La Estructura de Valores Urbanos Un Análisis Teórico

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LA ESTRUCTURA DE VALORES URBANOS: UN ANALISIS TEORICO-EMPIRICO

JOSEP ROCA CLADERA

LA ESTRUCTURA DE VALORES URBANOS: UN ANALISIS TEORICO-EMPIRICO

INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL MADRI~, 1988.

©

by the author, 1988 N.I.P.O.: 327-87-004-X I.S.B.N.: 84-7088-463-8 Depósito legal: M. 35.828 -1988

Imprenta Taravilla (Suc. Vda. de Galo Sáez) Mesón de Paños, 6 - 28013 Madrid

NOTA DEL AUTOR El trabajo que aquí se presenta recoge algunos estudios e investigaciones realizadas durante los años 1981-82 en relación a los procesos de formación especial (*). El libro se articula en dos partes claramente diferenciadas. La primera aborda una visión sistemática, casi en forma de manual, de las principales aportaciones históricas a la teoría de los valores urbanos. La cuestión de esclarecer cuáles son los determinantes de las rentas urbanas, más concretamente de su desigual distribución a lo largo de los tejidos de la ciudad, ocupa un atención prioritaria. Asimismo se analizan las teorías más generales del funcionamiento y comportamiento del mercado inmobiliario, y muy particularmente los modelos de equilibrio, tan difundidos en los años sesenta y setenta. Todo ello desde una óptica crítica, superadora de la denominada teoría estándar; esto es, evidenciando no sólo la excesiva simpli~idad de los modelos interpretativos más difundidos, sino también, y sobre todo, sugiriendo las pautas que han de guiar un estudio auténticamente riguroso acerca de la formación espacial de los valores del suelo. 'La segunda parte del libro expone una comprobación empírica de los factores estudiados. Dicha comprobación (*) Corresponden a una síntesis parcial de mi tesis doctoral Vers una interpretació de la formación espacial deIs valors del sol a Barcelona, UPC, Barcelona 1982.

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se refiere al mercado de suelo existente en el área urbana de Barcelona. Se contrastan las principales teorías de la formación de los precios, confirmándose en el terreno de lo real-concreto las críticas a la teoría estándar en Barcelona-ciudad las rentas de accesibilidad, producto de la relación residencia-empleo, que juegan un papel subordinado a otros elementos determinantes de la diversificación física y social del espacio urbano. Es esta diferenciación físico-social de la ciudad, en su conjunto, como estructura compleja de submercados al mismo tiempo autónomos e interrelacionados entre sí, la que determina la estructura de valor del suelo de cada formación urbana concreta. Resultado histórico de inversiones públicas y privadas, de capital fijo, así como de la apropiación del espacio físico por los diversos grupos o clases sociales, que se perpetúa en el tiempo condicionando el comportamiento futuro de los agentes inmobiliarios. La relativa antigüedad del estudio (1981-82) no representa un envejecimiento sustancial de las conclusiones a las que se llega en este trabajo. Con posterioridad el mercado inmobiliario ha experimentado cambios acusados. A la recesión de los años 80 a 83 ha seguido el «boom» del 86 y 87. Los cambios operados en la oferta y demanda no afectan, sin embargo, las principales tesis sustentadas en este libro. Análisis posteriores, desarrollados en los años 1984 y 1987, confirman la plena vigencia no sólo del método utilizado para entender y simular el funcionamiento del mercado, sino también de las conclusiones relativas al papel de los distintos factores en la formación espacial de los valores del suelo. Mayo 1988

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INTRODUCCION La presente Tesis (*) tiene por objeto central el análisis de la estructura de valores del suelo en Barcelona. Más específicamente, pretende la explicación de la formación histórica y de la distribución espacial actual del patrón de precios urbanos de la ciudad. Esta investigación intenta la elaboración de una construcción teórica propia, que es contrastada, implementada, para el caso de Barcelona. Cuatro son los elementos que aparecen como principales aportaciones, desde una perspectiva teórica. En primer lugar, la Tesis basa su teorización en el concepto de «jerarquía» de mercado. Considerando que los valores cuantifican una calificación diferenciada de la estructura urbana que realiza el mercado inmobiliario, es la propia « jerarquización» la que, a través de su materialización en los precios, se presenta como objeto de investigación teórica. En este sentido, y ésta es una aportación de la tesis, es el valor de repercusión y no el valor unitario o global del suelo el que se sitúa como centro (*) Este trabajo de investigación para la tesis doctoral ha sido realizado gracias a una beca del Instituto Nacional de A~is­ tencia y Promoción del Estudiante (INAPE) del Ministerio de Educación, de la que he disfrutado entre 1978 y 1981.

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del análisis. La repercusión es el instrumento idóneo que permite contabilizar la estructura jerárquica del mercado urbano, en tanto en cuanto distingue dentro del valor lo que se debe exclusivamente a la localización espacial de lo que es producto del «pattern» de edificabilidades; es decir, relaciona el valor de situación urbana en función de la unidad contable: el m 2 de mercancía espacial edificable. La repercusión reconoce asimismo la profunda relación existente entre los mercados del suelo y del producto urbano edificado. El mercado del suelo es un derivado del mercado de la vivienda y, por regla general, es el uso de los t,errenos lo que determina su valor. En este sentido, la repercusión se conceptualiza como la porción de toda ganancia extraordinaria, por encima de la tasa media del conjunto de las ramas industriales, no coyuntural o especulativa, basada exclusivamente en relación a la localización diferencial en la estructura espacial urbana y que es susceptible de ser apropiada por el detentador del derecho de propiedad o por el poseedor del suelo. En segundo lugar, se plantea cuáles son los determinantes de los valores. Se evita, aquí, una explicación pura y exclusivamente en términos de -accesibilidad, tal COIno ocurre en el llamado «modelo standard» o marginalista. El espacio, se hipotetiza, es deseable no únicamente en relación a maximizar la accesibilidad al trabajo y la cantidad de espacio consumido, sino también por causa de muchos otros factores, entre ellos, la calidad urbanística del entorno, los servicios públicos y el stock edificado. Asimismo, los usos del suelo distintos al de vivienda también pueden influir como externalidades positivas o negativas en el mercado residencial, así como desde la perspectiva de utilizaciones alternativas del suelo. No obstante, es principalmente la incidencia de la diversificación social del espacio la que aparece como aportación más original en esta perspectiva analítica de los determinantes de los valores. Inusualmente, los diferentes traba10

jos teóricos han abordado aspectos sociales -ya sean de discriminación, prejuicio o simple prestigio social- ·al explicar los valores. La reflexión de la literatura teórica y empírica sobre la cuestión radal en determinadas áreas urbanas, en cambio, ha sido importante. La cuestión se plantea, en esta investigación, en si deben reducirse los efectos sociales sobre el mercado al fenómeno racial o si puede imaginarse una incidencia más generalizada. Aquí se propone una conceptualización de la estructura del mercado urbano como manifestación del sistema de valores de la jerarquización social del espacio. La jerarquización social articulada en la diversificación física de' la ciudad determinaría así el patrón de precios del suelo. En definitiva, se hipotiza un funcionamiento del mercado en el que rentas de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social, moduladas conjuntamente entre sí, conforman los valores de repercusión. La tercera idea central de este trahajo, en su plan más teórico, consiste en una propuesta de funcionamiento de mercado alternativa al asumido por la teoría neoclásica. En particular, se huye de la hipótesis de mercado competitivo, continuo y en equilibrio locacional a largo plazo. Por el contrario, existen factores estructurales que impiden tal funcionamiento concurrencial y maximizador de utilidades locacionales. Podríamos citar entre ellos, como determinantes, la rigidez e inadaptabilidad tendencial de las estructuras edificadas (dada la durabilidad y fijación espacial del stock), la producción no competitiva y espacialmente diferenciada de las externalidades urbanísticas, la inercia de la demanda motivada por factores institucionales (legislación de alquileres, fomento a la propiedad horizontal, herencia, etc.), económicos (esfuerzo económico de la búsqueda locacional y de la adquisición de vivienda) e ideológicos (afecto al barrio, anhelo de propiedad, etc.), la posible existencia de prácticas discriminadoras por parte de determinados sectores de demanda, así como especulaciones y acciones retentivas, monopo11

listas, por parte de la oferta. Aspectos todos ellos que parecen sugerir un funcionamiento del mercado básicamente desequilibrado, donde el óptimo locacional no es conseguido, con rompimientos y discontinuidades espaciales importantes, y en el que las prácticas no concurrenciales y las rigideces de oferta y demanda, lejos de ser excepciones, constituyen la norma. Se hipotiza, por el contrario, un funcionamiento del mercado básicamente segmentado. La compartimentalización de la oferta, producto de la distribución diferencial del stock y externalidades urbanísticas (no reproducibles competitivamente), articulada en la diversificación económica y la jerarquización social de la demanda, provoca un funcionamiento relativamente autónomo de cada segmento o submercado, con circuitos específicos de formación de precios urbanos. Se intenta, igualmente, una articulación de la teoría de los submercados con la de las rentas monopolistas en la explicación del patrón de valores, siendo la originalidad de la presente tesis, respecto a otras formulaciones (Harvey, 1974), el no requerimiento necesario ni fundamental de la existencia de actitudes generalizadamente monopolistas, de «clase», por parte de la propiedad privada del suelo, sino del simple hecho del mantenimiento temporal de la diversificación física y social del espacio urbano, en un contexto, eso sí, de apropiación privada del suelo (pero no necesariamente bajo la forma jurídica de «propiedad»). En definitiva, no se presupone que, por regla general, sea el valor del suelo 10 que determina el uso del mismo (y el precio de éste en el mercado de productos espaciales urbanos), sino, al contrario, que es el uso lo que condiciona el valor del suelo, pero en un contexto de submercados de escasez -resultado de la división física y social del espacio- que provocan la aparición de rentas de «monopolio» en cada segmento. Finalmente, debemos afirmar la perspectiva histórica que debe tener toda aproximación teórica a la formación de los valores del suelo. El reconocimiento de que no es 12

posible una teoría general del equililibrio locacional y de que el mercado urbano se caracteriza por el funcionamiento estructural desequilibrado de un conjunto de submercados de escasez, implica que el análisis no puede tener otro sujeto que la formación histórico-concreta de los valores del suelo en cada sistema urbano. Asimismo, debe afirmarse que si, como acabamos de citar, los usos determinan los valores, una vez fijados éstos espacialmente tienden a reproducir física y temporalmente la estructura del mercado, es decir, materializan al mismo tiempo que perpetúan la jerarquía espacial urbana. Los valores, pues, pasan a condicionar los usos. De ahí la necesidad del análisis histórico-concreto de la diversificación física y social del mercado, así como de su fijación en los precios del suelo/vivienda (o, en general, suelo/ mercancía urbana). Las asunciones teóricas anteriores implican, como paso previo al análisis actual de la estructura de valores de Barcelona, el estudio de la formación y diferenciación histórica de su mercado urbano. En relación al alcance físico y temporal de la investigación histórica, deben citarse las siguientes cuestiones. El estudio se concentra en Barcelona-ciudad, a pesar de que, como es obvio, ésta no es sino parte de un mercado más amplio, de escala metropolitana. En cambio, se extiende (frente a lo proyectado inicialmente) su ámbito temporal; el período 1953-1976 se demuestra absolutamente insuficiente para la comprensión de la estructura actual del mercado, por cuanto en aquellas fechas la jerarquía urbana de la ciudad puede considerarse ya plenamente consolidada. En este sentido, el análisis debe ampliarse hasta mediados del XIX, momento en que se produce el inicio de la formación moderna del mercado urbano barcelonés. Asimismo, el estudio se extiende desde la consideración prioritaria de la relación planeamiento/valor del suelo, inicialmente prevista, a contemplar globalmente el conjunto de factores que inciden en 13

la configuración del mercado y de las estructuras de precios que él materializa. Las transformaciones del mercado inmobiliario, la coyuntura del mismo, los restantes elementos normativos e institucionales (ordenanzas, etc.), los procesos de desarrollo urbano real (infraestructuras básicas, urbanización y edificación), la diversificación socio-económica del espacio, etc., serán otros aspectos de incidencia igualo superior al planeamiento en la determinación de los precios sobre los que se ha centrado también el estudio. Así pues, se ha preferido, a pesar de los riesgos intrínsecos en esta forma de actuar, considerar el conjunto de las cuestiones esenciales que han incidido en la diversificación del mercado barcelonés y, por tanto, de sus valores de suelo. El hecho de que no pueda ser siempre ésta una obra de síntesis, habida cuenta de los grandes vacíos todavía existentes en el análisis de la formación urbana de Barcelona, y más especialmente de la de su mercado, ha determinado la necesidad de enfrentarse con un conjunto de cuestiones inexploradas. La opción de la presente tesis ha sido evitar huir de estos problemas; por el contrario, se ha intentado un análisis global (basado en la explotación de fuentes inéditas o insuficientemente explotadas). En la medida en que se trata de campos de investigación solamente iniciados, debe reconocerse la provisionalidad de alguna de las hipótesis aquí avanzadas, a la espera de estudios más monográficos y profundizados. No obstante, se ha elegido esta vía porque se considera imprescindible, desde la perspectiva de nuestra tesis, la teorización de la evolución general del mercado urbano. Ante el dilema restricción voluntaria del campo de trabajo/generalización del mismo, se ha elegido esta última opción, con el convencimiento de que es la única forma de contribuir a la construcción auténtica de toda teoría, aun a riesgo de equivocarnos. En este sentido, la tesis, por más que eminentemente «concreta», es también «general» desde su voluntad teórica. 14

Entre las conclusiones más significativas debe destacarse en primer lugar el papel que ha tenido la articulación histórica de la estructura del sector inmobiliario barcelonés en la formación del mercado urbano. En este sentido, los momentos clave han sido: el cambio de la estructura de la propiedad del llano de Barcelona, durante la primera mitad del XIX, lo que permitió el negocio inmobiliario sobre el que se asentó el crecimiento del Ensanche; igualmente, durante el primer tercio del novecientos, harán acto de presencia nuevos operadores urbanos, que, como los grandes constructores y urbanizadores, vendrán progresivamente a conmocionar la organización tradicional del sector, permitiendo, a su vez, la aparición de un conjunto de mercados de nueva creación. A nuestros efectos, el elemento más importante en la citada dirección ha consistido en la crisis de la estructura tradicional del sector inmobiliario -basada en la inversión en construcción como forma de ahorro, seguro a largo plazo, y que tienen en el suelo el objeto central de cambio-. Crisis del sistema tradicional de la promoción/construcción, que si bien se apunta al finalizar el primer tercio de siglo, no se consolidará hasta los años cincuenta, en que se produce una remodelación sustancial de la política de vivienda de la Administración Pública, y que tiene en el paso del alquiler (intervenido) a la propiedad horizontal, su más significativo resultado. Mercado para vender, de utilización crematística de la construcción urbana, en el que jugará un papel central la intensidad de edificación y, en consecuencia, las rentas de edificabilidad. El negocio sobre el techo pasa a sustituir definitivamente el protagonismo del negocio sobre el 'Suelo. Cambio al que corresponde la sustitución del valor unitario del suelo como unidad de cuantificación de la rentabilidad urbana por el valor de repercusión; nuevo instrumento contable de extraordinarias consecuencias en relación a la estructuración espacial de los valores urbanos. Cambio, por otra parte, consolidado en 15

los años sesenta, a través del paso al mercado libre, no protegido, y de la consolidación del capital de promoción como agente hegemónico del proceso inmobiliario. Una cuestión colateral a esta tesis, pero que tiene, sin duda, una importancia capital en la formación del mercado urbano barcelonés, consiste en el significado que ha tenido el funcionamiento del sector inmobiliario en el proceso de acumulación de capital. Cuestión ésta pasada por alto por la gran mayoría de estudios económicos e históricos. El análisis de los principales contribuyentes de territorial (urbana) en relación al subsidio durante el siglo XIX y de la inversión en fincas urbanas en relación a la mercantil (de nuevas sociedades) durante el xx, sugiere un papel muy notorio del sector como detractor de capitales de las ramas productivas. El hecho, como acabamos de apuntar, de que el negocio urbano radicara esencialmente sobre el suelo, que no sobre la edificación, lo confirma. No obstante, la cuestión no se plantea --como con demasiada frecuencia se ha hecho- en términos de oposición entre las lógicas del capital (industrial) y de la renta. El análisis histórico nos muestra que no solamente invierten en tierras los hacendados, sino también la burguesía comercial, los industriales y los financieros. Ejemplos de ello se encuentran en los negocios inmobiliarios del Ensanche realizados a mediados del XIX por las sociedades de crédito, en la aparición de las listas de contribuyentes por urbana de la élite comercial y financiera, así como en la presencia hegemónica de los grandes banqueros catalanes en los asuntos urbanos (de inversión en tierras, esencialmente) a finales del ochocientos y principios del novecientos. Hechos que únicamente pueden explicarse, en el contexto económico catalán del momento, en la estructura del sector inmobiliario: la rentabilidad segura de la tierra se enfrenta al riesgo de la inversión en otros campos; la especulación solar, no obstante, y aunque sea a largo plazo, aparece como extraordinaria fuente de beneficio. La inversión en suelo se configura como alterna16

tiva a la inversión mercantil, fundamentalmente industrial. Así lo confirma la fiebre especulativa de mediados del XIX, en la que los capitales afluyen a los sectores no productivos (ferrocarriles, bolsa y negocios en el Ensanche); lo demuestra también la direccionalidad de la inversión de los capitales repatriados a raíz de la derrota colonial; asimismo, en la reorientación inmobiliaria durante la Dictadura de los beneficios extraordinarios realizados en la Primera Guerra Europea; o el sentido de la inversión en la época republicana, de claro predominio inmobiliario respecto a la de sociedades mercantiles. En cambio, los últimos cuarenta y la década de los cincuenta, años de la crisis y remodelación del sector inmobiliario, denotan la difuminación del papel histórico de la inversión en suelo. Centrado en el techo el objeto del negocio urbano, la inversión en suelo deja de ser una alternativa a la inversión productiva; muy al contrario, aparecerá como uno de los motores del desarrollo económico. Así, en los años sesenta, al elaborarse la planificación económica, el problema no se situará ya en los términos históricos, sino en la «insuficiente» productividad del sector (en función a su relación PIB/FBDF), en comparación a otras ramas económicas. La opción por la ralentización de la construcción que resultó, no se vio, no obstante, coronada por el éxito. Los beneficios extraordinarios conseguidos a través de la promoción continuarán haciendo afluir capitales al sector. Y, en este contexto, la inversión en suelo (bajo la forma de capital promociona!) adquirió de nuevo un significado especial en cuanto a su alcance cuantitativo y cualitativo, contribuyendo en no poca medida a la ralentización real del ritmo de crecimiento económico observado desde mediados de los setenta. En definitiva, los resultados del análisis anterior parecen ratificar plenamente la hipótesis del sentido retardatario fundamental que ha caracterizado históricamente al sector inmobiliario, sentido que se ha mantenido, por más que con significado distinto, incluso una vez 17 2

totalmente estructurado, en consonancia al sistema económico capitalista general. En este sentido, y a pesar de ser ésta una cuestión sobre la que aún puede profundizarse, parece claro que aparece como una de las causas (y productos) determinantes del modelo de desarrollo económico catalán y español, que, como es suficientemente sabido, se ha caracterizado por su atraso (si se compara con otras formaciones económicas europeas) desde una perspectiva capitalista. El análisis de los efectos de la evolución de la coyuntura del mercado urbano en los valores del suelo es otro de los aspectos que ha concentrado nuestra atención. A lo largo del texto se realiza un análisis relativamente detallado de esta cuestión. Lo que interesa remarcar aquí es que aquella incidencia no es uniforme temporal ni espacialmente (en el interno del mercado inmobiliario). En momentos de apogeo del mercado de vivienda, sobre todo en épocas de inmigración masiva, los precios siguen un crecimiento acelerado en el conjunto del sistema urbano (aunque con distinta intensidad, según áreas o sectores); éste fue el caso de los años veinte, así como del período 1955-1975. No obstante, en momentos de crisis, la incidencia en los precios suele ser mucho más compleja. Normalmente, experimentarán alzas o bajas (en relación a la evolución general de los precios), según submercados específicamente delimitados. Así, el período de postguerra, y a pesar de la elevación generalizada en dinero corriente de los valores del suelo, éstos experimentaron bajas, igualmente generalizadas, en términos reales, pero dicha tendencia se expresará muy diferencialmente a lo largo del tejido urbano: elevación efectiva de los precios del submercado del noroeste de Barcelona y disminución de los restantes sectores urbanos. Algo parecido podría afirmarse, ahora, de la crisis del sector inmobiliario y de su incidencia en los precios; en este caso, a la crisis se ha añadido la reducción de intensidades, producto de la revisión efectuada en el año 1976 por el Plan Comarcal. 18

Los resultados, muy sumariamente, pueden resumirse así: mantenimiento de los precios en pesetas corrientes en el nivel máximo conseguido a lo largo de la historia urbana de Barcelona (1974), pero reducción en términos efectivos al de 1970; revaluaciones notorias de los valores de repercusión, que con todo no han conseguido sino mantenerse, en términos reales, al nivel de 1974; y, finalmente, resultado muy diferencialmente acusado a lo largo del mercado barcelonés, fundamentalmente en función del stock acumulado por ohra y gracia de la transitoria 7. a del PGM. El análisis de la coyuntura se ha realizado a través del seguimiento de la oferta y demanda de vivienda a lo largo del período, así como por la explotación propia de tres fuentes históricas sobre los valores del suelo de la ciudad: las valoraciones de 1881 de Berrocal y las municipales (a efectos de plusvalía) de 1931 y 1951. Para el período 1953-1980, y además de la valoración específica que hemos realizado para 1980-81, se ha utilizado la elaboración de las muestras de 1954, 1957, 1960, 1963 y 1966, realizada por Maraga (1978), así como las de 1970 de Lluch y Gaspar (1972) y 1974 de la Banca Garriga Nogués (1974). El análisis concreto de la formación y diversificación del mercado inmobiliario concentra nuestra atención en relación a la explicación de la distribución espacial de los precios del suelo. Entre los aspectos estudiados debemos, muy sumariamente, referirnos a: En primer lugar, se estudia la incidencia del planeamiento, en el doble sentido de garantización de rentas absolutas y de diferenciación de las rentas internas. Se analizan, en particular, los planes Cerda, aussely, Comarcal de 1953 y PGM de 1976. La «puesta en valor» del llano de Barcelona mediante la ordenación del Ensanche; la unificación del mercado de Barcelona con los de los municipios agregados y jerarquización interna, realizadas por el Plan de Enlaces (yen menor medida, por el Plan 19

de Alineaciones de 1917) a principios de siglo; ]a confirmación del '«salto» comarcal, el agotamiento del término de Barcelona y la definitiva jerarquización espacial de dicho mercado central, efectuada por el P. c. de 1953; y la reestructuración del sistema metropolitano, realizada por el PGM 76, se analizan en detalle a lo largo de la segunda parte de la presente Tesis. Igualmente se estudia el proceso de ordenación de detalle -ya sean las «urbanizaciones» anteriores al P. C., o los planes parciales, planes especiales y ordenaciones de manzana, más tardecomo momento ulterior, de concreción definitiva de la rentabilidad de los suelos puestos en juego por el planeamiento. Igualmente se analizan las incidencias de otros instrumentos normativos, con especial referencia a las Ordenanzas de Edificación, sobre el mercado urbano de Barcelona. Especial mención merecen la Ordenanza de 1980 (fijadora del tipo urbano del Ensanche y concretizadora, por tanto, del negocio inmobiliario), consagradora a través de su zonificación de la estructura jerárquica del espacio urbano de Barcelona, así como garantizadora de expectativas de intensidad (rentas de edificabilidad) extraordinarias. Y la de 1958, en pleno proceso de transformación del mercado inmobiliario, materialización defini· tiva de las edificabilidades a lo largo del tejido urbano. Asimismo son analizadas otras ordenanzas: de edificios singulares, Anexo XII, Composición volumétrica, de aparcamiento, etc. Particular atención se dedica al proceso real/concreto de formación de mercado in1nobiliario. Se analizan los procesos de crecimiento (infraestructuras básicas, gestión urbanística y edificación) que configuran el espacio barcelonés. La generación histórica de los submercados aparece como el alma de la diversificación y jerarquización de la estructura urbana barcelonesa. El siglo XIX vendrá caracterizado por la formación del Ensanche -nueva ciudad burguesa que, progresivamente, irá sustituyendo al 20:

casco antiguo como corazón del sistema urbano- y de la primera corona industrial/residencial obrera de pueblos del llano de Barcelona. El primer tercio de siglo observará la complejificación del mercado inmobiliario: unificación de éste a escala municipal agregada (poniendo en valor la práctica totalidad del nuevo término municipal) y diferenciación/jerarquización interna. Centralidades (reforma interior) y crecimientos alternativos (hacia el Oeste, en función del impulso dado por la Exposición), barrios-dormitorio proletarios en las periferias Oeste, Norte y Este, ciudades jardín para las de las clases solventes en la parte Noreste, harán acto de presencia. Así pues, al acabar este primer tercio del novecientos, la estructura espacial de submercados de Barcelona estará prácticamente consolidada: Casco Antiguo, Ensanche, Zona Alta, Periferia obrera y las incipientes zonas industriales especializadas la caracterizarán. Los años cincuenta verán nuevos cambios cualitativos en la formación de las rentas urbanas; se producirá el «salto» comarcal del crecimiento. Se agotará definitivamente el término municipal (situándose la conurbación en el centro de la formación de rentas absolutas); nuevos ensanches proletarios a los que corresponderá una extensión efectiva del «centro» y del submercado más calificado. El protagonismo del mercado inn10biliario se traslalará al sector noroeste de la ciudad, que afirmará plenamente su papel jerárquico privilegiado. Los sesenta (sobre todo desde 1965) y setenta serán los años de la extensión metropolitana del mercado urbano; la periferia comarcal aparecerá como el submercado más dinámico y expansivo, mientras Barcelona-ciudad pasará ya a ocupar globalmente un papel central en la estructura metropolitana. Nuevos crecimientoscualificados (en Esplugues, Castelldefels y Sant Cugat), generación de «centralidad», se opondrán a la formación de «periferia». Y Barcelona reestructurará el mercado en función a su nuevo rol dentro de la estructura metropolitana: terciarización acelerada del Casco Antiguo 21

y, sobre todo, del Ensanche, remodelación de los usos obsoletos en relación a las nuevas virtualidades urbanas, profundización de la jerarquización interna del mercado (incrementos de las diferencias de valores entre submercados), serán los procesos característicos de este período. Fina1mente, y ya en el contexto de crisis que se manifiesta en el área de Barcelona desde 1977, nos encontramos ante una nueva coyuntura, que llevará a un reajuste de su estructura de mercado. Cesará el crecimiento exten~ sivo. El negocio inmobiliario se reestructurará, volviendo al suelo urbano. La acción puntual (y, por tanto, potencialmente más especulativa) guiará el mercado. Y, en este contexto, Barcelona volverá a ser el centro de la acción inmobiliaria, la diversificación interna se acentuará y la jerarquización física y social alcanzará nuevas dimensiones, determinando la estructura de valores urbanos que hemos heredado. El análisis de la estructura actual de los valores del suelo de Barcelona ocupa la tercera parte de la Tesis. Para la misma se ha realizado una valoración, que abarca 155 valores zonales de repercusión, que sirven para caracterizar al conjunto del mercado de suelo/vivienda de la ciudad. Asimismo, se ha efectuado una recogida exhaustiva de información referente a las variables determinantes de los precios: accesibilidad, servicios urbanísticos, stock edificado, usos del suelo y estructura socioprofesional de la población. La aplicación de técnicas multivariadas (análisis de regresión múltiple y factorial) nos ha permitido determinar la estructura urbana de Barcelona, así como la construcción de modelos explicativos de la distribución espacial de los precios del suelo. La programación de los citados análisis multivariados se ha realizado en los Centros de Cálculo de la Universidad Politécnica de Barcelona y de ESADE, así como en el Centro Ordenador municipal del Ayuntamiento de Barcelona. Inicialmente, se realiza una análisis detallado de la

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estructura urbana de Barcelona. Los resultados sugieren, en primer lugar, que ésta viene fundamentalmente determinada en relación a tres factores principales: la accesibilidad, los servicios urbanísticos y la jerarquización social. La distribución de las externalidades urbanísticas se muestra fuertemente concentrada en el sector noroeste de la ciudad; y lo mismo sucede con la calidad del stock edificado. Los usos del suelo distintos a la vivienda (y al comercio de detalle) se muestran también concentrados: Centralmente el terciario y periféricamente la industria. Existe, también, una fuerte segregación social del espacio urbano. Las clases altas y medias tienden a localizarse de forma cerrada entre sí, ocupando ubicaciones centrales, mientras que los económicamente débiles se ven relegados a la periferia. En definitiva, puede sintetizarse el «pattem» locacional de Barcelona de la siguiente forma: las clases altas viven tendencialmente en el centro de la ciudad, en viviendas de dimensiones grandes y gozan de unos servicios urbanísticos y de un stock edificado de calidad significativa; mientras que las clases trabajadoras tienden a localizarse excéntricamente, ocupando viviendas reducidas y con peores servicios, tanto urbanos como de las viviendas. Las clases altas se muestran especialmente vinculadas con la distribución espacial de las externalidades urbanísticas, mostrándose indiferentes a la accesibilidad; en cambio, los grupos sociales menos solventes tienden a localizarse en función a la accesibilidad, apareciendo insensibles a la calidad del entorno urbano. Lo que, evidentemente, no quiere decir que los pobres no valoren las «amenidades» urbanas, sino que aquéllas se muestran tan concentradas espacialmente que solamente sirven para diferenciar el mercado de los económicamente potentes. Debemos indicar, por otra parte, que a pesar del limitado papel de la accesibilidad al trabajo como elemento explicativo del «patrón» de localizaciones de Barcelona, sí juega en cambio un papel muy importante la centralidad. El eje Paseo de Gracia/Diago-

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nal, la Plaza de Frances Macia, en particular, aparece como el mejor centro de la estructura barcelonesa, en tanto en cuanto es el punto a partir del cual se explica mejor la distribución espacial de las diversas variables. No obstante, repito, «centralidad» no coincide con «accesibilidad al trabajo», en el ámbito barcelonés, dado el «pattern» no centralmente concentrado de la oferta de puestos de trabajo. Se prueba una segmentación del mercado, tanto por lo que se refiere a la distribución geográfica de la oferta como a la categorización social de la demanda. Así, se diferencian seis subsistemas urbanos: Noroeste, Ensanche y Periferia (de oferta) y Clases Altas, Medias y Trabajadores (de demanda). Los resultados confirman el análisis agregado. En definitiva, sugieren el funcionamiento claramente segmentado del mercado de Barcelona en una serie de submercados, autónomos e interdependientes a la vez. Submercados de escasez, que generan precios de monopolio, debido precisamente a la distribución diferencial y concentrada de las externalidades urbanístiicas y de stock (junto a su irreproductividad competitiva). El crecimiento histórico que ha procedido a diversificar el espacio barcelonés, calificando urbanísticamente el Noroeste, actúa como «acumulación histórica» en el mercado inmobiliario que tiene su resuhado más evidente en la diferenciación espacial de los valores del suelo. Los resultados confirman, en suma, la no existencia en Barcelona de un único, h01nogéneo y competitivo mercado urbano, antes bien, su estructura espacial se basa en la articulación compleja de un conjunto de sub mercados originados por la rigidez de la oferta de externalidades urbanísticas y de stock y en la jerarquización social de la demanda. Se busca, en el marco de este análisis, contrastar el papel explicativo de las distintas teorías sobre la distribución espacial del valor del suelo. En este sentido, se construyen una serie de modelos alternativos, a través 24

de la técnica de la regreslon múltiple. Debe destacarse, frente a las asunciones de la teoría «trade-off», el limitado papel jugado por «la accesibilidad»: sólo un 16 por 100 de la variación de los precios es explicada. Un nivel parecido es el conseguido por el modelo «usos del suelo», respecto al 41 por 100 del de «stock» y el 50 por 100 del «urbanístico». Los factores '«sociales» consiguen, en cambio, explicar en un 75 por 100 la variación de las repercusiones. Los resultados confirman, pues, el papel priorjtario jugado por la jerarquización social del espacio y por la calidad urbanística y del entorno edificado en la explicación del patrón de valores de Barcelona-ciudad. Asimismo se intenta una cuantificación de las que hemos conceptualizado como rentas de accesibilidad, exter· nalidad y jerarquización social. Las elevadas interrelaciones existentes dificultan considerablemente dicho ejercicio. Los análisis demuestran el carácter no independiente, pero sí separable teóricamente, de las rentas en cuestión. Estas no se suman, sino que se modulan entre sí para conformar los valores urbanos. Los diversos modelos ensayados (VARSEL, VARTOT, REGORT y REGOB) confirman la idea de una pequeña incidencia de las rentas de accesibilidad (que puede cifrarse en alrededor del 10 por 100 en la explicación de la variación de la repercusión). Las de jerarquización social tienden a ser las más significativas (variando entre un 28 y un 50 por 100), seguidas inmediatamente por las de externalidad (entre un 24 y un 45 por 100). En el camino de implementar un sistema de valoración coherente con el concepto de valor urbanístico, desarrollado en la Ley del Suelo, se intenta discernir dentro de las repercusiones lo que se sustenta en factores físicos, objetivos (ya sea de accesibilidad, urbanísticos, de stock o de usos del suelo), de lo que es pura y simple discriminación o prejuicio social. Se construye así un modelo «objetivo» que llega a explicar un 73 por lOa de la variación espacial de los precios. Resultado significativo que

25

anima a la utilización práctica de este tipo de modelo para la determinación de los factores a efectos de gestión urbanística (expropiaciones, reparcelaciones, etc.). Igualmente se ensaya un modelo «híbrido», que condensa la totalidad de factores incidentes en los valores, con vistas a su aplicación a efectos fiscales y analíticos. Se consigue así un modelo óptimo con sólo seis variables, que llega a interpretar un 82 por lOO de la variación de las repercusiones. Entre los factores explicativos destacan sus variables sociales, de jerarquización espacial y de calidad urbanística. Nuevamente, pues, se constata el papel clave jugado por la jerarquización espacial y las externalidades urbanísticas en la determinación de los valores de Barcelona-eiudad. El elevado nivel explicativo conseguido y la simplicidad del modelo avanzan una muy optimista valoración en relación a las posibilidades de su implementación automatizada a efectos de valoración fiscal (contribución territorial urbana y plusvalía). Finalmente, se analiza la distribución de precios del suelo en los diversos subsistemas de oferta y demanda seleccionados. Diversas conclusiones· aparecen como evidentes. En primer lugar, que los factores explicativos de las repercusiones varían sensiblemente entre las submuestras. Mientr·as que los ·aspectos sociales tienen un papel significativo en todas ellas, las de extemalidad urbanística solamente intervienen en los sectores Noroeste y de Clases Altas, mientras que los factores de accesibilidad solamente lo hacen en el Ensanche, Periferia y Clases Bajas. Es más, el cambio en el nivel explicativo, a medida que se agregan subsistemas, muestran el distinto rol jugado por cada factor determinante de los precios: mientras uno -la jerarquización social- sirve para unificar el mercado, otros -las externalidades y la accesibilidad- implican su diferenciación. Ello confirma nuestra hipótesis de segmentación del mercado motivada por la rigidez de la oferta de externalidades urbanísticas y la jerarquización social de la demanda. La compartimenta26

lización en sus estratos superiores identifica «calidad urbanística» y «status socia!», dirigiendo el resto de submercados la prolongación de la jerarquización social. En segundo lugar, debe destacarse el distinto nivel explicativo conseguido por los modelos «híbridos» entre subsistemas. De los seis modelos básicos, tres (Noroeste, Ensanche y Clases Altas), precisamente los de mayor calidad urbanística y social, observan un comportamiento excelente (por encima del 70 por 100 de la explicación de la variación de la repercusión), uno lo muestra bueno (Periferia, superior al SO por lOO), uno es aceptable (Clases Bajas, entre un 30 y un 50 por 100) y otro es claramente insuficiente (Clases Medias), si bien no despreciable. En dichos casos, a la vez, el reducido número de variables (entre dos y seis) anima a utilizarlas automatizadamente a efectos prácticos. En tercer lugar, y por más que sea conclusión lógica de lo que se acaba de citar, se comprueba estadísticamente (a través del test de la hipótesis nula) la estructura significativamente diferenciada del sistema de formación de valores en cada suhmuestra. Puede hablarse, pues, de la existencia de submercados, cualitativamente diferenciados entre sí. Finalmente, se analiza el grado de funcionamiento objetivo de esos distintos submercados. En líneas generales, se constata que aquellos que denotan un mayor grado de «racionalidad» urbanística y económica son los más cualificados, en los que la diferenciación física del espacio absorbe la jerarquización social; en cambio, los menos cualificados, que se vertebran en la accesibilidad como único factor físico diferenciador, denotan un grado de objetivización de su funcionamiento muy inferior. En el mismo sentido se ensaya, por último, una vez constatada la existencia de profundas diferencias en las estructuras de mercado de los diversos subsistemas urbanos, si se produce auténtica «discriminación espacial». Los resultados parecen confirmarlo, es decir, que no simplemente la jerarquización social se incorpora como elemento decisivo en la 27

explicación del patrón de valores urbanos, sino que los submercados, espacial y económicamente determinados, tienden a configurar unos sistemas de formación interna de los precios que detern1ina discriminaciones espaciales. En definitiva, nos demuestran que para «entrar» en un submercado jerárquicamente superior a otro, debe pagar· se un «premium» para una misma accesibilidad al trabajo, una equivalente calidad del entorno urbano y edificado, una idéntica estructura de usos del suelo y una igualitaria composición social.

Quisiera aquí agradecer especialmente algunas de las ayudas recibidas (otras son ya citadas en el texto). A J. García Durán, su interés teórico por el objeto del análisis de esta Tesis, así como sus comentarios siempre sugerentes. A E. Bonet, su apoyo en materia estadística, que me ha permitido introducirme en unas técnicas (los análisis multivariados) en las que era absolutamente profano. A J. M. Canals, por la facilidad para el acceso a un conjunto de informaciones estadísticas claves para la construcción de los modelos explicativos de los valores, así como la elaboración de interesantes análisis y matizaciones para esta Tesis. A O. Thorson, por suministrarme sus trabajos sobre accesibilidad en Barcelona y construirme modelos de transporte privado. Y a R. Borda, del Centro de Cálculo de E'SADE; J. Esteban, del C. C. de la U. P. B., Y X. Novoa y J. Soldevila, del Centro Ordenador Municipal, que han posibilitado la elaboración de las explotaciones y análisis automatizados que figuran en esta investigación. También a Cannen Vida!, que ha mecanografiado y corregido el texto, y a 1..1. Camí y F. Simó, que han grafiado la información utilizada. Barcelona, lnayo 1982. 28

PRIMERA PARTE PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALOR DEL SUELO

PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALOR DEL SUELO Aborda esta primera parte el análisis de las principales aportaciones que históricamente se han realizado a la teoría del valor del suelo urbano. No pretende ser una visión sistemática y exhaustiva, ya que un trabajo bibliográfico de este tipo justificaría por sí solo la realización de un estudio especializado. Unicamente se intenta ofrecer un panorama relativamente representativo de la situación actual del debate sobre la formación espacial del valor del suelo, a fin de encuadrar en dicho contexto la perspectiva teórica en que se sitúa la presente tesis. El debate en torno al mercado del suelo se ha vertebrado, históricamente, en función de tres ejes principales. En primer lugar, y con una clara hegemonía doctrinal, debemos citad la llamada teoría standard o «trade-off». Ya en el siglo pasado, Von Thunen y Ricardo señalaron la relación inversa existente entre los valores del suelo y los costos de transporte. No obstante, serán indudablemente las aportaciones realizadas durante la época de los sesenta por Muth, Alonso y Mingo las que permitirán interpretar la teoría clásica en función de los nuevos fenómenos urbanos que se generalizarán durante el siglo xx. El interés de esta teoría, su adopción generalizada, proviene de su misma simplicidad. 31

El conjunto de fenómenos urbanos quedan reducidos a la hipótesis de que el mercado funciona competitivamente, se estructura alrededor de la optimización de las localizaciones de los distintos consumidores, identificada dicha optimización como maximización de la utilidad conseguida a través de la reducción del tiempo/costos de transporte al trabajo y gastos de localización. l.a teoría standard pone el acento, pues, en la relación existente entre valores del suelo y accesibilidad al trabajo. Las rentas de accesibilidad son los principales elementos de diferenciación de los valores del suelo en el interior de la ciudad. La segunda perspectiva teórica, a pesar de partir de la anterior, ha venido a poner el acento sobre las externalidades físicas en la explicación de los valores urbanos. La proliferación de estudios empíricos permite, sobre todo durante los años sesenta y principios de los setenta, poner de manifiesto la insuficiencia de la teoría standard para la explicación del funcionamiento real del mercado urbano. Análisis críticos que situarían más allá de las asunciones voluntariamente simplificadoras del modelo «trade-off», planteándose hasta qué punto podía interpretarse la accesibilidad como el único factor determinante de la formación y distribución espacial de los valores urbanos. Desde terrenos disciplinares muy diversos (congestión de tráfico, contaminación atmosférica, servicios urbanos, densidades, etc.), se iría afirmando una construcción teórica alternativa a la tradicional, que haría de la «amenidad» del espacio urbano, de su «deseabilidad», el centro de la explicación intraurbana de los precios. Trabajos como los de Yamada, Polinsky, Richard· son y Papageorgiou, entre muchos otros, abrirían camino a esta nueva elaboración teórica. Esos trabajos, en definitiva, siguiendo los análisis precursores de Marshall en este sentido, vendrían a sustentar un nuevo concepto de renta, la de externalidad, como determinante de los valores. 32

Una tercera corriente teórica (no analizada aquí con detalle), finalmente, ha puesto el acento, no tanto en la formación interna de los precios del suelo, sino en los mecanismos de generación de rentas en el «margen» urbano, la aportación de Marx), buena parte de la literatura teórica se ha planteado las razones de la gran diferencia de rentabilidades existente entre la utilización urbana y la rústica del suelo, e incluso en las coronas periféricas de la ciudad, frente a las hipótesis tradicionales que en el «margen» de ambas rentas deberían igualarse. La introducción de otras «externalidades», distintas a las físicas, producidas por la acción «especulativa», monopolios, de la propiedad urbana, restringiendo la oferta en relación a las necesidades de la demanda, por los déficits de infraestructuras básicas, generada por una actuación pasiva de la Administración pública o por la falta de suelo urbanizado, ha servido para sustentar lo que podríamos llamar teoría de las rentas absolutas. Considerando dicho tipo de renta el elemento determinante en la configuración del patrón de valores de las ciudades actuales, no sólo en cuanto a su cuantía efectiva, sino también, y sobre todo, en función de su efecto sobre las rentas diferenciales internas. También es cierto que junto a esas tres grandes líneas teóricas, han coexistido otras que, aun teniendo un alcance más limitado, tienen interés cualitativo. El análisis marxista, en primer lugar, desarrollado actualmente por la escuela francesa y por los radicales anglosajones, ha planteado una visión alternativa a la teoría de los valores urbanos. La conceptualización, además de las rentas absolutas y diferenciales, de la idea de renta monopolista, en el marco de la teoría marxista del valor/trabajo, ha ocupado un lugar predominante. La configuración de la estructura y del mercado urbanos como espacio física y socialmente diferenciado, en el que las rentas monopolistas fijadas en los valores del suelo serían producto del mismo y contribuirían, a su vez, a reproducirlo en el

33 3

tiempo, es posiblemente uno de los corolarios más significativos de dicha teoría. En segundo lugar, encontramos una corriente teórica que ha venido a poner en discusión el conjunto de las asunciones clave de la teoría standard y no solamente la del papel de la accesibilidad. En particular, se trata de la hipótesis tradicional referente a un modelo de mercado competitivo, espacialmente continuo y en equilibrio locacional a largo plazo, la que va a ser rechazada. El funcionamiento del mercado -se afirma- no es concurrencial: la estructura urbana se caracteriza por una fuerte inercia espacial que impide la plena movilidad de localizadores y capitales urbanos. El óptimo y el equilibrio locacionales no se consiguen. Existen, en cambio, desde dicha perspectiva conceptual, razones de peso para pensar que la influencia de las interdependencias espaciales articuladas sobre un stock durable, históricamente otorgado, producen un resultado que se caracteriza por la separación del sistema urbano en submercados, cualitativamente distintos los unos de los. otros. Donde la segmentación del mercado ocupa, pues, el lugar central en la formación espacial de los valores urbanos. El análisis de la validez de estas teorías alternativas es, por tanto, el objeto de la primera parte de esta Tesis. Más adelante, en la tercera parte, nos eneargaremos de estudiar hasta qué punto son útiles para la comprensión del patrón de valores de una ciudad como Barcelona. Se trata, en definitiva, de discernir aquí, desde una perspectiva estrictamente teórica, los elementos de los precios, los mecanismos que intervienen en su formación y distribución espacial, a la vez que de configurar un instrumental válido para su implementación práctica, a efectos de valoración urbanística y fiscal. En este sentido, se adopta una posición teórica bien definida. Se rechaza un análisis independiente, separado, del suelo respecto a la edificación. Se parte de la subordinación del mercado del suelo respecto al del techo, ya 34

sea de viviendas o, más en general, de «producto espacial urbano». Se afirma, en suma, la primacía del concepto de valor de repercusión como objeto central del análisis teórico (y empírico) en el contexto de un mercado urbano capitalista desarrollado. Y sobre dicha base se intenta la construcción de una aproximación teórica alternativa a la tradicional, que busca conciliar la teoría de la segmentación del mercado con la de las rentas monopolistas, donde la estructura urbana se interpreta como articulación de una serie de submercados, cada uno de ellos caracterizado por una lógica propia de formación de precios y en la que, en definitiva, la diferenciación física y social del espacio, producto del desarrollo histórico, es el elemento determinante del patrón de valores urbanos. División del espacio que tiene en los conceptos de renta de jerarquización social, junto con el de rentas urbanísticas (de accesibilidad y externalidad), sus componentes principales.

