Potensi Pemb Rusunawa Di Kawasan Industri

Potensi Pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri 10 Kota Besar

-

Analisis Potensi Pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri di 10 Kota Besar Indonesia Aurino Djamaris

2009

Bab 1-hal 1


Daftar Isi 1

PENDAHULUAN ............................................................................................................... 4 1.1

LATAR BELAKANG................................................................................................... 4

1.2

MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN ....................................................................... 6

1.2.1

Maksud kajian adalah: ........................................................................................... 6

1.2.2

Tujuan kajian adalah: ............................................................................................. 6

1.2.3

Sasaran kajian adalah: ............................................................................................ 6

1.3

2

RUANG LINGKUP DAN LOKASI KAJIAN ............................................................. 7

1.3.1

Lingkup Wilayah Kajian ........................................................................................ 7

1.3.2

Lingkup Materi ...................................................................................................... 7

1.4

METODOLOGI KAJIAN ............................................................................................. 8

1.5

SISTEMATIKA PENYUSUNAN LAPORAN ............................................................ 9

KAJIAN LITERATUR ................................................................................................... 2-10 2.1

PERUMAHAN MENDUKUNG KAWASAN INDUSTRI ................................... 2-10

2.2

RUMAH SUSUN DAN KARAKTERISTIKNYA.................................................. 2-12

2.2.1

Latar Belakang Pembangunan Rusunawa ......................................................... 2-13

2.2.2

Syarat Teknis Bangunan Rusunawa.................................................................. 2-13

2.2.3

Karakteristik dan aktivitas Sosial dan Ekonomi Penghuninya ......................... 2-15

2.3

PEMBANGUNAN RUSUNAWA PEKERJA INDUSTRI ..................................... 2-16

2.3.1

Tujuan Pembangunan Rusunawa. ..................................................................... 2-18

2.3.2

Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun ...................................................... 2-18

2.3.3

Percepatan Pembangunan Rumah Susun .......................................................... 2-19

3 IDENTIFIKASI POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI 10 KOTA ................................................................................................................ 20 3.1

PRINSIP-PRINSIP IDENTIFIKASI POTENSI PEMBANGUNAN ......................... 20

3.2 KETENTUAN UMUM IDENTIFIKASI POTENSI RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI ............................................................................................................................. 21 3.3

KONDISI DAN PROFIL KAWASAN INDUSTRI DI 10 KOTA............................. 24

3.3.1

MEDAN ............................................................................................................... 24

3.3.2

BATAM ............................................................................................................... 24

3.3.3

PALEMBANG..................................................................................................... 25

3.3.4

JABODETABEK ................................................................................................. 25

3.3.5

BANDUNG.......................................................................................................... 26

3.3.6

SEMARANG ....................................................................................................... 26

3.3.7

JOGYAKARTA................................................................................................... 27

3.3.8

SURABAYA........................................................................................................ 28

3.3.9

DENPASAR ........................................................................................................ 29

3.3.10

MAKASAR.......................................................................................................... 29 Bab 1- hal. 2


4 METODOLOGI PENILAIAN POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA PEKERJA KAWASAN INDUSTRI. .......................................................................................................... 30 4.1

METODOLOGI PENILAIAN .................................................................................... 30

4.1.1

Isu dan Permasalahan Pembangunan Rusunawa ................................................. 31

4.1.2

Aspek Kajian Kelaikan Pembangunan................................................................. 33

4.1.3

Pendekatan Umum ............................................................................................... 33

4.2

PENILAIAN TINGKAT KOTA................................................................................. 35

4.2.1

Keberadaan Lokasi bagi Pembangunan Rusunawa ............................................. 35

4.2.2

Regulasi-regulasi yang mendorong Pembangunan Rusunawa. ........................... 35

4.2.3

Kelaikan Pembangunan Rusunawa. ..................................................................... 35

4.2.4

Kriteria Penilaian Skala Kota, terdiri dari: .......................................................... 37

4.3

PENILAIAN TINGKAT KAWASAN INDUSTRI.................................................... 40

4.3.1

Kriteria Penilaian Skala Kawasan Industri: ......................................................... 41

4.3.2

Tekanan Kebutuhan Hunian Pembangunan Rusunawa: ...................................... 42

4.3.3

Ketersediaan Lokasi, Lahan dan PSDU untuk Rusunawa: .................................. 43

4.3.4

Aksesibilitas dari Pusat Kota ke Kawasan Industri: ............................................ 43

4.4

PENILAIAN TINGKAT HUNIAN PEKERJA INDUSTRI ...................................... 44

4.4.1

Rencana (Master Plan) Kawasan Pemukiman. .................................................... 44

4.4.2

Penyediaan dan Pelayanan Fasilitas Umum, Sosial dan PSDU.......................... 44

4.4.3

Luas dan Spesifikasi Teknis Unit. ....................................................................... 45

4.4.4

Besar Sewa dan Ketentuan-ketentuan Penghunian. ............................................. 45

4.5

Kriteria Penilaian Skala Rencana Pemukiman Pekerja Industri. ................................ 45

4.5.1

Ketersediaan (Master Plan) Kawasan Pemukiman di Kawasan Industri:............ 45

4.5.2

Penyediaan Pelayanan Fasilitas Umum, Sosial dan PSDU di Kawasan Hunian. 46

4.5.3

Luas dan Spesifikasi Teknis Unit Hunian............................................................ 46

4.5.4

Besar Sewa dan Ketentuan-ketentuan Penghunian. ............................................. 47

5 RUMUSAN POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI DI 10 KOTA. ............................................................................................................................. 48 5.1

PENILAIAN POTENSI PEMBANGUNAN SECARA UMUM ............................... 48

5.2

PENILAIAN TINGKAT KOTA................................................................................. 50

5.3

PENILAIAN TINGKAT KAWASAN INDUSTRI.................................................... 51

5.4

PENILAIAN TINGKAT HUNIAN PEKERJA INDUSTRI ..................................... 52

Bab 1- hal. 3


Bab 1 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG Sebagaimana diamanatkan dalam Pasal 28 UUD 45, rumah merupakan hak dasar manusia, selain sandang, dan pangan, serta merupakan pencerminan jati diri manusia, baik secara perorangan maupun dalam satu kesatuan dan kebersamaan dengan alam lingkungannya. Perumahan juga memiliki peranan yang sangat strategik dalam pembentukan watak dan kepribadian bangsa, sehingga perlu terus dibina dan dikembangkan demi kelangsungan peningkatan dan peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat. Pertumbuhan pembangunan sektor perumahan dan permukiman di tanah air terbilang sangat pesat, sejalan dengan meningkatnya permintaan masyarakat akan perumahan dan permukiman. Petumbuhan jumlah penduduk yang tidak diimbangi dengan pertumbuhan pembagunan perumahan menimbulkan terjadinya permukiman kumuh perkotaan. Harga tanah perkotaan yang mahal berakibat pada terdesaknya lokasi perumahan di pinggiran perkotaan, jauh dari tempat bekerja dan menimbulkan beberapa permasalahan diantaranya adalah : 1. Waktu perjalanan dari tempat tinggal ke tempat kerja dan konsumsi bahan bakar yang relatif tinggi 2. Penurunan produktivitas kerja Gagasan penyelenggaraan rumah hunian vertikal (Rumah Susun) diharapkan menjadi salah satu alternatif penyediaan rumah untuk memenuhi kebutuhan rumah penduduk dengan mengedepankan efisiensi lahan tanah perkotaan. Upaya sungguh-sungguh pemerintah pada bidang perumahan khususnya penyediaan Rumah Susun terlihat dari target RPJM Nasional 2004-2009 (Perpres 7/2005), antara lain untuk Rusunawa ditargetkan sebanyak 60.000 sarusun, dan 25.000 sarusun untuk Rusunami. Pembangunan rumah susun sederhana dapat ditujukan bagi masyarakat umum, mahasiswa, siswa ataupun para pekerja. Pembangunan hunian vertikal (rumah susun), baik sewa maupun milik bagi pekerja di kawasan industri diharapkan dapat menjadi solusi penyediaan perumahan yang layak huni dan terjangkau. Mendekatkan tempat hunian khususnya bagi para pekerja di kawasan industri diharapkan dapat lebih meningkatkan produktivitas kerja para pekerja. Bab 1- hal. 4


Maka dengan mempertimbangkan hal tersebut di atas,

dirasakan

perlu

disusun

Potensi

Pembangunan Rusunawa bagi pekerja di kawasan industri di 10 kota besar.

Salah satu bangunan rumah susun

Mencanangkan Rusunawa

program

(Rumah

pembangunan

Susun

Sederhana

Sewa) yang dikhususkan bagi para pekerja, dan dibangun di sekitar kawasan industri

Ilustrasi Rumah Susun

dan mensyaratkan bagi Industri untuk melakukan hal serupa. Adalah hal yang sangat mulia, strategik sifatnya dan sangat diharapkan oleh rakyat yang berpenghasilan menengah kebawah. Diharapkan dengan pencanangan ini, tidak ada lagi buruh yang tinggal di gubuk-gubuk kontrakan yang kumuh yang susah air dan listrik. semua harus tinggal di rusunawa dengan kualitas standar. Semua rusunawa dibangun di sekitar kawasan industri sehingga buruh tidak perlu lagi mengeluarkan biaya yang cukup besar untuk transportasi. Dinilai sangat strategik karena aktifitas pembangunan perumahan memiliki dampak samping yang sangat besar bagi pembangunan ratusan industri bahan bangunan, sebagai contoh: semen, batu kali, pasir , paku, cat, kayu, genteng, keramik, besi, baja ringan, paku, kawat dan sebagainya. Oleh karenanya, jika ratusan industri bahan bangunan turut berkembang maka, sejumlah besar lapangan kerja juga otomatis terbuka dan tentunya akan mengurangi tingkat pengangguran nasional yang ada. Dengan dibangunnya rusunawa, karena sebagian besar rakyat saat ini tidak memiliki daya beli alias hanya mampu membayar sewanya saja. Rusunawa dibangun secara vertikal, dan hal ini berarti pemanfaatan lahan secara efisien dan optimal, jika Rumah Murah atau Rumah Sederhana yang tidak bertingkat dibangun, maka satu hektar lahan hanya dapat dibangun maksimal 50-60 unit rumah murah/sederhana saja. (1 Ha = 50-60 RM/RS), sementara jika yang dibangun Rumah Susun Sederhana maka satu hektar lahan dapat dibangun minimal 500600 unit rumah susun sederhana, atau minimal sepuluh kali lipat, dan jika rumah dibangun secara vertikal maka lahan hijau atau lahan terbukanya akan lebih luas, pada akhirnya lahan Bab 1- hal. 5


resapan airnya juga menjadi lebih luas, mengingat daerah perkotaan yang harga lahannya sudah mahal sekali dan pada musim hujan tergenang air alias banjir.

1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN Penyusunan Kajian Potensi Pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri di 10 Kota Besar ini dilakukan dengan maksud mendapatkan masukkan bagi penyusunan teknis penyelenggaraan pembangunan Rusunawa di 10 Kota Besar. Hasilnya diharapkan dapat memberikan arahan bagi penetapan prioritas pembangunan serta pemampuan bagi para pelaku (stakeholders) yang terlibat di dalamnya. Dengan demikian studi dan perencanaan yang akan dilakukan bertujuan untuk menghasilkan gambaran mengenai penilaian potensi pembangunan dengan berbagai kendala. 1.2.1 Maksud kajian adalah: 1.

Diperolehnya acuan dalam menentukan strategi mendorong pembangunan dan terselenggaranya pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri di 10 kota besar.

2.

Teridentifikasikannnya kawasan industri di 10 kota besar yang berpotensi untuk dibangunkan Rusunawa.

3.

Tersusunnya kriteria lokasi yang menunjukkan adanya potensi pembangunan Rusunawa bagi pekerja industri di 10 kota besar.

1.2.2 Tujuan kajian adalah: 1.

Tersedianya potensi pembangunan rusunawa bagi pekerja di kawasan industri di 10 kota besar sebagai masukan teknis penyusunan Program Penyelenggara Rusunawa.

1.2.3 Sasaran kajian adalah: 1. Diperolehnya data kawasan industri di 10 kota besar, yang dapat memberikan indikasi mengenai potensi pembangunan Rusunawa baik di kawasan industri tersebut maupun yang berada diluar kawasan. 2. Perangkat penilaian yang terdiri dari sasaran penilaian serta kriteria penilaian potensi. 3. Menganalisis potensi pembangunan Rusunawa untuk menghasilkan preposisi yang akan digunakan sebagai dasar penentuan strategi pembangunannya.

Bab 1- hal. 6


4. Mengidentifikasi dan menganalisis berbagai potensi dan permasalahan terutama menyangkut aspek pertanahan, pembiayaan dan kemitraan. 5 . Mensintesakan hasil-hasil analisis di atas dan menyimpulkannya dalam perumusan potemsi pembangunan Rusunawa yang sesuai dengan kondisi kota dimana kawasan industri tersebut berada.

1.3 RUANG LINGKUP DAN LOKASI KAJIAN Penyusunan Kajian Potensi Pengembangan Rusunawa bagi pekerja industri di Kawasan Industri, diselenggarakan kajiannnya di 10 kota besar, antara lain: (1) Medan, (2) Batam, (3) Palembang, (4) Jabodetabek (DKI, Bogor, Depok, Tanggerang dan Bekasi), (5) Bandung, (6) Semarang, (7) Jogyakarta, (8) Surabaya, (9) Denpasar dan (10) Makassar.

1.3.1 Lingkup Wilayah Kajian Untuk mendapatkan gambaran mengenai potensi pembangunan Rusunawa kajian dilakukan di wilayah: (1) 10 kota besar sesuai dengan yang telah ditetapkan dalam kertas tugas, (2) di kawasan industri yang terdapat di kota tersebut serta (3) pada rencana pengembangan hunian bagi pekerja yang terdapat di kawasan industri.

1.3.2 Lingkup Materi Mengingat luasnya wilayah kajian serta terbatasnya waktu pada waktu peninjauan lapangan maka lingkup materi dibatasi pada kajian beberapa aspek yang dipercayai mempunyai peran yang besar bagi terselenggaranya pembangunan Rusunawa. Analisis aspek-aspek tersebut dilakukan dengan menggunakan data sekunder yang dapat diperoleh, hasil observasi pada kotakota tersebut serta dari berbagai pendapat otoritas yang diperoleh dari berbagai kegiatan FGD (Forum Discussion Group) yang diselenggarakan oleh Asisten Deputi Urusan Penyediaan Rumah Susun, Deputi Bidang Perumahan Formal, Kementerian Negara Perumahan Rakyat.

Bab 1- hal. 7


A. Analisis pada tingkat kota, dilakukan dengan mempelajari berbagai faktor pendorong pembangunan Rusunawa, antara lain pertumbuhan penduduk, perkembangan ekonomi kota, kebijakan dan dukungan pembangunan perumahan dan pemukiman khususnya rusunawa, perkembangan kota (fisik dan fungsional), dll. B. Analisis pada tingkat Kawasan Industri yang terdapat dikota-kota tersebut, mempelajari kesiapan kawasan industri dalam menyelenggarakan pembangunan Rusunawa atau hunian bagi pekerja industrinya, kebutuhan Rusunawa ditinjau dari jumlah pekerja, penyiapan lahan, dll. Selain itu dipelajari pula keterkaitan kawasan industri dengan serta sistem transportasi umum. C. Analisis pada tingkat rencana kawasan hunian bagi pekerja pada kawasan industri di kota besar. Analisis ini dimaksudkan untuk mendapatkan gambaran mengenai program, tingkat dan kualitas pelayanan yang diberikan, besar unit serta ketentuan-ketentuan mengenai penghunian unit.

1.4 METODOLOGI KAJIAN Kajian potensi pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri yang terdapat di 10 kota besar, pada dasarnya suatu kajian dalam upaya mengadakan penilaian secara cepat apakah pada kotakota lokasi kajian, terdapat potensi pembangunan Rusunawa. Analisis potensi dilakukan pada beberapa aspek kajian, yang data informasinya di peroleh dari sumber-sumber data hasil survey lapangan, data hasil observasi maupun dari sumber data sekunder. Langkah-langkah pelaksanaan, antara lain: 1. Menyusun pola pikir dan pelaksanaan kegiatan; 2. Melakukan studi literatur, referensi, kebijakan dan peraturan yang terkait dengan pembangunan rusunawa; 3. Menyusun format isian survei sebagai panduan untuk pengumpulan data/informasi mengenai fakta dan empiris di kawasan industri; 4. Melakukan survei ke lapangan untuk menginventarisasi potensi pembangunan rusunawa di kawasan industri; 5. Melakukan diskusi dan wawancara dengan narasumber di lapangan 6. Melakukan FGD dengan narasumber untuk menjaring masukan

Bab 1- hal. 8


7. Melakukan kompilasi dan analisis data serta pembahasan hasil survai untuk mendiskripsikan potensi pembangunan rusunawa di kawasan industri.

