Rest Area Proposal

1

1

2

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan panjatkan kehadirat kehadirat Tuhan Tuhan Yang Maha Esa karena karena atas berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk meme memenu nuhi hi tuga tugass Proy Proyek ek adal adalah ah untu untuk k mena menamb mbah ah dan dan memb membuk ukaa wawas wawasan an kita kita mengen mengenai ai proses proses awal awal untuk untuk menjal menjalank ankan an suatu suatu proyek proyek konstr konstruks uksii dalam dalam hal ini feasibility study) study) proyek Rest Rest Area Tol Cipularang Km.100. adalah studi kelayakan ( feasibility

Laporan ini berisi tentang analisa studi kelayakan untuk menentukan layak atau atau tida tidakn knya ya proy proyek ek ini ini diti ditinj njau au dari dari berb berbag agai ai aspek aspek yait yaitu u aspek aspek pasar pasar dan dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras seluruh tim yang telah banyak banyak membantu membantu dalam pembuatan pembuatan study kelayakan kelayakan proyek ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan demi tercapainya perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan kesalahan dalam laporan ini.

Bandung, November 2009

PT.AdhikridaMulti Cipta Beny Aly Mangkujaya

2

2

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan panjatkan kehadirat kehadirat Tuhan Tuhan Yang Maha Esa karena karena atas berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk meme memenu nuhi hi tuga tugass Proy Proyek ek adal adalah ah untu untuk k mena menamb mbah ah dan dan memb membuk ukaa wawas wawasan an kita kita mengen mengenai ai proses proses awal awal untuk untuk menjal menjalank ankan an suatu suatu proyek proyek konstr konstruks uksii dalam dalam hal ini feasibility study) study) proyek Rest Rest Area Tol Cipularang Km.100. adalah studi kelayakan ( feasibility

Laporan ini berisi tentang analisa studi kelayakan untuk menentukan layak atau atau tida tidakn knya ya proy proyek ek ini ini diti ditinj njau au dari dari berb berbag agai ai aspek aspek yait yaitu u aspek aspek pasar pasar dan dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras seluruh tim yang telah banyak banyak membantu membantu dalam pembuatan pembuatan study kelayakan kelayakan proyek ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan demi tercapainya perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan kesalahan dalam laporan ini.

Bandung, November 2009

PT.AdhikridaMulti Cipta Beny Aly Mangkujaya

2

3

DAFTAR ISI BAB........................................ BAB.................................................................... .................................................... .................................................... ............................5 5 PENDAHULUAN PENDAHULUAN ................................................ ............................................................................ ................................................5 ....................5

1.1 LATAR BELAKANG .................................................. .............................................................................. ...................................5 .......5 1.2 MAKSUD DAN TUJUAN ...................................................................... ..............................................................................6 ........6 1.3 RUANG LINGKUP .................................................. .......................................................................... ......................................7 ..............7 BAB 2 ................................................ ............................................................................ ..................................................... ........................................8 ...............8 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN PEMASARAN .................................................. ...............................................................8 .............8

2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK ..................................8 2.1.1 Produk .................................................. .............................................................................. ............................................8 ................8 2.2 PERMINTAAN ................................................ ............................................................................ ..............................................11 ..................11 2.3 PENAWARAN ................................................... ........................................................................... ...........................................12 ...................12 2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN ........................................12 2.5 ANALISIS PELUANG .......................................................................... ..................................................................................13 ........13 2.6 PERSAINGAN ..................................................... .............................................................................. ..........................................13 .................13 2.6.1 Benchmarking ................................................... ............................................................................. ..............................13 ....13 2.6.2 Analisis Benchmarking ................................................................ ..................................................................13 ..13 2.7 HARGA ................................................ ........................................................................ .................................................... ..................................16 ......16 2.8 PROMOSI ................................................. .......................................................................... .................................................... ............................16 .16 2.9 STRATEGI PEMASARAN ................................................... ........................................................................... ........................16 16 2.10 ANALISIS TOWS ................................................ ............................................................................ ......................................16 ..........16 2.11 KEPUTUSAN STRATEGI ........................................................................ ........................................................................19 19 BAB 3 ................................................ ............................................................................ ..................................................... ..............................................21 .....................21 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS TEKNOLOGIS ................................................. ..................................................................21 .................21

3.1 DESAIN PRODUK ................................................. ............................................................................. .......................................21 ...........21 3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN ...................24 3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN ....................................25 ....................................25

3

4

3.4 LOKASI PRODUK ................................................. ............................................................................. .......................................26 ...........26 BAB 4 ................................................ ............................................................................ ..................................................... .......................................28 ..............28 ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA ..........................28

4.1 ANALISIS STAKEHOLDER ................................................................... ........................................................................28 .....28 4.2 STRUKTUR ORGANISASI .................................................... ..........................................................................3 ......................31 1 4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION ...............................................32 ...............................................32 4.3.1 Job Analysis ................................................. ............................................................................. ...................................32 .......32 4.3.2 Job Description ................................................. ......................................................................... ...............................33 .......33 4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI ................................................... .....................................................36 ..36 BAB 5 ................................................ ............................................................................ ..................................................... .......................................37 ..............37 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS LEGALITAS ................................................... ...............................................................37 ............37

5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI .................................................. .................................................................37 ...............37 5.2 ANGGARAN DASAR DAN ANGARAN RUMAH TANGGA (AD / ART) 38 5.3 PROSEDUR PERIZINAN ................................................. ......................................................................... .............................39 .....39 BAB VI .................................................. .............................................................................. ..................................................... ...................................42 ..........42 ASPEK EKONOMI EKONOMI DAN KEUANGAN KEUANGAN .................................................. ...........................................................42 .........42

6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA ................................................. .....................................................................42 ....................42 6.1.1 Time Line Assumption ................................................ .....................................................................42 .....................42 6.1.2 Project Overview ................................................ ......................................................................... ..............................42 .....42 6.1.3 Harga ................................................. ............................................................................. ...............................................42 ...................42 6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL ..............................43 6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN ................................................... ..........................................................44 .......44 BAB VII .................................................... ............................................................................. ..................................................... ...................................52 .......52 REKOMENDASI REKOMENDASI ................................................. ............................................................................. ................................................52 ....................52

4

5

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100 ........................................10 ........................................10 Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid Mes jid ......................................................... ................................................................10 .......10 Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck ........................................... ................................................................1 .....................10 0 Gambar 2.4 Fasilitas Fasilit as Parkir dan Kantin ............................................................. .................................................................11 ....11 Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang ............................................. .................................................11 ....11 Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area ............................................... ..........................................................12 ...........12 Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius .............................................................. ..................................................................19 ....19 Gambar 3.18 Gambar Lokasi Km.100 ............................................ ................................................................... .........................26 ..26 Gambar 3.29 Lokasi Km.100 ............................................................... ..................................................................................26 ...................26 Gambar 4.110 Skema Stakeholder ............................................ ................................................................... ..............................31 .......31 Gambar 4.211 Susunan Organisasi ............................................ ................................................................... .............................31 ......31 Gambar 6.112 Grafik IRR .............................................. ..................................................................... ........................................50 .................50 DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Penawaran Rest Area .................................................................. .............................................................................12 ...........12 Tabel 2.2 Analisa Peluang .............................................................. ..................................................................................... .......................13 13 Tabel 2.3 Analisis Benchmarking ............................................................ .........................................................................14 .............14 Tabel 2.4 Analisis TOWS ................................................................. ......................................................................................1 .....................17 7 Tabel 2.5 Keputusan Strategi .............................................. ..................................................................... ...................................20 ............20 Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi ..................................................... ...........................................................................2 ......................25 5 Tabel 4.18Stakeholder Analisis ............................................ ................................................................... .................................30 ..........30 Tabel 4.29Personil Organisasi .............................................. ..................................................................... .................................32 ..........32 Tabel 4.310Job Analisis ............................................ ................................................................... .............................................3 ......................33 3 Tabel 6.311 Biaya Manajemen .............................................. ..................................................................... ................................44 .........44 Tabel 6.412Biaya Staff ............................................ ................................................................... .............................................. .......................44 44 Tabel 6.513Biaya Operasional .............................................. ..................................................................... .................................44 ..........44 Tabel 6.614Penerimaan Penjualan BBM Pertahun ................................................44 ................................................44 Tabel 6.715Summary Cash Flow ............................................. .................................................................... ..............................46 .......46 Tabel 6.816Perhitungan NPV, IRR, Payback Period .............................................49 .............................................49

