6
DOCUMENTAZIONE IMMOBILIARE La documentazione immobiliare deve essere costituita: dal registro (vedere 6.1); dalle schede (vedere 6.2); dai documenti (vedere 6.3); indicati nella presente norma. La documentazione contenuta in un archivio può essere in toto o in parte preesistente alla sua costituzione e può essere costituita da supporti informatici o cartacei. La documentazione deve essere suddivisa in sede di costituzione degli archivi e di essa devono essere predisposte una o più copie di sicurezza da collocarsi in uno o più archivi secondari, collocati in luoghi diversi da quello in cui è collocato l’archivio principale.
6.1
Registri di gestione immobiliare Ogni archivio deve essere dotato di un registro contenente: la rubrica dei soggetti afferenti al sistema edilizio; la descrizione della struttura operativa; le schede di gestione immobiliare; i criteri di collocazione dei documenti nell’archivio; i metodi di rimando dei documenti nell’archivio; l’indice della documentazione contenuta nell’archivio. I registri sono realizzati mediante strumenti informatici e devono essere consultabili sia mediante supporti informatici, sia mediante supporti cartacei. In entrambi i casi essi devono essere di agevole consultazione e di facile aggiornamento.
6.1.1
Sistemi edilizi di nuova realizzazione
La predisposizione dei registri deve essere effettuata all’inizio del processo decisionale indicato in 3.1 della UNI 10723. Gli aggiornamenti (3.3) devono avvenire al termine di ogni fase del processo decisionale e di ogni fase del processo esecutivo indicati in 3.2 della UNI 10723. La revisione (3.21) deve avvenire al termine del processo esecutivo indicato in 3.2 della UNI 10723. 6.1.2
Sistemi edilizi esistenti
L’aggiornamento (3.3) dei registri deve essere effettuato: a cadenza non maggiore di un anno; ovvero a un esercizio. La loro revisione (3.21) deve essere effettuata: a cadenza non maggiore a cinque anni, nonché ogni qualvolta muti uno dei seguenti soggetti: - la proprietà immobiliare di un intero sistema edilizio; - il conduttore di un intero sistema edilizio; - il responsabile immobiliare (vedere 7.2.1); - il responsabile d’archivio (vedere 7.2.2); - il coordinatore operativo (vedere 7.2.3); - il consulente operativo (vedere 7.2.5). 6.2
Schede di gestione immobiliare Ogni sistema edilizio deve essere dotato di proprie schede ove sono raccolte in forma generale e sintetica i dati informativi concernenti la gestione immobiliare. Per ogni sistema edilizio devono essere predisposte almeno tre schede corrispondenti alle sezioni d’archivio. Le schede sono realizzate mediante strumenti informatici e devono essere consultabili sia mediante supporti informatici, sia mediante supporti cartacei. In entrambi i casi esse devono essere di agevole consultazione e di facile aggiornamento. UNI 10998:2002
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6.2.1
Sistemi edilizi di nuova realizzazione
La predisposizione delle schede deve essere effettuata al termine del processo decisionale indicato in 3.1 della UNI 10723. La loro revisione (3.22) deve essere effettuata al termine del processo esecutivo indicato in 3.2 della UNI 10723. 6.2.2
Sistemi edilizi esistenti
L’aggiornamento (3.4) delle schede deve essere effettuato: a cadenza non maggiore a un anno; ovvero a un esercizio. La loro revisione (3.22) deve essere effettuata: a cadenza non maggiore a cinque anni, nonché ogni qualvolta muti uno dei seguenti soggetti: - la proprietà immobiliare di un intero sistema edilizio; - il conduttore di un intero sistema edilizio; - il responsabile immobiliare (vedere 7.2.1); - il responsabile d’archivio (vedere 7.2.2); - il coordinatore operativo (vedere 7.2.3); - il consulente operativo (vedere 7.2.5). 6.3
Documenti di gestione immobiliare
6.3.1
Tipologia
Il supporto tipico dei documenti è cartaceo. I documenti: devono essere realizzati su idoneo supporto e devono essere dimensionati secondo UNI 936; devono essere privi di elementi di rilegatura e devono essere piegati secondo UNI 938. I documenti acquisiti, ove non corrispondenti alle caratteristiche precedentemente indicate devono essere trattati fisicamente o dismessi. In casi di particolare r ilevanza, ove uno o più documenti debbano essere archiviati in deroga a quanto precedentemente indicato, di tale circostanza deve essere prodotta apposita dichiarazione. Oltre ai documenti su supporto cartaceo possono essere prodotti documenti su supporto informatico costituenti copia dei documenti originali. Ove un documento sia prodotto inizialmente mediante strumenti informatici deve essere prodotta almeno una versione su supporto cartaceo. Tale versione costituisce l’originale d’archivio. Nota
6.3.2
Sono da favorire l’istituzione o l’accrescimento di sistemi informatici per il trattamento dei documenti.
Requisiti
I documenti devono essere: identificabili; rintracciabili; esaminabili; classificabili; codificabili; e riproducibili.
