Standart Operasional Prosedure Maintenance_ Sop Maintenance

1

More

Nex t Blog»

Create Blog

Pengikut Join this site w ith Google Friend Connect Connect

Members (5)

Already a mem ember? ber? Sign in

Arsip Blog

▼ 2012 2012 (1) (1) ▼ Februari Februari (1) (1) SOP MAINTENANCE

Me ngenai Saya Saya widodo azhar

Lihat profil lengkapku

Sign In

12/4/2014

· · · ·

STANDART OPERASIONAL PROSEDURE MAINTENANCE: SOP MAINTENANCE

menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan, yaitu : Pemeliharaan rutin harian Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai ) Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan ) Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi ) Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.

A. Pemeliharaan Rutin Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan – kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ). Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Kendala – kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah : ·

·

Pemilik / Owner Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan cenderung memperpanjang i nterval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar. Kurangnya data dan pengetahuan Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

B. Pemeliharaan Remedial Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : Kegagalan teknis / manajemen Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan. Kegagalan kontruksi dan desain Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. Kegagalan dalam pemeliharaan Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh : Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai Ø Program perbaikan yang tidak efektif Ø Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik Ø Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin ·

·

·

http://widodo-azhar.blogspot.com/2012/02/sop-maintenance.html

2/11

12/4/2014


dapat diklasifikasikan menjadi : 1. Pemeliharaan terencana / planned. 2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan. Difinisi : Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang di tentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan di tujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang di perlukan. Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat – akibat yang serius. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang di laksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya. Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap ke gagalan tertentu. PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu : ·

Owner / pemilik gedung

·

Tenant / penghuni

·

Building management / pengelola bangunan

Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG. Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan. Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu : Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak http://widodo-azhar.blogspot.com/2012/02/sop-maintenance.html

3/11

12/4/2014


bervariasi tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik. Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya : Reliabilitas ( kehandalan ) Availabilitas ( ketersediaan ) 3. Memperpanjang umur teknis 4. Memberikan nilai tambah 1. 2.

Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya. Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap : 1.

·

2.

·

3.

·

4.

·

5.

·

6.

·

7.

·

8.

·

9.

·

10.

·

AC System pengadaan air bersih System pembuangan air kotor System pencegah kebakaran Elevator Gondola Power suplay ( PLN dan genset ) Penerangan,telekomunikasi dan CCTV Sound system Dll

Tugas – tugas pokok masing – masing bidang 1. Buiding Manager Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk. ·

·

Membuat planning,budgeting dan program tahunan

·

Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi .

·

Membuat laporan rutin dan insidentil

2. Chief ·

Membuat protap –protap

·

Membuat standart operasi dan maintenance

·

Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana

·

Melakukan inspeksi

·

Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin

3. Supervisor Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief ·

·

Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya

·

Mengatur penggunaan peralatan dan bahan

·

Membuat laporan kepada chief secara rutin

4. Teknisi / Pelaksana Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung ·

Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbai kan ·


4/11

12/4/2014

STANDART OPERASIONAL PROSEDURE MAINTENANCE: SOP MAINTENANCE ·

Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )

