DIRECTORES Eugenia Ariano Deho Luciano Barchi Velaochaga Juan Espinoza Espinoza Gastón Fernández Cruz CONSEJO CONSULTIVO NACIONAL Javier de Belaunde López de Romaña Carlos Fernández Sessarego Raúl Ferrero Costa Aníbal Torres Vásquez
ÁREA DE PREPRENSA Jhonny Sánchez Reátegui (Jefe) • Georgina Condori Choque • Ricardo De la Peña Malpartida • José
Carrascal Quispe • Diego Camasca Borja
CORRECCIÓN DE ESTILO Jessica Corzo Ríos• Jazmín Moscoso Flores • Yessica Minaya Mata Copyright 2014: Instituto Pacíco SAC Primer Número: Julio 2014 Edición: Julio 2014 Tiraje: 2000 ejemplares Actualidad Civil N° 1
CONSEJO CONSULTIVO INTERNACIONAL Registro de Proyecto Editorial: 21501051400730 Guido Alpa (Universidad de Roma - La Sapienza) ISSN: 2313-4828 Philippe Brun (Universidad de Saboya) Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Ángel Carrasco Perera (Universidad de Castilla-La Perú: 2014-11512 Mancha, Toledo) Juan Carlos Hitters (Universidad Nacional de La Plata) Edición a cargo de: Instituto Pacíco S.A.C. - 2014 Aída Kemelmajer de Carlucci (Universidad de Cuyo) Jr. Castrovirreyna Nº 224 - Breña Luis Moisset de Espanés (Universidad Nacional de Central: 619-3715 Córdoba) www.institutopacico.com.pe COMITÉ CONSULTIVO Impresión a cargo de: Jaime David Abanto Torres • Benjamín Aguilar Llanos Pacíco Editores S.A.C. • Javier Anaya Castillo • Moisés Arata Solís • Emilia Bustamante Oyague • Carmen Julia Cabello • Jorge Jr. Castrovirreyna N° 224 - Breña Carrión Lugo • Jairo Cieza Mora • Mauro Grondona • Central: 330-3642 / 619-3720 Héctor Lama More • Leysser León Hilario • Rolando Martel Chang • Víctor Roberto Obando Blanco • Julio Informes y ventas Pozo Sánchez • Max Salazar Gallegos • Víctor Ticona Jr. Castrovirreyna N.º 224, Breña, Lima, PERÚ Postigo • Julio Martín Wong Abad • Enrique Varsi 6193717 / 6193728 / 3325766 Rospigliosi • Yuri Vega Mere • Juan Zárate Del Pino E-mail:
[email protected] y distribuidores autorizados COORDINADORES Silvia Morales Silva Derechos Reservados, Decreto Legislativo N.º 822 Chabeli Abenio Perales Los artículos son de responsabilidad exclusiva de sus autores. Actualidad Civil no comparte necesariamente Jefferson Medina Cerna las opiniones vertidas por los autores en sus artículos. Queda terminantemente prohibida la reproducción DIRECCIÓN DE PUBLICACIONES total o parcial de esta revista por cualquier medio o Carlos Atocsa García forma electrónica, incluyendo el sistema de fotocopiado, ya sea para uso personal o colectivo de distribución GERENCIA GENERAL posterior sin la autorización escrita del Instituto Pacíco S.A.C. quedando protegidos los derechos de propieCarlos Vigo Garay dad intelectual y de autor por la legislación peruana e internacional. PRESIDENTE EJECUTIVO Alejandro Rojas Buleje Escríbanos a:
[email protected]
Volumen 1 - Julio / 2014
ÍNDICE GENERAL ACTUALIDAD LEGAL Y JURISPRUDENCIAL Resumen legislativo y jurisprudencial del mes I.
Reseña de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales publicadas en el último mes .....................................................................
16
II. Resumen de la jurisprudencia civil, procesal civil y registral del mes ............
20
III. Resumen de modicaciones de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales producidas en el último mes ........................................
21
IV. Resumen de las principales normas civiles, procesales civiles y registrales del mes. ....................................................................................................
22
ESPECIAL DEL MES
El nuevo proceso de desalojo: Ley N° 30201
COMENTARIO 1: Héctor E. Lama More: Nuevas reglas para el desalojo con condena a futuro ...............................................................
