ASOCIACIÓN CIVIL DE AVALUADORES PROFESIONALES ASAPROVE
AVALÚO DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES
José Contreras Salas Magíster en Administración Agraria Profesor Asociado de la Universidad Nacional Ezequiel Zamora “UNELLEZ”, Guanare, Estado Portuguesa. Tasador Profesional: ASAPROVE Nº 101 Superintendencia de Bancos Nº P-773 Fogade No. Fb-045
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INDICE Pag. 1. ASPECTOS GENERALES: 1.1 Definiciones 1.2. Conceptos Básicos 1.3. Pasos prácticos que se siguen para recabar información 1.4.Diagnostico de la Zona donde se ubican las maquinas y equipos 2. VALORACION O AVALÚO (Proceso matemático) 2.1. Calculo del Valor de Reposición (VR) 1.a.1. Cotizaciones zonales, regionales o nacionales 1.a.2. Cotizaciones internacionales 2.2. Método del Ing. Néstor García López 2.3. Método del Índice de Precios del Banco Central de Venezuela 2.4. Método de la Universidad Ezequiel Zamora 3. IDENTIFICACION DE MÁQUINAS Y EQUIPOS 3.1.
Macroidentificacion
3.2.
Microidentiflcacion
4. DEPRECIACIÓN: 4.1. Generalidades 4.2. Métodos más comunes 4.2.1. Línea Recta Mejorado 4.2.2. Método de kuenzle 4.2.3. Método de Ross 4.2.4. Método del Ingeniero Elio D'Caires 4.2.5. Método de la Sociedad Mexicana de Ingeniería económica y de costos 5. COEFICIENTE DE AJUSTE
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AVALUO DE HERRAMIENTAS, EQUIPOS MENORES Y MOLDES 5.1. Porcentaje constante del Valor de Reposición (VR) 5.2. Porcentaje de apreciación de la UNELLEZ 5.3. Método saldo decreciente o Mathenson 5.4. Método Nº Dígitos o de Cole 5.5. Método Línea recta modificada BIBLIOGRAFIA ANEXOS Ejemplo Ilustrado de la Metodología que en los actuales momentos Se está utilizando para valorar terrenos, máquinas y equipos industriales
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PRÓLOGO Para quienes están dedicados a la tasación de bienes muebles y para los que realizan estudios universitarios, este trabajo es una guía para la elaboración de avalúos de maquinarias y equipos industriales. En este trabajo se destacaran los métodos que actualmente se están utilizando a nivel nacional e internacional como son: Elio D'Caries, Ross modificado, Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos, Kuenzle y Línea Recta Mejorado, Matheson, Cole, UNELLEZ, Línea Recta Modificada, etc. En este trabajo se presentan una serie de experiencias del autor, organizadas en un orden lógico, para facilitar a todos los avaluadores profesionales del país, la elaboración de un avalúo a nivel de empresas industriales. En este sentido este trabajo titulado
“Avalúo de Maquinarias y Equipos
Industriales” viene a llenar un vacío que actualmente existe en esta área del conocimiento en el país, porque la mayor parte de la literatura existente no esta adaptada a nuestras condiciones de país en vías de desarrollo, que si bien son importantes no son por si solo suficientes para cubrir las expectativas que existen al respecto. La presencia de esta obra de José Contreras Salas, analizador de tan complejo tema, constituye una guía y un apoyo para todos aquellos profesionales de una manera u otra involucrados en la tasación de empresas industriales en el país. Puedo asegurar que este trabajo va a llenar el vacío que actualmente existe en Venezuela en cuanto a metodología actualizadas para la valoración de maquinarias y equipos industriales. Ing. BeIkis Silva A. Presidente de APROCUNIV, S.R.L. (Avalúos, Proyectos y Cursos Universitarios) Guanare - Estado Portuguesa.
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INTRODUCCIÓN El objetivo principal de este trabajo, es complementar las publicaciones existentes en cuanto a valoración de maquinarias y equipos industriales, porque actualmente son escasas y no cubren las expectativas que requieren los tasadores profesionales en el momento de elaborar un avalúo a nivel industrial. Este trabajo se enfoca como primera versión que será sistemáticamente revisada, ampliada y mejorada con la experiencia que en el tiempo vaya adquiriendo el autor en los diferentes cursos de extensión dictados en todo el país. El trabajo está dirigido a todos los profesionales de la tasación a objeto de ampliar sus conocimientos en la valoración de maquinarias y equipos industriales y orientarlos sobre la presentación de informes técnicos finales. Los tópicos a enfocar son los siguientes: Depreciación de activos, tipos de depreciación, diagnostico de la zona donde se ubica la empresa, el método de Elio D'Caries, Ross modificado, Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos, Valor de Reposición y el Método de la Universidad “Ezequiel Zamora” (UNELLEZ) y la presentación de avalúos modelos. Se espera que este trabajo sirva de material de apoyo a todas aquellas personas vinculadas con la tasación.
El Autor José Contreras Salas
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1.
ASPECTOS GENERALES
Avalúo: Sinónimos (valoración, valorización, tasación, valor de avalúo, VRN, Valuación). 1.1.
Definiciones:
MARSTON: En su libro “Avalúo de Instalaciones Industriales”, dice: “El arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos, para fines determinados”. HUCK: En su libro “Manual de Avalúos”, Método sistemático, ordenado y lógico, para recabar, analizar y procesar información, a fin de que pueda darse una opinión inteligente sobre el valor de una propiedad UNELLEZ: Conjunto de técnicas que le permiten al Avaluado, recabar, clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes muebles e inmuebles en un momento dado, con el fin de asignarles un valor que se ajuste lo mas estrictamente posible a lo lógico y real. Clasificación de los Avalúos: Los avalúos se clasifican en: -
Avalúos de obras de arte.
-
Avalúos de Fincas.
-
Avalúos de Bienes muebles I y II.
-
Avalúos de empresas en marcha.
-
Avalúos de maquinas, equipos y herramientas industriales. Dentro de los avalúos de maquinas, equipos industriales tenemos tres tipos:
Solicitud de crédito, privado o particular, judiciales. Solicitud de Crédito: Son los que se elaboran para tramitar prestamos a corto, mediano y largo plazo a las instituciones financieras publicas o privadas, cuando se otorga como garantía las maquinas o equipos.
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Privado o particular: Cuando el avalúo es realizado para fines sucesorales, contables o netamente particular. Judiciales: Cuando el avalúo es realizado por mandato de un juez, mediante la designación de expertos por parte del Tribunal. Pasos que se siguen para un Avalúo Judicial: -
Designación de uno, dos o tres expertos por parte del Juez de la causa.
-
Aceptación por parte de los expertos, en forma escrita en la secretaria de Tribunal.
-
Juramentación ante la secretaria del Tribunal por los expertos avaluadores.
-
Entrega de los credenciales por parte del Juez.
-
Elaboración del Avalúo, en hora y fecha fijada.
-
Entrega del informe de Avalúo a la secretaria de Tribunal junto con el expediente el día y hora de audiencia fijada.
Avaluador. Definición: Según el diccionario de la Real Académica, es el sabio, el practico el experto en avalúos, la persona autorizada Legalmente para dar la opinión sobre una cosa. Según el articulo 556 del Código de Procedimiento Civil, para ser Avaluador se requiere residir en el lugar donde están ubicados los bienes y poseer conocimientos prácticos de las características, calidad y precio del bien a avaluar. UNELLEZ, Proyecto de Socio - Economía: Avaluador es aquel profesional provisto de cierta formación técnica que avala o certifica antes terceras personas, el precio de un bien.
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Se dice que un Avaluador es un poco ingeniero, abogado, economista, administrador, estadístico, arquitecto, etc., pero en realidad lo más importante es que sea INVESTIGADOR. Que averigüe las verdaderas razones y exhiba los documentos que demuestren la justificación del valor, y que sepa elegir los procedimientos y métodos más adecuados para que el avalúo cumpla la finalidad para el cual ha sido elaborado. Perfil del Avaluador Honestidad: Significa que le asigne a los avalúos un valor que se ajuste lo más estrictamente posible a lo razonable y justo. Imparcialidad: Que realice los avalúos de acuerdo a sus conocimientos técnicos, sin tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurídica que lo haya designado. Experto en la materia: Debe conocer a profundidad su profesión habitual además de
poseer conocimientos de:
análisis
matemático,
estadística, econometría,
matemática financiera, teoría económica etc. 1.2. “Conceptos básicos” que hay que conocer antes de elaborar un avalúo de maquinas o equipos industriales. 1. Valor: Es la utilidad o deseabilidad de un bien en un momento dado, expresado en términos de dinero. Para que un bien tenga valor debe reunir las siguientes características: -
Ser obtenible.
-
Ser útil.
-
Ser escaso.
-
Deseado.