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Le classi dei documenti sono le seguenti: classe a): documenti che costituiscono il risultato di un processo ovvero costituiscono un prodotto operativo; classe b): documenti inseribili in un processo ed utili alla realizzazione di un prodotto operativo; classe c): documenti non ascrivibili alle classi a) o b) ma che possiedono caratteristiche tali da poter essere considerati documenti di gestione immobiliare. Nota
Classe dei documenti. Esempi: Documenti di classe a): nel processo per l’acquisizione di un certificato di agibilità, la disponibilità di detto certificato, caratterizzato dalla sua piena validità, costituisce il risultato di un processo ovvero costituisce un prodotto operativo. Documenti di classe b): nel processo per l’acquisizione di un certificato di agibilità, la disponibilità del collaudo delle strutture portanti di un sistema edilizio costituisce uno degli elementi utili per l’ottenimento di tale certificato. Documenti di classe c): nel processo per l’acquisizione di un certificato di agibilità, in assenza di ogni altro documento utile, la disponibilità di un documento fiscale riguardante il progetto delle strutture portanti di un sistema edilizio può essere considerato un documento di gestione immobiliare.
6.3.3
Trattamento
-
-
Ogni documento deve essere esaminato, classificato ed alternativamente: validato, accettato o dismesso. Successivamente può essere eventualmente codificato ed infine è archiviato. I documenti devono essere conservati nella versione originale e in un solo esemplare nell’archivio principale. Ulteriori documenti in originale possono essere conservati in uno degli archivi secondari e possono eventualmente costituire copia di sicurezza. Negli archivi secondari devono essere custodite le copie di sicurezza ed i documenti accettati. Se un documento è disponibile solo in copia, tale documento può sostituire quello originale, purché ne sia evidenziata la relativa natura. Se un documento è prelevato dall’archivio, deve essere immessa al suo posto un’apposita indicazione di rintracciabilità. Se è necessario che un documento compaia in più sezioni, ovvero in più parti dell’archivio, devono essere stabiliti i criter i di rimando. Se un documento non è oggettivamente necessario, oppure non è oggettivamente acquisibile o predisponibile, deve essere dichiarata tale circostanza. La dichiarazione deve essere archiviata nella corrispondente parte d’archivio in sostituzione d el documento mancante. Se è ottenuto un risultato di processo, i documenti di classe b) o c) possono essere dismessi, salvo altre necessità di gestione immob iliare. In sede di gestione immobiliare e nella fase preliminare per la costituzione di un archivio, oltre a quanto indicato nella presente norma, devono essere accettati o dismessi i documenti non identificabili ed in particolare quelli: - di fonte anonima o incerta; - privi di data di produzione, ovvero non contestualizzabili nel tempo; - il cui oggetto non è individuabile; - il cui stato di processo non è determinabile; - le cui caratteristiche risultano superate da eventi o condizioni successive; - le cui caratteristiche risultano incongruenti con gli scopi di gestione immobiliare.
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STRUTTURE OPERATIVE
7.1
Aspetti generali Ogni struttura operativa risponde a requisiti di efficacia ed efficienza in base: alle condizioni oggettive di gestione immobiliare; al rispetto dei requisiti cogenti; a quanto indicato nella presente norma. La sua descrizione è effettuata mediante uno o più organigrammi e/o mediante uno o più schemi di flusso, eventualmente dotati di note esplicative.
7.2
Tipologia ed attività degli operatori Ogni struttura operativa è costituita dalle seguenti tipologie di operatori:
7.2.1
Responsabile immobiliare (fase di gestione): ogni sistema edilizio è gestito da un respon-
7.2.2
7.2.3
sabile immobiliare. Tale ruolo è assunto o trasferito per delega da chi ne ha le facoltà in base a requisiti cogenti e/o in base alle responsabilità ricoperte nell’ambito dell’organizzazione cui afferisce la struttura operativa, tenuto conto di quanto indicato in 7.3. Il responsabile immobiliare: può assumere la responsabilità di gestione di più sistemi edilizi; nomina il o i responsabili d’archivio (7.2.2); nomina il o i coordinatori operativi (7.2.3); affida gli incarichi di tipo specialistico (7.2.4); nomina il o i consulenti operativi (7.2.5). Responsabile d’archivio: ogni sistema edilizio è dotato di un archivio principale e di uno o
più archivi secondari. Il responsabile immobiliare assume il ruolo di responsabile d’archivio ovvero delega altro soggetto per l’assunzione di tale ruolo, tenuto conto di quanto indicato in 7.3. Il responsabile d’archivio: può assumere la responsabilità di archivi afferenti a più sistemi edilizi; effettua la scelta dei luoghi ove collocare gli archivi; garantisce l’utilizzo degli archivi; sceglie i mezzi d’archiviazione; codifica i documenti ove ciò sia stabilito in sede di gestione immobiliare; in fase di gestione degli archivi: - aggiorna e revisiona gli archivi, i registri e le schede; - tratta i documenti secondo 6.3.3.
