Tcc Estudo de Viabilidade Minha Casa Minha Vida Faixa 1 - Thomas Edson Sakai Cavalcante

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ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAÇÃO DE UM EMPREENDIMENTO DE INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, FAIXA 1 (0 A 3 SALÁRIOS MÍNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI, ESTADO DO TOCANTINS

Por Thomas Edson Sakai Cavalcante

PALMAS – TO TO 2013

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THOMAS EDSON SAKAI CAVALCANTE

ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAÇÃO DE UM EMPREENDIMENTO DE INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, FAIXA 1 (0 A 3 SALÁRIOS MÍNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI, ESTADO DO TOCANTINS

Coordenador Acadêmico: Acadêmico: Prof. Dr. Pedro de Seixas Corrêa Orientador do TCC: Prof. Msc. Daniel F. Falcão

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management como pré-requisito  para a obtenção obtenção do título de Especialista Especialista TURMA 01 / PALMAS-TO

PALMAS – TO TO 2013

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THOMAS EDSON SAKAI CAVALCANTE

ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAÇÃO DE UM EMPREENDIMENTO DE INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, FAIXA 1 (0 A 3 SALÁRIOS MÍNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI, ESTADO DO TOCANTINS

Coordenador Acadêmico: Acadêmico: Prof. Dr. Pedro de Seixas Corrêa Orientador do TCC: Prof. Msc. Daniel F. Falcão

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management como pré-requisito  para a obtenção obtenção do título de Especialista Especialista TURMA 01 / PALMAS-TO

PALMAS – TO TO 2013

2 O Trabalho de Conclusão de Curso

ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAÇÃO DE UM EMPREENDIMENTO DE INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, FAIXA 1 (0 A 3 SALÁRIOS MÍNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI, ESTADO DO TOCANTINS

Elaborado por Thomas Edson Sakai Cavalcante e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para a obtenção do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, Curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management. Data da aprovação: _____ de ______________ de _________

Coordenador Acadêmico

Orientador do TCC

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RESUMO

O presente trabalho tem foco no estudo de viabilidade da implantação de um u m empreendimento de interesse social dentro do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, faixa 1 (0 a 3 salários mínimos). Com a criação do PMCMV, o Governo Federal tem buscado reduzir a falta de moradias através de políticas e estímulos direcionados ao setor da construção civil. Nesse cenário o Programa tem gerado oportunidades para construtoras e incorporadoras através do aumento do crédito imobiliário e subsídios bancados pelo Governo Federal, contudo,  por outro lado traz uma série de desafios, riscos e discussões di scussões para os que querem atuar nessa faixa do Programa, sendo necessário buscar mecanismos e ferramentas que possam reduzir esses riscos e evitar prejuízos às construtoras, incorporadoras e investidores. Frente às discussões surge o seguinte questionamento: Há viabilidade e retorno para empreendimentos empreendimentos realizados na na faixa 1 do PMCMV? Visando respondê-lo, o estudo  propõe avaliar a viabilidade da implantação de 233 unidades habitacionais, na faixa 1 do Programa, na cidade de Gurupi-TO, onde segundo dados da Secretaria de Habitação Municipal, de novembro de 2.013, existe uma demanda de 9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famílias cadastradas. Com a proposta de testar a viabilidade do negócio, do ponto de vista técnico e econômico-financeiro, foram elaborados projeções e levantamentos com base nos requisitos exigidos, onde foi desenvolvido projeto arquitetônico (planta baixa), modelo tridimensional e levantamento das condições urbanísticas do entorno do empreendimento com foco no atendimento das famílias que habitarão o conjunto habitacional, quanto à infraestrutura, elementos comunitários e comércios. Foi realizada também uma estruturação financeira partindo de um cenário referencial (custos SINAPE agosto de 2013) para avaliar o empreendimento do ponto de vista econômico-financeiro, onde foi elaborado orçamento estimativo, cronograma físico-financeiro e fluxo de caixa projetado dando suporte à realização dos cálculos dos indicadores VPL e TIR. Após a análise dos resultados o empreendimento mostrou-se favorável para o cenário referencial, tanto quanto aos aspectos técnicos quanto aos econômico-financeiros. Entretanto, por meio de simulações variando os custos da obra notou-se a forte influência destes para os resultados financeiros do empreendimento, o qual se mostrou viável no intervalo da variação no aumento dos custos de até 10%, porém após esse intervalo ficou evidenciada a inviabilidade do negócio. Fica evidente aqui a necessidade da realização de um bom projeto executivo e de um planejamento eficiente que priorize levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas os quais devem ser adotados antes da aprovação dos projetos e assinatura do contrato. Na fase de execução é fundamental a im plantação de uma política rígida de controle de custos e de qualificação da mão de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no canteiro de obras. Através dos resultados obtidos espera-se fornecer subsídios aos empreendedores que estejam desejosos de elaborar e de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.

Palavras-chave: Programa Minha Casa Minha Vida, estudo de viabilidade, VPL, TIR.

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SUMÁRIO 1.INTRODUÇÃO............................................................................................................... 05 2. REFERENCIAL TEÓRICO.......................................................................................... 07 2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE........................................................................................ 07 2.2 FLUXO DE CAIXA.......................................................................................................

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2.3 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE – TMA........................................................... 08 2.4 VALOR PRESENTE LÍQUIDO  – VPL......................................................................... 08 2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO  – TIR....................................................................... 09 2.6 O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA........................................................... 10

2.6.1 Aprovação dos Empreendimentos ............................................................................ 11 3. ESTUDO DE CASO ........................................................................................................ 13 3.1 CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO........................................................ 13

3.1.1 O Projeto ..................................................................................................................... 13 3.1.2 O Terreno Proposto.................................................................................................... 15 3.1.3 Características do Entorno do Empreendimento  –   Localização e Condições Urbanísticas..........................................................................................................................

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3.1.4 Orçamento................................................................................................................... 19 3.1.5 Cronograma Físico-Financeiro da Obra .................................................................. 22 3.1.6 Fluxo de Caixa Projetado para o Empreendimento ................................................ 24 3.1.7 Resultado e Análise dos Indicadores ......................................................................... 26 4. CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................... 30 5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 32 6. APÊNDICES .................................................................................................................... 34 6.1

APÊNDICE

A  –   Orçamento

Estimativo

Detalhado

de

Custos

da

Obra.......................................................................................................................................

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6.2 APÊNDICE B – Cronograma Físico-Financeiro da Obra............................................... 40 6.3 APÊNDICE C  –   Demonstração do Resultado do Exercício  –   DRE Projetada para o Empreendimento....................................................................................................................

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7. ANEXOS.......................................................................................................................... 45 7.1 ANEXO A  –   Especificações Mínimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o Programa Minha Casa Minha Vida.......................................................................................

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1. INTRODUÇÃO

Historicamente o Brasil passou por diversas mudanças que impactaram diretamente nas necessidades de moradia e habitação. O êxodo da população rural para as cidades em  busca de emprego, o forte crescimento populacional, crises econômicas, o desemprego e o alto custo dos terrenos nas cidades fizeram com que grande parte da população, sobretudo a de baixa renda, ficasse privada de moradia com condições dignas de habitação sem coleta de esgoto, água tratada, em áreas de riscos e faveladas, tornando latente e visível a necessidade da criação de soluções para o atendimento dessa grande demanda existente. Conforme relatório do Ministério das Cidades, Brasil (2011), em parceria com a Fundação João Pinheiro, no ano de 2008, o déficit habitacional no Brasil era de 5.546.310 1 domicílios, sendo que dentro desse número, 89,6 %, se encontravam na faixa de renda familiar de até três salários mínimos. Criar soluções para reduzir esse déficit tem sido um desafio para os governantes  brasileiros. Uma das iniciativas mais recentes é o Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, do Governo Federal, que tem buscado reduzir a falta de moradias por meio de  políticas e estímulos direcionados ao setor da construção civil.  Nesse cenário o Programa tem gerado grandes oportunidades para construtoras e incorporadoras através do aumento do crédito imobiliário e subsídios bancados pelo Governo Federal. Por outro lado traz uma série de desafios, riscos e discussões para os que querem atuar na faixa 1 do Programa, que atende a demanda de habitações de interesse social, sendo necessário buscar mecanismos e ferramentas que possam reduzir riscos e evitar prejuízos às construtoras, incorporadoras e investidores. Um dos pontos que vem sendo discutido em relação a faixa 1, é o valor orçado para cada habitação, considerado defasado e com margens reduzidas por muitas empresas, elevando os riscos de eventuais prejuízos causados por desvios no decorrer da obra. Nesse contexto, vale apontar vários fatores que têm tornado esse tipo de empreendimento um grande desafio para as construtoras/incorporadoras, como o alto custo e a falta de mão da obra qualificada, burocracia demasiada, falta de terrenos, dificuldade na obtenção de licenças, gestão e controles inadequados, entre outros. Todos esses questionamentos trazem a tona a 1

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), 2008.

6 seguinte questão: Há viabilidade e retorno para empreendimentos realizados na faixa 1 do PMCMV? Buscando responder a esses questionamentos o trabalho propõe realizar um estudo da viabilidade do negócio, do ponto de vista técnico e econômico-financeiro, através da identificação dos requisitos exigidos para aprovação do projeto e sua validação conforme requisitos mínimos exigidos e levantamento dos indicadores de viabilidade econômica e financeira, através da elaboração do orçamento, cronograma físico-financeiro, fluxo de caixa  projetado e cálculo dos indicadores de viabilidade, valor presente líquido  –   VPL e da taxa interna de retorno  –  TIR. Com o título “Estudo de Viabilidade da Implantação de um Empreendimento de Interesse Social Dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1 (0 A 3 Salários Mínimos), na Cidade de Gurupi, Estado do Tocantins” ,

será analisada a viabilidade da

construção de 233 unidades habitacionais (casas), na cidade em referência, onde segundo dados da Secretaria de Habitação Municipal de novembro de 2013, existe uma demanda de 9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famílias cadastradas. Espera-se ao fim obter informações quanto à viabilidade ou não do empreendimento,  bem como um arcabouço de informações capazes de subsidiar a elaboração de novos projetos a quem esteja com a intenção de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida. A estrutura do trabalho terá inicialmente o levantamento do referencial teórico com  base nos principais conceitos abordados no seu desenvolvimento, logo após, partindo para o estudo de caso, serão destacadas as premissas e características do empreendimento e do seu entorno, seguido dos levantamentos técnicos, quantitativos, orçamentários e elaboração do fluxo de caixa projetado para o empreendimento e a partir daí serão expostos os resultados e análises dos indicadores de viabilidade e por fim as considerações finais sobre o desenvolvimento do trabalho e dos resultados obtidos.

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2. REFERENCIAL TEÓRICO Este capítulo reune a base do referencial teórico dos conceitos chave utilizados para o desenvolvimento do trabalho, levantamento este, realizado através de pesquisa bibliográfica  juntando uma base conceitual para a sustentação dos resultados propostos. Segue os principais conceitos adotados neste trabalho. 2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE A NBR 2 14653-4 diz que o estudo de viabilidade técnico-econômico tem o objetivo de diagnosticar a possibilidade do sucesso de um empreendimento pela utilização de indicadores de viabilidade (ABNT3, 2002). “A

finalidade da análise de viabilidade econômica é determinar se o projeto tem

condições de atender as expectativas e demandas dos investidores, para que estes possam, então, tomar a decisão de investir ou não.” (ABREU FILHO, 2011, p. 03). Lima Junior, Monetti e Alencar (2011), ressaltam que planejar os investimentos em um empreendimento significa trabalhar a geração de informações de forma a melhorar a fundamentação nas tomadas de decisão. Ressaltam ainda que: É natural que em qualquer circunstância dentro da qual se desenvolva um empreendimento, não se espera partir conhecendo os resultados. Todavia, reconhecer entre quais fronteiras é possível esperar resultados, [...] permite ao empreendedor penetrar no FAZER com balizas para orientar a ação que, de outra forma, será desenvolvida ao acaso. Esse conhecimento permitirá implementar estratégias para o desenvolvimento do empreendimento, instalar métodos de controle e impor meios de mitigação de riscos. (LIMA JUNIOR, MONETTI e ALENCAR, 2011, p. 04).

Abreu Filho et al  (2008) enfatizam que visando tomar as decisões ótimas sobre onde e quando investir deve-se iniciar a partir da identificação dos aspectos relevantes, os riscos versos

os retornos e os fluxos de caixa futuros projetados, dando suporte para analisar e

avaliá-los e posteriormente decidir sobre o investimento.

