REKAYASA NILAI
VALUE ENGINEERING CASE STUDY- BUILDING
COST MODEL Cost Cost
model ada adala lah h suatu mode odell yang digunaka kan n untuk
mengambarkan dis istr trib ibu usi biaya total suatu proy roye ek. Peng Pe nggambarannya dapat be berrup upa a suatu bagan yang disu disus sun dari ata tas s ke bawa wah. h. Bagian atas ada adala lah h jumla lah h biaya ele elem men bangun una an dan dibawa wahn hny ya mer erup upa aka kan n sus usun una an biaya item pe peke kerrjaan dari elemen bangun una an ter erse sebu butt. Deng Dengan cost model dapat di diket keta ahui hui bia biaya tot tota al proy roye ek secara kes ke selur eluruh uha an dan dapat dil diliihat pe perrbe beda daan biaya ti tia ap elemen bangunan.. bangunan Perbed eda aan bia iay ya ti tia ap elemen bangunan ters terseb ebut ut dapat Pe dija dij adik dika an pe pedom doma an dalam men enen enttukan item pe peke kerrjaan mana yang aka kan n dia dian nalilis sis isVE VE
COST MODEL Cost Cost
model ada adala lah h suatu mode odell yang digunaka kan n untuk
mengambarkan dis istr trib ibu usi biaya total suatu proy roye ek. Peng Pe nggambarannya dapat be berrup upa a suatu bagan yang disu disus sun dari ata tas s ke bawa wah. h. Bagian atas ada adala lah h jumla lah h biaya ele elem men bangun una an dan dibawa wahn hny ya mer erup upa aka kan n sus usun una an biaya item pe peke kerrjaan dari elemen bangun una an ter erse sebu butt. Deng Dengan cost model dapat di diket keta ahui hui bia biaya tot tota al proy roye ek secara kes ke selur eluruh uha an dan dapat dil diliihat pe perrbe beda daan biaya ti tia ap elemen bangunan.. bangunan Perbed eda aan bia iay ya ti tia ap elemen bangunan ters terseb ebut ut dapat Pe dija dij adik dika an pe pedom doma an dalam men enen enttukan item pe peke kerrjaan mana yang aka kan n dia dian nalilis sis isVE VE
COST MODEL
dibag gi men enjjadi du dua a jen jeniis yaitu initial cost model Cost mode dell diba dan co cost st worth model
unjjukan biaya awa wall peke pekerrjaan dari ti tiap Initi nitia al co cost mo model menun item pe peke kerrjaan su sua atu bangun una an.
Dengan menambahkan satu kol kolom om dibawa wah h initi tia al cost , maka memungki kinka nkan n membandi nding ngka kan n bi bia aya-bi bia aya yaya yang ngdi dittarget etkan kan deng den gan bi bia aya yase sebe bena narnya
Biaya
sebenarnya merupaka kan n biaya esti tim masi akh khiir dari prose roses s ta tah hapan perencanaan dan mendekati biaya sesungguhnya
nitial al Cos Costt M od odel el Contoh Diagram I niti
COST MODEL
Cost worth model menunjukan biaya awal pekerjaan dari tiap item pekerjaan suatu bangunan dibandingkan dengan nilai yangtelah dievaluasi oleh value analyst
Nilai
adalah penetapan secara kuantitatif yang subjektif dimana setiap orang dapat berbeda sesuai dengan pandanganya masingmasing
Cost worth model bertujuan untuk menentukan bagian dari item pekerjaan yang memiliki biaya yang melebihi dari pandangan pihak pengevaluasi dan bagian ini nantinya yang berpotensi untuk dilakukan studi value engineering
Contoh Diagram Initi al Cost Model
STUDI VALUE ENGINEERING Nama Proyek : Pembangunan Gedung Kuliah Bersama Pemilik : Universitas Diponegoro Lokasi gedung :Tembalang Semarang Fungsi gedung : Gedung Perkuliahan Luas lantai : 2.232 m2 (Terdiri dari 4 lantai) Luas lantai1 =558 m2 Luas lantai 2 =558 m2 Luas lantai 3 =558 m2 Luas lantai 4 =558 m2 Struktur : Beton bertulang Biaya : Rp 5.202.250.000 Pelaksanaan : 180 hari
COST BUDGET Item Pekerjaan
Persiapan Pondasi
SOAL LATIHAN
Harga Pekerjaan
7.050.000 383.175.000
Struktur Atas
1.892.983.000
Struktur Atap
221.928.000
Dinding
244.034.000
Kusen
600.876.000
Plafond
196.464.000
Keramik
454.845.000
Finishing Dalam
180.142.000
Item Pekerjaan
AC Plumbing Instalasi Listrik
Harga Pekerjaan
106.870.000 84.151.000 436.653.000
Sound
35.971.000
Telepon
53.350.000
Penangkal Petir
35.200.000
Landscape
131.753.000
Perkerasan
136.800.000
Buatlah diagram intial cost model dari Cost Budget tersebut
RENCANA ANGGRAN BIAYA
INITIAL COST MODEL Ged. Kuliah Bersama
Landscape
Perkerasan
Telepon 53.350.000
STUDI VALUE ENGINEERING Item pekerjaan
struktur memiliki bobot pekerjaan yang besar,jadi potensial untuk dilakukan analisisVE.