1.5 SISTEMATIKA PENYUSUNAN LAPORAN Laporan Akhir ini terdiri dari enam bab sebagai berikut: Bab 1 Pendahuluan: berisi latar belakang, hal-hal yang menjadi dasar di lakukannya kajian, maksud, tujuan dan sasaran kajian. Dijelaskan pula kota-kota besar yang menjadi lokasi kajian, lingkup materi kajian serta cara-cara dilakukannya kajian potensi pembangunan Rusunawa di 10 kota besar. Bab 2 Kajian Literatur, berisi antara lain: fungsi perumahan yang mendukung kawasan industri, karakteristik serta sistim penyediaannya. Dibahas pula pada bab ini, pengertian perumahan susun, khususnya Rusunawa, hal-hal yang menyangkut tipologi, lokasi pembangunan rusunawa serta karakteristik sosial ekonomi penghuninya. Bab 3 Identifikasi Potensi Pembangunan Rusunawa di Kawasan industri di 10 kota besar. Dibahas dalam bab ini, antara lain: prinsip-prinsip identifikasi potensi pembangunan, teknis pelaksanaannnya serta gambaran mengenai kondisi dan situasi kota baik yang mendorong maupun yang menghambat terselenggaranya pembangunan Rusunawa di kota-kota al.: Medan, Batam, Palembang, Wilayah Jabodetabek, Bandung, DI Jogyakarta, Semarang, Surabaya, Denpasar dan kota Makassar. Bab 4 Metodologi Penilaian Potensi Pembangunan Rusunawa Pekerja Kawasan Industri, berturut-turut mambahas: pendekatan umum, cara-cara penilaian potensi pada kota-kota besar. Penilaian dilakukan pada beberapa tingkat, antara lain: tingkat kota, tingkat Kawasan Industri serta pada tingkat Lokasi Fungsi Hunian Pekerja Industri di Kawasan Industri. Dijelaskan pula sistim penilaian dan penyusunan rangking kelaikan pembangunan rusunawa, al. berisi: penetapan kriteria setiap tingkatan penilaian, pembobotan dan skala penilaian kriteria, dan cara-cara penilaian dan penetapan rangking. Bab 5 Berisi hasil-hasil rumusan penilaian baik pada tingkat Kota, tingkat Kawasan Industri dan pada tingkat Lingkungan Hunian Pekerja Industri di Kawasan Industri. Bab 6 Penutup, menjelaskan kesimpulan kajian dan saran-saran pengembangan, perbaikan kondisi yang dapat mendorong pembangunan Rusunawa.

Bab 1- hal. 9


Bab 2 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 PERUMAHAN MENDUKUNG KAWASAN INDUSTRI

Kondisi kota-kota di Indonesia yang umumnya berkembang pesat dan berfungsi sebagai pusat kegiatan serta menyediakan layanan primer dan sekunder, telah mengundang masyarakat di wilayah pinggiran kota besar untuk mendaptkan kehidupan yang lebih baik serta berbagai kemudahan lain. Akibatnya adalah terjadinya pertambahan penduduk yang lebih pesat dari kemampuan pemerintah dalam membuat regulasi, memfasilitasi dan menyediakan (jika diperlukan) hunian serta layanan primer lainnya. Pengaturan dalam penyelenggaraan permukiman dan perumahan harus mampu mendukung upaya peningkatan peran serta masyarakat dan dunia usaha (salah satunya adalah perindustrian) serta pemerintah daerah sesuai dengan tuntutan otonomi daerah. Pengaturan permukiman dan perumahan diharapkan dapat memandu pengendalian pemanfaatan ruang permukiman dan perumahan yang sesuai dengan rencana dan rancangan kawasan permukiman dan perumahan serta program-program pemanfaatan ruangnya. Adapun penyusunan dan pengembangan produk pengaturan untuk mendukung penyelenggaraan permukiman dan perumahan juga diarahkan untuk mampu mengoptimalkan fungsi, kewajiban dan peran dari lembaga-lembaga permukiman dan perumahan pada semua tingkat dengan prioritas di tingkat kota dan masyarakat. Sebagai pedoman pelaksanaan bagi pemerintah daerah, maka penjabaran kebijakan dan strategi penyelenggaraan permukiman dan perumahan, serta produk-produk pengaturan yang telah disesuaikan dengan kondisi di daerah perlu ditindaklanjuti dengan peraturan daerah. Pengaturan di tingkat daerah sangat diperlukan antara lain untuk mendorong pelembagaan sistem secara berkelanjutan di tingkat lokal demi ketertiban hukum, dan untuk melindungi nilai-nilai positif lokal yang ada serta berbagai pedoman di dalam penyelenggaraan pembangunan seperti untuk menyusun program pembangunan, proses pengendalian dan pelaksanaan pembangunan, dan pengaturan peran bagi para pelaku pembangunan. Pengaturan daerah dikembangkan sebagai bagian dari pelaksanaan tata pemerintahan yang baik, melindungi kepentingan umum dan meningkatkan pelayanan kepada masyarakat. Bab 2-hal 2-10


Kelembagaan permukiman dan perumahan yang dapat melibatkan secara sinergi seluruh pelaku pembangunan harus diselenggarakan dengan berprinsip pada tata pemerintahan yang baik dan pembangunan partisipatif yang berbasis pada upaya menumbuhkembangkan keswadayaan masyarakat. Kelembagaan yang ditumbuh kembangkan harus mampu mendorong upaya-upaya pemenuhan kebutuhan perumahan dan pencapaian kualitas permukiman secara koordinatif efektif sesuai dengan progra pembangunan yang ditetapkan pada tiap tingkat pemerintahan. Dengan semakin mengakarnya lembaga perumahan di tingkat lokal yang didukung sepenuhnya oelh masyarakat, diharapkan para penyelenggara akan lebih mampu menangkap aspirasi berbagai pihak terkait dan dapat memanfaatkan secara optimal sistem sosial komunitas masyarakat yang senantiasa berkembang secara dinamis. Terdapat strategi dalam penyediaan permukiman dan perumahan, dimana harus dilaksanakan dengan memperhatikan aspek teknis, adminstratif, tata ruang, dan ekologis serta wajib melakukan pemantauan dan pengelolaan lingkungan untuk mewujudkan lingkungan yang layak yaitu lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. -

Persyaratan Teknis, berkaitan dengan keselamatan dan kenyamanan bangunan dan keandalan sarana serta prasarana lingkungannya.

-

Persyaratan Administratif, berkaitan dengan pemberian ijin mendirikan bangunan serta pemberian hak atas tanah

-

Persyaratan Tata Ruang, berkaitan dengan rencana tata rang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana, program dan prioritas pembangunan perumahan.

-

Persyaratan Ekologis, berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, baik antara lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuk nlai-nilai budaya yang perlu dilestarikan.

Kesadaran masyarakat akan perumahan yang sehat, tertib, dan teratur pada umumnya masih rendah, maka dalam upaya meningkatkan kesadaran perlu terus diupayakan penggalangan potensi masyarakat melalui proses pemberdayaan. Upaya melembagakan penataan lingkungan permukiman dan perumahan dengan menempatkan masyarakat sebagai pelaku

Bab 2- hal. 2-11


utama perlu terus ditumbuhkembangkan dengan mewujudkan perumahan yang layak dan terjangkau pada lingkungan permukiman dan perumahan yang berkelanjutan, responsif, dan dengan kemandirian masyarakatnya. Guna mendukung pencapaian lingkungan permukiman dan perumahan yang responsif tersebut maka perlu langkah konkrit untuk mendayagunakan potensi masyarakat mealui kegiatan peningkatan kualitas permukiman, penerapan tata lingkungan permukiman, pengembangan perumahan yang bertumpu pada swadaya masyarakat, pembukaan akses kepada sumber-daya permukiman dan perumahan serta upaya-upaya pemberdayaan ekonomi, khususnya bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah seperti pekerja (buruh) industri. Upaya pendukung yang cukup strategis adalah pemantapan kelembagaan yang mendorong terbentuknya lembaga permukiman dan perumahan yang handal dan profesional baik oleh pemerintah, badan usaha masyarakat serta melembaganya rencana pembangunan dan pengembangan permukiman dan perumahan sebagai bagian dari perencanaan pembangunan daerah, dimana di dalamnya termasuk kegiatan penataan lingkungan permukiman dan perumahan secara berkelanjutan. Penataan lingkungan permukiman dan perumahan terutama di kawasan industri perlu dikaitkan secara struktural dan fungsional dengan potensi sumber daya yang ada termasuk di lingkungan permukiman dan perumahan itu sendiri yang implementasinya dilakukan bersama masyarakat untuk mencapai kondisi yang lebih baik. Penataan lingkungan permukiman dan perumahan sangat strategis untuk dikembangkan sesuai potensi dan sumber daya yang sudah dimilikinya.

2.2 RUMAH SUSUN DAN KARAKTERISTIKNYA Pembangunan rumah susun pada dasarnya adalah merupakan respon terhadap kebutuhan rumah bagi masyarakat. Dimana rumah susun menjadi alternatif pilihan untuk penyediaan hunian karena merupakan pilihan yang ideal bagi kota-kota besar yang ada di Indonesia secara umum. 

Pengertian Rumah Susun Sewa dan Milik Berdasarkan Undang-undang No. 16 Tahun 1985, pasal 1 ayat 1 tentang Rumah Susun, pengertian rumah susun sendiri adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang

Bab 2- hal. 2-12


masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Adapun pengertian secara yuridis, rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. Secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Sedangkan pengertian dari Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa) adalah rumah susun yang dibangun untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dan dikelola oleh pengelola lokasi yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa untuk dioperasikan berdasarkan sistem sewa. (Departemen Pekerjaan Umum dan Japan International Cooperation Agency, dalam Pengelolaan Operasional Rumah Susun Sederhana Sewa, 2007:2). 2.2.1 Latar Belakang Pembangunan Rusunawa Secara umum yang melatar belakangi pembangunan Rusunawa adalah guna mengendalikan lajunya pembangunan rumah-rumah biasa yang banyak memakan lahan. Maka tujuan yang dimunculkan dari pembangunan Rusunawa sendiri adalah : 1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya. 2. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan permukiman yang lengkap, sesuai, serasi, dan seimbang. 2.2.2 Syarat Teknis Bangunan Rusunawa Syarat teknis pembangunan Rusunawa, meliputi : 1. Ruang; memenuhi fungsi utamanya sebagai tempat tinggal sehari-hari, tempat usaha atau fungsi ganda. 2. Struktur, komponen, dan bahan bangunan; memperhatikan prinsip koordinasi modular dan syarat konstruksi.

Bab 2- hal. 2-13


3. Kelengkapan Rumah Susun; dilengkapi dengan alat transportasi bangunan, pintu, dan tangga darurat kebakaran, alat, dan sistem alarm kebakaran, penangkal petir, jaringan air bersih, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, tempat sampah, tempat jemuran, kelengkapan pemeliharaan bangunan, jaringan listrik, generator listrik, dan gas. 4. Kepadatan dan tata letak bangunan; memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), ketinggian dan kedalaman bangunan serta penggunaan tanah untuk mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah. 5. Satuan Rumah Susun; mempunyai ukuran yang standar minimum 18 m2 dengan lebar muka minimal 3 m, -

Dapat terdiri dari satu ruang utama (ruang tidur) dan ruang lain (ruang penunjang) di dalam dan/atau di luar ruang utama

-

Dilengkapi dengan sistem penghawaan dan pencahayaan buatan yang cukup, sistem evakuasi penghuni yang menjamin kelancaran dan kemudahan, sistem penyediaan daya listrik yang cukup dan menerus, serta sistem pemompaan air secara otomatis.

-

Batas pemilikan satuan rumah susun dapat berupa ruang tertutup dan/atau sebagian terbuka dan/atau ruang terbuka

6. Benda bersama; dapat berupa prasarana lingkungan dan fasilitas lingkungan 7. Bagian bersama; dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan kelengkapan rumah susun, prasarana lingkungan dan fasilitas lingkungan yang menyatu dengan bangunan rumah susun 8. Prasarana lingkungan; berupa jalan setapak, jalan kendaraan sebagai penghubung antar bangunan rumah susun atau keluar lingkungan rumah susun, tempat parker dan/atau tempat penyimpanan barang, utilitas umum yang terdiri dari jaringan air limbah,jaringan sampah, jaringan pemadam kebakaran, jaringan listrik, jaringan gas, jaringan telepon, dan alat komunikasi lainnya.

Bab 2- hal. 2-14


9. Fasilitas Lingkungan; lingkungan rumah susun harus dilengkapi fasilitas perniagaan dan perbelanjaan, lapangan terbuka, pedidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas pemerintah dan pelayanan umum serta pemakaman dan pertamanan. 2.2.3 Karakteristik dan aktivitas Sosial dan Ekonomi Penghuninya C. Heimsath, memberikan pengertian perilaku adalah; Perilaku manusia di dalam lingkungan merupakan proses interaksi antara manusia dan lingkungan yang melibatkan motivasi dan kebutuhan-kebutuhan individual maupun sosial. Rapoport dan O. H. Summers, memberikan pegertian perilaku adalah; Kemungkinan sikap yang diambil dalam menganalisis pengaruh lingkungan fisik pada perilaku adalah : Environment Determinism, yaitu pandangan yang beranggapan lingkungan fisik menentukan perilaku. Dimana pada pandangan ini manusia dituntut mempunyai kemampuan adaptasi yang besar. -

Possibilism, yaitu pandangan bahwa lingkungan fisik memungkinkan dan membatasi manusia melakukan kegiatan yang terutama didasarkan pada kriteria.

-

Cognition (Pengenalan), merupakan sesuatu yang diperoleh dari kegiatan-kegiatan persepsi, imajinasi, berpikir, nalar (reasioning), pengambilan keputusan yang dipengaruhi oleh lingkungan fisik, lingkungan social, kebudayaan, stratifikasi, pengalaman dan pendidikan individu.

-

Perception, merupakan hasil pengalaman (stimulus) lingkungan yang langsung dikaitkan dengan suatu arti/makna.

-

Motivation (alasan), yaitu sesuatu yang erat kaitannya dengan kondisi fisik psikologis individu yang bersifat enrgetic, keterangsangan, keterarahan.

-

Attitude, yaitu sikap atau pendirian hasil kognisi individu yang mempengaruhi motivasi dan tindakan perilakunya terhadap lingkungan.

Bab 2- hal. 2-15


2.3 PEMBANGUNAN RUSUNAWA PEKERJA INDUSTRI Perkembangan industri di kota-kota besar, baik yang tumbuh secara organik dan incremental maupun yang tumbuh secara instant dalam wujud kawasan industri, menjadikan industri sebagai suatu kegiatan ekonomi yang utama. Pekerja industri dengan kategori Industri Menengah (51-100 pekerja) dan Besar (>100 pekerja) tentunya akan membutuhkan banyak hunian bagi karyawan/pekerja. Lokasi kawasan industri umumnya berada dipinggiran kota sehingga meningkatkan biaya transportasi, waktu tempuh, dan pada akhirnya akan menurunkan mobilitas dan produktivitas bagi para pekerja yang tinggal di kawasan pusat kota. Keadaan ini mendorong adanya pembangunan perumahan secara swadaya yang mengakomodasikan kebutuhan hunian pekerja industri. Pembangunan ini seringkali mengakibatkan ketidakteraturan tata ruang kota dan menumbuhkan kawasan kumuh baru marginal dan merupakan ciri kawasan-kawasan industri yang tumbuh secara organik tersebut di atas. Sejalan dengan pertumbuhan industri dan urbanisasi, membuat kebutuhan perumahan di perkotaan semakin meningkat, sementara itu ketersediaan lahan yang strategis menjadi semakin langka. Kelangkaan ini menyebabkan semakin mahalnya harga lahan di pusat kota, sehingga mendorong masyarakat berpenghasilan menengah-bawah tinggal di kawasan pinggiran kota yang jauh dari tempat kerja. Untuk mendekatkan kembali masyarakat berpenghasilan menengah-bawah ke pusat aktivitas kesehariannya dan mencegah tumbuhnya kawasan kumuh di kawasan industri, direncanakan suatu pembangunan hunian secara vertikal, berupa Rusunawa untuk pekerja di kawasan industri. Mengingat urgensi, perlu dikembangkan kebijakan dan rencana strategis pembangunan Rusunawa di Kawasan Industri di kota-kota besar. Kebijakan dan Rencana Strategik ini bertujuan untuk : 1)

Memberikan arah rencana tindak pembangunan Rusunawa di kawasan industri perkotaan, dengan

pendekatan

keterpaduan

diantara

para

pemangku

kepentingan

dalam

pembangunan, mobilisasi sumberdaya pembangunan secara terpadu sampai dengan penetapan indikator sukses pembangunan Rusunawa di kawasan industri.

