Ley 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble Comentada. Anotada Prólogo de Aída Kemelmajer de Caduco (lommurofi José Luis De PALMA • EDITO* $C09fW**t «dítmiai ^caNMno^ll-rfto CtoHAAi * §mmMrm• ****« (54*11) 4MJ5* HntwroUtw» f^mífc »^ioWvwiwi'uf*b co** * Eiufrujftniwtigrd $ concept design di Hmmási Imcm Oeo*fan* l«i 4WM0 «nuiroUt»» CfUfÉGÜntfi W#PlplWHL ikNbíffiipni«NOtn w laminé é* Éapnmr «R^MlátMpMWfer* dt 20M •ntouitem 9>*U<» 4MloMtoi Nrénai 14N. tumoi Ara • Arfaran* éapévtoétl* 11J2I Oifdmumwaéoi NkMiwnpritimtiiMÉtfaiQii N^wilVfi»iw/hfwieiwjk|wiws **•* W-*>*-Mi 41 ?4 <'«!««) WM5ft,14l*4|t»1 (moniirRiiQj Para un lector que pertenece al llamado “mundo del derecho continental”, en el que la Argentina se incluye, las ventajas de una obra exegética sobre una determinada ley parecen evidentes: encuentra al pie de cada artículo una explicación del sentido y alcance. Al mismo tiempo, las dificultades para el autor son mayúsculas, pues la ley es un microsistema que, a su vez, se engarza en un sistema mayor, todo lo cual implica que comentar un artículo exige concatenarlo no sólo con los otros que integran ese cuerpo normativo sino con los principios que fundan el sistema; por eso, a veces, quien lee la obra y cree que en la nota a determinado artículo encontrará la solución a su problema, no siempre tiene satisfacción rápida a su necesidad, en tanto puede ocurrir que su esquema lógico no coincida con el del autor que ha decidido desarrollar la temática en la glosa a otro artículo. Escribir un libro valiéndose del método exegético no es, pues, tarea fácil. La clave del buen resultado obtenido en la obra que prologo está en que Gabriel Ventura es heredero de la escuela cordobesa de derecho civil; fiel a esa herencia, sabe analizar los textos legales con visión sistemática, bucear en las fuentes y proponer soluciones armónicas. A estas virtudes agrega que desde hace más de quince años viene estudiando el derecho registral con gran dedicación y seriedad. Prueba objetiva de lo que digo es su tesis doctoral Tracto abreviado registral, lanzada al mercado editorial en el año 2004, prologada por su maestro, Luis Moisset de Espanés, y una importante serie de trabajos monográficos publicados en revistas de alcance nacional y provincial (v. gr. “Jurisprudencia Argentina”, “Revista Notarial”, “La Ley Córdoba”, “Foro de Córdoba”, “Anales de Derecho Civil”). Este libro sortea con éxito los inconvenientes antes reseñados porque el autor conoce muy bien el método elegido y la materia que aborda. El respeto al método se visualiza en el análisis de cada palabra relevante utilizada en el artículo (plena fe, fe pública, etcétera), pero además, en la continua determinación de los alcances de los conceptos jurídicos vinculados al texto: así, la distinción entre “registros convalidantes” y "registros que generan fe pública pero no son
convalidantes”; entre “toma de razón” y "asiento de presentación”; entre “actos confirmatorios”, “ratificatorios”, “convalidatorios” o “rectificatorios”; entre “legitimar” y “legitimación”; entre “reserva de prioridad”, “bloqueo registral” y “cierre registral”; entre “error” e “inexactitud registral”, etcétera. A tal efecto, nunca falta un ejemplo para la mejor comprensión de la cuestión. El manejo del método también aparece en la visión sistémica de la ley. El estudio sistemático es interno, o sea, dentro de la propia ley; por eso, muchos comentarios remiten al lector al de otros artículos, necesarios para entender el tema en cuestión; son frecuentes frases como éstas: “Para tener una visión completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contemplar las normas de los arts. 23,24 y 25, junto con el art. 5a”; “No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el art. 26”. Advierto que no se trata de meras remisiones. Así, cuando analiza las expresiones “inscripción” y “anotación” contenidas en el art. 2a, menciona todos los artículos que contienen esos vocablos (arts. 3®, párrs. l9y 3a; 6a, inc. a; 9a, inc. b y último párrafo; 10; 17; 18, incs. b ye; 19; 28; 33 y 36); el art. 5a se estudia en amplia coordinación con los arts. 17, 19 y 22 a 24; los requisitos subjetivos fijados por el art. 12, con el principio del tracto sucesivo regulado en los arts. 15 y 16, etcétera. Facilita esta tarea el análisis de los llamados “principios regístrales”, cada uno de ellos incluidos en los artículos que los consagran. La labor no concluye allí; sale de los estrechos márgenes de los cuarenta y ocho artículos de la ley 17.801 (cuarenta y seis originarios y dos agregados por otras tantas reformas) para analizar, en forma precisa, normas del Código Civil (como las referidas a la fe de conocimiento y las modificaciones introducidas por la ley 26.140, al boleto de compraventa, etcétera), leyes complementarias (ley 13.246, que regula los contratos de arrendamientos y aparcerías rurales; ley 24.374, llamada “Ley Pierri”, modificada por la ley 25.797, de regularización de dominios; ley de loteos, de propiedad horizontal, de prehorizontalidad, etcétera), decretos reglamentarios de leyes regístrales provinciales, códigos procesales y leyes de naturaleza procesal (v. gr., el comentario al art. 6a contiene referencias a la ley 22.172 que regula los exhortos que se presentan en extraña jurisdicción); leyes tributarias (por ejemplo, en el comentario al art. 2a se encuentran referencias a la ley 23.905, que libera de impuestos cuando se trata de la sustitución de la vivienda única); leyes de naturaleza administrativa (en el art. 16 hay referencias a la ley catastral 26,209, etcétera), Ley de Sociedades 19.550 y sus modificaciones en tanto influyen sobre la situación de los inmuebles y sus titularidades en los supuestos de fusión, transformación y escisión societaria. Dado que conoce a fondo la materia que analiza, Ventura asume posición fundada, sin temer a los argumentos de autoridad de los grandes maestros, frente a la casi totalidad de los temas debatidos por la doctrina que suelen ser objeto de conflictos judiciales en materia registral. Así, adhiere a la posición de su maestro Moisset de Espanés y entiende que la registración es obligatoria, no meramente facultativa, en tanto quien no inscribe recibe una respuesta sancionatoria del ordenamiento jurídico (en términos kelsenianos), cual es la imposibilidad de disponer del derecho; niega categoría ontológica y utilidad a la distinción entre inscripción y anotación; entiende que la registración no integra ni el título ni el modo; descarta el acceso registral de las llamadas inhibiciones voluntarias; califica al bien de familia como “vinculación” (sería una permitida por la ley, en contra de las que Vélez prohíbe en el art. 2614 del Cód. Civil); considera que la inscripción del bien de familia no es constitutiva y que la figura debe ser aplicada en armonía con el art. 22 y concordantes; defiende la oponibilidad de la declaratoria de herederos aunque no haya tenido acceso registral; analiza la cuestión en la problemática que presenta el tracto abreviado; niega
la registración de cesiones de derechos sobre bienes particulares; justifica la exigencia del art. 59 (el trámite de la rogación debe estar en manos de profesionales) en la necesidad de evitar dilaciones; participa del criterio que la enumeración del art. 16 no es taxativa; que el acto celebrado sin certificado es válido e inscribible, sin perjuicio de tener sólo prioridad directa; que el certificado puede ser usado para un acto distinto al que se peticionó si el realizado es de menor alcance que el pedido; aclara que estos casos se presentan, en la práctica, por error del notario, no de las partes; que el art. 18, inc. a) de la ley prevé un supuesto de rechazo por conflicto de prioridades y no por nulidad del acto o instrumento que accede; brinda soluciones para el caso de la calificación registral fuera de los plazos legales; defiende el sistema de la retroprioridad contra las críticas de la doctrina española, etcétera. Cuando no coincide con la solución legal porque no es clara, o resulta injusta, o asistemática, propone una alternativa. A tal efecto, son frecuentes las referencias a conceptos que, desarrollados por la filosofía del derecho, dan base a quien pretende hacer ciencia del derecho, tales como la buena fe, la sanción, el orden. “La vida está llena de conflictos y muchos de ellos se solucionan dando prioridad a unos sobre otros”, dice para explicar por qué la prioridad registral es un instrumento de pacificación. Este libro es de especial interés para los notarios, en tanto se analizan temas de importancia práctica para esa profesión (actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificatorios frente a la calificación registral del art. 99; testimonios y modos de expedirlos en el sistema latino frente a los arts. 28 de la ley, y 1001 y ss. del Cód. Civil). j» Es también importante para los académicos porque hay un manejo preciso de las fuentes legales y de allí las continuas referencias a la legislación española, aunque el autor alerta sobre los riesgos de asumir una actitud intprnrpfcari* va sobre la base exclusiva de la legislación, fuente y doctrina hispana desde que hay diferencias fundamentales en el sistema legal de ambos países; por eso, cada vez que menciona la ley española, hace la comparación y marca semejanzas y diferencias (véase, a manera de ejemplo, el comentario al art. 22). Para otros operadores del derecho registral hay una ventaja adicional, cual es que Ventura conoce y muestra ‘la cocina”, o sea, la práctica cotidiana; así, al analizar el art. 19, relata que el ingreso del documento para su registro se hace por la oficina denominada “Mesa de entradas”; al estudiar el art. 36 se queja de la práctica del Banco de la Nación, que antes de aceptar una hipoteca en garantía de un crédito otorgado, requiere la cancelación de los asientos caducos obrantes en el folio sobre el que recaerá el gravamen. En el manejo de esa práctica son muy importantes las leyes provinciales, dadas las permanentes referencias de la ley registral a la normativa local. Ventura no se limita a explicar la normativa de Córdoba sino que referencia la de otras provincias y la déla Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Sin empachos se pronuncia por la inconstitucionalidad de muchas de estas leyes que, en cuestiones no delegadas, disponen en contra de la ley nacional. En suma, tengo la convicción de que, de alguna manera, este libro es un hito significativo en la carrera académica y profesional del autor y, como tal, lo recibimos. Además, se integra así a la excelencia del nutrido catálogo de EDITORIAL HAMMURABI, que sigue consolidando su puesto de privilegio en el mercado del libro jurídico argentino, siempre bajo el generoso impulso de su mentor José Luis Depalma. AÍDA KEMELMAJER DE CARLUCCI Verano de 2009 Indice general
CAPITULO I REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. OBJETO. DOCUMENTOS REGISTRABLES ARTICULO 1º. [AMBITO DE APLICACIÓN]. — Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur. — §1 — — LA PUBLICIDAD REGISTRAL El fenómeno de la publicidad registral en el derecho moderno, ha ganado en la actualidad tanto protagonismo que llega a decir García Coni que vivimos en la era de la registración . Es cierto, casi no hay aspecto de la vida de los individuos de una comunidad que no sea objeto de registración. Se inscriben su nacimiento, sus cambios de estado civil, su demencia, su patrimonio, su testamento y su muerte. Si bien este fenómeno data de muy antiguo y ha sido analizado, estudiado y explicado por los más notables juristas, no ha merecido un análisis metodológico encaminado a la registración misma sino hasta tiempos relativamente recientes . Varios son los motivos por los que un sistema exige la registración de bienes. El valor de las cosas, el riesgo que genera su utilización, su inmaterialidad y hasta finalidades puramente estratégicas, como ocurre con el registro de palomas de carrera mensajeras , hacen que en una coyuntura social determinada, el legislador instaure para ciertos fenómenos jurídicos o ciertos bienes un sistema de registración apropiado a ellos . Las exigencias del tráfico jurídico y la necesidad de contar con una forma de publicidad más certera que la mera apariencia , constituyen nuevos requerimientos que contribuyen a la proliferación de los registros jurídicos de bienes cuyas características, si bien difieren en lo formal y material según los bienes que tutelen, procuran siempre brindar una ayuda a la seguridad jurídica. Como es dable suponer, en un sistema jurídico dominado por los principios romanistas, las cosas inmuebles no podían escapar de este imperativo. El proloquio «res movile res vile» obliga a que sean justamente las cosas inmuebles los objetos patrimoniales primeros en ser registrados y es en torno a esta disciplina, el derecho inmobiliario registral, que se van perfilando los principios rectores de todo el derecho registral, hasta llegar a transformarse, el inmobiliario, en una suerte de “parte general” del derecho registral. Ello significa que, como ocurre con el derecho civil, el “derecho común” que brinda las bases para efectuar cualquier aplicación de principios jurídicos de otras disciplinas, el derecho inmobiliario registral nos da las bases de aplicación y los principios que habrán de relacionarse con todos los registros jurídicos de bienes. — §2EL DERECHO REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA
La registración constituye un elemento más que coadyuva a la seguridad jurídica, sin la cual resultaría difícil arribar a la justicia, causa fundamental de todo buen sistema jurídico. La seguridad jurídica aparece en dos manifestaciones: seguridad estática y seguridad dinámica. Pues bien, ambas encuentran en los registros jurídicos de bienes una eficaz herramienta para llevar a cabo su cometido. Todo sistema positivo procura situaciones públicas, ostensibles y corroborables evitando lo oculto o clandestino. El conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones de relevancia en el mundo social, jurídico y de los negocios, evitará el abuso de apariencias falsas e impedirá que pueda alegar buena fe quien las conoce o debiera conocerlas obrando con diligencia y previsión. Así, todo interesado podrá enterarse de la situación dominial de los bienes de su cocontratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etcétera. Desde los más remotos tiempos, el derecho registral ha contribuido, en la doctrina y en la práctica, a la seguridad jurídica de los sistemas. Tanto la seguridad dinámica o del crédito, aquella que se refiere a la certeza o grado de certeza de los contratantes en cuanto a la recíproca situación jurídica entre ellos y la posibilidad de llegar a un cumplimiento efectivo de las prestaciones acordadas por cada uno; como a la seguridad estática, o del derecho subjetivo, aquella referida a la protección y reconocimiento de los derechos registrados. De poco serviría un sistema jurídico si no diera respuesta a estos básicos requerimientos. La seguridad jurídica en esas dos manifestaciones constituye uno de los objetivos primordiales del orden jurídico y los registros jurídicos contribuyen en gran medida a lograrlo. Sin embargo, a pesar de considerar implicadas en el fenómeno re¬gistral ambas manifestaciones de la seguridad jurídica, no ha faltado el autor que haya ceñido sólo al aspecto dinámico el aporte de la ins¬cripción. Así, Roca Sastre expresa que al derecho registral inmobilia¬rio no le interesa directamente la estructura y contenido del derecho real, sino únicamente su dinámica, esto es, su adquisición, transmi¬sión, modificación y pérdida . Pero, entre nosotros, Moisset de Espa- nés expresamente resalta que la visión de lo publicitario registral se¬ría incompleta si creyéramos que los registros jurídicos de bienes na¬cen sólo para proteger la seguridad dinámica; también por algunas especiales circunstancias, agrega Moisset de Espanés, pueden aten¬der a la seguridad estática. El citado autor ejemplifica con el antiguo Egipto en donde las creci¬das anuales del Nilo, producidas por el desborde de los lagos Victoria y Alberto, borraban límites y eliminaban todo elemento de referencia para deslindar un lote de otro. Allí, los registros fundamentalmente ayudaban a determinar o redimensionar el objeto de la relación juríEl objetivo de la registración, como aporte a la seguridad jurídica, tanto estática como dinámica, no debe perderse de vista a la hora de regular los efectos de la inscripción y procedimientos de registración, dado que un excesivo rigor formal, subvertirá su finalidad tornando a los registros en elementos de inseguridad. — §3— JS LOS REGISTROS EN EL DERECHO ARGENTINO Los registros inmobiliarios, aunque tachados de inconstituciona¬les en varios pronunciamientos , en la práctica, preexistían a esta ley 17.801, que no vino más que a legitimar su existencia y a unificar los dispares criterios provinciales en cuanto a efectos jurídicos de la regis¬tración y a la forma de llevar los asientos, adoptando la técnica del “fo¬lio real” inspirada en la llamada “hoja fundiaria” del sistema alemán. La norma analizada, con buen criterio, presupone la existencia de los registros inmobiliarios provinciales al expresar que la presente ley sujeta los “registros
existentes” en cada provincia. En efecto, la provincia de Buenos Aires, en 1879, había sancionado la ley 1276 por la que creaba el Registro de Propiedades, Embargos e Inhibiciones , sustituida, luego de la federalización de la provincia de Buenos Aires, sucesivamente por la ley 1144 de 1881 y la ley 1893 de 1886 que regu¬la la Organización de los Tribunales de la Capital Federal. Es menester aclarar que todos estos registros eran de carácter pri¬vado y se encargaban, por expresa disposición de ley, a un abogado o escribano designado por el Poder Ejecutivo. Recién a partir de 1903, se dispuso, mediante ley 4087, que las ofi¬cinas de registros fueran administradas por el Estado, mitigando aunque fuere un poco las duras críticas que se venían efectuando so¬bre su manifiesta inconstitucionalidad . Estas primeras leyes registrales argentinas, amén de las varias normas contenidas en el Código Civil reguladoras de la inscripción de las hipotecas, fueron modelo e inspiración de varias leyes regis¬trales provinciales. Así ocurrió con las leyes de Catamarca (1896), Santa Fe (1900), Santiago del Estero (1900), LaRioja(1900), Mendo- za(1900), San Luis (1906), San Juan(1911), Córdoba(1896 y 1924) . Al no estar prevista la registración en el Código Civil, como había¬mos dicho, hubo varios pronunciamientos sobre la inconstitucionali- dad de la exigencia de registración fundados justamente en esa si¬tuación. Así se destacan dos fallos importantes de la Corte Suprema de la Nación sobre la materia. Uno en autos “Jorba, Juan y otro c. Bambicha, Francisco B. y otro” referido a un pleito generado en la pro¬vincia de Catamarca cuya ley, como dijimos, data de 1896. En este fa¬llo del 25 de noviembre de 1935, la Corte expresó que la transmisión del dominio quedaba consumada con el título y la tradición; y que el Congreso había regulado dicho procedimiento de forma excluyente de toda otra autoridad, por lo que la ley citada resultaba a todas luces in¬constitucional . Otro de los casos interesantes se planteó en la provincia de Mendo¬za, en autos “Papa, José (administrador de la sucesión testamentaria Susso) c. Sociedad Compagno Hnos.”. La ley mendocina, de 1900, tam¬bién sancionaba con la inoponibilidad los títulos dominiales que no se hubieren registrado. Pues bien, en su pronunciamiento, la Corte di¬jo que: “Si se admitiera la posibilidad de que las legislaturas de pro¬vincias sometieran a su propia reglamentación el derecho de propie¬dad en sí mismo o en algunos de los elementos que lo constituyen, la facultad atribuida a la Nación por el artículo citado (se refiere al vie¬jo art. 67, inc. 11, Const. Nacional) habría dejado de ser exclusiva y, contra lo previsto por los constituyentes, el derecho común en lugar de ser uniforme en todo el territorio de la República, presentaría la peli¬grosa variedad derivada del aporte reglamentario o legislativo de ca¬da provincia” . Sin embargo, el aporte que la registración hace a la seguridad jurí¬dica resultó tan importante que determinó que Bielsa se pronunciara sobre la “feliz anomalía” en una frase que se transformó en una defen¬sa de la registración, aun cuando resultara cuestionable su constitu- cionalidad. Así, el ilustre administrativista argentino dejó sentado que .. si bien los registros de la propiedad —tal como están institui¬dos y han sido creados— son inconstitucionales, ellos han prestado y siguen prestando servicios de orden jurídico y también económico;... Por eso y no obstante ese vicio inicial o tacha de inconstitucionalidad, bien puede decirse que la creación de los registros constituye una fe¬liz anomalía en nuestra organización institucional” . Volviendo a la norma que estamos analizando, no podemos dejar de remarcar que la alusión a la Capital Federal que hace este art. I9 debería armonizarse, desde el año 1994, con el texto de la nueva Constitución Nacional, art. 129. En efecto, la Capital Federal,
por el mencionado dispositivo, ha pasado a ser la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y se ha dictado su propia Constitución en 1996 , razón por la que, actualizando la norma comentada, deberíamos leer el art. I9 como: “Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la Ciudad de Buenos Aires, Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur ” (lo destacado nos pertenece). ART. 2a. [ACTOS REGISTRABLES], —De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concs. del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los men¬cionados Registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o ex¬tingan derechos reales sobre inmuebles. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providen¬cias cautelares. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. -§1- INSCRIPCION OBLIGATORIA Ala hora de regular un sistema registral, el legislador debe plan¬tearse, como primera alternativa, si la registración será obligatoria o facultativa. La adopción de uno u otro sistema genera consecuencias muy importantes desde el punto de vista jurídico, por lo cual sería re¬comendable que dicho carácter, obligatorio o facultativo, no aparecie¬ra de manera indirecta ni inducida, como ocurre con la norma anota¬da que sólo dice “...se inscribirán o anotarán, según corresponda..." Es cierto que el artículo pareciere imperar lisa y llanamente: “se ano¬tarán o inscribiránpero debe remarcarse, sin embargo, que dicha frase viene precedida de un hecho consecuente; es decir, pareciera que se anotarán o inscribirán para su publicidad y oponibilidad a ter¬ceros; por ello estimamos que la norma, a pesar de su imperatividad, no resulta todo lo contundente que sería de desear; y no es posible que un tema tan atinente a los efectos de la registración quede al arbitrio de los jueces o de la doctrina . Por ello, García Coni manifiesta su desconcierto al expresar que: “Es curioso observar que ni en el Código Civil ni en la ley 17.801 figu¬ra en forma expresa la obligación inscriptiva, la que sí se encuentra en las normas locales organizativas de los Registros y en las orgáni¬cas de la función notarial” . El legislador debió poner de resalto en la norma el carácter obliga¬torio de la registración, de manera clara y directa. En nuestro caso debemos acudir a interpretaciones doctrinarias. Así, diremos que un registro será obligatorio cuando la falta de registración del derecho produzca alguna consecuencia negativa a su titular, lo que consti¬tuye, al decir de Hernández Gil, una sanción por el incumplimiento de la obligación de registrar . Mientras que, si frente a la falta de regis¬tración no deviene ningún efecto negativo para su titular, es decir, no hay sanción alguna, diremos que se trata de un registro facultativo o voluntario. Ahora bien, la consecuencia negativa que genere la falta de regis¬tración no debe consistir sólo en la negación de ciertas ventajas para su titular, como podrían serlo no reconocer cierta exención impositi¬va o la que surja de la expresión genérica de no gozar de la protección de la ley. Estas declaraciones legales sólo privan de una ventaja, pe¬ro no son definitorias, por no constituir una verdadera sanción, para calificar de obligatorio un registro determinado. De ser ése el funda¬mento determinante de la exigencia, deberíamos afirmar que no hay registros facultativos, dado que, en cualquier sistema registral, la inscripción siempre genera ventajas directas o indirectas para los ti¬tulares. Por ello, Lacruz Berdejo exige para considerar un registro co¬mo obligatorio, que se trate de una “obligación estricta, y no una car¬ga a la que viene condicionado un beneficio”4.
Tampoco debe confundirse la registración obligatoria con el efecto constitutivo de la inscripción, cuyo tema abordaremos en el apartado siguiente. Si bien todo registro constitutivo es por principio obligato¬rio, dado que en éstos quien no esté registrado no es titular de derecho alguno, esa consecuencia no se produce por efecto de alguna sanción, sino por faltar uno de los elementos constitutivos del derecho mismo o integrativo de su dinámica adquisitiva. Claramente lo expresa La- cruz Berdejo: “Una inscripción meramente obligatoria no puede ser, por su propio concepto, presupuesto para la constitución del derecho real, el cual nace sin ella, aun cuando la falta de constancia registral pueda dar lugar a sanciones, todo lo graves que se quiera (pero no con¬sistentes en la falta de eficacia del acto, porque entonces nos hallamos de nuevo en el campo de la inscripción constitutiva)”5. Para Moisset de Espanés, la exigencia de la registración en la ley 17.801, aparece muy clara. Expresa que la obligatoriedad de una conducta establecida por ley surge de la sanción frente a su incumpli¬miento “... aunque el vigor de la sanción impuesta por su violación pueda presentar una gama de matices que varía desde las sanciones pluscuamperfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la ley 17.801, la obligatoriedad de la inscripción nace del art. 29, que im¬pone este deber de manera muy clara”6. La sanción la constituye, pues, la imposibilidad de disponer del derecho por parte del titular Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128. Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 128. | Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2S ed., p. 90. no inscripto; ya que si éste quisiera hacerlo, cuando el funcionario instrumentador solicite el certificado previo exigido por el art. 23 de la ley 17.801, no surgirá la titularidad del transmitente y no podrá, por ende, celebrarse el negocio. Es innegable, por lo menos en materia inmobiliaria, que la regis¬tración obligatoria reporta grandes ventajas para el orden jurídico general respecto de lo que pueda significar un sistema de inscripción voluntario. La posibilidad de conocer la situación jurídica de los bie¬nes por quien tenga interés a los fines de la seguridad dinámica o del tráfico, así como la posibilidad de llevar una nómina actualizada de los propietarios a los fines estadísticos e impositivos, son sólo algu¬nas de las bondades de un sistema obligatorio. La doctrina española, en donde rige un sistema facultativo por im¬perio de la Ley Hipotecaria de 1861, ha puesto de resalto las dificulta¬des que el sistema genera, llegando a sostener irónicamente Hernán¬dez Gil que, tal como está regulado el sistema registral español, en lu¬gar de hablarse de un principio registral de inscripción, debería más bien referirse a un “principio de no inscripción”; lo que impide el cum¬plimiento de los fines del registro: la seguridad del tráfico inmobilia¬rio y la tutela del crédito. “La realización de estos fines —agrega el ci¬tado autor—, en rigor técnico no debe quedar a voluntad de los indivi¬duos; el Estado tiene que disponer los medios necesarios para ello. El más conveniente es, sin duda, exigir con carácter obligatorio la ins¬cripción en el Registro de todos los derechos reales inmobiliarios” . De nuestra parte, estimamos que amén de los argumentos esgri¬midos por Moisset de Espanés para sostener la obligatoriedad del sistema registral inmobiliario regulado por ley 17.801, también la norma del art. 15 al regular el principio de tracto sucesivo contribu¬ye a afirmar su obligatoriedad. El citado dispositivo exige el encade¬namiento ininterrumpido que generará el llamado “tracto histórico” y resulta contundente para fundar la exigencia legal de la registra¬ción. En un registro obligatorio es indispensable
que también el trac¬to histórico sea una sucesión ininterrumpida y sin solución de conti¬nuidad entre una titularidad y otra, según lo establece de manera ex¬presa el art. 15, párr. 29: “... De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las ins¬cripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. El tema de la interrupción del tracto y su posterior reanudación, ha sido objeto de estudio acabado en España justamente por contar allí, como se dijo, con una registración facultativa . Merece destacarse que entre las leyes locales en nuestro país, la ley santafesina 6435, en su art. 82, parte 1-, prevé expresamente que: “La inscripción o anotación de los documentos a que refiere el art. 4q es obligatoria”. Véase también sobre el tema de la obligatoriedad de la inscripción nuestro comentario al art. 20 y en especial el correspondiente al art. 22. — §2 — EFECTOS DE LA REGISTRACIÓN Otra decisión de política legal será si el legislador adjudicará a la registración efectos constitutivos o declarativos. La diferencia entre uno u otro sistema resulta tan trascendente que marca la diferencia entre tener o no tener un derecho, ser o no pro¬pietario del bien. Si el registro es constitutivo, como nuestro Registro Automotor, regulado por el decr.-ley 6582/58 (art. I ), por ejemplo, el derecho no ha nacido ni aun entre las partes hasta que no haya sido registrado9. 10 Acertadamente, la norma de la que nos ocupamos aclara el dispo¬sitivo del art. 2505 del Cód. Civil, modificado por la ley 17.711, ya que la redacción de esta norma no resultaba del todo feliz. En efecto, la primera parte del art. 2505 establece que: “La adqui¬sición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títu¬los en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que correspon¬da...”. Si tenemos en consideración que la expresión “perfeccionar” en el mundo del derecho evoca la idea de llegar a la plenitud de la efi¬cacia, ello podría generar en el intérprete desprevenido la idea de que el derecho real aún no existe, mientras no haya sido registrado . Adviértase que en el ámbito de los contratos, la expresión se utili¬za justamente para aludir al comienzo de su ejecutividad. Así, por ejemplo, mientras el contrato de compraventa es un contrato consen- sual, porque queda perfeccionado sólo por el convenioy permite accio¬nar para exigir las obligaciones generadas, la entrega de la cosa ven¬dida (actio emptio) o el pago del precio (art. 1323, Cód. Civil); el con¬trato de comodato, en cambio, no genera acción alguna si no se ha operado la tradición, porque se trata de un contrato real que sólo se perfecciona con dicho recaudo (art. 2256, Cód. Civil). Por ello decíamos que la redacción de la primera parte de la norma no era del todo correcta. Sin embargo no podemos negar que la parte final del art. 2505 aclara por completo su objetivo cuando termina di¬ciendo que: “...Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponi- bles a terceros mientras no estén registradas”. En definitiva, no es que el derecho real no haya nacido, sino que la falta de registración pro¬ducirá una mengua en su oponibilidad, la que ya no será erga omnes (respecto de todos), típico efecto de los derechos absolutos como lo son los derechos reales, sino erga aliquis (respecto de algunos).
Surge así con claridad el efecto declarativo de la registración. Lo que resulta reforzado con la primera parte de la norma analizada. — §3 — INSCRIPCIÓN O ANOTACIÓN Como puede advertirse la norma comentada efectúa la distinción entre inscripción y anotación. Tradicionalmente, tanto en doctrina como en las leyes regístrales, aparecen vinculados los dos vocablos como representando actividades relativamente diversas. Sin embar¬go, es dable advertir que las diferencias entre ambas expresiones re¬sultan más antojadizas que ontológicas. El criterio clasificatorio ofundamentum divitionis sería el siguien¬te: mientras las inscripciones, en sentido técnico, aluden a la toma de razón de mutaciones jurídicoreales, como las que constituyan, trans¬miten, declaran, modifican o extinguen derechos reales sobre inmue¬bles; las anotaciones, en cambio, sólo se refieren a cualquier otra regis¬tración que justamente no produce mutación real alguna. Se dice que éstas sólo afectan la integridad de una inscripción ya practicada . Lo expresado en el párrafo anterior permite extraer alguna otra di¬ferencia apoyada en el mismo fundamentum: mientras las anotacio¬nes están dominadas por un espíritu puramente transitorio y pasaje¬ro, las inscripciones, en cambio, tienen más firmeza y una cierta voca¬ción de perpetuidad. Aunque, como fácil resulta advertir, esto no se¬ría aplicable para la inscripción de la hipoteca, ya que, como accesoria de un crédito, su vida será esencialmente temporaria, como veremos al referirnos a las caducidades regístrales en el análisis del art. 37. Cabe aclarar que no sólo la norma del art. 29 alude a la distinción entre estos dos tipos de asientos o tomas de razón. La ley 17.801 repi¬te una y otra vez la doble expresión “inscripción o anotación” en va¬rios de sus artículos. Así lo hacen los arts. 39, párrs. I9 y 39; 69, inc. a); 99, inc. b) y último párrafo; 10; 17; 18, incs. ó) ye); 19; 28; 33; y 36. El gran número de artículos que parten de la diferencia entre ambas ac¬ciones nos obligaría a efectuar distinciones entre unas y otras, pero aun así, nos atrevemos a pronunciamos negándole toda categoría ontológica y utilidad a la clasificación. Estimamos, a pesar del esme¬ro del legislador por pretender marcar diferencias, que se trata de una clasificación de asientos que carece de sustantividad y practicidad. Por ello hacemos nuestra la ironía de López de Zavalía cuando expre¬sa que la distinción entre inscripción y anotación es "una belleza de oscuridad” y destaca que a pesar de que la ley pretenda formular dis¬tinción, en ningún momento se dice cuándo es inscripción y cuándo anotación. Hay autores que emplean las palabras como con idéntico significado y hasta otras leyes de nuestro sistema las usan como equivalentes . Esta distinción fue objeto de pronunciamiento en la “VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad”, celebrada en Mendoza en 1969, con el mismo criterio que hemos explicado más arriba. Para brindar algunos ejemplos diremos que la registración de la adquisición del dominio constituye una inscripción, mientras que la toma de razón de un embargo o cualquier medida precautoria se realiza mediante una anotación. Igualmente integran esta clase de registraciones todo lo que se refiera a notas aclaratorias, condiciones y plazos impuestos a dominios revocables, así como las estipulacio¬nes a favor de terceros del art. 504 del Cód. Civil. Todo ello en armo¬nía con lo previsto en el art. 33, párr. 2- de la ley 17.801, al que nos re¬feriremos en su oportunidad. En cuanto a los boletos, cuando se regis¬tran, constituyen anotaciones, dado que no generan mutación real. En todo caso, y para facilitar nuestras exposiciones, sugerimos la expresión genérica “registración” que evita inútiles polémicas.
I -§4- WM ACTOS REGISTRABLES La principal importancia de la norma analizada radica en que es el dispositivo que determina qué actos o medidas serán objeto de regis¬tración. Es decir, que es el artículo el que nos aproxima al principio de legalidad, que veremos al analizar los arts. 82 y 99, ya que cuando el re¬gistrador analiza la registrabilidad de los actos que se presentan pa¬ra su inscripción, no sólo estudia su validez conforme a los recaudos sustanciales y formales, sino también verifica que los actos cuya re¬gistración se peticiona cumplan los efectos que la ley les requiere. En tres incisos de clara redacción y precisión científica la norma determina cada género de actos y medidas que podrán tener cabida en el Registro Inmobiliario. a — Constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales Sabido es que Vélez adopta una posición especial en cuanto a la constitución de los derechos reales, apartándose del modelo francés en el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera la transmisión del derecho real . En efecto, expresamente en el art. 577 del Cód. Civil, siguiendo la doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradición de la cosa no se adquiere sobre ella ningún derecho real. Quedará entonces al adquirente alguna acción personal por incumplimiento del contra¬to, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la fal¬ta de tradición, no pudo nacer en cabeza del acreedor . Es esta una de las diferencias que suelen establecerse entre los de¬rechos reales y personales: mientras los últimos quedan constituidos sólo con el título (consenso, convenio o contrato), los primeros exigen también una exteriorización en los hechos, en definitiva, una exterio- rización o concreción de las prerrogativas determinadas en la causa que a su vez constituye una primitiva forma de publicidad, determinando la constitución del derecho que se pretende transmitir en cabe¬za del adquirente . En otro sentido también es conocida la negativa de Vélez a estable¬cer un sistema registral general para la totalidad de los derechos rea¬les sobre inmuebles. La nota al Título XIV, “De la hipoteca”, mal lla¬mada nota al art. 3203 del Cód. Civil, es más que ilustrativa a ese respecto. En ella Vélez alude a la falta de un registro catastral actua¬lizado y la dificultad de no contar con personal especializado en di¬chos menesteres regístrales. Pero cabe aclarar que no desprecia la posibilidad de contar con un registro y un catastro. Dice: “En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la ma¬yor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor va¬lor que vayan tomado los bienes territoriales, irá regularizando los tí¬tulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos...” La teoría del título y modo en la constitución de los derechos reales surge en nuestra legislación positiva del art. 577 del Cód. Civil, que se refiere a la tradición, complementado con los dispositivos de los arts. 2601a2603 que regulan concretamente la tradición traslativa del do¬minio. Ello, entre otros argumentos, ha generado la idea — a nuestro parecer, errónea— que sólo cuando se está ante este modo adquisiti¬vo, o si generalizamos un poco más, ante una adquisición derivada, tendría aplicación este procedimiento adquisitivo con esa doble exi¬gencia. Si el modo no es derivado, la teoría de título y modo no tendría aplicación17. Dentro de esta dinámica adquisitiva del derecho real, el título es la causa eficiente o generadora, que se verá concretada ante el cum¬plimiento o acaecimiento del modo. El modo, cumplimiento de un he¬cho voluntario u obligatorio, unilateral o bilateral, frente
a una obli¬gación contraída, pondrá fin a este camino constitutivo, erigiendo en titular al destinatario del derecho. 1 — Títulos genéricos y títulos específicos Creemos que, sea el modo originario o derivado, siempre deberá existir un complemento causal. Sin causa o título, el modo no posibili¬ta la constitución de ningún derecho real18. Dicha afirmación constituye una verdad irrefutable frente a los modos derivados, ya que el propio Vélez se encargó de especificarlo en el art. 2602 del Cód. Civil, cuando, al referirse a la tradición tras¬lativa del dominio expresa que: “La tradición debe ser por título sufi¬ciente para transferir el dominioEn materia de modos originarios, en cambio, la cuestión es más intrincada. Encontrar el complemento 17 Highton expresa: “La teoría del título y modo (o de la doble causa: causa remota y causa próxima) se circunscribe a la adquisición o constitución de derechos reales que se ejercen por la posesión, por actos entre vivos y en forma derivada* (.Derechos realesy t. 4, “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, ed. 1979, p. 121). 18 López de Zavalía sostiene: “Todos los modos, sin excepción alguna, tienen en es¬te sentido título. Para algunos modos, como la tradición, el título consiste en un negocio jurídico, para otros, como la apropiación, [el título] reside en la ley..(.Derechos realest I LI, p. 265; lo dicho entre corchetes es nuestro, la frase original del autor—seguramenB tp, nnr OrrA» m n J . ... Y- ■ . . I i causal en estos supuestos no nos resultará tan sencillo desde el pun¬to de vista práctico. No contamos aquí con una norma concreta que nos muestre la vi¬gencia de la teoría del título y modo también cuando estamos en pre¬sencia de un modo originario. Sin embargo, en nuestra opinión bastará con clasificar adecuada¬mente los distintos tipos de causas. Así, haremos un distingo entre “causas o títulos específicos o genéricos”. La causa de adquisición será específica cuando en el título se con¬cretan y determinan ab initio los sujetos y el objeto de la pretensión jurídico real. Ello ocurre con antelación o anterioridad a la efectiva constitución del derecho. Por ello explica Moisset de Espanés19 que, cuando el adquirente pretende transformarse en titular de un dere¬cho real, comienza por hacer nacer a su favor un crédito, un derecho personal, por el cual, el vendedor se transforma en deudor de la obli¬gación de entregar —obligación de dar con el fin de constituir sobre la cosa derechos reales (art. 574, Cód. Civil)—para que, una vez cum¬plida la entrega quede en definitiva constituido a su favor el derecho real de que se trate . Siempre, como se ve, las causas específicas pro¬curan el cumplimiento de un modo derivado. Todo lo contrario ocurre con las que llamaremos “causas genéricas de adquisición de los derechos reales”. Las causas genéricas prevén supuestos fácticos que, una vez cumplidos, producen la constitución del derecho real. Constituyen causas genéricas todos los supuestos le¬gales previstos de manera indeterminada en cuanto a cosa y sujetos adquirentes. Cuando el sujeto cumple o, por así decir, protagoniza el hecho previsto como causa genérica de adquisición, se constituye a su favor el derecho real. En definitiva, la causa genérica es siempre la ley. Así, las normas previstas para la adquisición por apropiación (art. 2525, Cód. Civil); aluvión (art. 2572, Cód. Civil); avulsión (art. 2583, Cód. Civil); usucapión veinteñal (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil), etcétera, constituyen causas genéricas y el modo complementario, 19 Clase de concurso para la titularidad de la Cátedra de Derecho Civil II Dere¬chos Reales, UNC (1986) de Luis Moisset de Espanés.
en cada caso, será la conducta de un sujeto determinado que se colo¬ca en dicho supuesto . Cuando el art. 4015 del Cód. Civil establece: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la pose¬sión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí... ” ela¬bora una causa genérica de adquisición . Y cuando un sujeto deter¬minado posee durante el plazo legal un inmueble también determina¬do se produce el modo complementario. En definitiva, según surge de lo dicho, siempre las causas genéricas de adquisición requieren mo¬dos complementarios de carácter originario. Adviértase que al con¬cretarse el modo (posesión más tiempo) se especifican o determinan el sujeto y el objeto sobre el cual recaerá el derecho. Si establecemos las diferencias entre las que hemos llamado cau¬sas genéricas y las específicas, diremos que: a) Las causas genéricas exigen un modo originario como comple¬mento. En las específicas el modo será siempre derivado. b) Las causas genéricas preexisten siempre a la pretensión ad¬quisitiva; mientras que las específicas nacen al momento de di¬cha pretensión. c) Consecuencia de la diferencia anterior, es que en las causas ge¬néricas están indeterminados los sujetos y la cosa motivo de la adquisición; mientras en las específicas, cumpliéndose con la especialidad, se encuentran determinados ab initio el sujeto y la cosa. d) En los títulos específicos aparece como necesario requisito de oponibilidad la registración, por supuesto en tanto el régimen jurídico del bien de que se trate así lo determine. Para los títu¬los genéricos, en cambio, la inscripción no tiene carácter nece¬sario para su oponibilidad. 2 — Clasificación de los modos Entre las más importantes clasificaciones que se han efectuado so¬bre los distintos modos de adquirir, partiendo del art. 2524 del Cód. Civil , la más interesante es la que establece la diferencia entre los modos originarios y los derivados. Un modo es originario cuando frente al supuesto fáctico que lo eri¬ge en tal, el derecho se constituyó con independencia de todo derecho anterior sobre la cosa. En definitiva, es originario porque el derecho allí nace, sin detenernos siquiera a analizar si la cosa tuvo o no un propietario o titular anterior. Ejemplo clásico de este modo: la caza y la pesca. El pez, como res nullius es susceptible de apropiación (art. 2527, Cód. Civil). El aluvión, la avulsión y la usucapión extraordina¬ria o veinteañal, resultan ejemplos más interesantes; sobre todo es¬te último, ya que, como regla general, trabaja en contra de las preten¬siones de un titular dominial anterior. Por definición, el modo originario, por ser origen, proporciona un dominio impecable, desprovisto de todos los vicios, gravámenes y ca¬racterísticas generales de tipo jurídico con las que pudiera existir en cabeza de un anterior titular . Ya en otras oportunidades nos hemos pronunciado sobre la prevalencia del usucapiente frente a todos los que pretendan un derecho sobre la cosa proveniente de la titularidad dominial anterior . Es, en definitiva, la originalidad del modo y su consecuencia, la adquisición libre de vicios o gravámenes, uno de los aspectos más interesantes de esta clasificación, ya que repercute sus¬tancialmente en las pretensiones del adquirente. Cuando el modo es derivado, necesariamente contaremos con un complemento contractual , sea verbal o escrito, con determinadas formas, pero en definitiva —salvo el caso de sucesión mortis cau- sae— existirá un convenio con todas las características previstas en los arts. 1137 y 1197 del Cód. Civil, cuyo cumplimiento, en todas sus partes, acarreará la constitución del derecho real de que se trate.
Aquí el derecho “deriva” o “deviene” de un anterior titular. Volun¬tariamente se compromete a transferirlo o, mejor dicho, a constituir¬lo en cabeza del adquirente. El transmi tente, al efectuar la tradición, cumplirá con la obligación de entregar una cosa .. con el fin de cons¬tituir sobre ella derecho reales...” prevista en el art. 574 del Cód. Civil para que se cumpla el art. 577, en armonía con las normas de los arts. 2601 a 2603 del mismo Código. Por ello, en los supuestos de constitu¬ción por modos derivados es de plena aplicación el art. 3270 del Cód. Civil, cuya norma más que jurídica es lógica, no permite transmitir a otro un derecho que no se tiene (nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse haberet). Si el transmitente tenía, por ejemplo, un derecho viciado por la nulidad de su título o si pesaba sobre la cosa al¬gún gravamen o medida precautoria de carácter real, sin duda esa cir¬cunstancia pasará al adquirente, quien sólo pudo adquirir el derecho tal como existía en cabeza de su transmitente. Por otra parte, dicha consecuencia se encuentra establecida en el art. 2603 cuando deter¬mina que: “Los únicos derechos que pueden transferirse por la tradi¬ción, son los que son propios del que la hace”. 3 — Mecanismo de constitución de los derechos reales según los modos que intervienen Se ha visto ya que, según cual fuere el título que opere, será el mo¬do apropiado para la constitución del derecho real. Por ello habíamos establecido que cuando el título es genérico, es decir, la ley, dicho títu¬lo está, por así decirlo, esperando que venga el sujeto adquirente y protagonice el modo a los fines de determinar la constitución del de¬recho real a su favor. Dicho modo será necesariamente originario. En cambio, cuando se trata de adquirir por un modo derivado, su causa o título complementario será necesariamente un acto jurídico, un con¬trato que, entre sus obligaciones emergentes, contendrá la del trans- mitente de entregar cosas ciertas para constituir derechos reales, en los términos del art. 574 del Código Civil. Ahora bien, frente al precedente esquema dinámico adquisitivo, que consideramos claro, aparece la nueva redacción del art. 2505 del Cód. Civil modificado por la ley 17.711. En materia de inmuebles, aquella teoría del título y el modo tuvo que vérselas con el requisito de la registración. La perfección o el perfeccionamiento del derecho real, en virtud de la citada norma, sólo se produce mediante la inscripción de los respectivos derechos. Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sustan¬cial en la constitución del derecho, lo cierto es que la inscripción re¬gistral ha venido a sumarse a los elementos “título” y “modo” que se involucraban en el acto transmisivo o adquisitivo . No nos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina respec¬to a las relaciones entre la teoría del título y modo, y la registración. Así, disentimos con Musto cuando expresa que "... en lo que respecta a la inscripción de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede ser (la inscripción) un modo originario o derivado, revistiendo el pri¬mer carácter la inscripción de la sentencia que declara la prescrip¬ción ...” . Con dicha postura habría que concluir que el adquirente por usucapión necesita dos modos: la prescripción y la inscripción. Tampoco compartimos la opinión de López de Zavalía , quien se refiere a “modos” y “medios”, adjudicando a estos últimos la función de superar las falencias del modo que él denomina “imperfecto” (aquel que requiere de otro elemento para cumplir su función constitutiva y perfeccionadora del derecho real). Sería un modo imperfecto la tradi¬ción cuando se exige como requisito de oponibilidad la registración, y esta última aparecería como el medio con el que se subsana su inopo- nibilidad.
No compartimos, decíamos, las opiniones vertidas porque a nues¬tro parecer la inscripción registral no integra ni el título ni el modo, pero no se agota aquí nuestro disenso, ya que si por alguna circuns¬tancia debiéramos pronunciarnos por incluirla dentro de algunos de estos elementos, nos inclinaríamos a relacionarla más con el título . Los modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de tí¬tulos31. Por supuesto que esta regla general no será aplicable a las inscripciones constitutivas en cuyos casos el modo traditio rei es vir¬tualmente sustituido por el modo traditio inscriptoria . El título o causa de adquisición del derecho real será oponible sólo entre partes mientras no esté registrado. El carácter erga omnes tí¬pico del derecho real se verá menoscabado ante la falta de inscrip¬ción, ya que su derecho no será oponible al llamado “tercero regis- tral”. En realidad, por aplicación del art. 20 de la ley 17.801 no sólo entre partes será oponible el negocio, sino también respecto de los testigos del acto y del propio funcionario autorizante del mismo. Pa¬ra una postura de mayor rigor, que de nuestra parte asumimos, la mutación será oponible para cualquier tercero que conozca o deba co¬nocer de la mutación real o de la anotación solicitada. Esto último atendiendo a la doctrina de los arts. 594 y 596. Conforme al art. 577 del Cód. Civil y a la regla general que hemos sentado de que a un registro declarativo sólo ingresan los títulos o, si precisamos el concepto, los elementos acreditativos del título, y no los modos, concluimos que ni la existencia de un título o causa, ni su registración pueden determinamos o probar acabadamente que esta¬mos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus, puesto que al adquirente pudo no habérsele hecho tradición de la co¬sa. Por ello, Moisset de Espanés afirma que sólo se constatan en el re¬gistro derechos personales34. Contadas excepciones confirman la regla establecida en los párra¬fos precedentes. Así encontramos cuatro supuestos en los que, como excepción, podríamos tener la certeza de que el registrado tiene efec¬tivamente la titularidad del derecho real de que se trata: a) Cuando la registración tiene efecto constitutivo. Tal el caso por ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferencia no sólo se da publicidad al evento traslativo sino que se cumple con el modo traditio inscriptoria. Luego aquí, frente al titular regis¬tral, salvo supuestos de error o inexactitud registral, estaremos ante el efectivo titular del derecho real. 11 Otro ejemplo lo constituían, en la provincia de Córdoba, las ad¬quisiciones por subastas públicas, ya que el art. 916 del viejo Código Procesal Civil de Córdoba establecía la necesidad de inscribir previamente las diligencias relativas a la adjudica¬ción y posesión del adquirente en la subasta. Ello posibilitaba afirmar válidamente que, frente a la registración de un adqui¬rente por subasta, necesariamente debió efectuarse tradición de la cosa. Este supuesto constituía una patología del sistema, —————— bien que el derecho real no se transmite ni se constituye por palabras, y hace falta la tra¬dición ... Lo de ‘portante’ sólo será cierto en algún caso, como el de constitución de hipo¬teca ...” (Curso introductorio al derecho registral, p. 352). El tema referido a qué es lo que se registra, si el título o el derecho real, ha sido larga¬mente discutido en la doctrina y puede verse una nutrida síntesis en Chico y Ortíz, Es¬tudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 414 a 418. También en nuestro país, García Co- ni, ¿Qué inscriben los registros inmobiliarios?”, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 685; Moisset de Espanés, Estudios de derecho civil. Car¬tas y polémicas, p. 28. Moisset de Espanés, Estudios de derecho civil. Cartas y polémicas, p. 29.
ya que en estos casos tampoco sería menester la registración del modo. Por ello, el nuevo Código Procesal Civil que rige en la provincia de Córdoba ya no lo exige . c) La incorporación de inmuebles al Registro en los casos de bienes que aún no han sido matriculados (arts. 44, ley 17.801,28 y 29, ley provincial de Córdoba 5771), es otro supuesto, también pato¬lógico, de excepción a la mentada regla de que al Registro sólo ingresan los títulos y no los derechos reales. En efecto, una poco afortunada resolución del Registro de Propiedades de Córdoba, la res. 28 de 1988, ya derogada, exigía para proceder a la incor¬poración de los inmuebles, amén de los documentos que acredi¬ten la titularidad del peticionante y la valía de los títulos "... un acta judicial o notarial que acredite que los titulares del domi¬nio se encuentran en posesión del bien”. En definitiva, cuando un inmueble se incorporaba al Registro por esta vía, teníamos la certeza, obrante en instrumento público (el acta judicial o no¬tarial), de que su actual titular se encontraba en posesión de la cosa. No podemos dejar de recalcar, aun cuando excede el inte¬rés de esta obra, lo negativo de esta resolución registral. El titu¬lar en ciertos casos no podrá ejercer su derecho de dominio ni las acciones que de él emergen si el inmueble se encontraba usur¬pado, puesto que no podía inscribirlo a los fines de garantizar su oponibilidad frente a un tercero registral. d) Otro supuesto excepcional lo constituyen las adquisiciones por modos originarios: usucapión, aluvión y avulsión. En tales ca¬sos ha debido acreditarse, en sede administrativa y judicial, la existencia del supuesto fáctico y ello conforma, sin duda, el ele¬mento modal que genera la adquisición del derecho. En la usu¬capión, por ejemplo, ha debido comprobarse al juez de la causa el cumplimiento del supuesto fáctico de posesión con todas las condiciones que la ley exige en cuanto a tiempo y cualidades- ello nos garantiza que, el ingreso de un título por usucapión ha producido necesariamente la constitución del derecho real de que se trata. Expresamente no hemos colocado la hipoteca como uno de los su¬puestos excepcionales. Para la hipoteca, por definición (art. 3108, Cód. Civil), Vélez no previo modo alguno, sino sólo su registración (arts. 3134 y 3135), lo que, según dijimos, en nuestra opinión no inte¬gra ni el título ni el modo. Por ello, al no haberse exigido en este caso modo alguno, se nos podría exigir agregar este supuesto a la numera¬ción de excepciones efectuada. Sin embargo, si leemos con cuidado el art. 3108, veremos que de dicha norma surge la necesidad de que el constituyente no sólo haya tenido la posesión de la cosa, sino que debe conservarla en su poder, según reza el artículo, pendiente la obliga¬ción garantizada . Si bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no nos exime de exigírselo al constituyente de quien el acreedor tiene su derecho hipotecario. De manera que la inseguridad en cuanto a la ti¬tularidad dominial verificada sólo en sede registral incidirá también en la inseguridad de la titularidad de la hipoteca . A ello obedece, pues, que hayamos excluido este supuesto como ejemplo de excepción. 4 — Precisiones sobre la titularidad de los derechos reales Atento a la posibilidad de que figure inscripto quien no sea el titu¬lar efectivo del derecho, aun habiéndose hecho tradición de la cosa, se hace necesario aclarar que, al hablar de “titularidad de un derecho real”, podemos estar haciendo alusión a tres situaciones que, si bien pueden presentarse conjuntamente, también pueden darse por se¬parado. I — Titularidad cartular, instrumental o formal La titularidad cartular es la que se logra con el instrumento apro¬piado (con las formas establecidas por ley), conteniendo una “causa idónea” para producir la adquisición, modificación, etcétera, de un de¬recho real (compraventa, donación, permuta, etcétera). Los romanos la designaban como causa idónea ad transferendum dominium. Así, por
ejemplo, cuando se instrumenta en escritura pública la venta de un inmueble entre A y B, se está haciendo titular cartular a B de la co¬sa objeto del acto instrumentado; también constará la titularidad de B, cuando el juez, luego de efectuadas las operaciones de partición de los bienes hereditarios quedados al fallecimiento de A, aprueba las mismas que adjudican los bienes a B. Destaquemos, sin embargo, que, en este último supuesto, la causa no es de adquisición, sino de mo¬dificación, ya que la partición de los bienes hereditarios, como culmi¬nación de todo supuesto de comunidad, incluido el condominio, tiene efectos retroactivos y declarativos (arts. 3503 y 2694, Cód. Civil). II — Titularidad registral La titularidad registral es la que surge de las constancias registra- les. Así, diremos que es titular quien figure en los asientos como suje¬to activo del derecho real de que se trate. Generalmente, esta titulari¬dad registral surge como consecuencia de una titularidad cartular o instrumental que la precede, puesto que la ley impone como obligato¬ria, como se vio, al menos en el derecho argentino, la registración de los títulos de derechos reales sobre inmuebles. El valor de esta titula¬ridad dependerá del que se le asigne a la registración en cada sistema jurídico. En un sistema de registración constitutiva, salvo los supues¬tos de error, la sola inscripción nos determina, amén de la titularidad registral, la titularidad real. En un sistema convalidante, por ejem¬plo, en el que la sola registración subsana los defectos que tuvieren los títulos, como es el caso del sistema “Ibrrens”, hasta en los casos de error esta titularidad podrá determinar la del derecho mismo. En cambio, cuando el sistema es no convalidante, como nuestro Registro Inmobiliario (art. 49, ley 17.801), la mera titularidad registral no nos determina irrefutablemente la titularidad real del derecho. III — Titularidad real Esta es, sin dudas, la más completa e implica tener efectivamente el derecho real que se pretende. Si se tiene un título idóneo para ad¬quirir derechos reales, con todas las formalidades de ley y, además, se ha producido el modo sobre la cosa (arts. 577,2601,2602 y 2603, Cód. Civil) estamos en presencia de un titular real de ese bien. Cada una de estas situaciones pueden presentarse por separado y no necesariamente en forma conjunta. Ello ocurre, en algunos casos, por meras patologías, como lo es el de la inexactitud por error regis¬tral, en la que se consigna a un titular registral que no lo es ni cartu¬lar ni real. También puede existir un titular cartular sin ser titular real, cuando se ha otorgado el título y no la posesión. Asu vez, ese títu¬lo puede haber ingresado válidamente al Registro con lo que el sujeto adquirente obtendrá también titularidad registral; y, sin embargo, no se tiene la certeza de su titularidad real, ya que pudo no efectuarse la tradición. El caso también llega a plantearse cuando se ha adquirido en virtud de un contrato celebrado en el extranjero el que, según el art. 1211 del Cód. Civil, no permitirá efectuar una tradición válida en nuestro país si no fuere protocolizado por orden del juez competente . Tendremos la certeza, en estos casos, de que no hay titularidad real al no estar protocolizado, puesto que no pudo efectivizarse el modo. El supuesto más interesante Se ha de plantear en el caso inverso: cuando, siendo titular real, no se es titular cartular ni registral. Ocu¬rre cuando el sujeto posee durante veinte años un inmueble con las de¬ más condiciones legales previstas para producir la adquisición por usucapión (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil). El solo transcurso del tiem¬po, como es sabido, con independencia de trámite judicial alguno transforma a ese poseedor en titular real, a pesar de no contar con ti¬tularidad cartular ni registral. Es más, como se verá, dicha titulari¬dad podrá ser opuesta a terceros, aun sin registración.
5 — Función de la registración según los modos de adquirir Ya hemos expresado más arriba que el Registro Inmobiliario argentino establece una inscripción declarativa; es decir, que hasta que no se registra el derecho, salvo a las personas enumeradas en el art. 20 de la ley 17.801, no resulta oponible; pues bien, en esta instancia a dicha afirmación deberemos efectuarle algunos ajustes. Es acerta¬da como un principio general o rector, pero a la hora de hacerla jugar dentro de los casos concretos advertiremos serias excepciones. El tema se encuentra íntimamente relacionado con el problema del tracto sucesivo y el tracto abreviado, que analizaremos al tratar los arts. 15 y 16 de la ley 17.801, pues cuando los modos son origina¬rios es obvio que el requisito del tracto sucesivo brilla por su ausencia. Si erigimos como elemento característico del tracto sucesivo el enca¬denamiento dominial, en los modos originarios dicho encadenamien¬to no existe o, si es el primer derecho nacido sobre la cosa, allí comien¬za. Nos encontramos, pues, ante el primer eslabón de la cadena. El tracto sucesivo sólo se hará exigible cuando se adquiera por modo de¬rivado. Su falta es impedimento para la registración cuando el dere¬cho deviene de un titular anterior. En los modos originarios esa exi¬gencia sería un absurdo antojadizo y arbitrario que sólo aparecería como un obstáculo formal y, por otra parte, insalvable. Es importante observar que con frecuencia, cuando la inscripción es declarativa, suele precedérsela de la expresión “meramente”, lo que evidentemente da un contenido peyorativo al efecto . Frente a la contundente y sustancial consecuencia constitutiva de los registros con ese efecto: automotores, caballos pura sangre de carrera, etcétera, aparece como una categoría inferior y desprovista de efectos sustan¬ciales la registración “meramente declarativa”. Sin embargo, el efec¬to declarativo de la registración produce, también aquí, importantes consecuencias sustanciales, ya que al hablar de la “oponibilidad” de los derechos no se está aludiendo sólo a una cuestión formal. Respec¬to de los sujetos a quienes el acto no les es oponible, el derecho no re¬gistrado directamente no existe. En definitiva, tanto vale decir “ese derecho no me es oponible” como “el acto jurídico por el cual ese dere¬cho habría nacido, para mí, no existe”. Por ello, Moisset de Espanés aclara que "... si falta la inscripción los terceros interesados podrán actuar como si la titularidad todavía no se hubiere transferido” . De lo dicho concluimos que la oponibilidad o inoponibilidad de los derechos producirá para un sector de la comunidad la existencia o no de los mismos, con sus lógicas consecuencias sustanciales. Pero no podemos dejar de remarcar que la buena fe de ese sector de la comu¬nidad será también exigible para poder aplicar el efecto mencionado, ya que atendiendo al principio rector malitatis hominis non est in- dulgendum no sería dable premiar una actitud maliciosa por parte de quien conoce o debe conocer la mutación. Volveremos sobre este tema al comentar el art. 20 y referimos al llamado “tercero registral”. En un sistema registral de derechos sobre bienes, sea con efectos constitutivos o declarativos, la plenitud y eficacia misma del derecho real dependerá de su registración. Sin embargo, en los supuestos de adquisición por modos origina¬rios, en los cuales, según vimos, el complemento causal es la ley mis¬ma (causa genérica de adquisición), el derecho constituido podrá opo¬nerse con independencia de su registración. El adquirente por una causa genérica y modo originario de adquisición opone su derecho constituido frente a todo titular anterior, sea cartular o registral. El adquirente por una causa genérica es, en definitiva, el titular real, conforme a nuestra terminología adoptada en párrafos precedentes, del bien adquirido. No es dable exigir en estos supuestos registración alguna. Al registro a los fines de oponibilidad, según se dijo, ingresan sólo las causas específicas de adquisición. Las causas genéricas (las leyes) no
se inscriben ni podrían inscribirse como títulos o causas, pues faltan especificarse los sujetos y los objetos implicados en la mu¬tación. Por ello, al trazar las diferencias en cuanto a la dinámica ad¬quisitiva entre los modos originarios y los derivados con sus correlati¬vos complementos causales, habíamos establecido que las causas es¬pecíficas exigen registración para ser oponibles, mientras que las ge¬néricas no necesitan la inscripción a esos fines. En las primeras apa¬recerá como elemento necesario en su dinámica el tracto sucesivo, tanto sustancial como registral; mientras que en las genéricas dicho requisito sólo podrá tener alguna aparición como recaudo procesal, en algunos casos; por ejemplo, la usucapión, a los fines de hallar a la contraparte en la demanda (art. 24, ley 14.159). El adquirente por usucapión, aun sin tener registrado su derecho real (no tiene titularidad registral) ni contar con una sentencia de¬clarativa que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por las normas pertinentes para la adquisición por ese modo (no tiene ti¬tularidad cartular), podrá, sin embargo, oponer con éxito su adquisi¬ción frente al anterior dominus y contra todos los que hubieran pre¬tendido adquirir o constituir un derecho partiendo del de aquél42. 2 Ventura, La usucapión opuesta al acreedor hipotecario, LLC, 1988-618; ídem, Dinámica de la constitución de los derechos reales y su repercusión registral, en “Anuano de Derecho Civil”, p. 187; ídem, “La acción reivindicatoría del adquirente por usuca| Transmisiones, declaraciones y modificaciones La norma también menciona, como actos registrables, las transmi¬siones, y ellas obviamente resultan consecuencia de la constitución por vía derivativa del derecho en cabeza de un nuevo adquirente. En definitiva, se está refiriendo a todo contrato traslativo dominial: com¬praventa, donación, permuta, aporte en capital, dación en pago y cuantos contratos innominados puedan generar el dicho efecto, con¬forme a la autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1197 del Có¬digo Civil. En cuanto a los actos que declaren derechos reales, que también son mencionados por el art. 2° de la ley 17.801, con ellos se alude a to¬dos los actos particionarios, referidos a la liquidación de comunida¬des o del condominio. En efecto, tanto en el condominio (art. 2695, Cód. Civil), como en la situación de la comunidad hereditaria (art. 3503), la comunidad de gananciales en la sociedad conyugal (art. 1313) y hasta en la sociedad civil disuelta (art. 1788), la partición efectuada generará efectos sólo declarativos y retroactivos, puesto que deberá considerarse que el do¬minio se adquirió directamente en forma plena por el actual titular, en el caso del condominio, sociedad o sociedad conyugal disuelta, o di¬rectamente del causante en el caso de los herederos adjudicatarios . En estos supuestos, la causa o título registrable no es propiamente causa de adquisición, sino de modificación, utilizando la distinción que efectúa el codificador al definir el acto jurídico en el art. 944 del Código Civil. También constituiría una declaración la adquisición producida por efecto de un modo originario, dado que, en todas ellas lo único que hace el instrumento que corrobora la titularidad es dejar acreditado el supuesto fáctico de la adquisición. Pero el efecto de la sentencia o declaración administrativa es sólo declarativo. Así ocurre en la usu¬capión (art. 4015, Cód. Civil) o el aluvión (art. 2573), en cuyos casos ingresarán las respectivas sentencias o resoluciones administrati¬vas disponiéndolas. Un tratamiento especial, aludiendo a este inciso del art. 29 de la ley 17.801, merecen las llamadas “declaraciones o reconocimientos de dominio” que se han tornado de práctica relativamente habitual en algunas jurisdicciones de nuestro país. No nos referimos ya a los pro¬nunciamientos judiciales en los que un juez resuelve que el dominio pertenece a una persona determinada por efecto de la usucapión o por una acción reivindicatoría triunfante, sino a los supuestos en que las partes por
consenso mutuo, mediante la comparencia ante un nota¬rio, determinan, por ejemplo, que el dominio que el registro tiene pu- blicitado a nombre de A, corresponde en realidad a B y solicitan, en consecuencia, que así se lo inscriba. El tema debe ser analizado con suma precaución; en primer lugar porque estos negocios suelen encerrar fines de evasión tributaria, que ni el funcionario formalizador del acto ni el registrador podrían avalar, instrumentando o registrando, respectivamente, el supuesto negocio; y en segundo lugar porque así tal cual lo estamos presentan¬do no podría jamás constituir una causa traslativa ni modificatoria del dominio. Al registro debe ingresar, desde el punto de vista cartu¬lar, un título suficiente, con todo lo que ello significa; es decir, que, amén de las condiciones formales a las que alude el art. 39 de la ley 17.801, debe tratarse de una causa idónea ad transferendum domi- nium que acredite, y de manera fehaciente, la titularidad del derecho en cabeza del dominus. Un reconocimiento abstracto, liso y llano, sin aludir ni acompañar la causa de adquisición motivo del reconocimiento, en nuestro dere¬cho, dominado por el causalismo, carece de efecto traslativo y, por en¬de, no es registrable. De admitirse estos reconocimientos de dominio como causas de adquisición o modificación, estaríamos dando cabida a un acto abstracto típico del sistema alemán y que, por disposición expresa del art. 2602 del Cód. Civil, permitiría la titularidad de un derecho sin causa alguna o con abstracción de la misma . Las subdivisiones de inmuebles, uniones o anexiones, constituyen también ejemplos de las modificaciones a las que alude la norma ana¬lizada. En estos casos, dichas modificaciones no son sobre los sujetos o demás circunstancias, sino sobre el objeto del derecho real. Este te¬ma está relacionado con el principio de especialidad en el objeto y vol¬veremos sobre él al analizar los arts. 12 y 13 de la ley 17.801. 7 — Extinciones La extinción de los derechos reales se produce por vía de conse¬cuencia al efectuarse la transmisión de los mismos o de manera ex¬presa por efecto de la cancelación. La consecuencia de la transmisión del derecho de dominio, o de cualquier derecho real sobre cosa propia, es la extinción inmediata del mismo respecto del transmitente o an¬terior titular que justamente acaba de desprenderse de su derecho. Esta situación genera una cancelación automática que no exige de una solicitud expresa al registrador. Pero no por ello deja de ser, des¬de el punto de vista registral, una cancelación. Así, por ejemplo, cuando A transfiere su dominio a£, el registrador al inscribir el nue¬vo derecho de B, cruzará el asiento anterior que pregonaba el domi¬nio de A, con lo cual se habrá generado al mismo tiempo la cancela¬ción del primitivo asiento. Téngase presente que hasta el mismo Có¬digo Civil prevé el supuesto como de pérdida del derecho por parte del transmitente. Así, los arts. 2609 y 2610 aluden a la extinción del do¬minio por transmisión voluntaria o judicial, respectivamente. Si que¬remos referimos a lo que podríamos llamar asiento de cancelación en estos supuestos automáticos, deberíamos hacerlo a la baja dada al asiento dominial anterior, generalmente cruzándolo con una línea oblicua sólo para dar más claridad a la lectura gráfica del folio real. No obstante, los típicos asientos de cancelación de derechos reales los encontramos en los que se producen por haberse cancelado la hi¬poteca, el usufructo o cualquier servidumbre predial, ya que estas extinciones generan asientos en todo el sentido de la palabra. Desde el punto de vista registral estrictamente, en la técnica de folio real se adjudica una columna especial a las cancelaciones, salvo los supues¬tos de cancelaciones automáticas a las que nos referimos al hablar de las transmisiones
dominiales. El registrador consignará en la colum¬na prevista para cancelaciones, el instrumento y el motivo de la ex¬tinción de la desmembración. En materia hipotecaria, de manera expresa, el art. 3201 del Cód. Civil reglamenta la documentación y los actos que deben presentar¬se al Registrador para que éste pueda proceder a su cancelación: “El oficial anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presen¬tan instrumentos públicos del convenio de las partes, del pago del cré¬dito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelación”. Véase infra las cancelaciones previstas en el art. 36 de la ley 17.801. La desafectación al régimen de propiedad horizontal también po¬dría incluirse en esta categoría de actos registrables extintivos, cuan¬do el propietario único de la totalidad del inmueble afectado o aun los copropietarios deciden desafectarlo del régimen . Corresponde aclarar, respecto délas cancelaciones en general, que no todas se refieren a la extinción de derechos reales, ya que también se cancelan los embargos, inhibiciones y demás providencias caute¬lares y cualquier otra circunstancia que hubiere ingresado al regis¬tro, como la afectación a prehorizontalidad o la afectación del predio a venta de lotes a plazo (leyes 19.724 y 14.005). Volveremos sobre es¬te tema de las cancelaciones al analizarlos arts. 36 y 37. b —Embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares Sabemos que uno de los aportes del Registro Inmobiliario, en un sistema de responsabilidad patrimonial como en el que nos hallamos inmersos, radica justamente en el hecho de que quien tenga interés legítimo para ello pueda disponer rápidamente de la información res¬pecto del patrimonio de sus deudores y arbitrar, en consecuencia, las medidas de tutela de sus créditos, afectando, merced a medidas pre¬cautorias y providencias cautelares, los bienes inmuebles del deudor o impidiendo que éste realice actos de disposición sobre los mismos. La norma menciona especialmente las más típicas medidas pre¬cautorias: los embargos y las inhibiciones, pero, como sabemos la ca¬suística variada de los procesos judiciales y las diversas naturalezas y efectos de las acciones, impiden que el legislador brinde un número cerrado de medidas precautorias. Así, se dice que estas medidas no son taxativas sino que permiten que las partes, atento a la naturaleza puntual de cada acción, puedan determinar particularidades en la so¬licitud de las mismas. Igualmente los jueces están autorizados a dis¬poner otras medidas que no sean las expresamente previstas en las le¬yes procesales. Vemos así que el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, en su art. 232, expresamente dice: “Fuera de los casos pre¬vistos en los artículos precedentes, quien tuviere fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho, éste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable po¬drá solicitar las medidas urgentes que, según las circunstancias, fue¬ren más aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia”. De la misma manera lo dispone el Código Procesal de Cór¬doba en su art. 484. Pues bien, a estas medidas innominadas y no ti¬pificadas apunta la última parte del inciso comentado cuando expre¬sa “...y demás providencias cautelares”. Ocurre, pues, que hay acciones que no persiguen propiamente el cobro de un crédito en dinero, sino que persiguen, por así decirlo, la co¬sa misma sobre la que se solicita la anotación. Por ejemplo, cuando un acreedor de la obligación de escriturar nacida de unboleto de compra¬venta (arts. 1184 y 1187, Cód. Civil) decide accionar en contra de su deudor remiso, interpondrá previamente una anotación de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se encuentra todavía en cabeza del vendedor, éste ya ha comprometido en venta el bien y el comprador está intentando el cumplimiento com¬pulsivo de la obligación. Cualquier tercero que
contrate con ese ines¬crupuloso vendedor que procura comprometer en venta dos veces su bien caerá en el supuesto normado en el art. 594 del Cód. Civil. AdviérArt. M tase que según esta norma, que para nosotros conserva plenamente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho tradición del bien deberá prevalecer el derecho del primero. Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada que convierte en accipiens de mala fe al último adquirente. Otro tanto debería hacer el accionante por una usucapión (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil), para impedir que registralmente se compli¬que su situación frente al hecho extrarregistral de la posesión. Cono¬cemos casos de titulares regístrales que ya han perdido el dominio por usucapión que, aprovechando la titularidad registral, engañan a un acreedor hipotecando el bien a su favor . Las inhibiciones como medidas precautorias en los Registros In¬mobiliarios ingresan a los libros de anotaciones personales, según prescripción expresa del art. 30 de la ley 17.801, al igual que los em¬bargos sobre derechos y acciones hereditarios para los que se abren fo¬lios personales, vinculándose dichas anotaciones a las matrículas de los bienes del causante que eventualmente podrían pasar al patrimo¬nio del deudor embargado. Desde el punto de vista práctico clasificamos las medidas precau¬torias en impedientes y no impedientes de actos de disposición. Así, por ejemplo, un embargo, que por su naturaleza sólo procura inmovi¬lizar una porción del patrimonio del deudor el que se afectará al pago de la deuda motivo de la acción, no impedirá la transferencia del bien, pero el adquirente se verá obligado a abonar el monto por el que se or¬denó la medida, en caso de triunfar el actor en el juicio en el que se trabó, o a tolerar la realización compulsiva del bien para afrontar su pago. Pero la transferencia dominial es plenamente válida porque el embargo no constituye una medida precautoria impediente. De igual manera la anotación de un bien como litigioso (anotación de litis) no constituye tampoco una medida impediente; sólo anoticia al adquirente respecto de la existencia del pleito y la posibilidad de que dicho bien sea excluido del patrimonio del vendedor. En razón de ello, el adquirente deberá afrontar las consecuencias en caso de re¬sultar triunfante la acción en la que se trabó. Como ya dijimos, ese anoticiamiento coloca al adquirente en situación de mala fe y le sería a él imposible esgrimir el desconocimiento de la situación en el mo¬mento de la adquisición, merced a la publicidad conferida a la medi¬da mediante las constancias regístrales . En cambio, hay medidas precautorias que impiden por completo la libertad de disposición, en razón de lo cual, si el titular dominial lo in¬tenta, el certificado registral del art. 23 anunciará al instrumentador la existencia de la medida por lo que éste no efectivizará el acto. Es el caso de las prohibiciones de innovar (statu quo), que permiten una ga¬ma variada de situaciones: prohibición de disponer, de contratar, de innovar y hasta prohibición de registrar. Obviamente no todas estas medidas son registrables, al contrario; la gran mayoría se refieren a situaciones fácticas que escapan a la actuación registral y que de no prohibirse cambiarían la naturaleza de la acción. Es el caso del statu quo previsto sustancialmente en el art. 2500 del Cód. Civil, para im¬pedir que una acción de obra nueva sea convertida en una acción de recuperar o de despojo por haber avanzado ya las obras lo suficiente como para haberse perdido la posesión del actor. Por ello debemos distinguir prohibiciones de innovar puramente jurídicas, que suelen ser las que se registran cuando recaen sobre in¬muebles o muebles registrables; de las prohibiciones de innovar físi¬cas o fácticas a las que aludíamos en el ejemplo y que impiden que, en los hechos, se sigan produciendo consecuencias dañosas en los dere¬chos del solicitante o que puedan cambiar la naturaleza de la acción.
Estimamos que distinguir las impedientes de las no impedientes es fundamental desde el punto de vista instrumental y registral. En pri¬mer lugar, porque el instrumentador no podrá dar curso a la celebra¬ción de un negocio si la medida es impediente; y en segundo lugar, por¬que si ello no obstante ocurriese a pesar de la medida impediente pu- blicitada, el registrador debería negar la inscripción del acto celebra¬ do. Ello en aplicación del art. 17 de la ley 17.801 que expresamente dispone que: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible Como enseña Podetti: “La prohibición de innovar protege el interés de los litigantes — de uno y otro o de ambos o cualquiera de ellos—, im¬pidiendo se modifique la situación de hecho, existente en el momento en la cual se decreta; v. gr., que se avance en determinada explotación o construcción o destrucción o venta de un fruto o producto o mercade¬ría; que se transfiera, grave o de cualquier modo se modifique el esta¬tus jurídico de un bien” . Por ello esta medida puede considerarse co¬mo la más típicamente impediente y estando debidamente publicita- da impedirá la registración de un acto que pretenda burlarla. En cuanto a las inhibiciones, que también son mencionadas expre¬samente por el dispositivo, son igualmente impedientes atendiendo a nuestra clasificación, dado que el efecto jurídico procurado es evi¬tar que el afectado por la medida pueda disponer de bien alguno re¬gistrado. Debe tenerse presente, sin embargo, que esta medida busca sólo el valor de los bienes del deudor y no los bienes mismos, por ello la inhi¬bición es una medida que sólo procede en los casos en que el deudor no tiene bienes registrados para embargar . En armonía con este con¬cepto, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación establece, en el art. 228, que: “En todos los casos en que habiendo lugar a embargo éste no pudiera hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cumplir éstos el importe del crédito reclamado, podrá solicitar¬se contra aquél la inhibición general de vender o gravar sus bienes, la que se deberá dejar sin efecto siempre que presentase a embargo bienes suficientes o diere caución bastante...” Una transcripción casi tex¬tual de la norma nacional puede leerse en el art. 481 del Código Pro¬cesal de Córdoba. Otro tema relacionado con el inciso que comentamos son las cues¬tionadas “inhibiciones voluntarias”. Ante esta situación nos encon¬ tramos cuando, a los fines de garantizar un crédito, el deudor decide “voluntariamente” inhibirse de disponer de los actuales bienes regis¬trados o de los que ingresaran en el futuro. En nuestra opinión, esta posibilidad está completamente vedada al deudor por la norma del art. 2612 del Cód. Civil que establece que: “El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones per¬sonales que el acto puede constituir contra él”. La idea central del codi¬ficador era tratar de mantener la libre circulación de la riqueza, lo que, como sabemos, manifestó de manera expresa en las notas a los arts. 2502 y 2503 del Código Civil. >ata Al estar puntualmente vedado el efecto de la prohibición de dispo¬ner a persona alguna por la norma del art. 2612, lo único que podría considerarse como efecto favorable al acreedor que así contrate es la posibilidad de accionar por daños y perjuicios en caso de incumpli¬miento de lo acordado. Pero no creemos que la registración refuerce dicha posibilidad y, en consecuencia, consideramos inútil y totalmen¬te ineficaz la registración de tales “inhibiciones” por lo que no debe¬rían admitirse. Téngase presente que aunque los terceros conozcan la existencia de la prohibición de enajenar convenida
en esos términos, por estar expresamente reñida con la norma del Código Civil, no po¬dría ni tan siquiera considerárselos de mala fe y toda finalidad regis¬tral sería en este caso vana, ya que el tercer adquirente esgrimiría a su favor el art. 2612 del Cód. Civil y esta norma daría firmeza y vali¬dez a su adquisición. El decr. 2080/80, reglamentario registral de Capital Federal, en su texto original, art. 3Q, inc. d), prohibía expresamente la registración de las “inhibiciones voluntarias” en su redacción originaria, cuando disponía: “No se registrarán los documentos ... que contengan res¬tricciones voluntarias de disponer de los bienes —particulares o ge¬nerales—, sea que se presenten bajo la denominación de ‘inhibicio¬nes voluntarias’ o cualquier otra”. Pero en 1999 la norma se modificó por decr. 466/99 y actualmente no prevé prohibición alguna. Sin em¬bargo, eso no nos autoriza a suponer que el legislador haya querido permitirlas, dado que la validez o ineficacia de las tales medidas no responde a su posibilidad de registración, sino al cumplimiento de las normas sustanciales y procesales que le dan fundamento. Por nuestra parte, siempre hemos sostenido que las normas regístrales Lev 17.801 deben interpretarse como una herramienta al servicio de las prerro¬gativas y facultades que proporcionan las normas sustanciales y no como generadoras de un propio efecto50. En la provincia de Santa Fe, su ley reglamentaria registral 6435, en el art. 49, prevé la registración de las inhibiciones voluntarias. Igual ocurre en la provincia de Salta, ley 5148, art. 4e. El proyecto de modificación global del Código Civil de 1998 contie¬ne una institución que integraría la nómina de derechos reales y que justamente daría nacimiento a la figura que estamos analizando ba¬jo la denominación de “indisponibilidad voluntaria”. Así, el art. 2133 del Proyecto define lo que sería ese nuevo derecho real, como “... el de¬recho real de garantía que recae sobre cosas registrables en su totali¬dad o alícuotas, en virtud del cual el constituyente se inhibe, por un plazo que no exceda de cinco años, para transmitir o constituir a cual¬quier título derechos reales sobre ellas...”. En la Exposición de Moti¬vos de los proyectistas leemos como fundamento de la norma que: “La adopción de la indisponibilidad voluntaria como nuevo derecho real de garantía fue propiciada por las “XV Jomadas de Derecho Civil’, de Mar del Plata, de 1995, y tiene como antecedente el éxito de las llama¬das inhibiciones voluntarias, pese a su falta de sustento legal y consi¬guientes impotencias operativas”. En efecto, en las citadas Jomadas, no sólo se propició la implementación de las inhibiciones voluntarias, a las que ya se las denomina “indisponibilidades voluntarias”, sino que éstas contaron con el apoyo de importante doctrina especializada en los derechos reales, como Alterini y Mariani de Vidal, entre otros. Esta medida adquiriría el carácter de derecho real asignándose, como efecto principal en caso de incumplimiento del dueño que enajene la propiedad, un típico efecto real: la nulidad del acto traslativo51. Otro tema de particular relevancia lo constituyen las inhibiciones en las quiebras, pues, por disposición expresa de la ley, tienen un régimen especial que las abstrae de la caducidad establecida en la nor¬ma del art. 37 de la ley 17.801. Pero por tratarse de una diferencia re¬lacionada exclusivamente con la caducidad a la que se refiere el cita¬do artículo estimamos conveniente su tratamiento al comentar dicho dispositivo. c — Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales El inc. c) del art. 22, que estamos analizando, establece en forma ge¬nérica la posibilidad de registración de otros actos que dispongan las leyes. Su importancia radica en que deja abierta la posibilidad de tor- 1 I nar registrable cualquier otra figura o circunstancia que, en un deteri
minado momento y lugar, el legislador considerare conveniente. No debe perderse de vista que la vastedad del territorio argentino posi- j < bilita la existencia de realidades y costumbres diferentes en cada ret gión. Pues bien, tanto la Nación como las provincias pueden medianj <; te leyes concretas disponer la registración de otros actos que no hu1 c bieren sido previstos en los anteriores incisos. i * Es por virtud de este dispositivo que pueden ingresar al Registro Inmobiliario, como regla general: la afectación a bien de familia (ley 14.394); los boletos de compraventa en los casos de ventas de lotes a plazo (ley 14.005); los contratos en los casos de venta de futuras uni¬dades de propiedad horizontal previstos en la ley de prehorizontali- dad (ley 19.724); las cesiones de derechos hereditarios; los contratos de arrendamientos y aparcerías; entre otros. I 4 1—Bien de familia Antes de referirnos al instituto del bien de familia como acto regis| n trable, resulta conveniente una breve introducción respecto a su nan turaleza jurídica y efectos que produce. El art. 34 de la ley 14.394 establece que: “Toda persona puede cons¬tituir en ‘bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedofl cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de su] milia, según normas que se establecerán reglamentariamente . || El efecto jurídico que con este instituto se logra es que el cuestión quede alejado de la posibilidad de agresión de los aeree g cuyos créditos hayan nacido con posterioridad a su registración. Sin embargo, esta afectación no entorpece la ejecución por créditos ante¬riores a la misma, o, aun siendo posteriores, si están relacionados con impuestos, tasas o servicios a la propiedad, así como respecto de los que han significado mejoras a la misma. Igualmente cuando se trate de ejecutar créditos garantizados con hipotecas constituidas en con¬formidad con el art. 37 de la ley 14.394, es decir, con la anuencia del cónyuge y para utilidad de la familia. Además de esta protección frente a las deudas que pueda contraer el propietario, se prevé que el bien afectado a bien de familia quede exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte (art. 40, ley 14.394) y, en algunas provincias, hasta se lo libera de los impuestos territoriales y tasas. Por otra parte, el bien de familia también impide, en principio, la enajenación del inmueble afectado, lo que repercute de manera direc¬ta en la actividad registral, dado que si ingresara un título traslativo que se encuentre afectado a bien de familia, el registrador, en ejerci¬cio de la función calificadora que analizaremos al referimos a los arts. 8a y 9a de la ley 17.801, deberá negar la registración de dicho acto, por resultar incompatible con la afectación de bien de familia. Obviamen¬te si del mismo instrumento resultara la desafectación del régimen, éste no significaría obstáculo alguno a la inscripción; por ello decía¬mos que sólo en principio impediría su enajenación, ya que bastará con desafectarlo previamente. Debe tenerse presente que la desafec¬tación voluntaria exige la concurrencia y conformidad del cónyuge, pero no por aplicación del art. 1277 del Cód. Civil, pues no se trata de un acto de disposición sobre el bien, sino por aplicación directa del art. 49, inc. a) de la ley 14.394. En cuanto a la naturaleza jurídica del bien de familia, Guastavi- no, al tratar el tema, manifiesta que el problema tiene tres proyeccio¬nes, desde los siguientes puntos de vista:
a) Del inmueble mismo: la afectación coloca el bien fuera del co¬mercio en los términos de los arts. 2336,2337 y 2338 del Códi¬go Civil. b) De los derechos de los beneficiarios: son titulares de un derecho subjetivo oponible erga omnes. c) Del instituyente: significa una modificación del dominio de és¬te que pasará a ser un “condominio familiar”, “propiedad de la familia” o un bien perteneciente a una “fundación familiar”52. Concluye finalmente el citado autor sosteniendo que la naturale¬za jurídica del bien de familia sería la de “... un derecho de propiedad sometido a un especial régimen de inembargabilidad, inalienabili- dad relativa, tratamiento impositivo favorable y régimen sucesorio especial” . Por nuestra parte consideramos que lo expresado anteriormente en tomo a la naturaleza jurídica del bien de familia no hace más que explicar las consecuencias que acarrea la afectación, sin determinar, en cambio, cuál es su naturaleza misma. Ya en otras oportunidades hemos sostenido que el bien de familia constituye una vinculación, una de aquellas figuras que Vélez prohíbe en el art. 2614 del Código Civil . Así, en nuestra opinión, por imperio de la ley, la vivienda fami¬liar, decidida su afectación, quedaría vinculada a ese fin, cumpliéndo¬se por ello la esencia funcional de esta figura de derecho real . Será oponible erga omnes y obliga al destino familiar del bien. En definitiva, el art. 2614 del Cód. Civil habría sido derogado par¬cialmente por ley especial posterior, la ley 14.394 de 1954, dando así nacimiento, por aplicación del art. 2502 del Cód. Civil, a un tipo de vin¬culación que procura la permanencia de la vivienda en el destino de tal, con independencia de la situación patrimonial de sus propietarios. Sea que le adjudiquemos al bien de familia la naturaleza de una vinculación en los términos del art. 2614, según nuestra original pos¬tura, o la de un condominio o propiedad familiar, lo cierto es que la ley que lo regula establece la registración de la afectación a los fines de po¬ner en conocimiento a la comunidad sobre esa circunstancia y evitar herir a los terceros en su buena fe que podrían presumir que los bie¬nes registrados integran el patrimonio realizable de sus deudores. En general, en todas las provincias, el Registro de Propiedad ha si¬do erigido en autoridad de aplicación , y ello hace que la actividad registral, respecto de esta figura, no sólo esté referida a la calificación del documento y su posterior inscripción o anotación, que es lo que más analiza la doctrina, sino que, como autoridad de aplicación, le co¬rresponderá también, al Registro, decidir y resolver sobre toda cues¬tión que se suscite en cuanto al cumplimiento de los recaudos legales que posibilitan la afectación o desafectación (arts. 34,36,41,43,47 y 49, ley 14.394), así como las especiales circunstancias que permiten su permanencia cuando no se cumplan algunos de los recaudos; por ejemplo, la autorización transitoria prevista en el art. 41, otorgada al propietario por el Registro como autoridad de aplicación, de no habi¬tar el bien, cuando lo solicite previa justificación del motivo . Obvio es que siempre queda al interesado la posibilidad de acudir a la jus¬ticia, tal como se prevé en el art. 50 de la ley 14.394, cuando no se tra¬te de una cuestión puramente registral, en cuyo caso serían de apli¬cación las normas regístrales atinentes (arts. 89y 99, ley 17.801) que, aunque por otro camino, también determinan la culminación de la causa en los tribunales de justicia. Desde el punto de vista registral, que es lo que más nos interesa, es dable remarcar que el art. 35 de la ley 14.394 exige la inscripción como punto de partida temporal de la protección legal. La norma, a nuestro entender, alude a la necesidad de que el inmueble se encuen¬tre afectado registralmente a los fines de hacer oponible la situación a los
terceros, y no ha pretendido manifestarse respecto a si la ins¬cripción de la afectación tiene o no efectos constitutivos. Es que la cla¬sificación de los registros en constitutivos y declarativos obedece a un fundamentum divitiones completamente diferente de lo que el le¬gislador quiso expresar al decir que producirá efectos desde la ins¬cripción. Lo fundamental a tener en cuenta, respecto de la clasificación en constitutivos o declarativos es el diferente efecto en cuanto a la oponi¬bilidad o grado de oponibilidad de las medidas. Mientras las inscrip¬ciones constitutivas determinarían que la medida no existe ni aun en¬tre partes si no se encuentra inscripta, las declarativas, en cambio, só¬lo impiden su oponibilidad a terceros. Pero ocurre que, en materia de bien de familia, al igual que en cuanto a las medidas precautorias y cualquier otro acto registrable unilateral, en que el fundamento no puede ser ése, dado que en el bien de familia no hay partes, se trata de una medida dispuesta unilateralmente. ¿Acaso el embargo sobre bienes registrables no genera su efecto jurídico recién desde su regis¬tración? No obstante, a nadie se le ocurriría expresar que la inscrip¬ción de los embargos y otras medidas precautorias en materia inmo¬biliaria son anotaciones constitutivas. Resumiendo, a nuestro entender, se le ha dado a la expresión legal del art. 35, “produce efecto a partir de su inscripción”, una interpreta¬ción que no fue la tenida en mira por el legislador. La ratio legis del dis¬positivo es que tal afectación a bien de familia podrá tener efectos con¬tra terceros recién cuando se encuentre debidamente publicitada. Se trata de la correcta aplicación del principio registral de inscripción que exige, como primera aproximación, que los derechos y sus restric¬ciones surjan de las constancias regístrales. Por ello, la norma del art. 35 de la ley 14.394 debe interpretarse actualmente en armonía con el art. 22 de la ley registral nacional, al que nos referiremos en su oportunidad; es decir, que: “Laplenitud, lv mitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disp0' sición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certifica dones a que se refieren los artículos siguientes”. Adviértase que hasta se regla respecto de la constitución por testamento, en el art. 44 de la ley 14.394, en cuyo caso se permite al juez, cuando haya incapaces, mandar registrar la afectación de oficio, si se dieran las condiciones legales que la hacen factible. Con este dispositivo probamos que el bien de familia ya genera efectos aun antes de su registración. Es importante destacar además que, luego de la sanción de la ley 17.801, su art. 23, que prevé la reserva de prioridad que permite pro¬teger el bien desde el momento de la expedición del certificado, junto al efecto de la llamada retroprioridad del art. 59, deben considerarse extendidos también respecto del bien de familia, cuando el acto de afectación se realice por escritura pública y haya sido previamente tutelado mediante la expedición de un certificado registral de los pre¬vistos en el art. 23 de la ley 17.801. Para Kemelmajer de Carlucci, aun opinando que la inscripción es constitutiva, no se impide el mecanismo de la reserva de prioridad y la consecuente retroprioridad (arts. 23 y 52, respectivamente, ley 17.801) : “No habría razón para que esta retroprioridad beneficie a los adquirentes de derechos en general y no a los constituyentes del bien de familia, siendo que esta figura tiene rango constitucional”59. En consecuencia, si un notario solicita un certificado registral pa¬ra afectar a bien de familia por escritura pública, instrumento que luego se presenta en legal forma y dentro del plazo de los cuarenta y cinco días previstos en el art. 59, un embargo que pretenda recaer so¬bre el bien a afectar mientras se encuentra pendiente el plazo de la reserva de prioridad (art. 23, ley 17.801) y su consecuente retroprio¬ridad (art. 59), no podría ingresar eficazmente, dado que el bien de fa¬milia tendrá prioridad (la llamada
“prioridad indirecta”) sobre la ci¬tada medida. En este punto debemos concluir categóricamente que ley registral nacional 17.801, aunque sancionada con posterioridad a la ley de bien de familia, perfila, actualiza y encauza también el me¬canismo registral del trámite de inscripción de esta afectación, por lo que la interpretación del art. 35 de la 14.394 cuando exige “inscrip¬ción” del bien de familia, debe ser armonizado, como decíamos, con los nuevos preceptos de la ley 17.801. La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en 1985, tuvo oportu¬nidad de brindarnos un buen pronunciamiento a ese respecto , que fue aplicado igualmente en otros resolutivos posteriores . Amén de la forma “escritura pública” que puede adoptarse para la afectación a bien de familia, puede utilizarse también el acta admi¬nistrativa que se celebrará directamente en las oficinas registrales. Igualmente el documento portante de la afectación puede ser una re¬solución judicial, cuando el bien de familia haya sido dispuesto por el propietario por testamento . El supuesto está contemplado expre¬samente en el art. 44 de la ley 14.394, al que ya nos referimos breve¬mente, que prevé que “... el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscrip¬ción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere proceden¬te con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los benefi¬ciarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez”. En los casos de afectación a bien de familia por tracto abreviado, cumpliéndose las exigencias previstas en el art. 36 de la ley 14.394, referidas a lo que debe entenderse por familia, ya que los hermanos y el padre o la madre constituyen el núcleo familiar que la citada nor¬ma prevé, éstos podrán concurrir a la autoridad de aplicación, o a un escribano y manifestar así su voluntad, luego de haber acreditado el carácter de herederos del titular dominial . 2 — Boletos Es costumbre en los negocios inmobiliarios la celebración previa de un boleto. Ocurre que, frecuentemente, quedan por arreglar, en el momento de la concreción del negocio, algunas cuestiones relativas a las deudas por tributos que pueda presentar la propiedad, a la libera¬ ción de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitución de la única vivienda (art. 14, ley 23.905), consultas, planos y otros asuntos que imposibilitan la celebración del contrato de compraventa, per¬muta, etcétera, en el instante mismo de tomada la decisión de com¬pra. Para más, cabe agregar que los mismos trámites notariales y re¬gístrales previos, cuando no la confección de planos de mensura, unión o subdivisión, autorizaciones administrativas o judiciales, se¬gún los casos, insumen un tiempo considerable que va desde una se¬mana hasta varios meses. Resultaría todo un incordio exigir a las partes directamente la ce¬lebración de la escritura traslativa. Si bien es cierto que el negocio puede celebrarse directamente en escritura pública, y dejar el compromiso previo librado a la prueba de un simple contrato verbal, según lo preceptuado por el art. 1188 del Cód. Civil, no sería, sin duda, lo más conveniente64. Ya es toda una tradición la disputa entre quienes sostienen que el boleto de compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes entienden que se trata de otra figura. El tema se encuentra íntimamente relacionado con la interpretación que le demos a las normas referidas a las formas65. 64 Por nuestra parte, opinamos que cuando una norma exige una for¬ma con carácter ad solemnitatem —en nuestro caso, la exigencia de la escritura pública por el art. 1184,
inc. I9—, su incumplimiento obs¬ta a la plena validez del contrato. Luego de ello deberemos analizar si la exigencia lo es de manera absoluta o relativa, ya que si la exigen¬cia formal es con carácter absoluto y no se cumple, el contrato no val¬drá lisa y llanamente, sin producir siquiera algún otro efecto; mien¬tras que si la exigencia lo es con carácter ad solemnitatem relativo, aun incumplido el recaudo formal, el contrato generará la obligación de cumplir con la forma exigida . 65 Kiper, Juicio de escrituración, p. 48. Excedería la finalidad de esta obra hacer un desarrollo de todas las posturas doc¬trinarias respecto a la naturaleza del boleto. Para ello recomendamos MorelloyEl bole¬to de compraventa inmobiliaria; Etchegaray, El boleto de compraventa inmobiliaria, ts. í y H; Mosset Iturraspe - Novellino, La obligación de escriturar; Kiper, Juicio de escritu¬ración. A nuestro entender, el asunto surge muy claro de las normas im¬plicadas en nuestro razonamiento, que son los arts. 975 a 978,1184 y 1187. No dudamos que el boleto de compraventa (o cualquier prome¬sa —salvo la donación— sobre traspaso dominial de inmuebles) cons¬tituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el concepto que brinda el art. 1137 del Cód. Civil. Sin embargo, no puede definitiva¬mente ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obli¬gaciones que tipifican a esta figura negocial. Adviértase que la defi¬nición legal del contrato de compraventa, contenida en el art. 1323 del Cód. Civil, dice que: “Habrá compra y venta cuando una de las par¬tes se obligue a transferir la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”. En efecto, por imperio de esta norma sustancial, y considerando que el principal efecto de los contratos es hacer nacer obligaciones, el contrato de com¬praventa debe generar para el vendedor la obligación de entregar la cosa vendida y, correlativamente, la acción, a favor del comprador, de exigir esa entrega , la llamada actio emptio de los romanos, en tan¬to que al comprador le debe hacer nacer la obligación de pagar el pre¬cio, con la correlativa acción del vendedor de exigírselo. Téngase pre¬sente que en los efectos contractuales que estamos enunciando nos atenemos al concepto legal del contrato de compraventa contenido en el art. 1323 del Código Civil. Pues bien, el boleto de compraventa no generará para el compra¬dor ni para el vendedor ninguna de esas acciones. Las partes deberán previamente cumplir con la obligación del otorgamiento de la forma exigida, con carácter relativo, en el art. 1184, inc. I9 del Cód. Civil. Hasta tanto esa forma no se cumpla, el vendedor no podrá exigir el precio ni el comprador, la entrega de la cosa. Podría ocurrir, incluso, que el contrato de compraventa no pudiera celebrarse por no resul¬tar factible la concreción de la escritura traslativa del dominio . Imaginemos, a manera de ejemplo, un boleto de compraventa referi¬do a un inmueble sujeto a subdivisión, y que la autoridad administra¬tiva no la apruebe por considerar que se vulnera la ley de parcela- miento mínimo o la unidad económica mínima prevista en la zona (art. 2326, Cód. Civil). En tales casos no sería dable el cumplimiento del pago del precio ni la entrega de la cosa, sencillamente porque el contrato de compraventa no pudo tener lugar. Repetimos que, para nosotros, la conclusión es irrebatible; sin em¬bargo, el debate, que llevayamuchos años, continúa en la actualidad y probablemente no concluirájamás, pues se han introducido lamen¬tablemente en el tema incumbencias profesionales y funcionales que impiden pronunciamientos puramente científicos y desprovistos de intereses sectoriales.
Otra cuestión, y muy interesante por cierto, es la calificación de la posesión del adquirente por boleto de compraventa. En este caso, la polémica tiene su causa en el poco feliz agregado efectuado por la ley 17.711 al art. 2355 del Cód. Civil, que determina el primer escalón en la clasificación de la posesión: posesión legítima e ilegítima. Se gene¬raron sobre el punto diversas posturas doctrinarias. Por nuestra par¬te, opinamos contundentemente que el poseedor de un inmueble me¬diante boleto de compraventa es un poseedor ilegítimo, de mala fe simple (no viciosa), conforme a las normas que regulan la clasificación de la posesión, contenidas en los arts. 2355,2356 y 2364 del Código Civil. El agregado al art. 2355, motivo de la controversia doctrinaria, es¬tablece que:".. Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”. Creemos que la norma ha querido legitimar la situación de dicho adquirente confiriéndole las máximas protecciones legales, sin reparar en el tec¬nicismo de las expresiones empleadas. Sin embargo, a fuerza de ser título. Pero remarcamos que si no fuera traslativa, ni aun seguida de la tradición (art. 577 citado por López de Zavalía) se generaría dicho efecto. Por ello, cuando analizamos el art. 2602 del Cód. Civil que alude al “título suficiente”, hacemos hincapié en la idonei¬dad de la causa (que tenga efecto traslativo), compraventa, donación, permuta, dación en pago, etcétera, y a su forma apropiada (en este caso, escritura pública). Ello autoriza, pues, en nuestra opinión, a pesar de la ironía de López de Zavalía, a referirse a esa ins¬trumentación como “escritura traslativa”. preciaos e interpretar la norma acorde a su entorno, no podemos negar que et poseedor por boleto de compraventa carece de título, pues el bo¬leto no cumple con todos los recaudos formales que el mismo art. 2355 exige para otorgar al poseedor la calidad de legítimo. Le falta el título suficiente, la causae idoneae ad transferendum dominium. El con¬cepto de título suficiente abarca tanto la forma (el instrumento idó¬neo) como el contenido (causa idónea)y que no sólo reporta suficien¬cia al propio título, sino que su acción legitimadora involucra tam¬bién al modo, conforme al art. 2602 del Cód. Civil que establece que, para que la tradición haga adquirir el dominio, es necesario que lo sea por un título suficiente o en cumplimiento de un título suficiente. Si ese título no existe o no es suficiente (en cuanto a materia y forma), aun cuando se hubiere entregado la cosa, esa entrega no constituye la tradición traslativa del dominio (arts. 2601 a 2603), pues para el Có¬digo también el modo exige la causa idónea. Tampoco podría considerarse al poseedor por boleto como de bue¬na fe, calificativo que pareciera querer asignarle el agregado al art. 2355, ya que, por concepto, la buena fe posesoria radica en la creencia sin duda alguna (art, 4006, Cód. Civil), por parte del poseedor, funda¬do en un error de derecho (art. 2356), de ser el propietario de la cosa69. Desconocer la necesidad de la forma impuesta, escritura pública, pa¬ra los actos traslativos de inmuebles, es error de derecho y no es ex¬cusable, según lo preceptuado por el art. 923 del Código Civil. En definitiva, ya lo habíamos adelantado, conforme a las normas implicadas del Código y haciendo una interpretación rigurosa de sus dispositivos, el adquirente por boleto no tiene ni título ni modo. Por ello no seria posible jamas considerarlo un poseedor legítimo. El úni¬co poseedor legitimo es el que posee como titular de un derecho real, y no cualquier derecho real, sino uno de aquellos que confieren el posstdendi (derecho de poseer): dominio, condominio, propiedad hori¬zontal, usufructo, etcétera. Tampoco podría pretenderse aplicar reapedo de el 1a calificación de buena fe, ya que su ignorancia o error lo es de derecho y éstos son inexcusables ignorantia legis neminem excusat (conf. art. 20, Cód. Civil).
Por ello, la doctrina, conciliando lo irreconciliable, prefirió hacer una interpretación lógica de la norma en todo su entorno y rescatar de la literalidad del dispositivo (nos referimos al agregado al art. 2355) que el mismo no alude a la posesión cuando se refiere al calificativo de legítima, sino al acto de adquisición. Esta es la interpretación que prima en la doctrina . Pero siendo así es poco lo que aporta el agregado citado para modi¬ficar esta situación, ya que nadie consideró jamás que el adquirente por boleto hubiera adquirido su posesión ilegítimamente. No abor¬daremos esta temática por estimar que la cuestión excede el análisis de la norma bajo estudio . Si bien el caso más corriente es el boleto de compraventa, no debe¬mos limitar sólo a esa causa de adquisición la previsión de la norma. Por ello, cuando hablábamos de la anotación de los boletos aclaramos que no nos referíamos sólo a los de compraventa. Sin duda, el art. 2-, inc. c) de la ley 17.801 también alude, aunque no directamente, a los otros boletos con vocación traslativa. Casi todas las causas constitutivas o modificatorias de derechos reales admiten la posibilidad de acudir a estos boletos y, por ende, pueden considerarse inmersas en la regulación del art. 1185 y su co¬rrelativo art. 1187 del Cód. Civil, excepción hecha de las donaciones que, por la prohibición expresa contenida en el art. 1810 del Cód. Ci¬vil, bajo pena de nulidad, si no fueren hechas en escritura pública no generarán acción alguna . El art. 1810, in fine, en párrafo agregado por ley 17.711, expresa¬mente excluye de aplicación al art. 1185 para los casos de promesas de donación de inmuebles o donaciones de inmuebles concretadas en instrumentos privados, y va con dicha exclusión la propia del art. 1187 que consagra la acción de escrituración . En relación a los derechos que se constituyen o modifican, también hay variedad, pues el propietario pudo comprometer (por no cumplir con la forma apropiada), la escritura de afectación a propiedad hori¬zontal, la de constitución de usufructo, servidumbre, etcétera, y todos estos casos quedarían comprendidos en el supuestos normado. Si las partes no cumplen con la obligación de escriturar, la misma podrá ejecutarse judicialmente y será el juez, en última instancia, quien ej ecutará la prestación, sustituyendo al deudor remiso (sea ven¬dedor o comprador). Estimamos que esta última afirmación surge de una interpretación amplia y armónica del art. 505, inc. 29 del Cód. Ci¬vil, que establece que el efecto de las obligaciones respecto del acree¬dor es justamente hacerse procurar la prestación por otro a costa del deudor. El principio general consagrado en este dispositivo es aplica¬ble a todos los supuestos en que la posibilidad de sustitución sea po¬sible . En el caso de la escrituración, por ser úna obligación de hacer, según la previsión expresa de los arts. 1185 y 1187 del Cód. Civil, co¬mo regla general podrá operarse la sustitución establecida en el art. 630 del mismo cuerpo y de ahí surge la coherencia con el inc. 29 del art. 505, según decíamos. Obviamente en los casos en que no pueda efectivizarse la sustitución por circunstancias especiales —como pue¬den serlo la falta de cumplimiento con dispositivos administrativos de parcelamiento mínimo o trámites catastrales, la existencia de me¬didas cautelares impedientes (prohibición de innovar, de disponer), etcétera— el pronunciamiento judicial, con el apercibimiento de fir¬mar el juez en sustitución, no podrá paliar ese impedimento . El supuesto se podría presentar también cuando en el boleto res¬pectivo hubiese un saldo de precio que el adquirente, según previsión contractual, se hubiere obligado a garantizar con hipoteca a favor del transmitente. La norma expresa del art. 3128 del Cód. Civil y la es¬pecial prohibición contenida en el art. 3115 y su nota, eliminando las
llamadas “hipotecas judiciales”, ha hecho decir a alguna doctrina que no puede haber “promesa de hipoteca”76 en los términos del art. 1184 y 1187 del Código Civil. Sin embargo, algunos opinan que la posibilidad sentada por el art. 3128, cuando establece que puede constituirse hipoteca “... por docu¬mentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expe¬didos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos... ”, radicaría justamente en que el juez instrumente el títu¬lo . Téngase presente que el propio art. 1184 del Cód. Civil, que enu¬mera los actos para los cuales se exige la forma ad solemnitatem “es¬critura pública”, efectúa la excepción respecto de los actos que fuesen celebrados en subasta pública. Por ello, si nos colocamos en esta tesi¬ tura, cuando la hipoteca garantice un saldo de precio por la compra en subasta pública, podría hacerse aplicable este supuesto. Por nuestra parte, opinamos que, amén del caso relacionado de la compra en subasta con garantía hipotecaria por saldo, en el que el instrumento de la hipoteca será autorizado por el juez, pueden pre¬sentarse otros supuestos en los que, siendo el instrumento una escri¬tura pública, la suscripción de la misma la efectivice el juez ejecutan¬do la obligación de escriturar surgida de una promesa de hipoteca por aplicación de los arts. 1185 y 1187. Consideramos que esa situación no le da carácter de hipoteca judi¬cial, lo que reñiría de manera manifiesta con el art. 3115 del Cód. Ci¬vil. El instrumento será notarial y consistirá en la ej ecución forzosa de la voluntad ya expresada por el condenado en el contrato respectivo. De la misma manera que la escritura de compraventa en los casos de ejecución referidos al art. 1187 no es compraventa judicial, sino que el juez sustituye la voluntad de las partes remisas, también reemplaza al deudor reticente cuando suscribe la escritura de hipoteca en cum¬plimiento de una promesa surgida de un instrumento privado (arts. 1184,1185 y 1187, Cód. Civil). Highton, refiriéndose al supuesto, manifiesta: “Que la forma del contrato de hipoteca sea ad solemnitatem no impide el funcionamien¬to del contrato de promesa que es distinto de éste y no constituye de¬recho real alguno. Si se promueve pleito y se condena a suscribir la es¬critura, bajo apercibimiento de ley, la sentencia no constituirá una hi- potecajudicial, pues ésta surge por voluntad de los interesados que se han comprometido a ello. Las cláusulas no incluidas en la promesa, serán las de estilo” . En algunos supuestos, la jurisprudencia ha ido aún más lejos apar¬tándose hasta de los casos de subasta, en los que se aplica la excepción prevista en el art. 1184 del Cód. Civil, y ha resuelto, por ejemplo, en aplicación de lo que sosteníamos en el párrafo precedente, la validez del título hipotecario garantizando un acuerdo concursal . Si bien no creemos que la sustitución del deudor remiso por parte del juez exceda de la previsión normada en los arts. 505, inc. 29,630 y 1187 del Cód. Civil, debemos reconocer que el tema no fue pacífico en un primer momento. Se debatió ampliamente y determinó un pro¬nunciamiento plenario , en el que se resolvió que en el juicio de es¬crituración el juez puede firmar la escritura traslativa si no lo hiciere el demandado, procediendo o no, según los casos, la reparación de los perjuicios . En la provincia de Córdoba, el tema también generó po¬lémica y fue resuelto por las cámaras civiles en pleno en 1966. Desde entonces, la jurisprudencia ha aceptado la posibilidad de sustituir la firma del remiso por la del juez sin mayores dificultades . noce una deuda y se establece que se constituirá hipoteca dentro del plazo de treinta días a contar de la fecha del mismo, y que de no llevarse a cabo la constitución de ésta el acree¬dor podrá ejercer todas las acciones que estime corresponder para el cobro de la deuda que se reconoce, debe interpretarse de buena fe, por lo que se ajusta al texto del instrumento la pretensión del acreedor de que se constituya la garantía hipotecaria
vencido el plazo es¬tablecido para ello sin que se hubiera constituido” (CNCiv., Sala C, 27/2/75, ED, 63-458). En contra de la posibilidad de suscripción por parte del juez se ha dicho que: “La dis¬posición del art. 512 del Cód. Procesal establece que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez suscribirá la escritura por él y a su costa. La escritura que debe sus¬cribir el juez es una escritura de compraventa, mientras que la hipoteca como garantía del saldo de precio constituye en definitiva un contrato de mutuo garantizado de esa manera, que deberá ser celebrado por las partes, pero que el juez no está autorizado a suscribir en su nombre en virtud de disposición legal alguna” (CNCiv., Sala F, 7/8/70, LL, 143-638). i^Pü &-* 1 i11 -s .$ ® ^ ©» si £4-s * f 3 - tf ^ *¿ 1 |¿X * ti bt m • V «3Q 2* íl ^ S •S 5 lí « « 1 S> 3 m+ 'M w i t♦ I I t • 4 gS <♦11
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Ocurre que en la normal contratación sobre inmuebles se labra la escritura instrumentando la venta, es entregado el precio por el com¬prador y se hace tradición del inmueble transferido por el vendedor. El contrato queda así finiquitado y no genera riesgos para ninguna de las partes, ya que cada una incorpora al patrimonio lo recibido en la prestación, el dinero uno y el inmueble el otro. Pero cuando se deciden a una venta sometida a pago en cuotas, el tema cambia radicalmente. Por un lado, el vendedor no querrá, y con justicia, suscribir la es¬critura traslativa, dado que, si lo hace, habría dado cumplimiento a todas las obligaciones de su parte emergentes del contrato de venta, mientras que el comprador aún quedaría adeudando parte del pre¬cio. Por ello se vería justo, entonces, que el vendedor no otorgase el instumento definitivo para tener, por así decirlo, una ventaja sobre el comprador en caso de que éste incumpla con la obligación a su car¬go (arg. arts. 510 y 1201, Cód. Civil). Pero así fácilmente se advierte que el comprador tampoco queda muy asegurado en su posición si el vendedor no otorga la escritura traslativa, aun cuando le hubiese en¬tregado la posesión del bien, pues frente a la falta de instrumentación exigida (art. 1184, inc. 1Q, Cód. Civil) y la consecuente registración de su derecho (el futuro dominio), el bien queda expuesto a múltiples ries¬gos. El vendedor podría, obviamente de mala fe, enajenarlo nueva¬mente y hasta sería factible que los acreedores de éste lo embargaran válidamente, ya que el bien integra sustancial y registralmente su patrimonio. Ello, sumado a la posibilidad de hacer aplicación del pac¬to comisorio cuando el deudor se atrase en algunas cuotas, hace que esta situación se preste a los más injustos abusos por parte de los lo- teadores. Para más corresponde remarcar que quienes acceden a la compra de lotes a plazo suelen ser las personas más carenciadas, jus¬tamente aquellas a las que la ley debe tutelar principalmente. Por ello, con buen criterio social el legislador instauró el sistema regulado por la ley 14.00583. Quien adquiere un inmueble sometido a ese régimen contará con una publicidad de su contrato o boleto y de esta manera los terceros tendrán un conocimiento cierto de la obliga¬ción que ha asumido el vendedor. Al mismo tiempo, la ley 14.005, en Aa 1 El problema comenzó a advertirse en el proceso de urbanización que se prodiyo a Partir de 1935 en las zonas cercanas a la ciudad de Buenos Aires, y aun dentro de los lí- nutes de la Capital Federal, según comenta Kiper (Juicio de escrituración, p. 183). BHI
¡■■I Su da#1 ■ P ¡gil £ íJISPr mídelos treinta días Alosfinesdesuefii íratadeunafeydeorc Mteoido no puede vf jrylosadquire ificarlaserán «¡¡¡¡i SB Pieta; sobre ¿i n’ Piral W a lo cual de PlS NV¡v*! NSS?1 Ht fe ptas iálÉl su art. 10 autoriza la cesión del boleto exigiendo que el transmitente haga anotar también la cesión en el registro. Con esta sola registración ya bastaría para tutelar los intereses del comprador o cesionario, dado que, por el juego armónico de la ley re¬gistral y los dispositivos del Código Civil en el art. 594, cuando el ven¬dedor venda nuevamente el bien a un tercero, por imperio de la regis¬tración y su efecto publicitario, ese tercer adquirente será también de mala fe, dado que conoció o debió conocer la doble venta, y la adquisi¬ción que hubiere efectuado, aunque se le hubiere hecho tradición, se¬ría inoponible al primer adquirente por boleto84. En el art. 29 de la ley 14.005 se exige que el propietario que decida vender un inmueble fraccionado en lotes pagaderos en cuotas haga anotar en el Registro dicha voluntad. Para ello deberá presentar su declaración por escrito, a la que se agregará certificación del notario actuante sobre la legitimidad del título. En realidad, la norma habla sólo de la legitimidad extrínseca, pero no dudamos en asignarle una responsabilidad mucho más sustancial al notario actuante. En defini¬tiva, en toda actuación, aunque la ley no lo diga, este funcionario está obligado a efectuar un análisis del título como causa, en sus dos aspec¬tos, tanto formal cuanto material, a los fines de verificar que se trata del título suficiente conceptuado en el art. 2602 del Cód. Civil. Por ello, en el art. 39 de la 14.005 prohíbe la registración de la afectación cuan¬do el bien se encontrare gravado o su propietario no estuviese en con¬diciones de disponer. Si la norma quiere que pueda disponerse válida¬mente, supone que el título del dominus no sólo deba analizarse ex¬trínsecamente, sino también sus aspectos materiales cuyas falencias suelen ser de consecuencias aún más gravosas.
Amén de este recaudo se exige acompañar a la presentación el pla¬no de subdivisión que, obviamente, deberá estar aprobado por las au¬toridades catastrales con competencia en la materia. Se trata de una ley imperativa que no pretende regular una facul¬tad del propietario que enajena los lotes a plazo, sino que impone su 84 La prudencia con que Vélez previo el supuesto de la doble venta aparece en su plenitud en la norma del art. 594 y en la condena a quien de mala fe pretende ampar®^ se en una publicidad registral errada; igualmente surge ese concepto de la nota al | 3136 del Cód. Civil referida a la hipoteca. Véase nuestro comentario al art. 20 de esta |
contenido de manera coercitiva, por lo que genera una sanción al in- cumplidor, consistente en una multa equivalente al importe total del impuesto inmobiliario del año en curso sobre todos los inmuebles que comprendan el loteo. Sin duda, la tutela al particular adquirente de lote a plazo, se lleva a cabo fundamentalmente por la registración de los boletos de venta y es en este punto en el que el sistema se relaciona con la norma regis¬tral que estamos analizando. Es a causa de esta publicidad que el sis¬tema genera sus principales efectos. El art. 49 regula al respecto y, amen de detenerse en el contenido obligatorio del mismo, lo que será evaluado y calificado por el registrador conforme a los arts. 89 y 99 de la ley 17.801, establece que deberá ser registrado provisoriamente den¬tro de los treinta días de su celebración en el Registro de Propiedad. A los fines de su eficacia el legislador establece, en el art. 14, que se trata de una ley de orden público. Como sabemos, ello significa que su contenido no puede verse modificado por pactos particulares entre el loteador y los adquirentes sucesivos, y que las cláusulas que preten¬dan modificarla serán nulas de nulidad absoluta, según lo preceptua¬do en el art. 21 del Código Civil . Una vez registrada la voluntad de afectar el bien al sistema de la ley 14.005, el propietario se encontrará inhibido de disponer del mis¬mo (art. 59); es decir, que no podrá ni enajenarlo, ni hipotecarlo, ni constituir sobre él ningún gravamen; salvo que lo desafecte previa¬mente, para lo cual deberá acreditar que no ha enajenado ninguna fracción. Si la venta o el gravamen se hiciese sin atender a esta exi¬gencia no sería oponible a los adquirentes por boleto. Obviamente, con el consentimiento de éstos quedaría sorteado el obstáculo, dado que ya no existiría el interés tutelado por la norma. En caso de entrar en conflicto los adquirentes por boleto y los acree¬dores del propietario del inmueble, el art. 6e de la ley 14.005 brinda una solución estableciendo que: “. ..l.El comprador que tuviere ins¬trumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escri¬turación de la fracción adquirida;2. Los embargos e inhibiciones con¬tra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumen¬to prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas”. Conforme a lo establecido en el art. T de dicha ley, una vez que el comprador hubiere abonado el 25% del precio de la fracción tendrá de¬recho a exigir la escrituración del bien a su nombre, la que deberá con¬cretarse dentro de los treinta días de la intimación. Esta norma re¬marca —innecesariamente, nuestro entender— que todo pacto en contrario sería nulo. Decimos que sobreabunda en ese sentido dado que, como sostuviéramos, el art. 14 declara en forma expresa el carác¬ter de orden público de todo el sistema, en razón de lo cual, atendiendo a la finalidad de la ley, que es otorgar fundamentalmente protección a los intereses de los adquirentes, no sólo el art. 7S, sino cualquier otra norma que tutele la situación de éstos, tendrá el carácter de irrenunciable (art. 21, Cód. Civil).