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Tipos de Valor: Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros elementos diferentes a los del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en las características del bien (utilidad, deseabilidad, escasez). El valor subjetivo no es algo arbitrario que corresponda a una simple estimación sin mayor fundamento sino que es el resultado de un análisis razonado que tanto compradores como vendedores hacen en función de sus posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el comprador como para el vendedor se convierte en un valor real o de mercado luego de un regateo entre vendedor y comprador y, de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un documento publico debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno. Objetivo o de Mercado: Cuando el valor está indicado por los precios del mercado inmobiliario, depende del libre juego de la Oferta y Demanda. 2. Precio: Cantidad en Bolívares que se paga para adquirir un bien en un momento dado. 3. F.O.B.: Término comercial internacional que en Castellano significa “Franco a Bordo” y las siglas en Inglés es FREE ON BOARD, que quiere decir que el vendedor debe entregar la mercancía correctamente embalada a bordo de un navío designado por el comprador en el puerto de embarque a la fecha y plazo convenido. 4. C.l.F.: Término comercial internacional que en castellano significa “Costo Seguro y Flete” y las siglas en inglés son: COST INSURANCE AND FREIGHT, esto quiere decir que el vendedor debe entregar la mercancía debidamente embalada en puerto de destino. 5. HOUSE KEEPING: Significa casa ordenada, limpia, los Norteamericanos lo asocian con mantenimiento y con máquinas limpias. 6. BORDER LINE: Límite fronteras, hasta donde llegan los bienes muebles y hasta donde los inmuebles. 7. PUNTO DE MERCADO: Facilidad o dificultad de ubicar en el mercado las maquinas, equipos, herramientas sometidas a avalúo.
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8. VALOR DE REPOSICION: Es el valor que hay que pagar en el mercado por la adquisición de un activo igual o semejantes al que se está avaluando, pero nuevo. VR = BD + r 9. BASE DEPRECIABLE: Es la parte del activo que está sujeta a depreciación. BD = VR - r 10. VALOR RESIDUAL: Es el valor que tiene los activos una vez que han cumplido su vida útil, se le llama también valor de salvamento o chatarra. Elio D'Caries en su manual de avalúos considera este valor entre 5 -15% del Valor de Reposición. 11. VIDA CRONOLOGICA: Nº de años que tiene el activo de haber sido fabricado. 12. VIDA EFECTIVA: Nº de años que tiene el activo de estar funcionando. 13. VIDA ÚTIL: El numero de años que se considera que el activo prestará sus servicios en condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones Legales para definir la Vida útil de los activos, es un concepto discrecional articulo 59 L.I.S.R. Las fuentes más típicas para definir este concepto son: El fabricante, el Avaluador y el propietario de la empresa o política de la empresa. 14. BIENES MUEBLES: Son aquellos activos que se pueden trasladar de un sitio a otro de la empresa, porque no están adheridas a la tierra o edificaciones. 15. BIENES INMUEBLES: Son aquellos activos que no se pueden trasladar de un sitio a otro de la empresa, porque no están adheridas a la tierra o edificaciones. 16. REVALORIZACION: Es el proceso de actualización del valor de los activos de la empresa. La Ley de Impuestos Sobre la Renta hizo obligatorio la revalorización de los activos al 3l – 12 – 92 con la utilización de los índices de precios al consumidor del B.C.V. (Art. 12 L.I.S.L.R.). 17. FALLA:
Es la ocurrencia no previsible que origina la disminución de la
capacidad de trabajo de las maquinas o equipos. Tipos: a) Parcial: Cuando la máquina no se detiene totalmente.
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b) Total: Cuando la máquina se paraliza totalmente, pero hay la probabilidad de repuestos y técnicas que la reparen. c) Catastrófica: Cuando la máquina se paraliza totalmente y se presente dificultad para encontrar repuestos y técnicos que la reparen. 18. MANTENIMIENTO: Conjunto de acciones que permiten conservar o restablecer las máquinas y equipos para que estás cumplan sus funciones, su objetivo es disminuir o detectar fallas. Tipos de mantenimiento: a) Correctivo o curativo: Son las acciones que se hacen para devolver al equipo o máquina las condiciones operativas. b) Preventivo: Son las acciones que se hacen para conservar a las máquinas y equipos en buen estado. Este se desarrolla en 3 fases: 1.- Limpieza y lubricación. 2.- Inspección. 3.- Ajustes. Limpieza: Es importante y fundamental en la prevención de fallas, hay máquinas y equipos que necesitan mano de obra especializada pare la limpieza. Inspección: Se puede realizar en forma ocular o auditiva o por medio de instrumentos sofisticados de medición tales como: voltímetros, amperímetros, manómetros, termómetros, ultra sonido, rayos láser, etc. Ajuste: Es el reemplazo de piezas que en la inspección
se registra como
defectuosas o desgastadas por las horas de trabajo, por experiencia del técnico, por estadística o recomendaciones del fabricante. 19. OVER HAUL: Reparación complete de la máquina. 1.3. Pasos Prácticos que se siguen para recabar la información sobre los Activos a Avaluar: 1. Visita preliminar a la planta, para observar el funcionamiento de las máquinas, equipos. 2. Entrevista con los propietarios, gerente de planta y trabajadores.
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3. Revisión de los documentos de propiedad o factura de compra. 4. Tomas de fotografías. 5. Micro o Macro identificación. 1.4. Diagnostico de la zona donde se ubican las máquinas, equipos, herramientas: Diagnóstico: Es el análisis que permite ver claramente la ubicación, los aspectos físicos, legales de la empresa donde se localizan los activos. Esquema de la presentación: Diagnóstico: 1. Aspectos Legales: 1.1.
Identificación de la empresa.
1.2.
Identificación de los activos.
1.3.
Identificación del propietario (s).
1.4.
Linderos.
2. Aspecto Físicos: 2.1.
Ubicación de la empresa. 2.1.1. Política. 2.1.2. Astronómica. 2.1.3. Practica
2.2.
Ubicación de las máquinas, equipos, herramientas.
3. Aspectos socioeconómicos: 3.1.
Acceso y vialidad.
3.2.
Servicios públicos.
3.3.
Punto de mercado.
4. Análisis. 2. VALORACIÓN O AVALÚO Frente al inevitable grado de subjetividad que caracterizan los resultados de un avalúo, la ingeniería de valoración se ha empeñado en formular expresiones matemáticas, basadas en los principios generales de valoración y tomando en consideración, el mayor numero de factores determinantes al valor de avalúo.
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En todas las formulas matemáticas recomendadas existen factores comunes tales como: años de uso y vida útil. La expresión matemática de avalúo es la siguiente: VA = VR - DA Donde: VA = Valor de avalúo. VR = Valor de reposición. DA = Depreciación acumulada. La primera tarea del Avaluador para poder resolver la expresión matemática es determinar el valor de Reposición, que represente en verdad el precio que tendría que pagarse hoy por una máquina nueva, igual o semejante a la que se avalúa. Es la parte técnica más complicada para el Avaluador debido a las dificultades para encontrar cotizaciones nacionales e internacionales. 2.1. Métodos para calcular el Valor de Reposición (VR): 2.1.1 Cotizaciones locales, regionales o nacionales: Estas pueden darse de la siguiente forma: a) Precio C.I.F. en Bolívares o en Dólares, con o sin el impuesto general a las Ventas (IVA). 2.1.2. Cotizaciones internacionales: Esta se da en varias formas: a) F.O.B. Fabrica en Dólares, Liras, Pesetas, Libras. b) F.O.B. Puerto de Embarque (Bolívares, Dólares, Etc.). c) C.I.F. Puerto de Destino (Bolívares, Dólares, Etc.).
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Caso FOB, Puerta de fabrica en Dólares: Consideramos el caso más complejo, que resulta ser el más indirecto. Supongamos que se nos da el precio de la máquina “FOB Fabrica”, debemos llegar al precio de la máquina o equipo en consideraciones de producir como máquina nacionalizada. 1. Valor Máquina FOB fabrica...........................................................50.000,00$ 1.1 Embalaje para exportación fletes y gastos varios Puerto de Embarque (4 -10%)............................................. 3.500,00$ Total precio FOB Puerto Embarque......................................53.500,00$ 2.
Fletes Marítimo (5 -10%)......................................................3.745,00$
3.
Seguro
4.
Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%)...................................535,00$
(1-5%)...............................................................1.605,00$
Total Precio CIF Puerto Venezolano.....................................59.385,00$ 5.
Impuesto del Estado (1%)..........................................................593,85$
6.
Ley de Aranceles (5 -25%)......................................................2.969,25$
7.
IVA (14,5%)..........................................................................8.610,82$
8.
