NBR 5676 Avaliação de imóveis urbanos AGO 1990
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. A S . s á r b o r t e P a r a p a v Procedimento i s u l Origem: Projeto 02:006.01-001/1989 c CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil x e CE-02:006.01 - Comissão de Estudo de Avaliação de Urbanos o Imóveis NBR 5676 - Building construction - Evaluation of s property in urban areas u Procedure e Descriptors: Evaluation. Property d Incorpora Errata de MAIO 1991 a ç Esta Norma substitui a NBR 5676/1980 n e Reimpressão da NB-502 de DEZ 1989 c i L Palavras-chave: Avaliação. Imóvel
SUMÁRIO 1 Objetivo 2 Docume Documento ntoss complem complement entare aress 3 Defin efiniç içõe õess 4 Classific Classificação ação do do objeto objeto quanto quanto à naturez natureza a 5 Notações, Notações, simbologia simbologia e conve convenções nções 6 Metod Metodolo ologia gia básic básica a aplicáve aplicávell 7 Níve Níveis is de rigo rigor r 8 Cond Condiç içõe õess ger gerai aiss 9 Condiç Condições ões especí específic ficas as 10 Apresentação de laudos ANEXO - Tabela
. A . S s á r b o r t e P 1 Objetivo a r a p para avaliação dos imó1.1 Esta Norma fixa as diretrizes a veis urbanos, dos seus frutos e dos direitos, quais sejam: v i s u a) classificação da natureza dos imóveis urbanos, l dos seus frutos x e c edos direitos; oterminologia, das convenções e das b) instituição da s notações u em trabalhos avaliatórios; e dda metodologia básica aplicável; c) definição a ç n d) fixação dos níveis de rigor pretendido; e c i L e) estabelecimento dos critérios a serem empregados; f) prescrição das diretrizes para apresentação de laudos.
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1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos avaliatórios de imóveis urbanos, de seus frutos e de direitos. A determinação do valor é de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA, em acordo com a Lei Federal nº 5.194 e com as Resoluções nº 205 e nº 218, do CONFEA. CONFEA. 1.3 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, em um dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como àquele que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes exigências: a) homogeneidade dos bens levados a mercado; b) número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; c) inexistência de influências externas; d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendências; e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado. 1.4 Em casos especiais, quando for solicitada a determinação de outra referência que não o valor de mercado ou fração deste, deve-se proceder também, se possível, à determinação do valor real do mercado, conceituando-se esta referência.
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2 2 Documentos complementares
3.3 Aproveitamento eficiente
2.1 Na aplicação desta Norma é necessário consultar:
Aquele recomendável para o local, em uma certa época, observada a tendência de uso circunvizinho, entre os permitidos pela legislação pertinente.
Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida
L i c e n Lei Federal nº 5.194, de 24/12/66, que regula o exer ç a profissões de Engenheiro, Arquiteto e Encício das genheiro d Agrônomo, e dá outras providências e u Resolução nºs 205, do Conselho Federal de Engenharia, Arquiteturao e Agronomia, de 30/09/71, que adota e o Código de Ética Profissional x c l u Resolução nº 218, do Conselho Federal de Engenhas i ria, Arquitetura e Agronomia, e demais resoluções v a pertinentes, que fixam as atribuições profissionais p do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo a r nas diversas modalidades a P e de ResponLei nº 6.496/77, que institui a Anotação r sabilidade Técnica na prestaçãot de serviços de Eno b genharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a r á criação pelo CONFEA de uma Mútua de Assistência s Profissional e dá outras providências S . A NBR 8951 - Avaliação de glebas urbanizáveis . Procedimento NBR 8976 - Avaliação de unidades padronizadas Procedimento NBR 8977 - Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais - Procedimento Nota: As normas citadas são aplicáveis nos seus casos específicos, naquilo que não conflitar com a presente Norma.
2.2 A aplicação desta Norma deve ainda estar em conformidade com os seguintes documentos: A Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro, de Processo Civil, Penal, Comercial, de Águas, a Lei de Contravenções Penais, bem como a legislação complementar pertinente Toda a Legislação Federal, Estadual e Municipal relativa ao uso e à ocupação do solo, bem como à defesa do meio ambiente Projetos de obras públicas que possam afetar o aproveitamento do imóvel avaliado
3 Definições Para os efeitos desta Norma são adotadas as definições de 3.1 a 3.22. 3.1 Avaliação Determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. 3.2 Avaliação expedita Aquela que se louva em informações e/ou escolha arbitrária do engenheiro de avaliações, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos ou critérios que levaram à convicção do valor.
