Projet Memoire Licence Vefa s6

2016 PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANÇAIS

LA PROTECTION DE L’ACHETEUR LORS DE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE D’IMMEUBLE

EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ( VIEFA)

Ce travail est encadré par :

Madame , Oulaji Imane

Réalisé par les étudiants (tes) : - ZOUHAIR OUNSY - YOUSSEF SHAMIR 08/06/2016

- NEZHA KASSAB - ASSALA MOUTAABID

Dédicace c’est avec profonde gratitude et sincères mots , que nous dédions ce modeste travail de fin d’étude à nos chers parents ; qui ont sacrifié leur vie pour notre réussite et nous ont éclairé le chemin par leurs conseils judicieux .

Nous espérons qu’un jour , nous pourrons leurs rendre un peu de ce qu’ils ont Fait pour nous , que dieu leur prête bonheur et longue vie .

Nous dédions aussi ce travail à nos frères et sœurs , nos familles , nos amis , tous nos professeurs qui nous ont enseigner et à tous ceux qui nous chers .

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Remerciements Au terme de ce travail, nous tenons à exprimer notre gratitude et nos remerciements pour toutes les personnes qui ont contribué à sa réalisation .

Nous tenons tout d’abord à remercier Madame . Oualji Imane , notre professeur et notre encadreur à la faculté de sciences juridiques économiques et sociales de Settat , pour son aide , ses conseils , son encouragement et sa disponibilité dans ce projet .

Au-delà de ce mémoire, nous avons également une pensée émue envers toutes les personnes qui nous ont accompagné au cours de la préparation de la licence fondamentale « droit en français – droit privé ». En effet, l’ensemble de nos professeurs nous a apporté les bases essentielles pour pouvoir mener à bien nos futures missions. Nous saluons leur dévouement et leur acharnement à nous donner un bagage certes évolutif mais indispensable pour appréhender un environnement de travail passionnant mais parfois éprouvant.

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Sommaire INTRODUCTION .................................................................................................................................................6 PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE............................9 Jurisprudence de la cour de cassation ...................................................................................................... 10 DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES PARTIES AU CONTRAT DE VEFA ........................................................................................................... 11 PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE D’IMMEUBLE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ............................................................................................................................................. 12 CHAPITRE I : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RESERVATION. ..................................... 11 Définition de la Vente en l'état futur d'achèvement ( la loi 44-00)......................................................... 11 Section 1 : Formation du contrat préliminaire de vente . ....................................................................... 11 Section2 : le champ d’application de la loi 44-00..................................................................................... 16 La VEFA peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. Elle peut être conclue par toute personne de droit public ou de droit privé. .................... 20 Section 3 : Mode de réalisation de VEFA ................................................................................................. 20 La VEFA a pour particularité de se dérouler en deux phases : la loi édicte en effet un mécanisme qui s'échelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu à un contrat préliminaire et à un contrat de vente définitif. Donc Quels en sont les mécanismes et régimes ? ................................................................... 20 CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF. ....................................................................................... 20 SECTION 1 : l’achèvement des travaux de construction ....................................................................... 20 Section 2 : Conclusion du contrat définitif de vente VIEFA .................................................................. 21 Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA ..................................................................................... 21 • Refus imputable au réservataire ............................................................................................................. 22 • Refus imputable au réservant ................................................................................................................. 22 PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE L’ACHETEUR DANS VIEFA CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA VENTE D’IMMEUBLE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT. ............................................................................................................................................. 23 SECTION 1 : la garantie d’édifier en conformité avec les termes du contrat ...................................... 24 Section 2 : la garantie des vices ou malfaçon de la construction ............................................................ 24 CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT .................... 28 Section 1 : la garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement ............................................. 28

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SECTION 2 : la garanti intrinsèque d’achèvement ................................................................................ 28 CONCLUSION :................................................................................................................................................. 28 -

Le projet de loi 107-12………………………………………………………………30 Le tableau comparatif DE LA VEFA ENTRE LA France ET LE MAROC……31

LES REFERENCES …………………………………………………………………………….40

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INTRODUCTION : la vente est le mode juridique d'accession à la propriété le plus naturel, puisque cette opération a pour effet le transfert du droit du vendeur à l'acheteur . Or le schéma classique de la vente a longtemps paru inadapté à la commercialisation des immeubles neufs pour des raisons tenant au financement de la construction car même soutenus par les banques Avec l’évolution de la vie des affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contrats deviennent de plus en plus complexes et, nécessitent la conclusion d’avant-contrats afin de sécuriser les transactions et de protéger les intérêts des parties. Ces avant-contrats sont des actes préparatoires au contrat définitif de vente. Ils peuvent être précédés de négociations ou de pourparlers comme ils peuvent appartenir à la grande famille des avant-contrats imposés par les réglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et s’appliquent dans des domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de « contrats préparatoires », « contrats préliminaires », «contrats préalables », « promesses de contrats », « accord de principe » et autres. Cependant, il existe un secteur où ils acquièrent une importance particulière, et c’est celui des ventes immobilières où, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient impérative. Du fait de la complexité de la rédaction des contrats de ventes immobilières, et en raison de la difficulté du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promesses de vente ou les pactes de préférence, sont fréquemment conclus de nos jours. La promesse de vente, qui peut être unilatérale ou synallagmatique, a pour objet essentiel l’option donnée à l’éventuel acquéreur pendant un temps déterminé. Le promettant s’engage à ne vendre à personne d’autre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnité d’immobilisation peut être payée par le bénéficiaire en amont, c’est-à-dire au moment de la conclusion de la promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas être considérée comme contrepartie de l’immobilisation en matière de promesse unilatérale. La levée de l’option par le bénéficiaire transforme instantanément la promesse en vente. S’agissant de la promesse synallagmatique, plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confère à aucune des parties une option. Autrement dit, leur consentement à la vente est ferme et définitif sauf dans le cas où une condition de dédit est prévue dans le contrat. Toutefois, celle-ci n’implique pas nécessairement la vente car elle peut être conclue sous condition suspensive et se transforme alors en vente conditionnelle. Le pacte de préférence quant à lui, est une convention conclue entre le propriétaire d’un bien et un bénéficiaire, par laquelle le premier s’engage, au cas où il vendrait sa chose, à donner la préférence au bénéficiaire du pacte s’il paie le même prix que celui offert par les autres personnes intéressées. Comme dans la promesse unilatérale de vente, la Cour de cassation décide que le droit du bénéficiaire est un simple droit de créance contre le promettant et non un droit réel sur le bien ; il s’agit plutôt d’un droit potestatif . Tous ces contrats deviennent d’autant plus utiles lors de la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente d’immeuble en