Como decíamos al comienzo de este acápite, la inscripción de los boletos confiere un elemento más de juego dentro de las prioridades. Así, entre dos adquirentes, uno con boleto inscripto y otro con boleto no inscripto, aun cuando este último tenga la posesión a su favor, pre¬valecerá el que tenga el boleto inscripto; salvo obviamente, no está de más remarcarlo otra vez, que el adquirente, aun con posesión, tuvie¬ra conocimiento del compromiso anterior del vendedor . Esto último por aplicación del art. 594 del Cód. Civil que expresamente no ha si¬do derogado por las leyes que prevén la registración, dado que consti¬tuye la aplicación del principio de buena fe que debe imperar en todo orden jurídico justo, siguiendo elbrocárdico romano «malitatis horny nium non est indulgendum». El art. 20 de la ley 17.801 hace tambi®n su aporte a este respecto, cuando impide que quien tuviere conoci¬miento de la verdadera situación pueda prevalerse de la falta de re¬gistración (véase nuestro comentario al art. 20). II — Venta de futuras unidades afectadas a prehorizontalidad De igual manera que para la venta de lotes a plazo, el legislador instrumentó un sistema de tutela para los adquirentes de parcelas horizontales cuando el edificio que contenga las unidades funciona¬les aún no estuviere terminado o, estando terminado, se comercialice antes de haberse afectado. En estos casos no puede haber una com¬praventa común, dado que la cosa (la propiedad horizontal) aún no existe como tal en su individualidad. El sistema, aunque la ley que lo regula no lo diga expresamente, es de orden público, lo que significa que las partes no pueden variar sus exigencias con pactos particulares (art. 21, Cód. Civil). La ley 19.724 de 1972 es la que pretende regular el supuesto, pero fue muy criticada y aún lo es. El sistema resulta demasiado cargado de formalidades para ser tan sólo un paso previo, por ello se ha dicho que resulta complicado y costoso . Quizás se deba a eso el hecho de que sean muy pocos los edificios en los que se ha aplicado, a pesar de las graves sanciones que se imponen al vendedor en caso de incum¬plimiento de sus dispositivos. Se parte de una declaración de voluntad de afectar al sistema pa¬ra comercializar las unidades funcionales antes de concluida la afec¬tación a propiedad horizontal (art. I9). Dicha voluntad debe efectuar¬se por escritura pública, a la que se prevé un contenido obligatorio y específicamente determinado por ley y debe ser registrada (art. 49, párr. I9) para su conocimiento por terceros y oponibilidad a los acree¬dores del propietario. Esta afectación, además, inhibe al dueño del inmueble general pa¬ra todo acto de disposición diferente al de la enajenación de las distin¬tas unidades a los adquirentes por boleto (art. 49, párr. 29). Igualmen¬te, como dijimos, merced a la registración se hace oponible a los acree¬dores del dueño. Quien tenga intención de comercializar un inmueble en propiedad horizontal deberá previamente declarar su voluntad de hacerlo, en acto unilateral formalizado en escritura pública, la que deberá ano¬tarse en el Registro de Propiedad. De igual manera, cada compromi¬so de venta de futura unidad de propiedad horizontal deberá regis¬trarse. De esta forma los adquirentes de parcelas cuentan, igual que lo decíamos para los adquirentes de lotes a plazo, con una publicidad que tutela su expectativa, puesto que cualquiera que contrate con el propietario del edificio deberá conocer tanto la afectación general co¬mo las parcelas que ya se encuentran comprometidas en venta. Esta ley no se aplica por excepción expresamente establecida en la ley aclaratoria 20.276 (art. I9) a los siguientes casos:
1. Ala adjudicación de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condóminos, comuneros, socios o asociados, por partición o división de condominio, comunidad hereditaria, so¬ciedad o afectación. 2. A la adjudicación o enajenanción de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal. 3. Ala adjudicación o enajenación de unidades particulares en in¬muebles cuya construcción se realice con préstamos de orga¬nismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuan¬do de las condiciones del mutuo con garantía hipotecaria resul¬te que la celebración de los contratos con los futuros adquiren¬tes queda a cargo exclusivo del ente financiador y los propieta¬rios otorgaren a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente. Cumplidos los recaudos legales por el propietario queda protegido el adquirente, dado que ni el dueño ni los acreedores de éste podrían ir en contra de las pretensiones de cada adquirente de futura unidad de propiedad horizontal. Si el propietario comercializa las futuras unidades sin haber afec¬tado a prehorizontalidad, las sanciones, previstas en el art. 12 de P ley, consisten en que el adquirente estará autorizado a no cumplir con lo que resten de sus prestaciones adeudadas, no así el propietario o quien el adquirente podrá exigir todas las que estuvieren a su cargo* Este art. 12 fue enriquecido luego por la jurisprudencia, como por ejemplo, por el fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Ape¬laciones en lo Civil, en autos “Cotton, M. y otros c. Tutudjian, S.” , en donde se resolvió que las normas de la ley 19.724 son de orden públi¬co y, por ello, irrenunciables por los adquirentes en los boletos, y que la mora en el cumplimiento de las obligaciones del vendedor de afec¬tar a prehorizontalidad se produce automáticamente sin necesidad de que el comprador lo intime. 4 — Declaratorias de herederos Las declaratorias de herederos no eran mencionadas por el Códi¬go Civil. En las ciudades de los tiempos de Vélez Sársfíeld los vecinos se conocían unos a otros y el estado de familia era, en general, lo que trascendía en la comunidad y también en el mundo de las sucesiones mortis causa . Actualmente, contamos con el art. 3430 del Cód. Civil que, en su primer párrafo, establece que: “Los actos de disposición de bienes in¬muebles a título oneroso efectuados por el poseedor de la herencia, ten¬ga o no buena fe, son igualmente válidos respecto al heredero, cuando el poseedor ha obtenido a su favor declaratoria de herederos o la apro¬bación judicial de un testamento y siempre que el tercero con quien hu¬biese contratado fuere de buena fe. Si el poseedor déla herencia hubie¬se sido de buena fe, debe sólo restituir el precio percibido. Si fuese de mala fe, debe indemnizar a los herederos de todo el perjuicio que el ac¬to haya causado...” El artículo que acabamos de transcribir es el único dispositivo del Código Civil argentino que, luego de la reforma de la ley 17.711, tan siquiera menciona la declaratoria de herederos . ICIB ■sil /Juar¿¡11 Ssfei
i isil II! !BBc()rresP , ahcnoobfiosuaccesoi 2jSwUmotfk «aüladlegislatj US jSl Sifti Mili laBi ipi ? Pero aun cuando el Código originario de Vélez no mencionara las declaratorias de herederos, eso no nos autoriza a expresar que para el codificador no existiese la necesidad de una investigación y pro- nunciamiento al respecto. Sin duda, en caso de no poderse aplicar la posesión de estado a la que ya hemos aludido, lo consideró algo tan obvio que no meritó referirse a ello. Por otra parte, no debemos olvi¬dar que la prueba no es algo que competa sólo a los códigos de fondo, sino que, por el contrario, en general ocupan más a las normas proce- dimentales, por lo menos en lo que a trámite respecta. Nadie puede pretender decirse heredero sin una documentación que le dé fuerza y acreditación a sus dichos y, a la par, garantice a to¬da la comunidad la calidad de heredero de quienes han de suceder mortis causa al fallecido. En nuestro derecho vigente, antes de pretender una adjudicación o partición extrajudicial, se hace menester un pronunciamiento judi¬cial declarativo. En general, para este pronunciamiento declarativo nos hallaremos ante un proceso de jurisdicción voluntaria. Recordemos que la doctri¬na procesal, entre otras categorías, distingue la jurisdicción conten¬ciosa de la jurisdicción voluntaria. El fundamentum divitionis de es¬ta clasificación radica en que en la primera no hay partes en sentido procesal, es decir, no hay intereses contrapuestos, mientras que en la jurisdicción contenciosa (de contienda), contrariamente a lo que ocu¬rre en aquéllas, hay intereses contradictorios entre dos o más partes que justamente vienen a dirimirse en sede judicial91. En esta última jurisdicción, en la sentencia o en el resolutivo final, el juez, como regla general, condena a una restitución o al cumplimiento de una obliga¬ción cualquiera (restituir la cosa sustraída, abonar la suma conveni¬da, reparar el daño ocasionado, etcétera), mientras que en la prime-
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ra tan sólo declara un derecho que le es manifiesto por la prueba ren¬dida , pero, en principio, no condena ni resuelve conflicto alguno. En algunas jurisdicciones se registran las declaratorias de herede¬ros, lo que confunde bastante el mecanismo de adquisición por suce¬sión hereditaria, ya que la registración autónoma de este documento judicial carece de trascendencia jurídica, puesto que nada agrega al efecto acreditativo de la situación de heredero de quien figure con ese carácter. Sin embargo, como decíamos, están previstas la anotacio¬nes de las declaratorias de herederos en el decr.-regí. 2080/80, para Capital Federal y Territorios
Nacionales (arts. 97 a 101); también en Santa Fe (arts. 49 y 51, ley 6435) sólo cuando existieren bienes inmue- hles en la sucesión y se establece, en el art. 52, que se practicarán fo¬lios personales ordenados alfabéticamente y se los vinculará con el fo¬lio del inmueble que corresponda. También se registran las declara¬torias en Salta (art. 43, ley 5148) cuando de manera indirecta la nor¬ma considera como obvio su acceso a los asientos al expresar que en el Registro de anotaciones personales se registrarán “. ..4) La cesión de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la res¬pectiva declaratoria o testamento*. A pesar de esta realidad legislativa corresponde aclarar que la de¬claratoria de herederos es oponible erga omnes aun sin inscripción , pues no es aplicable a ella lo normado en el art. 2505 del Cód. Civil, si¬no que este precepto se hace exigible a los derechos reales que por su consecuencia se generen; y esos derechos reales recién aparecerán cuando los herederos transmitan, se adjudiquen o constituyan dere¬chos sobre los bienes del acervo . No podemos dejar de reconocer que no es del todo cierto expresar que las declaratorias de herederos no se registran en algunas jurisdicciones, tal como pareciera surgir de nuestros párrafos preceden¬tes. Si así fuera, en esas jurisdicciones se estaría incumpliendo con la ley registral nacional de aplicación obligatoria en todo el país. Deci¬mos esto porque en el art. 16, última parte de la ley 17.801, que prevé los supuestos de tracto abreviado, expresamente se establece la nece¬sidad de dejar consignado todo el camino jurídico hasta llegar al titu¬lar inscripto. Se trata de una manifestación de la legitimación para obrar que obliga a registrar, aunque de manera abreviada y efímera, también la declaratoria de herederos. Sin duda ese asiento constitu¬ye la registración dé la declaratoria de herederos que López de Zava- lía, por su particular aparición indirecta y desprovista de autonomía, denomina “inscripción vinculada”95. Puesbien, lo que no compartimos como jurídicamente aceptable es la registración autónoma de este documento legitimante. Creemos que es lo que confunde a los operadores cuando trabajan en los casos de indivisiones comunitarias96. Se solicita a veces la traba de embar¬go de partes indivisas que corresponderían a los herederos, o el 50% que “corresponde” a uno de los cónyuges sobre un bien ganancial ins¬cripto a nombre del otro. Las inscripciones de las declaratorias de he¬rederos, y de cualquier otra clase de indivisión, deberían eliminarse de todos los sistemas para evitar las imprecisas situaciones e inco¬rrectas interpretaciones que produce. Analizando algunos fallos de jurisprudencia relacionados con la inscripción de las declaratorias, hemos encontrado las más variadas situaciones que, si bien en la mayoría de los casos han sido correcta¬mente resueltas, denotan lo conflictivo de la registración de estos do¬cumentos. Así, sólo a manera de ejemplo, encontramos algunos casos en los que se pretendió considerar legitimados a los herederos indivi¬dualmente para disponer la parte que correspondería en un suceso¬rio posterior, cual si se tratara de un condominio97. En otros se consi•. j 95 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 275. j 96 Nos referimos a la particular situación que se genera en todos los estados de in¬división. Tanto en la comunidad hereditaria, como en la comunidad de gananciales y hasta en las sociedades disueltas y no liquidadas. 97 “La inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad In* jj mueble con relación a los bienes integrantes del acervo hereditario no implica la consti |
tución de condominio sobre ellos, sino simplemente un medio de publicidad y de oponi | deró la registración como recaudo de oponibilidad, impidiendo a los herederos invocar sus derechos como continuadores de la persona del causante por no haber registrado la declaratoria oportunamente98. Para más, cabe remarcar que, en ciertas ocasiones, los jueces de las jurisdicciones en las que las declaratorias se registran suelen or¬denar la inscripción de las mismas en otras provincias, dado que los bienes involucrados en el acervo se encuentran situados en ellas. En tales casos se producen encuentros injustificados entre el registra¬dor, que se niega a darles cabida en sus asientos, y el juez que la orde¬nó. Pero si la pretensión inscriptoria llega a triunfar, ese asiento sue¬le generar una gran confusión en el operador registral que, en ciertas oportunidades, hasta ha llegado a dar de baja el asiento anterior a nombre del causante99. 5 — Las cesiones de derechos hereditarios Otro supuesto de actos registrables lo constituyen las cesiones de derechos hereditarios y también en este caso debemos expresar nuestro reparo sobre dichas anotaciones. # la exige tamenteex aunconcep iia, dfldo su jurídicos de atoáoslos! Por su p¡ de cesiones mo uno no i ámbito regi beráhacers nesdetermí Enlapra herencia so ley106,ycom tran las dec: vez, deben s< la ley 5771 e rán:...d)La fétidos a den No creem< Siseencuem estaríamos e: te de venta o norma del aii La regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como dispone el art. 1444 del Cód. Civil ; los derechos hereditarios no constituyen la excepción, igual que los que correspondieren al cónyu¬ge como socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte alícuota de una universalidad , tanto los bienes hereditarios como los gananciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los cónyuges podrían implicar bienes registrables que quedarían así in¬mersos en el tema que estamos analizando: la registración de otros actos comprendidos en el art. 2g, inc. c) de la ley 17.801. 104 López de ios Villaro,! 106 Deberen ^cesiones, yí ~ ’beesiónno] P* 642; taj erechol ^todeD 107 Igual esyd< El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, podrá transferir el dominio o constituir el derecho real de que se trate, mer¬ced a este acto jurídico de cesión que, si bien no sustituye al cedente como heredero o socio de la sociedad conyugal, sí, en cambio, lo des¬vincula de toda pretensión patrimonial sobre los bienes del acervo, puesto que patrimonialmente hablando los derechos implicados en el haber hereditario son, luego de la cesión, propiedad del cesionario . Obviamente, en un acto traslativo posterior por tracto abreviado de¬berá comparecer, además de los otros herederos,
también el cesiona¬rio para que quede así comprendida la legitimación dispositiva al os¬tentarse en el acto la totalidad de los derechos hereditarios . Pero el tema fundamental a tratar es el de la inscripción de la ce¬sión misma, ya que la oponibilidad de ésta, respecto de terceros, es¬taría supeditada, según algunos autores, a algún tipo de publicidad. López de Zavalía, al desarrollar la cesión de herencia, expresamen¬te se manifiesta contrario a la idea de registrarlas, afirmando que “... la exigencia no surge del decr.-ley 17.801/68 y no podría ser direc¬tamente extraída del art. 2505 del Cód. Civil, salvo que se renunciara a un concepto unitario de la cesión de herencia...” , pues ello obliga¬ría, dado su carácter universal, a registrar el acto en todos los registros jurídicos de bienes, provinciales y nacionales, seccionales y relativos a todos los bienes registrables comprendidos en la universalidad. Por su parte, Villaró expresa contundentemente que en los casos de cesiones de derechos “... un contrato registrado es tan oponible co¬mo uno no registrado, ya que la esfera propia de realización no es el ámbito registral sino el expediente sucesorio donde en definitiva, de¬berá hacerse valer la cesión para que se concrete —o no—, sobre bie¬nes determinados” . En la provincia de Córdoba, la posibilidad de registrar la cesión de herencia sobre inmuebles determinados encuentra amparo en la ley , y con la particularidad de que en dicha jurisdicción no se regis¬tran las declaratorias de herederos, sino sólo las cesiones que, a su vez, deben ser sobre inmuebles determinados. En efecto, el art. 41 de la ley 5771 establece: “El Registro tendrá secciones donde se anota¬rán: ...d) La cesión o renuncia de derechos y acciones hereditarios re¬feridos a derechos reales sobre inmuebles”101. No creemos que puedan resultar válidas las cesiones de ese tipo. Si se encuentra determinado el inmueble sobre el que recaen, ya no estaríamos en presencia de una cesión, sino de una venta; pero se tra¬te de venta o cesión el acto tropieza con la prohibición expresa de la norma del art. 1175 del Cód. Civil que, al regular sobre el objeto de los contratos en general, dice que: “No puede ser objeto de un contrato... los derechos hereditarios eventuales sobre objetos particulares”. 40 la apar dor.l 22.2! cuite m ñera lazac Ta regis ciónc l9 de “caus casal Qu presei medid se,yt< inc. a) rácter La mient nifiest result alasq En i tadodi mente piado i quiene edictos noseg; Lav . vienefi $ N K S N Si bien en general la doctrina elude referirse al dispositivo, no po¬demos dejar de remarcar la contundencia de su prohibición. Estima¬mos que el tema ha dejado de ser opinable frente a este pronuncia¬miento; la eventualidad que menciona la última parte del art. 1175 no se refiere ya a herencia futura, sino a herencia actual aún no parti¬da ni
adjudicada. El legislador, en esta segunda parte, no dice “heren¬cia futura”, sino que directamente habla de “derechos hereditarios” y esta diferente referencia es lo que también nos permite distinguir los supuestos: la primera parte de la norma alude a la herencia futura y la segunda, a objetos eventuales en derechos hereditarios actuales. Si se estuviese refiriendo también en la segunda parte a los bienes que podrían conformar una herencia futura, no hubiese distinguido el ob¬jeto tan claramente como lo hace. Por nuestra parte creemos que la norma ha pasado desapercibida en general para la doctrina, por la importancia de la primera parte del artículo que alude al vetum mortis. Por consiguiente, todas las normas que prevén la registración de cesiones de derechos sobre bie¬nes particulares titularidad del causante estarían contraviniendo la citada norma nacional . Consideramos que, por tratarse de dere¬chos personales, no reales, una cesión de esta naturaleza sólo sería oponible a terceros cuando se encuentre presentada o agregada a los autos sucesorios, puesto que es ése el ámbito de su ejercicio . 6 — Otros actos registrables Al referirnos a los otros documentos que acceden al registro, según el inc. c) del art. 2que estamos comentando, no podemos dejar de mencionar también los contratos de arrendamientos y aparecerías rurales, regidos por ley 13.246 de 1948. Esta ley establecía en su art. 40 la obligación de registrarlos contratos a cargo del arrendador o del aparcero, según los casos, e imponía graves sanciones al incumpli¬dos Posteriormente, por la modificación introducida al art. 40 por ley 22.298 de 1980, se quitó el carácter de inscripción obligatoria y se fa¬cultó a peticionar la inscripción a cualquiera de las partes. Estos contratos de arrendamientos y aparcerías se anotan, en ge¬neral, en todas las provincias, en un legajo creado a esos efectos y en¬lazados con la matrícula del bien sobre el cual recaen110. También la ley 24.374, llamada “Ley Pierri”, nos brinda otro acto registrable. Esta ley, en el art. I9, contempla especialmente la situa¬ción de los poseedores de inmuebles durante tres años anteriores al l9 de enero de 1992. Para ello deben demostrar que ostentan una “causa lícita” sobre inmuebles urbanos destinados principalmente a casa habitación única y permanente. Quien se encuentre en la situación descripta en el art. I9 deberá presentar su solicitud acompañada de los datos del bien, ubicación y medidas, nomenclatura catastral y registros dominiales, si los tuvie¬se, y toda otra documentación o título que obrase en su poder (art. 69, inc. a). Además deberá agregarse una declaración jurada sobre su ca¬rácter de poseedor. La autoridad de aplicación investigará y practicará un releva- miento físico y social de la solicitud, desestimará las que fueren ma¬nifiestamente falsas o que no reúnan los requisitos exigidos. Las que resulten procedentes serán remitidas a la Escribanía de Gobierno (o a las que se habilitasen por las provincias). En la escribanía se producirá un verdadero procedimiento facili¬tado de usucapión, previsto en el art. 69 de la ley 24.374, lo que obvia¬mente merece nuestra crítica, dado que al no ser el organismo apro¬piado para llevar a cabo tamaña tarea —citación del propietario y de quienes se consideren con derecho sobre el inmueble, publicación de edictos por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, etcétera—, no se garantiza la correcta defensa de los titulares dominiales. La vinculación de la Ley Pierri con los registros inmobiliarios pro¬viene fundamentalmente de su art. 69, ya que en esta norma se regu-
uo Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771 y disposiciones técnico-regís¬trales, ps. 47 y 48. la el procedimiento, se establece que cuando no exista oposición, una j vez vencido el plazo de tres días (art. 69, inc. d), la escribanía labrará [ 1° ^ una escritura con la relación de lo actuado, suscripta por el interesaI g° ] do y la autoridad de aplicación y dicha escritura se inscribirá en el fl°s a Registro Inmobiliario dejándose constancia de que corresponde a la i supUÉ aplicación de la ley 24.374. I en ^01 Es por virtud de este dispositivo que accederían a los registros in- • El( mobiliarios estas escrituras recopilatorias de antecedentes y demás I luado circunstancias. Lo más grave desde el punto de vista conceptual, a| minia nuestro entender, es que dicha inscripción, por disposición legal excadel presa (art. 89, ley 24.374, modificado por ley 25.797), “... se convertirá \ chos P de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años | auflas contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y lo quie- | El der nes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan in¬clusive, en su caso, la expropiación inversa”. La norma anterior, que fue sustituida por la ley 25.797, preveía que la inscripción en el Regis¬tro producía los efectos de “inscripción de título” a los fines de iniciar el cómputo del plazo de prescripción del art. 3999 del Código Civil. Ya advertíamos ahí un grueso error conceptual, pues en el sistema del Código Civil argentino es menester siempre un título y no una “inscripción de título”. Es evidente que lo que se registraba, en la nor¬ma sustituida, no era un título. Al igual que en la nueva norma, lo que accede no es la causa de adquisición, ni siquiera título de dominio im¬perfecto, como se podría presumir interpretando el art. 89, que esta¬blece que el transcurso de diez años desde la registración convierte de pleno derecho en dominio perfecto. Falta un pronunciamiento, aun¬que sea en sede administrativa, que erija en título la posesión segui¬da de las condiciones que la ley establece. ¿Cuál sería la causa de ese dominio perfecto? Podríamos respon¬der que es la actuación administrativa misma contenida en la escri¬tura inscripta, o el boleto de compraventa suscripto por el propieta¬rio, o la inscripción misma (el asiento dominial). Obviamente ninguna de estas respuestas es la correcta. Pero ad¬vertimos que la intención del legislador ha sido considerar que la ins{ || cripción misma constituye el título dominial y, para nosotros, aun | con todas las falencias que contiene la ley 24.374, la que se relaciona ; || *o con lo que hace al título dominial del adquirente es la que resulta mas ; H¡|| grave. En efecto, sabido es que para ser dominus es menester el títu¬lo y el modo conforme a la dinámica adquisitiva prevista en el Códi¬go Civil para los derechos reales y que hemos desarrollado al referir¬nos al art. I2 de la ley 17.801. En consecuencia, poco puede ganar el supuesto adquirente si se le expresa que la inscripción se convertirá en dominio perfecto. El dominio debe provenir de un título causa, el que deberá ser eva¬luado por la autoridad judicial o resultar convenido con el titular do¬minial. Todo cambio en esta dinámica adquisitiva subvertirá la lógi¬ca del Código Civil en materia de transmisión y constitución de dere¬chos reales, a la par que generará, sin método alguno, una especie de auflassung del derecho alemán , mezclado con los títulos causas. El derecho nacido como consecuencia de la ley 24.374 será un domi¬nio sin título y sostenido sólo por el asiento registral. Pareciera dar respuesta a nuestra crítica, el párrafo final del art. 89 al establecer que: “...Lasprovincias dictarán las normas regla¬mentarias y disposiciones catastrales y
regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título”. Pero no podemos de¬jar de remarcar la confusión entre forma y sustancia existente en es¬ta parte del dispositivo, dado que “la escritura de dominio” a la que alude la norma ha de referirse seguramente a la forma, mientras que al hablar de “título” habrá querido referirse a la materia o sustancia. Pero, sin duda, el título de dominio (que sería la expresión correcta) puede provenir de decisión judicial o de avenimiento entre las partes (ésa sería la sustancia) y luego la instrumentación de ello será por do¬cumento judicial o notarial. Muchas críticas se han elaborado sobre esta cuestionada Ley Pie¬rri, detallarlas todas excedería el cometido de este comentario que sólo quiere poner de resalto que también, por imperio de la ley 24.374, accederán al registro escrituras compilatorias de las actuaciones administrativas de esta usucapión especial, supuestamente “saneato- ria”112. Art. 3q. [DOCUMENTOS REGISTRABLES], — Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anota¬dos, deberán reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judi¬cial o administrativa según legalmente corresponda. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar auto¬rizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo. c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al do¬minio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la fir¬ma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente. —§1— LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES Este artículo regula lo atinente a la forma exigida a los actos que accederán al Registro. Recordemos que, desde el punto de vista jurí¬dico, la forma es el conjunto de las prescripciones legales, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la celebración del acto, según lo normado en el art. 973 del Cód. Civil. Pues bien, con buena técnica, el legislador separó ambos aspectos: materia y forma. Reguló del acto en sí, en cuanto a sus contenidos y efectos, en el art. 2- de la ley 17.801, y de los documentos portantes de tales actos en su art. 3e. m Recomendamos sobre el tema, Kemelmajer de Carlucci, Protección jurídica de la vivienda familiar, p. 451 y siguientes. Así como el art. 29 aludía al contenido, en esta norma, en cambio, se hace un minucioso detalle, hasta reiterativo, sobre los recaudos formales de los documentos portantes de dicho contenido. Viene bien recordar la distinción que efectúa la doctrina entre “acto instrumen¬tado”, refiriéndose a lo material o al contenido del acto (art. 2S, ley 17.801) y “acto instrumental”, cuando se hace alusión a la forma, al documento portante del acto jurídico (art. 39) . Si el registro pretende brindar un cierto grado de exactitud, tal co¬mo puede desprenderse de los arts. 22 y 29 de la ley 17.801 , resulta ló¬gico que, como regla general, el Registro Inmobiliario sólo admita ins¬trumentos públicos como forma impuesta para los actos que tendrán acceso a sus asientos. Remarquemos que si la publicidad material tiende a hacer conocer a la comunidad la situación jurídica de los bie¬nes y de sus titulares , debe poder presumirse que dicho conocimien¬to tenga un
cierto grado de certeza, y a ello sólo puede llegarse toman¬do como base de información el contenido de instrumentos públicos. a — Instrumentos públicos Podemos dejar sentado como regla general que los documentos que acceden son instrumentos públicos y, a su vez, estos documentos ge¬nerarán otros instrumentos públicos que serán los asientos registra- les. En efecto, tanto los asientos mismos como los certificados e infor¬mes previstos en los arts. 22 y 23 de la ley 17.801, son instrumentos públicos en los términos del art. 979 del Código Civil. Pero estos últimos son documentos públicos que, por nuestra par¬te, consideramos incluidos entre los que denominamos instrumentos públicos reflejos o indirectos', es decir, que la verdad en ellos conteni¬da es sólo probatoria de la existencia de otro instrumento público, cuyo contenido es el que queda reflejado en el asiento registral. En efec- | 1 to, el registrador no asistió al acto de la venta, ni estuvo presente j £ cuando el juez dictó el embargo en el resolutivo pertinente; él sólo tie¬ne a la vista un documento que expresa que tales actos ocurrieron, y ¡ así, tal como a él le llega la información, la vuelca en los asientos. En este sentido, la única actividad fedataria que despliega el registra¬dor al redactar los asientos o emitir un certificado o informe radica en 1 la aseveración de la existencia del documento y su contenido. Clara¬mente se advierte que, aun siendo instrumento público, el asiento re¬ gistral carece de la jerarquía probatoria asignada al instrumento púD blico directo: aquel que receptó de manera inmediata, en el “lugar de n los hechos”, todo lo dicho y acaecido en la audiencia notarial, en el 11 despacho del juez o autoridad administrativa y que prueba acabadar( mente, hasta redargución de falsedad, de los hechos cumplidos por el “ oficial público o pasados en su presencia. | a( Algunos autores se refieren a fe pública originaria y fe pública de-fe rivada para aludir a la diferencia que venimos apuntando. Mientras f P1 la primera surge del documento original, del protocolo; la segunda al resulta de las reproducciones de aquél4. Lo que estamos expresando repercute directamente en las posi- ; pi bles impugnaciones que puedan efectuarse. Así como cuando algún pi sujeto que resulte perjudicado por el falso contenido de una escritupi ra pública deberá impugnarla por falsedad, conforme al procedi- re miento de la redargución (arts. 993, Cód. Civil y 395, Cód. Proc.Civ. y i vj Com.de la Nación), el asiento, en cambio, por estar dentro de la fe pú- j ca blica derivada o indirecta, se rectifica mediante la presentación del ÍQ documento que motivó su error, y sin necesidad de procedimiento im- CQ pugnativo. I ei En general, para lograr subsanar los asientos o cualquier instru¬mento público reflejo, o indirecto (fe pública derivada), no debería ser et menester impugnar de falsedad, sino rectificar el contenido material gc del mismo. En definitiva, si el error estuvo en el mismo reflejo, deben pt formularse de nuevo; deben rehacerse corrigiendo el error, sin demai fe¡ siada formalidad, efectuando el cotejo con el instrumento directo que tp |W 4 Saucedo,RégimendelnotariadoenelMercosur,v.b4-,SieTZ,Derechonotariol,Ps- \ 152 a 156. i
motivó la registración y el que fue extraído de aquél, corrigiendo los errores de éste, resultado de dicha comparación. En cambio, cuando el error es en el documento directo; es decir, en la misma escritura o resolución judicial o administrativa, será me¬nester un procedimiento mucho más solemne, la presencia nueva¬mente de las partes o de algunas de ellas (por ejemplo, para la confir¬mación: art. 1064, Cód. Civil). Lo mismo ocurre cuando el error es en la copia del instrumento pú¬blico. Imaginemos que una escritura pública correctamente instru¬mentada y con plena eficacia, aparezca en la expedición del testimo¬nio (copia que tiene efecto circulatorio), con un error que no tiene la matriz o protocolo. Dicha falencia no se corrige mediante escritura rectificatoria, ni confirmatoria, ni aclaratoria, dado que la matriz es¬tá correcta; ahí sólo corresponde confeccionar un nuevo testimonio acorde a su matriz, resultado de su cotejo. Es la letra expresa de la ley, sentada en el art. 1009 del Cód. Civil, en materia de escrituras públicas. Para un mayor desarrollo, remitimos a nuestro comentario al art. 35 en esta misma obra. Sin esta explicación, y previa diferenciación entre instrumento público directo y reflejo, resulta difícil conciliar el procedimiento im¬pugnativo previsto en el art. 993 del Cód. Civil para los instrumentos públicos, con las subsanaciones previstas en los arts. 34 y 35 de la ley registral 17.801. Por ser instrumento público reflejo (fe pública deri¬vada) y no directo, no será menester redargüir de falso el asiento en caso de no coincidir con el contenido documental presentado para su inscripción, sino sólo demostrar el error y solicitar la rectificación, tal como lo prevé acertadamente el art. 35 de la ley 17.801, que veremos en su oportunidad. De igual modo ocurre en los testimonios o copias de escritura, pero en estos casos será más difícil esgrimir nuestra teoría, ya que el Códi¬go Civil, en una norma que nos merece gran reparo, el art. 1010, ex¬presa que: “La copia de las escrituras de que hablan los artículos an¬teriores hace plena fe como la escritura matriz”. Por nuestra parte es¬timamos que no es así; la diferente jerarquía entre ambos instrumen¬tos queda manifestada por el propio Código, cuando en el art. 1009 es¬tablece que: “Si hubiera alguna variación entre la copia y la escritura matriz, se estará a lo que ésta contenga”. Tanto el art. 1010, como la norma general del art. 979 que enumera los instrumentos públicos, colocan en un grado de paridad la escritura pública matriz, con sus co¬pias, pero en realidad dicha paridad no existe: el documento matriz es, en nuestro concepto, un instrumento público directo, mientras que el testimonio o copia es un instrumento público reflejo o indirecto. Téngase presente que lo que estamos expresando determinará que el procedimiento impugnativo por medio de la redargución de false¬dad, estaría vedado para aplicarse a los testimonios o copias, y sólo aparecería apropiado para las escrituras públicas matrices, es decir, para el protocolo. Por ello concluimos que, cuando se trata de impug¬nar instrumentos públicos reflejos, primero debe exigirse el cotejo. Así debería hacerlo el juez a quien se someta la impugnación, y recién una vez corroborada la verdad expuesta en la copia, en cuanto a la coincidencia con la matriz, procedería la impugnación por redargu¬ción respecto del instrumento público directo si el interesado consi¬dera su falsedad. Es lo que hemos dado en llamar, con una finalidad púramente didáctica, “acción de cotejo”, que en realidad no es una ac¬ción sino el trámite previo a la impugnación o redargución de false¬dad . En el Código Civil español, en norma más acertada para solucio¬nar lo que hemos expuesto, el art. 1220 expresa que: “Las copias de los documentos públicos de los que
exista matriz o protocolo, impug¬nadas por aquellos a quienes perjudiquen, sólo tendrán fuerza proba¬toria cuando hayan sido debidamente cotejadas.. Este análisis lo hemos efectuado para fundar la necesidad de que, al menos en cuanto a la real correspondencia entre el asiento y el do¬cumento portante de la causa de la mutación, resulta atinado adju¬dicar el carácter de instrumento público al asiento, para dar mayor grado de presunción de exactitud. Ahora bien, procurando brindar un completo concepto de instru¬mento público, diremos que es el elaborado por un oficial público, en ejercicio de su atribución fedataria, dentro de sus límites materiales y territoriales que se le han asignado, con las formalidades exigidas por ley y que, por ello, es auténtico y completo. Tbdo documento público es auténtico y da fe por sí mismo. A ello nos referimos cuando, según nuestro concepto, aludimos a su com- pletividad; no se hace menester, a los fines de su eficacia, otro aporte probatorio para demostrar su autenticidad. Se aplica en este caso el brocárdico «scripta publica probant se ipsa» (“el instrumento público se prueba por sí mismo”), constituyendo este principio el que le per¬mite brindar todas sus otras bondades, puesto que si no se probara a sí mismo no podría tampoco acreditar respecto de su contenido. Al mismo tiempo criticamos, en cierta medida, las expresiones que cali¬ficábamos de reiterativas del artículo comentado, pues en realidad en cada uno de sus tres incisos no hace más que repetir, con otras pa¬labras y desde otros ángulos, las cualidades de los documentos regis¬trables utilizando sinónimos y expresiones equivalentes. En efecto, en el inc. a) del art. 3a de la ley 17.801, se exige que sean instrumentos notariales, judiciales o administrativos, expresiones con las que ago¬tan las posibilidades de instrumentos públicos. Sólo de esas tres sedes podrán emanar, en nuestro derecho, los instrumentos públicos. Luego, en el inc. b) del art. 3a, se exige que los documentos públicos portantes de los actos registrables tengan las formalidades estable¬cidas por las leyes, pero debemos observar que, de no haberse cum¬plido con dichas formas, esa falencia generaría la invalidez del acto, pues, por ser instrumento público, se hace aplicable todo lo referido a esta especie de documentos en el Código Civil y, entre las normas a aplicarse se encuentra el art. 986 que justamente lo exige, respecto de los instrumentos públicos en general, bajo pena de nulidad. En el inc. c) se exige que el documento tenga “...el carácter de au¬ténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediata¬mente de título al dominio, derecho real o asiento practicable”. El ca¬rácter de auténtico es una consecuencia inmediata, tal como surge de nuestro concepto, de su naturaleza de instrumento público. En cuan¬to al requisito de “hacer fe por sí mismo”, éste es un efecto típico del principio de autenticidad y quiere decir, tal como habíamos adelanta¬do, que este tipo de documento no requiere un otro aporte probatorio para que valga (por ejemplo, no es necesario que su autor reconozca la firma, ni que se recurra a testigos para probar el acto). Corresponm ■ II ■I !■ B \\1 de aclarar que cuando la norma alude a “otros complementarios”, se está refiriendo al contenido de la registración, tal como expresa¬mente lo dice y no al valor del documento en sí, que, por ser auténti¬co, también a esos efectos es completo6. ■JSP
ntuye ía ap* eüsa&B ü IderpH áridai I H El principio de autenticidad es típico del sistema notarial latino, o como suele decirse, del documental latino, ya que casi todos los ins¬trumentos públicos, en los sistemas latinos, tienen idéntico valor a ese respecto. Este principio es consecuencia inmediata, a su vez, del principio de fe pública. SI ES “Fe” proviene de la palabra latina fides\ y ésta deviene de facere (bacer), lo que se justifica dada su vinculación con hechos en sentido sustantivo. Por otra parte, también se le encuentra vinculación a la raíz latina fides con la expresión griega peithein, que significa “con¬vencer o asistir al hecho o dicho ajeno”. ¡l¡¡n Prot, ■i 91 M h ¡§H 9 Si IB mi VAN iüSi La expresión “fe pública” tiene diversas acepciones, pero la que nos interesa, por su vinculación con los documentos que acceden al registro, es la que expresa que se relaciona con “verdad impuesta o verdad oficial”. No se cree en un instrumento público porque espon¬táneamente se lo haga, sino por que la ley, que impera en el mundo de los hechos, obliga a hacerlo. Ello es así a tal punto que quien no quiera aceptar esa verdad, deberá proceder de manera especial me¬diante la llamada “redargución de falsedad” para poder recién, una vez triunfante de su cometido, desconocerla jurídicamente. Como puede fácilmente advertirse hay un importante grado de certeza en el documento que implicará una variación del contenido de los asien¬tos registrales. Giménez Arnau expresa, en fin, que: “Fe pública es la función es¬pecífica de carácter público, cuya misión es robustecer con una pre¬sunción de verdad los hechos o actos sometidos a su amparo”7. Esa presunción de verdad a la que se refiere Giménez Amau cons¬tituye la apreciación práctica del principio de autenticidad. Por ello podemos afirmar que el principio de autenticidad es la presunción de verdad de los hechos y actos contenidos en los instrumentos públicos. Pero corresponde aclarar que para que se dé dicha presunción, es me¬nester que el documento cumpla con dos requisitos: apariencia y re¬gularidad.
Se habla así de apariencia, para exigir el aspecto físico adecuado del documento; el que corresponda apropiadamente a su “investidu¬ra” de instrumento público. Esta apariencia, obviamente, varía según el lugar de su expedición, ya que cada provincia tiene su reglamenta¬ción para determinar las características de cada documento público que se produce en los límites de sujurisdicción. La apariencia está da¬da por el papel usado en las sentencias, los membretes, las caracterís¬ticas del protocolo notarial, las filigranas de seguridad, los sellos de agua, etcétera. Todo lo que corresponda al aspecto físico del documento, su “gra¬fía”, es lo que contribuye a dar la apariencia como recaudo para que funcione en la práctica la presunción de autenticidad. Los borrados y enmendados sin salvar constituyen un claro ejemplo de la falta de apariencia. Remarcamos que dicha carencia no determina su nuli¬dad, sino su anulabilidad, conforme a lo reglado en el art. 989 del Cód. Civil, pero ya no podremos presumir prima facie la veracidad de su contenido. Será menester una tarea de investigación previa para que la autenticidad aporte su certeza. Otro de los requisitos para que funcione automáticamente la pre¬sunción de autenticidad es la regularidad, y con esta expresión técni¬ca nos referimos, no ya a lo externo o corpóreo del documento, sino propiamente a su contenido. Si el contenido del mismo es manifies¬tamente contrario a derecho o extraño a las costumbres y tradiciones del lugar, podemos afirmar que pierde la presunción de autenticidad. Remarcamos una vez más que no decimos que deje de ser auténtico, Giménez Amau, Derecho notarial, p. 38. sino que pierde la presunción de tal y será menester un análisis par¬ticularizado de su “rareza” para que opere el principio «scriptapubli¬ca probant se ipsa». Un ejemplo de la carencia de regularidad lo cons¬tituye una compraventa celebrada entre cónyuges, supuesto expre¬samente prohibido por el art. 1358 del Código Civil. Con una situación de la vida cotidiana podemos aclarar aún más lo que venimos exponiendo. Así, quien recibe en pago un billete de cier¬to valor, suele analizar físicamente su aspecto para determinar su co¬rrespondencia con las características que debe tener. Verificará so¬meramente sus sellos de seguridad, sus filigranas y sus bandas me¬tálicas insertas en el papel. Recién luego de sortear con éxito dicha ca¬lificación, aceptará en pago ese billete. En este caso se está aplicando la apariencia para asegurar la presunción de autenticidad. Pero pue¬ de ocurrir igualmente que el billete, aun teniendo la apariencia ade- cuada, sea de un valor que no es el corriente. En tal supuesto, el docu¬mento billete no ostentaría regularidad. Sorteado el inconveniente por averiguarse que es una nueva emisión monetaria, el billete recu¬pera, en el mundo práctico, la presunción de autenticidad típica de to- t do instrumento público. |¡9 Pues bien, todos estos elementos gráficos y de contenido serán obc jeto de análisis por el registrador al desplegar su actividad calificado¬ra, para admitir su cabida en los asientos registrales, tema que desa- g rrollaremos en detalle en oportunidad de analizar los arts. 89 y 9e de a la ley 17.801. Pero lo importante es que la base del asiento fue un ins¬trumento público con la característica verdad impuesta que le es in- 1 manente. Como manifiesta Pelosi respecto de los instrumentos púc blicos “... el legislador sustrae al juicio del juez la comprobación de la certeza del hecho mientras el documento no se impugne por acción de t falsedad”8; igualmente, diríamos parafraseando al prestigioso autor, sustrae del juicio del registrador analizar sobre la veracidad de lo ins* trumentado, lo que reporta gran utilidad a la seguridad que el regís* . ||§
tro tiende a brindar, tanto estática, como dinámica o del crédito. Nos p da un grado de certeza que se verá reflejado luego en los asientos. q Escrituras que contienen los actos mencionados en el inc. a) de art. H y sentencias y autos judiciales que comprenden los referido «i 8 Pelosi, El documento notarial, p. 90. WM en los incs. a) y b) de la citada norma, tendrán así acceso al registro por estos principios sentados. b — Instrumentos privados En cuanto a los instrumentos privados, el mismo art. 3S prevé, co¬mo supuesto de excepción, que se los podrá inscribir, pero en tales ca¬sos exige que la firma de tales documentos esté certificada por escri¬bano público, juez de paz o funcionario competente. Los supuestos que aquí se plantean se corresponden en general a los que citábamos para ejemplificar el último inciso del art. 2° Así, to¬dos los boletos de compraventa celebrados en instrumento privado en¬trarían en este análisis. Tanto los relacionados con la venta de lotes a plazo, ley 14.005, como los referidos a las futuras unidades de propie¬dad horizontal en el ámbito de la ley 19.724, serán ejemplos apropia¬dos de instrumentos privados que, excepcionalmente, ingresarán al Registro de Propiedad. Correspondería citar también hasta los bole¬tos de compraventa que no están incluidos en los regímenes apunta¬dos, ya que en algunas jurisdicciones pueden obtener registración. Así ocurre, entre otras provincias, en Entre Ríos, Tucumán y Santa Fe . Como puede advertirse, la ley exige que el instrumento privado ten¬ga la firma certificada, dado que así se tiene, al menos, la certeza de su autoría y también un efecto colateral importante: la fecha cierta. Nadie ha puesto en duda la naturaleza de instrumento público de la certificación de firmas en sí; es decir, la atestación que realiza el fun¬cionario certificante al pie del documento, luego de la firma de las par¬tes, ya que este documento cumple acabadamente con todos los extre¬mos exigidos a tales instrumentos (art. 979, inc. 2e). Corresponde des¬tacar, sin embargo, que el efecto jurídico que genera la certificación de las firmas en el documento privado al cual accede no es transformar el documento privado en público. Dicho instrumento continuará siendo privado en cuanto a su valor probatorio, pero si el firmante quisiera desconocer su firma deberá seguir el procedimiento impugnativo del art. 993 del Cód. Civil, ya que, como expresáramos, la atestación en cuanto a la autoría de la firma sí es instrumento público10. El 19 Destacamos que la certeza de la firma repercute también en la va¬lía del documento al que accede, puesto que la firma en el sistema ju¬rídico argentino tendría justamente ese efecto: una vez determinada su autoría, todo lo que está por encima corresponde también al autor de la firma. Resulta ilustrativa para determinar este básico efecto de la firma en nuestro derecho, la nota al art. 916 del Cód. Civil, en la que Vélez expresa que: “... Desde la Edad Media, dice Savigny, la declara- í ción escrita se hace poniendo el nombre propio debajo de un acto escri- objetivo to, y la firma establece que el acto expresa el pensamiento y la volun¬tad del que lo firma...”. Si la comunidad tiene la certeza de la firma por el efecto natural del instrumento público, y la ley atribuye el conr01° 1ue tenido al firmante, se sigue como consecuencia lógica la certeza en queresp cuanto a la autoría de las declaraciones en el instrumento contenidas.
Otro tema que ya habíamos adelantado someramente, en cuanto al efecto de la certificación de las firmas, radica en que ésta brinda fe¬cha cierta al documento privado. Este tema en el ámbito registral es Así, el de fundamental importancia, puesto que aquí domina, como vere- ley 17.80 mos al analizarlos arts. 17,18 y 19, el principio de prioridad, que atribleceidéi buye una mejor posición a los derechos según los tiempos de su consel art. 20 titución. ques, inc Si bien el art. 1035 del Cód. Civil contiene una enumeración que 19.170 y i pareciera haber pretendido un carácter taxativo, tanto la jurispru- pecto del dencia como la doctrina han determinado que es meramente enun-Elmél ciativo. Así, pueden darse otros casos que generarán fecha cierta y, ve CQ^Q . entre ellos, se encuentra la certificación de las firmas u. zás de^ l |í J^esta* 6tale i Art. 3e «bis». [Exigencia de clave de identificación]. —No se inseríto d0 ^' birán o anotarán los documentos mencionados en el art. 2S, inc. a), si huk T°Iese) §¡t 10 Véase González, Derecho notarial, ps.Mly 342. En p. 342 dice: “No es valedera S la simple negativa o desconocimiento frente a la certificación”. || iM 1 Sierz, Derecho notarial, p. 148. En contra, González, cuando sostiene: "Otra coneM clusión que puede extraerse de esta doctrina —que, por otra parteas comúnmente seguida por la jurisprudencia— es que la certificación de firmas no le otorga fecha cíe a 1 documento en el cual están estampadas (.Derecho notarial, p. 342). no constare la clave o código de identificación de las partes intervi- nientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públi¬cos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de co¬rresponder. [Incorporado por ley25.345]. n a- u- ia ,or de ue ra- ;ri- un- ma ion- i en das. anto afé¬ales rere- atri- :onsL que ¡pru- nun- rtay, §1 LA CLAVE DE IDENTIFICACIÓN. LEY25.345 El 19 de octubre de 2000 se sanciona la ley 25.345 cuyo principal objetivo, como lo pregona su título, es prevenir la evasión fiscal. Pa¬ra ello establece nuevas formas de pago cuando los montos superan la suma de pesos diez mil o su equivalente en moneda extranjera. Pe¬ro lo que más nos interesa en este análisis, en materia registral, es lo que respecta a la obligación nacida de esa ley de consignar la clave o código de identificación de las partes intervinientes en los negocios traslativos o modificatorios sobre dominios relacionados con bienes registrables. Así, el art. 49 de esa ley se ocupa de los inmuebles incorporando a la ley 17.801, el art. 39 bis que estamos analizando; en el art. 59 se esta¬blece idéntica exigencia en el ámbito de los automotores, modificando el art. 20 del decr.-ley 6582/58; en el art. 69 lo hace respecto de los bu¬ques, incorporando un párr. 29 al art. I9, inc. b) del Anexo A, de la ley 19.170 y en el art. 79 se dedica a efectuar idénticas modificaciones res¬pecto del decr. 4907/73 que regula el registro de aeronaves. iscri' a), si iledera tracoD'
ente^' acie^ El método de exigir la agregación en el documento del código o cla¬ve como requisito de registrabilidad, puede resultar objetable. Qui¬zás debió incorporarse directamente al art. 1001 del Cód. Civil, ya que esta norma es tomada como referencia por remisión por el art. 12 de la ley 17.801, cuando determina el contenido obligatorio del asien¬to dominial. De manera que el agregarlo en el art. 1001 del Código lo hubiese hecho exigible para todos los documentos referidos en el inc. a) del art. 29 de la ley 17.801, que es donde se contemplan todos los ac¬tos a los que alude el art. 39 bis analizado. De haberse procedido como sugerimos, estimamos que la falta de la clave resultaría un requisito de validez plena del documento por care¬cer de un recaudo formal obligatorio; en cambio, con la técnica adop¬tada se trata sólo de un elemento necesario de registrabilidad que no entorpece la validez del acto, impidiendo tan sólo su registración. Es menester remarcar que un buen criterio de interpretación de la norma bajo análisis nos obliga a advertir que tal requisito no se apli¬ca para las instrumentaciones efectuadas antes de su obligatoriedad, conforme a la regla sentada en el art. 3Q del Cód. Civil, cuya aplicación se hace de rigor en este caso. Así, si una escritura dominial ha queda¬do sin registrarse por cualquier circunstancia que fuere, el agregado no podría actualmente ser motivo impediente de su inscripción, pues¬to que el título sería válido y perfectamente registrable consideran¬do la fecha de su instrumentación. Igualmente ocurriría en los supuestos en que por otras cuestiones la entidad de aplicación de la provisión y asignación de las claves (sean CUIT, CUIL o CDI) determinasen que no es factible la asignación de la misma a un adquirente, transmitente o constituyente de un dere¬cho registrable cualquiera. En tales casos, se exigirá que el instru- mentador deje consignada dicha circunstancia en el documento, para que el mismo no sea objeto de observación en la instancia calificadora. Entendemos que estas conclusiones surgen de la lacónica expre¬sión utilizada por el legislador al final de la norma bajo estudio, cuan¬do expresa “de corresponder”. Creemos que con esta expresión no só¬lo se alude a que pueda ser la AFIP o el ANSeS quien provea la clave, sino que también serían estas autoridades las que podrían determi¬nar que no corresponde en tales o cuales casos. Por lógica, en esos su¬puestos no podría el Registro exigirlas. CAPITULO II DE LA INSCRIPCION. PLAZOS. PROCEDIMIENTOS Y EFECTOS ART. 4q. [INSCRIPCIÓN NO CONVALIDANTE]. —La inscripción no conva¬lida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. No hay en el país registro jurídico de bienes con efectos convali¬dantes. Tanto el Registro de Automotores, como el de derechos inte¬lectuales, de buques y aeronaves, etcétera, son todos registros no con¬validantes en los que la inscripción no genera la subsanación de las falencias de los títulos. El art. 49 de la ley registral, que comentamos, coloca al registro inmobiliario argentino entre los registros no conva¬lidantes, declarándolo expresamente. Según vimos al analizar el art. 29, Vélez Sársfield era causalista en cuanto a la exigencia de un título que dé nacimiento o provoque la ex¬tinción o modificación de los derechos, lo que quedó sentado en los arts. 499,500 y en el art. 2505 originario, antes de la reforma, del Có¬digo Civil de su autoría. Sirve para probar la coherencia de su pensa¬miento, aunque en la actualidad esté derogado, el ilustrativo art. 2505 del Cód. Civil en su redacción originaria. Allí se perfilan las ide¬as rectoras de Vélez en cuanto a la necesidad de la existencia de las causas que provocan la adquisición y extinción de los derechos reales. En efecto, decía la mencionada norma que: “Los derechos reales se ad¬quieren y se pierden, según las disposiciones de este Código, relativas
a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos” \ i El registro no aporta elemento constitutivo alguno al nacimiento del derecho, luego tampoco podría, por lógica, aportar nada a su sa1 neamiento. Todo derecho real nace fuera del registro, mediante la confección de la causa generadora y el correcto cumplimiento del mo- do, según la dinámica adquisitiva que hemos reseñado en el análisis del art. 29 de la ley 17.801. Lo que hace nacer, extingue y conserva los derechos, en definitiva, es la valía misma de sus causas, tanto en sus ca» aspectos formales como materiales, y por más registración que logren las mismas, si adolecen de nulidad (sustancial o instrumental), ésta dec seguirá latente y sólo mediante subsanación posterior, en los casos en que sea factible, por confirmación, (art. 1059, Cód. Civil), convalidavalí; ción(arts. 1330,2504, Cód. Civil) o ratificación (arts. 1936,1162, Cód. nadc Civil)2, será también posible sanear dicha causa, pero nunca la regisCód tración por sí sola determinará su convalidación. de es Por ello, entre las clasificaciones que se hacen de los registros juríte aque nú v/uu vaiiucuitco. WJC uatauc una uctci mniauuii uaaita cu tuauiu a p. seguridad jurídica que brinda un sistema. La importancia sustancial siste % dicos de bienes está la que los distingue en registros convalidantes y no convalidantes. Se trata de una determinación básica en cuanto a la del efecto jurídico de la convalidación registral hace que la doctrina lo erija en otro principio registral: “principio de convalidación”, o en nuestro caso, “principio registral de no convalidación”. ' ^ —§1— REGISTROS CONVALIDANTES O NO CONVALIDANTES N% j¡ W, Un registro jurídico será convalidante cuando el solo acceso definic°Pi; tivo del documento a los asientos regístrales determine, por sí, el va¬lor del mismo. Ello al punto tal que, aun teniendo falencias comprobaII % 1 López de Zavalía, al destacar la importancia del viejo art. 2505 del Cód. Civil, co® su característica ironía sostiene que: “La ley 17.711, tan afecta como fue a la enumerado® bis pudo haber mantenido el texto de Vélez, introduciendo su nueva norma con el bis (“Adquisición de derechos reales”, en Cuestiones esenciales en derechos reales, p. 61)* 2 Analizaremos estos actos y documentos saneatorios infra, en nuest.ro remen 8 das con posterioridad, el derecho ya ha quedado consolidado a pesar de ellas. Lógico es suponer que la calificación jurídica del acto y del do¬cumento portante, en un registro con esos efectos, será lo suficiente¬mente rigurosa como para asegurar que sólo sea necesario aplicar el efecto subsanatorio del asiento de manera excepcional y la menor de las veces. Un ejemplo de sistema convalidante de registro puede advertirse en el sistema germánico. En efecto, dominada por la abstracción típi¬ca del sistema de adquisición
dominial germánico, allí la registración produce una existencia casi autónoma al asiento, que se independiza de causa alguna, aun de la que le dio origen . Sin inscripción, que se¬rían los “actos materiales sobre la hoja”, como los llama López de Za¬valía4, parafraseando ingeniosamente los “actos materiales” mencio¬nados por Vélez al regular los efectos de la traditio rei (art. 2377 y ss., Cód. Civil), no habrá derecho alguno en el adquirente. Y es por efecto de esa abstracción que la inscripción deviene también en convalidan¬te, dado que los posibles vicios del acto en concreto no trascienden a aquella que ha tomado vida autónoma . Otro ejemplo de este tipo de registros convalidantes lo brinda el sistema ideado por Torrens, para su aplicación en Australia, denomi¬nado justamente “Sistema Torrens”. Sir Robert Richard Torrens era un irlandés de origen, residente en Australia , que había trabajado muchos años en aduanas marítimas y había quedado impresionado por la celeridad con que funcionaba el sistema de inmatriculación de los buques; estaba, pues, empapado del sistema jurídico inglés. Por ello, para poder justipreciar su sistema se hace necesario recordar que, como es lógico, el sistema vigente en Australia es una primigenia copia del sistema inglés , con las modificaciones estructurales y ope¬ rativas necesarias para su funcionamiento en el entorno jurídico so¬cial australiano. Respecto alo que nos interesa, corresponde aclarar que la convalidación obedece a la ficción generada por la ley en cuan¬to a que en cada acto transmisivo hay una transferencia a la Corona, y de ésta al particular adquirente8; razón por la cual la participación de la Corona, como una suerte de intermediaria dominial, garantiza¬rá al adquirente la bondad de su título, puesto que no es dable imagi¬nar que la Corona pueda generar un título malo9. 0 0 eS,os1 i yorol públi< Poc efecto gístra éstas* pudiei Regist ranot donde quinri ficadoi gistroi ridade no era < do su vi mente ( registr; indemi precio j tofrust Aprc tercero; dora...; mueble; dental e — §2 — La FE PUBLICA REGISTRAL Un tema muy relacionado con el principio de convalidación es el principio de fe pública registral. Tanta vinculación tiene que hemos advertido en reiteradas ocasiones cómo los autores confunden uno y otro instituto subsumiéndolos en un solo efecto, cuando en realidad hay una diferencia palpable que justifica sobradamente el principio de fe pública registral, y que, por el contrario, no aporta justificación alguna a la adopción de un registro convalidante. Así, a manera de ejemplo, diremos que en España, por imperio del art. 34 de la Ley Hi¬potecaria, hay fe pública registral; sin embargo, dicho registro no es convalidante. Allí también la causa persigue continuamente al dere¬cho que ha hecho nacer. En efecto, el art. 33 de la Ley Hipotecaria ex¬presamente sentencia que:
“La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”. Analicemos entonces el llamado principio de fe pública registral. Ya hemos dejado sentado, en el análisis del artículo anterior, lo que ridional, Occidental y Septentrional), formaban, sin embargo, un conjunto económico explotado por Gran Bretaña, muy semejante al de las colonias inglesas de América del Norte. Persiste aun en la actualidad la dependencia política y económica a pesar del Ac¬ta de 1986 que declaró a Australia un Estado independiente. 10 ..Ah ciónrei nque¡asley( fica 0eceg aHan codo P.2c8 López de Zavalía dice que "... su copia obra en poder de la parte, como título ina¬tacable, como si hubiera sido una concesión de la Corona (ésa es la idea madre)” (Curs introductorio al derecho registral, p. 202). 9 Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 77 y 78.
debemos entender por fe pública. Aplicando esos conceptos agregare¬mos que, sin duda, el asiento registral, como instrumento público que es, ostenta fe pública, lo que determina que podamos fiamos en cierto grado de su veracidad y exactitud . Pues bien, esta graduación de la que venimos hablando será ma¬yor o menor según si el sistema jurídico recepta o no el principio de fe pública registral. Podemos conceptuar el principio de fe pública registral, como el efecto jurídico por el cual, cuando el registro informa una realidad re¬gistral que no es la que se corresponde con la realidad extrarregistral, ésta se modifica para adecuarse a aquélla, impidiendo así el daño que pudieran sufrir los terceros de buena fe por la información errada del Registro. Se trata de un efecto sustancial demasiado importante pa¬ra no tenerlo bien en claro. Así, para dar un ejemplo, en un registro en donde se aplique el principio de fe pública registral, si A está por ad¬quirir el derecho de B, el funcionario instrumentador solicita el certi¬ficado registral para garantizar la existencia del derecho de B, y el re¬gistro informa que el dominio consta, entonces, A adquirirá con segu¬ridad el dominio del bien. Pero si luego se advierte que en realidad B no era el propietario, sino que por un error su asiento había conserva¬do su vigencia formal, pero el bien ya no pertenecía a B, sino a C, igual¬mente el derecho de A quedaría consolidado por efecto de la fe pública registral. Obviamente, un sistema con tales efectos prevé también la indemnización a C, quien sufriría la pérdida del bien, el dinero del precio y cualquier expectativa generada por su propiedad y el contra¬to frustrado. Apropósito de este sustancial efecto de la registración informada a terceros, ha dicho González y Martínez que: “La presunción legitima¬dora ... sería insuficiente para garantizar por sí sola el comercio de in¬muebles y el crédito hipotecario. Nuestro sistema da un paso trascen¬dental en ese camino. Transforma la autenticidad de los asientos en
una verdad casi controvertible cuando se trata de asegurar a los ter¬ceros que contratan confiados en sus declaraciones”11. \ b c P le ai m ce ro 17 tat gos tái gis der yp. can sive Per¡ 1 °mi hai No hay norma más apropiada para comprender este efecto jurídi¬co de fe pública registral que el art. 34 de la Ley Hipotecaria españo¬la. Dice la citada norma que: “El tercero que de buena fe adquiera a tí¬tulo oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o re¬suelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mis¬mo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se prue¬be que conocía la inexactitud del Registro...”. Ahora bien, corresponde aclarar que así tal cual está pergeñada la fe pública registral en España no existe en el derecho argentino. Por ello, si por un error registral, se informa como dominas a un su¬jeto que no lo es, y un tercer adquirente, basado en la publicidad regis¬tral, adquiere un derecho sobre ese bien, transmitido por quien ya no era el propietario, tal circunstancia, aun siendo el tercero de buena fe y a título oneroso, no le permitirá adquirir derecho real alguno. Ese es el principio rector que debe inspirar nuestra interpretación de las normas registrales en el sistema argentino. Sin embargo, a pesar de lo expuesto, no podemos dejar de remarcar que, en cierta forma, la fe pública registral también campea en nues¬tro sistema, pero en un sentido tan acotado que no alcanza a ser más que la excepción confirmatoria de la regla sentada en el párrafo pre¬cedente. Nos referimos a los supuestos de “fugas”, llamados así en la jerga registral. El caso puede plantearse cuando, ante la solicitud de un certificado o de un informe previo a un acto traslativo dominial, el registro omite hacer saber, por ejemplo, de una hipoteca; o menciona un monto distinto al real; o directamente omite redactar el asiento del gravamen. ■
El tema tiene solución expresa para la hipoteca, en el art. 3147 del Cód. Civil que establece que el registrador “... es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fue¬ra del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte M Onn7.fllp7 vMflrt.fnp7. Prinrinins hipotecarÍOS.X). 158. al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscrip¬ciones o toma de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello”. Como puede advertirse, el legislador da por sentado que el perju¬dicado por la falencia en la información o en la confección de los asien¬tos es el acreedor, de donde se extrae como consecuencia lógica que el adquirente no sufre mella en el derecho dominial constituido a su fa¬vor. El adquirirá su derecho “limpio” sin gravamen alguno, que ha¬brá desaparecido por la fe pública registral generada por la informa¬ción y su presunción de autenticidad. Luego también hay aquí una fe pública trabajando a favor de quien se ampara en la fe que emana de los asientos o certificados. Por ello hemos sostenido que en el derecho argentino hay fe pública registral en sentido negativo. El Registro argentino, pues, garantiza la inexistencia de lo que no informa. Pero debe destacarse que sólo funciona respecto de los ter¬ceros, y que sean de buena fe, conforme a la teoría del llamado “terce¬ro registral” que desarrollaremos al comentar el art. 20 de la ley 17.80112. De este dispositivo, aplicado por analogía, conforme a la regla sen¬tada en el art. 16 del Cód. Civil, surge igual efecto frente a los embar¬gos y, en general, ante cualquier medida precautoria. Así, interpre¬tándose la norma a fortiori o ad maiori ad minus, diremos que si el le¬gislador ha querido ese efecto para un acreedor hipotecario, con un derecho real a su favor y todo el régimen de prioridades, preferencias y privilegios, característicos de este género de derechos, en los que campea el orden público, con mayor motivo ha de querer hacer exten¬sivo dicho efecto a las medidas precautorias que sólo tutelan derechos personales. Es así como en la actualidad podemos afirmar que si el registrador omite informar un embargo o una inhibición en un certificado regis¬tral, dicha medida precautoria no podrá ser obstáculo a la registra¬ción del acto para el que se solicitó el certificado, en aplicación analóEl tema fue ampliamente debatido en las “Jomadas Australes de Derecho sobre Responsabilidad Civil: Responsabilidad del Estado por errores regístrales”, de 1980, UNC y Universidad Nacional de la Patagonia San Juan Bosco, Córdoba, 1984, ps. 325 a o67. gica del art. 3147 del Cód. Civil, pero siempre con la salvedad respec¬to de quien conozca la medida, por ejemplo, quien haya sido parte en el juicio en donde se ordenó la traba, o aquel que ha tenido acceso a la información registral por otros medios . Si pretendemos ahondar aún más en el efecto que la ley, en el art. 3147 del Cód. Civil, asigna a la “fuga” registral, no podemos dejar de pronunciarnos sobre otros supuestos perfectamente posibles, como ser los casos en que no se informe un bien de familia, o un usufructo, o servidumbres pasivas que afecten el bien enajenado, etcétera. Si de¬bemos sentar una regla general, nos atrevemos a decir que los dere¬chos reales que se ejercen por la posesión no pueden desaparecer por efecto del art. 3147 del Cód. Civil. No pueden “fugarse”, en primer lu¬gar, porque no hay fe pública registral en el derecho argentino y me¬nos respecto de derechos reales sobre los que impera el orden público. Como vimos, la excepción en materia hipotecaria ha sido establecida expresamente y debe interpretarse en sentido restricto, en relación a otros derechos reales, no así respecto de los derechos personales en los que no está enjuego el orden público. En el
derecho real de hipoteca, la publicidad posesoria nada aporta, ya que el bien, por concepto, con¬tinúa en poder del constituyente (art. 3108, Cód. Civil). En segundo lugar, otro argumento para nuestro pronunciamiento radica en que la posesión, como primitivo medio publicitario, subsanaría la falencia registral que debe quedar afectando sólo los supuestos excepcionales expresamente previstos en materia de derechos reales. La interpre¬tación analógica sólo podemos admitirla respecto de derechos perso¬nales y su tutela preventiva. Obviamente, podrían producirse casos en los que, por cuestiones de hecho comprobadas en el proceso, el juez podría hacer aplicables aun a los derechos reales que se ejercen por la posesión (por ejemplo, un usufructo cuyo titular no posee, o una servidumbre cuya posesión no aparece ostensible, etcétera), pero esa casuística escapa a este pronunciamiento general, cuya regla, estimamos, seguirá siendo la que hemos sentado. — §3 — El «IN FINE» DEL ART. 1051 DEL CODIGO ClVIL Hay una norma introducida por la ley 17.711 que ha generado con¬troversias doctrinarias sobre cuál es el régimen vigente, en materia de fe pública registral, en el derecho argentino. Nos estamos refirien¬do al agregado efectuado al art. 1051 del Código Civil. Luego de expresar en su primera parte el art. 1051 del Cód. Civil que: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros so¬bre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser recla¬mados directamente del poseedor actual... ”, agrega el in fine al que aludíamos en el título: “... salvo los derechos de los terceros adquiren¬tes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”. A este agregado se le ha pretendido dar el sentido convalidatorio que la misma ley 17.801 ha negado expresamente a la registración. Ello porque se dice que, para que haya buena fe, el tercer subadqui- rente debe haberse basado en las constancias regístrales, y si ésta pregonaba la titularidad dominial del transmitente, es a causa de esa circunstancia que el adquirente podría verse amparado por el art. 1051 del Cód. Civil, y la nulidad del título no hacer mella en su derecho adquirido en esas condiciones. Nace así, justamente por es¬te razonamiento, la idea de que la buena fe requerida por la norma debía complementarse con las exigencias regístrales incorporadas por la misma reforma y la ley 17.801. Se le asignó la expresión técni¬ca “buena fe registral”, por provenir precisamente de las constancias regístrales. Otro sector más exigente aún, a la hora de considerar de buena fe al tercer adquirente mentado por el art. 1051, requería que se hubie¬se practicado estudio de títulos. Para esta posición no bastaba la re¬gistración a nombre del transmitente, ya que la buena fe relacionada con los títulos era la buena fe diligencia que serviría de base para que el error resultara excusable, en los términos del art. 929 del Cód. Ci¬vil, que libera de los efectos dañinos a quien sufra el error de hecho14. d P’ á el ag dei poi sin ver
ysi cun CÍÓE coni A Satn toe i El tema fue analizado con detenimiento, en las “V Jornadas San- rafaelinas de Derecho Civil”, de 1978, bajo el título “El art. 1051 del Cód. Civil y los subadquirentes de buena fe y a título oneroso”, y de ellas pueden extraerse las cuestiones más importantes que debería encarar la doctrina en torno a la validez de las adquisiciones a non do¬mino. En efecto, sentada la idea de que la norma no plantea dudas en cuanto a liberar del efecto de la nulidad a un acto nulo cuando la nu¬lidad sea relativa, el tema, en cambio, no fue tan claro al momento de plantearse la posibilidad de las nulidades absolutas surtiendo idén¬tico efecto, o de la llamada inexistencia15. Entre estas últimas posibilidades —las nulidades absolutas o los actos inexistentes—, podríamos decir que la doctrina más encumbra¬da sostiene que los efectos convalidatorios del art. 1051 no pueden ha¬cerse extensivos a los actos que presenten falencias que determinen dichas sanciones. Sólo una pequeña minoría, de la que sobresale la fi¬gura de Mosset Iturraspe, afirma que la norma ampara a todos siem¬pre que haya buena fe en el tercer adquirente a título oneroso16, dado que la posesión juega allí un papel preponderante, pues si el propie¬tario estuviera poseyendo la cosa, el tercero no hubiese podido adqui¬rir derecho alguno sobre ella. Esa causa de la falta de vigilancia y con¬trol del dominus que el tercero de buena fe pudo adquirirla17.
14 Cifuentes, Negocio jurídico, p. 661. 15 La inexistencia no es admitida por toda la doctrina. Una gran mayoría entiende que no habría diferencia entre nulidad absoluta e inexistencia; véase, sobre este tema, Cifuentes, Negocio jurídico, p. 580 y siguientes. 16 La base de este pronunciamiento radica en la Exposición de Motivos de la ley 17.711 que agrega el “in fine” al art. 1051. Así, leemos en ella que: “Uno de los aspectos im- portantes de la reforma proyectada es la protección de los terceros titulares de los derechos adquiridos de buena fe y a título oneroso, frente a los vicios no manifiestos que puto p^ JL W 9 — A dieren tener los antecedentes de tales relaciones”. Véase Temas de derecho civil, “V Jor- ^ nadas Sanrafaelinas de Derecho Civil”, organizadas por el Instituto de Derecho Civil, Co- C(] mercial y Procesal Civil de San Rafael, 1980, p. 25. %c 17 Mosset Iturraspe, en Temas de derecho civil, “V Jomadas Sanrafaelinas de De¬recho Civil”, organizadas por el Instituto de Derecho Civil, Comercial y Procesal Civil de San Rafael, 1980, p. 40. Véase, también, Rodríguez, Publicidad inmobiliaria} p- íp ^ h ^ siguientes.
Por nuestra parte, creemos que nunca podrían considerarse inclui¬das las nulidades absolutas en los efectos de la norma, dado que, como sabemos, las nulidades absolutas devienen tales justamente por es¬tar enjuego, en dicha sanción, intereses superiores que son de orden público. Se debe, pues, impedir que una nulidad establecida en fun¬ción de tan noble imperativo, el interés público, quede “saneada” por el solo hecho de su traspaso oneroso a otro sujeto de buena fe. Concluimos entonces que los efectos del art. 1051 del Cód. Civil y su agregado por ley 17.711, sólo son de aplicación a los casos de nulida¬des relativas y nunca a los supuestos de transmisiones a non domino, por tratarse de títulos falsificados o sustituciones de personas, con o sin connivencia del instrumentador interviniente. Debe haber inter¬venido necesariamente el verus dominus, caso contrario, el art. 1051 y su efecto supuestamente “saneatorio” no funcionará . En tales cir¬cunstancias, siempre estará latente la posibilidad de la reivindica¬ción, dado que respecto de las nulidades absolutas, por no poder ser confirmadas, no opera prescripción alguna . Art. 5-. [RETROPRIORIDAD], —Las escrituras públicas que se presen¬ten dentro del plazo de cuarentay cinco días contados desde su otor¬gamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumen¬tación. [Texto según ley 20.089]. _§1_ RETROPRIORIDAD Esta norma consagra lo que se llama en terminología registral “re¬troprioridad”, es decir, la posibilidad de retrotraerlos efectos tempo¬rales del asiento de la inscripción a la fecha de celebración del acto o negocio jurídico. Ello se puede lograr merced a contar como documen¬to portante, como regla general, según ya dijimos al referirnos al art. 32, con instrumentos públicos y, por consiguiente, con una fecha indu¬bitada. El artículo que analizamos juega en armonía con todo el mecanis- 1 mo de la prioridad registral establecida en los arts. 17 a 19, o más pre- cisamente, con la reserva de prioridad prevista en los arts. 23 y 24. ^lt Por ello, creemos que hubiese sido metodológicamente más acertado ÍUÉ colocar este dispositivo en el Capítulo IV o, mejor aún, en el Capítulo V, a continuación del art. 25, o subsumiéndolo en esa misma norma. ceí Si no estamos amparados por el art. 23, con el certificado registral ^ previo, no será susceptible de aplicación el art. 59 que estamos analitr0 zando. Remitimos al art. 23 y todo lo referente al certificado registai tral, y la reserva de prioridad prevista en el art. 24, para analizarse dac junto con esta norma. cen Resta remarcar que, a diferencia del plazo de la reserva de priori- I dad, que comenzará a contarse desde las cero horas del día de la expe- je si dición del certificado, la retroprioridad, en cambio, se computa como colo establece el Código Civil en el art. 241, es decir, desde la medianoche cert del día en que comienza hasta la medianoche del día en que termina. A Esto es así porque el art. 59 de la ley 17.801 no ha establecido excepción hipe a la regla del Código Civil, lo que sí hace el art. 24 de la ley registral. inst: 17.8 por< — §2— men dent sude PRIORIDAD DIRECTA E INDIRECTA troi
En efecto, dentro del mecanismo de las prioridades registrales y reserva de prioridad, esta norma genera la ficción de considerar re- gistrado el documento en el Registro, en la misma fecha de su instru- ^ mentación, siempre que se hubiere presentado dentro de los cuarenI ta y cinco días. Así, cuando, por ejemplo, un escribano celebra un acer to por el cual se produce una mutación jurídico-real, tendrá ese plazo de cuarenta y cinco días para presentarlo al Registro, sin necesidad ^ de salir al día siguiente o en el mismo día buscando preservar su prio¬ridad frente a cualquier otra inscripción o anotación que pudiera oponérsele. 2 Por ello se distingue en materia de prioridades la llamada “priori- ^ipera dad directa” de la “prioridad indirecta”. La directa, como su nombre 5* Ps. 1 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 56. §|¡¡ lo indica, la produce la presentación del mismo documento inscribi¬ble, considerando su día y hora de presentación, mientras que la in¬directa es la determinada por la reserva de prioridad que surge del juego armónico de los arts. 23,24 y la norma que analizamos, el art. 5 de la ley 17.801. Si el instrumentador ha solicitado el pertinente certificado de ley, éste le garantizará su prioridad por el plazo estipu¬lado en el art. 24, y si el instrumentador presenta el documento den¬tro de los cuarenta y cinco días de celebrado, por la retroacción que es¬tamos analizando (art. 5S), el documento operará, en cuanto a priori¬dad se refiere, con la que se ha reservado a su respecto mediante el certificado registral. Lo normal, y sin duda lo querido por el legislador, es que se traba¬je siempre con la prioridad indirecta, mediante la tutela previa de la colocación registral garantizada por la reserva de prioridad de un certificado de los previstos en el art. 23. Así, cuando alguien está interesado en adquirir una propiedad, o hipotecarla, o por generar cualquier otra mutación jurídico-real, el instrumentador deberá solicitar un certificado registral (art. 23, ley 17.801) 2. Este certificado reservará la prioridad de ese documento por quince, veinticinco o treinta días, según el domicilio del instru¬mentador: quince días cuando se halla en la ciudad asiento del Regis¬tro; veinticinco días cuando se halla fuera de la ciudad asiento, pero dentro de la provincia; y treinta días cuando el instrumentador tiene su domicilio fuera de la provincia (art. 24, ley 17.801). Pues bien, complementando este mecanismo, el art. 5S prevé que si ese documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco días, se con¬sidere presentado al día de su celebración, con lo cual el plazo de cua¬renta y cinco días debe considerarse unido, para el cómputo, al de los quince, veinticinco o treinta días previstos por el art. 24. Aunque nos adelantemos en el análisis, no podemos dejar de co¬mentar el principio de prioridad registral. U a 1 Sí ci te la — §3 — PRIORIDAD REGISTRAL
Toda idea de registración, a los fines de oponibilidad y defensa de derechos, tendrá íntima relación con el principio de prioridad, pues¬to que por virtud de éste, se adjudica mejor derecho al que aparece primero en el tiempo, de tal suerte que las prioridades surgirán de la lectura de ese encadenamiento temporal de adquisiciones, modifica¬ciones o extinciones. Desde el punto de vista registral, aparecer primero en el tiempo indica llegar primero a tener acceso al asiento o toma de razón. Como es obvio, será factible distinguir una prioridad sustantiva, proveniente del derecho de fondo, o generada por los efectos sustanti¬vos de la inscripción, de una puramente formal o registral . Respecto de ello no queremos dejar de resaltar la necesidad de que la manifes¬tación registral intente ser un reflejo del derecho sustancial, pues es¬te particular punto de vista, amén de damos la apropiada valoración de cada instituto registral, nos permite arribar a interpretaciones más justas y armónicas con el fin perseguido por cada dispositivo. Por ello resulta tan ilustrativo Moisset de Espanés cuando, al ex¬plicar la prioridad, remite primeramente a los arts. 592, 593, 594, 3137 y 3210 del Cód. Civil . En dichas normas vemos operar una prioridad que podríamos llamar “sustancial”; es decir, resuelta por el Código Civil cuando entran en colisión los derechos de dos adquiren¬tes de una misma cosa, haciendo primar el derecho de aquel o quien se hubiere entregado la cosa primero, o, en caso de no haberse entre¬gado a ninguno, concediendo prioridad al que tenga el título con fecha anterior, o al determinar la fecha de la oponibilidad de la hipoteca re¬trotrayéndola a la celebración del acto, o cuando establece que dos prendas pueden ser constituidas sobre la misma cosa siempre que el segundo obtenga juntamente con el primero la posesión de la cosa empeñada. En todas estas situaciones el derecho civil da solución al conflicto, adjudicando prioridad a dos o más titulares de derechos, sean reales o personales. Desde el punto de vista registral, el art. 17 de la ley 17.801 nos da una primera aproximación al tema cuando expresa que: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigen¬cia de la certificación a que se refieren los art. 22yconcs. y se lo presen¬te dentro del plazo establecido en el art. 5q... ”. Esta norma, en concor¬dancia con el art. 52 y el art. 19 de la ley, determina el mecanismo de la prioridad, y, complementada con los arts. 23 y 24, reguladores de la reserva de prioridad, brinda un panorama completo del sistema de prioridades y reservas de prioridades que advertimos en el derecho argentino. No podemos dejar de mencionar, dentro de la prioridad re¬gistral, a la norma del art. 14, ya que este dispositivo cubre y garanti¬za su cumplimiento al requerir que los asientos se lleven por estricto orden cronológico, y de manera tal que impida intercalaciones entre los de su misma especie. Moisset de Espanés, con una visión amplia de la prioridad, expre¬sa que este principio no es exclusivo de la disciplina registral ni del fe¬nómeno publicitario, sino que es un elemento característico de todo derecho real que integraría así el característico ius preferendi típi¬camente atribuido a las figuras jurídico-reales . Por nuestra parte, agregamos que sus efectos campean en todo ámbito jurídico, sea ra¬ma de derecho sustancial o formal, sea derecho público o privado, al punto de llegar a considerarlo como un principio general del derecho, enunciado en el brocárdico «prior in tempore potior in iure». A pesar de su fácil formulación, la prioridad aparece como uno de los principales y primeros problemas jurídicos para lograr la justicia en la convivencia social y uno de los grandes desafíos de todo sistema legal.
La prioridad determinará prelación en el tiempo, excluyendo los tafl® derechos o medidas incompatibles, para que sólo quede el primero en eflfe® nacer en lo sustancial o el primero en acceder al registro, según los se di^J casos, o adjudicando grados o rangos a los compatibles, para que ammente bos permanezcan en los asientos. Se habla entonces, en lo registral, adjudi de “prioridad de exclusión o excluyente”, cuando los dos derechos co- ese me lisionan por no poder coexistir en ejercicio simultáneo7. Así, la prioAho ridad entre dos dominios, que por su característica exclusividad, surdo, con gida del art. 2508 del Cód. Civil, no admite grados, determinará la ex- instan clusión o desplazamiento del derecho ingresado al registro con fecha namie] posterior. cuyo ol Diremos, en cambio, que hay “prioridad de grado o rango”, cuando tempoi los derechos o medidas pueden coexistir. Es el caso de dos hipotecas, de los p donde, por ejemplo, la primera en acceder al asiento registral tendrá y 24 de grado preferente sobre la segunda, pero ambas serán admitidas en tuarse los asientos regístrales. Igual ocurrirá con las medidas precautorias prelimi tendientes a asegurar un crédito. Por tratarse de ejecución de dere-de insc: chos personales no se excluyen unas a otras, sino que subsisten pacíDes( Acámente en los asientos hasta su ejecución, en la que deberá tenerto de pr se en cuenta el grado o prelación asignado de manera automática por comien su colocación registral u otras causales de preferencia si se tratare de como di ejecución concursal. que la i Obviamente siempre debe atenderse a la buena fe de quien regis- través < tra en primer lugar, ya que el fundamento, lo repetimos una vez más, ingresa no es el frío mandato de un dispositivo registral arbitrario, sino el sutiem desconocimiento de la situación real en el momento de la constitucada re¡ ción del derecho y su registración. La claridad y contundencia de la exitosa: buena fe en este sentido surgen manifiestas también de los dispositicesidad vos de Vélez, ya citados, arts. 592,593 y 594, normas en las que ni si¬quiera es dable considerar adquirido el derecho por quien tenga títu¬lo y modo, si al momento de efectivizarse la entrega, el segundo adN 8 Re í¡ ficador reí | ma román | 9 7 Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 373 y 374. Rcx quirente sabía de la promesa efectuada por el vendedor a otro suje¬to . Cuando analicemos el art. 20 y el concepto de tercero registral, volveremos sobre este punto. Como puede apreciarse, el principio de prioridad, tanto en lo sus¬tancial como en lo puramente registral, recién entra a jugar cuando entre dos o más situaciones o derechos haya colisión y sus titulares se disputen una prelación. Mientras los derechos coexistan pacífica¬mente, no será necesario referir a prioridad alguna, salvo que deban adjudicarse rangos, ya que la esencia del principio radica en asignar ese mejor derecho del que hablábamos al comienzo. Ahora bien, esa prelación se asignará, como lo veníamos apuntan¬do, conforme al momento de ingreso al registro de cada documento, instante en que, merced al art. 40 de la ley 17.801, que regula el orde¬namiento diario, se practicará el llamado “asiento de presentación”, cuyo objetivo y principal efecto es justamente determinar en forma temporal el mejor derecho, previa determinación del cumplimiento de los plazos establecidos para la reserva de prioridad de los arts. 23 y 24 de la ley 17.801, así como el plazo del art. 5 , lo que deberá efec¬tuarse antes de la toma de razón. Por ello se le
considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripción9. n H iii ■ iü ■ 9¡ ■ Desde el punto de vista operativo o práctico, sin embargo, el asien¬to de presentación, al ser el punto de partida de la prioridad, marca el comienzo de los plazos regístrales, tanto del de reserva de prioridad, como del de caducidad, en los asientos temporarios. Lo que ocurre es que la registración, en su lugar o emplazamiento gráfico definitivo, a través de la toma de razón, estará condicionada a que el documento ingresado cumpla con todos los requisitos legales, aspecto que lleva su tiempo, más o menos, según la celeridad que imprima a su proceso cada registro, y quedará al descubierto luego de ser calificado y pasar exitosamente el examen de legalidad. Por ello hemos sostenido la ne¬cesidad de dar una interpretación adecuada a las expresiones legales que aluden a la toma de razón. En el entorno de la ley 17.801 no pue;?||B de aplicarse esta expresión en sentido estricto, comprendiendo sólo la todo < registración y emplazamiento definitivo de un derecho o medida demen^ terminados. En diversas oportunidades, sobre todo al referirse a píafe™8 zos, las leyes aluden a la toma de razón, cuando en realidad se están pfe ■ remitiendo al asiento de presentación10. 17.8C En España, una norma específica así lo determina, por lo que la ouca] doctrina pacíficamente explica la situación tal cual la estamos co- 110 se mentando11. En efecto, el art. 24 de la Ley Hipotecaria expresa que: 3 “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ¿ra“Q ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá fe1 constar en la inscripción misma”. bargo En nuestro derecho es importante recavar en esta interpretación en Ia ] de la expresión “toma de razón”, dado que debemos tener presente toma i que entre la fecha del asiento de presentación y la de toma de razón, Est tal como ya expresamos, puede haber un lapso más o menos proionda por gado según la calidad del servicio registral12. recho asient Sel supuei 10 Cornejo expresa: “... Si se ha practicado una inscripción provisoria de conformicir, qui dad con el art. 9®, inc. b) de la ley 17.801, todos los plazos de duración y de caducidad se resistí cuentan a partir de la fecha del asiento de presentación” (Derecho registral inmobilia, rio, p. 130). Sentar el art. ¡ u Serrano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 126. 12 En oportunidades en que el Registro muestra gran atraso en el proceso de califi¬cación y registración definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de presentación o en inscripciones provisorias, lo que no sólo no está permitido por la ley nacional, que en su art. 23 exige tener a la vista el título inscripto, sino que genera una situación de riesgo para el adquirente del derecho a registrar, cuya suerte quedará su¬peditada a la inscripción definitiva de su precedente titular. Sin embargo, la ley cordocon los cii
besa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su art. 33 establece que: “El título fue título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el escribano según lo disto provist puesto por el art. 23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva o provisional hasta nal, pero cuando tenga este último carácter el escribano deberá hacer constar esa circuns16 de la ]e tanda al tercero, quien deberá aceptarla expresamente”. Téngase presente que la norma go apu^, sólo admite la inscripción definitiva o la provisional, generada por alguna observación Pereza”y registral, pero no alude al asiento de presentación, que la costumbre ha dado carácter de Si partí inscripción provisoria. Se habla así de “trabajar al diario” y ha sido el motivo por el qae> en Córdoba, el diario se conserve, para cualquier derecho o medida, aun cuando el mis- R0 mo ya haya obtenido inscripción definitiva. Allí, por el uso, se ha generado otro factor de a] tíen] riesgo dado que no siempre el asiento de presentación genera una inscripción provisoria de presg En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en todo el proceso que haga más profunda la diferencia entre ambos mo¬mentos, pero los efectos de la registración se generarán a partir de la fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentación13. Como ejem¬plo de lo que venimos exponiendo podemos citar el art. 37 de la ley 17.801, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que ca¬ducará el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes no se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a lo establecido por el art. 3197 del Cód. Civil, pasados los veinte años “desde que fue regis¬trada”. Igualmente establece el art. 37 que las medidas precautorias, em¬bargos, inhibiciones, etcétera, caducarán a los cinco años. Ahora bien, en la parte final expresa que: 1.. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”. Estimamos que el sentido de la expresión “toma de razón” utiliza¬da por la norma, alude al comienzo de la oponibilidad registral del de¬recho o medida asentada, y ese momento estará determinado por el asiento de presentación en el libro diario. Se hace necesario remarcar que este art. 59 funciona sólo para los supuestos de prioridad indirecta, arts. 23 y 24 de la ley 17.801. Es de¬cir, que si el documento registrable se ha celebrado sin el certificado registral del art. 23, o si el instrumentador del documento o su repre¬sentante o diligenciante ha dejado vencer los plazos establecidos en el art. 24, el art. 59 no será de aplicación y el documento se considera¬rá presentado el mismo día de su ingreso al Registro. — §4— CRITICA A LA NORMA Corresponde efectuar una importante crítica a la norma del art. 59. Aparece como sólo aplicable al proceso registral de escrituras pú¬blicas, cuando en realidad sus efectos deberían aplicarse a cualquier instrumento constitutivo o modificatorio de derecho real, y no sólo a los notariales. Lo que ocurre es que la ley registral nacional ha sido he¬cha “por” y “para” escribanos. Fue redactada por dos notarios porte¬ños: Falbo y Scotti, que, sin quererlo, dejaron una marcada tendencia notarialista en las normas. Lo que
decimos se refleja principalmente en el dispositivo que estamos analizando. Por ello solemos afirmar, con ironía, que los documentos judiciales y administrativos, en el re¬gistro inmobiliario argentino, “padecen de impertinencia”. Los operadores tribunalicios, jueces y abogados, en general, se han detenido poco en el estudio de esta situación. Pero, en rigor de verdad, analizando el texto completo de la ley y de la norma concreta del art. 23 de la ley 17.801, del que nos ocuparemos en su oportunidad, encon¬tramos el verdadero sentido: todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real registrado exigiría un certificado de ley solicitado por el funcionario que autoriza la causa (de adquisición, modificación o de¬claración). Debería exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de una partición de condominio, antes de la registración de una acción reivindicatoría triunfante, de una liquidación de sociedad conyugal y, en fin, cualquier acto que, por instrumentación judicial, genere una adquisición, declaración, modificación, constitución, etcétera, de de¬rechos reales sobre inmuebles, según lo pregonado por los arts. 2ey 23 de la ley 17.801 . Art. 6q. [Principio de rogación]. —La situación registral sólo va¬riará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o ano¬tar, o su reemplazante legal. b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de regis¬trar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcio¬narios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formula¬da con su intervención. —§1— PRINCIPIO DE ROGACIÓN Esta norma contiene el principio de rogación, que determina que, salvo supuesto de excepción, como todos los plazos de caducidad, cualquier modificación de la situación registral debe ser solicitada por persona interesada, ya que el Registro no obra de oficio . Como habíamos dicho respecto del principio de prioridad, el de ro¬gación tampoco es exclusivo de los registros jurídicos sino que es pro¬pio de todos los actos de la administración, e implica la necesidad de instancia de parte para que el Registro genere una modificación en sus asientos. Por ello se le llama asimismo “principio de instancia”. Se exige que el interesado en asegurar el derecho a registrar lo peti¬cione, y es recién a partir de esa petición que se inicia el proceso regis¬tral, como dice Hernández Gil, “...a semejanza de la demanda en el proceso civil” . Corresponde remarcar igualmente que el artículo no sólo exige la solicitud de parte, sino que tácitamente en el mismo dispositivo está prohibiendo al registrador generar una mutación por decisión unila¬teral. Cuando un asiento caduca, por ejemplo, en los supuestos pre¬vistos en el art. 37 de la ley 17.801, o el plazo establecido para la ano¬tación provisoria en el art. 99, inc. ó) de la citada ley, ni siquiera se ha¬ce menester atestación registral alguna. De la sola lectura jurídica del asiento, el usuario debe interpretar que tales registraciones han ca- ducado, y ello se ha producido por imperio de la ley, por lo que no sería posible exigir al Registro que todos los días fuera colocando notas de caducidad en cuantas medidas y asientos hubieran transcurrido los plazos establecidos, puesto que no es el registrador el que las cancela, sino el tiempo y la ley que erigió a éste en el motivo de su caducidad . Los asientos no variarán por decisión autónoma de las autorida¬des regístrales, sino por provenir de una solicitud externa al Regis¬tro que, con legitimación suficiente y cumpliendo con la legalidad, re¬quiera de dicha mutación. Generalmente, las modificaciones de las situaciones jurídico-reales estarán motivadas en actos jurídicos ins¬trumentados en escritura pública o resolución judicial, razón por la cual accederán al registro a instancia de notario o juez, pero, como destaca Moisset de Espanés ,
también puede tratarse de hechos ju¬rídicos naturales (art. 896, Cód. Civil), como la muerte de una perso¬na, que generará también ciertas mutaciones jurídico-reales, por ejemplo, laextinción del usufructo, uso y habitación (arts. 2822,2825 b) y 2969, Cód. Civil). Este hecho jurídico susceptible de producir la mo¬dificación, la muerte del sujeto, también debe ingresar al Registro para dejar su huella en el asiento respectivo y lo hará por medio del instrumento público administrativo que es la partida de defunción. El supuesto está previsto en el art. 36 de la ley 17.801. Son excepcionales, como habíamos apuntado, los casos en que se puede producir la variación de un asiento registral sin mediar un pe¬dido expreso de parte interesada, razón por la cual las leyes comien¬zan por sentar el principio general enumerando los sujetos que pue¬den solicitarla. Así, la norma que estamos analizando, establece de manera cate¬górica que la situación registral sólo variará a petición de: 5] a) El autorizante o su reemplazante legal: se refiere al instrumenc^o r tador que podrá ser, según la especie de documento que acceda, p 'Jera un juez, un notario o la autoridad administrativa. Cuando es el juez el que peticiona la registración de algún documento, lo ha¬rá a través de una persona autorizada para diligenciar la soli¬citud, la que vendrá contenida en un oficio judicial. Hay en esto una delegación de la facultad judicial sólo para el trámite de pe¬ticionar, que generalmente recae en el abogado que ha actuado en el proceso judicial que determinó el resolutivo registrable. De igual manera, cuando se trata de la autoridad administrati¬va, respecto de los que suelen actuar los que ejercen la procura¬ción del Estado. Los herederos del titular del derecho también podrán solicitarla, dado que ocupan jurídicamente el lugar del causante, según lo preceptuado en el art. 3417 del Cód. Civil que establece que el heredero, una vez en posesión de la heren¬cia, "... continúa la persona del difunto, y es propietario, acree¬dor o deudor de todo lo que el difunto era propietario acreedor o deudor...”. b) Quien tuviere interés en el derecho que se ha de registrar: en rea¬lidad, el interés lo tienen el titular o.los titulares de los derecho instrumentados, como el adquirente del dominio, usufructua¬rios, acreedores hipotecarios, los síndicos en las quiebras, etcé¬tera, pero también la norma alude a los acreedores de los titu¬lares de los derechos instrumentados. Es por aplicación del art. 1196 del Cód. Civil que prevé la acción subrogatoria. El acree¬dor, subrogándose en los derechos del titular dominial, peticio¬na directamente la registración del derecho de éste, para poder luego hacer efectivo su crédito sobre esa porción de patrimonio de su deudor. En el Código Civil, el art. 3140, respecto de la hipoteca, único dere¬cho real registrable en el Código originario de Vélez, ya enumeraba a los posibles rogantes de la toma de razón al expresar que: “La toma de razón podrá pedirse: 1. Por el que transmite el derecho. 2. Por el que lo adquiere. 3. Por el que tenga representación legítima de cual¬quiera de ellos. 4. Por el que tenga interés en asegurar el derecho hi¬potecario”. Es necesario destacar que son excepcionales los supuestos en que sea directamente el interesado, o el titular del derecho o el que solici¬tó la medida, quien inste la inscripción o anotación. Generalmente es el mismo instrumentador quien la peticiona. Esto ocurre en primer lugar por tratarse de una tarea técnica que requiere de ciertos míni¬mos conocimientos de trámite registral; y, en segundo lugar, porque las reglamentaciones lo exigen como regla general. Así, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80, en el art. 5 , si bien prevé la petición por perso- ... í
“Ca sea1 ñas distintas del autorizante, se lo hace de manera excepcional al es¬tablecer que:"Cuando los peticionarios del registro no fueren los au, torizantes del documento se observarán las siguientes reglas:...” y luego enumera los recaudos para cada caso. Norma parecida encon- H tramos en los arts. 69 de la ley mendocina; 49 de la ley 3813 de Santia¬go del Estero y 11 de la ley santafesina 6435, entre otras. pl°> En Córdoba, no hay norma similar sino que, todo lo contrario, la QW participación de los particulares queda prácticamente eliminada al Ab°i exigirse, en el art. 69, la intervención de profesionales con atribucio¬nes específicas de las que nos habla la norma que estamos comentan- do cL do. Obviamente la ratio legis, como dijimos, es evitar el desconoci¬miento del proceso agilizando el trámite y evitando demoras por ma¬la gestión. El mismo fundamento tiene la exigencia del patrocinio letrado en los códigos procesales. Sin embargo, como manifiesta GarUi cía Coni, el artículo en su proyecto originario no aparecía con el último pa(j0 agregado en cuanto ala posibilidad de las leyes locales de exigir las in- jog • tervenciones de ciertos funcionarios con atribuciones exclusivas .Ese aditamento se produjo a instancia de las provincias de Córdoba, San¬ta Fe, Tucumán, Entre Ríos, entre otras5, y posibilita la negativa a re- fgBH gistrar si las personas que ruegan la registración no están legitima:1Í88 das por las leyes locales. Como era de suponer, este agregado y las le- ’ ** yes locales que son su consecuencia sustantiva, han generado algu¬nas críticas. Entre ellas, Moisset de Espanés ha dicho que las leyes o decretos provinciales que limitan la facultad de la partes al exigir que el pedido se efectúe por intermedio de abogados o escribanos podrían ser tachadas de insconstitucionalidad, sobre todo las que llegan a exi¬gir “.. .que esos escribanos o letrados tengan sus registros o matrícula en la provincia que corresponde al Registro” . 7 He Pero En realidad, ya en el “Primer Congreso Internacional de Derecho Registral”, reunido en Buenos Aires en 1972, que generó la llamada “Carta de Buenos Aires”, se proclamó que para alcanzar los fines de¬seados por la publicidad registral es necesario, entre otras cosas, que "... en todo acto o negocio jurídico inscribible intervengan siempre profesionales especializados, pues su particular preparación les per¬mitirá examinar con espíritu crítico y valorativo el conjunto inescin- dible de hechos, actos, negocios y titularidades que siempre se sien¬tan como necesarios para alcanzar esos resultados”. Así, en el art. 6e de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, por ejem¬plo, se establece que: “El particular interesado en asegurar el derecho que se ha de registrar, formulará la petición con la intervención de un Abogado de la Matrícula o Notario de Registro de la Provincia, según la naturaleza del documento, justificando su interés personal y fijando domicilio especial en la ciudad Capital”. a — La rogatoria judicial Un problema característico de la actividad registral y que ha ocu¬pado desde hace tiempo a los registralistas es la facultad que tienen los jueces para ordenar la inscripción o anotación de actos o medidas precautorias. Así, hay jueces que pretenden, con su imperio, ordenar la inscripción de los actos o anotación de las medidas que estimen per¬tinentes, sin que el registrador pueda denegar o desacatar su manda¬to, por más
improcedentes sustancial o formalmente que pudieran parecerles. Para la doctrina especializada, en cambio7, el juez es un instrumentador más de los documentos registrables y, como tal, sólo ruega en sentido técnico jurídico. La obligación de calificar que la ley asigna al registrador abarcaría, para esta postura, todos los docu8_ 7 Kemelmajer de Carlucci afirma: “... nadie duda que es constitucionalmente obli¬gatorio cumplir las sentencias y demás resoluciones firmes de los jueces y tribunales.. pero esto no significa que el registrador esté obligado a seguir ciegamente el mandato ju¬dicial cuando existe una franca violación a los principios regístrales específicos, pues, entre las funciones de los registradores, se encuentra la de tratar de evitar el ingreso al Registro de títulos deficientes o imperfectos” {.Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales, p. 80). mentos cualquiera fuere su origen y contenido. En razón de ello, por "I sera dos más que expresen la petición a manera de “orden”, la misma debe in- terpretarse sólo como “ruego” en el sentido jurídico. Por nuestra parte, estimamos que si el juez siempre ordenara y el jjjlH registrador no pudiera efectuar ni un somero análisis del documen¬to cuya registración se manda, sino sólo cumplir la orden quedamen- i P te, la facultad calificadora y su resultado, la legalidad, se verían se^ riamente comprometidas, con todo el efecto negativo que la aparien¬cia jurídica genera en los terceros y en la comunidad toda. La publi- 7 cidad material dejaría de cumplir uno de sus principales cometidos: brindar seguridad jurídica. Pero hay que ser prudentes, pues tampoco sería sano ni lógico pa¬ra el sistema haber generado un funcionario registrador con faculta¬des tan amplias como para cuestionar un decisorio judicial. Ello sigNo niñearía que la justicia hallaría un obstáculo insalvable ante un re- adher gistrador arbitrario que se diera el lujo de ejercer una suerte de juristribuí dicción especial. te por Por ello entendemos que, para un correcto análisis, corresponde advertir que el papel que desempeña el juez con relación al Registro jP 2 de Propiedad puede ser de diversa índole, y para resolver estos casos \ ___ comenzaremos por distinguir que en materia registral el Poder Judi¬cial ejerce o puede ejercer una doble función. En algunos casos, el juz¬gador no es tal, sino que obra sólo como instrumentador de documen- tos registrables en los procesos normales, como cuando practica las adjudicaciones en los procesos de divorcio o en los sucesorios, en los 3 ^ que se distribuyen y adjudican a los cónyuges o a los herederos los bienes que eran parte de la comunidad de gananciales o de titulari¬dad del causante. En otros supuestos, en cambio, muy diferentes de los que hemos esquematizado, los jueces se encuentran investigando irregularida5 ^ des regístrales o instrumentales. Nos referimos a falsificaciones, le¬siones, estafas, fraudes o simulaciones, en las que el juez no sólo no g obra como un instrumentador más, sino que, realizando sus fines más apropiados, resulta el juzgador de la situación procurando también c evitar las consecuencias dañosas de obrares ilícitos (tanto civiles co¬mo penales). En este caso, no dudamos en atribuir el imperio al juez también en el proceso registral. En tales supuestos el juez no ruega> *
sino que ordena jurídicamente hablando. Pero aun en esta situación \ ^ (¡e ^ <9i \ í§&s*i será obligación del registrador exigir el cumplimiento de los recau¬dos formales de la petición registral . Cada caso en particular presentará también sus particulares aris¬tas por lo que no será posible establecer reglas predeterminadas de¬masiado rigurosas. Sí nos parece importante dejar sentado, como principio rector, que en el proceso registral normal los jueces no orde¬nan, aunque así lo expresen en sus oficios, sino que ruegan conforme a lo establecido en el art. 69 de la ley 17.801 que estamos analizando. Volveremos sobre el punto al analizar la función calificadora del re¬gistrador en los arts. 89 y 99. b — El llamado «Oficio Ley22.172» No podemos dejar de referimos a la ley22.172 de 1980 a la que han adherido todas las provincias. Esta ley prevé la comunicación entre tribunales de distinta jurisdicción territorial efectuada directamen¬te por oficios, sin necesidad de legalización alguna (art. I9). El art. 39 establece cuál será el contenido mínimo del “oficio ley”: 1 — Designación y número del tribunal y secretaría y nombre del juez y secretario. 2 — Nombre de las partes, objeto o naturaleza del juicio y el valor pecuniario, si existiera. 3 — Mención sobre la competencia del tribunal oficiante. 4—Transcripción de las resoluciones que deban notificarse o cumplirse, y su objeto claramente expresado si no resultase de la resolución transcripta. 5 — Nombre de las personas autorizadas para intervenir en el trámite. 6 — El sello del tribunal y la firma del juez y del secretario en ca¬ da una de sus hojas. De esta manera, sin necesidad de intervención de un juzgado local que lo recepte y ordene su diligenciamiento, la resolución del tribu¬nal de extraña jurisdicción puede efectivizarse en forma rápida y se¬gura. La legitimidad del pedido queda garantizada por la exigencia de un sello especial (sello de agua) que a esos efectos el art. 79 exige que se coloque en el oficio. Este sello sólo lo tienen la Corte Suprema, Superior Tribunal de Justicia o el Máximo Tribunal judicial en la ju¬risdicción del tribunal de la causa. publii mienl | Cal ción, ¡ que la nerar zode dad I 'ti El supuesto de inscripción solicitada al Registro se encuentra ex¬presamente previsto en el art. 79 de la ley 22.172, para los casos de inscripciones vinculadas a la transmisión hereditaria o referido a cualquier acto sujeto al pago de gravámenes. En tales supuestos, la citada norma exige la presentación previa del oficio a la oficina de la autoridad recaudadora para su liquidación, si correspondiere. — §2 — DESISTIMIENTO
Así como es necesario el pedido de parte para poner en movimien¬to el proceso inscriptorio, el mismo también puede desistirse, mien¬tras no se haya determinado aún la registración definitiva del docu¬mento9. Podríamos definir el desistimiento como la petición por la cual el titular del derecho o de la medida que previamente se había solicita¬do registrar se arrepiente por motivos particulares, y requiere que el proceso registral no continúe10. Este desistimiento puede ser par¬cial, en caso de que en el mismo documento se hayan instrumentado dos o más actos jurídicos11. Como es lógico suponer, este desistimiento genera efectos intere¬santes que no siempre están previstos claramente en las leyes regís¬trales. Así, bien pudo ocurrir que cualquier tercero pueda haber teniSes II 9 Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 Comentada. Anotada, p. 109; Villaro,Elementos de derecho registral inmobiliario, p* 5 * 10 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa^ | dones regístrales, p. 107. 11 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 57. ¡SI do en cuenta las expectativas de registración del documento, como podría ser un acreedor. Si hemos sostenido en párrafos más arriba que cualquier acreedor podría solicitar la registración del derecho de su deudor, por vía de la acción subrogatoria del art. 1196 del Cód. Ci¬vil, no podemos dejar de advertir incoherencia en admitir que el inte¬resado pueda lisa y llanamente desistir de la petición de inscripción. Por ello, con todo acierto ha dicho Scotti que sólo sería viable el de¬sistimiento mientras no se haya practicado aún la inscripción del do¬cumento. El eventual perjuicio que se podría ocasionar a terceros só¬lo podría proceder en caso de que éstos hubieran tomado conocimien¬to del ingreso del documento inscribible. Así, concluye el destacado registralista: “Mientras la nueva situación jurídica registral no se ha publicitado permitiendo a los terceros ampararse en ella, el desisti¬miento es viable”12. Cabe aclarar que, cuando se habla de publicitar la nueva situa¬ción, se alude a publicitaria mediante inscripción definitiva, dado que la anotación provisoria prevista en el art. 99, inc. ó) no podría ge¬nerar una expectativa válida en ningún tercero, ya que tiene un pla¬zo de caducidad cuyo vencimiento implicaría una innegable posibili¬dad de desistimiento tácito13. Sin embargo, podríamos imaginar un supuesto, quizás de labora¬torio, pero que nos permite dudar aun de nuestras precedentes afir¬maciones. Por ejemplo, ¿qué pasaría si un tercero, en conocimiento de la petición de inscripción justamente advertido por la anotación provisoria del documento, pretendiera un embargo sobre los dere¬chos del adquirente? ¿No podría en este supuesto, por vía subrogato¬ria (art. 1196), intentar la inscripción definitiva? De ser así, la posi¬bilidad de desistimiento generaría daños a terceros. n Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa¬ciones regístrales, p. 108. Igualmente, Villaro, Elementos de derecho registral inmobilia¬rio,?. 56. 13 Podríamos imaginar un supuesto, quizás de laboratorio, pero que nos permite dudar aun de nuestras propias afirmaciones: ¿Qué pasaría si un tercero, en conocimien¬to déla petición de inscripción, justamente advertido por la anotación provisoria del
do¬cumento, pretendiera un embargo sobre los derechos del adquirente? ¿No podría en es¬te supuesto, por vía subrogatoria (art. 1196) intentar la inscripción definitiva? De ser así, la posibilidad de desistimiento generaría daños a terceros. p
gdí En el decr.-regí. 2080/80, art. 23, el supuesto se prevé como posible, tal como hemos señalado hasta que el documento no obtenga inscrip' ^ ción definitiva. Estimamos más prudente, conforme a nuestra refle} xión anterior, el art. 50 de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, en el des “Que no se perjudique derechos de terceros que se hayan apoyado en el asiento del Registro a cuyo efecto se acompañará la certificación previa ^ de ley”. Así, con esta exigencia en abstracto, sin negar la posibilidad de H| desistir hasta que el documento obtenga inscripción definitiva, se la» que se ha colocado como requisito que hace viable el desistimiento: nes . m lap impide, sin embargo, que el titular, propietario, fiduciario, acreedor, etcétera, pueda de mala fe burlar los derechos de terceros. No dudamos en atribuir legitimación exclusiva a los titulares de taF los derechos para poder solicitar el desistimiento, en el que debe participar el titular del derecho cuya petición inscriptoria se desiste14. El instrumentador, por sí, no podría pretender la renuncia del proceso inscriptorio. Aeste respecto, Ahumada, acotando la norma del art. 50 de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, expresa que no sólo deto22 be requerirse la participación del beneficiario del derecho cuya petito do ción de inscripción se desiste, sino también del “titular pasivo”, como, tegri por ejemplo, el vendedor15. I agre nosi nes, ART. 7e. [FORMA DE LA ROGACION].—La petición será redactada en la tora forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentaPues ción local. Ulos nasi % -§i/' Forma de la petición °cu La norma analizada no alude a la forma del documento que acce- de ^ de al registro. De eso ya ha hecho referencia el art. 29, al exigir que H sean documentos auténticos, emanados de sede judicial, notarial o ||| % 14 Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, ps. 56 y 57. SI
15 Ahumada, Ley Registral Inmobiliaria. Ley 5771y disposiciones técnico-registro les (comentada, concordada y anotada), p. 394. administrativa y, sólo excepcionalmente documentos privados. Este artículo se refiere sólo a la forma de la petición y no de la forma del do¬cumento portante del acto inscribible. Lamentablemente la solicitud o petición de inscripción ha dejado de ser informal como la consideraban los autores españoles \ pues en la Argentina, salvo en algunas demarcaciones, ya no se efectiviza con la sola entrega del documento registrable. En efecto, en casi todas las provincias se exigen actualmente formularios especiales o peticio¬nes normatizadas que procuran —aunque no siempre lo logran—, agilizar la carga de datos en los sistemas informáticos. Expresamente casi todas las leyes regístrales provinciales prevén la posibilidad de reglamentar los pedidos de inscripción. Así, por ejemplo, en las provincias de Buenos Aires, Mendoza, Córdobay San¬ta Fe, entre otras. Hay formularios especiales para solicitar la registración y, en algu¬nas demarcaciones (Buenos Aires, La Plata, Córdoba, etcétera), has¬ta carátulas normatizadas con grandes solapas para garantizar que la documentación no se desplace al ser apilada, asegurando así su in¬tegridad durante todo el proceso inscriptorio. Piénsese que suelen agregarse al documento registrable, los certificados catastrales, pla¬nos modificatorios de la configuración originaria (uniones o anexio¬nes, subdivisiones, planos de afectación a propiedad horizontal, etcé¬tera) y ello lleva implícito el riesgo de que se extravíen o deterioren, pues bien, la carátula, amén de brindar la seguridad de la que habla¬mos, contribuye a mantener una cierta unidad en la petición de ins¬cripción. Pero todos los excesos son malos. Cuando los recaudos formales y documentación accesoria resultan demasiados se corren igualmente ciertos riesgos. Desde el punto de vista registral quizás el más digno de mención es el hecho de que se puede contribuir con dicho exceso a una errada calificación del documento. Lo que el registrador debe ca¬lificar es el documento mismo, en cuanto a su valía y falencias, pero si se le agregan documentaciones accesorias que encauzan la peti¬ción, suele confundirse el documento mismo con sus complementos y, casi sin advertirlo, en algunos casos el registrador comienza a califi¬car el documento accesorio o a consignar en el asiento lo que no figu¬ra en el documento registrable sino en la citada documentación. Por nuestra parte, opinamos que lo ideal, para lograr una función registral eficiente, sería volver a la informalidad de la que nos habla¬ba Hernández Gil. De manera tal que la sola presentación del docu¬mento signifique, desde la mecánica registral, su petición de inscrip¬ción. La solicitud expresa y formal quedaría circunscripta sólo para los casos en que la petición involucre una rogatoria de inscripción par¬cial. Por ejemplo, cuando en el mismo documento hay dos actos, una compraventa y una donación, y el notario solicitante circunscribe su petición sólo a la compraventa. Proceder así reduciría en gran medi¬da la documentación en proceso a la par que aceleraría la calificación del documento, ya que sólo significará, en lo sustancial, la verificación del cumplimiento de los recaudos legales para la validez del acto, y en lo puramente registral, su correspondencia con los asientos regístra¬les antecedentes. Todo el proceso de cotejo entre el documento y la do¬cumentación accesoria se eliminaría, ganando ese tiempo y espacio, y garantizando a su vez el estudio y análisis de los títulos directamente de su cártula y no sobre la documentación refleja acompañada. Esta idea optimizaría la función calificadora tanto cualitativa como cuan¬titativamente2. En lo demás remitimos a nuestro comentario al art. 69 en esta mis¬ma obra.
