LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP)
Condomínio Edifício Pomar de Realengo
Junho de 2014
LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Sumário 1. 2. 3. 4.
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ................................................................................................................. 5 OBJETIVOS .......................................................................................................................................................... 5 DO OBJETO.......................................................................................................................................................... 5 DILIGÊNCIAS ....................................................................................................................................................... 7 4.1. Nível da Inspeção Predial ........................................................................................................................... 7
5. 6. 7.
RESPONSABILIDADES ...................................................................................................................................... 7 METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA ................................................................................................................7 REGISTRO DAS VISTORIAS............................................................................................................................ 10 7.1. Documentação ........................................................................................................................................... 10 7.2.
7.2.1.
Elementos estruturais ........................................................................................................................ 11
7.2.1.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 11
7.2.1.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 11
7.2.2.
Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................19
7.2.2.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 19
7.2.2.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 19
7.2.3.
Instalações elétricas .......................................................................................................................... 21
7.2.3.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 21
7.2.3.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 22
7.2.4.
Instalações Mecânicas ...................................................................................................................... 30
7.2.4.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 30
7.2.4.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 31
7.2.4.2.1.
Elevadores ..................................................................................................................................... 31
7.2.4.2.2.
Instalações de gás .........................................................................................................................32
7.2.4.2.3.
Instalações hidráulicas .................................................................................................................. 33
7.2.4.2.4.
Sistema de combate a incêndio ................................................................................................... 34
7.3.
8.
Vistoria das áreas comuns da edificação .................................................................................................11
Vistoria das unidades autônomas .............................................................................................................37
7.3.1.
Estruturas e alvenaria ....................................................................................................................... 37
7.3.2.
Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................37
7.3.3.
Instalações de Gás ............................................................................................................................ 37
7.3.4.
Instalações elétricas .......................................................................................................................... 37
7.3.5.
Instalações de ar condicionado ........................................................................................................ 38
LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS ..................................................................... 39 8.1. Estrutura, alvenaria e vedações ............................................................................................................... 39 a)
Lista de prioridades ....................................................................................................................................39
b)
Recomendações técnicas ......................................................................................................................... 39
c)
Ações .......................................................................................................................................................... 40
8.2.
Instalações hidrossanitárias ...................................................................................................................... 40
a)
Lista de prioridades ....................................................................................................................................40
b)
Recomendações técnicas ......................................................................................................................... 40
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Sumário 1. 2. 3. 4.
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ................................................................................................................. 5 OBJETIVOS .......................................................................................................................................................... 5 DO OBJETO.......................................................................................................................................................... 5 DILIGÊNCIAS ....................................................................................................................................................... 7 4.1. Nível da Inspeção Predial ........................................................................................................................... 7
5. 6. 7.
RESPONSABILIDADES ...................................................................................................................................... 7 METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA ................................................................................................................7 REGISTRO DAS VISTORIAS............................................................................................................................ 10 7.1. Documentação ........................................................................................................................................... 10 7.2.
7.2.1.
Elementos estruturais ........................................................................................................................ 11
7.2.1.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 11
7.2.1.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 11
7.2.2.
Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................19
7.2.2.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 19
7.2.2.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 19
7.2.3.
Instalações elétricas .......................................................................................................................... 21
7.2.3.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 21
7.2.3.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 22
7.2.4.
Instalações Mecânicas ...................................................................................................................... 30
7.2.4.1.
Pontos positivos ................................................................................................................................. 30
7.2.4.2.
Pontos negativos ............................................................................................................................... 31
7.2.4.2.1.
Elevadores ..................................................................................................................................... 31
7.2.4.2.2.
Instalações de gás .........................................................................................................................32
7.2.4.2.3.
Instalações hidráulicas .................................................................................................................. 33
7.2.4.2.4.
Sistema de combate a incêndio ................................................................................................... 34
7.3.
8.
Vistoria das áreas comuns da edificação .................................................................................................11
Vistoria das unidades autônomas .............................................................................................................37
7.3.1.
Estruturas e alvenaria ....................................................................................................................... 37
7.3.2.
Instalações hidrossanitárias ..............................................................................................................37
7.3.3.
Instalações de Gás ............................................................................................................................ 37
7.3.4.
Instalações elétricas .......................................................................................................................... 37
7.3.5.
Instalações de ar condicionado ........................................................................................................ 38
LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS ..................................................................... 39 8.1. Estrutura, alvenaria e vedações ............................................................................................................... 39 a)
Lista de prioridades ....................................................................................................................................39
b)
Recomendações técnicas ......................................................................................................................... 39
c)
Ações .......................................................................................................................................................... 40
8.2.
Instalações hidrossanitárias ...................................................................................................................... 40
a)
Lista de prioridades ....................................................................................................................................40
b)
Recomendações técnicas ......................................................................................................................... 40
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL c)
Ações .......................................................................................................................................................... 40
8.3.
Instalações Mecânicas .............................................................................................................................. 40
a)
Lista de prioridades ........................................................................................................................................ 40
b)
Recomendações técnicas: ............................................................................................................................ 41
c)
Ações: ............................................................................................................................................................. 41
8.4.
