1. MIX USE DEVELOPMENT a. PENGERTIAN MIX USE DEVELOPMENT Setiap pembangunan perkotaan, pinggiran kota atau desa, atau bahkan bangunan tunggal, yang memadukan kombinasi perumahan, penggunaan komersial, budaya, kelembagaan, atau industri, di mana fungsi-fungsi secara fisik dan fungsional terintegrasi , dan yang menyediakan koneksi pejalan kaki disebut Mix Use Development. Lebih spesifik untuk merujuk pada sebuah proyek mix use development real estate, yakni bangunan, kompleks bangunan, atau distrik kota atau kota yang dikembangkan secara mix use oleh pengembang swasta, lembaga pemerintah, atau kombinasinya. Mix Use Development terbagi atas dua yaitu, Mix Use Building dan Mix Land Use Secara tradisional, pemukiman manusia telah dikembangkan dengan pola mix use. Namun, dengan industrialisasi serta penemuan pencakar langit, peraturan zonasi pemerintah diperkenalkan untuk memisahkan fungsi yang berbeda, seperti manufaktur, dari daerah pemukiman. Di Amerika Serikat, penggunaan zonasi dilakukan setelah Perang Dunia II, namun sejak tahun 1990-an, penggunaan campuran zonasi sekali lagi menjadi diinginkan sebagai imbalan tersebut diakui. Komponen dan konsep perencanaaan Mixed Use (TIBBALDS, 1997)
Fungsi lahan mix use
Intensitas perkembangan
Kepadatan bangunan
Transit dan parker
Walkability dan ramah lingkungan
Type perumaan variatif
RTH
b. SEJARAH SINGKAT MIX USE Berkembang di Amerika, yang lebih dikenal dengan istilah superblock, yaitu proyekproyek berskala besar di tengah kota mulai dibangun setelah berakhirnya PD II. Kot-kota Amerika Serikat umumnya ditata oleh jaringan jalan berbentuk grid. Petak-petak lahan itu kemudian disebut blok. Bangunan besar yang dibangun meliputi beberapa blok untuk mewadahi berbagi fungsi dan aktivitas itu kemudian disebut superblock. Rangkaian bangunan antar blok yang dirancang secara integrasi ini menimbulkan citra suatu blok
imajiner yang besar dan oleh karenanya disebut superblock. Besarnya skala proyek ini selalu mengandung berbagai fungsi yang saling terkait atau saling melengkapi satu dnegan yang lainnya. Rangkaian multifungsi ini erat kaitannya dengan tingkat persaingan bisnis property yang terjadi di kota. Setiap pengembangn berusaha menawarkan sarana yang lebih lengkap agar lebih menarik, misalnya gabungan gedung kantor, pertokoan, dan apartement, atau gabungan hotel, pertokoan , dan kantor. Kesemuanya pada dasarnya menawarkan “kepraktisan dan kenyamanan”.
c. CIRI-CIRI MIX USE DEVELOPMENT
Mewadahi 2 fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantorang, hunian, hotel, dan entertainment.
Terjadi integrasi dan sinergi fungsional
Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antarfungsi tersebut.
d. MANFAAT MIX USE DEVELOPMENT
Memberikan kelengkapan dan kemudahan fasilitas pada bengunan hunian dan bagi pengunjungnya.
Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu superblock berarti terdapat efisiensi pergerakan bagi pengguna bangunan tersebut.
Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblock pada salah satu bagian kota berpotensial meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna bangunan tersebut.
Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana pembangunan.
Menghambat perluasan kota. Superblock dapat diasumsikan sebagai pertumbuhan kota secara vertical, karenanya pembangunan superblock dapat menimalkan perluasan kota secara horizontal.
Integrasi system-sistem. Sesuai persyaratan ssebuah superblock, pengembangan fungsi-fungsi
di
dalamnya
menguntungkan antar fungsi.
harus
dirancang
secara
terintegrasi,
saling
Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapann fasilitas yang dirancang denan matanng dapat memperbaiki kualitas lingkungan.
e. DAMPAK NEGATIF MIX USE DEVELOPMENT
Terjadinya skala usaha, donimasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam kawasan menimbulkan donimasi kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana besar.
Pembangunan Mix Use berpotensi untuk menumbuhkan bangunan dengan skala yang sangat besar sehingga dapat menimbulkan ketidaseimbangan dengan skala bangunan lainnya di dalm kota.
Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembanganya bangunan mix use dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan berbagi fungsi, aktivitas, dan fasilitas.
Penggusuran beberapa pemukiman secara terpaksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas agar cukup untuk membangun Mixed Use.
