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Manual de Avaliações e Perícias em I móveis Urbanos
APRESENTAÇ!
Anos a"r#s$ res%ondendo aos es"ímulos de ami&os da #rea do 'irei"o$ vi abrir(se ) min*a +ren"e um mundo de novas %ers%ec"ivas, A%esar da -ualidade ".cnica bas"an"e so+rível dos %rimeiros "rabal*os +ui "omado %or um +or"e sen"imen"o de iden"i+icaç/o, Aos %oucos +ui abandonando abandonando min*as ou"ras a"ividades %ara me dedicar in"e&ralmen"e a um cam%o de a"uaç/o %ro+issional -ue a%ai0ona a%ai0ona e absorve, absorve, A necessidade %remen"e de a%rimorar meus con*ecimen"os inci%ien"es levou(me )s %or"as do IAPE2SP, IAPE2SP, 3os. 4i5er es"ava es"ava en"re os diversos diversos ins"ru"ores ( *o6e ami&os e com%an*eiros de mui"as ba"al*as (da-uele 7urso #sico de Avaliaç/o de Imóveis Urbanos, 7on"aminado %elos +luidos -ue %ermeiam o ambien"e da 7asa dos %eri"os e avaliadores de S/o Paulo$ -ue "8m en"re suas des"acadas des"acadas +on"es de emanaç/o a +i&ura do au"or des"a im%or"an"e obra biblio&r#+ica$ vi min*a mili"9ncia a"in&ir níveis inima&in#veis, Acom%an*o desde en"/o$ mui"o de %er"o$ a vida de nosso se&men"o %ro+issional e cons"a"o -ue a %resença de 4i5er . uma cons"an"e em diversas das a"ividades -ue %ermanen"emen"e %ermanen"emen"e nos ba"emos a desenvolver$ desenvolver$ mas . no ensino -ue sin"o seu maior en"usiasmo, Transmi"ir con*ecimen"o . ar"e -ue %oucos dominam, Mais$. %ro+iss/o de +.$ um &es"o de &rande:a, ! "e0"o -ue ora nos . en"re&ue cons"i"ui(se de um verdadeiro manual cu6a lei"ura cer"amen"e ser# de &rande %rovei"o a "odos, Princi%ian"es e ve"eranos$ alunos e %ro+essores, ! au"or nos brinda com um am%lo re&is"ro da ma".ria cu6o con"e;do a%resen"a(se a%resen"a(se a"uali:ado %elo resul"ado dos dos mais recen"es recen"es documen"os ".cnicos ".cnicos %rodu:idos %ela %ela comunidade$ comunidade$ *# mui"o envolvida num %ro+undo e rico %rocesso de discussões concei"uais, concei"uais, Ao o+erecer "al ma"erial ao meio ".cnico 3os. 4i5er cum%re$ mais uma ve:$ com a +unç/o de educador e$ na condiç/o de membro de &rande relevo$ *onra o IAPE2SP$ I APE2SP$ -ue "em en"re seus ob6e"ivos +undamen"ais a di+us/o de cul"ura ".cnica e o a%er+eiçoamen"o da-ueles -ue se dedicam )s avaliações, En&, !c"avio
?
PRE4@7I! Es"e livro "em como ob6e"ivo ensinar as ".cnicas de avaliaç/o de imóveis e %rocedimen"os %ericiais no es"ado da ar"e$ com uma vis/o %r#"ica do assun"o, Assim$ re"omamos "odos oS %rincí%ios da avaliaç/o cl#ssica$ a&ora sob ó"ica das Novas Normas de Avaliações de ens da ANT (NR 1BC>D(12? 1 %ar"e 1 (Procedimen"os
3os. 4i5er
4on"e=Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos ( 3os. 4i5er I (L
D
1(MT!'!S AAOIAÇ! 7on+orme a ANT (Associaç/o rasileira de Normas T.cnicas$ NR 1BC>D(1( ? 1$ os %rinci%ais m."odos %ara iden"i+icar o valor de um bem s/o=
1.1 -METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO JIden"i+ica o valor de mercado do bem %or meio de "ra"amen"o ".cnico dos a"ribu"os dos elemen"os com%ar#veis$ cons"i"uin"es da amos"ra,J 1.2 -MÉTODO INVOLUTIVO JIden"i+ica o valor de mercado do bem$ alicerçado no seu a%rovei"amen"o e+icien"e$ baseado em modelo de es"udo de viabilidade ".cnico(econmica$ median"e *i%o"."ico em%reendimen"o com%a"ível com as carac"erís"icas do bem e com as condições do mercado no -ual es"# inserido$ considerando(se cen#rios vi#veis %ara e0ecuç/o e comerciali:aç/o do %rodu"o,J 1.3 -MÉTODO EVOLUTIVO JIden"i+ica o valor do bem %elo soma"ório das %arcelas com%onen"es do mesmo, 7aso a +inalidade se6a a iden"i+icaç/o do valor de mercado$ deve ser considerado o 4a"or de 7omerciali:aç/o$ %re+erencialmen"e medido %or com%araç/o no mercado,J ( 1.4 -METODO DA CAPITALIZAÇAO DA RENDA JIden"i+ica o valor do bem$ com base na ca%i"ali:aç/o %resen"e da sua renda lí-uida %revis"a$ considerando(se cen#rios vi#veis,J
B
