MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan rujukan. Anda TIDAK DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahanbahan lain. Anda dilarang sama sekali duplikasikan fail ini dan mengedarkannya semula kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak). Hakcipta Terpelihara 2014 @ AE Consultancy Services. Sekiranya anda telah menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain daripada AE Consultancy Services, sila laporkan kepada
[email protected]. Kerjasama anda amat kami hargai di dalam menangani kesalahan harta intelek. Pihak AE Consultancy Services amat mengambil berat isu ini Terbitan: AE CONSULTANCY SERVICES (SA01866573-V) No 74A, Jalan Badminton 13/29 Seksyen 13, 40100 Shah Alam Selangor Darul Ehsan Di cetak dengan kebenaran oleh: Hak Cipta Terpelihara @ 2014
LEGAL DISCLAIMER: Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, yang berlaku atas penggunaan dan aplikasi buku ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan buku ini adalah berdasarkan pengalaman kalian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan buku ini dibuat.
i
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
TESTIMONI Dalam bisnes dan pelaburan hartanah ada mitos atau prasangka tertentu yang dipercayai dan menjadi pegangan di kalangan orang awam. Antaranya seperti berikut: 1. Bisnes dan pelaburan hartanah hanya untuk orang kaya yang banyak duit. 2. Bisnes dan pelaburan hartanah hanya masyuk di Lembah Klang atau bandar besar sahaja. 3. Harga rumah dulu, kini,dan selamanya sentiasa mahal. 4. Beli rumah lelong sangat berisiko tinggi. 5. Nak untung besar dalam bisnes dan pelaburan hartanah kena main hartanah yang mahal dan sebagainya. Dalam buku ini Azizul Azli Ahmad membuktikan bahawa kesemua mitos yang termaktub di atas adalah salah. “Macam mana beliau boleh jadi begitu? Jawapannya ada di dalam buku ini. Tahniah dan terima kasih saya ucapkan kepada Azizul atas usaha beliau memandaikan anak bangsa dalam bisnes dan pelaburan hartanah. Semoga Allah SWT meredhai dan merahmati usaha mulia anda ini.” RAISUL FADHLA BIN SAFIRUDDIN Guru Tahfiz Sekolah Sri Al-Amin Bangi Pemilik Hikmah Book Shop Pelabur Hartanah
ii
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
“Saya berkesempatan membaca karya Azizul Azli Ahmad yang amat bersahaja tulisannya, tetapi amat bermakna apabila menghayatinya. Beliau turut berkongsi cara bagaimana untuk mendapatkan lebih daripada satu hartanah dalam tempoh setahun dengan menggunakan teknik mudah. Gambar-gambar rumah yang dibeli dan ‘dicantikkan’ oleh beliau juga sangat menarik memandangkan beliau juga adalah seorang pakar dalam seni bina dalaman. Bagaimana untuk mendapatkan kadar sewa luar biasa juga turut dikongsikan oleh Azizul dalam ebook tersebut. Hartanah yang ingin dibeli dan disewakan tidak semestinya perlu dicari di sekitar Lembah Kelang sahaja untuk mendapatkan ‘cash flow’ positif dari penyewa. Ini dibuktikan sendiri oleh penulis yang hanya menumpukan pembelian rumah di sekitar negeri Perak sahaja. E-book ini dikhabarkan akan diterbitkan dalam edisi cetak oleh Abang Ensem. Sudah tentulah buku ini adalah buku yang boleh memberi manfaat kepada pembaca yang ingin bermula untuk mendapatkan hartanah pertama mereka. Sila beli dan hadamkan secukupnya! Tahniah Azizul di atas penulisan buku hartanah pertama anda ini” SYAHNAZ AKHTAR MAT ALI Penulis Buku Buat Duit Dengan Rumah Tamu
iii
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
PRA KATA Buku ini saya tujukan khusus buat semua anak muda, khususnya buat mereka yang semakin takut dengan harga rumah yang semakin ‘menggila’. Setiap kali kita melihat harga rumah yang dipamerkan di ekspo jualan hartanah, kita dapati harga kediaman seakan tidak terjangkau oleh akal fikiran. Buku ini ditulis sebagai makluman kepada kita bahawa masih terdapat banyak pilihan kediaman untuk kita miliki. Rendahkan matlamat kita tentang kediaman pertama. Kita bukannya anak raja, kita rakyat biasa-biasa sahaja. Ayahanda saya pemandu teksi cuma, bonda saya hanya seorang kerani Pos Malaysia, kita semua biasa-biasa. Rendahkan matlamat kita, rumah pertama biarlah yang kecil dan mampu milik sahaja. Jangan ada impian untuk memiliki kediaman pertama yang ada kolam mandi didalamnya. Semakin besar impian kediaman kita, semakin lama kita hidup menyewa. Semakin lambat kita berharta. Rancang kehidupan anda dengan sebaiknya, utamakan kediaman dalam perancangan perkahwinan anda. Berhenti tanyakan bakal isteri atau suami anda dimana kita akan berbulan madu? Sebaliknya tanyakan di mana rumah pertama kita. Jika anda bermula dengan rumah pangsa yang kecil atau teres sederhana yang murah, selepas lima tahun membeli pasti ianya akan memberi nilai yang lebih baik buat anda.
iv
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Bila mula bercinta, rancang terus untuk beli kediaman pertama. Jangan
risaukan anda tinggal dimana, cari dan beli di kawasan yang berpotensi sahaja. Ia tetap akan meningkat suatu hari nanti, jika anda tidak tinggal di situ anda masih boleh menyewakannya nanti. Berhentilah membeli kereta sebagai lambang dan gaya terkini, selepas sepuluh tahun nanti anda akan kecewa lagi. Kereta anda telah tidak lagi terkini. Rakan yang membeli kediaman pasti telah jauh meninggalkan anda pergi. Mereka tidak bergaya seperti anda tetapi mereka berjaya kawal diri. Selamat membaca dan moga ianya memberi kebaikan buat kita semua.
Azizul Azli Ahmad
v
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
ISI KANDUNGAN 01. Pengenalan
1
02. Mengapa Hartanah
3
03. Hutang Baik
6
04. Pendapatan Pasif
7
05. Modal Awal
8
06. Gaji Tak Besar Mana
9
07. Pembantu Rumah
10
08. Status dan Kerjaya
12
09. Mengaji Lagi
15
Rumah 1 : Lelongan Pertama 10. Teruja
17
11. Hotel Heritage
19
12. Doa Aqilah
22
13. Wanita Mengandung
25
14. Banyak Hartanah
27
Rumah 2 & 3 : Rumah Tak Laris 15. Kawasan Industri
35
16. Jual Sebelum Beli
37
vi
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Rumah 4 : Apartment Tengah Bandaraya 17. Apartmen Lama
45
18. Ejen dan ulat
47
Rumah 5 : Bandar Universiti 19. Kali Kedua Disini
Rumah 6: Teres Setingkat
53
20. Dekat Rumah
61
21. Lelongan dan Hartanah Luar Bandar
68
22. Hartanah Lelongan Masih Banyak
70
23. Kadar Sewa Luar Biasa
72
24. Pendapatan Sewa
78
25. Lokasi dan Pelaburan Anda
80
26. Panduan Beli Hartanah Lelong
83
27. Mudahnya Menabung
91
28. Mudahnya Pinjaman
96
29. Lokasi dan Hartanah
101
30. Belilah Hartanah dan Melaburlah
114
“Jangan salahkan Tuhan atau orang sekeliling jika kita hidup dalam kemiskinan. Salahkan diri sendiri dan ubah suai diri untuk lebih sukses.” Dr Shah Razali vii
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
viii
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
01
PENGENALAN Dengan penuh rasa rendah hatinya, saya ingin kongsikan kisah bagaimana saya membeli kediaman dengan mudah. Kisah ini bukan untuk dibangga-banggakan. Jauh sekali untuk menunjuknunjuk. Ia sekadar sebuah pengalaman bagaimana usaha saya untuk membeli kediaman sebagai pelaburan. Semuanya bermula apabila isteri tercinta menghadiahkan buku ‘Rich Dad Poor Dad’ karya Robert Kiyosaki. Saya sangat tertarik dengan kisah kewangannya. Maka buku motivasi kewangan ini menjadi pilihan saya. Saya membaca dalam tempoh seminggu dan halaman terakhir buku tersebut telah berjaya saya sudahkan pada 17 Julai 2012. Pada 18 Ogos 2012, buat pertama kalinya saya mula masuki lelongan awam bagi dua buah rumah yang telah menarik minat saya (selain kacak saya tamak rupanya). Namun, saya hanya berjaya membeli sebuah kediaman sahaja dengan harga tawaran 1
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
yang cukup istimewa, saya akan ceritakan kisahnya dalam episod berikutnya. Kisah ini bukan untuk dibanggakan tetapi sekadar berkongsi pengalaman, bagaimana saya lakukan untuk membeli kediaman setelah saya mendengar banyak keluhan dan rungutan kebelakangan ini, antaranya : “Rumah mahal sangat sekarang” “Generasi kami tidak akan mampu beli kediaman hari ini” “Menyewalah sampai tua jawabnya” Apakah ini benar sebuah realiti atau memang sikap kita suka mengalah sebelum membeli?
Jika kita mampu membeli kenderaan, kita sebenarnya mampu membeli kediaman. Terima kasih buat bonda tercinta, Banun Saaban, isteri tersayang, Siti Suhaila, serta anak-anak soleh, Nadiah, Nabil, Nabihah dan Aqilah yang hebat cemerlang. Terima kasih buat Tuan Meor Zaidee @ Abang Ensem sebagai guru, sahabat dan mentor. Selamat membaca, moga Allah s.w.t pelihara hati saya dari perasaan riak dan ujub. Saya hanya sekadar berkongsi pengalaman bagaimana saya mampu membeli 6 buah kediaman dalam tempoh setahun. Moga Allah s.w.t ampunkan dosa-dosa kita.
“Apakah ini benar sebuah realiti atau memang sikap kita suka mengalah sebelum membeli?”
2
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
02
MENGAPA HARTANAH Ada yang bertanya saya, “Adakah saya patut melabur dalam hartanah?”. Jawapannya bergantung kepada matlamat kewangan kita. Tanyakan diri kita. Apa yang kita perlukan pada masa hadapan. Ada yang melabur hartanah untuk ; 1. Dana persaraan awal atau hujung hayat mereka nanti. 2. Ada yang ingin dijadikan warisan keluarga . 3. Ada yang untuk dijadikan dana pendidikan anak anak mereka. 4. Ada yang dijadikan aset perniagaan. 5. Ada sebagai trofi kejayaan untuk dibanggakan. 6. Sebagai mesin wang setiap bulan dapat sewa. 7. Ada yang nak hadiahkan pada ‘Nelopa’ idaman. Tanya diri kita apa yang kita perlukan. Jika kita melabur sekadar mengikut kawan-kawan, lebih baik lupakan. Bila kita mula hadapi masalah, kita cenderung salahkan jiran tetangga dan sahabat handai. Bila kita berjaya kita akan katakan bahawa kitalah 3
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
manusia yang paling pintar IQnya. Melabur pada instrumen yang hebat dan berkekalan. Saya sukakan ungkapan ini. Tidak semua yang dilakukan oleh ramai orang itu betul, dan tidak semua yang dilakukan oleh sedikit orang itu salah. Hari ini pelaburan hartanah menjadi satu gerakan popular. Ramai yang ingin ikut serta tanpa memahami risiko yang bakal dihadapi. Hartanah bukannya pelaburan yang baik, sekiranya kita bukannya pelabur yang bijak. Mari kita lihat peraturan alam, semakin sedikit bekalan semakin tinggi nilainya kerana ianya ditentukan oleh bekalan dan permintaan. Oleh kerana manusia semakin bertambah setiap hari menjadikan permintaan terhadap kediaman akan semakin meningkat sementara bekalannya pula adalah amat terhad. Justeru kenaikan harga hartanah sudah pasti tidak dapat dibendung lagi. Lebih menarik lagi hartanah ini menjadi penampan inflasi, harganya turut meningkat setara dengan inflasi dan adakalanya kadarnya lebih tinggi dari inflasi. Lebih istimewa lagi pasaran hartanah ini tidak dikawal dan tertutup. Jual beli akan tetap berlaku apabila ada persetujuan di antara penjual dan pembeli. Kita tidak boleh mengawal kedua-dua pihak ini bila mereka telah bersetuju. Kerajaan telah melakukan beberapa usaha dan program bagi satu tujuan yang murni, mengawal peningkatan harga hartanah. Namun, selagi ada persetujuan antara dua belah pihak untuk menjual-beli, selagi itulah usaha murni kerajaan akan gagal. Satu perkara yang menarik tentang hartanah ketika kemelesetan ekonomi adalah kadar faedah yang dikenakan oleh bank adalah tinggi. Apabila ianya tinggi, kita tidak akan mampu untuk membeli kediaman baru. 4
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Ramai yang akan terdesak untuk menyewa dari membeli kediaman, mereka akan menunggu sehingga kadar faedah yang dikenakan menurun, baru mereka berfikir untuk kembali membeli. Para pelabur yang kacak, yakni yang bijak menilai pasti akan menikmati hasil sewa yang stabil daripada pelaburan hartanah. Pendek kata, sama ada ekonomi baik atau tidak, anda tetap akan menikmati pulangan dari pelaburan hartanah anda .
5
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
03
HUTANG BAIK Berhutang untuk membeli hartanah dianggap sebagai hutang yang baik. Selain menikmati peningkatan nilai hartanah, pinjamannya juga akan semakin berkurangan. Tidak cukup dengan itu, kita juga akan dihidangkan dengan pendapatan pasif dari hartanah terbabit. Sewa yang dibayar oleh penyewa kita merupakan pendapatan pasif yang istimewa. Penyewa inilah juga yang sebenarnya membantu kita membayar hutang pinjaman kita. Pelabur hartanah kacak sebenarnya tidak membayar pembiayaan bank dan bayaran perkhidmatan, jika pelaburan dilakukan dengan bijak. Dengan sedikit ‘kira-kira’, pelabur jenis ini sudah pasti akan mendapati bayaran sewa kediaman mereka melebihi dari bayaran pinjaman yang perlu dilunaskan.
6
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
04
PENDAPATAN PASIF Pelaburan yang datang dari hartanah adalah pendapatan pasif, bermaksud ianya pendapatan yang diterima tanpa usaha berterusan dari anda. Anda tidak perlu bekerja untuknya, sebaliknya ia bekerja untuk anda. Pendapatan pasif ini sepatutnya dicari oleh pelabur hartanah kerana selepas ditolak pembiayaan bank, servis cas perkhidmatan yang ada serta cukai, mereka masih mampu menikmati pulangan yang konsisten. Dengan pendapatan ini juga, beberapa objektif kewangan akan dapat dipenuhi seperti tabungan pendidikan anak-anak, penuhkan Tabung Haji dan ASB, selesaikan awal pembiayaan rumah kediaman anda, dana percutian, dana persaraan awal dan sebagainya. Hebat bukan kuasa pelaburan hartanah. Tunggu apa lagi kawan, takkan tak geram.
