SOP MAINTENANCE
HAKEKAT PEMELIHARAAN GEDUNG Maintenance atau pemeliharaan pada Gedung dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa persyaratan,antara lain : 1. Persyaratan fungsional Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut. 2. Persyaratan Performance Masing – masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik. Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai pada elemen – elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ). Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan menurut USER dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa. 3. Persyaratan Menurut Undang – undang undang Persyaratan menurut undang – undang undang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaikan, karena menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan terhadap pengelolaan gedung tinggi / Hight risk , 4. Persyaratan Menurut User Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user merupakan ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan bangunan sewa dan bangunan – bangunan bangunan umum. Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria – kriteria untuk menghasilkan suatu performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun seringkali kriteria – kriteria kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan, yaitu : Pemeliharaan rutin harian Rectification ( perbaikan bangunan yang baru b aru saja selesai ) Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan ) Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi ) Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.
A. Pemeliharaan Rutin Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak. Kerusakan – kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ). Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya. Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat. Kendala – kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :
Pemilik / Owner Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar. Kurangnya data dan pengetahuan Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
B. Pemeliharaan Remedial Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh : Kegagalan teknis / manajemen Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan. Kegagalan kontruksi dan desain Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama. Kegagalan dalam pemeliharaan Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan o leh : Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai Program perbaikan yang tidak efektif Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat diklasifikasikan menjadi :
1. Pemeliharaan terencana / planned. 2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan. Difinisi :
Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan, control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya. Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan sebelumnya. Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan. Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan fungsinyayang diperlukan. Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat – akibat yang serius. Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin. Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang telah ditentukan sebelumnya.
Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu. PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :
Owner / pemilik gedung Tenant / penghuni Building management / pengelola bangunan
Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG. Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidan g pemeliharaan. Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu :
Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran b iasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik.
Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya : 1. 2. 3. 4.
Reliabilitas ( kehandalan ) Availabilitas ( ketersediaan ) Memperpanjang umur teknis Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya. Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
AC System pengadaan air bersih System pembuangan air kotor System pencegah kebakaran Elevator Gondola Power suplay ( PLN dan genset )
8. 9. 10.
Penerangan,telekomunikasi dan CCTV Sound system Dll
Tugas – tugas pokok masing – masing bidang 1. Buiding Manager Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk. Membuat planning,budgeting dan program tahunan Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi. Membuat laporan rutin dan insidentil
2. Chief
Membuat protap – protap Membuat standart operasi dan maintenance Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana Melakukan inspeksi Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
3. Supervisor
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya Mengatur penggunaan peralatan dan bahan Membuat laporan kepada chief secara rutin
4. Teknisi / Pelaksana Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin ) Membuat laporan kepada supervisor
Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik. Berikut skema yang menggambarkan bagaimana complain ditanggapi : STANDART OPERASIONAL PROSEDUR MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE
1
2
3
4
5
6.
7
