Rangkuman Analisis Proyek

ANALISIS PROYEK Krisdinar Sumadja

FAKULTAS PERTANIAN UNBAR Bandung Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

1

BUKU REFERENSI • A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya, Bandung • J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural Project, The John Hopkin University Press, Washington DC • Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta • Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty, Yogyakarta. • Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek , Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta

Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

2

PERENCANAAN Perencanaan merupakan : • Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan yang harus diambil untuk masa mendatang sepanjang umur proyek

• Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan, bahkan mengendalikan perubahan dalam variabel-variabel suatu kegiatan selama kurun waktu tertentu Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

3

KEPENTINGAN PERENCANAAN • • • • •

Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek pengembangan manfaat proyek Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan sepanjang umur proyek Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi


4

DEFINISI PROYEK  Proyek adalah Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber daya untuk mendapatkan benefit. Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api, bendungan, dll

 Proyek merupakan Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan datang. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

5

DEFINISI PROYEK Proyek adalah • Kegiatan/aktivitas yang menggunakan sumberdaya dan diharapkan memperoleh manfaat di masa akan datang dalam periode tertentu • Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan biaya dengan harapan akan memperoleh hasil (return) dimasa yang akan datang dalam periode tertentu Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

6

CIRI-CIRI PROYEK 1. 2. 3. 4.

Direncanakan Rangkaian kegiatan/aktivitas Menggunakan sumberdaya/biaya Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan datang 5. Terdapat awal (starting point) dan akhir (ending point)


7

EVALUASI PROYEK Evaluasi proyek adalah : • Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan dengan alat ukur yang wajar • Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif dengan cara mudah dan dapat dipahami • Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul pada suatu proyek dengan tolok ukur yang berlaku umum Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

8

KEGUNAAN EVALUASI PROYEK • Digunakan dalam studi kelayakan • Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan kredit kepada bank atau investor • Sebagai salah satu bahan pertimbangan dalam kebijakan pembangunan Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

9

TAHAP SIKLUS PROYEK Dimulai dengan gagasan suatu proyek IDENTIFIKASI

I

Evaluasi VI

Formulasi (persiapan) II

Operasional V

Analisis (Appraisal) III IMPLEMENTASI (SUPERVISI)

IV Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

10

IDENTIFIKASI/GAGASAN • Siklus proyek dimulai dari munculnya gagasan pengusulan proyek. • Sumber gagasan bersumber dari: – Pemimpin mayarakat – Tenaga teknis – Perintis pembangunan – Lembaga pemerintah dan atau swasta – Usulan yang telah ada Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

11

METODE GAGASAN •

• •

•

•

Metode Permintaan : Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk barang/jasa tertentu Metode Sumberdaya : Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal Metode Teknologi : Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat sebuah produk barang dan jasa Metode Sasaran Pokok : Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun regional Metode Pengalaman : Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

12

ANALISIS • Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi (appraisal) terhadap laporan studi kelayakan yang ada. • Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara beberapa alternatif proyek berdasar ukuran tertentu


13

IMPLEMENTASI • Merupakan tahap pelaksanaan proyek • Pada tahap ini, tanggung jawab para perencana serta penilai proyek adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final designnya


14

OPERASI • Tahap ini dipertimbangkan penggunaan metode-metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya. • Laporan tersebut diperlukan untuk kelanjutan peroyek berikutnya


15

EVALUASI HASIL • Tahap ini membandingkan antara yang direncanakan dengan hasil yang dicapai. • Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk perbaikan bagi proyek berikutnya dan mengembangkan gagasan baru dalam memilih proyek-proyek baru


16

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 1. ASPEK TEKNIS, Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi analisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan oleh proyek

2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI, menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup:  hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek,  sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek  Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek


17

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 3. ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF, Kemampuan staf untuk menjalankan administrasi kegiatan dalam ukuran besar 4. ASPEK KOMERSIAL, Perbandingan antara permintaan dan penawaran produk yang dihasilkan selama proyek berlangsung 5. ASPEK SOSIAL, menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya khusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan pendapatan Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

18

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 6. ASPEK FINANSIAL, Rasio antara pengeluaran dan penerimaan proyek (cost dan revenue earnings) 7. ASPEK EKONOMI, Konstribusi/peranan proyek terhadap pembangunan wilayah secara makro Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

19

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 8. ASPEK EKSTERNALITAS Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini sulit dikuantitatifkan namun tetap harus menjadi pertimbangan.


20

KENYATAAN DALAM KEGIATAN EKONOMI  Sumber daya bersifat terbatas dan langka  Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang sama dalam lingkungan berbeda akan mengasilkan sesuatu yang berbeda

  dari berbagai peluang investasi yang terbuka dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan keuntungan atau kemanfaatan dari sudut pandangnya. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

21

TUJUAN ANALISA PROYEK 1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam suatu proyek; 2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan; 3. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan; dan 4. Menentukan prioritas investasi Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

22

JENIS JENIS PROYEK • Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik • Proyek pemeintah dan Swasta • Proyek sosial/Ekonomi dan proyek Finansial • Proyek Skala Besar dan Skala Kecil Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

23

ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI Analisis Finansial : Analisis yang lebih menitikberatkan pada kepentingan keuntungan individu/perusahaan. Manfaatnya disebut private return Analisis Ekonomi : Analisis yanglebih menitikberatkan pada kepentingan ekonomi secara keseluruhan (makro). Manfaatnya disebut economic return Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

24

PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS finansial

ekonomis

• Harga : Harga pasar berlaku setempat (market price) • Subsidi : Subsidi tidak diperhitungkan • Pajak : Pajak diperhitungkan • Upah : Upah yang berlaku setempat

• Harga : Harga bayangan (shadow price)

• Subsidi : Subsidi diperhitungkan • Pajak : Pajak tidak diperhitungkan karena pajak adalah transfer payment • Upah : Upah yang digunakan adalah upah bayangan (shadow price/opportunity wage)