Bab 2- hal. 2-16


2)

Landasan hukum penyusunan Kebijakan dan Rencana Strategis Pembangunan Rusunawa dinilai sudah mamadai, antara lain mengacu pada: •

Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945;

•

Undang-Undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun;

•

Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – pokok Agraria;

•

Undang-Undang No.4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;

•

Undang-Undang No.24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang;

•

Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem

•

Perencanaan Pembangunan Nasional; Undang – Undang No. 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah;

•

Peraturan Presiden RI No 7 Tahun 2005 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional tahun 2004 – 2009;

•

Keputusan Presiden RI No 22 Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan

•

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat N0. 4 Tahun 2006 tentang Rencana Strategis Kementerian Negara Perumahan Rakyat Tahun 2005-2009.

Masih banyak masalah yang perlu diatasi dalam pembangunan Ruisunawa, antara lain keterbatasan lahan perkotaan. Ketersediaan lahan

untuk pembangunan landed housing

dikota-kota besar sudah semakin terbatas. Tuntutan akan penggunaan lahan perkotaan secara effisien dab effektif sdisemua kota-kota besar juga sudah dirasakan perlunya. Pengadaan Rusunawa mesih tersandung pada:

beban biaya yang tinggi dalam pengurusan proses

perijinan (ijin pemanfaatan ruang, lokasi, sertifikasi tanah, dan ijin mendirikan bangunan); beban pajak; keterbatasan dukungan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU); serta masih tingginya beban bunga pinjaman. Semua itu menjadikan tingginya biaya pembangunan Rusunawa. Dari sisi permintaan, masih terkendala antara lain: terbatasnya daya beli masyarakat berpenghasilan menengah-bawah, terbatasnya penyediaan uang muka, rendahnya kemampuan meminjam akibat tenor pinjaman yang pendek, serta permasalahan sosial dan budaya. Keadaan ini menyebabkan kurang direspon positifnya pengadaan Rusunawa.

Bab 2- hal. 2-17


2.3.1 Tujuan Pembangunan Rusunawa. Pembangunan Rusunwa bertujuan untuk pemenuhan kebutuhan hunian bagi pekerja industri yang terjangkau dan dapat diterima secara social serta menjamin keseimbangan ekosistim. Penyediaan Rusunawa ini diharapkan berdampak pada: 1)

Peningkatan efisiensi penggunaan tanah, ruang dan daya tampung kota;

2)

Peningkatan kualitas hidup pekerja industri, melalui penghematan pengeluaran untuk perumahan dan transportasi.

3)

Peningkatan kualitas hidup diharapkan dapat memberikan dampak pada peningkatan produktivitas pekerja, industri, daya saing kota bahkan nasional.

Sasaran pembangunan rumah susu, seperti yang dicanangkan oleh Pemerintah tahun 20072011, yaitu pemenuhan kebutuhan rumah susun sebanyak 1.000 menara atau 350.000 satuan unit rumah susun, dengan harga sewa/jual yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah-bawah di kawasan perkotaan yang berpenduduk lebih dari 1,5 juta jiwa. Prioritas utama pembangunan Rusun ditujukan pada kota-kota dengan tingkat urbanisasi dan kekumuhan yang tinggi dan ditujukan pada beberapa lapisan masyarakat, antara lain: mahasiswa, pekerja industri atau masyarakat berpenghasilan rendah. Kota-kota yang menjadi prioritas pembangunan, antara lain meliputi: Medan, Batam, Palembang, Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi), Bandung, Semarang, Yogyakarta, Surabaya, Denpasar dan Makassar. Khususnya dalam pembangunan Rusunawa untuk target group pekerja industri, diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pemangku kepentingan agar harga jual/sewa benar-benar dapat terjangkau. 2.3.2 Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun Pembangunan Rusun di kawasan perkotaan didasarkan pada konsep pembangunan berkelanjutan. Dalam pelaksanaannya, menggunakan prinsip tata kelola kepemerintahan yang baik (good governance) dan tata kelola perusahaan yang baik (good corporate governance). Prinsip dasar pembangunan Rusunawa meliputi antara lain: prinsip-prinsip keterpaduan, berbasis kemitraan diantara pemangku kepentingan, effisiensi dan effektivitas, memberikan kepastian hukum dalam bermukim kepada sasaran pembangunan, menjamin keseimbangan ekosistim, memberikan peluang kepada pekerja industry dan transparansi serta akuntabiltas pembangunannya.

Bab 2- hal. 2-18


2.3.3 Percepatan Pembangunan Rumah Susun Laju pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan, akibat pertumbuhan alami maupun urbanisasi, telah menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman yang semakin majemuk. Pesatnya pertumbuhan kota yang tidak diimbangi dengan kecepatan penyediaan prasarana, sarana dan ulititas kota, serta ditambah dengan ketidak-mampuan masyarakat untuk dapat memperbaiki perumahan dan lingkungannya, menjadi salah satu penyebab tumbuhnya beberapa kawasan kumuh perkotaan tidak jauh dari pusat-pusat aktivitas masyarakat. Data pada 10 kawasan perkotaan, yakni Medan, Batam, Palembang, Jabodetabek, Bandung, Semarang, Yogyakarta, Surabaya, Banjarmasin, dan Makassar, menunjukkan bahwa: terdapat lebih dari 4.795 lokasi kawasan kumuh dengan luasan tidak kurang dari 14.620 ha. Sementara itu, data pasokan penyediaan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) 2 tahun terakhir hanya mencapai pasokan sebanyak 56,5 twinblock dengan kapasitas 4.300 sarusun selama 2 tahun atau hanya sebesar 18 % dari rata-rata sasaran tahunan yang ditetapkan dalam RPJMN sebanyak 12.000 sarusun. Sedangkan Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) dari total target RPJMN sebanyak 25.000 sarusun melalui mekanisme pasar, pasokannya hanya mencapai 144 sarusun, atau hanya mencapai 1,44 % selama 2 tahun. Hal inilah yang menjadi dasar upaya untuk melakukan percepatan pembangunan Rusuna, termasuk didalamnya Rusunawa bagi pekerja industri.

Bab 2- hal. 2-19

Bab 3 3 IDENTIFIKASI POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI 10 KOTA

3.1 PRINSIP-PRINSIP IDENTIFIKASI POTENSI PEMBANGUNAN Untuk sampai pada penetapan potensi pembangunan Rusunawa, terdapat beberapa prinsip identifikasi sebagai dasar penetapan yaitu : 1. Menetapkan parameter umum, dimana parameter yang menjadi dasar dalam hal ini salah satunya adalah aspek development platform, yaitu gabungan antara (1) program dan arah perkembangan, (2) penetapan lokasi dan perijinan, serta (3) intergrasi program dan pembangunan. Ketiga point tersebut di atas adalah merupakan irisan dari (a) Regional and Urban Spatal Development Plan, (b) Housing and settlement Development, dan (c) Regional and Urban Infrastructure Development Plan. 2. Menggunakan data sekunder, melihat keterbatasan dari sisi waktu yang ada, maka data yang digunakan adalah data sekunder, dimana ini lebih memungkinkan untuk dilakukan, karena wilayah kajian yang meliputi 10 (sepuluh) kota besar di Indonesia, sehingga untuk mendapatkan data primer akan membutuhkan waktu yang besar. 3. Menetapkan kriteria, adalah merinci beberapa aspek penilaian sehingga identifikasi kelaikan menjadi lebih optimal, dimana secara teknis ini akan dibahas pada bab berikutnya. 4. Menetapkan skala penilaian dan pembobotan kriteria, dengan berdasarkan pada penilaian dan pembobotan pada aspek-aspek teknis yang dikaji sebelumnya. 5. Menentukan rangking menurut potensi pembangunan rusunawa di 10 (sepuluh) kota besar, sebagai proses terakhir dalam hal penilaian potensi ini yaitu mengurutkan dari hasil potensi yang dimiliki oleh masing-masing wilayah kajian, sehingga dimunculkan urutan rangking dari 10 (sepuluh) kota besar yang ada.

III- 20

3.2 KETENTUAN UMUM IDENTIFIKASI POTENSI RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI

Identifikasi dilakukan dengan menganalisis data sekunder, hasil pengamatan di lapangan, hasil wawancara dengan individu-individu yang mempunyai otoritas di bidangnya. Masukan lain diperoleh melalui kegiatan FGD (Forum Group Disccussion) baik yang diselenggarakan secara formal oleh Direksi Proyek dan Tim Teknis, maupun yang dilakukan secara terbatas oleh Tim Konsultan. Tidak tertutup kemungkinan diperolehnya data-informasi yang kurang valid, karena cara pengambilan dan sumber informasinya. Tetapi hal ini dicoba diatasi dengan wawancara kepada seseorang yang mempunyai otoritas . Berikut ini dijelaskan beberapa aspek atau kondisi yang dianggap penting diperoleh data informasinya agar dapat pemperkirakan potensi pembangunan Rusunawa di kawasan industri yang terdapat dikota. 1. Kategori Kota, meliputi : Indikasi umum yang ditunjukan oleh: data statistis yang menggambarkan, antara lain: (1) Pertumbuhan penduduk yang implikasinya pada pertumbuhan kebutuhan perumahan disatu kota (housing need), perkembangan lingkungan binaan (manmade environment), permintaan lahan yang implikasinya pada peningkatan nilai tanah, sewa tanah dan sewa rumah. (2) Pertumbuhan kegiatan ekonomi kota, dilihat dari pertumbuhan GDP, khususnya dari pertumbuhan kegiatan industri. Secara fisik indikasi ini dapat terlihat dari pembangunan pabrik-pabrik baik pada lokasi yang terencana (Kawasan Industri) maupun yang tumbuh secara organik pada lahan-lahan yang ditetapkan peruntukannya sebagai daerah industri. (3) Kesiapan pemerintah dalam mengelola pembangunan kota secara umum, pembangunan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah termasuk didalamnya tipologi rumah susun, dll. ditunjukan dengan adanya ”development III- 21

platfrom”. Indikasi ada tidaknya development platform ditunjukkan dari kelengkapan dokumen-dokumen pembangunan, yang terdiri dari RTRW-RTRK (perangkat rencana tata ruang), RPIJM (perangkat rencana pembangunan infrastruktur),

RP4D

(perangkat

rencana

pembangunan

perumahan

dan

pemukiman), Renstra Kota (perangkat rencana strategis jangka menengah), dll. (4) Hal-hal tersebut diatas kemudian berimplikasi pada beberapa aspek yang dapat dijadikan acuan untuk menentukan potensi pembangunan Rusunawa, antara lain aspek-aspek: (a) Permintaan, pasar dan pemasaran (market feasibility) Rusunawa, (b) Pembiayaan dan pendanaan (financial feasibility), yang ditunjukan oleh ketersediaan dana, pengalaman dalam mengelola sumberdana secara terpadu, dll., (3)

Aspek teknis pelaksanaan (technical feasibility) pembangunan fisik,

ditunjukan dengan kesiapan industri konstruksi serta perangkat teknolgi, (4) Hukum dan regulasi (regulation feasibility), menyangkut legalitas pembangunan Rusunawa mulai perijinan, status kepemilikan, legalitas lokasi, dll., (5) Pengelolaan dan organisasi (management, operational feasibility) termasuk didalammnya

kemampuan

dalam

melaksanakan

pembangunan

dan

pengoperasiannya, (6) Sosial dan budaya, diindikasikan dengan daya terima masyarakat terhadap penyediaan rumah susun, termasuk didalamnnya Rusunawa. Artinya apakah rusun dapat diterima secara sosial?, 2. Kategori Kawasan Industri, meliputi : Indikasi umum yang ditunjukan oleh: data statistis yang menggambarkan, antara lain: (1) Pertumbuhan kawasan industri, diindikasikan dengan bentukan kawasan. Ada beberapa tipologi bentukan kawasan, antara lain yang dibangun secara instant misalnya (Kawasan-kawasan Industri Medan, Makassar, dll.) dan yang terbentuk secara organik (kawasan industri Bandung Timur, Majalaya, dll.). Konsentrasi industri juga mempunyai beberapa tipologi dan morfologi yang tergantung pada skala industri (rumah tangga, industri kecil, industri besar, dll.). Besaran industri dan jenis industri dapat memberikan gambaran mengenai jumlah tenaga kerja. (2) Keberadaan khususnya Kawasan Industri yang dibangun oleh pengembang dengan penyewanya pengusaha industri, seringkali mempunyai rencana induk

III- 22

kawasan, tingkat pelayanan sarana, prasarana dan utilitas yang diberikan, rencana pengembangan fasilitas hunian, dll. (3) Penetapan zona untuk fasilitas hunian bagi pekerjannya menunjukan kesegeraan pembangunan Rusunawa serta kebijakan pengelola kawasan. Hal ini menujukkan adanya indikasi ketersediaan lahan, lokasi, pelayanan PSDU, dll. (4) Pekerja industri, yang merupakan target group pembangunan Rusunawa, diindikasikan dari segi junlah, kemampuan (affordability), karakteristik sosial budaya, status pekerja, dll. 3. Kategori Kawasan Hunian Pekerja Industri, meliputi : Indikasi umum yang ditunjukan oleh adanya rencana induk fasilitas hunian di Kawasan Industri atau dalam rencana pembangunan oleh Pemkot. (1) Rencana Induk Fasilitas Hunian, yang disiapkan oleh pengembang Kawasan Industri, baik atas insiatif pengembanga maupun atas permintaan penyewa (tenant) kawasan industri. (2) Rencana pembangunan hunian bagi pekerja, baik yang bersifat landed housing maupun rumah susun, baik yang dibuat oleh pengembang kawasan maupun yang dibuat oleh Pemkot untuk memfasilitasi kebutuhan hunian pekerja industri. (3) Rencana fasilitas pelayanan hunian pekerja, antara lain fasilitas umum yang disediakan, fasilitas sosial serta ketersediaan sarana, prasarana dan utilitas. (4) Rencana fasilitas hunian, rencana bangunan (blok) Rusunawa, unit hunian yang disewakan (luas, banyak kamar) serta ketentuan-ketentuan penyewaan (security of tenure), dll. merupakan aspek-aspek yang dipelajari dan dinilai. Keberadaan rencana hunian pekerja baik yang berlokasi di kawasan industri maupun diluar kawasan, baik yang dibuat oleh pengembang maupun oleh Pemkot menunjukan indikasi paling kuat mengenai peluang pembangunan Rusunawa.

III- 23

3.3 KONDISI DAN PROFIL KAWASAN INDUSTRI DI 10 KOTA 3.3.1 MEDAN No. 1.

KOTA Medan

KONDISI UMUM

PROFIL

- Luas wilayah Kota Medan adalah - Kawasan Industri Medan (KIM) 265,10 Km², secara administratif terdiri memiliki fasilitas yang lebih lengkap dari 21 Kecamatan mencakup 151 dibanding kedua kawasan lainnya. Kelurahan. Jumlah penduduk Kota KIM memiliki luas lahan 525 Ha, Medan telah mencapai 2.102.105 jiwa dengan letak yang sangat strategis (data BPS 2008-2009), dengan laju karena dekat dengan Pelabuhan pertumbuhan penduduk > 1% dan Belawan (8 Km), Bandara Polonia, (15 Km) dan pusat kota Medan (10 kepadatan penduduk 7.930 jiwa/Km². Perubahan jumlah penduduk lebih Km), serta dekat dengan pintu banyak disebabkan oleh faktor migrasi gerbang tol di Mabar dan Tanjung dan urbanisasi, serta faktor commuters Mulia. Manajemen berbagai fasilitas pada hari kerja. penunjang yang dimiliki/disediakan - Keinginan masyarakat untuk tinggal di oleh KIM antara lain: listrik, air kawasan kota sulit diwujudkan karena bersih, telepon, gas, unit minimnya unit rumah yang tersedia, pengolahan limbah, pemadam akibat semakin sulitnya memperoleh kebakaran, keamanan dan poliklinik. lahan. Harga lahan di Medan bergerak - Pulahan Seruai Industrial Estate, drastis, yang berdampak pada sulitnya dengan perusahaan Lamhotma, PT, para pengembang untuk memperoleh memiliki luas rencana 650 Ha. lahan.

