6. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
Es el acto registral que consiste en publicitar todos los actos jurídicos y situaciones jurídicas que conlleven una traslación del derecho de propiedad entre particulares, entre éstos y el Estado. La publicidad de las titularidades dominiales que brinda el Registro Público es uno de los pilares de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario pues a través de él se puede expresar tanto la Seguridad Jurídica Estática como la Seguridad Jurídica Dinámica. La primera de ellas, para que el universo de personas tengan la posibilidad de conocer a un titular registral determinado y, la segunda de ellas, pues permite efectuar los traslados (transferencia) de los derechos de propiedad, desencadenando el Trafico inmobiliario, con la certeza de haberlo adquirido correctamente, y protegido por el Sistema Registral. 1 La circunstancia de que en el título presentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas y gravámenes contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripción de la transferencia transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro. En los casos de transferencia de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la transferencia. 6.1. ADJUDICACIÓN POR REMATE JUDICIAL La adjudicación por remate judicial es la acción y efecto de conceder a una determinada persona, natural o jurídica, la propiedad de un inmueble determinado, la misma que es realizada por la autoridad jurisdiccional jurisdiccional competente. El remate es la venta pública del inmueble que se hace al mejor postor por mandato e intervención del juez. La adjudicación por remate es un acto jurisdiccional mediante el cual el juez
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RUBIO BERNUY, David. “Derecho Registral. Teoría y Práctica”. Práctica” . Zona Registral Registral N° V - Sede Sede Trujillo-SUNARP. Primera Edición. Trujillo - Perú. Diciembre, 2007. Pág.
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adjudicador, declara que la propiedad de un predio se transfiere a una persona determinada. 2 6.1.1. Título que da mérito mérito a la inscripción inscripción - Parte judicial 6.1.2. Requisitos El parte judicial debe contener los siguientes requisitos: requisitos: - Oficio del Juez dirigido al Registrador público del registro de la oficina registral en el que conste inscrito el predio materia de adjudicación. adjudicación. (Artículo 148° del d el CPC). - Copia Certificada del acta de remate del inmueble adjudicado. (Artículo 738° del CPC). - Copia del auto de adjudicación. (Artículo 739° del CPC). - Copia Certificada de la Resolución que declara consentida o ejecutoriada l adjudicación. adjudicación. - Acreditar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala. Acreditar estado civil de adjudicatario. Caso contrario adjuntar resolución judicial aclaratoria, partida de matrimonio o declaración jurada de estado civil soltero con firma legalizada legalizada ante notario. notario.
6.2. ANTICIPO DE LEGÍTIMA DE PREDIO El anticipo de legitima es el acto de liberalidad en virtud del cual el anticipante (propietario del predio urbano o rural) se obliga a transferir en forma gratuita al anticipado la propiedad de un predio o predios determinados. El anticipo de legítima se otorga a favor de heredero forzoso. Los herederos forzosos son: los hijos y demás descendientes, los padres y demás ascendientes y el cónyuge. La legitima constituye parte
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de la herencia del a que no puede disponer libremente el testador cuando tiene herederos forzosos. 3 6.2.1. Título que da mérito a la inscripción - Parte notarial, bajo sanción de nulidad. (Artículo 1625°, 723°, 724° del CC). 6.1.2. Requisitos La Escritura Pública de donación anticipo de herencia debe contener como mínimo: - Intervención o manifestación de voluntad del donante y donatario, es decir, de quien trasfiere como del que recibe el predio. - Debe indicar el valor real del predio donado. - Ubicación del predio con indicación del dato de su inscripción en el Registro de Predios. - Debe contener una cláusula de aceptación expresa del donatario - Acreditar el pago íntegro del impuesto predial correspondiente al año en que se efectuó la donación (fecha de la minuta de anticipo). - Acreditar la condición de heredero forzoso, insertando a la Escritura, la partida de nacimiento o adjudicando copia legalizada notarial de la misma. 6.3. COMPRAVENTA DE PREDIOS La compraventa de predios es una de las modalidades de transferencia en virtud de la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien inmueble al comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. La compraventa de predios es el acto inscribible que en 3
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mayor número se presentan en las oficinas registrales para su calificación e inscripción respectiva. La publicidad de las titularidades dominiales que brinda el Registro Público es uno de los pilares de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario pues a través de él se puede expresar tanto la seguridad jurídica estática (intangibilidad (intangibilidad de los asientos de inscripción) inscripción) como la seguridad jurídica dinámica (información que brinda el registro para la contratación), contratación), la que se materializa a través de los certificados. 4 6.3.1. Título que da mérito mérito a la inscripción inscripción - Parte notarial o formulario registral o Contrato privado con firmas certificadas por Notario. 6.3.2. Requisitos - Escritura Pública o formulario Registral o Contrato privado con firmas certificadas por Notario. - Intervención de vendedor y comprador, debiendo tener inscrito el vendedor su derecho de propiedad. - Descripción del predio, con indicación de la partida registral en el que conste inscrito el predio materia de compraventa, en todo caso debidamente descrito. - Precio de la transferencia, con indicación de la forma de pago. 5
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Manual Oficial de los Servicios Registrales de la SUNARP 2010”. Primera edición. Mayo, “
2010. Lima-Perú. Pág. 306. 5
Artículo 93° del Reglamento de Registro de de Inscripciones de Predios de la SUNARP: “En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa. Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del párrafo anterior.”
