Resumen Ejecutivo - Proyecto Concesión Complejo Turístico Playa Hermosa

Proyecto Concesión Complejo Turístico Playa Hermosa - Tumbes Tumbes

Resumen Ejecutivo

Presentado por:

Invest Inter Invest

28 de Agosto del 2003

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R e s u m e n Ej e c u t i v o

Pr o y e c t o Pl a y a H e r m o s a - T u m b e s

I. Introducción El Perú es uno de los países más fascinantes del mundo. Heredero de culturas milenarias y de una rica tradición colonial, el Perú es un enclave mágico que alberga una de las mayores biodiversidades del planeta y un verdadero crisol de diferentes culturas. Los andes peruanos son considerados los más hermosos del continente. La Amazonía, la cual ocupa la mitad del territorio peruano, peruano, está dentro de los diez lugares de mayor biodiversidad del mundo. Pocos países pueden ofrecer tantas regiones y paisajes, desde selvas vírgenes hasta hermosos desiertos costeros, ni un pasado tan rico en historia, al estar ubicado en el Perú la capital del Imperio de los Incas, la civilización prehispánica más importante de América del Sur, además de haber sido el virreynato más importante del continente. La herencia incaica e hispánica, la diversidad de su flora y fauna y la hospitalidad de sus habitantes conforman el enorme potencial de la industria del turismo en el Perú. Los destinos de turismo de cultura, concentrados en la Sierra - Sur del Perú, han sido ampliamente explotados y son conocidos en el mundo entero. Sin embargo, muchos atractivos del Perú, hasta hace corto tiempo poco explotados, están siendo más demandados por los turistas, dinamizando otras regiones y segmentos del sector turismo. El turismo de playa y especialmente el turismo ecológico están dentro de los segmentos de mayor crecimiento, y el Perú tiene mucho que ofrecer en estos segmentos de mercado. El departamento de Tumbes se encuentra en una posición privilegiada para atender la demanda creciente de estos dinámicos segmentos al contar con paradisíacas playas vírgenes, aguas tranquilas y templadas, sol la mayor parte del año, biodiversidad de flora y fauna (manglares y reservas naturales), entre otros atributos de gran atractivo. Así mismo, la riqueza del mar de Tumbes permite ofrecer a segmentos de turismo más especializado y de alto poder adquisitivo, como los aficionados a la pesca de altura, condiciones inigualables. inigualables. En este contexto se desarrolla el Proyecto Playa Hermosa con la finalidad de aprovechar la riqueza natural de Tumbes. Este proyecto, se espera que en el corto plazo tenga una demanda nacional y de su mercado más próximo: el Ecuador. En el mediano y largo plazo, se espera que este proyecto tenga una demanda regional. El Proyecto Playa Hermosa ha sido desarrollado considerando la riqueza de la región y el mercado. El Estudio de Mercado preparado por consultores independientes expertos en la industria fue el punto de partida de este proyecto, en el cual se identificaron los principales atractivos de la zona y estimó la demanda potencial de convertirse los atractivos turísticos de la zona en destinos turísticos. Para convertir un “atractivo turístico” en “destino turístico”, se requiere dos importantes componentes: inversiones y administración eficiente. Las inversiones, para ser eficaces, deben estar evidentemente estructuradas en función a la demanda y la oferta. Es así como se concibe el Plan Maestro de










Pr o y e c t o Pl a y a H e r m o s a - Tu m b e s

Para garantizar el desarrollo ordenado del Proyecto Playa Hermosa e incentivar que se haga realidad en el menor tiempo posible, se promulga la Ley del Proyecto Playa Hermosa – Tumbes, la cual regula el desarrollo de la zona y otorga incentivos tributarios a los inversionistas. El tamaño de los desarrollos considerados (hoteles desde 2 estrellas y 75 habitaciones), los incentivos a la inversión otorgados en la Ley del Proyecto Playa Hermosa - Tumbes y el apoyo técnico de los estudios realizados por Proinversión, a disposición de los inversionistas interesados para usar como referencia en la Sala de Datos, facilitan la participación de inversionistas locales y regionales.