3.3.2 BATAM No.

KOTA Batam

KONDISI UMUM

PROFIL

- Kota Batam terletak pada 0°25’29’’ LU - Keberadaan Pulau Batam sebagai - 1°15’00’’LU dan 103°34’35’’ Kawasan Pengembangan Industri 104°26’24 BT dengan total wilayah Pulau Batam ditetapkan melalui darat dan laut seluas 3.990 km2, Keppres No. 74/1971, disusul meliputi 400 pulau, 329 di antaranya dengan Keppres No. 41/1973 telah bernama. Kota Batam terdiri dari mengenai Daerah Industri Pulau 8 kecamatan, berbatasan di sebelah Batam. Keppres 41/1973 tersebut utara dengan Selat Singapura, sebelah juga menetapkan OB untuk selatan dengan Kabupaten Karimun, mengembangkan dan sebelah timur dengan Kabupaten mengendalikan pembangunan pulau Kepulauan Riau, dan sebelah barat Batam sebagai daerah industri dan dengan Kabupaten Karimun dan laut kegiatan alih kapal, merencanakan internasional. kebutuhan prasarana dan - Sebagai konsekuensi industrialisasi pengusahaan instalasi dan fasilitas Kota Batam, terjadi kesenjangan sosial lain, menampung, meneliti antara kawasan berikat dengan wilayah permohonan izin usaha dan di luarnya dan dengan makin menjamin kelancaran dan ketertiban banyaknya tenaga kerja yang tatacara pengurusan izin dalam berdatangan berakibat menjamurnya mendorong arus investasi asing di perumahan liar. Letak geografis yang Batam.

III- 24

No.

KOTA

KONDISI UMUM

PROFIL

berdekatan dengan Singapura juga - Terdapat 26 kawasan industri di menjadikan Kota Batam sebagai Batam yang tersebar di berbagai wilayah transit untuk para TKI yang wilayah, yaitu di Batam Center, akan ke luar negeri atau dideportasi. Kabil, Muka Kuning, Tanjung Uncang, Batu Ampar, Sekupang dan Sagulung. Beberapa dari kawasan industri tersebut menyediakan asrama bagi para pekerjanya, yaitu di kawasan industri Batamindo dan Panbil di Muka Kuning, Bintang II di Tanjung Uncang, Executive di Batam Center, Taiwan International di Kabil, dan Union di Batu Ampar.

3.3.3 PALEMBANG No. 3.

KOTA Palembang

KONDISI UMUM

PROFIL

- Kota Palembang memiliki luas wilayah - Penggunaan lahan untuk kegiatan sebesar 400,61 Km2 yang dibagi industri terutama tumbuh di menjadi 16 wilayah kecamatan dan sepanjang Jalan Kol. H. Berlian ke 107 kelurahan. Kecamatan Sukarami arah Betung, sepanjang Jalan merupakan kecamatan yang memiliki Veteran ke arah Boom Baru, wilayah terbesar, yaitu sekitar 24,60% sepanjang Jalan Basuki Rachmat ke dari luas total Kota Palembang. arah PUSRI, sepanjang Jalan Jenderal Ahmad Yani ke arah Pengilangan Minyak/Kompleks Perumahan Pertamina Plaju dan ke arah Simpang Inderalaya-OKI, sepanjang tepian Sungai Musi bagian Timur dan Barat serta sebagian tepi Sungai Ogan ke arah selatan.

3.3.4 JABODETABEK No. 4.

KOTA DKI Jakarta

KONDISI UMUM

PROFIL

- DKI Jakarta mempunyai luas wilayah - Perkembangan Jakarta sebagai sebesar 662,33 Km², dengan jumlah kota jasa serta kebijakan Pemda penduduk sebesar 9.057.993 jiwa untuk menerapkan kegiatan (Jakarta Dalam Angka 2008) maka ekonomi yang bebas polusi, telah setiap Km² wilayah Jakarta dihuni oleh menyebabkan relokasi kegiatan 13.676 jiwa. Jakarta terdiri dari 44 industri pengolahan keluar dari DKI Jakarta. Kawasan industri yang ada Kecamatan mencakup 267 Kelurahan, terbagi dalam 5 wilayah kota. Dengan di dalam kota Jakarta adalah sarana transportasi laut (Tanjung Priok) Cilandak Commercial Estate dan udara (Bandara Soekarno-Hatta (Jakarta Selatan), dengan luas sekarang berada dalam wilayah 11,30 ha, Jakarta Industrial Estate

III- 25

No.

KOTA

KONDISI UMUM administratif kota Tangerang) berskala internasional, menjadikan posisi Jakarta sangat strategis. Kota Jakarta dialiri oleh 13 sungai yang semuanya bermuara di Teluk Jakarta, dengan sungai Ciliwung yang membelah dua kota.

PROFIL Pulo Gadung (Jakarta Timur), luas 594,00 ha, dan Kawasan Berikat Nusantara (Jakarta Utara) dengan 595,00 ha.

3.3.5 BANDUNG No. 5.

KOTA Bandung

KONDISI UMUM

PROFIL

- Kota Bandung mempunyai kedudukan dan peran yang strategis. Dalam Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), Kota Bandung ditetapkan sebagai salah satu Pusat Kegiatan Nasional (PKN) bersama sama dengan 14 kota lainnya. Selain itu dalam RTRWN tersebut, Kota Bandung dan sebagian wilayah Kabupaten Bandung ditetapkan sebagai Kawasan Andalan Cekungan Bandung dan Sekitarnya dengan sektor unggulan industri, petanian tanaman pangan, pariwisata, dan perkebunan.

Untuk kawasan industri di Kota Bandung, relatif memiliki lahan yang tidak terkonsentrasi, tersebar di beberapa lokasi dan lebih bersifat industri kecil. Jika melihat pada RTRW Kota Bandung sendiri, kebijakan mengenai kawasan industri adalah : a. Relokasi industri besar, menengah, dan kecil yang tidak berwawasan lingkungan ke luar daerah; b. Mengembangkan industri kecil dan menengah yang berwawasan lingkungan; c. Mengalihfungsikan kawasan industri tidak berwawasan lingkungan ke kegiatan nonindustri, terutama jasa; d. Mendorong industri berwawasan lingkungan ke wilayah Bandung Timur; e. Membatasi pergudangan di wilayah Bandung Barat, dan mengarahkan pergudangan ke wilayah Bandung Timur.

KONDISI UMUM

PROFIL

3.3.6 SEMARANG No. 6.

KOTA Semarang

- Kota Semarang terletak pada simpul - Zona Industri yang ada di Semarang empat gerbang koridor pembangunan meliputi kecamatan Genuk, Jawa Tengah, yaitu koridor Pantai kecamatan Pedurungan, kecamatan Utara, koridor Selatan (MerapiNgaliyan dan kecamatan Tugu. Merbabu) ke arah kota-kota dinamis Terdapat 6 kawasan industri di seperti Kabupaten Magelang, Semarang, yaitu Kawasan Candi, Surakarta, koridor Timur ke arah Kawasan Terboyo, Kawasan Tugu Kabupaten Demak/Grobogan, dan Wijayakusuma, Kawasan

III- 26

No.

KOTA

KONDISI UMUM

PROFIL

Barat menuju Kabupaten Kendal. Gunamekar, Kawasan Tanjung Mas Dalam pertumbuhan Jawa Tengah, dan Kawasan BSB. peran Semarang terutama karena - Perencanaan Pembangunan adanya pelabuhan, jaringan transport Pondok Boro di Kelurahan Trimulyo darat dan bandara yang merupakan Kecamatan Genuk dapat simpul transport regional Jawa Tengah. dipertimbangkan berdasarkan dataLaju pertumbuhan ekonomi Kota data yang sudah dihimpun, baik Semarang pada 2007 adalah sebesar melalui survey lapangan maupun 5,72%, dengan sektor pemberi data dari instansi terkait, kelurahan, kontribusi terbesar yaitu perdagangan kecamatan dan masyarakat (35,45%), industri (31,69%) dan jasasetempat. jasa (13,12%). - Memperhatikan dari sudut letak, fungsi dan penataan ruang, maka kriteria dalam menentukan lokasi dari kawasan yang terpilih tersebut antara lain: (a) lingkungan industri, (b) untuk masyarakat pendatang yang bekerja di Kota Semarang, (c) pendapatan para buruh yang sangat rendah, (d) untuk mengurangi kemacetan.

3.3.7 JOGYAKARTA No. 7.

KOTA Yogjakarta

KONDISI UMUM

PROFIL

- Kota Yogyakarta berkedudukan sebagai - Industri di Kota Yogya terdiri dari ibukota provinsi DIY dan merupakan industri kecil hasil pertanian dan satu-satunya daerah tingkat II yang kehutanan, industri logam, industri berstatus Kota, di samping 4 daerah aneka, serta industri sedang dan tingkat II lainnya yang berstatus besar. Industri sedang merupakan Kabupaten. Kota Yogyakarta terletak di industri dengan tenaga kerja 20-99 tengah-tengah provinsi DIY, dengan orang, sedang industri besar adalah batas-batas wilayah di sebelah Utara industri yang mempunyai tenaga dan Selatan adalah Kabupaten Sleman, kerja > 100 orang. di sebelah Timur dan Barat adalah Kabupaten Bantul dan Sleman. - Kondisi permukiman di Kota Yogya umumnya berwujud perkampungan yang berfungsi tidak sekedar tempat tinggal, namun juga tempat produksi dan berkarya serta berinteraksi. Keterbatasan lahan kota tidak cukup memberikan ruang bagi upaya pemenuhan permukiman layak huni yang terjangkau. Pilihan alternatif pengembangan permukiman secara vertikal merupakan salah satu upaya penambahan unit rumah yang kondusif terhadap tataruang kota serta pembangunan dan pengelolaan prasarana dasar yang efisien.

III- 27

No.

KOTA

KONDISI UMUM

PROFIL

Kebijakan pembangunan sarana prasarana dilakukan dengan pendekatan pembangunan berbasis kewilayahan atau komunitas.

3.3.8 SURABAYA No. 8.

KOTA Surabaya

KONDISI UMUM

PROFIL

- Kota Surabaya berada di wilayah - Industri di Surabaya dlkembangkan Propinsi Jawa Timur. Secara geografis dengan tetap memperhatikan Surabaya terletak pada garis Lintang kualitas lingkungan kota dengan Selatan antara 7° 9’ - 7° 21’, dan 112° melakukan lokalisasi kawasan 36’ - 112° 57’ Bujur Timur. Luas industri dan pergudangan. Di wilayah Kota Surabaya adalah 33.048 wilayah selatan Surabaya telah Ha dan luas wilayah laut yang dikelola dibangun kawasan industri yang oleh Pemerintah Kota sebesar 19.039 terdapat di Rungkut (Surabaya Ha. Secara umum keadaan topografi Industrial Estate Rungkut). Kota Surabaya memiliki ketinggian Sementara di wilayah Utara tanah berkisar antara 0 - 20 meter di Surabaya terdapat kawasan industri atas permukaan laut, sedangkan pada dan pergudangan Tambak Langon daerah pantai, ketinggiannya berkisar Kalianak - Margamulyo. Kawasan ini antara 1 - 3 meter di atas permukaan berdekatan dengan pelabuhan air laut. Sebagian besar Kota Surabaya Tanjung Perak dan Jalan Tol dan memilki ketinggian tanah antara 0 - 10 Pusat Grosir (Kembang Jepun dan Pasar Turi). meter (80,72%) yang menyebar di bagian Timur, Utara, Selatan, dan - Pada dasarnya tidak terdapat lagi pusat kota. Pada wilayah lain memiliki daerah yang kosong, karena lahan ketinggian 10 - 20 meter dan 20 meter yang ada sudah ada di atas permukaan laut yang umumnya kepemilikannya, ataupun sudah ada terdapat pada bagian barat kota yaitu yang mengantongi Ijin Lokasi, baik di Pakal, Lakarsantri, Sambikerep, dan untuk perumahan, industri maupun Tandes. perdagangan, tapi menjadi lahan tidur.

III- 28

3.3.9 DENPASAR No. 9.

KOTA Denpasar

KONDISI UMUM

PROFIL

- Secara keseluruhan Kota Denpasar - Kegiatan industri di Kota Denpasar memiliki luas wilayah 12.780 Ha yang terdiri atas industri menengah/aneka meliputi 4 (empat) kecamatan yaitu industri, industri kecil berpolusi, Kecamatan Denpasar Timur, industri kecil non polusi yang Kecamatan Denpasar Barat, tersebar di rumah penduduk. Kecamatan Denpasar Selatan dan Kecamatan Denpasar Utara. - Tingginya arus migrasi ke Kota Denpasar tetapi di satu sisi harga tanah dan rumah relatif mahal akibatnya banyak rumah tangga yang memilih untuk sewa/kontrak tempat tinggal dari pada membeli rumah atau tanah dan membangun rumah. Adapun salah satu permasalahan lingkungan di daerah perkotaan yang cukup menonjol adalah terkonsentrasinya penduduk dengan kepadatan hunian dan bangunan yang tinggi dimana tingkat sosial ekonomi masyarakatnya tergolong rendah.

3.3.10 MAKASAR No. 10.

KOTA Makassar

KONDISI UMUM

PROFIL

mengantisipasi Makassar merupakan kota - Untuk perkembangan industri dan terbesar keempat di Indonesia dan tatakota, pemda telah menyiapkan terbesar di Kawasan Timur Indonesia. lahan untuk kawasan industri Kota Makassar mempunyai kedudukan manufaktur dalam wilayah strategis sebagai pusat pelayanan dan kecamatan Tamalanrea dan pengembangan bagi Kawasan Timur kecamatan Biringkanaya, berjarak Indonesia. Secara geografis Makassar 15 km dari pusat kota, terbentang di terletak pada 119°24’17’38” Bujur atas areal seluas 703 Ha. Kawasan Timur dan 5°8’6’19’ garis Lintang tersebut dikenal sebagai KIMA Selatan, berbatasan di sebelah timur karena dikelola oleh BUMN PT. dan utara dengan Kabupaten Maros, di Kawasan Industri Makassar (PT. selatan dengan Kabupaten Gowa dan KIMA). KIMA dapat ditempuh dari di barat dengan Selat pelabuhan laut selama 20 menit, 30 menit dari Bandara Hasanuddin, menjadikan posisinya strategis. Ada 200 perusahaan di KIMA, dari industri kecil sampai industri besar, dengan total jumlah pekerja sebanyak ± 16.000 orang (Divisi Litbang KIMA, 2008).

