Contratos Hernán Troncoso Larronde y Carlos Álvarez Cid. Aspectos generales: El contrato constituye la manifestación más tradicional de la autonoma de la voluntad como generadora de o!ligaciones" conce!ida como la primera fuente de las mismas. Concepto de contrato en el código civil. ellos las obligacio obligaciones nes nacen nacen del concurs concurso o real real de El art. art. #$%& #$%& esta esta!l !lec ecee 'ue 'ue en ellos voluntades de dos o más personas" y el art. 1438 define al contrato o convención como un acto por el cual una parte se obliga con otra para dar, hacer o no hacer alguna cosa.
Esta definición es criticada por'ue: (e dan como sinónimos dos t)rminos contrato y convención" en circunstancia 'ue la convención sera el g)nero* acuerdo de voluntades destinado a crear o modificar derec+os contrat ato o sólo sólo serí sería a un una a espe especi ciee de acuer acuerdo do de volun volunta tade dess u o!l o!ligaci gacion ones es** y el contr dest destin inad ado o a crea crearr dere derech chos os pers person onal ales es y las las corr correl elat ativ ivas as obli obliga gaci cion ones es. E,. -esciliación* pago y tradición son convenciones" pero no contratos. La segunda crtica dice relación relación con la elipsis contenida contenida en el art. #$% ya 'ue en verdad el o!,eto del contrato son las o!ligaciones 'ue )l crea" por otra parte toda o!ligación tiene por o!,eto una o más cosas 'ue se trata de dar +acer o no +acer" seg/n el art. #$01. De esta manera se establece que la prestación es obeto del contrato, siendo que ella es el obeto de la obligación y no el obeto del contrato!
"equisitos de los contratos#
2ara 'ue +aya contrato !asta un acuerdo de voluntades creador de obligaciones" esto es lo /nico 'ue e3igen las disposiciones de nuestro derec+o positivo arts. #$%& y #$%.
$l consentimiento# esto es el acuer acuerdo do de El cont contra rato to repos reposaa so!re so!re el con consen senti timi mien ento to de las las parte partes" s" esto voluntades de dos o más personas sobre el obeto urídico. %odo contrato, legalmente celebrado, es ley para los contratantes, el art! 1&4&! $l tercero es un aeno al mismo, no puede invocar los derechos que origina ni quedar afectado por las obligaciones que del contrato emanan, aun'ue esta regla no tiene un carácter absoluto pues +ay
casos en 'ue la ley considera de inter)s p/!lico admitir contratos 'ue puedan afectar y o!liga o!ligarr a personas personas 'ue no +an prestad prestadoo su con consent sentimi imient ento" o" tal como ocurre ocurre en los contratos colectivos" 'ue son a'uellos a'uellos 'ue afectan y o!ligan o!ligan a todos los miem!ros miem!ros de un
grupo o una colectividad colectividad determinada" determinada" aun'ue no +ayan consentido en el contrato" contrato" por el +ec+o de formar parte de dic+o grupo" en nuestra legislación se dan casos de contratos colectivos" tales como: -
Convenio ,udicial de acreedores.
-
El acuerdo de los tenedores de de!entures.
-
El contrato colectivo de tra!a,o.
$lementos de los contratos#
(eg/n el art! 1444 en cada contrato hay cosas que son de su esencia, naturale'a y puramente accidentales!
(a autonomía de la voluntad#
En materia de contratos" la suprema ley es la voluntad de las partes . Los contratos nece necesi sita tann el acuerdo de voluntades de dos o más partes y es )ste, salvo ciertas restri restricci ccione oness establ estableci ecidas das por la ley para para proteger proteger a los incapaces incapaces y en inter) inter)ss p*blico o de la moral, el que determina su alcance, e+tensión y efectos y duración! defini nirr como como la libr libree facu facult ltad ad de los los La aut autonom onoma de la vol volunta untadd se pued puedee defi particulares para celebrar el contrato que les pla'ca y determinar su contenido, efecto efectoss y duraci duración! ón! A trav) trav)ss de la auto autono nom maa de la volunt voluntad ad"" las las part partes es pue puede denn
transformar transformar en solemne solemne un contrato contrato consensual" arts. #1% y #45#6 modificar modificar un contrato contrato suprimiendo suprimiendo cosas de naturaleza del mismo" mismo" alterar alterar su contenido" o!,eto" efecto" alcance" los derec+os y o!ligaciones o!ligaciones 'ue engendra" su duración" etc. or esto las leyes que rigen los los cont contra rato toss son son supl suplet etor oria iass de la volu volunt ntad ad de los los cont contra rata tant ntes es,, aplic aplicánd ándos osee *nicamente en el silencio de )stos!
Esta li!ertad ilimitada" ella tiene restricciones, que son# - 7o
pueden puede n los particulares alterar o modificar las cosas cos as de d e la esencia de los contratos" pues si lo +acen )ste no produce efecto efec to alguno o degenera en otro diferente" art. ar t. #$$$. Las limitaciones impuestas por las leyes fundadas en el ordenamiento p*blico o la defens defensa a de las buenas buenas costum costumbre bres! s! Las Las part partes es nada nada pue puede denn estip estipul ular ar cont contra ra las las -
grupo o una colectividad colectividad determinada" determinada" aun'ue no +ayan consentido en el contrato" contrato" por el +ec+o de formar parte de dic+o grupo" en nuestra legislación se dan casos de contratos colectivos" tales como: -
Convenio ,udicial de acreedores.
-
El acuerdo de los tenedores de de!entures.
-
El contrato colectivo de tra!a,o.
$lementos de los contratos#
(eg/n el art! 1444 en cada contrato hay cosas que son de su esencia, naturale'a y puramente accidentales!
(a autonomía de la voluntad#
En materia de contratos" la suprema ley es la voluntad de las partes . Los contratos nece necesi sita tann el acuerdo de voluntades de dos o más partes y es )ste, salvo ciertas restri restricci ccione oness establ estableci ecidas das por la ley para para proteger proteger a los incapaces incapaces y en inter) inter)ss p*blico o de la moral, el que determina su alcance, e+tensión y efectos y duración! defini nirr como como la libr libree facu facult ltad ad de los los La aut autonom onoma de la vol volunta untadd se pued puedee defi particulares para celebrar el contrato que les pla'ca y determinar su contenido, efecto efectoss y duraci duración! ón! A trav) trav)ss de la auto autono nom maa de la volunt voluntad ad"" las las part partes es pue puede denn
transformar transformar en solemne solemne un contrato contrato consensual" arts. #1% y #45#6 modificar modificar un contrato contrato suprimiendo suprimiendo cosas de naturaleza del mismo" mismo" alterar alterar su contenido" o!,eto" efecto" alcance" los derec+os y o!ligaciones o!ligaciones 'ue engendra" su duración" etc. or esto las leyes que rigen los los cont contra rato toss son son supl suplet etor oria iass de la volu volunt ntad ad de los los cont contra rata tant ntes es,, aplic aplicánd ándos osee *nicamente en el silencio de )stos!
Esta li!ertad ilimitada" ella tiene restricciones, que son# - 7o
pueden puede n los particulares alterar o modificar las cosas cos as de d e la esencia de los contratos" pues si lo +acen )ste no produce efecto efec to alguno o degenera en otro diferente" art. ar t. #$$$. Las limitaciones impuestas por las leyes fundadas en el ordenamiento p*blico o la defens defensa a de las buenas buenas costum costumbre bres! s! Las Las part partes es nada nada pue puede denn estip estipul ular ar cont contra ra las las -
pro+i!iciones legales" el orden p/!lico p /!lico o las !uenas costum!res. Es nulo a!solutamente a!s olutamente el contrato 'ue adolezca de ilicitud de o!,eto o causa" art. #05.
-lasificación de los contratos#
El código civil en los artculos #$%4 y #$$% contiene algunas de las clasificaciones de los contratos" a ellas de!en agregarse otras formuladas por la doctrina: -ontratos unilaterales y bilaterales#
Los define el art! 143. --! 2ara clasificarlos se atiende al n*mero de obligaciones que el contrato engendra, no al n*mero de partes que al momento de la formación del mismo quedan obligadas! obligadas! E3is E3iste tenn cont contra rato toss 'ue en el mome moment ntoo de su forma formaci ción ón
originan originan o!ligaciones o!ligaciones sólo a una de las partes" partes" pero 'ue en el transcurso transcurso de su e3istencia" e3istencia" o!ligan a otra parte. E,. Comodato" si el comodatario +a +ec+o gastos de conservación de la cosa o si )sta +a sufrido da8os" nacen para el comodante las o!ligaciones de restitución o de indemnización de per,uicios. $n los contratos bilaterales se dice que la causa de la obligación de una de las partes es la obligación de la contraparte6 lo 'ue no sucede en los contratos unilaterales en
razón de su propia estructura.
Diferencias entre los contratos uni y bilaterales# -
purga la mora art! art! 1&&/ 1&&/ tiene tiene sólo sólo cabida cabida en los contrato contratoss La regl reglaa de 'ue 'ue la purga
bilaterales! -
0ue la condición resolutoria tácita, art! 148. sólo se subentiende en los contratos bilaterales! -ontratos gratuitos y onerosos#
9a un concepto en el art! 144! 9e acuerdo con esto para clasificar un contrato gratuito u oner oneros osoo se atiende a la utilidad que el acto reporta a los contratantes. 2i sólo reporta reporta utilidad a uno de ellos, ellos, quien nada da a cambio, el contrato es gratuito o de beneficencia. 2i ambos contratantes se benefician o reportan utilidad del contrato es oneroso!
nerosos: compraventa* permuta* arrendamiento* sociedad* mandato remunerado* mutuo con inter)s.
;ratuitos: donación* comodato* depósito* mandato gratuito* mutuo sin inter)s. 2ara calificar de oneroso o gratuito un contrato" no +ay 'ue atender a la reciprocidad de las o!ligaciones 'ue el contrato pueda engendrar" sino a la reciprocidad de los !eneficios. E,.
ara determinar los efectos del error de las partes, art! 144&!
-
ara el efecto de determinar la responsabilidad del deudor en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas, art! 1&4! -
ara los efectos de saber si incumbe o no responsabilidad por la evicción de la cosa obeto del contrato# por regla general el deudor responde del saneamiento de la evicción en los contratos onerosos, pero en los contratos gratuitos no responde art! 14//, 14/3 y 143&! -
$n materia de la acción pauliana, art! /48!
-ontratos conmutativos y aleatorios#
Es una subdivisión de los contratos onerosos y se encuentra contemplada en el art! 1441! $n los contratos aleatorios la contingencia incierta de ganancia o p)rdida debe e+istir para ambos contratantes. Es imposi!le 'ue sean aleatorios para una sola de las
partes. (a regla general es que los contratos onerosos sean conmutativos.
Los aleatorios
constituyen la e3cepción.
-ontratos principales y accesorios#
Contempla esta clasificación el art! 144/! La regla general es que los contratos sean principales! Los contratos accesorios necesitan ir ad+eridos a uno principal y nada importa la naturaleza de la o!ligación 'ue garantizan. %odo contrato que se constituye
para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, es un contrato accesorio.
Esto es lo 'ue ordinariamente se llaman cauciones art. $0 CC" la clasificación de contratos en principales y accesorios tiene importancia sino para determinar la e+tinción de los mismo. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
-ontratos dependientes# +ay muc+os contratos 'ue para producir sus efectos necesitan de la e+istencia de otro contrato. E,. Capitulaciones matrimoniales" 'ue si !ien suponen la e3istencia de otro contrato* el matrimonio* no están destinadas asegurar el cumplimiento de )ste! Estos contratos se llaman dependientes" por'ue están
su!ordinados en cuanto a sus efectos a otro contrato" pero si diferencian de los accesorios en 'ue su e3istencia no depende de otro contrato y no está destinado a asegurar su cumplimiento.
-ontratos reales, solemnes y consensuales#
Las regla general es que los contratos sean consensuales art! 1443 --! -ontrato consensual# es necesario que las partes hayan puesto de acuerdo en los elementos esenciales del mismo. Esto no 'uiere decir 'ue en este caso /nicamente el contrato se perfeccione por el consentimiento de las partes" ya 'ue todos lo necesitan" sino que basta el solo consentimiento, que no precisa de solemnidad ni de entrega de la cosa! -ontrato solemne# aparte del consentimiento, la ley requiere la observancia de ciertas formalidades de manera que sin ellas el contrato no produce ning*n efecto civil. (as solemnidades son aquellas que la ley prescribe en consideración de la naturale'a del acto en sí mismo. Las formalidades 'ue se imponen en razón de la
calidad o estado de las personas 'ue en ellos intervienen" no son solemnidades" sino formalidades +a!ilitantes o de protección de determinadas personas. or eso no todos los requisitos e+ternos son solemnidades, se distinguen# solemnidades propiamente tales, formalidades habilitantes, formalidades vía de prueba, por vía de publicidad etc.
Tam!i)n se puede transformar en solemne un contrato 'ue no lo es" en este caso si no cumple con la solemnidad el contrato igual puede producir efectos" pero si la solemnidad la prescri!e la ley y falta ese contrato es nulo. -ontrato real# art! 1443" contiene una impropiedad, porque el contrato real se perfecciona por la entrega, pues el t)rmino entrega es gen)rico y la tradición una especie de entrega que sirve para transferir el dominio!
En los contratos reales el consentimiento no se manifiesta sino mediante la entrega de la cosa! (e se8ala 'ue no es efectivo 'ue la principal o!ligación del deudor en un contrato real sea la de restituir la cosa o!,eto de )l. La razón determinante en cada uno de estos contratos" en virtud de la cual se entrega la cosa al mutuario o comodatario es la de proporcionarle el uso y goce la cosa prestada. 2ara eso se contrata: para 'ue el comodatario y el mutuario gocen del o!,eto materia del contrato.
-ontratos nominados e innominados#
Esta clasificación se hace atendiendo a si el contrato está o no reglamentado por la ley! El contrato nominado cuando está reglamentado por la ley" e,. Compraventa* mutuo etc. Los contratos innominados son los 'ue escapan a la previsión del legislador y no tienen reglamentación" estos se pueden celebrar por el principio autonomía de la voluntad 51&4& --6, por esto se puede celebrar cualquier contrato mientras se respete la ley, el orden p*blico y las buenas costumbres! (os contratos innominados se rigen# -
or las reglas generales aplicables a todos los actos urídicos7
-
or las estipulaciones de las partes" y
-
2e aplican por analogía las reglas de los contratos nominados más semeantes, siempre que lo permita la naturale'a especial del contrato innominado!
-ontratos de libre discusión y adhesión# tendiendo a la forma cono se produce el acuerdo de voluntades de las partes! El contrato de li!re discusión es aquel en que las partes estipulan libremente sus cláusulas y los contratos de adhesión son aquellos en los cuales no hay discusión posible entre las partes y que forman mediante la aceptación lisa y llana, por una de ellos de las condiciones se9aladas por la otra!
-ontratos individuales y colectivos# $l contrato individual es aquel que para su formación requiere el consentimiento unánime de las partes que lo celebran. : el contrato colectivo es aquel que afecta a
todos los miembros de un grupo o colectividad, aunque no hayan consentido en )l, por el solo hecho de formar parte de ese grupo!
-ontratos de eecución instantánea y de eecución sucesiva#
En los contratos de eecución instantánea las obligaciones se cumplen en un solo momento! En cam!io en los contratos de eecución o tracto sucesivo las obligaciones de las partes, o de una de ellas a o lo menos, consisten en prestaciones periódicas o continuas! 7o de!e confundirse los contratos de tracto sucesivo con los contratos de
e,ecución escalonada o a plazo" 'ue son a'uellos en 'ue las o!ligaciones de las partes se cumplen por parcialidades en diferentes oportunidades.
-lasificación de los contratos tiene importancia en diversos aspectos# -
$l efecto retroactivo de la resolución sólo opera en los contratos de eecución instantánea! -
$n los efectos que en el contrato produce por la p)rdida fortuita del obeto debido o la imposibilidad de eecución por el deudor! 2i el obeto perece, la obligación del deudor se e+tingue, y si el contrato es bilateral, el deudor queda relevado de su obligación, no ocurriendo lo mismo con la otra parte! Estos principios tienen aplicación en los contratos de eecución instantánea! $n los de eecución sucesiva la imposibilidad de la eecución por parte de uno de ellos tiene por efecto la e+tinción total del contrato o su modificación mientras dure el impedimento.
-
%eoría de la imprevisión sólo se admite por la doctrina y la urisprudencia en los contratos de tracto sucesivo, por'ue son llamados a cumplirse en un tiempo le,ano.
$fectos de los contratos#
Hay 'ue distinguir las siguientes clases de personas: las partes y los terceros, dentro de )stos, los terceros relativos y los terceros absolutos!
$fectos entre las partes: or regla general el contrato sólo produce efectos respecto de las partes! Esto es una aplicación del principio de 'ue nadie puede 'uedar o!ligado
sino en virtud de una declaración de voluntad" y esta declaración sólo la +acen las partes y
no terceros" se8alado en el art. #=$=. (e discute so!re el alcance de la pala!ra ley 'ue el legislador emplea en el artculo citado. (e dice 'ue la ley en el sentido 'ue no puede ser invalidado por la sola voluntad de una de las partes. tra nos dice 'ue la voluntad es la 'ue +a sido elevada a la categora de ley6 y la violación de esta ley de!e ser sancionada del mismo modo 'ue la violación de cual'uier ley. Agrega 'ue los efectos ,urdicos 'ue de los contratos nacen" son los 'ue la ley les +a fi,ado teniendo en consideración los fines económicos perseguidos por los contratantes con la mira de resguardarlos" de modo 'ue la violación de dic+os fines no sera otra cosa 'ue la violación de la ley.
$fectos respecto de terceros#
(on terceros" todo aquel que no es parte! Dentro de los terceros hay una subclasificación" por'ue puede +a!er algunos 'ue con posterioridad a la cele!ración del contrato entren en relaciones urídicas con las partes estos son los terceros relativos, y a ellos tambi)n afecta el contrato!
Estos terceros relativos son dos: los sucesores a título universal y los sucesores a título singular!
(e está en presencia del sucesor a título universal en caso del heredero, aquel que sucede en todos los bienes o en una cuota de ellos. 9e a+ el dic+o" el 'ue contrata para s" lo +ace tam!i)n para sus +erederos. (uego el contrato produce efectos respecto de los sucesores a título universal " esta regla tam!i)n tiene e+cepciones:
pero
- 7o
alcanzan a los +erederos los efectos del contrato cuando las obligaciones contraídas fueron intransmisibles. Tampoco les alcanzan >a los +erederos? los efectos del contrato cuando el contrato celebrado fuere intuito;persona E,.
Tampoco afectan a los +erederos los efectos del contrato cuando así se hubiere estipulado e+presamente. -
2ucesores a título singular# )stos tambi)n les afectan los contratos celebrado por su causante! Algunos sucesores a ttulo singular son: -
El legatario de especie o cuerpo cierto.
-
En la cesión de cr)ditos" el cesionario sucede a ttulo singular al cedente.
(os otros terceros son los terceros absolutos# quellos totalmente e+tra9os al contrato, que no han sido parte al momento de celebración ni despu)s. A estos terceros a!solutos no pueden afectarlos los contratos, respectos de ellos no son obligatorios los derechos y obligaciones que emanan de )l >del contrato?. (in em!argo la regla tiene e+cepciones: -
Los contratos tienen relación solamente con los contratos patrimoniales" pero no con los
contratos de familia! -
tra e3cepción a la relatividad la encontramos en los contratos colectivos!
-
Tercera e3cepción la ofrece en principio la estipulación por otro!
$stipulación por otro o a favor de otro#
Está regulada en el CC art! 144.! En la estipulación a favor del otro intervienen tres personas: el estipulante, el promitente y el tercero beneficiario! E,.
"equisitos de la estipulación a favor de otro# "equisitos respecto del estipulante#
El estipulante debe ser capa' de cele!rar el
contrato o!,eto de la estipulación. -e'uiere 'ue el estipulante no sea mandatario o gestor de negocios del tercero beneficiario, por'ue si contrata a favor de terceros en virtud de un mandato o gestor de negocios no nos encontramos con la estipulación a favor de terceros. "equisitos respecto al promitente# El promitente debe tener capacidad necesaria para celebrar el contrato prometido y, además, debe tener la intención de crear el derecho a favor del tercero! "equisitos que deben concurrir en el tercero beneficiario#
mismo nada impide 'ue una persona se o!ligue a favor de un a!solutamente incapaz. 7o o!stante lo anterior el tercero beneficiario debe estar en situación urídica de adquirir el derecho establecido en su favor!
La doctrina clásica e3iga 'ue el tercero !eneficiario fuese siempre una persona determinada y no acepta!a 'ue fuere una persona futura" 'ue no e3ista o indeterminada. La tendencia actual en materia de seguros es permitir 'ue el !eneficiario sea una persona futura o indeterminada!
derec+o radicara primero en el patrimonio estipulante" y entonces )ste" a su vez" lo ofrecera al beneficiario, quien al aceptarlo lo ingresaría a su patrimonio! Doctrina de la gestión de negocios# el estipulante sera un gestor de negocios con respecto al tercero y" entonces" la aceptación de 'ue +a!la el art. #$44 que debe dar al beneficiario, no sería sino la ratificación que )ste hace de la gestión reali'ada por el estipulante en su favor! Doctrina de la creación directa del derecho a favor del tercero beneficiario# al momento de celebrado el contrato entre el estipulante y el promitente nace, directamente en el patrimonio del tercero, el derecho que le otorga dicho contrato . Esta es la de mayor aceptación. @ndiscuti!lemente tiene base legal en la regla art! 144.
'ue se8ala 'ue sólo el tercero puede demandar lo estipulado. La importancia radica en 'ue naciendo el derec+o directamente en el patrimonio del tercero !eneficiario" resulta 'ue si )ste fallece antes de la aceptación" nada o!stara para 'ue )sta la +agan sus +erederos.
$fectos de la estipulación a favor de otro# $fectos entre el promitente y el estipulante# mbos otorgan el contrato de manera que los efectos serán los mimos que los de todo contrato. 2ero +ay ciertas caractersticas 'ue son propias de la estipulación a favor
de otro:
El estipulante no puede solicitar el cumplimiento de lo convenido" pero e3iste una forma indirecta en 'ue el estipulante puede compeler al promitente a cumplir la estipulación# a trav)s de una cláusula penal, art! 1&3 la cual se haría efectiva si el promitente no cumple lo convenido!
9e acuerdo al art. #$$4 antes 'ue intervenga de manera e3presa o tácita el !eneficiario" pueden estipulante y promitente de com*n acuerdo, revocar a estipulación y dearla sin efecto! $fectos entre el promitente y el tercero#
El principal efecto es 'ue sólo el tercero puede demandar lo estipulado art. #$$4 CC. 2or'ue si !ien la aceptación 'ue +ace el tercero no es necesaria para ad'uirir su derec+o" el cual nace directamente en su patrimonio" esta aceptación tiene importancia para los efectos de su revocación que pueden hacer estipulante y promitente. Antes de ella" puede revocarse el contrato6 despu)s de ella es imposi!le. $fectos entre estipulante y tercero#
alguno en el patrimonio del estipulante y en consecuencia no está su,eto a la garanta general de sus acreedores.
romesa de hecho aeno#
A esta institución se refiere el art! 14& -- " en la promesa de hecho aeno, en cambio el tercero no contrae obligación alguna" as lo declara el artculo citado. Es lógico 'ue as sea" ya 'ue el tercero no tiene por 'u) 'uedar o!ligado por el contrato cele!rado y al cual no +an concurrido con su consentimiento. $l tercero sólo se obliga en virtud de su ratificación, *nicamente entonces nace su obligación y ella deriva de su propia voluntad.
Esta institución es una modalidad especial de la prestación en la obligación de hacer, cuyo obeto es que el tercero acepte!
Como en la estipulación a favor de otro" a'u intervienen tres personas: el promitente, que es el que contrae la obligación de hacer, el prometido o acreedor, y el tercero que sólo será obligado una ve' que se ratifique!
"equisitos de la promesa de hecho aeno#
Tam!i)n +ay 'ue separarlos en referencia al contrato entre promitente y acreedor y a la ratificación del tercero. 7o es posi!le entregar reglas generales" por'ue depende del contrato 'ue se trate. 9esde luego es consensual" por cuanto el legislador no lo somete a ninguna solemnidad especial. "especto del tercero deberá cumplir las e+igencias necesarias para efectuar la ratificación. (a *nica limitación que han impuesto los tribunales es que si la obligación del tercero versa sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, la ratificación debe otorgarse a trav)s de escritura p*blica.
$fectos de la promesa de hecho aeno#
Hay 'ue distinguir entre las distintas partes 'ue intervienen: $ntre promitente y el tercero no resulta ning*n efecto, salvo lo que ellos hayan convenido para que este *ltimo otorgue ratificación!
Las relaciones entre el acreedor y el tercero sólo tendrán lugar cuando )ste ratifique y" entonces" dependerán de la clase de o!ligación prometida. (o que nunca faltará en la promesa de hecho aeno, es la responsabilidad del promitente! ste contrae una obligación de hacer# obtener la ratificación. (i el promitente fracasa en su intento" el acreedor por el #$=1 -- puede obtener indemni'ación de los peruicios del incumplimiento" es su /nico derec+o.
Tam!i)n se puede esta!lecer una cláusula penal #=%0" aun'ue +ay pro!lemas de interpretación por'ue se le +a 'uerido conectar al #$=1 y se dan dos situaciones !ien diferentes: El promitente se +a su,etado a una pena para el caso de 'ue el tercero no ratifi'ue la o!ligación prometida por )l. -
El caso previsto por el precepto es diferente6 la pena +a sido impuesta al promitente para el caso de no cumplirse por el tercero la o!ligación prometida. -
=noponibilidad#
Las personas a las 'ue se les aplica la =noponibilidad son los sucesores a título particular, esto es a aquellos terceros, e+cluyendo a los sucesores a título universal, que con posterioridad al contrato entran en relaciones urídicas con las partes. Los
terceros relativos pueden ser muc+os y muy variados. 7o /nicamente el legatario respecto
del testador" ni el comprador del vendedor. Hay otras personas 'ue son terceros relativos" como acontece con los acreedores de uno de los contratantes.