5

6

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Bandung memiliki posisi strategis dalam sumbangannya di Pulau Jawa khususnya Provinsi Jawa Barat dan sekitarnya. Hal tersebut disebabkan karena Bandung adalah titik pertemuan jalan-jalan provinsi yang menghubungkan Ibukota Bandung dan area produksi disekeliling Bandung. Jarak perjalanan yang dahulu ditempuh dari Jakarta hingga Bandung yaitu sekitar 3 jam perjalanan mobil kini tidak lagi, karena telah dibangun Jalan Tol Cipularang (Cileunyi, Purwakarta, Padalarang) yang konstruksinya dilakukan sangat cepat dalam rangka menghadapi KAA (Konferensi Asia Afrika) menghubungkan Cikampek dengan Bandung hanya dalam waktu 2 jam. Dengan kemudahan tersebut banyak penduduk dari Jakarta dan wilayah Jawa Barat lainnya meniKmati akhir minggunya di Bandung. Iklim yang sejuk dengan temperature rata-rata harian tertiinggi 28,2 derajat celcius, dan hawa pegunungan nan segar membuat Bandung diminati sebagai area favorit untuk bermukim serta ideal bagi kota wisata dan pusat perbelanjaan (Sekilas Kota Bandung, 2006). Bandung juga dinilai merupakan kota yang “beruntung” karena kota ini cukup dekat dengan Jakarta dan mengalami imbas dari pertumbuhan ekonomi yang pesat. Untuk memberikan fasilitas yang baik kepada para pengunjung Kota Bandung, Kota Bandung juga membangun fasilitas-fasilitas tambahan yang memberikan kenyamanan, berupa Factory Outlet, Mall, Hotel, Restaurant, dan daerah wisata/ outbound. Bahkan sejak Tol Cipularang dibangun, pelaku bisnis rest area/ tempat peristirahatan juga tidak ketinggalan untuk melebarkan sayap menawarkan fasilitasfasilitas lain selain SPBU untuk menambah kenyamanan para pengunjung Kota Bandung. Sejumlah pengusaha berlomba-lomba menginvestasikan pundi-pundi keuangannya untuk membangun rest area mirip mall yang dilengkapi fasilitas ( SPBU, ATM, kantin, restoran, toilet, sarana ibadah, dsb). Pertumbuhan rest area beberapa tahun belakangan ini sudah disadari oleh Jasa Marga s ebagai pengelola jalan tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah rest area /tempat peristirahatan mulai dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Hasilnya kini rest

6

7

area menjadi bisnis yang menggiurkan, hal ini didasarkan pada data Lalu Lintas Jasa Marga pada tahun 2008 dimana jumlah kendaraan yang melintas per tahun yaitu

54.513.579 kendaraan atau

kemungkinan

kendaraan

yang

sekitar

1.494.010

mengunjungi

rest

kendaraan/hari, area

sejumlah

dengan 207.070

kendaraan/hari, dan meningkat sebanyak 3% setiap tahunnya. Disebabkan kebutuhan pasar yang sangat besar, kami sebagai pelaku bisnis sangat tertarik untuk membangun rest area dengan menyediakan fasilitas super lengkap mulai dari SPBU, restaurant dan café bertaraf international, kantin yang menyajikan menu tradisional dan jajanan tradisional, sarana ibadah, toilet, cuci mobil, ATM, tempat parkir. Perencanaan pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 dilakukan karena belum terdapat rest area dengan fasilitas-fasilitas yang sebaik kami tawarkan beserta pemandangan yang begitu indah sebelumnya. Dengan pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 diharapkan mampu menambah kenyamanan pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat dengan segala keperluan yang terdapat pada fasilitas pendukung rest area.

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN

Pada dasarnya maksud dan tujuan dilakukan studi kelayakan ini adalah untuk mengetahui apakah suatu bisnis layak atau tidak untuk dijalankan. Biasanya studi kelayakan ini dibuat sebagai gambaran awal atau sebagai patokan untuk menghindari risiko-risiko yang buruk terjadi, seperti misalnya kegagalan usaha tersebut karena belum mempelajari kondisi pasar di lokasi tempat usaha tersebut dibangun. Dalam melakukan studi kelayakan ini, terdapat tujuan mengapa sebelum suatu usaha atau proyek dijalankan perlu dilakukan studi kelayakan (kasmir dan jakfar, 2006) : 1. Menghindari risiko kerugian Untuk mengatasi risiko kerugian di masa mendatang, karena di masa mendatang akan dating semacam kondisi ketidakpastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan namun ada juga yang tidak dapat diramalkan. Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang ada. 2. Memudahkan perencanaan Dengan peramalan yang dilakukan sebelumnya, maka akan mempermudah kita dalam melakukan perencanaan.

7

8

3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan Dengan perencanaan yang matang maka akan lebih terarah dan fokus. 4. Memudahkan pengawasan dan pengendalian Begitu pula halnya dengan proses pengawasan, proses pengawasan akan menjadi lebih mudah karena segala pelaksanaan sudah ada jalurnya dan polanya sudah jelas. Dan pengendalian terhadap masalah-masalah yang muncul juga dapat dilakukan dengan lebih mudah. Sedangkan maksud dan tujuan mendirikan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 bagi konsumen adalah mampu menambah kenyamanan pengguna jalan tol untuk melepas lelah dan beristirahat dengan segala fasilitas pendukungnya, dan bagi pemilik fasilitas adalah dapat memberikan keuntungan bagi pemilik fasilitas.

1.3 RUANG LINGKUP

Lingkup pembahasan studi ini adalah keseluruhan fasilitas yang akan dibangun pada rest area pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100.

8

9

BAB 2 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

2.1 GAMBARAN UMUM PROSPEK PASAR PRODUK

Kebutuhan tempat istirahat ini sudah disadari oleh Jasa Marga sebagai pengelola jalan tol. Sejak beberapa tahun lalu sejumlah tempat peristirahatan (rest area) mulai dibangun di beberapa ruas jalan tol antar kota atau antar provinsi. Awalnya memang hanya di-desain sebagai kedai-kedai biasa saja dan dilengkapi sarana toilet dan bengkel/tambal ban sederhana. Namun lambat laun ceruk bisnis dari usaha ini mulai dilirik para pengusaha besar. Hasilnya rest area pun kini menjadi bisnis yang menggiurkan. Berdasarkan pengamatan langsung yang dilakukan di ruas tol Jakarta Cikampek yang memiliki panjang sekitar 72 Km, kini terdapat sedikitnya 5 rest area yang memiliki fasilitas lengkap. Tiga diantaranya berada di arah Cikampek, yakni di Km 19, Km 39, dan Km 57. Sedangkan sisanya berada menuju arah Jakarta, yakni di Km 62 dan Km 42. Rest area yang paling dominan di Km 19 dan Km 42 pada ruas Tol Cikampek – Jakarta atau sebaliknya memiliki tempat istirahat yang dilengkapi berbagai fasilitas SPBU, toilet, mushola, ATM, minimarket, factory outlet, bengkel, hingga kantin maupun restoran. Sejumlah restoran dan Café yang menawarkan makanan/minuman dalam negeri maupun western bisa Anda pilih untuk melepas penat sejenak. Rumah Makan Padang Sederhana, Dunkin Donuts, Solaria, Pizza Hut atau Starbuck ada di sini. Namun jika Anda ingin berhemat, lebih baik memilih makan di kedai-kedai yang tersebar di kantin rest area tersebut. Namun demikian kebutuhan tempat istirahat tetap menjadi sebuah keniscayaan bagi para pengguna jalan antar kota atau antar provinsi. Apalagi kemungkinan tingkat kejenuhan pengguna jalan tol - yang harus melalui jalur monoton - relatif lebih tinggi ketimbang pengguna jalan biasa. Kehadiran rest area multi fasilitas tentu sangat memudahkan pengguna jalan tol.