35

1.

1.1.

a)

LA TEORIA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD

DE VaN THÜNEN A LOS PRIMEROS ECONOMISTAS URBANOS

Von Thünen

Es ya lugar común dar:: ,comienzo. a toda referencia a la teoría de los valores del sudo urbano con la aportación, ya en la primera mitad del siglo XIX, de Von Thünen. Como es bien sabido, los economistas anteriores habían otorgado un papel reducido al estudio espacial de los valores de la tierra. Ricardo 1, a pesar de reconocer la incidencia de la situación en la formación de rentas, había centrado el estudio en las diferencias de fertilidad de diversos tipos de tierras. Fue, pues, Von Thünen 2 el que elaboró los principios teóricos de la participación 'de la situación en la conformación de los valores. Su modelo, como veremos a continuación, a pesar de referirse todavía a las rentas del suelo agrícola, es ya plenamente un modelo urbano, perfectamente implementable en la realidad urbana, siendo, de hecho, el alma de los posteriores desarrollos de la teoría de los valores del suelo. 1 RICARDO, D.: On the PrincipIes oi Political Economy. and Taxation, 1817. ' , ' 2 VON TlitJNEN, J. H.: Der Isoliert Staat in Beziehwig aui Ltmdwirtschaft und Nationaloekonomie, Hamburg, 1826.

37

Von Thün asume un modelo abstracto, en el que la ciudad viene localizada en un plano sin incidentes geográficos relevantes y en el que el suelo es, pues, homogéneo en sus características geográficas y naturales (en ferti1idad)~ excepto en su distancia al mercado urbano; la ciudad se asume que no ocupa espacio (o podría ocupar un espacio fijo). La red de transportes es homogénea (no hay sitios mejor comunicados que otros) respecto al centro urbano. Los costos de producción (capital invertido, trabajo) se suponen constantes en el espacio, así como los costos de transporte, que se hipotizan crecientes en función de la distancia. Los propietarios de suelo actúan competitivamente, con pleno conocimiento del mercado y sin restricción de tipo alguno. Asume Von Thünen que la renta del suelo es igual a los beneficios de la comercialización del producto, deducidos los costos de producción y transporte. Pr = vQ-ZQ-Qtr

[1]

Donde Pr es la renta a la distancia r, v el precio por unidad de producto, Q el rendimiento por unidad de superficie, z el coste de transporte por unidad de distancia y rí la distancia al centro urbano. Se asume, pues, que el precio del producto del suelo será igual a la suma de los costos de suelo (renta de la tierra), producción y transporte al centro de consumo. Operando con la ecuación anterior se llega a la siguiente función de la renta en función de la distancia. Pr = x-yr dpr

--=-v

[2]

dr

siendo y una constante igual a Q' t, Y x otra constante igual a Q(v - z). Será, por tanto, una función lineal, en tanto y es constante y de pendiente negativa. Tenemos, pues, formulada 38

en esencia la teoría de las rentas de accesibilidad o localización, donde a medida que nos alejamos del centro urbano, varía, decreciendo, el valor del suelo en función del aumento de la distancia a aquel centro. Así, si comparamos dos localizaciones (rl y r2) tendremos: .aprl - r2 = y(r2 - rl)

[3]

Es decir, el iJ;lcremento de los valores (y, por tanto, del ahorro de costes de transporte) entre las dos localizaciones. Paralelamente, los valores máximos estarán en el centro urbano y los mínimos en la periferia, llegando a ser nulos en el «margen», donde el rendimiento neto queda absorbido totalmente por los costes del transporte (x = yv).

La distinta intensidad de explotación del suelo puede introducirse en el modelo. Supongamos dos sectores, a y b, con distintos rendimiento. Sus respectivas ecuaciones serán: p¡-a = x a _ Pr = b

yar

Xb_yb

[4]

r

El sector con un rendimiento más elevado (el sector a, en nuestro caso) ocupará el suelo más central y el menos intensivo ocupará la periferia, con intersección en punto m, según se ilustra en la figura 1.

,

I

; :!

~ I¡ I

....

..:" 1:

- -_ _.....l...-

~

.::::::::...._ _

Figura J.-Esquema de uso/valores del suelo según Von Thünen.

39

Encontramos al operar que esta intersección m puede expresarse:

m=---xb_ya

[5)

El precio. del suelo opera en este contexto como indicador del mercado, mostrando los sectores en los que es más provechosa una intensidad/uso de suelo y aquellos en los que son más provechosas otras. Por tanto, el modelo prevé la formación de zonas concéntricas alrededor del centro urbano, caracterizadas por un específico rendimiento del suelo, ordenándose las zonas con rendimientos más altos en las de rendimientos más bajos. No contempla, pues, la posibilidad de zonas mixtas, en las que coexisten diversas utilizaciones/intensidades de suelo. Nos encontramos, en definitiva, ante un modelo de la renta del suelo aplicado exclusivamente a los usos agrícolas, pero que tiene una esencia urbana fundamental: la distancia al centro de consumo que es la ciudad. Unicamente es necesario sustituir el centro de consumo urbano por el centro de trabajo que hipotéticamente es el CBn y los usos -agrícolas del suelo por usos urbanos (terciarios, residenciales e industriales) para tener dibujada la teoría de las rentas de accesibilidad en suelo urbano. Este será el paso que efectuarán los llamados economistas de la ciudad.

La teoría de las rentas de accesibilidad

b)

El paso de la aproximación teórica de VON THÜNEN al análisis urbano lo realizará, en primer lugar, HURD y HAIG Y la escuela de los economistas urbanos, más tarde. HURD 3, a principios de siglo, desarrollará un análisis 3

1903.

40

HURD,

R. M.: PrincipIes ot PoliticaI Economy, New York,

muy parecido al de VaN THÜNEN, pero aplicado al suelo urbano. Considera que a medida que la ciudad crece, se urbanizan terrenos cada vez más lejanos' del centro. Una vez el crecimiento urbano se ha extendido a una corona periférica el centro pasa a tener una renta de situación con respecto a ésta. Lo mismo sucede si se añaden sucesivas coronas: se van creando entonces rentas diferenciales, máximas en el centro y decrecientes en cada corona más periférica. En el «margen» urbano la renta será nula, si hacemos abstracción de la renta agrícola 4. HURD resumirá, pues, su razonamiento con la conocida frase que condensa en buena medida la teoría de las rentas de accesibilidad: «puesto que el valor depende de la renta, la renta de la localización, la localización de la conveniencia, la conveniencia de la proximidad, podemos suprimir los pasos intermedios y decir que el valor depende de la proximidad». De su planteamiento teórico, que era de hecho mucho más amplio y que anticipó importantes aspectos que solamente desde hace relativamente poco tiempo orientan la preocupación de los teóricos 5, será este aspecto, el de la relación existente entre la renta urbana y la accesibilidad, el que concentrará la atención de los estudios posteriores, sugiriendo la formulación mOderna de la teoría de las rentas de accesibilidad aplicada al hecho urbano. 4 Véase una teoría muy semejante a EBERSTAD, R.: «Urbanística in Germania: il concorso per la grande Berlin», a PICCINATO, G.: La Costruzione dell'Urbanistica Germanica. 1971-1914, Officina adizioni. Aportación, no obstante, en el contexto, muy diferenciada de la americana, de la urbanística alemana de principios de siglo. . 5 Entre otros: diferenciación entre proximidad/distancia al centro y tiempo de transporte como elementos no idénticos determinantes de los valores; el papel no despreciable jugado por las estructuras edificadas, su uso y alturas; su rentabilidad y los inconvenientes que ello supone para el equilibrio locacional; la importancia de la calidad ambiental. etc., son aspectos que ya abordó Hurd en 1903, si bien no ~."s desarrr'l.ó a fondo.

41

No obstante, será HAIG, y más en general la escuela de los economistas urbanos americanos, los que, a partir de la década de los veinte, llegarán a una elaboración más global de la citada teoría. HAIG, partiendo de una reflexión general sobre la forma en que el planeamiento determina los valores, pondrá el centro de la atención en la «fricción del espacio» y sus efectos sobre la asignación de usos y precios del suelo. «Prescindamos por un momento de la conformación física del área y de la irregularidad de su actual equipo de transporte. Tendremos entonces un círculo, cuyo centro goza de la propiedad, es evidente, de ser el punto de más fácil acceso desde los de la circunferencia. La cualidad esencial del suelo es la proximidad física, la accesibilidad a todos los puntos del área. Obviamente, todas las actividades con círculos concéntricos de influencia que coincidan con dicho centro encontrarán allí su mejor localización. Por importante que sea su relación física con el resto del territorio, las actividades se localizarán preferentemente en el centro. Estas actividades difieren, pero en el grado en que puedan hacer un uso efectivo de la proximidad física o accesibilidad que posee el centro, es decir, en la medida en que pueden convertir esta actividad en beneficios. A través de la competencia se elabora un orden de preferencias de actividades, determinándose fundamentalmente el tamaño relativo de cada postura de alza por el grado en que las diversas actividades pueden utilizar con provecho los diferentes lugares». Es, pues, dicha competencia interusos, por la centralidad, la que determina el valor del suelo. «La fricción del espacio puede superarse a través del transporte; pero el transporte implica determinados costos. El alquiler (la renta) aparece como la carga que el propietario de un lugar relativamente accesible puede exigir, como consecuencia del ahorro de transporte que la utilización de dicho lugar posibilita». Y llega así a la conclusión fundamental de que «las rentas de situación y los costos de transporte 42

están íntimamente ligados a causa de la fricción espacial» 6 (la cursiva mía). Aspectos, los anteriores, que tienen una incidencia decisiva en el planeamiento, ya que éste, gracias al diseño de las redes de transporte, mejorando o maximizando la accesibilidad, condicionan significativamente el patrón de valores urbanos. De ahí la tesis de HAIG, elevada con posterioridad al nivel de dogma por la economía urbana contemporánea, que «una mejora de los transportes, si los demás factores permanecen constantes, significará una reducción de la fricción y, en consecuencia, la disminución de la suma agregada de las rentas de situación» (la cursiva mía). En la misma perspectiva se sitúa la aportación de los restantes «economistas del territorio». R. T. ELY (creador de lo que será Lands Economics) y G. S. WEHRWEIN, por ejemplo, partiendo de un análisis profundizado de las características propias del suelo urbano, que determinan su mercado, abundarán en la caracterización clave de las rentas de accesibilidad. Considerando que el valor del suelo depende de los beneficios futuros esperados, afirmarán que es la concurrencia entre las diversas utilizaciones de suelo para obtener los mejores emplazamientos la que determina las rentas urbanas. El precio del suelo refleja, así, las demandas de los consumidores. Los usos determinan los valores. Los diversos usos del suelo tienden a formar círculos concéntricos alrededor del centro. La falta de suelo bien localizado será sustituida por un incremento en la edificabilidad, apareciendo la edificación en alzada. Se formarán, pues, zonas diferenciadas en función de su distancia al centro. El terciario «elevado» se situará en las localizaciones privilegiadas; barrios degradados, 6 HAIG, R. M.: «Towards an Undestanding of the Metropolis», Quat,erly Journal of Economics, 40, 1926, traducción castellana de SECCHI, B.: Análisis de las Estructuras Territoriales, Gustavo GHi, Barcelona, 1968, págs. 206-207.

-43

con elevada concentración de los sectores sociales menos solventes, ocuparán el anillo inmediato, a la espera de que la extensión central opere transformaciones radicales en las expectativas de la demanda; áreas de vivienda obrera, en mejor estado y con alquileres más elevados, se situarán a continuación; y, finalmente, en la periferia se localizarán las zonas residenciales de menores densidades y más elevados standing. Estructura de utilizaciones urbanas que determinará, en definitiva, el patrón de precios urbanos. A la vez, estructura no estática, sino dinámica, que en su evolución temporal determinará progresivamente la sustitución de los usos temporales por lbs definitivos, que serán los más rentables y, por tanto, los que conferirán un valor más elevado al suelo. El funcionamiento del mercado conducirá, en suma, a la optimización espacial y a la maximización de los precios urbanos 7.

1.2.

HACIA UNA REFORMULACIÓN DE LA TEORÍA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD

Las ,formulaciones tradicionales de los economistas urbanos entraron rápidamente en contradicción con la evolución real experimentada por las ciudades. La irrupción del automóvil y el progresivo proceso de suburhialización, iniciado con fuerza (en determinadas áreas urbanas) ya en la década de los veinte, implicaron la gene7 ELY, R. T., Y WEHRWEIN, G. S.: Land Economics, The University of Wisconsin Press, Madison, 1928. Hay que advertir, no obstante, que el análisis mencionado no se plantea de una forma tan simple como otras versiones posteriores. El reconocimiento de la moda, los hábitos sociales, el prejuicio racial, étnico y nacional, el análisis de las dificultades que representa la durabilidad de los edificios en la adecuación a los usos más rentables, el efecto desanimador de los costos de demolición/reconstrucción, la inercia espacial, etc., otorgan en este trabajo un interés excepcional desde la perspectiva de la teoría de Jos valores del suelo.

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ralización de unas estructuras urbanas incongruentes con las previsiones de la teoría económica. Esta, efectivamente, al privilegiar de una forma casi exclusiva la accesibilidad, el ahorro en la «fricción del espacio», en la explicación de los valores tendía a hipotizar unos sistemas urbanos fuertemente concentrados, con mínima extensión superficial, en los que la maximización de la proximidad al centro comportaría una progresiva intensificación de la edificación 8. No obstante, este modelo urbano no se corresponderá con los cambios operados en las ciudades anglosajonas, en particular. Las innovaciones tecnológicas en materia de transporte público (el metropolitano y el ferrocarril suburbano, principalmente) y, sobre todo, privado (el coche) permitirán ampliar notoriamente el nivel de desplazamientos urbanos. En este contexto se producirá un importante proceso de descentralización. Descentralización, por un lado, de determinadas actividades productivas (la industria) no competitivas con las restantes ocupaciones urbanas para permitirse pagar los elevados precios del suelo central. Descentralización, sobre todo, de los sectores más solventes :(económicamente) de la demanda residencial, que evitarán así los elevados niveles de congestión, molestias (polución, densificación ...) e inseguridad de las áreas cenY aquí se podría introducir la matización, realizada por referente al «margen» intensivo; es decir, a aquella situación donde incrementos diferenciales de intensidad de edificación no representarían la optimización de las utilidades, como inicialmente el ahorro de costos de transporte parecía sugerir, debido al incremento de los costos de construcción, resultante de la edificación en altura. Es decir, que a partir de ciertos límites sería más económico crecer extensivamente, aunque fuera a costa de mayores gastos en transporte, que intensivamente. Para un análisis detallado de este concepto de «margen» intensivo en MARSHALL, ver MARAGALL, P.: Los precios del suelo. El caso de Barcelona. Tesis doctoral (inédita), Universidad Autónoma de Barcelona, 1978. 8

MARS~,

45

trales. Proceso de suburbialización, de desplazamiento a la periferia de los ricos, que originará un modelo de crecimiento opuesto al inicialmente ideado por la teoría económica. Proceso caracterizado no por la concentración urbana, sino por su extensión territorial. Y en el que la densificación no es una constante a lo largo del territorio, sino que tiende a disminuir con la lejanía del centro; proliferando, incluso en la periferia urbana, las áreas de densidades excesivas. Modelos provinentes de otras disciplinas, distintas a la economía, vinieron a intentar la explicación del patrón de usos del suelo que caracterizaba la evolución urbana. Los más conocidos son, sin duda, los realizados por los «ecologistas» o sociólogos urbanos. PARK y BURGESS fueron sus precursores. Consideran la ciudad organizada en una serie de coronas concéntricas de utilizaciones especializadas. El valor del suelo es el elemento determinante de los usos. Las actuaciones especulativas de los propietarios del suelo conducen al proceso urbano. Este se concibe como la articulación de unos subprocesos dinámicos según los cuales los sectores más favorecidos rehuyen la.s localizaciones centrales, situándose en la periferia para disfrutar de un medio urbano más agradable, siendo reemplazados por los menos solventes en sus viviendas iniciales. Al mismo tiempo, estos últimos son a su vez sustituidos por segmentos más pobres en sus respectivos domicilios. Doble proceso «de invasión/sucesión» que crea un modelo perifericador, en suma, de crecimiento urbano, en el que los más ricos tienden a localizarse excéntricamente, frente a la situación central, inmediata al corazón terciario, de los pobres y grupos sociales discriminados 9. La incoherencia aparente que representa que los sectores de rentas bajas habiten en las áreas de elevados valores de suelo, pagando alquileres reducidos, en tanto que 9 PARK, R.; BURGESS, E., y MCKENZIE, R.: The CUy, Chicago University Press, Chicago, 1925.

46

los de ingresos elevados lo hagan en terrenos de precios inferiores, desembolsando alquileres elevados 10, queda inexplicada por la teoría clásica de la accesibilidad. Esta, hipotéticamente útil para describir el «pattern» de valores urbanos, era incapaz de explicar el patrón de usos de las ciudades americanas.

I. Centro (The Loop).-II. Zona de transición.III. Residencias de obreros.-IV. Residencias de las clases más acomodadas.-V. Zona de las migraciones. Figura 2.-EI modelo de las zonas concéntricas.

Diversas aportaciones se realizarán durante la década de los sesenta, intentando abordar dicha insuficiencia teórica de las formulaciones clásicas de la economía urbana. Sin duda, la principal será la de ALONSO, que intentarán conciliar, desde un análisis económico, la teoría de la localización con la teoría del valor. La aportación más significativa de ALONSO consistirá en la consideración de la cantidad de espacio consumido 10 Ver HAWLEY, A. York, 1950.

H.:

Human Ecology, Ronald Press, New

47

como criterio de localización básico, juntamente con la accesibilidad. O, en palabras de MARAGALL, el mérito de ALONSO consistirá en «abandonar el supuesto clásico de la rigidez de la demanda», por lo que a consumo de suelo se refiere, y, por tanto, en «preguntarse quién puede pagar las densidades más bajas» 11. Su modelo puede resumirse así 12: Considera una ciudad localizada en un llano, sin in. cidentes geográficos y con posibilidades de transporte isótropas en todas direcciones. El centro de la ciudad concentra todos los puestos de trabajo y servicios. El mercado de suelo es competitivo; no existen restricciones de oferta y los operadores actúan con pleno conocimiento. En ese contexto se hipotiza que cada localizador urbano busca maximizar su utilidad, determinada por la ecuación: u

=u

[6]

(e, s, r)

Donde e son todos los demás bienes, suelo aparte, s es la cantidad de espacio consumido y r es la distancia al centro de trabajo. A su vez, cada localizador está limitado en sus gastos en suelo, transporte y demás bienes en función de sus ingresos: y-vc -prsr- tr

~

O

[7]

Donde v es el precio de los demás bienes, p es el precio del suelo y t es el coste del transporte. El usuario urbano busca maximizar, pues, sus gastos en otros bienes, transporte y cantidad de suelo en función a su nivel de ingresos. Ello determina una ecuación (una familia de funciones, mejor dicho) de «bid-rent», para cada usuario, es decir, el conjunto de tipos de valores de suelo que éste P.: Op. cit., págs. 144-145. W.: Location and LAnd Use, Harvard University Press, Cambridge, 1964.

48

11

MARAGALL,

12

ALONSO,

e'stá dispuesto a pagar a diversas distancias del CBD en otderf a mantener constante su nivel de utilidad. Esta púedé 'expresarse así: _dp:.~~ Ur. _~ ~ dr s Vc s' dr

[~]

Donde Ur ,Y Uc so:n las utilidades marginales' de ladisüiricia y, del conjunto de'bienes diferentes a 'la locali~adón. ALONSO parte de que Ur, < O, es' decir, que la utilidad marginal de la distancia es negativa a medida que nos alejamos del centro, al increm,entarse las «molestias» (en tiempo y dinero) del transporte. Se dedu,ce de l~ ecuación en cuestión, que la pendiente, de la fun~ión dé «bid-rent» es negativa.

Los pr.ecios del suelo declinan con la distancia al centro Lá'ecuaci6n anterior' puede expresarse también: Ur = _1_ ( Vc . v'

s· d~ dr

dt ) +dr· -

[9]'

Esta función denota el hecho de que, como todo movimiento hacia las afueras de la ciudad, se hipotiza que crea desutilidades; los costes marginales del suelo deben disminuir para satisfacer así la constricción previa de igual utilidad. En la medida que los costes del transporte se incrementan con la distancia al centro, el ahorro debe venir,' pues, necesariamente, de los precios del suelo. En tanto en cuanto la función de «bid-rent» es hipotética,' es decir, relaciona niveles de utilidad uniformes para cada localizador, ALONSO considera que el equilibrio para ~n determinado usuario :urbano se consigue, conocida la estructura actual de rentas del suelo, donde ésta 49 4

es tangente a la más baja función ·de renta .de isoutilidad. Lo que caracteriza la localizaCión de cada consumidor es, pues, la pendien.te de su familia de rentas propuestas. Ello nos conduce a considerar la situación de los distintos usuarios urbanos en función a su nivel de ingresos. La conclusión general del modelo de ALONSO consiste en que los ricos deberían (aunque no necesariamente) localizarse excéntricamente a los pobres, dada su superior capacidad para comprar en cada localización más suelo. Los económicamente débiles tenderán a localizarse centralmente al no poder competir con los ricos en la adquisición de suelo. En palabras de MARAGALL, «no pueden hacer frente a gastos muy fuertes en transporte (que son relativamente rígidos) y, por tanto, han de optar por ubicaciones más céntricas a cambio de amontonarse en viviendas escasas o densificadas» 12 bis. No obstante, el ·análisis de ALONSO no lleva necesariamente a la misma solución. En caso de que existieran sistemas de transporte muy diferenciados en cuanto a precios o desutilidades, la relación podría variar, especialmente en el caso del transporte colectivo, financiado públicamente, en que no existieran incrementos monótonos en las tarifas en relación a las distancias recorridas. Más importante aún sería la existencia de unos sistemas de transporte, por inadecuación de la red viaria, por ejemplo, que implicara disminuciones más rápidas en las desutilidades del transporte que aumentos en las cantidades de suelo consumido; en este caso existiría una aversión generalizada a la distancia, determinando la localización central de los ricos. Cuestiones de modo, preferencias y prejuicios sociales, podrían también incidir. Es decir, que del modelo de ALONSO pueden realizarse diversas lecturas relativas a la localización de la demanda residencial segÚn nivel de solvencia. Sirve para explicar el patrón de usos/valores «a la americana», con los pobres habitando en las áreas cen12 bis MARAGALL, P.: Op. cit., pág. 157. Para un análisis más detallado de esta cuestión, ver en la misma obra págs. 166-169.

50

Olslance

Rento p

Figura 3.-Esquema de usos/valores del suelo y familia de cur:'

vas de isoutilidad en W. Alonso, 1964.

trales y los ricos en la periferia, pero es también aplicable, en función a diferentes hipótesis en relación a los sistemas de transporte y gustos de localización, a situaciones urbanas como las «mediterráneas», con los sectores solventes ocupando ubicaciones centrales y los económicamente inferiores marginados en las periferias (por más que, como veremos más adelante, sea discutible que el modelo explique el patrón de usos/valor real de este tipo de formaciones urbanas). En cualquier caso, y éste era el punto de partida que motivó la reflexión de ALONSO, la imposible conciliación (en las formulaciones clásicas) de la teoría de la localización, con la del valor del suelo quedará resuelta. El análisis económico de los precios del suelo incardinará en sí la teoría de la localización urbana 13. Una limitación importante al modelo de ALONSO consistirá en que el gradiente general de renta no puede ser directamente obtenido. Solamente puede determinarse si todas las funciones de« bind-rent» de todos los localizadores son conocidos y si un punto de aquél viene determinado a priori. Normalmente, el «precio base» para la construcción de la cunra de las rentas es el del suelo agrícola en el «margen» de 'la ciudad. Como indica RICHARDSON, «si éste es conocido, la estructura de la renta puede 'obtenerse de sobreponer las funciones de IIbid-rent" desde el paso más suave del "margen" al más acentuado en el centro de la ciudad (. .. ). La estructura de la renta se convierte entonces en la envolvente de las funciones adecuadas de "bid-ren!" del conjunto de usuarios» 14. Se consigue así la renta de equilibrio locacional. 13 Y, en este sentido, la teoría de ALONSO incorporaba el conjunto de utilizaciones urbanas, y no solamente residenciales. Es más, consideraba igualmente los usos agrícolas y naturales de los terrenos (sin tener en cuenta las diferencias de fertilidad) en su modelo generalizado. 14 RrCHARDSON, H. W.: The New Urban Economics and Alternatives, Pion Limited, London, 1977.

52 ..............

}

En la misma 'dirección que la aportación de ALONSO es necesario citar los trabajos realizados también en los primeros años sesenta por MUTH y WINGO. El primero, elaboró un modelo de localización residencial a partir de la hipótesis fundamental de que los usuarios urbanos buscan maximizar su utilidad en vivienda y' otros bienes y servidos. Como en el caso de ALONSO, los ingresos, familiares limitan los gastos en vivienda, transporte y átros, bienes. Las condiciones de equilibrio sc;>n que las utilidades marginales por unidad; de gasto en vivienda y consumo deben' ser iguales. El equilibriq locacional se consigue mediante el hecho de que los cambios marginales en gastos residenciales, resultado de la modific~ción en la localización respecto al CBD, seari iguales a los op~rados en los costes de transporte. Como sea que dichos cos~es son, positivos con la distancia, los precios de' las viviendas deben disminuir con la leja'nía al centro, a la ,vel; que, paralelamente, se incrementa la cantidad de vivienda consumida. Un modelo, en definitiva, parecido al de ALONSO, excepto en el hecho de que se refiere a la vivienda y no al suelo, admitiendo, pues, gradientes de precios (y densidades) distintas para cada uno. En segundo .lugar, en la no incorporación de la distancia en la función de utilidad. Además, MUTH realiza un análisis mucho ~ás global, refiriéndose a cuestiones claves, como la oferta (el modelo de ALONSO y, en general, los origin~­ dos en la accesibilidad, se basan únicamente en la demanda y son indiferentes a la oferta), la situación del stock edificado, la segregación racial, la existencia de pluricentralidades, etc. Aborda, en definitiva, un conjunto de problemas~ además de los tradicionales, que otorgari a su análisis. un mayor realismo 15. WINGO realiza la tercera aportación, que permite la superación de la teoría tradicional del valor/accesibilidad. No obstante, su análisis se diferencia de los anteriores. 15 MUTH, R.: Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago, 1969.

53

En primer lugar, da un protagonismo especial al transporte. En segundo, no utiliza una función de utilidad del tipo de los anteriores modelos, rehusando así posibilidades de sustitución entre los diversos gastos. Se sitúa en óptica más tradicional, de considerar complementarios la renta del suelo y los costes de transporte. Se asume que la suma de ambos conceptos debe ser constante; y esta constante es, obviamente, igual a los costes de transporte entre el centro y la periferia de la ciudad. Los precios del «margen» se consideran iguales a cero (despreciándose, pues, los costos de oportunidad). En la medida en que el sistema y la tecnología de transporte vienen fijados exógenamente, el conjunto de gastos distintos de los de suelo y transporte se hipotizan constantes y estos últimos costos se suponen crecientes con la distancia al CBD; los precios del suelo deben declinar con la pérdida de accesibilidad. La renta del suelo es, ·pues, una renta de «posición», un gasto a cambio de la accesibilidad urbana. La conclusión más innovadora desde la perspectiva de los valores del suelo será, como en el caso de ALONSO, que el equilibrio locacional requiere la sustitución de costes de transporte por consumo de suelo. Las densidades, pues, disminuyen en la periferia en relación al centro urbano. Con todo, y a pesar de sus simplificaciones (considera, como hemos dicho, constantes los gastos en transporte y suelo, así como idénticas funciones de demanda -iguales gastos e ingresos- para todos los usuarios), WINGO da un importante paso adelante al considerar factores psicológicos y económicos· significativos en la determinación de los «costes de transporte». En particular, la no reducción de éste a simples gastos monetarios, sino, además, su consideración desde la perspectiva del «valor del tiempo» perdido en viajes obligados residencia/trabajo/residencia; entendiendo como tal el valor marginal del ocio 16. 16 WINGO, L.: Transportation and Urban Land, 1961. Traducción castellana, Transporte y Suelo Urbano, Oikos-Tau, Vilasar de Mar, 1972.

S4

1.3.

EL MODELO STANDARD

Hemos efectuado hasta ahora una rápida visión de la formación histórica de la teoría de las rentas de localización o de accesibilidad, desde los análisis primitivos de VON THÜNEN hasta los más sistematizados de ALONSO, WINGO y" MUTH. Hemos visto cómo estos últimos reconciliaron las teorías de la localización de la renta del suelo. Ahora "bien, sus formulaciones no son" sino un caso específicO de lo que se ha venido a denominar teoría (o modelo) standard, desarrollada sobre todo a partir de los primeros años setenta 17. Nos referiremos a continuación a esta última, con un cierto detalle. a)

Las bases de la teoría standard

Debe analizarse de entrada cuáles son las consideracione básicas del modelo standard, "los ejes sobre los que se construye. Estos podrían resumirse de la siguiente manera en la expresión más simple pero más evidente del modelo:

1. Monocentricidad La teoría asume que existe un único centro de la ciudad, el CBD, en el que están localizados todos los puestos de trabajo. No existen otros subcentros urbanos, ni se diferencian centros de actividad secundaria y terciaria. 17 Algunos autores (por ejemplo, RICHARDSON, H. W.: Op. cit.) consideran los modelos de ALONSO, MUTlI y WINGO como la prehistoria, como los antecedentes inmediatos, del modelo estándar, pero no formando parte de esta corriente teórica. La razón estaría en que si bien se trata de modelos basados en funciones de utilidad, plantean de hecho situaciones no totalmente de equilibrio (lo cual sólo se consigue en ALONSO, por ejemplo, exógenamente), como el modelo estándar.

55

2. Espacio homogéneo La ciudad se localiza sobre un plano sin ningún tipo de incidente geográfico que distorsione el crecimiento. Este es posible en todas direcciones, sin limitación de ningún tipo. La red de transporte~ es ubicua en todos los sentidos desde el centro urbano. La ciudad es, pues, circular y se extiende en mancha de aceite sobre el territorio. Los servicios públicos y la amenidad de los espacios se consideran también homogéneos, diferenciándose las localizaciones únicamente por la distancia al CBD. La ciudad, en consecuencia, puede representarse unidimensionalmente, ya que todas las localizaciones· de una misma corona. circular son idénticas por definición. ...

'.

'

3. Zonificación exclusiva La teoría standard presupone ún CBD en el que se concentra toda actividad productiva y terciaria, sin dimensión o con un radio finito, predeterminado, rodeado de una amplia corona residencial, limitada únicamente por el uso agrícola del suelo. Normalmente, este uso es el que determina el radio de la ciudad al igualarse el precio del suelo urbano y del agrícola. Dentro de la ciudad no hay, en consecuencia, competencia entre los usos del suelo, a excepción de la existehte dentro de la corona residencial entre los usos de vivienda y de transporte.

4.

La demanda de vivienda derivada de la del suelo

Esta es otra de las asunciones básicas de la teoría standard. Las características de la vivienda son consideradas homogéneas a lo largo del espacio urbano. Al ser éste homogéneo, isótropo, en capital fijado,.. externalidades, servicios públicos, etc... , el usuario únicamente busca maximizar la localización (entendida como distancia

56

al centro) :yel tam~ño del espacio a consumir; pero al estar los dos aspectos relacionados (disminuyendo la den.; sidad con la distancia al centro) pueden limitarse a un único· concepto. .5~ , 'Mer~á49 'competitivo y en ,eq'~ilibrio a largo plazo

Se trata, sin 'duda, de las a·sunciones má~ determinansé 'proclama la completa competencfa en el mercado urba·no, a pesar de· que se elimina por hipótesis 'la, concurrencia entre usos residenciales, productivos y terCiariqs, resultado del zoning exclusivo, haciendo abstracción de' la existenCia de la propiedad privada· y de la realización de prácticas especulativas. Esta total libertad, del mercado se consigue a costa de considerar una pleria· mQ~ilidad de la demanda (despreciando toda inercia locaciona!) y una completa' ad~ptahilida:d de la oferta (despreciando sus condiciones de durabilidad) que conduc~ a: una 'situaciqn esiátlcq de equilibrio locacional,. la ofer"ta se adapta plenamente a la demanda,· y ésta ve materialí-· zado su' óptimo locacional: todos los residentes' de la ciudad ven maximizadas sus utilidades . . En definitiva, un modelo de ciudad caracterizado por un espacio homogéneo, continuo, isótrapo en su calidad, a é"xcep'ción 'de la distancia al centro, totalmente elástlca. y adaptable a las' exigencias del mercado, ilimitado, don.: de se hace posible la plena optimización de las localizaciones residenciales que quedan expresadas por el patrón de "valores del suelo. . Ú~s.

b)

Un ejemplo de modelo standard (**)

Hasta aquí' ,las principales. determinaciones teóricas del. modelo. Pasemos' 'ahora a expres~r una· forIilulación~ (**) Como se verá más adelante, lo que describimos ahora es solamente una. de las formulaciones del modelo standard, la más simple. No obstante, precisamente por su simplicidad, es la que

57:

la de SOLOW (1972), que por su simplicidad resume los aspectos determinantes de esta teoría referida a la renta del suelo urbano 18. Se trata de una ciudad circular con un número total de familias que trabajan en un único CBD, centralmente localizado, de radio ro. Los anillos :r::esidenciales rodean el centro. Las familias tienen idénticos ingresos y gustos e intentan maximizar en función a los primeros: localización (distancia r al CBD), consumo de espacio destinado a vivienda (s) y todos los demás consumos (c). Así, la función de utilidad es:

u = U(c, s) = K

log s

+ (1 -

K) log c

[10]

sujeta a y= c

+ prs + tr

[11]

Donde pr es la renta del suelo a una distancia r, y tr es el coste de transporte de las familias que viven en r. Al asumir el modelo idénticos ingresos y gastos, el equilibrio locacional se consigue independientemente de la localización central o periférica de las familias. Por tener todas idéntica utilidad, es necesario que los valores del suelo caigan con la distancia al CBD, para compensar así los costes de transporte más elevados. Del modelo se deduce la ecuación: p'r . sr

+ t'r = O

[12]

Donde (') indica cambio en la localización, más evidentemente muestra las asunciones centrales del modelo. Asunciones que en su contraimagen indican los principales lugares comunes de la teoría económica neoclásica aplicada a la ciudad. 18 SOLOW, R. M.: «Congestión, Density and Use of Land in Transportation», Swedish Journal of Economics, vol. 74, 1972.

58

Esta es la ecuación de equilibrio locacional, y muestra cómo en el espacio consumido constante debe de existir un intercambio entre costos de transporte y 'rentas del suelo, que en función de la distancia implica una pendiente decreciente (negativa) de la función de la renta urbana. El equilibrio locacional se consigue, pues, a través del intercambio, el « frade-off», entre valores y costes de transporte; y, a la inversa, valores constantes, entre cantidad de espacio consumido y gastos de accesibilidad. Operando en las ecuaciones anteriores, se llega a: pr = po

(_l__-t_r_)

l-k

y

sr

ky =__ po

W 1- 1/ k

= po.'jk

[13]

[14]

r

Donde po es la renta en el margen del CBD y W r es la fracCión de ingresos resultantes tras pagar los costes de transporte a la distancia r. Las ecuaciones [13] Y [14] representan, pues, respectivamente, las funciones de equilibrio de las rentas y del consumo del espacio. Por otra parte, es significativo que en este modelo la determinación del gradiente de precios no implica el conjunto de condiciones que eran necesarias en la construcción de ALONSO; ni, por tanto, la necesidad de conocer exógenamente un valor de la curva. Aquí, al contrario, incluso po, que sirve de constante en la ecuación del «trade-Oiff», puede determinarse, endógenamente, en función del número total de usuarios a través de la adecuación de la oferta a la demanda de suelo. El modelo permite también la discusión en términos de demandas no homogéneas por lo que se refiere a los ingresos. En este caso, los sectores más solventes se ubicarán periféricamente, ya que desde que los gastos de transporte se suponen idénticos, a una determinada distancia del CBD, para el conjunto de la deman59

da', .aquello~ tendrán una capacidad económica superior q~e los pobres para consumir suelo. El consUmo de suelo dependerá, pues, del nivel de ingresos. iLos ricos deberán necesariamente vivir excéntricamente, a diferencia del modelo de ALONSO, 10 que en determinadas condiciones (sí el valor del tiempo de ocio es muy apreciado) permitiría resultados diversos. . Hemos visto una formulación, quizá la más simple, del modelo standard. Es evidente, y en este sentido ha sido muy criticada dicha teorización, el carácter poco realista de las hipótesis qe partida. No obstante, el hecho de 'que a pesar de su simplicidad Se mostrara coherente para explicar factores básicos', como el patrón de valores, la distribución espacial, el «pattem» de las densidades urbanas y localización residertcial -(de determinados tipos de formaciones urbanas) ha permitido su generalización a 10 largo de los setenta. Como ha demostrado RICHARDSON, esta proliferación del modelo «trade-off» ha llegaqo a configurar una verdadera corriente teórica en el terreno de la economía urbana, que ha arrastrado no solamente a especialistas en la materia, como BECKMANN o MILLS, sino también a teóricos de economía general, como SOLOW o MIRRLEES

19.

El camino posterior ha sido el de la extensión del modelo teórico, basado inicialmente sólo en la accesibilidad y. el consumo de espacio. 'El tratamiento de la congestión, la demanda de suelo para transporte, el relajamiento de la idéntidad de gustos entre los usuarios, la consideración de estructuras urbanas multicéntricas, de externalidades, como la contaminación atmosférica, los servicios públicos, la fiscalidad o el zoning, etc., entre muchas otras aportaciones, han permitido notorias extensiones y perfeccionamientos de este modelo, que, con todo, tiene en el «trade-off», entre accesibilidad (costes de transporte) y suelo (gastos en suelo), su principal rasgo caracterizadar. 19

'60

Véase

RICHARDSON,

H. W.: Op. cit.

El desarrollo de una serie importante de análisis empíricos para constatar la validez práctica de la teoría de las rentas de accesibilidad, ha sido otra línea de 'estudio altamente interesante. No obstante, los resultados no son convincentes para verificar la utilidad de la teoría standard. " Buena parte de los trabajos ratifican el papel de la accesibilidad en la explicación de los precios. En' esta línea se sitúan los estudios de WABE 20 y EVANS 21, sobre Londres; Apps 22, sobre Reading; RIDKER y HENNING 23, sobre Sto Loius; BRIGHAM 24, sobre Los Angeles; ANDERSON y CRaCKER 25, sobre Washington, etc. En cambio, otros análisis muestran indiferencia de los precios hacia la accesibilidad, como el de KAIN y QUIGLEY 26, también sobre St. Louis; o, lo que es aún peor, desde la perspectiva de la teoría «trade-off», relaciones positivas entre la distancia y los valores (frente a los gradientes de renta negativos, hipotizados por el modelo standard), como el de WILKINSON 27, sobre Ledds, o pendientes discontinuas en la función renta/distancia (positivas y negativas, en la 20 WABE, J. S.: «A study of House Prices as a Means of Establishing the Value of Journal Time, the Rate of Time Preference and the Valuation of Sorne Aspects of Environment in the London Metropolitan Region», Applied Economics, diciembre 1971. 21 EVANS, A.: The Economics oi Residential Location, Mac Millan, London, 1974. 22 Apps, P.: «An Approach to Modelling Residencial Demand», papel al CES, diciembre 1971. 23 RlOKER R., Y HENNING, J.: «The Determination of Residential Property Values with Spcial Reference to Air Pollution»,

Review oi Economics and Statistics, 1968. 24 BRIGHAM, E. F.: «The Determinants of Residential Land Values», Land Economics, 1965. 25 ANDERSON, R. J., Y CROCKER, T. D.: «Air Pollution and residential Property Values», Environment and Planning, 1970. 26 KAIN 27 WILKINSON, R. K.: «The Determinants of Relative Hous Prj~es: a case of academic astigmatism?», Urban Studies, 11, 1974. " .'