Coordinatore operativo: ogni archivio è costituito e/o gestito mediante una struttura
operativa. Il coordinatore operativo coordina tale struttura. Il responsabile d’archivio nel caso in cui possegga i requisiti indicati nella presente norma assume il ruolo di coordinatore ovvero delega altro soggetto per l’assunzione di tale ruolo, tenuto conto di quanto indicato in 7.3. Il coordinatore operativo: può assumere il coordinamento di più strutture operative; descrive ogni struttura operativa da lui coordinata; indica quali operatori specialistici occorrano per lo svolgimento delle attività di costituzione e/o gestione di un archivio; predispone i registri e le schede di gestione immobiliare; produce le relazioni illustrative; tratta i documenti secondo 6.3.3 in fase di costituzione degli archivi; stabilisce la classe di un documento; suddivide i documenti in fase di costituzione degli archivi; UNI 10998:2002
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-
-
stabilisce i criteri di archiviazione dei documenti in base quanto indicato in 4.2; stabilisce i metodi di rimando dei documenti in un archivio; dichiara, ove necessario, per ogni documento la condizione di oggettiva: - non necessità; - non producibilità; - non acquisibilità; stabilisce l’accettazione in copia di un documento; stabilisce il trattamento o la dismissione di un documento non conforme alle indicazioni contenute nelle UNI 936 e/o UNI 938; dichiara i motivi di archiviazione in deroga alle UNI 936 e/o UNI 938; in sede di gestione immobiliare: - valida ogni qualvolta ciò si renda necessario o opportuno e, comunque a cadenza non maggiore di un anno gli elaborati grafici indicati nell’appendice A (A.5) anche mediante l’ausilio di uno o più operatori specialistici; - illustra il criterio di articolazione delle fasi di costituzione di un archivio. Il numero dei coordinatori può mutare in ragione delle caratteristiche di un singolo sistema edilizio o in ragione della consistenza di una pluralità di sistemi edilizi oggetto di gestione immobiliare. In presenza di più coordinatori sono stabiliti i metodi di coordinamento tra essi, la o le strutture operative e l’organizzazione cui afferisce ogni struttura operativa.
Nota
Operatore specialistico: ogni struttura si avvale di uno o più operatori specialistici. L’operatore specialistico fornisce il proprio contributo in relazione ad uno o più degli aspetti indicati in 7.4. In sede di affidamento degli incarichi il soggetto incaricante tiene conto di quanto indicato in 7.3.
7.2.4
Nota
L’operatore specialistico è unico solo in presenza di strutture organizzate in modo permanente o temporaneo e costituite da più operatori, ognuno dei quali è in grado di svolgere attività specialistiche a riguardo di uno o più degli aspetti indicati in 7.4.
Consulente operativo: ogni organizzazione o ogni struttura può avvalersi dell’attività di uno o più consulenti. Il consulente operativo fornisce il proprio contributo in relazione all’organizzazione ed alla direzione delle attività di costituzione e/o di gestione degli archivi. In sede di affidamento degli incarichi il soggetto incaricante tiene conto di quanto indicato in 7.3.
7.2.5
Nota
Il numero dei consulenti può mutare in ragione delle caratteristiche di consistenza concernenti una pluralità di sistemi edilizi oggetto di gestione immobiliare. In presenza di più consulenti sono stabiliti i metodi di coordinamento tra essi, la o le strutture operative e l’organizzazione cui afferisce ogni struttura operativa.
7.3
Requisiti degli operatori Ogni struttura operativa è costituita da soggetti in possesso dei requisiti indicati da 7.3.1 a 7.3.5:
7.3.1
Responsabile immobiliare (fase di gestione):
7.3.2
titoli di studio di maturità tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare.
Responsabile d’archivio:
-
titoli di studio di maturità tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la costituzione e/o la gestione degli archivi.
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7.3.3
Coordinatore operativo:
7.3.4
Operatore specialistico:
-
7.3.5
titoli di studio di maturità professionale o di livello superiore; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare; uno o più attestati di frequenza a uno o più corsi di formazione e/o aggiornamento professionale per un monte ore complessivo non minore di quaranta ore per ogni punto indicato in 7.4, tra quelli configuranti la possibilità di un incarico; una o più dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno dieci attività significative per ogni punto indicato in 7.4, tra quelli configuranti la possibilità di un incarico.
Consulente operativo:
-
7.3.6
titoli di studio di maturità tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la costituzione e/o la gestione degli archivi di gestione immobiliare; una o più dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno cinque attività concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni d’archivio indicate in 4.2.
titoli di studio di maturità tecnica o di livello superiore concernenti direttamente o indirettamente la realizzazione e/o la gestione di sistemi edilizi nel loro complesso; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la costituzione e/o la gestione degli archivi; un attestato di frequenza ad un corso della durata di quaranta ore concernente la consulenza di direzione e di organizzazione; una o più dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di almeno quindici attività concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni dell’archivio indicate in 4.2.
Requisiti comuni
Oltre ai requisiti precedentemente indicati tutti gli operatori sono in possesso di appropriate condizioni operative commisurate allo svolgimento delle attività previste, nonché di un’esperienza professionale commisurata al titolo di studio posseduto ed acquisita nell’ambito di attività significative concernenti direttamente od indirettamente la progettazione e/o la gestione di sistemi edilizi, per un periodo di tempo non minore a uno, due, tre, quattro e cinque anni, rispettivamente per percorsi formativi di livello universitario la cui durata istituzionale è di cinque, quattro, tre, due e un anno. Per gli operatori in possesso di titoli di studio di maturità tecnica il periodo di tempo precedentemente indicato è di sei anni. Ogni tipo di requisito precedentemente indicato resta dimostrato in modo indipendente dagli altri e a prescindere dall’epoca in cui esso si è concretizzato. Gli operatori provvedono a mantenere nel tempo il livello di professionalità acquisita mediante adeguate forme di aggiornamento professionale. Le dichiarazioni comprovanti il pregresso svolgimento di attività concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni d’archivio indicate in 4.2, possono essere rese dagli interessati anche mediante una propria dichiarazione.