25

PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS finansial

EKONOMIS

• Bunga Modal : 1. Bunga modal yang dibayarkan kreditor dianggap biaya 2. Bunga atas modal proyek tidak dianggap biaya

• Bunga Modal : Tidak dianggap biaya kecuali : 1. Jika investasi itu dibebankan pada saat dikeluarkan tidak dianggap biaya 2. Jika Investasi itu merupakan arus pelunasan di masa akan datan maka dianggap biaya


26

BENEFIT/MANFAAT PROYEK Direct Benefit Tangible Benefit

Menurunkan biaya

Multiplier effect

Indirect Benefit BENEFIT Perbaikan Lingkungan Intangible Benefit

Meningkatkan Nilai Produk

Economic of scale Dinamic secondary effect

Mengurangi kerawanan Ketahanan Nasional Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

27

BENEFIT/MANFAAT • Benefit : Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat dihitung dengan uang • Tangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat dihitung atau dinilai dengan uang • Intangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/ sulit dihitung atau dinilai dengan uang


28

BENEFIT PROYEK • Direct benefit : Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek secara langsung Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya – Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi, – Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan, – Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja.

• Indirect benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek secara tidak langsung yang berkenaan dengan lingkungan Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

29

BIAYA PROYEK 1. Biaya Investasi : Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai proyek tersebut dilaksanakan misalnya : a. Pendirian bangunan pabrik b. Pembelian mesin dan peralatannya c. Instalasi listrik, dan lain-lain Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

30

BIAYA PROYEK 2. Biaya Operasional : Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses produksi itu berlangsung secara rutin misalnya : a. Pembelian bahan baku b. Tenaga Kerja c. Biaya listrik d. Bahan bakar, dan lain-lain Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

31

BIAYA PROYEK 3. Sunk Cost : Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu sebelum kegiatan proyek dilaksankanan. Dalam evaluasi proyek tidak diperhitungkan 4. Depresiasi (penyusutan) Pengalokasian biaya investasi suatu proyek setiap tahun sepanjang umur proyek untuk kepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalam evaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

32

BIAYA PROYEK 5. Bunga modal : Bunga yang tidak riil (opportunity cost) dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam evaluasi proyek . Sedangkan bunga pinjaman diperhitungkan 6. Contingency (biaya tak terduga) Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahankesalahan mengestimasi pengeluaran suatu proyek Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

33

BIAYA PROYEK Biaya proyek dapat juga dikelompokkan

1. Biaya Langsung : Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi, dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah, modal kerja, biaya lain).

2. Biaya Tidak Langsung : Biaya yang perlu diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll).


34

Keputusan Hasil Evaluasi Proyek: Keputusan hasil evaluasi proyek: a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan pada hasil perhitungan kriteria investasi. b. Memilih satu atau beberapa proyek yang layak sesuai dana yang tersedia c. Membuat skala prioritas dari beberapa proyek yang layak.


35

Contoh Dari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut:

No

Nama Proyek

Jumlah Dana (Rp)

1

Pembangunan Irigasi

350.000.000

2

Perbaikan Jalan Kabupaten

150.000.000

3

Pembuatan Jalan Baru

450.000.000

4

Pembuatan Jalan Desa

200.000.000

5

Peningkatan Jalan Desa

120.000.000

Jumlah


1.270.000.000

36

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,atau – Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


37

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah

– Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,– Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,– Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,atau – Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum.


38

Aspek Ekonomi dan Keuangan


39


DANA INVESTASI Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan disesuaikan dengan aspek teknis produksi: a. Tanah b. Gedung c. Mesin d. Peralatan e. Biaya pemasangan mesin f. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan, biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan proyek). Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

40


BIAYA MODAL KERJA Terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable cost). • Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naikturunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb. •Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung, biaya transportasi, biaya pemasaran, dll.


41


SUMBER PEMBIAYAAN Sumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan saham. Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank, produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain. Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal dalam pelaksanaan proyek.


42


PROSES PERPUTARAN KEUANGAN Proses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalam menutupi segala kewajiban-kewajibannya.

ASAS PEMBELANJAAN Likuiditas Solvabilitas Rentabilitas.


43


TITIK PULANG POKOK - Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP) - Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi dan pemeliharaan. - Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai penanaman investasi baru. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

44


PERHITUNGAN PROFIT - Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak usaha/proyek yang dikembangkan.


45

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang


46


PERHITUNGAN BUNGA • • •

Bunga merupakan biaya modal Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga: 1. 2. 3.

Simple interest (bunga biasa) Compound interest (bunga majemuk) Annuity (anuitas).


47


SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA) Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat bunga), dan jangka waktu: B = f (P.i.n), di mana:

B= Bunga P= Principal (modal) i = interest rate (tingkat bunga) n = jangka waktu.

Contoh soal 1: Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun? 2 bulan? 40 hari?


48

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat diselesaikan dengan: P = B/i.n i = B/p.n n = B/P.i S = P + B atau S = P + (P.i.n) Di mana S = jumlah penerimaan. Contoh soal 2: Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut:

No

Principal

Interest Rate

Time

Interest

Amount

(Modal)

(Tingkat Bunga)

(Waktu)

(Bunga)

(Jml Penerimaan)

1

6.000.000

18%

2 tahun

?

?

2

?

20%

?

250.000

5.250.000

3

7.000.000

?

50 hari

?

7.145.833


49


COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK) Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode. Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak diambil pada waktunya. Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap tahun. Contoh soal 3: A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah pengembalian setelah 2 tahun?

Jawab: Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6% , dan n = 2.2 = 4


50


Rumus perhitungan bunga majemuk: n S = P (1+i) S -n P = S (1+i) atau P = (1  i ) n 1/ n

S i     1100% P log S  log P n= log(1  i )

Di mana: S = Jumlah penerimaan P = Present Value n = Periode waktu i = tingkat bunga per periode waktu


51


Nilai (1+i)n disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan datang (future value). Nilai (1+i)-n disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk menilai nilai uang dalam bentuk present value (nilai sekarang). Contoh 4: Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun? n

Catatan: nilai (1+i) dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%.