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l’état futur d’achèvement (VEFA), ou encore lors d’une vente d’immeuble sous forme de location accession. D’où l’intérêt de leur étude. L’avant-contrat conclu dans les VEFA est dit « contrat préliminaire ». En France, la vente d’immeubles à construire a vu le jour avant que le législateur ne la réglemente. En effet, celle-ci même n’étant pas réglementée par le code civil, était compatible avec les termes de son article 1130 qui dispose que : « les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation ». Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties suffisantes, notamment à l’acheteur qui avait avancé des fonds pour financer la construction, et qui se trouvait désarmé devant l’arrêt de l’opération dû à la faillite du vendeur. De plus, au lendemain de la deuxième Guerre Mondiale, l’acheteur se trouvait dans une position de faiblesse face au promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni délai de livraison précis, ni l’exacte définition de l’immeuble à construire ni même une garantie efficace de bonne fin. Ce n’est qu’en 1967, qu’une loi instituant ce type de vente verra le jour le 3 janvier. Cette loi a édicté un véritable statut à ce nouveau type de vente. Au Maroc, la vente en l’état futur d’achèvement plus connue sous le nom de vente sur plan a également été régie, jusqu’à peu par les dispositions du DOC, droit commun de la vente, ce qui posait d’innombrables problèmes aussi bien pour le promoteur que pour le futur acquéreur. En effet, l’accédant à la propriété ne bénéficiait d’aucune garantie de l’achèvement de la construction ainsi que du remboursement des sommes qu’il a versées dans le cas de l’arrêt de l’opération. Afin de mettre un terme à ce vide législatif et de remédier à tous ces problèmes, le législateur a adopté la loi 44-00 qui complète le DOC, par Dahir du 3 octobre 2002,et entrée en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi régit les relations entre le promoteur immobilier et l’acquéreur tout en définissant les droits et obligations de chacun d’eux, comme elle vise à instaurer de la discipline dans les relations d’achat et de vente des immeubles. Ainsi, l’article 618 alinéa 1er de la loi 44-00 définit la VEFA comme étant toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le contrat préliminaire ou contrat de réservation est un contrat par lequel un éventuel vendeur (le réservant) s’engage à réserver à un éventuel acheteur (le réservataire) un immeuble. La loi a soumis la formation du contrat préliminaire à des conditions particulières et très précise. Cette particularité est celle qui pousse à se poser des questions sur la nature juridique de ce contrat et sa portée ainsi que sur les modalités de protections des parties notamment la plus faible d’entre elles à savoir l’acquéreur. Dans un souci de répondre à ces questions on s’articulera en deux parties essentielles : la nature juridique du contrat préliminaire et sa portée (première partie), puis le contrat préliminaire comme outil de protection des parties au contrat de vente

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(deuxième partie). La nature juridique du contrat préliminaire suscite une grande polémique (1), mais il serait intéressant de connaître les effets d’un tel contrat (2).

PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE La nature juridique du contrat préliminaire est une question très controversée. L’unique vérité incontestable est que le contrat préliminaire est un avant-contrat, mais la notion d’avant-contrat étant elle-même ambiguë, ceci ne clarifie pas la nature juridique du contrat préliminaire. La controverse doctrinale apparut dès l’adoption de la loi française de 1967, et continue à nos jours à se prolonger puisque la jurisprudence reste prudente sur la question. Il existe deux opinions doctrinales en la matière, l’une a une conception moniste de ce contrat, l’autre en a une conception dualiste. Conception moniste :Pour certains des auteurs ayant cette conception du contrat

préliminaire, ce serait un pacte de préférence . La jurisprudence a condamné cette analyse, après avoir remarqué que le réservant n’a pas une liberté discrétionnaire de ne pas vendre contrairement au promettant du pacte de préférence qui jouit de cette liberté. Pour d’autres auteurs, le contrat préliminaire n’est autre qu’une promesse unilatérale de vente sous condition d’accomplissement du programme . Cependant, la Cour de Cassation ayant cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes, du 18 décembre 1973 et qui avait reconnu que le contrat préliminaire n’était qu’une promesse unilatérale de vente, paraît avoir voulu écarter cette opinion. Enfin, pour d’autres, le contrat préliminaire n’a qu’une valeur exploratoire et non contraignante . Autrement dit, c’est un contrat non obligatoire. Conception dualiste :Pour les auteurs ayant une conception dualiste du contrat

préliminaire, la nature du contrat change selon l’intention du constructeur. C'est-à-dire qu’elle varie selon si, au moment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non l’intention d’accomplir l’opération de construction ou pas . Ainsi, lorsque le contrat préliminaire est conclu avant la mise au point définitive du projet de construction, il est un simple test commercial constituant un contrat sui generis. Dans ce cas, le réservant s’engage uniquement à réserver et n’encourt aucune responsabilité si le projet de construction n’est pas réalisé. Si par contre, il réalise son projet mais s’abstient de vendre au réservataire, il n’engagera sa responsabilité que s’il est en faute ou s’il le fait de mauvaise foi. Autrement dit, le contrat préliminaire n’a plus de valeur obligatoire. Il devient similaire à des fiançailles. Si le contrat préliminaire est conclu après la mise au point définitive du projet de construction, il est considéré comme une promesse de vente car à ce moment-là il peut préciser les conditions de la vente projetée, à savoir la description de l’immeuble promis, le prix et les modalités

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d’exécution. Si en outre, le réservant s’engage à vendre de façon actuelle et inconditionnelle, le contrat constitue alors une promesse unilatérale de vente avec faculté de dédit pour le réservataire. Autrement dit, le réservataire aura le droit de changer d’avis contrairement au réservant qui, en cas d’inexécution de son obligation, aura soit à payer des dommages intérêts au réservataire, soit en réalisant de force son obligation. Ceci dit, cette dernière faculté est plus incertaine. La pratique a ainsi compris le contrat préliminaire. Tantôt la construction est à l’état de simple projet, et auquel cas le contrat n’indique que les mentions prescrites par la loi, le « vendeur » est alors tenu au minimum d’obligations et il peut libérer sa responsabilité s’il ne donne pas suite à son projet. Tantôt, la construction est décidée et organisée, l’acte détermine dans ce cas avec précision le prix et la chose, et le réservant s’engage fermement. La question soulevée n’est pas de savoir quels sont les effets du contrat préliminaire dans chacun des deux cas précités mais plutôt celle de connaître le pouvoir de la volonté en la matière. Â cet effet, il est clair que les règles légales forment un régime de protection pour l’acquéreur. Cette protection ne peut être diminuée par le contrat, mais elle peut augmenter en accroissant les obligations du réservant. En effet, si la chose et le prix sont déterminés, celuici peut même s’engager à une véritable promesse unilatérale de vente. Le réservataire quant à lui ne peut jamais s’engager à dépasser le seuil maximum légal des dépôts de garantie. Toutefois, si le « réservant » promet une chose précise et déterminée au moyen d’un prix également déterminé, l’acte devrait être soumis aux règles de la promesse unilatérale de vente tant dans ses conditions (surtout l’enregistrement obligatoire de l’acte sous seing privé), que dans ses effets (notamment la sanction de l’inexécution de ses obligations par le promoteur). Jurisprudence de la cour de cassation

La Cour de cassation n’a pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas soumettre le contrat préliminaire à l’article 1840 A du Code général des impôts , elle s’est bornée à dire qu’il ne constituait pas une promesse unilatérale de vente et décidée qu’il s’agissait d’un contrat sui generis, et qu’il était essentiellement synallagmatique . Dans une autre décision, elle a admis que les juges du fond avaient pu qualifier le contrat de « promesse de vente ferme » (sans doute unilatérale), en raison de la volonté des parties. En réalité les deux conceptions ne reflètent pas la réalité car la loi n’impose pas un seul type exclusif de contrat ni n’en organise deux. Celle-ci se limite à garantir une protection minimum au réservataire que la convention ne saurait diminuer mais qu’elle peut augmenter. Les contractants peuvent faire une promesse unilatérale de vente, mais l’indemnité d’immobilisation est toujours soumise au régime spécial des dépôts de garantie.

