Studi Banding Lengkap

BAB II TINJAUAN UMUM

2.1

Tinjauan Umum Kota Medan Medan merupakan ibukota propinsi Sumatera Utara. Letak geografis kota Medan

berada antara 2º27' - 2º47' Lintang Utara dan 98º.35' - 98º.44' Bujur Timur. Kota Medan berada di bagian Utara propinsi Sumatera Utara dengan topografi miring ke arah Utara. Beriklim tropis, dengan suhu minimum antara 23.3ºC-24.4ºC dan suhu maksimum antara 30.7ºC-33.2ºC. Kota Medan berada 2,5 – 37,5 meter di atas permukaan laut dan memiliki luas wilayah 265,10 km². Sebagian besar wilayah Kota Medan merupakan dataran rendah yang merupakan tempat pertemuan dua sungai penting, yaitu Sungai Babura dan Sungai Deli.1

2.1.1 Kondisi Geografis, Demografis, dan Ekonomi Kota Medan Secara umum ada tiga faktor utama yang mempengaruhi kinerja pembangunan kota, yaitu faktor geografis, demografis dan sosial ekonomi. Ketiga faktor tersebut biasanya terkait satu dengan lainnya, yang secara simultan mempengaruhi daya guna dan hasil guna pembangunan kota termasuk pilihan investasi.

Secara geografis, Kota Medan memiliki kedudukan strategis sebab bagian utara berbatasan langsung dengan Selat Malaka, sehingga relatif dekat dengan kota-kota ataupun negara yang lebih maju seperti Pulau Penang, Malaysia, Singapura, dll.

Sebagai daerah yang pada

pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan menjadi pintu masuk kegiatan perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Posisi geografis Kota Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua daerah pertumbuhan, yaitu daerah terbangun Belawan dan pusat kota Medan.

Secara demografis, jumlah penduduk kota Medan relatif besar, di mana pada tahun 2007, jumlah penduduk mencapai 2.083.156 jiwa. Penduduk kota Medan terdiri dari berbagai suku, agama, ras, budaya dan keragaman adat istiadat yang memperkaya kota dari berbagai segi.

1

Medan Dalam Angka/ Medan in Figure 2009

6 Universitas Sumatera Utara

Secara ekonomi, struktur ekonomi kota Medan yang didominasi sektor tertier dan sekunder sangat potensial berkembang menjadi pusat perdagangan dan keuangan regional ataupun nasional. Pembangunan ekonomi daerah dalam periode jangka panjang (mengikuti pertumbuhan PDRB), membawa perubahan mendasar dalam struktur ekonomi. Semakin tinggi laju pertumbuhan ekonomi, proses peningkatan pendapatan masyarakat per kapita akan semakin cepat, dan semakin cepat pula perubahan struktur ekonomi, dengan dukungan faktor-faktor penentu lain, seperti tenaga kerja, bahan baku, dan teknologi.

2.1.2 Perkembangan Perekonomian Kota Medan Kota Medan menjadi pintu masuk bagi wisatawan dan perdagangan barang dan jasa, baik domestik maupun luar negeri. Bagi kota Medan, perdagangan berupa hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.

Sejalan dengan peningkatan PDRB ADH Konstan tahun 2000 Kota Medan selama periode 2005-2007, pertumbuhan ekonomi Kota Medan selama periode yang sama, meningkat ratarata di atas 7,77 persen (Tabel 2.1). Pertumbuhan ekonomi yang dicapai, selain relatif tinggi juga menunjukkan pertumbuhan yang cukup stabil. Tabel 2.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2005 – 2007

Sektor / Lapangan Usaha

2005-2006

2006-2007

1. Pertanian

0,37

5,14

2. Pertambangan & Penggalian

-6,05

-10,14

3. Industri Pengolahan

6,59

6,08

4. Listrik, Gas dan Air Bersih

5,39

-2,81

5. Kontruksi

11,01

6,43

6. Perdagangan, Hotel & Restoran

6,15

5,94

7. Transportasi & Telekomunikasi

13,34

10,61

8. Keuangan & jasa Perusahaan

5,08

12,81

9. Jasa-jasa

6,34

6,83

7,76

7,78

PDRB


Berdasarkan perbandingan peranan dan kontribusi antar lapangan usaha terhadap PDRB pada kondisi harga berlaku tahun 2005-2007 menunjukkan, pada tahun 2005 sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 70,03%, sektor sekunder sebesar 26,91% dan sektor primer sebesar 3,06%. Lapangan usaha dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran menyumbang sebesar 26,34%, sub sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65% dan sub sektor industri pengolahan sebesar 16,58%.

Kontribusi tersebut tidak mengalami perubahan berarti bila dibandingkan dengan kondisi tahun 2006. Sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 68,70%, sekunder sebesar 28,37% dan primer sebesar 2,93%. Masing-masing lapangan usaha yang dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran sebesar 25,98%, sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65%, industri jasa pengolahan sebesar 16,58% dan jasa keuangan 13,41%.

Demikian juga pada tahun 2007, sektor tertier mendominasi perekonomian kota Medan, yaitu sebesar 69,21%, disusul sektor sekunder sebesar 27,93% dan sektor primer sebesar 2,86%. Masing masing lapangan usaha yang dominan memberikan kontribusi sebesar 25,44% dari lapangan usaha perdagangan, hotel dan restoran, lapangan usaha transportasi dan telekomunikasi sebesar 19,02% dan lapangan usaha industri pengolahan sebesar 16,28%.

2.1.3 Potensi Bidang Usaha Potensial Kota Medan Kota Medan dinilai sebagai kota yang aman untuk berinvestasi di Indonesia. Kota ini dikenal dengan potensi bisnisnya, dan juga layak menjadi tujuan wisata. Dilihat dari bidang usaha potensial untuk perekonomian kota Medan tahun 2000, didominasi oleh kegiatan perdagangan, hotel dan restoran (35,02%), yang disusul oleh sektor industri pengolahan sebesar 19,70%.

Dari besaran nilai kedua sektor tersebut, dapat dikatakan bahwa potensi unggulan yang paling mungkin berkembang di kota Medan adalah sektor perdagangan dan industri sehingga arahan pembangunan kota lebih menitikberatkan pada kedua sektor tersebut.

2.2

Tinjauan Fungsi Ditinjau dari segi fungsi, maka bangunan multifungsi ini terdiri dari hotel, kantor dan

shopping mall.


2.2.1 Tinjauan Bangunan Multifungsi Adapun pengertian dan perkembangan bangunan multifungsi adalah:

2.2.1.1 Pengertian Bangunan Multifungsi Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun peradabannya.

Bangunan multifungsi merupakan pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota yang disebabkan karena luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga terjadi satu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat (Meyer, 1983).

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah yang disebut bangunan multifungsi atau mixed use building.

2.2.1.2 Perkembangan Bangunan Multifungsi secara Umum Seiring perkembangan waktu, aktivitas dan kebutuhan terhadap ruang juga semakin meningkat, terutama yang berada di pusat kota. Kebanyakan orang cenderung melakukan aktvitas di pusat kota karena letaknya strategis dan memiliki sarana dan prasarana yang lengkap. Akan tetapi, terdapat kendala di dalamnya yaitu selain luas area terbatas, harga tanah di perkotaan juga mahal.

Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan ruang memacu pertumbuhan properti. Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih melakukan aktivitas, seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20, banyak developer dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep pembangunan multfungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.


Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang bersifat multifungsi atau yang disebut mixed use building. Para developer berusaha menawarkan sarana yang lengkap dalam satu area, seperti gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel, pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan kepraktisan dan kenyaman terhadap penggunanya.

Adapun ciri dari bangunan multifungsi adalah: 

Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, dan rekreasi.



Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.



Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini sudah mengembangkan properti bersifat multifungsi ini, di mana pada proyek tersebut terdapat beberapa fungsi, seperti hotel, apartemen, perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.

Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang bangunan multifungsi adalah kehendak setiap jenis konsumen. Untuk menentukan fungsi yang sesuai, harus diperhatikan dari faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya, luas dan bentuk lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan di sekitarnya serta aspek bisnis properti yang diterapkan developer. Selain itu, penggabungan dari berbagai fungsi ini juga memerlukan ruang transisi yang dapat mengakomodasi berbagai aktivitas dari fungsi yang berbeda.

Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks, blok bangunan maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun campuran dengan fungsi lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Solo Center Point di Solo, Raffles City di Singapura, Four Seasons Tower di Amerika, Plaza Senayan dan Taman Anggrek, Bumi Serpong Damai, Sudirman CBD, Grand Indonesia di Jakarta adalah contoh proyek penerapan bangunan multifungsi.


Beberapa penggabungan fungsi pada pembangunan proyek bangunan multifungsi dapat berupa: 

Hotel, apartemen dan pusat perbelanjaan



Hotel, kantor, dan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan



Hotel, apartemen, kantor dan pusat perbelanjaan



Apartemen, condotel, pertokoan dan pusat perbelanjaan



Hotel, apartemen, kantor, dan kondominium



Kantor, apartemen dan pertokoan

Keuntungan pengembangan proyek multifungsi di pusat kota: 

Integrasi berbagai fungsi dalam bangunan.



Memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisiensi waktu



Meningkatkan kualitas fisik lingkungan.



Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang mahal



Mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use.



Efisiensi penggunaan energi



Membentuk pertumbuhan komersial baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna.

Dampak permasalahan yang timbul dari proyek multifungsi ini antara lain : 

Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.



Skala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain dalam kota.



Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya.



Menghilangkan sense of identity.



Pembebanan infrastruktur kota.

2.2.1.3 Perkembangan Bangunan Multifungsi di Medan Keberadaan bangunan multifungsi di kota Medan masih sedikit bila dibandingkan dengan bangunan multifungsi di kota lainnya seperti Jakarta, Surabaya, dll. Kota Medan sekarang ini hanya mempunyai bangunan multifungsi seperti:




Cambridge City Square yang memiliki fungsi apartemen,hotel dan shopping mall.



Grand Aston yang memiliki fungsi sebagai apartemen dan hotel



B&G Tower yang memiliki fungsi sebagai hotel dan kantor



Deli Grand City yang nantinya akan didirikan dengan fungsi hotel, kantor, apartemen, dan pusat perbelanjaan.

2.2.2 Tinjauan Hotel Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah:

2.2.2.1 Pengertian Hotel Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.

Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.

Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran (Lawson,1976:27).

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster). Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan dikelola secara komersial.


2.2.2.2 Klasifikasi Hotel Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu: 1.

Harga jual Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan sistem paket, yaitu:



European plan hotel

: hotel dengan biaya untuk harga kamar saja

Keistimewaan:  Praktis, banyak digunakan di hotel  Memudahkan sistem billing  Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan sistem ini 

American plan hotel

: hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga

kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:  Full American plan (FAP)

: harga kamar termasuk tiga kali makan sehari (sarapan, makan siang dan makan malam)

 Modified American plan (MAP)

: harga kamar termasuk dua kali makan sehari, yaitu:



Continental plan hotel

o

Kamar + makan pagi + makan siang

o

Kamar + makan pagi + makan malam

: hotel dengan perencanaan harga kamar sudah termasuk dengan continental breakfast



Bermuda plan hotel

: hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah termasuk dengan American breakfast

2.

Ukuran hotel Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:



Small hotel

: hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar



Medium hotel

: hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:

 Average hotel

: jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar

 Above hotel

: jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar

Large hotel

: hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar




3.

Tipe tamu hotel Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu:



Family hotel

: hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga



Business hotel

: hotel untuk tamu berupa para pengusaha



Tourist hotel

: hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan, baik domestik maupun luar negeri



Transit hotel

: hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)



Cure hotel

: Hotel untuk tamu yang menginap dalam proses pengobatan atau penyembuhan penyakit

4.

Sistem bintang Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang, yaitu:



Hotel bintang satu (*)



Hotel bintang dua (**)



Hotel bintang tiga (***)



Hotel bintang empat (****)



Hotel bintang lima (*****) Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond.

5.

Lama tamu menginap Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:



Transit hotel

: hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata semalam



Semi residential hotel

: hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua minggu hingga satu bulan



Residential hotel

: hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar paling sedikit satu bulan

6.

Lokasi Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:



City hotel

: hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian 14 Universitas Sumatera Utara

besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis 

Urban hotel

: hotel yang terletak di dekat kota



Suburb hotel

: hotel yang terletak di pinggiran kota



Resort hotel

: hotel yang terletak di daerah wisata, di mana sebagian besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha.

Hotel resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:  Mountain hotel

: hotel yang berada di pegunungan

 Beach hotel

: hotel yang berada di pinggir pantai

 Lake hotel

: hotel yang berada di tepi danau

 Hill hotel

: hotel yang berada di puncak bukit

 Forest hotel

: hotel yang berada di kawasan hutan lindung



Airport hotel

7.

Aktivitas tamu hotel

: hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara

Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu: 

Sport hotel

: hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga



Ski hotel

: hotel yang menyediakan area bermain ski



Conference hotel

: hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk konferensi



Convention hotel

: hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi



Pilgrim hotel

: hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai fasilitas ibadah.



Casino hotel

: hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk kegiatan berjudi

8.

Jumlah kamar dan persyaratannya Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar dan lainnya, yaitu:



Hotel bintang satu (*)

: jumlah kamar standar, minimal 15 kamar kamar mandi di dalam luas kamar standar, minimum 20 m2



Hotel bintang dua (**)

: jumlah kamar standar, minimal 20 kamar kamar suite, minimum 1 kamar 15 Universitas Sumatera Utara

kamar mandi di dalam luas kamar standar, minimum 22 m2 luas kamar suite, minimum 44 m2 

Hotel bintang tiga (***)

: jumlah kamar standar, minimal 30 kamar kamar suite, minimum 2 kamar kamar mandi di dalam luas kamar standar, minimum 24 m2 luas kamar suite, minimum 48 m2



Hotel bintang empat (****)




Hotel bintang lima (*****)


Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu sampai bintang lima. Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM 10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu: 

Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas



Bentuk pelayanan yang diberikan



Jumlah kamar yang tersedia



Letak atau keadaan lokasi

2.2.2.3 Perkembangan Hotel di Indonesia Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel berfungsi sebagai suatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau pelancong), sebagai tempat tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya.


Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia.

Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir pada saat itu diantaranya : 

Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal dan Hotel Rijswijk.



Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.



Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.



Malang, Palace Hotel.



Solo, Slier Hotel.



Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )



Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel ( kini Hotel Panghegar ).



Bogor, Hotel Salak.



Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.



Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.

Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel international yang banyak merambah ke kota-kota besar di Indonesia.

Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah arsitektur hotel di Indonesia pun sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di Indonesia.

Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara lain: 

Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat



Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi


2.2.2.4 Perkembangan Hotel di Medan Bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota. Pertumbuhan industri kepariwisataan di Sumatera Utara belakangan ini sangat menggembirakan. Hal tersebut dapat dilihat dari maraknya pertumbuhan hotel berbintang di Kota Medan. Menurut Ketua PHRI (Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia), kenyataan itu muncul karena tingkat pertumbuhan ekonomi dan membaiknya investasi kota sehingga membuat banyak investor dari luar negeri berdatangan ke Medan dan menuntut munculnya hotel-hotel. Meningkatnya penanaman modal asing, terutama investasi perhotelan merupakan contoh bahwa Sumatera Utara masih kondusif. Medan dinilai layak bagi investasi perhotelan bahkan secara internasional.

Salah satu hotel berbintang yang tumbuh di Kota Medan saat ini adalah hotel Marriott dengan mendatangkan investor dari Amerika Serikat. Selain itu, juga terdapat beberapa hotel berbintang lainnya yang dibangun di kota Medan. Proyek tersebut memberi sumbangsih positif terhadap kota Medan, khususnya, karena akan menyerap banyak tenaga kerja dan membuka lapangan usaha baru sehingga dapat membantu pemerintah mengurangi pengangguran. Adapun daftar hotel yang berada di Medan berdasarkan bintang antara lain dapat terlihat dari Tabel 2.2. Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan

Bintang

Nama Hotel

Alamat

*****

Hotel Grand Angkasa

Jl. Sutomo No. 1 Medan

*****

Hotel JW Marriott

Jl. Putri Hijau Medan

*****

Hotel Grand Swiss-Bel

Jl. S. Parman Medan

*****

Hotel Grand Aston City Hall

Jl. Balai Kota Medan

*****

Hotel Arya Duta

Jl. Kapten Maulana Lubis Medan

*****

Hotel Citi International

Jl. Sun Yat Sen Medan

****

Hotel Tiara Medan

Jl. Cut Mutia Medan

****

Hotel Asean International

Jl. H. Adam Malik No. 5 Medan

****

Hotel Novotel Soechi

Jl. Cirebon No. 76A Medan

****

Hotel Quality Suites

Jl. Listrik No. 15 Medan

****

Hotel Polonia

Jl. Jend. Sudirman No. 14 Medan

****

Hotel Danau Toba Intl.

Jl. Imam Bonjol No. 17 Medan 18 Universitas Sumatera Utara

Bintang

Nama Hotel

Alamat

****

Hotel Emerald Garden

Jl. K.L. Yos Sudarso No.1 Medan

****

Hotel Travellers Suites

Jl. Listrik Medan

***

Hotel Garuda Plaza

Jl. Sisingamangaraja No.18 Mdn

***

Natour Dharma Deli Hotel

Jl. Balai Kota No. 2 Medan

***

Hotel Semarak

Jl. Sisingamangaraja No.50 Mdn

***

Hotel Pardede Intl.

Jl. Ir. H. Juanda No. 14 Medan

***

Hotel Sahid

Jl. Sisingamangaraja KM 7,5/11

***

Hotel Grand Antares

Jl. Sisingamangaraja Medan

***

Hotel Madani


**

Sumatera Indah Resort

Jl. Jamin Ginting KM.11,2 Medan

**

Hotel Royal Perintis

Jl. Perintis Kemerdekaan Medan

*

Hotel Elbruba

Jl. Perintis Kemerdekaan No. 19

*

Hotel Sumatra

Jl. Sisingamangaraja No. 35 Medan

*

Hotel Waiyat

Jl. Asia No. 44

*

Hotel Garuda Citra

Jl. Sisingamangaraja No. 27 Medan

*

Hotel Petisah

Jl. Nibung II/22-38 Medan

*

Hotel Ananta Boga

Jl. Jamin Ginting KM.14 Medan

*

Hotel Labana Inn

Jl. Abdullah Lubis No. 67 Medan

*

Hotel Dhaksina


*

Hotel Ibunda


*

Hotel Sri Deli


2.2.2.5 Organisasi Fungsional Hotel Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain: 

Private area Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel.



Public area Area ini merupakan area pertemuan antara yang melayani, yaitu karyawan dengan yang dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.



Semi Public area Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi, ruang rapat, zona di mana hanya orang-orang tertentu yang dapat memasukinya. 19 Universitas Sumatera Utara



Service area Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala macam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.

Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain: 

Front of the house (sektor depan hotel) Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house yaitu: A. Guest Room Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap. B. Public Space Area Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang ingin disampaikan kepada tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah hotel dapat terwakili olehnya.  Lobby Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar. Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby: o

Entrance hall Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau main entrance dengan ruang-ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang yang cukup luas.

o

Front desk / Reception desk Terdiri atas ruang-ruang personil front desk yang berfungsi untuk memproses dan mengelola administrasi pengunjung.

o

Guest elevator Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik area menuju guest room atau fungsi lainnya di atas.

o

Sirkulasi Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana untuk menghubungkan fungsi-fungsi di dalamnya untuk kegunaan pengunjung.


o

Seating Area Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincangbincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial di antara pengunjung.

o

Retail Area Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari

o

Bell man Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau hendak meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper-koper pengunjung.

o

Support function Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area, antara lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-lain.

o

Consession space Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian dari publik area, yang antara lain terdiri dari: -

Travel agent room

-

Perawatan kecantikan / salon

-

Toko buku dan majalah

-

Money changer

-

Souvenir shop

-

Toko-toko khusus

 Food and Beverages outlets Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa : o Restoran o Coffee shop o Lounge o Bar  Ruang Serbaguna Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain o Pameran o Seminar o Pertemuan / pernikahan 21 Universitas Sumatera Utara

 Area rekreasi o Daerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi, berolah raga, santai dan lain-lain, yang antara lain: o Swimming pool o Food court o Retail area o Kolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain o Taman o Sarana olahraga o Fitness o Spa dan Sauna 

Back of the house (sektor belakang hotel) Terdiri dari area servis. Yang termasuk back of the house yaitu:  Daerah dapur dan gudang (food and storages area) Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudang kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman yang dimasukkan.  Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general storage area) Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan ke dalam mobil pengangkut.  Daerah pegawai / staff hotel (employees area) Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll.  Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping) Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll. yang disiapkan untuk melayani tamu hotel.  Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Engineering Area) Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan.


Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus berhubungan dengan ruang pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Diagram 2.1 dan 2.2). Hotel

Kamar Tamu

Public Space

Administrasi

Lobby

Area Rekreasi

F&B Outlet

Ruang Serbaguna

Area Parkir

Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel

Hotel

Area Servis

Food Preparation

Ruang Penerima dan Penyimpanan

Ruang Karyawan

Engineering

Ruang Mekanikal Elektrikal

Laundry dan Housekeeping

Diagram 2.2 Penzoningan Area Servis pada Hotel

2.2.2.6 Karakter Pengunjung Hotel Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua, yaitu untuk tujuan bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas:


Tabel 2.3 Karakter Pengunjung Hotel

Jenis

Karakter Pengunjung

Tujuan

Tipe kamar

Pengunjung Bisnis Grup

 Single atau double

 Konvensi

dan

 Menginap 2-4 malam

konferensi

double

 75% pria, 25% wanita

 Perkumpulan

 Kamar

 Harga

tidak

profesional

perdagangan

yang

area

ganti

area

kerja

 King  Kamar mandi standar

bisnis

 85% pria, 15% wanita

 Perdagangan

 Sangat

 Konvensi

memperhitungkan

mandi

yang baik

 Kerjasama

 Menginap 1-2 malam

double-

pakaian  Terdapat

dan  Single

twin,

memiliki

 Rapat pelatihan

dipermasalahkan

Perorangan

 King,

dengan shower dan

 Terdapat area kerja

konferensi

biaya Wisata Keluarga

 Double-plus

(termasuk

anak-anak)  1-4 malam, bahkan lebih lama di area resort  Harga menengah

 Liburan

 Double-double,

keluarga

king

sofa, kamar berdekatan

 Bertamasya

 Area duduk dan televisi

 Olahraga,

 Kamar mandi

aktivitas

 Memiliki balkon, teras,

keluarga

dan jalan masuk dari luar

Pasangan

 Double  1-7 malam  Harga menengah ke atas

 Tour,

clubs,

 King  Area makan dan kerja

perkumpulan  Bertamasya

 Area penyimpanan

 Teater,

 Kamar mandi

berolahraga  Liburan

akhir

pekan


Jenis

Karakter Pengunjung

Tujuan

Tipe kamar

Pengunjung  Belanja, liburan Single

 Single  Profesional muda  Harga menengah ke atas

 Tour,

clubs,

 Area makan dan kerja

perkumpulan  Budaya,

 Queen  Kamar mandi standar

seni,

teater  berbelanja Sumber Hotel Planning and Design 2.2.3 Tinjauan Hotel Bisnis Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis. Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis.

2.2.3.1 Pengertian Bisnis Kata bisnis berasal dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti "sibuk" dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk mengerjakan aktivitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan. Dalam ilmu ekonomi, bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba.

Beberapa pengertian bisnis menurut para ahli: 

Brown dan Petrello (1976) : “Business is an institution which produces goods and services demanded by people”. Artinya bisnis ialah suatu lembaga yang menghasilkan barang dan jasa yang dibutuhkan oleh masyarakat.



Griffin dan Ebert (1996) : “Business is an organization that provides goods or services in order toearn provit”. Sejalan dengan definisi tersebut, bisnis merupakan suat organisasi yang menyediakan barang dan jasa yang bertujuan untuk menghasilkan laba.



Hughes dan Kapoor : “Business is the organized effort of individuals to produce and sell for a provit, the goods and services that satisfy societies needs. The general term business refer to all such efforts within a society or within an industry”. Maksudnya bisnis ialah suatu kegiatan usaha individu yang terorganisasi untuk menghasilkan dan


menjual barang dan jasa guna mendapatkan keuntungan dalam memenuhi kebutuhan masyarakat dan ada dalam industri.

Secara etimologi, bisnis berarti keadaan dimana seseorang atau sekelompok orang sibuk melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Dapat disimpulkan bahwa bisnis adalah usaha perdagangan yang dilakukan oleh sekelompok orang yang terorganisasi untuk mendapatkan laba dengan memproduksi dan menjual barang atau jasa untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Penggunaan kata bisnis yang lebih luas dapat merujuk pada sektor pasar tertentu, misalnya bisnis perhotelan.

2.2.3.2 Pengertian Hotel Bisnis Hotel bisnis didefinisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan, dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis.

2.2.3.3 Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum Dulunya, hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tapi kini hotel telah memiliki fungsi ganda, dari tempat menginap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang menyediakan sarana bisnis, terutama hotel - hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar.

Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/rapat, yaitu: 

Budget Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel



Fasilitas Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel.



Kapasitas Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel.



Lokasi Mempertimbangkan kemudahan akses dan pencapaian. 26 Universitas Sumatera Utara

2.2.3.4 Perkembangan Hotel Bisnis di Medan Kota Medan memiliki bisnis yang berkembang dan menjanjikan, salah satunya adalah dari segi perhotelan. Hal ini dapat terlihat dari peningkatan jumlah kamar untuk setiap hotel berbintang dan tingkat hunian. Pesatnya pertumbuhan hotel bisnis mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi. Namun bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel harus berusaha sebaik mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus kepada para tamunya. Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174 kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.

Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi dan kalangan artis. Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya, hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.

2.2.3.5 Karakteristik Hotel Bisnis Hotel bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya: 

Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall.



Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis dan perbelanjaan.



Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota.

2.2.3.6 Karakteristik Tamu Hotel Bisnis Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari: 

Pedagang



Pengusaha 27 Universitas Sumatera Utara



Peserta konvensi/ konferensi



Pejabat pemerintah, dll.

Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu: 

Bepergian seorang diri atau berkelompok



Menginap dalam jangka waktu relatif singkat



Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin



Pertimbangan ekonomi dan fasilitas



Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan

Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.

Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.

Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan, minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.

2.2.3.7 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3 Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut: 

Umum  Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan function room



Bedroom  Terdapat minimum 20 kamar standar dengan luas 22 m2/ kamar  Terdapat minimim 2 kamar suite dengan luas 44 m2/ kamar  Tinggi minimum 2.6 m tiap lantai 28 Universitas Sumatera Utara



Dining room Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/WC sendiri.



Bar  Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu 24˚C.  Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.



Ruang fungsional  Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar.  Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.  Terdapat pre function room.



Lobby  Mempunyai luasan minimum 30 m2.  Dilengkapi dengan lounge.  Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan  Lebar koridor minimum 1,6 m.



Drug store  Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.  Tersedia poliklinik.  Tersedia paramedis.



Sarana rekreasi dan olah raga  Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard, jogging, diskotik atau taman bermain anak.  Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak.



Utilitas penunjang  Terdapat transportasi vertikal mekanis.  Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.  Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.  Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.  Tersedia PABX.  Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.


2.2.3.8 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar tidur pada hotel adalah seperti pada Gambar 2.1.2

Gambar 2.1 Tipe Kamar Berdasarkan Jenis Tempat Tidur pada Hotel

2

The Architects’ Handbook


Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah: 

Standard room Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam kamar tersebut berlaku umum di semua hotel.



Deluxe room Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih baik dari kamar standar, misalnya dengan ukuran kamar lebih besar dan tambahan fasilitas, seperti televisi, lemari es, dll.



President suite room Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas, mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan dapur kecil (kitchenette) serta mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed atau bahkan single bed.

Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing jenis kamar tersebut adalah sebagai berikut : 

Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.



Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).



Lemari pakaian ( cupboard ).



Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).



Telepon, lampu, AC.



Radio dan Televisi.



Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.



Meja lampu.



Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.

2.2.4 Tinjauan Kantor Adapun tinjauan fungsi kantor pada secara umum dan klasifikasinya adalah:3

3

Panduan Perancangan Bangunan Komersial


2.2.4.1 Pengertian Kantor Kantor, berasal dari bahasa Belanda kantoor, adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

2.2.4.2 Tipe Bangunan Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu: 

High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)



Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai)



Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai)



Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang ekstensif).

2.2.4.3 Klasifikasi Kantor Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R.Cunliffe, jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 jenis, yaitu: 

Commercial office Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.



Industrial office Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.



Professional office Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil.



Institutional/ Governmental office Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanaya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain: 

Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central Business District)



Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis 32 Universitas Sumatera Utara



Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern)

Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu: 

Gedung perkantoran sewa Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan.



Gedung perkantoran Strata Title (milik) Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung.

Saat ini, terdapat gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

2.2.4.4 Karakteristik Gedung Perkantoran Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu: 

Dekat dengan gedung perkantoran umum



Dilalui oleh kendaraan umum



Merupakan pusat kegiatan finansial



Dekat dengan gedung pemerintahan


2.2.4.5 Kriteria Kantor Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah : 

Flexibilitas ruang Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.



Tingkat hunian Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.



Harga sewa Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.



Service charge Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.



Citra/image Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.

2.2.4.6 Kantor Sewa Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki dengan sistem sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis degan pelayanan secara profesional. Ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.

Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai berikut: 

Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.




Rentable floor area, dibedakan menjadi  Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.  Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per m2 diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.



Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan (ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.



Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang yang benarbenar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.



Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang digunakan oleh penyewa ditambah dengan

beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak

termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

2.2.4.7 Klasifikasi Kantor Sewa Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: 

Kantor sewa fungsi tunggal Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.



Kantor sewa fungsi majemuk Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi mempunyai aktivitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda.

Berdasarkan jumlah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: 

Penyewa bangunan tunggal Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.



Penyewa lantai tunggal Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja.



Penyewa lantai majemuk Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.

Berdasarkan pembagian layout denah, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:




Cellular system (Sel) Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.



Group space system (kelompok ruang) Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.



Landscape/ open plan system (ruang terbuka) Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan mempunyai karakter bebas dan nonformal.

Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: 

Shallow space Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang disusun linier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.



Medium depth space Ruang sewa memiliki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada sirkulasi double zone place.



Deep space Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.



Very deep space Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.

Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi: 

Tipe koridor terbuka Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier.



Tipe menara Bangunan dirancang dengna bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.


2.2.4.8 Pengguna Kantor Sewa Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu: 

Penyewa/ konsumen kantor sewa



Pengunjung bangunan/ tamu



Pengelola bangunan

Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu dengan lainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.

2.2.4.9 Fasilitas Fungsional Kantor Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain: 

Area penerima/ Lobby Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.



Unit pengelola Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.



Unit kantor sewa Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space).



Ruang pertemuan/ rapat Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. akses ke ruang pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.



Unit layanan umum Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.



Area Servis Melayani kebutuhan sanitasi, pelayanan kesehatan,dll. dari pengguna bangunan.




Sirkulasi Sirkulasi vertikal berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.



Gudang Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.



Ruang Mekanikal Elektrikal

2.2.5 Tinjauan Shopping Mall Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah: 2.2.5.1 Pengertian Mall Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.

Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-elemen: 

Anchor (magnet) Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.



Secondary Anchor (magnet sekunder) Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket, superstore, dan bioskop.



Street Mall Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan magnet-magnet.



Landscaping (pertamanan) Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat luar.

2.2.5.2 Pengertian Shopping Mall Terdapat beberapa pengertian shopping mall, yaitu:




Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).



Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang ( Maitland, 1987).



Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, 1997).

2.2.5.3 Kriteria Mall Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yang menunjang keberhasilan suatu mall adalah: 

Bentuk mall Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:  Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan kurangnya kesan pewadahan.  Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup. Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.  Integrated mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup. Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.




Pola mall Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang banyak dijumpai adalah mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir mall. Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pejalan kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah bentuk I, T, dan L.



Dimensi mall Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survei di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal 10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.



Penataan letak retail di sepanjang mall Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail akan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.



Pencahayaan Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall biasanya diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari ke dalam bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.



Elemen arsitektural pada mall Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi elemen tersebut adalah:


 Area

duduk

merupakan

sarana

penting

supaya

terjadi

interaksi

sosial

antarpengunjung.  Area bermain berfungsi sebagai tempat bermain anak-anak ketika orang tuanya berbelanja.  Kios-kios pada jalur mall berfungsi sebagai faktor penarik pengunjung dan memberi variasi suasana pada mall.

Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit retail serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan berhubungan yang membentuk sistem pemusatan wadah perbelanjaan.

Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu: 

Design Control Zone Control zone bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung sehingga semua ruang bernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat dicapai melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.



Tenant Mix Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan. Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat. Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.



Design Criteria Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan. Berdasarkan prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalah sistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki yang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.


2.3

Studi Banding Proyek Sejenis Berikut ini adalah studi banding bangunan multifungsi dari berbagai negara:

2.3.1 Four Seasons Hotel and Tower Four Seasons Hotel and Tower yang dikenal sebagai Four Seasons Hotel Miami ataupun Four Seasons Tower adalah sebuah gedung pencakar langit di Miami, Florida. Pada tahun penyelesaiannya, bangunan ini (Gambar 2.2) merupakan bangunan mixed use tertinggi di U.S, bagian selatan dari kota New York.

Lokasi

: 1441 Brickell Avenue, Miami, Florida, United States

Fungsi tower

: hotel, perkantoran, dan beberapa unit kondominium di lantai atas

Ketinggian

: 240 m

Jumlah lantai

: 64 lantai

Dibangun

: 2000–2003

Arsitek

: Gary Edward Handel dan Associates.

Developer

: Millennium Partners MDA Associates

Gambar 2.2 Four Seasons Hotel and Tower

Spesifikasi: 

Lantai 2 sampai 12 merupakan perkantoran kelas A seluas 21.000m2 yang ditempati oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah 167.000m2.



Terdapat tiga lobby, 2 di antaranya terdapat di lantai satu, yaitu untuk kantor dan hunian, sedangkan 1 lainnya pada lantai 7 untuk hotel dan area pertemuan.



Area seluas 8.000m2 pada lantai 7 digunakan sebagai teras kolam, yang di bawahnya merupakan garasi parkir berkapasitas 934 mobil.



Lantai 8 sampai 40 ditempati oleh Four Seasons Hotel. Di dalamnya terdapat 221 kamar tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.



Lantai 40 sampai 64 ditempati sebanyak 186 kondominium mewah, dengan luas 103 m2 sampai 604 m2.



Memiliki area retail seluas 985m2.



Memiliki Sport Club/ LA Miami seluas 3.700m2.

42

Universitas Sumatera Utara

Beberapa view ke Four Seasons Hotel and Tower terlihat dari Gambar 2.3 sampai 2.9.