Analisis dilakukan dengan memunculkan alternatf desain struktur sebagai pembanding, sehingga nantinya dapat dipilih satu pilihan terbaik sesuai dengan kriteria yang dikehendaki
Asumsi
analisis dengan meninjau dari segi material yang nantinya dapat menghasilkan penghematan dari segi biaya maupun waktu dari itempekerjaan tersebut.
BREAKDOWN PEKERJAAN STRUKTUR
STUDI VALUE ENGINEERING Analisis
VE pada pekerjaan plat dengan memunculkan alternatif desain sebagai pembanding.
Penggunaan alternatif plat beton pracetak untuk struktur plat dengan petimbangan efisiensi dan efektivitas bahan, serta waktu pelaksanaan.
Penggunaan
alternatif tetap plat beton bertulang dengan perubahan mutu dan dimensi plat atas dasar pertimbangan penghematan biaya.
Dalam penggunaan alternatif nantinya juga harus diperhitungkan dari segi struktur agar mutu dan kualitas desain alternatif tetap terjaga.
ANALISIS VE PADA PEKERJAAN PLAT
Pekerjaan struktur atas khususnya plat pada sebagian besar proyek biasanya memiliki alokasi biaya yang besar. Hal ini menjadi alasan mengapa perlu dilakukan analisis VE pada itempekerjaan tersebut.
Selain
itu kurangnya perencanaan desain struktur yang optimal dengan perhitungan yang berlebihan atau pemilihan bahan yang kurang tepat bisa menyebabkan pembengkakan biaya konstruksi.
Adanya
berbagai alternatif yang dipilih untuk membuat perencanaan struktur menjadi efektif dan efisien perlu dilakukan dalammelakukan analisisVE.
TAHAP STUDI VALUE ENGINEERING tidak Tahap 2– workshop/ studi (value job plan)
Fase Informasi
Fase analis fungsi
Fase kreativitas
Fase Evaluasi
Hasil ok ya
Fase Presentasi
Fase Pengembangan
INFORMASI DESAIN PEKERJAAN PLAT
ANALISIS FUNGSI PEKERJAAN PLAT
ANALISIS FUNGSI PEKERJAAN PLAT Analisis
fungsi pada tahap ini hanya menerangkan item pekerjaan yang akan dianalisis terdiri dari fungsi kata kerja dan kata benda terukur
Nilai
cost didapat dari rencana biaya existing
Nilai worth yang belum bisa ditampilkan akan diisi setelah dilakukan perhitungan biaya pekerjaan alternatif padatahap analisis
Analisis
fungsi secara lengkap akan ditampilkan pada tahap analisis
TAHAP KREATIF Alternatif 1 : Penggunaan beton bertulangdengan perubahan mutu beton untuk struktur plat Mutu beton K350,untuk
Diameter tulangan 10 mmuntuk plat lantai
Diameter
harga ready mix dari suplier
tulangan 8 mmuntuk plat atap
Pembebanan direncanakan menurut PBI 1983
Perhitungan beton berpedoman pada SKSNI
1991
Alternatif 1 :
Perubahan mutu beton untuk struktur plat
TAHAP KREATIF Alternatif 2 : Penggunaan beton precast half-slab untuk struktur plat
Spesifikasi plat precast didapat dari WikaBeton
Mutu beton plat toppingK275,fc =22,5 MPa
Mutu bajaplat
toppingfy =240 MPa
Tebal plat lantai precast 6 cmdan topping6 cm
Pembebanan direncanakan menurut PBI 1983
Perhitungan beton berpedoman pada SKSNI
1991
Alternatif 2 :
Penggunaan beton precast half-slab untuk struktur plat
TAHAP KREATIF Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plat No
Usulan Alternatif
I
Beton bertulangdengan ada perubahan mutu dari K225 menjadi K350
II
Beton pracetak half slab untuk struktur plat
Keuntungan
Kelemahan
Keuntungan dan kelemahan dari alternatif yang diusulkan nantinya bisa dijadikan bahan pertimbangan dalam perhitungan VE untuk menentukan alternatif yangdipilih.