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DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DES PARTIES AU CONTRAT DE VEFA La protection des parties au contrat de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est concrétisée par la conclusion du contrat préliminaire certes, mais encore plus par les conditions imposées par la loi à sa conclusion (1) d’une part, et par les obligations qu’il fait naître pour les deux parties (2) d’autre part .En signant le contrat préliminaire, une sorte d’avant-contrat à l’achat de la propriété, l’acheteur s’engage à faire l’acquisition de la maison désignée au contrat, à procéder à sa réception et à en prendre possession ainsi qu’à payer le prix convenu, tandis que l’entrepreneur est tenu de construire la maison conformément aux spécifications contractuelles, de mettre l’acheteur en possession de la maison et de lui transférer les titres de propriété. Le contrat préliminaire peut également être cédé, comme tout contrat qui n’est pas conclu en intuitu personae et pour lequel une clause d’incessibilité n’a pas été stipulée. Elle ne peut être opposable au réservant que s’il l’a acceptée dans un acte authentique ou si elle lui a été signifiée. Cette cession devra être effectuée dans les mêmes formes et conditions du contrat préliminaire. Elle substitue alors de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Toutes ces conditions sont imposées par la législation sur les ventes immobilières en l’état futur d’achèvement, qui vise certes la protection de l’acquéreur et évite au promoteur de tomber dans des situations compliquées . Afin de résoudre ce problème, il y a eu la proposition de faire participer au financement de la construction d'immeubles ceux qui sont directement intéressés par le programme, c'est-à-dire les accédant à la propriété. Mais cette proposition manquait du cadre légal et juridique Pratique répandue au Maroc, la vente VEFA n'était soumise à aucune réglementation particulière jusqu’à une période récente et l’absence de règles précises en avait fait un terrain fertile à toute sorte d'abus. Souvent, les promoteurs immobiliers, aussi bien publics que privés, recourent aux avances des futurs acquéreurs afin de mobiliser des moyens financiers complémentaires au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction. Cette pratique, quoiqu'elle comporte des risques évidents pour l'acheteur et ne repose sur aucune base juridique, est devenue un instrument de financement incontournable pour les promoteurs en raison de la faible implication des banques dans le financement des logements, en particulier le logement social. une question semble s’imposer avec force : doit-on protéger les parties au détriment du principe de l’autonomie de la volonté ? Car il est clair qu’il se voit réduire son champ d’application.

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PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE D’IMMEUBLE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT . CHAPITRE I : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RESERVATION. la vente sur plans et la vente en l'état futur d'achèvement sont les contrats les plus utilisés en matière de promotion immobilière. La vente d'immeubles à construire d'une manière générale a vu le jour avant que le législateur n'intervienne pour la règlementer que ce soit en France ou au Maroc . Cette réglementation s'est faite d'une manière progressive et, en France particulièrement, c'est seulement à partir de 1967 (et plus tard en 1993 et 1994) qu'on a décrété un véritable statut légal à ce type de vente . Définition de la Vente en l'état futur d'achèvement ( la loi 44-00)

Section 1 : Formation du contrat préliminaire de vente . La formation du contrat préliminaire de vente est encadrée par des conditions de fond, de forme et de publicité.

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Conditions de fond : Outre la mention de l'identité des parties contractantes, du titre de propriété de l'immeuble immatriculé ou les références de la propriété de l'immeuble non immatriculé et du numéro et la date de l'autorisation de construire, le contrat préliminaire de vente doit comporter certaines clauses obligatoires qui ont trait * Aux conditions techniques de la vente ; * Aux conditions financières de la vente ;

 Clauses relatives aux conditions techniques de la vente : S'agissant d'une vente portant sur un immeuble à construire, l'acquéreur doit pouvoir apprécier ce qui lui va être livré . D'où des prescriptions particulières quant :A la désignation du bien vendu ; A la description détaillée et exacte de l'immeuble objet de la vente(surface habitable approximative, nombre de pièces principales, pièces de services, dépendances…) ;La construction d'un immeuble donne lieu à la création de documents graphiques ou écrits nombreux et volumineux : plans, coupes, élévations, plans de réseaux, devis descriptifs… La loi permet que la description générale de l'immeuble soit faite par référence à un jeu complet de ces documents graphiques et techniques déposés au rang des minutes d'un notaire ou d'un professionnel. Doivent être également annexées au contrat :un cahier des charges portant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble, la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement ainsi que les délais de réalisation et de livraison de l'immeuble. ; des copies conformes des plans d'architecture et le certificat délivré par l'ingénieur attestant l'achèvement des fondations au niveau du rez-dechaussée. Le vendeur est en outre tenu de remettre à l'acheteur :une copie du cahier des charges dûment signé par les parties (Article618-4 du DOC) ;le règlement de copropriété provisoire (Article 11 de la loi sur le statut de la copropriété et Article 618-4, 3 alinéa de la loi n°44-00) Remarques !

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1-Le promoteur garde la possibilité d’apporter à son projet des modifications mineures pour l'adapter aux aléas de sa commercialisation L'acquéreur doit donc être vigilant et étudier attentivement, dès le stade de la négociation, tous les documents à sa disposition. 2 -Le contrat doit indiquer le délai de livraison. Compte tenu des aléas auxquels peut être soumise la conduite du chantier, les actes mentionnent plutôt une période de livraison (par exemple : tel trimestre de l'année) qu'une date précise. Ce délai de livraison peut être prolongé, mais après accord préalable de l'acquéreur. En cas du non-respect du délai de livraison, la loi prévoit, au profit de l'acquéreur, le paiement d'une indemnité de 1% par mois de la somme due plafonnée à 10% par an. 3-Il est vivement recommandé de prévoir dans le contrat, une date de livraison, plutôt qu'un délai, ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura-t-elle plus de chance d'aboutir. En vertu des règles de droit commun, des causes de suspension légitimes peuvent exonérer le vendeur de toute responsabilité. Il en est ainsi : * si le retard est dû à des intempéries ; * si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail ; * si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont dû être réalisés,,

 Clauses relatives aux conditions financières de la vente : Détermination du prix : Le contrat doit préciser le prix de l'immeuble, ou de la partie d'immeuble, vendu ainsi que ses modalités de paiement .La fixation du prix doit être définitive. Le prix ne peut faire l'objet d'aucune révision. Versement du prix : Deux principes le gouvernent :Premier principe : Le vendeur ne peut exiger, ni même accepter, aucun versement, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente. Second principe : Les paiements ne peuvent être exigés ou acceptés qu'à mesure et en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi, l'acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes :

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1-l'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée 2-l'achèvement du gros œuvre de l'ensemble de l'immeuble ; 3-l'achèvement des travaux de finition. Remarque Il n'y a pas comme en droit français d'indication quant à la quote-part du paiement du prix affectée à chacune des phases de réalisation de l'immeuble d'où une responsabilité accrue du notaire marocain et un risque d’atteinte à la crédibilité de la profession par des facilités trop généreusement accordées au promoteur.  Pénalités sanctionnant le retard du paiement : En cas de retard dans le versement du prix d'achat, la loi a prévu une indemnité de retard au profit du vendeur limitée à 1 % par mois de retard de la somme due, sans qu’elle puisse dépasser 10% par an. Toutefois, cette indemnité n’est encourue qu'un mois après une mise en demeure de payer resté infructueuse adressée à l'autre partie par lettre recommandée ou par le secrétariat greffier du tribunal de première instance .