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prospetto
1
Schema riepilogativo A
B
Responsabile immobiliare
X
X
Responsabile d’archivio
X
Coordinatore operativo
C
D1
D2
E
F
G
X
-
-
-
-
-
X
X
X
-
-
-
-
X
X
X
X
-
-
5
-
Operatore specialistico
X
X
X
-
X
-
-
10
Consulente operativo
X
X
X
X
-
X
15
-
A:
titolo di studio - minimo maturità tecnica: - responsabile immobiliare; - responsabile d’archivio; - coordinatore operativo; - consulente operativo; - minimo maturità professionale: - operatore specialistico; B: esperienza professionale acquisita (da uno a sei anni); C: corso concernente gli aspetti generali di gestione immobiliare (quaranta ore); D1: corso concernente la costituzione e/o la gestione degli archivi (quaranta ore); D2: corsi di formazione e/o di aggiornamento professionale (quaranta ore); E: corso concernente la consulenza di direzione e di organizzazione (quaranta ore); F: attività concernenti la costituzione di almeno una delle sezioni d’archivio; G: attività specialistiche di cui in 7.4. I corsi indicati in C e in D1 trattano gli argomenti indicati nella presente norma. 7.4
Indice delle attività concernenti gli operatori specialistici
7.4.1
valutazione di impatto ambientale;
7.4.2
rischi di incidenti rilevanti;
7.4.3
classificazione di industrie insalubri;
7.4.4
elementi edilizi contenenti fibre di amianto;
7.4.5
antinquinamento acustico;
7.4.6
tutela idrogeologica;
7.4.7
emissioni gassose in atmosfera;
7.4.8
emissioni di radiazioni elettromagnetiche;
7.4.9
gestione rifiuti;
7.4.10
contenimento dei consumi energetici;
7.4.11
caratteristiche idrogeologiche;
7.4.12
rischi derivanti da possibili calamità naturali;
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7.4.13
nulla osta esercizio attività;
7.4.14
deroga all’uso di locali seminterrati;
7.4.15
valutazione dei rischi durante il lavoro;
7.4.16
piani di emergenza antincendio;
7.4.17
realizzazione in sicurezza di produzioni e/o trasformazioni immobiliari;
7.4.18
segnaletica di sicurezza;
7.4.19
uso e/o agibilità edilizia;
7.4.20
superamento delle barriere architettoniche;
7.4.21
prevenzione incendi;
7.4.22
atti concernenti l’agenzia del territorio;
7.4.23
atti concernenti l’ufficio del registro;
7.4.24
vincoli immobiliari;
7.4.25
regolamenti immobiliari o condominiali;
7.4.26
quote millesimali di condominio;
7.4.27
produzione e le trasformazioni immobiliari;
7.4.28
indagini geotecniche;
7.4.29
sistemi di sottofondazione, di fondazione e le strutture portanti;
7.4.30
impianti idrici ad uso sanitario;
7.4.31
impianti idrici ad uso antincendio;
7.4.32
impianti di smaltimento idrico;
7.4.33
impianti di energia ed illuminazione elettrica;
7.4.34
impianti elettronici e telematici;
7.4.35
impianti per la produzione di calore;
7.4.36
impianti di evacuazione fumi e gas;
7.4.37
impianti per la climatizzazione degli ambienti;
7.4.38
impianti per l’elevazione di persone o oggetti;
7.4.39
impianti di posta pneumatica;
7.4.40
barriere di ingresso. Nota
Ai fini di quanto indicato in 7.3.4 le dieci attività significative previste devono essere ricomprese, a seconda dei casi, in uno solo dei punti precedentemente indicati e devono riguardare ognuna un diverso oggetto di intervento. Dette attività possono essere state svolte mediante attività di vario genere, quali per esempio: consulenze tecniche, analisi, progettazioni, realizzazioni, direzione lavori, collaudi, certificazioni.
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APPENDICE (normativa)
A ANAGRAFICA IMMOBILIARE
A.1
Gestione dell’archivio Raccoglie: il registro di gestione immobiliare; i documenti concernenti la costituzione e la gestione dell’archivio; i documenti concernenti aspetti di natura particolare. I documenti concernenti aspetti di natura particolare sono costituiti da documenti validati che non possono trovare adeguata collocazione in nessuna altra parte dell’archivio.
Nota
A.2
Identificazione di un sistema edilizio Raccoglie i documenti concernenti: il sistema informativo territoriale; la toponomastica comunale; la toponomastica immobiliare. Elementi esemplificativi e/o operativi:
Nota
A.3
-
nei documenti concernenti il sistema informativo territoriale (SIT) sono indicati dati di georeferenziazione utili all’identificazione di un sistema edilizio;
-
nei documenti concernenti la toponomastica comunale sono indicati i seguenti elementi: codice di avviamento postale; provincia; comune; frazione (ove esistente), circoscrizione comunale, via (o altro) e numero civico;
-
ove il sistema edilizio si attesti su più vie (o altro) sono indicate le vie e i relativi numeri civici, nonché i relativi passi pedonali e/o passi carrai;
-
ove previsto dal regolamento edilizio comunale è segnalata l’affissione della targa fronte strada;
-
nei documenti concernenti la toponomastica immobiliare, essa è rilevata in modo da poter individuare efficacemente gli elementi principali di un sistema edilizio quali per esempio: edificio, scala, locali a uso particolare.
Individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio Raccoglie la rubrica in cui sono indicati: i soggetti significativi nel ciclo di vita di un sistema edilizio; i soggetti da rintracciare nei casi di emergenza; gli enti pubblici o di rilevanza pubblica. Elementi esemplificativi e/o operativi.
Nota
-
per ogni soggetto indicato nella rubrica è riportata ogni informazione utile alla loro individuazione e al loro reperimento, nonché il tipo di relazione con il sist ema edilizio;
-
gli enti pubblici o di rilevanza pubblica sono per esempio: comune, azienda sanitaria locale; genio civile, comando provinciale dei vigili del fuoco, enti di erogazione acqua, energia elettrica e gas.
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A.4
Descrizione generale e sintetica di un sistema edilizio Schede di gestione immobiliare ove sono indicati i seguenti dati: Dati comuni ad ogni sistema edilizio:
-
anno di inizio realizzazione; anno di fine realizzazione; superficie generale; superficie coperta; superficie scoperta; volume generale; volume interrato; volume emergente; destinazioni d’uso principali; numero di eventuali portinerie e unità immobiliari simili; numero di autorimesse e relativa capacità di parcamento - posti auto; numero e tipologia di eventuali servizi ricreativi; indice degli impianti tecnologici e delle loro caratteristiche principali in base e/o in analogia alla UNI 8290-1.
Dati riguardanti i complessi immobiliari:
-
numero di edifici.
Dati riguardanti ogni edificio:
Nota
numero di piani fuori terra e interrati; caratteristiche generali della tipologia costruttiva in base e/o in analogia alla UNI 8290-1; numero di vani scala e di scale prive di vani di contenimento; altezza massima di un sistema edilizio da un piano di riferimento.
Elementi esemplificativi e/o operativi: -
superficie generale: somma della superficie coperta e della superficie scoperta;
-
superficie coperta: somma delle proiezioni in pianta di ogni edificio;
-
superficie scoperta: differenza tra la superficie generale e la superficie coperta;
-
volume generale: somma dei volumi interrati e dei volumi emergenti rispetto ad un piano di riferimento;
-
ove ritenuto opportuno la determinazione delle superfici e dei volumi può essere attuata in base alla UNI ISO 9836;
-
destinazioni d’uso principali: sono indicate sia le superfici coperte, sia le superfici scoperte;
-
il numero di piani fuori terra comprende il piano coperture;
-
le portinerie e le unità immobiliari simili da indicare sono sia esterne sia interne ai corpi di fabbrica principali (la caratteristica è evidenziata);
-
servizi ricreativi: per esempio piscine natatorie, campi da tennis e parchi gioco.
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A.5
Elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi Elaborati grafici digitalizzati dotati di tutte le informazioni necessarie e riguardanti: contesto microterritoriale o microurbanistico; conformazione dei sistemi edilizi; dislocazione degli impianti tecnologici; parti comuni di proprietà in condominio; lay-out produttivi di beni o servizi; ubicazione della toponomastica immobiliare; ubicazione della segnaletica di sicurezza; riprese fotografiche dei prospetti di ogni sistema edilizio. Nota 1
Elementi esemplificativi e/o operativi: -
il contesto microterritoriale o microurbanistico è rappresentato mediante una rappresentazione aerofotogrammetrica nel rapporto di scala 1:2 000. A tale elaborato possono essere aggiunti altri elaborati, quali per esempio: altre rappresentazioni aerofotogrammetriche in rapporti di scala diversi da 1:2 000, tavole di destinazione urbanistica, carte tematiche concernenti: i canali tecnologici, le dotazioni infrastrutturali, la qualità del paesaggio;
-
gli elaborati grafici e fotografici sono prodotti in uno dei formati indicati nella UNI 936, salvo impossibilità o oggettive difficoltà operative;
-
i rapporti di scala convenzionale utilizzabili per la rappresentazione dei sistemi edilizi sono i seguenti: 1:2 000, 1:1 000, 1:500, 1:200, 1:100;
-
è rappresentato mediante planimetrie (compreso piani copertura e aree scoperte), prospetti e sezioni significative, ogni edificio;
-
sono rappresentati mediante una o più planimetrie:
-
Nota 2
-
il contesto microterritoriale o microurbanistico;
-
i complessi immobiliari;
-
i lay-out produttivi di beni o servizi;
-
le parti comuni di proprietà in condominio;
-
l’ubicazione della toponomastica immobiliare;
-
l’ubicazione della segnaletica di sicurezza;
almeno una serie di elaborati grafici raffiguranti: -
ogni sistema edilizio (planimetrie, prospetti e sezioni significative);
-
le eventuali parti comuni di proprietà in condominio;
-
i lay-out produttivi;
-
l’ubicazione della toponomastica immobiliare;
-
l’ubicazione della segnaletica di sicurezza;
-
è realizzata nel rapporto di scala 1:200 (o superiore).