3.4 Benfeitoria Qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou dano. 3.5 Campo de arbítrio Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico compatível com a amostra, dentro do qual o engenheiro de avaliações pode adotar, justificando, aquele que seja representativo do valor do imóvel avaliado. 3.6 Engenheiro de avaliações Profissional mencionado em 1.2. 3.7 Fator de comercialização (coeficiente de valor adicionado, efeito sinérgico, vantagem da coisa feita) Razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um imóvel assemelhado. 3.8 Frente projetada Projeção da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas laterais são paralelas, ou a corda, no caso de frente em curva, ressalvadas as condições especiais. 3.9 Frente real
L i c do desenvolvimento da testada ao longo do Dimensãoe n alinhamento da via pública. ç a d e 3.10 Frente de referência u s o engenheiro de avaliações como Aquela adotada pelo e representativa dos terrenos pesquisados, visando ao prox c cesso de homogeneização, em decorrência do conceito l u de que as dimensões das testada influem no valor do i terreno. v a p a 3.11 Gleba urbanizável r a P Grande extensão de terreno passível de receber obras e t de infra-estrutura urbana, por sua localização, seus asr o pectos físicos, sua destinação legal e existência de merb r cado comprador. á s S 3.12 Homogeneização . A . Tratamento técnico dos preços observados, mediante a aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando.
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3.13 Imóveis de referência
4.1.3 Terrenos com benfeitorias.
Aqueles identificados em pesquisa e que, pela semelhança de características com o imóvel avaliando, servem de base à avaliação.
4.2 Frutos (renda)
Quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma operação imobiliária.
. A . S b) arrendamentos; s á r b c) explotações; o r t e d) outras. P a r 4.3 Direitos a p a a) servidões; v i s u b) usufrutos; l c x c)concessões; e o s u d) comodatos; e d e) direitos hereditários; a ç n possessórios; f) direitos e c i L g) outros.
3.18 Profundidade equivalente
5 Notações, simbologia e convenções
3.14 Inferência estatística Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões a partir do conhecimento de amostragem técnica da população. 3.15 Lote Porção de terreno com frente para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitada de imediato para fins urbanos. 3.16 Pesquisa Conjunto de procedimentos de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados relativos a imóveis assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura técnica ao laudo. 3.17 Preço
Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada. 3.19 Segmento de área diretamente desmembrável Parte de um terreno ou gleba, com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal. 3.20 Unidade padronizada
. A . S s á r b 3.21 Valor o r t Expressão monetária do bem, à e data de referência da P avaliação, em uma situação em a que as partes, conhece r doras das possibilidades de a seu uso e envolvidas em p compelidas à negociação, sua transação, não estejam a conforme estabelecido em 1.3. v i s 3.22 Vistoria u l cde um imóvel. x Exame circunstanciado e o 4 Classificação s do objeto quanto à natureza u 4.1 Imóveis e d a 4.1.1 Terrenos: ç n a) glebas; e c i L b) lotes. Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado de acordo com suas características construtivas (ver NBR 8976).
4.1.2 Benfeitorias:
a) edificações; b) outras.
a) aluguéis;
5.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notações, os símbolos gráficos e as convenções literais já normalizadas em normas brasileiras de simbologia, complementados pelas seguintes convenções literais: At = área do terreno Cf = coeficiente de frente Cp = coeficiente de profundidade f = expoente do modelo de frente Fp = frente projetada do terreno Fr = frente de referência do terreno p = expoente do modelo de profundidade Pe = profundidade equivalente Pm = profundidade recomendada para a zona Pma = profundidade máxima recomendada para a zona Pmi = profundidade mínima recomendada para a zona Vt = valor total do terreno Vu = valor básico unitário 5.2 As notações relacionadas em 5.1 e as que vierem a ser adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/78.
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4 6 Metodologia básica aplicável 6.1 Metodologia avaliatória
L i c e n ç a d e dos métodos 6.2 Classificaçãou s o em diretos e indiretos, poOs métodos classificam-se e x dendo ser, em determinadas circunstâncias, conjugados. c l Subdividem-se em: u s i v a a) diretos: p a - comparativo de dados r de a mercado; P e - comparativo de custo de reprodução de benfeitot r o rias; b r á s b) indiretos: S . A - da renda; .
A metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência no valor.
- involutivo; - residual.
6.2.4 Método involutivo
Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente (ver 3.3), mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado. 6.2.4.1 A avaliação por este processo considera a receita
provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para a aplicação deste método exige-se que: a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos seu uso e sua ocupação; b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatível com a realidade; c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.