(a =noponibilidad no toca a contrato sino a sus efectos#
En esta institución +ay 'ue distinguir entre el contrato mismo y los efectos que produce! $l contrato inoponible es perfectamente válido, no le falta ninguna condición esencial para su valide'! (a =noponibilidad se caracteri'a porque los efectos del contrato no van a poder oponerse a los terceros relativos! $n la =noponibilidad al contrato se le priva de sus efectos respecto de terceros, pero subsiste entre las partes!
Definición y clasificación#
(e le define como la ineficacia respecto de terceros de un derecho nacido como consecuencia de la celebración o de la nulidad de un acto urídico.
=noponibilidad de forma# es sa!ido 'ue las formalidades de publicidad tienden a permitir a los terceros enterarse de la e+istencia del contrato que puede afectarlos. (i
no se cumplen" el legislador defiende al tercero esta!leciendo en su favor la inoponi!lidad del acto o contrato mientras no se cumplan las formalidades emitidas. (as más conocidas son# (as contraescrituras# para
'ue afecten a terceros #&1# inc. 5 'ue se tome razón al margen de la escritura original y de la copia en virtud de la cual está o!rando el tercero. La sentencia 'ue declara la prescripción del dominio o derec+os reales so!re el inmue!le no valdrá contra terceros sin la respectiva inscripción. rescripción adquisitiva!
(a cesión de cr)ditos! $mbargo de bienes raíces!
=noponibilidad de fondo# (as más frecuentes son la falta de concurrencia y del fraude!
=noponibilidad por falta de concurrencia: cuando una persona no concurre con su consentimiento al otorgamiento de un acto o contrato que lo requería para producir sus plenos efectos" e,. Benta de cosa a,ena" el verdadero due8o puede reivindicar la cosa
de su dominio" y el mandato cuando el mandatario act/a fuera de los lmites" el mandante no está o!ligado por los actos e,ecutados por el mandatario e3cedido. =noponibilidad por fraude# 2imulación, en el cual el tercero no está obligado a reconocer sino el acto aparente7 el oculto no le es oponible.
=noponibilidad derivadas de nulidad o revocación#
Hay casos en 'ue declarada la nulidad el legislador no permite que esta pueda afectar a terceros" e,. El matrimonio putativo art. #55 inc #* la sociedad 5=1 CC.
$fectos de la =noponibilidad#
Entre las partes el acto es perfectamente válido y produce todos los efectos. 2ero respecto de terceros el acto no o!stante su validez no los afecta. (a =noponibilidad es un derecho del tercero7 )ste si quiere la invoca, pero si no tiene inter)s en ella, puede renunciarla, pues está establecida en su protección y beneficio!
>orma de hacer valer la =noponibilidad#
2uede +acerse valer como acción y como e+cepción! Como acción reclamando del acto inoponi!le" y por va de e3cepción cuando se invo'ue en contra el acto afecto a esta sanción" as ocurrirá normalmente cuando la inoponi!lidad se produzca por la ino!servancia de una medida de pu!licidad.
$+tinción de la =noponibilidad# -
La @noponi!ilidad por falta de publicidad se sanea por el cumplimiento de las
formalidades omitidas! -
%oda =noponibilidad termina por renuncia de ella!
cuando ella se +aga valer como acción. As la acción de simulación 'ue no tiene un plazo especial prescri!e en = a8os. -
>inalmente puede e+tinguirse por prescripción"
utocontrato:
Esta figura se presenta cuando una misma persona interviene en un negocio urídico invistiendo dos o más calidades urídicas distintas!
Es el acto realizado por una sola persona en el cual ella act/a a la vez como parte directa y como representante de la otra o como representante de am!as partes o como titular de dos patrimonios 'ue le pertenecen. $l utocontrato supone necesariamente la e+istencia de dos o más patrimonios cuya propiedad o representación corresponda a un solo sueto de derecho que, en virtud de su declaración de voluntad crea entre ellos una relación urídica de obligación!
uede darse en los siguientes casos#
a.
En materia de representación" situación 'ue se presenta cuando:
El contratante act/a por s mismo y a la vez como representante legal o contractual de otra persona. -
El contratante concurre en el mismo acto como representante legal o convencional de dos o más personas naturales o ,urdicas. En este /ltimo caso la contraposición de intereses es menos marcada. -
!.
Cuando una persona tiene dos patrimonios o fracciones de patrimonios
sometidas a regímenes urídicos distintos#
Tradicionalmente +a prevalecido la teora de unidad del patrimonio sustentada por Au!ry y -au" seg/n ellos el patrimonio por ser un atri!uto de la personalidad y" por consiguiente" insepara!le de la persona" era uno solo. -
La tendencia moderna es aceptar la pluralidad de patrimonios" pues ven en )ste un con,unto de !ienes activos y pasivos afectos a un fin determinado. -
7aturaleza ,urdica comple,a" ya 'ue un acto ,urdico !ilateral por esencia re'uiere la concurrencia de dos o más partes" y en este interviene una sola persona.
Hay diversas teoras 'ue tratan de e3plicar la naturaleza ,urdica del Autocontrato: 2ara algunos el Autocontrato es un verdadero contrato" en el cual concurren las dos voluntades 'ue se precisan para generar un acto urídico bilateral" ellas son el representante y el representado. (e8alan 'ue más 'ue un vnculo ,urdico entre personas distintas es un vnculo ,urdico entre patrimonios distintos 'ue se ven afectados por o!ra de una sola voluntad. -
-
?tros estiman que es un acto urídico unilateral que produce efectos contractuales.
>9emogue" Alessandri?. 2or ellos estiman 'ue el Autocontrato es un acto ,urdico unilateral" ya 'ue nace de la voluntad de una sola persona" pero 'ue produce efectos contractuales" por'ue genera los mismos efectos 'ue si el acto se origina en un acuerdo de voluntades.
rocedencia de la autocontratación# 0ue no est) legalmente prohibida: e,. $#5 'ue pro+!e a los curadores cele!rar un a. contrato en 'ue tengan inter)s ellos o ciertos parientes suyos" tam!i)n en el art. #11 relacionado con el 5#$$.
!. 0ue haya sido autori'ado e+presamente o no e+ista conflicto de inter)s: E. de los primeros son los art. 5#$$ y 5#$=. 9iscuti!le es la legitimidad de la autocontratación en el caso en 'ue no est) ni e3presamente pro+i!ida ni autorizada" pero no +aya contraposición de inter)s en la gestión del representante. $l utocontrato se acepta porque e+iste una serie de normas que consideran aisladamente y de este análisis se concluye# -
0ue el utocontrato es posible en -hile!
-
0ue por regla general es válido!
Entre dic+as normas podemos destacar CC: $#1" $#5" #11" 5#$$ y 5#$=. >pág. =1 li!ro?.
=nterpretación de los contratos y su calificación urídica#
@nterpretación de los contratos: =nterpretar es determinar el sentido que debe darse a una frase o sentencia que aparece obscuro 5Diccionario (egislación y urisprudencia chilenas6, o como dice
$scriche, interpretar un contrato significa e+plicar el sentido del contrato que aparece obscuro o dudoso!
Todas las declaraciones necesitan ser interpretadas" es imposi!le e3presar una idea o voluntad sin 'ue en la e3presión se deslice alguna posi!ilidad de duda. C(: sentencia #4 -.9..T.5&"s.#F"p.%0=?. Cuando el contrato está conce!ido en t)rminos claros y precisos son inaplica!les las reglas de interpretación esta!lecidas en Ttulo G@@@ del li!ro @B del CC.
2istema de interpretación#
Hay dos grandes escuelas relativas al sistema de interpretación 'ue postulan: 1!
2istema obetivo o de la voluntad declarada!
/!
2istema subetivo!
El primero tiene e3clusivamente en cuenta la voluntad declarada, sin considerar la voluntad real del autor del acto o de los contratantes!
El segundo considera e+clusivamente la voluntad real e+istente tras la declaración e+presada con mayor o menor perfección! $l código civil da mayor importancia a la intención de los contratantes, siendo el elemento intencional el principal medio de interpretación, como se9ala e+presamente el art! 1&!
"eglas de =nterpretación# %ítulo @=== del libro =A arts!, 1& a 1&!
Los arts." mencionados fi,an normas de interpretación" algunas para los actos ,urdicos en general" otras especficamente para los contratos. uera de )stas +ay normas especiales para contratos especficos" y especialmente para el testamento. 1! rt! 1&# conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras!
Aparece el principio de la autonoma de la voluntad" y aparece opuesta a la interpretación de la ley" por'ue para interpretar la ley se está más a lo literal de las pala!ras 'ue al espritu del legislador. Con claramente conocida" se +a 'uerido decir 'ue la intención de!e tener un carácter de evidencia6 en consecuencia" no solamente es necesario pro!arla" sino 'ue la prue!a de!e procurar al ,uez una convicción sin e'uvocos. Esta norma esta repetida para la interpretación de los testamentos art. #104 +ace primar la voluntad del testador so!re lo literal de las pala!ras" y ello como consecuencia de ser el testamento una manifestación de voluntad. /! plicación de t)rminos del contrato rt! 1&1# por generales que sean los t)rminos de un contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre la que se ha contratado. 3! 2entido efectivo y sentido inefectivo art! 1&/# el sentido en que una cláusula pueda producir alg*n efecto, deberá preferirse a aqu)l en que no sea capa' de producir ning*n efecto! 2i e+iste una cláusula en el contrato es porque los contratantes desean que produ'can sus efectos, luego es lógico entenderla en tal sentido! 4! -láusulas de un contrato en relación con la naturale'a de )ste, art! 1&3, inc 1# en aquellos casos en que no apareciera voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que meor cuadra con la naturale'a del contrato! (a disposición del código es aplicable al caso que las partes contratantes no manifiesten en el contrato voluntad de interpretarlo en sentido determinado! &! -láusulas de uso com*n art 1&3 inc /# las cláusulas de uso com*n se presumen aunque no se e+presen, se relaciona con el #=$0 seg/n Claro (olar 'ue +ace o!ligatorias
para los contratantes todas las cosas 'ue emanan precisamente de la naturaleza del contrato" o 'ue por la Ley o la costum!re le pertenecen" Carlos 9ucci le da un significado más amplio" 'ue se aplica en general a todos los actos ,urdicos" sera un mandato e3preso y nuevo" cuando dispone 'ue las cláusulas de uso com/n se presuman en a'uellos actos 'ue no tienen precisamente un carácter contractual. ! =nterpretación armónica de las cláusulas art! 1&4 inc 1# las cláusulas de un contrato se interpretaran unas por otras, dándose a cada una el sentido que meor convenga al contrato en su totalidad! ! nalogía art! 1&4 inc /# podrán tambi)n interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia!
2osee 5 re'uisitos copulativos:
a.
Iue el otro contrato sea cele!rado entre las mismas partes6
!.
Iue verse so!re la misma materia.
8! =nterpretación por aplicación práctica de las cláusulas art! 1&4 inc final# o por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con la aprobación de la otra! Claro (olar nos dice 'ue es la reina de todas las
interpretaciones. Al respecto la C( +a dic+o" principalmente en la interpretación de los contratos contienen o!ligaciones de dar o +acer" ya 'ue nada puede indicar con más acierto la voluntad de las partes en esta materia 'ue la e,ecución llevada a ca!o por ellas mismas de las cosas 'ue" con arreglo a lo pactado" esta!an o!ligadas a dar o +acer. La disposición contempla dos situaciones: a.
La aplicación práctica +ec+a por am!as partes.
!.
por una de las partes con apro!ación de la otra.
.! =nterpretación por los eemplos art! 1&&# cuando en un contrato se ha e+presado un caso para e+plicar a la obligación, no se entenderá sólo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, e+cluyendo los otros a que naturalmente se e+tienda! 1! =nterpretación de las cláusulas ambiguas art! 1& inc 1# no pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor!
ero las cláusulas ambiguas que hayan sido e+tendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretaran contra ella, siempre que la ambigBedad provenga de la falta de e+plicación que haya debido darse a ella! rt! 1& inc /!
-alificación urídica de los contratos#
sta viene despu)s de a'uella e importa la determinación de la naturaleza ,urdica del contrato" la operación de incluirlo" atendiendo su contenido" en una de las categorías
contractuales establecidas por el legislador " con los efectos especficos 'ue le son
propios de acuerdo a las disposiciones legales pertinentes. En principio " la interpretación de los contratos es una cuestión de +ec+o" pero la calificación es una cuestión de derec+o 'ue puede dar lugar a un recurso de casación y en tal sentido seg/n lo +a entendido mayoritariamente nuestra ,urisprudencia" la determinación de cuál es la voluntad real de las partes es una cuestión de +ec+o" pero esta!lecida )sta" la calificación de los contratos 'ue de tal voluntad se derive" es una cuestión de derec+o 'ue" pudiendo derivar en infracción de ley" es suscepti!le de casación. Algunos opinan 'ue los ,ueces de!en su,etarse a las reglas de interpretación esta!lecidas en el código civil" y si las violan la corte suprema podra enmendar el fallo por'ue +a!a infracción de ley. tros opinan 'ue la casación procedera cuando el ,uez no +u!iere realizado la investigación dirigida a conocer la intención de los contratantes" esto es" cuando no +u!iere interpretado el contrato6 pero no procedera dic+o recurso cuando +u!iere interpretado el contrato y determinado la intención contractual" aun'ue lo +u!iere +ec+o erróneamente.
Contrato de 2romesa: (as circunstancias que inducen a la celebración del contrato de promesa:
Es el resultado económico urídico que las partes se proponen es irreali'able de inmediato7 pero" al propio tiempo ellas ,uzgan conveniente comprometerse" de inmediato" para la conclusión del contrato especfico 'ue proyectan. -
Es frecuente 'ue se recurra a este contrato cuando no puede cele!rarse por falta de algunos trámites legales o 'ue e3ista una pro+i!ición ,udicial o legal transitoria para cele!rar el contrato deseado" o falte el cumplimiento de ciertas formalidades" o la terminación de la o!ra" o +aya pro!lemas de financiamiento etc. -
-
$n suma tiene la función de crear un vínculo urídico necesario de seguridad, orientado directamente a la conclusión de un contrato futuro 'ue no se 'uiere o no se
puede otorgar" la cumple el contrato de promesa de cele!rar un contrato. or regla general se puede celebrar cualquier contrato y sobre cualquier cosa" un caso de prohibición es el de la ley general de urbanismo y construcciones" pro+!e -
cele!rar contratos de promesa de venta de terrenos en 'ue no se +ayan e,ecutados los tra!a,os de ur!anización.
Definiciones# 1!
Cn contrato en el cual la partes se obligan a celebrar un contrato futuro!
5. La promesa es un contrato por el cual una de las partes o am!as se o!ligan dentro de cierto plazo a cele!rar un contrato futuro determinado. %. Jn contrato preparatorio general" por el cual una parte o am!as" se o!ligan a cele!rar otro 'ue +a de ser legalmente eficaz y 'ue se especifica de momento por lo menos en sus elementos esenciales" estipulándose al propio tiempo el plazo o una condición o am!os a la vez" 'ue fi,e su futuridad" y concediendo la ley medios ,udiciales eficientes para su e,ecución forzada. 4! $s aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto pla'o o evento de cierta condición!
articularidades del contrato de promesa#
#.
En C+ile en el art! 1&&4 se deduce que la promesa de celebrar un contrato es, a
su ve', un contrato, porque es fuente de derechos y obligaciones entre las partes que la generan!
5. $s un contrato general" por su intermedio se pueden prometer la cele!ración de un n/mero ilimitado de contratos. %.
$s un contrato solemne" pues siempre de!e constar por escrito" incluso cuando el contrato prometido sea consensual, art! 1&&4 n1!
$. $s un contrato principal" ya 'ue el art. #==$ al reglamentarlo no su!ordina su e3istencia a la del otro contrato. =. Es un contrato preparatorio" peculiaridad 'ue lo distingue de otros contratos dándoles fisionoma propia. 0.
$s un contrato sueto a modalidad art. #==$ nF%.
&.
$s de derecho estricto" se aplica el art. #==$.
Aalide' de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:
Algunos rec+azan por'ue no da cumplimiento a las e3igencias de los n/meros 5 y $ art. #==$. Los 'ue sostienen 'ue la promesa unilateral es nula dan las siguientes ra'ones: a! $l n4 del art! 1&&4 e+ige que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben! b! (a promesa unilateral de celebrar una compraventa no se cumple con el requisito del n/ del art! 1&&4, porque en un contrato en que uno sólo se obligue a vender, no produce efecto algunos, o lo que es lo mismo, adolece de ineficacia! c! $n la promesa unilateral de venta queda e+clusivamente a la voluntad del comprador contraer las obligaciones inherentes a su calidad o, en otros t)rminos, su aplicación está subordinada a una condición potestativa que depende de su mera voluntad, obligación que es nula seg*n el art! 148 y por lo tanto es nulo tambi)n el contrato de donde emana!
d. 7o desvirt/a el valor de las razones anteriores en orden a la nulidad a!soluta de las promesas unilaterales de contratos !ilaterales" la circunstancia de e3istir algunos actos o contratos" como el pacto de retroventa y la venta a prueba o gusto, sea porque se trata de promesas unilaterales, sino de contratos en que ambas partes se obligan, o de casos de e+cepción que confirmen la regla!
(a promesa unilateral es válida porque#
a. Conforme al nF$ del art #=$$" es indispensa!le la especificación de la naturaleza del contrato prometido, esto no significa en manera alguna que el contrato de promesa haya de tener la misma esencia y naturale'a del contrato prometido cuya especificación +ace" por'ue en tal caso no se podra por e,. En una promesa !ilateral prometer la cele!ración de un contrato unilateral como el mutuo. !.
cele!rar contratos innominados" y no puede entenderse limitada sino cuando las disposiciones legales e3presamente as lo digan" de!i)ndose ser toda interpretación al respecto restrictiva. c.
Eay diversas disposiciones que tienden aceptar en materia de promesa de compraventa obligaciones unilaterales! E,. ## esta!lece el pacto de retroventa 'ue es
una o!ligación unilateral 'ue se impone al comprador.
d. @nvocando en la interpretación la analogía y el espritu general de la legislación" podra citarse el art. #4=%" 'ue consagra la li!ertad contractual para determinar el predominio de una sola voluntad aun en los contratos !ilaterales. (a historia fidedigna siguiendo al código civil franc)s permite la promesa e. unilateral en la compraventa.
f.
7o se divisan razones ni morales" ,urdicas o económicas para pro+i!irla.
g.
En el código de minería art! 1. se validó e+presamente la promesa unilateral de venta" esto es a'uella en 'ue la solamente el promitente vendedor se o!liga a vender" pero el promitente comprador no se o!liga a comprar" siendo por consiguiente facultativo para )l cele!rar el contrato de compra prometido.
"equisitos del contrato de promesa#
Como la promesa de cele!rar un contrato tam!i)n es un contrato" de!en concurrir en ella todos los requisitos que la ley e+ige para )stos en general# consentimiento, capacidad de las partes, objeto y causa lícita.
Además de los re'uisitos generales de todo contrato de!en concurrir requisitos especiales esta!lecidos por la ley y 'ue son tanto de fondo como de forma" estos se encuentran esta!lecidos en el art! 1&&4 --" estos re'uisitos son esenciales y deben concurrir simultánea y copulativamente, si falta hacen que el contrato de promesa no produ'ca obligación alguna!
"equisitos# 1!
0ue la promesa conste por escrito#
El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en 'ue de!e constar por escrito" sea en instrumento p*blico o en instrumento privado. (i se otorga ver!al es nula a!solutamente >#$$%* #05* #==$?" otra consecuencia es 'ue no podrá pro!arse" ya 'ue en un contrato solemne en inadmisi!le otra medio de prue!a 'ue no sea la solemnidad KIu) ocurre si el contrato prometido de!e constar en escritura p/!lica E,. Contrato compraventa de !ienes races se pensa!a 'ue la promesa de!a constar en escritura p/!lica los argumentos" eran la especialidad art. #1# en cuanto a la naturale'a del contrato y del bien respectivo, supera la especialidad del 1&&4, la accesoriedad del contrato de promesa frente a la compraventa y la modalidad de e,ecución forzada de la
o!ligación prometida 'ue no podra traducirse en venta si la promesa constara solo por escrito. La conclusión de !astar en todo caso un instrumento privado no se de,o esperar" y ella se funda en las siguientes razones: separación de ambos contratos, los cuales teniendo individualidades propias, reconocen estructuras, efectos y reglamentación diferentes, al punto de que mal podría aplicarse al contrato de promesa las normas de otro contrato, como el de compraventa! La e3igencia de simple escrito por el nF# del art.
#==$. La oportunidad 'ue la propia ley esta!lece para el organismo de la solemnidad relativa al contrato prometido nF$ art. #==$ >Contrato de promesa minera" solemne y por escrito" re'uisito 'ue esta!lece la ley" es una e3cepción? /!
0ue el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces!
9e!e entenderse 'ue produ'ca efectos urídicos, o sea genere derechos y obligaciones. 2or esto en los contratos de promesa las partes no pueden obligarse a eecutar un hecho inmoral o prohibido, porque sería inefica' por obeto ilícito, y tampoco se puede referir a una obligación físicamente imposible!
La promesa no de!e ser un medio para cele!rar un contrato nulo" sino para la cele!ración de contratos válidos y eficaces. 2uede ocurrir 'ue el contrato prometido sea ineficaz al momento de cele!rase el contrato de promesa" y puede ser válido al momento de cumplirse )sta" en este caso es completamente válido siempre 'ue las partes al cele!rarlo" lo su,eten a la condición de 'ue el contrato prometido sea valido al momento de cumplirse la promesa. Caso: 'ue ocurre cuando la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciendo a un incapa' se hace sin la autori'ación que la ley e+ige para dicho contratos. 2odra estimarse que es nulo" por'ue no se dan las formalidades +a!ilitantes" pero la opinión mayoritaria opina que es válido por'ue:
a. El contrato prometido no es" en este caso" ineficaz seg/n la ley" es decir no es a!solutamente nulo" no está pro+i!ido por la ley6 sino 'ue )l puede cele!rarse válidamente concurriendo la formalidad +a!ilitante. !. Las formalidades son de derec+o estricto y el art. #==$ no las +a e3igido para el contrato de promesa" sino 'ue otras disposiciones las re'uieren para el acto de ena,enación o gravamen" 'ue es distinto del contrato de promesa. c. 7o falta la especificación del contrato prometido" 7F$ #==$" ya 'ue el contrato prometido se especifica por la mención en la promesa de sus elementos esenciales y no por la concurrencia de las formalidades +a!ilitantes.
d. El art. #==$ en su nF$ permite omitir en el contrato de promesa las solemnidades 'ue la ley e3ige para el contrato prometido" luego" con mayor razón puede omitirse las formalidades +a!ilitantes 'ue tiene menos significación ,urdica 'ue las solemnidades.
3! 0ue la promesa contenga un pla'o o condición que fie la )poca de la celebración del contrato prometido!
Lo 'ue se +a 'uerido con esta e3igencia es 'ue no se +aga el contrato sin !ase cierta" sin tiempo o condición 'ue determine la )poca de cumplimiento de lo prometido. a.
Determinación de la )poca de la celebración del contrato prometido por medio de una condición: no hay acuerdo si esta debe ser determinada o si puede ser indeterminada. La determinada es a'uella 'ue de acaecer el evento futuro e incierto se
sa!e cuando ocurrirá" y es indeterminada cuando no se sa!e la )poca en 'ue ocurrirá. lgunos sostienen que la condición a que se refiere n3 del art! 1&&4 debe revertir el carácter de determinada. (i para el cumplimiento del +ec+o incierto constitutivo de la
condición" no se fi,a )poca o plazo" se trata una condición indeterminada y en este caso no puede darse el valor de la promesa de un contrato a la convención cele!rada !a,o tal condición. Eay otros que sostienen que es procedente la condición indeterminada en el contrato de promesa porque el espíritu de la ley es no mantener las condiciones por un pla'o indeterminado, de ahí que se se9ale un pla'o má+imo para que se realicen; pla'o de caducidad! (o que la ley e+ige es que pueda saberse con certe'a la fecha desde la cual el acreedor podrá hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa o cuándo ha de establecerse en forma cierta que podrá verificarse, sea que haya vencido el pla'o estipulado, sea que ha llegado a ser cierto que la condición no se reali'ará! Lo aconse,a!le es se8alar un plazo dentro del cual de!a cumplirse la condición. b! Determinación de la )poca de celebración del contrato prometido mediante un pla'o# respecto del pla'o se discute en esta materia si )l puede ser suspensivo o e+tintivo, o si siempre debe ser e+tintivo!
El contrato de promesa puede ser suspensivo o e3tintivo, porque tanto el uno como el otro fian una )poca en la cual se puede e+igir la obligación de hacer que emana del contrato de promesa! $n caso suspensivo sólo puede e+igirse el cumplimiento de la promesa una ve' vencido el pla'o! $n cambio si el pla'o es e+tintivo se puede e+igir dicho
cumplimiento en cualquier momento antes del vencimiento del pla'o, pero no una ve' acaecido )ste porque con ellos se produce la e+tinción del derecho. A+ora en lo
'ue respecta a la mora" si el plazo es suspensivo la parte cae en mora por el solo transcurso del plazo" en cam!io si es e3tintivo" seg/n algunos" para 'ue se produzca mora" de!e re'uerirse ,udicialmente conforme al art. #==#" seg/n otros la mora tam!i)n se produce en este tipo de plazo por el sólo vencimiento del mismo. 2ág. &4 4!