61

misma aglomeración urbana, según coronas periféricas), como el de GOODMAN 28, sobre New Haven, muestran que el balance no es tan favorable como inicialmente se pensaba, al papel efectivo jugado por las rentas de accesibilidad. Nuevas perspectivas han debido abrirse, pues, en el camino de la construcción de una teoría efectiva sobre los valores.

28 GOODMAN, A. c.: «Externalities and Non-monotonic PriceDistance Functions», Urban Studies, 16, 1979.

2.

LA TEORIA DE LAS RENTAS DE EXTERNALIDAD

Hemos visto cómo de la abundante literatura sobre estudios empíricos del valor del suelo se extraía una experiencia no siempre confirmadora de las tesis fundamentales del modelo standard y en particular del «trade-off» entre accesibilidad (o distancia) al CBD y valor del suelo. La esperada pendiente negativa del gradiente de renta era negada en no pocos casos, apareciendo en su lugar pendientes indiferentes e incluso positivas. Un problema esencial, pues, aparecía en el camino teórico del modelo standard: el de si, por sus asunciones simplificadoras (monocentricidad, unidimensionalidad, consideración única de la distancia al centro de trabajo, zoning exclusivo, etc.), el modelo «trade-off» era realista, era capaz de explicar la estructura real y compleja de las ciudades, o si era necesario ampliar y/o superar sus planteamientos. No es, por tanto, de extrañar que desde mediados de los años sesenta, paralelamente a la realización de los importantes esfuerzos para la generalización y complejificación del modelo basado en la accesibilidad a que nos hemos referido en el capítulo anterior, se produzca una relectura del sistema y de la teoría urbana que tiende a recuperar algunos importantes análisis «olvidados» de la 63

formación de los precios del suelo y de la estructura urbana. Bfectivamente, la superación de la «crisis» de la economía urbana realizada en los años sesenta y principios de los setenta, de la mano de ALONSO, WINGO y MUTH y de los Nuevos Economistas Urbanos, había significado, junto con la reducción del mercado urbano a la conceptualización de las rentas de accesibilidad, la explícita aceptación (e interpretación) por la teoría económica del valor del suelo de los análisis sociológicos de la ciudad concéntrica y, paralelamente, la exclusión y olvido de cualquier otra interpretación' de la estructura urbana. Es en dicho contexto en el que se produce un redescubrimiento de las vías «perdidas» explicativas de los usos Y'valores del'suelo urqano. Serán cu'atro, en especiat'esas vías perdidas rescatadas por los estudios que desde la segunda mitad de los años sesenta han proliferado: la influencia que los servicios públicos, las características físicas y sociales de los barrios y el prejuicio racial tienen en los valores de la propiedad. Estos trabajos, desde una perspectiva superadora de la teoría standard, se dirigirán, pues, al tratamiento generalizado de la incidencia de las externalidades en el valor de la propiedad urbana. Se'reconocerá la complejidad del fenómeno urbano y, en consecuencia, se ampliará la simplista visión standard de la accesibilidad al lugar de trabajo, como único elemento vertebrador de los valores del suelo. El mercado urbano, el de suelo destinado a vivienda ·en particular, se diferencia· no sólo por el «trade-off» entre tiempos y coste de transporte y valor y tamaño ~del suelo consumido, sino, también, por la diversa calidad de determinadas zonas urbanas sobre otras, que incide también en los valores del suelo. Junto al concepto de rentas de accesibilidad se irá elaborando el concepto de rentas de externalidad como elemento componente de los valores. .La mayor parte de los trabajos situados en esta pers64

pectiva de reconocer y analizar las características de los barrios en el valor de la propiedad no ,distinguirán entre dos vías que, no obstante, se most'rarán subyacentes: la que reconocería los aspectos «externos» físicos que afectan al mercado urbano, es decir, que tiene en cuenta externalidades que se materializan en términos físicos urbanos, como el grado y calidad de los servicios públicos de una zona, la contaminación atmosférica, etc., y aquella otra que se centra en el análisis de la incidencia que tienen los aspectos sociales, no físicos, en los valores. Dicha distinción que, desde un punto de vista teórico tendrá un gran interés, puesto que genera dos tipos de rentas del suelo claramente diferenciadas, las de externalidad propiamente dichas y las sociales, no se hará con claridad en la mayor parte de los trabajos. La perspectiva casi unánimente neoclásica de éstos no verá diferencias fundamentales en los aspectos físicos y sociales; ambos conceptos' serán tratados como simples «utilidades» o «desutilidades» que deben considerarse. Podemos diferenciar entre estos estudios dos líneas teóricas diferenciadas: 1) La de aquellos que podríamos denominar empíricos, que tienden a interpretar la formación espacial de los valores del suelo, a través del estudio de realidades urbanas concretas, en función de modelos en los que la variable dependiente a explicar son esos valores y las variables independientes los factores determinantes de aquéllos. Generalmente, estos modelos añadirán a la variable accesibilidad, como única explicativa de los valores, otras, que podrán diferir mucho entre sí (características físicas de los barrios, polución, racismo, servicios públicos, factores sociales, zoning, etc.), pero que tienen en común el hecho de ser factores externos a la propiedad y que inciden en su valor. Estos modelos se dirigirán al análisis empírico de los precios urbanos en áreas geográficas concretas por medio de las técnicas de regresión múltiple o del análisis factorial. 2) La de los que podríamos llamar estudios teóricos, en los que no se pre65

s

tende explicar la formación de una realidad urbana concreta de los valores del suelo, sino la construcción de un modelo teórico general del mercado y estructura urbana. Modelos teóricos que generalmente adoptarán la perspectiva del equilibrio de mercado y de las funciones de utilidad de la teoría neoclásica. No se tratará, pues, sino de extensiones del modelo standard dirigidas a la inclusión de las «externalidades» en la funCión de utilidad vertebradora de los gustos y deseos de los localizadores. A partir de los setenta y a raíz de la generalización de los estudios empíricos constatadores de la insuficiencia del «trade-off» entre accesibilidad y valores para explicar la estructura real de valor/uso de las ciudades, se producirán importantes esfuerzos desde la perspectiva de la teoría standard para incluir las llamadas rentas de externalidad en el modelo general, hasta tal punto que a finales de la década podrá afirmarse que se ha pasado de la teoría «restringida» inicial a una teoría «general» del mercado y de la estructura urbana. Serán estas reflexiones las que vendrán a incidir en los planteamientos críticos a la teoría «trade-off». No tiene importancia que en el proceso que seguirá muchas de las ideas iniciales sean superadas e incluso abandonadas; lo realmente importante es que una nueva vía teórica se habrá iniciado: la del reconocimiento de que además de la localización, de la distancia al lugar de trabajo, cuentan otros aspectos en la determinación de valor del producto espacial urbano y muy especialmente aquellas variables ligadas a factores de calidad ambiental y de servicios públicos, de clase social y de raza que tienden a estructurar el valor del suelo (y del producto espacial urbano) homogéneamente por zonas. Serán las rentas «de externalidad» y «sociales, que junto con las de localización determinan los valores de la propiedad.

66

2.1.

MARSHALL: LOS COSTOS SOCIALES DE LA DENSIFrCACrÓN URBANA

Posiblemente, el primer estudio sobre la incidencia que la polución atmosférica y la densificación tienen sobre los valores urbanos fue el que realizó A. MARSHALL a finales del siglo XIX: «Finalmente, diremos algo respecto a los intereses públicos y privados en relación a los espacios libres en las grandes ciudades. W AKEFIELD y los economistas americanos nos han enseñado cómo una región muy poco poblada se enriquece con la llegada de cada nuevo inmigrante. La verdad inversa es que una región muy poblada se empobrece con cada persona que le añade un nuevo edificio o agrega más pisos a uno antiguo. La falta de aire y de luz, de lugares para descansar al aire libre personas de todas las edades y para el recreo de los niños agota las energías de la mejor sangre de Inglaterra, que está constantemente fluyendo hacia nuestras grandes ciudades. Al permitir que los espacios libres se vayan constantemente llenando de casas, estamos cometiendo un grave error desde el punto de vista comercial; para obtener un poco más de riqueza material estamos desaprovechando aquellas energías que son los factores de producción de toda riqueza; estamos sacrificando aquellos fines respecto a los cuales la riqueza material no es más que un medio» 29. MARSHALL orienta nuestra atención hacia el conflicto que se origina entre los intereses privados y públicos fruto del libre mercado. El equilibrio del mercado se consigue con unos límites de intensidad de usos (en intensidad de edificación y en ocupación de suelo) que pugnan con el óptimo social. No obstante, no es solamente el óp29 MARSHALL, A.: PrincipIes of Economics, MacmilIan, I;.ondon, 1890, libro VI, capítulo X.

67

timo social, entendido éste como productividad, lo que se resiente de dicho funcionamiento del mercado, sino incluso la misma propiedad privada. De ahí que la imposición de un «impuesto de aire puro no sería una carga muy pesada para los propietarios, puesto que buena parte del mismo les sería retornada bajo la forma de un aumento de valor de los terrenos restantes» 30. Tenemos, por tanto, bosquejado en MARSHALL, cuanto no desarrollado, el principio de la incidencia negativa que determinadas externalidades, densificación y polución atmosférica en este caso, tienen en los valores del suelo. A partir de este momento, las citadas consideraciones de MARSHALL pasarán a ser lugar común, no solamente de la literatura teórica de la economía de la ciudad y de la técnica profesional de los valores del suelo, sino también del debate y la práctica urbana concretos 31. 2.2.

HALBWACHS: LOS VALORES «DE OPINIÓN»

Desde una perspectiva teórica distinta de la anglosajona, MAURICE HALBWACHS desarrolló a principios de siglo un análisis teórico alternativo al neoclásico, basq.do en la interpretación del mercado fundiario a partir de factores psicosociales. Aprovechando el muy sensible mercado parisiense de la segunda mitad del XIX, a raíz del generealizado proceso renovador provocado por las expropiaciones de Haussmann, HALBWACHS realiza una interpretación global del mercado urbano, que difiere en mucho A.: Op. cit., apéndice G. Véase, por ejemplo, MANCUSO, F., en su obra Las Experiencias del Zoning, Gustavo Gili, Barcelona, 1980, donde muestra magistralmente cómo la introducción dIe zoning en las principales ciudades americanas se debe entender en este sentido. 30

31

68·

MARSHALL,

de la concepción neoclásica de la teoría de las rentas de accesibilidad 32. HALBWACHS llega a la conclusión de que el fac.tor «situación» es el esencial en el valor del suelo. Es por estar un terreno localizado en un determinado barrio qq.e tiene un valor concreto. Dicho valor no es fruto de un funcionamiento objetivo del mercado urbano, de una actuación racional de los localizadores que escogerían su residencia maximizando su utilidad (entendida como ahorro de tiempo al trabajo y al ocio, y de precio de la vivienda), sino que expresa un valor «de opinión». «'Puede decirse que en cada época la extensión de terrenos que tienen un valor de mercado como terrenos destinados a ser edificados, viene definida no por las. necesidades reales, sino por la imagen que de dichas necesidades se hace. y por su eventual ex.!ensión». El resultado es, por tanto, un mercado fuertemente determinado por aspectos sociales y psicosociales que serían los que determinarían los valores de la propiedad. Nos encontramos, pues, ante una teoría que no tiene nada en común con la mayoritaria entre los economistas de la ciudad, sino que ni siquiera lo hace en la externalidad, como principal componente de los valores. Son simplemente los gustos sociales (la «moda». en su versión más exagerada) los que los determinan. El concepto de renta «socia!», como diferen.ciada de las anteriores, aparece, en consecuencia, apuntada en el análisis de HALBWACHS.

No obstante, la pureza del concepto de renta «de externalidad» y renta «socia!», apuntados por MARSHALL y HALBWACHS, en buena medida se perderá en otras aportaciones teóricas. A falta de modelos teóricos que los incorporen, la mayor parte de 10s estudios sobre los valores del suelo tenderán a unificar y confundir sus efectos. Así, por ejemplo, HURD dirá: 32 HALBWACHS, M.: Les expropiations et le prix des terrains Paris (1860-1900), Cornely, París, 1909.

a

69

«La base de los valores residenciales es social y no económica -incluso en el suelo que va a la oferta más avanzada-; los ricos seleccionan las localizaciones que les agradan, los de ingresos moderados viven tan cerca como les es posible y, por tanto, bajo la jerarquía de los ricos, y los trabajadores más pobres en los lugares restantes, cerca de molestias, como fábricas, ferrocarriles, puertos, etc., o fuera de la ciudad. Algunas características parecen atraer a los ricos y hacerles seleccionar sus distritos resi· denciales, entre ellas la proximidad de parques, una buena situación respecto al centro comercial, no demasiado cerca ni demasiado lejos, una altura moderada si puede obtenerse, unas .favorables condiciones de transporte, ( ... ) y, sobre todo, la ausencia de molestias» 33.

Tenemos, pues (y no expuesto demasiado sistemáticamente), la interrelación profunda que entre los aspectos sociales y las externalidades urbanísticas dibujarán los predecesores de la moderna economía urbana. Posición que será proseguida de ahora en adelante por la mayoría de los economistas de la ciudad 34. 2.3.

HOYT: LA ESTRUCTURA SECTORIAL DE LA CIUDAD

Frente al análisis concéntrico de la ciudad, desarrollado por la escuela ecológica de Chicago, HOYT desarrolla al final de la década de los treinta su teoría sobre la estructura urbana basada en las rentas «sociales». Par33

HURD,

R. M.: Op. cit.

por ejemplo, «Otra característica deseable de las localizaciones ·residencias es la ausencia de usos molestos del sue· lo o de grupos sociales poco deseables, juntamente a alguna protección contra la invasión de tales usos o grupos. Entonces, los barrios protegidos por adecuadas zonificaciones o decisiones restrictivas son favorecidos». RATCUFF, R. V.: Urban lAnd Economics, McGraw Hill Book Co., New York, 1949. 34

70

RATCUFF,

tiendo del estudio empírico de 142 ciudades americanas, llegará a la conclusión de que aquéllas tienden a «conformarse por sectores más que en círculos concéntricos. Las áreas de rentas más elevadas tienden a estar localizadas en uno o más sectores de la ciudad. Existe una gradación de rentas hacia abajo de dichas áreas de rentas elevadas, en todas direcciones. Las áreas de rentas intermedias son adyacentes a las elevadas en uno o más puntos, y tienden a localizarse en sectores parecidos a los de las rentas altas. Las áreas de rentas bajas ocupan sectores enteros de la ciudad, del centro o la periferia» 35. El análisis de HOYT, por tanto, vendrá a modificar algunas de las principales asunciones del modelo sociológico de las zonas concéntricas, aceptadas también por el modelo standard. En primer 'lugar, la accesibilidad no será el único elemento, ni tampoco el principal, determinante de los valores. Es cierto que HOYT acepta el hecho de que, generalmente, las rentas decrecen con la. distancia al centro, pero dicha disminución se realiza en el contexto de un sector determinado, de forma que a una determinada distancia del centro, según la zona o el sector urbano, las rentas pueden ser muy distintas. En segundo lugar, pone el acento en el hecho de la composición social como elemento determinante de la estructura espacial. Las zonas de rentas elevadas vienen vinculadas a unos tipos muy distintos de uso de las zonas de rentas bajas. En última instancia, es el movimiento en el tiempo de los sectores de rentas altas el que condiciona el crecimiento vrbano. Ello añadirá un importante componente dinámico a su estudio, hasta el punto de permitir la existencia de estructuras urbanas con gradientes de renta positiva, debido, precisamente, a ese desplazamiento del centro. Finalmente, su estudio tiene también el interés de plantear la reflexión de la existencia de relaciones de interdeHOYT

35 HaYT, R.: Structure and Growth of Residential Neighorhoods in American Cities, Federal Housing Administration, Washington, D. C., 1939.

71

pendencia espaciales (tal como la atracción existente entre la vivienda de elevado standing y el terciario superior, o entre la residencia obrera y la industria, o la repulsión entre los barrios residencia'1es de lujo y la mediana o gran industria), relaciones que también están ausentes en el planteamiento teórico del modelo standard, «trade-off». A principios de la década de los sesenta, ANDERSON 36 retomará los análisis de HOYT, en una crítica incipiente a las nuevas aportaciones de la economía urbana tendentes a conciliar la teoría de la renta con la de las zonas concéntricas. ANDERSON dirá que existe realmente '«una relación significante entre distancia al CBD y la renta», pero que «dicha relación no aparece regularmente, y en todo caso es más débil que la relación sectorial». Para ANDERSON, el factor explicativo de los precios del suelo será más la estructura socioeconómica del barrio que la accesibilidad, y ello porque «los individuos prefieren interrelacionarse con otros que sean socialmente similares a ellos mismos». Dicha preferencia de los grupos sociales homogéneos por interrelacionarse es la que determina un crecimiento de la ciudad por zonas homogéneas, con valores homogéneos. El sistema urbano adoptará, por tanto, una estructura sectorial. HI análisis de ANDERSON se basará, por tanto, en una crítica abierta al modelo de accesibilidad, por no incluir éste factores determinantes, como la interdependencia espacial y, en particular, aquellos que motivados por las «preferencias» y «hostilidades» de los grupos sociales tienden a diferenciar en la ciudad toda una serie de subgrupos homogéneos, que se localizarán en un barrio específico. No obstante, a pesar de su planteamiento, ANDERSON 36 ANDERSON, T. R.: «Social and Economic Factors afecting the Location of Residential Neighborhodds», Papers and Proceedings Regional Science Association, vol. 9, 1962.

72

no llegará todavía a una conceptualización teórica de los factores que determinan la localización concreta de esos subgrupos. Su teoría sociológica explica el porqué de una estructura sectorial o zonal de la ciudad, pero no es capaz de interpretar cómo y dónde se localizarán los grupos sociales. Con todas sus insuficiencias, el trabajo de ANDERSON, como el de otros geógrafos y sociólogos urbanos, tuvo la virtud de mostrar, acabada de nacer la teoría económica de la localización y de la renta, su insuficiencia para tratar los problemas relativos a la interdependencia espacial y, en particular, los efectos que sobre el valor del suelo ocasion~n las variables sociales y las externalidades. El planteamiento simplista del modelo standard, limitado a la accesibilidad y a la cantidad de espacio consumido, impedía un tratamiento adecuado de problemas que, indudablemente, 'incidían en el 'mercado urbano, tales como las interrelaciones (positivas y negativas) existentes entre los diversos usos urbanos, las relaciones sociales (y raciales), la consideración de la calidad del barrio, medio ambiente, etc. 2.4.

LOMBARDINI y CAMPOS VENUTI: SERVICIOS PÚBLICOS Y VALORES DEL SUELO

Los años sesenta representarán, como hemos dicho, una profunda reflexión sobre la validez de la teoría standard respecto a los valores del suelo. Esta reflexión se producirá de forma diferen'ciada en los países anglosajones respecto a los europeomediterráneos, fruto de las diversas tradiciones culturales, pero coincidirán en un tratamiento teórico centrado en el análisis de las externalidades. Trataremos ahora las aportaciones de SIRO LOMBARDINI y CAMPOS VENUTI, como ejemplos del segundo tipo citado de reflexiones. Interesado inicialmente en el concepto de la renta ab73

soluta, s. LOMBARDIN~ 37 dirigirá posteriormente su atención a analizar la incidencia de las economías externas, de los servicios públicos en particular, en la formación de rentas diferenciales. Empieza LOMBARDINI 38 diferenciando demandas de vivienda calificada y no calificada. Las segundas, es decir, las de viviendas sin ventajas locacionales, originarán las rentas absolutas; mientras que las primeras, las viviendas con ventajas 'locacionales, producirán las rentas diferenciales, o de localización. Estas últimas dependen de tres tipos de factores diferenciados: a) determinadas características naturales del suelo (como accesibilidad, panorámica, altura, etc.); b) la infraestructura, que determina una amplia gama de posibles alternativas ofrecidas a los localizadores, y c) las preferencias espaciales de los usuarios urbanos. 'Los dos tipos de renta están relacionados en tanto en cuanto que «la demanda de vivienda calificada puede existir porque la demanda de vivienda no calificada es insuficiente y está localizada en áreas no suficientemente urbanizadas ( ... ); una restricción artificial de suelo para construcción de vivienda, que causa la creación de una renta absoluta, también afecta a la dinámica de la renta . diferencial, al desviar parte de la demanda de vivienda no calificada a la calificada». Ignorando los aspectos naturales, LOMBARDINI reconoce dos procesos «puros» de producción de rentas diferenciales: «En orden a describir lo primero, se asume que la 37 Lo MBARDlNI, S.: La normalización del mercado de suelo y de la vivienda por medio del nuevo código urbanístico, Monografías de ETSAB, Barcelona, 1970, reproducido en Urbanística, número 38, 1963. 38 Ver, por ejemplo, LOMBARDlNI, S.: «Considerazione sulla reidita edilizia», a FORTE, F., y LOMBARDINI, S.: Saggi di Economia. También LOMBARDINI, S.: «Urban planing and housing market», a Papers of Regional Science Association, 29, 1972.

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infraestructura está distribuida uniformemente a través de toda el área urbana. Desde que la gente del mismo status social tiende a agruparse, existirá una localización urbana diferenciada. Algunas áreas se caracterizarán por tener viviendas de lujo, parques y tiendas elegantes. Por tanto, el suelo disfrutará de una renta diferencial producida por un proceso de diferenciación social. Asumamos, en segundo lugar, que todos tienen el mismo status socia'!. Romperemos la asunción de una distribución espacial de la infraestructura uniforme (... ). El valor de la renta ( ...) depende de diversos tipos de infraestructura ( ... ) que son obtenibles por el conjunto de las localizaciones urbanas» 39.

y dado que el nivel de infraestructura depende de la actividad pública, se producirán economías externas debidas a ésta. Tenemos, pues, plenamente configurados los dos tipos de renta, distintos de la accesibilidad, que condicionan las rentas diferenciales: las rentas sociales y de externalidad (si bien estas últimas vienen reducidas en la aportación de LOMBARDINI a economías externas positivas producidas por la actividad de los poderes públicos). LOMBARDINI centra la atención en estas rentas de externalidad. Su formación dependerá de los recursos y opciones de la administración, así como del grado de incidencia de la iniciativa privada en aquellas decisiones. Los propietarios de cada área urbana presionarán a la Administración pública para obtener un óptimo nivel de servicios públicos que maximice la renta. No obstante, el resultado será que de la agregación de dichas tensiones individuales no puede surgir el óptimo social. Finalmente, LOMBARDINI relaciona el mercado de suelo y el de la vivienda y demuestra cómo la acción especulativa de restringir determinados segmentos de la oferta 39

LOMBARDINI,

S.: «Urban Planning... », op. cit.

75

de vivienda se articula con la anterior formación de rentas de externalidad a través de la colusión tácita entre promotores y propietarios. El resultado es la existencia de prácticas monopolistas en el mercado de la vivienda que inciden también en los valores del suelo. .Siguiendo un análisis similar CAMPOS VENUTI 40 diferenciará renta absoluta y renta diferencial, dependiendo esta última de la «situación de cada terreno dentro del agregado urbano, en cuya virtud gozan de mayor o menor favor por parte de los posibles adquirentes». Esa distinta demanda puede ser motivada por factores naturales o artificiales, «derivando estos últimos, en general, de la presencia en la zona de servicios y equipamientos públicos y privados susceptibles de satisfacer las u·libertades urbanas" de sus habitantes». En tanto en cuanto el suelo destinado a servicios no proporciona beneficios a la propiedad privada, tiene únicamente un adquirente: los poderes públicos. A falta, pues, de una enérgica acción pública (que es difícil, dada la situación estructural de los poderes públicos de déficit presupuestario) el resultado son ciudades fuertemente densificadas y escasez de servicios públicos. Al concentrarse la mayor parte de equipamiento en el centro de las ciudades y en determinados barrios socialmente privilegiados, se producen fuertes diferencias en ¡os valores del suelo, según su posición en el tejido urbano. «Una mayor cantidal de servicios públicos en un barrio residencial determinado (... ) crea de hecho una ventaja de posición con respecto a otro barrio peor dotado». Estamos, pues, una vez más, en presencia del concepto de rentas de externalidad producidas por el diverso grado de servicios y equipamientos públicos producto de la acción (u omisión) de la Administración. Desde esa perspectiva, CAMPOS combate la idea, común a la teoría stan40 CAMPOS VENUTI, G.: La administración del Urbanismo, Gustavo Gili, Barcelona, 1971.

76

dard, de que disminuyendo la distancia virtual entre el centro y la periferia (a través de una mejora del sistema de transportes) puedan reducirse las rentas diferenciales. La experiencia de las grandes ciudades europeas sería la contraria: mejorando los sistemas de transporte, lo que se consigue es aumentar el valor del centro respecto a la periferia; al permitir a un mayor número de personas acceder al centro y no modificarse sustancialmente la localización prioritariamente central de los servicios, lo que se consigue es una mayor rapidez en los cambios de uso (de residencial a terciario elevado) en el centro urbáno, y, en consecuencia, un agravamiento en la diferenciación espacial. En conclusión, CAMPOS afirma que «la magnitud de la renta diferencial no depende tanto de la mayor o menor proximidad de una -corona- periférica al centro, como del mayor o menor grado de "libertad urbana", de las muchas o pocas posibilidades de elección que cada zona ofrece a sus usuarios». Tanto la pretendida descentralización del terciario de las ciudades americanas (los sub· centros regionales) como la realización de grandes obras de infraestructura viaria para evitar la congestión de los centros de las ciudades, no provocarían disminuciones reales de las rentas diferenciales, sino simples redistribuciones de éstas. CAMPOS concluye el estudio sobre las rentas de externalidad manifestando su confianza en que una planificación urbana acertada puede igualar y maximizar las «libertades urbanas» entre las diversas áreas intraurbanas y eliminar, por tanto, los efectos patológicos de las rentas diferenciales. 2.5.

ESTUDIOS EMPfRICOS DE LOS PRECIOS DEL SUELO

Paralelamente a las anteriores reflexiones, se desarrollarán en los Estados Unidos e Inglaterra, principalmente, una amplia serie de trabajos que, partiendo de la óptica general de la teoría de la demanda, se derigirán al estudio

77

empírico de la formación de los precios del suelo (y de la vivienda) en diversas áreas urbanas. . De manera más o menos explícita, estos trabajos se basarán en la aportación de STROTZ a la teoría tradicional de la demanda, así como en la conceptualización de los precios «implícitos» de GRILLICHES. La teoría tradicional indica que, bajo las condiciones de una actuación racional del mercado, los individuos maximizan su utilidad respecto a un presupuesto limitado por sus ingresos de la siguiente manera:

u=

(Xl, X2) oo., Xn) = U(Xt)

[15]

Siendo U el nivel de utilidad y Xi la cantidad de la comodidad i (i = 1, oo., n) consumida por el individuo. La limitación del presupuesto vendría dada por: [16]

Donde Y son los ingresos individuales y P t el precio de la comodidad i. Respecto a la forma tradicional de la teoría de la demanda, STROTZ desarrollará su concepto «de árbol de utilidades». STROTZ dirá que si las comodidades son funcionalmente separables, pueden ser agregadas en grupos jerárquicos, de forma que la función de utilidad [15] puede ser estructurada en una jerarquía de funciones correspondientes a estos grupos de comodidades. Así, [ 15] puede reescribirse: U = U[Ul(Xl, .oo, Xa), U2(Xa+l, ... , Xb) oo.] = U[Uj(Xt)] [17]

Siendo Uj el nivel de comodidad del grupo j, y cantidad de la comodidad i.

Xl

la

41 STROTZ, R. H.: «The use of land rent changes to measure the we1fare benefits of land improvement», a The New Economics of Regulated Industries: Rate Marking in a Dynamic Economy, HARING, J. E., editor, Los Angeles Economic Research Center, Los Angeles, 1968.

78

La aplicación de esta teoría del árbol de utilidades en el mercado urbano implicará normalmente descomponer la función de utilidad a un triple nivel de jerarquía: en el primer nivel, el usuario maximiza una serie de bienes fundamentales: alimentación, educación, vivienda (o el suelo); en el segundo, la vivienda (o el suelo) se descompone en una serie de ramas fundamentales que la determinan: la localización/accesibilidad, la calidad del entorno urbano, los servicios de las viviendas, etc.; finalmente, en el tercer nivel, cada una de dichas ramas se descompone en una serie de servicios o características. Un esquema de ello se reproduce en la figura núm. S, tomada de Apps 42. En definitiva, se asume generalizadamente en los trabajos que comentamos el suelo destinado a vivienda como bien compuesto. De aquí que deba ser cuantificado no como magnitud simple, sino como un vector de características. Paralelamente, GRILLICHES 43, entre otros, desarrollará la técnica del análisis de precios hedónicos, como medio para determinar los precios «implícitos» de las diversas características que componen un servicio. Por medio del análisis' de regresión múltiple puede llegarse a determinar -si los efectos de los distintos componentes son separables, independientes entre sí- los valores de los distintos componentes. Aplicado al caso de los precios de vivienda o de suelo:

P = a¡x¡

+ ... + anX + e n

[18]

Donde Xl, i = 1, .'" n, son las cantidades de las i carac-' terísticas determinantes de los precios~ y al el precio 42 ,Apps, P.: «An approach to urban modelling and evaluation. A residential model: 1. Theory», a Environment and Planing, 5, 1973. 43 GRILICHES, Z.: Prices ¡ndices and Quality Change, Harvard University Press, Cambridge, 1971.

79

1. Centro financiero.-2. Industria ligera y almacenes.-3. Residencias de clase baja.-4. Residencias de clase media.S. Residencias de clase alta.-6. Industria pesada.-7. Extrarradio residencial.-8. Extrarradio industrial.-9. Zona de las migraciones. Figura 4.-La estructura sectorial de la ciudad según Hoyt.

Y, Y,

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A.

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Figura S.-El árbol de utilidades de Strotz.

I

~
de cada una de aquéllas. El precio implícito es, pues, la contribución marginal de una variable, constantes las demás, en el precio, y puede ser definido como

ap/ax¡.

nos cuestiones son importantes de señalar aquí. La primera es que para que funcione el análisis de regresión para cuantificar de forma fiable los precios implícitos, las variables o características configuradoras de los precios han de ser tendencialmente separables entre sí; es decir, deben estar de hecho poco correlacionadas, porque si sucede lo contrario, el fenómeno de la multicolinearidad implica a veces una pérdida formal de la significación estadística de las variables (con lo que pueden aparecer no como significantes características que sí lo son), ya que su efecto queda absorbido parcialmente por otros factores e incluso una modificación sustancial de los coeficientes (yen ocasiones, incluso, de su signo), que los hace poco relevantes para su interpretación como precios «implícitos». Ello puede llegar a invalidar la aplicación práctica de :la regresión múltiple, si no son manipuladas anteriormente las variables presuntamente explicativas de los precios, a través de las técnicas de análisis de componentes principales y/o el análisis factorial, .a fin de llegar a unos factores (que no son sino ecuaciones lineales de las variables anteriores) explicativos de los precios, totalmente independientes (ortogonales) entre sí. La segunda cuestión es que la forma lineal que aparece en la ecuación [18] no es absolutamente necesaria, pudiéndose llegar a ecuaciones mucho más complejas (logarítmicas, semilogarítmicas, etc.), que eventualmente pueden explicar mejor la contribución de las diversas variables en la formación de los precios. Debe señalarse aquÍ, asimismo, que si los precios del suelo se han utilizado prioritariamente como variable dependiente, o a explicar, en los estudios más tempranos, debido a la formulación inicial de la teoría de la accesibilidad por ALONSO y otros economistas que hacían de la -81 6

renta del suelo la pieza fundamental de su análisis -:-al considerar, simplificadamente, ratios de capital (destinado a la edificación) constantes en el espacio y hacer de la demanda de vivienda una demanda derivada de la del suelo-, dicha situación ha variado notoriamente desde )a segunda mitad de la década de los sesenta, haciendo de los precios de la vivienda, o del producto espacial urbano, y no de los del suelo, el centro de atención de los estudios. La extensión de la teoría standard ha pasado no sólo de incorporar las variables de externalidad junto a las de accesibilidad al modelo, sino también las relativas a las características físicas de las viviendas (intensidad de edificación, tipos de vivienda, calidad, servicios, etcétera), al relajar la hipótesis standard de ratios constantes de capital destinado a edificación sobre el suelo. Esta importante modificación de la teoría tradicional implica, pues, poner el centro de atención en el mercado de vivienda y no en el del suelo. La demanda de vivienda deja de ser, así, una demanda derivada de la del suelo, pasando precisamente a ocupar la relación inversa. La vivienda, el producto espacial urbano, se considera desde esta perspectiva compuesto propiamente con el espacio físico y el suelo, la localización/accesibilidad y la localización/externalidades de barrio y uno específico de las características de la edificación. Por otra parte, dicha modificación de la teoría standard no implica, desde la ,perspectiva del presente trabajo, excesivos problemas. Razón por la cual nos referiremos a los diversos estudios independientemente de explicar los valores del suelo o de la vivienda, siempre que incidan en la discusión de la incidencia de las rentas de externalidad en la configuración de' los valores de la propiedad 44 • . 44 No es de extrañar, pues, que aquí no tratemos los estudios referidos exclusivamente a la incidencia de los diversos servicios de las viviendas en los precios. Hay, efectivamente, toda una literatura teórico-empírica que desprecia el papel de las externalidades en la formación de los precios, y ,tiende a 'referirse exclu-

a)

Características físicas de los barrios y valores de la propiedad

La primera aseveración de la mayor parte de trabajos empíricos sobre los valores del suelo y/o de la vivienda se basa en la incidencia de las características físicas de externalidad en éstos. Reconocen, por tanto, dichas externalidades (positivas o negativas) como un elemento determinante de los valores y calculan a través de la regresión múltiple sus precios implícitos al actuar como variables independientes en la ecuación de regresión. Indiscutiblemente, dentro de esas externalidades, la que ha atraído mayoritariamente la atención de los estudiosos ha sido la de la polución atmosférica. En una situación competitiva del mercado, la polución debe ser, al menos en parte, capitalizada negativamente en el valor d~l suelo y en el de las edificaciones incorporadas al mismo. Una zona con elevada contaminación atmosférica será poco deseada por la mayoría de la población y mantendrá en el libre mercado un precio notoriamente inferior al de otras zonas urbanas de aire más limpio. El ejemplo de la incidencia en los usos y precios del suelo de la localización de una industria contaminante en el interior de un barrio residencial es uno de los clásicos en el análisis de este tipo de externalidad. Muchas otras externalidades ambientales y urbanísticas han sido comprobadas por este tipo de trabajo. Sin querer ser exhaustivos, podríamos mencionar: la congestión del tráfico, el ruido, la tranquilidad ciudadana, la cantidad y calidad de los equipamientos públicos y de los espacios libres, la densidad, la deteriorización del stock edificado, los impuestos y la zonificación~. sivamente a las características de 1as viviendas, o a ést,as y la accesibilidad. Estudio del primer tipo sería, por ejemplo, CUBBIN, J. S.: «A Hedonic Approach to Sorne Aspects of the Coventry Housing Market», Warwick Economic Research papers, 14, 1970. Entre los segundos, trabajos mencionados de EVANNS, APPs, etc. 45 Aunque la zonificación, en principio, vaya dirigida precisa-

83

Todas esas externalidades que tienen, por _otra parte, una plena materialización físico/urbana, pueden considerarse como diversas características del espacio y calcularse su incidencia en los precios por medio del análisis de regresión, determinando sus precios implícitos. Su incidencia conjunta deberá determinar, pues, las antes citadas rentas de externalidad. b)

Características sociales de los barrios y valores de la propiedad

·La mayor parte de los trabajos se refiere también a la incidencia de las características sociales de los barrios (composición socioeconómica, jerarquización social, discriminación racial, etc.) en los valores de la propiedad. No obstante, no se diferenciarán normalmente, con claridad, dentro de esta "óptica empírica, los efectos de dichas características sociales respecto al de las demás externalidades físicas. Se considerará, por ejemplo, la incidencia que tiene el prestigio social de vivir en unos determinados barrios privilegiados de la ciudad (en su estructura social, en" el nivel .de educación, etc.) en los valores del suelo, pero no se teorizará sobre la segregación, discriminación y jerarquización social del espacio, el nivel de renta o la estructura socioeconómica del barrio. Se introducirá, con frecuencia, como una variable -explicativa de los valores, pero se hará fundamentalmente como indicador de la «calidad» del barrio, de su grado de atracción, que como factor incidente por sí mismo en el mercado. Por otra parte, la adopción de la asunción del equilibrio general del mercado y, por tanto, del ajuste elástico de la oferta a las necesidades de la demanda, '. implicará un rechazo inicial a toda -explicaCión de la esmente a eliminar los efectos negativos de las externalidades en :los v~lores del suelp.

84

tructura de valores por motivos sociales «puros», es decir, no materializados en aspectos físicos. En general, se aceptará la existencia física de la segregación del espacio de las clases sociales, pero dicha segregación se explicará en función, prioritariamente, o bien de la propia teoría standard que, como vimos anteriormente, prevé una separación física de los grupos sociales en función de sus ingresos (los pobres viviendo en el centro y los ricos en la periferia), o bien de las especiales apetencias de calidad de barrio de determinados sectores sociales. En cambio, la muy presumible tendencia al prejuicio y jerarquía sociales (al deseo de los grupos de elevada renta de no vivir mezclados con cualquiera,' sino encerrados en sí mismos; a la estructuración jerárquica del espacio urbano en torno a dichos grupos privilegiados), en general, no será tratada por la muy extensa bibliografía de los valores del suelo. Una excepción a lo anterior será el tratamiento de la segregación racial y de su incidencia en el mercado del suelo y vivienda, desarrollado sobre todo a .partir de finales de la década de los cincuenta 46. A pesar de no tratarse de fenómenos característicos' de nuestras áreas urbanas, nos detendremos también en su tratamiento por los trabajos teórico-empíricos, por ser enormemente revelador de la incidencia que los factores sociales pueden tener en los valores del suelo. Tres concepciones fundamentales (algunas de las cuales se desarrollarán más adelante con un cierto detalle) vendrán a atraer la atención de los principales estudios. 46 Ver, entre otros, BECKER, G. s.: The Economics of Discrimination, Chicago U. P., 1957; LAURENTI, L.: Property Values and Race: Studies in Seven Cities, University of California Press, Ber!reley, 1960; RAPKIN, C., Y GRISBY, W.: The Demand for Housing. Racially Mixed Areas, University of California Press, Berkeley, 1960; Mc ENTIRE. D.: Residence and Race, University of California Press, Berkeley, 1960; LADD, W. M.: «The Effect of Integration on Property Values», American Economic Review, 52, 1962.

ss

La primera, coherente con los planteamientos de la teoría standard, negaría la existencia del prejuicio racial en el mercado urbano; la segregación real observada no sería sino un simple resultado del nivel de renta, globalmente inferior el de los negros con respecto al de los blancos, que relegaría a los primeros a localizaciones centrales con respecto ·a los segundos, según las predicciones del modelo. La segunda, reconocería la existencia del prejuicio racial en el marco de un mercado urbano competitivo. En ese contexto, los blancos tendrían prejuicio para vivir junto a los negros, mientras que éstos serían indiferentes. En este caso, el equilibrio locacional únicamente se consigue si los blancos pagan un «premium» por no vivir en áreas mixtas; por tanto, el prejuicio racial tiene una incidencia en los precios en función al porcentaje de negros (o de blancos) de una zona determinada, o a la distancia entre dicha zona y el ghetto. Finalmente, una opción teórica alternativa reconocería no solamente el prejuicio, sino también la discriminación racial en el mercado urbano. Discriminación que se manifestaría en una limitación efectiva de las posibilidades de elección de los perjudicados, que no podrían acceder de esta forma sino ·a un segmento (el ghetto) del mercado urbano. Restricción en el mercado que conduce a su segmentación, a la vez que provoca que los negros (o el grupo social objeto de discriminación) paguen más que los blancos por suelo o vivienda iguales. Estas serán las principales teorías objeto de contrastación por los estudios empíricos. En definitiva, nos encontramos, pues, ante efectos sociales específicos, no sustentados en externalidades físicas «objetivas», en los valores del suelo. Efectos sociales que más adelante serán generalizados como una categoría específica de rentas del suelo: las rentas de jerarquía social.

86

c)

Principales trabajos empíricos

Posiblemente será E. F. BRIGHAM el primero que desarrollará un modelo explicativo de los valores del suelo que incorporará las externalidades de barrio como variable explicativa. BRIGHAM realizó en los años 1964-65, por encargo de la Rand Corporation, un estudio· de los valores del suelo de Los Angeles 47. Partiendo de la teoría de la demanda, determinará el valor del suelo como función de la accesibilidad al trabajo (P), las características de los barrios (A), la topografía (T), el uso del suelo (U) y los factores históricos (H), según la ecuación:

v = f(P,

A, T, D, H)

[19]

Respecto a las características de los barrios, que es lo que nos interesa ahora, BRIGHAM dirá que a pesar de ser un elemento «determinado subjetivamente por los distintos individuos», y podet ser, por tanto, muy variable, tiende a tener un carácter general al agregarse las decisiones individuales. Utiliza como indicadores de dichas «amenidades» tres tipos de variables: «Los ingresos familiares medios», el grado «de amontonamiento» y el «valor del edificio». Nos encontramos, por tanto, ante un planteamiento, bastante rudimentario todavía, del concepto de características de barrio, no se diferencian externalidades físicas y características sociales y se incorporan indicadores muy discutibles (como el «valor del edificio») que van más a complicar los resultados que a explicarlos. Los resultados obtenidos por las variables de externalidad son relativamente buenos, aunque no concluyentes. La variable ingresos medios denota una nula relación con los.precios (coeficientes de correlación simples entre 0,1 y 0,12), en cambio, otros indicadores de barrio, como el 47 BRIGHAM, E. F.: A Model of Residential Land Values, The Rand Corporation, Santa Mónica, 1964.