Menghilangkan sensi of identity karena hilangnya ruang-ruang kota yang merupakan pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota tersebut.
Masalah pembebanan kota terutama infrastrukturnya karena pemusatan berbagai fungsi mengakibatkan ketdakseimbangan beban bagi infrastruktur kota.
2. MIX USE BUILDING Mixed Used Building adalah penggabungan dua massa bangunan atau lebih ke dalam satu wadah dengan cara terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain, seperti: kantor, tempat perbelanjaan, hotel, atau perumahan. (sumber: R. michelael Hampton, “One Dozen Apartement & Town house: A Cost Analysis”, NAHB Builder’s Show 1997) Tujuannya untuk mengurangi ruang-ruang yang tidak berfungsi, menjadikan penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, membuat pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas ini dalam satu bangunan atau kompleks bangunan besar sehingga sering disebut superblock. Proyek real estate yang relative besar (dengan rasio area lantai terdiri dari tiga atau lebih) yang karateristiknya oleh tiga atau lebih penggunaan bangunan revenue (seperti perbelanjaan, kantor, hunian, hotel, dan rekreasi dalam satu proyek perencanaannya saling
berhubungan dan bergantung satu sama lain). Dengan fungsi dan bentuk fisik yang terintegrasi dari komponen proyek, termasuk jalur pedestrian yang tidak terpotong. Maksud dan tujuan mix use building
Efisien dan ekonomis dalam pengadaan infrastruktur dan utilitasnya
Perbaikan sistem transportasi
Memberikan
kerangka
yang
fleksibel
untuk
perancangan
bangunan
dan
lingkungannya.
Menurut Danisworo (1996) keuntungan dari konsep mix use building :
Mendorong tumbunhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai.
Menghasilkan sisteam sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis
Memperbaiki sistem sirkulasi
Mendorong pemisahan yanh jelas antara sistem transportasi
Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan
3. MIX LAND USE Mix land use adalah keberadaan variasi kegiatan yang berbeda seperti tinggal, bekerja, belanja, dan bermain yang jaraknya berdekatan dan dapat dicapai melalui berjalan kaki. Kareteristik Mix Land Use adalah
Terdapat tiga fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan tersebut.
Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsional terhadap fungsi-fungsi yang terdapat di dalamnya.
Hubungan yang relative dekat antara satu bangunan dengan bangunan lainnya dengan hubungann interkoneksi antar bangunan di dalamnya.
Kehadiran pedestrian sebagai penghubung antar bangunan.
a. KONFIGURASI TATA LETAK BANGUNAN DALAM KAWASAN MIX USE Menurut Sumargo (2003:58), konfigurasi tata letak bangunan dalam kawasan mix use ada empat, yaitu:
Mix use Tower Mix use tower merupakan struktur tunggal baik massa maupun ketinggian, di mana fungsifungsi ditempatkan dalam lapisan-lapisan. Bangunan dapat
berupa
hig
rise
tower
dengan
fungsi
menumpuk atau dengan struktur bawah yang diperbesar.
gambar 1 Marina City, Chicago
Multitowered Megastructure Multitowered Megastructure merupakan podium dengan tower-tower yang secara arsitektur dilebur dengan atrium atau kompleks perbelanjaan. Secara struktur hal ini mengintegrasikan semua komponen pada lantai bawah sebagai common base.
gambar 2 Marina Bay Sand, Singapura
Freestanding Structure with Pedestrian Connections Freestanding Structure with Pedestrian Connections, yaitu bangunanbangunan tunggal yang distukan oleh jalur pedestrian.
gambar 3 Hafencity, Hamburg, Jerman
Combination Merupakan gabungan dari ketiga bentuk di atas. Berkaitan dengan pembauran antarkegiatan.
gambar 4 Singapura
LAMPIRAN PERTANYAAN DISKUSI 1. Apa yang dimaksud dengan vitalitas dan generator pertumbuhan dari manfaat mix use?
(Pratiwi Lumowa) 2. Apa yang dimaksud dengan ruang-ruang mati yang menjadi dampak dari mix use dan
bagaimana cara mengatasi hal tersebut? (Wenni) 3. Bagaimana mengurangi dampak buruk dari mix use? (Andika) 4. Bagaimana mix use building berubah menjadi mix land use? (Wita Kusumasari)
VERTICAL HOUSING
MIX USE
SIFRA ELIANA MISI D511 10 299 SRY NOVYTASARY D511 10 308
JURUSAN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS HASANUDDIN 2013