- Kota

III- 29

Bab 4 4 METODOLOGI PENILAIAN POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA PEKERJA KAWASAN INDUSTRI. 4.1 METODOLOGI PENILAIAN Penilaian potensi pembangunan Rusunawa di 10 kota, dilakukan dengan memahami terlebih dahulu indikasi-indikasi yang dapat menunjukan adanya potensi pembangunan Rusunawa. Karena terbatasan waktu serta luasnya aspek yang perlu dikaji untuk mendapatkan gambaran yang tepat dan kongkrit mengenai potensi pembangunan di kawasan industri yang terdapat di 10 kota besar, diambil langkah-langkah dengan mempelajari indikasi umum adanya potensi pembangunan. Salah satu yang perlu diperhatikan adalah kekuatan-kekuatan antara lain: Kekuatan sosial (social forces), antara lain tekanan kebutuhan pembangunan, yang diakibatkan

oleh

bertambahnya

penduduk,

bertambahnya

pekerja

industri,

atau

bertambahannya jumlah permintaan hunian khususnya tipologi perumahan susun, secara lebih spesifik yaitu Rusunawa. Kekuatan ekonomi (economic forces), antara lain meningkatnya kemampuan (affordability) masyarakat dalam membeli hunian, meningkatnya keinginan membayar (willingness to pay) untuk menempati hunian tipologi rumah susun. Kekuatan yang bersifat politis, yaitu adanya misi dan kebijakan pembangunan Rusun didasarkan pada sasaran utama pembangunan perumahan yang telah diamanatkan dalam RPJMN Tahun 2004-2009, yakni peningkatan pemenuhan kebutuhan rumah yang layak huni serta peningkatan kualitas lingkungan perumahan dan permukiman. Karena pembangunan merupakan tanggung jawab masyarakat, maka Pemerintah, akan bertindak selaku pemberdaya (enabler), pendorong dan fasilitator, untuk penciptaan iklim yang kondusif bagi berlangsungnya pembangunan Rusun perkotaan oleh seluruh pemangku kepentingan. Dengan terciptanya iklim yang kondusif maka potensi pembangunan Rusunawa dapat

IV- 30

dimunculkan, dan pada akhirnya dapat mengerakkan pembangunan Rusun khusnya Rusunawa. 4.1.1 Isu dan Permasalahan Pembangunan Rusunawa

Permalahan rumah susun, khususnya rumah susun sewa bagi pekerja Industri perlu dilihat dari dua sudut, yaitu faktor pendorong dan faktor penghambat pembangunan, antara lain: Faktor Pendorong. Berkembangnya perekonomian kota yang berimplikasi pada perkembangan kota baik secara fisik maupun fungsional. Secara lebih khusus lagi yaitu ekonomi kota yang berbasis pada kegiatan industri. Perkembangan kota-kota besar pada umumnya tumbuh secara organik, fisik kota (lingkungan binaan) berkembang dan melebar. Perkembangan ini seringkali tidak berbasis pada adanya suatu rencana pembangunan infrastruktur secara komprehensif dan rencana pembangunan transportasi umum secara menyeluruh. Pembangunan yang bertumpu pada mekanisme pasar bebas, dimana intervensi pemerintah bersifat “soft” mengakibatkan pertumbuhan kota cenderung memfasilitasi masyarakat ekonomi kuat, bukan masyarakat kurang mampu. Indikasi umum dapat dilihat juga dari meningkatnya indeks pengeluaran transportasi masyarakat pekerja. Kondisi diatas, menciptakan keinginan untuk membangun hunian secara vertikal. Kalkulasi keuntungan dan kerugian tinggal di rumah susun pada akhirnya akan ditentukan oleh biayabiaya pengeluaran atau biaya-biaya penghunian. Indeks pengeluaran transportasi perlu dikombinasikan dengan indeks pengeluaran perumahan dalam perhitungan selanjutnya. Tinggal di rumah susun di lokasi yang strategis, akan membesarkan pengeluaran perumahan karena mahalnya sewa rumah, tetapi menekan indeks pengeluaran transportasi. Sebaliknya bila tinggal di pinggir kota indeks pengeluaran perumahan rendah tetapi indeks pengeluaran transportasi membesar. Oleh karena itu pilihan tinggal di rumah susun akan ditetapkan oleh pertimbangan ekonomi yaitu mana yang lebih menguntungkan secara finansial di rumah susun atau dirumah “landed houses” yang banyak diproduksi untuk kebutuhan masyarakat yang menyewa. Indikasi banyaknya pembangunan hunian vertikal khususnya yang

Bab IV- hal 31

diperuntukan bagi masyarakat berpenghasilan tinggi, menunjukkan belum kondusifnya pasar bagi pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah secara umum dan Rusunawa secara khusus bagi pekerja industri. Dari sudut pandang lain, indikasi pembangunan dan pengembangan hunian kearah vertikal menggambarkan kondisi sulitnya mendapatkan lahan pada lokasi yang strategis, serta munculnya tuntutan kedekatan dengan tempat bekerja.

Sayangnya, captive market ini direspon oleh pengembang dengan

membangun hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan tinggi. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah tinggal dihunian bertingkat, memerlukan penyesuaian cara-cara hidup dirumah susun. Walaupun karakter sosial dan budaya belum mendukung, tetapi bagi kelompok masyarakat yang memang tidak bermaksud tinggal selamanya di suatu kota, misalnya pekerja industri, pekerja di sektor formal, pekerja musiman, dll., bisa menerima untuk tinggal di rumah susun. Oleh karena itu hunian susun bagi pekerja industri dapat diterima secara sosial oleh masyarakat kategori diatas. Faktor Penghambat. Perkembangan Kawasan Industri yang bersifat organik maupun yang terencana sering kali tidak terintegrasi dengan pembangunan transportasi kota. Oleh karena itu kriteria penetapan lokasi bagi rumah susun atau rusunawa, yang sebaiknya di lokasi yang aksesibilitasnya baik ke pusat-pusat kegiatan atau ke tempat kerja, akan menghadapi masalah keterbatsan lahan bagi pembangunan serta pembebasan dan harga yang tidak terlalu tinggi. Sistem-sistem penyediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah umumnya dan khususnya bagi pekerja industri yang diselenggarakan oleh masyarakat, merupakan hambatan dalam pengadaan hunian pekerja secara formal. Tawaran hunian sewa bagi pekerja industri yang terjangkau pilihan yang terjangkau akan mengurangi minat pekerja untuk ikut dalam program pembangunan Rusunawa. Hal ini dapat dipelajari dari di lokasi kawasan industri lama yang kini berada pada kawasan pemukiman yang berkepedatan tinggi. Umumnya pekerja industry tinggal tidak jauh dari lokasi-lokasi industri, sebagai contoh kawasan industri di Bandung , Yogyakarta, Surabaya (Rungkut), dll.

Bab IV- hal 32

Upaya Pemerintah Daerah Kota Surabaya, mungkin salah satu contoh, yang baik dimana Pemerintah Kota memulai mendata tanah-tanah yang dikuasai Pemerintah untuk dimanfaatkan bagi pembangunan rumah susun, khususnya Rusunawa. Pada umumnya keterbatasan dana Pemerintah Kota, dan belum dirasakannya pembangunan rumah susun khususnya Rusunawa sebagai prioritas. Terbatasnya upaya-upaya pemerintah daerah melalui penyiapan peraturan dan perundang-undangan untuk mendorong pembangunan Rusunawa.

4.1.2 Aspek Kajian Kelaikan Pembangunan

Menggunakan analogi aspek kajian kelayakan pembangunan atau suatu rencana investasi ada beberapa kategori kelaikan, antara lain: (1) kelaikan pasar atau pemasaran, (2) kelaikan pembiayaan dan pendanaan, (3) kelaikan hukum, (4) kelaikan teknis dan teknologis serta (5) kelaikan secara sosial dan budaya. Dalam kontek pembangunan Rusunawa sebagai suatu investasi, aspek-aspek kajian perlu diperluas lagi kepada hal-hal yang dilakukan pemerintah untuk mendorong (enabling) apakah pembangunan yang dilakukan dapat mendorong pihakpihak terkait lainnnya untuk menyelenggarakan pembangunan Rusunawa. Apa-apa yang dilakukan pemerintah dalam memampukan stakeholder untuk membangun Rusunawa dapat dipelajari dari indikasi dukungan pemerintah dalam pembangunan Rusunawa. Untuk menjamin keberlanjutan pembangunan maka indikasi pmbangunan seyogyanya sudah tergambarkan atau terindikasikan pada dokumen-dokumen pembangunan kota, yang dalam hal ini terdiri dari rencana tata ruang wilayah dan kota (RTRW, RTRK spatial plan), rencana pengembangan prasarana (regional, city infrastructure plan) dan rencana pengembangan perumahan dan pemukiman atau RP4D (housing development plan). 4.1.3 Pendekatan Umum Penilaian potensi pembangunan Rusunawa di 10 Kota, dilakukan dengan dengan menilai beberapa indikasi umum. Indikasi umum menggunakan data sekunder, hasil pengamatan dan survey lapangan. Terlebih dahulu dikaji, dinilai kondisi-kondisi pada tingkat kota yang dipercayai cukup kondusif dan dipercayai mendukung kebijakan percepatan pembangunan Rusunawa bagi pekerja Industri. Pada tahap selanjutnya dilakukan penilaian khususnya bagi

Bab IV- hal 33

kawasan industry yang terdapat di kota-kota yang distudi potensi pembangunannnya. Sejauhmana sikap atau respon kawasan industri dalam menyiapkan dan membangun fasilitas hunian bagi pekerjaan, baik yang berada di lokasi maupun yang berada diluar lokasi, dinilai juga dengan menggunakan data-data yang diperoleh dari kawasan industrya. Tahap terakhir yaitu melakukan penilaian kawasan hunian yang direncanakan akan di bangun oleh pengelola kawasan industri. Analisis dilakukan dengan menggunakan data yang diberikan oleh pengelola kawasan industri, dengan mempelajari program, standard pelayanan, rancangan dan unit hunian yang ditawarkan termasuk ketentuan-ketentuan penyewaan, dll. Proses penilaian potensi pembangunan rusunawa, dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut: Diagram IV-1: Langkah-langkah Penilaian Potensi.

Langkah 2 Identifikasi Pada Tingkat Kota

Langkah 1 Identifikasi Indikasi Potensi Pembangunan.

Langkah 3 Identifikasi Pada Tingkat Kawasan Industri

Langkah 5 Penilaian dan Penetapan Ranking.

Langkah 6 Kesimpulan Analisis dan Rekomendasi.

Langkah 4 Identifikasi Pada Tingkat Hunian Pekerja.

Metoda penilaian potensi pembanggunan Rusunawa di 10 kota dilakukan dengan memberikan penilaian (score) kepada 3 kategori tingkat penilaian, antara lain:

Bab IV- hal 34

4.2 PENILAIAN TINGKAT KOTA

Kategori penilaian pertama, yaitu penilaian pada tingkat Kota yaitu di 10 kota besar, yang menjadi lokasi kajian. Pembangunan kota, kebijakan pembangunan perumahan dan pemukiman, kemampuan Pemerintah Daerah, dll. Dapat menggambarkan prospek pembangunan Rusuna khususnya Rusunawa bagi pekerja Industri. Ada beberapa aspek yang ditinjau antara lain:

4.2.1 Keberadaan Lokasi bagi Pembangunan Rusunawa Penilaian dalam skala kota, ditujukan untuk menilai komitmen Pemerintah dalam pembangunan Rusun khususnya Rusunawa bagi pekerja industri. Komitmen ditujukan kepada kesiapan Pemerintah untuk mendorong pembangunan, yang ditunjukkan dengan kelengkapan dokumen atau acuan pembangunan, antara lain adanya RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah/Kota), RPIJM (Rencana Pembangunan Infrastruktur Jangka Menengah) dan RP4D (Rencana Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Daerah). Adanya dokumen-dokumen tersebut diatas, memastikan kebijakan dan rencana pemerintah kota/daerah dalam pembangunan khususnya perumahan dan pemukiman. 4.2.2 Regulasi-regulasi yang mendorong Pembangunan Rusunawa. Dokumen lainnya yang dapat dipelajari mengenai keseriusan atau komitmen Pemkot terhadap pembangunan Rusunawa yaitu RPJM (Rencana Pembangunan Jangka Menengah) Kota/Daerah, Renstra dari Dinas-dinas Terkait, Perda atau Keputusan Kepala Daerah pada hal-hal yang berkaitan dengan pemampuan pembangunan Rusunawa. 4.2.3 Kelaikan Pembangunan Rusunawa. Penilaian kelaikan pembangunan Rusunawa pada tingkat kota, dilakukan dengan mempelajari beberapa aspek, antara lain: 1. Tekanan pada kota yang menunjukkan tingginya kebutuhan pembangunan kearah vertikal, khususnya pembangunan Rusuna baik Rusunawa maupun Rusunami.

Bab IV- hal 35

Variabel yang dapat mengindikasikan kebutuhan atau potensi pasar antara lain, pertumbuhan penduduk, kepadatan kota, indeks biaya hidup, khususnya pengeluaran untuk rumah dan transportasi. 2. Kelaikan pembiayaan dan pendanaan, pada dasarnya melihat hubungan atau apakah ada kesenjangan antara kemampuan calon penghuni (affordability) dengan harga atau biaya (cost) unit hunian yang ditawarkan. Apabila ada kesenjangan maka yang kemudian dilihat yaitu berapa besar subsidi bila diperlukan untuk mengatasi kesenjangan tersebut dan dari mana subsidi dapat diperoleh. Secara umum dapat dikatakan bahwasanya pembangunan Rusunawa memerlukan biaya besar yang tidak mungkin terjangkau oleh calon penghuni pekerja industri yang berpenghasilan rata-rata sebesar UMR Regional. Oleh karena itu diperlukan subsidi yang sumber dana dapat dimobilisasi baik dari industri, pemerintah daerah maupun dari sumber-sumber-sumber lain. 3. Kelaikan hukum dan regulasi, pada dasarnya mengkaji hal-hal yang menyangkut kesesuaian

rencana

pembangunan

dengan

ketentuan-ketentuan

yang

membawahinya. Misalnya lokasi pembangunan apakah sudah sesuai dengan rencana peruntukan lahan, apakah pembangunan sudah memenuhi persyaratan perizinan, apakah status tanah sudah tidak bermasalah, dll. Persoalan hukum dan regulasi kerap terjadi yang berakibat pada tidak segera beroperasinya rusunarusuna yang telah dibangun. 4. Kelaikan teknis pelaksanaan dan pengoperasian, pada dasarnya mengkaji persoalan-persoalan teknis dan teknologis, yang memungkinkan pembangunan dapat dilaksanakan pada lokasi yang telah ditetapkan. Pada skala kawasan kota, yang diharapkan adalah pembangunan dapat dilakukan pada lokasi-lokasi yang tidak berpotensi bahaya dikemudian hari. Persoalan teknis teknologi bangunan pada dasarnya pada dasarnya dapat dihindari dengan banyaknya panduan-panduan teknis penyelenggaraan pembangunan. 5. Kelaikan pengelolaan dan organisasi, merupakan persoalan yang seringkali dapat menghambat, pembangunan. Dua sudut pandang melihat masalah ini, yaitu: dari

Bab IV- hal 36

sudut kemampuan pengelolaan bangunan oleh badan pengelola baik yang dibentuk oleh pemerintah, industri maupun oleh kumunitas. Masalah ini dapat diatasi melalui penyiapan masyarakat atau penghuni Rusunawa. Indikasi kemampuan pengelolaan secara umum dapat dilihat pada praktek-praktek pengelolaan rusun selama ini yang terjadi di kota yang bersangkutan. Indikasi dapat dilihat pada terpeliharannya bangunan-bangunan publik, rumah susun, dll. 6. Kelaikan dari ekonomi, sosial dan budaya, yaitu melihat penerimaan Rusunawa oleh masyarakat secara umum serta pekerja industri secara khusus. Aspek ini merupakan aspek yang penting. Penolakan untuk tinggal di rumah susun yang disediakan untuk masyarakat atau pekerja industri seringkali terjadi akibat aspekaspek tersebut diatas. 4.2.4 Kriteria Penilaian Skala Kota, terdiri dari: 1. Keberadaan Lokasi dan Dokumen Pembangunan: Kriteria keberadaan lokasi pembangunan Kawasan Industri dan atau Rusunawa dalam RTRW, RTRK, RP4D serta dokumen rencana pembangunan lainnnya dimaksudkan agar rencana pembangunan Rusunawa sesuai dengan rencana pembangunan dan pengembangan kawasan pemukiman dan kawasan industri di kota sehingga dapat diwujudkan pengembangan perkotaan yang serasi dan efisien.

Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria 1

Keberadaan RTRW dan RTRK

2

Keberadaan RP4D

Keterangan Rencana tata ruang, baik wilayah maupun kota adalah acuan dalam penentuan RP4D, Rencana Pengembangan Kawasan Industri, dll. Keberadaan dokumen ini dapat diartikan sudah teralokasikannnya lokasi-lokasi bagi pengembangan fungsi-fungsi kota. RP4D adalah rencana pengembangan kawasan perumahan dan pemukiman, termasuk didalamnya perumahan berkepadatan tinggi. Keberadaan dokumen ini dapat diartikan sudah terpetakannnya lokasi-lokasi pemukiman baik yang berkepadatan rendah maupun tinggi.

Bab IV- hal 37

Sub Kriteria 3

Keberadaan RPIJM

4

Status keberadaan dokumendokumen tersebut.

