Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito de um dos Juizados Especiais Cíveis da Comarca de Natal/RN, a quem couber por distribuição legal.
José Ricardo Rodrigues Lourenço , brasileiro, casado, industriário, portador da cédula de identidade nº 19.807.853, SSP/SP, inscrito no CPF sob o nº 168.359.828-88, residente e domiciliado a Rua Maria da Glória Leão Borges, 190, apto. 1, São Benedito, Uberaba/MG, CEP: 38020-330, vem, por meio de sua advogada ao final assinada, com endereço profissional sito à Rua Professora Francisca Ivone Cavalcanti, 75, Ponta Negra, Natal/RN, propor a presente:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
em face de ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E CONDOMÍNIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº. 05.541.226/0001-13 e no CRECI sob o nº. 1.972-J (17ª Região), com sede a Av. Praia de Genipabu, 2093, Ponta Negra, Natal/RN, CEP: 59.094-010, pelos fundamentos de fato e de direito a seguir expostos.
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I – DOS FATOS As partes firmaram contrato de prestação de serviços de administração de imóvel em 07 de junho de 2011 (cópia em anexo), o qual tem por objeto o imóvel localizado a Av. Joaquim Patrício, 2598, apto. 901, Cond. Corais de Cotovelo, Cotovelo/RN. A demandada assumiu a obrigação de administração do imóvel acima descrito e em virtude do mesmo, locou o imóvel a Sra. Therezinha Ebert Gomes, pelo prazo de 30 meses com início em 02 de junho de 2011 e término em 01 de dezembro de 2013 (cópia do contrato de locação em anexo). Ocorre que a ré não tem repassado os referidos aluguéis desde dezembro de 2011 ao autor, que mediante notificação, informou à demandada acerca da mora contratual referente aos repasses dos aluguéis dos meses de dezembro de 2011, janeiro, fevereiro e março de 2012. Através da referida notificação, recebida pelo representante da ré em 19 de março de 2012, o autor concedeu o prazo de 5 (cinco) dias para que a demandada regularizasse a situação e prestasse contas a sua advogada, a fim de afastar a mora contratual. O autor tentou realizar um distrato bilateral, a fim de solucionar a situação da melhor maneira possível. No entanto, após várias tentativas frustradas da advogada, não restou outra saída ao demandante senão recorrer ao Poder Judiciário, não só para reaver os aluguéis atrasos, mas também, e principalmente para evitar que a demandada continue se apoderando indevidamente dos valores devidos ao autor.
II – DO DIREITO II.1) DO FORO CONTRATUAL As partes elegeram, como foro contratual, a Comarca de Natal/RN para dirimir quaisquer controvérsias acerca do referido instrumento, sendo por isso, este o foro competente.
II.2) DA RELAÇÃO DE CONSUMO É inegável que no caso em epígrafe afigura-se uma típica relação de consumo, haja vista que se trata de relação entre consumidor e fornecedor de serviços, nos termos dos art. 2º e 3º do CDC, vejamos: 2
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Assim, tendo em vista que se trata de uma relação de consumo, aplicam-se ao caso em tela as normas de proteção ao consumidor, em especial a inversão ao ônus da prova. Nesse sentido, aliás, é a jurisprudência de diversos tribunais, dentre as quais citamos: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO TÍPICA (CDC, ARTS. 3º, § 2º, E 14)- IMOBILIÁRIA (FORNECEDORA) - RESPONSABILIDADE OBJETIVA - NEGLIGÊNCIA NA COBRANÇA DE ALUGUERES E TAXAS CONDOMINIAIS DA LOCATÁRIA - DANOS MATERIAIS SUPORTADOS PELA LOCADORA, SUA CLIENTE (CONSUMIDORA) - NECESSIDADE DE RECOMPOSIÇÃO. DANO MORAL - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL NÃO ENSEJA INDENIZAÇÃO A ESTE TÍTULO. Apelo parcialmente provido. 1. Todo contrato de administração imobiliária encerra uma prestação de serviços, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. Independentemente de culpa, a imobiliária é responsável pela reparação dos danos decorrentes da defeituosa prestação de serviços (CDC, arts. 3º, § 2º, e 14). Deve, por isso, indenizar os prejuízos suportados por sua cliente, proprietária de imóvel, pela não cobrança de alugueres e taxas condominiais junto à locatária, recompondo o que ela perdeu e efetivamente deixou de lucrar. 3. O descumprimento de obrigação contratual, por si só, não caracteriza dano moral indenizável. (TJ/PR - AC 4017805, 12ª Câmara Cível, Rel. Ivan Bortoleto, Julgamento em 08/08/2007). Grifamos.