7
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
05
MODAL AWAL Saya bermula dengan modal dari simpanan KWSP saya. Saya simpankan selama 3 tahun didalam Amanah Saham Bumiputera (ASB) supaya ianya berkembang dan beranak-pinak. Modal permulaan saya hanya sekitar RM30 ribu sahaja. Dengan wang sedemikian saya beranikan diri memasuki ruang pelaburan hartanah yang saya pelajari sendiri. Saya membaca tulisan para pelabur yang hebat serta sentiasa kongsikan ilmu hartanah mereka di alam maya. Semoga Allah s.w.t merahmati mereka yang sentiasa berkongsi ilmu secara percuma ini dan saya pun bermula. Sebelum bermula, saya perlu pastikan bahawa jika saya tidak memperolehi pinjaman. Simpanan saya akan mampu menampung pembiayaan harga rumah tersebut. Maka saya mesti mencari kediaman yang berada di bawah paras harga RM30 ribu serta mampu milik. Misi pengembaraan pun bermula. 8
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
06
GAJI TAK BESAR MANA Kebanyakan masyarakat kita beranggapan kehidupan seorang pensyarah pastinya mewah. Definisi mewah itu saya perolehi dari rakan saya yang bekerja kilang di Seberang Jaya. Dengan gajinya RM1,800 sebulan, sudah pastinya pendapatan pensyarah dengan jumlah sebanyak RM5,000 ke atas dianggap mewah. Dalam kehidupan yang serba canggih hari ini, gaji juga seharusnya secanggih kehidupan kita. Perbelanjaan tanpa ilmu pengurusan kewangan pastinya menjadikan kita semakin ‘kaya’ di mata masyarakat, tetapi ‘miskin’ simpanan masa depan. Kembali dari belajar pada tahun 2004, gaji saya sebelum itu hanya di sekitar RM1,800 sahaja sebelum dinaikkan menjadi RM3,500 sebulan. Saya mula perasan dan hidup secara luar kemampuan pada tahun 2004. Tindakan ‘bijak’ yang saya lakukan ketika itu adalah dengan membeli sebuah kereta Proton Wira baru pada tahun 2005 yang sememangnya menjadi idaman saya sebelum itu. Ia lebih luas dari Perodua Kancil yang bijak pandai itu. 9
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
07
PEMBANTU RUMAH Setelah mendapat cahaya mata ketiga, saya mula mempertimbangkan untuk mendapatkan pembantu rumah untuk kemudahan kami sekeluarga dan berdasarkan perhitungan saya, jumlah yang perlu saya bayar untuk menghantar anak ke pusat asuhan adalah bersamaan dengan gaji seorang pembantu rumah. Tahun 2005 saya mula ada pembantu rumah dari Indonesia, walaupun beliau tidak secantik ‘Nelopa’ tetapi beliau telah banyak membantu meringankan beban kerja rumah kami sekeluarga. Kenderaan yang ada mula rasa tidak selesa untuk membawa pembantu bersama-sama. Lalu, saya pun membeli sebuah MPV yang pada pengamatan saya agak murah harganya. Saya suka, kerana MPV tersebut sangat luas. “Macam tin biskut”, kata anak gadis saya dan saya boleh ke mana-mana dengan
10
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
selesa tanpa perlu meninggalkan pembantu rumah saya lagi. Dek kerna ruang belakangnya yang luas, pembantu rumah saya juga mampu meletakkan kaki beliau setinggi mungkin manakala saya yang menjadi ‘supirnya’ turut selesa dengan kondisi MPV tersebut. Gaji saya cukup seadanya dan sebagai manusia biasa, ada kalanya gaji saya juga turut mengalami imbangan defisit. Dan bagi mengelakkan masalah defisit tersebut berlarutan, saya mula bekerja secara sambilan dengan mengajar di kolej swasta. Namun, lebihan itu tidak pula saya simpan sebaliknya saya sekadar menampung kekurangan yang ada. Kehidupan itu berulang-ulang dan saya anggap itu biasa kerana rakan-rakan saya juga semuanya sama. Selalu keputusan wang dan meminjam sesama kita. Benarlah kata pepatah semakin besar periuk semakin besarlah juga keraknya, dan saya telah mula merasai keraknya yang pahit.
“Di mana ada masalah, di situ ada peluang” Robert Kiyosaki
11
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
08
STATUS DAN KERJAYA Saya kembali dari Bandung, Indonesia dan ditempatkan di UiTM Perak sekali lagi. Kali ini saya pasti akan selesa dengan kediaman pertama saya (Kediaman ini saya beli sewaktu bujang lagi, orang kacak seperti saya biasanya berwawasan tinggi, ehem.). Ternyata ianya tidak kekal lama. Jumlah keluarga yang semakin bertambah menjadikan kediaman pertama semakin tidak selesa. Dua tahun berikutnya, kami membeli sebuah lagi kediaman teres dua tingkat dengan harga RM131,000 (murah bukan?). Kediaman ini dibeli atas nama isteri saya dan menggunakan pembiayaan kerajaan mengikut kelayakan beliau. Saya hanya menumpang dirumahnya sahaja.. ish..ish..
12
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Keluasan kediaman ini adalah 2,200 kaki persegi. Ini menjadikan kehidupan kami lebih selesa dan sempurna. Malah ia juga berhampiran dengan kawasan tempat isteri saya mencari rezeki, iaitu di Ipoh, Perak. Kediaman baru ini jauh lebih luas dengan jumlah bilik yang lebih banyak serta banyak ruang-ruang baru. Sebagai pendidik di Universiti, kita dilihat memiliki status sosial yang tinggi dimata masyarakat. Bagi kelihatan hebat lagi status sosial tersebut, saya antara mereka yang terlibat dengan perlumbaan memiliki ‘kenderaan besar’ agar saya akan dipandang ‘hebat’ di mata masyarakat. Maka jenis kenderaan saya juga semakin membesar sesuai dengan taraf hidup keluarga saya. Malah, pada satu ketika kami memiliki tiga buah kenderaan pada satu masa iaitu, sebuah Nissan Serena (terpakai dan murah), sebuah jenama Hyundai Matrix (terpakai) dan Perodua Kancil yang comel kesayangan saya. Ternyata kami sangat selesa dengan apa yang kami miliki. Kediaman rumah di Bandar Universiti disewakan kepada penyewa dengan pulangan ‘Return of Investment’ (ROI) yang negatif pada waktu itu. Saya masih mampu untuk berdepan situasi tersebut ketika itu. Yang tidak selesa hanyalah bayaran bulanan yang menjadikan simpanan bulanan saya semakin menipis. Ingin mengeluarkan duit di ASB pun malu dek kerna sedikit sangat amaun simpanan yang ada. Malah, jikalau kerani kaunter bank tahu akan status kerjaya saya, pasti dia akan ketawa guling-guling sampai jatuh meja melihatkan baki simpanan yang ada.
13
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Sebagai manusia biasa yang lemah saya terikut dalam perlumbaan ‘rat race’ ini. Kelemahan ilmu pengurusan kewangan dan anggapan bahawa menjadi pensyarah, hidup pasti mewah ternyata tidak langsung ada kebenarannya. Setiap ringgit yang diperolehi dibelanjakan atau digunakan bagi membayar segala hutang yang ada. Benarlah kata bijak pandai, bukan banyak mana yang kamu terima tetapi berapa banyak yang kamu simpan menjadi penentunya. Simpanan saya tidak begitu besar, ada ketikanya simpanan dalam ASB sekitar RM3000 sahaja.
14
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
09
MENGAJI LAGI Tahun 2011 saya mula melanjutkan pengajian ke peringkat Doktor Falsafah, lebih istimewa lagi saya punya lebih banyak waktu untuk membaca buku. Suri hidup saya telah menghadiahkan sebuah buku tulisan Robert Kiyosaki berjudul ‘Rich Dad and Poor Dad’. Saya sangat teruja membaca buku tersebut, atau mungkin kerana saya sudah terlalu lama tidak membaca buku selain kajian saya. Makin lama saya membaca buku ini, riak wajah ‘Poor Dad’ mula tergambar di wajah saya…
“Bukan banyak mana yang kamu terima tetapi berapa banyak yang kamu simpan.”
15
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RUMAH 1:
LELONGAN PERTAMA
16
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
10
TERUJA Lelongan pertama saya sertai sebulan selepas membaca buku ‘Rich Dad Poor Dad’. Ternyata buku ini memberi kesan mendalam buat saya dan seolah-olah ‘Poor Dad’ itu adalah wajah saya. Untuk pengetahuan pembaca, buku ini telah terlajak laris dan telah diulang cetak berkali-kali. Bila saya usulkan kepada sahabat saya tentang karya agung ini, ramai antara sahabat saya yang pernah membaca kisah hebat dari buku ini. Saya antara yang ketinggalan sebenarnya, ternyata ramai yang lebih awal telah membaca kejayaan dari tulisan mentor kewangan dunia Robert Kiyosaki ini. Saya benar benar ketinggalan (buat malu saja…). Saya pujuk diri saya dengan membaca bahagian akhir buku itu, antara katanya “Ramai yang teruja membacakan kejayaan pelabur lain, tetapi akhirnya mereka tidak bertindak”. Kata-kata itu berjaya
17
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
mengurangkan rasa malu saya pada diri sendiri. Maka saya mula bertindak sendiri. Lelongan pertama sangat mendebarkan, ia ibarat pengalaman hendak bersunat waktu kecil-kecil dahulu. Bagi yang pernah bersunat pasti tahu debarannya. Bagi yang belum, anda tidak rasa nikmatnya. ehm.. Pada pagi yang indah itu, sebelum lelongan diadakan di Hotel Heritage, saya ke Maybank untuk menyediakan ‘bankers cek’ 10% dari harga lelongan. Oleh kerana kediaman pertama saya iaitu berharga RM14500 dan RM15700. Setiap cek yang saya bawa hanya bernilai RM1570 dan RM1450, murah bukan? Saya telah mendapatkan Pengisytiharan Jualan Lelong (POS) bagi kedua-dua rumah itu seminggu lebih awal. Segala iImu Lelongan yang saya perolehi dari blog penulis-penulis hartanah dan juga menerusi buku Azizi Ali yang sangat mudah dicerna dan difahami. Kesemua ilmu lelongan ini saya hadamkan hanya dalam tempoh seminggu sahaja. Saya belajar tentang “do & don’t” proses lelongan menerusi pembacaan tersebut dan dengan sokongan isteri tersayang, saya yakinkan diri untuk mendaftar bagi lelongan pertama ini. ‘Lawatan tapak’ telah saya usahakan beberapa kali. Pelbagai perkara yang saya lihat dan perhati. Lagaknya seperti seorang pakar. Namun, disebabkan inilah lelongan pertama saya, debaran itu tetap bermain dihati.
18
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
11
HOTEL HERITAGE Al-kisahnya, oleh kerana dalam POS dicatatkan lelongan akan bermula pada jam 3.00 petang di Hotel Heritage dan saya pula hanya tinggal di kawasan berhampiran, Batu Gajah, saya menjangkakan perjalanan saya pastinya tidak melebihi 20 minit untuk ke hotel tersebut. Jam ditangan baru menunjukkan jam 11.15 pagi sementelah keluar dari Cawangan Maybank Jalan Sultan Idris, jadinya saya masih mempunyai lebih kurang empat jam sebelum proses lelongan bermula. Debaran sedikit reda, kerana saya telah pun mempersiapkan diri seawal mungkin sebagaimana yang termaktub dalam buku-buku lelongan dan panduan dari blog hartanah yang terkemuka. Lebih istimewa saya telah sampai awal di Ipoh,
19
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
saya kagum dengan diri saya yang suka menepati masa.. cewahhhhh. Ketika keluar dari Bank, saya tergerak hati untuk membaca sekali lagi POS yang saya pegang berlampirkan dua keping cek pendahuluan lelongan tersebut. (Sombong sungguh lagaknya. Kali pertama masuk lelong terus dua buah rumah ingin dibida sekaligus). Alamat yang tertera di POS yang saya tatap, Hotel Heritage, Jalan Burma 15, Pulau Pinang. Waktu itu saya rasakan dunia saya gelap-gelita, seakan tok mudin yang menakutkan tadi tiba-tiba bertukar menjadi naga. Lebih besar dari watak ‘naga’ dalam cerita ‘How to Train Your Dragon’ yang baru saya tonton. Saya baca berulang kali untuk pengesahan. Sangka saya, rumah lelongan berlokasikan Ipoh, sepatutnya diadakan di Hotel Heritage, Ipoh. Kenapa pula perlu pergi ke tempat yang jauh. Saya baca sekali lagi dan ternyata saya bakal menjadi ‘Poor Dad’ selamanya. Salah membaca alamat rupanya!!. Untuk pengetahuan pembaca, di Ipoh juga turut mempunyai sebuah hotel yang bernama Heritage. Pada waktu itu saya boleh nampak saya seperti boleh terbang dan masuk ikut bumbung kereta saya untuk segera bergegas 20
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
ke Pulau Pinang. Jam ketika telah menunjukkan 11.30 pagi. Dunia seakan berhenti seketika kerana telah seminggu saya tak lalu makan untuk pengalaman pertama lelongan ini dan ternyata nasib tidak menyebelahi saya. Memang padan dengan muka saya.
21
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
12
DOA AQILAH Saya memandu dengan amat ‘bersopan’ untuk keluar dengan kadar segera dari Bandaraya Ipoh untuk ke Pulau Pinang. Masih terbayang suara anak kecil saya, Aqilah menadah tangan berdoa;
“Ya Allah, berilah abah kami dapat membeli rumah baru untuk duit sekolah kami nanti. Ameeeeen.” Sambil diikuti dengan bacaan ayat seribu dinar. (Anak yang berusia enam tahun pun telah mampu menghafal ayat seribu dinar. Tidak seperti abahnya yang kacak ini, yang masih belum pernah berusaha menghafalnya).
22
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Saya melintasi semua laluan dengan ‘sangat tenang dan terharu’ atas kebodohan sendiri dek kerna membaca POS secara tergopoh-gapah dan bagi mengekalkan rasa jantan dan anggun, saya hubungi suri hidup saya ketika saya telah berada di atas Lebuhraya Utara-Selatan.
“Sayang, sebenarnya lelongan itu di Heritage Hotel, Pulau Pinang, bukan Heritage Hotel, Ipoh”. Saya dapat bayangkan dia gelak ‘guling-guling’ sampai masuk ke bawah meja pejabatnya waktu itu. Dan sebagai lelaki yang tenang saya terus memandu dengan ‘cukup perlahan’ dan mengikut peraturan. Saya hanya memerlukan sejam setengah untuk sampai ke Pulau Pinang dalam ‘ketenangan itu’. Ternyata Perodua Kancil saya telah memberikan kerjasama yang cukup sempurna buat saya ketika itu. Saya tiba di Hotel Heritage, Penang tepat jam 1.30 tengah hari. Oleh kerana saya telah sampai awal, saya sempat makan dan solat sebelum memasuki dewan lelongan. Debaran kembali memuncak dan saya bertanya kepada penjaga kaunter beberapa kali kerana tidak mahu tersilap lagi. Ternyata saya merupakan pendaftar pertama untuk lelongan ini. Dari pemerhatian saya, tidak ramai pembida yang akan turut serta kerana jumlah kakitangan pelelong ternyata lebih ramai dari jumlah kerusi yang diperuntukkan.
23
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Semasa pendaftaran, saya telah bertanyakan beberapa soalan mudah kepada pendaftar di kaunter. Ini bagi menenangkan diri saya agar tidak kelihatan begitu canggung nanti. Apa yang lebih utama, saya tidak mahu kelihatan seperti pembida ‘newbie’ yang baru kali pertama masuk lelongan. Maklumlah orang baru selalu dibuli. Seperti yang diungkapkan oleh sifu hartanah Azizi Ali, sini bukannya tempat untuk mencari kenalan baru. Kita akan berperang untuk tentukan ‘tanah ini milik siapa’. Fuhhhh semangatnya. Lantas saya kurangkan senyuman manis menawan, agar tiada yang terpesona atau menghampiri untuk bertukar fikiran. Ini bukan seminar pendidikan.
24
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
13
WANITA MENGANDUNG Setengah jam berlalu saya dihampiri oleh seorang wanita mengandung yang saya hitung usia kandungannya menghampiri bulan-bulan terakhir sebuah kelahiran. Beliau memperkenalkan dirinya sebagai Kak Siti. Gayanya sangat sederhana. Saya fikir gaya baju mengandung sedemikian hanya dikenakan sewaktu di rumah dengan suami tersayang dan bukannya untuk hadir upacara lelongan awam sebegini. Saya memerhati dengan penuh simpati.
“Adik masuk lelongan di Ipoh ya’’ Soal Kak Siti.
“Ya, saya”
saya jawab dengan ringkas dan sedikit gugup. (Kata Azizi Ali jangan bersembang waktu datang lelongan).
25
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
“Bagilah akak satu, adik ambik satu. Kita tak payah bersaing.” Saya mula jadi gusar dan tidak tentu arah. Gemuruh tadi belum selesai, kini muncul pula insiden tawar menawar. Guru hartanah saya kata, jangan berunding dengan sesiapa sewaktu menghadiri lelongan dikhuatiri ejen dan ‘ulat’ akan mengganggu pertimbangan dan mempengaruhi emosi kita nanti. Saat ini emosi saya benar-benar terganggu. Saya mohon sedikit waktu, saya perlu bantuan ‘talian hayat’ sebelum membuat keputusan. Saya hubungi suri hidup saya dan bertanyakan pandangannya. Dengan lembut ia bersuara,
“Dia mengandung, mungkin rezeki anaknya sayang. Apa salahnya kita ambil satu sahaja. Lagipun ini kali pertama.” Saya cair dan tersimpuh mendengar Jawapannya, sebab itulah ia saya jadikan suri hidup saya. Saya bersetuju dan kami pulang dengan hartanah yang tak dipertandingkan pada harga RM16,000. Sebuah flat 3 bilik 2 bilik air dengan keluasan lantai 870 kaki persegi (Oleh kerana kami tidak tarik diri pada peringkat awal, hartanah dari RM 15,700 digenapkan menjadi RM16,000, pengajaran buat saya). Saya benar-benar rasa puas atas kemenangan pertama ini dan mulalah boleh tersenyum dan selesailah pengalaman pertama.