$specificación del contrato prometido#
Las situaciones planteadas son las siguientes: a.
Algunos piensan 'ue el deber de especificar importa una franca identificación
de las estipulaciones, esto es que nada de lo que ha de estipularse en el contrato prometido puede faltar en el contrato preparatorio! =ncluso no debe faltar el consentimiento recíproco de obligarse que es propio del contrato prometido!
!.
?tros piensan que no es necesario tan acabada identificación, al punto de llegar a e+igir la inclusión del consentimiento. (eg/n ellos la enunciación del contrato
prometido en la promesa de!e ser casi perfecta" en forma 'ue si en este instante fuese llegado el momento de cele!rar el referido contrato" bastare sumarle a esas cláusulas el consentimiento con sus formalidades o la tradición" seg/n el caso" para tener el contrato prometido perfecto. c! ?tros se9alan que para especificar el contrato prometido bastará con la mención de las cosas de la esencia del contrato prometido, no siendo indispensable se9alar las de la naturale'a ni las accidentales!
$fectos del contrato de promesa#
(e refiere a este aspecto el inciso final del art. #==$" el cual establece que cuando el contrato de promesa es válido de )l surge una obligación de hacer, que no es otra que la celebración del contrato prometido!
Luego" los efectos del contrato de promesa son generalmente diferentes a los 'ue produce el contrato prometido. $l cumplimiento de esta obligación de hacer puede e+igirse con arreglo a lo establecido en el art! 1&&3, pero de esta disposición sólo le son aplicables los n*meros 1 y 3.
cción de resolución del contrato de promesa#
$l art! 148. por ser un principio de carácter general es aplicación al contrato de promesa. $l art! 1&&3 se limita a reglar los derechos que la ley otorga al acreedor de la obligación de hacer, esto es, e+igir compulsivamente su cumplimiento al deudor que no se allana voluntariamente a satisfacerla!
El inciso final #==$ al remitirse al artculo anterior" no tiene otra consecuencia que recalcar el tipo de obligación que engendra la promesa de contrato" 'ue es de +acer y" como tal" +a de cumplirse forzadamente por algunas de las formas alternativas 'ue se8ala el art. #==%. El citado inc. inal" pues" no modifica la disposición com/n general aplica!le al incumplimiento de un contrato !ilateral. 2or lo 'ue" rige respecto de la promesa de contrato tanto la posi!ilidad de intentar la acción de cumplimiento for'ado dispuesta en el art! 148. y pormenori'ada en el art! 1&&3, como la de accionar por la resolución, en ambos casos con la indemni'ación de peruicios! >2ág. 5?
Contrato de compraventa. 9efinición: El contrato de compraventa lo define el art! 1.3" la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. quella se dice vender y )sta comprar! $l dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio!
Jna 'ue se o!ligue a dar una cosa 'ue se llama vendedor" y otro 'ue se o!ligue a pagarla en dinero o sea comprador.
!.
$s un contrato conmutativo: por regla general" en el sentido obligaciones recíprocas de los contratantes se miran como equivalentes.
de 'ue las
c.
2or regla general, es un contrato consensual as se desprende #1# inc #" e+cepcionalmente solemne inc 5. d.
$s un contrato oneroso: por'ue las partes se gravan recprocamente.
e!
$s un contrato principal!
(a compraventa es el título traslaticio de dominio#
La compraventa es el e,emplo clásico de ttulo traslaticio de dominio. $l art! 3 la se9ala entre tales títulos. 9e ellos resulta 'ue por el solo contrato de compraventa nadie ad'uiere el dominio en nuestro pas6 de la compraventa, sólo nacen derechos personales y para que adquiera el dominio es necesario que se realice la tradición!
Arturo Alessandri nos dice 'ue el art. #&4% e3presa /nicamente las o!ligaciones 'ue am!as partes contraen por el contrato y 'ue son la 'ue constituyen su esencia. 2ero dic+a definición no dice nada" so!re si el vendedor está o no o!ligado a transferir el domino de la cosa vendida al comprador. (in em!argo si nos fi,amos" podemos ver 'ue la ley +a!la de o!ligarse a dar una cosa" frase 'ue emplea una idea más comprensiva de la 'ue tienen el contrato de compraventa" por lo 'ue respecta a la o!ligación del vendedor. $n efecto seg*n el art! 1&48 la obligación de dar contiene la de entregar la cosa, de donde se desprende que luego la obligación de dar lleva envuelta la de entregar la cosa! Luego" una y otra significan algo muy diverso y produce efectos tam!i)n distintos.
La o!ligación de dar significa transferir el dominio o la propiedad y es una o!ligación 'ue sólo puede contraer 'uien es due8o de la cosa. En cam!io la de entregar" no transfiere el dominio y puede contraerla 'uien no es due8o de ella. En resumen toda o!ligación de dar lleva envuelta la de entregar" pero no toda o!ligación de entregar lleva la o!ligación de dar. 2i bien de la definición de compraventa parece desprenderse su carácter traslaticio de dominio, por las demás disposiciones legales parece que es solo productivo de obligaciones!
El contrato de compraventa como todos los demás es productivo de o!ligaciones. 9e )l nacen /nicamente o!ligaciones personales entre los contratantes. 2or lo tanto el efecto 'ue produce la compraventa no es trasferir el dominio" sino dar al comprador un título que lo habilite para adquirirlo!
2ara 'ue el comprador llegue a ser due8o de la cosa vendida necesita:
-elebrar un contrato de venta" 'ue +ace nacer la o!ligación de entregar la cosa a. vendida o sea" le da el ttulo 'ue lo +a!ilite para ad'uirir el dominio.
!.
(a tradición, que es el modo de adquirir el dominio y que sirve para eecutar y cumplir aquella obligación!
Como consecuencia de esto nuestra ley le asigna al contrato de compraventa validez incluso cuando se vende una cosa a,ena. "equisitos generales del contrato de compraventa#
-e'uisitos generales de valide' de todo contrato: consentimiento" capacidad" o!,eto y causa lcitos" de!e contener los elementos esenciales 'ue le son propios" cuales son (a cosa vendida y el precio!
Estos dos re'uisitos son la esencia del contrato de compraventa" luego si faltare alguno de ellos la compraventa no producirá ning*n efecto o degenerará en alg*n contrato diferente art! 1444 (a cosa vendida#
La cosa vendida es el obeto de la obligación del vendedor por consiguientes no puede faltar" y si llegare a faltar la o!ligación del vendedor carecera de o!,eto" y si no hay obligación de )ste, la del comprador carecería de causa! "equisitos de la cosa vendida#
La cosa vendida sea corporal o incorporal" para ser tal y 'ue el contrato de compraventa sea válido" de!e reunir los siguientes re'uisitos: 1!
0ue sea comerciable, que su enaenación no est) prohibida por la ley!
/!
0ue sea real!
3!
0ue sea determinada!
$.
0ue no pertene'ca al comprador.
#. La cosa vendida de!e ser comercia!le: sólo son suscepti!les de venderse las cosas comerciales" o sea a'uellas cuya ena,enación no está pro+!a por ley. cuerdo al 181 --, si se vende alguna de estas cosas habrá obeto ilícito, y por ende nulidad absoluta 18/!
5.
La
cosa
vendida
de!e
ser
real:
e+istir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si así no fuese este carecería de obeto y sería nulo absolutamente, art! 141 y 1814!
%ambi)n puede ser obeto aquellas cosas que no e+isten, pero se espera que e+istan, es decir las cosas futuras! -osa futura es
la 'ue no tiene e3istencia real y positiva al momento de prestarse el consentimiento. Esta no e3iste en el momento" e3istirá posteriormente y entonces se formara la venta en definitiva. 2i no llega a e+istir el contrato es ine+istente por falta de obeto! 2in embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es válida siempre, aunque la cosa e+ista! $sto suceso cuando lo que se vende es la suerte o esperan'a!
2odemos distinguir dos especies de venta de cosa futura" seg/n sea 'ue se venda la cosa misma que va a e+istir o la esperan'a o suerte de que pueda reali'arse un hecho o producirse una cosa! $n el primer caso la venta es condicional. (e entiende +ec+a !a,o la condición de 'ue la cosa llegue a e3istir. En el segundo, la venta, es aleatoria, ya 'ue
se reputa perfecta desde 'ue +ay acuerdo en la cosa y en el precio. Am!as son tratadas en el art. ##% CC. En nuestra legislación la regla general es 'ue la venta de cosa futura siempre es condicional" esto es" se reputa cele!rada !a,o la condición de e3istir" a e3cepción de 'ue se compre la suerte 'ue tiene ca!ida cuando as lo e3presan las partes o cuando del contrato aparece 'ue lo 'ue se compró fue la suerte. (a venta de cosa futura puede asumir alguna de las siguientes formas#
a.
Aenta de cosa futura condicional# regla general conforme art! 1813 --, la venta se entiende hecha bao la condición de e+istir, a*n cuando las partes no lo digan! 2i la cosa no llega a e+istir, falla la condición y no hay contrato de compraventa!
!.
Aenta pura y simple o aleatoria : en este caso el contrato es puro y simple. La obligación del vendedor es aleatoria, pero la del comprador, de pagar el precio, debe cumplirse siempre. La determinación de la compraventa pura simple o aleatoria depende
de la estipulación e3presa de las partes y de la naturaleza del contrato.
%.
(a cosa vendida debe ser determinada:
Esto significa 'ue la cosa vendida de!e ser una especie o cuerpo cierto o bien una cantidad determinada o determinable de un g)nero tambi)n determinado! 141!
Tam!i)n la cosa vendida puede consistir en una cuota de una cosa en la que se tiene un derecho proindiviso, art! 181/! : tambi)n puede recaer en un cr)dito, art! 1.!
4!
(a cosa vendida no debe pertenecer al comprador# art! 181
2or'ue una compraventa con esta naturale'a carecería de causa para el comprador.
Aenta de cosa aena!
El artculo ##= es claro M La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida mientras no se extingan por el lapso del tiempo”.
Esto se !asa en el carácter meramente productivo de obligaciones que tiene la compraventa. El o!,eto del contrato es crear o!ligaciones. Lo /nico 'ue está o!ligado el vendedor es proporcionar al comprador la posesión libre y desembara'ada de la cosa, no transferir el dominio! La venta no es en nuestro derec+o un acto de ena,enación" sino un contrato creador de o!ligaciones. En C+ile la venta de cosa a,ena no es nula" es un ,usto ttulo y +a!ilita al comprador para llegar ad'uirir el dominio por prescripción" ya 'ue la !uena fe se presume.
$fectos de la venta de cosa aena#
Hay 'ue distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el vendedor al comprador# =!
$l vendedor ha entregado la cosa vendida al comprador#
$l verdadero due9o tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el obeto vendido! En la venta de cosa a,ena estamos en presencia de inoponi!lidad por falta de
concurrencia. (i !ien el contrato es válido es inoponi!le al verdadero due8o. 2ero +ay casos en que el verdadero due9o no podrá dirigirse en contra del comprador: -uando el due9o ratifique la venta eecutada por quien no tenía dicha calidad a. art. ##.
!. -uando el comprador haya adquirido por prescripción la cosa comprada. E3cepción menciona el ##=. ==!
$l vendedor no ha entregado al comprador la cosa vendida#
(i el due9o ratifica la venta no se produce ninguna dificultad. 2ero si )ste reivindica la cosa vendida de manos del vendedor, )ste *ltimo queda en la imposibilidad de cumplir con la obligación que le impone el contrato de compraventa. $ntonces el
comprador podrá pedir resolución indemni'ación de peruicios!
del
contrato
con
la
correspondiente
-aso en que la venta de cosa aena produce amplios efectos# rt! 181., se ha vendido y entregado cosa aena7 si posteriormente a ello el vendedor adquiere el dominio se entenderá que el comprador es due9a de ella desde que se hi'o tradición!
$l precio#
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida dice el art! 1.3! $l precio es el obeto de la obligación del comprador!
"equisitos del precio#
a.
Debe ser pactado en dinero.
b!
Debe ser real!
c!
Debe ser determinado!
a.
9e!e ser pactado en dinero:
El art. #&4% as dice en forma e3presa. Debe entenderse que lo que se e+ige es que el precio se pacte en dinero, no siendo for'oso que se pague en dinero!
(i el precio se conviene haci)ndolo consistir en una cosa y no dinero, no se trata de un contrato de compraventa sino de una permuta, art! 18.!
(i se pacta parte en dinero y parte en especies" si más de la mitad del precio consiste en dinero +ay compraventa" si más de la mitad consiste en especie de denomina permuta" art. #&4$. !.
El precio de!e ser real:
>iado de tal manera que sea manifiesto que realmente el acreedor 5vendedor6 tiene derecho a e+igirlo y el deudor 5comprador6 tiene la obligación de pagarlo!
c.
El precio de!e ser determinado:
$sto es que debe conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio.
Art. #$0# inc #. 9ic+a cantidad puede estar precisamente determinada en el contrato o bien puede ser determinada por las reglas o datos que el contrato contenga" art. #$0# inc 5. La regla del #1#" no impide 'ue la fi,ación del precio 'uede en manos de un tercero" art. #14.
(as solemnidades en el contrato de compraventa# $l contrato por naturale'a es consensual" sólo necesita el consentimiento de las partes para perfeccionarse. (ólo por e3cepción y en casos muy se9alados se transforma en solemne! Los de la esencia son los requisitos consentimiento, cosa y precio!
2ero" +ay otros 'ue aun cuando no son indispensa!les para 'ue la venta adopte forma material" son al menos esenciales para 'ue el contrato tome forma ,urdica. Estos requisitos son las solemnidades, o sea las formalidades e+ternas que deben establecerse para que el contrato produ'ca efectos urídicos y pueden ser establecidos por la ley o por la voluntad de las partes!
2olemnidades legales# $n el contrato de compraventa podemos encontrar por un lado solemnidades establecidas por la ley y por otro as ciertas formalidades especiales! (as primeras se rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga por obeto ciertos y determinados bienes ta+ativamente enumerados por la ley!
las personas a 'uienes pertenecen los !ienes 'ue se venden.
a!
2olemnidades legales#
1!
-ompraventa de bienes raíces!
/!
-ompraventa del censo!
3!
-ompraventa del derecho de servidumbre!
4!
-ompraventa del derecho de herencia!
En estos casos de!e concurrir la solemnidad legal ordinaria" 'ue consiste en 'ue el respectivo contrato de compraventa se otorgue por escritura p*blica! En atención a la compraventa de inmuebles por adherencia o destinación: si la venta se efectúa separadamente de la del predio a que acceden, se trata de cosas muebles, pues en tal caso no encontramos ante un bien mueble por anticipacin, art. !"#. $or el contrario, si el inmueble por adherencia o destinacin se vende conjuntamente con el predio a que accede, es venta de inmueble % por consiguiente es solemne.
E3 Ley #$.#&# art. 0 >Corvi?: escritura privada.
b!
>ormalidades especiales#
$stas formalidades son establecidas, en su mayor parte, en atención al estado o calidad de las personas a quienes pertenecen los bienes vendidos" tales son las ventas
de !ienes races de incapaces 'ue re'uieren autorización ,udicial6 la renta de !ienes races de una persona sometida alguna guarda de!e +acerse además en p/!lica su!asta" arts. #&=$" 5==" %4%. Entre la escritura p/!lica" autorización ,udicial y p/!lica su!asta e3isten diferencias" si falta la primera +ay nulidad a!soluta si faltan las otras dos se produce nulidad relativa.
2olemnidades voluntarias o convencionales# rt! 18/!
Las solemnidades voluntarias dan derecho a las partes a retractarse antes de otorgarse escritura o antes de efectuarse un principio de entrega!
-asos especiales de compraventa en relación con las solemnidades: a!
Aentas for'adas en uicio eecutivo#
1.
En la venta forzada el ,uez es el representante legal del deudor o vendedor.
Como se +ace en p/!lica su!asta la forma de determinar el precio es distinto a la venta voluntaria" este se o!tiene por la pugna de los interesados. 2.
b!
$+propiaciones por causa de utilidad p*blica#
7o +ay compraventa por'ue falta el consentimiento del o!ligado 'ue es el e3propiado. 2or el contrario" la e3propiación es por definición un acto de autoridad. En ella es la ley el ttulo y el modo de ad'uirir.
(as arras#
Están reglamentadas en los arts. 183 a 18&! (as arras consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en prenda de que va a celebrar el contrato de compraventa!
Eay dos clases de arras#
a.
(as que se dan como prenda de la celebración del contrato" art. #1%.
!.
(as que se dan como parte del precio o en se9al de estar convenidos.
(as arras que se dan en prenda de la celebración del contrato dan derecho a las partes a retractarse# el que dio las arras perdi)ndolas y el que las recibió restituy)ndolas dobladas! 183!
-ualquiera de las partes puede retractarse y ello debe hacerse#
#.
&n los pla'os estipulados.
(. )i no ha% convencin al respecto, hasta transcurridos dos meses contados desde la convencin en que se dieron las arras. *.
+asta el otorgamiento de escritura pública.
.
+asta la entrega de la cosa vendida.
(as arras que se dan como parte del precio o en se9al de quedar convenidos, no dan derecho a retractación, art! 18&!
La regla general es que las arras sean de aquellas que se dan en prenda de la celebración del contrato, art! 18& aquellas que dan derecho a retracto!
(in em!argo" las arras dadas en parte de precio o en se9al de quedar convenido dan derecho a retractación cuando el contrato debe otorgarse por escritura p*blica, derecho que subsiste hasta que )sta se otorgue, art! 18&!
art. #$$0" siendo la incapacidad la e3cepción y re'uiriendo estar e3presamente esta!lecida por el legislador. 9ic+a norma la reitera en materia de compraventa art! 1.&! "egla general es la capacidad
9e esta disposición se desprende 'ue la incapacidad en materia de contrato de compraventa puede ser: 1!
=ncapacidad absoluta!
/!
=ncapacidad relativa!
%.
=ncapacidad especial o partícular" art. #$$&.
=ncapacidades especiales en el contrato de compraventa#
a.
-ompraventa entre cónyuges no separados udicialmente o entre padre o madre y el hio sueto a patria potestad : este contrato es nulo a!solutamente" recaiga
so!re !ienes mue!les o inmue!les" corporales o incorporales" art. #&40. !.
Aenta por el administrador de establecimientos p*blicos de bienes que administra, sin facultades de vender: art. #&4& si la venta 'ue realiza el administrador
no está comprendida entre las facultades administrativas y no +a sido autorizado por el funcionario competente de manera e3presa" es nula relativamente. c.
-ompra por ciertas personas de bienes en cuya venta tienen o han tenido intervención# art. #&4 Empleados p/!licos 'ue están encargados de vender" so pena de
nulidad a!soluta de la compra. Además los ,ueces" a!ogados" procuradores o mandatarios ,udiciales o escri!anos no pueden comprar !ienes 'ue se vendan a consecuencia del litigio en 'ue ellos +an intervenido" aun'ue la venta se +aga en p/!lica su!asta" la pena es la nulidad a!soluta.
d. -ompraventa por tutores y curadores: art. #&44" y atenerse a la dispuesto por el $#5" en conformidad a esta disposición +ay 'ue +acer la distinción seg/n los !ienes del pupilo sean mue!les o inmue!les: #. Nienes mue!les pueden comprarlos el guardador con autorización de los demás guardadores o la ,usticia. 5.
Nienes races: no se puede ni a/n con autorización de la ,usticia.
e.
-ompraventa de los mandatarios, síndicos y albaceas# art. #11 >pág. #1$?
$fectos del contrato de compraventa#
Los efectos de un contrato son los derec+os y o!ligaciones 'ue de )l emanan: 2erfeccionando el contrato de compraventa" una vez 'ue las partes +an convenido en la cosa y el precio" nacen para ambos derechos y obligaciones. (iendo la compraventa un contrato !ilateral surgen o!ligaciones para am!as partes:
sí el vendedor tiene / obligaciones esenciales# 1!
$ntregar la cosa vendida!
5.
2anear la cosa vendida al comprador.
2or su parte" el comprador tiene tambi)n dos obligaciones# 1!
agar el precio!
/!
"ecibir la cosa comprada!
?bligaciones del vendedor:
Las o!ligaciones 'ue les impone la ley son 5: O (a entrega de cosa! F $l saneamiento de la misma! (in per,uicio de ellas" otras o atenuar o modificar esas dos! rt! 18/4 .
los contratantes pueden convenir
?bligación de entregar la cosa vendida#
La primera o!ligación del vendedor es la de entregar la cosa vendida: consiste en conferir al comprador de la posesión legal y material de la cosa obeto del contrato. 9e acuerdo a las reglas generales si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto" el vendedor no sólo de!e entregar la cosa" sino 'ue además debe conservar la especie o cuerpo cierto, art! 1&48!
(i se trata de especie o cuerpo cierto la obligación de entregar la cosa comprende 5 o!ligaciones o situaciones: a! (a necesidad del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta la entrega!
!.
-onferir la posesión legal y material de la cosa vendida .
a. El #=$. @mpone la o!ligación de custodia y conservación" so pena de pagar los per,uicios al acreedor 'ue no se constituya en mora de reci!ir. La responsa!ilidad del deudor se e3tiende +asta la culpa leve si la p)rdida de la cosa o su deterioro es culpa!le" #=$&. En caso a 'ue la p)rdida o deterior no se de!a a culpa del deudor se plica art. #=41 inc # y 5" y tam!i)n cuando la cosa se deteriora o destruye despu)s 'ue el comprador se +a constituido en mora de reci!ir" el comprador de!e reci!ir la cosa en el estado en 'ue se encuentre. (i la destrucción es fortuita mientras la cosa se encuentra en manos del vendedor" el riesgo es de cargo del comprador. !. !ligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa: +ay dos teoras: #.
Teora clásica: se entendía cumplida la obligación al colocar al comprador en la
posesión, tranquila, pacífica y *til, del bien comprado, sin que la trasferencia del dominio fuese considerada esencial del vendedor!
Arturo Alessandri criticaba el artículo 1.3 --, en cuanto utili'aba la e+presión dar cuando en realidad lo que debía y quería decir era entregar considerando )ste un grave error del legislador!
rgumentos#
•
La validez de la venta de cosa a,ena esta!lecida en el artculo ##= CC! 2e sostienen
que si el vendedor estuviese obligado a dar el dominio al comprador, entonces sólo podría vender aquellas cosas que son de su propiedad! La tesis contraria sostiene 'ue
se está confundiendo la validez del contrato con las o!ligaciones 'ue emanan de )l. El contrato sólo se contrae una o!ligación6 y ad'uirir una o!ligación es una cuestión muy distinta de cumplir la misma. 2or lo tanto la validez de la venta de cosa a,ena no es un fundamento a la +ora de esta!lecer cuál es la o!ligación del vendedor. •
Jn segundo argumento de la teora clásica arranca del art. #5$" que establece que las
obligaciones del vendedor se reducen en general a dos# la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida. 7os dice 'ue el legislador incurrió en un error en cuanto utili'ó la palabra tradición, pero que sí resulta adecuado el uso de la palabra entrega que en manera alguna involucra la idea de transferencia de dominio. La tesis
contraria se8ala" 'ue sostener 'ue el legislador cometió un error de redacción al usar la pala!ra tradición sera e3cesivo. •
$l tercer argumento de la teoría clásica se funda en la obligación de saneamiento de
la evicción. Esta o!ligación consiste en el de!er del vendedor de amparar al comprador en
el dominio y posesión de la cosa vendida y de indemnizarlo si eventualmente es privado de ella" si el legislador +u!iese 'uerido 'ue se trasfiriera el dominio no tendra sentido el saneamiento de la evicción lo natural sera derec+amente la acción resolutoria. La tesis contraria sostiene 'ue el comprador goza de am!as acciones de saneamiento y resolutoria" en el evento 'ue no se transfiera el dominio de la cosa vendida.
%esis moderna! firma que el vendedor está obligado a transferir el dominio de la cosa sobre la cual ha recaído el contrato de compraventa!
Argumentos: •
Todas las crticas a la teora clásica.
•
(a obligación del poseedor de restituir la cosa a su due9o legítimo!
•
(os artículos 1.3 en concordancia con y 18/4 --, seg*n ellas la obligación es
de dar! •
orque nadie celebra un contrato de compraventa en calidad de comprador, para
adquirir la calidad de poseedor del bien comprado.
En relación a esta materia es necesario distinguir: a!
2ituación en que el vendedor es el verdadero due9o#
La /nica forma para conferir la posesión es efectuar la tradición mediante las formas 0$" 00 y &5$. !.
2i el vendedor no es el verdadero due9o:
$l vendedor deberá conferir la posesión de la cosa mediante la correspondiente tradición, pero )sta será inefica' para conferir el dominio y tan sólo otorgará la posesión de ella al comprador, arts!, 8/ y 83! 9e modo 'ue si el verdadero due8o con
posterioridad reivindica contra el comprador" )ste no podrá intentar en contra del vendedor acción de cumplimento o resolución del contrato" por'ue la o!ligación de entregar del vendedor ya esta!a cumplida. (o *nico que puede hacer es citarlo de evicción!
(ugar en que debe hacerse la entrega#
9e acuerdo a las normas generales respecto del lugar de +acerse el pago" arts. #=0" #= y #=4. 9e ellos se desprende 'ue la cosa vendida de!e ser entrega: a!
$n el lugar que las partes hayan estipulado!
!.
falta de estipulación la entrega se hará en el lugar en que la especie o cuerpo cierto se encontraba en la fecha del contrato" si la cosa vendida es una especie6 y se hará en el domicilio del deudor so la cosa vendida es una cantidad determinada de un g)nero limitado.
Gomento en que debe efectuarse la entrega o tiempo de la entrega!
Al respecto +ay 'ue distinguir las siguientes situaciones: a.
