SECTOR INMOBILIARIO: INDUSTRIA DEL DESARROLLO
La industria del desarrollo inmobiliario es el motor de la actividad empresarial que ensambla y aplica los recursos financieros y físicos para construir construir nuevos edificios. edificios. Desarrollo inmobiliario: proceso creativo y emprendedor, caracterizado por: visión, ambición, cooperación y riesgo. Cooperación entre sector público y privado; constructores y entidades financieras. Aún una economía en recesión necesita grandes cantidades de espacio edificado existente sólo para continuar funcionando. La adición de nuevos edificios al stock del espacio construido es requerido sólo por el crecimiento económico. El espacio construido es un commodity de larga vida. Es sólo la demanda de nuevos edificios lo que sostiene a la industria de la construcción. Por esta razón la actividad constructora es la más cíclica de todas las ramas de la industria inmobiliaria.
SECTOR INMOBILIARIO: INDUSTRIA DEL DESARROLLO
La industria del desarrollo inmobiliario es el motor de la actividad empresarial que ensambla y aplica los recursos financieros y físicos para construir construir nuevos edificios. edificios. Desarrollo inmobiliario: proceso creativo y emprendedor, caracterizado por: visión, ambición, cooperación y riesgo. Cooperación entre sector público y privado; constructores y entidades financieras. Aún una economía en recesión necesita grandes cantidades de espacio edificado existente sólo para continuar funcionando. La adición de nuevos edificios al stock del espacio construido es requerido sólo por el crecimiento económico. El espacio construido es un commodity de larga vida. Es sólo la demanda de nuevos edificios lo que sostiene a la industria de la construcción. Por esta razón la actividad constructora es la más cíclica de todas las ramas de la industria inmobiliaria.
LA PROPIEDAD COMERCIAL DE LA INDUSTRIA DEL DESARROLLO
Rol de la industria de la construcción: transformadora de capital financiero en capital físico, como una retroalimentación que va desde el mercado de activos al mercado espacial, incrementando la oferta del mercado espacial.
Recursos Financieros Recursos Físicos
I nd us tria de la Construcci ón ( I nd us tria del desarrollo)
Nuevo espacio construido
PANORAMA DEL SISTEMA INMOBILIARIO
Tres principales elementos del sistema inmobiliario: el mercado espacial, el mercado de activos y la industria de la construcción (o industria del desarrollo). Los mercados espacial y de activos, reflejando la base económica subyacente y el mercado de capitales, interactúan para producir valores de mercado de activos inmobiliarios actuales. Estos valores representan la señal clave (output), desde el mercado de activos hacia la industria de la construcción. Si los valores actuales de los activos son iguales o exceden los costos de desarrollo (construcción, terreno, utilidad del constructor), la construcción se llevará a cabo. Los participantes del mercado de activos deben ser buenos pronosticadores todo el tiempo.
EL SISTEMA INMOBILIARIO Mercado espacial Nuevo edificio añadido a la oferta
Oferta (propietarios)
Demanda (inquilinos)
Economía local y nacional
Rentas y ocupabilidad
Industria de la construcción Sí
Pronósticos futuros
Mercado de activos
¿proyecto rentable?
Costos de construcción incluido el terreno
Oferta propietarios vendedores
Flujo de caja Valor de mercado propiedad
Flujo causal
Cap rate del mercado
Demanda inversionistas compradores
Flujo de información
Fuente: Geltner, David. Commercial Real Estate: Analysis and Investment
Mercado de capitales
EL MERCADO ESPACIAL
Es el mercado para el uso o derecho de usar la propiedad inmueble, ya sea en terrenos o espacios construidos. “Mercado del uso” o “mercado del alquiler”.
La demanda está constituida por individuos y firmas que quieren usar el espacio con el objetivo de consumir o producir. En el lado de la oferta del mercado espacial están los propietarios de bienes raíces, quienes ofrecen alquilar sus propiedades a los inquilinos.
EL MERCADO ESPACIAL Oferta:
Propietarios (dueños)
Demanda: MERCADO ESPACIAL
2 Rent a (alq u iler) ($/m ) Ocupabi l i dad
Usuarios (inquilinos)
DEMANDA DEL MERCADO ESPACIAL Demanda: función decreciente, a mayor renta, menor cantidad de espacio construido demandada.
$250
$200 ) $ ( a t n$150 e R
36,000 hab. 30,000 hab.
$100
24,000 hab.