52


Contoh 5: Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif (effective rate) pada masing-masing bank tersebut? m

Rumus: F = (1+j/m) di mana F = effective rate m = frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun


53


ANNUITY (Anuitas) Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang sama besar pada setiap interval pembayaran. Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan tingkat bunga. Anuitas dapat dibagi atas dua bagian: 1. Anuitas Biasa (Simple Annuity) 2. Anitas Kompleks (Complex Annuity).


54


ANUITAS BIASA Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu dibungamajemukkan. Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi 3 bagian, yaitu: 1. Ordinary annuity 2. Annuity due 3. Deferred annuity.


55


Ordinary annuity Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun. An = R Sn = R Di mana:

1  (1  i )  n    i   {(1  i )  1}    i   n

R = An

  i {1  (1  i ) n }   

R = Sn

  i   n {( 1  i )  1  

An = Present value

R = Annuity

Sn = Future value

i = Tingkat bunga/interval

n = jumlah interval pembayaran Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

56


a. Present Value Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan identik dengan nilai awal dari penanaman modal. Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value? Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6 Rumus : An = R Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%.


57


b. Anuitas dari present value Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang digunakan. Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun? Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36 Rumus :


58


c. Jumlah penerimaan (Future amount) Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound interest) dari sejumlah uang yang dicicil. Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2 kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran pertama. d. Tingkat Bunga Bila present value diketahui:

{1  (1  i )  n }  An   i   R

Bila jumlah penerimaan diketahui :

{(1  i ) n  1 Sn   i   R


59


Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya? Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,-n Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i) /i} dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=8 di mana nilainya 6,463212760. Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan menggunakan sistem interpolasi. Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate? Diketahui: An = Rp 445.000,-

R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan)


60


e. Menentukan Jangka Waktu Untuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan cara menentukan tingkat bunga. Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp 1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang tersebut? Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan R= Rp 50.000,n= ?

Catatan: Gunakan lampiran 5.


61


2. Annuity Due Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua dan seterusnya. Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik untuk present value maupun future value. Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila dibandingkan dengan ordinary annuity.


62


a. Perhitungan present value Rumus: An(ad) = R Atau

Atau

{1  (1  i ) }    (1  i) i   n

{1  (1  i)  ( n 1)  An(ad) = R   1 i   {1  (1  i)  ( n 1)  An(ad) = R  R u  

Contoh 11: Sebuah perusahaan Ingin memperoleh uang secara kontinyu sebesar Rp 1.500.000,dari bank setiap awal kuartal selama satu tahun. Berapa jumlah dana yang harus disetor pada bank apabila tingkat bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun?

Diketahui: R=Rp 1.500.000,i= 18%/4= 4,5% dan n=4 Catatan: Gunakan Lampiran 3 untuk mendapat nilai discount factor annuity pada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1 untuk compounding factor dari bunga majemuk. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 63


b. Jumlah Pembayaran (Future amount) Jumlah pembayaran dalam annuity due dilakukan dengan rumus sebagai berikut:

Sn(ad) =

{(1  i ) n  1}  R  (1  i ) i   atau Sn(ad) = {(1  i ) n 1  1}  R  1 i   Atau Sn(Ad) =

{(1  i ) ( n 1)  1}  R R i  

Contoh 12: Suatu BPD memberikan Fasilitas penjualan kendaraan beroda Dua secara kredit pada guru-guru SD. Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12% per tahun dan cicilan dilakukan Setiap awal bulan sebesar Rp 70.000,Selama 3 tahun. Berapakah besarnya Jumlah pembayaran? Diketahui: R = Rp 70.000,I = 12%/12 = 1% dan n = 12x3 = 36


64


c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk. Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk. -n

An (ad) = Sn (ad) (1+i) n Sn (ad) = An (ad) (1+i)

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.


65


d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat dilakukan apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi, tingkat bunga dan lamanya pinjaman diketahui. Anuitas adalah cicilan yang harus dikembalikan oleh debitur, setiap bulan, kuartal, maupun setiap tahun tergantung perjanjian.

  i 1 R  An  ( 1  i ) n  { 1  ( 1  i ) }    i 1 R  Sn  ( 1  i )  n {( 1  i )  1  


66


c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk. Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk. -n

An (ad) = Sn (ad) (1+i) n Sn (ad) = An (ad) (1+i)

Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity.


67


d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman.


68


Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-?

Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,Ditanya: n = ? Jawab:

{1  (1  i)  ( n1) }  An (ad )  R  R i  


69

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang {1  (1  0,015)  ( n 1) }  100000000  500000    500000 0,015   {1  (1  0,015) ( n 1) }  10000000  500000  19   0,015 500000   Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati 19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23 dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih: 22 bulan < n < 23 bulan Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara pasti.


70


3. Deferred Annuity Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga.

{1  (1  i )  n }  t An (da)  R   (1  i ) i   {(1  i ) n  1 Sn(da)  R   i  

t = tenggang waktu yang tidak dihitung bunga

Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar jumlah pinjaman?


71


Anuitas Kompleks (Complex Annuity) Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda. Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan. Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3: 1. Complex ordinary annuity 2. Complex due annuity 3. Complex deferred annuity. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

72


1. Complex Ordinary Annuity Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun. a. Present Value Rumus:

{1  (1  i)  nc}   i Anc (Oa)  R    c i {( 1  1 )  1 }   

c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun.