Instalações Elétricas .................................................................................................................................. 41
a)
Lista de Prioridades ....................................................................................................................................... 41
b)
Recomendações técnicas: ............................................................................................................................ 42
c)
Ações: ............................................................................................................................................................. 43
9. CONCLUSÕES E PRAZO PARA NOVA INSPEÇÃO PREDIAL ....................................................................44 10. RELAÇÃO DE NORMAS TÉCNICAS ......................................................................................................... 45 11. ANEXOS ......................................................................................................................................................... 46 A – Termo de Autorização para Vistoria Vistoria .................................................................................................................... 46 B – Lista de documentos ............................................................................................................................................46 C – Listas de Verificação ............................................................................................................................................46 D – Questionário ......................................................................................................................................................... 46 12. REFERÊNCIAS TÉCNICAS ......................................................................................................................... 46
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Lista de Fotos Figura 2 – 2 – Localização Localização da edificação .......................................................................................................................... 6 Figura 1 – 1 – Fachada Fachada da Edificação ............................................................................................................................... 6 Figura 3 – 3 – Lixeira Lixeira lacrada ...........................................................................................................................................11 Figura 4 – 4 – Acesso Acesso à edificação ..................................................................................................................................12 Figura 5 – 5 – Lateral Lateral ........................................................................................................................................................ 12 Figura 6 – 6 – Fachada Fachada posterior ..................................................................................................................................... 12 Figura 7 – 7 – Cobertura Cobertura da Edificação ...........................................................................................................................13 Figura 8 - Impermeabilização do telhado.................................................................................................................. 14 Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamáveis ................................................................................ 14 Figura 10 - Prisma de Ventilação .............................................................................................................................. 15 Figura 11 - Casa do Zelador ...................................................................................................................................... 15 Figura 13 ..................................................................................................................................................................... 16 Figura 12 - Infiltração na casa do Zelador ................................................................................................................ 16 Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades ........................................................................................... 16 Figura 15 – 15 – Infiltrações Infiltrações no apartamentos ................................................................................................................. 17 Figura 16 – 16 – Cobertura Cobertura do PC de luz .......................................................................................................................... 18 Figura 17 – 17 – Tampa Tampa do reservatório inferior .............................................................................................................. 19 Figura 18 – 18 – Acesso Acesso ao reservatório inferior .............................................................................................................. 20 Figura 19 – 19 – QM QM ........................................................................................................................................................... 21 Figura 20 – 20 – Lacre Lacre do painel de alimentação geral ................................................................................................... 21 Figura 21 - Transformador ......................................................................................................................................... 22 Figura 22 – 22 – Abrigo Abrigo dos painéis .................................................................................................................................. 23 Figura 23 – 23 – Ligações Ligações não adequadas ....................................................................................................................... 23 Figura 24 – 24 – Quadro Quadro de serviço .................................................................................................................................. 24 Figura 25 – 25 – Acionamento Acionamento da bomba ......................................................................................................................... 25 Figura 26 – 26 – Quadro Quadro vazio ...........................................................................................................................................25 Figura 27 - Antena ...................................................................................................................................................... 25 Figura 28 – 28 – Fiação Fiação inadequada no telhado .............................................................................................................. 26 Figura 30 - Cobertura ................................................................................................................................................. 27 Figura 31 – 31 – Tomada Tomada desprotegida ............................................................................................................................ 28 Figura 32 – 32 – Tomada Tomada danificada ................................................................................................................................. 28 Figura 33 – 33 – Fiação Fiação exposta ....................................................................................................................................... 28 Figura 34 ..................................................................................................................................................................... 29 Figura 35 ..................................................................................................................................................................... 29 Figura 36 - Casa de Máquinas (Elevador) ................................................................................................................ 30 Figura 37 – 37 – Etiqueta Etiqueta de calibração do freio .............................................................................................................. 30 Figura 38 – 38 – Quadro Quadro de Comando .............................................................................................................................. 30 Figura 39 - Aquecedores no banheiro .......................................................................................................................32 Figura 40 – 40 – Barrilete Barrilete ................................................................................................................................................... 33 Figura 41 – 41 – Bomba Bomba de incêndio .................................................................................................................................34 Figura 42 - Hidrantes .................................................................................................................................................. 36 Figura 43 – 43 – Mangueiras Mangueiras de incêndio ......................................................................................................................... 36
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO POMAR DE REALENGO, endereço na Rua GENERAL SEZEFREDO, número 342, Realengo, Rio de Janeiro/RJ, CNPJ 01.214.425/0001-66, solicita, por intermédio de seu representante legal (síndico), Altamir Augusto de Souza, a elaboração do presente LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP), conforme Decreto nº 37.426/13 que regulamentou a aplicação da Lei Complementar nº 126/13 e da Lei nº 6.400/13.
2. OBJETIVOS O presente laudo tem como objetivo a verificação da existência e a identificação de anomalias nas estruturas, alvenarias e revestimentos, instalações de gás, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, elevadores e sistema de combate a incêndio. Tais verificações abrangem as áreas de uso comum e todas as unidades autônomas (quando autorizadas). As anomalias compreendem a identificação de desgastes, fissuras, infiltrações, erros aparentes de projeto, erros aparentes de execução, falta de manutenção, componentes obsoletos, ausência de procedimentos de operação e falta de documentação obrigatória. O resultado do processo consiste na identificação das anomalias e na proposição de recomendações técnicas que atestem as condições de estabilidade, segurança e conservação adequados.
3. DO OBJETO A edificação em questão está localizada na Rua General Sezefredo, número 342, Realengo, Rio de Janeiro/RJ (figura 1), XXXIII Região Administrativa da cidade do Rio de Janeiro. Trata-se de uma edificação de uso exclusivamente residencial, com cerca de 13 anos de construção, erguida colada às divisas laterais, composta de:
Pavimento térreo, com garagem, casa do zelador, PI de gás, PC de luz, reservatório inferior (cisterna), casa de bombas de recalque, portaria, administração, área de lazer (churrasqueira) e salão de festas; 4 pavimentos tipo, com 8 unidades, 1 elevador, lixeira, escada de emergência; Ático, com telhado, barrilete, reservatório superior, casa de máquinas de incêndio (CMI).
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
Figura 1 – Localização da edificação
Figura 2 – Fachada da Edificação O edifício possui estrutura de concreto armado, paredes de fechamento e divisórias de alvenaria, revestimento externo de placas de granito e esquadrias originais em alumínio e vidro, revestimento interno pintado, teto com gesso pintado e pisos de cerâmica. A circulação vertical é feita através de 1 elevador e escadas. As instalações hidráulicas, elétricas e de gás são embutidas.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 4. DILIGÊNCIAS As vistorias, realizadas no período de 29/06/2014 a 06/07/2014, consistiram em inspeções visuais realizadas pela equipe de engenheiros de ÈPITES ENGENHARIA LTDA, conforme tabela 1. Tabela 1- Equipe
Área Nome Engenharia Civil Ingrid Ezechiello da Silva Engenharia Eletricista Gisele Ezechiello da Silva Engenharia Mecânica Pedro Henrique M. dos S. Sousa 4.1.
CREA/RJ 2010147789 2007149103 2010147850
ART IN01266215 IN01267466 IN01267256
Nível da Inspeção Predial
De acordo com a referência [2], a presente vistoria pode ser classificada no NÍVEL 2, conforme transcrito a seguir: “Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes, even tualmente, identificadas como auxílio de
equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A inspeção predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. ”
5. RESPONSABILIDADES A responsabilidade técnica do presente trabalho está limitada pelo escopo e nível de inspeção contratada. A ÈPITES ENGENHARIA LTDA exime-se de qualquer responsabilidade técnica quanto a não observação das recomendações sugeridas e demais medidas necessárias para sanar as anomalias apontadas, bem como por quaisquer irregularidades decorrentes dos projetos, construtivas, de materiais e de deficiências de manutenção, bem como de suas consequências.
6. METODOLOGIA DA AUTOVISTORIA O processo de autovistoria foi realizado de acordo com os termos legais e com o “Guia de Procedimentos”, publicado em 2014 pelo SENGE. Em termos práticos a vistoria foi realizada em quatro etapas, sendo: 1. Fase inicial e documental: a. Entrevista com gestor, síndico e levamentamento preliminar de dados da edificação, visando ao cadastro de problemas já detectados e de níveis de expectativas dos usuários; b. Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção e legal da edificação.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 2. Vistoria das áreas comuns da edificação: Levantamento de todas as anomalias e falhas existentes e aparentes da edificação, relacionadas a problemas de origem construtiva, uso, operação, manutenção, administrativas e legais. 3. Vistoria das unidades autônomas: Inspeção das unidades autônomas (preferencialmente todas) e entrega de questionário para avaliação das instalações e consequente identificação de anomalias e falhas. 4. Elaboração do Laudo: a. Elaboração do relatório fotográfico juntamente com a descrição das anomalias e/ou falhas e suas respectivas recomendações técnicas; b. Inclusão (no relatório) da lista de orientações técnicas de acordo com cada deficiência; c. Classificação do estado de manutenção e uso da edificação; d. Observações quanto à documentação solicitada; e. Observações quanto à acessibilidade e manutenabilidade do edifício; f. Observações quanto à periodicidade da inspeção e revisão do Manual de Uso, Operação e Manutenção; g. Conclusões gerais do Laudo. Na fase de elaboração do laudo será utilizada a metod ologia apresentada em [2] para a composição da lista de prioridades. Tal metodologia baseia-se nos conceitos de gravidade, urgência e tendência, caracterizados na tabela 2. Tabela 2 – Metodologia para composição da lista de prioridades
GRAU Total Alta Média Baixa Nenhuma GRAU Total Alta Média Baixa Nenhuma GRAU Total Alta
GRAVIDADE Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício. Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao edifício Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício. Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros. URGÊNCIA Evento em ocorrência. Evento prestes a ocorrer. Evento prognosticado para breve. Evento prognosticado para adiante Evento imprevisto. TENDÊNCIA Evolução imediata. Evolução em curto prazo.