Perawatan Genset Penggantian olie Penggantian filter olie Penggantian filter solar Running genset Pembersihan Pengisian air accu Pengisian solar Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan ) Pembersihan Penggantian olie pompa Pemberian Grece ( gemuk ) Penggantian Bearing Motor dan pompa Pemberian Chemical CL Soda api aporite sam sulfat Penggantian V Belt Perawatan Pompa – Pompa Pembersihan Pemberian Grece ( gemuk ) Penggantian bearing motor dan pompa Perawatan Lift Preventif embersihan kabin embersihan Atas sangkar embersihan Rel pintu Service engechekan level pintu engecheckan olie dan panel utama Perawatan Gondola Preventive Service Perawatan AC ( Air Conditioning ) Service meliputi embersihan body unit indoor outdoor embersihan Filter indoor embersihan Evaporator dan condensor engecekan drainase Perawatan Water Treatmant Pembersihan ak penampung ak chemikal
Setiap 6 bulan sekali Setiap 1 tahun sekali Setiap 1 tahun sekali 2 kali dalam seminggu Setiap 1 bulan sekali Seminggu sekali 1 tahun sekali
Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap 6 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 bulan sekali
8
9
10
11
12
13
14
15
ilter Penggantian media filter Pemberian chemikal AC AOH SPO ( Kaporit ) Beckwhose Perawatan Panel Listrik Pembersihan Check Conection mpere Tegangan Infrared
Setiap 1 tahun sekali
Perawatan Instalasi Listrik Pengecheckan Conection Pembersihan Cover lampu Perawatan Instalasi Pipa Pembersihan Pengecatan Pemberian soda api untuk instalasi air kotor Pembuangan air di instalasi pipa hidrant Perawatan PABX Pembersihan Pengecheckan conection Perawatan MATV Pembersihan Check signal arabola 10 fit oster Spliter Outlet MATV Perawatan Panel alarm Pembersihan Pengecheckan conection el ead detector Smoke detector Splinkler Perawatan Lampu Taman Pembersihan Cover lampu anel control Pengecheckan conection
Setiap hari Setiap 3 bulan sekali
Setiap 1 minggu sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap hari
Setiap 1 tahun sekali
Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 tahun sekali Setiap 6 bulan sekali Setiap 3 bulan sekali Setiap 1 bulan sekali Setiap hari Setiap 1 bulan sekali Setiap hari
Setiap 1 bulan sekali Setiap hari
Setiap 1 bulan sekali
Setiap hari
Setiap 6 bulan sekali
Perawatan Groundtank dan rooftank Pembersihan Roof tank Pembersihan Groundtank Perawatan bak Control Pembersihan
16
17
Setiap 1 tahun sekali Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali Perawatan Ac chiller / Central Service rutin vaforator ilter udara lower indoor Colling tower Strainer otor indoor dan outdoor ody unit Schelling ipa instalasi Condenser
Setiap 1 tahun sekali
Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan electrikal antara lain : 1. Checklist harian
Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor Menanggani komplain Membuat laporan kerja Mencatat pemakaian listrik dan air Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal Mengkoordinasikan kegiatan dengan atasan
Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain : NO PEKERJAAN KETERANGAN STANDART KERUSAKAN 1 Genset Check olie Encer Hitam Air accu Level air accu harus selalu berada di level atas Running seminggu 2 kali Temperatur Voltase accu
Panel Listrik
2
3
4
5
6
7
Trafo
Tubecle
Hydrant dan splinkler
Saluran air kotor
Listrik
Pompa
tegangan Check air radiator Air berkurang kotor Kebersihan Check solar Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi Ampere Tegangan 380 V / 400 V Bunyi Check fisik Rembesan olie Temperatur trafo – 50° Olie Bunyi Conection elastimol Fuse Conection Bocor Rembes Valve macet Karat Valve dalam kondisi on Check tekanan Nozzel Selang Bocor Mampet MCB Panas Bunyi Tegangan Voltase 220 V / 240 V Ampere Check kabel Conection Fisik kabel Pompa berfungsi dengan baik dan berjalan dengan otomatis Instalasi pipa tidak ada yang bocor Valve dalam keadaan On
8
AC ( air conditioning )
9
Panel – Panel
10
Ac chillier / central
Pastikan groundtank cukup air Panel pompa Tegangan Fisik kabel Ampere Bunyi Panas Freon ( tekanan freon ) Filter udara Filter dryer Fan belt Temperatur/ suhu kedinginan Drainaser ampere Body kropos Check tekanan refrigent Check ampere dan voltase Compresor Motor indoor dan outdoor Check bearing motor fan indoor dan outdoor Check fanbelt indoor Check wearing diagram
Catatan : a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai dengan kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi SOP ini tidak selalu mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masing – masing perusahaan yang menanganinya. Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani suatu pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat kerja,berikut standart kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan : NO 1
JENIS PEKERJAAN Service AC
PERALATAN Kacher / alat semprot Obeng ( - ) dan ( + ) Tang Kombinasi
Perbaikan Pompa
Penggantian olie gierbox pompa Penggantian MCB
2 Pengecatan Perbaikan sipil
3
4
Kunci inggris Tang ampere Multi tester Plastik service Penjepit plastik Presmeter Ember Chemikal / applied Kunci pas ring Kunci sock Tang jepit Obeng ( - ) dan ( + ) Obeng ketok Kunci inggris WD Palu Kunci pipa
Kunci pas ring Kunci sock Kunci inggris Kunci pipa Olie Obeng ( - ) dan ( + )
Obeng ( - ) dan ( + ) Tespen Tang Ampere Multitester Tang kombinasi Tang buaya Tang potong
5
Kuas Rool Tangga Bak cat Kain lap
6
Kapek Amplas Pahat Palu