26
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
14
BANYAK HARTANAH Sementara menunggu proses penyediaan kontrak POS dan sebagainya, sesi berkenalan dengan pelelong dan ejen yang datang ramah kedengarannya. Mungkin masing-masing telah lega. Yang gagal semua terus pulang yang tinggal ini semua ‘Hero Malaya’. Saya mula berkenalan dengan Kak Siti yang datang bersama suami. Dengan gaya ikatan rambut yang lebih awal sebelum pantangnya. Saya membayangkan dia benar-benar perlukan kediaman itu berbanding dengan saya yang sekadar baru memulakan langkah dalam pelaburan hartanah pada waktu itu. Saya berasa puas dapat membantunya dan pada masa sama, beliau turut berterima kasih kepada saya. Perbualan kami menjadi semakin mesra dan ramah. Ternyata saya silap dan memandang rendah wanita yang memakai baju
27
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
mengandung dengan gaya rambut cari sikat tak jumpa itu. Dari perbualan singkat itu, dia telah pun memiliki 16 buah hartanah. Berbeza dengan saya yang baru ingin bermula. Pengajaran yang saya terima dari pengalaman pertama ini meninggalkan kesan yang amat mendalam buat saya. Jangan sesekali memandang rendah pada wanita mengandung yang datang lelongan hartanah, ia antara yang saya pelajari dari pengalaman ini. Saya sangat teruja dengan kemenangan ini. Rumah lelongan pertama saya beralamat di Taman Panorama Lapangan Perdana ini memerlukan sedikit pembaikan kerana salur kabel elektriknya telah dicuri. Kos keseluruhan pembaikan salur kabel elektrik dan pemasangan lampu dan kipas baru, berjumlah RM874.00. Saya turut memberi sentuhan warna indah dengan cat pada dua dinding utama, satu di dalam bilik tidur utama dan satu lagi di ruang tamu. Tujuannya agar rumah ini kelihatan menarik, baru dan memiliki titik tumpu pada reruangnya. Titik tumpu ini penting sewaktu sessi foto gambar berlansung. Sebulan kemudian kerja-kerja tersebut pun selesai dan saya telah mula menerima penyewa pertama saya. Penyewa saya merupakan penuntut di Kolej MANSHA Ipoh. Kadar sewa yang saya tetapkan pada waktu itu hanyalah sebanyak RM360 sebulan. Kemudahan yang saya sediakan pula adalah katil dan tilam untuk dua bilik utama, sebuah sofa terpakai dan TV 14” serta lampu hiasan lebihan pembelian sewaktu ke IKEA. Katil juga merupakan katil anak-anak saya yang sudah tidak dipakai lagi di rumah. (Rujuk Gambar 1) 28
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Saya mengunakan sepenuhnya ilmu sebagai Jurureka Dalaman untuk melahirkan kediaman yang indah dan menawan (menawanlah sangat!!). Hasilnya, keterujaan saya semakin tinggi dengan pelaburan pertama saya ini. Saya fikir ianya berbaloi. Hampir setiap malam saya memasang impian untuk memiliki sebuah lagi rumah pelaburan, ia bakal menjadi sumber pendapatan tambahan buat saya kelak. Sedikit lakaran ‘kunci kira-kira’ bagi rumah pelaburan pertama saya ini. Pesan guru hartanah saya, jika pelaburan itu melebihi 8% setahun ia dianggap sihat. (8% dijadikan sandaran berdasarkan kadar keuntungan dividen yang dibayar oleh ASB, jika lebih dari kadar ini melaburlah dengan senang hati) ROI kediaman ini : 360 x 12 / RM16,000 x 100 = 27% Pulangan ‘balik modal’ untuk kediaman ini adalah di sekitar empat (4) tahun dengan anggaran kasar sewa sebanyak, RM360 x 12 x 4 = RM 17,280 Dalam tempoh empat (4) tahun lagi kediaman ini sudah mampu memberikan kembali modal pusingan yang saya keluarkan dengan anggaran kadar sewa kekal pada harga tersebut. (Sewaktu buku ini ditulis kadar sewanya antara unit disini telah pun dinaikkan menjadi RM450 sebulan). Faktor pemilihan hartanah lelongan pertama ini adalah : 1. Harga Murah Harga kediaman ini sangat murah, pada harga RM16,000 dan ianya jauh lebih murah dari harga sebuah Perodua Kancil yang 29
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
saya gunakan selama ini. Tambahan pula, saya tidak memerlukan sebarang pembiayaan bank bagi mengkayakan bank kerana saya mampu dan boleh membiayai sendiri proses pemilikan rumah ini. Saya sangat teruja dan rasa makin kacak bergaya. 2. Lokasi Berhampiran Sekolah Di hadapan kediaman Blok C ini terdapat sebuah sekolah menengah yang lengkap dengan prasarana padang bola yang luas. Pada tanggapan saya, lokasi berhampiran sekolah seringkali menarik perhatian mereka yang berkeluarga. Namun, telahan saya ini ternyata meleset kerana kategori penyewa berikutnya bagi kediaman ini hanya terdiri dari yang bujang sahaja. (Sehingga buku ini ditulis, saya sedang menguruskan enam unit rumah sewa di lokasi ini) 3. Rumah Baru Sepertimana yang diceritakan sebelumnya, saya telah melakukan lawatan tapak sebelum proses lelongan dijalankan dan saya dapati yang ianya belum pernah dihuni. Pemiliknya hanya membeli tetapi tidak pernah menetap di kediaman ini hingga ianya terlelong. Keadaan kediaman masih lagi seperti baru. Tiada kesan cap tangan pada dinding atau kesan masakan pada dapur kediaman, jauh sekali lukisan Upin Ipin atau ‘Frozen’ di dinding bilik tidur. Ini bermakna, saya sebenarnya telah membeli rumah baru pada harga lelongan yang super rendah. Mungkin berkat doa Aqilah (anak kecil saya) untuk kediaman pertama ini. 4. Berhampiran Pasaraya Kediaman ini hanya berjarak 10 minit ke AEON, Mc Donald mahu pun TESCO. Terdapat banyak bank dan premis perniagaan di kawasan sekitarnya. Prospek penyewa saya kelak pastinya datangnya dari sini. Peluang untuk mendapatkan barang 30
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
keperluan dapur dengan mudah menjadikan ianya kawasan yang menarik untuk didiami (tiga dari penghuni kediaman yang saya uruskan di sini bekerja di pasaraya berhampiran). Dalam erti kata lain, semakin banyak peluang pekerjaan wujud, semakin banyak ‘ruang’ yang didambakan oleh penyewa. 5. Padat dengan Pekerja Terdapat beberapa blok kediaman di sini yang disewakan kepada pekerja CARSEM Ipoh. Pada sebelah petangnya pasti akan kelihatan gerombolan bas-bas kilang menghantar warga industri ini pulang dan hasil pemerhatian saya semasa mengadakan lawatan tapak di sebelah pagi, petang dan malam, pekerja industri inilah yang sebenarnya memadatkan unit-unit kediaman di sini. Sebelah malamnya pula, saya melihat tapak parkirnya dipenuhi dengan kenderaan penghuninya manakala hampir 70% lampu kediamannya terpasang dan ini mensahihkan lagi permintaan sewa yang tinggi di kawasan terbabit. 6. Pengurusan dan Blok Baru Blok kediaman ini tidak seperti blok rumah lelongan yang lain yang kusam dan tidak berwarna. Kediaman ini masih kelihatan baru dan ada warnanya yang tersendiri. Secara visualnya ia kelihatan baru dan menarik untuk dimiliki. Pengurusan kediaman ini juga kelihatan terurus dengan baik. Kemudahan jeriji keselamatan dan kad keluar-masuk dibekalkan kepada penghuni kini. Kadar bayaran penyelengaraan yang dikenakan juga masih relatif rendah iaitu RM30 sebulan. Ini kadar mampu milik untuk siapa sahaja terutama pemilik yang tidak kaya seperti saya. 7. Satu-Satunya Flat Di Kawasan Itu Jenis kediaman ini merupakan satu-satunya yang dibangunkan di sini. Tiada persaingan dan masih boleh dibeli pada harga yang berpatutan dan murah. Bersebelahan kediaman ini terdapat 31
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
pembangunan apartment mewah ‘Top Tree’ yang dijual pada harga RM270,000 seunit. Sudah tentulah ianya istimewa kerana ada kolam mandi, berbeza dengan kediaman yang saya beli ini yang hanya ada ‘kolah mandi’ di dalamnya. Persaingan kediaman jenis ini tidak wujud, maka nilaian saya bahawa ia merupakan pelaburan yang baik dan bermutu konon-kononnya. 8. Kenaikan Nilai Hartanah Prinsip pembelian saya berdasarkan pandangan buku ‘Rich Dad Poor Dad’ adalah ‘keuntungan sewaktu membeli’. Walaupun kadar peningkatan agak perlahan tetapi saya masih membeli di bawah harga pasaran. Sewaktu saya membeli kediaman ini, nilai pasaran kediaman ini berada sekitar RM30,000 seunit. Jika dihitung, sememangnya keuntungan nilaian hartanahnya agak perlahan tetapi dari segi “Cash-On-Cash Return” yang disandarkan pada kadar sewanya, peratusannya agak membahagiakan dan ternyata selepas tiga tahun memilikinya, ianya menjadi mesin duit yang baik buat saya sekeluarga.
“Perkara paling utama dalam mengubah kehidupan ialah mengubah sistem mindanya.” Azizan Osman
32
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 1
Taman Panorama Lapangan Perdana 33
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RUMAH 2 & 3: RUMAH TAK LARIS
34
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
15
KAWASAN INDUSTRI Kesan dari kejayaan membeli rumah pelaburan pertama, semangat dan jiwa membara untuk membeli lagi tetap ada. Cuma kali ini strategi saya agak berbeza. Ketika saya berjalan di sekitar kawasan perumahan saya di Batu Gajah dalam usaha mencari beberapa kawasan berpotensi, saya dapati kawasan ini penuh dengan kilang-kilang industri di mana ramai pekerja yang bekerja di daerah ini. (waktu hujung minggu saya dan isteri akan meronda melihat beberapa kawasan rumah yang berpotensi sambil bawak anak berjalan-jalan) Mulanya saya berminat dengan sebuah rumah lelongan dua tingkat lot tepi di sana. Tawaran lelongan ini amat menarik bagi saya. Dengan keluasan tanahnya beserta kediaman dua tingkat klastanya, ia bagi saya amat berbaloi untuk dimiliki.
35
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Harga lelongan bagi kediaman ini pula hanyalah di sekitar RM40,000 sahaja. Murah bukan? Namun, kediaman ini memerlukan pembaikan yang agak banyak rupanya dan mungkin faktor inilah yang menyebabkan harganya menjadi begitu rendah.
“Rumah boleh jadi sebuah bank untuk kita.” Ahyat Ishak Malah, terdapat lubang-lubang bumbung yang bocor sehinggakan waktu hujan lebat, kita pasti akan dapat ‘mandi hujan’ di dalamnya. Hebat bukan, ‘kolam’ disertakan sewaktu pembelian ini. Sebab itu harganya murah menawan. Tak semua yang murah itu indah kawan. Saya terus-terusan membuat carian, malah turut bertanya pada jiran tetangga. Keramahan saya itu agak berbaloi rupanya. Menurut tetangga sekitarnya, terdapat 5 unit yang belum laku terjual semenjak projek perumahan ini dilancarkan pada tahun 2005 dan ini membuatkan saya kian teruja.
36
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
16
JUAL SEBELUM BELI Langkah pertama yang saya lakukan berikutnya ialah saya mula mengambil gambar dan iklankan kediaman ini di alam maya (hakikatnya saya belum lagi memiliki sebarang kediaman di kawasan tersebut). Amat mengejutkan apabila kilang berhampiran sudah mula menghubungi saya dan bertanyakan tentang terma-terma penyewaan kediaman tersebut. Wow! saya tahu saya baik dan beriman. Mungkin sebab itulah saya selalu dimurahkan rezeki… ehem. Hanya diskaun minima yang diminta oleh kilang tersebut dari kadar sewa yang saya iklankan dan saya lihat jumlahnya masih lagi memenuhi kadar keuntungan tahunan yang saya ingini.
37
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Keesokannya saya terus ke pemaju perumahan yang gagal menjual kediaman berbaki 5 unit tersebut. Saya membuat tempahan untuk membeli dua kediaman ini dengan bayaran 10% bagi setiap satu kediaman. Sehari sebelumnya, saya telah ke kilang untuk berbincang tentang Perjanjian Sewa Rumah dan memohon tempoh tiga (3) minggu untuk proses penyerahan kediaman tersebut kepada pihak pengurusan kilang. Saya terlebih dahulu melakukan rundingan walaupun belum lagi memiliki kediaman itu. Apa yang saya lakukan itu adalah strategi pemasaran yang paling baik dan ‘budiman’. Itu antara punca kenapa isteri saya mudah tertawan, ehm.. Kediaman ini telah saya tandatangani pembeliannya dua (2) unit secara serentak. Oleh kerana kediaman di Taman Bemban Suria ini saya beli berpasangan, maka saya hadiahkan satu untuk suri hidup saya sebagai hadiah harijadinya yang ke 35 ketika itu (Namanya tertera di geran, bukan sekadar serahkan kunci dan berkata “rumah ini hadiah buat sayang). Saya pasti hadiah kediaman dua tingkat yang cantik dan hebat tersebut (tetapi murah sebenarnya, jangan kagum sangat) pasti mampu memahatkan rasa cinta yang dalam terhadap saya. Tambahan pula, kediaman ini bakal saya sewakan pada kadar RM420 sebulan dan pastinya ia bolehlah dianggap satu pelaburan yang sihat pada harga serendah RM 35,000 sahaja. Urusan guaman kemudiannya telah berjaya diselesaikan dengan mudah dan segera. Terima kasih atas rahmat Mu memberi rezeki yang tidak ternilai ini dan hasilnya, sebuah lagi mesin wang dengan pulangan berikut telah berjaya dihasilkan. 38
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
ROI kediaman ini : 420 X 12 / RM35,000 x 100 = 14.40% Kadar pembiayaan dengan Bank Islam sebanyak RM175.14 sebulan. Saya masih berbaki RM244.86 sebulan dari kadar sewa yang diterima. Secara kasarnya, pulangan ‘balik modal’ untuk kediaman ini adalah di sekitar tujuh (7) tahun seperti mana kiraan berikut, RM420 x 12 x 7 = RM35,280. Pemilihan kediaman ini adalah berdasarkan faktor : 1. Kawasan Pekerja Lokasi berhampiran dengan kilang menjadikan wujudnya banyak peluang pekerjaan. Semakin ramai pekerja, semakin banyak rumah diperlukan untuk didiami. Kawasan ini memiliki beberapa buah kilang besar berdasarkan pemerhatian saya. Rumah yang ada di kawasan sekitarnya juga belum begitu banyak dan ini menjadi tanda wujudnya peluang pelaburan yang baik. Kenyataan ini diperkuatkan lagi dengan rungutan yang saya terima dari pihak pengurus kilang yang saya temui sebelumnya, ‘En Azizul, semua orang sini takut mau kasi sewa pada kilang, takut rumah rosak”. – ”.(sila gunakan nada Uncle Muthu dalam Upin Ipin) Pada saya, Ini adalah peluang. Bagi mengatasi ‘ketakutan’ ini, kita hanya perlu menyediakan Perjanjian Sewa Rumah yang jelas. Klausa, “Sebarang kerosakan atau kecacatan perlu diperbaiki 39
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
sepertimana keadaan asal” perlu ditekankan di dalam perjanjian tersebut agar pihak pengurusan dapat memahaminya dengan lebih jelas. Ingat, dimana ada masalah, disitu ada peluang. 2. Berhampiran Jalan Utama Lokasi kediaman ini mudah dihubungkan dengan ‘dunia luar’ kerana terdapat jalan besar di hadapan taman perumahan ini. Jalan besar inilah yang menghubungkan laluan Ipoh-Lumut sebelum disambungkan kepada Lebuh Raya Utara-Selatan. Dalam konteks ini, jalan penghubung memainkan peranan yang amat penting dalam pemilihan lokasi hartanah. Kemudahan jalan penghubung yang lebar dan luas pastinya akan menjimatkan masa dan perjalanan bagi sesiapa yang tinggal dan menyewa di sini nanti. 3. Jalan Kaki ke Tempat Kerja Lokasi kediaman ini hanya dipisahkan oleh jalan besar antara zon kediaman dan zon industri . Pekerja yang tinggal di kediaman ini hanya perlu berjalan kaki menyeberangi jalan sahaja untuk ke tempat kerja sepertimana yang dilakukan oleh penyewa saya sekarang. Ternyata pihak pengurusan dapat menjimatkan kos menyediakan kemudahan pengangkutan yang tinggi sekiranya mereka berjaya mendapatkan rumah sewa di sekitarnya. 4. Kediaman 2 Tingkat Saya sukakan kediaman ini kerana ianya dua tingkat, dengan keluasan ruang yang maksimum. Bahagian hadapan kediaman ini pula mempunyai tanah untuk aktiviti keluarga, malah cukup untuk meletakkan dua (2) buah kenderaan. Tidak cukup dengan itu, kediaman ini juga mempunyai ruangan bilik yang luas di bahagian atas dan tiga ruangan keluarga di bahagian bawah, amat sesuai untuk penempatan golongan penyewa bujang 40
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
mahu pun yang baru berkahwin. Malah, masih mempunyai ruang untuk sebarang penambahan di masa hadapan. 5. Masih Murah Kediaman pada harga RM 35,000 adalah sesuatu yang mustahil untuk dimiliki pada hari ini, kediaman ini tidak laris jualannya. Mula dibuka untuk jualan pada tahun 2005 hingga 2013 sebelum bertemu ‘jodoh’ dengan saya. Dengan keluasan tanah dan rumah bertingkat, harga yang ditawarkan amat sukar untuk dilepaskan begitu saja (Baki 5 kediaman yang tidak terjual tersebut saya usulkan kepada rakan-rakan untuk membeli dan habis terjual selepas itu). 6. Nilai Pasaran Walaupun kediaman pada harga RM35,000 hanya kita perolehi dari pasaran primer, kediaman ini dijual oleh pemaju dengan kondisi ‘as it is basis’. Terdapat pembaikan yang perlu dilakukan. Namun, tidaklah secara total dan nilai pasaran pada ketika itu pula berada pada sekitar RM75,000. Pastinya ia pelaburan yang menguntungkan. Ketika buku ini ditulis harga pasarannya telah mencecah ke angka RM90,000. Hingga kini kedua-dua kediaman ini terus berpenyewa dan belum pernah dibiarkan kosong, manakala saya pula semakin yakin dan seronok dengan pelaburan yang satu ini . Jiwa saya terus membara untuk terus memiliki hartanah yang dibawah harga pasaran dan mampu untuk disewakan. Kita tidak membeli hartanah yang murah, tetapi kita membeli hartanah diibawah harga pasaran.