(i el contrato es puro y simpe el vendedor debe efectuar la entrega de la cosa vendida tan pronto como quede perfecto el contrato de compraventa" por'ue su o!ligación se +ace e3igi!le en ese momento" art. #50 inc #. !.
or el contrario, si el contrato es a pla'o o bao condición suspensiva el vendedor debe efectuar la entrega al vencimiento del pla'o o al cumplimiento de la
condición, ya que en ambos casos la e+igibilidad de la obligación +a
estado postergada
y surge sólo en ese momento" arts. #50 inc #" #$= inc # y #$40 inc #. El tiempo de la entrega ad'uiere importancia cuando el vendedor +a vendido una cosa a 5 o más personas" en conformidad el art. ##& esta!lece 'ue vente se prefiere. #. (i se +a vendido la cosa a dos o más personas" pero se +a entregado a una sola de ellas" )sta será preferida. 5. (i la cosa se +a entregado a dos o más personas" tendrá derec+o a 'uedarse con ella" a'uella a 'uien se +aya entregado primero. %. (i la cosa no se +a entregado a ninguna de los compradores prevalecerá el de ttulo más antiguo.
-omo debe efectuarse la entrega#
La entrega se +ace por la tradición de la cosa y respecto a ella se aplican las reglas generales 'ue en tal materia esta!lece el CC: a!
2i la cosa mueble se aplica el art! 84!
b!
2i es inmueble se aplican los arts! 8 y /4!
(a entrega en la venta de predios r*sticos#
Los predios pueden ser ur!anos o r/sticos. 2ara calificarnos de esta forma no se atiende a su u!icación sino al destino 'ue ellos tengan. (i están destinados al cultivo agrcola" la e3plotación de la tierra" se les cataloga de predios r/sticos6 por el contrario si está destinado a la +a!itación" almacenes" edificios" es ur!ano.
(os artículos 1831 a 1834 se refieren a la entrega de predios r*sticos solamente#
La entrega de un predio r/stico es distinta seg/n la forma en 'ue se venda y los predios de esta naturaleza pueden venderse en dos formas: a!
-omo especie o cuerpo cierto!
b!
-on relación a su cabida, art! 1831 inc1!
(a regla general es que los predios se vendan como especie o cuerpo cierto. 2e entiende que la venta es como especie o cuerpo cierto cuando no hay estipulación alguna en relación a la forma como se hace la venta! (a venta con relación a la cabida# aquellos casos en que el contrato de venta se e+presa, de cualquier modo, la e+tensión, superficie o cabida del predio, salvo cuando no obstante haberse ella se9alado, las partes estipulan e+presamente que no habrá cuestión por la diferencia entre la cabida real y la cabida declarada!
Cuando un predio se vende con relación a su ca!ida" si el vendedor entrega la misma e3tensión 'ue esta!lece el contrato" no se produce dificultad alguna" pero s se presentan pro!lemas cuando la cabida declarada no coincide con la cabida real. Eay que distinguir# =!
(a cabida real resulta menor que la declarada!
==!
(a cabida real resulta mayor que la declarada!
@.La ca!ida real resulta menor 'ue la declarada: (ituación reglamentada art. #%5 inc 5. $n este caso es necesario distinguir si la cantidad que falta para completar la cabida declarada e+cede o no un 1H de la cabida declarada.
a.
Cuando la e3tensión 'ue falta no e+cede de un 1H del valor de la cabida
declarada, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada, y si ello no fuera posible rebaar proporcionalmente el precio, pues +a entregado una e3tensión
menor 'ue la se8alada en el contrato. !.
(i la e3tensión 'ue falta por entregar para cumplir el contrato e+cede al 1H del
valor de la cabida declarada el comprador tiene un derecho alternativo#
!ien acepta la disminución del precio 'ue le +aga el vendedor o puede solicitar la resolución del contrato con indemni'ación de peruicios por incumplimiento de la obligación del vendedor!
@@. (a cabida real es mayor que la declarada# #%5 inc #. En este caso +ay 'ue distinguir si el e3ceso del terreno entregado por el vendedor al comprador e+cede o no al valor del 1H del precio de la cabida real!
a! 2i no e+cede al 1H proporcionalmente el precio!
el
comprador
está
obligado
a
aumentar
!.
2i e+cede al 1 H el comprador tiene una opción# puede aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato" indemni'ándose en este caso de los peruicios conforme las reglas generales!
Aenta como especie o cuerpo cierto#
(e +a se8alado 'ue )sta es la regla general en la venta de predios r*sticos, y ella se produce siempre que en el contrato de compraventa no se e+prese la cabida o cuando e+presándose )sta, se declara que no se alterará el precio aunque haya diferencia entre la cabida real y la declarada art! 1831 inc /!
La venta de un predio r/stico como especie o cuerpo cierto puede +acerse de dos formas: a!
2in se9alamientos de linderos!
b!
-on se9alamientos de linderos!
(in se8alamiento de linderos la o!ligación se cumple sólo al entregar cual'uier e3tensión" pero cuando se se8alan los linderos 'ue es la forma más usual" el vendedor de!e entregar toda la e3tensión comprendida en los deslindes. (i el vendedor no puede entregarla se aplica el #%5 inc 5" y en consecuencia +a!rá 'ue ver si la cantidad 'ue falta por entregar e3cede o no al #1P de la e3tensión comprendida en los linderos6 si no e3cede" tiene derec+o a re!a,ar proporcionalmente el precio6 si e3cede" el comprador puede aceptar la re!a,a del precio o puede desistirse del contrato. Las acciones prescri!en en el plazo de un a8o contado desde la entrega material o real.
cciones del comprador contra el vendedor que no cumple la obligación de entregar#
2uede ocurrir 'ue el vendedor no cumpla la o!ligación 'ue le impone el contrato de venta" es decir" 'ue no entregue oportunamente la cosa vendida, o que la cumpla de un modo imperfecto!
El comprador es titular de dos acciones 'ue tienen por objeto exigir la entrega de la cosa y la otra, la resolución del contrato de compraventa.
Estas acciones están esta!lecidas en el inc / del art! 18/ del código civil. Este artculo no es sino la reproducción de la regla general 'ue para los contratos !ilaterales consigna el artculo #$4 del mismo código.
KCuándo se entiende 'ue el vendedor no +a cumplido su o!ligación de entregar La o!ligación del vendedor comprende entregar la cosa en el lugar y tiempo convenidos" con todos los frutos y accesorios y ci9)ndose estrictamente a lo pactado. 7o cumplir con la o!ligación de entrega en la forma se8alada autoriza al comprador para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento con indemni'ación de peruicios. &l art. #- esta!lece la condición resolutoria tácita cual'uiera de las
o!ligaciones 'ue comprende la entrega si no se cumple permite 'ue se utilice esta condición. 2ero para 'ue el comprador pueda utilizar las acciones en caso de 'ue el vendedor no cumpla su o!ligación de entregar" de!e reunir copulativamente los siguientes re'uisitos: #.
Iue el vendedor )ste constituido en mora de entregar!
5.
Iue la mora sea imputable a su hecho o culpa!
%.
Iue el comprador haya pagado el precio, se allane a pagarlo o se le haya
se9alado un pla'o para hacerlo! Derecho de retención del vendedor#
2uede ser 'ue antes de efectuar la entrega, la fortuna del comprador disminuya, en este caso el vendedor no está obligado a efectuar la entrega, aunque haya estipulado un pla'o para el pago del precio, mientras no se pague )ste o se le asegure convenientemente su pago" art. #50 inc final.
?bligación de sanear la cosa vendida#
La segunda o!ligación del vendedor es la del saneamiento de la cosa vendida. El vendedor debe proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida y, además, una posesión *til!
Iue la posesión sea pacífica significa que ella no debe verse turbada por acciones que los terceros hagan valer sobre la cosa vendida para privar de ella al comprador!
Iue la posesión sea *til significa que la cosa vendida no debe tener vicios ocultos que la imposibiliten para su uso!
El art. #%& se refiere a ellos cuando dice 'ue la o!ligación de saneamiento comprende: #.
mparara en la posesión pacífica de la cosa >saneamiento de la evicción?.
5. "esponder de los vicios ocultos de la cosa >saneamientos de los vicios red+i!itorios?.
1!
2aneamiento de la evicción#
retende entregar la posesión pacífica de la cosa, y entra a regir cuando terceros pretenden hacer valer derechos sobre la cosa vendida! La evicción está definida en el art. #% CC: hay evicción de la cosa comprada cuando el comprador es privado del todo o parte de ella por sentencia udicial!
Estas o!ligaciones presentan las siguientes caractersticas: a.
Es una obligación de la naturale'a del contrato #$$$" #%4.
!. El vendedor no puede e,ercer acciones 'ue se traducirán en una pertur!ación o e3tinción de la posesión pacfica de la cosa ad'uirida por el comprador. La o!ligación del vendedor de defender y amparar al comprador es patrimonial" por'ue tiene este carácter lo 'ue se demandara" la posesión o el dominio de la cosa vendida. 2or ser patrimonial la o!ligación se transmite a los +erederos del vendedor y la acción a los del comprador.
"equisitos de la evicción#
9e los arts. #% y #%4 se desprende 'ue son % los re'uisitos 'ue de!en concurrir para 'ue +aya evicción: 1!
0ue el comprador sea privado de todo o parte de la cosa!
/!
0ue la evicción provenga de un hecho anterior a la venta!
3!
0ue la privación de todo o parte sea por sentencia udicial!
#. Iue el comprador sea privado de la cosa: no sólo cuando es privado del todo o parte material de ella" sino tam!i)n siempre que por sentencia udicial se declara a favor de un tercero la e+istencia anterior de alg*n derecho sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio que el comprador se propuso adquirir!
5. La evicción de!e producirse por causa anterior a la venta: principio contemplado art. #%4 es de manifiesta e'uidad. 7o puede +acerse responsa!le por +ec+os posteriores a la venta.
%.
Iue la privación de todo o parte de la cosa se +aga por sentencia ,udicial:
(i la privación no se produce por sentencia ,udicial no puede e3istir evicción. (i la cosa se 'uita materialmente e3isten las acciones posesorias y reivindicatorias" seg/n los casos. En conclusión de!e e3istir un litigio y una sentencia condenando al comprador a entregar la cosa al demandante o reconocer a favor de )ste un derec+o real limitativo del dominio.
-ontenido de la obligación de saneamiento#
Comprende dos etapas: a.
(a primera consiste en la obligación del vendedor de au+iliar al comprador defendi)ndolo en el uicio que se ha iniciado en su contra.>o!ligación de +acer"
indivisi!le se transmite a los +erederos? !. La segunda" consiste una ve' producida la evicción" esto es una vez 'ue el comprador +a sido privado de todo o parte de la cosa" el vendedor debe indemni'arle todos los peruicios que ello cause. >o!ligación de dar" es divisi!le?.
a.
rimera obligación amparo udicial: la ley le e3ige al comprador que cite de evicción al vendedor por medio del procedimiento especial -- >arts. =$ a =&?" art.
#$%. Esta citación de!e +acerse antes de contestar la demanda 'ue interpuso el tercero" si el comprador omite esta citación" el vendedor no será responsa!le. (i la citación fue efectuada en forma legal y oportuna el vendedor puede adoptar dos actitudes# a!1! no comparecer al uicio! a!/! comparecer al uicio!
a.# no comparecer al ,uicio: en caso de no comparecer y la cosa es evicta de acuerdo" art #$%" es o!ligado al saneamiento de la evicción" por'ue por su parte +a +a!ido negligencia. 2ero no responde cuando citado no comparece al ,uicio" pero el comprador pierde la cosa porque no opuso una e+cepción que le favorecía!
a.5 comparece en ,uicio" en el cual pueden ocurrir dos situaciones: O El vendedor se impone de los antecedentes del ,uicio y comprue!a 'ue el tercero va a ganar el litigio" entonces puede allanarse a la evicción" paga el precio al comprador con la correspondiente indemni'ación, art! 148&! El comprador puede si 'uiere continuar el ,uicio" pero si pierde no podrá e3igir nada al vendedor.
O $l vendedor comparece y asume la defensa de )l >comprador?" las opciones el vendedor gana el ,uicio" en este caso el comprador no tiene derec+o a 'ue a'uel le indemnice las costas del ,uicio" salvo 'ue la demanda fuese imputa!le a +ec+o o culpa del vendedor. (a segunda opción es que el vendedor pueda perder, en este caso finali'a la obligación de defender al comprador y surge la de indemni'ar al comprador.
b!
2egunda ?bligación# restitución del precio y pago de las indemni'aciones#
Jna vez evicta la cosa vendida por sentencia ,udicial e,ecutoriada nace esta segunda o!ligación. !.#. el vendedor de!e devolver al comprador el precio de la cosa vendida! !.5. de!e indemnizar al comprador las costas del contrato de compraventa en que )ste haya incurrido!
!.% .de!e devolver el valor de los frutos de la cosa comprada y que el comprador tuvo que entregar al tercero!
!.$. debe indemni'ar al comprador de las costas del uicio . !.=. debe devolver el aumento de valor que haya obtenido la cosa. -eglamentación de la /ltima o!ligación arts. #$4 y #=1.
$vicción parcial#
Consiste en la privación 'ue sufre el comprador de parte de la cosa comprada en virtud de una sentencia ,udicial y por causa anterior a la venta. $n este tipo de evicción hay que determinar si la parte evicta es de tal naturale'a que faltando ella el comprador habría o no celebrado el contrato de compraventa!
a.
2i el contrato fue determinante, el comprador tiene un derecho opcional:
#.
2uede pedir resolución del contrato con indemni'ación de peruicios.
5.
2uede pedir saneamiento de la parte evicta.
b! 2i la parte ni fue determinante, el comprador sólo tiene derecho a pedir saneamiento de la parte evicta!
$+tinción de la obligación de saneamiento por evicción#
(e e3tingue por prescripción, por renuncia y por otras causas legales# $+tinción por prescripción# la o!ligación de amparar udicialmente al a. comprador es imprescriptible! La prescripción que establece el legislador sólo se refiere al saneamiento de la evicción una ve' que se ha producido, esto cuando se dicta sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa, es decir la prescripción dice relación con la obligación de restituir el precio y pagar las indemni'aciones 184.
La o!ligación de restituir el precio prescri!e seg/n las reglas generales % o = a8os seg/n la acción sea e,ecutiva o ordinaria >5=#=?. El plazo corre desde la fec+a de la sentencia 'ue produce evicción. La o!ligación de pagar las restantes indemnizaciones del art. #$& prescri!e en cuatro a8os contados en igual forma 'ue en el caso anterior" art. #=0.
b!
$+tinción por renuncia#
El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento de la evicción, ya que ella se mira sólo a su inter)s y es un elemento de la naturale'a del contrato de compraventa" art. #%4 y #$5.
El vendedor aun'ue el comprador +aya renunciando a la acción de saneamiento de!e restituir el precio >de lo contrario enri'uecimiento sin causa?. -
Hay casos donde no tiene la o!ligación de restituir el precio" cuando el comprador ad'uirió la cosa a sa!iendas 'ue era a,ena y cuando el comprador tomó e3presamente so!re s el riesgo de la evicción especificándolo. -
-
c!
$+tinción por otras causas legales#
1! -uando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitrae, sin reconocimiento del vendedor y el árbitro falla a favor del tercero demandante! /! 2i la evicción se produce porque la cosa se ha perdido por culpa del comprador! 3!
-uando el comprador no citó de evicción al vendedor!
4! -uando citado el vendedor no comparece, pero el comprador pierde la cosa por no haber opuesto una e+cepción o defensa que le pertenecía!
/!
2e9alamiento de los vicios "edhibitorios!
El vendedor de!e proporcionar al comprador la posesión *til de la cosa vendida" y precisamente desaparece la utilidad de la cosa cuando ella adolece de alg*n vicio oculto o redhibitorio. (e acostum!ra a definirlo como un defecto inherente a la cosa, que e+istía al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa!
9e!e entenderse 'ue es diferente al error sustancial" ya 'ue este /ltimo recae so!re la sustancia o calidad esencial de la cosa. El error sustancial es un falso concepto so!re la sustancia o calidad esencial de la cosa. (e encuentran contemplados en el art. #= y son los siguientes: a!
0ue el vicio haya e+istido al tiempo del contrato de compraventa!
b!
0ue seas grave!
c!
0ue sea oculto!
a. Iue el vicio +aya e3istido al tiempo de la venta: es lógico no se puede responder de a'uellos vicios" cuando la cosa +a de,ado de estar en poder del vendedor. !. Iue el vicio sea grave: es grave cuando el defecto es de tal naturaleza 'ue impide total o parcialmente el uso de la cosa. Esto es una cuestión de +ec+o 'ue el ,uez de!erá resolver en cada caso. c. Iue el vicio sea oculto: cuando el comprador lo ignora por no +a!)rselo manifestado el vendedor. 2ero +ay casos en 'ue no +ay vicio red+i!itorio no o!stante el silencio del vendedor: c.#. cuando de parte del comprador +a +a!ido negligencia para conocer el vicio. c.5. cuando por su profesión u oficio" el comprador +a podido fácilmente conocer el vicio.
-láusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son#
Art. #0%" lo autoriza aun cuando naturalmente no lo sea.
$fectos de los vicios redhibitorios#
7o son otra cosa 'ue los derec+os 'ue tiene el comprador ante un vicio de esta naturaleza: a!
cción redhibitoria!
b!
cción estimatoria o cuanti minoris!
El e,ercer una u otra de estas opciones es un derecho opcional para el comprador" art. #01. a! cción redhibitoria# es la que tiene el comprador para solicitar udicialmente la resolución de la venta, art! 18&! b! cción cuanti minoris# es la que posee el comprador para pedir una rebaa proporcional del precio, en este caso subsiste el contrato de compraventa, art! 18&!
La regla general presenta algunas e+cepciones, en las cuales el comprador carece del derecho de opción y sólo puede eercer la acción cuanti minoris" ellas son las siguientes: art. #0. #.
Cuando los vicios no son graves!
5.
Cuando la cosa perece despu)s de perfeccionado el contrato en poder y por culpa del comprador" #05 inc #6 pero si la cosa perece por un vicio inherente a ellas, subsiste el derecho de opción para el comprador" #05 inc 5. 2or otra parte" el legislador +a sido riguroso con el vendedor cuando sa!a el vicio 'ue tena la cosa y no lo manifestó al comprador6 ya 'ue en tal caso no sólo lo obliga a la restitución o rebaa del precio, sino que tambi)n a la indemni'ación de peruicios a favor del comprador!
$+tinción de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios#
a.
"enuncia: puede renunciarse por'ue es contrato! La renuncia no e3tingue al vendedor
un elemento de la naturale'a del el de!er de sanearlos cuando le eran conocidos y no lo manifestó el comprador. Art. #=4.
!. or prescripción# hay que distinguir si se trata de bienes muebles o inmuebles" arts. #00" #0& y #04. La acción redhibitoria prescribe en el pla'o de meses respecto de los bines muebles y un a9o de los inmuebles. Estos plazos pueden ampliarse o reducirse por estipulación de las partes y corren desde la fecha de entrega material o real de la cosa vendida #00. La acción cuanti minoris prescribe en el pla'o de un a9o para los bienes muebles y de 18 meses para los inmuebles, este pla'o corre desde la entrega material . >pág. #%0?.
?bligaciones del comprador#
El comprador tiene 5 o!ligaciones principales: 1.
"ecibir la cosa comprada!
2.
agar el precio!
Estas están esta!lecidas en los arts. #&4%" #&# y #5&. #.
!ligación re reci!ir la cosa comprada:
#5&" dispone 'ue si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa deberá abonar al vendedor los gastos de alquiler de los almacenaes, graneros o vasias necesarios para mantener la cosa vendida, y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa que sólo responde de la culpa grave y del dolo.
Ante la negativa del comprador de recibir, el vendedor tiene dos posibilidades: a.
agar por consignación" art. #=4 y siguientes.
!.
edir la resolución del contrato con las indemni'aciones de peruicios, puesto que sobre el comprador pesa la obligación de recibir la cosa" art. #$4.
/!
?bligación de pagar el precio#
Esta es la obligación principal del comprador y es la esencia del contrato. En cuanto al tiempo" lugar prevalece lo 'ue las partes +an estipulado" si nada +an convenido se aplican las reglas generales #&5 inc #. (o!re esto +ay 'ue recordar 'ue se puede +acer por parcialidades" salvo convención en contrario" art. #=4#. 2i el vendedor se resiste a recibir el pago del precio el comprador puede pagar por consignación!
=ncumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio: 2i el comprador esta en mora de pagar el precio, y el vendedor entrego la cosa, este puede pedir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato ambos con indemni'ac indemni'ación ión de peruicios! peruicios! Es decir la condición resolutoria tácita art. #$4 reiterada
en el art. #&%.
$+cepciones contrato de compraventa#
#. En gene genera ral" l" en la reso resollució uciónn no se de!e de!enn los los frut frutos os perc percii!ido !idoss en el tiem tiempo po pero en el inte interm rmed edio io entr entree la cele cele!ra !raci ción ón del cont contra rato to y su resol resoluc ució ión" n" art. art. #$ #$6 6 pero contrato de compraventa, cuando la resolución se produce por el no pago, debe el comprador, restituir los frutos ya sea totalmente cuando no ha pagado nada. Art.
#&= inc #. 5.
$n cuanto al pago de e+pensas y deterioros la regla general es que se presume la buena fe del deudor, pero en la compraventa se presume legalmente la mala fe del comprador si no ha pagado el precio" art. #&= inc %.
%.
2i hay arras, arras, la resolución resolución por no pago pago del precio precio faculta faculta al vendedor vendedor para retenerlas, si las ha recibido y para e+igirlas dobladas si las había dado. #&=.
Efectos de la resolución respecto de terceros" cuando se produce por el no pago del precio: El art. #&0 esta!lece 'ue respecto a terceros la resolución del contrato de compraventa" producida por el no pago del precio se rige arts. #$41 y #$4#. El inc. 5" #&0 ampla el resguardo a favor del terceros esta!leciendo una inadmisi!ilidad pro!atoria amplia a favor de )ste cuando en la escritura p/!lica se dice 'ue se pagó el precio" en tal caso sólo se admiten 5 prue!as en contra de la declaración de no pago del precio: #.
2rue!a de nulidad.
5.
2rue 2rue!a !a de fals falsif ific icac ació iónn de de esc escri ritu tura ra..
2actos accesorios al contrato de compraventa.
1!1
acto acto comis comisori orio# o# estud estudia ia en obli obligac gacion iones es condic condicion ionale ales! s!
1!/ 1!/
act acto o de de ret retro rove vent nta! a!
$s aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad que se estipulo o, si nada se ha dicho, el precio que se hubiere pagado por la compra!
-e'uisitos: para ser válido el pacto de retroventa de!e reunir los siguientes re'uisitos: a.
Debe estipularse al momento de contratar" art. ##.
!.
Debe estipulars estipularsee un precio que va a pagar el vendedor para recuperar la cosa, si nada se dice al respecto, dicho precio es el mismo de la venta.
c.
Debe se9alarse un pla'o dentro del cual va a poder el vendedor hacer uso del derecho a recobrar la cosa que vende" art. #=.
Las partes pueden estipular el plazo 'ue deseen" pero )ste no puede pasar de 4 a9os contados desde la fecha del contrato" se +a resuelto 'ue este es un plazo de caducidad.
$fectos#
Al respecto +ay 'ue distinguir 5 situaciones: #.
2i el vendedor no hace uso de la facultad de comprar la cosa vendida o si dea pasar el pla'o dentro del cual tiene derecho a ella, se consolida el dominio en el comprador" de sue8o condicional pasa a ser due8o a!soluto" puro y simple.
5.
2i el vendedor eerce su derecho dentro del pla'o, deberá pedir udicialmente al comprador la restitución de la cosa vendida, art! 188& inc/. ero deberá pagar al comprador las e+pensas invertidas en meoras necesarias, no así las *tiles no voluntarias, salvo que se hubieren reali'ado con su consentimiento"
art. #% inc 5.
#.% acto de "etracto: Es una venta su,eta a condición resolutoria de que si dentro de determinado pla'o, que no puede pasar de un a9o, se presenta un tercero como comprador ofreciendo un meor precio por la compra, esta se resuelve, a menos que el comprador primitivo o su adquirente, meore en los mismos t)rminos la compra!
"ecisión de la venta por lesión enorme! enorme!
Hay algunos contratos contratos suscepti!les suscepti!les de rescindirse por lesión enorme" siendo uno de ellos la compraventa de !ienes races" art. #. (a lesión enorme en la compra de bienes raíces consiste en una desproporción grave entre el precio y el valor real de la cosa vendida! $l art! 188/ establece que la lesión enorme es irrenunciable!
-e'uisitos de la lesión enorme: a!
0uee la 0u la les lesió ión n sea sea enor enorme me en en los los t)rmi t)rmino noss del del art! art! 188. 188.!!
b!
0ue la compr comprave aventa nta sea suscept susceptibl iblee de rescin rescindir dirse se por por lesi lesión ón enor enorme! me!
a!
0ue la lesión sea enorme# me#
Eay tener presente que la lesión enorme la puede invocar tanto el vendedor como el comprador# la ley confiere derecho para ellos a ambas partes!
Hay lesión enorme para el vendedor cuando el precio que recibe por la cosa es inferior a la mitad de su usto valor " e,. (i una cosa vale #111 y reci!e por ella $=1. 2ara el comprador hay lesión enorme cuando el usto precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella" e,. Bale $11 y paga #111 art. #$4
b!
0ue la compr comprave aventa nta sea suscept susceptibl iblee de rescin rescindir dirse se por por lesi lesión ón enor enorme! me!
9e!e tratarse de bienes raíces y no pueden incluirse a'uellas ventas 'ue se +ayan +ec+o por el ministerio de la ,usticia.