73


Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp 76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam? Diketahui: R=Rp 76.015 c = 12/4 = 3

n = 2x4 = 8 (per kuartal) nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5%

Ditanya: Anc(Oa) = ? Jawab :

{1  (1  i )  nc}    i Anc (oa )  R    c i   {(1  i )  1}  {1  (1  0,015)  24}    0,015 Anc (oa )  76.015   3 0,015   {(1  0,015)  1}  Anc (oa )  76.015(20,03040533)(0,32838278) Unbar Anc (oa )  Krisdinar Rp.500Sumadja-Faperta .000

74


b. Jumlah Penerimaan  (1  i)  nc  1   Rumus: i Snc(oa)  R    c i {( 1  i )  1    Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity digunakan rumus berikut:

{(1  i ) n  1}  Sn  R   r   {1  (1  r )  n }  An  R   r  

r = tingkat bunga pada setiap pembayaran dalam simple ordinary annuity i = tingkat bunga dalam complex ordinary annuity

c. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan perhitungan simple ordinary annuity. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

75

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 2. Complex Annuity Due Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun. Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount c factor [i/{1-(1+i) }] {1  (1  i )  n }    i c Anc (ad )  R  ( 1  i )   c i    (1  i )  1 {(1  r ) n  1}    i c Snc(ad )  R  ( 1  i )   c i    (1  i )  1

Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan cara menghitung pada complex ordinary annuity.


76

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 3. Complex Deferred Annuity Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak diperhitungkan bunga. Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3 tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap akhir tahun? Diketahui: Anc= Rp 800.000,n=5 t= 2

c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun i= 12%/2= 6%

Ditanya: R?


77


Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut: {1  (1  i )  nc}    i Anc ( da )  R  (1  i ) ct   c i    (1  i )  1  (1  r )  nc  1   i Snc ( da )  R    c i    (1  i )  1

Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun:   {(1  i ) c  1 i ct R  Anc (da )   (1  i )  nc   i {1  (1  i )      {(1  0,06) 2  1}  0,06 2.2 R  800.000  (1  0,06) 10   0,06 {1  (1  0,06)    R  800.000(0,13586795)(2,06)(1,262477) R  Rp.282.682,


78

ANALISIS KRITERIA INVESTASI


79

Analisis Kriteria Investasi

PENDAHULUAN •

•

• • •

Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis. Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek. Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.


80


PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI 1. Net Present Value (NPV) NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor. Rumus: n

NPV   NBi (1  i )  n i 1

atau n

NPV   i 1

NBi (1  i ) n

atau n

n

i 1

i 1

NPV   Bi  Ci   N Bi

Dimana: NB = Net benefit = Benefit – Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi B = Benefit yang telah didiskon C = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu


81

Analisis Kriteria Investasi Kriteria: NPV > 0 (nol) → usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) → usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) → usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value.

Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.


82

Analisis Kriteria Investasi Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian, diketahui: Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?


83

Analisis Kriteria Investasi Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV Thn

Investasi

Biaya Operasi

(dalam Rp.000,-)

Total Cost

Benefit

Net Benefit

D.F. 18%

Present Value

0

20.000

-

20.000

-

-20.000

1,0000

-20.000

1

15.000

-

15.000

-

-15.000

0,8475

-12,713

2

-

5.000

5.000

10.000

5.000

0,7182

3,591

3

-

6.000

6.000

12.000

6.000

0,6086

3,652

4

-

6.000

6.000

14.000

8.000

0,5158

4,126

5

-

7.000

7.000

17.000

10.000

0,4371

4,371

6

-

7.000

7.000

21.000

14.000

0,3704

5,186

7

-

8.000

8.000

25.000

17.000

0,3139

5,336

8

-

9.000

9.000

30.000

21.000

0,2660

5,586

9

-

10.000

10.000

36.000

26.000

0,2255

5,863

10

-

11.000

11.000

43.000

32.000

0,1911

6,115

NPV Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

11.115,73 84


Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka: n

NPV   NBi (1  i )  n i 1

NPV  11.115.000 Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. Catatan: • Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian • Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera konsumen). Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

85

Analisis Kriteria Investasi Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV Thn

Investasi

Biaya Operasi

Total Cost

(dalam Rp.000,-)

Benefit

Net Benefit

D.F. 18%

B

C

0

20.000

-

20.000

-

-20.000

1,0000

-

20.000

1

15.000

-

15.000

-

-15.000

0,8475

-

12.713

2

-

5.000

5.000

10.000

5.000

0,7182

7.182

3.591

3

-

6.000

6.000

12.000

6.000

0,6086

7.304

3.652

4

-

6.000

6.000

14.000

8.000

0,5158

7.221

3.095

5

-

7.000

7.000

17.000

10.000

0,4371

7.431

3.060

6

-

7.000

7.000

21.000

14.000

0,3704

7.778

2.593

7

-

8.000

8.000

25.000

17.000

0,3139

7.848

2.511

8

-

9.000

9.000

30.000

21.000

0,2660

7.980

2.394

9

-

10.000

10.000

36.000

26.000

0,2255

8.118

2.255

10

-

11.000

11.000

43.000

32.000

0,1911

8.217

2.102

NPV

69.080

57.966


86


Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF: n

NPV   Bi  Ci i 1

NPV  69.080  57.966 NPV  11.114  Rp11.114.000,

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan.


87


Contoh 2:

Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV?


88


n

PV   i 1

CFi Sv  (1  r ) m (1  r ) n

Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value

20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000    ...   2 3 5 (1  0,18) (1  0,18) (1  0,18) (1  0,18) (1  0,18)5 PV  16.949.153  14.363.689  12.172.617  10.315.778  8.742.184  6.556.638 PV  69.100.059 PV 

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli).

NPV = PV – OO = 69.100.059 – 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak feasible. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

89


2. Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak IRR = SOCC berarti proyek pada BEP IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak. Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya. Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. Rumus:

IRR  i1 

NPV1 i2  i1  ( NPV1  NPV2 )

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

90

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR Thn

Net Benefit

D.F. 18%

(dalam Rp.000,-) Present Value

D.F. 24%

Present Value

0

-20.000

1,0000

-20.000

1,0000

-20.000

1

-15.000

0,8475

-12,713

0,8065

-12,713

2

5.000

0,7182

3,591

0,6504

3,591

3

6.000

0,6086

3,652

0,5245

3,652

4

8.000

0,5158

4,126

0,4230

4,126

5

10.000

0,4371

4,371

0,3411

4,371

6

14.000

0,3704

5,186

0,2751

5,186

7

17.000

0,3139

5,336

0,2218

5,336

8

21.000

0,2660

5,586

0,1789

5,586

9

26.000

0,2255

5,863

0,1443

5,863

10

32.000

0,1911

6,115

0,1164

6,115

NPV

11.115,73


-48,94

91


IRR  i1 

NPV1 i2  i1  ( NPV1  NPV2 )

11.114 (0,24  0,18) (11.114  48) IRR  0,23974  23,97% IRR  0,18 

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.