ART. 8s. [Principio de legalidad y calificación Registral]. — El Re¬gistro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los docuSi mentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. re 2 Coghlan manifiesta expresamente la postura contraria, al sostener que “... la so¬la presentación del documento al Registro no importa rogación, toda vez que la concep¬ción de la ley es que no la haya implícita... no constituye una suerte de actividad abstrac¬ta y desentendida o desligada del propósito común de publicidad que la preside, así como del conjunto de actos regístrales a él encaminados” {Teoríageneral de derecho inmobilio- rio registral, ps. 107 y 108). —§ i— PRINCIPIO DE LEGALIDAD Tanto en este artículo como en el siguiente el legislador regula to¬do lo relacionado en cuanto al principio de legalidad. El principio de legalidad puede definirse como la necesidad de que todo documento inscripto o anotado cumpla, tanto en lo sustancial co¬mo en lo formal, con las exigencias que las leyes imponen como requi¬sito de validez. Cuando aludimos a “las leyes”, lo hacemos en el senti¬do más general de la expresión; es decir, leyes nacionales, provincia¬les, reglamentarias, resoluciones administrativas que rigen para ese documento y hasta las disposiciones técnico-registrales que, dentro del marco de competencia del registro, pueden determinar también exigencias particulares para ese acto o documento. La mejor definición que hemos encontrado en tomo al principio de legalidad, por lo sencilla y completa, la proporciona, y de manera in¬directa, Coghlan cuando expresa que es “... la necesidad de subordi¬nación de la actividad humana, genéricamente entendida, a pautas legales prefij adas La necesidad o exigencia de que los documentos anotados o inscrip¬tos cumplan con la legalidad está relacionada con los documentos que ingresan, asientos registrales, notas de inscripción, solicitudes de cualquier índole, certificaciones, peticiones, etcétera. Todos estos do¬cumentos y trámites deben cumplir con los recaudos legales, como di¬jimos, tanto formales como sustanciales. Así, tal como lo hemos defi¬nido, el principio de legalidad no es privativo del derecho registral, si¬no que es un principio esencial que aparece en toda rama del derecho2. Si se le da aquí, en materia registral, una trascendencia especial es porque constituye uno de los motivos que posibilitan y dan fundamen¬to a la función calificadora del registrador, cuyas atribuciones y lími¬tes se relacionan justamente con este recaudo. Sin embargo, como ve¬remos, desde el punto de vista registral, la legalidad es abarcativa Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, p. 127. 2 Kemelmajer de Carlucci, Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales, p. 35; Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, P-127. también de otros factores, tales como la registrabilidad del documen¬to cuya inscripción se peticiona, o su prioridad respecto de otros do¬cumentos que pudieran resultar incompatibles con aquél y tener una prelación temporal. Por ello, repetimos, desde el punto de vista regis¬tral inmobiliario, el principio de legalidad no se agota en afirmar que el documento debe ser válido en lo formal y sustancial, deben agre¬garse a su concepto otros aspectos puramente regístrales . ElpnI ando o
Cü registrac registral mente co todos los didáctico elloaclar suma de i Yapoc atribució losrecaui tende . L los efecto, de deteni registro o Tal con lantado, 1 cumplir \i üdez, sinc decir, su p foleto de c —§2— LA FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRADOR. LIMITES Algunos autores encaran el principio de legalidad de manera in¬directa, al relacionarlo con el problema de la función calificadora, que sin duda, en materia registral, es la instancia en la que presenta mayor interés. to>*da fojol SvHj, \y. lili Por nuestra parte, creemos que la función calificadora es sólo la herramienta de la que se valen los registros para lograr el cumpli¬miento del principio de legalidad. Roca Sastre también aborda el principio de legalidad partiendo de la función calificadora y dice que el principio de legalidad"... es el que impone que los títulos que pre¬tendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los li¬bros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y per¬fectos”. Sin embargo, el mismo autor, más adelante, en consonancia con nuestra postura ya expuesta, explica que “la calificación de los tí¬tulos presentados a inscripción constituye el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad”5. El principio de legalidad será siempre el primero en invocarse, en cumplimiento del art. || de la ley 17.801, a la hora de observar o rechazar un documento registrable por parte del registrador aun cuando otro principio también se halle involucrado en el obstáculo re¬gistral. Al calificar el documento merced al principio de legalidad, el registrador deberá verificar el cumplimiento de todos los principios regístrales implicados en el proceso, razón por la cual puede válida¬mente concluirse que el principio de legalidad es base de exigencia de todos los otros. Aunque le asignemos existencia autónoma, por fines didácticos, este principio involucra necesariamente a los demás; por ello aclara García Coni que el principio de legalidad"... es también la suma de las legalidades correspondientes a los otros principios.... Ya podemos afirmar, entonces, que la función calificadora es la atribución y el deber del registrador de verificar el cumplimiento de los recaudos legales de toda documentación cuya registración se pre¬tende7. Los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, cuando aluden a la forma y los efectos o el contenido del acto, aparecerán involucrados a la hora de determinar la admisión o no de todo documento que se arrime al registro con pretensión de inscripción. Tal como puede apreciarse en nuestro concepto, y lo habíamos ade¬lantado, la función calificadora no se detiene sólo en la necesidad de cumplir las exigencias que las leyes imponen a cada acto para su va¬lidez, sino que también es menester analizar su registrabilidad; es decir, su pertinencia en el registro inmobiliario. Así, por ejemplo, un boleto de compraventa no siempre resulta registrable en algunas deinstrumento para hacer efectivo el principio de legalidad como afirma Roca Sastre, pues a través de la calificación se hacen efectivos otros principios como el de tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que en el momento en que se califica un
documen¬to se concentran en su análisis todos los requisitos regístrales exigibles, estén consagra¬dos o no bajo la forma de principios” (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 59). 6 García Coni, El contencioso registral, p. 101. 7 Garda Coni expresa: “Si la calificación es una responsabilidad inexcusable del registrador, la descalificación, conforme a su leal saber y entender, constituye un dere¬cho capaz de justificar su intervención” (El contencioso registral, p. 124); Coghlan sos¬tiene que . se entiende que configura un auténtico deber del registrador y, como tal, .. I que ella es compulsiva u obligatoria dentro del ámbito de su procedencia” (Teoría general de derecho inmobiliario registral, ps, 134y 135). II I
P P pr( p oJ cot¬íes oto gilí 1 fon fon sen pía ÍIIVÍ ro t den desí temjx tríns€ actoe: ríame recen Cód. C guirla forma; maexi solemj 9 niyFn ceptod (Derecl 10 PÜficar &ndef ^Qüeric Wdel si*clan Ititii marcaciones, de manera que, aun cuando cumpla con los recaudos le¬gales que lo toman plenamente eficaz en cuanto a sus efectos propios (art. 1185, Cód. Civil), si se presenta para su anotación, el registrador, en cumplimiento de la función calificadora, deberá rechazar dicho do¬cumento por no cumplir con el requisito de la registrabilidad. Apare¬cerá así el principio de legalidad y la función calificadora rechazando un documento, pero no por no cumplir con los recaudos legales de va¬lidez, sino por no tratarse de un documento que resulte registrable conforme a la normativa de un registro determinado. El art. 8 de la ley 17.801, que analizamos, es la primera norma que nos acerca a uno de los más arduos debates que se han dado en mate¬ria registral: el límite de la función calificadora. En efecto, el hecho de que el registrador tenga atribución por ley de revisar y controlar la forma y el contenido de los documentos que pretenden acceder a los asientos ha sido objeto de controversias que, aun en la actualidad, no se encuentran
totalmente superadas, sobre todo en referencia a los documentos judiciales. En efecto, los jueces por la atribución legal del imperium judicial han sido los primeros en reaccionar frente a las observaciones o rechazos que necesariamente debe practicar el re¬gistrador en su función calificadora. Para completar el panorama so¬bre el problema de la calificación de los documentos judiciales, remi¬timos a lo ya expresado en relación a la rogatoria judicial en nuestro comentario al art. 69 de la ley 17.801. La sola existencia de un funcionario, ajeno a la actividad del ins- trumentador del acto, que tenga la atribución de controlar y analizar críticamente lo actuado e instrumentado, ya nos perfila el problema. Es una lucha permanente por fundar la validez o invalidez de los do¬cumentos, atribuirles o negarles pertinencia registral, con los lógicos encuentros y pendencias en torno a todo ello. Para empezar adviértase que la norma dice que el registrador de¬be efectuar un examen de las “formalidades extrínsecas” del docu¬mento, lo que podría hacemos pensar que “sólo” deben examinarse las formas extrínsecas8 y ello no es así. Como bien sostiene Moisset de Espanés, la calificación documental no sólo recaerá sobre las llama¬das “formas extrínsecas” a las que alude el art. 8 de la ley 17.801. Ex¬presa el citado autor que "... el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones Persona¬les ... y por otra, la legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del re¬quisito del tracto sucesivo, como dispone el art. 15 de la misma ley”9. En suma, tanto el documento cuya registración se peticiona como la forma de la petición y la legitimación del solicitante deberán estar con¬forme alas normas que regulan el caso. La finalidad sustantiva que da sentido al principio de legalidad es que el documento que ingrese cum¬pla acabadamente con los requisitos impuestos para su validez, lo que involucra al sujeto, al objeto y a la causa de la relaciónjurídico real, pe¬ro también, como quedó enunciado, debemos considerar incluidas dentro del principio a todas las normas y exigencias previstas para el desempeño del usuario, en cuanto a plazos y formas de solicitud , así temporal en el que se desarrolla el acto que se instrumenta; allí surge patente que lo in¬trínseco resultará de lo que ocurra, de todos los elementos exigidos para la validez del acto en cuanto a que se cumplan realmente, de lo que deberá dejarse constancia necesa¬riamente en el instrumento. Entre nosotros, la idea de una formalidad intrínseca apa¬rece manifiesta en los conceptos del propio codificador, ya que en la nota al art. 4012 del Cód. Civil, Vélez Sársfield expresamente se refiere a ella cuando dice: “Debemos distin¬guir las formas intrínsecas de las extrínsecas. La nulidad del acto puede proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condiciones esenciales del contrato, o de la for¬ma extrínseca, el escrito que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes...”. como la legitimación para peticionar que debe existir en quien lo ha¬ga, sea legitimación directa o indirecta . También Andomo expresa que: “Cualquier nulidad manifiesta del documento —sea que afecte a las formas extrínsecas o al contenido del acto instrumentado— tendrá que ser observada por el registra¬dor, y cuando esa nulidad, además de ser manifiesta, sea absoluta, es decir, insubsanable, tendrá que rechazar el documento...” . En suma y concretándonos a este acápite, el registrador tendrá atribución para verificar en el acto y documento presentado para su registración, todo lo que resulte ostensible y en los aspectos que detallaremos seguidamente. a — En cuanto a la validez del acto o del documento a registrar
El registrador deberá analizar que el documento presentado no esté viciado de nulidad. Recordemos a estos fines que el esquema de Vélez Sársfield en cuanto a las ineficacias estructurales considera una doble clasificación. En efecto, en la regulación del Código Civil los actos pueden ser nulos o anulables, doctrina que surge clara de los arts. 1044 y 1045. Será nulo el acto en el que resulte de manera manifiesta la patolo¬gía, sin requerirse indagación o comprobación alguna, ya que surge patente del mismo instrumento que lo porta, en tanto que será anulable cuando la falencia requiera necesariamente de una investigación judicial para poder determinarse. Ejemplo claro de nulidad lo consti¬tuiría el caso en que, de manera manifiesta, uno de los cónyuges do¬nara al otro un inmueble determinado. En este supuesto, no será me¬nester efectuar investigación alguna para determinar su nulidad, ya que el art. 1807 del Cód. Civil regula expresamente el supuesto y lo sanciona con la nulidad. En cambio, si el acto hubiere sido suscripto mediando violencia o dolo, esta circunstancia no surgirá patente del instrumento y será menester una investigación previa al pronuncia¬miento judicial de nulidad. Como veremos al analizar el art. 99 de es¬ta ley, estos últimos supuestos escapan a la facultad calificadora del registrador. A su vez, tanto los actos nulos como los anulables podrán serlo de nulidad absoluta o relativa, cuyo fundamentum divitionis radica en considerar si están implicados en el acto valores de orden público o só¬lo particulares respectivamente14. En este último caso, el acto será subsanable por vía de la confirmación (art. 1058, Cód. Civil) regula¬da expresamente a partir del art. 1059. Pero si la nulidad es absolu¬ta, esta patología resulta inconfirmable, por lo que el acto, conforme veremos al analizar el art. 99 de la ley 17.801, debería ser rechazado I» irremisiblemente puesto que en razón de lo dispuesto por el art. 1047 ..no es susceptible de confirmación”. Amén de la clasificación de las nulidades que hemos efectuado, to¬davía es dable otra subdivisión: pueden ser sustanciales (o materia¬les), que son las que surgen de patologías del acto en sí o instrumen¬tales (o formales) que resultan de falencias en el acto instrumental. Estas últimas se encuentran en el art. 980, que exige la competencia material o territorial del funcionario autorizante del acto; en el art. 985 que incorpora una suerte de incapacidad de derecho en el funcio¬nario instrumentador, dado que no puede estar él o sus parientes den¬tro del cuarto grado interesados en el acto que instrumenta15; en el I1 é ii i 14 Cifuentes, Negocio jurídico, p. 630; Moisset de Espanés, La nulidad absoluta y su declaración de oficio, JA, 1980-11-164; Buteler Cáceres, Manual de derecho civil. Par§ íe general, p. 328. R|B 15 En este sentido discrepamos con Pelosi, El art. 985 del Código Civil argentino, en “Revista del Notariado”, ns 723,1972, p. 665 y ss.; ídem, El documento notarial, p. art. 986 que en forma genérica condena con la nulidad cuando no se cumplieren las formas exigidas; en el art. 988 que requiere la firma de todos los que han comparecido al acto en carácter de parte . Tam¬bién, pero referido de manera especial a los instrumentos notariales, aparecerán involucrados en este aspecto de la calificación como nuli¬dades instrumentales, los arts. 998,1003,1004 y 1005 del Cód. Civil en la medida
en que el incumplimiento de dichas solemnidades surja de manera manifiesta de la pieza testimoniada que acceda al Regis¬tro. Aese respecto debe considerarse que el Registro examina sólo los documentos que acceden, que suelen ser instrumentos reflejos o indi¬rectos, como les habíamos denominado al referimos a las formas en el art. 3e de la ley analizada en esta obra. Se trata de los primeros o suce¬sivos testimonios o primeras y sucesivas copias a las que alude el art. 1006 del Cód. Civil, en materia de documentos notariales. En razón de ello podrían haber nulidades instrumentales o sustanciales que exis¬tan en los documentos públicos directos, pero que no han sido objeto de calificación registral por no tener aquéllos acceso al Registro. Un tema que generó grandes polémicas es el referido al asenti¬miento conyugal exigido en el art. 1277 del Código Civil17. Como sabemos, el efecto jurídico asignado doctrinariamente a la falta de tal recaudo ya era objeto de discusión. Para un sector de la doctrina el acto directamente es nulo, pues resulta palmariamente manifiesto del documento mismo que el cónyuge no ha prestado el asentimiento exigido. Se considera que el acto sin asentimiento con¬yugal, en los casos en que el recaudo sea exigible (es decir, cuando se transfieren bienes gananciales o propios cuando el bien es sede del ho¬gar conyugal), resulta de una nulidad manifiesta porque la norma del art. 1277 del Cód. Civil debe ser interpretada como prohibiendo al cónyuge disponer del bien sin el asentimiento exigido, y como conse¬cuencia de ello, el art. 18 del Código (nulidades virtuales o implícitas), determinaría nulidad cuando no se haya prestado . Como conse¬cuencia de este razonamiento, no cabría dudar en la facultad del re¬gistrador para formular observación atendiendo a la letra del art. 89 de la ley 17.801. Todos estarían contestes en que esta nulidad es relativa, pues re¬sulta fácilmente saneable mediante el asentimiento posterior (un supuesto de confirmación), en acto complementario. Otra parte de la doctrina, en cambio, partidaria de la anulabili- dad, sostiene que aun cuando el cónyuge no hubiere prestado el asen¬timiento existiendo el supuesto de hecho que lo haría exigible, bien podría ocurrir que frente a un juzgamiento posterior surgiere que no había justa causa para oponerse al acto por parte del cónyuge, y co¬mo consecuencia el juez determine la autorización del acto. Ello ha¬ría que la falta de asentimiento quedara subsanada y no por efecto de una confirmación, como en el supuesto anterior (art. 1059, Cód. Ci¬vil), sino por la natural consecuencia de la cosa juzgada . Para quienes consideren que el acto sin asentimiento, aun cuando el supuesto lo exigiere, no padece nulidad, sino de anulabilidad , la atribución de la facultad calificadora frente a este supuesto aparece¬ría como excesiva, ya que el registrador no puede atribuirse la facul¬tad de iniciar una investigación al respecto. Complicando un poco más las ineficacias relacionadas con la fun¬ción calificadora, recordemos que también están quienes sostienen la tesis de la inoponibilidad . Es decir que, frente a la falta de asen¬ timiento, el acto no sería ni nulo ni anulable, sino que simplemente no sería oponible al cónyuge no asintiente. Sin embargo, cuando el cónyuge o los hijos decidan hacerla valer, el supuesto se comportará como una simple nulidad, pues se negarán a abandonar el inmueble a los fines de la tradición o se opondrán a la ejecución hipotecaria, se¬gún los casos22. Si pretendieran accionar o defenderse frente a algu¬na acción del adquirente o acreedor hipotecario, interpondrán la nu¬lidad (art. 1058 bis, Cód. Civil). 'fo id*11 feí
pr°" jt Ki reíistf] tívos al1 del Cod- críbibte uno de b que el di ción del 1 Por ello, Lloverás de Resk se opone a considerar la inoponibilidad como un supuesto diferente ala nulidad23 y, de adoptarse la citada te¬sis, ello generaría, por su identidad con la nulidad, también en este caso la atribución de responsabilidad calificadora al registrador cuan¬do el acto carezca de asentimiento. Yahat registrad acto a re£ tosingres gación co Así po< efectojur tañar, ei AMoisset de Espanés le basta con que el defecto resulte manifies¬to del acto y documento registrable. Así, expresa el citado autor que "... es indispensable distinguir si el inmueble es ganancial o propio; en el primero de los casos, la ausencia del consentimiento conyugal es un defecto manifiesto y subsanable; en el segundo caso, bien propio, la falta de asentimiento puede, excepcionalmente, ser un defecto, pero su determinación requiere una previa investigación de hechos, que excede el campo de atribuciones del registrador, ya que se trataría de un vicio oculto”24. En el primer caso, el acto debe ser observado; en el segundo, en cambio, debería registrarse dado la falta de atribuciones del registrador para instar una investigación al respecto. 26 CNC 27 Reco López de Zavalía, en brevísimo párrafo, concluye que en la situa¬ción del cónyuge disponente, cuando no cuenta con el asentimiento del otro: “Lo más que podría pretenderse es que el cónyuge disponen¬te está en una situación equiparable a una incapacidad... Pero ocu¬rre que la capacidad que es materia de calificación en otros sistemas, no lo es en el de la ley 17.801”25. acu 22 23 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2* ed., p. 186. >derla? Meca* eyi« mmi Lloverás de Resk sostiene que 1.. la inoponibilidad carece de entidad propia co¬mo causal independiente de ineficacia de los actos jurídicos...” (“La inoponibilidad: ¿Es un supuesto independiente de ineficacia de los actos jurídicos”, en Estudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 524). 24 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2* ed., p. 185. 25 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 402. Toda esta discusión se sintetizó en su faz práctica en el plenario “Feidman” que, aunque ya antiguo para lo avanzado del tema, si¬gue constituyendo un referente esgrimible por lo coherente de sus pronunciamientos .
En efecto, en dicho pronunciamiento se dijo: “El Registro de la Pro¬piedad Inmueble al examinar los instrumentos presentados para su registración puede controlar el cumplimiento de los requisitos rela¬tivos al poder de disposición de las partes impuestos por el art. 1277 del Cód. Civil. Aesos efectos, podrá requerir que en el documento ins¬cribible conste la expresión del asentimiento del cónyuge no dispo¬nente, o de la autorización judicial; si se tratare de bienes propios de uno de los cónyuges, deberá prescindirse del asentimiento siempre que el disponente manifiesta que no se dan los supuestos de radica¬ción del hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces”. 6 — En cuanto al efecto que el acto genere Ya habíamos adelantado que, entre los aspectos calificables por el registrador también estaban los que determinan el efecto jurídico del acto a registrar. Así, si el art. 22 en sus tres incisos determina qué ac¬tos ingresarán admitidos en los asientos, lógico es suponer como obli¬gación correlativa en el registrador, examinar el acto con esa óptica. Así podremos afirmar que se analizará el documento buscando el efecto jurídico que lo haga admisible, para lo cual se procurará desen¬trañar, entre otros efectos, la trascendencia real del acto cuya inscripción se peticiona. Las declaratorias de herederos, por ejemplo, ! men< que en algunas demarcaciones se registran, en otras podrían ser reello! chazadas sin anotarse por no cumplir los efectos previstos en el art. los T 29; otro tanto pasaría con los boletos de compraventa, con los que ya hemos ejemplificado, que si no están dentro del régimen que a nivel nacional los hace registrables (leyes 14.005 y 19.724) podrían válida¬mente no sortear exitosamente la calificación registral. En materia hipotecaria o, en general, en cualquier derecho real de garantía, como podría serlo el fideicomiso de garantía, hay ciertas mo¬dificaciones de los elementos del crédito que no necesariamente re¬percuten sobre el derecho real accesorio, en cuyo caso, si pretendiese registrarse un documento que genere dichos efectos, el registrador es¬taría facultado para rechazarlo por carecer de la necesaria trasceden- ciareal. c — Falta de coincidencia con los asientos El art. 89 alude a la necesidad de cotejo con el asiento registral. Así, todo lo relacionado con el cumplimiento de la especialidad en cuanto al sujeto disponente, el tracto sucesivo y el principio de legitimación, podrán ser objeto de análisis por el registrador. Que quien transmita el derecho en el documento presentado sea quien realmente ostenta su titularidad en los asientos, o si son los herederos de éste los que disponen del derecho, que aparezca en el acto acreditada su legitima¬ción para hacerlo, mediante todos los documentos habilitantes y le¬gitimantes. Igualmente se requerirá que el objeto del derecho —en nuestro ca¬so, el inmueble—, guarde identidad objetiva con el que se halla regis¬trado; o, caso contrario, se justifique en la documentación agregada o transcripta su previa modificación. Otro tanto ocurrirá con los elementos que hagan a los créditos en a) los derechos reales accesorios o los montos de los embargos u otras medidas precautorias. b) d — Oponibilidades por existencia de documentos prioritarios También serán objeto de análisis por el registrador en su calificadora, y será obstáculo a la registración la existencia de docn mentos que resulten prioritarios al que se pretende inscribir. Para ello habrá que tener en cuenta los plazos de la reserva de prioridad a los que alude el art. 24 de la ley 17.801, o la prioridad directa que pu¬do haber ganado otro documento con pretensión inscriptoria, confor¬me a los arts. 17 y 19 de la citada ley.
Entre estas oponibilidades a las que alude el art. 17, aparecen las medidas precautorias que impiden por completo la libertad de dispo¬sición (las habíamos denominado “impedientes”; por ejemplo, inhibi¬ción o prohibición de innovar), en razón de lo cual, si el titular domi¬nial dispone a pesar de la existencia de la medida, que se supone fue informada en el pertinente certificado registral (art. 23), el documen¬to que contenga dicha transmisión o gravamen no podrá sortear con éxito la función calificadora y el registrador le negará la inscripción definitiva hasta no haber solucionado el conflicto de oponibilidad. Obvio es que si el documento previo no se opone a la registración del que luego se presenta, como puede ocurrir si hubiere una hipote¬ca ya asentada y pretendiese registrarse otra, ésta ingresará con un rango o grado posterior. En estos supuestos, como veremos al anali¬zar el art. 17, no hay prioridad excluyente, sino de grado o rango. En algunas demarcaciones, la propia ley reglamentaria determi¬na los alcances de la función calificadora cuando enumera los vicios que resultaren subsanables. Así lo hacen, entre otras, Córdoba (art. 12, ley 5771); Santa Fe (art. 15, ley 6435); San Luis (art. 89, ley 5760); Mendoza (art. 29, decr. 155/80) y La Rioja (art. 79, ley 3335). Art. 9s. [Observacióndeldocumento por elRegistro. Rechazo de la inscripción. Inscripción provisional]. —Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta. b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al soli¬citante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provi¬sionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado des¬de la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, de¬berá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta soli. citud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anota¬ción provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. —§1— La CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS 0 DOCUMENTOS VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA Tal como habíamos anunciado al analizar el art. 89, en la norma en estudio se completa la regulación de la función calificadora, reglan¬do la conducta que debe asumir el registrador frente al análisis del documento presentado a registración. Según cual sea el resultado de la calificación, que el documento tenga vicio grave o leve, la norma asigna al registrador una conduc¬ta obligada para cada caso. Sabemos que un acto o medida puede resultar nulo por ser tal el acto mismo (nulidad sustancial), o por resultar nulo el instrumento que lo porta (nulidad instrumental). Esta es la doctrina que emerge de los arts. 1044 y 1045 del Cód. Civil. Por ello hablábamos de nulida¬des materiales, sustanciales o del acto, y de nulidades formales, ins¬trumentales o del documento. Si el documento estuviera viciado de nulidad absoluta, sea ésta ma¬terial o formal; es decir, que la falencia resulta ostensible y no con- firmable (art. 1047, Cód. Civil), el registrador procederá a rechazar el documento.
En nuestra opinión, la norma resulta sobreabundante al exigir que la nulidad sea absoluta y manifiesta, dado que el requisito de resultar “manifiesta” integra uno de los elementos tipificantes de la simple nu¬lidad, según vimos al analizar el art. 8S, y que justamente es esta cir¬cunstancia la que la hace diferir de la anulabilidad. Por otra parte, la resolución del artículo resulta demasiado con¬tundente y drástica si se nos permite la expresión. Si bien en su pri¬mera lectura hay una aparente claridad, a poco de analizarla en pro¬fundidad se advierte que es riesgosa e injusta su aplicación literal. En efecto, imaginemos que, en opinión del registrador, el acto conten¬ga un vicio de nulidad absoluta, pero que luego de debatido el tema en la instancia que fuere, el vicio no resultare ser tal y pudiera sub¬sanarse, pero el documento ya fue rechazado por efecto de esta mala o equivocada calificación habiendo perdido su prioridad registral. Como vemos, los daños podrían resultar irreparables. Es por ello que, en la práctica, cuando el sistema legal local no pre¬vé una solución apropiada para brindar también protección temporal al documento en estas condiciones, el registrador suele ser muy pru¬dente para pronunciarse sobre este primer inciso. Como se ve, la nor¬ma no prevé ni siquiera una anotación provisional para este supues¬to y el rechazo del documento lisa y llanamente, reiteramos, puede traer consecuencias demasiado gravosas. Por ello, el registrador casi siempre procede conforme al inc. b), como si el documento simple¬mente hubiese sido observado, aun cuando tenga la firme convicción de su nulidad absoluta. Es muy probable que, aunque “intuitivamen¬te” o fundado en una cuestión de justicia, se haga aplicación del art. 18, inc. a) de la ley 17.801. En el art. 18, inc. a) de la ley 17.801 el supuesto del rechazo apare¬ce, pero no referido a la nulidad del acto o instrumento que accede, si¬no frente al conflicto de prioridades que se pueden plantear. Si al presentarse un documento existiese otro conteniendo un acto que se oponga o impida la registración del segundo, el registrador: “...a) De¬volverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación tanto en el registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen res¬pecto de la anotación provisionalComo puede apreciarse esta ins¬cripción provisional por ciento ochenta días, no responde en realidad ala calificación del acto viciado de nulidad absoluta, supuesto que, a nuestro entender, constituye un vacío legal de la ley nacional. El art. 53 del decr.-regí. 2080/80 reglamenta expresamente el su¬puesto de rechazo por nulidad absoluta, exigiendo que sea dispuesto quelan^ puestom Cuand laregistr dordevol don, para minos ge¡ hubieren les; parti( tos rectifi mentadoi habían co En esto tradorton gencia es» consignan unanatur; ra, junto o ficado reg ciento och directamente por la Dirección (no por el registrador o inscriptor) y confiere al interesado la posibilidad de recurrir a la justicia. Ello su¬pone que de la situación registral quedará constancia en los asientos preservándose así la prioridad del título involucrado que reclamába¬mos más arriba. En la provincia de Córdoba se ha cubierto este vacío de la ley na¬cional de manera más concreta aún que en la Ciudad de Buenos Ai¬res. En efecto, en el art. 9a de la ley 5771 de Córdoba está previsto el supuesto del rechazo generando una anotación provisional para ga¬rantizar la prioridad al documento presentado. Dice el citado art. 9a que: “Los
documentos rechazados por aplicación del art. 9a, inc. a) del decr.-ley 17.801, serán inscriptos o anotados provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción o anotación”. Cabe acotar que el rechazo por contener nulidad absoluta, tal como lo vimos respecto del decr.-regl. 2080/80, sólo procede por resolución de la Dirección del Registro, en razón de lo cual la firmeza del mismo, a la que alude el art. 99, se producirá frente al pronunciamiento de la Cámara Civil o por el vencimiento del plazo establecido para recurrir el decisorio de la Dirección; es decir, a los diez días de la notificación denegatoria (art. 19, ley 5771).
errores uc trámite in tador par; zo estipul; eso consis serva de p §2 LA CALIFICACION REGISTRAL FRENTE A LOS ACTOS CON DEFECTOS SUBSANABLES ta!N Nse, te* Ni ■N * N % Como puede advertirse, en nuestro título no hemos usado la ex¬presión antinómica “nulidad relativa” que correspondería frente a la nulidad absoluta que acabamos de analizar, puesto que el legislador expresamente ha eludido utilizarla al referirse al supuesto expre¬sando: “Si el defecto fuere subsanable”. A nuestro entender, no ha si¬do una falencia en la expresión técnica del legislador, sino que, con buen criterio, ha querido usar una expresión más amplia motivo de observación, ya que, según habíamos adelantado, no sólo la nulidad documental o material habría de resultar obstáculo a la registración, sino también todo lo referido a la falta de documentación complemen¬taria, falta de coincidencia con las constancias de los asientos reps- trales y hasta el conflicto de prioridades frente a documentos ya ins- criptos o anotados, previsto en el art. 18 de la ley 17.801. De manera que la nulidad relativa (que, como tal, es subsanable) sólo será un su¬puesto más en el análisis de este inc. b) y la conducta en él regulada. Cuando el acto o documento contenga falencias que obstaculicen la registración definitiva, pero que puedan ser salvadas, el registra¬dor devolverá el documento dentro de los treinta días de su presenta¬ción, para que lo subsane. Dicha subsanación podría consistir, en tér¬minos generales, en la agregación de solicitudes y formularios que hubieren faltado en la presentación original (certificados catastra¬les; partidas de fallecimiento, etcétera) o en el ingreso de documen¬tos rectificatorios del presentado que, por equivocación del instru¬mentador, no contenía ciertos datos esenciales para su registro o se habían consignado erróneamente. En estos casos, tal como dispone el art. 9S de la ley 17.801, el regis¬trador tomará nota del documento en un asiento provisional, cuya vi¬gencia es de ciento ochenta días, circunstancia que también deberá consignarse en el mismo documento observado. Este plazo constituye una natural prolongación del llamado “bloqueo registral” que se gene¬ra, junto con la reserva de prioridad, al expedirse el pertinente certi¬ficado
registral exigido en el art. 23 de la ley 17.801. Dicho plazo de ciento ochenta días se concede frente a la posibilidad de reparar los errores u omisiones contenidos en el documento, sus accesorios o en el trámite inscriptorio, y supone una actitud correlativa del instrumen¬tador para efectuar las mismas. Obviamente, mientras penda el pla¬zo estipulado, no variará la situación registral del bien, puesto que en eso consiste justamente el natural efecto del bloqueo registral y la re¬serva de prioridad ganada mediante el certificado registral previsto. BfiÉÉ .... —§3— PLAZO REGISTRAL PARA RESTITUIR EL DOCUMENTO AL SOLICITANTE El artículo ordena que el registrador deberá efectuar la califica¬ción registral dentro de los treinta primeros días de los ciento ochen¬ta que se asignan al documento por la inscripción provisoria. Sin em¬bargo, al no determinar cuál o cuáles serán las consecuencias de su demora, se han suscitado algunos problemas. Lamentablemente, ese vacío deberá ser llenado por las leyes loca¬les, por los usos y costumbres o por la jurisprudencia, observando los preceptos que nos marca la doctrina hermenéutica. Es en estos pun¬tos en los que los usos y costumbres toman un especial realce a partir del art. 17 del Cód. Civil (modificado por la ley 17.711). El art. 99 de la ley 17.801, de igual manera que ocurre en otras le¬gislaciones del derecho comparado, otorga un plazo de treinta días al registrador que, aunque no expreso, surge tácitamente de la norma , cuando establece que devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado. Pero no nos dice nada respecto a cuá¬les serán las consecuencias cuando la función calificadora sufra un atraso justificado o injustificado, y se venza el plazo de treinta días sin que el documento haya sido procesado. La ley registral cordobesa 5771, quizá por una cuestión puramen¬te coyuntural y por resultar inevitablemente necesario el dispositivo frente al generalizado y emblemático atraso en esa jurisdicción, ha contemplado el supuesto de manera expresa y con acierto en el art. 10 que establece que “cuando fuere observado el documento vencidos los treinta días que la ley le acuerda al registrador para ello, la ins¬cripción provisional por el término de ciento ochenta días legislada por el inc. b) del art. 9sdel decr. -ley 17.801, se tendrá por prorrogada de pleno derecho, por un plazo igual a contar desde la fecha de notifi¬cación de la observación...”. En definitiva, la norma viene a subsa¬nar el vacío de la ley nacional. El legislador cordobés, al momento de redactar la norma, tomó en cuenta el supuesto y lo inconveniente que podría resultar delegar el llenado del vacío mediante el concreto de¬venir de la jurisprudencia . Prefirió, de acuerdo a una sana lógica, conforme a la costumbre y a la realidad social, dar una solución fun¬dada jurídicamente y cuya implementación no ofrece dificultades . Al respecto, Moisset de Espanés dice que .. frente a la demora re¬gistral en calificar el título, el art. 10 de la ley 5771 cordobesa”, garan¬ tiza los ciento cincuenta días al usuario para subsanar los defectos que el Registro haya señalado o plantear los recursos contra su obser¬vación ... El dispositivo atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los del notario que autorizó el documento y tramita su inscrip¬ción y los del registrador que ve convalidada su demora en examinar los documentos”4. Por nuestra parte, estimamos que no puede la Administración qui¬tar o reducir el término para subsanar las observaciones, ni aparece lógico que el plazo otorgado por la ley nacional pueda vencerse estan¬do el documento dentro del Registro sin haber sido ni observado ni re¬chazado. El documento en el iter inscriptorio se encuentra fuera del
acceso del usuario, sea autoridad judicial o administrativa o un fun¬cionario notario y, por ende, no puede vencerse5. Sin embargo, es cri¬ticable el dispositivo cordobés en cuanto denomina al supuesto como “prórroga” cuando sería más correcto aludir al efecto jurídico previs¬to en el art. 10 de la ley 5771, como de suspensión de términos. , Resulta ilustrativo, para dimensionar el problema que analiza¬mos, el caso que tocó vivir en la provincia de Buenos Aires a comienzo de los años ’70. Se habían acumulado más de cincuenta mil títulos y muchos de ellos ingresados hasta un año atrás. Ello motivó una reso¬lución en expte. 2307-4651/70 en la que la Dirección del Registro ex¬presaba que .. ese plazo de treinta días para efectuar la calificación registral se ha visto totalmente desvirtuado con motivo de la demora existente ... igualando tal evento al caso fortuito o fuerza mayor en cuanto a la situación del interesado, ya que se enfrenta con un térmi¬no que la ley le confiere y que no puede utilizar para subsanar la falla que motivó la observación... esta Dirección considera suspendido el término de ciento ochenta días comentado, cuando transcurren más de los treinta fijados por la ley para calificar.. .”6. Cornejo, a propósito del problema que analizamos, expresa que: “El plazo de ciento ochenta días se cuenta desde la fecha de presenta| Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2* ed., p. 218. 5 Ventura, La demora en la calificación registral y la prórroga automática del art. 10 d£ la ley 5771, en “Foro de Córdoba”, n8 42,1997, p. 123. 6 Véase la parte pertinente de la resolución registral citada, en Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones regístrales, ps. 92 y 93. p? lllOÍ1 ■ i¡¡ HI Él ática^ & elpr0 tjeiiitó debí Comoquec ío merece obs sionalquegu lasituaciónn %ncia. Del kfefosp MWost> Ncal m a I * II Ew» ¡ÉS sV «Ii ción del documento y no desde la fecha de su devolución, salvo... que el Registro se demore más de treinta días para calificar el documen¬to, en cuyo caso el plazo de ciento
ochenta días se suspende a partir del trigésimo día. La demora en calificar produce la suspensión del plazo de la inscripción provisoria”7. Scotti elogia la norma cordobesa que hemos transcripto más arri¬ba, dado que, a su entender, contiene una solución justa y jurídica a la cuestionada laguna de la ley nacional. En efecto, explica el menciona¬do autor que “si transcurren los treinta días conferidos al registrador sin que la calificación se produzca, automáticamente se suspende el curso del plazo de la inscripción provisional, dispuesto en beneficio del requirente. Continuará el transcurso del plazo cuando el docu¬mento sea efectivamente expedido con el resultado del examen”. La forma de llevar a cabo estas manifestaciones es prorrogando la ins¬cripción provisoria por todo el término que el Registro se tomó de más al pasarse de los treinta días. Finalmente, el mismo Scotti manifies¬ta: “Tal es, por otra parte, la solución contenida en el art. 10 de la ley cordobesa 5771”8. Por ello, en general, la doctrina, al analizar el supuesto, determi¬na que frente a los casos de demora en la calificación, a semejanza de un caso fortuito o fuerza mayor, corresponde la suspensión del plazo hasta que la función calificadora se cumpla y el documento quede a disposición del interesado. La mayoría de las leyes locales no dan solución expresa al proble¬ma. Así, por ejemplo, el decr.-regl. 2080/80 sólo reitera la reglamenta¬ción nacional aludiendo al asunto al expresar en el art. 24 que: “El re¬gistrador calificará los documentos ...en el plazo fijado en el art. 9qde la ley... ”. En algunas hasta se disminuye el plazo, tal como ocurre con la ley. Cabe consignar que no debemos imaginar la demora sólo produci¬da por negligencia o incuria registral; también puede deberse, y en cualquier registro del país o del mundo, frente a una catástrofe, huel¬ga o cualquier otra circunstancia similar que impida al registrador 7 Cornejo, Derecho registral inmobiliario, ps. 218 y 219. 8 Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observa ciones regístrales, ps. 92 y 93.
cumplir oportunamente la función calificadora. Una solución justa y lógica no podría pasar sino por considerar suspendidos los plazos re¬gístrales. Estimamos que en una futura reforma a la ley 17.801 sería muy provechoso establecer una suspensión del plazo frente a la demora del registrador en calificar el documento. Con la incorporación de la informática al trámite registral se facilita aún más la situación, da¬do que el propio sistema puede prever la suma del plazo que excede de los treinta días asignados por el art. 99, a los ciento cincuenta que siempre deben quedarle al requirente. H —§4— La INSCRIPCION PROVISIONAL Como queda determinado en el mismo art. 99, cuando el documen¬to merece observación, debe ser registrado mediante asiento provi¬sional que guardará su prioridad y garantizará la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de los ciento ochenta días de su vigencia. Debe tenerse presente que, como veníamos explicando en los párrafos precedentes, de ese lapso el registrador pudo tomarse no más que los treinta días que la misma norma le concede para ejercer su función calificadora. De manera que al solicitante del servicio re¬gistral le quedarán siempre, como mínimo, ciento cincuenta días. En ese plazo el interesado deberá dar solución al obstáculo que im¬pide la inscripción definitiva del documento, cuyos motivos pueden ser leves o graves. Desde la falta de agregación al trámite de un cer¬tificado accesorio (certificado catastral, por ejemplo) hasta la falta de titularidad del transmitente por un defecto en el tracto sucesivo, pueden motivar la observación y la anotación provisional del docu¬mento, tal como se dispone de manera expresa en el art. 15 de la ley santafesina 6435.
El art. 99 de la ley 17.801 prevé igualmente la solicitud de prórro¬gas por parte del requirente. Si el plazo no le ha resultado suficiente para subsanar la falencia motivo de la observación, podrá solicitar que se lo prorrogue. El dispositivo no pone límites a estas solicitudes, por lo que podría pensarse en una sucesión de solicitudes de prórro- I £|| que produzcan una situación provisional de los asientos por tiempo ilimitado; sin embargo, se exige que las solicitudes estén debidamente fundadas y, como es dable suponer, el registrador no de¬bería conceder las prórrogas que resulten manifiestamente dilato¬rias. El legislador descansa en su discrecionalidad. Adviértase que, tratándose de una inscripción obligatoria la que rige en el derecho in¬mobiliario argentino, no es dable mantener un documento en situa¬ción provisional sin un serio motivo. taaprine ello, miei quelaprc No des riopuede mueble, c timamos, ficaruna betenersi acción sul mitirásol: Aesepuni ción por qi gistrar. Unpun nesseforE sey salga ( tro de lo qi rarse, peri consagrac; Córdoba, q ción que fo las observo délos últin cisionad, to ce días má do”. Como servación s % y que si íos quesee sa que sufi re%esad Las reglamentaciones locales suelen poner un límite al pedido. Así, por ejemplo, el decr.-regí. 2080/80 establece en el art. 38 que el pe¬ticionante, frente a una observación aceptada, podrá pedir una pró¬rroga de la inscripción provisional por sesenta días, la que será con¬cedida por el mismo inscriptor que observó el documento. Pero, ade¬más de esta prórroga (que es obligatoria frente a la solicitud expresa, ya que la ley concede esa prerrogativa al peticionante), la Dirección, en supuestos que la misma norma califica “de excepción”, podrá con¬ceder otras, mediante resolución fundada, cuyo plazo no podrá exce¬der de ciento veinte días. Vemos así que la norma local pone el límite que no había quedado precisado en la norma nacional. Igualmente, en la provincia de Córdoba, el art. 15 de la ley 5771 otorga a la Dirección la facultad de conceder las prórrogas que la ley nacional propone, pero no aparece en esta ley la limitación a un núme¬ro determinado de solicitudes ni a un máximo de plazo, como vimos en el decr.-regí. 2080/80. En la práctica, mediante resoluciones genera¬les (o disposiciones técnico-registrales, como las denominan en algu¬nas demarcaciones) se ha limitado también a una prórroga por noven¬ta días, cuyo otorgamiento sería obligatorio para la Dirección, y cuan¬tas más se peticionen con el debido y justificado fundamento que exi¬ge el citado art. 15 de la ley de Córdoba y el art. 9 de la ley nacional. sil lo Por nuestra parte, estimamos que el sistema debería estar siem¬pre proclive a la concesión de nuevas prórrogas, ya que se encuentra enjuego la seguridad estática del derecho real. La situación jurídico- real nace, se modifica o se extingue fuera del Registro y todo lo que po¬damos hacer para dejar un reflejo de esa realidad en los asientos re- gistrales coadyuva a la seguridad jurídica que constituye uno de los motivos de la llamada publicidad material9; o sea, todo lo que respec¬ ta a principios rectores del registro, al cumplimiento de sus fines. Por ello, mientras el pedido esté debidamente fundado, consideramos que la prórroga debería ser concedida. No desconocemos que mediante una actitud maliciosa el propieta¬rio puede pretender mantener al margen de su patrimonio un bien in¬mueble, con la intención de eludir la
acción de sus acreedores, pero es¬timamos, aun así, que es preferible tolerar esa posibilidad y no modi¬ficar una prerrogativa sustancial por un aislado caso patológico. De¬be tenerse presente, además, que siempre contará el acreedor con la acción subrrogatoria prevista en el art. 1196 del Cód. Civil que le per¬mitirá solicitar directamente la registración del derecho de su deudor. Aese punto aludíamos cuando nos referíamos, en el art. 69, a la roga¬ción por quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de re¬gistrar. Un punto a tener en cuenta es la necesidad de que las observacio¬nes se formulen de una sola vez, para evitar que el documento ingre¬se y salga observado reiteradas veces. El caso puede producirse den¬tro de lo que debe considerarse como error humano y, por ende, tole¬rarse, pero lo que no resulta admisible es que hasta haya logrado consagración legislativa en el art. 11 de la ley 5771 de la provincia de Córdoba, que prevé el supuesto expresando que: “Cualquier observa¬ción que formulara el Registro, después de haberse cumplimentado las observaciones que motivaron la devolución del documento, dentro de los últimos quince días del término de inscripción o anotación pro¬visional, también producirá una prórroga de pleno derecho por quin¬ce días más, para subsanar o pedir prórroga por período determina¬do”. Como bien apunta Moisset de Espanés: “Lo ideal sería que la ob¬servación se efectuara dentro del plazo de treinta días previsto por la ley, y que se haga por escrito, indicado de una sola vez todos los defec¬tos que se encuentran en el acto, para evitar la desagradable sorpre¬sa que sufren las partes cuando después de salvados los defectos, y reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones”10. 10 vitionis entre las llamadas "publicidad material” y "publicidad formal”, aclara que la distinción responde a la diferencia entre materia y forma que enseñaban Aristóteles y Santo Tbmás, y que pasó luego a la doctrina registral española. Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2fl ed., p. 219. §5 SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES Si el requirente se allana a las observaciones formuladas por con¬siderarlas atinadas, se encaminará a solucionarlas perfeccionando el documento ingresado. Si la observación obedeciera a la falta de acompañamiento de do¬cumentación accesoria, como pueden serlo la solicitud rogatoria o ca¬rátula rogatoria (en las demarcaciones donde se solicitan), bastará sólo con presentar nuevamente el documento con los elementos que faltaban, pero si, en cambio, la observación estuviere referida a al¬gún defecto o falencia del título en cuanto a su valía, deberán confec¬cionarse documentos que tendrán por fin sanear la observación for¬mulada. Aparecen así los documentos subsanatorios que serán de distinta entidad según el grado de gravedad de la falencia o anoma¬lía del acto o documento presentado. En general, podemos aludir a subsanaciones a través de documen¬tos complementarios que justamente cubren el punto que había me¬recido el reproche registral. Pero estos documentos complementa¬rios podrán, a su vez, según se los denomine en el derecho sustancial, ser: actos confirmatorios, ratificatorios, convalidatorios o rectificato- rios. Veamos cada uno de ellos por separado. a —Actos confirmatorios Se usa esta expresión para aludir al saneamiento de aquellos ac¬tos que presentan nulidad relativa. Mediante un acto posterior, los contratantes, tal como expresa el art. 1059 del Cód. Civil, elaboran otro acto jurídico por el cual hacen desaparecer los vicios del que se hallaba con la causal de nulidad. los
11 Un ejemplo de esta situación se presenta cuando el adquirente en una compraventa, por ejemplo, no tiene la capacidad suficiente para contratar (art. 1160, Cód. Civil), y mediante acto posterior se cubre su falencia con la autorización judicial o por el mismo sujeto una vez adquirida la capacidad legal. La norma del art. 1061 del Cód. Civil establece cuál deberá ser el contenido del documento confirmatorio y dice: ¡La confirmaciónpue' de ser expresa o tácita. El instrumento de confirmación expresa, debe contener, bajo pena de nulidad: 1) La substancia del acto que se quie¬re confirmar; 2) El vicio de que adolecía;y 3) La manifestación de la intención de repararlo La confirmación tácita, en cambio, procede tan sólo con la ejecu¬ción voluntaria del acto que se hallaba sujeto a la acción de nulidad, por ejemplo, cuando quien adquirió el derecho siendo incapaz, luego viene a otorgar escritura de venta. No deja de llamarnos la atención, por aparecer como incoherente, que frente a una confirmación tácita prevista de manera contunden¬te en el art. 1063 del Cód. Civil, el legislador sancione con la pena de nulidad la confirmación expresa que no contenga los elementos mi¬nuciosamente detallados en el acto confirmatorio. En la confirmación expresa el instrumentador hará comparecer a las partes del acto, relatará históricamente el acto observado y luego consignará los elementos que hemos transcripto, previstos en el art. 1061. Hay un tema que merece nuestra especial atención y es lo regulado en el art. 1064 del Cód. Civil. La norma expresa que: “La confirma¬ción, sea expresa o tácita, no exige el concurso de la parte a cuyo favor se hace”. Es decir, que podrá no comparecer al acto el sujeto que se ve¬ría beneficiado con el acto confirmatorio. Remarcamos, sin embargo, que en la gran mayoría de los casos, ambas partes se verán beneficia¬das, puesto que han perseguido un acto plenamente válido y sería só¬lo mediante un proceder de mala fe que podríamos imaginar a una de ellas procurar la invalidez aprovechando una falencia o error invo¬luntarios. Creemos que el verdadero sentido de la norma radica en atender si la modificación que generará la confirmación altera o no el sinalagma contractual. Entendemos por sinalagma el equilibrio de las presta¬ciones consentidas por las partes. Pongamos un ejemplo aclaratorio: A constituye hipoteca sobre un bien inmueble de su propiedad a favor de B, pero por una omisión del notario no se relaciona el monto de la garantía. Esta falencia grave genera nulidad, según lo precepuado en los arts. 3131, inc. 49y 3148 del Cód. Civil; sin embargo, éntrelas par¬tes se acuerda una subsanación, y mediante la comparencia de am¬bas, el notario relatará sus dichos en cumplimiento del art. 1061, de¬tallando minuciosamente el monto de la garantía. En el caso relata¬do, ambas partes debían estar presentes, pues el monto del gravamen afectaba el sinalagma, ya que había sido tenido especialmente en cuenta en el momento de la contratación y su equilibrio había sido analizado por ellas en el momento de consentir y suscribir el acto. En cambio, si lo que estuviere equivocado fuere la descripción del objeto en un contrato de compraventa y el mismo resultare de una di¬mensión mayor a la consignada en el título, podríamos válidamente pensar que no sería menester la comparencia del adquirente. b —Actos ratificatorios La ratificación es una expresión técnica empleada para los casos en que no ha habido una voluntad expresa o válida de una de las par¬tes. Puede darse cuando se contrata en nombre de otro sin mandato o hay un uso que excede las facultades contenidas en el
mismo, así co¬mo cuando, en una persona jurídica, sus órganos representativos ac¬túan sin encontrarse habilitados o facultados para el acto. Los contratos no pueden oponerse a terceros. Recordemos que la regla general en materia de contratos, dominados por el principio de “alteridad” típico de las obligaciones de él nacidas, es que generan sus efectos sólo entre las partes contratantes y no en relación a terce¬ros. Es el principio «res inter allios acta». Aesta regla general la tenemos establecida en el art. 1195 del Cód. Civil, que en su último párrafo prescribe que: “Los contratos no pue¬den perjudicar a tercerosy en el art. 1199 cuando expresa que: “Los contratos no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por ellos, sino en los casos de los arts. 1161 y 1162”. Pues bien, estos supuestos excep¬cionales a los que alude el art. 1199, se refieren justamente a los ac¬tos ratificatorios. A manera de ejemplo imaginemos una adquisción o venta de un bien inmueble en el que el mandato o cualquier otra documentación habilitante no resultare suficiente. El notario, por error en el “bas' tanteo”u, autoriza igualmente el acto. En tal caso, el otorgante pue1 Se utiliza la expresión técnica “bastanteo” para aludir al estudio que debe efec tuar el instrumentador a la hora de utilizar un mandato o un contrato social y las actas respectivas de una sociedad civil o comercial. El objeto es la determinación técnica 611 Pecto §3 cuanto a la suficiencia del documento para habilitar al acto que se está por otorgarde luego, mediante la ratificación en el ámbito notarial, sanear la fa¬lencia motivo de la observación. Esta es la doctrina que surge de los arts. 1930 y 1931 del Cód. Civil, correlativos directos délos arts. 1161 y 1162 citados por el mismo legislador en el art. 1199 ya transcripto. La técnica a seguirse en el documento ratificatorio será exacta¬mente la misma prevista para la confirmación en el art. 1061: el ins- trumentador hará el relato del acto que se ratifica, determinará la fa¬lencia en cuanto al bastanteo documental y finalmente consignará la expresión directa de las partes de la intención de ratificarlo. c — Actos conválidatorios Si bien el supuesto de convalidación no dejaría de ser, en algún sentido, una confirmación, dado que con él se deja sin efecto la nuli¬dad que afectaba a otro acto, no creemos que sea posible considerar¬la junto a ella, como un supuesto más de este acto subsana torio . Se trata de un caso muy particular en el que el transmitente no tie¬ne el derecho que pretendió transmitir. Obviamente, el acto jurídico, en tales casos, es ineficaz por aplicación del principio «tiernoplus iuris ad allium tranferrepotest quam ipse haberet», consagrado en el art. 3270 del Cód. Civil. Sin embargo, por expresa disposición del art. 2504: “Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía de¬recho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución”. Mientras en la confirmación se hace menester el cumplimiento de los recaudos establecidos en el art. 1061 del Código, recayendo sobre el mismo título observado; en la convalidación, en cambio, la subsana- ción se produce automáticamente por la adquisición posterior del de¬recho transmitido y que el enajenante no tenía. Ni siquiera es menes¬ter en el acto convalidatorio aclaración o mención alguna al acto nulo. Adviértase que la adquisición posterior a la que alude el art. 2504 pue¬de ser por vía convencional o puede ser una adquisición mortis causae del derecho que el transmitente o constituyente no tema.
Debemos remarcar que esta solución no es factible en la hipoteca, respecto de la cual, sin motivo valedero que lo justifique, el legislador vedó dicha posibilidad de manera expresa en el art. 3126 del Cód. Ci¬vil, correlativo inmediato del art. 3119 que exige la propiedad del bien al hipotecante. Un párrafo aparte merece el art. 1330 del Cód. Civil, ya que, aun¬que no resulte del todo evidente, alude a dos tipos de actos saneato- rios. Dice la norma que: “La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificación quede ella hiciere el propietario..." Este supuesto debe entenderse, en el plano instrumental, como que el vendedor hizo saber al adquirente que la cosa era ajena, de lo contra¬rio, para su subsanación no bastaría con una simple ratificación del arts. 1161 y 1162, sino que se haría menester enmendar el acto tam¬bién en cuanto a la persona del transmitente, ya que quien debe transferir es el dominus y no quien se arrogaba el derecho de éste. El párr. 29 del art. 1330, en cambio, alude a un caso típico de conva¬lidación de los previstos en el art. 2504 del Cód. Civil y a los que he¬mos tratado en párrafos precedentes al analizar este acto subsanato- rio. Se refiere a que quedará cubierta la nulidad de la venta de cosa ajena, cuando el vendedor ulteriormente viniese a ser sucesor uni¬versal o singular del propietario de la cosa vendida. d — Documentos rectificatorios Aludimos con esta denominación a todos aquellos supuestos en que, sin llegar a manifestarse las falencias sustanciales de la entidad sufi¬ciente como para hacer necesario algunos de los actos subsanatorios analizados, sin embargo, sea menester rectificar algunos datos con¬signados en los documentos presentados para su inscripción. Cuan¬do, por ejemplo, no se consignó uno de los linderos del inmueble trans¬ferido, o se lo citó incorrectamente o no se estableció la ubicación ex¬presa del bien sobre el que recae el derecho. Debe tenerse presente que no siempre las falencias descriptivas, tanto en la determinación de los sujetos como del objeto, generarán nulidad. Recordemos que en materia de descripción del inmueble en la compraventa, por ejemplo, el art. 1333 del Cód. Civil admite como válido el contrato mientras el objeto resulte determinable, aunque faltasen algunos datos individualizantes. En efecto, en la norma ci* tada se expresa que: “No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen o no estableciesen datos para determinarla...” Otro tanto hace el art. 3133 respecto de la hipoteca. Pues bien, entendemos que en todos estos casos es factible la repa¬ración del error u omisión mediante un acto rectificatorio. Esta ex¬presión genérica permite admitir esta denominación también para cualquiera de las falencias previstas en los puntos anteriores. Así, podríamos decir que toda escritura o acto convalidatorio, confirma¬torio o ratificatorio, es también rectificatorio en cuanto a que subsa¬na una falencia o error del acto observado. La técnica a emplearse en estos supuestos será siempre la aludida enlos artículos referidos a la confirmación (art. 1061, Cód. Civil), que, por analogía, nos indica cuál deberá ser el contenido documental. En cuanto a la forma, el art. 1062 dispone que deberá ser la misma exigi¬da para el acto que se rectifica. Respecto a la comparencia de las partes a cualquiera de estos actos saneatorios, deben aplicarse las reglas que hemos sentado más arri¬ba respecto del art. 1064; es decir, que no será necesaria la comparen¬cia de todas las partes, sino sólo de aquellas que, frente a la modifica¬ción del sinalagma contractual, pudieren resultar perjudicadas. Re¬cordemos una vez más, que jamás podrá el notario por sí solo efectuar ninguno de estos actos saneatorios. El sistema de notariado latino, dominado por el principio de
rogación, impide que este instrumenta- dor aparezca autorizando un acto sin la solicitud expresa de alguna de las partes. En todos los casos, para dar por superada la observación registral, el instrumentador dará ingreso nuevamente al documento origina¬rio, en el plazo de la anotación provisional, juntamente con el docu¬mento saneatorio. Superado así el obstáculo, el inscriptor registrará definitivamente el documento. — §6 — RECURSOS CONTRA LAS DECISIONES DEL REGISTRADOR Como surge del mismo dispositivo del art. 99 de la ley 17.801, el in¬teresado que no esté de acuedo con el rechazo o la observación producida por el registrador tiene la facultad de recurrir dicha decisión me¬diante el planteo de diversos recursos. Como se verá, las leyes locales generalmente determinan dos tipos de recursos, los que la doctrina di¬vide en recursos internos o recursos externos. a — Recursos internos Si el rogante considera que la observación no tiene asidero y que el acto debiera registrarse tal como está presentado, la ley lo autoriza a plantear el primer recurso, llamado “recurso de recalificación”. Este recurso, según el decr.-regl. 2080/80, art. 39, deberá formularse ante el mismo registrador que efectuó la observación, dentro de los noven¬ta días de ingresado el documento. Debe fundar su pedido y ofrecer prueba en ese mismo lapso. El plazo de producción de la prueba será de quince días contados desde la interposición del recurso (art. 40), el que podrá prorrogarse excepcionalmente a pedido expreso del interesado y sólo por otros quince días. Como vemos este recurso se dirige al mismo registrador que formuló la observación, pero si el pronunciamiento fuere adverso al recurrente, o el registrador no se expidiere en los quince días que le concede el art. 40 o el máximo de treinta días por haber solicitado pró¬rroga, le quedará al interesado la posibilidad de acudir directamente ante el director del Registro. Este recurso interno se denomina en el ámbito del decr.-regl. 2080/80, art. 42, recurso de apelación, y debe plantearse dentro de los quince días contados a partir de la fecha de notificación de la resolu¬ción denegatoria recaída en el recurso de recalificación. En la provincia de Córdoba, la ley 5771 regula de manera similar los recursos que puede entablar el interesado frente a la negativa de registrar por parte del Registro de Propiedad. Así, la primera instan¬cia recursiva, ante el mismo registrador que formuló la observación, el llamado “recurso de recalificación”, aparece en el art. 16 de la ley 5771 como “recurso de rectificación”, el que deberá interponerse den¬tro de los treinta días de haber sido notificado formalmente de la ob¬servación que se impugna, El registrador tendrá quince días para pronunciarse y si persiste en la observación a pesar de los argumentos esgrimidos por el rogan* te, o deja vencer el plazo de quince días sin emitir pronunciamiento) le queda al interesado el recurso de apelación ante el director, así se¬guramente por influencia del decr.-regí. 2080/80, art. 42, que, como vimos lo denomina de esa forma13. Lo resuelto por el director cerrará la instancia administrativa y la de los que hemos denominado “re¬cursos internos”. Obviamente, en todos los casos de observación o rechazo, el regis¬trador debe fundar su pronunciamiento. En la ley cordobesa, esta si¬tuación se encuentra exigida, al menos indirectamente, en el art. 16 cuando expresa que: “En los casos en que mediara observación moti¬vada En el decr.-regí. 2080/80 aparece exigida sólo frente a los re¬
cursos (art. 45), pero aun en las reglamentaciones en que no se expre¬sara nada al respecto, siempre será dable exigir a la Administración el fundamento de la negativa a la rogación en legal forma. Ello cumple con dos finalidades fundamentales. En primer lugar evitar la arbitrariedad de la Administración, negando la prestación del servicio por causas que no se correspondan con ninguna exigen¬cia legal; y en segundo lugar para no dejar en indefensión al adminis¬trado que, sólo conociendo el motivo preciso, podrá argumentar en contra de lo resuelto, según las prerrogativas recursivas que la mis¬ma ley le concede14. Es importante tener presente lo manifestado en el párrafo prece¬dente, porque el recurso debe atenerse nada más que al motivo del obstáculo a la inscripción, según el criterio del Registro, y no es nece¬sario profundizar en otras cuestiones que no figuren en el texto de la observación. Lamentablemente, las “costumbres registrales”, en todo el país, hacen que las observaciones sean bastante informales y notificadas también de una manera bastante cuestionable. Deberíamos exigir una observación y notificación más formal. J En algunas jurisdicciones se prevén sólo dos instancias: una ante el director y la otra directamente judicial. No existe la primera instan¬cia ante el mismo funcionario registrador. Así ocurre, entre otras, en las provincias de Santa Fe, La Rioja, San Luis y Santiago del Estero. 13 % Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2fi ed., p. 225. Moisset de Espanés, Publicidad registra/, 2a ed., p. 222. b — Recurso judicial Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por par¬te también del director del Registro mediante el recurso de apela¬ción, le quedará al interesado el llamado “recurso judicial”15. En las instancias internas o administrativas —los recursos de rec¬tificación y apelación — bastará con la firma del notario, dado que es representante del interesado directo, y habilitado o legitimado legal¬mente para el trámite (art. 69, ley 17.801), pero si se trata del recurso jurisdiccional ante la Cámara Civil (art. 19, ley 5771) que exige, jus¬tamente por ser judicial, la pertinente firma de letrado y la participa¬ción del interesado directo, la participación de un abogado de la ma¬trícula resulta ineludible. ART. 10. [Pl Inmuebles exi ban inscribir «eran previa, !u ubicación. c°mosabe 70realode ^tr°real °C0Í ÜI El notario actúa tanto por derecho propio como, en cierta manera, en representación de las partes del acto a inscribir, en tanto y en cuanto se ventile el recurso en sede administrativa. En sede judicial, el notario conserva interés de parte —adviértase que en algunos ca¬sos será él, frente a un fallo desfavorable, el responsable de la no ins¬cripción del acto—, pero ello no le exime de la necesidad de recurrir al asesoramiento y asistencia técnica de un abogado16. Un interesante fallo pronunciado por la Cámara 59 de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, de fecha 12 de septiembre de 1985, hizo especial hincapié en la necesidad de la notificación al inte¬resado directo, en el caso el comprador, frente a la
necesidad de plan¬tear el recurso judicial ante la Cámara Civil: “Dada la trascendencia que puede tener la resolución jurisdiccional, debe notificarse la si¬tuación directamente al interesado, en el caso el adquirente del in¬mueble, a fin de que disponga del legítimo derecho de defensa que acuerda a todo ciudadano la Constitución Nacional”17.
WsNt sss ■SI IB in 15 Estimamos más acertado hablar de “recurso judicial” y no “jurisdiccional”, dado que “jurisdicción” en sentido técnico, tienen tanto el juez como la autoridad registral, por lo que los recursos internos, según nuestro criterio, serían también jurisdiccionales. 16 Ventura, Recurso registral jurisdiccional,en “Revista Notarial”, n® 55,1988-1, P- 118. 17 Véasesíntesisdelfalloen“RevÍ8taNotariar,n®55,1988-1,p. 117.
CAPITULO III MATRICULACION. PROCEDIMIENTOS Art. 10. [Principio de especialidad o determinación. Matriculacion. Inmuebles exceptuados]. —Los inmuebles respecto de los cuales de¬ban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art. 2% serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público. Como sabemos la ley 17.801 adopta parala Argentina la técnica del folio real o de la hoja fundiaria del sistema alemán que, como todo re¬gistro real, toma como base de imputación para publicitar la relación jurídica la cosa objeto del derecho, en nuestro caso, el inmueble. Obviamente todas las normas que regulan la descripción de los in¬muebles en el Código Civil toman participación en esta parte de la ley. Así, el principio de extensión del dominio, regulado en el Código Ci¬vil en los arts. 2518 al 2521, generado por su natural verticalidad, va a repercutir directamente en los elementos descriptivos de cada par¬cela. Bastará, como regla general, la ubicación, medidas perimetra- les, superficiales y linderos. Veremos cómo el art. 12 de la ley registral nos recuerda estos principios cuando sólo exige la descripción del te¬rreno sin interesarle en lo más mínimo lo que se encuentre en él cons¬truido, excepción hecha de los derechos reales sobre cosa propia que puedan existir sobre el inmueble que, obviamente, sí exigirían una descripción precisa de lo edificado o sembrado. Nos estamos refirien¬do directamente al derecho real de propiedad horizontal (ley 13.512)
y al derecho real de superficie forestal (ley 25.509), respecto de los cuales es menester la descripción de los elementos agregados, edifi¬cados y plantados sobre el terreno. — §1 — m ¡¡¡¡¡i ¡3B deltitukrr fisión de coi osociedadeí sucesorios o aones, exprt REGISTROS REALES, PERSONALES Y CAUSALES rióntécnican te a los fines Entre las clasificaciones que se hacen de los registros, está la pro¬puesta por Moisset de Espanés , que toma como fundamentum divi- tionis la base de imputación elegida por el sistema para pregonar las relaciones jurídicas producidas en tomo a ella. Así, un registro será real cuando se tome como base de imputación la cosa objeto de la re¬lación jurídica: el inmueble o finca, el automotor o motovehículo, el caballo, etcétera. El hecho de ser la base de imputación la cosa objeto del derecho, el elemento menos dinámico de la relación jurídico-real, garantiza la bondad del sistema . En un registro real, como el inmo¬biliario, el elemento gráfico del asiento (la ficha o matrícula) conser¬va su vigencia casi permanentemente, permitiendo así una impor¬tante economía de tiempo y esfuerzo, que no podemos advertir en un registro causal, por ejemplo. Un registro será personal cuando tome como base de imputación el sujeto titular o transmitente de los derechos de que se trate. Ejem¬plificamos respecto de este tipo de registros, con el Registro de Esta¬do Civil y Capacidad de las Personas, el Registro Nacional de Reinci¬dencias, etcétera. El registro causal toma la causa generadora o título del derecho co¬mo elemento fundamental del asiento registral. Las causas de adqui¬sición, en realidad un extracto o resumen de ellas, van archivándose en orden cronológico en diversos protocolos, conforme a los derechos que hacen nacer o alas medidas judiciales que disponen. Así, tendre¬mos protocolos de dominios, de usufructos, de hipotecas, de embar¬gos, de inhibiciones, etcétera. En cierta forma hay una especie de transcripción a la manera francesa, pero se sintetizan las causas co¬ locándose en los asientos sólo los elementos esenciales de la relación o los que requiere el tráfico. Es necesario asimismo aclarar que el concepto de causa como ge¬neradora o eficiente, la que produce la mutación; sufre, en materia registral, o precisando aún más, en la grafía de los asientos, una pe¬queña modificación. Así, habremos de considerar causas (con la sal¬vedad apuntada) a las que si bien no son causa de adquisición, sí lo son de modificación en los términos del art. 944 del Cód. Civil. Nos re¬ferimos concretamente a todos los supuestos de partición de comuni¬dades o cuando los transmitentes son continuadores de la persona del titular registral. Sirven como ejemplo las adjudicaciones en la di¬visión de condominio, en las liquidaciones de sociedades conyugales o sociedades civiles o comerciales, las adjudicaciones en los juicios sucesorios o en particiones extrajudiciales de todas esas manifesta¬ciones, expresamente previstas por ley en el art. 3462 del Cód. Civil, norma a la que remiten los artículos referidos a todas las situaciones ejemplificadas (arts. 1313, para la sociedad conyugal; 2698, para el condominio; 1788, para la sociedad). Esas no son causas de adquisi¬ción técnicamente hablando, pero completan y legitiman al disponen¬te a los fines del encadenamiento o continuidad del tracto sucesivo que impone el art. 15 de la ley 17.801 y, por ello,
aparecerán descrip¬tas en el asiento registral, en esos casos, como las causas de adquisi¬ción de cada titular. tros s» iiS venirdeunS sodeeste sis Al hablar! especialidad birdelamam medidas peri allílaformula demás elemer do al explicar! estarpresente jetoycausa, p base de imputí mo elemento d mueble el elem Cabe advertir, sin embargo, que sea cual fuere el sistema adopta¬do, todos los elementos de la relación jurídico-real deben surgir del asiento. Como es obvio, habrá más precisión o método en la especiali¬dad o determinación del elemento que se haya tomado como base de imputación, pero, en definitiva, todos los elementos deben surgir de la registración. Por ejemplo, si pretendemos conocer la causa o título de adquisición en un registro real, advertiremos sólo una brevísima mención a ella en abreviaturas, debajo del titular dominial. No conta¬remos con transcripción ni tan siquiera resumen de todas las cláusu¬las que existieron en la causa de adquisición. Mientras que todo lo contrario ocurriría si, en la misma situación, estuviéramos en presen¬cia del asiento en un sistema causal: allí todas las cláusulas, al menos las más importantes, surgirán publicitadas en el asiento. Ello tiene su importancia a la hora de valorar el sistema adoptado en el ámbito de los derechos reales accesorios, en los que se hace necesaria una ma¬ yor precisión sobre los pactos existentes en el contrato al cual accede el derecho real, ya que, aunque no todos, algunos incidirán sobre las características (plazos y caducidades; montos adeudados, etcétera) de éstos. Sin embargo, y respecto a la hipoteca concretamente, el codi¬ficador pareciera haber advertido premonitoriamente la complica¬ción de dar una publicidad acabada en los registros con sistema de fo¬lio real, dado que en el art. 3139 del Cód. Civil expresa que: “La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipoteca¬rio, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgan¬tes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raí¬ces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nom¬bres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el ins¬trumento”3. En un registro causal, el encadenamiento dominial propio del trac¬to sucesivo que veremos al analizar el art. 15 de la ley 17.801 se veri¬ficará con la existencia de cada causa de adquisición, modificación o extinción inscripta y surgirá de la correspondencia dominial entre di¬chas causas, la antecedente y la última registrada. El operador iiiscriptor pondrá nota marginal de correlación en cada asiento causal dando a conocer así una mutación, la que sólo podrá ser completada, verificada y especificada mediante la exhibición del nuevo asiento, en otro tomo del protocolo respectivo. Loshi Knesd l.pui HS % ¡SI 9fG í>>
En cambio, en un típico registro real, como el inmobiliario (ley 17.801) y merced a la exigencia del “folio real” previsto en el art. 10 que estamos analizando, el tracto sucesivo será apreciable en lo físico, de manera sencilla, posibilitando no sólo un “encadenamiento” metafó¬rico, sino gráficamente perceptible hasta por los legos, materializado en la columna de dominios del folio. De manera automática, la regis¬tración de un nuevo dominio, por el carácter exclusivo proveniente del art. 2508 del Cód. Civil, cancela el asiento anterior, el que, por la exi¬gencia del art. 15 de la ley 17.801, contenía registralmente al dispo¬nente del nuevo título. % La matriculacion alude al primer asiento que se formula en un re¬gistro jurídico de folio real. Cuando se proviene de un sistema de regis¬tración causal con índices personales, como eran los primeros regísVentura, Tracto abreviado registral, p. 74. tros del país, este asiento de matriculación aparece, en la generali¬dad de los casos, como el traspaso de un sistema registral al otro. Ex¬plica García Coni que: “Matriculación o inmatriculación proviene de matriz y se llama así a la inscripción original o primera, con la que una finca hace su debut en el Registro”4, pero entre nosotros, por pro¬venir de un sistema causal o cronológico, la expresión se refiere al pa¬so de este sistema al folio real. Al hablar de matriculación, forzosamente aparece el principio de especialidad brindándonos, en su enunciado, la necesidad de descri¬bir de la manera más completa posible el inmueble, con su ubicación, medidas perimetrales y superficiales y sus linderos. Pero no acaba allí la formulación del asiento, sino que también se hace aplicable a los demás elementos de la relación jurídica. Tal como habíamos enuncia¬do al explicar las distintas técnicas de registración, siempre deberán estar presentes los tres elementos básicos de los derechos: sujeto, ob¬jeto y causa, pero sólo será uno de ellos el que servirá para tomar de base de imputación. Pues bien, en el sistema de folio real se toma co¬mo elemento de imputación a la cosa, lo que significa que es el bien in¬mueble el elemento de mayor trascendencia en la técnica de folio real. — §2 — LA EXCEPCION DEL DOMINIO PUBLICO Los bienes del dominio púbbco quedan fuera de los mandatos de la ley 17.801, puesto que no se encuentran en el tráfico jurídico. Estos bienes, que están enumerados en el art. 2340 del Cód. Civil, están fuera del comercio, por la prohibición expresa contenida en los arts. 2336 y 2337. La claridad de los jurisconsultos romanos nos proporciona hermo¬sos párrafos, cuya vigencia ha perdurado hasta nuestros días. Las co¬sas (res) se distinguían, en la Roma antigua, en las res in commercio y las res extra commercium, según pudieran ser objeto de negocios de índole patrimonial o no. Las extra comercium tenían este carácter por tratarse de las res di- vini iuris, las que se dedicaban a los menesteres y ceremonias religioGarcía Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 63. sos o las res humani iuris que resultaban extra commercium porque su misma naturaleza las destina al uso de todos, como el aire, el agua o el mar. Son las res communis omnium que, según Justiniano, se¬rían tales de conformidad con el derecho natural . ni» V18 clí to<^ per*1*
U&d bra P11 o Lasí^1 interés Como saben imprescriptroh ra del comercio puede desafect tomarlos come: cionaloprovinc En estos casi corporación”. U neruna matríci El Estado de corporación poi dominio privad absoluta libertí Igualmente] fcuninmuebl Afuera I í°Piatonap fi&SK ialjt jp» eW 0Ci §111 Las cosas destinadas al uso de todos los miembros de la República romana, con independencia de su naturaleza, se denominaban res pu¬blicae, y tienen ese carácter los ríos, los puertos, las orillas de los ríos y, en general, todo lugar que, perteneciendo al Estado, estaba destina¬do al uso público, al uso de todos los ciudadanos, como los caminos y los ríos públicos, los puertos y las costas del mar a lo largo del territo¬rio romano . Entre nosotros, el Código Civil dedica a ellas el art. 2340, en el que se formula una enumeración sobre la que también se ha discutido mucho; en especial, en tomo a las aguas del inc. 597. Veremos que, en un solo artículo, el Código Civil comprende tanto las cosas que son de uso público por su naturaleza, como las que resultan de uso general por disposición propia del Estado. Así, quedan comprendidos entre los bienes públicos del Estado y, por ende, no serán objeto de registración inmobiliaria: 1 — Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdic¬cional sobre la zona contigua. 2 — Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y anclade¬ ros. 3 — Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general. su üfll Olu ¡>CN OCOB, 4— Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, enten¬diéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias. 5 — Los lagos navegables y sus lechos. 6 — Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares.
7— Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común. 8— Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico. Como sabemos, estos bienes no son susceptibles de enajenación, imprescriptibles e inembargables, puesto que, ya dijimos, están fue¬ra del comercio. Sin embargo, si el Estado decide cambiar su destino, puede desafectar del dominio público determinados inmuebles y así tomarlos comercializables. Aello sólo puede llegarse mediante ley na¬cional o provincial u ordenanza municipal generando la desafectación. En estos casos se produciría lo que se denomina técnicamente “in¬corporación”. Unbien que no estaba en el tráfico registral, pasará a te¬ner una matrícula, pues ha ingresado al tráfico negocial. El Estado deberá ingresar el trámite respectivo, solicitando la in¬corporación por desafectación y así el bien quedará registrado como 1 I dominio privado y, obviamente, podrá ser enajenado o gravado con absoluta libertad, ya que dejó de cumplir el fin de interés público. Igualmente puede ocurrir que se produzca el caso inverso; es decir, I ■ que un inmueble que se encontraba en el dominio privado de un par¬ ticular fuera incluido entre los del dominio público mediante una ley expropiatoria por causa de utilidad pública y previamente indemni- & I zada(arts. 2511 y 2512, Cód. Civil, y ley 21.499). Así, el inmueble pa¬ sará a cumplir una utilidad pública, sea por la ampliación de una ave¬nida, construcción de una mta o canalización y desvío de un río o cual- m I quier otra función general. En tales casos, el registrador, solicitud II I mediante, colocará nota de cancelación en la matrícula publicitando H| I la expropiación y el paso del bien al dominio público. Idéntico al supuesto anterior es el caso en que los particulares do¬nan al Estado un determinado bien inmueble para un destino públi- Bfl co: calle o plaza. En virtud del art. 1810 del Cód. Civil, tanto la oferta de donación como su aceptación quedarán suficientemente formali- |¡i I zadas con las constancias administrativas, y serán éstas las que de¬ terminarán la cancelación del dominio privado de las parcelas invoisada apa! dented01 ficie) el & contiene. expresa (¡ especifica lucradas. Esta situación se da en los supuestos de urbanizaciones pri¬vadas y loteos, en los que parte de las tierras afectadas pasarán a for¬mar parte del dominio público. 17.801) y, (porejem] anotan las gravámen Lamati nantedeu ca dicha ex gistracione frumental mentos púl la doctrina art. 979 y sí Correspt Perogrullo, J/I• Art. 11. [Matriculacion. Folio real]. —La matriculacion se efec¬tuará destinando a cada inmueble un folio especial con una carac¬terística de ordenamiento que servirá para designarlo. La adopción de la técnica de folio real, por parte de la ley 17.801, ge¬neró la necesidad de ir incorporando al sistema la totalidad de los in¬muebles existentes en cada provincia. Para paliar el esfuerzo que pu¬diera significar tamaña empresa, el art. 44 de la ley 17.801 concedió a los Estados provinciales la libertad de ir realizando la
incorpora¬ción al folio real de manera paulatina “...en el tiempo y forma que de¬termine la reglamentación local”. Se tomó como modelo de técnica de folio real, el sistema ya adopta¬do por el decr.-ley 11.643 de 1963 para la provincia de Buenos Aires y el de la ley 17.417 de 1967, que reglamentaba el Registro de la Propie¬dad Inmueble de la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur1. íctica imp H amén i ^iento d Henera, cade ll "‘Sais Qainiei c p "*°n Cada folio se inicia con un número que es el ordenamiento al que alude el art. 11, que será el de matrícula. Dicho número acompañará al bien inmueble durante toda su vida registral, sea cual fuere su do¬minio o destino, salvo que el mismo sea unido o anexado a otro inmue¬ble o fuere subdividido en dos o más parcelas, según veremos al ana¬lizar el art. 13 de la ley 17.801. Oap^c pCfia' García Coni, en su tesis doctoral, se detiene expresamente a ana¬lizar los aspectos gráficos de la matrícula. Expresa el destacado re- gistralista argentino que: “El folio real como soporte gráfico lleva en su parte superior izquierda el numeral ‘de ordenamiento que servirá para designarlo’(art. 11, ley 17.801)y en la misma línea, a la derecha, la nomenclatura catastral (cuando exista). A continuación, en forma O "fes r "y uc xa bciiiiiaue 1U11Uxcal, V Cabe, al rCbpcllU, Delxxax vi,r ciplos regístrales, el folio real y “juicio de matriculación" en la precursora ley riojana 1953, en “Cuadernos Notariales”, n9 82,1971, p. 10. 1 La ley 2111 de 1953 de la provincia de La Rioja constituye el primer anteceden te nacional de aplicación de la técnica de folio real. Véase, al respecto, Bemard, Lospu§
1» lit 1 apaisada, se describe el inmueble y, poco más abajo, figura el antece¬ dente dominical. En su parte inferior (más o menos los 2/3 de su super¬ficie) el folio real tiene un encolumnado que, de izquierda a derecha, contiene... las titularidades, la proporción en el dominio, que debe ser fefi expresa (art. 12, ley 17.801), pues no se presume la igualdad si no hay fty, especificación, como en el Código Civil (art. 2708), los gravámenes (hipotecas, embargos, etcétera), las cancelaciones (arts. 36 y 37, ley 17.801) y, por último, las certificaciones, aunque algunos Registros [,jj.: (por ejemplo, en Capital Federal) han suprimido esta última hilera y isiii.; anotan las certificaciones expedidas en los casilleros de dominio o de em p gravámenes según la naturaleza del pedido”2.
H La matrícula constituye el elemento más diferenciador y determi¬ B ue4 nante de un inmueble en el ámbito registral y, por extensión, se apli¬ca dicha expresión “matrícula” a la hoja, folio o ficha que porta las re- gistraciones. Es la base gráfica de los asientos. Constituye el acto ins¬trumental de la actividad registral y, como contenedora de instru¬mentos públicos que son los asientos, se aplica respecto de ella toda la doctrina y reglamentación atinentes a los instrumentos públicos, art. 979 y ss. del Código Civil. Tierra Corresponde aclarar lo que algunos considerarán una verdad de } Perogrullo, pero que de nuestra parte estimamos una referencia di- j (¡ni dáctica importante y es el hecho de que el registro inmobiliario argenrájji • tino, amén de ser un registro real, es también un registro “de encade^ jj.■. namiento dominial”, pues el dominio, como derecho real por excelen¬ cia (generador de la plena in rem potestas), es el que determina el en- 1 cadenamiento o camino de las mutaciones que se pregonan. Por ello, S ^ fé tanto el inmueble, como objeto del derecho (la cosa -res) y el titular do¬ minial (dominus) integrarán el primer asiento de matriculación. ^ 3 ^ Por aplicación de leyes que han incorporado derechos reales sobre cosa propia, como la Propiedad Horizontal (ley 13.512) y la Superficie |H I Forestal (ley 25.509), podríamos agregar como encadenamiento a los | ÉÉffl titulares de tales derechos. Como sabemos, la parcela horizontal, en E| cuanto a su titular o dominus, generará idéntico camino que el domin*° veríical, dado que el titular podrá vender, hipotecar y hasta sus M K acreedores podrán embargar su propiedad. Otro tanto ocurrirá con la García Coni, Procedimiento inscriptorio, ps. 65 y 66. superficie forestal, dado que, por imperio del art. 29 de la ley 25.509, se trata también de un derecho real sobre cosa propia, que genera nue¬va matrícula con todas las posibilidades que enunciamos también para cada parcela horizontal3. 0 fll dtTl docta desen cuant dividí nomet En cuanto al contenido de la matrícula es tema al que nos avocare¬mos al analizar el art. 12. rrespe da reí domin turas i consigi Se han deigra otorgai denami don. Se docume El art; tipiodee e<>vo "Siseas
e,e 3 La categorización de derecho real sobre cosa propia que efectúa el legislador res¬pecto del derecho real de superficie forestal ha generado grandes polémicas. Cuando una ley establece que una determinada nueva figura será un derecho real sobre cosa propia, tal declaración no es vana, apunta nada menos que a las facultades que genera¬rá para su titular. Sin embargo, en este punto, la doctrina nacional, confundiendo el fun¬damento de la distinción e interpretando que cuando el legislador califica un derecho real como “sobre cosa propia” alude al dominio del inmueble sobre el que se ha constitui¬do, ha subvertido totalmente el criterio de la clasificación. Así, leemos la crítica a dicha tipificación del derecho de superficie forestal en De Reina Tartiére, Derecho real de su¬perficie forestal, p. 50, quien llega a hablar de “contradicción” aunque luego la justifica por haber abrazado el legislador la teoría dualista que el mismo autor critica párrafos más arriba (distinción entre “superficie” y “solo”—superficie suelo—). Igualmente pue¬de advertirse ese desconcierto en Andomo, Superficie forestal, JA, 2003-III, fase. 9, número especial, ps. 3 y 4, quien sólo tolera hablar de derecho real sobre cosa propia en el segundo supuesto previsto en el art. 29 de la ley 25.509,
funcionario autorizante, estableciéndose el enca¬denamiento del dominio que exista al momento de la matricula¬ción. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro. — §1 — PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD El artículo en comentario es el primero que alude al llamado prin¬cipio de especialidad que, dada la variedad de actos y documentos que tienen vocación registral, adquiere también distintos matices según cuál sea el derecho o la medida a registrar y el documento portante. El principio de especialidad puede sintentizarse como la necesidad de la perfecta determinación de todos los elementos de la relación ju¬rídica: sujetos, objeto y causa. En los derechos reales de garantía y en las medidas precautorias con monto, como el embargo, también se exigirá, sobre todo, en materia registral, la determinación de dicho importe, el crédito garantizado o la suma dineraria cuya tutela se per¬sigue mediante la precautoria. Como puede fácilmente advertirse, la exigencia de la especialidad tampoco habrá de considerarse propia y exclusiva de la disciplina registral. Moisset de Espanés resalta que • ••jamás pueden faltar, en ninguna relación jurídica, ciertos elemen¬tos que por eso se denominan esenciales, a saber: o) el sujeto titular del derecho; i) el objeto del derecho, que podrá ser una cosa —como sucede en los derechos reales—, o la actividad del sujeto pasivo, lia-
el elei injizas ocasionesfeS el verdadero» nenios un cor un préstamo viamente no de servidumt y vehículos co o, mejor aún, j (absoluto), po directamente mada técnicamente prestación, como acontece en los personales; ye) el elemento dinámico, que dio vida a la relación, es decir, la causa”1. estos casos no 12queestam< sistema de fol: Respecto de cada uno de los contratos, el codificador se ha encar¬gado de establecer una enumeración de los requisitos esenciales o ne¬cesarios para la validez de los mismos, y en esas enumeraciones se alude a la especialidad. Amanera de ejemplo citamos el contrato de compraventa, respecto del cual surgen normas expresas que prevén “precio cierto” (arts. 1323 y 1349, Cód. Civil), “cosa determinada o determinable” (art. 1333), etcétera. También puede citarse el art. 3108 que, en materia de hipotecas, habla de un “crédito en dinero” reforza¬do por el art. 3109 que exige que ese crédito, así como el inmueble so¬bre el que recae, sea cierto y esté perfectamente determinado2. El art. 3131 del Cód. Civil al enumerar el contenido mínimo del contra¬to hipotecario exige, entre otros, la determinación de elementos que hacen a su especialidad en todo su espectro3.
Por otra parte ampliar la iní generó la insa Elpropio V( doregulólain: 3139 leemos q delinstrumen los nombres de o contrato, y l ^expresión i 9^ se exprese (¿Ajetes testar J. Nuii re ■SI 1 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2- ed., p. 111. 2 Ventura, La especialidad del crédito en los derechos reales de garantía ,LL, 1991B-150; ídem, Hacia una doble categoría de hipotecas, JA, 2007-111-19, número especial, “Modernas garantías reales”. 3 En materia de hipoteca, sobre todo, el tema fue muy debatido en la doctrina na¬cional por la generalizada costumbre de contratar mutuos o créditos en dólares estadou¬nidenses. El art. 617 del Cód. Civil consideraba a tales obligaciones “como de dar canti¬dades de cosas”, prohibiendo tácitamente el tratamiento de obligaciones dinerarias. Sin embargo, destacada doctrina nacional, aun a pesar del dispositivo mencionado, había considerado a las obligaciones en moneda extranjera como obligaciones dinerarias. Así, Alterini, Obligaciones en moneda extranjera y la hipoteca, LL, 1987-E-873; Causse, Mu¬tuo en moneda extranjera, LL, 1988-E-492; Trigo Represas, Obligaciones en moneda ex¬tranjera con garantía hipotecaria, LL, 1991-B328; Kemelmajer de Carlucci - Puerta de Chacón, Hipoteca en moneda extranjera, JA, 1991-III-780. El tema dejó de discutirse a partir de la sanción de la ley 23.928, llamada de “convertibilidad” que, entre otras inno¬vaciones, modificó el art. 617, determinando que la obligación constituida en moneda extranjera debe considerarse como de dar sumas de dinero. Véase, sobre el punto, High* ton, Hipoteca en moneda extranjera, p. 37 y ss.; López Cabana, “Ley de convertibilidady contratación de locaciones en moneda extranjera”, en Convertibilidad del austral, Es¬tudios Jurídicos, 4r Serie, ps. 75 y 76; Ventura, “Incidencias de la ley de convertibilidad en la actividad notarial”, en Convertibilidad del austral, Estudios Jurídicos, 4fi Serie, p- 173. Opinábamos allí que: “La ley 23.928 no ha convertido en moneda de curso legal al dólar estadounidense. El art. 617 dice que debe considerarse como de dar sumas de di ñero lo que nos autoriza a presumir que para el legislador no lo es y al atribuirle sólo un como si fuera, pretende hacer aplicable a ella los principios de tal género de obligacioneS Las breves notas a las que se refiere el artículo analizado resultan quizás el elemento más criticable del sistema de folio real, pues en ocasiones resulta insuficiente lo pregonado por el asiento para lograr el verdadero efecto publicitario y preventivo para los terceros. Imagi¬nemos un contrato de hipoteca con todas las cláusulas que involucran un préstamo o mutuo, sus intereses y demás contingencias que, ob¬viamente no aparecerán en el asiento, o un contrato de constitución de servidumbre de paso con pactos expresos en cuanto a los horarios yvehículosconlosquesepuedeaccederalpaso(art. 3079, Cód. Civil), o, mejor aún, un derecho real de uso que, a pesar de su naturaleza real (absoluto), por disposición expresa del art. 2952 del Cód. Civil, se rige directamente por el contrato constitutivo. Evidentemente, en todos estos casos no serán posibles las “breves notas” a las que alude el art. 12 que estamos comentando. Sin embargo, frente a las bondades del sistema de folio real, esta ligera crítica resulta insuficiente reproche. Por otra parte, siempre queda al tercero interesado la posibilidad
de ampliar la información acudiendo directamente al instrumento que generó la inscripción o anotación. El propio Vélez tuvo oportunidad de pronunciarse al respecto cuan¬do reguló la inscripción de la hipoteca en el Código Civil. Así, en el art. 3139 leemos que: “La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento”. a — Especialidad en los sujetos Los sujetos involucrados en los actos y documentos registrados de¬berán estar determinados en todos los elementos individualizantes. Ello requiere los nombres y apellidos, como regla general y, precisan¬do aún más, respecto de algunos documentos en particular, se exigisin intención, por el contrario, de adjudicarle esa naturaleza... En el terreno de los he¬chos, el dólar es y seguirá siendo una moneda cotizable, una mercancía con un precio so¬metido a los movimientos del mercado como cualquier género de cosas”. rá también los demás datos individualizantes. Como norma expresi¬va de los elementos que contribuyen a determinar de manera preci¬sa a los sujetos, solemos citar siempre el art. 1001 del Cód. Civil que, aunque referido al contenido obligatorio de las escrituras públicas, resulta de aplicación no sólo por analogía, sino también por remisión expresa del legislador en el art. 12 que analizamos. one ¡MI Eneft sucesivo eldocuir recerco tente. Pe do el suje daenlai laanoma tracto su< sivo exige eneldocu del sujeto en cambio toque, de: doslosdat serobserv cerdeespi Sineml Íeto,enloí loselemer Snrandisi m°s> por e ¡¡¡¡1 >dr, wv El art. 12 establece que en el asiento se expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requie¬ren para las escrituras públicas. Con esto se está refiriendo, en prin¬cipio, al ya aludido art. 1001 del Cód. Civil, pero justamente por ha¬berlo hecho de manera tan amplia, se involucran también las regla¬mentaciones locales que regulan la organización del notariado y las escrituras públicas en cada demarcación provincial. Así, por ejem¬plo, hay normas precisas para establecer los datos individualizantes en las leyes notariales de las provincias de Córdoba, La Riojay Salta, entre otras. Con la sanción de la ley 25.345, en 2000, debe incluirse la clave única de identificación tributaria, laboral o simplemente de identifi¬cación (CUIT, CUIL o CDI) que, como
vimos al analizar el art. 39 bis, se agregó como requisito de registrabilidad de los actos enunciados en el art. 29, inc. a) de la ley 17.801. Si se tratare de personas jurídicas se deberá consignar también su nombre o razón social , clase de sociedad y domicilio. ente >-El El hecho de recaer sobre todos los elementos de la relación jurídica hace que el principio de especialidad se confunda, aunque con otros efectos, con el de tracto sucesivo. Pues si por exigencia del tracto su¬cesivo (art. 15, ley 17.801) el titular registral debe ser quien aparece transmitiendo o gravando el inmueble, habremos de exigir la perfec¬ta descripción del sujeto en el documento que accede y su coinciden¬ cia con el que figure inscripto en el Registro. Es lo que denominamos, por nuestra parte, “subprincipio de identidad”5. Sin duda que existi¬rá entre ambos principios una relación muy estrecha. En efecto, cuando por exigencia de la identidad, propia del tracto sucesivo, el asiento no coincide, por ejemplo, con el transmitente en el documento cuya registración se solicita, tal anomalía podría apa¬recer como un problema de especialidad en cuanto al sujeto transmi¬tente. Pero no siempre será así. En algunos casos, por ejemplo, cuan¬do el sujeto esté denominado de otra forma, se tratará de una falen¬cia en la especialidad, y en otros, como cuando se trate de otro sujeto, la anomalía sí podría reprocharse al incumplimiento del principio de tracto sucesivo. La diferencia radica en que mientras el tracto suce¬sivo exige el derecho registrado de quien aparece como transmitente en el documento cuya registración se solicita, o la titularidad registral del sujeto sobre el que recaerá la medida precautoria, la especialidad, en cambio, se contenta con la determinación del citado sujeto. Al pun¬to que, de no operarse la coincidencia referida, pero contando con to¬dos los datos individualizantes del transmitente, el documento podrá ser observado por incumplimiento del tracto sucesivo y no por adole¬cer de especialidad en cuanto al sujeto. Sin embargo, se hace un poco más aplicable la especialidad del su¬jeto, en los casos como el citado, cuando es manifiesta una falencia en los elementos individualizantes del suj eto que, por error u omisión, fi¬guran distintos en el asiento y en el documento registrable. Imagine¬mos, por ejemplo, que falta uno de sus nombres o que se halle escrito con otra ortografía. En estos casos, y sólo desde el punto de vista prác¬tico, podremos decir igualmente que la observación radicará en un problema de especialidad en cuanto a los sujetos. En rigor de verdad y con criterio registral, se tratará también de falencia en el tracto su¬cesivo. El titular registral no coincidiría con el transmitente o consti¬tuyente del derecho. Para evitar reiteraciones remitimos, para completar la especiali¬dad respecto de los sujetos, a nuestro análisis del art. 15, cuando abor¬damos el principio de identidad en el tracto sucesivo (o “subprincipio”, dado que estaría dentro del principio de tracto sucesivo). Como dijimos, para describir el objeto en un sistema de dominio vertical como el que establece el Código Civil en los arts. 2518,2519 y 2520, basta con designar su ubicación, linderos, medidas perimetra- les y superficiales. Pero no se contenta con eso la ley 17.801, sino que avanzando hacia un anhelo ya histórico, que pone de resalto el propio Vélez Sársfield en la nota al Título XTV del Código Civil, exige que, si la hay, se consigne también la nomenclatura catastral. b — Especialidad en cuanto al objeto K*
rr i, i < fF CP taddelas naenfon cetecnoló Ocurre mensurac ópticoscoi banuncoE Ellegisl cisión ene láctica ^toleró 1¡ ^mai Recordemos que en materia de contratos sobre inmuebles, sobre todo en el contrato de compraventa, el legislador resultó muy toleran¬te en cuanto a la descripción del objeto. Pero no sólo el codificador, pues nos resulta extremadamente curioso que desde la sanción del Código Civil hasta nuestros días hayan sido tan pocas las modificaciones le¬gales o intentos de modificaciones que se hayan efectuado sobre el punto. Tampoco deja de sorprendemos justamente que el propio codifica¬dor, conocedor del sabio brocárdico atribuido a Papiniano «ius publi- cum privatorum pactis non potest» (“las normas de orden público no pueden ser alteradas por pactos particulares”), imperante en el régi¬men general de los derechos reales6, haya permitido o tan siquiera to¬lerado los citados contratos con objetos determinables ad corpus o ad mensuram, como los que surgen de las citadas normas del art. 1344 y ss. del Código Civil. es En efecto, toda la doctrina remarca la relación inseparable entre los derechos reales y el orden público que sobre ellos impera. Al efecto, Allende expresa que"... las normas que rigen los derechos reales, ... como resulta de la propia definición que hemos dado, son normas sus¬tancialmente de orden público” . doih' 1 Esta circunstancia impediría que los sujetos implicados en su consn|BK titución, modificación o extinción pudieran abstraerse del régimen • ’ ^9 f que la ley les ha impuesto. El legislador los crea (art. 2502, Cód. Civil) 1 y les impone el contenido básico, y son muy pocos los casos en que se ad¬ulo qi¡j ■ mi te, y en mínima dosis, la autonomía de la voluntad para encauzar su P^pio ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres; por ejem>e que,^ pío, arts. 3079 ó 3107, Cód. Civil, el contenido de los reglamentos de co¬ propiedad y el contenido y ejercicio del derecho real de uso, art. 2952). es, sobre ¿Cómo pudo entonces Vélez Sársfield admitir una contratación r toleransobre inmuebles ad mensuram o ad corpus, en los que la sola volundor, pues 1 tad de las partes hace nacer un título de derecho real que no determiel Código na en ^orma Precisa su obj eto? La respuesta está en el grado de avancionesle- i ce tecn°lógico en la época en que a Vélez le tocó redactar su Código. |H|HH Ocurre que en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una 3 codifica- iuspubli• júblicono mensura con mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos ópticos con referencias geoespaciales cuyos resultados siempre deja¬ban un considerable margen de error.
El legislador, por más empeño que pusiera en su tarea de exigir pre- cisión en el objeto, no podía abstraerse de las verdaderas posibilida- en el régides fácticas y técnicas de mensurar . Así, con soberana paciencia, Véquierato\ez toleró las incongruencias y reguló para lo posible, apostando a que, irpusooi en un mañana, con la factibilidad de una buena mensura, se impleart. 13H mentaran las normas que exijan la adecuación de la teoría (el título), al mundo de los fenómenos (el modo)9. e éntrelo6 L Al efecto-1 [ re&l^1" § les es inderogable y que, por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria” nc glí' m (Lineamiento de derechos reales, p. 45); Ventura, “Algunos aspectos de la usucapión en la propiedad horizontal”, en Prescripción, p. 219. En efecto, acudiendo a la nota al final del Título XIV, “De la hipote¬ca”, Libro III del Código Civil, leemos en Vélez: .. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la crea¬ción de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la Re¬pública sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos regis¬tros y construir el catastro de las propiedades”. Así, nos pregunta¬mos, ¿no estamos ya en condiciones de dar una respuesta acabada a esos requerimientos? La “red de posicionamiento global” (GPS, por sus siglas en inglés), mediante referencias obtenidas satelitalmente, permite mensuras en horas y con un grado de certeza casi total. Sin duda, ha llegado ese día señalado por el legislador y es lo que procura la ley 26.209, que aunque con muchas falencias, según nuestra opi¬nión, tiene una sana intención. n#6 PfoPie: por tiva, 9' guillo] mítali< ría de (i Sin f mueble sobre ei delcont otras le1 yes espe piohern o genera Tamp queafirr pues no 1 yes regís la forma bio, se oci nasfalen cía, a la h 1348,Cód Ips casos c kdadcom Enefec aclararqu p°tecaf Pren aPc La ley 17.801, al sustituir con la “matriculación” el sistema de re¬gistración causal, parece intentar poner fin a la imprecisa determina¬ción de los bienes inmuebles. En la norma que analizamos, su art. 12 exige, para determinar el objeto de registración, "... la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualiza¬ción. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente...” Inspirada en la Ley Hipotecaria española de 1861, la ley 17.801 consideró tácitamente el concepto de “finca” con el sentido que justa¬mente le atribuye la doctrina española. Así, leemos en Serrano Alon¬so que finca “... es la porción o trozo de la superficie terrestre que for¬ma una unidad en tráfico jurídico y se caracteriza por estar siempre en el mismo sitio y responde a una configuración geográfica determientre las descripciones que constan en ambas oficinas. La Ley Hipotecaria sólo exige aportar certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro.. S Esta
fal¬ta de conexión y enlace entre el Registro y el Catastro es una de las más acusadas imper' fecciones de nuestro actual sistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los de¬rechos reales, pero no la existencia del inmueble, soporte de aquéllos, ni sus circunstan¬cias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida, calidad, etcétera. Ello es contrano al desarrollo del crédito territorial tan importante para la economía del país” (Introduc¬ción al derecho hipotecario, p. 123). nada en base a los límites más o menos aparentes establecidos por el propietario para individualizarla de las demás fincas” . Ia hipóte, i 1valor qoe los títulos I arla crea- ! is delaRe- esos regis- pregunta- j acabadas ' (GPS, por i Litalmente, ' si total. Sin j pie procura ; mestraopi- ; itemadere- l determiná¬is, su art. 12 ; ubicación j rosy cuantas dividualua- omenclatun i diente...". la ley 17.801 ido que justa- SerranoAlon- •estrequefo ’ estar sieffiP16 áñcadeter^' Por ello podríamos suponer, con muy buena voluntad interpreta¬tiva, que la ley 17.801, por ser complementaria del Código Civil, se¬gún lo pregona su art. 42, habría modificado toda otra norma que per¬mita licencias en la determinación del bien objeto inmueble en mate¬ria de derechos reales. Sin embargo, no es así. El Código Civil, al regular la venta de in¬muebles, posibilita claramente las más variadas formas de contratar sobre este tipo de bienes. Estas son normas especiales reguladoras del contrato de compraventa por lo que no resultarían derogadas por otras leyes especiales. El art. 1344 y siguientes y la ley 26.209 son le¬yes especiales. Los que resultan modificados, según sienta el princi¬pio hermenéutico, por las leyes especiales, son los principios rectores o generales, pero no otras leyes especiales. Tampoco se ve del todo clara la aplicación de la regla hermenéutica que afirma que la ley posterior deroga a la anterior que la contradiga, pues no hay una contradicción manifiesta. En efecto, mientras las le¬yes regístrales y catastrales aluden al asiento registral, las unas, y a la forma de determinar la parcela, las otras, el Código Civil, en cam¬bio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algu¬nas falencias, procurando su feliz ejecución. Por ello, la jurispruden¬cia, a la hora de pronunciarse sobre las normas civiles (arts. 1344 al 1348, Cód. Civil), sólo se ha detenido en la determinación del precio en los casos de falencias descriptivas del objeto o en las solicitudes de nu¬lidad con devolución de lo pagado. •otecaria sól° a, I latastro.-I tás acusad^ m I existencia de.^ I | ni sus cir^í era. Ello es fj? En efecto, el art. 1333 del Cód. Civil, por ejemplo, se preocupa por aclarar que la falta de determinación del objeto en el contrato de com¬praventa no lo anula si del mismo surgen elementos para individua¬lizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo del art. 3133 en materia de hipotecas, cuando expresa que: “La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siem¬pre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte..”. Así, si en el contrato de compraventa de un inmueble, por ejemplo se establece que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Santa Fe, que se encuentra entre los nros. 11 y 13 de una manzana determina¬da, propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproxi¬mada de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia
en cuanto al objeto, jurídicamente hablando, ya que el mismo resul¬tará determinable. Se le podrá reprochar improlijidad o inseguridad, mas no invalidez. Alguna ingeniosa doctrina , que no compartimos, sostiene que, si bien un contratro con la falencia del ejemplo será válido para ejercer plenamente sus efectos y las acciones que de él emergen, según reza la norma del 1333 del Cód. Civil, no resultaría, en cambio, el título su¬ficiente exigido por el art. 2602 del Cód. Civil para dar base al derecho real que se pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamen¬te determinada. En definitiva, esa conclusión aparecería de la propia exigencia del art. 577 del Cód. Civil, que al requerir la entrega de la cosa (traditio rei) no admitiría, por lógica, imprecisión en cuanto al objeto efectivamente entregado. Sólo lo que haya sido objeto de ese fenómeno {la traditio: la entrega) y siempre que resulte abarcado por el título que respalda esa entrega (arts. 2602 y 2603, Cód. Civil), ha¬brá pasado al patrimonio del adquirente con naturaleza de derecho real12. Más allá del ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento pre¬cedente, no puede admitirse que un contrato válido no constituya el título o causa eficiente del derecho real pretendido. Si el contrato co¬mo causa tiene validez, sus efectos constitutivos, junto con el modo, resultan consecuencia inmediata de ese primer pronunciamiento. Lamentablemente, como habíamos adelantado, la jurisprudencia sobre el tema (nos referimos a la elaborada con motivo del art. 1344, Cód. Civil) no se ha detenido en el anáfisis de considerar a tales con¬tratos como títulos suficientes de derechos reales. Sólo se han evalua¬do, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relación a los misHs u Oddone, La mensura, requisito indispensable para instrumentar la publicó inmobiliaria, LLC, 1986-871. mos, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando las dimensiones del inmueble transferido ad corpus o ad mensurara resultaron demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o deter¬minando a cuáles de las partes corresponderán los gastos de la men¬sura, etcétera . En consecuencia, concluimos que si la imprecisión en la descrip¬ción de la cosa no empece la validez del contrato, tampoco podemos re¬tacear, a fuerza de razonar científicamente, su valor como título del derecho real sobre la misma. Quien resulte titular de un inmueble ha¬bido mediante un contrato con cláusula ad corpus o ad mensuram (art. 1344, Cód. Civil) tendrá un derecho real sobre un objeto discuti¬blemente determinado, pero ello no obstará a su verdadera naturale¬za real. Ahora bien, ya habíamos adelantado que la ley 17.801 en su art. 12, al exigir las medidas perimetrales y superficiales, parecía tam¬bién exigir esos datos en el contrato que accede a sus asientos. Sin embargo, no es así. En efecto, en primer lugar si, como hemos dejado sentado, el contrato es válido como tal, por imperio del art. 1333 del Cód. Civil, resultará igualmente válido como título. No debemos olvi¬dar que “título” es la causa generadora del derecho, razón por la que si dicha causa es válida, ella es el título a registrar. De ello se concluye que ese título no podrá ser ni observado ni re¬chazado, conforme a la doctrina del art. 99 de la ley registral 17.801, que requiere nulidad, como regla general, para posibilitar esgrimir el obstáculo a la registración definitiva. Debería obrar así en el asiento respectivo, sin las precisiones a que alude el art. 12 de la ley registral. En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del art. 12 que estamos analizando, que las exigencias respecto a la nomencla¬tura catastral y al plano de mensura correspondiente, son datos su¬geridos como un aditamento más, que se insertarán en el asiento tan
sólo cuando existieren. En definitiva, la ley 17.801 no establece el re¬caudo como exigencia sine qua non, por lo que el sistema no obstaría el ingreso de títulos que no cumplan con el mismo, salvo, claro está, cuando el Catastro haya provisto de la citada nomenclatura. • La Ley Nacional de Catastro 26.209 No podemos dejar de analizar, en este comentario referido al obje¬to del derecho registrable, la ley 26.209, sancionada el 20 de diciem¬bre de 2006 y promulgada de hecho el 15 de enero de 2007 . Al respecto estimamos que si la citada ley cumple realmente los ob¬jetivos que procura desde sufundamentación, no podemos negar que constituirá un avance extraordinario en el régimen de los derechos reales para el derecho civil argentino. Aportará nada menos que la de¬terminación precisa del objeto inmueble sobre el que recae el dere¬cho. Se daría así cumplimiento acabado a la especialidad en cuanto al objeto. Obviamente existen los riesgos típicos en la modificación legal co¬mo puede ocurrir con la aparición de nuevos intereses sectoriales de la agrimensura, tal como ha ocurrido ya en la provincia de Mendoza en la que, tanto jueces, abogados y notarios han destacado la exagera¬da intromisión de agrimensores en las ventas de inmuebles promovi¬da por la ley provincial 5908 , en la que se determina que para cada acto traslativo es menester la formalización de una mensura, con los consiguientes costos adicionales en perjuicio de la comunidad toda16. kceel. _ * obstan i Si ya la mensura ha sido hecha y el bien se mantiene en el mismo eslaro es^ I tado, exigir ima nueva mensura o “levantamiento parcelario”, como le a. I denomina la ley 26.209, no sólo no coadyuva con la seguridad, sino que entorpece seriamente el tráfico. Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido IMS eso, tal como resulta del art. 99 de la ley 26.209 en el que se prevé la lo alobje. posibilidad de verificación del estado parcelario por “otros métodos te diciem- i alternativos”, no sólo los actos de mensura. I Dichos métodos alternativos, una vez constituido el estado parcente losoh- i lado, lo podrían configurar inspecciones oficiales de los Catastros loaegar que i ca^es dentro de prudentes períodos. Si de dichas inspecciones surgen ¡ derechos I modificaciones fundamentales (alteración de los límites, construccioI qUelade. ¡ nes 0 modificaciones) la autoridad de aplicación podría determinar si se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario. Creemos icuaníói ■ Que una prudente reglamentación de la ley nacional 26.209, podría generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal pro- puesto, tampoco permitan caer en la exageración mendocina. n legal coCorresponde efectuar la primera gran crítica a la ley 26.209 que ya tonales de [ habíamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mención de las i Mendoza normas del Código Civil que permiten la contratación ad corpus y ad a exageramensuram. Sin duda, el legislador nacional debió aludir de manera S promoví- directa a esos dispositivos. ¿Conservan su vigencia? ¿Han sido deropara cada | gados por la ley posterior? conlos : Esta grave falencia, que no es extraña en las leyes modernas en las 1 H toda16- i que se crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la más míni¬ ma consideración al entorno legal en el cual jugarán los nuevos dis¬positivos, generará pleitos con resultados diversos y la inseguridad anexa a esa diversidad. re^0' | Como habíamos adelantado, no es tan clara la aplicación de la re-
^aiguD0^ 1 gla hermenéutica que establece que la ley especial deroga la ley ge¬ neral, dado que, en este caso, ambas son leyes especiales. En efecto, ■■I el art. 1344 y siguientes regulan de manera especial, en el marco de n|S|| I la autonomía de la voluntad (art. 1197, Cód. Civil), el contrato de com11319 I Praventa de inmuebles (normas que se aplican por analogía a todos ||^B| I los contratos traslativos), mientras la ley 26.209 regula también de I losI manera especial sólo su registración catastral, y el funcionamiento las 1 I y finalidad de los catastros territoriales. Es cierto que esta ley com¬ plementa al Código Civil, según lo pregona su art. 18, pero esta lacóH ÜH ió nica mención lejos de favorecer alguna interpretación asegura la en¬torpece hasta el infinito. ¿Qué clase de ley complementaria puede in¬sertarse en el entorno sin la aclaración respecto a la vigencia de las contrataciones ad corpus y ad mensurara? cea niO) vos piec misi E ciale pres. es us finirc Tampoco surge categórica la aplicación del principio que reza que la ley posterior deroga ley anterior, dado que la permanencia y típica perpetuidad del dominio (art. 2510, Cód. Civil) no permite efectuar modificaciones en derechos adquiridos que, para más, son de raigam¬bre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad ampara¬do por el art. 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecerá pri¬ma facie negándose o poniendo en duda el valor de títulos dominiales preexistentes y ya registrados. Negarle valor a los títulos, o restárse¬lo de alguna manera, es negar o hacer menguar el derecho en ellos contenido. Estimamos que hubiera sido menester también en la ley nacional brindar una norma transitoria más completa que la surgida de su art. 17 y que impida a su vez a las provincias avanzar en exceso sobre la nueva normativa atinente a un derecho fundamental como lo es el do¬minio de inmuebles. En efecto, el art. 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de cada jurisdicción la “gradual y progresiva” aplicación de las nuevas normas podrían llegar a herir derechos que gozan de garantías cons¬titucionales. Brindar atribuciones al Catastro provincial, determinando cuál es la dimensión de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultad juz¬gadora, lo que excede manifiestamente sus fines y avasalla la compe¬tencia judicial. Se inmiscuye así el Catastro en el ámbito y jurisdic¬ción exclusiva de los tribunales de justicia. lai Roca Sastre, al explicar lo que comentamos en el párrafo preceden¬te, aludiendo al valor de certificación catastral, dice: “Respecto del va¬lor probatorio de las certificaciones expedidas por el Catastro... hay que destacar la sentencia del 4 de noviembre de 1961, la cual distin¬gue en dicho valor según se trate de probar lo que consta en el Catas¬tro, o bien, el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la gg clusión de un inmueble en el Catastro... no pasa de ser un indicio É8 que el objeto inscripto puede pertenecer a quien figura como titular de él, y tal indicio en unión de
otras pruebas puede llevar al ánimo del juZ' gador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad perten®' ce a dicho titular, pero no puede por sí sola ser un justificante del domi¬nio, ya que tal tesis equivaldría a convertir los órganos administrati¬vos encargados de estos Registros en definidores del derecho de pro¬piedad, y haría inútil la existencia de los tribunales de justicia, cuya misión es, precisamente, la de declararlos derechos controvertidos” . §n Uaen. edein. i de las iza que y típica fectuar •aigam- mpara- lerápri- niniales estárse- en ellos nacional de su art. o sóbrela o es el dorastros de is nuevas tíasconsido cuáles iultadjuz- lacompfr y jurisdicprecede5 >cto deiva; ;tro ual^l ®g K] “i»'*! i■ i Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros provin¬ciales. En el art. I9 no hay demasiadas novedades como no sea la ex¬presión “objetos territoriales”, cuya crítica carece de asidero, ya que es usada también en España sin que se haya generado cuestión. Si de¬finimos “territorio” como porción determinada de la corteza terrestre, no se ve cómo puede resultar imprecisa o confusa la expresión “objetos territoriales” aludiendo a que dicha porción constituye el objeto de un derecho. Se aclaran en el citado artículo las atribuciones de los Catastros que no difieren de las que la doctrina les ha venido encomendando y toda provincia argentina le ha asignado a dicha repartición. En el art. 2- se refuerza lo que, también en general, aparecía en las reglamentaciones locales, aludiendo al “poder de policía inmobiliaria catastral”, prerrogativa que permite a la entidad, entre otras atribu¬ciones enumeradas en el art. 39, realizar inspecciones a los fines de determinar la adecuación de los registros catastrales con la realidad extracatastral. I — El objeto territorial y la parcela La ley 26.209 efectúa la distinción entre el simple “objeto territo¬rial” y la “parcela”. Entre estos conceptos habría, según el criterio le¬gal, una diferencia de género a especie. Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles mediana¬mente demarcados en el mundo jurídico o de los hechos —aludimos a la posesión— (según se infiere del art. 10, ley 26.209), la parcela exi¬ge, en cambio, la existencia de todos los elementos esenciales determás será»* ros^a más c° celari° minantes establecidos en el art. 59 y que será objeto de análisis adelante. 1.1 — La parcela f¡n efedo,c( dores de los ai cnanto a que si gisíadorprefiei En suma, tal constituye una ter que este obje les(de ahí sudei complementará
II-E En los arts. 1 lástrales. El art Mylaconsec delante. La cae ^dentro de los Siamentación p: Quince años, ^jurídico-res , Orificación d Atamiento] p’kautoridí C¡aca
Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la regis¬tración del documento, según preceptúa el art. 13 de la ley 26.209. Surge entonces la más importante consecuencia de la nueva ley. Sin duda, esta norma contiene, además de la obligación de tener y mante¬ner el estado parcelario, la respectiva sanción: la parcela no podrá ser objeto de mutación jurídico-real si no ostenta dicho estado, o, al me¬nos, considerando el efecto sólo declarativo de la inscripción de in^ muebles (arts. 2505, Cód. Civilyl9, ley 17.801), dicha mutación ñopo- ^ drá registrarse haciéndose pasible de observación por incompletivi- dad de documentación accesoria (véase nuestro comentario al art. 99). Dl je III — Determinación de los elementos esenciales sil de la parcela. El levantamiento parcelario j j Jj, Los elementos esenciales —ubicación, límites y medidas (art. 59)— mi , que como quedó dicho tienen ese carácter porque su inexistencia im- lej pide tan siquiera hablar de parcela, se lograrán, según surge del art. noi 69 de la ley 26.209, mediante “actos de levantamiento parcelario conbie sistentes en actos de mensura ejecutados y autorizados por profesiona- he \ les con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la respon- sabilidad profesional por la documentación suscripta...” h La ubicación del inmueble no ofrece problema alguno, dado que ejej can S constituye un elemento descriptivo incuestionado y todos los títulos la contienen, aun los que soporten negocios ad corpus o ad mensuram, pues es requisito indispensable de determinación del objeto. La nove¬dad de la ley es el aditamento de la “georeferencia” que ya alude a las coordenadas del globo, muy apropiadas para el avance técnico actual y los sistemas “GPS” modernos, que trabaj an justamente con la red de posicionamiento global satelital. Pero lo exigido en cuanto a límites y 0 medidas implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas transmisiones. En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos || Si bien no participamos del criterio que considera a la subasta como un contrato p||| de compraventa, sí estimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato. 0^ Analizamos detenidamente el tema en Ventura, Tracto abreviado registral, p- 272 y siguientes. y^J títulos carecen de los elementos esenciales no serían “parcelas” y su transmisión en dichas condiciones resultará problemática. En verdad, tenemos la certeza de que podrán ser objeto de compra¬venta y cualquier otro negocio traslativo, pero dudamos, en cambio, de su pacífica registración, dado que la falta de “estado parcelario” no permitirá contar con la pertinente certificación catastral que ya exi¬gían las leyes locales (en Córdoba, arts. 34 y 37, ley 5057) y actual¬mente también lo hace la ley nacional 26.209 en su art. 13. Para tales “objetos territoriales”, el art. 10 de la ley 26.209 ordena que deberán ser determinados por mensuras u otros métodos alterna¬tivos que garanticen “iguales niveles de precisión, confiabilidad e in- tegralidad” que establezcan las legislaciones locales. Pero, en verdad, no creemos que exista algún procedimiento alternativo para
tales ob¬jetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de preci¬sión, confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni me¬didas exactas, ¿qué verificación puede efectuarse? Se caerá forzosa¬mente en la mensura. Sin duda, éste es el punto más criticable de la ley 26.209. Una reglamentación demasiado exigente, amparada en la norma, podría determinar su declaración de inconstitucionalidad. Si bien no es dable desde el punto de vista jurídico aducir que se trabará la circulación de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar al¬gunos registralistas cuando se dificulta la registración ), puesto que la autonomía de la voluntad sigue vigente y los contratos, aun sin los elementos esenciales de la parcela, mantienen su vigor, sí creemos, en cambio, que tales bienes perderán valor venal y aparecería con esto la agresión al derecho de propiedad que haría procedente la inconstitu¬cionalidad (art. 17, Const. Nacional). ¡y — El estado parcelario Como quedó dicho, el estado parcelario se produce luego de los lla¬mados “actos de levantamiento parcelario” a los que alude el art. 6e de la ley 26.209. Esta norma cumple una importante función a nivel na¬cional al impedir la antojadiza exigencia de algunas reparticiones catastrales de solicitar el levantamiento parcelario cuando los pla¬nos tengan un tiempo determinado. Así, por ejemplo, la res. 4/06 del Catastro de Córdoba, que conside¬ra que no cumplen con las exigencias de la repartición los planos re¬gistrados con anterioridad al 31 de diciembre de 1968, no resultaría aplicable. En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir, si osten¬ta todos los elementos esenciales previstos en el art. 59, no habrá ar¬gumento alguno para que el Catastro exija un nuevo levantamiento parcelario. Tal resolución estaría manifiestamente en contra del dis¬positivo nacional y procedería una acción judicial frente a la negati¬va a certificar dicho estado. Sí podrá la Dirección de Catastro verificar la subsistencia de dicho estado parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas adminis¬trativas. Si de las mentadas inspecciones surgen diferencias con el estado parcelario actual, en tales casos, y sólo en ellos, podría hacer¬se procedente la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario. Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de los arts. 8fi y 11 de la ley 26.209, dicha falencia debe poder subsanar¬se mediante una simple “verificación alternativa”. Si de esta verifica¬ción surgieren diferencias entre lo catastrado y la realidad extraca- tastral, como dijimos, sí resultaría procedente la exigencia de un nue¬vo levantamiento. >;eD Ntiv( eV Kes El estado parcelario queda establecido por la registración del pla¬no de mensura respectivo, según establece el art. 1- de la ley 26.209. Este dispositivo expresa contundentemente que la registración no convalida los defectos de los documentos, lo que no libera a la autori¬dad de aplicación de verificar la legalidad del plano en sus aspectos ex¬trínsecos y manifiestos. En razón de esto último, resulta claro que si por investigaciones e inspecciones posteriores se determina que lo ca¬tastrado no se compadece con la realidad fáctica, el propietario no po¬drá aducir una suerte de “derecho adquirido” y deberá someterse a la exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando el título a la cosa. Pero remarquemos que ello sólo ocurre por
haberse detec¬tado inadecuación entre objeto y derecho, y no por haber transcurrido un plazo determinado. La caducidad del estado parcelario podrá su»' sanarse mediante la simple verificación a la que alude el citado art. 8a de la ley 26.209. En los arts. 8a y 9a de la ley 26.209 se regula sobre la vigencia de los estados parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad típi¬ca del dominio, surgida de la norma del art. 2510 del Cód. Civil, debe acompañar también la perpetuidad del estado parcelario, en razón de lo cual la llamada caducidad de la vigencia (art. 8a, ley 26.209) sólo po¬dría interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo, cuando se han detectado diferencias entre los títulos y la configura¬ción fáctica de la parcela. Del art. 8a surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de la vigencia del estado parcelario en la reglamentación local. Para ello será menester proponer un plazo prudente, que podría ser de diez o quince años, mientras la parcela no haya sufrido modificación. En el supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligará al propietario que quiera realizar una mutación jurídico-real a solicitar la verifica¬ción del estado parcelario mediante los procedimientos alternativos previstos, o mediante un nuevo levantamiento parcelario. No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que advertimos en la práctica varios casos en los que los bienes aparecen catastrados como baldíos cuando están edificados, o con una superfi¬cie edificada mayor a la obrante en los catastros. Esa realidad surgi¬rá de las inspecciones generales periódicas de la Dirección de Catas¬tro o de las especialmente solicitadas. Se hace necesario remarcar, tal como ya habíamos adelantado, que el art. 9a de la ley 26.209 prevé que la subsistencia del estado parcela¬rio se realizará mediante actos de mensura u otros métodos alterna¬tivos de verificación. No se trata ya de un “objeto territorial”, supues¬to que explicamos al referirnos al art. 10, respecto de cuya situación habíamos concluido que forzosamente debería caerse en un levanta¬miento parcelario, pues no se cuenta allí con una determinación ab initio; en consecuencia, no podríamos imaginar los otros métodos al¬ternativos que garanticen “iguales niveles de precisión, confiabilidad e integralidad” que exige la norma. Respecto de la subsistencia de un estado parcelario previo, en cam¬bio, sí es factible. Por ello deberán efectuarse inspecciones oficiales del Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya existentes y ser sus agentes oficiales públicos, contarán con las garan¬ tías de nivel de precisión, confiabilidad e integralidad exigidas por la norma comentada. El resultado de dichas inspecciones quedará plas¬mado en las pertinentes actas respetando las normas administrati¬vas, en cuanto a mecanismos de producción (forma de labrado, funcio¬narios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a través de las nor¬mas de procedimiento administrativo, recursos contencioso adminis¬trativos, etcétera). jurídica- 0 inmersos ( termina® cación o ex acreedor o Yadijim liario argei namientoc sobre cosa i lasmutacio gida tambit delapropor lodeadquis rio autoriza exista al mo¡ Cuando \i material coi compravent; demodificac judicial, par! Obviamente “título suficú Mm,queex ^jünos, tanfc Malcomo en En cumplí ¡''".fechad jHe.ensu V] V — Casos en que se hace menester mensura
Consecuencia de lo dicho anteriormente es que sólo se exigirá la mensura en los siguientes casos: 1. Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos rea¬les sobre objetos territoriales; es decir, inmuebles que no con¬tengan los elementos esenciales que tipifican la parcela según los arts. 4e y 59 de la ley 26.209. En este supuesto, quedan com¬prendidos forzosamente los objetos territoriales surgidos de las transmisiones ad corpus o ad mensuram. 2. Cuando tratándose de parcelas con sus elementos esenciales, de inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motiva¬das por la caducidad del estado parcelario, suija que ha habido modificaciones fácticas que han repercutido en la determina¬ción de la parcela. Es decir, se han modificado algunos de sus elementos esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno de los actos establecidos en el art. 12 de la ley 26.209 (constituir, declarar, modificar, etcétera, derechos reales sobre la parcela). Operada la caducidad del estado parcelario, por el transcurso del tiempo establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros pro¬vinciales, frente a la constitución, modificación o declaración de dere¬chos reales sobre las parcelas que pretendan hacer sus titulares, de¬berán exigir una previa verificación de subsistencia del estado parce¬lario. c — Especialidad en la causa ■■ p«? % IIP * Tal como expresáramos al iniciar el análisis del art. 12, la exi|¡p cia de la especialidad recae sobre todos los elementos de la relacio*1
jurídica. Obviamente, en un sistema causal, como en el que estamos inmersos (arts. 499,500 y 2602, Cód. Civil), se exigirá también la de¬terminación precisa de la causa de constitución, adquisición, modifi¬cación o extinción. Es decir, el acto jurídico por el cual el dominus, el acreedor o el usufructuario llegó a ser tal, o dejó de serlo. Ya dijimos, en nuestro análisis del art. 11, que el registro inmobi¬liario argentino, amén de ser un registro real, es también “de encade¬namiento dominial”, ya que será el dominio (o cualquier derecho real sobre cosa propia) el que determine el encadenamiento o camino de las mutaciones que se pregonan. Pues bien, la determinación está exi¬gida también en el art. 12 cuando expresa que: “...Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el títu¬lo de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funciona¬rio autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación...” Cuando la norma exige “el título”, alude tanto a la causa en sentido material como formal. Así, deberá figurar la causa de adquisición: compraventa, donación, permuta, dación en pago, etcétera; o la causa de modificación: sucesión hereditaria y adjudicación judicial o extra- judicial, partición de condominio, partición de gananciales, etcétera. Obviamente todas ellas deberán satisfacer los recaudos del llamado “título suficiente”; es decir, la causa idónea ad transferendum domi- nium, que exige el art. 2602 del Cód. Civil, lo que debe exigirse, como dijimos, tanto en lo formal
(resolución judicial, notarial o administra¬tiva) como en lo material, que son los ejemplos a los que ya aludimos. En cumplimiento de estas exigencias, el asiento determinará el nú¬mero, fecha de la escritura que genera la mutación, y el notario que la labró, o, en su caso, el número, fecha y juzgado autor del resolutivo ju¬dicial que motivó la modificación por adjudicación en un proceso suce¬sorio o en una liquidación de sociedad conyugal, o cualquier otro su¬puesto de división comunitaria . Cuando se trate de condominio, o copropiedad horizontal (si se nos permite el término) deberá expresarse la proporción de cada titular. Sobre este tema cabe hacer una acotación, ya que es muy frecuente que tanto el notario como el juez, en los supuestos de ser instrumen- tadores de causas de adquisición o modificación de las que resulte un condominio, no determinen las proporciones de cada uno de los pro¬pietarios adquirentes o adjudicatarios. COI IIlC cul car prá que mir. to s “tra XJ losa Regi que i nami ley.E ciónj senta naop< este a mente ART. sedivú tes resi operad Cuai nuevay loción.. nos den Tal falencia no es leve, en principio, en un sistema de condominio romanista, como el que adopta el Código argentino, dado que en él la parte alícuota o indivisa del condominio es un requisito esencial de es¬pecialidad del derecho; sin embargo, la existencia de una norma que soluciona la duda en la cuantificación de la porción para las votacio¬nes, proporcionaría, en nuestra opinión, por aplicación analógica, so¬lución también al problema registral que se produce por la indetermi¬nación precisa de la porción alícuota. Nos estamos refiriendo al art. 2708 del Cód. Civil que prevé, que: “Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos, se presume que son iguales Estimamos que el registrador, aun cuando no se trate de una norma expresa, deberá aplicar, por analogía, la solución del Código también para estos supuestos de redacción del asiento24. Por otra parte, debe tenerse presente que la presunción generada por el art. 2708, sin du¬da es iuris tantum, en razón de lo cual el condomino que se sienta agraviado ante una posible disminución de su porción no tendrá difi¬cultad alguna en hacerlo declarar así judicial o convencionalmente en un acto complementario que, obviamente, presentado para su regis¬tración, adecuará la proporción también en el asiento registral de con¬formidad a lo resuelto. La ley matricule mueble ol Al exigir el art. 12 que debe expresarse el encadenamiento domi- nial existente al momento de la matriculación, está aludiendo a la ¡¡SeÍ ’ y* constancia registral previa que, generalmente, salvo en los casos de s^r modificación por unión o subdivisión (que veremos al analizar el artí3 qUe. culo siguiente), será la correspondiente al sistema de registración hilo rl k causal, en el que primaba la causa de la mutación jurídico-real. En la práctica se denomina a este dato como “antecedente dominial”, dado l d que, como dijéramos, el registro argentino es de “encadenamiento dof Co% minial”. Este dato, por otra parte, es el que permite continuar el tracOqüjy to sucesivo hacia atrás en el tiempo, con la existencia del llamado -0 esenci^; “tracto histórico” hasta llegar a la primera registración del bien. Una non? Un dato anexo que requiere la norma del art. 12 en la redacción de )ára taJI l°s asientos es el número y fecha de presentación del documento en el
ínan Yt Registro. Este número correlativo que se asigna a cada documento que ingresa es el que aparece como consecuencia del “sistema de orde- namiento diario”, al que nos referiremos al analizar el art. 40 de esta refiriendo k ley. El primer asiento que genera todo documento conteniendo mutasobreel iniri ción jurídico-real o cualquier medida, es el llamado “asiento de pre¬gue son iffísentación” que, como veremos, resulta ser el que verdaderamente tor.te de una® na °Ponihle la futura inscripción o anotación, ya que en definitiva, son I f ndimtffllí este asiento y su fecha los que determinarán la prioridad del documentó ingresado. art. 2708,# ino que se®, Aíjt. 13. [DIVISIÓN, ANEXIONO UNIÓN DE INMUEBLES].—Si un inmueble ónnote^I se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como par•onal# tes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración Toara ^ operada. t#' Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una XJfSfr i nuevayúnica matrícula de las anteriores, poniéndose nota de corre¬ §i lación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los pía- nos de mensura correspondientes. MODIFICACIONES FÍSICAS SOBRE EL INMUEBLE OBJETO . ÜH DELA REGISTRACION mm I m I La ley 17.801 prevé en el art. 13, al regular el procedimiento de matriculación, la posibilidad de modificaciones físicas sobre el in- 11 ¡¡¡H mueble objeto de registración. Recordemos que al indicar los recaudos descriptivos del objeto in¬mueble, es decir, al referirse al principio de especialidad sobre el ob¬jeto de la relación jurídica, el art. 12 de la ley 17.801 sólo hace referen¬cia a la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos, prescindiendo de las construcciones, plantaciones y obras de cualquier naturaleza. Remarca finalmente que, cuando existie¬ren, se consignará también la nomenclatura catastral y se identifica¬rá el plano de mensura correspondiente1. ■I f ’Eltém ¿ser poco fe |V Í|M tecwc ¡¡Ha ¿técnico, cua I jgjpersonayeluí jara también la ei 0artl2enreali( üdotécnico que acal kadelinmueble. i lendominiocomún. jafectadónalaley 1 No. De la modific Consecuencia de lo dicho, según expresamos al analizar el citado art. 12, en un sistema de dominio vertical2 como el que rige en el Có¬digo Civil argentino (arts. 2518 a 2520), las modificaciones a que pue¬de verse sometido un inmueble sólo estarán referidas a las dimensio¬nes superficiales y perimetrales, puesto que las circunstancias edili- cias y las mejoras en general, salvo los casos de propiedad horizontal, acompañarán por accesión al terreno3.