2 3

 NBR é uma abreviação adotada pela ABNT.  ABNT –  Associação Brasileira de Normas Técnicas

8 2.2 FLUXO DE CAIXA As entradas e saídas de dinheiro ocorridas durante um determinado período correspondem ao fluxo de caixa, o qual de maneira organizada pode servir como instrumento  para o planejamento e controle, de forma a auxiliar nas tomadas de decisão. Segundo essa perspectiva, “pode apresentar inúmeros objetivos dependendo de quem o está utilizando, tais como projeções, acompanhamento, análises, indicadores de desempenho etc.” (CORREIA NETO, 2011, p. 165). Conforme Mendonça at al (2010, p. 103) , “são dois os métodos mais importantes de avaliação de fluxos de caixa para os quais não existe nenhuma lei de formação para várias entradas e saídas de caixa: o método do valor presente (atual) líquido  –   VPL (ou net present value - NPV ) –  e o método da taxa interna de retorno  –  TIR(ou internal rate of return –  IRR).

2.3 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE –  TMA Segundo a NBR 14653-4 a “taxa mínima de atratividade é a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da sua carteira de ativos. ” (ABNT, 2002, p. 05). Para Abreu Filho (2011), existem dois modos fundamentais para a sua determinação: a  primeira por semelhança com o mercado, com empresas semelhantes, e a segunda pela teoria  –  usando o modelo CAPM 4. Para a elaboração do trabalho será adotada a escolha da taxa por

semelhança do mercado. 2.4 VALOR PRESENTE LÍQUIDO  –  VPL Segundo Correia Neto (2011, p. 237) , “o  VPL consiste em trazer todos os fluxos financeiros do projeto para um único período (normalmente o período zero) e somá-los, tanto fluxos positivos como negativos. Uma vez que todos os fluxos tenham sido ajustados à mesma referência no tempo, pode-se obter seu valor líquido que representa o resultado atual do investimento”.

Tem-se como critério para aceitação ou não do projeto o seguinte (LAPPONI, 2007): 4

Capital Asset Princing Model   -

CAPM (em português, Modelo de Precificação de Ativos Financeiros)  –  consiste no modelo teórico que avalia o impacto do risco sobre o retorno de um ativo.

9 

VPL>0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado à taxa requerida cria valor para a empresa, portanto deve ser aceito;



VPL<0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado à taxa requerida destrói valor da empresa, portanto deve ser rejeitado.

A fórmula básica do VPL é dada por:

Imagem 1 –  Fórmula do VPL Fonte: GITMAN, 2004, p. 340

: Onde: FC 0 = investimento inicial; t  = período;  n = número de períodos; k = taxa do custo de capital e  FC t =   valor presente das entradas de caixa. 2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO  –  TIR Segundo Mendonça at al (2010, p. 106), “a taxa interna de retorno (TIR) de um fluxo de caixa com entradas e saídas não uniformes é a taxa de desconto que anula o seu valor  presente líquido. Para a tomada de decisão de aceitação ou rejeição, devem ser considerados os seguintes critérios (Gitman, 2004):



TIR > que o custo de capital, aceitar o projeto;



TIR < que o custo de capital, rejeitar o projeto; Correia Neto (2011, p. 234) ressalta que “para usar a TIR como critério de aceitação

deve-se utilizar outra taxa para fins de comparação. Esta taxa deve ser superior a uma taxa mínima que o investidor espera, de forma a considerar o investimento atrativo.”

A fórmula básica da TIR é dada por:

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Imagem 2 –  Fórmula da TIR Fonte: GITMAN, 2004, p. 342

Onde: FC 0 = investimento inicial; t  = período; n = numero de períodos; k = taxa do custo de capital e  FC t =   valor presente das entradas de caixa.

2.6 O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA A Lei nº. 11.977, de 7 de julho de 2009, criou o Programa Minha Casa Minha Vida, com o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais. O Programa, que já entregou um milhão de moradias em sua primeira fase, hoje em sua segunda fase, tem como meta entregar dois milhões de unidades até 2014. É dividido em três faixas de renda familiar, a faixa 1  –  até R$ 1.600,00 (conhecida também como 0 a 3 salários mínimos), a faixa 2  –   até R$ 3.100,00 e a faixa 3  –   até R$ 5.000,00. Com foco  principal na população de baixa renda, a maior parte dos recursos são direcionados à faixa 1,  para a qual serão destinadas 60% das unidades, tendo os beneficiários a maior parte do valor dos imóveis subsidiada com recursos do Governo. Para a baixa renda, a gestão é feita através de recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial  –   FAR, com a parceria dos Estados e Municípios, gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal  –  CEF. As construtoras submetem seus projetos, atendendo a todos os critérios estabelecidos  pelo Programa a avaliação das áreas técnicas da CEF, para que sejam avaliadas questões técnicas e jurídicas dos projetos, do terreno e de seus vendedores, da construtora e seus sócios, questões ambientais, condições do entorno do empreendimento, estrutura e infraestrutura para o atendimento das futuras famílias, existência de elementos comunitários de lazer, saúde e educação entre outros. Atendidos os requisitos é feito o contrato de aquisição dos terrenos e construção das unidades habitacionais, onde a construtora se responsabiliza  pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados. Nesse modelo, a construtora/incorporadora recebe por medição dos serviços executados e o preço contratado não sofre ajustes nem aditivos até o fim do contrato. Conforme o art. 5º-A, da Lei nº. 11.977, de 7 de julho de 2009:

11 Art. 5º.-A. Para a implantação de empreendimentos no âmbito do PNHU 5, deverão ser observados: I - localização do terreno na malha urbana ou em área de expansão que atenda aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano diretor, quando existente; II - adequação ambiental do projeto; III - infraestrutura básica que inclua vias de acesso, iluminação pública e solução de esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais e permita ligações domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica; e IV - a existência ou compromisso do poder público local de instalação ou de ampliação dos equipamentos e serviços relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público. (BRASIL, 2009, p. 03).

Dentre os projetos apresentados terão prioridade aqueles onde houver parcerias com os Estados e/ou Municípios, com oferta de:



Doação de áreas pelo poder público para a implantação dos imóveis dentro do Programa;



Desoneração tributária para redução dos custos, por parte dos estados e municípios;



Contrapartida financeira;



Implantação de infraestrutura.

Recentemente, com a chegada de 2014, ano de encerramento da segunda fase do Programa e também ano eleitoral, a Presidente Dilma Rousseff sinalizou que o Governo já se  prepara para o lançamento da terceira etapa, com a continuação do PMCMV e liberação de mais recursos para a ampliação do número de unidades a serem produzidas.

2.6.1 Aprovação dos Empreendimentos A análise e avaliação do projeto pela Caixa Econômica Federal em termos técnicos,  jurídicos e econômico-financeiro é bem criteriosa, visando a garantia da entrega de empreendimentos de qualidade e capazes de atender dignamente os beneficiários. De maneira geral, de acordo com documentos da Caixa Econômica Federal, buscam analisar: a) Quanto à análise técnica e de engenharia:

5

 Programa Nacional de Habitação Urbana  –   PNH - Subprograma do Programa Minha Casa Minha Vida, que trata da produção e aquisição de imóveis urbanos.

12 

Analisa a capacidade de empreender da empresa, analisando a capacidade técnica e financeira através da avaliação da saúde financeira e atestado de capacidade técnica por meio da apresentação de certificado de qualidade PBQP-H 6 nível A e acervo técnico comprovando já ter realizado obras compatíveis com o projeto  proposto;



Analisa o projeto arquitetônico proposto, seguindo os critérios de projeto (Anexo A) estabelecidos pelo Programa, quanto à funcionalidade e segurança;



Analisa problemas técnicos e as condições urbanas da área proposta, bem como impactos sociais gerados pela implantação do empreendimento;



Analisa o orçamento proposto com foco nos quantitativos de serviços e insumos com base nos índices de custos do Sistema Nacional de Pesquisa e Índices da Construção Civil  –   SINAPI. Através da análise de custos busca-se evitar que sejam contratados empreendimentos com preços inexequíveis e eliminar a prática de sobrepreço;



Verifica o cronograma físico-financeiro quanto a sua viabilidade e analisa a coerência entre as etapas de execução da obra e a programação do fluxo financeiro dos desembolsos;



Analisa custos com objetivo de evitar a contratação de empreendimentos com  preços inexequíveis e também elimina a prática de sobrepreço.



Realiza trabalho visando diminuir o aparecimento de inconsistências e problemas de planejamento, trazendo segurança à execução da obra e contribuindo pra que os recursos sejam aplicados de forma efetiva.

 b) Quanto à análise jurídica:



Analisa situação jurídica do terreno, do vendedor, da empresa e seus sócios;



Busca riscos legais e jurídicos capazes de impactar na operação;



Avalia a documentação e registro imobiliário do terreno com vistas a eventuais  passivos que possam repercutir no imóvel, buscando afastar riscos à transação e transferência imobiliária.

6

 PBQP-H –  Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, instrumento do Governo Federal com objetivo de melhorar a qualidade e a produtividade na construção civil, através da avaliação de conformidade das empresas, produtos e serviços.

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3. ESTUDO DE CASO 3.1 CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO O estudo proposto foi desenvolvido para ser implantado na cidade de Gurupi, Estado do Tocantins, onde o valor máximo pago pelo Programa por cada unidade mais o terreno é de R$ 60.000,00. O Empreendimento proposto terá suas características e parâmetros descritos nos tópicos a seguir.

3.1.1 O Projeto O projeto foi desenvolvido em cosonância com a legislação local conforme as Leis: n.º 1.224, de 06/03/1.998  –   Código de Obras e Edificações de Gurupi-TO e n° 1.086, de 31/12/1.994 –  Código de Postura do Município de Gurupi-TO, e com base no atendimento às  premissas do documento de especificações mínimas exigidas para casas projetadas para a faixa 1, do Programa Minha Casa Minha Vida (disponível em: http://www.cidades.gov.br) conforme Anexo A. Com base nas premissas pré-estabelecidas pelo cliente (CEF) e pela legislação local, foram elaborados: o projeto arquitetônico básico (Figura 1) e um modelo tridimensional (Figuras 2 e 3) evidenciando as projeções dos elementos físicos do projeto, viabilizando a criação de um protótipo mais próximo à realidade, possibilitando um levantamento mais  preciso dos quantitativos de áreas e dos materiais a serem utilizados. Outras informações do projeto:



Nome proposto para o empreendimento:  Conjunto Residencial Madrid



Total de unidades propostas: 233



Área construída de cada unidade habitacional:  45,69 m²



Área total construída (233 unidades):  10.645,77 m²;



Total orçado para o empreendimento (lotes+habitações):  R$ 13.980.000,00.

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Imagem 3 - Planta baixa da unidade habitacional proposta Atendendo os critérios do PMCMV Fonte: Elaboração do autor, 2013.

Imagem 4 –  Desenho tridimensional, vista frontal da habitação. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

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Imagem 5 –  Desenho tridimensional, vista lateral esquerda da habitação. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

3.1.2 O Terreno Proposto A área proposta para a implantação do empreendimento trata-se de um loteamento residencial, situado na região sul da cidade de Gurupi-TO, já registrado e com infraestrutura de asfalto, água tratada e energia elétrica em fase final de implantação, contendo lotes com área média de 220 m². O proprietário sinaliza positivamente quanto à possibilidade de  parceria para a venda e implantação do projeto em sua área. Outras informações sobre o terreno: 

Nome do Loteamento: Loteamento Residencial Madrid



Localização: Perímetro urbano, Gurupi-TO.



Total de lotes: 238



Total de lotes propostos para o empreendimento:  233



Preço por terreno:  R$ 15.000,00 (estimativa com base na aquisição de terrenos dotados de infraestrutura de água tratada, energia elétrica e asfalto, tendo as mesmas características de outros empreendimentos aprovados na região);



Preço total orçado para a aquisição dos 233 terrenos:  R$ 3.495.000,00.



Recebimento: O proprietário recebe o valor total referente a venda dos terrenos em parcela única depositada em conta bancária 72 horas após a entrega do contrato registrado à CEF.

Outros pontos relevantes quanto ao terreno diz respeito às características do entorno do empreendimento, as quais serão apontadas no próximo tópico.