?( PESUISAS 'E AO!RES ! m."odo mais recomend#vel %ara avaliaç/o de "errenos urbanos . o com%ara"ivo, Por esse m."odo$ con+orme 6# vimos$ o valor do imóvel . ob"ido %ela com%araç/o de dados de mercado rela"ivos a ou"ros de carac"erís"icas similares, Para "an"o$ o %ro+issional deve(se valer de +on"es de in+ormações$ den"re as -uais des"acamos as "ransações e os an;ncios de o+er"as, In+ormações sobre "ransações %odem ser ob"idas nos car"órios de re&is"ros de imóveis$ em "abeliona"os e em corre"ores de imóveis e imobili#rias, Em "odos os casos$ o %ro+issional avaliador deve(se acau"elar -uan"o ) veracidade das in+ormações ob"idas= com%romissos de com%ra e venda %ar"iculares %odem re+le"ir mel*or as condições %rov#veis de %reços reais de "ransações do -ue escri"uras de+ini"ivas is"o %or-ue$ nos com%romissos$ com%rador e vendedor se cercam de cuidados %ara evi"ar inadim%l8ncias con"ra"uais 6# nas escri"uras de+ini"ivas$ %ode ser convenien"e %ara ambos$ %or ra:ões "ribu"#rias$ -ue o imóvel +i-ue re&is"rado %or %reço su%erior ou in+erior ao e+e"ivo, !s elemen"os oriundos de an;ncios e o+er"as %odem ser ob"idos em 6ornais$ corre"ores ou or&ani:ações imobili#rias, !s an;ncios nem sem%re "ra:em "odos os dados necess#rios ) %es-uisa e devem sem%re ser com%rovados com uma visi"a a". o local da o+er"a, 'a %es-uisa de elemen"os$ "ransações ou o+er"as$ dever/o cons"ar os se&uin"es dados= ( da"a da "ransaç/o$ do com%romisso$ do an;ncio ou da o+er"a (
+on"es de in+ormaç/o
(
se +or "ransaç/o ou com%romisso= "abeliona"o$ car"ório ou re&is"ro de imóveis$ n;mero de "ranscriç/o$ da inscriç/o ou do re&is"ro$ n;mero do livro e +ol*as e na"ure:a do documen"o %es-uisado
(
se +or a,n;ncio= nome do 6ornal ou da %ublicaç/o$ %#&ina$ nome$ endereço e "ele+one
(
se +or o+er"a ou in+ormaç/o= nome$ endereço e "ele+one do in+orman"e
(
locali:aç/o= endereço do imóvel %es-uisado Frua e n;mero$ ou -uadra e lo"eG$ dis "9ncia da es-uina mais %ró0ima ou da via %;blica mais con*ecida$ bairro$ se"or e -uadra da %lan"a &en.rica de valores da %re+ei"ura no caso de "errenos urbanos e imóveis rurais devem ser +ornecidas as indicações -ue %ossibili"em a sua locali:aç/o ,
(
dimensões= "es"ada$ %ro+undidade e #rea ,
(
%reço e condições de venda
(
cro-ui elucida"ivo com a %osiç/o do imóvel %es-uisado na -uadra$ sua +orma a%ro0imada e dimensões, >
4re-uen"emen"e os "errenos n/o s/o absolu"amen"e id8n"icos na +orma$ nas dimensões$ "o%o&ra+ia$ locali:aç/o$ .%oca da o+er"a ou "ransaç/o e"c,$ "ornando di+ícil uma com%araç/o dire"a, 7um%re$ %ois$ *omo&enei:#(los %ara %ossibili"ar a com%araç/o, A *omo&enei:aç/o consis"e em a%licar coe+icien"es corre"ivos do %reço do "erreno em o+er"a ou "ransaç/o %ara um %reço -ue o "erreno "eria se "ivesse dimensões ideais F+ren"e de re+er8ncia$ %ro+undidades mínima e m#0ima recomendadas %ara o local e"c,G$ se a .%oca da o+er"a ou "ransaç/o +osse a da da"a da avaliaç/o e se o imóvel es"ivesse locali:ado no local em -ue es"# o "erreno ob6e"o da avaliaç/o, Assim$ consideramos os se&uin"es +a"ores= , (Reduç/o do %reço ) vis"a, (
7orreç/o da elas"icidade da in+ormaç/o %elo +a"or de +on"e,
(
7#lculo da %ro+undidade e-uivalen"e e do +a"or de %ro+undidade,
(
7#lculo do +a"or de +ren"e, ,
(
7#lculo do +a"or de "rans%osiç/o,
(
7#lculo do +a"or de a"uali:aç/o, ,
(
7#lculo do +a"or de :ona,
?,1 (Reduç/o do %reço ) vis"a Para o+er"as a %ra:o$ nas -uais n/o *a6a indicaç/o dQ rea6us"e$ deve(se descon"ar a correç/o da moeda %revisível na da"a da o+er"a, Se as o+er"as n/o +a:em indicaç/o de cobrança de 6uros$ deve(se descon"ar 1? ao ano e$ se n/o es%eci+icam +acilidades$ devemos admi"ir -ue essas +acilidades s/o as normalmen"e consideradas no local da %es-uisa,
Exemplo Oocal= Avenida Rio ranco Se"or= 1(uadra >B $ ? Area = L m (4ren"e (?> m Preço= R B,$ com > ) vis"a e o res"an"e em seis meses$ sem 6uros 4on"e= Embraes% (In+orman"e= O, P, em"im (4one= DC(?1 7#lculos= v T2A0 F$> V $> 0 4A2 nG onde= v valor ) vis"a %or me"ro -uadrado do "erreno da amos"ra T %reço "o"al do "erreno da amos"ra C
A #rea do "erreno da amos"ra 4 A +a"or de valor a"ual B$LCC> %ara L ao m8s Fconsiderada %revis/o in+lacion#ria de C ao m8s mais 1 ao m8s de 6uros 6# considerados no %reço$ dada a condiç/o e0%ressa Jsem 6urosJG $> > ) vis"a e > em seis meses sem 6uros n n;mero de %res"ações FmesesG seis Subs"i"uindo= v R B,$2L m? 0 F $> V $> 0 B$LCC>2CG R 1,LC$C>2 m?
2.2 -Co!!e"#o $% el%&'()($%$e $% (*+o!m%"#o pelo +%'o! $e +o*'e Para -uais-uer o+er"as$ deve(se %roceder a um descon"o de no mínimo 1$ admi"indo(se "odas su%eres"imadas,
Exemplo Na o+er"a da Avenida Rio ranco ci"ada$ mul"i%lica(se o valor encon"rado %or $H, 1 v 0 $H R1,LC$C> 0 $H R HC$H 2m?