Playas del Norte desde la Panamericana Norte (Foto:Interinvest/RTKL)

PRINCIPALES ATRIBUTOS DE TUMBES •

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Potencial Ecoturístico: Tumbes cuenta con una gran diversidad de atractivos turísticos que complementan la belleza de sus playas, tales como los Parques Nacionales de Reserva de Flora y Fauna, la Zona Reservada de Tumbes, El Santuario Nacional de Los Manglares de Tumbes y el Coto de Caza El Angolo. Pesca a niveles internacionales: internacionales: La pesca de altura es un atractivo o actividad no explotado, a pesar de contar con ricos recursos. Condiciones Naturales Privilegiadas: playas vírgenes y la presencia de sol la mayor parte del año. Potencial de Turismo cultural y vivencial: El Norte del Perú incluye atractivos culturales y arqueológicos cercanos como la Fortaleza de Kuelap, -construida en el siglo IX-, los museos de Sipán y Sicán y la ciudadela de Chan Chan.











II. Antecedentes El Gobierno del Perú tiene entre sus principales objetivos el desarrollo del sector turismo en el país. Con este fin, en octubre del 2001 se designó a la Comisión de Promoción a la Inversión Privada (COPRI) (actualmente Proinversión) para llevar adelante los procesos de promoción de la inversión privada en Proyectos de Infraestructura y Servicios Turísticos. Asimismo, mediante R.S. No. 536-2001-EF del 19 de diciembre de 2001 se ratificó el Acuerdo adoptado por COPRI conforme al cual se estableció la entrega en concesión al sector privado del “Proyecto Playa Hermosa Tumbes” y se designó al Comité Especial de Promoción de la Inversión Privada (CEPRI) en Proyectos de Infraestructura y Servicios Públicos como encargado de llevar adelante el proceso correspondiente. En este contexto, el CEPRI seleccionó al Consorcio formado por Interinvest S.A. y RTKL International Ltd. para que lo asista en la preparación, estructuración y concesión del Proyecto. Con la finalidad de promover el desarrollo de proyectos de inversión privada, nacional y extranjera en la actividad turística en la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa se crea crea la Ley Proyecto Proyecto Playa Hermosa Hermosa - Tumbes. Según esta Ley, Ley, los prestadores de Servicios Turísticos nacionales y extranjeros celebrarán un contrato de concesión por un plazo de 35 años, adquiriendo derecho a ejecutar, desarrollar y explotar obras de infraestructura turística en la Zona de Desarrollo del Proyecto. Para la puesta en marcha del Proyecto en forma inmediata a la realización de la licitación pública para la entrega en concesión de los lotes que comprenden la Primera Etapa del Proyecto, el Gobierno Peruano, a través de Proinversión, contrató la preparación de los estudios técnicos requeridos, tales como estudios de habilitación urbana, implementación implementación de servicios servicios de agua y desagüe, implementación implementación de de servicio eléctrico, estudios de impacto ambiental, tendido de vías de acceso, entre otros, los cuales se encuentran culminados. El Gobierno Peruano entregará en concesión a través de licitaciones públicas, los terrenos de su propiedad ubicados en la franja costera de la Zona de Desarrollo del Proyecto, los cuales cubren una extensión de 69.9 has. Los concesionarios contarán con diversos beneficios tributarios tales como: •

Depreciación Acelerada : El concesionario podrá depreciar anualmente anualmente los bienes

materia de la concesión de acuerdo a su vida útil, no pudiendo exceder en este caso el 20%. •

Devolución del Impuesto General a las Ventas : Los Concesionarios tendrán

derecho a solicitar a la Administración Tributaria la devolución del Impuesto General a las Ventas pagado en la importación, adquisición adquisición de bienes y servicios y contratos de construcción construcción que se requieran para para la ejecución ejecución de sus respectivos respectivos proyectos durante la etapa pre-operativa, de acuerdo con el D.L. N° 818 y la Ley N° 26610.











desde la fecha de suscripción del contrato de concesión, de la exoneración al pago de los derechos aduaneros creados o por crearse, en tanto las mismas no sean producidas en el territorio nacional. •