·

Membuat laporan kepada supervisor

Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik. Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain ditanggapi : STANDART OPERASIONAL PROSEDUR MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE 1 Perawatan Genset Setiap 6 bulan sekali a. Penggantian olie Setiap 1 tahun sekali b. Penggantian filter olie Setiap 1 tahun sekali c. Penggantian filter solar 2 kali dalam seminggu d. Running genset Setiap 1 bulan sekali e. Pembersihan Seminggu sekali f. Pengisian air accu 1 tahun sekali g. Pengisian solar 2 Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan ) Setiap 1 bulan sekali a. Pembersihan Setiap 3 bulan sekali b. Penggantian olie pompa Setiap 1 bulan sekali c. Pemberian Grece ( gemuk ) Setiap 6 bulan sekali d. Penggantian Bearing Motor dan pompa Setiap 1 bulan sekali e. Pemberian Chemical - HCL - Soda api - Kaporite 3 - Asam sulfat Setiap 3 bulan sekali f. Penggantian V Belt Setiap 1 bulan sekali Perawatan Pompa – Pompa 4 a. Pembersihan Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali b. Pemberian Grece ( gemuk ) c. Penggantian bearing motor dan pompa Setiap 1 bulan sekali Perawatan Lift a. Preventif - Pembersihan kabin - Pembersihan Atas sangkar Setiap 3 bulan sekali 5 - Pembersihan Rel pintu b. Service - Pengechekan level pintu 6. - Pengecheckan olie dan panel utama Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Perawatan Gondola a. Preventive Setiap 3 bulan sekali b. Service Perawatan AC ( Air Conditioning ) 7 a. Service meliputi Pembersihan body unit indoor outdoor Setiap 1 bulan sekali - Pembersihan Filter indoor Pembersihan Evaporator dan condensor - Pengecekan drainase Setiap 1 tahun sekali Perawatan Water Treatmant a. Pembersihan - Bak penampung 8 - Bak chemikal Setiap 1 minggu sekali - Filter b. Penggantian media filter Setiap 1 bulan sekali c. Pemberian chemikal Setiap hari - PAC - NAOH 9 - SPO ( Kaporit ) Setiap 1 tahun sekali http://widodo-azhar.blogspot.com/2012/02/sop-maintenance.html

5/11

12/4/2014


d. Beckwhose Perawatan Panel Listrik a. Pembersihan b. Check Conection - Ampere - Tegangan 11 c. Infrared 10

12

13

14

15 16 17

Perawatan Instalasi Listrik a. Pengecheckan Conection b. Pembersihan Cover lampu Perawatan Instalasi Pipa a. Pembersihan b. Pengecatan c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant Perawatan PABX a. Pembersihan b. Pengecheckan conection Perawatan MATV a. Pembersihan b. Check signal - Parabola 10 fit - Boster - Spliter - Outlet MATV Perawatan Panel alarm a. Pembersihan b. Pengecheckan conection - Bel - Head detector - Smoke detector - Splinkler Perawatan Lampu Taman a. Pembersihan - Cover lampu - Panel control b. Pengecheckan conection Perawatan Groundtank dan rooftank a. Pembersihan Roof tank b. Pembersihan Groundtank Perawatan bak Control a. Pembersihan

Setiap hari Setiap 3 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 tahun sekali Setiap 6 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap hari Setiap 1 bulan sekali Setiap hari

Setiap 1 bulan sekali Setiap hari

Setiap 1 bulan sekali Setiap hari Setiap 6 bulan sekali Setiap 1 tahun sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali

Perawatan Ac chiller / Central a. Service rutin - Evaforator - Filter udara - Blower indoor - Colling tower - Strainer - Motor indoor dan outdoor - Body unit b. Schelling - Pipa instalasi - Condenser

Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan electrikal antara lain : 1. Checklist harian Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor http://widodo-azhar.blogspot.com/2012/02/sop-maintenance.html

6/11

12/4/2014


Menanggani komplain Membuat laporan kerja Mencatat pemakaian listrik dan air Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal Mengkoordinasikan kegiatan

dengan atasan

Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain : NO PEKERJAAN KETERANGAN STANDART KERUSAKAN 1 Genset a. Check olie - Encer - Hitam b. Air accu - Level air accu harus selalu berada di level atas c. Running seminggu 2 kali - Temperatur - Voltase accu - tegangan d. Check air radiator Panel Listrik - Air berkurang - kotor e. Kebersihan 2 Trafo f. Check solar Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi

3 4

a. b. c. d. e. Tubecle f. g. Hydrant dan splinkler h. i.

Ampere Tegangan 380 V / 400 V Bunyi Check fisik Rembesan olie Temperatur trafo – 50° Olie Bunyi Conection elastimol

a. Fuse b. Conection

5

Saluran air kotor

6

Listrik

a. b. c. d. e. f. g. h.

Bocor Rembes Valve macet Karat Valve dalam kondisi on Check tekanan Nozzel Selang

a. Bocor b. Mampet a. MCB 7

Pompa

- Panas - Bunyi b. Tegangan - Voltase 220 V / 240 V c. Ampere d. Check kabel - Conection - Fisik kabel a.

