Casos Practicos de Derecho rio Registral - Ivan Escobar Fornos

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral N 343.054 E 74 Escobar Fornos, Iván Casos prácticos de derecho inmobiliario registral / Iván Escobar Fornos -- 1a ed. -Managua: HISPAMER, 1999. 239 p. ISBN: 99924-33-39-6 1. BIENES RAICES-NICARAGUA-CASOS 2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD (DERECHO ROMANO)-CASOS

Cuidado de edición Lic. Alicia Casco Guido Diseño de Portada Reynaldo Silva Flores Diseño y Diagramación

Lic. Alicia Casco Guido Revisión de Texto Aníbal Ruíz Armijo

Todos los derechos reservados conforme a la Ley © Iván Escobar Fornos, 1999 © HISPAMER, 1999 Primera Edición 1999 Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13 Managua, Nicaragua Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

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Iván Escobar Fornos

CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL por el doctor IVAN ESCOBAR FORNOS Abogado y Notario de la República de Nicaragua Profesor de la Universidad Centroamericana Miembro Correspondiente del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina Ex Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya Presidente Asamblea Nacional NICARAGUA 1999

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral INDICE GENERAL Dedicatoria Prólogo Introducción Abreviaturas PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS

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CAPITULO I Bienes, derechos y títulos inscribibles

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CAPITULO II

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Efectos de algunos derechos inscribibles CAPITULO III Asientos registrales

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CAPITULO IV La finca y sus modificaciones

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CAPITULO V Registro, posesión y prescripción

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CAPITULO VI

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Inmatriculación de fincas CAPITULO VII Principio de inscripción

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CAPITULO VIII Principio de publicidad

48

CAPITULO IX Principio de rogación

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CAPITULO X Principio de legalidad

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Iván Escobar Fornos CAPITULO XI Principio de tracto sucesivo

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CAPITULO XII Principio de prioridad

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CAPITULO XIII Organización del Registro

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SEGUNDA PARTE: CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES

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CAPITULO I Bienes, derechos y títulos inscribibles

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CAPITULO II Efectos de algunos derechos inscribibles

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CAPITULO III Asientos registrales

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CAPITULO IV La finca y sus modificaciones

137

CAPITULO V Registro, posesión y prescripción

142

CAPITULO VI Inmatriculación de fincas

145

CAPITULO VII Principio de inscripción

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CAPITULO VIII

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Principio de publicidad CAPITULO IX Principio de rogación

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral CAPITULO X Principio de legalidad

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CAPITULO XI Principio detracto sucesivo

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CAPITULO XII

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Principio de prioridad CAPITULO XIII

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Organización del Registro RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS

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INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN

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INDICE DE AUTORES

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Al maestro José María y Ortiz, ilustreChico hipotecarista

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral

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PROLOGO Me llega de Nicaragua, la Nicaragua “sandinista”, esta obra que dedicadasino por por su autor na. Yviene no yaespecialmente por correspondencia, fervoraamilapersoamistad que con el autor me une, quiero recensionarla sin apearme de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas. El autor es Abogado y Notario, Profesor de la Universidad, Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina y ex Registrador y ex Magistrado. Pero creo que esos títulos no significan nada al lado de su cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio, de su dimensión humana y de su gran deseo de extender sus conocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todavía en mis extrañables recuerdos vive y vivirá siempre el de las cuatro jornadas en las que IVÁN brindó a un grupo de españoles su hospitalidad, su hidalguía y su amabilidad dándonos la gran lección de su señorío. Todas estas cosas ya las digo prólogo de su obra que creo ha sido o está a punto deen serelpublicada. Situado el autor y “la media filiación” que con él me une, vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con esta publicación el tan deseado equilibrio entre la teoría y la práctica que la aplicación del Derecho exige. En mi larga experiencia de preparador de opositores a Notarías, Registros, etc., healcomprobado auténticos bloresJudicatura, cómo el opositor pasar de los con temas teóricos,temque es preciso aprenderse de memoria, a los ejercicios prácticos sufre una especie de trauma que es preciso salvar a base de comprensión y comprender es descender, para 9


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iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del caso al que el mismo es aplicable. Ahí es donde creo que la obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utilizando una metáfora, a la que ESSER era tan acostumbrado, podríamos decir que el autor de este trabajo ha sabido echar tierra en el gran foso que separa la teoría y la práctica del Derecho. En otra ocasión creo haber recensionado algún otro libro de práctica jurídica y era entonces cuando hacía mención de algunos que había miselmanos y que figuran en mifamosos biblioteca – entre lostenido cualesenestá de CASTAN Problemas de Derecho Civil -, pero ahora no quiero “ascender” a la erudición de las citas, sino valorar la forma y planteamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes diferenciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes supuestos teóricos o lo que el autor denomina “planteamiento” del problema, y en la segunda, cosa insólita en estos libros de práctica jurídica, se ofrece la solución, se brindan unas consideraciones y se aporta legislación aplicable y jurisprudencia. IVÁN ha hecho realidad mi sueño de haber publicado una especie de guía práctica con casos reales, soluciones discutibles, legislación y jurisprudencia y, si ello fuera posible, bibliografía aplicable. Pero para eso se necesita lo que IVÁN tiene: calma, tiempo, orden y experiencia... a mí me está invadiendo la prisa. Soy una “colonia” de la yurgencia. Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principales problemas del Derecho hipotecario, o como IVÁN los llama, Derecho inmobiliario registral. Hay tres puntos clave que responden al estudio de los elementos esenciales de la relación jurídico-hipotecaria: los bienes, derechos y títulos inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatación libraria hecha patente a través de los asientos registrales. En esa línea se completa la materia con el examen de diversos efectos de algunos derechos inscribibles, de la 10


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inmatriculación de las fincas y del problema que la posesión y la prescripción ofrecen frente al Registro. Un segundo punto de materias suponen el gran “tronco” de la publicación al recoger en él los principales principios de la legislación hipotecaria: inscripción, publicidad, rogación, legalidad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial concesión final se brindan ciertos problemas referidos a la organización del Registro. Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas cincuenta y tresello soluciones consideraciones. Ni“vernácuqué decir tiene que todo que estáyajustado al Derecho lo” de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el autor utiliza bibliografía española en su mayor parte. He solido criticar mucho la falta de imaginación que ciertos autores han tenido al ofrecer formularios o casos prácticos en los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en el primer caso- que una determinada persona figure en uno como casado y en otra como recién nacido. Bien, aquí el autor ha tenido el buen cuidado de utilizar nombres sin apellidos, aunque uno vuelva la vista atrás en esas referencias a Ulises, Aquiles, David, Napoleón, etc., que por esos “pagos” pueden tener todavía vigencia. Yo creo, IVÁN,inquietar y este es mi mensaje, queuniversitarias vas a conseguir tu propósito: a las autoridades sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza complementaria, como dices en tu introducción. La enhorabuena ya te la daré en la carta que te escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria. José María Chico y Ortiz * 1997+ * Uno de los mejores hipotecaristas de América y Europa

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INTRODUCCION Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finalidad de combinar la enseñanza teórica con la práctica. En nuestras Universidades se legenerales, enseña al estudiante Derecho una serie de principios y reglas pero no sedehacen ejercicios sobre casos prácticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendido. No existe, pues, un entrenamiento en donde se aprenda a considerar y solucionar casos concretos. De ahí que los recién egresados de la Escuela de Derecho encuentren ciertas dificultades al enfrentarse con el caso real que tienen que resolver. Mi propósito consiste en ayudar a llenar ese vacío y mis esfuerzos serán satisfechos si logro inquietar a las autoridades universitarias sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza complementaria. La presente obra es un complemento de mi Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense.

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ABREVIATURAS

BJ.: C.: C.C.: Cta.: LH.:

Pr.:

Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara gua. Código Civil. Código de Comercio. Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua. Ley Hipotecaria Española. Código de Procedimiento Civil.

RH.: RRP.: Reglamento Reglamento Hipotecario del RegistroEspañol. Público.

S.:

Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.

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PRIMERA PARTE PLANTEAMIENTOS

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CAPITULO I BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES CASO 1 Planteamiento

A José, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la subasta el inmueble hipotecado X en el juicio ejecutivo singular que entabló contra su deudor y se presenta la certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de José?

CASO 2 Planteamiento

En el juicio que Diego promovió de su deudor se leejecutivo adjudicócorriente en la subasta el inmueble X yen secontra presenta la certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de Diego?


El Estado no tiene título inscrito de unos terrenos Nacionales y desea inscribirlos en el Registro. ¿Qué documento puede presentar el Estado para inscribirlos?

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Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, único bien que heredaron del causante Manuel, y venden sus derechos hereditarios a José. ¿Es inscribible la cesión a favor de José?


Martín embarga el derecho de uso que Raúl tiene sobre el inmueble X y presenta las diligencias para su anotación en el Registro. ¿Es anotable el embargo de Martín?


David presenta para su inscripción una aeronave. ¿Es inscribible la aeronave de David?


Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de arrendamiento a favor de Luis?


Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa a favor de Diego?

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Martín da en arriendo a Raúl el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el arriendo a favor de Raúl?


Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de algodón de su finca X. ¿Es anotable la prenda en la finca X?


Juan obtiene resolución en que se declara procedente el derecho legal de retención sobre el inmueble X y se presenta para su inscripción. ¿Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan?

CASO 12 Planteamiento Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el comodato a favor de Diego?


Víctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para inscribir el testimonio. ¿Es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel? 21


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Marcos da poder a Tomás para que le venda la finca X, sin recibir autorización para adquirir dicho inmueble. Tomás decide comprarla y comparece ante notario a realizar la venta en su carácter personal, como comprador, y en su carácter de representante de Marcos, como vendedor, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Tomás?


César hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Pedro?

CAPITULO II EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES CASO 16 Planteamiento

Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por el Código Civil, y no se inscribe el testimonio. Posteriormente Santiago vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor de Miguel (buena fe), y se inscribe el testimonio, ¿Le perjudica el arriendo a Diego?

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Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por la Ley de Inquilinato, y no hay inscripción. Posteriormente Macario vende el inmueble X a Edén, quien ignora el arriendo a favor de Manuel e Inscribe el testimonio. ¿Perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel?


Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil córdobas y le embarga la finca X. Aníbal, con base en una promesa de venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercería de dominio. ¿Se puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta?


Andrés inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bartolo le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bartolo vende mismo inmueble X a Carlos. ¿Es inscribible la venta a favor deelCarlos?


Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bonifacio le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bonifacio hipoteca a favor de Carmen el mismo inmueble X en garantía de un mutuo. ¿Es Inscribible la hipoteca a favor de Carmen?

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Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga a comprar. ¿Es inscribible la promesa a favor de Berna?


Alvaro promete vender el inmueble X aAlvaro Berta,constituye quien inscribe la promesa en el Registro. Posteriormente a favor de Celia usufructo sobre el mismo inmueble X. ¿Es inscribible el usufructo a favor de Celia?


Alejandro promete vender a Bernabé el inmueble X por C$10,000.00, pero en la escritura no se señala plazo para su cumplimiento. ¿Es inscribible la promesa a favor de Bernabé?

CASO 24 Planteamiento Arístides promete vender a Belinda en documento privado el inmueble X. ¿Es inscribible la promesa a favor de Belinda?


Sin autorización judicial el padre de Raúl promete vender a Santiago el inmueble X, que pertenece al menor. ¿Es inscribible la promesa a favor de Santiago?

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Arístides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Cirilo embarga el inmueble X. ¿Es inscribible el embargo a favor de Cirilo?


Tomás promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la promesa. Posteriormente Edén embarga el inmueble X y se le ad judica dicho inmueble. ¿Es inscribible la adjudicación a favor de Edén?


Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se discute el dominio de dicho inmueble entre Ernesto y Camilo, según consta en la demanda anotada. ¿Es inscribible la promesa a favor de Fidel?


Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autorización judicial, promete vender a Pedro, su padre, el inmueble X y se presenta el testimonio de la escritura. ¿Es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor?

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Raúl hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garantía de un mutuo. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de José ese crédito hipotecario que tiene en contra de Raúl. ¿Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José?

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES CASO 31 Planteamiento

Adolfo promueve interdicto posesorio de restitución contra Daniel para recuperar la posesión del inmueble X y pide la anotación de la demanda en dicho fundo. ¿Es anotable la demanda de Adolfo?


Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se presenta al Registrador para su anotación sin las solvencias fiscales. ¿Se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto?


Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anotación preventiva, porque el testimonio no contiene las solvencias fiscales y el Registrador la concede. Seis meses después el mismo 26


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Iván Escobar Fornos Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmueble X, porque aún no ha obtenido las solvencias fiscales. ¿Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel?


René demanda a Enrique para que le pague la cantidad de C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido y pide que se anote la demanda en la finca X, propiedad del deudor. ¿Es anotable la demanda de René?


Dos meses después de la muerte de Diego, el testador, se presentan al Registro sus dos herederos, Domingo y Julio, y piden se inscriban a su favor las fincas X y H de la sucesión. En el testamento aparecen como legatarios Salvador y David; al primero le legan veinte quintales de frijoles y al segundo C$5,000.00, sin que estos legados hayan sido anotados o pagados, ni se ha renunciado a la anotación. ¿Puede el Registrador hacer el traspaso del inmueble X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio?


Francisco, acreedor hipotecario de Simón, adquiere, como resultado de¡ juicio ejecutivo, el inmueble hipotecado X, sobre el cual también se anotó un embargo a favor de Francisco. ¿Para cancelar la hipoteca y el embargo se precisa orden judicial?

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Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad a la anotación, Mariano vende el inmueble X a Pilar y ésta a su vez a Joaquín y se inscriben los testimonios. El juicio culmina por sentencia definitiva que acoge la demanda. Bosco presenta la ejecutoria para su inscripción y pide que se cancelen las ventas a favor de Pilar y Joaquín. ¿Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín, basta la ejecutoria?


Enrique presenta para su anotación el embargo que trabó sobre el inmueble X, pero en las diligencias no aparece el monto por el que fue solicitado. ¿Se puede anotar el embargo?


Esteban presenta para su inscripción el testimonio de la escritura, eh virtud de la un cual le compró a Jerónimo el inmueble X, pero éste tiene anotado embargo a favor de Joaquín. La compraventa se hizo sin autorización judicial, a pesar de estar inscrito el embargo. ¿Es inscribible la compra a favor de Esteban?


El Registrador al revisar la finca X, con ocasión de extender certificación sobre ella, observa que el asiento en que consta el dominio del solicitante no está firmado por el Registrador anterior. Se solici-

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Iván Escobar Fornos ta al Registrador que corrija el defecto. ¿Para llenar esta omisión, qué procedimiento debe seguir el Registrador?


El Registrador le niega a Marcelo la inscripción de¡ testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, por contener faltas subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente el testimonio y el Registrador se lo concede. Carlos, que está interesado en plazo la cancelación al Registro, dentro del de vigenciadedelalaanotación, anotación,presenta la constancia M Juzgado competente de que Marcelo no ocurrió de la negativa del Registrador. ¿Es suficiente dicha constancia para cancelar la anotación de Marcelo?


Héctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo inscriba a su favor, pero no existe entrega del legado. ¿Para hacer el traspaso, es necesaria la entrega del legado?


Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare que la venta que le hizo del inmueble X es simulada y pide su anotación. ¿Es anotable la demanda de Hugo?


Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X y pide anotación preventiva. ¿Es anotable la demanda, de Francisco? 29 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Ulises vende a Héctor la finca X y se inscribe el testimonio. Posteriormente Víctor, acreedor simple de Ulises, formula demanda ordinaria en contra de Ulises y Héctor para que se revoque la venta hecha en fraude de sus acreedores. ¿Es anotable la demanda de Víctor?


Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, y pide que se anote en el Registro. ¿Es anotable la demanda?


Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, quien era propietario de varios inmuebles inscritos, y pide la anotación de la demanda. ¿En qué libros debe pedir que se anote la demanda?


Macario, heredero preterido, demanda a los herederos Juan y Horacio, ejercitando la acción de petición de herencia y pide la anotación de la demanda. ¿Es anotable la demanda de Macario?

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Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para que se declare la simulación de la venta que le hizo del inmueble X, y se anota la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Aquiles le había vendido el inmueble X antes, del juicio. El juicio continúa entre Bonífacio y Aquiles y culmina con sentencia favorable a Bonifacio. ¿La sentencia a favor de Bonifacio perjudica a Adolfo?


Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X y pide la anotación de la demanda. ¿Es anotable la demanda de Miguel?


Joaquín anota en el Registro embargo en la finca X de Andrés, su deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe en el Registro el testimonio de el la inmueble escritura en cual le vendió antes del embargo X. virtud ¿Cuálde delalas dosAndrés inscripciones prevalece?


Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su deudor. Con posterioridad, Salomón inscribe en el Registro el testimonio de la escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipoteca, antes de¡ embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?

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Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su deudor. Se sigue la ejecución, se le adjudica la mencionada finca y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Carlos le había vendido, antes del embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos adquisiciones prevalece?


Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el inmueble X en garantía de un préstamo y se inscribe el testimonio. ¿Prevalece el embargo sobre el crédito hipotecario?


Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro de C$15,000.00 que le debe Raúl en documento privado, se anota en el Registro. Posteriormente, embarga la finca Xycon el objeto de garantizar el cobro de C$10,000.00 que Manuel le debe en documento privado de fecha posterior al de Francisco, y se anota el embargo. ¿Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Raúl?


Alberto embarga la finca X de Héctor a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado y se anota en el Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de ga32


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Iván Escobar Fornos rantizar el cobro de C$10,000.00 que Héctor le debe en documento privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el embargo. ¿Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?


La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta sentencia en que rechaza la demanda de cancelación del título supletorio que había formulado Manuel en contra de Pedro, fundada Ia Ley dea Limpieza Registral. Con larecurrir sentencia no se lesionaronen derechos Manuel. ¿Puede Manuel de casación contra la sentencia de la Sala? CASO 58 Planteamiento

En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el inmueble X, se menciona que éste tiene una hipoteca en garantía de un préstamo a favor de Sergio. Este cede el crédito hipotecario a favor de Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a favor de Mario? CASO 59 Planteamiento

Juan formula demanda ordinaria contra José ejercitando la. acción reivindicatoria para recuperar la finca X y el Juzgado de Distrito de Masaya, antes el que se entabló la demanda, ordena. la anotación preventiva sobre dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del Distrito de Managua ordena al Registrador cancelar la anotación preventiva extendida. ¿Es inscribible dicha cancelación?

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Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garantía de C$50,000.00 que recibió en calidad de mutuo, y se inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a Santiago para que le pague lo adeudado y anota embargo en la finca X. Posteriormente, Santiago vende el inmueble X a Manuel y éste a su vez promete vender a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel adquiere el inmueble y presenta el testimonio para su inscripción. ¿Para y promesa a favor deorden Manuel y Leonel e inscribircancelar la ventalaa venta favor de Miguel, es preciso judicial y que aquéllos hayan sido citados al juicio?


Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un año y se inscribe el testimonio. Vencido el plazo, Juan le pide por escrito al Registrador que cancele el arriendo a favor de Diego. ¿Es suficiente dicha solicitud para cancelar el arriendo a favor de Diego?

CASO 62 Planteamiento lván hipoteca a favor de René los inmuebles X y H en garantía de un préstamo. El Registrador, en forma amplia, inscribe la hipoteca sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. ¿Es admisible esta forma de inscribir?


Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la 34


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Iván Escobar Fornos demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a José y se presenta el testimonio para inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?


Juan vende a Sergio el inmueble X, pero éste tiene anotada una prohibición de enajenar. Se presenta el testimonio para su inscripción y el Registrador examina el caso. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?


Sebastián es legatario de la finca X y anota su legado. Posteriormente, el heredero de la sucesión vende el mismo inmueble X a René. ¿Es inscribible la venta a favor de René?


Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca. Posteriormente, Orlando trasmite su ¿Es derecho a Oscar y se presenta el testimonio para su inscripción. permitida e inscribible la transmisión a favor de Oscar?


El heredero Héctor anota su derecho en la finca X de la sucesión, ya que no puede inscribir dentro de los seis meses posteriores a la muerte del causante, por cuanto aún no ha pagado los legados de dinero. Posteriormente, Héctor cede su derecho a Manuel. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de Manuel? 35


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Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a favor de Roberto y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de Roberto?


Juan, acreedor refaccionario, anota su crédito en la finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Juan cede su crédito a René y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a favor de René?


Modesto y David acuerdan en escritura pública cancelar el embargo que el primero había anotado en la finca X, propiedad del segundo, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el testimonio?


Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueño de la nuda propiedad, desea cancelar el usufructo. ¿Con qué documento se cancela el usufructo?

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Adán tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X. Adrián obtiene título supletorio sobre el mismo inmueble X y logra inscribirlo. ¿Qué procedimiento especial existe a favor de Adán para pedir la cancelación de la inscripción a favor de Adrián?


Moísés heredero preterido en la sucesión de su padre, formula demanda ordinaria contra sus tíos René y Roberto, que ocupan la herencia, ejercitando las acciones acumuladas de investigación de paternidad y petición de herencia y pide que se anote en el inmueble X de la sucesión. ¿Para que el Juzgado decrete la anotación, es necesario que se presenten documentos que hagan verosímiles las acciones intentadas?


Nicolás formula demanda ordinaria contra Luis para que se declare simulada¿Para la venta le hizo del inmueble X, y pidepreventiva, anotación preventiva, queque el Juzgado decrete la anotación es necesario que Nicolás presente documento que haga verosímil la acción intentada?


René formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea excluido de la herencia por ser indigno, y no se anota la demanda en el inmueble X de la sucesión. Posteriormente Esteban vende el

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral inmueble X a José y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a José la demanda de René?


El día 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escritura en virtud de la cual Modesto le vende a Pedro el inmueble X. El día trece del mismo mes se autoriza su anotación preventiva por falta subsanable. ¿Desde cuándo se comienzan a contar los treinta días de caducidad de la anotación a favor de Pedro?


El día 11 de Julio se autoriza la anotación preventiva por falta subsanable del testimonio de la escritura en virtud de la cual Bosco le vende a Roberto el inmueble X. Transcurren más de treinta días a partir del 11 de Julio sin que se presente al Registro el título subsanado en forma, providencia del Juez ordenando la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de estarse ventilando’ la contienda en juicio ordinario. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la anotación a favor de Roberto?


lván demanda a Martín para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y se anota la demanda en la finca X, propiedad de su deudor. Posteriormente, Martín vende a Santiago el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a Santiago la anotación de lván?