26
COMENTARIO 2: Juan G. Chávez Marmanillo: La nueva vía procedimental para el desalojo ................................................................
32
COMENTARIO 3: Julio E. Pozo Sánchez: Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro............................................................
38
COMENTARIO 4: César E. Ramos Padilla: La eliminación del procedimiento concursal por mandato judicial en la ley N.º 30201 ...........
46
Volumen 1 | Julio 2014
Actualidad Civil
3
Actualidad
Civil
Índice general
CIVIL ACTO JURÍDICO Doctrina práctica Reynaldo Mario Tantaleán Odar: Los problemas casatorios de la operatividad de la nulidad de acto jurídico ............................................................................
54
Comentario de jurisprudencia Luis Daniel Fernández Bocanegra: La inecacia generada por el falso representante y el eterno retorno de los justiciables a los laberintos judiciales (Comentario de la Casación N.º 1135-2013-Lima) ........................................................................
68
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Cómo pruebo que un contrato es simulado?.................................
84
Reseña de jurisprudencia Inecacia de acto jurídico (Casación N.º 4933-2012-Lima [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ...................................................................................................
86
DERECHO DE FAMILIA Doctrina práctica J. María Elena Guerra Cerrón: Problema jurídico o social: La transferencia de acciones adquiridas con dinero de la sociedad conyugal ....................................
94
Comentario de jurisprudencia Juan Carlos Del Águila Llanos: ¡Hoy toca reconocerlo! ¡Mañana, impugnarlo! Análisis de la procedencia de la impugnación del reconocimiento por parte del que lo realizó. (Comentario de la Resolución Suprema en Consulta N.º 132-2010La Libertad) ......................................................................................................
116
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Qué procedimientos y trámites se deben realizar para adoptar al hijo o a la hija del cónyuge? .....................................................................................
4
Instituto Pacífico
126
Volumen 1 | Julio 2014
Índice general Reseña de jurisprudencia Flexibilidad de las normas de tenencia y custodia (Casación N.º 1961-2012-Lima [30 de mayo de 2014]) ........................................................................................
128
SUCESIONES Doctrina práctica Benjamín Aguilar Llanos: Unión de hecho y el derecho de herencia ................
136
Comentario de jurisprudencia Silvia Morales Silva: La propiedad indivisa derivada de la sucesión testada ¿Constituye título suciente para reclamar su reivindicación? (Comentario de la Casación N.° 1181-2013-Ayacucho) ................................................................
150
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿La hija del primo puede tener vocación sucesoria vía representación colateral? ..........................................................................................................
161
Reseña de jurisprudencia Petición de herencia (Casación N.º 614-2013-Huánuco [30 de mayo de 2014]).
163
DERECHOS REALES Doctrina práctica Martín Mejorada C.: Limitaciones a los derechos inscritos y la propiedad de los “aires” .............................................................................................................
168
Comentario de jurisprudencia Héctor Enrique Lama More: El precario y las edicaciones por él levantadas (Comentario de la Casación N.º 00502-2010-Madre de Dios)..........................
176
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Cuál es la vía más ecaz para formalizar la propiedad del inmueble ante el inminente viaje al extranjero del vendedor? ............................................
190
Reseña de jurisprudencia Título posesorio (Casación N.º 1537-2013-Junín [El Peruano, 30 de mayo de 2014]) ......................................................................................................................................
Volumen 1 | Julio 2014
192
Actualidad Civil
5
Actualidad
Civil
Índice general
OBLIGACIONES Doctrina práctica Aníbal Torres Vásquez: La cesión de derechos ....................................................
200
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Qué es la compensación nanciera? ¿En qué casos opera? ........
216
Reseña de jurisprudencia Pago con subrogación (Casación N.º 859-2012-Huánuco [30 de mayo de 2014])
218
PROCESAL CIVIL PROCESO / POSTULATORIO Doctrina práctica Omar Sumaria Benavente: Manifestaciones de las formas de solución de conictos como expresión de la “cultura” y la relación con el desarrollo de la “autoridad”.......................................................................................................
230
F. Martín Pinedo Aubián: Intervención de los sujetos en el proceso judicial y en el procedimiento conciliatorio .....................................................................
246
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿La madre de un menor puede iniciar procesos judiciales de recuperación de los bienes de su menor hijo? ..................................................