II.3) DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL Conforme relatado alhures, desde dezembro de 2011 a demandada não repassa os aluguéis devidos ao autor. De acordo com contrato, cabe à ré repassar os aluguéis referentes ao imóvel objeto do contrato no prazo máximo de cinco dias úteis, contados do efetivo recebimento (cláusula nona, parágrafo único). Ademais, dentre as obrigações do contratado, ora demandado, encontra-se a de cobrar do locatório todos os débitos de sua responsabilidade, originários do período de locação (cláusula terceira).
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Pois bem. O atraso contratual já ultrapassa três meses. Nesse período, através do contato realizado pela advogada, teve-se conhecimento de que os aluguéis foram regularmente pagos pela locatária, no entanto, não foram repassados ao autor. Ademais, caberá à demandada comprovar que não recebeu os aluguéis da locatária, o que se tivesse de fato ocorrendo, ensejaria, por outro lado, a obrigação da ré de tomar todas as medidas necessárias para a cobrança dos mesmos, conforme previsão contratual. De uma forma ou de outra, a demandada vem descumprindo suas obrigações contratuais, dando, por isso, ensejo a rescisão contratual. Neste lamiré, prevê a cláusula décima segunda a multa rescisória de 10% (dez por cento), que, caso o imóvel esteja locado, será calculada com base no valor total do contrato de locação firmado com o locatário, multiplicando-se o valor dos aluguéis pelo prazo do contrato. Assim, por ter dado causa à rescisão contratual, em virtude no descumprimento da principal obrigação contratual, qual seja, o repasse dos aluguéis, a demandada deve ser condenada, ao pagamento da multa rescisória que, da forma como estipulada no contrato, amonta R$ 2.850,00 (dois mil, oitocentos e cinqüenta reais), bem como ser condenada ao pagamento dos repasses em atraso, que, devidamente corrigidos, a serem calculados em liquidação, já que o valor do aluguel pode variar entre R$ 950,00 e R$ 760,00 (novecentos e cinqüenta e setecentos e sessenta reais) de acordo com a data em fora realizado o pagamento, o que deverá ser demonstrado pela ré.
III – DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA Nas palavras de Daniel Assumpção Neves, liminar “significa
a concessão de uma
tutela antecipada ou uma tutela cautelar antes da citação do demandado”. O art. 273, ao regular a tutela antecipada, prevê três hipóteses de cabimento dessa espécie de tutela de urgência, vejamos: Art. 273. O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e: (Redação dada pela Lei nº 8.952, de 1994) I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório do réu. § 1º. Na decisão que antecipar a tutela, o juiz indicará, de modo claro e preciso, as razões do seu convencimento. § 2º. Não se concederá a antecipação da tutela quando houver perigo de irreversibilidade do provimento antecipado. 4
§ 3º. A efetivação da tutela antecipada observará, no que couber e conforme sua natureza, as normas previstas nos arts. 588, 461, §§ 4o e 5o, e 461-A. § 4º. A tutela antecipada poderá ser revogada ou modificada a qualquer tempo, em decisão fundamentada. § 5º. Concedida ou não a antecipação da tutela, prosseguirá o processo até final julgamento. § 6º. A tutela antecipada também poderá ser concedida quando um ou mais dos pedidos cumulados, ou parcela deles, mostrar-se incontroverso. § 7º. Se o autor, a título de antecipação de tutela, requerer providência de natureza cautelar, poderá o juiz, quando presentes os respectivos pressupostos, deferir a medida cautelar em caráter incidental do processo ajuizado.