2.1.1 Produk  Nama

Produk : Pembangunan rest area pada Jalan Tol Cipularang arah

Bandung Jakarta Km 100. Kualitas

9

Produk : Produk utama yang ditawarkan pada Pembangunan rest area

10

pada Jalan Tol Cipularang arah Bandung Jakarta Km 100 adalah SPBU dengan fasilitas-fasilitas pendukung. Berikut ini adalah kualitas produk yang ditawarkan : • SPBU : SPBU dengan Tipe A • Fasilitas-fasilitas pendukung : Restoran dan kafe bertaraf International o

Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional

o

Minimarket

o

Sarana Ibadah

o

Toilet

o

ATM

o

Tempat parkir

o

Bengkel dan Cuci Mobil

Spesifikasi

Produk:

• Desain SPBU sesuai standar PT.Pertamina. • Kanopi SPBU disesuaikan dengan standar PT.Pertamina. • Panduan untuk pump island harus disesuaikan dengan standar PT.Pertamina. • Sirkulasi/jalur masuk dan keluar harus sesuai antrian. • Dilengkapi fasilitas pendukung yaitu o

Restoran dan kafe bertaraf International yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan

berukuran 370 meter 2 peruntukan 2 restaurant dan 1 buah kafe. o

Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional berupa bangunan siap

pakai yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 174 meter 2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi dengan tempat duduk kantin. o

Minimarket yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2.

o

Sarana Ibadah yaitu mesjid berukuran 50 meter 21 lantai dan karpet , lengkap dengan WC dan tempat wudhu.

o

Toilet yaitu berupa bangunan kamar mandi siap pakai yang disewakan berukuran 50 meter 2sebanyak 15 pintu.

10

11

o

ATM Center yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2.

o

Tempat parkir

o

Bengkel dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter 2.

Bentuk

Fisik

Gambar 2.1 Lokasi Rest Area Tol Cipularang Km. 100

Gambar 2.2 Fasilitas SPBU dan Mesjid

11

12

Gambar 2.3 Fasilitas KFC dan Starbuck

Gambar 2.4 Fasilitas Parkir dan Kantin

2.2 PERMINTAAN

Permintaan dilakukan oleh Jasa Marga yang telah merintis pengembangan kemitraan bisnis rest area. Pengembangan bisnis rest area bagi Jasa Marga sebenarnya berangkat dari aturan investasi jalan tol yang mengharuskan Jasa Marga menyediakan area bersantai sejenak sebagai bagian dari fungsi keselamatan dalam operasi jalan berbayar tersebut. Apalagi diikuti dengan semakin besarnya penggunaan Tol Cipularang pada 3 tahun belakangan ini.

12

13

Gambar 2.5 Grafik Volume LHR Tol Cipularang

Berdasarkan minat tersebut tumbuhlah pembangunan rest area yang dilengkapi berbagai macam fasilitas pendukungnya sehingga membuka peluang menjadi area bisnis plus rest area. Maka, dikembangkanlah semacam one stop shopping mini yang biasanya terdiri dari stasiun pengisian bahan bakar umum (SPBU), minimarket , dan rumah makan atau restoran. Keterelibatan mitra investor dalam pengembangan bisnis rest area itu juga didasarkan pada pertimbangan area itu bukan bisnis pokok dari usaha Jasa Marga. Dengan begitu, mereka melibatkan investor swasta sebagai operator dan sekaligus investornya dengan maksud agar lebih profesional. Dengan menjadikan rest area sebagai kawasan bisnis plus maka sesungguhnya secara kreatif, Jasa Marga telah mengubah kewajiban membuat rest area sebagai liabilitas menjadi aset produktif. Dengan begitu, kalau rest area yang tadinya berangkat dari kewajiban yang membebani anggaran perusahaan karena harus membangun dan membiayai perawatannya, kini justru menjadi ladang emas baru yang menjanjikan pemasukan dana setiap tahunnya. Berikut ini adalah pembangunan pertumbuhan rest area arah Cipularang - Jakarta.

13

14

Gambar 2.6 Grafik Pertumbuhan Rest Area

2.3 PENAWARAN Tabel 2.1 Penawaran Rest Area

Rest Area

Rest Area Cikampek – Jakarta

Lokasi 21 Km 34 Km 42,5 Km 52 Km 62,5 Km 71,3 Km 88 Km

2.4 PROYEKSI PEMINTAAN DAN PENAWARAN

Berdasarkan data yang diperoleh dari Jasa Marga , 5 tahun belakangan ini banyak sekali rest area yang tumbuh dengan kepentingan komersial menyajikan berbagai macam fasilitas seperti SPBU, restoran ternama, dan kafe ternama. Maka dengan dilakukannya perencanaan pembangunan rest area ini dipastikan memiliki nilai bisnis yang tinggi dan keuntungan yangmenggiurkan. Dengan arti lain terjadi kenaikan permintaan untuk dibangun rest area dengan fasilitas yang lengkap terhadap penawaran yang sudah ada sebelumnya. 2.5 ANALISIS PELUANG

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan pada lokasi Tol Cipularang maka lokasi rencana rest area pada Km 100 sangat strategis, hal tersebut dikarenakan lokasinya memiliki jarak setengah perjalanan Tol Cipularang. Para pengemudi yang lelah dapat beristirahat sejenak dengan berbagai fasilitas pendukung yang berkelas dan bagi para pengemudi yang kehabisan bahan bakar dapat mengisi di pom bensin Pertamina Pasti

14

15

Pas yang ada. Lokasi yang bertepatan dengan angka 100 ini dapat memudahkan para konsumen untuk mengingat Rest Area Km 100. Apalagi ditambah dengan kelengkapan fasilitas yang menambahkan nilai jual Rest Area Km 100. Tabel 2.2 Analisa Peluang

Cikamp ek -Jakarta

SPB U

Toil et

Mesj id

Fasilitas Restor Tamb Beng an al kel Ban/I si

Park ir

AT M

Mini Mark et

Park ir

AT M

Mini Mark et

21 34 42.5 52 62.5 71.3 Cikamp ek -Bandun g

SPB U

Toil et

Mesj id

Fasilitas Restor Tamb Beng an al kel Ban/I si

2.6 PERSAINGAN 2.6.1 Benchmarking

Melakukan identifikasi keberadaan rest area yang dapat menjadi pesaing Rest Area Km 100 yang akan dibuat. 2.6.2 Analisis Benchmarking

Pada jalur Tol Cipularang ke arah Jakarta, rest area yang merupakan pesaing terbesar merupakan rest area yang terletak pada Km 88. Alasan terbesar adalah rest area tersebut merupakan rest area yang terletak paling dekat dan juga berada pada ruas Tol Cipularang ke arah Jakarta. Untuk Rest Area Km 88 tersebut sudah terlebih dahulu berada di ruas jalan tol dan juga sudah mempunyai pangsa pasar sendiri karena belum adanya saingan. Terlihat dari pengunjung yang berada pada rest area tersebut berada pada jumlah yang besar untuk tiap harinya terlebih lagi untuk waktu akhir pekan dimana banyak warga Jakarta yang kembali setelah menghabiskan liburannya di Bandung. Fasilitas tambahan yang disediakan di rest area tersebut seperti restoran, tempat ibadah, toilet, tempat parkir, dan juga warung-warung makanan & minuman ringan serta rokok. Untuk mengetahui peluang pasar, potensi, dan posisi rest area yang akan dibangun, maka dilakukan

15

16

analisis benchmarking yang membandingkan dan melihat kelebihan serta kekurangan dengan pesaing ditinjau dari beberapa segi.

Tabel 2.3 Analisis Benchmarking Fasilitas

Rest Area Km 100

Restoran

Restoran akan terdiri dari restoran ternama dan juga restoran tradisional dan juga sudah terintegrasikan pada bangunan yang tertata

Toilet

ATM Center

Bengkel

16

Rest Area Km 88

Restoran yang disediakan semuanya merupakan restoran tradisional, dan juga mempunyai bangunan yang tidak terintegrasi dengan baik Fasilitas toilet yang akan Toilet yang ada mempunyai disediakan akan didesain daya tampung yang tidak untuk menampung lebih mencukupi apabila banyak orang sehingga pengunjung berjumlah menghindari antrian yang dalam skala yang cukup panjang untuk besar sehingga sering mempergunakan toilet.Serta terjadi antrian ketika akan selalu menjaga kebersihan mempergunakan fasilitas dari toilet yang disediakan tersebut ditambah lagi dengan aspek kebersihan yang kurang diperhatikan Disediakan ATM dari berbagai jenis bank yang terintegrasi dalam satu tempat, sehingga memudahkan bagi pengunjung yang ingin mengambil uang tunai

Pada SPBU ini belum disediakan ATM centre

Disediakan mini bengkel yang dapat dipergunakan oleh para pengunjung untuk memeriksa atau memperbaiki keadaan kendaraan sebelum melanjutkan perjalanan. Juga terdapat tempat pencucian kendaraan.