Exoneración del Impuesto Predial : Los Concesionarios gozarán de la

exoneración al pago de impuesto predial e Impuesto a las Embarcaciones de Recreo, aplicables dentro de la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa, por el plazo de dos años contado desde la fecha de suscripción del contrato. •

Convenios de Estabilidad Jurídica: De conformidad con el art. 19° del TUO de

las normas que regulan la entrega en concesión de las obras públicas de infraestructura y servicios públicos, el plazo de los convenios de estabilidad jurídica regulada en los DL 662 y 757 para los contratos de concesión celebrados al amparo de la Ley se extenderán por el plazo de la concesión. El esquema de concesión ha sido preparado por los asesores de Proinversión, siendo la modalidad a utilizar la licitación pública, la cual garantiza la mayor competencia y transparencia del proceso. En este contexto, el Gobierno Peruano está desarrollando todas las acciones necesarias para hacer realidad el Proyecto Playa Hermosa.











III. La Oportunidad de Inversión El proyecto Playa Hermosa – Tumbes es un eslabón dentro de un circuito turístico que está en proceso de consolidación: el Circuito Turístico Nor-Oriental. En este sentido, Playa Hermosa es concebido como un lugar donde el visitante podrá disfrutar de unos días de sol y playa, realizar diversas actividades (turismo ecológico, deportes acuáticos, turismo cultural, trecking, caza, pesca de altura...) y visitar los demás atractivos del Circuito Nor-Oriental. De manera semejante como opera el circuito turístico del sur del país (siendo el generador principal de demanda para el país), el Proyecto Playa Hermosa apunta en importante componente del Circuito Turístico Nor-Oriental, agregando sus atributos de sol y mar a los diferentes atractivos culturales y arqueológicos de la región como Cerros de Amotape, Kuelap, Sipán, Sicán, Chan Chan, Huacas del Sol y la Luna, así como la visita a otras ciudades dentro del circuito como Cajamarca, Tarapoto, Iquitos, entre otras. Circuitos del Nor-Oriental y Sur del Perú Lima

Tumbes

Sarameriza

Iquitos

Ica

Jaen

SUR SU R Ayacuc ho Abancay

Chachapoyas Chachapoyas

Tarapoto

Nazca Cuzco

Cajamarca Trujillo

NOR-ORI ENTAL Huaraz

Arequipa

Puno

Pucallpa Lima

La Paz

Los principales atractivos del Proyecto Playa Hermosa - Tumbes como oportunidad de inversión son los siguientes: •

Marco regulatorio favorable: El Proyecto Playas Hermosa - Tumbes cuenta con

beneficios tributarios únicos en el sector turismo en el Perú, entre los cuales se encuentran la suscripción de convenios de estabilidad jurídica por todo el plazo de la concesión, la devolución del impuesto a las ventas pagado en la importación, adquisición de bienes y servicios y contratos de construcción en la etapa preoperativa; la exoneración del pago de derechos aduaneros durante 5 años luego de firmado el contrato de concesión; y la exoneración del impuesto predial por el plazo de dos años desde la fecha de suscripción del contrato. •

Condiciones Naturales Privilegiadas: La Zona de Desarrollo del Proyecto se

encuentra ubicada en un área de playas vírgenes en el departamento de Tumbes, frontera Norte del Perú. El departamento de Tumbes goza de un clima semitropical, soleado todo el año y una temperatura promedio máxima de













Playa Hermosa – Tumbes Zona de Desarrollo del Proyecto

Playa Hermosa – Tumbes Zona de Influencia del Proyecto

•

Potencial para el desarrollo del ecoturismo: Tumbes cuenta con una gran

diversidad de atractivos turísticos que complementan la belleza de sus playas, entre los cuales se encuentra los parques nacionales de reserva de flora y fauna,











Esteros en la Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa – Tumbes •

Pesca de calidad internacional: La pesca de altura es un atractivo o actividad

que cuenta con gran potencial en el mar de Tumbes, actualmente muy poco explotado. En él se pueden pescar merlín azul, merlín negro, atún de cola amarilla, pez vela, lenguados y corvinas El Océano Pacífico en la costa de Tumbes es muy rico en vida marina debido a la presencia e influencia de dos corrientes marítimas: la fría Corriente de Humboldt y la cálida Corriente del Pacífico Ecuatorial, las cuales confluyen en Cabo Blanco 1 , puerto donde Ernest Hemigway escribió su novela “El Viejo y el Mar”.