Fletes y seguro (1-3%).............................................................1.187,70$ Valor Reposición..................................................................64.135,80$
2.1.3 Mediante la Formula del Ing. Néstor García López: VR = Fi (Vo x Bs / Divisa Original). Vo = Valor de compra de la máquina o valor histórico Fi = Bs / Divisa Actual (1 + i)n Bs / Divisa Original Fi = Factor de incremento. (1 + i)n = Factor de incremento de la inflación, desde que se compró hasta que se está avaluando. I = Tasa de Inflación país origen de la máquina.
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2.1.4 Método del Índice de Precios del Banco Central de Venezuela: La ley de Impuestos Sobre la Renta (L.I.S.L.R.), hizo obligatorio la revalorización de los activos al 31-12-92 con la utilización de los índices de precios al consumidor emitidos por el B.C.V. (Artículo 12). VR = FAI (Vo x Bs / Divisa Original) FAI:
IPCA IPCH IPCA = Índice Mayor. IPCH = Índice Menor 2.1.5 Método de la Universidad Ezequiel Zamora, Vicerrectorado de producción Agrícola. Proyecto de Socio – Económico. Guanare - Estado Portuguesa: VR = ia (Vo x Bs / Divisa Original). ia = (i1 x i2 x i3 x i4 x...................xi n) i = Tasa inflacionaria acumulada en Venezuela año a año. Problema: Calcular el Valor de Reposición de una máquina que fue adquirida en Marzo de 1982 por 323.240 Dólares, Precio FOB en EE.UU. La inflación promedio durante los últimos 10 años en EE.UU. es de 3,65%. El valor de la divisa en Marzo de 1982 era de 7.50 Bs / $. La divisa en Marzo 1998 era de 550 Bs / $. 1er. Paso calculo Valor de Reposición: 1. Valor Máquina FOB Fabrica..............................................323.340,00$ 1.1. Fletes (5-10%).......................................................22.633.80$ 1.2. Seguro (1 - 53%).....................................................9.700.20$ 1.3. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%)..................325,34$ Total Precio CIF Puerto Venezolano..................................355.999,34$ 2. Impuestos del Estado (1%)........................................................355,99$ 3. Ley de Aranceles (5 -25%)...................................................17.799,96$ 4. Fletes y seguro (1-3%)............................................................7.119,98$ Valor Reposición...................................................................365.255.27$
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2do. Paso cálculo Valor de Reposición por el Método de García López: VR = Fi (Vo x Bs/Divisa Original) Fi = 550 Bs/ $. (1 + 0.0365)16 =130,13 7,50 Bs./ $ VR = 130,13 (440.015,16 $ x 7,50 Bs./ $) = VR = 130,13 x 3.300.113 Bs. = 429.443.795,7 Bs. Método Índice de Precios B.C.V. VR = IA (Vo x Bs / Divisa Original) IA = IM = 12.418,32 = 151,81 Im 81,80 VR = 151,81 (440.015,16 $ x 7,50 Bs./ $) = 500.990.260,7 Bs. Método UNELLEZ: VR = IA (Vo x Bs./Divisa Original) ia = (1,183x1,183x1,183x1,091x1,127x1,403x1,355x1,810x1,365x1, 310x1,708x1,459x1,708x1,566x2,032x1,376x1,071) = 130,97. VR = 130,97 (440.015,16 x 7,50 Bs/ $) = 432.215.891,2 Bs.
3.
IDENTIFICACIÓN DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS: Generalmente las maquinas y equipos, tienen maneras comunes de identificarlas por
lo tanto no existe un método explícito para cada tipo de activo. Básicamente hay dos tipos o maneras de identificarlos. 3.1
Macroidentificacion: Aquí se estudia el proceso entero de fabricación como planta completa,
identificado componentes mayores que contribuyen a lograr la capacidad de diseño de la planta, como ejemplo podríamos hablar de la torre de perforación petrolera. Frecuentemente nos referimos a una torre de perforaciones petrolera como un equipo, cuando en realidad es una planta entera formada por componentes Dichos componentes pueden ser vendidos o reemplazados cuando se dañan, no
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obstante la torre de perforación no es considerada completa sin los diversos componentes, como puede ser la torre, sub - estructuras, taladro, fuentes de potencia, bombas, etc. Algunas plantas son combinación de plantas dentro de una planta. Una planta puede alimentar con materia prima a otra planta, ejemplo: Un central azucarero puede alimentar con fibra o bagazo a una planta adyacente de fabricación de papel.
Se puede decir que la macro identificación es el método que el Avaluador utiliza para identificar lo siguiente: I.
- Qué productos fabrica la planta. - Procesó de producción. - Capacidad de la planta (Tm/hora, litros/hora)
II.
- Turnos de trabajo. - Tipo de combustible que utiliza y consumo. - Tipo de personal que opera. - Calendario del plan operativo de mantenimiento (correctivo, preventivo.) - Condiciones generales de la planta. - Edad de las máquinas, equipos - Vida útil - Analizar el entorno donde esta instalada la planta (factores de peligro, contaminación, oxidación) - Equipos para control de la contaminación. - Es una planta moderna u obsoleta. 3.2. Microidentificacion: Es el proceso de encontrar las características individuales de las máquinas o equipos, y consiste en identificar lo siguiente:
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-
Marca.
-
Modelo.
-
Serial
-
Tipo de ruedas
-
Tipo de combustible (diesel, gas, gasolina, otro).
-
Condiciones generales.
-
Capacidad (Tm).
-
Tipo de uso (dentro o fuera de la planta).
-
Motor Eléctrico (Monofásico, trifásico).
-
Kva
-
HP.
-
Voltios.
-
RPM.
Los Datos de la microidentificacion tienen que estar relacionados con los datos que son necesarios para solicitar las cotizaciones. Es importante cuando se haga la inspección inicial observar todos los detalles de las máquinas, equipos, herramientas: así como el entorno donde funciona. La segunda tarea del Avaluador es calcular la depreciación acumuladas (DA). 4. DEPRECIACIÓN: 4.1 Generalidades: Depreciación: Es la perdida de valor de un activo tangible de la empresa por acción del uso, tiempo y obsolescencia. Está considerada en contabilidad como un gasto no monetario. Causas Directas: Deterioro físico causado por el uso normal en el proceso productivo. Los motivos de esta pérdida de valor son: el desgaste por fricción de las
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piezas o materiales, desgaste de la parte exterior, agentes climáticos y ambientales tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos, polvo, humedad, salitre en zonas cercanas al mar. Uso indebido: Cuando los operadores no le dan uso para el cual fueron diseñadas y no reciben mantenimiento adecuado. Desuso por abandono: Las máquinas y equipos cuando no están funcionando están expuestas a oxidación, deterioro de sus motores, en los cables debido a los roedores, saqueo y daños causados por personas ajenas a la planta. Turnos de trabajo: Número de horas de trabajo, no es lo mismo una máquina que trabaje 4 horas diarias a que trabaje 8 ó 24 horas diarias. Obsolescencia Económica: Es la pérdida del valor del activo por disminución de su capacidad funcional, para adaptarse a las exigencias de mercado en cantidad y calidad que se traduce en una depreciación de la maquina por sus bajos rendimientos ante las exigencias del mercado. Obsolescencia Tecnológica: Es la salida en el mercado de otras máquinas y equipos similares que realicen el mismo trabajo pero con mayor eficiencia, lo que origina una disminución del valor de las máquinas antiguas. Causas indirectas: Marcas, modelos y el país donde fueron fabricadas son símbolos de garantía para las máquinas y equipos. 4.2 Tipos de Depreciación: Contable: Es la que utiliza la empresa para depreciar los activos en los libros de contabilidad, para saber en que momento han cumplido su vida útil y desincorporarlas de los libros o revalorizarlos de acuerdo al articulo 12 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, con los índices del Banco Central de Venezuela (IPC). Dentro de la depreciación contable tenemos los siguientes métodos: -
Línea Recta con valor residual.
-
Numero dígitos y porcentaje constante del valor inicial o de compra
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Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo, debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso, vida útil, considera otros como son: -
Estado de Conservación
-
Mantenimiento.
-
Turnos de trabajo.
-
Coeficiente de desgaste.
-
Punto de mercado.
-
Obsolescencia tecnológica y económica.
-
Deprecia a los activos en línea curva que es lo que acontece en la realidad.
Dentro de los métodos tasativos tenemos los siguientes: Línea Recta Mejorado: Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resultara ser una línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne al activo o del valor residual. Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración dos factores: años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de mercado (VR). Su formula es la siguiente: VA = VR {1 – (1 – r) . n } T A fin de obtener una explicación más clara de la formula se procederá a deducirla de la siguiente manera: VA = Valor de avalúo o valor actual. VR = Valor de Reposición. r = Valor residual. n = años de uso. T= Vida útil. Para la demostración de la formula se parte de la siguiente expresión matemática:
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VA = VR - DA (1) De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se sabe que DA representa la depreciación acumulada al termino de n periodo o años. Si se habla de una depreciación acumulada en n periodos, es lógico pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base depreciable y la vida útil. CD = Bn. T Siendo Bn la depreciación anual o unitaria y n representa la cantidad de T años del activo, la depreciación acumulada será:
DA = BD . n, que se puede escribir en forma más conveniente: T DA = BD . n (2) T En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que esta afectando a la BD es n que constituye el grado de aceleración mayor o menor T de la depreciación acumulada y del valor del activo, que se está avaluando.