Belum disediakannya fasilitas bengkel

17

Fasilitas

Rest Area Km 100

Rest Area Km 88

Lahan Parkir

Lahan parkir yang disediakan mempunyai areal yang cukup besar dan juga diatur agar tidak terjadi penumpukan, dan juga disediakan petugas untuk membantu pengunjung mendapatkan parkir sehingga tidak mengalami kesulitan ketika pengunjung sedang ramai.

Lahan parkir yang disediakan luas, tetapi tidak dilakukan pengaturan yang baik. Seringkali pengunjung sulit mencari parkir ketika kondisi sedang ramai

Minimarket

Minimarket yang disediakan merupakan bentuk yang modern dan mempunyai tempat yang nyaman, lengkap dan juga mempunyai fasilitas pembayaran dengan debit atau kredit card

Masih berupa warung tradisional, dan pembayaran harus dilakukan dengan uang cash

Mushola

Mushola yang disediakan mempunyai kapasitas yang besar, dilengkapi dengan AC dan juga menjaga kebersihan. Sehingga pengunjung akan nyaman dalam menjalankan ibadahnya

Mushola yang disediakan mempunyai kapasitas yang tidak begitu memadai. Sehingga seringkali pemakai mushola berdesakan.

Standar Pelayanan Pasti Pas

Menjamin meteran untuk Belum mengadopsi selalu akurat sehingga pelayanan pasti pas konsumen tidak dirugikan. Selain itu standar pelayanan pasti pas mengharuskan operator untuk selalu bersikap ramah

Easy Pay

Dalam melakukan pembayaran, konsumen bisa menggunakan debit atau kredit card. Sehingga konsumen tidak lagi harus menyediakan uang tunai

17

Belum disediakan layanan Easy Pay

18

Berdasarkan bencmarking yang dilakukan terhadap pesaing, maka Rest Area Km 100 mempunyai keunggulan yang besar pada fasilitas dan pelayanan. 2.7 HARGA

Metode penetapan harga rest area ini untuk SPBU disesuaikan dengan harga BBM dari pemerintah, dan penyewaan bangunan restaurant, kafe, serta kantin disesuaikan dengan luas bangunan yang ditetapkan sekitar Rp 200.000 - Rp 400.000 per meter. 2.8 PROMOSI

Promosi dilakukan atas kerjasama Pertamina Pasti Pas yaitu pada website Pertamina dan PT.Jasa Marga berupa rambu-rambu peristirahatan yang dipasang 500 meter dan 100 meter sebelum lokasi. 2.9 STRATEGI PEMASARAN

Rest area Km 100 ini menyediakan fasilitas ternama, maka dalam hal penyewaan fasilitas yang ada owner memiliki perencanaan peruntukan, sehingga fasilitas-fasilitas yang memiliki nama tersebut didahulukan kepentingan sewanya. Pemasaran dilakukan langsung oleh pemiliki fasilitas-fasilitas ternama tersebut, berupa pemasangan plank promosi besar di depan Rest Area Km 100, jadi sangat menarik mata para pengemudi yang melintas. Ketika para pengemudi melewati rest area tersebut terdapat daya tarik dan nilai plus untuk Rest Area Km 100. Untuk promosi keberadaan Rest Area Km 100 dipasang spanduk pengumuman bahwa telah dibuka Rest Area Km 100 dengan fasilitas-fasilitas lengkap di setiap jembatan yang melintasi Tol Cipularang dan disetiap gardu keluar cabang Tol Cipularang. 2.10 ANALISIS TOWS

Identifikasi TOWS pada suatu proyek perlu dilakukan agar dapat ditentukan strategi proyek berdasarkan hasil analisis TOWS tersebut. Dalam analisis TOWS kita dapat menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dapat dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi atau dieliminasi agar tidak memberikan pengaruh buruk.

18

19

Tabel 2.4 Analisis TOWS

No.

Weakness (W)

Weight (%)

Score

WxS

1

Modal yang cukup besar

40

4

1.6

2

Teknologi Infrastruktur tidak familiar untuk pengelola yang awam Dibutuhkan pemantauan/ perawatan yang intensif

30

3

0.9

30

3

0.9

3

No.

Strength (S)

Weight (%)

Score

WxS

1

Mempunyai fasilitas yang lengkap seperti restoran, minimarket,bengkel,atm, mushola, toilet

25

4

1

2

Menerapkan standarisasi pelayanan yang baik Mempunyai layanan easy pay (kredit card, debit,flash)

20

4

0.8

20

4

0.8

20

4

0.8

10

3

0.8

6

Merupakan SPBU Pertamina pasti pas Fasilitas toilet yang digunakan kapasitas yang besar dan juga selalu terjaga kebersihannya Luas lahan parkir yang cukup besar

5

3

0.15

No.

Threats (T)

Weight (%)

Score

WxS

1

SPBU pesaing yang terletak di Km 88 menawarkan fasilitas yang hampir sama baik Kualitas BBM yang sulit untuk dikontrol Suplai BBM dari Pertamina yang terhambat dan bisa mengakibatkan kekosongan BBM di SPBU

40

4

1.6

30

4

1.2

30

3

0.9

3

4 5

2 3

19

20

1

2

3 4

Opportunity Lokasi SPBU pada Km 100 Tol Cipularang arah Jakarta-Bandung dan terletak paling depan dari SPBU lainya.

Weight (%) 30

Score

W xS

4

1.2

Mendapatkan dukungan dari Pertamina, baik dari aspek teknis, pemasaran. Pangsa pasar sudah jelas dan berpotensi tinggi. Masyarakat umumnya telah mengenal Pertamina dibanding lainya (Shell,Petronas).

30

4

1.2

30

4

1.2

10

4

0.4

OPPORTUNITY-THREATS = 0.3

Strength

Threat

Opportunity

Weak

Gambar 2.7 TOWS Diagram Cartesius

2.11 KEPUTUSAN STRATEGI

Sebagai rest area pada Tol Cipularang yang perlu diperhatikan adalah kualitas pelayanan pada SPBU itu sendiri. Berdasarkan grafik cartesius pada gambar dapat dilihat bahwa strategi yang dominan akan digunakan dalam proyek SPBU ini adalah kuadran S-O dan strategi yang akan ditempuh adalah:

20

21

• Terus menjaga kualitas pelayanan terhadap konsumen • Berusaha untuk menjaga kualitas BBM yang dijual • Memberikan tingkat security yang tinggi pada rest area. Tabel 2.5 Keputusan Strategi

Internal

Eksternal

Strength Weaknees Mempunyai fasilitas Modal yang cukup yang lengkap seperti besar restoran, inimarket,bengkel,atm , mushola, toilet Menerapkan Teknologi standarisasi pelayanan Infrastruktur tidak yang baik familiar untuk pengelola yang awam Mempunyai layanan Dibutuhkan easy pay (kredit card, pemantauan/ debit,flash) perawatan yang intensif Merupakan SPBU Pertamina pasti pas Fasilitas toilet yang digunakan kapasitas yang besar dan juga selalu terjaga kebersihanny

Threat

Opportunity

Memberikan gratis pengisian angin, dan parker Masyarakat umumnya telah mengenal Pertamina dibandinglainya (Shell,Petronas).

21

22

BAB 3 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS

3.1 DESAIN PRODUK

Rest Area KM 100 adalah rest area yang berada di jalur Tol Cipularang pada titik Km 100 dimulai dari Cawang. Tempat ini diperuntukan sebagai tempat peristirahatan di jalan tol untuk kendaran yang lewat. Rest Area KM 100 memberikan fasilitas yang lengkap dengan mengutamakan kenyamanan pengujung. Rest Area KM 100 menggunakan arsitektur minimalis disesuaikan dengan selera pasar saat ini.  Nama

Produk : Reat Area KM 100

Pelayanan:

• SPBU : SPBU dengan Tipe A • Fasilitas-fasilitas pendukung : o Restoran dan kafe bertaraf International Lokasi restoran dan kafe akan diisi dengan brand-brand ternama dunia untuk memenuhi selera konsumen seperti Starbucks, KFC dan Pizza Hut. Restoran-restoran ini dapat langsung terlihat di depan jalus masuk Rest Area KM 100. Restoran dan kafe bertaraf international berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 370 meter 2 peruntukan 2 restaurant dan 1 buah kafe. o

Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional.