PESO 10 8 6 3 1 PESO 10 8 6 3 1 PESO 10 8
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Média Evolução em médio prazo. Baixa Evolução em longo prazo. Nenhuma Não vai evoluir.
6 3 1
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7. REGISTRO DAS VISTORIAS 7.1.
Documentação
Visando subsidiar as análises realizadas foram solicitados na fase 1 da vistoria a documentação relacionada no anexo B, segundo seu teor. As recomendações relacionadas a documentação estão listadas a seguir. 7.1.1. Documentação administrativa/legal Essa fase destina-se a verificação da existência/atualização de documentação obrigatória ou essencial à edificação. Dessa forma, destacam-se os seguintes documentos que não foram apresentados. Tabela 3 – Documentação administrativa não entregue Documentação
Periodicidade
Relatório de Inspeção Anual do elevador Anual (RIA) Marquise DSEM A cada três anos
Legislação
Lei Municipal 2743/1999 art. 69 a 76 Decreto Municipal 27663/2009
Inspeção semestral, para extintores com Componentes do s istema de inc êndio - carga de gás carbônico e anual para os ABNT NBR 12962 e ABNT NBR extintores demais extintores. Teste hidrostático a cada 13485 5 anos. Componentes do s istema de inc êndio - Inspeção semestral / manutenção e ensaio ABNT NBR 12779 mangueiras hidrostático anual Certificado aprovação CBMERJ Renovação a cada dois anos Lei municipal nº 1384/1989 Sistema de Proteção Contra Descargas Inspeção visual anual Atmosféricas (SPDA). Inspeção a cada cinco anos Limpeza e desinfecção de reservatórios de Semestral água Seguro da edificação contra riscos de anual incêndio ou destruição Programa de Prevenção a Riscos anual Ambientais - PPRA
ABNT NBR 5419 Decreto Estatual 20356/1994 Decreto Municipal 29881/2008 Regulamento nº 8 art. 7º Código civil artigo 1346 NR-9 Lei Municipal 1316/1988
Conservalçao de fachadas
-
Limpeza de telhados e calhas
-
Vistoria obrigatória
A cada 5 anos
Decreto Municipal 24519/2004 Decreto Municipal 29881/2008 – Regulamento nº 8 art. 18 Decreto Municipal 29881/2008 – Regulamento nº 8 art. 18 Lei complementar 126/2013 Decreto Municipal 37426/2013
7.1.2. Documentação técnica A edificação necessariamente deve dispor de documentação técnica relativa aos projetos originais e um histórico de alterações significativas de seus elementos. Dessa forma, foram solicitados os projetos Arquitetônico, estrutural, elétrico, telefonia, SPDA e hidrossanitário para análise e consolidação das recomendações técnicas. Desse escopo,
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL foram disponibilizados todos, exceto o estrutural e o SPDA, já que a edificação não dispõe desse sistema. Quanto ao histórico de alterações não existe registro formal. 7.2.
Vistoria das áreas comuns da edificação
7.2.1. Elementos estruturais 7.2.1.1.
Pontos positivos
A edificação, de uma forma geral, apresenta um nível de conservação adequado, condizendo com o desgaste pelo uso. Apenas alguns pontos carecem de manutenção corretiva e de práticas de manutenção preventiva. A seguir tem-se alguns dos pontos positivos observados. 1º Ponto positivo Descrição do ponto positivo A administração tomou iniciativa antes do processo de autovistoria e contratou serviço de reforma completa da fachada e pintura interna das áreas comuns. O serviço contratado contemplava a colocação de pastilhas no beiral da fachada da edificação. No entanto, em função de problemas entre as partes, o escopo do serviço foi alterado para apenas para pintura.
2º Ponto positivo
Figura 3 – Lixeira lacrada Descrição do ponto positivo A lixeira coletiva vertical foi desativada e lacrada, contribuindo para a melhoria sanitária e elimina um ponto de propagação de fogo, no caso de incêndio. 7.2.1.2.
Pontos negativos
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Os elementos estruturais da edificação foram vistoriados segundo a lista de verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades:
Figura 4 – Acesso à edificação
Figura 5 – Lateral
Figura 6 – Fachada posterior
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 1º Não conformidade (Figura 6 – Fachada posterior ) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Descascamento da camada de pintura em Substituir ou reparar a camada de pintura. parede externa. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 6 3 54 2º Não conformidade (Figura 5 – Lateral ) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Descascamento e formação de bolhas na Substituir ou reparar a camada de camada de pintura em parede externa. revestimento. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 8 6 144 3º Não conformidade (Figura 6 – Fachada posterior ) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Descascamento da camada de pintura em Substituir ou reparar a camada de pintura. parede externa. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 6 3 54 4º Não conformidade (Figura 7 – Cobertura da Edificação)
Figura 7 – Cobertura da Edificação Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Parafusos das telhas soltos, possibilitando a Fixar as telhas colocando os parafusos em movimentação das mesmas, facilitando o suas devidas posições. processo de infiltração. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 10 8 800
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 5º Não conformidade (Figura 8 - Impermeabilização do telhado )
Figura 8 - Impermeabilização do telhado Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Impermeabilização deficiente na área da Adequar a impermeabilização na área da cobertura. cobertura. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 8 8 128 6º Não conformidade (Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamáveis )
Figura 9 - Armazenamento irregular de produtos inflamáveis Descrição das Não conformidades
Recomendação Técnica
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Armazenamento de tintas (produto Colocar produtos inflamáveis em local inflamável) em local inadequado (depósito próprio, proporcionando ventilação do corredor). adequada e o devido controle de acesso. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 6 8 480 7º Não conformidade (Figura 10 - Prisma de Ventilação )
Figura 10 - Prisma de Ventilação Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Prisma de ventilação apresentando sinais de Contratar empresa especializada na esfarelamento do reboco/emboço. recuperação da camada de reboco/emboço. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 6 6 6 216 8º Não conformidade (Figura 11 - Casa do Zelador )
Figura 11 - Casa do Zelador Descrição das Não conformidades
Recomendação Técnica
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Armazenamento inadequado de materiais e Retirar os entulhos, organizar os equipamentos. materiais/equipamento e limpar o local. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 3 3 27 9º Não conformidade (Figura 13 - Infiltração na casa do Zelador )
Figura 13 - Infiltração na casa do Zelador
Figura 12
Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Identificado pontos de infiltração no teto da Identificar foco da infiltração, realizar obra UA do zelador. de conserto e substituir gesso. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 10 8 640 10ºNão conformidade (Figura 12 ) Descrição das Não conformidades Parede sem revestimento completo. Urgência 1
Tendência 1
Recomendação Técnica Finalizar a colocação do revestimento na parede. Gravidade Pontuação 1 1
11ºNão conformidade (Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades)
Figura 14 - Guarda-corpo das varandas das unidades Página 16 de 49
LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Guarda-corpo fixado de forma inadequada Adequar o modo de fixação através de na alvenaria da edificação, resultando em parafusos e realizar obras de reparo nas rachaduras locais e o desprendimento do unidades com rachaduras locais. mesmo. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 8 10 640 12ºNão conformidade (Figura 15 – Infiltrações no apartamentos )
Figura 15 – Infiltrações no apartamentos Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Observados focos de infiltração nos Identificar focos de infiltração, realizar obra apartamentos da edificação. de conserto e substituir gesso/forro.