6.2.1 Método comparativo de dados de mercado
6.2.5 Método residual
Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor definidos nesta Norma. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
Aquele que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias; ou o valor destas subtraindo o valor do terreno. Deve ser considerado, também, quando for o caso, o indicado em 3.7.
6.2.2 Método comparativo de custo de reprodução de benfeitorias
Aquele que apropria o valor de benfeitorias, através da reprodução dos custos de seus componentes. A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias. 6.2.3 Método da renda
Aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo engenheiro de avaliações.
6.3 Conjugação de métodos
L i c e 6.3.1 A eventual necessidade de conjugação de métodos n avaliatórios ç deve ser expressa no laudo. a d 6.3.2 A composição do valor total do imóvel avaliando a e partir do valor do terreno, considerados o custo de reprou s dução das benfeitorias e o fator de comercialização, exio ge que: e x c a) o valor do terreno seja determinado pelo método l u comparativo de dados de mercado (ver 6.2.1) ou, s i na impossibilidade deste, v a pelo método involutivo (ver 6.2.4); p a r b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método a comparativo de custo de reprodução (ver 6.2.2); P e t r c) o fator de comercialização seja levado em conta, o b admitindo-se que pode ser maior ou menor do r á que a unidade, dependendo da conjuntura do s mercado, na época da avaliação. S . A de alta 6.3.3 Quando o imóvel estiver situado em zona . densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, deve o engenheiro de avaliações analisar a adequação das benfeitorias, ressaltando o subaproveitamento ou o superaproveitamento do terreno, explicitando os cálculos correspondentes.
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6.4 Fundamentação do trabalho Quaisquer métodos usados devem ter sua metodologia detalhadamente descrita e fundamentada no trabalho avaliatório.
7 Níveis de rigor 7.1 O nível de rigor pretendido em uma avaliação está diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do mercado; este nível, que mede a precisão do trabalho, será tanto maior quanto menor for a subjetividade contida na avaliação. A especificação a priori dos níveis de rigor mais elevados somente será estabelecida para determinação do empenho no trabalho avaliatório, e não na garantia de um grau mínimo na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade do engenheiro de avaliações e/ou de seu contratante. 7.2 O rigor de uma avaliação está condicionado à abrangência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos dados coletados, à qualidade do tratamento aplicado ao processo avaliatório, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo engenheiro de avaliações em sua manifestação, sendo esses aspectos definidos pelos seguintes pontos: a) quanto ao(s) método(s) empregado(s): - adequação do(s) método(s) empregado(s) às condições da avaliação, no que se refere às características do objeto e do mercado; b) quanto à coleta de dados (elementos): - identificação, diversificação e idoneidade das fontes de informação; - identificação, número e descrição das caracterís ticas dos dados coletados; - técnica da amostragem e forma de obtenção dos dados;
7.3 O maior rigor pretendido em uma avaliação não leva necessariamente à maior precisão. Na medida em que forem atendidos atributos previamente pretendidos quanto ao rigor, um trabalho avaliatório será classificado de acordo com os seguintes níveis alcançados (ver Tabela no Anexo):
. A S . s á a) expedito; r b o b) normal; r t e P c) rigoroso. a r a 7.4 A avaliação expedita define o trabalho avaliatório p onde prepondera a subjetividade, ou que não utiliza qual a quer instrumento matemático de suporte à convicção de v i s valor expressa pelo engenheiro de avaliações. u l c 7.4.1 Este nível é tolerado x em determinadas circunstân e cias onde pode haver a necessidade de procedimento o rápido que possibilite a s apreciação sobre o valor de um u bem em prazo exíguo. e d 7.4.2 Nesses a casos, em que geralmente as condições ç não permitem a elaboração de trabalho cujo nível seja n mais alto, e é admitida a apresentação sucinta da opinião c i de valor, onde não estarão necessariamente comprova L dos os elementos que tenham levado à sua convicção. Caso estes elementos sejam explicitados e apresentados, esta condição deve ser ressaltada. 7.4.3 Exige-se, inclusive neste caso, o atendimento às
demais disposições desta Norma, em particular ao disposto em 1.2. 7.5 A avaliação normal define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos de 7.5.1 a 7.5.7. 7.5.1 A coleta de dados deve trazer todas as informações
. A - contemporaneidade dos dados coletados; . S entre si e - grau de semelhança das referências s á com o imóvel avaliando, no r que diz respeito à b localização no contexto urbano, destinação, o r grau de aproveitamento e t características físicas; e Pdados coletados e tra c) quanto ao tratamento dos a r zidos à amostra: a p ao rigor pretendido; - adequação da pesquisa a v adequado; i - utilização de método s u l - adequação c do tratamento estatístico-matemá x tico; e o d) quanto à s maior ou menor subjetividade inserida u no trabalho, respectivamente: e d - pela aplicação de fórmulas, modelos e pondera a ções ç arbitrárias e de consagrações empíricas, n no tratamento aplicado a priori sobre os dados e c coletados; ou i L
disponíveis que permitam ao engenheiro de avaliações formar sua convicção de valor.