En la expresión (2) hay una parámetro que no es posible obtener directamente: BD, pero se sabe por definición que VR =
BD + r,
donde
despejando BD se tiene: BD = VR - r ( 3) Aquí se elimino BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el
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Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje r, si se expresa como tracción decimal, se tendrá: Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR que es igual al Valor de Reposición del Activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un dato conocido, que oscila entre el 5 y 15% según el manual del Doctor Elio D'Caries. Remplazando en la Expresión (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene: BD = VR (1- r) Volviendo a la expresión matriz (1): DA = VR (1 – r) x n , donde T VA = VR - DA reemplazando: VA = VR – VR (1 – r). n T Factorizando tendremos: VA = VR [1 – (1- r) n ] T Donde queda demostrado que VA = VR - DA es igual a: VA = VR [1 - (l - r) n ] T
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REPRESENTACIÓN GRÁFICA Figura 1 Valores del Método “Línea Recta Mejorado”
VA
BD
BR
Valor de Reposición VR
Valor Residual r T años VIDA ÚTIL
T
Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de formulas matemáticas que dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la practica, coincidieron en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podrá ser una línea recta (figura 1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada hacerse moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos de esa vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.
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Para conseguir estos resultados los autores “KUENZLE” primero y luego ROSS introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación
n T
las cuales
mostraremos a continuación:
-
Método de KUENZLE: Para mejorar la falla en la formula para calcular el Valor Actual (VA) obtenido por el método de la línea recta el autor Kuenzle, por medio de formulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada hacerse moderada hacia la mitad y aumentar su pendiente final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha. Para lograr esto Kuenzle elevo el factor de depreciación n al cuadrado y la T fórmula quedó así: VA = VR [1 - (1 - r) (n) 2] (T) 2
Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea curva. Figura 2.
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FIGURA 2 VR VR
BR
3
2
BD
1
Valor
r
n
T - Método de ROSS: La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea recta y KUENZLE. El parecido consiste en que la fórmula para el calculo, solamente es diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de las formulas matemáticas logro reemplazar el factor n/T, por la semisuma de este mismo consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a su forma, pero con valores intermedio entre línea recta y kuenzle, la formula de ROSS queda entonces así:
VA = VR [1- (1 - r) ½ (n/T + (n) 2 ] (T) 2
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Este método es el mejor representa lo que acontece en la práctica, con el valor de las máquinas, equipos en el transcurso de la vida útil. Al comienzo el rendimiento es alto y el costo de mantenimiento bajo, a medida que transcurre el tiempo va bajando su rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas todo se traduce en que la depreciación de la máquina y equipos sea una línea curva con pequeña pendiente al comienzo moderada en la mitad y fuerte al final de su vida útil. Si se analizan los tres métodos el más recomendable para máquinas, y equipos industriales el de ROSS.
Existe dentro del área de los avalúos, numerosos métodos para la obtención del valor actual o de avalúo, en un instante determinado, bajo unas condiciones determinadas; de hecho muchos ingenieros avaluadores han determinado desarrollando sus propios métodos en base a criterios personales y que siendo originalmente aplicados por ellos, se han ido conociendo y extendiendo incluso en el ámbito internacional del avalúo tal es el caso del Ing. Elio D’Caires. EJERCICIO 1) DEPRECIAR DESDE UN AÑO HASTA 6 DE UN MONTACARGA MARCA FIAT QUE TIENE UN VALOR DE 1.000.000,00 Bs., CON UN VALOR RESIDUAL DEL 10% Y UNA VIDA UTIL DE 6 AÑOS. VR = 1.000.000,00 Bs. r = 10% T = 6 Años
27
VALOR ACTUAL LINEA RECTA KUENZLE 1.000.000 1.000.000 850.000,00 975.000,00 700.000,00 900.000,00 550.000,00 775.000,00 400.000,00 600.000,00 250.000,00 375.000,00 100.000,00 100.000,00
AÑOS 0 1 2 3 4 5 6
ROSS 1.000.000 912.000,00 800.000,00 662.500,00 500.000,00 312.500,00 100.000,00
VALOR ACTUAL (SEGUN METODOS DE DEPRECIACION)
1.200.000
VA (Bs.)
1.000.000 800.000
Línea Recta KUENZLE Ross
600.000 400.000 200.000
r
0 0
1
2
3
4
5
6
T (AÑOS DE VIDA UTIL)
- Método del Ingeniero Elio D’Caires:
7
28
Este método se basa en la obtención de un coeficiente de depreciación tomando en cuenta los factores de mantenimiento y de trabajo, para ser aplicadas al valor de reposición para disminuir su valor. Este valor reconoce como punto de partida para depreciar máquinas y equipos industriales, el Valor de Reposición o de Mercado (VR), debido a los factores de inflación y/o de carácter cambiarlo que son comunes en Sur, Centroamérica y África, porque la mayoría de la maquinaria, equipos en estos países es importada de EE.UU. y de Europa para aplicar este método se admitirá que existe una función de desgaste Q (U, t), donde t = coeficiente de trabajo, U = coeficiente de mantenimiento, Q = función de desgaste luego tenemos que las fórmula de Elio D'Caires son: VA = VR [ (1 – r) * D (t) + r] t = Q (U. ,t) . n T T VA = Valor actual para el instante n transcurrido. VR = Valor de reposición o de mercado. R = Valor residual o de chatarra. D (t) = Coeficiente de depreciación. t = Coeficiente de depreciación ponderado. T n = años de uso. T = Vida útil. Q (U, t) = Función de desgaste.
Ejemplo:
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Se tiene una máquina para movimiento de tierra que se quiere avaluar con las siguientes características: -
MARCA:
CATERPILLAR.
-
TIPO:
Cargador sobre ruedas.
-
MODELO:
966 B
-
SERIAL:
75 y 25897
-
EDAD:
9 años.
-
VIDA ÚTIL: 20 años.
La inspección constató que se encontraba en buenas condiciones sometido a un mantenimiento normal y condiciones de trabajo normal. Se encontró una cotización de uno similar nuevo por cantidad de 190.000$ en Puerto Norteamericano. Calculo Valor de Reposición: 1. Valor de Máquina FOB Pto. Norte Americano..........................................190.000,00$ 2. Fletes (5-10%)..............................................................................................13.300,00$ 3. Seguro (1-5%).................................................................................................5.700,00$ 4. Gastos Varios Puerto Venezolano (1%).........................................................1.900.00$ Total Precio CIF Puerto Venezolano..........................................................210.900,00$ 5. Impuestos del Estado (1%)............................................................................2.109,00$ 6. Ley de Aranceles (5 - 25%).........................................................................10.545,00$ 7. Impuestos a las Ventas (14,5%)..................................................................30.580,50$ 8. Fletes y seguro (1-3%)..................................................................................4.218.00$ Valor de Reposición......................................................................................256.243,50$
Calculo del Valor de Avalúo:
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VR = 256.243,50$ U = 10 t =10 Q (U,t) = 1 r = 0,10 t = 9 años. T = 20 años. Con esto se tiene: t = 1 x 9/20 = 0,45 T Con el valor de 0,45 se va la tabla Nº 2, obteniendo D (t) = 0,49154, este valor se sustituye en la fórmula Nº 1 y se tiene: VA = 256.243,50 [ (1 – 0,10) 0,49154 + 0,10 ] VA = 256.243,50 (0,5423) = 138.960,85$ VA = 138.960,85$ -
Método de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de costos: Este método consiste en calcular el valor actual de las máquinas, equipos
industriales y agrícolas en Línea Recta Ponderada considerando de una sola vez la influencia en la perdida de valor de los activos por los factores; Edad, conservación, mantenimiento y obsolescencia mediante la siguiente fórmula: VA = VR{1 - (n/T).A + Fc(B) + Fo(c)}] Definiciones: VA = Valor Actual para la fecha de avalúo. VR = Valor de reposición a nuevo, que incluye los gastos de instalación, fletes, gastos aduanales, etc. n = Número de años de vida consumida, en termino de producción (Edad efectiva del activo). T = Vida útil que se estima tendrá el bien en términos de producción en condiciones normales. FC = Factor de conservación o apariencia física que se determina en el momento de la
31
inspección física del equipo. La ponderación de este factor es de acuerdo con el siguiente criterio:
CONDICIÓN DEL EQUIPO
PORCENTAJE
Nuevo
5
Muy bueno
15
Bueno
35
Regular
55
Malo
Fo =
90
Factor de obsolescencia, está en función de las innovaciones o
modificaciones, en nuevos diseños y capacidades de los equipos. La ponderación de este factor es de acuerdo con el siguiente criterio:
VIDA CONSUMIDA
PORCENTAJE
1 a 6 Años
15
7 a 12 Años
35
13 a 18 Años
45
19 a 24 Años
60
25 a 30 Años
75
31 a 36 Años
90
37 a 42 Años
100
32
A, B, C = Peso o aporte que tiene cada factor, asignado en forma decimal para hacerla ponderación. La ponderación de estos tres factores es la siguientes: A = Aporte por efecto de edad = 40% B = Aporte por efecto de la conservación 40% C = Aporte por efecto de la obsolescencia = 20% Ejemplo: Calcular el Valor Actual de un tractor LANDINI, Serial PH 5234B, Modelo 10.000, doble transmisión, 110 HP, con 10 años de usos y una vida útil estimada de 15 años. Para el momento del avalúo el perito observó que el estado físico es bueno y sometido a mantenimiento normal. De acuerdo con la información del proveedor la cotización de un nuevo o similares es de Bs. 20.013.993,00. Datos: VR = 20.01 3.993,00. AÑO USO = 10 VIDA UTIL = 15 Años VA = VR {1 – (n/T). A + Fc (B) + Fo (c)} VA = 20.013.993,00 {1 – [(10/15) x 0,40 + 0,35 (0,40) + 0,30 (0,20)]} VA = 20.013.993,00 (0,54) = 10.807.556,22 Bs. 5. COEFICIENTE DE AJUSTE (“K”): Tal como se ha analizado anteriormente hay un inevitable grado de subjetividad que caracterizan los resultados de los avalúos y estos dependerán de la fórmula o método matemático que se aplique, sin embargo hay otros factores imponderables que distorsionan los mecanismo de las fórmulas matemáticas tales como: conservación, mantenimiento, punto de mercado, tecnología, turnos de trabajo, etc.
