Avalúos Civ 248

UNIVERSIDAD AUTÓNOMA “TOMÁS FRÍAS” FACULTAD DE INGENIERÍA CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL

DIRECCIÓN DE OBRAS CIV 248

AVALÚOS DEFINICIÓN DE AVALÚO Independientemente del concepto que se pueda tener, es indispensable realizar una definición lo más clara y técnica posible, del término avalúo. Existen muchas definiciones, sin embargo se ha escogido aquella que re presenta la definición más precisa del término: “Avalúo es una opinión del valor comercial estimado y escrito una fecha determinada de un bien, debidamente identificado y respaldado por la presentación y análisis de datos reales e información del mercado, de manera imparcial e independiente.” Por tanto, el propósito fundamental de la práctica de la valuación es la estimación de Valor Comercial de un bien. Este valor comercial se define como; “el precio más probable que puede obtener un bien, en un mercado competitivo y abierto, bajo las condiciones de una venta justa tanto para el comprador como para el vendedor, ambos debidamente informados y que actúan de una manera prudente, suponiendo que el precio no es afectado por algún estimulo indebido.”

CLASIFICACIÓN DE AVALÚOS Existen innumerables maneras de clasificar los avalúos, a continuación se detallan tres las que se consideran las más representativas. Una primera clasificación de avalúos sería tomando en cuenta la presencia física de los bienes, en:  

Avalúos de bienes tangibles Avalúos de bienes intangibles

Avalúos de bienes tangibles Está constituido por aquellos con presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo. Dentro de los llamados avalúos tangibles, se tiene por ejemplo:        

Avalúos de terrenos urbanos Avalúos de inmuebles urbanos Avalúos de propiedad horizontal Avalúos industriales Avalúos bancarios Avalúos para expropiación o enajenación Avalúos de inmuebles declarados de conservación histórica Avalúos de propiedades rurales

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Avalúos de bienes de producción Avalúos de maquinaria y equipo industrial Avalúos de mobiliario y equipo de oficina Avalúos de equipo de laboratorio Avalúos de equipo de transporte Inventarios y otros

Avalúos de bienes intangibles Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física, tales como: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marcas, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado. Entre los denominados avalúos intangibles se podría mencionar:     

Avalúos de negocios Avalúos contables Avalúos en seguros Avalúos de servicios que generan utilidades o flujos futuros Otros

Avalúos formal e informal Existe otra clasificación de avalúos tomando en cuenta la relevancia de los datos obtenidos, esta clasificación sería la siguiente:  

Avalúos formales Avalúos informales

Un avalúo formal es aquel que es producto de una estimación del valor que se logra mediante la compilación y análisis de datos relevantes. En la clasificación de avalúos formales se encuentran todas las transacciones que realizan los bancos, las entidades prestatarias, las entidades públicas cuando tienen que efectuar compra, expropiación o enajenación de bienes inmuebles o terrenos. Avalúo informal es aquel valor que se define cuando tomamos decisiones intuitivas (compra de bienes de consumo de moda).

Avalúo Comercial y Catastral Finalmente, la tercera clasificación de avalúo corresponde a la diferencia que existe entre un avalúo comercial y un avalúo catastral. C.L.V.P.

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

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El Avalúo Comercial corresponde al precio más probable que se pueda obtener, desde el punto de vista de la transacción de bienes dentro del mercado competitivo, de manera pueda realizarse una transacción justa entre vendedor y comprador, suponiéndose ambos debidamente informados. El Avalúo Catastral1 se puede definir como el procedimiento estadístico, técnico y administrativo en virtud del cual se hace el inventario de todos los bienes inmuebles y recursos naturales de un país, mediante el levantamiento catastral, el registro de la propiedad y el estudio de las operaciones que tienen por finalidad determinar la tenencia de la tierra, la verificación de la riqueza actual y la valoración de los inmuebles.