a y gen ■BE ®®ioquedeb( en el art. Sdeberáf Sí 1 El objeto del derecho real debe estar perfectamente determinado, puesto que se trata de un derecho que recae sobre la cosa, en este caso, inmueble. Por ello, muchos au¬tores exigen siempre la mensura y el plano que alude la norma. La referencia que hace el codificador en el art. 1344 del Cód. Civil a las ventas de inmuebles ad corpus no elimi¬na dicha exigencia, pues sólo se pronuncia por la validez del contrato de transferencia redactado en esas condiciones. Para la constitución del derecho real sobre ese objeto, en cambio, continúa rigiendo, de manera categórica, el art. 577 del Cód. Civil, que requie¬re la entrega de “la cosa” que, obviamente para efectivizarse, exige determinación pre¬cisa. Véase, sobre la cuestión, Oddone, La mensura, requisito indispensable para instru¬mentarla publicidad inmobiliaria,LLC, 1986-871. 2 Por el principio de accesión y considerando la extensión vertical del dominio in¬mueble (art. 2518), en el Código Civil argentino no se hace menester la descripción de las características físicas del objeto. Todo lo que esté por encima y por debajo del inmueble será propiedad del titular del mismo (a excepción de los tesoros y las minas). No es cier¬to que se presuma su propiedad como lo indica el art. 2519. La presunción, mal incluida, obedece a que Vélez transcribió casi textualmente el dispositivo del art. 553 del Cód. Civil francés y allí se admitía el derecho de superficie que limitaba su verticalidad. Véa¬se Gutiérrez Zaldívar, “La venta de aire del espacio aéreo. El derecho de superficie. Los derechos reales suprimidos”, en Temas de derechos reales, ps. 170 y 171. 3 La ley 25.509, de Superficie Forestal y de Silvicultura de 2001, pone una excep¬ción más al dominio vertical y, en cierta forma, limita el pronunciamiento de las normas citadas. Mil , En el sistema español se consignan ciertas modificaciones constructivas, ediüCw» de riego o saneamiento, razón por la que las modificaciones son clasificadas en “cuanti tativas (que corresponden a las que estamos analizando) y “cualitativas”, entre las cfie Pues bien, el art. 13 de la ley 17.801 establece que: “Si un inmue¬ble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operadaEl término “desmembración” utilizado en el dispositivo, amén de ser poco feliz aun para el lenguaje vulgar, no se compadece con el sentido técnico jurídico de la palabra. “Desmembrar”, jurídica¬mente hablando en el ámbito de los derechos reales, es separar las fa¬cultades del dominio (utendi, fruendiyabutendi), colocándolas en ti¬tularidades diversas. Se genera así un dominio desmembrado, en sentido técnico, cuando, por ejemplo, se transfiere la nuda propiedad arma persona y el usufructo a otra (art. 2507, Cód. Civil). Coghlan re¬marca también la expresión errada de la norma . El art. 12 en realidad no intenta aludir a la desmembración en sen¬tido técnico que acabamos de explicar, sino que apunta a la división física del inmueble. Esta división podrá ser en propiedad horizontal o en dominio común. Como sabemos, se exige un plano de subdivisión y afectación a la ley 13.512 en el primer caso; y de subdivisión en el se¬gundo. De la modificación física operada deberá dejarse constancia en la matrícula y generarse luego tantas matrículas como inmuebles hayan resultado de la división. Obviamente, entre los antecedentes del dominio que deberán asentarse en la nueva matrícula, conforme lo regulado en el art. 12, como elemento que hace al
encadenamiento del dominio, deberá figurar la matrícula “madre” de la cual surgen las nuevas por la división o modificación operada. Puede ocurrir igualmente que las modificaciones físicas fueren si¬multáneas y variadas, como, por ejemplo, cuando el propietario sub- divide el inmueble, permuta una parte con un colindante quien, a su vez, le trasfiere parte de su inmueble que el primero unirá al resto del suyo. En tales casos, el acto modificatorio sería complejo, integrado por una mensura para subdivisión y unión, y será todo ese negocio va¬riado y complejo, junto a los planos que le brindan el apoyo físico, lo que ingresará al registro para su inscripción. flll efectuara: sartafflbien nalizai que a Entre nos bién prevé k ciónfísicaju presa que: “1 declaración ( del plano al t RocaSasti plica que la ci do al dispone de dos o más, se hará unas gregada y de que en esos ( pues no se aa positivos, sinc Realmente viadocadaveí gistrales. El t titularidad dt ra.Sinembar segúnexpresi Enelderec ^blespued ¡Sil Para el caso de unión o anexión, la misma norma del art. 13 citado establece que: .. Cuando diversos inmuebles se anexaren o unifica¬ren, se hará una nuevay única matrícula de las anteriores, poniéndo¬se nota de correlación Como ya dijimos, para las dos posibilidades mencionadas en el art. 13 de la ley 17.801, se hará necesaria la confección de planos: 1 — De mensura y subdivisión para el primer párrafo. 2 — De mensura y unión o anexión , para el segundo párrafo. En ambos casos deberán vincularse las matrículas implicadas con los respectivos planos . SKI í*ss« ^°CÓU ükde\ 9 P Generalmente, estos actos de división, unión o anexión, precede¬rán a la realización de algún acto traslativo, pero bien podría ocurrir que fuera sólo para dejar preparada administrativamente la posibi¬lidad de realizar en el futuro alguna mutación jurídicoreal. En Es¬paña, el supuesto está expresamente contemplado en el Reglamento Hipotecario bajo el título “Inscripción, agrupación, división y segre¬gación de fincas” (arts. 45 a 50) y al efectuar comentarios sobre su re¬gulación, los autores , en general, están contestes en la posibilidad de 1 efectuar ambas registraciones simultáneamente, lo que haría ingre- *,,•^ | sar también el tema en los principios del llamado “tracto abreviado” "Plj I que analizaremos en el art. 16 de esta obra. Entre nosotros, Villaro al referirse expresamente al tema, tam- Clta4 i bién prevé la posibilidad de efectuar la incorporación de la modificau% I ción física junto con la enajenación o constitución de un derecho. Ex-
[ presa que: “Ello puede ocurrir simultáneamente con la transmisión o modificación de un derecho real, o en forma autónoma mediante una ■ declaración de voluntad que incorpora las modificaciones resultantes e&elait | del plano al título respectivo”8. s: I Roca Sastre, al comentar el art. 49 del Reglamento Hipotecario, ex¬ plica que la citada norma parece establecer un caso de tracto abrevia- gBEK do al disponer que cuando en el título presentado se forme una finca Lrrafo.En | de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, aplicadas l se hará una sola inscripción comprensiva de la finca agrupada o se¬ gregada y de la enajenación de la misma. Sin embargo, aclara luego que en esos casos “...no hay verdadero tracto sucesivo abreviado, ' "TÉÉÍB pues no se acumulan en un mismo asiento dos actos propiamente dis1' rrir I positivos, sino tan sólo uno de éstos y un acto de tipo inmatriculador”9. na ocurra | Realmente no creemos que siempre pueda hablarse de tracto abreelap°sJ viado cada vez que se acumulen en un solo trámite varias gestiones reeal- B11 \ gistrales. El tracto abreviado exige, a nuestro entender, generar una ^eglaffl® titularidad de derecho real: dominio, hipoteca, servidumbre, etcéteiófl y ^ra' ^ embarg°, en lo registral esta abreviación del trámite aparece, bre i según expresa Roca Sastre, como un tracto abreviado. •Wli<^ I En el derecho argentino no cabe duda que los propietarios de in>S1 I muebles pueden previamente subdividir, anexar o unir parcelas y, en el mismo acto o simultáneamente en distintos actos, transferir o cons¬tituir gravámenes sobre el inmueble o los inmuebles resultantes. Pe¬rica I ro frente a esta posibilidad cabe preguntarse si los herederos declarajflHM dos o cónyuge del titular registral tendrán legitimación, tanto sustanHi J¡¡#1 feg el supuesto como un caso de tracto abreviado. Igualmente, Serrano Alonso, Conceptos JjP jí?» fundamentalesde derecho hipotecario, p. 122. I 8 ^^aro> Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 168. ii ;> 9 Roca Sastre Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 392. jr» ■1 f J ¡¡Si cial como registral, para practicar o disponer ellos dichas modificacio¬nes. Por nuestra parte no nos quedan dudas. Debe tenerse presente que el heredero ocupa el lugar del causante (art. 3417, Cód. Civil) ra¬zón por la cual está legitimado para hacer todo lo que podía aquel de quien proviene su derecho. El heredero o el cónyuge del causante, en su caso, tendrán facultades suficientes para disponer las modificacio¬nes que creyeren convenientes o necesarias sobre los bienes de la he¬rencia y ello aun sin figurar en los asientos registrales su titularidad real. Igualmente no encontramos obstáculo para que frente a instru¬mentaciones simultáneas (art. 16, inc. d, ley 17.801) un adquirente intermedio disponga la modificación y el último adquirente reciba una parcela modificada. Por ejemplo, A vende a B y éste, plano me¬diante, subdivide el inmueble adquirido y transfiere a C sólo una de las parcelas generadas en dicha modificación. Adviértase, en el ejem¬plo dado, la complejidad de los asientos a confeccionar, ya que, a pesar de tratarse de un solo
trámite, deberá redactarse el primer asiento (la venta de A a B) en la matrícula original, en la cual se asentará la mo¬dificación física con remisión al plano de mensura y subdivisión que la posibilita, para luego confeccionar tantas matrículas como parcelas resultaren de la división, consignando asimismo en la matrícula de la parcela transmitida a C el dominio a su nombre. En todos los casos de modificación física del inmueble objeto de re¬gistración se hace menester la manifestación de voluntad correspon¬diente obrante en la instrumentación apropiada. Ello quiere decir que, por tratarse de modificación de inmuebles, según lo preceptuado por los arts. 1184, inc. I9 y 10 del Cód. Civil, deberá instrumentarse dicha manifestación de voluntad en escritura pública10. Sin embarSI # ílíü I J *
Capitulo IV TRACTO SUCESIVO. PRIORIDAD. EFECTOS Art. 14. [Asientos regístrales]. —Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán: a) Las posteriores transmisiones de dominio. b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio. c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan. d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22,24y concordantes. Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el art. 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstan¬cias particulares que resulten de los respectivos documentos, espe¬cialmente con relación al derecho que se inscriba. Una vez practicado el primer asiento en el sistema de folio real; es decir, el asiento de matriculación o “inmatriculación”, al que alude el art. 10 de la ley 17.801, comenzarán a practicarse los asientos suce¬sivos que se suponen reflejan “la vida” del bien objeto de registración, ° sea, todo lo que resulta del art. 22 en sus tres incisos que se refieran directa o indirectamente al bien matriculado. La norma analizada contiene una reglamentación detallada de las constancias registrables, pero, amén de lo que resulta obvio y que Sí**?¡ ¿pesar de* üritarelcertif ral, los registi actos notarial' lados de mane certificados pa doregulados d dobesa5771. Téngase pre e^cionari0 í^feyel liai hiendo ejdgi [¡i 2S* ¡S ¡111 ■ 1% ü Hmü sil quizás no hubiere necesitado de una mención expresa, como “las pos¬teriores transmisiones de dominio” a las que alude el inc. a), destaca¬mos en ella dos aspectos importantes que será menester analizar. En primer lugar, nos referimos al inc. d) que prevé la anotación de la ex¬pedición del certificado regulado en los arts. 22 a 24 de la ley 17.801. Y en segundo lugar, al aspecto gráfico regulado en el artículo que ana¬lizamos, en cuanto a la necesidad de no dejar espacios en los que pue¬dan intercalarse derechos de la misma especie. Esto procura dejar a salvo las prioridades de los derechos constituidos o las medidas ingre¬sadas cuando exista conflicto de prelaciones.
Merced a la constancia derivada del asiento, pregonando la expe¬dición de un certificado registral es que puede corroborarse de mane¬ra cierta el plazo de la correspondiente reserva de prioridad y el con¬secuente bloqueo registral que analizaremos en detalle al desarro¬llar los arts. 23 y 24 de la ley 17.801. Destacamos que, en nuestra opinión, el asiento del certificado re¬gistral referido en el art. 14, a pesar de la finalidad primaria de los re¬gistros, para nosotros no procura sólo brindar publicidad, sino funda¬mentalmente persigue dejar la constancia cierta de la expedición del certificado para poder hacer jugar luego las prioridades y las reservas pertinentes a la hora de determinar una graduación de prelaciones de posibles derechos en conflictos. La verdadera razón de ser de estos asientos radica en la necesidad de insertar en la misma matrícula el elemento que posibilita determinar de manera indubitada el mejor derecho que pregona el art. 17, al referirse a la prioridad registral y que se resume en el proloquio «prior in tempore potior in iure». Vere¬mos al analizar el art. 25 que también repercute en la tarea publicita¬ria al hacer saber al funcionario que se disponga a instrumentar una nueva mutación que se ha expedido ya un certificado anterior. Por otra parte, es nuestra opinión que no es menester la califica¬ción precisa del acto a otorgar, ni en la solicitud del certificado ni en su reflejo registral en el asiento respectivo. Es decir, no sería necesario que se consignara “compraventa”, “donación”, “permuta”, etcétera, sino que bastaría con que en el asiento, y aun en la solicitud de certi ficado, se aludiera tan sólo al efecto jurídico de tales figuras contrae tuales, por ejemplo, “transferencia de dominio”. Aello se refiere el ar 23 cuando expresa que el certificado registral debe haber sido exp® 1 do atal efecto”. Esta tesitura evitaría la disputa en cuanto a si un ceI
tificado registral expedido a los fines de una donación puede ser usa¬do o no para otorgar un acto venta, o a la inversa. Este certificado, que, como veremos en detalle, debe ser solicitado previo a todo acto de mutación jurídico-real, sea de naturaleza, judi¬cial, administrativa o notarial (art. 23, ley 17.801), es decisivo como inicio, al momento de su expedición, de la llamada “reserva de priori¬dad” que, como veremos al analizar el art. 23, no debe confundirse con el bloqueo registral cuyo plazo, si bien comienza a computarse desde ese mismo instante, es mayor y está destinado a otros efectos. 5lfr Apesar de lo que hemos expresado en cuanto a la necesidad de so¬licitar el certificado para todo acto de mutación jurídico-real, en gene¬ral, los registros han tomado la costumbre de exigirlos sólo para los actos notariales. Así, por ejemplo, no se usan ni se encuentran regu¬lados de manera expresa para los casos de subastas públicas. Estos certificados para las transmisiones forzosas por subastas sólo han si¬do regulados de manera acabada en el art. 34 de la ley provincial cor¬dobesa 5771. n i# 0 Téngase presente que cuando la ley 17.801 exige, en el art. 23, que el funcionario autorizante del acto deba tener a la vista el título an¬tecedente y el certificado registral expedido al efecto, sin duda está haciendo exigible la certificación para toda clase de documentos re¬gistrables que produzcan una “... transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmueblesNo hay distin¬ción alguna respecto a la naturaleza del instrumento que la porte. W | Tanto sea documento notarial, como judicial o administrativo, para gtF' I todas esas situaciones la ley exige un “certificado de ley”, usando la ft expresión de López de Zavalía1. újP K Si bien es cierto que la doctrina en general se ha detenido poco en ^1 analizar la exigencia del certificado en los documentos judiciales y
’/J Mi iiyj 11 administrativos, ello obedece a que la ley registral ha sido hecha por escribanos (fue redactada, como ya lo expresáramos, por dos notarios porteños, Falbo y Scotti) que, sin quererlo, dejaron una marcada ten- m Ü dencia notarialista en las normas2. Por ello solemos decir, con ironía, ■ inía Él fjpWt 1 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registráis ps, 331 y 332. 1 i 11 2 Basta con hacer lectura del art. 59 de la ley 17.801, para advertir que sólo se haI i i i ■ % referencia en dicha norma a las escrituras públicas, cuando en realidad el dispositivo IHI íl aPÜcable a cualquier documento portante que contenga una mutación jurídicoreal. /A 9HB ■I m que la ley 17.801 fue redactada “por” notarios y “para” notarios. Y se¬ría a causa de ello que los documentos judiciales en el registro inmo¬biliario argentino “padecen de impertinencia”. Los operadores tribunalicios, jueces y abogados, en general, se han detenido poco en el estudio de esta situación. Pero, en rigor de verdad, analizando el texto completo de la ley y de la norma concreta de la que partimos (art. 23, ley 17.801) encontramos el verdadero sentido: todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real regis¬trado exige un certificado de ley solicitado por el funcionario que au¬toriza la causa (de adquisición, modificación o declaración). Debería exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca de una partición de condominio, antes de ordenar la registración frente a urna acción rei¬vindicatoría triunfante, antes de solicitar la inscripción de una liqui¬dación de sociedad conyugal y, en fin, antes de cualquier acto que, por instrumentación judicial, genere una adquisición, declaración, mo¬dificación, constitución, etcétera, según lo pregonado por los arts. 2fi y23delaley 17.8013. En efecto, desde la norma del art. 2- de la citada ley, puede adver¬tirse la enumeración de actos jurídicos en cuanto a sus efectos. Dice el art. 2S, que se registrarán los actos que “constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles”. En cuanto al art. 23, directamente pregona: “Ningún escribano o fun¬cionario público”, haciendo una clarísima extensión de la obligación del certificado registral también para las otras especies de instru¬mentos públicos, los judiciales y los administrativos4. La ley no se re¬fiere al origen del acto ni a la naturaleza de su documento portante, sino a los efectos jurídicos del mismo, razón por la que no es dable re¬ducir su obligatoriedad sólo a los documentos notariales. 3 Villaro excluye a los judiciales, en los casos de adquisición originaria (como la usucapión), y en los de transmisiones hereditarias. Quedarían, en su opinión, entre los documentos judiciales relacionados con el art. 23 de la la ley 17.801, sólo las transmisio¬nes forzosas por subastas (Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 104). * En verdad, para quienes sostenemos que los notarios latinos son funcionarios públicos, basados en las propias expresiones del codificador (véase nota al art. 11* ’ Cód. Civil), la norma resulta incorrectamente redactada, pues hubiera bastado con e presar ‘ningún funcionario público..
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No obstante, en algunas jurisdicciones, la mayoría de las provin¬cias argentinas, como en el Registro de Capital Federal o en el de pro¬vincia de Buenos Aires, las subastas se practican sin este recaudo. La doctrina expresamente pone de resalto la diferencia entre un certifi¬cado registral y el simple informe que se solicita antes de proceder a una subasta en la provincia de Buenos Aires, efectuando una feroz crí¬tica a ese sistema y reclamando, en aquellas jurisdicciones, el bloqueo pertinente para la seguridad del adquirente y del ejecutante . Ocurre que en dichas legislaciones procesales y regístrales sólo se exige un informe que, como tal no reserva prioridad alguna, lo que hace correr el riesgo al adquirente en subasta de que se modifiquen las condiciones del dominio antes de proceder a su compra. Esa mo¬dificación repercutirá de manera directa en los intereses del ejecu¬tante que no sólo puede ver mermado el monto efectivamente logra¬do por la realización del bien, sino que hasta llegará en algunos casos a verse privado totalmente de la posibilidad de subastar. En la provincia de Córdoba, como dijimos, por expresa disposición del art. 34 de la ley 5771, reglamentaria registral, la anotación pre¬ventiva para subasta , genera, por expresa disposición legal, reser¬va de prioridad y el consecuente bloqueo registral. De esta manera, una vez que se ha procedido a su expedición , durante ciento cincuenta días el dominio queda bloqueado, asegurando la realización de la | \$ IB 1 i
subasta libre de todo otro gravamen y garantizando, a pleno, el cobro del crédito por el ejecutante y solicitante de la citada anotación. La doctrina elogia justamente la norma cordobesa. Por ejemplo, leemos en Andomo y Marcolín de Andomo que: “Resulta por tanto conveniente que también en este caso, el certificado no solamente ten- ¡ ^pi ga un valor informativo, sino que además bloquee el Registro. Así, el I^ art. 34 de la ley registral 5771 de Córdoba prevé una anotación preven- tiva por el término de noventa días (este plazo se modificó a ciento cin\'k mente®1 ■B cuenta días en2001) en caso de subastajudicial, salvo que antes de ese '* plazo el tribunal comunique al Registro la celebración del remate” . Villaro participa del mismo criterio y manifiesta la necesidad de modificar la ley registral nacional obligando a la solicitud del certifi®^ cado registral para subasta . Este bloqueo no es una tutela preventi0O0U va; es más que eso, impide cualquier modificación que pudiera opeLosincs rarse sobre la matrícula. Moisset de Espanés llega a sostener que es I mutariónj como si el bien ya no estuviera en posesión del titular y obviamente mediata de no podría disponerse de él10. En el caso de una adquisición, constitutambiénla ción, declaración, etcétera, efectuada durante el camino a la subasI eipresión; ta, así como cualquier medida precautoria, ella quedará subordina¿tanto o Extingue ^gene: cuestión, Moisset de Espanés - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, j en “Revista Notarial”, 1986, ns 887, p. 760. También en Andomo - Marcolín de Andomo, ^PCÍÓJ Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 313). El Registro delaprovinciadeCórdoba,desde 1998,hacaídoenidénticapatologíayhacevalerelbloI^ queo desde la fecha de ingreso del certificado, pero esta disposición, por ser manifiestal y¡lj(¡ mente contraria a la ley, carece, a nuestro entender, de todo vigor. yn]¡¡^ ^ da a la situación pregonada registralmente. Si la subasta se efectivi- za, se registrará la nueva mutación operada; si, en cambio, por cual¬quier circunstancia la subasta no llega a realizarse, se solicitará el destino de la certificación, recabando información en el juzgado acer¬ca de la situación de la subasta (si se realizó o no), tal como lo exige el art. 35 de la ley 5771 de Córdoba. Otro punto que merece destacarse de la norma del art. 14 que esta¬mos analizando es el referido a la forma gráfica de redacción de los asientos, pues, como dijimos, es necesario que se haga en forma corre¬lativa de manera que no permita intercalar asiento alguno. Obvia¬mente sin dejar espacio alguno entre ellos, tal como exige el Código Ci¬vil respecto de los asientos de las hipotecas, cuando en el art. 3144 di¬ce: “La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros su¬cesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro”. Los incs. a),b) y c) se refieren a todos los actos que signifiquen una mutación jurídicoreal, por lo que resulta una norma correlativa in¬mediata del art. 22, inc. a) que alude a esos actos. El inc. b) involucra también las medidas precautorias y providencias cautelares, bajo la expresión amplia “limitaciones que se relacionen con el dominioy
otro tanto ocurre con el inc. c) en cuanto las citadas medidas también se extinguen y se cancelan. En general, en todas las jurisdicciones se trabaja sobre la base de una gran ficha que, en la parte superior, contiene todo lo relativo a la descripción del inmueble, incluida su designación y nomenclatura catastral y el antecedente dominial inmediato anterior al asiento de matriculación, y luego de izquierda a derecha, en columnas, se regis¬trarán los titulares dominiales, su proporción en el dominio, los gra¬vámenes o retricciones, luego las cancelaciones y, finalmente, las constancias de certificaciones a los fines del art. 23 de la ley 17.801 . LEY 17.801 Art. 15. [Tracto sucesivo], —No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que fi¬gure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del do- minio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extin¬ciones. fe m consté uundo,s° traleyd^. piatextua tivadoque trinayjur. plantean e quierautoi todelabibi Sinemb; interpretat kHaydif diodvilqui gentino es i ditativos d< ^neral, tai Jnciadelt eexcepció Bill ifii 1¡¡8 latióte, ü lili ■ I —§1— EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO La norma bajo análisis contempla el principio registral de tracto sucesivo. Pero debemos recordar que la expresión “tracto sucesivo” no es exclusiva de la disciplina registral, sino que también es usada en el ámbito de los contratos o más precisamente en el de las obligaciones, cuando se refieren a las obligaciones de tracto sucesivo, aquellas que deben prestarse de manera periódica en plazos determinados, según lo sentado por el art. 2002 del Cód. Civil. Igualmente, según veremos, es dable hablar de “tracto sucesivo” en sentido sustancial, lo que resul¬ta expresamente reglado en el principio del art. 3270 del Código Civil. NN |tá HN> m
De raíz latina, tractus significa trazado, movimiento lento y pro¬gresivo; y “sucesivo” que implica seguir en el tiempo a otra cosa. De es¬tos significados rescatamos, a manera de síntesis, que el tracto suce¬sivo sería un movimiento trazado en el tiempo. Presenta dos aspectos: uno dinámico que se hace manifiesto en la calificación registral, deter¬minando la negativa o aceptación de la rogatoria de inscripción, (véa¬se nuestro análisis a los arts. 89 y 99) que se relaciona con el derecho del disponente o principio de legitimación, y otro que podríamos señalar como estático, que implica todo el historial, el encadenamiento de ca¬da derecho o titularidad registrada. Este último, denominado “tracto histórico” o encadenamiento dominial, es puramente secundario y no debe distraer nuestra atención al momento de investigar la exigencia. No porque carezca de importancia su manifestación, sino porque di¬cho trazado histórico surgirá como consecuencia del cumplimiento de su aspecto dinámico, es decir, la corroboración del sujeto transmiten- te y la titularidad que presume en el documento a registrar. ¡0l II k THIB Dentro del problema del tracto sucesivo en nuestro ordenamiento positivo argentino es de destacar la influencia de los grandes maes¬tros registralistas españoles. En efecto, la Ley Hipotecaria española de 1861, amén de brindar los aspectos científicos básicos de nuestra disciplina, enriquece con su doctrina y jurisprudencia, de manera constante todos los movimientos regístrales de nuestro país y del mundo, sobre todo en el ámbito de la registración inmobiliaria. Nues¬tra ley de Registro inmobiliario 17.801, contiene normas que son co¬pia textual o casi textual de la Ley Hipotecaria española. Ello ha mo¬tivado que autores nacionales acudan con frecuencia a las leyes, doc¬trina y jurisprudencia española para resolver los problemas que se plantean en nuestro ámbito nacional. Basta con indagar en cual¬quier autor nacional y se advertirá que el ochenta o noventa por cien¬to de la bibliografía consultada proviene de la Madre Patria. 1 Sin embargo, es dable destacar los riesgos de asumir una actitud interpretativa sobre la base de legislación, fuente y doctrina españo¬las. Hay diferencias fundamentales no sólo regístrales sino del dere¬cho civil que rige en ambos países. En efecto, mientras el registro ar¬gentino es un registro de títulos, o mejor dicho, de documentos acre¬ditativos de títulos, en España la registración presume, como regla general, también la posesión, ya que así como en nuestro país la exis¬tencia del título no hace presumir el modo sino sólo como supuestos de excepción en el art. 4003 del Cód. Civil cuando el usucapiente pre¬senta en apoyo de su posesión un título2, en España, en cambio, por __ imperio del art. 1462 del Cód. Civil español, el título traslativo, cuan| do su forma es escritura pública, equivaldrá a la tradición, salvo mención expresa en contrario, con lo cual el titular cartular es tam¬bién un titular real del derecho registrado. mh Por imperio del art. 41 de la Ley Hipotecaria se prevé hasta una in- §| I teresantísima “acción real registral” que toma como único elemento m ■ ü Lrt I
2 En nuestra opinión, esta norma podría aplicarse extensivamente hasta en los casos de poseedores por boleto que, en rigor de verdad, no constituye el título al que la norma alude. Estimamos, pues, que la ratio legis es justamente la existencia de un do¬cumento acreditativo de la voluntad del propietario de transferir el dominio que autori¬za a presumir, por ser lo que comúnmente ocurre («eo quodplerumquefit»), que también se ha entregado la posesión. Obviamente exigiríamos allí que el contrato emane del ver- $ A ■ dadero propietario y que el instrumento tenga fecha cierta. ■ de legitimación la titularidad registral del actor, y la presunción de posesión que de ella emana, justificada sólo por certificación del Re¬gistro que acredite la vigencia del asiento. m r#1 i íst3> ■ <* ÉÉB itpi Jes,#» m | jaraestableo 0£ ador que hab puesto que no Dijimos ya< origen latino i meltiempo”o cepto vulgar d biela pala tracto sucesiv b,¡amado1 primeraparte Desde el pu ^expresad utilizara %arco i En cuanto a otros efectos más puramente regístrales, también es notable la diferencia entre el sistema español y el argentino. En Es¬paña, la inscripción no es obligatoria y si bien tanto doctrina como ju¬risprudencia se han pronunciado casi con unanimidad en contra de ello, según veremos más adelante, lo cierto es que el sistema regula una registración meramente facultativa. En nuestro país, en cambio, como ya explicamos al analizar el art. 2 y según puede inferirse del art. 23 de la ley 17.801, la registración es obligatoria, ya que, amén de que quien no tenga su derecho inscripto no podrá oponerlo con efica¬cia sino sólo a quienes han tomado conocimiento personal de la trans¬misión o de las constitución del derecho (art. 20, ley 17.801)3, la falta de registración impedirá efectuar actos de disposición sobre el inmue¬ble no registrado como consecuencia de la necesidad exigida por ley de contar con “título inscripto” (art. 23, ley 17.801). Volveremos sobre este tema más adelante, cuando analicemos el art. 20. La reserva de prioridad, ingenioso mecanismo de protección del negocio en gestación, típico del derecho argentino y mal interpretado por los autores españoles, que advierten en él la posibilidad de facili¬tar fraudes y simulaciones4, constituye otra gran diferencia con el sistema registral de la Madre Patria. pis i¡§i ■ ii
Desde el punto de vista de los derechos reales, en el sistema espa¬ñol rige el número abierto, al punto que puede discutirse válidamen¬te allí, por ejemplo, si tal o cual figura es o no derecho real y hasta pue¬de pretenderse que por el solo hecho de su registración, alguna figu¬ra contractual genere, por efecto de la oponibilidad erga omnes, un nuevo derecho real. Todo ello nos obliga a que, acudiendo a las fuen¬tes españolas como precedentes de nuestra legislación y ayuda inter¬pretativa, siempre debamos hacer prevalecer, sin embargo, la volun¬tad de nuestra ley por sobre los autores y jurisprudencia españoles, que han basado sus pronunciamientos y dictámenes en un sistema jurídico cuyos básicos principios difieren del nuestro. Esta precaución de la que hablamos nos va obligar a efectuar en varias oportunidades un análisis comparativo de las dos leyes regís¬trales inmobiliarias para desentrañar por qué nos persigue, aunque cada vez con menos insistencia, una postura restricta en cuanto a la aplicación del tracto abreviado en nuestro derecho. El último inciso del art. 16 de la ley 17.801 no se encuentra en su correlativo español, el art. 20 de la Ley Hipotecaria. Ello es visto por algunos autores na¬cionales, más que como un apartamiento de los principios españoles para establecer, en uso de nuestra propia convicción registral, los propios dispositivos argentinos, como un error conceptual del legis¬lador que había “malogrado” la norma española insertando un su¬puesto que no existía en la norma fuente5. Dijimos ya que interpretando la expresión “tracto sucesivo” por su origen latino nos permite extraer la idea de “movimiento que sucede en el tiempo” o “trazado que se da en el tiempo”. En realidad, este con¬cepto vulgar de la expresión, extraído del sentido puramente semán¬tico de la palabra, nos acerca de manera técnica a dos aspectos del tracto sucesivo, uno dinámico, al referir al “movimiento” y otro está¬tico, llamado “previa inscripción”, regulado de manera expresa en la primera parte del art. 15 de la ley 17.801. B Desde el punto de vista de la técnica jurídica, como también había¬mos expresado, no se usa sólo en el ámbito del derecho registral, tam¬bién utilizamos la expresión “tracto sucesivo” en el derecho común, en el marco de las obligaciones y contratos, para aludir a las presta¬ciones u obligaciones que deben ejecutarse en forma periódica y con¬tinuada. Pero hay asimismo un uso más importante desde el punto de vista sustancial que es al que queremos arribar. Se refiere a la transmisión de los derechos en general, aspecto éste regulado a par- | ¡ |BjI tir del art. 3262 del Cód. Civil. Allí podremos también referimos vá- I lidamente al tracto sucesivo, pero no ya aludiendo sólo a los asientos o a las exigencias registrales, sino atendiendo más bien a la existenI | Ahumada dice: “Nuestra ley registral tiene notable influencia de la legislación pjfS' i hipotecaria española, aunque en el tracto abreviado innova e incorpora un supuesto de M |H naturaleza distinta...” (Instrumentos simultáneos y tracto abreviado, LLC, 1988-792). ■ cia misma de los derechos transmitidos. Es el llamado “tracto sucesi¬vo sustancial”. y^ M¡¡á IgHI HHB
¡¡sil ■IB ($10 O* ®st¡tuy®te’ joeíistni®® fiestoenelenei ¡a norma del tr dadabreviada. En cuanto a haynecesidad puedacomprin nospronunciai alosfinesfonr tral,tantoeliri diferente la foi Usando nuestra terminología propuesta al analizar el art. 22 (“ti¬tularidad, real, cartular y registral”), diremos que el tracto sucesivo sustancial involucra las titularidades reales. En este aspecto, el trac¬to sucesivo se relaciona íntimamente con el principio de legitimación para obrar (tener la facultad dispositiva). Pero remarcamos que lo hace con el tracto sucesivo sustancial, y no con el registral, ya que no creemos que el cumplimiento del tracto sucesivo formal sea requisi¬to de legitimación para disponer del derecho. El titular real no ins¬cripto podrá disponer, pero su adquirente no podrá registrar hasta que no se inscriba el derecho del transmitente . ,nuei ^Porlanon , ^timamos ai iii Al analizar el art. 16, Villaro, en contra de nuestra postura esgri¬mida en el párrafo precedente, sostiene la taxatividad de dicha nor¬ma, fundado en la atribución de sustantividad de las normas del tracto sucesivo registral, por lo que, según venimos exponiendo, pa¬ra esta opinión si no se cumple el tracto registral el disponente care¬cería de legitimación para obrar. En efecto, el mencionado autor ex¬presa que “el art. 16 contiene supuestos que son una excepción a la le¬gitimación registral; por lo tanto, esos supuestos no pueden ser sino taxativos...” . En cambio, si partimos de la base de negarle al tracto sucesivo registral la trascendencia que sí le atribuimos al tracto su¬cesivo sustancial, al proporcionar legitimación también sustancial, claramente argumentamos en contra de lo establecido por Villaro. Por ello con acierto Cornejo, refiriéndose a nuestro derecho y efec¬tuando una crítica a la postura de Villaro, establece que "... a nuestro modo de ver, el tracto sucesivo no se refiere a los requisitos de legiti¬mación para disponer, sino a los requisitos para la inscripción de los documentos” . Se está refiriendo, dentro de nuestra terminología, al tracto sucesivo registral y no al sustancial. I vS afig i (W Expresamente hemos apartado de nuestro vocabulario el término “tracto sucesivo material”, a pesar de que el tecnicismo de la locución nos tentaba a aplicarla al que llamaremos “tracto sucesivo sustancial”. Ocurre que en España, los autores aluden al tracto sucesivo ma¬terial (algunos hasta lo califican de sustantivo), pero haciendo refe¬rencia al encadenamiento de titularidades inscriptas. Así, leemos en Chico y Ortíz que: “La serie de títulos inscriptos ha producido una ge¬nealogía de titulares. A esto se le llama tracto sucesivo material o sus¬tantivó'” . El tracto sucesivo formal, para los autores españoles, lo brinda la necesidad de que cada acto inscripto tenga su propio asien¬to, en definitiva, que haya una manifestación por separado de cada re¬gistración. Para nosotros, en cambio, la
diferencia necesaria, que no efectúan aquellos autores, radica en que en el tracto sucesivo sustan¬cial se procura la existencia del derecho en cabeza del transmitente o constituyente, con independencia de registración alguna que podrá o no existir, mientras que el tracto sucesivo formal se pondrá de mani¬fiesto en el encadenamiento de asientos generados por la exigencia de la norma del tracto sucesivo y ello aun cuando estemos en su modali¬dad abreviada. aac% I tal I ^no [ *<% I hasta Lesgri- ia nor¬ias del do, pa- ecare- Ltorex- lalale- ;er sino 1 tracto ictosu- ;ancial, Villaro. | y efecluestro elegid I n delos I logia- 1 tér#° I ■ susta En cuanto a la abreviación o compresión de asientos, es decir, a si hay necesidad de que cada registración tenga su propia inscripción o pueda comprimirse en una sola, el tracto formal, para los españoles, nos pronunciamos contundentemente por su intrascendencia, tanto a los fines formales como sustanciales. En efecto, al operador regis¬tral, tanto el inscriptor como el usuario, le resulta poco menos que in¬diferente la formulación de uno, dos o tres asientos o uno solo com¬pendiado, mientras surjan de ellos el encadenamiento registral exi¬gido por la norma, que es el verdadero objetivo de sus principios. Estimamos, como veremos al analizar el art. 16, que la esencia fun¬cional del tracto sucesivo abreviado radica en la registración de una sola vez de todas las mutaciones presentadas para su registración, no así en su modalidad operativa registral. Por ello, no compartimos, por no ser conveniente, la idea de transformar en un elemento rector esta independencia de asientos como para erigirla en una fase del “tracto formal” de la figura estudiada. A tales efectos es muy ilustrativa la ex¬ plicación de Montes, cuando expresa que no todos los principios regís¬trales pueden estimarse valorativamente en un plano de igualdad; hay algunos que sólo se refieren a meros aspectos formales u organi¬zativos . Si tenemos en cuenta en nuestros análisis esos aspectos “meramente formales”, como les llama Montes, corremos el riesgo de desvirtuar la finalidad sustantiva de las normas regístrales. Como ocurre con todos los principios y normas regístrales, la exi¬gencia del tracto sucesivo procura el cumplimiento o realización de una prerrogativa o una finalidad propuesta por el derecho sustan¬cial. Por ello, en nuestro enfoque haremos especial hincapié en la ma¬nifestación sustancial del tracto sucesivo. Que quien transmita o constituya el derecho sea el titular real del mismo; o que quien ad¬quiera, o a cuyo favor se constituya, sea quien tenga efectivamente derecho a ello. El derecho registral acudirá en ayuda del motivo ma¬terial protegido para que se cumpla el tracto sucesivo sustancial, al cual nos referiremos más adelante y que halla su manifestación nor¬mativa en el Código Civil en el art. 3270: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que goza¬ba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un dere¬cho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere ”. Esta norma, más que jurídica, lógica, es aplicación del brocárdico la¬tino «nemo dat quod non habet» (“nadie da lo que no tiene”).
Según veremos, por el tracto histórico, la titularidad del derecho perfectamente encadenado en cada asiento con su precedente cons¬tituirá una de las exigencias doctrinarias y legales para considerar cumplido el principio de tracto sucesivo. Ello a punto tal que en el “Primer Congreso Internacional de Derecho Registral”, en noviem¬bre y diciembre de 1972, cuyos pronunciamientos integran la llama¬da “Carta de Buenos Aires”, en lo que respecta al tracto sucesivo se resaltó que"... los derechos inscribibles se derivarán del titular ins¬cripto, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes”. Sin embargo, remarcando lo antedicho, el referido encadenamien¬to debe atender más a las titularidades reales o sustanciales que a las meramente formales o regístrales. Es cierto que el encadenamiento proveniente del tracto histórico se respetará indefectiblemente, por virtud del imperativo del art. 16, in fine de la ley 17.801, pero en cuanto a los otros aspectos del tracto sucesivo, resultarán interpre¬tados con más elasticidad frente a la óptica de considerar más impor¬tante el tracto sucesivo sustancial. Por más que nos encontremos dentro de la disciplina registral, no debemos perder de vista que esta rama del derecho sólo procura asegurar y brindar un apoyo a la figu¬ra derecho sustancial que reconozca o dé nacimiento a cada una de las figuras jurídicas registrables: el dominio, la hipoteca, etcétera. El tracto histórico, aquel que surge como consecuencia de haber respetado el requisito de la previa inscripción, según vimos al anali¬zar el art. 14, ya estaba expresamente consagrado en el Código Civil en el art. 3144, norma en la que Vélez, atendiendo a la idea del enca¬denamiento puramente formal que cada asiento se apoye en el ante¬rior, establece: “La toma de razón debe hacerse en los registros sucesi¬vamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro”n. Ello nos obliga a una actitud o punto de vista registral consecuen¬te atendiendo a ese concepto. Los principios registrales, con sus dis¬tintas manifestaciones y sus consecuentes diferencias puntuales pa¬ra cada tipo de bien registrable, sólo procuran el mantenimiento, aseguramiento, protección y realización de los fines de cada uno de los objetos protegidos por el registro respectivo. No podemos, en fin, ver en cada registro jurídico de bienes una manifestación autónoma de asientos, divorciada por completo de las prerrogativas asignadas a los derechos registrables. Cada asiento procurará la realización del derecho protegido, tanto en su faz estática como dinámica y ésa debe ser la óptica reguladora de legisladores y la actitud interpretativa de operadores registrales, jueces y doctrinarios. Ahora bien, si es factible hablar de una titularidad real diferencia¬da de una cartular y otra registral, tal como ya lo expusiéramos (véa¬se nuestro análisis al art. 29) también será posible efectuar un válido distingo, consecuente, entre distintas manifestaciones del tracto se¬gún la titularidad a la que hagamos referencia y, a no dudarlo, la que manifiesta más importancia ontológica es la titularidad real, razón Bono, Tracto abreviado: límite temporal de las instrumentaciones simultáneas, en “Foro de Córdoba”, n¡ 56,1999, p. 16. - .#aSjur o* casos 55a m consi tafias^ l (juenosociip^1 Aunque nos
encontramos al ^apesarde rentes excepcioi la ley. Serían es guirla justicia q isreferiren riademuebles c art 3271 que: “1 consagra el prin um muebles”. quecomúnment hádelo que falencia al ac ¡“Perdida, aun e rsido adquirid etratadela &?• ■ §2 EL TRACTO SUCESIVO SUSTANCIAL ¡1¡§I LaP¡ *>fa Í¡¡1 B|| HB3Í i Sío.C°ft 1 SIP 12 Musto, Derechos reales, 1.1, ps. 307 y 308. por la cual los principios que juegan en el tracto sucesivo sustancial primarán por sobre el cumplimiento formal de las que sólo persiguen el cumplimiento de las exigencias registrales, o sea, respecto del trac¬to sucesivo registral. Esta posición será muy importante a la hora de analizar el tracto abreviado, cuando desarrollemos el artículo siguiente, pues si la regla general será analizar esa figura dando prevalencia al tracto sustan¬cial, los supuestos que no estén enumerados en una norma de excep¬ción reguladora del tracto abreviado registral sólo deberán interpre¬tarse también como enumeración ejemplificativa o enunciativa y no taxativa. En suma, será, como veremos, uno de los argumentos que fa¬ciliten la interpretación amplia de las normas reguladoras del tracto abreviado registral, posibilitando la inclusión de supuestos no enu¬merados legalmente que es actualmente la tendencia más generali¬zada en los Registros inmobiliarios del país. La necesidad de que la mutación de un derecho haya sido normal¬mente producida o generada por el titular del derecho, quien está fa¬cultado legalmente para ello, resulta de una verdad irrefutable. La norma sustancial del art. 3270 del Cód. Civil, a la que hemos hecho referencia más arriba, no hace más que introducir al derecho positi¬vo un principio de elemental lógica. Tanto que estimamos que si fal¬tara del contexto normativo, su principio regiría igual y con idéntico enunciado. El hecho de que nadie pueda dar a otro un derecho mejor o más ex¬tenso que el que él mismo tiene («nemo plus iuris ad allium transfe- rrepotest quam ipse haberet»), no permite una excepción válida des¬de un enfoque lógico. Por ello, como el derecho no puede ser ilógico, creemos que no se trata de un principio jurídico12. Los principios ló¬gicos preexisten a toda ley positiva y “... si el orden lógico existe en un sistema, es porque dicho sistema se ha limitado simplemente a reco-
nocerlo, positivizándolo” . No todas las conclusiones lógicas relacio¬nadas con la justicia están haciendo referencia a principios jurídicos. Las normas jurídicas no se apartan de la lógica sino sólo en aparien¬cia para preferir la justicia frente a otros valores de menor jerarquía y, en tales casos, este valor supremo integrará como elemento funda¬mental una importante premisa dentro del silogismo, que permitirá asimismo considerarla lógica. En suma, todo principio jurídico debe respetar las reglas de la lógica, pero no todo principio lógico, como el que nos ocupa, puede erigirse en un principio jurídico . Aunque nos apartemos de nuestro análisis exegético al que nos encontramos abocados en esta obra, no podemos dejar de remarcar que, a pesar de lo dicho en el párrafo anterior, existen algunas apa¬rentes excepciones al principio «nemo plus iuris...»,
consagradas por la ley. Serían esos apartamientos aparentes de la lógica para perse¬guir la justicia que habíamos mencionado más arriba. Nos referiremos sobre todo a la supuesta excepción que en mate¬ria de muebles consagra el art. 3271 del Cód. Civil. Dice la norma del art. 3271 que: “La disposición del artículo anterior (se refiere al que consagra el principio «nemo plus iuris...») no se aplica al poseedor de cosas muebles*. Procurando preservar la justicia y atendiendo a lo que comúnmente ocurre («lex statuid deo quod plerumque fit»: la ley regula de lo que comúnmente ocurre) en materia de muebles, se da prevalencia al adquirente de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, aun en contra del propietario anterior y a pesar de no ha¬ber sido adquirida de éste. Se trata de la aplicación del art. 2412 del Cód. Civil: “La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presun¬ción de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera ac¬ción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o perdida” . S jOe u un i bida< oí Como dijimos, el art. 2412 no nos atañe en este caso de manera expre¬sa, puesto que está referido a cosas muebles no registrables16 y nues¬tro cometido es el análisis de la ley inmobiliaria, pero vale la reflexión para analizar el tracto sucesivo sustancial del que nos ocupamos tam¬bién en este punto y que justamente prescinde de toda idea de ins¬cripción. Conidéni ¿óndelart. 2* naiquefonci ¡taino, no hí cumplimiento ese tercero, ad riaysuderech sólodelaley, qi riendayla seg tica del verus d Otro supuesto que podría aparentar excepción al principio del art. 3270 lo constituye el normado en el art. 1051delCód. Civil que, al es¬tablecer, luego de la reforma, que la nulidad de un título anteceden¬te no será oponible al actual adquirente de buena fe a título oneroso, torna en titular dominial a quien ha recibido el derecho de quien no lo era por adolecer el título de éste de una causal de nulidad. Si aplicáramos los conceptos que tan claramente explica Vélez en la nota al art. 787 del Cód. Civil, no deberíamos hacer propietario a ese adquirente. Vélez nos dice allí que: "... No se pueden transferir otros derechos que los propios, y la enajenación hecha por el que no es propietario, no hace propietario al que la adquiere”. Pero luego, con la reforma del art. 1051 por ley 17.711, el principio se revierte con ar¬gumentos que no son compartidos por nuestra parte ni por la mayo¬ría de la doctrina nacional, consagrándose así, para algunos, otro su¬puesto de excepción al principio analizado17. «nemo plus iuris...», dado que quien supuestamente transmite el derecho, en realidad no lo hace, sólo protagoniza el supuesto de hecho normado para que el poseedor de bue¬na fe, por imperio legal y sólo por eso, adquiera el dominio. Téngase presente, y en eso
está acorde toda la doctrina, que hasta que constituye un modo de adquirir originario, el derecho no deviene del transmitente. 16 En materia de cosas muebles registrables, por lo mismo que tienen otro medio de publicidad que la mera exteriorización posesoria, el principio del art. 2412 no es de apli¬cación. Dice Musto: “El principio del art. 2412 pierde paulatinamente terreno en lo refe¬rente a esta categoría de cosas, aunque no siempre las leyes son claras al determinar la excepción” (Derechos reales, 1.1, p. 321). 17 Adrogué, “El artículo 1051 del Código Civil y su influencia sobre el régimen de los derechos reales”, en Temas de derechos reales, p. 281. Este autor considera que la nor¬ma funciona en el nuevo entorno registral de la ley 17.801, como dando cabida en nues¬tro derecho inmobiliario, aunque sea parcialmente, al principio de fe pública registra*- Por nuestra parte, estimamos que es innegable la recepción parcial a la que hace re renda Adrogué, pues si analizamos el texto del art. 1051 con el equivalente español ( 34), que integra, junto con otras normas, el principio de fe pública registral (norma Que e; 181 ee] ül |flj|
Sin embargo, la interpretación del art. 1051, como adelantára¬mos, no es pacífica. En general, la doctrinaha visto en el art. 1051 del Cód. Civil, una defensa de la buena fe del tercero, sólo frente a una nulidad relativa y no cuando el vicio genere una nulidad absoluta, en razón de lo cual el citado artículo, aun luego de la reforma, no habría dado cabida en el derecho argentino, al principio de fe pública regis¬tral. Ahondaremos nuestro análisis al referirnos al art. 20 de la ley 17.801 y al llamado “tercero registral”. Con idéntico razonamiento que para rebatir el carácter de excep¬ción del art. 2412, concluiremos que el art. 1051, para quienes sostie¬nen que funciona también en los supuestos de transmisiones a non domino, no haría más que generar una consecuencia legal frente al cumplimiento del supuesto de hecho consagrado. La adquisición por ese
tercero, adquirente de buena fe y a título oneroso, sería origina¬ria y su derecho no habría provenido del supuesto transmitente sino sólo de la ley, que habría considerado más valedero proteger esa apa¬riencia y la seguridad dinámica, que la realidad y la seguridad está¬tica del verus dominus18. — §3- Tracto sucesivo extrarregistral Frente a la existencia de un tracto sucesivo sustancial, verdadero objeto de protección de las leyes registrales cuando defienden el prin¬cipio de tracto sucesivo, debemos concluir forzosamente que puede manifestarse el tracto sucesivo también de manera extrarregistral. t). Tal como sucede con las inexactidudes registrales en las que adverti¬mos un desacuerdo entre la realidad registral, que surge de los asien¬tos, y la extrarregistral, es decir, la vida jurídica fuera de los registros, según conceptúa el art. 34delaley 17.801, también es dable advertir, por idénticos motivos, la existencia de un tracto sucesivo extrarregis¬tral que, si bien tiene alguna atinencia con el que hemos llamado “trac¬to sustancial”, no siempre es normal y merecedor de protección por un sistema legal. En efecto, llámase tracto sucesivo extrarregistral al que no aparece en los registros, sea porque las partes intervinientes en el negocio que generó la mutación tengan intención de evadir im¬puestos, sea porque quieran mantener, en lo aparente, fuera de su patrimonio, el bien registrable para evitar responsabilidades, o por simple desidia en la tramitación de la inscripción correspondiente. 5»*: con' ÍU*1® . ¿jiBUiediata ¡atransferenc (jacto extran (nierido por el En todos es dadyjamás ac sustanciación ofrenteauna pordetermina los supuestos ( tiempoyabrev oar tiempo y a querido es bue mos,nilosint< imperar en los mostrarán ah gistral. Por el] Registral, en 1 Estación púb] Procurando la ?elamism ?lerefen ■11 ■ adii uiex ’flüe aúj En determinados registros, el trámite es demasiado largo o, por muy especial, resulta engorroso y los titulares reales no acceden al registro procurando evitar esos inconvenientes. Ello ocurre, por ejemplo, hasta en los registros constitutivos de automotores y moto- vehículos (decr.-ley 6582/58), en los que se exige la registración co¬mo elemento integrativo del derecho . El primitivo dueño enajena la unidad, pero no se registra la mutación jurídico-real; ese adqui¬rente, a su vez, transfiere nuevamente y así sucesivamente hasta ge¬nerarse un verdadero encadenamiento carente de reflejo registral. En lo sustancial, las partes procuran mantener la historia jurídica mediante la conservación de los respectivos contratos para deslindar responsabilidades, pero luego, en el momento en que se decide rea¬nudar el reflejo registral, se obvian los contratantes intermedios y sólo se registra al actual adquirente. Frente a esta patología, en el ca¬so
de los registros constitutivos podríamos decir que hasta se carece también de tracto sucesivo sustancial, dado que cada supuesto adquirente no llegó a ser propietario por falta de esa registración a la que la ley concede efectos constitutivos. También encontramos los casos en los que al adquirente no le in¬teresa registrar su titularidad, dado que tiene planes de transferen¬cia inmediata y quiere evitar los impuestos que gravan la citada mu¬tación que carecerá de permanencia (sellos, anotación e impuesto a la transferencia de inmuebles, según los casos). Este titular utiliza el tracto extrarregistral de manera inapropiada, dándole un uso no querido por el sistema y cometiendo evasión fiscal. En todos estos casos, ese negocio permanecerá en la clandestini¬dad y jamás accederá al tráfico registral, salvo por consecuencia de la sustanciación de un proceso judicial por acción de daños y perjuicios o frente a una acción de simulación o pauliana. En cambio, cuando por determinadas circunstancias que veremos al analizar el art. 16 y los supuestos de tracto abreviado, el particular sólo por economía de tiempo y abreviación de diligencias acude a esta figura, se trata de ga¬nar tiempo y abaratar costos y esfuerzos. En este supuesto, el efecto querido es bueno y no hiere para nada el sistema, ya que, como vere¬mos, ni los intereses tributarios del Estado, ni la fe pública que debe imperar en los asientos registrales se verán alterados. Los asientos mostrarán a la larga, aunque quizá demorada, la realidad extrarre¬gistral. Por ello, sólo admitimos hablar de un tracto sucesivo extra¬rregistral, en la medida en que sea reflejo de una realidad cuya mani¬festación pública resulta sólo demorada por situaciones normales, procurando la abreviación del trámite. De la misma manera que en materia de inexactitudes registrales es dable referirse a las sobrevenidas normales y a las anormales o pa¬tológicas, que se desarrollarán al analizar los arts. 34 y 35 en esta obra; así, admitimos el tracto extrarregistral como una manifesta¬ción de la inexactitud normal, mientras penden de inscripción los ne¬gocios que aún no han llegado a registrarse. — §4- El tracto sucesivo y el principio DE LEGITIMACION PARA OBRAR La expresión “tracto sucesivo sustancial”, que hemos venido em¬pleando, nos demuestra que lo que realmente le interesa al derecho HHHRI:—i : — 1^ registral es asegurar las adquisiciones dominiales o cualquier otro 1 M derecho real, de manera tal que el sistema se encargue de brindar un | Wí3 tráfico jurídico seguro. En definitiva, se procura controlar y asegurar j que quien transfiera, constituya, extinga, y hasta ejecute una acción, I l#ef esté legitimado para ello. Así, advertimos la estrecha relación exis- 1 ¿ tente entre el principio de tracto sucesivo, aun en su manifestación puramente registral, y el principio de legitimación. J ^ El principio de legitimación ha ido evolucionando en su sentido téc¬nico, no sólo desde el punto de vista registral, sino aun desde la óptica del derecho común, hasta llegar a ser aplicado a las exigencias legales en los sujetos y derechos involucrados para conceder acciones deter¬minadas. En principio, legitimar es conceder el estado de legítima a alguna situación o derecho que obviamente antes de dicha concesión no lo era. Se parte de la idea de que en su estado natural esa situación o estado jurídico adolecía de alguna falencia o, al menos, no se conocía si cumplía o no los requisitos legales y, por virtud del legislador o de cualquier otra acción jurídica, se presume legítima o deviene en legí¬tima. Quien tiene efectivamente un derecho ya ostenta legitimidad, no
legitimación, respecto de ese derecho y sólo podrá hablarse de legi¬timación cuando por una ficción o una acción concreta de un juez al va¬lorar una prueba, por ejemplo, o del legislador al consagrar una pre¬sunción, considere legítimo ese derecho y la acción que de él emana. 20 Roca Sastre j Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, 1.1, p. 338. En definitivay luego de estos avatares del lenguaje, el principio ha¬bría quedado reducido a determinar si cierta persona puede o no le¬galmente ejecutar un acto considerando la posición jurídica en que se encuentra. En sede registral este principio parte del desconocimien¬to de la situación jurídica extrarregistral, dado que el derecho se ad¬quiere y desenvuelve en general fuera del registro y, presumiendo la exactitud del asiento en su sustancia, legitima su contenido, es decir, considera real a su titular y existentes sus derechos y todas sus cir¬cunstancias, tanto actuales como históricas. Se origina del principio de “presunción de exactitud” que es el que permite considerar legíti¬mo el derecho que el titular pretenda ejercer. Como dice Roca Sastre, el asiento 1.. cobra una consistencia y virtualidad propias, lo que da lugar a una especie de sustantividad del contenido del Registro”2 • Luego de lo dicho podríamos ensayar un concepto de principio re¬gistral de legitimación. Diremos que es el que, en primer lugar, consi¬dera que el asiento es exacto, dado que el documento que lo motiva ha pasado la calificación formal y material exhaustiva del registrador y ha merecido inscripción o anotación; y en segundo lugar confiere por dicha consideración previa facultades para obrar, sea en sede regis¬tral o extrarregistral. Por ello, los dos principios que campean en la doctrina española como diferentes, la presunción de exactitud y la le¬gitimación, son considerados, por nuestra parte, como uno solo que se desempeña en dos etapas: una previa que considera legítima la ins¬cripción y su contenido y otra que, partiendo de aquella considera¬ción, concede la posibilidad de obrar, en distintos grados e instancias según cada sistema. Chico y Ortíz lo expresa con claridad cuando explica que la legiti¬mación “implica el resultado de una comparación entre un acto de¬terminado y un poder jurídico de obrar. Aparece como uno de los pre¬supuestos que, además de la capacidad, pero independientemente de ella, debe concurrir para la plena producción de los efectos de un acto”21. Así entendido el principio registral de legitimación permite obser¬var, tal como habíamos adelantado, grados e instancias que la doctri¬na nacional, en general, no ha efectuado. Podemos referirnos, por ejemplo, a la legitimación puramente formal para peticionar; a la le¬gitimación ya más sustancial para rectificar un asiento; a la legiti¬mación para recurrir una decisión registral; y, según la instancia re¬gistral, cada sujeto estará o no legitimado para actuar. Por ello disen¬timos con López de Zavalía cuando expresa que en nuestro sistema registral no existe del principio de legitimación . Este autor sólo asigna a este principio el efecto regulado por el art. 38 de la Ley Hipo¬tecaria española que presume exactos los asientos en cuanto a que los derechos reales inscriptos existen y pertenecen a los titulares en la forma establecida en los asientos. Ya explicamos que hasta se pre¬sume la posesión por imperio del citado art. 38 de la Ley Hipotecaria y puede por ello, en principio, ejercerse una especie de acción petito¬ ria sólo con la legitimación registral acreditada mediante certificado (art. 41). Pero así determinado, tal como aparece en el derecho espa¬ñol, ciertamente no lo encontramos en la ley 17.801, al menos no en igual grado, ya que en nuestros juicios se litiga con títulos como bien sostiene López de Zavalía y según surge de los clarísimos arts. 2789 a 2792 del Cód. Civil. Alo sumo, se le exigirá en ciertos casos al pro¬pietario título
inscripto, pero siempre debe existir el título como uno de los elementos legitimantes de la acción. ’tum ¡nidedW ¡flscertfai asientos rej ¡ruidos o ex toalimitac: demos sino tituANote registración naelart. 42c Cabeacol grados de le¡ do registro f un registro q dría, desde e nerundeten su contenido' Estaíntim y el tracto suc res que el tra< ® principio r nica del princi 5*°ta>s, San; ^yOrtíz2 ¿SÍ s-i Ahora bien, analizado el principio en abstracto, sin tener en cuen¬ta el sistema registral español y atendiendo sobre todo a que el prin¬cipio de legitimación no sólo se da en materia registral, veremos que el titular inscripto cuenta ya, por el solo hecho de serlo, con uno de los elementos necesarios para disponer por actos entre vivos. En efecto, según lo establece el art. 23 delaley 17.801, el funcionario autorizan¬te del acto deberá tener a la vista certificación expedida por el Regis¬tro a los fines del acto a celebrarse y el testimonio o copia con valor ejecutivo y con nota de inscripción23. Por ello válidamente diremos que el titular inscripto, y sólo él, se encuentra legitimado para dispo¬ner. No bastará, por cierto, la sola inscripción de su derecho. Por este motivo hablamos de grados de legitimación, ya que como bien sostie¬ne López de Zavalía24, cuando expresa que aquí se litiga con títu¬los25, concluiremos que, para poder disponer, deberá aportar tam¬bién el título inscripto al que alude el citado art. 23 de la ley 17.801. !erechoen En cuanto a la presunción de exactitud, presupuesto necesario pa¬ra que pueda aplicarse con cierto grado de seguridad el principio de le¬gitimación, y que como expresáramos se encuentra incluido en su concepto, amén del art. 29 de la ley 17.801, que analizaremos también en esta obra, que permite acreditar la existencia de la documentación que originó el asiento en caso de pérdida de ésta (art. 1011, Cód. Civil), citado por López de Zavalía26, aparece como buen ejemplo del princi-
'WneSánl )rcon5 ¡a SperJ sflfi * ?s%, Ad >>0 O»OL. 23 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, en “Revista Notarial”, ns 73,1997-1, p. 57 y siguientes. 24 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 365. 25 Ventura, “Acciones reales”, en Cuestiones esenciales en derechos reales, ps.15 8 157. || López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 366.
pió de legitimación el art. 22 de la ley 17.801 que establece que: “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la liber¬tad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes”. Si los asientos registrales servirán de base para la refacción de títulos des¬truidos o extraviados (art. 29) y si la situación de los derechos en cuan¬to a limitación y plenitud debe surgir de los asientos (art. 22), no po¬demos sino concluir que existe entre nosotros la presunción de exac¬titud. No tendrá la fuerza probatoria de otros sistemas, dado que la registración no convalida las falencias de los títulos, según determi¬na el art. 49 de la ley 17.801, pero en cierto grado la presunción existe. Cabe acotar asimismo que, al permitir de nuestra parte hablar de grados de legitimación, debemos concluir que siempre existirá en to¬do registro presunción de exactitud, puesto que no sería concebible un registro que no intente pregonar una realidad. ¿Qué sentido ten¬dría, desde el punto de vista jurídico, económico y aun lógico mante¬ner un determinado registro si no podemos mínimamente fiarnos de su contenido? Esta íntima relación entre el principio de legitimación para obrar y el tracto sucesivo es, en definitiva, lo que hace decir a algunos auto¬res que el tracto sucesivo no tiene entidad propia como para erigirse en principio registral, ya que se trataría sólo de una consecuencia ló¬gica del principio de legitimación. Así se pronuncian, por ejemplo, en¬tre otros, Sanz Fernández27, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida28, y Chico y Ortíz29. Como ya habíamos adelantado, la opinión que se tenga al respecto hará variar la que se tenga a la hora de flexibilizar los supuestos enu¬merados en la norma que prevé los casos de tracto abreviado en nues¬tro derecho en el art. 16 de la ley 17.801. Sea por considerar como tras¬cendente sólo la legitimación para disponer, como refieren los autores citados, negándole el carácter de principio registral al tracto sucesi¬vo, sea por considerar que lo verdaderamente valioso del tracto es su H Sanz Fernández, Comentarios a la nueva ley hipotecaria,ps. 154y 155. 28 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 340; Se¬cano Alonso, Conceptos fundamentales de derecho hipotecario, p. 117. 29 <-.« . , _ Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 394 a 396. tM S0 H i {ido de seo Anuesti lulas nonl {¡ble así coi les, cuandc sucesivo co donosenco tración de í rioresalalí
to sucesivo causas, bas mosennue; Estiman namienton sucesivo o q registro inn de los viej d°secaini11( 17.801. ¡¡in ■i m Como principio registral, el tracto sucesivo presenta varios puntos interesantes. Por ejemplo, la doctrina española considera que sólo es factible hablar de tracto sucesivo cuando se adopta un sistema de ins¬cripción por fincas, es decir, cuando se trata de un registro de folio real. Ellos no estiman la existencia de un tracto en un sistema causal, como eran nuestros viejos registros inmobilarios. Sólo en los sistemas de fo¬lio real sería factible hablar de tracto sucesivo, ya que en dichos siste¬mas debe procurarse que el historial jurídico de cada finca inmatricu- lada figure con continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas imas con otras31. Por nuestra parte creemos que el tracto sucesivo se presenta como necesario en cualquier sistema y técnica registral32. repercusión material, refiriéndonos sólo al tracto sucesivo sustancial, lo cierto es que la conclusión para ambas posturas será la de no ate¬nerse exclusivamente a la enumeración de los artículos que prevén el tracto abreviado en cada sistema, o sea, los arts. 16 de la ley 17.801 y 20 de la Ley Hipotecaria española, sino a exigir legitimación para dis¬poner, o sea, el cumplimiento del tracto sucesivo sustancial30. Mien¬tras se cumpla el tracto sucesivo sustancial, admitiremos cualquier supuesto fuera de la enumeración de la norma. 30 Cabe aclarar que en los autores españoles la referencia a la legitimación como principio registral, como ya lo explicáramos al aludir al tracto sustancial al que no que¬ — §5 — ELEMENTOS DEL TRACTO SUCESIVO
ríamos denominar con la expresión “tracto material”, está referida sólo a la legitimación registral Nuestra postura va más a la sustancia y alude a la legitimación en sentido ma¬terial; es decir, a quien tiene sólo, en nuestra terminología, titularidad real, título y mo¬do, con indiferencia de su reflejo registral. I ■ 31 Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 327. Sin em¬bargo, admiten, en p. 328, que: “Los sistemas de transcripción pueden adoptar también el criterio de tracto sucesivo, mas no como elemento vital en la formación del contenido del Registro”. ÍNS 32 En sentido coincidente, Villaro dice que: “Puede afirmarse que todos los siste¬mas de registración inmobiliaria, con mayor o menor alcance, contienen el principio CElementos de derecho registral inmobiliario, p. 80). En efecto, si todo registro procura la seguridad, tanto estática, co¬mo dinámica o del obrar del derecho subjetivo, obviamente deberá controlarse al menos que quien transfiera o constituya un derecho sea titular registral del mismo. De lo contrario no se comprende el sentido de la exigencia inscriptoria. Anuestro entender, los autores españoles han sustantivizado tan¬to las normas registrales y los asientos mismos, que llegan a inter¬pretar el tracto sucesivo sólo como el encadenamiento gráfico percep¬tible así con sencillez sólo en la columna dominial de los registros rea¬les, cuando en realidad basta para considerar como exigido el tracto sucesivo con seguir el camino de correlaciones dominiales, aun cuan¬do nos encontremos en un registro causal, de transcripción o de regis¬tración de extractos de la causa, como nuestros viejos registros ante¬riores ala ley 17.801. En estos últimos
advertiremos cumplido el trac¬to sucesivo por remisiones al folio de registración de las respectivas causas, basado en el “antecedente dominial” cuya exigencia explica¬mos en nuestro análisis del art. 12. Estimamos que la imposibilidad de percepción gráfica del encade¬namiento no nos permite aducir que por ello no sea exigido el tracto sucesivo o que no surja de las constancias registrales. Es más, en el registro inmobiliario argentino se da la coexistencia de dos sistemas, el de los viejos registros causales y el de folio real que ha ido abrién¬dose camino de manera progresiva, en aplicación del art. 44 de la ley 17.801. Como el paso ha sido paulatino, ya que las provincias, para evitar el cambio inmediato y traumático de sistema, han ido efectuando el vuelco al folio real a medida que se producían nuevas mutaciones, se¬gún la facultad que la propia ley 17.801 confiere en el citado art. 44, se ha dado el caso que en algunas jurisdiciones aún subsiste la coe¬xistencia de ambos sistemas. Sin embargo, ello no nos autoriza a de¬cir, tal como ya lo expresáramos, que no se exija para las nuevas mu¬taciones el cumplimiento del tracto sucesivo. El tracto sucesivo constituye un principio complejo que se compone i su vez de varios elementos o partes. Si bien en conjunto aparece ge¬nerando un solo efecto registral, cual es la necesidad de que el titular registrado sea quien aparezca disponiendo en el documento a regis¬trarse y, por ello, como consecuencia, quedará plasmado en los asien¬tos un encadenamiento que permite reconstruir históricamente el movimiento jurídico del bien, podemos, sin embargo, hacer un análi¬sis más profundo desbrozando la norma, si se nos permite la expre¬sión, separando los componentes del tracto sucesivo que surgen de los dispositivos del art. 15 y aun de la primera parte del 16 de la ley 17.801. Vi 'Jof lació] 110 Este “trac1 do do los re losca Advertiremos así que, para que se cumpla el tracto sucesivo, será necesario el cumplimiento de tres requisitos que hasta podríamos erigir en subprincipios: como acto “i De la i sustai e) La pn exiger tambii art. 16 saque losefe c tos a le Quiere sarial Eli a) Identidad: esta exigencia aparece en la primera parte del art. 15 de la ley 17.801 que expresa: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente...” Es éste el ele¬mento que asemeja el principio de tracto sucesivo con la espe¬cialidad en los sujetos. Sin embargo, en la profundización del tracto sucesivo, no hacemos hincapié en los elementos indivi¬dualizantes en sí, sino como un recaudo necesario para garan¬tizar la correspondencia del derecho que se transfiere o sobre el que recae la medida a registrarse . feqi 2?* % £
Él Cuando hacemos referencia a la medida, como un embargo, por ejemplo, lo hacemos con una visión de futuro en cuanto a la po¬sibilidad de que al prosperar la acción el bien salga a subasta y el derecho sea transmitido, porque, en realidad, en las medidas precautorias no hay traspaso de derecho alguno. No existe en las medidas precautorias un encadenamiento sucesivo, tal co¬mo hemos definido el tracto, ya que no hay transmisión alguna de derechos. b) Correspondencia y continuidad: como consecuencia del cumpli¬miento de la parte l9 de la norma del art. 15, la corroboración de que quien transfiera en el acto a registrar resulte el mismo su¬jeto que figura como titular en el asiento precedente, resultará el otro elemento o subprincipio que llamaremos “corresponden¬cia y continuidad”, que surge de la parte l9 del art. 16 que utili¬za justamente la palabra “continuidad” y del art. 15. Así, esta última norma agrega que: “... De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la corre¬lación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelacio¬nes o extinciones”. 7 Será Este punto del tracto sucesivo es el que genera la expresión “tracto histórico” que permitirá, a su vez, recrear todo el recorri¬do dominial del bien hasta arribar a un primer propietario en los registros de bienes muebles o al primer titular registral en los casos de bienes inmuebles. Igualmente este elemento exige, como consecuencia y fin primordial, que el derecho motivo del acto “corresponda” al sujeto negocial o a quien afecte la medida. De la identidad y de la correspondencia surgen los aspectos más sustantivos de la exigencia del tracto sucesivo. c) La previa inscripción: surge de manera tácita por la primera exigencia del art. 15 que consagra el principio de identidad y también por interpretación a contrario sensu de la parte 1- del art. 16, referido al tracto abreviado. En efecto, el art. 16 expre¬sa que: “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto... ”y enumera los supues¬tos a los que nos referiremos al analizar aquella norma. Quiere entonces decir que en el resto de los casos sí será nece¬saria la previa inscripción del derecho del transmitente. ide El requisito de la previa inscripción constituye sin duda el que menos trascendencia sustancial tiene y, por ello, no dudaremos en dejarlo de lado ante la más mínima traba o entorpecimiento del sistema sustancial de transmisión dominial. Ya veremos que, como habíamos adelantado, el restar importancia a este as¬pecto será el punto de apoyo fundamental para una postura am¬plia en cuanto a admitir todos los supuestos de tracto abreviado. ten# La trascendencia que estos elementos del tracto tienen para el análisis de la norma del art. 15, nos obliga a efectuar un anáfisis se¬parado de cada uno de ellos. a — Principio de identidad El principio de identidad requiere la individualización del sujeto que transfiere o constituye el derecho. Con una visión más amplia po¬ dríamos agregar que también se ocupa del adquirente, dado que será éste un eventual futuro transmitente o constituyente. Se relaciona por aludir a los aspectos individualizantes de uno de los elementos dé la relación jurídica, con el principio de especialidad, concretamente con la especialidad en los sujetos. Se exige la coincidencia, entre el do¬cumento que ingresa y los datos que figuran ya registrados, de todos los
elementos que individualizan a ese sujeto, quien, por otra parte es, en principio, el único legitimado para peticionar la mutación, según vimos al relacionar el tracto sucesivo con el principio de legitimación. fsnevt ^elosoto Decíala doct aündelCódigo ¡¿rio pudiera ce untado en su i ría® supuesto En atención congresos se vei miento. Destac; los debates que recho Civil”, org buenos Aires en Enesteencu< íocumentonota ^nocimienti *•«4, cornos ^ieatos f®tfitanue euteni Así, se requerirá la coincidencia del nombre y apellido y, en algu¬na medida, estarían también involucrados en su concepto la fecha de nacimiento o edad y el estado civil. En tal sentido hay normas conte¬nidas en el Código Civil, como el art. 1001 que, al referirse a las ex¬presiones documentales de las escrituras públicas, establece, entre otras exigencias que .. los nombres y apellidos de las personas que la otorgan, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio, o vecindad...”. Recordemos, además, tal como lo expresáramos al comentar el art. 12, que esta norma agrega como contenido del asien¬to los elementos que exige el art. 1001 del Código Civil. Ahora bien, la vieja norma del art. 1001 exigía la fe de conocimien¬to por parte del escribano, en cuanto a conocer personalmente a los otorgantes del acto, pero este artículo fue sustancialmente modifica¬do, junto con el art. 1002, con motivo de la sanción de la ley 26.140, en 2006. 1IBil §SESP Vlt0«oci La modificación de estas normas obedece a la adopción del criterio doctrinario mayoritario en cuanto a la fe de conocimiento que debía dar el notario, según lo preceptuado por el viejo art. 1001 del Cód. Ci¬vil, que establecía como contenido obligatorio de las escrituras públi¬cas que: “El escribano debe dar fe de que conoce a los otorgantes”. En el art. 1001 modificado se elimina lisa y llanamente esa parte. n Complementariamente a la norma del art. 1001 originaria, el art. 1002 establecía que, en caso de que el notario no conociera a los otro- gantes, éstas debían justificar ante él su identidad personal con dos testigos que el escribano conociera, poniendo en la escritura sus nom¬bres y residencia, y dando fe de que los conoce. % La doctrina venía efectuando serias críticas a aquellas normas originarias del Código, dado que, se decía, ya no se adecuaban al ni¬vel poblacional de la ciudad moderna. Sería virtualmente imposible que el notario instrumentador pudiera conocer a todos los que com¬parecieran ante él. El supuesto tampoco podía solucionarse con los testigos a que alu¬día el art. 1002. La exigencia de este artículo de acudir a dos testigos de conocimiento no hacía más que duplicar el inconveniente, pues si ya era difícil, en la ciudad moderna, que el notario conociese perso¬nalmente a los otorgantes, tanto más difícil sería que conociera per¬sonalmente a dos testigos que, a su vez, fueran de conocimiento per¬sonal de los otorgantes. Decía la doctrina que en la época de las primeras leyes notariales y aun del Código Civil argentino, era medianamente factible que el no¬tario pudiera conocer personalmente a los otorgantes del acto instru¬mentado en su escritura, pero en la actualidad esa situación resulta¬ría un supuesto de excepción.
En atención a estas críticas, en diversos encuentros, jomadas y congresos se venía bregando por abolir la exigencia de la fe de conoci¬miento. Destacamos, por la entidad del encuentro y lo enjundioso de los debates que allí se dieron, a las “XIII Jomadas Nacionales de De¬recho Civil”, organizadas por la Universidad Notarial Argentina, en Buenos Aires en 1991. En este encuentro, la Comisión ns 1 estaba encargada del tema “El documento notarial: su valor probatorio”. Al referirse a la llamada “fe de conocimiento”, luego de enconadas polémicas, el despacho final terminó, como suele ocurrir con los temas más rispidos, con dos pro¬nunciamientos opuestos. El Despacho A acotó: “El conocimiento de que se trata puede ser adquirido en el acto, por lo que resulta preferi¬ble aludir a fe de individualización para designarlo. Esta posición se completa entendiendo que la identidad notarial del compareciente queda amparada por la fe pública (art. 993, Cód. Civil). El Despacho B expresó: “Es preferible aludir ajuicio de individualización, ya que cuando el conocimiento es adquirido en el acto, la identidad notarial del compareciente pasa a ser objeto de un juicio del notario, que en cuanto tal no produce fe pública”34. Como puede advertirse, la disidencia no era menor, pero ninguna de las dos posturas elogiaba las normas. Se trataba de concluir si las identidades de los comparecientes quedaban o no respaldadas por la fe pública emanada del notario; ello con todo lo que significa el prin¬cipio de autenticidad plasmado en el art. 993 del Cód. Civil, que pre¬sume la verdad de todo lo pasado en presencia del notario hasta la re¬dargución de falsedad. del: íora a#1 O»? aeseal”1* nosem pación y la árdala doc diéntales del fiestaenlasegi constituir, modi Nace de ahí 1 I ¡atino”, con la qi líe fundamental M cual el pro rondóse cada ve Rescatemos <3 pública' 'Sueunapic II jurídica ¡H,alivian ¿Nátai i IH regi¡ SJ^atai \mren] \S Tal como habíamos concluido, no sólo ninguna de las posturas pro¬curaba mantener la interpretación clásica de las normas, en cuanto al rigor de exigir al notario el conocimiento personal de los otorgantes, sino que, por el contrario, hubo una coincidencia en ambos despachos y es lo que más nos interesa destacar. Fue en lo que respecta a una in¬terpretación actualizada de los arts. 1001 y 1002, en lo que hubo un unánime consenso. Se dijo, “no puede hoy limitarse a su letra, y me¬nos todavía a la intención del legislador que los redactó... han sufri¬do la incidencia de las normas que se han venido incorporando al or¬denamiento jurídico, acompañando la evolución social operada en la materia (así, la ley 17.671/68, que dispuso que la identidad de las per¬sonas se prueba con el documento nacional de identidad). Aquellos ar¬tículos, en
definitiva, no pueden hoy ser interpretados como origina¬riamente lo fueron, y por eso es que la identificación de los compare¬cientes con quienes el notario no ha tenido trato no está ya limitada a los testigos de conocimiento, pudiendo valerse, entre otros elementos, de los documentos de identidad que aquellos le presenten, para juzgar su identidad notarial con la prudencia que su investidura exige”35. I1|m 1 ■ 9uie; 35 La doctrina moderna, en general, elogia las nuevas normas modi¬ficadas. Así, leemos en la obra de Sierz que: “Con esta modificación a la fe de conocimiento clásica, la legislación se aggiorna a la normati¬va notarial en el ámbito mundial. El documento público sigue tenien¬do el mismo valor, y el escribano continúa ejerciendo su función fidei- faciente en similares términos. Siendo un profesional del derecho a cargo de una función pública, desarrolla su ministerio dentro de todo el espectro jurídico-social, al cual no puede ser ajeno. De esta manera, la figura se fortalece al adecuarse en lo propio”. Más adelante agrega que: “La ley 26.140 que modifica los arts. 1001 y 1002 del Código en análisis, no hace más que adecuar la letra de la norma, a la realid3 del ejercicio notarial en la República, siempre orientado dentro de lo Congresos y Jornadas Nacionales de Derecho Civil, p. 109. principios del notariado latino. Así, en su misión legitimadora y do- cumentadora, el escribano continúa colaborando eficazmente a la se¬guridad jurídica sustancial y formal”36. Sin embargo, debemos tener presente que la misión legitimadora, a la que se alude en el párrafo precedentemente transcripto, está cons¬tituida, entre otros elementos legitimantes (titularidad del derecho y validez de la documentación), por la identidad del sujeto37. Por este motivo, no sería válido expresar que “continúa colaborando” con la le¬gitimación y la seguridad jurídica. A ello se debe que un importante sector de la doctrina, con la que coincidimos, y que podríamos llamar la doctrina clásica, ve en la fe de conocimiento uno de los valores fun¬damentales del documento notarial, que repercute de manera mani¬fiesta en la seguridad de los negocios inmobiliarios cuando se trata de constituir, modificar o extinguir derechos reales sobre dichos bienes. Nace de ahí la frase “la fe de conocimiento es el pilar del notariado latino”, con la que se advierte que dicho recaudo constituye un sopor¬te fundamental que justifica y da vigor al sistema notarial latino y sin el cual el producto notarial pierde un valor fundamental, equipa¬rándose cada vez más al sistema anglosajón. Rescatemos que, en el ámbito de la negociación inmobiliaria, la es¬critura pública con todos sus recaudos sustantivos y formales no es I más que una pieza o elemento que, junto a otros, contribuye a la se¬guridad jurídica de los títulos dominiales sobre inmuebles. Así, por ejemplo, alivianar demasiado la carga notarial en cuanto a adquirir la certeza de la identidad de los comparecientes, repercutirá de ma¬nera inmediata también en la presunción de exactitud que pregonan los asientos registrales. Lamentablemente, en todos los debates que se han efectuado sobre el tema entra también a tallar, por no decir que ha sido el factor fun¬damental, todo lo relacionado con la responsabilidad del notario en caso de error en la identidad. Así, los fundamentos que brinda la doc¬trina, más que procurar seguridad jurídica al sistema, intentan ser H paliativo de la situación del notario cuando ha sido engañado en la ü ^entidad de quienes han comparecido al instrumento de su facción.
Ponde manifiesta su disgusto mediante simpáticas ironías con la exigencia de la fe de conocimiento. Aunque sus argumentos sólo apun¬tan, como habíamos dicho, a la responsabilidad notarial, llegando a expresar: “Si en los juicios que suelen promoverse en el fuero civil y las querellas que no faltan en el fuero penal, el notario tuviera que de¬mostrar que individualizó, y no que conocía, ¡cuán distinta sería su posición ante la justicia!”38. Los intereses profesionales vienen, en los argumentos del ilustre autor, a enturbiar su razonamiento científico. Lo mismo ocurre con Gattari, quien manifiesta además que debería sustituirse el conocer por individualizar, lo que, de hacerse ley, .. sig¬nificaría un tremendo avance hacia el sinceramiento de la reali¬dad”39. final m w > l¡¡§¡ g¡§¡ tramos nac fonnadora gón de Goi Comosesal F.lbbaljRc raéis Civil (previ siiAnteproi de sus mié: que:“Ledai ra desligare gunos casos personasen dimiento se: deidentidac || Pero cal ^consulto, comunidad t Lafedea cimente III 1111 A nuestro entender debe tenerse en cuenta, antes que eludir las responsabilidades en que pudiera incurrir el notario, el interés social de la norma y el importantísimo aporte a la seguridad jurídica que brinda la exigencia de la fe de conocimiento, tal como lo pone de resal¬to Pelosi, quien explica que el temor de los notarios a reconocer la ne¬cesidad de la fe de conocimiento estriba en que se le da un alcance ex¬cesivo. No se requiere, explica, haber tratado durante mucho tiempo antes a la persona ni haber asistido a su nacimiento. Basta con actuar con prudencia, cotejando, entre otros elementos, las firmas, las perso¬nas de conocimiento conjunto, los datos que surgen de la documenta¬ción respectiva y los datos y antecedentes de la operación requerida40. Igualmente, González se manifiesta a favor de la fe de conocimien¬to a la que califica de “... integrante vital del acto instrumental sin el cual éste perdería uno de los atributos que le caracterizan, dándoles las seguridades de una fuerza casi indestructible, salvo la querella de falsedad que lo diferencian tan netamente del instrumento privado y que singularizan el alto valor del instrumento notarial en el derecho latino, en contraposición con los regímenes sajones y germanos, que igualan unos a otros, precisamente entre otros factores porque no dan certeza a la identidad o conocimiento de las personas.. .l • Goi ti •vat, 2 ■ liS Ta
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González, Derecho notarial, p. 432.
Respecto de la responsabilidad notarial con motivo de la fe de co¬nocimiento, sin duda constituye la contrapartida de toda exigencia. Si queremos que el sistema funcione adecuadamente debe sancio¬narse a quien incumple con la normativa aplicable. Pero el tema de modificar leyes tan sólo tratando de eludir responsabilidades no siempre ha sido fundado en forma solapada; en algunos casos, como los que hemos citado, se hace de manera expresa. En tal sentido, la máxima expresión de sinceramiento de irresponsabilidad la encon¬tramos nada menos que en Lafaille. A ese respecto, la Comisión Re¬formadora del Código Civil de 1936 con “espíritu generoso” (en expre¬sión de González ) puede decirse que inició seriamente el debate. Como se sabe, dicha Comisión integrada por Héctor Lafaille, Gastón F. Tobal, Rodolfo Rivarola, Enrique Martínez Paz y Roberto Repetto, elaboró el segundo gran proyecto de modificación global del Código Civil (previamente, en 1926, Juan Antonio Bibiloni había elaborado su Anteproyecto)43. Pues bien, fue en esa oportunidad en la que uno de sus miembros, como habíamos dicho, Héctor Lafaille, expresó que: “Le damos otras maneras más fáciles y cómodas al escribano pa¬ra desligarse de esa responsabilidad que puede ser seria... que en al¬gunos casos ha traído gravísimos inconvenientes y sustituciones de personas en actos traslativos de dominio, nada menos, por un proce¬dimiento sencillo y fácil: exigir la libreta de enrolamiento o la cédula de identidad y solamente en último término el testigo de conocimien¬to”. Pero cabe remarcar que el problema planteado por el ilustre ju¬risconsulto, más que dar solución al gravísimo problema, deja que la comunidad destinataria del sistema lo soporte. La fe de conocimiento y la necesidad de que el notario conozca per¬sonalmente a las partes contratantes o supla esta exigencia a través de los testigos de conocimiento establecidos en el art. 1002 del Cód. Ci¬vil, hacía poco menos que imposible la sustitución de personas que con tanta alarma pregona Lafaille y cree solucionar el problema qui¬tándoselo a los notarios, según vimos en el párrafo transcripto más arriba. ¿miento ionadf plació muebles, el sanción de fealaley 1 de la clavei nientesotoi (AFIP) o po SeS). Así, m diferentes, códigos a lo; dales, el do ellonoocur representa! yas leyes nc Nacional de Si bien la elementos q pío, si los C0] dasynomb] y domicilio 1 ^ las non Pudenda f *0sa Adrogué, a propósito de alivianar las responsabilidades de los miembros de la comunidad, expresa didácticamente respecto a la función notarial que . el porvenir de
ésta, como de cualquier profe¬sión de especial trascendencia en la vida social, está asociado a la ple¬na asunción de las consiguientes responsabilidades” . Por nuestra parte, tenemos bien en claro que, tanto en el ámbito del derecho notarial o instrumental, como en el del derecho registral, tan allegado a los principios notariales por ser el instrumento más frecuente en las adquisiciones, modificaciones y extinciones de dere¬chos reales sobre inmuebles, el principio de identidad, como elemen¬to del tracto sucesivo que estamos analizando, requiere la individua¬lización precisa del sujeto que transfiere o constituye el derecho. Creemos que el documento notarial ha perdido mucho valor al eli¬minarse la obligación de la fe de conocimiento. En cuanto al Documento Nacional de Identidad, este elemento in¬dividualizante no aparecía ni en el art. 1001 del Cód. Civil, ni en nin¬gún otro artículo; actualmente surge de una de las opciones previs¬tas en el nuevo art. 1002 del Cód. Civil. Sin embargo, el notario cum¬pliría con su contenido si da fe de conocimiento sin aditar el número de Documento Nacional de Identidad del compareciente. Ello consti¬tuye un error del nuevo dispositivo modificado, ya que, si bien en ca¬si todas las leyes orgánicas notariales aparece como dato obligatorio de los otorgantes el Documento de Identidad, en algunas dicho dato no es exigido, como ocurre en la ley orgánica de Córdoba 4183. diarii En este sentido consideramos lamentable que no se haya incluido en la norma del art. 1001 del Cód. Civil la exigencia del Documento Nacional de Identidad o del documento idóneo; ello con prescinden- cia de si es utilizado por el notario como sustitución de la fe de cono¬cimiento o de los testigos. En la práctica actual, sin embargo, por lo menos en las escrituras relacionadas con actos modificatorios de derechos reales sobre in¬muebles, el tema no genera grandes inconvenientes, dado que con la sanción de la ley 25.345, en octubre de 2000, que incorpora el art. 3e bis alaley 17.801, se exige como requisito de inscripción la constancia de la clave o código de identificación tributaria de las partes intervi- nientes otorgados por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) o por la Administración Nacional de la Seguridad Social (AN- SeS). Así, merced a esta exigencia surgirá aunque con propósitos bien diferentes, el número de documento de las partes, ya que las claves o códigos a los que alude la citada norma se forman con dos dígitos ini¬ciales, el documento de identidad y un dígito verificador final. Pero ello no ocurrirá cuando las personas físicas comparezcan al acto en representación de otras, en cuyo caso, en algunas demarcaciones cu¬yas leyes notariales no lo exijan, podrá prescindirse del Documento Nacional de Identidad. Si bien las leyes orgánicas notariales suelen agregar algunos otros elementos que se relacionan con los sujetos negociales, como, por ejem¬plo, si los comparecientes son solteros, casados o viudos, en qué nup¬cias y nombre del cónyuge, los datos de familia, la edad, nacionalidad y domicilio de los otorgantes, es sabido que la fe o individualización que las normas exigen no abarca a esos aspectos, sino sólo a la corres¬pondencia física entre el sujeto y su nombre y apellido completos . En los documentos judiciales no es muy común contar con todos es¬tos datos individualizantes en las causas de adquisición, por ello ve¬mos a diario adquisiciones en subasta en las que no aparecen algu¬ nos datos como el documento único de identidad o el estado civil del adquirente. El riesgo de la existencia de homónimos se agranda fren¬te a esta falencia en los documentos judiciales. ediode doD rteddn0®1 0 de rigorsie ,,)ilelwev0. ¿i, voluntan pjoaetualmr
recfi doctrina50, es Sólo media hemos ejempl sumario judie aun con dos m En otro sen dio, estímame el art. 3699 po los cerrados el tadoro valers veniente de r< pueda usarse i supuestos de rirse a los tesi ser conocidos i ie otorgar el U sus personas j CoutureJ Alsinaafi feseles someta Q^egoque ^dicci Igualmente el sujeto puede haber cambiado su nombre. Si bien respecto de este atributo de la personalidad rige el principio de inmu¬tabilidad, el nombre puede ser modificado en ciertos casos excepcio¬nales con la debida intervención de la autoridad pública, en salva¬guardia de los intereses públicos y privados que la modificación pu¬diera llegar a afectar47. En los supuestos previstos en la ley 18.248, art. 17, se mencionan dichos cambios y lógicamente de ellos se habrá tomado debida nota en las partidas de nacimiento en el Registro de Estado Civil y se habra emitido un nuevo documento de identidad, de manera que cuando el notario verifique el nombre en el documento que se le exhiba no le producirá inconveniente alguno. Por el contra¬rio, deberá hacerse especial hincapié en el cambio de nombre si el ins- trumentador pretendiese dar fe de conocimiento conforme a la op¬ción a) del nuevo art. 1002 del Código Civil . Corresponde destacar, con independencia de considerar mejora¬das o no las normas originarias del Código de Vélez, que la modifica¬ción por ley 26.140, al permitir el otorgamiento del acto sin que exis¬ta un conocimiento personal de los otorgantes por parte del instru- mentador, quita una atribución importante desde el punto de vista práctico al notario. Nos estamos refiriendo a los supuestos en que los otorgantes figuran en varios instrumentos con nombres diversos; por ejemplo, en mía escritura su apellido aparece con “z” y en la otra con “s”; o sin uno de los nombres que, por costumbre y por abreviar, su ti¬tular se lo quitó en la vida civil y por eso en varias documentaciones se le menciona con un solo nombre. En tales casos, el notario, justa¬mente por conocer personalmente, aliviaba el trámite de hacer coin¬cidir ambas denominaciones utilizando la conjunción disyuntiva o entre medio de los dos nombres. Así el notario decía: “ante mí compa¬rece don Juán González o Gonzáles”. El conocimiento personal por parte del notario toma innecesaria la información sumaria que se ha¬rá de rigor si el notario utiliza la fórmula contemplada en los incs. b) ye) del nuevo art. 1002 del Cód. Civil. No olvidemos que la jurisdic¬ción voluntaria perteneció en los primeros tiempos a los notarios49, pero actualmente, en el derecho argentino, a pesar de la crítica de la doctrina50, es atribución exclusiva de los jueces. Sólo mediando fe de conocer puede solucionarse el problema que hemos ejemplificado, caso contrario, será menester el procedimiento sumario judicial, con dos testigos, para declarar que el mismo sujeto aun con dos nombres diferentes son una única e idéntica persona. En otro sentido, aunque no corresponda al ámbito de nuestro estu¬dio, estimamos que al no haber sido contemplado de manera expresa el art. 3699 por la ley 26.140, en los testamentos por acto público y en los cerrados el notario deberá dar fe de conocimiento respecto del tes¬tador o valerse de los testigos de conocimiento, tal como lo pone bre¬vemente de resalto Sierz51. No veríamos adecuado interpretar que pueda usarse el documento de identidad respecto del otorgante en los supuestos de testamentos. En efecto, la mencionada norma, al refe¬rirse a los testigos testamentarios, expresa que: “Los testigos deben ser conocidos del escribano. Si éste no los conociese, puede exigir
antes de otorgar el testamento, que dos individuos aseguren la identidad de sus personas y la residencia de ellos”. 49 Couture, Fundamentos del derecho procesal civil, p. 53. Lsr f 7. SO 7 50 Alsina afirma: “La principal misión de los jueces es resolver los casos litigiosos que se les sometan, y ése es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdicción...”. Agrega luego que en la jurisdicción voluntaria “... no puede hablarse con propiedad de función jurisdiccional, ya que se trata de uno de los supuestos en que el juez ejerce fun¬ciones administrativas”. En una nota al pie, explica que: “La atribución de la jurisdic¬ción voluntaria a los jueces no tiene sino un origen histórico. Como en el derecho roma¬no no existía la separación de poderes y se reconocía la conveniencia de rodear de auten¬ticidad ciertas manifestaciones de la actividad individual, se hacía intervenir a los ma- gistradosjudiciales en la constitución de muchas relaciones jurídicas de carácter priva°- Con el andar del tiempo, algunas de esas atribuciones pasaron a los notarios o a otros oficiales públicos” (7Yatado teórico-práctico de derecho procesal civil y comercial, U1>ps.430 y431). | Sierz, Derecho notarial, p. 320. Llegamos a la conclusión expresada por aplicación de la regla her¬menéutica «ad maiori ad minus» (“si se quiere lo más se quiere lo me¬nos”), pues si la norma especial exige que el notario conozca personal¬mente a los testigos (que no son de conocimiento), con mayor razón (a fortiori) debe estar exigiendo conocer personalmente al testador. La norma posterior del nuevo art. 1002 no puede modificar el contenido especial del art. 3966. A ello hay que sumarle el carácter ultrasolem- ne que el Código Civil imprime a los testamentos, ya que esta circuns¬tancia nos obliga, con el criterio y la prudencia de la buena praxis no¬tarial, a una interpretación de las normas con el máximo rigor. ciaelP1 niendo. Qued lar del i ajusta s formula loscamt rogación con la re, también gradordt Otrosí la transfe Enefet tipo diferí de la S. A laS.R.L. a la primera lar54, asin liado para marginal 1 asiento rej patrimoni supuestos da por el | Secció: 52 3Siá d< til i% So % En nuestro análisis hacemos especial hincapié en el sujeto trans¬mitente por encontramos analizando el tracto sucesivo. Por supues¬to que ello repercutirá en el asiento registral respectivo y, por ende, también en el sujeto adquirente o acreedor. En materia de personas jurídicas, el cambio de nombre puede obe¬decer a distintas circunstancias. En algunos casos se da por la necesaria adaptación a nuevas nor¬mativas, como ocurrió con la sanción de la ley 19.550 de 1972 que en el art. 386, obliga indirectamente a la modificación al negar la toma de razón de cualquier cambio en los contratos o estatutos
de socieda¬des constituidas con anterioridad a dicha ley, si ellos no se adecuaren a su normativa. En otros supuestos, el cambio de identidad aparecerá relacionado con el tracto sucesivo cuando la sociedad se transforma, fusiona o es¬cinde, supuestos contemplados en los arts. 74,82 y 88 de la ley 19.550. Entre las adecuaciones para adaptarse a la nueva normativa, pue¬den darse supuestos relacionados con la denominación o razón social, en su caso, de cada tipo societario y ello atañe, aunque tangencialmen¬te, al tracto sucesivo, dado que no coincidirán los asientos dominiales o de otros derechos reales con la nueva designación impuesta. Así, re¬lacionadas con la identidad social podemos citar, entre otras, las nor¬mas contenidas en el art. 126 de la ley 19.550, que determina la inte¬gración de la denominación de la sociedad colectiva, la del art. 134 pa- ra la sociedad en comandita simple, la del art. 147 para la sociedad de responsabilidad limitada o la del art. 164 referida a la sociedad anóni¬ma. Todas estas disposiciones obligarán a la entidad social, en cumphj miento del art. 386 mencionado, a adecuar su denominación social a nuevo régimen. Pues bien, obviamente ello alterará sólo en ap&rieI1 cia el principio de identidad del tracto sucesivo que venimos expo- niendo. Queda bien claro que se trata de la misma persona jurídica, titu¬lar del derecho registrado, que, cumpliendo con el mandato legal, ajusta su denominación social a un nuevo régimen. A diario deben formularse notas marginales en los registros de bienes, aclarando los cambios apuntados . En tales casos de adecuación bastará con la rogación de la sociedad, sea por trámite expreso o en forma conjunta con la registración de algún derecho constituido o transferido . Así también en la apariencia se cumplirá el principio de identidad inte- grador del tracto sucesivo. Otros cambios en la designación de la sociedad podrán obedecer a la transformación, fusión o escisión societaria. En efecto, en la transformación societaria una sociedad adopta un tipo diferente del que tenía. Por ejemplo, una S.R.L. adoptará el tipo de la S.A. Pero este cambio no constituye un tránsito patrimonial de la S.R.L. a la S. A. respecto de los bienes que integran el patrimonio de la primera, sino que se tratará del cambio de nombre del sujeto titu¬lar54, asimilable en lo sustancial a los supuestos que hemos desarro¬llado para las personas naturales. Se necesitará consignar en nota marginal la modificación de ese elemento de la relación jurídica en el asiento registral respectivo de cada uno de los bienes que integran el patrimonio de la sociedad . La diferencia radica en que, para estos supuestos, la ley de sociedades dispone en su art. 77 que sea ordena¬da por el juez o la autoridad a cargo del Registro Público de Comercio (Inspección General de Justicia, Inspección de Sociedades, etcétera). No creemos apropiada la opinión de Adrogué y García Cuerva en cuanto a asimilar esta situación con una rectificación de asientos por aplicación del art. 34 de la ley 17.801 . Esta norma alude sólo, tal co¬mo está redactada, a supuestos patológicos o anómalos de errores re¬gistrales o instrumentales y no a casos normales como lo es una sim¬ple transformación por cambio de tipo. f. En cuanto a los otros supuestos mencionados, fusión y escisión, re¬sultan bien diferentes, ya que, tanto en la fusión como en la escisión, hay una verdadera transferencia dominial patrimonial. No se trata de un simple cambio de nombre. Hay otro sujeto, diferente al que an¬tes ostentaba la titularidad de los bienes, que, merced a la fusión o es¬cisión, los incorporará a su patrimonio. -M»
iela. Según el art. 82 de la ley 19.550, hay fusión cuando dos sociedades se disuelven y, sin liquidarse, constituyen una nueva, o cuando una sociedad incorpora a otra que se disuelve sin liquidarse. El mismo art. 82, al referirse alos efectos de la fusión, expresa que la nueva sociedad o la incorporante “... adquiere la titularidad de los derechos y obliga¬ciones de las sociedades disueltas, produciéndose la transferencia to¬tal de sus respectivos patrimonios al inscribirse en el Registro Público de Comercio el acuerdo definitivo de fusión y el contrato o estatuto de la nueva sociedad, o el aumento de capital que hubiere tenido que efec¬tuar la incorporante”. .! V. Más allá de las teorías que se han sostenido explicando la natura¬leza de este instituto de derecho societario, que son muchas y bien di¬versas , por disposición expresa de la ley, interpretada en su litera¬lidad, es innegable que la fusión constituye una causa de adquisición tanto material, causa eficiente, como formal, efectivizada en el res¬pectivo instrumento. Es más, según el párrafo transcripto más arri¬ba del art. 82, la transferencia pareciera operar por la sola inscrip¬ción de la fusión, con lo cual, de interpretarse así el precepto, en su li¬teralidad, no sólo la inscripción, que no es inscripción dominial sino societaria, sería constitutiva según los conceptos que hemos desarroliado, sino que los registros jurídicos de bienes habrían sufrido una modificación en sus efectos, sobre todo los que exigen la inscripción como recaudo constitutivo del derecho que registran, como el regis¬tro de automotores o de caballos pura sangre de carrera (decr.-ley 6582/58yley20.378). El tema ha sido largamente discutido por la doctrina nacional58; sin embargo, no creemos que se trate de una cuestión difícil de resol¬ver. Se complica sólo por el hecho de encontrarse implicados dos regis¬tros jurídicos: uno referido a la persona sujeto de derecho, el Registro Público de Comercio, y otro, a los bienes integrantes de cada patrimo¬nio de las sociedades fusionadas (registro de derechos intelectuales, de inmuebles, de automotores, etcétera). Creemos que para compren¬der acabadamente el problema, y a pesar de la claridad y contunden¬cia de las expresiones de la norma del art. 82 de la ley 19.550, es nece¬sario repetir una vez más que la inscripción a que alude es la inscrip¬ción de la fusión en el Registro Público de Comercio, no la inscripción dominial o de los bienes implicados en los patrimonios de las socieda¬des fusionadas. Ocurre que, si bien podía discutirse el efecto constitutivo en mate¬ria de inscripción originaria de sociedades en el Registro Público de Comercio, tal posibilidad de discusión desaparece por completo en los casos de fusión. La doctrina entiende que los efectos constitutivos de la registración de la fusión “... son innegables y más intensos que en la constitución originaria si se considera que el nuevo ente carece de patrimonio antes de la inscripción en el Registro Público de Co¬mercio ...”59. En consecuencia, si la sociedad no existe antes de la ins¬cripción, tanto menos puede haber transferencia alguna a su favor. Ese es el sentido que atribuimos a la norma. Por ello, concluimos en que no bastará con la sola inscripción en el Registro Público de Comercio para que todos los derechos reales que68 García Cuerva - Adrogué, Instrumentación y registración de la transferencia de inmuebles en la transformación y fusión, LL, 1979-B-1026; Suárez Chazarreta, 7Yansmisión de bienes y derechos por causa de fusión societaria, ponencia presentada en las pp| Primeras Jornadas Notariales Argentinas”; Favier Dubois (h), Derecho societario registral, ps. 226 y 227. 59 Favier Dubois (h), Derecho societario registral, p. 226.
den en titularidad del nuevo ente, sino que, atendiendo a la natura¬leza de los bienes integrantes del patrimonio, deberá inscribirse la transmisión para generar los efectos propios de cada registro. Así, si el patrimonio de la sociedad absorbida estuviese integrado, por ejem¬plo, por un automotor, el derecho real sobre ese bien no habrá nacido en titularidad de la nueva sociedad hasta no registrarse (art. I2, decr.- ley 6582/58), mientras que si se tratare de un inmueble, si bien el de¬recho real de dominio ya integrará el patrimonio de la nueva socie¬dad, no podrá oponerse válidamente a los terceros registrales hasta no operarse la inscripción exigida, con esos efectos declarativos típi¬cos del registro inmobiliario determinados por los arts. 2505 del Cód. Civil, 22y 20 de la ley 17.801 . El art. 84 de la ley 19.550, en su último párrafo, expresamente de¬termina que: “...La resolución de la autoridad que ordene la inscrip¬ción, y en la que constarán las referencias y constancias del dominio y de las anotaciones registrales, es instrumento suficiente para la toma de razón de la transmisión de la propiedadNo se hará menester ins¬trumentar ninguna otra causa de adquisición . En lo que respecta a nuestro estudio, el tema sólo nos atañe en cuanto al principio de identidad integrante del tracto sucesivo que, en este caso concreto de la fusión, obviamente se vería alterado si no se registrara la adquisición del nuevo ente nacido con la fusión. Se trata de un nuevo sujeto adquirente que deberá registrar el do¬minio a su nombre para posibilitar, en caso de transferencia poste¬rior, considerar cumplido el tracto sucesivo. En tal sentido, el art. 84 de la ley 19.550 establece en su párr. 32 que: "... Tanto en la constitu¬ción de nueva sociedad como en la incorporación, las inscripciones que correspondan por la naturaleza de los bienes que integran el pa¬trimonio transferido y sus gravámenes deben ser ordenados por el juez o autoridad a cargo del Registro Público de Comercio...”. El juez será quien peticione la registración de este verdadero acto traslativo, que deberá generar un asiento dominial nuevo, y no una nota marginal, puesto que se trata de una causa de adquisición. En los casos de escisión de sociedades, regulados a partir del art. 88 de la ley 19.550, por expresa remisión al art. 84 que efectúa el art. 88 en su parte final, resultan de aplicación los conceptos que ya hemos vertido sobre este acto traslativo . b — Principio de correspondencia y continuidad La continuidad implica la ilación y correspondencia entre el suje¬to, al cual ya hemos identificado por el principio de identidad, y el de¬recho del que dispone o sobre el que recaerá la medida solicitada. La continuidad se exigirá sólo, en nuestra opinión, como medio para ga¬rantizar, prima facie, la correspondencia del derecho con el sujeto transmitente. Por sí sola la continuidad no tiene efectos sustanciales demasiado trascendentes. Como consecuencia de ello, aparecerá el encadenamiento de titularidades que, en nuestro sistema, no admi¬te excepciones mientras la mutación obedezca a causas o títulos es¬pecíficos complementados con modos derivativos. Las causas específicas de adquisición se complementan siempre con modos derivados; pues bien esa “derivación” del modo es conse¬cuencia de que el derecho, cuya mutación pretende registrarse, devie¬ne de un propietario anterior. En tales casos, en el sistema instrumen¬tado por la ley 17.801, nunca dejará de exigirse el tracto sucesivo, so¬bre todo en sus aspectos sustanciales: identidad y correspondencia. Que el sujeto transmitente sea quien dice ser y que ostente la titula¬ridad cartular del derecho que transmite . fe:
Si las normas registrales sólo existen en procura de lograr el cum¬plimiento o corroboración de las disposiciones sustanciales, aparece aquí con claridad la norma involucrada. El art. 3270 del Cód. Civil, al que ya nos hemos referido, consagrando en nuestro sistema el bro- cárdico «nemo dat quod non habet» (“nadie da lo que no tiene”). Si bien es cierto que el derecho registral, como regla general, no se ocu¬pa de las titularidades reales, al no corroborar el modo, lo común es que quien ostente la cártula, requisito imprescindible para lograr ti¬tularidad registral, haya logrado también a su respecto la entrega de la cosa, es decir, el modo (art. 577, Cód. Civil). Tiene también importancia recordar los principios establecidos en los arts. 3410,3415,3418 y 3420 del Cód. Civil, que consagran la con¬tinuidad en el ámbito de las sucesiones, determinando que los suce¬sores son continuadores de la persona del causante. Justamente, la mayoría de los supuestos consagrados como tracto abreviado por la ley registral nacional 17.801 constituyen una fiel aplicación de estos principios, razón por la cual consideramos que, aun sin contempla¬ción expresa en el ámbito registral, sus consecuencias se harían apli¬cables así, tal cual lo consagra el Código Civil sin que se vean afecta¬dos, en tales supuestos, los mecanismos de la abreviación del tracto. Resulta también muy ilustrativo, en cuanto a la continuidad y co¬rrespondencia, el dispositivo del art. 2603 del Cód. Civil que, al refe¬rirse a la tradición traslativa del dominio, determina que para que la misma se considere cumplida:aLos únicos derechos que pueden trans¬mitirse por la tradición, son los que son propios del que la hace”. Esta norma, de importantes efectos sustanciales, requiere asimis¬mo la correspondencia como presupuesto fundamental para generar los efectos constitutivos propios que el sistema le ha asignado a la tra¬ditio. Así, por ejemplo, la entrega de la cosa por parte de quien no ten¬ga la titularidad del derecho sobre ella no resulta ser el modo con sus típicos efectos constitutivos (art. 577, Cód. Civil). Habrá un desplazamiento físico del objeto, no hay duda, y naci¬miento de alguna relación real, pero no estaremos en presencia del cumplimiento de este recaudo legal (la entrega de la cosa por quien tieexpresado que al Registro sólo ingresan las causas de adquisición, con contadas excsp ciones que no hacen más que confirmar la regla sentada. lis ai wm 98li & osesión,— Iú todos Mili® , 1 gpraventaapesarí gnefecto, el art. 261 i ili título sufici i4 exigencias no I üscasos,sibien la tre nalafesimple(arts. i ®i| tradición trasl tanas exigidas y la i Asimple a poses ^ tráfico inmobilia fluyen la regla g( V.?Wrald( ■¡ii \Soito, ifi
ne el derecho sobre ella) imprescindible para el nacimiento del derecho que se pretende. Si posteriormente el tradens adquiriera el derecho so¬bre la cosa entregada, podría llegar a convalidar (si se nos permite la expresión aplicada de manera poco ortodoxa) el derecho, base de la po¬sesión del adquirente, y transformar así, por aplicación del art. 2504 del Cód. Civil, en tradición dominial la originaria entrega. Igualmen¬te podríamos expresar que es un mero desplazamiento físico, sólo tras¬lativo de la posesión, la entrega de la cosa que precede a la elaboración de la causa con todos los recaudos formales exigidos por la ley, por ejemplo, en el caso de la adquisición de inmuebles mediante boleto de compraventa a pesar de la exigencia de la forma “escritura pública”. RK En efecto, el art. 2602 del Cód. Civil exige para generar los efectos constitutivos que la traditio obedezca al cumplimiento o efectiviza- ción de un título suficiente, concepto en el cual se hallan comprendi¬das las exigencias no sólo materiales sino también formales. En es¬tos casos, si bien la tradición hizo nacer una posesión ilegítima y de HB mala fe simple (arts. 2355 y 2356, Cód. Civil), se transformará ipso i3p I iure en tradición traslativa dominial al elaborarse la causa con las líect» \ formas exigidas y la relación real trocará de posesión ilegítima y de jacto. I mala fe simple a posesión legítima. Esta situación es muy frecuente | en el tráfico inmobiliario en el que los boletos previos, con posesión, constituyen la regla general y común de operar65. c — Principio de previa inscripción Resulta llamativo que la norma que establece la exigencia del trac¬to sucesivo registral determine como prioritaria la previa inscripción. En efecto, el art. 15 de la ley 17.801 comienza expresando que: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente...” Sur¬ge así, este subprincipio, como una norma prohibitiva cuya principal exigencia sería la necesidad puramente formal de que el transmiten- te ya ostente titularidad registral. jg|* Musto expresa: “Lo que la ley exige es la concurrencia del título y el modo, pero nada obsta a que el modo se cumpla anticipadamente, y ello sucede a diario en el tráfico ^mobiliario” (:Derechos reales, t. II, p. 208). Creemos que constituye un desacierto legislativo colocar aquí una norma negativa. Ello acrecienta indebidamente la importancia del elemento prohibitivo tomándolo el mandato principal de la norma El intérprete desprevenido acata así como primordial el mandato ne¬gativo, llegando a considerar como lo fundamental del dispositivo la prohibición en él contenida. MI Bepáreseenqu jatioradeexigir1 qUisitoIenelparr jeno cumplirse co ¡nscrito aquel den ja transmisión o g aónsoliatada”. Suavizándolas: ria,elEeglamento tante lo dispuesto i podrán suspender clare, transfiera, gi rechosrealessobre otorgue el acto o cc causahabiente del Registro y del refei tenderá anotación ] la norma correl; ^ comienza dici< ^opinión, las inte el punto de vi ^ lo previsto en Jo,ennuestr ^oU^0110^1 taMi„ En realidad, el artículo exige ciertamente la previa inscripción del transmitente, pero ello en un segundo plano, ya que mucho más tras¬cendentes que la inscripción previa son las exigencias establecidas en la norma con posterioridad, es decir, el principio de
identidad, co¬rrespondencia y continuidad. La previa inscripción es exclusiva¬mente formal y, por otra parte, fácilmente sustituible, como veremos, mediante sencillos recursos instrumentales sintetizados en la últi¬ma parte del art. 16 de la ley 17.801. Destacamos asimismo que, al considerarse la norma como prohi¬biendo la registración en los casos en que no obre previamente ins¬cripta la titularidad registral del transmitente o constituyente, apa¬recen como supuestos excepcionales los casos establecidos en el art. 16 de tracto abreviado. Ello genera la interpretación restricta taxa¬tiva que hace alguna doctrina por aplicación de la regla hermenéuti¬ca que dispone que los supuestos de excepción deben interpretarse en sentido restrictivo. Creemos que es esta redacción, con la deficiencia técnica apunta¬da, la que ha motivado las principales divergencias doctrinarias en cuanto a la interpretación amplia del tracto abreviado que veremos en nuestro comentario al art. 16. Se ha erigido en principio solemne la previa inscripción, sometien¬do el tráfico negocial con sus importantes y beneficiosos efectos eco¬nómicos y sociales, al arbitrario recaudo de contar previamente con la inscripción registral. ü Ck Si cotejamos el precepto del art. 15 de la ley 17.801 con el córrela tivo de la Ley Hipotecaria española comprenderemos más acaba mente lo que venimos exponiendo. En efecto, mientras el art. 20 de Ley Hipotecaria establece que: “Para inscribir o anotar títulos por | que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dota nioy demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar pre mente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o&A yo nombre sean otorgados los actos referidos”, el art. 15 de la 1 ■i ■ ■ ' .| determina, en cambio, que: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que fi- \¡ gure en la inscripción precedente...” Sltivolj I Repárese en que la norma española es ciertamente contundente a la hora de exigir la previa inscripción, y para afirmar más dicho re- I quisito, en el párr. 29, determina asimismo la no inscripción en caso lástIa$ i de no cumplirse con el recaudo. En efecto dice: “En el caso de resultar bleqi 1 inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue idad I Ia transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripi '<\r tusiva. bremos, alaúlti' ción solicitada”. Suavizando las rígidas expresiones del art. 20 de la Ley Hipoteca¬ria, el Reglamento Hipotecario en su art. 105 establece que: “No obsI tante lo dispuesto en el párr. 2e del art. 20 de la ley, los registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se de- noproh I clare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás deente ins-1 rechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que inte, apa-1 otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser en el art I causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del ictataxa- [ Registro y del referido documento y a solicitud del presentante exmenéuti-1 tenderá anotación preventiva por defecto subsanable”66.
rpretais La norma correlativa argentina, en cambio, como ya lo adelanta¬mos, comienza diciendo: “No se registrará...” y ello genera, en nues¬tra opinión, las interpretaciones que hemos criticado. Sin embargo, desde el punto de vista práctico no deja de aplicarse, aun en nuestro país, lo previsto en el art. 105 del Reglamento Hipotecario español, dado que, en nuestro sistema, cuando el transmitente o constituyen¬te del derecho no coincide con el titular registral, el registrador suele sólo observar el título, con el único fundamento de que “el dominio no consta”, y practica igualmente la inscripción provisional del art. 99 de la ley 17.801 que vendría a ser la que faculta el art. 105 del Regla- I mentó Hipotecario español. HI No creemos que esta posibilidad solucione el problema, sino que ¡SI I constituye tan sólo un paliativo para estas situaciones anormales 66 ¡I que, sin embargo, no dejan de entorpecer y demorar inútilmente la Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, p. 401. registración del último acto. Estimamos que el sistema debe solucio¬nar de manera orgánica esta situación, tal como lo proponemos. í>{ si B- i „) Cuan ros dí tratoi cónyu ij Cuaru reno causa c) Cuanc lición i d) Cuand rnsrn sobre e¡ donesl todos es En otras oportunidades hemos sugerido un cambio legislativo al respecto proponiendo una modificación al artículo que estamos ana¬lizando que quedaría redactado de la siguiente forma: “El documen¬to a registrar deberá ser otorgado por quien figure como titular en los asientos registrales. De las constancias de estos asientos deberá re¬sultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los de¬más derechos registrados, así como la correlación entre las inscrip¬ciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Como puede advertirse, la modificación principal de nuestra pro¬puesta, respecto a la norma de art. 15 en vigencia, radica en la supre¬sión de la negación inicial (“No se registrará”) cuyas nefastas reper¬cusiones hemos criticado más arriba, al cotejar el precepto con la co¬rrelativa norma de la Ley Hipotecaria española (art. 20). los yeceden La utilización de una norma negativa acrecienta indebidamente la importancia del elemento prohibitivo, tornándolo, en apariencia, el fin principal del precepto y posibilitando que un intérprete despre¬venido acate así, como primordial, el mandato negativo, cuando, en realidad, como hemos demostrado, la previa inscripción (contenida en la negatividad del art. 15 vigente), si bien suele ser la manifesta¬ción normal del principio, no constituye más que un elemento formal y el resultado del correcto análisis de la legitimación para obrar. Ci< Sí La primera parte de la norma propuesta asegura el cumplimiento del tracto sucesivo al exigir, prima facie, en los supuestos normales, que quien transfiera sea el que figura
como titular en las constancias obrantes en el Registro. Hemos quitado hasta la expresión “previa¬mente inscripto o anotado” que usa no sólo el art. 15 de la ley 17.801, en vigencia, sino también el art. 20 de la Ley Hipotecaria española, justamente para evitar todo resabio de dicha exigencia arbitraria. ejcj t Vyest II «i La parte segunda está tomada del art. 15 vigente y propone como necesario el tracto histórico, resultado en definitiva del fiel cumpli¬miento de la primera parte de la norma. Sí v., ■V gil 8g En nuestro derecho, dominado por el principio de inscripción obli¬gatoria y por la exigencia de la causa de adquisición (art. 2602, Cód. Civil), resultará obligatorio siempre y sin excepción alguna el man¬tenimiento de esta manifestación del tracto sucesivo, expresándose el historial encadenado, mediante causas o títulos suficientes, de transmisiones o constituciones sucesivas, recreativas de la vida jurí¬dica de la finca67. ART. 16. [TRACTO SUCESIVO ABREVIADO].—Noseránecesarialaprevia inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herede¬ros declarados o sus representantes, en cumplimiento de con¬tratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre; b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitie¬ren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge; c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la par¬tición de bienes hereditarios; d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en for¬ma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autoriza¬ciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmi¬sión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo. —§1— EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO 1 Como ya expresáramos en nuestro análisis del art. 15, hay una re¬lación muy estrecha entre este dispositivo y el que nos disponemos a analizar, ya que este último aparecería prima facie como un supues¬to de excepción de aquél. 67 \ Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 304 y 305. Al igual que en el artículo anterior, tomamos como base de este análisis a Ventu¬ra Tracto abreviado registral, en donde pueden profundizarse todos los puntos. & tflS ■ é encuant03*-
En suma, atiende sól() ynoalencad mítica enel. elementos si viadonoconí Desde los do, en la regí cabo sus efec tentador Para ell01 ^plimienl ^cióndgg >*»,e lo k^°sUsi ■i ■ lili X iti Mientras el art. 15 exige en términos contundentes que parap0. der acceder al registro el documento debe provenir de quien figure ya previamente inscripto, el art. 16, en cambio, permite o tolera que en algunos casos el no estar previamente inscripto no sea obstáculo para la registración del nuevo documento. La enumeración que efectúa el art. 16, a excepción hecha del últi¬mo inciso, pareciera referirse sólo al derecho sucesorio. Frente al fa. llecimiento del titular, los herederos o su cónyuge (que también es he¬redero), otorgan un acto traslativo dominial, sea porque el causante ya se había comprometido en vida y ellos cumplen la dicha obligación, sea porque deciden, como forma de partir extrajudicialmente los bie¬nes, repartirse el valor de su realización. También pueden decidir efectuar la partición mediante la adjudicación en especie de los bienes del acervo, sea judicial o extrajudicialmente, si fuere factible legal¬mente (art. 3462, Cód. Civil). A estos casos que, como regla general, aluden a supuestos de derecho sucesorio, se agrega el último inciso, el que se refiere a las instrumentaciones simultáneas, cuya inclusión, como veremos, ha merecido alguna crítica. Ahora bien, en los supuestos enumerados no será menester la exi¬gencia de la previa inscripción, según pregona la primera parte de la norma, pero ¿no pueden existir otros casos que también permitan la aplicación abreviada del tracto sucesivo? El tema de atribuir al art. 16 el carácter de norma de excepción ha generado amplios debates doc¬trinarios; no obstante, por nuestra parte no dudamos en considerar que es excepción, remarcando que lo es sólo respecto al elemento “pre' via inscripción”. La claridad de la primera frase de la norma no nos permite otra conclusión. Pero debemos resaltar igualmente que este elemento puramente temporal (estar previamente inscripto) resulta el menos trascendente jurídicamente hablando, dado que su exigen¬cia es sólo formal y carente de efectos sustantivos. Por ello no nos sen¬timos autorizados a aplicar la idea de excepcionalidad cuando ésta es sólo atribuida al recaudo más insignificante dentro del principio de tracto sucesivo, mientras que los elementos verdaderamente sustan¬ciales, como el principio de identidad, continuidad y correspondencia, según lo pregona el último párrafo de la norma anotada, resultan exi¬gidos inexorablemente en todos los casos. Como también hemos expresado, todas las normas regístrales ® ben ser interpretadas sólo como herramientas tendientes i i||1
asegurar y realizar las prerrogativas sustanciales, de allí que, a pe¬sar de no poder negar la excepción planteada por el artículo a la pre¬via inscripción, no seamos partidarios de considerarla norma de ex¬cepción, con todas las connotaciones que ello trae aparejado a la ho¬ra de interpretarla. En efecto, recordemos que uno de los principios hermenéuticos reza que “toda norma de excepción debe interpretar¬se en sentido restrictivo”. Este sería un fundamento valedero para esgrimir una postura en defensa de la taxatividad del dispositivo, pero, como dijimos, constituye un sofisma si reparamos
en que el único aspecto que no será exigido es el menos trascendente de todos en cuanto a sustancia se refiere. En suma, el fundamento de la existencia de la figura abreviada atiende sólo a la necesidad práctica de economizar tiempo y espacio2 y no al encadenamiento dominial que resulta de una exigencia siste¬mática en el Registro argentino (arts. 12 y 15). Sólo respecto de estos elementos sustanciales resultar válido expresar que el tracto abre¬viado no constituye excepción al principio de tracto sucesivo3. Desde los más remotos tiempos todo sistema jurídico ha procura¬do, en la regulación de los distintos institutos y técnicas para llevar a cabo sus efectos, reducir al mínimo posible el espacio ocupado por do¬cumentaciones y archivos. Para ello se resumen datos, se eliminan los que sólo acreditan el cumplimiento de trámites que pierden interés una vez obtenida una posición definitiva, se acortan fórmulas, etcétera. Asimismo, interesa a la eficiencia del sistema jurídico el tiempo insumido y el esfuerzo utilizado para las gestiones necesarias, no só¬lo por los usuarios del sistema, un sector de la comunidad, sino tam¬bién respecto de los mismos oficiales o agentes encargados por el Es¬tado de recabarlas y controlarlas. Se instrumentan procedimientos que permiten paliar el insumo de tiempo en cuestiones que no tras¬cenderán en lo futuro por ser transitorias. Numerosos ejemplos de esta lógica de utilización del menor tiempo y esfuerzo logrando igual | lili eficiencia pueden encontrarse en el orden jurídico. Según el Diccionario de la lengua española, “abreviar”, en su primer sentido, es acer breve, acortar, reducir a menos tiempo o espacio”, 3 CNCiv., SalaD, 14/3/85, fallonQ 83.930,LL, 1985-B-539. En la realidad actual, en la que el tiempo constituye uno de los ele¬mentos más importantes para la realización de los objetivos sociales, obviamente la necesidad de reducir al máximo los trámites y esfuer¬zos no transcendentales se toma más manifiesta aún. A ello se suma la cada vez más complicada organización social y su realidad, que exi¬ge con mayor imperatividad abreviar tiempos y espacios. Las leyes, como reflejo de la realidad social, no pueden ignorar estos básicos re¬querimientos y es así como aparecen las posibilidades que toman los trámites en modalidades abreviadas. ■ ɧ ESI fl# 1destaí un# 5» joilesterrafld ÜIÉ : jtanentelainscr I i® de vigencia e ¡Macera sólo par ¡rerdaderameni átofisicoytemp ■o rogatoria y en isomásmutaciom hitadas las situ; Aviado registral, desdecir, los ti Bajo esta conducta aparece el tracto abreviado, como una forma de cumplir con el tracto sucesivo, pero obviando trámites, achicando es¬pacios, facilitando diligencias y acortando tiempos. En cuanto al espacio utilizado para la conservación de documenta¬ción, ello es tema de gran preocupación de cualquier archivo. Las téc¬nicas de microfilmación e informatización procuran, entre otras bon¬dades, disminuir los espacios utilizados para el acopio de datos y do¬cumentos de toda índole .