2.3 -C,l)lo $% p!o+*$($%$e e(/%le*'e e $o +%'o! p!o+*$($%$e Es"a correç/o . dada %ela se&uin"e +órmula$ em caso de a %ro+undidade e-uivalen( "e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade mínima recomendada %ara o local e a me"ade dessa %ro+undidade mínima= "A01 0 FPmi2PeG 12?$ E$ %ela +órmula= "A0I WFPe2PmaG 12? em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0ima recomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima, A %ro+undidade e-uivalen"e . o resul"ado da divis/o da #rea do "erreno %ela sua +ren"e e+e"iva, 4ren"e e+e"iva . a %ro6eç/o da +ren"e real sobre a %er%endicular a uma das divisas$ -uando ambas s/o oblí-uas no mesmo sen"ido, a corda no caso de +ren"es cur( vas, a +ren"e %rolon&ada no caso de es-uinas c*an+radas, As %ro+undidades recomendadas como m#0ima e mínima %ara cada re&i/o ac*am( se discriminadas no 7a%í"ulo L (Avaliaç/o de "errenos urbanos, No caso de nossa o+er"a da Avenida Rio ranco$ a %ro+undidade e-uivalen"e .= Pe L m? 2 ?> m ? m As %ro+undidades m#0ima e mínima recomendadas %ara o local s/o D m e 1> m$ res%ec"ivamen"e, Es"ando ? m com%reendida en"re as duas$ n/o *# o -ue se corri&ir, L
2.4 -C,l)lo $o +%'o! $e +!e*'e A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada a uma das +ren"es de re+er8ncia recomendada no 7a%í"ulo L (Avaliaç/o de "errenos urbanos, A valori:aç/o ou desvalori:aç/o ser# dada %ela se&uin"e +órmula= 7 F4r 2 4e G 12B den"ro dos limi"es= 4r 2? ≤ 4e ≤ ?4 r No e0em%lo da Avenida Rio ranco$ "em(se= 7+ F1 m2? m G12B $BH %ois a +ren"e recomendada %ara o local em re+er8ncia . de 1 m F+ren"e de re+er8nciaG e a +ren"e e+e"iva . de ?> m, 7omo o limi"e m#0imo %ara a%licaç/o da +órmula . de ? 4 $ "emos ? m no denominador ao inv.s de ?> m$ is"o .$ ? 4r ? 0 1m?m, 7onse-uen"emen"e$"em(se= "1 0 $BH R HC$H 0 $BH R 1B$
2.0 -C,l)lo $o +%'o! $e '!%*&po&("#o Para o c#lculo do +a"or de "rans%osiç/o$ u"ili:am(se= , ( (
índices de %lan"as &en.ricas de valores , valores de lançamen"os +iscais,
As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar índices maiores -ue o dobro ou menores -ue a me"ade do índice do local da avaliaç/o, 7om n;mero &rande de elemen"os %ode(se abandonar os de es-uina ou de mais +ren"es$ de *omo&enei:aç/o duvidosa,
Exemplo Oocal= Rua i"ória$ B>$ en"re Av, Rio ranco e a Rua Area ,1Bm0DHm>BCm? Preço= R BDC,$ ) vis"a 4on"e= Embraes% (in+orman"e (4one= >L1(B>D(D((1
Pre"ende(se saber -uan"o valeria o "erreno$ se es"ivesse na Avenida Rio ranco$ Se"or $ uadra 1( 4a"or loca11B>LH$ com uma "es"ada de re+er8ncia de 1 m e uma %ro+undidade m#0ima de B m$ em ou"ubro de 1H1, 7#lculos= 4a"or de "rans%osiç/o " R BDC,$2 >BC m? 0 F1B,>LH2 L,L>G 0 $H 0 F121BG 12B "= R 1,??>$B 2 m?
2. -C,l)lo $o +%'o! $e %'%l(%"#o 7omo o e0em%lo ci"ado . uma o+er"a de a&os"o de 1H1$ %ara se ob"er o seu valor em ou"ubro de 1H1 bas"a dividir o valor %elo índice de cus"o de vida Fno caso ser# u"ili:ado o da 4undaç/o Ins"i"u"o de Pes-uisas Econmicas da USPG de a&os"o de 1H1 e mul"i%lic#(lo %elo índice es"imado de ou"ubro de 1H1, 4a"or de a"uali:aç/o "RI,??>$B 2 m?FD,B,$2D,H?,1H1$G "RI,DLH$2m? As normas$ em &eral$ recomendam evi"ar elemen"os de amos"ra com mais de dois anos da da"a da avaliaç/o, A Por"aria ?2C dos MM, 3uí:es das aras da 4a:enda Munici%al es"abelece em seu ar", l!-ue o %eríodo an"eceden"e n/o %ode ser su%erior a seis meses da da"a da avaliaç/o, Em caso de im%ossibilidade deve o %eri"o 6us"i+icar e %roceder ) ade-uaç/o$ demons"rando even"ual valori:aç/o ou desvalori:aç/o, Recomendamos$ em +ace das condições mercado$ sem%re -ue %ossível$ se6am abandonados elemen"os com mais de "r8s meses da da"a do laudo$ %rinci%almen"e em .%ocas de in+laç/o al"a,