33
Para la gran mayoría de los avaluadores matemáticos la segunda principal causa (y muchas veces la única que consideran), para la depreciación de máquinas y equipos además de la producida por la vida cronológica de la misma, es aquella producida por la conservación y mantenimiento. En la práctica suele existir inexactitudes en los valores de avalúo calculado debido a los factores imponderables expresados anteriormente, que deben ser corregidos o ajustados mediante un coeficiente denominado “K”, para llegar a cifras que concuerden con valores reales o practicas de los activos Para aplicar este coeficiente se crearon las siguientes tablas: TABLA 1 COEFICIENTE “K” POR MANTENIMIENTO (DMAN). Estado Aparente
Símbolo
Coeficiente de Ajuste K (%)
Excelente
E
100
Bueno
B
95
Regular
R
85
Malo
M
75
Pésimo
P
65
TABLA 2 COEFICIENTE “K” POR MERCADO (DMER). TIPO DE MERCADO Excelente
FACTOR AJUSTE (%) 100
Bueno
95
Más que regular
90
Regular
85
Menos que regular
80
Malo
75
Muy malo
70
Pésimo
65
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TABLA 3 COEFICIENTE “K” POR TECNOLOGIA (DTEC). TIPO DE MERCADO
FACTOR AJUSTE (%)
La misma tecnología
100
Algunos cambios sensibles
95
Cambios importantes vigentes en producción
90
Cambios de tecnología vigente
85
Cambios de tecnología no vigentes en producción
80
La cifra que se quiere del Valor de Avalúo del activo en estudio se obtiene de la expresión matemática siguiente: VA (VR - DA) x “K” Los valores de VR y DA7 se obtienen por los métodos anteriormente descritos según el criterio del perito Avaluador. Esto indica que el coeficiente "K" se le puede aplicar a cualquier método, que el Avaluador considere como importante para la disminución del valor del activo. Como conclusión se tiene: el cálculo matemático es para el Avaluador una herramienta valiosa que permite ubicar un valor de avalúo probable, el cual permite ubicar al valor final mediante el factor de corrección “K”, prudentemente elegido. De aquí se desprende que: a) El factor de ajuste “K” es una cifra subjetiva basada en la inspección directa a la máquina o equipo que se avalúa. b) El tasador debe poseer conocimientos muy complejos de la máquina que se valora y debe aplicar un criterio técnico.
35
c) El valor obtenido luego del correctivo dependerá de la experiencia, los conocimientos técnicos que posea e: tasador. El procedimiento de aplicar el coeficiente 'K', es ampliamente utilizado actualmente por los profesionales del avalúo, quienes consideran que es mas que suficiente como factor de ajuste al valor de avalúo calculado considerar los factores de mantenimiento conservación tecnología y punto de mercado. En conclusión se puede decir que la calidad de los resultados de un avalúo dependerán principalmente del buen análisis que se realice para obtener a nivel nacional, internacional de un Valor de Reposición (VR) preciso una elección acertada del Método de Depreciación adecuado y de la aplicación de un coeficiente “K”, prudentemente elegido. Estas tres condiciones tendrán asegurado su buen éxito sobre la base que el Avaluador debe poseer amplios conocimientos de la materia, así como de las máquinas, equipos que se propone avaluar, de esta manera se puede decir que se tendrá mayor objetividad y certeza a la hora de emitir un juicio razonado sobre su valor.
Depreciación por mantenimiento (Dman): Este coeficiente se determinara calificado, durante la inspección de las máquinas, equipos, el mantenimiento que pueda apreciar el perito Avaluador a través de la información suministrada, por el propietario, ingeniero de planta, obreros, etc. También se puede obtener del cronograma de mantenimiento correctivo o preventivo, que posee la empresa. Es importante que el tasador efectúe una investigación del entorno donde se ubican los activos, para detectar los agentes climáticos y ambientares desfavorables e inevitables tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos dañinos, ambientes polvorientos o saturados de humedad. Para aplicar este factor se utiliza la Tabla 1.
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Depreciación por Mercado (Dmer): Este factor representa la apreciación del tasador, en base a su investigación dentro del mercado de la facilidad o dificultad de ubicar las máquinas o equipos sujetos a avalúo. Este factor de apreciación está vinculado con la utilidad, deseabilidad, escasez, marca modelo de los activos a avaluar. Hay máquinas y equipos difíciles de ubicar en el mercado debido: a) Marca no reconocida, modelo descontinuado b) Poca existencia en el país de fábrica que las utilicen Para cuantificar la incidencia del mercado se utiliza la Tabla 2. Depreciación por Tecnología (Dtec): Este factor se determina en base a la obsolescencia de tipo tecnológica que pudieran tener las máquinas y equipos, cuando en el mercado existen otros modelos que optimicen los sistemas de producción, es decir que realicen el mismo trabajo pero con mayor eficiencia, debido a perfeccionamientos técnicos que la hacen más económica en su operación y mantenimiento. El Avaluador debe observar detenidamente la diferencia tecnológica que existe entre los equipos que se valoran y los que existen actualmente en el mercado. Este ajuste se realiza con la tabla 3. 6. AVALUO DE HERRAMIENTAS, EQUIPOS MENORES Y MOLDES: Son aquellos activos de la empresa que por su condición no se pueden incluir en la valoración de máquinas y equipos, y es necesario avaluarlos en forma separada, ya que si bien no son aceptados como garantía en prestamos bancarios, representan un valor muy significante en los activos de la empresa debido al incremento de precios en el mercado. Entre ellos tenemos: compresores, taladros, sierras eléctricas, esmeril, soldadores eléctricos, lijadoras, manómetros, molde metálico para máquina de inyección, juego de llaves, etc. Para valorar estos activos se está utilizando actualmente métodos:
37
6.1.
Porcentaje constante del Valor de Reposición (VR): Este método consiste en depreciar las herramientas menores, en base a un
porcentaje constante todo los años del Valor de Reposición o de mercado (VR), hasta un 90%, quedando un 10% de. valor residual o de chatarra. Para aplicar este método se elabora una tabla de la forma siguiente: CUADRO 1 VALOR ACTUAL HERRAMIENTAS MENORES Y MOLDES Nº
1
2
Descripción
Un (1) compresor marca “SERMAC”, con un motor de 3,5 Hp, con 6 años de uso en buenas condiciones de funcionamiento. Un soldador marca LINCOLD modelo AC 225 – GLM, serial Nº 13632.
6.2.