269
Reseña de jurisprudencia La intervención del cónyuge de la demandante es facultativa .........................
6
Instituto Pacífico
270
Volumen 1 | Julio 2014
Índice general PROBATORIA Doctrina práctica Glauco Gumerato Ramos: Repensando la prueba de ocio..............................
276
Silvia Morales Silva: La valoración de los documentos ofrecidos por el demandado en el proceso de desalojo (Comentario de la Casación N.º 4181-2011 Madre de Dios) ................................................................................................
292
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿La actuación y valoración de la prueba cientíca debe primar sobre otros medios probatorios? .................................................................................
304
Reseña de jurisprudencia El valor probatorio de un documento en la prueba de ocio (Cas. N.º 5605-2011-Lambayeque [30 de mayo de 2014]) ........................................
305
CAUTELAR Doctrina práctica Rolando Martel Chang: El procedimiento cautelar y los presupuestos procesales para su ejecución ..............................................................................................
312
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Cuál sería la medida provisoria para garantizar un crédito dinerario reconocido por el deudor? ................................................................................
325
Reseña de jurisprudencia Las medidas cautelares no pueden ser utilizadas para colocar la ejecución de una sentencia (STC Exp. N.° 00978-2012 PA/TC [24 de enero de 2014]) ......
Volumen 1 | Julio 2014
327
Actualidad Civil
7
Actualidad
Civil
Índice general
EJECUCIÓN / IMPUGNATORIO Comentario de jurisprudencia Sergio N. Casassa Casanova: La ejecución forzada en el Código Procesal Civil (Comentario de las STC Exp. N.º 5258-2011-PA/TC y Exp. N.º 5037-2011-AA/TC)
336
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: En los casos que se promuevan procesos de ejecución de título ejecutivo y ejecución de título de ejecución, ¿es correcto afirmar que la competencia la tiene el Juez de Paz Letrado?......................................................
362
Reseña de jurisprudencia El recurso de casación no es un recurso de nulidad (Cas. N.º 4980-2012Apurímac [30 de mayo de 2014]) ....................................................................................
363
REGISTRAL / INMOBILIARIA REGISTRAL Doctrina práctica Carlos Aguirre De Jesús: Inscripción de actos contenidos en escrituras imperfectas que se presentan al registro ................................................................................
372
Comentario de jurisprudencia Javier Anaya Castillo: Formalidad de los laudos arbitrales para su inscripción en los Registros Públicos (Comentario de la Resolución N.º 170- 2014-SUNARP-TR-L)
386
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Cuándo se presenta la Suspensión indebida de una anotación de demanda? ........................................................................................................
409
Reseña de jurisprudencia Calicación registral de actos procedimentales en arbitraje (Resolución N.º 844-2014-SUNARP-TR-L) ......................................................................
8
Instituto Pacífico
412
Volumen 1 | Julio 2014
Índice general INMOBILIARIA Doctrina práctica Luis Eduardo Aliaga Blanco: Breves notas y apuntes sobre los principales contratos inmobiliarios en la legislación peruana ...............................................
426
Comentario de jurisprudencia Jorge Luis Ascencios Dávila: La necesaria personalidad jurídica de las juntas de propietarios (Comentario de la Resolución N.º 1704-2013-SUNARP-TR-L)
436
Nos preguntan y contestamos CONSULTA: ¿Qué medidas legales se deben tomar ante el incumplimiento de las condiciones de entrega de un producto inmobiliario?.........................................
456
Reseña de jurisprudencia Idoneidad de cláusula abusiva (Resolución N.º 0216-2014/SPC-INDECOPI) ............
458
JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL Disposición de un bien social por uno de los cónyuges 1ª CASACIÓN: Cas. N.º 602-2002-Arequipa (Falta de voluntad de uno de los cónyuges para gravar un bien deviene en nulidad insalvable pese a la conrmación posterior del acto) ........................................
465
2ª CASACIÓN: Cas. N.º 1687-2003-Loreto (Nulidad del acto de disposición de un bien social cuando no intervienen ambos cónyuges) ....
468
3ª CASACIÓN: Cas. N.º 2896-2001-Lima (El adquirente que conocía que el bien social fue dispuesto por uno de los cónyuges no se encuentra amparado) ........................................................................
472
4ª CASACIÓN: Cas. N.º 372-2005-Arequipa (Las edicaciones realizadas sobre los bienes sociales para disponer o gravarlas se tienen que realizar por ambos cónyuges) .................................................