Impianti tecnologici. Indice generale: -
rete idrico sanitaria : locali o punti di misura e adduzione; locali o impianti di sovrappressione; principali diramazioni di rete;
-
rete idrica antincendio : locali o punti di adduzione; locali o impianti di sovrappressione; vasche di stoccaggio; attacchi motopompa per i vigili del fuoco; idranti antincendio; naspi antincendio; principali diramazioni di rete;
-
raccolta di rifiuti solidi urbani : vani di caduta e sistemi di evacuazione delle esalazioni; locali di raccolta; spazi di deposito temporaneo;
-
reti di smaltimento idrico : locali o punti di allacciamento; fosse separatrici e fosse chiarificatrici; fosse biologiche e dispersori diretti; locali o impianti di sovrappressione; principali diramazioni di rete;
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Nota 3
-
energia e illuminazione elettrica : impianti di ricezione; impianti di trasformazione e commutazione; locali o punti di misura; quadri principali; comandi di emergenza; impianti di emergenza (alimentazione e illuminazione); impianti di messa a terra e di protezione catodica; impianti di protezione contro le scariche atmosferiche; principali diramazioni di rete;
-
elettronica e telematica : a) impianti citofonici e videocitofonici (pulsantiere, telecamere, principali diramazioni di rete); b) impianti radio televisivi (antenne, derivazioni, principali diramazioni di rete); c) impianti telefonici (punti di raccordo con la rete esterna, terminali, principali diramazioni di rete, derivazioni principali); d) impianti antincendio (centrali di controllo, principali diramazioni di rete, s ensori antincendio, allarmi acustici, allarmi luminosi); e) impianti antintrusione, antifurto, antieffrazione di protezione attiva (centrali di controllo, principali diramazioni di rete, sensori di presenza, telecamere, allarmi acustici, allarmi luminosi); f) impianti di cablaggio strutturato (centrali di elaborazione, nodi, sensori, principali diramazioni di rete);
-
produzione di calore: a) legna, carbone, o altri combustibili solidi (depositi combustibile, centrali termiche, principali diramazioni di rete); b) gasolio o combustibili simili (depositi combustibili, centrali termiche, principali diramazioni di rete); c) gas propano liquido o combustibili simili (depositi combustibili, misuratori centralizzati, centrali termiche, principali diramazioni di rete); d) gas metano o combustibili simili (impianti di trasformazione, misuratori centralizzati, locali o misuratori utenze private, centrali termiche, principali diramazioni di rete); e) energia alternativa (solare, conversione fotovoltaica, cogenerazione, teleriscaldamento, eolica, biomasse, geo termica o di altro genere): dati significativi rilevati dagli schemi di realizzazione. I serbatoi di combustibile degli impianti di produzione di calore sono rappresentati anche se dismessi;
-
evacuazione di fumi e gas : caratteristiche generali delle canne fumarie o degli impianti di evacuazione gas;
-
climatizzazione: centrali di climatizzazione; unità di trattamento aria, principali diramazioni di rete; impianti autonomi di climatizzazione;
-
sollevamento: ascensori e montacarichi (vano corsa e locale macchine); scale mobili; impianti per il superamento di barriere architettoniche;
-
posta pneumatica : punto o locale di pressione, principali diramazioni di rete, st azioni di posta;
-
barriere di ingresso : porte e portoni pedonali; sbarre e/o cancelli carrai.
Gli impianti tecnologici sono rappresentati mediante schemi logico/funzionali e schemi di collocazione e/o diramazione in sede fisica. Gli elaborati grafici indicanti elementi in sede fisica sono predisposti sulla base di planimetrie ed eventualmente prospetti o sezioni, raffiguranti i sistemi edilizi. In t ali elaborati grafici sono indicati i punti di comando principale per il funzionamento degli impianti ed i punti di comando principale per le situazioni di emergenza.
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APPENDICE (normativa)
B REQUISITI COGENTI
B.1
Tutela ambientale Documenti concernenti: la valutazione di impatto ambientale; i rischi di incidenti rilevanti; la classificazione di industrie insalubri; elementi edilizi contenenti fibre di amianto; l’antinquinamento acustico; la tutela idrogeologica; le emissioni gassose in atmosfera; le emissioni di radiazioni elettromagnetiche; la gestione dei rifiuti. Nota
Solo documenti o dati significativi concernenti i sistemi edilizi.
B.2
Contenimento dei consumi energetici Documenti concernenti: l’installazione di nuovi impianti in sistemi edilizi di nuova realizzazione; l’installazione di nuovi impianti in sistemi edilizi esistenti; la sostituzione di generatori di calore.
B.3
Igiene e sicurezza edilizia Documenti concernenti: le caratteristiche idrogeologiche; i rischi derivanti da possibili calamità naturali; i nulla osta esercizio attività; le deroga all’uso di locali seminterrati; elementi edilizi contenenti fibre di amianto; l’antinquinamento acustico; le emissioni di radiazioni elettromagnetiche; le autorizzazioni concernenti mense, bar e servizi simili; i documenti riguardanti elementi, finiture edilizie ed arredi; la valutazione dei rischi durante il lavoro; i piani di emergenza antincendio; la realizzazione in sicurezza di trasformazioni immobiliari; le attività conservative di igiene e decoro; i sistemi e i mezzi di comunicazione visiva; la segnaletica di sicurezza. Nota
Solo documenti o dati significativi concernenti i sistemi edilizi.