MÉTODOS Y PROCEDIMIENTOS DE AVALÚOS Introducción Antes de ingresar al estudio propio de los métodos de valuación, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos ayuden a comprender mejor el tema. Mc. Michael Stanley, por ejemplo en su Tratado de valuación, afirma que: “al valuar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el valuador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el objeto usado para fijarlo”. Nada más cierto, puesto que existen diferentes clases de valor para un solo bien, una determinada propiedad, por ejemplo, tiene diferentes valores según la finalidad que se persigue al efectuar una tasación. Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado, valor de salvamento, valor de reposición, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente es de gran importancia conocer el motivo de la solicitud de avalúo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado. Una de las definiciones que más nos interesa, es el valor de compra venta, el cual, como su nombre lo indica, queda determinado por el precio en que se transfiere comercialmente una propiedad. La valuación de inmuebles tiene, de esta manera, un único objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su origen y aplicación en las distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios métodos para determinar el valor del bien.

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Valor Catastral. ‐ Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial. C.L.V.P.

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Con el propósito de tener un mejor conocimiento del vasto campo profesional de un perito valuador y de las diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuación diversos tipos de valuaciones que se obedecen a propósitos específicos. El avalúo puede ser solicitado u ordenado por organismos públicos, en razón de situaciones como las siguientes: 









Transferencia de dominio del bien, ya sea para ayudar a un ente público en la fijación de un precio aceptable de compraventa del predio, sea para conocimiento en cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios. Expropiaciones y daños sobrevinientes. Esto para conocer el justo monoto de la indemnización que debe cancelarse al propietario afectado por una expropiación total o parcial. Para fines de fijar el impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinación de impuestos sucesoriales aplicados por el gobierno central o municipal. Estudios económico – financieros. Se realizan cuando la administración necesita conocer el valor de sus activos (terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; también estos estudios son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa. Estimación de alquileres. En este caso, estos avalúos son importantes para determinar cuál es el justo precio que debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble.

A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden más que los casos más comunes, sirven para visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un perito valuador. Corroboran, además, que el técnico que se desempeña en esta especialidad debe dedicarse completamente a ella, ya que el valor o confiabilidad de una valuación reside en la calidad de los datos, su metodología empleada y la competencia e integridad de tasador. Existen varios procedimientos o métodos para determinar el valor de un bien. En este estudio se presentarán algunos de los métodos más usados en tasación como son:    

Método de comparación o de mercado Método de costo de reposición Método (técnica) residual Método de capitalización de rentas o ingresos

Cada uno de ellos tiene un propósito definido y están enmarcados dentro de un ámbito propio para su utilización.

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MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Se Utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten a valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que “un inversionista no pagará más por una propiedad de lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado”. Asimismo esta técnica valuatoria busca establecer el valor del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Cuando este método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la información puede generar una opinión adversa a la realidad. El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la valuación depende de la experiencia del valuador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso. Este método involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:   

Selección de ventas de propiedades similares Verificación de las ventas Análisis de las ventas

En cuanto a la metodología que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son: 1. Recolección de la información, materiales y equipos 2. Inspección del bien 3. Análisis final y determinación del valor de mercado

Recolección de información Consiste en recopilar toda aquella información necesaria para realizar un buen avalúo, como por ejemplo: 

Planos topográficos

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 


Certificaciones del registro de la propiedad Informaciones de compra y venta recientes Información a personas conocedoras como peritos bancarios, corredores de bienes raíces, etc. Valor catastral Información sobre restricciones o afectaciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno.

Inspección de los predios estimados y de la zona, ventas comparables. La inspección de campo que realice el perito es fundamental, ya que esto le permitirá ponderar todos los factores que afectan el valor de un pedio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidad dentro del cual se encuentra la propiedad, la disposición o ubicación de las construcciones e instalaciones, el paisaje que posee, el tipo de vías de comunicación, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones importantes, etc. De igual manera, podrá observar y medir en detalle cada una de las características propias, tanto del lote a valorar como de las propiedades, ventas comparables, a saber: la superficie o extensión, la longitud de su frente, la forma del terreno, la topografía del terreno (pendiente y nivel), su hidrografía (disponibilidad de aguas), el tipo de suelos. Todo ello le permitirá al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.

Análisis final y determinación del valor de la propiedad En esta fase es donde se aplican fórmulas matemáticas o modelos estadísticos que nos ayudan a establecer a través del análisis toda la información, es decir que determinamos cuál es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar. Por ser este un método de valoración universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presente informe muestra la aplicación en el avalúo de terrenos, construcciones, instalaciones y maquinaria.