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Sergio vende a José el, inmueble, X. Posteriormente, José vende el inmueble X a Pedro y se presenta el testimonio al Registro, pero el nuevo Registrador observa que el asiento en donde consta el dominio a favor de José no fue firmado por el Registrador anterior. ¿Es inscribible o anotable la venta a favor de Pedro a pesar de no estar firmado el asiento a favor de José?

CAPITULO IV LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES CASO 80 Planteamiento

Martín, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el testimonio. El Registrador examina el caso y observa que ambas están hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. ¿Es inscribible la fusión?


Tomás, dueño de los fundos X y H, solicita al Registrador en documento privado la fusión de ambas propiedades. ¿Es inscribible la fusión?

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Fidel, dueño del inmueble X de cinco hectáreas, pide en documento privado que se desmembren dos hectáreas a su favor. ¿Se puede inscribir la desmembraci6n?


Raúl, dueño de los fundos X y H, separados por la carretera MasayaManagua, decide fusionarlos y presenta el testimonio para su inscripción. La separación se deduce del testimonio y del mismo Registro. ¿Es inscribible la fusión?


Miguel, dueño de las fincas X y H, calificando la operación de fusión, pide en escritura pública que la finca X se agregue a la H, conservando ésta su número y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿ES inscribible esta modificación?


Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendió nota en que se hace constar que la finca X está hipotecada a favor de Domingo. Posteriormente, Domingo’ adquiere en juicio ejecutivo la finca X y se presenta el testimonio para su Inscripción. ¿Qué operación tiene que hacer el Registrador para inscribir la adquisición a favor de Domingo?

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Alberto es dueño de la finca X, que según el Registro tiene cinco hectáreas pero en la realidad tiene seis. ¿Qué procedimiento tiene Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectáreas?


Martín es dueño de la urbanización Los Laureles. En escritura pública la divide en cincuenta lotes y pide al Registrador que se formen fincas nuevas independientes, cancelando así la finca matriz. Se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la división de la urbanización Los Laureles?


Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva. La finca X tiene una hipoteca a favor de Macario y la H está libre de gravamen. ¿Con la fusión, la hipoteca sobre la finca X afecta a la finca H?


Martín, dueño de la finca X, y Pedro, dueño de la finca H, fusionan ambas fincas y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la fusión?

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CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION CASO 90 Planteamiento

Carlos promueve interdicto de restitución en contra de Miguel para recuperar el inmueble X y no acompaña título inscrito para acreditar la posesión. ¿Es necesario presentar título inscrito?


Samuel, dueño del inmueble X según título inscrito, demanda a Héctor ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el mencionado inmueble. Héctor, al contestar la demanda, opone la excepción de prescripción extraordinaria, fundada en la posesión de treinta años sin título inscrito. ¿Puede Héctor adquirir por prescripción extraordinaria contra el título inscrito de Samuel?


Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mario, aI contestar la demanda, opone la excepción de prescripción ordinaria (diez años), fundada en un título supletorio. ¿Puede Mario adquirir por prescripción ordinaria fundada en un título supletorio?


Andrés formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la acción reivincatoria de¡ inmueble X. Esteban, que le compró al titu42


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Iván Escobar Fornos lar de un título supletorio inscrito, opone la excepción de prescripción ordinaria. ¿Puede Esteban adquirir por prescripción ordinaria fundada en el título invocado?

CAPITULO VI INMATRICULACION DE FINCAS CASO 94 Planteamiento

Francisco es dueño del inmueble X, pero la finca carece de inscripción en el Registro. ¿Cómo puede Francisco inscribir el inmueble X?


Martín demanda a Raúl ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X y obtiene sentencia favorable, pero dicho inmueble carece de inscripción en el Registro. ¿Puede Martín abrirle folio a la finca X en el Registro con la ejecutoria de la sentencia?


Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y le embarga el inmueble X, que no tiene inscripción en el Registro. En la ejecución, Alfonso adquiere dicho inmueble. ¿Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada?

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Sebastián edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita título supletorio sobre dichas mejoras. ¿Puede Sebastián solicitar título supletorio sobre dichas mejoras?


Sebastián solicita título supletorio sobre el inmueble X, pero antes de que concluyan las diligencias vende a Roberto el inmueble X. ¿Es anotable la venta a favor de Roberto?


Roger obtiene título supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al Registro para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. ¿Es inscribible el título supletorio a favor de Roger?


Juan y Pedro son declarados herederos de José. En la declaratoria consta que José es dueño de la finca X, que no tiene inscripción en el Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha declaratoria. ¿Juan y Pedro pueden abrir folio con dicha declaratoria de herederos?

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Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquirió por venta forzada el inmueble X, sin antecedente registral. Juan presenta el título y el Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X aparece inscrita a favor de Alfonso. ¿Es inscribible la venta forzada a favor de Juan?


Salvador es acreedor hipotecario y solicita título supletorio de su derecho. ¿Puede Salvador obtener título supletorio de su derecho?


Manuel, propietario del predio dominante X, solicita título supletorio de la servidumbre discontinúa que ejerce sobre el inmueble H. ¿Puede Manuel obtener título supletorio de su derecho?


Francisco, acreedor, de Luis, solicita título supletorio de la anticresis sobre el predio X de su deudor. ¿Puede Francisco obtener título supletorio de su derecho?

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CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION CASO 105 Planteamiento

Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay transmisión de dominio a favor de Pedro?


Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X, y no se inscribe testimonio. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de Nubia?


Luis, causante de la sucesión, constituyó a favor de Miguel usufructo sobre el inmueble X, y no se ha inscrito el testamento. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de Miguel?


Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo?

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Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X en garantía de un préstamo, y no se inscribe el testimonio. Leonel demanda a Carlos y éste le opone la excepción de falta de mérito ejecutivo por cuanto el título base de la ejecución no está inscrito ¿Debe acogerse la excepción opuesta por Carlos?


José y Ramón permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de José y Ramón?


Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las sucesiones de Andrés y Diego respectivamente, y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?


Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay donación válida a favor de Rigoberto?


María, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay anticresis válida a favor de Marcos? 47 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD CASO 114 Planteamiento

Ana, que tiene título inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Un año después, Ana vende a Ofelia, quien primera venta (buena fe), el el mismodesconoce inmueble Xlay existencia se inscribede el la testimonio. ¿Quién adquiere dominio del inmueble X?


La finca X tiene anotada cinco prendas agrarias. Su dueño, Pedro, solicita certificación de si la finca tiene o no gravámenes (libertad de gravamen). ¿Puede el Registrador certificar que la finca X no tiene gravámenes?

CASO 116 Planteamiento Carlos, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca X. En virtud de una escritura falsa se cancela en el Registro la hipoteca. Ya realizada la cancelación, Carlos hipoteca, como libre de gravamen y en garantía de un mutuo, la finca X a Roger, quien ignora la falsedad de la cancelación (buena fe) e inscribe el testimonio. Posteriormente, Emilio logra en juicio declarar falsa la es-

critura de cancelación y se ordena cancelar el asiento de cancelación de la hipoteca, restableciéndose el valor de ésta. ¿Le perjudica a Roger la hipoteca de Emilio?

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Juan, dueño con título inscrito del predio sirviente X, constituye, por la suma de C$10,000.00 a favor del predio H, propiedad de Pedro, servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensiblemente visible al público, pero no se inscribió el testimonio de la escritura de su constitución. Posteriormente, Juan vende a José como libre de gravamen el predio sirviente X y se inscribe el testimonio. José rechaza la servidumbre e impide su funcionamiento. El conflicto esno llevado ante elpor Juez competente y José alega la servidumbre le perjudica cuanto no fue inscrita. Todoque lo expuesto consta en el proceso. ¿Está José protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita?


En la sucesión intestada de Roberto son declarados herederos sus hermanos José y Antonio quienes, después de hechos los traspasos, venden el inmueble X de la sucesión a Rafael y se inscribe el testimonio, pero existían herederos preferentes a los declarados, circunstancia que ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad, Padro y Juan, hijos de Roberto y herederos preferentes y preteridos en la sucesión de éste, formulan demanda ordinaria en contra Rafael, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el de inmueble X. Rafael, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Rafael es tercero protegido por el Registro?


Juan, heredero de Pedro, según testamento inscrito, vende a Miguel el inmueble X de la sucesión y se inscribe la venta, pero existe otro testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce 49


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral Miguel (buena fe). Posteriormente, Luis inscribe el último testamento de Pedro en el cual se le instituye único heredero y se revoca el testamento con que había actuado Juan. Luis, con base en dicho testamento, formula demanda ordinaria en contra de Miguel, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Miguel en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Miguel es tercer protegido por el Registro?


Angel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y acompaña para comprobar el dominio certificación del Registro en la que consta que es dueño de la finca X. ¿Es suficiente la certificación para comprobar el dominio de Angel?


Leonel demanda a Martín para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X, y se cancele la inscripción de dicho contrato en el Registro. Martín, al contestar la demanda, alega como defensa que invocada la inscripción la escritura en prosperar el Registrola convalidó la nulidad en lade demanda. ¿Debe defensa esgrimida por Martín?


Julio, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel vende el mismo inmueble X a José, quien inscribe el testimonio. Posteriormente Julio demanda a Miguel y a José para que se declare nula la venta que le hizo a Miguel y se le devuelva el inmueble X. 50


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Iván Escobar Fornos La causa de nulidad no consta en el Registro y además la ignora José (buena fe). ¿Puede José invocar la condición de tercero protegido y mantener firme su adquisición?


Domingo, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Angel la finca X en garantía de un crédito y no se inscribe el testimonio. Un año después Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y en de un el inmueble X aAngel favor(buena de Emilio ignora lagarantía existencia de mutuo, la hipoteca a favor de fe) eque inscribe su testimonio. ¿Perjudica a Emilio la hipoteca de Angel?


Leopoldo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, fundado en el título supletorio que obtuvo del inmueble X. ¿Diego es tercero protegido por el Registro?


Alejandro, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, ya que adquirió de Juan por compra, quien había obtenido título supletorio del inmueble X. ¿Ulises es tercero protegido por el Registro?

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Roberto, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Alberto, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, basado en una venta forzada que abrió folio en el Registro. ¿Alberto es tercero protegido por el Registro?


Camilo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Róger ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la condición de tercero protegido por el Registro, ya que adquirió por compra de Diego, quien con base en una venta forzada había abierto folio en el Registro. ¿Róger es tercero protegido por el Registro?


Carlos demanda Manuel y ainstituidos Santiago para quey universales se declare nulo el testamento en el acual fueron únicos herederos, y la demanda se anotó únicamente en el Libro de Personas y no en el folio de la propiedad X, que pertenece a la sucesión. Posteriormente, los mencionados herederos venden a Adolfo el inmueble X, quien ignora la existencia del juicio y se inscribe el testimonio. ¿Le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos?


Cristóbal, que tiene título inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Emilio aporta a 52


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Iván Escobar Fornos la sociedad «A» el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de dicha sociedad. Posteriormente, Cristóbal demanda a Emilio y a la sociedad «A» para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La mencionada sociedad alega en el juicio que es tercero registral. ¿La sociedad «A» es tercero registral?


Alberto, que tiene título inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmueble pero la venta eslanula y seesinscribe el testimonio. Luis «A» y Manuel,X,conociendo que venta nula, forman la sociedad y posteriormente le venden a ésta el inmueble X, con la finalidad de lograr la protección del Registro. La venta se inscribe a favor de la sociedad. Así las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la sociedad «A» para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. La sociedad «A» en el juicio invoca la condición de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿La sociedad «A» es tercero registral?


Fidel, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, y se inscribe es nula.Luis. RaúlLafallece el inmueble Xelsetestimonio, inscribe a pero favor la deventa su Heredero nulidady no se refleja en el Registro y la ignora Luis (buena fe). Posteriormente, Fidel demanda a Luis para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la condición de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero registral protegido?


Alfonso, que tiene título inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Rodolfo 53 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Uriel (buena fe). Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se declare nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el Juicio, invoca la calidad de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Uriel es tercero registral protegido?


Diego, tiene título pero inscrito, vendeesa nula. JuanLuego, el inmueble y sea inscribeque el testimonio, la venta Juan X, dona Francisco el mismo inmueble y éste lo vende a Manuel y se inscriben ambos testimonios. Así las cosas, Diego demanda a Juan, a Francisco y a Manuel para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Manuel (buena fe). Manuel en el juicio invoca la condición de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Manuel es tercero registral protegido?


Francisco, que tiene título inscrito, vende a Manuel el inmueble X, yvende se inscribe testimonio, la ventahabiéndose es nula. Luego, Manuel le a Luis el y éste le donapero a Roberto, inscrito ambos testimonios. La nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada por Luis (buena fe). Posteriormente, Francisco demanda a Manuel, a Luis y a Roberto para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Roberto, que también ignora la nulidad, en el juicio invoca la protección que el Registro le brindó a Luis. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Puede Roberto beneficiarse de la posición de Luis?

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Enrique, que tiene título inscrito, vende a Ramón el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Ramón le vende a Carlos, que sabe que la venta por la que adquirió su trasmitente es nula (mala fe), y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Enrique demanda a Ramón y a Carlos para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Carlos, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Tiene Carlos la calidad de tercero protegido?


Alvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Santiago le vende a Humberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente Alvaro demanda a Santiago y a Humberto para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X. Alvaro, en la demanda, alega que Humberto es de mala fe, pues conocía la nulidad del título de su trasmitente. ¿Debe Humberto probar su buena fe?


Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$10,000.00, de los cuales recibió C$5,000 y el resto le será pagado un año después. La venta se inscribió y se hizo constar la forma de pago. Luego, Rafael vende el inmueble a Salvador, quien inscribe el testimonio. Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador para que se declare resuelta por falta de pago la venta y se le restituya el inmueble X. ¿Perjudica a Salvador la mención del aplazamiento del pago del precio?

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Leonardo, que tiene título inscrito, vende a Joaquín el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Leonardo vuelve a vender el inmueble X a José, que inscribe pero conoce de la existencia de la venta a Joaquín (mala fe). Posteriormente, Joaquín demanda a José para que le restituya el inmueble. José, en el juicio, invoca la condición de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?


Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripción en el Registro. Luego, Ulises vuelve a vender el mismo inmueble X a Pedro, quien solicita título supletorio e inscribe el inmueble. Posteriormente Luis demanda a Pedro para que le restituya el inmueble X. Pedro en el juicio alega que es dueño del inmueble porque lo protege el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Pedro es protegido por el Registro?

CASO 140 Planteamiento Carlos, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X en documento privado que se inscribe en el Libro de Documentos Privados. Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a Napoleón, quien ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e inscribe en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, Miguel demanda a Napoleón, ejercitando la acción reivindicatoria para

recuperar dicho inmueble. En la demanda, Miguel alega que la inscripción de su venta perjudica a Napoleón y, por lo tanto, no es tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿La inscripción a favor de Miguel perjudica a Napoleón en su condición de tercero protegido? 56


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César anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el decreto de embargo. Dos meses después, sin que se haya inscrito el embargo ya trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el inmueble X, en el que sólo aparece anotado dicho decreto. ¿Puede el Registrador certificar que la finca X está libre de gravamen?


Daniel da en arriendo a Raúl el inmueble X, el cual se rige por las normas del Código Civil, y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Manuel es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl?


Manuel, que tiene título inscrito, vende a Diego el inmueble X y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Luego, Diego vende el inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa nulidad (buena fe) e inscribe el testimonio. Muere Salvador y eldeinmueble X se inscribe a favor del heredero David. Posteriormente, Manuel demanda a Diego y a David para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. David, en el juicio, defiende su adquisición invocando la protección del Registro a favor de Salvador. ¿Se extiende la protección registral de Salvador a David?

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Mario, que tiene título inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Muere Aquiles con testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada a su favor. Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Sergio en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. ¿Sergio es tercero protegido por el Registro?


Joaquín, que tiene título inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Muere Joaquín y su heredero Diego vende el inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor de Pedro (buena fe) e inscribe su compra. ¿Adquiere David el inmueble X excluyendo a Pedro?


Ulises, tiene título inscrito, el inmueble X a Raúl, se inscribeque la venta. Muere Ulisesvende y se inscribe el inmueble X ya no favor del legatario Andrés, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la venta a favor de Raúl (buena fe) e inscribe el testimonio. ¿Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Raúl?

CAS0 147 Planteamiento

Adán, que tiene título inscrito, vende a Sebastián el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Adán vuelve a vender el inmueble X a Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastián (buena 58


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Iván Escobar Fornos fe), y se inscribe el testimonio. Fallece Adán e instituye como heredero a Sergio, quien acepta la herencia. ¿Pierde Sergio su calidad de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adán?


Napoleón vende el inmueble X de 6 hectáreas a Miguel y a Sergio, y se inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel y Sergio cesan la comunidad, correspondiéndole a cada uno 3 hectáreas, y se inscriben testimonios. Napoleón demanda a Miguel y a los Sergio para quePosteriormente, se declare nula la venta y se le devuelva el inmueble X, Miguel y Sergio, al contestar la demanda, invocan la calidad de terceros registrales. ¿Miguel y Sergio son terceros registrales?


Camilo, que tiene título inscrito, vende a Róger el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Camilo vuelve a vender el mismo inmueble X a Sebastián, quien ignora la venta a favor de Róger (buena fe) e inscribe el testimonio, pero la venta es nula, con nulidad absoluta. Posteriormente, Róger demanda a Camilo y a Sebastián que se al declare nulalalademanda venta y alega se lo restituya el inmueble X.para Sebastián, contestar que es tercero registral. Todo consta en el proceso. ¿Sebastián es tercero registral?


Sergio, que tiene título inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. Luego, Sergio vuelve a vender el mismo inmueble X a José y se inscribe el testimonio, pero la venta es simulada en forma absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a 59


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral Sergio y a José para que se declare la simulación y se le restituya el inmueble X. José, en el juicio, alega que es tercero registral. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral protegido?


Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio porque dicho inmueble no tiene inscripción registral, pero la venta es nula. Luego, Camilo vuelve vender a José mismo(buena inmueble X, quien ignora la nulidad de laaventa a favor deelCamilo fe) y obtiene título supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en el Registro. Posteriormente, Silvio demanda a Camilo y a José para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. José, en el juicio, invoca la calidad de tercero registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral protegido?


Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con ánimo de defraudarlos, vende el inmueble X a José, quien ignora dicha insolvencia e inscribe el testimonio. Posteriormente Angel, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordinariapara contra y José, ejercitando la acción revocatoria pauliana queSamuel se revoque la referida venta del inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?


Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble X a Silvio, quien es parte en el fraude, e inscribe el testimonio. Luego, Silvio dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el 60


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Iván Escobar Fornos testimonio. Posteriormente, Raúl, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria, ejercitando la acción revocatoria pauliana, para que se revoque la referida donación del inmueble X. Mario, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Mario es tercero registral protegido?


Pedro, queánimo tiene de título inscrito, ya insolvente frente a sus res y con defraudarlos, vende el inmueble X aacreedoRóger y éste a su vez lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Róger es parte en el fraude y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente, David, uno de los acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria contra Pedro, Roóger y Luis para que se revoque la venta del inmueble X. Luis, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero protegido por el Registro?


Rafael, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, pero la venta simulada inscribe Luego,esRaúl vendeen el forma mismoabsoluta inmuebley se a José, peroel latestimonio. venta es nula, con nulidad absoluta, y se inscribe el testimonio. La simulación es ignorada por José (buena fe) y además no consta en el Registro. Posteriormente, Rafael demanda a Raúl y a José para que se declare la nulidad y simulación de las ventas y se le restituya el inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?

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Carlos, que tiene título inscrito, vende a Domingo el inmueble X, pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luego, Domingo vende el inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad (buena fe) e inscribe el testimonio. Después, Camilo vende el inmueble X a Domingo e inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X. Domingo, en el juicio, invocaconsta la protección que el Registro brinda a Camilo. Todo lo expuesto en el proceso. ¿Domingo puede beneficiarse de la posición de Camilo?


Silvio, que tiene título inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la venta es nula, y se inscribe el testimonio. Luego, Luis le vende el mismo inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y éste a su vez le vende a Raúl, que conoce la nulidad de la primera venta, y se inscriben ambos testimonios. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente Silvio demanda a Luis, a Diego y a Raúl para que se declare la nulidad y se le restituya el inmueble X. Raúl, el mismo invoca consta la protección que el ¿Raúl Registro le brindóen a Diego. Todojuicio, lo expuesto en el proceso. puede beneficiarse de la posición de Diego?


Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisionalmente el testimonio por faltas subsanables. Esta anotación ya caduca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo vuelve a vender el inmueble X a lván y se inscribe el testimonio.

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Iván Escobar Fornos ¿La anotación caduca a favor de Carlos, perjudica a Iván en su buena fe?

CAPITUL0 IX PRINCIPIO DE ROGACION CASO 159 Planteamiento

lván se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registrador que le entrega el testimonio de la escritura, que encontró perdido en la calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. ¿Puede el Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se lo pida?


Fernando presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Domingo le vende el inmueble X. Diez días después y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por escrito queinscriba. le devuelva el el testimonio sin devolverle inscribirlo, ya que al noRegistrador desea que se ¿Debe Registrador a Fernando el testimonio sin inscribirlo?


El Registrador de Managua al inscribir el crédito hipotecario otorgado a favor de Napoleón, se equivoca y consigna en el asiento que la suma debida es de C$5,000.00 y no de C$50,000.00, como claramente consta en el testimonio que aún se conserva en el Registro. El Registrador se da cuenta de la equivocación y desea rec63


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral tificar el error. ¿Puede el Registrador de Managua rectificar el error sin que se lo pida Napoleón?


La hipoteca a favor de Manuel se extinguió por el transcurso de los diez años que durante su vigencia señalaban los arts. 3830 y 3873 C. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a favor de Manuel?


El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embargo en contra de Pedro, su deudor. Transcurren más de cuarenta días y todavía Santiago no ha presentado al Registro el embargo ya trabado en el inmueble X. ¿Ha quedado cancelada la anotación del decreto de embargo a favor de Santiago?


Carlos vende el inmueble X, y se presenta testimonio en el Diario para asuRaúl inscripción. Transcurren más deeltreinta días sin que se inscriba o anote dicha venta. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la presentación en el Diario?