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B.4
Agibilità edilizia Documenti concernenti: l’uso e l’agibilità edilizia originaria; l’uso e l’agibilità edilizia successivi a quelli originari; l’uso e l’agibilità edilizia conseguenti a istanze di sanatoria; il superamento delle barriere architettoniche. Nota
I documenti di agibilità comprendono atti variamente denominati (Per esempio: certificato di abitabilità, licenza d’uso, licenza di occupazione).
B.5
Prevenzione incendi Documenti concernenti: i certificati di prevenzione incendi; le denuncie di inizio attività ai fini antincendio; i progetti di prevenzione incendi approvati e non eseguiti; le certificazioni, le dichiarazioni e le relazioni antincendio.
B.6
Conservatoria e catasto Documenti: depositati presso l’agenzia del territorio; depositati presso l’ufficio del registro; concernenti la gestione immobiliare.
B.7
Vincoli immobiliari Documenti concernenti: la destinazione urbanistica; i vincoli a carattere; storico e/o culturale; ambientale; territoriale; urbanistico; edilizio.
B.8
Produzione e/o trasformazione immobiliare Documenti concernenti: concessioni o licenze edilizie originarie; concessioni o licenze edilizie successive a quelle originarie; autorizzazioni, asseverazioni e denuncia di opere edilizie; autorizzazioni edilizie complementari. Nota
Autorizzazioni edilizie complementari. Per esempio: creazione e/o segnalazione di passi carrai; posa in opera di dissuasori di sosta autoveicoli o di mezzi di maggiore visibilità; posa in opera di insegne e altri mezzi pubblicitari.
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B.9
Strutture portanti Documenti concernenti: le indagini geotecniche; i sistemi di sottofondazione e di fondazione; le strutture portanti in: - conglomerato cementizio armato; - conglomerato cementizio armato precompresso; - acciaio; - muratura; - legno; le strutture portanti di tipo diverso da quelle precedenti. Nota
B.10
Le strutture portanti possono avere caratteristiche di sistemi combinati.
Impianti tecnologici Documenti concernenti gli impianti: idrici ad uso sanitario; idrici ad uso antincendio; per la raccolta dei rifiuti solidi urbani; di smaltimento idrico; di energia ed illuminazione elettrica; elettronici e telematici; per la produzione di calore; di evacuazione fumi e gas; per la climatizzazione degli ambienti; per l’elevazione di persone o oggetti; di posta pneumatica; di barriera all’ingresso.
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APPENDICE (normativa)
C ESERCIZIO IMMOBILIARE
C.1
Economia e finanza Documenti concernenti: la regolamentazione immobiliare e/o condominiale; la suddivisione immobiliare e/o millesimale; la conduzione di complessi immobiliari e/o immobili; l’identificazione fiscale; il trattamento fiscale; i costi di realizzazione originaria; le previsioni di spesa; i conti economici di gestione immobiliare; i rendiconti di proprietà in condominio; i movimenti finanziari e di tesoreria; gli indici di manutenzione (vedere UNI 10388).
C.2
Valori immobiliari Documenti concernenti: il valore di costo, secondo UNI 10839-1; il valore sociale, secondo UNI 10839-1; il valore di mercato, secondo UNI 10839-1; il valore estimativo, secondo UNI 10839-2; il valore finanziario, secondo UNI 10839-2; il valore economico, secondo UNI 10839-2; il valore di ripristino; il valore fiscale.
C.3
Contesto, prestazioni ed esigenze Documenti concernenti le classi di esigenze secondo la UNI 8289 in relazione alle UNI 8290-1, UNI 8290-2 e UNI 8290-3, qualunque sia la destinazione d’uso di un sistema edilizio. Nota
I documenti di contesto, prestazioni ed esigenze, sono costituiti dagli esiti dei controlli concernenti le condizioni d’uso di un sistema edilizio e dell’ambiente ad esso circostante.
C.4
Riqualificazione immobiliare Documenti concernenti: le strategie di riqualificazione; i sistemi di riqualificazione; i sistemi informativi di riqualificazione; gli interventi di riqualificazione.