Gambar 2.4 Perspektif Four Seasons Tower

Gambar 2.3 Four Seasons Tower dari Udara

Gambar 2.5 Entrance dari Brickkel Ave

Gambar 2.6 Suasana di depan Bangunan

Gambar 2.7 Entrance dari SE 14 th Terrace

Gambar 2.8 Entrance dari SE 14th Ln

Gambar 2.9 Entrance ke Gedung Parkir

43


Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah: 1.

Hotel Hotel yang terdapat pada Four Seasons Tower ini adalah Four Seasons Hotel yang memiliki 221 kamar tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2. Bangunan ini juga mempunyai view ke jalan di sekelilingnya, terlihat dari Gambar 2.10.

Gambar 2.10 Perletakan Fungsi Hotel pada Bangunan

Fasilitas yang terdapat pada Four Seasons Hotel antara lain: 

Lobby hotel Lobby hotel terletak di lantai 7 dari bangunan (Gambar 2.11).



Fasilitas pertemuan Hotel Four Seasons Miami memiliki fasilitas berupa ruang pertemuan (Gambar 2.12). Fasilitas ini dapat menampung berbagai kegiatan pertemuan, dari yang

Gambar 2.11 Lobby Hotel di Lantai 7

berskala kecil sampai yang berskala besar, galas, dan pesta pernikahan. Ruang serbaguna dengan luas total 1.386m2 ini terdapat di sekeliling atrium courtyard, dengan berlapis dinding kaca sehingga cahaya matahari dapat masuk ke dalam ruangan dan menikmati pemandangan yang bagus. Grand ballroom seluas 542m2 dapat disekat setengah untuk fleksibilitasnya.

44


Gambar 2.12 Ruang Pertemuan pada Hotel

Ruang pertemuan yang terdapat di Four Seasons Hotel meliputi: a. Grand Ballroom b. Ballroom west c. Ballroom east d. Ballroom pre-function room e. Miami ballroom f. Miami pre-function room g. Coral gables h. Coconut grove i. Key biscayne j. Bal harbour k. Brickell key

45


Berikut adalah ukuran ruang pertemuan pada Hotel Four Seasons Miami pada Tabel 2.4 yaitu:

Tabel 2.4 Ukuran Fasilitas Ruang Pertemuan Hotel Four Seasons Miami

46




Fasilitas penginapan Hotel Four Seasons Miami mempunyai 221 kamar tamu yang luas, temasuk 39 suites, yang terletak di lantai 20 sampai 29 (Tabel 2.5).. Fasilitas penginapan terdiri dari kamar tamu, suites, dan hunian privat dengan beberapa tipe dan layout kamar yang berbeda yaitu dari superior, deluxe, maupun suites (Gambar 2.13). Tabel 2.5 Tipe Kamar Hotel

Executive suite bay view

Deluxe city-view room

Executive suite city view

Superior room

Premier bay-view room

Presidential suite 47


Premier one bedroom suite

One bedroom suite-bay view

One bedroom suite-city view

Gambar 2.13 Layout Kamar pada Hotel Four Seasons Miami



Fasilitas pelayanan tamu Adapun fasilitas pelayanan tamu pada hotel adalah:



a.

In-room dining 24 jam

g.

Safety deposit

b.

Laundry

h.

Salon

c.

24 hour multilingual concierge

i.

Area servis dan fasilitas untuk

d.

Rental mobil

e.

Servis penukaran valuta asing

f.

Pelayanan medis

anak-anak j.

Parkir

Fasilitas pendukung Adapun fasilitas pendukung pada hotel ini adalah: a.

Restoran Terletak di lantai 7, restoran Acqua menawarkan tempat makan dengan suasana yang nyaman dan mempunyai view ke kolam renang. Terdapat area makan indoor dan outdoor, dengan luas 305m2, di mana terdapat 86 tempat duduk indoor dan 36 tempat duduk outdoor.

48


b.

Lounge Berada di seberang Acqua, 14Thirty-Five mempunyai luas 158m2, di mana terdapat tempat duduk indoor 45 buah dan 9 pada bar, serta tempat duduk outdoor sebanyak 35 buah.

c.

Cafe Berada di dekat lobby, cafe ini menawarkan sarapan favorit, seperti capuccino dan croissants, dll.



Fasilitas rekreasi Fasilitas rekreasi yang disediakan pada hotel ini meliputi: a.

Spa (memiliki 10 ruang perawatan)

b.

Fitness (luas area 4.645m2)

c.

Kolam renang (Gambar 2.14 dan 2.15).

d.

Golf

e.

Tennis

Gambar 2. 14 View ke Area Duduk

2.

Gambar 2.15 Pohon Palem pada Kolam Renang

Kondominium Kondominium terdapat di atas unit kondo/ hotel (Gambar

2.16).

Terdiri

atas bebagai tipe kamar yaitu mulai dari 1 sampai 4 tempat tidur.

Gambar 2.16 Perletakan Fungsi Kondominium pada Bangunan

49


3.

Kantor Fungsi kantor ditempati oleh perkantoran kelas A, seluas 21.000m2 dari lantai 2 sampai 12. Penempatan kantor didominasi oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah 167.000m2

Metoda perancangan yang dipelajari dari studi banding Four Seasons Tower adalah: 

Fungsi kantor dan hotel dapat ditempatkan dalam satu bangunan (tower) yang sama.



Terdapat perbedaan akses ke masing-masing fungsi, yaitu melalui lobby hotel yang terletak di lantai 7, lobby kantor di lantai 1, dan lobby kondominium di lantai 1.



Pencapaian ke masing-masing fungsi pada bangunan juga dibedakan.



Pada hotel, terdapat fasilitas berupa ruang pertemuan, pelayanan tamu, penginapan, pendukung, dan rekreasi.

2.3.2 Riverchase Galleria Riverchase Galleria, dikenal sebagai The Galleria

merupakan

suatu

kompleks

yang

memiliki shopping mall yang besar dengan skylight yang panjang yakni mencapai 60m (Gambar 2.17 dan 2.18). Riverchase Galleria ditujukan untuk komunitas masyarakat yang tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. Lokasi

: 35244 Birmingham,

Gambar 2.17 Eksterior Riverchase

Hoover, Alabama, USA Fungsi

: shopping mall, hotel, kantor

Jumlah lantai

: Galleria Mall (2 lantai) Wynfrey Hotel (15 lantai) Galleria Tower (17 lantai)

Dibangun

: 1983-1986

Arsitek

: Hellmuth, Obata & Kassabaum

Developer

: Jim Wilson dan Associates

Gambar 2.18 Riverchase Galleria dari Arah Jalan

50


Spesifikasi: 

Terdiri dari 3 penempatan fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor (Gambar 2.19).



Galleria Mall berlantai 2 dengan luas 108.000m2 yang kemudian mengalami penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini mempunyai atrium di tengah yang dapat mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria Tower.



Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15.



Galleria Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2.



Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir ke mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel.



Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi selatan 2.915 mobil.

Gambar 2.19 Penempatan Fungsi pada Riverchase Galleria

Adapun fungsi yang terdapat pada bangunan ini adalah: 1.