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CAPITULO X PRINCIPIO DE LEGALIDAD CASO 165 Planteamiento

Juan presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Diego le hipoteca la finca X, pero dicho testimonio fue librado en copia al carbón. ¿Es inscribible dicho testimonio?


David y José, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para hacer la partición de la herencia que contiene dos inmuebles: el X y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a José el inmueble H. Se presentan al Registro los dos testimonios para su inscripción y el Registrador la niega por carecer de las solvencias fiscales que se exigen para la transmisión. ¿Está bien negada la inscripción?

CASO 167 Planteamiento Joaquín, con domicilió en Managua, presenta para su inscripción al Registro de Masaya el testimonio de la escritura de venta por la que adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador rechaza la inscripción y Joaquín desea impugnar la decisión del Registrador. ¿Ante qué Juzgado debe ocurrir Joaquín?

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CASO 168 Planteamiento Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez competente y no acompaña su solvencia fiscal. El Juzgado no le da trámite al ocurso porque no se acompañó dicha solvencia y Rosa alega que no es necesario. ¿Es necesario que Rosa presente su solvencia fiscal para que se tramite el ocurso?


Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al Registro para su inscripción. El Registrador le niega la inscripción por contener el título faltas subsanables. Luis retira su título, ya sea para ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea garantizar su derecho en el Registro, ¿Qué petición debe hacerle Luis al Registrador?


Blanca presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en de la cual adquiere por compra el inmueble X. El Registrador yvirtud su suplente están impedidos para autorizar la inscripción. ¿Quién debe autorizar la inscripción?


Ulpiano, Notario Público e hijo del Registrador, autoriza la escritura en la que Alberto le vende a Juan el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Puede el Registrador inscribir el testimonio de la venta a favor de Juan?

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Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se presenta para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?


Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta?


Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a José, sin autorización judicial, el inmueble X del menor y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?


Santiago, con simple poder de administración de Alberto sobre el inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble y se presenta el testimonio al Registro para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Miguel?

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El testimonio que se presenta al Registro para su inscripción, en el cual Fulgencio le vende a Camilo el inmueble X, no tiene fecha. ¿Puede el Registrador negar la inscripción de la venta a favor de Camilo?


El testimonio que se presenta para su inscripción, en el cual Roberto le vende a Carmen el inmueble X, no tiene consignado el quinquenio del Notario que autorizó la escritura. ¿Es inscribible la venta a favor de Carmen?


Salvador presenta para su inscripción en el Registro de Masaya el testimonio de la escritura en la que adquirió por compra el inmueble X situado en Managua. ¿Es inscribible la venta a favor de Salvador?


El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripción de una compraventa y lo firma. Posteriormente, vuelve a leer el título y observa que tiene un defecto que impide su inscripción. ¿Puede el Registrador variar su calificación?

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Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una situada en Managua y la otra en Masaya. El Registrador de Managua inscribe y el de Masaya, por contener el testimonio una falta subsanable, niega la inscripción. ¿Puede el Registrador de Masaya negar la inscripción a pesar de que el de Managua inscribió?


El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripción de la compra del inmueble X. Dicho Registrador es sustituido por otro y Pablo le presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra del inmueble X, ¿Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior?


El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripción de la compra del inmueble X. Posteriormente, Ofelia vuelve a insistir en la inscripción. ¿Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e inscribir?


El Registrador le niega a David la inscripción de la compra que hizo del inmueble X. ¿Qué recurso existe en contra de la decisión del Registrador?

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El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registrador de inscribir la compra que hizo Pedro del inmueble X. ¿Qué recurso tiene Pedro en contra de dicha resolución?


La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la sentencia del Juzgado aquo que mantiene la negativa del Registrador de inscribir la compra que hizo Catalina del inmueble X. ¿Puede Catalina recurrir de casación contra la sentencia de la Sala?


El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisión del Registrador que niega la inscripción de la compra que hizo Auxilio del inmueble X. ¿Puede el Registrador apelar de la resolución del Juzgado?


Germán vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero el Registrador, que comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de presentarlo en el Diario y rechaza su inscripción. ¿Para rechazar la inscripción de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la presentación del testimonio en el Diario?

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El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la declaratoria de herederos, cede sus derechos hereditarios a Salvador, quien con ese carácter solicita dicha declaratoria. ¿A nombre de quién debe ser la declaratoria de herederos?


En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y a su vez éste lo hipoteca a favor de Guillermo. El Notario libra testimonio a favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se presenta para su inscripción. ¿Puede el Registrador con dicho testimonio hacer la inscripción de la venta y de la hipoteca?


Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certificación del auto o mandamiento y del acta de embargo. ¿Puede el Juez en donde se radiquen las diligencias librar dicha certificación para proceder a la inscripción?


Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta el testimonio para su inscripción con timbres fiscales usados. ¿Puede el Registrador suspender la inscripción del testimonio?

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Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta para su inscripción el segundo testimonio, por cuanto se perdió el primero, haciendo constar el Notario que con ocasión del primero se pagó el impuesto de timbre. ¿Cubre la fe pública del Notario tal afirmación?


Juan demanda a Pedro para que le pague C$10,000.00 que le debe en documento privado reconocido, y pide que se anote la demanda en la finca X, propiedad del demandado. El Juzgado ordena la anotación y se presentan las diligencias al Registro. ¿Puede el Registrador rechazar la anotación?


Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corresponderían en la herencia de Juan, su padre, quien no ha fallecido, ycesión se presenta a favor el detestimonio Carlos? para su inscripción. ¿Es inscribible la


Camilo formula demanda ordinaria contra José, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Dicha demanda se entabla y falla en el Juzgado del Distrito del Crimen de Managua. Camilo, que triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria y la presenta para su inscripción en el Registro. ¿Es inscribible dicha ejecutoria? 72


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Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X, obtiene sentencia definitiva en que se acoge la demanda. Solicita ejecutoria de dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la fórmula «en nombre de la República». ¿Es inscribible dicha ejecutoria?


Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, pero el Registrador niega la inscripción por contener el título falta insubsanable. Alberto, ante la negativa, le pide al Registrador anotación preventiva de su título. ¿Se puede anotar preventivamente el título de Alberto?


Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio para, su inscripción. Posteriormente, se presenta Carlos al Registro pidiéndole al una Registrador no inscriba la venta porque es simulada, según serie deque razones que le manifiesta. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?


Raúl vende a Joaquín el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Raúl comparece ante el Registrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de dolo. ¿Puede el Registrador negar la inscripción? 73


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Según escritura pública cuyo testimonio se presenta al Registro, Ulises le vende a Camilo el inmueble X. Posteriormente, Ulises se presenta ante el Registrador pidiendo que no se inscriba la venta porque es falsa, ya que él no compareció ante el Notario autorizante si no otra persona sorprendiendo a dicho profesional. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?


Alberto vende a José el inmuebie X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Alberto comparece ante el Registrador pidiéndole que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de la violencia y la fuerza. ¿Puede el Registrador negar la inscripcion.


Pedro solicita título supletorio de la finca X y además pide que se cancele inscripción en dondedeJosé como de la finca. Selarealizan los trámites ley, aparece se aprueba la dueño información posesoria y se ordena la cancelación de la inscripción a favor de José, sin que a éste se le haya dado intervención. Se presenta la certificación de la sentencia y al Registrador se le pide que inscriba el título supletorio y cancele el título de José. ¿Puede el Registrador negarse a inscribir la cancelación?

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Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Andrés le hipoteca el inmueble X. El Registrador señala los defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y el Notario que autorizó la escritura se dirigen a la Corte Suprema para que ésta le ordene al Registrador inscribir, ya que la opinión de éste es claramente errónea. ¿Puede la Corte Suprema ordenarle al Registrador que inscriba la hipoteca a favor de Alberto?

CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO CASO 204 Planteamiento

Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. ¿Está bien denegada la inscripción?


Juan, heredero de Pedro, vende a José el inmueble X de la sucesión y se presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el caso y constata que el inmueble aún aparece inscrito a favor de Pedro. ¿Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan?

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Alvaro promete vender a Nicolás el inmueble X. Alvaro fallece y deja como herederos a Leonel y Francisco, a favor de los cuales se hace el traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso, Nicolás presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicolás?


David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero dicho inmueble está inscrito a favor de Alberto. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?


Mauricio cancela a favor de Joaquín la hipoteca que pesa sobre el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Mauricio?


Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan las diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Manuel. ¿Es inscribible el embargo de Pedro?

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Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para su inscripción en el Registro una minuta de mejoras, pero resulta que el inmueble X está inscrito a favor de María. ¿Es inscribible la minuta de mejoras de Pilar?


Julio hipoteca a favor de Raúl el inmueble X y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Raúl cancela la hipoteca y se presenta el testimonio, pero el Registrador constata que aún no se ha inscrito la hipoteca a cancelar. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Raúl?


Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no está inscrita dicha finca en el Registro. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de Mario?


Nicolás, acreedor de Diego, demanda a los herederos de éste para que le paguen la suma de C$10,000.00. En la ejecución se le adjudica la finca X, que todavía aparece inscrita a favor del causante, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Para inscribir la adjudicación a favor de Nicolás, es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble a favor de los herederos de Diego?

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Juan demanda a los herederos de José para que cumplan la promesa de venta del inmueble X que el causante había otorgado. En la ejecución el Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta en cumplimiento de la promesa y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el Registro todavía no se ha realizado el traspaso del inmueble X a favor de los herederos. ¿Para inscribir la venta a favor de Juan, es necesario inscribir previamente el inmueble X a favor de los herederos?


A Pedro, heredero, se le adjudica en la partición extrajudicial el inmueble X que todavía aparece inscrito a favor de Miguel, su causante, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es necesario trasladarse previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la adjudicación a favor de Pedro?


En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los vende a Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Se pueden extender en un solo asiento la fusión y la venta?


Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra en dicho inmueble y concede prenda agraria sobre la cosecha de algodón. Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el Registrador constata que el arriendo no está inscrito. ¿Para anotar 78


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Iván Escobar Fornos la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel?


Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y José para que se declare nulo el testamento de Miguel, en el cual fueron instituidos únicos herederos y pide que se anote la demanda en el Libro de Personas y en el Libro de Propiedad en donde están inscritas fincas que X y todavía H de lalas sucesión. Registrador examina el caso ylas observa fincas XEly H no aparecen inscritas a favor de los herederos Pedro y José. ¿Para anotar la demanda en las fincas X y H, es preciso que de previo se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José?


Pedro, heredero preterido, formula demanda ordinaria en contra de los herederos Salvador y Diego, ejercitando la acción de petición de herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de la sucesión. El Registrador examina el caso y observa que la finca aún no está inscrita a nombre de Salvador y Diego. ¿Para anotar la demanda inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca a nombre en de el Salvador y de Diego?


Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la sucesión de Manuel, en la cual Pedro es el único heredero y se presentan las diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa que el inmueble X aún no está inscrito a favor de Pedro, el heredero. ¿Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro? 79


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Miguel y Alejandro, herederos de Víctor, otorgan la escritura de cancelación del crédito hipotecario constituido a favor del causante y garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cancelación y el Registrador, al examinar el caso, comprueba que el crédito aún no aparece inscrito a favor de los herederos Miguel y Ale jandro. ¿Para inscribir la cancelación, es necesario hacer el traspaso del crédito a favor de los herederos Miguel y Alejandro?


Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble X, en garantía de un mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere Carlos y deja como herederos a Silvio y a Mario, quienes, en su carácter de herederos, aceptan la dación en pago del inmueble X y se presenta el testimonio. El Registrador, al examinar el caso, observa que aún no se ha hecho el traspaso del crédito a favor de los herederos Silvio y Mario. ¿Es inscribible, la acción en pago, a pesar de no estar hecho el traspaso de] crédito a favor de los herederos Silvio y Mario?


Juan, dueño junto con Pedro del inmueble X, constituye servidumbre de paso a favor del inmueble H, cuyo dueño es Napoleón y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida solamente por Juan?

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Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción, porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Napoleón. Humberto le pide oportunamente anotación preventiva a efecto de subsanar u ocurrir. ¿Es anotable la venta a favor de Humberto?


Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la sucesión intestada de Santiago, sin que antes haya solicitado la declaratoria de herederos, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a favor de Diego?


Rodolfo y Enrique, únicos herederos de Bosco, venden a Luis el inmueble X de la sucesión. ¿Es necesaria que esté inscrita la partición, para inscribir la venta a favor de Luis?


Camilo presenta al Registro para su anotación las diligencias de embargo, pero el inmueble no tiene inscripción en el Registro. ¿El Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?

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CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD CASO 228 Planteamiento

Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario vende el mismo inmueble a Enrique. Roberto y Enrique presentan simultáneamente sus¿Pueden títulos al Registro se ponen acuerdo sobre la prelación. Roberto yy no Enrique pedirdeanotación preventiva de sus títulos?


Angel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se inscribe provisionalmente la venta. Posteriormente, José presenta para su inscripción, durante la vigencia de la anotación, la venta que Angel le hizo, con anterior a la de Sergio, del inmueble X. ¿Puede inscribirse o anotarse la venta a favor de José?


Fanor vende a Silvio el inmueble X, que está inscrito en el Registro, y no se inscribe el testimonio. Luego, Fanor le vende a Hugo el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su testimonio para la Inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Silvio?

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Danilo hipoteca a favor de Rubén el inmueble X, que se encuentra inscrito en el Registro, y el testimonio no se inscribe. Luego, Danilo vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Rubén presenta para su inscripción el testimonio de la hipoteca. ¿Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén?


Alvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Alvaro vuelve hipotecar, como libre de gravamen, el inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel?


Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble a favor de Ernesto y se inscribe testimonio.de Posteriormente, Diego presenta para asufavor inscripción el testimonio su compra. ¿Es inscribible la venta de Diego?


Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Santiago constituye usufructo sobre el mismo inmueble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, David presenta para su inscripción el testimonio de la compra. ¿Es inscribible la venta a favor de David? 83


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Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a José el mismo inmueble X. Se presenta, primero, en el Diario la venta a favor de José y veinticinco días después, pero antes de toda inscripción a favor de José, se presenta el testimonio de la venta a favor de Noel. ¿Cuál de las dos ventas debe inscribir el Registrador?


Andrés vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Andrés vende el mismo inmueble a Rubén, quien conoce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Mariano presenta el testimonio para su inscripción y el Registrador lo rechaza porque ya está inscrita la venta a favor de Rubén. ¿El cierre del Registro contra Mariano es definitivo?


David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa en virtud del cual el primero le venderá al segundo el inmueble X. Pedro, con instrucciones del Notario, solicita certificación de gravámenes y el Registrador hace constar que el inmueble X está libre de gravámenes. La venta se celebra ocho días después de librada la certificación y se presenta el testimonio en él Registro. Pero, dentro de esos ocho días, David volvió a vender el inmueble X a Gregorio y se inscribe el testimonio. ¿Ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida por el Registrador?

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Mauricio hipoteca a favor de Angel el inmueble X, pero convienen que el rango de primera hipoteca le corresponda a Camilo, con quien Mauricio celebrará un contrato de mutuo hipotecario. ¿Es permitido e inscribible este convenio?


Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respectivamente y con sus títulos inscritos, convienen en permutar sus rangos. ¿Es permitido e inscribible este convenio?


Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le cede a Tomás, acreedor de segundo que aún no ha inscrito, su rango preferente. ¿Es permitido e inscribible este convenio?


René, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, permite que la hipoteca que se constituye a favor de Miguel sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?

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Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, consiente que la hipoteca que su deudor constituirá a favor de Roberto, sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?


Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Edgar vuelve a vender a Domingo el inmueble X y se presenta el título en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de Domingo no se inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la venta a favor de Mariano. ¿La presentación de la venta de Domingo, impide la inscripción de la venta a favor de Mariano?


Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que sólo se inscribe en el Libro de Documentos Privados. Posteriormente, Pilar a Mario el¿La mismo inmueble presenta el testimonio para vende su inscripción. inscripción deylaseventa a favor de Noel, impide la inscripción de la venta a favor de Mario en el Libro de Propiedad?


Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se inscribe por error en el Libro de Propiedad. Posteriormente, Manuel presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Al-

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Iván Escobar Fornos berto le vendió, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. ¿La inscripción a favor de Silvio, impide la inscripción a favor de Manuel?


Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el testimonio de la escritura en que Pedro le vende el inmueble X. Diez días antes del vencimiento de la anotación preventiva, se presenta al Diario el testimonio de la escritura en virtud de la cual Pedro vendió aX.René anterioridad a la venta dedeOrlando el mismoleinmueble Cincocon días antes del vencimiento la anotación, se presentó en el Diario el testimonio de Orlando con las solvencias fiscales para su inscripción definitiva, pero el Registrador lo inscribe diez días después de presentado y rechaza la inscripción a favor de René. ¿Es correcta la decisión del Registrador?


A las 7 a.m. del día 2 de enero de 1978, Angel vende a José el inmueble X, situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad y a las 10 p.m. del mismo día Angel vuelve a vender el inmueble X a Rafael, según escritura también autorizada en la ciudad de Masaya. que desconoce la existencia de laelprimera escritura (buenaRafael, fe), presenta al Registro su testimonio mismo día 2 del referido mes y José el día 3 también del mismo mes. ¿Cuál de las dos ventas debe de inscribirse y quién adquiere el dominio de la finca X?


A las 4 p.m. del día 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en garantía de un mutuo a favor de José, el inmueble X situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m. 87


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral del día siguiente Diego hipoteca, como libre de gravamen, en garantía de un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la existencia de la hipoteca a favor de José (buena fe). Ricardo presenta al Registro su testimonio a las 3 p.m. del día 5 y José a las 4 p.m. de este mismo día. ¿Cuál de las dos hipotecas es preferente?


Miguel, titular registral, vende a José el inmueble X y no se inscribe el Posteriormente, vuelvesea lo vender X atestimonio. Diego y éste, sin inscribir elMiguel testimonio, vendeelainmueble Raúl, de lo cual se deja constancia en la escritura. Raúl presenta al Registro solamente el testimonio de la escritura de venta en la cual Diego le vende el inmueble X, prometiendo presentar el testimonio de la venta de Miguel a Diego. Dos días después de presentada la adquisición de Raúl, se presenta el testimonio de la adquisición de José. Dos días después de presentado el de José, se presenta el testimonio de la venta de Miguel a Diego. ¿Cuál de las dos ventas debe inscribirse?

CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL REGISTRO CASO 250 Planteamiento

El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente para que lo sustituya temporalmente. ¿Se necesita permiso para depositar el Registro en él suplente?

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El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y éste desea autorizar varias escrituras. ¿Puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?


Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un año después, Salvador vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del día 15 de febrero de 1980. Este mismo día, a las cuatro de la tarde, se presenta la venta a favor de Diego. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registro?


Manuel vende a Raúl el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un año después, Manuel vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo de 1980, en A las 11: 00ela.m. del día de 5 del mismoa mes año, se presenta el Diario testimonio la venta favoryde Raúl. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registrador?

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SEGUNDA PARTE CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES

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CAPITULO I BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES CASO 1 1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecutivo singular, el acreedor adjudicatario podrá inscribir en el Registro la certificación del acta de subasta en la que se le adjudica el inmueble hipotecado. La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779, del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244. 2. Solución

Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de José.

CASO 2 1. Consideraciones

De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador sólo admitirá la escritura de venta definitiva que resulta del juicio ejecutivo corriente. No se admite, pues, la inscripción de la certificación del acta de subasta. Por otra parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso, pues se refiere exclusivamente al juicio ejecutivo singular (con renuncia de trámites). Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y del 3 de febrero de 1948. B.J., p. 14174.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral 2. Solución

No es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de Diego.


Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con sólo presentar al Registro una minuta descriptiva del inmueble autorizada por el competente o interesado, sin necesidad presentarfuncionario título anterior. Las propiedades así inscritas abrende folio independiente (inmatriculación). En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos con los nombres de Palacio Episcopal, Seminarios, casas curales y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los municipios. Todo lo expuesto está regulado en el art. 3979 C. 2. Solución

Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir los terrenos nacionales.


La cesión de derechos hereditarios puede hacerse antes de la partición y adjudicación de los bienes, según lo dispone el art. 2736 C. Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330.

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Iván Escobar Fornos 2. Solución

Es inscribible la cesión a favor de José.


De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos de uso y habitación no se pueden embargar, enajenar ni traspasar a otro por ninguna clase de títulos. Esta prohibición trasciende al Registro, impidiendo la inscripción de los correspondientes títulos. 2. Solución No es anotable el embargo de Martín.


En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. No tienen acceso al Registro los bienes muebles. Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves y los contratos que las afectan se inscriben en el Registro de la Propiedad Aeronáutica;1 los buques y los contratos que los afectan 2

en el Código Civil, en 3936 inc.el1,Registro dice queMercantil, la tradiciónaunque de las naves se realiza conellaart. inscripción en el Registro; y otros bienes muebles pueden ser dados en prenda agraria o industrial e inscribirse en el Registro de Prenda Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de Prenda Agraria o Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas. 2. Solución

No es inscribible la aeronave de David.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral 3. Notas y remisiones

1. Art. 18 y sigts. del Código de Aviación Civil; 2. Art. 13 literal i) C.C.


En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y por excepción se inscriben derechos 1

personales la leydeloventa. permite, como en el arrendamiento, el 3 embargo2 y cuando la promesa La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque el contrato prometido engendre derechos reales (venta), sólo produce derechos personales. El contrato de promesa contiene una obligación de hacer que engendra derechos personales. Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripción no la autoriza la ley, claramente se concluye que no es inscribible. 2. Solución

No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis. 3. Notas y Remisiones 1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc. 2 del R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.

Ver casos Núms. 8, 9, 12 y 13.


Sólo el dominio y los demás derechos reales se inscriben en el Registro y por excepción se inscriben derechos personales. Una 96


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Iván Escobar Fornos de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P. 2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Diego.

3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 7, 9, 12 y 13.


En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y excepcionalmente se inscriben derechos personales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se refiere al arrendamiento, pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C. permiten su inscripción. 2. Solución

Es inscribible el arriendo a favor de Raúl.



De conformidad con el art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial, la prenda se anotará cuando recaiga sobre cosechas, frutos, máquinas, enseres, animales o cosas que formen parte de bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios inscritos en el Registro de la Propiedad, al margen del inmueble o derecho real respectivo.

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Es anotable la prenda en la finca X.