Urgência 10
Tendência 8
Gravidade 10
Pontuação 800
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 13ºNão conformidade (Figura 16 – Cobertura do PC de luz )
Figura 16 – Cobertura do PC de luz Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Ausência de impermeabilização na cobertura Impermeabilizar cobertura do PC de luz. do PC de luz. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 6 6 6 216
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7.2.2. Instalações hidrossanitárias 7.2.2.1.
Pontos positivos
As instalações hidrossanitárias apresentam nível adequado de conservação, não sendo observados problemas crônicos nas áreas comuns. Em geral os itens apontados referem-se a uma degradação pelo uso e pela ausência de uma rotina de manutenção preventiva. No caso das instalações de esgoto não foi observado nenhum odor junto as caixas de inspeção. 7.2.2.2.
Pontos negativos
As instalações hidrossanitárias da edificação foram vistoriadas segundo a lista de verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades: 1º Não conformidade (Documentação) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Não foi apresentado o Certificado de limpeza Contratar empresa especializada em e análise química dos reservatórios, isto é, limpeza química de reservatórios. não foi realizada a limpeza dos mesmos. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 10 10 1000 2º Não conformidade (Figura 17 – Tampa do reservatório inferior )
Figura 17 – Tampa do reservatório inferior Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Dimensões insuficientes para acesso ao Adequar as dimensões de acesso reservatório inferior. permitindo a entrada de funcionário. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 6 3 8 144
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 3º Não conformidade (Figura 18 – Acesso ao reservatório inferior )
Figura 18 – Acesso ao reservatório inferior Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Tampa do reservatório inferior Substituir tampa do reservatório. completamente degradada pela corrosão, com risco de contaminação da água do reservatório. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 8 10 800
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7.2.3. Instalações elétricas 7.2.3.1.
Pontos positivos
As instalações elétricas não apresentam histórico de sobrecarga ou qualquer outro tipo de falha. De forma geral as instalações adequadas quanto a conservação. Os seguintes pontos positivos foram observados: 1º Ponto Positivo Descrição do ponto positivo A área dos quadros de medição - QM (no interior do PC de luz) encontram-se limpa e organizada, sendo que os medidores de algumas unidades já foram substituídos por modelos mais modernos.
Figura 19 – QM 2º Ponto Positivo
Figura 20 – Lacre do painel de alimentação geral
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Descrição do ponto positivo O lacre do painel do alimentador predial se encontrava intacto, caracterizando a ausências de ligações irregulares. Nota: Em função do lacre não foi possível vistoriar o interior do painel. Ressalta-se que a existência de fusíveis é comum em edificações com a mesma idade. Dessa forma, sugerese a substituição de tais elementos por seus equivalentes modernos. 7.2.3.2.
Pontos negativos
As instalações elétricas da edificação foram vistoriadas segundo a lista de verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades: 1º Não conformidade (Figura 21 - Transformador )
Figura 21 - Transformador
Descrição das Não conformidades O Transformador, que atende a diversas edificações da região, está localizado no interior dos limites da edificação em autovistoria. Adicionalmente, o mesmo se encontra posicionado entre o entrada de pedestres e o portão de acesso dos veículos, isto é, no local de maior circulação da edificação, resultando em graves consequências em caso de problemas.
Recomendação Técnica Sugere-se a elaboração formal de uma notificação para a concessionária de energia, apontando os problemas indentificados e solicitando esclarecimentos das razões do equipamento estar instalado na referida área; Recomenda-se, por questões de segurança, a retirada do transformador.
Outro ponto importante é que existe suspeita de aterramento ineficiente do transformador em função de queimas
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL excessivas de capacitores ventiladores domésticos. Urgência 10
Tendência 10
em Gravidade 10
Pontuação 1000
2º Não conformidade (Figura 22 – Abrigo dos painéis)
Figura 22 – Abrigo dos painéis Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Falta de identificação nos abrigos dos Instalação de placa de identificação. painéis, caracterizando o não atendimento a NBR-5410 e NR-10. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 6 8 6 288 3º Não conformidade (Figura 23 – Ligações não adequadas)
Figura 23 – Ligações não adequadas
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Descrição das Não conformidades Instalação irregular, com acessórios inapropriados - NBR 5410/NR10. Cabos sem isolação e com danos de isolamento e emendas mal feitas - NBR 5410/NR10. Urgência Tendência 6 6
Recomendação Técnica Identificar circuitos.
Isolar os cabos.
Retirar fios sem uso. Gravidade 8
Pontuação 288
4º Não conformidade (Figura 24 – Quadro de serviço)
Figura 24 – Quadro de serviço Descrição das Não conformidades Falta de identificação, diagrama e proteção dos barramentos, conforme exige a NBR5410 e NR-10.
Recomendação Técnica Instalação de identificação dos circuitos;
Instalação de diagrama;
Urgência 6
Tendência 8
Instalação de placa de acrílico para proteção dos barramentos. Gravidade 6
Pontuação 288
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
Figura 27 - Antena
Figura 26 – Quadro vazio
Figura 25 – Acionamento da bomba
5º Não conformidade (Figura 27 - Antena)
Descrição das Não conformidades Fios desorganizados, ligações mal feitas, falta de identificação dos circuitos – NBR 5410/NR10;
Local precisando de limpeza organização – NBR 5410/NR10.
e
Urgência 3
Tendência 3
Recomendação Técnica Instalação de diagrama/esquema dos circuitos de TV; Adequação do quadro de distribuição do sinal de TV; Treinamento de responsável pelo acionamento do sistema em caso de necessidade. Gravidade 3
Pontuação 27
6º Não conformidade (Figura 26 – Quadro vazio)
Descrição das Não conformidades Quadro sem utilização; Eletrodutos flexíveis expondo a fiação.
degradados
e
Recomendação Técnica Remover quadro ou utilizá-lo; Organizar os fios e melhorar a instalação elétrica;
Substituir eletrodutos danificados;
Realizar limpeza no local.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Ur ência 3
Tendência 3
Gravidade 3
Pontua ão 27
7º Não conformidade (Figura 25 – Acionamento da bomba )
Descrição das Não conformidades Ausência de diagrama/esquema do sistema de combate a incêndio. Quadro de comando não operacional.