8

Pompa berfungsi dengan baik dan berjalan dengan otomatis AC ( air conditioning ) b. Instalasi pipa tidak ada yang bocor c. Valve dalam keadaan On


7/11

12/4/2014


9

Panel – Panel

10

Ac chillier / central

d. Pastikan groundtank cukup air e. Panel pompa - Tegangan - Fisik kabel - Ampere - Bunyi - Panas a. Freon ( tekanan freon ) b. Filter udara c. Filter dryer d. Fan belt e. Temperatur/ suhu kedinginan f. Drainaser g. ampere a. Body kropos a. Check tekanan refrigent b. Check ampere dan voltase - Compresor - Motor indoor dan outdoor c. Check bearing motor fan indoor dan outdoor d. Check fanbelt indoor e. Check wearing di agram

Catatan : a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai dengan kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi SOP ini tidak selalu mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masi ng – masing perusahaan yang menanganinya. Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani suatu pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat kerja,berikut standart kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan : NO 1

JENIS PEKERJAAN Service AC Perbaikan Pompa Penggantian olie gierbox pompa Penggantian MCB

2 Pengecatan Perbaikan sipil

3

a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

PERALATAN Kacher / alat semprot Obeng ( - ) dan ( + ) Tang Kombinasi Kunci inggris Tang ampere Multi tester Plastik service Penjepit plastik Presmeter Ember Chemikal / applied

a. b. c. d. e. f. g. h. i.

Kunci pas ring Kunci sock Tang jepit Obeng ( - ) dan ( + ) Obeng ketok Kunci inggris WD Palu Kunci pipa


8/11

12/4/2014


a. b. c. d. e. f.

Kunci pas ring Kunci sock Kunci inggris Kunci pi pa Olie Obeng ( - ) dan ( + )

a. b. c. d. e. f. g.

Obeng ( - ) dan ( + ) Tespen Tang Ampere Multitester Tang kombinasi Tang buaya Tang potong

a. b. c. d. e.

Kuas Rool Tangga Bak cat Kain lap

a. b. c. d.

Kapek Amplas Pahat Palu

4

5

6

Diposkan oleh widodo azhar di 09.46 +1 Rekomendasikan ini di Google

11 komentar: abdul rasyid 6 April 2013 20.54

ijin sedot bro.....thanks Balas

nurhadi kusaini 5 Juni 2013 09.01

thanks pak bro informasinya minta ijin tak sedot juga Balas


9/11

12/4/2014

STANDART OPERASIONAL PROSEDURE MAINTENANCE: SOP MAINTENANCE ril anwar 11 Desember 2013 09.40

thanks yaa min,, mhn ijin jg.... Balas

egie ismail 7 April 2014 23.29

terima kasih informasinya...mohon ijin nyedot.... Balas

Pepezet 17 April 2014 02.13

Sangat bermanfaat, ijin nyedot...juga Thanks.... Balas

D'art Wahyudi 20 Mei 2014 00.01

uraian yang sangat bermanfaat pak. mohon ijin untuk menyalin. terima kasih. Balas

Konstruksi, Desain, Otomatisasi 7 Oktober 2014 05.02

thanks infonya. semoga bermanfaat. Balas

Pojok Opini 15 Oktober 2014 04.22

Terima kasih Balas

Ade Muhamad Yunus 20 Oktober 2014 01.58

bermanfaat sekali www.spareparts-lift.blogspot.com Balas

Sigit Trikuncoro 20 Oktober 2014 20.39

terima kasih yah Pak. NIce Share Balas

Ana Nopi 22 November 2014 23.27

makasih Balas


10/11

12/4/2014


Masukkan komentar Anda...

Beri komentar sebagai:

Publikasika

Google Accou

Pratinjau

Beranda Langganan: Poskan Komentar (Atom)

Template Awesome Inc.. Diberdayakan oleh Blogger .


11/11

Standart Operasional Prosedure Maintenance_ Sop Maintenance

Recommend Documents