Análisis del fallo Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel.
Marco fáctico: Si bien los hechos no están mencionados en el fallo, el pleito se origina con la negativa de una de las partes a escriturar la venta de un inmueble a pesar de haberse comprometido a ello mediante la firma de un contrato privado. Se reúnen en acuerdo plenario los jueces de la Cámara Nac. de Apelaciones a los efectos de fijar doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez, en caso de que el obligado se rehusare hacerlo, o debe resolverse la obligación en el pago de daños y perjuicios.
Marco Normativo: En este fallo intentan esclarecerse los artículos 1185 y 1187 • Voto mayoritario (Podetti, Baldrich, Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruáz Castex, Agustín M. Alsina) Por un lado, aparecen los artículos 1185, 1187 y el 1197. El primer artículo ( 1185) porque expresa que “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular [ …] no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.” Esto quiere decir, que el instrumento particular generará una nueva obligación y según el principio del pacta sunt servanda, los pactos se hacen para ser cumplidos por las partes. Este principio está impreso en el artículo 1197 del código (también mencionado por el doctor Podetti) y expresa que las partes deben someterse a ellos como a la ley misma. Por último, aparece el artículo 1187, que dice que la escritura pública será juzgada como una obligación de hacer y que si una parte se resistiere a hacerlo podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública. Por otro lado, aparecen también mencionados en el fallo los artículos 551 y 556 de la Ley procesal en los que se lo faculta al acreedor a elegir entre el cumplimiento de la obligación por otro a costa del deudor o la resolución de la obligación en daños y perjuicios. Finalmente, los arts. 1185 y 1187 se refieren a una obligación de hacer. Por lo que Podetti, recurre a las disposiciones del código sobre las obligaciones de esa especie. Se refieren a la cuestión los arts. 625, 626, 629, 630, y 505. Todos estos artículos facultan al acreedor a optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, por el deudor, o por un tercero a costa de éste o a reclamar indemnización por daños y perjuicios, siempre y cuando no medie imposibilidad material y no se emplee violencia sobre la persona del deudor. Además, el art. 631 niega al deudor "exonerarse" del cumplimiento de la obligación, "ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses".
Podetti expresa entonces, que si se admite que la sentencia incumplida que condena a escriturar, debe transformarse en una obligación de pagar daños y perjuicios, se priva al acreedor de la elección que le confieren expresamente los arts. 505, 629 y 630 del Código Civil, 551 y 556 de la ley procesal y se otorga al deudor la facultad de elegir entre escriturar o pagar los daños y perjuicios, que expresamente le niega el art. 631. • Disidencia (Sánchez de Bustamante, Bargalló, Coronas, Méndez Chavarría, Chute) (577 y 3265) La disidencia se apoya, en cambio, en el artículo 1184, argumentando que la compraventa es un contrato formal por lo que si se realiza mediante instrumento privado carece de validez, es decir, acarrea la nulidad. Por otro lado, basa su argumento en el artículo 1186 que contempla la hipótesis de los contratos para los cuáles no es requisito esencial la escritura pública, pero cuya existencia las partes hacen depender de esa formalidad. El doctor Bustamante, entonces hace la siguiente interpretación del código; el convenio hecho en instrumento privado no queda concluido como contrato de compraventa de un inmueble, mientras la escritura no se halle firmada, engendrando aquel contrato sólo una obligación de hacer escritura pública (estipular el contrato definitivo en instrumento público), bajo pena de resolverse la obligación en la indemnización de daños y perjuicios. El doctor Bustamante agrega que para la transferencia del derecho de propiedad es indispensable la tradición y que esto está expreso en los artículos 577 y 3265 del Código Civil.
Marco Lógico: COMPRAVENTA. Código Civil (Art. 1.445), se define este contrato como aquel por el cual "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero, o signo que lo represente".
COMPRAVENTA (CONTRATO DE). El que tiene por objeto la entrega de una cosa determinada a cambio de un precio cierto. COSA JUZGADA. Con esta denominación se expresa la transcendencia y eficacia que el Derecho concede a la decisión elaborada a través del proceso judicial, de forma que no puede ser modificada y vinculada definitivamente al tribunal que la dictó (cosa juzgada formal) ya los demás tribunales, que no pueden entrar a conocer sobre lo ya decidido (cosa juzgada material), y en este sentido se articula como excepción perentoria. | Efecto de una resolución judicial firme, que impide abrir un nuevo proceso sobre el mismo objeto. DAÑOS y PERJUICIOS.