TAHAP KREATIF Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plat
Keuntungan dan kelemahan dari alternatif yang diusulkan nantinya bisa dijadikan bahan pertimbangan dalam perhitunganVE untuk menentukan alternatif yangdipilih.
TAHAP KREATIF Kriteria Desain Alternatif Pekerjaan Plat No
KRITERIA
1
Waktu Pelaksanaan
2
Pembiayaan bahan & pelaksanaan
3
JumlahTenaga kerja
4
Koordinasi Pelaksanaan
5
Pengawasan dan pengendalian
6
Kondisi lapangan
7
Kondisi cuaca
8
Pekerjaan Finishing
9
Berat struktur
ALTERNATIF 1
ALTERNATIF 2
TAHAP KREATIF
TAHAP KREATIF
Kriteria-kriteria pada tabel nantinya digunakan untuk perhitungan analisis VE dalam metode zero-one dan matrik evaluasi padatahap analisis.
TAHAP EVALUASI Perbandingan Harga Existing dan Alternatif Pekerjaan Plat
Harga untuk pekerjaan alternatif 1 memiliki penghematan biaya sebesar Rp 17.454.680
Harga untuk pekerjaan alternatif 2 memiliki penghematan biaya sebesar Rp 13.199.407
Untuk
memilih alternatif terbaik tidak hanya dilihat dari segi penghematan biaya saja, tetapi nantinya juga dilihat dari analisis VE pada kriteria-kriteria dari pekerjaan plat yang diusulkan padatahap kreatif.
TAHAP EVALUASI Analisis Fungsi Pekerjaan Plat
TAHAP EVALUASI
Untuk kolom cost nilainya didapat dari biaya pekerjaan existing. Untuk kolom worth 1 nilainya didapat dari biaya pekerjaan alternatif 1 atau dengan merubah mutu beton. Untuk kolom worth 2 nilainya didapat dari pekerjaan alternatif 2 atau dengan menggunakan plat precast.
Nilai
cost/worth1 =1,03 dan cost/worth2 =1,02.
Nilai cost/worth diatas berarti menunjukkan adanya penghematan, nilainya lebih dari 1 walaupun penghematan yangterjadi tidak begitu besar.
METODE ZERO-ONE Metode
zero-one digunakan untuk mencari bobot yang
digunakan dalammenghitung matriks evaluasi. Pemberian
nilai 1 adalah nomor kriteria pada kolom lebih pentingdari nomor kriteria pada baris.
Pemberian nilai 0 adalah nomor kriteria pada kolom kurang pentingdari nomor kriteria pada baris.
Pemberian
nilai X adalah nomor kriteria pada kolom dan baris mempunyai fungsi sama penting.
METODE ZERO-ONE Metode Zero One Mencari Bobot Pekerjaan
METODE ZERO-ONE
Pemberian angka pada ranking sesuai dengan jumlah kriteria, yaitu rangking1-9.Pemberian rankingdilakukan secara terbalik, yaitu yangmendapat total tertinggi angkaranking9,selanjutnya terus turun sampai yang total terendah mendapat angka ranking1.