Como mencionamos anteriormente, de Playa Hermosa pueden partir excursiones a otros destinos cercanos, pudiendo atraer a turistas con diversos intereses. •

Potencial para el desarrollo de turismo de cultura: Uno de los principales

atractivos de Playa Hermosa será el ofrecer a los visitantes una variedad de excursiones, como por ejemplo, a sitios arqueológicos. En Tumbes se encuentran los restos arqueológicos de Cabeza de Lagarto, Loma Saavedra (Zarumilla), Garbanzal, Cuchareta y Cabeza de Vaca. Éste último consiste en un conjunto arquitectónico ubicado en el distrito de Corrales, muy próximo a Playa Hermosa. En zonas cercanas a Tumbes se encuentran otros atractivos culturales y arqueológicos cercanos como la Fortaleza de Kuelap, -construida en el siglo IX-, los museos de Sipán y Sicán y la ciudadela de Chan Chan.

Entrada a Fortaleza de Kuélap •

Cercano al mercado ecuatoriano : Playa Hermosa se ubica a escasas 3 horas

por vía terrestre de Guayaquil, ciudad con 2.5 millones de habitantes. •

Potencial para el turismo náutico : El Plan Maestro incorpora la construcción de

un fishing lodge en el puerto de Caleta Cruz, en el cual se encuentra un muelle en buenas condiciones a ser refaccionados por el concesionario. concesionario. La marina propuesta serviría como base de operaciones para una flota de botes de pesca deportiva que atraería a aficionados internacionales de este deporte y/o propietarios de embarcaciones en el Perú, Ecuador u otros países de la región que buscan un destino para visitar en sus embarcaciones 2 . El desarrollo de este nicho puede atraer a turistas de alto poder de compra. •

Demanda Potencial: La demanda anual de turistas a Tumbes en el año 2002 fue

de 61,043 turistas, de los cuáles el 89% correspondieron a turistas locales. Se











IV. El Plan Maestro El Plan Maestro de Desarrollo apunta al desarrollo de una zona turística que se constituya como el eslabón principal de una serie de atractivos turísticos, al que denominamos denominamos el Circuito Turístico Norte. Proinversión entregará en concesión las 69.9 Ha. propiedad del Estado Peruano. Sin embargo, esta área turística podría incrementarse sensiblemente mediante la incorporación del lotes de terceros (dedicados principalmente a la agricultura) al desarrollo de infraestructura turística, considerando que la Zona de Influencia del Proyecto Playa Hermosa abarca 5,180 Ha. De acuerdo a la Ley 27782 (Ley del Proyecto Playa Hermosa – Tumbes), el “desarrollo urbano y rural que se realice en esta zona deberá ser compatible con el Proyecto Playa Hermosa – Tumbes, de acuerdo a los establecido en el Plan Maestro de Desarrollo”. La “Zona de Desarrollo del Proyecto Playa Hermosa” tiene una extensión de 1,002 has. y está destinada al desarrollo de infraestructura de servicios turísticos. Estos terrenos, de acuerdo a la Ley, eran sujetos de expropiación, sin embargo, el Estado Peruano decidió no expropiarlos, expropiarlos, por lo tanto será facultad de los propietarios de estos terrenos su comercialización. Sin embargo, la Ley indica que los terrenos en la Zona de Desarrollo por lo dispuesto para la Zona de Influencia del Proyecto Playa Hermosa, sujetándose al Plan Maestro de Desarrollo. En este sentido, la Ley 27782 garantiza el desarrollo ordenado del área circundante a las 69.9 Ha. propiedad del Estado Peruano a ser entregadas en concesión. El Plan operativo del Proyecto comprende tres etapas: • • •

Etapa I : 8 hoteles con un total de 630 habitaciones Etapa II: II: Incorpora 6 hoteles adicionales (660 habitaciones). Etapa III: III: Incorpora 5 hoteles adicionales (525 habitaciones)