- pela adoção de modelos resultantes de métodos científicos sustentados pela inferência estatística, na qual se define um intervalo de confiança, que caracterizará o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações, que não deve ser extrapolado.
7.5.4 A transformação do preço com pagamento a prazo
7.5.2 A qualidade da amostra deve estar assegurada
quanto: a) à idoneidade das fontes de informação; b) à sua atualidade, observado o prescrito em 7.5.5; c) à sua semelhança com o imóvel objeto da avalia ção, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas; d) ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco. 7.5.3 O tratamento dispensado aos elementos para se-
rem levados à formação do valor deve ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando não perfeitamente comparáveis. O uso de métodos estatísticos para eliminar dados supostamente discrepantes é admissível neste nível. de um elemento para o preço à vista é feita com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento.
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7.5.5 Nos casos de exame de elementos não contempo-
7.6.4 O número (N) de dados de mesma natureza efe-
râneos, pretéritos, a equivalência do preço no tempo será obtida, no mínimo, através de índices econômicos oficiais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será permitida a utilização de elementos atualizados mediante consulta à fonte.
tivamente usado no tratamento inferencial é definido pela soma do número (K) de variáveis (explicada e explicativas), utilizada no modelo de regressão, mais um mínimo de 5 graus de liberdade, isto é:
L i c e n ç a d e as homogeneizações feitas através 7.5.6 São admitidas u de fatores ou ponderações empíricas, porém consagras das, que consideram o as diferenças entre os elementos ou seus atributos. e x c l u 7.5.7 As características do bem avaliando devem preferens cialmente estar contidas no intervalo ou espaço amostral i v a levantados entre os bens dos atributos de mesma natureza p observados. Sempre que isso não ocorrer, deve o engea nheiro de avaliações enfatizar r ea justificar a medida adotada para considerar tal circunstância. P e t r 7.6 Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório deseno b volvido através de metodologia adequada, com grande r á isenção de subjetividade, e que atende as todos os requisitos de 7.6.1 a 7.6.10. S . A 7.6.1 Cada um dos elementos que contribuem. para formar a convicção de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra tão aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência disponível. 7.6.2 A qualidade da amostra tem de estar assegurada
quanto: a) à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação; b) à sua atualidade, observando o estabelecido em 7.6.3 e 7.6.6; c) ao detalhamento da descrição de suas características; d) à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou à sua consistência com o modelo utilizado nos termos de 7.6.3, no que diz respeito a: - localização no contexto urbano; - destinação; - grau de aproveitamento; - características físicas; e) à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem à elaboração do trabalho avaliatório. 7.6.3 O tratamento para alcançar a convicção do valor deve
ser baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor.
N ≥ K+5 7.6.5 A transformação do preço com pagamento a prazo
de um dado elemento para o preço à vista deve ser feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento. 7.6.6 A atualização de preços referentes a elementos
pretéritos deve considerar a desvalorização monetária e a valorização real dos imóveis inferidas e justificadas pela equação por regressão. 7.6.7 Todas as características do imóvel avaliando de-
vem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. E, além da fronteira, obrigatoriamente se impõe a discussão da inelasticidade da função estimativa naquele ponto; neste caso, a característica assintótica é explicitada, admitindo-se uma diferença de valor do bem avaliando de no máximo 10% do valor inferido na fronteira amostral da mesma característica. 7.6.8 O valor final da avaliação, a ser indicado pelo enge-
nheiro de avaliações em função do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de 80%. O trabalho pode ser enquadrado neste nível se, testadas as hipóteses nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de significância máxima de 5%. 7.6.9 Nos trabalhos compostos por avaliações parciais,
L i c e n ç A avaliação é considerada rigorosa especial sem7.6.10 a pre que o tratamento inferencial adotado encontrar um d e o mais modelo estatístico abrangente possível, incorpou rando o maior número de características que estejam s formação contribuindo para ao do valor e atendendo, nee cessariamente, às condições abaixo relacionadas: x c l u a) identificada a função estimativa da formação de s i valor, esta tem de ser não tendenciosa e eficienv a te no conceito formal da estimação estatística; para tanto, devem ser p rejeitadas as hipóteses nua r las da equação de regressão, ao a nível de significância máximo de 1%, eP dos respectivos ree gressores, ao nível de significância máximo de t r 10% unicaudal (ou 5% em cada ramo do teste o b bicaudal), bem como verificadas as condições r á básicas referentes aos resíduos não explicados: s normalidade, homocedasticidade e não S . A entre as auto-regressão, além de independência . variáveis; este nível de rigor estará atendido se, em pelo menos 85% do montante da avaliação, ele for alcançado.