474
5ª CASACIÓN: Cas. N.º 111-2006-Lambayeque (La falta de legitimidad para contratar, por la falta de voluntad de uno de los cónyuges en la disposición o gravamen de un bien social) ..........................
477
Volumen 1 | Julio 2014
Actualidad Civil
9
Actualidad
Civil
10
Índice general
6ª CASACIÓN: Cas. N.º 907-2008-Arequipa (La falta de intervención de uno de los cónyuges en la celebración de un acto jurídico constituye la inecacia del acto jurídico) ..................................................
481
7ª CASACIÓN: Cas. N.º 3437-2010-Lima (La falta representación de uno de los cónyuges en la disposición de los derechos de propiedad sobre los bienes sociales) .......................................................
484
8ª CASACIÓN: Cas. N.º 2893-2013-Lima (La inecacia del acto jurídico celebrado por uno de los cónyuges en la disposición de un bien social)...
488
Instituto Pacífico
Volumen 1 | Julio 2014
Actualidad
Civil
Especial del mes
COMENTARIO o i r a t n e m o C
Comentario de la Ley N.º 30201
Breves apuntes sobre el nuevo “desalojo express ” para los inquilinos bajo la cláusula de allanamiento futuro Julio E. Pozo Sánchez* Profesor en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
O I R A M U S
1. 2. 3. 4. 5.
Apuntes previos El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil Presupuestos para poder recurrir al nuevo procedimiento especial de desalojo El nuevo procedimiento de desalojo express Conclusiones y recomendaciones
judicial morosa en aplicación de los artículos Con fecha 28 de mayo del 2014 se publicó 594 y 692-A del Código Procesal Civil. en la separata de Normas Legales del diario Nos interesa abordar, a efectos del presente ocial El Peruano, la Ley N.º 30201, Ley comentario, la modicación que ha sufrido el que crea el Registro de Deudores Judiciales mencionado artículo 594 del Código ProceMorosos1. sal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de La referida norma dispone en su artículo 1 incluir en los contratos de arrendamiento la la creación, dentro del órgano de gobierno cláusula de allanamiento futuro del arrendatario, del Poder Judicial, del novísimo Registro de la misma que facultará a los arrendadores a redeudores morosos, en el que se inscribe, a currir a un procedimiento especial de desalojo solicitud del ejecutante, el incumplimiento que bien puede ser catalogo como express [o de las acreencias originadas en resoluciones “ejecutivo”, incluso] por su aparente celeridad rmes, que declaran el estado de deudor en cuanto a etapas se reere.
1. Apuntes previos
*
1
38
Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Egresado de la Maestría en Derecho Civil por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Postítulo en Derecho Procesal Civil por la Ponticia Universidad Católica del Perú. Conforme a la primera disposición complementaria nal de la mencionada Ley, esta entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su publicación.
Instituto Pacífico
Se trata de una suerte de subprocedimiento especial de desalojo creado especícamente para tratar de brindar mayores armas a los arrendadores que hoy por hoy no pueden recuperar su posesión sino hasta dentro de 2 a 4 años de interpuesta la demanda desalojo contra el inquilino (siempre que el proceso
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario se inicie ante un juez de paz [¡!]. Ni qué decir cuando el proceso se inicia ante un juzgado especializado dada la eventualidad de interponerse casación).
RESUMEN En el presente artículo, el autor realiza un
análisis acerca de la modicación al artículo 594 del Código Procesal Civil, dado que este
A diferencia de lo establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil publicado el 14 de agosto de 2013, que se abocó íntegramente a los supuestos de desalojo por ocupación precaria, la pronta entrada en vigencia de la Ley que crea el Registro de deudores judiciales morosos, introduce un nuevo supuesto y procedimiento de desalojo exclusivo para los arrendadores contra inquilinos2.
artículo originalmente no permitía la recupe-
ración de los bienes arrendados de manera célere; por ello, con la modicatoria de este artículo se permitiría a los arrendadores la recuperación de la posesión de su bien in mueble en un tiempo menor, No obstante,
para lograr dicho objetivo, no solo se habría modicado el artículo referido sino se habría establecido un subprocedimiento especial en el desalojo, lo cual no necesariamente ase-
gura la tramitación del proceso de desalojo
2. El desalojo en el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil
de manera rápida sino que el proceso puede
continuar hasta la Corte Suprema.