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Acreditar el pago íntegro del impuesto predial correspondiente al año en que se efectuó la transferencia (fecha de la minuta, no de la Escritura Pública). El pago de Impuesto Predial( de todo el año) debe acreditarse con el recibo de pago en original, o copia legalizada o autenticada por fedatario de la Oficina Registral, o en su defecto constancia o reporte de no adeudo expedido por el Servicio de Administración Tributaria de la Municipalidad competente (donde está ubicado el inmueble). El obligado al pago del Impuesto predial es el vendedor. Acreditar el pago íntegro del impuesto de alcabala o su inafectación. El impuesto de alcabala debe acreditarse con el recibo de pago en original o copia legalizada o autenticada por fedatario de la Oficina Registral, o en su defecto constancia o reporte de no adeudo. De estar inafecto al impuesto de alcabala deberá presentar los formularios de autovalúo (PU o HR) con la misma formalidad indicada para los recibos de pago. El obligado al pago de impuesto de alcabala es el comprador. Si los datos de identificación del predio consignado en los comprobantes de pago de estos impuestos discrepan con los reconocidos con la partida registral, el obligado al pago o su apoderado presentará una declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente indicando que los documentos presentados acreditan el pago de los referidos impuestos impuestos sobre el predio materia de transferencia (Res. N° 318-2005SUNARP/SN).
6.3.3. Principales Principales motivos de observación - Falta de acreditación del pago de los impuestos predial y de alcabala. - Inadecuada acreditación de pago del impuesto predial y de alcabala, cuyas causales son las siguientes:
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a. Presentación de los Formularios de Declaración Jurada de Autovalúo (HR y PU) para acreditar el pago del impuesto predial. La declaración no acredita el pago. b. Las certificaciones y recibos no corresponden al año en cual se realizó la venta. Por ejemplo, la venta se efectúa el año 2006 (fecha de la minuta), y la constancia indica que no adeuda el año 2007 (fecha de la Escritura Pública). c. Las constancias y recibos indican persona distinta de la obligada. Se precisa que el obligado a pagar el impuesto predial es el el vendedor y en cuanto al impuesto de alcabala alcabala corresponde al comprador. d. Las certificaciones refieren a un inmueble con nomenclatura determinada, la cual no coincide con la partida registral. Por ejemplo, el certificado indica Calle HUASCAR N° 245 y la partida registral consta Mz-B Lote 13. 6.3.4. Inscripción de la transferencia de propiedad en la compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento venta. En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva de propiedad registrado previamente, para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente se presentará: Escritura pública o formulario registral otorgado por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la transferencia. Cuando aún no hubiera operado la transferencia sólo se inscribirá el pacto de reserva de dominio en el rubro de cargas y gravámenes. La inscripción del pacto, no impide la inscripción de transferencias ni de otros actos posteriores, pero otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto a su favor, circunstancia que debe constar en el asiento que se extienda al
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inscribir la transferencia de propiedad cuya prioridad protegía el pacto de reserva inscrito. Lo dispuesto, se aplica a los contratos de arrendamiento que conlleven la transferencia de propiedad luego del pago de determinado número de cuotas de la renta. 6.3.5.
Pago con títulos valores. En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando: a. Se haya pactado o conste en el título el efecto cancelatorio. b. Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por Notario. c. Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera, con firma del funcionario facultado certificada por Notario, contra la cual se giró el título valor. En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.
6.4. TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES DE UN PREDIO En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13 del Reglamento de Registro de Inscripciones de Predios de la SUNARP 6, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título. En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá especificarse especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiere.
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Reglamento de Registro Registro de Inscripciones Inscripciones de Predios Predios de la SUNARP: SUNARP: Literal d) del artículo 13: “…d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente”.
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Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno del os copropietarios, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje porcentaje transferido. 6.5. TRANSFERENCIAS FORMALIZADAS CON POSTERIORIDAD AL FALLECIMIENTO DEL TRANSFERENTE O ADQUIRENTE. La transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente se inscribe en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por Notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de éstos. 6.6. INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIAS REALIZADAS POR EL CAUSANTE A FAVOR DE TERCEROS. Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros. 6.7. TRANFERENCIA DE PROPIEDAD POR CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430° del Código Civil7, se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la 7 Artículo
1430.1430.- Condición resolutoria. resolutoria.
“Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”.