De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retención es considerado como un derecho de hipoteca o prenda, según sean inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscripción de la resolución procedente la retención sobre inmuebles. Considero que que declare el derecho legal de retención es de naturaleza real, 2. Solución

Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan.


El Registro sólo recibe para su inscripción el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y por excepción derechos personales cuando lo autoriza la ley. El comodatario no tiene una relación de naturaleza real con el inmueble que recibe en comodato, pues el contrato de comodato no produce ese tipo de relación. El comodato es un contrato real en cuanto a su perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y 3417 C.), pero no engendra derechos reales. Por otra parte, su inscripción no está autorizada por la ley 2. Solución

No es inscribible el comodato a favor de Diego.

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Nuestro Código Civil no regula el contrato de promesa. Sólo contempla casos aislados: la promesa de venta1 y la de donación.2 Además, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato3 y 4

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de mutuo gratuito y debilitaena que la denomutuo oneroso. que el a excepción de los supuestos es permitida (porCreo ejemplo: comodato), debe ser aceptado, en virtud del principio de la libre contratación.6 Dentro de este criterio amplio, se acepta la promesa de hipoteca y la Corte Suprema ha admitido la promesa de arriendo.7 Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que se pueda inscribir. En el Registro, ya he dicho, sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles y excepcionalmente derechos personales cuando lo permite la ley. El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos personales, como todo contrato de promesa, y no está autorizada su inscripción. 2. Solución

No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 2541 C. y 129 de¡ R.R.P.; 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3. Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5. Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.; 7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250. Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 12. 99


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Nos encontramos frente al problema de la autocontratación. En el autocontrato, una misma persona actúa ya sea como interesado directo y representante de otra, ya sea como representante de ambas partes, ya sea como representante de dos patrimonios que le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la forma indicada. Nuestro Código no la regula ni la prohibe en forma general. Se refiere a ella sólo en casos particulares, ya sea negándola en forma absoluta,1 ya sea señalándole condiciones, como la autorización del juez2 o consentimiento del mandante,3 que no la dejan operar, ya sea permitiéndola, como en el caso del préstamo que le hace el mandatario al mandante, si de éste recibió poder para prestar dinero.4 Creo que en nuestra legislación, en términos generales, es permitida la autocontratación, excepto en los casos expresarnente prohibidos o cuando represente un peligro para el mandante, pues en el derecho privado es permitido hacer lo que la ley no prohibe, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad. La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no recibió en elelpoder parainc. adquirir el inmueble, violándose al realizar actoautorización los arts. 2565 2 y 3312 C. Dicha nulidad puede ser apreciada por el Registrador y negar la inscripción. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Tomás. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465 C.: 3. Arts. 3312, en relación con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4. Art. 3312 inc. 2 C. 100


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De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos de uso y habitación no se pueden embargar, enajenar, arrendar ni traspasar por ninguna clase de títulos. Por otra parte, con arreglo al art. 3799 incs. 1 y 2 C., sólo se pueden hipotecar el dominio y los otros derechos reales enajenables sobre bienes inmuebles. Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser hipotecado de conformidad a lo expuesto. 2. Solución No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 5.

CAPITULO II EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES CASO 16 1. Consideraciones

El arrendamiento que se rige por el Código Civil necesita de la inscripción para ser opuesto a terceros. No obstante, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública.

2. Solución No le perjudica el arriendo a Diego. 101


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Ver caso Núm. 17.


Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato no necesitan de la inscripción para su oponibilidad a terceros, según se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Registro para lade protección y estabilidad de la relación arrendaticia, a diferencia la que ocurre con el arrendamiento, que se rige por el Código Civil.

2. Solución Sí; perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 16.


La tercería de dominio se promueve por quien pretende que se declare su dominio sobre los bienes embargados y que éstos sean excluidos del embargo.1 La promesa de venta, aunque está inscrita, no produce la trasmisión del dominio del inmueble, y, por lo mismo, el prometiente comprador no puede promover una tercería de dominio basada en su título. El prometiente comprador no tiene acción real. La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una promesa de venta, no puede entablarse tercería de dominio. Se funda en que la inscripción de la promesa de venta no cambia la 102


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Iván Escobar Fornos naturaleza del derecho ni habilita para promover acción que ha de fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada. 2 2. Solución

No se puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta. 3. Notas y remisiones

1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668.


La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas a favor de otras personas diferentes del prometiente comprador. Así lo dispone el art. 129 del R.R.P. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Carlos. 3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 20, 22, 26 y 27.


La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo del Registro regulado en el art. 129 del R.R.P. La Corte Suprema de Justicia, hace algún tiempo, permitió la inscripción de la hipoteca, a pesar de la inscripción de la promesa. 1 Esta amplitud fue limitada en consulta del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497, en la 103


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide la inscripción de la hipoteca. Actualmente todos los Registradores niegan la inscripción de la hipoteca si existe promesa de venta inscrita. 2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333. Ver casos Núms. 19, 22, 26 y 27.


Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el contrato prometido debe especificarse de tal manera que el contrato de promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del contrato de venta, por lo que no es inscribible la promesa de venta unilateral en la que sólo se obliga el prometiente vendedor. No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elementos esenciales del contrato de venta: objeto y precio. También deben ser bien determinados los sujetos. Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa unilateral o bilateral, y donde la ley no distingue no es lícito distinguir. 2. Solución

Es inscribible la promesa a favor de Berna.

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Creo que el cierre no sólo comprende a la trasmisión del dominio. También se extiende a la constitución de los derechos reales (usufructo, hipoteca, etc.). Este cierre completo está implícitamente contemplado en el art. 129 del R.R.P.: en lo más (dominio) está comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los Registradores niegan la inscripción del usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis e hipoteca, sí sobre el inmueble pesa una promesa de venta. 2. Solución No es inscribible el usufructo a favor de Celia. 3. Notas y remisiones



De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la promesa venta que nodel contenga o condición queplazo, fije la época dede la celebración contrato.unSiplazo la promesa no tiene se le puede fijar judicialmente (art. 1900 C.) y después inscribirse. 2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Bernabé.

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La promesa hecha en documento privado es válida,1 pero no es inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941 C. exigen la escritura pública para dicha inscripción. 2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Belinda. 3. Notas y remisiones

1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 y S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337.


El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial. Creo que la promesa de venta de los bienes del menor está comprendida dentro de la amplia prohibición de dicho artículo, por lo que se debe exigir autorización judicial. La prohibición trasciende al Registro y el Registrador negará la inscripción. Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscripción de la promesa de venta sin autorización judicial, dejando para el cumplimiento de la promesa la realización de dicho requisito. No estoy de acuerdo con esta opinión, por lo expuesto anteriormente. 2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Santiago.

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El embargo encierra una venta potencia¡ y se opone al cierre total, lo que he mantenido como criterio personal. No obstante, debe hacerse constar que todos los Registradores inscriben el embargo, a pesar de estar inscrita la promesa. 2. Solución

No es inscribible el embargo a favor de Cirilo. 3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 19, 20, 22 y 27.


El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las ventas voluntarias como a las forzadas; así lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814. 2. Solución No es inscribible la adjudicación a favor de Edén. 3. Notas y remisiones



De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras que hagan los magistrados y jueces de los bienes y derechos que 107 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones. La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por objeto un contrato de venta prohibido por la ley y, por lo tanto, nulo. Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los magistrados, jueces y demás funcionarios a que se refiere el art. 2565 inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha inscripción. Además, enque el art. 129 del R.R.P. se dispone que no inscribible la promesa contenga un contrato prometido de es venta que la ley declare ineficaz. 2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Fidel.


La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto una venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C. y, como consecuencia, nula. El Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P., debe rechazar la inscripción de esa promesa. No es obstáculo para negar la inscripción el hecho de que existe autorización judicial, ya que ésta no convierte en judicial el documento presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para los efectos de la calificación. 2. Solución

No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.

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La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipotecado. El doctor Horacio Argüello Bolaños sostiene que es hipotecable. 1 2. Solución

Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José. 3. Notas y remisiones 1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.

CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES CASO 31 1. Consideraciones

De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no es anotableuna la demanda interdictal yase que no seelestá ejerciendo acción real, pues en posesoria, el juicio sólo discute hecho de la posesión y no el dominio del inmueble, quedando reservada la cuestión dominical para el juicio ordinario correspondiente. Esta tesis es confirmada por la Suprema en consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750. 2. Solución

No es anotable la demanda de Adolfo.

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Ver casos Núms. 34, 43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.


De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se pueden inscribir provisionalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales. Antes de esaSuprema fecha node seJusticia permitíaen dicha anotación, lo confirma la Corte consulta del 21según de septiembre de 1961, B.J., p. 20796. 2. Solución

Sí; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto.


Es motivo de discusión la posibilidad legal de anotar nuevamente el título suspendido, una vez que operó la caducidad de la anterior anotación preventiva. La ley noencontrar contempla el supuesto, mayoría de los Registradores, al no obstáculo legal,y la acceden a anotar. Este criterio, llevado con prudencia en cada caso, es beneficioso, pues se podrían evitar perjuicios y fraudes en contra del anotante, pero llevado al extremo se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas por falta de solvencias fiscales, en muchos casos se vuelven interminables, burlándose así los intereses del fisco y convirtiendo al Registro en un depósito de inscripciones provisionales, con las cuales se logran los propósitos de la inscripcion.

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Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel.


La acción por la que René cobra dinero en un documento privado reconocido es personal y, por lo tanto, no es anotable, de conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debió haber trabado embargo, que es la medida que cabe en el caso analizado, y no pedir anotación de la cautelar demanda. 2. Solución

No es anotable la demanda de René. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.


De conformidad el art. 38 del R.aR.P. el heredero, dentro del plazo de los seiscon meses posteriores la muerte del causante, no puede inscribir a su favor los bienes hereditarios si los legatarios no renuncian a anotar. También podrá hacerse el traspaso si los legados han sido pagados o anotados. 2. Solución

El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H a favor de los herederos, Domingo y Julio.

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Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y dueño, se extingue la hipoteca y en el Registro se extenderá la cancelación de la inscripción hipotecaria después de inscrito el título que produjo la confusión, según se dispone en los arts. 3867 y 3874 C. El embargo que haya anotado el acreedor hipotecario, también debe cancelarse sin necesidad de orden judicial. La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, cuando el acreedor hipotecario adquiera el inmueble biendijo porque adjudicación en pago, bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cancela la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene.1 2. Solución

Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es necesario orden judicial; basta la inscripción del título en que adquirió el inmueble. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.


La anotación preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad de la sentencia que le fue favorable a la fecha de la anotación, desde la cual tendrá eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores a la anotación, contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, serán cancelados.

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Iván Escobar Fornos Esta cancelación puede hacerse con la ejecutoria o por medio de una carta orden. La ejecutoria es preferible, cuando de la misma debe hacerse la inscripción; y cuando deben hacerse cancelaciones, es preferible la carta orden. La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelaciones de los asientos posteriores con la ejecutoria, pero advierte que siempre que hubiere identidad en el inmueble, pues en caso contrario se necesita orden judicial expresa. 2. Solución

Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín basta la ejecutoria. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.


De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotación de embargo expresará el importe de la obligación que la hubiere originado, y si en las diligencias no consta dicho importe será negada la anotación. Suprema ha dichoporqué que nofue es inscribible si no La se Corte ha indicado la cantidad solicitado . 1un embargo 2. solución

No se puede anotar el embargo. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.

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Existe un conflicto legal en la solución de este caso. Los arts. 904 y 1718 Pr. sancionan con nulidad por objeto ilícito la disposición de los bienes embargados sin el consentimiento del Juez, sean inmuebles o muebles. Por otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la enajenación y gravamen de los bienes anotados sin necesidad de autorización alguna; es decir, el deudor puede vender libremente, sin perjuicio del embargo. En este conflicto prevalecen los arts. R.R.P.)., 904 Pr.,aque regulan el embargo,En sobre el art. 54 del la que yse1718 refiere todas las anotaciones. otras palabras, norma 1 especial prevalece sobre la general.

No obstante, en la aplicación de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la venta es nula; si no lo estaba, no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embargo no producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad. La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido enervando los efectos de los mencionados artículos del Código de Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajenaciones de inmuebles afectados con un embargo inscrito 2 como tam3 bién la validez enajenaciones de los bienes muebles embargados, aunquede laslas considera condicionales.

No obstante, razones prácticas y técnicas que se ajustan a nuestro sistema, aconsejan inclinarse a la solución de la Suprema, sin per juicio de que en una futura reforma se deje solucionado el problema. 2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Esteban.

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Iván Escobar Fornos 3. Notas y remisiones

1. Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. de¡ 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 11:30a.m.del 11 de julio de 1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131; 3. Ibidem.

CASO 40 1. Consideraciones R.R.P., los asientos deben estar De conformidad con el art. 162 firmados por el Registrador. Sindel dicha firma, carecen de valor, pero el defecto puede ser corregido,

Nuestro Código no regula el procedimiento para solucionar el defecto; sin embargo, se le ha encontrado solución al problema, aunque no la deseable. Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanará fácilmente mediante la firma del asiento por dicho funcionario. Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisión no es del actual Registrador, sino del o de los anteriores. En tal supuesto, el Registrador que no firmó será llamado para que firme el asiento. Si atiende al llamado, se constituirá en el Registro y en las investigaciones que conveniente. realice para firmar puede pedir los títulos, si así lo considera La Corte Suprema es más exigente al opinar que para llamar al Registrador, debe tenerse a la vista el título con la razón de ley, pues si ésta no existe debe inscribirse nuevamente. 1 Pero puede suceder que el Registrador que omitió firmar se negare a firmar el asiento, estuviere ausente, hubiere fallecido o por cualquier otra causa no pueda atender el llamado. Para estos supuestos, creo que los títulos deben presentarse en el Diario y el Registrador extenderá un nuevo asiento de inscripción. Sería aconsejable, en una futura reforma, autorizar al Registrador a firmar bajo su responsabilidad los asientos que no firmó el anterior. En España 115


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral se regula ampliamente el problema de la omisión de las firmar en el art. 319 del Reglamento. 2. Solución

El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si éste no quisiere, estuviere ausente, hubiere fallecido o existiere cualquier otro tipo de impedimento se procederá, con los títulos a la vista, a una nueva inscripción. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231. Ver caso Núm. 79.


Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotación preventiva por faltas subsanables caduca a los treinta días de su fecha y será cancelada de oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presenta el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario. Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar el defecto, para la cual cuenta con los treinta días del plazo de la anotación y de la prórroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su derecho de impugnar la decisión del Registrador, pero conserva su derecho de subsanar el defecto. Este plazo y la prórroga se mantienen aunque no exista ocurso, por lo que la constancia acompañada de que no ocurrió el anotante no sirve para cancelar la anotación preventiva. No obstante, puede suceder que el anotante que no ocurrió no presente el título subsanado en forma dentro de los treinta días de vigencia de la anota116


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Iván Escobar Fornos ción preventiva o de la prórroga en su caso; en tal supuesto, el Registrador cancelará de oficio la anotación, en, cuyo caso no se hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurrió el anotante. La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar de oficio la anotación aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los cinco días que señala la ley .1 2. Solución

No es suficiente la constancia para cancelar la anotación a favor de Marcelo. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327.


El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar que pueden inscribirse los bienes inmuebles determinados o partes alícuotas de ellos a favor de los legatarios. sin necesidad de esperar el otorgamiento de la escritura de entrega de legados. 1 2. Solución

Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Héctor, no es necesaria la entrega del legado. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.

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Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no sólo las acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino también la acción revocatoria pauliana, la acción de simulación y cualquiera otra personal que obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles. 2. Solución

Es anotable la demanda de Hugo. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78. CASO 44 1. Consideraciones

La acción reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P. 2. Solución Es anotable la demanda de Francisco. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.


Dentro de un criterio amplio de interpretación del art. 29 inc. 1 del R.R.P., no sólo son anotables las acciones reales, sino también las 118 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Iván Escobar Fornos de simulación y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles. 2. Solución

Es anotable la demanda de Víctor. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.


La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la doctrina y por la jurisprudencia como acción real y, por lo tanto, anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P. La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370, aceptó la anotabilidad de la demanda de nulidad del testamento y la calificó de real. 2. Solución

Es anotable la demanda. 3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.


La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro de Personas y en el Libro de Propiedades para que tenga plenos efectos con relación a los terceros. La Corte Suprema de Justicia 119


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento, aunque la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en Libro de Propiedades. 1 2. Solución

Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en el Libro de Propiedades. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370. Ver caso Núm. 128.


La acción de petición de herencia es real y, por lo tanto, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P. 2. Solución

Es anotable la demanda de Macario. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.


La anotación de demanda no perjudica a las adquisiciones anteriores a ella e inscritas con posterioridad. Esta solución se deduce del art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pública registral.

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Iván Escobar Fornos Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia. 1 No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del anterior criterio en sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, en la que dice que, aunque no exista anotación preventiva, es aplicable la teoría de la representación judicial para evitar multiplicidad de contiendas. En virtud de dicha teoría, el que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o singular. No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se opone a lo que antes afirmé. El principio de fe pública puede entrar en conflicto con la teoría de la representación en juicio, en cuyo caso debe ceder ésta. Si se sucede a título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores de la persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos palabras: no pueden ser terceros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la mencionada teoría. Cuando se sucede singular y con causalaonerosa (compraventa, permuta, etc.)aatítulo quien figura en el juicio, sentencia le afectará al sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su adquisición. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teoría de la representación en juicio ante los efectos de la fe pública.2 No podrán valerse de la falta de inscripción de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a título singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta forzada sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como tampoco existen terceros protegidos, se aplicará la teoría de la representación. 121


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La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo. 3. Notas y remisiones

1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.


De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad, rescisión o resolución de la relación jurídica inscrita son anotables. 2. Solución

Es anotable la demanda de Miguel. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.


Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido por la fe pública, y su anotación de embargo contiene sólo un derecho personal, por lo que la venta anterior al embargo e inscrita después prevalece sobre el embargo, el que puede ser cancelado a través de la correspondiente tercería de dominio. La Corte Suprema de Justicia ha sostenido el mismo criterio. 1

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La inscripción de la venta a favor de Rodrigo prevalece sobre el embargo de Joaquín. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en 1933. Ver casos Núms. 52, 53, 54, 55 y 56.


Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido por la fe pública y su anotación de embargo contiene un derecho personal, por lo que la hipoteca anterior al embargo e inscrita con posterioridad prevalece sobre el embargo. La Corte Suprema de Justicia es de este criterio . 1 2. Solución

Prevalece la hipoteca de Salomón sobre el embargo de Silvio, 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490. Ver casos Núms. 51, 53, 54, 55 y 56.


Es posible que las enajenaciones o gravámenes anteriores al embargo no se presenten para su inscripción durante la tramitación 123 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral del juicio, y que éste concluya con la adjudicación o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben sus títulos. En tales supuestos, el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravámenes anteriores no inscritos no le perjudican en virtud de la inoponibilidad del título no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores de inscripción serán rechazadas a tenor de lo dispuesto en él art. 16 del R.R.P. 1 2. Solución

Prevalece la adquisición de Pedro sobre la de Diego. 3. Notas y remisiones 1. Art. 3937 C. Morell (Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Editorial Reus, S.A. Madrid, Tomo III, 1928, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1968, 6a. ed., t. ll, p. 918. Instituciones de Derecho Hipotecario, Editorial Bosch, Barcelona, 1941, t. II, p. 348). S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490. Ver casos Núms. 51, 52, 54, 55 y 56.

CASO 54 1. Consideraciones Con arreglo al art. 1718 Pr. inc. 3, hecha la anotación los acreedores reales o simplemente personales, cuyos créditos se constituyeron con posterioridad a la presentación del embargo en el Registro, no podrán pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni al precio de ella, con perjuicio del embargante, quien la podrá hacer vender como lo haría el acreedor hipotecario. Esta solución la

acepta la Corte Suprema. 1 2. Solución

El embargo de Juan es preferente a la hipoteca a favor de Mario. 124


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1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014. Ver casos Núms. 51, 52, 53, 55 y 56.


De acuerdo al art. 1718 inc. 3 Pr., el embargo inscrito otorga preferencia con relación a los acreedores reales o simplemente personales cuyos créditos se constituyeron con posterioridad a la anotación. Este criterio lo mantiene la Corte Suprema. 1 2. Solución

El embargo de Francisco prevalece sobre el de Raúl. 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014. S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315. Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 56.


Con arreglo al art. 1718 incs. 3 y 4 Pr., el embargo inscrito no otorga preferencia con relación a los acreedores simples cuyos créditos se constituyeron con anterioridad a la anotación. Este criterio lo confirma la Corte Suprema. 1

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No existe preferencia entre Alberto y Orlando: los dos concurren en pie de igualdad a pagarse. 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214. S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976. Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 55.


De acuerdo con el art. 19 del R.R.P., reformado por Ley del 17 de Agosto de 1945, de las resoluciones que se dicten en el juicio de limpieza registral sólo se concederá apelación ante la Corte respectiva y la casación sólo podrá tener lugar cuando el fallo afecta con carácter definitivo derechos individuales. Tal criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1 2. Solución

Manuel no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509. S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. 9:30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712. S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976. S. 12 m. del 15 de junio de 1971, B.J, p. 20531. S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25. 126


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Los derechos mencionados pueden ser objeto de trasmisión, pero ésta no es inscribible mientras no se inscriba especialmente el derecho mencionado. 2. Solución

No es inscribible la cesión a favor de Mario.


De conformidad con el art. 66 del R.R.P., es Juez competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en definitiva, el que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido legalmente en el conocimiento del negocio que diere lugar a ella. En el caso analizado, el Juez de Managua no es el competente para ordenar la cancelación, por lo que el Registrador puede negar la inscripción. 2. Solución No es inscribible dicha cancelación.


La anotación del embargo equivale a la notificación de los posteriores adquirentes de inmueble, por lo que no es preciso que sean citados al juicio para cancelar sus inscripciones, pero es necesaria orden judicial para que el Registrador proceda a hacerlo.

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Para cancelar la venta y la promesa a favor de Manuel y Leonel e inscribir la venta a favor de Miguel, solamente es necesario orden judicial.


Este es un supuesto de cancelación que la ley debería facilitar y R.R.P. sustraerlo de las deque los arts. 63disponga, y 65 inc. 3por del lo No obstante, no reglas existenrígidas normas así lo que, para la cancelación de dicho arriendo, es preciso el consentimiento del arrendatario u orden judicial.