El artículo 594 se encuentra ubicado dentro de la Sección Quinta [Procesos Contenciosos], Título III [Proceso Sumarísimo], Capítulo II y Subcapítulo 4, dedicado al proceso de Desalojo de predios. Su redacción original establece que “el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de 2
No es la esencia del presente comentario, pero no puede pasar desapercibido que esta nueva propuesta para alcanzar un desalojo express (muy ejecutivo) se ha incluido en una norma, cuya razón de ser principal ha sido crear un Registro de deudores judiciales mo rosos. De allí la denominación de la misma. Incluso, el proyecto de ley que le dio luz solo se refería a dicho registro (Proyecto de Ley N.º 1376-2013). Así, el referido proyecto de ley postula la implementación de un sistema de publicidad a través del cual se sancione al deudor ejecutado que no cumpla el mandato de pago ordenado judicialmente ni señale bienes libres o parcialmente gravados con cuya realización se honre el pago debido. Con ello se publicita el incumplimiento judicial, permitiendo que la sociedad utilice dicha información antes de que un tercero decida contratar de nuevo con el sujeto de derecho declarado deudor judicial moroso. Aunque fue acumulado a otros proyectos de ley, como el 1006-2011, referidos al Registro de inquilinos morosos, creemos que dada la trascendencia de sus efectos en la sociedad, la inclusión de este nuevo procedimiento de desalojo a través de la cláusula de allanamiento futuro debió merecer una regulación normativa singular.
Volumen 1 | Julio 2014
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Procesal Civil: artículo 594. PALABRAS CLAVE
Arrendamiento / Desalojo express seis días de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las costas y costos del proceso”. Como es de verse, se reere a un supuesto que “consiste en provocar la intervención de la jurisdicción para solicitar la condena del demandado, pese a que aún no ha vencido la obligación”3. Agrega la recientemente electa miembro del Tribunal Constitucional, doctora Marianella Ledesma Narváez, citando a Micheli, que “la acción preventiva es concedida para conseguir la declaración de un derecho cuando este último, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de 3
LEDESMA NARVÁEZ, Marianella, Comentarios al Código Proce sal Civil, 2.ª ed., T. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 358. Actualidad Civil
39
Actualidad
Civil
Especial del mes
hecho el mismo es discutido o desconocido por otros”4. Sin embargo, la novedad introducida con la entrada en vigencia de la Ley 30201 a través de la modicación del artículo referido supone la creación de un procedimiento especial de desalojo, que podría entenderse que puede iniciarse antes del vencimiento del plazo también (dada su ubicación en el artículo 594) y que solo podría proceder siempre que se cumplan los siguientes presupuestos: -
-
-
-
Interposición de la demanda bajo la vía del proceso Sumarísimo ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato. Admitida a trámite, el Juez notica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el Juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil7.
Que exista un contrato escrito de arrendamiento; Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble5; Que se haya pactado la “cláusula de allanamiento a futuro”; Que el plazo del contrato de arrendamien to haya vencido o que el arrendatario haya 3. Presupuestos para poder recurrir incurrido en alguno de los supuestos de al nuevo procedimiento especial resolución a que hace referencia el artículo de desalojo 1697 del Código Civil6; y, Indudablemente el presupuesto más imporQue las rmas de dicho contrato hayan tante para poder optar por esta alternativa de sido legalizadas ante notario público o en “desalojo express” es contar con una “cláusula su defecto, por juez de paz. de allanamiento a futuro”.
4 5
Loc. cit. En nuestra opinión, está demás la referencia a que se trata de un inmueble. Recordemos que el desalojo, conforme lo establece el artículo 585 del CPC está referido a la recuperación de la posesión de predios (inmuebles per se) 6 Código Civil. Artículo 1697.- El contrato de arrendamien to puede resolverse: 1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos. 2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada. 3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácita mente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
40
El procedimiento que aparentemente permite un rápido desalojo de inquilinos (desalojo express o “ejecutivo”) supone las siguientes etapas:
Instituto Pacífico
En nuestra opinión, esta pueda ser denida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolución a que hace
7
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador. 5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones. Código Civil. Artículo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de noticación. Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario referencia el artículo 1697 del Código Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artículo 594 para estos efectos.