b) as características do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações;
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c) o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações é correspondente ao intervalo de confiança máximo de 80% e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos regressores de per si para um subconjunto deles, caso haja evidência de multicolinearidade entre as variáveis relevantes levadas ao modelo e, para os resíduos, sejam satisfeitas as condições básicas de normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão; d) o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido em função do número (K) de variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições: N ≥ 2K + 5, e N ≥ 3K
8 Condições gerais 8.1 Pressupostos As seguintes condições devem ser observadas e preceder o processo avaliatório: a) caracterização do objetivo da avaliação para permitir ao engenheiro de avaliações: - estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas; - definir as medidas necessárias para alcançar o nível de rigor pretendido; - identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel; b) individualização do objeto de avaliação, obtida a partir de plantas, memoriais descritivos e documentos, em grau de detalhamento correspondente ao nível de rigor pretendido, englobando a totalidade do imóvel;
. A . Sse necessário c) complementação das informações, s á ao desenvolvimento da tarefa r avaliatória, deven b do, em tal caso, ser conhecidos os elementos re o r lativos ao estado de propriedade do objeto de ava t elevados liação, para que possam P ser em conta os fatores valorizantes ou a desvalorizantes dele de r correntes. a p 8.2 Atividades básicas a v i s Correspondem às seguintes u etapas: l c x - vistoria; e odo mercado; s - diagnóstico u e - coleta dde dados; a e justificativa dos métodos e critérios de ç - n escolha e avaliação; c i L- tratamento dos elementos que compõem a amostra; - cálculo do valor do imóvel; - considerações finais e conclusão.
8.2.1 Vistoria
Visa a permitir ao engenheiro de avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, daí resultando condições para a adequada orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes à formação do valor, em especial os subitens ordenados a seguir.
. A S . s á r b o r t 8.2.1.1 Caracterização da região, compreendendo: e P a a) aspectos físicos: r a p natureza predominan- condições topográficas, a te do solo, condições v ambientais, ocupação i s existente e tendências de modificação a curto u l e médio prazos; c x e b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana: o s uviário e de coleta de lixo e redes de - sistemas e abastecimento de água potável, energia elétrica, d esgotamento telefone, acanalizado; sanitário, águas pluviais ç e gás n e c c) i equipamento comunitário e indicação de níveis L de atividades existentes: - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes ao aproveitamento. 8.2.1.2 Caracterização do terreno de imóvel avaliando,
abrangendo: a) aspectos físicos: - topografia, superfície, solo, porte, forma, localiza ção e divisas definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; b) infra-estrutura urbana; c) equipamento comunitário disponível; d) utilização atual, legal e econômica. 8.2.1.3 Caracterização das edificações e benfeitorias, en-
globando os aspectos: a) físicos: - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos; b) funcionais: - arquitetônicos, de projetos e paisagísticos; c) ambientais: - adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.