$fectos de la lesión enorme!
La parte afectada por lesión enorme sólo puede accionar en contra de la otra pidiendo la rescisión de la venta, es decir" 'ue se de,e sin efectos la venta y se proceda a las restituciones mutuas como en el caso de nulidad.
El afectado no puede demandar 'ue se complete o re!a,e el precio" ya que el derecho de hacer subsistir el contrato pagando la diferencia o devolviendo el e+ceso le corresponde opcionalmente sólo al culpable de la lesión enorme y sólo puede eercitarse una ve' dictada la sentencia que declare la resolución" art. #41 inc #.
9eclarada la rescisión por sentencia ,udicial" la parte a 'uien le es imputa!le la lesión tiene derec+o opcional" seg/n se +a se8alado: #.
Completar o devolver la diferencia de precio seg/n sea comprador o vendedor.
5.
Acepta la rescisión de la venta con todas sus consecuencias" art. #41 inc #.
#.
2i se completa o devuelve la diferencia :
-
(i la lesión es imputable al comprador, esta completa el precio pagando una
diferencia7 para calcular dicha diferencia debe reducirse el usto precio en un 1H,
art. #41 inc #. -
2i la lesión es imputable al vendedor, )ste debe devolver el e+ceso del precio recibido, pagando la diferencia para calcular la cual debe aumentarse el usto precio en un 1H!
5.
(a parte acepta la rescisión# queda sin efecto la compraventa.
En t)rminos generales" produce los mismos efectos de la nulidad" con algunas diferencias: a.
El comprador no restituye los intereses ni frutos, sino que a contar del día en que se notificó la demanda. #41 inc 5. !.
(as partes no se reembolsan los gastos que originó el contrato en su celebración" art. #41 inc #.
c.
$l comprador no está obligado a indemni'ar los deterioros de la cosa, salvo si se aprovechó de ellos" art" #4$.
d.
(os derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa comprada antes de la rescisión, no caducan ipso iure, el comprador debe cancelar estos gravámenes" para restituir sin ellos la cosa al vendedor" a#4=.
$+tinción de la lesión enorme:
#.
Destrucción de la cosa" art. #4% inc #.
5.
$naenación de la cosa" art. #4% inc 5.
%.
rescripción" opero en 4 a9os contados desde la fecha de celebración del contrato, art. #50 esta es una prescripción especial" no se suspende" art. #=5$" pero s se
interrumpe de acuerdo a las reglas generales.
-ontrato de permuta#
2or el contrato de permuta" dice el art. #4&" las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro! 2e rige por las normas de la compraventa.
Art. #4 es consensual, salvo la cosa permutada sean bienes raíces o derechos hereditarios, en este caso requiere escritura p*blica!
Art. #4 pueden permutarse las cosas 'ue pueden venderse. Art. #411 esta!lece la regla general: las reglas de compraventa son aplica!les a la permuta en lo 'ue no sea contrario a la naturaleza de esta.
De las cauciones#
El patrimonio de una persona responde ante los acreedores de las o!ligaciones 'ue a'u)lla pueda tener con )stos" es por esto 'ue se +a!la del derec+o de prenda general" CC art. 5$0=. 2uede suceder 'ue el deudor disminuya su patrimonio afectando a los acreedores" si !ien es cierto e3iste la acción pauliana art. 5$0" no puede e,ercitarse si no cumple con los re'uisitos se8alados en el artculo" además de tratarse de una acción con un plazo de prescripción muy !reve6 un a8o desde la fec+a del acto o contrato. ara precaver la posible insolvencia del deudor se recurre a las llamadas cauciones que se encuentran definidas en el art! 4 --, significa cualquier obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación propia o aea, sus especies de cauciones fian'a, hipoteca y la prenda! (as cauciones se clasifican en reales o personales#
-
-eales: son a'uellas en 'ue la seguridad o garanta para el acreedor consiste en tener
afectado al cumplimiento de la obligación principal un determinado bien mueble o inmueble perteneciente al deudor o a un tercero. >prenda Q +ipoteca?
2ersonales: son a'uella en 'ue la seguridad para el acreedor consiste en que puede hacer efectivo su cr)dito en un patrimonio distinto al deudor principal! >fianza Q solidaridad pasiva?. -
-ontrato de renda#
El art. 5%$: por el contrato de empe9o o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de un cr)dito, 5inc!16
El profesor (omarriva estima 'ue +ay 'ue agregarle a la frase anterior" dándose la facultad de venderla y pagarse preferentemente con el producto de la venta si el deudor no cumple sus obligaciones!
Hoy en da e3isten prendas sin desplazamiento" entre este tipo de prendas especiales encontramos: #.
2renda mercantil.
5.
2renda agraria.
%.
2renda industrial.
$.
2renda de valores mo!iliarios a favor de los !ancos.
=.
2renda de la ley de compraventa de cosas mue!les a plazo.
0.
2renda sin desplazamiento.
La diferencia fundamental entre la prenda esta!lecida en el código civil y las prendas especiales" es 'ue la primera es un contrato real" luego se perfecciona por la entrega de la cosa al acreedor" en tanto que en las segundas no e+iste este despla'amiento, de modo que la prenda permanece en manos del deudor. (a entrega material se reempla'a por una inscripción en un registro especial!
Acepciones de la pala!ra prenda: -
Como contrato 5%$ inc.#.
-
Como especie misma dada en prenda art. 5%$ inc.5.
-
Como derec+o real" art. =&&.
-aracterísticas de la prenda#
#. $s un contrato" as lo dispone los arts. 5%$ y 5%45" de!e e3istir acuerdo de voluntades" con las siguientes caractersticas: $s un contrato unilateral" sólo nace obligaciones para el acreedor prendario" a. de!e conservarla" no de!e usarla y de!e restituirla una vez 'ue el deudor cumpla la o!ligación principal.
!.
uede ser gratuito u oneroso, si se constituye unto al contrato principal es oneroso" o con posterioridad a )l gratuito.
c.
$s un contrato real" se perfecciona por la entrega de la cosa.
d.
$s un contrato accesorio" garantiza el cumplimiento de una o!ligación principal.
e.
$s un contrato nominado" tiene reglamentación propia en la legislación.
5.
$s un derecho real" art. =&& porque da derecho a perseguir la cosa de manos de quien se encuentra, al igual que todo derecho real
%.
$s un cr)dito privilegiado" es un cr)dito de segunda clase, privilegio especial" sólo puede hacerse efectivo en lo empe9ado.
$. @mporta un principio de enaenación" en relación art. =5 se8ala las facultades del dominio" uso* goce* disposición" si falta una de ellas +ay un principio de ena,enación. =. La prenda para el acreedor prendario es un título de mera tenencia" pero con,untamente con ello es due9o y poseedor del derecho de prenda. 0. La prenda es indivisible, por'ue toda la cosa empe8ada y cada parte de ella garantiza el total de la deuda" arts. #=50 nF# y 5%40 inc. #
?bligaciones susceptibles de caucionarse con prenda!
La regla general es 'ue pueden caucionarse toda clase de obligaciones, pero con respecto a las naturales hay que hacer una distinción#
#.
El deudor cauciona una o!ligación civil con prenda" si luego la obligación
principal se trasforma en natural, la prenda por su carácter de accesoria, se convierte tambi)n en natural!
5. (i +ay una o!ligación natural" se la puede caucionar con prenda" conforme al art. #$&5" pero ella debe ser otorgada por un tercero para 'ue produzca acción.
"equisitos de la prenda#
9e!e cumplir con los re'uisitos de valide' de todo contrato más los del 144&! Además de re'uisitos propios y especiales# #. Iue el que da la prenda tenga capacidad para enaenar. >puede ser el deudor o un tercero" pero el uno como el otro de!en tener capacidad art. 5%&" el acreedor prendario sólo de!e tener capacidad de e,ercicio? /!
0ue haya entregado la cosa dada en prenda!
El 5%$ y 5%0 esta!lecen la entrega de la cosa empe8ada" )sta no de!e ser una entrega ficta o sim!ólica" sino que una entrega real, material de la cosa" por las siguientes razones: a.
2or'ue la ley +a!la de entrega en el sentido de pala!ra de diccionario.
!.
La +istoria de la ley.
c. 2or'ue la /nica forma de 'ue el acreedor 'uede en condición de cumplir la o!ligación de restituir 'ue le impone el contrato es la entrega real. d.
>El 5%4 reglamenta la entrega de un cr)dito" re'uiere 5 re'uisitos" la entrega del ttulo al acreedor prendario" notificación al deudor del cr)dito 'ue consta en ese ttulo para 'ue sólo pague en manos del acreedor" pro+i!i)ndosele +acerlo en otras manos? %.
0ue los bienes sean susceptibles de darse en prenda, pueden ser o!,eto de prenda todas las cosas muebles corporales o incorporales" menos naves de =1 toneladas
conforme normas CC y C. comercio art. 5$#.
$specialidad de la prenda#
7o es otra cosa 'ue la especificación o determinación que e+ige la ley en la prenda, tanto en relación con la cosa empe9ada como en la obligación principal que ella garanti'a. 1!
Determinación de la cosa empe9ada#
La cosa empe8ada de!e estar perfectamente individuali'ada en especie" ya 'ue de otra menara no podra procederse a la entrega. Aun'ue la prenda industrial es la e3cepción" la prenda de la materia prima se e3tiende al producto manufacturado.
/!
Determinación de la obligación principal garanti'ada!
(eg/n este principio la o!ligación principal a 'ue se accede la prenda de!e ser e3istente y cierta" en otras pala!ras" tiene que ser una obligación específica" esto es determinada.
roblema al determinar si se puede caucionar con prenda las obligaciones futuras"
e3isten dos posturas: La primera no la acepta (omarriva" ya 'ue en el caso de la fianza y de la +ipoteca la ley lo menciona e3presamente y en el caso de la prenda no lo menciona por esto se de!e entender 'ue el legislador lo 'ue 'uiso fue negar la posi!ilidad de garantizar con prenda o!ligaciones futuras" agrega (omarriva 'ue el art. 5%= diga 'ue la prenda supone -
siempre una obligación principal a la cual debe acceder, no haci)ndose declaración respecto de otras cauciones
esa
La otra corriente acepta la opinión contraria" esto es de 'ue se puede garantizar o!ligaciones futuras. Estos postulan 'ue se puede reali'ar todo aquello que no est) e+presamente prohibido y en el CC no +ay norma alguna 'ue pro+!a esta forma de prenda" por otra parte" la circunstancia de 'ue leyes posteriores la permitan está indicando 'ue no tiene nada de ilcito no va contra principios legales" e,. Ley $5& so!re prenda inmo!iliaria. -
$l art! /41 establece lo que en doctrina se denomina prenda tácita 'ue consiste en que no obstante que el deudor e+tinga la obligación garanti'ada con prenda, retener la prenda si el deudor tiene otros cr)ditos que re*nan los requisitos e+presados en el artículo.
-láusula de garantía general prendaria#
Esta cláusula no es tan usual como la cláusula de garanta general +ipotecaria" cosiste esta /ltima en 'ue se constituye una +ipoteca a favor de cierto acreedor" como un !anco" y ella va a garanti'ar no sólo la obligación a que accede, sino a todas las obligaciones presentes o futuras, directas o indirectas que pueda tenerse con ese acreedor. La procedencia de la cláusula de garanta general prendaria depende de la posición 'ue se adopte. >9iscusión anterior?
renda de cosa aena#
La prenda de cosa aena es válida" encontrándose reglamentada sus efectos en los arts. 5%41 y 5%4#, respecto del due9o de la cosa empe9ada, el contrato de prenda es inoponible y tiene todas las acciones que le competen al due9o /3.!
En las relaciones entre el deudor y el acreedor prendario, una ve' restituida la cosa al due9o se aplican las siguientes reglas# $l acreedor prendario puede pedir al deudor que se le entregue otra prenda igual o mayor valor o que se le otorgue otra caución competente. ( i no se da cumplimiento a ello caduca el pla'o % la obligacin se hace exigible de inmediato, art. (*# % #/.
Efectos del contrato de prenda: Los efectos se analizaran separadamente respecto del acreedor y del deudor: a.
9erec+o del acreedor:
El acreedor tiene los siguientes derec+os: #.
9erec+o de retención.
5.
9erec+o de persecución.
%.
9erec+o de venta.
$.
9erec+o de preferencia.
=.
9erec+o de indemnización de per,uicios.
Derecho de retención# derecho para conservar la mera tenencia de la cosa mientras no se pague# •
la totalidad de la deuda en capital e intereses.
•
los gastos necesarios 'ue +aya incurrido el acreedor para conservar la cosa!
•
Los peruicios ocasionados por la tenencia.
Casos en 'ue no procede la retención: Cuando el ,uez autoriza al deudor para cam!iar o reemplazar la cosa empe8ada por otra si de ellos no se sigue per,uicio para el acreedor. -
-
Cuando el acreedor a!usa de la prenda.
renda tacita#
Consiste en 'ue el acreedor tiene derecho a retener la prenda sin restituirla al constituyente, pese a que se e+tinguió la obligación principal, cuando dicho acreedor es titular contra el mismo deudor de otros cr)ditos que deben reunir ciertos requisitos" art. 5$1#.
-e'uisitos: #.
Debe haberse constituido por el propio deudor.
5. 0ue los cr)ditos sean ciertos y líquidos" o sea 'ue el nuevo cr)dito no sea condicional. 3! 0ue el cr)dito se haya contraído con posterioridad a la obligación que estaba garanti'ada con prenda!
$.
0ue el cr)dito se haya hecho e+igible antes del pago de la obligación caucionada con la prenda.
El carácter de la prenda seg/n lo dispuesto en el art. 5$15 es interpretación de la de la voluntad contractual" una e3tensión en virtud de la ley.
Casos en 'ue no tiene aplicación la prenda tácita: #. Art. 5$1$ no o!stante la constitución de la prenda" puede el deudor vender la especie dada en prenda" y en este caso si el deudor vende la prenda a un tercero y )ste le
paga ntegramente al acreedor" )ste esta o!ligado a entregar la cosa y no puede negarse a ello. 5.
5%4% inc. inal.
Derecho de persecución o reivindicación: si !ien con respecto a la cosa dada en prenda es mero tenedor" respecto a su derecho de prenda es due9o y poseedor, posee una acción reivindicatoria, que es propia del dominio" el art. 4# dice 'ue se pueden reivindicar todos los derechos reales a e+cepción el de herencia" consagrado en el art.
5%4%. Derecho de venta: art. /3. vencida la obligación, si no se le ha pagado, puede eercitar este derecho! 7o tiene derec+o para apropiársela para s" sino 'ue de!e venderla
en p/!lica su!asta. 7ada impide 'ue en ella pueda participar y ad,udicarse la cosa. Derecho de preferencia: posee un cr)dito privilegiado de segunda clase"
art. 5$&$
7F%. Derecho de indemni'ación: con motivo de la tenencia de la cosa dada en prenda" el acreedor prendar puede haber incurrido en gastos para la conservación de ella o puede haber sufrido peruicios derivados de la misma tenencia de la prenda" art.
5%40 inc #
b!
?bligaciones del acreedor prendario#
Tiene las siguientes o!ligaciones: #.
o!ligación no le impide el e,ercicio de los siguientes derec+os: *usar la cosa si el deudor lo autoriza" art. 5%4=. *emplear el dinero reci!ido en la prenda" art. 5%4= en relación 555#. *'ue si la prenda es fructfera" pueda perci!ir los frutos e imputarlos a la deuda" art. 5$1%. *'ue si reci!ió en prenda un cr)dito en dinero" de!e co!rarlo a su vencimiento y aplicarle al pago de su cr)dito si fuere de igual naturaleza y luego rendirá cuenta al constituyente. 5! cuidar y conservar la cosa empe9ada, responde de culpa leve si la cosa se deteriora o menoscaba!
%. restituir la prenda una ve' cumplida la obligación principal, cesa la obligación de restituir si la prenda se destruye fortuitamente!
c!
Derechos del deudor prendario#
2on correlativos a las obligaciones del acreedor prendario#
#. edir indemni'ación contra el acreedor por destrucción o deterioro de la prenda" causados por culpa del acreedor" art. 5%4$. 5.
"eempla'ar la prenda si ello no perudica al acreedor" art. 5%40 inc 5.
%. Aender la cosa empe9ada" pese a estar constituida en prenda y aun'ue la tenencia la tenga el acreedor" art. 5$1$. $.
$+igir la restitución anticipada de la prenda si el acreedor abusa, esto es si usa la prenda" art. 5%40 inc final.
=.
$+igir la restitución de la prenda al acreedor, eercitando la acción prendaria directa" una vez e+tinguida la obligación principal" art. 5$1# inc #.
0.
-oncurrir a la subasta de la prenda y adudicársela en dominio pagando el precio del remate 5%4.
&.
d.
?bligaciones del deudor prendario# no hay ninguna obligación para el deudor una ve' perfeccionado el contrato de prenda! E3cepcionalmente podra e3istir una
o!ligación" pagar las indemnizaciones en los t)rminos art. 5%40.
$+tinción de la prenda#
La prenda se e3tingue por va consecuencial y por va directa: #.
-onsecuencial# si se e+tingue la obligación principal.
!. rescripción" la prenda civil es un contrato real en 'ue el acreedor tiene la tenencia de la cosa de modo 'ue respecto a ella es deudor de su entrega e3tinguida 'ue sea la o!ligación principal.
/!
Aía principal#
(e produce en a'uellos casos en 'ue a pesar 'ue se e3tingue la prenda su!siste la o!ligación principal" tales son: a! (os modos de e+tinguir del art! 1&, cuando operan sólo respecto de la prenda!
!.
(a destrucción completa y fortuita de la cosa" art. 5=10 inc #.
-uando el acreedor prendario pasa a ser due9o de la cosa dada en prenda" art. c. 5$10 inc 5" por'ue no puede tenerse la calidad de acreedor prendario de cosa propia.
d. or e+ención del dominio constituyente en virtud de una condición resolutoria art. 5$10 inc %. (ea 'ue el acreedor prendario este de !uena o mala fe" esto es" sin importar si supo o no la e3istencia de una condición resolutoria" es una e3cepción art. #$41. 2ero el acreedor de !uena fe puede e3igirle al deudor otra prenda de igual o mayor valor u otra caución competente" o puede solicitar el cumplimiento de la o!ligación principal" operando la caducidad del plazo. e.
-uando el acreedor abusa de la prenda" art. 5%40.
f.
-uando el tercero due9o de la especie reivindica" art. 5%41.
g.
or reali'ación de la prenda.
Contrato de Hipoteca: Art. 5$1& la hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dean por eso de permanecer en poder del deudor. (omarriva la define: es un derec+o real" 'ue recae so!re un inmue!le" pero permaneciendo en poder del 'ue lo constituye" da derec+o al acreedor para perseguirlo de manos de 'uien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la su!asta.
-aracterísticas#
#.
$s un derecho real: en el actual código consagrado en el artículo &" pero se diferencia de los demás derechos reales 5dominio;usufructo;prenda;servidumbre6, porque ellos se eercitan mediante el goce o tenencia de la cosa . Esto no ocurre en la forma de eerci eercitar tar el derecho derecho se materi materiali ali'a 'a median mediante te la +ipote +ipoteca" ca" en la cual la forma facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligación principal! El acreedor goza de un derec+o de
persecución" reconocido en el art. 5$5 'ue permite perseguir la finca +ipotecada de manos de 'uien se encuentre y a cual'uier ttulo 'ue lo +aya ad'uirido.
5. $s un derecho inmueble: se desprende de los arts. =1" 5$1& y 5$#. (in em!argo e3isten casos en 'ue es un derec+o mue!le: cuando la +ipoteca recae so!re una nave. or ser un derecho inmueble, la tradición de la hipoteca se efect*a por medio de una inscripción art! 8.
2ero la +ipoteca es un derec+o accesorio" y el acreedor detenta 5 derec+os6 uno real y accesorio como lo es la +ipoteca y otro principal y mue!le como lo es el derec+o de cr)dito.
derecho accesor accesorio io: el carác %. $s un derecho carácte terr acce accesor sorio io recon reconoc ocid idoo en el art. art. $0 $0.. La o!ligación principal tiene 'ue ser válida" ya 'ue si es nula" la +ipoteca tam!i)n" por el principio de 'ue lo accesorio sigue la suerte de lo principal. pr incipal.
Con la +ipoteca se puede garantizar todo tipo de o!ligaciones" civiles" naturales" de dar" +ace +acerr o no +ace +acerr etc. etc."" incl inclus usoo se pued pueden en cauc caucio iona narr con con +ipo +ipote teca ca o! o!li liga gaci cion ones es indete indetermi rminada nadass en cuanto cuanto a su monto. monto. Los argument argumentos os 'ue se dan para afirma afirmarr 'ue pueden caucionarse con +ipoteca o!ligaciones indeterminadas en cuanto a su monto son: -
La ley +ace alusión a ellas en el art. 5$5& y 5$%#6 en este /ltimo dice" e3presamente" 'ue
la hipoteca podrá limitarse a una suma determinada con tal que así se e+prese inequívocamente. Ellos +ace concluir a contrario sensu" 'ue la obligación obligación puede estar indeterminada en cuanto a su monto, si no se e+presa que se limita a una cantidad determinada! -uando se limita a una determinada cantidad se denomina hipoteca má+ima!
En relación al art. %&0 la fianza 'ue de!e rendir el guardador puede reemplazarse por una +ipoteca suficiente" suficiente" 'ue de!e otorgarse antes de desempe8ar desempe8ar el cargo" va a caucionar caucionar una o!ligación indeterminada en cuanto a su monto. -
El art. # reglamento del conservador de !ienes races en su n/mero $ e3ige un re'uisito 'ue sólo tiene aplicación cuando se +a limitado la +ipoteca.
-
Esta misma argumentación +a llevado a concluir 'ue pueden caucionarse con +ipoteca o!ligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza" vale decir" o!ligaciones futuras" art. 5$#% inc final" %&0" $== y =#&.
-
-láusula de Iarantía Ieneral Eipotecaria#
9e!emos determinar si es válida esta cláusula! $sta consiste en establecer que todas las obligaciones, presentes o futuras, directas o indirectas que tenga o que llegue a tener el deudor con el mismo acreedor quedarán garanti'adas con una hipoteca.
7o están a favor de la cláusula . Alessandri y -afael -af ael
2or apli aplica caci ción ón ddee los los pri princ ncip ipio ioss gene genera rale less del del derec derec+o +o"" confo conform rmee a )stos )stos el el obeto
de los actos urídicos debe estar determinada!
!. El art. 5$%# esta!lece 'ue la +ipoteca puede limitarse a una cantidad" con tal 'ue se e3prese de manera ine'uvoca" de modo 'ue da a entender 'ue podra ser indeterminada esa cantidad. 2ero agrega 'ue no se e3tenderá en ning/n caso a más del duplo del importe conocido o presunto de la o!ligación principal" aun'ue as se +aya estipulado. c. En conf confor ormi mida dadd a los los art. art. 5$%5 5$%5 CC y # del del regla reglame ment ntoo C.N. C.N.-" -" la insc inscri ripc pció iónn +ipotecaria de!e contener la fec+a y naturaleza del contrato al 'ue accede.
A'uellos 'ue aceptan esta cláusula" opinión mayoritaria (omarriva"
c. 2or la la +isto +istori riaa de la ley" ley" se sigu siguee a la legis legisla laci ción ón espa8 espa8ol ola" a" la cual cual acep acepta ta la vali valide dezz de esta clausula.
roblemas artículo /431 --#
Esta determina la Hipoteca de má3ima a'uella en 'ue el monto 'ueda limitado a una cantidad. (omarriva nos dice 'ue esta le confiere un derec+o al deudor para pedir la reducción de la +ipoteca cuando ella garantiza o!ligaciones indeterminadas" si el deudor no acepta se puede recurrir a la ,usticia! $l deudor hará valer este derecho cuando, teniendo una hipoteca sobre un bien de gran valor que garantice una obligación de poco monto, desee constituir otras hipotecas!
-especto de la segunda parte del art. 5$%# inc 5 no se e3tenderá en ning/n caso a más del duplo del importe conocido o presunto de la o!ligación principal" aun'ue as se +aya estipulado. e!res pina 'ue esta disposición es pro+i!itiva" por'ue pro+!e 'ue se e3tienda a más allá del duplo de esta manera el duplo es suficiente garanta y ale,a de todo peligro y si ocurre un caso e3traordinario" no lo toma en cuenta en conformidad a la regla de derec+o" las leyes se +acen para casos ordinarios. ordinarios. (omarriva (omarriva no participa participa de esta opinión" opinión" sostiene 'ue el inciso 5 da lugar a otra interpretación" KIu) ocurre si la +ipoteca pasa el duplo (i la o!ligación es indeterminada el deudor tendrá el derec+o para 'ue se reduzca la +ipoteca a dic+o importe y reducida se +ará a su costa una nueva inscripción" en virtud de la cual no valdrá la primera sino +asta la cuanta fi,ada por la segunda. segunda. (i están determinadas determinadas no rige limitación alguna" no pudiendo e3istir gravamen e3cesivo para el deudor 'ue se o!liga a sa!iendas de la e3tensión de su responsa!ilidad.
$. -onstituye una limitación del dominio# en virtud de su constitución el propietario del inmue!le no puede destruir el inmue!le" ni gozar de )l en t)rminos 'ue lesionen los derec+os derec+os del acreedor acreedor +ipotecario +ipotecario"" por'ue entonces entonces reci!ira reci!ira aplicación aplicación el art. 5$5& a 'ue nos referiremos más adelante.
=. -onstituye un principio de enaenación# se desprende de parte del domino" domino" luego es evidente 'ue encierra un principio de ena,enación" de esto se desprende 'ue se re'uiere tener capacidad para ena,enar" 'ue no puede darse en +ipoteca !ienes em!argados" etc.