Estos hoteles serán complementados con : Marina, ubicada en Caleta Cruz Malecón Restaurantes tematizados y animación nocturna Centros comerciales Centro de investigación Servicios de spa y salud Salas de convenciones y conferencias Instalaciones Instalaciones deportivas. • • • • • • • •











Lodge Ecoturísitico, categoría 2 estrellas o

más. Se ubica en la zona de los esteros, colindante con la orilla del mar. Su principal atractivo es la convivencia con la naturaleza, al estar dedicado a los ecoturistas. De ahí los ecoturistas pueden realizar diversas excursiones a los atractivos cercanos como la Zona Reservada de Tumbes, Santuario Nacional de los Manglares de Tumbes y el Parque Nacional Cerros de Amotape. El tamaño proyectado es de 30 habitaciones, y se espera se desarrollen en la Etapa II del Proyecto. Estos hoteles podrán ofrecer servicios como restaurantes y bares tematizados. Lodge de Pesca, categoría 5 estrellas.

Este lodge estará orientado a aficionados a la pesca de altura así como a visitantes con embarcaciones, principalmente de Perú y Ecuador, que requieren destinos atractivos para visitar. El tamaño proyectado es de 30 habitaciones, y se espera se desarrollen en la Etapa II del Proyecto. Estos hoteles podrán ofrecer servicios usuales de hoteles de esta categoría a sus visitantes.













Plan Maestro – Etapas de Desarrollo EDIFICACION Hotel 01- Playa Hotel 02- Playa Hotel 03- Playa Hotel 04- Playa Hotel 05- Fishing Hotel 06- Playa Hotel 07- Playa Hotel 08- Ecolodge Hotel 09- Playa Hotel 10- Playa Hotel 11- Playa Hotel 12- Playa Hotel 13- Playa Hotel 14- Playa Hotel 15- Playa Hotel 16- Playa Hotel 17- Playa Hotel 18- Playa Total

Estrellas 2 3 3 2 5 2 2 2 3 4 3 2 2 5 4 3 2 2

Habitaciones Habitaciones Habitaciones Etapa 1 Etapa 2 Etapa 3 75 75 75 75 75 30 75 150 60 150 75 150 75 150 150 75 75 75 150 630

660

525

El Plan Maestro se enfoca en la ocupación gradual de la Zona de Desarrollo del proyecto. Este plan comprende tres segmentos. Primer Segmento: Terrenos del Estado Busca remarcar el carácter propio de Tumbes, es decir, la identidad de la Costa Norte











El balneario se constituye como una de estructura abierta, permitiendo anexar con armonía, según el nivel de crecimiento del balneario, nuevas áreas comprendidas en la Zona de Desarrollo del Proyecto o en caso contrario cerrarlo de considerarlo conveniente la Autoridad Autónoma. El Plan Maestro propone la utilización del actual canal que corre paralelo a la playa como vía para botes ligeros y como un centro de atracción de carácter único en el Perú. De esta forma, se ubicarían a orillas del canal la segunda y tercera fila de edificaciones, edificaciones, mejorando su atractivo y valor. Para ello se requerirá fortalecer su actual conexión con el estero de Corrales, además de ampliar su ancho (de 6m. actual a 10 m.) y profundidad (de 1.5m. actual a 3.30 m.). Para la ejecución de esta obra, la experiencia de los pobladores locales en la construcción de canales para las pozas langostineras langostineras será de especial valor.











V. Esquema de Concesión Preliminar Los inversionistas interesados en participar como postores en la primera fase del Proyecto Playa Hermosa, deberán presentarse previamente para la precalificación técnica y financiera. El proceso de precalificación técnica y financiera busca garantizar la idoneidad de los concesionarios y la maximización de beneficios a la Región Tumbes y el Estado Peruano. Los criterios de precalificación ha establecerse serán claramente cuantificables y acordes con el tamaño del proyecto. La precalificación tiene por objeto el permitir que participen en la licitación únicamente los postores que cuenten con la capacidad necesaria para llevar adelante el negocio hotelero o turístico comprendido en su “Perfil de Proyecto”. Dicha capacidad se puede distinguir entre la técnica, es decir la referida al conocimiento y capacidad gerencial, y la económica, es decir la capacidad de poder acceder a los capitales requeridos para materializar las inversiones programadas.