En general, los autores registralistas han hecho hincapié funda¬mentalmente en la economía de espacio en el folio, afirmando que la verdadera razón del tracto abreviado "... está en la gran necesidad de evitar inscripciones puramente formularias que tendrían una vida transitoria y que complicarían excesivamente los asientos o el histo¬rial jurídico de la finca, recargando la misma” . 1 basque ya ^ Así, pe ■81 Se£únlo En algunos casos parecieran apreciar en el tracto abreviado no más que la economía de espacio al redactarse todo el encadenamien¬to en un solo asiento. Por nuestra parte creemos que, tanto al usua¬rio como al operador registral, poco habrá de interesarles el hecho de que la mutación se refleje en uno o en varios asientos; lo que realmeni Si I pa ■ te interesa es la realización de todo el proceso mediante una sola rolll! ■ gatoria. De manera que, aun considerando importante la economía Se% í de espacio, el verdadero sentido práctico de la figura abreviada radi. queeij B ca más en la economía de tiempo que significa la inscripción de una a$L B Sola vez de varias mutaciones jurídico-reales. ¡S¡«^ B En tal sentido, García Coni nos hace ver, mediante una proyección iniani 1 matemática, el tiempo que insume en un registro una brevísima gesB tión. Dice el destacado registralista que: “Un trámite insignificante form Bque insuma un minuto por documento requiere una hora-hombre cacandoesda sesenta documentos. Por eso debe eliminarse todo lo que sea su- perfluo desterrando aquello de que lo que abunda no daña”6. Como ejemplo de lo superfluo, parafraseando a García Coni, pondríamos justamente la inscripción con trámite exclusivo en un asiento que ca¬recerá de vigencia en el momento mismo de su confección: un asiento que nacerá sólo para dar justificación registral al siguiente que es el que verdaderamente interesa al rogante. Atendiendo a ese requeri¬miento físico y temporal, se practican de una sola vez, mediante una única rogatoria y en un solo trámite, todos los asientos vinculados a dos o más mutaciones jurídicas. En todas las situaciones contempladas como supuestos de tracto abreviado registral, los verdaderos titulares de los derechos involu¬crados, es decir, los titulares reales (usando nuestra terminología pro1 puesta), no hacen más que utilizar las posibilidades brindadas por las prerrogativas que ya establece la ley sustancial o su interpretación ju- ,revi^°c' ■ risprudencial. Así, por ej emplo, los herederos siempre tuvieron las po1 sibilidades dispositivas sobre los bienes comprendidos en el acervo tO^B hereditario, según lo establecido por los arts. 3417,3418 y 3421; siemIb^ | Pre Pedieron reivindicar las cosas de las que son herederos7; siempre ' 1191 pudieron ejercer las acciones posesorias a tenor de lo establecido por &l el art. 3418 del Cód. Civil que de manera indubitada expresa que: “•..El heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto...” út 6 García Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 54. III S H 7 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, act. por Manuel J.
Él iB Argañarás, t. III, p. 670; Peña Guzmán, Derechos reales, t. III, p. 649; Musto, Derechos un Bh ■ renles, t. IV, p. 326; Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, t. III, p. 371; Alterini, Acciones reales, p. 18. iii f¡|fÉ denci els «presa a I ¡fidelaleytfÉ I perillas únicas abreviado, surge c s dativa o enun trailadiscusiónei principio de tracto modalidad de aqué ^ sin duda unoc 1 %etacióii lógii re?la henne ^ndebeni Q. ninterpre ^tarade lalB Sí'Nei MBU I .vw \N¡.H ■fl ¡\V VVVN XV Como supuesto no contemplado agregamos que el adquirente por usucapión, aun antes de obtenida su sentencia declarativa8 y, obvia¬mente, sin tener registrado a su nombre el dominio, ha podido reivin¬dicar el bien de manos de terceros, según jurisprudencia reiterada9. Es decir, la norma del art. 16 de la ley 17.801 nada agregaría a las po¬sibilidades naturales que el derecho confiere a los sucesores y conti¬nuadores de la persona del causante. Sólo reafirma y regula la legiti¬mación para obrar de quien no figure registrado, pero en verdad ello ya era obvio y fácilmente deducible de toda la normativa civil, aun en los supuestos en que no hubiera un dispositivo expreso. Normas fundamentales en materia de derecho sucesorio determi¬nan claramente, como hemos dicho, que el heredero es el continuador de la persona del causante, resultando propietario, acreedor o deu¬dor de todo lo que el difunto lo era, según lo preceptúa expresamente el art. 3417 del Cód. Civil: “El heredero que ha entrado en posesión de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente, continúa la persona del difunto, y es propietario acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión 8 Ventura, “La acción reivindicatoría del adquirente por usucapión antes de la sen¬tencia que declara su dominio”, en Homenaje a Dalmacio Vélez Sársfield, t. III, p. 167. 9 “Cuando el Código Civil exige la presentación por el reivindicante del título que acredite su derecho a poseer, se refiere a la causa en que se funda su derecho de dominio
y no al título en sentido formal” (SCBA, 8/11/60, “Begué de Giménez, Flora y otros c. Ca¬rnario, Francisco A.”, LL, 101-331); “En la acción reivindicatoría la prueba se rige poruña serie de presunciones que no se ajustan estrictamente a lo que podría ser la prueba teóri¬ca del dominio, exigiéndose que el reivindicante demuestre que su derecho es preferible al del poseedor actual; de ahí que bien pueda contemplarse en la sentencia la mera pose¬sión invocada por el reivindicante, que alega haber dado el bien en locación al demanda¬do, quien luego habría intervertido su título de permanencia en el inmueble, pues aquél no tiene por qué expresar la causa de su dominio” (Salas, Código Civil anotado, p. 753); “Cuando se ejercita la acción reivindicatoría mediante la cual se tiende a lograr la recu¬peración de la posesión ejercida y no la declaración de la adquisición del dominio por la usucapión no son aplicables las normas contenidas en la ley 14.159, y la circunstancia # que no siguiera con anterioridad la reivindicante con los trámites para obtener el título informativo no obsta a la admisión de la acción reivindicatoría, si en el juicio demuestra haber ejercido la posesión, con los caracteres requeridos por la ley, y durante el tiempo ne cesario para que se produzca la usucapión, con anterioridad a la desposesión por o mandado” (Cám. 1§ Apel. Civ. y Com. TYicumán, 7/4/78, JA, 1978-IV-471).
Como tal, el heredero podrá realizar respecto de los bienes del acer¬vo hereditario, todo lo que podría haber realizado su causante. Y, en¬tre el cúmulo de facultades del causante respecto del bien registrado, está, lógicamente, disponer de él. Repetimos que ello ocurriría con to¬tal independencia de que una norma registral contemple o no de ma¬nera expresa el supuesto. SÉ ■ fls terada3 ¡Slpt); syconti. tla% ^adello aúnen > detenni- itinuador doro den- 'esameÉ ¡ continúa de toé lo cepciónde a — Enumeración taxativa o ejemplificativa Ni de la ley registral inmobiliaria, ni de la ley de buques 19.170, que son las únicas que contemplan expresamente la figura del tracto abreviado, surge de manera clara si la enumeración de los supuestos es taxativa o enumerativa. Es así como aparece en la doctrina regis¬tral la discusión en tomo a si el tracto abreviado es una excepción al principio de tracto sucesivo o si, por el contrario, constituye sólo una modalidad de aquél . Aunque la discusión pareciera no tener gran repercusión práctica, será sin duda uno de los primeros puntos a plantear para hallar una interpretación lógica de la normativa, sobre todo atendiendo a la ya citada regla hermenéutica que establece que las normas de excep¬ción deben interpretarse en sentido restrictivo. mtesdela®- I t.m.p.167. e del título q® I ¡chodedomi®1 I rayotrosc.Cs- I iserigeponB> I lapruebateóó-1 ;ho es prefe^ I
¿alame14^ I HBBI reble, PueSÍS I BBB fSi IBI 8B Si se tratara de un supuesto excepcional, sólo los casos rigurosa¬mente enumerados en los artículos que prevén la figura podrán con¬siderarse posibles, y existirá una natural y lógica tendencia interpre¬tativa hacia un sentido taxativo, mientras que si participáramos de la idea de tratarse de una modalidad especial del tracto sucesivo, esta¬remos más proclives a aceptar una interpretación amplia, atribuyén¬dole el carácter ejemplificativo a la enumeración de los supuestos del art. 16. Asu vez, merced a esta última actitud, encontraríamos otros casos en los que sería aplicable la figura abreviada, aun no estando expre¬samente enumerados en el dispositivo aludido.
¡tf. titula'1’ tono( pues Se advierte así la necesidad de pronunciamos, como una cuestión previa, sobre dicha alternativa a los fines de sentar las bases para de¬fender una postura de aplicación amplia de los principios del tracto abreviado, que es la que está avanzando en casi todos los registros del país. por ello aftctae,a£ puede coni contenida < mente Vill que sólo es yen ello no; na a la regí rectos regi: aquien,seg Dijimos que no dudábamos en atribuir carácter de excepción al tracto abreviado, en cuanto al requisito de la previa inscripción, pe¬ro ello teniendo en cuenta como hemos adelantado, los distintos ele¬mentos que lo integran. En efecto, así como no será necesaria la pre¬via inscripción en los casos enumerados y sus similares, respecto de lo cual, ante la claridad del precepto (“No será necesaria la previa ins¬cripción ... ”), no puede dudarse ni discutirse su carácter excepcional, serán, en cambio, siempre exigidos y de manera muy rigurosa, los elementos que hacen a la identidad y a la continuidad11. Dependerá por ello de la jerarquía que otorguemos a cada elemento integrativo del tracto abreviado, para determinar si es excepción o modalidad. ¡ En las" ley registral coi ción que formul 13 Conf.Fs trd argentino, ( ws.Tractosuce. Notariado”, 17 ^modalidad ( ftüOlnosepre ^tnodalidadeI ^san: “Verdad lili cual En un sistema de registración obligatoria como nuestro Registro inmobiliario (véase el comentario al art. 22), obviamente los asientos deberán mostrar un encadenamiento perfecto hasta llegar, en senti¬do retrospectivo, a la inmatriculación o primera inscripción. Ello sur¬ge exigido de manera directa de la norma del art. 15 de la ley 17.801 cuando, refiriéndose al tracto histórico, establece que: |.. De los asien¬tos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamien¬to del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancela¬ciones o extinciones”. En definitiva, tanto la identidad como la conti¬nuidad que constituyen la correspondencia, serán de cumplimiento riguroso, aun en todos los supuestos de tracto abreviado. Especia] su ve? afirT^Pr' (>aque“...p 8 C3S \zaterexcep rtV>\serPara‘ I u p’4 15 ¡|1§|¡ I IIP Según lo apuntado, el tracto abreviado no será excepción al princi¬pio de tracto sucesivo, ya que sus aspectos sustanciales aparecerán en el documento, como exigencia de legalidad para sortear con éxito la ca¬lificación registral y quedará su reflejo en los asientos registrales, en general de manera compendiada o comprimida en un solo asiento. La de la norma no constituye más que una enumeración ejemplificativa de supuestos muy generales. Como ya lo hemos establecido, la parte final del citado art. 16 nos da la pauta interpretativa de los supuestos generales: mientras se relacione todo el encadenamiento hasta llegar al titular inscripto, el fin perseguido se habrá cumplido aunque el su¬puesto no encaje directamente en alguno de los enumerados . una )asesParu ¡¡¡¡1 sregist * 1 excePCÍóy I ¡¡¡IB ! distintos 4 I cesaría laprj. H respecto* zlapreviaiu I ir excepcional, y rigurosa, los iu. Dependerá rito intégrate . o modalidad iiestro Registro nte los asiente llegar, ensenti ipción. Ellosur- de la ley W ■ Délos8 irados, B¡ dones, id como S|j le cumplí iado. H ;epciónalp HH BHls os re» nsolo^ Por ello estimamos que el tracto abreviado, por lo mismo que sólo afecta el aspecto formal de la exigencia del tracto sucesivo común, no puede considerarse sino una modalidad de éste y la enumeración contenida es meramente enunciativa y ejemplificativa . Acertada¬mente Villaro, tal como por nuestra parte lo expresáramos, aclara que sólo es excepción desde el punto de vista formal. Luego expresa, y en ello no acordamos con este autor, que hay una excepción lisa y lla¬na a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demás de¬rechos registrados, al hacer aparecer como disponente en un asiento a quien, según el asiento anterior, no era titular . Disentimos con lo expresado por considerar que, de cumplirse aca¬badamente con la parte final del art. 16 de la ley 17.801, tanto el do¬cumento a inscribir, como el asiento registral dejarán a salvo la situa¬ción que Villaro manifiesta como excepción al
encadenamiento domi¬nial. En efecto, la norma citada, luego de enumerar, sólo a manera de ejemplo, según veremos, los supuestos de tracto abreviado, expresa al final que: “...En todos los casos el documento deberá expresar la re¬lación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Re¬gistro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo”. sfi # ■I deas m !■ !«| (W Se trata de aes.Así, porsji narestaprime ferirsepropiaii excepciones20. Por nuestra donen el Regís acepción al tra Ménide ■n ÉH Concluimos que no hay excepción al encadenamiento, ya que el mismo deberá resultar del documento y quedará plasmado igual¬mente en el asiento dominial. Sí, en cambio, acordamos que hay ex¬cepción sólo al requisito de la inscripción previa, que es lo que hace decir a Lacruz Berdejo que dicha excepción se refiere"... solamente a su aspecto tabular”16. De una sola vez, sea en uno o varios asientos, de manera comprimida o no, según las técnicas y costumbres regis¬trales, se inscribirán varias mutaciones dominiales o constitución de gravámenes relacionados con los bienes registrados. ^5* i. ¡H MS*: ÉÉ * 5SS Es de destacar que en el Registro inmobiliario español el tema del tracto tiene ciertas particularidades por varios motivos. En primer lugar por tratarse de un registro voluntario o facultativo que brinda la posibilidad de mantener el derecho no registrado y contar, sin em¬bargo, con una cierta oponibilidad, tal como lo hemos analizado al referirnos a los registros facultativos al analizar el art. 2-, para com¬prensión de los cuales ejemplificamos justamente con el registro es¬pañol. Veíamos que se daban allí situaciones inimaginables en nuestro derecho, como la posibilidad de suspensión y reanudación del tracto sucesivo . Esto último mediante expediente de dominio o acta de notoriedad. Estos casos constituyen supuestos que permiten argumentar excepciones al tracto sucesivo . En segundo lugar, en España quedan enmarcados dentro de las excepciones al principio de tracto sucesivo otros casos que poco tie¬nen que ver con el tracto abreviado en cuanto a compendiación o com¬presión de asientos y abreviación de tiempos y
espacios, pero que en la doctrina española ha ocupado metodológicamente el mismo lugar, como excepción a la previa inscripción. Ocurre que la primera ins¬cripción de un bien en un registro jurídico dominial, obviamente, no contará con registración previa, lo que haría factible su inclusión en el análisis de las excepciones al tracto sucesivo . Se trata de los supuestos de primeros asientos o inmatriculacio- nes. Así, por ejemplo, González y Martínez no puede dejar de mencio¬nar esta primera inscripción como algo necesario y obvio, antes de re¬ferirse propiamente a los supuestos de tracto abreviado, como otras excepciones . K>“? HH ■i ¡H : Aencuantoalpr naáolaidentidad no documentación aníoeral, será calificat Í«n de su cumplí: ató, por ejemplo,( kan los heredero! Wrá verificado 3 los herederos del ^documento que los d !4re del causante e vista rep I JfjBentre la I lenasushe] Por nuestra parte no consideramos que el asiento de matricula¬ción en el Registro Inmobiliario argentino constituya realmente una excepción al tracto sucesivo, en cuanto a efecto jurídico se refiere. El Capítulo III de la ley 17.801, bajo el título “Matriculación. Procedi¬mientos”, en los arts. 10 al 13, menciona la incorporación de los bie¬nes al sistema o técnica de folio real, pero, en general, no se trata de primeras inscripciones o inmatriculaciones, en el sentido técnico de la expresión, dado que los bienes se encontrarán, en la gran mayoría de los casos, ya registrados en el viejo sistema causal que la ley 17.801 vino a sustituir21. En los actuales registros también se va a exigir la previa inscrip¬ción del sujeto trasmitente en los sistemas causales al momento de volcar la relación jurídico-real al sistema de folio real, razón por la cual nuestra inmatriculación no es más que el asiento de traspaso de un sistema a otro y no la inclusión en el tráfico registral de un bien que no se encontraba inscripto. El tracto sucesivo se cumplirá así por la referencia al antecedente dominial que explicamos al analizar el art. 12 de la ley 17.801. En el Registro Inmobiliario argentino, para los casos de inmuebles que no se encuentren registrados, la ley 17.801 en su art. 44 prevé el supuesto de incorporación, expresión que ha tomado un sentido téc¬nico, y se da cuando la norma citada establece que: “A partir de la fe¬cha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aun no lo estuvieren, debe¬rán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentación local”. Estos supues¬tos de incorporación de inmuebles al tráfico registral son los únicos que pueden válidamente considerarse excepción al tracto sucesivo. Justamente esta circunstancia hace que las reglamentaciones loca¬les impongan exigencias especiales a las solicitudes de incorporación de lo que nos ocupamos al analizar el art. 44. V5 ■¡■ii ■K > Msii 1 — La identidad en el tracto abreviado ■Hk pi]
Recordemos que el elemento o subprincipio de identidad, como le hemos llamado, requiere la individualización de los sujetos de la re¬lación jurídica, aspecto en que el tracto sucesivo se relaciona íntima¬mente con el principio de especialidad. Pues bien, nos toca a conti¬nuación aludir a este elemento en relación con su modalidad abrevia¬da del tracto sucesivo. García Coni sostiene: “En el derecho argentino, en que muy pocos inmuebles es tán fuera del Registro, se llama matriculación al pasaje del viejo sistema cronológico (o de folio protocolizado) a la técnica de folio real...” (El contencioso registra/, p. 75). 21 Por tratarse de uno de los elementos del tracto referido a aspectos sustanciales, junto con la continuidad y correspondencia, salvo ex¬cepciones puntuales, como pueden serlo las adquisiciones origina¬rias, será menester exigir siempre su cumplimiento. En tales casos, por ejemplo, en la usucapión , no puede exigirse el tracto sucesivo formal ni sustancial; el encadenamiento o tracto histórico quedará definitivamente cortado ante la pérdida del anterior dominus y la adquisición del nuevo por un modo originario . La única diferencia entre el tracto sucesivo común y el tracto abre¬viado, en cuanto al principio de identidad, radicará en que en el abre¬viado la identidad no resultará del asiento inmediato anterior, sino de documentación anexa al documento registrable, y que, como regla general, será calificado, en cuanto a tal, es decir, en cuanto a la veri¬ficación de su cumplimiento, por el sujeto instrumentador del mis¬mo. Así, por ejemplo, cuando quienes vendan una propiedad inmue¬ble sean los herederos del titular registral, el notario instrumenta¬dor habrá verificado que quienes comparezcan al negocio jurídico sean los herederos del mismo. La identidad surgirá del cotejo entre el documento que los declara herederos y las constancias registrales a nombre del causante. Es como si se hubiese salteado un paso, des¬de el punto de vista registral, al verificar el cumplimiento de la iden¬tidad. El cotejo entre la identidad del causante, al transmitirse legal¬mente el bien a sus herederos, lo efectuará el autor del documento a inscribir, sin paso previo por la calificación registral. Por ello se ha di- cho que en el tracto abreviado se combina la legitimación registral con la legitimación extrarregistral, sea judicial o notarial . gH| ¡HB¡ Hi Sjuítói ¡tir#teS i 0 tracto abrevia iiaalterarel contro su mecanismo, ya | originariamente ub. mirador, en el fuñe parteycomouna lóf desu correcto cumpl tiempos, esfuerzos y > Es importante de: delegación de la fací €n el tracto abreviad ^ calificar el docun ^ los elementóse ^uesonexigencis ¿““dad o toda 1; ^sustancia H ¡Nt e) IHB NidiUainte «■i Sisa HH
En cuanto a la venta que los herederos hacen de su bien heredado continuando con el ejemplo que hemos dado, la identidad se cumplí- rá por cotejo de la documentación accesoria al documento registradle en el que figurarán los actuales disponentes, y el nuevo documento elaborado. Allí deberán coincidir los herederos declarados en docu¬mento judicial, el auto respectivo, en cuanto a sus nombres y demás circunstancias individualizantes que rodean a los comparecientes. Estos datos, por virtud de la imposición de contenidos de la escritura que efectúa el art. 1001 del Cód. Civil, en los instrumentos notariales, aparecerán completos, en tanto que si el documento fuera de otra na¬turaleza, administrativo o judicial, pueden faltar algunos, ya que no existe una reglamentación tan acabada para la confección de esas otras especies instrumentales como sí la hay para la notarial (arts. 997 a 1011, Cód. Civil; en especial, los arts. 1001 y 1002 referidos). 2 — La continuidad y correspondencia en el tracto abreviado El tracto sucesivo no es un principio estrictamente registral, sino que campea en forma de axioma, en todo el derecho civil, fundado en el proloquio «nemoplus iuris...», de donde concluimos que lo que de¬be acceder al registro para dar por cumplido el tracto, como regla ge¬neral, es un encadenamiento completo (principio de continuidad) cu¬yo punto inicial está en el titular registral (principio de identidad). De todo ello podemos deducir que no interesan cuántas transmisio¬nes se hayan efectuado extrarregistralmente, ni las figuras jurídicas utilizadas para efectuar dichas mutaciones jurídico-reales. Tampo- co cuál fuere el motivo de adquisición mortis causa. Siempre que to¬das las mutaciones no registradas aún accedan todas juntas al regis¬tro, deben ser inscriptas sin que ello sea incumplimiento del tracto sucesivo ni se perjudique interés de tercero alguno. La forma de ac¬ceder todas juntas, tal como lo sugerimos, será anexadas en su titui formal o aludiendo a ellas en su materialidad, en el título que se pre¬senta a inscripción, con una debida explicación respecto de la conti¬nuidad y correspondencia con el derecho del titular inscripto. Insistimos en que no deja de cumplirse el tracto sucesivopor la ano¬tación conjunta de varias transferencias o constituciones de derechos en un mismo asiento o por la registración conjunta de varias causas legitimantes del transmitente o constituyente del derecho real. • Delegación de la facultad calificadora El tracto abreviado apunta a un aspecto puramente práctico que, sin alterar el control de legitimación para obrar, modifica, en cambio, su mecanismo, ya que virtualmente delega la facultad calificadora, originariamente ubicada entre las obligaciones y atribuciones del re¬gistrador, en el funcionario público instrumentador, quien, por otra parte y como una lógica consecuencia, se hace exclusivo responsable de su correcto cumplimiento. Veremos así efectivizada la economía de tiempos, esfuerzos y espacios, ventaja típica de las figuras abreviadas. Es importante destacar, sin embargo, y atendiendo sobre todo a la delegación de la facultad calificadora a la que hemos hecho mención en el tracto abreviado, que ella no impide ni desobliga al registrador de calificar el documento que accede. Todo lo contrario, justamente entre los elementos que habrá de requerir al calificarlo, se agregarán los que son exigencia de la figura abreviada; es decir, la mención de la continuidad o toda la documentación acreditativa del cumplimiento del tracto sustancial a que hemos hecho referencia en los párrafos precedentes. Es lo que surge también del art. 26 de la ley 17.801, cuando expresa que: “En los casos de escrituras simultáneas o cuan¬do deban mediar referencias de expedientes, la relación que se hará respecto a los
antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá veri¬ficar directamente en los documentos originales o en sus testimonios”. A pesar de la intención del legislador de facilitar en la práctica la situación de aquellas transmisiones efectuadas por quienes aún no hayan logrado una titularidad registral a su favor, la redacción del artículo pertinente en materia inmobiliaria (art. 16, ley 17.801), sin ¡Ü manifestación expresa de su carácter meramente enunciativo o Amplificativo, ha sido un obstáculo para la inscripción de los su¬puestos no expresamente enumerados, pero que sustancialmente, i| enibargo, tienen una equivalencia perfecta con éstos. fuJ1 las ¡Si# , '
0»aJ •endu< pp 0*. ¡oapareZcae ¿idel tracto aH rioinstnimentado] tarial, sino tambiéi hacer aplicable la f Estareglagener puedeencontrarex Jen al registro den Ja calificar él misn el %r al titular reg documentos que inl ^mstrumentador, j ^funcionario insc nla ley 17.801 «supuestos en *CSea( ... wocunu El requisito de la previa inscripción es el que sufre la verdadera ex¬cepción a la exigencia del tracto sucesivo en su manifestación abrevia¬da, pero ya hemos apuntado que como se trata del elemento formal del principio, no hay un motivo razonable para no dejarlo de lado a la ho¬ra de abreviar tiempos, esfuerzos y espacios, por cierto sólo cuando su carenciano aféctelas exigencias sustanciales. No será necesaria la re¬gistración previa, mientras la misma se cumpla de manera conjunta por los medios que hemos explicado en párrafos precedentes. Es decir se exigirá que surja de los documentos a registrar el encadenamiento, o sea, la identidad, continuidad y correspondencia. De cumplirse así la rogación, debe procederse sin más a la registración de cuantas mu¬taciones se solicitaran, en la certeza de que ello no generará lesión al sistema registral ni a su finalidad de brindar seguridad en sus dos as¬pectos, tanto dinámico como estático, ya que de los asientos registra¬les surgirá un encadenamiento, como pide obligatoriamente nuestro sistema de adquisición por “títulos causas” (art. 2602, Cód. Civil). Tampoco los terceros sufrirán mengua alguna en su relación con la realidad registral y su buena fe, puesto que, conforme a la teoría del tercero registral que desarrollamos al analizar el art. 20, sólo lo inscripto o anotado les será oponible. Si algún adquirente, titular de cualquier derecho real o algún solicitante de una medida precautoria que no tuviere inscripto su derecho o anotada su pretensión cautelar, quisiera hacerlos valer ante la justicia —imaginemos que es a través de una tercería de dominio o de mejor
derecho—, el juez no hará lu¬gar a dicha pretensión si no se contara para ello con el correspondien¬te apoyo registral. 3 — La previa inscripción en el tracto abreviado
b — El documento portante del tracto abreviado <¡N, «leí/ V# i V.’;2Í¡P( Mili V W-, sta. No cualquier documento resulta idóneo a los fines de la aplicación del tracto abreviado, por lo menos no en todos los supuestos. Como re¬gla general se exigirá que el documento presente una relación del en¬cadenamiento registral hasta llegar al titular inscripto, para que se cumpla la continuidad. Frente a la rogatoria de registración de dos
mutaciones jurídico-reales, una sostenida en la otra, será menester la constancia, en la segunda, de todos los pasos del tracto continuo hasta encontrar el soporte registral en el último asiento. El fundamento de esta situación se halla en la autenticidad carac¬terística del instrumento público, soporte de las causas registrables, que virtualmente impide la falsedad del encadenamiento y valoriza especialmente las menciones relacionadas con él. Si las mutaciones pudieran generarse mediante instrumentos privados, la situación sería bien diferente, pues jamás podría válidamente delegarse en particulares la función calificadora. En cambio, al tratarse de instrumentos públicos, el registrador, en virtud de los dispositivos del art. 993 y siguientes del Cód. Civil, no puede poner en duda el contenido intelectual que, en materia de trac¬to, aparezca en el documento. Ello implica asimismo que la aplica¬ción del tracto abreviado obliga a una conducta expresa del funciona¬rio instrumentador que habrá de resultar exigida, no sólo en sede no¬tarial, sino también cuando sea la autoridad judicial la que pretenda hacer aplicable la figura25. Esta regla general, en cuanto ala constancia del encadenamiento, puede encontrar excepciones, cuando los dos o más documentos acce¬den al registro de manera conjunta y el funcionario registrador pue¬da calificar él mismo la legalidad de todo el encadenamiento hasta llegar al titular registral. Allí la facultad calificadora respecto de los documentos que integran el encadenamiento no se habría delegado al instrumentador, sino que la cumpliría, como es lo corriente, el mis¬mo funcionario inscriptor. En la ley 17.801, art. 16, in fine, expresamente luego de enume¬rar los supuestos en que se puede aplicar la figura abreviada, se hace mención ala exigencia de la continuidad al requerir que: “... En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los anteceden¬tes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudica¬ción, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivoPor ello no compartimos lo re¬suelto por alguna jurisprudencia que expresa que el tracto abrevia¬do radica en la “... posibilidad de suprimir determinados asientos o inscripciones...”26. Surge de la norma no sólo la exigencia del conteAsí, por ejemplo, en una subasta judicial será necesaria la constancia, en el au¬to que disponga la subasta, de que la misma se efectivizará por tracto abreviado. Igual¬mente en la publicidad y aun en el acta de remate. | CNCiv., Sala G, 16/6/81, fallo i 34.604, ED, 94-203. <>te ,dremoS eJ nido documental —la mención de los antecedentes hasta el titular inscripto—, sino también, como veremos, la necesidad de que de ello quede constancia en los asientos.
MPlobtenid1 ¡D1jtiniosalana El certificado registral y el título antecedente a la vista en el tracto abreviado IÍ Las distintas i sucesivo extrarre mas operativas c dejar de analizar documental; es di ma al que ya nos] hasta gráfica en 1 Desde el punte iacción: asiento diados. Veremos« ¿Presamente ÍÍala“*P La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligación funcional del autorizante del acto, la solicitud del certificado regis¬tral, según surge del art. 23 de la ley 17.801 y el título antecedente a la vista, como explicamos al analizar dicho artículo. Cabe preguntar¬se entonces qué ocurre con la modalidad abreviada del tracto. Respec¬to del primer acto protagonista del tracto, sin duda podrá contarse con el certificado registral, mas el segundo forzosamente deberá presupo¬ner la titularidad extrarregistral o sustancial del acto aún no regis¬trado, ya que el Registro sólo puede certificar respecto de sus asientos. Respecto del título inscripto a la vista, nos preguntamos qué ocu¬rrirá si el título antecedente todavía está pendiente de registración y, por ello, el funcionario autorizante no puede acceder a él. Es así como toda la doctrina relacionada con el certificado registral, su natural efecto de reserva de prioridad o prioridad indirecta, la retroprioridad, la obligatoriedad o no de su solicitud, el efecto jurídico generado con motivo de su carencia, y la exigencia del título inscripto a la vista vie¬nen a tener un efecto directo sobre la figura del tracto abreviado. No podemos dejar de resaltar la norma del art. 26 de la ley 17.80127, que, previendo la imposibilidad de contar con certificación previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumentaciones simultá¬neas, establece que el instrumentador del título que se apoye en uno aún no registrado, podrá valerse de la información referida en el cerialM ■¡¡■ii I isll 27 En general, la doctrina no hace demasiado hincapié en la norma del art. 26. Apa¬rece quizás como descolgada y desubicada junto a la regulación de los certificados y pue¬de haber quedado desapercibida. Estimamos que debería haberse agregado directa¬mente al último supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca sí su importancia Fontbona, Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escritura simultáneas, en“Revista delNotariado",ns707,1969, p. 1301, quien expresa: dente que el mencionado art. 26 prevé una excepción a la norma del art. 23, la que o ^ ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular uis cripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien..
tifícado expedido para el título antecedente. Es decir, que si A trans¬mitirá su dominio a B y éste, a su vez, lo venderá a C, el escribano que instrumente este último acto podrá
utilizar la información contenida en el certificado que protegió la venta de A a B. Obviamente en este ca¬so no podremos decir que la última venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo me¬diante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese interveni¬do en su solicitud un funcionario diferente. Para completar este tema remitimos al análisis de los arts. 23 y 26. d — El asiento de tracto abreviado Las distintas posibilidades que se pueden manifestar en el tracto sucesivo extrarregistral dan pie a que sean también variadas las for¬mas operativas del tracto abreviado registral. Por ello no podemos dejar de analizar el tracto abreviado desdoblando su manifestación documental; es decir, haciendo referencia al documento portante, te¬ma al que ya nos hemos referido supra, y su manifestación jurídica y hasta gráfica en la redacción concreta del asiento. Desde el punto de vista gráfico podemos advertir dos tipos de re¬dacción: asiento compendiado; y asientos simultáneos no compen¬diados. Veremos a continuación cada uno por separado. 1 — Asiento compendiado o comprimido Expresamente a la hora de definir el tracto abreviado, no hemos aludido a la compendiación o compresión de asientos, como lo hace la mayoría de la doctrina , puesto que consideramos que esa manifestación gráfica del tracto abreviado es la que menos interés jurídico práctico manifiesta. Hasta en su aspecto gráfico será insignificante que el reflejo de la mutación se produzca en uno o en varios asientos, i ya que su contenido deberá ser inevitablemente el mismo. ] En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica só¬lo excepción a la previa inscripción, pero sus aspectos sustanciales se mantienen intactos como en su manifestación común, del asiento de¬berá resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente cojj » rrespondencia. Deberán registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el último adquirente o a cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia¿ iu mente, los elementos del tracto que hacen al principio de correspon¬dencia obligarán igualmente a consignar en el asiento también los aspectos que hacen a la individualización de la causa que motiva la mutación y a los demás documentos que legitiman al disponente: au¬tos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias declarativas, etcétera. Desde el punto de vista registral, aun sin ser¬lo en el derecho sustancial, estos últimos elementos constituyen la | causa, no de adquisición, pero sí de modificación (según los efectos asignados a los actos jurídicos en el art. 944 del Cód. Civil) . 11 IIi s Sai Ib Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que "... en el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad...” (Derecho registral inmobiliario, p.
112);Martí¬nez y Quaglia sostienen que"... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimi¬do, consignándose, por razones de economía inscriptoria, en un solo y mismo asiento, distintos actos que modifican la situación registral” (“Los principios registrales”, enf»- tudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 743); “... El sistema de inscripción por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinad asientos” (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). ] \ No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abrevia¬ción de espacios, por lo menos, no en la dimensión suficiente como pa¬ra que reporte una especial ventaja. Resulta de lo explicado que, en lo gráfico, sólo la línea divisoria entre un asiento y otro aparecerá co¬mo el único resultado práctico de esa compresión o compendio. Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresión de asientos, aparecerán como insalvables los supuestos en que, por una cuestión de técnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas se¬paradas, como ocurrirá, por ejemplo, en los casos de hipotecas consti¬tuidas simultáneamente con el acto de adquisición del hipotecante30. La adquisición del dominio se consignará en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registración de la hipo¬teca deberá materializarse en la columna de gravámenes. ¿Cómo se cumplirá así la compresión de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultáneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situación se plantea cuando estamos en cualquier otro su¬puesto de instrumentación simultánea. Si A vende a B, pero en el mis¬mo acto éste vuelve a transferir a C. ¿Se redactará un solo asiento compendiado con ambas mutacio¬nes, o, por el contrario, se confeccionarán tantos asientos simultá¬neos como mutaciones se hayan producido? Se advierte así que el tema es absolutamente indiferente a los fi¬nes de la abreviación del tracto. 2 — Asientos simultáneos En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrán ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etcétera. En lo gráfico, el tracto sucesivo registral aparecerá disperso, y sólo mediante un cotejo de las fechas fiI tación gráfica del tracto abreviado es la que menos interés jurídico práctico manifiesta. Hasta en su aspecto gráfico será insignificante ufP que el reflejo de la mutación se produzca en uno o en varios asientos, ya que su contenido deberá ser inevitablemente el mismo. En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica sóvariante lo excepción a la previa inscripción, pero sus aspectos sustanciales se ^Krgviado jüáflCOtnoiGS gistral,U mantienen intactos como en su manifestación común, del asiento deberá resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente co¬rrespondencia. Deberán registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el último adquirente o a ^toiOOCUHll
cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia-jiÉáneamei mente, los elementos del tracto que hacen al principio de corresponinrióndeldon encadenan ^materializa dencia obligarán igualmente a consignar en el asiento también los aspectos que hacen a la individualización de la causa que motiva la mutación y a los demás documentos que legitiman al disponente: au¬tos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias cumplirá a, en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias ^%es? Estai declarativas, etcétera. Desde el punto de vista registral, aun sin serlo en el derecho sustancial, estos últimos elementos constituyen la C0D10 causa, no de adquisición, pero sí de modificación (según los efectos pl asignados a los actos jurídicos en el art. 944 del Cód. Civil)29. kSe weatr¡ IHB Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que jV "... en el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas J transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la IfPlS: s que da origen a la nueva titularidad...” (.Derecho registral inmobiliario, p. 112); Martí<¡k ^w nez y Quaglia sostienen quea... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimí® do, consignándose, por razones de economía inscriptoria, en un solo y mismo asiento, J (Je distintos actos que modifican la situación registral” (“Los principios regístrales”, enEstudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 743);"... El sistema de inscripción por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinados v asientos” (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). R$iSSi . 1 §i 29 El carácter declarativo de todas las particiones en supuestos de comunidad impií) ^ o de hablar allí de causa generadora. La causa en todos los supuestos enumerados siempre . v vh || | |jj| será la primitiva adquisición en comunidad, el condominio, la sociedad conyugal, o la adI§¡| OCÍa m pimuuvd auquiaiciuii cu tuuiujliuau, CUIlUUillUUU, ni bULlcUali uuiiy ug»*) ~— |, 'm. , quisición del causante en los supuestos de adjudicación hereditaria de un bien del acerp|; ip | vo. El efecto declarativo de la partición surge fundamentalmente del dispositivo del art| X% qL 1 Qq 2695 del Cód. Civil y, por remisión indirecta, de los arts. 3503,1313 y 1788 del mis#0 S% k . cuerpo legaL | I No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abrevia¬ción de espacios, por lo menos, no en la dimensión suficiente como pa¬ra que reporte una especial ventaja.
Resulta de lo explicado que, en lo gráfico, sólo la línea divisoria entre un asiento y otro aparecerá co¬mo el único resultado práctico de esa compresión o compendio. Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresión de asientos, aparecerán como insalvables los supuestos en que, por una cuestión de técnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas se¬paradas, como ocurrirá, por ejemplo, en los casos de hipotecas consti¬tuidas simultáneamente con el acto de adquisición del hipotecante30. La adquisición del dominio se consignará en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registración de la hipo¬teca deberá materializarse en la columna de gravámenes. ¿Cómo se cumplirá así la compresión de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultáneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situación se plantea cuando estamos en cualquier otro su¬puesto de instrumentación simultánea. Si A vende a B, pero en el mis¬mo acto éste vuelve a transferir a C. ¿Se redactará mi solo asiento compendiado con ambas mutacio¬nes, o, por el contrario, se confeccionarán tantos asientos simultá¬neos como mutaciones se hayan producido? Se advierte así que el tema es absolutamente indiferente a los fi¬nes de la abreviación del tracto. 2 — Asientos simultáneos JO—Ley 17.801 En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrán ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etcétera. En lo gráfico, el tracto sucesivo registral aparecerá disperso, y sólo mediante un cotejo de las fechas tación gráfica del tracto abreviado es la que menos interés jurídico práctico manifiesta. Hasta en su aspecto gráfico será insignificante que el reflejo de la mutación se produzca en uno o en varios asientos, ya que su contenido deberá ser inevitablemente el mismo. En efecto, si hemos demostrado que el tracto abreviado implica só¬lo excepción a la previa inscripción, pero sus aspectos sustanciales se mantienen intactos como en su manifestación común, del asiento de¬berá resultar la identidad y la continuidad, con su consecuente co¬rrespondencia. Deberán registrarse los sujetos que aparezcan entre medio de los extremos: el titular registral y el último adquirente o a cuyo favor se constituye el derecho que se quiere registrar. Obvia¬mente, los elementos del tracto que hacen al principio de correspon¬dencia obligarán igualmente a consignar en el asiento también los aspectos que hacen a la individualización de la causa que motiva la mutación y a los demás documentos que legitiman al disponente: au¬tos de declaratoria, autos aprobatorios de operaciones particionarias en sucesiones, liquidaciones de sociedades conyugales, sentencias declarativas, etcétera. Desde el punto de vista registral, aun sin ser¬lo en el derecho sustancial, estos últimos elementos constituyen la causa, no de adquisición, pero sí de modificación (según los efectos asignados a los actos jurídicos en el art. 944 del Cód. Civil) . No advertimos, en tales casos, ni siquiera una verdadera abrevia¬ción de espacios, por lo menos, no en la dimensión suficiente como pa¬ra que reporte una especial ventaja. Resulta de lo explicado que, en lo gráfico, sólo la línea divisoria entre un asiento y otro aparecerá co¬mo el único resultado práctico de esa compresión o compendio.
Es importante destacar igualmente que para la tesitura que ve en el tracto abreviado fundamentalmente la compresión de asientos, aparecerán como insalvables los supuestos en que, por una cuestión de técnica registral, las mutaciones deban efectuarse en columnas se¬paradas, como ocurrirá, por ejemplo, en los casos de hipotecas consti¬tuidas simultáneamente con el acto de adquisición del hipotecante30. La adquisición del dominio se consignará en el asiento dominial en la columna de encadenamientos, en tanto que la registración de la hipo¬teca deberá materializarse en la columna de gravámenes. ¿Cómo se cumplirá así la compresión de asientos a la que refieren algunos autores? Estaremos en presencia de asientos simultáneos no compendiados, como los hemos designado al comienzo. Igual situación se plantea cuando estamos en cualquier otro su¬puesto de instrumentación simultánea. Si A vende a B, pero en el mis¬mo acto éste vuelve a transferir a C. ¿Se redactará un solo asiento compendiado con ambas mutacio¬nes, o, por el contrario, se confeccionarán tantos asientos simultá¬neos como mutaciones se hayan producido? Se advierte así que el tema es absolutamente indiferente a los fi¬nes de la abreviación del tracto. 2 — Asientos simultáneos En estos casos el registrador recepta varios documentos portantes de distintos actos o un solo documento portante de varios actos o constitutivos de varios derechos, los que, a su vez, podrán ser de una misma naturaleza: dos dominios transferidos sucesivamente; o de distinta naturaleza: un dominio y una hipoteca sobre el mismo bien, un dominio y un usufructo, etcétera. En lo gráfico, el tracto sucesivo registral aparecerá disperso, y sólo mediante un cotejo de las fechas ¿rt'lG Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos 290 r mÉ ’ " H de redacción y autorización de cada constancia, así como de la desj J°r, MÍ cripción idéntica de los títulos que generaron las mutaciones, podrá j ^ -Sj surgir manifiesta la abreviación del tracto. u Sea cual fuere el procedimiento del funcionario registrador —que j, j¡ia), nos encontremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios j asientos simultáneos—, lo único esencial será que todo se haga, en re- lación al tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o más asientos. Todo * MJ},.>,É en un mismo trámite y relacionado a una sola rogación registral. En • \¡\ Í60 esto último radica el fin primordial y verdaderamente perseguido por ,V ¡¿r la ley al instaurar el tracto abreviado31. jif®® l. (sjeáo, viudo, DN Mano... (asiento di Por ello, García Coni advierte que los registros declarativos, “... que reconocen la preexistencia del derecho real, también aceptan el cum¬plimiento exógeno del tracto, y para tales supuestos se limitan a man¬tener su ordenamiento interno al confeccionar asientos simultáneos o asientos únicos omnicomprensivos de distintas realidades jurídicas extrarregistrales (según sea la técnica empleada)”32. 1 casado en En las constancias registrales deberá figurar todo el encadenaMo..,dictadopor., miento, según vimos al analizar el art. 16 de la ley 17.801, lo que, en ^.ONIetcétera.. la práctica, no suele ser frecuente en los asientos que se realizan en los • L registros inmobiliarios. En la mayoría de los casos de asientos comJP1^eadvertil
pendiados, comprendidos en los incs. a) y 6) del citado art. 16, el regis- el Qnp trador consigna una verdadera excepción, no autorizada por cierto, al Se ^ tracto continuo, salteando literalmente un paso. Ello no está acorde L ^1% 17 ^ ^ con la normativa en vigencia y transgrede abiertamente el principio vNo$o ■ í de tracto sucesivo. No bastará sólo con que el documento indique el % . ^flciale antecedente, sino que deberá dej arse una clara y completa constancia ^ J OUeH, de ello en el asiento: titular precedente y la circunstancia de su titula% ridad, documento de adquisición, elementos de legitimación, autos \N interlocutorios, particionarios, etcétera. i Para clarificar, ejemplificamos con un caso imaginario: cuando los ™ herederos de A, que son sus hijos B y C, debidamente declarados transfieran por tracto abreviado a D, el asiento deberá consignar: Los j1 \ h , ■gil este inciso no es precisamente comprimir asientos —aunque pueda suceder-- sinoef íe) 31 Ahumada, refiriéndose al inc. b) del art. 16 de la ley 17.801, expresa: “El fin de M| l|| coic lULiou uu co pi V/Uiupi muí aislClitUD ciunquc pu&u» ouwv*v. I ii Y) *0 mitir la celebración de actos simultáneos sobre un mismo inmueble, sin por ello dejar inj jÉM|| | Q | . prestarles protección” (Instrumentos simultáneos y tracto abreviado, LLC, 1988-7 j|K| 32 García Coni, El contencioso registral, p. 96. 1 |S|||i||^g|j|||| • ipps„ 1!
e — Unidad de rogación. Rogaciones sucesivas Es necesario también efectuar otro distingo que creemos está más acorde con la finalidad del dispositivo. En efecto, no nos interesa de¬masiado el procedimiento del funcionario registrador, sea que nos en¬contremos ante un supuesto de asiento compendiado o varios asien¬tos simultáneos, lo único esencial será que todo se haga, en relación al tiempo, de una sola vez, sea en uno, dos o más asientos. Distinguimos en consecuencia: unidad de rogación y proceso ins- criptorio; y rogatorias autónomas y sucesivas. ¡a¡Ú' del icacioa ¡aB paútente. ; Ssupuesto licuando el 1 ablaquea wserácum: ¡ ücausantey, - ftestereleje !¡sta última p< %amientop í^^gistrarseu ^jarregjsti i ¡Sil í ifllllÉ ¡ ||llslÉ í '\^D°mbre. «Si* ¡fj °Seacon¡ Sj0Blunida| AjSensi M i OÍ i estos ca El usuario concurre al registro con un cúmulo de actos jurídicos re¬feridos al mismo inmueble (uno, dos o más documentos) y mediante un solo proceso, no necesariamente un solo asiento, obtiene la registra¬ción de todos los derechos, mutaciones, etcétera, encadenadamente. Tenemos bien presente que ese efecto se logrará siempre, lo esta¬blezca o no la ley o el criterio registral, dado que se podría acudir al procedimiento normal del documento observado. El registrador ob¬servará los últimos documentos y los inscribirá provisoriamente, conforme al art. 99, inc. b), hasta que se vayan registrando de mane¬ra paulatina cada uno de los documentos precedentes en la cadena del tracto. Pero obviamente ése no es un proceder normal y se está forzando el trámite registral. Hasta podría ocurrir, en algunos casos, que el trámite insuma más tiempo que el plazo de la inscripción pro¬visoria y el usuario deba solicitar prórrogas expresas para protección de los últimos eslabones del encadenamiento, fundadas nada menos que en la falta de registración del título precedente. 2 — Rogatorias autónomas y sucesivas En la actualidad, los asientos, en los casos enunciados, tienen in¬gresos sucesivos y rogatorias diversas, por ello, cada trámite queda inevitablemente sometido a los avatares
del documento que le prece¬de en derecho, con todo el desgaste y riesgo que ello significa. Si el sistema previera la posibilidad de presentación simultánea de varios documentos y todos ellos generaran un solo proceso de re¬gistración, tal como proponemos, todas las complicaciones, inseguri¬dades y desgastes quedarían a salvo, a la par que se agilizaría nota¬blemente la registración de documentos que, por complicaciones di¬versas, han quedado fuera del tráfico registral33. Esta diferenciación nos permitirá abrimos sin dificultad a una aplicación amplia de la figura del tracto abreviado, sin salimos, por otra parte, de lo que estimamos es su aspecto más importante. 1 — Unidad de rogación
Spor ¿Stfl I ÜkfÉ e°hoi i — §2 — ANÁLISIS DE LOS SUPUESTOS DE TRACTO ABREVIADO PREVISTOS EN LA LEY En el art. 16 de la ley 17.801 se contemplan cuatro supuestos de aplicación del tracto sucesivo abreviado registral, en los que, según reza la norma, no será necesaria la previa inscripción del sujeto transmitente. Veamos cada uno de esos casos separadamente. a — Casos del inc. a) El supuesto contempla el cumplimiento de la obligación de escritu¬rar cuando el transmitente o su cónyuge han fallecido . Esa obliga¬ción, a la que alude la norma del art. 1185 del Cód. Civil, en algunos casos será cumplida espontáneamente por los herederos o el cónyuge del causante y, en otros, por expresa oposición o simple rebeldía, será menester el ejercicio de la acción de cumplimiento en su contra y es a esta última posibilidad a la que alude la norma cuando se refiere al otorgamiento por los jueces. pueda registrarse un documento en el que el transmitente o constituyente del derecho no sea el titular registral, deberá constar en el mismo la relación pormenorizada y comple¬ta de todas las transmisiones o mutaciones hasta llegar al que figure inscripto. Así, en¬tre otros casos, deberán admitirse las inscripciones: a) Cuando el documento sea otorga¬do por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de con¬tratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes regis¬trados a su nombre, b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge, c) Cuan¬do el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición o adjudicación en la liqui¬dación de comunidades, d) Cuando se trate de presentaciones simultáneas, con certifica- I ción omnicomprensiva, de instrumentaciones que se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan inter¡ venido distintos funcionarios y de distinta naturaleza. En todos estos casos, los documentos intermedios podrán ser calificados en cuanto a su valía y suficiencia por el último instrumentador, sin necesidad de acompañarlos con la rogatoria, o bien, por el registrador adjuntándose en el trámite inscriptorio”.
j taremos, co 11 No le | i ^etcétera, : Debemos) ! ^sucesores I ksuautor”, i ! radón haya d cónyuge y, cor ; traslativo a re, tenda declarat como dispone el oeranasuscrib maladel herede En estos casos óeltracto sucesi\ ^ien a nombre Narán detalla» ^deuna acciói Premisos a ot ¡jautosA o Jante el ■ L) ’fi (con te 'm iiSS ■fil
«¡IIB xSC ^de Cv ‘‘tu. e 1119 ¡ü I mrcÉl| % i ÉÉiiB i¡i¡ VV% V*lí» ¡lili Obviamente la norma respecto del cónyuge sólo apunta a los bie¬nes gananciales que hubieren sido comprometidos en la transmisión o constitución. En estos bienes, merced a lo establecido por los arts. 1271,1277 y 1313 del Cód. Civil, al fallecer uno de los cónyuges se ge¬nera un supuesto de comunidad indivisa, similar a la comunidad he¬reditaria, haciéndose menester liquidar la sociedad conyugal disuel¬ta por muerte de uno de los cónyuges (art. 1291, Cód. Civil) y aplicán¬dose idéntico dispositivo que respecto de la liquidación y partición de la herencia (art. 1313, Cód. Civil). Por el contrario, los bienes propios del cónyuge sobreviviente no quedan comprendidos en este supues¬to, dado que no integran el patrimonio de la sociedad conyugal y res¬pecto de ellos su titular puede disponer libremente a su arbitrio. Volviendo al caso contemplado en el inciso analizado, cuando el contrato traslativo o modificatorio exija la forma de escritura públi¬ca y ésta no se hubiese efectivizado, el citado art. 1185 del Cód. Civil, aunque lo priva de sus efectos normales, considera a ese contrato co¬mo fuente de la obligación de escriturar. Correlativamente, el art. 1187 confiere acción al acreedor para exigir el cumplimiento de dicha obligación de otorgar la respectiva escritura traslativa de dominio o constitutiva de cualquier otro derecho real que se hubiese compro¬metido en el instrumento privado. Si los herederos o el cónyuge del obligado a escriturar cumplen es¬pontáneamente con la obligación asumida por el causante, nos en¬contraremos en el caso más sencillo36. Comparecerán ante un nota¬rio, acreditando su carácter de herederos y cónyuge mediante el au¬to respectivo, y otorgarán la escritura a la que se había obligado el causante37. Mientras que si los herederos o cónyuge no acuden a cum¬plir voluntariamente o, aún más, se oponen a otorgar la escritura, es36 Mazzei expresa: “Este artículo le permite al cónyuge, junto con los herederos de¬clarados, disponer del bien sin necesidad de la previa registración a nombre de los ad)u" dicatarios” (Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 177). 37 Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill dicen: “... Los herederos, a consecuencia de aquella compraventa privada, lo único que asumen es la obligación de elevar el docu¬mento privado a escritura pública. Tanto es así que cuando al cumplirla los herederos otorgan la correspondiente escritura, aun por haberlos menores de edad que están re¬presentados por la madre, no necesita ésta obtener autorización judicial...” (Derecho hi¬potecario, t. II, p. 381); Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 172-
taremos, como expresáramos, en el supuesto de escrituración judi¬cial. No le quedará más remedio al acreedor, comprador, permutan¬te, etcétera, que iniciar la llamada “acción de escrituración”. Debemos tener presente que el art. 1032 del Cód. Civil autoriza a los sucesores a “... limitarse a declarar que no saben si la firma es o no de su autor”, razón por la que puede ocurrir que la acción de escritu¬ración haya debido realizarse sin la colaboración de los herederos o cónyuge y, como dijimos, hasta con su expresa oposición . El acto traslativo a registrarse, en estos casos, será dispuesto por una sen¬tencia declarativa y condenatoria , obligando a la suscripción, tal como dispone el art. 1187 del Cód. Civil.
Si los herederos no compare¬cieran a suscribir el instrumento, el juez deberá sustituir con su fír¬mala del heredero o cónyuge renuente. En estos casos del inc. a) del art. 16 de la ley 17.801, la abreviación del tracto sucesivo surgirá del hecho de evitar la registración previa del bien a nombre de cada uno de los herederos . En un solo asiento quedarán detalladas todas las circunstancias. Así, por ejemplo, en el caso de una acción de escrituración triunfante en contra de los here¬deros remisos a otorgarla, la redacción en un solo asiento consignará que: “En autos A contra fi hoy sus sucesores, Escrituración, tramita¬dos por ante el Juzgado..., Sentencia n9.... los herederos de B, seño¬res C,DyE (con todos los datos que exige la especialidad en los suje¬tos), venden aF, Escrituran9... labrada por ...” . Art 16 Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos ¿dfí if>r vf.il d pii b — Casos del inc. b) i ap1 se^ En lo registral, los casos contemplados en este inciso no difieren dej|$ *^ masiado del anterior. Sólo que los herederos o cónyuge no cumplen ya ■ ¿3 una obligación asumida por el causante, sino que ellos mismos com- prometen la transmisión o constitución de derechos sobre bienes titu- ty* efl laridad de aquél. El heredero, como propietario que es de cada uno de I LpreS^ los bienes de la sucesión, según surge del art. 3420 del Cód. Civil, tie- r. , L(]fe C ne legitimación para disponer de los mismos, aun cuando no estuvie- i1, *1 u OQ) sen registrados a su nombre. Es consecuencia de la ficción que estap»® i blece que el heredero es el continuador de la persona del causante ^delosaSUii (arts. 3417 y 3418, Cód. Civil). ¿Jasta orde En un primer momento, la interpretación de esta norma ceñía los jf Reunión í supuestos contemplados a los casos de transmisión dominial; es deqUe J0¡ cir, cuando los herederos o cónyuge donaban, vendían, permutaban 1 o por cualquier otra causa transmitían el dominio del bien a nombre wsmociases C del causante; o a los casos de cesión de derechos registrados a nom^satisfaga los bre del mismo . s®lasiniplif En efecto, interpretando literalmente el supuesto contemplado en el inciso comentado, deberíamos arribar a la conclusión de que sólo %ovem en los estrictos casos de transmisión dominial se haría aplicable el (¡y- , aP dispositivo, pero como puede fácilmente deducirse, si se le da al here^ apa dero la posibilidad de transferir el dominio, no podrá negársele lue¬go la de efectuar una disposición menor. Como regla general, quien puede lo más puede lo menos. Tbmando el contenido del inc. b) como actos de disposición, poste¬riormente, se advirtió la necesidad de admitir la constitución de otros derechos, servidumbre, usufructo y, sobre todo, hipoteca . En primer lugar, por aplicación de la citada regla hermenéutica «ad maiori ad minus» que establece que si se puede lo más (transmitir el dominio), a fortiori, también se debe poder lo menQS (constituir una hipoteca) y, en segundo lugar, por la necesidad práctica de conti¬nuar con las empresas familiares en el tráfico comercial luego del fa¬llecimiento del padre o de la madre . La posibilidad de constitución de garantías que aseguren la admi¬nistración de los asuntos familiares sin duda facilita la continuidad del negocio, hasta ordenar definitivamente los bienes.
En la “XII Reunión Nacional de Directores de Registros” (Paraná, 1975) se declaró que los supuestos del art. 16"... no describen actos específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto ju¬rídico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede be¬neficiarse con la simplificación de trámites que implica el tracto abre¬viado” . Es así como vemos aparecer resoluciones registrales interpretati¬vas que amplían las aparentes posibilidades brindadas por el inc. b) un asie que estamos comentando, admitiendo que los herederos o cónyuges puedan constituir hipoteca, servidumbre, anticresis, uso y habitación. Igual ocun pues si la reglí ¿¿pone el art. ¿tuyen la exce mosocio de la £ tadeimaunivi uanciales qued «es podrían imj eneltema que i Tanto en el d( Corresponde aclarar respecto de estos incs. a) y b), del art. 16 de la ley 17.801, que en algunas jurisdicciones se registran las declarato¬rias de herederos, lo que confunde sobremanera a la hora de analizar los supuestos de tracto abreviado. Pues mientras la posibilidad o no de acceder a la figura abreviada es analizada en cuanto a que un ti¬tular no inscripto opere una transmisión o constitución de derecho sobre el bien a nombre del causante, dicha legitimación podría llegar a analizarse, en cambio, cuestionando si es posible tal situación sin tener la declaratoria inscripta, lo que no se relaciona para nada con el tracto sucesivo abreviado. «dejará consta lebradaentreell ¡nc. (i2 del Cód. C El cesionario, tolde la subro£ dominio o constii Debemos tener presente que la registración autónoma de la decla¬ratoria de herederos carece de trascendencia jurídica. Nada agrega al efecto acreditativo de la situación de heredero de quien figure con ese carácter. Para ampliar esta situación remitimos al comentario del art. 2a, en donde hemos analizado las declaratorias de herederos y su posible registración en algunas demarcaciones. 1 — Sucesores de los herederos . Salvat Trata «i >y««s¡bk diHSfl |tlg Adviértase que la norma del art. 16, inc. b), amén de referir al su¬puesto en que los herederos transmiten, prevé la posibilidad de que lo hagan también sus sucesores. Estos sucesores podrán ser tanto herederos de los herederos, como cesionarios de los herederos. En efecto, si el heredero del titular registral ha fallecido, no existe obstáculo para aplicar la figura del tracto abreviado en todo ese en¬cadenamiento. También la Ley Hipotecaria española en el art. 20, úl¬timo párrafo, prevé este supuesto47. Las exigencias de relacionar en el título las causas (interpretando causa en el sentido especial regis- tral que hemos acordado supra) y dejar plasmado el encadenamien-
^erj BWáIS || Art. 20, Ley Hipotecaria española:"... Cuando en una partición de herencia, ve rificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas”; Al rez Caperochipi, Derecho inmobiliario registral, p. 106. to en un asiento compendiado o en varios asientos simultáneos, de¬berán cumplirse rigurosamente. 2 — Cesionarios de los herederos o cónyuge Igual ocurre en los casos de haber existido cesiones de herencia, pues si la regla general es que todo derecho puede ser cedido, tal como dispone el art. 1444 del Cód. Civil , los derechos hereditarios no cons¬tituyen la excepción, igual que los que correspondieren al cónyuge co¬mo socio de la sociedad conyugal. Como universalidad o parte alícuo¬ta de una universalidad , tanto los bienes hereditarios como los ga¬nanciales quedados al momento del fallecimiento de uno de los cónyu¬ges podrían implicar bienes registrables que quedarían así inmersos en el tema que nos atañe: el tracto abreviado registral. Tanto en el documento traslativo, como en los asientos pertinentes se dejará constancia de los instrumentos acreditativos de la cesión ce¬lebrada entre el heredero y el cesionario que, por imperio del art. 1184, inc. 69 del Cód. Civil, deberá formalizarse en escritura pública. El cesionario, ocupando el lugar del heredero del causante, en vir¬tud de la subrogación convencional producida, podrá transferir el dominio o constituir el derecho real de que se trate, merced a este dispositivo del inc. b) del art. 16 que estamos analizando, puesto que paBjr L$0■ m trimonialmente hablando los derechos implicados en el haber here- ditario son, luego de la cesión, de su propiedad50. Obviamente al acto traslativo deberán comparecer como codispo- f nentes los otros herederos si el cesionario no ostenta la totalidad de f los derechos51. CÁ Otro tema es el de la inscripción de la cesión misma, ya que su opo- nibilidad, respecto de terceros, estaría supeditada, según ciertos au- tores, a algún tipo de publicidad. Para un mejor desarrollo de este teIdp® ¡¡pkncorreSi i ma remitimos a lo expresado supra, al analizar el art. 2°. En los casos en que todos los miembros de una comunidad transfie¬ran o constituyan derechos sobre los bienes que la integran, será tam¬bién factible aplicar el supuesto previsto en el inc. b), sea cual fuere la immáktQM forma de transmisión52. En efecto, todos los miembros de una comunidad integran plenamente la legitimación para disponer a la que alude la norma. No debemos ceñir la aplicación del inciso comentado s 113 que, sólo a los casos de indivisión hereditaria. ^ktado «Porleyen %
c — Casos del inc. c) ^ En los supuestos de partición de bienes hereditarios por la adjudi- U Ot] cación de los bienes a cada heredero será también factible, conforme a la norma analizada, la aplicación de los principios de abreviación L del tracto. En lugar de registrar primero el dominio de ellos a cada heredero en la proporción que les correspondiere sobre el haber here- lilB ditano en general, se procede a registrarlo directamente a favor de quien resulte propietario definitivo luego de las operaciones respecV^Jp^a (jei J tivas. Obviamente también en estos casos será menester dejar las de\V' %•) ¿f* Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, act. por Ak •*&! ijw Arturo Acuña Anzorenat, I, p. 473. f 51 Falbo, Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral J 0 argentino, en “Revista Notarial”, n9 854,1981, ps. 84 y 85. 50 “Tbda vez que los herederos se hallan contestes en la venta en pública subas S| L del bien relicto no obsta a la viabilidad del pedido, enderezado a dicha enajenación. a É dn circunstancia de no encontrarse inscripta la respectiva declaratoria en el Registro ae 52 vu vuuowuiwo uc uu wiw/iiw ai os uiou ipbo ia i capci.u v a ubbiai aw* i«« —o ^ Propiedad Inmueble, ya que es viable la toma de razón de ambas transmisiones, c IIÉ arreglo al trámite previsto por el art. 16, inc. b) de la ley nacional registral 17. ® (CNCiv., Sala A, 1/9/93, Lexisf nfl 1/37787)/ \ %. £ bidas constancias hasta llegar al titular inscripto que siempre será la base de todo el nuevo encadenamiento; es decir, lo referente a la de¬claratoria de herederos, los datos individualizantes de quienes ten¬gan ese carácter, así como la aprobación de las operaciones . Es necesario remarcar que la partición hereditaria, al igual que ve¬remos respecto de otros supuestos de comunidad, tiene sólo efecto de¬clarativo y no constitutivo del derecho adjudicado. Así, destacamos que el art. 3503 del Cód. Civil establece: “Se juzga que cada heredero ha sucedido solo e inmediatamente en los objetos hereditarios que le han correspondido en la partición, y que no ha tenido nunca ningún derecho en los que han correspondido a sus coherederos ¡como también que el derecho a los bienes que le han correspondido por la partición, lo tiene exclusiva e inmediatamente del difunto y no de sus coherederos”. 1 — Casos de indivisiones o comunidades Habíamos adelantado que, además del típico supuesto expresa¬mente contemplado por ley en los incs. b) y c), resulta factible aplicar las mismas disposiciones a otros casos de indivisión , para lo cual deberemos brevemente referirnos a las situaciones que, por ley, tie¬nen una regulación análoga a la brindada a la comunidad indivisa de la masa hereditaria. Jilad,aunque (¡¡oque, como pálmente c
¡ sbertad total d iltia voluntad ( iírddart.26 Jdaeosa propu que efectu ¿indivisión de 1 ,¿3(49 del mism ¡inaplicables a. este «do previstas en i iSayque advertir qi aeolos supuestos < ios están de acu< ®iCód. Civil) y, en '’^oomás de los co tibien proviene d ^igualmente c adjudicado er° tiene efecto < n, «%ia de con a Partición h< j^fativo en lai %Jc°Propietari( %^Sentidodeq ^do, desde Xjhubie're co derec) I II — Coi ÉÉS »r En efecto, bajo las expresiones “indivisión” o “comunidad” sole¬mos englobarlas diversas situaciones jurídicas que se plantean cuan¬do dos o más personas tienen derechos en común sobre un bien o un conjunto de bienes . Estos derechos podrán ser personales o reales, según veremos a continuación. I — El condominio Cuando la comunidad recae sobre un derecho real, estamos en pre¬sencia del condominio, cuyos principios, en realidad, no sólo deben ha¬cerse aplicables ala titularidad activa compartida en el caso del domi¬nio, sino también sobre la misma situación referida a otros derechos reales con titularidad activa compartida, como el usufructo (cousu¬fructo), el uso (couso), la servidumbre, etcétera. Este es uno de los ar¬gumentos más sólidos, a nuestro entender, para considerar el dere¬cho real de condominio tan sólo como una manifestación particular del dominio y que, como se vio, puede manifestarse, en cuanto a la ti¬tularidad activa múltiple, en todos los derechos reales . El condominio como derecho real suele ser considerado un supues¬to de comunidad, aunque en realidad no encajaría exactamente en su concepto dado que, como se vio, cada condómino tiene una porción alícuota especialmente determinada en su cuantía y, en razón de ello, tiene libertad total de disposición sobre la misma sin depender para nada de la voluntad del resto de los comuneros. Se encuentra re¬gulado a partir del art. 2673 del Cód. Civil y se caracteriza por recaer sobre una sola cosa propiedad de varios por partes alícuotas. La remisión que efectúa el art. 2698 del Cód. Civil a las reglas de la partición o división de la herencia, es decir, a lo establecido a par¬tir del art. 3449 del mismo cuerpo, permitiría concluir válidamente que serán aplicables a este supuesto de comunidad las reglas del trac¬to abreviado previstas en el inc. c) que estamos analizando. Sin em¬bargo, hay que advertir que cuando los condóminos parten el dere¬cho, aun en los supuestos de adjudicación, es decir, cuando todos los condóminos están de acuerdo, están presentes, son todos capaces (art. 3462, Cód. Civil) y, en esas condiciones, resuelven adjudicar los bienes a uno o más de los condóminos, no habría allí tracto abreviado dado que el bien proviene de sus titulares anteriores registrados. Adviértase igualmente que, tal como ocurre en materia heredita¬ria, en la que la adjudicación de los bienes particulares de la masa a cada heredero tiene efecto declarativo y no constitutivo del derecho, también en materia de condominio, amén de la remisión expresa a las reglas de la partición hereditaria ya comentada, se establece el solo efecto declarativo en la norma del art. 2695 del Cód. Civil: “La di¬visión entre los
copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido, desde el origen de la indivisión, propietario ex¬clusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos”. U _ Comunidad hereditaria Esta situación se presenta en los casos de indivisión hereditaria por sucesión mortis causa, desde el fallecimiento del causante hasta una vez operada y aprobada la partición de los bienes hereditarios. Es muy importante, desde el punto de vista teórico y práctico, dis¬tinguir claramente esta situación de la que se presenta en la comu!iNly0rchansky ÜW 8>Peroadifei universa] ^hos reales, ■SIS lili* KSXnidad del condominio. Si bien los herederos son propietarios de los bienes del difunto desde el fallecimiento de éste (art. 3420, Cód. Ci¬vil), las proporciones correspondientes a cada uno de ellos no se en¬cuentran aún determinadas y es esta circunstancia lo que diferencia fundamentalmente esta situación de la del condominio común. Es da¬ble hablar en este caso de universalidad jurídica, expresión que sería errónea aplicada al condominio, en la que cada porción, aunque inde¬terminada materialmente respecto del objeto, se encuentra determi¬nada en su cuantía y permite, por ello, actos de disposición autóno¬mos y desvinculados jurídicamente de las atribuciones de los otros ti¬tulares de porciones indivisas (arts. 2676,2677 y 2678, Cód. Civil). Ello posibilita al condómino, vender, hipotecar y, en general, ejercer actos de disposición jurídica sobre la cosa, con total independencia de la decisión del resto de los comuneros . ^ Í¡l¡ i do®#10 >1 f .;rderechoí M Lmenie c Ve una uní ve y^jnntopued ^yaqueesmer Afelio, corresp ^división, aun I liinosolodelos ^hereditario, só ase cuenta con el ¿¡realidad, no ha] puente a la he áaguirlo precisara iraiaen los casos lli Sin embar III — La comunidad de gananciales Este supuesto se da cuando la sociedad conyugal se disuelve y aun no se han liquidado los bienes gananciales . '?ismasque rigen] i Afecto, el art. 13 l|yugal por m ^división de i Jftraladivisic > alude a la Pareciera HE La indivisión poscomunitaria genera para los cónyuges o ex cónyu¬ges, cuando ha mediado divorcio, un derecho de propiedad proindivi- so cuyo monto o alícuota resulta indeterminable hasta producirse la
liquidación. Podríamos presumir que lo es por partes iguales respec¬to de cada bien integrante de la comunidad, pero en tal actitud esta¬ríamos confundiendo la situación patrimonial de la sociedad conyugal con el condominio , lo que a su vez resultaría gravoso si pretendiéra¬mos atribuir derechos de disposición sobre esa presunta mitad indivi¬sa que obviamente cada cónyuge por separado no tiene, dado que constituye una universalidad jurídica. Sólo mediante acuerdo de vo¬luntad conjunto pueden ejecutarse actos dispositivos sobre cosas con¬cretas, ya que es merced a ello que se totaliza la legitimación disposi¬tiva. Por ello, corresponde la codisposición en tales casos y hasta ope¬rada la división, aun cuando el bien fuere ganancial, pero de titulari¬dad de uno solo de los cónyuges. De igual manera que en los bienes del acervo hereditario, sólo con la totalidad de las voluntades de los comu¬neros se cuenta con el cien por ciento de la legitimación dispositiva. En realidad, no hay un condominio. En eso la doctrina mayoritaria expresamente a la hora de referirse a este derecho real se ocupa de distinguirlo precisamente de la figura de la comunidad proindivisa generada en los casos de disolución de la sociedad conyugal y hasta la división . Sin embargo, las reglas para partir esta comunidad, son las mismas que rigen para el condominio y para la comunidad heredi¬taria . En efecto, el art. 1313 del Cód. Civil establece que: “Disuelta la so¬ciedad conyugal por muerte de uno de los cónyuges, se procederá al in¬ventario y división de los bienes como se dispone en el Libro IVde este Código, para la división de las herenciasComo puede apreciarse, la norma sólo alude a la disolución por muerte de uno de los cónyuges, por lo que pareciera limitar la aplicación del precepto a esa causal; sin embargo, la jurisprudencia en reiteradas oportunidades ha remarca¬do que aunque no se haya producido por muerte sino por divorcio, pa¬ra proceder a la liquidación de los bienes deben aplicarse, por analo¬gía, las normas correspondientes a la partición de la herencia . r>Partic
Tratándose de bienes registrables, el tema nos atañe especialmen¬te por su relación con el artículo que estamos analizando. En el caso de los inmuebles integrantes del patrimonio social que se adjudi¬quen a los socios con motivo de la liquidación, ese acto deberá forma¬lizarse por escritura pública (art. 1184, inc. I9), la que sólo podrá efectivizarse si ya se encuentra ya acreditado el balance final y ha sido aprobado por los socios, según las previsiones legales . WaioM v* b
principio, s< ásmutacioj -jamultanea. Pe ¿juirente, en el: imítente en ga aro que le facili &a, Comopuede ad\ ¡flcarloaloscaso! Atilde aplicare ^semántico, se %lasdisposii :í 110 % de mon '^gúnlaprevii Nuera. visibilidad d< ^sentido ¡ ^trume, 18318 ¡y Destaquemos que, a excepción del condominio, se trata de supues¬tos de indivisión, universalidades jurídicas en los que aún no es posi¬ble determinar la porción alícuota, lo que obligará a que, en el acto traslativo, deban concurrir la totalidad de los miembros de la comu¬nidad de que se trate, en caso de partición extrajudicial (art. 3462, Cód. Civil), o la resolución judicial disponiéndola, si no resulta facti¬ble la primera. Sólo en la concurrencia de todos los intereses encon¬traremos la legitimación dispositiva necesaria para estos actos de adjudicación. Sin embargo, la generalidad de la expresión “actos relativos a la partición” ha posibilitado ampliar las posibilidades concretamente contempladas, y tanto la doctrina como la práctica registral han ad¬mitido la utilización del inc. c) para los casos en que ya se ha liquida¬do la comunidad y aún no se ha registrado. En lo sustancial, ya no hay comunidad indivisa, que se ha extingui¬do por la adjudicación. Ejemplificando, diremos que a Juan, heredero de Pedro, se le ha adjudicado en el respectivo sucesorio un inmueble determinado, pero todavía no se ha registrado el dominio a su nombre sino que, registralmente aún se encuentra en cabeza del causante fa¬llecido. Pues bien, Juan, a pesar de no estar ya en un supuesto de co¬munidad, sino ser el dominus pleno del bien en un cien por ciento, co¬mo titular real, usando nuestra expresión, transfiere su dominio. Si mantuviéramos una posición estricta en cuanto a la aplicación de las reglas del tracto abreviado, sólo permitiendo los supuestos enumerados, obviamente no podríamos admitir su aplicación en es¬tos casos, dado que no se encuentran contemplados en la ley. Para más, recordemos que, en los casos de adjudicatarios, ni siquiera esta¬mos en presencia de una indivisión. Igual situación se ha admitido respecto de los bienes gananciales cuando, una vez liquidada judicialmente la sociedad conyugal y aun no registradas las respectivas adjudicaciones, alguno de los cónyu¬ges adjudicatarios transfiere su derecho a terceros. El asiento en el caso precedente establecerá con precisión los do¬cumentos acreditativos de los actos relativos a la partición y la adju¬dicación exclusiva al cónyuge disponente. Es necesario remarcar que en los supuestos de adjudicación por partición de comunidades, la misma sólo puede efectivizarse respec¬to de los miembros de la comunidad y no de terceras personas, ya Que
«BBBson sólo los copartícipes o sus cesionarios los que podrían ser adjudi¬catarios de los bienes en comunidad. Tal como hemos expresado, se hará menester, en todos estos casos, en cumplimiento de la parte final del art. 16 de la ley 17.801 que esta¬mos analizando: dejar asentada en el registro toda la documentación que acredita las situaciones apuntadas hasta llegar al último titular inscripto; es decir, el auto de declaratoria de herederos, la sentencia de divorcio y la adjudicación aprobada, etcétera, lo que constituiría la causa de modificación que exige el asiento. d — Casos del inc. d) En principio, se configuraría este supuesto cuando se producen dos o más mutaciones jurídico-reales sobre el mismo inmueble en for¬ma simultánea. Por ejemplo, el titular transfiere a título de venta y el adquirente, en el mismo momento, constituye hipoteca a
favor del transmitente en garantía del saldo de precio adeudado, o a favor de un tercero que le facilitó el dinero para la compra a través de un mutuo, etcétera. Como puede advertirse este inciso es el más impreciso a la hora de aplicarlo a los casos concretos70. La expresión “simultánea” no resul¬ta fácil de aplicar en el mundo del derecho. Si bien, desde el punto de vista semántico, se relaciona con la idea de unidad de tiempo, al con¬siderar las disposiciones legales relativas al cómputo de los plazos, que no van de momento a momento sino de medianoche a mediano¬che, según la previsión del art. 24 del Cód. Civil, el tema se complica sobremanera. La posibilidad de la intervención de distintos funcionarios autori¬zantes del acto registrable agrega otro conflicto más a la hora de in¬terpretar el sentido de la norma, ya que en algunos casos resultará de muy difícil cumplimiento. Imaginemos un acto en el que A venderá a B y en la instrumentación respectiva actuará un escribano distinto del que, a su vez, instrumentará la operación por la que B transfiere su derecho a C, quien garantizará el saldo de precio mediante una hi¬poteca sobre el mismo inmueble que será instrumentada por el escri¡§ López de Zavalía lo califica como . el más oscuro de todos los incisos... (Curso introductorio al derecho registral, p. 350). ¡y en M i ,s expíes Vil delapai |P« & situación (el auto Jlaadjudicaci* locación que apio, se confígi lUmi f-^Porejempl el mismo i r^Míad Ssftóelffl H I Ipp Hps ¡f¡¡gg |M SIS HH É »dei: i&Siftt 11% Mil ■Hi I Ó, "V. H wSm GHai lili Destaquemos que, a excepción del condominio, se trata de supues¬tos de indivisión, universalidades jurídicas en los que aún no es posi¬ble determinar la porción alícuota, lo que obligará a que, en el acto traslativo, deban concurrir la totalidad de los miembros
de la comu¬nidad de que se trate, en caso de partición extrajudicial (art. 3462, Cód. Civil), o la resolución judicial disponiéndola, si no resulta facti¬ble la primera. Sólo en la concurrencia de todos los intereses encon¬traremos la legitimación dispositiva necesaria para estos actos de adjudicación. Sin embargo, la generalidad de la expresión “actos relativos a la partición” ha posibilitado ampliar las posibilidades concretamente contempladas, y tanto la doctrina como la práctica registral han ad¬mitido la utilización del inc. c) para los casos en que ya se ha liquida¬do la comunidad y aún no se ha registrado. En lo sustancial, ya no hay comunidad indivisa, que se ha extingui¬do por la adjudicación. Ejemplificando, diremos que a Juan, heredero de Pedro, se le ha adjudicado en el respectivo sucesorio un inmueble determinado, pero todavía no se ha registrado el dominio a su nombre sino que, registralmente aún se encuentra en cabeza del causante fa¬llecido. Pues bien, Juan, a pesar de no estar ya en un supuesto de co¬munidad, sino ser el dominus pleno del bien en un cien por ciento, co¬mo titular real, usando nuestra expresión, transfiere su dominio. Si mantuviéramos una posición estricta en cuanto a la aplicación de las reglas del tracto abreviado, sólo permitiendo los supuestos enumerados, obviamente no podríamos admitir su aplicación en es¬tos casos, dado que no se encuentran contemplados en la ley. Para más, recordemos que, en los casos de adjudicatarios, ni siquiera esta¬mos en presencia de una indivisión. Igual situación se ha admitido respecto de los bienes gananciales cuando, una vez liquidada judicialmente la sociedad conyugal y aun no registradas las respectivas adjudicaciones, alguno de los cónyu¬ges adjudicatarios transfiere su derecho a terceros. El asiento en el caso precedente establecerá con precisión los do¬cumentos acreditativos de los actos relativos a la partición y la adju¬dicación exclusiva al cónyuge disponente. Es necesario remarcar que en los supuestos de adjudicación por partición de comunidades, la misma sólo puede efectivizarse respec¬to de los miembros de la comunidad y no de terceras personas, ya Que
son sólo los copartícipes o sus cesionarios los que podrían ser adjudi¬catarios de los bienes en comunidad. Tal como hemos expresado, se hará menester, en todos estos casos, en cumplimiento de la parte final del art. 16 de la ley 17.801 que esta¬mos analizando: dejar asentada en el registro toda la documentación que acredita las situaciones apuntadas hasta llegar al último titular inscripto; es decir, el auto de declaratoria de herederos, la sentencia de divorcio y la adjudicación aprobada, etcétera, lo que constituiría la causa de modificación que exige el asiento. d — Casos del inc. d) En principio, se configuraría este supuesto cuando se producen dos o más mutaciones jurídico-reales sobre el mismo inmueble en for¬ma simultánea. Por ejemplo, el titular transfiere a título de venta y el adquirente, en el mismo momento, constituye hipoteca a favor del transmitente en garantía del saldo de precio adeudado, o a favor de un tercero que le facilitó el dinero para la compra a través de un mutuo, etcétera. Como puede advertirse este inciso es el más impreciso a la hora de aplicarlo a los casos concretos70. La expresión “simultánea” no resul¬ta fácil de aplicar en el mundo del derecho. Si bien, desde el punto de vista semántico, se relaciona con la idea de unidad de tiempo, al con¬siderar las disposiciones legales relativas al cómputo de los plazos, que no van de momento a momento sino de medianoche a mediano¬che, según la previsión del art. 24 del Cód. Civil, el tema se complica sobremanera. La posibilidad de la intervención de distintos funcionarios autori¬zantes del acto registrable agrega otro conflicto más a la hora de in¬terpretar el sentido de la norma, ya que en algunos casos resultará de muy difícil cumplimiento. Imaginemos un acto en el
que A venderá a B y en la instrumentación respectiva actuará un escribano distinto del que, a su vez, instrumentará la operación por la que B transfiere su derecho a C, quien garantizará el saldo de precio mediante una hi¬poteca sobre el mismo inmueble que será instrumentada por el escri70 López de Zavalía lo califica como "... el más oscuro de todos los incisos..(Curso introductorio al derecho registral, p. 350). .-regí- 20 ^jgida en el aii ¿cióncuaiK ginstrumente ... postura Léalas instruí 1 ¡jaetambién deb I layasimultaneii I (émsmaaudi 1 ¿resa también al a Iamén del misi 1 flenria. Ello aun I wposibilita la lis en el mismo i I audiencia de otor£ ^ordenada de c I igual orden I ^do por la prime I ^dependen suc E í^tecedentes. 111 de Zavalía i | ^retars a legar i «RH HHBP m\Nedij «■i HE IMSÍ m PE baño propuesto por el banco que facilita el préstamo. Tres funciona¬rios instrumentadores distintos deben acordar y otorgar el acto den¬tro de la misma audiencia para que se cumpla y quede acreditado el sentido estricto de simultaneidad. Si a ello le agregamos la posibili¬dad de que los funcionarios intervinientes tengan su competencia te¬rritorial en distintos departamentos, partidos o provincias, la situa¬ción se hace aún más difícil de desentrañar. Podría ocurrir que las re¬glamentaciones locales establecieran diferencias de trámite que di¬ficultaran la aplicación de principios comunes71. Para una primera posición, las instrumentaciones serán simul¬táneas cuando se cumplan en el mismo momento73, interpre¬tando la expresión “momento” en sentido vulgar, es decir, como espacio mínimo de tiempo entre un hecho y otro. Se requerirá que las instrumentaciones se produzcan todas en un lapso bre¬ve y, obviamente, que estén vinculadas al mismo inmueble. Ahora bien, en el mundo del derecho aun lo ‘breve” exige preci¬sión, puesto que la subjetividad del intérprete generará situa¬ciones de las más diversas si el legislador acude a ella; y, como se ve, se producirán consecuencias
jurídicas también diferen¬tes según la idea de momento que tenga cada sujeto, protago¬nista del supuesto normado. 71 Es probable que, por atender a esa circunstancia, Andorno y Marcolín de Andor- no digan, sin expresar fundamento, que: “... Las escrituras simultáneas pueden autori¬zarse en ciudades distintas dentro de una misma provincia” (Ley Nacional Registral In¬mobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 203). 72 Una interesante síntesis de las diversas posturas puede leerse en Bono, Tracto abreviado dimite temporal de las instrumentaciones simultáneas, en “F oro de Córdoba , ns56,1999.ps. 21 y 22. 73 Fontbona, Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Es¬crituras simultáneas, en “Revista del Notariado”, ns 707,1969, p. 1299, quien expresa que: “En cuanto a las escrituras llamadas simultáneas, cabe agregar que la ley solamen¬te comprende a las realizadas en el mismo momento contemporáneamente: en el mismo día y a la misma hora...". Este tema ha ocupado reiteradas veces a la doctrina, generando diversas posturas72: 1 — Las opiniones de la doctrina en cuanto a «simultaneidad» 1.
El decr.-regl. 2080/80, procurando esclarecer la simultaneidad exigida en el art. 16, inc. d) de la ley 17.801, acude a esta inter¬pretación cuando expresa, en su art. 36, que "... se entenderá por instrumentaciones simultáneas las autorizadas en un mis¬mo momento..." 2. Otra postura, atendiendo más a la instrumentación notarial que a las instrumentaciones judiciales o administrativas, a las que también debemos tener en cuenta, expresan que, para que haya simultaneidad se deben llevar a cabo ..en el mismo día y en la misma audiencia notarial” , interpretación con la que in¬gresa también al debate el elemento espacio. Para esta tesitu¬ra, amén del mismo día, se deberán autorizar en la misma au¬diencia. Ello aun cuando intervengan distintos funcionarios, como posibilita la norma analizada. Estarán los dos o tres nota¬rios en el mismo ámbito físico para que se configure la misma audiencia de otorgamiento y se procederá a la lectura sucesi¬va y ordenada de cada instrumento, los que se irán suscribien¬do en igual orden hasta completar la última, siempre comen¬zando por la primera en la cadena del tracto, dado que las últi¬mas dependen sucesivamente, en lo material, de sus respecti¬vos antecedentes. 3. López de Zavalía argumenta que “un mismo momento” sólo puede interpretarse en nuestro derecho como dentro del mis¬mo día. Para llegar a esta conclusión se remite al art. 24 del Cód. Civil, que determina al día como lapso más breve. No hay menor unidad de cómputo. Aun cuando, en la práctica, los plazos de las intimaciones e interpelaciones suelen expresarse en unidad ho¬ra (veinticuatro, cuarenta y ocho, setenta y dos horas, etcétera) siempre responden a los múltiplos de horas de la unidad día y se computan, tal como lo establece la norma del art. 24, de me¬dianoche a medianoche76. De ello se deduce que, al no haber plazo más breve, simultáneos, jurídicamente hablando, sólo pueden concebirse los hechos o actos producidos dentro del mismo día77, aun cuando se hayan ido dando de manera paula¬tina y separados por pequeños lapsos. #e 7 g0l, los actc pueble y con ^oslos actos a mentaciones gdelaley 17.8» bloque parece sur, ¿nadad directanic [¿maquéenlos ca, I lugar puede u aado solicitado pa
Esta posición tan lógica y precisa resulta incontestable dentro de nuestro entorno normativo. Sin duda, no puede caber otra más armoniosa en cuanto al concepto de simultaneidad técni¬camente hablando. ^dispositivo no del adiendo más biei ^ que ha realiz ^lasimultaneidí redero sentido d» ¡fl lugar, dame BIÍÉÍ en el ^3 norma fác ^ente las n Adviértase además que, para esta opinión, poco importará la proximidad espacial de las instrumentaciones respectivas. Se desecha, a nuestro parecer, acertadamente, la exigencia de que los actos se formalicen en una “misma audiencia”. tóNieraexp! Nlicació ion 4. Bono interpreta que la finalidad de la ley ha sido proteger todos los negocios vinculados mediante un solo certificado registral: “Si existe reserva de prioridad y los actos son considerados ins¬trumentados simultáneamente gozarán en bloque de la priori¬dad resguardada por el certificado solicitado a su efecto”78. En consecuencia, este autor concluye que habría instrumentación simultánea cuando los actos, vinculados jurídicamente y referi¬dos al mismo inmueble, se hubiesen celebrado dentro del plazo de vigencia del certificado. Mientras esté pendiente el plazo de ÍÍSbalapart i» 1obviar 1 °bvií Paraeltráfi Hl Bife ^nien vw:cncr 76 López de Zavalía comenta que: “Para el día, nuestro derecho acoge un sistema de cómputo puramente civil. El día no se fracciona, se cuenta íntegro y no de momento a momento sino de horas 24 a horas 24. Tal método de cómputo se completa con la regla dies termini a quo computatur in termino” (Reflexiones sobre el tiempo en el derecho, en “Revista Jurídica”, 1974-76, ns 25, p. 17). En contra, Bustos Argañarás, El tracto sucesi- voy sus modalidades, Zeus, 30-1983-47, doctrina. 77 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 351. 78 Bono, Tracto abreviado: límite temporal de las instrumentaciones simultáneas, en “Foro de Córdoba”, na 56,1999, ps. 23 y 29.
quince, veinticinco o treinta días previsto en el art. 24 de la ley
17.801, los actos jurídicos celebrados en relación con el mismo inmueble y con la misma certificación registral, con mención de todos los actos a realizar, se configuraría el supuesto de las ins¬trumentaciones simultáneas a que alude el citado inc. d) del art. 16 de la ley 17.801 . Es lo que parece surgir del art. 26 de la ley 17.801 que vincula la si¬multaneidad directamente al contenido del certificado registral, cuan¬do afirma que en los casos de escrituras simultáneas la celebrada en segundo lugar puede utilizar la información contenida en el mismo certificado solicitado para el acto antecedente. 2 — Nuestra opinión Este dispositivo no debe interpretarse a la luz de tanto tecnicismo, sino atendiendo más bien a la ratio legis, al motivo que le dio origen. El esfuerzo que ha realizado la doctrina por determinar con criterio científico la simultaneidad nos aleja cada vez más de lo que constitu¬ye el verdadero sentido de la norma. En primer lugar, damos una singular trascendencia a la simulta¬neidad establecida en el inc. d) del art. 16 de la ley 17.801, ya que constituye una norma fácilmente adaptable a otras situaciones que no son exactamente las normadas. Casi todos los supuestos no con¬templados de manera expresa en el art. 16 ingresarán a la modalidad abreviada por aplicación interpretativa del citado inc. d), según vi¬mos al referimos a la partición de las comunidades. La ley apunta a obviar la registración autónoma de situaciones ju¬rídicas efímeras, que obviamente generarán también asientos pasa¬jeros e inútiles para el tráfico negocial. La figura busca agilizar la inscripción de los últimos actos, aquellos que reflejan la titularidad real, usando nuestra terminología, minimizando a su vez la “titularidad transitoria” de la que nos habla Chico y Ortíz80, a fin de evitar, en de¬finitiva, trámites inútiles y demoras en la publicidad del último asien¬to, que es el que verdaderamente refleja la titularidad real actual. lis ^negocios, < ,$cion con] ^oralmente u ^osi antes d preserva de} [¿vinculación paiael disposi aentosinterr [ji, sino una dil sptes,atod la rogación. R atención v martes, común: %áen con Eli Como ya lo habíamos adelantado, poco importa la abreviación de espacios y la compresión de asientos. Sólo se procura la registración en bloque, de una sola vez y motivada en una sola instancia, de todas las mutaciones y modificaciones intermedias. Así, por más armoniosa que resulte con su entorno, nos parece ar¬bitraria la exigencia de la instrumentación en el mismo día para que se consideren simultáneas. Si A transfiere su dominio a B a las 23 hs. y luego B vende a C a las 0:30, la circunstancia de haber transcurrido los actos justo sobre el límite temporal separativo entre dos días no de¬biera ser impedimento para considerarlos simultáneos. Un rigorismo científico tal, aun aplicando la lógica de los dispositivos legales, care¬ce de sustento práctico. En el ejemplo dado, el carácter de simultáneas de dichas instru¬mentaciones salta a la vista, a pesar de no encajar en las claras y ju¬rídicas argumentaciones ya mencionadas de López de Zavalía. ■ si
X? IB ¡8 km* B Tampoco nos satisface, admitiendo como acertada la ratio que he¬mos enunciado, la idea de considerar simultáneas las instrumenta¬ciones realizadas durante el lapso único de la reserva de prioridad de un certificado expedido al efecto (es decir, considerando ambas instru¬mentaciones vinculadas), como sostiene Bono. En realidad, la norma hace más hincapié en la intención vinculante de las partes que en los momentos o tiempos de instrumentación. Apunta más a evitar la so¬lemne registración de actos en asientos autónomos, pasajeros o efí¬meros, que a la protección registral de los derechos instrumentados, como razonan los autores citados. Si bien no negamos que la protección de todos los negocios apunta¬dos y los derechos involucrados en ellos sea uno de los motivos lega¬les, ése no es el fin primordial. Dicho efecto, la protección de varios negocios en conjunto, por otra parte, no puede negarse que se genera al permitir la registración conjunta de varias mutaciones, aun cuan¬ do con el rigorismo científico e interpretativo que hemos menciona¬do más arriba, no pudieren considerarse simultáneas. Si la razón de la ley ha sido tutelar varios negocios simultáneos re¬feridos a un mismo inmueble , con mayor motivo debiera proteger varios negocios, aunque no fueran simultáneos, una vez decidida su registración conjunta82. Poco debe importar si el lapso que separa temporalmente un negocio de otro permite abarcar un solo día o dos o más, o si antes de su instrumentación se encuentran ya amparados por la reserva de prioridad. La vinculación de los negocios instrumentados “simultáneamen¬te” para el dispositivo estriba fundamentalmente en la fugacidad de los asientos intermedios, a los que no deberá darse un trámite autó¬nomo, sino una diligencia que los integre, conforme a la intención de los rogantes, a todas las modificaciones y constituciones que, a la fe¬cha de la rogación, carecen de registración. Esa intención vinculante, aceptada y expresamente pactada por las partes, comunicada obviamente al funcionario instrumentador, se reflejará en conductas y documentaciones ajustadas a lograr ese efecto. Por ello se hace necesario generar otra expresión que estima¬mos resulta más acorde con la intención del sistema: la presentación simultánea. Si sustituimos “instrumentación simultánea” por “presentación simultánea”, se evitan las interpretaciones demasiado formales, per¬mitiendo, mediante la registración en bloque, con un mismo certifica¬do, una sola rogatoria, un solo trámite y hasta la posibilidad, en algu¬nos casos, de un solo asiento, la inclusión de los infinitos supuestos de tracto abreviado que nos brinda la vida jurídica cotidiana. Ayuda a nuestros fundamentos la parte final del dispositivo del art. 16 de la ley 17.801 cuando exige la mención en el encadenamien¬to de todas las mutaciones hasta llegar al titular registral, tanto en ’-Asunultane (demente 1¡ ^¡¡nquecone e — Ot Pililos sostenedo] 5* ejemplificad $ abreviación tai -Álad jurídica y, j íacasuística que pi 'riada que resulta in: .instancias, pero pe Naresyposibles. La, Meren tanto al act( binando actos de di: K citamos los siguí ^dkularidades < por los here
C^os sustituir 1 registrarse un iík l§| titular registri 3^aslastransini Acasos,debe iX^losjueces, lo u obligado: rados 84 asunoml Mltí^éren bienes ^Cí°elmismo seí de comiu «Si sobre el distinto el último documento a ingresar como en los asientos que se confeccio¬nen en consecuencia. En efecto, la citada norma expresa que: “En todos estos casos el do¬cumento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo”. Este último párrafo de la norma que estamos comentando, genera lo que López de Zavalía llama “inscripción vinculada”, pues también los pasos intermedios como las declaratorias y demás instrumentos modificatorios, aunque no de manera directa, quedarán asentadas en el Registro83. También hace su aporte a nuestra propuesta lo normado en el art. 26 de la ley 17.801, que admite que el último documento registrable contenga la relación pormenorizada y completa de todo el encadena¬miento exigido, para que mediante su cumplimiento debidamente comprobado en la instancia calificadora, se registre el último acto, dejando asentados los pasos intermedios sea, como dijimos, en uno, dos o más asientos, pero permitiendo concatenar al último titular cartular con el ya registrado. Obviamente, la realización de un negocio múltiple, sean dos o más actos jurídicamente vinculados al mismo inmueble, determina lane- cesidad de lograr una protección mediante un certificado omnicom- prensivo de todas las mutaciones existentes entre el titular registral y el titular real. Necesariamente, en la solicitud del certificado se mencionarán cada uno de los titulares intermedios en ese tracto su¬cesivo y dicho certificado deberá informar también acerca de sus cir¬cunstancias impidientes, inhibiciones, gravámenes84 y prohibicioLópez de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 275. Aun cuando los embargos, por ejemplo, en lo registral recaerán en la matrícula misma que sirve a la publicidad generada por el certificado, debe destacarse que, en al¬gunas jurisdicciones, como ocurre en Córdoba, pueden llegar a existir embargos “previa búsqueda” que procuran asegurar o afectar al resultado de una causa una porción ele patrimonio del deudor sin conocerse todavía si éste tiene o no alguna titularidad rep® tral. Ello ha generado la necesidad de solicitar que se informe si respecto del transan tente “se registran gravámenes a su nombre”, lo que suele confundir a los estudiosos de otras jurisdicciones. 83
:;SXe,>S,los^ WBw la nes de innovar en general. Ya dijimos que debería sustituirse “instru¬mentación simultánea” por “presentación simultánea”, lo que facili¬taría enormemente la aplicación de la figura abreviada a nuevos su¬puestos, sin que con ello se hiera la seguridad estática ni dinámica . e — Otros supuestos de tracto abreviado
Para los sostenedores de la tesis amplia y de la enumeración me¬ramente ejemplificativa, podemos encontrar infinidad de ejemplos de esta abreviación tan acorde a los tiempos que en nada perjudica la seguridad jurídica y, por el contrario, acelera el tráfico y facilita el crédito. La casuística que puede presentarse en el tráfico moderno es tan variada que resulta imposible contemplar absolutamente todas las circunstancias, pero podemos elaborar una lista de situaciones par¬ticulares y posibles. Las particularidades a las que hacemos alusión se refieren tanto al acto jurídico a otorgar como a la simultaneidad, combinando actos de distinta naturaleza (judicial y notarial). Así, citamos los siguientes casos: 1. Particularidades en cuanto al acto jurídico a otorgar: transfe¬rencia por los herederos declarados sólo de la nuda propiedad o lfljacosa,acep1 ifldi total prescide 25 en la reso] ^segundo adqu: k^ocimieíit0 d ícenla situación ¿de hacer aplica [•igpectodeCse hi; j^alos fines d< yen su máxima hjijiie aportan eler Me quede claro c licreto.Volveremi I Pira ejemplificar s Jéalahipoteca, cu í-ke compatible su parafrasean c ¿inscripta una hipo %. Ello signific i^efly luego const Non de su dereci j. Rechazará ese Ilustrará adj yfBiedepcur su de ■Él dación reí ¡i SS aplica! tí’C^eyre an3en a ñ dos pers — §2 — revisas, lo qu< lamente, com PRIORIDAD DE EXCLUSIÓN Y PRIORIDAD DE GRADO De la misma norma que estamos analizando surge la existencia de dos tipos de prioridades. En efecto, adviértase que el art. 17 sólo impi¬de la registración de documentos cuando se ha inscripto uno con ante¬rioridad, siempre que el segundo contenga un acto que se le oponga o sea incompatible con el que ya se encuentra registrado2. Quiere ello decir que, a contrario sensu, será factible de registración otro acto que no se le oponga ni sea incompatible, de donde surgen los distin¬tos efectos que la prioridad genera. Si el documento se opone al que se encuentra registrado, veremos funcionar la que llamaremos “prio¬ridad de exclusión” o “prioridad excluyente”. El documento presenta¬do en segundo lugar será lisa y llanamente rechazado y no podrá ac¬ceder a los asientos registrales. Veremos luego que, aun en estos su¬puestos, deberá dejarse constancia de su presentación, tanto en el documento como en el Registro. Esta anotación provisoria recibirá el mismo tratamiento que el previsto para el documento observado, con una validez y plazo de ciento ochenta días, según lo preceptuado en el art. 99, según lo determina el art. 18. Si el documento presentado con posterioridad tolera o puede con¬vivir con el registrado en primer lugar, veremos funcionar la llama¬da “prioridad de grado” o “de rango”, según la naturaleza de los dere¬chos en cuestión. Significa ello que al ingresado con posterioridad se le asignará un grado posterior, pero ambos derechos serán inscriptos respecto del mismo bien.