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escritura pública. 6.8. TRANSFERENCIA POR DACIÓN EN PAGO O PERMUTA Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial. 8 En los casos en que todo o parte de la contraprestación por la adquisición de un bien presente esté constituido por la obligación de transferir en permuta bienes inmuebles futuros, una vez acreditada en el Registro la existencia de dichos bienes, el adquirente de los mismos podrá solicitar la inscripción de su propiedad por el solo mérito al título archivado correspondiente. correspondiente. No resulta necesario ni forma parte del contrato de permuta que se establezca el precio de los bienes que son permutados o su valorización para que surta efectos legales. Cuando el literal c) del Artículo 13° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP, establece que el asiento de inscripción contendrá el precio o la valorización, cuando corresponda, se refiere básicamente a la compraventa y a la donación, respectivamente. A la compraventa porque ciertamente el precio debe formar parte del contrato y a la donación,
8 Resol. N° 026-98- ORLC/TR:
El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de buena fe, en tal sentido debe entenderse que el acto jurídico cuya inscripción se solicita en una dación en pago, otorgado por sus propietarios a favor del recurrente, sin perjuicio que las partes lo hubieran denominado “
“adjudicación”, y en ningún caso constituye una donación como erróneamente se califica,
por cuanto el acto no es una liberalidad por parte de los propietarios, sino que existe una causa onerosa, cual es la existencia de honorarios pendientes de ser pagados”.
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porque la valorización del predio donado es una exigencia del artículo 1625° del Código Civil9: “La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad."
6.9. DONACIÓN DE PREDIOS La donación constituye un acto de liberalidad en virtud del cual el donante (propietario del predio urbano o rural) se obliga a transferir en forma gratuita al donatario la propiedad de un predio o predios determinados. 6.6.1. Título que da mérito mérito a la inscripción inscripción - Escritura Pública, bajo sanción de nulidad. (Art. 1625° del C.C.) 6.6.2. Requisitos - Escritura Pública. - Intervención del donante y el donatario, es decir, quien transfiere y quien recibe el predio. Debe indicar el valor real del predio donado. - Ubicación del predio con indicación del dato de su inscripción en el Registro de Predios. - Debe contener una cláusula de aceptación expresa del donante. - Acreditar el pago íntegro del impuesto predial correspondiente al año en que se efectuó la donación (fecha de la minuta de donación). - Acreditar el pago íntegro del impuesto de alcabala correspondiente al año en que se efectuó la donación (fecha de la minuta de donación). 9 ESQUIVEL
OVIEDO, Juan Carlos. “Guía Operativa de J urisprudencia Registral. Diálogo con la Jurisprudencia”. Gaceta Jurídica S.A. Pri mera Edición. Lima-Perú. Pág. 196.
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6.6.3. Inscripción Inscripción de la reversión reversión y de la revocatoria revocatoria de donación. donación. La inscripción de la reversión y de la revocatoria de la donación o anticipo de legítima se hará en mérito a escritura pública otorgada unilateralmente por el donante o anticipante, en la que se consignará la respectiva causal. Para la inscripción de la revocatoria se acreditará, además, haberse efectuado la comunicación indubitable a que se refiere el artículo 1640° del Código Civil: “No produce efecto la revocación si dentro de sesenta días de hecha por el donante, no se s e comunica en forma indubitable ind ubitable al donatario o a sus herederos.”
6.10. TRANSFERENCIA DE APORTE DE CAPITAL A EMPRESA La traslación de dominio por aporte de capital de un predio a una sociedad o EIRL, es el acto por el cual un socio (propietario) transfiere en propiedad un o unos predios determinados a favor de una sociedad o EIRL y éste (socio) recibe rector a cambio acciones o participaciones o es considerado titular, ya sea de una sociedad o EIRL. 6.5.1. Título que da mérito mérito a la inscripción inscripción - Parte Notarial. 6.5.2. Requisitos - Intervención del donante y el donatario, es decir, quien transfiere y quien recibe el predio. Debe indicar el valor real del predio donado. - La Escritura Pública debe contener la constitución de una sociedad o empresa Individual de responsabilidad o el aumento de capital o el pago de capital suscrito, con la intervención del aportante- propietario, propietario, y de su cónyuge, cónyuge, si el bien fuera social.
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Acreditar el pago íntegro del impuesto predial correspondiente al año en que se efectuó la transferencia y del pago del impuesto de alcabala.
6.5.2. Situaciones Situaciones especiales dentro de la calificación. calificación. La calificación se limita al acto de transferencia del predio de propiedad del aportante a la persona jurídica. El acto de constitución de la persona jurídica, el aumento de capital o el pago de capital suscrito corresponde ser calificado por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas. 6.11. TRANSFERENCIA DE DOMINIO POR SUCESIÓN10 TESTADA O INTESTADA La traslación de dominio por sucesión sucesión testada o intestada intestada es el acto acto registral por el cual el derecho de propiedad de un determinado predio o predios pasan al dominio de loa herederos designados por el causante en el Testamento o los declarados por el Juez o Notario en la sentencia respectiva o en el acta de protocolización notarial de sucesión intestada correspondiente correspondiente y debidamente debidamente inscritas previamente. 6.8.1. Título que da mérito mérito a la inscripción inscripción
10 Reglamento
de Registro de Inscripciones de Predios de la SUNARP: Artículo 104°: 104°: Transferencia de propiedad por sucesión. “Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que previamente se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales del último domicilio del causante o del domicilio del testador. Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro de Personas Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del respectivo predio se realizará en mérito al respectivo asiento de inscripción y, de ser el caso, al título archivado, sin necesidad de requerir documento adicional para acreditar la identidad de los sucesores. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha circunstancia. En los casos de inscripción de una transferencia por sucesión intestada se deberá tener en cuenta lo previsto en el artículo 56° del Reglamento de Inscripciones de los Registros de Testamentos y Sucesiones Intestadas”.