Años uso
Descripción
Dep. Acumulada
Valor Reposición
Valor Actual
1.110.000
444.000
%
Monto
6
10
111.000
666.000
3
10
28.153
84.459
281.536 VALOR ACTUAL
197.077 641.077
Método de Apreciación de la UNELLEZ: Este método consiste en apreciar las herramientas menores en un porcentaje
que surge de la observación y criterio de Avaluador en base a las causas directas e indirectas que motivan la depreciación tales como: deterioro físico, desgaste por fricción, exceso de temperatura, oxidación, mal uso, ausencia de mantenimiento, marcar, modelo, país donde se fabricó etc. El tasador en base a los factores antes señalados calcula un factor total de apreciación, que multiplicado por el Valor de Reposición (VR) da el valor actual del activo. Para aplicar este método se elabora un cuadro de la forma siguiente:
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CUADRO 2 Nº
1
Descripción
Un
(1)
cargador
Valor de
Factores
reposición
Físicos
Funcionales
95.500
0,6
1
Mercado
Factor
Valor
total
actual
de
baterías de 110 voltios marca
LINCOLD,
sin
serial ni modelo visible, en regulares condiciones físicas
y
de
mantenimiento con 12 años
de
uso.
En
funcionamiento.
1 0,6 VALOR ACTUAL
57.300 57.300
6.3 Método del Saldo Decrecimiente o Matheson: Este método supone que el costo anual por depreciación es un porcentaje fijo del valor de reposición al año. La formula es: VA = VR[1 – (1 – K) n ] Donde: T = Vida útil n = Años uso r = valor residual VR = Valor de reposición K = 1 – T r__ VR K = Tasa de Depreciación. Por este método el activo nunca llega al valor cero.
Generalmente
automóviles.
se
recomienda
para
herramientas
menores
y
39
6.4 Método de los Números Dígitos o de Cole: Por este método el valor de depreciación es alto en los primeros años de vida del activo y permite que el valor llegue a cero. La formula es: VA =VR [1 – (1 – r) 2 (T – n + 1) ] T (T + 1) 6.5 Método las unidades producidas u horas trabajadas de la UNELLEZ: Este método es utilizado, para depreciar aquellas maquinas, equipos o herramientas menores que no realizan un trabajo continuo dentro de las unidades de producción. Es decir se deprecian mas por su utilidad que por su edad efectiva.
Su formula es: VA = VR [1 – (1 – r)
U.P ] U.e.P
VA = VR [1 – (1 – r) HT ] HeT U.P = Unidades producidas UeP = Unidades estimadas por producir HT = Horas trabajadas HeT = Horas estimadas por trabajar.
6.6 Método Línea Recta Modificada: Consiste en agregar al método de línea recta un factor de ajuste por operatividad. Su formula es la siguiente: VA = VR [1 – (1 – r) n ] x G T Donde G es grado de operatividad estipulada por el perito avaluador dependiendo de las causas directas o indirectas de la depreciación (deterioro físico, desgaste por fricción, desgaste parte exterior, etc.) REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS CITADAS.
40
1. BORNAS, Rafael. (1991). Talleres de Valorización de activos agropecuarios. Caracas. Venezuela. 10 pp. 2. CONTRERAS, José. (1991). Avalúos de fincas. Caracas, Venezuela. 150 pp. 3. FUNDACION CIARA. J.J.C.A. (1979). Diagnostico y valoración rural. Caracas. Venezuela. Tomo II. 365 pp. 4. GARCIA, Néstor y GIMENEZ, Alejandro. (1994). Avalúo de maquinaria y equipos industriales. Barquisimeto Venezuela. 91 pp. 5. PIOL, Roberto. (1994). Valuación de edificaciones e instalaciones agropecuarias. Caracas Venezuela. 26 pp. 6. PULIDO AZPÚRUA, Bernardo y PARDO AZPÚRUA, Rafael. (1996). Valuación de maquinarias y equipos industriales. Universidad Central de Venezuela, Caracas. 40 y 49 pp.
41
ANEXOS
42
A continuación se muestra un avalúo, como ejemplo ilustrativo de la metodología que en los actuales momentos se está utilizando para valorar maquinarias y equipos industriales.
43
José Contreras
B.I.V. Nº 175 FOGADE Nº FJ-485 S. DE BANCOS Nº P-773 SAPROVE Nº 279 C.A.V. Nº 12320 BCO. DE VZLA Nº 1517
Avaluador Profesional Magíster en Administración
INFORME DE AVALÚO LOTE DE TERRENO UBICADO EN EL MUNICIPIO SUCRE MÁQUINAS Y EQUIPOS UBICADOS EN GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIO: APROCUNIV, S.R.L. PERITO AVALUADOR(S): MSc José Contreras Ing. Belkis Silva
44
Guanare, Julio 2000
ÍNDICE Carta resumen resultados de la inspección....................................................... Introducción ..................................................................................................... Certificado de Imparcialidad ........................................................................... 5 Metodología ..................................................................................................... 7 Formación del Valor ........................................................................................ 8 Descripción y Características de los Activos .................................................. 11 Diagnostico ...................................................................................................... 14 Avalúo .............................................................................................................. 18 Resumen del Avalúo ........................................................................................ 36 Conclusiones .................................................................................................... 37 Anexos: - Fotografías - Documento de Propiedad - Valor de Reposición a nuevo y fuente de información - Ubicación Practica - Ubicación Relativa - Ubicación Geográfica - Croquis de Ubicación - Croquis de Distribución - Credenciales y Autorización del perito
45
Señor: Gerente Banco Caribe Agencia Guanare. De acuerdo a solicitud realizada por el Ingeniero José Gregorio Pérez Presidente de APROCUNIV S.R.L., de procedió a elaborar el avalúo del lote de terreno, maquinarias y equipos industriales.
Se realizó la inspección el día 10 – 07- 2000 para determinar: a) Ubicación, área total, linderos, topografía del lote de terreno. b) Forma del lote de terreno. c) Características del lote de terreno d) Características de las maquinarias, equipos industriales . Se tomaron en consideración los siguientes conceptos: DEPRECIACIÓN (D): Es la pérdida de valor de los activos tangibles por el uso, tiempo y la obsolescencia. DEPRECIACIÓN ACUMULADA (DA): Es la depreciación del activo desde su adquisición o construcción hasta el momento que se realiza el avalúo. VALOR DE AVALÚO (VA): Es el valor que tiene el bien mueble e inmueble una vez depreciado. VALOR DE REPOSICIÓN (VR): Es el valor que hay que pagar en el mercado por la adquisición de un activo de características iguales o equivalentes al que se está avaluando, pero nuevo.
46
Este valor servirá como punto de partida para el cálculo del valor actual de los activos, depreciándolos por los método de Ross-Heidecke, que es el que se esta utilizando actualmente a nivel nacional e internacional.
VIDA ÚTIL(T): Número de años que se prevé durará el activo en condiciones normales. En Venezuela es un concepto discrecional, lo puede asignar, el avaluador, el propietario, el constructor o fabricante. VALOR RESIDUAL ( r): Es el valor del activo una vez que ha cumplido su vida útil, se le llama valor de chatarra o salvamento. Según el manual de avalúo del Ing. Elio D'Caires este valor fluctúa entre 5 y 15 % del valor de reposición, pero la mayoría de los peritos avaluadores toman un promedio (10 %). Los terrenos son activos fijo tangibles que no están sujeto a depreciación, sino a un proceso de Revalorización. Las edificaciones se deprecian anualmente. En consecuencia, basándonos en los criterios y metodología empleadas de acuerdo al informe anexo, el valor del lote de Terreno, máquinas y equipos propiedad de APROCUNIV, se expresa razonablemente en las siguientes cifras:
CIENTO
CINCUENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA CON 70/100 BOLÍVARES (159.838.640,70 Bs)
Msc José Contreras
Ing. Belkis Silva
47
C.A.V. Nº 1230
C.I.V. Nº 41696
Sociedad de Tasadores Profesionales Nº 279
Superintendencia de Bancos Nº P-772.
Superintendencia de Bancos Nº P-773.
FOGADE Nº FJ -045
FOGADE Nº FJ - 045
INTRODUCCIÓN.
El objetivo principal de este avalúo es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio), del lote de terreno, maquinarias y equipos propiedad de la empresa: APROCUNIV S.R.L.
Este avalúo está catalogado dentro de la clasificación como “SOLICITUD DE CRÉDlTO”, debido a que es realizado para solicitar un préstamo al Banco del Caribeño, Agencia Guanare, colocando como garantía el lote de terreno, máquinas y equipos industriales El método utilizado para valorar el lote de terreno es el método de “Mercado oferta”, utilizando las siguientes fuentes de información regional: prensa local, revistas especializadas, etc
Para valorar los bienes muebles, se utilizó el método tasativo de ROSSMEJORADO. Es el método más utilizado actualmente para maquinas y equipos, debido a que deprecia a los activos en línea curva, que es lo que acontece en la práctica, y toma como base el valor de Reposición, además considera los años de uso, estado de conservación, mantenimiento vida útil, punto de mercado, obsolescencia tecnológica.