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3.1.3 Características do Entorno do Empreendimento  –   Localização e Condições Urbanísticas A análise das características do entorno é de extrema importância, sendo fator condicionante à aprovação do projeto. Algumas condições são também critérios de prioridade na contratação de empreendimentos dentro do Programa, de acordo com Cartilha (sd) criada  pela Caixa Econômica Federal, são priorizadas a existência prévia de infraestrutura (água, asfalto e energia) e a existência prévia de equipamentos sociais compatíveis com a demanda gerada pelo projeto. Faz referência ainda à análise de engenharia quanto à avaliação dos imóveis, que aponta que a localização do terreno deve prever solução para o atendimento das famílias por equipamentos e serviços comunitários típicos para empreendimentos habitacionais, serviços públicos como transporte, iluminação e coleta de lixo também devem estar disponíveis. Para o estudo em foco foi realizado levantamento com base nas necessidades dos futuros moradores considerando um raio de dois mil e quinhentos metros, indicando a existência de serviços públicos como escolas, creches, postos de saúde, serviços de transporte coletivo intramunicipal e intermunicipal, comércios, estruturas de esporte e lazer, entre outros serviços, conforme levantamento indicado abaixo no Quadro 1 e Mapa 1. Com base em informações e estatísticas do último Censo Demográfico IBGE (2010) há uma média de 3,29 moradores por domicílios particulares em Gurupi, portanto, considerando estes números tem-se uma população estimada de aproximadamente 767 moradores para o empreendimento. Conforme o levantamento realizado (Quadro 1), nota-se a grande oferta de serviços de utilidade pública e comércios capazes de dar suporte a demanda adicional gerada pelo empreendimento. TIPO DE EQUIPAMENTO EXISTENTE

NOME

DISTÂNCIA

Creche

Creche

2.500 m

Creche

Creche

2.100 m

Escola de Tempo Escola de Tempo Integral Integral Escola de educação infantil, ensino Escola Municipal fundamenta e ensino Ilza Borges médio Escola de educação Escola Municipal infantil, Joel Ferreira

2.400 m

2.500 m

1.700 m

ENDEREÇO Rua 48, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-300 Av. B, Qd. AI-4, Parque Res. Nova Fronteira, CEP.: 77.415-370 Av. B, Qd. 32, Parque Residencial Nova Fronteira, CEP: 77415-370

CAPACIDADE VAGAS DE DISPONÍVEIS ATENDIMENTO 200 Crianças

200 (Duzentas)

200 Crianças

200 (Duzentas)

600 alunos

600 (Seiscentas)

Rua 48, nº. 11, Parque Residencial Nova Fronteira, CEP: 77.415-300

539 alunos

164 (Cento e sessenta e quatro)

Rua 56, nº. 525 - Parque Residencial Nova Fronteira, Gurupi - TO, 77415-410

689 alunos

51 (Cinquenta e uma)

17 TIPO DE EQUIPAMENTO EXISTENTE

NOME

DISTÂNCIA

Escola de ensino Escola Estadual Vila fundamental Guaracy

2.450 m

Posto de Saúde Hugo Naves

2.450 m

Posto de Saúde Casego Cipama Companhia Independente da Polícia Militar Ambiental

2.450 m

Esporte e lazer

Ginásio Poliesportivo

2.000 m

Esporte e lazer

Campos de futebol gramado

2.000 m

Esporte e lazer

Clube Fronteira

Posto de Saúde Posto de Saúde Segurança

Transporte

Transporte

Nova

Linha regular de ônibus  –   transporte  público coletivo intramunicipal Linhas de ônibus intermunicipais Viação Javaé

2.500 m

1.600 m

1.050 m

1.800m

Serviços Públicos

Detran

1.900m

Comércio

Supermercado Michella

2.450m

Comércio

Supermercado Free Norte

1.650m

Comércio Comércio Comércio

Loja de Materiais  para Construção Giro Rápido Posto de Gasolina e Conveniência Décio Drogaria Drogadenes

1.700m

ENDEREÇO Rua A, nº. 5155 - Vila Guaracy, CEP: 77423-450 Rua 48, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-300 Av. I, União V, CEP: 77.413-780

CAPACIDADE VAGAS DE DISPONÍVEIS ATENDIMENTO 250 alunos 5.582 pacientes 6.816 pacientes

Rua 48, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-300 Rua 49, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-320 Rua 49, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-320 Rua 37, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415-320 Rua 62, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415- 470 Rua 78 Q 159, S/n Lt 17, Parque Nova Fronteira, CEP: 77415-650 Rua 77, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415- 640 Av. Alagoas 171 Qd. 03 Setor Sul Rua 62, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415- 470 Rua 62, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415- 470

72 (Setenta duas)  Não informado Não informado  Não informado

 Não informado  Não informado  Não informado

 Não informado

 Não informado  Não informado -

2.200m

Av. E ,  n°. 221, Setor Cruzeiro.

-

1.700m

Rua 62, Parque Residencial  Nova Fronteira, CEP: 77.415- 470

-

Quadro 1 –  Relação de serviços públicos e comércios do entorno. Fonte: Adaptado de quadro Caixa Econômica Federal, 2013.

e

18 MAPA DO ENTORNO DO EM PREENDIMENTO  –  CONJUNTO RESIDENCIAL MADRID  –  GURUPI-TO

CONJ. RESIDENCIAL MADRID

DETRAN

COMÉRCIO

ACESSO AO EMPREENDIMENTO - PAVIMENTADO

ESPORTE E LAZER

EDUCAÇÃO

SEGURANÇA

CRAS

TRANSPORTE

SAÚDE

ACESSO AO EMPREENDIMENTO - NÃO PAVIMENTADO

Mapa 1 –  Relação de serviços públicos e comércios do entorno do Residencial Madrid, Gurupi-TO Fonte: Adaptado de imagem de satélite Google Maps, 2013.

19

4.1.3 Orçamento O orçamento consiste numa importantíssima etapa e se trata de um fator crítico de sucesso para um empreendimento imobiliário. Na fase de estimativa de viabilidade são obtidos indicadores iniciais baseados em avaliações técnicas, econômicas, financeiras e dos riscos do negócio. (TEIXEIRA DA SILVA, 2013) O orçamento estimativo do empreendimento (Apêndice A) foi realizado baseado nos modelos utilizados pela Caixa Econômica Federal para análise dos projetos submetidos à aprovação da sua equipe e seu departamento técnico. A planilha foi elaborada com base numa matriz de rubricas (contas) propostas por esses modelos e detalhada de acordo com os itens dos levantamentos quantitativos apurados pelo autor do estudo com base nos projeto arquitetônico e tridimensional da unidade habitacional, elaborados conforme as especificações mínimas (Anexo A) exigidas pelo Programa e em consonância com as leis municipais referentes à matéria. O valor limite estabelecido pelo Programa para a cidade de Gurupi-TO, para cada unidade habitacional é de R$ 60.000, sendo este definido pela soma do valor do terreno mais

19

4.1.3 Orçamento O orçamento consiste numa importantíssima etapa e se trata de um fator crítico de sucesso para um empreendimento imobiliário. Na fase de estimativa de viabilidade são obtidos indicadores iniciais baseados em avaliações técnicas, econômicas, financeiras e dos riscos do negócio. (TEIXEIRA DA SILVA, 2013) O orçamento estimativo do empreendimento (Apêndice A) foi realizado baseado nos modelos utilizados pela Caixa Econômica Federal para análise dos projetos submetidos à aprovação da sua equipe e seu departamento técnico. A planilha foi elaborada com base numa matriz de rubricas (contas) propostas por esses modelos e detalhada de acordo com os itens dos levantamentos quantitativos apurados pelo autor do estudo com base nos projeto arquitetônico e tridimensional da unidade habitacional, elaborados conforme as especificações mínimas (Anexo A) exigidas pelo Programa e em consonância com as leis municipais referentes à matéria. O valor limite estabelecido pelo Programa para a cidade de Gurupi-TO, para cada unidade habitacional é de R$ 60.000, sendo este definido pela soma do valor do terreno mais o valor da edificação. Para o estudo foi definido um valor de R$ R$ 15.000,00 para cada lote e o restante, R$ 45.000,00, para cada edificação. O valor total orçado para o empreendimento é de R$ 13.485.000,00 incluídos os custos com o terreno e a construção das unidades habitacionais. Os terrenos pertencem a terceiros e serão pagos na primeira parcela após a contratação, estes não farão parte do orçamento utilizado para o presente estudo. O saldo orçado para a construção das 233 unidades propostas é de R$ 10.485.000,00, e este será adotado como o valor global para a realização do trabalho, desconsiderando os valores pagos pelos terrenos. Para a elaboração do orçamento foi utilizada a base SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), sendo este o índice utilizado na análise de empreendimentos pela Caixa Econômica Federal. A data base utilizada foi o mês de agosto de 2013. Para os serviços e materiais não encontrados na tabela SINAPI foram realizados levantamentos de preços através da cotação em empresas e prestadores de serviços locais. O orçamento do empreendimento inclui também os custos de implantação de iluminação pública e calçada de 1,20 m nos passeios (um total de 2.796 m²) e implantação de sinalização vertical e horizontal.

20

Foram consideradas como outras despesas: taxas bancárias análise e cadastro, seguros (DFI, RCC), tributos federais, despesas com Projeto de Trabalho Técnico Social PTTS e despesas de legalização. Os tributos federais serão recolhidos na base unificada de 1% sobre o faturamento da obra (RET 7 - Regime Especial de Tributação para habitação de interesse social). Serão reservados 1,5% do valor total orçado para o empreendimento (terreno e construção), para o desenvolvimento do Trabalho Técnico Social que será realizado pela Prefeitura após a entrega das obras. Estes recursos serão retidos na última parcela. O imposto municipal ISS (Imposto Sobre Serviços) é isento de acordo com a Lei Municipal Ordinária nº 1.846 de 23/12/2009, que estabelece isenção para empreendimentos de interesse social incluídos no PMCMV, portanto, não figura no orçamento para a cidade de Gurupi-TO. A planilha adotada segue padrão pré-definido utilizado pelo cliente (CEF) e não tem como objetivo fazer a distinção de custos diretos e indiretos da obra, mas sim de quantificálos para a aplicação do BDI 8. O objetivo desta previsão orçamentária é levantar os custos conforme a metodologia utilizada pela Caixa Econômica, visto que a aprovação dos projetos se condiciona a este atendimento e neste caso o fluxo de caixa projetado deverá acompanhar a mesma lógica. O modelo usa o termo BDI como uma taxa aplicada sobre o custo direto e indireto da construção excluindo-se as despesas do quadro

Outr as Despesas   (Tabela

1) que

serão agregadas ao orçamento depois da incidência do BDI. OUTRAS DESPESAS 1. Taxas CAIXA (TCC, TPC, TRC, TAJ, Análise) 2. Seguro (DFI, RCC) 3. Projeto de Trabalho Técnico Social (PTTS) 4. Impostos Federais 5. Despesas de Legalização 5.1 Registro contrato aquisição/produção das unidades 5.2 Registro averbação do habite-se TOTAL

5.000,00 15.000,00 209.700,00 104.850,00 20.000,00 52.700,00 407.250,00

Tabela 1 –  Outras despesas. Fonte: Adaptado de tabela Caixa Econômica Federal, 2013.

7

  RET - Regime Especial de Tributação  –   unifica os tributos federais IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/PASEP e COFINS, para contratos de construção de unidades habitacionais dentro do MCMV no valor de até R$ 100.000,00, na alíquota de 1% da receita mensal auferida pelo contrato, conforme Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009. 8  BDI –  Bônus e despesas indiretas  –  taxa adicionada aos custos da obra para cobrir as despesas indiretas, risco, tributos, despesas comerciais, despesas financeiras e lucro do empreendedor.