2. -C,l)lo $o +%'o! $e o*% X# ainda -ue se considerar -ue a %es-uisa de valores deve abran&er elemen"os da mesma re&i/o &eoeconmica e -ue se evi"em elemen"os de :onas de uso F%revis"as nas leis de :oneamen"oG di+eren"es das do imóvel em avaliaç/o e de se"ores +iscais di+eren"es do "erreno considerado, Por.m$ nem sem%re is"o . %ossível, uando is"o acon"ecer$ "iram(se m.dias de %reços de elemen"os de mesma :ona$ is"o .$ m.dia de elemen"os de :ona ?$ %or e0em%lo$ e de :ona D, 'ividindo(se uma m.dia %ela ou"ra$ "em(se o +a"or de :ona, 7alculados os resul"ados *omo&enei:ados de "odos os elemen"os da %es-uisa$ %rocede(se ) de"erminaç/o da m.dia ari"m."ica dos uni"#rios, Em se&uida$ eliminam(se os elemen"os com valores D acima e D abai0o da m.dia$ de"erminando(se com os elemen"os res"an"es uma nova m.dia e limi"es %elo mesmo %rincí%io, Se dados eliminados na %rimeira e"a%a es"iverem den"ro desses limi"es$ dever/o ser reincluídos no rol$ %ara serem re%e"idas as mesmas o%erações$ a". -ue "odos os seus com%onen"es a"endam ao in"ervalo de mais ou menos D em "orno da ;l"ima m.dia, A Norma de Avaliaç/o de ens da ANT %rescreve -ue$ na cole"a de dados$ devem ser observados=
2. -A&pe)'o& %*'('%'(/o&
H
recomend#vel buscar a maior -uan"idade %ossível de dados de mercado$ com a"ribu"os com%ar#veis aos do bem avaliando,
2.5 -A&pe)'o& %l('%'(/o& Na +ase de cole"a de dados . recomend#vel= aG buscar dados de mercado com a"ribu"os mais semel*an"es %ossíveis aos do bem avaliando bG iden"i+icar e diversi+icar as +on"es de in+ormaç/o$ sendo -ue as in+ormações devem ser cru:adas$ "an"o -uan"o %ossível$ com o ob6e"ivo de aumen"ar a con+iabilidade dos dados de mercado cG iden"i+icar e descreve,r as carac"erís"icas relevan"es dos dados de mercado cole"ados dG buscar dados de mercado de %re+er8ncia con"em%or9neos com a da"a de re+er8ncia da avaliaç/o,
2.16 -S('%"#o me!)%$ol78()% JNa cole"a de dados de mercado rela"ivos a o+er"as . recomend#vel buscar in+ormações sobre o "em%o de e0%osiç/o no mercado e$ no caso de "ransações$ veri+icar a +orma de %a&amen"o %ra"icada e a da"a em -ue as mesmas ocorreram,J
2.11 -Exemplo $e pe&(&% $e /%lo!e&
7ole"a e *omo&enei:aç/o de dados ELEMENTO N9 1 Oocal= Rua Tabor$ nos CBL a L1e Rua do Mani+es"o$ nos ?B a ?L Se"or D> uadra D YD (I4 R ?CD$ Imóvel= Terreno com cons"ruções "i%o &al%ões comerciais B anos 1?, m? 4ren"es= 1>L$1D m( R, do Mani+es"o Pro+, e-uiv,= 1DH$1H m 1C$ LH m ( Rua Tabor #rea= ?C, m? Preço= R ?L,,$ !+er"an"e= Sr, 3os. (,BD(HH1H 7#lculos= -l FR ?L,,$ 0 $H( R 1?$D2m? 0 $C> 0 $>> 0 1?m?G2 ?Cm? 0 0 F 1B?$?L2?CD$G -l RB>1$>C2m?
ELEMENTO N9 2 Oocal=
Rua er&ueiro$ C >D Se"or BD( uadra D Y? IO 1$B 1
Imóvel= Area= Preço= !+er"an"e=
Terreno com cons"ruções residenciais sem valor comercial +ren"e= 1$> m Pro+, e-uiv,= >?$D m >>$ m? R1,$ FvendidoG Sr,
7#lculos= -? R 1,$2 >>m? 0 1B?$?L2 1$B ? -? R ?>$ 12m
ELEMENTO N9 3 Oocal= Imóvel= Preço= !+er"an"e=
Rua Acara6.$ BL Se"or BD uadra 11 Y? I4 1?C$C1 Terreno va&o +ren"e= $m Pro+, e-uiv,= >m #rea= B m? R 1D>,$ FvendidoG Paulo Mar"inelli Imóveis (Av, os-ue da Sa;de$ ?1BC 4one >C1(B1??( Sra, Tere:a
7#lculos= -D R 1D>,$2 Bm? 0 1B?$?L21?C$C1 -D R DLH$?B2m?
ELEMENTO N9 4 Oocal= Imóvel=
Preço= !+er"an"e=
Av, 'om Pedro I$ >? Se"or D> uadra 1> Y? (I4 1C>$? Terreno com cons"ruç/o comercial (m.dio comercial D anos > m? +ren"e= 1B$ m Pro+, e-uiv,= > m #rea= L m? R >,$ Sr, Rober"o (4one ?LD(B>D F%ro%rie"#rioG
7#lculos= -B FR >,$ 0 $H( R 1?$D 0 $C> 0 >rn? 0 $L>G 2 Lrn? 0 F1B?$?L2 1C>$?G -B R D?L$?D2m?
ELEMENTO N9 4 Oocal= Imóvel=
Av, 'om Pedro I$ >? Se"or D> uadra 1> Y? (I4 1C>$? Terreno com cons"ruç/o comercial (m.dio comercial D anos > m? +ren"e= 1B$ m Pro+, e-uiv,= > m #rea= L m? 11
Preço= !+er"an"e=
R >,$ Sr, Rober"o (4one ?LD(B>D F%ro%rie"#rioG
7#lculos= -B FR >,$ 0 $H( R 1?$D 0 $C> 0 >rn? 0 $L>G 2 Lrn? 0 F1B?$?L2 1C>$?G -B R D?L$?D2m?