Ejemplificando sobre la prioridad excluyente, vemos que si A, que es el propietario del bien registrado, enajena a título de venta el bien a B y luego a C; si B accede primero al registro, éste será preferido y man¬tenido en su derecho frente a C, que accede con posterioridad. Hasta podría ocurrir el supuesto inverso, cuando C, por mayor diligencia, consigue acceder al registro antes que B, a pesar de que éste ha adqui¬rido el bien con anterioridad, en cuyo caso cuando B intente su ingre¬so registral sufrirá el rechazo de su documento acreditativo por apli¬cación del principio de prioridad registral. Recuérdese que la esencial ’Qr* Chico y Ortíz, Estudios sobre derecho hipotecario, 1.1, ps. 373 y 374. exclusividad del dominio, establecida en el art. 2508 del Cód. Civil, impide que dos personas puedan ser titulares dominiales sobre el to¬do de una cosa, aceptando sólo que lo puedan ser por porciones alícuo¬tas o indivisas, lo que da origen al condominio (art. 2673, Cód. Civil)3. Obviamente, como podrá advertirse, estamos haciendo este análi¬sis con total prescidencia de otros factores que también serán deter¬minantes en la resolución final del conflicto, pues es muy probable que el segundo adquirente C, en el ejemplo que hemos propuesto, to¬mara conocimiento de la transferencia previa a B y ello ya colocaría a aquél en la situación de malafe prevista en el art. 20 de la ley 17.801, amén de hacer aplicable la norma sustancial del art. 594, aun cuan¬do respecto de C se hubiere producido ya la tradición de la cosa. En el ejemplo, a los fines de hacer operar sólo el principio de prioridad re¬gistral en su máxima pureza, nos hemos abstraído de estos otros fac¬tores que aportan elementos fundamentales a la justicia del sistema, pero que quede claro que no renunciamos a su aplicación en el mun¬do concreto. Volveremos sobre el punto en nuestro análisis del art. 20. Para ejemplificar sobre la “prioridad de grado” nada mejor que acudir a la hipoteca, cuya especial naturaleza de derecho real acceso¬rio hace compatible su existencia frente a otros derechos o graváme¬nes. Así, parafraseando la norma que estamos analizando, diremos que inscripta una hipoteca podrá registrarse otra, pero con un grado posterior. Ello significa que si A constituye primero una hipoteca a favor de B y luego constituye una a favor de C, cuando C procure la re¬gistración de su derecho y se encuentre el de B ya registrado, el Re¬gistro no rechazará ese documento, ya que admiten coexistencia, si¬no que lo registrará adjudicándole un grado o rango posterior4. También puede ocurrir que, en el mismo ejemplo anterior, C haga registrar primero su derecho de hipoteca y, de esta manera, intente lograr una prelación respecto a la hipoteca a favor de B. En tal caso, amén de hacerse aplicable el principio general de buena fe, sentado en el art. 20 de la ley registral, aparecerá también el art. 3136 del Cód. Civil que, en forma expresa, condena a C si ha conocido la exisI tencia del gravamen a favor de B. Sobre nuestra apreciación de la § ti y k, II YA
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norma al art. 3136 del Cód. Civil y su bellísima nota, remitimos a lo expresado en nuestro comentario a los arts. 59 y 20. DEROGA Encuantoalp julo que comen ¿alpreverlair ¿rabie, había € ||I registro mtodelaescn aíra terceros. S oíante de la esci ^hipotecaria, leguas”. Pues ^normase ene SIS dicho ^los plazos i Gpara la hipoti >delart.59d Si queremos imaginar un supuesto más complejo aún, podemos acudir al que nos proporciona el Código Civil en el art. 2990. Si A, ti¬tular del dominio de un inmueble, constituye hipoteca a favor defi y luego una servidumbre a favor de C, como por la citada norma los de¬rechos de hipoteca y servidumbre puedencoexistir, aun cuando el de¬recho de C resulte registrado con anterioridad a la hipoteca de B, és¬te podrá luego ejecutar su hipoteca como si se tratara de un dominio pleno, ignorando la existencia del gravamen a favor de B. Salvo, ob¬vio resulta, que al constituirse la servidumbre a favor de C, éste hu¬biera ignorado la hipoteca previa, lo que podría ocurrir sólo frente a un error en la información proporcionada por el registro (art. 3147, Cód. Civil), amén de la mala fe del dominus que, jactándose de un do¬minio pleno (no hipotecado), constituye la servidumbre. Para los embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares corresponderá aplicar idéntica doctrina a la que hemos expuesto, te¬niendo en cuenta si son “impidientes” o “no impidientes”, según la ter¬minología que hemos generado en torno a las medidas precautorias al desarrollar el art. 29 (véase nuestro comentario al art. 29, inc. b). !l — §3 ais s ¡ijJ'nejodis; lili \h.wll ¡■¡ter ■ EXCLUSIÓN DE LOS CASOS EN QUE EXISTA RESERVA DE PRIORIDAD ■S ¡I n tetó Lo que hemos venido explicando funciona sólo para los casos de prioridad directa (véase nuestro comentario al art. 59), sin que se ha¬ya procedido conforme a lo previsto en los arts. 23 y 24 mediante la so¬licitud previa del certificado registral. Por eso, la misma norma que analizamos prevé la excepción cuando dice .. salvo que el presenta¬do en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y concs. y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 52... ”. En tales casos, por el natural efecto de la reserva de prioridad, el documento para el cual se solicitó el certificado ocupará el prioritario lugar que pregono la información contenida en el mismo. II i El tercero que contrató con quien ya había otorgado instrumento traslativo o constituido algún gravamen debió enterarse de la p°sl
ble mutación generada por encontrarse aún en vigencia el certifica¬do publicitado en la columna respectiva. Véase sobre estos puntos el desarrollo de los arts. 23 y 24 en esta obra. — §4 — DEROGACION DEL PLAZO ESPECIAL PARA LA HIPOTECA En cuanto al plazo especial referido para la hipoteca al final del ar¬tículo que comentamos, obedece a una razón histórica, dado que Vé¬lez, al prever la inscripción de la hipoteca como único derecho real re- gistrable, había establecido en el art. 3137 (derogado por ley 20.089) que: “El registro debe hacerse en los seis días siguientes al otorga¬miento de la escritura hipotecaria para que la hipoteca tenga efecto contra terceros. Si el oficio de hipotecas estuviere más de dos leguas distante de la escribanía en que se hubiese otorgado la escritura pú¬blica hipotecaria, habrá para la toma de razón un día más por cada dos leguas”. Pues bien, en el momento de dictarse la ley 17.801 la ci¬tada norma se encontraba en vigencia, en razón de lo cual el legisla¬dor respetó dicho plazo especial. Pero luego, la ley 20.089, de 1973, unificó los plazos en cuarenta y cinco días, haciendo aplicable tam¬bién para la hipoteca el establecido para todos los documentos en la norma del art. 52 de la ley 17.801. La misma ley 20.089 modificó también el art. 3149 procurando ajustar el viejo dispositivo a la nueva normativa de la ley 17.801y del art. 3137 del Cód. Civil. El nuevo art. 3149 dice: “La hipoteca regis¬trada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese produ¬cido dentro del término previsto en el art. 3137”. Lamentablemente, el legislador no advirtió el sistema especial de la reserva de prioridad que imponía el nuevo régimen de la ley 17.801, pues ya el efecto con¬tra terceros no sería desde el otorgamiento de la escritura hipoteca¬ria, sino desde la fecha de expedición del certificado, según la previ¬sión de los arts. 23 y 24 de la ley registral5. Moisset de Espanés, Las hipotecas de distintos grados y la posibilidad de esta- Mecer preferencia entre varios acreedores en un solo acto (leyes 17.711 y 17.801),ED, 42- °62. También Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 7-801. Comentada. Anotada, p. 215. En razón de todo lo expuesto debe considerarse derogada la últi¬ma parte del art. 17 que comentamos. ¡Hl ¡te 1118 •guiar g Jdo; luego Í -iinosehalla r< Ufinalmeg ístadón, pues s I liamos el caso Lesa, ya se e apati'We.Sindi aancial.Recorc leotoquehubií «afea admite líente alguno, y 'miad ganada p ^ración del | éj ^elprimero e: '•■'«la prioridad ei el registra jyfl pero con ^tomismo cc «^ácteryeltr; l^Wconu: jNo.asíadv U^rarregistr W|#Íest; .farfrdarios, ,tedosj°s doct Art. 18. [Devolución de documentos rechazados. Anotación. Regis¬tración condicional]. —No obstante lo dispuesto en el artículo ante¬rior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro pro¬cederá de la siguiente forma: a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejan¬do constancia de su presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscrip¬ción provisional. b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo
previsto en el art. 5-, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona. c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prio¬ridad respecto de la primera, el Registro informará la va¬riación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hu¬biera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en co¬nocer la situación registral, mediante notificación fehaciente. _§1_ PROCEDIMIENTO A SEGUIR POR EL REGISTRADOR EN CASO DE HALLAR OBSTACULO POR PRIORIDAD , NlCn Queja a \>,0hace >Casoí de rec] El artículo cuyo análisis abordamos reglamenta la actitud que debe asumir el registrador cuando el documento no pueda registrarse por existir un problema en cuanto a su prioridad. Sin embargo, no pode¬mos dejar de advertir que se plantean supuestos que, ya sea de mane¬ra directa o indirecta, han sido previstos en los arts. 8e, 9e, 15 y 24 de la ley bajo análisis. Sostenemos ello a tal punto que, de no ser por el últi¬mo inciso, el que prevé la comunicación de la variación producida, si n hubiera existido un art. 18, el mecanismo hubiera resultado de igua aplicación por lo obvio de su regulación. En definitiva, este artículo re¬sulta la natural consecuencia de la aplicación de las normas citadas. Hay una verdadera graduación en cuanto a los obstáculos a la re¬gistración previstos en cada uno de los incisos del art. 18. Se comien¬za por regular el rechazo por existir documento incompatible ya re¬gistrado; luego se prevé la existencia de un documento previo que aún no se halla registrado definitivamente, sino con anotación provi¬soria; y, finalmente, en el último inciso, se está ante un negocio en gestación, pues sólo aparece una certificación en vigencia. Veamos el caso previsto en el inc. a), en el que, cuando el documen¬to ingresa, ya se encuentra inscripto uno que se le opone o resulta in¬compatible. Sin duda constituye el obstáculo de mayor trascendencia sustancial. Recordemos que, como vimos al analizar el art. 17, si el do¬cumento que hubiese ganado prioridad no se le opusiere porque por su naturaleza admite la coexistencia con el que accede, no habría incon¬veniente alguno, ya que funciona la prioridad de grado o rango y la prioridad ganada por el primero no resultaría obstáculo al ingreso y registración del segundo. Pero cuando hay incompatibilidad entre ambos, el primero en acceder determina el rechazo del segundo, pues opera la prioridad excluyente, según lo vimos. En tales casos, el art. 18 exige que el registrador devuelva el documento presentado en segun¬do término, pero con la constancia de su rechazo asentada tanto en el documento mismo como en el asiento respectivo. Esta anotación ten¬drá el carácter y el tratamiento de la anotación provisional a la que se refiere el art. 99 con un plazo de ciento ochenta días. En consecuencia, el interesado, así advertido, podrá recabar más información, sea re¬gistral o extrarregistral y, en su caso, acreditar su mejor derecho, plan¬teando, de ser menester, los recursos judiciales que estime necesarios. Somos partidarios, según dijimos en nuestro análisis del art. 9e, inc. a) que, en todos los casos, aun en los supuestos de rechazo por nu¬lidad absoluta del documento, debe darse la oportunidad al interesa¬do de plantear queja a través de los recursos pertinentes. Cabe sí la reflexión, como lo hace Andorno1, en cuanto al plazo de su vigencia, pues en los casos de rechazo sólo debiera concederse el término necedie¬
nte ■11 ¡ÉS ®js« sario para plantear los recursos legales y no los ciento ochenta días de la anotación provisoria que prevé la norma analizada . ¡■i ¡Si «¡i bsanaci WF JS¡H JJMSÍI ¡jl embargo, [¡¡fiadísima c; !Según el acto opción o an( J jembargo ing kentra pendie jaira vigente i ', que 1 ládandoaljuzg jierenciaeng [«inscribe en N: ésta resulta f^ado ni a< Ndeunaver §¡ emanat ñdisentimo ¡¡f§¡ igual 51 debería i ¡¡ES de \ ^1 a los te El inc. 6) determina que si el documento que resulta obstáculo se encontrare pendiente de la inscripción definitiva por haber sido ob¬servado su trámite conforme a lo establecido en el art. 99 de la ley 17.801, se practicará igualmente inscripción provisional sobre el nue¬vo documento, pero con la advertencia de la existencia del primero. Esta situación constituye una suerte de “anotación condicionada” , pues la registración o el rechazo del nuevo documento van a quedar supeditados a que el primero cumpla con las observaciones formula¬das y se presente en el plazo de vigencia de la anotación provisoria que se le hubiere asignado. Si la observación se subsana en tiempo opor¬tuno, el segundo documento lisa y llanamente resultará rechazado y devuelto conforme lo regulado en el inc. a), mientras que si el primer documento no se subsana en tiempo propio, el ingresado en segundo término adquiere prioridad y excluye definitivamente al primero. Así podremos decir válidamente que el primer documento tiene inscrip¬ción provisoria, mientras que el segundo tiene inscripción condicio¬nada. Este punto es analizado especialmente por Villaro, quien se de¬tiene a diferenciar la inscripción provisional de la condicionada , lle¬gando a sostener que la inscripción condicionada, a su modo, es una inscripción definitiva. Hasta se regula así, por ejemplo, en el art. 69 del decr.-regl. 2080/80 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires . Por nuestra parte no creemos que haya un fundamentum divitio- nis de trascendencia como para efectuar el distingo, pues coincidimos con López de Zavalía en que hay algo de condicionamiento en toda anotación provisoria . En efecto, en la práctica, la registración defini¬tiva quedará siempre condicionada a la producción de ciertos hechos, sea la subsanación de las falencias en las observaciones comunes que motivaron la observación, sea la registración definitiva del primer do¬cumento o su rechazo. Siendo así no se advierte motivo para efectuar el distingo.
Sin embargo, como ocurre tantas veces en el mundo del derecho y su variadísima casuística, es dable efectuar una diferencia de enmar¬que según el acto y tipo de documento que reciba el tratamiento de la “inscripción o anotación condicionada”. Por ejemplo, si nos referimos a un embargo ingresado contra el titular registral actual mientras se encuentra pendiente el plazo de una inscripción provisoria o se en¬cuentra vigente un certificado registral, no dudaremos en afirmar, con Villaro , que la anotación de dicho embargo será definitiva, pero anoticiando al juzgado embargante sobre el hecho condicionante de la transferencia en gestación. El titular de la precautoria sabrá así que, si no se inscribe en tiempo propio el documento que condiciona su em¬bargo, ésta resultará definitivamente anotada, sin necesidad de nin¬gún agregado ni actividad complementaria alguna. En cambio, si se tratara de una venta que ingrese con posterioridad a un documento traslativo, emanado del mismo titular, pero aún con provisoria en el asiento, disentimos con el referido autor, ya que aun cuando debamos expresar que igualmente vencido el plazo de la provisoria anterior, el segundo debería quedar definitivo automáticamente, practicar allí una inscripción definitiva subvertiría los fines mismos de la publici¬dad material a los que está encaminado el sistema ¿Cómo puede re¬sultar el fin perseguido por el registrador que una inscripción que po¬ne en duda quién es el titular pueda publicitarse en esa forma? Debe quedar bien claro en el asiento su carácter provisorio y el documento deberá ser devuelto al peticionante aunque más no sea para que espe¬re el cumplimiento o no de la condición. Es decir, sí será exigible una . actividad complementaria: la presentación en tiempo oportuno del segundo título una vez caducados los plazos del primero. Uince me Ltaycinci l^leyregistr ^sudurac Je la suma ** • yfoarionano í»* fresados ajei ¿adón, resul ^definitiva andad delar nsulta válidam :feo registra irvadepriorid: lade ambos] ■LelRegistr ■wdesuvigen testos caso: ^ por el cita 1 a que el de ^Ptodefinit peonía coi iti Estimamos, en definitiva, que las dudas que sobre este inciso se han planteado están motivadas en una diferencia que, si bien es de po¬ca monta, promueve alguna inquietud. Así, mientras en los documen¬tos observados se necesita una actividad saneatoria posterior para acceder definitivamente al asiento (art. 9Q, ley 17.801), enlos condicio¬nados, en cambio, no hay actividad o conducta alguna a exigir del ins¬trumentador o las partes, sólo el transcurso del tiempo modificará su carácter, pero como dejamos sentado en el párrafo precedente, cuan¬do de derecho real se trate será exigible al instrumentador del segun¬do acto la presentación en tiempo propio del título para su asiento de¬finitivo. En ese caso sí será útil la previsión normativa en cuanto al plazo de su inscripción provisoria. En este mismo inc. 6) se regula el supuesto en que el obstáculo a la registración definitiva del documento sea la existencia de una certi¬ficación vigente, es decir, que se encuentren pendientes los quince, veinticinco o treinta días a que se refiere el art. 24, a los que habrá que sumarles, tal como lo prevé la misma norma que estamos anali¬zando, el plazo de cuarenta y cinco días de la retroprioridad de la que nos ocupamos en el análisis del art. 5° |IS§ 4^,aSÍC( Vi; 35 la varia
■Hj: ^ Va con* lÉg K ■1 El caso es posible de producirse porque la existencia de una certi¬ficación ya expedida, y su consecuente reserva de prioridad, no es obstáculo a la expedición de otra8. Todo lo contrario, el art. 25 de la ley registral prevé expresamente el supuesto, determinando la posibili¬dad de expedir una nueva certificación a pesar de la existencia de otra otorgada con anterioridad y aún vigente, pero en tal caso la ex¬pedida en segundo lugar lo será con la advertencia respecto de la cir¬cunstancia de la primera. Así, el solicitante de la segunda certifica¬ción sabrá a qué atenerse y, obviamente, no podrá invocar buena fe en caso de presentarse en término el documento relacionado a la pri¬mera certificación. *rt ic OftK ‘ ^ fP En definitiva, el plazo por el que una certificación resultará oponi- ble y, por ende, constituirá obstáculo para la registración del docu¬mento, será de sesenta días (quince más cuarenta y cinco); setenta | Mazzei, Principios registrales. Tracto sucesivo abreviado, p. 107. días (quince más veinticinco) o de setenta y cinco días (treinta más cuarenta y cinco) según los términos establecidos por los arts. 52 y 24 de la ley registral. Siempre la oponibilidad de un certificado, a pesar de que su duración es sólo de quince, veinticinco o treinta días, resul¬tará de la suma de este plazo (el que corresponda según el domicilio del funcionario solicitante) y el de la retroprioridad, porque para los interesados ajenos al trámite inscriptorio del acto que motivó la cer¬tificación, resulta imposible saber si el acto se otorgó o no. Ello sólo podrá definitivamente conocerse una vez vencido el plazo de la retro- prioridad del art. 59, supuesto en el que, se haya otorgado o no, ya no resulta válidamente oponible por haber caducado a su respecto el bloqueo registral. Por esta razón, también el art. 25, que regula la re¬serva de prioridad y el bloqueo registral, establece la necesidad de la suma de ambos plazos cuando expresa que:“Expedida una certifica¬ción ...el Registro ...no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5q...u. En estos casos, el documento será anotado también provisional¬mente por el citado plazo de ciento ochenta días y quedará condicio¬nado a que el documento para el que se solicitó la certificación sea inscripto definitivamente o no. Obviamente, el documento será de¬vuelto con la constancia de la circunstancia que condiciona su ins¬cripción definitiva. Nos queda por analizar la comunicación establecida en el inc. c) del art. 18, así como su in fine. El referido inciso exige que el Registro informe la variación producida frente al cumplimiento o no del hecho condicionante. Estimamos, en coincidencia con Andomo y Marco- lín9, que la comunicación debe efectuarse no sólo cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad, sino también cuando la primera la pierda, dada la expresión amplia usada por el legislador cuando manifiesta que la advertencia debe efectuarse “a quien tuvie¬re interés legítimo en conocer la situación registrar. En cuando al procedimiento de la advertencia o notificación a que alude el art. 18, in fine, varía según las legislaciones locales. Por ejemplo en el decr. regí 2080/80 para la Ciudad Autónoma de Buenos
Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. fomentada. Anotada, p. 227. Aires, se prevé que la misma se haga mediante nota, cédula o por otro medio fehaciente; en San Luis se exige que se notifique “por nota ba¬jo recibo o por pieza postal con aviso de retorno” (art. 24, ley 5760); en Santa Fe se practica “mediante telegrama colacionado o cualquier medio idóneo y de ser posible deberá dejarse constancia en los títulos sucesivos” (art. 33, ley 6435). Estimamos que en las jurisdicciones en las que no se reglamente el supuesto expresamente, sólo podrá usar¬se la “notificación fehaciente” a la que alude la ley nacional en el art. 18 objeto de nuestro análisis, y que, dada la amplitud del concepto, involucra carta documento, telegrama colacionado, acta notarial o acta administrativa emanada del mismo registro. ■ » ■ . ® ijll pero»c0, lililí ,|IMg pjrello, cada prefine siar^istral, presentado, iPorello, || Ii í^deca, rasa; '"LOÍ Hl ART. 19. [Orden de prioridades. Convenio de prioridad].— Lapriori- dad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el ar- t. 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorga¬dos en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mis¬mos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su vo¬luntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación pa¬ra sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida. , lfB*i — § 1 — PRIORIDAD i on mg 11 \ vN IB IM¡ I» Sil» S1S5 ■ll
■i i— Podemos definir a la prioridad registral como la atribución de pre¬ferencia de un derecho sobre otro, conforme al momento de su ingre¬so al Registro. En este sentido, no hay duda en cuanto a que el artícu¬lo que analizamos, hace una demostración pura de lo que es la priori¬dad registral en el derecho argentino. Decimos que es pura porque se abstrae de la reserva de prioridad y sólo se ocupa del funcionamiento de la que hemos llamado “prioridad directa” (véase nuestro comenta¬rio al art. 59). Con independencia de si se ha solicitado o no el certifi¬cado registral, que en principio se plantea como obligatorio, la norma se dedica a resolver el Conflicto atendiendo al orden de ingreso, como primera medida, y luego a lo que resulte de los documentos mismos.
El ingreso del documento para su registro se hace por la oficina de¬nominada “Mesa de entradas”, y es allí en donde se realiza el primer asiento registral que se denomina técnicamente “asiento de presenta¬ción”. Es así como se produce la “adjudicación automática” de prio¬ridades a la que se refiere Moisset de Espanés cuando define la prioridad . Pero, como ya lo dijimos al comentar el art. 5 , es el asiento de pre¬sentación referido en los arts. 19 y 40 de la ley 17.801 el que marca el instante mismo de la oponibilidad del derecho o medida registrada. Por ello, cada vez que la ley registral usa la expresión “toma de razón” se está refiriendo no a la redacción concreta del asiento en la matrí¬cula registral, sino a la “apertura del diario” relacionado al documen¬to presentado, consignando la fecha y hora, tal como lo expresa el art. 19. Por ello, en palabras de Roca Sastre, se lo considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripción2. También es éste el instante que marca el comienzo de los plazos de caducidad regulados en el art. 37, que en su parte final expresa: “... Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”3. Debe tenerse presente que la prioridad, en el verdadero sentido de la expresión, tanto registral como sustancial, se pone de manifiesto cuando dos o más situaciones o derechos entran a colisionar y sus ti¬tulares se disputan una prelación. Por ello hay entre los registralis- tas una natural tendencia a referirse a derechos o medidas oponibles y derechos o medidas no oponibles, dando a entender que los prime¬ros chocan entre sí, impidiendo, o generando grados en los derechos o medidas subsiguientes, mientras que los segundos toleran una con¬vivencia pacífica en el folio y sólo “anotician” a los subsiguientes titu¬lares de derechos o medidas sobre una determinada situación. Ala
denominada “publicidad noticia” se le atribuye un efecto inferior que a la publicidad oponible. Sin embargo, por nuestra parte considera¬mos que la publicidad noticia, aunque no impida la transferencia de los derechos registrados o la traba de nuevas medidas precautorias, será también oponible a la hora de determinar la buena o mala fe de quienes hayan adquirido a pesar de su anoticiamiento, por ejemplo, la anotación de un bien como litigioso (anotación de litis) generará mala fe en el tercer adquirente. Si luego en el juicio respectivo resul¬ta vencedor quien trabó la medida, el adquirente del bien no podrá aducir a su favor buena fe o desconocimiento de la situación litigiosa del bien. Otro tanto ocurrirá con las llamadas “notas de prevención” que suelen colocarse en la matrícula cuando se están realizando in¬vestigaciones que podrían determinar una variación por existir pre¬suntamente ilícitos o errores en sus contenidos (remitimos en este tema a nuestro análisis del art. 29). derechi ■S del art. /¿jorativizai aérame j(ji)6 ocupe ( ^erasu nati .^encia fun -¡es. Esa es ni -considerarlo 1 informe a lo y M3136. inecesidad d» .'¡entre quiene como bi< -IÍDÍCO . Este li %elnúmei *e destaca ; %elos acto ^.tantojud Comedida anee que J’s.dadoqi sil i ¡njtaente "%i fes°b( 11» Sí 11 el i, Mi ■tefe K ■ es] En definitiva, para nosotros todo derecho es oponible y hasta po¬dríamos erigir la expresión en una especie de proloquio latino, tan proclive a receptar las máximas romanas, que rezaría “tanto vale no tener un derecho como no poder oponerlo”. De ahí la sustantivación que nace del art. 29 de la ley 17.801, y por ello sostenemos que no debe¬ría peyorativizarse la inscripción declarativa a la que calificamos, an¬tes que “meramente declarativa” de “nada menos que declarativa”. Si la oponibilidad depende de la registración y de la prioridad, según el lugar que ocupe en el folio registral, y si el derecho que no es oponible no genera su natural consecuencia, la registración deviene así en una consecuencia fundamental para la realización de los derechos regis¬trables. Esa es nuestra postura, pero no podemos dejar de aditarle, por considerarlo fundamental en todo orden jurídico justo, la buena fe, conforme a lo ya sentado por el codificador en el art. 594 y en la no¬ta al art. 3136. La necesidad de establecer un régimen de prelaciones adecuado y justo entre quienes puedan llegar a disputar sus posiciones registra¬les exige, como bien lo sostiene Villaro, que el ordenamiento diario sea único4. Este libro consignará el tipo de derecho instrumentado, la fecha y el número de presentación asignado. Hay que destacar que el tema es realmente dificultoso si se tiene en cuenta que los actos y documentos que acceden, amén de ser de distin¬ta índole, tanto judiciales, como
administrativas o notariales, contie¬nen actos o medidas de una variedad casi infinita. En este punto es no¬table el avance que ha significado la incorporación de los sistemas in¬formáticos, dado que éstos asignan el número único, del que hablába¬mos en el párrafo precedente, realmente en forma automática impi¬diendo totalmente que el guarismo se repita, aun cuando sean varios los operadores o bocas de entrada de los documentos. La incorpora¬ción de los sistemas informáticos, como decíamos, logran el cometido con mayor eficacia y poco margen de error en cuanto a números y ho¬ras de ingreso. Respecto a los actos otorgados en forma simultánea, cabe efectuar un distingo. Si el instrumentador es el mismo, sea en un mismo do¬cumento o en dos o más, el autorizante ha debido tener en cuenta la sucesividad y correlatividad de los actos que ha ido autorizando por lo que no cabe dudar que en los documentos mismos habrá quedado manifiesta cuál es la prelación entre ellos. Por otra parte, resulta difícil imaginar un supuesto en que el mismo instrumentador haya ce¬lebrado dos actos incompatibles en el mismo momento. Por ejemplo, cuando el comprador constituye hipoteca por saldo de precio resulta¬rá manifiesto que el propietario adquirió primero el bien y luego lo hi¬potecó a favor del vendedor. Sin embargo, si al hablar de simultaneidad aludimos a las instru¬mentaciones producidas en el mismo día, según vimos al analizar el inc. d) del art. 16, pero en los que han actuado distintos funcionarios, tal como autoriza la citada norma, la prioridad determinada docu¬mentalmente exigirá un pronunciamiento expreso de cada instru¬mentador. En el ejemplo anterior de la hipoteca constituida el mismo día que la compra del bien grabado, exigiremos, para facilitar la in¬terpretación, que el instrumentador del acto posterior (hipoteca) ex¬prese que el bien acaba de adquirirse por instrumentación simultá¬nea. Por otra parte, es menester que dicha situación quede manifies¬ta, ya que más en la hipoteca que en cualquier otro acto dispositivo se exige la titularidad dominial por parte del constituyente, y se niega, sin fundamento alguno, la posibilidad de convalidación por adquisi¬ción posterior (art. 2504), según lo preceptuado en los arts. 3119 y 3126 del Código Civil. §2 — CONVENIO ENTRE PARTES SOBRE LA PRIORIDAD REGISTRAL DE SUS DERECHOS Otro tema importante que aborda el dispositivo que estamos ana¬lizando es el de la posibilidad de convenir entre partes la prioridad que tendrá cada acto. Es decir, alterar la prioridad, posponiendo o compartiendo el grado o rango. Esta posibilidad resulta toda una no¬vedad del último párrafo del art. 19, en concordancia con el agregado al art. 3135 del Cód. Civil, efectuado por la ley 17.711, en materia de hipotecas. Las partes, por aplicación del principio de la autonomía de la vo¬luntad (art. 1197, Cód. Civil), podrán, en el acto constitutivo, de ma¬nera clara y precisa, establecer otro orden de prelación de sus dere¬chos, sea compartiendo la prioridad o dando prelación a un acto pos¬terior y futuro. Se exigirá que se respete el principio de especialidad y determinación en cuanto al derecho cuya posibilidad de constitu¬ ción el propietario se reserva, por ejemplo, en caso de tratarse de la reserva de constituir una hipoteca, será menester precisar el monto por el que se constituirá el gravamen y el acreedor que resultará el ti¬tular de la hipoteca. Sin duda, el ejemplo más claro de aplicación del art. 19 lo propor¬ciona la hipoteca, por ello, sistemáticamente la primera doctrina ela¬borada aludía sólo a ese derecho. Es la llamada “reserva de rango hi¬potecario”, establecida en el ya mentado art. 3135 del Cód. Civil que expresa que: “Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con
con¬sentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulterior¬mente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar”. La utilidad del dispositivo se pone de manifiesto cuando los acree¬dores, generalmente los bancos u otras entidades crediticias, exigen el primer grado de prelación para garantía de sus créditos. Imagine¬mos que un propietario desea obtener un crédito con garantía hipo¬tecaria, pero tiene ya otorgado otro respecto del cual la entidad que le dará el préstamo no aceptará hipoteca en segundo grado de preferen¬cia. Así, si el primer acreedor acepta, tal como lo pide la norma anali¬zada, no habría obstáculo en que éste convenga en que el propietario se reserve la posibilidad de constituir una de grado preferente. Si bien los ejemplos que más fácilmente acuden al caso estarán re¬lacionados con la hipoteca y la reserva de rango o grado a la que alu¬dimos en el párrafo precedente, en teoría podrían darse otros supues¬tos. Es probable que la norma del art. 3135 haya producido la idea de que el supuesto sólo es factible en relación a la hipoteca y su rango o grado; sin embargo, como ya expresamos y como lo advierte Moisset de Espanés, la norma registral es lo suficientemente amplia como para admitir otros supuestos . Así, advertimos que bien podría usar¬se el convenio propuesto por el art. 19, cuando un propietario embar¬gado, para abonar el capital reclamado en el juicio motivo de la medi¬da, solicita un crédito a un banco. El banco no le otorgará el crédito mientras subsista el embargo, ya que éste resulta prioritario frente a la hipoteca. Tampoco el embargante accede a solicitar la cancela¬ ción de la medida hasta que no se le satisfaga su derecho. En tal caso, no vemos obstáculo para que el acreedor embargante convenga en el expediente en dar prioridad a la hipoteca constituida con posteriori¬dad al ingreso del embargo. Tanto en el expediente judicial, como en la escritura hipotecaria deberá quedar constancia de la posposición de prioridades que se ha pactado. El embargo se cancelará registral- mente una vez cancelado en lo sustancial. . al haber 121111 >delpm Sara el cu! ^co-contratan ¿reserva jugar ¡g quienes n decirse, sien |3ón registral g reserva estaré iiiadjaconstitu ¡atarinano se '•stetema. Se ha preservado largos ingresa hádelos emt JPoteca (la reser ^Prioritaria 1 ¡i¡Í 1 síparte kj’jfchaquei M|¡ \Mo con \aconstitui fljfe Scripciór i\>loesres Moisset de Espanés, aplicando su postura sobre la amplitud de la norma del art. 19 de la ley registral, propone otros ejemplos que tam¬bién se salen de lo común. Uno de ellos, dice el citado autor, se podría dar cuando en un contrato hipotecario el constituyente se reservase el derecho de constituir posteriormente, a favor del fundo vecino, una servidumbre de tránsito. Como sabemos, por aplicación del art. 2999 del Cód. Civil, el acreedor podría ejecutar la hipoteca como si el bien estuviese libre de todo gravamen, pero si se ha pactado la constitu¬ción posterior, determinándose que la servidumbre tendrá prioridad, ya el acreedor hipotecario no podrá usar ese derecho. Igualmente, el usufructuario podría reservarse el derecho de constituir con poste¬rioridad una
servidumbre que gravase el bien dado en usufructo. En tal caso, el usufructuario no tendrá el derecho de impedir el ejercicio de la servidumbre que le concede el art. 2981 del Código Civil. »t“Paralo ^ tolera H liVík, \S£>0, v* "V Un problema de interpretación que se puede plantear, en los ejem¬plos que hemos dado, es cuando la prioridad del derecho reservado no juegue sólo respecto del acreedor o titular del derecho que fuere, su¬puesto en el que rige el pacta sum servandae, sino cuando deba hacer¬se valer respecto de otro acreedor que ha obtenido colocación regis¬tral con posterioridad al primero, pero con anterioridad al que ingre¬só en uso de la reserva de rango o grado. En tales casos se pueden brindar argumentos que sostengan posturas completamente dife¬rentes. Así, para algunos se podrá argumentar que el derecho de ejer¬cer la reserva de rango o grado sería sólo aplicable entre partes y no afectará a los terceros que acceden al registro con posterioridad. Es¬tos tendrán prioridad o no respecto de los derechos actualmente ins¬criptos con independencia de los pactos entre terceros, aun estando estos últimos debidamente publicitados. Para un embargante, la cláusula de reserva constituiría « res inter allios acta» (arts. 1195 y 1199, Cód. Civil) que no podría regir en su situación. Pero, para otros, podrá esgrimirse que, si bien es cierto que se trata de un pacto entre terceros, al haber sido debidamente publicitada la reserva, el tercer embargante no pudo desconocer la posibilidad de que se constituye¬se otra hipoteca con un grado preferente al ya inscripto; luego, por aplicación del principio de buena fe («malitatis hominium non est in- dulgendum»), la posible y potencial constitución de la hipoteca o del derecho para el cual se reservó la prioridad, sería por ello tan oponi¬ble al co-contratante como a los terceros. La publicidad de la cláusu¬la de reserva jugaría así un papel preponderante para prevenir a los terceros, quienes no podrán esgrimir desconocimiento de la misma. Podrá decirse, siempre en un cuestionamiento hipotético, que la co¬locación registral generada por la primera inscripción de la que sur¬ge la reserva estará también tutelando, aunque sólo sea una poten¬cialidad, la constitución de la segunda de grado preferente. La doctrina no se ha pronunciado con demasiada contundencia so¬bre este tema. Se ha sostenido que el propietario no podría hacer uso del rango reservado para constituir la hipoteca pactada, cuando ha¬ya embargos ingresados con posterioridad6; pero es evidente que la existencia de los embargos no debe impedir la constitución de la nue¬va hipoteca (la reservada) y que, a lo sumo, aquellos tendrán una co¬locación prioritaria frente a este gravamen pero no podrán impedir su celebración. Por nuestra parte, creemos que la solución correcta es considerar que la norma ha querido dejar la posibilidad de pactar el grado, rango 0 prioridad entre los derechos que podrían llegar a colisionar, pero ello no otorga a dicho convenio de partes oponibilidad frente a terceros, si¬no hasta la constitución concreta del acto motivo de la reserva y su oportuna inscripción. La única posibilidad que brinda la existencia del convenio lo es respecto del titular del derecho en el que se pactó la reserva, pero para los terceros, no sólo los embargantes, la cláusula constituye un «res inter allios acta» (art. 1199, Cód. Civil) que no es¬tán obligados a tolerar. Art. 20. [PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL DECLARATIVA]. —Laspar-
1 sus herederos y los que han intervenido en la formalización del °cumento, como el funcionario autorizante y los testigos en su ca6 r\ dejal déla fines a ¡¡Hktosm Acción que < Jjndir al lecto ^rocharle qu Í-Sielderecho i ¡I considera .¿délos derec dad ergaomnes ü el ámbito reg ^al sujeto al cu ^registral”2. ^rfilarsusen Ne las normas É| que campe I del Cód. C .¿^exacto que ;fÜB di É¡¡y¡¡ ,i%uUecon disi iWregi esMada po ¡lili | Montes %ulpi0sé ifi llil) " 'foeno llpcbn] §¡¡|f iffpl BIS i|¡|j I■ El alcance de la oponibilidad de los derechos registrados, como lo hemos expresado al analizar el art. 29, está determinado por el nuevo art. 2505 del Cód. Civil, que fue modificado por la ley 17.711 en 1968. Dicha norma no debe desarticularse del entorno jurídico en el que ri¬ge, ni, sobre todo, de los principios básicos que hacen a la ideología misma del Código, expresados en los arts. 594, 595 y 596 de dicho cuerpo normativo. Nos referimos concretamente al principio de la buena fe, que impide prevalerse de una falencia puramente formal de la otra parte en conflicto, cuando en realidad la situación era plena¬mente conocida por quien reprocha la citada falencia. Es aplicación del brocárdico «malitatis hominium non est indulgendum» y aparece en la norma analizada aunque no con toda la amplitud que hubiera si¬do menester, ya que no incluye de manera expresa que se aplica no só¬lo respecto de las personas enumeradas, sino también en relación a to¬da persona que hubiere tomado conocimiento del acto no registrado. Debe tenerse presente, como lo expresa González y Martínez, que la protección registral “... carece de base cuando el que la alega cono¬cía la inexactitud o deficiencia del Registro y, lejos de haber sido in¬ducido a error por sus declaraciones, trata de conquistar la ventajo¬sa situación del titular inscripto”1. Recordemos que el art. 2505 del Cód. Civil establece que: “La ad¬quisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamen¬te se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que correspon¬da. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas1 Este artículo ya ha sido objeto de nuestra crítica al abordar el art. 29, puesto que, como habíamos exso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y san¬ciones penales que pudieran corresponder. González y Martínez, Principios hipotecarios, p. 188. —§1— LA OPONIBILIDAD
presado, no deja lo suficientemente aclarado que la inscripción es só¬lo a los fines de la oponibilidad y no para la constitución del derecho. La expresión “solamente se juzgará perfeccionada mediante la ins¬cripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda ”, nos resultaba poco técnica y puede confundir al lector desprevenido. Pues bien, igualmente correspon¬de reprocharle que exprese vagamente que no será oponible a terce¬ros. Si el derecho no puede oponerse a terceros sin la registración, no debería considerarse derecho real, puesto que la principal caracte¬rística de los derechos de esta naturaleza es su absolutez y su oponi¬bilidad erga omnes. §2 EL TERCERO REGISTRAL En el ámbito registral hay acuerdo doctrinario en cuanto a deno¬minar al sujeto al cual hace referencia el art. 2505 del Cód. Civil como “tercero registral” . Más allá de las opiniones que se han esgrimido para perfilar su sentido, se trata de un tercero bien diferente del que surge de las normas del Código Civil. No alude al simple concepto de “tercero” que campea en toda la legislación civil a partir de la norma del 1199 del Cód. Civil referida a los contratos . La doctrina viene discutiendo quién es ese tercero del art. 2505 del Cód. Civil desde la sanción misma de su modificación y no hay acuerdo pleno sobre su concepto, aunque sí sobre su necesaria precisión. . j derecho n< BÍÍ13 ^lU“m0S ¿o la inserí j pesáramos ibilidad res] toda la comí Jj,’esta idea re¡ Jaqueen un rej JJfrconeLcunip] '¿el derecho rea ^ de uno de los el Las normas que entran en el debate son los arts. 2505 y 3135 del Cód. Civil, y 2-, 20 y 22 de la ley 17.801. Sólo mediante el análisis in¬tegral de las citadas normas, a las que deben agregarse, aunque no tengan contenido registral, las que determinan efectos sustantivos contundentes a la buena o mala fe de los terceros, es decir, los arts. 592 y 594 del Cód. Civil, llegaremos a brindar soluciones justas y co¬herentes con el resto de la normativa. (iisegunda opinióí elart.2505no ser ['.■rilándose al tere liiemos que, para hlíerecho real no ii mozca las falencias I se vena ^tercero registra fileno conozca lí ^Uiviese una expec inscripto. Así,.] /Wculardeim Sil aeree S*jMarl j11 acierto Moi ■y^ren tod ^hayaten Una primera idea, efectuando un estudio muy superficial, sería sostener que el tercero del art. 2505 del Cód. Civil podría ser cualquier miembro de la comunidad, salvo, por supuesto, por expresa exclusión legal, los precisos sujetos previstos en el art. 3135 del Cód. Civil, res¬pecto de la hipoteca y en el art. 20 de la ley 17.801, respecto de todos los derechos reales registrables. En efecto, por aplicación del art. 3135 la hipoteca no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros.
Pero los contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, escribano y testigos, no pueden pre¬valerse de la falta de inscripción y, respecto de ellos, la hipoteca cons¬tituida se considera registrada. Idéntico dispositivo, pero para la ge¬neralidad de los derechos, surge del art. 20 de la ley registral 17.801. El tercero registral que propugna esta postura, que no se diferen¬cia en nada del simple tercero del Código Civil, es un tercero pasivo. Basta, pues, con que no haya participado del acto para protagonizar el supuesto. No se le exige ninguna diligencia formal ni especial de ningún tipo; con no estar enterado de la mutación del derecho de que se trata, ya respecto de él el acto se tornaría inoponible. Creemos que sostener esta tesitura hace carecer de sentido y fun¬damento los sistemas de registración declarativos4. Si hasta no estar I U Mt O ■ tHKí litación de «fe W8Panés sos* nar algún tercero. Así, si alguien posee un inmueble a título de propietario y otro sujeto se relaciona por alguna circunstancia con ese vínculo jurídico, en la relación jurídico real no es “tercero” técnicamente hablando, sino segundo, ya que sólo contábamos con un sujeto protagonizando la relación jurídica.
registrado el derecho no es oponible a ningún miembro de la comuni¬dad (excepción de los previstos en los arts. 3135 del Cód. Civil y 20 de la ley 17.801), ¿cómo sostener que el derecho ya existe? Se habría transformado la inscripción en un elemento constitutivo del derecho, tal como expresáramos más arriba. ¿No es acaso esencial del derecho real la oponibilidad respecto de todos o erga omnes? Si el derecho no es oponible a toda la comunidad tiene poco o nada de derecho real. Por otra parte, esta idea resulta también contraria a la unánime opinión respecto a que en un registro declarativo el derecho nace fuera del re¬gistro, sólo con el cumplimiento del título y el modo. De aplicarse esta solución, el derecho real no registrado resultaría un derecho vacío y carente de uno de los elementos esenciales de todo derecho: la oponi¬bilidad. Una segunda opinión sobre el tema sostiene que el tercero al que alude el art. 2505 no sería cualquier tercero, sino el “tercero interesa¬do”, asimilándose al tercero del que nos hablabayael Código Civil. Así concluiremos que, para esta postura, sostenida entre otros por Alteri- ni5, el derecho real no inscripto no será oponible a quien de buena fe desconozca las falencias registrales, inscripción errada o situación no inscripta, y que se vería perjudicado si el sistema pretendiese oponér¬sela. El tercero registral será entonces, siguiendo este criterio, todo tercero que no conozca la mutación jurídico-real o medida precautoria y que tuviese una expectativa que se frustraría si prevaleciera el de¬recho no inscripto. Así, podemos mencionar a manera de ejemplo un sucesor particular de un derecho no inscripto, los titulares de otros de¬rechos reales, o los acreedores de la masa en los concursos o quiebras. En este sentido, el art. 20 de la ley 17.801 no sería taxativo y, como sostiene con acierto Moisset de Espanés, por el principio de buena fe que debe imperar en todo sistema jurídico, la inscripción sería oponi¬ble a todo el que haya tenido conocimiento efectivo
del acto6. Este es el reproche que, como dijimos al comienzo, hacíamos al artículo comen¬tado, ya que creemos que la norma lo debería haber dicho expresa¬mente y no dejarlo sólo en palabras de la doctrina que, aunque acer¬tada, podría no ser compartida. En una futura reforma debería acla¬rarse esta situación consignando de manera expresa que el derecho resulta oponible, aun sin registración, a toda persona que hubiere te¬nido conocimiento del acto no registrado. Porúltimo, se sostiene7 y lo compartimos, que el tercero registrales aquel tercero que, ignorando la situación real (error registral o falta de registración), ha obtenido “colocación registral”. Esa colocación o emplazamiento registral puede estar dada por la inscripción de un do¬minio u otro derecho real, así como también por cualquier tipo de me¬dida precautoria. En cuanto a ese tercero, y sólo a su respecto, el dere¬cho o medida no inscriptos no existen, por lo que no le son oponibles . Podemos ejemplificar con el acreedor hipotecario o un adquirente del dominio que, por circunstancias determinadas, no ha registrado el derecho real de que se trate; así, un tercero que embargue ejecutará su crédito ignorando el gravamen o la mutación real generada, pero sin reflejo registral. Creemos que es ésta la postura correcta por adap¬tarse más lógicamente a la integridad de nuestro sistema registral . El derecho nace fuera del registro con sólo título y modo y, con esos elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo frente a quien, de buena fe, amparado por la fe pública que emana de los asien¬tos registrales y la presunción de exactitud de éstos, basa su expectativa jurídica en lo que el registro pregona, y logra así la colocación de la misma en los asientos registrales. Así, por ejemplo, el acreedor hipotecario que acepta en garantía un inmueble que en realidad el deudor o constituyente ya había transfe¬rido, pero dicha transferencia no surgía de ningún asiento registral, sería, pues, un tercero registral si de buena fe, es decir, desconocién¬dola maniobra del titular registral, logró inscribir su derecho real hi¬potecario. Aello alude García Coni cuando expresa que “... el tercero referenciado por la ley nacional de registros inmobiliarios, tanto pa¬ra ser preferido como para ser desplazado (o postergado) es alguien que por vía de la rogatoria penetra en la intimidad del registro”10. Por nuestra parte agregamos también la necesidad de que dicha rogato¬ria quede plasmada en un asiento. En síntesis, conceptuamos al tercero registral en los siguientes tér¬minos: es tercero registral quien, de buena fe, desconociendo la muta¬ción extrarregistral, opera sobre el bien (lo embarga, acepta una hipo¬teca o lo compra) ateniéndose al contenido del asiento y su pretensión logra colocación registral. El sistema tutela su actuación por haberse amparado en las constancias registrales de buena fe y permite que prevalezca su derecho por sobre los que no se han registrado oportu¬namente, en aplicación del art. 22 de la ley 17.801. Sólo a estos supues¬tos se refieren los arts. 2505 del Cód. Civil, y 2sy 20 de la ley 17.801u. — §3 — POSIBILIDAD DE INICIAR ACCIÓN HIPOTECARIA SIN EL TITULO INSCRIPTO De lo que venimos exponiendo surge claramente que, aun sin es¬tar inscripto un título hipotecario, puede servir de base a la acción hi¬potecaria, ya que el accionado habrá sido parte del contrato constitu¬tivo de la hipoteca y él no podrá negar la existencia del derecho. El su¬puesto se plantea con frecuencia en los registros que muestran gran Código | jorque, ap Lr,laque( pilp ^esehaapro
Grádelos inte -¡ro consagra, e ¡os regístrale lie también el ¡ rinripio rector d< ato jurídico qi ^notarial o adi olaleynieljuez, unas para amp* Calidad diferente ^excepción ron ^típica, que pi ;;^o de cualqu SI las parte .^tro codifica manera! iS de reseñ 'índigo frí 1 dispone! SÍ SuPÜdo n acreedor ü¡ É lili lÉSttí §|Í¡ otras '°aabl( ym ¡llfjfil ie HM I ■'le a J ay Pei fii ¡Él ^tirse Un comentario especial amerita la última parte del art. 20, cuan¬do establece que: “En caso contrario, quedarán sujetos a las respon¬sabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”. Se refiere a quienes, en conocimiento del acto, por haberlos ellos mis¬mos realizado, o por cualquier otra circunstancia, actúan como si no lo supieran. Así, quien transfiere nuevamente el derecho que ya no le pertene¬ce por haberlo transferido mediante un acto no registrado comete es¬telionato, según los dispositivos de los arts. 1178 y 1179 del Cód. Ci¬vil, y 173, inc. 99 del Cód. Penal. Obviamente, como reza la norma co¬mentada, deberá también los daños producidos conforme a lo pres- cripto en el art. 1077 del Cód. Civil. Otro tanto ocurrirá con quien enajene el bien como libre estando hipotecado, aun cuando la hipote¬ca no se halle registrada por cualquier motivo. El dueño no puede ig¬norar la existencia del gravamen. En cuanto al funcionario autorizante, será un partícipe necesario en los ilícitos que se cometieren (art. 45, Cód. Penal), obviamente so¬lo si estaba en conocimiento de la situación que hemos enunciado en el párrafo anterior. atraso en la inscripción de los títulos, de tal manera que suele ocurrir que el deudor ya ha incurrido en la mora que posibilita contractual¬mente la acción antes de lograr el emplazamiento definitivo de la hi¬poteca. El acreedor tropezará con el inconveniente de no tener el tes¬timonio o copia con valor ejecutivo, que es la base de la acción, dado que la misma estará en poder del escribano y tramitándose su ins¬cripción en el Registro12. Pero superado este inconveniente, el juez no podrá negarle eficacia procesal a dicha escritura aún no inscripta. Sin el título con valor ejecutivo, el llamado “primer testimonio” o “primera copia (original, para Vélez, en la nota al art. 997), el acreedor no tendrá título hábil para la ac¬ción. Sólo el testimonio es el título ejecutivo que exigen los códigos procesales. Véase, a respecto, Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrita ras, en “Revista Notarial”, na 73,1997-1, ps. 66 y 67. SANCIONES. ESTELIONATO. PARTICIPACIÓN DEL FUNCIONARIO INSTRUMENTADOR §4 12
Ya el Código Civil, al referirse en su art. 3136 a la situación del acreedor que, aprovechando la falta de inscripción de una hipoteca anterior, la que conoce ciertamente, hace registrar primero la suya, consagra que la prioridad del registro es en ese caso de ningún efecto, ya que se ha aprovechado maliciosamente de la falta de
inscripción en contra de los intereses del acreedor precedente. Sin duda, este dispo¬sitivo consagra, en forma genérica, la imposibilidad de usar los meca¬nismos registrales para proteger situaciones dolosas a las que se re¬fiere también el art. 20 que analizamos. Es una manifestación del principio rector de buena fe que debe estar presente en todo ordena¬miento jurídico que se precie de ser justo, y en todo funcionario judi¬cial, notarial o administrativo. Este principio podría enunciarse así: “ni la ley, ni el juez, ni el notario, ni las partes pueden prevalerse de las normas para amparar la mala fe”. Es la utilización de la ley para una finalidad diferente a la establecida y, al mismo tiempo, constituye la vieja excepción romana, usada comúnmente ante la falta de una de¬fensa típica, que pregonaba la «exceptio doli malis» y que impedía el progreso de cualquier acción o excepción que implicara un obrar de mala fe de las partes («malitatis hominium non est indulgendum»). Nuestro codificador, tan sabio en esos básicos conceptos, lo expre¬sa de una manera bellísima en la nota al art. 3136 del Cód. Civil que acabamos de reseñar. En efecto, en la citada nota, criticando el art. 1071 del Código francés, puede leerse de Vélez: “El Código francés, art. 1071, dispone lo contrario. Dice así: El defecto de inscripción no podrá ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimien¬to que los acreedores pudiesen haber tenido de la constitución de la hipoteca, por otras vías que la de la inscripción. Pero una doctrina más razonable, y más moral prevalece en Inglaterra y en los Estados Unidos, según lo dice Kent en su Comentario a las leyes americanas, Secc. 28, n2169, y es la de nuestro artículo, pues juzga que sería un deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conduc¬ta fraudulenta y permitieran que ésta triunfara”. Puede advertirse en el sano criterio del codificador un principio fiue siempre venimos sentando a lo largo de esta obra y en cuanto pro- nmiciamiento nos ha tocado intervenir: las normas registrales son sólo herramienta de realización de las prerrogativas sustanciales. El Principio fundamental de buena fe no puede estar ausente tampoco de los dispositivos registrales. El proyecto de modificación global del Código Civil, de 1998, esta¬blece en su art. 2147 que: “El solo conocimiento de situaciones jurídi¬cas sin vigencia registral, no es suficiente para excluir la buena fe de los terceros”, lo que podría ser criticable si no fuera por la norma ge¬neral del art. 1843 que, parafraseando de manera más completa aún al art. 20 de la vigente 17.801, determina que “no pueden prevalerse de la falta de publicidad las partes y quienes conocían o hubieran de haber conocido la existencia del título del derecho real”. Como puede advertirse en este último artículo se completa la falencia que le ha¬bíamos reprochado al art. 20. CAPITULO V PUBLICIDAD REGISTRAL. CERTIFICACIONES E INFORMES Art. 21. [Principio de publicidad formal]. —El Registro es pública para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico cL los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas Las disposiciones locales determinarán la forma en que la docu mentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdi¬da o deterioro. —§1— PRINCIPIO DE PUBLICIDAD En el artículo que abordamos se regula el principio de publicidad, o más precisamente, una parte de la publicidad, dado que se refiere a la posibilidad de tener acceso a las constancias registrales y, como sa¬bemos, el principio de publicidad no sólo incide sobre la posibilidad de acceder a las constancias, sino también sobre la obligación de re¬gistrar y todos los efectos jurídicos que ello conlleva.
La publicidad registral se hace efectiva por tres medios. En primer lugar está la llamada “publicidad directa”, que, como veremos más delante, ya no es tal por el riesgo que significa dejar los originales de los asientos en manos de los particulares para ser consultados. El art. 21 de la ley 17.801 exige justamente que se efectivice de manera tal de eyitar adulteraciones, pérdidas o deterioros. En un segundo lugar, la istot y# publicidad se lleva a cabo también mediante la expedición de infor¬mes o copias certificadas, según lo regulado en el art. 27; y en tercer lu¬gar, mediante la expedición de los certificados registrales regulados en el art. 23, cuyo efecto no es sólo informar, sino también, como ya he¬mos visto en el mecanismo de la retroprioridad (art. 55), garantizar la inmutabilidad de dicha información por un lapso determinado1. Obviamente, el art. 21 se ocupa fundamentalmente de la publici¬dad por exhibición de libros, la publicidad directa, aun cuando hoy en día, como habíamos adelantado, no sea tan “directa”, sino a través de medios indirectos que permiten acceder a los asientos registrales. Sin llegar a ser el “informe” regulado en el art. 27, al que sólo tienen acceso los instrumentadores del art. 3Q, el registro expide, a quienes tengan interés legítimo, copias de las constancias registrales. Definimos la publicidad registral como la posibilidad de conocer una situación registral determinada, lo que Moisset de Espanés deno¬mina “cognoscibilidad”, diferenciando el conocimiento concreto de una situación determinada con la posibilidad de llegar a tener esa in¬formación. Destaca igualmente este autor que, aunque no haya una norma expresa que lo diga en la ley registral inmobililaria, como sí ocurre en la de automotores (art. 16, decr.-ley 6582/58), igualmente existe un tácito consenso en cuanto a que en el registro inmobiliario la sola posibilidad de tener acceso a la información publicitada ya es su¬ficiente para considerar que el adquirente diligente realmente cono¬cía el contenido de los asientos2. Lo que no es un tema menor, pues ha¬ya concurrido al servicio registral o no, la ley lo considera conocedor de la situación registrada y se determinará así, en sentido técnico, su buena o mala fe, con las consecuencias que analizamos al referimos al art. 20. Tradicionalmente, dentro del principio de publicidad se distingue la publicidad formal, a la que alude el art. 21, y la publicidad material que campea en toda la ley. Todos los autores efectúan esta distinción» tanto nacionales como extranjeros, pero para nosotros el autor nacio¬nal que mejor ha diferenciado ambas manifestaciones de la publici¬dad es Moisset de Espanés, quien analiza el tema partiendo de la di1 Garría Coni, El contencioso registral, p. 42. 2 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2® ed., ps. 243 y 244. déla pi¡g ^aregisl ¡¿sería uno1 ggderaralc. juotantopodi ■¡Josmedios { índentro di lamentan la ret Medios de b ^manifestad Efectuada estí -fiereparcialn pegona nád .^publicidai pierna tí] y¡l decir, el ■ íam r% asólom i\te,ya9Ul
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Í visión aristotélica entre forma y materia3. Así, el citado autor conclu- ye, luego de la aplicación de dichos conceptos filosóficos, que la publi¬cidad material está constituida por todos los fines perseguidos por el j sistema registral y sus efectos jurídicos; por ejemplo, la cognoscibili¬dad sería uno de los efectos o fines perseguidos, por lo que se podría j considerar al citado efecto del sistema como “material” o sustantivo. Otro tanto podríamos decir de la oponibilidad o la fe pública. En cam¬bio, los medios por los cuales los registros logran dichos cometidos es¬tarían dentro de la llamada “publicidad formal”. Las normas que re¬glamentan la redacción de los asientos, la rectificación de los mismos o los medios de brindar la información a los terceros, serían parte de esta manifestación de la publicidad. Efectuada esta distinción, advertimos con facilidad que la norma ¡e refiere parcialmente a la publicidad material en su primer párrafo, mes pregona nada menos que el fin principal del registro inmobilia- io es la publicidad misma, mientras que en el segundo párrafo abor- la un problema típico de operatividad, característico de la publicidad ¡orinal; es decir, el modo o procedimiento por el cual llevará a cabo la finalidad publicitaria y quiénes podrán requerirla. Por ello decíamos al comenzar este comentario al art. 21 que en él se perfilaba sólo una parte del principio de publicidad, sin duda el más importante, ya que la publicidad, como objetivo material del sistema, se esboza como el principio base y fundamento de todos los demás. Es el primer principio, históricamente hablando, según expresiones de García Coni4. Sin la publicidad, como principio registral, no existirían los otros. Moisset de Espanés dice: “Esta clasificación de la publicidad en material y for¬mal ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica, que suele dividir los prin¬cipios registrales en materiales y formales, tomando sin duda como base la distinción fiosófica que hacían Aristóteles y Santo Tbmás entre materia y forma, y de allí ha pasado I a doctrina registral española” (Publicidad registral, 2 ed., ps. 239 y 240). Por otra parte, en general, si una situación no es pública no puede ser, en justicia, opuesta a nadie. Por eso, el derecho descarta la posibi¬lidad de reprochar el desconocimiento de lo que no es público. Todo sis¬tema j urí dico positivo que se precie de justo procura situaciones públi¬cas, ostensibles y corroborables, condenando lo oculto o clandestino. Art 21 Publicidad registral. Certificaciones e informes mi tñ neí ■ i Pues bien, el conocimiento que la comunidad tenga de las situaciones r oarte, que repercuten en el mundo social, jurídico y de los negocios, evitará , ‘ 6*3 el abuso de apariencias falsas e impedirá que pueda alegar buena fe ;¡li$reS i, quien las conoce o debiera conocerlas. Así, todo interesado diligente #,UeIie £ tiene la posibilidad de acceder a la información que surge de los asien- . Pjr ejedplc
tos, dándose así la “cognoscibilidad” de la que hablábamos al comien- desea zo y que exige también diligencia en el sujeto responsable. Todo opeijrhiP0tecai rador jurídico podrá enterarse de la situación registral de sus co-con' miar S tratantes, fiadores, avalistas, transmitentes, demandados, etcétera5. §2 p menos qu< ico, efectuar ¿erecho invoca EL INTERES LEGITIMO tu, en general Es importante aclarar que la publicidad no debe interpretarse co- ^ |jga mo divulgación; todo lo contrario, le son aplicables a la entidad regis, tral también los básicos conceptos de confidencialidad y discreción que hacen al secreto profesional. No debe, pues, interpretarse que por Wt ’ a es^ el hecho de que la publicidad material encierre la posibilidad de cono- «n definitiv cer a través de la publicitación de las situaciones registrales, los asien- ; w profesión tos podrían ser libremente consultados por quienes simplemente quieran hacerlo o con fines periodísticos o cualquier otro no querido A^era de ejei por el sistema. Es necesario limitar esa facultad de consulta a aque4 %rio para líos sujetos que resulten con derecho al acceso. a VI Desde este punto de vista, el tema de la limitación de la informa- ¡Vcon 0S ción se relaciona también con el principio de rogación que, según vik Ocer lo£ mos al analizar el art. 69, queda circunscripto al autorizante del docuJudicial mentó y a quienes tengan “interés en asegurar el derecho que se ha de ^ registrar”. Esta última expresión es lo suficientemente amplia como jV -DU para hacer ingresar en ella a los acreedores del propietario, a sus suj cesores, compradores, etcétera. Así, frente a la pregunta ¿quién pueJ||% de rogar?, las respuestas serán tan variadas como variado podría ser 11|M el motivo de la solicitud. Pues bien, el art. 21 se está refiriendo concre- 6 tamente a la facultad para rogar sólo la información, ya que se alude ■ H ^6 spl al principio de publicidad. Aparece así, en la respuesta a nuestro in- s terrogante, la expresión técnica “interés legítimo”, muy similar a la iftfpS usada en el art. 62, pero con mayor amplitud aún. Ya no se habla de in¬terés en asegurar, sino que basta con que ese interés sea legítimo. Por nuestra parte, entendemos, concretándonos al ámbito regis¬tral, que el interés es legítimo cuando surge de una de las facultades de un sujeto, generadas por el sistema jurídico frente a un derecho en concreto. Por ejemplo, nadie puede dudar del interés legítimo del propietario que desea saber el estado jurídico registral de su bien, o del acreedor hipotecario para conocer su situación registral en caso de necesitar ejecutar su derecho, etcétera. Como podemos imaginar resulta poco menos que imposible para el Registro, desde el punto de vista práctico, efectuar un pronunciamiento previo sobre la legitimi¬dad del derecho invocado por quien exija la publicidad de los asien¬tos. Por ello, en general, cuando no hay una apertura total del regis¬tro, ignorando lisa y llanamente la acotación de la ley, y los asientos se muestran a cualquiera sin control alguno, el legislador provincial, prudentemente, ha establecido ciertas reglas sobre la base de pre¬sunciones. En definitiva, presumiendo en ciertos sujetos, por la fun¬ción, cargo o profesión, etcétera, el interés legítimo.
Así, a manera de ejemplo, leemos en el art. 54 del decr.-regí. 2080/ 80, reglamentario para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que a los efectos establecidos en el art. 21 de la ley 17.801 y sus modificato¬rias, podrán conocer los asientos registrales: a) El Poder Judicial de la Nación, de las provincias, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Ministerios Públicos. b) Los escribanos, abogados, procuradores, agrimensores, inge¬nieros, arquitectos, contadores públicos o martilieros. Y en un inciso final se vuelve a repetir la expresión amplia confiriendo la facultad de solicitar la información a quienes “acrediten te¬ner interés legítimo, a juicio de la Dirección del Registro”. En la provincia de Mendoza se considera que tienen interés legíti¬mo el titular registral o quien lo represente, todo profesional relacio¬nado con la actividad registral y los representantes de instituciones oficiales y de los poderes públicos y sus organismos, según lo estable¬ce el art. 29 del decr. 155/80. La ley santafesina 6435, establece en su art. 36, que: “El Registro Sera Público para todo aquel que tenga interés legítimo en averiguar HB ¡¡¡¡¡¡Él Lesión fjiisal0 crono ¡y.Asíleem ^ínanfeto ] Usque, a su ju fíjela oficina y IjcoDservaaón.. rica los ínteres; ypresidentedel aiante la Direo iitafonna de publ ^pueselusua ^sea mediante e '5Porla exhibición ^as.poroposit liliteSII considera í^directamenl ^níado’est \^hadejad( ^ certifica< h DE LAS d K^ónorest s°t° Aficiones Í ¡§¡I ¡i V’ ^ue se re^ i ‘O el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdic¬ciones inscriptas...”. En la provincia de Córdoba, la ley 5771, art. 31 considera que tie¬nen el interés legítimo al que se refiere el art. 21 de la ley nacional, el titular registral, o quien lo represente, quienes ejerzan las profesio¬nes de abogado, escribano, procurador, martiliero, ingeniero o agri¬mensor; los representantes de instituciones crediticias oficiales, los poderes públicos y sus organismos. Finalmente, en un inciso final agrega a los “terceros interesados” que justifiquen, a criterio de la Di¬rección, el interés relacionado con la consulta.
En general, en el resto de las provincias, con variantes de redac¬ción, el criterio es el mismo que venimos explicando. Así ocurre en Santiago del Estero (art. 27, ley 3813), por ejemplo. En San Luis, si bien se regula de manera muy similar a las reglamentaciones ya ex¬plicadas, se agregan de manera expresa como sujetos con interés legí¬timo a los empleados, auxiliares de las profesiones relacionadas con lo registral y a los gestores (art. 25, ley 5760), lo que nos parece atinado, ya que suelen ser éstos quienes se relacionan directamente con los re¬gistros. En Salta se usa la vaga expresión nacional sin aditamento al¬guno, “... siendo el registro público para todo aquel que tenga interés legítimo en averiguar el estado de un inmueble ” (art. 31, ley 5148). Es importante destacar que en todas las reglamentaciones se limi¬ta la solicitud de certificados e informes regulados en las normas si¬guientes (arts. 23 y 27), con variantes de redacción, sólo a los jueces, notarios y autoridades administrativas, es decir, a los instrumenta- dores de los documentos mencionados en el art. 3e de la ley 17.801, pe¬ro las copias certificadas aludidas en la parte l5 del art. 27 han pasa¬do a ser la regla general para brindar la publicidad directa en casi to¬das las provincias. Otro tema relacionado con la publicidad formal es la regulación de los mecanismos por los cuales se dará acceso a la información a quie¬nes tengan el interés legítimo, pues deben tomarse los recaudos ne¬cesarios para evitar la falsedad material de los asientos6. Técnicamente, la falsedad material puede presentar tres variantes.* 1) la supre¬sión, que consiste en la eliminación del asiento por su destrucción total; 2) la contrafac¬ción, que es la sustitución de un folio o matrícula por otro, obviamente con un contenido
Durante mucho tiempo se consideró como un derecho innegable de I quienes tienen interés legítimo en consultar directamente “los libros I de registros”, expresión con la que aludimos a los viejos protocolos del sistema causal o “cronológico”, como le denominaban en algunas de¬marcaciones7. Así leemos en Hernández Gil que: “Los registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos, sin sacar los libros de la oficina y con las precauciones convenientes para ase¬gurar su conservación... Si el Registro se negare a manifestar los li¬bros, pueden los interesados acudir en queja al juez de primera ins¬tancia o al presidente de la audiencia, según los casos, pudiendo inclu¬so recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notaria¬do”8. Esta forma de publicidad es la que se designaba como “publici¬dad directa”, pues el usuario tenía el contacto visual directamente con el asiento, sea mediante el manejo concreto de los libros entregados en mano, o por la exhibición a través de transparencias de las respecti¬vas matrículas, por oposición a la publicidad indirecta a través de in¬formes o certificados. Hoy en día se considera de alto riesgo el manejo de la documenta¬ción registral directamente por el usuario, en razón de lo cual, como habíamos adelantado, esta entrega para la consulta del documento registral original ha dej ado de usarse y se acude actualmente a la emi¬sión de fotocopias certificadas de los libros o matrículas a consultar. ART. 22. [Función de las certificaciones con relaciona terceros]. La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la li¬bertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terce¬ros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes. — § 1 — OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN lentos talle e H ¡9 fe Í en si m iis
^derecho cmásimp ¡■Bg jonfltarial, la ex ¿magistral, peí ^Quedarán tru ÜÍ del reciente 2Íe dominio. El I M inscripción< «Sastre expre ^ de que el hu 'kadomediant< %deunaexc» ^ al desarro Como una extensión dei principio de publicidad, en coincidencia con los arts. 2505 del Cód. Civil y 2- de la ley 17.801, se consagra en la norma que estamos analizando la oponibilidad de los derechos ins¬criptos y, por contrapartida, la inoponibilidad de lo no inscripto o ano¬tado. Al mismo tiempo se refuerza el argumento para sostener que la inscripción es obligatoria, tal como explica Moisset de Espanés1. ifccto Días sust N. n Wr. y?as note ez’ensucas La prueba de lo que venimos exponiendo, en cuanto a la obligatorie¬dad de inscripción, es lo que ocurre en España, país en el que rige una inscripción facultativa o voluntaria. Allí las transmisiones pueden efectuarse directamente del titular dominial, con título y modo, sin necesidad de contar con apoyo registral alguno. Pero, si por cualquier motivo, el actual titular real, luego de transferencias sucesivas, pre¬tendiese su registración, podrá acudir a los procedimientos expresa¬mente instrumentados para ello en el art. 200 de la Ley Hipotecaria, bajo el título “De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídi¬ca”. En efecto, a partir del art. 198 de la citada ley se prevé, junto con la inmatriculación, la forma de retomar la registración mediante las llamadas “actas de notoriedad”2 o los “expedientes de dominio”. Con ¡sus ■El pipi WSid asi iY\ mmm nalidad coadyuvar con el tracto sucesivo, sino que la mencionada especie de instrumen¬to notarial se utiliza también, y en general, para dar certeza a situaciones que exigen una cierta valoración probatoria y hasta un pronunciamiento por parte del notario. En¬tre nosotros no sólo no las encontramos expresamente reguladas, sino que la doctrina duda sobre la conveniencia de su incorporación, dado que le atribuyen una facultad va- lorativa del notario y, lo que es más importante, un pronunciamiento surgido del silogis¬mo de esa valoración. Por nuestra parte, y así lo exponemos en nuestras clases, estima¬mos que tales atribuciones son ajenas a la función notarial. Pero debemos reconocer que gran parte de la doctrina notarial viene bregando por incorporar las actas de notoriedad no sólo a la costumbre funcional de los notarios, sino al sistema legal. Así podrían por medio de ellas, entre otras situaciones, tramitarse los procesos sucesorios no contencio¬sos o declaraciones testimoniales oponibles válidamente al
proceso. En el anteproyecto de ley de documento notarial propuesto por el Consejo Federal del Notariado Argentino, se regulan expresamente y su trámite puede verse sintéticamente explicado en Gatta¬ri, Manual de derecho notarial, ps. 170 y 171. En defensa de la incorporación de las ac¬tas de notoriedad dentro del quehacer funcional notarial, Calvo expresa que “cuando se estos procedimientos instrumentados por la Ley Hipotecaria y regla¬mentados al detalle en el Reglamento Hipotecario (arts. 272 a 297), el notario o el juez, en su caso , efectúan una valoración de la prueba en lo que hace al derecho del peticionante. Todo ello mediante la notifica¬ción personal a los titulares inscriptos o sus causahabientes. Lo que es más importante resaltar, porque marca la diferencia re¬gistral entre el sistema obligatorio y el facultativo, es que, aun cuan¬do se reanuda el tracto sucesivo por los procedimientos señalados, ju¬dicial o notarial, la expresión sólo alude a la reincorporación del bien al tráfico registral, pero no exige el cumplimiento de todo el encadena¬miento. Quedarán truncas las transmisiones y comenzarán de nuevo partiendo del recientemente inscripto por acta de notoriedad o expe¬diente de dominio. El asiento registral nacido como consecuencia de esa nueva inscripción aparecerá en lo formal en solución de continui¬dad. Roca Sastre expresa que se coloca al día el asiento per saltum, sin necesidad de que el hueco dejado por la interrupción del tracto haya de ser llenado mediante la práctica de asientos intermedios . Ello per¬mite hablar de una excepción al tracto, no sólo ya en lo formal, como lo expresamos al desarrollar los arts. 15 y 16 en esta obra, sino también en el aspecto más sustancial del tracto sucesivo registral: el “tracto histórico”. En las actas de notoriedad o en los expedientes de dominio, el no¬tario o el juez, en su caso, valorarán la prueba con la suficiente minudélos tere inisesuspe i&pi S|§¡¡¡! josenelanáli arcamos una i ^buena fe («m ^dijimos, cam particular, en ^constituir d( ^Qosinmobilia ^también ya que< ieregistración ini liderarse una r gestamos aní Iradamente < ^analizar el cite Nn de ello, es ¡S Para evitar .jk contexto, a ^conozca o del J^orestricci Jabíes aun ÍL P^rafo de I 1 lanera, la Stflstg Si ¡ ta par iX^óndire i#*!® teuei‘ IIBl unait \X:ali
reales y personales del contrato y derecho registrado, salvo respecto del terce¬ro registral. Es allí donde veremos menguar las prerrogativas que el derecho involucrado generaría normalmente para su titular si no es¬tuviese registrado. En cambio, en el registro voluntario español por expresa disposición del art. 313 de la Ley Hipotecaria encontramos una solución bien diferente: “Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la pre¬sentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de un tercero, un derecho que debió ser inscripto... De una primera y rápida lectura podríamos interpretar que el de¬recho no inscripto no sirve absolutamente para nada, pues si de ejer¬citar acciones se trata, ellas se ventilan justamente en los estrados judiciales y si éstos no admitirán la documentación, como reza la nor¬ma, ello equivale a decir que se desconocen los derechos no registra¬dos. Pero no es así, el alcance del art. 313 de la Ley Hipotecaria espa¬ñola es puramente procesal, que sólo aparta del proceso el documen¬to no inscripto, mas no el derecho mismo, que podrá acreditarse por otros medios probatorios5. Se prevé, en algunos casos, según disposi¬ción expresa del Reglamento Hipotecario, en su art. 586, que el docu¬mento sea devuelto al accionante para que se tome nota de él en el Re¬gistro, supuesto en que se puede suspender el curso de la demanda • Por virtud de la norma que analizamos, art. 22 de la ley 17.801, en nuestro derecho no ocurre así, en principio, pues salvo los supuestos | Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 140. I Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 139.
de mala fe de los terceros, los derechos no registrados no resultarán oponibles, ni se suspenderá plazo alguno para que se lo registre. Alas constancias registrales, se podrá tener acceso por los medios de que ] disponga el Registro conforme a las reglas de la publicidad formal que vimos en el análisis del art. 21. Remarcamos una vez más que no debemos olvidar el general prin¬cipio de buena fe («malitatis hominiun non est indulgendum») que, como ya dijimos, campea en forma de principio en todo el Código Ci¬vil y, en particular, en las normas que regulan la obligación de entre¬gar para constituir derechos reales, es decir, la tradición en materia de negocios inmobiliarios en el art. 594 del Cód. Civil. Este principio, como también ya quedó sentado, hace su aparición expresa en mate¬ria de registración inmobiliaria en el art. 20 de la ley 17.801 que de¬be considerarse una norma complementaria directa de lo postulado en la que estamos analizando. Entre todos estos dispositivos se per¬fila adecuadamente el concepto de tercero registral que explicába¬mos al analizar el citado art. 20. En razón de ello, estimamos que sería conveniente, en una futura reforma, para evitar en los operadores una lectura desprevenida y sacada de contexto, agregar al art. 22 el siguiente párrafo: ‘Tero pa¬ra quien conozca o debiera conocer la situación registral, la plenitud, limitación o restricción y la libertad dispositiva resultarán plena¬mente oponibles aunque no surgieren de las constancias a que alude el primer párrafo de este artículo”. De esta manera, la norma armoniza más directa y coherentemente con los conceptos que hemos venido vertiendo respecto de los artículos precedentes, a la par que queda aclarado que no es tercero quien sólo no tiene relación directa con el instrumento no inscripto, sino también quien conocía por cualquier circunstancia la mutación no
publicitada o informada. Ya vimos que ésa era la diferencia fundamental entre el simple tercero del Código Civil (art. 1199) y el tercero registral. Destacamos que la norma utiliza expresiones que no son antojadi¬zas: “plenitud, limitación o restricción”. Con la palabra “plenitud” alude a la totalidad de las facultades del dominio: el ius utendi, ius fruendi y ius abutendi (uso, goce y disposición), que aparecen justa¬mente en el dominio pleno, por oposición al dominio menos pleno o im¬perfecto, que se pone de manifiesto frente a la desaparición o disminu¬ción de alguna o algunas de dichas facultades. Así ocurre cuando estamos en presencia de un dominio fiduciario, revocable, desmembrado o gravado, según lo que surge de los arts. 2661,2662 y 2663 del Cód. Ci¬vil7. Tal lo que ocurrirá cuando existan usufructos, servidumbres pa¬sivas, hipotecas o pactos especiales, como los de retroventa (art. 1366, Cód. Civil) que, por expresa disposición de ley, tienen efecto reiperse- cutorio (art. 1388, Cód. Civil). §«f| i*®*0 anSil 1# } yo,elRei ^jleddo en 'fljiinanonn ¿íielart. 31 ^también ¡sedidas preca iones incoe 3registral“ftig Acer recaer és.Remitimc ^teoría de las f registral, En cuanto a las limitaciones y restricciones, se presentan cuando, sin llegar a repercutir en la plenitud del derecho (supuesto que que¬daría atrapado en el concepto anterior), sin embargo, el mismo con¬tenga, por ejemplo, una restricción administrativa declarada de no edificar hasta cierta altura, o cuando se haya dispuesto por ley la ex¬propiación total o parcial del bien por causa de utilidad pública. Tam¬bién podrían indicar estas expresiones la existencia de embargos o medidas precautorias de cualquier índole.
— §2 — '^[EXIGENC Nriftonoc PRESUNCIÓN DE EXACTITUD E INTEGRIDAD k Smisión, ^ *°^e inmue ¡flljv W^ícomoi k. 9ue se coi g|§gscor Laníos, Vías Luego de lo expresado, advertimos con claridad que la norma con¬sagra lo que en el ámbito de los principios registrales se denomina “presunción de exactitud”, y ya hemos dicho que esta presunción, en mayor o menor medida, existe en todo registro, ya que no sería imagi¬nable establecer un sistema de registración y luego no poder fiarse mí¬nimamente de su contenido (véase nuestro comentario al art. 15). Sin embargo, la
niegan expresamente López de Zavalía y Coghlan8, fun¬dados en la inexistencia en nuestro derecho de la fe pública registral. í Di IV Como una consecuencia inmediata de la presunción de exactitud, aparece la presunción de integridad o integralidad, sin la cual no po¬dría existir la primera. Se presume que lo publicitado, tanto en los asientos como en los informes y certificados, es exacto e íntegro; es de¬cir, que no ha dejado de informarse nada de lo que tenga trascenden¬cia real. Si ello no ocurre, es decir, si no hay coincidencia entre lo registrado y lo informado, o entre lo registrado y la realidad extrarregistral, por error u omisión en los asientos, o error u omisión en la expedición del certificado, el Registro responderá de los daños causados, en virtud de lo establecido en el art. 1112 del Código Civil. Hay una norma expresa que regula la situación respecto de la hipo¬teca, en el art. 3147 del Cód. Civil, y es este mismo dispositivo el que se aplica también, por analogía (art. 16, Cód. Civil), para los casos de las medidas precautorias no informadas o mal informadas. Estas in¬formaciones incompletas generan lo que se ha dado en llamar en la jerga registral “fuga”. Frente a estos supuestos ya la doctrina no duda sobre hacer recaer en el Registro la responsabilidad por los daños ge¬nerados. Remitimos para este tema a lo que ya hemos expresado so¬bre la teoría de las fugas en relación al principio de no convalidación y fe pública registral, cuando analizamos el art. 4Q de la ley 17.801. Art. 23. [Exigencia de titulo a la vista y certificado Registral]. — Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documen¬tos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha ofi¬cina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las per¬sonas según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fe¬cha y constancias que resulten de la certificación. — §1- RECAUDOS PARA LA CELEBRACION DE ACTOS JURIDICOS REGISTRABLES La ley registral inmobiliaria ha establecido, como una obligación funcional del autorizante del acto, la solicitud del certificado regis¬tral, según surge del art. 23 que estamos analizando. Igualmente exi¬ge el título antecedente, inscripto, a la vista . Ello obviamente reper¬ cute de manera directa en la seguridad que brinda el sistema y con¬tribuye a uno de los fines primordiales que hace al objeto de la publi¬cidad material. asaos ^fStápor rriunarau I'H SÍM“ Astral, el qi ',0¿¡ónregistrL 1 finque el fun 0. 0 expresado ármar sobre el ( rielactoy las con rizala inmutabili ^porundetermii %eo registral”; dicha sitúa parirá lo que ^ que el siste Estación . Asi]
jKremitimc 1 S ¡¡Ii lal kra> Tambié ¡|Ííespect( ■¡api iV^depr Ipentot i Sfcrecae Melosa, ■ti un ISondi En muchos registros del mundo la única manera de establecer la prioridad entre dos actos es la que se logra mediante el asiento de pre¬sentación de cada uno de ellos. Es el número de diario al que nos hemos referido ya en nuestro análisis del art. 17 que remite al art. 40. En es¬tos sistemas, como se puede advertir, la seguridad jurídica resulta des¬cuidada durante el lapso que media entre la celebración del negocio y su registración, puesto que bien podría ingresar una medida precau¬toria o un gravamen determinado sobre el inmueble objeto del nego¬cio y ello generará el debate sobre cuál de las partes deberá soportar¬lo . En el derecho argentino, en cambio, se prevé la posibilidad de ade¬lantarse a la celebración del negocio tutelando el mismo aun antes de su celebración. Cualquier modificación en la situación registral será inoponible frente al negocio que se generó durante el lapso de la reser¬va. Ese es quizás uno de los más importantes aportes de la ley 17.801 en el marco de nuestra disciplina dentro del derecho comparado . Por otra parte, este mecanismo, junto con la exigencia de tener a la vista el título inscripto al momento de labrarse la escritura trasla¬tiva o dictarse la sentencia o auto aprobatorio, hace poco menos que imposible, o dificulta en grado sumo, las transmisiones a non domi¬no. Son dos recaudos que operan como engranajes apoyándose uno en el otro. Uno acredita lo que hemos llamado “titularidad registral” y el otro, la titularidad cartular. En cuanto a la titularidad real, que significa también el cumplimiento del modo, salvo en las subastas, es objeto de control y cumplimiento directamente por las partes nego¬cíales y ajena, en principio, a la actividad registral. Nos hemos refe¬rido a ese tema al analizar el art. 29. a — El certificado registral La reserva de prioridad, o prioridad indirecta, a la cual ya nos he¬mos referido tangencialmente en el análisis del art. 59, se inicia en cuanto a su mecanismo y cómputo del plazo, cuando un funcionario instrumentador está por celebrar un acto jurídico de los menciona¬dos en el inc. I9 del art. 29; es decir, cuando se va a labrar un documen¬to que significará una mutación jurídico-real: constitución, transmi¬sión, declaración, modificación o extinción de derecho reales sobre inmuebles. Para ello, el instrumentador está obligado a solicitar un certificado registral, el que podríamos definir como el instrumento público indirecto que informa y garantiza la exactitud e inmutabili¬dad de la situación registral pregonada, durante el plazo de su vigen¬cia, a los fines de que el funcionario peticionante labre el acto para el que se lo solicitó. Como queda expresado en nuestra definición, dicho certificado, amén de informar sobre el estado jurídico-registral del bien sobre el que recaerá el acto y las condiciones jurídico-dispositivas de su titu¬lar, garantiza la inmutabilidad de la situación registral pregonada en el mismo, por un determinado lapso; es lo que técnicamente se de¬nomina “bloqueo registral” y su finalidad es justamente impedir la modificación de dicha situación para garantizar al adquirente que realmente adquirirá lo que se pregonó en el certificado. Por ello, la doctrina expresa que el sistema de la reserva de prioridad garantiza el negocio en gestación4. Asimismo, garantiza la exactitud de su con¬tenido
y, para ello, remitimos a lo expresado en torno a la fe pública indirecta o refleja, como la habíamos designado en el desarrollo del art. 39 de esta obra. También habíamos afirmado que todo registro permite aplicar a su respecto el principio de presunción de exactitud, de lo contrario, no se comprende el motivo de su existencia. Mediante la reserva de prioridad, causa del bloqueo, el funcionario autorizante del documento tiene la certeza de que la situación jurídi¬ca del bien sobre el que recae el derecho enjuego no variará. Es lo que surge de las normas de los arts. 23 a 25 de la ley 17.801. Para ello, el Registro, cuando expide una certificación registral, toma nota del mismo en el folio correspondiente y no expide otro, dentro del plazo de su vigencia que, como surge del art. 24, será de quince, veinticinco o treinta días según si el funcionario autorizante se domicilie en la ciu¬dad asiento del registro, en la provincia asiento del mismo o fuera de la provincia, más el plazo de la retroprioridad de cuarenta y cinco días prevista por el art. 59 de la ley 17.801. No obstante ello, los certificados posteriores se expedirán, pero con la constancia de existir el primero5. IP? fÉSp ios en el ai ^desplazad b — Resi manejai bloqueo registr asimilares. Sin ise alude a iní ¿sfines de precis aempezar, el bl< ludiremos que 1 | un medio pa ^ el cual se se %o se refiere < ¡11 conferido ^elabore ele lÉ instrume Para tener una visión completa del mecanismo de la reserva de prioridad corresponde contemplarlas normas de los arts. 23,24y 25 junto con el art. 59. Así, podemos imaginar un negocio en movimien¬to: cuando un notario está por instrumentar una compraventa en la que A transferirá a B un inmueble determinado, solicitará un certi¬ficado registral (art. 23), el que una vez expedido, a partir de las cero horas de ese día, producirá una reserva de prioridad garantizada por el bloqueo registral con un plazo de quince, veinticinco o treinta días, según corresponda (art. 24). Dicho lapso se confiere al instrumenta¬dor para que lleve a cabo su cometido; es decir, instrumentar la escri¬tura con todos los recaudos legales. Luego de la celebración del acto jurídico, el notario deberá cumplir con todas las exigencias postescriturarias, tales como la expedición de testimonios para las partes otorgantes (art. 1006, Cód. Civil), de¬pósito de las retenciones por impuestos de sellos, pago de las tasas de justicia que correspondiesen según los casos, pago de las tasas de ser¬vicios de anotación y todos los demás recaudos que las leyes naciona¬les y provinciales exijan a los instrumentadores de estos actos, los que deberán cumplirse antes de los cuarenta y cinco días de la cele¬bración del negocio. Este último plazo surge del art. 59 de la ley 17.801 generando la retroprioridad que permite, por una ficción, con¬siderar que el documento ha sido presentado el mismo día de su cele¬bración. Obviamente esto se puede lograr merced a contar sólo con documentos auténticos y, como tales, con fecha indubitada, según la previa exigencia sentada en el art. 39 de la ley 17.801. Ahora bien, si durante el lapso que medió entre la celebración del negocio con el que estamos ejemplificando, y su efectiva presentación al registro ingresó alguna media precautoria, la misma debió ser insMoisset de Espanés - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, ©n “Revista Notarial”, 1986, n2 887, p. 759. cripta condicionalmente, conforme a lo que ya analizamos en el art. 18. De manera tal que si el documento notarial llegó al Registro den¬tro de los cuarenta y cinco días de su celebración y fue labrado duran¬te el plazo de la reserva de prioridad (los quince,
veinticinco o treinta días previstos en el art. 24) la medida precautoria ha quedado defini¬tivamente desplazada. b — Reserva de prioridad, bloqueo registral I y cierre registral Es común manejar las expresiones técnicas “reserva de priori¬dad”, “bloqueo registral” y “cierre registral” como si fueran equiva- | lentes o similares. Sin duda están estrechamente relacionadas, pero con ellas se alude a institutos diferentes que se hace necesario cote¬jar a los fines de precisar sus conceptos. Para empezar, el bloqueo es consecuencia de la reserva de priori¬dad. Así, diremos que la reserva de prioridad produce bloqueo regis¬tral como un medio para lograr la colocación preferencial del docu¬mento para el cual se solicitó, como quedó dicho en los párrafos prece¬dentes; pero se refiere exclusivamente al plazo de quince, veinticinco o treinta días conferido en virtud del certificado registral, para que el funcionario elabore el documento, que será suscripto por las partes y por el mismo instrumentador. Mientras que el bloqueo registral es propiamente el mecanismo para generar la tutela, colocando, por así decir, una coraza que impide la modificación de la situación registral, y si bien éste comienza a computarse igualmente desde las cero ho¬ras del día de expedición del certificado (art. 24), su plazo excede o puede exceder con creces el de la reserva de prioridad, dado que el do¬cumento una vez presentado, utilizando la retroprioridad del art. 59 (dentro de los cuarenta y cinco días de su celebración), seguirá sien¬do tutelado en cuanto a la situación registral pregonada en el certifi¬cado, hasta su registración definitiva. Como consecuencia de ello, el bloqueo se mantendrá, aun acabado el plazo de la reserva, mientras el documento haya sido observado, por los términos establecidos en el art. 99. El mantenimiento de este bloqueo es lo que permitirá ex¬cluir o asignar grados (según los casos, art. 17) a los actos o medidas que intenten penetrar en los asientos, modificando la situación re¬gistral. Si el documento no se presenta en término desaparecerá el M MÍP bloqueo y todos esos intentos ingresarán, obstaculizando así la regisyr • ¿pte tración definitiva del documento en cuestión6. ytofl* i a] En cuanto al cierre registral, con esta expresión se define a la sitúai§|ífr 0 ción generada una vez que el documento obtiene registración definit $0^ ^ tiva y, por ende, resultan excluidos los actos o medidas que habían es- Myjl, i (enloq tado “esperando” condicionados al cumplimiento o incumplimiento 3*1 nerS6pre^ de los plazos por parte del funcionario instrumentador que había ge- Jp. i certifi nerado el bloqueo. I ^ En definitiva, lo que comienza como bloqueo registral resultará , siendo cierre registral una vez alcanzada la inscripción definitiva del -jifeestá obra, documento para el que se solicitó el certificado. Recordemos que el art. itanto en el ceri 18 de la ley 17.801 asigna el carácter de “condicionales” a las medidas -jableal Registr( y actos que ingresaren en el lapso que media entre la expedición del flRfalahÍDOl certificado y su registración definitiva. Pues bien, este último paso, la registración definitiva, es el que genera el “cierre registra!’. La expre- n0 sión resulta bastante clara para designar la conclusión de una sitúaf *lue alude ción intermedia y condiciona! Por ello, a pesar de la sinonimia doctri^rectificación < naria, consideramos que no es lo mismo “bloqueo” que “cierre regisp.801.
tral” 7. Nos da pie para esta afirmación tan contundente la norma del ; art. 17 cuando expresa: “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro... ”, que es la misma norma que le hace decir a Her- v Si se t nández Gil, en España, en referencia a la Ley Hipotecaria (que tam- Ostión fre bién contiene el dispositivo en el art. 17). “Esta eficacia particular de- JiL^da rivada del art. 17 se denomina cierre registral, porque el Registro se ^cord cierra para los que acuden tardíamente con títulos de fecha anterior a ”8 la del que está ya debidamente inscripto ■ *K.t HPM : ijp< 6 Moisset de Espanés, explicando esta situación, dice: “El bloqueo registral es una ^ consecuencia que la ley adscribe tanto a los plazos de vigencia de los certificados, como al \ \ * plazo de inscripción de la escritura, y al período que se otorga para subsanar vicios del do¬cumento, cuando sólo fuere anotado provisionalmente” (.Publicidad registral, 2- ed., p?67>- --——— —— 7 En general, en doctrina se utilizan ambos conceptos como equivalentes. Asi lo hacen López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, ps. 342 y 343; Tarabo«X « rrelli, Cierre registral y medidas cautelares, ps. 25 y 85; Fontbona, El cierre registral pro- •• Sij vocado por una certificación en la legislación argentina (la reserva de prioridad indirec|| ||p c tapara un negocio jurídico en gestación), p. 127. I Vi °4í | 8 Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 179. iS c — Obligatoriedad del certificado registral La norma del art. 23 de la ley 17.801 obliga indirectamente al fun¬cionario autorizante a la solicitud del certificado registral. Este ins¬trumento registral, al igual que el informe previsto en el art. 27, cons¬tituye instrumento público con todo lo que ello significa (arts. 993 a 995, Cód. Civil, en lo que dichas normas pudieren resultar aplicables), pero debe tenerse presente, sin embargo, que, como quedó dicho cuan¬do definimos el certificado registral en los párrafos precedentes, se trata de fe pública indirecta, tal como explicamos en nuestro análisis del art. 3 de esta obra. En razón de ello, el error contenido en la infor¬mación, tanto en el certificado como en el asiento mismo, si bien hace responsable al Registro, y genera las consecuencias del art. 3147 del Cód. Civil, para la hipoteca o para quien hubiere solicitado una medi¬da precautoria, no legitima para una impugnación o redargución de falsedad a la que alude el art. 993 del Cód. Civil, sino que sólo podrá exigirse la rectificación a la que hacemos referencia en los arts. 34 y 35 de la ley 17.801. Como dijimos al comienzo, la ley registral exige el certificado regis¬tral; sin embargo, si se tiene en cuenta la falta de sanción expresa de la norma en cuestión frente al incumplimiento de su mandato podría¬mos poner en duda dicho imperativo. En efecto, recordemos que toda norma tiene una doble manifesta¬ción, según explica Kelsen, y abarca una norma secundaria que pre¬gona la conducta deseada, en nuestro caso, que ningún funcionario autorice un acto jurídico sin tener a la vista el certificado registral, y una norma primaria, que es la que determina la sanción en caso de incumplimiento9.
Sabido es que la norma primaria es la que logra realmente el come¬tido social de orden y seguridad al garantizar, por la amenaza de san¬ción, el fiel cumplimiento de lo normado. Pero no puede negarse la existencia del “anhelo legal”, por así llamarlo, de establecer un orden social determinado y que sería la función de la denominada por Kel¬sen norma secundaria. En realidad, ambas integran un solo y único mandato. Por ello, la doctrina, en el caso que analizamos, se ha visto en libertad de opinión frente a la deficiencia legal y ha llegado a pen¬sar literalmente en contra del dispositivo. aíl2encia ®£ Vi,tad01 gramos f ^apropiada, ^acudir a los se tratar jjjeniana, pero ^la diligencia < -janios si analiza. í¡asode daño. E jdón pesa sobre atde Espanés11, faenel asiento i i4 alo sucesivo inst ^obligación c ^ la registrac figurar dicha p ^provendría as ^del acto, en ^batana de u sensu ( ¿kley 17.801 ¿Asiendo v “sería sane 'L’deberá s< ¿^ivadelan ' farseas Apesar de la contundente claridad del art. 23 delaley 17.801 (“Nin¬gún escribano o funcionario público podrá... ”), se ha llegado a poner en duda dicha obligación en atención a la “media” norma que le da ori¬gen. Faltó, pues, establecer la norma primaria, sin la cual la norma se¬cundaria no es más que una proclama, una expresión de deseo, o, co¬mo habíamos expresado, sólo un anhelo. En general, la doctrina—a nuestro entender, correctamente—, an¬tes que centrarse en el mandato vacío, ha atendido más bien a los fi¬nes tuitivos del dispositivo. Así, haciendo hincapié en la raízo legis, en¬tendemos, con la mayoría de la doctrina, que lo único que la norma pretende es proteger al adquirente frente a los posibles avatares pa¬trimoniales del vendedor o transmitente, asegurándole la inmutabi¬lidad de la situación registral, mientras pende la concreción del nego¬cio jurídico en gestación para el cual se peticionó el certificado. No creemos atinado, por otra parte, considerar que esté enjuego aquí el orden público; todo lo contrario, hay un interés exclusivo de las partes contratantes que, obviamente, debería dejar sin sanción al funciona¬rio autorizante (sobre todo, al que recepta voluntades particulares) ante el pedido expreso de las partes de apartarse del mandato legal. ÍYV> \SfJ escrib ÍSc¡vJ0narios V?,Panés> No podemos negar, sin embargo, que el mandato existe, sólo en lo formal, pero existe. Tenga virtualidad de obligar o no, la norma exi¬ge, aun sin sanción por incumplimiento, una conducta deseada del funcionario autorizante del acto. Para más, la naturaleza de función pública que revisten todos los autorizantes de mutaciones jurídico- reales (jueces, notarios y autoridades administrativas), permite ad¬ vertir exigencia funcional aun sin una sanción expresa, puesto que los instrumentadores son agentes del Estado . Si quisiéramos fundar jurídicamente su obligatoriedad con una sanción apropiada, es decir, con una especie de norma primaria, po¬dríamos acudir a los efectos secundarios nocivos para la función auto¬rizante. No se tratará, técnicamente, del hallazgo de la norma prima¬ria kelseniana, pero mediante este razonamiento podría hacerse ne¬cesaria la diligencia del certificado previo que es lo que interesa. Aello arribamos si analizamos la responsabilidad funcional del autorizan¬te en caso de daño. En efecto, si es obligatoria la registración y dicha obligación pesa sobre el notario autorizante del acto, según expresa Moisset de Espanés u, dicha obligación no podrá cumplirse si el
acto no se apoya en el asiento anterior, justamente por aplicación del principio de tracto sucesivo instituido en el art. 15 de la ley 17.801. Constituye parte de la obligación de diligencia del funcionario no sólo lograr dicho cometido, la registración, sino tomar todos los recaudos necesarios para asegurar dicha posibilidad. La obligación de la solicitud del cer¬tificado provendría así de la sanción generada con motivo de la no re¬gistración del acto, en caso de no resultar titular registral el transmi¬tente. Se trataría de una obligación nacida de fuente cuasidelictual, la culpa stricto sensu (arts. 1109 y 1077, Cód. Civil) y no de aplicar el art. 23 de la ley 17.801, cuyo imperativo se procuraba fundar. Por ello, aun siendo obligatoria la certificación previa, el incumpli¬miento sólo sería sancionado frente a la generación de un daño que, obviamente, deberá ser probado, lo que no cumple la finalidad tuiti¬va y preventiva de la norma del art. 23, ya que ésta procura justamen¬te evitar ese daño: la imposible registración del documento autoriza¬do. Debe destacarse asimismo que en caso de no ocasionarse daño por ser titular el transmitente y no existir en el momento de registración WÍÓ0, Lvia ps paflón obstáculo alguno a su inscripción, el incumplimiento de la obligación de solicitud del certificado previo no tendría, con este fundamento, sanción alguna, ni aun por vía de reparación, puesto que no hay res¬ponsabilidad sin daño (art. 1067, Cód. Civil). waaO, El tema tiene su importante repercusión práctica porque se dan diversas situaciones que impiden a veces la obtención del certificado pintón previo: conflictos laborales, huelgas, caídas de los sistemas informá0b\ ticos, etcétera. Si los contratantes se conocen y confían recíproca- ^iioteng, mente, realmente no advertimos obstáculo en autorizar el negocio Tiplido c sin el certificado previo, soportando las partes los riesgos de una sipcaando hi tuación registral adversa que puede determinar desde una observaMease se ción o demora en la registración, hasta la imposibilidad definitiva de lograr la misma12. Por lo menos debe remarcarse que ése constituye el mal menor: un posible daño particular de los interesados que asuM a «¡y men previamente y cuyo riesgo conocen, frente al mal mayor y gene¬ral que significa la paralización total del tráfico inmobiliario. B^HÉ^ pas 1Pati 12 Siempre, en nuestras clases, remarcamos que cuando el funcionario notario pretende hacer uso de esta doctrina, es decir, autorizar un documento sm el certificado preIjjg vio, debe redactar un documento aparte y separado del título traslativo. En él se dejará ¿ constancia de la información a los requirentes, comprador y vendedor, acreedor hipóte\N No podemos dejar de adelantar un comentario sobre el art. 26 de la ley 17.80113, que previendo la imposibilidad de contar con certifica- jfcpfr a CQ sis cario y deudor hipotecario, etcétera, y la liberación de responsabilidad civil al funciona¬rio autorizante. Si ello se realiza dentro del mismo instrumento autorizado, se incurre en la negativa expresa del art. 985 del Cód. Civil que prohíbe al funcionario
autorizante del instrumento público tener un interés personal él o sus parientes dentro del cuarto gra-B^' líw do, lo que Pelosi denomina “competencia por razón de las personas” {El documento nota- Si > rial, p. 159). Es el llamado “principio de extraneidad”, que impide al autorizante ser parj ^0 te en el acto instrumentado. La liberación de responsabilidades lo ingresa al contenido B documental y le hace tener ese interés personal que la norma prohíbe. Si bien no creemos que la inclusión de la cláusula de irresponsabilidad en el acto instrumentado anule el tí¬tulo (lo que surgiría de una interpretación literal del art. 985 citado), sí estimamos que SJ| anula al menos la cláusula respectiva, la que se tomaría inoperativa dejando vulnerable i V al autorizante frente a la pretensión indemnizatoria de alguna de las partes. a V V° i 13 En general, la doctrina no hace demasiado hincapié en la norma del art. 26. Apa^ rece quizás como descolgada y desubicada junto a la regulación de los certificados y pue- fl V de haber quedado desapercibida. Estimamos que debería haberse agregado directaB mente al último supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca sí su importancia «a
ción previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumenta¬ciones simultáneas (art. 16 inc. d), establece que el instrumentador del título que se apoye en uno aún no registrado, podrá valerse de la información referida en el certificado expedido para el título antece¬dente. Es decir que si A transmitirá su dominio a B y éste a su vez lo venderá a C, el escribano que instrumente este último acto podrá uti¬lizar la información contenida en el certificado que protegió la venta de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la última venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite conside¬rar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el primer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcionario dife¬rente. Véase sobre instrumentación simultánea lo que hemos desa¬rrollado en tomo al art. 16. Volveremos sobre este tema al analizar el art. 26 de la ley 17.801. d — Efectos de la falta de certificado previo Nos toca a continuación analizar cuáles serán las consecuencias jurídicas de la falta de certificado para el documento autorizado y presentado para su registración. Como suele ocurrir con las situacio¬nes jurídicas que no tienen una regulación expresa, el tema ha sido debatido largamente por la doctrina y las soluciones propuestas han variado otro tanto. Hay quienes han interpretado, por aplicación del art. 18 del Cód. Civil que consagra las llamadas “nulidades virtuales o implícitas” 14y que complementaría el art. 1037 del mismo cuerpo, que la situación del acto jurídico otorgado sin certificado, por estar expresamente pro¬hibida en el art. 23 de la ley 17.801, determinaría la ineficacia estructural o nulidad del negocio instrumentado. Así, Villaro sostiene que "... la regla del art. 23 contiene una norma prohibitiva; ella es, por lo tanto, de orden público e inderogable
por las partes; la certificación es un presupuesto de eficacia del otorgamiento del documento... La vio¬lación de la prohibición del art. 23 que analizamos, o sea, el otorga¬miento de un documento sin certificado trae como sanción la privación de efectos al otorgamiento por aplicación del art. 18 del Cód. Civil”15. Dicha nulidad, agregamos, sería relativa, dado que, según sostiene el mismo autor, podría ser subsanada mediante una escritura comple¬mentaria16. Es decir que, al presentarse un título para su inscripción sin el certificado registral previo, el registrador procederá a inscribir¬lo provisoriamente y a exigir la subsanación de esa supuesta falencia. pial ¡taíl pníMSJ« ¡^anterioridad Jijodráser inscripto k?,inc.a) de la ley 1 m..»consagrado j “irespecto de la cosa< S cautelar, el ac Aportar dicha me d •ÍKIllflofl n /Rondad a su celebra ^17 de la ley que |BH así lóg 17.801, no tSfc6lsegundo Precaut°] R^doregist 11 Ifliitir IIIÍhbSp b^consion* Partiendo de esa misma idea, es decir, considerar que el acto ado¬lece de una nulidad relativa, en algunas jurisdicciones se considera subsanada la falencia del certificado, mediante la solicitud de un in¬forme complementario sobre la situación previa al otorgamiento del acto que se quiere registrar. Tal ocurre, entre otras, en San Luis y Córdoba17. Lógicamente este informe no genera reserva de priori¬dad, sino que estaría basado en la norma del art. 27 de la ley 17.801, dado que el negocio instrumentado ya estaría suficientemente ase¬gurado, en cuanto a su colocación registral, merced a la prioridad di¬recta, es decir, por la fecha de su ingreso en Registro, según surge de los arts. 17 y 19 de la ley 17.801. Consigna mSp°rpe$ , >2®?*» de aVrent< i Por nuestra parte, entendemos, en primer lugar, que el certificado registral sólo procura, en algunos casos, asegurar una colocación re¬gistral y, en otros, cuando el transmitente no hubiere sido aún titular del derecho transferido o constituido, una posibilidad de registra¬ción. De ello podemos concluir que el certificado registral sólo se exi15 16 torio a to*** I18Í8Í Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 110. Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 110. 17 Obviamente no compartimos este procedimiento, dado que el Registro tiene dis¬ponibilidad de todos los datos necesarios para saber cuál es la situación registral del in¬mueble sobre el que recae el negocio, así como de los sujetos transmitentes. Luego
no puede comprenderse el motivo de dicha exigencia cuando el propio inscriptor puede co¬rroborar la legitimación registral y la situación del objeto. Al decir de López de Zavalía» se trata deu... puro ritualismo. El rito por el rito. Casi, casi, una actitud de maestro de escuela: escriba mil veces me he equivocado. Si ahí están todos los datos en el Regis‘ tro...” (Curso introductorio al derecho registral, p. 333),
ge para gozar de la reserva de prioridad19,, por lo que el acto jurídico 1 autorizado sin tal requisito tiene plena eficacia, no sufre mengua en ■I gu vaior y sólo podemos reprocharle un elemento negativo: su situa\ ción registral quedará supeditada a la que aparezca en el momento de su presentación con fines inscriptorios. Si hay un derecho que ha sido registrado con anterioridad y se le opone, obviamente, el acto sin certificado no podrá ser inscripto por aplicación de la disposición ex¬presa del art. 99, inc. a) de la ley 17.801 y por aplicación del principio «nenioplus iuris...» consagrado en el art. 3270 del Cód. Civil; si exis¬te, en cambio, respecto de la cosa objeto del negocio, un embargo, pro¬videncia o medida cautelar, el acto instrumentado sin el certificado previo deberá soportar dicha medida aun si la misma se trabó u orde¬nó con posterioridad a su celebración19; esto no resulta más que la aplicación del art. 17 de la ley que analizamos. Esta prioridad registral, así lógicamente extraída de la norma de los arts. 17 y 19 de la ley 17.801, no debería exigir formalidad instru¬mental alguna. Si se da el segundo supuesto, es decir, aquel en el que hay embargos o medidas precautorias que si bien no impiden la cele¬bración del negocio han sido registradas con anterioridad al ingreso del título celebrado sin certificado, el registrador debería registrar definitivamente el título consignando en la nota de inscripción: re¬gistra embargo prioritario, por pesos... ordenado por ...en autos... No obstante, en la provincia de Córdoba se exige, a causa del art. 14 de la ley 5771, que el adquirente consienta en conservar la anota18 “Es decir, no goza de la protección de que hubiera gozado si tuviera el certifica¬do” (López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 333). 19 En Córdoba, las inhibiciones, aunque el acto jurídico inscribible hubiese sido au¬torizado sin certificado previo, o cuando el mismo se hubiese vencido (luego de transcu¬rrido los quince, veinticinco o treinta días previstos en el art. 24 de la ley 17.801), que hu¬biesen sido ordenadas con posterioridad al acto jurídico, no son obstáculo a la registra¬ción del documento. Por nuestra parte no compartimos este pronunciamiento, pues no encontramos una diferencia suficiente, desde el punto de vista registral, entre las inhi¬biciones y las demás medidas cautelares como para generar un tratamiento tan diferen¬ciado. García Coni explica y fundamenta la diferencia entre la inhibición y un simple W-É embargo, concluyendo que "... los Registros se circunscriben a comprobar si se relacio-
na en la escritura las circunstancias que sobre certificaciones establecen los arts. 23 ó 26 ,J>¡ de la ley 17.801. Por consiguiente, la obligación de control está a cargo del notario, sin m que importe que entre el momento dispositivo y el momento inscriptivo haya sobreveni¬do una inhibición de cualquier orden” (Procedimiento inscriptorio, p. 72). m ción del embargo o la medida precautoria. En efecto, la norma citada, que siempre ha sido objeto de nuestra crítica, establece que: “El Re¬gistro no inscribirá título traslativo de dominio en el cual se invoque certificación por laque se haya hecho saber la existencia de algún gra¬vamen o medida precautoria, sin que estén cancelados en el registro o que el adquirente del bien tome a su cargo la obligación, consintien¬do en mantener la inscripción del gravamen o medida precautoria, o que simplemente consienta en la vigencia al solo efecto de las resul¬tas de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en este último caso, sólo hasta el límite del monto anotado..." interesaD Pd i(|B joaalu&nd jl¡5¡lllo6lc3SO,p |p solicitó | ^unadonacic .¡ttinaautorizá litación no es ex Otorgantes, suj botaría, que, ai Solicitud la na Aparte, esti] trámente in '^naturaleza JtoaPor, |J1¡ pararesi Como puede advertirse, las consecuencias de la aplicación riguro¬sa de este dispositivo generan la destrucción de la prioridad registral, que consiste justamente en la adjudicación automática de priorida¬des según el orden de ingreso al registro surgido del diario respectivo regulado por el art. 40 de la ley 17.801, como vimos al analizar el art. 19. El legislador cordobés, con un exagerado fin tuitivo de los intere¬ses del adquirente, no permite dicha adjudicación automática de prio¬ridad, sino que lo obliga a prestar su expreso consentimiento con la po¬sición registral que tendrá su título. Sán fes De ello concluimos que, si el acto se celebró sin certificado registral previo, por solicitud expresa de las partes, y luego, al presentarse al registro para su inscripción ocurre que existe un embargo trabado con anterioridad, el adquirente deberá solicitar al notario interviniente u a otro con iguales atribuciones instrumentales un título complemen¬tario en el que el adquirente consienta en la conservación de la vigen¬cia del asiento de la medida precautoria. !■ NS Vitos h HIMo» a«¡4 gaS H ¿Qué otra cosa podría hacer? ¿Acaso podría no consentirla y prefe¬rir la no registración de su derecho con el riesgo de que ingresen aún más medidas precautorias en contra del anterior titular, pero con re¬percusión directa en su propio patrimonio? Creemos que
dicha norma debe ser derogada y establecerse, en cambio, una verdadera adjudica¬ción automática de derechos y medidas compatibles, consignando la situación registral de cada documento en la misma nota de inscrip¬ción, tal como hemos expresado supra . e — Certificado usado para acto diferente al que fue motivo de la solicitud Otro tema interesante se plantea cuando el certificado se solicitó para un acto de naturaleza diferente del que fue motivo de la solici¬tud. Sin duda, esta situación está en trasgresión con la letra de la ley, dado que el artículo objeto de nuestro análisis expresamente formu¬la la exigencia aludiendo a “... certificación expedida a tal efecto...” Pero planteado el caso, por el motivo que fuere, nos preguntamos qué ocurriría si se solicitó un certificado registral para venta, y terminó otorgándose una donación, o cuando el certificado expresa "hipoteca” y luego termina autorizándose una escritura de venta. Esta situación no es extraña en el ejercicio notarial; no por indeci¬sión de los otorgantes, supuesto que sería absurdo imaginar, sino por error de la notaría, que, ante varios negocios jurídicos a otorgar, con¬funde en la solicitud la naturaleza de uno con la del otro. Por nuestra parte, estimamos, no sin dejar de reprochar el error, que lo verdaderamente importante y lo que habría sido la ratio de la norma, no es la naturaleza del acto a otorgar, sino los efectos jurídicos que el mismo genera. Por ello somos partícipes de la idea que debería tenerse presente para resolver cada caso en particular, que el certifi¬cado sea lo suficientemente amplio para tutelar todos los intereses en juego, tanto de las partes otorgantes, como de los terceros que acudan a la información del Registro y que podrían haber obtenido una colo¬cación condicionada de sus derechos o medidas precautorias. Así, no veríamos inconveniente en tolerar que para celebrar una donación se haya utilizado un certificado expedido originalmente pa¬ra compraventa, o un certificado solicitado para venta que luego re¬sulta ser usado para labrar una hipoteca21. Adviértase que en los ejemplos que hemos dado, el acto efectiva¬mente otorgado no ha sido más gravoso para los terceros que el que
¡jsuartHili BiSi ¿adquisición 3. glabras, el acto jur ¡mpraventa, daciói §a, lo esencial pai ademutación se i raerse presente, po; desdecir, el instr ri -áninistrativos, cuí ^^substanciado la CJ Ü. r.wuaueraC H al registro de ^Autorizante pa] Y se publicitó en el certificado. Pero si hubiese embargos condicionados a la celebración del negocio y su presentación en término, según vi¬mos con motivo de nuestro análisis del art. 18, y en esa circunstancia se otorgara una venta cuando el certificado fue expedido para dona¬ción, sí podríamos estar generando daño a esos terceros
embargan¬tes, dado que la donación resulta mucho más vulnerable que la ven¬ta, y si el propietario estuviese intentando un fraude en perjuicio del acreedor embargante, le será más fácil a éste hacer prosperar una ac¬ción pauliana en contra de una donación, que si fuera una venta, da¬do que en aquélla no será menester probar el concilius fraudis según lo previsto en el art. 967 del Código Civil. emade «o Para acredita Otro tanto podríamos decir si se hubiese otorgado una venta, pero el certificado hubiese sido expedido para hipotecar, pues bien podría ocurrir que los acreedores del hipotecante decidieran no plantear ac¬ción alguna al no ver correr demasiado riesgo para su acreencia, dado que el inmueble podría tolerar un pequeño embargo, aun estando gra¬vado con hipoteca. Si el inmueble se vende, en cambio, la esperanza de lograr el cobro para el citado acreedor se desvanece si el deudor no cuenta con otros bienes. Estimamos que ésta es la solución correcta del problema, no sólo en lo que atañe a la naturaleza del contrato por el cual se genera la mutación, sino también atendiendo a la naturaleza del derecho que nace. Así vemos que con todo acierto explica Villaro que "... solicitada una certificación para una constitución hipotecaria, no puede ser utiüzada válidamente para una transmisión de dominio, ni para una constitución de usufructo, ya que éstos son derechos rea¬les de mayor extensión que la hipoteca. Inversamente, si se la solicita para una transmisión de dominio, puede ser utilizada para constituir un usufructo, una hipoteca, un anticresis o una servidumbre” . Sil amiBss 'Vwi* NfcS>: e|“steír M En definitiva, en nuestra opinión, un certificado de venta sería utilizable para la celebración de casi todos los negocios jurídicos po¬sibles, dado que en ella se prevé el acto de disposición por excelencia y de mayor amplitud. Así, si se solicitó un certificado para vender, en¬tendemos que serviría igualmente para donar, para hipotecar, para partir extrajudicialmente, etcétera. f — Titulo inscripto a la vista La ley 17.801, en su art. 23, exige al funcionario instrumentador, amén del certificado registral al que ya nos hemos referido, tener el título antecedente inscripto a la vista. Respecto de ello conviene acla¬rar que la expresión “título” sólo es aplicable a la cártula, sea escritu¬ra, resolución administrativa o judicial, por extensión, ya que en ri¬gor de verdad y en sentido sustancial la palabra “título” hace alusión ala causa de adquisición, a la causa eficiente o generadora; es decir, en otras palabras, el acto jurídico que genera o produce la mutación, llámese compraventa, dación en pago, permuta, hipoteca, etcétera. En definitiva, lo esencial para dar cumplimiento a la normativa es que la causa de mutación se encuentre registrada. I* Debe tenerse presente, por otra parte, que la verdadera titulari¬dad cartular, es decir, el instrumento portante del acto jurídico, sólo excepcionalmente accede al registro, en los casos de documentos ju¬diciales o administrativos, cuando se hace ingresar el expediente ori¬ginal que ha substanciado la causa23, pero cuando el documento es de origen notarial, la verdadera cártula, la escritura original o matriz 24, no accede jamás al
registro de propiedades sino que queda en custo¬dia del notario autorizante para pasar luego al Archivo de Protocolos Notariales25. Se trata de un problema de ejecutividad: si bien la matriz es un do¬cumento idóneo para acreditar la celebración del negocio jurídico, el )fl i» 23 En algunas jurisdicciones ingresan las piezas testimoniadas de los elementos que constituyen la causa, por ejemplo, en los casos de subastas: el auto disponiendo la VÁ subasta, el acta de remate y el auto aprobándola. Tal debería ser siempre la forma de rejfi gistración de esas causas. Sin embargo, no son pocos los casos en que los abogados, evi* jé tando el trámite para hacerse de los testimonios, prefieren dar ingreso directamente al expediente. ¿6 i 24 En la nota al art. 997 del Cód. Civil, Vélez explica que “originar sería, según los j |i I romanos, la copia extraída del protocolo. En nuestros días, y siguiendo la lógica del len'ti £uaie corriente, los autores, al referirse a la matriz, suelen llamarla original, dado que tflr f ésa es su verdadera naturaleza. Allí están las firmas gráficas de las partes y notario, y H| sólo a este documento debemos acudir para analizar la valía de la causa. 25 El art. 49 de la Ley Orgánica del Notariado de Córdoba prevé: “Antes del 31 de di&r ciembre de cada año, los escribanos entregarán bajo recibo el protocolo del año anterior Archivo General de los Tribunales a los efectos que hubiere lugar. Una vez revisados po¬drán retener los respectivos protocolos hasta dos años después de cerrados”. r UptJlOS ^ M legislador, sin embargo, ha querido que la ejecutividad del documento Ldr qo e no suija de dicha matriz sino de sus testimonios expedidos conforme a las disposiciones legales, tanto nacionales (arts. 979, inc. I9,1006y ss., Cód. Civil) como las previstas por los estados provinciales en sus resr, .¡¡¡(a el & pectivas leyes orgánicas notariales. Se protege de esta manera el títur <$r lo matriz que siempre quedará a resguardo en el protocolo. P , El acreedor hipotecario, por ejemplo, debe presentar su título eje- . cutivo al juez para que proceda la ejecución. El testimonio no es una copia cualquiera, sino que debe estar rodeado de recaudos especiales Wis que 1 a los que alude la última parte del inc. I9 del art. 979 del Código Civil. aAunaregist nación que, ot ate toda la CÍ En principio, todo lo que sea acción o disposición habrá de necesi¬tar el título con valor ejecutivo. Pero ello sólo en principio, porque si analizamos con más detenimiento veremos que pueden darse muchí¬simos supuestos de excepción a esa regla. Así, a manera de ejemplo Mtfla. Por ello C diremos que la posibilidad de reivindicar deberá admitirse aun sin i tener a la vista el título inscripto. El juez procederá, en estos casos, a ^igualmente de evaluar la situación conforme a las reglas establecidas en los arts. . 2789 a 2792 del Cód. Civil26. Ante la presentación de un título con v ^tad
plena eficacia y valor probatorio, aunque no esté inscripto, la acción . j^llar de la debe proceder normalmente27. Corresponde aclarar que no nos refeL.°actoin{ rimos a que la causa de adquisición no esté registrada, sino tan sólo %d0j. ^ al título en sentido formal que, por ejemplo, adolece de la nota de reC0I1S gistración. Obviamente, como sabemos, para su plena oponibilidad 01I1CI aun frente al tercero registral, la causa de adquisición debe estar re\SJ elpun gistrada. En otros supuestos, la jurisprudencia ha admitido en diversas : j—1„ ;x„ F&M HUepfii oportunidades la ejecución hipotecaria sin la presentación de los tese eSt timonios inscriptos, basándose sólo en la existencia en autos de una yl(Vj • copia simple ; es decir, una copia autorizada por el notario, pero sin jr’ Ciyjj j ■ §#I - . Ptem 26 Ventura, “La acción reivindicatoría del adquirente por usucapión antes de la y. sentencia que declara su dominio”, enHomenaje a Dalmacio Vélez Sársfield,t. III, P-1|| %. ^!/L y siguientes. H(Jj 27 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, viví tm * » i • i iv a ^ aam *' VI en “Revista Notarial”, ns 73,1997-1, ps. 65 y 66. el rigorismo formal de la primera copia o primer testimonio y, obvia¬mente, sin la nota de inscripción que exige el art. 23 de la ley 17.801 . Asimismo, debemos recordar que la ley registral de Córdoba, 5771, establece en su art. 33 excepciones al principio de la norma nacional cuando determina que: “El título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano según lo dispuesto por el art. 23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva o provisio¬nal, pero cuando tenga este último carácter el Escribano deberá hacer constar esa circunstancia al tercero, quien deberá aceptarla expresa¬mente”. Sabemos que la inscripción provisoria relacionada en la nor¬ma es tan sólo una registración condicionada a la subsanación de al¬guna observación que, obviamente, de no producirse hará caer irre¬mediablemente toda la cadena de transmisiones que se hubieren so¬portado en ella. Por ello concluimos que se trata de otro supuesto de excepción. Merece igualmente destacarse esta última norma, procurando efectuar una interpretación voluntaria, que sólo remarca el interés privado o particular de la situación, exigiendo una información deta¬llada en el mismo acto instrumentado al sujeto adquirente del dere¬cho. El legislador no considera así que esté enjuego el orden público en el cumplimiento o incumplimiento del dispositivo nacional. Sin duda, desde el punto de vista notarial, cuando se autorizan ac¬tos traslativos dominiales o de constitución de derechos reales, debe tenerse en cuenta que estos derechos exigen un título idóneo que téc¬nicamente se denomina “título suficiente” tomando la expresión del art. 2602 del Cód. Civil. Este concepto de título suficiente involucra dos aspectos. Por un lado, lo que hace a su materialidad, es decir, que sea un acto traslativo, causa idónea, y por otro, que tenga los recau¬dos formales a los que ya hemos aludido. Sólo así se generará la «cau¬sa idónea ad transferendum dominium» que pide el sistema de ad¬quisición del Código Civil argentino.