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Solicitud simple dirigida al Registrador de Predios de la oficina registral competente. competente.
6.8.2. Requisitos - Solicitud simple dirigida, al Registrador de Predios de la oficina registral competente, con la indicación de la partida en la cual se encuentre inscrito el bien materia de transferencia. En el caso de Testamento y Sucesiones Intestadas inscritas en otras Zonas Registrales, la previa inscripción de dichos actos en las Oficinas Registrales donde se encuentren inscritos los bienes del causante. La solicitud de traslación de dominio por testamento o intestada deberá contener la siguiente información: 1. Identificación Identificación de la persona que está solicitando la sucesión intestada que puede ser cualquiera de los herederos o un tercero con interés. 2. Ubicación y antecedente registral de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (N° de tomo, folio, ficha o partida electrónica). 3. Número de la partida registral en el que conste inscrito la ampliación ampliación del testamento o la sucesión intestada.
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6.8.2. Principales Principales Motivos de Observación. Inadecuación del causante con el antecedente registral, cuyas causas obedecen a: - Discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional nacional de identidad y del estado civil. Falta de inscripción previa de una compra, adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada, que complete la cadena de transferencias. transferencias.
6.12. INSCRIPCIÓN DE RENUNCIA DE HERENCIA
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Para la inscripción de la renuncia de herencia, constituye constituye acto previo, la inscripción de la transferencia por sucesión testamentaria o intestada. 6.13. TRANSFERENCIA POR DISOLUCIÓN DE VÍNCULO MATRIMONIAL 6.9.1. Documento que da mérito a la inscripción de la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales: La inscripción de propiedad a favor de uno de los cónyuges por fenecimiento de la sociedad de gananciales se inscribirá en mérito al documento que contiene la liquidación del patrimonio de la sociedad y la adjudicación del bien o, en su caso, la respectiva división y partición. Para la inscripción deberá verificarse que se haya inscrito previamente el fenecimiento de la sociedad de gananciales en el Registro de Personas Naturales que corresponda. La sentencia de divorcio, que consecuenteme consecuentemente nte disuelve la sociedad conyugal, debe inscribirse en el Registro Personal pertinente antes de efectuarse su inscripción en la Partida Registral correspondiente correspondiente al inmueble de propiedad de la sociedad conyugal e inscrita en ficha registral del Registro de la Propiedad Inmueble. 11 6.14. TRANSFERENCIA FIDUCIARIA El asiento de inscripción de la transferencia fiduciaria se extenderá en mérito a escritura pública o formulario registral en el que debe consignarse: - La clase de fideicomiso que se constituye. - La indicación del fideicomitente, del fiduciario y, en su caso, del fideicomisario. fideicomisario. 11
ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. “Guía Operativa de Jurisprudencia Registral. Diálogo con la Jurisprudencia”. Jurisprudencia”. Gaceta Jurídica S.A. Primera Edición. Lima -Perú. Pág. 200.
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El Registrador al momento de la calificación tendrá en cuenta las disposiciones contenidas en la Directiva "Normas que regulan la inscripción inscripción de fideicomisos", en lo que resulte aplicable. 6.8. EXPROPIACIÓN El asiento de inscripción de la transferencia de dominio por expropiación se extenderá en mérito a la escritura pública o al formulario registral respectivo, en el que debe consignarse: expropiación. - La ley autoritativa de la expropiación. - La norma legal que la ejecuta. - El monto de la indemnización justipreciada, precisándose si el justiprecio justiprecio fue pagado o consignado. consignado. Simultáneamente a la inscripción de la transferencia, el Registrador procederá a cancelar los asientos de inscripción de los derechos reales y personales que resulten incompatibles con la expropiación, 7. CARGAS O GRAVÁMENES
7.1. GARANTÍAS 7.1.1. Constitución Constitución de Hipotecas. La hipoteca es considerada la garantía real por excelencia. Como se sabe necesita ser inscrita para que tenga existencia, de ahí su inminente relación con el registro. ("Diálogo con la Jurisprudencia", Jurisprudencia", 2009).12 Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión del inmueble y otorga al 12
Diálogo con la Jurisprudencia" (Primera ed.). (2009). Lima- Perú: Gaceta Jurídica S.A. Diálogo
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acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien inmueble hipotecado. 7.1.1.1.
Título que da mérito a la inscripción - Escritura Pública (Parte Notarial). Formulario Registral si el valor del predio no supera las 20 UIT. - Contrato Privado con firma legalizada siempre y cuando se encuentre expresamente expresamente determinado por por la ley.
7.1.1.2.
Requisitos En el asiento de inscripción inscripción se consignará: - La hipoteca debe ser constituida por el propietario, o el copropietario sobre su alícuota debiendo tener su propiedad debidamente inscrita en los Registros Públicos. - El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación. determinación. - La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o determinable. determinable.13 - La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en el título.
¿Necesariamente la hipoteca debe garantizar obligaciones determinadas o determinables? Toda hipoteca, inclusive las constituidas constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables. Es admisible como criterio mínimo de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a: 13
1. Una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título. 2. Uno o más tipos materiales de los cuales puedan surgir las obligaciones. 3. Actividades habituales del acreedor, cuando estas vengan determinadas por ley. (Resolución N° 001-2006-SUNARP-TR-A. Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. N°001-2007-SUNARP/PT. El Peruano, 24/01/2007).