87

valor del edificio (R, entre 0,17 y 0,44), la topografía, (R, entre 0,53 y 0,76) y, sobre todo, el grado de amontonamiento (R, entre 0,83 y 0,87), revelan una significativa incidencia. Concluye el autor diciendo que si «la accesibilidad al trabajo está positivamente relacionada con los valores del suelo», el papel de las «amenidades es particularmente difícil de medir», ya que varían muy significativamente según áreas o sectores urbanos. Factores que llevan, ,aunque en BRIGHAM ese razonamiento no es sino implícito, a una conceptualización profundamente segmentada del mercado urbano. NOURSE (1967), lo mismo que ELLIS 48, dará también primordial importancia a las «características de barrio» como criterio de localización residencial, pero se detendrá especialmente en la relación existente entre la «calidad ambiental» y el valor de la propiedad. NOURSE, partiendo de la tradición teórica iniciada por MARSHALL, referente a la incidencia de la polución en los valores, planteará una crítica abierta al modelo standard basado en la accesibilidad. Para él, la accesibilidad al trabajo no es la determinante de los valores del suelo (de ahí que no se incorpore como una variable en el modelo), sino un límite (30 Ó 40 minutos), por debajo del cual las familias seleccionan las nuevas localizaciones de acuerdo con las «amenidades» de los lugares. «Las amenidades que hacen que una vivienda sea deseable son la ausencia de suciedad y ruido, las características económicas y sociales de los usuarios y su estado en el ciclo de la vida familiar. Dos características sugieren que las familias desean vivir cerca de familias similares: los barrios se desea que sean homogéneos, y la mayor parte de los barrios son homogéneos respecto a los ingresos, ocupación y en la vida familiar de los usuarios. Entonces podemos hablar legítimamente más de barrios que de 48 ELUS, R. H.: «Modelling of Household Location: A Statistical Approach», Highway Research Record, 207, 1967.

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viviendas particulares, y considerar los determinantes del valor de la propiedad en un barrio» 49. Finalmente, construye un modelo en el que el valor del producto espacial está determinado por dos factores, los ingresos familiares y la calidad ambiental, que al estar fuertemente correlacionados determinarán un sistema urbano estructurado por zonas, o barrios, homogéneos en ingresos y amenidad ambientales. El modelo de NOURSE, por tanto, reduce las llamadas «características de barrio» a la polución atmosférica, con los subsiguientes problemas resultantes de dicha simplificación, a la vez que introduce un segundo factor explicativo de los valores, los ingresos familiares, que sirven para interpretar uno de los principales fenómenos de interdependencia espacial, aquel por el cual los usuarios desean vivir en interrelación con su pro.pia clase social. Queda así separada, analí· ticamente, la incidencia de esos dos factores, la «calidad ambiental» y las «características sociales», todavía identificados en el modelo BRIGHAM, a pesar de que en la práctica sea difícil diferenciar su incidencia en los valores, por estar fuertemente correlacionados. En ese proceso hacia la concreción de la incidencia de las «externalidades» en los valores desde la óptica «empirista», tiene un interés particular el trabajo de RII~ KER Y HENNING (1967) 50. Esos autores elaboraron el siguiente modelo explicativo de los precios:

v

= f(P, V, L, B, 1, R, S)

[20]

En el que P = polución atmosférica; V = caracterís~ ticas de las viviendas; L = localización; B = característi~ cas (físicas) del barrio; 1 = impuestos y servicios públi~ cos; R = condiciones raciales, y S = nivel de ingresos 49 BOURSE, H. G.: «The effect of air pollution on property values», Land Economics, 43, 1967. 50 RIDKER, R., Y HENNING, J.: «The DeterminatioD... )), op. cit.

89

familiares. Nos encontramos, pues, ante un modelo ya ampliamente generalizado, innovador en tanto en cuanto incorpora factores nuevos, como los raciales, las características de las viviendas y la consideración de los impuestos y servicios públicos, y que desde la perspectiva del análisis de las «características de barrio» como determinantes de los valores, tiene el interés de especificar lo que son condiciones sociales (estrechamente ligadas a los ingresos de los usuarios), ambientales (relacionadas con la polución atmosférica) y físicas de los barrios. Con todo, el trabajo en cuestión no aporta interpretación original alguna de los citados aspectos sociales, que se limitan a ser considerados como simples indicadores de las características de los barrios. Los resultados son aleccionadores, desarrollando un papel destacado las variables de contaminación atmosférica, características físicas y, sobre todo, sociales de los barrios en la explicación de los valores. STEGMAN (1969), sin entrar en la teoría del valor del suelo, discutirá la asunción central del modelo standard referente a que el factor esencial que desean maximizar los usuarios es la accesibilidad al trabajo, y, por tanto, ésta es la que explica la estructura urbana. STEGMAN, basándose en una encuesta realizada a 841 familias que habían cambiado de residencia entre 1960 y 1966, llega a la conclusión de que la accesibilidad juega un papel muy pequeño en las preferencias locacionales de las familias (únicamente un 6 por 100 de todos los cambios de residencia estaban dirigidos a mejorar la accesibilidad al trabajo), mientras que el elemento determinante de éstos es la consideración de maximizar los atributos y características del barrio (un 83 por 100 de usuarios residentes en la periferia y un 61 por 100 de los residentes en el centro preferían «un barrio de más calidad y menos accesible que un barrio más accesible y de menos calidad»), si bien la elección de la vivienda (y de sus atributos) y las condiciones raciales también jugaban un papel 90

importante en las decisiones. Interesante, igualmente, es su crítica al modelo «trade-off», en la consideración de que «en las áreas metropolitanas de más de un millón de habitantes ( ... ) las familias suburbanas disfrutan de una accesibilidad superior a las residentes en el corazón urbano». STEGMAN llega a la conclusión, pues, de que en estas áreas metropolitanas no existe «trade-off» entre accesibilidad y valor del suelo 51. Durante la década de los sesenta, además de los trabajos citados de otros, también abordarán la incidencia de las amenidades de barrio en los valores. RICHARDS 52 será posiblemente uno de los primeros en reclamar la atención en esa dirección. CREClNE, DAVIS y JACKSON incluirán el concepto de amenidad en su modelo de valores del suelo de Pittsburgh 53. HARRIS, TOLLEY y HAWELL, por su parte, diseñarán un modelo explicativo de los valores a partir de tres variables: el precio del suelo agrícola en el «margen», la accesibilidad y el «valor de las amenidades de barrio». Por ello, podría darse el hecho de que el valor de una determinada parcela de suelo fuera más reducido que el valor de la accesibilidad de l'a misma en caso de que la amenidad fuera negativa. Esta sería la situación, por ejemplo, de "las familias de baja renta habitando en barrios degradados del centro de la ciudad 54. A partir de los años setenta se producirá el gran boom de los trabajos «empiristas» referentes al valor del suelo. 51 STEGMAN, M. lA.: «Accesibility Models and Residential Location», Journal of the Institute of ,planners, 35, 1969. 52 RICHARDSON, J. M.: «The significance of Residential Preference in Urban Areas», Human Recources in the Urban Economy, JoOO Hopkin Press, Baltimore, 1963. 53 CREClNE, J. P.; DAVIS, O. A.; KACKsoN, J. E.: «Urban Property Markets: Some Empirical Results and their Implications for Municipal Zoning», Journal of Law and Economics, X, 1967. 54 HARRIS, R. N.; TOLLEY, G. S., Y HARRELL, C.: «The residence site choice», The Review of Economics and Statistics, 50, 1968.

91

WABE 55 considerará la accesibilidad, la calidad del barrio y el tipo de la vivienda como determinante de los valores. MASSELL y STEWART 56 despreciarán el papel de la accesibilidad, centrando únicamente como determinantes de los precios la calidad del barrio y las características de las viviendas. Por su parte, ANDERSON y CROCKER 57 centrarán su estudio en la incidencia de la polución atmosférica en los valores de la propiedad, con la característica de que (como NOURSE, RICKER y HENNING) introducen los ingresos familiares como variable explicativa, planteándose, pues, la existencia de interdependencias espaciales debidas a las preferencias sociales y de status. WILKINSON 58 únicamente diferenciará dos variables fundamentales: las internas, referidas a la calidad de la vivienda, y las externas, o de localización, en Ras que incluirá la accesibilidad y las amenidades ambientales de los barrios. EDELSTEIN 59, preocupado esencialmente por la interpretación de los efectos de las «property tax» en los valores de la propiedad, diseñará el siguiente modelo:

v=

(c, 1, t, tx)

[21]

en el que V es el valor de la vivienda, c un vector de las características de las viviendas, 1 otro vector represenWABE, S. S.: «A Study... », op. cit. MASSELL, B. F., Y STEWART, J. M.: «The Determinants of Residential Property Values», Discussions Paper, 6, Institute for Publie Poliey Analysis, Stanford, 1971. 57 ANDERSON, R. J., Y CROCKER, T. D.: «Air Pol1ution... », op. cit. 58 WILKINSON, R. K.: «The Determinants... », op. cit.,' también «House Priees and the Measurement of Externalities», The Economic Journal, 83, 1973; WILKINSON, R. K., Y ARCHER, C. A.: «The Quality of Housing and the Measurement of Long-term ehanges in House Prices», Urban Studies, 13, 1976, Y con la misma autora, «Measuring the Determinants of Relative House Priees», Environment and Planning, S, 1973. 59 EDELSTEIN, R.: «The Determinants of Value in the Philadelphia Housing Market: a ease study of the Main Une 1%7-69», 55 56

The review of Economir and Statistics, 1974. 92

tante de las características de los barrios, t la accesibilidad y tx los impuestos. RICHARDSON, VIPOND y FURBEY ensayarán individualmente cuatro modelos, basados, respectivamente, en la calidad de la vivienda, los factores geográficos, la accesibilidad y la calidad del barrio, y propondrán la formulación de una teoría y de un modelo híbrido del valor del suelo, en el que todas estas variables aparezcan como determinantes de los valores 60. BERRY r BEDNARZ 61 interpretarán los valores del suelo de Chicago el partir de seis factores prioritarios: características de las viviendas, calidad de la edificación, accesibilidad, variables étnicas y raciales, polución atmosférica y características de barrio; incluyendo entre estas últimas los ingresos medios familiares como medio de evaluar la «amenidad» del entorno urbano. Los resultados del análisis no pueden ser más satisfactorios desde la perspectiva de la teoría de las rentas de externalidad, ya que frente a la incidencia, contraria a la esperada, de la accesibilidad al CBD (los precios crecen con la distancia), las variables sociales (las más explicativas) y de externalidad interpretan el grueso de la variación de los precios. Si los análisis empíricos, por regla general, han venido a constatar el papel de las externalidades y en particular de la polución atmosférica y de la calidad del stock edificado, en la formación de las rentas urbanas también han servido para verificar el rol jugado por los aspectos raciales. YEATES, por ejemplo, en su estudio sobre Chicago 62, 60 RICHARDSON, H. W.; VIPOND, J., y FURBEY, R. A.: «.Deterrninants of Urban House Priees», Urban Studies, 11, 1974. 61 BERRY, B. J. L., Y BENNARZ, R. S.: «A Hedonie Model of Prices and Assessrnents for Single-farnily Hornes: Does the Assessor Follow 'the Market or the Market Follow the Assessor?», Land Economics, 51, 1975. 6..1 YEATES, M. H.: «Sorne faetors Meeting the Spatial Distribution of Chicago Land Values, 1910-1960», Economyc Geography, 1965.

93

ha demostrado cómo el porcentaje de negros residentes en una zona determinada ha .pasado de ocupar a principios de siglo (1910-1920) un papel insignificante en la explicación del patrón de precios, a ser el mejor factor en 1960. El hecho racial es interiorizado por el mercado como factor reductor de los precios. «La interpretación, por el conjunto de la ciudad, consiste en que así como aumenta el porcentaje de no-blancos en un área, los valores del suelo disminuyen. No obstante, el autor llama la -atención sobre el hecho de que este efecto puede no ser debido tanto al fenómeno racial en sí mismo, como a un efecto detractor de los valores de sectores urbanos con predominio de demanda económicamente poco solvente. En este sentido, las rentas «raciales», medidas en el ·análisis, no serían sino manifestaciones más generales de los efectos que los demás aspectos sociales tienen en el mercado inmobiliario. Resultados relativamente parecidos se consiguieron en los trabajos de SCHNARE sohre Boston 63, KAIN Y QUIGLEY sobre San Francisco 64, entre otros. Resultados que sugieren, pues, que en las áreas urbanas caracterizadas por la existencia de prejuicios raciales, los blancos están dispuestos a pagar un «premium» para no vivir mezclados con los negros, determinando la elevación de los valores en las áreas «blancas». No obstante, dichos efectos no son, ni de lejos, generalizablesal conjunto de las ciudades americanas. De otros estudios se han revelado relaciones precisamente inversas entre el hecho racial y los valores urbanos. AADERSON y CROCKER, por ejemplo, obtuvieron efectos positivos de la proporción de negros en los precios en Saint Louis y Washington D. C. y negativos en Kansas City, y 63 SCHNARE, A. B.: «Racial and Ethnic Price Differentials in an Urban Housing Market», Urban Studies, 13, 1976. 64 KAIN, J. K., Y QUIGL'EY, J. M.: Housing Markets and Racial Discrimination: A Microeconomic Analysis, National Bureau of Economic Research, New York, 1975.

·94

RIDKER Y HENNIND, en su estudio sobre Saint Louis, demostraron también que las rentas urbanas se incrementaban en la medida en que el porcentaje de negros aumentaba. En suma, nada definitivo denotan los análisis empíricos con respecto a la incidencia del prejuicio racial en la explicación de los valores urbanos. Evidentemente que éstos tampoco niegan aquella incidencia, que se manifiesta con bastante fuerza. Es el sentido de dicha incidencia la que está en discusiÓn. Discusión que será abordada plenamente en los estudios teóricos que sobre dicha cuestión se llevarán a cabo en los Estados Unidos durante los años sesenta y setenta. 2.6. LA INCORPORACIÓN DE LAS EXTERNALIDADES EN LOS MODELOS TEÓRICOS Hasta aquí, algunos de los principales trabajos de la línea «empirista», preocupada más por explicar los componentes específicos del valor del suelo (o de la propiedad) de áreas urbanas concretas, que no por elaborar una estructura teórica y un modelo urbano abstracto capaz de reproducir el funcionamiento general del mercado. Los trabajos, como hemos visto, han seguido un desarrollo creciente, aumentando progresivamente su complejidad, hasta generalizarse, especialmente en aquellos estudios que propugnan una conjunción de los distintos modelos o teorías. Es en dicho contexto, que desde el campo teórico del modelo standard se realizarán importantes esfuerzos por incluir las «externalidades» resultantes de las características de los barrios, es decir, de las amenidades espaciales, en el planteamiento general. Uno de los primeros será YAMADA (1972), que someterá a crítica la versión simplificada del modelo standard y extenderá la consideración del «trade-off» entre accesibilidad y espacio (y rentas de suelo), a la existencia entre espacio y ocio y, lo que más interesa aquí, lo que puede '95

realizarse entre accesibilidad y calidad ambiental. YAMAparte de una ciudad monocéntrica típica, con una función decreciente de la renta con la distancia y una función creciente de la calidad ambiental con el incremento de accesibilidad, al estar fuertemente interrelacionada la primera con la densidad y decrecer ésta con la distancia al CBD. La función de utilidad que se trata de maximizar es: DA

[22] Donde c son todos los demás bienes, s la cantidad de espacio consumido, 0° el tiempo utilizado en el ocio, OW el tiempo de trabajo, oc(r) el tiempo de viaje al trabajo, q'Xr) la calidad ambiental y r la distancia al CBD 65. El interés básico de esa aportación es su intento de romper la rígida asunción del «trade-off» entre· accesibilidad y valor, pero, como RICHARDSON ha señalado 66, prevé un modelo de interés limitado al venir determinados exógenamente los costos de transporte, la densidad (conformadora inversamente de la calidad ambiental) y, sobre todo, la renta del suelo. El hecho, en particular, de que la función de esta última se considere necesariamente negativa (decreciente) en relación a la distancia, resta buena parte .de las posibilidades de ese modelo para explicar el fenómeno real de la posibilidad de gradientes de renta positivos. PAPAGEORGIOU ha desarrollado otro trabajo 67, que además de permitir un método de generalización de los modelos locacionales, desde los· más sencillos a los más complejos, proporciona un nuevo planteamiento que po65 YAMADA, H.: «On the Theory of Residential Location: Accessibility, 'Space, Leisure and Environmental Quality», Papers oi the Regional Scence Association, 29, 1972. 66 RICHARDSON, H. W.: «The New... », op. cit., pág. 105. 67 PAPAGEORGIOU, G. J.: «On spatial consumer equitibriumn, Essays in Mathematical Land use Theory, Lexington Books, Lexington, 1976.

sibilita analizar el problema de la incidencia de la calidad ambien"tal en los valores. " " Su modelo permite también implementarse en un tratamiento multicéntrico y jerarquizado (en la línea de CHRISTALLER-LosCH) del espacio. PAPAGEORGIU introduce el tiempo obtenible por el consumo (o por el ocio) y la calidad ambiental como variables dentro de la función de utilidad del consumidor:

u = u[c,

s, t(r) , e{r)]

[23]

Donde e son todos los demás bienes, el espacio consumido, ter) el tiempo obtenible por el consumo y e(r) las amenidades residenciales del entorno. Al margen de sus consideraciones sobre las restricciones en el tiempo, interesa destacar que la inclusión de la variable e(r) -no limitada aquí la renta a una función decreciente exógena- permite la aparición de gradientes de renta positivos e incluso irregulares, en los casos de sistemas urbanos policéntricos. También, y como consecuencia, se rompe la estructura de coronas concéntricas del modelo standard, pudiendo adquirir la estructura urbana una forma discontinua, incluso en el marco de un espacio continuo, con la consiguiente aproximación de la teoría de la localización/renta en el mundo real. En el mismo sentido, RICHARDSON 68, preocupado por la imposibilidad de explicar por medio de la teoría standard la existencia de gradientes de renta positivos y convencido del papel que jugaban las «amenidades» de los barrios y la calidad ambiental en los valores del suelo 69, ha desarrollado el concepto de renta de externalidad y elaborado un modelo de equilibrio explicativo de tales gradientes. «Mientras que el modelo standar asume que 68 RICHARDSON, H. W.: «On the possibility of positive rent gradients», Journal of Urban Economics, 4, 1977. 69 RICHARDSON, H. W.; VIPOND, J., y FURBEY, R. S.: «Determinants... », op. cit.

97 7

·

.

las rentas de localización: son el único componente de ·la renta urbana, el argumento aquí utilizado es que existe otro elemento en la renta, lo que llamamos renta de externalidad, la renta de externalidad aparece por el hecho de que lugares específicos confieren ventajas en adición a la accesibilidad al CBD. Estas ventajas pueden aparecer por gran can"tidad de influencias, pero en los modelos de localización residencial, las más comunes son las· externalidades de barrio».. Dicha renta de externalidad se relaciona con el modelo de RICHARDSON y por motivos de simplificación, con la densidad, de tal manera que ésta se incorpora a la función de utilidad, lo que significa que los usuarios desean más habitar en densidades bajas que en elevadas. Se consideran dos casos: el primero parte del planteamiento de que todos los usuarios tienen los mismos ingresos. Entonces, la función de utilidad puede. expresarse:

u = U(c, s, s)

[24]

Donde c son todos los demás bienes, s la cantidad de: espacio consumido y s un indicador del tamaño de la parcela por vivienda en el barrio. El segundo caso considera la posibilidad de familias de rentas desiguales; entonces, la función de utilidad, un tanto al estilo de la de YAMADA, pero sin la restricción de funciones decrecientes de renta, es:

[25] Donde c, s, s· tienen la significación anterior, oe es el tiempo de ocio, OC el tiempo de viajes y ow el tiempo de trabajo. En definitiva, el planteamiento de RICHARDSON permite en buena medida. la superación teórica del modelo de accesibilidad, abriendo camino a la" generalización de la teoría: de la. localización/renta que realizará en trabajos posteriores.

98

Desde los modelos de equilibrio se ha intentado igualmente extender las iniciales formulaciones restringidas, a través de la inclusión de la polución atmosférica en la ecuación de utilidad. Los localizadores urbanos se presupone que buscan maximizar la calidad ambiental, juntamente con los demás bienes y la calidad de espacio consumido.' Así, por ejemplo, y al margen del debate sobre hasta qué punto puede hablarse de que el mercado urbano interioriza las externalidades negativas producto de la contaminación 70, POLINSKY y SHAVELL 71 intentaron un modelo del. estilo:

[26] sujeto a y=

Cr

+ prSr + t r

[26]

Donde, además de los significados ya conocidos de los demás factores, qar es el nivel de calidad atmosférica a la distancia r del centro. . Aproximaciones paralelas las encontramos en GIBSON 72, SMITH y DEYAK 73 Y POLINSKY y RIBUNFEID 74, 'si bien estos últimos incorporan, asimismo, los servicios 'lO FREEMAN, M. A.: «Qn the estimation of airpollution control benefits from land values studies», Journal of Environmental Economics and Management, 1, 1974. 71 POLINSKY, A. M., Y SHAVELL, S.: «Amenities and property values in a general equilibrium model of an urban area», Working Paper, 1207-5, The Urban Institute, Washington, D. C., 1973. 72 GIBSON, J. G.: «The Interpretation of Property Price Changes .for a Measure of the Welfare Benefits of Pollution Control: Two Simple Models», Urban Studies, 13, 1976. . 73 SMITH, V. K., y DEYAK, T. A.: «Measuring the Impact of Air Pollution on Property Values», Journal al Regional Science, 15, 1975. 74 POLINSKY, A. M., Y RUBINFELD, D. L.: «The longnm incidence of a residential property tax and local public services», D. ·P., 354, Harvard Institute of Economic Research, Cambridge, 1974.'

99.

publicas en la ecuación de utilidad (y los impuestos urba. nos en la de gastos). Otros trabajos han buscado la incorporación de las «amenidades}) de barrio en modelos de equilibriolocacional. Deben destacarse, entre éstos, los de DAVIS 75, LEVEN Y MARK 76 Y DIAMOND 77. Especialmente interesante resulta este último, en el que se intenta una generalización de las externalidades espaciales, que se incluyen en la ecuación de utilidad. Así:

u = U(L,

Al, A2, ... , An , Z)

= (L, Al,

Z)

[28]

.Donde L es la suma de servicios de suelo consumidos en la localización residencial, Al la suma de servicios de las amenidades y Z la suma de otros bienes consumidos. Es decir, donde las amenidades no se consideran unidimensionales, sino mUY'diversas, configurando lo que DIAMOND llama «amenity space»; espacio de amenidades, no geográfico, interiorizado por el mercado de suelo. También el hecho racial se ha intentado abordar desde la perspectiva de los modelos de equilibrio locacional. muy seriamente pueden resumirse tres líneas metodológicas (undamentales. BAILEY 78, primero, y MUTH 79, más tarde, han diseñado un modelo de localización urbana basado en el prejuicio racial. Este modelo, que se ha denominado de «borde», se .basa en· la asunción de una ciudad dividida en dos grupos raciales: los negros, que prefieren vivir integrada75 nAVIES, G.: «An Econometric Analysis of Residential Amenity», Urban Studies, 11, 1974. 76 LEVEN, CH., Y MARK, J.: «Revealed Preferencesfor Neighbordh Characteristics», Urban Studies,14, 1977. 77 DIAMOND,' D. B.: «Income and Residential Location: Muth Revisited», Urban Studies, 17, 1980. 78 Ver BAILEY, M. J.: «Note on the Economics of Residential Zoning and Urban Renewal», Land Economics, 35, 1959, Y «Effects of Race and Other Demographic Factors on the Values of SingleFamily Homes», Land Economics, 42, .1966.

100

mente con los blancos, y estos últimos, que quieren vivir alejados de los negros. El modelo parte de una completa segregación racial; teniendo los dos grupos únicamente un «borde» de contacto, claramente delimitado. Hipótesis que conducen a la determinación de unos precios más elevados en la parte negra del «borde» que en el interior del ghetto, y un precio más bajo en la parte blanca del «borde» que en el interior del barrio blanco. El equilibrio de mercado, por otra parte, únicamente puede conseguirse a través de la igualación de los precios del margen negro del «borde» con el blanco, determinando. una. estructura de precios de suelo/vivienda caracterizada por unos valores más elevados en los barrios blancos que en los negros, o, 10 .que es 10 'mismo,'la existencia de unos «premiums» en el mercado pagados por los blancos para no vivir en contacto con los negros. Una segunda extensión de la teoría standard, también en la óptica de los modelos «borde», la tenemos en los trabajos de S. ROSE-AcKERMAN 80 y COURANT 81. Estos estudios también parten de la hipótesis de que negros y blancos viven totalmente segmentados, ocupando los primeros, no obstante, el centro de la ciudad y localizándose excéntricamente los segundos. Se asumen unas funciones de utilidad distintas para cada grupo racial. Los negros, la tradicional, intentando maximizar cantidad de espacio consumido y otros bienes. Los blancos, además, intentando localizarse lo más lejos posible del ghetto. La distancia a los negros se introduce, pues, en la función de utilidad. El resultado es, p.or tanto, un modelo par~ci.d~ al standard, distorsionado, no obstante, 'por. la. existencia 79 MUTH, R. F.: Cities and Housing, op. cit., y Urban Economic Problems, Harper and Row, New York, 1975.' 80

ROSE-ACKERMAN, J.: «Racism and Drban Structure»,

JOUT'"

nal of Urban Economics, 2, 1975. _ . _ 81 COURANT, P. N.: «Drban residential strocture and radal prejudici», Discussion PapeT, 62, Institute of Public Policy Stugies; Ann Arbor, 1974. .- .

101

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Figura 6.-Modelo «borde» de Bailey/Mutb.

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Figura 7.-Modelo de equilibrio de prejuicio racial de

kerman.

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Rose~c-

del prejuicio racial que impide la tradicional caída uniforme de las rentas con la distancia al centro, ya que la separación del barrio negro produce, al menos hasta ciertos lindes, elevaciones en los precios superiores a las caídas producidas por las pérdidas de accesibilidad. 102

Figura 8.-Modelo con discriminación racial. Rose-Ackerman. YINGER 82 ofrece una versión alternativa. Considera ~uposición, implícita en los trabajos de Ro SEACKERMA~T y COURANT, de que existe una segregación

irreal la

total y que todos los negros tienen ingresos inferiores a todos los blancos (condición necesaria, sin discriminación, para que. ocupen las localizaciones centrales del sistema urbano). Si se admiten distintos ingresos, la unicidad del «borde» se desvirtúa, perdiendo también consistencia la optimización por los blancos de la distancia respecto a las localizaciones de los negros. Supone, pues, aun manteniendo la falta de prejuicio de los negros, una 82 YINGER, J.: «Racial Prejudici and Racial Residential Segregation in an Urban Model» Tournal 01 Urban Economics, 3, 1976.

103

aversIon de los blancos a VIVIr con aquéllos, expresada en relación a la proporción de no blancos localizados en cada área. La función de utilidad de los blancos incluirá, pues, además de los elementos tradicionales, minimizar la cantidad de negros del entorno urbano inmediato. El equilibrio locacional únicamente se conseguirá a través de la discriminación de los negros por los blancos.

En definitiva, el debate abierto por la constatación efectuada por los diversos trabajos empíricos del papel efectivo desarrollado por las externalidades urbanísticas ha venido a determinar nuevas líneas de análisis teórico sobre la distribución espacial de los valores urbanos complementarios a los tradicionales del modelo «trade-off». Dicha reflexión teórica ha permitido la configuración del concepto de rentas de externalidad como instrumento fundamental, junto al de rentas de accesibilidad, en la explicación del patrón de valores del suelo. Reflexión teórica que se ha canalizado, inicialmente, en el marco conceptual de la teoría standard, es decir, en la consideración de modelos de equilibrio locacional basados en la perspectiva neoclásica de la maximización de utilidades de la demanda residencial, pero que, progresivamente, en la medida en que se ha intentado aproximar a la interpretación de las estructuras de uso/valor de las formaciones urbanas reales, ha llevado a poner en discusión incluso los aspectos centrales de dicha teoría. El realismo "de hipótesis como la competitividad plena del mercado, la adaptabilidad absoluta de la oferta a las necesidades de la demanda, la ausencia de prácticas monopolistas por parte de la oferta, la discusión, en suma, sobre el equilibrio locacional, han venido a ocupar el centro de la atención en los últimos años de los setent"a. Al análisis de esas cuestiones dedicaremos el siguiente capítulo. 104

3. ·LA TEORIA DE LA SEGMENTACION DEL MERCADO

3.1.

Los LíMITES DE LOS MODELOS DE EQUILIBRIO LOCACIONAL

Si dejamos de lado las simplificaciones voluntarias operadas en la confección de los modelos standard (unicentricidad, restricción en la función de utilidad en el espacio consumido y, en su caso, a la distancia, «zonificación» de usos excluyentes, uniformidad de la ratio capital residencial/suelo a lo largo del territorio, etc.), simplificaciones siempre susceptibles de ulterior desarrollo (como lo demuestra la consideración que de las «amenidades de los barrios», «características de las viviendas», o de fenómenos como el prejuicio a la segregación racial, han realizado las «extensiones» de la teoría standard), posiblemente el punto central del debate sobre la utilidad de tales aproximaciones teóricas se ha situado en torno a la cuestión del equilibrio locacional a largo plazo. ,Como hemos dicho anteriormente, la condición de equilibrio locacional implica las siguientes asunciones básicas: 1) Un funcionamiento plenamente competitivo del mercado, es decir, caracterizado por la ausencia de prácticas restrictivas, monopolistas, por parte de la oferta. 2) Una plena adaptabilidad de la oferta a las necesi105

dades de la demanda. 3) Una información absoluta del funcionamiento y características del mercado por la demanda. Y 4) Una maximización completa de la localización de los usuarios urbanos, esto es, una optimización de las utilidades conseguidas. La cuestión se plantea, precisamente, sobre si dichos puntos de partida son realistas, si descansan en el funcionamiento efectivo del mercado de las formaciones urbanas contemporáneas. Por desgracia, la teoría no indica sistema alguno para la constatación práctica de sus hipótesis fundamentales. Se limita, en sus comprobaciones empíricas, a contrastar las «regularidades» de comportamientos económicos/locacionales previstas por los desarrollos teóricos. Como ha indicado MAOLENNAN, los estudios basados en los modelos standard, lejos de tratar las hipótesis como objeto de investigaCión teórica, las ha considerado como «asunción», es decir, como «empty boxes», indescifrables para el análisis científico 83. Intentaremos seguidamente plantearnos si es adecuada o si, por el contrario, se basa en un planteamiento ideológico la pretensión de equilibrio locacional, determinante en la construcción teórica del modelo standard. El primer aspecto a considerar en este sentido se refiere a la incidencia de la oferta en el mercado urbano. El modelo standard asume un ajuste total de la oferta a la dinámica del mercado, de tal forma que si todo usuario tiene que maximizar la utilidad de su localización en la estructura urbana, el stock existente, así como la oferta de una vivienda, no pueden condicionarla en modo alguno. La oferta debe adaptarse, pues, automáticamente a las condiciones de la demanda. Es decir, el equilibrio locacional se consigue en la teoría standard independientemente de la oferta y, más específicamente, del stock edificado. De ahí que pueda ser considerada, al margen de su apariencia externa, como una teoría de la oferta 83 MACLENNAN, n.: «Sorne thoughts on the Nattire and Purpose of House Prices Studies», Urban Studies, 14; 1977.

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más que de la demanda, puesto que a la primera se le exige una condición auténticamente excepcional: la plena adaptabilidad a la demanda como requisito de equilibrio locacional. Como es obvio, dicha asunción entra en contradicción con la realidad urbana. En primer lugar, y refiriéndonos exclusivamente a la nueva edificación (la más sensible a los cambios experimentados por la demanda), no se puede hipotizar una plena elasticidad de la oferta. El mercado inmobiliario se caracteriza en buena medida por la inercia de su funcionamiento. Factores externos, como la zonificación restrictiva realizada por el planeamiento, pueden agravar y reproducir dicho fenómeno. Es más, determinadas ofertas (la de viviendas unifamiliares, por ejemplo) parecen caracterizarse, debido a diferencias de rentabilidad respecto a otras tipologías urbanas, por un elevado grado de rigidez, lo que las hace incapaces de alcanzar las respectivas demandas. Aún más importante es la referencia específica al stock edificado. El patrimonio-edificado (residencial, terciario o industrial) se caracteriza por su durabilidad e inmovilidad espacial. El capital fijado en forma de estructura edificada no es fácilmente transformable. Para que ello suceda, deben darse toda una serie de condiciones, que no siempre, ni mucho menos, se presentan. Como han indicado KAIN, INGROM y GINN 84, al ser la nueva construcción en suelo vacante una alternativa a la construcción en lugares edificados, dicha segunda situación, es decir, el derribo de la estructura preexistente y la erección de otra nueva, únicamente puede darse si la diferencia neta de beneficios de construir la nueva estructura en finca edificada en lugar de hacerlo en suelo vacante, excede del valor presente, descontados los ingresos futuros obtenidos por la continuación de la antigua estructura en su uso 84 INGRAM, G. K.; KAIN, J. F., Y GINN, J. R.: The Detroit Prototype of the NBER Urban Simulation Model, National Bureau of Economic Research, New York, 1972.

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corriente más los costos de derribo. Esa es la razón estructural que determina una cierta ¡«inercia» del stock a ser demolido. Razón a la que debe añadirse los costos sociales y económicos (indemnización, en su caso) que representa la operación de renovación. El promotor, normalmente, considerará más rentable edificar en suelo vacante, a menos que las ventajas locacionales le permitan apropiarse una renta más elevada. Las dificultades de los demás tipos de modificaciones del stock existente distintos del derribo/nueva construcción, son igualmente importantes. Los usos y tipología urbanos con frecuencia denotan procesos de obsolescencia funcional, mucho antes de su degradación física. La dinamicidad del mercado determina dicha «inadecuación» de los usos y conformaciones de las estructuras edificadas, que no siempre son de transformación sencilla. Los costos de conversión, a excepción de algunos casos, suelen ser elevados, desanimando la actuación de la promoción en ese terreno. Los anteriores factores, vinculados a la diferencia existente en la relación del suelo vacante con respecto al suelo total de cada sector urbano, claramente evidenciada entre el cento urbano (normalmente colmatado) y la periferia (con predominio de solares vacíos), y a la heterogeneidad del stock por lo que se refiere a su situación física, funcional, incidirán directamente en la configuración del mercado. El crecimiento histórico, como han indicado HARRISON y KAIN 85, la distribución espacial del stock históricamente producida, determinará el funcionamiento del mercado hasta el punto de impedir en su inercia la realización del equilibrio a largo plazo. Según STRASZHEIM, «la variación o comparimentalización intrametropolitana en el mercado de viviendas producida por la existencia de un capital/stock relativamente fijado y 115 HARRISON, D., y KAIN, J. F.: «Comulative Urban Growth and Urban Density Functions», Journal Di Urban Economics, 1,

1974.

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los elevados costos de conversión· es un fenómeno general» 86. Factores que han llevado a WEATHON' a afirmar que no solamente no es adecuada la pretensión standard de plena adaptabilidad de la oferta a las necesidades de la demanda, sino que, asimismo, es más realista considerar la total rigidez de aquélla 87, o que han llevado, como a TURVEY, a desconfiar de la validez y utilidad de cualquier análisis estático 88. No obstante, no se acaban aquí los motivos que sustentan la inadecuación de la teoría standard. Como hemos visto en el capítulo anterior, existen numerosas externalidades que escapan, por lo general, a la acción de la oferta. Elementos como la calidad ambiental, los servicios públicos, la congestión, los espacios libres, la caracterización social del entorno, etc., son elementos sobre los que, fuera de casos muy particularizados (operaciones' de cierta dimensión de nueva planta', en que la propiedad implementa alguna de las citadas externalidades, y, aun así, no todas), la promoción no tiene ningún tipo de control. La oferta de dichas externalidades, como han indicado KAIN y QUIGLEY 89, no puede producirse de forma competitiva. ·La presunción de plena concurrencia en tanto en cuanto a la producción, también se rompe. La oferta de las amenidades, además, suele ser no homogénea, discontinua, a lo largo del espacio urbano. Unas áreas se caracterizarán, excepto en una situación ideal, por una concentración de externalidades superior a otras áreas de la ciudad. Unas ofrecerán elementos de atracción, mientras que otras denotarán factores de repulsión. En definitiva, 86 STRASZHEIN, M. R.: An Econometric Analysis of the Urban Housing Market, National Bureau' of Economic Research, New

York, 1975. 87 WHEATON, W. C.: «A Bid Rent Approach to Housing Demand», Journal of Urban Economics, 4, 1977. 88 KAIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing MarKet..., op. cit., cap.2.· .

1.09

distintas cantidades de externalidades se distribuirán a lo largo de la estructura urbana y al no ser éstas reproducibles competitivamente, ni espacialmente homogéneas, determinarán una rigidez suplementaria de la oferta. Ambos factores, rigidez de la distribución espacial de externalidades y del sotock edificado, que articulados físicamente condicionan una reducida elasticidad de la oferta locacional, absolutamente incompatible con la asunción del equilibrio locacional a largo plazo de la teoría standard. Estructura de oferta, en suma, no homogénea, anisótropa, que determina una estructura de valores (producto) de las distintas relaciones espaciales entre oferta y demanda) no monótona, como hipotiza el modelo standard, sino caracterizala fundamentalmente por la discontinuidad. Una segunda cuestión en discusión en relación a las asunciones standard se refiere a la plena movilidad de la demanda y a la maximización del óptimo locacional. Parece que la teoría infravalora los obstáculos que dificultan o impiden dicha movilidad absoluta. La inercia locacional es importante también por lo que se refiere a la demanda. Factores psicológicos (afecto al barrio, deseo de propiedad, etc.), además de los económicos (el esfuerzo que representa todo cambio de residencia), así como institucionales, juegan un papel claramente restrictivo respecto a la movilidad urbana. Este último aspecto, los factores institucionales, pueden desarrollar un importante rol en una ciudad de mercado caracterizado, como es el caso español, por el proteccionismo al inquilino (sobre todo en edificación antigua) y por el fomento del acceso a la propiedad (eminentemente en nueva construcción). En suma, no puede hipotizarse la plena elasticidad de la demanda por lo que se refiere a sus decisiones locacionales, sino que,' por el contrario, incluso si considerásemos la cuestión a largo plazo, únicamente una porción relativamente pequeña de los usuarios urbanos entran en el 110

mercado, y, por tanto, buscan mejorar su ubicación urbana. Los costos de búsqueda de nueva residencia, así como la falta de transparencia del mercado inmobiliario, dificultan, asimismo, la obtención del óptimo locacional. El mercado urbano se caracteriza por un notorio grado de ocultación. Los precios y características de las viviendas, o no ·se publican o llevan una elevada dosis de inconcreción, lo que dificulta el conocimiento. Las transacciones no se inscriben, por regla general, a sus valores reales, para disminuir así las cargas fiscales. La falta de transparencia resulta aún más acentuada en el mercado del suelo. Dada las dificultades connaturales al funcionamiento del sector inmobiliario, así como el carácter multidimensional de la localización y la vivienda, el esfuerZo individual (en tiempo y atención) en la obtención de la información es notorio. En una estructura metropolitana el conocimiento del conjunto de factores (calidad, cantidad· y precio de la vivienda, o producto espacial urbano, servicios públicos, caracterización social, «amenidades», accesibilidad, etc.) puede ser muy compleja. Ello implica que las decisiones locacionales no signifiquen siempre, ni· con mucho, el óptimo locacional, sino la agregación de resultados subóptimos, motivados por las diversas limitaciones en el conocimiento del funcionamiento del mercado. No es necesario añadir a los citados aspectos, por sabido y manido, el tema de las expectativas particulares concretas que· cada operación inmobiliaria ofrece al promotor.La aparición de actitudes especulativas por lo que a la oferta se refiere, pero también el juego de expectativas, más o menos individualizadas, que puede desplegar la demanda, son también obstáculos, que si bien no impiden, sí dificultan la obtención de auténticos equilibrios locacionales. Importante es igualmente la existencia posible de preferencias de localización muy diversas entre los usuarios 111

urbanos. La asunción standard de idénticos gustos (las mismas funciones de utilidad) no parece realista. Los criterios residenciales pueden variar muy sensiblemente entre individuos. Los jóvenes, por ejemplo, puedlen preferir la accesibilidad, mientras que los mayores pueden inclinarse por la tranquilidad y el reposo. La clase social y el nivel de ingresos puede también diferenciar las preferencias de la demanda. El prestigio social de vivir en áreas de determinado status y la «repulsión» a habitar conjuntamente con las «clases bajas» es, sin duda, un sentimiento generalizado en determinados estratos de la sociedad. Los prejuicios y la discriminación étnica y racial juegan, igualmente, un rol determinante. Diferencias de «gustos» que pueden representar en determinados casos, sobre todo en las situaciones de demandas de algún atributo urbano, inelásticas, con reducidas ratios de sustituibilidad con otras características urbanas, no solamente la imposibilidad de conseguir el equilibrio locacional, sino también el funcionamiento segmentado, físicamente separado del mercado. Y, finalmente, también, por qué no decirlo pueden producirse restricciones voluntarias, no físicas de la oferta. Se trata aquí de actuaciones de tipo monopolista, provocadas por los detentadores de la tierra, gracias a los privilegios que les confiere la institución de la propiedad. Al margen de la proliferación de prácticas retentivas en el margen urbano, sobre todo en épocas de gran expansión de la demanda, como sistema para la obtención de revalorizaciones extraordinarias de las rentas absolutas, deben citarse aquí las restricciones de oferta en el interior de la ciudad. Dichas restricciones, articuladas sobre la diferenciada distribución espacial del stock y externalidades urbanísticas, provoca un desequilibrio endémico entre oferta y demanda. O más bien dicho, origina una suma de desequilibrios entre cada segmento oferta/ demanda, adición de escaseces que determina el «pattern» de precios del suelo. En ese sentido, el óptimo 10p

112

cacional no puede conseguirse solamente por la rigidez «natural» de la oferta, sino por las prácticas retentivas que agravan aquella restricción y la acentúan diferencialmente a lo largo del espacio urbano. Dentro de ese tipo de acciones de restricción de la oferta debemos distinguir aquellas que comportan discriminación social. Me refiero, particularmente, a las que se producen como consecuencia de restringir la entrada, el acceso, a determinados lugares de la oferta de sectores sociales específicos, étnicos o raciales, de la demanda. Normalmente, la acción limitadora de la oferta, retentiva de suelo, se hace sin discriminación. El patrón de precios de escasez generado determina por sí solo una canalización diferencial, desde un punto de vista social, de la demanda. No obstante, en determinados tipos de formaciones urbanas pueden darse prácticas de discriminación, ya sea a través de la oposición a vender o alquilar viviendas por parte de los promotores a determinados grupos sociales, ya sea por el sistema más sutil de la limitación de hipotecas a dichos sectores. Pero el caso es que el resultado de esas actuaciones, por lo que se refiere al mercado inmobiliario, imposibilita la obtención del óptimo en la localización de los usuarios. Sectores importantes de la población ven relegada su ubicación urbana a localizaciones marginales, además de soportar plusvalías más o menos importantes, producto de la acción restrictiva de la oferta. y para terminar con esa serie (no exhaustiva) de objeciones a la asunción standard de equilibrio locacional a largo plazo, debemos citar el conjunto de efectos que los distintos aspectos institucionales pueden determinar en el funcionamiento del mercado inmobiliario. Las diferencias en la actuación administrativa, producto de los límites jurisdiccionales de cada municipio, en una área metropolitana pueden ser grandes, determinando estructuraciones diferenciadas del mercado. Las políticas urbanas de transporte y de servicios públicos, las cargas fis113 I

cales, la zonificación, etc., todos esos factores pueden incidir, evitando un funcionamiento monótono, continuo, del mercado urbano y determinando una distribución discreta, discontinua, de la estructura de valores. En definitiva, y a la luz de la formidable lista de objeciones a la teoría standard -inadaptabilidad de la oferta, durabilidad y fijación espacial del stock, rigidez de la oferta de externalidades, inercia de la demanda, costos y dificultades de información, diferencia de gustos de los usuarios urbanos, prácticas restrictivas de la propiedad del suelo y la promoción, especulaciones, discriminación social, zonificación y otros efectos institucionales-, parece que la hipótesis de equilibrio locacional debe ser rechazada y que es necesario construir otras aproximaciones teóricas para avanzar en un análisis científico de la configuración de mercado y de los valores urbanos. 3.2.