Les conditions de Forme : Le contrat préliminaire de vente doit être établi par écrit. Il doit, sous peine de nullité, revêtir soit la forme d'un acte authentique signé devant un notaire ou d'un acte sous seing privé ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale. La liste nominative des professionnels agrées pour dresser lesdits actes sera fixée annuellement par le ministre de la justice. C’est le cas des avocats agrées auprès de la cour suprême. Leurs signatures sont légalisées non par un officier communal mais par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce l'avocat concerné. Cette disposition apporte une innovation dans la mesure où, auparavant, les actes de légalisation étaient toujours du ressort des officiers publics. Cependant, elle vient encombrer un peu plus les tribunaux et notamment le service du secrétariat greffe Les conditions de publicité Le vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est soumis à des formalités légales de publicité. L’objet de la publicité est de fournir une information fiable et exacte aux futurs bénéficiaires

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des lots ou logements quant à la consistance de l'opération de construction. Le contenu de la publicité doit faire référence aux documents de l'opération. La loi distingue sur ce point entre les immeubles immatriculés et les immeubles non immatriculés.  Les immeubles immatriculés : Dès l'obtention du permis de construire, le vendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est tenu de déposer à la conservation foncière concernée des copies: * du cahier des charges établi et signé par l'architecte ; * du plan d'architecture ne variateur ; * et du règlement de copropriété lorsqu'il en existe un.  Les immeubles non immatriculés : Le vendeur est tenu de procéder à l'inscription sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de première instance de la circonscription Ouse trouve l'immeuble et au dépôt auprès dudit greffe des copies : * du cahier des charges ; * du plan d'architecture ne varietur ; * et du règlement de copropriété lorsqu'il en existe un.

Section2 : le champ d’application de la loi 44-00 La spécificité de la VEFA est certaine. L'originalité de la loi nouvelle tient aux avantages qu'elle confère tant au promoteur (vendeur) qu’à l'acquéreur. Cependant, la loi sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA) n'est malheureusement pas exempte de certaines critiques .

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Les atouts de la Vente en état futur d'achèvement : La vente en état futur d'achèvement vise à assurer : -La sécurité, la transparence et la moralisation du secteur de la promotion immobilière -La clarté et la transparence dans les rapports entre les parties concernées dans le cadre de la VEFA permettent :de garantir les avances versées par les acquéreurs pendant les travaux de construction ; de protéger l'acquéreur contre les manœuvres dilatoires qui entachent les transactions immobilières et toute pratique dénotant la mauvaise foi des professionnels de la construction. -L'avantage de la VEFA est d'assurer la sécurité des accédant à la propriété en ce qui concerne les avances versées au vendeur au cours de la construction de l'immeuble en leur assurant le remboursement des sommes par eux versées, en cas d’inachèvement des travaux de construction. -Le financement des projets de construction : Le recours à la VEFA présente l'avantage pour le vendeur(promoteur) de ne pas avoir à contracter d'emprunts pour préfinancer en totalité les travaux de construction. Le promoteur n'aura pas à mobiliser des sommes très importantes pour la réalisation de ses projets, puisqu’il bénéficiera du financement progressivement assuré par les futurs acquéreurs. Ceci permettra donc à la profession de réaliser plus de logements et de contribuer à la résorption du déficit actuel en logements qui se monte à environ 1 million d’unités. -La VEFA contribue à réduire le coût de la construction en facilitant la mobilisation des prêts d'accession à la propriété au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteur d’activité un levier permettant l'autofinancement des projets de la promotion immobilière. Il est à noter que 95% des ventes en France sont effectuées avec le principe de la VEFA et que 15% seulement des20promoteurs financent leurs opérations avec des fonds propres contre un minimum de 50% au Maroc.

La propriété des constructions Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la propriété des constructions financées par l'acquéreur et ce jusqu'à :

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-L'inscription du contrat définitif de vente sur les registres fonciers pour les immeubles immatriculés ;La conclusion du contrat définitif de vente pour les immeubles non immatriculés ou en cours d'immatriculation, La VEFA présentera, donc, un avantage indéniable pour le vendeur dans la mesure où il va lui permettre de bénéficier des avances versées par l'acquéreur tout en gardant la propriété des constructions.

La cession de la VEFA L'achèvement des travaux de construction entraîne en effet le transfert de propriété. Dans cette situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.(Cour de cassation, 3 chambre civ, 23 octobre 2002).

Les inconvénients de la VEFA Malgré les avantages accordés par la VEFA aussi bien à l'acquéreur qu'au vendeur, la loi sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA) présente des insuffisances. La loi sur la VEFA comporte en effet certaines lacunes, voire certaines contradictions avec d'autres textes de loi, et suscite donc des réserves.

La qualification de la VEFA A la lecture de l'article 618-1 de la loi n°44-00, il ressort que la vente dont il est question, ne semble pas correspondre à une VEFA pour les raisons suivantes : Dans la VEFA « classique », le transfert de la propriété et le paiement du prix ont lieu au fur et à mesure de l'édification de l'immeuble. Or, si le prix doit être payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux comme le souligne l'article 618-6, le transfert de propriété et le droit de propriété n'ont lieu qu’avec l'inscription du contrat définitif de vente sur les livres fonciers conformément aux dispositions de l'article 618/20.Nous sommes, donc, en présence d'une Vente à terme sans l'avantage essentiel qu’elle devrait comporter d’une transmission à l'accédant la propriété de l'immeuble de manière rétroactive. Cela pose le problème de la qualification de cette vente. La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculés ou non immatriculés. Ce texte est en contradiction avec d'autres textes législatifs notamment :Le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles qui encourage l'immatriculation ; et surtout le décret royal du 17 décembre 1968 relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l'hôtellerie qui autorise les établissements de crédit à octroyer des prêts uniquement si l'immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation.

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Le Transfert de la Propriété Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n'est valable : qu'à partir de la conclusion du contrat définitif de vente lorsque l'immeuble st non immatriculé ou en cours d'immatriculation ; et de l'inscription du contrat définitif sur les registres fonciers lorsque l'immeuble est non immatriculé (Article 618-20 de la loi sur la VEFA). Cette disposition constituera un handicap pour l'acquéreur nécessitant un crédit dans la mesure où les prêts ne sont consentis par les établissements de crédits que sur la base d'une hypothèque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatriculé, ou d'une promesse d'hypothèque si l’immeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 du décret royal portant loi n°552-67 du 17 décembre 1968 relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l'hôtellerie). Ces financements impliquent que l'acquéreur dispose déjà de la propriété du bien vendu. Or, dans le cadre de la VEFA, ledit acquéreur ne deviendra propriétaire du bien objet de la vente qu'après l'achèvement des travaux de construction et la conclusion du contrat définitif. Dans ces conditions, comment l'acquéreur peut-il alors prétendre à un crédit ?

La loi autorise les désistements L’un des inconvénients de la VEFA tient à la possibilité laissée aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur de ne pas conclure le contrat définitif. Or, la VEFA n’a d’intérêt que si les désistements sont interdits. En France par exemple, la VEFA implique un engagement ferme des deux parties, l'une pour vendre et l'autre pour acheter, sans aucune possibilité de rétractation.

Le délai d'achèvement des travaux de construction Le vendeur doit s'engager sur un délai d'achèvement des travaux, faute de quoi il sera exposé au paiement d’indemnités de retard envers l'acquéreur. Cette obligation paraît contraignante et exorbitante car elle peut aboutir à injustement pénaliser le vendeur du fait de facteurs externes ou de décisions administratives non maîtrisables par lui.

La pré notation Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent à l'acquéreur, pour la conservation de son droit, la faculté de requérir la pré notation au vu du contrat préliminaire et avant distraction des titres fonciers individuels. Toutefois, la pré notation présente

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l’inconvénient de ne pouvoir être prise qu'avec l'accord du vendeur. Cette disposition est en recul par rapport aux dispositions du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles qui n'exige aucune condition préalable pour l’inscription d'une pré notation ;Ensuite, cette disposition légale n’apporte aucune protection à l'acquéreur dans la mesure où le vendeur ne donnera jamais son accord sur une disposition qui entrave directement l’exercice de son droit de propriété. La VEFA peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. Elle peut être conclue par toute personne de droit public ou de droit privé.