ELEMENTO N9 0 Oocal=
Rua do Mani+es"o$ H121,D> c2 +ren"e %2 Av, do Es"ado Se"or B uadra 1>L,? 7RB FY?G I4 1DL$>> Imóvel= Terreno com cons"ruç/o indus"rial sem valor comercial +ren"e= 1HD$CD m Pro+, e-uiv,= 1B1$LHm #rea= ?L,B>C m? Preço= R11,?,$FvendidoG In+orman"e= Sr, 3os. Z4one= >L( LLH
ELEMENTO N9 Oocal= Imóvel=
Preço= !+er"an"e=
Av, 'om Pedro I$ ?B Se"or D> uadra B> Y? I4 1C>$? Terreno com 1 sobrado residencial (%adr/o sim%les > anos C m? +ren"e= 1?$ m Pro+, e-uiv,= >$ m #rea= C m? R >,$ Escri"ório de advocacia Fno localG , 4one=?1?(? ('r, Am.rico
7#lculos= -C FR>,$!!0!$H(R1?$D 0!$LC0!$BH0 Cm?G2C!!m?0 F1B?$?L 21C>$?G -C R D>$L2m?
ELEMENTO N9 Oocal= Imóvel=
Rua 7os"a A&uiar$ ?? Se"or B uadra ?D Y? I4 1B$ Terreno com cons"ruções comerciais (%adr/o sim%les C anos D> m? +ren"e= B>$ m Pro+, e-uiv,= ?$ m #rea= H m?
Preço= R B>,$ FvendidoG !+er"an"e= 'PA Imóveis (Rua 7os"a A&uiar$ 11>? , 4one= C1CD(C (Sr, Abdala 7#lculos= -L FR B>,$( R 1?$D 0 $LC 0 Lm? 0 $DLG 2Hm? 0 F1B?$?L21B$G 1?
-L R D?>$CH2m?
A*,l(&e e Re&mo $o& Eleme*'o& Cole'%$o& Elemen"o No, 1 ? D B > C L To"al M.dia ari"m."ica= Oimi"e su%erior= Oimi"e in+erior=
R 2 m? B>1$>C ?>$1 DLH$?B D?L $?D B?1$H? D>$ L D?>$CH ?,>BH,>? R ?,>BH$>? 2 L R DCB$?1 0 1$D R DCB$?1 0 $L
R DCB$?1 RBLD$B R ?>B$H>
Por"an"o o valor uni"#rio m.dio b#sico . de= - R DCB$?12m? 2 I4 1B?$?L2 YD
1D
D Z AAOIAÇ! 'ETERREN!S URAN!S Na avaliaç/o de "errenos lo"eados$ n/o indus"riais$ dever/o ser levados em consi( deraç/o os se&uin"es elemen"os= #rea$ %ro+undidade$ +ren"e$ "o%o&ra+ia e consis"8ncia do solo,
3.1 .P!o+*$($%$e e(/%le*'e 7on+orme de+inida no 7a%í"ulo C (Pes-uisa de alores, S/o a"ualmen"e recomendadas como mínimas e m#0imas as se&uin"es %ro+undidades= 1o, Yona= resid8ncias isoladas de %adr/o elevado D$ m a C$ m ?o, Yona= a%ar"amen"os e escri"órios de %adr/o elevado D$ m a C$ m Do, Yona= com.rcio de densidade al"a ?$ m a B$ m Bo,, Yona= resid8ncias de %adr/o m.dio e2ou com.rcio de densidade m.dia ?>$ m a B$ m >o, Yona= a%ar"amen"os2escri"órios de %adr/o m.dio ?>$ m a >$ m Co, Yona= resid8ncias de %adr/o modes"o 1>$maD$m [ ;nico= even"uais modi+icações desses %ar9me"ros dever/o ser com%rovadas , e 6us"i+icadas, Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos, 3os. 4i5er 1>
O:&e!/%";e& = 1a, Em "errenos susce"íveis de incor%oraç/o %or %ermiss/o le&al e vocaç/o econmica$ Pma %ode ir a". "r8s ve:es a "es"ada %rinci%al, ?a, Em "errenos susce"íveis de cons"ruç/o de con6un"os residenciais %or %ermiss/o le&al e vocaç/o econmica$ % ma %ode ir a". duas ve:es a "es"ada %rinci%al, As :onas acima re+eridas FYNG n/o devem ser con+undidas com as :onas cons"an"es das Oeis Munici%ais de Yoneamen"o FYPG no, L,> de 12112L? e n,\ ,1 de ?B21?2LD re&ulamen"ada %elo 'ecre"o n,o 11,1C de ?2C2LB, 1B
A %ro+undidade e-uivaIen"e es"ando den"ro dos limi"es mínimo e m#0imo das %ro+undidades es"abelecidas %ara a :ona como corres%onden"es ao a%rovei"amen"o economicamen"e recomendado ou resul"an"e de im%osições le&ais$ a avaliaç/o dos "errenos ser# +ei"a %elo valor do me"ro -uadrado de"erminado %ela %es-uisa= "A 0 v E0em%lo= Su%on*a(se um "erreno si"uado em rua de com.rcio de densidade al"a$ com +ren"e e+e"iva de 1$ m$ #rea de D$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,>$ 2m?$ PeD$ 21$ D$m YND =, ?$m ≤ Pe ≤ B$m "R1,>$ 0 D$m? RB>,$ 7onv.m aler"ar -ue$ nos "ó%icos -ue se se&uem$ as +órmulas de de"erminaç/o dos +a"ores de %ro+undidade e de +ren"e ser/o inver"idas em relaç/o ao -ue +oi +ei"o a". a-ui em %es-uisa de valores$ is"o .= " A 0 1 0 FPe 2 Pmi G 12?$ e n/o mais " A 0 1 0 F Pmi 2PeG 12? Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade mínima recomendada %ara o local e a me"ade dessa %ro+undidade mínima, " A 0 1 0 FPma 2 Pe G 12?$ e n/o mais " A 0 1 0 F Pe 2PmaG 12? Em caso de a %ro+undidade e-uivalen"e es"ar com%reendida en"re a %ro+undidade m#0ima recomendada %ara o local e o dobro dessa %ro+undidade m#0ima, E$ ainda$ %ara c#lculo do coe+icien"e de +ren"e= 7+ F4. 