“Lebih banyak peluang pekerjaan disesuatu kawasan itu, lebih banyak rumah diperlukan” Aziz Ali 41
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 2
Taman Bemban Suria 1 42
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 3
Taman Bemban Suria 2 43
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RUMAH 4:
APARTMENT TENGAH BANDARAYA
44
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
17
APARTMENT LAMA Kediaman lelongan seterusnya ini menarik kerana berada benarbenar di tengah pusat bandaraya Ipoh. Walaupun ia merupakan apartment jenis lama, tetapi harga yang ditawarkan masih lagi berada di bawah formula kediaman luar bandar saya. Harga permulaan rumah ini hanyalah RM36,000 sahaja. Saya fikir ia sesuai dengan lokasi letak duduknya di tengah pusat bandaraya. Semakan harga pasaran waktu itu adalah pada harga RM80,000 untuk kediaman sebegini. Lelongan kali ini lebih istimewa walaupun debarannya tetap ada. Ini kerana ia bakal diadakan di Mahkamah Tinggi Ipoh. Satu suasana yang agak berbeza berbanding pengalaman lelongan yang saya hadiri sebelumnya.
45
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Seperti sebelumnya, ilmu berkaitan lelongan sangat penting dalam membeli hartanah lelongan ini dan ternyata, ianya merupakan pengalaman baru buat saya. Setiap lelongan merupakan pengalaman baru buat saya . Ia seperti belajar menunggang basikal waktu kita kecil dahulu. Semakin lama kita semakin cekap tetapi akan ada luka di lutut dan ditangan. Belajar naik basikal dengan membaca berbeza dengan pengalaman menaiki basikal yang sebenar. Jika kita belajar teori tanpa latihan tentang lelongan, kita belum boleh jadi ‘pejuang’ yang sebenar.
46
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
18
AGEN DAN ULAT Bagi yang belum berpengalaman menyertai lelongan hartanah, mereka akan memiliki ‘pendamping’ di sini. Pendamping ini bukannya dari kalangan jin atau jembalang, sebaliknya para ejen lelong yang akan membantu mereka sewaktu ‘berhajat’ untuk membeli kediaman ini. Ejen-ejen ini memiliki bidang kerja khusus yang dipersetujui oleh kedua belah pihak. Lebih istimewa lagi para ejen ini juga seperti pendamping lain yang harus diberikan ‘makanan’. Jumlahnya bukannya sedikit malah kadangkala mampu mencapai nilai ribuan ringgit dari nilai hartanah yang ditandingi. Jika anda berilmu dan melakukan usaha sendiri, anda pasti akan mampu menjimatkan banyak wang anda. Semua ini perlukan usaha dan membaca. Saya sendiri belum ada pengalaman menggunakan khidmat ejen lelongan hingga kini, semuanya saya lakukan sendiri. Namun banyak buku-buku yang ada dipasaran 47
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
boleh membantu kita memahami bagaimana proses lelongan ini. Antara buku yang boleh dijadikan rujukan ilmu antaranya tulisan Azizi Ali, Milan Doshi, Robert T. Kiyosaki dan Shafie Bustan. Pertandingan kali ini menjadi milik saya , setelah bersaing dengan pasangan 1Malaysia di mana suaminya berbangsa Cina dan isterinya berketurunan India. Saya berjaya membidanya pada harga RM46,000. Peningkatan sebanyak RM10,000 dari harga asal. Walaupun begitu saya tetap bersyukur kerana telah berjaya memenanginya pada harga yang saya ingini. Kediaman ini kemudiannya saya perbaiki dan perindahkannya, menjadikan ianya mesin wang baru buat kami sekeluarga . Kadar sewa yang saya kenakan pula adalah sebanyak RM600 sebulan. ROI kediaman ini : 600 x 12 / RM46,000 x 100 = 15.65% Kadar pembiayaan bulanan bank pula adalah sebanyak RM267.00 sebulan menjadikan lebihan sewa bulanan yang saya perolehi adalah sebanyak RM333.00. Jadinya, pulangan ‘balik modal’ bagi kediaman ini adalah sekitar tujuh (7) tahun dengan anggaran kasar sewa berikut, RM600 x 12 x 7 = RM50,400.
“Seorang insan biasa dengan modal yang terhad untuk melabur, hartanah adalah pilihan yang sesuai untuk anda.” Faizul Ridzuan 48
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Kediaman ini agak unik, kedudukan di tingkat tiga (3) serta hanya terdapat empat (4) pintu di setiap laluan tangga menjadikan ianya pilihan yang hebat. Kali pertama saya memasuki kediaman ini, terdapat banyak botol-botol arak yang telah saya himpunkan menjadi lapan guni. Begitu juga dengan koleksi CD-CD lucah yang bersepah di lantai salah satu biliknya. Cuma yang membuat saya teruja ialah lantainya telah dikemaskan dengan jubin serta pintunya bergeriji. Dengan bantuan adik saya, kami bersama-sama membersihkan kediaman ini. Saya menggunakan kepakaran yang ada bagi memperindahkan kediaman ini. Setelah siap, adik saya benarbenar kagum tatkala melihat kediaman yang suatu ketika sangat kotor itu telah berubah wajah menjadi ‘luar biasa indah ’. (Rujuk Gambar 4) Pemilihan kediaman ini pula didorong pembelian berdasarkan faktor-faktor berikut : 1. Mentera Lokasi Kedudukannya terletak di tengah pusat bandaraya Ipoh menjadikan ianya pilihan yang baik buat saya. Tidak jauh dari kediaman ini terdapat Stesen Keretapi Ipoh, Bank Simpanan Nasional, Bank Islam, Mahkamah Syariah Ipoh, Pejabat Kastam Di Raja, kolej-kolej swasta dan juga pusat-pusat komersial yang berjiran dengannya. Ia memiliki ciri-ciri lokasi ‘hot’ yang sukar untuk dilepaskan. Malah, sewaktu kediaman ini dibersihkan, telah ada penyewa yang sedia menanti.
49
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
2. Faktor Harga Dengan harga permulaan RM 36 000, saya fikir ia sangat berbaloi walaupun saya mendapatkannya dengan peningkatan harga RM 10 000 dari harga asal . Sukar untuk mendapatkan sebuah hartanah di tengah bandaraya pada harga RM 46 000 pada waktu itu. Keutamaan membeli bukan kerana harganya murah, tetapi ia berada di bawah harga pasaran. Itu adalah kunci keutamaan dalam pelaburan.
Membeli bukan kerana harganya murah tetapi kerana dibawah harga pasaran Abang Ensem 3. Pengurusan Apartment Persekitaran apartment ini kelihatan bersih dan rapi pada waktu kali pertama saya ke sini. Terdapat pondok pengurusan dan pengawal bersebelahan blok saya. Maklumat yang saya ingini juga diperolehi dengan senang dan telus. Ini menjadikan hati saya tertarik untuk berurusan lagi dengan pihak pengurusannya. Malah, dek kerna ‘efficiency’ pihak pengurusan, setahun selepas saya membeli, apartment ini telah dicantikkan semula dengan cat baru hasil dari pembiayaan Tabung Dana 1 Malaysia. Ini membuktikan bahawa pengurusan serius memohon dan berusaha agar bangunan ini kelihatan baru dan sangat bertenaga. Nilai hartanah meningkat lagi dengan gaya baru selepas diperbaiki dengan warna yang terkini.
50
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 4
Apartment Cherry Park 51
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RUMAH 5:
BANDAR UNIVERSITI
52
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
19
KALI KEDUA DI SINI Kediaman di Bandar Universiti, Seri Iskandar ini merupakan kediaman kedua saya. Kediaman pertama sebelumnya telah saya miliki ketika saya masih bujang lagi. Sebab itulah sewaktu majlis ijab kabul, saya telah mampu membawa replika kunci rumah sebagai hadiah buat suri hidup saya. Saya hanya datang menaiki teksi ayahda saya kemajlis recepsi perkahwinan, kerana saya belum mampu beli kereta. Ramai yang ingat kami bukan pengantin, kerana teksi yang datang. Itu juga menjadi sebab mertua saya sayang dengan menantu yang kacak dan berwawasan ini. Waktu itu saya beli dari pemaju di situ. Cumanya yang membezakan antara kedua buah kediaman ini ialah, rumah pertama saya beli secara terus dari pemaju manakala kediaman kedua ini pula saya miliki menerusi lelongan awam.
53
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Sebenarnya tidak semua lelongan yang saya sertai itu berjaya. Biasanya nasib saya seakan berselang, sebagaimana iklan ‘chipmore’, begitulah saya . Hari ini menang, lelongan seterusnya pasti kalah. Begitu jugalah dengan nasib kediaman ini yang saya perolehi setelah lelongan sebelumnya tidak menyebelahi saya. Sebelum menyertai lelongan ini, saya amat yakin dengan potensi kediaman ini. Kediaman pertama saya sangat berhampiran dengan kediaman ini. Cuma jenis kediaman sahaja yang membezakannya. Kediaman ini berada bersebelahan dengan TESCO dan KFC Bandar Universiti. Harga lelongan bermula dari RM46,000 membuatkan saya sukar untuk tidur malam. Maklumat tentang lelongan ini sebenarnya saya perolehi dari auctioncabel.com. Sahabat saya yang mengendalikan laman sesawang ini yang sebenarnya bersungguh-sungguh mengesyorkan saya untuk turut serta di dalam lelongan yang bakal diadakan di Menara Megan Avenue berhadapan KLCC. Pada hari lelongan, saya berangkat ke Kuala Lumpur seawal jam 5 pagi (keretapi ETS yang paling awal). Ketibaan saya pagi itu disambut dengan berita kurang menyenangkan, iaitu terdapat 6 peserta lain yang akan turut serta membida. Sangkaan saya bahawa tidak akan ada ramai pembida sekiranya lokasi lelongan berjauhan dari lokasi hartanah lelong ternyata meleset. Saya berserah kepada kekuasa-Nya dan berdoa. Namun, gerak hati kuat menyatakan yang lelongan kali ini adalah milik saya. Lagipun anak kecil saya telah membacakan ayat seribu dinar sebelum saya berangkat pagi tadi yang telah menambahkan keyakinan saya untuk berjaya. Malamnya seperti biasa saya akan berdoa dan berpesan pada anak saya. 54
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
“Doakan abah ya, abah nak beli rumah satu lagi” (bukan tambah orang rumah, sila baca betul-betul) Selepas satu sesi yang mendebarkan dan beberapa tawaran dari ‘ulat-ulat’ ini berjaya saya hindari, akhirnya saya memenangi bidaan ini pada harga RM56,000. Saya amat teruja dan bersyukur kerana telah berjaya lagi. Saya mensasarkan harga lebih tinggi dari ini sebenarnya. Saya hubungi bonda saya dan maklumkan saya menang lagi sebuah hartanah. Saya yakin dia mendoakan saya dan sebab itu antara kejayaan saya. Doa ibu, luar biasa bertenaga.
Hartanah adalah satu satunya pelaburan yang paling lambat bertindak balas terhadap tekanan Azizi Ali Petang itu saya pulang menaiki keretapi ETS bersama pesaing yang berebut hartanah yang sama sebentar tadi. Saya berkenalan dengannya, anak muda ini baru sahaja menginjak usia 21 tahun. Membida bagi pihak bapanya untuk hartanah istimewa ini. Pemuda ini beruntung kerana pada usia semuda ini, beliau telah didedahkan oleh bapanya tentang ilmu pelaburan hartanah. Saya yakin, dia pasti akan lebih berjaya suatu hari nanti. Kediaman yang baru saya menangi ini saya perbaiki dan bersihkan sebaiknya. Pada masa yang sama saya mula mengiklankan kekosongannya di alam maya dan sepertimana yang saya jangkakan, kediaman ini mula dipetik sebelum tempoh ‘matangnya’ berakhir. 55
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Alkisahnya, sewaktu proses membaik-pulih kediaman sedang dilakukan, seorang kakitangan Universiti Teknologi Petronas (UTP) berstatus ‘Dr’ telah terpikat dan seterusnya meletakkan wang tempahan agar kediaman ini menjadi miliknya dan berikut adalah pengiraan Keuntungan yang lazimnya saya lakukan, ROI kediaman ini : 550 x 12 / RM55,000 x 100 = 12% Terdapat banyak faktor penarik menjadikan kediaman ini dalam radar pelaburan, hinggakan sanggup berlelah ke Kuala Lumpur untuk mendapatkannya. Antaranya, 1. Permintaan Tinggi Saya telah memiliki sebuah hartanah lain di kawasan ini sebelumnya dan telah mengetahui potensi kawasan ini. Lebih istimewa kediaman di sekitarnya tidak pernah putus penyewa. Buktinya, sehingga kini penyewa yang sedia ada telah menyewa dari beliau bujang sehingga ke anak tiga. Beliau terus kekal walau kadar sewa dinaikkan secara berselang-selang. 2. Lokasi Universiti Di sekitar kediaman ini terdapat dua buah universiti yang berskala besar iaitu, UiTM Perak dan Universiti Teknologi Petronas (UTP). Pelajar UiTM Perak sahaja sejumlah 12 000 orang pelajar, manakala warga UTPnya pula berkapasiti 8000 orang penuntut kesemuanya. Ini belum termasuk jumlah kakitangan universiti dan sektor lain di sekitarnya. Polisi pembangunan UiTM juga adalah bernisbahkan 60:40 yakni 60% sahaja yang layak untuk menetap di asramanya manakala selebihnya perlu menyewa di luar.
56
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
3. Harga Di Bawah Pasaran Umum mengetahui yang harga lelongan kebanyakannya akan dibida di bawah harga pasaran. Tawaran harga sedemikian menjadikan kita sukar untuk melepaskan peluang. Tidak terkecuali juga bagi kediaman ini. Harga pasaran pada waktu lelongan itu hanyalah RM80,000 dan disebabkan ianya dikelilingi oleh kemudahan prasarana seperti pasar, TESCO, KFC, McDonald, sekolah, bank-bank, stesen minyak dan sebagainya, harga yang ditawarkan sebenarnya terletak pada kadar 30% di bawah harga pasaran. Sewaktu tulisan ini sedang dimurnikan, pembinaan MyDin dan UCSI dalam proses pelaksanaan. 4. Jenis Kediaman Kediaman jenis ini mudah disewakan dan masih sesuai untuk mendapatkan kadar pulangan yang berbaloi. Dengan kemudahan 3 bilik tidur dan 2 bilik air, ia menjadi dambaan para penyewa dan pelabur. Kediaman jenis ini biasanya luas, mahal dan permintaan tinggi. Jika kadar belian telah tinggi bagaimana kita ingin mendapatkan kadar keuntungan sewa. Rakan saya membeli dari jenis kediaman yang berkeluasan hampir sama pada harga RM 110 000 dan menyewakan pada harga RM600 sebulan. Saya yang kacak ini hanya membeli pada harga RM 56 000 dan sewakan pada harga RM 550 sebulan. Siapa lebih kacak dan beriman? Ehem..
57
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
5. Beralamatkan ‘Bandar Universiti’ Perkataan ‘Bandar Universiti’ pada lokasi kediaman ini merupakan faktor penarik kepada pembelian ini. Menurut sahabat saya, beri perhatian kepada alamat kawasan yang memiliki perkataan ‘Bandar’ dan lihatlah peningkatan nilai hadapannya. Mengambil contoh, Bandar Baru Kelang, Bandar Universiti Sekudai dan Bandar Baru Bangi. Potensi yang sama juga turut ada tatkala melihat kepada Bandar Universiti Seri Iskandar ini dan ianya saya simpulkan sebagai perbandingan awal sebelum pembelian. Malah, sehingga kini saya masih terus berharap untuk memiliki kediaman di sekitar bandar ini dan masih tercari-cari kediaman yang murah, meriah dan rendah risikonya.