Como se vê, além das hipóteses previstas nos incisos I e II do dispositivo citado, também é admissível a concessão de tutela antecipada quando um ou mais dos pedidos cumulados, ou parcelas deles, mostrar-se incontroverso. A manutenção do contrato entre as partes trará ainda mais prejuízos ao autor, tendo em vista que a locatária deve realizar o pagamento dos aluguéis à ré. Faz-se, pois, necessária a declaração da rescisão contratual, por culpa da ré, antes mesmo da citação, a fim de evitar que demandada continue a receber os aluguéis da locatária e retê-los indevidamente como vem fazendo. Resta evidente, nesse sentido, a presença dos dois requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada, na hipótese do inciso I, quais sejam: a verossimilhança das alegações e o fundado receio de dano reparável ou de difícil reparação. Quanto a esse último requisito, cumpre anotar, que durante o período em que houve a tentativa de distrato a empresa passou diversos dias fechadas, sem qualquer funcionário trabalhando, de modo que a advogada precisava dar diversas viagens ao local a fim de conseguir falar com algum dos representantes da empresa. Ora, a ré se esquivou de pagar os alugueis retidos indevidamente amigavelmente, sempre se furtando da negociação, o que demonstra que a empresa demandada atravessa crise financeira. Assim, manter o contrato, além de impedir o autor de receber os frutos do imóvel a que tem direito no momento oportuno, ou seja, mensalmente, ainda corre o risco de impossibilitá-lo de recebê-los no futuro, diante da ausência de capacidade financeira da ré. Por outro lado, com relação ao mês de abril, verifica-se que a própria demandada solicitou a locatária que realizasse o pagamento diretamente ao autor (como se percebe através do comprovante de transferência em anexo). Dessa forma, resta incontroverso o pedido de rescisão contratual, já que a demandada reconhece sua mora e aceita a rescisão do contrato. 5
Assim, seja com base na hipótese do inciso I – fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação – , seja com base na hipótese do parágrafo 6º - pedido incontroverso – é possível a concessão da tutela antecipada, já que é necessário que tal medida seja declarada judicialmente a fim de produzir efeitos entre as partes, bem como a fim de que a locatária seja informada da referida rescisão para que possa realizar o pagamento do aluguel ao autor ou a pessoa por ele indicada, uma vez que o contrato de locação permanecerá inalterado.
IV – DA CONCLUSÃO Diante do exposto, requer:
ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E CONDOMÍNIOS LTDA., na pessoa de seus procuradores para, querendo, contestar esta, no a)
a
citação
da
prazo legal, ficando sujeita a todos os seus termos, sob pena de revelia; b) a procedência do pedido para declarar liminarmente a rescisão contratual por culpa da ABSOLUTA CONSULTORIA IMOBILIARIA E CONDOMÍNIOS LTDA. e, ao final, confirmar a liminar para condená-la a pagar a multa rescisória no valor de R$ 2.850,00 (dois mil, oitocentos e cinqüenta reais), bem como a repassar os aluguéis atrasados dos meses de dezembro de 2011, janeiro, fevereiro e março de 2012, devidamente corrigidos. Pretende provar o alegado por todas as provas admitidas em Direito. Dá-se à causa o valor de R$ 2.850,00 (dois mil, oitocentos e cinqüenta reais). Termos em que pede e espera deferimento. Natal, 27 de abril de 2012.
TATIANA LAPA CARNEIRO LEÃO OAB/RN 8.491
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