Aplicación del método comparativo en la valoración de terrenos A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de la valuación. Su aplicación puede realizarse en dos planos, a saber:  

En el plano espacial En el plano temporal

Método comparativo en el plano espacial Este es uno de los procedimientos más empleados en valoración, ya que comúnmente el valor que se otorga a determinada propiedad está relacionado directamente con el del valor C.L.V.P.

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de las propiedades que se investigan en la zona. Para tener un buen uso de este método, debemos hacer que la comparación que se realiza, de la propiedad que necesitamos valorar con las investigadas, sea lo más objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas las características propias (frente, fondo, área, pendiente, nivel, forma, etc.), tanto del predio a valorar como de las propiedades investigadas. En la aplicación de este método debe cuidarse que el mercado de la tierra no éste estandarizado; el hecho de que se haya efectuado una transacción y que de ella se derive que el terreno tiene un determinado valor por metro o por hectárea, no indica que este sea necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. Es por la razón anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica su experiencia y conocimiento, tanto de la propiedad que está valorando como de las propiedades estimadas, ventas comparables, para llegar a una estimación del valor de mercado del objeto de la tasación. Ejemplo: Debido a un juicio ejecutivo una propiedad ubicada en la población de Sacaba debe ser valorada, a este fin el juez de la causa ha nominado al perito valuador quien deberá de determinar el valor del bien inmueble. El valuador debido a su experiencia escoge el método de comparación de mercado, es así que ha encontrado tres lotes con características similares aunque con diferencias en sus dimensiones. El lote a ser valuado tiene las siguientes características:    

Una superficie o área de: 580,00 m2 Un frente de: 20,00 m Un factor de regularidad de: 0,90 Presenta una pendiente plana y se encuentra a nivel de la vía.

Para realizar una valoración adecuada se siguió la metodología indicada anteriormente. El primer paso consistió en estudiar los valores del lote en relación con los lotes comparados. Las características de la zona: tipo de vía, servicios públicos, infraestructura; son iguales para todas las propiedades. Lote X El primer lote comparado, denominado Lote X, tiene las siguientes características:   

Una Superficie de: Un frente de: Forma regular factor de regularidad:

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1200,00 m2 41,00 m 0,80 7/17

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Pendiente plana y línea nivel, correspondiente al establecido por la municipalidad Un valor de venta de: 760,00 Bs/m2

Lote Y El segundo lote, presenta las siguientes características:     

Una superficie de: Un frente de: Un factor de regularidad de: Pendiente plana a nivel de la vía Un valor de venta de:

824,00 m2 32,00 m 0,95 964,30Bs/m2

Lote Z El tercer tiene las siguientes características:     

Una superficie de: Un frente de: Un factor de regularidad de: Pendiente plana Un valor de venta de:

491,00 m2 18,00 m 1,00 1025,00 Bs/m2

Para determinar el valor de la propiedad, lo primero que debemos hacer es comparar el predio que necesitamos evaluar con cada uno de los predios investigados, siguiendo el procedimiento establecido, a saber: 1. Determinación de los factores influyentes 2. Determinación del valor de cada factor 3. Determinación del valor unitario de la propiedad a valorar Efectuando la comparación del lote a ser valuado con cada lote investigado en forma independiente, debemos: Inicialmente analizar los procedimientos a seguir estudiando los factores que influyen directamente en el valor de las propiedades que se deben comparar. Estos coeficientes son: a. La regularidad b. El frente c. Superficie Las demás variables no tienen incidencia debido a que sus características son iguales.

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Regularidad. El primer valor a determinar es el de determinar el coeficiente de regularidad individual para cada uno de los lotes que sirven de comparación y luego obtener los coeficientes de regularidad comparativos. Como los coeficientes de regularidad están ya determinados para cada lote, debemos encontrar el coeficiente de regularidad comparativo. Frv = Coeficiente de regularidad de la propiedad a valorar = 0,90 FriX = Coeficiente de regularidad comparativo (Frc), debe aplicarse la siguiente fórmula: Frc 

Frv friX

Frc = 0,90 / 0,80 = 1,1250 De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la propiedad a valorar con la propiedad X es 1,1250.