Urgência 3
Tendência 3
Recomendação Técnica Realizar manutenção do quadro de comando, tornando-o operacional; Fixar diagrama contendo a identificação completa do circuito de acionamento; Treinamento de responsável pelo acionamento do sistema em caso de necessidade. Gravidade Pontuação 3 27
8º Não conformidade (Figura 28 – Fiação inadequada no telhado )
Figura 28 – Fiação inadequada no telhado Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Fiação exposta, caracterizando o não Instalação de fios dentro atendimento a NBR-5410 e NR-10. eletrodutos/canaletas ou eletrocalhas. Ur ência Tendência Gravidade Pontua ão 8 6 6 288
de
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 9º Não conformidade (Cobertura - SPDA)
Figura 29 - Cobertura Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Falta de SPDA (Sistema de Proteção contra Avaliar a necessidade de instalação do Descargas Atmosféricas). SPDA conforme recomendação do anexo B da NBR 5419. Obs.: O COSCIP caracteriza que edificações com altura inferior a 30 metros não necessitam da SPDA. No entanto, a NBR 5419 também apresenta recomendações. Ur ência Tendência Gravidade Pontua ão 3 3 6 54
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
Figura 32 – Fiação exposta Figura 31 – Tomada Figura 30 – Tomada danificada desprotegida 10ºNão conformidade (Figura 31 – Tomada danificada) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Tomada com sinais de sobrecarga - NBR- Verificar se houve danos na fiação e se há 5410/NR-10. necessidade de trocá-la por uma tomada de uso especial. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 6 10 480 11ºNão conformidade (Figura 30 – Tomada desprotegida) Descrição das Não conformidades Fiação exposta - NBR-5410/NR-10. Urgência 6
Recomendação Técnica Instalação de tomadas ou de uma tampa.
Tendência 6
Gravidade 3
Pontuação 108
12ºNão conformidade (Figura 32 – Fiação exposta ) Descrição das Não conformidades Fiação exposta - NBR-5410/NR-10. Urgência 6
Tendência 6
Recomendação Técnica Utilizar eletrocalha para conduzir fiação até o quadro de comando. Gravidade Pontuação 8 288
13ºNão conformidade (Figura 33/Figura 34)
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL
Figura 34
Figura 33
Descrição das Não conformidades Falta de dispositivos DR no quadro de distribuição - NBR-5410/NR-10; Falta de identificação - NBR-5410/NR-10.
Urgência 3
Tendência 6
Recomendação Técnica Instalação de dispositivos DR;
Identificar os circuitos.
Obs.: Sugere-se que o síndico emita uma circular informando aos moradores da importância de se instalar o DR em função da segurança adicional aos moradores. Gravidade Pontuação 8 144
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7.2.4. Instalações Mecânicas 7.2.4.1.
Pontos positivos
As instalações mecânicas apresentam nível de conservação adequado e condizente com o desgaste pela utilização. Destaca-se a adequação do elevador quanto aos itens de segurança da Norma NBR NM 207/99 (proteção das partes móveis, cabibração do freio de segurança/limitador de velocidade e marcação do cabo de tração), além do sistema ser moderno, com quadro de comando eletrônico, apresentando correto histórico mensal de manutenções. 1º Ponto positivo
Figura 35 - Casa de Máquinas (Elevador) Descrição do ponto positivo As partes móveis estão devidamente protegidas, conforme recomenda NBR NM 207/99.
Figura 36 – Etiqueta de calibração do freio
Figura 37 – Quadro de Comando
2º Ponto positivo (Figura 36 – Etiqueta de calibração do freio )
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Descrição do ponto positivo A calibração e o teste do sistema de frenagem foram realizados recentemente. 3º Ponto positivo (Figura 37 – Quadro de Comando ) Descrição do ponto positivo O quadro de comando é eletrônico, caracterizando o elevador como moderno. 7.2.4.2.
Pontos negativos
As instalações mecânicas da edificação foram vistoriadas segundo a lista de verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades: 7.2.4.2.1. Elevadores 1º Não conformidade (Documentação) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Os Relatórios Anuais de Inspeção (RIA) não Solicitar a empresa responsável pela foram apresentados/disponibilizados para manutenção a emissão dos relatórios. análise. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 10 10 1000 2º Não conformidade (Torre/caixa, poço e cabina) Descrição das Não conformidades Não foram vistoriados o poço e a parte superior da cabina, em função da falta de um profissional qualificado para realizar a abertura da porta, segundo orientação do síndico. Urgência Tendência 3 3
Recomendação Técnica Solicitar um guia prático de abertura da porta para a empresa de manutenção dada uma eventual necessidade emergencial de abertura da porta. Gravidade 3
Pontuação 27
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7.2.4.2.2. Instalações de gás As instalações de gás foram vistoriadas segundo a lista de verificação do anexo C, resultando nas seguintes não conformidades: 3º Não conformidade (Abrigo de Medidores) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Abrigo dos Medidores sem a devida Sinalizar com placas nas portas ou acima sinalização. das mesmas. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 3 3 27 4º Não conformidade ( Figura 38 - Aquecedores )
Figura 38 - Aquecedores no banheiro Descrição das Não conformidades Em função da idade da edificação, o projeto das instalações de gás alocaram os aquecedores a gás (GN) nos banheiros. Essa característica exige uma avaliação rigorosa das características de ventilação permanente do local. O primeiro ponto é a existência de janela com abertura fixa com área mínima de 600 cm². O segundo é uma abertura inferior na porta com área mínima de 200 cm². Urgência Tendência 10 10
Recomendação Técnica Recomenda-se a emissão de uma circular informando da necessidade da ventilação permanente tanto pela janela como pela porta. Nos casos onde existam janelas basculantes é necessário impedir seu fechamento, tornando de abertura fixa. Para a abertura na porta, basta cortar 3 cm de sua base inferior. Gravidade 10
Pontuação 1000
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 7.2.4.2.3. Instalações hidráulicas 5º Não conformidade (Documentação) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Não foi apresentado o manual de operação Providenciar a elaboração dos e manutenção do sistema hidráulico da procedimentos de operação e manutenção edificação. do sistema hidráulico. Urgência 3
Tendência 3
Gravidade 3
Pontuação 27
6º Não conformidade (Figura 39 – Barrilete)
Figura 39 – Barrilete Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Barrilete em estado inicial de deterioração Realizar manutenção preventiva do devido a corrosão. barrilete, visando aumentar sua vida útil. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 6 3 3 54 7º Não conformidade (Figura 39 – Barrilete) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Barrilete sem identificação das vávulas, Identificar as vávulas do barrilete e elaborar compromentendo a operação do mesmo. esquemático, fixando-o no local. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 1 1 3 8º Não conformidade (Figura 39 – Barrilete) Descrição das Não conformidades
Recomendação Técnica
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Indício de vazamento entre a válvula e a Realizar manutenção preventiva do tubulação de saída, conforme indicado na barrilete, visando aumentar sua vida útil. foto. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 3 3 3 27 7.2.4.2.4. Sistema de combate a incêndio 9º Não conformidade (Documentação obrigatória) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica O sistema de combate a Incêndio da Adequar sistema de combate a incêndio de edificação não possui AVCB. acordo com as normas pertinentes e ao RT do Corpo de Bombeiros e solicitar a validação do mesmo, através de emissão do AVCB. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 10 10 1000 10ºNão conformidade (Documentação obrigatória) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica A edificação não dispõe de procedimentos Adequar sistema de combate a incêndio de ou plano de emergência contra incêndio em acordo com as normas pertinentes e ao RT conformidade com a NBR 15219 e com o RT do Corpo de Bombeiros. do Corpo de Bombeiros. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 8 10 800 11ºNão conformidade (Figura 40 – Bomba de incêndio)
Figura 40 – Bomba de incêndio
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Descrição das Não conformidades O sistema de recalque não se encontra operacional, observando que: O manômetro local encontra-se zerado;
Tentou-se partir a bomba a partir da chave local, sem sucesso. Urgência Tendência 10 10
Recomendação Técnica Contratar empresa especializada para realizar a manutenção, testar o sistema e revalicar o AVCB junto ao Corpo de Bombeiros, certificando o sistema.