350
400
450
500
550
600
Cantidad de espacio construido (miles m2)
650
OFERTA DEL MERCADO ESPACIAL Renta ($) $250 “Kink point”
$200 $160 $150
$100
Costo marginal de largo plazo :
costo de proveer una unidad adicional de espacio en el mercado; costo de desarrollar nuevos edificios incluyendo el costo de adquisición del terreno, el costo de la construcción y la utilidad del contratista. 350
400
450
Cantidad existente
500
550
Cantidad de espacio construido (miles m2)
600
650
VARIACIONES EN LA DEMANDA Y EN LA OFERTA Renta (S/.)
Renta (S/.) Oferta = const
Oferta inicial Oferta final
R2 R1
R1 R2
Demanda = const
Demanda final Demanda inicial Q1 Q2
Cantidad (m2)
Efecto d el incremento d e la demanda so bre la renta: su be la renta
Q1
Q2
Cantidad (m2)
Efecto del increm ento de la oferta so bre la renta: baja la renta
SEGMENTACIÓN DEL MERCADO ESPACIAL
Debido a que la oferta y demanda necesitan una ubicación y tipo de edificio específicos, el mercado espacial inmobiliario es altamente segmentado. Mercados espaciales tienden a ser locales antes que nacionales, y especializados alrededor de ciertas categorías de uso de los edificios. Debido a la segmentación del mercado espacial, es posible diferenciar precios de alquiler de edificios con funciones iguales y físicamente similares dependiendo de su ubicación, así como también diferenciar dichos alquileres de un tipo de edificio a otro en virtualmente la misma ubicación. Segmentación geográfica: área metropolitana: ciudad central y suburbios. Segmentación por el tipo de uso de la propiedad. Los principales tipos de mercados espaciales para rentar propiedad incluyen: oficinas, venta minorista, industria y vivienda multifamiliar.
EL MERCADO DE ACTIVOS
Es el mercado de la propiedad de bienes raíces, que consiste en los terrenos y en los edificios construidos. Es conocido como el mercado de la propiedad. Desde una perspectiva económica, tales mercados consisten esencialmente de demandas de futuros flujos de caja, como por ejemplo, las rentas que los inquilinos pagan a los dueños. Estos activos inmobiliarios compiten en el mercado de capitales con otras formas de capital, tales como bonos y existencias. El mercado de activos inmobiliarios es parte del mercado de capitales.
EL MERCADO DE ACTIVOS Demanda:
Oferta:
Inversionistas que quieren vender
MERCADO DE ACTIVOS
Precios de pro piedades: “Cap Rates” 1/($activo/$ingreso)
Inversionistas que quieren comprar
“CARACTERÍSTICAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Ubicación rígida: la naturaleza inmueble del producto hace que éste no sea transportable por lo que la ubicación juega un papel crucial en el proyecto. Larga duración del producto: los inmuebles son considerados los activos fijos de más largo plazo. Multidisciplinario: el proyecto inmobiliario es uno en los que se requiere la participación de un gran número de disciplinas y especialidades. Creación del proyecto y transferencia del producto: estas características implican una gestión comercial. Alto impacto en el desarrollo de la ciudad. Altamente dependiente de variables macroeconómicas: principalmente de la tasa de interés y de la inflación.
DISCIPLINAS TÉCNICAS EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO Análisis Financiero • Contabilidad • Finanzas corporativas • Evaluación de proyectos • Análisis de riesgo
Análisis de Mercado y Competitividad • Economía urbana e
Análisis Político y Legal • Derecho Real • Tributación • Legislación y
Análisis Físico y de diseño • Urbanismo • Arquitectura • Ingeniería Civil y Estructural • Ingeniería Sanitaria • Ingeniería Eléctrica • Ingeniería Mecánica • Diseño de Interiores
Organización municipal
inmobiliaria • Marketing inmobiliario • Planeamiento estratégico
“STAKEHOLDERS” (ACTORES): PROYECTO INMOBILIARIO
Todos aquellos cuyos intereses se ven afectados positiva o negativamente por el proyecto. Promotor: empresa que formula el proyecto Constructor o contratista: ejecuta el proyecto Patrocinador: financia el proyecto Cliente Beneficiarios Bancos y Entidades Financieras Gobierno
Central: Ministerio de Vivienda, Fondo MIVIVIENDA, Banco de Materiales Gobierno Local: Municipalidades Provincial y Distrital Registros Públicos Concesionarios de Servicios Públicos: agua, luz, teléfono Proveedores
TIPO DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Terrenos
Viviendas
Oficinas (venta y alquiler)
infraestructura comercial e Industrial
Servicios de parqueo
TERRENOS
Comprar terrenos es usualmente fácil pero venderlos es difícil. Cuidado con los factores emocionales como el atractivo de un terreno por la “belleza del lugar”, pensar en términos de negocio. Dos tipos: Terrenos sin habilitar. Terrenos con habilitación urbana: terrenos que cuentan con servicios básicos: redes de agua y desagüe, luz, pistas.