Es preciso advertir que algunos Registradores cancelan el arriendo vencido con sólo la petición del arrendador, pero no hay base legal para ello. 2. Solución

No es suficiente la solicitud del arrendador para cancelar el arriendo a favor de Diego.


Aunque no están reglamentados los asientos concisos, una, reiterada y sana práctica registral los ha impuesto en todos los Registros de la República. Los asientos concisos responden al principio de economía registral. 2. Solución

Sí; es admisible esta forma de inscribir.

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Los bienes o derechos anotados pueden ser enajenados o gravados sin que el anotante sufra perjuicio. Así se deduce del art. 54 del R.R.P. Estas enajenaciones y gravámenes tienen acceso al Registro. La anotación de demanda, pues, no es obstáculo para que se venda o grave el inmueble y se inscriba el correspondiente testimonio. 2. Solución

Es inscribible la venta a favor de José. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 64, 65 y 229.


La regla general sentada en el art. 54 del R.R.P. sufre excepciones que provienen de la ley o de la naturaleza o extensión de la relación que contiene la anotación, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotación enajenar. La Corte Suprema de Justicia reconocede queprohibición «si alguna de excepción podrá tener lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de prohibición de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la enajenación de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la autoridad judicial»; 1 b) la anotación por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador,2 cuando de estar inscrito el título provoque el cierre del Registro; c) la anotación del legatario de cosa específica que pertenece al testador.

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No es inscribible la venta a favor de Sergio. 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616; 2. Art. 16 inc. 1 del R.R.P. Ver casos Núms. 63, 65 y 229.


El legado de cosa específica propia del testador cierra el Registro a las enajenaciones o gravámenes que hiciere el heredero. Es un caso de excepción al art. 54 del R.R.P. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de René. 3. Notas y remisiones



No existen disposiciones que se opongan a la trasmisión o gravamen de los derechos anotados. Estas trasmisiones o gravámenes serán objeto de otra anotación. La anotación del legado de cosa específica propia del testador puede ser objeto de trasmisión y el testimonio puede inscribirse en el Registro.

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Es permitida e inscribible la trasmisión a favor de Oscar. 3. Notas y remisiones



Los derechos hereditarios de Héctor pueden ser cedidos e inscribirse el testimonio. 2. Solución

Es permitida e inscribible la césión a favor de Manuel. 3. Notas y remisiones



Los derechos litigiosos son cesibles e inscribibles, aunque la inscripción la considero innecesaria, por cuanto son cambios que se suceden dentro del proceso. 2. Solución

Es permitida e inscribible la cesión a favor de Roberto. 3. Notas y remisiones


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El crédito refaccionario que contiene la anotación preventiva puede ser cedido e inscribirse el testimonio. 2. Solución

Es permitida e inscribible la cesión a favor de René. 3. Notas y remisiones



Con arreglo al art. 64 del R.R.P., las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial sólo se cancelarán por providencia ejecutoria. La anotación de embargo tiene origen judicial, por lo que sólo puede ser cancelada en virtud de providencia ejecutoriada; para tal efecto, los interesados pueden comparecer ante el Juzgado competente pidiendo la cancelación de conformidad al art. 65 del R.R.P.

2. Solución

No es inscribible el testimonio.


Con la muerte del usufructuario se consolida la propiedad .plena en la persona del nudo propietario, quien puede cancelar el usufructo con la partida de defunción del usufructuario.

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Para cancelar el usufructo debe acompañarse la partida de defunción del usufructuario.


Para eliminar las dobles inscripciones a que da lugar la inmatriculación contra títulos inscritos, la Ley de 17 de Agosto de 1945 creó un procedimiento rápido inscrito. para cancelar la inscripción que se hizo contra título anteriormente 2. Solución

Adán puede usar el procedimiento de la Ley de 17 de Agosto de 1945 para cancelar el título supletorio de Adrián.


Nuestro Código y el Reglamento no exigen que se acompañen documentos que hagan verosímil la acción intentada para decretar la anotación. La Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido lo contrario1, fundándose en la opinión de hipotecaristas españoles. Creo que tal fundamentación no es válida, ya que en España la ley exige expresamente el documento2 pero en nuestro Derecho no. 2. Solución

No es necesario acompañar documentos que hagan verosímiles las acciones intentadas para decretar la anotación.

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3. Notas y remisiones 1. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939. S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939. S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 y S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943; 2. Arts. 43 L.H. y 13 R.H. Ver caso Núm. 74.


He dicho que para decretar la anotación no es preciso que se acompañe documento que haga verosímil la acción intentada. 2. Solución

Para decretar la anotación, no es necesario que Nicolás acompañe documento que haga verosímil su acción.

3. Notas y remisiones Ver caso Núm. 73.


El art. 993 C. dice: «La acción de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del indigno, a título oneroso, bienes pertenecientes a la sucesión, antes de entablarse la acción o excepción de indignidad». En una interpretación a contrario sensu se puede decir que basta que la indignidad esté alegada como acción o excepción para que perjudique a terceros, sin necesidad de estar anotada. Esta interpretación no es correcta y se opone al principio de fe pública. Para que la indignidad perjudique a terceros, debe estar anotada la de134


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Iván Escobar Fornos manda. De esta opinión participa el distinguido jurista nicaragüense Dr. Joaquín Cuadra Zavala. 1 2. Solución

La demanda de René no perjudica a José. 3. Notas y remisiones 1. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua, 1967. Tomo 1, p. 360.


Con arreglo al art. 18 del R.R.P. los treinta días de la anotación por faltas subsanables se cuentan desde su propia fecha y no desde la presentación del título. La razón, dicen Galindo y Escosura, para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al interesado íntegramente el plazo señalado, pues la calificación y la correspondiente anotación se producen con posterioridad a la fecha de la presentación del título en el Diario. 1 2. Solución

Los treinta días de la anotación se principian a contar desde el día 13 de enero. 3. Notas y remisiones 1. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Madrid, 1882. Tomo

III, pp. 483 y 484.

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De acuerdo con el art. 18 del R.R.P., puede el Registrador cancelar de oficio la anotación por faltas subsanables, si dentro del plazo de treinta días no se le presenta el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario. 2. Solución

Puede el Registrador cancelar de oficio la anotación a favor de Roberto.


El acreedor simple puede pedir embargo en los bienes del deudor, pero no anotación de demanda que sólo cabe, por regla general, cuando se ejercitan acciones reales. De ahí que si lo pedido es una anotación de demanda y no un embargo, la correspondiente anotación carece de eficacia y no perjudica a los terceros. 2. Solución La anotación de lván no perjudica a Santiago. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 34, 43, 45, 46, 48 y 50.


Un asiento sin firma no puede servir de base para practicar otros posteriores que se deriven de él. Es conveniente advertir que auto136 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Iván Escobar Fornos res como Galindo y Escosura, 1 seguidos por Morell, 2 piensan que puede hacerse la inscripción porque, sean cuales fueren los defectos que contuviere una inscripción, el Registrador debe considerarla válida mientras no se cancele. No obstante, el interesado puede pedir anotación preventiva de su título. 2. Solución

La venta a favor de Pedro no es inscribible, pero sí anotable. 3. Notas y remisiones

1. Op. cit., 1885, t. V, p. 73; 2. Op. cit, 1930, t. IV, p. 697. Ver caso Núm. 40.

CAPITULO IV LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES CASO 80 1. Consideraciones

La misma fusión cabe aunque personas. una o todasEslasconveniente fincas estánadvertir hipotecadas la o diferentes que laa Corte no participa de este criterio, pues considera que la fusión cabe, en general, cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y están libres de gravámenes. En particular, pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan distintos gravámenes y éstos pertenecen a una misma persona. Si los gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe hacerse la fusión. 2. Solución

Es inscribible la fusión. 137


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1. Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812. Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 y Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398.


Con arreglo al art. 3941 C., en el Registro sólo pueden inscribirse los títulos que constenexpresamente de escritura pública, de ejecutoria o de este otro documento auténtico, autorizado por la ley para efecto. La fusión no se escapa a esta regla, por lo que debe hacerse en escritura pública. Sólo por excepción se inscriben en documento privado las mejoras, por así autorizarlo expresamente el art. 3956 C. Algunos Registradores inscriben la fusión aun cuando se haga en documento privado, pero esta es una práctica viciosa que debe desterrarse, 2. Solución

No es inscribible la fusión. 3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 82 y 172.


Creo que no hay inconveniente para que el dueño del inmueble solicite que se desmembre una parte del mismo y se inscriba en folio independiente a su favor, pero este acto debe hacerse en escritura pública, a tenor del art. 3941 C.

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No se puede inscribir la desmembración en documento privado. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 81 y 172.


Cuando los inmuebles están separados por un camino o carretera no cabe la fusión. 2. Solución

No es inscribible la fusión.


La figura de la agrupación no está reconocida en nuestra legislación, por lo que no es procedente. En España está contemplada .1 2. Solución No es inscribible esta modificación. 3. Notas y remisiones

1. Art. 48 R.H.

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Lo que procede es destruir la fusión y volver a habilitar los folios de las diferentes fincas fusionadas que con ocasión de la misma fueron cancelados. Hecho esto, se inscribe en la cadena de la finca X la adquisición de Domingo. 1

Esta solución es aconsejada por Rica y Arenal. 2. Solución Debe destruirse la fusión e inscribir en la cadena registral de la finca X la adquisición de Domingo. 3. Notas y remisiones

1. «La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje a Don Ramón de la Rica y Arenal. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1976, t. II, p. 503.

CASO 86 1. Consideraciones No existe un procedimiento especial para incorporar el exceso de cabida, por lo que el interesado debe recurrir al juicio de deslinde, o bien a la mensura, pero como ésta se hace sin citación de los colindantes, algunos Registradores no la inscriben, por lo que es aconsejable consultar de previo con éstos para evitar sorpresas. 2. Solución

Alberto tiene a su disposición el deslinde o la mensura.

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No existe obstáculo legal o de principios que impida al propietario de inmuebles dividirlos en diferentes lotes y pedirle al Registrador que les asigne folios independientes a favor del solicitante. 2. Solución

Es inscribible la división de la urbanización Los Laureles.


De acuerdo con el art. 3774 C. la hipoteca que pesa sobre uno de los inmuebles no se extiende o grava a los otros fusionados. De aquí se deriva, expresa Rica y Arenal, que, aunque existan la unidad física y la unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de derechos reales tal unidad, porque cada finca o porción unificada conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre ellas pesan antes de la unificación. Es decir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca agrupada compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede dirigir la ejecución contra la finca total, sino so1

lamente contra la parcial objeto de la hipoteca. 2. Solución Con la fusión la hipoteca que grava la finca X no afecta o grava a la finca H. 3. Notas y remisiones

«La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje, t. II, p. 503.

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La fusión cabe cuando las dos fincas están contiguas y pertenecen al mismo dueño. Tal criterio es confirmado en las consultas del 22 de mayo de 1951, B.J., p. 15820; del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 y del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709. 2. Solución

No es inscribible la fusión.

CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION CASO 90 1. Consideraciones

La posesión de inmuebles no se adquiere con la inscripción y la manera idónea para probarla es por medio de la prueba testifical. Debe advertirse que,Código con relación a la adquisición y protección de la posesión, nuestro Civil estableció dos sistemas antagónicos: el de la posesión inscrita, tomado de Chile, y el que no exige la inscripción para la adquisición y protección de la posesión. La doctrina nicaragüense se inclina a favor del último criterio. 2. Solución

No es necesario presentar el título inscrito para probar la posesión.

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La prescripción extraordinaria cabe contra título inscrito. 1 No requiere título y en caso de que exista no es necesario que esté inscrito. Tal cosa se deduce del art. 897 inc. 3 C. que dice: «No obstante, extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas comerciables que no ha sido adquirido por la prescripción común, en virtud del lapso de treinta años, aunque no se tenga título y cualquiera que sea la condición del poseedor». 2. Solución

Héctor puede adquirir por prescripción extraordinaria contra el título inscrito de Samuel. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B,J., p. 9723. S. 9:45 m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112. S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282.


El título supletorio no es justo título para fundamentar la prescripción ordinaria, pues solo acredita el hecho de la posesión, y, por consiguiente, no tiene el carácter de traslativo de dominio; sólo habilita al titular para adquirir el dominio por prescripción extraordinaria. 1 2. Solución

No puede adquirir Mario por prescripción ordinaria fundada en un título supletorio.

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1. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825. S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125.


Las ventas o trasmisiones basadas en un título supletorio son justos títulos para adquirir por prescripción ordinaria. Este criterio lo confirma la Corte Suprema. 1 Debe advertirse que la opinión anterior no es unánime, pues existen algunos juristas nicaragüenses que piensan en forma contraria. 2. Solución

Esteban puede adquirir por prescripción ordinaria. 3. Notas y remisiones 1. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125. S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.

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CAPITULO VI INMATRICULACION DE FINCAS CASO 94 1. Consideraciones

Cuando la finca nunca ha tenido inscripción registral, el dueño o poseedor puede solicitar ante el Juez competente título supletorio ydependiente. una vez extendido se inscribirá en el Registro, abriendo folio in2. Solución

Francisco puede solicitar título supletorio del inmueble X e inscribirlo en el Registro.


Con arreglo al art. 19 del R.R.P., aclarado y adicionado por Ley de 17 de Agosto de 1945, los medios de inmatriculación son tres: el título supletorio, la venta forzada y la prenda pretoria, este último anormal y provisional. No obstante, la Corte Suprema de Justicia, con buen criterio, ha autorizado a los Registradores para que inscriban, abriendo folio, las ejecutorias que declaran el dominio del inmueble a favor de la persona que pide la inmatriculación. 1 2. Solución

Puede Martín abrirle folio en el Registro a la finca X con la ejecutoria de la sentencia.

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1. Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 y Cta. del 8 de julio de 1973, B.J., p. 306.


La venta forzada puede abrir folio con arreglo al art. 19 del R.R.P., siempre, por supuesto, que no haya título anterior inscrito. 2. Solución

Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada.


El que hace mejoras en terreno ajeno puede solicitar título supletorio de las mismas, con intervención del dueño del terreno. En esta forma nos sumamos a la consulta de la Corte Suprema del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179. Debe advertirse que, del criterio anterior, la Corte se ha apartado en varias sentencias, que no se puede solicitar títulos supletorios de mejorassosteniendo en terreno ajeno. 2. Solución

Sebastián puede solicitar título supletorio sobre las mejoras.

3. Notas y remisiones 1. S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209. S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364. S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561. 146


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La Corte Suprema ha autorizado para que se abra folio con la anotación preventiva de la venta del inmueble sobre el que se está solicitando título supletorio.1 Una vez extendido el título supletorio, se presenta en el Registro y se extenderá su inscripción en el primer asiento. Luego se convierte en inscripción definitiva la anotación preventiva, ocupando el segundo asiento de la cadena.

2. Solución Es anotable la venta a favor de Roberto.

3. Notas y remisiones 1. Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336.


Con arreglo a los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C., la doble inmatriculación es rechazada en nuestro sistema. No se puede inscribir un título supletorio, una venta forzada o una prenda pretoria, si el inmueble está inscrito anteriormente favor de otra distinta del solicitante. Son abundantes lasasentencias de persona la Corte 1 que rechazan la doble inmatriculación.

2. Solución No es inscribible el título supletorio a favor de Róger. 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 1115 1. Cta. del 3 de julio de 1941,

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871. Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716. Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507.


La declaratoria herederos no es mediolegislación. de inmatricular y, por ende, no de está consagrado enun nuestra Estefincas crite1 rio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 2. Solución

Juan y Pedro no pueden abrir folio con la declaratoria de herederos. 3. Notas y remisiones


CASO 101 1. Consideraciones Los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C. no permiten que se registre un título supletorio, una venta forzada, o cualquier otro instrumento de inmatriculación, si el inmueble aparece anteriormente inscrito a favor de persona distinta del solicitante, 2. Solución

No es inscribible la venta forzada a favor de Juan.

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El derecho real de hipoteca no concede la posesión del inmueble gravado, pues ésta continúa ejercitándola el deudor; por lo tanto, no puede ser objeto de titulación supletoria. 2. Solución

Salvador no puede obtener título supletorio de su derecho.


No pueden ser objeto de titulación supletoria las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva. 2. Solución

No puede Manuel obtener título supletorio de su derecho.


De acuerdo con el art. 3900 C. la anticresis es nula si no se constituye en escritura pública inscrita, por lo que no puede ser objeto de titulación supletoria. 2. Solución

Francisco no puede obtener título supletorio de su derecho.

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CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION CASO 105 1. - Consideraciones

La transmisión del dominio se produce por el solo consentimiento de las partes, sin necesidad de que se inscriba el título en el Registro. Tal opinión la fundo en los arts. 1846, 2530, 2540, 2579, 3937 y 3948 C. Nuestro Registro es declarativo, pero admite importantes excepciones en las que la inscripción es un requisito para la validez de ciertos actos y contratos. 1 2. Solución

Hay transmisión de dominio a favor de Pedro. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 1479, 2749, 2768, 2774 y 3900 C.


Con arreglo al art. 1479 C., el usufructo que recae sobre bienes inmuebles por acto entre vivos carece de validez si no se otorga por instrumento público inscrito. 2. Solución

No hay constitución válida de usufructo a favor de Nubia.

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Con arreglo al art. 1479 C., para que exista el usufructo constituido en testamento, éste debe inscribirse. 2. Solución

No hay constitución válida de usufructo a favor de Miguel.


La hipoteca nace con independencia del Registro y por medio de la inscripción viene a ser oponible a terceros. Tal cosa se desprende del art. 3816 C. Algunos piensan, fundados en autores españoles, que la inscripción es requisito para la constitución de la hipoteca. Quienes así piensan se olvidan de que en nuestro sistema no existen preceptos, como los arts. 1875 C. español, 145 y 169 de la Ley Hipotecaria, que establecen el carácter constitutivo de la inscripción del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el carácter declarativo de la inscripción. Debe advertirse que la falta de inscripción de la hipoteca le resta eficacia pues no tendrá fuerza ejecutiva con arreglo al art. 1691procesal, Pr. 2. Solución

Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 109.

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Con arreglo al art. 3816 C., el derecho real de hipoteca existe sin necesidad de la inscripción; sin embargo, de acuerdo con el art. 1691 Pr. no presta mérito ejecutivo. 2. Solución

Debe acogerse la excepción opuesta por Carlos. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 108.


Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de bienes inmuebles es necesario escritura pública debidamente inscrita. Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas permutadas sea inmueble. 2. Solución No hay permuta a favor de José y Ramón.


Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de derechos hereditarios es necesario escritura pública debidamente inscrita. Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas permutadas sean derechos hereditarios.

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No hay permuta a favor de Clara y Consuelo.


Con arreglo al art. 2768 C., no tiene validez la donación entre vivos de inmuebles si no es otorgada en escritura pública debidamente inscrita.

2. Solución

No hay donación válida a favor de Rigoberto.


Con arreglo al art. 3900 C., el contrato de anticresis es nulo sí no se constituye por escritura pública inscrita. 2. Solución

No hay anticresis válida a favor de Marcos.

CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD CASO 114 1. Consideraciones

Con arreglo al art. 2575 inc. 2 C., si el inmueble fuere vendido a diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro; pero dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura más, en 153 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral su caso, el término de la distancia, sólo el primer comprador podrá inscribir, lo cual constituye una reserva legal de prioridad. En el caso analizado no rige la reserva legal, pues Carmen no inscribió ni antes ni después del plazo de las cuarenta y ocho horas. Por otra parte Ofelia inscribió primero, tiene buena fe y su título es oneroso, circunstancias que la convierten en tercero protegido por la fe pública. 2. Solución

Ofelia adquiere el inmueble X.


La Corte Suprema, con buen criterio, ha dicho que en la certificación que se libre deberá hacerse constar la existencia de las prendas, pero el Registrador debe abstenerse de calificarlas como gravámenes. 2. Solución

El Registrador puede certificar que la finca X no tiene gravámenes, pero debe hacer constar la existencia de las prendas. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.


El art. 72 del R.R.P. está en roce con el art. 3973 C., pues mientras el primero establece que la cancelación podrá declararse nula con perjuicio de terceros, cuando se declare falso, nulo e ineficaz el título en cuya virtud se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error o frau154 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Iván Escobar Fornos de; en la parte final del segundo se preceptúa que la nulidad de la cancelación sólo perjudica a los terceros, posteriores, cuando se haya inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en juicio. Creo que ante tal contradicción prevalece el art. 3973 C., ya que este artículo responde al principio de fe pública registral, base en que descansa nuestro sistema registral. Con arreglo, pues, al art. 3973 C. la cancelación del asiento de cancelación de la hipoteca a favor de Emilio no perjudica a Róger, quien está protegidotiene por título la fe inscrito, pública registral, pues quien en el Registro es de buena fe,adquirió su título de es oneroso y fue inscrito. La Corte Suprema, fundada en el art. 3973 C., mantuvo en primer lugar o rango al acreedor hipotecario que recibió en garantía el inmueble ya libre de la primera hipoteca, por haberse cancelado en el Registro en virtud de escritura falsa. 1 2. Solución

A Róger no le perjudica la hipoteca de Emilio. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.


Las servidumbres aparentes que son patentes a los sentidos per judican a terceros, aunque no estén inscritas. La propia y real publicidad que despliegan es suficiente para oponerlas a terceros, sin necesidad de inscripción. Con arreglo a lo expuesto, a José le perjudica la servidumbre no inscrita y no puede invocar la fe pública registral, que en este caso no opera a su favor.

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José no está protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita.


No están cubiertos por el manto protector de la fe pública los actos celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria de herederos. Los terceros que adquieren condiciones pueden ampararse en la fe pública, porque,endeesas conformidad conno el art. 745 Pr., la resolución que se dicta en las diligencias de jurisdicción voluntariamente tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien tenga mejor o igual. El anterior criterio está confirmado por la Corte Suprema 1 y el doctor Joaquín Cuadra Zavala.2 Con arreglo a lo expuesto, Rafael no es tercero protegido por el Registro, ya que adquirió con base en una declaratoria de herederos. 2. Solución

Rafael no es tercero protegido por el Registro. 3. Notas y remisiones 1. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 2. Op. cit., 1967, t. II, pp. 482 y 493.