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En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra, inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca. 7.1.2. Cancelación De Hipoteca Por Acreedor La cancelación de hipoteca es la manifestación de voluntad del acreedor materializado en Escritura Pública o Formulario Registral, en virtud del cual unilateralmente levanta la hipoteca o declara que la obligación garantizada se ha extinguido. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios precisa en su artículo 118°, segundo y tercer párrafo: “En ningún caso la declaración unilateral del constituyente dará mérito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el caso en que se haya registrado la constitución de una hipoteca unilateral y no conste en la partida del predio su aceptación por el acreedor. Estas disposiciones no rigen para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales. Procede la inscripción del levantamiento de la hipoteca otorgada por sólo uno de los cónyuges, cuando aquella se inscribió a favor de dicha persona, consignando su estado est ado civil de casado, cas ado, sin haber señalado el nombre del otro cónyuge”. cónyuge”.
7.1.2.1.
Título que da mérito a la inscripción - Escritura Pública. - Formulario Registral si el valor del predio no supera las 20 UIT. - Contrato Privado con firma legalizada, siempre y cuando se encuentre expresamente determinado por la ley. 7.1.2.2. Requisitos
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Para extender el asiento de cancelación de una hipoteca será suficiente presentar: - Parte notarial de la escritura Pública, el Formulario Registral o Contrato Privado con firma legalizada, que contenga la declaración unilateral del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido. 7.1.3. Liquidación de derechos por cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas. independizadas. El acto por el que se declara la cancelación de la hipoteca inscrita en una partida matriz, dará lugar, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidos en las partidas individuales independizadas de aquélla, aun cuando éstas no hayan sido mencionadas en el título o en la rogatoria. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y, por derechos de calificación, el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. El solicitante podrá restringir su rogatoria al levantamiento de la hipoteca de la partida matriz o al de ésta y al del asiento de traslado de hipoteca de una o más de las partidas independizadas. En estos casos, la liquidación comprenderá el pago único por derechos de inscripción y el pago de los derechos de calificación que correspondan a los asientos cuya cancelación se solicitó. Los derechos de calificación correspondientes a la cancelación del asiento de traslado de la hipoteca en las demás partidas independizadas, se cobrarán en la oportunidad en que sean solicitadas. 7.1.4. Ampliación Ampliación del asiento de hipoteca.
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Para efectos de la aplicación del plazo de caducidad, podrá ampliarse el asiento de inscripción de la hipoteca haciendo constar el nacimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o el plazo de vencimiento de dicha obligación. La ampliación se realizará en mérito a instrumento público que acredite fehacientemente cualquiera de dichas circunstancias. 7.1.5. Título que da mérito a la cancelación cancelación por caducidad. El asiento de cancelación por caducidad de la inscripción inscripción de un gravamen se extenderá a solicitud de parte, en mérito de su declaración jurada con firma certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. El registrador cancelará el respectivo asiento con la sola verificación del tiempo transcurrido, siempre que de los actos inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o del deudor que desvirtúe la caducidad invocada. 7.1.6. Garantía Real: Anticresis. Es un derecho real de garantía en virtud del cual se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos. Los frutos del inmueble se deben imputar en primer lugar a los intereses y luego al capital. Se trata de un derecho accesorio a una obligación principal. Siempre nace de la voluntad contractual de las partes. No puede, ser constituida por mandato legal o por acto unilateral. 7.1.6.1.
Título que da mérito a la inscripción - El Parte Notarial de la Escritura Pública, bajo sanción de nulidad (Art. 1092° del C.C).
7.1.6.2.
Requisitos En el asiento de inscripción inscripción de la anticresis se expresará:
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7.1.6.3.
El monto de la deuda garantizada. Deberá indicarse la renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte. La fecha de vencimiento de la deuda garantizada. Cancelación Cancelación del asiento de anticresis por declaración del acreedor. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios precisa precisa en su artículo artículo 135° señala: señala: “Para extender el asiento de cancelación de una anticresis en los casos de extinción de la obligación garantizada y renuncia del acreedor, será suficiente presentar la escritura pública que qu e contenga conte nga la declaración unilateral del acreedor acre edor en tal sentido”.
7.2. CADUCIDAD DE LA INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES La caducidad es una forma de extinción de derechos, como consecuencia consecuencia de su falta de ejercicio dentro de un plazo fijado por ley. De esta forma, la caducidad resulta ser una sanción frente a la inacción del titular de un derecho no ejercido, porque se entiende que esta situación afecta la seguridad jurídica que debe existir en las relaciones jurídicas. Como señala Vidal Ramírez14 mediante la caducidad se trata de "(...) evitar la incertidumbre en las relaciones y situaciones jurídicas ante la posibilidad de que el titular derecho no lo ejercite en el plazo en el que corresponde y debe ejercitarlo”.