Gravidade 10
Pontuação 1000
12ºNão conformidade (Figura 40 – Bomba de incêndio) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica A bomba de incêndio encontra-se sem Contratar empresa especializada para suporte mecânico. Essa configuração adequar a instalação da bomba. trasmiste os esforços de funcionamento da mesma para a tubulação de incêndio, podendo leva-la ao colapso durante seu emprego. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 10 8 800 13ºNão conformidade (Figura 40 – Bomba de incêndio) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica A instalação de bombeio não apresenta Contratar empresa especializada para redundância numérica ao possuir apenas adequar a instalação da bomba. uma bomba. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 8 6 384 14ºNão conformidade (Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio) Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica (Não obrigatório) A edificação não dispõe de Sistema de Recomenda-se a utilização de sistema de Detecção e Alarme de Incêndio em decção mínimo, contemplando detector de conformidade com a NBR 17240 e com o RT fumaça e calor. do Corpo de Bombeiros. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 1 1 1 1 15ºNão conformidade (Extintores) Descrição das Não conformidades
Recomendação Técnica
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Não existem extintores portáteis de qualquer Comprar e colocar pelos menos um extintor tipo nos andares (existe apenas um para classe A e outro para classe B ou C. hidrante). Urgência Tendência Gravidade Pontuação 8 6 6 288 16ºNão conformidade (Figura 41 - Hidrantes)
Figura 41 - Hidrantes Descrição das Não conformidades Recomendação Técnica Os hidrantes estão lacrados com cadeados, Substituir o cadeado por lacre plástico e o que dificulta o acesso no caso de alguma colocar um aviso instruindo o rompimento do emergência. lacre no caso de emergência. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 8 10 800 17ºNão conformidade (Figura 42 – Mangueiras de incêndio)
Figura 42 – Mangueiras de incêndio Descrição das Não conformidades
Recomendação Técnica
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Toda mangueira, quando em uso (em Contratar empresa especializada para prontidão para combate a incêndio), deve realizar a inspeção, manutenção e ensaio ser inspecionada a cada 3 (três) meses e das mangueiras. ensaiada hidrostaticamente a cada 12 (doze) meses, conforme a norma NBR 12779. Posto isso, é necessário apresentar o selo de inspeção, manutenção e ensaio hidrostático das mangueiras. Urgência Tendência Gravidade Pontuação 10 8 10 800 7.3.
Vistoria das unidades autônomas
A etapa final de levantamento das informações é a vistoria dos apartamentos da edificação. Essa etapa consistiu no preenchimento de um questionário e na vistoria propriamente dita, conforme anexo D. Durante o período de realização da autovistoria foram vistoriadas 25 unidades privativas, correspondendo a 78,125% do total de unidades. O tratamento das respostas do questionário, juntamente com as patologias apontadas através da vistoria realizada, permitiram identificar problemas crônicos, conforme detalhado a seguir. 7.3.1. Estruturas e alvenaria Não foram identificados indícios de problemas estruturais. Apenas foram constatados diversos casos de danos à alvenaria devido a infiltrações diversas. 7.3.2. Instalações hidrossanitárias Conforme item 7.3.1, o problema de infiltrações é recorrente em praticatimente todos os apartamentos. Dessa forma, fica a necessidade expressa de se verificar as causas e realizar obras de reparo para conter o problema. 7.3.3. Instalações de Gás Em função da idade da edificação, o projeto das instalações de gás alocou o aquecedor nos banheiros. Essa característica exige uma preocupação com a questão da ventilação, que deve ser garantida através de janela com abertura fixa e por uma abertura inferior na porta do banheiro. Em algumas unidades autônomas observa-se a utilização de janelas basculantes que devem ter seu movimento restringido, impossibilitando seu fechamento. Além disso, alguns apartamentos não dispõe de abertura suficiente na porta, o que deve ser corrigido visando a obtenção de área mínima de 200 cm². 7.3.4. Instalações elétricas De forma geral, as instalações elétricas apresentam estabilidade satisfatória não tendo sido observados históricos de oscilações na rede (segundo relato dos moradores).
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL O problema crônico observado é com relação a configuração geral dos quadros elétricos, pois apresentam proteção mecânica metálica (que deve ser aterrada) e não dispõe de disjuntor DR, obrigatório desde 1997. Adicionalmente, foi constatado que no apartamento 204 a utilização conjunto do chuveiro elétrico e do ar condicionado simultaneamento acarreta na abertura do disjuntor elétrico. Esse funcionamento não é adequado já que indica o compartilhamento de circuitos além de caracterizar o subdimensionamento dos condutores e do disjuntor correspondente. Registra-se portanto a necessidade expressa de revisão das instalações elétricas para corrigir o problema. 7.3.5. Instalações de ar condicionado Constatou-se que várias unidades utilizam ar condicionados do tipo Split. Dessa forma, naquelas onde a unidade condensadora fixa suspensa do lado externo, é necessário utilizar suportes em aço inoxidável com capacidade de carga compatível com o modelo de ar condicionado. Essa recomendação foi instituída pela lei Municipal nº 5.598. Sugere-se portanto a emissão de circular para todos os apartamentos indicando qual o padrão de suporte que deve ser utilizado.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 8. LISTA DE PRIORIDADES E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS Com o intuito de subsidiar a administração da edificação em relação às principais não conformidades, as anomalias e falhas de manutenção constatadas e analisadas na inspeç ão predial do Edifício Pomar de Realengo, foram classificadas conforme apresentado nas tabelas a seguir. É recomendável ainda que o condomínio estabeleça uma programação de manutenção, inicialmente, corretiva, com posterior implantação de procedimentos de manutenção preventiva, com base em suas características e nas legislações e normas técnicas aplicáveis. 8.1.