Galleria Mall Mall berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's (20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's (12,200 m2) seperti pada Gambar 2.20.

51


Gambar 2.20 Penempatan Anchor pada Mall di Lantai 1 dan 2

Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds, Sephora, dll yang terdapat di kedua sisi koridor tengah (Gambar 2.21). Selain area perbelanjaan, juga terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai, duduk dan menikmati beraneka menu makanan seperti pada Gambar 2.22 dan 2.23.

Gambar 2.21 Skylight padaMall

Gambar 2.22 Interior Suasana Mall

Gambar 2.23 Food Court pada Mall 52


2.

Wynfrey Hotel Wynfrey Hotel seperti pada Gambar 2.24 terletak berseberangan dengan Galleria Tower dan memiliki akses dari arah berlawanan dengan mall. Hotel bintang 4 ini memiliki jumlah lantai 15, dapat menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite Gambar 2.24 Wynfrey Hotel

dan sebuah lobby di lantai dasar (Gambar 2.25). Hotel ini memiliki fasilitas seperti: 

Kamar tamu



Jenis kamar tamu di Wynfrey Hotel adalah: Kamar standard seluas 34,2m2 dan tipe suite dengan luas antara 90 sampai 162m2 (Gambar 2.26).

Gambar 2.25 Lobby Wynfrey Hotel

Deluxe Double Room

Deluxe King room

Presidential Suite

Gambar 2.26 Interior Kamar pada Wynfrey Hotel



Fasilitas meeting Wynfrey menawarkan 21 ruang pertemuan yang lengkap, yang terdiri dari 3 ballroom dan 18 meeting room, berkapasitas 10 sampai 1200 orang. Ruang pertemuan tersebut mencapai luas 2880m2 sehingga pertemuan maupun pameran dapat diselenggarakan di dalamnya. Wynfrey ballroom dapat menampung 800 tamu untuk banquet, 1200 tamu dengan tempat duduk teater (Gambar 2.27), dan 1200 tamu untuk resepsi (Gambar 2.28).

Gambar 2.27 Ballroom Tempat Duduk Teater

Gambar 2.28Ballroom untuk Resepsi 53


3.



Restaurant



Fitness center



Spa, jacuzzi



Kolam renang, dll.

Galleria Tower Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi di Riverchase Galleria, Hoover seperti pada Gambar 2.29 dan 2.30. Gedung ini menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, dan terhubung dengan mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama pada gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat kantor pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut dipindahkan dan diganti dengan Caremark.

Galleria Tower

Gambar 2.29 Foto Udara Riverchase

Gambar 2.30 Galleria Tower

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Riverchase Galleria adalah: 

Pada bagian atap mall dapat menggunakan penutup transparan sehingga cahaya bisa masuk ke dalam mall pada siang hari sehingga dapat melakukan efisiensi terhadap pemakaian listrik.



Kantor dan Hotel terletak pada bangunan yang berbeda, tetapi tetap memiliki akses ke mall.



Pada mall, terdapat beberapa anchor yang berfungsi sebagai magnet. Selain itu, juga terdapat restoran dan retail lainnya yang mendukung aktivitas di sdalamnya.

54


2.3.3 Raffles City Raffles city seperti yang ditunjukkan pada Gambar 2.31 adalah kompleks mixed use yang terletak di Civic District, Singapura. Dibangun di atas lahan eks Raffles Institution, sekolah pertama di Singapura. Eksterior yang sederhana dari bahan aluminium memberi kesan modern yang kontras terhadap arsitektur Victorian dan klasik di sekitarnya. Dirancang oleh arsitek terkenal untuk mewujudkan konsep kota dalam kota, the city within a city.

Lokasi

: North Bridge Road, Downtown Core, Singapura

Fungsi bangunan

: hotel, kantor, shopping mall, convention center

Jumlah lantai

: Swissôtel The Stamford (73 lantai) Fairmont Singapore (26 lantai) Raffles City Tower (42 lantai) Mall (4 lantai dan 3 basement)

Dibangun

: 1980-1986

Luas site

: Kantor 35.321 m2 Mall 37.269 m2

Arsitek

: I.M.Pei dengan Arsitek 61

Developer

: Tincel Properties Gambar 2.31 Raffles City

Spesifikasi: 

Pada Raffles City, terdapat 2 buah hotel, yaitu Swissôtel The Stamford dan Fairmont Singapore dan sebuah kantor yaitu Raffles City Tower.



Di lantai 6 dari hotel, ditempati oleh spa terbesar di Asia, Raffles Amrita Spa.



Pada podium terdapat shopping mall dan sebuah convention center.



Area retail ditambah dari 19.000 m2 menjadi 33.100 m2 dengan menggunakan area parkir kendaraan di basement dua dan tiga. Ini bertujuan menghubungkan bangunan ke Esplanade MRT Station melalui jalur bawah tanah.



Terdapat penambahan 30 sampai 50 toko seperti toko buku MPH, outlet makanan dan minuman terkenal, toko fashion, coffee shop, dll.



Pada lantai 3, terdapat Food junction, yang berfungsi sebagai food court.



Pada lantai 4, terdapat Raffles City Convention Center.

55


1.

Hotel  Fairmont Singapore, merupakan salah satu hotel yang berada di kawasan pusat bisnis, bersejarah, budaya, dan belanja Singapura. Hotel ini mempunyai menara kembar. Pada hotel ini terdapat 769 kamar tamu dan suite seperti yang terlihat dari Gambar 2.32.

Junior Penthouse Suite (85m2)

Penthouse Suite (199m2)

Junior Theme Suite (85m2)

Plaza View Suite (76m2)

Theme Suite (199m2)

Fairmont room (38,6m2)

Deluxe room (38,6m2)

Signature room (44m2)

Gambar 2.32 Interior Kamar Fairmont Singapore

 Swissôtel The Stamford merupakan hotel kedua yang terdapat di Raffles City. Hotel bintang 5 ini mempunyai 1.261 kamar dan suites, 845 di antaranya adalah classic room, 255 classic harbour view room, 44 grand room, yang mempunyai balkon pribadi untuk menikmati pemandangan yang indah. Selain itu, juga terdapat 29 Stamford Crest Suite, 88 Swiss Executive room dengan fasilitas bisnis yang lengkap (Gambar 2.33). 56


Swiss Executive Room

Classic Room

Presidential Suite

Stamford Crest Suite

Gambar 2.33 Interior Kamar Swissôtel The Stamford

Selain itu, pada kedua hotel juga terdapat fasilitas pendukung yaitu 11 restoran dan 5 bar, fasilitas rekreasi seperti Willow Stream Spa, 2 kolam renang outdoor, 6 lapangan tenis, dan fitness club (Gambar 2.34).

Kolam Renang Outdoor

Fitness Club

Restoran Equinox

Cafe Swiss

Restoran New Asia

Szechuan Court

Gambar 2.34 Fasilitas Pendukung pada Raffles City

2.

Raffles Convention Center Pada kompleks Raffles city juga terdapat convention center di bagian podium (Gambar 2.35). Convention center ini memfasilitasi segala kegiatan, mulai dari konferensi global,

57


presentasi, acara amal, pernikahan,dll. Raffles City Convention Center memiliki 27 ruang rapat dan 3 ballroom (Gambar 2.36 dan 2.37).