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La fe pública registral protege a los que adquieren con base en un testamento, aunque después se declare nulo, falso o revocado, siempre que reúnan las condiciones para ser amparados por el Registro. La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, ha dicho que es tercero protegido por el Registro, el que compra al heredero instituido en dicha una memoria aunque después se anule y 1 cancele memoria.testamentaria, Participa de¡ anterior criterio el doctor Joaquín Cuadra Zavala y dice: «Si el heredero aparente ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta más tarde que es falso, nulo o ha sido revocado, por otro posterior, el adquirente podrá legalmente ampararse en el Registro, si la causa de nulidad, de falsedad, la revocación del testamento no aparecen explícita o implícitamente en el Registro». 2 En el caso analizado, Miguel adquiere de un heredero testamentario que tiene inscrito su derecho; además, adquirió a título oneroso, de buena fe, e inscribió su título, circunstancias que lo convierten en tercero registral protegido por el Registro. 2. Solución Miguel es tercero protegido por el Registro. 3. Notas y remisiones

1. S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, BJ, p, 156; 2. Op. cit. t. II, p. 482.

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CASO 120 1.Consideraciones

La presunción de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesión y la facultad de disposición del ‘titular registral¡, son los principales efectos sustantivos de la legitimación. Pero es al contacto con el Registro cuando la presunción despliega fuerza protectora y adquiere relevancia, trasladando la carga de su la prueba al que la niega o contradice. Ahora bien, si se presume que el derecho existe y le pertenece al titular registral, es obvio que éste aparezca procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del derecho con sólo presentar la certificación registral y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo contrario. No obstante lo expuesto, en Nicaragua no se contempla el principio de legitimación en sus proyecciones procesales, ya que las certificaciones registrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba. Solamente comprobando plenamente la pérdida causal del protocolo y de la escritura original, y no habiendo ningún testimonio legalizado, hará fe paraque, probar el gravamen, obligacióny o exoneración cualquier traslado previa citación contraria decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Registro de la Propiedad o de cualquier otro Registro Público. 1 2. Solución

No es suficiente la certificación para comprobar el dominio de Angel.

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1. Arts. 1143 Pr., 2378 y 2379 C., y S. 11 a.m. del 2 de junio de 1931, B.J., p. 7764. S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468..S. 10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663. S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202.


Con arreglo a los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P., la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley. Estos artículos rechazan el principio de la fuerza probante formal de la inscripción, en virtud del cual el Registro siempre debe presumirse exacto. No obstante, en el mismo art. 3949 C., en forma excepcional, se dispone que la nulidad no trasciende a los terceros registrales. 2. Solución

No debe prosperar la defensa esgrimida por Martín,


El tercero para ser protegido debe reunir los requisitos siguientes: 1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. 2. Adquirir a título oneroso. 3. Que la causa de nulidad, rescisión, resolución, etc., no resulten claramente del Registro. 4. Que haya adquirido de buena fe. Este requisito no lo exige la ley, pero sí la jurisprudencia. 1 5. Que inscriba su adquisición.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral No incluyo el requisito de la notificación de la inscripción contemplado en el art. 3796 C., por cuanto razones de seguridad aconse jan no aplicarlo, lo que no puede constituir una excusa para no suprimirlo en una futura reforma del sistema. En el caso analizado, la nulidad del título de Miguel no perjudica a José, por cuanto éste reúne los requisitos necesarios para ser protegido por el Registro. 2. Solución

José puede invocar de tercero protegido por el Registro y mantener firmelasucondición adquisición. 3. Notas y remisiones

1. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150.


Con arreglo a los arts. 3937 y 3948 C, los títulos que no estén inscritos no perjudican a terceros. Lo quenegativo no está en no existe para los terceros. Es el aspecto deellaRegistro, publicidad material. En el caso analizado, a Emilio no le perjudica la hipoteca de Angel, por cuanto no estaba registrada cuando adquirió su derecho y además reúne los requisitos para ser tercero protegido: adquisición del titular registral, título oneroso, buena fe, e inscripción del título. 2. Solución

No perjudica a Emilio la hipoteca de Angel.

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De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta inscripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal manera que, como dice la Corte Suprema, «todos los derechos que corresponden ante el Registro al dueño verdadero con título inscrito, corresponden también al que ostenta un título supletorio inscrito, quien es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir derechos con relación a su finca, y estos se inscriben el Registro mismo que derivadosderechos del verdadero dueño, en aunque todos lo ellos lleven el los sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de posesión». No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan ampararse en la fe pública registral,1 pues el título supletorio se extiende sin perjuicio de terceros de mejor derecho. Claro está que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño, él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.2 Hay en cuenta que uno de los requisitos protegido que por tomar el Registro es haber adquirido de quien para en elser Registro aparece con facultad para trasmitir. No ha contratado con ningún titular registral el que inscribe un título supletorio, ya que éste por primera vez lleva al Registro una finca que jamás había tenido inscripción. 2. Solución

Diego no es tercero protegido por el Registro.

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1. Arts. 3796 y 3949 C.; 2. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R.R.P. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130. S. 10 a.m.. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11 a.m. del 25 dé septiembre de 1936, B.J., p. 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J, p. 10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.



Hemos visto en el caso anterior que el que inscribe un título supletorio sucesorespropietario no puedenque ampararse enel la inmueble. fe pública registral frentey sus al verdadero reivindica En el caso analizado, Ulises adquirió de Juan, quien había obtenido título supletorio, por lo que no es tercero protegido frente a Ale jandro. 2. Solución

Ulises no es tercero protegido por el Registro.

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El que inscribe una venta forzada sin título anterior inscrito y sus sucesores, están expuestos a la acción reivindicatoria del verdadero propietario y no pueden ampararse en la fe pública registral. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1 Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. No llena este requisito el que abre folio en el Registro con una venta forzada, pues no ha adquirido de un titular registral. La inscripción de la venta incorpora el inmueble a la vida registral. 2. Solución

Alberto no es tercero protegido por el Registro. 3. Notas y remisiones 1. S. 11:30 a.m.. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447. S. 11: 15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327.



Como ya dije en el caso anterior, el que inscribe una venta forzada sin título anterior inscrito y sus sucesores, están expuestos a la 163


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral acción reivindicatoria del verdadero propietario y no puede ampararse en la fe pública registral. En el caso analizado, Róger adquirió de Diego, quien había inscrito la venta forzada. 2. Solución

Róger no es tercero protegido por el Registro. 3. Notas y remisiones



La demanda de nulidad del testamento que ha sido anotada únicamente en el Libro de Personas no perjudica a los terceros adquirentes, ya que nuestro sistema registral sigue la técnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito en la hoja destinada al inmueble, sea porque el título no ingresó al Registro, sea porque se inscribió en otra equivocadamente o en forma incompleta, no puede perjudicar a dichos terceros. Dentro delde anterior Corte Suprema ha ladicho que la declaratoria nulidadcriterio, de un la testamento, aunque respectiva manda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en el Libro de Propiedades. 2. Solución

No le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370. 164


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Iván Escobar Fornos Ver caso Núm. 47.


El aporte que del inmueble X hizo Emilio a la sociedad «A» no convierte a ésta en tercero registral¡. 2. Solución

La sociedad «A» no es tercero registral.


En el caso analizado creo que debe rasgarse el velo de la personalidad jurídica y dirigir la atención hacia los socios. Cabe, pues, aplicar la teoría de la penetración en el sustrato personal de la sociedad. 2. Solución

La sociedad «A» no es tercero registral.


Luis no es tercero registral protegido por cuanto es heredero de Raúl. El heredero es el continuador de la personalidad del difunto. 2. Solución

Luis no es tercero registral protegido.

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La onerosidad del título del adquirente es uno de los requisitos que debe reunir el tercero para ser protegido por el Registro. Este requisito no lo llena Uriel, pues adquirió de Rodolfo por donación. La Corte Suprema confirma lo expuesto. 1 2. Solución

Uriel no es tercero registral protegido. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442.


La delaltítulo se exige al tercero que invoca la protección delonerosidad Registro y no transferente. En el caso analizado Manuel, adquirió a título oneroso y reúne los demás requisitos para ser protegido por el Registro. La circunstancia de haber adquirido de un donatario (Francisco) no le perjudica. Se pronuncian dentro de este criterio Cuadra Zavala1 y Morell y Terry.2

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Manuel es tercero registral protegido. 3. Notas y remisiones

1. Op. cit., t. ll, p. 494; 2. Op. cit., 1927, t. ll, pp. 679 y 680.


La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores adquirentes, sean a titulo oneroso o a título gratuito (herencia, donación). En el caso analizado Luis reúne todos los requisitos para ser protegido por el Registro, por lo que Roberto, su donatario, puede beneficiarse de la posición de Luis y ser mantenido en su adquisición. 2. Solución

Roberto puede beneficiarse de la posición de Luis. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 143.


Uno de los requisitos para que el tercero sea protegido es su buena fe. En el caso analizado, Carlos está de mala fe y, por lo tanto, no puede ser tercero protegido por el Registro. 2. Solución

Carlos no tiene la calidad de tercero protegido por el Registro. 167


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral CASO 136 1. Consideraciones

La buena fe se presume en el tercero 1 y al que la niega le corresponde probar lo contrario, o sea, la mala fe. 2. Solución

Humberto no necesita probar su buena fe. 3. Notas y remisiones

1. Art. 891 C.


Con arreglo al art. 2666 C. si el contrato de compraventa fuere de inmueble, la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino cuando en el instrumento público inscrito consta la condición resolutoria de que, no pagándose el precio por el comprador, quedará sin efecto la venta (pacto comisorio). Debe advertirse ha apartado deles citado artículo, al decir que que lael Corte pactoSuprema comisorioseexpreso o tácito una condición resolutoria y constituye gravamen que pesa sobre el inmueble, 1 2. Solución

No perjudica a Salvador la mención del aplazamiento del pago del precio. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 13 de Julio de 1961, B.J., p. 20781. 168


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Creo que el tercero que se defiende del título no inscrito debe reunir todos los requisitos que se exigen al tercero frente al titulo claudicante de su transferente, a saber: a) adquirir del titular registra¡; b) buena fe; c) título oneroso; d) inscribir la adquisición. En el caso analizado, José es de mala fe, y, por lo tanto, no puede ser protegido por el Registro. No piensa así el doctor Cuadra Zavala, quien, influenciado por los sistemas latinos, opina que en el supuesto de las ventas sucesivas de un mismo inmueble el tercero no necesita de la buena fe. Dice: «Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe, esto, aunque haya tenido conocimiento de que se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble». 1 2. Solución

José no es tercero protegido por el Registro. 3. Notas y remisiones

1. Op. cit., t. II, p. 479.


Uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es el haber adquirido del titular registral. Pedro no llena dicho requisito, pues no ha adquirido de ningún titular registral. En otras palabras, el inmatriculante no es tercero protegido. 169


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Pedro no es protegido por el Registro.


Las inscripciones que se hagan en el Libro de Documentos Privados no perjudican a los terceros adquirentes, ya que nuestro sistema sigue la técnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito o anotado en él no les afecta. En el caso analizado, no le perjudica a Napoleón la inscripción de la adquisición de Miguel y además reúne todos los requisitos para ser protegido por el Registro. 2. Solución

La inscripción a favor de Miguel no perjudica a Napoleón en su condición de tercero protegido.


Con arreglo art. 3964del inc.decreto 4 C., si días de vigencia de laalanotación dedurante embargolos notreinta se presenta el embargo ya trabado, quedará cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento. Por manera que el Registrador puede extender certificación de libertad de gravamen de la finca. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1 2. Solución

El Registrador puede certificar que la finca X está libre de gravamen.

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1. Cta. de 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871.


Los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario y donatario) deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública, pues es necesario el título oneroso. 2. Solución Manuel no es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl.


La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores adquirentes sean a título oneroso o a título gratuito (herencia, donación). En analizado Salvadorpor es lotercero protegido por reunirpuetodoselloscaso requisitos necesarios, que David, su heredero, de beneficiarse de la posición de su causante y ser mantenido en su adquisición. 2. Solución

Sí; se extiende la protección registral de Salvador a David. 3. Notas y remisiones

Ver caso Núm. 134.

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Uno de los requisitos para que el tercero reciba la protección del Registro es que haya adquirido a título oneroso. En el caso analizado Sergio no llena este requisito, pues es legatario de Aquiles y, por lo tanto, adquirió a título gratuito. 2. Solución

Sergio no es tercero protegido por el Registro.


En el caso analizado existe doble venta del mismo inmueble a personas diferentes, pero con la modalidad que el causante (Joaquín) otorga la primera y el heredero (Diego) la segunda. Para los efectos legales, Joaquín y Diego son la misma persona y, por ende, la solución del caso se rige por el art. 2575 inc. 2 C. Además, en dicho artículo no se expresa que la doble venta proceda de. una misma persona, sino que una misma cosa se le hubiere vendido a diferentes compradores. Por otra parte, David reúne todos los requisitos para recibir la protección registral. David inscribió primero y reúne los requisitos para recibir la protección registral, por lo que adquirió el inmueble excluyendo a Pedro. 2. Solución

David adquiere el inmueble X excluyendo a Pedro.

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En el caso analizado, estamos en presencia de doble venta del mismo inmueble a diferentes personas, pero con la modalidad de que la primera venta la otorga el causante (Ulises) y la segunda su legatario (Andrés). Creo que debe resolverse de acuerdo con el art. 2575 inc. 2 Crisanto primero todos loselrequisitos ser protegido porinscribió el Registro, poryloreúne que adquirió inmueblepara X excluyendo a Raúl. 2. Solución

Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Raúl.


En el caso analizado, existe una doble venta y la institución hereditaria del vendedor (Adán) a favor del segundo comprador (Sergio). Sergio ya había adquirido su condición de tercero protegido por el reunir todos los requisitos, antes aceptar la herencia yRegistro, seguirá al teniendo esa protección a pesar dede dicha aceptación; sin perjuicio de responder con sus bienes por los daños y perjuicios a Sebastián, si la acepta sin beneficio de inventario. Si fue a beneficio de inventario, responderá sólo con los bienes de la herencia. Debe tenerse presente que, con arreglo al art. 1254 C., toda herencia se entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se exprese, y cualquiera que sea la condición del heredero aceptante. 2. Solución

Sergio no pierde su calidad de tercero protegido por el hecho de ser heredero de Adán. 173


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La partición es declarativa y su propia naturaleza impide que de la misma nazca la figura del tercero, En el caso analizado, Miguel y Sergio han sido parte del contrato nulo y la partición posterior no los convierte en terceros 2. Solución

Miguel y Sergio no son terceros registrales.


El título del tercero debe ser válido. En el caso analizado, como se trata de una nulidad absoluta puede ser pedida por Róger en juicio ordinario y obtener la correspondiente cancelación y la inscripción del suyo. Para Lacruz y Sancho Rebullida el acto de adquisición nulo aunque inscrito no puede oponerse a un acto de adquisición válido no inscrito.1 2. Solución

Sebastián no es tercero registral. 3. Notas y remisiones 1. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968, p.201.

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En el caso analizado, José no tiene un título válido con que fundamentar su calidad de tercero registral protegido por el Registro y mantener la inscripción registral. José jamás ha sido propietario del inmueble X. 2. Solución

José no es tercero protegido por el Registro.


El que inscribe título supletorio no puede invocar la condición de tercero registral protegido por el Registro, pues no llena el requisito de adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir. 2. Solución

José no es tercero registral protegido.


El tercero a que se refiere el art. 3950 inc. 2, parte segunda C. es al subsiguiente, es decir, el que adquirió del primer adquirente. Con relación a éste, que adquiere del deudor, la acción pauliana actúa con independencia del Registro. Si se prueban los requisitos exigidos, prospera; en caso contrario será rechazada.1 La fe pública, pues, se abstiene de operar.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral En el caso analizado, José adquiere a título oneroso y no es cómplice en el fraude, por lo que, con arreglo al art. 2233 C., no prosperará la acción revocatoria. Pero no prospera porque se trata de un tercero registral protegido por el Registro, sino porque no existe un requisito exigido, como es la complicidad de José, 2. Solución

José no es tercero registral, pero la acción pauliana no le perjudica porque adquirió a título oneroso y no es cómplice en el fraude. 3. Notasy remisiones

1. Arts. 2227, 2228, 2232 y 2333 C.


Con arreglo al art. 3950 inc. 2, parte primera C., el Registro no protege al segundo adquirente a título lucrativo, aunque adquiera de buena fe. El mencionado artículo no hace más que aplicar el art. 2235 C. 2. Solución

Mario no es tercero protegido por el Registro.


Con arreglo al art. 3950 inc. 2 C., la acción revocatoria pauliana no perjudica a los terceros de buena fe. En el caso analizado, Luis es tercero de buena fe y reúne las demás condiciones para ser protegido por el Registro.

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Sí; Luis es tercero protegido por el Registro.


La validez del acto o negocio adquisitivo del tercero es un requisito para que pueda ser protegido por el Registro. Es decir, sin este requisito no opera la fe pública. En el caso analizado José tiene un título nulo, por lo que no es tercero protegido. 2. Solución

José no es tercero protegido por el Registro.


La protección que opera a favor del tercero también beneficia a los readquirentes, a menos que exista confabulación fraudulenta. En, el adquirido caso analizado, Domingo, originalmente había en virtud de ventareadquirente nula, puede que beneficiarse de la protección que recibió Camilo del Registro. 2. Solución

Domingo puede beneficiarse de la protección de Camilo.

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La protección registral que ya operó a favor del tercero aprovecha a los posteriores adquirentes, aunque sean a título gratuito o no estén de buena fe, por conocer la causa de invalidez del título del que le vendió o enajenó al tercero y que fue convalidada por la fe pública a favor de éste. En el caso analizado, la fe pública operó a favor de Diego, quien, por tanto,aprovecharse se encuentrade protegido por el que Registro. Raúl, le subrindó sucesor,lo puede la protección el Registro a Diego, aunque esté de mala fe. 2. Solución

Sí; Raúl puede aprovecharse de la protección que el Registro le brindó a Diego.


Al vencimiento del plazo señalado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningún valor los asientos del Registro,queda pero desinscrito no afecta laa pesar existencia delen derecho que continúa publican,viel cual de que la realidad viendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurídica extrarregistral . La consulta del Registro, opina Roca Sastre, por parte del tercero no lo sitúa en condición de mala fe aunque no se haya constatado la caducidad por medio de la correspondiente cancelación. 1

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La anotación caduca a favor de Carlos no perjudica a lván en su buena fe. 3. Notas y remisiones 1 . Derecho Hipotecario, t. III, p. 194.

CAPITULO IX PRINCIPIO DE ROGACION CASO 159 1. Consideraciones

El Registrador procede a petición de parte interesada a extender los asientos que resultan de los títulos, y excepcionalmente de oficio, cuando la ley lo autoriza. En el caso analizado, ni el interesado, ni su apoderado, real o presunto, han pedido la inscripción, por lo que el Registrador debe abstenerse de extender el correspondiente asiento. Es más, no lo debe ni siquiera presentar. 2. Solución El Registrador no puede inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se lo pida.


Creo que en nuestro sistema es permitido el desistimiento de la inscripción, ya que ésta es voluntaria y a instancia de parte. 179


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Sí; el Registrador debe devolverle a Fernando el testimonio, sin inscribirlo.


Con arreglo al art. 88 inc. 1 del R.R.P., el Registrador podrá rectificar por sí y sin que lo pida el interesado los errores materiales cometidos en el asiento de Inscripción, anotación preventiva, cancelación, cuando los títulos se conserven en el Registro. 2. Solución

Sí; el Registrador puede rectificar el error sin que se lo pida Napoleón.


No existe disposición que permita la cancelación de oficio y además la Corte ha dicho con relación al caso analizado que el Registrador no puede cancelar de oficio la hipoteca .1 2. Solución

No puede el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a favor de Manuel. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J, p. 18381.

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Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., el decreto del embargo es anotable y durará treinta días; y si durante ese plazo no se presenta el embargo ya trabado, queda cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento. 2. Solución

Sí; hade quedado cancelada la anotación del decreto de embargo a favor Santiago.


Transcurridos más de treinta días sin que se haya inscrito o anotado el título, puede el Registrador cancelar de oficio el asiento de presentación del título. 2. Solución

Sí; el Registrador puede cancelar de oficio la presentación en el Diario.

CAPITULO X PRINCIPIO DE LEGALIDAD CASO 165 1. Consideraciones

La Corte Suprema ha dicho que los testimonios, atendiendo a lo preceptuado en el art. 2 de la Ley del Notariado, sólo deben ser librados empleando un material que garantice la seguridad y per181


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral petua constancia de los contratos y demás actuaciones en que está de por medio la fe pública que las leyes depositan en la institución del Notariado, lo que evidentemente no se consigue si los testimonios son escritos con papel carbón o de pasar. 1 Compartimos este criterio. 2. Solución

No es inscribíble el testimonio. 3. Notas y remisiones



La partición no produce trasmisión del dominio, pues es declarativa; por lo tanto, no son necesarias las solvencias fiscales para su otorgamiento e inscripción.1 La Suprema se pronuncia a favor del criterio expuesto.2 2. Solución

No está bien negada la inscripción. El Registrador debe inscribir el testimonio. 3. Notas y remisiones 1. Arts. 9 y 35 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979; 2. Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500. Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618. Cta. de 11 de enero de 1947, B.J., p. 13838. Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025.

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Con arreglo al art. 1641 Pr., el interesado ocurrirá al Juzgado del Distrito a que corresponda el Registro. En otras palabras, debe ocurrirse al Juez de Distrito de la jurisdicción en donde tiene su asiento el Registrador, el cual se encuentra en la cabecera Departamental. 2. Solución

Joaquín debe ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito de Masaya.


La impugnación a la calificación registral técnicamente debe considerarse como un recurso y no como una demanda, aunque el Código de Procedimiento Civil incluye al ocurso entre los juicios especiales. Si se considera un recurso y no una demanda, no cae bajo los dictados del art. 9 inc. 2 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979, que exige la presentación de la solvencia o boleta fiscal para comparecer como actor en los juicios contenciosos civiles o mercantiles. La Corte ha dicho que ocurso no es sinónimo de demanda y, por consiguiente, la necesidad de la solvencia no está estatuída para aquél.1 2. Solución

No es necesario que Rosa presente su solvencia o boleta fiscal para que se tramite el ocurso.