FACTORES A TOMAR EN CUENTA PARA COMPRAR TERRENOS
Verificar si cuenta o no con habilitación urbana: servicios básicos de agua, desagüe, alumbrado, pistas Ubicación y entorno: qué usos hay alrededor Planes de zonificación municipal: parámetros urbanísticos y edificatorios: qué usos están permitidos, altura de edificación, número de pisos, retiros, etc. Características geométricas y topográficas: forma, número de frentes, dimensiones, área, pendientes Características físicas: tipo de suelo, capacidad portante, profundidad de cimentación, existencia de obstáculos: árboles, piedras, napas freáticas, rellenos sanitarios, construcciones antiguas, antiguo uso agrícola, cercanía a zonas inundables o de deslizamientos.
FACTORES A TOMAR EN CUENTA PARA COMPRAR TERRENOS
Intangibilidad: presencia o cercanía a zonas monumentales o de reserva ecológica Características sociales: presencia o inminencia de invasiones, delincuencia de la zona. Saneamiento físico legal: verificar dueño o dueños, independizaciones, cargas y gravámenes Tributos y costos de ley: aportes, impuesto de alcabala, arbitrios
VIVIENDA
Vivienda es el uso más común al que se destinan los proyectos inmobiliarios. La demanda de viviendas es altamente sensible al tipo de interés. Por lo general no surge como pedido de un cliente por lo que requiere la elaboración de un estudio de mercado: Identificación del área del mercado Factores de demanda Factores de oferta Los proyectos residenciales son altamente segmentados: Segmentación socioeconómica Segmentación geográfica Segmentación psicográfica
VIVIENDA
Otra clasificación de proyectos residenciales: Vivienda unifamiliar Vivienda multifamiliar Vivienda de interés social
OFICINAS
El desarrollo de edificios de oficinas es uno de los más rentables dentro del negocio inmobiliario. El mercado por edificios de oficinas es altamente cíclico, pero predecible. El punto más bajo del ciclo es el mejor momento para desarrollar el proyecto o bien para comprar un edificio ya construido diseñado para este uso pero con problemas financieros. Desde el punto de vista macroeconómico, la tasa de empleo determina la demanda de edificios de oficinas.
OFICINAS
El arquitecto juega un rol esencial en el desarrollo del edificio, debe lograr una solución atractiva y optimizar el uso del espacio para generar la mayor rentabilidad por cada m2 construido. El éxito de este tipo de proyecto está dado por una excelente ubicación, la habilidad para manejar el edificio, y la fortaleza financiera del propietario del edificio. Las normativas del gobierno local juegan un rol crítico para determinar la sostenibilidad de una propiedad para uso de un edificio de oficinas.
COMERCIO
La inversión en locales comerciales (shopping center) es en general a través de una asociación de comerciantes. En los shopping centers se suelen tener tiendas “anclas” como las grandes tiendas de venta al detalle, cines, o algún atractor que hace que el consumidor “circule” por todo el local. La idea básica de un shopping center es que “el todo sume más que las partes”. Es decir el beneficio de que diferentes propietarios estén agrupados en una misma ubicación es mayor que si operaran en diferente áreas.
COMERCIO
Estos beneficios son conocidos como externalidades positivas, las que generan un valor agregado: Proximidad física entre los diferentes retailers para el consumidor. Servicios complementarios para el consumidor Servicios comunes: estacionamientos, vigilancia, etc. Los comerciantes obtienen economías de escala para el marketing y la promoción de sus productos. Se pueden sin embargo obtener externalidades negativas, las que destruyen valor: Congestión Desacuerdos entre la junta de comerciantes
SERVICIO DE PARKEO
Son inversiones en general de bajo costo, baja tecnología y relativamente fácil control operativo. El ingreso potencial de una playa de estacionamiento está dado por su ubicación y restringido por la competencia. Las playas de estacionamiento generan grandes externalidades: hoteles, centros comerciales, hospitales, estadios, edificios de oficinas, etc. requieren grandes áreas de estacionamiento.
CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
El tipo de empresa inmobiliaria y/o constructora que se puede constituir va a depender de la legislación vigente y de los intereses particulares para los que se crea la empresa. En el Perú, se puede constituir los tipos de empres: Sociedad Anónima Cerrada (S.A.C.), Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.), Sociedad Anónima Regular (S.A.R.), y la Sociedad Anónima Abierta (S.A.A.). Al constituirse la empresa deberá definir su misión, visión y objetivos estratégicos. La estrategia deberá estar acorde con la misión, con el mercado objetivo y con los recursos y capacidades disponibles en la organización.
CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Muchas empresas inmobiliarias y constructoras al empezar sus actividades aplican una estrategia clásica de especialización que consiste en enfocarse en un sólo segmento-nicho de mercado y/o producto determinado. El diseño de la estructura organizacional dependerá a su vez de la estrategia seleccionada, del tamaño y del ciclo de vida de la empresa. La gran mayoría de empresas inmobiliarias, al ser pequeñas adoptan una estructura funcional; otras trabajan bajo una estructura matricial donde cada subordinado depende de dos gerencias, una funcional y la otra de proyectos.
CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Para que las empresas inmobiliarias puedan calificar ante una entidad financiera, la que le proporcionará el financiamiento para sus proyectos, debe en general preparar un expediente con los siguientes documentos: Documentación Legal: Constitución de la empresa Poder del representante legal: facultades para cartas fianzas, y para hacer declaraciones de pago Registro Único de Contribuyente (RUC) Fotocopias de Documentos de Identidad (DNI) de los socios y representante legal Licencia Municipal de Funcionamiento
CONSTITUCIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
Documentación Financiera: Balance de apertura (para empresas nuevas) Balance de las dos últimas gestiones (empresas antiguas) y un balance a la fecha Proyección de balances de la empresa (en el horizonte del proyecto) Documentación Curricular: Obras que ha realizado la empresa: dónde, cuánto costo, fecha, proyecto, fotos, referencias Curriculum del personal de la empresa: educación superior, experiencia en otras empresas y proyectos
FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO Ubicación y terreno Tamaño y velocidad de ventas Capacidad financiera Diseño acorde a necesidades y posibilidades del cliente Tiempos y costos de trámites de saneamiento Conocimiento del entorno: distrito y/o ciudad donde se hará el desarrollo inmobiliario Conocimiento y experiencia del sector Conocimientos y habilidades de gerencia de proyectos
ANÁLISIS DE LAS OPORTUNIDADES EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO Encontrar oportunidades implica analizar el ambiente externo de la empresa. Contar con información: Número de viviendas y otros productos inmobiliarios construidos anualmente, por localidad Tipo de productos inmobiliarios construidos Cantidad de suelo calificado por tipo de producto inmobiliario Número de licencias de construcción y de habilitación urbana concedidas Previsiones futuras de construcción: número de proyectos visados Análisis demográficos Análisis de la demanda en función de la evolución demográfica, migraciones y tamaño de hogares Evolución de los precios del suelo Volumen de concesiones de préstamos hipotecarios
FUNDAMENTOS DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
El negocio cambia el entorno urbano. Influye grandemente en la economía nacional Muy sensible a las tasas de interés (especialmente vivienda). Mediante la industria de la construcción transforma insumos físicos y dinero en espacios habitables para desarrollar actividades.
ROL Y MISIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO
Conocimiento del mercado inmobiliario de la ciudad en la que se planifica hacer el desarrollo. Tener visión de negocio, pronosticar cambios según la información del entorno. Generar nuevos productos Contactar nuevos clientes: comercialización
CICLO DE VIDA Y FASES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
FACTIBILIDAD
CONSTRUCCIÓN
DESARROLLO DEL PROYECTO
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL
COMERCIALIZACIÓN Y FINANCIAMIENTO
SERVICIO POSTVENTA
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Factibilidad del Terreno Estudio de Mercado Estudio Normativo Estudio Tributario Estudio Legal Programa Arquitectónico Evaluación Económica Evaluación Financiera
DESARROLLO DEL PROYECTO
Anteproyecto Levantamiento Topográfico Estudio de Suelos Arquitectura Estructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Especificaciones técnicas Memorias descriptivas Gestión de licencias
COMERCIALIZACIÓN
Producto: diseño Precio = f (ubicación, área, cercanía a parques, colegios, N° dormitorios, N° baños) Promoción: paneles, avisos, revistas, ferias, maquetas y perspectivas, sala de ventas, etc. Ventas: equipo de ventas, conocimiento del producto y financiamiento, capacitación, motivación, base de datos de clientes, control y cierre de ventas, minutas, cobranzas, entrega de inmuebles.
FINANCIAMIENTO
Crédito Hipotecario Crédito Mivivienda Techo Propio
CONSTRUCCIÓN
Planos de obra Cronograma de obra Presupuesto de obra Ejecución de trabajos Supervisión Calidad Seguridad, riesgos Cierre
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL Y CIERRE
Contratos Subcontratos Conexión de servicios Recepción de obra Actas de cierre Trámites municipales Trámites notariales Trámites registrales Cierre financiero: devolución de garantías
SERVICIO POST VENTA
Prepararse con antelación Respuesta rápida Ofrecer y cumplir con las garantías Un cliente satisfecho es un cliente leal