No deja de ser curioso que con el objeto de buscar establecer nuevos mecanismos para facilitar el desalojo de los indeseables inquilinos morosos o con contratos vencidos, se tenga que recurrir a fórmulas que nalmente suponen que el arrendatario se obliga o compromete a reconocer u aceptar, lo que la ley (Código Civil) y muchas veces el propio contrato, ya lo obligaron a hacer: devolver el bien inmediatamente.
Se trata, por tanto, de un reconocimiento a futuro por parte del arrendatario, de que en caso de incurrir en alguno de los 2 supuestos comentados, dejará facultado al arrendador para optar por una vía de desalojo especial. Así, a nuestro modo de ver, el término allanamiento es utilizado, para denir este Finalmente, no puede pasar desapercibida la reconocimiento o aceptación futura8 y no formalidad que exige la norma para el contrapuede equipararse, para su entendimiento, a to de arrendamiento: que las rmas puestas la gura del allanamiento como mecanismo en el referido documento se hayan legalizado autocompositivo de solución de conicto de ante notario público o juez de paz letrado en intereses o su reejo en el proceso civil, como ausencia del primero. Se trata pues de una forma especial de conclusión del proceso. formalidad ad probationem dado que la Ley no En tanto la norma no está vigente, nos per- sanciona con nulidad su inobservancia, y por mitimos transcribir la fórmula de cláusula el contrario, se exige a razón de ser un medio de allanamiento futuro que propone el Dr. de prueba de la existencia del acto (contrato Martín Mejorada con la que coincidimos por de arrendamiento). sus efectos prácticos: “Por la presente el arrendatario se allana
IMPORTANTE
anticipadamente al desalojo que interpondrá el arrendador , en caso de vencimiento de
plazo o resolución por falta de pago de la renta. La ecacia de esta cláusula está sujeta a la condición de que entre vigencia la Ley 30201 que modica el artículo 594 del Código Procesal Civil, u otra con similar alcance”9.
8
9
Para Martín MEJORADA, pese a que la gura alude a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario la norma señala que el juez notica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado. Véase su muy interesante comentario en MEJORADA, Martín, “El allanamiento del arrendatario”, en el blog Predio legal del diario Gestión, Lima, 3 de junio de 2014. Versión en línea:
. Loc. cit.
Volumen 1 | Julio 2014
El procedimiento que aparentemente permite un rápido desalojo de inquilinos (desalojo express o “ejecutivo”) supone las siguientes etapas: Interposición de la demanda bajo la vía del proceso Sumarísimo ante el juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato. Admitida a trámite, el Juez notifca la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el Juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. Una primera inquietud sobre el particular es que a razón de la modicación materia de comentario, se habría introducido a través Actualidad Civil
41
Actualidad
Civil
Especial del mes
del Código Procesal Civil una formalidad especial al contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro. Recordemos que el Código Civil nada nos dice sobre la forma que debe adoptar dicho contrato para que resulte válido. Es más, es muy frecuente que ni siquiera conste por escrito, lo que por supuesto a la larga termina perjudicando más al arrendador, pero así ocurre. De otro lado, en caso se descarte la idea ofrecida en el párrafo anterior, estando a que es en el proceso judicial que dicho documento será presentado, conviene preguntarnos por qué el legislador excluyó los demás supuestos de fecha cierta a que se reere el artículo 245 del CPC. En nuestra opinión, en tanto la cláusula conste por escrito en el documento, su ecacia de cara a un proceso, no debería ser limitada a una formalidad que el Código Civil no exige y mucho menos reducirla al ámbito de la legalización de rmas notarial. Sin bien hay quienes podrían armar que la obligación de legalizar las rmas responde a la necesidad de que expresamente conste que el arrendatario conoció y aceptó la cláusula de allanamiento futuro, dando mayor seguridad a esos nes, ello tampoco resulta suciente argumento por cuanto, conforme es práctica notarial, este notario “legaliza la rma, mas no el contenido del documento”. MARIANELLA LEDESMA dice: “
[La] acción preventiva es concedida para conseguir la declaración de un derecho cuando este último, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de hecho el mismo es discutido o desconocido por otros.”