Tidak hanya menyajikan brand-brand internasional, Rest Area KM 100 juga memiliki lokasi kantin yang menyediakan menu-menu bernuansa makanan tradisional indonesia untuk memenuhi selera seluruh kalangan. Kantin yang menyajikan menu dan jajanan tradisional berupa bangunan siap pakai yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 174 meter 2. Terdiri dari 6 buah kantin, dilengkapi dengan tempat duduk kantin. o

Minimarket

Rest Area KM 100 akan bekerja sama dengan franchise yang sudah memiliki nama seperti contoh Alfamart dan Minimart. Pengunjung tidak hanya dapat beristirahat tapi

22

23

dapat juga membeli segala kebutuhan untuk melanjutkan perjalanan. Minimarket yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2. Sarana Ibadah

o

Kebutuhan sarana untuk beribadah, terutama bagi orang muslim, sangatlah vital. Untuk itu disediakan pula mushola yang cukup besar dan nyaman untuk menunaikan ibadah bagi pengunjung. Mushola berukuran 50 meter 21 lantai dan karpet , lengkap dengan WC dan tempat wudhu. Toilet

o

Banyak sekali toilet di berbagai SPBU yang kurang memadai. Namun di Rest Area KM 100 toilet yang disediakan sangat terawat dan cukup besar untuk banyak orang, sehingga tidak perlu lama. Toilet berupa bangunan kamar mandi siap pakai yang disewakan berukuran 50 meter 2sebanyak 15 pintu. ATM

o

Di Rest Area KM 100 juga disediakan ATM center yang menyediakan berbagai ATM dari berbagai bank, sehingga pengunjung dapat menggambil uang terutama disaat darurat. ATM Center berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 36 meter 2. Tempat parkir

o

Rest area tidak dapat dikatakan baik jika tidak dapat melayani kebutuhan parkir pengunjung. Untuk itu di Rest Area KM 100 disediakan tempat parkir yang memadai untuk berbagai ukuran kendaraan. Bengkel dan Cuci Mobil

o

Rest Area KM 100 tidak hanya melayani kebutuhan pengunjung dari sisi manusia, tapi juga kebutuhan kendaraan. Disini terdapat bengkel dan tempat cuci mobil dengan kualitas yang baik untuk menangani masalah yang dialami para pengunjung. Bengkel dan Cuci Mobil yaitu berupa bangunan siap pakai tanpa peralatan yang disewakan sesuai klasifikasi kegunaan bangunan berukuran 72 meter 2. Spesifikasi

Produk :

• SPBU sesuai standar PT.Pertamina: Desain bangunan harus disesuaikan dengan karakter lingkungan sekitar (contoh: letak pintu masuk, pintu keluar, dan lain-lain);

23

24

• Elemen bangunan yang adaptif terhadap iklim dan lingkungan (sirip penangkal sinar matahari, jendela yang menjorok kedalam, dan penggunaan material dan tekstur yang tepat); • Desain bangunan SPBU harus disesuaikan dengan bangunan di lingkungan sekitar yang dominan; • Arsitektur bangunan sarana pendukung harus terintegrasi dengan bangunan utama; • Seluruh fasade bangunan harus mengekspresikan detail dan karakter arsitektur yang konsisten; • Variasi bentuk dan garis atap yang menarik; • Bangunan harus adaptif terhadap panas matahari dan pantulan sinar matahari dengan merancang sirip penangkal sinar matahari dan jalur pejalan kaki/ trotoar yang tertutup dengan atap; • Bangunan dibagi-bagi menjadi komponen yang berskala lebih kecil untuk menghindari bentuk massa yang terlalu besar; • Panduan untuk kanopi adalah sebagai berikut:

o

Integrasi antara kanopi

tempat pompa bensin dan bangunan diperbolehkan; o

Ketinggian ambang kanopi dihitung dari titik terendah kanopi tidak lebih

dari 13’9’’. Ketinggian keseluruhan kanopi tidak lebih dari 17’; o

Ceiling kanopi tidak harus menggunakan bahan yang bertekstur atau flat,

tidak diperbolehkan menggunakan material yang mengkilat atau bisa memantulkan cahaya; o

Tidak diperbolehkan menggunakan lampu tabung pada warna logo

perusahaan. • Panduan untuk pump island adalah sebagai berikut:

o

Pump island ini

terdiri dari fuel dispenser, refuse container, alat pembayaran otomatis, bollard pengaman, dan peralatan lainnya; o

Desain pump island harus terintergrasi dengan struktur lainnya dalam

lokasi, yaitu dengan menggunakan warna, material dan detail arsitektur yang harmonis

24

25

o

Minimalisasi warna dari komponen-komponen pump island, termasuk

dispenser, bollard dan lain-lain. • Sirkulasi/jalur masuk dan keluar: o

Jalan keluar masuk mudah untuk berbelok ke tempat pompa dan ke tempat antrian

dekat pompa, mudah pula untuk berbelok pada saat keluar dari tempat pompa tanpa terhalang apa-apa dan jarak pandang yang baik bagi pengemudi pada saat kembali memasuki jalan raya; o

Pintu masuk dan keluar dari SPBU tidak boleh saling bersilangan;

o

Jumlah lajur masuk minimum 2 (dua) lajur;

o

Lajur keluar minimum 3 (tiga) lajur atau sama dengan lajur pengisian BBM;

o

Lebar pintu masuk dan keluar minimal 6 m.

3.2 PERUNTUKAN LAHAN DAN KETENTUAN BANGUNAN

Luas lahan Rest Area Km 100 ini adalah kurang lebih sebesar 6000 m 2. Berdasarkan ketentuan peruntukan lahan, lahan ini memiliki cirri-ciri sebagai berikut : Luas

lahan : 5500 m 2

KDB

: 60%

Berdasarkan ketentuan di atas, maka : Luas

bangunan yang diizinkan = 60% x 5500 m 2 = 3300 m2

Berdasarkan perhitungan di atas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada proyek ini yaitu 3300 m2 dengan ketentuan yang ada.

3.3 MESIN DAN TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN

25

26

Tabel 3.16 Mesin dan Teknologi

Mesin fuel dispenser ini adalah mesin digital yang dapat memperlihatkan liter dan biaya jika bbm di tangki dialirkan. Pada alat ini terdapat 4 nozzle, yang diletakkan pada 2 sisi yang berbeda. Harga mesin ini adalah Rp 15.000.000.

Tangki pendam ini berfungsi untuk menampung bbm. Kapasitas tangki pendam adalah 160 kl. Harga tangki ini adalah Rp 100.000.000

Alat ini adalah mesin yang ada di dalam tangki pendam. Surface cover digunakan sebagai tempat selang dari mobil tangki memindahkan BBM. BBM tersebut masuk kedalam tabung yang berikutnya akan dipompakan naik ke fuel dispenser. Tangki ini di desain anti korosi dan didalamnya terdapat lapisanlapisan guna mencegah kebocoran yang membahayakan SPBU.

26

27

3.4 LOKASI PRODUK Berikut ini adalah gambar dari lokasi Rest Area KM 100.

Gambar 3.18Gambar Lokasi Km.100

Gambar 3.29 Lokasi Km.100

Lokasi dipilih berada pada jalur Tol Bandung Jakarta dikarenakan lalu lintas yang padat dan Tol Bandung Jakarat belum banyaknya pesaing. Pada jalur ini lokasi SPBU terdekat dari pintu tol Padalarang yaitu pada Km 88, yang diukur dari Cawang. Untuk

alasan itu dipilih 27

28

lokasi yang lebih dekat dengan pintu tol namun masih cukup jauh untuk pengguna kendaraan harus mengisi bensin atau beristirahat dan membeli berbagai keperluan. Lokasi pada titik pada Km 100 juga dapat menjadi brand, karena angka 100 lebih mudah diingat sehingga. Dari gambar dapat dilihat pemilihan lokasi juga melalui pertimbangan lingkungan sekitar. Lokasi cukup jauh dari perumahan sekitar sehingga keamanan rest area lebih terjamin. Banyaknya pepohonan disekitar juga memiliki nilai keindahan bagi rest area.