48
5
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
Quienes suscriben, Magister en Administración Agraria José Contreras, titular de la cédula de identidad Nº 2.455.227, inscrito en el Colegio de Administradores de Venezuela, bajo el Nº 12.320, miembro activo de la Sociedad de Avaluadores Profesionales de Venezuela, bajo el Nº 279, autorizado por la Superindentencia de Bancos bajo el Nº P-773 y por FOGADE bajo el Nº FGDPB-J-045 y la Ingeniero Belkis Silva, titular de la cédula de identidad Nº 5.251.401, inscrita en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 41.696 y autorizado por la Superintendencia de Bancos bajo el Nº P-772.
Certifican:
1) Que el Avalúo realizado es producto de método esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como “justos”, sin que haya influido en el informe, ningún factor, intervención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriores explicados.
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2) Que no tienen ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada, en cualquier posible opción comercial, ni posee ningún tipo de lazos familiares en lo consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con6 el propietario de los Activos Avaluados. 3) Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para confeccionar este avalúo son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningún factor que pueda influir en el resultado final del avalúo. 4) Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de profesionales avaluadores. Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado a los activos propiedad de la Empresa APROCUNIV S.R.L..
Guanare, Julio 2000
Msc José Contreras
Ing. Belkis Silva
C.A.V. Nº 1230
C.I.V. Nº 41696
Sociedad de Tasadores Profesionales Nº 279
Superintendencia de Bancos Nº P-772.
Superintendencia de Bancos Nº P-773.
FOGADE Nº FJ -045
FOGADE Nº FJ - 045
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7
METODOLOGÍA. Para llegar al valor real y verdadero (Justiprecio) del lote de terreno, máquinas y equipos propiedad de APROCUNIV S.R.L., se utilizó la metodología siguiente: -
Se entrevisto al Ing.. José Pérez, presidente de APROCUNIV S.R.L., para solicitarle información referente, a las mejoras realizadas, planos, titulo de propiedad, años de uso, características de las máquinas y equipos.
-
Se leyó detenidamente el documento de propiedad para verificar, el área total del terreno, linderos, Nº de documento.
-
Se verificó la ubicación precisa, la forma del terreno, el área, la topografía, servicios, vialidad, zonificación.
-
Se midió largo por ancho del lote de terreno.
-
Se midió la cerca de malla de ciclón, se revisó sus características y estado de conservación.
-
Se revisó, marca, serial, modelo y estado de mantenimiento de las máquinas y equipos
-
Se revisó en la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Sucre, los referenciales de compra - venta de terrenos iguales o semejantes, realizados durante los años 1.997, 1998, 1999 y 2000
-
Se tomaron las respectivas fotografías.
-
Se entrevistó a los Gerentes de la Inmobiliaria Mayuper, Vargas, ubicados en Guanare Estado Portuguesa
-
Se entrevistó a los Señores: Luciano Hernández, Dario Martínez, Gregorio González
-
Se revisó las páginas comerciales de la prensa local
-
Se revisaron las revistas especializadas tales como: INMOBILIARIA, INMOBILIA y GACETA GANADERA
51
8 FORMACIÓN DEL VALOR.
LOTE DE TERRENO: Se efectuó una investigación de operaciones de compra - venta de terreno en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre, debidamente registradas y protocolizadas, durante los cuatro trimestres del año 1998,1999 Y 2000. No se encontró referenciales semejantes lo que motivó a utilizar un método indirecto de encuestas, se entrevistó a los señores Luciano Hernández, Dario Martínez, Enrique Melante, residenciados en el Municipio Sucre, se revisaron referenciales en las oficinas de las inmobiliarias “Mayuper, Vargas”, revistas especializadas, encuestas en la zona
MÁQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES Para la formación del valor se utilizó el método tasativo de ROSS-MEJORADO, el cual se basa en la fijación del valor, en un Valor de Reposición o mercado (VR), tomando en consideración los siguientes factores: años de uso, vida útil, estado de conservación y mantenimiento, punto de mercado, obsolescencia tecnológica.
Este método es el más utilizado actualmente para depreciar máquinas y equipos, debido a que deprecia a los activos en línea curva, que es lo que acontece en la realidad, además es aceptado por la Sociedad Panamericana de Avaluadores.
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9 CERCA DE MALLA DE CICLÓN Para la formación de su valor se utilizó el Método de Ross- Heidecke, el cual se basa en el valor de reposición (VR) tomando en consideración, años de uso, vida útil, estado de conservación y mantenimiento. Para aplicar este método se utiliza la tabla Nº1. La fórmula matemática para calcular el valor actual por este método es la siguiente: VA = VR [1 - (1 - r ) ½ ( n + ( n )2 ) X’ K’’ ] T
(T)2
Donde: VA = Valor Actual o de Avalúo. VR = Valor de reposición o de mercado. r = Valor residual o de salvamento. A = Factor Ross ½ ( n/T + n2 /T2) K = Factor de Ajuste Kdmom x Kdtec x Kdmerc C = Factor de Plus Depreciación de Heidecke ( Tabla Nº 1). n = Años de uso. T = Vida útil.
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10 ½ = Constante
TABLA Nº 1.
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERÍSTICAS
C
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Nuevo o muy Nuevo
0% 0,032% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100.00%
Regular, conservación Normal Necesitando reparaciones sencillas Reparaciones importantes Demolición
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DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS.
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Parcela de Terreno: Ubicada entre las coordenadas 9º 21'10" de latitud norte 69º 59’09’’ Longitud oeste Son terrenos de topografía montañosa, boscosa húmedo premontano (Bmh-p), de fácil acceso por la carretera nacional Guanare – Biscucuy – Chabasquen, asfaltado hasta la entrada de la propiedad. Como resultado de la inspección realizada y en evidencia de las fotografías, se desprende que el lote de terreno tienen forma de polígono irregular. Área de Terreno Forma: Polígono irregular (rectángulo) Área: 7 hectáreas Total: 70.000 m2 Máquinas y Equipos Industriales: Ubicadas en los galpones de la empresa “APROCUNIV S.R.L.” Barrio sucre Guanare – Edo. Portuguesa.
Máquina clasificadora-seleccionadora X ELTRON (30R –53) TRIKROMATIC, fabricada en Costa Rica. Serial 1098 – 977
Maquina seleccionadora X ELTRON 30 – RMP. Serial 775 – 634
Clasificadora densimétrica. P/comercializadora. (CHANITO)
Clasificadora densimétrica X ELTRON
Trilladora pulidora APOLO
Trilladora
Clasificadora Brasileña
Elevadores Newmáticos marca CHANITO
Tostadora marca CHANITO
Romana FAIRBACK MORSE
Trilladora despulpadora ALFA
Molino de café tostado marca PEMAGOS
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Tolva marca COMERCA
Monta carga marca ALLIS CHALMERRS
Secadora marca TECOLVEN
Las máquinas y equipos están en buen estado de conservación y mantenimiento CERCA DE MALLA CICLÓN CARACTERÍSTICAS Coronamiento especial con 3 hilos de alambre púas Altura: 1,80 mts Brocal encofrado de 15 x 30 cms Estado de conservación: Completamente nueva Dimensión: 1002 metros lineales
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DIAGNOSTICO. 1.- ASPECTOS LEGALES: 1.1.-
Identificación de la Propiedad.
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La propiedad está identificada como lote de terreno, maquinas industriales cerca de malla ciclón. 1.2.- Identificación del Propietario: Según documento de propiedad el lote de terreno, las maquinas y equipos son propiedad de APROCUNIV S.R.L. Empresa catalogada como la mejor a nivel local y nacional desde el punto de vista financiero y organizacional. 1.3.- Tenencia: Propiedad privada según documento de propiedad, presentado por su propietario y debidamente registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Portuguesa bajo el número 77, tomo II, 4to trimestre 1.982, protocolo 1ero, folios del 124 al 126. 1.4.- Linderos: Según documento de propiedad los linderos generales del lote de terreno son los siguientes: Norte: Terreno que nos reservamos. Sur: Carretera Nacional Biscucuy - Chabasquen. Este: Camino vecinal. Oeste: Terreno que nos reservamos .
14 2.- ASPECTOS FÍSICOS: 2.1.- Ubicación: 2.1.1.- Política:
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La parcela está ubicada en la Jurisdicción del Municipio Sucre, Biscucuy Edo. Portuguesa. 2.1.2.- Astronómica: LONGITUD OESTE: 69º 59'09". LATITUD NORTE: 9º 21' 10’’. 2.1.3.- Ubicación Practica: Partiendo de la Plaza Bolívar de Biscucuy, vía Chabasquen a la altura del caserío “Los Cocos”, se ubica el lote de terreno. 2.2.- Area: Según documento de propiedad, el área del lote de terreno es de 7 Ha. 2.3.- Topografía: La topografía del lote de terreno es plana con una inclinación del 2 a 7%. 2.4.- Climatología: 2.4.1.- Precipitación: La precipitación promedio anual es de 1.925 mm de lluvia. Con un régimen de distribución monodal que separa dos (2) períodos muy bien definidos: Lluvioso y seco. Lluvioso Mayo a Octubre. Seco Diciembre a Mayo. 2.4.2.- Altitud: 555 m.s.n.m. 2.4.3.- Temperatura: La media anual se estima entre 18º y 24ºC. 2.4.4.- Radiación Solar: Promedio anual: 394 calorías/cm2.