0. Da origen a una preferencia: la +ipoteca es una garanta" por esto goza preferencia para su pago6 el art. 5$&1 se8ala a la +ipoteca entre las cuales le da preferencia y el art. 5$&& dice 'ue la tercera clase de cr)ditos corresponde a los +ipotecarios.
&. $s indivisible# consagrado en los arts. 5$1 y #=50 nF #" consiste en 'ue cada una de las cosas dadas en +ipoteca y cada parte de las mismas son o!ligadas al pago total de la deuda a 'ue acceden" del mismo modo toda la deuda y cada parte de ella está garantizada con +ipoteca" el carácter indivisi!le de la +ipoteca es un elemento de la naturaleza.
-lases de Eipoteca#
En C+ile la +ipoteca es un derecho real, generalmente convencional" sólo por e+cepción e+iste la hipoteca legal en los arts! y / del --!
El art. 005 C2C dice en las ad,udicaciones de propiedades races 'ue se +agan a los comuneros durante el ,uicio divisorio o en la sentencia final" se entenderá constituida hipoteca sobre las propiedades adudicadas para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los adudicatarios, siempre que no se pague de contado el e+ceso a que se refiere el art! ! Al inscri!ir el ttulo de ad,udicación" inscri!irá a la
vez la +ipoteca por el valor de los alcances. 2odrá reemplazarse por cual'uier caución 'ue se estime suficiente por el partidor. En el caso de una comunidad en la cual e3isten !ienes races y en la partición se acuerda ad,udicar a uno de los comuneros" sea en el comparendo o en el laudo ar!itral uno de los !ienes races. Esa ad,udicación e3cede el 1 P del +a!er pro!a!le. 2or el e3ceso puede el comunero pagar una suma de contado" pero si no +ace ese pago" 'ueda constituida una +ipoteca legal so!re el inmue!le para garantizar el posi!le alcance" es decir el saldo en contra del +eredero. (os requisitos son los siguientes# a!
0ue se adudique un bien raí'!
b!
0ue la adudicación e+ceda del 8 H del haber probable!
c!
0ue no se pague el e+ceso de contado!
d!
0ue se inscriba la hipoteca!
El título de la hipoteca es la ley, y el modo de adquirir el derecho de hipoteca es la inscripción.
>uentes de la obligación de constituir hipoteca! (a obligación de constituir hipoteca puede emanar# 1!
Del acuerdo de las partes!
/!
De una resolución udicial!
3!
De la ley!
En este sentido puede +a!larse de hipoteca legal, convencional o udicial" pero en sentido estricto todas las hipotecas son convencionales, salvo el caso del art! / del --, que es legal!
Hipoteca ,udicial" se denomina as por'ue tiene su origen en una resolución ,udicial de la cual arranca la o!ligación de constituir +ipoteca" e,. &== una resolución 'ue ordena prestar caución de conservación" la 'ue puede ser prenda" fianza o +ipoteca. En caso de optarse por +ipoteca" está sera convencional como toda +ipoteca" pero la o!ligación tiene como fuente una resolución ,udicial" luego es impropio +a!lar de +ipoteca ,udicial.
-aracterísticas del contrato de hipoteca#
Las caractersticas del contrato de +ipoteca son: 1! uede celebrarse entre un acreedor y un deudor, o entre un acreedor y un tercero! /!
$s un contrato unilateral!
3!
$s un contrato accesorio!
4!
$s un contrato solemne!
#. 2or lo general el contrato de +ipoteca se cele!ra entre el acreedor y el deudor" pero nada o!sta a 'ue un tercero +ipote'ue un !ien propio para garantizar una deuda a,ena" tercero 'ue no contrae una o!ligación personal de ninguna especia dicen los arts. 5$#$ y 5$%1. Es distinta la situación cuando la +ipoteca la constituye el deudor 'ue cuando lo +ace un tercero" si es el deudor quien la constituye, el acreedor tiene dos acciones, la personal contra el patrimonio del deudor y la real contra de la cosa dada en hipoteca" en cambio si la hipoteca la constituye un tercero, sólo se dispone contra )l la acción real contra el inmueble!
5. Es un contrato unilateral por'ue sólo obliga al constituyente de la hipoteca" sea el deudor o el tercero" a trasferir al acreedor el derecho real de hipoteca" mientras 'ue este no contrae o!ligación alguna. %. Es un contrato accesorio: por'ue de acuerdo al art. #$$5 supone la e3istencia de una o!ligación principal cuyo cumplimiento est) garantizando6 pero este carácter no es o!stáculo art. 5$#% para 'ue la +ipoteca se otorgue antes del contrato a 'ue acceda. $. 2uede ser gratuito como oneroso" sólo tendra importancia respecto a la procedencia de la acción pauliana" el legislador estipulo en el art. 5$0 e'uiparando la +ipoteca a los contratos onerosos. =.
Es un contrato solemne
7o +ay discusión de 'ue el contrato de +ipoteca es un contrato solemne y que la solemnidad es la escritura p*blica" art. 5$14" el pro!lema se plantea con el art. 5$#1 'ue dispone 'ue la +ipoteca de!erá además ser inscrita en el registro conservatorio6 sin este re'uisito no tendrá valor alguno6 ni se contará su fec+a sino desde la inscripción. La duda 'ue nos surge la inscripción Kes sólo la tradición del derecho de hipoteca, o es al mismo tiempo solemnidad del contrato de hipoteca E3isten dos opiniones: Arturo y ernando Alessandri" de acuerdo a los arts. 5$14 y 5$#1 deducen 'ue el contrato hipotecario requiere de dos solemnidades: otorgamiento de escritura p*blica e inscripción en el conservador de bienes raíces! En concordancia con esta opinión la inscripción uega / roles" solemnidad del contrato y tradición del derecho real. ero seg*n la mayoría de los autores, la solemnidad del contrato hipotecario está constituida por el otorgamiento de escritura p*blica7 y que la inscripción es *nicamente tradición del derecho real!
La hipoteca, queda perfecta por la escritura pública % la inscripcin no es m0s que la tradicin del derecho real de hipoteca.
(e dan las siguientes razones a. Es cierto 'ue el art. 5$#1 dice 'ue además la +ipoteca de!e inscri!irse en el registro de +ipotecas y 'ue sin ellos no tendrá valor alguno. 2ero en este caos el legislador se refiere a la +ipoteca no como contrato" sino como derec+o real. !. En conformidad al art. 5$## los contratos +ipotecarios cele!rados en pas e3tran,eros dan +ipoteca en C+ile" pero mediante su inscripción en el registro" se reconoce la e3istencia del contrato de +ipoteca antes de 'ue se efect/e su inscripción. c. 9e acuerdo al 5$#4 la +ipoteca de !ienes futuros es válida y da derec+o al acreedor a +acerla inscri!ir a medida 'ue el constituyente vaya ad'uiriendo los !ienes.
d. Andr)s Nello en el mensa,e del código nos dice 'ue la trasferencia de todo derec+o real y del dominio e3ige una inscripción" y agrega 'ue sin efectuarse ella el contrato puede e3istir pero no da derec+o real alguno. e. (i la inscripción tuviera do!le efecto" solemnidad del contrato y tradición del derec+o real sucedera 'ue mientras ni se practica la inscripción el contrato no estara perfecto" y por consiguiente no podra e3igirse su cumplimiento" 'ue es precisamente la tradición del derec+o real de +ipoteca.
$lementos del contrato de hipoteca#
(on los mismos 'ue para todo contrato se8ala el artculo #$$=. #.
-onsentimiento# sigue las reglas generales" tambi)n se puede otorgar por mandato aunque debe hacerse mención e+presa de la facultad de constituir hipoteca"
ya 'ue no es una facultad ordinaria esta!lecida en el art. 5#%56 se +a discutido si el contrato de mandato igual de!e ser solemne" la C( sostuvo en un tiempo 'ue si el acto para el cual se da!a el mandato era solemne6 el mandato tam!i)n de!a serlo6 ya 'ue se segua la teora de la ficción en materia de representación. (in em!ardo" no parece ser necesario esto" ya 'ue el art. 5#5%" +a indicado como de!e otorgarse el mandato" además +oy no se acepta la teora de la ficción sino la modalidad de representación de los actos ,urdicos. 5. !,eto: se siguen las reglas generales" discusión en cuanto al o!,eto ilcito" cuando +aya em!argo por e,emplo" puede cele!rarse el contrato de +ipoteca" pero no puede procederse a la inscripción del mismo" esto es" a la tradición del derec+o real de +ipoteca. %. Capacidad: se siguen las reglas generales" el art. 5$#$ esta!lece las reglas de capacidad en materia de +ipoteca. -especto de los incapaces +ay normas especiales6 para los pupilos" art.%45" para el +i,o su,eto a patria potestad" para la mu,er casada en r)gimen de sociedad conyugal" en lo 'ue dice relación con sus !ienes propios" art. #&=$.
Jienes que pueden Eipotecarse# en conformidad al art! /418# 1!
(os inmuebles que se poseen en propiedad!
/!
(os inmuebles que se poseen en usufructo!
3!
(as naves!
2ero además se pueden hipotecar la cuota de un comunero sobre la cosa com*n" art. 5$#&" y la pertenencia minera.
1!
=nmuebles que se poseen en propiedad#
(e está refiriendo a la +ipoteca del derec+o de propiedad en s mismo. -efiri)ndose a los inmue!les por naturales" los inmue!les por ad+erencia y destinación" arts. =&1 y =0 no o!stante estos dos /ltimos no pueden +ipotecarse separadamente del predio a 'ue se ad+ieren o están destinados. 2uede +ipotecarse la propiedad plena" la propiedad nuda" y la propiedad fiduciaria" el art. 5$# no distingue. (i se +ipoteca la nuda propiedad" y vigente la +ipoteca se e3tingue el usufructo" consolidándose el dominio en manos del nudo propietario" el gravamen afectara la propiedad plena" pues en virtud art! /4/1 la hipoteca se e+tiende a todos los aumentos que reciba la cosa hipotecada! La +ipoteca de propiedad fiduciaria reglamentada art. &=&.
5. =nmuebles que se poseen en usufructo: lo 'ue se grava no es el inmue!le en s mismo" sino el derecho de usufructo. 7o significa 'ue la +ipoteca del usufructo da derec+o a perci!ir los frutos. (erá el usufructuario 'uien los continuará perci!i)ndoles. Tendrá derec+o a ellos cuando e,ercitando su derec+o em!argue el usufructo" sin 'ue" conforme lo esta!lece el art. 5$#%" se e3tienda su derec+o a los frutos perci!idos por el usufructuario.
%.
Hipoteca de naves: ley %=11.
$.
Eipoteca de bienes futuros# art! /41. se hipoteca los bienes sobre los cuales se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible. Conforme al art. 5$#0 se pueden
+ipotecar los !ienes races aun cuando so!re ellos se tenga un derec+o eventual" limitado o rescindi!le. Además el 5$#0 se pone en el caso 'ue el inmue!le +ipotecado est) su,eto a una condición resolutoria" y dice 'ue tendrá lugar lo dispuesto en el art. #$4#" lo 'ue en otros t)rminos significa 'ue declarada la resolución se e3tingue la +ipoteca o no" seg/n la condición conste o no en el ttulo respectivo inscrito u otorgado por escritura p/!lica.
=. Hipoteca de cosa a,ena: es discutida su valides algunos opinan 'ue ello no sera posi!le y se fundan:
a. El art. 5$#$ se puede constituir +ipoteca so!re sus !ienes la persona 'ue tenga capacidad para ena,enar: se argumenta 'ue al decir sus !ienes está e3igiendo en el constituyendo el domino en los !ienes 'ue +ipoteca. !. El art. 5$# dice 'ue la +ipoteca recae sólo so!re !ienes inmue!les 'ue se posean en propiedad o usufructo. E3istira nulidad a!soluta al +ipotecar una cosa a,ena.
tra corriente mayoritaria nos dice que la hipoteca sobre cosa aena es válida y argumentan: a. La regla general en el 9F. C+ileno es 'ue los contratos so!re cosas a,enas son válidos. !. La prenda so!re cosa a,ena se permite" de manera 'ue no tendra por 'u) ser diferente respecto a la +ipoteca. c. La ley no dice categóricamente 'ue para la validez de la +ipoteca se re'uiera dominio de parte del constituyente. d. El derec+o de +ipoteca puede ad'uirirse por prescripción de acuerdo al art. 5$4 inc 5 pueden ad'uirirse derec+o reales por prescripción 'ue no est)n e3presamente e3ceptuados6 en cuanto a la prescripción rige las mismas reglas del dominio" puede ad'uirirse por prescripción ordinaria o e3traordinaria. R se estima 'ue la +ipoteca de cosa a,ena adolece de nulidad de acuerdo con el art. "1 sería un título injusto que daría origen a la posesin irregular y )sta a la prescripción e3traordinaria. e. El art. 5$#& permite la ratificación" la 'ue no es procedente en caso de 'ue +aya nulidad a!soluta. Efectos de la +ipoteca so!re cosa a,ena: •
(era un ttulo de a'uellos 'ue +a!ilitan para ad'uirir por prescripción.
2ara el due8o" tal +ipoteca es inoponi!le de modo 'ue podra solicitar la cancelación de la misma. •
En la práctica es difcil 'ue e3ista una +ipoteca so!re cosa a,ena" por'ue el CN- revisa y controla las inscripciones 'ue se le solicitan. •
0. Hipoteca de cuotas: 5$#& el comunero puede +ipotecar su cuota aun antes de la partición" durante la comunidad" +ay 'ue +acer una distinción #. (i una vez efectuada la partición se ad,udica al comunero el !ien 'ue +ipotecó" su!siste la +ipoteca6 5 si por el contrario el !ien se ad,udica a otro comunero caduca la +ipoteca" pero" con todo" en este /ltimo caso podrá su!sistir so!re el !ien o !ienes ad,udicados a otros comuneros siempre 'ue ellos den su consentimiento por escritura p/!lica y 'ue se de,e constancia de esta escritura al margen de la inscripción +ipotecaria.
&.
Hipoteca de unidades inmue!les acogido a la Ley de Copropiedad @nmo!iliaria.
dquisición del derecho real de hipoteca# $l derecho real de hipoteca puede adquirirse por tradición, prescripción, sucesión por causa de muerte, cesión y subrogación del cr)dito hipotecario!
#. Tradición: el derec+o real de +ipoteca se ad'uiere por tradición" 'ue se efect/o por la inscripción en el registro de +ipotecas y gravámenes del CN- de la comuna o agrupación de comunas en 'ue está u!icado el inmue!le" art. 0&1 inc 5" 5$#1 CC y %5 y =5 nF$ reglamento CN-. Los re'uisitos de la inscripción son: a.
@ndividualización del acreedor y del deudor" sean personas ,urdicas o naturales.
!. Hacer referencia al ttulo" al contrato de constitución de la +ipoteca y al arc+ivo en 'ue se encuentre. c.
@ndividualización del !ien raz so!re el cual recae la +ipoteca.
d. (i se limita a una determinada suma se +ará constar tal determinación y la suma a la 'ue asciende
e. ec+a de la inscripción y firma del conservador de !ienes races. En el caso del art. 5$%% el /nico re'uisito indispensa!le y cuya omisión trae consigo la nulidad de la inscripción es la fec+a y firma del conservador.
5. 2rescripción: el derec+o real de +ipoteca puede ad'uirirse por prescripción" se +a se8alado 'ue la +ipoteca de cosa a,ena es válida. La sentencia 'ue declare la prescripción de!e inscri!irse para 'ue produzca sus efectos respecto de terceros" el art. =5 del reglamento del CN- la menciona entre los ttulos 'ue de!en inscri!irse.
%. (ucesión por causa de muerte: como consecuencia del carácter accesorio 'ue tiene la +ipoteca" si el cr)dito 'ue ella garantiza lo ad'uiere el +eredero o legatario por sucesión por causa de muerte" tam!i)n pasa a sus manos el derec+o de +ipoteca.
$. Cesión del cr)dito +ipotecario: la cesión del cr)dito comprende las +ipotecas y cuales'uiera otras cauciones 'ue garanticen el cr)dito" de acuerdo con lo prescrito en el art. #410. Es una aplicación del principal de 'ue lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
=. (u!rogación en el cr)dito +ipotecario: La su!rogación" sea legal o convencional" art. #0#5 traspasa al nuevo acreedor todos los derec+os acciones" privilegios" prendas e +ipotecas del antiguo.
-osas a las que se e+tiende la hipoteca :
Arts. 5$51" 5$5#" 5$55" 5$5% esta!lecen 'ue la +ipoteca no sólo se e3tiende al bien raí' gravado sino tambi)n a los inmuebles por adherencia o destinación a los aumentos y meoras que recibe la cosa hipotecada, las rentas de arrendamiento que )sta devengue y las indemni'aciones debidas por las aseguradoras de ella!
a.
Los inmue!les por destinación: art. =&1 CC.
!.
Los inmue!les por ad+erencia: art. =0 CC.
c.
Aumentos 'ue sufra el !ien +ipotecado" art. 5$5#.
d.
@ndemnización de!ida por los aseguradores del inmue!le +ipotecado" art. 5$55.
e.
Las rentas devengadas en el inmue!le +ipotecado" art. 5$55.
$fectos de la hipoteca!
#.
Efectos respecto del due8o de la cosa +ipotecada:
Hay 'ue distinguir 5 situaciones: a!
ntes que el acreedor eercite la acción hipotecaria#
$l due9o del inmueble conserva las facultades inherentes al dominio, esto es, las de usar, go'ar y disponer del inmueble hipotecado. (i se llegare esta!lecer 'ue el due8o
del inmue!le +ipotecado no puede ena,enarlo" seme,ante pacto adolecera de nulidad a!soluta por o!,eto ilcito" artculos #$00 y #05. (e ,ustifica por el derec+o de persecución 'ue posee el acreedor el cual puede perseguir el inmue!le de manos de 'uien lo tenga. El 5$#= faculta tam!i)n al due8o para +ipotecar nuevamente el inmue!le sin 'ue valga la estipulación en contrario. Esto no per,udica al acreedor" por'ue e3isten preferencias de las +ipotecas por el orden de las fec+as art. 5$&&. Además el acreedor +ipotecario está o!ligado a respetar los arrendamientos siempre 'ue )stos consten por escritura p/!lica inscrita con anterioridad a la +ipoteca" art. #405 nF%. En sntesis antes de 'ue se e,erza la acción +ipotecaria el propietario puede e,ercer todas las facultades 'ue le confiere el dominio siempre 'ue no se lesione los derec+os del acreedor disminuyendo la garanta" por'ue en ese evento el legislador" para resguardar sus derec+os" lo faculta para tomar las medidas 'ue indica el art. 5$5&. El art. 5$5& tiene aplicación cuando el inmue!le se pierde o deteriora" como la ley no distingue respecto de la causa de p)rdida o deterioro se comprende tanto la originada por actos materiales como las causadas por actos ,urdicos" y tam!i)n tiene aplicación sea 'ue la p)rdida se de!a a caso fortuito o a un +ec+o culpa!le o doloso.
9espu)s 'ue el acreedor e,ercita la acción hipotecaria: cesa la facultad del propietario de gozar y disponer del inmue!le y sus accesorios. 7o puede ena,enar el inmue!le +ipotecado" y si lo +ace +a!ra o!,eto ilcito seg/n el art. #$0$" y por consiguiente la ena,enación sera nula a!solutamente.
Derechos del acreedor hipotecario#
Concede
al acreedor +ipotecario % derec+os principales: venta, persecución y
preferencia!
#.
9erec+o de venta" se refiere a )l art. 5$5$ 'ue se8ala 'ue el acreedor +ipotecario"
tiene sobre la cosa hipotecada los mismos derechos que el acreedor prendario sobre las cosas dadas en prenda. 9os acciones: a!
cción personal contra el deudor!
b!
cción hipotecaria!
(a acción personal se hace efectiva sobre todos el patrimonio del deudor y la acción hipotecaria sobre la finca hipotecada! La acción +ipotecaria cuando se dirige contra el
deudor principal se confunde con la personal. (e tramita cono ,uicio ordinario o e,ecutivo si consta la +ipoteca en un ttulo en conformidad al $5$ C2C. (a acción hipotecaria es real, inmueble y se dirige contra el actual poseedor de la finca hipotecada, tiene por obeto reali'ar el inmueble en p*blica subasta para que el acreedor se pague con el producto de ella! La finca +ipotecada se saca a remate" se tasa el inmue!le seg/n el
aval/o 'ue tenga para el impuesto territorial" pero el deudor tiene derec+o a 'ue un perito tase la propiedad" luego se fi,a da y +ora para el remate se pu!lica $ veces en el periódico del departamento. (i no e3isten posturas puede ad,udicarse el inmue!le el acreedor +ipotecario. (eg/n el 5%4& se pro+!e la apropiación de la finca +ipotecada por el acreedor" pero se le confiere el derec+o de venta en p/!lica su!asta. 5. 9erec+o de persecución mientras la finca +ipotecada se encuentra en poder del deudor la acción +ipotecaria se confunde con la acción personal. ero si la finca pasa a manos de terceros aparece de manera nítida la acción hipotecaria, porque contra este tercero no puede eercitarse la acción personal sino que nace para el acreedor el derecho consagrado en el art! /4/8 inc 1, derecho a persecución. Terceros son a'uellos
'ue siendo due8os o poseedores no se +ayan o!ligado personalmente. Cesa el derec+o a persecución si e3iste purga de la +ipoteca" de acuerdo 5$5 y en caso de e3propiación por causa de utilidad p/!lica. 2ara 'ue proceda este derec+o la finca tiene 'ue estar en manos de un tercero" la deuda garantizada tiene 'ue ser e3igi!le y la +ipoteca de!e encontrarse inscrita. (a acción hipotecaria contra el tercer poseedor se denomina acción de desposeimiento. La acción de desposeimiento es una acción inmue!le" art. =1" el procedimiento es el siguiente" el acreedor de!e notificar al tercero" este tiene un plazo de #1 das contados desde la notificación para: a! agar la deuda, si el tercero paga se subroga en los derechos del acreedor /4/. inc/
b!
bandonar la finca
%.
9erec+o de preferencia" la +ipoteca es un derec+o de tercera clase" su preferencia es
especial de manera que si su valor no cubre toda la deuda el d)ficit pasa a la quinta clase de cr)ditos art! /4.! (i +ay varias +ipotecas se prefieren seg/n las fec+as de orden
y las de misma fec+a seg/n su inscripción.
$+tinción de la hipoteca#
2uede e3tinguirse por va principal o por va consecuencial (e e3tingue por vía consecuencial cuando se produce la e+tinción de la obligación principal" puede su!sistir la +ipoteca en la novación si se +ace reserva de la +ipoteca seg/n art. #0$$. 2e e+tingue por vía principal cuando se aplica uno de los modos de e+tinguir del art! 1&:
a. 2enuncia de la hipoteca" se +ace por escritura p/!lica y se toma nota al margen de la inscripción respectiva. !.
urga de la hipoteca, es la e+tinción de la hipoteca cuando el inmueble es sacado a remate por un ue', siempre que se cite a los acreedores hipotecarios y que el remate se verifique una ve' que haya transcurrido el t)rmino de empla'amiento.
(i en dic+o remate no se o!tiene lo suficiente para pagar a todos los acreedores +ipotecarios" respecto de a'uellos 'ue no alcanzaron a pagarse se e3tingue la acción principal" aun'ue no se +aya pagado la acción principal" pero conservan su acción personal contra el deudor. La purga de la +ipoteca opera a favor de 'uien se ad,udico el inmue!le en el remate. Los re'uisitos para 'ue opere son p/!lica su!asta" notificación de los acreedores +ipotecarios" y transcurso del t)rmino de emplazamiento 2/!lica su!asta: ordenada por el ,uez" si no se presentan postores el da se8alado el acreedor +ipotecario puede solicitar 'ue se ad,udi'ue por 5S% de la tasación los !ienes em!argados o 'ue se reduzca prudencialmente su aval/o" no podrá e3ceder de una tercera parte del aval/o. Kse produce la purga de la +ipoteca Hay 'ue distinguir" si la ad,udicación opera a favor del primer acreedor +ipotecario y se +an reunido los re'uisitos de la purga de la +ipoteca" esta se produce" en el sentido de 'ue si el valor de ad,udicación -
no alcanza a pagar a los acreedores de grado posterior se e3tinguen sus +ipotecas. (i la ad,udicación opera a favor de otros acreedores" no +ay purga de la +ipoteca" el art. $45 da un derec+o de opción a los acreedores de grado anterior al 'ue provoca el remate" puede elegir entre ser pagado con el producto del remate o mantener las +ipotecas. - 7otificación
a los acreedores +ipotecarios" personalmente la primera notificación sean de grado anterior como posterior. (i no se produce el remate la segunda notificación puede ser por c)dula o EF diario. Transcurrido el t)rmino de emplazamiento" entre la notificación y el da del remate al 'ue se refiere la ley para el ,uicio ordinario" se de!e consignar el precio del remate a la orden del ,uez 'ue lo dispuso" con estos fondos son cu!iertos los acreedores +ipotecarios seg/n el orden 'ue corresponda" art. 5$5 inc %. (i no se cita oportunamente a los acreedores" estos conservan su derec+o a perseguir la finca en poder del tercer ad'uirente" y el su!astador se su!roga en los derec+os +ipotecarios a 'uienes pagó" remata nuevamente la finca por el acreedor +ipotecario no citado" se pagará el su!astador preferentemente" aun'ue pierda la finca no perderá el precio pagado por ella #0#1 nF5. -
(i persigue la +ipoteca un acreedor +ipotecario de grado posterior conforme al 5$54 los de grado preferente podrán e3igir el pago de sus cr)ditos so!re el precio del remate seg/n sus grados" o conservar sus +ipotecas so!re la finca su!astada" siempre 'ue sus cr)ditos no est)n devengados. Los de grado posterior solo pueden ser pagados con el precio del remate si fuere suficiente para ello. -ancelación de la hipoteca# esto
no es una manera de e3tinguir la +ipoteca" sino una consecuencia de la e3tinción" puede ser de tres formas: a! -onvencional, acreedor y deudor de com*n acuerdo, en virtud de que el deudor pagó la obligación! b!
uede efectuarla el acreedor, renuncia derecho hipoteca!
c.