Keterangan RPIJM, dapat dilihat sebagai suatu rencana pembangunan sarana dan prasarana perkotaan untuk mendukung berbagai funsi perkotaaan. Rencana pembangunan pelayanan kota ini dapat memberikan jamnan terhadap terselenggaranya pembangunan sarana dan prasarana untuk mendukung pembangunan perumahan susun. Pada umumnya hampir semua kota besar, sudah mempunyai atau dalam proses menetapkan status legal dari dokumen-dokumen tersebut diatas. Tentunya bila dokumen-dokumen penyelenggaraan pembangunan sudah ada atau dalam proses pengesahan acuan pembangunan menjadi lebih jelas.

2. Kriteria Dukungan Pemerintah Daerah: Kriteria dukungan pemerintah daerah dalam penyelenggaraan pembangunan Rusunawa bagi pekerja industri, dinyatakan dengan upaya-upaya pemberian kemudahan, penyediaan lahan, pendanaan, stimulasi, subsidi, dll. Dukungan tersebut dapat dilihak dari keberadaan peraturan-peraturan daerah yang dikeluarkan sehubungan dengan upaya percepatan pembangunan, khususnya pembangunan Rusunawa. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria

Keterangan

1 Surat Keputusan Kepala Daerah

SK Kepala Daerah menyangkut percepatan, pemampuan, pembangunan Rusun, apakah yang bersifat sewa maupun milik, merupakan indikasi dukungan Pemerintah Daerah dalam hal pembangunan Rusun.


SK Kepala Daerah menyangkut percepatan, pemampuan, pembangunan Hunian bagi Pekerja Industri, baik yang berlokasi di kawasan khusus industri maupun yang berlokasi di bagian kota, merupakan indikasi dukungan Pemerintah Daerah dalam hal pembangunan Rusunawa.

terkait dengan Ketentuan Pembangunan Rusuna (baik milik maupun sewa) di kawasan Perkotaan. terkait dengan Ketentuan Pembangunan Pemukiman Pekerja Industri bagi Kawasan Industri.


SK Kepala Daerah menyangkut percepatan, terkait dengan hal-hal yang pemampuan, pembangunan perumahan dan berkaitan dengan pembangunan pemukiman bagi masyarakat berpenghasilan perumahan kelompok masyarakat rendah, baik yang landed houses maupun yang

Bab IV- hal 38

berpenghasilan rendah.

bersusun, juga merupakan indikasi dukungan Pemerintah Daerah dalam hal pembangunan perumahan dan pemukiman bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

3. Kriteria Kelaikan Pembangunan Rusunawa: Kriteria Kelaikan pembangunan Rusunawa, ditinjau dari berbagai aspek, antara lain: kebutuhan (market), pembiayaan dan pendanaan (financial), hukum dan regulasi (law), aspek teknis dan teknologis (technical), aspek pengelolaan, pengoperasian dan organisasi serta

aspek ekonomi, sosial dan budaya. Penilaian aspek-aspek tersebut diatas

menggunakan indikasi-indikasi umum yang datanya diperoleh dari berbagai sumber dan bersifat kualitatif. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria

Keterangan

1

Aspek Kebutuhan Rusunawa.

Aspek kebutuhan atau pasar, diindikasikan dengan adanya konsentrasi industri baik yang berada di suatu kawasan secara terencana maupun yang tumbuh secara organik. Besaran kawasan industri dalam bentuk luas kawasan, mengindikasikan besarnya pekerja industri. Kebutuhan perumahan dihitung dari jumlah pekerja industri bersifat kebutuhan social. Kebutuhan ini perlu dipertajam dengan besarnya kebuthan berdasarkan ekonomi, yaitu kemampuan membayar (affordability).

2

Aspek Kelaikan Pembiayaan dan Pendanaan.

Aspek kelayakan pembiayaan atau aspek finansial, diindikasikan dengan ketersediaan sumber-sumber dana yang bias dimobilisasi untuk pembangunan Rusunawa. Pembangunan Rusunawa untuk pekerja industri, yang tingkat penghasilan berkisar pada UMR (Upah Minimum Rasio) pada dasarnya dapat diselenggarakkan bila ada dana-dana sudsidi yang memungkinkan penetapan tariff sewa dapat terjangkau.

3

Aspek Kelaikan Hukum dan Regulasi

Aspek kelaikan hukum dilihat pada beberapa hal, antara lain kesesuaian lahan untuk pembangunan Rusunawa, tidak ada persoalan dengan masalah perizinan, masalah yang menyangkut status dan kepemilikan lahan, dll.

Bab IV- hal 39

Sub Kriteria

Keterangan

4

Aspek Teknis Teknologis

Aspek teknis dan teknologis, adalah aspeka-spek yang terkait dengan bisa atau tidaknya pembangunan Rusunawa dilakukan ditinjau dari aspek teknis dan teknologis. Pada umumnya hampir disemua kota besar, kondisis industri konstruksi sudah cukup baik dan bersifat mendukung pembangunan Rusunawa.

5

Aspek Pengelolaan, Organisasi

6

Aspek Sosial Budaya.

Aspek pengelolaan pembangunan maupun pengoperasian Rusunawa, pada dasarnya dapat dikondisikan melalui beberapa program. Hampir sebagian besar Rusun di wilayah Jawa Barat, belum bisa dioperasionalisasikan akibat ketidakjelasan mengenai organisasi pengelolaan Rusun. Indikasi lapangan dapat dilihat dari banyak tidaknya Rusuna yang beroperasi baik yang dilakukan secara baik maupun yang tidak baik. Aspek ksosial budaya, adalah respon masyarakat terhadap keberadaan Rusun, keinginan untuk bias tinggal di Rusunawa, kebiasaan-kebiasaan dan cara hidup selama ini yang mungkin tidak dapat diakomodasikan di rumah sususn. Hal ini berakibat tidak disukainya tinggal di rumah susun.

4.3 PENILAIAN TINGKAT KAWASAN INDUSTRI Kategori penilaian ke dua, yaitu penilaian pada tingkat Kawasan Industri yang berada di 10 kota besar. Pengembangan kawasan industri baik yang sedang berjalan maupun yang berada di dalam rencana pengembangan memperlihatkan prospek kegiatan di bidang perindustrian sekaligus memperlihatkan gambaran mengenai kepadatan pekerja industri. Ada beberapa aspek yang ditinjau antara lain: 1. Keberadaan Kawasan Industri. Gambaran mengenai kawasan industri, sejarah perkembangan yang terjadi di kota, tipologi sebaran, spesifikasi teknis besaran kawasan, rencana induk pengembangan, status atau keterkaitannya dengan fungsi-fungsi kota lainnya, dll. memberikan indikasi prospek pengembangan Rusunawa bagi pekerja industri di kawasan industri.

Bab IV- hal 40

2. Kebutuhan Hunian Pekerja Industri Kebijakan pengembangan kawasan industri, diversifikasi industri, pertumbuhan industri, karakteristik pekerja industri, kondisi ekonomi, sosial dan budaya, dll. Merupakan indikasi adanya potensi Rusunawa baik dalam arti sosial (need) maupun ekonomi (demand). Banyaknya buruh industri, lokasi antara tempat kerja (pabrik) dengan tempat tinggalnya dikota juga memberikan kontribusi pada permintaan Rusunawa. 3. Ketersediaan Lokasi, Lahan dan Ketersediaan PSDU Adanya penetapan lokasi serta ketersediaan lahan atau penetapan lahan bagi pembangunan Rusunawa di dalam atau diluar kawasan industri, lokasi serta ketersediaan PSDU yang memfasilitasi lokasi merupakan indikasi potensi pembangunan Rusunawa baik di kawasan industri maupun di lokasi lain di wilayah kota. 4. Aksesibilitas. Aksesibilitas kawasan industri ke kota, dapat menjadi indikasi potensi pembangunan Rusunawa. Aksesibiitas yang baik dan murah dapat membuat tidak positifnya respon penyewa, apalagi bila ditunjang oleh kemudahan pekerja mendapatkan hunian sewa di kota, yang penyediaannnya dilakukan oleh masyarakat secara swadaya. Sebaliknya bila aksesibilitasnya kurang baik, kemungkinan permintaan hunian sewa yang berada dekat dengan tempat kerja menjadi positif artinya permintaan akan Rusunawa akan muncul. 4.3.1 Kriteria Penilaian Skala Kawasan Industri: 1. Kehadiran Kawasan Industri: Kriteria keberadaan Kawasan Industri dikota, baik yang bersifat terencana secara baik dan dibangun oleh pengembang kawasan maupun yang tumbuh secara organik pada lokasi yang ditetapkan sebagai kawasan industri yang melahirkan konsentrasi industri. Pola bentukan kawasan industri tersebut, baik secara terencana atau yang tumbuh secara organic merupakan indikasi fisik keberadaan kasawan industri, yang tentunya mempunyai pekerja industri. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi:

Bab IV- hal 41

Sub Kriteria

Keterangan

1

Keberadaan Kawasan Industri, apakah kawasan yang terencana secara baik atau yang tumbuh secara organic.

Keberdaan kawasan industri marupakan indikasi fisik mengenai adanya kebutuhan (housing need) dari pekerja industri. Pola dan sebaran juga merupakan indikasi permintaan atau potensi pembangunan Rusunawa.

2

Besar atau luas kawasan industri yang berkaitan dengan jumlah pekerja dan kebutuhan Rusunawa. Lokasi kawasan industri serta aksesibilitas dan jarak menuju dan dari kawasan industri ke kota.

Besar kawasan menunjukan banyaknya pekerja industri.

3

Aksesibilitas dari kota ke kawasan industri menunjukan kuat tidaknya permintaan akan Rusunawa, baik yang berlokasi di kawasan industri maupun pada wilah-wilayah lain di kota.

4.3.2 Tekanan Kebutuhan Hunian Pembangunan Rusunawa: Kriteria kebutuhan pembangunan Rusunawa yang ditujukan pada pekerja industry dapat dilihat Indikasinya pada banyaknya jumlah buruh, lokasi kawasan yang implikasinya pada besarnya indeks pengeluaran transportasi. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi:

Sub Kriteria

Keterangan

1

Indeks atau pengeluaran transportasi buruh yang bekerja di kawasan industri.

2

Banyaknya jumlah buruh, karakteristik sosial budaya.

3

Alternatif pilihan hunian bagi pekerja industri.

Indeks pengeluaran transportasi merupakan komponen penting, yang dapat memberikan gambaran mengenai tinggi atau rendahnya permintaan Rusunawa dari sudut pekerja industri. Jumlah pekerja industri merupakan salah satu indikasi kebutuhan hunian secara sosial (tidak mempertimbangan kemampuan) demikian pula halnya dengan karakteristik social budaya pekerja industri khususnya dan masyarakat bawah pada umumnya. Kebutuhan hunian (housing need) dan kemampuan membayar hunian (housing demand), seringkali dipenuhi oleh penyediaan rumah yang dilakukan secara swadaya. Kamar atau hunian sewa yang disediakan masyarakat cukup beragam dan sesuai dengan kebutuhan dan keterjangkauan. Sistem penyediaan ini merupakan indikasi penolakan Rusunawa, bila tidak dapat berkompetisi dengan

Bab IV- hal 42

yang disediakan oleh masyarakat.

4.3.3 Ketersediaan Lokasi, Lahan dan PSDU untuk Rusunawa: Kriteria ketersediaan lahan dan PSDU untuk Rusunawa merupakan indikasi keseriusan penyediaan Rusunawa bagi pekerja industri.


Penetapan Lokasi Hunian/Rusunawa.

2

Ketersediaan Lahan bagi Pembangunan.

3

Ketersediaan Pelayanan PSDU ke Lokasi/lahan.

Keterangan Penetapan lokasi bagi pembangunan hunian atau Rusunawa untuk pekerja industry, baik yang berada di lokasi Kawasan maupun yang berada diluar kawasan, merupakan indikasi adanya peluang pembangunan Rusunawa. Upaya penyediaan lahan bagi pembangunan Rusunawa, merupakan indikasi yang sangat positif mengenai pembangunan Rusunawa. Tersedianya pelayanan prasarana, sarana dan utilitas ke lokasi rencana maupun ke lahan bagi pembangunan Rusunawa, merupakan indikasi positip bagi terselenggaranya pembangunan Rusunawa.

4.3.4 Aksesibilitas dari Pusat Kota ke Kawasan Industri: Kriteria aksesibilitas dari dan menuju ke Kawasan Industri dari Pusat Kota merupakan indikasi tinggi rendahnya permintaan akan Rusunawa. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria

Keterangan

1

Jarak dan waktu tempuh ke/dari Kota

2

Biaya Transportasi

Jarak serta waktu tempuh merupakan salah satu indikator yang dapat menumbuhkan permintaan akomodasi hunian pekerja. Makin jauh jarah dan makin lama waktu tempuh ked an dari kota akan mendorong kebutuhan hunian yang dekat dengan lokasi kerja. Indeks pengeluaran transportasi, yang kisarannnya

Bab IV- hal 43

3

mencapai 30% dari penghasilan, akan menjadi beban bagi pekerja industri. Hal ini akan mendorong meningkatnya permintaan Rusunawa. Tingkat kemudahan dan ketersediaan moda angkutan menuju kawasan industri (tempak kerja) merupakan indikasi yang dapat memperkuat permintaan akan Rusunawa.

Moda Angkutan

4.4 PENILAIAN TINGKAT HUNIAN PEKERJA INDUSTRI Kategori penilaian ke tiga yaitu penilaian pada tingkat rencana pemukiman bagi pekerja Industri, baik yang direncanakan oleh pengembangan Kawasan Industri atau penyewa kawasan industri untuk keperluan pekerjannya ataupun pemerintah daerah. Penilaian ini dilakukan bila kawasan industri sudah mempuyai rencana induk, termasuk di dalamnya rencana pemukiman bagi pekerja industri. Termasuk dalam kategori ini yaitu penilaian pada skala kajian unit hunian yang ditawarkan atau disediakan oleh pengelola kawasan industry. Dengan mempelajari rencana hunian, tipe-tipe unit hunian, ketentuan mengenai penghunian serta tarif sewa yang dikenakan, dapat dibandingkan antara satu kawasan dengan kawasan lain untuk bisa diberikan penilaian mengenai potensi pembangunan serta respon dari kelompok sasaran. Beberapa aspek yang dipelajari antara lain: Adapun aspek-aspek yang dipelajari, antara lain: 4.4.1 Rencana (Master Plan) Kawasan Pemukiman. Rencana

induk

merupakan

dokumen

yang

mengindikasikan

adanya

rencana

pengembangan industri jangka panjang kedepan, baik yang bersifat rencana pengembangan kawasan industri yang bersifat non fisik maupun rencana pengembangan yang bersifat fisiknya. Di dalam

Master Plan dapat dipelajari, kebijakan, rencana

pembangunan

bagi

fasilitas

pengelolaannnya,

dll.

hunian

Keberadan

pekerja, masterplan

kapasitas

penyediaan,

merupakan

indikasi

strategi potensi

terselenggaranya pembangunan Rusunawa bagi pekerja industri. 4.4.2 Penyediaan dan Pelayanan Fasilitas Umum, Sosial dan PSDU Spesifikasi rancangan hunian bagi pekerja industri termasuk di dalamnya pelayanan sosial yang diberikan atau disediakan, antara lain fasilitas umum dan fasilitas sosial akan

Bab IV- hal 44

memperlihatkan indikasi suatu kualitas rencana yang menunggu realisasinya. Artinya rencana penyediaan Fasilitas umum, sosial dan ketersediaan PSDU merupakan indikasi potensi pembangunan. 4.4.3 Luas dan Spesifikasi Teknis Unit. Luas dan spesifikasi teknis unit hunian sewa, dapat dinilai untuk mendapatkan gambaran mengenai kesesuaian rencana dengan karakteristik ekonomi, sosial dan budaya calon penghuninya. 4.4.4 Besar Sewa dan Ketentuan-ketentuan Penghunian. Besar sewa dapat dianalisa apakah membebankan calon penghuni, terlalu mahal atau berada dalam jangkauannya, termasuk dalamnnya ketentuan-ketentuan mengenai penghunian serta system penyewaan. Kondisi yang ditawarkan dapat menentukan respon dari calon penghuni.