2 4rG12B$ e n/o mais 7+ F4r 2 4eG 12B Is"o se deve ao +a"o de -ue a %ar"ir de a&ora es"amos %/%l(%*$o 'e!!e*o& $ e n/o +a:endo pe&(&% $e /%lo!e& , Na verdade$ a %ro+undidade es"ando +ora dos limi"es recomendados %ela :ona de norma Fin+erior ) mínima ou su%erior ) m#0imaG a"ua sem%re como +a"or desvalori:an"e e$ %or"an"o$ a %ro+undidade de valor maior deve es"ar sem%re em denominador, A +ren"e vai a"uar como +a"or valori:an"e se +or maior -ue a de re+er8ncia e desvalori:an"e se +or menor -ue a +ren"e %adr/o, Por isso$ a +ren"e do lo"e deve es"ar sem%re em numerador %ara es"abelecer a com%araç/o com a de re+er8ncia$ is"o em %/%l(%"#o $e 'e!!e*o& , 3# no caso de %es-uisa de valores$ -uando saímos a cam%o$ encon"ramos "errenos com seus %reços 6# es"abelecidos, Presumimos -ue esses %reços +oram +i0ados %ara venda de acordo com uma avaliaç/o +ei"a se&undo as normas,
1>
7omo nosso ob6e"ivo . de"erminar o %reço %ara um lo"e %adr/o$ is"o .$ com +ren"e i&ual ) de re+er8ncia e %ro+undidade den"ro dos limi"es %rescri"os %ela :ona de norma$ n/o nos res"a ou"ro camin*o$ na %es-uisa de valores$ sen/o e+e"uar as o%erações con"r#rias )-uelas -ue +oram +ei"as %ara avaliar o lo"e %os"o ) venda, Is"o .$ se o "erreno em o+er"a %ossui +ren"e maior -ue a de re+er8ncia$ su%omos -ue$ %ara de"erminar o %reço$ o %ro%rie"#rio a%licou F4e 2 4rG12B En"/o a%licamos F4r 2 4eG 12B "irando e0a"amen"e o -ue ele acrescen"ou %ara ver -uan"o cus"aria o "erreno se +osse normal$ is"o .$ com +ren"e i&ual ) de re+er8ncia, No +inal da %es-uisa "eremos um %reço %ara o lo"e normal$ %adr/o$ v#lido %ara "oda a -uadra onde es"# o lo"e em avaliaç/o, Aí$ en"/o$ %ar"iremos %ara a avaliaç/o do nosso lo"e$ em relaç/o ao lo"e %adr/o$ a%licando as +órmulas na sua +orma dire"a, A %ro+undidade e-uivalen"e sendo in+erior ou i&ual )s mínimas mencionadas no i"em an"erior$ e maior ou i&ual ) me"ade delas F12? Pmi ≤ Pe≤Pmi G dever# ser em%re&ada a +órmula se&uin"e= " A 0 1 0 FPe 2PmiG l2? E0em%lo= Se6a um "erreno si"uado em uma rua de com.rcio de densidade m.dia$ com +ren"e e+e"iva de 1$ m$ #rea de ?$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,?$2 m?, Pe ?$2 1$ ?$ mYNB =,?>$2? ≤ Pe ≤ ?>$m ? "R1,?$ 0 ?$m 0 F?$ 2?>$G R?1B,CC$ A %ro+undidade e-uivalen"e sendo su%erior )s m#0imas mencionadas an"eriormen"e a". o dobro delas FPma ≤ Pe ≤ ? P maG dever# ser em%re&ada a +órmula denominada de Xar%er( errini$ "endo a %ro+undidade m#0ima como %ro+undidade de com%araç/o= " A 0 v 0 FPma 2PeG 12? Para %ro+undidades maiores -ue ? P ma] dever# ser man"ido o valor %or me"ro -uadrado ob"ido %ara esse limi"e, E0em%lo= 7onsideremos um "erreno si"uado em rua de resid8ncias de %adr/o modes"o$ com +ren"e e+e"iva de 1$ m$ #rea de B$ m?$ com valor uni"#rio de R ?$2 m?, Pe B$ 2 1$ B$ mYNC ,,,D$m ≤ Pe ≤ ? 0 D$m "R ?$0B$m 0FD$2B$G12? R CH,?$
3.2 -S#o %'%lme*'e !e)ome*$%$%& %& &e8(*'e& +!e*'e& $e !e+e!<*)(% 1C
4r 1$ m %ara as Da$ Ba e Ca :onas FYNG 4r 1C$ m %ara as 1 a e >a :onas FYNG 4r ?$ m %ara a ?a :ona FYNG A +ren"e e+e"iva dever# ser relacionada com uma das +ren"es de re+er8ncia reco( mendadas, A valori:aç/o ou desvalori:aç/o ser# dada %ela se&uin"e +órmula= 7+ F4. 24rG12B den"ro dos limi"es 4r 2 ? ≤ 4e ≤ ? 4r
2 11B " R 1,>$ 0 D$ m 0 F$21C$G R DL,BD$ 3 E0em%lo= Se6a dado um "erreno si"uado e"n rua de a%ar"amen"os de %adr/o m.dio$ com +ren"e e+e"iva de $ m$ #rea de D$ m?$ com valor uni"#rio de R 1,>$2 m?, Pe D$ 2$ DL$>m YN> =, ?>$ m ≤ Pe ≤ >$m 4r 1C$m? " R 1,>$ 0 D$ m ? 0 F$21C$G 12B R DL,BD$