Por este motivo, la ley obliga al notario a tener a la vista el certifi¬cado registral (art. 23, ley 17.801) y el título antecedente inscripto a la vista. Con ello se quiere significar que debe tener ante sí el docu¬mento que porta el acto. Si el título antecedente es una adjudicación en un sucesorio deberá tener la hijuela respectiva de quien transmi¬tirá, y si se trata de una compraventa deberá contar con el primer tes¬timonio expedido para el sujeto que viene a transferir. J#e; ■SI y «Ü ■I i#! isuiocofl10 .^.surgedelt í^vámenes (se jjjosobreelbien. $ marginales” c ¿protocolo y tamb ^negocios qm formación se hace d íí1 ^sobreelbi íen. iih0bligació11 ribirela Este título, nos referimos al que tiene la nota de inscripción, equi¬vale a un documento ejecutivo cualquiera. Así como nadie pagaría el monto correspondiente a un pagaré o un cheque sin que se le exhiba el documento (e, incluso, se anule su ejecutividad), tampoco nadie po¬dría llegar a ejecutar un documento portante de un derecho real sin tener el título a la vista y sin asegurarse de anular su ejecutividad una vez utilizado. Téngase presente que cuando hablamos de “ejecu¬tar” no siempre se hace referencia a una patología (el derecho que es desconocido por un tercero) sino que también corresponde aplicar el concepto de ejecución al hecho de transferir el derecho, modificarlo o ejercer cualquiera de las facultades que genere. teresj5 >ltr ten1 ¡JÉp ■ Dicho título debe ser minuciosamente analizado tanto en lo sus¬tancial (o material), como en lo instrumental (o formal), ya que ello repercute en las tres exigencias que se explicaron al analizar el prin¬cipio de identidad, correspondencia y continuidad que hacen al trac¬to sucesivo en nuestro desarrollo del art. 15. Se busca que el indivi¬duo sea quien dice ser, y que tenga el derecho que dice tener. Este úl¬timo requisito sólo puede ser objeto de pronunciamiento por el fun¬cionario instrumentador mediante el análisis del título, tanto en sus aspectos formales como sustanciales. Pero la exigencia de que el mismo tenga la nota de registración tal como lo hace el art. 23, objeto de nuestro análisis, obedece a fines pu¬ramente registrales. Anuestro entender, el criterio del legislador al exigir tener el título inscripto a la vista no ha sido sólo para obligar al transmitente la acre¬ ditación de su derecho, lo que resulta toda una obviedad, consideran¬do que es el único con valor ejecutivo para operar transmisiones, sino también permitir al instrumentador
analizar la publicidad generada en sus notas marginales que acompañarán y complementarán la si¬tuación informada ya por el Registro en el certificado. El instrumen¬tador contará asimismo con lo que se denomina la “publicidad cartu¬lar”; es decir, la que surge del título en sentido formal. En dicho título figurarán los gravámenes (servidumbres, hipotecas, etcétera) que hubieren recaído sobre el bien. Las leyes orgánicas prevén las deno¬minadas “notas marginales” que debe el notario efectivizar en los márgenes del protocolo y también en los títulos que sirven de base y antecedente de los negocios que autorizan31. Así, al contarse con dos fuentes de información se hace prácticamente imposible la fuga de algún gravamen sobre el bien. g — Obligación del instrumentador de transcribir el contenido del certificado En la última parte del art. 23 de la ley 17.801, se exige que el ins¬trumentador deje constancia en el título, de la fecha del certificado, el número asignado y lo que resulte de la información contenida en el mismo. Evidentemente la norma procura, amén de generar el enlace del certificado con el título en el trámite inscriptorio, que las partes del negocio tengan un cabal conocimiento de la situación jurídico-regis- tral del inmueble sobre el que están contratando, sea su adquisición, constitución de un gravamen o el derecho del que se trate, al proce- derse a la solemne lectura del acto antes de su suscripción. Como la información de la situación jurídica del bien suele reali¬zarse por medio de la expedición de una copia certificada de la matrí¬cula registral, se hace necesario remarcar que la transcripción a la que se refiere la norma, lo es respecto de los gravámenes o medidas que se encuentren vigentes. El instrumentador debe efectuar una Art. 66, ley 4183 Orgánica del Notariado de Córdoba: aEn todas las escrituras Que se otorgaran sobre inmuebles, el escribano deberá dejar constancia del acto realiza- do, por nota marginal, en el título que le sirva de referencia*. /sCt0’ 1 “lectura técnica” de la matrícula, y así advertirá que no es menester f, facüW# la transcripción de las hipotecas que ya han caducado por el transcurjr <,, ¿je so del tiempo, ni de los embargos, ni de cualquier medida precautoria fr • nat que, por imperio del art. 37, a cuyo comentario remitimos para mayor desarrollo, hubieren perdido ya vigor y carezcan de eficacia al mo- mentó de la celebración del acto para el cual se solicitó el certificado. restablecido; ART. 24. [PLAZO DE VALIDEZ DE LA CERTIFICACIÓN]. —El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del UOME día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según j)£i pjj¿ íc se trate, respectivamente, ele documentos autorizados por escriben nos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asien¬to del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. . ^CODipu Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma , ylCUlo que en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funciona'^0 dicgriospodrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias loca- lición» Ii j les lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validezpa’ ™te ra las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionariospúIjL y* ddUer blicos del interior de la provincia o territorio. **6 din o V Ne/„ 0 _si_ ateQ UBI
PLAZO DE LA CERTIFICACIÓN mo de la reserva de prioridad al que se agrega, como ya habíamos ex- VI^DOC-'J ^ Este artículo regulajunto a los arts. 22,23,25 y 26, todo el mecanispresado, el art. 59 que establece la retroprioridad. La norma en análi\V sis determina los plazos concedidos para la celebración del negocio pa- 1* ra el cual se solicitó el certificado registral. Contemplando el domici0 * lio del instrumentador en relación al de asiento del Registro, el legis_ lador confiere un plazo más o menos prolongado para la celebración |f¡¡ > % 1 del acto. Así, si el notario, juez o autoridad administrativa se encuentran B en la misma ciudad asiento del registro, el plazo será de quince días. *\Su Si el funcionario instrumentador se halla domiciliado en otra ciudad, ^ | pero dentro de la misma provincia, el plazo será de veinticinco días, §|K Qh|| i mientras que para los funcionarios que se hallen domiciliados fuera (liÉ|l 1|§¡ Bu 1 de provincia sede del Registro al que debe acceder el inmueble sobre el que recae el acto, el plazo será de treinta días. El artículo faculta a las provincias a establecer plazos más prolon¬gados cuando las circunstancias del lugar así lo ameriten, lo que nos obliga a correlacionar la norma con la más general establecida en el art. 43 que, por el contrario, autoriza a las provincias a reducir todos los plazos establecidos en la ley 17.801. §2 MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO DEL PLAZO DE LA RESERVA DE PRIORIDAD »P Más allá de las opiniones que se puedan tener en tomo a cuándo de¬biera comenzar a computarse el plazo de la reserva de prioridad, la ley 17.801 en el artículo que analizamos, se pronuncia de manera bastan¬te clara cuando dice: “comenzará a contarse desde la cero hora del día de su expedición”. Este es el único plazo, dentro del Código, que se computa de esta manera, ya que, según lo prescripto en su art. 24, "... los plazos de días no se contarán de momento a momento, ni por horas, sino desde la medianoche en que termina el día de su fecha”. Lo que acabamos de expresar respecto a que este plazo se compu¬ta de manera diferente a lo establecido en general para los plazos en el Código Civil resulta bastante determinante para la correcta inter¬pretación del dispositivo, pues, por aplicación de la regla hermenéu¬tica que establece que las normas de excepción deben interpretarse en sentido restrictivo, no podrá efectuarse modificación de su esen- f cia por vía reglamentaria. Sin embargo, en algunas provincias se ha llegado a regular de ma¬nera manifiestamente encontrada con la legislación nacional. Así, ve¬mos en el decr.-regl. 2080/80, cómo la reglamentación local se aparta contundentemente del dispositivo nacional, y lo avasalla abierta¬mente. En efecto, en el art. 60 del citado decreto, se establece que: “A los efectos del art. 24 de la ley 17.801, y sus modificatorias se entende- f ¡i por día de expedición de la certificación el día de ingreso de su soli¬ citud”. Opiniones aparte, no cabe dudar que esta norma contradice ffj Ciertamente el superior mandato del art. 24 de la ley nacional. Es Prácticamente como si dijese, “donde la ley nacional diga blanco, de- /] berá leerse negro”. Ir jf
Art. 24 Publicidad, registral. Certificaciones e informes ^§9 Por nuestra parte, creemos que no puede ni debe considerarse vá- !óse^ lido un decreto o ley provincial que se opone abiertamente al orden r,»jplid #* . institucional, desjerarquizando así las reglas de la Carta Magna. Dir' .^et chos dispositivos criticados son manfiestamente inconstitucionales. f in j En la provincia de Córdoba, por res. 1/07, no sin contradecir tam- ^ bién el mandato nacional, se ha llegado a establecer una tesis inter¡00$ media, por la cual, si bien el plazo de la reserva de prioridad comien- za a computarse desde la cero hora del día de expedición del certifica^alconfi6P do, la prioridad del documento para el cual se solicitó, en cambio, que- ^locales l jkinralasce da a cubierto desde la fecha misma del ingreso. Obviamente, por con¬tradecir abiertamente el dispositivo nacional y exceder las facultades que la ley atribuye al director del Registro, tema regulado en los arts. 61 y 62 de la ley cordobesa 5771, este resolutivo carece de vigor, tanto iioadificul más por tratarse tan sólo de una resolución registral, de inferior je^quepudl rarquía aún que el decr.-regl. 2080/80. Así, en caso de que un usuario, ^ Enconse por ejemplo, un embargante, pretendiera ser desplazado por una cer¡LL tificación durante el plazo que corre desde el ingreso, hasta su expeL, & dición, deberá plantear los recursos legales, que, por los argumentos Sentido m que hemos vertido, estimamos que le resultarán favorables. .^3ct¡^ El fundamento que se da para esta actitud contra legem es que el ¡¡■I certificado registral, al producir los efectos de una verdadera anota* ción preventiva, debería ser tratado como tal. Así se haría aplicable ¥ * *lUe la norma general reguladora de la prioridad; es decir, el art. 19, que determina que la prioridad de dos o más documentos deberá surgir de la fecha de la presentación de los mismos. Ese es el fundamento que esgrime Villaro que, por otra parte, involucra también en el de¬bate el hecho de que la fecha de expedición resulta más incierta que la del ingreso, que es indubitada, y surge del libro diario y del asien- to de presentación. Dice Villaro que “... si se tiene en cuenta que la V presentación de la solicitud del certificado genera, en caso de ser ex\ % pedido, una anotación preventiva, hay que considerar tal solicitud % como un documento registrable y, en consecuencia, aplicarle las ñor|| ^ o j|| mas que para éstos prescribe el art. 19 de la ley” 1 ||É» ¡& No compartimos los argumentos del ilustre registralista, pues creemos que hay una diferencia demasiado sustancial entre el docu■Bi
mentó portante de la mutación jurídico-real, o de la medida precau¬toria, y el documento transitorio (el certificado registral) que sólo procura reservar la prioridad de aquél. La norma alude a “anotación preventiva”, aplicada al certificado registral, pero ello sólo a los fines de lograr su cometido. No creemos apropiado considerarlo a éste co¬mo al documento registrable mismo. Tampoco somos de la opinión que el comienzo del cómputo, tan importante para determinar las prioridades, esté comprendido entre las facultades que el art. 24 de la ley nacional confiere a las provincias al expresar: “.. cuando las cir¬cunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de
validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcio¬narios públicos del interior de la provincia o territorio”. La norma es¬tá aludiendo a dificultades en las comunicaciones o en el transporte, por ejemplo, que pudieren existir en el lugar en el que se aplicará el dispositivo. En consecuencia con ello, autoriza a las provincias a am¬pliar los plazos para adecuarlos a esas circunstancias. En igual sentido manifiesta su desconcierto Cornejo, quien, al re¬ferirse a esta actitud en pugna con la ley nacional por parte de algu¬nos registros locales, expresa que: “Este comportamiento nos parece contrario a la ley, que claramente distingue la presentación de la ex¬pedición”2. — §3 — FUNCIONARIOS AUTORIZADOS A REQUERIR EL CERTIFICADO REGISTRAL Tal como ya lo hemos expresado al analizar el art. 59, en general, la doctrina limita el mecanismo de la reserva de prioridad a los docu¬mentos notariales. Dijimos que la ley 17.801 fue preparada “por” y “para” escribanos; en razón de ello los documentos emanados de otras sedes (judicial o administrativa) padecen de “impertinencia” y no siempre resulta fácil conciliar los dispositivos registrales nacionales con los procedimientos locales referidos a tales especies de documen¬tos públicos. Sin embargo, tal como lo prevén las leyes locales, con total cohe- Í#°P0! rencia la ley nacional preve que todos los fimcionanos a los que la ley 1 les atribuye la facultad de instrumentar actos que constituyan, de- 1 claren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, en el . art. 39 de la ley 17.801, estarán facultados para solicitar los corres- pondientes certificados de ley, y salvo en algunas jurisdicciones, las • leyes locales limitan sólo a los notarios la facultad de solicitarlos. ■gyordesa1 ia la forma Así, expresamente en el decr.-regl. 2080/80, para la Ciudad de Buenos Aires, en el art. 57, párr. I9, se determina que: “Los certifica¬dos a que se refieren los arts. 23 a 25 de la ley 17.801 y sus modifícato- . rias podrán ser solicitados únicamente por los escribanos públicos y astroailállSl funcionarios judiciales y administrativos autorizantes de documenájen el art. tos que constituyan, declaren, transmitan o modifiquen derechos rea¬les sobre inmuebles”. Igualmente se hace la manifestación expresa en cuanto a que to¬dos los funcionarios autorizados a labrar los actos a los que aluden los ^, arts. 29y 39 de la ley 17.801 estarían autorizados a solicitar certificaJf ^Pt dos, en las reglamentaciones de las provincias de Buenos Aires, Men, en g/ ^ doza y San Luis, entre otras. En cambio, en Córdoba, la reglamenta^kdenfr ción local limita dicha posibilidad a los notarios, titulares o adscrip5? , tos o funcionarios públicos de igual competencia (art. 32, ley 5771)3. * Nos hemos referido a los certificados para subastas en nuestro ^ análisis del inc. d) del art. 14. Allí decíamos que, por ejemplo, las su^ bastas en la mayoría de las provincias argentinas se llevan a cabo sin el recaudo de la previa certificación registral. La doctrina viene criti% 1 cando duramente esta costumbre, dado que genera gran inseguridad sobre todo a los actos a los que más deberían brindarla. En la Ciudad de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, sólo se exige un informe previo que, como tal, no reserva prioridad algu¬na, lo que haría correr el riesgo al adquirente al poder producirse una L L modificación en las condiciones del dominio, antes de proceder a su A
ÍUO wnuivivnvg uvuim*v, 0111vxc piuvvuw v* ^ el monto por el que se efectivizará la subasta con el consiguiente da- B || compra. Asimismo, esa modificación podría producir una merma en ■p. 3 Se regula luego la llamada “anotación preventiva para subasta”, que no es más | fjj tyto 0^ que un certificado registral judicial aunque la ley no le denomine así, y reserva la prioV (W ^ § ridad por ciento cincuenta días desde la fecha de su expedición (art. 34, ley 5771). K ®^J ib* fkLI ño también al actor que verá reducida su posibilidad de cobro, o cuan¬do no, verse privado totalmente de la posibilidad de subastar. Ese es el motivo por el que la doctrina, en general, elogia el dispo¬sitivo del art. 34 de la ley cordobesa 5771 que prevé la anotación pre¬ventiva para subasta. Una vez que se expide ésta, durante ciento cin¬cuenta días el dominio queda bloqueado a los fines de garantizar la reserva de prioridad4. Para un mayor desarrollo de este tema remitimos a lo ya expresa¬do en el art. 14. En cuanto a la forma de la solicitud, la cuestión también ha sido objeto de nuestro análisis, de manera genérica, al estudiar el princi¬pio de rogación en el art. 6° Art. 25. [RESERVA DE PRIORIDAD. BLOQ UEO REGISTRAL]. —Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Re¬gistro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a W que se refiere el art. 5°, sin la advertencia especial acerca de las cer¬ tificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del docu¬mento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. /, -nJ LA ANOTACION PREVENTIVA m Alos fines de lograr la reserva de prioridad, el certificado registral Wi genera los efectos de una anotación preventiva, según establece la Á norma que estamos analizando. Esto significa que todo aquel que pre/ tenda alguna acción sobre el inmueble, tanto sea la adquisición de §1|| ^erto derecho o la traba de alguna medida cautelar, estará avisado de || A tí existencia del certificado y de la posibilidad de que la situación re|| | mistral llegue a variar, al producirse el acto para el cual se expidió. N $A 1 4 ■ ® I ten yéase> sobre el tema, Ventura, La comunicación de subasta y el tercero registral. 2006, p. 663. Por ello, la norma establece que una vez expedida una certificación el Registro “no expedirá otra”, y luego agrega: “sin la advertencia espe¬cial acerca de las
certificaciones anteriores”. En verdad, la técnica le¬gislativa empleada merece nuestro reproche, pues se parte de la im¬posibilidad de expedir otra certificación sobre el mismo bien, cuando en realidad la regla es que debe expedirse aun cuando hubiere otra anterior. Ocurre que, al haber consignado dos negaciones en la misma frase (“no” y “sin”), si bien la norma aparece como negativa, en reali¬dad, su declaración es positiva. >p°ier 'rfvadepn' vei ^quince ^sepresentadc ^delfuncioi jjlcierre regist divamente o ífdido durante aerotro intento k26. [Escriti Caneas o cuanc Etique se hará ^ se podrá ve "^nsus testimc pación regis f'consecuencU Zulaquean Por este motivo, estimamos que el artículo debería decir: “Expedi¬da una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente. Si durante el pla¬zo de vigencia de esta certificación, previsto en el art. 24, más el del plazo a que se refiere el art. 59, se solicitare otro certificado, el Regis¬tro deberá expedirlo con la advertencia especial acerca de las certifi¬caciones anteriores”. Adviértase que la previsión de la norma no es más que la forma adecuada de llevar a cabo la reserva de prioridad de manera pública, evitando herir la buena fe de quienes se amparen en las constancias registrales. Por otra parte, el artículo respeta en un cien por ciento la norma general del art. 22 que le precede. §2 LA SUMA DE LOS PLAZOS DE LOS ARTS. 24 Y 5° DE LA LEY 17.801 LA EN ^sP°sitivo flilH los í eh °s acto NÉÉS nuner \Necho 3? ■Leader; 'orinal SBf H IB Con perfecta armonía, el artículo que estamos analizando hace ju¬gar dos plazos. Por un lado, el del art. 24 que prevé los tres términos bien diferenciados: quince días para el funcionario autorizante que se domicilia en la ciudad asiento del Registro; veinticinco días para el funcionario cuyo domicilio se halla fuera de la ciudad asiento del Re¬gistro pero dentro de la provincia, y treinta días para el funcionario autorizante que se domicilia fuera de la provincia. Y por otro, tam¬bién entra a jugar en los términos el plazo establecido en el art. 5e que consagra la llamada “retroprioridad”; es decir, la posibilidad de re¬trotraer la presentación a la fecha de celebración del acto. Ocurre que antes de la presentación a la que alude el citado art. 5S, el registrador no puede corroborar la fecha de celebración del acto ju-
rídico cuya inscripción se peticiona. Por eso, el artículo obliga a la su¬ma de ambos plazos, pues se hace necesario tener el instrumento a la vista para poder saber a ciencia cierta si se han cumplido los plazos de la reserva de prioridad; es decir, si el documento fue celebrado dentro de los quince, veinticinco o treinta días a los que se refiere el art. 24. Obviamente, si el documento resulta finalmente inscripto por ha¬berse presentado en término y haber pasado exitosamente la califi¬cación del funcionario inscriptor, se termina el bloqueo, dándose pa¬so al cierre registral, según vimos al analizar el art. 23, y quedarán definitivamente desplazados, tanto los certificados que se hubieren expedido durante ese lapso como las medidas precautorias o cual¬quier otro intento de modificación de la situación registral. ART. 26. [ESCRITURAS SIMULTANEAS]. —En los casos de escrituras si¬multáneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la re¬lación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instru¬menta, se podrá verificar directamente en los documentos origina¬les o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede. — §1 — La REFERENCIA A LOS ANTECEDENTES EN LOS CASOS DE TRACTO ABREVIADO Este dispositivo complementa de manera directa la norma en la que se regulan los supuestos de tracto sucesivo abreviado (art. 16). En todos los actos que se celebran por la modalidad de tracto abre¬viado, el instrumentador debe tener a la vista la documentación que acredita el derecho y legitimación del disponente o constituyente del derecho que formaliza. Ya hemos dicho que en esos supuestos se pro¬duce una verdadera delegación de la función calificadora por parte P¡ funcionario registrador, al funcionario instrumentador. Pues uien, es al tomar conciencia de esta circunstancia cuando se advierte ¡ palmaria la necesidad que viene a cubrir el artículo que balizamos. Se exigirá así que el notario, juez o autoridad administrativa, es decir, el autorizante del acto registrable, cuando opera por tracto abreviado, tenga a la vista los documentos originales o los testimo¬nios de los actos que sirven de base al acto que instrumenta y los de¬je relacionados en el documento portante del tracto abreviado. Sólo sobre esa
relación en el instrumento, y la existencia misma de esa re¬lación podrá el registrador cumplir la función calificadora. Woraenel ^presenta} jíoissetdeEsp, 4ie accede al re jtosprevios, no r ¡ilnoresultarob, i efectuar la in ámese mome: ndo docume; ®que figuraba c Isíocurreenlap del usufructo %17.801.EsJ ¡^tativodelfi |%entonotari La norma no dice expresamente, ni puede inferirse claramente de su texto, si sería factible que el documento cuya inscripción se peticio¬na sea acompañado de los citados originales o testimonios, restituyen¬do, por así decirlo, la función de calificación al registrador. Si bien es¬ta idea aparece como sugerida en la parte l9 del art. 26, no se acota en forma directa si quien lo verifica es el instrumentador o el registrador. Stona, a pesa La doctrina, en general, exige que el instrumento lo relacione, sin acotar, en cambio, si además podría, en determinadas circunstan¬cias, exigirse la presentación de los originales o testimonios directa¬mente al registro. Andomo y Marcolín de Andomo no manifiestan duda y aluden sólo a la obligación del instrumentador de consignar la relación en el acto que instrumentan1. ak presenta* ?ar que el adm pación Sc?part< SdJ«caciá í^or, Por nuestra parte, opinamos que los funcionarios instrumentado- res a los que la ley posibilita el otorgamiento de actos registrables, se¬gún lo surgido de los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, son todos funciona¬rios públicos, en consecuencia, nada obsta a que resulte indiferente a los fines de la seguridad que el sistema registral procura, que pue¬da ser tanto el registrador como el funcionario instrumentador quien verifique la existencia y validez de los documentos acreditativos de los actos intermedios, sean éstos de la naturaleza que fueren. iilB ene ss, En efecto, como ni la doctrina ni la jurisprudencia han cuestionado que sea el notario, y sólo éste, quien califique, por ejemplo, la autenti¬cidad y validez de los documentos de declaratorias de herederos, de los autos adjudicatarios de bienes en supuestos de sucesión heredita¬ria o liquidaciones de sociedades conyugales, etcétera, verificándose así, sólo en sede notarial, la legitimación para obrar de los disponenAndomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 329. tes; de igual manera pretendemos que puede delegarse esa función calificadora en el autorizante del acto, en todos los diversos casos que puedan presentarse, amén de los que resulten acreditativos de la ca¬lidad de heredero, respecto del tracto abreviado.
Moisset de Espanés explica con claridad que cuando el instrumen¬to que accede al registro contiene una relación pormenorizada de los actos previos, no resultaría necesario agregar los títulos respectivos y, al no resultar obstáculo, “... el Registro está legalmente habilitado para efectuar la inscripción de ese derecho, en forma definitiva, de¬jando en ese momento, sobre la base de las constancias contenidas en el segundo documento, de los pasos que se han dado a partir de la per¬sona que figuraba como titular registral ...”2. Así ocurre en la práctica, por ejemplo, cuando se produce la cance¬lación del usufructo por fallecimiento, supuesto previsto en el art. 36 de la ley 17.801. Es frecuente que los notarios relacionen el documen¬to acreditativo del fallecimiento, es decir, la partida de defunción, en el documento notarial que accede al registro y así se considera cumpli¬da la norma, a pesar de que la literalidad del dispositivo del art. 36 alude a la presentación de la partida de defunción. Pero tampoco po¬demos negar que el instrumentador pueda decidirse, según el caso, por solicitar el trámite inscriptorio, agregando el original o testimonio del documento administrativo que es la partida de defunción del usu¬fructuario, relacionándolo sólo someramente en el acto a registrar. Por nuestra parte, estimamos que podría aplicarse el supuesto me¬diante la calificación de los documentos por parte del instrumentador o por el registrador, con total indiferencia y a comodidad del usuario. Pero exigimos, en cambio, de manera categórica, como lo dice ya la norma en vigencia, que del último documento a registrarse surja men¬cionado todo el encadenamiento. Así, cualquiera que sea el criterio que se adopte por parte del instrumentador o del registrador, la ley exige sin lugar a duda, la mención documental de la relación de ante¬cedentes, sin cuyo recaudo no puede aspirarse a la inscripción por tracto sucesivo abreviado. «i .««atoa dayqu, Lsdetrac
En cuanto a la segunda parte del dispositivo que analizamos, se alude al certificado registral previo que, como se vio, constituye un recaudo obligatorio que debe tener a la vista el instrumentador al elaborar un documento constitutivo, declarativo o modificatorio de derecho real sobre inmueble. Es aquí donde no podemos dejar de resaltar la norma del art. 26 de la ley 17.801 , que previendo la imposibilidad de contar con la certificación previa que acredite la dominialidad en los casos de instrumen¬taciones simultáneas, sobre todo cuando en cada una de ellas actua¬rán distintos funcionarios, la norma en análisis establece que el ins¬trumentador del título que se apoye en uno aún no registrado podrá valerse de la información referida en el certificado expedido para el tí¬tulo antecedente. Es decir, que si A transmitirá su dominio aB y éste a su vez lo venderá a C, el escribano que instrumente este último acto podrá utilizar la información contenida en el certificado que protegió la venta de A a B. Obviamente en este caso no podremos decir que la última venta no tenga certificado previo, ya que el sistema permite considerar cumplido dicho recaudo mediante el obtenido para el pri¬mer acto, aun cuando hubiese intervenido en su solicitud un funcio¬nario diferente. De más está remarcar que, como hemos sostenido, será menester que en el primer certificado se comprendan todas las operaciones a realizar y todos los sujetos intervinientes, en razón de lo cual no pue¬de concebirse el supuesto sin un acuerdo previo entre los instrumen- tadores . Este sistema puede operar así, merced a que los instrumen- tadores de todos los documentos registrables son funcionarios públi¬cos, de lo contrario, se generaría hasta la posibilidad de negar la infor¬mación de un instrumentador a otro. Tácitamente, la ley nacional obliga al funcionario instrumentador del primer acto a compartir la información con el que autorizará el acto consecuente; por ello aludía¬mos al necesario acuerdo entre los formalizadores de las instrumen¬taciones simultáneas. En cuanto a la ubicación de esta norma, estimamos que no es la apropiada y que en una futura reforma de la ley 17.801 debería apro¬vechar el legislador para insertarla luego del art. 16 que prevé los su¬puestos de tracto abreviado. Para completar el análisis de esta norma remitimos a lo expresa¬do en tomo a los arts. 15,16 y 23. ga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular ins¬cripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien...”. ART. 27. [COPIAS AUTENTICADAS E INFORMES], —Aparte de la certificalío efl atrase' A ción a que se refiere el art. 23, el Registro expedirá copia autentica-¡a da de la documentación registral y los informes que se soliciten de ,46 u®o , Mabip°teca ttjíioyaloben conformidad con la reglamentación local. ej6®P _§1_ OTRAS FORMAS DE PUBLICIDAD áerroruom: Atendiendo a sus fines, la ley registral 17.801 prevé otras formas i eg| de publicidad un tanto menos solemnes que los certificados registra^• iTT1pr les regulados en los arts. 23 y 24. Así, en la norma que analizamos, se SÉSirea
mencionan los simples informes, cuya denominación encierra un peoelSOllClt cierto carácter peyorativo en relación al certificado de ley. Ocurre que fiemos expue éstos generan la reserva de prioridad a través del bloqueo, según vitiebase parai mos al analizar su concepto, en tanto que el simple informe, si bien ¡tatadelaparte ^sedeberárei anoticia y de manera cierta pudiendo presumirse también su exacti¬tud e integridad, ya que es igualmente instrumento público1, no ge¬nera, en cambio, reserva de prioridad ni bloqueo, dado que no ingre¬sa al folio ni dej a huella alguna en un asiento. ^8ario remare También podemos advertir otras diferencias no menos importan- ' ^positivo tan tes. Así, en caso de error en la situación registral brindada por un sim- i pie informe, o en una copia, que por estar incompleta induce a error a pación i un tercero, probada dicha circunstancia debería responder el Regis^ < tro frente al daño, y por éste el Estado, conforme a lo establecido en el k ^ Sobre art. 1112 del Código Civil. %?e^de e] Sin embargo, en los casos en que se provoquen daños con motivo de ^i. la errónea publicidad o la publicidad incompleta, no serán iguales las \ ^Wi consecuencias en la instancia de la reparación, según se trate de un v1Wi ^9. ¡ simple informe o de un certificado de ley. Si bien es cierto que el usua- p W ° Se P® rio puede fiarse primafacie de lo publicitado en el informe, por la pre? sunción de exactitud e integridad a la que nos referimos en nuestro '^íl ^a análisis del art. 22, por disposición de la misma ley el simple informe ,^¡, no garantiza la inmutabilidad de la situación registral, en razón de 'V%0s ^ lo cual quien merecerá la reparación será quien solicitó la informa^ el ción que resultó equivocada. VjW Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801- C a Comentada. Anotada, p. 333. _ Todo lo contrario ocurre en el caso de error u omisión en un certifi¬cado, pues mientras en el informe la situación registral no varía por la citada anomalía, en el supuesto de tratarse de un certificado, la si¬tuación puede llegar a modificarse en favor de quien lo solicitó. Es lo que ocurre, por ejemplo, cuando se omite o se informa de manera in¬completa una hipoteca, segúnloprescriptoenel art. 3147 del Cód. Ci¬vil, que, como ya lo hemos expresado, resulta de aplicación para todos los casos de error u omisión en la información de medidas o providen¬cias cautelares. En estos supuestos, quien deberá ser indemnizado, obviamente si realmente sufre un daño, es el acreedor hipotecario, el embargante o el solicitante de cualquier otra medida precautoria. Lo que hemos expuesto surge de manera expresa de la norma que nos sirve de base para asignar a la fuga de la información estos efec¬tos. Se trata de la parte 1- del art. 3147 del Cód. Civil, que directamen¬te dice que se deberá responder al acreedor hipotecario, con lo que es¬tá disponiendo que el que solicitó el certificado no sufre daño alguno. Es necesario remarcar que, aun la simple copia, o el informe al que alude el dispositivo también exigirán el interés legítimo por parte del solicitante, según lo que hemos afirmado en oportunidad de referir¬nos a la rogación en el art. 62 de la ley 17.801. En la práctica, sobre todo en otros tiempos, amén de los informes y copias a los que alude el dispositivo, se permitía también la publicidad por exhibición de los libros, o hasta la de las matrículas de folio real. En una sala de lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el sistema causal, o se permitía la lectura de las matrículas a través de un cristal, para evitar su adulteración, en el sistema de folio real. Hoy en día se
encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acce¬so directo al asiento registral; sólo por ejemplificar con alguna legisla¬ción local, leemos en el art. 66 del decr.-regí. 2080/80 que: “...La con¬sulta directa de asientos podrá ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por otros medios técnicos de reproduc¬ción...”. En la actualidad, es ésta la regla general en todos los regis¬tros del país. ART. 28. [NOTA DE REGISTRACIÓN. CONSTANCIA DE LOS TESTIMONIOS PRE¬SENTADOS], —En todo documento que se presente para que en su con¬secuencia se practique inscripción o anotación, inmediatamente lab después que se hubiere efectuado, el Registro le pondrá nota que ex® ^ ,pc il¡Ps prese la fecha, especie y número de orden de la registraciónpracti- ^, J, cada, en la forma que determine la reglamentación local. Quien ex^ pida o disponga se expida segundo o ulterior testimonio de un docuM 49), y mentó ya registrado, deberá solicitar al Registro ponga nota de la inscripción que había correspondido al original. El Registro hará constar, en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la existen¬cia de los testimonios que le fueren presentados. r slelas caract La NOTA DE INSCRIPCIÓN ^dad de no ^ ílsnielquetei Cuando un documento se presenta para su inscripción o anotación ssouese han ( y sortea exitosamente la función calificadora, queda en condiciones JJ . de ser inscripto o anotado, según corresponda. En tales casos, el Re^ . Se ( gistro, amén de redactar el asiento respectivo —lo que ya habíamos ^matriz. Se esbozado cuando estudiábamos el art. 10, referido a la matriculación lagunas de cu y el art. 14 que establece la redacción concreta de los asientos—, de%de serios fu berá también estampar en el margen al final de la escritura u oficio, ^Orgánicas not la llamada “nota de inscripción” en el título mismo que produjo la v11sobre el te mutación jurídico-real o en el oficio de la medida cautelar que anote. ^ Esta nota es la que exige la norma del art. 28 que estamos analizande las í do y que, en definitiva, será la que transforme, en lo gráfico, el docuSer objel mentó traslativo o modificatorio en el “título inscripto” al que alude d^una • el art. 23, cuando exige que el funcionario autorizante debe tener a la ¡3le^ ^ vista el certificado expedido por el Registro y el título inscripto. J'iL. ^ el C Las reglamentaciones locales se han ocupado, tal como lo ordena ^6 exp( la norma nacional, de establecer ciertas pautas reguladoras de estas ^¡e^&cioni notas de inscripción que, en la jerga registral se denominan “plan- ’ÍSta de 1 [ chas” aludiendo al gran tamaño que suelen tener los sellos con que se estampan. Así, a manera de ejemplo, citamos el art. 31 del decr.-regí. i 2080/80, para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que establece ¡\¡ ^< que: “La nota de inscripción que prescribe el art. 28 de la ley 17.801 y % sus modificatorias, se asentará en la parte libreo en los márgenes de |j|| | la última hoja útil del documento. Si diversos actos estuvieren instru¡> i Ii i mentados en un solo documento y se presentaran para su inscripción en forma simultánea, la nota consignará los registros que se efectúen ralpH i, |
comenzando por el de dominio. Los raspados, interlineados o ennienu*hi dados serán salvados por el registrador responsable a continuación de la última palabra del texto de la nota y antes de la firma”. En tér¬minos similares regulan las notas de inscripción el decreto regla¬mentario de Mendoza (art. 2Q), la ley de Córdoba (art. 40), la ley san- tafesina (art. 49), y la riojana (art. 33). — §2 — LOS TESTIMONIOS Y EL REGISTRO Una de las características del notariado tipo latino radica en la particularidad de no ser el original del instrumento el que conservan las partes ni el que tendrá el valor ejecutivo para probar y generar las acciones que se han de ejercer. Esto repercute en las formalidades que deben guardarse en el momento de la expedición de una copia de la escritura matriz. Sobre el tema, amén de los dispositivos del Códi¬go Civil, algunas de cuyas normas parecieran haber caído en desuso por carecer de serios fundamentos, tenemos también lo dispuesto por las leyes orgánicas notariales, las que, algunas más, otras menos, se pronuncian sobre el texto a consignar en cada una de las copias, las características de las fojas en las que se ha de plasmar, etcétera. To¬do ello deberá ser objeto también de calificación registral al momen¬to de pretender una inscripción. El problema con el que se tropieza en esta cuestión, es que, en ge¬neral, la forma de expedición no se encuentra precisada en ninguna de las reglamentaciones notariales en vigencia, por lo menos, desde el punto de vista de la técnica documental . a —La expedición de testimonios o copias en el ámbito notarial El notario autorizante del acto debe dar a las partes que lo pidiesen copia autorizada de la escritura que hubiese otorgado . Así lo prevé el >vai art. 1006 del Cód. Civil. La norma habla de "copia autorizada”, es de■ cir, copia “firmada” lo que nos permite efectuar un primer distingo en cuanto a la expedición de copias. 1 — La copia simple La copia simple sólo radica en una copia sin valor de primer testi¬monio y, por ende, sin valor de instrumento público. Es decir, que res¬pecto de esa copia simple no existirá el principio de autenticidad. Se jjtestiiflC diferencia del primer testimonio en que carece de las formalidades valor iiibiéns asienc exigidas para éste. Puede ser copia mecanografiada en máquina de escribir o computadora, copia carbónica, fotocopia o cualquier otro sistema, pero no cumple con las condiciones exigidas por el art. 979 inc. I9, in fine, aun cuando estuviese firmada por el notario autoriipordebajo zante del acto. En definitiva, es una copia certificada que no habilita lelart. 101 ^matriz y ód. acción alguna, porque no prueba sobre el contenido del acto sino sólo sobre la existencia del instrumento copiado3. Por ello, la copia simple no genera marginales en el protocolo y puede darse, en principio, en el número que se quiera a cualquiera de las partes o por requerimien. ^0 de to judicial. Sólo debe ponerse como límite a este libre accionar, la obli- 7íSÍÓu“n
gación de secreto profesional cuyo incumplimiento está sancionado en el art. 153 del Cód. Penal. En definitiva, la diferencia esencial en- 0 tre la copia simple y el primer o ulterior testimonio es que la copia ^ ^ simple no es instrumento público4. Es importante destacar que, a pesar de la contundencia de núes- tras expresiones en los párrafos precedentes, hay sin embargo nu- merosa jurisprudencia que sostiene la validez de las copias simples como títulos ejecutivos. En algunas oportunidades se ha resuelto la ¡VJ posibilidad de accionar hasta con una fotocopia del primer testimo^ ifÉSSÉí ifeli |j. 3 Pelosi afirma que .. sólo acreditarán la existencia, clase y contenido del docu\, yft. mentó al cual se refieren, sin que ello implique subrogarlo en su eficacia y efectos” (El doY\is cumento notarial, p. 284). ^ 4 Spota, Tratado de derecho civil. Parte general, 1.1, vol. 9,ps.317y318; Neri dice: ||. jÉ “Son copias sin fuerza jurídica y por consiguiente no constituyen instrumento público \\"01 aunque hayan sido autorizadas, vale decir, firmadas por el escribano que intervino en la \ H¡ otorgación del acto” (Tratado teórico y práctico de derecho notarial, vol. 2, p. 119). ||| nio5. Ello sobre todo se ha dado respecto de las ejecuciones hipoteca¬rias. Puesto que van en contra de leyes y doctrina, los citados fallos deben ser interpretados a la luz de las actuaciones concretas y no de¬ben dar pie para sentar doctrina contraria respecto de lo que veni¬mos expresando. 2 — El primero, segundo o ulterior testimonio El primer testimonio es aquel que cumple con los requisitos lega¬les y que tiene valor de instrumento público (art. 979, inc. 1Q, in finé) por lo que también se le confiere valor ejecutivo. Debemos tener en cuenta que aun siendo instrumento público, su jerarquía probatoria está muy por debajo del instrumento matriz, contrariamente a lo previsto en el art. 1010 del Cód. Civil, ya que frente a cualquier varia¬ción entre la matriz y los testimonios se estará al contenido de la pri¬mera (art. 1009, Cód. Civil). Desde el punto de vista de la técnica documental, las leyes suelen exigir la expresión “concuerda...” que se ha sustantivado con el uso y suele ser lo primero que se busca a la hora de saber si se está en pre¬sencia de un primer testimonio con valor ejecutivo. Pero en la prácti¬ca, el notario ha hecho uso de diversas pautas para dejar aclarado el valor de la copia expedida. Si es una copia simple, suele cuidarse de no usar la expresión “concuerda” para no confundirlo con el típico concuerda de las copias con valor ejecutivo, aclarando en ocasiones, de manera expresa que se trata de una “copia simple”. Es decir, en resu¬men, para saber si se trata de copia simple o primer (o ulterior) testi¬monio con valor ejecutivo, deben advertirse las formalidades exigidas en la jurisdicción de la elaboración del documento en cuanto a papel, sellados, sellos y firmas, y el texto de la certificación, que debe expre¬sar, con términos más o menos sacramentales, que concuerda con su matriz y que es el primero (o ulterior) testimonio. Por ello, para nues¬tro concepto, no bastarían las expresiones de Vélez “copia autoriza¡§ > ya que aunque estuviesen firmadas por el notario, si no tuvieren también las demás formalidades, no constituirían los testimonios con valor ejecutivo.
((Stáconstii ¿dominio co pk sobre | jjjunoJa ex Doctrinaria] jjdde expe di ci ¡¡¡dones del cor. nos, en el supi [te con la leyer. ¡clarando por s lóense expidió fiar”, “Segundo mertestimon l Preferirse al n dónde la parte a is que el notar ser testimonio p menester que qu ^ que queda ei fe en forma fende segu ^debe entendí ¡^1 primero qu dominación (p ^ejemplar b — Supuestos de expedición de más de un testimonio En los casos de expedición de un solo testimonio el tema no plantea cuestión alguna. Pero hay supuestos en que, sea por haber varias par¬tes interesadas en el acto o sea por el extravío o destrucción del primer testimonio, se hace necesaria la expedición de más de un testimonio y ello, en algunos casos, puede generar situaciones conflictivas. Básicamente los supuestos son dos: a) Existencia de varias partes interesadas. b) Extravío o destrucción del primer testimonio. Veamos cada caso por separado. 1 — Existencia de varias partes interesadas 2— kjsimímp1 \^trucció1 Km .timón Is^ro p£ Víante En caso de existir varias partes interesadas se hace necesaria la expedición de más de una copia o testimonio. En los supuestos de es¬crituras con varias partes, es obvio que el notario deberá expedir una copia o testimonio por cada parte, varios condóminos adquieren, hay un adquirente y un acreedor hipotecario sobre el mismo inmueble, hay varios acreedores en una hipoteca (varios socios o cesionarios, etcétera). La ley en estos casos deja la facultad al escribano de no ex¬pedir testimonio a quien no lo pidiese, según surge a contrario sensu del art. 1006 del Cód. Civil, cuando expresa que debe darlo a las par¬tes que lo pidiesen. Ello ha generado la costumbre de no dársele al vendedor del inmueble, ni al cedente del derecho. Pero nada obsta a que éstos lo pidan y, en tal caso, el notario debe dárselos. Su negativa infundada lo haría pasible de las responsabilidades no sólo discipli¬narias por su incumplimiento funcional, sino también de los daños y perjuicios que provocare a los interesados6. estos Aun cuando el pedido no fuere expreso, debe entenderse que están solicitando un testimonio con valor ejecutivo las partes a cuyo favor se está constituyendo un derecho, es decir, que tanto el adquirente del dominio como el acreedor hipotecario o quien adquiere un usu¬fructo sobre un inmueble, están solicitando tácitamente al notario, cada uno, la expedición de un testimonio con valor ejecutivo. Doctrinariamente se ha discutido sobre cuál debe ser la modali¬dad de expedición cuando son varias las partes. En cuanto a las ates¬taciones del concuerda, también varía según diversos criterios. Para unos, en el supuesto de ser varias las partes deberá expedirse siem¬pre con la leyenda “primer testimonio” aunque fueran más de uno, aclarando por supuesto la parte o el nombre del interesado para quien se expidió. En algunos casos con el aditamento “Primer ejem¬plar”, “Segundo ejemplar”, etcétera, puesto sucesivamente en cada primer testimonio expedido. Para otros, en cambio, no corresponde¬ría referirse al número de ejemplares, sino que bastaría con la men¬ción
de la parte a la cual se expide. Imaginando un condominio, dire¬mos que el notario consignará: “Primer testimonio para NN”, “Pri¬mer testimonio para ZZ”, y “Primer testimonio paraXX”. Lo que es menester que quede bien aclarado es el número ordinal de testimo¬nio que queda entregado para cada parte, justamente para poder aplicar en forma correcta el art. 1007 del Cód. Civil que prevé la ex¬pedición de segundos testimonios por extravío del primero7. En su- Jí ma, debe entenderse la expresión “primero” usada por la norma, co¬ íi mo el primero que reciba esa parte, ya que, con independencia de su denominación (primero, segundo o tercero) lo importante es que es el primer ejemplar con valor ejecutivo que recibe esa parte negocial. 2 — Extravío o destrucción del primer testimonio |g|g Este es un supuesto patológico que necesariamente requiere la pér- dida o destrucción del primer testimonio asignado a la parte. Téngase $ f. presente que puede haberse denominado, según ya dijimos, “segundo 0 ^ercer testimonio”, pero lo trascendente para este caso es que haya {$«;• sido el primero para el sujeto en cuyo poder se extravió o destruyó. Bfl Es importante destacar que para la expedición de un segundo tes1 \f\ timonio en estos casos se hace menester el cumplimiento del supuesrI V' ' ijm J■ i Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Parte general, 10a ed. act. por Víctor i f¡¡ H TOñerp del Prado, t. II, p. 409. f J, to de hecho, es decir, la pérdida, sea por extravío o destrucción. La ley parte de ese supuesto y de una tácita exigencia de un mínimo de cui¬dado para la conservación del instrumento por parte del interesado. No puede alguien a su antojo exigir cuantos testimonios quiera; sólo frente al caso de pérdida se completará su legitimación para peticio¬nar un segundo testimonio. La ley, con una finalidad tuitiva, pone reparo en la expedición ilimitada e injustificada de testimonios suce¬sivos. Podría ocurrir que el interesado prefiera solicitar un nuevo testimonio antes que ponerse en la campaña de hacer una búsqueda exhaustiva entre sus documentos del título extraviado. ..(5 e*tée /jeenB ¡fi» MR fifi Í5*í ¿aflóatextu ^serios incon ieScritura algui juacosa, la seg «ónexpresad álese instruí ígadaalares spraque el seguí iflmtnnlarf 1fU y tofo al art. 10( ^Previa dtaci] deba e: el dere se Igualmente es costumbre inveterada, por ejemplo, por parte de los acreedores, aun los hipotecarios, retener los títulos dominiales de sus deudores para impedir que éstos puedan disponer de su bien al no os¬tentar la titularidad cartular correspondiente (art. 23, ley 17.801). Respecto de esta ilegítima costumbre, no podemos dejar de remarcar
que el notario deberá dar sendos testimonios con valor ejecutivo, tan¬to al acreedor hipotecario como al propietario que acaba de adquirir con el crédito facilitado por aquél. álli ■RllS La existencia de convenio de parte para que sólo el acreedor tenga un testimonio del acto no puede dejar sin efecto el imperativo del art. 1006 del Cód. Civil. Esta norma consagra una obligación funcional del notario y toda norma que establezca recaudos o exigencias fun¬cionales es de orden público, por lo que, atendiendo a la regla de Papiniano «ius públicum privatorum patctis non potest», sentada en el art. 21 del Cód. Civil, dicho pacto sería de ningún valor frente al de¬ber funcional del notario de dar copia a las partes que necesitan ejer¬cer sus derechos. ¡Mi Estas circunstancias son las que hacen que algunos notarios sean- tan celosos a la hora de expedir segundos o ulteriores testimonios. Suelen exigirse exposiciones policiales de extravío a los fines de de¬jar acreditado el supuesto de hecho de la norma. Aun sin contar con dispositivo expreso, agregan al protocolo la disposición policial en respaldo de la expedición de un segundo testimonio. Esta actitud, si bien no acredita indubitadamente el extravío, expone al interesado a la sanción que corresponda por su declaración falsa y acredita cier¬ta diligencia funcional responsable en el notario que la expide. Para otros, en cambio, basta con consignar “por haberse extraviado el pri- mero en la atestación final de la copia con valor ejecutivo. Hay quienes exigen un informe registral para acreditar la situa¬ción del inmueble en cuanto a gravámenes y estado dominial8. Pero, en rigor de verdad, sólo sería exigible por parte de los jueces, en el or¬den nacional, cuando sea necesaria la expedición con su intervención (art. 1007, Cód. Civil), según surge del art. 778 del Código Procesal Ci¬vil y Comercial de la Nación. La aplicación textual de los arts. 1007 y 1008 del Cód. Civil puede ocasionar serios inconvenientes. En efecto, como surge del art. 1007, si en la escritura alguna de las partes se hubiese obligado a dar o ha¬cer alguna cosa, la segunda copia sólo podrá ser expedida mediante autorización expresa del juez. Es decir que, si por ejemplo, en la escri¬tura se hubiese instrumentado un mutuo por el cual una de las partes quedó obligada a la restitución de una suma de dinero, eso ya es sufi¬ciente para que el segundo testimonio deba expedirse por vía judicial. En cuanto al art. 1008 del Cód. Civil, la norma expresa que es ne¬cesaria la previa citación de quienes habían participado en la escri¬tura, cuando se deba expedir una nueva copia, y que dichos partici¬pantes tendrán el derecho de comparar la fidelidad de su contenido con el título matriz. Ya Segovia aclaraba, respecto a la norma citada, que sólo debía aplicarse a los casos en que se hace necesaria la orden judicial, pero que no tiene relación alguna con los casos de extravíos de escrituras en las que no hubiese obligaciones pendientes9. 8 fM. Gattari, Práctica notarial, t. 6, p. 123. Segovia, El Código Civil de la República Argentina, con su explicación y crítica |j|| aj0^^§¡1Ü notas, 1.1 p. 273, nota al art. 1009 (actual art, 1008). El ulterior testimonio expedido por haberse perdido o destruido el primero cae bajo el dispositivo del art. 28 de la ley 17.801 y debe acce¬der al registro para que se tome razón de su expedición. Dicha regis¬tración quitará valor ejecutivo al testimonio anterior, y a los fines del art. 23, deberá presentarse el último testimonio expedido10. Tbdo no¬tario o juez negará la acción de que se trate, frente a la legitimación para obrar intentada mediante la exhibición de un testimonio dado de baja por este procedimiento.
Sólo en acatamiento de estos principios pueden el Registro, el notariado y los jueces garantizar la seguridad jurídica prevista como uno de los fines de la publicidad material. ■jjF , |a idela Pero para que ese efecto realmente se produzca en el mundo jurí- «1$ ja dico extrarregistral, frente a terceros, deberá quedar asentado en el Wp»eI1 Registro que se trata de la expedición de un segundo testimonio. Ló^ gicamente el testimonio debe expedirse conforme a las reglas que heVre mos explicado, es decir, que el notario haya consignado en la atesta'u0sqtiere! ción del concuerda que dicho testimonio es para tal o cual de las par1 ^ proc. Ci ^¡nonios insci tes; de lo contrario, el registrador no sabrá cómo asentar la nota en el * asiento respectivo. Todo ello a los fines de que tanto el futuro infor¬mante registral, como cualquier instrumentador, puedan identificar . ., claramente cuál de los primeros (o precedentes) testimonios son los que han perdido valor ej ecutivo ante la nueva expedición y asiento u. A propósito de la garantía de seguridad prevista por este sistema sreales sobre n de título con valor ejecutivo a la vista en el momento de ejecutar el ac¬to, con más la expedición de un certificado registral previo, corres¬ponde efectuar crítica a ciertos jueces que, al momento de ordenar la k¡9.[VALOR DE subasta de un inmueble del deudor, no solicitan el testimonio con noaprueba de U ta de inscripción en cumplimiento del art. 23 de la ley 17.801. Acasos a aut En el Código Procesal de la Nación, el recaudo está exigido de ma¬nera bastante contundente en el art. 576, cuando expresa que el juez ¡ja, “... intimará al deudor para que dentro de tercero día presente el títu£ florín lo de propiedad del inmueble, bajo apercibimiento de obtener testimo- ’ etapér¿j nio a su costa. No se realizará la subasta mientras no se haya agrega% pe^ do el título o, en su caso, el testimonio”. ^ Esta determinación obliga al juez a ordenar la expedición de se- 1 P Por ello, aun en las demarcaciones en las que no estuviese previs- k to en norma procesal expresa, como tan claramente surge del Código H "A f actc 11 Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, yfo en “Revista Notarial”, n9 73,1997-1, p. 57 y siguientes. »Hil BIS Procesal de la Nación, la exigencia igualmente impera, en atención al art. 23 de la ley 17.801 que contundentemente lo determina. Sin embargo, en la provincia de Córdoba, por ejemplo, en cuyo Código Procesal no aparece la necesidad de tener el título inscripto a la vis¬ta, lo que resulta reprochable y exigiría una reforma inmediata a los artículos que regulan las diligencias previas a la subasta (art. 568 y ss., Cód. Proc. Civ.
y Com. de Córdoba), los jueces no suelen exigirlos testimonios inscriptos. Por ello a diario, en esa provincia, se formali¬zan subastas sobre bienes inmuebles sin que el juez cumpla con el re¬caudo que la citada norma registral nacional exige de manera gene¬ral para todos los documentos traslativos o modificatorios de dere¬chos reales sobre inmuebles. Art. 29. [VALOR del asiento Registral]. —El asiento registral servi¬rá como prueba de la existencia de la documentación que lo origina¬ra en los casos a que se refiere el art. 1011 del Código Civil. Sin duda la norma cuyo análisis iniciamos apunta a solucionar el problema de la pérdida de la escritura matriz que acredita el derecho del propietario, pero expresamente se le ha dado más amplitud. Se¬gún explican Andorno y Marcolín de Andomo, el texto ha resultado favorable para dej ar también contemplada en su solución, la pérdida o extravío de cualquier otra documentación, sea de naturaleza nota¬rial, judicial o administrativa . — §1 — LA RENOVACION DE TITULOS La característica fundamental del sistema notarial tipo latino, ra¬dica, entre otros factores, en la perdurabilidad del protocolo. Es más, dentro del sistema tipo latino existen varios principios fundamenta¬les, entre los que se encuentra el principio de registro que se canaliza fundamentalmente en una de sus derivaciones: el “principio de pro¬tocolo”. El funcionario notarial tiene a su cargo la formación, guarda y cuidado de un bien del Estado, cual es el protocolo notarial. El prin¬cipio de protocolo o registro consiste fundamentalmente en la parti¬cularidad de no ser el documento original el que circula con valor eje¬cutivo . En efecto, a diferencia del notariado anglosajón, en el que el documento circulante es el original, con los riesgos propios de ello, en el sistema notarial latino lo que las partes manejan y hacen valer eje¬cutivamente en el tráfico probatorio es una copia o testimonio del ac¬to jurídico. El original queda siempre en custodia, guarda y conser¬vación del Estado . P¡ r4ieüerea"1. >ta®bie Éf¡|¡ doctrina esp ¿óndeescn ¿sí Por ello, e áde manera t ¡limación de t wnque no fuen Restablecida ;%lacitaciór Aviado o desti ^Kyenca |¡ arePonerc H CUa NbW • Vma>y H es ,es iBii Si?®Í8C lili «¡I v®¡S 'Hv V'typ/ Mo/esP< le} Este principio garantiza que no pueda modificarse el contenido de la documentación, ni extraviarse ni destruirse, obviamente salvo ca¬so fortuito. Se cuenta para ello con un
funcionario público, como tal, imparcial, y que forma el protocolo, lo cuida y conserva hasta su en¬trega definitiva al Archivo de Protocolos Notariales. No obstante, co¬mo toda actividad humana, en los supuestos de casos fortuitos (art. 514, Cód. Civil) resulta una realidad que los protocolos se destruyen o extravían, y ello genera la necesidad de reponerlos, es decir, repro¬ducir con los elementos con que se cuente el contenido original de los documentos desaparecidos. El Código Civil ha contemplado expresamente el supuesto en el art. 1011, que dice: “Si el libro del protocolo se perdiese y se solicitare por alguna de las partes que se renovase la copia que existía, o que se ponga en el registro para servir de original, el juez puede ordenarlo con citación y audiencia de los interesados, siempre que la copia no es¬tuviese raída ni borrada en lugar sospechoso, ni en tal estado que no se pudiese leer claramente”. Debe remarcarse que cuando el codifica¬dor se refiere a “poner en el registro” apunta a insertar en el protoco¬lo notarial, y no alude al registro inmobiliario. Es el art. 28 de la ley 17.801 el que asigna valor probatorio especial al asiento para tener en cuenta también el contenido de éste, al momento de reproducir el título ausente. La doctrina especializada venía criticando que el viejo Código Pro¬cesal Civil y Comercial de la Nación no contemplara el trámite de la reposición de escrituras, en los casos de pérdidas o extravíos de los ori¬ginales4. Por ello, el actual Código, en los arts. 778 y 779, regula el su¬puesto de manera bastante completa. En efecto, el art. 779 prevé que: “La renovación de títulos mediante prueba sobre su contenido, en los casos en que no fuere posible obtener segunda copia, se sustanciará en la forma establecida en el artículo anterior”. Se alude así, conforme al art. 778, a la citación de las partes que habrían protagonizado el títu¬lo extraviado o destruido, o del Ministerio Público si no fuere posible conseguirlas, y en caso de no haber acuerdo sobre el contenido del do¬cumento a reponer o renovar, se seguirá el trámite del juicio sumarí- simo, durante el cual deberá articularse la prueba necesaria para su renovación. Otro problema, y bien diferente por cierto, es el caso inverso al que hemos expuesto, es decir, cuando lo extraviado o destruido resulta ser el asiento registral y no la documentación que lo motivó. Hasta puede darse el más complejo caso aún, en que lo extraviado o destrui¬do, sean ambas cosas: el título y el asiento. Esta situación genera prácticamente la imposibilidad material de reconstruir las Constan¬zas registrales. Volveremos sobre esta cuestión en oportunidad de anotarlos arts. 34 y 35, ya que entendemos que el supuesto expresa¬do, aunque muy especial, no deja de ser un caso de inexactitud regis¬tral regulado en dichas normas. CAPITULO VI REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES ART. 30. [Registraciones de carácter personal]. —ElRegistro ten¬drá secciones donde se anotarán: a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes. b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles. —§1— REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES Apesar de tratarse de un registro de folio real, cuya característica principal radica en que se toma como base de imputación la cosa u ob¬jeto del derecho, según vimos al analizar el art. 10, igualmente el le¬gislador ha debido prever distintas situaciones en las que lo expresa¬do en los asientos sea de orden estrictamente personal, ya que man¬tiene una relativa independencia con inmueble alguno registrado.
Los supuestos regulados en la norma son dos: las inhibiciones, y otras registraciones personales. Ambos supuestos ya se han analiza¬do en el art. 29. Recordemos brevemente los casos: a) Inhibiciones: las inhibiciones son medidas precautorias impe¬dientes, dado que el efecto jurídico procurado de la misma es evitar que el afectado por la medida pueda disponer de bien al¬guno registrado. ]aS ley6 ■ 31 de y i,délas 4 *3iui mayor ÉBS ■i'/ b) Otras registraciones de carácter personal: igualmente, como fá¬cil resultará advertir, esta norma reitera lo expresado en el art. 29, inc. c) que expresa que en los registros se inscribirán o anota¬rán, según corresponda, los siguientes documentos: "... c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”. til [ÁN0TAC1 é fuere proa •érior deben 'WukEncuo !^establecü Opción de¡ VNCUL En definitiva, lo único que agregaría la norma a lo ya desarrollado es la exigencia dirigida al Registro de contar con un registro de ano¬taciones personales en donde se llevarán los asientos citados; y las provincias han reglamentado en sus respectivas leyes y decretos creando las citadas secciones. Amanera de ejemplo, vemos que el art. 137 del decr.-regl. 2080/80, para la Ciudad de Buenos Aires dice: “En las secciones a que se refie¬re el art. 30 déla ley 17.801 y sus modificatorias se anotarán: a) Las inhibiciones de las personas para disponer de sus bienes; b)La cesión de acciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la respectiva declaratoria o testamento”. La ley de la provincia de Men¬doza, en su art. 30, dispone sólo que: “Las anotaciones de carácter per¬sonal se registrarán en folios personales ordenados alfabéticamente”. % sSSd. «laley En la provincia de Santa Fe, el art. 51 de la ley 6435 agrega a las normas anteriores: “Las declaratorias de herederos cuando existan bienes dejados sujetos a inscripción”; y: “Toda otra registración de ca¬rácter personal que dispongan las leyes y que incidan sobre el estado o el tráfico jurídico del inmueble”. ai» iiS H 53 La reglamentación de la provincia de Buenos Aires agrega otros supuestos a los ya enunciados por las leyes citadas. Así establece que se anotarán, amén de la inhibición, también la interdicción que de¬clare la incapacidad legal de las personas para administrar o dispo¬ner de sus bienes, la ausencia con o sin presunción de fallecimiento, y la manifestación de la mujer casada de reservarse la administra¬ción de sus bienes. Ip PQ,
'in, La ley 5771 de la provincia de Córdoba, art. 41 y ss., amén de las in¬hibiciones y cesiones de derechos hereditarios sobre bienes determi¬nados, igualmente posibilita la registración de la ausencia con pre¬sunción de fallecimiento y la cesión o renuncia de derechos y acciones hereditarios referidos a derechos reales sobre inmuebles. Estas anotaciones se ordenarán alfabéticamente y, en la gran ma¬yoría de las leyes locales, se establece la necesidad de vincular el asiento personal con el asiento de folio real respectivo, tal como lo dis¬pone el art. 31 de la ley 17.801. Así se hace sobre todo respecto de las declaratorias de herederos en las demarcaciones en que se registran, y respecto de las cesiones de derechos hereditarios sobre bienes de¬terminados. Para un mayor desarrollo, remitimos a lo ya expresado respecto del art. 29, inc. c). ART. 31. [ANOTACIONES PERSONALES. RELACIÓN CON EL FOLIO REAL]. — Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artí¬culo anterior deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las dis¬posiciones establecidas en esta ley para la matriculación de inmue¬bles e inscripción del documento que a ello se refiera. — §1 — VINCULACIÓN DE LA ANOTACIÓN PERSONAL CON EL FOLIO REAL Aunque se trate de anotaciones personales, como reza el título del Capítulo VI de la ley 17.801, es innegable la vinculación que tienen dichas anotaciones con los derechos reales registrados. Se trata, en general, de derechos personales, pero con una verdadera vocación de derecho real. Sus metas están más dirigidas a las cosas mismas, que a las personas de sus propietarios. Por ello, Andomo y Marcolín de Andomo expresan que en un sistema de folio real “... el inmueble constituye la pieza fundamental sobre la que gira todo el mecanismo de la registración” l. Nos estamos refiriendo a los boletos en los casos de ventas de lotes aplazos (ley 14.005), o en los casos de prehorizontalidad (ley 19.724), las inhibiciones, etcétera. En todas estas anotaciones se procura Noticiar, limitar o impedir la disposición de bienes inmuebles, tuteAndomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. ^mentada. Anotada, p. 383. dees' Élll 9 ?5ilocafllaS?0 ¿adefoliorealq ijiovincia de Ce ^sedetermini «se consigna élasucesión, lorien alfabéti aaaiios. ^ÍDATOSACONSI registro de . “sseprocfici bosque Í HD, ’ocum H Na devi Neón» •
er S,>nr V> lCsp0'> '-‘Oíd. í ■ ssv lando así un derecho personal del peticionante, pero siempre vincu¬lado a un bien inmueble registrado. Ya nos hemos referido a los res¬tantes boletos: aquellos que no se encuentran en el ámbito jurídico de la prehorizontalidad o de los lotes a plazo. Pues bien, sólo en algunas provincias, como lo hemos explicado al analizar el art. 22, se admite su anotación y, obviamente se deberán seguir las exigencias previs¬tas en este art. 31 que estamos comentando. Por tratarse de un registro jurídico de bienes inmuebles, el legisla¬dor, procurando limitar lo más posible las anotaciones a los que estén expresamente registrados, obliga a la relación de aquéllas con éstos. Se habla así de “notas de vinculación” o “de enlace”. Estas notas pro¬curan justamente ubicar la medida o derecho registrado sobre el bien. Sin embargo, debe tenerse presente que no siempre es posible esa localización, pues para ciertas medidas, como por ejemplo, los em¬bargos sobre derechos y acciones hereditarios, que en algunas juris¬dicciones son permitidas en sede registral, bien puede ocurrir que el acreedor desconozca no sólo la registración de bienes inmuebles a nombre del causante, sino hasta la existencia misma de éstos. En ta¬les casos la anotación personal no podrá contener vinculación algu¬na sobre inmueble registrado. Para un mayor desarrollo, remitimos a lo ya expresado en tomo al art. 29, inc. c). Importante es destacar que, en algunas demarcaciones, como ocu¬rre en la provincia de Córdoba, se admiten los embargos “previa bús¬queda”, con cuya expresión se alude a una medida precautoria que re¬caerá sobre inmuebles del deudor, pero cuya existencia se desconoce. Si bien así enunciada, la medida pareciera referirse a anotaciones personales, en realidad, ese calificativo podría aplicarse sólo a la bús¬queda, ya que la medida en sí no tiene nada de personal, sino que re¬caerá sobre el inmueble una vez hallado, puesto que persigue los bie¬nes inmuebles que fueren propiedad del deudor. Esta situación, amén de constituir una patología, genera el efecto no deseado en cuanto al monto de la cautelar, ya que si el deudor resultare propietario de más de un inmueble, el registrador trabará el embargo en cada uno de los bienes que aparezcan en titularidad del mismo, multiplicando el monto de la medida tantas veces como inmuebles resulten. La parte 2- del art. 31, obj eto de nuestro análisis, prevé la posibili¬dad de aplicar, en la medida de lo posible, los principios que campean en tomo a la matriculación; es decir, los arts. 10 a 13 de la ley 17.801.
En seguimiento de este dispositivo, en general, en todas las demar¬caciones se abren folios especiales para las registraciones personales. En estos casos, el elemento de imputación de estas secciones ya no es el inmueble, sino el sujeto de la relación jurídica; por ello se habla de folios personales. Así lo hacen las leyes de las provincias de Santa Fe (art. 52, ley 6435), Mendoza (art. 30, decr. 155/80), y La Rioja (art. 34, ley 3335). Tal como prevé el artículo comentado, en algunas jurisdic¬ciones se colocan las notas vinculantes entre ese folio personal y la matrícula de folio real que marcaría su definitivo destino. «i ■1 ¡fl ísalos Mas
Est ^osobrea preespí en¡ ede ocurra:! enesim¿| aadeéstosll vincula^H arrollo,1«4 JIPI ■(i Éá mm Isé ■ ■ má En la provincia de Córdoba, por disposición expresa del art. 45 de laley 5771, se determina que la anotación de las cesiones de derechos hereditarios se consignará en folios personales abiertos a nombre del causante de la sucesión, los que se complementarán con ficheros, lle¬vados por orden alfabético, conforme a los apellidos de los cedentes y los cesionarios. ART. 32. [Datos a consignar en el registro de inhibiciones o interdic¬ciones]. —El registro de las inhibiciones o interdicciones de las per¬sonas físicas se practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo Código de Procedimientos seña¬le, el número de Documento Nacional de Identidad y toda otra refe¬rencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos. Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia, serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el art. 9e, salvo que por resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el núme¬ro del documento identificatorio. rfr/l I — §1 — ■H ■SI «A1 ¿©a EXIGENCIAS REGÍSTRALES PARA LAS INHIBICIONES o INTERDICCIONES v e 5 H ÉÜBi Lo gravosas que pueden resultar tanto las inhibiciones como las ! interdicciones en general, obliga al registrador a tomar todos los re¬caudos necesarios para evitar el daño a terceros que no tengan nada 1 ||| ver con la medida solicitada; por ello, para evitar la situación de [ homónimos, que harían recaer en personas ajenas las medidas dis¬ puestas, con los consiguientes daños, la ley obliga a consignar en los oficios respectivos los documentos de identidad de los sujetos contra quienes vienen dirigidos. Para las medidas que no expresen el documento de los sujetos so¬bre los que deben recaer, la norma prevé que el documento reciba el tratamiento regulado en el art. 9Q; es decir, que será anotado provisio¬nalmente por ciento ochenta días, y se le restituirá al interesado para que subsane la falencia. Como bien dispone la norma, sólo será admi¬sible la medida sin ese dato identificatorio, cuando se demostrare aca¬badamente que no ha sido posible obtenerlo. Para un mayor desarro¬llo de esta cuestión, en cuanto a los documentos observados, corres¬ponde la remisión al comentario efectuado al art. 99.
mCRIPCIi PREV. BINSCMPC ^co nía fon practicará i ^toarte. 9° jueces c L^losdoc \on En el decr. 2080/80, que reglamenta la ley registral nacional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los datos para solicitar inhibi¬ción para disponer de los bienes están enumerados en el art. 12, que exige que el oficio contenga: a) Apellido y nombre completos, no iniciales. b) Domicilio. esqut ^sami c) Número de Libreta de Enrolamiento, Libreta Cívica o Docu¬mento Nacional de Identidad para los argentinos. Para los ex¬tranjeros residentes en el país, el del Documento Nacional de Identidad o, en su defecto, el del pasaporte. Para los extranje¬ros no residentes en el país, el número de documento que co¬rresponda según la ley del país de su residencia. d) En caso de menores que carecieren de Documento Nacional de Identidad se admitirá la Cédula de Identidad con indicación de la autoridad que la expidió. En el supuesto de tratarse de personas jurídicas, el art. 13 del decr.- regl. 2080/80 establece la necesidad de que el oficio contenga el nom¬bre completo, independientemente de la sigla utilizada; el número de inscripción registral cuando corresponda y el domicilio. En Santa Fe, los arts. 52,53 y 54 de la ley 6435 reglamentan esta temática en un todo de conformidad con el decr.-regl. 2080/80 y la ley nacional. Lo mismo ocurre en Córdoba, ley 5771, art. 45; y, en gene¬ral, en todas las demarcaciones provinciales. INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS ART. 33. [INSCRIPCIÓN Y ANOTACIÓN PROVISIONAL DE DOCUMENTOS]. — De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Re¬gistro practicará inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los arts. 93y 18, inc. a) y las anotaciones preventivas que dis¬pongan los jueces de conformidad con las leyes. El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los mismos, se ha¬rán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite. — §1 — LAS ANOTACIONES PROVISIONALES Y LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS JUDICIALES Como ya lo hemos expresado en oportunidad de referimos al prin¬cipio de legalidad relacionado con los arts. 89 y 99, y también al estu¬diarlas anotaciones condicionales en el art. 18 y en el párr. 29 del art. 25, cuando el documento que se pretende registrar encuentra obstá¬culos a su inscripción definitiva resulta anotado en forma provisoria, generando así un asiento provisional. La norma apunta más a obligar a las provincias a determinar la forma en que se practicará la citada anotación que a exigirla de mane¬ra expresa, puesto que tanto las anotaciones provisionales como las preventivas, a las que también alude el artículo, ya estaban suficien¬temente establecidas en los dispositivos a los que nos hemos referido. La sola lógica de las normas citadas brindaba ya las pautas para su anotación. ;durante
¡nlasobsí ditada i subsanac ^{raparte, nos ^otorgasólop i¡iijel certificado ¿cederse aún máí preserva. Por ( jii didáctico, hab. ¿prioridad, sino ración del a ene 3íE?istral por el ti ^incluidas las lo previsto L. abs anotac C,?aludea ;H¡ ««ñas est Clivosa ÉSi un ¡giB .MH Debe tenerse presente igualmente que no hay un sentido muy téc¬nico en la utilización de las expresiones “anotación preventiva”, “anotación provisoria o provisional” y “anotación condicional”. Así, por ejemplo, no podemos dejar de reconocer que toda anotación pro¬visoria también resulta preventiva; imaginemos, a manera de ejem¬plo, un oficio ordenando la traba de un embargo que hubiere sido ob¬servado por cualquier motivo. Esta situación recibirá el tratamiento de una anotación provisoria, ya que una vez subsanada la falencia que hubiere motivado la observación, la medida precautoria ingresa¬rá de manera definitiva al asiento. Pues bien, en tal supuesto, antes déla subsanación, se ha prevenido al tercero, sea contratante o nuevo embargante, etcétera, de la medida ingresada. Si a su vez este terce¬ro pretendía alguna anotación sobre el folio, imaginemos una “anota¬ción de litis”, el orden de prioridades entre estas medidas judiciales estaba asimismo sujeto a la condición de que el embargante subsana¬se en tiempo y forma las falencias que se le endilgaron en la instancia calificadora. En conclusión, esa anotación provisional hizo también de anotación preventiva, anoticiando y previniendo a los terceros so¬bre su posible registración definitiva y, a su vez, generó la anotación condicional de la litis. Por ello, López de Zavalía, aludiendo un poco a lo que acabamos expresar, dice que la inscripción o anotación provi¬sional tiene algo de condicional, “... porque valdrá retroactivamente el rechazo o admisión definitivos según que se produzca o no el even¬to previsto”1. wM „i HMH H i\V° ¡¡¡¡1 Por su parte, Villaro, contrariamente a lo expresado por el autor precedentemente citado, dice que hay grandes diferencias entre la inscripción provisional y la condicionada; agrega además que hacer una correcta distinción entre ambas es de suma importancia porque si se las confunde se puede llegar a situaciones sin solución. La ins¬cripción provisional sería, para este autor, una especie de reserva de prioridad, pues durante su lapso el documento queda tutelado hasta que se subsanen las observaciones, mientras que la anotación condi¬cional está supeditada a una condición que será la no presentación del documento subsanado en los plazos establecidos por el art. 922. Por nuestra parte, nos cuidamos bien de aclarar que la reserva de prioridad se otorga sólo por quince, veinticinco o treinta días desde la expedición del certificado, mientras que el bloqueo es el que puede lle¬gar a extenderse aún más que la reserva de prioridad,
dado que com¬prende a la reserva. Por ello, no conviene, ni desde el punto de vista jurídico ni didáctico, hablar, para las anotaciones provisionales, de reserva de prioridad, sino de bloqueo registral. La reserva existió só¬lo parala celebración del acto jurídico, por un plazo expresamente de¬terminado; el bloqueo en cambio, mantiene la inmutabilidad de la si¬tuación registral por el tiempo de la reserva, más el de la anotación provisional, incluidas las prórrogas que pudieron válidamente con¬cederse, según lo previsto en el inc. b) del art. 92. En cuanto a las anotaciones preventivas, las hay de distinto tipo, pero en general se alude a ellas para referirse al reflejo registral de las medidas precautorias establecidas en el art. 22, inc. b). Así, se habla de asientos preventivos cuando ingresa al folio un embargo, una pro¬hibición de innovar, una indisponibilidad, o cualquier otra medida precautoria que, como sabemos, pueden ser de la más diversa índole, dada la libertad que los códigos procesales brindan a las partes y a los jueces, a los fines de tutelar los también diversos intereses que pue¬den estar enjuego en cada clase de procesos. Por eso, el Código Procesal de la Nación, en su art. 232, expresa¬mente dice: “Fuera de los casos previstos en los artículos precedentes, quien tuviera fundado motivo para temer que durante el tiempo ante¬rior al reconocimiento judicial de su derecho éste pudiere sufrir un Perjuicio inminente o irreparable podrá solicitar las medidas urgen¬tes que, según las circunstancias, fueren más aptas para asegurar Provisionalmente el cumplimiento de la sentencia”. Igual lo dispone el Código Procesal de la provincia de Córdoba en su art. 484, al brindar la posibilidad a las partes de solicitar medidas innominadas y no tipificadas. aun Z¡3 aipf Jiala atada a darle pfifl Mutación preve; ató se detectan ékadelregis ^enrazóndelc ‘^prevención ya |i fortificad ^plenoer Cuando las acciones no persigan el cobro de un crédito en dinero, si¬no la cosa misma sobre la que se solicita la anotación —como ocurre, por ejemplo, en la acción de escrituración— el actor tendrá como me¬dida más apropiada para lograr la tutela de su derecho una anotación de litis, para poner en conocimiento de los terceros que, aun cuando el inmueble se encuentra todavía en cabeza del vendedor, éste ya ha comprometido en venta el bien y el comprador está intentando, por vía judicial, el cumplimiento compulsivo de la obligación (art. 505, inc. I9, Cód. Civil). Cualquier tercero que contrate con ese inescrupuloso vendedor, caerá en el supuesto normado en el art. 594 del Cód. Civil. Adviértase que según esta norma, que para nosotros conserva plena¬mente su vigencia, aun cuando al segundo adquirente se le hubiese hecho tradición del bien, deberá prevalecer el derecho del primero. Ello por efecto de la publicidad generada por la litis oportunamente trabada, que convierte en accipiens de mala fe al último adquirente. Otro tanto debería hacer el accionante por una usucapión (arts. 4015 y 4016, Cód. Civil), para impedir que registralmente se compli¬que su situación frente al hecho extrarregistral de la posesión. Cono¬cemos casos de titulares registrales que ya han perdido el dominio por usucapión que, aprovechando la titularidad registral, engañan a un acreedor hipotecando el bien a su favor3. Remitimos en este tema a lo ya analizado en referencia al art. 29.
— §2 — VN^55 ANOTACIONES PREVENTIVAS REGÍSTRALES H V® WA | Tenemos analizado el supuesto en Ventura, La usucapión opuesta al acreedor hi¬potecario, LLC, 1988-613. Amén de las anotaciones preventivas ordenadas por los jueces, a las que alude de manera expresa el artículo que estamos analizando, también debemos referimos a las prevenciones que la propia autori¬dad registral puede consignar cuando advierte alguna situación anómala surgida de los propios asientos, o de actuaciones puramente re¬gistrales. De esta manera se previene a los terceros sobre ciertas cir¬cunstancias que podrían hacer variar sus prerrogativas. 1 ifit Si el Registro advierte una patología, error u omisión en los asien¬tos, o en cualquier tramitación, que no llega a constituir un ilícito manifiesto, no dudamos, aunque no está previsto en la norma, de que debe asentar oportuna nota de prevención, mientras se sustancia la investigación administrativa, para precisar las causas y dar una so¬lución adecuada a la citada anomalía. Dicha nota de prevención, aunque no se atreven a darle esa denominación, no es ni más ni me¬nos que una anotación preventiva emanada del mismo Registro. 0 jntef )0S^ Obviamente si se detecta un ilícito, sea del personal registral, sea proveniente de fuera del registro, deberá el director formular la perti¬nente denuncia, en razón de lo cual es probable que la medida preven¬tiva o nota de prevención ya tomada por la autoridad registral resul¬te complementada y fortificada por la que deba tomar la autoridad ju¬dicial, cayendo así de pleno en lo normado en el artículo analizado. — §3 — CUMPLIMIENTO DE CONDICIONES RESOLUTORIAS o SUSPENSIVAS. NOTAS ACLARATORIAS En la segunda parte de la norma bajo análisis se establece la nece¬sidad de registrar, en notas, el cumplimiento de las condiciones a las que pudieran estar sometidos los derechos inscriptos. De la lectura minuciosa de la norma surge que deben asentarse no sólo los cumplimientos de dichas condiciones, sino también su pacto previo. Por ello, el artículo expresa "... que resulten de los documen¬tos inscriptosEn definitiva, si no se ha hecho saber de la condi- , ción en el asiento, de poco servirá asentar luego su cumplimiento, ya ili que no será posible oponerlo a quienes de buena fe no fueron anoticiados registralmente de la existencia de la modalidad. ||j|H I Si se tratara, por ejemplo, de un dominio condicionado, el registro I 9| i Í¡¡ debido dejar constancia en el asiento dominial de la condición a la
II S | que se hallaba sometido el derecho, para que una vez cumplida se con¬fie I Sl®ne esa circunstancia en el asiento respectivo. Pero corresponde re¬marcar que en ambos casos debe mediar rogatoria expresa, según dis¬ pone en su última parte el art. 33 que estamos analizando . Nos pare¬ce correcta esta exigencia final, dado que al Registro le resultaría prácticamente imposible determinar por sí y bajo su responsabilidad la condición impuesta, así como el cumplimiento o no de la misma. Todos los supuestos de dominios revocables ingresarían en este ti¬po de registración, a los que podrían sumarse también, dentro de la similar operación, las estipulaciones de todo tipo que se efectúen en el contrato que accede al Registro, sea que se trate de los negocios en gestión, en comisión, o la simple estipulación a favor de terceros del art. 504 del Código Civil. Igualmente deberemos considerar dentro de estas notas aclarato¬rias, las establecidas por la ley 22.232, que es la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional—actual Banco Hipotecario S.A.—, pa¬ra los inmuebles adquiridos con créditos otorgados por la citada en¬tidad. En efecto, el art. 34 de la ley citada expresa que: “No se podrá trabar embargo sobre los créditos otorgados por el Banco, o sus cuotas, destinados a la construcción, adquisición, ampliación, reforma, refac¬ción y conservación de unidades de vivienda y sus obras complemen¬tarias, aunque la medida se ordene con motivo de deudas originadas por la adquisición la construcción del inmueble, incluyendo los crédi¬tos de proyectistas, directores de obra, contratistas, subcontratistas, proveedores, obreros o empleados”. Otro tanto dispone el art. 34 de la misma ley respecto de los inmue¬bles gravados a favor del banco por préstamos otorgados para única vivienda . En esta misma norma se ordena a los registros que deberán tomar nota de la citada “inembargabilidad” al margen de la ano¬tación del dominio. Desde el punto de vista operativo, todas estas registraciones se efectivizarán por medio de las “notas aclaratorias” que menciona la norma del art. 33. Estas notas, por un puro recuerdo histórico, se sue¬len denominar en algunas demarcaciones notas marginales , ya que, en los viejos sistemas causales, se colocaban al margen delfolio6. Capitulo VIII RECTIFICACIONES DE ASIENTOS ART. 34. [INEXACTITUD REGISTRAL].—Se entenderá por inexactitud delRegistro todo desacuerdo que, en orden a los documentos suscep¬tibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídi¬ca extrarregistral. — §1 — ERRORES E INEXACTITUDES REGÍSTRALES La seguridad jurídica, que, como vimos al comienzo, constituye uno de los fines perseguidos por todo registro jurídico de bienes, ya que integra lo que habíamos llamado la publicidad material, se ve se¬riamente menoscabada en forma constante por las inexactitudes re¬gistrales. Téngase presente que por el principio de integridad y exac¬titud, los terceros han podido válidamente entender que lo pregona¬do por los registros, es exacto y completo, según lo sentado en el art. 22 de la ley 17.801 que hemos ya analizado, lo que agranda los efec¬tos nocivos de la anomalía1. La norma, como claramente puede advertirse, define de manera bastante sencilla la inexactitud registral expresando que es todo deVentura, Rectificación de asientos registrales, LLC, 1991-399. i,j{str°c0® Haciendo
sacuerdo entre la realidad registral y la extrarregistral. Es fuente di¬recta de este dispositivo la Ley Hipotecaria española, que en su art. 39 define la inexactitud registral en los idénticos términos que usa el legislador en nuestro art. 34. I La doctrina ha perfilado y analizado tanto la situación de las dis- ^’ cordancias que se han llegado a determinar como distintos tipos de jactas, cuainexactitudes: las sobrevenidas normales, a las que nos referiremos ¡rarelobjeti al final de este análisis, y las inexactitudes anormales. ia áocumen Hay quienes llegan a sostener que cuando el sistema de registra- ponda cabalr ción es constitutivo, la única realidad es la que brinda el Registro, ya Poroposici que el modo exigido en estos casos, a cambio de la tradición (art. 577, ioolaafirma Cód. Civil), será la inscripción registral. Pero como bien aclara Moislánnación t set de Espanés,"... no debe olvidarse que la registración no es más que una herramienta técnica ideada por el hombre, y las realidades ^ transcurren fuera del Registro de manera que siempre, frente a la ¡L.’aon aP ‘realidad registral’, suelen darse ‘realidades extrarregistrales’ dife• 0 eStá 1 rentes a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros r^la com constitutivos, que también tropiezan con realidades extrarregistra- fj^itar inC( les diferentes de las que el Registro ha consagrado y eso origina una de u serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adopción ^dano1 de sistemas constitutivos” . ( be|Q> Estimamos que sí ocurre, lo que se intentaba erróneamente apli- 1 car a los registros constitutivos, según lo expresado en el párrafo precedente, con los sistemas que prevén una registración convalidante, C5SU o como ocurre en España que, a pesar de no contar con registro con^ ■ 0 tflis validante, según surge del art. 33 de la Ley Hipotecaria, prevé sin Sh embargo la fe pública registral con efectos legitimantes tal como lo k, c0tvo, establece el art. 34 de la citada ley. Por ello, González y Martínez liett^p ^ ^ ga a sostener que: “Lo inscripto es real, y nada hay fuera de la inscrip- ción que tenga ese carácter” . Ya hemos explicado la diferencia entre ,Jjojs el efecto convalidante de un registro y la fe pública registral, en cuan% to a que el primero determina la validez del acto nulo por el solo hecho de su registración, mientras que la fe publica registral, conside||| ■ ' 11 fckm ra válido el acto nulo cuando se ha producido una mutación conforme a lo pregonado erróneamente por el Registro (veáse sobre el tema nuestro comentario al art. 4e). Haciendo una doctrina general sobre la inexactitud, podemos de¬cir que, tanto una conducta como una afirmación o constancia son exactas, cuando, tratándose de una conducta, ella es idónea para lo¬grar el objetivo propuesto, y refiriéndose a una afirmación o constan¬cia documental, cuando corroborada por un modo fehaciente, res¬ponda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se afirma. Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado queri¬do o la afirmación no responde a la verdad, decimos que tal conducta o afirmación es inexacta. Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmación ine¬xactas, son aplicables en materia registral, pues si la actividad del Registro está destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos fines si la conducta de sus funcionarios registradores es inexacta
al pubbcitar incorrectamente los títulos. De la misma manera puede decirse de lo que afirma a través de su publicidad, pues no tendrá concordancia con la realidad jurídica existente. De lo dicho surge claramente el significado amplio de la expresión “inexactitud”, pues no todo error registral la produce, a la vez que aquél no es su única causa. No es lo mismo “error registral” que “inexactitud registral”. Lo pri¬mero implica una actitud errada por parte del Registro que no con¬signa correctamente los elementos de los títulos inscribibles; la se¬gunda, en cambio, no distingue causa alguna; abarca el error regis¬tral, pero también el error en el instrumento inscribible que el regis¬trador sólo está autorizado a investigar en sus aspectos manifiestos, según vimos al analizar los arts. 89 y 9Q4. Asu vez advertimos que no todo error registral produce una inexac¬titud. Así, por ejemplo, el error en la expedición de un certificado don¬de no se consignen correctamente los gravámenes que pesan sobre el inmueble no constituiría técnicamente una inexactitud registral, ya que la norma que la define exigiría, en rigor, que lo inexacto sea el |lf¡ Centura, Inexactitudes registrales. Causas. Subsanaciones, en “Revista Nota- nal .n883,1982, p. 198. %H dice: “Elerror, que puede ser material o de concepto, es una especie de inexactitud asiento mismo y no la certificación acerca de su contenido. Asentamos nuestra afirmación en la letra de la ley. a — El error registral Toda falencia o yerro provocado o generado por la actitud del regis¬trador constituye un error registral. Así, advertimos tres tipos de errores, a saber: • 1. Error u omisión en la expedición de certificados, que sibien pro¬voca efectos jurídicos registrales, así como responsabilidad por parte del ente registral, en virtud de lo dispuesto en los arts. 3147 y 1112 del Cód. Civil (veáse nuestro análisis del art. 49), no nos atañe, en relación al art. 34, por no provocar inexactitud re¬gistral5. Distinto es el caso en que el error en el certificado pro¬viene de una inexactitud registral que sí hace a nuestra norma. 2. Error u omisión en los asientos, que sí genera inexactitud, y consiste en la omisión de consignar (o hacerlo erróneamente) los elementos de la relación jurídica que obran correctamente en el título (escritura, oficio judicial, resolución administrati¬va, etcétera). Villaro, a propósito de esta posibilidad, distingue entre el error material y el error ideológico , utilizando el fun- damentum que permite distinguir las falsedades en ideológi¬cas y materiales, respectivamente; y que se advertiría aquí por error en la interpretación del acto, el ideológico; o por error en la tipografía o redacción, el material. 3. Error en la calificación, que está íntimamente relacionado con el principio de legalidad. El supuesto se produce cuando el re¬gistrador se equivoca y efectúa la inscripción de un documento 5 Scotti (h), La responsabilidad del Estado por errores u omisiones registrales en la doctrina jurisprudencial, en “Revista Notarial”, nfi 844,1979, p. 619. Como bien expli1), can Alterini y Lloverás, para hablar de responsabilidad se requiere que las inexactituT des se exterioricen por medio de las certificaciones, de lo contrario,"... no se dará la posibilidad de que alguien sustente un derecho en aquello que el registro ha hecho cono-
cer..." (Responsabilidad civil por inexactitudes registrales, ED, 62-553). nulo (sea subsanable o no). De esta manera, la publicidad que se logra es falsa y proviene de una inexactitud registral que, a su vez, tiene su origen en una omisión del registrador que no ha cumplido acabadamente una de sus obligatorias funciones, que es la calificación documental. Como puede observarse, el error en la calificación requiere a su vez, de un error u omisión documental; falencia ésta que no advierte el registrador, inscribiendo indebidamente el título que debió ser ob¬servado o rechazado, según vimos al analizar el art. 99. b — La inexactitud registral Consideramos perfecta la definición brindada por la ley 17.801 en su art. 34. Por ello, acorde con todo lo que hemos venido expresando, decimos que inexactitud registral es todo desacuerdo, discordancia o, en los términos de Roca Sastre, “falta de paralelismo entre lo regis¬trado y la realidad jurídica extrarregistral”7. En otras palabras, estamos ante una inexactitud, cuando los asien¬tos registrados no son el fiel reflejo de lo realmente existente en el mundo jurídico extrarregistral y se está haciendo publicidad, por ejemplo, de actos nulos que no han producido los efectos jurídicos que se pregonan registralmente, o de actos en los que los intervinientes no son las personas que se enuncian en los asientos, o lo son con dis¬tinto nombre, documentación, estado civil, etcétera. — §2 — LAS INEXACTITUDES NORMALES Destacados autores consideran como inexactitud a la supuesta dis¬cordancia de los asientos con la situación extrarregistral, cuando ella se produce en el lapso que va desde la instrumentación del acto, has¬ta su inscripción definitiva en el Registro. Sería la “inexactitud sobre¬venida normal” de la que nos habla Lacruz Berdejo, cuando expresa !!§ ésta se produce “... en el Registro español, desde que tiene lugar el cambio real —la constitución, transmisión, extinción, etcétera, de un derecho sobre la finca— hasta que se inscribe. Entre ambos mosg d^t mentos media siempre, excepto en la hipoteca, un lapso de tiempo”8. ¡jr. Entre nosotros, López de Zavalía afirma que el registro es inexac- áP' 1 stral’.NI to cuando cambia la realidad material que publicitaba, por ejemplo, 4® cuando se produce el fallecimiento del propietario9. Por nuestra parte, ya en otras oportunidades hemos expresado acleU11 ^ que “... si bien es cierto que entre las partes el negocio ya ha quedado xnaralogr31* concluido, puesto que la inscripción es sólo declarativa (art. 2505, í'ónLalcyl Cód. Civil) también lo es que dicho acto no será oponible a los tercer ', ros, por lo que para ellos, la publicidad que hasta la inscripción hace ^ el registro, no será falsa ni les va a perjudicar. Interpretar de otro molíelos docuiner do esta situación implicaría atribuir el carácter de asiento rectifica- torio a toda modificación que sufra el folio, sea por cambio de titula¬ridad o constitución de gravámenes, etcétera...”10. En suma, en nuestra opinión, sólo es dable hablar de inexactitud registral, para nuestro derecho positivo, frente a una situación patológica anormal, 1 , que atenta contra la publicidad material. . . El texto de los arts. 34 y 35 de la ley 17.801, sobre todo el del art. 35, . publico me cuando coloca como causa de inexactitud el “error u omisión”, así co®cuanto al CC mo el título bajo el que han sido puestas las normas cuyo análisis aquí que ate
hacemos, “Rectificación de Asientos”, hacen indudable, al menos des- ^^cterísti de el punto de vista del derecho positivo argentino, que la llamada ine- Ataría A ^ xactitud sobrevenida normal no tiene asidero entre nosotros n. %Vi. c S 8 Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, p. 299. Re-k. * marquemos que lo expresado respecto de la excepción de la hipoteca no constituye un \ * ’V Paralí BII 1 1 I ,1 Si . error del autor, ya que en España, por imperio del art. 1875, para la hipoteca, su registro \^ SHílr ja tiene efectos constitutivos. En efecto, dice el art. 1875 del Cód. Civil español que .. es inK ni j * tiene electos constitutivos, ü/n eiecto, cace ei aru. lo/o aei ooa. uivn espanoi que ...esmH UUO A1 J dispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en ' 1UQ( que se constituya sea inscripto en el Registro de la Propiedad”; Andomo - Marcolín de An- r», domo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 425.\ ^t() • 9 López de Zavalía, Curso introductorio al derecho registral, p. 364. <\NI¡ 10 Ventura, Inexactitudes registrales. Causas. Subsanaciones, en “Revista Nota-^ rial”, 183,1982, p. 202. " i Vargas de Vallania, Benjamín de Ruiz y Bonetto de Cima hacen una completísi[, L Si he' ni ma síntesis sobre las diversas posturas en la doctrina española, por lo que recomendamos j la lectura de su obra, La inexactitud registral y su proyección negocial. Art. 1051, la pro- i a jjg blemática de terceros y la inexactitud registral y extrarregistral, en esp. p. 23 y siguientes. | ^ Por otra parte, es lo que se ha sostenido en el “IV Congreso Nacio¬nal de Derecho Registral” (Mendoza, 1984) en cuyo despacho corres¬pondiente al Tema II, “La inexactitud registral. Rectificación de ins¬cripciones” se detuvo en el concepto de inexactitud diciendo que: “Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto doc¬trinario ‘es todo desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral’. No obstante, cuando el concepto debe expresarse en relación de un determinado sistema registral, las notas caracteri¬zantes para lograr el concepto deben obtenerse de las normas de esa legislación. La ley 17.801 se refiere en su art. 34 únicamente al desa¬cuerdo que alcanza a la inexactitud registral proveniente del conte¬nido de los documentos susceptibles de inscripción, o de su registro”. — §3 — LAS IRREGULARIDADES DEL ASIENTO
Otro tema es el de las irregularidades, el asiento mismo, como ins¬trumento público indirecto. Pues bien, puede ocurrir que, aun siendo exacto en cuanto al contenido registrado, este instrumento tenga irre¬gularidades que atenten prima facie contra su validez formal. Un ejemplo característico es la falta de firma del funcionario registrador. Se trataría de un supuesto de nulidad formal, si aplicamos las nor¬mas del Código Civil: arts. 988 (para los instrumentos públicos en ge- neral)y 1004 (para las escrituras públicas). Estos dispositivos exigen una interpretación analógica y a fortiori para abarcar el efecto que queremos asignarle, dado que mencionan sólo la falta de firma de las partes, pero no aluden a la falta de firma del funcionario instrumen¬tador. Estimamos que, con mayor motivo, debe estarse a la nulidad del instrumento mismo frente a tal carencia, puesto que no sería da¬ble suponer que el legislador quiso sancionar con nulidad la falta de firma de las partes y no cuando sea el autor mismo del documento el que no lo ha suscripto, que, por otra parte, aunque no sea entre las fa¬lencias formales, ha sido objeto de pronunciamiento expreso en el art. 1001 del Código, para las escrituras públicas. En solución de este problema viene a colación lo que expresamos al referimos a los instrumentos públicos indirectos o reflejos, en el análisis del art. 39, pues aclarábamos allí que todos los errores que se advertían en el instrumento público reflejo se rectificaban redactán¬ dolos nuevamente, ya que no estábamos en presencia del instrumen¬to público directo. Bastaría con reproducir adecuadamente el asiento, sin más requerimientos materiales o formales. Así vemos que ha reac¬cionado el legislador cuando exige que se le presente el documento ori¬ginal nuevamente, en los casos previstos en el párr. 2Q del art. 35 (error u omisión en el asiento). Pues bien, en algunos casos la supuesta rec¬tificación deberá consistir en una nueva redacción desplazando a la primera. Lo mismo ocurre cuando la falencia consista en que el regis¬trador haya omitido suscribir el asiento de su facción. Al respecto, La- cruz Berdejo y Sancho Rebullida expresan que, si bien en tales casos hay nulidad manifiesta del asiento, el supuesto entraría en el ámbito de “requisitos meramente registrales”, rectificables por el mismo re¬gistro, sin necesidad de participación de las partes ni de la autoridad jurisdiccional. “El error, en términos generales, es, aquí, toda repre¬sentación falsa del objeto que se pretende publicar, por deficiencia del procedimiento representativo: legalmente, además la falta de firma del registrador (u otros requisitos meramente registrales)”12. .id lflan' * lavisi ¿mió® idebrii lllldetermin ¡átonos de las . lti¡o| error qi proviene de erroi ®offltodelami falque conten terror uomi ^toaqueacce a la vista balizamos si a f¡fl JSecoi ÉÉ|¡ |%dic: HÍfificac ¡ÉII el ot(
latori, En nuestro derecho, sin duda, hay una laguna al respecto, pero es¬timamos que, para paliar la falta de firma de los asientos, deberá so¬licitarse el título inscripto y cualquier funcionario con idénticas atri¬buciones a la del originario registrador, suscribirá el asiento cum¬pliendo así la forma exigida. Si no se pudiese contar con el título que motivó el asiento con la irregularidad, deberá instrumentarse una investigación administrativa para determinar su autenticidad ma¬terial, la que una vez acreditada posibilitará la suscripción en la for¬ma indicada. Esta solución no transgrede la lógica jurídica, si se tie¬ne en cuenta la teoría de los documentos públicos indirectos. Ahora bien, tanto el error como la inexactitud, pueden provenir de distintas situaciones, que son las que distingue expresamente el art. 35 de la ley 17.801, cuando sienta las premisas para sus respectivas rectificaciones, tal como veremos a continuación. Pa lcia ART. 35. [Inexactitud Registral y rectificación de asientos],—Cuan¬do la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la so¬licitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elemen¬tos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con re¬lación al documento a que accede, se procederá a su rectificación te¬niendo a la vista el instrumento que la originó. —§1— RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS Luego de brindar el concepto de inexactitud, en el art. 34, la ley 17.801 determina en el art. 35 cuáles serán los procedimientos recti- ficatorios de las inexactitudes. Para ello distingue según cual fuere el tipo de error que la ha producido. Así, establece que la inexactitud proviene de error u omisión en los asientos deberá acompañarse do¬cumento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución ju¬dicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se trata¬re de error u omisión material de la inscripción con relación al docu¬mento a que accede — propiamente error registral— se rectificará te¬niendo a la vista el instrumento que la originó . Analizamos seguidamente cada uno de los supuestos previstos. a — Error u omisión en el documento inscribible En este caso, el Registro obró adecuadamente, registrando un do¬cumento que contenía un error o en el que se había omitido alguna cir¬cunstancia con vocación registral. Por ejemplo, un gravamen tomado a cargo por el comprador, una servidumbre real, o cualquier otra mo¬dalidad, condición, cargo o plazo que afecte el derecho registrado. La rectificación en estos supuestos puede realizarse por dos vías: mediante el otorgamiento de un título rectificatorio, complementa¬rio, ampliatorio y hasta aclaratorio, según los casos; o bien, recurrir i la justicia para lograr una resolución determinando la rectificación, la que deberá contener, según disposición expresa de la norma, W\ los elementos necesarios al efecto. ^ nffli De más está aclarar que en el título rectificatorio o complementa- ¡0 rio será menester la comparencia de todas las partes, como regla ge$,f,y neral, y sólo podrá no estar presente la parte a la que la modificación, i^tro aclaración o rectificación favorece, segúnla doctrina del art. 1064 del ^ ¡acalifa
Cód. Civil. Para un mayor desarrollo de este último tema remitimos ^ ja nonn¿ a lo ya tratado en ocasión de analizar el art. 9Q y las subsanaciones. ,l ^ que Sl ^cribirelcont b—El error material del asiento ,, ÉDente,pero Es el supuesto contemplado en el último párrafo del art. 35. El re- «ej conte gistrador consigna mal o no incluye algún elemento fundamental del documento registrado, que estaba correcto en el título inscribible, produciéndose por ello la inexactitud. La solución en tales casos pro¬cederá sólo teniendo a la vista el documento que la originó. El regis¬trador podrá así comprobar su error y rectificar el asiento acordán¬dolo al instrumento2. Obviamente, aunque la norma en esta parte no lo diga, también la resolución judicial puede brindar una solución apropiada a este supuesto, para el caso en que el documento original que motivó el asiento no se hallare; supuesto que no es extraño en el ámbito de los documentos judiciales, en los que sólo suelen quedar, merced a su protocolo, las sentencias y autos, y no el resto de la docu¬mentación acreditativa que obraba en los expedientes del proceso. Pero debemos tener presente, tal como lo habíamos expresado al comentar el art. 34, que el error registral podía tener tres variantes: 1. Error u omisión en la expedición de certificados. 2. Error u omisión en los asientos. 3. Error en la calificación, lo que está íntimamente relacionado con el principio de legalidad. El primer supuesto no está contemplado en el art. 35, dado que no es atinente a esta norma. La solución, conforme lo vimos al referimos ala fe pública registral en el derecho argentino, pasa por la teoría de la fuga, contemplada de manera expresa en materia de hipotecas en el art. 3147 del Cód. Civil. Ese punto lo hemos analizado al estudiar el principio de no convalidación en el art. 49; en razón de lo cual allí re¬mitimos para un mayor desarrollo del tema. El error u omisión en los asientos, al que se refiere la parte 2- del art. 35, puede presentar las dos variantes que habíamos expresado en nuestro análisis del art. 34: el error u omisión en los asientos y el error en la calificación. Ambos supuestos se relacionan con la última parte de la norma que estamos analizando. El primero, de manera expresa, ya que se refiere a error u omisión “material”, es decir, al transcribir el contenido documental. El documento fue calificado co¬rrectamente, pero al redactar los asientos el registrador se equivoca y consigna el contenido con errores. Supongamos que el documento a registrar fuere una escritura de donación de la nuda propiedad so¬bre un inmueble del cual el donante se reservaba el usufructo, y por un error del registrador omitió registrarse la reserva del derecho real de usufructo. Otro ejemplo, que suele ser bastante más frecuente, se da cuando se consigna el apellido de alguno de los otorgantes con una ortografía diferente. Pues bien, como apunta la norma analizada, en tales casos bastará con la presentación del documento original que motivó el asiento, para que el registrador, mediante las notas aclara¬torias que veíamos en el art. 33, consigne la rectificación solicitada. En cuanto al error en la calificación, nos referimos no ya a un error en la redacción del asiento, sino a uno conceptual por parte del regis¬trador, que registra un acto, cuando en realidad debió registrar otro, o cuando, en verdad, el documento debió ser rechazado u observado dado que contenía falencias que impedían su inscripción o anotación. Así, habría quedado un asiento pregonando una inexactitud, dado que el acto publicitado no
es el que las partes celebraron, o adolece de una nulidad, absoluta o relativa que, por el efecto de la no convalida¬ción (art. 49, ley 17.801), no se ha subsanado por la sola registración. d En estas últimas situaciones, es probable que los interesados direc¬ tos del acto subsanen motu proprio la falencia una vez advertida, en cuyo caso el supuesto resultará de fácil solución3, sea mediante la con¬firmación, ratificación o convalidación, pero si así no fuere, el regisI frador no puede suplir de oficio la voluntad requerida para subsanar la falencia, ni aun en los supuestos de nulidades absolutas. Alo sumo, podríamos tolerar la pretensión administrativa de lograr un pronun¬ciamiento judicial al respecto, para dar de baja el asiento4; y mien¬tras pende dicha resolución consignar nota de prevención. Bl¡¡ jadaridad c preferirá í#!0podr; ’ ¿problema y, ^contenido d( dazodel equivc Aunque no contemplado en la norma, creemos que esto último re¬sulta necesario frente al error detectado, ya que, de lo contrario, cual¬quier tercero que pretenda algún derecho o medida precautoria so¬bre la cosa será herido en su buena fe. ,ni ¡jueestimamos c ¿evaluar el verd ¿fiieeldocumei ^ procedimiento '^fundamentales Cadencia a la q Enriamiento e: luí II en su cc iBll Un caso que merece nuestra especial atención es el referido al error o mala confección de las copias o testimonios de los actos a registrar. En estos supuestos no hay anomalía en los documentos matrices, sea protocolo notarial, protocolo judicial o administrativo, sino en las co¬pias de estos documentos originales. Así suele ocurrir, por ejemplo, so¬bre todo en materia de escrituras públicas, que el notario se equivo¬que en la expedición de los testimonios o copias que debe dar a las par¬tes, conforme a lo estipulado en el art. 1006 del Cód. Civil. Estos testi¬monios, como sabemos, serán los que accederán a los registros. Trabajar con computadoras es justamente lo que ha hecho más habitual el cometer este tipo de patologías, a pesar de que podría su¬ponerse lo contrario, pues presumiendo que no puede haber errores, no se hace a veces el necesario control ni relectura de las copias que suelen quedar mal armadas, con el inmueble equivocado o cambia¬das las partes, o mal relacionadas las firmas al pie, en el cierre de la escritura. Igualmente se ha dado el caso de testimonios impresos con sistemas que no resultan persistentes ni indelebles5, y las copias co¬mienzan a borrarse o deteriorarse con el tiempo, dificultando su lec¬tura, y cuando no, haciéndola desaparecer directamente. Advertido el problema, corresponde al funcionario instrumenta¬dor solucionarlo. Así, aparecen normas como la del art. 1009 del Cód. ERROR EN EL TESTIMONIO CON VALOR EJECUTIVO — §2 i Lacruz Berdejo - Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registral, ps. 316y 317. 5 Es el caso de algunas impresoras “láser”, cuya impresión resultaba fácilmente borrada sólo con pasar la mano, o por la natural fricción entre sus páginas. * Parte, nos pan
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Civil que determina que ante una variación entre la escritura matriz y su testimonio o copia, deberá estarse al contenido de la primera. Pe¬ro ante esta claridad del precepto, nos queda sin embargo una duda: ¿el artículo se referirá sólo a una instancia judicial, donde se efectivi- zará el cotejo? O podrá también la autoridad administrativa dejar sentado el problema y, por expediente administrativo, acreditado el verdadero contenido del instrumento, aceptar el nuevo documento en reemplazo del equivocado o mal expedido.
Por nuestra parte, nos pronunciamos por esta segunda posibili¬dad, ya que estimamos que la dirección del Registro tendría la atri¬bución de evaluar el verdadero contenido documental, puesto que es ante ella que el documento pretende ejecutarse. Así, mediante un brevísimo procedimiento administrativo, sin que en ello se hieran principios fundamentales, la autoridad registral podrá analizar si existe la coincidencia a la que apunta el art. 1009 del Cód. Civil, asen¬tará su pronunciamiento en una resolución apropiada, y el documen¬to modificado sólo en su copia accederá al registro con el contenido adecuado a su matriz. Por otra parte, nos parece apropiado aplicar la solución del art. 1007, aun cuando el documento no se hubiere extraviado, ya que la ratio del dispositivo no impide aplicar sus principios también a los que se han destruido o fueron expedidos en malas condiciones6. Obviamente, de más está decirlo, este procedimiento no significa dejar sin atender las prerrogativas de terceros que pudieran verse afectados por la publicidad errónea, pues el documento con su modifi¬cación aparecerá oponible con ese nuevo contenido recién a partir de la fecha de su ingreso y con esa prioridad registral. Si existiese conflic¬to con terceros, el asunto debe quedar en manos de la justicia. | —§3 — La RECONSTR UCCION DE ASIENTOS DESTR UWOS Un caso que aparece con cierta frecuencia es la destrucción total o parcial de los asientos. Obviamente, nos estamos refiriendo a los suñ ® Ventura, Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras, revista Notarial”, na 73,1997-1, p. 57 y siguientes. Él puestos de deterioro por el paso del tiempo y el uso a veces descuidado por parte de los operadores internos del Registro, pero no dejan de es¬tar presentes en la patología los casos en que hay una intención dolo¬sa, sea por parte de los agentes registrales, sea por manos extrañas al mismo que logran alterar, suprimir o sustituir los asientos registrales. En verdad, el tema no resulta diferente, en lo sustancial, de los su¬puestos de errores registrales que hemos desarrollado más arriba. Pero sin duda que la responsabilidad del Estado, en estos casos por no haber adoptado las medidas necesarias de seguridad y conserva¬ción, se hace patente, en razón de lo cual al Estado corresponderá la responsabilidad y la diligencia de rehacerlo. Volvemos sobre el tema al analizar el art. 39 al que remitimos para un mayor desarrollo. CAPITULO IX CANCELACION DE INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES ART. 36. [CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGÍSTRALES]. —Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acom¬pañada del documento en que conste la extinción del derecho regis¬trado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por senten¬cia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten de escritura pública^ ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o re¬presentantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será ins¬trumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respec¬tivos documentos y se practicará en la forma determinada por la re¬glamentación local. —§1— CANCELACIÓN DE DERECHOS O MEDIDAS REGISTRADAS
Cuando un derecho o medida registrada se extingue, en lo sustan¬cial, corresponderá cancelar la inscripción o anotación que lo prego¬naba para evitar así el mantenimiento de una inexactitud. Como ejemplo podemos poner una obligación garantizada con hipoteca, cuyo monto adeudado ya ha sido abonado. La citada hipoteca ha per¬dido eficacia porque el crédito, que era lo principal, ha sido cancela¬do. Igualmente sirve de ejemplo, como medida cautelar, un embargo asentado en el folio cuando el crédito reclamado judicialmente ya ha sido satisfecho en su plenitud. La cancelación registral es el procedi¬miento por el cual se deja sin efecto un asiento que pregonaba una si¬tuación determinada, cuando la misma ya ha dejado de tener efica¬cia. Adviértase que aun cuando el asiento quedara publicitando el derecho o la medida, dicha circunstancia nada aporta al mundo jurí¬dico, pues esas registraciones han perdido toda eficacia funcional. •ho mscr '.(JÍCIOM' del Jejeconstaní ,elconocimientc jadaración porqu ^¡janplo,elBand ¡sctaen garantí a c ¿entos caducos ¡ó) obrantes en i instituye una ver( icadapor el solo t ?mrequiere,nipu< Kpectodeunasiei MÍ vista registra] Acierta medid difiere a la cano Intuye a su vez 3e,segúnhs . lanoargenti: de regís ¡ÍJyfe dicha ob ..*'8iráaéstela ^&lent0’CT Jado de exis Corresponde distinguir, tal como ha quedado de manifiesto en los ejemplos brindados, que la expresión “cancelación” puede evocar dis¬tintas situaciones que deben ser correctamente diferenciadas para no generar confusión. Así, puede aludirse a cancelación refiriéndose al derecho extinguido en lo sustancial, cuando se ha abonado el mon¬to adeudado por el propietario que ha hipotecado en garantía un in¬mueble, pero de igual manera puede hablarse de cancelación, y ello no está reñido con la realidad, en referencia al instrumento que efec- tiviza o formaliza el acto jurídico por el cual se deja asentado cartu- larmente la extinción del derecho, o el oficio judicial por el cual se so¬licita la cancelación de una medida una vez que el demandado satis¬face el crédito reclamado. Finalmente, la expresión “cancelación” puede hacer referencia al asiento respectivo que corresponderá re¬dactar por efecto del ingreso al Registro de los elementos acreditati¬vos de la extinción del derecho o medida registrados. — §2 — CANCELACIÓN Y CADUCIDAD LA GIL DEASIE h Ve,c°mo reza le 'Wd0 extinguid Junto con la situación de pérdida de eficacia del asiento por cance¬lación, suele introducirse en el tema la pérdida de eficacia por caduci¬dad; supuesto regulado en la norma del art. 37, lo que también exige cierta precisión, ya que, si bien ambas operan la ineficacia funcional del asiento, la causa por la que cada una de ellas extingue sus efectos opera de distinta manera. ^d^üiado, ope
Mientras que para la cancelación se exige una determinada acción por el titular del derecho o el solicitante de la medida, sea la transnU' sión del derecho o la solicitud expresa de la cancelación, en la caduci" r*~ VhCausa fin I [ dad, en cambio, no será menester conducta alguna por parte del titu- ■ lar del derecho inscripto o medida anotada. En este último caso, el solo transcurso del tiempo ha operado la ine¬ficacia funcional del asiento registral. Ni siquiera corresponde exigir que se deje constancia de dicha caducidad, sus efectos son automáti¬cos y requieren, obviamente, por parte del intérprete del folio regis¬tral, el conocimiento adecuado para efectuar esa lectura. Hacemos es¬ta aclaración porque suele ocurrir que ciertas instituciones oficiales, por ejemplo, el Banco de la Nación Argentina, antes de aceptar una hi¬poteca en garantía de un crédito otorgado, requieren la cancelación de los asientos caducos (sean embargos o cualquier otra medida precau¬toria) obrantes en el folio sobre el que recaerá el gravamen, lo que constituye una verdadera subversión de conceptos: el asiento pierde eficacia por el solo transcurso del tiempo, su caducidad es automática y no requiere, ni puede accederse a la solicitud de “asentar caducidad” respecto de un asiento ya caduco, lo que, por otra parte, desde el pun¬to de vista registral, no significaría caducidad, sino cancelación. En cierta medida, la cancelación de asientos, sobre todo en lo que se refiere a la cancelación con motivo de la transmisión del derecho, constituye a su vez una consecuencia directa de la inscripción obliga¬toria que, según habíamos expresado, rige en el sistema registral in¬mobiliario argentino. De la misma manera que el propietario tiene la obligación de registrar su derecho, lo que se concreta por medio de asignarle dicha obligación funcional al instrumentador, también se le exigirá a éste la diligencia registral adecuada para instar la extin¬ción del asiento, cuando los derechos o tutelas que le daban sustento han dejado de existir o no son necesarios. — §3 — LA GRAFIA DE LA CANCELACION. CRUZAMIENTO DE ASIENTOS EXTINGUIDOS. EL ASIENTO EXPRESO Tal como reza la norma, puede ocurrir que la citada cancelación del erecho extinguido, por ejemplo, un dominio a nombre de un titular e erminado, opere sólo como consecuencia de la registración solici- quierP°r ^ notar*° clue ¡R instrumentado la transmisión, por cual- que CjUSa ^ue ^uere> de ese derecho a otro sujeto. Esa cancelación, III de ser tal a pesar de no obrar solicitud expresa, ya que es II lo sólo consecuencia de un acto principal, procede en lo gráfico, tan sólo ff «Jal mediante una línea oblicua que cruza el asiento del derecho extinguipr do. Esa forma gráfica de expresar la pérdida de eficacia de un asiento ayuda o refuerza una lectura rápida y segura de la matrícula respec- 0 tiva, pero es sólo una manera más de expresarlo, pues la cancelación Üce 1 0¡0S ona * ya operó por la sola inscripción del nuevo dominio; por ello, estimamos que si el registrador omitió cruzar el asiento antecedente, esa circuns¬tancia no puede ni debe interpretarse como si el asiento hubiere con¬servado su vigencia.