92

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah: 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000 PV     ...   (1  0,14) (1  0,14) 2 (1  0,14)3 (1  0,14)5 (1  0,15)5

PV  17.543.860  15.389.351  13.499.430  11.841.606  10.387.373  7.790.530 PV  76.452.149 Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka: i i IRR  i1  ( PV1  OO) 2 1 PV2  PV1 18  14 IRR  14  (76.452.149  75.000.000)( ) 69.100.059  76.452.149 4 IRR  14  (1.452.149)( ) 7.352.090 IRR  14  0,79  14,79% Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

IRR=14,79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak. 93


3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif. Rumus: n NetB / C 

 N B () i 1 n

i

 N B ( ) i 1

i

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC


Net

94

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn

Net Benefit

D.F. 18%

Present Value

0

-20.000.000

1,0000

-20.000.000

1

-15.000.000

0,847458

-12,713.870

2

5.000.000

0,718218

3,590.920

3

6.000.000

0,608631

3,651.785

4

8.000.000

0,515789

4,126.312

5

10.000.000

0,437109

4,371.090

6

14.000.000

0,370432

5,186.048

7

17.000.000

0,313925

5,336.725

8

21.000.000

0,266038

5,586.798

9

26.000.000

0,225456

5,861.856

32.000.000

0,191064

6,114.048

10


95

Analisis Kriteria Investasi n

NetB / C 

 N B () i 1 n

 N B ( ) i 1

NetB / C 

i

i

44.825.582  1,3703  1,37 32.711.870

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.


96


4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. n Rumus: B(1  r )  n  GrossB / C  in1 n C ( 1  r )  i i 1

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:

69.077.839 GrossB / C   1,1917  1,19 57.964.101 Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

97


5. Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC) Rumus: n

PR 

n

 B   OM i 1

i 1

i

n

I i 1

i

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.


98


Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-) Thn

Investasi

Biaya Operasi

Benefit

Net 18%

ī

OM

B

0

20.000

-

-

1,0000

-20.000

-

-

1

15.000

-

-

0,8475

-12.712

-

-

2

-

5.000

10.000

0,7182

-

3.591

7.182

3

-

6.000

12.000

0,6086

-

3.651

7.303

4

-

6.000

14.000

0,5158

-

3.095

7.221

5

-

7.000

17.000

0,4371

-

3.060

7.431

6

-

7.000

21.000

0,3704

-

2.593

7.778

7

-

8.000

25.000

0,3139

-

2.511

7.848

8

-

9.000

30.000

0,2660

-

2.394

7.980

9

-

10.000

36.000

0,2255

-

2.255

8.118

10

-

11.000

43.000

0,1911

-

2.102

8.217

25.253

69.078

32.712 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

99


PR 

n

 B   OM i 1

i

i 1

n

I i 1

PR

i

i

69.078  25.253  1,3397  1,34 32.712

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.


100


ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus: Dimana: n n PBP = Pay Back Period I i  Bicp 1 Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP i 1 PBP  Tp 1  i 1 Ii = Jumlah investasi telah didiskon Bp Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP Bp = Jumlah benefit pada PBP






101


Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:

32.712  29.137 7.778 PBP  5  0,4596 PBP  5 

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon. Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.


102


2. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus: n

BEP  Tp 1 

n

 TC   B i 1

i

i 1

Bp

icp 1

Dimana: BEP = Break Even Point Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP Bp = Jumlah benefit pada BEP


103


Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:

57.966  52.745 8.118 BEP  8  0,6431 BEP  8 

BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari. Dilihat dari jumlah produksi: Dimana: TR = p x q dan TC = a + bq a=fixed cost pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq b= biaya var per unit p=harga per unit p.q – bq = a → q (p-b) = a q=jumlah produksi q = a/(p-b) BEP(Q) = a/(p-b) BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

104

Analisis Kriteria Investasi PV,I,C,B TR

BEP

TC

57.965

PBP

32.712

0

1

2

3

4

5 6 Tahun

I

7

8

9

10

Grafik 1. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi. Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

105


CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.a. Kebutuhan investasi - Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.500,Rp. 1.400.000,- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,Rp. 200.000,- Peralatan kantor Rp. 100.000,- Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000,Rp. 576.000,- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,- Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000,Rp. 3.500.000,b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,Jumlah Rp. 8.296.000,-


106


2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri. 3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%. 4. Biaya operasi dan pemeliharaan a. Biaya tidak tetap - Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. 5,- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-


107


b. Biaya tetap - Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit. Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?


108


Penyelesaian: • Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.000.000,-

R  6.000.000

0,18  Rp1.918.670 5 {1  (1  0,18) }

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.