O:&e!/%"#o 1 a (!s e0%oen"es das +órmulas de in+lu8ncia %or %ro+undidade e +ren"e$ os %ró%rios limi"es dessas in+lu8ncias$ bem como a-ueles decorren"es de +ren"es m;l"i%las e2ou de es-uina$ %oder/o ser es"abelecidos %ara cada re&i/o ou local$ com base em an#lise e0%erimen"al (es"a"ís"ica e re+erendados %elo IAPE2 SP$ en"idade au"ora des"as normas$ levando em con"a as vocações de uso e os dis%osi"ivos le&ais, Ali#s$ a NR 1BC>D(1(?1 (%ar"e ? es"abelece -ue os ins"i"u"os re&ionais dever/o es"abelecer +órmulas %ara *omo&enei:aç/o dos +a"ores devidamen"e veri+icadas ou o en&en*eiro avaliador %oder# a%resen"ar +órmulas de sua au"oria$ desde -ue devidamen"e 6us"i+icadas$ +undamen"adas e condi:en"es com a realidade, Aler"amos o lei"or -ue "/o lo&o essas novas +órmulas se6am %ublicadas$ ser/o divul&adas em com%lemen"aç/o ao livro, ?a( !s lo"es de &randes dimensões$ os de %e-uenas dimensões de di+ícil a%rovei( "amen"o e os de +ormas inusi"adas devem ser avaliados observando essas carac"erís"icas e es"udando a %ossibilidade de desmembramen"o ou remembramen"o$ bem como o seu mel*or e mais e+icien"e a%rovei"amen"o, Da (Nos bairros ou locais onde o mercado n/o indi-ue *aver van"a&em em a&ru%ar lo"es$ ainda -ue es"es se6am con"í&uos$ a avaliaç/o deve ser +ei"a considerando(os isoladamen"e$ um a um, Ba( Nos lo"es em bairros de resid8ncia de %adr/o modes"o ocu%ados %or cons"ruções -ue os a%rovei"em ade-uadamen"e$ devem ser desconsideradas even"uais desvalori:ações de "es"ada$ bem como de %ro+undidade$ no caso de es"as serem in+eriores )s de re+er8ncia e mínima$ res%ec"ivamen"e,
3.3 -A 'opo8!%+(% $o 'e!!e*o= em ele/%"#o o $ep!e&&#o= em %)l(/e o $e)l(/e= po$e!, &e! /%lo!(%*'e o $e&/%lo!(%*'e 7omo cri".rio &eral$ as in+lu8ncias des"a na"ure:a %oder/o ser de"erminadas %ela deduç/o ou acr.scimo corres%onden"e aos &as"os necess#rios %ara colocar o "erreno em si"uaç/o de m#0imo a%rovei"amen"o, 1L
Para um c#lculo mais sim%lis"a %oder/o ser u"ili:ados os se&uin"es +a"ores corre"ivos= Si"uaç/o %aradi&ma ("erreno %lano 7aído %ara os +undos a". > 7aído %ara os +undos de > a". 1 7aído %ara os +undos de 1 a". ? 7aído %ara os +undos mais de ? Em aclive a". 1 Em aclive a". ? Em aclive acima de ? Abai0o do nível da rua a". 1$ m Abai0o do nível da rua de 1$ m a". ?$> m Abai0o do nível da rua de ?$> m a". B$ m Acima do nível da rua a". ?$ m Acima do nível da rua de ?$ m a". B$ m
1$ $H> $H $ $L $H> $H $> 1$ $H $ 1$ $H
!s casos de valori:aç/o sendo menos +re-uen"es dever/o ser mel*or e0aminados e 6us"i+icados,
3.4 -A )o*&(&'<*)(% $o 'e!!e*o $e/e!, &e! '%m:>m le/%$% em )o*'% pelo )!('>!(o 8e!%l $o ('em %*'e!(o! o= $% me&m% +o!m%= %$o'%*$o o& &e8(*'e& )o!!e'(/o& Si"uaç/o %aradi&ma= "erreno seco Terreno inund#vel Terreno bre6oso ou %an"anoso Terreno ala&adiço
1$ $> $C $L
O:&e!/%"#o = Nos lo"es con"í&uos a cCrre&os$ salvo casos es%eciais$ deve ser es"abelecida uma de%reciaç/o de ? ao lon&o de uma +ai0a %aralela a eles$ com > m de lar&ura$ a con"ar de cada mar&em, Nos casos de "errenos nus de &randes %ro%orções$ deve ser observado$ "amb.m$ o %revis"o na le&islaç/o 4ederal$ Es"adual e2ou Munici%al,
3.0 -Te!!e*o& lo'e%$o& $e m?l'(pl%& +!e*'e& !s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es %oder/o ser avaliados como "errenos de uma +ren"e$ dando uma valori:aç/o %ela ou"ra ou ou"ras +ren"es ou avaliados %ela soma"ória dos valores calculados de acordo com o i"em L$ %ara cada lo"e resul"an"e da subdivis/o +ei"a$ "endo em vis"a o mel*or a%rovei"amen"o do "erreno e de +orma a se ob"er o maior valor, ! coe+icien"e de valori:aç/o %ela es-uina ou ou"ras +ren"es ^ 7eG ser# ob"ido %ela se&uin"e +órmula= 7e^7: V?G4% v1V4? v?V,,,4v vn 2? 4% v1 Sendo= 7: 1$ %ara as Ia$ Ba e Ca :onas 7: ?$ %ara as ?a e >a :onas 1
7: ? ou D$ %ara as Da :ona 4 +ren"e %rinci%al$ "es"ada %ara via %;blica de maior valor ou "es"ada menor no % caso de ruas de i&ual valor$ ou$ ainda$ "es"ada -ue corres%onda ao maior valor como lo"e de uma +ren"e nos "errenos de es-uina 4? $,,, 1$ 4 n +ren"es secund#rias vi ,,,v? ,,,v n valores uni"#rios corres%onden"es )s +ren"es %rinci%al e secund#ria,