21

O percentual de BDI aplicado ao orçamento foi de 16%, taxa apontada pelos gestores de obras nessa faixa do Programa que estão sendo realizadas na mesma cidade, e que segundo eles se trata da taxa usualmente aceita pela CEF na região. O orçamento resumo após o levantamento dos custos diretos e indiretos da construção e outras despesas ficou como segue abaixo:

ITEM 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 7.1 7.2 8 8.1 8.2 8.3 8.5 9 9.1 9.2 10 10.1 10.2 10.3

DISCRIMINAÇÃO DE SERVIÇOS SERV. PRELIM. E GERAIS FUNDAÇ ES SUPRA-ESTRUTURA PAREDES E PAIN IS alvenarias esquadrias ferragens vidros COBERTURA telhados impermeabilizações REVESTIMENTO revestimentos internos azulejos revestimentos externos forros pinturas PAVIMENTAÇ O cerâmicas cimentados INSTALAÇ ES elétrica hidráulica esgoto aparelhos e metais COMPLEMENTAÇ ES calafete/limpeza plantio de árvore INFRA-ESTRUTURA Pavimentação energia/iluminação sinalização

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO BDI 16% OUTRAS DESPESAS TOTAL ORÇADO PARA O EMPREENDIMENTO

VALOR DOS SERVIÇOS (R$) R$311.277,79 R$706.067,52 R$20.127,74

PESO (%) 3,60 8,13 0,23

R$947.499,30 R$846.041,92 R$55.677,68 R$88.453,42

10,91 9,80 0,64 1,02

R$1.577.904,33 R$21.420,16

18,20 0,25

R$412.153,42 R$87.864,02 R$248.247,85 R$266.181,34 R$469.289,11

4,74 1,01 2,86 3,06 5,40

R$336.190,85 R$457.957,33

4,48 5,27

R$388.846,71 R$309.062,85 R$426.344,79 R$534.194,44

4,48 3,60 4,91 6,15

R$28.104,83 3.262,00

0,32 0,04

R$127.024,14 R$9.317,98 R$9.204,00

1,46 0,11 0,11 100,00%

R$8.687.715,52 R$1.390.034,48 R$ 407.250,00 R$10.485.000,00

Tabela 2 –  Orçamento Resumo. Fonte: Adaptado de tabela Caixa Econômica Federal, 2013.

O modelo padrão não inclui orçamento para as despesas pré-operacionais, ou seja, dos gastos realizados para viabilizar o empreendimento ocorridos antes da aprovação dos projetos e assinatura do contrato. Dessa forma foi criada uma tabela com levantamento estimativo (Tabela 3) dessas despesas para a construção do fluxo de caixa projetado para o empreendimento.

22

DESPESAS PRÉ-OPERACIONAIS

UN

1. Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas, seguros) 2. Projetos, memoriais, orçamentos e planejamento inicial 3. Sondagem de reconhecimento de solo tipo SPT TOTAL

vb vb m

CUSTO UNIT. (R$) 1,00 30.000,00 1,00 60.000,00 200,00 50,00

QUANT.

CUSTO (R$) 30.000,00 60.000,00 10.000,00 100,000,00

Tabela 3 –  Despesas pré-operacionais. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

4.1.4 Cronograma Físico-Financeiro da Obra O cronograma físico-financeiro da obra foi elaborado com o objetivo de projetar o andamento físico da obra e levantar os custos em função desse progresso. Assim é definido o  peso percentual para cada item do orçamento em relação ao custo global, o progresso em  percentual de cada etapa é multiplicado pelo peso e também pelo valor global, de forma a expressar o valor em termos de custo em função do andamento da obra para cada período. O empreendimento terá um cronograma de 12 meses para a execução e entrega da obra. O contrato prevê a realização de medições periódicas, de forma que o departamento técnico da Caixa Econômica Federal através de um técnico habilitado afere o progresso da obra a cada mês. O preço contratado não sofre ajuste nem aditivos até o fim do contrato. Os faturamentos das medições ocorrem a cada medição, e os pagamentos são realizados a cada uma delas, após a emissão da nota fiscal referente aos serviços medidos.  No Apêndice B, é possível acompanhar de maneira detalhada a projeção da evolução físico-financeira da obra. A tabela abaixo mostra o cronograma resumo projetado para o empreendimento:

PERÍODO MÊS 1 MÊS 2 MÊS 3 MÊS 4 MÊS 5 MÊS 6 MÊS 7 MÊS 8 MÊS 9 MÊS 10

PROGRESSO FÍSICO DA OBRA / MÊS (%) 0,54% 3,08% 7,79% 11,93% 12,36% 12,36% 11,20% 12,71% 12,15% 5,65%

TOTAL CUSTOS OBRA/ MÊS (R$) 47.242,91 267.280,86 677.106,72 1.036.475,86 1.073.620,46 1.073.620,46 975.051,84 1.104.004,08 1.055.406,07 490.842,83

BDI 16%/ MÊS (R$) 7.558,87 42.764,94 108.337,08 165.836,14 171.779,27 171.779,27 156.008,29 176.640,65 168.864,97 78.534,85

TOTAL CUSTOS OBRA + BDI 16% (R$) 54.801,78 310.045,80 785.443,80 1.202.312,00 1.245.399,74 1.245.399,74 1.131.060,13 1.280.644,73 1.224.271,05 569.377,68

23

PROGRESSO FÍSICO DA OBRA / MÊS (%)

PERÍODO MÊS 11 MÊS 12 TOTAL

TOTAL CUSTOS OBRA/ MÊS (R$)

5,02% 5,19% 100,00%

BDI 16%/ MÊS (R$)

435.832,12 451.231,30 8.687.715,52

TOTAL CUSTOS OBRA + BDI 16% (R$)

69.733,14 72.197,01 1.390.034,48

505.565,26 523.428,31 10.077.750,00

Tabela 4 –  Cronograma Físico-Financeiro Resumo. Fonte: Elaboração do autor 

Após identificar os custos despendidos a cada período, cabe ressaltar a importância de se fazer a correção monetária de tais custos, de forma que se possa fazer frente às variações inflacionárias sofridas no decorrer da obra. Para essa tarefa o índice utilizado foi o INCC 9, tendo como data base agosto de 2013, considerando o acumulado para os 12 últimos meses, onde foi obtida a média mensal dividindo o acumulado pela quantidade de meses do período avaliado, a qual foi aplicada a cada mês, como segue: INCC % (12MESES) REF.: AGO/2013

7,86%

INCC % MÉDIA MENSAL

0,655%

Quadro 1 –  INCC acumulado 12 meses  –  ref.. Agosto de 2013 / INCC média mensal Fonte: Elaboração do autor  –  dados IBRE/FGV, 2013 PERÍODO

TOTAL CUSTOS OBRA / MÊS (R$)

INCC % MÉDIA MENSAL

TOTAL CUSTOS OBRA / MÊS (R$) CORRIGIDOS PELO INCC

MÊS 1 MÊS 2 MÊS 3 MÊS 4 MÊS 5 MÊS 6 MÊS 7 MÊS 8 MÊS 9 MÊS 10 MÊS 11 MÊS 12

47.242,91 267.280,86 677.106,72 1.036.475,86 1.073.620,46 1.073.620,46 975.051,84 1.104.004,08 1.055.406,07 490.842,83 435.832,12 451.231,30

0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655% 0,655%

47.552,35 269.031,55 681.541,77 1.043.264,78 1.080.652,68 1.080.652,68 981.438,43 1.111.235,31 1.062.318,98 494.057,85 438.686,82 454.186,87

TOTAL

8.687.715,60

7,860%

8.744.620,06

Tabela 5 –  Custos da obra corrigidos pelo INCC. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

Segundo Lima Junior (2010, p. 08):

9

 INCC - Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e que tem o objetivo de acompanhar a evolução média dos preços de insumos, equipamentos e mão de obra das construções habitacionais.

24

“Uma

questão paralela à medida da taxa de inflação é o reconhecimento de que análises são sempre feitas em moeda da base, assumindo que os fluxos de custos e de preços andarão harmonicamente, seguindo a variação do INCC, que é a premissa implícita em tantos modelos quantos existam no mercado para apoiar decisões de investimento em real state10. Isso pode provocar um viés na medida da taxa de retorno, dependendo de como a curva de suprimento dos insumos para a construção se comporte relativamente à cesta de insumos usada para fazer a medida mensal do INCC [...]”.

4.1.5 Fluxo de Caixa Projetado para o Empreendimento O fluxo de caixa foi elaborado a partir das informações acerca da obra através  planilhas orçamentárias e cronograma físico-financeiro, indicando as saídas (custos e despesas) e as entradas (receitas) de caixa nos períodos definidos. As entradas correspondem ao custo da obra adicionado do BDI (16%) mais os custos e despesas reembolsados, que correspondem aos: Reembolso das despesas com taxa de análise, seguro (DFI, RCC) e despesa com



registro de contrato (mês 1); Reembolso das despesas com tributos federais no mês subsequente ao



faturamento dos serviços medidos (mês 2 ao mês 12), exceto no último mês, o qual terá seu imposto reembolsado no mês corrente; Reembolso das despesas com Serviço Técnico Social, no último mês do



cronograma (mês 12). As saídas correspondem as: Despesas pré-operacionais, correspondentes aos gastos com investimentos



iniciais (mês 0); Custos despendidos conforme o progresso físico da obra corrigidos pelo Índice



 Nacional de Custo da Construção  –  INCC (mês 1 ao 12); 

Despesas com legalização, registro do contrato (mês 1) e registro da averbação do habite-se, ao final da obra (mês 12);



Despesas com pagamento dos tributos federais gerados no mês subsequente ao faturamento dos serviços medidos, exceto no último mês, o qual terá seu imposto pago no mês corrente;



Despesas com Serviço Técnico Social, aportada no último mês (mês 12) para a realização dos trabalhos pela Prefeitura Municipal.

10

é o setor dos produtos e empreendimentos imobiliários ou com base imobiliária.” (definição no  Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP) “Real Estate

25

Outras considerações devem ser ponderadas, pois, conforme Lima Jr. (1995), no plano operacional, “os desembolsos são descasados ” visto que temos: 

Insumos que podem ser comprados parceladamente;



Insumos que podem ser pagos adiantadamente;



Insumos que podem ser reaproveitados na própria obra;



Verbas de reserva para pagamento de mão de obra, compreendendo férias e

encargos, etc. Analisando sob essa ótica é evidente a ocorrência de muitas situações similares durante a realização da obra, contudo, a nível de planejamento, para o estudo é proposto que as entradas e saídas sejam lançadas considerando o fluxo mensal das ocorrências, ou seja, entradas e saídas num determinado mês, serão lançadas no mês corrente, independente se  pressupõe-se que tenha ocorrido no início ou final do período. Abaixo segue Demonstração do Resultado do Exercício - DRE projetada para o empreendimento: Período

(+) Receita

MÊS 0 MÊS 1 MÊS 2 MÊS 3 MÊS 4 MÊS 5 MÊS 6 MÊS 7 MÊS 8 MÊS 9 MÊS 10 MÊS 11 MÊS 12

0,00 94.801,78 310.993,81 788.553,73 1.210.197,53 1.257.501,71 1.257.974,75 1.143.639,88 1.292.081,13 1.237.191,86 581.749,60 511.382,76 798.931,45

TOTAL

(-) Custos 0,00 (47.552,35) (269.031,55) (681.541,77) (1.043.264,78) (1.080.652,68) (1.080.652,68) (981.438,43) (1.111.235,31) (1.062.318,98) (494.057,85) (438.686,82) (454.186,87)

(-) Despesas (100.000,00) (40.000,00)  0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 (262.400,00) 

10.485.000,00 (8.744.620,06) (402.400,00) 

(=) Result. Antes (=) Resultado (-) Impostos dos impostos do período (100.000,00)  0,00 (100.000,00) 7.249,42 (948,02)  6.301,41 41.962,27 (3.109,94)  38.852,33 107.011,96 (7.885,54)  99.126,43 166.932,76 (12.101,98)  154.830,78 176.849,04 (12.575,02)  164.274,02 177.322,08 (12.579,75)  164.742,33 162.201,45 (11.436,40)  150.765,05 180.845,82 (12.920,81)  167.925,01 174.872,87 (12.371,92)  162.500,95 87.691,75 (5.817,50)  81.874,25 72.695,94 (5.113,83)  67.582,11 82.344,58 (7.989,31)  74.355,27

1.337.979,94 (104.850,00)

1.233.129,94

Tabela 6 –  DRE projetada para o empreendimento. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

A partir da DRE foi extraído o Fluxo de Caixa Projetado para o período em análise, conforme tabela abaixo, o qual será utilizado para o desenvolvimento das análises dos indicadores.

26

MÊS

FLUXO DE CAIXA

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

(100.000,00) 6.301,41 38.852,33 99.126,43 154.830,78 164.274,02 164.742,33 150.765,05 167.925,01 162.500,95 81.874,25 67.582,11 74.355,27

TOTAL

1.233.129,94

Tabela 7 –  Fluxo de Caixa Fonte: Elaboração do autor, 2013.