Gambar 2.36 Interior Raffles Ballroom

Gambar 2.35 Raffles City Convention Center Gambar 2.37 Executive Conference Center

Adapun luas ruangan yang terdapat pada Raffles City Convention Center dapat dilihat pada Tabel 2.6 berikut ini. Tabel 2.6 Luas Ruang pada Raffles City Convention Center

58


3.

Raffles City Tower Raffles City Tower merupakan kantor komersial dengan jumlah lantai 42. Terdapat 50 tenant di dalamnya yang bergerak di bidang energi, konsultan bisnis, IT dan telekomunikasi, perbankan, asuransi dan keuangan.

4.

Shopping mall Mall pada Raffles City seperti Gambar 2.38 terletak di podium dan basement. Pada shopping mall ini, terdapat beberapa anchor tenant, yaitu supermarket yang dimiliki oleh Dairy Farm Group, Jason's Market Place dan Guardian pharmacy yang terletak di basement, department store Robinsons, Marks & Spencer, dll. Sistem sirkulasinya menggunakan koridor seperti pada Gambar 2.39. Pada basement 1 terdapat area makan, toko roti,

Gambar 2.38 Eksterior Shopping Mall

dan penjualan makanan lainnya. Pada lantai 1, merupakan pusat penjualan barang bermerek, seperti jam tangan, dll. Di tengahnya merupakan atrium yang cukup besar (Gambar 2.40). Lantai 2, merupakan area toko pakaian, dan lantai 3 merupakan

area

penjualan

asesoris

untuk

keperluan rumah dan keperluan anak-anak. Gambar 2.39Interior Shopping Mall

Shopping mall ini merupakan one stop mall yang memfasilitasi semua kebutuhan dari makanan, pakaian, barang bermerek, keperluan anak-anak, hingga keperluan rumah.

Gambar 2.340 AtriumShopping Mall

59


Persentase

penggunaan

fungsi

pada

Raffles City adalah 40 % untuk hotel dan convention center, 17% kantor, 43% retail. Pada Raffles City, penggunaan retail lebih besar dibandingkan fungsi lainnya (Diagram 2.3). Diagram 2.3 Persentase Penggunaan Fungsi

Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Raffles City adalah: 

Retail-retail dibagi berdasarkan kelompok fungsinya per lantai, misalnya lantai 1 untuk retail yang menjual barang bermerek, lantai 2 untuk toko pakaian, dll.

2.3.4

Solo Center Point Solo Center Point merupakan bangunan terintegrasi

yang memiliki fasilitas retail (mall center), ruko, kantor, apartemen dan hotel (Gambar 2.41). SCP merupakan bekas lahan pusat perbelanjaan modern pertama di kota Solo. Meskipun terkesan modern, terdapat kontekstualitas pada fasilitas publiknya.

Lokasi

: Jl. Slamet Riyadi, Solo (lokasi eks Plasa Purwosari)

Fungsi bangunan

: condotel, apartemen, kantor, lifestyle center, ruko

Jumlah lantai

: 22 lantai dan 2 basement

Dibangun

: tahap 1 tahun 2008;

Gambar 2.41 Perspektif Solo Center Point

tahap 2 tahun 2010 Luas site

: 38.170 m2

Arsitek

: PTI (Peddle Thorp International) Architects

Developer

: PT. Duta Mitra Propertindo

Secara fungsi, SCP merupakan gabungan mall dengan konsep city walk, condotel, apartemen di lantai atas, dan plasa di bagian tengah. Ketiga fungsi tersebut memiliki akses yang terpisah 60


dan memperhatikan kemudahan akses dan privasi pengguna. Penyediaan kebutuhan transportasi dalam area gedung atau fasilitas lainnya dirancang terpisah, sehingga memberikan kenyamanan bagi pengguna condotel, apartemen, maupun mall.

1.

Apartemen Jumlah unit apartemen di SCP adalah 110 unit dan mempunyai akses tersendiri dengan 3 tipe hunian (Gambar 2.42). Penghuni apartemen disediakan akses langsung untuk bisa menuju zona publik (area city walk atau plasa) di lantai bawah yang aktif 24 jam melalui area lobby (Gambar 2.43). Begitu juga area parkir tersedia untuk pemilik apartemen dibedakan dalam mengaksesnya. Untuk fasilitas penunjang tertentu misalnya kolam renang, gym atau yang lainnya menyatu dengan condotel dan hanya bisa digunakan pemilik apartemen dan pengguna condotel. Interior ruang kamar yang modern dikombinasikan dengan gaya lokal, yaitu adanya corak batik, di mana diketahui bahwa Solo adalah kota yang terkenal dengan batiknya.

Hunian tipe A

Hunian tipe B

Hunian tipe C

Gambar 2.42 Tipe Hunian Apartemen

Gambar 2.43 Lobby Apartemen

61


2.

Condotel Pada condotel, seperti pada Gambar 2.44, terdapat 100 unit ( 50 unit dijual dan 50 unit

dikelola

seperti

hotel).

Fasilitas

pendukung lain yang terdapat di SCP adalah cafe, restoran, spa, fitness center, taman bermain anak, kolam renang.

3.

Kantor Kantor terdiri dari 3 lantai, terletak di bawah condotel dan apartemen dan di atas retail dan lobby.

4.

Retail Pada area menghadap ke jalan, seperti pada Gambar 2.45, terdapat ruko-ruko yang di atasnya merupakan lifestyle center, area perbelanjaan yang mempunyai jajanan

Gambar 2.44 Potongan Solo Center Point

makanan di lantai 2.

5.

City walk dan plasa SCP merupakan bangunan modern yang menonjolkan

interaksi

sosial

dan

budaya yang tinggi seperti salah satu budaya atau kebiasaan masyarakat Solo, yaitu wedangan (menikmati minuman hangat) di malam hari. Desain ruang publik

untuk

menunjang

kegiatan

berbudaya yaitu dengan adanya plasa di tengah bangunan dan city walk akan menjadi masyarakat

tempat Solo.

kegiatan Selain

budaya itu

juga

bangunan ini menciptakan interaksi

Gambar 2.45 Denah Ground Floor Solo Center Point

62


terhadap jalan meskipun kita berada di area bangunan contohnya terdapat balkon diatas yang terbuka di lantai satu dimana area tesebut merupakan zona jajanan modern (Gambar 2.46).

Bangunan ini juga banyak memanfaatkan keberadaan alam, yang terlihat dengan banyaknya

ruang

terbuka

dan

memaksimalkan penghawaan alami. Dari awal tahap perencanaan sudah terdapat komitmen untuk mengintegrasikan city walk terhadap bangunan, hal ini sesuai dengan

Gambar 2.46 Perspektif Suasana Depan SCP

pencanangan program pemerintah kota Solo.

Dari segi arsitektur yang ditonjolkan Solo Center Point, proyek ini merupakan gebrakan baru karena menghapuskan pembatas antara area privat dan publik, yang merupakan integrasi dalam satu komplek.

63


Studi Banding Lengkap

Recommend Documents