En verdad, lo que acabamos de expresar no es más que la aplicación ikwto a 6Ste del art. 2609 del Cód. Civil, que determina que se pierde el dominio Él de una re. .. por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella fiartecreemo por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de fir- ¡ítiWinc pyti mado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición4, , , f No podemos decir que no haya rogación de dicha cancelación, pero , aonHlllC sí corresponde advertir que allí la solicitud no ha sido expresada en '^OSconL términos directos, pues, la cancelación en estos casos es sólo conse-dación g cuencia del acto más trascendente que constituye el derecho en cabe*. za del nuevo dominus. A su vez, ello obedece a tratarse de derechos incompatibles, conforme a lo que habíamos explicado cuando aludía^ mos a la prioridad en nuestro análisis del art. 17, que no admitirían tai la vigencia de sus respectivos asientos. Uno de ellos, el del transmi’Wch tente, deja paso al del adquirente. V ^Part Por ello, si los derechos son incompatibles, la registración de uno posterior determinará automáticamente la cancelación del anterior, , ^(L ^ obviamente siempre que el constituido en segundo término proven^ ga del titular inscripto y el derecho fuere transmisible. Así, por ejem- pío, si se tratara de un usufructuario que intenta transferir su derev cho, ese acto no podrá registrarse, dado que dicho derecho real no es ^ ^ /*PI transmisible, según lo sentado en el art. 2870 del Código Civil. ^ Otro tanto ocurrirá si quien aparece transmitiendo el derecho ya lo había transferido con anterioridad y su titularidad es sólo históri- ||||| ca en el encadenamiento del tracto sucesivo. É1 Si el usufructo se extinguiera por renuncia, la solicitud expresa de \y|| la cancelación será menester para que opere también la cancelación i^ wsgm forma escritura pública. ViSlN!^ del asiento respectivo. Tratándose de un derecho real sobre inmue||| ble corresponderá, según la norma general del art. 1184, inc. I2, la Pero si el usufructuario decidiera la transmisión de su derecho a la misma persona a la que el nudo propietario transfiere el suyo, según se contempla en el art. 2931 del Cód. Civil, operará la cancelación au¬tomática por confusión, tal como la que explicábamos en los párrafos precedente y a la que también se refiere la norma que estamos anali¬zando, cuando dice que los derechos "... se cancelarán ...por la ins¬cripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a fa¬vor de otra persona”, puesto que no deja de ser, tal como está redacta¬da la norma, el único supuesto admisible de transmisión del usufruc¬to . En la nota a este precepto, el codificador expresa que se trataría en realidad de una renuncia del usufructuario a su derecho, pero por nuestra parte creemos que la extinción no lo sería por renuncia, como tampoco podemos expresar técnicamente que el vendedor renuncie a su derecho de dominio cuando transfiere el bien al comprador. Antes bien, acordamos con Lafaille que la causa de la extinción no dejaría de serla consolidación, es decir, la reunión en una sola persona de la ca¬lidad de nudo propietario y usufructuario. Al tratarse de un derecho real sobre cosa ajena, el usufructo automáticamente se extingue2. La cancelación, tanto de hipotecas, como de usufructos, servidum¬bres y demás derechos reales desmembrados, también puede operar por acuerdo de partes. En tales supuestos, según el artículo analiza¬do, deberá contarse con el consentimiento de aquél a favor de quien obraba la desmembración.
Así, el supuesto está previsto para el usufructo en el art. 2931, al que se suma la simple renuncia que, aunque no esté contemplada de manera directa, resulta de la lógica de este medio extintivo que esta¬ría también tácitamente comprendido en el art. 2918 del Cód. Civil, ya que la renuncia está al menos mencionada en el art. 2882 . Para las servidumbres, con mucho más detalle, la renuncia se en¬cuentra reglamentada en el art. 3047 del Cód. Civil, norma en la que se explica que puede ser expresa o tácita. Esta última se manifiesta A11 cuando el titular del fundo sirviente haya hecho obras que peijudi- quen el ejercicio de la servidumbre, mediando autorización escrita del propietario del fundo dominante. En cuanto a la expresa, el citado ar- tículo dice que deberá tener la forma prescripta para la enajenación de } punirá 6 inmuebles, es decir, la exigida en el art. 1184, inc. I2 del Código Civil. Lppietarií En cuanto a la concreción gráfica del asiento de cancelación, tra- ¡acreencia 1 fríamente fiunateria hi fiosueleser tándose de usufructos, hipotecas, servidumbres y medidas precauto¬rias en general, cuando estos derechos se cancelan autónomamente, no por efecto de una transmisión, se exigirá ya una redacción expresa. El cruzamiento con línea oblicua, si bien también suele proceder, no es suficiente para estos supuestos dado que no resultaría así del folio ftopnncipal 1 registral el motivo o fundamento de la cancelación. Por ello, en las ma- pecera ant tríadas registrales, según vimos al analizar el art. ll,hayunacolum- Mtoaque,} na destinada a estas anotaciones. En esa columna se anotarán todas ¡fija Jj las cancelaciones de gravámenes que afectan el folio: hipotecas, usu^lagaregisl fructos, servidumbres, embargos y medidas cautelares en general. Para facilitar la lectura, se cruza igualmente el asiento cancelado. Nart.3201 CANCELACIÓN DE DERECHOS REALES w,. es&refi] ... ¿N»ate Dejando de lado la cancelación de los asientos de dominio por . transferencia del derecho, supuestos a los que ya nos hemos referido , ’W.* 1 utsupra, los derechos reales registrados, en lo sustancial, pueden reSe log sultar cancelados por distintas circunstancias que la ley, en el artícuerSe lo que estamos analizando, menciona expresamente. Se refiere a la JL ^ renuncia, sea tácita o expresa, cuando contempla la necesidad de que Vki §lStr conste el consentimiento del titular del derecho inscripto, pero en el k^c párrafo anterior de la norma se mencionan tres situaciones diferen^ tes. Analizaremos cada imo de esos supuestos, y en el siguiente orI|| den: renuncia, confusión, sentencia y ley. a — Renuncia * ®ÍCÍr Ya nos hemos referido a la renuncia tácita que efectúa quien transh fiere un derecho por actos entre vivos. A continuación, analizaremos lili la renuncia expresa que corresponde formular cuando se decide po¬ner fin a un derecho por convenio o decisión unilateral. Así, el usufructuario, cuando lo desee, puede renunciar a su dere¬cho, sin necesidad de que la renuncia sea aceptada, pues se trata de un acto unilateral que, por efecto de la natural “elasticidad del domi¬nio”, producirá el retomo del ius utendi y del ius fruendi en cabeza del nudo propietario. Asimismo, corresponde aclarar que, contrariamen¬te a la creencia popular, la renuncia puede ser a título oneroso, aun¬que ciertamente el caso constituye un supuesto de rara aplicación.
En materia hipotecaria, la renuncia a la garantía del derecho ac¬cesorio suele ser la contrapartida de la cancelación de la deuda como objeto principal de la relación entre acreedor y deudor. El acreedor comparecerá ante un notario, y éste instrumentará su declaración en cuanto a que, habiéndose cancelado la deuda, declara también ex¬tinguida la hipoteca y sin efecto alguno, solicitando expresamente que se haga registrar así su cancelación. Es la aplicación del art. 3199 del Código Civil. En el art. 3201 del Cód. Civil se exige expresamente que la cons¬tancia de extinción que acceda al registro para su anotación obre en instrumento público del que surja el convenio de las partes. Obvia¬mente se está refiriendo a la escritura pública, tal como lo explicamos en el párrafo anterior, que constituye en este caso la forma exigida en el art. 1184, inc. 11. Pero si no se lograra la cancelación voluntaria del gravamen, a pe¬sar de haberse cancelado ya la obligación principal garantizada, el deudor deberá acudir a la justicia y será ése el supuesto por el que ac¬cederá al Registro para cancelar la hipoteca la sentencia judicial or¬denándola, a la que también hace referencia el art. 3201. Igualmente pueden renunciarse, onerosa o gratuitamente, todos los derechos reales desmembrados. El usufructo, uso o habitación, y las servidumbres activas, pueden ser objeto de dicho acto jurídico, el que, por disposición del art. 1184, inc. 11, según vimos, deberá ser mstrumentado en escritura pública. b — Confusión o consolidación En el derecho argentino, las expresiones “confusión” y “consolida- | ¡¡Hj aluden al mismo fenómeno, pero el legislador reserva la prime■■■■ 1 j I ra para el ámbito obligacional, refiriéndose a consolidación sólo para f >J los derechos reales4. En nuestro caso correspondería referimos a ambas situaciones; en primer lugar porque suelen usarse como equivalentes, ya que en lo sustancial lo son; y en segundo lugar porque ambas, aun utilizadas JQÜI®oS con sentidos diferentes, estarían comprometidas en el precepto que ; ^ Ser; jaitopostei utoalacoE estamos analizando. Así, hablaremos de consolidación del usufructo, tal como ya lo hemos expresado párrafos más arriba, o de la hipoteca cuando el acreedor hipotecario llega a ser propietario del fundo hipo¬tecado, pero también aludiremos a la confusión en los derechos perso® referido y nales, cuando nos referimos a la extinción de la hipoteca por extinción ppal, el SI del crédito por confusión, es decir, al supuesto en que se reúnen en una jíenei misma persona la calidad de acreedor y deudor al mismo tiempo. áoóriftal En el Código Civil, la confusión como extinción de las obligaciones está tratada en el art. 862, que dice: “La confusión procede cuando se , lonomo di reúnen en una misma persona, sea por sucesión universal o por cual®‘Ud. Civi quier otra causa, la calidad de acreedor y deudor; o cuando una terce^^edor ra persona sea heredera del acreedor y deudor. En ambos casos la con- ^ jg Lfusión extingue la deuda con todos sus accesorios”. Pues bien, entre W 1, los accesorios que se extinguen por efecto de esta norma se encuentra la hipoteca constituida en garantía de la obligación confundida. 1 í^Stir Este es el único caso en que la confusión, como extinción de un crédi- L. f a r«A y*a1 om Ar»n Ann 1 a nnrmo onólimo xro onolo nvfir\ni An nnlo Ar\n_ m ( to, se relaciona con la norma en análisis, ya que la extinción de la obli- A SÓ1Q
gación extingue también, como consecuencia, el derecho real acceso^ d rio, objeto de la registración, tal como acabamos de leer en la norma \¡iki ufc \transcripta. Es, por otra parte, la aplicación del proloquio latino «ac^ q^ cesorio sequitur sum principóle» (“lo accesorio sigue la suerte de lo ^ , principar’), y esta circunstancia toma, a su vez, ineficaz también el asiento registral respectivo. p| Sin embargo, cuando indagamos en las normas referidas a la con- fusión en los créditos, desde el punto de vista registral, no deja de liaiHuAo mamos la atención la posibilidad prevista en el art. 867 del Cód. Civil, cuando expresa que si la obligación renace, por cualquier causa V&L !1 que fuere, renace también la garantía hipotecaria. La norma deter- ^ ^ Sal Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. II, p. 479. También Moisset de Espa¬nés, Curso de obligaciones, t. II, ps. 332 y 333. mina que, en tal situación, "... las partes interesadas serán restitui¬das a los derechos temporalmente extinguidos, y a todos los accesorios de la obligación”. En efecto, como puede fácilmente advertirse, esta situación no es trasladable así, con tanta simpleza, al ámbito de los asientos regis¬trales, por lo menos no de la manera tan automática como parece pre¬verlo la norma. Será menester, tanto para la extinción como para el renacimiento posterior, una rogatoria registral expresa. En cuanto a la consolidación, es decir, el supuesto similar al expli¬cado, pero referido ya al derecho real y no a la obligación como ele¬mento principal, el supuesto se presenta tanto en el derecho de hipo¬teca, como en el usufructo y en las servidumbres de cualquier tipo. La extinción de la hipoteca por consolidación se encuentra como supuesto autónomo de la pérdida de eficacia del derecho real, en el art. 3198 del Cód. Civil, que expresa: “Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la mis¬ma persona, la hipoteca se extingue naturalmente”. Adviértase que en este caso, el deudor queda ajeno por completo a la confusión. La deuda puede persistir, pero el acreedor ya no tendrá garantía real al¬guna sobre el inmueble gravado en caso de incumplimiento. Lo extin¬guido ha sido sólo el derecho real y no así el crédito garantizado. El pronunciamiento de la norma es absolutamente lógico, ya que resul¬taría inadmisible que alguien pudiera tener un gravamen a su favor sobre una cosa propia5. Igual que en la confusión del crédito, podría sostenerse respecto de la consolidación de la hipoteca, que el gravamen renacerá si el bien pa¬sa a dominio de otro sujeto6. Pero tales circunstancias, así como lo di¬jimos respecto a la confusión del crédito, exigirán rogaciones expresas. En realidad, el supuesto de la consolidación de los derechos reales está previsto, en general, para todos los denominados “sobre cosa aje| k , Lafaille, Tratado de los derechos reales, t. III, p. 155. 6 Andomo y Marcolín de Andomo expresan: “De más está decir que si por cual- ¡jf,/■ Quier circunstancia dejase de ser titular de dicho inmueble, la hipoteca renace, en razón f de tener que retrotraerse la situación al momento anterior de haberse operado la apunV tada mutación en la titularidad del bien” (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801.
Co mentada. Anotada, p. 449). na”, es decir, el usufructo, uso, habitación y las servidumbres (tanto r ^do ¡loscasos c ^jetiva o c Mjlidad del activas como pasivas), pues, como explica Lafaille, todos los derechos reales sobre cosa ajena, pertenezcan a la categoría de las servi¬dumbres latosensu o alas de seguridad o garantía, desaparecen cuan¬do el dueño del objeto es al mismo tiempo titular de ese gravamen, porque nadie puede tenerlo sobre aquello que le corresponde en do¬minio”7. tiento, com La consolidación en materia de usufructo está legislada en el art. ^vistas en 2928 del Cód. Civil que dice: “El usufructo se extingue por la consoli- En estos c dación, es decir, por la reunión de la propiedad, y del usufructo en la ¿del asiei persona del usufructuario”. Ahora bien, ¿esta consolidación sustan¿mitivo du< cial podría tolerar la existencia del asiento de nuda propiedad y ususactosjuríc fructo al mismo tiempo? Dado que, en rigor de verdad, no resultan de- H. Por ello jisólosepri ilación del a ®iónanteri rechos incompatibles, pareciera admitirse dicha posibilidad. Pero de¬be advertirse que no existe tal desmembración si hay titular único de ambos; en razón de lo cual, de subsistir vigentes los dos asientos, no dejaría de constituir una inexactitud. En efecto, para que exista el i usufructo, como dijimos, sería menester que se encontraran las faculas tades del ius abutendi y de los ius fruendi y utendi desmembradas en ^Mievo, peí titulares diversos. El registrador exigirá la respectiva aclaración en ^cripci los títulos, si no hubiesen venido ya con ella, y la rogatoria expresa de ^uo 1 anotar cancelación de usufructo. Afrente apro] msi 1 determina también su extinción por la reunión en la misma persona, W En materia de servidumbres, la norma del art. 3055 del Cód. Civil Sispk!!a sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio do- y minante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la hak% ya motivado. C^Pore En todos los supuestos de consolidación, accederá al registro la ^ PfobL causa de la modificación del derecho principal, sea resolutivo judi« cial en el caso de sucesión por causa de muerte y adjudicación, sea il ^ escritura notarial en los casos de tratarse de contratos constitutivos < ( o modificatorios, en razón de lo cual, será en esa instancia calificafHfjj 0}^ dora cuando el registrador determinará la redacción concreta de los JgH jf| * asientos, y exigirá rogatoria expresa, o practicará la cancelación mo.|g s0e$] f| tu proprio, según los casos. |||| 0 9l¡ c — Sentencia Cuando el art. 36 se refiere ala sentencia judicial, como documen¬to del que puede surgir la cancelación, lo está haciendo, entre otros, a los casos de las acciones de nulidad, por simulación, fraude, lesión subjetiva o cualquier otra contienda civil o criminal que determine la nulidad del acto jurídico que motivó el asiento o directamente del asiento, como podrían serlo las acciones o redarguciones de falsedad, previstas en el art. 993 del Código Civil8. En estos casos, si la nulidad que se dispone determina la cancela¬ción del asiento dominial, debería renacer el anterior en cabeza del primitivo dueño, puesto que ése es el efecto natural de la nulidad de los actos jurídicos, según la disposición expresa del art.
1050 del Cód. Civil. Por ello, aun cuando el resolutivo judicial no lo dispusiere, sino que sólo se pronunciara sobre la nulidad del acto registrado, y la can¬celación del asiento respectivo, sin rogación expresa sobre la regis¬tración anterior, corresponderá igualmente que el Registro haga re¬nacer dicho asiento. Obviamente, en lo gráfico, deberá formularse uno nuevo, pero, en lo jurídico será el mismo asiento, dado que debe ser transcripción textual. Tanto los sujetos protagonistas de la cau¬sa, como la propia causa, son los mismos de aquel que cobra nueva vi¬gencia frente a esta cancelación. . Y - v; Si se tratare de derechos reales desmembrados o de una hipoteca, los que quedan sin efecto por la nulidad declarada de los actos o ins¬trumentos que los constituyeron, el bien será liberado de la carga o gravamen por efecto de dicha sentencia9. .J i Un problema particular lo presenta la registración de una acción revocatoria “pauliana” triunfante, pues por el natural efecto relativo de la sentencia, el asiento anterior cobraría vigor, pero sólo respecto del actor, de manera que, para el resto de la comunidad, el dominio transferido en fraude a los acreedores conservaría su vigencia. En efecto, eso es lo que ocurre cuando el actor, en la acción pauliana, ven¬ce al deudor y adquirente, según la previsión expresa del art. 965 del
fflim mii Si bien enla demanda aparece nítida la diferencia entre la acción de nulidad y la W WK'. redarmi^;A« j _ j i _ _ c i. : • _ c _ 1 ¡jl ! rclarguei^n felpad, sus efectos finales, frente a un pronunciamiento favorable, rell | 8ultarán idénticos. Véase, para un mayor desarrollo, nuestro comentario al art. 92. De Reina Tartiére, Sistema de derechos reales. Garantías reales, p. 131. Cód. Civil: “La revocación de los actos del deudor será sólo pronuncia- • jaciónpa da en el interés de los acreedores que la hubiesen pedido, y hasta el im- personas, j ^ a favor i gelusufruc porte de sus créditos”. El pronunciamiento del artículo obligará al registrador a dejar aclarado, amén de los autos, como causa de la mutación, la designa¬ción concreta de los acreedores respecto de quienes, y sólo a su respec.,i to, el antiguo asiento dominial cobra nueva vigencia. Entre otros casos de sentencias disponiendo cancelaciones, no po- 0 demos dejar de referirnos a las hipotecas, cuando, cancelada la obli^prohíbe la t gación principal por cualquier causa que fuere, el acreedor no otorgajronplazo maj ra la cancelación voluntaria por escritura pública, tal como lo prevé el Corresponde s art. 3199 del Cód. Civil. Ante tales supuestos, como ya lo adelantára¿ere asentado mos al referimos a la renuncia como presupuesto de la cancelación del mgj derecho ' 7■ Arar exting del asiento
asiento, será menester contar con una sentencia judicial que la orde¬ne, según lo prescripto en el art. 3201 . Otro tanto ocurrirá cuando una servidumbre legal se tomare in¬necesaria por haber obtenido salida a la vía pública el fundo enclava¬do, y no reportar utilidad ya al fundo sirviente (art. 3050, Cód. Civil), o cuando la misma se haya extinguido por prescripción liberatoria por el no uso durante diez años, según lo establecido en el art. 3059. d — Ley Como supuesto en el que la ley directamente determina la cance¬lación, se puede mencionar el usufructo, cuando, producida la muer¬te del usufructuario, se extingue automáticamente, sin necesidad de trámite especial alguno. Tanto es así que la norma que analizamos considera el supuesto de manera expresa, y establece que el usufruc¬to se cancelará mediante la sola presentación de la partida de defun¬ción del usufructuario. En verdad se está haciendo aplicación de lo previsto en el art. 2920 del Cód. Civil. En estos casos se producirá la cancelación parcial si el usufructo se había establecido a favor de va¬rias personas, y con incremento de la porción que correspondía al fa- 1^1 Herido a favor de los otros, si además se había pactado el derecho de 11^1 acrecer, según lo que prevé el art. 2823 del Código Civil. Si el usufructo había sido constituido a favor de una persona jurí¬dica, igualmente se producirá su extinción cuando la misma deje de existir o pasados los veinte años desde su constitución, pues el art. 2920 prohíbe la duración del usufructo a favor de personas jurídicas por un plazo mayor. Corresponde aclarar que, aun cuando la citada cancelación no se hubiere asentado, las partes e incluso los terceros, que no pueden ig¬norar el derecho, según previsión del art. 923 del Cód. Civil, deberán considerar extinguida la desmembración a pesar de la aparente vi¬gencia del asiento. íW §5 — ,J CANCELACIÓN DE EMBARGOS Y MEDIDAS PRECAUTORIAS ótM ¿gtPI En cuanto a la cancelación de embargos, inhibiciones y demás pro¬ videncias cautelares, sólo procederán por orden expresa del tribunal en los expedientes en los que las habían dispuesto. No obstante, si por motivos particulares fuere otro el tribunal que dispusiere el levanta¬miento, ello debería quedar suficientemente justificado en el docu- 1#^ Jkmentó que porta la solicitud judicial; de lo contrario, el documento deberá ser observado u. udrJj Estas cancelaciones también se asentarán en la columna destinas e jrjl da expresamente a tales registraciones, y el cruzamiento del asiento en que obra la medida, que también se hace, es sólo un refuerzo que j¡$< I facilita la lectura rápida y segura de la matrícula. $ 7 B Un tema que exige mención expresa lo constituye el supuesto de I l(/ I los llamados “levantamientos al solo efecto”, que equivalen a una 11 En contra, Villaro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 160, quien
irf 1 ■ c cuntía, viuaro, mementos ae aerecno regisirai mrnoouiariot p. íou, quien ÉfáB ^nna que no procede observación, sino lisa y llanamente rechazo, dado que no hay poyfcv. Slci(^n ^guna que reservar. A* Art 3(¡ Cancelación de inscripciones y anotaciones j f(ófdO — M \#i cancelación con efecto relativo. La medida subsiste erga omnes, sal- f pcU710 vo para el que solicitó su cancelación o levantamiento al solo efecto. ^ rgfl ' El supuesto se plantea en los casos de concursos o quiebras, cuan- ínriói do el adquirente por boleto de compraventa opone ante la sindicatu}éeJl ra el boleto suscripto con anterioridad al período de sospecha, cuan¬do se ha pagado el 25% del precio y logra así resolución favorable por ^tsptci^ c aplicación del art. 146 de la ley 24.522. En tales casos, la escritura selos fl ¡éfckcorresj! rá otorgada por el síndico, pero para poder tener acceso al registro, donde existe anotada la inhibición general de bienes, por virtud de lo dispuesto en los arts. 14, inc. 72,88 y 107 de la ley 24.522, seleexigi- rá su levantamiento que, atento a encontrarse en situación de con*posteriores. Ü i -Nncia de San. curso o quiebra, no podría ser para todos los actos que quisieren otor¬garse, sino sólo para aquellos que hubieren sido autorizados expre¬samente. Por ello, dentro de los elementos a calificar, en virtud de lo dispuesto en el art. 82 de la ley 17.801, deberá incluirse para estos ca- . sos la adecuación del acto autorizado con la descripción del acto para ^ ™ de le el cual se ordenó el levantamiento al solo efecto. Si no hubiere coinci- ^también el C( dencia, el acto deberá ser observado12. Volveremos sobre estas medi- besará número \ das al analizar las caducidades en el art. 37. ^ Procurando brindar un panorama general en las reglamentario- ¡^ , ’ 6^ ¡ nes locales, en cuanto a las cancelaciones, diremos que el decr.-regí. ^CQso det( 2080/80, para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, establece en el art. 146, que el levantamiento de las medidas cautelares se efectuará presentando documento que contenga los mismos requisitos que los k establecidos para su anotación, el número y fecha del asiento a caneeV n lar. Debe coincidir la causa en la que se dispuso, con la que ordena el y .M levantamiento, caso contrario, deberá quedar suficientemente justi\\OQ lfl hec ficada dicha circunstancia. Igualmente, en el art. 147 del mismo . cuerpo legal se admiten los levantamientos al solo efecto, respecto de \ los que se exige la determinación precisa del bien sobre el que se otor- gará el acto para el que se levantó el embargo o la medida de que se L trate. V J La ley santafesina 6435 prevé las cancelaciones en sus arts. 63 y \¡\h 64, en idénticos términos que el art. 36 que estamos analizando. En i ®Q la provincia de Córdoba, en el art. 49 de la ley 5771, sólo se regula la redacción concreta de los asientos de cancelación, en los siguientes términos: “Las cancelaciones se practicarán de la siguiente forma: A. Las que se refieren al dominio y demás derechos reales, o los que se constituyen en relación a éstos, mediante breves notas en los lugares
pertinentes del folio. B. Las que se refieren a las persona, demás ins¬cripciones especiales, anotaciones preventivas y provisionales, me¬diante nota sobre los asientos respectivos, dando de baja al mismo tiempo a la ficha correspondiente del índice alfabético. C. Cancelado el asiento original, el Registro procederá de oficio a cancelar las reins¬cripciones posteriores. En las cancelaciones por confusión, bastará la presentación del instrumento público del cual surge la extinción del derecho inscripto...” En la provincia de San Luis, las cancelaciones están contempladas en los arts. 39 a 40 de la ley registral provincial; en el último artículo citado regula también el contenido de los asientos: “La nota de cance¬lación expresará número y fecha de su presentación, funcionario au¬torizante del título, lugar, fecha, naturaleza del acto y demás requisi¬tos que para cada caso determine la Dirección”. ART. 37. [Caducidad de las inscripciones yanotaciones].—Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el trans¬curso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, es¬tablezcan leyes especiales: a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare. b) Las anotaciones a que se refiere el inc. b) del art. 2Q, a los cinco años, salvo disposición en contrario ele las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón. I — §1 — CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS En la norma cuyo análisis abordamos seguidamente, se regulan I as caducidades de los asientos registrales, tema que, como habíamos „,e(to8a 111 ■El «■i Qíransc #de ¡IR irf' d itumbre >art.37c leí ámbito del isdeperpetuid fecho real que g 4,pfena in rem po Vínose ha did ^eral, salvo lo ^avocación de p '^«elCód.Cú .H,alahor •ítMOS,-! «anota Épil pSsent alasan, Üi i ■■ expresado en oportunidad de estudiar el art. 36, se relaciona íntima¬mente con la pérdida de eficacia de los asientos registrales, pero, a di¬ferencia de la norma citada que reglamenta los asientos de cancela¬ción, en ésta, en cambio, se trata de la ineficacia del asiento por haber perdido vigor al vencerse el plazo de su vigencia. Hay caducidad, pues, cuando el asiento pierde eficacia por el solo transcurso del tiempo sin que se haya renovado. De este enunciado surge una de las características fundamentales de la caducidad: es automática y no exige solicitud ni invocación de ningún interesado. Igualmente tampoco requiere, necesariamente, la redacción de al¬gún asiento o actuación concreta por parte del Registro. Una buena lectura técnica
permite visualizar, al computar los plazos, si el asien¬to tiene o no vigencia registral. Por ello, no es menester ninguna constancia, ni dar de baja al asiento caduco mediante cruzamiento. En el decr.-regl. 2980/80, esta situación se encuentra expresamen¬te contemplada en el art. 81 que, luego de referirse a las caducidades del art. 29, inc. b) de la ley 17.801, agrega que “... no requiriéndosepa¬ra ello nota especial”. Es importante tener presente que no es lo mismo la caducidad que la prescripción. Aun cuando en la jerga registral suele aplicarse a los plazos de esta norma el calificativo de prescripción, esta sinonimia carece de fundamento jurídico, dado que lo único que tienen en co¬mún la prescripción y la caducidad es que las dos extinguen faculta¬des por el transcurso del tiempo. Pero hay entre ambas grandes dife¬rencias, que la doctrina tiene determinadas, y la que más nos intere¬sa en este caso es la necesidad de invocación y solicitud expresa que exige la prescripción. Para empezar, la prescripción extingue el derecho en lo sustan¬cial, restando sólo una obligación natural, tal como lo dispone el art. 515, inc. 2Q del Cód. Civil, mientras que la caducidad, en el ámbito re¬gistral, sólo extingue los efectos publicitarios del asiento, y, con ello, su lógica consecuencia en la oponibilidad. El derecho en sí permane¬ce incólume y la caducidad de su registración no haría mella en su ejecutividad, como no sea que, para efectivizarse, deba oponerse a terceros (arts. 2505, Cód. Civil y 2S, ley 17.801). La prescripción extintiva o liberatoria requiere invocación expre¬sa por quien se beneficie con la liberación, como lo dispone el art. 3964 del Cód. Civil, mientras que la caducidad actúa, enervando el dere-
cho o la prerrogativa por la colocación registral en nuestro caso, con el solo transcurso del tiempo y no necesita ser invocada ni esgrimi¬da . Adviértase con cuánta claridad el dispositivo que comentamos expresa: “Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud al¬guna, por el transcurso del tiempoPor ello, en el ámbito registral corresponde referirse a “caducidad”, desterrando por completo la mala costumbre de denominar a los supuestos contemplados en la norma del art. 37 como “prescripción”. — §2 — ASIENTOS CADUCABLES En el ámbito de los derechos reales, el legislador se maneja en tér¬minos de perpetuidad, sobre todo, en referencia al dominio, es decir, el derecho real que genera las más amplias facultades sobre las cosas, la «plena in rem potestas». Por oposición a los derechos personales, que como se ha dicho “nacen para morir”2, los derechos de propiedad en general, salvo los que se ejercen sobre cosa ajena y la hipoteca, tie¬nen la vocación de perpetuidad que pregona fundamentalmente el ar- t. 2510 del Cód. Civil respecto del dominio. Por ello, a la hora de determinar plazos de caducidad en el derecho registral, que no procura sino ser el reflejo de las prerrogativas sus¬tanciales, como tantas veces se ha dicho a lo largo de esta obra, se ha utilizado la técnica de la enumeración. En cierto sentido podríamos decir que la caducidad sólo sería aplicable a las anotaciones y no a las inscripciones. Ya se ha explica¬do, en oportunidad de referirnos a los distintos tipos de asientos, que el fundamentum divitionis entre anotación e inscripción radicaba para alguna doctrina, en la precariedad o transitoriedad de la pri¬mera respecto de la firmeza y perpetuidad de la última. Sin embar¬go, la referencia a “inscripción de la hipoteca” que hace la norma, no permite aplicar ese criterio en este caso, puesto que nadie puede ig¬norar la transitoriedad de la hipoteca como derecho real accesorio de un crédito. 'é por'
sfliri ii Sin duda, ni el dominio, ni el condominio, ni la propiedad horizon¬tal, ni el nuevo derecho real de Superficie Forestal creado por ley 25.509, caducan, puesto que campea en estos derechos sobre cosa pro¬pia el espíritu de perpetuidad al que nos referíamos párrafos más arriba. Pero, como dijimos, en materia de caducidad de las hipotecas, la norma utiliza la expresión “inscripción”, con lo cual se denota que el criterio legal clasificador fue “anotar” derechos personales o medidas precautorias, e “inscribir” derechos reales. El legislador con buen criterio acude a la enumeración, determi¬nando con precisión qué derechos y qué medidas caducan y sus pla¬zos, para poder hacer aplicable en el ámbito registral la pérdida de vi¬gencia de los asientos por el transcurso del tiempo. Sin embargo, co¬rresponde aclarar que tal enumeración de la norma no es taxativa, puesto que habrían quedado casos que, por la lógica del sistema, tam¬bién constituirían supuestos de caducidad. En efecto, tanto las ano¬taciones provisionales a las que se refiere el art. 99, inc. b), que conce¬de un plazo para la subsanación de las falencias que hubieren resul¬tado de la calificación registral, como el plazo concedido para el otor¬gamiento de los actos de mutación jurídico-reales a los que se refieren los arts. 24 y 25, constituyen también supuestos de caducidad3. — §3 — DISTINCIÓN OPERATIVA ENTRE CADUCIDAD INTERNA Y CADUCIDAD EXTERNA En este último caso se advierte que, para poder considerar caduco al asiento, el registrador debe esperar también el vencimiento del pla¬zo del art. 59, es decir, el plazo de la que hemos llamado “retroprioridad” y que se concede para que el instrumentador presente el título al Registro y pueda considerarse como si se hubiese presentado el mismo día de su otorgamiento. Por ello, es dable distinguir, y en estas normas citadas se nota con claridad, una caducidad que llamaremos “interna” para el documen¬to en trámite de otorgamiento e inscripción, y una caducidad “exter¬na” para los terceros que se manejan con la información que el Regis¬tro les brinda en cuanto a plazos. Así, por ejemplo, si un notario soli¬citó un certificado registral para labrar una escritura de venta, pero el plazo se vence sin que el acto se haya otorgado, podremos decir que dicho certificado ha caducado, y el notario no podrá utilizarlo si pre¬tende el amparo de la reserva. Nos estamos refiriendo a la que hemos llamado “caducidad interna”, cuya denominación obedece a que se re¬fiere a la intimidad del negocio y que sólo el notario y las partes cono¬cen con precisión. Pero desde fuera del Registro, cualquier acreedor, o el Registro mismo, aún no pueden considerar caduco el certificado, dado que de¬ben aguardar los cuarenta y cinco días que le requiere la norma del art. 25. Ni el registro ni los terceros saben si el acto se otorgó o no, puesto que durante ese plazo todavía puede ingresar el documento merced a la posibilidad de la retroacción que le brinda el art. 58, si el documento se presenta dentro de los cuarenta y cinco días citados; por ello hemos denominado a esta situación “caducidad externa”. La idea que campea en ambas manifestaciones es la misma, ya que se refiere a la pérdida de vigor del certificado para amparar el docu¬mento mediante la reserva de prioridad, pero la óptica del mismo fe¬nómeno varía considerablemente según se observe el supuesto desde la intimidad del negocio, o desde fuera de él; y, por ello, le hace consi¬derar distintos plazos.
Como ya lo expresamos al referirnos a la reserva de prioridad y re¬troprioridad, el sistema puede existir así, con toda juridicidad, mer¬ced a ser instrumentos públicos, como regla general, los que acceden al Registro, puesto que, como sabemos, éstos cuentan con una indu¬bitada fecha cierta. Por otra parte, también se plantea un problema similar en cuanto ala caducidad, distinguiendo la interna de la externa, cuando el do¬cumento se encuentra anotado en forma provisional, pues, si bien es Clcrto que el vencimiento del plazo de dicha anotación determina su caducidad automática, también lo es que la presentación del docu¬mento dentro de su plazo impide dicha caducidad, en razón de lo cual aun vencidos los ciento ochenta días que se conceden para subsanar las observaciones de los documentos presentados para su registra¬ción, puede ocurrir que el documento ya haya ingresado al registro y aún no se haya efectuado el proceso pertinente para lograr su apari¬ción en el folio. En tales casos, tanto el instrumentador como el Registro mismo sabrán que dicho plazo no ha caducado, pero para los que observen las constancias registrales desde fuera del proceso documental y re¬gistral (los terceros), el plazo ya habría vencido y se encontraría ca¬duco. Por ello, el acercamiento entre los plazos de caducidad externa e interna, en estos casos, dependerá, en gran medida, de la mayor o menor celeridad que imprima cada Registro a sus trámites internos. a — Caducidad de la hipoteca La hipoteca, como derecho real accesorio, presenta justamente una de las excepciones a la perpetuidad vocacional típica de los dere¬chos reales, pues, al ser accesoria de un crédito, que es lo principal en la relación hipotecaria, queda pendiente de la naturaleza transitoria y extinguible del derecho personal al cual accede. Por eso no nos de¬be llamar la atención que, en lo registral, se establezca la posibilidad de caducidad del asiento que la publicita. En el Código Civil, en el art. 3197, se determina que los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen por el transcurso de veinte años desde que fue registrada. Esta norma, en la redacción origina¬ria de Vélez, había planteado controversia doctrinaria respecto a si lo que se extinguía era la hipoteca misma, o tan sólo los efectos de su reflejo registral. La nueva norma modificada por ley 17.711 no nos permite dudar al respecto. El art. 37 de la ley registral, que estamos analizando, prácticamente reitera el pronunciamiento del Código Civil, al remitirse al plazo allí establecido, pero agrega que la caduci¬dad a los veinte años se producirá siempre que antes no se solicitare su renovación. Tal como habíamos aclarado al referirnos a la diferencia entre prescripción y caducidad registral, la pérdida de vigencia del asien¬to no significa que la hipoteca haya desaparecido. Téngase presente que aun sin haber accedido nunca al registro, resultaba oponible entre partes, según lo sentado en el art. 20 de la ley 17.8014. Por ello, el acreedor tendrá el derecho de ejecutarla con total eficacia, pero su oponibilidad deberá atenerse a la situación registral actualizada del folio al momento de la ejecución, puesto que lo único que le agre¬gaba el asiento mientras se encontraba vigente era la oponibilidad erga omnes. Igualmente, en materia de privilegio, la caducidad de la hipoteca transforma al acreedor hipotecario en simple quirografario, impi¬diéndole esgrimir preferencia frente a la ejecución por otro acreedor5. • Caso especial de las hipotecas constituidas a favor del Banco Hipotecario Nacional y de bancos provinciales oficiales o mixtos Hay situaciones por las que se ha determinado que ciertas hipote¬cas no caduquen. Así, la ley 22.232, que reglamenta el funcionamien¬to del Banco Hipotecario Nacional —en
la actualidad, Banco Hipote¬cario S.A.—, dispone en el art. 37, que: “Los efectos del registro de la hipoteca durarán hasta la completa extinción de la obligación hipo¬tecada, no obstante lo dispuesto a este respecto por el Código Civil”. Frente a esta disposición es poco lo que puede deducirse de la sola registración de una de esas hipotecas, relacionadas con esa entidad crediticia, pues ni los terceros ni el registro puede conocer si la deuda garantizada ha sido cancelada o no. En consecuencia, en estos casos, los registros no aplican la caducidady quien quiera ver liberado elbien de uno de estos gravámenes deberá solicitar cancelación expresa6. 4 Colombo y Kiper manifiestan su desconcierto por lo expresado en el art. 597 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación, que prevé la posibilidad de plantear la excepción de caducidad del asiento registral,"... ya que la publicidad registral y, en su caso, la cadu¬cidad de la inscripción por el transcurso del tiempo... son cuestiones vinculadas a la opo¬nibilidad del derecho realhacia terceros. Para el deudor constituyente de lahipoteca, no es necesaria la inscripción, para él la hipoteca surte efectos aun cuando no esté registra¬da” (Ejecución hipotecaria, ps. 462 y 463). ¡ Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, p. 463. £ Los efectos de las hipotecas y, en general, todas las normas que privilegiaban al Banco Hipotecario Nacional, se mantuvieron también para el Banco Hipotecario S.A., Igual ocurre, por disposición del art. 29 de la ley 21.799, que es la que brinda la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, con las hipotecas constituidas por esta institución. En efecto, el citado ar- $ t. 29, modificado por ley 25.299, expresa: “Las hipotecas de cualquier fj), es c grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la Nación ^ weS. P Argentina mantendrán las prerrogativas, privilegios y régimen de ejetóhipotecaS ^ caducan ] cución especial atribuidos a favor del ex Banco Hipotecario Nacional, por su carta orgánica... Los efectos del registro de hipotecas durarán A®1. hasta la completa extinción de la obligación hipotecaria, quedando ex- Si^J^ ceptuados de lo dispuesto a este respecto por el Código Civilaluciad es Por su parte, la ley 21.629, en su art. 45, respecto de las hipotecas ®edida debe constituidas por el Banco Nacional de Desarrollo, contempla igual Ja,peroello excepción, mediante texto idéntico al que acabamos de transcribir. ierá ingresa La ley 15.283 hace lo propio para todos los bancos de provincias, dóndelaprí oficiales o mixtos. En efecto, dice el art. I9 de la citada ley: “Las dispo- Si, en cam siciones establecidas para las operaciones de crédito real con garanddadsehub tía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a fflj.^es cagc privilegios y ejecución especial, consignado en la Ley Orgánica de di- ¡¡mámente cha institución, como así las que se establezcan en el futuro al respecgarárecié ' to, alcanzarán a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realip‘ cen operaciones similares”. i En todos estos casos, será menester la cancelación expresa, puesto, ®sa que constituyen excepción a la regla sentada en el art. 37 de la ley felpar 17.801, posibilidad que, por otra parte, no deja de estar contemplada ‘Helia e en la misma norma cuando dice .. por el transcurso del tiempo que^Stablezc expresaeste artículo o por el que, ensucaso, establezcan ley es especia- eda$no
les...*. Creemos que aun el sometimiento del plazo de caducidad al °rello plazo de la obligación garantizada, como expresan las leyes citadas, Hua constituye una modificación autorizada en esta parte del dispositivo. d A i — .\ fcjte durante diez años desde su privatización; es decir, que las hipotecas constituidas a par| **3. gt tir del 3 de agosto de 2007, ya no tendrían que tener ese tratamiento. En efecto, el art. 1 ¡I * Igy 28, in fine de la ley 24.855, dispone: “Derógase la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Jj 51^^. Nacional, según texto ordenado por decr. 540 del 26 de marzo de 1993, con excepción de las facultades y privilegios contenidos en los arts. 24, inc. ie, 33,34,36,37,38,39,40,41, 45,47 a 49,51,54 y 56, los que continuarán vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez años a partir de la vigencia de esta ley Bl 11 b — Caducidad de las medidas que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares El inc. 6) del art. 37 se refiere a las anotaciones que menciona el art. 2? jnc. b), es decir, a los embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. Pues bien, estas medidas pueden cancelarse respecto de las hipotecas, pero también sus asientos, sin que medie rogación algu¬na, caducan por el solo transcurso del tiempo. Si el juicio en el que se ordenó la medida dura más que el plazo de caducidad establecido, el embargante o el peticionante de cualquier medida deberán peticionar expresamente que la misma sea renova¬da, pero ello debe efectivizarse antes de producirse la caducidad. De¬berá ingresar un nuevo oficio disponiendo la renovación o reanota¬ción de la precautoria. Si, en cambio, pretendiera renovarse una vez que el plazo de cadu¬cidad se hubiere cumplido, el registro observará el documento, ya que en tales casos sólo procederá una nueva anotación de la precautoria; obviamente, en estos casos la prioridad para este acto y documento ju¬gará recién a partir del nuevo ingreso. Por nuestra parte, estimamos que por ser regla general, tal como lo expresa el artículo que comentamos, sólo será factible negar la ca¬ducidad para aquellas medidas para las que ciertas leyes hayan mar¬cado dicha excepción. No basta con que los códigos de procedimientos no establezca la duración o vigencia de las mismas para determinar que ellas no caducarán. Por ello, no acordamos con Andomo y Marcolín de Andomo, cuan¬do estiman que las anotaciones de litis no caducarían, ya que la fina¬lidad de las mismas es anoticiar durante todo el proceso a quienes pretenden celebrar contratos sobre la cosa en litigio . Creemos que la caducidad de la anotación de litis, como cualquier medida precauto¬ria, opera a los cinco años, salvo que a su respecto se haya estableci¬do, en ley especial, un plazo mayor o menor, o se haya determinado para la misma su vigencia sine die. Art 37 Cancelación de inscripciones y anotaciones 458 f U MOMENTO INICIAL PARA EL COMPUTO .^a 1 DE LOS PLAZOS DE CADUCIDAD ' i-Jjd y ire^w
Vemos que el art. 37 establece que los plazos de caducidad se com¬putarán desde la toma de razón, lo que en rigor de verdad se producij, ^rfllí ría recién cuando se redacta el asiento correspondiente a la medida M^ .¿g ( de que se trate, en el folio pertinente. Sin embargo, como ya lo expli- camos en oportunidad de referimos a la prioridad registral, el sentí- 7¡j jjnefecto,* do técnico de la expresión “toma de razón” no alude al hecho gráfico ' *0 fech de haber asentado la medida o derecho en el folio real, sino a la efec' j •tiva oponibilidad del mismo respecto de terceros. A estos efectos juega un papel preponderante el libro de ordena- ^lainSCTipClOl miento diario regulado en el art. 40 de la ley 17.801. El asiento que astro derecho allí se practica para todo documento que accede, determinando día y ffllela expresi hora de presentación, previo a cualquier tratamiento posterior que amjeentre la f corresponda asignarle, sea inscripción, anotación, observación o re- chazo, marca oficialmente el acceso del documento al Registro. Su ■^OHnoyaea función es justamente determinar temporalmente el mejor derecho. PSegúnla Cí Por ello se le considera un asiento preliminar o preparatorio, ya que justamente precede a los asientos de inscripción8. Desde el punto de vista operativo o práctico, el asiento de presen¬tación, al ser el punto de partida de la “vida registral” de los actos y ^expresa: documentos que acceden, marca el comienzo de todos los plazos re^ de gistrales, tanto el de reserva de prioridad, como el de caducidad, en ^¿elaíecb los asientos temporarios a los que estamos aludiendo en relación con el art. 37 que estamos comentando. l^onso.C Lo que ocurre es que la registración en su lugar o emplazamiento ^^oidadeE gráfico definitivo, a través de la estricta “toma de razón”, estará conpación defi dicionada a que el documento ingresado cumpla con todos los requisi- inserí] tos legales, aspecto que lleva su tiempo, más o menos según la celeriart. j dad que imprima a su proceso cada registro y quedará al descubierto luego de ser calificado y pasar exitosamente el examen de legalidad. Por ello hemos sostenido la necesidad de dar una interpretación ade|§¡ ¡m austemuu i
presentación y la de toma de razón, tal como ya expresamos, puede haber un lapso más o menos prolongado según la calidad del servicio registral . En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en ^ ^aeb todo el proceso que haga más profunda la diferencia entre ambos mob* mentos, pero los efectos de la registración, tanto de las hipotecas pref¡l ^ vistas en el inc. a) del art. 37, como respecto de las medidas en general $ Jgs ffl1 a las que alude el inc. ó) de la citada norma, se generarán a partir de pded1 la fecha de ingreso, es decir del asiento de presentación ; es por ello que su caducidad no puede comenzar sino a partir de ese momento. jbrfjttéfa iiesregistí mnteresp -55- ts...' En CASO ESPECIAL DE LAS INHIBICIONES pr( DISPUESTAS EN LAS QUIEBRAS KcarloS Una mención especial merece la inhibición ordenada en un proce- ^ •s so de quiebra, ya que, en nuestra opinión, hay en este caso una inten^ero>mi ción expresa de apartarse de los plazos de las caducidades determinente sentí nadas en la norma bajo análisis. En efecto, el art. 37 exceptúa su aplinunciamiei cación en aquellos casos en que leyes especiales determinen una vadebecontei nación en los plazos, cuando dice: “... salvo disposición en contrario nldebiene de las leyes... .Aestanc Pues bien, en los arts. 14, 88 y 107 de la ley 24.522, se disponen dársele, ha'' ciertas medidas que aluden a la inhibición del concursado y del fallíi07de la ley do. En algunas de ellas, queda manifiesta la intención de considerar lainhibiciói bienes® ^ adquirí* ?¡¿e ejercite < inhibiciones sine die las previsiones de los arts. 88 y 107 y que, como locitado dio tales, deben quedar registradas indefinidamente hasta que el juez de la quiebra disponga, por efecto de la rehabilitación del fallido, su levantamiento. El art. 14 de la ley 24.522 dispone que: "Cumplidos en debido tiem¬po los requisitos legales, el juez debe dictar resolución que disponga: 1) La declaración de apertura del concurso preventivo, expresando el nombre del concursado y, en su caso, el de los socios con responsabili¬dad limitada... 7) La inhibición general para disponer y gravar bie¬nes registrables del deudor y, en su caso, los de los socios ilimitada¬mente responsables, debiendo ser anotadas en los registros pertinen¬tes ...”. En esta norma se prevé una inhibición general que no deja de ser una precautoria común y corriente y será dable sí, a su respecto, aplicar los plazos de caducidad establecidos para tales medidas en el inc. b) del art. 37 que estamos analizando. Pero, más adelante, al disponerse la quiebra mediante la perti¬nente sentencia, el art. 88 de la ley 24.522 regula el contenido del pro¬nunciamiento judicial respectivo, y dice que la sentencia de quiebra debe contener: “... 2) Orden de anotar la quiebra y la inhibición gene¬ral de bienes en los registros correspondientes....” A esta norma, para llegar a la interpretación que estimamos debe dársele, hay que concordarla con el principio rector sentado en el art. 107 de la ley 24.522. De esta última surge el carácter no caducable de la inhibición ordenada en el proceso de quiebras. En efecto, el artícu¬lo citado dice que: "El fallido queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes existentes a la fecha de la declaración de la quiebra y de los que adquiriera hasta su rehabilitación. El desapoderamiento impide que ejercite los
derechos de disposición y administración”. Esta nor¬ma resulta una transcripción textual del art. llldelaley 19.551,su¬brogada por la ley 24.522 que actualmente rige en la materia, por lo que toda la doctrina elaborada en tomo del viejo dispositivo, resulta de perfecta aplicación respecto del nuevo art. 107. Como puede advertirse, el art. 107 es contundente a la hora de de¬terminar la imposibilidad de efectuar negocio jurídico válido por par¬te del fallido, una vez pronunciada su quiebra. Si bien es cierto que la expresión "queda desapoderado de pleno derecho de sus bienes”, en nuestra opinión no resulta del todo feliz, dado que el desapoderamien¬to implicaría jurídicamente haber perdido la posesión del bien, lo que no ocurre mediante la aplicación del dispositivo, queda claro, en Art. 37 Cancelación de inscripciones y anotaciones t^iaSr ^116 IMHH cambio, que dicha pérdida debe “considerarse jurídicamente” como “¿e producida. v r# «tól En este sentido, la doctrina ha resultado pacífica al apreciar los ! W 1 efectos de la norma. Así, Yadarola expresa que el fallido queda “expropiado de la facultad de disponer 13; Argén agrega que ...comomsita epel consecuencia del auto de quiebra el empresario cesante queda sus- W traído de la posibilidad jurídica de asumir toda posterior obligación 4-n a 1 directa o indirecta cuya incidencia resulte reflejada sobre los interer fgspeC^° sesdelamasa”14. Quintana Ferreyra, por su parte, dice que el pronunciamiento de 'Á ’nüíebta£ la norma: “Ocasiona la pérdida del ejercicio de los derechos de dispor uW eXP1 sición y administración de los bienes; los vocablos disposición y ad™ ministración aluden no sólo a la transferencia de bienes, sino tam- ijaloSCiBCO bién a su gravamen y a la celebración de actos jurídicos que de una u ¿puesto que i <■ otra manera importen deterioro patrimonial”15. ^ ffo obstai Por ello estimamos que todos estos conceptos elaborados por la .plante la in doctrina especializada en concursos y quiebras, en cuanto a los fines perseguidos por la norma contenida actualmente en el art. 107 de la áiec . ley 24.522, deben hacerse efectivos también en el ámbito registral, Requiebras, C determinando una excepción a la caducidad o pérdida de vigencia de álpatrimoniC las inhibiciones dispuestas en quiebras. Si el derecho registral pro¬cura la seguridad, como uno de los postulados fundamentales de la publicidad registral, no puede concebirse que no contemple esta par¬ticularidad de una norma sustancial. Aese respecto, resulta ilustrativo y contundente Ahumada, cuan¬do expresa que: “Las consecuencias del desapoderamiento afectan absolutamente el patrimonio del deudor ocasionando la indisponibi¬lidad de los objetos que lo componen, perdiendo el quebrado la dispo¬sición de sus bienes, ya que no podrá actuar ni siquiera con orden ju¬dicial. Estas características y la sujeción del plazo de vigencia de es¬ta inhibición a las actuaciones del proceso, nos permiten afirmar que 13 Yadarola, “El problema dogmático de la falencia”, en Libro homenaje a Yadaro- la, t.n,p. 267. i Argeri, Laquiebray demás procesos concúrsales, t. 2,p. 170. H| ■ Quintana Ferreyra, Concursos. Ley 19.551 y modificatorias, comentada, anota¬da y concordada, t. II, p. 247. ¡M|
estamos ante una excepción del principio general de la durabilidad registral de las providencias cautelares, y que la caducidad registral de esta medida no puede operar hasta tanto el tribunal se lo comuni¬que al Registro” .^ La situación de “desapoderamiento”, que, como quedó dicho, debe mantenerse durante todo el proceso, nos permite acordar con el des¬tacado autor cordobés que las inhibiciones dispuestas en las quie¬bras, fundadas en el art. 107 de la ley 24.522, resultan sine die, y só¬lo pueden cancelarse mediante comunicación especial del juzgado de quiebras respecto a la habilitación del fallido. Cornejo, en contra de lo que venimos expresando, respecto de la vieja ley de quiebras, que en su art. 111 contenía la misma norma del nuevo art. 107, expresa que estas inhibiciones caducan de pleno de¬recho a los cinco años, por aplicación del art. 37 que estamos comen¬tando, puesto que la ley no ha fijado plazo alguno especial para estas medidas. No obstante, el destacado registralista salteño manifiesta más adelante la inconveniencia de esta caducidad, y se pronuncia por la necesidad de tornarlas no caducables en una futura reforma a la ley de quiebras, dado que la medida propende a proteger la integri¬dad del patrimonio del deudor . CAPITULO X DE LA ORGANIZACION DE LOS REGISTROS Art. 38. [Forma y req uisitos para la organización y funcionamiento DE LOS REGISTROS. TRAMITE DE LAS IMPUGNACIONES]. —La organización, funcionamiento y número de los Registros de la Propiedad, el proce¬dimiento de registración y el trámite correspondiente a las impug¬naciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades, serán establecidas por las leyes y reglamentaciones lo¬cales. Como corresponde a un sistema republicano y federal, el artículo analizado determina que cada provincia, en uso de las facultades no delegadas a la Nación, pueda disponer la organización, funciona¬miento y número de registros que ejerzan las atribuciones reglamen¬tadas en la ley nacional 17.801. La Nación impone las exigencias bá¬sicas y las provincias las reglamentan para adecuarlas a sus norma¬tivas propias, adaptándose a sus particularidades, costumbres y re¬glamentaciones procedimentales. Es así como algunas provincias han decidido la descentralización de su Registro; tal como ocurre en Entre Ríos, Santa Fe, San Juan, Mendoza y Buenos Aires. En esta última, en realidad, el Registro no se ha descentralizado, sino que se han incorporado distintas bocas de expendio de información y recepción de documentación (Azul, Bahía Blanca y Mar del Plata), lo que permite gozar de las ventajas de un Registro único, pero con un mayor acercamiento a los usuarios. En este sentido, el aporte informático ha sido importante, ya que permi¬te mantener la información en una sola base, facilitando, sin embar¬go, su acercamiento a distintas localidades del interior provincial. «*parac ¿tope? En el < res, en el deejercic gistroda condicil IW ley5771) ts. 43 y 4( director y losrequis Iey5760). der Judia dónde Re nizará y f das délas Entode ?o de direí nal, parai mentos qu Coni, hay: d°suspen< . ¿KT. 39. i Aguarda ^godeqi piones i rencom
En casi todas las demarcaciones, el Registro de la Propiedad In¬mueble depende del Poder Ejecutivo provincial. Sin embargo, no ha sido así siempre; en Santa fe estuvo un tiempo a cargo del Poder Ju¬dicial, pero ya depende del poder administrador. Aun en la actuali¬dad, en Mendoza, San Juan y Neuquén, por ejemplo, el Registro In¬mobiliario depende del Poder Judicial. Algunos están enmarcados en el ámbito de actuación del Ministe¬rio de Economía o Finanzas, según la demarcación. Pero, al decir de García Coni, lo correcto y conveniente sería que dependieran del Mi¬nisterio de Gobierno de cada provincia. Apunta el destacado regis- tralista que los Ministerios de Gobierno se encuentran más cerca de los Colegios de Escribanos, que suelen ser, a través de leyes convenio, los que colaboran asiduamente con los Registros provinciales, pues¬to que el 80% de la documentación que accede a los Registros inmobi¬liarios resulta de procedencia notarial2. En cuanto a la Dirección, en casi todas las demarcaciones se exige el título de notario o abogado, tanto para el director como para el sub¬director. Sólo en la provincia de Buenos Aires se admite a profesiona¬les de otras especialidades. Así, leemos en el art. 51 del decr.-ley 11.643, modificado por ley 13.405, que: “El Director Provincial del Registro de la Propiedad deberá reunir los siguientes requisitos: a) ser argentino, nativo o naturalizado; b) poseer título universitario, con cinco años como mínimo de ejercicio profesional e idoneidad acre¬ditada; c) tener más de veinticinco años de edad”. Luego, en el art. 52, remarcando la posibilidad que plantea el art. 51, se deja sentado que la función de director es incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado, escribano, procurador, mge-
l¡0 GfU*^ >Qlv%niero, agrimensor o martiliero. De manera tal que podemos extraer inductivamente de los dispositivos analizados que la exigencia del grado universitario lo es nada más que para garantizar una cierta preparación intelectual del funcionario al que se encargue la Direc¬ción, pero no se busca con ella una especialización concreta del mismo. En el decr.-regí. 2080/80 para la Ciudad Autónoma de Buenos Ai¬res, en el art. 165, se exige título de abogado o escribano con cinco años de ejercicio para poder acceder a la función de director general del Re¬gistro de Propiedades. El subdirector general debe reunir las mismas condiciones. íllÉt RÉ Igual criterio se sigue en las provincias de Córdoba (arts. 58 y 60, ley 5771), Santa Fe (arts. 73 y 78, ley 6435), Santiago del Estero (ar¬ts. 43 y 46 bis, ley 3813). En San Luis se dispone también, amén del director y subdirector, un asesor técnico general y todos deben reunir los requisitos de tener título de escribano o abogado (arts. 45,46 y 47, ¡raniell | ley 5760). En la provincia de Mendoza, cuyo registro depende del Po¬icado#! der Judicial provincial, en el decr. 155/80 se establece que: “LaDirecfláscewfcl yes COI#5
ción de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia se orga¬
■II K nizará y funcionará en base a las siguientes normas complementa¬rias de las disposiciones de la ley nacional 17.801”. En todas las jurisdicciones se establece la necesidad de que el car¬go de director y subdirector sea incompatible con el ejercicio profesio¬nal, para garantizar la imparcialidad en la calificación de los docu- $0flesS£ii! mentos que acceden. Sin embargo, como puntualiza y critica García te» Coni, hay registros en los que esa incompatibilidad no existe o ha si- do suspendida3. jf ART. 39. [Guarda y conservación de la documentación Registral]. — ,.j fll jA La guarda y conservación de la documentación registral estará a 1 M c<*rgo de quien diríja el Registro, quien deberá tomar todas las pre•/lor I cauciones necesarias afín de impedir el dolo o las falsedades quepull ^ 1§ dieren cometerse en ella. lP H .fe García Coni, Procedimientoinscriptorio, p. 45. Comenta el autor, en breve escoi ^ |P 11. “O, que, cuando él se desempeñó como director de un Registro, consideró “elemental” imll- . ■ ^°ner8esu propia incompatibilidad. GUARDA Y CONSERVACIÓN DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL En otros tiempos, cuando los registros no resultaban tan vastos en ja acci° cuanto a información se refiere, se permitía acceder a la información ^ aplic de manera directa, lo que constituía, como hemos visto al analizar el ^ cas ¿lacap1 los emp art. 27, una forma de publicidad que justamente por esa circunstan¬cia se denominaba “publicidad directa”. Amén de los informes y copias a los que alude el dispositivo del art. 27 de la ley 17.801, se permitía también la publicidad por exhibición su\. de los libros y hasta la de las matrículas de folio real. En una sala de P, lectura se acercaba al usuario el tomo pertinente, en el sistema cau¬sal, o se permitía la lectura de las matrículas a través de un cristal, bienio 1 para evitar su adulteración, en el sistema de folio real. Hoy en día se ® _ encuentra reducido a supuestos muy excepcionales el acceso directo nías civ al asiento registral. Sólo por ejemplificar con algunas legislaciones y 1113, locales, leemos en el art. 66 del decr.-regl. 2080/80 que: “La consulta ños que directa de asientos podrá ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por otros medios técnicos de reproducción”. Igual¬mente en la provincia de Córdoba, en el art. 30 de la ley 5771 se esta¬blece que: “La Dirección determinará el lugar, forma y horario en que En 1( la documentación podrá ser consultada, quedando prohibido el uso sistemé de elementos que de cualquier manera posibiliten la adulteración,pérber£ pr dida o sustracción de ella”. es atril En la actualidad, es ésta la regla general en todos los registros del mamei país, frente a los riesgos de adulteración o sustracción de la documen- tación registral y sólo en muy raras oportunidades las constancias taño a] serán obj eto de exhibición directa. Este recaudo obedece a que el director del Registro es responsableBuen de la conservación y guarda de la documentación registral, según lo .
1 1 prudenc que pro] establece la norma que estamos comentando, tanto de los documen¬tos que acceden para su Registro, como de los libros, folios y demás documentos accesorios del proceso registral. La norma, en concordancia con la responsabilidad atribuida, con¬cede también la facultad al director para adoptar las medidas que es¬time convenientes para evitar las falsedades. Esto quiere decir que faprime vil o per It8É': más allá de las facultades que concedan las reglamentaciones loca¡|¡¡¡|¡ les, por ley nacional, el director estará facultado para adoptar las medidas que, según las circunstancias, fueren menester para evitar fal¬sedades, sean supresiones, alteraciones o contrafacciones. La responsabilidad del director respecto de los actos que realiza¬ren sus dependientes se funda en el deber de vigilancia y control de la acción de los jefes de sección y éstos de los empleados a su cargo1. Es aplicación de la culpa in vigilando, pero también corresponde en este caso referirse a la culpa in eligendo, dado que él debe propender a la capacitación necesaria, responsabilidad y conducta adecuada de los empleados del Registro, en el momento de admitirlos para ocupar sus cargos. El grado de atribución que pueda tener cada director, en particular, para elegir los empleados que se desempeñarán bajo sus mandatos, dependerá de la política de Estado asumida por cada go¬bierno provincial. El Estado, como responsable indirecto, por aplicación de las nor¬mas civiles que regulan la responsabilidad en estos casos (arts. 1112 y 1113, Cód. Civil), será, en definitiva, quien deberá resarcir los da¬ños que no pudieron evitarse. • La reconstrucción de asientos En los casos de deterioro, adulteración o supresión de folios, en los sistemas causales, o de las matrículas en los casos de folio real, se de¬berá proceder a la reconstrucción de dicha documentación. Esta tarea es atribución de la Dirección de cada Registro. El tema se halla ínti¬mamente relacionado con las inexactitudes, por ello nos hemos refe¬rido ya a los supuestos de destrucción de asientos en nuestro comen¬tario al art. 35, al que remitimos para un mayor desarrollo. Aeste respecto, el decr.-regl. 2080/80 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, prevé en su art. 82, que la reconstrucción de asientos ¡ f deteriorados o faltantes se efectuará por expediente administrativo, ñ ||f| 1 La responsabilidad puede ser “preventiva”, cuando aludimos a la diligencia y prudencia puesta en los menesteres que le son propios y que evita causar daños (es la que propone la norma bajo estudio); “resarcitoria”, cuando frente al incumplimiento de WH primera se genera un daño que debe repararse (arts. 1077 y 1109, Cód. Civil); y “san- |ni óonatoria", cuando se procura tan sólo la sanción al responsable de cierta acción, sea ciWj vilo penal y, obviamente, sin que necesariamente se excluya la responsabilidad resarciJl ,'P^I ¡ü siempre es inmanente al daño ocasionado. Art. 4Q De la organización de los Registros .¡qJI < ®s«:' '' J|¡¡1 tomando como base el documento inscripto que originó el asiento, las r
constancias catastrales registradas en la oficina respectiva, la infor¬mación resultante de los ficheros de gravámenes y titulares que liejj} ve el registro, las copias, constancias y demás elementos útiles que puedan extraerse de expedientes judiciales o administrativos vincuosreferi Jaddedeja ra lados al asiento, a cuyo efecto la Dirección del Registro podrá solici¬ tar dichos elementos a las autoridades respectivas, y todo otro elementó que contribuya a fundar la reconstrucción. ¿iñgT6S0 de 13En la provincia de Córdoba, el supuesto está previsto en el art. 47 Ipilidadregfi que en su parte final establece: “El Director ordenará de oficio la rec¡sotivó que adelí tificación, aclaración o modificación de errores evidentes del Registro i jurídico sentí y la reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o faltan- . ,, ,.. tes. Dejará constancia de los documentos utilizados para ello” .Igual ^ \ dispositivo encontramos en la provincia de San Luis, en el art. 38 de “'Miento de 11 la ley 5760. ^indubitada'. En cuanto a la fuente de datos adecuados para ordenar la rectifica-deordenami* ción, actualmente se cuenta en gran medida con los aportes de la in„ • formática, que brinda algunos detalles de los elementos que pudieren ^ ™ar faltar frente a la pérdida del asiento original. Tanto más en las demar’ e numí caciones que tienen implementado el llamado “folio real electrónico”, ac&da doc cuyo soporte informático es integral y respecto de todos los elementos ^cada de la relación jurídica. Pero más allá de la atinencia en cuanto a la res- J^trui i ponsabilidad que pueda caberle al Registro como entidad, y al direc^poiai o tor por la pérdida, destrucción o deterioro de la documentación regis. v>eg Si. A I» destruida o alterada, es evidente que sólo los jueces podrán disponer ^ J *0, 24 y c dicha reconstrucción. Obviamente sin descartar la correspondiente V‘ tral, cuando resultare imposible la recuperación de la información ||t UlClQyv J indemnización que deberá el Estado por el mal desempeño de su fun- cionario registral, según lo prescripto en el art. 1112 del Código Civil. s m,: ART. 40. [Ordenamiento diario. Elasiento de presentación]. —EIRe|S| gistro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentaII(j ción local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se ano'Ai|ÍRn, « 1 iV'fflfflfl 8 tará la presentación de los documentos por orden cronológico, asig¬nándoles el número correlativo que les corresponda. — §1 — EL LIBRO DE ORDENAMIENTO DIARIO Ya nos hemos referido en reiteradas ocasiones durante esta obra a la necesidad de dejar sentada las prioridades registrales conforme al orden de ingreso de la documentación que accede al Registro.
Es la prioridad registral referida en los arts. 17 y 19 de la ley 17.801 lo que motivó que adelantáramos el análisis del art. 40. Ocurre que el principio jurídico sentado en el brocárdico «prior in tempore potior in iure» exige, en el ámbito registral, dejar acreditado de manera feha¬ciente el momento de ingreso del documento, pues bien, ello se logra de manera indubitada merced al asiento de presentación consignado en el libro de ordenamiento diario 1. Este asiento de presentación im¬plica también asignar un número de orden al documento que accede al Registro, y ese número es el que termina adjudicando un orden de prioridades a cada documento. Por ello, estrictamente el número de¬be ser único para cada documento, ya que es el orden numérico el que permite reconstruir el instante mismo de su ingreso respecto de los otros actos oponibles2. Todos los plazos registrales, salvo cuando media reserva de priori¬dad (arts. 52,23,24 y 25), se computarán a partir del asiento en el li¬bro diario. El mejor derecho del primero en el tiempo aparecerá de manera automática según el orden de ingreso al Registro. Aeste res¬pecto, como también habíamos adelantado, hacen un importante aporte los sistemas informáticos que permiten la recepción de la do¬cumentación por varias bocas de ingreso, permitiendo igualmente la asignación del número correlativo que menciona la norma. Antes, es¬ta posibilidad resultaba casi imposible y debía reducirse a una única mesa de recepción para poder asignar un número único conforme al orden de ingreso de la documentación. Por ello, García Coni critica¬ba al art. 40 y también al art. 19 por haber optado por el sistema nuHemández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 178. Q Villa.ro, Elementos de derecho registral inmobiliario, p. 53; López de Zavalía, So ln^r°ductorio al derecho registral, p. 381. meral para el cómputo de la prioridad directa, “...ya que en Regis¬tros con gran afluencia documental y varias bocas de acceso hubiera sido más útil el método de la cronología pura (hora y fracción), como el que sigue el Registro Nacional de Buques.. .”3. n roces0 ^jeioP :jf¡P ¡■I j»el»ent0J 0ovase,yd del Cód. C §2 EL asiento de presentación Pues bien e «‘desde qu Igualmente e igüs,inMbici( alaparte final kapartirdela *s exponiendo da por la ñora brecho o medidí ^ento de presei Un frecuente
^cancelación So la cancela ^España, art la mención Nc La constancia escrita, aun en soporte informático, del instante mismo en que ingresa un documento constituye el llamado “asiento de presentación”, cuyo objetivo y principal efecto, como habíamos di¬cho en oportunidad de anotar los arts. 49y 19, radica en la determina¬ción precisa del tiempo de ingreso de un documento en relación con otros actos y documentos que pudieren entrar en colisión con él. Es este asiento, el que permitirá asignar el “mejor derecho” del que habla el proloquio «prior in tempore...», obviamente, previa determi¬nación del cumplimiento de los plazos establecidos para la reserva de prioridad de los arts. 23 y 24 y el del art. 5S. Por ello, Roca Sastre lo considera un “asiento preliminar o preparatorio”, pues precede a los asientos de inscripción4. farseen la .Usta exige %ti °^eTn^S> Lque el asi< Si CSbargo, s: «ca P°r ejen Ya hemos expresado también que desde el punto de vista operati¬vo el asiento de presentación marca el comienzo de todos los plazos registrales, tanto del de reserva de prioridad, como del de caducidad, en los asientos temporarios a los que hemos aludido al comentar el art. 37. Por ello la expresión “toma de razón” utilizada por la ley 17.801, no debe aplicarse sólo a la registración y emplazamiento de¬finitivo de un derecho o medida determinados. En diversas oportuni¬dades, sobre todo al referirse a oponibilidades, aunque no lo digan ex¬presamente, las leyes aluden a la toma de razón, cuando en realidad se están remitiendo al asiento de presentación5. Así ocurre en Espa¬ña, país en el que, merced al art. 24 de la Ley Hipotecaria, se conside¬ra como fecha de la inscripción la del asiento de presentación, que de¬berá constar en la inscripción misma. | García Coni, Procedimiento inscriptorio, p. 28. I Roca Sastre - Roca Sastre Muncunill, Derecho hipotecario, t. II, p. 829. i Cornejo, Derecho registral inmobiliario, p. 130. 3 % En algunas oportunidades puede haber un atraso generalizado en todo el proceso que haga más profunda la diferencia entre ambos mo¬mentos, pero los efectos de la registración se generarán a partir de la fecha de ingreso, es decir, del asiento de presentación . Como ejem¬plo de lo que venimos exponiendo podemos citar el ya comentado art. 37, que, al referirse a la caducidad de asientos, determina que cadu¬cará el asiento de hipoteca al vencimiento del plazo legal, si antes no se renovase, y dicho plazo legal es, conforme a lo establecido por el art. 3197 del Cód. Civil, pasados los veinte años “desde que fue registra¬da”. Pues bien esta expresión “desde que fue registrada” debe leerse como “desde que se hizo oponible”. Igualmente establece el art. 37 que las medidas precautorias, em¬bargos, inhibiciones, etcétera, caducarán a los cinco años. Ahora bien, en la parte final del citado art. 37, se expresa que “los plazos se cuen¬tan a partir de la toma de razón”. Estimamos, conforme a lo que veni¬mos exponiendo, que el sentido de la expresión “toma de razón” utili¬zada por la norma alude al comienzo de la oponibilidad registral del derecho o
medida asentada, y ese momento estará determinado por el asiento de presentación en el libro diario. Un frecuente problema que se plantea en la práctica es el ingreso de la cancelación del asiento principal sin que se peticione al mismo tiempo la cancelación del de presentación. Téngase presente que, tan¬to en España, art. 24 de la Ley Hipotecaria, como en la Argentina, se exige la mención del asiento de presentación (el número de diario) al practicarse en la matrícula el asiento definitivo. En efecto, en la ley 17.801, esta exigencia aparece en el art. 12, in fine cuando dice: “Se ex¬presará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro”. Pues bien, esta exigencia favorece la idea errónea de con¬siderar que el asiento de presentación mantiene su vigencia junto al definitivo . Sin embargo, si al solicitarse la cancelación de un derecho real de hipoteca, por ejemplo, o de una medida precautoria, no se peticiona en sed también la cancelación del asiento del libro diario, el registrador sue^da le observar el documento exigiéndola expresamente. gn ^ Creemos que ello no es menester por dos motivos. En primer lugar , porque dicho asiento sólo tenía vigor mientras el documento estaba f interés de los ti en proceso de registración definitiva, pero una vez que la obtuvo, pier¬de toda eficacia y sólo sirve para lograr la reconstrucción de las priori¬dades en caso de conflicto. Se trata de un asiento que ya no tiene vigen¬cia y que, por ende, no necesita ser cancelado. En segundo lugar porCa oni1 que por aplicación de la regla «accesorio sequitursumprincipóle», aun * ’ cuando se considerase que el asiento tenía vigencia a pesar de la regis- tramite tración definitiva del documento, si se extinguió lo principal, otro tan- °as > Pe to habrá ocurrido con lo accesorio. retencio Para complementar el análisis de este dispositivo remitimos a los yauiscr. comentarios a los arts. 59,17,18,19,23,24 y 25. registral actualid; nes recaí ART. 41. [Alcance limitado de las normas de carácter adminístrate mejora d VO O tributario]. —No podrá restringirse o limitarse la inmediata controles inscripción de los títulos en el Registro mediante normas de carácp0r el eré ter administrativo o tributario. Sin. eil ¡p|pf! I ¡¡¡i § .11 tadescoi Esta norma procura evitar todo obstáculo a la registración de los rer actos y documentos establecidos en los arts. 29 y 39 de la ley 17.801, lo- ^ • grando así un sinceramiento de la situación dominial inmobiliaria ^ ^ con total independencia de las deudas que pudieran generarse con motivo del acto o que pudieran existir respecto de los inmuebles obmpiin jeto de la registración. Tampoco podría resultar impedimento algue un Ke na exigencia puramente administrativa. Así, p §1 NORMAS TRIBUTARIAS 42, me. c hsoblig km uebl Públicos I Ma 3 r-
El imperativo estatal del cobro de los tributos no constituye una traba de la registración, y se propicia, de esta manera, que la reali¬dad registral se corresponda lo más fielmente posible con la extrarre¬gistral, aun a costa de la percepción y eficaz control del incumpli^ Ah miento tributario o administrativo. Como apunta Ahumada, la ley cede la percepción conminativa a través de la exigencia de su abono
í 2 3 4 en sede registral, a cambio de la importante dosis de seguridad que brinda la efectiva inscripción de los derechos . En general, este principio constituye toda una novedad en el mo- dus operandi del Estado en materia legislativa. Hasta se ha llegado a sostener que el nacimiento mismo de los Registros se debe más al interés recaudatorio de contar con el sujeto titular obligado al pago de los tributos, entre otros fines, que a lograr la seguridad por la ins¬cripción del efectivo dominus2. En efecto, antes de las leyes 17.711 y 17.801, era frecuente que en las provincias debiera formularse un trámite previo para lograr la expedición de los llamados “libre deu¬das”, pero no ya sólo como cumplimiento de la obligación notarial de retención, sino para lograr la efectiva registración de los derechos cu¬ya inscripción se peticionaba; por ello se acompañaban a los títulos registrables las dichas constancias de los entes recaudadores. En la actualidad, esa documentación ya no accede, por lo menos no a los fi¬nes recaudatorios. También ayudó a esta situación la organización y mejora de los catastros parcelarios a quienes se han remitido muchos controles tributarios por ser el organismo más indicado para velar por el crédito fiscal3. Sin embargo, podríamos preguntarnos si está dentro de las facul¬tades constitucionales de la Nación imponer a las provincias seme¬jante renunciamiento. En general, el Estado aprovecha los momen¬tos importantes de la vida jurídica de las personas, sobre todo cuan¬do éstos exteriorizan la capacidad contributiva, para obligarlas al cumplimiento de sus obligaciones tributarias. A ello se debe que más de un Registro local se resista a la aplicación de la norma4. Así, por ejemplo, en la ley 5760 de la provincia de San Luis, el art. 42, inc. c) determina que: “Los títulos a los fines del cumplimiento de las obligaciones fiscales, podrán ingresar al Registro de la Propiedad Inmueble, ya conformados por la Dirección Provincial de Ingresos Públicos, Area RentasIgualmente ocurre en la provincia de CórdoArt. 41 De la organización de los Registros ¿¡jf. ■ le: ba, con la ley 5771, que en su art. 51 establece una norma similar en su primera parte a la de la ley nacional, pero con la aclaración en cuan^ to a que los impuestos que no obstaculizan la registración son los que ^ son propios del inmueble objeto del acto registrable, no así los que fue- ^1
ren motivo de la instrumentación misma. También al final del artícu¬lo se efectúa una diferencia trascendente que, al obligar al Registro a & verificar el pago de los impuestos a los sellos y la tasa retributiva del po1 servicio registral, la varía totalmente. fli1 El art. 51 de la ley 5771 comienza diciendo que: “Nopodrá restrin- girse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el Registro / mediante normas de carácter administrativo o tributario que gravan gp l los inmuebles objeto de los mismos sin perjuicio de las responsabili*0g < dad solidaria de los funcionarios que autoricen los actos establecidos en las leyes pertinentes”, pero luego agrega que: “El Registro controla-^ ^ rá las demás obligaciones emergentes con motivo del acto o instrumen- g. jeJ to”. Como puede advertirse, desde la primera parte ya efectúa la acla¬ración en cuanto a que lo que no impide la registración serán las cues¬tiones administrativas y tributarias relacionadas a los inmuebles ob¬jeto del acto, pero no así las que recaigan sobre el documento mismo y Al obviamente, la tasa retributiva del servicio registral de inscripción o BLE]anotación; es decir, el impuesto a la instrumentación, sellos y tasas. muel Tbdo lo contrario, por expresa disposición de la norma del art. 51 ciy de l tado, en la provincia de Córdoba el Registro verifica el cumplimiento para de las citadas gabelas, y negará la registración definitiva hasta queyuva las mismas se hayan abonado. ¿j — §2 — EXIGENCIAS ADMINISTRATIVAS penó Regi de di nica Podrían entrar en el debate las leyes que regulan la problemática gistr catastral que, como ya lo hemos expresado al comentar el art. 12, se Por le encuentra regulada por ley 26.209, de constitucionalidad dudosa en nuestra opinión . Respecto de ésta, bien podría decirse que la exigen¬cia administrativa de lograr el certificado catastral al que alude la ley 26.209 estaría en franca violación del art. 41 de la ley 17.801 que estamos comentando. Para más, recordemos que la referencia que hace a los planos y a la nomenclatura catastral el art. 12 de esta últi¬ma ley, lo es sólo “cuando existan”. Para un mayor análisis remitimos al comentario efectuado en oportunidad de analizar el art. 12. Otro tanto podría decirse de la exigencia de la constancia del CUIT, CUIL o CDI, que aparece en la ley registral nacional, en el art. 3S bis, por disposición de la ley 25.345. Este recaudo sería una exigencia ad¬ministrativa que obstaculiza la registración de los documentos, en franca contradicción con el art. 41 de la ley 17.801. A estos efectos debe remarcarse que, a diferencia de lo que ocurre en las leyes provinciales citadas en cuanto a los impuestos, para es¬tos dos últimos supuestos (leyes 25.345 y 26.209) la excepción está planteada en leyes déla misma entidad y jerarquía que la ley 17.801, de manera que no podrían ser objeto de reproche sino que deben con¬siderarse legítimos supuestos de excepción al art. 41. ART. 41 «bis». [Consejo FederaldeRegistrosdelaPropiedad Inmue¬ble], — Créase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad In¬mueble, el que estará integrado por todos los registros provinciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el que dictará las normas para su organización y funcionamiento y tendrá como misión coad¬yuvar al cumplimiento de la presente ley. ki
El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble pro- ^ penderá a la aplicación integral y uniforme de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad Inmueble, al desarrollo y modernización de dichos registros en el marco de su más efectiva coordinación téc¬nica y jurídica, y al mejoramiento del servicio de la publicidad re¬gistral inmobiliaria en todo el territorio del país [artículo agregado por ley 26.387, sancionada el 2615108y promulgada de hecho el 19/6/08]. -§1- El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble En la ciudad de La Plata, el 27 de noviembre de 1964, se realizó la I Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Incias argentinas y en la actualidad también de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. efl IIP mueble” \ Desde esa fecha y de manera ininterrumpida, se han veniS>° c( do celebrando año tras año, con la participación de todas las provine# o ■..ni. • / V Estas reuniones han generado importante doctrina de interpreta- arcrlte ción de las leyes vinculadas con el quehacer registral inmobiliario, quesU sobre todo por la experiencia del contacto directo que tienen a diario jplicac los directores de registros con el problema registral que, como ocurre ^ ser, en materia jurídica, más que en otras disciplinas, suele presentar de?0 (^yi pretaci Debe masiadas diferencias entre el campo teórico y el práctico. Es a causa de la importancia que se le asignaron a los aportes rea¬lizados por estos encuentros, que en 1976, por decreto nacional 1746, se las reconoce oficialmente. ■^c Pues bien, con la reciente modificación a la ley 17.801, que consis^ te en el agregado del art. 41 bis, ya se encuentran amparadas en suconseci oficialidad por el cuerpo normativo más importante en materia re- en su °I gistral. Tienen actualmente un reconocimiento institucional en la reales, misma ley motivo de su organización y funcionamiento. Nacion¡ Sus atribuciones, amén de propender a la unificación interpreta- cament tiva e integral, también comprenden la organización de los ya referítratami dos encuentros para lograr el desarrollo y modernización de los regislocales. tros del país, así como el mejoramiento del servicio de publicidad inEl tr mobiliaria. aplicad Tal como ocurrió con la creación de la Dirección Nacional de la mos la Propiedad Automotor, mediante decr.-ley 6582/58, con la propia ley que cor 17.8012, y también con la reciente Ley de Catastro 26.209, que crea en algu igualmente un Consejo Federal, la Nación, frente a un problema punse tual, acude a solucionarlo de manera uniforme para todo el país. Por j* raldeR Pacífica lo los c< 1 García Coni, Procedimiento inscriptorio} p. 27. 2 García Coni expresa: “Algunos interlocutores observaron que el proyecto aludido ^^ contenía normas de tipo procesal cuyo dictado correspondía a las provincias por encuar, drar en sus facultades no delegadas. Así, fue aclarada la norma del art. (? en cuanto ha||| |g bilitaba al autor del documento para solicitar la inscripción y por esa vía podía burlarse, ^pÍ6(J
ante el predominio de la ley nacional (art. 31, Const. Nacional), las disposiciones locales |j|| | sobre defensa de las demarcaciones notariales que rige (con o sin excepciones de ||¡lB M | |||| cidad) en casi todas las provincias argentinas” |Procedimiento inscriptoriof ps. 27 y 28). ^bía W el ello no podría reprochársele a este art. 41 bis una indebida intromi¬sión de la Nación en cuestiones que competen a las provincias por no estar comprendidas dentro de las facultades delegadas a la Nación (arts. 31 y 121, Carta Magna). Es ya universalmente aceptado que, en algunas oportunidades, las normas de fondo deben unificar y cre¬ar criterios similares e iguales tratos a ciertos derechos o procesos, ya que su excesiva diferencia en los trámites puede alterar también la aplicación de normas constitucionales de similar trascendencia, co¬mo ser, el principio de igualdad ante la ley y la existencia de un Códi¬go Civil único cuya aplicación puede también depender de la inter¬pretación de normas registrales. Debe tenerse presente, a ese respecto, que por aplicación de los arts. 2505 del Cód. Civil y 29 de la ley 17.801, los efectos registrales han dejado de ser sólo formales, y se les han asignado importantes consecuencias también sustanciales, conforme lo hemos expresado en su oportunidad. La oponibilidad o inoponibilidad de los derechos reales, regulados en el Código Civil, resorte exclusivo del Congreso Nacional (art. 75, inc. 12, Const. Nacional), constituye un efecto típi¬camente sustancial que debe contemporizarse armónicamente con el tratamiento registral que reciba cada derecho en las demarcaciones locales. El tratamiento diferenciado de ciertas situaciones dificulta la aplicación de las normas registrales. Así, a manera de ejemplo cita¬mos la exigencia de registración de las declaratorias de herederos que,como vimos en oportunidad de analizar el art. 22delaley 17.801, en algunas demarcaciones se registran obligatoriamente y en otras se impide totalmente su anotación. Es de esperar, sin embargo, que las autoridades del Consejo Fede¬ral de Registros sean lo suficientemente prudentes para no alterar la pacífica realización de las prerrogativas formales que conceden tan¬to los códigos procesales provinciales, como otras leyes orgánicas, puesto que a éstas les competen en virtud del art. 121 de la Cons¬titución N acional. En la “XLIV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble”, celebrada en agosto de 2007, se consideró la ríea de consensuar el Consejo Federal, tomando como modelo el que se había implementado en 2006 en la Ley Nacional de Catastro, art. 15 de la ley 26.209. Aunque proyectando la norma en distintos artículos de la ley 17.801, se resolvió propiciar la sanción de la ley y agre- gado de la norma que estamos analizando. fr ' En agosto de 2008 en la “XLV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble” se eligieron, las autoridades del ¡fu $ ., ^ Consejo Federal de Registros Inmobiliarios, y se puso en marcha ofi- \ t cial lo que ya era realidad en el terreno de los hechos, premiando al mismo tiempo con la coronación de sus esfuerzos a quienes habían ve-^ üqs nido organizando, asistiendo y defendiendo los intereses de la publi- , g ¿ú cidad, tanto material como formal, en los cuarenta y cinco encuentros ;0 ya realizados. iyS
Sólo a los fines ilustrativos y para contribuir a la divulgación de tan \ importante acontecimiento transcribiremos el acta de elección de au¬toridades durante la “XLV Reunión Nacional de Directores de Re- ..pr.JuW gistros de la Propiedad Inmueble”: Carta Orgánica del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble -¡jtFelipS PeC En la ciudad de Mendoza, provincia del mismo nombre, en el marco indispone as iMerlegislí de la “XLV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propie¬dad Inmueble”, con la asistencia de los señores Directores y Represen¬tantes de los siguientes Registros: Rosario, Esc. Octavio Ernesto Mai- no; Santa Fe, Dr. José Eduardo Parma; Santiago del Estero, Dra. JuatFinalmenti na Elizabeth Valdéz; Entre Ríos, Dra. Eda Raquel Caramelle de ArAleadas S€ goarin; San Juan, Esc. Adriana Lorenzatti; San Luis, Dra Sonia Silp via Pansa; Neuquén, Dra. María Laura Suárez; Catamarca, Dra. Ma¬ría Fernanda Rosales Andreotti; Córdoba, Dra. María Cristina Cáce- res; Río Negro, Dra. Olga Patricia Alonso; Salta, Dr. Esteban García Bes; Jujuy, Esc. Julio Esteban Acuña; Santa Cruz, Sra. Julia Ménica Vivas; Chubut, Esc. Adriana Silvina Ferian; La Rioja, Dra. Adriana '^Was rjB Bustos; Chaco, Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo; La Pla¬ta, provincia de Buenos Aires, Dr. Julio Arturo Pángaro, Tucumán; Esc. María Laura Ojeda Uriburu, Mendoza; Dra. Paula Alfonso; Co¬rrientes, Dra. María Eugenia Demetrio; Capital Federal, Dr. Alberto Federico Ruiz de Erenchun, se considera el Proyecto de Carta Orgá¬nica constitutiva del Consejo Federal de Registros de la Propiedad In¬mueble de conformidad con lo establecido en el art. 41 bis de la ley 17.801 incorporado por la ley 26.387 del 28 de mayo de 2008. En con¬secuencia según lo establecido en la primera parte del artículo citado, los integrantes de esta Reunión Nacional, facultados para dictar las normas y la organización que establezca el funcionamiento, resuel-
ve: i) Después de haber considerado el texto del Proyecto puesto a con¬sideración, se lo aprueba en general pasando a tratarse cada uno de sus artículos. 2) Examinados los arts. I9 a 99 del mencionado Proyecto se los aprueba con las modificaciones que resultan del texto definitivo que se agrega al final de la presente acta. 3) Así, habiendo sido aproba¬do el texto por unanimidad de los Directores de los Registros de la Pro¬piedad Inmueble asistentes, queda establecido a partir de la fecha co¬mo la Carta Organizativa del Consejo Federal de Registros de la Pro¬piedad Inmueble creado por las leyes citadas y con los objetivos y fi¬nalidades que de ellos resulta. Por tal motivo se resuelve continuar la reunión y designar las autoridades siguientes: Comité de Administra¬ción'. Provincia de Río Negro: Dra. Olga Alonso. Provincia de Chaco: Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Provincia de Jujuy: Esc. Julio Acuña. Provincia de Mendoza: Dra. Paula Alfonso y provincia de Buenos Aires: Dr. Julio Arturo Pángaro. Secretario: Esc. Julio Acuña. Tesorero: Dra. Irma Mirtha Gladys Goussal de Zanazzo. Vocales: Dra. Olga Alonso y Dra. Paula Alfonso. Secretario Ejecutivo: Por la Capital Federal, Dr. Felipe Pedro Villaro. Concluido con un voto de aplauso unánime se dispone asimismo como primer acto institucional dejar sentado en la presente y a modo
de testimonio el especial reconoci¬miento al Poder Legislativo de la Nación que impulsó y dio sanción a la ley 26.387. Finalmente, en consecuencia de la organización y designa¬ciones establecidas se conviene librar las comunicaciones pertinentes a la Superioridad, Poderes Públicos, Colegios y Organismos vincula¬dos para su conocimiento. De conformidad fines y demás establecido en prueba y para sus demás efectos suscriben la presente los Directo¬res y Representantes asistentes cuyas firmas se estampan al pie, sien¬do las 17:30 horas del día 28 de agosto de 2008. Capitulo XI DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS i Y TRANSITORIAS ART. 42. [LEY COMPLEMENTARIA DEL CODIGO CIVIL], —La presente ley es complementaria del Código Civil y comenzará a regir el 1- de julio de 1968, El efecto sustancial que se le da a la registración en la ley 17.801, la oponibilidad del derecho inscripto y la inoponibilidad de lo no inscrip¬to, hacen que, aun sin haberlo dicho, el presente cuerpo normativo constituyera un complemento necesario del derecho real sobre in¬muebles, así como de todas las circunstancias que rodean a dichos de¬rechos, como activo patrimonial de los sujetos frente al crédito y la res¬ponsabilidad patrimonial, en el marco de los procesos judiciales con¬minativos, generando embargos y demás providencias cautelares con pretensiones sobre las cosas objeto de los citados derechos reales. Frente a la dinámica adquisitiva de los derechos reales en el Códi¬go Civil originario de Vélez, el sistema propuesto por la ley 17.801 aparecía agregando un recaudo más a su plenitud, conforme lo hemos dejado sentado en nuestro análisis al art. 29. Pues bien, como también hemos adelantado, la nueva redacción del art. 2505 del Cód. Civil no resultó todo lo clara que hubiera sido de desear, al punto que parecie¬ra contradecirse su primera parte con la segunda . Por ello, inmediatamente después de sancionada la ley 17.711, cu¬ya vigencia comenzó el l9 de julio de 1968, para evitar las malas in¬terpretaciones que pudieran efectuarse del art. 2505 del Código, se dicta la ley 17.801 que fue publicada el 10 de julio de ese año, pero que comenzaba a regir retroactivamente el l9 de julio, coincidiendo ex¬presamente con la entrada en vigencia del nuevo art. 25052. En los hechos, a tenor de los arts. 29 y 20 de la ley 17.801, la prime¬ra parte del art. 2505 del Cód. Civil habría quedado derogada. El pronunciamiento del artículo que estamos analizando, en cuan¬to a declarar complementaria del Código la ley 17.801, si bien no creemos que fuese necesario, obedece en cierta medida a la historia que hemos comentado en los párrafos precedentes al poner énfasis en la facultad modificadora del legislador por ley posterior. Remitimos, para un mayor desarrollo del tema, a nuestro comen¬tario al art. 29. ART. 43. [Posibilidad de reducción de plazos], — Las leyes locales podrán reducir los plazos establecidos en esta ley. Como bien apunta García Coni, la ley 17.801 es una muestra pal¬pable de federalismo, puesto que de manera constante en sus normas se alude a las reglamentaciones locales . En este aspecto, el referido a los plazos, admite que las provincias, según las distintas configura¬ciones geográficas y las posibilidades de descentralización de sus ofi¬cinas registrales, adopten plazos más breves que los marcados supletoriamente por la ley nacional. En atención a la celeridad que se im¬pone en los tiempos que corre, la ley nacional no admite plazos más largos, sino sólo abreviar los ya establecidos . Es así como el plazo de ciento ochenta días establecido por el art. 99, inc. b), para la anotación provisoria cuando el documento resulta ob¬servado, ha sido disminuido a noventa días en la ley 5760, que regla¬menta la registración inmobiliaria en la provincia de San Luis. En efecto, el art. 99 de la ley provincial citada dice: “Elplazo de vigencia
de la inscripción provisional será de noventa días, prorrogable por igual término a petición fundada del requirente; las inscripciones provisio¬nales caducarán de pleno derecho al convertirse en definitivas o trans¬currido el plazo de su vigencia" También se han variado los plazos nacionales, por aplicación del art. 42, inc. b) de la ley de San Luis, en cuanto al tiempo en que debe el Registro ejercer su función calificadora. Así, el citado artículo deter¬mina que el Registro debe expedirse en ocho días hábiles, sea pronun¬ciándose sobre la inscripción del título o sea formulando las observa¬ciones que estime necesarias. Corresponde remarcar la brevedad del plazo otorgado al calificador. Para más, agrega el artículo que, una vez vencido dicho plazo, el título deberá ser devuelto sin poder formular observación alguna. Entiéndase que en tales casos se devolverá debi¬damente inscripto. En la ley registral de la provincia de La Pampa, el plazo de la cali¬ficación registral se ha disminuido aún más. Como ya hemos explica¬do en nuestro análisis del art. 99, la ley 17.801 establece un plazo de treinta días para realizar la calificación documental; pues bien, el art. 11 de la ley 483 de La Pampa disminuye dicho plazo al brevísimo lapso de cinco días, pero la inscripción provisoria se mantiene, tal co¬mo lo determina la ley nacional, en ciento ochenta días. Si el intere¬sado advirtiere que no le serán suficientes los ciento ochenta días, po¬drá requerir prórroga por treinta días más justificando su pedido (art. 14, ley 483). Igualmente, la ley riojana 3335 mantiene el plazo de la anotación provisional del art. 99, inc. ó) de la ley nacional 17.801, pero disminuel ye el plazo otorgado al Registro para efectuar la calificación a veinte días, según lo que surge del art. 69, inc. b) de la ley 3335. ah ■¡ll ll ^ectúaclara ‘■0inscriptos ¿judos en si sis ¡ginoloestu ¡¿registro inm Comolanorma ¿determinar Móndelos im Enelprimer caí aabayaincorpoi ^inscripción de v %odematríc f^ñda. En los ci balizar el art. ^exista al ni Heaelsi ^smo tie ART. 44. [CONVERSIÓN PAULATINA. INCORPORACIÓN]. —Apartirde la fe¬cha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren, deberán ser matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la reglamentación local. §1 INCORPORACION DE INMUEBLES i3i Cuando comienza a regirla ley 17.801, una gran mayoría de los in¬muebles se encontraban ya registrados en los viejos sistemas causa¬les; es decir, mediante los llamados “folios registrales”. A cada espe¬cie de derecho o medida se le asignaba un protocolo especial. Así, to¬dos los dominios, mediante un extracto de sus causas o títulos, acce¬dían al “protocolo de dominios”, otro tanto ocurría con las hipotecas que ingresaban para su publicidad, en el “protocolo de hipotecas” y así sucesivamente para
todos los derechos y embargos y demás me¬didas cautelares. Con loable prudencia, el legislador no impuso pla¬zos para la conversión de todos estos sistemas registrales a la técni¬ca adoptada en el orden nacional, sino que dejó a las provincias que se dieran sus propios términos y formas. k Atóala VT . IB He consi ||¡É* SUC( ^Ptn» lC0lí ^aljf Es así como en casi todas las demarcaciones se fue adoptando de manera paulatina el sistema de folio real, a medida que se iban pro¬duciendo mutaciones jurídico-reales sobre los inmuebles inscriptos en los sistemas causales. Hasta que, en un momento determinado, los gobiernos provinciales dispusieron la conversión o transforma¬ción motu proprio al folio real. II8S1 sti# BB Por ello, a diferencia de lo que ocurre en España, la expresión “in¬corporación” que utiliza la norma bajo análisis tiene, en el derecho registral argentino, un doble sentido. Por un lado, representa la acti¬vidad de volcar un inmueble de un sistema a otro, sea mediante el avance paulatino aprovechando la registración de una nueva causa de adquisición, sea por parte del estado en un momento determina¬do. Se abre así una nueva matrícula que, aun siendo una “inmatricu% lación” en sentido técnico, no constituye el primer asiento que coloca el inmueble en el tráfico registral, puesto que ya se encontraba en él a través de su inscripción en el sistema causal . Por otro lado, mantiene el sentido primigenio que se le da en el deyjjj| recho hispano, aludiendo al ingreso de una finca por primera vez al re- mñ gistro jurídico inmobiliario. Como puede advertirse, la norma del arSM t. 44 efectúa claramente el distingo. En efecto, cuando dice “los inmue¬bles ya inscriptos en los Registros” alude a los que se encuentran re¬gistrados en el sistema causal, mientras que cuando se refiere a “los que aún no lo estuvieran” apunta a los que no han tenido jamás ingre¬so al registro inmobiliario2. Como la norma lo indica, es atribución de las reglamentaciones lo¬cales determinar la forma y tiempos de implementación de la incor¬poración de los inmuebles, en sus dos sentidos. En el primer caso, cuando se trate de inmatricular un inmueble que estaba ya incorporado al sistema causal, el registrador, ante el pedido de inscripción de una mutación jurídico-real sobre el bien, asignará el número de matrícula que corresponda y actualizará allí la mutación ocurrida. En los contenidos de la matrícula, figurará, tal como vimos al analizar el art. 12 de la ley 17.801,"... el encadenamiento del domiHE nio que exista al momento de la matriculación”', es decir, el anteceden¬te obrante en el sistema causal. Este numero, folio, tomo y año permi- tirá, al mismo tiempo, visualizar y analizar el tracto histórico, según i «jo expresamos al analizar el art. 15. En cuanto a la incorporación por matriculación de inmuebles que |ig| nunca estuvieron registrados, el tema es más delicado. En primer luj .* ■
gar, porque constituye, sin duda, una verdadera excepción al princijjlB pió de tracto sucesivo, puesto que no hay titular alguno “previamen|H£ te inscripto”, como exige la norma del art. 15. Ese punto escapa, pues, a la función calificadora del registrador3. HBII I pe En segundo lugar, debe tenerse presente la calidad del título que, $ co11 en la generalidad de los casos que motivan la aplicación de la norma, $$1 se trata de títulos muy antiguos (por ejemplo, viejas mercedes reales) ¡0gfd que, obviamente, se han instrumentado antes de la sanción del Códi^ei bir,Pa supue! losotri go Civil. De lo contrario no se explica cuál habría de ser el motivo por el que su titular nunca instó su inscripción. En tales casos, es fre¬cuente que no se cumplan en dichos títulos los recaudos que tan pro¬lijamente determinó Vélez para las escrituras públicas a partir de los arts. 997 a 1011 del Código Civil. No todas las leyes locales reglamentan de manera acabada el su¬puesto, a pesar de la remisión de la norma nacional. Así, a manera de ejemplo, la ley 3335, art. 47 de la provincia de La Rioja sólo mencio¬na la posibilidad y deja en manos de la Dirección el resolver los casos puntuales. Comí porusui minia,jj pietario Por ello, en esa provincia son excepcionales los casos de incorpora¬ción que han podido efectuarse sin intervención judicial. En la provincia de Córdoba, la reglamentación de la ley 5771 resul¬ta un tanto más completa y expresa en el art. 28 que: “Cuando un in¬mueble no se encuentre matriculado en el Registro, podrá ser incorpo® > n0 h rado mediante la inscripción de su dominio actual, con observancia de aadeuii los requisitos que determina el art. 12 del decr. -ley 17.801 y los que se establecen en el artículo siguiente”. Cuando la norma alude al “domiSeHcilln nio actual”, se está refiriendo al título en sentido formal o cartular que ^SCrin hace dominus al peticionante. Por ello se refiere también a los recaució^ ^ ^ dos del art. 12. El asiento no variará demasiado de los supuestos ñory jw males, presentando tan sólo como anormalidad la falta de referencia Porn rlno rlol art 19. R1 nsient.nnn variará HpmasiflHnHPlns snnnpstnsnnr- VL. WUWVWU Ui IU1WVVVV4 O ~ r V nacional. l? Luego, en el art. 29, la ley 5771 establece la forma en que se llevaL ^ concreta al antecedente registral que pide también el art. 12 de la ley n m rá a cabo la incorporación, en los siguientes términos: “La incorporac§3 ción se hará en este caso, sobre la base de los siguientes antecedentes: ' 1. El título de dominio correspondiente; entendiéndose por tal, todo instrumento que reúna las condiciones determinadas en el art. 3°del decr.-ley 17.801. 2. En su caso los instrumentos auténticos que acre^ diten la condición de sucesor universal o particular del causante, a: cuyo nombre existe título de dominio sobre el inmueble que se preten- | e de incorporar al Registro. 3. La sentencia judicial que disponga la j inscripción del dominio a nombre del peticionante”. : L-
De los artículos transcriptos surge con claridad que la raíio legis es considerar indubitado el dominio del peticionante para poder ac¬ceder a los asiento, pero estas circunstancias resultan tan difíciles de lograr que las más de las veces deberá acudirse a la vía judicial. Si bien entendemos que el inc. 39 del art. 29, que acabamos de transcri¬bir, parece exigir sentencia judicial, ello sólo se hace aplicable en los supuestos en que no sea posible lograr la acreditación de algunos de los otros extremos. Pero, en la práctica, casi siempre será menester un pronunciamiento judicial. sife^ -§2INCORPORACION POR ADQUISICION POR USUCAPION Como es lógico suponer, toda duda se disipa frente a la adquisición por usucapión. Sabemos que este modo originario de adquirir el do¬minio, justamente por ser originario, se independiza de todo otro pro¬pietario anterior. El adquirente recibe su derecho por disposición le¬gal, no hay sujeto alguno que le traspase el dominio. Por ello, la caren¬cia de un antecedente dominial inscripto no agrega dificultad alguna a la registración del nuevo título. Todo lo contrario, hasta resulta más sencillo practicar el asiento; en primer lugar porque el adquirente por prescripción adquisitiva ha debido presentar una completa correla¬ción de títulos y antecedentes que ha merecido la aprobación judicial y brinda certeza sobre su fiel correspondencia; y en segundo lugar, porque no será menester cancelar parcialmente las parcelas afecta¬das por este modo de adquirir originario. En razón de ello, al registrador no puede quedarle duda alguna, jurídicamente hablando, en cuanto a la posibilidad de registrar dicho dominio incorporando así el inmueble a las constancias registrales. ART. 45. [Vigencia de normas y plazos]. —Las normas y plazos esta¬blecidos por las leyes locales, en cuanto sean compatibles con la pre- ■ sente ley, conservan su plena vigencia. Luego de dar muestras de respeto al sistema federal adoptado en I el país, sobre todo en la regulación establecida en los arts. 38,40,43 ¡ y 44, la ley 17.801 concluye como lógico, en la norma analizada, y para evitar el cambio traumático que significaría la adopción de toda una nueva normativa, que en tanto sean compatibles, los plazos y principios que se aplicaban ya en las provincias conservarán su plena vigencia. En general, el cambio no fue traumático dado que, con ligeras di¬ferencias, en todas las provincias ya existían los elementos básicos de la publicidad registral con características similares. Pero sin du¬da la provincia que debió adecuar menos normas y conceptos fue Buenos Aires, dado que como sabemos, su ley vigente fue la fuente di¬recta de cerca del 80% de las normas contenidas en la ley 17.801 ART. 46. —De forma. lación. Inmuebles exceptuados § 1. Registros reales, personales y causales | § 2. La excepción del dominio público • Artículo 11. Matriculación. Folio real.., ¡ ¡ ¡ i J • Artículo 12. Requisitos del asiento de matriculación § 1. Principio de especialidad а) Especialidad en los sujetos б) Especialidad en cuanto al objeto .„„„ ■ ,^|9 — La Ley Nacional de Catastro 26.209 ...... HÉÜ8«H «£¡9 § 1. Procedimiento a seguir por el registrador en caso de hallar obstáculo por prioridad 324 • Artículo 19. Orden de prioridades. Convenio de prioridad 330
§ §
1. Prioridad || 330 2. Convenio entre partes sobre la prioridad registral de sus derechos.. 334 • Artículo 20. Principio de publicidad registral declarativa 337 § 1. Laoponibilidad 338 § 2. El tercero registral 339 § 3. Posibilidad de iniciar acción hipotecaria sin el título inscripto 343 § 4. Sanciones. Estelionato. Participación del funcionario instrumentador ¡ 344 § 1. La nota de inscripción 394 7 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2® ed., ps. 19 y 20. Véase también so¬bre el sistema egipcio, López de Zavalia, Curso introductorio al derecho registral, p. 100. 25 Ventura sostiene: “Dar prevalencia a la hipoteca constituida durante el lapso de la posesión del usucapiente, brindaría la posibilidad de operaciones fraudulentas por 44 Lamentablemente, al haberse subrogado el art. 2505 del Cód. Civil para dar lu- gar a la exigencia de la registración en la nueva norma, se dejó de lado la importante doc¬trina que sentaba el viejo art. 2505, que exigía la causa de adquisición en los derechos rosidad o flexibilidad de la legislación que la prevea. Por otra parte, también sería fácil desafectar un inmueble en capellanía si concurriese el constituyente y el actual propie¬tario de un bien sometido, por ejemplo, 69 Kemelmajer de Carlucci, Protección jurídica de la vivienda familiar, ps. 69 y 70. * V: arde mmfi' r i rse b bessa fe *gre«aeia*, típica (fe la cnYiñrañán át la P0**' aá*,«Uqpe c.irc iciCaiCuniconiibofciufe'probMÍair, aquellarefe't at *í 4É*er*iéc*Bée«Bo«arpopÍEio de k que nee habla dan 1198 diel Cód. C*’® «jaw^«lC^»úibn:kcekhr»rw.HU£rpmaoonyyaingndalaatoott»tt* 51 Alsina sostiene: “La principal misión de los jueces es resolver los casos litigiosos que se les sometan, y ése es, fuera de duda, el verdadero sentido de la jurisdicción, pe1® también ellos ejecutan actos que no suponen una controversia, sino que, por el contra" rio, se fundan en el acuerdo de las partes o en la inexistencia de un contradictor. De ah* que la jurisdicción se distinga habitualmente en contenciosa o voluntaria, según que se ejerza en causa en que exista contradicción de partes o en que la intervención del juez so¬lo tenga por objeto dar autenticidad al acto o verificar el cumplimiento de una formab- dad. ..'(Tratado teórico-práctico de derecho procesal civil y comercial, t. II, P430). lidad a terceros de la indivisión hereditaria —o postcomunitaria, en su caso—, fuera del cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, a los fines de ulteriores enajenaciones o constituciones de derechos reales” (CNCiv., Sala C, 17/12/74, en “Revista Notarial”, 1975, n2 820, p. 866). argentino, en “Revista Notarial”, n2 854,1981, ps. 84 y 85; Ventura, Tracto abreviado registral, p. 225. 107 Igual se dispone en el art. 137, inc. b) del decr. 2080/80: “En las secciones a que se refiere el art. SOdelaley 17.801ysus modificatorias se anotarán:... b) La cesión de ac¬ciones y derechos hereditarios anteriores a la registración de la respectiva declaratoria o testamento”. También en Santa Fe, arts. 49 y 51 de la ley 6435 y Salta, ley 5148, art. 43. tegoría documental que no tuvo recepción en el Código Civil. En efecto, los documentos
son en nuestro Código públicos o privados”. Para nosotros, como hemos expresado en e texto, esto no constituye ninguna novedad. Vélez, al redactar el art. 993, tuvo especial¬mente en cuenta la autenticidad que consideró ínsita en el concepto de instrumento pu' blico. Véase, en coincidencia con nuestra postura, Buteler Cáceres, quien expresa que- “La característica inconfundible de un instrumento público es precisamente la auteiw cidad, y entendemos que auténtico quiere decir tanto como lo que se prueba por sí mis^ mo o prueba por sí mismo su propio carácter: scripta publicam probam se ipsa” (Manu de derecho civil. Parte general, p. 293). los derechos reales que se pone de manifiesto si se los compara con los derechos de cré¬ dito. En éstos, la vinculación del patrimonio del deudor... al cumplimiento de todas sus obligaciones hace posible que en un mismo sujeto concurran al mismo tiempo múltiples obligaciones, que serán satisfechas a costa del patrimonio de aquél y sólo cuando éste es insuficiente se produce la necesidad de fijar un procedimiento tendiente a satisfacer de modo ordenado y equitativo todos los créditos” (Conceptos fundamentales de derecho hi¬potecario, p. 66). con los ciento ochenta días de vigencia previstos en el art. 99, inc. b) de la ley 17.801; si el título fuere de una nulidad insalvable, para el orden nacional ni siquiera genera asien¬to provisorio y, para el orden provincial, en Córdoba, sólo generará un asiento provisio¬nal hasta que quede firme el rechazo (treinta días para plantear el recurso según el art. 16 de la ley 5771), o hasta que se disponga su inscripción o anotación. Más allá del ries¬go apuntado, sin lugar a duda el legislador cordobés tomó en cuenta la característica M . . . Si 1 . 1 'l • i ÜJ í/ _ ... . i • P" • # i i pereza” ya tradicional de su Registro al permitir la constitución o modificación de dere¬chos partiendo de una inscripción provisoria (art. 33, ley 5771). 1Q Roca Sastre y Roca Sastre Muncunill sostienen que 1.. estos efectos se remon¬tan al tiempo de la presentación del título inscripto al Registro y que consta en el asien- 0 presentación correspondiente” (Derecho hipotecario, t. II, p. 829). 1 Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 141. tra de esta idea de la función calificadora como medio de lograr el cumplimiento del |W i Debemos tener en cuenta que la forma parece aludir exclusivamente a eleme® cuando analizamos la audiencia notarial o judicial que constituye el ámbito espacia de que se trate a nombre de la persona que transfiera, limite o grave, salvo los otorgados con anterioridad a la creación del Registro“. 161. Este autor califica el supuesto del art. 985 como de incompetencia “en razón de las personas”. Para nosotros, se trata de un caso de incapacidad de derecho. 7 Allende, Derecho de aguas, con acotaciones hidrológicas, p. 316. bién, Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 111. II — El certificado catastral Actos para los que se requiere En los arts. 11 a 13 se regula todo lo relativo a los certificados ca¬tastrales. El art. 11 menciona un plazo de vigencia del estado parce¬lario (y la consecuente caducidad), tema sobre el cual volveremos más adelante. La caducidad no se debería producir si el estado es verifica¬do dentro de los plazos que establezca la reglamentación. Así, si la re¬glamentación previera un plazo de caducidad del estado parcelario a los quince años, por ejemplo, el titular que desee efectuar una muta¬ción jurídico-real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debería solicitar la verificación del estado y no necesariamente una
nueva mensura o levantamiento parcelario. Si de dicha verificación surgieren diferen¬cias, la autoridad de aplicación podrá sí exigir la mensura. Para cada acto que determine la constitución, transmisión, decla¬ración o modificación de derechos reales sobre inmuebles, el funciona¬rio instrumentador deberá tener a la vista el “certificado catastral”, según requiere el art. 12 de la ley 26.209. Los únicos actos que resul¬tan liberados de dicha exigencia son las cancelaciones de derechos y la constitución de bien de familia (ley 14.394). Estimamos atinada la norma al incluir en su génerica enumera¬ción también a las hipotecas, dado que la posterior eventual ejecu10 En el derecho español, el Reglamento Hipotecario establece que: “Tbdas las ope¬raciones de agrupación, división y segregación a que se refieren los cinco artículos ante¬riores no podrán practicarse en el Registro sino en virtud de escritura pública en que asi se solicite...”. Villaro dice que .. las variaciones surgidas de los planos sólo tienen efec¬tos jurídicos en la medida que a su vez sean recogidos por un documento notarial, pues ios derechos reales inmobiliarios sólo pueden ser modificados por medio de escritura pu¬blica (arts. 1184, incs. I9 y 10, Cód. Civil)” (.Elementos de derecho registral inmobiliario^ p. 168); Andomo - Marcolín de Andomo, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.80*- Comentada. Anotada, p. 180. gulación favorece e incentiva el fraude y las simulaciones, crítica que merecidamente efectúa la doctrina española a nuestro sistema de reserva de prioridad (véase, sobre esta 1 Para el análisis de este articulo hemos tomado como base Ventura, Tracto ^ viado registral, caps. IV y V, en razón de lo cual remitimos a esa obra para profun todos sus aspectos. 3 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2a ed., ps. 89 y 90; Ventura, Tracto abreviado registral, p. 81. 4 Moisset de Espanés - Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, en 6 Sierz, Derecho notarial, p. 317. |ÉB; 7 Ventura, Tracto abreviado registral, ps. 97 a 101. 44 Salvat expresa que “... las escrituras públicas, como todo instrumento público, están destinadas a hacer plena fe de su contenido contra todo el mundo, y, por consiguien> IH necesario que el escribano conociese personalmente a los otorgantes de ellas;... la segundad de las transacciones exigía también que así fuese, para evitar la incertidumteres consideran que ni aquí hay verdadera excepción, dado que el expediente nio o el acta de notoriedad exigidos para la reanudación dan suficiente enlace entre el actual titular y el que figura en los asientos. Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registral, p. 159; Cornejo afirma que “...en el tracto abreviado se comprime en un asiento único la relación de las distintas transmisiones operadas desde el que figura como titular inscripto en el registro hasta la que da origen a la nueva titularidad...” (Derecho registral inmobiliario, p. 112); Martí¬nez y Quaglia sostienen que"... se admiten supuestos de tracto abreviado o comprimi¬do, consignándose, por razones de economía inscriptoria, en un solo y mismo asiento, distintos actos que modifican la situación registral” (“Los principios registrales”, en Es- tudios de derecho civil, homenaje a Luis Moisset de Espanés, p. 743); “...El sistema de inscripción por tracto abreviado consiste en la posibilidad de suprimir determinados asientos” (CNCiv., Sala G, 8/5/81, ED, 94-203). 64 “...Si la modalidad del art. 16 no es sino un sucedáneo de la que recoge el art. 15, cuya aplicación al caso deja a buen resguardo el eslabonado registral de titulaciones y su correspondencia aludida, en ausencia de otro reproche la sola omisión del supuesto propiedad o condominio es el mismo derecho real de propiedad, dividido entre los diver¬sos copropietarios: nos lo dice expresamente el art. 2673 al damos la definición
de ella” CTratado de derecho civil argentino. Derechos reales, act. por Manuel J. Argañarás, t. III, p. 9); Allende sostiene: “Nuestro Código lo legisla como figura autónoma, más o menos se¬parado del dominio, sin embargo, no es más que el derecho de dominio que pertenece a dos o más personas CPanorama de derechos reales, p. 110). El art. 2503 da clara idea de esto último al enumerar a ambos derechos reales dentro del mismo inciso”. Musto considera al condominio como una figura autónoma, argumentando que no por la remisión que el codificador efectúa a las normas del dominio puede considerarse que sea una manifesta¬ción de aquél. Igualmente, indica, el Código remite al usufructo, al regular el uso y la ha¬bitación, y ello no nos da argumentos para expresar que estos últimos no son derechos reales autónomos {Derechos reales, t. II, p. 378). 67 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones, act. por Arturo Acuña Anzorena, t. II, ps. 502 a 504. riesgo, dado que no siempre el asiento de presentación genera una inscripción proviso¬ ria con los ciento ochenta días de vigencia previstos en el art. 92, inc. b) de la ley 17.801; Ventura, La comunicación de subasta y el tercero registral, LexisNexis, Córdoba, n9 7, oct. diverso; y 3) la alteración, que se refiere a los borrados, tachados o interlineados que se efectúan sobre el original. I 7 García Coni sostiene: “Como dentro de cada folio personal existe una cronología I operativa, se creó, como derivado lo que se conoce como régimen cronológico-personal, 1 Moisset de Espanés, Publicidad registral, 2a ed., p. 90. A propósito de las actas de notoriedad, es bueno remarcar que no es la única fi¬ i Moisset de Espanés I Ventura, El bloqueo registral y las medidas cautelares, en “Revista Notarial”, 1986, ns 887, p. 759; Cornejo sostiene: “La reserva de prioridad posi¬ sonal, por no haber sido autorizada todavía la escritura pública” (Derecho registral inFontbona,Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras simultáneas, en“Revista del Notariado”, n2 707,1969,p. 1301, quien expresa que:"... Es evidente que el mencionado art. 26 prevé una excepción a la norma del art. 23, la que obliga al funcionario autorizante a tener a la vista, aparte del título del último titular uiscripto, la certificación registral sobre el estado jurídico-dominial del bien...”. mente al último supuesto enumerado en el art. 16, inc. d). Remarca sí su importancia Fontbona., Estudio de cuestiones. Tracto sucesivo. Tracto sucesivo abreviado. Escrituras simultáneas, en “Revista del Notariado”, n9 707,1969, p. 1301, quien expresa:"... Es evi¬ dente que el mencionado art. 26 prevé una excepción a la norma del art. 23, la que obü 11 I ,YfMe k numerosa jurisprudencia interpretada en Highton, Juicio hipotecario, ' ii P- lUo. tenidos en los arts. 24, inc. 19,33,34,36,37,38,39,40,41,45,47 a 49,51,54 y 56, los que continuarán vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del pla¬zo de diez años a partir de la vigencia de esta ley”. Como se puede advertir, lo hemos resal¬ tado, la norma que determina la inembargabilidad está entre las de plazo limitado a diez años desde la privatización. VI ijr >
11 En oportunidades en que el Registro muestra gran atraso en el proceso de califi¬cación y registración definitiva, los usuarios se ven obligados a basarse en asientos de presentación o en inscripciones provisorias, lo que no sólo no está permitido por la ley nacional, que en su art. 23 exige tener a la vista el título inscripto, sino que genera una situación de riesgo para el adquirente del derecho a registrar, cuya suerte quedará su¬peditada a la inscripción definitiva de su precedente titular. Sin embargo, la ley cordo¬besa 5771 que regula el Registro General de la provincia, en su art. 33 establece que: *El título inscripto en el Registro General que debe tener a la vista el Escribano según lo dis¬puesto por el art 23 de la ley 17.801, puede ser título con inscripción definitiva o provisio¬nal, pero cuando tenga este último carácter el escribano deberá hacer constar esa circuns¬tancia al tercero, quien deberá aceptarla expresamente* Téngase presente que la norma sólo admite la inscripción definitiva o la provisional, generada por alguna observación Registral, pero no alude al asiento de presentación, que la costumbre ha dado carácter de inscripción provisoria. Se habla así, de "trabajar al diario” y ha sido el motivo por el que, en Córdoba, el diario se conserve, para cualquier derecho o medida, aun cuando el mis- mo ya haya obtenido inscripción definitiva. Allí, por el uso, se ha generado otro factor de 18 C°r?ejo sostiene ?ue: “La contradicción apuntada en el art. 2505 fue puesta de inmediato de resalto por los primeros comentaristas de la reforma. El tema se subsanó Scotti (h), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaCl°nes regístrales, p. 164.