42
Instituto Pacífico
4. El nuevo procedimiento de desalojo express Aunque de Perogrullo, este nuevo procedimiento de desalojo express o “ejecutivo” está reservado solo para que los arrendadores puedan recuperar la posesión que ostentan sus inquilinos, una vez vencido el contrato de arrendamiento o cuando hayan dejado de pagar la renta de más de 2 meses y 15 días (supuesto generalizado). En primer lugar, a nuestro modo de ver, la inclusión de este supuesto y procedimiento de desalojo dejaría [en la práctica] en desuso la alternativa del desalojo por ocupante precario en los supuestos de vencimiento de contrato de arrendamiento una vez cursado el aviso de conclusión. Y es que como lo estableció el Cuarto Pleno Casatorio Civil:
“5.2. Será caso de título de posesión fenecida cuando se presente el supuesto previsto por
el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de maniesto la voluntad del arrendador de poner n al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del
Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del mismo”10. 10 Aun cuando no sea materia del presente trabajo conviene resaltar que posición asumida por el Cuarto Pleno Casatorio era necesaria. Ya nuestro amigo y maestro, el doctor Héctor Lama More había advertido tiempo atrás que “luego de cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, el contrato dejó de existir, pues en adelante lo que se cobra ya no es renta, es como se indica en la norma, penalidad o prestación por el uso. Sin renta no hay arrendamiento. Siendo así el poseedor dejó de tener la calidad de arrendatario o la de poseedor inmediato, deviniendo en precario por fenecimiento de título”. Cfr. LAMA M ORE, Héctor, La posesión y la posesión precaria, Grijley, 2007, Lima, p. 149. Coincidimos plenamente con su opinión. Sin embargo, no está de más hacer notar que aún hasta hoy pueden leerse sentencias de la Corte, emitidas con anterioridad al Pleno, pero publicadas recientemente que señalan (equivocadamente) lo contrario. Así, la Casación N.º 2911-2012-Lima, publicada en El
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario Por tanto, es totalmente posible optar por la vía de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusión] aunque no la más recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidándose a nivel de Corte Suprema en Casación, lo que hace más largo el calvario hasta obtener la restitución, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuantía, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado. Ello a diferencia de la fórmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro. El artículo 594 en su párrafo quinto establece que el juez competente es el del lugar donde se encuentra el bien materia de litis. Nos preguntamos si con esto debe entenderse que no se podrá demandar ante el juez del domicilio del demandado. Recordemos que la competencia, como presupuesto procesal para una válida relación jurídica procesal, solo puede ser establecida por la ley y no puede modicarse. Peruano el 2 de diciembre de 2013, señala “Décimo Segundo.- Sobre el particular es del caso anotar que nuestra legislación civil no contempla la renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones en el caso que el arrendatario permanezca en el uso del bien arrendado no obstante haber vencido el plazo del contrato respectivo hasta que el arrendador solicite su devolución; la cual puede pedir en cualquier momento acorde a lo estipulado por el artículo 1700 del Código Civil facultando la Ley al arrendador a exigir la devolución del bien a cobrar penalidad convenida o en su defecto a una prestación igual a la renta del periodo precedente hasta la devolución su devolución de conformidad a lo establecido por el artículo 1704 de la norma acotada no importando el cobro de los mismos la continuación del arrendamiento pues el plazo de este ha vencido o se ha cursado el aviso de conclusión del arrendamien to; (...) por tanto la causal a invocar para demandar la restitución del bien la de desalojo por vencimiento del plazo del contrato y no la desalojo por ocupación precaria toda vez, como ya se anotado, el vencimiento del plazo del contrato y la restitución del mismo, no convierten en precario al arrendatario...”.