La inscripción de los gravámenes a que se refiere el primer párrafo del artículo 3° de la Ley N° 26639 caduca a los 10 años de la fecha del asiento de presentación del título que los originó. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto las inscripciones correspondientes VIDAL RAMIREZ, Fernando. "Prescripción extintiva y caducidad". Gaceta Jurídica, Cuarta Edición, p. 242. 14
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a gravámenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento; en éstas deberá entenderse que la obligación es exigible inmediatamente después de contraída, en aplicación del artículo 1240 del Código Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo caso el cómputo se hará conforme al siguiente párrafo. En el caso de gravámenes que garantizan créditos a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, la inscripción caduca a los 10 años contados desde la fecha de vencimiento del crédito, siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o del título. Tratándose de inscripciones correspondientes a gravámenes que garantizan obligaciones que remiten el cómputo del plazo a un documento distinto al título archivado y dicho documento no consta en el Registro, así como las que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que por su naturaleza o por la circunstancias que consten en el título no estén concebidas para asegurar operaciones múltiples, sólo caducarán si se acredita fehacientemente con instrumento público el cómputo del plazo o el nacimiento de la obligación, según corresponda, y ha transcurrido el plazo que señala este párrafo, contado desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada. Lo dispuesto por el artículo 3° de la Ley W 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos en favor de las empresas del sistema financiero. 7.3. ANOTACIÓN DEL BLOQUEO REGISTRAL Una de las anotaciones preventivas más usuales es el llamado bloqueo registral, cuya necesidad se origina por el lapso de tiempo que existe entre la celebración del negocio de transmisión de la propiedad hasta la inscripción en el Registro. Durante ese periodo pueden concluirse e inscribirse negocios ajenos a la voluntad y al conocimiento del adquirente, los cuales le pueden privar definitivamente de la adquisición o impedir que éste se lleve a cabo en las condiciones pactadas en el
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negocio causal primigenio (por ejemplo: gravámenes o embargos sobre el bien). El conocimiento exacto y veraz de la situación registral del inmueble durante la celebración del negocio causal, constituye un elemento fundamental para que la transmisión de la propiedad se pueda efectuar según las condiciones pactadas en dicho negocio. Sin embargo, este conocimiento exacto de la situación registral se complica por cuanto el estado jurídico de una finca es sumamente dinámico; y si bien el día de hoy puede pertenecer a X", mañana perfectamente puede ser de "Y", y al día siguiente estar hipotecado a favor de "Z". Esta situación hace que los potenciales adquirentes de un inmueble o los prestamistas de un crédito, busquen algún mecanismo para dotar de eficacia retroactiva al contrato, esto es, que la inscripción del acto dispositivo surta efectos con fecha anterior a la formalización misma del negocio, con lo cual se constituya un breve período de tiempo en el que las partes puedan culminar la negociación, pagar los tributos referidos a la transferencia, preparar el pago y, finalmente, formalizar el acto jurídico sin contratiempos. contratiempos. En nuestro ordenamiento se evita este riesgo a través de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se computa desde el ingreso en el registro de una reserva de espacio registral, para lo cual se requiere adjuntar el documento privado que sustenta la transferencia (minuta). Este bloqueo se considera una anotación preventiva de breve duración (sesenta días), siendo que en ese lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia o, en caso contrario, la anotación caduca automáticamente. De acuerdo con una de las clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica anotación que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la documentación pública. 15
15 CONZÁLES
BARRÓN, Gunther. “Derecho Registral y Notarial” TOMO I. Jurista Editores. Tercera Edición. Julio, 2012. Lima- Perú. Pág. 292.
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El bloqueo registral podría definirse como aquella anotación preventiva extendida a solicitud de notario, sustentada en la copia del documento privado que contiene el negocio jurídico referente a derechos reales realizado por persona natural o jurídica, que tiene por finalidad reservar prioridad registral en favor del negocio, permitiendo su formalización formalización notarial e inscripción inscripción dentro del periodo de su vigencia. Se trata de anotaciones preventivas que, conforme al artículo 64° del Reglamento General de los Registros Públicos, son "asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.16 El bloqueo registral es una anotación preventiva de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un derecho reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es una medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva. El bloqueo de las partidas de inscripción (es versión peruana); en otras legislaciones se llama RESERVA DE DOMINIO RESERVA DE PRIORIDAD: que consiste en que quien se proyecta la celebración de un contrato, puede solventar al Registro se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pública. Se da para toda clase de actos inscribibles, sin excepción. La existencia del bloqueo no impide que una vez inscrito el contrato para el que fue solicitado, se inscriban los títulos solicitados durante la vigencia de dicho término, salvo que el bloqueo haya sido originado por un acto traslativo de dominio. 17
GONZALES LOLI, Jorge Luis. "Comentarios al nuevo Reglamento General de los Registros Públicos". Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2002. p. 330. 16
17
“Balotario Desarrollado para el Acceso a la Función Notarial”. Arco Legal Editores. Primera
Edición. Lima-Perú. Junio, 2009 Pág. 304.