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1. Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., pp. 19319 y 19320.


El interesado puede pedir anotación preventiva, ya sea para ocurrir o para subsanar el defecto, a fin de garantizar su derecho, pues una vez que se convierta en definitiva surtirá efecto desde la presentación en el Diario; decir, tendrá a tenor dedel lo título dispuesto en los es arts. 3966 C. y efecto 53 delretroactivo, R.R.P. La anotación une o encadena los asientos de presentación y conversión, de manera que los efectos de ésta se retrotraen a la fecha de presentación del título. Esto se logra por medio de la prolongación de los efectos del Diario, uno de los objetivos de estas anotaciones. Además, en el caso analizado, la anotación cierra el Registro a cualquier título incompatible. 2. Solución

Luis debe pedirle al Registrador anotación preventiva de la compra.


La Corte ha resuelto el problema disponiendo que quien debe inscribir una escritura en que están impedidos de hacerlo el Registrador propietario y suplente, es un suplente especial para el caso nombrado por el Registrador. 1 El nombramiento se hace de acuerdo con el Juez.

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La inscripción debe autorizarla el suplente especial nombrado para el caso. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 11 de octubre de 1941, B.J., p. 11471.


Se estima que, con arreglo al art. 103 del R.R.P., el Registrador está impedido para inscribir el testimonio en el caso analizado. Por otra parte, la Corte Suprema considera que los Registradores en su función calificadora están equiparados en cierto modo a los jueces ordinarios y, por consiguiente, les son aplicables las disposiciones sobre implicancia y excusas en lo pertinente, debiendo en esos casos llamarse al suplente. 1 2. Solución

El Registrador no puede inscribir el testimonio de la venta a favor de Juan; tal inscripción tendrá que hacerla el suplente. 3. Notas y remisiones 1. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318.


En el Registro sólo se inscriben escrituras públicas, ejecutorias y documentos auténticos, cuando lo autorice expresamente la ley, y, por excepción, se inscriben en documento privado las mejoras. 1

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2. Solución No es inscribible la venta a favor de Sergio. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 3941 y 3956 C. Ver casos Núms. 81 y 82.


El Registrador examina el fondo y la forma de la escritura notarial, pero limitando su análisis a dos elementos probatorios: la escritura y los asientos del Registro. En el examen del fondo puede apreciar la capacidad de hecho y de derecho de los otorgantes. 2. Solución

Sí; el Registrador puede examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta.


Con arreglo al art. 251 C., el padre no puede enajenar, hipotecar o gravar de cualquier otro modo los bienes raíces del hijo, excepto en los casos de necesidad o de evidente utilidad para el hijo, debiendo proceder entonces con autorización judicial. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de José.

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El poder de administración no faculta al mandatario para vender los bienes inmuebles del mandante, por lo que el Registrador puede apreciar esa insuficiencia del poder y negar la inscripción. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Miguel.


El Registrador puede examinar los requisitos de forma y fondo de los títulos, por lo que con relación a los primeros cuidará de que se hayan cumplido, pues en caso contrario negará la inscripción. 2. Solución

El Registrador negará la inscripción de la venta a favor de Camilo.

CASO 177 1. Consideraciones Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del título, escapan a la calificación del Registrador. Esto sucede, por ejemplo, con la omisión de expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el Notario a cartular. Dicha omisión no es causa para negar la inscripción, sin perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede incurrir el Notario. 2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Carmen.

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En nuestro sistema existe un Registro en cada cabecera departamental, en el cual se inscriben las fincas situadas en el Departamento y los títulos relacionados con las mismas. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Salvador.


Firmado el asiento, se produce el desasimiento del Registrador y concluye el procedimiento registral. El Registrador, pues, ha ejercitado su función calificadora. Por lo expuesto, ya no puede revisar su propia decisión ni aun a petición de parte. La Corte Suprema se ha pronunciado dentro de este criterio. 1 El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un título evidentemente nulo, pero, una vez registrado, no puede calificar su invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tri.2

bunales 2. Solución El Registrador no puede variar su calificación. 3. Notas y remisiones

1. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150; 2. Instituciones, t. II, p. 341.

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La calificación que haga el Registrador de un Departamento no obliga al de otro en que también deba inscribirse el testimonio. Es posible que un Registrador no le encuentre defectos al título e inscriba, pero el otro .ante quien se vuelve a presentar para su inscripción, sí los encuentre y niegue la inscripción. Cada Registrador independiente su función calificadora e inscribe o niega la es, inscripción bajo su en propia responsabilidad. 2. Solución

El Registrador de Masaya puede negar la inscripción, a pesar de que el de Managua inscribió.


El Registrador sustituto no está sujeto al criterio del anterior y bajo su responsabilidad puede inscribir el título que negó su predecesor. 2. Solución

El nuevo Registrador puede inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar de la negativa del anterior.


El Registrador, después de un mejor estudio, puede considerar que su criterio está errado y, como consecuencia, inscribir el título que anteriormente había negado. 189


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El Registrador puede rectificar su anterior criterio e inscribir.


Cuando, el Registrador niega la inscripción, el interesado puede ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito competente. 2. Solución

David puede ocurrir contra la negativa del Registrador ante el Juzgado Civil del Distrito competente. 3. Notas y remisiones

1. Art. 1640 Pr. y sigts.


Si el Juzgado Civil del Distrito ante quien se ocurrió confirma la negativa del Registrador, el interesado puede apelar ante la Sala .1

de lo Civil de la Corte de Apelaciones correspondiente 2. Solución Pedro puede apelar ante la Sala Civil de la Corte de Apelaciones correspondiente. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 17 del R.R.P. y 1642 Pr.

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Contra la decisión de la Sala en el ocurso no hay recurso de casación, ya que no impide la decisión posterior de las cuestiones de derechos. Los arts. 17 del R.R.P. y 2005 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912, recogen tal criterio, el cual está confirmado por jurisprudencia de Corte Suprema. 1 2. Solución

Catalina no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala. 3. Notas y remisiones

1. S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981. S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p.. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063. S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820.


Al Registrador se le concede amplia intervención en el ocurso y puede apelar de la resolución del Juez que revoca su decisión. La Corte Suprema dice que el Registrador puede gestionar y apelar de la resolución que se dicte.1 2. Solución

El Registrador puede apelar de la resolución del Juzgado.

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1. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920. Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095. Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684.


El Registrador está obligado a extender el asiento de presentación inmediatamente después de recibir el título, y posteriormente debe calificar. El asiento presentación se practica con independencia de los defectos delde título que a primera vista observase o de los obstáculos del Registro, ya que la apreciación de unos y otros viene después. Sin embargo, excepcionalmente puede negarse a extender el asiento de presentación y rechazar la inscripción del título, cuando exista incompetencia por razón de la materia o territorio, como por ejemplo, si se le presenta para su inscripción una aeronave o una partida de nacimiento o cuando la propiedad que se trasmite, hipoteca o grave, estuviere inscrita en otro Registro, pues jamás podrá constituirse un procedimiento eficaz. También puede negar la presentación y rechazar la inscripción del título cuando se trate de un documento privado, salvo en la inscripción de las mejoras en que está permitido.1 2. Solución

No puede omitirse el asiento de presentación para rechazar la inscripción, de la venta a favor de Manuel. 3. Notas y remisiones

1. Art. 3956 C.

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La Corte Suprema ha resuelto el caso analizado manifestando que la declaratoria de herederos debe ser a favor del cedente porque la calidad de heredero no puede cederse, sólo se ceden los derechos de herencia; pero en la sentencia se hará mención de que los derechos corresponden al cesionario. 2. Solución

La declaratoria se otorga a favor de Gabriel, pero se hará constar que sus derechos fueron cedidos a Salvador. 3. Notas y remisiones



La Corte Suprema de Justicia ha resuelto el caso analizado al disponer que, si en. una misma escritura el adquirente de una finca la hipoteca a persona distinta del vendedor, puede pedir el acreedor las inscripciones Ja si hipoteca y la venta si sepor libró testimonio ambos contratos;de pero el testimonio es sólo la venta o porde la hipoteca, no pueden hacerse ambas. inscripciones.1 2. Solución

El Registrador con dicho testimonio debe hacer la inscripción de la venta y de la hipoteca. 3. Notas y remisiones


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Si el interesado no solicitó la certificación para inscribir al ejecutor o éste se la negó, el interesado no pierde su derecho para solicitarla al juez en donde se radique el juicio. Dentro de este criterio se pronuncia la Corte Suprema de Justicia.1 2. Solución

Puede el Juez en donde se radique el juicio librar dicha certificación para proceder a la inscripción. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031.


La Corte Suprema ha dicho que el Registrador deberá rechazar los timbres que manifiestamente hayan servido antes, pero no debe negar la inscripción del documento, sino suspendería hasta que se 1

repongan los timbres defectuosos. 2. Solución Sí; el Registrador puede suspender la inscripción. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258.

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El caso analizado está resuelto por la Corte Suprema de Justicia al declarar que el Registrador no tiene facultad para exigir que en el segundo testimonio se adhieran timbres fiscales, cuando el Notario haga constar en él que ha sido pagado el impuesto de timbres al librar el primer testimonio, pues la fe pública del Notario es bastante para tener por cierto ese hecho, salvo prueba en contrario .1 2. Solución

Sí; la fe pública del notario cubre tal afirmación. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553.


El Registrador no tiene facultades para negar la anotación por considerar que la demanda no está comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 inc. 1 C. La determinación de este requisito es de la competencia del lo Juez, y el Registrador no puede negarexclusiva la anotación sosteniendo contrario, pues entraría a conocer el fondo y fundamento del fallo, sobre lo cual carece de competencia. Sin embargo, creo que cuando no existe la menor duda, cuando el caso es clarísimo, (como el analizado), debe negarse la anotación. Debo reconocer que la solución admite discusión. 2. Solución

Puede el Registrador rechazar la anotación.

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Ver caso Núm. 195.


Con arreglo al art. 2734 C. el derecho a una herencia no puede venderse, cederse ni traspasarse, mientras viva la persona de quien se espera la herencia. Esta prohibición trasciende al Registro y el Registrador debe negar la inscripción del acto que viola dicho artículo. 2. Solución

No es inscribible la cesión a favor de Carlos.


El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distinción de los títulos sujetos a la calificación registral. De donde se puede deducir que el Registrador puede calificar las escrituras públicas, los documentos administrativos y los judiciales. Los primeros con amplitud y los últimos con de limitaciones, especialmente con relación a los judiciales. La falta una reglamentación. adecuada con relación a este tipo de documento aconseja prudencia en la calificación. Creo que si el Juez es incompetente por razón de la materia o si el documento encuentra obstáculo en los asientos del Registro, puede negar la inscripción, pero jamás el Registrador puede apreciar los fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador también puede apreciar las formalidades externas del documento.

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Iván Escobar Fornos Con relación al fundamento de la resolución, Rica y Arenal expresa que aunque la sentencia se halle en completo desacuerdo con los resultados de la prueba, aunque sea contraria a los preceptos escritos de la ley o a los innatos del Derecho natural, el Registrador no puede de ningún modo someterla a su examen y oponerse a sus pronunciamientos. La justicia intrínseca del fallo es materia vedada a la calificación registral, y así debe ser para la necesaria independencia de la justicia y la santidad de sus fallos . 1 2. Solución

No es inscribible la ejecutoria. 3. Notas y remisiones 1. Comentario a la Ley de Reforma Hipotecaria. Libro Homenaje, Tomo I, p. 264. Ver caso Núm. 192.


En el caso anterior, se hizo un análisis de las facultades del Registrador y se dijo que puede examinar las formalidades de los docu, la mentos judiciales. con Conlaarreglo art.nombre 441 Pr.de ejecutoria debe estar encabezada fórmulaal«en la República», y si no la lleva el Registrador puede negar su inscripción.

2. Solución

No es inscribible dicha ejecutoria.

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Con arreglo a los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., cuando la falta es insubsanable no se permite la anotación preventiva. Sin embargo, de conformidad con el art. 17 del R.R.P., se permite la anotación en caso de suspensión o de negación. En este conflicto prevalecen los dos primeros artículos. 2. Solución

No se puede anotar preventivamente el título de Alberto.


El Registrador sólo tiene dos elementos de prueba sobre los que fundamentar su decisión: el título y el Registro. Su examen debe contraerse a lo que resulte del texto de los mismos, sin que pueda entrar a investigar, ya sea de oficio o a petición de parte, circunstancias o hechos de que sólo pueden conocer los tribunales de Justicia. En el caso analizado, se pretende que el Registrador se pronuncie sobre la simulación que noordinaria. aparece en el título y cuya declaración corresponde a la justicia Todo lo referente, pues, a la simulación escapa a la función calificadora del Registrador. Es más, también escapa a la calificación notarial. 2. Solución

No puede el Registrador negar la inscripción.

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El dolo como vicio de la voluntad es otro hecho que escapa de la función calificadora del Notario y del Registrador, por lo que, en el caso analizado, el Registrador debe inscribir. Los Tribunales de Justicia serán los encargados de apreciar y pronunciarse sobre la existencia de la nulidad provocada por el dolo. La Corte Suprema dentro del anterior criterio ha dicho: «Pero se comprende, por lo tanto, que facultad no autoriza Registrador a llevar más adelante susesta investigaciones, ni entraralen el examen de nulidades bajo otros aspectos; pues extender la atribución al examen de esas otras nulidades sería llevar a la decisión del Registrador cuestiones que por su índole son de la sola y exclusiva competencia de los Tribunales, ya que no podrían ser debidamente apreciadas por la sola inspección de los documentos. En su consecuencia, el Registrador debe limitarse a comparar siempre el título en cuanto documento y en cuanto acto, con las disposiciones legales que le sean concretamente aplicables, y con el Registro, sin tener para nada en cuenta otros elementos que puedan influir en la validez. En otros términos, para rechazar la inscripción, la nulidad debe ser clara, necesaria, patente, fatal; no deben buscarse anulaciones posibles del acto o contrato, por causas especiales, o por reclamación de determinadas personas, derivadas de vicios o defectos, cuya trascendencia y resultado apreciar los interesados y no el Registrador, a quien la ley deben no le ha encomendado, ciertamente, la protección y defensa de personas que, o no la necesitan, o tienen marcados en la ley sus defensores». 1 2. Solución

No puede el Registrador negar la inscripción. 3. Notas y remisiones

1. S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526.

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La falsedad es otro de los hechos que escapan a la función calificadora del Registrador, por lo que en el caso analizado el Registrador debe inscribir. Serán los Tribunales de Justicia los que deben decidir si existe o no falsedad. 2. Solución

No puede el Registrador negarse a inscribir.


El dolo, la violencia y la fuerza, como vicios de la voluntad, escapan a la función calificadora del Notario y del Registrador, por lo que en el caso analizado debe inscribir. Los Tribunales de Justicia son los competentes para declarar si existe nulidad en virtud de la violencia y la fuerza. 2. Solución

No puede el Registrador negar la inscripción.


Para que una resolución judicial pueda inscribirse es preciso: a) que exista congruencia entre la naturaleza del procedimiento y el mandato judicial; y b) que no existan obstáculos en el Registro. En el caso analizado no existe tal congruencia, porque en diligencias de jurisdicción voluntaria no se puede cancelar la inscripción a favor de José. Por otra parte, existe obstáculo en el Registro para

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Iván Escobar Fornos cancelar la inscripción de José, ya que éste no ha sido oído ni vencido en juicio. 2. Solución

Sí; el Registrador puede negar la inscripción de la cancelación.


El Registrador independienteninguna en el ejercicio de lanifunción calificadora y, comoesconsecuencia, autoridad, aun la Corte Suprema, de quien depende, puede ordenarle que se pronuncie en determinado sentido. Véanse las Ctas. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404. 2. Solución

La Corte Suprema de Justicia no puede ordenarle al Registrador que inscriba la hipoteca a favor de Alberto.

CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO CASO 204 1. Consideraciones

Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento está encargado el Registrador.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral En el caso analizado, el principio de tracto sucesivo se opone a qué se inscriba la compra a favor de Silvio, ya que el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. 2. Solución

Está bien denegada la inscripción.


El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir las ventas de los bienes hereditarios hechas por los herederos, es preciso trasladar a favor de éstos los bienes hereditarios. 2. Solución

Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan.


Por cuanto el causante y los herederos se consideran una misma persona inscribibles los actos otorgados por El aquél, a pesar , son hecho que se haya el traspaso a los herederos. Registro no de se cierra para estos casos, ya que no es aplicable el art. 16 del R.R.P. La Corte Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de venta otorgada por el causante, aunque la finca ya esté inscrita a favor de los herederos.1 2. Solución

Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicolás.

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1. Cta. de 1954, B.J., p. 17262.


Si la finca no aparece inscrita a favor del hipotecante no puede inscribirse la hipoteca, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento se encarga el Registrador. 2. Solución

No es inscribible la hipoteca a favor de Santiago.


Si la hipoteca aparece inscrita a favor de otra persona diferente al que otorgó la cancelación, no se puede inscribir el instrumento cancelatorio, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo. 2. Solución

No es inscribible la cancelación otorgada por Mauricio.


El principio de tracto sucesivo se opone a que se anote en el inmueble X el embargo de Pedro, ya que dicho inmueble aparece inscrito a favor de Manuel. 2. Solución

No es inscribible el embargo de Pedro. 203


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Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento está encargado el Registrador. En virtud de lo expuesto, no es posible inscribir las mejoras si el inmueble no aparece inscrito favor delcomo solicitante. Solamente la persona, dice la Suprema, queaaparece dueño en el Registro de la finca o por su permiso, puede inscribir mejoras en ella .1 2. Solución

No es inscribíble la minuta de mejoras a favor de Pilar. 3. Notas y remisiones



Si la hipoteca no está inscrita, no es posible inscribir el instrumento de cancelación, ya que no hay asiento que cancelar. 2. Solución

No es inscribible la cancelación otorgada por Raúl.

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Si la finca no se encuentra inscrita es materialmente imposible inscribir los títulos que la afecten, por cuanto no hay folio abierto en que hacerlo. La Corte Suprema sostiene que no puede inscribirse promesa de venta del inmueble aún no inscrito.1 2. Solución

No es inscribible la promesa de venta a favor de Mario. 3. Notas y remisiones

1. Ctas. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871, del 6 de abril de 1943, B.J., p. 12053 y del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393.


Para inscribir las ventas forzadas que resultan de la ejecución seguida contra los herederos del deudor, no es necesario hacer de previo traspasos de opina los inmuebles a favoresdenecesario los herederos; es más, lalos Corte Suprema que ni siquiera que esté inscrito el testamento o la declaratoria de herederos. 1 En la doctrina se conoce el caso analizado como de tracto abreviado, por cuanto en un mismo asiento se vacían la trasmisión hereditaria y la venta forzada. El tracto abreviado es excepcional, pues normalmente el principio de tracto sucesivo exige que cada acto se extienda en su propio asiento.

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Para inscribir la adjudicación a favor de Nicolás no es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble X a favor de los herederos de Diego. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.


Se puede inscribir la venta en cumplimiento de una promesa de venta otorgada por el causante, sin necesidad de traspasar el inmueble a favor del heredero que cumple con dicha promesa, pues el heredero actúa en representación del causante. La Corte Suprema, sin hacer distinción entre venta forzada y voluntaria, expresa que el heredero declarado del prometiente vendedor puede otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero actúa en representación del causante.1 Este es otro caso de tracto abreviado admitido por la jurisprudencia y práctica registral. 2. Solución Para inscribir la venta a favor de Juan no es necesario inscribir previamente el inmueble a favor de los herederos. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.

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Para inscribir la partición extrajudicial no es preciso que de previo se hagan los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es más, la Suprema ha dicho que ni siquiera es preciso que se encuentren inscritos el testamento o la declaratoria de herederos.1 Este es otro caso de tracto abreviado. 2. Solución

No es necesario trasladar de previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la adjudicación a favor de Pedro. 3. Notas y remisiones



El tracto abreviado no está regulado en nuestra legislación, pero la jurisprudencia y práctica registral lo han consagrado. El que es objeto es un caso de tracto abreviado, pues se admite que ende unanálisis mismo asiento se extiendan la fusión y la venta. 2. Solución

Se pueden extender en un solo asiento la fusión y la venta.


Si en el contrato de prenda agraria se hace mención del .arriendo, como es lógico que se haga, la anotación de la prenda en el inmue207


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral ble se extenderá, aunque no se encuentre inscrito el arriendo. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia.1 Este es otro caso detracto abreviado. 2. Solución

Para anotar la prenda agraria en el inmueble X no es necesario que de previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.


Nuestra práctica registral admite la anotación de la demanda dirigida contra los herederos del causante, aunque los bienes aún no hayan sido inscritos a favor de los herederos. Esta es también una modalidad del tracto; es decir, un caso de tracto comprimido. 2. Solución

Para anotar la demanda en las fincas X y H no es preciso que de previo se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José. 3. Notas y remisiones Ver caso Núm. 219.


Igual razón que el caso anterior existe para anotar la demanda objeto del caso analizado.

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Para anotar la demanda en el inmueble X no es necesario inscribir de previo la finca X a nombre de Salvador y de Diego.


Para inscribir el embargo decretado en contra de los herederos del causante no es preciso la previa inscripción de los bienes hereditarios a favor de los herederos. Este es otro caso del tracto comprimido, admitido por nuestra práctica registral 2. Solución

Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble a favor de Pedro.


La cancelación de los derechos que han sido trasmitidos por herencia no requiere de laseprevia inscripción de los a favor los herederos, según desprende del art. 63 mismos del R.R.P. Porde lo tanto, no es necesario hacer el traspaso de la hipoteca o de la promesa a favor de los herederos para inscribir la cancelación que éstos otorguen. Este es un caso de tracto abreviado. 2. Solución

Para hacer la cancelación no es necesario hacer el traspaso del crédito a favor de los herederos Miguel y Alejandro.

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El principio de tracto sucesivo exige la previa inscripción del crédito a favor de los herederos para inscribir la dación en pago aceptada por éstos. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1 2. Solución

No es inscribible la dación en pago si no está hecho el traspaso del crédito a favor de los herederos. 3. Notas y remisiones 1. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249.


La servidumbre es indivisible y, como consecuencia, si fueren varios los propietarios de un inmueble no podrá imponerse servidumbre sin el consentimiento de todos. Así se deduce de los arts. 1687, 1969 y 1976 C. Este impedimento trasciende al Registro y el Registrador lo debe controlar. 2. Solución

No es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida solamente por Juan.