BAB 4

28

29

ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA

Aspek manajemen dan sumber daya manusia membahas tentang analisis stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi, yang akan memberikan rekomendasi apakah proyek Rest Area pada Km 100 Tol Cipularang layak untuk dibangun atau tidak. 4.1 ANALISIS STAKEHOLDER Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam pelaksanaan

proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap semua pihak yang terkait dengan proyek, tujuan yang ingin dicapai masing-masing stakeholder, kewajiban dan tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan antara proyek dan stakeholder. Pada pembangunan SPBU ini stakeholder yang terlibat, antara lain: 1. Owner adalah pihak pemilik proyek yang mempunyai rencana untuk membangun

SPBU ini .Owner harus mengetahui lamanya waktu yang dibutuhkan agar modal yang mereka investasikan dapat kembali serta memberikan keuntungan, sehingga dapat memperkirakan besarnya keuntungan yang akan diperoleh apabila melakukan investasi pada proyek ini. 2. Lenders adalah pihak yang akan memberikan bantuan modal dengan bunga yang

telah disepakati. Lenders harus mengetahui apakah proyek yang akan dibangun layak atau tidak, dengan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak peminjam. Untuk proyek SPBU ini, yang bertindak sebagai lender adalah Bank Mandiri. 3. Asuransi adalah pihak yang akan menjamin keberlangsungan proyek pada tahap

konstruksi. Pihak asuransi akan mengganti semua kerugian yang mungkin terjadi selama pelaksanaan proyek, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat pada tahap perencanaan proyek antara pihak asuransi dengan pihak investor. Pihak asuransi akan mendapatkan persentasi dari nilai bangunan, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat sebelum proses konstruksi dimulai. Untuk proyek rest area ini yang bertindak sebagai pihak asuransi adalah PT. Jasindo. 4. Kontraktor adalah pihak pelaksana konstruksi yang ditunjuk oleh pemilik modal

melalui mekanisme tender. Pihak kontraktor bertanggung jawab untuk melaksanakan

29

30

semua lingkup pekerjaan, sesuai dengan perjanjian yang terdapat dalam dokumen kontrak. 5. Konsultan adalah pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh pemilik

modal untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik tentang produk yang akan dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang produk tersebut, serta melakukan pengawan terhadap pelaksanaan konstruksi dari pihak kontraktor. Untuk proyek rest area ini yang bertindak sebagai konsultan adalah Lemtek FT-UI. 6. Kompetitor adalah pihak pesaing yang memiliki bidang usaha yang sama dengan

proyek yang akan dibangun. Kompetitor yang akan dianalisis untuk pembangunan adalah Rest Area yang berada pada Tol Cipularang ke arah Jakarta. Untuk proyek ini, pihak pesaing terdekat adalah Rest Area yang terletak di Km 88. Rest Area tersebut dinilai belum dapat memberikan layanan fasilitas yang maksimal kepada konsumen, tetapi dapat mengancam apabila sudah dilakukan perbaikan fasiltas dan pelayanan. Sehingga Rest Area yang akan dibangun pada Km 100 ini harus selalu menjaga kualitas dan untuk kedepannya menambah fasilitas-fasilitas baru yang lebih memanjakan para konsumen. 7. Regulator adalah pihak yang membuat dan mengeluarkan peraturan yang

berhubungan dengan tata ruang suatu wilayah, termasuk penempatan suatu tempat usaha. Pada proyek Rest Area ini yang terletak pada Km 100 di ruas tol Cipularang, harus mengajukan permohonan kepada Jasa Marga selaku pemilik lahan. Dengan begitu lahan yang berada pada lahan yang dimaksud akan disewakan dengan sistem bagi ke maka yang berlaku sebagai regulator adalah Pemerintah Daerah Jawa Barat. 8. Pihak lainya seperti Pertamina dan Jasa Marga. Dalam proyek SPBU ini

Pertamina sebagai pemilik brand yang akan digunakan dan juga sebagai penyuplai BBM, teknologi, dan penetapan standar-standar pengoperasian SPBU. Sedangkan Jasa Marga merupakan tuan tanah yang menyediakan lahan di ruas Tol Cipularang, dimana bentuk kerjasama dengan imbalan keuntungan sebesar 10% tiap tahunya.

Tabel 4.17Stakeholder Analisis

30

31

Stakeholder

Fungsi

SenCaeMeh& Co

Owner

Tingkat Pengaruh Sangat Tinggi

Bank Mandiri

Lenders

Tinggi

PT. Jasindo

Asuransi

Sedang

PT. Wakami Karya

Kontraktor

Tinggi

Lemtek FT-UI

Perencana dan Konsultan Pengawas.

Tinggi

Pemerintah Daerah Jawa Barat Pengguna tol

Regulator

Tinggi

visitor

Tinggi

31

Indikator Hubungan Keberhasilan Stakeholder Memiliki IRR, Laporan NPV, dan persetujuan Payback Period proyek dan rapat yang tinggi Mendapatkan Kontrak kerja bunga pinjaman dan rapat dan tingkat pengembalian pinjaman baik Mendapatkan Kontrak kerja premi nilai dan rapat proyek Proyek dapat Kontrak kerja, berjalan sesuai rapat, dan test dengan and perencanaan baik commissioning waktu, biaya, (Laporan safety, dan mutu pertanggung yang ditetapkan jawaban)

Proyek berjalan sesuai dengan keinginan owner yaitu aman, nyaman, ekonomis, dan pelaksanaan sesuai dengan kontrak yang ada Sesuai dengan peraturan yang berlaku Puas dengan produk yang ditawarkan terhadap uang yang telah dikeluarkan

Kontrak kerja, rapat, dan test and commissioning (Laporan pertangung jawaban) Rapat dan sosialisasi Target sumber pendapatan

32

4.2 STRUKTUR ORGANISASI

Rencana susunan pengurus pada SPBU adalah sebagai berikut :

Gambar 4.211Susunan Organisasi Tabel 4.28Personil Organisasi

No

1. 2. 3. 4.

Direktur Utama Manajer Keuangan Manajer Operasional Bendahara 1

1 1 1 1

Strata Pendidikan S1 S1 S1

5. 6.

Bendahara 2 Kepala Karyawan 1

1 1

S1 S1

32

Jabatan

Jumlah Personil

33

7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Kepala Karyawan 2 Kepala Shift 1 Kepala Shift 2 Kepala Shift 3 Staff Bendahara 1 Staff Bendahara 2 Staff Kepala Karyawan 1 Staff Shift 1(Operator Bensin) Staff Shitf 2(Operator Bensin) Staff Shift 3(Operator Bensin)

1 1 1 1 2 2 3 15 15 15

S1 D3 D3 D3 S1 S1 SMA SMA SMA SMA

4.3 JOB ANALYSIS DAN JOB DESCRIPTION 4.3.1 Job Analysis

Pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang disebutkan diatas, dalam bentuk matriks dan dapat dilihat pada tabel berikut: Keterangan:

No.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

R = Responsible

C = Consult

A = Accountable

I = Inform

Jabatan

Direktur Utama Manajer Keuangan Manajer Operasional Bendahara 1 Bendahara 2 Kepala Karyawan 1 Kepala Karyawan 2 Kepala Shift 1 Kepala Shift 2 Kepala Shift 3 Staff Bendahara 1 Staff Bendahara 2 Staff Kepala Karyawan 1 Staff Kepala Shift 1 Staff Kepala Shitf 2 Staff Kepala Shift 3

Finans ial & Accou nting R,C R,C,I R,C,I

R,I R,I R,I R,I R,I R,I R,I

Servic e

Melayani Pelanggan

R,C

R,C

R,C

R,C

R,C,I

R,C,I

R,C,I

R,C,I

R,I

R,I R,I R,I R,I R,I A A

A

A

A A A

33

A A A A

Tabel 4.39Job Analisis

4.3.2 Job Description

Kebersih an

Keaman an

Pengatur Parkir

R,C R,C,I

34

Deskripsi pekerjaan untuk setiap jabatan yang disebutkan diatas, adalah sebagai berikut: A. Jabatan : Dierektur Utama Tanggung Jawab kepada : - Ringkasan Pekerjaan : Sebagai pemilik juga sekaligus memimpin, mengontrol, dan mengkoordinasikan semua hal yang berkaitan dengan perusahaan, baik dalam lingkup internal maupun lingkup eksternal perusahaan. Tugas dan Tanggung Jawab : o

Menerima laporan keuangan yang telah dibuat oleh Manajer Keuangan, serta

melakukan evaluasi yang diperlukan demi mencapai keuntungan yang lebih maksimal. o

Menerima laporan dari Manajer Operasional terhadap operasional yang telah

dilakukan, serta memberikan beberapa rekomendasi dan saran untuk mencapai efektifitas dalam pelaksanaan operasional. o

Memberika Instruksi bila terdapat kesalahan kepada semua anggota.