LA TEORÍA DE LOS SUBMERCADOS

Dada la diversidad de elaboraciones teóricas, no puede realizarse aquí una visión exhaustiva de las alternativas al llamado modelo standard. Puede decirse, de todas formas, simplemente que destacan tres grandes líneas de análisis (junto a la de la segmentación del mercado, que estudiaremos seguidamente). La primera, la de lós modelos de «programación linea!», ha venido a remarcar desde HERBER y STEVENS 90 el carácter discreto, discontinuo de la opción locacional; es también necesario mencionar, en este sentido, la aportación de WHEATON 91, que ha buscado aplicar la teoría de la '« bid-rent» dle ALONSO 90 HERBERT, J. D., Y STEVENS, B. H.: «,A model of the distribution of residential activity in urban areas», Journal of Regional Science, 2, 1960. 91 WHEATON, W. C.: «Income and Urban Residence: An AnaIysus of Consumer Demand for Location», American Economic Review, 67, 1977; Y también «A bid rent... », op. cit.

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en el marco de un mercado en desequilibrio locacional a largo plazo, motivado por la rigidez connatural a la oferta. La segunda línea teórica ha venido considerando el mercado más como escenario de decisiones locacionales de grupos sociales en el marco de un stock heterogéneo que de actitudes individuales, como presupone el modelo standard; BALL y KIRWAN 92, y SMITH 93, entre otros, han desarrollado el concepto de «premium» como sistema de asignación de valores en los distintos barrios o conjuntos locacionales. ILITLE 94, en la misma dirección, ha abandonado la perspectiva tradicional de la teoría de la demanda para -abordar los «premiums» o valores diferenciales, como mecanismo de diferenciación jerárquica cualitativa y no cualitativa, ordinal y no cardinal, del mercado urbano. Finalmente, una tercera construcción teórica ·alternativa a la standard la han desarrollado KAIN, INGRAM, QUIPLEY y GINN 95 consistente en la consideración de un mercado caracte~izado por la oferta rígida de la localización residencial y por el carácter no competitivo de la producción de externalidades; la producción de :«casirentas» y no de precios, de los distintos atributos locacionales uniformes a lo largo de la estructura urbana, es la conclusión más significativa de esos modelos, llamados también NBER. Pero la corriente analítica alternativa a los modelos de equilibrio a largo plazo más significativa desde una perspectiva teórica, como práctica, es, sin duda, la que sustenta la segmentación del mercado. Consiste esta apro92 BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: «Accessibility and Supply Constraints in the Urban Housing Markeb, Urban Studies, 14,

1977. 93

SMITH, B. A.: «Measuring the Value of Urban Amenities»,

Journal of Urban Economics, S, 1978. 94 LITTLE, J. T.: «Residential Preferences, Neighborhood Filtering and Neighborhoods Chance», Journal of Urban Economics,

3, 1976. 95

INGRAM,

G. K.;

KAIN,

J. F., Y GINN, J. R.: The Detroit Pro-

totype ..., op. cit.

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ximación en el rechazo de la asunción neoclásica de funcionamiento único, 'concurrencial, del mercado urbano. Dicho funcionamiento se caracteriza por su anisotropía y discontinuidad espacial y, por tanto, por su articulación cualitativamente diferenciada a lo largo de la estructura urbana. No existe un único mecanismo, sino una pluralidad de situaciones que determinan la formación de los precios urbanos. No existe un mercado único, sino un conjunto de submercados, incardinados y autónomos, a la vez, entre sí. Como vimos en el capítulo segundo, desde la teoría tradicional de la demanda, un mercado homogéneo es aquel en el que los productos se intercambian a precios constantes. En el caso de la vivienda y considerada ésta como un bien compuesto, eso es, como un conjunto de atributos urbanos, la definición de mercado homogéneo debe extenderse a la uniformidad en el conjun.to de la estructura de precios de todos los atributos de la localización espacial. Es decir, los precios «implícitos» de las distintas características urbanas, según la ecuación [18], deberían ser constantes a lo largo del mercado, para que éste pudiera caracterizarse por un funcionamiento único, homogéneo, competitivo, y un equilibrio locacional. Así pues, la diferencia de precios de la vivienda o del producto espacial urbano' serían el resultado de diferencias en la cantidad de atributos consumidos que no diferencias de calidad, es decir, de precios. No obstante, al romperse la citada hipótesis básica de la teoría standard y reconocerse la posible existencia de submercados, se rompe también necesariamente la tesis de la invariabilidad de los precios de los atributos urbanos y se abona la idea de un mercado espacial urbano en el que varían no solamente la cantidad de las características constitutivas de la mercancía urbana, sino también sus' precios implícitos. Existían entonces diferentes estructuras de formación de los precios, estructuras caracterizadas por la homogeneidad interna de cada una de 116

ellas, pero profundamente heterogéneas entre sí. La ecuación [18] podría. ser, pues, reescrita así:

Pk

=

+

ankXnk

alkXlk

+

a2kX2k

+ ... +

+

ek

=~alkxlk + ek

[29]

Siendo P k el precio de la vivienda, del suelo o del producto espacial, y alk el precio de los i atributos X en cada submercado K. Desde esa perspectiva, los precios de las ecuaciones [29] no serían necesariamente los precios de oferta o de producción, producto del equilibrio locacional a largo plazo, sino los precios de mercado, que reflejarían la relación oferta/demanda existente en un momento dado yen un contexto (de stock, de externalidades, etc.) específico. El equilibrio locacional parece así realmente lo que representa: un caso excepcional (aquel en el que los precios «implícitos» de los atributos urbanos son constantes a lo largo de la estructura metropolitana) en el funcionamiento del mercado urbano. a)

Condiciones para la aparición de submercados

Al preguntarse cuáles son las condiciones que deterlninan la aparición de un funcionamiento segmentado del mercado, algunos autores han querido ver en la tendencia hacia la estandarización de la oferta y la agrupación (económica o social) de la demanda las bases de' la aparición de submercados. Efectivamente, la observación cotidiana casual del stock de una estructura urbana cualquiera revela, normalmente, que ésta tiende a ser similar en sus atributos según áreas urbanas. Como han indicado BALL y KIRWAN, «la diferencia del stock de vivienda puede aparecer por muchas razones. El desarrollo histórico de una formación ~rbana tiende a generar áreas de edificaCiÓn claramente homogénea en fechas concretas. Aho, 117

rros en los costos de construcción pueden ser el resultado de edificar viviendas de las mismas características en la misma área, debido a las economías de escala. Las instituciones financieras pueden influir también en la variedad de tipos de vivienda conseguibles (... ). Las regulaciones del planeamiento pueden tener efectos similares» 96. Igualmente, familias de un mismo o similar status socioeconómico denotan gustos locacionales parecidos. Tienden a agruparse, en consecuencia, en áreas homogéneas. Los diversos estudios de sociología urbana han venido a ratificar esa situación. No obstante, estos hechos, por sí solos, no determinan la aparición de submercados. No son condición suficiente. La agrupación de usuarios urbanos de similares gustos, características e ingresos en áreas de stock homogéneo es compatible con la existencia de un único mercado, de una única estructura de formaciones de precios. Para que los submercados sean un hecho es necesaria la existencia de una pluralidad de estructuras internas diferenciadas de determinación de los precios. Para que ello suceda debe darse alguna de las siguientes condiciones: 1. Que exista desequilibrio entre las cantidades y calidades de producto espacial urbano ofrecidas. por los usuarios y las realmente ofertadas en el mercado. La rigidez de la oferta producto del crecimiento histórico y, por tanto, del stock físicamente fijado, articulada en la también rígida, no competitiva, producción de externalidades, genera funcionamiento de mercados segmentados. 2. Que existan estructuras de demanda cualitativamente diferenciadas. Se producirían entonces mercados independientes, con procesos de formación de precios también independientes. Pero más realista que la com96 BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: «Accessibility and... », op. cit., págs. 14 a 16.

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pleta diferenciación de gustos y necesidades es, corno han indicado SCHNARE y STRUYK 97, la existencia de demandas inelásticas de determinados tipos de atributos locacionales. Estas demandas inelásticas (en la calidad de los servicios o en el tipo urbano, por ejemplo), sobre todo si se articula con una oferta también inelástica, determinan segrnentación. 3. Finalmente, existe separación del mercado si hay restricciones en la libertad de los usuarios urbanos a entrar en determinadas áreas del mercado inmobiliario. Nos encontramos en tal caso ante el fenómeno de la discriminación, que genera una compartimentalización de la estructura urbana en porciones heterogéneamente diferenciadas: las áreas discriminantes y las discriminadas. Todas, o alguna, de las condiciones anteriores pueden generar la segmentación del mercado. Con todo, a mi juicio, el hecho básico que origina los submercados se encuentra, sin necesidad de recurrir a prácticas monopolistas o discriminadoras, en la muy hipotizable situación de la articulación de inelasticidades de la demanda y de rigideces de la oferta. Como hemos visto anteriormente, la adaptabilidad de la oferta a las necesidades de la demanda no siempre puede producirse adecuadamente. La durabilidad del stock, los elevados costes de conversión o renovación, la producción no competitiva de externalidades y su diferenciada distribución espacial, lo impiden (al menos a corto plazo). La oferta conseguible en cada zona, pues, viene condicionada por los tipos de crecimiento histórico de la ciudad. En este contexto, la exist'encia de submercados se produce simplemente por hecho de que la oferta espacial sea suficientemente heterogénea en relación a las necesidades de la demanda, que impide el intercambio, la sustituibilidad, entre distintas zonas o sectores urbanos. Su persistencia temporal de97 SCHNARE, A. B., Y STRUYK, R. J.: «Segmentation in Urban Housing Markets», Journal of Urban Economics, 3, 1976.

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pende de la adaptabilidad del stock y, en general, de la oferta y de la velocidad con que tal adaptabilidad se realice. b)

La segmentación motivada por el prejuicio racial

Posiblemente, el aspecto de segmentación del mercado que más ha concentrado la atención de los estudios teóricos y empíricos ha sido la discriminación racial. Nos detendremos en su estudio, a pesar de la especificidad de ese fenómeno en determinadas formaciones urbanas, ya que ejemplifica con suficiente claridad los sistemas que llevan a un funcionamiento desequilibrado, segmentado del mercado, provocados por la existencia de prejuicios sociales (raciales, en este caso). Posiblemente, el esquema de separación del mercado más conocido es el del «collar» negro de las ciudades americanas. La estructura espacial de dichas formaciones urbanas se simplifica en la perspectiva de los modelos en cuestión de la siguiente manera: las familias negras viven en el centro de la ciudad, cerca del CBD, rodeadas por los blancos, que ocupan las localizaciones periféricas. Dicha segregación inicial podría explicarse por la propia teoría standard, sin necesidad de recurrir a la discriminación racial, a través de la previsible diferencia de ingresos entre blancos y negros 98. Los negros, menos solventes, se localizarían según el modelo «trade-off», cerca del centro, mientras que los blancos, con niveles de renta superior, lo harían en la periferia. El problema se plantea en el momento de un incremento de la población, es decir, cuando se rompe el equilibrio locacional. Si es la demanda blanca la que se incrementa, entonces el equilibrio se restituye a través del crecimiento de la ciudad hacia la periferia. Pero, si se 98 Asunción, por otro lado, no realista, ya que presupone que todos los negros tengan ingresos inferiores a todos los blancos.

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trata de la demanda negra, la única expansión posible es forzando la renovación racial de los barrios fronterizos y desplazar de ellos una parte o la totalidad de la demanda blanca preexistente. Aquí es donde interviene la existencia o no de la discriminación racial en el mercado urbano. En ausencia de discriminación, el equilibrio locacional se consigue a través de la citada sustitución de los blancos por los negros en los barrios-frontera y la generación de un proceso de suburbialización de las familias blancas. En situación de discriminación, es decir, de restricción por parte de los propietarios y promotores a la entrada de negros en barrios blancos, los «bordes» raciales actuarían, como han indicado HAUGEN y HEINS, «como barreras que pueden determinar la existencia de precios diferenciales en las áreas de mercado blanco y negro» 99. Nos encontramos, pues, ante una situación de mercado segmentado por la raza. Al ser superior la demanda a la oferta en los barrios negros y no poder aquélla acceder a los barrios blancos, el resultado es que los negros han de pagar más por la vivienda. Es decir, que en situación de discriminación, los negros deben dedicar un mayor esfuerzo económico que los blancos para una misma «calidad-locacional». Y lo mismo podría afirmarse en la situación en que los negros pudieran acceder a parte del mercado blanco con la restricción de pagar rentas más elevadas. Como han indicado KAIN y QUIGLEY 100, la restricción de la oferta que sufrirían los negros determinaría que éstos, para conseguir vivienda, deberían pagar un «premium» respecto al precio de aquélla en el mercado blanco. Así: pu

k

= pbk

+a

o

pn k

= pbk (1 + B)

[30]

99 HAUGEN, R. H., Y HEINS, A. J.: «A market separation theory of rent differentials in metropolitan areas», Quaterly Journa.l of

Economics, 83, 1969. ·100 KAIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing Market ..., op. cit., págs. 68 y sigs.

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Según los «premiums» sean una suma igual o proporcional al valor, siendo 'pnk y pbk el precio de las viviendas de calidad K en los submercados negro y blanco, respectivamente. En el mismo sentido COURANT y YINGER 101, que desarrollaron una extensa crítica a los modelos de equilibrio locacional basados en el concepto de «borde» (véase el apartado 6 del capítulo anterior), llegan a la conclusión de que con discriminación aquellos modelos sirven para determinar el patrón de precios de los blancos, cuya localización conduce al conjunto del mercado, pero no el de los negros, que se encuentran en desequilibrio locacional y deben pagar más por vivienda que los blancos. YINGER, en otro trabajo (comentado en 2.6), al intentar desarrollar un modelo competitivo de prejuicio raciial (incluyendo en la función de utilidad de los blancos el minimi· zar la proporción de negros del vecindario) se ve obligado a admitir que el equilibrio locacional general sólo se consigue partiendo de una asunción no realista: el deseo de blancos y negros de vivir encerrados en sí mismos. Pero si, como parece lógico, una parte determinante de los negros prefiere vivir en áreas integradas o es indiferente, una vez más debe deducirse que «el equilibrio» sólo se consigue a través de la discriminación de los negros, es decir, en una situación en que el óptimo locacional de los blancos es incompatible con el de la gente de «color». Ha sido ROSE-AcKERMAN 102 quien, sin duda, ha realizado la contribución más decisiva en el camino de incorporar la teoría de la segmentación del mercado en el análisis de los efectos de la raza en el mercado urbano. ROSE-AcKERMAN desarrolla su modelo de prejuicio racial 101 COURANT, P. N., Y YINGER, J.: «On models of racial prejudice and urban residential structure», Journal of Urban Eeonomies, 4, 1977. 102 Ro sE-AcKERMAN, S.: «The Political Economy of a Racist Housing Market», Joumal of Urban Eeonomics, 4, 1977.

122

(véase capítulo 2, sección 6) introduciendo -ahora la discriminación y más específicamente la posible acción monopolista de los propietarios del suelo (o, alternativamente, la actuación controladora de un gobierno local dominado por blancos con prejuicios raciales). Acción consistente en la negativa de los propietarios a alquilar o vender fuera del ghetto viviendas a negros. El resultado será, en el contexto de un incremento exógeno de la demanda negra, la restricción de oferta y, por tanto, el rechazo de un mercado libre y competitivo. Al verse limitada la expansión de los negros, se produce un gran incremento de las rentas urbanas del ghetto, así como una discontinuidad espacial de éstas en relación al resto de valores de la estructura urbana. ROSE-AcKERMAN, finalmente, analiza numerosas alternativas en esta acción discriminadora. La más interesante consiste en el estudio de la utilización del Zoning y en especial la adopción de cinturones verdes, como sistema de restringir legalmente la oferta de los negros, evitando la expansión del ghetto y como medio de maximización de las rentas del suelo. En definitiva, la orientación general de los estudios sobre los efectos de la raza en los valores del suelo desde mediados de los setenta han venido a situar en la discriminación el centro de su atención. La segmentación del mercado por motivos raciales se ha configurado, pues, como punto de referencia clave de los análisis sobre el mercado urbano de las ciudades -anglosajonas, contribuyendo, en este sentido, a afirmar la teoría de los submercados. c)

Comprobaciones empíricas de la existencia de submercados

Por último, nos referiremos muy brevemente a algunos de los trabajos empíricos que han venido a comprobar la utilidad teórica y práctica de la segmentación del mercado. 123

Probablemente haya sido STRASZHEIM lOS, en su estudio sobre San Francisco, quien primero ha constatado la existencia de· submercados diferenciados. Separando la estructura urbana en función a la distancia al CBn llega a la conclusión de que los procesos de formación de precios del centro y de los subur.bios no se corresponden a un mercado único, homogéneo y competitivo. En el mismo sentido, GOODMAN 104 encuentra en New Haven unas estructuras de mercado cualitativamente diferenciadas entre la ciudad central y la periferia. KAIN y QUIGLEY 105, en Saint Louis, demuestran, asimismo, la existencia de submercados en relación al sistema de tenencia de vivienda, en alquiler o propiedad. Otros trabajos, en cambio, no han constatado la existencia de submercados en sus análisis concretos de otras formaciones urbanas. Entre ellos, deben destacarse los de BAll. y KIRWAN 106 sobre Bristol, sobre una segmentación espacial producida en función a las características sociales y del stock edificado, así como el de SCHNARE y STRUICK 107, en Boston, en una compartimentalización basada en la distancia al centro, el nivel de renta de la población y el tamaño de las viviendas. En particular en este último estudio, si bien constata la existencia de segmentación desde un punto de vista estadístico (los precios «implícitos» de los atributos locacionales son significativamente distintos entre submercados), el análisis separado no añade cotas significativas en relación al poder explicativo del análisis unificado. Concluyen los autores que a pesar de no poderse negar la hipótesis de segmentación, no resulta práctico implementar tales estuM. R.: An Econometric , op. cit. A. C.: Externalities and , op. cit.; y Prices, Prices Indices and Housing Markets», Journal Economics, 5, 1978. 105 .lúIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing Market 106 BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: Accessibility and 107 SCHNARE. A. B.• Y STRUYK, J. R.: Segmentation...• 103

STRASZHEIM,

104

GOODMAN,

124

«Hedonic of Urban

, op. cit. , op. cit. op. cit.

dios, dada la complicación que representa y los débiles resultados obtenidos. Es necesario, finalmente, referirnos a los trabajos sobre discriminación racial. LAPHAM 108, en un precursor estudio sobre Dallas, no consiguió resultados estadísticamente fiables. KING y MIESZKOWSKI 109 , en cambio, estudiando New Haven, encontraron que los negros pagaban entre un 10 y un 20 por 100 más que los blancos por una vivienda/localización parecida. GILLIGHAM 110, igualmente, demostró la existencia de discriminación en nueve de diez grandes áreas metropolitanas americanas. En la misma dirección, los ya citados trabajos de KAIN y QUIGLEY y de STRASZHEIM confirmaron los efectos de la discriminación racial en el mercado urbano. En definitiva, y a pesar de que la experiencia empírica aún es relativamente reducida, los trabajos citados, por regla general, parecen sugerir al mismo tiempo la utilidad teórica y la práctica de la teoría de la segmentación del mercado. En suma, parecen constatar la insuficiencia de las asunciones standard de equilibrio locacional a largo plazo y funcionamiento único, homogéneo y competitivo del mercado y ratificar, en cambio, la hipótesis de desequilibrio locacional, de funcionamiento discontinuo, anisótropo, no concurrencial, del mercado, eso es, en suma, la existencia de submercados.

108 LAPHAM, V.: «Do blacks pay more for housing?», Journal of Political Economy, 79, 1971. 109 KING, T., Y MIESZKOWSKI, P.: «Discrimination, Segregation and the Price of Housing», Journal of Political Economy, 81, 1973. 110 GILLINGHAM, R. F.: «Place to Place Rent Comparisons Using Hedonic Quality Adjustment Techniques», Research Discussion Paper, núm. 7, U. S. Bureau of Labor Statistics, Washington, D. C., 1973.

125

4. LA TEORIA MARXISTA DE LA RENTA DEL SUELO Hasta ahora hemos visto un conjunto de aportaciones referentes a. la formación de las rentas del suelo urbano, la mayor parte de las cuales se caracteriza por la asunción, explícita o implícita, de la conceptualización neocldsica del valor del suelo. Se trata ahora de desarrollar una perspectiva analítica alternativa, la marxista, para descubrir otras vías de estudio e interpretación de los procesos de generación y distribución espacial de los precios urbanos. Es cierto que la aportación directa de Marx es relativamente reducida por lo que al suelo urbano se refiere. No obstante, sus análisis sobre la renta agrícola, así como los de Engels, contienen interesantes elementos teóricos, susceptibles de ser implementados en una teoría específica de la formación de las rentas del suelo urbano. Es de destacar, en este sentido, los intentos realizados tanto por la «escuela» .francesa de TOPALov, LOJKINE, ALQUIER, LIPIETZ, etc., como los de los radicales anglosajones, HARVEY en especial. El punto de partida neoclásico sobre la renta consiste en identificarla con la ganancia producida por un factor escaso de producción, la tierra. En este sentido, la tierra no se diferencia especialmente del capital o del trabajo. Dicha perspectiva tiende, por otra parte, a poner en relación unívoca los conceptos de valor de uso y valor de 127

cambio. Pone el acento en la utilidad como fundamento del valor. ASÍ, JEVONS dirá que «la relación de cambio entre dos artículos de consumo cualquiera será la relación recíproca de los grados de utilidad final de la cantidad de mercancía apta para el consumo una vez se haya realizado el cambio» 111. Es decir, que es porque los bienes son útiles por lo que son demandados y, por tanto, su valor está en función de los servicios que pueden rendir. En principio, los valores de mercado fluctuarán en relación al coste de producción, pero en caso de que por cualquier causa un producto adquiera un valor de rareza, sobrepasa entonces su coste de producción, originando una renta. La existencia de casi-rentas es general en el funcionamiento de la economía, pero se perpetúa en el tiempo únicamente en los casos, como en el suelo, en los que existen escaseces estructurales. La renta condensa a la vez, por tanto, un fenómeno de rareza (escasez de la oferta) y un fenómeno de utilidad. El pensamiento marxista sostiene una concepción totalmente opuesta de la renta. Parte en particular de una conceptualización del valor de uso y del valor dle cambio mucho más compleja. Ambos conceptos, como ha puesto de relieve HARVEY 112, están dialécticamente relacionados, pero no se identifican. Como afirma Marx, «la mercancía de consumo es valor de uso (... ); pero, a la vez, como mercancía no es valor de uso. Si fuera valor de uso para su poseedor, es decir, un medio inmediato de satisfacer de sus propias necesidades, no sería mercanCÍa. Para su poseedor es más bien no-valor de uso, o sea, simple soporte material del valor de cambio, o simple medio de cambio; y siendo soporte activo del valor de cambio, el valor de uso llega a ser medio de cambio. Para su poseedor ya no es valor de uso, porque es ya valor de cambio. No siendo valor de uso para su propio poseedor, lo es para las demás mercancías ( ...). Para convertirse en valor de 111

128

JEVONS,

W.

s.: The theory of political economy,

1871.

uso es necesario que la mercancía se enfrente a la necesidad especial que puede satisfacer ( ... ). Para llegar a hacerse valores de uso es necesario que las mercancías sean vendidas universalmente, que entren en el proceso de cambio ( ... ). Para tener realidad como valores de uso es indispensable, pues, que tengan realidad como valores de cambio» 113. Los valores de uso, desde la óptica marxista, al reflejar una serie de aspectos, necesidades y gustos, individuales, sociales y psicológicos, quedan excluidos del análisis económico. Son únicamente los valores de can1bio, como expresión de la producción y del intercambio social, el objeto de investigación. El valor de cambio de una mercancía vendrá determinado por el tiempo de trabajo humano socialmente necesario para producirla. Conceptualización del valor/trabajo según la cual el suelo no tendrá propiamente valor, excepto en relación al capital que físicamente se le pueda haber fijado (RICARDO).

En este sentido, la renta de la tierra no es sino una transferencia de parte de la ganancia, del plusvalor producido en el proceso productivo, a los detentadores legales de la tierra, realizada a través del poder de monopolio sobre el suelo que les confiere la institución de la propiedad privada. «Toda renta de suelo es plusvalor, producto del trabajo sobrante» 114. Es el tributo que una parte de la sociedad recibe de ésta a cambio de su derecho de propiedad: «la propiedad del suelo presupone el monopolio de ciertas personas, que les da derecho a disponer sobre determinadas porciones del planeta, con exclusión de todas las demás. Partiendo de ahí, se trata de explotar 112 HARVEY, D.: Social Justice and the Cíty, Edward Arnold, London, 1973 (Ed. Siglo XXI, Justicia Social). 113 MARX, K.: Contribución a la crítica de la Economía Política, Alberto Corazón, Madrid, 1970. 114 MARX, K.: El Capital, vol. III, pág. 591, Fondo de Cultura Económica, México, 1975.

129

el valor económico, es decir, de valorizar dicho monopolio a través de la producción capitalista» 115. Partiendo de la citada conceptualización inicial, tiene interés ver cómo abordan el análisis marxista los distintos tipo de rentas urbanas. 4.1.

RENTA ABSOLUTA

Tal vez la aportación más original de MARX en relación a la teoría de la renta de RICARDO consiste en la consideración de la renta absoluta, frente a la hipótesis de renta nula en el «margen» de ésta. El concepto de renta absoluta, por más que MARX únicamente lo aplicara al caso agrícola, es un desarrollo de gran valor teórico para interpretar la estructura de precios del suelo urbano. Fruto del mismo afán teórico, la explicación de la existencia de rentas en el «margen», el análisis neoclásico ideó el concepto de coste de oportunidad. Rota la hipótesis de especialización del suelo (monocultivo blander en la perspectiva de RICARDO), se reconoció la posibilidad de costos de oportunidad no nulos cuando, por la competencia de utilizaciones de la tierra menos rentables, el propietario podía actuar económicamente, imponiendo una renta mínima, igual al menos a la obtenible de usar el suelo en un sentido alternativo. Dicho planeamiento resolvía la existencia de rentas elevadas en los terrenos agrícolas inmediatos a la ciudad. Así, MARSHALlL indicará que el valor de una parcela es igual al valor presente, descontándole todos los beneficios netos que puede producir; no es el uso actual el que determina el valor, sino el mejor uso futuro. Está claro que, por sí solo, dicho razonamiento no explicaba la existencia de rentas incluso en los peores suelos, eso es, en aquellos en los que no eran posibles utilizaciones alternativas. 115

130

MARx, K.: El Capital, op. cit., págs. 574-575.

Es más, ese tipo de planteamiento no explica la existencia de discontinuidades, de rupturas, en el gradiente de renta en el paso de la ciudad al campo. De ahí que los modelos teóricos basados en la doctrina neoclásica, como es el conjunto de los modelos standard, el precio del suelo en el margen o bien se considera igual al agrícola (ALONSO) o bien se determina exógenamente. La existencia de rentas absolutas urbanas ha concentrado el interés de los teóricos, sobre todo desde EBERS~ TAD. EBERSTAD, al margen de sus importantes aportaciones en teoría del valor del suelo urbano a través de la consideración del tipo edificatorio 116, reconoce que en la medida en que «la edificación urbana se dirige hacia el terreno agrícola circundante, nace un nuevo tipo de renta fundiaria que se denomina «renta del área edificable», se trata de una renta fundiaria más elevada que el terreno produce cuando viene utilizado como terreno edificable, es decir, un precio bastante más elevado del que correspondería a la utilización agrícola» 117. LOMBARDINI se ha interrogado sobre los motivos que llevan a la existencia de valores en el «margen» urbano superiores al «precio de producción normal» (considerando como tal el coste promedio mínimo de producción, igual al precio agrícola más los costos de urbanización y los intereses del capital), cuando tendrían que identificarse en una situación de mercado concurrencial. «El 116

EBERSTAD,

R.: Urbanistica in Germania..., op. cit., págs. 400

y sigs. Aquí desarrolla EBERSTAD el concepto del tipo edificatorio.

El tipo (compacto, extensivo, etc.) determina la rentabilidad inmobiliaria y, por tanto, el valor del suelo, y no al contrario, como a menudo se piensa. El estudio de las acciones especulativas en el sentido de edificar intensivamente como sistema de revalorización del suelo, es, pues, el elemento central de la aportación de EBERSTAD a la teoría de los valores urbanos, su más importante desarrollo, así como su análisis de políticas urbanas, desde :los planeamientos, encaminadas a regular el mercado del suelo mediante el control del tipo e intensidad edificatoria. 117 EBERSTAD, R.: Op. cit., págs. 398 y 399.

131

coste de los terrenos en el cinturón externo se eleva por encima de su valor (o precio) normal ( ... ), por cuanto la oferta de los mismos tiende a ser inferior a la demanda que existiría al precio normal. La restricción de la oferta es consecuencia de: a) la especulación; b) la política de infraestructuras» 118. Llega así a la conclusión de que la renta absoluta es «patológica» frente a las rentas diferenciales, que serían «ineliminables» (dada la limitación efectiva de suelo en las coronas internas). Dos motivos, pues, orientan el análisis de LOMBARDINI sobre las rentas absolutas: la existencia de la propiedad, bien sea pequeña y dispersa (lo que provocaría un «pattern» de urbanización en mancha de aceite), ya sea grande y concentrada (con un crecimiento discontinuo, por paquetes de propiedades) y las externalidades que representa la acción pública (casi siempre deficitaria y con estrategias favorecedoras de la aparición de rentas absolutas) en materia de infraestructuras 119. Hasta aquí algunas aportaciones -no marxistas- a la teoría de las rentas absolutas, principalmente urbanas. Veamos ahora cuál es la perspectiva marxiana. Dos tipos de razones llevan a MARX, siempre en el terreno del análisis de la utilización agrícola del suelo, a justificar la existencia de rentas absolutas. En primer lugar, la propiedad privada del suelo y el poder de monopolio que dicha propiedad tiene para retirar terrenos del mercado, restringiendo artificialmente la oferta, hasta que generen renta. «El simple hecho de la propiedad jurídica sobre la tierra no procura renta de ninguna clase al LOMBARDINI, S.: La normalización..., op. cit., pág. 6. En este último sentido, hay que mencionar un análisis semejante a LASUEN, J. R.: «La Política del Suelo Urbano», Arquitectura, núm. 162, 1972. LASUEN borra de entre las causas de encarecimiento del suelo (no se refiere, pues, de una manera explícita a las rentas absolutas), el efecto del monopolio de la propiedad, y concentra su análisis en la falta de oferta básica de suelo, producto prioritario de la acción pública de la construcción de infraes tructuras. 118 119

132

su tierra de la explotación mientras las condiciones económicas no le permitan valorizarla de manera que deje un remanente ( ...). El terrateniente no puede hacer que aumente o disminuya la cantidad absoluta de ese campo de inversión, pero sí está en sus manos hacer que aumente o disminuya la cantidad de tierras que se encuentren en el mercado» 120. El segundo motivo, estrechamente vinculado con el primero, consiste en que los «productos de la tierra», agrícolas o edificatorios, no se venden a su precio de producción, sino a su valor. No obstante, es necesario ir a la raíz de estos conceptos de MARX para comprender su significado. Para MARX, «el precio de producción de una mercancía no es, ni mucho menos, idéntico a su valor ( ... ); el precio de producción de una mercancía puede ser terrateniente. Le da, en cambio, la potestad de sustraer superior o inferior a su valor, y sólo excepcionalmente coincide con éste ( ... ). La proporción entre el precio de producción de una mercancía y su valor se determina exclusivamente por la proporción entre la parte variable del capital con que se la produce y su parte constante, o sea, por la composición orgánica del capital productivo. Si la composición orgánica del capital de una rama de producción es inferior a la del capital social medio ( ... ), el valor de su producto será necesariamente superior a su precio de producción. Es decir, dicho capital, por utilizar más trabajo vivo, producirá con la misma explotación más plusvalor, y, por tanto, más beneficio, que una parte alícuota igual al capital medio de la sociedad (...). y a la inversa, cuando el capital invertido en una rama determinada de producción sea de composición orgánica superior a la del capital medio de la sociedad. El valor de las mercancías producidas por dicho capital será inferior a su precio de producción». Este hecho no basta, no obstante, para justificar la existencia de la renta absoluta. 120

MARX,

K.: El Capital, op. cit., pág. 702.

133

«Los precios de producción nacen de una compensación de los valores de las mercancías que, tras reponer los respectivos valores/capitales invertidos en las distintas ramas de producción, distribuye la plusvalía total, no en la proporción en que ha sido producida en las distintas ramas (. .. ), sino en proporción a la magnitud de los capitales invertidos. Sólo así puede surgir un beneficio medio y el precio de producción de las mercancías (oo.). Los capitales tienden constantemente a imponer a través de la competencia dicha compensación ( ... ). Se da por supuesto aquí que, ante esta competencia de capitales, no se interpone barrera alguna ( ... ). Si sucediera lo contrario, si el capital tropezara con una potencia extraña que no pudiera superar (. oo), el remanente del valor de las mercancías sobre su precio de producción engendraría un beneficio excedente que podría convertirse en renta y adquirir, como tal, una existencia sustantiva frente al beneficio. Pues bien, la propiedad territorial es dicha potencia extraña y la barrera que se alza ante el capital deseoso de invertirse en suelo» 121. La propiedad privada de la tierra es el elemento que impide la persecución de capitales entre la agricultura (y por extensión, la edificación) y el resto de actividades productivas, determinando, crónicamente, su inferior composición orgánica de capital, así como la venta del producto a su valor, que no al precio de producción, generando la renta absoluta. Ambos factores determinantes de las rentas, como acabamos de ver, vienen vinculados por el hecho de la existencia de la propiedad. No obstante, MARX parece identificar renta absoluta con ese último elemento más que con toda acción monopolista sobre el suelo. En teoría, podría suponerse una acción monopolista que llevara el suelo a venderse, incluso el del «margen», no a su valor, sino sobre éste. Incluso podría hipotetizarse tal situación en un contexto en el que la producción de la tierra 121

134

MARx, K.: El Capital, op. cit., págs. 704-707.

denotara una 'composición orgánica no inferior a la media. En tal caso, el suelo se redistribuiría con una parte de la plusvalía conseguida en las restantes ramas productivas que no en la agrícola/edificatoria, como presupone que los productos se vendan a su valor. MARX, en cambio, tiende a identiqcar renta absoluta con esta última situación al afirmar que «si la composición media del capital agrícola fuera la misma o más alta que la del capital social medio, desaparecería la renta absoluta» 122. Dicha conceptualización de renta absoluta, por otro lado, dificulta su aplicación análoga al hecho urbano 123. Ya que, si es hipotetizable (y la experiencia tiende a confirmarlo) que, por regla general, la edificación denota una composición inorgánica de capital inferior a la media social (descapitalización, minifundismo, predominio del capital vivo sobre el muerto, etc.), en absoluto puede sustentarse que ésta sea más baja que la agrícola. iDe ningún modo puede suponerse, pues, la existencia de rentas absolutas entre las utilizaciones urbanas y agrícolas de los terrenos en términos de composiciones orgánicas. La «renta absoluta» urbana solamente puede ser el resultado de la pura y simple acción monopolista de la propiedad (considerando ratios de capital fijo por unidad superficial constantes). Denota que el suelo se vende .«por encima de su valor», en la acepción marxiana. Por último, debemos citar la corrección que LIPIETZ ha hecho del planteamiento de MARX sobre la articulación de las rentas absolutas con las diferenciales para obtener las rentas totales del suelo. Según MARX, la renta absoluta es la que se da en el «margen» -en las «peores tierras» en el análisis agrícola-, ya que es sobre el que se fija el precio de venta de los productos de la tierra. La renta producida por esas tierras marginales es la renta absoluta. Análisis que puede expresarse así:

R=RA+l:RD 122

MARX,

[31]

K.: El Capital, op. cit., pág. 709.

135

Siendo R la renta total del suelo, RA las rentas absolutas y LRD la suma de rentas diferenciales, en cada punto. LIPIETZ critica dicha postura, que llama «marginalisla», afirmando que el análisis marxista (no de MARX) identifica el valor de una mercancía no con la cantidad de trabajo para producirla en el «margen», sino con la cantidad de «trabajo social medio necesario para su reproducción en el mercado». Dicho «trabajo social medio» lo es del conjunto de la producción (agrícola) de la tierra. En este sentido debemos afirmar que rentas absolutas y diferenciales «no se suman, sino que se modulan entre sí» 124; la ecuación [31] puede reescribirse: R=RA±LRD 4.2.

[32]

RENTA MONOPOLISTA

Debemos repetir, de entrada, que MARX no realiza un estudio sistemático de la formación de las rentas urbanas. Se limita a sugerir: 1) que en éstas, el factor situación juega un rol importante; 2) que denotan (en el caso de los propietarios rentistas de la Ingleterra del XIX) la total pasividad del propiletario, que se limita a explotar los progresos del desarrollo social, y 3) el predominio del «precio de monopolio» en su generación. No nos detendremos aquÍ en el análisis de las rentas diferenciales en su acepción marxiana, dado que su papel, sin ser despreciable en el contexto urbano, sí es claramente subor123 MARX no se plantea la teorización de rentas absolutas urbanas. Unicamente dice que la renta de los solares «se regula por la renta agrícola en sentido estricto», lo que parece sugerir que el precio del margen urbano se rige por el del suelo agrícola. MARX, K.: El Capital, op. cit., pág. 717. 124 LIPIETZ, A.: Le tribut fander urbain., Maspero, París, 1974, págs. 112 y sigs.

136

dinado. Nos centraremos en esta última cuestión, clave para MARX, para explicar la formación de las rentas urbanas a pesar de que solamente le dedicara una frase: «el predominio absoluto que (en el suelo urbano) juega el precio de monopolio» 125. Comienza MARX diferenciando que «la renta proceda de un precio de monopolio de los productos de la misma tierra, independiente de aquélla, o según que los productos se vendan a un precio de nlonopolio, para imponer así la existencia de una renta». Distinción clave para entender la formación de los «valores» urbanos. '«Cuando hablamos de precio de monopolio -continúa-, queremos referirnos a un precio que se determina exclusivamente por la apetencia de C01npra )/la capacidad de gasto de los compradores, independientemente del precio determinado por el precio general de producción o por el valor de los productos ( ... ). En estos casos, el precio de monopolio es el que crea la renta». Pone así el ejemplo de la viña: cómo una viña que produce un vino excepcional podrá imponer un precio de monopolio, una ganancia extraordinaria, y ésta convertirse en renta y ser apropiada por el propietario gracias a la existencia de la propiedad privada de la tierra. «y a la inversa, la renta creará precio de monopolio cuando el (producto) se venda no solamente por encima de su precio de producción, sino también por encima de su valor, gracias a la traba que la propiedad opone a la inversión no rentable de capital en las tierras (no utilizadas)>> 126. Juego de rentas monopolistas que nos sirve para interpretar buena parte de los procesos de formación de precios de las ciudades. Efectivamente, la renta basada en un precio de monopolio, es decir, en la necesidad de consumo y capacidad económica de parte de la demanda (en el marco de una oferta limitada), coincide, básicamente, con la generación de precios en las áreas privile125

1~6

MARX, MARX,

K.: El Capital, op. cit., pág. 717. K.: El Capital, op. cit., pág. 719.