Estrutura, alvenaria e vedações
As partes comuns da edificação apresentam desgastes naturais, pelo tempo e pela utilização, além de desgastes e danos decorrentes de infiltr ações, não apresentando indícios de danos estruturais. a) Lista de prioridades Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Estrutura, alvenaria e vedações Urgência Tendência Gravidade Pontuação NC Prioridade 1 7 3 6 3 54 2 5 3 8 6 144 3 7 3 6 3 54 4 10 10 8 800 1 5 8 8 8 128 6 6 10 6 8 480 3 7 6 6 6 216 4 8 3 3 3 27 8 9 8 10 8 640 2 10 1 1 1 1 9 11 8 8 10 640 2 12 10 8 10 800 1 13 6 6 6 216 4 b) Recomendações técnicas i. Realizar investigação completa das causas das fissuras, rachaduras e fendas identificadas ao longo do laudo; ii. Realizar obras de reparo nos diversos elementos construtivos já identificados e naqueles que porventura venham a ser quando das investigações; iii. Eliminar os focos de infiltração observados em diversas áreas da edificação, com posterior recomposição de revestimentos e pinturas danificados; iv. Elaborar planos de manutenção da edificação conforme NBR XXXX para os elementos de fachada, alvenaria e estruturas;
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL v. Elaborar procedimentos (incluindo mecanismo de controle) para a realização de obras nas áreas comuns e nas áreas privativas. c) Ações i. Contratar empresa especializada em reformas prediais para a realização das reformas necessárias. 8.2.
Instalações hidrossanitárias
a) Lista de prioridades Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações hidrossanitárias Urgência Tendência Gravidade NC Pontuação Prioridade 1 10 10 10 1000 1 2 6 3 8 144 3 3 10 3 10 300 2 b) Recomendações técnicas i. Eliminar os focos de infiltração observados em diversas áreas da, com posterior recomposição de revestimentos e pinturas danificados; ii. Elaborar planos de manutenção preventiva e corretiva dos elementos do sistema hidrossanitário; iii. Elaborar programa de modernização das instalações hidráulicas, incluindo a individualização do fornecimento de água; iv. Treinar os funcionários do prédio quanto a operação e manutenção diária dos equipamentos do sistema hidrossanitário. c) Ações i. Contratar empresa especializada em reformas prediais, contemplando revisão completa do sistema hidrossanitário. 8.3.
Instalações Mecânicas
a) Lista de prioridades NC 1 2 3 4 5
Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações mecânicas Urgência Tendência Gravidade Pontuação Prioridade 10 10 10 1000 1 3 3 3 27 7 3 3 3 27 7 10 10 10 1000 1 3 3 3 27 7
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
6 3 3 10 10 10 10 8 1 8 10 10
3 1 3 10 8 10 8 8 1 6 8 8
3 1 3 10 10 10 8 6 1 6 10 10
54 3 27 1000 800 1000 640 384 1 288 800 800
6 8 7 1 2 1 3 4 9 5 2 2
b) Recomendações técnicas: i. Recomenda-se um maior controle das ações de manutenção realizadas nos elevadores pela empresa contratada. Se faz necessário exigir os relatórios de inspeção anual e sempre que possível investigar os históricos de manutenção. ii. Elaborar procedimento de operação para o sistema hidráulico da edificação, criando rotinas de verificação. iii. Estabelecer um plano de manutenção dos elementos do sistema de recalque, visando aumentar a vida útil dos mesmos. iv. Criar mecanismos de verificação dos extintores, mangueiras e demais componentes do sistema de combate. c) Ações: i. Contratar empresa para inspecionar e testar todo o sistema de combate ao incêndio de acordo com as frequências exigidas por norma e pelo RT do Corpo de Bombeiros. 8.4.
Instalações Elétricas
a) Lista de Prioridades Análise/avaliação das prioridades das intervenções – Instalações Elétricas NC Gravidade Urgência Tendência Pontuação Prioridade 1 10 10 10 1000 1 2 6 8 6 1000 1 3 6 6 8 288 3 4 6 8 6 288 3 5 3 3 3 27 6 6 3 3 3 27 6 7 3 3 3 27 6 8 8 6 6 288 3 9 3 3 6 54 5
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 10 11 12 13
8 6 6 3
6 6 6 6
10 3 8 8
480 108 288 288
2 4 3 3
b) Recomendações técnicas: i. Como recomendação primordial, sugere-se a implantação de um programa de manutenção anual que estabeleça uma rotina especifica para cada componente do sistema elétrico, de maneira que se mantenha a integridade da instalação e a adequação da mesma as normas técnicas, em especial a NBR 5410, NBR 5419 e NR10. ii. Deverá ser realizada manutenção nas cabines de força e distribuição de energia elétrica, realizar limpeza dos barramentos, substituir quadros danificados, organizar fios e trocar as chaves tipo faca com fusíveis com disjuntores e/ou substituir disjuntores danificados, instalar proteção de acrílico (ou metálica aterrada) para os barramentos e partes energizadas, para que os mesmos não fiquem expostos colocando em risco a vida humana. Verificar e instalar aterramentos nas portas e nas proteções dos quadros. Deverão ser retirados os condutores elétricos que não estão sendo utilizados. iii. Todos os condutores elétricos devem ser identificados, de acordo com sua finalidade, em caso de identificação por cor, o fio neutro (N) devera ser identificado com a cor azul clara na isolação, o fio de proteção (PE) deverá ser identificado com a cor verdeamarela ou verde na isolação, o fio do condutor PEN devera ser identificado com a cor azul-clara na isolação com anilhas verde-amarela e o fio fase deverá ser identificado com qualquer cor na isolação, com exceção das cores utilizadas para os outros condutores N, PE e PEN. iv. A documentação e a identificação do local dos disjuntores dos quadros de distribuição de energia deverão ser atualizadas. Todos os disjuntores de um quadro devem ser identificados de forma que a correspondência entre disjuntor e respectivo circuito possa ser prontamente reconhecida. Essa identificação deve ser legível e de forma que os circuitos sejam prontamente reconhecidos em caso de emergência. v. Os locais de serviços elétricos, compartimentos e invólucros de equipamentos e instalações elétricas são exclusivos para esta finalidade, sendo expressamente proibido utiliza-los para armazenamento ou guarda de objetos. vi. Deverão ser verificados e instalados aterramentos nas caixas metálicas das máquinas e motores, painéis, quadros, portas metálicas, alambrados etc. Onde são de extrema importância a interligação das partes metálicas ao sistema de aterramento, a fim de evitar possíveis choques elétricos em pessoas que desenvolvem suas atividades laborais neste ambiente. A verificação dos valores de resistência de aterramento de equipamentos de equipamentos, portas, escadas, alambrados e qualquer parte metálica presente na instalação devem ser executados periodicamente, e deverá ser providenciada a instalação do aterramento nos locais em que não existe.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL vii. Utilizar dispositivos de proteção (de preferência disjuntores ao invés de fusíveis) adequados, previstos por norma em todas as instalações (nunca dispositivos monopolares para proteção de circuitos polifásicos ou dispositivos multipolares para proteção de circuitos monofásicos). O uso incorreto desses dispositivos pode acarretar em risco aos equipamentos da instalação e as pessoas que trabalham na manutenção das instalações elétricas. Cada disjuntor deve estar protegendo um único circuito terminal, de acordo com o projeto elétrico. viii. Anualmente deve ser realizada a avaliação quantitativa da resistência ôhmica de aterramento das cabines elétricas (portas, alambrados, equipamentos) onde é de extrema importância esse acompanhamento, visando a prevenção de acidentes que possam ocorrer devido a possíveis correntes de fugas, que possam surgir, energizando as estruturas dos componentes inseridos nestas cabines, pondo em risco a vida humana. Deve ser providenciado o aterramento nos locais que ainda não possuem. ix. Deverá ser elaborado um cronograma de adequações para que as instalações estejam de acordo com as normas vigentes. x. A iluminação de emergência também deve ser prevista nas cabines para que se possa efetuar manutenções e/ou operações de manobra, durante um período noturno ou quando houver algum desligamento não programado. xi. A cabine de força deve possuir fixado em seu interior, diagrama unifilar, diagrama de comando, proteção e seccionamento, onde em eventuais emergências e ou manutenções, possa se ter informações rápidas a respeito da construção e funcionamento destes. c) Ações: i. Contratar serviço para executar sistema de proteção contra descargas atmosféricas; ii. Executar obras de modernização; iii. Adequações das instalações existentes seguindo as recomendações citadas acima.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 9. CONCLUSÕES E PRAZO PARA NOVA INSPEÇÃO PREDIAL A partir dos dados expostos no presente Laudo Técnico de Vistoria Predial é possível caracterizarmos que a edificação necessita de reparos em seus sistemas em função principalmente da falta de manutenção preventiva, colocada em segundo plano ao longo dos 13 anos de funcionamento da edificação. Como recomendação primordial, sugere-se a implantação de um programa de manutenção anual que estabeleça uma rotina especifica para cada componente dos sistemas da edificação, de maneira que se mantenha a integridade da instalação e a adequação da mesma as normas técnicas. Dessa forma, como diretriz imediata, é necessário estipular os prazos para resolução das não conformidades, que no caso será dado em função da lista de prioridade, sendo essa diretamente ligada ao risco da pendência. Dito isso, os prazos para solução definitiva das pendências estão relacionados na tabela a seguir.