B. Jabatan : Manajer Keuangan Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan tentang pelaksanaan Keuangan pada operasional SPBU. Tugas dan Tanggung Jawab : o

Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial dan marketing perusahaan

o

Menerima dan menyetujui laporan keuangan dari Bendahara 1 & Bendahara 2

o

Melaporkan pelaksanaankeuanganl kepada Direktur Utama

o

Mengkonsultasikan permasalahan bidang keuangan dengan Direktur Utama untuk

optimasi kinerja keuangan C. Jabatan : Manajer Operasioanl Tanggung Jawab kepada : Direktur Utama Ringkasan Pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan tentang pelaksanaan operasional. Tugas dan Tanggung Jawab : o

o

Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional. Menerima laporan pelaksanaan operasional dari kepala karyawan 1 dan juga

karyawan 2 o

o

Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada Direktur Utama Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan Direktur Utama

dalam mengoptimasi kinerja operasioanl

34

35

D. Jabatan : Bendahara 1 Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada fasilitas utama SPBU (pengisian BBM) Tugas dan Tanggung Jawab : o

Mengurusi urusan pembayaran kepada pihak Pertamina, dan juga pemasukan dari

penjualan BBM o

Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai permintaan pihak

perusahaan E. Jabatan : Bendahara 2 Tanggung Jawab kepada : Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan bertanggung jawab terhadap sirkulasi keuangan perusahaan yang tertuju kepada fasilitas tambahan di SPBU dan juga keuangan karyawan.Tugas dan Tanggung Jawab o

Mengurusi pembayaran penyewaan tempat untuk restoran,dll.

o

Mengatur pengeluaran untuk gaji karyawan

o

Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai dengan

permintaan pihak perusahaan F. Jabatan : Kepala Karyawan 1 Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur jalanya operasional karyawan yang berhubungan dengan kebersihan, keamanan, dan juga kenyamanan. Tugas dan Tanggung Jawab : o

Memonitor kerja dari karyawan kebersihan,keamanan

o

Melakukan pembenahan terhadap kinerja karyawan kebersihan dan keamanan

G. Jabatan : Kepala Karyawan 2 Tanggung Jawab kepada : Manajer Operasional Ringkasan Pekerjaan : Mengatur dan mengontrol pelaksanaan pekerjaan opertor SPBU menjadi tiga shift Tugas dan Tanggung Jawab : o

Mengatur pembagian karyawan untuk setiap pekerjaan yang berkaitan dengan

opertor SPBU. Pengaturan ketiga shift adalah sebagai berikut : • Hari 1 : 06.01 – 16.00 shift 1 • Hari 1 : 16.01 – 00.00 shift 2 Hari 2 : 00.01 – 06.00 shift 2 • Hari 2 : 06.01 – 16.00 shift 3

35

36

• Hari 2 : 16.01 – 00.00 shift 1 • Hari 3 : 00.01 – 06.00 shift 1 • Hari 3 : 06.01 – 16.00 shift 2 • Hari 3: 16.01 – `00.00 shift 3 • Hari 4: 00.01 – 06.00 shift 3 • Dan seterusnya. o

Mengontrol kinerja pelaksana kepala shift

H. Jabatan : Kepala Shift Tanggung Jawab kepada : Kepala Karyawan 2 Ringkasan Pekerjaan : Mengatur kinerja operator SPBU Tugas dan Tanggung Jawab : o

Melakukan pengawasan terhadap kerja operator SPBU

o

Melakukan peningkatan terhadap pelayanan operator SPBU

4.4 PROSES REKRUTMEN DAN SELEKSI

Proses rekrutmen dan seleksi secara umum yang akan diterapkan adalah sebagai berikut: 1. Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media. 2. Persiapan proses lamaran, termasuk persiapan tempat, interviewer, dan isi pertanyaan. 3. Seleksi administrasi. 4. Seleksi calon karyawan, melalui proses wawancara. 5. Penentuan karyawan, melalui rapat antara pihak internal ataupun keputusan langsung direktur utama berdasarkan hasil seleksi yang sudah dilakukan. 6. Pengumuman karyawan yang diterima, dengan menghubungi. 7. Penempatan unti kerja, bagi karyawan yang diterima, sesuai dengan bidang keahlian masing-masing karyawan. 8. Pengembangan dan pelatihan, dilakukan untuk setiap periode waktu tertentu, demi mengoptimalkan kinerja karyawan.

BAB 5 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

36

37

5.1 BADAN HUKUM ORGANISASI

Setelah mempertimbangkan skala usaha dan juga tujuan pendirian organisasi maka diputuskan bahwa bentuk hukum badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan didirikan ini adalah Perseroan terbatas (PT). Pada tabel dapat dililhat pertimbangan–pertimbangan dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas: Tabel 5.1 Keuntungan Dan Kerugian Bentuk Hukum Perseroan Terbatas Keuntungan Kewajiban pemegang saham dalam membayar hutang terbatas. Aset pribadi para pemegang saham terpisah dari usaha dan tidak bisa disita untuk membayar hutang perusahaan. Ada pengecualian biasanaya dengan penipuan. Perencanaan pajak yang fleksibel. Berbagai keuntungan pajak yang tersedia untuk PT yang tidak ada dalam bentuk usaha kemitraan atau kepemilikan tunggal. Perencanaan pajak harus ditangani dengan bantuan akuntan profesional. Para pemilik dapat aktif dalam menejemen usaha sampai tingkat yang diinginkan. Agen, petugas, dan direktur dengan kewenangan tertentu.

37

Kerugian Peraturan pemerintah yang meluas. Ada banyak peraturan pemerintah yang mempengaruhi suatu perluasan daripada dalam kepemilikan tunggal atau kemitraan. Perseroan harus memberikan laporan ke berbagai jenjang pemerintahan. Aktifitas dibatasi oleh hukum dan perjanjian. Hukum dan perjanijian bisa sangat meluas dan membatasi aktifitas PT.

Manipulasi. Pemegang saham minoritas berada dalam posisi potensial untuk dieksploitasi oleh pemegang saham mayoritas.

38

Keuntungan Kerugian Pembiayaan yang tersedia lebih banyak. Pengeluaran. Biaya untuk membuat dan Investor lebih tertarik lebih tertarik untuk menjalankan menanamkan modalnya pada perusahaan

PT

lebih

mahal

karena

dokumen dan formulir yang dibutuhkan

dimana kewajiban pembayaran hutangnya lebih banyak. Kerugian operasi perusahaan terbatas. Pembiayaan jangka panjang yang berasal dari institusi peminjaman lebih cepat tersedia karena peminjam dapat menggunakan aset perusahaan dan jaminan pribadi sebagai anggunan. Keberadaan perusahaan

yang

berkelanjutan. Perusahaan terus ada dan

berjalan

meskipun

pemegang

ada

saham.Kematian

perubahan pemegang

saham tidak akan mematikan perusahaan. Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan adalah alat yang efektif untuk membangun dan mendapatkan goodwill. Kepemilikan siap untuk

dipindah

tangankan kapan pun. Biasanya prosedur

untuk lebih

38

memindahtangankan sederhana

hanya

kepemilikan dengan

tetap ditanggung perusahaan.

39

memindahkan saham kecuali ada larangan. Kepemilikan

siap

untuk

dipindah

tangankan kapan pun. Biasanya prosedur

untuk lebih

memindahtangankan sederhana

kepemilikan

hanya

dengan

memindahkan saham kecuali ada larangan.