Kudicialmente en los siguientes casos:
c.# cuando se e3propie un inmue!le por utilidad p/!lica. c.5 en ,uicio ordinario" cuando el acreedor no cancele esta y el deudor solicita la cancelación por +a!er pagado. c.% Art. 5$5 respecto de los acreedores citados y 'ue no alcanzaron a pagarse con el producto del remate. c.$ cuando se declare ,udicialmente la nulidad de la +ipoteca.
Contrato de fianza art. 5%%=. La fianza no es una o!ligación" sino un contrato accesorio 'ue se cele!ra entre el acreedor y el fiador ! (a necesidad en que se encuentra el fiador de satisfacer total o parcialmente la obligación en subsidio del deudor principal, es el efecto propio y fundamental del contrato! $s una garantía personal" cuando +ay fianza el acreedor tiene dos acciones para +acer efectivo su cr)dito" el derecho de perseguir los bienes del deudor en virtud del derecho de prenda general y el derecho de perseguir los bienes del fiador!
Carácter contractual de la fianza" la fianza es siempre un contrato" pero la o!ligación de rendir fianza seg/n el artculo 5%%0 puede emanar de las partes, la ley o el ue'" pero siempre se de!e constituir por medio de un contrato.
-aracterísticas del contrato de fian'a: $s consensual" e3cepcionalmente solemne" la 'ue rinde los tutores y curadores" la a. fianza mercantil art. 51 C. de C." la 'ue se rinde para garantizar la li!ertad provisional de los procesados art. %04 C22. b!
$s unilateral!
$s gratuita tiene por o!,eto la utilidad de una de las partes" sufriendo el gravamen c. el fiador. d!
$s accesoria!
e.
$s patrimonial por ende se transmite a los +erederos.
"equisitos del contrato de fian'a" los re'uisitos comunes a todo carácter accesorio requiere además una obligación principal!
a.
contrato" pero por su
-onsentimiento, debe ser e3preso por el carácter de consensual art. 5%$&.
!. -apacidad, el fiador debe tener capacidad para obligarse como tal" art. 5%=1 inc #" si los pupilos se constituyen como fiadores de acuerdo al art. $1$ se re'uiere autorización ,udicial previa" 'ue la fianza se otorgue a favor de un descendiente" ascendiente o del cónyuge y 'ue se invo'ue una causa urgente y grave. c.
!,eto de la fianza" la o!ligación principal puede ser de dar" +acer o no +acer" pero la del fiador siempre será de dar, y de dar una suma de dinero" art. 5%$% inc 5 y $" si es de +acer el fiador no se o!liga a realizar el +ec+o sino 'ue garantiza el pago de los
per,uicios 'ue la infracción cause al acreedor" en la de no +acer se resuelve en la indemnización de per,uicios si el deudor contraviene y no puede des+acerse lo +ec+o. $n contrato debe reunir las siguientes características especiales#
#. (a fian'a debe consistir siempre en que el fiador pague una suma de dinero art. 5%$% inc final" si se o!liga a pagar con cuerpo cierto o e,ecutar un +ec+o puede tratarse de un contrato innominado o cláusula penal. 5. (e re'uiere 'ue e3ista una o!ligación principal a la cual accede la fianza" y esta o!ligación puede ser de diferente naturaleza" se puede afianzar o!ligaciones de dar" +acer o no +acer.
-lases de fian'a, la fian'a puede clasificarse en diversas formas:
#. $n cuanto a su origen la fian'a puede ser convencional, udicial o legal art. 5%%0" esto no atiende al origen de la obligación la cual es siempre convencional, sino al de la obligación del deudor principal de rendir fian'a!
5. (a fian'a puede ser simple o solidaria" la fianza simple sometida a reglas generales de la fianza" la solidaria puede serlo en dos aspectos" con respecto al deudor y con respecto a los demás fiadores" si +ay 5 o más. (i la fianza es solidaria respecto a los demás fiadores impide oponer !eneficio de división" si la fianza es solidaria respecto de los deudores su estipulación significa renuncia al !eneficio de e3cusión. %. (a fian'a puede ser civil o comercial" seg/n si accede a una o!ligación civil o mercantil. $. (a fian'a puede ser simple, prendario o hipotecaria" la fianza es simple" el fiador o!liga todos sus !ienes" si es prendaria el fiador aparte de constituirse como tal" constituye una prenda para el cumplimiento de una o!ligación" si la fianza es +ipotecaria el acreedor puede e3igir su cumplimiento mediante las reglas de la fianza o enta!lando la acción real +ipotecaria. =. (a fian'a puede ser limitada o ilimitada" la limitada restringe a una cantidad determinada o se esta!lecen claramente las o!ligaciones 'ue el fiador toma so!re s. (i es ilimitada" no se e3tiende a más de la o!ligación principal y sus accesorios art. 5%$% y 5%$$ >capital intereses y costas?.
?bligación de rendir fian'a y calidades de fiador#
@.2ersonas o!ligadas a rendir fianza" generalmente el deudor no es obligado , pero es obligado cuando#
a.
As se +u!iere estipulado entre el acreedor y el deudor art. 5%$ nF#.
!.
La fortuna del deudor haya menguado de manera que sea de temer que no
cumpla sus obligaciones art! /348 n/!
c.
Eaya motivo para temer que el deudor se ausente del país con ánimo de establecerse en otra parte y no dee bienes suficientes para responder de sus deudas
5%$ nF%. d!
$l deudor cae en insolvencia art! /34.!
==!
-alidades del fiador#
a.
9e!e ser capa' de obligarse como fiador 5%$5.
!.
Tener o se9alar domicilio dentro del territorio ,urisdiccional de la respectiva CA.
c.
Tener !ienes más que suficientes para hacer efectiva la fian'a 5%=1.
Efectos de la fianza: a!
$fectos entre el fiador y el acreedor!
b!
$ntre el fiador y el deudor!
c!
$ntre los cofiadores!
$fectos entre fiador y acreedor:
a.
Antes del 'ue el acreedor demande al fiador" este puede pagarse la deuda en los
mismos t)rminos que el deudor principal, pero si paga antes de que se haya hecho e+igible, no puede repetir contra el deudor principal, sino una ve' que se haya hecho e+igible art! /33.
!. El acreedor demanda al fiador" cuando la o!ligación se +a +ec+o e3igi!le" el fiador dispone de $ derec+os para defenderse: 1!
Jeneficio de e+cusión!
/!
Jeneficio de división!
3!
$+cepción de subrogación!
$.
$+cepciones reales inherentes a la obligación.
Jeneficio de e+cusión: el fiador puede exigir que se persiga primero la obligacin en los bienes del deudor principal % en las hipotecas o prendas constituidas por este para garanti'ar el pago. Este !eneficio es facultativo art 5%=&" pero +ay casos en 'ue el fiador
no puede oponer el !eneficio de e3cusión: -
Cuando lo +u!iere renunciado e3presamente 5%01.
-
Cuando se +aya o!ligado como fiador y codeudor solidario 5%= nF5.
-
Cuando la o!ligación afianzada es natural.
-
Cuando la fianza se +a constituido por orden ,udicial 5%= nF$
Hay casos en 'ue el acreedor está o!ligado a practicar la e3cusión: -
Cuando se +u!iese pactado e3presamente" entre acreedor y fiador.
Cuando el fiador se comprometa a pagar /nicamente lo 'ue el acreedor no pueda o!tener del deudor principal 5%0= inc5" el fiador no será responsa!le de la insolvencia del deudor cuando el acreedor +aya tenido medios para +acerse pago de los !ienes del deudor" +aya sido negligente de servirse de estos medios. -
"equisitos del beneficio de e+cusión# a!
0ue el fiador no est) privado del beneficio de e+cusión!
b! 0ue lo oponga en tiempo oportuno 5ordinario como e+cepción dilatoria, eecutivo escrito oposición eecución6! c! 0ue el fiador indique al acreedor bienes del deudor para perseguir el cumplimiento de la obligación!
$fectos del beneficio de e+cusión#
a.
3omo excepcin dilatoria suspende la entrada en juicio.
b. 3esa la persecucin del acreedor contra el fiador % debe redirigirse contra el deudor principal. c. )i se paga parcialmente con los bienes del deudor, subsiste la accin del acreedor contra los bienes del fiador por el saldo insoluto.
Jeneficio de división, cada fiador está obligado a pagar su parte o cuota en la deuda art! /3! "equisitos del beneficio de división : -
0ue haya varios fiadores!
-
0ue los fiadores no se hayan obligados como fiadores solidarios, la fian'a solidaria no da derecho a este beneficio! -
0ue todos los fiadores sean de un mismo deudor!
-
0ue todos los fiadores afiancen una misma obligación del deudor. $+cepción de subrogación" art. 5%%= y 5%# nF5
Cuando el fiador paga al acreedor se subroga en sus derechos de acuerdo al art. #0#1 nF%. 9erec+o de oponer todas las e3cepciones reales in+erentes a la o!ligación art. 5%=$.
$fectos entre el fiador y el deudor: +ay 'ue hecho el pago y efectos con posterioridad a )l! -
distinguir antes de que el fiador haya
Antes de 'ue el fiador +aya +ec+o el pago 5%04 tiene derecho el fiador a que el deudor
le releve de la fian'a o le cauciones sus resultados, si el deudor paga sin dar aviso al fiador, es responsable para con )ste de lo que por ignorancia de la e+tinción de la deuda pagare de nuevo" pero tendrá acción contra el acreedor por el pago de lo no de!ido art. 5%&0. 2i paga el fiador sin dar aviso al deudor ocurre que si el deudor y el fiador pagan la deuda, el fiador no tendrá recurso alguno en su contra, pero puede repetir contra el acreedor" el segundo efecto es si el pago del fiador puede privar de las
e3cepciones 'ue pudo oponer al acreedor." dic+as e3cepciones puede +acerlas valer contra el fiador cuando )ste intente acciones encaminadas al reem!olso.
-
Derechos que tiene el fiador despu)s de reali'ado el pago#
a!
cción de reembolso art! /3!
b!
(a acción subrogatoria 11 n3!
a.
Acción de reem!olso el fiador tiene derec+o a que el deudor le restituya lo pagado más los intereses y gastos! 9e!en cumplirse las siguientes condiciones: #. Iue la o!ligación principal se +aya e3tinguido por el pago 'ue +aya +ec+o el fiador o por otros medios 'ue le signifi'uen a )ste empo!recimiento. 5. Iue el pago +ec+o por el fiador sea un pago /til" 'ue realmente e3tinga la o!ligación. %.
Iue el fiador no est) privado de la acción.
$.
Iue la enta!le en tiempo oportuno.
!. Acción su!rogatoria #0#1 nF% y 5$54" +ay ciertos casos en 'ue el fiador no goza de la acción su!rogatoria: -
Cuando la o!ligación principal es natural.
Cuando el fiador pagó sin dar aviso al deudor" el cual ignorando la e3tinción de la deuda" la paga nuevamente. -
Diferencia entre la acción subrogatoria y la de reembolso# 1! "eembolso corresponde al fiador por derecho propio, y la subrogatoria eercita los derechos del acreedor!
5.
"eembolso monto pagado, más intereses y gastos realmente pagó el fiador!
la subrogatoria lo que
3! "eembolso acción sin garantía, la subrogatoria tendrá garantía y privilegios de que go'aba la acción principal!
Efectos entre los cofiadores" cada uno paga su cuota su una paga más de lo 'ue le corresponde" 5%& se su!roga en los derec+os del acreedor por el e3ceso en contra de los otros fiadores. $+tinción de la fian'a#
2or vía principal y puede ser por cualquiera de los medios se9alados en el art 1& >ley se refiere en especial dación en pago y a la confusión 5%5 y 5%%?. : por vía consecuencial cuando se e+tingue la obligación principal!
Contrato de mandato: art. /11 es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera! Gandato y representación: por regla general el mandatario es representante del mandante" los efectos del contrato que aqu)l celebra se producen para el mandante y no para el mandatario! Esta caracterstica no es esencial" por'ue un mandatario puede contratar a nombre propio y no a nombre del mandante art. 5#=#" y en este caso
'uedará o!ligado con el tercero el mandatario y no el mandante. Es sólo un elemento de la naturale'a! Gandato versa siempre sobre actos urídicos, no puede referirse a actos materiales, ya que envuelve la idea de representación como elemento de la naturale'a! -aracterísticas del contrato de mandato#
#. uede ser gratuito o remunerado art. 5##&" la importancia de esto es para determinar la responsa!ilidad del mandatario la cual" será mayor cuando es remunerado. -egla general es remunerado art. 5#= nF%" a menos 'ue se estipule lo contrario. (i el contrato es oneroso" puede ser conmutativo o aleatorio" será conmutativo si la remuneración se pacta sin consideración del )3ito o fracaso del negocio recomendado" y aleatorio considerando el )3ito de la gestión encargada. 5.
Cnilateral o bilateral" si es remunerado será !ilateral.
%. $l mandato es un contrato principal en la medida 'ue su!siste por s mismo son precisar de otra convención. $. or regla general es consensual art. 5#5% y 5#5$. El mandatario puede retractarse despu)s de aceptado el mandato" siempre 'ue el mandante est) en condiciones de e,ecutar por )l el mandato o cometerlo a otra persona. En cuanto al mandante 'ue formula una oferta de mandato" )ste podrá retirarla a condición de 'ue lo +aga antes de 'ue se produzca la aceptación y de 'ue tal retractación se manifiesta en forma e3presa o tácita. El silencio en el mandato constituye manifestación de voluntad art. 5#5=. E3isten mandatos solemnes" cuando las partes convengan 'ue sea solemne" o 'ue la ley esta!lezca ciertas formalidades. Algunos autores sostienen 'ue el mandato de!e cumplir las mismas solemnidades 'ue el contrato encomendado" fundándose en 'ue si la ley e3ige solemnidad para un acto
,urdico" tal solemnidad no puede fraccionarse y se e3tiende a los elementos esenciales de dic+o acto. Todo fundado 5#5%. tros dicen 'ue esa visión es errada 'ue el 5#5% de!e interpretarse literalmente. 9ice 'ue el mandato es consensual y 'ue no se admite en ,uicio la testimonial" sino con arreglo a las reglas generales" esto es a los arts. #&1" #&14 y #. La primero opción confunde dos actos el mandato y el negocio para el cual )ste fue conferido" por el primero sólo se encarga el negocio" y la voluntad para la cele!ración del negocio es la 'ue se manifiesta de manera solemne. 2or ende se concluye 'ue es mandato es siempre consensual incluso cuando es para realizar negocios solemnes. &!
-ontrato de confian'a!
9iferencias entre mandato y arrendamiento de servicios: El arrendamiento de servicios recae so!re actos materiales y el mandato so!re actos ,urdicos. -
El mandato lleva naturalmente envuelta la idea de representación" lo 'ue no sucede con el arrendamiento de servicios. -
9iferencias ente mandato y agencia oficiosa" el mandato sugiere voluntad del mandante" en cam!io la agencia oficiosa es un cuasicontrato" en el cual una persona gestiona intereses de otra" sin tener mandato para ello. 5#55 si una persona actuando de !uena fe" o!ró en virtud de un mandato nulo" se convierte en agencia oficiosa. "equisitos del mandato# "equisitos generales a todo contrato aunque hay normas especiales art! /1/8, respecto a la capacidad: -apacidad del mandante# el mandante requiere la capacidad necesaria para eecutar los contratos que el mandatario va a celebrar por )l! -apacidad del mandatario# /1/8 puede ser un relativamente incapa'"
nada impide 'ue estos act/en por cuenta de otras personas y comprometan el patrimonio de estas. (i el incapaz relativo contrata a nom!re propio será necesaria la autorización de su representante legal" pero si lo +ace en representación del mandate entonces" por aplicación #$$ podrá contratar por s solo.
Gandato general y mandato especial : 5#%1" el general es otorgado para la generalidad de los negocios del mandante" si el mismo fue otorgado para uno o más negocios especficamente determinados" o !ien " para un conunto de negocios determinados en cuanto a su g)nero, estamos frente a un contrato especial. La diferencia está dado por
el universo de negocios encomendados y no por las facultades del mandatario. >acultades del mandatario# se aplica tanto al mandato general como al especial art. 5%%#." el mandatario debe ce9irse rigurosamente a los t)rminos del mandato" se ve ratifica por 5#%$" no sólo implica cumplir el encargo" sino que utili'ar los medios que el mandante dispuso para su cumplimiento. Lo esencial voluntad del mandante #=01.
E3cepción la ley autoriza al mandatario a cumplir de otro modo" 5#%$ inc5" 5#$&" 5#$" 5#=1 inc5. El art. 5#%5 y 5#%% entrega ciertas reglas que buscan establecer prerrogativas con que obrará el mandatario" en el caso de manifestación e3presa del mandante sin conferir facultades. 5#%5 mandato de simple administración en cuya virtud el mandatario sólo puede e,ecutar actos conservativos y actos de administración" el mandatario no puede e,ecutar actos de disposición. 5#%% inc #" esta!lece 'ue aun'ue el mandato se8ale 'ue el mandatario puede actuar como le parezca" ello no le da derecho a eecutar actos para los cuales requiera un poder especial y no puede alterar la sustancia del negocio encomendado. En cuanto a la facultad de li!re administración art 5#%% inc 5" el ,uez no puede interpretar e3tendiendo su alcance a actos más allá de los casos esta!lecidos por las leyes. 2ro+i!iciones: #. 5#5& el mandante nom!ra a 5 o más mandatarios" cada uno act/a por su cuenta salvo 'ue el mandante se los +aya pro+i!ido en forma e3presa y en este caso todo lo 'ue +agan separadamente es nulo. 5. 7o puede colocar el dinero del mandante a inter)s sin el consentimiento de este art 5#$0. %. 7o se puede comprar lo 'ue el mandante le +a encargado vender" ni vender a )ste lo 'ue le encargó comprar" salvo 'ue intervenga el consentimiento e3preso del mandante 5#$$. $. Encargado por el mandante de poner dinero en inter)s" no pude tomarlo para s a ese ttulo" salvo e3preso consentimiento del mandante.
-esponsa!ilidad del mandatario: Art. 5#54 responde de culpa leve, pero esa responsabilidad es más estricta si el mandato es remunerado, no dice el código que responda de culpa levísima!
El mandatario no responde de la solvencia del deudor con 'uien +a contratado" a menos 'ue por cláusula especial 5#=5" se hace responsable solvencia, embara'os, dificultades del cobro, caso fortuito y fuer'a mayor! "endición de cuenta de la gestión del mandato# art! /1&& tiene
por o!,eto 'ue el mandante tome conocimiento de la forma como se e,ecuta el encargo" so!re los resultados del mismo y la restitución al mandante de a'uellos 'ue reci!ió para el cumplimiento de su contenido. $sta rendición de cuenta, en principio es e+traudicial, pero si las partes no se ponen de acuerdo se transforma en udicial, siendo un tema de arbitrae for'oso.
El mandante puede e3onerar al mandatario de la o!ligación por'ue ella está esta!lecida en su inter)s. 2ero si lo e3ime no significa 'ue el mandatario 'uede e3onerado de los cargos 'ue contra )l ,ustifi'ue el mandante. El mandatario dentro de la rendición de cuantas al mandante" de!e darla con relación a los intereses de los dineros de este. 5=#0 +ace una distinción: @nter)s de dinero del mandante 'ue el mandatario +a empelado en propia utilidad" el mandatario de!e intereses corrientes a contar del da 'ue empleo los dineros del mandante. -
@ntereses del saldo en contra del mandatario" 'ue resulten de las cuentas" los de!e desde 'ue se constituya en mora. -
Delegación del mandato#
#. Cuando se +a autorizado e3presamente la delegación y se +a indicado a 'uien se puede efectuar. 5. El mandato autoriza" pero no indica a 'ui)n. -; el mandatario no es responsa!le" salvo 'ue +aya delegado a incapaz o insolvente. %. 7o se pro+!e ni se autoriza la delegación" corre por cuenta mandatario. $.
(e pro+!e e3presamente no se puede delegar.
y riesgo del
?bligaciones del mandante#
Cuando el mandato no es remunerado no tiene obligaciones derivadas del mismo" ya 'ue es un contrato unilateral" cuando es !ilateral" nacen las o!ligaciones siendo la principal la de pagar al mandatario la remuneración estipulada! Las o!ligaciones son: 1! =ndemni'ar al mandatario los peruicios que hubiere sufrido con motivo del mandato y los gastos en que haya incurrido /1&8!
a.
@ndemnizar los gastos ocasionados por motivo del mandato.
d.
@ndemnizar los per,uicios 'ue le +u!iere ocasionado la e,ecución del mandato.
/!
Gandante debe pagar la remuneración al mandatario!
%. El mandante de!e cumplir las o!ligaciones contradas por el mandatario dentro de los lmites del mandato" art. 5#01.
$fectos del mandato entre mandantes y terceros: distinguir actuó a nombre propio o en representación del mandante, si lo hi'o dentro de los límites o se e+tralimitó! Gandatario act*a a nombre propio, obliga al mandante respecto de terceros" a. pero el mandante puede e+igir que ceda los derechos que ha adquirido con ocasión de cumplir el mandato! b!
ct*a en representación hay que distinguir#
! #. Act/a dentro de los lmites o!liga al mandante. !.5 se e+tralimita, no obliga al mandante a menos que lo ratifique. (i la gestión se +a cumplido parcialmente y dic+a gestión es suscepti!le de cumplimiento parcial" o!liga al mandante 5#0#.
$+tinción del mandato /13"
se puede darle t)rmino unilateralmente a pesar de ser un contrato por'ue se !asa en la confianza. Tam!i)n se puede e3tinguir por los modos generales 1&" en lo 'ue fueron aplica!les e,. -esciliación
-ausales de e+tinción#
#.
2or el desempe9o del negocio para el que fue constituido.
5.
2or la e+piración del pla'o o por el evento de la condición prefiados para la
terminación del mandato!
%.
or la revocación del mandante. E3presa o tácita total o parcial.
$. or la renuncia del mandatario" por ella no pone t)rmino al mandato sino despu)s de transcurrido un t)rmino razona!le para 'ue el mandante pueda proveer los negocios encomendados. =. or la muerte del mandante o mandatario. En caso de muerte del mandante si la suspensión irrogare per,uicio a los +erederos del mandante el mandatario estará o!ligado a finalizar la gestión iniciada" e3cepcionalmente no se e3tingue el mandato por la muere del mandante cuando de!e e,ecutarse despu)s de la muerte de )ste 5#04. Caso muerte mandatario los +erederos de este de!en dar aviso de la muerte al mandante y +acer lo 'ue puedan y las circunstancia e3i,an siempre 'ue los +erederos fueran +á!iles de administrar sus !ienes. 0.
or la quiebra o insolvencia del mandante o mandatario.
!
or la interdicción de uno o de otro!
. 2or la cesación de las funciones del mandante" si el mandato +a sido dado en e,ercicio de ella. .! 2i la muer soltera que ha otorgado un mandato se casa posteriormente el mandato subsiste, peor el marido podrá revocarlo a su arbitrio siempre que se refiera a bienes que están bao la administración de este!
Art. 5#&% efecto de la e3piración mandato respecto de terceros" mandato aparente. MEn general" todas las veces el mandato e3pira por una causa ignorada del mandatario" lo 'ue )ste +aya +ec+o en e,ecución del mandato será válido y dará derec+o a terceros de !uena de contra el mandante. Iuedará asimismo o!ligado el mandante" como si su!sistiera el
mandato" a lo 'ue el mandatario" sa!edor de la causa 'ue lo +aya +ec+o e3pirar" +u!iere pactado con terceros de !uena fe" pero tendrá derec+o a 'ue el mandatario lo indemnice.
(ervicios de profesionales 5##" su,etan a normas mandato. 2rue!a reglas generales #&1 y #&14.
Contrato de mutuo 5#40" el mutuo o pr)stamo de consumo es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo de restituir otras tantas de mismo g)nero y calidad! $l que da en muchos se llama mutuante y el que recibe mutuario!
-aracterísticas del mutuo#
#. (olo puede recaer so!re cosas fungibles" art. =&= 'ue por presentar entre s una igualdad de +ec+o se consideran como de igual poder li!eratorio. 5.
$s un contrato real, se perfecciona por la tradición de la cosa y ella transfiere el dominio al mutuario art! /1., haci)ndose due9o de la cosa el mutuario puede consumirla o disponer de ella a su arbitrio . La tradición produce un doble efecto, perfecciona el contrato de mutuo y produce la transferencia del dominio de la cosa prestada!
%. Es un contrato unilateral, solo una de las partes" el mutuario" 'uien de!e devolver lo 'ue se le +a prestado" pero no es especie" sino otras del mismo g)nero y calidad y en la misma cantidad en 'ue se le prestó. $.
$s un contrato principal.
=. 2uede ser gratuito u oneroso" el mutuo es gratuito por naturaleza" pero las partes pueden +a!er convenido que se paguen intereses" ellos de!e +a!erse convenido por las partes. 7o sucede as en las operaciones de cr)dito de dinero" definidas en el art. # de la ley #.1#1" art. #5 dice 'ue la gratuidad no se presume. (alvo disposición de la ley o pacto en contrario" ellas devengarán intereses corrientes" calculados so!re el capital rea,ustado en su caso. 0.
$s un título traslaticio de dominio" sirve para transferir el dominio.
-apacidad de las partes" veremos separadamente la del mutuante y la del mutuario.
a.