Frente. Para determinar la relación de comparación del frente entre ambas propiedades, debemos aplicar la siguiente fórmula: Ffc 

4

fv frX

Donde: Ffc = Factor de frente comparativo fv = Frente de la propiedad a valorar = 20,00 m frX = Frente de la propiedad X (investigada) = 41,00 m Sustituyendo tenemos: 20  0,8357 Ffc  4 41 De lo anterior tenemos que el valor de frene comparativo entre ambas propiedades es de 0,8357.

Extensión o superficie La determinación de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las fórmulas que se mencionan en la directriz, antes citada; para la resolución de este ejemplo se aplica la siguiente fórmula.  AiX  Fec     Av 

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0 , 31

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Donde: Fec = Factor de extensión comparativo Av = Área de propiedad a valorar = 580 m2 AiX = Área de propiedad investigada X = 1200 m2 Sustituyendo en la fórmula tenemos:  1200  Fec     580 

0, 31

 1,2528

Por consiguiente, el coeficiente del factor de extensión comparativo entre ambas propiedades es de 1,2528. Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos considerado como determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos factores al valor investigado en el Lote X(Bs 760 Bs/m2), para obtener el valor unitario del inmueble a valorar (Vua1). Vua 1 = 760 x Frc x Ffc x Fec Vua 1 = 760 x 1,1250 x 0,8357 x 1,2528 Vua 1 = 895,18 Bs Resumiendo lo anterior, tenemos que 895,18 Bs/m2 es el valor por cada metro cuadrado que se debe asignar al predio a valorar después de ser comparada con la propiedad X investigada. Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas fórmulas que se emplearon en el ejemplo anterior (propiedad X); por consiguiente, los coeficientes de comparación para el Lote Y, serán los siguientes:   

El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,9474 El coeficiente del frente comparativo es de 0,8891 El coeficiente de extensión comparativo es de 1,1150

El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Y investigando (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es: 905,68 x 0,9474 x 0,8891 x 1,1150 = 905,68 Bs El mismo procedimiento aplicando las fórmulas que se emplearon en el ejemplo anterior, por consiguiente, los coeficientes de comparación para el Lote Z, serán los siguientes:   

El coeficiente de regularidad comparativo es de 0,90 El coeficiente del frente comparativo es de 1,0267 El coeficiente de extensión comparativo es de 0,9497

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El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor de la propiedad Z investigado (venta comparable), siguiendo el mismo procedimiento, es: 1025 x 0,90 x 1,0267 x 0,9497 = 899,45 En conclusión, los valores comparativos para la propiedad a valorar a partir de las propiedades investigadas (ventas comparables) X, Y y Z son Bs895,18; Bs905,68 y Bs899,45 respectivamente para cada metro cuadrado de terreno. Con el objeto de disminuir la subjetividad, el perito puede hacer uso algunos procedimientos estadísticos como son: la moda y el promedio. En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando que se puedan cometer errores de sub o sobre estimación, se recomienda que cuando existan extremos, se aumenten los valores de mercado a comparar o sean eliminados, o bien no se use este estimador.

Método de costo de reposición Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características, generalmente es aplicado para la valuación de las construcciones; este método considera el principio de sustitución, es decir que “un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”. El estimado del valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición2 de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o utilidad del constructor. De esta forma buscamos establecer el valor comercial del bien, objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al del objeto de avalúo y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad del constructor, para poder obtener el valor actualizado de la construcción, luego de la depreciación. Finalmente, debemos añadir el valor del terreno perteneciente al bien inmueble, para así obtener el valor final del bien inmueble, mediante la siguiente relación: VFI = VFC + VFT VFI = [VAC + U] + VFT VFI = [(VRN – VRD) + U] + VFT Donde: 2

Enfoque de costos: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.

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VFI = Valor comercial Final del Inmueble VFC = Valor Final de la Construcción VFT = Valor Final del terreno VAC = Valor Actual de la Construcción VR = Valor de Reposición Total VRN = Valor de Reposición Neto VRD = Valor de Reposición Depreciado U = Utilidad del constructor

Aplicación del método Para poder aplicar este método es necesario tener en cuenta los siguientes Rubros de la construcción, en función de su requerimiento:

Rubros constructivos  Preliminares  Fundaciones y cimientos  Mampostería  Estructura en concreto  Estructura de techo y tipo de cubierta  Pisos y pavimentos  Revestimientos interiores o exteriores de muros y tabiques  Carpinterías  Instalaciones eléctricas  Instalaciones sanitarias  Artefactos sanitarios  Baños y cocinas  Equipos especiales Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción, se deben investigar el respectivo precio del terreno en el municipio donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total se debe afectar por el factor (GG.I.U.), donde: GG = gastos generales, I = Impuestos (IVA y ITT), U = Utilidades. El valor al cual se le debe aplicar la depreciación, es al obtenido antes de agregarle la utilidad. Además, no se debe incluir el valor del terreno.