137

giadas de la ciudad. La necesidad de localizaciones centrales (por motivos, sobre todo, de representatiividad urbana) del terciario «elevado» y de ubicaciones segregadas, con elevada calidad urbana y servicios públicos, de las clases económicamente solventes, en un contexto de oferta inelástica, como es la que configura la estructura urbana, determinan -incluso en ausencia de prácticas monopolistas voluntarias- la aparición de precios de monopolio, de sobre-beneficios susceptibles de ser apropiados por los propietarios de la tierra. En este sentido, puede decirse que el uso del suelo condiciona su «valor»p es decir, que este último no viene tanto determinado por la propiedad en sí misma, como en la competencia excepcional que algunos extraordinarios realizan entre sí. y por otra parte, al imponer trabas la propiedad a la colocación de nuevos terrenos en el mercado, determina la aparición de rentas de monopolio, que se convierten en precios de monopolio del producto espacial urbano (vivienda, particularmente). La capacidad, por ejemplo, de los propietarios de casas en los cascos consolidados, de detraer viviendas del mercado, si no es a cambio de la obtención de unos niveles de beneficios considerados subjetivamente como rentables, denota dicha capacidad de la propiedad de convertir rentas de monopolio en precios de monopolio (ya que son superiores a los que se obtendrían en el mercado libre). Exactamente lo mismo sucede en los procesos de urbanización marginal. Aquí, los propietarios explotan las necesidades de vivienda de los usuarios a través de la exigencia de rentas de monopolio (aunque puedan ser muy inferiores a las del mercado lega!), sin arriesgar el más mínimo capital en urbanización y edificación. Rentas de monopolio, en definitiva, que denotan la capacidad «de una parte de la población de imponer a otra un tributo por el derecho a habitar la tierra» 127. Funcionamiento del mercado inmobiliario, en el 127

138

MARX,

K.: El Capital, op. cit., pág. 717.

que ahora sí puede decirse que el «valor del suelo determina el precio del producto espacial urbano» 128. Posiblemente haya sido LIPIETZ quien, en la «escuela» marxista europea, ha desarrollado en mayor medida los anteriores análisis de MARX referidos a las rentas de monopolio, aplicándolas al caso urbano. Parte LIPIETZ de un planteamiento respecto a otras aplicaciones de los conceptos de renta de MARX al suelo urbano. Así, critica a ALQUIER la identificación como renta diferencial 1 (basada en la situación y fertilidad natural de los terrenos) de las rentas de edificabilidad permitidas por el zoning, así como las de posición (distancia al CBO). Para LIPIETZ, en cambio, el coeficiente de edificabilidad no puede asimilarse a la fertilidad, ya que no es sino una limitación a la inversión de capital sobre el territorio; se trata, pues, de un tipo de renta diferencia 2, es decir, dependiente de la productividad del capital invertido, en la terminología marxista. La situación urbana tampoco puede interpretarse en el sentido clásico, ya que no representa diferencias en el coste de producción y, por tanto, extraordinarios beneficios diferenciales susceptibles de ser apropiados en forma de renta. La situación es la localización en la estructura espacial urbana; diferentes situaciones representan distintos niveles de rentabilida, a igual capital invertido, expresando la jerarquización del mercado urbano. 128 Un poco, pues, en la línea de los «ecologistas» americanos en que es la actuación especulativa de la propiedad la que determina el uso, frente a la pOSIción neoclásica -explícitamente rci(~re sur les terraines urbains», y LOJKlNE, J.: «y a-t-íl une rente cogida en ALONSO-, en que es el uso el que determina el valor. 129 Entre las transposiciones de la conceptualización marxista de la renta de la tierra al suelo urbano, hay que resaltar especialmente a ALQUIER, F.: «Contribution a l'étude de la rente fonfonciere urbaine?», a Espace el Sociétés, núm. 2. Una colección de éstas y otras contribuciones se puede consultar en RODRÍGUEZ, J.: «Contribuciones a la teoría de la Urbanización Capitalista», Documentos de Análisis Urbano, 2, Publicaciones del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona, 1974.

139

«La situación» de un terreno a construir es, pues, su «l/fertilidad" socialmente determinado y no físico-química» 130. LIPIETZ realiza una transposición de los conceptos marxistas de división técnica y división social a la realidad urbana. Considera que existe una división técnicoeconómica del espacio, identificada en la localización del capital fijo (productivo en particular), que articulada en la división técnico-económica del trabajo, determina el nivel de las fuerzas productivas de una determinada formación social. Así, se considera que «la división social de) trabajo, que impera a nivel de relaciones sociales de producción, se manifiesta en división social del espacio» 131, Viene determinada por una serie de factores: forma espacial del sistema de transporte, «pattern» de distribución de servicios urbanos públicos y de otras externalidades, manifestación de actitudes sociales segregadoras o discriminadoras, etc. La división social del espacio se convierte, en definitiva, en el objeto central del análisis urbano, el elemento sobre el que se construye la diversifi· cación espacial del mercado urbano, y, por tanto, los valores del suelo. PIPIETZ opone a las diferencias cuantitativas de la productividad agraria del suelo las diferencias cualitativas de la productividad urbana. «Se deduce de ello que la diferencia de l/productividades" de los terrenos no es puramente físico-económica", sino que depende también del precio de venta de los terrenos producidos en los distintos puntos de la División Social del Espacio ( ... ) por el funcionamiento del sistema de promoción inmobiliaria» 132. El beneficio realizable en cada lugar no depende fundamentalmente de la fantasía o capacidad del promotor, sino que viene determinado por la jerarquización social del espacio. Cuando un sector viene ya caracterizado por la división del espacio con el tipo de producto 1/

130 131 132

140

LIPIETZ, LIPlETZ, LIPIETZ,

A.: Op. cit., pág. 141. A.: Op. cit., pág. 22. A.: Op. cit., pág. 105.

espacial urbano que puede edificarse, el precio del suelo interioriza el beneficio que éste permite conseguir. Y a la vez, el precio del suelo imposibilita toda utilización urbana jerárquicamente inferior a la revelada por la división social del espacio. «El mecanismo del tributo diferencial es, por tanto, el operador económico de la reproducción de la división social del espacio» 133. Diferencia de valores que, por otra parte, identifica LIPIETZ con el tributo «tipo Engels», motivado en la explotación de la necesidad de localización, así como en la capacidad de gasto de la demanda, es decir, con el concepto de renta monopolista en la configuración teórica de Marx. Las rentas monopolistas, en suma, juegan el ·papel central del mercado inmobiliario al reflejar la diferenciación económicosocial del espacio, a la vez que contribuir a su reproducción y perpetuación temporal. Una perspectiva teórica no muy distinta es desarrollada por HARVEY. Partiendo HARVEY de una visión crítica del concepto de espacio continuo, único y homogéneo, propio de la teoría standard, desarrolla un atractivo análisis del proceso de formación del mercado urbano. Considera, particularmente, la localización de los distintos usuarios en la estructura urbana como un proceso separado, dicontinuo, «de empaquetado» de los distintos niveles de demanda en determinados lugares del espacio urbano. Si consideramos que la localización se produce de forma secuencial a lo largo del sistema urbano dividido en un número amplio, pero limitado de parcelas de terreno, «entonces la teoría del uso del suelo aparece como un problema secuencial de empaquetado" del espacio (... ). En un mercado de vivienda con un stock fijo de viviendas el proceso es análogo al de ocupar secuencialmente los asientos en un teatro vaCÍo. El primero tendrá n posibilidades de elegir, el segundo, n-l, y así sucesivamente, hasta que el último no tendrá posibilidad 11

133

1.41

alguna de elección. Si los que entran en el mercado 10 hacen por orden de capacidad de licitación, entonces aquellos que tengan dinero tendrán más posibilidades de elección, mientras que los más pobres ocuparán los asientos que queden una vez que todos los demás hayan escogido lugar» 134. Dicho razonamiento llevará a HARVEY a sustentar la existencia de beneficios diferenciales en todo el mercado, dado el carácter monopolista del espacio, que confiere la propiedad privada del suelo. «Los monopolistas, como individuos, maximizan beneficios, produciendo hasta el punto en que los costos marginales son iguales a los beneficios marginales y no al precio (como sería el caso de competencia pura). Ello significa un menor volumen de producción, unos precios más elevados y unos beneficios mayores, tanto en una situación de monopolio individual como de clase» 135. En tal situación, los ricos están en mejor posición para escapar de sus resultados, mientras que los pobres ven sus posibilidades de elección sumamente reducidas. «Por tanto, llegamos a la conclusión fundamental de que el rico puede dominar el espacio, mientras que el pobre se encuentra atrapado en él» 136. Siguiendo en esa misma línea teórica, HARVEY llegará a la conceptualización de la idea de renta como monopolio de una clase o grupo social: la de los propietarios del suelo. La «cIass-monopoly rent» aparece «cuando existe una clase de propietarios de unidades de recursos" (el suelo y las mejoras relativamente incorporadas a él), que únicamente están dispuestos a poner en el mercado si reciben un beneficio por encima de un nivel arbitt

134 HARVEY, D.: Social" " op. cit., págs. 175 y 176 de la versión castellana (1977). 135 HARVEY, D.: Social., " op. cit., pág. 179 de la versión castellana (1977). 136 HARVEY, D.: Social,. " op. cit., pág. 179 de la versión castellana (1977).

142

trario» 13'1. Concepto que es, pues, paralelo al de renta de monopolio, basada en una acción de monopolio de los propietarios, de MARX. Dicha renta se realiza, sobre todo, en los niveles inferiores de la jerarquía del mercado urbano, al obligar a pagar unos precios de monopolio por vivienda a los usuarios menos favorecidos. Es la típica acción de los propietarios de casas antiguas en los cascos obsoletos de las ciudades. Pero también es susceptible de ser generalizable en todo el mercado urbano. Así, HARVEY pone el ejemplo de cómo una clase de urbanizadores especuladores ha explotado los deseos de suburbaniza. ción de las clases medias urbanas de las ciudades americanas canalizando, dirigiendo, dicha demanda, no sólo físicamente, sino también económicamente, hasta la consecución de rentas de monopolio. En este sentido juegan un papel importante los gustos dominantes, que, según HARVEY, pueden no ser simplemente espontáneos, sino también «prefabricados», a través de la producción artificial de nuevas necesidades y sistemas de vida 138. Es evidente que la «class-monopoly rent» puede aparecer allá donde los propietarios tienen el poder de imponerla. Depende, pues, de la capacidad de articular decisiones comunes, de incidencia en los poderes públicos (municipales, sobre todo) y financieros, así como del grado de conciencia de los usuarios urbanos. No es siempre, ni con los mismos niveles, conseguible por parte de la propiedad urbana. En definitiva, dependerá de la correlación de fuerzas existente en cada formación urbana o segmento de ésta. HARVEY analiza el caso de Baltimore. Tras estudiar el protagonismo de los especuladores en la estrategia de crecimiento de la ciudad (manipulando a su gusto la zonificación, determinando la obsolencia del centro y fomentando la suburbanización) acaba por caracterizar el fun137 HARVEY, D.: «Class-Monopoly Rent, Finance Capital and the Urban Revolution», Regional Studies, 8, 1974, pág. 241. 138 HARVEY, D.: «Class-Monopoly... », op. cit., págs. 251 y sigs.

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cionamiento del mercado inmobiliario residencial. Considera que éste se conforrnaen una serie de submercados, relativamente autónomos entre sí, que recogen sectores específicos de la demanda y a partir de los cuales se generan las rentas de monopolio. «Esta estructura geográfica de submercados de Baltimore forma un sistema predeterminado en el contexto del cual los particulares toman sus decisiones de vivienda» 139. Es una estructura formada históricamente y que se modifica con los conflictos sociales urbanos. No obstante, a corto plazo, la estructura viene dada, y su rigidez permite la realización de la renta monopolista de clase en los diversos submer· cados. Por tanto, para HARVEY, la estructuración del mercado en toda una serie de submercados, caracterizados diferencialmente desde un punto de vista físico y canalizadores de segmentos específicos de la demanda (según status social), es la base que permite la apropiación de las rentas monopolistas. La estructura urbana puede configurarse como un conjunto de escaseces (tantas como submercados), articulados espacialmente, que se explota monopolísticamente. Son «absolutes spaces», espacios absolutos de escasez, cuyo mantenimiento histórico únicamente puede ser debido a la acción desarrollada por la propiedad privada del suelo en el sentido de poner trabas, barreras, al funcionam iento concurrencial del mercado urbano.

139

144

HARVEY,

D.: «Class-Monopoly... », op. cit., pág. 249.

5.

HACIA UNA INTERPRETACION TEDRICA DE LA FORMACION DE LOS VALORES URBANOS

En los capítulos anteriores hemos realizado una rápida visión de las principales teorías explicativas de la formación espacial de los valores del suelo. Es ahora necesario determinar con claridad cuáles son las líneas teóricas que orientan el presente trabajo; que es la perspectiva específica en que se sitúa. Intentaremos, pues, a continuación desarrollar nuestra posición respecto a alguna de las cuestiones centrales que todo análisis referente a los valores urbanos debe plantearse. Posición teórica que conducirá el estudio que realizaremos de la formación espacial de los precios, en las partes segunda y tercera de la presente Tesis. De entrada, es necesario interrogarse respecto a cuál ha de ser el objeto concreto, específico, de análisis en un estudio sobre los valores urbanos. Como hemos dicho anteriormente, no existe unanimidad en las distintas aproximaciones teóricas en este sentido. Dos son, por regla general, las grandes vías de análisis. Por un lado, aquella que situaría en el valor del suelo el centro del estudio teórico-empírico. Y, por otra parte, aquella que dirige su atención al análisis de los precios de la vivienda, o más en general, del producto espacial urbano. La presente Tesis no cree oportuno, desde la óptica de la (orma145 10

ción espacial de los valores urbanos, adoptar ninguna de esas dos perspectivas. El valor del suelo no puede ser el objeto central del análisis teórico. En primer lugar, porque, como veremos más tarde, sólo excepcionalmente el valor del suelo determina los usos y valores del producto espacial urbano. El hecho de que, una vez determinados espacialmente, los valores del suelo condicionen los usos y las intensidades urbanas motiva, corrientemente, que se impute al precio del suelo el encarecimiento de la vivienda. No obstante, ello no es cierto en líneas generales. UnicameIllte en algunos submercados específicos, normalmente vinculados con el «margen» urbano, las rentas de monopolio impuestas artificialmente por los propiearios conducen el precio del producto espacial urbano. El mercado de suelo se deriva del de la edificación. Los localizadores urbanos normalmente (aunque excepcionalmente sí lo hagan) requieren utilizaciones urbanas, no suelo en sí. Así, una empresa que quiera situar en una ciudad sus oficinas, buscará techo terciario, no suelo en abstracto; asimismo, una familia buscará vivienda. El hecho de que, por lo general (las viviendas «móviles», por ejemplo, serían una excepción), las diversas actividades demandadas exijan de la base física que es el suelo, vincula, pero también articula indivisiblemente, ambos mercados: el del suelo y el del producto espacial urbano, siendo el primero un derivado del segundo. Siguiendo este razonamiento, se llega a la conclusión de que, aun siendo dos factores indisolublemente ligados, es el precio de la mercancía física urbana el que determina el precio del suelo y no al revés. En el mercado de la vivienda, es el precio de la vivienda el que determina el precio del suelo. Los valores del suelo son incognoscibles si se desvinculan del funcionamiento originario, primario, del mercado espacial (de estructura edificada) urbano. El valor del suelo incorpora además, con frecuencia, factores que pueden ser exógenos al funcionamiento del .146

mercado. Incluye, por ejemplo y de forma determinante, las rentas de edificabilidad, producto normalmente de la zonificación adoptada en el planeamiento. Aunque los resultados de zoning no pueden separarse totalmente de la dinámica inmobiliaria (siendo, muchas veces, su producto inmediato), ni que el patrón de intensidades urbanas sea totalmente independizable del funcionamiento del mercado, es evidente que goza de un nivel de autonomía suficientemente significativo (provinente del propio discurso disciplinar del planeamiento) como para distorsionar, o al menos desfigurar, a través de la asignación diferencial de rentas de edificabilidad, la identificación valor del «suelo» con valor de la «localización espacial». y si el suelo no puede ser «en sí mismo» objeto de análisis teórico de la distribución espacial de los precios urbanos, parece claro que tampoco puede serlo el precio de la mercancía urbana. Refiriéndonos al mercado residencial es evidente que el precio del producto vivienda incorpora, además de localización espacial, estructura edificada. Y si consideramos que el coste de ésta no tiene por qué identificarse con el valor de la primera, resulta evidente que dentro del precio de la vivienda existen componentes que distorsionan su conceptualización como indicador del valor de cambio de la localización urbana. El hecho de que, por regla general, el stock tiende a homogeneizarse por áreas urbanas no invalida la afirmación anterior si tenemos en cuenta, en primer lugar, que ésta no es absoluta (abunda la existencia de áreas plurales en calidades edificatorias) y, en segundo, que la variación marginal del costo de ejecución material no tienen por qué variar proporcionalmente con el precio de la situación dentro de la estructura espacial urbana. El valor de la localización urbana únicamente puede ser aprehendido a través del estudio de la repercusión. La experiencia cotidiana del mercado inmobiliario es, en este sentido, aleccionadora. Como ponen de manifies147

to unánimemente los promotores cuando éstos compran suelo, lo que hacen es adquirir básicamente dos elementos fundamentales: repercusión o valor de situación urbana por unidad contable de edificación y edificabili.: dad, o intensidad de explotación de cada localización. Cierto es que el mercado urbano denota algunas excep· ciones en esta regla general; determinados tipos de utilizaciones urbanas se traducen en demandas diferenciales respecto al binomio repercusión/edificabilidad; la vivienda unifamiliar y la industria, particularmente, pueden materializarse a través de requerimientos de suelo, que no de techo edificado (en un contexto dado de edificabilidades). Pero dichas demandas, repito, no son sino excepciones a la que es regla general en el funcionamiento de un. mercado inmobiliario mínimamente desarrollado en .sentido capitalista. La repercusión es, pues, el factor básico, el elemento central, sobre el que se vertebra la diferenciación espacial de los valores urbanos. Es el indicador más fiel de la estructura jerárquica del mercado de localizaciones urbanas. Tiene sobre el valor global del suelo la ventaja de despojarlo del factor exógeno de la edificabilidad, al referirse a· la unidad contable de mercancía espacial urbana edificable. Nos indica, a igualdad de intensidad (y por tanto de capital incorporado) de la edificación, el valor diferencial de cada situación en la estructura urbana. También permite, sobre el valor en venta de la unidad de producto urbano, discernir el que corresponde al costo de ejecución material (incluyendo financiación, promoción, etc.) del auténtico valor locacional Una segunda proposición teórica de la presente tesis consiste en el rechazo, por no ajustarse a la realidad, de la asunción standard de funcionamiento único, libre, competitivo, en equilibrio locacional a largo plazo del mercado urbano. Factores estructurales de la oferta (durabilidad y rigidez del stock edificado, inelasticidad de la distribución espacial de las externalidades urbanísticas, 148

carácter no competitivo de la producción de éstas, etc.) y de la demanda (patrones diferenciales de gustos y ge-

cesidades, inercia locacional -agravada en nuestro país por el proteccionismo vigente en la legislación de alquileres y por la proliferación de la propiedad horizontal-~ prejuicios, segregaciones y discriminaciones sociales, etcétera), articulados sobre la existencia de lo propiedad privada del suelo (y la proliferación de prácticas especulativas y monopolistas que ésta genera) determinan la invalidez de la citada presunción standard de funcionamiento del mercado. Por el contrario, es necesario hipotetizar un mercado no plenamente competitivo, en el que numerosos factores vienen implementados no concurrencialmente por la acción pública en sus diversos niveles de determinación en los que la propiedad privada pone serias trabas y limitaciones a la libre acción de oferta y demanda. Un mercado no continuo y homogóneo, en el que existen numerosas discontinuidades espaciales producto de una distribución diferencial del stock, servicios y otras externalidades urbanísticas. Un mercado en el que no es conseguible el óptimo locacional, sino que se caracteriza por la persistencia de desequilibrios en la localización de los localizadores urbanos, dada la inercia física existente, la muy desigual capacidad económica de la demanda y el abanico de opciones de la oferta, que en un momento dado se producen. Un mercado, en suma, caracterizado por un funcionamiento no único, sino compartimentalizado, segmentado en función -entre otros factores- de los usos urbanos, régimen de tenencia de las viviendas, características de la oferta y capacidad económica de la demanda. Desde esta perspectiva, la originalidad de la presente tesis consiste en articular la que hemos llamado teoría de las rentas monopolistas con la de los submercados~ Dentro de la conceptualización marxista, . las rentas monopolistas constituyen la clave para la interpretación teórica de la formación de los valores urbanos. En· los 149

peldaños inferiores de la jerarquía espacial, la acción retentiva de la propiedad urbana impide la colocación efectiva en el mercado del suelo urbanizado necesario para satisfacer las necesidades de la demanda si no es a cambio de la apropiación de un plusvalor, por encima del coste de oportunidad agrícola y de los gastos de urbanización. Igualmente, articulada o no con la situación anterior, la falta de una actuación eficaz de la administración pública en materia de infraestructuras básicas puede ser un elemento suplem,entario, pero de gran importancia, que fomente la escasez «natural» del suelo urbano y agrave la situación de monopolio del suelo ya «equipado». Rentas «absolutas», por tanto, motivadas en la acción monopolista de la propiedad y, en su caso, en el déficit de la actuación pública y que se caracterizan por el hecho de que es el valor del suelo lo que guía su uso y, por tanto, el precio de éste. En este sentido, «rentas de monopolio» se transforman en «precios de monopolio» de la mercancía espacial edificada; no reflejando estos últimos su auténtico «precio de producción». En los grados superiores del mercado urbano, en cambio, es «la necesidad» de la demanda la que, articulada en su «capacidad de gasto», determina «precios de monopolio» del producto edificado, que se transforman en rentas de monopolio del suelo que lo sustenta. El hecho es que la generación de rentas de monopolio no se limita a los extremos del mercado, sino que e~ de prever que conduce la totalidad de su funcionamiento. Las rentas de monopolio, basadas ya en la acción monopólica de la propiedad (voluntaria y I o sustentada por incapacidad pública), ya en la existencia de mercados de monopolio del producto urbano, se articulan entre sí, determinando el desarrollo general del mercado inmobiliario. En este sentido, puede hipotizarse éste como la existencia encadenada de una serie de submercados de escasez. El mercado urbano tiende a estructurarse en una pluralidad de segmentos en relación a los distintos nive150

les existentes de oferta y demanda. La diferenciación espacial de la oferta, producto de la distribución cualitativa del stock· edificado, así como de las externalidades urbanísticas, articulada en la distinta capacidad económica y de .preferencias locacionales de la demanda, determina la existencia de un espacio de mercado discontinuo, no monótono, que bien puede conceptualizarse en los términos de la teoría de los submercados. Estos no son sino el resultado de toda una serie de· «equilibrios» específicos de la oferta y la demanda en cada uno de los peldaños de la jerarquía espacial. Son, por tanto, compartimentos autónomos, con sistemas específicos de formación de precios. Pero, a la vez, son segmentos interdependientes en la medida en que cada uno de ellos no se produce, por regla general, un auténtico equilibrio locacional, eso es, un ajuste pleno de oferta y demanda, sino que se caracterizan por su funcionamiento estructuralmente deficitario. Normalmente, las áreas con servicios urbanísticos adecuados, nivel de limpieza ambiental aceptable, stock edificado en buen estado, oferta de vivienda cualificada, bien comunicadas y caracterizadas por un status social elevado, son limitadas a lo largo de la estructura urbana. Ello provoca que los potenciales demandantes de estas áreas superen con mucho sus capacidades de oferta real en un momento dado. Si añadimos que muchas de dichas características no pueden ser producidas competitiva ni industrialmente y que, en· no pocos casos, la propiedad urbana pone limitaciones a su creación masiva, nos encontraremos ante la siguiente situación: situación estructuralmente deficitaria de la oferta que provoca que el número de licitadores de cada «conjunto de características urbanas» supere en mucho su capacidad, elevación consecuente de los precios a niveles asimilables a los de monopolio y vertido de la demanda insatisfecha a grados «inferiores» (es decir, a «conjuntos» menos calificados) de la jerarquía urbana. Procesos de escaseces/vertidos que Sp- reproducen entre submercados hasta su base,

151

el «margen» urbano, donde la acción retentiva artificial o natural de la oferta provoca una escasez absoluta. Los resultados son claros. En primer lugar, los precios «de equilibrio» de cada submercado son auténticos «precios de monopolio», dado el desequilibrio real existente entre oferta y demanda en cada nivel. Los precios siempre se elevan al máximo admisible por la capacidad económica de cada segmento de la demanda en un momento dado. No responderán a diferencias reales en su precio de producción. Ello es válido incluso para situaciones más o menos momentáneas en las que teóricamente la oferta supera a la demanda, en un nivel dado. ¡Los precios del suelo otorgados históricamente sirven de elemento de elevación artificial del precio de la mercancía urbana, provocando, aunque sea a costa de un stock invendido o inmovilizado importante, el mantenimiento del funcio"' namiento de escasez. Los precios del suelo urbano, una vez éste incorporado a la jerarquía espacial, son el elemento reproductor física y temporalmente de la existencia de submercados, canalizando espacial y económicamente la demanda. En segundo lugar, y aún más importante, la aparición de precios de monopolio no necesita, por regla general y a excepción del «margen» urbano, la existencia de prácticas de monopolio reales por parte de la propiedad/promoción. Efectivamente, basta con una oferta inelástica de externalidades y de stock y una demanda igualmente rígida de dichas características urbanas, como es previsible que se produce en áreas metropolitanas del tipo europeo-mediterráneo, para la generación de los citados submercados de escasez con los precios-rentas de monopolio que son su resultado. Hipótesis más realista, ésta, que la pretensión explícita de HARVEY, de acción colusiva, ,«de clase» del conjunto de la promoción/propiedad de cada segmento del mercado urbano. Debemos concluir afirmando, como lo hace la teoría standard, que es el uso lo que determina el valor del suelo, pero que al hacerlo no lo hace competitivamente, 152

sino en el marco de una serie de submercados de escasez en los que los precios resultantes, lejos de 'aproximarse o de tender a su «precio de producción», se sitúan por encima no solamente de éste, sino, muy previsiblemente, de su valor, determinando su transformación en rentas de monopolio. Una última conclusión, de gran trascendencia, se refiere a la incidencia del desarrollo histórico de cada estructura urbana en la formación/reproducción de los valores. Hemos visto ya el papel que tienen el stock y las externalidades históricamente heredadas para la determinación de los precios. El capital materializado en stock, urbanización y externalidades vinculado con la inercia locacional (más o menos fomentada institucionalmente), irreemplazables, si no es con con escalas temporales extraordinariamente prolongadas, provocando una fijación espacial de precios urbanos. Y al revés, una vez determinado suelo ha sido incorporado a la División social del Espacio, en terminología de LIPIETZ, ha sido subsumido en la estructura jerárquica del mercado urbano, su valor contribuye a reproducir temporalmente su rol urbano. Los valores pasan a determinar los usos. «Proyección» de la ciudad histórica que determina temporalmente los procesos de crecimiento y, por tanto, de formación de nuevos valores urbanos. El tiempo, la formación histórica del mercado y estructura urbanas pasan, así, a ser objeto de análisis teórico-empírico, la evolución misma de la ciudad pasa a situarse en el centro del estudio de la generación de los valores del suelo. El trabajo de VIEILLE sobre Teherán es un ejemplo paradigmático en esta dirección 140. 'Las anteriores reflexiones en cuanto al funcionamiento del mercado inmobiliario, el papel clave que en éste juegan las rentas de monopolio y la estructura segmentada 140 VIEILLE, P.: Marché des terrain et société urbaine sur la ville de Teharan, Anthropos, París; traducción castellana Gustavo Gili, Barcelona, 1974.

153

en submercados autónomos nos lleva a una tercera cuestión teórica del mayor interés: ¿cómo se incardinan las extraordinarias ganancias conseguidas en los distintos submercados en el objeto básico de nuestro análisis, el valor de repercusión? Es necesario empezar afirmando que todo beneficio extraordinario, no especulativo o coyuntural, de los distintos mercados de mercancías espaciales edificadas es imputable única y exclusivamente a la localización espacial. Es necesario precisar que la ganancia a la que nos referimos debe ser extraordinaria, es decir, producto no de la acción concurrencial de la producción que lleva, como es sabido, a la perecuación tendencial de los diversos beneficios en una tasa media, sobre la que oscilan las distintas ramas productivas. Como también sabemos, la propiedad privada del suelo es el principal obstáculo que impide que la perecuación se produzca en la edificación (como en la agricultura), determinando la perpetuación temporal de las rentas del suelo, a diferencia de los restantes sectores no monopolizables. Las líneas anteriores han revelado, por otra parte, cómo dicho beneficio extraordinario se produce diferencialmente a lo largo de la estructura urbana, se concreta en cada submercado en función del equilibrio-desequilibrado que lo caracteriza. Este beneficio es, pues, imputable (una vez incorporado un suelo específico a la jerarquía urbana) por la localización espacial. Es la situación en la estructura urbana la que determina, en un determinado contexto de mercado, la diferencia entre los distintos beneficios extraordinarios intraurbanos. El valor del suelo por unidad de mercancía edificada, el valor de repercusación, por tanto, no es sino la diferencia entre aquel beneficio extraordinario y el que se hubiera conseguido en el mercado de un funcionamiento plenamente libre, competitivo, del mercado urbano. En términos de beneficios es, pues, el plus beneficio que por encima del industrial otorga una determinada localización' espacial a su 154

detentador. Evidentemente, este beneficio debe ser la resultante normal del mercado urbano y no especulativo, conjuntural, más o menos puntual. Es decir, no se trata tanto del beneficio individual, concreto, de una determinada operación inmobiliaria, como del beneficio resultante de un determinado funcionamiento normal de cada segmento de mercado. En este sentido, puede afirmarse que el beneficio extraordinario se transforma en valor de repercusión. Lo que nos permite aprehender el profundo significado que tiene la repercusión: lejos de ser la incidencia del precio del suelo en el producto urbano edificado, es la parte de este último motivada en la localización espacial, susceptible de ser apropiada por el detentador del suelo. Y nos muestra también la ventaja metodológica de la repercusión respecto al valor global del suelo como objeto de análisis teórico: en lugar de remarcar la autonomía, la independización, de éste con respecto al mercado de la vivienda, subraya la dependencia orgánica existente entre el precio de la localización urbana y el de la mercancía espacial edificada que se pueden realizar en ella. El valor de repercusión hemos dicho que es apropiado por el detentador del derecho de propiedad. Ello no implica que necesariamente haya de ser apropiado por el propietario del suelo. También el promotor, en tanto que ejercitante del derecho (o de la posesión) sobre el suelo, puede hacerlo, a pesar de que por él no sea separable del beneficio inmobiliario general. La renta del suelo adquiere así forma de renta inmobiliaria; y esto, en la medida en que el beneficio extraordinario es también renta (o valor) del suelo. Unicamente puede ser caracterizada plenamente como renta 'inmobiliaria si se debe a la acción pura y exclusiva del promotor, es decir, si nos encontramos, por ejemplo, en área de nueva creación en la que es la propia operación inmobiliaria la que modela totalmente el producto y su precio. No obstante, en la medida en que el suelo se incorpora a la jerarquía urbana, en 155

que el mercado incardina los usos/beneficios generados, entonces los citados beneficios extraordinarios se identifican con el valor del suelo y adquieren la esencia de renta espacial de localización urbana. Lo que se acaba de afirmar es válido incluso en el contexto de una estructura de mercado con el conjunto del suelo nacionalizado o municipalizado, sino que se ha socializado efectivamente la producción de viviendas, o más en general, de productos espaciales urbanos. En este caso, es decir, en el que a una propiedad pública del suelo se le incorpora una actuación privada no intervenida (fijando, por ejemplo, niveles de beneficios), serían los detentadores electivos, no legales, los poseedores del suelo, los promotores, quienes se apropiarían más o menos íntegramente las rentas del suelo. Si, como hemos visto, toda ganancia extraordinaria es~ por regla general, convertible en valor del suelo, una forma adecuada de obtener la repercusión es residualmente. Si conocemos los costos de ejecución material y de promoción, el sistema de financiación y el proceso de comercialización, el valor de repercusión puede encontrarse a través de: Pr

= Ps + Cu + Ca + Cc + Bc + oOp + Bp

[33]

Siendo Pr el precio de vivienda, Ps el precio del suelo, Cu los costes de urbanización, Ca los de acondicionamiento urbano (caso de derribo, por ejemplo~ elle edificio antiguo para construir uno nuevo), Cc los de ejecución material de la edificación, Bc el beneficio industrial del constructor, Dp los gastos del promotor y Bp el beneficio de éste. Teniendo bien presente que también es beneficio industrial, ya que todo plus-beneficio por encima de éste, normal, no conjuntural, es asimilable -sea cual sea la forma en que se revele- como valor del suelo. Más adelante, en la parte tercera de esta Tesis, se desarrolla un sistema operativo de ejecución [33]. 156

Finalmente, debemos interrogarnos también respecto a cuáles son los factores determinantes de los precios del suelo, cuáles son los elementos que explican la distribución intraurbana de los valores de localización. Debe entenderse que aquí nos referimos independientemente a cada submercado, ya que, como hemos visto anteriormente, en cada uno de ellos pueden variarse no solamente las características urbanas conseguibles, sino también los gustos y necesidades de la demanda. Un submercado, por ejemplo, puede diferenciarse internamente únicamente por la accesibilidad, mientras que otro lo hará por la calidad de los servicios públicos, de las zonas verdes o del stock edificado. Será, pues, necesario, a través del análisis empírico, encontrar para cada submercado los factores determinantes de sus precios, es decir, sus sistemas específicos de formación de los mismos. Lo que acabamos de decir no niega, de todas formas, la posible ~xistencia de características que expliquen interzonalmente la estructura de mercado de suelo existente. Si existen dichos factores agregadores de los precios a escala urbana general, entonces muy posiblemente su papel explicativo de los precios se vea muy disminuido, desaparezca, a escala de cada submercado, mientras observe su auténtico protagonismo para el conjunto del mercado urbano. La obtención de dichos factores explicativos, así como de los que lo hacen a escala de submercado, sólo puede ser el resultado del análisis empírico; pero muy posiblemente a nivel agregado juegue un papel predominante la diferenciación social y económica de la demanda, ya que, como se ha visto anteriormente, representa el elemento central de estratificación del mercado urbano. Debemos conoJ.uir, pues, que existirá un doble proceso de determinación de los precios (con independencia, naturalmente, de la concreción de éstos a escala parcelaria, en la que juegan una serie de aspectos puntuales --orientación, configuración del solar, superficie, situación respecto a la calle, etc.-, ocupan un rol específico de ajuste 157

y concreción de los valores zonales): el primero, a escala de cada submercado, que nos revela los elementos determinantes de su variación de precios, viene reflejado en la ecuación [34], mientras que el segundo, que actuaría a escala agregada, puede expresarse en la ecuación [35]., [34] Siendo Vilos valores de cada submercado y Al j los j factores A que explican los precios para cada submercado. V

= f(Aro)

[35]

Siendo V los niveles de valores de los diversos submercados y Aro las características que intérvienen en la formación de éstos a escala agregada. Entre los factores explicativos, el análisis que hemos venido realizando en esta primera parte de la Tesis nos da algunos criterios determinantes: - La accesibilidad, la distancia al trabajo más específicamente, debe ser, en principio, uno de los factores determinantes de la localización urbana y, por tanto, de los precios. En principio, ya que para algunos grupos sociales puede actuar más como un umbral (30 ó 45 minutos) por encima del cual los criterios de ubicación urbana no siguen una relación monótona con la accesibilidad. En todo caso, parece claro que la minimización de los costes de transporte y, sobre todo, de la desutilidad de los viajes, debe jugar como un factor de localización más o menos importante, siendo interiorizado en el mercado de suelo. - Las externalidades urbanísticas, ya hemos visto que tienen una incidencia decisiva en los precios urbanos. El hecho de que su oferta sea normalmente altamente inelástica, junto a la demanda rígida que éstas determinan, implica un protagonismo esencial de dichos fac158

tores. Entre ellas podemos diferenciar los indicadores de calidad urbana (nivel de urbanización y servicios intraestructurales, equipamiento colectivo, zonas verdes y esp~cios libres, polución atmosférica, ruidps, grado de soleamiento y ventilación, etc.), del stock edificado (tipo urbano, estado de conservación, antigüedad, servicios de las viviendas, etc.) y la incidencia como externalidad -no la competencia- de otros usos urbanos (industria -incidencia normalmente negativa-, terciario, «cualificado» ~positiva~, comercio, etc.). - Un tercer tipo de factores determinantes de los precios son los que se refieren a la jerarquización social del espacio urbano. Tenemos, por una parte, el hecho c9nstatado sociológicamente de que los grupos sociales prefieren vivir, por lo general, encerrados en sí mismos. La tendencia a quedarse en el mismo barrio en que se ha vivido siempre, sería un ejemplo de dicho tipo de interdependencia locacional que puede determinar los precios. Más importante son las actitudes de jerarquización social por lo. que se refiere a valores urbanos. El prestigio de vivir en áreas de elevado status social desempeña en formaciones urbanas específicas un rol importante. Como también lo hace, en ocasiones, el prejuicio de determinados estratos sociales de la demanda a no vivir mezclados con las clases «inferiores». Lo importante aquí no es el hecho de la segregación social del espacio, que podría ser el resultado simple de la capacidad económica de la demanda, sino la jerarquización social de aquél, es decir, la calificación diferencial de la estructura urbana en función de su capacidad de atracción/repulsión según el status social de los consumidores residentes. Podemos concluir, a través de la construcción de un modelo (o de una serie de modelos, en función de los submercados) explicativo de los precios del suelo, del siguiente tipo:

v=

f(A, E.U., S)

[36] 159

Siendo V el valor del suelo, A la accesibilidad, E.U. las externalidades urbanísticas y S los atributos sociales del entorno urbano. Rentas de accesibilidad, de externalidad y de jerarquización social que, en suma, articuladas entre sí, determinan los valores de repercusión. No obstante, es necesario advertir que dichas rentas no son independizables las unas de las otras: no se suman, sino que se modulan espacialmente entre sí. Tienen una conceptualización teórica propia, específica, pero no son independientes en su materialización práctica. La accesibilidad, por ejemplo, puede ir muy vinculada a la centralidad, cuando ésta es susceptible de representar un concepto muy diferenciado del de aquélla: expresión no de comunicación y movilidad, sino de relación con el centro jerárquico del mercado urbano. Algunas externalidades urbanísticas van muy vinculadas, igualmente, a la calificación social del espacio, siendo difícil separar los efectos que aquéllas tienen en esta última, y que es específicamente jerarquización social. La tercera parte de la presente Tesis se dirige precisamente a realizar el análisis detallado de los valores urbanos de Barcelona-ciudad, para descubrir los efectos que los distintos factores explicativos de los precios tienen en ella, tanto a escala municipal agregada como por submercados.

160

SEGUNDA PARTE

LA ESTRUCTURA DE VALORES URBANOS DE BARC·ELONA-CIUDAD: UN ANALISIS EMPIRICO

11

Hasta aquí hemos realizado una concentrada exposición de las principales aproximaciones a la teoría de lps valores del suelo urbano. Asimismo hemos desarrollado los elementos clave que, a nuestro juicio, determinan la formación y distribución espacial de las rentas urbanas. Se trataría ahora, en esta segunda parte, de contrastar dichas construcciones teóricas con el análisis empírico, concreto, de una formación urbana específica. En nuestro caso: la Ciudad de Barcelona. Trataremos, por lo tanto, de resumir aquí las principales conclusiones que dicho análisis --expuesto, por lo demás, en forma pormenorizada en otros lugares 141_ revela, en la presunción de que las mismas contribuyan a profundizar el debate teórico acerca de la generación y distribución espacial de los valores urbanos. En particular, los temas que concentran la discusión teórica, y que, en consecuencia, serán contrastados para el caso de Barcelona, serán: 1) Los determinantes del valor. Ya hemos visto que aquí la doctrina se escinde en tres grandes corrientes contrapuestas entre sí: la aproximación -denominada o

141 Sobre todo en ROCA, J.: Vers una interpretació de la formació i distribuci6 espacial deIs valors del sol a Barcelona, Tesis Doctoral, Universidad de Barcelona, 1982. Igualmente ROCA, J., Y FIGUERAS, J.: Los precios del suelo en el ámbito metropolitano de Barcleona, Corporación Metropolitana de Barcelona, 1982.

163

«standard» o «trade-off», y que en este libro se ha caracterizado como teoría de las «rentas de accesibilidad»que pone el acento de la explicación del «pattern» de valores a partir, básicamente, de la accesibilidad al trabajo, esto es, en la relación cotidiana residencia/empleo, y según la cual mayores costos, o desutilidades, en el transporte comportan repercusiones inversas en los precios del suelo. La que se ha venido en llamar teoJrÍa de las rentas de «externalidad urbanística», que subraya la incidencia de las «amenidades» o «características» físico-urbanísticas de los barrios en la distribución de los valores, permitiendo así pasar de la simple esfera de la demanda a la compleja relación oferta/demanda como determinante de los precios. Y, finalmente, aquella última, la de las' rentas de «jerarquización socia!», que enfatiza la inter." vención de los factores sociales (de apropiación y domi~' nación social del espacio' urbano), expresados, en manifestadóheslales: como el ,prestigio, ,prejuicio y discriminación social (del signo que sea), en el patrón de las rentas de localización urbanas. 2) El debate en torno a la unicidad o segmentación del mercado urbano. Esto es, en relación al supuesto funcionamiento único, homogéneo, competitivo, en equilibrio locacional a largo plazo del mercado, como hipotiza la teoría «standard». En la que' tOdos los usuarios alcanzan el «óptimo» locacional, en donde la oferta y la demánda acaban por encajar de manera satisfactoria, y en la que las rentas de' monopolio, o escasedad, no son sino una' excepción a un desarrollo 15ásicamente concurrencial del mercado.' O, en su opuesto, 'en relación' al desarrollo estructuralmente segmentado, anisótropo, discontinuo, cróniáimeÍlte desequilibrado, en el, que las' prácticas concu-' rrenciales no son precisamente la norma, sino la excep:, ción, ,en el funcionamiento del mercado urbano, como presupone· la teoría denominada de los «submercados». 3) Y, finalmente, la discusión en torno' a la existencia o dé discriminClci,ón. ,~spa.c.ial.enel mer.c;adQ, suelo!

no

164:

vivienda. Situación absolutamente inimaginable 'en la perspectiva teórica tradicional, la cual implicaría no 'sólo la existencia de compartimentos estancos en la distribu~' ción espacial de atributos físico-sociales, y, por tanto, de precios del suelo (rompiendo la estructura homogénea y continua del mercado), sin'o, 'además, Y'.sob.re ·todo, de trabas, de constricciones, en el libre acceso entre submercados., Se. trataría,' en. consecuencia,. ,de. dernosft.at.Ja. c.xistencia"no"únicamente de ¡ eté.X" y;' en' sU caso;· de plane'amiento.'· ., . , En este ,sentido, el debate Ú~órico~empídco'puede ser enormemente fructuoso a efectos prácticos. La transformación dé los modelos «interpretativos» en modelos «explicativos» ..y la posible conversión de estos últimos e'n m:odelos «operativos» devaJoración inmobiliaria,que ,se;

165

explicita en lás últimas páginas de este trabajo, sirve para poner de manifiesto esta perspectiva eminentemente práctica del discurso teórico' acerca de la valoración urbana. 1.