109

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Akhir Kwt

Cicilan/Tahun

Bunga (18%)

P.Pokok Pinjaman

Jumlah PPP

0

-

-

-

-

Sisa Kredit

6.000,00

1

1.918,67

1.080,00

838,67

838,67

5.161,33

2

1.918,67

929,04

989,63

1.828,30

4.171,70

3

1.918,67

750,91

1.167,76

2.996,06

3.003,94

4

1.918,67

540,71

1.377,96

4.374,03

1.625,97

5

1.918,67

292,68

1.625,99

6.000,02

0,00


110

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya A. Biaya Tdk Tetap

Tahun

1

2

3

4

5

1.290,00

1.290,00

1.720,00

1.720,00

1.720,00

1. Bahan baku

375,00

375,00

500,00

500,00

500,00

2. Bahan Pembantu

225,00

225,00

300,00

300,00

300,00

3. Upah Tenega Kerja

450,00

450,00

600,00

600,00

600,00

4. Bahan Bakar Kayu

240,00

240,00

320,00

320,00

320,00

B. Biaya Tetap

1.464,20

1.464,20

1.464,20

1.464,20

1.464,20

5. Biaya gaji

900,00

900,00

900,00

900,00

900,00

30,00

30,00

30,00

30,00

30,00

7. Biaya Penyusutan

459,20

459,20

459,20

459,20

459,20

8. Biaya Perawatan

75,00

75,00

75,00

75,00

75,00

2.754,20

2.754,20

3.184,20

3.184,20

3.184,20

6. Biaya Umum

Total Biaya


111

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No. Uraian

Tahun 0

1

2

3

4

5

1. Pendapatan a. Hasil Usaha b. Salvage Value

-

4.875,00 -

4.875,00 -

6.500,00 -

6.500,00 -

6.500,00 4.500,00

Gross Benefit

-

4.875,00

4.875,00

6.500,00

6.500,00

11.000,00

2. Investasi Awal 3. Operating Cost Kredit Bank a. Pokok pinjaman b. Bunga bank Total Cost

2.296,00 -

2.754,20

2.754,20

3.184,20

3.184,20

3.184,20

2.296,00

838,67 1.080,00 4.672,87

989,63 929,04 4.672,87

1.167,76 750,91 5.102,87

1.377,96 540,71 5.102,87

1.625,99 292,68 5.102,87

4. Net Benefit 5. Pajak 15% 6. Net Benefit 7. DF 18%

-2.296,00 -2.296,00 1,0000

202,13 30,22 171,81 0,8475

202,13 30,32 171,81 0,7182

1.397,13 209,57 1.187,56 0,6086

1.397,13 209,57 1.187,56 0,5158

5.897,13 884,57 5.012,56 0,4371

Present Value (PV) NPV = Total PV

-2.296,00 1.499,35

145,60

123,39

722,79

612,53

2.191,04


112


Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C Tahun

Net benefit (Rp 000)

D.F 18%

Present Value (Rp 000)

D.F 34%

Present Kredit (Rp 000)

0

-2.296,00

1,0000

-2.296,00

1,0000

-2.296,00

1

171,81

0,8475

145,60

0,7463

128,72

2

171,81

0,7182

123,39

0,5569

95,68

3

1.187,56

0,6986

722,79

0,6156

493,56

4

1.187,56

0,5158

612,53

0,3102

368,33

5

5.012,56

0,4371

2.191,04

0,2315

1.160,21

NPV

1.499,35


-50,00

113


1.499,35 )(0,34  0,18) 1.499,35  50,00 IRR  0,3348  33,48% IRR  0,18  (

n

NetB / C 

 N B () i 1 n

 N B ( ) i 1

NetB / C 

i

i

3.795,35  1,65 2.296,00

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena: NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1


114


NetB / C 

 N B () i 1 n

 N B ( ) i 1

NetB / C 

i

i

44.825.582  1,3703  1,37 32.711.870

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.


115


4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. n Rumus: B(1  r )  n  GrossB / C  in1 n C ( 1  r )  i i 1

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:

69.077.839 GrossB / C   1,1917  1,19 57.964.101 Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

116


5. Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC) Rumus: n

PR 

n

 B   OM i 1

i 1

i

n

I i 1

i

Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP.


117


Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-) Thn

Investasi

Biaya Operasi

Benefit

Net 18%

ī

OM

B

0

20.000

-

-

1,0000

-20.000

-

-

1

15.000

-

-

0,8475

-12.712

-

-

2

-

5.000

10.000

0,7182

-

3.591

7.182

3

-

6.000

12.000

0,6086

-

3.651

7.303

4

-

6.000

14.000

0,5158

-

3.095

7.221

5

-

7.000

17.000

0,4371

-

3.060

7.431

6

-

7.000

21.000

0,3704

-

2.593

7.778

7

-

8.000

25.000

0,3139

-

2.511

7.848

8

-

9.000

30.000

0,2660

-

2.394

7.980

9

-

10.000

36.000

0,2255

-

2.255

8.118

10

-

11.000

43.000

0,1911

-

2.102

8.217

25.253

69.078

32.712 Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

118


PR 

n

 B   OM i 1

i

i 1

n

I i 1

PR

i

i

69.078  25.253  1,3397  1,34 32.712

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.


119


ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus: Dimana: n n PBP = Pay Back Period I i  Bicp 1 Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP i 1 PBP  Tp 1  i 1 Ii = Jumlah investasi telah didiskon Bp Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP Bp = Jumlah benefit pada PBP






120


Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb:

32.712  29.137 7.778 PBP  5  0,4596 PBP  5 

PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. Untuk nilai Tp-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon. Nilai Bp yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi.


121


2. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus: n

BEP  Tp 1 

n

 TC   B i 1

i

i 1

Bp

icp 1

Dimana: BEP = Break Even Point Tp-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TCi = Jumlah total cost yang telah didiskon Bicp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP Bp = Jumlah benefit pada BEP


122


Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb:

57.966  52.745 8.118 BEP  8  0,6431 BEP  8 

BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari. Dilihat dari jumlah produksi: Dimana: TR = p x q dan TC = a + bq a=fixed cost pada keadaaan BEP: TR = TC → p.q = a + bq b= biaya var per unit p=harga per unit p.q – bq = a → q (p-b) = a q=jumlah produksi q = a/(p-b) BEP(Q) = a/(p-b) BEP(RP) = a/(1 – b/p) → BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

123

Analisis Kriteria Investasi PV,I,C,B TR

BEP

TC

57.965

PBP

32.712

0

1

2

3

4

5 6 Tahun

I

7

8

9

10

Grafik 1. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi. Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value. Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar

124


CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.a. Kebutuhan investasi - Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.500,Rp. 1.400.000,- Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,Rp. 200.000,- Peralatan kantor Rp. 100.000,- Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000,Rp. 576.000,- Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,- Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000,Rp. 3.500.000,b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,Jumlah Rp. 8.296.000,-


125


2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri. 3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%. 4. Biaya operasi dan pemeliharaan a. Biaya tidak tetap - Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. 5,- Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,- Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,- Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,-


126


b. Biaya tetap - Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,- Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,- Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,- Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,- Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit. Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C?