Depreciación (para construcciones) Existen innumerables métodos para depreciación de construcciones, a continuación mostramos el método de Fitto y Corvini que lleva algunas ecuaciones o relaciones matemáticas para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor de una construcción nueva.

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Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini. Clase 1 Clase 2 Clase 3 Clase 4 Estado 4.5

Y = 0,0052 X2 + 0,47 X – 0,1603 Y = 0,0051 X2 + 0,4581 X + 2,3666 Y = 0,0043 X2 + 0,385 X + 17,968 Y = 0,0025 X2 + 0,02216 X + 52,556 Y = 0,0013 X2 + 0,01166 X + 75,159

Donde: X = es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100 Y = Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo calculado. Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados, especialmente en lo que se refiere a los revestimientos. Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas, por ejemplo, en los pisos o paños. Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes, especialmente en su estructura. Clase 5: el inmueble amenaza ruina, por tanto, su depreciación es del 100%. La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre y 4 y 5, como: Estado 4.5 De esta forma la ecuación inicial aplicada para encontrar el valor comercial de un bien deriva en la siguiente relación para determinar el avalúo final del bien, luego de encontrar el coeficiente de depreciación “Y” de Fitto y Corvini. VFI = [VRN – (VRN – Vr) x Y + U] + VFT Donde: Vr = Valor de Salvamento (también llamado Valor de Rescate, Demolición, Desecho..) Y = Coeficiente de Depreciación de Fitto y Corvini

Ejemplo: Método de costo de reposición Se tiene una vivienda unifamiliar que se debe valuar en fecha 10 de mayo de 2004. La vivienda tiene una superficie construida de 142,20 m2 sobre un terreno urbanizado de 300 m2. La construcción fue terminada en 1980 bajo las normas y reglamentos municipales.

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Para realizar el avalúo solicitado se utilizará el Método de Costo de Reposición que consiste en establecer el costo a precios de hoy de un inmueble similar al estudiado. El procedimiento es el siguiente: 1. Determinamos los cómputos métricos de una edificación similar al de nuestro estudio, los precios unitarios vigentes a la fecha del avalúo y el presupuesto de obras de la construcción similar y un presupuesto de la misma edificación en el que no se toma en cuenta las utilidades del constructor.  Presupuesto de obras total (VR) = 41.395,44 $US.  Presupuesto sin utilidades (VRN) = 37.632,22 $US.  Utilidad del Contratista (10%) = 3.763,22 $US. 2. Tomamos el valor unitario del terreno de 232,76 $us/m2. De esta manera multiplicamos el área del terreno por el costo unitario determinado para ese predio: Costo terreno = 300 m2 x 232,76 $us/m2 = 69.828 $us 3. La edad del inmueble es de 24 años, este valor es el resultado de las resta del año de conclusión de la construcción menos el año en que se efectúa el avalúo. e = Edad del inmueble = 2004 – 1980 = 24 4. El valor de Salvamento Vr = 0, es decir que no se considera ningún valor de rescate luego de finalizada la vida útil de la construcción. 5. Determinamos la vida útil de la edificación. Como se trata de una construcción económica con materiales de costo relativamente bajos, consideramos que la vida útil será 40 años con un valor residual del 30 %. Vp = Vida útil = 40 años 6. Calculamos la depreciación del inmueble mediante las ecuaciones de Fitto Corvini. Para esto necesitamos realizar una inspección ocular de la construcción para clasificar a que clase de ecuación pertenece la edificación por el estado de conservación en que se encuentra. Realizada la inspección se ha determinado que la propiedad pertenece a la clase 3, es decir para inmuebles que requieren pequeñas reparaciones. Luego la ecuación que utilizamos es: Clase 3:

Y = 0,0043 X2 + 0,385 X + 17,968

Luego: Y = 0,0043 x 0,36 + 0,231 x 0,60 + 17.968 = 18,200548 % Y = 0,18200548 Reemplazando en la ecuación del Método de Costo de Reposición tenemos:

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VFI = [VRN – (VRN – Vr) x Y + U] + VFT VFI = [37.632,22 – (37.632,22 – 0) x 0,18200548 + 3.763,22] + 69.828 VFI = 34.546,17 $US + 69.828 $US = 104.374,17 $US El avalúo de la vivienda unifamiliar es de 104.374,17 $US

IMPUESTO A LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES El impuesto se calcula estableciendo el valor del inmueble, aplicando a los datos declarados por el contribuyente, las tablas aprobadas por el ejecutivo nacional.