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Con arreglo al art. 3964 inc. 6 in fine C., es falta subsanable la de no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de la persona que lo transfiera o grave. Dicha disposición no debe interpretarse literalmente. Será subsanable si en el título, cuya inscripción se pretende, se hace referencia al título del disponente que aún no ingresado al Registro y en virtud cualanotación adquirió del actual titular registral. caso, se puededel pedir preventiva, porque la faltaEn eseste subsanable, mediante la presentación del título intermedio, con lo cual se completará el tracto sucesivo y el Registrador procederá a la inscripción de ambos. Es posible que el título de adquisición del disponente conste en el Registro, aunque no debidamente inscrito en el Libro de Propiedad, como por ejemplo, si en el Libro de Personas aparece inscrito el testamento o declaratoria de herederos en los que aparece como heredero el transferente, pero aún no se han hecho los traspasos por falta de las solvencias fiscales. En este caso, también la falta es subsanable mediante el correspondiente traspaso y, por ende, cabe la anotación preventiva. Por el contrario, si no sedel hace referencia en virtud del cual adquiere el disponente titular registral,alotítulo no consta su adquisición en la forma indicada, la falta será insubsanable y el Registrador deberá negarse a tomar anotación preventiva. Proceder de otra forma sería permitir a los no propietarios bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violación del principio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales. 2. Solución

No es anotable la venta a favor de Humberto.

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Con arreglo al art. 1255 C. es preciso hacer una distinción. Si la sucesión es intestada, no es necesaria la declaratoria de herederos o su inscripción para inscribir la cesión de derechos hereditarios. Si la sucesión es testada, es preciso que de previo se encuentre inscrito el testamento para inscribir la cesión, pues en dicho artículo se dispone que si la calidad de heredero constare en testamento, se anotará en éste la cesión y se entregará al comprador para lo inscriba conjunto la escritura de cesión. En otraspostepalabras,que la cesión o se junto inscribe con el testamento, o con rioridad a la inscripción del mismo. 2. Solución

Es inscribible la cesión a favor de Diego.


Con arreglo al art. 1255 inc. 4 C., si todos los herederos vendieren en común los bienes hereditarios no necesitarán de la partición anterior, bastándoles el testamento o la declaratoria de herederos inscritos. 2. Solución No es necesario que esté inscrita la partición para inscribir la venta a favor de Luis.


Con arreglo al art. 3976 C. la Corte Suprema ha autorizado a los Registradores para que lleven un libro de inscripción de los embargos de propiedades no inscritas.1 212 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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El Registrador no debe rechazar las diligencias del embargo; por el contrario, debe inscribir el embargo en el Libro de Embargos de Propiedades no Inscritas. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058.

CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD CASO 228 1. Consideraciones

Cuando se presentan títulos simultáneamente, los interesados decidirán sobre la preferencia de sus títulos; a falta de convenio o renuncia, serán los tribunales de justicia los encargados de resolver el conflicto que les fue sometido a su conocimiento. En el primer supuesto sobra la anotación, no así en el segundo. 2. Solución

Pueden Roberto y Enrique pedir anotación de sus títulos.


Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo del dominio de los inmuebles, no podrá inscribirse ni anotarse ningún otro de fecha anterior, por el cual se trasmite o grave la propiedad del mismo

inmueble.

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral De conformidad con la disposición transcrita, la anotación preventiva de la venta a favor de Sergio cierra el Registro a la inscripción o anotación de la compra a favor de José. La anotación por suspensión de la inscripción del título por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro cuando 16 permite la naturaleza de la relación anotada: transmisión del dominio, constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en la de incapacidad, cancelaciones, etc. 2. Solución

No puede inscribirse o anotarse la venta a favor de José. 3. Notas y remisiones

Ver casos núms. 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.


Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo de dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de anterior fecha por el cual se trasmite el mismo inmueble. De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la venta a favor de Hugo cierra el Registro a la inscripción o anotación de la compra de Silvio. 2. Solución

No es inscribible la venta a favor de Silvio.

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Ver casos núms. 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 242, 252 y 253.


Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo del nograve puede otro de fecha anterior por dominio el cual se lainscribirse propiedadnidelanotarse mismo inmueble. De acuerdo con lo expuesto, inscrita la adquisición a favor de Marcos se cierra el Registro a la inscripción o anotación de la hipoteca a favor de Rubén. 2. Solución

No se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén 3. Notas y remisiones

Ver casos núms. 229, 230, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.


El Registro no se cierra a los derechos compatibles. Todos ingresan al Registro, pero viven dentro del orden jerárquico fijado por el principio de prioridad. De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la hipoteca a favor de Ernesto no cierra el Registro a la hipoteca a favor de Leonel.

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Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel. 3. Notas y remisiones

Ver casos núms. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.


La hipoteca es un derecho real que no provoca el cierre del Registro, a tenor del art. 16 del R.R.P., por lo que la inscripción de la hipoteca a favor de Ernesto no impide la inscripción de la venta. En este caso, no es aplicable el art. 16 del R.R.P. 2. Solución

Es inscribible la venta a favor de Diego. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.


En el caso analizado, la inscripción del usufructo cierra parcialmente el Registro, pues la venta a favor de David puede inscribirse, sin perjuicio del usufructo a favor de Gilberto. Lo que se inscribe propiamente es la nuda propiedad.

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Es inscribible la venta a favor de David, sin perjuicio del derecho de usufructo a favor de Gilberto. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 243, 252 y 253.


Con arreglo al art. 16 inc. 2 del R.R.P., presentado el título traslativo de dominio no podrá inscribirse ni anotarse, durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento, otro título de fecha anterior por el cual se trasmita o grave la propiedad del mismo inmueble. . De conformidad a lo expuesto, el asiento de presentación de la compra de José cierra durante treinta días el Registro a la inscripción o anotación de la compra de Noel. 2. Solución

El Registrador debe inscribir la compra a favor de José y rechazar la compra de Noel. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 236, 243, 252 y 253.


El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el perjudicado prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente 217 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral no merece la protección del Registro porque no reúne las condiciones que exige la ley,1 las defensas del Registro ceden y, como consecuencia, el Juez ordenará la cancelación del asiento y la inscripción del título del demandante o perjudicado. El. principio de prioridad está condicionado por el de fe pública. 2. Solución

El cierre del Registro contra Mariano no es definitivo. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 3796 y 3949 C. Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 243, 252 y 253.


La certificación de la situación jurídica de la finca (libertad de gravámenes) no protege contra la presencia de terceros adquirentes, ni otorga reserva de prioridad alguna. En otros países, por ejemplo Argentina, existe la certificación con reserva de prioridad.

2. Solución No ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida por el Registrador.


Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la modificación del rango de los derechos compatibles. Si el rango es guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato celebrado entre el dueño del bien y el titular del derecho que ingresará 218 http://slidepdf.com/reader/full/casos-practicos-de-derecho-rio-registral-ivan-escobar-for

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Iván Escobar Fornos al Registro con un rango inferior al que le correspondería normalmente, estamos en presencia de la reserva del rango. Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueño del inmueble o derecho real, pero sí el de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la permuta. La posposición se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho, o del que aún no ha inscrito su título. El Código Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero creo que son válidos en virtud de la libre contratación consagrada en el art. 2437 C. Además, la práctica notarial y registral los ha aceptado. El convenio del caso analizado, en teoría se denomina reserva de rango. A este convenio tiene que darle acceso al Registro el Registrador, ya que está permitido. 2. Solución

Es permitido e inscribible este convenio. 3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 238, 239, 240 y 242.


En el caso analizado existe una posposición de rango permitida e inscribible en el Registro.

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Es permitido e inscribible este convenio. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms.. 238, 239, 240 y 241.


Con arreglo al art. 75 del R.R.P., el asiento de presentación dura treinta días y si no se ha inscrito o anotado el título que le dio origen será cancelado de oficio por el Registrador. El título se podrá presentar nuevamente, pero la prioridad que había marcado la primera presentación se ha perdido. Aplicando lo expuesto al caso analizado, resulta que el asiento de presentación de la compra de Domingo ha caducado y el Registrador ya lo habrá cancelado, por lo que la compra a favor de Mariano no encuentra el cierre que el art. 16 inc. 2 del R.R.P. le otorga al asiento de presentación, porque como dije este asiento ha caducado. 2. Solución

El asiento de presentación de la compra de Domingo no impide la inscripción de la compra a favor de Mariano. 3. Notas y remisiones

Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 252 y 253.

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La inscripción de una venta en el Libro de Documentos Privados no cierra el Registro a la venta posterior del mismo inmueble a otra persona. No es aplicable para este supuesto el art. 16 del R.R.P., por cuanto no hay inscripción en el Libro de Propiedad, ni la puede haber porque se trata de un documento privado. 2. Solución

La inscripción de la venta a favor de Noel no impide la inscripción de la venta a favor de Mariano en el Libro de Propiedad.


La inscripción de la venta a favor de Silvio cierra el Registro al testimonio de Manuel, sin perjuicio de que éste recurra a los Tribunales de Justicia para impugnar dicha inscripción. El Registrador, pues, debe respetar el asiento a favor de Silvio, correspondiéndole a la justicia ordinaria resolver el conflicto. 2. Solución La inscripción a favor de Silvio impide la inscripción a favor de Manuel.


Creo que si el interesado subsana y presenta el título dentro del plazo de vigencia de la anotación, los efectos de ésta subsistirán hasta que el Registrador inscriba definitivamente. El interesado ha

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral subsanado y presentado el título dentro del plazo legal, sólo le resta al funcionario proceder a la inscripción. En el caso analizado, la inscripción definitiva se hizo con posterioridad al vencimiento del plazo de la anotación, pero el título fue subsanado y presentado dentro del plazo de su vigencia, por lo que el Registrador actuó correctamente. 2. Solución

Es correcta la decisión del Registrador.


En el caso de doble venta de un mismo inmueble, el Código Civil en el inc. 2 del art. 2775 le conserva al primer comprador, dentro de las 48 horas de otorgada la escritura, más, en su caso, el término de la distancia, el privilegio de ser el primer inscribiente. Es una especie de reserva de prioridad legal. Rafael (segundo comprador), en el caso analizado, presentó primero su título, pero tal circunstancia no lo coloca en mejor posición que José (primer comprador), ya que éste presentó el suyo dentro del plazo de la reserva. 2. Solución

La finca X debe inscribirse a favor de José, quien la adquiere.


La ley otorga reserva de prioridad a la obligación hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el término, se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del principio. Esta reserva consiste en 222


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Iván Escobar Fornos otorgarle efecto a la hipoteca registrada desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria. 1 Ricardo presentó primero su título y lo hizo dentro del plazo de las 48 horas, pero prevalece el de José, por cuanto fue presentado también dentro de las cuarenta y ocho horas y es anterior en fecha, ya que hemos dicho que la reserva legal consiste en retrotraer los efectos de la inscripción al día del otorgamiento de la obligación hipotecaria. 2. Solución

Es preferente la hipoteca de José. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 3818 y 3829 C.


En el caso analizado, Raúl ha ganado la prioridad en el Registro y, como consecuencia, su adquisición será inscribible. Esto tiene su explicación: la falta de inscripción de la venta de Miguel a Diego (título intermedio) constituye un defecto subsanable, el que fue subsanado dentro del plazo de vigencia del asientoadquirida. de presentación, por lo que conservó la prioridad oportunamente 2. Solución

La venta que debe inscribirse es la de Raúl.

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CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL REGISTRO CASO 250 1. Consideraciones

En caso de enfermedad, el Registrador no necesita permiso para depositar en el suplente, ha dicho la Corte Suprema. 1 2. Solución

No se necesita permiso para depositar el Registro en el suplente. 3. Notas y remisiones



Si el suplente asume temporalmente el Registro, no podrá cartular. Tal criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1 2. Solución No puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el cargo. 3. Notas y remisiones

1. Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054. Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J., p. 319.

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Las horas de oficinas son las 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m., durante las cuales el Registro estará abierto al público. Fuera de esas horas, el Registrador no recibirá documentos y el asiento de presentación que se extienda será nulo. 1 En el caso analizado, el asiento de presentación a favor de la compra de José es nulo, porque fue presentado a las 7 a.m. y, como consecuencia, puede producir bloque o cierre establecido en el art. 16 inc. 2nodel R.R.P; por loelque la venta a favor de Diego, presentada en horas hábiles, puede inscribirse sin obstáculo. Todo sin perjuicio de las responsabilidades del Registrador. 2. Solución

La compra que debe inscribirse es la de Diego. 3. Notas y remisiones

1. Arts. 83, reformado por Ley del 2 de Septiembre de 1944, y 84 del R.R.P. Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 253.


Los Registros, como oficinas públicas, permanecen cerrados en los días de Fiesta Nacional que son: el primero de enero, jueves, viernes y sábado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. 1

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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral Durante estos días el Registrador no debe recibir documentos y los asientos de presentación carecerán de eficacia; En el caso analizado, el asiento de presentación de la compra de José carece de eficacia porque fue presentado en día inhábil y, como consecuencia, no puede producir el bloqueo o cierre del Registro establecido en el art. 16 inc. 2 del R.R.P.; por lo que la venta a favor de Raúl, presentada en hora y día hábil, puede inscribirse sin obstáculos. Todo sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador. 2. Solución

Debe inscribirse la compra a favor de Raúl. 3. Notas y remisiones

1. Ley del 3 de Septiembre de 1951 y Ley del 17 de Julio de 1971. Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 252.

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RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS A continuación de la sentencia o consulta se indica la página en que se cita. 1. CONSULTAS Y SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, 1913 S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67

114, 124, 125

S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254

121,159

1916 S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158

146

1 9 17 S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646.

105, 190

1918 Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095

191 191

1920 S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886

124

Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926 1921 Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231 S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337

184 115 105

1922 Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684

191

Cta. del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779

92

1924 S. 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503

114

227


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral 1925 S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p, 4926 122 S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190 S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 124 S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165 S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 143, 161 1926 S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444 S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668

154 102, 103

1928 S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460 S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853

159 190

1929 S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209

145

1930 S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en 1933 S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473

122 143, 161 143, 161 161

1931 B.J., p. S. 11 deseptiembre junio de 193de1,1931, 7764 12 a.m. m. deldel 162de B.J., p. 7843

158 161

1932 S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130

161

1933 S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214

125

S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250 S. 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253

98 161

1934 Cta. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446

200

228


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Iván Escobar Fornos Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 111 S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 114, 129 S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652 121 S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 158 S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 165 1936 S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358 S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 S. 11 a.m. del 25 de septiembre da 1936, B.J., p. 9401

124 145 145 161

B.J., p. 9447 121, 162 S. a.m. de octubre de 1936, S. 11:30 2 m. del 11 del de 30 noviembre de 1936, B.J., p. 9463 161 S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468 158 S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498 155 S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526 198

1937 S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723 S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976

142 161 125

1938 S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066 S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131 S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193

161 114 129

Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407 1939 S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p. 10661 1940 Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11151 S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063 1941 Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467 S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370

192 161 146 190 146 118, 119, 163 229


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral Cta. del 11 de octubre de 194 1, B.J., p. 11471

184

1942 S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481

143

Cta. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871 204 Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871 Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875

147 205

1943 B.J., p. Cta. Cta. del del 6 28de deabril abrilde de1943, 1943, B.J., p.12053 12054 Cta. del 13 de mayo de 1943, B,J., p. 12055 Cta. del 26 de mayo de 1943, B.J., p. 12055 Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058 Cta. del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179 Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180 S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159

204 223 223 192 212 145 147 143

1944 S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336 Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500 Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618

161 181 181

1945 S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288 161 1946 S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 143, 161 S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561 145 1947 Cta. del 11 de enero de 1947, B,J., p. 13838

181

S. 11:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825 S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865 S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948

143 143 159

230


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Iván Escobar Fornos 1948 Cta. del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174

92

S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249

121

1949 S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717 S. 10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736

161 158

Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940

147

1950 Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186

147, 204 121

1951 S. 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 Cta. del 22 de mayo de 1951, B.J., p. 15820 S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663

125 141 158

1952 S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970 125 S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113 143, 161 Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 184 1953 Cta. del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745 Cta. del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750 S. 9:30 am: del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712 Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760

206 108 125 147

1954 Cta. del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244 Cta. de 1954, B.J., p. 17262 Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258 Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264

92 202 193 116 231


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral 1955 Cta. del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871

170

1956 Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357

112

S. 11: 10 a.m. del 11 de julio de 1956, B.J., p. 18115

120

S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327 162 Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J., p. 18381 179 1957 S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561 Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811 Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814 S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784 1958 Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., p.p. 19319 y 19320 Cta. del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330 Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333 S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125

125 112 137, 141 106 143, 161

183 93 103 143

1959 Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709

137, 141

B.J.,p.p.19716 Cta. del 21 de febrero 1959,B.J., 19709 mayo dede1959, S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490 Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., p. 19722

153 147 122, 123 207

1960 Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025 S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820

181 190

Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031 S. 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976 Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249 S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162 S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188

193 125 209 143 125

232


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Iván Escobar Fornos 1961 Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779

181

Cta. del 13 de julio de 1961, B.J., p. 20781 Cta. del 21 de septiembre de 1961, B.J., p. 20796

167 109

1962 Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553

194

1963 B.J., p. S. S. 9 11a.m. a.m.del del22 31de deabril juliode de1963, 1963, B.J., p.156 322

156 159

1964 S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de, 1964, B.J., p. 39 Cta. del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497 Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507 S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282 S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442

161 102 147 142 165

1965 Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336 S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202 Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398 Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404

146 158 137 200

1966 Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327 Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150

116 145 159, 187

1967 Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338

203

1970 S. 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112 Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356

142 147

233


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral 1971 S. 12 m. del 15 de junio de 1971, B.J., p. 20531

125

1973 Cta. del 8 de julio de 1973, B.J., p. 306 Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J., p. 319

145 223

1975 Cta. del 31 de octubre de 1975, B,J., p. 460

205

1976 S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25

125

2. SENTENCIAS DE LA SALA CIVIL DE LA CORTE DE APELACIONES DE MASAYA S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939 S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943

133 133 133 133 133

INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN A continuación del artículo se indica la página en que se cita.

CODIGO CIVIL Art. XIII, Título Preliminar Art. 251 Art. 447 Art. 448 Art. 462 Art. 463 Art. 465 Art. 466 234

114 105, 185 99 99 99 99 99 99


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Iván Escobar Fornos Art. 891 Art. 897 Art. 993 Art. 1254 Art. 1255 Art. 1479 Art. 1548 Art. 1549 Art. 1687 Art. 1846 Art. 1900

167 142 133 172 211 149, 150 94, 100 94, 100 209 149 104

Art. Art. 1969 1976 Art. 2084 Art. 2093 Art. 2227 Art. 2228 Art. 2232 Art. 2233 Art. 2235 Art. 2378 Art. 2437 Art. 2379 Art. 2530 Art. 2540 Art. 2541

209 209 94, 100 98 175 175 175 175 175 158 98, 218 158 149 149 98

Art. 2575 2565 Art. 2579 Art. 2666 Art. 2734 Art. 2736 Art. 2749 Art. 2768

99, 171, 106, 172 107 152, 149 167 195 93 149, 151 149, 152

Art. 2774 Art. 2775 Art. 2785 Art. 2949 Art. 3312

149 221 98 98 96 235


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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral Art. 3394 Art. 3416 Art. 3417 Art. 3552 Art. 3774 Art. 3796 Art. 3799 Art. 3816 Art. 3818 Art. 3829 Art. 3867

98 96 96, 98 99 140 121, 159, 161, 217 100 150, 151 222 222 111

Art. Art. 3874 3900 Art. 3936 Art. 3937 Art. 3941 Art. 3948 Art. 3949 Art. 3950 Art. 3951 Art. 3954 Art. 3956 Art. 3964 Art. 3966 Art. 3973 Art. 3976

148, 149, 111 152 94 123, 149, 159 105, 137, 185 149, 159 121, 158, 161, 217 174, 175 95, 96 146, 147 137, 185, 191 95, 108, 110, 121, 169, 180, 197, 210 183 153, 154 211

Art. 3979

93

REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO

Art. 16 Art. 17 Art. 18

123, 129, 201, 212, 213, 214, 215, 216, 219, 220, 224, 225 189, 190, 195, 197 115, 134, 135

Art. 19 Art. 28 Art. 29 Art. 38

125, 144, 145, 146, 147 158, 95, 108, 110, 117, 118, 119, 197 110

236


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Iván Escobar Fornos Art. 53 Art. 54 Art. 55 Art. 63 Art. 64 Art. 65 Art. 66 Art. 72 Art. 75 Art. 83 Art. 84 Art. 88 Art. 103 Art. 129 Art. 137 Art. 140 Art. 162

183 113, 119, 121, 128, 129 112 127, 208 131 127, 131 126 153 219 224 224 179 184 95, 96, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107 161 161 114

CODIGO DE COMERCIO Art. 13

95

CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Art. 441 Art. 745

196 155

Art. 904 1143 Art. 1426 Art. 1640 Art. 1641 Art. 1642 Art. 1691 Art. 1718

113 158 97 189 182 189 150, 151 113, 123, 124

Art. 1775 Art. 1797 Art. 1829 Art. 2005

92 102 92 190

237


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LEY DE INQUILINATO Art. 19

101

LEY TRIBUTARIA COMUN Art. 9 Art. 35 Art. 40

181, 182 181 109

LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL Art. 10

96

CODIGO DE AVIACION CIVIL Art. 18

95

LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945 132

LEY DEL NOTARIADO Art. 2

180

LEY DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 1951 225

LEY DEL 17 DE JUNIO DE 1971 225

Art. 43 Art. 145 Art. 169 238

LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA

133 150 150


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CODIGO CIVIL ESPAÑOL Art. 1875 150

REGLAMENTO HIPOTECARIO ESPAÑOL Art. 13 Art. 48 Art. 319

133 138 115

INDICE DE AUTORES

Argüello Bolaños, Horacio 108 Cuadra Zavala, J oaquín 134. 155, 156, 165, 168 Galindo y de Vera, León y Escosura y Escosura, 134. 136

Rafael Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida,

Francisco de Asís Morelly Terry, J. Rica y Arenal, Ramón de la Roca Sastre, Ramón María

173 123, 136, 165

139, 140, 196 123, 177, 187

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Casos Practicos de Derecho rio Registral - Ivan Escobar Fornos

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