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El bloqueo registral es la institución jurídico registral en virtud del cual es posible que los notarios puedan solicitar el bloqueo del partidas regístrales de los Registros Públicos como una garantía de reserva como anotación preventiva registral que asegura la inscripción de los actos o contratos relativos a derechos reales, por lo que los contratos que no tienen contenido real no pueden ser materia de bloqueo registral. La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará con los alcances del artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos. El artículo 6 del Decreto Ley N° 18278, mollificado por la Ley N° 26481, señala: señala: "El bloqueo caducará automáticamente automáticamente al término del plazo establecido en el Artículo 2°, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral resolución judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus electos. Antes de dicho termino sólo caducará en los siguientes casos: a. Si se inscribe el acto o contrato materia de bloqueo. b. Si lo solicita el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo. c. Cuando sea ordenado judicialmente judicialmente 7.3.1. Título que da mérito a la inscripción inscripción - Solicitud Notarial y copia simple de la minuta que contiene el acto cuya prioridad se reserva. 7.3.2. Requisitos - Solicitud firmada por el Notario con la indicación del número de la partida a bloquear. - Copia simple de la minuta en el consta el acto cuya prioridad se reserva.
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La solicitud será presentada por el Notario o por su dependiente acreditado, salvo el caso de presentación electrónica realizada de conformidad con la Directiva que regula la presentación presentación electrónica del bloqueo.
7.3.3. Actos no inscribibles durante la vigencia de la anotación del bloqueo registral. El Reglamento de Inscripciones Inscripciones del Registro de Predios precisa en su artículo 135° señala: “Durante la vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho, derec ho, incompatible con aquel cuya prioridad se ha reservado”.
7.4. MEDIDAS JUDICIALES DE ASEGURAMIENTO 7.4.1. Anotación De Demanda Sobre Predio Es el acto inscribible que tiene como objeto la existencia de un proceso o litigio, en el que se está discutiendo el derecho o derechos que recaen sobre un bien inmueble determinado. La medida cautelar reserva la eficacia retroactiva de la sentencia que emane del proceso, cuya anotación de demanda se publicita. El Registro tiene la pretensión de incorporar toda la realidad jurídica, a efecto que exista coincidencia coincidencia con la apariencia formaltabular. La discrepancia se 7.4.1.1.
Título que da mérito a la inscripción - Partes judiciales.
7.4.1.2.
Requisitos - El parte judicial debe contener la resolución judicial con las siguientes piezas procesales: copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la medida cautelar.
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7.4.2. Anotación De Embargo Se puede definir al embargo como aquella afección que recae sobre los bienes del deudor conducente a garantizar o ejecutar la sentencia a expedirse e n un determinado proceso judicial o administrativo, siendo la pretensión de carácter dinerario. Es un medio de concretización de los bienes del demandado, con la consiguiente preferencia frente a los demás acreedores en caso de ejecución. ejecución. No implica desposesión desposesión del bien afectado. afectado. Puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, registrados o no. En el caso de bienes registrados, se ejecutan mediante la inscripción. Existen dos tipos de embargos, según se indica en la doctrina: preventivo y ejecutivo o de ejecución. La diferencia entre ambos tipos se encuentra dada por la naturaleza: cautelar, de la primera y de ejecución, de la segunda. 18 El embargo es la afectación jurídica de un bien o derecho del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de tercero. El embargo bajo la forma de inscripción, consiste en afectar un bien registrado, inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que esta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. El embargo no impide la enajenación, pero el adquirente asume la carga hasta por el monto inscrito. Es posible inscribir el embargo sobre inmueble inscrito a favor de persona distinta al deudor, para lo cual deberá constar en el Parte Judicial la circunstancia de haberse notificado al titular registral. 7.4.2.1. Título que da mérito a la inscripción - Resolución Resolución Administrativa o Partes Judiciales 7.4.2.2. Requisitos 18
TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada”. Gaceta Jurídica S.A. Primera Edición. Lima- Perú. Abril, 2005. Pág. 83.
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Los datos del(los) deudor(es), es decir del presunto obligado y del (los) acreedor(es), es decir, quien va a solicitar la afectación del bien, pata asegurar el pago de una obligación. obligación. Deberá consignarse el monto de la afectación. La individualización del predio o predios afectados. El número de partida registral del predio, el cual debe constar en la resolución que concede la medida cautelar o desprenderse del parte judicial o administrativo correspondiente. correspondiente. Para el caso de embargo en Sede Administrativa se requiere, además, que el Ejecutor coactivo se encuentre acreditado ante el Registro y que el oficio cursado por el ejecutor se acompañe copia certificada de los actuados pertinentes o se inserten los mismos.