Método de cálculo La Dirección de Catastro y el ministerio de Economía y Finanzas han aprobado zonas tributarias para cada municipio, las que se llaman también zonas homogéneas. La diferencia entre una zona y otra depende de los valores comerciales (de compra – venta) que tienen los terrenos ubicados dentro de esa zona. A su vez, cada zona tributaria ha sido subdividida de acuerdo a los distintos materiales en vía (asfalto, piedra, loseta, etc.). De esta manera se obtiene un valor por zona y por material en vía.

Tabla de acuerdo al tipo de calzada Código zona

Asfalto

1 2 3 4 5

261 160 69 48 32

Adoquín Cemento 225 138 59 42 29

269 165 71 52 34

Loseta 243 150 64 46 28

Piedra 206 126 54 39 25

Ripio 196 121 53 36 24

Tierra 182 114 48 34 22

Adicionalmente, los Gobiernos Municipales mediante su unidad respectiva, definen la aplicación de elementos que se usan para ir calculando el monto que se debe pagar. Estos factores son: a. Los servicios públicos, que existen en el lugar donde se encuentra el terreno: agua, luz, alcantarillado, teléfono. Si no existe ningún servicio se aplica un “mínimo fijo”, que es el 20% del valor en tablas. b. También se toma en cuenta el grado de inclinación del terreno, o sea la pendiente.

Factor de inclinación Código 1 2 3 C.L.V.P.

Factor de inclinación Plano Inclinado Muy inclinado

Coeficiente 1,00 0,90 0,80

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Si de un año al siguiente se modifica cualquiera de estos datos, cambia el monto del impuesto. Por ejemplo, el impuesto aumenta, si se asfaltó una calle que antes era de tierra. O si por reordenamiento urbano pasa de una zona de valor a otra. Igual si se instaló luz, agua o teléfono. En cuanto a la construcción, para establecer su valor se consideran los siguientes parámetros: La superficie construida, el tipo de construcción y su antigüedad. a. El tipo de construcción (lujoso, muy bueno, económico, etc).

Vivienda Unifamiliar – Propiedad Horizontal Tipología VU Lujosa residencial Muy buena Buena Económica De interés social Muy económica/marginal

Valor [Bs/m2] 2073 1382 921 573 340 56

Tipología PH De lujo Muy buena Buena Económica

Valor [Bs/m2] 2535 1843 1379 1146

b. Factor de depreciación por antigüedad

Factores de depreciación de antigüedad de la construcción Rango de antigüedad 0a5 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 25 26 a 30 31 a 35

Coeficiente de depreciación 1,000 0,975 0,925 0,900 0,850 0,800 0,750

36 a 40 41 a 45 46 a 50 51 en adelante

0,700 0,650 0,600 0,550

El cálculo final es una simple multiplicación de todos los factores respecto al terreno y a la construcción, por el total de su superficie. Una vez obtenido el valor se consulta la escala impositiva para el cálculo del monto del impuesto a ser cancelado por el contribuyente. Ejemplo: a continuación se presenta el Formulario CAT – 1 usado por el Gobierno Municipal de Potosí para la valuación de propiedad de inmueble urbano

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BIBLIOGRAFÍA El presente material fue extraído principalmente del libro: “Métodos para Avalúos en Bolivia”, de Jorge Barrientos C. y Rolando Barrientos Ch., derechos reservados 2004 por Consultora Barrientos. “Todo acerca de los impuestos sobre los inmuebles” fascículo del Gobierno Municipal de Potosí. También se puede consultar para complementar el contenido de éste documento los siguientes materiales: http://avaluos1.blogspot.com/ www.territorioysuelo.org/

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Avalúos Civ 248

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