Section 3 : Mode de réalisation de VEFA La VEFA a pour particularité de se dérouler en deux phases : la loi édicte en effet un mécanisme qui s'échelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu à un contrat préliminaire et à un contrat de vente définitif. Donc Quels en sont les mécanismes et régimes ?

Signature du contrat préliminaire de vente Le contrat d'une vente en état futur d'achèvement ne peut en aucune cas être conclu avant l'achèvement des fondations de l'immeuble. Seul un contrat préliminaire de vente pourra être envisagé à ce stade et il ne pourra être signé qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Ce contrat préliminaire est strictement encadré par la loi nouvelle.

CHAPITRE II : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF. Le contrat définitif de vente ne peut être conclu avant l'achèvement de l'immeuble. C'est à ce stade que s'effectuera le transfert de propriété du bien au profit de l'acquéreur.

SECTION 1 : l’achèvement des travaux de construction Un immeuble vendu en état futur d'achèvement est réputé achevé à compter du jour de la délivrance au propriétaire des constructions : Du permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation ; Du certificat de conformité pour les autres constructions (Article 618-15 de la loi sur la VEFA et article 55 de

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la loi sur l'urbanisme) Ou d'une attestation de conformité des constructions au cahier des charges délivrée par le vendeur à la demande de son acquéreur. Le permis d'habiter et le certificat de conformité sont délivrés par le président du conseil communal suite à la déclaration d'achèvement de la construction par le propriétaire et après récolement des travaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme). L'achèvement des travaux de construction de l'immeuble doit être notifié par le vendeur à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 30 jours qui suivent la date de l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

Section 2 : Conclusion du contrat définitif de vente VIEFA Après le règlement intégral du prix de l'immeuble, ou de la fraction de l'immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat définitif de vente est conclu dans le délai de trente jours à compter de la date de la notification de l'achèvement des travaux de construction. La formation du contrat définitif de vente obéit aux mêmes conditions de fond et de forme que le contrat préliminaire de vente. Quant aux conditions relatives aux formalités de la publicité foncière, le contrat définitif de vente doit être inscrit sur les livres fonciers lorsque l'immeuble est immatriculé. Ainsi a ce stade il faut faire Attention car Le contenu de l'acte définitif de vente doit être identique à celui du contrat préliminaire. A cet égard, l'acquéreur doit s'assurer qu'il n'y a pas eu de modification dans l'immeuble et que son état effectif correspond bien à la description du contrat préliminaire.

Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA Le contrat préliminaire est un avant-contrat provisoire et préparatoire à la conclusion d’une vente d’un immeuble à construire, mais il n’oblige pas le réservant à conclure la vente, et c’est à cet égard qu’il se distingue le plus d’une promesse de vente. Conformément aux dispositions de l’article 618-18 de la loi 44-00 : « Le vendeur est tenu dès l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans un délai n’excédant pas 30 jours à compter de la date de leur délivrance, d’en informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et requérir l’éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l’immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise lorsque l’immeuble est immatriculé ». Certains auteurs estiment que cette disposition signifie que le réservant est tenu de vendre, ce qui paraît attacher au contrat préliminaire une portée excessive. En réalité, cette règle a pour objet de permettre au réservataire d’avoir le temps nécessaire de pour comparer le projet de contrat définitif et le contrat préliminaire, afin d’en apprécier les éventuelles différences. Mais le réservataire peut renoncer à ce délai et signer la

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vente avant son expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait du réservataire, justifiant la restitution du dépôt. Si la vente a été conclue à des conditions différentes de celles prévues dans le contrat préliminaire mais que le réservant avait fait figurer ces modifications sur le projet de contrat définitif notifié au réservataire, l’acheteur ne peut se plaindre du préjudice subit, en prétendant ne pas avoir été spécialement prévenu des modifications par le vendeur. Par contre, ce dernier peut être tenu de payer des dommages intérêts lorsque la vente est conclue et l’immeuble livré plus tardivement que le délai prévu par le contrat préliminaire. Lorsque la vente n’est pas conclue, il faut distinguer entre le cas où c’est le réservant qui refuse de vendre et celui où c’est le réservataire qui n’est plus intéressé : • Refus imputable au réservataire

Si le réservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait justificatif, le réservant a le droit de conserver le dépôt de garantie, sans pouvoir prétendre à aucun dommage intérêt supplémentaire, puisque le contrat est unilatéral, le réservataire ne s’étant aucunement engagé à acheter. Cependant, une décision a jugé que si le dépôt de garantie n’avait pas été versé lors de la signature du contrat, le réservant sera alors fondé à demander la réparation de tout le préjudice subi du fait de la résolution du contrat, imputable au réservataire. • Refus imputable au réservant

Lorsque le réservant refuse de conclure la vente avec le réservataire ou lorsque ce dernier refuse de conclure la vente à cause d’un fait justificatif, l’absence de conclusion de la vente est imputée au réservant. Les conséquences de cela diffèrent selon que le contrat préliminaire est un simple contrat de réservation ou que c’est une promesse de vente ferme. S’il s’agit d’un contrat de réservation, qualifié de contrat sui generis le réservant s’est simplement obligé à réserver, il n’est tenu ni de construire ni de proposer la vente aux conditions prévues par le contrat préliminaire. Lorsque le refus de conclure la vente lui est imputable, il doit restituer au réservataire le dépôt de garantie ; il peut être tenu, en plus, à des dommages intérêts en cas de faute. La restitution doit être faite sans retenue ni pénalité et sans qu’aucune distinction ne soit faite entre les dépositaires ; par conséquent, le notaire dépositaire ne peut, lors de la restitution du dépôt, retenir sur le montant du dépôt une somme à titre d’honoraires. Le réservataire doit obtenir la restitution du dépôt de garantie dans les trois mois de la demande qu’il adresse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au réservant et au dépositaire.

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Outre la restitution du dépôt, le réservant qui refuse de conclure la vente peut être tenu de dommages intérêts supplémentaires en cas de faute de sa part et d’un préjudice éprouvé par le réservataire que s’il n’a pas réparé la restitution du dépôt. La faute du réservant peut résulter de ses atermoiements dans la signature de l’acte définitif ou le dépassement du délai prévu dans le contrat préliminaire pour la signature de l’acte définitif. La faute peut aussi consister en la modification de mauvaise foi d’une des obligations essentielles du contrat préliminaire. Toutefois, le réservataire ne peut obtenir la réalisation judiciaire de la vente que le réservant ne veut pas signer. Il en est ainsi notamment lorsqu’il est impossible de réaliser le projet pour des raisons indépendantes de la volonté du réservant ou en raison de l’expiration du délai de validité du contrat préliminaire. Si par contre le contrat préliminaire acquiert la qualification d’une promesse de vente ferme, le réservant est tenu de donner suite à son projet sans pouvoir le modifier sauf accord du réservataire. Il est alors responsable non seulement du retard de livraison de l’immeuble promis, mais également du préjudice résultant de la différence de surface si le contrat définitif ne l’avait pas mentionnée. L’une des raisons ayant poussé le législateur à instituer le contrat préliminaire dans les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement est la protection des parties au contrat. Dans quelle mesure ce contrat protège-t-il l’accédant à la propriété et le promoteur immobilier ?

PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE L’ACHETEUR DANS VIEFA. Afin de rendre le contrat Viefa , un outil efficace et sur dans la promotion de ce secteur d’activité , le législateur a donné une place prépondérante à l’acheteur au niveau des garanties de protection de ce dernier , qu’on peut les aborder selon chapitres suivants ( chapitre 1 et 2 ).

CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA VENTE D’IMMEUBLE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT. Généralement, dans le droit commun de la vente, le vendeur se voit imposer une obligation de délivrance et une obligation de garantie. L’obligation de délivrance et comme elle vise un objet à réaliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de d'échéance temporelle, d'édifier cet objet dans un détail précis. Elle est soumise à une condition, bien sûr, dans tous les contrats de vente : la conformité aux principes et aux clauses contractuels

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initialement prévus au contrat préliminaire ou au contrat de réservation signé au début de l'opération elle-même .

SECTION 1 : la garantie d’édifier en conformité avec les termes du contrat Le promoteur est obligé d'édifier un immeuble conformément à ce qui a été convenu au contrat autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces, des matériaux, ou des équipements. Ces particularités dépendent naturellement des obligations qui ont été inscrites au contrat préliminaire lors de sa signature. Par contre dans le contrat de vente définitif, toutes les caractéristiques des devis et marchés sont reprises de telle façon que le promoteur ait la possibilité de s'ériger contre les entrepreneurs chargés de la réalisation du Bien en cas de défaut de conformité. Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa qualité de maître de l'ouvrage est dans l'obligation de veiller de près à la conformité de l'immeuble aux prévisions du contrat, d'ailleurs, dans le cas de la vente en l'état futur d'achèvement. «Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ». Ce texte rappelle que la réception des travaux effectués par les entrepreneurs est faite par les maîtres de l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, même si ces derniers ont droit à y assister, mais cette présence n'a ni valeur, ni effet juridique.

Section 2 : la garantie des vices ou malfaçon de la construction Cette garantie biennale concerne certains éléments d'équipement qui peuvent être Dissociés de la construction et enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment : équipements ménagers, portes, fenêtres, revêtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc. la garantie décennale, les constructeurs garantissent les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments d’équipement qui fait, indissociablement, corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, quel que soit le vice à l’origine du désordre. Autrement dit, la garantie décennale s’applique, à l’exclusion des éléments dissociables, aux désordres qui affectent un élément constitutif de l’ouvrage, de telle sorte qu’ils le rendent impropre à sa destination. Une fois sa responsabilité est établie, le débiteur de la garantie décennale est tenu de réparer les préjudices de toute nature, directement, causés par les désordres ou de verser une indemnité qui répare intégralement ces préjudices. Il ne saurait, en revanche, être contraint d’exécuter des travaux qui donneraient une plus-value à l’ouvrage. Le montant de l’indemnité, versée au bénéficiaire de la garantie décennale, doit prendre en compte la vétusté de l’ouvrage à la date à laquelle les désordres sont survenus.

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Les constructeurs sont débiteurs de la garantie décennale dans la limite des désordres qui leur sont imputables. Toutefois, si ces constructeurs sont membres d’un groupement d’entreprises solidaires, le bénéficiaire de la garantie décennale peut demander à un ou plusieurs des membres de ce groupement de réparer les désordres, même si ces derniers ne leur sont pas imputables. Par ailleurs, durant la phase postérieure à la réception, les constructeurs sont, malgré l’imprécision de l’article 769 du DOC, solidairement responsables des dégâts entachant l’ouvrage. Les constructeurs ne peuvent pas prévoir une clause d’exonération totale de leur responsabilité décennale. Par contre, leur responsabilité décennale ne saurait être engagée pour des désordres causés par un cas de force majeure, du fait d’un tiers ou encore l’immixtion du maître d’ouvrage. A cet effet, la mise en œuvre de la garantie décennale dépond de l’écroulement total ou partiel de l’ouvrage ou d’un danger évident de s’écrouler. Cette précision soulève la question de savoir, est ce que la destruction partielle dit-elle être d'une certaine importance pour mettre en œuvre la garantie des constructions ? À vrai dire, le législateur n’a pas précisé la gravité de la dégradation exigeant l’application de cette garantie. Face à cette passivité, il est permis de déduire qu'une destruction même minime de l'ouvrage est suffisante pour engager la responsabilité des constructeurs. Ce raisonnement est motivé par les termes de l’article 769 qui a donné droit au maître d’ouvrage de déclencher l’action en garantie décennale, si l’ouvrage présente un danger évident de s'écrouler. Quant aux personnes bénéficiaires de la garantie, l’article 769 du DOC n’offre ce droit qu’au maître d’ouvrage, et ce contrairement à son homologue français qui, dans l’article 1792 du code civil, prend aussi l’acquéreur en considération. À cet égard, ladite garantie, bien qu’elle soit, en principe, une mesure protectrice attachée à la propriété de l'ouvrage, elle devient un accessoire de celui- ci, susceptible d’être transmis corrélativement avec la garantie en question. La transmission de l'action est, en principe, subordonnée au transfert de la propriété. C'est pourquoi seul le maître de l'ouvrage et tous ceux qui lui succèdent à cette propriété, comme par exemple les acquéreurs, peuvent en bénéficier. Or, cette thèse se trouve réfutée, en l’absence d’une définition précise de la qualité du maître d’ouvrage, dans la mesure où il a été établi que l’acquisition de cette qualité n’est pas liée, seulement, à la propriété, mais elle peut être attachée à d’autres droits réels immobiliers, tel que le bail d’un terrain nu à construire et l’emphytéose. La garantie décennale est, par ailleurs, une obligation qui forme l’armature du droit commun. Sa finalité consiste tant à assurer une protection particulière au maître d’ouvrage qu’à sauvegarder la sécurité publique. Bref et au bas mot, la garantie décennale repose sur l’idée que les constructeurs doivent, en dépit de l’achèvement des travaux, prendre

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en charge les défauts et vices survenant postérieurement à la réception. Eu égard à l’importance et à la complexité de la responsabilité décennale des constructeurs, le présent sujet revêt un double intérêt, le premier est d’ordre théorique alors que le second est d’ordre pratique. Intérêt théorique : qui tend à exposer les caractéristiques qui marquent le particularisme de la garantie décennale, en tant que mode visant la protection du maître d’ouvrage vis-à-vis des constructeurs inclus dans le processus de la construction. Intérêt pratique : en vertu duquel, nous mettons l’accent sur les limites de l’article 769 du DOC, découlant de sa confrontation avec la réalité de la pratique judiciaire, qui n’est que l’émanation des exigences du domaine de la construction. D’où la portée de nôtre intervention qui consiste à constater les lacunes entachant l’institution de la garantie décennale, tout en essayant de cerner les solutions capables de perfectionner ladite institution.