127


Penyelesaian: • Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.000.000,-

R  6.000.000

0,18  Rp1.918.670 5 {1  (1  0,18) }

• Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4.


128

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Akhir Kwt

Cicilan/Tahun

Bunga (18%)

P.Pokok Pinjaman

Jumlah PPP

0

-

-

-

-

Sisa Kredit 6.000,00

1

1.918,67

1.080,00

838,67

838,67

5.161,33

2

1.918,67

929,04

989,63

1.828,30

4.171,70

3

1.918,67

750,91

1.167,76

2.996,06

3.003,94

4

1.918,67

540,71

1.377,96

4.374,03

1.625,97

5

1.918,67

292,68

1.625,99

6.000,02

0,00


129

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya A. Biaya Tdk Tetap

Tahun

1

2

3

4

5

1.290,00

1.290,00

1.720,00

1.720,00

1.720,00

1. Bahan baku

375,00

375,00

500,00

500,00

500,00

2. Bahan Pembantu

225,00

225,00

300,00

300,00

300,00

3. Upah Tenega Kerja

450,00

450,00

600,00

600,00

600,00

4. Bahan Bakar Kayu

240,00

240,00

320,00

320,00

320,00

B. Biaya Tetap

1.464,20

1.464,20

1.464,20

1.464,20

1.464,20

5. Biaya gaji

900,00

900,00

900,00

900,00

900,00

30,00

30,00

30,00

30,00

30,00

7. Biaya Penyusutan

459,20

459,20

459,20

459,20

459,20

8. Biaya Perawatan

75,00

75,00

75,00

75,00

75,00

2.754,20

2.754,20

3.184,20

3.184,20

3.184,20

6. Biaya Umum

Total Biaya


130

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No. Uraian

Tahun 0

1

2

3

4

5

1. Pendapatan a. Hasil Usaha b. Salvage Value

-

4.875,00 -

4.875,00 -

6.500,00 -

6.500,00 -

6.500,00 4.500,00

Gross Benefit

-

4.875,00

4.875,00

6.500,00

6.500,00

11.000,00

2. Investasi Awal 3. Operating Cost Kredit Bank a. Pokok pinjaman b. Bunga bank Total Cost

2.296,00 -

2.754,20

2.754,20

3.184,20

3.184,20

3.184,20

2.296,00

838,67 1.080,00 4.672,87

989,63 929,04 4.672,87

1.167,76 750,91 5.102,87

1.377,96 540,71 5.102,87

1.625,99 292,68 5.102,87

4. Net Benefit 5. Pajak 15% 6. Net Benefit 7. DF 18%

-2.296,00 -2.296,00 1,0000

202,13 30,22 171,81 0,8475

202,13 30,32 171,81 0,7182

1.397,13 209,57 1.187,56 0,6086

1.397,13 209,57 1.187,56 0,5158

5.897,13 884,57 5.012,56 0,4371

Present Value (PV) NPV = Total PV

-2.296,00 1.499,35

145,60

123,39

722,79

612,53

2.191,04


131


Tabel K.4 Persiapan Perhitungan IRR dan Net B/C Tahun

Net benefit (Rp 000)

D.F 18%

Present Value (Rp 000)

D.F 34%

Present Kredit (Rp 000)

0

-2.296,00

1,0000

-2.296,00

1,0000

-2.296,00

1

171,81

0,8475

145,60

0,7463

128,72

2

171,81

0,7182

123,39

0,5569

95,68

3

1.187,56

0,6986

722,79

0,6156

493,56

4

1.187,56

0,5158

612,53

0,3102

368,33

5

5.012,56

0,4371

2.191,04

0,2315

1.160,21

NPV

1.499,35


-50,00

132


1.499,35 )(0,34  0,18) 1.499,35  50,00 IRR  0,3348  33,48% IRR  0,18  (

n

NetB / C 

 N B () i 1 n

 N B ( ) i 1

NetB / C 

i

i

3.795,35  1,65 2.296,00

Berdasarkan pada hasil perhitungan, proyek ini layak untuk dikerjakan karena: NPV > 0, IRR > D.F dan Net B/C > 1


133

PEMILIHAN KEGIATAN USAHA/PROYEK DENGAN ANALISIS KRITERIA INVESTASI


134

Pemilihan Kegiatan usaha/Proyek dengan Analisis Kriteria Investasi

Pendahuluan Pemilihan proyek perlu dilakukan karena terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek. Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar memberikan manfaat maksimum dari peluang yang tersedia dalam batas-batas kemampuan investasi. Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan: 1.Mutually exclusive alternative project 2.Cross over discount rate analysis.


135


Mutually exclusive alternative project Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu alternatif dari beberapa alternatif karena tidak mungkin melakukan beberapa proyek dalam waktu bersamaan karena terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan. Apabila hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan usaha, perlu dipertimbangkan beberapa faktor, a.l. jumlah investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.