4.5 Kriteria Penilaian Skala Rencana Pemukiman Pekerja Industri. 4.5.1 Ketersediaan (Master Plan) Kawasan Pemukiman di Kawasan Industri: Adanya rencana pembangunan fasilitas hunian di dalam kawasan industry atau yang berada diluar kawasan yang diprakarsai oleh Kawasan Industri atau assosiasinya merupakan indikasi fisik keberadaan kawasan hunian bagi pekerja industri, yang tentunya memberikan kenyaknan bahwa pembangunan Rusunawa sudah dalam persiapan penyelenggaraannnya. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi:

1

2

Sub Kriteria

Keterangan

Keberadaan kawasan hunian bagi pekerja industri, apakah berada di dalam maupun diluar kawasan yang dipersiapkan oleh pihak-pihak terkait. Besar atau luas kawasan hunian yang disediakan yang berkaitan dengan jumlah pekerja dan

Keberdaan kawasan hunian merupakan indikasi fisik mengenai adanya rencana pembangunan fasilitas hunian atau Rusunawa bagi pekerja industri. Besar atau kapasitas hunian yang disediakan menunjukkan indikasi tingkat penyiapan fasilitas..

Bab IV- hal 45

kebutuhan Rusunawa.

4.5.2 Penyediaan Pelayanan Fasilitas Umum, Sosial dan PSDU di Kawasan Hunian. Adanya rencana pembangunan fasilitas hunian di dalam kawasan industry, tentunya dilengkapi oleh pelayanan sarana dan prasarana serta utilitas. Tetapi pelayanan ini seringkali tidak memadai, bahkan belum tersedia sama sekali. Kondisi-kondisi ini akan menentukan terselenggaranya pembangunan hunian bagi pekerja dengan pelayanan PSDU yang memadai atau tidak. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria 1

Tingkat Pelayanan Prasarana.

2

Tingkat Pelayanan Sarana.

3

Tingkat Pelayanan Utilitas Umum.

Keterangan Rencana pembangunan prasarana di kawasan hunian pekerja industri serta standar pelayananannya, dapat dinilai untuk melihat kualitas pelayanan prasarana. Rencana pembangunan sarana baik umum atau sosial, standar pelayananannya, serta strategi pengadaannya di kawasan hunian pekerja industri serta dapat dinilai untuk melihat kualitas pelayanan sarana bagi pekerja industri. Rencana pembangunan dan penyediaan utilitas, standar pelayananannya, serta strategi pengadaannya di kawasan hunian pekerja industri serta dapat dinilai untuk melihat kualitas pelayanan utilitas..

4.5.3 Luas dan Spesifikasi Teknis Unit Hunian. Adanya rencana pembangunan fasilitas hunian di dalam kawasan industry atau yang berada diluar kawasan yang diprakarsai oleh Kawasan Industri atau assosiasinya merupakan indikasi fisik keberadaan kawasan hunian bagi pekerja industri, yang tentunya memberikan kenyaknan bahwa pembangunan Rusunawa sudah dalam persiapan penyelenggaraannnya.

Bab IV- hal 46


Luas Lantai dan Banyak Ruang.

2

Kualitas Teknis Unit Hunian.

Keterangan Luas unit hunian yang disediakan, tentunya berdasarkan kajian mengenai kesanggupan serta karakter sosial, budaya serta berdasarkan kemampuan membayar sewa. Tetapi respon pekerja, pertama pada luas unit, biaya serta ketersediaan kamar. Kualitas pekerjaan serta kualitas bahan-bahan yang dipergunakan, dapat memberikan indikasi bahwa unit hunian yang ditawarkan cukup memadai atau tidak..

4.5.4 Besar Sewa dan Ketentuan-ketentuan Penghunian. Besawr sewa yang terjangkau, apakah dengan atau tanpa subsidi merupakan indikasi penting diterima atau tidaknya hunian yang disediakan. Walaupun variable ini cukup penting, pertimbangan lain juga ikut menentukan, misalnya alternative pilihan yang lain. Indikasi untuk melihat keterjangkauan dapat digunakan ukuran 30% penghasilan dengan catatan ada reduksi pengeluaran transportasi. Sub kriteria pada kriteria ini meliputi: Sub Kriteria 1

2

Keterangan

Tarif Sewa.

Besarnya tarif sewa tidak lebih dari 30% peghasilan yang diterima, inipun dengan catatan bahwasanya ada pengurangan biaya transportasi dibandingkan bila pekerja tinggal di luar kawasan. Ketentuan-ketentuan Penghunin. Ketentuan-ketentuan mengenai penghunian, tata tertib serta berbagai hak dan kewajiban dapat pula menentukan minat atau penolakan oleh pekerja industri.

Bab IV- hal 47

Bab 5 5 RUMUSAN POTENSI PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI DI 10 KOTA.

5.1 PENILAIAN POTENSI PEMBANGUNAN SECARA UMUM Berdasarkan data dan informasi yang diperoleh dari berbagai sumber dan survey lapangan, diperoleh hasil bahwa pertumbuhan pekerja industri manufaktur untuk industri besar dan menengah terbesar terjadi di Semarang sebesar 7.5% diikuti Denpasar sebesar 4.84%. Namun demikian jumlah terbesar pertambahan pekerja per tahun terjadi di Jabodetabek (28687) terutama DKI (77,586) kemudian diikuti oleh kota Semarang (17,934) dan Kota Batam dengan Pertumbuhan sebesar 7633 pekerja per tahun. Sedangkan pertumbuhan terkecil terjadi di Kota Denpasar dan Makasar secara berturut-turut sebesar 184 dan 399 per tahun Detail data pertumbuhan pekerja industri manufaktur untuk industri besar dan menengah ini dapat dilihat pada Tabel 15.1. Tabel 5.1 Prakiraan Pertumbuhan Pekerja Industri Prakiraan Jumlah Pekerja Industri Manufaktur No.

Kota

2009

2010

2014

Pertumbuhan Per Tahun 2015

1

Medan

42,168

43,204

47,347

48,383

1,036

2

Batam

254,171

261,705

291,838

299,372

7,533

3

Palembang

68,125

69,649

75,743

77,267

1,524

4

Jabodetabek

1,139,269

1,167,956

1,282,705

1,311,392

28,687

4a

DKI

863,811

941,397

1,251,740

1,329,326

77,586

4b

Bogor

181,978

186,141

202,792

206,955

4,163

4c

Depok

1,942

2,116

2,814

2,988

174

4d

Tanggerang

104,966

107,829

119,281

122,144

2,863

4e

Bekasi

141,122

144,350

157,264

160,492

3,228

5

Bandung

133,666

135,851

144,590

146,774

2,185

6

Semarang

231,466

249,400

321,135

339,069

17,934

7

Jogyakarta

45,781

46,879

51,269

52,366

1,098

Pertumbu han dalam %

2.46% 2.96% 2.24% 2.52% 8.98% 2.29% 8.98% 2.73% 2.29% 1.63% 7.75% 2.40%

Bab IV- hal 48

Prakiraan Jumlah Pekerja Industri Manufaktur No.

Kota

Pertumbuhan Per Tahun

2009

2010

2014

2015

Pertumbu han dalam %

8

Surabaya

143,653

147,016

160,469

163,832

3,363

9

Denpasar

3,790

3,974

4,708

4,891

184

10

Makassar

15,827

16,226

17,820

18,218

399

2.34% 4.84% 2.52%

1,096,994

1,136,234

1,293,191

1,332,431

39,239

3.58%

TOTAL

Makna dari data informasi ini yaitu berkembangnya perumahan dan pemukiman pada wilayah-wilayah pinggiran kota, akibat pembangunan fungsi-fungsi baru (umumnya komersial) dan prasarana jalan pada kawasan pusat perkotaan. Perubahan fungsional dan perumahan pemukiman masyarakat berpenghasilan rendah bergeser ke pinggir atau luar kota. Kepadatan penduduk di pusat perkotaan menurun dan berdampak pada pertumbuhan penduduk yang rendah. Data informasi ini menunjukkan meluasnya kota, meningkatkan waktu dan biaya perjalanan dari rumah ke tempat kerja. Pertumbuhan Jabodetabek sebagai kota metropolitan, pada konteks dimana perkembangan tidak ditunjang oleh pengembangan transportasi umum dan massal, akan berakibat matangnya situasi atau kebutuhan pembangunan secara vertikal, rusun, baik sewa maupun milik, bahkan Rusunawa bagi pekerja industri. Kondisi yang memberatkan pelaksanaan pembangunan Rusunawa bagi pekerja industri adalah: tidak terdapatnya regulasi yang mengharuskan pengembangan kawasan industri menyiapkan lokasi bagi hunian pekerja industri baik yang berbentuk “landed houses” maupun yang bersusun (Rusunawa). Dengan alasan “land development” yang mahal, pembangunan Rusunawa dinilai tidak layak secara finansial. Kondisi ini sebenarnya dapat diatasi melalui pendekatan pembangunan berbasis kemitraan serta berbasis pengelolaan sumber daya pembangunan secara terpadu serta menggunakan mekanisme subsidi. Instrumen subsidi dapat dipergunakan untuk meningkatkan affordability target group atau pekerja industri dan atau menjamin keuntungan dari pihak pengembang. Pendekatan ini memerlukan dukungan regulasi serta perangkat pengaturan.

Bab IV- hal 49

Hasil penilaian potensi pembangunan di 10 kota besar, memperlihatkan urutan-urutan potensi pembangunan pada kota-kota dengan urutan peluang terbesar sebagai berikut: (1) Kota Batam, (2) Makassar, (3) Wilayah Jabodetabek, (4) Surabaya, (5) Semarang, (6) Medan, (7) Bandung, (8) Palembang, (9) Denpasar dan (10) Jogyakarta. Perlunya dicatat bahwa Makassar menempati urutan kedua setelah Batam, disebabkan Kawasan Industri Makasar, merupakan salah satu kawasan industri yang mempunyai rencana perumahan bagi pekerja industrinya, oleh karena itu Makassar dinilai termasuk yang cukup siap dengan pembangunan Rusunawa.

5.2 PENILAIAN TINGKAT KOTA Hasil penilaian pada tingkat kota memperlihatkan urutan-urutan sebagai berikut: (1) Batam, (2) Wilayah Jabodetabek, (3) Surabaya,

Bab IV- hal 50

(4) Bandung, (5) Medan, (6) Palembang, (7) Makassar, (8) Palembang, (9) Jogyakarta dan (10) Denpasar. Urutan ini memperlihatkan kesiapan pemerintah daerah dalam mendukung pembangunan Rusunawa. Urutan kesiapan ini dapat diartikan dengan urutan dukungan pemerintah dalam pembangunan Rusunawa.

5.3 PENILAIAN TINGKAT KAWASAN INDUSTRI Hasil penilaian pada tingkat kawasan industri memperlihatkan urutan-urutan sebagai berikut: (1) Batam, (2) Wilayah Jabodetabek, (3) Makassar, (4) Surabaya, (5) Medan, (6) Semarang, (7) Palembang, (8) Bandung, (9) Denpasar dan

Bab IV- hal 51

(10) Jogyakarta. Urutan ini memperlihatkan kesiapan kawasan industri dalam merealisasikan pembangunan Rusunawa paling tidak urutan potensi kebutuhan pembangunan Rusunawa dilihat sudut pembangunan kawasan industri atau dari sudut kesiapan salah satu stakeholder yaitu pengembang kawasn industry, penywa (tenant) kawasan industri serta jumlah pekerja.

5.4 PENILAIAN TINGKAT HUNIAN PEKERJA INDUSTRI Hasil penilaian pada tingkat kawasan industry memperlihatkan urutan-urutan sebagai berikut: (1) Makassar, (2) Batam, (3) Wilayah Jabodetabek, (4) Semarang dan (5) Surabaya. Pada kota-kota lain tidak diperoleh data dan informasi mengenai mengenai rencana pengembangan kawasan hunian bagi pekerja industri.

Bab IV- hal 52

Lampiran PENDEKATAN MENGHITUNG KEBUTUHAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI KAWASAN INDUSTRI 10 KOTA BESAR

1. PENDEKATAN AFFORDABILITY Yaitu pendekatan yang memperhitungkan kemampuan pekerja industri (target group) untuk bisa membayar sewa Rusunawa. Perbedaan antara tarif sewa yang ditetapkan berdasarkan pertimbangan harga Rusunawa serta pengeluaran-pengeluaran lain yang diperlukan dengan kemampuan membayar (affordability), atau kesediaan membayar (willingness to pay), akan memberikan gambaran kemampuan target group (demand) dan potensi pasar. Langkah-langkah: a. Tetapkan UMP 2008 (upah minimum provinsi/kota/kabupaten) b. Tetapkan UMP 2009 c. Hitung pertumbuhan UMP d. Jadikan DKI sebagai patokan atau pembanding  kemudian hitung indeks kota-kota lain terhadap DKI. e. Tetapkan KHM (kebutuhan hidup minimum) atau indeks biaya  tetapkan perbedaannya dengan UMP. f. Perbedaannnya UMP dan KHM akan menggambarkan: (1) kemampuan target group menabung, (2) kemampuan (affordability) target group menyisihkan sebagian penghasilannya (income) untuk membayar sewa (% of hh income devoted to rent), (3) ketidakmampuan membayar sewa dan (4) perkiraan kesediaan membayar (willingness to pay).

V- 53

g. Analisis kemampuan vs harga atau tarif sewa akan mendapatkan gambaran mengenai perlu tidaknya subsidi, besar subsidi atau strategi penyediaan satuan rumah susun sewa pekerja.

2. PENDEKATAN PASAR Yaitu pendekatan yang memperhitungkan besarnya kebutuhan hunian bagi pekerja (housing need). Kebutuhan ini merupakan gambaran permintaan secara keseluruhan yang bersifat sosial, artinya tidak menghitung kemampuannya untuk membayar sewa dan kesediaan membayar. Besarnya permintaan dihitung dari perkiraan jumlah pekerja yang bekerja di kawasan industri, kawasan yang menjadi lokasi tempat mereka bekerja. Perkiraan didasarkan atas estimasi baik yang bersifat optimstik (yang paling mungkin dicapai) maupun yang bersifat pesimistik (yang paling sulit dicapai) yaitu persentase dari jumlah pasar (kebutuhan hunian rusunawa) yang dapat diserap. Perkiraan kemampuan menyerap pasar ditetapkan melalui berbagai pertimbangan antara lain indeks transportasi, lokasi kawasan industri, tersedianya pilihan hunian sewa di masyarakat, dan lain-lain. Langkah-langkah: a. Tetapkan jumlah kawasan industri yang terdapat dikota: (1) yang terbentuk secara instant (industrial estate), anggota Asosiasi Kawasan Industri dan (2) yang terbentuk secara incremental (industrian zone) akibat ketetapan zoning kota. b. Tetapkan menurut Kawasan Industri, jumlah tenant atau usaha industri. c. Hitung jumlah tenaga kerja pada setiap kawasan industri dengan memprakirakan berdasarkan pertumbuhan pekerja industri sebelumnya. d. Perkirakan jumlah tenaga kerja, dengan menggunakan parameter kepadatan pekerja per satuan Ha, baik perkiraan industrial estate maupun industrial zone. Parameter yang dapat dipergunakan, al.: •

Jumlah pekerja Industri berdasarlam data Kota Dalam Angka atau Data BPS untuk tahun-tahun yang mendekati 2008-2009.