3.1.7 Resultado e Análise dos Indicadores Com base no fluxo de caixa projetado (Tabela 7) partiu-se para a análise de viabilidade econômico-financeira do empreendimento. Foram realizados cálculos dos indicadores VPL e TIR para o cenário referencial proposto considerando o SINAPI (de agosto de 2013) como índice de preços dos serviços e insumos, e com os custos da obra corrigidos  pelo INCC acumulado nos 12 últimos meses até agosto de 2013. Para o cálculo dos indicadores, foi proposta uma taxa mínima de atratividade por comparação às taxas praticadas no mercado brasileiro para imóveis no seguimento residencial, seguindo esse critério buscou-se em literatura recente conteúdo com a informação, contudo, foi encontrada apenas uma referência, onde: Segundo Lima Junior (2010, p. 07), “taxas TIR ao redor de 20% ano efetivas, barreira de decisão invocada por muitas empresas para validar oportunidades de investimento em empreendimentos residenciais no mercado brasileiro. ” Outro dado obtido faz menção à notícia de novembro de 2013, do Portal Exame.com, de que uma grande empresa norteamericana do mercado imobiliário aumentará o volume de investimentos no Brasil, onde a taxa de retorno média é de 25% a.a 11. 11

 Informação extraída do Portal Exame.com, Com Mercado Empacado, Paladin Prevê Crescer Até 15% Em 2014, 28 de Nov. 2013. Disponível em: < http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/com-mercado-empacado paladin-preve-crescer-ate-15-em-2014--2?page=2 >. Acesso em: 01 dez. de 2013.

27

Com base nessas informações foi adotada para o estudo uma TMA de 25% a.a, correspondendo a uma taxa equivalente de 1,88% a.m, onde foram obtidos os seguintes resultados conforme tabela a seguir:

TMA

25,00 %a.a. 1,88 %a.m.

AVALIAÇ O DO FLUXO DE CAIXA R$ 955.411,40 62,14%

VPL TIR

Tabela 8 –  TMA, VPL e TIR do empreendimento Fonte: Elaboração do autor, 2013

Conforme os resultados obtidos (Tabela 8) o empreendimento mostrou-se viável quanto ao critério de aceitação do VPL, tendo obtido valor de R$ 955.411,40, descontado a uma taxa de 1,88% a.m. Considerando a avaliação da TIR o resultado foi uma taxa de 62,14%, ficando bem acima da TMA (25%). Os resultados obtidos são favoráveis à viabilidade do empreendimento com relativa margem

positiva

frente

aos

critérios

predeterminados

e

exigidos

por

seus

empreendedores/investidores, todavia ressalta-se que a situação hipotética apresentada tende a sofrer desvios frente aos desafios vivenciados durante a execução da obra, em decorrência de alguns fatores os quais são abordados a seguir: Quanto à redução dos custos o principal fator de influência é a obtenção de descontos com os fornecedores de insumos e serviços que em relação aos volumes e condições de  pagamentos tendem a ofertar condições de diferenciadas; e também a qualidade dos serviços executados. Quanto ao aumento dos custos vários são os fatores que podem influenciar como, desvios no orçamento em relação às quantidades e valores dos itens levantados, retrabalho e atrasos na execução dos serviços, mudanças conjunturais econômicas com elevação inflacionária após a contratação. Tendo em vista esses fatores elaborou-se uma análise de sensibilidade a partir de simulações onde foram realizadas distorções dos custos da obra em intervalos regulares  positivos (aumento dos custos) e negativos (redução dos custos) para avaliar os efeitos dos riscos frente ao comportamento desta variável conforme tabela abaixo:

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VPL E TIR EM FUÇÃO DA VARIAÇÃO DOS CUSTOS VARIAÇÃO DOS CUSTOS +14% +12% +10% +8% +6% +4% +2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14%

CUSTOS (R$) 9.968.866,86 9.793.974,46 9.619.082,06 9.444.189,66 9.269.297,26 9.094.404,86 8.919.512,46 8.744.620,06 8.569.727,65 8.394.835,25 8.219.942,85 8.045.050,45 7.870.158,05 7.695.265,65 7.695.265,65

VPL (R$) (R$ 5.367,80)  R$ 146.172,09 R$ 197.711,97 R$ 349.251,86 R$ 500.791,75 R$ 652.331,63 R$ 803.871,52 R$ 955.411,40 R$ 1.106.951,29 R$ 1.258.491,18 R$ 1.410.031,06 R$ 1.561.570,95 R$ 1.713.110,83 R$ 1.864.650,72 R$ 2.016.190,61

TIR % (a.a) 1,12% 17,22% 28,11% 36,79% 44,19% 50,73% 56,67% 62,14% 67,23% 72,02% 76,56% 80,88% 85,02% 88,99% 92,82%

Tabela 9 –  VPL e TIR em função da variação dos custos. Fonte: Elaboração do autor, 2013.

Avaliando da ótica da progressão dos custos da obra nota-se expressiva redução no VPL e na TIR, a simulação apontou que há uma influência direta dos custos da obra nos resultados dos indicadores, mostrando que o empreendimento é viável em várias faixas de elevação dos custos (até +10%). Analisando a perda de VPL para um aumento dos custos da ordem de 2% teríamos uma redução no VPL de 7,93% passando de R$ 955.411,40 para R$ 803.871,52, e a TIR passaria de 62,14%a.a para 56,67%a.a. Para o percentual de aumento de 12% apesar da obtenção de um VPL positivo de R$ 146.172,09, o retorno esperado não é mais atingido, obtendo uma TIR de 17,22%a.a, ficando abaixo dos 25%a.a esperados. Após esse ponto o empreendimento tem valores de inviabilidade para os dois indicadores, tendo VPL negativo de (R$ 5.367,80) e TIR de 1,12% a.a para o intervalo de aumento dos custos em 14%. Do ponto de vista da regressão dos valores dos custos da obra é observada forte melhora nos resultados tanto para o VPL quanto para a TIR, confirmando a forte influência dos custos nos resultados dos indicadores de viabilidade do empreendimento. Mesmo que menos prováveis reduções mais expressivas nos custos, as simulações evidenciam resultados  positivos, mostrando que para uma redução de 2% teríamos um acréscimo no VPL de 7,93%,  passando de R$ 955.411,40 para R$ 1.106.951,29, um ganho de R$ 75.769,94, e a TIR  passaria de 62,14%a.a para 67,23%a.a. Partindo desse ponto temos várias simulações

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demonstrando ganhos tanto para o VPL quanto para a TIR. Na hipótese de uma redução de 10% teríamos um acréscimo no VPL de 79,31%, passando de R$ 955.411,40 para R$ 1.713.110,83, um ganho de R$ 757.699,43 e a TIR passaria de 62,14% a.a para 85,02%a.a. Considerando a análise do empreendimento para o cenário referencial (custos SINAPE agosto de 2013) atendendo os critérios exigidos, foi verificada a viabilidade a partir dos resultados do VPL e da TIR obtidos mesmo com a variação no aumento dos custos numa margem de até 10%. Porém após esse intervalo fica evidenciada a inviabilidade do negócio e a forte influência da variável custo de obra nos resultados alcançados. A redução dos custos mostrou ganhos consideráveis para os indicadores bem como a importância da manutenção dos níveis desses custos para a obtenção de resultados positivos. Por outro lado, uma escalada dos custos pode comprometer a viabilidade do empreendimento, uma vez que os reembolsos são congelados e não sofrem reajustes, sendo que todos os excedentes e desvios deverão ser absorvidos pelo empreendedor, reduzindo as margens e resultados.

30

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com base nos resultados alcançados e análise dos indicadores de viabilidade obtidos  para o cenário referencial adotado o empreendimento mostrou-se viável, entretanto, quando submetido a simulações com variações dos custos de obra ficou evidente que em cenários mais adversos com uma variação mais acentuada para essa variável o empreendimento perdeu eficiência nos resultados tendendo a se tornar inviável quando esses excederem a 10%, todavia, ganhos positivos com redução de custos tendem a refletir positivamente nos resultados dos indicadores de viabilidade econômico-financeira VPL e TIR, adotados no estudo. O atendimento das premissas técnicas, financeiras e econômicas atestou que dentro dos requisitos exigidos pelo PMCMV é possível realizar empreendimentos nessa faixa do Programa mesmo com variações significativas nos custos da obra, conforme simulações realizadas. Todavia, conforme demonstrado, essas variações refletem diretamente no resultado financeiro do projeto, de maneira positiva, quando há a redução dos custos, e de maneira negativa, quando há elevação dos mesmos, portanto é preciso aplicar uma gestão eficiente do controle de custo visando à manutenção das margens de ganho e o afastamento dos riscos de perdas e prejuízos. A realização de um projeto executivo detalhado e de um planejamento eficiente que  priorize levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas devem ser adotados antes da aprovação dos projetos e da assinatura do contrato. Prever ajustes inflacionários na construção do orçamento é imprescindível, pois as receitas provenientes dos reembolsos das medições não são reajustadas e não é possível solicitar aditivos até o final da obra. Na fase de execução é fundamental a implantação de uma política rígida de controle de custos e de qualificação da mão de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no canteiro de obras. Através dos resultados obtidos espera-se fornecer subsídios e informações que sirvam de referência aos empreendedores que estejam desejosos de elaborar e de executar projetos semelhantes nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida. Como sugestões para trabalhos futuros pode ser realizada a complementação das análises de sensibilidade ampliando as variações além dos custos de obra, flexibilizando os valores do custo do terreno, da taxa mínima de atratividade e variações inflacionárias do INCC. Além disso, a proposta da ampliação do número de indicadores pode contribuir para a

31

complementação de subsídios para a tomada de decisão quanto a investir ou não no projeto. Outra proposta interessante seria apresentar um estudo propondo a execução com outros métodos construtivos, ou ainda a execução de apartamentos conforme os critérios do Programa estabelecidos para essa tipologia.

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5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABOIM COSTA, Luiz Guilherme Tinoco ( et al.). Análise Econômico-Financeira de Empresas , 3. ed., Rio de Janeiro: Editora FGV, 2011. ABREU FILHO, José Carlos Franco ( et al.). Finanças Corporativas , 10. ed., Rio de Janeiro: Editora FGV, 2008. ABREU FILHO, José Carlos Franco. Análise de Projetos de Investimentos.  Palmas-TO, 2011, p. 03 e 05. Apostila do Curso de MBA em Gestão Financeira, Auditoria e Controladoria. Fundação Getúlio Vargas  –  FGV. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA NORMAS TÉCNICAS NBR 14653-4 : Avaliação de Bens  –  Empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002. BRASIL, Sítio da Secretaria da Fazenda do Governo Federal, 2013. Disponível em . Acesso em 10 de jun. 2013. . Sitio do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 2013. Disponível em . Acesso em mar/ago/nov. 2013. . Sítio do Banco Caixa Econômica Federal, 2013. Disponível em: . Acesso em: mar/mai/jun/ago/nov. 2013. , Sitio do Ministério das Cidades do Governo Federal, 2013. Disponível em . Acesso em mar/mai/jun/ago/nov. 2013. , Sitio do Portal do Instituto Brasileiro de Economia FGV/IBRE, 2013. Disponível em . Acesso em 28 de ago. 2013. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Cartilha do Programa Minha Casa Minha Vida 2 . Sd. CORREIA NETO, Jocildo Figueiredo. Excel para Profissionais de Finanças , 2. ed, Rio de Janeiro: Elsevier, 2011. FALCÂO, Daniel Ferreira. Manual do Trabalho de Conclusão de Curso.  Palmas-TO, 2013, MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil. Fundação Getúlio Vargas –  FGV. FERREIRA, Romário. Dois Lados do Minha Casa Minha Vida , Revista Construção Mercado, n. 143, p. 32-46, ano 66, São Paulo: PINI, junho de 2013. GITMAN, Lawrence J. Princípios da Administração Financeira, 10. ed, São Paulo,: Pearson Addison Wesley, 2004. GREGÓRIO, Carolina. Minha Casa Minha Vida 2 , Revista Construção Mercado, n. 123, p. 54-58, ano 64, São Paulo: PINI, outubro de 2011.