SISTEMAS DE INFORMACIÓN Y TÉCNICAS EMPLEADAS

En el último capítulo de la primera parte expusimos cuál debe ser, a nuestro juicio, el objeto específico de todo estudio' científico acerca de los valores de localización urbana, el valor de repercusión, así como cuáles son los grandes factores determinantes de su formación y distribución espacial: la accesibilidad, las externalidades urbanísticas y la jerarquización social. Cabe ahora exponer de forma sintética las fuentes de inform'aci6n y variables empleadas, el sistema de valoración utilizado, así como las técnicas implementadas para la construcción de los modelos analíticos y predictivos. 1.1.

Los valores del suelo

La información referente a los valores de repercusión se ha obtenido por medio de la realización de una valoración particularizada de una muestra de operaciones inmobiliarias representativa del mercado de Barcelonaciudad. Evidentemente, al tratarse de un estudio acerca de los valores del suelo destinado a vivienda, tan sólo se han incluido los solares de uso prioritariamente residencial. El sistema de valoración empleado ha sido el residual, esto es, no obtenido directamente (mediante el acceso a fuentes directas de transacciones de suelo), sino indirectamente, deduciendo el precio del suelo del de la vivienda. Consiste este sistema de valoración en, conocido el precio de venta (o, en su caso, alquiler) del producto espacial urbanv, deducir d,- él el cc'- junto de gastos ma-

166

teriales de ejecuclon, de promOClon y financiación, así como los beneficios del promotor y constructor. Es decir, se trata de despojar al precio de la vivienda de todo componente extraño al propio suelo, a la localización. Por tanto, esta técnica requiere, antes que nada, el conocimiento exhaustivo del mercado de vivienda del área a estudiar; en este caso, mediante una encuesta realizada entre 1981 y 1982 a unas 250 operaciones inmobiliarias de Barcelona. Asimismo implica la realización, como efectivamente se ha efectuado, de una valoración pormenorizada del coste de construcción de cada actuación. Y, además, necesita de una información detallada del resto de costes, condiciones de financiación y beneficios de los diferentes agentes comprometidos en el proceso de ejecución material. El recurso a este sistema de valoración indirecto, que comporta no pocos problemas en su realización, se debe al funcionamiento poco transparente del mercado inmobiliario en Barcelona: las transacciones de suelo no sólo no se publican abiertamente (mediante publicaciones especializadas a tal efecto, como sucede en otros países), sino que se ocultan, e incluso tergiversan (las declaraciones a efectos fiscales, por ejemplo), sistemáticamente. Con todo, cabe citar la excepción de algunas inmobiliarias (*), las cuales nos han facilitado amplia información sobre el mercado de suelo de Barcelona-ciudad. Dicha información ha sido de indudable interés a la hora de contrastar nuestra propia valoración; resultando de dicho proceso de depuración una muestra definitiva de l55 valores de repercusión zonales, que han abarcado el conjunto de mercado de suelo residencial de Barcelona. Volviendo a la técnica de determinación residual del precio del suelo, ésta requiere, en primer lugar, una definición ajustada de la muestra a estudiar. En nuestro caso se ha optado por analizar exclusivamente el seg(*) Muy especialmente debemos agradecer a CONFORT la información que ha puesto a nuestra disposición.

167

a

mento de mercado de nueva planta y destinado lá venta. Motivos teóricos y prácticos determinan esta selección. Se ha escogido únicamente el mercado de nueva planta debido a que, por una parte, la valoración de la edificación es mucho más sencilla. Se evita así la consideración de factores complejos, como son la incidencia en el valor de la construcción dé su estado de conservaCión, edad, adaptabilidad funcional, grado de amortización de capitales invertidos, inflación, necesidades' de liquidez' dei vendedor, etc. Pero es que, además,' dieho segmento es mucho más sensible 'que el edificación aritigua (más susceptible de. depender de las vicisitudes específicas de los operadores) a los cambios experimentados en la relación oferta/demanda. Superior dinámica y elasticidad que conducen, por regla general 142, a hacer· del segmento de nueva planta el elemento fundamental que rige la formación de precios en la globalidad del mercado inmobiliario. Igualmente se ha optado por el sector de mercado destinado a la venta, los diferentes sistemas de formación de precios de ,venta y alquiler de las viviendas, unido .3 las condiciones de financiación imperantes y a la apetencia ideológica por la propiedad, han determinado la imposible competencia, en el mercado de nueva plan(a, de ambos regímenes de tenencia. Para que el alquiler resulte competitivo con la venta, tiene que situarse a unos niye~ les tan elevados que disuada a la demanda residencial,

de

142 Dicho proceder, no obstante, se enfrenta a la importante limitación que representa el. que en determjnada.s áreas no ~~ista mercado de nueva planta, al darse situaciones de ~olmataci(m y falta de reposición (el caso de los casos antiguos en proceso de deterioro, por ejemplo) de la edificación. En dichos casos, por tanto, nos encontramos ante «cajas negras»; esto es, ante situaciones en las que no es posible conoce:r el valor mediante el acceso al mercado de nueva planta (al no existir transacciones de suelo ni de edificación); zonas, incluso, en las que no existe propiamente valor alguno, al carecer en absoluto de mercado. inmobiliario. .

168

conduciéndola al otro segmento del mercado. De ahí que en más de un 90 por 100 la oferta de nueva construcción se dirija a la venta. Además, el mantenimiento del sistema jJioú~ccionista de alquileres aparece como un obstáculo' más' en el camino de este tipo de promoción, determinando, en su articulación con estructuras Hsicas no reCientes, la profundización de la separación entre el mercado. de nueva planta .del de edi~cac.ión aniigu~." La determinación residual del precio delsuelQ .implica, .en segundo Jugar, la. asignación' pormenorizada del coste de ejecución material. La obtenGión de ~ste,por m 2 construido, se ha realizado por medio de una valoración individualizada. de cada operación, gracias a su descripción constructiva detallada (conseguida medüiríte el trabajo,de campo). . ." . FInalmente, es 'preciso, panl obtener el valor residual del sue~o, tenerun.conocim'iento profundo-de las. condiciones de financiación, comercialización (ritmo de ventas, proceso. de rotación de capitaL .. ), gastos de. promoción y beneficios de los agentes inmobiliarios; Debido a que la obtención directa de estos datos es extremadamente. difí~ cH en una muestra tan amplia como la. nuestra, .se han presumido ciertas hipótesis de comportamiento que perm.itentipificar cuantitativamente dichos factores. Evidentemente dicho proceder es siempre arriesgado, dada la pluralidad de situaciones que caracteriza al mercado ,de la vivienda. Partimos, no obstante, de la asunción de que, en líneas generales, el mercado residencial de Barcelonaciudad mantiene un nivel de dinamismo suficiente ·como para hipotizar un funcionamiento .tendencialmente racionál (aunque sea con unos márgenes de toleranc'ia- considerables) del mismo. El análisis de la .información suministrada mediant.e el trabajo de campo confirma, por otra parte, tal suposición: los precios de venta, las.caracterís:ticas constructivas de edificios y viviendas, así como las condiciones de pago (entradas, hipotecas y aplazados), tienden a ser homogéneos según áreas urbanas. Lo cual

169

sugiere unos sistemas constructivos, de financiación y de rentabilidad inmobiliaria también tendencialmente homogéneos. Todo ello, evidentemente, tras un adecuado proceso de depuración de la muestra estudiada: eliminando aquellos casos claramente distorsionadores del funcionamiento «medio» del mercado (promociones excesivamente caras o baratas en función del entorno; operaciones inmobiliarias «equivocadas», asignando calidades de construcción superiores a las normales, que impiden la maximización de beneficios, etc.). El precio de la vivienda es el resultado de la suma de una serie de factores:

Siendo Vv el «valor en venta» del producto espacial urbano, VR el de repercusión del «suelo», eu, Ca, Ce y Cp los costes, respectivamente, de «urbanización», «acondicionamiento», «construcción» y «promoción», y Be y B p los «beneficios del constructor» y del «promotor». Dicha ecuación puede ser simplificada al considerarse los «costes de urbanización» iguales a cero, ya que Barcelona-municipio se encuentra básicamente urbanizada. Más arriesgada es la hipótesis, también asumida en nuestro estudio, de «costes de acondicionamiento» nulos; el reducido coste que, en situaciones normales, representa tal acondicionamiento, reforzado en el caso de Barcelona al encontrarnos delante de unas condiciones orográficas y de subsuelo comunes, no excepcionales, nos permiten aceptar como válida tal asunción. 'Además, pueden ser hipotizadas las siguientes simplificaciones: a) La necesidad de transformar las unidades pesetas/m2 útil del V,. en pesetas/m2 construido de los restantes términos de la ecuación. Suponemos una relación del tipo: Se 170

= Su + 1S % Su = 1,1S Su

Siendo Se la superficie construida y Su la útil. b) Los gastos de promoción (que incluirían honorarios profesionales, permisos, tasas, publicidad, inscripción registral, división horizontal, etc.) se consideran relativamente constantes en tomo al 20 por 100 del precio del suelo y a otro 20 por 100 respecto al costo de ejecución material de la obra. Así:

c) El beneficio del constructor, al ser la ejecución material de la obra una actividad industrial de características no monopolistas, se puede considerar oscila en tomo al 15 por 100 del conste de construcción.. Be

= 15 %

Ce

= 0,15 Ce

d) El beneficio del promotor, por último, a pesar de que puede variar sustancialmente en función a toda una diversidad de situaciones (liquidez de la empresa, condiciones de financiación, apetencias de los promotores, ritmo real de ventas, coyuntura económica, etc.), se puede considerar, como ya vimos, en tanto actividad industrial (no monopolizada) como similar al beneficio industrial promedio, es decir, del orden del 15 por 100 sobre el conjunto de sus gastos (suelo, construcción y promoción). Todo plus beneficio no coyuntural o especulativo cabe considerarlo como específico a la propiedad del suelo y, por tanto, como manifestación de su renta. Por tanto: tanto: BI 15 %(VR

+ Ce + C + Be) = 0,18 V R + 0,2025 Ce p

y operando según las transformaciones propuestas ternos: VR =

Vv

1,587

- 1,125 Ce 171

Que' es la ecuaclon 'que heiIi.o~ utilizarlo "'en nuestro art'álisis para la determinadónde los valores de repercusión. Cón ella, y a pesar de sus simplificaciones, hemos logrado un, método sumamente ágil y sencillo para obtener los valores residuales de una mUestra tan amplia como la que hemós estudiado para Barcelona.

1.2.

Los'PACTORES'

DETERMINANTES DE "'tos PRECIOS DEL

SUE~O ,

La realización de un análisis' empíri~o de la forin:ación y distribución: espacial de los valores de una determin,ad~ área urb~na requiere la obtención de una amplia infor~ mación urbanística. Es, preciso" optener indicadores válidos de los principales 'factores determinantes de las rent,as, esto es, de los comp9n,entes de a9cesi,1?i.1idad, e~ter­ nalidad ur~anística y jerarquización social d~ los valores urbanos. . Una .cuestión que, cabe, resolver previamente a. todo trabajo de este tipo consiste, por tanto, en proceder a un exhaustivo estudio del conjunto de fuentes de 'información disponibles~ así como, del grado, de desagregación deja 'misma, puesto que, como'es obvio, una información excesivamente agregada restarí~. significación ,a· una· i~­ terpretación profunda del ,patrón de valor-es, urbanos.. ' Eri líneas generales, la división censal (1.059 secciones ~en­ sales para.: Barcelona) se puede considerar adecuada, debiendo, no obstante, incorporar en determinados casos variables con umbrales de incidencia superior, de zona o barrio (en·-nuestrú ~;caso· hemos procedido a "seccionar el término municipal en 44 barrios homogéneos). ~~ Un segundo tipo de problemas se refiere ala clase'de indicadores implementados. Algunos de ellos pueden 'ser. medidos cuantitativamente. Son variables cardinales, como, por ejemplo, ,la accesibilidad al. trabajo, la cantidad de verde público, la intensidad de edificación, o el 172

porcentajed~

clases, tr:abajadoras q~e habitan en una determinada área' urbana. Otras variables, sin embargo, nQ, p~~4~p. ser, q.lant~ficaqa~ ljJ:l,ealmep.te... ~~ tr~t", de variables cualitativas del orden' de la tipología edificatoria, la calidad de la urbanización" ~l estadQ de conserva9ión del stock, etc. En nuestro caso~ ~i dado' que utHizado ,técnicas tradicionales (el ,análisis de regresión múltiple, principalmente) que requieren la linearidad de los indjGa,dores, hemos, tenido que optar entre: O bien forzar la linearización (asumiendo determinadas hipótesis) de las variables cualitativas, o bien, en el caso, en que dicha linearización no fuese posible" rechazar su inclusión en el análisis 143. De esta ',manera, hemos llegado a determinar los si~ientes Jndicadores:

'hentos

.::-

* De accesibilidad: La accesibilidad general media' d~ cáda 'tona; 'es decir, el tiempo promedio que tarde en realizarse un viaje desde la zona' en cuestión a todas las demás en transporte público y privado. ' - L~ .accesibilidad ponderada al trabajo, esto es, el tiémpo' de viaje (por motivos de trabajo) ponderado no sólo en función a ,la oferta de las líneas' de transporte, sino, también,' elel número efectivo de viajes realizados. ,'" , - La accesibili4ad al centro' en transporte, privado. , .. Asumiendo diversas hipótesis de centro; en nuestro " ca~o: la, Pla~a Catalunya, el Cinc d'Oros (encuentro entre el PaseO' de Gracia 'y la' Diagonal), la' Pla~a Macia y el eje Paseo de GraChl/DülgOria1; de Pla9a Catalunya a Pla~a Macia. -

f

143 En otros trabajos (ROCA, J., Y FIGUERAS, J.: El precio del suelo..., op. cit.; ROCA, J.: Una interpretación de los' 'valores del suelo de L'Hospitalet de Llobregat,'.tAY'uritarrliento de 'L'Hospitalet, 1980), sin embargo, se han incluido, ,los. indicadores' cualitativos en la forma de variables «dummy» (valores Q ,6': 1), ,__ :

1.13

-

La. distancia al parque urbano más cercano. Considerando aquí tan sólo los grandes parques de la ciudad, esto es: Montjuich, Tibidabo y Ciutad~na.

* De calidad urbana del entorno: -

-

El verde local. Incluyendo aquí todos los otros parques y jardines de carácter público local. Es decir. la cantidad de verde público que sirve a cada zona o sector urbano. Verde privado. Grado de equipamiento. En m2 de techo por habitante. Equipamiento docente. En plazas escolares por 100 habitantes. Diferenciando la oferta total, pública y privada, de la específicamente privada. Edificabilidad neta. Anchura de vial.

* De calidad del stock edificado: -

Antigüedad de la edificación. Diferenciando los siguientes períodos: antes de 1900, 1900-1940, 19401950, 1950-1960, posterior a 1960. Estado de conservación del stock. Número de habitaciones de las viviendas. Superficie de las viviendas. Viviendas substandard. Es decir, el porcentaje de viviendas en cada zona urbana sin agua caliente, instalación sanitaria (carencia de ducha o bañera), calefacción y gas.

* De usos del suelo: - Terciario. - Comercio al por mayor. - .Comercio al detall. - Industria. 174

Variables expresados en m 2 de utilización no residencial por 100 habitantes.

* De composición social de la población: -

1.3.

Composición socio-profesional. Esto es, el porcentaje de «clases altas», «medias» y «trabajadoras» residente en un determinado entorno urbano. Motorización. Como indicador del nivel de renta de la población y expresado en número de turismos por 100 habitantes. Comportamiento electoral. Escogiéndose tan sólo el voto comunista de las elecciones municipales de· 1979, al considerarse -por los expertos sociológicos- el más representativo de la composición social de la población. LAs TÉCNICAS EMPLEADAS

Las técnicas requeridas para la construcción de los modelos han sido los tradicionales análisis de regresión múltiple y factorial. Especialmente conocido es el primero, mediante el cual se puede obtener una ecuación (un hiperplano de regresión en un contexto multidimensional, en que cada variable implementada constituye una dimensión) que, por el método de los mínimos cuadrados, maximice la explicación de los valores del los valores del suelo. Esto es, supuesto que los valores urbanos son función de todo un conjunto de factores explicativos, el MRA (análisis de regresión múltiple) deduce una ecuación, la cual minimiza los errores existentes con el patrón real de preCios. Si y es la variable dependiente a explicar, el valor de repercusión en nuestro caso, y Xi los factores explicativos de la distribución espacial de dichos valores:

175

· Siendo al los ·coeficientes de las variables explicativas e el término constante de la ecuación. 'Dicha técnica de MRA requiere, sin embargo, una asunción que difícilmente..puede dars.e ·de .una manera_ coro-" pleta en el mercado urbanq: presupone la independencia entre los 'div'ersos factoresdetermimintes de los "precios, esto es, diseña un tipo de modelo aditivo,' en que cada componente contribuye separada e independientemente en la formación de los valores. En realidad, el mercado de suelo/vivienda no funciona de ése modo. Los factores determinantes del patrón de precios' se' encuentran íntimamente vinculados, manteniendo relaciones de interdependencia entre sí. Por ejemplo, las áreas caracterizadas por un elevado nivel de solvencia económica de la población poseen también unos niveles de externalidades urbanísticas, calidad del stock, etc;~' "muy superiores ·'a las caracterizadas por el predominio de sectores sociales de menor renta. Dichas relaciones entre las variables presuntamente independientes, que en términos estadísticos se denomina multicolinearidad, impiden una interpretación literal de los coeficientes de regresión obtenidos como auténticos precios implícitos de cada uno de los factores explicativos. El mercado urbano no funciona, por tanto, mediante esa suma de contribuciones separadas, sino que las distintas variables se relacionan de forma compleja para, en sus interdependencias, configurar el patrón de valores urbanos. No es tan sólo la fiabilidad de los coeficientes la que debe ser puesta en discusión, sino también, y sobre todo, el carácter lineal y aditivo del modelo. La acción conjunta de varias variables puede no sólo coinCidir, restando significancia a sus coeficientes, sino que puede determinar cambios importantes en su incidencia en los valores. Es fenómeno de la interactividad entre las variables. Ello nos debería conducir de hecho a un modelo de tipo multiplicativo, que no aditivo. A p~sar de lo dicho, la implementación. de modelos y

el

176

de MRA es útil a efectos analíticos. Permite analizar el peso conjunto de las variables incorporadas en "el análisis en la explicación de la distribución espacial de los valo2 res~ El coeficiente R , ajustado según grados de libertad, posibilita calibrar el porcentaje de varianza explicada de los valores de repercusión. El método «stepwise» (entrada una a una de las variables en la ecuación de regresión) permite, junto a otros sistemas, descubrir y eliminar, por tanto, las multicolinearidades existentes, posibilitando la Gonstrucción de modelos que, si no óptimos, son significativos. En definitiva, la utilización del MRA no se realiza aquí desde la perspectiva de los precios implícitos. Los que se construirán no serán modelos en el sentido tradicional de la palabra, esto es, algoritmos que intentan descubrir matemáticamente el funcionamiento del mercado de suelo/vivienda a partir de determinadas hipótesis de equilibrio y de específicas funciones de utilidad de los localizadores urbanos, sino una contrastación empírica de las diversas corrientes teóricas alternativas de la explicación de la formación y distribución espacial de las rentas urbanas. El modelo, en definitiva, es concebido como simple instrumento de análisis, al margen de su posible utilidad a efectos prácticos (fiscales y de gestión urbanística), pero en ningún momento intenta erigirse"en construcción teórica en sí mismo. La segunda técnica empleada es el análisis factorial (FA). El FA sirve para determinar en un sistema de observaciones caracterizadas por todo un conjunto de variables numéricas una serie de factores que explican la variación global del sistema (<
vables, del sistema analizado. Se puede corregir así, en buena medida, el problema de la multicolinearidad de las variables, construyendo factores, internamente homogéneos, que explican separadamente la variación de los precios. El mayor defecto del FA es, sin embargo, que los factores resultantes sean reconocibles, esto es, tengan un perfil claramente caracterizado, y no varíen de forma más o menos arbitraria; lo cual no siempre es posible. Dos opciones fundamentales se han utilizado. La primera ha consistido en introducir la repercusión como una más de las variables del sistema, de manera que, dado un conjunto de m observaciones:

Siendo el análisis factorial resultante: con i

~

j

+1

Pudiendo expresarse la repercusión:

Ecuaciones en que VR es el valor de repercusión, F son los (i) factores deducidos del análisis, y V las (j) variables que junto a la repercusión determinan el sistema. Más adecuado, en tanto en cuanto no hace depender la explicación de la variación de la repercusión, de sí misma, consiste la implementación de un FA en el que no se incluya la variable dependiente en el sistema analizado; procediendo, posteriormente, a realizar un MRA, con los factores detectados como variables explicativas de la repercusión: Om = {VI, ... , Vd

siendo i 178

~

j

Obteniendo el valor de repercusión por MRA:

Asimismo, y dentro de este último tipo de modelos mixtos «FA/M'RA», se han desarrollado dos alternativas distintas: la primera ha consistido en presuponer una rotación ortogonal a los factores, esto es, a implementar unos factores independientes entre sí. Técnica que sería en extremo útil para demostrar empíricamente la existencia, en su caso, de diferentes tipos de renta. Sería el éaso de que las rentas de accesibilidad, extemalidad urbanística y jerarquización social, u otras, no tuviesen ningún tipo de relación entre sí, manteniendo una incidencia separada, independiente de los valores. Pero si, como es de suponer, también dichos tipos de rentas mantienen relaciones de interdependencia, entonces es mejor obtener los factores mediante rotación oblicua, esto es, suponiendo correlaciones no nulas entre los diversos factores obtenidos. Este proceder, más realista, nos permite detectar la existencia (materializada en la forma de factores) dé diferentes tipos de renta, los cuales mantendrían una incidencia separada, individualizable, sobre los valores, pero no independiente. La tercera gran técnica empleada ha consistido en la utilización del denominado test de chow 144 para la constatación de la existencia (o no) de submercados. Consiste dicho test en demostrar la existencia (o no) de estructuras diferenciales en la formación de valores entre subsistemas urbanos mediante la comprobación estadística de la hipótesis nula. De manera que si la ratio F calculada para el conjunto de los segmentos en relación al total es inferior a la F determinada al nivel de confianza deseado (un S por 100, normalmente), se puede aceptar 144 CHOW, G. C.: «Tests of Equality between sets of coefficients in two Linear Regressions», Econometría, vol. 28, núm. 3, 1960.

179

la hipótesis nula, esto es, la igualdad de las estructuras de las ecuaciones de regresión obtenidas en cada segmento de mercado, y, por tanto, de un único y competitivo mercado urbano. Pero si aquélla es superior, entonces cabe concluir la comprobación estadística de la diferencia entre las estructuras de las ecuaciones para cada subsistema en relación a la ecuación total, constatándose la existencia de submercados, es decir, de rupturas espaciales en el funcionamiento del mercado urbano. Las técnicas anteriormente descritas, los análisis de regresión múltiple, factorial y el test de CHOW, nos permitirán la construcción de modelos explicativos de los valores, constatando el papel de los diferentes tipos de renta, y de las variables que los cuantifican, en el patrón espacial de valores, al mismo tiempo que servirán para discutir la validez de la teoría standard en relación a la asunción de un único y competitivo mercado urbano, en equilibrio locacional, enfrente a su alternativa, la teoría de la segmentación del mercado. A su vez, nos servirán, sobre todo el MRA, para la elaboración de modelos operativos, susceptibles de ser implementados a efectos prácticos en los terrenos de la fiscalidad y de la gestión urbanística.

180

2.

2.1.

RENTAS DE ACCESIBILI-DAD, EXTERNALlnAD URBANISTICA y JERARQUIZACION SOCIAL EN LA ESTRUCTURA DE VkLORES DEL SUELO DE BARCELONA LAs RENTAS DE ACCESIBILIDAD

Intentaremos primero esclarecer el papel que tiene la accesibilidad en la formación espacial de los valores del suelo de Barcelona. En este sentido, tanto el análisis de los coeficientes de correlación simple existente entre los indicadores de accesibilidad seleccionados y la repercusión (ver cuadro núm. 1) como del modelo de regresión múltiple implementado (ver cuadro núm. 2) demuestran el reducido papel explicativo de las variables cuantificadoras de la teoría standard en Barcelona-ciudad. Tanto la accesibilidad en transporte público ponderado por moti~ vos de viaje al trabajo, como la accesibilidad medida en transporte privado, muestran un reducido, aunque no insignificante, poder explicativo (R = - 0,331 Y Rao = = - 0,319, respectivamente). Asimismo, la accesibilidad media en transporte público aparece con el signo opuesto al esperado, mientras que la situación al verde general resulta despreciable. En el mismo sentido, el modelo de regresión múltiple, con el que se intenta expresar el nivel explicativo alcan181

zado por las variables realmente indicativas de la teoría «trade-off», viene a confirmar la anterior impresión del protagonismo desempeñado por las rentas de accesibilidad en el patrón de valores de Barcelona-ciudad. AsÍ, tan sólo un 16,1 por 100 de la. variación de la repercusión es explicada mediante las variables de accesibilidad incorporadas en el modelo. Frente a los flojos resultados anteriores, resalta el relativo buen funcionamiento de la accesibilidad al centro. Respecto a las distintas hipótesis de centro, los que mejor funcionan, en orden decreciente, son: Pla~a -Macia (R-ro = - 616), el eje Paseo de Grácia/Diagonal (R = = -0,519), Cinc d'Oros (Roo = -0,414) Y Pla~a de Catalunya (RDo = - 0,278). Se constata así el desplazamiento del centro, previsto ya por otros estudios sobre precios del suelo 145, hacia el sector noroeste de la ciudad, confirmando el creciente protagonismo de esta zona en la estructura del mercado urbano de Barcelona. La diferencia del nivel explicativo entre las variables propiamente caracterizadoras de la teoría «trade-off» y la accesibilidad a los principales centros urbanos sugiere una interpretación alternativa a la tradicional respecto al significado de la centralidad en la estructura de valores de la formación urbana. El centro de Barcelona., la zona que genéricamente podríamos denominar como Ensanche Central, absorbe una porción significativa de la oferta de trabajo del conjunto de la ciudad: un 30 por 100. Dicha situación, sin embargo, dista mucho de poder ser asimilada a la tradicional simplificación del modelo standard de considerar localizada la totalidad de los puestos de trabajo en el CBD. En cambio, e inversamente a lo previsible en función de las asunciones de la teoría «tradeoff», en vez de disminuir la correlación existente entre los indicadores de la centralidad y los valores urbanos, 145 Véase, a este respecto, MARAGALL, P.: Bis preus del sol a Barcelona, Tesis doctoral (inédita), Universidad de Barcelona, 1978.

182

respecto a la mantenida entre éstos y los de accesibilidad al trabajo, aumenta considerablemente. Cabrá concluir, por tanto, que el significante nivel explicativo alcanzado por los principales centros urbanos no responde tanto a una confirmación del papel desempeñado por las rentas de accesibilidad, sino a otros factores, especialmente la localización de dichos centros en las zonas urbanas de mayor prestigio social representado por .los usos altamente cualificados que en su proximidad se ubican: el terciario superior y la residencia destinada a clases altas. Las elevadas correlaciones existentes entre los indicadores de accesibilidad a los principales centros y las variables sociales (R = - 0,58 Y R = 0,63 entre distancia al Paseo de Gracia/Diagonal, por una parte, y el porcentaje de clases altas y trabajadoras, por otra; R = 0,65 entre la accesibilidad al Cinc d'Oros y las clases trabajadoras; R = -0,66 Y R = 0,65 entre accesibilidad a Pla~a Macia y clases altas y trabajadoras, respectivamente), ratifica la significación de dichos lugares como centros de gravedad de la estructura socioeconómica de la formación urbana de Barcelona. Así, pues, vivir cerca o lejos de Pla~a Macia -el mejor centro de gravedad del mercado inmobiliario de la Ciudad Condal- es sinónimo de habitar, o no, en la proximidad del segmento más cualificado, social y físicamente, de Barcelona. Su protagonismo, en oposición al poco relevante papel desempeñado por la accesibilidad al trabajo, a la vez que confirma el limitado rol de la teoría standard en dicha área urbana, demuestra la no plena identificación entre los conceptos de accesibilidad y centralidad. Debiendo caracterizarse este último más como criterio de jerarquización físicosocial del espacio urbano que como indicador del modelo «trade-off».

183

2.2.

LAs RENTAS DE EXTERNALIDAD URBANISTICA

En lo referente a las variables cuantificadoras de las «rentas de externalidad», la regresión simple muestra resultados diversos. 'Los indicadores de la calidad urbanística del entorno se muestran, por lo general, bastante explicativos. Tanto el verde privado (R = 0,531) como el verde público local (R = 0,535), el equipamiento global (R = 0,640) 146, aparecen con un relativamente elevado grado de correlación con los valores del suelo. Resultados que parecen constatar la existencia de una sensible incidencia de las rentas de externalidad urbanística en la formación de los valores urbanos. Otros atributos de la calidad del entorno no aparecen, en cambio, tan significativos. El grado de asoleamiento/ventilación del tejido urbano, que se intentaba cuantificar con la variable ancho de vial, aparece sólo en parte correlacionado con los precios (R = 0,348). ,La edificabilidad, por su parte, se muestra muy poco vinculada con la repercusión (R = = -0,131); no obstante, al aparecer con el signo esperado, parece confirmarse la existencia de una pequeña elasticidad del mercado urbano respecto a la intensidad de edificación, de manera que cuando aumentan muy significativamente los aprovechamientos intensivos del suelo tiende a bajar, en alguna medida, la repercusión. De igual modo a como se hizo con la accesibilidad, se 146 La diferenciación entre oferta docente, total y privada, proviene del intento de separar los efectos de «externalidad» de este tipo de equipamiento de los «sociales» (representados por la única cualificación de la oferta docente que hemos podido conseguir: su carácter público o privado). El hecho, sin embargo, de que el 80 por 100 de la oferta docente de Barcelona sea privada oscurece, a falta de otros indicadores mejores de la cualificación social de la enseñanza, su efecto diversificador del mercado. No obstante, se constata un pequeño, pero significativo, incremento en el poder explicativo al implementar el carácter privado de la gestión en el equipamiento docente, lo que parece ratificar la hipótesis de una cierta elasticidad del mercado en función a la diferente cualificación social de dicha dotación.

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ensaya un modelo «urbanístico». Eliminadas las variables poco significativas, así como las muy correlacionadas con otras (multicolinearidades), se configura el modelo que aparece en el cuadro núm. 3, únicamente con el verde privado, el equipamiento y el ancho de vial. Dicho modelo alcanza un nivel explicativo considerable (R = 0,713, R2 = 0,499), siendo todas sus variables significativas y con los signos correctos. Se constata así el importante papel de las externalidades urbanísticas en la configuración del mercado inmobiliario de Barcelona. Se analiza a continuación la incidencia que tienen en los valores urbanos los diferentes indicadores de la calidad del entorno edificado. La antigüedad del stock se muestra muy poco correlacionada con los precios, sugiTiendo una completa falta de participación de dicho factor en la diversificación del mercado inmobiliario de Barcelona. El estado de conservación aparece algo más explicativo (R = 0,203), si bien todavía a un nivel significadamente bajo. Cuestión aparte son las variables indicadoras de la magnitud de la vivienda: bastante correlacionadas con los valores aparecen las variables porcentaje de viviendas con «tres habitaciones» (R = - 0,431), «cuatro habitaciones» (R = - 0,630), «más de cinco habitaciones» (R 0,699) Y «superficie» de las viviendas (R - 074, 0,83, 0,86 Y - 0,92 con, respectivamente, «cuatro viviendas sin calefacción» (R = 0,789). Estas últimas variables, sin embargo, no deben considerarse como expresiones propias de las rentas de extemalidad, ya que no son realmente indicadoras de la calidad «exterior» del entorno edificado; al contrario, al estar íntimamente vinculadas con la estructura social de la ciudad (por ejemplo: las clases altas mantienen correlaciones de - 0,75, 0,83, 0,86 Y - 0,92 con, respectivamente, «cuatro habitaciones», «más de cinco habitaciones», «superficie» y «vivienda sin calefacción», mientras las clases trabajadoras, con las mismas variables, alcanzan unas correlaciones de 0,60, - 0,61, - 0,61 Y 0,70), bien pueden consi-

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derarse, de hecho, como indicadores de renta; debiendo interpretarse su resultado sobre los valores de repercusión más como manifestación de las rentas sociales que de las de externalidad. Un último grupo de variables cuantificadoras de la calidad del entorno edificado, las que intentan destacar el carácter de hipotética externalidad negativa que un stock substandard puede tener en la estructura de valores urbanos, es también analizado. En general, se denota una cierta influencia negativa del citado entorno substandard, si bien se mantiene en un nivel de incidencia moderada: «porcentaje de vivienda sin agua caliente»: R = = - 0,613; «... sin instalación de gas»: R = - 0,420, Y «... sin servicios sanitarios standard»: R = - 0,307. El modelo de regresión múltiple de «stock», que aparece en el cuadro núm. 4, se construye con sólo dos variables (¡«el porcentaje de viviendas sin agua caliente» y «... sin gas»), una vez eliminadas las numerosas multicolinearidades e insignificancias. Con todo, explica un no despreciable 40 por 100 de la variación de la repercusión (R 0,645; R2 0,408), lo que sugiere una cierta intervención de dichas externalidades en la diferenciación del mercado inmobiliario de Barcelona. El último grupo de variables con las que intentamos cuantificar las rentas de externalidad es el que se refiere a su estructura de usos del suelo. Dado el carácter fuertemente segmentado que tiene el mercado urbano de Barcelona en relación a los usos del suelo (localización de la industria en zonas especializadas; separación vertical de usos, destinando las plantas bajas y, en su caso, entresuelos, a usos terciarios, reservando el resto para vivienda, etc.), la incidencia de éstos en el mercado residencial reviste más la forma de externalidad que de competencia interusos 147. El más explicativo, el terciario «superior»

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147 No obstante, es posible que en algún sector del mercado sí se produzca tal fenómeno de competencia interusos, en especial en las zonas inmediatas al Ensanche Central, donde el terciario

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(R = 0,374), confirma su papel de externalidad positiva respecto a los precios de suelo/vivienda. El comercio al detall y al por mayor se muestran irrelevantes, mientras que los usos industriales, si bien están poco correlacionados con los valores (R = - 0,140), aparecen con el signo esperado, confirmándose así su papel de externalidad negativa. El correspondiente modelo de «usos del suelo», que se muestra en el cuadro núm. 5, revela el papel globalmente poco relevante de este tipo de variables al explicar sólo un 16 por lOO de la variación de la repercusión (R = 0,423; R2 = 0,157). Cabe concluir, por tanto, que si bien las relaciones terciario/residencia cualificada e industria/residencia obrera son globalmente ciertas, se caracterizan por su complejidad, impidiendo una traducción mecánica, cuantitativa (como lo es el análisis de la correlación existente entre la ratio terciario e indusria por habitante y los valores del suelo), de su incidencia en el mercado de suelo/vivienda. En definitiva, los resultados del análisis de la intervención de las externalidades urbanísticas sugiere un significativo protagonismo de éstas (en particular de las que se refieren a la calidad urbanística y de stock del entorno) en la configuración de los valores. En este sentido, el carácter no competitivo de la producción de dichas externalidades (un determinado nivel de servicios, una calidad física concreta del barrio), su irreproductibilidad industrial en el seno del mercado inmobiliario, provoca en las áreas urbanas privilegiadas auténticas rentas de «escasedad», de monopolio, las cuales interiorizan, reproduciéndola, la jerarquización física del espacio.

superior se muestra competitivo con la vivienda, desplazándola progresivamente de esta área, caracterizada históricamente por su significación residencial.

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2.3.

LAS RENTAS DE JERARQUIZACIÓN SOCIAL

El estudio de la incidencia de los factores sociales en los valores del suelo, como cuantificadores de rentas de jerarquización social y no como indicadores indirectos de la «calidad de barrio», o, en general, del espacio urbano, es uno de los principales puntos de separación entre este trabajo y la extensa literatura sobre los determinantes del valor. Acabamos de ver el importante papel que determinadas variables asimilables a aspectos de jerarquización espacial (accesibilidad a los principales centros urbanos, en especial a la Plac;a Macia), prestigio social (la oferta docente privada) y nivel de renta (número de habitantes, superficie de las viviendas, calefacción) tenían en los valores de repercusión del suelo. Estos elevados niveles de correlación se confirman e incluso se evidencian con más claridad si utilizamos indicadores directos de la diferenciación social del espacio. Así, tanto el porcentaje de clases elevadas (R = 0,8277) como el de clases trabajadoras (R = - 0,665) se muestran considerablemente explicativos. También otros indicadores, en particular el nivel de motorización, como el comportamiento social (expresado a través de la actividad electoral), aparecen correlacionados con la repercusión (R = 0,613 Y R = - 0,734, respectivamente). La única variable de este tipo que se muestra poco explicativa es el porcentaje de clases medias (R = - 0,250), seguramente debido al carácter ambiguo de este grupo en la estructura social de Barcelona, aún caracterizala por la presencia de una significativa desigualdad económica. y si a nivel individual los indicadores «sociales» son los mejores, otro tanto ocurre al aplicar la regresión múltiple a la construcción de modelos más complejos. El modelo social -1, que aparece en el cuadro núm. 6, se construye únicamente con las variables socio-profesionales. Su nivel explicativo es bueno, un 71,3 por 100 (R = 188

= 0,847; R = 0,713), con todas las variables significativas 2

al 0,05 nivel de confianza. A pesar de las distorsiones del modelo, debido a la colinearidad entre sus variables 148, es de destacar su elevada explicación de la variación de la repercusión, en relación a los modelos anteriormente implementados, lo cual ratifica el protagonismo excepcional que en el área de Barcelona juegan las rentas de jerarquización social. Incorporando el conjunto de variables caracterizadoras de la jerarquización social del espacio, y tras depurarlas, en función a la multicolinearidad presente, se llega al modelo «social - 2», que se muestra en el cuadro núm. 7. nicho modelo se construye con sólo tres variables explicativas: el porcentaje de clases altas, indicador de la jerarquía social del espacio barcelonés, y la accesibilidad a la Pla~a Macia y la oferta docente privada, indicadores de la jerarquía física y el prestigio social de los servicios de la ciudad. El nivel explicativo es elevado (R = 0,862 Y R2 = 0,739), Y todas las variables son significativas y aparecen con el signo esperado. Lo que antecede nos conduce a interpretar el mercado de suelo/vivienda de Brcelona-ciudad en el sentido de remarcar la elevada diferenciación social de su espacio urbano, así como la fuerte incidencia que ésta desempeña en los precios del suelo. Se denota una marcada tendencia a la jerarquización social. Vivir en áreas de mayor status social, con un nivel de solvencia económica superior, implica pagar precios más elevados por el suelo residencial. Lo mismo sucede, si bien a un nivel menos acusado, respecto a los otros dos indicadores de prestigio social: vivir en las proximidades de la Pla~a Macia, esto es, en el sector noroeste de la ciudad, el de mayor prestigio' de Barcelona por su concentración de terciario superior y residencia de elevado stading, como habitar en la 148 Así, por ejemplo, la correlación entre Clases Altas y Trabajadoras es de R = - 0,817.

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cercanía de las áreas de oferta docente socialmente privilegiada, significa pagar mayores plusvalías urbanas. En definitiva, los resultados anteriores ratifican el decisivo papel de las rentas sociales, de prestigio, y, en su caso, de prejuicio y/o discriminación social, en los valores de localización de la formación urbana de Barcelona". 2.4.