C.5
Manutenzione immobiliare Documenti concernenti: i criteri di progettazione, gestione e controllo (vedere UNI 10604); la documentazione e le informazioni di base (vedere UNI 10831-1 e UNI 10831-2); i criteri di stesura dei manuali (vedere UNI 10874); i sistemi informativi di manutenzione, (vedere UNI 10951). UNI 10998:2002
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APPENDICE (informativa)
D INDICE ANALITICO
A
I
accettazione di un documento .................................................... 3.1
identificazione di un sistema edilizio ............................................A.2
aggiornamento di un archivio.....................................................5.2.2
immobile ..................................................................................... 3.15
aggiornamento di un registro .....................................................6.1.1
individuazione dei soggetti afferenti ad un sistema edilizio..........A.3
aggiornamento di una scheda....................................................6.2.2
M
anagrafica immobiliare ..................................................Appendice A archivi di gestione immobiliare .........................................................4
manutenzione immobiliare............................................................C.5
O
archivi di gestione immobiliare - aspetti operativi ..........................4.3 archivi di gestione immobiliare - caratteristiche generali...............4.1 archivi di gestione immobiliare - schema e contenuto ..................4.2
operatore specialistico..................................................... 7.2.4; 7.3.4
P
archiviazione di un documento......................................................3.5
pluralità di sistemi edilizi ............................................................. 3.16
C
R
ciclo di vita di un sistema edil izio ..................................................3.8
realizzazione di un sistema edilizio ............................................ 3.17
complesso immobiliare..................................................................3.9
registri di gestione immobiliare ..................................................... 6.1
consulente operativo ........................................................7.2.5; 7.3.5 contesto, prestazioni ed esigenze ................................................C.3
registri di gestione immobiliare - sistemi edilizi di nuova realizzazione ............................................................................. 6.1.1
coordinatore operativo .....................................................7.2.3; 7.3.3
registri di gestione immobiliare - sistemi edilizi esistenti ........... 6.1.2
costituzione e gestione degli archivi .................................................5
registro di un archivio di gestione i mmobiliare............................ 3.18
costituzione e gestione degli archivi - sistemi edilizi di nuova realizzazione .................................................................................5.1
relazione illustrativa .................................................................... 3.19
costituzione e gestione degli archivi - sistemi edilizi esistenti.......5.2
requisiti cogenti .............................................................Appendice B requisiti comuni.......................................................................... 7.3.6
D descrizione generale e sintetica di un sistema edilizio.................A.4 dismissione di un documento......................................................3.10
responsabile d’archivio ....................................................7.2.2; 7.3.2 responsabile immobili are................................................. 7.2.1; 7.3.1 revisione di un archivio .............................................................. 5.2.3
documentazione di gestione immobiliare ......................................6.3
revisione di un registro .............................................................. 6.1.2
documenti di gestione immobiliare................................................6.3
revisione di una scheda ............................................................. 6.2.2
documenti di gestione immobiliare - tipologia ............................6.3.1
riqualificazione immobiliare ..........................................................C.4
documenti di gestione immobiliare - trattamento .......................6.3.3
S
documenti di gestione immobiliare - requisiti .............................6.3.2
schede di gestione immobiliare .................................................... 6.2
E
schede di gestione immobiliare - sistemi edilizi di nuova realizzazione ............................................................................. 6.2.1
economia e finanza ...................................................................... C.1 elaborati grafici raffiguranti i sistemi edilizi ................................... A.5 esercizio immobiliare.....................................................Appendice C
F
schede di gestione immobiliare - sistemi edilizi esistenti........... 6.2.2 sistema edilizio ........................................................................... 3.24 sistema edilizio di nuova realizzazione .......................................3.25 sistema edilizio esistente............................................................ 3.26
fasi di realizzazione di sistema edilizio........................................3.13
strutture operative............................................................................ 7
G
strutture operative - aspetti generali ............................................. 7.1
gestione dell’archivio.................................................................... A.1
strutture operative - tipologia ed attività degli operatori................ 7.2
gestione della documentazione.....................................................0.4
V
gestione immobiliare ...................................................................3.14
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valori immobiliari...........................................................................C.2
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APPENDICE (informativa)
E BIBLIOGRAFIA UNI 8690-1 UNI 8690-2
Edilizia - Informazione tecnica - Terminologia Edilizia - Informazione tecnica - Classificazione dei livelli di completezza dei contenuti UNI 8690-3 Edilizia - Informazione tecnica - Articolazione ed ordine espositivo dei contenuti UNI 9182 Edilizia - Impianti di alimentazione e distribuzione d’acqua fredda e calda - Criteri di progettazione, collaudo e gestione UNI 9183 Edilizia - Sistemi di scarico delle acque usate - Criteri di progettazione, collaudo e gestione UNI 10721 Edilizia - Servizio di controllo tecnico per nuove costruzioni Criteri per l'affidamento dell'incarico e sviluppo del servizio UNI 10722-1 Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto edilizio di nuove costruzioni - Criteri generali e terminologia UNI 10722-2 Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto di nuove costruzioni - Definizioni del programma d'intervento UNI 10722-3 Edilizia - Qualificazione e controllo del progetto edilizio di nuove costruzioni - Pianificazione del progetto e pianificazione ed esecuzione dei controlli del progetto in un intervento edilizio UNI 10756 Edilizia - Progettazione operativa di cantiere - Definizioni, struttura e contenuti dei piani operativi per interventi di nuova costruzione UNI 10838 Edilizia - Terminologia riferita all'utenza, alle prestazioni, al processo edilizio e alla qualità edilizia UNI 10942 Cantieri edili - Piani di sicurezza - Guida alla compilazione dei piani di sicurezza e di coordinamento UNI EN 1325-1 Vocabolario della gestione del valore, dell'analisi del valore, dell'analisi funzionale - Analisi del valore ed analisi funzionale UNI EN ISO 6412-1 Disegni tecnici - Rappresentazione semplificata delle tubazioni Regole generali e rappresentazione in proiezioni ortogonali UNI ISO 4157-1 Disegni edili - Designazione di edifici e di parti di edificio UNI ISO 4157-2 Disegni edili - Designazione di edifici e di parti di edificio Designazione dei vani e di altre superficie connesse UNI ISO 7518 Disegni tecnici - Disegni di costruzione - Rappresentazione semplificata di demolizioni e di ricostruzioni CEI 0-2 3157 R Guida per la definizione della documentazione di progetto degli impianti elettrici CEI EN 60617-11 4414 Segni grafici per schemi - Schemi e piani d'installazione architettonici e topografici
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