136


Tabel 1. Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan C Thn

Proyek A

Proyek B

Proyek C

TC

Benefit

TC

Benefit

TC

Benefit

0

750

0

400

0

200

0

1

400

400

275

275

285

155

2

360

375

80

250

40

160

3

210

500

80

250

40

170

4

220

500

80

250

40

170

5

230

600

100

300

45

180

6

340

600

100

300

45

180

7

250

600

100

300

45

180

8

250

600

100

350

45

190

9

250

600

100

350

45

190

10

250

600

100

350

45

190

3150

Krisdinar Sumadja-Faperta Unbar 5425 1515 2975

875

1765

137


Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti terlihat pada tabel 2 berikut: Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,B, dan C No

Nama Proyek

NPV (Rp juta)

IRR (%)

Net Benefit Cost Ratio

1

Proyek A

296,03

26,11

1,39

2

Proyek B

256,25

30,06

1,58

3

Proyek C

172,56

30,56

1,39


138


Dari NPV, proyek A lebih baik dari proyek B dan C. Dari IRR, proyek C lebih baik dari proyek A dan B. Dari NBCR, proyek B lebih baik dari A dan C. Perlu melihat aspek lainnya: jumlah investasi, umur ekonomis proyek, jangka waktu pengembalian investasi (pay back period), lokasi proyek, lingkungan masyarakat sekitar, adat istiadat setempat, dan prospek pengembangan usaha di masa datang. Misal, jumlah investasi proyek A Rp 1.100 juta, proyek B Rp 595 juta, dan proyek C Rp 450 juta sedangkan dana yang tersedia pada investor Rp 1.100 juta, maka meski dapat membiayai proyek A, investor lebih baik memilih proyek B yang menghasilkan NPV Rp 256,25 juta dan IRR sebesar 30,06%.


139


Kriteria lain adalah dengan melihat Pay back period, yaitu jangka waktu pengembalian investasi. Semakin cepat proyek tersebut dapat mengembalikan investasi, semakin baik karena investasi yang telah dikembalikan dapat digunakan untuk proyek lain yang dapat menghasilkan benefit baru bagi perusahaan. Pembangunan konstruksi proyek juga harus diperhatikan. Semakin lama pembangunan konstruksi, semakin lama untuk mendapatkan benefit.


140


Cross Over Discount Rate Analysis (CODR) CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam pemilihan proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai discount factor sulit untuk diketahui (karena seringnya perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi secara keseluruhan). Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan, ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang besar, tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang diberikan proyek tersebut.


141


Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih proyek mana yang lebih baik untuk dikerjakan, yi. tergantung pada NPV dari proyek pada SOCC yang digunakan. Contoh: Perhatikan tabel 3 berisi perkiraan total cost, benefit, dan net benefit, dari proyek A dan B. Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan pada beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel 4.


142


Tabel 3. Total Cost, Benefit, dan Net Benefit Proyek A dan B Thn

Total Cost

Benefit

Net Benefit

A

B

A

B

A

B

0

0.0

0.00

0.00

0.00

-35.00

-30.00

1

22.00

26.00

22.00

26.00

-15.00

-20.00

2

28.00

10.00

28.00

25.00

-20.00

15.00

3

10.00

11.00

32.00

28.00

22.00

17.00

4

10.00

12.00

34.00

30.00

24.00

18.00

5

10.00

12.00

37.00

32.00

27.00

20.00

6

12.00

14.00

41.00

37.00

29.00

23.00

7

12.00

14.00

44.00

39.00

32.00

25.00

8

13.00

11.00

48.00

39.00

35.00

28.00

9

13.00

11.00

52.00

42.00

39.00

31.00

10

13.00

11.00

56.00

45.00

43.00

34.00

143.00

132.00

191.00

161.00


394.00

343.00

143


Dari perhitungan, NPV pada berbagai discount rate pada masing-masing proyek tidak proporsional. Proyek B (NPV Rp 41,08 juta) lebih elastis dibanding proyek A (NPV Rp 43,73 juta). Pada tk discount rate 25%, NPV proyek A lebih kecil dari proyek B. Apabila social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku di masyarakat lebih besar dari tingkat CODR pilihan terhadap proyek B lebih menguntungkan dari proyek A. Sebaliknya apabila SOCC yang digunakan lebih kecil dari CODR berarti pilihan terhadap proyek A akan lebih menguntungkan.


144


Discount Rate

Proyek A

15%

Proyek B 43,73

41,08

18%

NPV1

29,79

NPV 1 29,50

21%

NPV2

18,49

NPV2

20,06

25%

6,58

10,01

30%

-4,57

0,49


Tabel 4. Nilai Present Value dari Proyek A dan B pada Berbagai Discount Factor

145


Slope dari NPV yang menggunakan bermacam-macam discount rate apabila digambarkan dalam sebuah kurva adalah berbentuk cekung. Proyek A lebih elastis daripada Proyek B, dengan demikian titik perpotongan antara NPV Proyek A dengan NPV Proyek B adalah titik keseimbangan antara nilai NPV proyek A dan Proyek B pada discount rate tertentu. ( NPVB1  NPV A1 ) CODR  i1  NPV A1  NPV A2 NPVB1  NPVB 2 ( )( ) i1  i2 i1  i2


146


CODR  i1 

( NPVB1  NPV A1 ) NPV A1  NPV A2 NPVB1  NPVB 2 ( )( ) i1  i2 i1  i2

(29,50  29,79) 29,79  18,49) 29,50  20,06 ( )( ) 0,18  0,21 0,18  0,21 CODR  0,1847  18,47% CODR  0,18 

Nilai NPV pada titik perpotongan:

NPV A1  NPV A 2 NPV E  (iCODR  i1 )  ( NPV A1 ) i1  i2 29,79  18,49 (0,19  0,18)  29,75 0,18  0,21 NPV E  Rp.25,98( juta ) NPV E 


147


NPV 191 161

25,98

Proyek A

CODR

Berdasarkan pd hasil perhitungan, CODR adalah seperti pada grafik Berikut. SOCC yang berlaku di masy. Berada Di atas CODR (18,47%), berarti Proyek B lebih menguntungkan. Sebaliknya, apabila SOCC lebih kecil dari CODR, pilihan thd Proyek A memberikan NPV lebih besar daripada Proyek B.

Proyek B

18,47%


148

Rangkuman Analisis Proyek

Recommend Documents