Memahami dan memilih hartanah yang sesuai untuk mencapai matlamat kewangan anda Faizul Ridzuan
58
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 5
Rumah Bandar Universiti 59
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RUMAH 6: TERES SETINGKAT
60
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
20
DEKAT RUMAH Hartanah ini sangat dekat dengan kediaman saya. Ia menjadi pilihan kerana lokasinya yang mudah dilawati oleh saya pada bilabila masa sahaja. Rumah teres ini telah mula ada kelawar yang menghuni sewaktu kunjungan pertama saya. Ini petanda bahawa kediaman ini telah lama ditinggalkan. Saya memutuskan untuk menambah sebuah lagi kediaman di Batu Gajah atas faktor permintaan. Satu projek besar usahasama antara KTM dan pembuat keretapi dari China telah mula berada di Batu Gajah. Projek pengangkutan berskala besar ini bernilai sangat besar dan mampu menarik para penyewa dari kalangan pekerja luar. Sebelum memasuki lelongan, saya telah mengunakan kaedah yang dipopularkan oleh Abang Ensem dengan meletakkan iklan ‘dummy’ terlebih dahulu. Tujuannya, melihat respon terhadap permintaan sewa di kawasan terbabit. 61
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Saya mendapat tempahan untuk disewa sewaktu kediaman itu belum siap dibersihkan sepenuhnya. Kediaman ini ditempah oleh sebuah syarikat swasta yang menguruskan pembangunan stesen KTM yang baru itu. Dengan senarai kemudahan yang saya sertakan saya tawarkan kadar sewa sebanyak RM 900 sebulan . Dengan harga kediaman serendah RM36,000 dan pulangan sewa sebanyak RM900 sebulan, saya anggap ianya merupakan nikmat rezeki yang tidak terperi yang Allah s.w.t berikan. Bagaimana saya mampu mendapatkan sewa setinggi itu untuk kediaman ini? Akan saya ceritakan pada bahagian seterusnya. Selepas tamat kontrak dengan syarikat swasta tersebut, saya mula sewakan kediaman ini kepada guru-guru pelatih pada kadar sewa sebanyak RM600 sebulan. Saya kira ia masih sebuah pelaburan yang menguntungkan dan membahagiakan kami sekeluarga, kerana ROI yang saya perolehi adalah, ROI kediaman ini : 600 X 12 / RM36,000 x 100 = 20% (20% adalah jumlah yang tinggi adik manis sekalian) Bagi kediaman ini terdapat beberapa faktor penarik menjadikannya pilihan hati saya, antaranya : 1. Jarak Dekat Kediaman ini hanya bersebelahan dengan taman perumahan kami. Saya beranggapan jika ingin membeli kediaman pelaburan, sebaiknya janganlah terlalu jauh dari rumah kediaman kita kerana ia bakal memudahkan urusan pengurusan kediaman tersebut. Sebaiknya jarak perjalanan kita ke kediaman tersebut hendaklah kurang dari sejam perjalanan.
62
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Disebabkan jaraknya yang berdekatan ini, memberi peluang kepada saya untuk mengambil sendiri duit sewa saya dan pada masa yang sama boleh meninjau kondisi rumah saya dari masa ke semasa. 2. Pembangunan Setempat Jarak kediaman ini ke stesen ETS, KTM Batu Gajah cuma sekitar 5 minit perjalanan. Mengikut ramalan Nujum Pak Belalang saya, kediaman di sini akan semakin baik menjelang tahun berikutnya. Masih ingat lagi ketika komuter mula menghubungkan Seremban dan Kuala Lumpur. Harga hartanah terus meningkat di Seremban pada zaman itu. Manusia mula membanjiri Seremban dan bekerja di Kuala Lumpur. Saya menjangkakan, apabila ETS Batu Gajah ke Kuala Lumpur meningkatkan kekerapan perjalanan kepada sejam sekali. Harga hartanah bukan sahaja di Ipoh akan meningkat tetapi juga di Batu Gajah. Peningkatan harga rumah di Perak dan Selangor antara yang terendah. Keadaan ini akan berubah jika kekerapan perjalanan dari Kuala Lumpur ke Ipoh ditingkatkan. Pengguna ETS dari Kuala Lumpur- Ipoh yang berulang dari tahun 2011 hingga tahun 2014 meningkat dengan ketara sekali. Saya dapat rasakan ini kerana perjalanan saya setiap minggu dari Batu Gajah ke Universiti Malaya meningkat dengan ketara sekali kebelakangan ini. ETS senantiasa penuh setiap hari, terutamanya pada hujung minggu. 3. Dekat Sekolah Kediaman ini berhampiran dengan Sekolah Kebangsaan dan Menengah Sultan Yusof, Sekolah Kebangsaan St. Bernadette’s 63
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Convent dan Sekolah Kebangsaan Pusing dan disebabkan itu golongan guru-guru pelatih dan juga guru sekolah menjadi antara prospek penyewa paling utama di sini. “Peningkatan harga rumah di Perak antara yang terendah.” Majalah Prospektur Hartanah, Edisi Pertama Julai 2014 4. Laluan Utama Ipoh-Lumut Kediaman ini berhampiran dengan laluan utama untuk ke Ipoh atau ke Lumut. Ini merupakan pilihan yang terbaik bagi sesiapa yang mencari kediaman berhampiran dengan laluan utama untuk ke tempat kerja. (Rujuk Gambar 6)
Simpan emas baik baik. Jika kita jumpa penyewa yang bagus, wujudkan hubungan yang baik Shah Razali
64
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
GAMBAR 6
Taman Mewah Indah, Batu Gajah 65
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
66
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
67
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
21
Lelongan dan Hartanah Luar Bandar Senarai hartanah lelongan untuk kawasan luar dari bandaraya Kuala Lumpur tidak kurang menariknya. Senarai yang dikeluarkan oleh agen dan pelelong menjadikan kita akan teruja dari harga serendah RM10 000 hingga ke RM 1 000 000 malah lebih. Sebagai pelabur di luar Lembah Kelang saya dan suri hidup saya menetapkan bahawa kami hanya akan membeli kediaman yang berada di bawah harga RM 50 000 sahaja. Keadaan ini bertujuan mengimbangi kadar sewa luar bandar yang relatif rendah dan kebiasaannya berada di bawah paras RM 500 sebulan. Walau bagaimanapun kami tetap membeli lebih sedikit dari harga siling ini seandainya permintaan di kawasan itu memang tinggi serta harga pasarannya menarik sekali. Bagi pelabur di Lembah Kelang , saya kira harga siling RM50 000 mungkin kurang munasabah. Saya mencadangkan pelabur atau pembeli boleh membeli pada harga dibawah RM 100 000 atau RM150 000. Masihkah ada kediaman pada harga ini? 68
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Jawapan saya, “MASIH ADA”. Rujuk Bab 28 Mudahnya Menabung halaman 125 Malah kediaman pada harga bawah RM100 000 bukan hanya dibeli dari pasaran lelongan tetapi dari pasaran subsale . Pasaran subsale lebih selamat bagi pembeli kali pertama hartanah berbanding lelongan awam. Rendahkan matlamat anda dan mulalah dengan kediaman yang kecil dahulu. Formula ini juga bertujuan agar saya kekal mendapat ‘positive cash flow’ setiap bulan. Apakah yang dimaksudkan dengan ‘positive cash flow’. Nilai yang lebih tinggi dari bayaran kepada pihak bank, cukai pintu dan tanah serta bayaran penyelengaraan. Semakin tinggi bayaran yang kita terima berbanding bayaran yang kita perlu bayar kepada bank semakin sihat pelaburan itu. Contoh Pengiraan: Kadar Sewa Kediaman RM 650.00 /bulan (A) Bayaran Pinjaman Bank RM 223.50 / bulan (B) Cukai Pintu dan Tanah Setahun RM 230/setahun (C ) Nilai A - (B + C) = ‘Positive Cash Flow’ (E) RM 650.00 (A) – (223.50(B) + 19.0(C) = RM407.50(E)
Pada hari pertama anda menang rumah lelong tersebut, anda telah menjana keuntungan Shafie Bustan 69
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
22
Hartanah Lelongan Masih Banyak Hartanah lelong yang terdapat di luar Lembah Kelang juga relatifnya banyak. Jangan ingat lelongan hanya berlaku di Kuala Lumpur dan bandar besar sahaja. Hampir setiap hari ada beratus hartanah yang akan dilelong oleh pihak bank. Setiap kali proses pinjaman yang diluluskan oleh pihak bank, risiko rumah untuk dilelong tetap ada. Semakin banyak jumlah pinjaman yang diluluskan, semakin banyak peluang untuk mendapatkan kediaman lelong ini. Dalam pemilihan lokasi kediaman lelongan ini, kita tidak perlu terburu-buru. Banyak pilihan kawasan untuk dipilih di sekitar anda. Sebaiknya buatlah pilihan di kawasan yang berkepadatan penduduknya tinggi. Dari pemerhatian saya beberapa lokasi di Perak ini memiliki kepadatan penduduk yang tinggi antaranya Ipoh, Seri Iskandar, Lumut, Meru, Tanjung Malim, Manjung dan Taiping. Terdapat juga beberapa kawasan yang sedang meningkat 70
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
naik ketika ini seperti Tapah kerana pembangunan kampus baru UiTM Cawangan Tapah. Nilai hartanah di Manjung dan Seri Iskandar lebih tinggi berbanding Ipoh. Rakan saya pernah memaklumkan bahawa UiTM memiliki konsep penginapan 60/40 untuk pelajarnya. 60% pelajarnya menetap di asrama manakala baki 40%nya pula terpaksa menyewa di luar kampus. Ianya dilakukan bagi tujuan membangunkan ekonomi dan infrastuktur masyarakat setempat hasil kewujudan kampus ini. Pada hemat saya, ianya merupakan konsep perancangan bandar yang baik. Menurut statistik hartanah lelongan bagi tahun 2012 selain Kuala Lumpur adalah seperti berikut,
Bil Negeri
Lelongan
%
1 Perlis
32
0.13%
2 Kedah
2826
11.6%
3 Sabah
257
1.1%
4 Penang
2577
10.7%
5 Perak
1706
7.02%
6 Selangor
10235
42.16%
7 N.Sembilan 1796
7.4%
8 Pahang
154
0.63%
9 Johor
4092
16.85%
10 Kelantan
23
0.09%
11 Melaka
570
2.35%
12 Sarawak
9
0.04%
Jadual 1: Statistik lelongan awam seluruh Malaysia 71
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
23
KADAR SEWA LUAR BIASA Memandangkan kadar sewa kediaman luar Lembah Kelang seperti Perak ini lebih rendah berbanding Kuala Lumpur dan Selangor, saya menggunakan beberapa pendekatan untuk mendapatkan kadar sewa pelaburan sehingga menjadi ‘positive cash flow’. Antara yang saya lakukan : 1. 2. 3. 4. 5.
Beli kediaman mestilah di bawah RM 50 000 Masukkan sebahagian perabot Iklankan di Alam Maya Cantikkan kediaman Beli, Sewa dan Simpan
Formula ini saya gunakan untuk setiap kediaman yang saya usahakan, biar saya jelaskan satu persatu. 1. Beli kediaman mestilah di bawah RM 50 000. Jika kita membeli kediaman di bawah harga ini, jumlah pembiayaan 72
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
pastinya rendah. Sebagai contoh : Jika saya membuat pembiayaan pinjaman dengan Bank A dengan jumlah RM50,000. Contoh Pengiraan: Jumlah Pinjaman RM 50 000 Kadar Faedah 4.9% Tempoh Pinjaman 30 Tahun Bayaran Instalmen RM265.36 (A) Anggaran Kadar Sewa RM 550 (B) Nilai Keuntungan (B) - (A) RM284.64 Nilai Keuntungan Tahunan RM 284.64 X 12 = RM3,415.68 Dengan jumlah keuntungan sebanyak RM3,415.68 setahun untuk sebuah kediaman di Perak, saya anggap ianya berbaloi kerana kos sara hidupnya yang rendah jika dibandingkan dengan Lembah Kelang. Ini berdasarkan harga semangkuk laksa di Batu Gajah masih boleh dibeli dengan harga RM2.00. Ini baru sebuah kediaman, bagaimana jika kita ada sepuluh kediaman di Perak? Hebat bukan. 2. Masukkan sebahagian perabot Kebanyakan kediaman saya biasanya akan dilengkapi dengan keperluan asas. Keperluan minimum yang saya maksudkan adalah : 1. Katil bujang, beserta tilam, bantal dan cadar yang wangi. 2. Tirai dipasang siap. 73
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
3. TV 21” dengan alat kawalan jauh. 4. Meja makan atau sofa. (salah satu sahaja) 5. Lampu IKEA dan hiasan dinding Ini sahaja keperluan yang saya sediakan. Ia menjadi seperti satu tanda nama pada semua kediaman kami. Sila ambil perhatian bahawa perabot tidak seperti hartanah, ia memiliki nilai susut. Saya hanya membeli perabot terpakai untuk tujuan ini, jangan beritahu penyewa saya rahsia ini . Saya akan sediakan bajet sebelum keluar berbelanja untuk kediaman baru ini. Yang dibeli baru hanya cadar dan sarung bantal sahaja. 3. Iklankan di Alam Maya Salah satu kehebatan ciptaan Allah s.w.t adalah otak manusia. Apabila manusia berotak, maka manusia mencipta jaringan maya untuk kemudahan kita semua. Sebagaimana yang diungkapkan oleh Bill Gates:
“Ianya bukan sebuah perniagaan jika anda tidak berada di Alam Maya” Proses pengiklanan hanya saya lakukan di alam maya, saya tidak mahu menjadi pemilik tradisional yang meletakkan kepingan kotak dan tulis dengan pen hitam
“Untuk Disewa” Hubungi Abah Kacak Bergaya 016 599 8902 Selepas hari kelima belum ada yang telefon kerana semalamnya hujan dan ada anak muda yang koyakkan agar tiada orang lain 74
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
menghubungi kita untuk menyewa. Dia mengharapkan kediaman itu menjadi miliknya. Saya kira zaman itu telah berlalu, pengiklanan diinternet sangat membantu. Saya akan nyatakan nanti kenapa, tunggu.. 4. Cantikkan kediaman. Bahagian ini yang paling saya suka, isteri saya kata
“Lelaki yang pandai cantikkan kediaman adalah lelaki romantik”. Auw.. Oh...ya, saya rasa ingin terbang. Saya memiliki ‘sedikit’ ilmu seni bina dalaman, atau bahasa mudahnya menghias kediaman. Pengajian saya tidak lama, dari peringkat diploma hingga ke peringkat PhD dalam bidang seni bina dalaman, sekejap bukan? Dan saya pernah dijemput seminar, bengkel ruang dalaman dan pernah menulis di Dapur Impiana. Jadi saya bukanlah pakar tetapi saya seperti anda. ehm.. Ilmu ini ada di mana-mana dan kita belajar sahaja. Jika kita rajin berusaha kita akan dapat hasilnya. Banyak buku di luar sana yang boleh kita belajar, cuma tanyakan diri anda mahu atau tidak sahaja. Proses cantikkan kediaman ini, tidak makan masa yang lama. Biasanya saya akan mencari warna yang boleh dijadikan titik tumpu (focal point) untuk beri suasana baru pada kediaman ini. Pemilihan warna dan kedudukan dinding yang akan dicat penting supaya sewaktu mengambil gambar ia akan kelihatan unik, cantik dan berseri. Kediaman ini saya jadikan satu-satunya di dalam dunia. Wah, hebat bukan.
75
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Ambil perhatian juga, bahawa kita mestilah mengikut bajet yang disediakan dan bukannya emosi yang ada. Saya akan tuliskan panduan mencantikkan kediaman sewa pada kadar bajet RM247.50 pada edisi akan datang ya. Bila kediaman kita cantik, kita dapat sediakan gambar atau bahasa pengiklanan sebagai katalog yang baik. Setelah kita memiliki katalong yang baik, pemasaran kita hanya di internet. Kita tidak perlu buka pintu kepada bakal penyewa yang baru, mereka hanya lihat di website kita dan buat tempahan. Cuba ingat bagaimana hotel menyediakan pemasaran mereka ? Dengan gambar bilik sahaja boleh buat hati kita tertawan. Bijak bukan. 5. Beli, Sewa dan Simpan Kaedah ini memberikan dua kelebihan kepada pelabur hartanah. Pertama adalah kenaikan modal jangka panjang dan satu lagi pulangan dari lebihan sewa yang diperolehi. Sewa tersebut pula boleh digunakan kembali untuk membayar balik pinjaman anda. Oleh kerana kenaikan nilai hartanah di luar Lembah Kelang ini agak perlahan iaitu sekitar 8%-14% setahun. Maka kaedah ini merupakan formula yang selamat. Di dalam strategi beli, sewa dan simpan ini, kita hanya perlu tumpukan kepada lebihan sewa bulanan, iaitu setelah segala koskos berkaitan dilangsaikan (termasuk instalmen bulanan) agar simpanan hari tua kita terjamin.