Dans cette perspective on se demande comment et dans quelle mesure la garantie décennale est-elle, suffisamment, apte à assurer une meilleure protection du maître d’ouvrage et de ses ayants droit ? Certes, la garantie décennale constitue le centre névralgique garantissant le risque de l’apparition de certains faits compromettant la solidité de l’ouvrage. Toutefois, ce mécanisme marque des insuffisances qui doivent être comblées. En effet, comment l’élargissement du champ des personnes et des défauts, concernés par la garantie décennale, peut contribuer à la perfection du présent dispositif ? De surcroît, il y a lieu de noter que le législateur confonde, dans le cadre de la computation du délai de la garantie décennale, entre la réception et l’achèvement des travaux. De ce fait, tout en sachant que les deux notions sont distinctes l’une de l’autre . on se demande pourquoi le législateur n’a pas réparé cette confusion ? De même, en matière de la responsabilité des constructeurs, les termes de l’article 769 susvisé ne précisent pas, expressément, le caractère présumé ou solidaire de ladite responsabilité. Pour faire face à cette imprécision, le législateur ne doit-t-il pas insérer « la solidarité », marquant la réponse collective de tous les constructeurs, et « la présomption »,

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désignant le déchargement de la victime d’établir la preuve du dommage, dans le texte de l’article objet de notre sujet , Sur un autre registre, la recevabilité de l’action en garantie décennale soulève des problèmes relatifs à la détermination de la qualité du maître d’ouvrage et au délai d’action. alors D’une part, est ce que la qualité du maître d’ouvrage s’attache, uniquement, au propriétaire foncier ou bien elle vise la personne avec laquelle les constructeurs s’étaient contractés ? D’autre part, en tant que période distincte de celle de la garantie décennale, le délai d’action commence-t-il à courir à partir du moment de la découverte pure et simple du vice par le maître d’ouvrage, ou bien il écoule à dater de la constatation officielle du dommage compromettant la solidité de l’ouvrage ? Par ailleurs, la réparation du dommage, résultant de la réalisation ou la menace évidente de l’écroulement total ou partiel de l’ouvrage, constitue une autre faille suscitant, ainsi, le problème de l’absence d’une règlementation des pourcentages qui organise la contrebalance des vices soulevés. La présente contrebalance est, en absence d’une fixation légale des pourcentages, soumise à l’appréciation souveraine du juge. À cet égard, comment peut-on limiter ce pouvoir ? En effet, l’assurance obligatoire constitue l’épine dorsale garantissant, ainsi, une meilleure protection à maints égards. Elle permet, d’une part, au maître d’ouvrage d’éviter l’éventuelle insolvabilité des constructeurs, tout en limitant l’étendue du pouvoir du juge en matière d’appréciation de l’allocation de l’indemnité, d’autre part. De ce fait, vue ses avantages considérables, la question est de savoir, pourquoi le législateur marocain ne s’est pas rendu compte de la valeur de cette institution ? Afin de répondre à cette problématique, il nous semble perspicace de diviser le présent mémoire en deux parties. En premier lieu, nous allons aborder les éléments constitutifs de la garantie décennale et, en second lieu, nous allons aborder l’action en garantie décennale dirigée contre les constructeurs immobiliers.

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CHAPITRE II : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT Dans ce chapitre On peut distinguer : les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique, etc. Voir Défauts du logement neuf : les garanties. les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

Section 1 : remboursement

la

garantie

extrinsèque

d’achèvement

ou

de

 La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués .  La garantie d'achèvement

La garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement. On distingue la garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie d'achèvement intrinsèque. -La garantie d'achèvement extrinsèque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d'assurance concernée financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux.

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C’est une garantie qui protège bien les intérêts de l’acheteur.

SECTION 2 : la garanti intrinsèque d’achèvement Contrairement à l'extrinsèque, la garantie d'achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d'une banque ou d'une société d'assurance mais sur celles du promoteur lui-même. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres. Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l'acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l'acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées. C'est pour cette raison que la réglementation a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans deux cas : soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l'opération. En outre, pour protéger les intérêts de l'acheteur, les paiements sont davantage étalés dans le temps qu'avec la garantie extrinsèque

CONCLUSION :

Le droit d'une manière générale et le droit immobilier d'une manière particulière sont un domaine intéressant et motivant en même temps. Il est de même pour la promotion immobilière et particulièrement la vente d'immeubles à construire, notamment la vente sur plan, ou la vente en l'état futur d'achèvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les

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transactions immobilières. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utilisés en matière de construction et de vente de logement. Cependant le marché immobilier n'a jamais cessé d'attirer toutes sortes de catégories d'acquéreurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement plus de confort. Cette ruée chez les promoteurs immobiliers provoque bien sûr beaucoup de problèmes notamment en matière de vente sur plan où les acquéreurs avancent des versements pour l'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la réalisation avance en fonction des sommes avancés. Que ce soit en France où ce genre d'opérations date des années 50 ou en Maroc où ce genre d'activité est relativement récent, les problèmes sont pratiquement les mêmes : retard de livraison, surcoûts, problèmes de conformité, vices apparents et vices cachés, absence de garantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achèvement ou de remboursement). La législation en France ou au Maroc, a toujours essayé et essaie toujours d'y faire face, à la seule différence quand même que dans la juridiction Française, la réglementation en vigueur s'est plus ou moins adaptée au marché de l'immobilier contemporain et a réussi à poser des garde-fous pour parer à la mauvaise foie ou la mauvaise volonté de certains promoteurs indélicats.

Le projet de loi n°107-12 relative à la vente d’immeubles en l’etat futur d’achevement : Avis sur la saisine relative au projet de loi n°107-12 modifiant et complétant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a été saisi par le Président de la Chambre des Conseillers, en date du 29 avril 2014, afin qu’il émette un avis sur le Projet de loi numéro 107-12modifiant et complétant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats. Conformément aux articles 2 et 7 de la loi organique relative à l’organisation et à son fonctionnement, le Bureau du Conseil a confié cette saisine à la Commission Permanente chargée des Affaires économiques et des projets stratégiques. Lors de sa 39ème session ordinaire tenue le 26 juin 2014, l’Assemblée Générale du Conseil Economique, Social et Environnemental a adopté à l’unanimité le présent avis.

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Contexte générale secteur de l’immobilier souffre de nombreux dysfonctionnements, avec, en tête le déséquilibre dans la relation entre le promoteur et l’acquéreur. En effet, plusieurs mauvaises pratiques sont relevées : aucun cahier des charges des projets n’est remis à l’acheteur, absence d’expertise enfermes de normes de construction à la récupération du bien, pas de limite des acomptes, superficies qui changent entre l’achat et la livraison, pratique du « noir »…, tout cela sans réelles possibilités de recours légal. Afin d’encadrer un modèle de vente courant, la vente sur plan, l’Etat a introduit, en novembre 2003,une nouvelle loi n°44-00 sur la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, visant à réglementer davantage ce type de vente et à protéger les parties concernées des abus relevés. Cette nouvelle réglementation n’a toutefois pas eu les effets escomptés. En effet, elle a été décriée pour ses conditions difficilement applicables et donc peu respectées. Un nouveau projet de réforme de la loi a donc été élaboré, toujours dans l’esprit de mieux protégerez consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et applicables que la loi précédente. Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas l’unanimité. Elle risque même d’engendrer de nouvelles distorsions dans le marché de l’immobilier. Parmi les principaux points soulevés figurent : la nullité des actes, en cas de non-respect des dispositions de la loi, ce qui peut encourager des comportements contraires à l’esprit de la loi, tels qu’à titre d’exemple des retards prémédités dans une situation d’importantes hausses de prix, aboutissant à l’annulation des engagements de vente, après avoir utilisé les avances pour financer la construction. Le Conseil Economique Social et Environnemental a été saisi par la Chambre des Conseillers afin d’étudier les impacts économique et social du projet de loi n°107-12 modifiant et complétant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des Obligations et des Contrats. La saisine concerne la Section IV du Code : de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, articles 618-1 à618-20.Le traitement de la saisine s’est basé sur quatre sources d’expertise et d’information : l’analyse documentaire, les auditions des principaux intervenants concernés par la thématique, l’analyse d’expériences internationales et l’expertise des membres du CESE impliqués dans le domaine. Notamment :

-Tableau récapitulatif des principales étapes de l'achat en VEFA au Maroc ( en pratique et en droit) et en France (à titre comparatif)

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LA PRATIQUE DE LA VEFA AU MAROC (Applicable Jusqu'au premier novembre 2003)

I- Schéma de réalisation :  Première étape : 1. Conclusion d'un contrat préliminaire de vente (compromis de vente) : (a) Un acte sous seing privé ; (b) Pas d’inscription sur les livres fonciers ; (c) Prestations déséquilibrés : Pas de mentions obligatoires quant à l'étendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble, prix définitif de vente, délai de livraison, établissements de plans, etc.…….) ; (d) Aucune garantie de remboursement en cas d'inachèvement des travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidation judiciaire (pas de caution bancaire).  Deuxième étape : 1. Obtention du permis d'habiter ou de conformité ; 2. Etablissement du règlement de copropriété définitif ; 3. Eclatement du titre foncier ; 4. Signature du contrat définitif de vente ; 5. Inscription du contrat définitif de vente sur les livres fonciers.