BAB VI ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN 6.1 PERKIRAAN MODAL KERJA 6.1.1 Time Line Assumption Waktu awal proyek Jangka Waktu Konstruksi Waktu Akhir Proyek Lifetime Proyek Waktu Akhir Proyek

2009 1 tahun 2010 15 tahun 2025

6.1.2 Project Overview Lokasi Luas Lahan Luas bangunan

Tol Cipularang 6000 m ± 3301 m 2

2

6.1.3 Harga Tabel 6.12Biaya Pembangunan Proyek Biaya Pembangunan Proyek BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD

Luas Bangunan 3301

HS Tertinggi Gedung Rp.1.321.000.000.000

Koofesien Penggali 1,1

Total Biaya 4.796.683.100.00

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARD Koofesien Penggali Total Biaya 55% 2.638.175.705.00 TOTAL BIAYA KONSTRUKSI GEDUNG

39

40

BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDAR

Keuntungan Kontraktor 7% TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG Biaya Prasarana Penunjang TOTAL BIAYA PRASARANA PENUNJANG Rp. 90.000.000.00 Biaya Pra Operating

Biaya Depresiasi

6.2 PERKIRAAN BIAYA INVESTASI & OPERASIONAL Tabel 6.23Perkiraan Modal

Investasi yang dimiliki oleh PT. Adhikrida Multicipta

yaitu modal awal hanya

sebesar Rp 3.500.000.000, oleh karena itu dilakukan pinjaman bank sebesar 70% dari nilai. Dari pengoptimalan modal yang dihitung perbandingan 60% dan 40% memang memiliki IRR yang lebih tinggi, namun karena modal awal yang dimiliki hanya sebesar Rp.3.500.000.000,

40

41

maka digunakan investasi dengan perbandingan modal awal dan pinjaman yaitu 30% dan 70% dari nilai proyek.

Biaya Manajemen Tabel 6.310 Biaya Manajemen

Biaya Staff Tabel 6.411Biaya Staff

Biaya Operasional Tabel 6.512Biaya Operasional

6.3 PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN Tabel 6.613Penerimaan Penjualan BBM Pertahun

Berdasarkan target jumlah kendaraan yang melintasi dalam analisa kelayakan Bisnis Plan yang dilakukan SPBU Tol Padaleunyi 149 KM mengasumsikan kendaraan yang masuk dan isi BBm ke SPBU ini hanya 13.86 % dari data LLH ( Lalu Lintas Harian ) yang diberikan PT Jasa Marga (Persero). Sedangkan volume lalu lintas kendaraan yaitu

41

42

54.513.579 thn 2008 dan peningkatan rata – rata jumlah kendaraan per tahunnya diperkirakan 3 %. Maka asumsi yang digunakan : • Penjualan Komposisi kendaraan isi BBM dari PERTAMINA adalah sebagai berikut ; Pertamax Plus Dijual 2.034 lt/hari, dengan harga Rp 7.850, Komisi 5.7 % Pertamax Dijual 6.102 lt/hari, dengan harga Rp 7.500, Komisi 5.7 % Premium Dijual 42.714 lt/hari, dengan hargaRp 4.500, Komisi 3.7 % Solar Dijual 16.950 lt/hari, dengan harga Rp 4.300, Komisi 4.7 % • Kenaikan hasil penjualan 3% pertahun Penerimaan ruang sewa pada tahun pertama diasumsikan hanya 60% dari ruang sewa yang berhasil memberi pemasukan. Asumsi tahun ke berikutnya yaitu 80% dan tahun ketiga terisi penuh.

Tabel 6.64Penerimaan Hasil Sewa

6.4 PENILAIAN INVESTASI Perhitungan IRR, NPV, dan Payback Period Tabel 6.815Perhitungan NPV, IRR, Payback Period

Tabel 6.714Summary Cash Flow

42

43

BAB VII REKOMENDASI Berdasarkan 5 aspek yang dilakukan pada feasibility study ini yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen sumberdaya, aspek legal, aspek ekonomi, maka berikut ini adalah rekomendasi dari setiap aspek : 1. Aspek Pasar dan pemasaran Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek pasar dan pemasaran, yaitu permintaan yang merupakan kewajiban investor “Jasa Marga“ dan volume arus lalu lintas yang semakin padat di tol Cipularang, dan penawaran yang telah dilakukan oleh beberapa rest area di jalur Bandung menuju Jakarta maka dilakukan analisis TOWS dan didapatkan hasil bahwa Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun. 2. Aspek Teknis dan Teknologi Berdasarkan studi yang dilakukan pada aspek teknis dan teknologi yang merupakan kerjasama investor dengan Pertamina didukung dengan persediaaan BBM dari Depo Padalarang dan menggunakan teknologi yang baik, maka didapatkan hasil bahwa Rest Area Tol Cipularang Km 100, layak dibangun. 3. Aspek Manajemen Sumber Daya Berdasarkan analisis aspek manajemen dan sumber daya manusia yang meninjau analisis stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi, maka dapat dari sisi manajemen dan sumber daya manusia dapat dinyatakan layak. . 4. Aspek Legal Berdasarkan studi yang dilakukan maka segala prosedur yang dibutuhkan dapat dilaksanakan. Menilik dari badan hukum organisasi yang telah ditentukan, proyek tersebut sudah layak untuk dijalankan. 5. Aspek Ekonomi Berdasarkan studi yang dilakukan dengan berbagai asumsi yang dilakukan maka didapatkan hasil bahwa Break Even Point terjadi pada tahun ke dua dan IRR sebesar 45% dan memungkinkan Rest Area Tol Cipularang Km 100 layak dibangun.

43

44

44

45

MASTER PLAN REST AREA KM 100

45

46


46

47



47

48


48

49


49

50

50

51

Add: 12F, No. 89 Alley 23, Lane 552, Min Tsu E. Road Date: Sept 16, 2009 Central Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Tel.:886-4-2519-0285-9 Fax.: 886-4-2519-2364 Your Ref: Our Ref: LS-610

LETTER of STATEMENT To whom it may concerns.: We, Yong Chong Industrial Co., Ltd. Registered at Taipei, Taiwan RE. No.: 22753340 represented by its President Yeh Chuan Shin-President hereby, pleasure to authorization of Mr. Beny Aly Mangkujaya – Director PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA, is our representative of “ Project for the Rest Area “ in Indonesia. His contact, negotiation, decision or meeting will be on our behalf please welcome to contact with him we will provide of the best service to support his any action. This authorization of letter will be effect from March 1, 2009 to March 1, 2010 any Iron-ore mining company or supplier, please contact without hesitation your assistance will be appreciation, we remain

Sincerely yours truly, Yong Chong Industrial Co., Ltd

Yeh Chuan Shin / Johnson Yeh - President

51

52

Add: 5F, No. 49 Alley 13, Lane 512, Min Tsu E. Road Central Distribute of Taipei, Taiwan. R.O.C. Tel:886-2-2519-0285-9 Fax: 886-2-2519-2364

Date: Sept 16, 2009 Your Ref: Our Ref: YCS-2610

LETTER of INTENT

To whom it may concerns: We, Yong Chong Industrial Co., Ltd registered at Taipei city, Taiwan RE No. 22753340 Represen ted by Mr. Johnson Yeh, hereby to declare that this is our intention to finance the rest area projects, and we hereby confirm that we are ready, willing and able to finance the rest area projects in Indonesia. This representation is made with full corporate authority and responsibility of the above stated project finance as following.: Project. : REST AREA Location. : Indonesia / Toll road-bandung jakarta Total Cost . : US$ 15.000.000.Project Responsible .: PT. ADHIKRIDA MULTI CIPTA Inspection. : SGS & ICO Payment Terms. : by irrevocable L/C at sight BUYER’S BANKING INFORMATION.: Name of Bank.: THE TORONTO-DOMINION BANK. Address of Bank.: Suites 3413-3422, Two Pacific Place 88 Quensway - HONGKONG Phone.: (852) 2846 4125 Fax.: (852) 2845 9191 Swift.: TDOMHKHH Account Name.: “ YONG CHONG INDUSTRIAL CO., LTD “ 045-661-40127 Account No.: Your earlier advise and confirmation will be appreciated Sincerely yours truly,

Johnson Yeh / President - Yong Chong Industrial Co., Ltd

52

53

53

Rest Area Proposal

Recommend Documents