Bab V- hal 54

•

Proyeksikan berdasarkan regresi logit, jika data tidak layak maka gunakan prakiraan pertumbuhan pekerja industri Indonesia.

e. Tetapkan perkiraan (persentase) target group yang diperkirakan dapat diserap. f. Diskripsikan karakteristik pekerja, apakah dapat dikategorikan atas bujangan (bachelor), tidak membawa keluarga dan yang berkeluarga? Apakah dapat diterima hunian dengan ketentuan penghunian oleh 2-3 pekerja?, dan lain-lain. Dalam perkiraan ini ditetapkan 40% pekerja Kawin dan 60 % bujangan. Untuk Pekerja industri yang telah kawin diasumsikan menggunakan 1 sarusun sedangkan untuk bujangan 3 orang bujangan dalam satu sarusun. g. Tetapkan kemungkinan minimum dan maksimum jumlah penghuni menurut tipe. h. Tetapkan tipologi satuan rumah susun, misalnya: tipe: 9M2, 18M2, 27M2 dan 36M2, dari tipologi, tetapkan besar blok (single, twin, cluster, dan lain-lain.) dan ketinggian rumah susun. i. Kemudian

tetapkan

kepadatan

menurut

masing-masing

tipologi,

dengan

menggunakan indikator, antara lain.: jumlah blok/Ha, sarusun/Ha dan orang/Ha. j. Parameter lainnya: a. Penggunaan air per orang per hari adalah 150 l/hari b. Penggunaan listrik adalah 1300 watt per sarusun c. Satu Rusunawa menggunakan 5000 m2 d. Penghuni rusunawa terdiri dari 60% bujangan yang memakai bersama 3 orang per sarusun dan 40% berkeluarga dengan penghuni rata-rata 3 orang (suami, istri dan anak)

3. PENDEKATAN AVAILABILITY LAHAN/LOKASI Yaitu pendekatan yang memperhitungkan ketersediaan dan harga lahan serta berbagai kesulitan dalam pengadaannya untuk pembangunan Rusunawa Pekerja. Ketersediaan maupun kesulitan dalam pengadaan ditunjukan oleh beberapa indikasi, al.: ketersediaan lahan buat pembangunan landed house. Tidak tersedianya lahan bagi pembangunan landed house akan meningkatkan harga lahan, kesulitan pengadaan serta memperbesar

Bab V- hal 55

tekanan kebutuhan pembangunan sevara vertical. Gambaran ini akan menunjukan potensi pembangunan Rusunawa. Langkah-langkah: a. Kondisi diatas dapat dilihat dari indikasi, adanya ruang terbuka, baik untuk pembangunan yang bersifat in-fill development (± 1-2 Ha) maupun yang berbasis kawasan (up to 50 Ha) serta adanya perbedaan harga tanah dipusat kota dan pinggir kota yang significant. b. Tetapkan luas wilayah kota, jumlah penduduk, kepadatan kota, perkembangan areal lahan untuk perkim, dan lain-lain. Data informasi dapat memberikan gambaran mengenai indikasi ketersediaan lahan serta kebutuhan pembangunan kearah vertical. c. Pelajari dan dapatkan data indeks pengeluaran untuk rumah (hunian pekerja) serta indeks pengeluaran transportasi pekerja. d. Pelajari perbedaan harga tanah atau biaya land development di pusat kota, pinggiran kota, sekitar Kawasan Industri dan di lokasi Kawasan Industri. e. Analisis masalah penyediaan lahan serta implikasinya pada penetapan lokasi pembangunan Rusunawa.

Berdasarkan pada pendekatan-pendekatan yang telah diuraikan di atas, maka dilakukan beberapa perhitungan matematis, sehingga dapat dimunculkan jumlah unit sarusun yang dibutuhkan berdasarkan jumlah pekerja yang ada, serta kemungkinan kemampuan membayar sewa disesuaikan dengan UMR (Upah Minimum Regional) yang berlaku terakhir atau yang berlaku saat ini. Pada Tabel L-1 diketahui jumlah pekerja industri di setiap kota, maupun sub-kawasan kota (Jabodetabek) . Diasumsikan untuk mendapatkan jumlah target pekerja industri yang akan menghubi rumah susun sewa terdapat 2 (dua) target, yaitu target optimistik dan target pesimistik sesuai dengan asumsi yang telah disebut di atas. Lebih jauh lagi yang akan ditekankan dalam hal ini adalah target optimistik, yaitu target yang yakin dapat dicapai.. Dimana untuk masing-masing kota memiliki perbedaan mengenai besaran target optimistic ini, dengan berdasarkan pada 3 (tiga) aspek, yaitu :

Bab V- hal 56

1. Kemudahan mendapatkan fasilitas hunian sewa 2. Aksesibilitas dari tempat tinggal ke kawasan industri 3. Indeks pengeluaran transportasi menuju tempat kerja. Melihat pada hasil asumsi tadi maka didapat nilai besaran yang paling tinggi di sini mencapai 50% yaitu untuk Kota Batam, sedangkan paling rendah 5% yaitu kota Yogjakarta. Maka berdasarkan hitungan yang telah dilakukan, kebutuhan rusunawa yang diasumsikan akan dihuni oleh 40% pekerja industri yang sudah berkeluarga dan 60% dihuni oleh pekerja industri lajang/bujangan. Untuk pekerja industri yang sudah berkeluarga diasumsikan membutuhkan 1 sarusun yang dihuni bersama keluarganya. Sedangkan untuk pekerja industri lajang/bujangan akan menghuni ssarusun sercara bersama-sama dengan 2 pekerja industri lainnya (1 sarusun untuk 3 orang). Estimasi jumlah pekerja industri diperoleh dari estimasi log pertumbuhan untuk setiap kota yang memiliki data yang cukup reliable. Sedangkan kota-kota yang tidak memiliki data Kota Dalam Angka atau Data BPS yang mencukupi maka estimasi pertumbuhan menggunakan basis pertumbuhan pekerja industri Indonesia yang diperoleh dari data Departemen Perindustrian. Kesulitan utama dalam estimasi ini adalah keberadaan data yang tidak lengkap dan kurang dapat diandalkan. Bahkan BPS pusat yang seharusnya memiliki data hanya dapat menyajikan data pekerja industri Kota Jogjakarta tahun 2002 dan 2003. Dengan semua keterbatasan data yang dihimpun diperoleh hasil estimasi jumlah pekerja industri terendah untuk pada tahun 2015 adalah Kota Denpasar dengan jumlah 4.891 pekerja, sedangkan yang kedua terbanyak Kota Semarang yang mencapai 339.069, selain Kawasan Jabodetabek yang memang merupakan daerah dengan pekerja industri terbanyak yaitu 1.311.392. Kota Batam menempati posisi ke 3 dengan estimasi jumlah pekerja industri sebanyak 299.372. Untuk lebih detailnya dapat dilihat pada tabel L-1 berikut. Sedangkan untuk rincian per tahun dapat dilihat pada tabel L-9.

Bab V- hal 57

Tabel L-1. Jumlah Kawasan Industri dan Estimasi Jumlah Pekerja Industri pada Tahun 2015. Kawasan Industri No.

Kota

Jumlah Kawasan (unit)

Estimasi Jumlah Pekerja Industri tahun 2015

1

Medan

8

Luas Total Kawasan (Ha) 2,306

2

Batam

28

1,841

299,372

3

Palembang

na

na

77,267

4

Jabodetabek

45

12,066

1,311,392

4a

DKI

4

1,087

1,329,326

4b

Bogor

5

620

206,955

4c

Depok

na

na

2,988

4d

48,383

Tanggerang

15

2,675

122,144

4e

Bekasi

21

7,685

160,492

5

Bandung

3

360

146,774

6

Semarang

12

2,945

339,069

7

Jogyakarta

na

na

52,366

8

Surabaya

11

2,635

163,832

9

Denpasar

na

na

4,891

10

Makassar

1

703

18,218

108

22,856

2,461,563

TOTAL

Dengan asumsi estimasi optimistik (paling dapat dicapai) maupun pesimistik (yang mungkin dapat dicapai) sesuai dengan asumsi yang telah dibahas di atas maka diperoleh kebutuhan rumah susun sewa seperti yang disajikan pada table L-2 dan L-3 berikut ini. Sedangkan untuk rincian pertahun dapat dilihat pada Tabel L-9 s.d L-12. Estimasi optimistic jumlah kebutuhan total sarusun untuk sepuluh kota besar di tahun 2015 adalah 334.888 unit dengan jumlah bangunan sebanyak 1340 unit dan Luas lahan yang dibutuhkan adalah 6.700.000 m2 atau 670 ha. Jumlah terbesar adalah di kawasan Jabodetabek dengan kebutuhan sarusun sebanyak 173.104 unit dengan jumlah tower rusunawa sebanyak 692 tower dan luas lahan sebesar 346 ha. Sedangkan untuk kota Batam berada diperingkat ke dua dengan kebutuhan sebanyak 359 rusunawa yang dapat menampung 149.686 pekerja industri dan membutuhkan 179 ha lahan. Kebutuhan lahan terkecil adalah kota Denpasar yang hanya membutuhkan 1 rusunawa dengan daya tampung 489 pekerja industri. Sedangkan estimasi pesimistik diperoleh jumlah pekerja

Bab V- hal 58

industri pada tahun 2015 sebanyak 959.760 orang dengan kebutuhan sarusun sebanyak 575.856 unit atau sebanyak 2303 tower rusunawa dengan luas lahan 115.15 ha.

Tabel L-2 Estimasi Kebutuhan Rusunawa dan Kebutuhan Lahan10 Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Optimistik (Paling Dapat Dicapai)

No. 1 2 3 4 4a 4b 4c 4d 4e 5 6 7 8 9 10

Kota Medan Batam Palembang Jabodetabek DKI Bogor Depok Tanggerang Bekasi Bandung Semarang Jogyakarta Surabaya Denpasar Makassar TOTAL

2015 4.838 149.686 7.727

Jumlah Sarusun Asumsi 60% lajang 3orang dan 40% keluarga 2903 89.812 4636

288.506 265.865 41.391 299 24.429 64.197 7339 67.814 2618 24.575 489 4.555 558.147

173.104 159.519 24.835 179 14.657 38.518 4.403 40.688 1.571 14.745 293 2.733 334.888

Jumlah Bangunan Kebutuhan 250 Tanah (m2) sarusun/unit (5000m2/tower) 12 60.000 359 1.795.000 19 95.000 692 638 99 1 59 154 18 163 6 59 1 11 1340

3.460.000 3.190.000 495.000 5.000 295.000 770.000 90.000 815.000 30.000 295.000 5.000 55.000 6.700.000

Bab V- hal 59

Tabel L-3 Estimasi Kebutuhan Rusunawa dan Kebutuhan Lahan10 Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Pesimistik (Mungkin dapat Dicapai)

No. 1 2 3 4 4a 4b 4c 4d 4e 5 6 7 8 9 10


Pekerja Industri th 2015 14515 239497 15453

Jumlah Sarusun Asumsi 60% lajang 3orang dan 40% keluarga 8709 143698 9272

472101 398798 62087 598 48858 96295 14677 135627 10473 49150 978 7287 959760

283261 239279 37252 359 29315 57777 8806 81376 6284 29490 587 4372 575856

Jumlah Bangunan Kebutuhan 250 Tanah (m2) sarusun/unit (5000m2/tower) 35 175000 575 2875000 37 185000 1133 957 149 1 117 231 35 326 25 118 2 17 2303

5665000 4785000 745000 5000 585000 1155000 175000 1630000 125000 590000 10000 85000 11515000

Kebutuhan air bersih untuk rumah susun diestimasi dengan asumsi kebutuhan air adalah 150 liter /orang per hari dengan jumlah penghuni sebanyak 3 orang per sarusun (baik yang lajang maupun berkeluarga) maka diperoleh hasil seperti table L-4 dan L-5 berikut. Sedangkan untuk rincian pertahun dapat dilihat pada Tabel L-11 s/d L-12. Dari hasil estimasi tersebut diperlukan air bersih untuk kebutuhan seluruh rusunawa di sepuluh kota besar sebesar 5.233 liter per detik (asumsi optimistic) atau 8.998 liter per detik untuk asumsi pesimistik. Dari estimasi ini maka jumlah kebutuhan air bersih untuk DKI, Batam, Semarang dan Surabaya adalah 2705 l/dt, 1403 l/dt, 636 l/dt, 230 l/dt berturutturut. Sedangkan kebutuhan air untuk kota-kota lainnya berada di bawah 100 l/detik.

Bab V- hal 60

Tabel L-4 Estimasi Kebutuhan Air Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Optimistik (Paling Dapat Dicapai)

No. 1 2 3 4 4a 4b 4c 4d 4e 5 6 7 8 9 10


Pek. Industri Penghuni Rusunawa 2015 4.838 149.686 7.727 288.506 265.865 41.391 299 24.429 64.197 7.339 67.814 2.618 24.575 489 4.555 558.147

Jumlah Air per Hari (2015) Kebutuhan l/hari Air l/s 1.306.260 45 40.415.220 1403 2.086.290 72 77.896.620 2705 71.783.550 2492 11.175.570 388 80.730 3 6.595.830 229 17.333.190 602 1.981.530 69 18.309.780 636 706.860 25 6.635.250 230 132.030 5 1.229.850 43 150.699.690 5233

Tabel L-5 Estimasi Kebutuhan Air Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Pesimistik (Mungkin dapat Dicapai)

No.

Kota

Pek. Industri Penghuni Rusunawa 2015

Jumlah Air per Hari (2015) l/hari

Kebutuhan Air l/s

1 2 3 4

Medan Batam Palembang Jabodetabek

4838 149686 7727 288506

3918985 64664264 4172397 127467273

136 2,245 145 4,426

4a 4b 4c 4d 4e

DKI Bogor Depok Tanggerang Bekasi

265865 41391 299 24429 64197

107675401 16763386 161367 13191547 25999691

3,739 582 6 458 903

Bab V- hal 61

No. 5 6 7 8 9 10

Kota Bandung Semarang Jogyakarta Surabaya Denpasar Makassar TOTAL

Pek. Industri Penghuni Rusunawa 2015 7339 67814 2618 24575 489 4555 558147

Jumlah Air per Hari (2015) l/hari 3962906 36619417 2827768 13270371 264128 1967569 259135079

Kebutuhan Air l/s 138 1,272 98 461 9 68 8,998

Dengan asumsi kebutuhan listrik sebesar 1300 watt per sarusun dan pemakaian 6 jam per hari maka diperoleh estimasi kebutuhan Listrik sampai dengan tahun 2015 seperti yang ditunjukkan dalam table L-6 dan L-7 berikut. Kebutuhan listrik untuk rusunawa untuk 10 kota besar pada tahun 2015 adalah 435.355 kw atau 3.482.837 kwh per hari. Seperti halnya kebutuhan air maka kebutuhan listrik terbesar adalah Kawasan Jabodetabek (1.800.277 kwh per hari) diikuti oleh kota Batam dengan kebutuhan sebesar 934.041 kwh per hari. Sedangkan untuk kota-kota lainnya masih berada di bawah 500.000 kwh per hari. Sedangkan untuk rincian pertahun dapat dilihat pada Tabel L-14 s.d L-15: Tabel L-6 Estimasi Kebutuhan Listrik Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Optimistik (Paling Dapat Dicapai) Pek. Industri Penghuni Rusunawa No. Kota 2015 1 Medan 4838 2 Batam 149686 3 Palembang 7727 4 Jabodetabek 288506 4a DKI 265865 4b Bogor 41391

Jumlah Listrik Kebutuhan kw Listrik (2015) kwh 3774 30189 116755 934041 6027 48216 225035 1800277 207375 1658998 32285 258280

Bab V- hal 62

4c 4d 4e 5 6 7 8 9 10

Depok Tanggerang Bekasi Bandung Semarang Jogyakarta Surabaya Denpasar Makassar TOTAL

299 24429 64197 7339 67814 2618 24575 489 4555 558147

233 19055 50074 5724 52895 2042 19169 381 3553 435355

1866 152437 400589 45795 423159 16336 153348 3051 28423 3482837

Tabel L-7 Estimasi Kebutuhan Listrik Kota Besar Pada Tahun 2015 dengan Asumsi Pesimistik (Mungkin dapat Dicapai)

Pek. Industri Penghuni Rusunawa No. Kota 2015 1 Medan 4838 2 Batam 149686 3 Palembang 7727 4 Jabodetabek 288506 4a DKI 265865 4b Bogor 41391 4c Depok 299 4d Tanggerang 24429 4e Bekasi 64197 5 Bandung 7339 6 Semarang 67814 7 Jogyakarta 2618 8 Surabaya 24575 9 Denpasar 489 10 Makassar 4555 TOTAL 558147

Jumlah Listrik Kebutuhan kw Listrik (2015) kwh 11322 90572 186808 1494463 12054 96429 368239 2945910 311062 2488498 48428 387420 466 3729 38109 304871 75110 600882 11448 91587 105789 846315 8169 65353 38337 306693 763 6104 5684 45473 748612 5988900

Bab V- hal 63

Pada Tabel L-8 adalah menguraikan hasil perhitungan kemampuan membayar sewa bagi pekerja industri berdasakan pada UMR yang mereka terima. Berdasarkan data yang didapat, jumlah UMR yang paling tinggi diterima oleh pekerja industri terdapat di Kota DKI Jakarta, yaitu sebesar Rp. 1.069.000, dimana ini pun pada akhirnya menjadi acuan bagi kota lain pada saat mendapatkan nilai koefisien guna menghitung affordability yang dimaksud. Maka berdasarkan hitungan akhir didapat kemampuan membayar sewa pada setiap bulannya, paling tinggi terdapat di Kota DKI Jakarta yaitu sebesar Rp. 300.000 dan paling rendah adalah Kota Semarang yaitu Rp. 141.188. Uraian lebih jelas mengenai ini dapat dilihat pada Tabel L-8.

Bab V- hal 64

Potensi Pemb Rusunawa Di Kawasan Industri

Recommend Documents