O:&e!/%";e& = 1 a (!s "errenos de es-uina ou de v#rias +ren"es$ locali:ados nas :onas de resid8ncias individuais$ n/o dever/o "er valori:aç/o %elo maior n;mero de +ren( "es$ a menos -ue condições es%eciais a 6us"i+i-uem, ?a (As e0"ensões das +ren"es u"ili:adas na +órmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1 ser/o limi"adas a= 4r nas 1 a$ Ba e Ca :onas e a ? 4r nas demais, Da (A valori:aç/o ob"ida %ela +órmula$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ +icar# limi"ada a 1 nas 1a$ Ba e Ca :onas a 1> nas ?a e >a e a ?> na Da :ona, Ba (A #rea de in+lu8ncia do +a"or valori:an"e corres%onder# )-uela dada %ela e0%ress/o 4. 0 Pe$ de%endendo das :onas de+inidas no i"em 1$ den"ro dos se&uin"es limi"es= 4e ≤ 4r e Pe ≤ Pmi$ %ara as 1a,$ B a, ? Ca, :onas 4e ≤ 4r e Pe ≤ Pma$ %ara as ?a, e > a, :onas 4e ≤ ?4r e Pe ≤ Pma$ %ara a D a, :ona >a, (As +ren"es de re+er8ncia$ %ro+undidades m#0imas e mínimas$ coe+icien"es de :ona e limi"es %ara valori:aç/o de +ren"es m;l"i%las es"/o resumidos no -uadro a se&uir= Yona
1a, ?a, Da, Ba, >a, Ca,
4eren"e de re+er8ncia 41
Pro+undidades
7oe+,
Pmi
Pma
Yona 7:
4ren"e adicional
1C$ ?$ 1$ 1$ 1C$ 1$
D$ D$ ?$ ?>$ ?>$ 1>$
C$ C$ B$ B$ >$ D$
1 ? ? ou D 1 ? 1
4r ?4r ?4r 4r ?4r 4r
Oimi"es 7oe+, alori:aç/o 7e
1$1 1$1> 1$1> ou 1$?> 1$1 1$1> 1$1
@rea de In+lu8ncia 4. 0 Pe
4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pma 4e ≤ ?4r 2 Pe ≤ Pma 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pma 4e ≤ 4r 2 Pe ≤ Pmi
E0em%lo= Se6a dado o se&uin"e "erreno= Oocal= Rua Serra de 3air.$ D1C e D? e Rua Serra de ocaina FS, ?H( , >(4O B> e DD (YNB Imóvel= Terreno 4ren"e= %ara a Rua Serra de 3air. 1L$ m 1H
4ren"e= %ara a Rua Serra de ocaina ?$ m @rea = DB$ m? Preço= R ?$2 m? %ara a Rua Serra de 3air. R 1C$2 m? %ara a Rua Serra de ocaina aG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de 3air.= "l R ?$ 0 DB$ m? 0 F1L $21$G 12B 0 F?$2?>$G 12? R CH,BBH$ bG 7#lculo do "erreno com +ren"e %ara a Rua Serra de ocaina= "?R1C$0DB$m? 0F?$21$G 12B 0 F1L$2?>$G 12? R >D,DBL$ cG Escol*eremos$ en"/o$ o valor do "erreno corres%onden"e ) +ren"e %ara a Rua Serra de 3air.$ %or ser mais elevado, dG A%licamos a +órmula %ara c#lculo de 7e= 7e F l V? G0 1$ 0 R?$V 1$0R1C$2? 0 1$0R?$ 7e 1$H eG 7#lculo do valor +inal= Fvalori:aç/o só %ara a #rea 4 r e % e= 1 W ? ? m? "l R ?$ 0 ?$ m? 0 F1L$21$G 12B 0 F?$2?>$G 12? 0 1$H R BB,>?L$H? "1 R ?$ 0 1B$ m? 0 F1L$21$G 12B 0 F?$2?>$G 12? R ?,>H>$L " "l V "? R BB,>?L$L? V R ?,>H>$L R LD,1?D$> D. -O:&e!/%";e& +(*%(& aG ! %reço uni"#rio dos "errenos deve ser de"erminado median"e %es-uisa de valores$ sendo u"ili:ado mais comumen"e o m."odo com%ara"ivo$ %odendo$ en( "re"an"o$ em casos em -ue n/o *a6a na re&i/o "errenos sem ben+ei"orias$ ser u"ili:ado o m."odo residual, bG A avaliaç/o de lo"es com +orma"os ou dimensões es%eciais dever# levar em con"a a de"erminaç/o do m#0imo valor -ue %ossa ob"er seu a%rovei"amen"o$ -uer como lo"e inde%enden"e$ -uer como valori:ador %o"encial de lo"e ou lo"es , vi:in*os, Es"/o nesses casos %s lo"es com +ren"e e+e"iva in+erior ) me"ade da +ren"e de re+er8ncia$ bem como os lo"es com %ro+undidades mínimas es"abelecidas, A ilus"raç/o a se&uir e0em%li+ica al&uns casos em -ue lo"es de dimensões redu:i( das servem %ara valori:ar lo"es vi:in*os,
?
No desen*o FAG$ o lo"e FIG$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcança a avenida %rinci%al$ &an*ando uma +ren"e com valor bem mais elevado, No desen*o FXG$ o lo"e F1G$ com%os"o com o lo"e F?G$ alcança a %ro+undidade de 1>$ m$ -ue . a mínima em YNC %ara n/o so+rer de%reciaç/o, Em ambos os casos deve ser +ei"a uma avaliaç/o do lo"e F IG so:in*o e ou"ra do con6un"o com%os"o de lo"e F 1G V lo"e F?G, Por sub"raç/o ob".m(se a valori:aç/o do lo"e 1, Essa valori:aç/o . dividida %or dois %ara -ue ambos os %ro%rie"#rios usu+ruam da van"a&em da com%osiç/o, cG !s "errenos indus"riais dever/o ser avaliados %elo cri".rio do me"ro -uadra( do m.dio$ de"erminado %or %es-uisa com%reendendo "errenos de #reas e di( mensões e-uivalen"es$ %ró0imos da #rea avalianda,
B( AAOIAÇ! 'E EN4EIT!RIAS >( 'EPRE7IAÇ_ES 'E 7!NSTRUÇ_ES C Z MT!'! 7!MPARATI! 'IRET! L Z "errenos com ben+ei"orias Z Avaliações de alu&u.is H Z Avaliações de &lebas urbani:#veis 1 Z Avaliações econmicas 11( in+er8ncia es"a"i`s"ica 1? Z %rocedimen"os 6udiciais 1D Z E0em%lo de laudos 6udicial
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