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8.2.1.4 Complementação da caracterização do bem ava-
liando: apresentação de desenhos, fotografias e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes. 8.2.2 Diagnóstico do mercado
L i c Análise do grau de concorrência imperfeita do mercado e n onde se situa o imóvel avaliando, conferindo ao engenhei ç a ro de avaliações a condição de transmitir em seu trabad lho o nível de representatividade praticados, e valor do imóvel.dosO preços com respeito aou diagnóstico deve, s tanto quanto possível, o relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. e x c 8.2.3 Pesquisa l u s i Principal segmento do processo v avaliatório, constituído pelas seguintes etapas: a p a a) preparação do trabalho,r planejamento; a P b) trabalho de campo, coleta dee dados; t r o c) processamento e análise dos dados; b r á d) interpretações dos resultados. s S . A 8.2.3.1 Coleta de dados . a) a qualidade depende de um conjunto de elemen tos, entre os quais se destacam a técnica de amostragem, a forma de obtenção dos dados, a diversidade de fontes, a contemporaneidade, o tipo e a quantidade de dados;
b) cada dado de mercado deve ser verificado pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que confira as condições de cotejá-lo com o bem avaliando, observando-se o disposto em 7.5.7, ou 7.6.7, ou ainda 7.6.10-b), conforme o nível de rigor; c) as referências de valor devem ser buscadas em fontes diversas e as informações cruzadas, tanto quanto possível, aumentando-se a oportunidade de consulta a bancos de dados de mercado disponíveis em instituições de classe e/ou devotados ao mercado imobiliário; d) as referências devem ter a indicação completa da fonte informante, comprovadas tanto quanto possível; e) a exclusão de referências ou a sua não consideração deve ser justificada pelo engenheiro de avaliações; f) no caso de insuficiência de dados semelhantes aos do imóvel avaliando, podem ser admitidos dados de condições distintas, desde que interpretados e justificados por equações de regressão, observado o disposto no Capítulo 7 para a fixação do nível de rigor do trabalho; g) no caso de aplicação de métodos indiretos, a pesquisa deve considerar referências que apresentem a maior semelhança possível com a situação paradigma e com as condições econômico-mercadológicas da região onde se situa o imóvel avaliando;
h) dados referentes a ofertas podem ser considerados eventos do mercado imobiliário, desde que sejam: - atuais, observado o disposto em 7.5.5 e 7.6.6, recomendando-se, neste último caso, a verificação de existência de diferenças de preço entre oferta e transação, feita através de aplicação de variáveis dicotômicas, no modelo de regressão; - completos (valor, data, condições de pagamentos); - perfeitamente identificados quanto ao objeto e à fonte. 8.2.4 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação
Deve ser utilizado o método avaliatório que, em função dos dados observados em pesquisa, permita conferir a maior consistência à manifestação do valor. 8.2.5 Tratamento dos elementos que compõem a amostra
Em função da metodologia adotada, os dados obtidos devem ser tratados através de exames e cálculos para se assimilarem; exemplificadamente: qualidade dos dados, freqüência dos atributos, regularidade das ocorrências, influência dos atributos na formação dos preços e suas inter-relações. 8.2.6 Cálculo do valor do imóvel
Verificando as características da amostra obtida e os resultados do tratamento efetuado, é definido o rigor da avaliação, em conformidade com os requisitos constantes em 7.2, os quais estão sintetizados na Tabela do Anexo. O engenheiro de avaliações pode facultativamente:
L i c e n ç a b) indicar ad faixa de variação de preços do mercado admitida e como tolerável em relação ao valor final, u respeitados os limites dos intervalos de confiança s o inferidos de tratamento estatístico; e x c) explicitar o prazo de validade da avaliação. c l u 8.2.7 Considerações finais s ei conclusão v a Condicionantes não explicitadas no corpo do trabalho, p a peculiaridades do bem avaliando ou considerações iner a rentes ao valor e ao contexto em que este se definiu P devem ser apresentadas na conclusão do trabalho, e t fazendo-se, nesta fase, menção expressa ao nível de r o rigor alcançado. b r á s 9 Condições específicas S . A 9.1 Terrenos . a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não exceda 1% o valor apurado, para mais ou para menos;
9.1.1 Glebas
Na avaliação de terrenos loteáveis devem ser atendidas as disposições da NBR 8951, no que não conflitar com as da presente.
9
NBR 5676/1990
9.1.2 Lotes
9.1.2.2.5 Os lotes de frentes múltiplas e/ou de esquina
9.1.2.1 Na avaliação de terrenos loteados devem ser con-
devem ser avaliados, observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas características especiais.
sideradas as características mencionadas em 8.2.1 e 8.2.2 e as influências de área, profundidade e testada. Preferencialmente, estas podem ser consideradas, se inferidos comportamentos em relação ao valor unitário, através de modelos de regressão. 9.1.2.2 Nas avaliações normais, em lotes não industriais,
admite-se a consideração das influências de profundidade e testada, segundo os critérios a seguir indicados. 9.1.2.2.1 A influência da profundidade (P) é levada em
conta no valor (Vt) através de relação entre profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona, segundo o modelo: Vt = At. Vu . Cp Onde: Cp = (Pe/Pm)p para m = mi,ma a) o expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a profundidade equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma), correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situação
. A 9.1.3 Lotes industriais S . s á r Os lotes industriais devem ser avaliados levando-se em b conta os fatores relacionados em 8.2.1.2 o e adotando-se r os parâmetros especiais pertinentes t a essa utilização. e P a 9.2 Benfeitorias r a p 9.2.1 As avaliações, quando a não usado o método compa vdevem ser feitas através de rativo de dados de mercado, i s orçamentos qualitativos u e quantitativos, compatíveis com l o grau de rigor do trabalho c avaliatório. x e 9.2.2 Nas avaliações o normais, quando empregado o méto scusto de reprodução, podem ser utilido comparativo de u zados tabelas, e custos, registros e os índices de entida d técnicas especializadas, fidedignas e des e publicações a mencionadas. obrigatoriamente ç n e 9.2.3 A i depreciação deve levar em conta os aspectos c físicos L e funcionais, a idade, a expectativa de vida e o estado de conservação. 9.2.4 Nas avaliações em que as benfeitorias apresentam
(Pmi ≤ Pe ≤ Pma) b) o expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p ≤ 1), quando a profundidade equivalente for inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi); c) o expoente (p) deve estar entre os limites -1 e 0 (-1 ≤ p < 0), quando a profundidade equivalente for superior à máxima recomendável (Pe > Pma).