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. Atratividade da Faixa 1 do MCMV , Revista Construção Mercado, n. 146, p. 52-56, ano 66, São Paulo: PINI, setembro de 2013. GURUPI-TO, Prefeitura Municipal. Lei Municipal n.º 1.224, de 06 de março de 1.998  –  Código de Obras e Edificações de Gurupi-TO . Disponível em: < http://www.gurupi.to.leg.br/leis>. Acesso em: 20 jun. 2013. . Prefeitura Municipal. Lei Municipal n.º 1.086, de 31 de dezembro de 1.994  –  Código de Postura do Município de Gurupi-TO . Disponível em: < http://www.gurupi.to.leg.br/leis>. Acesso em: 20 jun. 2013. IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo 2010. Disponível em: < http://www.cidades.ibge.gov.br/xtras/perfil.php?lang=&codmun=170950&search=tocantins|g urupi>. Acesso em: jun de 2013. LAPONNI, Juan Carlos. Projetos de Investimento na Empresa . Rio de Janeiro: Elsevier, 2007. LIMA JUNIOR, João da Rocha. Fundamentos de Planejamento Financeiro para o Setor da Construção Civil. São Paulo, Departamento de Engenharia de Construção Civil da EPUSP, 1995 –  TT/PCC /11. . Aspectos Avançados no Uso da Taxa Interna de Retorno como Indicador da Qualidade de Empreendimento Imobiliário, maio de 2010. Disponível em: . Acesso em: jun. de 2013. LIMA JUNIOR. João da Rocha et al . Real State: Modelagem e Investimentos em Empreendimentos Imobiliários. Rio de Janeiro: Campus/Elsevier, 2011. LIMA JUNIOR, João da Rocha, MORETTI, Eliane e ALENCAR, Claudio Tavares. Real State: Fundamentos para Análise de Investimentos. Rio de Janeiro: Elsevier, 2011. MENDONÇA, Luís Geraldo ( et al.). Matemática Financeira , 10. ed., Rio de Janeiro: Editora FGV, 2010. MINISTÉRIO DA FAZENDA.  Economia Brasileira em Perspectiva  –  Balanço 2012, perspectivas 2013 , 18ª. Ed., março de 2013. Disponível em: . Acesso em: jun. de 2013. REIS, Pâmela. A Baixa Renda Mudou, Revista Construção Mercado, n. 119, p. 48-51, ano 64, São Paulo: PINI, junho de 2011. TEIXEIRA DA SILVA, Márcio. Orçamento e Planejamento de Custos de Edificações. Palmas-TO, 2012, p. 04. Apostila do Curso de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil. Fundação Getúlio Vargas  –  FGV.

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6. APÊNDICES

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6.1 APÊNDICE A –  Orçamento Estimativo Detalhado de Custos da Obra ESTIMATIVA DE CUSTOS PARA 233 CASAS - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - FAIXA 1 DESCRIÇÃO

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2. 2.1.1

SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS Abrigo, barracões e instalações físicas provisórias, tapumes Placa de obra Consumos mensais (água, energia) Instalações provisórias de entrada de água, energia, esgoto Controle tecnológico e de qualidade Equipamentos de proteção individual - Botas, luvas, capas, capacetes, óculos...  Administração direta da obra - Apontador, vigia noturno, encarregado, engenheiro

UN.

QUANT.

CUSTO UNIT.

CUSTO TOTAL

m2 m2 vb Vb Vb/mês

100,00 17,00 1,00 1,00 1,00

224,00 139,87 9.000,00 4.500,00 8.000,00

311.277,79 22.400,00 2.377,79 9.000,00 4.500,00 8.000,00

Vb/mês

1,00

15.000,00

15.000,00

Vb/mês

1,00

250.000,00

250.000,00

0,47 3,01 22,45 2,12 12,83 290,52 59,68 36,91 5,91 5,54 309,18 53,68

706.067,52 24.092,20 32.043,77 21.446,49 10.116,30 96.527,40 69.721,89 146.980,50 129.430,45 21.922,32 77.694,46 64.835,05 11.256,70

11,07 105,33

20.127,74 20.108,26 19,48

2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7

FUNDAÇÕES Limpeza mecanizada do terreno (c/ raspagem superficial) Locação de obra Escavaçao manuais de valas até 1,5m Regularização e compactação de fundo de valas Aterro para drenagem de aguas pluviais Lastro de concreto magro esp. 5cm Alvenarias de embasamento Forma de Madeira Armadura fina CA 60 para baldrame Armadura média CA 50 para baldrame Concreto 20 Mpa Lançamento manual de Concreto em fundações

3. 3.1 3.2

SUPRA-ESTRUTURA Cinta de Cobertura 10x10 em concreto pré-moldado Lançamento manual de concreto em superestrutura

4. 4.1

PAREDES E PAINÉIS ALVENARIAS

4.1.1 4.1.2 4.1.5 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.3

Alvenaria elevada bloco cerâmico Vergas e Contra Vergas Lançamento manual concreto em vergas ESQUADRIAS Porta metálica 80x210cm (completa exceto fechad.) Porta madeira 80x210cm (completa exceto fechad.) Porta madeira 80x210cm banh. (completa exceto fechad.) Janela metálica, 200x100cm - sala Janela metálica, 150x100cm - quartos Janela metálica, 100x100cm - cozinha Janela metálica, 60x60cm - banheiro Porta Metálica (60x60) - Alçapão FERRAGENS

m2 m m3

28.584,44 6.104,60 60,58

30,56 11,07 105,33

873.540,49 67.577,92 6.380,89

m² un un un un un un un

782,88 466,00 233,00 233,00 466,00 233,00 233,00 233,00

106,67 389,14 389,14 628,54 471,41 314,27 129,62 90,00

83.509,81 181.339,24 90.669,62 146.449,82 219.677,06 73.224,91 30.201,46 20.970,00

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Fechaduras para portas externas Fechaduras para portas internas Fechaduras para porta de banheiro

un un un

466,00 466,00 233,00

52,23 44,67 45,16

24.339,18 20.816,22 10.522,28

m2 m2 m3 m2 m3 m3 m2 m2 Kg Kg m3 m3

m3 m3

51.260,00 10.645,77 955,30 4.771,84 7.523,57 239,99 2.462,81 3.506,65 3.709,36 14.024,27 209,70 209,70

9.930,46 100,19

1.937.672,32

36

4.4 4.4.1

VIDROS Vidro comum 3mm para janelas

5. 5.1

COBERTURAS E PROTEÇÕES TELHADOS

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.1.7 5.1.8 5.2 5.2.1

Estrutura madeira serrada vig/caibro/ripa Cobertura de telha ceramica tipo plan Cumeeira telha ceramica tipo romana Embocamento de beiral Vigota de Madeira 5x14cm - apoio cx.d'água Vigota de Madeira 5x14cm - Cumeeira Vigota de Madeira 5x14cm - Área de Serviço Tábua p/ Tablado (Caixa d'água) IMPERMEABILIZAÇÕES Impermeabilização baldrames com isol 2 ou igol 2

6. 6.1

REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTOS INTERNOS

6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2

Chapisco Emboço Interno Reboco Interno AZULEJOS

m² m² m²

31.669,36 4.180,02 27.489,34

3,16 14,42 9,16

100.075,18 60.275,89 251.802,35

6.2.1 6.3

Cerâmica 40x40 cm REVESTIMENTOS EXTERNOS

m²

4.180,02

21,02

87.864,02

6.3.1

m2 m2 m2

19.926,16 19.401,91 524,25

3,16 9,16 14,42

62.966,67 177.721,50 7.559,69

m2

8.455,57

31,48

266.181,34

6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5 6.5.6

Chapisco Reboco Externo Emboço externo FORROS Forro de PVC inclusive estrutura metálica de fixação PINTURAS Pintura Esmalte sintética 2 demaos Selador para portas de madeira Selador para paredes externas Selador para paredes internas Pintura de paredes internas Pintura de paredes externas com tinta acrílica

m2 m2 m2 m2 m2 m2

4.697,28 2.348,64 19.401,91 27.489,34 27.489,34 19.401,91

10,58 3,31 3,33 2,38 6,63 5,13

49.696,00 7.774,00 64.608,36 65.424,63 182.254,32 99.531,80

7. 7.1

PAVIMENTAÇÕES CERÂMICA

7.1.1 7.1.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5

Revestimento de piso cerâmico Rodapé cerâmico CIMENTADO Calçada em concreto Regulalização para revest. Cerâmico Contra-piso 5 cm Aterro para execução de contra-piso (Incl. Calçadas) Reboco - Espelho Calçada

8. 8.1 8.1.1 8.1.2

INSTALAÇÕES E APARELHOS ELÉTRICAS Arruela 3/4" Abraçadeira de aço galvanizado bipartida 2.1/2"

6.3.2 6.3.3 6.4

6.4.1 6.5

7.2

m2

1.481,88

59,69

88.453,42 1.599.324,49

m2 m2 m m m m m m2

15.107,72 15.107,72 1.817,40 3.467,04 1.048,50 1.584,40 815,50 349,50

62,70 34,91 12,48 5,79 13,80 13,80 13,80 36,90

947.254,04 527.410,51 22.681,15 20.074,16 14.469,30 21.864,72 11.253,90 12.896,55

m2

4.557,48

4,70

21.420,16 1.483.735,74

794.148,18 m2 m

8.432,27 8.895,94

31,82 7,63

268.314,83 67.876,02

m2 m2 m2 m3 m2

4.091,48 8.432,27 8.432,27 2.504,75 817,83

26,34 10,62 23,27 22,45 10,01

107.769,58 89.550,71 196.218,92 56.231,64 8.186,48 1.658.448,79

unid. unid.

699,00 699,00

0,30 1,20

209,70 838,80

37

8.1.3 8.1.4 8.1.5 8.1.6 8.1.7 8.1.8 8.1.9 8.1.10 8.1.11 8.1.12 8.1.13 8.1.14 8.1.15 8.1.16 8.1.17 8.1.18 8.1.19 8.1.20 8.1.21 8.1.22 8.1.23 8.1.24 8.1.25 8.1.26 8.1.27 8.1.28 8.1.29 8.1.30 8.1.31 8.1.32 8.1.33 8.1.34 8.1.35 8.1.36 8.1.37 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5 8.2.6 8.2.7 8.2.8 8.2.9 8.2.10 8.2.11 8.2.12 8.2.13 8.2.14 8.2.15 8.2.16

Bucha 3/4" Caixa de Metálica 4x2" Curva PVC 180° rosca 3/4" Curva 90° PVC longa rosca 3/4" Luva PVC 90° longa rosca 3/4" Luva de aço galvanizado leve 2.12" Fita isolante auto-fusão 20m Cabo unipolar 2,5mm2 Cabo unipolar 4,0mm3 Cabo unipolar 6,0mm2 Placa Cega Interruptor Simples Interruptor Duplo Interruptor + Tomada Simples Tomadas Disjuntor 15A Disjuntor 20A Disjuntor 30A Eletroduto de PVC flexível 3/4" Eletroduto de PVC rosca vara com 3m 3/4" Plafonier Arrandela de PVC Lâmpada Fluorescente 15w Lâmpada Fluorescente 13w Quadro de distribuição para 6 disjuntores Caixa para 1 medidor monofásico Haste de aterramento de cobre, diâm. 15mm Conector para haste de aterramento Caixa de inspeção de aterramento 250x250x500 Isolador roldana 600V porcelada vidrada Rack 1x1 sem roldana Rack 2x2 sem roldana Padrão de 7m/5m de concreto ou metálico Rasgo e Fechamento de Alvenaria Mão-de-obra para instalações elétricas HIDRÁULICAS Caixa d'água de fibrocimento 500l Registro de pressão com abamento p/ chuv. Cola para tubo Registro de esfera 3/4" borboleta bruto PVC Joelho 90° soldável 25mm Joelho 90° soldável 32mm Tubo PVC soldável 25mm Tubo PVC soldável 32mm Fita veda rosca Bucha Redução Sold Longa 32mm x 25mm Joelho de redução com bucha de latão Chuveiro plástico 32mm com haste pvc Tê soldável 25mm Tê soldável com bucha de latão 25 x 3/4 Tê soldável com bucha de latão 32 x 3/4 Tê de redução soldável 32x25

unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. m m m unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. m unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. m vb

699,00 3.961,00 466,00 932,00 2.330,00 233,00 233,00 45.435,00 3.495,00 8.155,00 466,00 233,00 466,00 699,00 2.330,00 233,00 466,00 466,00 8.621,00 2.097,00 1.398,00 466,00 1.398,00 466,00 233,00 233,00 466,00 466,00 233,00 699,00 233,00 233,00 233,00 9.320,00 233,00

0,38 0,85 2,90 1,90 1,19 4,25 3,97 0,80 1,29 1,85 1,19 3,83 12,45 7,30 6,29 9,42 9,47 9,73 1,61 1,28 2,03 18,00 2,48 2,15 116,26 49,64 20,29 12,35 10,25 3,73 2,09 5,21 221,86 2,28 500,00

265,62 3.366,85 1.351,40 1.770,80 2.772,70 990,25 925,01 36.348,00 4.508,55 15.086,75 554,54 892,39 5.801,70 5.102,70 14.655,70 2.194,86 4.413,02 4.534,18 13.879,81 2.684,16 2.837,94 8.388,00 3.467,04 1.001,90 27.088,58 11.566,12 9.455,14 5.755,10 2.388,25 2.607,27 486,97 1.213,93 51.693,38 21.249,60 116.500,00

unid. unid. unid. unid. unid. unid. m m unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid.