Son daños el mal sufrido por una persona, u ocasionado en una cosa, a causa de una lesión que recae directamente sobre ellas; y perjuicios la ganancia cierta que ha dejado de obtenerse. Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurriesen en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas (Art. 1.101 del CC). | Compensación que se exige a quien ha causado un daño, para reparar este. DERECHOS CREDITORIOS. derechos subjetivos patrimoniales que se traducen en un poder jurídico del titular (acreedor) que se proyecta sobre una persona (el deudor) o su patrimonio para obtener de ella o de un tercero a expensas de aquella el cumplimiento directo de la prestación debida económicamente valiosa (dar una cosa, hacer o no hacer algo) o el cumplimiento indirecto mediante la indemnización correspondiente con bienes del patrimonio del deudor; poder, facultad o prerrogativa que, como en todo derecho subjetivo, se pueden oponer a todos los integrantes de la sociedad, quienes tienen un deber jurídico general de respeto.” ESCRITURA PÚBLICA. Documento autorizado por notario o funcionario con atribuciones legales para dar fe de acto. El art. 1.280 del CC señala los actos y contratos que "deberán" constar en documento o escritura pública. EVICCION. Habrá evicción, en virtud de una sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de la cosa (art. 2091). FUNGIBLE. Se dice de aquellos bienes que se consumen con el uso, y pueden sustituirse por otros de la misma especie y calidad. GARANTÍA. Fianza, prenda, hipoteca. INSTRUMENTO PRIVADO. Son documentos firmados por las partes sin intervención del oficial público. Es redactado por los particulares sin la intervención de otras personas que no sean los interesados. Estos no están sometidos a formalidades y rige el principio de la libertad. Las partes pueden expresar su voluntad de la manera que crean más adecuada (inclusive estos pueden ser firmados días domingos, feriados o de fiesta religiosa) La única exigencia que presentan es que el instrumento debe estar firmado por el otorgante y cuando hay convenciones bilaterales, la pluralidad de ejemplares. LEY DE FONDO.
todos los aspectos reglados por el derecho sustantivo. El conjunto de leyes en Argentina se suele clasificar en dos grandes grupos: leyes de forma y leyes de fondo o derecho sustantivo. Las primeras aluden a todos los requisitos que se deben cumplir en un proceso judicial; las segundas contienen las disposiciones que regulan el contenido de los derechos y obligaciones de los ciudadanos. El código procesal es derecho de forma; el código civil es derecho sustantivo o de fondo, por ejemplo. NULIDAD. La nulidad es una sanción genérica de ineficacia o falta de valor legal, para los actos jurídicos celebrados con violación o defecto de las formas y solemnidades establecidas por la ley, o con la finalidad reprobada, o con causa ilícita. OBLIGACIÓN DE DAR. Aquella por la cual uno se compromete a entregar una cosa a otro, o a transmitirle un derecho. No se limita la obligación de dar a la simple entrega del objeto de la misma, sino que impone ciertas obligaciones complementarias de hacer y de no hacer; entre las primeras está la que el CC fija en su art. 1.094: "El obligado a dar una cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia".
OBLIGACIÓN DE HACER. Aquella cuyo objeto consiste en realizar un acto o en prestar un servicio. Cuando el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandará ejecutarla a su costa. Eso mismo procede cuando la hiciere contraviniendo el tenor de la obligación; además de poderse decretar que se deshaga lo mal hecho (Art. 1.098 del CC). PLENARIO. Se dice el juicio civil, de trámites amplios, sin limitación de alegaciones y pruebas, en contraposición al sumario, en el cual hay una limitación en su objeto, y en consecuencia un menor ámbito en la resolución judicial. En el proceso penal, es la auténtica fase procesal, en la cual se formula la acusación y defensa, ya la cual se pasa únicamente si las actuaciones preparatorias o sumariales arrojan indicios suficientes para la apertura del juicio oral. PRECONTRATO. Una convención por la cual dos o más personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato que no se quiere o no se puede estipular. PROMESA SINALAGMATICA DE VENTA. Es un ante-contrato en virtud del cual cada una de las pares se compromete a concluir un contrato definitivo con posterioridad.
Marco Axiológico:
Los valores que se encuentran impresos en el texto son el de la buena fe y la lealtad. El primero porque al haber ya sido firmado por instrumento privado el contrato, el hecho de querer rescindirlo sin que medie imposibilidad, constituye un acto de mala fe para la parte acreedora del inmueble, ya que ambas partes habían prestado el consentimiento para la realización de la compraventa. El segundo, porque la parte que no desea entregar el inmueble está siendo desleal a su palabra, y su voluntad es diferente a la voluntad original que dio lugar al contrato. El haber prometido la compraventa de un inmueble y no haberla cumplido luego, constituye entonces un acto de deslealtad y mala fe.
Resolución: El alto tribunal resuelve que en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntario de un bien inmueble proceda la condena a escriturar, si el obligado se rehúsa puede hacerlo el juez en su lugar, salvo que medie imposibilidad material.
Conclusión Personal: Yo adhiero a la opinión mayoritaria del tribunal, ya que en primer lugar, si fuese de otra manera se le estaría quitando valor a la promesa sinalagmática de compraventa, o al instrumento privado. En segundo lugar, el código en el artículo 505 expresa que la indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento procederá sólo en el caso en que éste se tornase imposible, lo que quiere decir que el acreedor del inmueble tendrá derecho a obligar a la otra parte contratante a cumplir, siempre y cuando no se emplee violencia física sobre éste. Por último, el artículo 1185 expresa que los contratos que debiendo ser realizados mediante instrumento particular, fuesen hechos mediante instrumento privado, no quedan concluidos como tales pero sí como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública como bien argumenta Podetti, el código expresa en el artículo 1197 que los contratos se hacen para ser cumplidos, razón por la cual si existía un previo acuerdo de voluntades, volcado en un instrumento particular en el que constaba la compraventa de un inmueble, la escritura debería ser realizada, ya que de lo contrario no se estaría cumpliendo con lo que la ley expresa.