. A . valor (Vt), através de relação entre a projetada S (Fp) e a de referência (Fr), segundo o modelo: s á r b Vt = At . Vu . Cf o r t e em que: P a r Cf = (Fp/Fr) a p a onde: v i s u 0 f 1 l c x(p) e (f), os limites de influência e 9.1.2.2.3 Os expoentes o por profundidade s e frente, bem como aqueles decorrentes de frentes u múltiplas e/ou de esquina, devem ser estabelecidos e local, com base em dpara cada região eoureferendados análise experimental-estatística por enti a dade técnica especializada, levando em conta as voca ç n ções de e cuso e os dispositivos legais. i LOs lotes de grandes dimensões, os de peque9.1.2.2.4 9.1.2.2.2 A influência da frente será levada em conta no
f
≤
≤
nas dimensões de difícil aproveitamento, e os de formas inusitadas devem ser avaliados, observando-se essas características e estudando-se a possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o aproveitamento eficiente dos lotes.
características específicas e/ou atípicas, ou ainda de caráter histórico, ou artístico e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a justificativa de qualquer alteração do valor delas decorrente. 9.3 Terrenos com benfeitorias Quando utilizado o método comparativo, o valor é obtido pelo somatório das parcelas componentes deste método ou por comparação direta. 9.3.1 No primeiro caso, quando a benfeitoria apresentar
aproveitamento eficiente, deve ser considerado o fator de comercialização ou o valor atual da renda do conjunto, pelo prazo necessário à sua montagem, ou ainda o equivalente às despesas financeiras, compensação de riscos do empreendimento e remuneração do empreendedor. 9.3.2 No caso de comparação direta, devem ser levados
em conta localização, área, padrão, idade, estado e estágio tecnológico das benfeitorias, equipamentos, infraestrutura e serviços urbanos, bem como outras características que possam estar contribuindo para a formação do valor (ver NBR 8977). 9.4 Frutos Os frutos conforme classificados em 4.2 devem ser avaliados em função dos preços vigentes no mercado, com base em vistorias e levantamentos efetuados no local, para verificação da situação real existente. 9.5 Servidões São avaliadas em função das restrições que acarretam ou são impostas ao imóvel.
NBR 5676/1990
10
9.6 Demais direitos reais e possessórios São avaliados mediante vistoria local e em função da renda real ou estimada para o prazo, estabelecido ou previsto, de sua duração.
L i c e n 10 Apresentação de laudos ç a 10.1 Os laudosd avaliatórios devem incluir obrigatoriamene te os seguintes itens: u s o pessoa física ou jurídica que tenha a) indicação da e encomendadox oc trabalho; l u s b) nível de rigor atingido na avaliação, com indicai v ção da categoria ema que se enquadra, segundo a classificação constante no Capítulo 7; p a r a as informações relac) relato e data da vistoria, com P e cionadas em 8.2.1; t r o b d) diagnóstico do mercado, conforme citado em r á 8.2.2; s S . A de e) pesquisa de valores, atendidas as disposições . 8.2.3;
f) definição do método utilizado, com justificativa da escolha; g) cálculos, com indicação dos tratamentos utilizados; h) determinação do valor final, com indicação explícita da data de referência e considerações finais relativas ao valor e contexto, local, data, em que o valor se definiu; i) nome, assinatura, número do registro no CREA e credenciais do engenheiro de avaliações. 10.2 Os laudos avaliatórios devem ser acompanhados da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), conforme estabelece a Lei n 6.496/77. 10.3 Os laudos avaliatórios devem incluir, sempre que possível, os seguintes itens: a) indicação do proprietário do imóvel avaliando; b) objetivo do trabalho, segundo a informação de quem o tenha solicitado.