233,00 233,00 466,00 699,00 1.864,00 699,00 5.359,00 1.631,00 466,00 466,00 699,00 233,00 466,00 466,00 233,00 233,00

138,46 40,67 7,89 8,44 0,22 0,58 2,65 6,04 1,80 0,70 2,28 8,07 0,80 7,75 7,17 4,09

32.261,18 9.476,11 3.676,74 5.899,56 410,08 405,42 14.201,35 9.851,24 838,80 326,20 1.593,72 1.880,31 372,80 3.611,50 1.670,61 952,97

38

8.2.17 8.2.18 8.2.19 8.2.20 8.2.21 8.2.22 8.2.23 8.2.24 8.2.25 8.2.26 8.2.27 8.2.28 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 8.3.6 8.3.7 8.3.8 8.3.9 8.3.10 8.3.11 8.3.12 8.3.13 8.3.14 8.3.15 8.3.16 8.3.17 8.3.18 8.3.19 8.3.20 8.3.21 8.3.22 8.3.23 8.3.24 8.3.25 8.3.26 8.3.27 8.3.28 8.3.29 8.3.30 8.3.31 8.3.32 8.3.33 8.3.34 8.3.35 8.3.36 8.4

Tubo de ligação Bóia de 25mm de PVC Luva LR 32mm Bolsa de ligação para vaso sanitário Engate flexível plástico 1/2 - 30cm  Adaptador soldável com flange livre para caixa d'água 25mm - 3/4" Cap soldável 25mm Lixas Rasgo e Fechamento de Alvenaria Plug Roscável Hidrômetro (Mureta em tijolo com revestimento, caixa metálica e conexões) Mão-de-obra para instalação hidráulica ESGOTO Escavação de solo para instalação de fossa séptica Manilhas para fossa séptica Tampa de concreto para fossa séptica Concreto para fundo de fossa séptica Tubo diâmetro 100mm para limpeza de fossa Caps de tubo diâmetro 100mm para limpeza de fossa Tubo PVC diâmetro 100mm ponta-bolsa para ligação de fossa ao sumidouro Joelho 90° para entrada da fossa Joelho 90° 40mm Joelho 90° 50mm Joelho 45° 40mm Joelho 45° 50mm Joelho 90° 100mm Junção Simples Série Normal 100x50 Junção Simples Série Normal 50x50 Bucha de Redução Longa Série Normal 50x40 Escavação de solo para instalação de sumidouro Tijolo furado para sumidouro Tampa de concreto para sumidouro Brita para colocação em fundo de sumidouro, espessura 15cm Caixa sifonada de gordura c/ Cesto de Limpeza PVC -Saida 75mm Caixa de inspeção prémoldada 60x60cm Ralo sinfonado 100 Sifão corrugado completo Válvula Grande Tê 50mm Tê sanitário 100 x 100mm Tubo PVC ponta e bolsa 40mm Tubo PVC ponta e bolsa 100mm Tubo PVC ponta e bolsa 50mm Caixa sifonada de 150x150/50 Anél de vedação Curva de 90° longa 50mm Luva Simples 50mm Luva Simples 100mm Mão-de-obra para instalação sanitária APARELHOS E METAIS

unid. unid. unid. unid. unid.

233,00 233,00 233,00 233,00 699,00

6,03 28,98 1,93 1,57 2,05 7,50

1.404,99 6.752,34 449,69 365,81 1.432,95

unid. unid. unid. m unid.

699,00 699,00 1.165,00 6.990,00 1.398,00

1,19 1,59 2,28 0,69

5.242,50 831,81 1.852,35 15.937,20 964,62

un vb

233,00 233,00

400,00 400,00

93.200,00 93.200,00

m3 unid. unid. m3 m unid.

773,14 1.165,00 233,00 12,81 116,50 233,00

28,86 40,00 61,00 22,45 26,05 13,42 9,22

22.312,90 46.600,00 14.213,00 287,57 3.034,83 3.126,86

m unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. unid. m3 unid. unid.

815,50 233,00 1.864,00 466,00 699,00 466,00 466,00 233,00 466,00 699,00 773,14 69.900,00 233,00

28,86 0,56 61,00

7.518,91 2.225,15 3.168,80 1.248,88 1.076,46 1.095,10 4.594,76 1.537,80 1.127,72 1.363,05 22.312,90 39.144,00 14.213,00

m3

27,45

68,33

1.875,58

unid. unid. unid. Unid. Unid. Unid. unid. m m m unid. unid. unid. unid. unid. vb

233,00 233,00 233,00 932,00 699,00 233,00 466,00 1.281,50 2.097,00 1.398,00 466,00 233,00 233,00 932,00 466,00 233,00

9,55 1,70 2,68 1,54 2,35 9,86 6,60 2,42 1,95

180,00 92,31 3,83 5,89 1,72 4,62 38,06 3,18 9,22 6,03 14,90 29,00 8,63 1,93 4,02 400,00

41.940,00 21.508,23 892,39 5.489,48 1.202,28 1.076,46 17.735,96 4.075,17 19.334,34 8.429,94 6.943,40 6.757,00 2.010,79 1.798,76 1.873,32 93.200,00

39

8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4 8.4.5 8.4.6 8.4.7 8.4.8 8.4.9

Pia 50x120cm de marmore sintetico ou granilite Lavatório do banheiro louça branca Tanque marmore sintetico ou granilíte (1 cuba) Vaso sanitário com cx acoplada Torneira cromada longa 1/2 pia Torneira cromada 1/2 lavatório Torneira cromada 3/4 tanque Kit de Acessórios p/ Banheiro Sistema de aquecimento solar - fornec. e instalação

9.

COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA

9.1 9.2

Serviço de calafate e limpeza final Plantio de Árvore (Oiti - H=1m) - Licania tomentosa

10. 10.1

INFRA-ESTRUTURA PAVIMENTAÇÃO

10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.1.5 10.2

Escavação manuais de valas até 1,5m Lastro de concreto magro esp. 5 cm Alvenaria de embassamento Aterro para execução de contra-piso Calçada em concreto ENERGIA/ILUMINAÇÃO

m³ m³ m² m² m²

139,80 34,95 466,00 559,00 2.796,00

22,45 290,52 59,68 22,45 26,24

3138,51 10153,67 27810,88 12554,04 73367,04

10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.3 10.3.1

Braço para iluminação publica Luminarias aberta Reator para iluminação publica Lâmpadas Relés foroelétricos SINALIZAÇÃO placa de sinalização total tefletiva grau tecnico suporte placas tubo galvanizado 50mm aresta de f ixapção já incluiso parafusos sinalização horizontal com tinta, micro esferas e solvente mão de obra - colocação de placas

un un un un un

62,00 62,00 62,00 62,00 62,00

14,19 30,40 56,07 26,23 23,40

879,78 1884,80 3476,34 1626,26 1450,80

un

17,00

90,00

1530,00

un m un

17,00 145,00 10,00

167,00 33,00 5,00

2839,00 4785,00 50,00

10.3.2 10.3.3 10.3.4

Un Un Un Un Un Un Un Un Un

233,00 233,00 233,00 233,00 233,00 233,00 233,00 233,00 233,00

103,73 36,37 135,54 137,01 35,19 41,67 23,17 55,00 1.725,00

24.169,09 8.474,21 31.580,82 31.923,33 8.199,27 9.709,11 5.398,61 12.815,00 401.925,00 31.366,83

m2 Un

10.645,77 233,00

2,64 14,00

28.104,83 3.262,00 145.546,12

CUSTO DIRETO

8.687.715,52

BDI (16%)

1.390.034,48

OUTRAS DESPESAS

407.250,00

1. 2. 3. 4. 5. 5.1 5.2

5.000,00 15.000,00 209.700,00 104.850,00

Taxas CAIXA (TCC, TPC, TRC, TAJ, Análise) Seguro (DFI, RCC) Projeto de Trabalho Técnico Social (PTTS) Impostos Federais Despesas de Legalização Registro contrato aquisição/produção das unidades Registro averbação do habite-se

CUSTO TOTAL

20.000,00 52.700,00

10.485.000,00

40

6.2 APÊNDICE B –  Cronograma Físico-Financeiro da Obra

41 CRONOGRAMA F SICO-FINANCEIRO DA OBRA (M S 1 AO 6)

ITEM 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 7.1 7.2 8 8.1 8.2 8.3 8.5 9 9.1 9.2 10 10.1 10.2 10.3

DISCRIMINAÇÃO DE SERVIÇOS SERV. PRELIM. E GERAIS FUNDAÇÕES SUPRA-ESTRUTURA PAREDES E PAINÉIS alvenarias esquadrias ferragens vidros COBERTURA telhados impermeabilizações REVESTIMENTO revestimentos internos azulejos revestimentos externos forros pinturas PAVIMENTAÇÃO cerâmicas cimentados INSTALAÇÕES elétrica hidraúlica esgoto aparelhos e metais COMPLEMENTAÇÕES calafete/limpeza plantio de árvore INFRA-ESTRUTURA pavimentação energia/iluminação sinalização

VALOR DOS SERVIÇOS (R$)

SERVIÇOS A EXECUTAR

PESO (%)

MÊS - 1

MÊS - 2

MÊS - 3

MÊS - 4

MÊS - 5

MÊS - 6

R$311.277,79 R$706.067,52 R$20.127,74

3,60 8,13 0,23

SIMPL.% ACUM. % 15,00 15,00 0,00 0,00

R$947.499,30 R$846.041,92 R$55.677,68 R$88.453,42

10,91 9,80 0,64 1,02

0,00 0,00 0,00 0,00

R$1.577.904,33 R$21.420,16

18,20 0,25

0,00 0,00

R$412.153,42 R$87.864,02 R$248.247,85 R$266.181,34 R$469.289,11

4,74 1,01 2,86 3,06 5,40

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

R$336.190,85 R$457.957,33

4,48 5,27

0,00 0,00

0,00 0,00

9,00

R$388.846,71 R$309.062,85 R$426.344,79 R$534.194,44

4,48 3,60 4,91 6,15

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00

5,00 10,00

0,00

5,00 10,00 0,00 0,00

R$28.104,83 3.262,00

0,32 0,04

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

1,46 0,11 0,11 100,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

R$127.024,14 R$9.317,98 R$9.204,00 R$8.687.715,52

TOTAL CUSTOS / MÊS (%)

0,54

TOTAL CUSTOS DIRETOS / M S (R$)

SIMPL.% 8,00 20,00 10,00

ACUM. % 23,00 20,00 10,00

SIMPL.% 8,00 20,00 15,00

ACUM. % 31,00 40,00 25,00

SIMPL.% 8,00 20,00 15,00

ACUM. % 39,00 60,00 40,00

SIMPL.% 8,00 20,00 15,00

ACUM. % 47,00 80,00 55,00

SIMPL.% 8,00 20,00 15,00

ACUM. % 55,00 100,00 70,00

10,00

10,00 0,00 0,00 0,00

15,00 5,00 5,00

25,00 5,00 5,00 0,00

15,00 15,00 15,00

40,00 20,00 20,00 0,00

15,00 15,00 15,00

55,00 35,00 35,00 0,00

15,00 15,00 15,00

70,00 50,00 50,00 0,00

0,00 20,00

10,00 20,00

10,00 40,00

15,00 20,00

25,00 60,00

15,00 20,00

40,00 80,00

15,00 20,00

55,00 100,00

10,00

10,00 0,00 10,00 0,00 0,00

15,00 10,00 15,00 10,00

25,00 10,00 25,00 10,00 0,00

15,00 15,00 15,00 15,00

40,00 25,00 40,00 25,00 0,00

15,00 15,00 15,00 15,00

55,00 40,00 55,00 40,00 0,00

0,00 9,00

10,00 10,00

10,00 19,00

15,00 10,00

25,00 29,00

15,00 10,00

40,00 39,00

10,00 15,00 10,00

15,00 25,00 10,00 0,00

10,00 15,00 10,00

25,00 40,00 20,00 0,00

10,00 15,00 10,00

35,00 55,00 30,00 0,00

20,00

12,36

48,06

######## 47.242,91 47.242,91 267.280,86 314.523,77 677.106,72 991.630,49 1.036.475,86 2.028.106,35 1.073.620,46 3.101.726,81 1.073.620,46