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58
2.4.5.- Insolación: Media diaria: 5,9 Horas. 2.4.6.- Clima: Bosque húmedo tropical. 3.- ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS. El lote de terreno se ubica en el caserío Los Cocos del Municipio Sucre, Carretera Nacional Biscucuy – Chabasquen, totalmente asfaltada con electrificación, transporte colectivo, agua, servicios asistenciales y educacionales. 4.- ANÁLISIS El resultado del diagnóstico indica que el lote de terreno dispone de una excelente ubicación, buenas vías de acceso (carretera Nacional Biscucuy – Chabasquen), excelente datos climatológicos, con topografía plana, cercana a todos los servicios públicos con título de propiedad debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno del Municipio Sucre..
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VALOR ACTUAL PARCELA DE TERRENO.
MÉTODO DE MERCADO: Se efectuó una investigación de operaciones de compra - venta de terrenos iguales o semejantes en la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, encontrándose solo tres (3) referenciales no comparables relativamente, cercanos a la parcela en estudio y ubicados en la perimetral del Municipio., lo que permite utilizar el método indirecto denominado “Mercado de Ofertas” utilizando las siguientes fuentes:
Prensa local
Carteles de ofertas
Inmobiliarias de la zona
Encuestas directas a pobladores
Se realizó una encuesta representativa a los señores: Luciano Hernández quine informó un valor de 2.350.000 Bs./Ha Dario Martínez 3.100.000 Bs./Ha Gregorio González 2.950.000 Bs/Ha Las inmobiliarias MAYUPER Y VARGAS , confirmaron valores entre 2.500.000 – 3.100.000. Se tomaron los valores de las encuestas y se les calculó las medidas estadísticas de tendencia central tales como: media aritmética, medina y rango
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60
ANALISIS ESTADÍSTICO
MEDIA ARITMÉTICA (X) = 8.400.000 = 2.800.000 Bs/Ha 3 MEDIANA (M) = 2.950.000 Bs/Ha RANGO = 3.100.000 – 2.350.000 = 750.000 Bs/Ha Se tomó la mediana, porque es la medida de tendencia central más exacta, debido a que su valor no está influenciada por valores extremos.
CUADRO 1 VALOR ACTUAL LOTE DE TERRENO Nº
DESCRIPCIÓN
ÁREA m2 Valor Unitario Valor Actual Bs. Bs/m2
1
Lote de terreno ubicado en el caserío Los
Cocos, Municipio Sucre Edo. Portuguesa 7 TOTAL VALOR ACTUAL LOTE DE TERRENO
2.950.000
20.650.000 20.650.000
18
61
CUADRO 2 VALOR ACTUAL CERCA PERIMETRAL
Nº
1
Descripción
Factor
Valor de
Ross-Heidecke
Reposición
%
Bs.
Valor Actual
1002m de cerca de malla ciclón con 3 hilos de alambre púa y coronamiento especial inclinado doble con una altura de 1.80m con brocal de 15 x 30 cm encofrado, construida en Julio del 2000 Vida útil: 15 años Años de uso: 0 Estado de conservación según Ross Heidecke: Nuevo o muy nuevo
1.00
34.348.560,00 34.348.560,00 TOTAL Bs. 34.348.560,00
19
CUADRO 3 VALOR ACTUAL MAQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES
62
Nº
1
2
3
4
5
Descripción
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposición
Bs
%
Bs.
0,95
44.581.065,01
42.352.001,75
0,97
13.600.000,00
13.192.000,00
0,97
6.800.000,00
6.596.000,00
Clasificador de Café Oro X ELTRON con motor incorporado DAYTON modelo 30RS 3 TRIKROMATIC Fabricado en Costa Rica Serial Nº 1098-977 Clasificadora de Café Oro X ELTRON modelo 30-RMP. Serial Nº 775-634 TRIKROMATIC con motor incorporado Años de uso: 4 años Vida útil: 25 años. Estado de conservación y mantenimiento: Bueno Clasificadora de Café Oro X ELTRON, con motor incorporado modelo 30RMP, serial 778657 Anos de uso: 2 años Vida Útil: 25 años Estado de conservación: bueno Clasificadora desimétrica (2) P/ comercialización (CHANITO) Años de uso: 1/5 años Vida útil: 10 años Estado de conservación: nueva. Clasificadora desimétrica (2) P/ comercialización (CHANITO) Años de uso: 6 años Vida útil: 10 años Serial Nº 89 B-383
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CUADRO 4 VALOR ACTUAL MAQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES
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Nº
6
7
8
9
10
Descripción
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposición
Bs.
%
Bs.
0,90
2.600.000,00
2.340.000,00
0,90
1.300.000,00
1.170.000,00
0,90
2.600.000,00
2.340.000,00
0,96
10.000.000,00
9.600.000,00
0,96
11.700.000,00
11.232.000,00
Trilladora – Pulidora “APOLO” con motro de 48HP. Trifásica de 1558 RPM de 230 volt. Serial Nº M95G-17806 Años de uso 6 años. Vida útil: 20 años Estado de conservación: Bueno Trilladora – Pulidora marca APOLO modelo EB. Con motor de 7 HP, trifásica de 1800 RPM. Años de uso: 6 años Vida útil: 20 años. Estado de conservación: Bueno Trilladora con motor de 44HP. BBC – BROWN - BOVER Años de uso: 6 años Vida útil: 20 años Estado de conservación: Bueno Clasificadora serial Nº 0130-151-458 Fabricada en Brasil Años de uso: 4 años Vida útil: 15 años Estado de conservación: Elevadores (9) marca CHANITO Años de uso 4. Vida útil: 10 años Estado de conservación: bueno
21
CUADRO 5
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VALOR ACTUAL MAQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES Nº
11 12 13 14 15
16
17
Descripción
Tostadora marca CHINITO, con motor marca WEB, 4HP ROMANA FAIR BANK MORSE (3) Modelo Y-1300 R CAP: 1500 Kg. Serial 801 Trilladora – despulpadora marca ALFA Modelo 04, serial 00236, sin motor Molino de café tostado con motor Marca PELAGOS. Modelo MOP60 HP 3,4 Tolva marca COMECA, modelo CFP-7 Con motores de 2,2 HP y 4 HP Años de uso 20. Vida útil: 30 años Monta carga, marca ALLIS-CHALMERS Modelo 140-24, serial 56457000, fabricada en U.S.A. Años de uso: 4 años Vida útil: 15 años Estado de conservación: Regular Secadores TECOLVEN. Motor WEG HP 26 RRM: 1760 Años de uso: 4 años Vida útil: 20 años Estado de Conservación: Bueno
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposición
Bs
%
Bs.
0,96
2.000.000,00
1.920.000,00
0,65
4.860.000,00
3.159.000,00
0,85
1.300.000,00
1.105.000,00
0,97
728.000,00
706.160,00
0,88
2.855.579,00
2.512.909,00
0,70
5.550.000,00
3.885.000,00
0,91
3.000.000,00 2.730.000,00 TOTAL Bs. 104.840.087,70
22
RESUMEN DE AVALÚO 1.- Valor Actual Lote de terreno
....................................................... Bs. 20.650.000,00
2.- Valor Actual "Cerca Malla Ciclón" ................................................... Bs. 34.348.560,00
65
3.-Valor Actual "Máquinas y Equipos Industriales” .............................. Bs. 104.840.087,70 TOTAL..................................................... Bs. 159.838.640,70 SON: CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CUARENTA CON 70/100 BOLÍVARES. (159.838.640,70 Bs.)
Msc José Contreras
Ing. Belkis Silva
C.A.V. Nº 1230
C.I.V. Nº 41696
Sociedad de Tasadores Profesionales Nº 279
Superintendencia de Bancos Nº P-772.
Superintendencia de Bancos Nº P-773.
FOGADE Nº FJ -045
FOGADE Nº FJ - 045
23
CONCLUSIONES
66
Como peritos avaluadores profesionales, podemos certificar que en base a criterios y metodología empleadas, las maquinarias y equipos industriales están en buen estado de conservación y mantenimiento. El Lote de terreno tiene una excelente ubicación, carretera Nacional Biscucuy – Chabasquen completamente asfaltada y buen estado de rodamiento.
67
ANEXOS
68
FOTOGRAFÍAS
69
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
70
Valor de Reposición a Nuevo y Fuente de Información
71
UBICACIÓN PRACTICA
72
UBICACIÓN RELATIVA
73
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
74
CROQUIS DE UBICACIÓN
75
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN
76
Credenciales y Autorización del Perito