Jangan tunggu untuk membeli hartanah, tetapi beli dan tunggu Abang Ensem
76
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
77
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
24
PENDAPATAN SEWA Ada yang berangapan pendapatan sewa tidak menarik berbanding perniagaan lain, saya tetap jatuh cinta dengan pelaburan yang satu ini kerana ia sebati dengan jiwa saya yang halus dan berbungabunga. Dilampirkan anggaran pendapatan yang diperolehi dari enam kediaman yang dibeli, dianggarkan kediaman ini semuanya membuat pembiayaan bank dengan kadar faedah 4.9% setahun. Tempoh pinjaman 30 tahun. Kadar ini belum ditolak dengan cukai tanah, cukai tafsiran dan penyelengaraan bangunan.
78
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Bil Rumah Bank (RM)
Sewa (RM)
Lebihan (RM)
1 A
76.42
360
283.58
2 B
175.14
420
244.86
3 C
175.14
410
234.86
4 D
267.00
600
333.00
5 E
230.00
550
320.00
6 F
191.06
600
408.94
Jumlah
1,113.16 2,940 Jadual Pendapatan Pasif
79
1,825.24
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
25
LOKASI DAN PELABURAN ANDA Saya suka ungkapan ini ;
“Orang gagal menciptakan alasan dan orang berjaya menciptakan peluang” Semua kawasan yang kita tinggal adalah perimeter yang berpotensi untuk pelaburan. Sebagaimana kata mentor hartanah saya, Abang Ensem :
“Berilah lebih perhatian kepada kawasan kediaman di sekitar anda. Ciptakan peluang dan bukannya alasan” Saya pernah mengenali seorang guru sekolah rendah di sebuah kawasan pedalaman Kedah iaitu di Bukit Selambau, Sungai 80
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Petani. Kawasan ini agak pendalaman sehinggakan kita perlu mengisi minyak secukupnya kerana belum ada stesen minyak di sepanjang jalan ke sana (sewaktu buku ini ditulis). Guru ini mengunakan peluang ditempatkan di desa dengan membeli hartanah sebagai pelaburan dengan niat untuk bertani. Beliau mengusahakan tanaman getah, kelapa sawit dan sayuran. Hasil konsistensi beliau mengumpul tanah, tanah-tanah tersebut akhirnya mencecah nilai RM1 juta selepas beberapa tahun dan apa yang mengagumkan saya ialah, beliau masih kekal dengan kereta Proton Gen 2 yang beliau miliki. Ternyata beliau tidak menjadikan alasan tinggal di desa untuk tidak melabur dan membeli hartanah. Justeru, apa lagi alasan yang kita ada? Mungkin anda berkata, alah… bolehlah dia kerja cikgu, gaji besar (alasan lagi). Baiklah kita dengar kisah ini pula. Seorang kenalan saya tinggal di Kuala Lumpur, gadis ini berjawatan kerani sahaja. Pendapatan gadis ini sebulan hanya RM1600 sahaja, tetapi gadis manis ini telah memiliki empat kediaman sederhana. Pada ketika pembiayaan tidak berjaya kerana gajinya kecil, dia bergabung dengan kakaknya. Dia pernah berkunjung lebih dari 20 bank untuk memohon pembiayaan kerana gajinya kecil. Pendapatan sewa untuk semua kediamannya hari ini sekitar RM 4000 sebulan sahaja. Baiklah, apa lagi alasan kita untuk tidak membeli kediaman pertama. Saya juga dulu beranggapan bahawa pelaburan yang ‘sihat’ di dalam hartanah hanya wujud di Lembah Kelang sahaja. Ruparupanya, TIDAK! Sebaliknya kejayaan pelaburan kita sebenarnya bergantung kepada strategi dan matlamat pelaburan kita.
81
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Lokasi bukan penentu pelaburan itu baik jika kita bukan pelabur yang bijak. Setiap hartanah yang saya beli adalah bertujuan sebagai simpanan jangka panjang. Ia menjadi mesin duit buat kami sekeluarga dan sebagai pelaburan pendidikan untuk anak-anak saya. Saya tidak memiliki impian untuk menjualnya dalam masa terdekat kerana ia tidak ubah seperti mesin ATM buat kami sekeluarga. Pernahkah anda mendengar kisah angsa bertelur emas ? angsa tersebut terus memberi telur emas kepada pemiliknya.
82
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
26
Panduan Beli Hartanah Lelong Terdapat beberapa cara untuk memiliki hartanah, selain dari membeli dari pemaju atau pun mana-mana pemilik. Pembelian melalui lelongan awam juga merupakan pilihan yang baik. Pembeli rumah lelongan awam biasanya dikenali sebagai ‘pembida’. Sebelum pembida memasuki gelanggang lelongan ini, beberapa maklumat penting perlu diketahui dan difahami agar mereka tidak salah membuat pilihan. Lelongan menjadi pilihan saya kerana harga lelongan di luar Lembah Kelang secara relatifnya masih rendah dan mampu milik. Berikut adalah beberapa fasa penting yang saya akan beri perhatian sebelum menjadi pembida yang kacak di hari lelongan. Fasa-fasa tersebut adalah :
83
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
A. FASA SEBELUM TARIKH LELONGAN 1. DAPATKAN PENGISYTIHARAN JUALAN LELONG (POS) Pembida yang kacak perlu mendapatkan Pengisytiharan Jualan Lelong (POS) sebelum tarikh lelongan awam diadakan. Di manakah anda boleh mendapatkan POS? Pastinya dari Pelelong Berlesen, Bank ataupun pemilik hartanah tersebut. Maklumat lelongan ini juga sering terdapat di dalam akhbar The Star, Harian Metro, Utusan Malaysia dan Berita Harian. Di dalam POS ini terdapat maklumat tentang hartanah tersebut dan syarat-syarat yang dikenakan jika kita hendak membida hartanah tersebut. Peringatan! Sila berhati-hati dengan bahasa undang-undang yang digunakan di dalamnya kerana kita mungkin terperangkap dengan segala tunggakan (sekiranya ada) jika kita tidak memahaminya. 2. TARIKH, MASA & TEMPAT Pembida harus mengenali tiga maklumat penting ini di dalam POS iaitu TEMPAT, HARI dan MASA lelongan itu akan dijalankan. Pastikan sampai awal dan jangan sesekali lewat. Jika lewat, emosi akan cenderung menguasai jiwa anda. 3. HARGA REZAB Pastikan harga rezab yang dilelong mengikut kemampuan kewangan anda. Harga yang saya maksudkan di sini merupakan penentu serta petunjuk untuk menilai kemampuan dan kuasa membeli anda. Nasihat saya mulakan dengan harga yang rendah dan anda mampu. Ingat bahawa anda masih perlu membayar tunggakan bil yang 84
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
tersedia ada, bayaran guaman dan sebagainya. Anda harus tahu harga pasaran dan sebaiknya belian anda hendaklah 30% di bawah nilai harga pasaran. 4. BUMIPUTERA SAHAJA Hartanah yang memiliki status bumiputera hanya untuk jualan sesama bumiputera dan tidak boleh dijual kepada bukan bumiputera. Nilai hartanah ini biasanya lebih rendah berbanding pegangan bebas. Jika matlamat anda untuk menjualnya kembali bagi meraih Keuntungan, pastikan maklumat ini perlu dititik beratkan. 5. KEBENARAN PINDAH MILIK Terdapat hartanah yang memerlukan kebenaran untuk mendapatkan hak pindah milik seperti KEBENARAN Menteri Besar atau Exco Kerajaan Negeri. Sebagai contoh terdapat hartanah di Selangor dan Pulau Pinang yang berharga dibawah RM35,000 yang hanya boleh dibeli oleh golongan berpendapatan tertentu sahaja. Jika tidak memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan, proses pindah milik tidak akan dapat dijalankan. 6. SEMAKAN PENTING Pembida hendaklah membuat carian di Pejabat Tanah kawasan lelongan untuk mendapatkan maklumat-maklumat berikut : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Nombor Hak Milik Mukim Daerah Keluasan Hartanah Jenis pegangan Cukai Tanah Cukai Tafsiran 85
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
8. Kegunaan Tanah 9. Halangan atau Kaveat 10. Sewaan Maklumat ini boleh diperolehi dengan bayaran yang ditetapkan oleh Pejabat Tanah Daerah masing-masing. Kadar yang dikenakan berbeza antara satu Pejabat Tanah dengan yang lain, namun anggarannya adalah di antara RM60-RM90 untuk carian rasmi. 7. LAWATAN TAPAK Lakukan pemeriksaan rasmi atau lawatan tapak ke atas hartanah yang akan dibeli. Lawatan tapak ini penting untuk kita melihat keadaan dan potensi hartanah tersebut sebelum kita membuat keputusan untuk menjadi pembida atau tidak. Sebaiknya bawalah ahli keluarga bersama kerana ianya dapat membantu kita sebenarnya dalam membuat keputusan. Mereka mampu menjadi ‘pengimbang’ kepada kemahuan kita yang pasti membara ketika itu kerana bila kita sudah terlalu obses pada satu-satu hartanah, mata hati kita cenderung menutup kelemahan besar hartanah tersebut dan di sinilah fungsinya ahli keluarga sebagai ‘pengimbang’. 8. BANK YANG LELONG Jika lelongan dilakukan oleh Bank, pembida boleh menghubungi terus pihak bank ataupun pihak pemaju untuk mendapatkan penjelasan tentang sebarang tunggakan yang ada atas hartanah tersebut. 9. BANK BERBEZA SYARAT BERBEZA Terma yang terdapat dalam Pengisytiharan Jualan Lelong (POS) setiap bank adalah berbeza-beza. Sila ambil perhatian bahawa bank merupakan entiti perniagaan yang mementingkan keuntungan. 86
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Mereka akan berusaha agar mereka yang untung. Ada di antara bank-bank ini yang tidak membayar bil-bil tunggakan seperti cukai tafsiran, cukai tanah, bayaran servis yang masih tertunggak hingga tarikh lelongan. Ada bank yang mengenakan syarat menjelaskan baki bayaran dalam tempoh 90 hari dan ada bank yang meletakkan syarat hingga 120 hari. Peguam kita haruslah menghantar dalam tempoh yang dipersetujui dalam POS yang mula-mula kita terima dahulu. Cadangan saya, tanyakan dulu peguam anda. Dia pernah kendalikan lelongan awam atau belum. Jika jawapannya ini pengalaman pertama, sila bangun dan keluar sahaja. Carilah yang berpengalaman di luar sana . Lain padang, lain belalang kawan . 10. SEKATAN KEDIAMAN Pembida harus memastikan selepas dia memenangi hartanah tersebut dia dapat menduduki hartanah tersebut tanpa sebarang halangan seperti sewaan, pajakan dan sebagainya. Sewaktu lawatan tapak pastikan juga kediaman ini sebaiknya berada dalam keadaan kosong tanpa penghuni. Kos untuk mengeluarkan penghuni atau pemilik yang sedia ada, pastinya mengundang kos di luar jangkauan anda nanti. 11. MESRA JIRAN Kesempatan sewaktu lawatan tapak harus dimanfaatkan untuk mendapatkan maklumat tambahan kawasan hartanah tersebut, maklumat ini tidak terdapat dalam POS yang disertakan. Antara yang kita boleh tanyakan pada jiran masa depan kita itu ialah :
87
MUDAHNYA BELI RUMAH
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
AZIZUL AZLI AHMAD
Siapa yang tinggal di sini dulu ? Kenapa kediaman ini kosong ? Berapa lama kediaman ini kosong ? Kadar sewa di sini berapa ? Siapa jiran-jiran di sini ? Pernah berlaku kecurian di sini ? Jika hujan lebat, air naik tak kawasan ini ?
Sebagai pelabur yang beriman dan kacak, anda pasti mampu menilai berdasarkan jawapan yang diberikan. Setiap jawapan itu membawa makna tersendiri. 12. HARGA PASARAN Ketahui harga pasaran kediaman yang akan anda bida nanti. Maklumat ini boleh diperolehi dari Penilai Hartanah, Bank mahu pun Ejen Hartanah. Mereka pastinya arif tentang harga pasaran semasa hartanah tersebut. JANGAN MEMBELI melebihi atau pada harga pasaran. Anda pasti kecewa nanti.
B. FASA HARI LELONGAN 1. Pembida dikehendaki mendepositkan 5% -10% dari nilai hartanah tersebut kepada jurulelong yang mengendalikan proses lelongan berkenaan. Ada bank yang menetapkan 5% deposit dan ada yang menetapkan 10%. Pendaftaran dilakukan sebelum proses lelongan bermula, proses ini penting untuk melayakkan anda untuk menjadi pembida. 2. Tumpuan harus diberikan sewaktu proses lelongan kerana mungkin terdapat perubahan pada saat-saat akhir, iaitu perkara-
88
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
perkara baru yang akan diumumkan dan memberi peluang terakhir kepada pembida sebelum memuktamadkan keputusan. Pada peringkat ini jika kita dapati perubahan itu tidak menguntungkan kita, maka dinasihatkan untuk anda menarik diri. 3. Ketika proses lelongan berlangsung, pembeli yang berjaya akan dipilih dari kalangan pembida yang memberikan harga bidaan paling tinggi sebelum penukul diketuk oleh pelelong. 4. Hati hati dengan kenalan baru yang ‘ingin’ berkenalan dengan pembida, mereka mungkin ingin tahu ‘harga siling’ anda. Lebihkan senyuman, kurangkan berbual ketika ini. 5. Setelah selesai dan berjaya, pembida dikehendaki menandatangani satu perjanjian yang dikenali sebagai ‘Contract of Sale’ dan ianya merupakan dokumen ganti kepada Perjanjian Jual Beli (S&P) anda. 6. Jangan beremosi jika gagal menang kali ini. Yang Maha Esa tahu yang mana baik untuk anda dan keluarga anda. Sentiasalah berdoa kepada-Nya untuk pengakhiran yang baik. Saya hubungi bonda saya setiap kali masuk acara lelongan. Mohon keberkatannya.
C. FASA SELEPAS LELONGAN 1. Anda berjaya? Tahniah! Proses berikutnya mendapatkan pembiayaan dari bank untuk kediaman baru anda ini. Kebiasaannya tempoh diberikan berbeza antara setiap bank. Kebiasannya 90 hari hingga 120 hari untuk pembida mendapatkan pembiayaan. Pembida melalui peguam akan menyempurnakan proses jual beli hartanah tersebut.
89
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Pengalaman saya, jika kediaman tersebut dilelong oleh Bank Islam. Kembali dan mohon pembiayaan dari Bank yang sama, ini akan mempercepatkan proses 120 hari dan mengelak anda dari dikenakan denda. Panduan Tambahan ; Jangan lupa mintak anak dan isteri doakan anda selepas suboh hari lelongan. Kita bukan hanya cari hartanah, kita jga cari keberkatan. Doa mereka hebat. Wallahu A’llam
Membeli adalah impian setiap insan, tetapi jika kita tiada tabungan ia akan kekal menjadi angan angan.
90
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
27
MUDAHNYA MENABUNG KISAH NELOPA DAN TABUNG AYAM Nelopa anak Lebai Man merupakan seorang gadis yang cantik menawan. Gadis manis ini telah mula menabung sebanyak RM275.40 sebulan semenjak 3 tahun lalu. Selepas tiga tahun simpanan terkumpulnya telah berjumlah RM9,914.40 RM275.40 x 12 x 3 (tahun) RM9914.40 Nelopa dalam masa yang sama berhenti melanggan ‘Astro Beyond’ dan berjaya berjimat sebanyak RM144 sebulan sebagai usaha jimat cermatnya untuk pembelian kediaman pertama. Berkat kesabarannya menyimpan, selepas tiga tahun tidak menonton ‘Maharaja Lawak Mega’ menjadikan simpanannya menghampiri jumlah RM5,184.
91
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
RM144 x 12 x 3 (tahun)
RM5184.00
Jumlah tabungan Nelopa selepas tiga tahun dicampur dengan penjimatan bulanan ‘Astro Beyond’nya telah menjadikan jumlah keseluruhannya menjadi RM15,098.40. “Banyak juga ya simpanan aku”, katanya dalam hati sambil melompat-lompat girang. Dengan simpanan ini Nelopa sudah boleh membeli kediaman berharga RM90,000. Wang sebanyak itu Nelopa boleh membeli sebuah rumah impian dan bukannya idaman. Rumah ini boleh jana pendapatan atau setidaknya dia telah ada sebuah aset masa depan. Saya senaraikan kediaman yang boleh dibeli pada harga ini. Dengan andaian Nelopa tinggal dimana-mana saja. Saya senaraikan lokasi, jenis dan nilai kediaman. Untuk lebih meriah pilihan, anda boleh berkunjung ke website hartanah dan buatlah pilihan. Tandakan harga di bawah RM90 000 dan anda akan jumpa kediaman berhampiran.