V.1. Precalificación La Precalificación está compuesta por la precalificación técnica y la precalificación financiera. Precalificación Técnica La calificación técnica se basará en la evaluación de las credenciales de los inversionistas interesados, los cuales deberán demostrar su capacidad de administrar la infraestructura presentada en su Perfil de Proyecto. El Perfil de Proyecto presenta en forma resumida la naturaleza del proyecto, dimensiones y características generales, el cual deberá estar en armonía con los lineamientos generales del Plan











sólo serán abiertas las de los postores cuya calificación técnica haya sido aprobatoria. Propuesta Técnica La propuesta técnica consiste en la entrega por parte de los postores de su respectivo Plan de Desarrollo Turístico, el cuál deberá estar basado en el Perfil de Proyecto presentado para la precalificación precalificación técnica. El Plan de Desarrollo Turístico consiste en la presentación del plan de negocios turístico del postor, el cual deberá contener las características del proyecto, planos, estrategia de marketing, proyecciones financieras y demás aspectos relevantes. El Plan de Desarrollo deberá incorporar necesariamente el cronograma de inversiones, el cual se constituirá como el compromiso de inversión. La evaluación técnica cuenta con un puntaje máximo de 100 puntos, requiriéndose 80 puntos para aprobar. Los postores cuyas propuestas técnicas hayan sido aprobadas estarán aptos para presentar una Propuesta Económica. Presentación y Evaluación de Propuestas Económicas Las Propuestas Económicas estarán ponderadas en función de los siguientes factores, enumerados en orden de importancia: 1. Compromiso de inversión: Es el monto de la inversión programado (CAPEX) para los siguientes 10 años de desarrollo, traídos a valor presente a una tasa de descuento. Esta tasa de descuento será relativamente alta, con el objeto de preferenciar los Planes de Desarrollo Turístico cuyas inversiones se ejecuten en el menor plazo. 2. Derecho por Explotación de Servicios Turísticos: de acuerdo a la Ley, este se fija como un porcentaje de las ventas. 3. Pago por Adjudicación: Es el monto a pagar a la firma del contrato de concesión.











VI. Cronograma del Proceso A continuación se se presenta un cronograma cronograma tentativo tentativo del proceso. proceso. Actividad Distribución Distribuc ión de Resumen Ejecutivo Ejecuti vo Convocatoria – Anuncio de Venta de Bases del Concurso Distribución Distribuc ión de las Primera Versión de las Bases y Contratos Distribución Distribuci ón de Memorandum de Información Apertura de de la Sala de Datos (Data Room) Room) Recepción de consultas a la Primera Versión de las Bases y Contratos Respuestas a la Primera Versión de las Bases y Contratos Presentación de Segunda Versión de las Bases y Contratos Recepción de documentos de Precalificación Precalif icación Comunicación Comunicación a los inversionistas interesados de los resultados de la precalificación precalificación Recepción de consultas a la Segunda Versión de las Bases y Contratos Respuesta a la Segunda Versión de las Bases y Contratos Presentación de Versión Final de Bases y Contratos Presentación Presentaci ón de Propuestas (Técnica y Financiera) Evaluación de Ofertas Técnicas Comunicación a postores de los resultados de la

Fechas 08/09/2003-30/09/2003 08/09/2003-30/0 9/2003 01/10/2003 01/10/2003 – 01/12/2003 01/10/2003 – 01/12/2003 01/10/2003 15/10/2003-10/11/2003 17/11/2003 20/11/2003 24/11/2003-26/11/2003 24/11/2003-26/1 1/2003 02/12/2003 03/12/2003-08/12/2003 10/12/2003 15/12/2003 22/12/2003 23/12/2003-07/01/2004 23/12/2003-07/01/ 2004 08/01/2004













VII. Contactos

Av. Paseo de la República República 3361. 3361. Piso 1. Lima 27 – Perú. Perú. T: (511) 612-1200 F: (511) 221-6224 Contactos: Johnny Schuler [email protected] [email protected] m Coordinador de Asuntos Técnicos Roberto Carcelén Asesor

[email protected] [email protected]

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