siluetas: siluetas de cada construcciin, superposición de siluetas para poder identificar que consas están en condominio. Reconocer los muros privaticos, muros adquiridos, por compensación, muro a liquidar (pollígono de cómpuo) Método de despreciación de los componentes: disminución del valor o precio de alguna cosa con referencia al que antes tenía. Contempla la heterogeneidad del muro con los distintos materiales que lo componen. Planilla de liquidación de medianería: despreciar el valor del muro sobre la antigüedad y el estado.
Ordenamiento para la tasación de los componentes de un muro medianero : se aplica a todos los componentes del muro (excavación corrimientos, mampostería cimientos, capas aislantes, mampostería, revoques). Formula de valor actual (VA)
VA: valor actual, valor al cual se arribó luego de aplicar la despreciación. VR: valor de reposición, valor que insume ejecutar esa tarea hoy Vr: valor residual, valor que tendría si se demoliera para obtener un recupero económico por la venta de cascotes. K: coeficiente obtenido de la tabla Ross-Heidecke, con 2 datos del elemento a despreciar Estado de conservación: surge de la apreciación ocular del profesional Antigüedad: dividiendo edad por vida útil (edad/vida util)
PROPIEDAD HORIZONTAL
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Propiedad horizontal: conjunto de dominios (partes exclusivas: unidad funcional y unidad complementaria) con condominio de división forzosa (partes comunes como el consorcio) combinándose propiedad individual y copropiedad. Es un derecho real de condominio. Piso de un edificio o los departamentos de un mismo piso que sean independientes y tengan salida a la vía pública pueden pertenecer a distinto dueño. Formas de adquisición: Compra-venta Sucesión, herencia Donación Prescripción: por paso del tiempo, 10 años prescripción liberatoria y adquisitiva.
Formas de extinción: Vetustez: la mayoría que represente mas de la mitad del valor, podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales Destrucción: total o parcial de las 2/3 partes del edificio. Cualquier puede pedir la venta Confusión: una misma persona es propietaria de todas las unidades funcionales del consorcio Expropiación: son susceptibles a expropiación los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal. Desafectación: de la sujeción a la ley 13.512
Partes de la propiedad horizontal Partes exclusivas: a. Unidad funcional b. Unidad complementaria Partes comunes: a. Cimientos, techos, galerías b. Locales de servicios centrales, c. Portería d. Tabiques divisorios e. Ascensores, montacargas, etc f. Partes comunes de uso exclusivo: si el acceso al patio es solamente posible por una unidad, quedan dos posibilidades para llegar a él, por la misma unidad con una servidumbre de paso o reconociendo a favor de esa unidad el derecho de uso del patio.
Figuras de régimen de la propiedad horizontal: Copropietario: puede ser una persona física o jurídica, con derechos: Ejercer dominio sobre su unidad funcional Utilizar partes comunes conforme a su destino Deliberar y expresa sus opiniones en la asamblea de copropiedad Elegir un representante legal del consorcio Exigir cumplimiento del reglamento de copropiedad Y obligaciones Conservar y reparar su unidad funcional Abonar expensas Mantener las partes comunes No realizar construcciones y o modificaciones que alteren las partes comunes sin permiso de los copropietarios No perturbar la tranquilidad de los vecinos Respetar el reglamento de copropiedad a. Propietario: dueño exclusivo de partes exclusivas i. De su unidad funcional: salida directa o indirecta a la vía pública-autonomía funcional (piso o depto) ii. De su unidad complementaria: accesoria de la primera: baulera, cochera. b. Copropietario: del terreno y de las cosas de uso común del edificio: techos, muros maestros, escalera, locales de instalaciones, locales para alojamiento de portero y portería, ascensores, montacargas, partes comunes de uso exclusivo (balcones y fachadas) Consorcio: conjunto de copropietarios: persona jurídica
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Administrador: representante legal del consorcio, no es empledo del consorcio, es el mandatario. Puede ser una persona física o jurídica, tiene derechos: Facultad para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Reclamar pago de expensa, determinar presupuestos Cobrar honorarios por su gestión Y obligaciones Conservar, reparar y mantener las partes comunes Cobrar expensas y emitir certificados de libre deuda Asegurar el edificip contra incendio y abonar los seguros Inscribir al personal que se encuentra en relación de dependecia y abonar sus sueldos Convocar a asambleas e informar decisiones Hacer respetar lo establecido por la leey 13.512 y el reglamento de copropiedad Consejo de administración: puedo pedir control de gastos a la administración. Son copropietarios que aconsejan al administrador, no tienen ni derechos ni obligaciones.
Reglamento de copropiedad y administración Función: normar y regular la vida en el inmueble sujeto a la propiedad horizontal Acordado: redactado por el consorcio de copropietarios por acto de un escribano público, inscripto en el registro de la propiead inmueble. Ningún artículo puede ser contrario a la ley 13.512 Contenidos básicos: a. Especificaciones de las partes del edificio de propiedad exclusiva b. Enumeración de las cosas comunes c. Designación de representante o administrador d. Formas y tiempos de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios. Mecanismos de sanción de reglamento: a. Por unanimidad: al construise el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y adminitración b. Por el propietario vendedor: por quien disponga a dividir horizontalmente un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble c. Por decisión judicial: cuando se carece de unanimidad Reglamento interno: norma, regula y ordena el uso y goce de las partes comunes por parte de los consorcistas.
Asambleas: reuniones de copropietarios para tratar asuntos de interés común. Convocadas por el administrator, 1° y 2° llamado. Para poder sesionar requieren orden del dia con un listado de temas, autoridades (presidente, secretario) y un quorúm mínimo. Se dividen en: Ordinarias: 1 vez por año, informe, balance, plan de gastos, elección/remoción administración, monto expensas. Extraordinarias: cuando el administrador lo considere necesario o propietarios lo soliciten. Temario libre
Las decisiones tomadas para ser válidas requieren ser por mayoría: Unanimidad: realizar obras nuevas que afecten partes comunes; hipotecar el terreno; modificar el reglamento Mayoría de 2/3 partes: pedir la venta del terreno y material en casa de destrucción de mas de 2/3 partes del valor; remoción del administrador. Mayoría de 50%: redacción y reforma de reglamento interno; mejoras en sectores comunes Mayoría de los copropietaris PRESENTES en la asamble: asuntos del orden del ?
Obras en el inmueble: se deberá tramitar el aviso/permiso de obra. En partes privadas: a. Prohibido afectar la seguridad b. Ni cambiar la forma externa c. El propietario sin consentimiento de los demás, puede efectuar reparaciones y mejoras dentro de su unidad funcional. En partes privadas que afecten a partes comunes: necesitasn autorización por unanimidad a. Cerramiento de balcones, patios, cambiar puerta de entrada de unidad, cambiar ventanas. En partes comunes: a. necesitan unanimidad para cambiar forma exterior del frente, elevar nuevos pisos subterráneos. b. Necesito mayoría para cambiar/ reparar pisos en el hall del acceso y circulación, cambiar color de paredes en palieres y pasillos