Prioridade 1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª 8ª 9ª 10ª >10ª
Prazo para solução Imediata até 45 dias 45 a 90 dias 90 dias a 120 dias 120 dias a 150 dias 150 dias a 180 dias 180 dias a 210 dias 210 dias a 240 dias 240 dias a 270 dias 270 dias a 300 dias 300 dias a 330 dias 330 dias a 360 dias
Para computar um prazo global, utiliza-se uma média aritmética em função da prioridade estipulada e o prazo máximo correspondente. Consequentemente, obtém-se o prazo de 240 dias (8 meses) para a quitação das não conformidades e contratação de nova inspeção predial (autovistoria) com a ressalva de se solucionar os problemas do Sistema de Combate a Incêndio em até 45 dias. _____________________________ Ingrid Ezechiello da Silva Engenheira Civil CREA/RJ 2010149602
____________________________ Gisele Ezechiello da Silva Engenheira Eletricista CREA/RJ 2007149103
___________________________________ Pedro Henrique Marins dos S. Sousa Engenheira Mecânico CREA/RJ 2010147850
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL 10.RELAÇÃO DE NORMAS TÉCNICAS NBR - 5410 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão; NBR - 5419 – Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas; NBR - 5626 – Instalação Predial de Água Fria; NBR - 5674 – Manutenção de edificações - Procedimento; NBR - 6118 – Projeto e execução de obras de concreto armado; NBR - 6493 – Emprego de cores para identificação de tubulações; NBR - 7198 – Projeto e execução de instalações prediais de água quente; NBR - 7200 - Execução de revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas Procedimento; NBR - 7202 – Desempenho de janelas de alumínio em edificação de uso residencial e comercial NBR - 7229 – Projeto, construção e operação de sistemas de tanques sépticos NBR - 7532 – Identificadores de extintores de incêndio - Dimensões e cores; NBR - 7541 – Tubo de cobre sem costura para refrigeração e ar condicionado; NBR - 8160 – Sistemas prediais de esgoto sanitário - Projeto e execução; NBR - 9050 – Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos; NBR – 9077 – Saídas de Emergência em Edifícios; NBR – 9441 – Execução de sistemas de detecção e alarme de incêndio; NBR – 9574 – Execução de Impermeabilização NBR – 9575 – Projeto de Impermeabilização NBR – 10821 – Caixilho para Edificação – Janela; NBR - 10844 – Instalações Prediais de Águas Pluviais NBR - 10898 – Sistema de Iluminação de Emergência; NBR – 11742 – Porta corta-fogo para saída de emergência - Especificação NBR – 12190 – Seleção da Impermeabilização NBR – 12962 – Inspeção, manutenção e recarga em extintores de incêndio NBR – 13103 – Adequação de ambientes residenciais para instalação de aparelhos que utilizam gás combustível NBR – 13127 – Medidor de gás tipo diafragma, para instalações residenciais NBR – 13933 – Instalações internas de gás natural (GN) - Projeto e execução; NBR – 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações; NBR –14712 – Elevadores Elétricos – Elevadores de carga, monta cargas e elevadores de marca – Requisitos de segurança para projeto, fabricação e instalação. NBR – 14718 – Guarda-corpo para edificação Norma de Inspeção Predial , disponível no site www.ibape-sp.org.br. Norma Técnica ABNT NBR 13.752 – Perícias de engenharia na construção civil. NBR 14.653 – Avaliação de bens NR10 - Segurança em instalações e serviços em eletricidade NR 18 – Segurança da Construção Civil
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL NR 23 – Proteção contra incêndios 11.ANEXOS A – Termo de Autorização para Vistoria B – Lista de documentos C – Listas de Verificação D – Questionário
12.REFERÊNCIAS TÉCNICAS [1] – Guia para elaboração do LTVP – SENGE [2] – GOMIDE, T. L. F. ; NETO, J. C. P. F.; GULLO, M. A. Engenharia Diagnóstica em Edificações. São Paulo: PINI.
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL TERMO DE PERMISSÃO PARA AUTOVISTORIA
Eu, _________________________________, ( ) inquilino/ ( ) proprietário da unidade ____ do Condomínio Edifício POMAR DE REALENGO, endereço Rua GENERAL SEZEFREDO, número 342, Realengo, Rio de Janeiro/RJ, ( ) permito/ ( )proíbo a realização de vistoria predial nas dependências da referida unidade autônoma. ( ) Unidade autônoma desocupada (não foi possível localizar o proprietário).
_________________________________________________ Nome: _____________________________ Inquilino/proprietário Unidade autônoma ____
_________________________________________________ Nome: ___________________________ Síndico do Condomínio Edifício Pomar de Realengo
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LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL Nº
Documento (Administrativo)
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Instituição, Especificação e Convenção Regimento interno Manual do proprietário e do Síndico Alvará de construção Auto de conclusão Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) Auto de Verificação de Segurança (AVS) Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) Selos dos extintores Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA) Certificado de treinamento de brigada de incêndio Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA) Certificado de limpeza e análise química dos reservatórios Ata de instalação do condomínio Certificado de pressurização das mangueiras de incêndio Laudos de Inspeção Predial Alvará de funcionamento Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) Certificado de ensaio de pressurização em cilindro extintores Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral Ata da assembleia que apresentou no condomínio a autovistoria
Nº
Documento (Técnico)
Disponibilizado S N NA
Disponibilizado S N NA
01 Projeto Arquitetônico 02 Instalaçoes de gás 03 Instalações hidrossanitárias 04 Projeto de Instalações Elétricas 05 Projeto do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica Legenda: N: Documento não disponibilizado; S: Documento disponibilizado para análise; NA: Não aplicável. Rio de Janeiro, _____ de junho de 2014
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