/ANEXO
L i c e n ç a d e u s o e x c l u s i v a p a r a P e t r o b r á s S . A .
11
NBR 5676/1990 Tabela - Requisitos exigidos para o enquadramento de trabalhos avaliatórios nos níveis de rigor Avaliação
. A . - Idoneidade das fontes de informação x x S s á r - Completa identificação das fontes de informação x b o x - Atualidade dos dados, ressalvado o caso de dados pretéritos tratados em itens x t r e específicos P - Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à a x r a situação, destinação, grau de aproveitamento e às características físicas p ax - Semelhança dos dados com o imóvel objeto da avaliação e/ou consistência com o v i modelo baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular s u estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para l c elas, além de submetê-las a testes de hipóteses, cujos resultados satisfaçam às x e exigências do nível de rigor o - Detalhamento da descrição das características dos elementos de pesquisa s x u e do - Comprovação de todos os elementos de referência que concorrem à elaboração x d trabalho avaliatório a ç - Número de elementos efetivamente utilizados: n e c i a) maior ou igual a cinco x L
Rigorosa Normal Expedita
b) maior ou igual a (K+5), onde (K) é a soma do número das variáveis explicada e explicativas, utilizada no modelo de regressão
x
- Tratamento através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos observados quando não perfeitamente comparáveis
x
- Uso de métodos estatísticos para eliminação de dados supostamente discrepantes
x
- Transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para pagamento à vista, feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento
x
x
Atualização de preços referentes a elementos pretéritos: a) obtida, no mínimo, através de índices econômicos oficiais, limitados a prazo compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos índices econômicos, só será permitida a utilização de elementos atualizados mediante consulta à fonte
. A . S s ámonetária e valorização real dos imóveis, r b) deve considerar a desvalorização b inferidas e justificadas por função o de regressão r t e de ponderações empíricas, porém - Homogeneização através de fatores P consagradas, que consideram aas diferenças entre os elementos ou seus atributos r apara cálculo de estimativas não tendenciosas de valor, - Uso da inferência estatística p estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de a v hipótese, cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor i s - As características l do u bem avaliando devem estar contidas: c x no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma a) preferencialmente, e natureza levantados entre os bens observados. Sempre que isso não ocorrer, o s deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para utal circunstância considerar e d b) necessariamente, no intervalo amostral correspondente. E, se além da a obrigatoriamente ç fronteira, se impõe a discussão de inelasticidade da função n estimativa naquele ponto; neste caso, a característica assintótica é explicitada, e c i uma diferença de valor do bem avaliando de no máximo 10% do Ladmitindo-se valor inferido na fronteira amostral da mesma característica c) no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações
x
x x x
x
x
*
( )
/continua
NBR 5676/1990
12
/continuação
Avaliação
L i c - O valore final da avaliação, a ser indicado pelo engenheiro de avaliações em função n ç do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um intervalo de confiança a fechado e máximo de 80%. O trabalho pode ser enquadrado neste nível se, testadas d as hipótesese nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos u coeficientes, elas forem rejeitadas ao nível de significância máximo de 5% s o - Nos trabalhos compostos de avaliações parciais, o nível de rigor estará atendido se, e pelo menos em 85% do montante da avaliação, ele for alcançado x c l u - Identificada a função estimativa s da formação de valor, esta tem que ser não v tendenciosa e eficiente i no conceito formal da estimação estatística; para tanto, a devem ser rejeitadas as hipóteses nulas da equação de regressão, ao nível de p a significância máximo de 1%, e dos respectivos regressores, ao nível de r significância máximo de 10% a para o teste unicaudal (ou 5% em cada ramo do P teste bicaudal), bem como verificadas as condições básicas referentes aos resíduos e não explicados: normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão, além de t r o independência entre as variáveis b r á - O campo de arbítrio do engenheiro de s avaliações é correspondente ao intervalo de S confiança máximo de 80% e de menor amplitude, estabelecido para cada um dos . A regressores de per si , ou para um subconjunto deles, caso haja evidências de . levadas ao modelo e, para os multicolinearidade entre as variáveis relevantes
Rigorosa Normal Expedita x
x *
( )
*
( )
resíduos, sejam satisfeitas as condições básicas de normalidade, homocedasticidade e não auto-regressão
- O número (N) de dados da mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido em função do número (K) de variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições:
*
( )
N ≥ 2 K+5 e N ≥ 3 K - Identificação do responsável técnico pela avaliação * Rigorosa especial.
x
x
( )
L i c e n ç a d e u s o e x c l u s i v a p a r a P e t r o b r á s S . A .
x