92
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
NO
LOKASI
JENIS NILAI
1. Bandar Bukit Mahkota, Bangi
Flat 3B2T
RM80 000
2
Rumah Bandar Universiti, Tronoh, Perak
Teres 3B2T RM90 000
3. Bandar Seri Astana, Sg Petani
Teres 3B2T RM90 000
4. Taman Bachang Baru, Melaka
DS 2B1T
RM88 000
5. Taman Kajang Mulia,Kajang
Flat 2B1T
RM90 000
6. Taman Desa Kesang, Jasin. Melaka Teres 3B2T RM86 000 7. Taman Cempaka, Senawang
Teres 3B2T RM64 800
8
Bandar Kinrara
Aprtmn3B2T RM98 000
9
Taman Mewah Air Kuning, Melaka Teres 3B2T RM90 000
10 Persiaran Subang Mewah
Flat 3B2T
RM90 000
11 Taman Jernih Bukit Mertajam
DS 3B1T
RM89 000
12 Damansara Damai
Flat 3B2T
RM90 000
13 Halaman Meru Damai, Ipoh
DS3B2T
RM70 000
14 Mutiara Damansara
Flat 3B2T
RM90 000
15 Taman Kluang Barat, Kluang
DS3B2T
RM60 000
16 Taman Datuk Rashid, Kantan
Teres 3B2T RM89 000
17 Flat Pulai Perdana, Blok A, Pulai
Flat 3B2T
18 Danau Rebung, Sungai Buloh
Aprtmn3B1T RM60 000
19 Taman Desa,Jalan Klang Lama
Flat 3B2T
RM70 000 RM95 000
Sumber : www.mudah.my/08/2014
Nelopa sudah boleh memilih mana-mana kediaman yang berhampiran dengan kediamannya atau melihat kediaman yang mempunyai potensi peningkatan. Diandaikan Nelopa membeli sebuah kediaman berharga RM90,000, berikut adalah bayaran yang diperlukan. 93
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Kos Transaksi
RM
%
Harga Rumah
90,000
100
Deposit Rumah
9,000
10
Yuran guaman perjanjian Pinjaman
900
1 (RM90,000 pertama)
Duti Setem Perjanjian Pinjaman
450
0.5% (dari nilai pinjaman)
Yuran guaman untuk S&P
900
1 (RM150,000 pertama)
Duti Setem Perjanjian S&P
900
1% (RM100,000 pertama)
Kos lain (cukai perkhidmatan, pendaftaran,carian, kenderaan, belanja dll
2,500
JUMLAH KESELURUHAN
5,650
Jumlah deposit RM9,000 ditambah dengan jumlah keseluruhan RM5,650 menjadikan kos keseluruhan yang perlu beliau keluarkan adalah sebanyak RM14,650. RM 9,000 (10%) + RM5,650
RM14,650
Jumlah simpanan Nelopa adalah RM15098.40 Jumlah Simpanan
RM15,098.40
Kos Keseluruhan
RM14,650.00
Baki RM448.40
Dengan jumlah simpanan sebanyak RM15,098.40, masih berbaki RM448.40 bersih setelah Jumlah Simpanan tolak Kos Keseluruhan. Dengan tempoh pinjaman 35 tahun, Nelopa boleh membuat bayaran bulanan RM461 sebulan. (BLR -2.3% atau 4.3%).
94
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Jika Nelopa SEWAKAN pada kadar RM500 sebulan. Dia ada LEBIHAN RM39 sebulan untuk simpanan. Jika Nelopa menyimpan lebihan itu selama setahun ia akan menjadi RM468 simpanannya. Jika Nelopa rajin sedikit, dicantikkan dan masukkan sedikit perabot macam penulis kacak ini lakukan. Kadar sewa mungkin jadi RM550-RM650 sebulan. Apa lagi alasan kita untuk tidak menyimpan. Nelopa juga yang bijak menawan.
95
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
28
MUDAHNYA PINJAMAN Saya kira salah satu faktor yang membolehkan saya mudah mendapat pembiayaan pinjaman secara berulang kali adalah dengan mewujudkan satu akaun semasa khasus untuk pelaburan sahaja. Akaun ini saya khaskan hanya untuk pembayaran sewa oleh penyewa saya dan kebiasaannya nombor akaun saya ini akan saya nyatakan di dalam ‘Perjanjian Penyewaan Rumah’ saya bagi memudahkan pihak pemberi pinjaman untuk melihat. Pada masa yang sama juga, pernyataan nombor akaun ini juga akan memudahkan penyewa saya untuk merujuk dan membuat pembayaran. Saya jelaskan kepadanya bahawa, dalam tempoh setahun ini pastinya kita sukar untuk bersua muka, maka adalah lebih baik dan molek kiranya masukkan terus pembiayaan sewa saya ke dalam akaun yang saya sertakan ini. 96
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Saya sertakan juga nombor akaun kad ukuran kecil (kad nama) kepada penyewa untuk disimpan di dalam beg tangan mereka agar mereka mudah membuat bayaran secara atas talian pada setiap hujung bulan. Saya menggalakkan penyewa untuk membuat bayaran atas talian agar duit sewa mereka akan dimasukkan secara tetap setiap bulan. Saya akan mula menghantar ayat-ayat ‘manis’ memperingatkan tanggungjawab mereka sehari dua sebelum tarikh akhir bayaran dan kebiasaannya, respon dan tindakan positif pasti akan saya terima dari mereka. Saya menggunakan perkhidmatan Bank Islam sebagai akaun urusan rasmi pembayaran sewa dan salah satu keistimewaan Bank Islam adalah terdapatnya cip yang dilekatkan pada kad sim telefon kita. Setiap kali transaksi keluar masuk duit kita akan dapat kesan dengan pesanan ringkas yang dihantar oleh mereka. Bagi memudahkan saya mengurus kemasukan sewa rumah saya setiap bulan, saya akan menetapkan perbezaan sewa mengunakan jumlah-jumlah yang ganjil bagi setiap rumah. Dengan ini saya boleh mengetahui siapa yang telah memasukkan sewa atau belum berdasarkan maklumat pesanan ringkas tadi. Hasil dari prosedur pengawalan sewa ini, permohonan pinjaman saya menjadi semakin mudah. Setiap kali saya ingin memohon pinjaman, saya akan mendapatkan penyata kewangan dari transaksi yang dimasukkan setiap bulan. Saya akan sediakan jadual seperti Jadual Pendapatan Pasif (boleh dilihat di Bab 27) untuk dilampirkan bersama-sama dokumen
97
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
sokongan. Saya akan senaraikan semua rumah-rumah sewa saya beserta pendapatan yang saya terima. Jadual ini akan disokong pula oleh penyata bank yang dicetak dan dilampirkan bersama. Kebiasaannya, pegawai bank yang akan menguruskan pinjaman kita akan memberikan senarai penuh dokumen yang diperlukan dan apa yang saya lakukan, saya akan letakkan dokumendokumen saya mengikut susunan sepertimana yang tersenarai. Sebagai contoh, jika dokumen pertamanya adalah slip gaji, saya akan letakkan slip gaji di bawah senarai tersebut dan saya tandakan sebagai no 1 dengan besar. Ini memudahkan ia menyemak setiap dokumen yang kita sertakan. Sebagai tambahan, kesemua dokumen ini saya akan hantar ke kedai dan dijilidkan. Ia akan kelihatan berjilid kemas dan kacak menawan sepertimana si pemohon pinjamannya. Saya yakin, jika kita memudahkan pekerjaan orang lain pastinya kita juga akan dipermudahkan. Percayalah! Ini prinsip alam. Kebanyakan dokumen yang diperlukan oleh setiap bank kebiasaannya adalah sama dan terdapat juga di bahagian akhir yang dinamakan sebagai bahagian maklumat sokongan. Manfaatkan bahagian ini untuk anda masukkan : 1. Perjanjian Sewa Lampirkan bersama perjanjian sewa yang kita telah matikan setemnya.
98
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
2. Simpanan Amanah Saham Bumiputera (ASB) atau Tabung Haji Lampirkan salinan dengan baki amaun yang mampu membayar sekurang-kurangnya 6 bulan instalmen pembiayaan anda. Katakan ansuran bulanan anda adalah sebanyak RM461, sebaiknya pastikan yang bakinya berada di sekitar RM2,766.00 di dalamnya. RM461 x 6 bulan
RM2,766.00
3. Pendapatan Sewa Rumah Lampirkan jadual yang kemas beserta alamat rumah, pembiayaan bulanan dan pendapatan sewa seperti mana di bawah : Bil Rumah
Bayaran Sewa(RM) Lebihan Bank (RM) (RM)
1 A
76.42 360 283.58
2 B
175.14 420 244.86
3 C
175.14 410 234.86
4 D
267.00 600 333.00
5 E
230.00 550 320.00
6 F
191.06 555 363.94
Jumlah 1113.16 2895 1780.24 Jadual Pendapatan Sewa Rumah
Foto persekitaran dan ruang dalaman juga boleh membantu menguatkan lagi dokumen anda dan anda boleh lihat contoh dekorasi yang mampu meyakinkan pegawai bank di laman web www.sewaidaman.com. Dan perkara yang paling utama yang akan dilihat adalah peratusan Debt Service Ratio (DSR) anda. Sebaiknya pastikan ianya tidak 99
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
melebihi 70% (DSR setiap bank adalah berbeza). Jika DSR anda telah melebihi dari kadar 70 peratus menjadikan anda tidak layak untuk mendapat kelulusan pembiayaan. Bagaimana pula formula pengiraan DSR ini? Berikut ialah formula ringkas pengiraan DSR ini : DSR = [ Jumlah ansuran (hutang-hutang dengan bank-bank) ] / Jumlah Pendapatan Bersih X 100 Contoh :
DSR = RM1,850 (Hutang) / RM3,500 (Pendapatan Bersih) x 100 = 53%
Manfaatkan pembiayaan diperolehi untuk membeli kediaman atau hartanah yang baik. Hutang yang baik mempengaruhi hutanghutang lain di masa hadapan. Jika kita mula membuat hutang yang tidak sihat seperti pembiayaan peribadi, kad kredit dan kereta ia akan melambatkan kita untuk terus-terusan mengumpul harta.
100
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
29
Lokasi dan Hartanah Impian Saya seperti kebanyakan orang lain yang ada impian untuk membeli kediaman dan hartanah di Kuala Lumpur. Selain sebagai keperluan kediaman, keindahan Kuala Lumpur yang lengkap dari segi prasarana, lampu neon berwarna warni pasti membuat semua orang ingin untuk memiliki sebuah kediaman yang selesa ditengah pusat bandaraya Kuala Lumpur. Walaupun memiliki kepadatan penduduk yang melebihi dari 4 juta orang. Ia tetap menjadi pilihan hati setiap manusia. Setiap dari kita tetap ingin menjadikan kota metropolitan ini sebahagian dari kehidupan mereka. Di sinilah lubuk kepada semua jenis pelaburan. Bila ada yang bersuara menyatakan bahawa Kuala Lumpur terlalu sesak, bingit dan mahal ia merupakan kenyataan ‘mengalah sebelum bertanding’. Siapa sahaja yang pernah berkunjung ke Kuala Lumpur pasti ada impian ini. 101
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
“Cantiknya rumah rumah disini, bilalah kita mampu beli”. Sama ada kita miskin atau kaya akan tetap memasang angan angan yang sama. Impian ini semakin sukar terlaksana kerana harga hartanah di Kuala Lumpur, Selangor (Penang dan Johor) serta bandar sekitarnya memiliki peningkatan yang sangat luar biasa antara 8%-25% setahun. Keadaan ini menjadikan golongan biasa seperti saya ini sukar untuk memiliki kediaman di Bandaraya idaman ini. Impian ini kekal begitu sahaja jika kita tidak merancang dengan sebaiknya. Impian akan terus kekal menjadi impian jika kita terus berangan angan. Saya sedikit cemburu dengan rakan-rakan sejawatan yang bertugas di Shah Alam, mereka memiliki peluang untuk membeli kediaman disana dengan pilihan yang lebih banyak. Peluang memiliki kediaman dan nilai pelaburan hartanah di Shah Alam ternyata sangat menarik untuk dilepaskan begitu sahaja. Adalah satu kerugian pada siapa yang dapat tinggal di bandarbandar besar sebegini tidak memanfaatkan peluang yang ada. Dan cemburu itu kekal begitu sahaja kerana saya tidak berpeluang berada di Kota Besar. Hartanah Unggul Mendapatkan hartanah yang unggul bukanlah sesuatu yang terlalu sukar tetapi amat sukar dan mahal untuk keluar dari permasalahan hartanah. Asas penting kepada pemilihan hartanah yang baik adalah lokasi yang strategik. Saya tetap beranggapan bahawa semua negeri memiliki nilai hartanah yang stategik. 102
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Hartanah yang bernilai tidak hanya tertumpu di Kuala Lumpur, Penang dan Johor. Kita seringkali dimomokkan dengan pelaburan hartanah yang ideal di kawasan ini. Bagaimana dengan kita yang tinggal diluar dari kawasan unggul ini?. Apakah sekadar menerima dan biarkan mereka melabur dalam hartanah dan kita sekadar menjadi pemerhati yang setia. Saya pernah bersembang dengan tetangga saya di Perak, dia membeli kediaman di Kuala Lumpur dan akhirnya menjual rumah tersebut kerana penyewa kediamannya membancuh simen dan masukkan kedalam lubang saliran air bagi menutup semua saluran! Hebat bukan. Kisah-kisah sebegini menjadikan orang kebanyakkan semakin takut serta mengangkat kedua belah tangan dan berkata. “saya tidak mampu menghadapi ini”. Jika kita berilmu dan memiliki maklumat yang cukup, peristiwa ngeri sebegini pasti tidak akan berlaku. Apakah kita akan menyerah bila ada kisah yang menakutkan sebegini. Saya masih ingat sewaktu kita kecil dahulu, pada setiap kali kita jatuh basikal kita tidak pernah mengalah. Malah kita terus berjuang sehingga kita berjaya menjadi Mat Rempit yang terbilang. Ehm.. Hartanah unggul ada dimana mana sebenarnya, hanya masa dan waktu yang akan memunculkannya. Pernahkan kita terfikir bahawa Sepang yang pernah menjadi kawasan jin bertendang menjadi mahal dan tak terbilang. Lokasi Unggul Sebelum kita membahas lebih jauh perihal lokasi hartanah ini, ada baiknya kita melihat atau mengambil perhatian penyataan ini :
103
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Tidak ada satu pelaburan “Hartanah yang unggul dan sempurna”. Anda boleh membuat pelaburan jika hartanah itu telah memenuhi senarai penting anda sebanyak 60% hingga 80%. Adalah sesuatu yang sukar untuk ditemukan hartanah yang memiliki kesempurnaan 100% dalam semua aspek penilian. Tidak ada yang sempurna walaupun ia secantik Nelopah. Penuhi seboleh mungkin aspek dan ciri khusus hartanah yang anda senaraikan sebelum membeli. Hartanah mudah dibeli, tetapi adalah sukar dan mahal untuk keluar dari permasalahn hartanah nanti, jika tersalah membeli. Tambah ilmu dengan membaca, berseminar dan berkawanlah dengan mereka yang ada pengalaman menguruskan hartanah idaman. Kawasan Kepadatan Penduduk Tinggi Tidak hanya di Kuala Lumpur memiliki kepadatan penduduk tinggi. Bandar bandar kecil seperti Ipoh, Seremban, Melaka, Alor Setar, Kuala Trengganu tetap memiliki kepadatan penduduk tinggi. Kawasan pingiran bandar jika di Perak juga memiliki kepadatan penduduk yang tinggi. Semakin banyak peluang pekerjaan disediakan semakin banyak ruang untuk menyediakan keperluan kediaman. Nilai hartanah Manjung hari ini melebihi dari nilai hartanah di Ipoh, Perak. Permintaan hartanah yang tinggi serta pembangunan infrastuktur yang banyak menjadikan nilai hartanah meningkat. Siapa sangka hari ini kawasan Rawang, Puchong, Bangi dipinggir bandar menjadi mesin jana pendapatan kepada pelabur hartanah. Setiap negeri pasti ada titik panas yang menarik ini. Kita harus menjalankan sedikit usaha penyelidikan untuk mencari kawasan panas yang kita tinggal. Secara demografinya kepadatan 104
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
penduduk tertumpu kepada kawasan bandar. Semakin banyak peluang pekerjaan, semakin tinggi permintaan kediaman. Perimeter Berhampiran – Dalam percayakan jarak yang boleh kita ingin melabur dikota metropolitan Jika anda tinggal di Melaka, cari untuk membeli hartanah.