Gutuante debe ser capa' de enaenar además de ser due9o de la cosa dada en mutuo, sino es capaz de ena,enar el contrato de mutuo adolecerá de un vicio de nulidad"
si no es due8o de la cosa" esta puede reivindicarse mientras conste su identidad" desaparecida la identidad el 'ue reci!ió la cosa de mala fe es o!ligado al pago inmediato con el má3imo de los inter)s 'ue la ley permita estipular" en cam!io el mutuario de !uena fe es o!ligado sólo al pago de los intereses estipulados despu)s de transcurridos #1 das. b! $l mutuario debe ser capa' de obligarse, sino el mutuo adolecerá de un vicio de nulidad art! 188!
$fectos del contrato de mutuo" siendo el mutuo un contrato unilateral genera obligaciones de una parte el mutuario y esa obligación es la de restituir la misma cantidad de cosas del mismo g)nero y cantidad que las que )l recibió!
igual cantidad de cosas del mismo g)nero y calidad" si no es posi!le restituir a'uellos puede el mutuario pagar lo 'ue valgan el tiempo y lugar en 'ue +a de!ido +acerse el pago 5#4. -
"estitución de cosas fungibles que no sea dinero"
art. # ley #.1#1" son operaciones de cr)dito de dinero a'uellas por las cuales una de las partes entrega a la otra o se o!liga a entregar una cantidad de dinero y a la otra a pagarla en un momento distinto de a'uel en 'ue se cele!ra la convención" desde la vigencia de esta ley se sigue criterio valorista" no atiende a la suma num)rica" sino a su poder ad'uisitivo. Art. #5 la gratuidad no se presume" devengan interese calculados so!re el capital o so!re el capital rea,ustado en su caso. El art. 5 esta!lece las operaciones rea,usta!les y las no rea,usta!les las no rea,usta!les se actualizan seg/n el @2C. -
"estitución en el mutuo de dinero:
la'o para restituir las cosas dadas en mutuo " +ay 'ue distinguir si se estipulo o no un plazo para dic+o efecto. 2i se convino un pla'o hay que estarse a )l. 7o o!stante el art. 551$ nos dice 'ue se puede pagar toda la suma prestada" aun antes del t)rmino estipulado, se puede renunciar al pla'o porque está establecido a su favor, pero si se han pactado interese no puede pagar antes del vencimiento del pla'o sin el consentimiento del acreedor. (i son operaciones de cr)dito ley faculta para anticipar el
pago" si es operación no rea,usta!le se pague el capital y los intereses estipulados 'ue correran +asta la fec+a de vencimiento pactada" y si es rea,usta!le se paga el capital
rea,ustado +asta el da de pago efectivo más los inter)s convenidos calculados so!re dic+o capital por todo el plazo pactado. (i no se +a convenido plazo solo se puede e3igir la restitución transcurridos #1 das desde la entrega. ?bligaciones eventuales del mutuante, estas posi!les o!ligaciones del mutuante son eventuales. Art. 551% el mutuante es responsable de los peruicios que e+perimente el mutuario por la mala calidad o los vicios de la cosa prestada, bao condiciones /1/., si los vicios ocultos eran tales que conocidos no se hubiera celebra el contrato, podrá el mutuario pedir que se rescinda!
Los intereses art. 5 ley #1#1" operaciones de cr)dito no rea,usta!le es toda suma 'ue reci!e o 'ue tiene derec+o a reci!ir el acreedor a cual'uier ttulo so!re el capital" y en las rea,usta!les toda suma 'ue reci!e o tiene derec+o a reci!ir el acreedor so!re el capital rea,ustado.
Clases de intereses se elimina el inter)s legal ley #.1#1: a.
@nter)s corriente.
!.
@nter)s má3imo convencional
=nter)s corriente, promedio cobrado por los bancos y las sociedades establecidas en -hile! =nter)s má+imo convencional se define como el inter)s que no puede e+ceder en más de un &H al inter)s corriente que ria al momento de la convención, si se esta!lece
un monto superior el pacto se entiende por no escrito reduci)ndose los intereses al corriente al momento en 'ue ri,a la convención.
orma y plazo de estipulación de intereses" solo pueden estipularse en dinero y se devengarán da a da.
Anatocismo" consiste en 'ue los intereses devengados por un cr)dito y no pagados al acreedor" se capitalicen y devenguen a su vez inter)s" es decir se producen intereses de
inter)s. En el código civil ##=4 nF% los intereses atrasados no producen inter)s y el art. 55#1 se pro+!e estipular intereses de inter)s" este /ltimo fue derogado por la ley #1#1. El pacto 'ue esta!lece el anatocismo está su,eto a las siguientes reglas: #. La capitalización de intereses de!e +acerse en cada vencimiento o renovación de la o!ligación. 5.
La capitalización de intereses no puede +acerse por periodos inferiores a %1 das.
-eci!o de pago" el otorgamiento de reci!o de pago por el capital +ace presumir el pago de los intereses y el rea,uste en su caso art. #& ley #1#1. El reci!o de pago de intereses correspondientes a % periodos consecutivos y del capital cuando )ste se de!a pagar en cuotas" por igual lapso" +ace presumir el pago de los intereses o cuotas anteriores.
Contrato de comodato -ontrato de pr)stamo de uso, es un contrato es que una de las partes entrega a la otra gratuitamente un especie mueble o raí', para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie despu)s de terminado su uso art. 5#&$. La parte 'ue
entrega la cosa se llama comodante y el 'ue la reci!e comodatario.
Caractersticas: #. $s un contrato real, se perfecciona por la entrega y no como dice el art. 5#&$ inc 5 'ue dice 'ue se perfecciona por la traición" por'ue el comodato es un titulo de mera tenencia. El 5#&0 dice 'ue el comodante conserva todos sus derec+os so!re la cosa dada en comodato" pero limita su e,ercicio. 5. $s esencialmente gratuito" sólo se grava el comodante" es de la esencia del contrato. %. $s un contrato unilateral" sólo genera o!ligaciones para el comodatario" de!e conservar la cosa y restituirla al comodante al t)rmino del contrato. $.
$s principal.
-esponsa!ilidad del comodatario" art. 5#& el comodatario es o!ligado a empelar el mayor cuidado en la conservación de la cosa, responde de culpa levísima! #=$& el
deudor es el /nico responsa!le de la culpa levsima en los contratos en 'ue es el /nico !eneficiado. -esponde e culpa leve seg/n el 5#&4 si reporta !eneficios para am!os y de culpa grave o lata cuando solo !eneficia al comodante.
El comodato y la prue!a testimonial" +ace e3cepción a la prue!a testimonial #&1 y #&14" el contrato de comodato podrá pro!arse por testigos" cual'uiera sea el valor de la cosa prestada art. 5#&=.
"equisitos del contrato de comodato# (a cosa no debe ser consumida" ya 'ue el comodatario tienen 'ue devolver la a. misma cosa 'ue le fue prestada" y las cosas consumi!les se destruyen por su uso. b! Debe tratarse de una especie o cuerpo cierto, ya que el comodatario debe restituir la misma especie!
Comodato de cosa a,ena 5# reconoce la validez del comodato so!re cosa a,ena" esta!lece 'ue si la cosa prestada no pertenece al comodante y el due8o no la reclama antes de terminar el comodato" no tiene derec+o el comodatario a demandar per,uicios contra el comodante" salvo 'ue )ste +aya tenido conocimiento 'ue la cosa era a,ena y no se lo +aya advertido.
?bligaciones que surgen del comodato#
#.
el comodatario está obligado a la conservación de la cosa, obligado a indemni'ar los deterioros que e+perimente" salvo 'ue provengan de caso fortuito y responde tam!i)n del fortuito caso art. 5#&. /! ?bligación de usar la cosa en conformidad a lo convenido y si nada se ha estipulado seg*n el uso ordinario que se d) a la cosa!
%.
?bligación de restituir la especie al t)rmino del comodato.
Casos en 'ue puede solicitar la restitución antes de vencido el plazo estipulado 5#1. El comodatario puede negarse a restituir la coa en los siguientes casos: a. Cuando la cosa +aya sido p)rdida" +urtada o ro!ada a su due8o" o 'ue se em!argue ,udicialmente en manos del comodatario.
!. Cesa la o!ligación de restituir desde 'ue el comodatario toma conocimiento 'ue )l es el verdadero due8o de la cosa prestada. c. (i el comodante de!e indemnizaciones al comodatario y este +ace uso del derec+o de retención conforme art. 5#4% pudiendo retener la cosa en su poder +asta el pago de las indemnizaciones 'ue se le adeudan.
2luralidad de comodatario art. 5#4 si la cosa +a sido prestada a muc+os" todos son solidariamente responsa!les" si la deuda es de cuerpo cierto a'uel 'ue posea la cosa es o!ligado a entregarla.
?bligaciones del comodante, e+cepcionalmente puede ser obligado el comodante art! /1.1 y /1./#
#.
El comodante está o!ligado a devolver al comodatario las e+pensas
e+traordinarias en que haya incurrido )ste en la conservación de la cosa dada en contrato! /! $l comodante debe indemni'ar al comodatario de los peruicios que le hubiere causado con motivo de la mala calidad de la cosa prestada art! /1./!
cciones para demandar la restitución de la cosa, dispone de la acción personal emanada del contrato de comodato y tam!i)n de la acción reivindicatoria!
$+tinción del comodato: de acuerdo reglas generales de los contratos" tam!i)n por causa de muerte del comodatario por ser intuito personae, los herederos no tienen derecho a continuar el uso de la cosa, salvo que ella haya sido prestada para un servicio particular que no pueda deferirse o suspenderse. 9espu)s su!sisten las o!ligaciones
'ue nacen del contrato de comodato art. 5#0. 5#41 el contrato no se e3tingue por la muerte del comodante.
-omodato de precario art. 5#4$ y 5#4=" se denomina precario cuando la cosa prestada deba restituirse cuando lo solicite el comodante. (a "I es que se fie un pla'o para la restitución de la especie prestada o que el momento de su restitución este
determinado por el uso ordinario de ella!
En comodato de precario la restitución de!e
+acerse cuando lo solicite el comodante. /1.& se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular, ni se fia tiempo para restitución . El comodato de precario es un comodato 'ue surge del acuerdo de voluntades entre comodante y comodatario. 9iferente es el precario que es el goce de un bien hecho por un tercero por un tercero por mera tolerancia o ignorancia del propietario, es una situación de hecho no un contrato, requisitos precarios#
#.
Iue recaiga so!re una cosa singular determinada.
5. Iue el 'ue está gozando de ella lo +aga por mera tolerancia o ignorancia del due8o 5#4= in 5.
Contrato de arrendamiento: (e encuentra regulado en los artculos #4#= y siguientes CC" además de leyes especiales #.#1# so!re arrendamiento de predios ur!anos y el 9L so!re arrendamiento de predios r/sticos. $l art! 1.1& nos dice que es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a eecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio determinado" por
ende e3isten % categoras de arrendamiento" de cosas" de servicios" de confección de o!ra material. El arrendamiento de cosas puede ser de inmue!le so mue!les" y si es de inmue!les predios r/sticos o ur!anos. -eglamentado titulo GGB@ li!ro @B CC. artes que intervienes:
a.
Arrendador" proporciona el goce.
!. Arrendatario" a 'uien se le confiere el goce pagando un precio >arrendamiento de predios ur!anos U in'uilinoS r/sticos U colono o aparcero y si paga la rentas con parte de los frutos 'ue produce la cosa colono aparcero?.
"equisitos esenciales#
#. 5.
-onsentimiento.
0ue una de las partes se obligue a proporcionar el goce temporal de una cosa, o a eecutar una obra o a prestar un servicio!
%. 0ue el arrendatario se obligue a pagar un precio por esta cosa" o!ra o servicio. En materia de arriendo el precio se denomina renta.
Caractersticas: 1!
Jilateral!
/!
?neroso!
3!
-onmutativo!
4!
rincipal!
&!
0. De tracto sucesivo" implica 'ue las o!ligaciones se van renovando y cumpliendo y e3tinguiendo sucesivamente de forma periódica" por ende no e3iste resolución de este contrato sino %erminación! &. %itulo de mera tenencia" el arrendatario se constituye en mero tenedor" pues el arrendador sigue siendo propietario y poseedor. . $l arrendamiento constituye un acto de administración no de disposición" pues no implica ena,enación. 2or ello dentro de las facultades del mandato con poder general" se encuentra la de arrendar un !ien del mandante. El legislador esta!lece tra!as para arrendar por largo tiempo !ienes de personas incapaces y en sociedad conyugal >5=0" $1&" #&$4? normas pro+i!itivas en consideración a la calidad de las personas. 4. $s un contrato consensual" aun'ue recaiga so!re !ienes races se aplican normas so!re limitaciones a la admisi!ilidad de prue!a testimonial #&1 y #&14. Convienen reducirlo a escritura p/!lica e inscri!irlo en el conservador para efectos art. #405 >o!ligación de respetar el arriendo?" tam!i)n las partes pueden estipular la escrituración como una formalidad o solemnidad convencional.
2imilitud y diferencia con otras figuras!
#.
Jsufructo:
(eme,anza" am!os constituyen un derec+o a goce. 9iferencia" en cuanto a la naturaleza del goce >usufructo goce real" arrendamiento personal y en cuanto a su origen o fuentes >usufructo voluntad de las partes" testamento" prescripción" sentencia ,udicial la ley y el arrendamiento la voluntad de las partes.
5.
Comodato:
(eme,anza" el arrendatario y comodatario tienen el uso y goce am!os son derec+os personales. 9iferencias" comodato gratuito" unilateral y es un contrato real" y el arrendamiento oneroso" !ilateral y consensual. %.
rrendamiento de cosas, art! 1.1 y siguientes --, se define como aquel contrato en virtud del cual una de las partes denominada arrendador proporciona a otra denominada arrendatario el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado! Es esta una de las materias donde el legislador se remite a la costum!re. 2us elementos esenciales son el precio o renta que se paga por el goce, el consentimiento y la cosa cuyo goce se otorga!
La cosa por -; de!e ser real determinada y susceptible de darse en arrendamiento! Arrendamiento puede recaer so!re todo tipo de cosas corporales e incorporales" salvo 'ue la ley disponga lo contrario o 'ue se trate de derec+os personalsimos >uso" +a!itación?. 2uede arrendarse un 9erec+o real y personal" puede arrendarse tam!i)n una cosa a,ena aun'ue el si el due8o alega se da una especie de evicción art. #4#0 inc5. Las cosas 'ue se dan en arrendamiento no se pueden consumir por'ue de!en restituirse al terminar el contrato. #4#& precio se denomina renta" puede estipularse en dinero en frutos. (i se estipula en frutos se da una aparecera o mediera >predios r/sticos?" en el cual se estipula 'ue el precio se paga con una cantidad de frutos o una cuota proporción de ellos" el precio se estipula por acuerdo o por determinación de las partes #4#" en relación #1 y #14. $fectos del contrato de arrendamiento: ?bligaciones de arrendador: 1! (a obligación principal es la de proporcionar el goce pacífico de la cosa arrendada se descompone en 3 obligaciones específicas 1./4#
?bligación de entregar la cosa al arrendatario" es la o!ligación principal y es de a. la esencia del contrato" constituye la simple entrega y no la tradición" pues es un ttulo de mera tenencia. La entrega se +ace de acuerdo al art. #451 >sólo se aplica a las mue!les" no es necesario en inmue!les inscri!ir para 'ue +aya entrega?" si no se entrega la cosa #45= +ay cumplimiento forzado o resolución >no terminación pues no +a empezado a cumplirse?.
!. ?bligación de mantener la cosa en tal forma que sirva al arrendatario. 9e manera 'ue sirva para el fin 'ue +a sido arrendada" durante el arrendamiento el arrendador de!e efectuar todas las reparaciones necesarias. Hay 'ue distinguir entre las necesarias" /tiles" voluptuarias y las locativas. Las necesarias son a'uellas sin las cuales las cosas se destruyen o desaparecen o !ien no sirven para el o!,eto a 'ue se le destina" corresponde al arrendador art. #45& >ca8eras" goteras?" se e3cepcionan las locativas 'ue corresponden al arrendatario #4%=. Las /tiles" el arrendador no las de!e reem!olsar salvo 'ue as se +u!iese pactado. Las voluptuarias ,amás se reem!olsan. (as locativas 1.4 son aquellas que por la costumbre del lugar corresponde al arrendatario y que en general son motivadas por la culpa, hecho o descuido del mismo arrendatario o de las personas que viven a su cargo e,. Bidrios rotos.
E3cepcionalmente responde el arrendador cuando provienen de caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendado #45&. En caso de 'ue el arrendador de!a indemnizaciones por las me,oras introducidas al arrendador" este tiene el derec+o legal de retención de la cosa a fin de asegurar el pago de los gastos #4%&.
c.
?bligación de evitar todas las molestias, perturbaciones o embara'os que pueda sufrir el arrendatario! El arrendador no puede efectuar arreglos o modificaciones
'ue pertur!en al arrendatario a menos 'ue sean indispensa!les" el arrendatario tendrá derec+o a la re!a,a proporcional de la renta. (i las pertur!aciones recaen so!re una cosa importante el arrendatario puede dar por terminado el contrato #45. (i las pertur!aciones derivan de actos o +ec+os de terceros +ay 'ue distinguir -
2ertur!aciones de +ec+o #4%1 inc#" el arrendatario las perseguirá a su nom!re propio.
-
2ertur!aciones de derec+o #4%1 inc5.
#4%1 y #4%# contemplan saneamiento de la evicción. (i se tur!a parcialmente el goce el arrendatario puede pedir re!a,a de la renta para tiempo restante" si se tur!a totalmente se puede pedir terminación del contrato con indemnización de per,uicios en los casos 'ue el arrendador +u!iere conocido la causa a tiempo del contrato. (i no la conoca" solo de!e el da8o emergente y el lucro cesante. El arrendador responde igual por los vicios 'ue tenga la cosa y 'ue impidan darle a la misma el uso para el cual fue arrendada #4%5" #4%%" #4%$. -
(i los vicios son anteriores al contrato y no conocidos por el arrendador" el arrendatario puede pedir la terminación del contrato e indemnización por da8o emergente. (i eran conocidos además de!e indemnizar lucro cesante.
?bligaciones del arrendatario#
#.
?bligación de pagar la renta! rincipal del contrato y resulta de la esencia del mismo, sin ella sería un contrato de comodato! El pago se +ace de cual'uiera de las
siguientes formas #4$$: a.
(eg/n la forma convenida en el contrato.
!.
(i no se +a convenido conforme a la costum!re del lugar.
c. A falta de costum!re" la renta en un predio ur!ano se paga mes a mes y en uno r/stico se paga por a8os. El no pago de la renta faculta para solicitar la terminación del contrato" de!e notificarse 5 veces al arrendatario do!le reconvención de pago art. #4&& aplica!le a los predios ur!anos" art. #1 ley ##1#. 5. ?bligación de usar la cosa arrendada de acuerdo a los t)rminos convenidos! (i nada dice el contrato la cosa de!e usarse seg/n la costum!re del lugar o uso corriente de la cosa" #4&% se puede poner t)rmino al contrato por destinar la cosa a fines ilcitos. 3! ?bligación de usar y go'ar la cosa como un buen padre de familia! "esponde de culpa leve, la propia y la de su familia, hu)spedes y personas dependientes que vivan de )l!
$.
?bligación de eecutar en la cosa las llamadas meoras o reparaciones locativas.
=. "estituir la cosa al t)rmino del contrato: o!ligación de la esencia del contrato. #4$& cosa de!e restituirse en el estado en 'ue fue entregada" tomando en consideración el deterioro causado por el uso y goce legtimos de la cosa. (i no se indica el estado de la
entrega se entiende 'ue se el arrendatario reci!ió en un regular estado de conservación. El derec+o de retención en caso de 'ue le de!an indemnizaciones al arrendatario de!en ser declaradas ,udicialmente. El #4$5 esta!lece el derec+o al arrendador so!re los frutos y demás o!,etos de la cosa con 'ue el arrendatario +aya amo!lado" guarnecido o provisto si no se paga la renta.
$+tinción del arrendamiento de cosas# e+pira por las causas generales a todo contrato y las del 1.&#
#. or la destrucción de la cosa arrendada. En este caso faltara el o!,eto para la o!ligación del arrendador y por ende falta de causa para el arrendatario" la destrucción de!e ser total" si fuera parcial el arrendatario 'ueda sometido a la decisión del ,uez" 'ue puede poner t)rmino o re!a,ar el valor de la renta #4%5. 5. or la e+tinción del derecho del arrendador. Hay 'ue distinguir si se e3tingue por su +ec+o o culpa o sin culpa. (i se e3tingue sin culpa del arrendador e,. condición resolutoria tacita" el arrendador no responde por ella frente al arrendatario. -
Con culpa por'ue el arrendador vende o pierde la cosa la -; es 'ue el arrendador de!erá indemnizar al arrendatario" el sucesor no está o!ligado a respetar el arriendo salvo el art. #405 -
-
%. or el vencimiento del tiempo estipulado para la duración del contrato. (u duración puede ser determinada o indeterminada" cuando tiene una duración determinada" sea 'ue se +aya esta!lecido de manera e3presa" por aplicación de la costum!re o por la naturaleza misma de la cosa arrendada" el contrato se e3tingue por el vencimiento del plazo no es necesario pedir el desa+ucio del contrato seg/n #4=$ y sólo corresponde demandar restitución. (i no se +a estipulado de!e terminar por desa+ucio 'ue es el aviso anticipado 'ue da el arrendador o arrendatario de su deseo de poner t)rmino al arrendamiento" este desa+ucio puede ser ,udicial o e3tra,udicial aun'ue en materias de predios ur!anos ley #.#1# dispone 'ue sólo se podrá poner t)rmino al contrato mediando el desa+ucio ,udicial art. %. La regla general es 'ue se termine por llegada del plazo o por desa+ucio" el +ec+o de 'ue el arrendatario siga en poder de la cosa arrendada con la a'uiescencia del arrendador no significa 'ue el contrato se prorrogue salvo art. #4=# -
Iue se trate de un !ien raz.
Iue el inmue!le siga en poder del arrendatario y )ste +aya pagado un periodo posterior de pago con el consentimiento del arrendador. -
Iue por cual'uier razón las partes +ayan manifestado su intención ine'uvoca de perseverar en el contrato" se entiende prorrogado por tres meses" sin per,uicio 'ue al t)rmino de este se prorrogue de la misma manera. En los r/sticos se entiende prorrogado por el tiempo necesario para la pró3ima recolección de frutos. (e denomina reconducción tácita. -
$.
or sentencia udicial, generalmente en caso de nulidad o rescisión, y cuando se pide terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones que emanan del contrato, o la resolución cuando el contrato aun no ha empe'ado a cumplirse! (i
el arrendamiento termina por culpa del arrendatario además se pedirá indemnización de per,uicio y normalmente se pide el pago de la renta +asta el da en 'ue +u!iera cesado o podido cesar el contrato.
Ám!ito de aplicación" todos los !ienes races comprendidos dentro del radio ur!ano respectivo y a los 'ue se encuentren fuera del radio ur!ano siempre 'ue su superficie no e3cediera # +ectárea. La ley no se aplica los inmue!les se8alados en el art. 5: #. 2redios ca!ida superior a # +ectárea y 'ue tengan aptitud agrcola" ganadera o forestal" o est)n destinados a esa e3plotación. 5.
Nienes fiscales.
%. Biviendas arrendadas por periodos temporales no superiores a % meses" por periodos continuos o discontinuos" siempre 'ue lo sean amo!ladas y para fines de descanso o turismo. $.
Hoteles residenciales y esta!lecimientos similares de +ospeda,e.
=.
Estacionamiento de automóviles y ve+culos.
(e aplica procedimiento sumario con algunas particularidades 2articularidades de la ley #.#1#" los derec+os 'ue confiere la ley a los arrendatarios son irrenuncia!les art. #4. (i !ien el contrato sigue siendo consensual" la escrituración se +ace
necesaria por va de prue!a ya 'ue la ley dispone 'ue en los contratos ver!ales se presumirá 'ue la renta será a'uella 'ue se8ale el arrendatario art. 51 presunción simplemente legal. $l desahucio siempre debe ser udicial! (a restitución tambi)n debe ser pedida udicialmente!
(a ley 1811 dispone pla'os especiales para el desahucio, contratos pactados mes a mes y de los de duración indefinida, el pla'o de desahucio será de 4 meses contados desde la notificación de la demanda. los 4 meses se adicionan / meses por cada a9o completo que se hubiese ocupado el inmueble con un pla'o má+imo de 1/ meses .
-especto de los contratos a plazo fi,o no corresponde el desa+ucio sino la restitución del inmue!le. Los contratos 'ue no e3ceden de un a8o el art. $ concede un plazo de $ meses de espera u aviso.
denomina arrendamiento de predio r/stico y el arrendatario se denomina colono. (i se paga con frutos naturales de la cosa" pero estipulándose una cantidad fi,a de los mismos la situación es igual 'ue en el caso anterior. (i el precio se paga en cuota el contrato se llama aparcera y el arrendatario se llama colono aparcero.
rrendamiento de predios r*sticos, es solemne por la ley 18!.8&, debe pactarse por escritura p*blica o por escritura privada en presencia de dos testigos mayores de 18 a9os! $sta prohibido subarrendar todo o parte del predio sin autori'ación previa y escrito del propietario!
rrendamiento para la confección de obra material, art! 1.1& se desprende que el arrendamiento puede tener por obeto la eecución de una obra que una de las partes ha de efectuar en beneficio de la otra! $l contrato se llama arrendamiento de obra o contrato de confección de una obra materia!
Es a'uel por el cual una persona" llamada artfice se o!liga mediante cierto precio a e,ecutar una o!ra material. 2artes 'ue intervienen: Arrendador es el artfice" 'uien se o!liga a e,ecutar la o!ra. Arrendatario 'uien encarga la o!ra.