Volumen 1 | Julio 2014
MARTÍN MEJORADA dice: “
[Pese] a que la figura alude a un ‘allanamiento’ o aceptación antici pada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario, la norma señala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos, se ordena el lanzamiento; pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado ‘allanamiento’ no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo, el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado.” En este extremo consideramos innecesario el establecimiento de la competencia puesto que nuevamente limita el alcance de aplicación y uso de este novísimo mecanismo. No hubo necesidad de hacer dicho resalte porque bien se hubieran aplicado las reglas de competencia del desalojo general. De otro lado, la norma en comentario establece que admitida a trámite la demanda, el juez notica la misma al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días este acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; o, (ii) la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo señalado, el juez ordenará el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del CPC. Actualidad Civil
43
Actualidad
Civil
Especial del mes
Como es de verse, el escenario que plantea 5. Conclusiones y recomendaciones este nuevo procedimiento supone que el El modicado artículo 594 del Código Procesal arrendatario solo puede formular contradic- Civil (CPC) regula la posibilidad de incluir en ción bajo dos supuestos (cual procedimiento los contratos de arrendamiento la cláusula de de ejecución). Sin embargo, nos pregunta- allanamiento futuro del arrendatario, la misma mos si es posible que el demandado pueda que facultará a los arrendadores a recurrir a un deducir excepciones o plantear defensas procedimiento especial de desalojo que incluso previas, de ser así, ¿Cuál sería el plazo? podría iniciarse antes del vencimiento del plazo En nuestra opinión, aunque no se haya de contrato de arrendamiento (solo en ese establecido expresamente dicha posibili- supuesto) y que bien puede ser catalogo como dad, negarle al inquilino demandado la express [o “ejecutivo”, incluso] por su aparente posibilidad de cuestionar la presencia de los celeridad en cuanto a etapas se reere. presupuestos procesales y materiales aten- • La cláusula de allanamiento futuro del taría maniestamente contra su derecho a arrendatario puede ser denida como la tutela jurisdiccional efectiva. Recordemos un acuerdo celebrado por escrito, en el además que si bien en un primer momento marco de un contrato de arrendamiento, tampoco se reconocía dicha posibilidad en que tiene por objeto que, una vez vencido los procesos de ejecución, nalmente esta el plazo jado para el arrendamiento o facultad quedó consagrada expresamente en habiendo incurrido el inquilino en alguno el CPC. Asimismo, tampoco se establece la de los supuestos de resolución a que hace posibilidad de impugnar el auto que ordena referencia el artículo 1697 del Código Civil, se pueda recurrir a un procedimiento el lanzamiento. Creemos, al igual que en de desalojo especialmente regulado por el caso anterior, que dicha facultad no está el artículo 594 para estos efectos. negada al inquilino. • En tanto la cláusula conste por escrito en el contrato de arrendamiento, su ecacia de HÉCTOR LAMA MORE dice: cara a un proceso, no debería ser limitada a una formalidad que el Código Civil no exige y mucho menos reducirla al ámbito “[Luego] de curde la legalización de rmas notarial cuansado el aviso de do existe otros supuestos de fecha cierta. conclusión del • Pese a que es totalmente posible optar por arrendamiento, el la vía de desalojo por ocupante precario contrato dejó de en caso de fenecimiento del contrato existir, pues en adelante lo que se de arrendamiento [una vez cursado el cobra ya no es aviso de conclusión] no resulta lo más renta, es como se indica en la norrecomendable dado que en la realidad, ma, penalidad o prestación por el el proceso de desalojo por ocupante uso. Sin renta no hay arrendamienprecario puede terminar dilucidándose to. Siendo así el poseedor dejó de a nivel de Corte Suprema en Casación, tener la calidad de arrendatario o lo que hace más largo el calvario hasta la de poseedor inmediato, devinienobtener la restitución, cuando los casos do en precario por fenecimiento de de desalojo por vencimiento de contrato título.” de arrendamiento, dada la cuantía, suelen iniciar ante juzgados de paz letrado.
44
Instituto Pacífico
Volumen 1 | Julio 2014
Comentario
NUEVO PROCESO DE DESALOJO PROCESO SUMARÍSIMO Art. 546 CPC
Causales de desalojo Art. 591 CPC
ANTES DE LA LEY N° 30201
Contrato de arrendamiento
DESPUÉS DE LA LEY N° 30201
Precario
Contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento
de arrendatario y rmas
Falta de pago
legalizadas
Vencimiento de contrato
Requerimiento notarial
Conciliación
Falta de pago
Vencimiento de contrato
Resolución
Conclusión
de contrato
de contrato
Demanda
Demanda
Traslado al arrendatario (Plazo 6 días)
Acredita o reconoce vigencia o
No acredita o reconoce la vigencia o
de deuda
de deuda
cancelación
Se inscribe la deuda Registro de deudores
judiciales
cancelación
Juez ordena lanzamiento en 15 días hábiles
morosos
Volumen 1 | Julio 2014
Actualidad Civil
45