melabur hartanah saya lebih kuasai, jangan terlalu ghairah yang jauh dari capaian anda. lah titik-titik panas di Melaka
Saya tidak mengalakkan anda membeli hartanah untuk tujuan sewa yang lebih dari satu (1) jam perjalanan ke rumah tersebut. Keadaan ini menyukarkan anda untuk berulang alik seandainya sesuatu keperluan berlaku kepada hartanah tersebut. Bayangkan jika anda tinggal di Seremban dan beli kediaman di Kuala Trengganu, apakah yang dijangkakan akan berlaku?. Saya menjangkakan nilai hartanah Perak akan meningkat apabila ETS menjadi sejam sekali ke KL-Santrel Kuala Lumpur, ini pernah kita alami bila komuter menghubungkan Seremban bermula suatu ketika dahulu. Hartanah Seremban seperti goreng pisang panas. Hartanah dan Laluan Utama – Beli kediaman pelaburan berhampiran dengan laluan utama, jika laluan tersebut merupakan laluan utama ke bandar terdekat, sudah pasti ia menarik untuk menjadi milik anda. Perhatikan kawasan kediaman anda. Kenal pasti kawasan laluan utama antara sebuah bandar dengan pinggir bandar yang lain. Jika dikawasan Perak, laluan Ipoh-Lumut antara pilihan yang menarik hari ini. Jika di Kedah laluan Alor Setar-Jitra-Sungai Petani antara kawasan laluan menarik. Mungkin banyak lagi pilihan yang ada. Jika kita yang tinggal dikawasan itu kita yang 105
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
lebih memahami. Saya suka pandangan sahabat saya yang beli 10 rumah untuk 10 anaknya, katanya
“Dimana kita bekerja, beli kediaman disitu, jangan tunggu hingga hari tua”
Saya setuju dengan pandangan ini, kerana ada sahabat saya yang masih belum ada kediaman. Mereka mengimpikan dana pencen untuk balik bina rumah dikampung halaman. Saya fikir formula lapuk ini jangan digunakan lagi, biar ia jadi kenang-kenangan. Setiap Negeri Pasti Ada ‘Hot Spot” Seperti Kuala Lumpur dan Selangor, ada daerah tertentu yang ‘sangat menguntungkan’ jika kita membeli. Terdapat juga bahagian dan kawasan yang dibeli tetapi gagal membangun sebagaimana yang dirancangkan. Budaya khabar angin ini kadangkala merbahaya didengar. Masih ingatkah kita dengan khabar bahawa Putrajaya akan dibangunkan di Janda Baik, Pahang? Semua hartanah di Janda Baik melambung bukan kepalang. Akhirnya pembangunan pindah kekawasan yang lain. Begitu juga dengan pelaburan di Rawang dan Bukit Beruntong, berapa ramai yang akhirnya tidak untung kecualilah jika mereka membeli di Bukit Jelutong. Saya pernah meilihat hartanah yang dilelong di Bukit Beruntung pada harga RM 3000 sahaja!. Malah ada yang nakal dengan gelaran ‘Bukit Tak Untung’. Hari ini Bukit Beruntung mula didiami oleh manusia, walaupun masih terdapat kediaman flat yang boleh menampung 100 keluarga hanya diisi oleh sepuluh keluarga sahaja. 106
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Saya beranggapan setiap negeri pasti ada kawasan yang berpotensi untuk pelaburan, walaupun nilai peningkatan tidak seperti Bangsar, KLCC dan Bandar Utama. Setidaknya ada kawasan yang boleh kita laburkan dinegeri yang kita tinggal ini. Saya mengambil beberapa contoh kawasan yang memiliki potensi di Perak sepanjang pemerhatian saya tinggal disini. Daerah berkepadatan tinggi seperti Manjung, Ipoh, Seri Iskandar, Tanjung Malim dan Taping. Daerah yang dijangka naik adalah Bandar Baru Meru dan Tapah Baru. Potensi sewa dan peningkatan nilai hartanah dikawasan ini masih positif. Khabarnya rumah sewa di Tapah hari ini sahaja telah menjadi RM800 sebulan untuk sebuah kediaman teres setingkat biasa. Mahalnya... Petunjuk Penting Sebelum Membeli Beli Di Kawasan Bandar Baru Menurut rakan saya agen lelongan dan juga pengendali www. auctioncabel.com antara indikasi untuk membeli sesebuah kediaman adalah penggunaan istilah ‘Bandar Baru’ untuk sesuatu kawasan. Suatu ketika dahulu tiada siapa sangka Bandar Baru Klang akan naik sebegini. Begitu juga Bandar Universiti Seri Iskandar naik dengan pesat sekali. Istilah ‘Bandar’ pada pangkal alamat kediaman perumahan baru antara indikasi penting untuk melihat perkembangan pelaburan sesuatu kawasan. Walau bagaimanpun inidikasi ini tetap berubah, terdapat beberapa kawasan yang mengunakan istilah ‘Bandar’ pada pangkal namanya tetap gagal berkembang dengan baik dan berkesan. Lihat sahaja Bandar Putrijaya, Sungai Petani. Apabila jumlah kediaman melebihi
107
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
permintaan. Maka permintaan untuk sewa dan jual kembali akan menjadi rendah. Kawasan Pertumbuhan Tinggi Kuala Lumpur antara kawasan yang memiliki pertumbuhan penduduk yang tinggi. Dianggarkan kepadatan penduduk di Kuala Lumpur adalah berjumlah 4 juta orang pada waktu siang dan sejuta orang pada waktu malam. Kuala Lumpur menjadi destinasi untuk tujuan pekerjaan bagi warga sekitarnya. Sudah pasti ia memberi tarikan yang menarik untuk pelabur hartanah disekitarnya. Bagi setiap negeri yang kita diami pasti ada bandar-bandar yang memiliki pertumbuhan penduduk yang tinggi. Kawasan ini merupakan lokasi pelaburan berpotensi. Terutama ibu negeri kawasan yang kita tinggal, biasanya terdapat banyak peluang pekerjaan dan agensi kerajaan. Semakin banyak peluang pekerjaan semakin tinggi permintaan rumah kediaman. Beli dikawasan yang anda mudah ‘faham’ dan bukannya kawasan yang ada spekulasi akan ada peningkatan. Beli 25%-35% dibawah harga Pasaran Kawasan luar bandar mengalami peningkatan nilai hartanah yang perlahan hartanah berbanding kawasan Bandar. Maka seandainya anda ingin membeli usahakan untuk membeli 25%-35% dibawah harga pasaran. Pembelian ini boleh dilakukan melalui lelongan awam atau ‘subsale’. Robert Kiyosaki dalam hal ini mengungkapkan mengunakan istilah ‘keuntungan sewaktu membeli’ untuk formula ini. Anda perlu mengaut keuntungan jika ingin melibatkan diri dalam hartanah. Anda perlu belajar ilmu rundingan untuk dapat harga bawah pasaran dan kenal pasti penjual tersedak yang akan datang. Ini 108
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
semua perlukan ilmu dan ia tidak semudah yang kita jangkakan. Kawasan Lengkap Kemudahan Kawasan sebegini memiliki permintaan yang tinggi, bagi kawasan luar bandar semakin pesat sesuatu kawasan semakin menjadi tumpuan. Pemaju selain menawarkan kediaman,mereka juga menawarkan kemudahan seperti rumah kelab, berhampiran dengan bandar atau pekan yang lengkap dengan kemudahan dan prasarana umum. Terdapat pembeli yang suka tinggal berhampiran surau atau sekolah. Kawasan ini menjadi pilihan mereka. Ada kalangan pelabur juga merasakan kawasan sekolah sebagai punca kesesakan lalu lintas. Pilihan pada anda untuk menentukan matlamat pelaburan dan siapa bakal penyewa anda nanti. Dekat Hospital Negeri, Pasaraya Besar dan Universiti Indikasi bagi kawasan yang berpotensi untuk membeli hartanah adalah kawasan yang memiliki pasaraya besar. Adalah menjadi suatu ‘trend’ hari ini ramai diantara pemaju berusaha memasukkan iklan pembangunan pasaraya sebagai tarikan pengiklanan untuk pembeli membeli dikawasan sebegini. Pembangunan TESCO, AEON, MYDIN dan PARKSON menjadi sebahagian dari pilihan pembeli dan pengiklanan. Budaya ini hanya berlaku di Malaysia. Mereka sukakan pasaraya. Di Eropah, zon kediaman dan komersial selalunya berasingan dan jauh dari pandangan mata. Malah mereka tidak akan membeli kediaman berhampiran dengan pasaraya. Tarikan pasaraya ini luar biasa hebat bagi masyarakat kita ( mungkin sebab itu kadar hutang isi rumah kita antara yang tertinggi) . Selain pasaraya antara rujukan potensi pembangunan kawasan 109
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
adalah terdapatnya Hospital Besar berhampiran, Universiti dan Kolej. Lebih menarik lagi jika kolej swasta yang berprestasi tinggi, sudah pasti kita inginkan pelabur ‘mata biru’ menjadi penghuni hartanah yang kita beli. Kenapa kediaman di Shah Alam mahal?, Hartanah bersebelahan Hospital Sungai Buloh semakin tinggi. Beli Lot Tepi Dalam jualan oleh pemaju, bahagian ini merupakan pilihan yang seringkali habis dulu. Jika anda memiliki keinginan membeli dan ingin menjual kembali, ini merupakan pilihan yang bijak. Tetapi jika anda berazam untuk sewakan kepada penyewa, ini bukanya pilihan yang baik. Kenapa ini berlaku? Kos kediaman lot tepi selalunya tinggi, jika mahal kita memerlukan pinjaman bank yang banyak dan ini menjadikan kadar sewa perlu tinggi. Kadar sewa yang tinggi tidak kerap berlaku dikawasan luar bandar, kecuali dalam kes-kes tertentu. Pilihan yang baik untuk membeli hartanah, tetapi sukar untuk mendapatkan sewa yang tinggi untuk anda nanti. Tentukan tujuan kenapa membeli, untuk dijual kembali atau untuk diberikan sewa kembali. Hartanah Atas Tanah Saya mulakan pelaburan hartanah dengan membeli kediaman flat pada harga lelongan yang sangat murah di Ipoh. Flat bukanlah pilihan yang terbaik sebenarnya bagi kawasan diluar Lembah Kelang, manakala isteri saya mengumpul hartanah atas tanah. Hujah beliau mudah;
“Abang Kacak, jika orang Kuala Lumpur berhijrah dari sana ke Perak atau luar bandar, 110
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
sudah pasti mereka inginkan kediaman atas tanah. Mereka telah letih tinggal dan memanjat anak tangga”. Hujahnya ada kebenarannya. Dengan harga yang relatif murah dan meriah, pilihan hartanah diatas tanah lebih baik dan kondusif. Sebaiknya elakkan membeli banyak kediaman diatas langit biru kerana kawasan luar bandar masih banyak tanah tidak seperti Kuala Lumpur, Penang dan Johor. Istimewanya hartanah atas tanah ini tidak perlukan bayaran selengara. Selain itu atas kekayaan masyarakat kita yang memiliki lebih dari satu kenderaan, mereka lebih selesa jika kenderaan ‘idaman’ mereka tidak terletak jauh dari pandangan mata mereka pada waktu malam. Bukankah rumah atas tanah lebih menarik. Kawasan Berpagar Kawasan kediaman begini mendapat permintaan yang tinggi kebelakangan ini disebabkan oleh faktor keselamatan. Ramai mula memilih untuk memiliki kediaman begini. Di Perak beberapa pemaju mula memajukan kawasan berpagar lengkap dengan kamera keselamatan dan berpengawal. Kawalan 24 sehari ini mewujudkan rasa yang selesa kepada pemilik kediaman. Antara pemaju terawal merupakan Tasek Sdn Bhd di Bercham dan kemudiannya berkembang ke Taman Botani, Pengkalan, Ipoh. Kelemahan kawasan berpagar ini ialah bayaran bulanan berdasarkan kaki persegi, dari harga serendah RM1.60 sekaki persegi hingga RM2.40 sekaki persegi Semakin besar mahligai anda semakin banyak bayaran yang anda perlu bayar seriap bulan. Itu belum 111
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
dihitung insuran dan penyelenggaraan pengurusan kawalan, cukai tanah, cukai pintu dan kebersihan. Oleh kerana kawasan bandar kecil seperti Ipoh masih relatif murah harga kediaman berbanding bandar lain. Ia menjadi pilihan pelabur jangka panjang. Terdapat beberapa kediaman berpagar di Tasek yang dimiliki oleh warga asing seperti Singapura untuk tujuan pelaburan. Pulangan Pelaburan Melebihi 8% setahun Bagaimana menghitung formular ini, begini caranya ; Kadar Sewa x 12 Bulan / Harga Kediaman x 100 RM 600 x 12 Bulan / RM46 000 x 100 = 15.7% Kadar 15.7% merupakan kadar yang sihat apabila ia melepasi 8% setahun. Kadar 8% berdasarkan nilai dividen yang diberikan oleh Perbadanan Nasional Berhad kepada pelabur ASB, jika kita malas untuk melabur dalam hartanah. Memadailah meletakkan wang anda di dalam ASB tersebut. Aliran Tunai Dalam pelaburan hartanah, sejak dahulu kala kita seringkali mendengar slogan yang dilaungkan merdu adalah lokasi, lokasi dan lokasi lagi. Dan slogan ini terus subur hingga kini dan menjadi prinsip yang digenggam kuat oleh pelabur hartanah. Saya berpandangan zaman telah berubah, izinkan saya memberi pandangan dahulu sebelum anda terus marah . Baiklah dengar dengan tenang dan tarik nafas dalam dalam. Hartanah yang semakin mahal menjadikan sukar untuk pelabur hari ini mendapatkan aliran tunai atau ‘positive cashflow’. Bagi pelabur bijak dan celik kewangan, aliran tunai ini merupakan indikator penting kepada kejayaan pelaburan. Mereka tidak akan melabur selagi tiada aliran tunai. Sudah pasti anda tidak ingin memberi 112
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
subsidi kepada penyewa anda untuk tinggal dikediaman anda. Hartanah luar bandar hari ini mampu memberikan aliran tunai ini, harga kediaman yang masih lagi tidak terlalu mahal menjadikan bayaran pembiayaan bank yang rendah. Sekiranya pembiayaan bank rendah dari kadar sewa, kita akan kekal memperolehi aliran tunai ini. Bagi pelabur bijak dan kacak berapi, mereka tidak lagi melaungkan istilah “lokasi, lokasi, lokasi” sebaliknya slogan yang dilaungkan adalah “aliran tunai, aliran tunai dan aliran tunai lagi”. Jika kita terlalu mementingkan lokasi tetapi tiada aliran tunai untuk kita, kita belum menjadi ahli ‘pelabur bijak’ lagi.
113
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
30
BELI HARTANAH DAN BERMULALAH Mulakan dengan langkah pertama membeli kediaman yang murah, kediaman ini masih banyak diluar sana. Jika anda kurang yakin dan ilmu untuk beli dari pasaran lelongan. Belilah dari pasaran subsale. Rendahkan piawai kita dan luaskan pandangan anda. Jangan hanya melihat kediaman yang baru dan hanya dijual di pasaraya atau pameran jualan hartanah pada hujung minggu sahaja. Katalog yang disediakan memang indah tetapi ia tidak mengambarkan realiti sebenar rumah. Realiti sebenar apabila kediaman itu boleh kita sentuh dan masuk ke dalamnya. Kita akan lebih memahami bahawa ia sesuai untuk kita. Membeli kediaman bukannya bermula dengan memilih katalog oleh pemaju perumahan. Ia bermula dengan tabungan. Jika kita memiliki matlamat kewangan yang jelas, kita akan mulakan tabungan untuk miliki kediaman. 114
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
Mereka yang berkata “kami tak mampu beli kediaman” adalah mereka yang hanya lihat katalog perumahan tetapi tiada tabungan. Membeli adalah impian setiap insan, tetapi jika kita tiada tabungan ia akan kekal menjadi angan-angan. Luaskan pandangan kita tentang kediaman yang akan kita beli, benar semua orang ada impian untuk memiliki kediaman yang ada kolam mandi, ruang permainan menghijau di halaman rumah, dapur yang luas dan ruang letak kereta bawah tanah yang boleh dipanggil naik keatas. Jika kita baru mulakan kehidupan, sebaiknya mulakan dengan rumah pangsa kos rendah atau sederhana. Ia sebagai medium pelaburan untuk masa depan. Jika harganya naik kita boleh jualkan untuk membeli kediaman yang lebih baik demi wawasan. Selamat berusaha dan belajarlah dari buku dan seminar yang ada di sekitar kita. Jika kita pernah rasa menyesal kerana lambat memulakan simpanan, kita akan rasa menyesal juga nanti kerana lambat memulakan pelaburan. Mulalah membeli kediaman walaupun kecil tetapi ia mapan. Bagi melihat kediaman yang saya kisahkan dalam buku ini bolehlah berkunjung ke www.sewaidaman.com. Jika anda mempunyai sebarang pertanyaan berkaitan buku ini serta pelaburan hartanah boleh menghubungi saya : Email :
[email protected] [email protected] Facebook ID : Azizul Azli Ahmad Terima kasih kerana membaca dan selamat maju jaya. 115
MUDAHNYA BELI RUMAH
AZIZUL AZLI AHMAD
116