Untuk bobot dihitungdengan rumus = {angkarankingyangdimiliki / jumlah angkaranking}x100, Co.kriteriawaktu pelaksanaan,bobot ={8 / 45}x 100 =17,78
METODE ZERO-ONE Metode Zero One Mencari Indeks
Penjelasan : Fungsi A =Pekerjaan Existing Fungsi B =Alternatif 1 =meningkatkan mutu beton menjadi K350 Fungsi C =Alternatif 2 =dengan menggunakan plat precast / pracetak.
Indeks ini nantinya digunakan pada tabel matrik evaluasi.
METODE ZERO-ONE Metode Zero One Mencari Indeks
Penjelasan : Fungsi A =Pekerjaan Existing Fungsi B =Alternatif 1 =meningkatkan mutu beton menjadi K350 Fungsi C =Alternatif 2 =dengan menggunakan plat precast / pracetak.
Indeks ini nantinya digunakan pada tabel matrik evaluasi.
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
METODE ZERO-ONE
MATRIK EVALUASI Matriks Evaluasi Pekerjaan Plat
Padabaris A,B,C dibagi menjadi duabagian, yaitu bagian atas diisi indeks dan bagian bawah diisi nilai bobot dikalikan indeks.
Total hasil adalah jumlah dari bobot dikali nilai. Untuk memilih pekerjaan alternatif dilihat dari yangmemiliki total nilai terbesar pekerjaan alternatif 2 atau menggunakan plat precast dapat dipilih karena memiliki total nilai terbesar
TAHAP PENGEMBANGAN Item : Pekerjaan Struktur
Pekerjaan plat karena terletak dibawah ubin/tegel dan tertutup oleh plafond serta dalam perencanaannya sudah direncanakan kuat menahan beban, maka tidak memerlukan biaya operasional dan pemeliharaan. Untuk itu, pada tahap pengembangan ini tidak dilakukan perhitungan pekerjaan plat dalamsiklus life cycle cost .
TAHAP REKOMENDASI a. Desain Awal :
1. Struktur plat menggunakan beton bertulang dengan mutu beton K225 dan mutu bajafy =240 MPa. 2. Tebal plat 12 cm dengan pembesian diameter 10mm untuk plat lantai dan diameter 8mmuntuk plat atap. 3. Pelaksanaan konstruksi dengan metode konvensional (cast in situ), sehingga waktu pelaksanaannya lama. Selain itu tenaga kerja di lapangan juga banyak, sehingga membutuhkan koordinasi yangekstraketat. 4. Biayaperencanaan sebesar Rp 600.154.343
TAHAP REKOMENDASI b. Usulan : ALTERNATIF 1
Penggunaan beton bertulang dengan merubah mutu beton menjadi K350 dan mutu bajatetap fy240 MPa. Keuntungan yangdidapat sebagai berikut : Dimensi plat menjadi kecil Perencanaan dan pelaksanaannyamudah dikerjakan Biaya perencanaannya sebesar Rp 582.699.663, sehingga terjadi penghematan biayasebesar Rp 17.454.680
TAHAP REKOMENDASI ALTERNATIF 2
Penggunaan plat dengan sistem plat pracetak/precast keuntungan yangdidapat sebagai berikut: Menghemat waktu pelaksanaan Mutu pekerjaan terjamin karena adanya pengawasan yang ketat Jumlah tenagakerja dapat direduksi/ dikurangi Lingkungan kerja yang relatif bersih karena penggunaan bekestingdapat dikurangi Pengerjaannyatidak bergantungcuaca Biaya perencanaannya sebesar Rp 586.954.936, sehingga terjadi penghematan biayasebesar Rp 13.199.407
TAHAP REKOMENDASI Grafik Hubungan Antara Pekerjaan Plat Dengan Biaya Perencanaannya
Setelah dilakukan analisis VE ternyata terdapat penghematan biaya, walaupun nilainyatidak terlalu besar
TAHAP REKOMENDASI Dari analisis yang dilakukan, maka dipilih pekerjaan alternatif 2 sebagai alternatif terbaik dengan dasar pertimbangan sebagai berikut : Penghematan biaya Penghematan waktu
Tidak mengurangi estetika dan fungsi dasar struktur
Pengurangan jumlah tenagakerja