4.175.347,28

BDI (16%)/ MÊS (R$)

0,54

7.558,87

TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)

7.558,87

54.801,78

3,08

10,00

7,79

3,62

11,93

11,41

42.764,94

50.323,80 108.337,08 158.660,88

165.836,14

310.045,80

785.443,80

1.202.312,00

12,36

23,34

324.497,02

35,70

171.779,27

171.779,27

496.276,29

1.245.399,74

668.055,56

1.245.399,74

42 CRONOGRAMA F SICO-FINANCEIRO DA OBRA  – CONTINUAÇ O (M S 7 AO 12)

ITEM 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 7.1 7.2 8 8.1 8.2 8.3 8.5 9 9.1 9.2 10 10.1 10.2 10.3

DISCRIMINAÇÃO DE SERVIÇOS SERV. PRELIM. E GERAIS FUNDAÇÕES SUPRA-ESTRUTURA PAREDES E PAINÉIS alvenarias esquadrias ferragens vidros COBERTURA telhados impermeabilizações REVESTIMENTO revestimentos internos azulejos revestimentos externos forros pinturas PAVIMENTAÇÃO cerâmicas cimentados INSTALAÇÕES elétrica hidraúlica esgoto aparelhos e metais COMPLEMENTAÇÕES calafete/limpeza plantio de árvore INFRA-ESTRUTURA pavimentação energia/iluminação sinalização

VALOR DOS SERVIÇOS (R$)

PESO (%)

BDI (16%)/ M S (R$) TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)

SIMPL.% 8,00

SERVIÇOS A EXECUTAR MÊS - 9 MÊS - 10

MÊS - 8

ACUM. % 63,00 100,00 85,00

SIMPL.% 8,00 15,00

ACUM. % 71,00 100,00 100,00

85,00 65,00 65,00 0,00

15,00 15,00 15,00 25,00

100,00 80,00 80,00 25,00

SIMPL.% 8,00

ACUM. % 79,00 100,00 100,00

R$311.277,79 R$706.067,52 R$20.127,74

3,60 8,13 0,23

R$947.499,30 R$846.041,92 R$55.677,68 R$88.453,42

10,91 9,80 0,64 1,02

15,00 15,00 15,00

R$1.577.904,33 R$21.420,16

18,20 0,25

15,00

70,00 100,00

15,00

85,00 100,00

15,00

100,00 100,00

R$412.153,42 R$87.864,02 R$248.247,85 R$266.181,34 R$469.289,11

4,74 1,01 2,86 3,06 5,40

15,00 15,00 15,00 15,00 10,00

70,00 55,00 70,00 55,00 10,00

15,00 15,00 15,00 15,00 10,00

85,00 70,00 85,00 70,00 20,00

15,00 15,00 15,00 15,00 20,00

100,00 85,00 100,00 85,00 40,00

R$336.190,85 R$457.957,33

4,48 5,27

15,00 10,00

55,00 49,00

15,00 10,00

70,00 59,00

15,00 10,00

R$388.846,71 R$309.062,85 R$426.344,79 R$534.194,44

4,48 3,60 4,91 6,15

10,00 15,00 10,00

45,00 70,00 40,00 0,00

10,00 15,00 10,00 20,00

55,00 85,00 50,00 20,00

10,00 15,00 11,00 20,00

R$28.104,83 3.262,00

0,32 0,04

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

1,46 0,11 0,11 100,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

84,14

R$127.024,14 R$9.317,98 R$9.204,00 R$8.687.715,52

TOTAL CUSTOS / MÊS (%) TOTAL CUSTOS DIRETOS / MÊS (R$)

MÊS - 7

15,00

100,00 100,00 100,00 50,00

0,00 25,00

MÊS - 11

ACUM. % 87,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 75,00

SIMPL.% 8,00

25,00

100,00 100,00

15,00 20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 60,00

85,00 69,00

15,00 10,00

100,00 79,00

65,00 100,00 61,00 40,00

10,00

75,00 100,00 72,00 60,00

15,00

MÊS - 12

ACUM. % 95,00 100,00 100,00

SIMPL.% 5,00

ACUM. % 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00

100,00 100,00

20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 80,00

20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

10,00

100,00 89,00

11,00

100,00 100,00

0,00

12,00 20,00

16,00 20,00

100,00 100,00 100,00 100,00

0,00

50,00

50,00

50,00

100,00

50,00

0,00 0,00 0,00

30,00

0,00 0,00 0,00

20,00 100,00 100,00

0,00 0,00 0,00

5,65

89,79

5,02

94,81

5,19

100,00

975.051,84 5.150.399,11 1.104.004,08 6.254.403,19 1.055.406,07 7.309.809,27 490.842,83 7.800.652,09 435.832,12 8.236.484,22 451.231,30

8.687.715,52

156.008,29

1.390.034,48

1.131.060,13

59,28

824.063,86

12,71

71,99

176.640,65 1.000.704,51 1.280.644,73

12,15

168.864,97 1.169.569,48 1.224.271,05

11,00 20,00

10,00

0,00

85,00 100,00 84,00 80,00

11,22 #########

20,00 20,00 25,00

SIMPL.% 8,00

15,00

78.534,85 1.248.104,34

69.733,14 1.317.837,47

72.197,01

569.377,68

505.565,26

523.428,31 10.077.750,00

42 CRONOGRAMA F SICO-FINANCEIRO DA OBRA  – CONTINUAÇ O (M S 7 AO 12)

ITEM 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 7.1 7.2 8 8.1 8.2 8.3 8.5 9 9.1 9.2 10 10.1 10.2 10.3

DISCRIMINAÇÃO DE SERVIÇOS SERV. PRELIM. E GERAIS FUNDAÇÕES SUPRA-ESTRUTURA PAREDES E PAINÉIS alvenarias esquadrias ferragens vidros COBERTURA telhados impermeabilizações REVESTIMENTO revestimentos internos azulejos revestimentos externos forros pinturas PAVIMENTAÇÃO cerâmicas cimentados INSTALAÇÕES elétrica hidraúlica esgoto aparelhos e metais COMPLEMENTAÇÕES calafete/limpeza plantio de árvore INFRA-ESTRUTURA pavimentação energia/iluminação sinalização

VALOR DOS SERVIÇOS (R$)

PESO (%)

SIMPL.% 8,00

MÊS - 8

MÊS - 9

ACUM. % 63,00 100,00 85,00

SIMPL.% 8,00 15,00

ACUM. % 71,00 100,00 100,00

85,00 65,00 65,00 0,00

15,00 15,00 15,00 25,00

100,00 80,00 80,00 25,00

SIMPL.% 8,00

MÊS - 10

ACUM. % 79,00 100,00 100,00

R$311.277,79 R$706.067,52 R$20.127,74

3,60 8,13 0,23

R$947.499,30 R$846.041,92 R$55.677,68 R$88.453,42

10,91 9,80 0,64 1,02

15,00 15,00 15,00

R$1.577.904,33 R$21.420,16

18,20 0,25

15,00

70,00 100,00

15,00

85,00 100,00

15,00

100,00 100,00

R$412.153,42 R$87.864,02 R$248.247,85 R$266.181,34 R$469.289,11

4,74 1,01 2,86 3,06 5,40

15,00 15,00 15,00 15,00 10,00

70,00 55,00 70,00 55,00 10,00

15,00 15,00 15,00 15,00 10,00

85,00 70,00 85,00 70,00 20,00

15,00 15,00 15,00 15,00 20,00

100,00 85,00 100,00 85,00 40,00

R$336.190,85 R$457.957,33

4,48 5,27

15,00 10,00

55,00 49,00

15,00 10,00

70,00 59,00

15,00 10,00

R$388.846,71 R$309.062,85 R$426.344,79 R$534.194,44

4,48 3,60 4,91 6,15

10,00 15,00 10,00

45,00 70,00 40,00 0,00

10,00 15,00 10,00 20,00

55,00 85,00 50,00 20,00

10,00 15,00 11,00 20,00

R$28.104,83 3.262,00

0,32 0,04

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

1,46 0,11 0,11 100,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

84,14

R$127.024,14 R$9.317,98 R$9.204,00 R$8.687.715,52

TOTAL CUSTOS / MÊS (%) TOTAL CUSTOS DIRETOS / MÊS (R$)

SERVIÇOS A EXECUTAR MÊS - 7

15,00

BDI (16%)/ M S (R$) TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)

100,00 100,00 100,00 50,00

0,00 25,00

MÊS - 11

ACUM. % 87,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 75,00

SIMPL.% 8,00

25,00

100,00 100,00

15,00 20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 60,00

85,00 69,00

15,00 10,00

100,00 79,00

65,00 100,00 61,00 40,00

10,00

75,00 100,00 72,00 60,00

15,00

MÊS - 12

ACUM. % 95,00 100,00 100,00

SIMPL.% 5,00

ACUM. % 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00 100,00 100,00

100,00 100,00

100,00 100,00

20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 80,00

20,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

10,00

100,00 89,00

11,00

100,00 100,00

0,00

12,00 20,00

16,00 20,00

100,00 100,00 100,00 100,00

0,00

50,00

50,00

50,00

100,00

50,00

0,00 0,00 0,00

30,00

0,00 0,00 0,00

20,00 100,00 100,00

0,00 0,00 0,00

5,65

89,79

5,02

94,81

5,19

100,00

975.051,84 5.150.399,11 1.104.004,08 6.254.403,19 1.055.406,07 7.309.809,27 490.842,83 7.800.652,09 435.832,12 8.236.484,22 451.231,30

8.687.715,52

156.008,29

1.390.034,48

1.131.060,13

59,28

824.063,86

12,71

71,99

176.640,65 1.000.704,51 1.280.644,73

12,15

168.864,97 1.169.569,48 1.224.271,05

11,00 20,00

10,00

0,00

85,00 100,00 84,00 80,00

11,22 #########

20,00 20,00 25,00

SIMPL.% 8,00

15,00

78.534,85 1.248.104,34

69.733,14 1.317.837,47

72.197,01

569.377,68

505.565,26

523.428,31 10.077.750,00

43

6.3 APÊNDICE C  –   Demonstração do Resultado do Exercício  –   DRE Projetada para o Empreendimento

43

6.3 APÊNDICE C  –   Demonstração do Resultado do Exercício  –   DRE Projetada para o Empreendimento

44 DRE PROJETADA PARA O EMPREENDIMENTO PERÍODO Mês 0 (+) Receitas (-) Custos (-) Despesas (=) Result. Antes dos impostos (-) Impostos (=) Resultado do período

Mês 1

Mês 2

Mês 3

Mês 4

Mês 5

Mês 6

Mês 7

Mês 8

0,00 94.801,78 310.993,81 788.553,73 1.210.197,53 1.257.501,71 1.257.974,75 1.143.639,88 1.292.081,13 0,00 (47.552,35) (269.031,55) (681.541,77) (1.043.264,78) (1.080.652,68) (1.080.652,68) (981.438,43) (1.111.235,31) (100.000,00) (40.000,00) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 (100.000,00)  7.249,42 41.962,27 107.011,96 166.932,76 176.849,04 177.322,08 162.201,45 180.845,82 0,00 (948,02) (3.109,94) (7.885,54) (12.101,98) (12.575,02) (12.579,75) (11.436,40) (12.920,81) (100.000,00)  6.301,41 38.852,33 99.126,43 154.830,78 164.274,02 164.742,33 150.765,05 167.925,01

TOTAL ACUMULADO 1.237.191,86 581.749,60 511.382,76 798.931,45 10.485.000,00 (1.062.318,98) (494.057,85) (438.686,82) (454.186,87) (8.744.620,06) 0,00 0,00 0,00 (262.400,00) (402.400,00) 174.872,87 87.691,75 72.695,94 82.344,58 1.337.979,94 (12.371,92) (5.817,50) (5.113,83) (7.989,31) (104.850,00) 162.500,95 81.874,25 67.582,11 74.355,27 1.233.129,94 Mês 9

Mês 10

Mês 11

Mês 12

45

7. ANEXOS

45

7. ANEXOS

46

7.1 ANEXO A –  Especificações Mínimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o Programa Minha Casa Minha Vida (Fonte: Sitio do Ministério das Cidades do Governo Federal, 2013.. Disponível em: http://www.cidades.gov.br/index.php/minha-casa-minha-vida.html. Acesso em: 15 de mai. de 2013)

47