7.4.2.3. Anotación de embargo inscrito a nombre de tercero. Cuando el Juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650° del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe constar la circunstancia circunstancia de haberse notificado al titular registral. 7.4.2.4. Cancelación Cancelación de la Medida Cautelar de Embargo Es el acto por el cual la autoridad jurisdiccional o administrativa dispone el levantamiento o cancelación del embargo bajo la forma de inscripción. El asiento de cancelación de las medidas cautelares dispuestas judicialmente será extendido en virtud de mandato judicial que haya adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que del título o de la
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naturaleza o circunstancias del caso, se desprenda que el mandato de cancelación es inmediatamente ejecutable. Tratándose de embargos anotados en virtud de resolución administrativa, el asiento de cancelación se extenderá en mérito de la resolución administrativa que así lo ordena. Cuando la normativa lo exija deberá acreditarse que el acto administrativo ha quedado firme. 7.4.2.5. Cancelación de medidas cautelares en aplicación del artículo 625 625 del Código Procesal Procesal Civil. El asiento de cancelación por caducidad de las medidas cautelares dictadas en los procesos iniciados con el Código de Procedimientos Civiles de 1912, conforme a lo dispuesto en el artículo 625° del Código Procesal Civil, se extenderá: - A solicitud del interesado con la presentación de una declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación del título que originó la anotación y el tiempo transcurrido. 7.4.2.6. Reactualización de medidas cautelares, embargos definitivos y otras medidas de ejecución. La reactualización de la anotación de medida cautelar, de embargos definitivos y otras medidas de ejecución trabados al amparo de las normas del Código de Procedimientos Civiles de 1912, se rige por lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 125°, y procederá aun cuando el bien materia de gravamen hubiera sido transferido. El plazo de caducidad del asiento de inscripción reactualizado se cuenta desde la
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fecha del asiento de presentación del título de reactualización. 7.5. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SOLICITUD DE DECLARACIÓN NOTARIAL DE PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21° de la Ley Nº 27157 19 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950° del Código Civil 20, de acuerdo con el trámite siguiente: a. La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662 21, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley. b. Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505° del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. Ley de Regularización Regularización de Edificaciones, Edificaciones, del Procedimiento Procedimiento para la Declaratoria Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva Exclusiva y de Propiedad Común. Aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.
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20 Artículo 950 del
Código Civil.- Prescripción adquisitiva.
“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.” 21 Ley N° 26662:
Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos.
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c. El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud. d. Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción prescripción adquisitiva de dominio. e. El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes. f. Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. g. Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar
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la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso. h. El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos planos a que se refiere la Ley Nº 27157. 27157. i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario. propietario. i. Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por por el Artículo 141 del del Código Procesal Procesal Civil. j. El presente trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. 22 7.6. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO FINANCIERO. En la inscripción de arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra. 7.6.1. Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero. Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente en el caso de arrendamiento financiero se presentará la escritura pública o el formulario registral de transferencia otorgado por las partes. 7.7. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
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Ley Nº 27333: Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, La Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización Regularización De Edificaciones.
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La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la que contendrá: 1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo; 2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos; 3. El plazo de duración; 4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la contraprestación a cargo del superficiario; 5. El nombre del titular del derecho de superficie; y, 6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción inscripción del derecho de superficie, cuando corresponda. Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, éste puede solicitar la inscripción de la superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribirá en una sola partida especial. 7.7.1. Extinción del derecho de superficie y cierre de partida. Al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre. 7.8.
ANOTACIÓN DE CORRELACIÓN Simultáneamente a la inscripción del derecho de superficie, en la partida registral del predio sobre el que éste recae se extenderá una anotación de correlación en la que se indicará que se ha abierto una partida especial por la constitución del derecho de superficie, así como los datos a que se refieren los numerales 2 al 5 del artículo 144° del
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Reglamento de Registro de Predios. 7.9.
INSCRIPCIÓN DE SERVIDUMBRE La inscripción de la servidumbre se realizará en la partida del predio sirviente. En la partida del inmueble dominante se extenderá una anotación de correlación indicando que éste se encuentra favorecido con la servidumbre.
7.10. ACCIÓN PAULIANA El asiento de inscripción de la sentencia que declara la ineficacia de un acto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 195° del Código Civil, debe indicar el nombre del acreedor respecto del cual es ineficaz el acto. 7.11. ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL CONTRATO DE OPCIÓN El asiento registral de contrato de opción a que se refiere el artículo 1419° del Código Civil, tendrá la calidad de anotación preventiva. Al extender el asiento registral, el registrador deberá consignar expresamente expresamente lo siguiente: - El plazo previsto por las partes para ejercitar el derecho de opción, o en su defecto el plazo legal previsto en el artículo 1423 del Código Civil; - El término inicial del plazo, de acuerdo a lo pactado por los contratantes, contratantes, o en su defecto la fecha del contrato; - En su caso, el plazo adicional que los contratantes hubieran pactado para efectos de formalizar el ejercicio del derecho de opción concedido. El contrato de opción, y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados preventivamente, siempre que se encuentre vigente el plazo para el ejercicio de la opción.
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El contrato de opción podrá ser anotado preventivamente, una vez vencido el plazo para su ejercicio, si es que es presentado conjuntamente con su renovación. La renovación podrá ser anotada preventivamente, aún después de haber caducado la anotación del contrato de d e opción por vencimiento del plazo, siempre que hubiese sido pactado antes de tal vencimiento y que no conste en la partida registral un asiento incompatible. 7.11.1. Caducidad de la anotación del contrato de opción. La anotación preventiva del contrato de opción caducará automáticamente y de pleno derecho, al cumplirse el plazo para el ejercicio de la opción, salvo que las partes hubieran pactado el plazo adicional a que se refiere el segundo párrafo del numeral 3 del artículo 148° del Reglamento de Registro de Predios. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la anotación del contrato de opción caducará antes de dicho término, en mérito de una declaración unilateral del optante, formalizada mediante escritura pública o formulario registral, salvo que se trate de un contrato de opción recíproca.
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