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II- Garanties (de droit commun)  Garantie des vices cachés : 1. La garantie annale (article 549 du DOC); 2. La garantie décennale (article 769 du DOC);

Appréciation : 

La pratique de la VEFA telle qu'elle se pratique aujourd'hui repose sur

L'article 61 du DOC relatif à la vente portant sur des choses futures ; 

Mais n'étant qu'un créancier personnel du promoteur, et non encore

propriétaire au sens des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur l'immatriculation foncière jusqu'à l'inscription de la vente aux livres fonciers, l'acquéreur s'expose à des dangers certains.  Aucune garantie ne le protège en cas : _ d'inachèvement des travaux d'édification ; _ d'ouverture d'une procédure de redressement / ou de liquidation judiciaire à l'encontre du promoteur.

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LA VEFA AU MAROC APPLICABLE A PARTIR DU SEPT NOVEMBRE 2003 (Date d'entrée en vigueur de la loi n°44-00)

I-

Schéma de réalisation :

 Première étape : 2. Parachèvement des fondations de l'immeuble ;

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3. Dépôt à la conservation foncière des copies du cahier des charges, du plan d'architecture "ne varietur" et du règlement de copropriété provisoire le cas échéant (618-4 ) ; 4. Remise à l'acquéreur : a) Du cahier des charges du projet (article 618-4) dûment signé par les parties ; b) Et du règlement de copropriété provisoire (Article 11 de la loi n°8.00 sur le statut de la copropriété et article 618.4, 3 alinéa) ;

 Deuxième étape : 1. Caution d'un établissement bancaire ou d’une compagnie d'assurances garantissant le remboursement des sommes perçues au titre du paiement du prix de vente ; 2. Contrat préliminaire de vente (Obligatoire); 3. Paiements échelonnés du prix de vente en trois parties correspondant : a) à l'achèvement des fondations ; b) à l'achèvement des gros oeuvres ; c) à l'achèvement des travaux de finition.

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 Troisième étape 1. Mention d'une pré notation sur production du contrat préliminaire, mais après accord préalable du vendeur ;  Quatrième étape : 6. Obtention du permis d'habiter ou de conformité ; 7. Etablissement du règlement de copropriété définitif ; 8. Eclatement du titre foncier ; 9. Signature du contrat définitif de vente ou constatation du parachèvement de l'immeuble ; 10. inscription du contrat définitif de vente ou du jugement du tribunal de première instance. II- Garanties (de droit commun)  Garantie des vices cachés : 3. La garantie annale (article 549 du DOC); 4. La garantie décennale (article 769 du DOC); Appréciation :  La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride :  Elle tient de la vente à terme : le transfert de la propriété n’a lieu qu’après l'achèvement de l'immeuble ;  Elle tient de la VEFA « classique »: en tant qu'elle permet le versement du prix de vente échelonné au vendeur au cours de la construction de l'immeuble.

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 La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur efficace pour les acquéreurs en raison de l'Insuffisance de garanties offertes sur la bonne fin des travaux de construction .

- La vefa en France

I- Schéma de réalisation :  Première étape : 1. Signature d'un contrat de réservation (Facultatif) ; 2. Dépôt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix de vente  Deuxième étape : 1. Justification de l’achèvement des fondations de l'immeuble ; 2. Etablissement d'un règlement de copropriété - état de division ; 3. Projet de contrat de vente ; 4. Notification du contrat de vente à l'acquéreur et du contrat de prêt ; 5. Signature du contrat de vente et du contrat de prêt ; 6. Publication du règlement de copropriété et de la vente ; 7. Inscription sur bordereaux du privilège du prêteur de deniers rétroagissant au jour de l'établissement de l'acte de prêt ; 8. Versement n’excédant pas 35% (fondations), 70% (mise hors d'eau) 95% (réception des travaux), 5% restent affectés en dépôt de garantie pour vices cachés.

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 Troisième étape 1. Réception

des travaux c'est à dire prise de possession par

l'acquéreur.  Quatrième étape : 1. Libération

de la retenue de garantie de 5%

II- Garanties  Garanties de remboursement ou de parachèvement de l'immeuble : Deux types de garanties dites extrinsèques peuvent être délivrées par un établissement de crédit, une société de caution ou une compagnie d'assurance : 1- Caution de remboursement exclusivement ; 2- Cautionnement pour financement de l’achèvement ou ouverture de crédit pour financement de l’achèvement .

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 Garantie intrinsèque d'achèvement de l'immeuble Deux garanties sont prévues : 1- Soit la mise hors d'eau (étanchéité) en l’absence de privilège et d'hypothèques ; 2- Soit l’achèvement des fondations avec justification d’un financement de l'immeuble à 75% ou par fonds propres, ou par le produit ds ventes déjà conclues ou par crédits confirmés déjà obtenus  Garantie de conformité de la construction 1- Vices cachés : 1 an, décharge possible après un mois ; 2- Garantie décennale couverte par une compagnie d'assurances. Appréciation :  Diversité de garanties intrinsèques et extrinsèques offertes à l'acquéreur dans la VEFA ;  Protection renforcée de l'acquéreur ; LES REFERENCES : Ouvrages généraux 1I C. ASTON « La responsabilité des constructeurs », Éditions Le Moniteur, mars 2000. 1I ATIAS « Lexique du droit immobilier » Éditions DALLOZ 1994. 1I J. L. ALBERT « Droit de la gestion de l'immeuble » Éditions DALLOZ 2000.

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1I M.BARAKAT-NUQ « Devenir propriétaire » Éditions EYROLLES 2005. II. Ouvrages spéciaux 1I B. AVRIL « La promotion immobilière -construction pour autrui ». 1I P. MALINVAUD « Droit de la promotion immobilière » DALLOZ 7ème Éditions 2004. 1I O.TOURNAFOND « Vente d'immeuble à construire » Éditions DALLOZ 2004. III. Décrets et lois 1. Législation française 1I Loi 67/03 du 03 janvier 1967 portant vente d'immeuble à construire 1I Code civil 1I Loi 2006/872 du 13 juillet 2006 portant 1I Code de la construction et de l'habitation 1I Décret 67-1166 du 22 décembre 1967 modifié par le décret 72- 489 du 13 Juin 1972, portant application de la Loi 67/03 suscitée. 2. Législation marocaine -La loi 44-00 Relative au vente d’immeuble en l’etat futur d’achevement -Le code des obligations et contrats -Le code de commerce Site : http://www.avocats-france-maroc.com/doc/vente-etat-futur.pdf

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