RENTAS DE ACCESIBILIDAD, EXTERNALIDAD UlRBANíSTICA y JERARQUIZACIÓN SOCIAL: SU ARTICULACIÓN EN LOS VALORES DE REPERCUSIÓN

Hemos elaborado hasta ahora diferentes modelos interpretativos de los valores del suelo con los que hemos contrastado la validez de las diversas teorías explicativas de su formación espacial, en el caso de Barcelona. Hemos visto el reducido papel desempeñado por la accesibilidad y la estructura de usos (no residenciales) del suelo, el más significativo jugado por la calidad del entorno urbano y del stock edificado y el muy relevante poder explicativo de la diferenciación social respecto al patrón de valores del suelo de la Ciudad Condal. Estamos, por tanto, en condiciones de intentar separar el peso real que los diferentes tipos de renta tienen en los valores de repercusiones en el área estudiada. Se trata, hasta cierto punto, de un ejercicio artificial, puesto que, como se ha expuesto anteriormente, los factores que inciden en los valores no son independizables, sino que actúan modulándose entre sí hasta conformados. Realizando diversas aproximaciones, sin embargo, es posible determinar con suficiente verosimilitud el peso propio, el carácter específico, de cada tipo de renta en los valores. Utilizaremos para ello las diversas aplicaciones del análisis factorial que se han expuesto en el apartado referente a las técnicas. Los análisis de regresión implementados vienen a ratificar, por su parte, y cuando se hacen rotar ortogonalmente (esto es, hipotizando la independencia de los fac190

tores), la vinculación existente entre los elementos de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social. Así, en numerosas ocasiones los factores resultantes no adquieren un perfil definido; siendo a la vez, por ejemplo, de «accesibilidad-jerarquización» o «urbanísticosocial». No obstante, y planteado un número suficientemente grande de variables, el FA parece detectar factores más fácilmente identificables, vinculados a los tres grandes tipos de renta hipotizados por las diferentes teorías explicativas de la formación de los valores. Así, por ejemplo, el modelo VARTOT (ver cuadro nÚ mero 8), que incorpora la regresión en el interior del análisis factorial, revela nueve factores (que en conjunto explican un 83,4 por 100 de la variación de la repercusión), de los cuales sólo los tres primeros se muestran claramente identificables y explicativos de los valores. El primero, que explica un 5,33 por 100, es un claro factor de accesibilidad. El segundo, que explica un 46,68 por lOO de la variación de la repercusión, es expresión evidente de la jerarquización social del espacio urbano, ya que incluye variables significativas de la estructura socio-profesional (sobre todo las clases altas), el nivel de renta (el número de habitantes de las viviendas, su superficie, así como los principales servicios de las viviendas) y la actitud sociopolítica. El tercer factor es, por su parte, identificable como expresión de la calidad urbanística del entorno, explicando un 22,14 por 100 de los valores de localización. Otro ensayo se realiza, partiendo todavía de la completa independización entre los factores, mediante la exclusión de la repercusión del FA Y su regresión posterior (como variable independiente) respecto a los valores numéricos de los factores obtenidos. Los cuadros núms. 9 y 10 nos ofrecen dicho modelo REGORT tanto en su fase de FA como de MRA. De los nueve factores seleccionados, nuevamente son tres los más fácilmente detectables como cuantificadores de los tres principales tipos de renta. -Los 4

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resultados del modelo, en la regresión, son buenos (R = = 0,866, R2 = 0,735), explicando los tres primeros factores un 61,67 por 100 de la variación de los valores. El peso de los diversos factores varía, sin embargo, en relación al revelado por el modelo VARTOT, tendiendo a sugerir una imagen alternativa de la participación de los diferentes tipos de renta. Así, y considerados individualmente, el factor «social» tiende a bajar significativamente su incidencia en los valores, situándose su poder explicativo en cerca de un 20 por 100, por detrás del factor «urbanístico», el cual se ve ligeramente revalorizado, negando a un 24 por 100. Finalmente, el de «accesibilidad» mantiene su limitada correlación con los precios, explicando aproximadamente un 6,2 por 100 de su variación. La incorporación de los distintos factores en el modelo múltiple, sin embargo, modifica en parte la impresión inicial, recuperando el factor «social» el protagonismo, al contribuir, separadamente (mediante el análisis del cambio en el R2 ), en un 28,17 por lOO, frente al 24,35 por 100 del «urbanístico» y el 9,15 por 100 del de «accesibilidad» (que observa, igualmente, una significativa reevaluación). Finalmente, es implementado un modelo alternativo, el REGOB, el cual, partiendo del FA anteriormente desarrollado (esto es, sin la repercusión), relaja la hipótesis de ortogonalidad de los factores, permitiendo su rotación oblicua. Ello posibilita obtener factores más realistas, los cuales son regresados en sus valores numéricos con la repercusión como variable independiente. Los resultados aparecen en el cuadro núm. 11, resaltando el protagonismo del factor social, el cual explica un 48,6 por 100 de la variación de los valores. En segundo lugar aparece el «urbanístico», que si bien en el modelo múltiple participa en sólo un 19 por 100, en la explicación de las repercusiones lo hace individualmente (esto es, en la regresión simple) en un 42 por 100. Finalmente, el factor «accesibilidad», si bien su poder explicativo también es absorbido en el modelo múltiple por el indicador «social» (contri192

buyendo sólo en un 1 por 100 al cambio en el R2), alcanza a interpretar un 11 por 100 (R simple = - 0,33) de la variación de las repercusiones. Como se acaba de ver, la comparación entre el movimiento de la R2 en el «stepwise» de la regresión múltiple y el de las respectivas regresiones simples con los diversos factores pone de manifiesto el importante grado de solapamiento entre los indicadores de los diferentes tipos de renta, constatando la hipótesis, ya deducida de los anteriores modelos de regresión, del carácter no independiente de éstos y, en particular, del de «externalidad urbanística» respecto -al de «jerarquización social». En definitiva, los resultados de los análisis anteriores permiten sustentar la tesis de la separación de los efectos de los diversos tipos de renta, pero no la de la independización de los mismos. En sus diversas lecturas, y haciendo hincapié en los últimos ensayos, se ratifica el carácter subordinado de las rentas de «accesibilidad al trabajo» (explicando en torno al 10 por 100 de la variación de la separación) frente al protagonismo acentuado de las de jerarquización física y social del espacio urbano. En todo caso, no obstante, se confirma dentro de estos dos últimos tipos de renta el ligero, pero significativo, predominio de las «sociales» (entre un 28 y un 48 por 100) sobre las de externalidad urbanística» (entre un 22 y un 42 por 100, en sus diversas lecturas), ratificando, una vez más, el papel privilegiado que ocupa la jerarquización social en la diferenciación del patrón de precios urbanos de Barcelona-ciudad.

Los modelos expuestos a lo largo de este capítulo, tanto de regresión múltiple como de análisis factorial, dejan bien patente el hecho de que la teoría «trade-off», desarrollada -no olvidémoslo- para la interpretación de los fenómenos urbanos característicos de las ciudades 193

anglosajonas, se muestra claramente insuficiente para la explicación de la estructura de valores de repercusión de Barcelona. Cabe concluir, en este sentido, que la accesibilidad, a diferencia de otras formaciones urbanas, no juega un papel predominante en la organización espacial del mercado urbano barcelonés. Inversamente, la teoría de las rentas de «externalidad», en especial las referidas a la calidad urbanística del entorno, aparece relativamente adecuada para explicar la variación de los valores del suelo. La elevada rigidez, sin embargo, de la oferta espacial de las externalidades urbanísticas, resultado histórico del proceso de crecimiento, tienden al solapamiento, cuando no a la identificación, entre este tipo de rentas y las de «jerarquización social». En todo caso, son este último tipo de rentas las que mejor tienden a explicar la estructura del mercado del suelo/vivienda de Barcelona. El prestigio -y el prejuicio- social contribuyen a jerarquizar profundamente el mercado, arbitrando una diferenciación sodal del espacio urbano, que, apoyada y fijada en la diferenciación física históricamente otorgada, tiende a reproducirse, gracias, entre otros factores, a los valores del suelo, del que son, ·a su vez, reflejo.

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3.

DOS TEORIAS ALTERNATIVAS: EQUILIBRIO LOCACION~L. VERSUS SEGMHNTACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

El segundo gran objeto teórico de comprobación empírica con el que nos enfrentamos consiste en la contrastación, para el caso de Barcelona, de la validez de la asunción .standard de equilibrio locacional en el mercado urbano, o, en su inverso, de la adecuación de la hiótesis de segmentación en la estructura de aquél. Para ello procederemos a la separación del área urbana de Barcelona en una serie de subsistemas, a los cuales aplicaremos el análisis de regresión múltiple con la finalidad de detectar los principales factores explicativos de los precios. De esta manera podremos comprobar la existencia, o no, de similitudes estructurales en los factores determinantes de los valores en cada subsistema; de modo que si dichos factores son idénticos, y el test de la F nos permite constatar estadísticamente (al 90 ó 95 por 100 de confianza) la igualdad de su incidencia en cada subestructura de mercado, vendría a ratificarse la presunción de funcionamiento competitivo, homogéneo, continuo y en equilibrio locacional del mercado de suelo/vivienda; mientras que si se demuestran variaciones significativas en la articulación interna de dichas estructuras de formación de precios, entonces vendría a constafarse la existencia de sub195

mercados, esto es, de un funcionamiento segmentado, discontinuo, anisótropo y no plenamente competitivo del mercado inmobiliario. La determinación de dichas subáreas se realiza atendiendo a dos criterios fundamentales: 1) Criterio de oferta, al presuponer que sectores homogéneos en cuanto al tipo de oferta urbana (situación en relación a la estructura de la ciudad, calidad y cantidad de servicios urbanos, stock edificado, etc.) pueden significar, en cuanto materialización de cantidades diferenciales de externalidades históricamente otorgadas, la existencia de circuitos específicos en la formación de precios. Así, se ha procedido a segmentar el espacio urbano de Barcelona en tres grandes áreas: Noroeste, sector caracterizado por la concentración de externalidades urbanísticas (equipamientos, escuelas, zonas verdes, tipologías edificatorias excepcionales ... ), como por el elevado nivel social medio de sus habitantes; Ensanche, que por sus características de diseño (el trazado diseñado por Cerda), como por su crecimiento histórico, mantiene notorias regularidades en la estructura urbana, tipología edificatoria e, incluso, composición social (de carácter medialalta), y la Periferia, homogénea en cuanto a su situación externa (al Ensanche Cerda), con predominio de clases económicamente menos solventes, con calidades edificatorias inferiores a las de los anteriores sectores y niveles substandard de servicios urbanísticos. 2) Criterio de demanda, al hipotizar que si los diferentes grupos sociales tienden a tener gustos homogéneos (en el seno de cada sector social), éstos, al articularse con unos stocks y unos tejidos urbanos diferenciales a lo largo de la ciudad, pueden dar lugar a la compartimentalización del mercado, generando también circuitos específicos de formación de precios. Para ello hemos procedido a un análisis factorial de la composición social de Barcelona 149, el cual nos ha permitido 149 Trabajando a partir del Censo de Población y cruzando la diversa información existente se han configurado un conjunto de

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segmentar la estructura urbana de la ciudad en tres subáreas de demanda principales: las del perfil predominante de «Clases Altas», de «Clases Medias» y de «Clases Trabajadoras». Los resultados de los modelos desagregados por subsistemas de oferta y demanda muestran unas estructuras de mercado de suelo/vivienda profundamente diferenciadas. Los cuadros núms. 12 y 13 condensan los resultados obtenidos en el análisis segmentado. En este sentido, son de remarcar cuatro principales conclusiones. La primera, que el análisis de la F, mediante el test de CHOW, ratifica la no igualdad estadística entre las ecuaciones conformadoras de los precios del suelo entre los diversos subsistemas. La segunda, la demostración del muy diferenciado papel que juegan las rentas de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social en la configuración de los valores en cada submercado. La tercera, los diferentes niveles explicativos conseguidos por los modelos en los diversos subsistemas analizados. Y cuarta, el grado de «racionalidad» de los respectivos segmentos de mercado, es decir, el nivel de coherencia del funcionamiento de éstos en relación a los factores objetivos, físicos, cuantificadores de rentas «objetivas», «urbanísticas». En relación al primer aspecto, el cuadro núm. 12 nos resume los resultados obtenidos mediante la aplicación del test de CHOW. Cabe advertir, de entrada, que se ha excluido la aplicación de dicho test para los modelos de accesibilidad, puesto que es tan evidente el distinto funcategorías socioprofesionales (por ejemplo, «profesiones liberales», «empresarios de servicios», «cuadros intermedios», «administrativos», «obreros de la industria», etc.). Posteriormente se ha realizado el análisis factorial de todo Barcelona, detectándose cuatro componentes principales relativos a perfiles dominantes de clases altas (el primero), medias (el segundo) y trabajadoras (el tercero y cuarto). El análisis, asimismo, nos ha permitido reconocer, para cada sección censal, el perfil dominante, posibilitando una segmentación de la ciudad en base a los referidos sectores.

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cionamiento de éstos entre submercados que hace. inútil tal ensayo. La hipótesis de la existencia de segmentación se confirma estadísticamente de forma casi generalizada. Todos los modelos estudiados, excluido el «socia!», al comparar Noroeste, Ensanche/Periferia y Todo Barcelona, denotan una diferente estructura (probada al 9S por 100 de confianza) entre subsistemas. Se constata, entonces, la existencia de diferentes mecanismos deasignacióri de precios entre submercados, excluyéndose, por tanto, el supuesto de la teoría standard de funcionamiento homogéneo y continuo del mercado urbano 150. Más allá de la. frialdad estadística del test de CHOW, el análisis particularizado de la incidencia de cada tipo de renta entre submercados nos permite ilustrar con mayor claridad la segmentación existente en el mercado suelo/vivienda de Barcelona. Así, el cuadro núm. 13 nos evidencia que mientras en el Noroeste las rentas de externalidad urbanística juegan un papel destacable, explicando un 68 por 100 de la variación de los valores, siendo absolutamente nula la incidencia de las rentas de accesibilidad 151, en la Periferia las primeras no juegan ningún papel, mientras las segundas alcanzan a explicar un sig150 La «excepción» del modelo social referido a ,los segmentos de oferta en cuanto a la comprobación del rechazo de la hipótesis nula, lejos de invalidar la asunción de segmentación, la confirma, puesto que, como se verá más adelante, son precisamente los factores sociales los que otorgan la unicidad al mercado urbano de Barcelona, caracterizado por lo demás por su profunda separación. De ahí que los resultados del test de CHOW sean mucho menos convincentes cuando operamos con modelos «sociales» según submercados. 151 La incidencia de la accesibilidad en los valores llega a aparecer en el noroeste de Barcelona con una incidencia opuesta a la esperada: es decir, que a medida que empeora la accesibilidad al trabajo aumentan (I!) los precios del suelo, y no al contrario, como hipotiza la teoría standard. Así, los coeficientes R simples entre los valores de repercusión, por una parte, y las variables de accesibilidad en transporte público y privado, por otra, son, respectivamente: R = 0,192 Y R = 0,220.

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nificativo 3S por 100 de la distribución' de las repercusiones.En' cambio, el Ensanche muestra una estructura peculiar en que factores de accesibilidad (un 31 por lOO), de calidad urbanística (un 47 por 100) y de usos (no residenciales) del suelo (un 26 por 100) inciden en la formación de los valores urbanos. En el lado de la «demanda» se produce una diferenciación similar a la manifestada por los submercados de «oferta», con dos segmentos claramente antagónicos -Clases Altas y Trabajadoras-, y un tercer sector -Clases Medias- de características relativamente específicas. Así, el segmento de Clases Altas se muestra, como el Noroeste, especialmente vinculado a las rentas de externalidad urbanística (que explican un 66 por 100 de la variación de las repercusiones), mientras es indiferente a las rentas de accesibilidad. Estas, en cambio, juegan un papel determinante (explicando un 37 por 100 de los valores) en el segmento de Clases Bajas, mientras que la calidad urbanística del medio no incide en modo algurio en el proceso de diferenciación de este último mercado inmobiliario. El de las Clases Medias, por último, mantiene un perfil propio, diferenciado, respecto a los dos segmentos anteriores, puesto que ni rentas de accesibilidad ni rentas de externalidad intervienen significadamente en la formación de su estructura de precios. .Los resultados de los análisis desarrollados sugieren, por tanto, una profunda disociación del mercado ur:bano en función a la tipificación de los componentes del valor del suelo. Al margen de los casos atípicos, específicos, del Ensanche (dadas las características históricas de su formación y desarrollo) y de las Clases Medias (dado el perfil «ambiguo», «inconcreto» de éstas en relación a una estructura social acusadamente jerarquizada), la· accesibilidad al trabajo tiende a jugar un rol diferenciador del mercado urbano únicamente en aquellos segmentos caracterizados por una escasa cualificación física y social (Periferia y Clases Trabajadoras); y, a la inversa, la cali199

dad del espacio urbano tiende a organizar la estructura de precios del suelo en los submercados privilegiados urbanística y socialmente (Clases Altas y Noroeste), no participando en manera alguna en la de los subsistemas más deprimidos y económicamente menos solventes. En definitiva, nada uniforme homogéneo se puede esperar en relación al funcionamiento de los submercados estudiados. La estructura interna de éstos se denota como sustancialmente diversificada, segmentada. Sólo las rentas de «jerarquización social» parecen tener una incidencia, si no idéntica, sí similar entre submercados. Los modelos sociales alcanzan a explicar, respectivamente, un 58, 52 Y 51 por 100 de la variación de los valores en el Noroeste, Ensanche y Periferia, así como un 54, 21 Y 38 por 100 de las de las Clases Altas, Medias y Trabajadoras. Estos últimos resultados, los que se refieren a las Clases Medias y Trabajadoras, a pesar de ser relativamente bajos, representan la mayor contribución entre los diferentes tipos de renta, ratificando el papel que en dichos submercados juega la jerarquización social del espacio urbano. En definitiva, el generalizadamente buen funcionamiento que denotan los modelos sociales entre submercados subraya el rol privilegiado que desempeñan las rentas de diferenciación social en la estructura de precios de Barcelona. Dicha homogeneidad, unido a otros factores 152, sugiere que es precisamente la jerarquización social Estos factores son: 1) La reducida confirmación de la teoría de los submercados mediante la aplicación del test de CHOW en los diferentes modelos sociales, 10 cual ratifica el similar funcionamiento que los diversos segmentos de mercado experimentan en relación a los factores de jerarquización social. 2) El hecho de que, prácticamente, sólo los modelos sociales aumentan de poder explicativo al agregar todos los submercados, a diferencia de los modelos de accesibilidad y de externalidad urbanística en los que dicha agregación no representa incrementos, sino, al contrario, decrementos, en el nivel explicativo. 3) Mientras que en los modelos caracterizadores de segmentación del mercado (accesibilidad, servicios urbanísticos, calidad 152

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la que conduce, la que «unifica» el mercado de suelo/ vivienda de Barcelona-ciudad. Se constata, en suma, la existencia de todo un conjunto de submercados caracterizados por unas estructuras internas y, por tanto, por unos m"ecanismos de formación de precios, profundamente diferenciados. El hecho de que únicamente las variables sociales aparezcan como instrumentos «unificadores» del mercado, es decir, que lo jerarquizan a escalas agregadas, mientras que los distintos indicadores de externalidad (servicios urbanísticos, calidad del stock, usos del suelo, tipología edificatoria, densidad, etc.) y de accesibilidad (al trabajo) manifiestan una incidencia radicalmente desigual, incluso opuesta, según submercados, demuestra, en definitiva, la existencia de segmentación en el mercado inmobiliario de Barcelona. Respecto al tercer aspecto analizado (los diversos niveles explicativos alcanzados por los diferentes submercados) también en este caso tiende a ratificarse la profunda separación existente en el seno de la estructura de mercado barcelonés. Ello se pone de manifiesto, en especial, si observamos los resultados del modelo «híbrido» que aparece en el mencionado cuadro núm. 13. Dicho modelo «híbrido» consiste en agrupar en una única ecuación de regresión las diferentes variables cuantificadoras de los distintos tipos de renta. Consiste, por tanto, en el modelo óptimo, una vez operadas las oportunas correcciones (exclusión de variables insignificantes, o muy correlacionadas con otras), que maximiza el nivel de explicación de los valores de repercusión en el seno de cada submercado. En nuestro caso, los modelos «híbridos» se del stock edificado y usos del suelo) la consideración por submercados permite optimizar considerablemente los errores standard, y, por tanto, la adecuación de los modelos en relación a los del conjunto de Barcelona, en el caso de los modelos sociales, dichas mejoras son prácticamente irrelevantes (inferiores al 10 por 100), ratificando el papel unificador, y no segmentador, del mercado desarrollado por los factores sociales.

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construyen con tan sólo seis variables: un indicador del prestigio social del entorno (clases altas), otro de la jerarquía espacial de Barcelona (accesibilidad aPla~a Macia) y cuatro cuantificadores de externalidades urbanísticas (verde privado, equipamiento, ancho de vial y terciario). Pues bien, dichos modelos nos permiten, al comparar los diferentes niveles explicativos conseguidos por submercados, ratificar la diferente estructura interna de éstos, máxime si se contrasta con los diversos tipos de factores que los materializan. Así, por una parte, tenemos los sectores claramente explicados a partir de los factores incorporados en el análisis. Se trata, en particular, de los submercados en que los factores urbanísticos y sociales tienen un protagonismo singular; es el caso del Noroeste, Ensanche y Clases Altas, donde los modelos «híbridos» explican alrededor del 75 por 100 de la variación de los valores. En segundo lugar se encuentran los que padecen de una nula incidencia de los elementos de cualificación urhanística, pero, en cambio, disfrutan de una sjgnificada participación de las rentas de accesibilidad en los valores. Estos submercados, la Periferia y las Clases Trabajadoras, obtienen un nivel explicativo de sus modelos híbridos entre un 50 y un 60 por 100. Y, finalmente, aparece el segmento de las Clases Medias, que denota un mercado, como se ha dicho anteriormente, poco vinculado con la generalidad de los factores incidentes en los precios (en particular de las externalidades y de la accesibilidad al trabajo), consiguiendo un nivel de explicación inferior al 25 por 100. Cabe concluir, por tanto, que si diferentes son los elementos determinantes de las estructuras de mercado de los submercados analizados, distintas son también las cotas de interpretación global en función a los parámetros seleccionados. Un último aspecto relacionado con el análisis de la segmentación del mercado consiste en revelar el grado de funcionamiento «raciona!», «objetivo», de los diversos 202

submercados. Se trata, más específicamente, de descubrir qué parte de la variación explicada de los valores de repercusión en cada submercado viene materializada en aspectos físicos, urbanísticos, y qué parte se debe pura y exclusivamente a la jerarquización social del espacio. Es decir, se trata de discernir dentro de los diferentes patrones de valores existentes en Barcelona qué hay de objetivo-urbanístico y qué de, exclusivamente, prejuiciosocial. Ello implica reunir en un único factor los elementos materializables determinantes de la formación de los valores: esto es, los indicadores de las rentas de accesibilidad y externalidad urbanística. Factor cuyos componentes podemos considerar cuantifican valores «objetivos», entendidos éstos no en tanto en cuanto se originan en un funcionamiento «objetivo» y «racional» del mercado, sino en que se articulan sobre una base física real, cierta, y no en inciertas preferencias o gustos sociales 153, No se trata de diferenciar, como se hizo en el capítulo 2 de esta segunda parte, rentas urbanísticas y sociales, sino de discernir en los valores qué parte puede ser expresada, materializada, en aspectos físicos, y qué parte viene a expresar pura y simple jerarquización social del espacio 154. 153 Los valores «objetivos» que intentamos analizar tendrían un cierto paralelismo con el concepto de valor «urbanístico» que desarrolla la Ley del Suelo vigente, esto es, un valor, y a pesar de los florilogios verbales, basado en el mercado (en tanto en cuanto se refiere su determinación a los criterios de contribución urbana, los cuales, en última instancia, son expresión de aquél), que puede ser objetivizado mediante aspectos urbanísticos (aprovechamientos: usos y densidades, situación urbana, calidad urbanística, etc.), esto es, que no es producto de la simple y pura especulación inmobiliaria. En este sentido, los modelos «objetivos» que aquí se desarrollan podrían considerarse susceptibles de ser implementados a efectos de valoración urbanística según la Ley del Suelo. 154 Cabe no olvidar que dentro de dichos valores «objetivourbanísticos» pueden materializarse auténticas rentas de jerarquización social. La escasedad de áreas cualificadas urbanísticamente en Barcelona (el sector Noroeste) puede canalizar allí a los

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Se trata de conocer si existen regularidades entre los distintos submercados en la participación de dichos aspectos «objetivos» en la explicación del valor, o si también en este terreno la diversidad de comportamientos es característica generalizada. Para ello, empezaremos construyendo modelos «objetivo-urbanísticos» para cada uno de los subsistemas analizados, incorporando, como se ha dicho, el conjunto de variables de accesibilidad y de externalidad. Procediendo, a continuación, a comparar los diversos niveles explicativos alcanzados con los obtenidos por los modelos «sociales» e «híbridos», en la dirección de obtener la porción real de la varianza explicada de los valores materializada en aspectos físicos. Los modelos se construyen con nueve variables fundamentales: accesibilidad ponderada, verde privado, verde local, equipamiento, ancho de vial, estado de conservación, falta de agua caliente, terciario e industria. Los niveles explicativos alcanzados se explicitan en el cuadro número 13, siendo los principales resultados del análisis segmentado los siguientes: 1) Una primera imagen nos la dan los niveles explicativos conseguidos por los modelos «híbridos» y «objetivos». 'La implementación de los aspectos «sociales» a los «objetivos» da resultados muy diferenciados entre los diversos submercados. Dos de éstos denotan un comportamiento básicamente estructurado en función a factores «objetivizables»: en los sectores Noroeste y Clases Altas la aportación específica, separada, de los ·elementos jerarquizadores sociales no materializables en aspectos físicos es inferior al 10 por 100 en la explicación de la variación de la repercusión (un 5 por 100 en el primero y un 9 por 100 en el segundo). Esta aportación se eleva al 15 por 100 sectores de rentas más elevadas, los cuales -dado su nivel de solvencia- pueden permitirse pagar más que el resto de la población por unos mismos servicios, originando rentas de monopolio. Los factores, por tanto, «objetivo-urbanísticos» pueden ser ser objeto, también, de jerarquización físico-social del espacio.

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en el caso de los submercados Ensanche y Clases Bajas, alcanza un 29 por 100 en la Periferia y culmina en un 69 por 100 en el de Clases Medias. Se puede afirmar entonces que si en el Noroeste y el sector de Clases Altas, es decir, las áreas de mercado privilegiadas en la ciudad, el funcionamiento de sus mercados es básicamente explicable a partir de factores físicos, los sectores Ensanche, Clases Trabajadoras y, sobre todo, Periferia y Clases Medias, este funcionamiento obtiene notorias dosis de irracionalidad, jugando un protagonismo significativo los elementos puramente jerarquizadores sociales. 2) Una segunda imagen, más precisa, nos la da la comparación entre las aportaciones específicas de los factores «sociales» y «objetivos» en la conformación de los modelos «híbridos». El cociente entre ambas aportaciones separadas nos permite relacionar el grado de funcionamiento «objetivo-urbanístico» del mercado con su «negativo», el basado en el «prejuicio social». En cuatro submercados los modelos «objetivos» aparecen más explicativos que los sociales. En el Noroeste y las Clases Altas la ratio en cuestión no llega al 0,5 (0,2 Y 0,3, respectivamente), confirmando su funcionamiento básicamente «objetivo». En el Ensanche y Clases Bajas, la aportación propia de los aspectos físicos sobrepasa a la de los factores sociales, pero la ratio es relativamente más equilibrada, entre 0,5 y 1 (O,5 y 0,7, respectivamente). En la Periferia, los elementos estrictamente sociales predominan en relación a los objetivos (ratio de 2,6); predominio que se acentúa hasta grados extremos en el segmento de Clases Medias (ll,S). Cabe concluir que el mercado urbano de Barcelona, en relación al nivel de su funcionamiento «racional», físicamente objetivizable, observa también una notoria segmentación. Por una parte, nos encontramos con que los submercados física y socialmente privilegiados manifiestan una estructura de mercado fundamentalmente «objetiva», esto no quiere decir, como es obvio, que la jerar205

quizaclon social juegue en ellos un papel limitado, sino que esta jerarquización se manifiesta, se materializa, principalmente a partir de la diversificación física del entorno urbano y no, exclusiva o prioritariamente, mediante el puro y simple prejuicio social. Otros submercados, en cambio, muestran estructuras diferenciadas respecto a las anteriores. El Ensanche, por ejemplo, que disfruta también de una incidencia significativa de los factores urbanísticos, se sitúa a medio camino. En cambio, las Clases Trabajadoras, la Periferia y, sobre todo, las Clases Medias, denotan, precisamente, un fuerte protagonismo «puro» de los factores jerarquizadores sociales, al no poder ser materializados -dada su precaria situación física- en la cualificación urbanística del espacio urbano. CabeaÚTI dar un ulterior paso en el análisis acerca de la estructura de los submercados de suelo/vivienda de Barcelona. Como se ha visto, la existencia de submercados comporta circuitos específicos de formación de precios urbanos. La cuestión que ahora se plantea es si esa diferenciación de mecanismos de asignación de valor crea discriminación, o, lo que es lo mismo, si tiende a sobrevalorar sistemáticamente determinadas áreas de la estructura espacial respecto a las restantes, determinando lo que podríamos considerar como una «compartimentalización jerarquizada» de los diferentes segmentos que conforman el sistema urbano. Este planteamiento de «empaquetado» implicaría, en coherencia con los resultados anteriores, la existencia de ruptu:r:as entre submercados, trastocándose así la hipotetización de mercado continuo, homogéneo e isótropo, connatural a la teoría tradicional, standard. Ruptura que no tendría que manifestarse necesariamente en saltos o discontinuidades del precio del suelo en el «borde» de cada segmento, sino, más en el fondo, en la relación valor del suelo/calidad (físico-social) del producto espacial urbano. Entrar en determinados submercados supondría, en dicha conceptualización, la 206

necesidad de pagar un «premium» respecto a otros más deprimidos para alcanzar un mismo nivel de calidad 10cacional. La existencia de esos «premiums» se hace especialmente evidente cuando nos encontramos ante variables cualitativas del tipo de la cualificación tipológica. Así, la entrada en determinados submercados privilegiados -como los de edificación unifamiliar, o los plurifamiliares aislados de calidad (esto es, con espacios verdes y s'ervicios privados}-, especialmente en un área, como la de Barcelona, caracterizada por su extremada escasez de variedad en la oferta tipológica (cerca de un 80 por 100 de la edificación es entre medianeras, según alineaciones de vial), supone la necesidad de pagar un plusvalor. Nos encontramos, así, ante rentas de «escasedad» o «monopolio», producto precisamente del desequilibrio existente entre la oferta (muy restringida) de dichos tipos cualifi· cados y la demanda (muy amplia) de ellos. ,La existencia de los anteriores «empaquetados» según su diferenciación tipológica, sin embargo, si bien ratifica la discontinuidad espacial hipotizada en la teoría de los submercados, no demuestra aún la existencia de discriminación, puesto que hace referencia a diferencias (que variarían no continuamente, sino a «saltos», según «haces urbanos» -las tipologías- no susceptibles de ser descompuestos en características aisladas) en la calidad de la oferta física del producto espacial urbano. Para que exista discriminación es preciso no sólo que «conjuntos urbanos distintos se valoren diferencialmente en el mercado inmobiliario, sino que un mismo «haz» o «conjunto» alcance precios diversos entre submercados. Además, es preciso, para la constatación de la existencia de discriminación, que dichas plus o minusvalías entre segmentos del mercado no sean aleatorias, esto es, que sistemática· mente unos submercados tiendan a sobrevalorar los diferentes «haces» que caracterizan la estructura urbana, mientras que otros los infravaloran. 207

Para contrastar la existencia o no de discdminación construimos, por tanto, «haces» o «conjuntos» «standarizados» iguales a las medias estadísticas de cada una de las variables explicativas de los precios en cada submercado. Obtenemos, así, siete «conjuntos», referentes a los seis submercados estudiados, como a Barcelona-ciudad. Dichos «haces» son aplicados a los diferentes modelos «híbridos» reproductores del patrón de precios de cada mercado, siendo comparados los valores resultantes con el auténtico valor obtenido en el submercado o que realmente representan. Los resultados de dicho análisis aparecen en los cuadros núms. 14 y 15. Dichos cuadros nos revelan la existencia de marcadas discriminaciones espaciales. Así, y para poner algunos ejemplos, el «haz» representativo del Noroeste, que en este submercado vale 16.582 ptas/m2 t., valdría 330 ptas/m2 t. más en el segmento de Clases Altas y 4.567 ptas/m2 t. menos en el Ensanche. El «conjunto» de Clases Altas, que vale 17.690 ptas/m2 t. en este submercado, pasaría a costar 4.894 ptas/m2 t. menos en el sector de Clases Medias. Los de Clases Trabajadoras, Periferia, Clases Medias y Ensanche, manifiestan también significativas diferencias entre submercados: 3.183, 3.424, 2.151 Y 2.059 ptas/m2 t., respectivamente. El «conjunto standarizado» de Barcelona-ciudad, que vale 11.909 ptas/m2 t., alcanza en el submercado de Clases Altas un máximo de 13.428 ptas/m2 t. y un mínimo en el Ensanche de 10.194 pesetas/ m 2 t. Los resultados del análisis son evidentes: entrar en los mercados social y físicamente privilegiados, a igual calidad locacional (una misma accesibilidad, unas semejantes externalidades urbanísticas, una idéntica composición social del entorno), implica pagar un «premium» respecto a los segmentos deprimidos. Así el «haz» medio standarizado de Barcelona-ciudad es sobrevalorado en los sectores de Clases Altas (un 13 por 100) y Noroeste (un 4 por 100), siendo infravaloralo por los de Clases Me208

dias (un 5 por 100), Clases trabajadoras (un 8 por 100) y Periferia (un 10 por 100). Por su parte, el Ensanche es un caso absolutamente atípico, puesto que siendo el submercado que más infravalora los «conjuntos standarizados» de los restantes segmentos (un 14 por 100 respecto al medio de Barcelona, por ejemplo), es el que (después de las Clases Altas) sobrevalora en una mayor medida su propio «conjunto» urbano. Cabe concluir, a la luz de los datos anteriores, que en la estructura espacial de Barcelona, más allá de los diversos factores que organizan de manera diferenciada el funcionamiento interno de los distintos submercados, existe discriminación. No se trata sólo de que para vivir en áreas más cualificadas urbanística (con mejores y más abundantes extemalidades, más cerca del trabajo, etc.) y socialmente (con mayor porcentaje de ricos, o mejor situados respecto a la estructura jerárquica de la ciudad) es preciso pagar un «premium», sino que, y ésta es la conclusión más importante, para «entrar» en determinados submercados cabe sufragar una plusvalía. Es decir, que determinados submercados, independientemente del sistema de formación concreta de los precios en su interior, manifiestan un nivel, un universo de valores sensiblemente superior (a igualdad de atributos físico-sociales) al denotado por los restantes. Nivel diferencial de valores que, reproducido históricamente, actúa canalizando la demanda residencial. Exclusión de los menos solventes de las áreas urbanística y socialmente privilegiadas, las cuales se reservan, en consecuencia, para los sectores económicamente más poderosos. Discriminación espacial, en definitiva, que producida de facto, es decir, no proclamada públicamente ni justificada ideológicamente, reproduce, perpetúa, la estructura jerárquica del mercado urbano y, por tanto, la división física y social del espacio barcelonés.

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4. CONCLUSIONES Hasta aquí la exposición de los principales análisis que han configurado mi estudio acerca de la formación y distribución espacial del patrón de valores de localización de Barcelona-ciudad. De él, creo que se deduce con claridad tanto el papel de las diferentes teorías explicativas de los precios como una crítica global a la principal .construcción teórica, que hemos denominado standard; en especial a su asunción de mercado único, homogéneo, isótropo, competitivo y en equilibrio locacional. Los elementos hasta ahora apuntados -los determinantes del valor, la segmentación del mercado urbano, la existencia de discriminación entre submercados, los distintos tipos de modelos implementados- nos permite acabar resaltando dos ideas fundamentales, una de carác~er teórico y otra de carácter práctico: 'La primera consiste, y a la luz de los resultados de nuestro estudio, en la necesidad de prestar una mayor atención a la hasta hoy manifestada en la mayoría de trabajos acerca del valor del suelo al papel de los factores sociales en la configuración del mercado urbano. Es preciso avanzar en la construcción de una teoría de la jerarquización social del espacio. El :mercado residencial, como nos muestra el ejemplo de Barcelona, no es un escenario «neutral» de conflictos 211

urbanos, un instrumento aséptico, objetivo, de asignación de valores inmobiliarios. Al contrario, dicho mercado es el resultado, la materialización -a través de su «pattern» de usos/valores-, de una particular hegemonía en el sistema de producción inmobiliario, así como de una forma de apropiación y dominación específica del espacio urbano. Tres hechos inciden en esta dirección: En primer lugar, el protagonismo que adquieren los indicadores sociales en la explicación del patrón de precios. Dichos factores sociales no son sólo los más correlacionados con los valores, es decir, 51.1 principal determinante, sino, además, los que obtienen tina" incidencia más' homogénea entre submercados. En oposición a los factores de accesibilidad, stock edificado, servicios urbanístiC9$~"~usos 'del suelo, etc:, que inciden de manera muy' diversa. en" los distintos 'sectores urbanos, las características 4e explicacióp de· los patrones' de precios. A diferencia, por tanto,' de aquellos· elementos, los cuales tienden a segtilentar radicalmente el mercado inmobiliario, los facto.res sociales parecen desempeñar un papel fundamentalmente unificador 'del mismo; esto es, son los que, al parecer; ponen en valor cada segmento del mercado en rel~ción a los demás, otorgándoles un funcionamiento de q:>njunt<;>. Actúan, de hecho,' canalizando la demanda, en función a su nivel ~e renta, hacia los diversos compartimentos (submercados) estancos, en razón al prestigio (y, en su' caso, prejuicio y/o discriminaCión) social. El espacfo urbano tiende, entonces, a jerarquizarse socialmente; c~~duciendo dicha jerarquía la articulación del mercado' iri~obiliario,'y, en consecuencia, su estructura de valores del suelo. Un segundo rasgo determinante del funcionamiento del' mercado de Barcelona consiste en el hecho de cómo elan41isis segmentado ~el cual, como se ha visto, revela. la existencia de una pluralidad de subestructuras específicas.. -de .asignación de .precios- constata la disociación del:sistema urbano en una seri·e de grandes bloques opues212~

tos, casi antagónicos. Se observa una evidente conjunción espacial entre la categorización social.del entorno urbano y su cualificación físico-urbanística. Así, las' áreas socialmente privilegiadas manifiestan niveles excepcionales' de externaHdades urbanísticas, determinando éstas el preCio del suelo. Mientras los sectores deficitarios en servicios y calidades urbanas suelen albergar'grupos sociales -de bajos niveles de renta; siendo,' en este caso, la simpleaccesibilidad al trabajo el elemento que conforma los precios del suelo/vivienda. La crónica situación deficitaria' en amenidades urbanísticas de Barcelona' provoca en las áreas en que aquéllas abundan auténticas rentas de escasedad. La restricción de la oferta producida por la distribución diferencial de externalidades urbanísticas'a lo largo de la estructura espacial, por otra parte, no es un efecto coyuntural, o a corto plazo, puesto que la' propia naturaleza de las mismas determina que su reproducción no pueda ser realizada en condiciones de concurrencia, esto es, no puedan ser producidas industrialmente, sino que sean el resultados a largo plazo de la conjunción. d~ intervenciones públicas y privadas. Estas determinan ·10 que podríamos, denominar una «acumulación histórica» del stock edificado, las infraestructuras, los servicios urbanos y standards de calidad de vivienda, la· caracterización' social del ban:io, del. «perfiI», en suma, del. merca· do, que no puede ser trastocado a corto o medio plazo, y que determina la estructura de precios de la ciudad. En este sentido, el pasado de la ciudad (la «acumulación his.. tórica») condiciona su mercado· presente y futuro. Y la jerarquización físico-social del .espacio urbano heredada históricamente genera la existencia de verdader~s rentas de monopolio, las cuales se caracterizan por ser un resul· tado, no necesariamente vinculado a la voluntad de los diferentes agentes urbanos (propietarios y promotores e_~_ especial), de la dinámica propia dlel mercado inmobiliario en un contexto de dominación/apropiación 'de la estructura espacial por unos poc9S' Y no por la colectividad entera. . . 213

Finalmente, nos encontramos, como tercer rasgo caracterizador fundamental, con la existencia de discriminación espacial; esto es, de circuitos diferenciales de asignación' de precios que tienden sistemáticamente a sobrevalorar ciertas áreas sobre las restantes del conjunto urbano. Se trata de «universos de precios» (no de precios considerados individualmente) crecientes en función a su cualificación y prestigio físico-social. En este sentido, el hecho de que para acceder a los submercados privilegiados haya que costear una plusrenta: de mayor o menor cuantía en relación al nivel de jerarquía, sugiere la existencia de unos circuitos de asignación de precios no solamente segmentados, sino discriminadores. La estructura de valores de localización, más específicamente la jerarquía de la estructura de submercados, ocupa, así, el papel de auténtico canalizador de la demanda a lo largo del sistema urbano, materializando, y reproduciendo a la vez, la división física y social del espacio. La constatación de los aspectos anteriores -el protagonismo de las rentas sociales en la conformación de los valores, el proceso de generación de rentas de «escasedad» entre submercados en base a la diversa cualificación físico-social del espacio, y la materialización de circuitos diferenciales de asignación de precios que cristaliza, a la vez que genera, la jerarquización social de la formación urbana- permite afirmar que para la comprensión profunda de los «pattern» de mercado y de valores de las ciudades capitalistas es preciso no sólo pasar de una modelización «trade-off», basada en la accesibilidad, a otra más compleja que incorpora externalidades urbanísticas y factores sociales. No es suficiente, tampoco, pasar de una conceptualización de funcionamiento único, continuo, homogéneo, isótropo, concurrencial yen' equilibrio locacional del mercado urbano, a otra funda.:. mentada en su articulación discontinua, antisótropa, en que prácticas monopolistas y escasedades de todo tipo son generadas corrientemente, esto es, a la de un mer214

cado segmentado en compartimentos estancos e interdependientes a un tiempo. Todo ello, con ser necesario, no es bastante. Es preciso, sobre todo, avanzar en el camino de una construcción teórica que en vez de poner el acento en la demanda (y, por tanto, en el cubrimiento de las necesidades de ésta por la oferta), considere el mercado urbano, y, en consecuencia, la estructura de valores que lo materializa, como el resultado de una determinada forma de producción y apropiación del espacio que tiene en la jerarquización urbanístico/social su manifestación más acusada. Construcción teórica en la que el espacio edificado no se hipotice perfectamente adaptable a las necesidades de la demanda, plenamente elástico e intangible, como el éter en las teorías prerrelativistas, sino como un producto histórico, resultado del crecimiento histórico de la ciudad (y, por tanto, específico a cada formación urbana concreta), rígido, y generador de rentas de monopolio. Un espacio, en suma, en que la jerarquización social articulada, modulada, en la diferenciación física, conduzca la formación y distribución de los valores locacionales.

El segundo tipo de conclusiones que se deduce de nuestro trabajo consiste en la demostración de la posibilidad de implementar modelos operativos de valoración automatizada. A pesar de que los objetivos iniciales no consistían en la elaboración de tales modelos, sino en la contrastación teórico-empírica de las diferentes teorías explicativas de los valores, es evidente que el desarrollo del estudio ha planteado también una perspectiva específicamente práctica: la capacidad de reproducir de manera automatizada el «patrón» de valores urbanos con un grado de fiabilidad suficientemente ajustado como para permitir su utilización operativa. No cabe volver a repetir aquí el elevado interés que representa la construcción de tal tipo de modelos, tanto 215

a efectos fiscales (Contribución Territorial Urbana, arbitrio de plusvalía, etc.) como de gestión urbanística (expropiaciones, reparcelaciones, transferencias de aprovechamiento, permutas, etc.). La obtención de sistemas económicos y rápidos de valoración objetiva y equitativa son objetivos esenciales tanto de la gestión como de la . fiscalidad urbana, y a ello pueden contribuir decisivamente los métodos y las técnicas presentadas en este trabajo. Así, nuestro modelo «híbrido», incorporando las principales variables explicativas (de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social) de los precios, obtiene resultados muy esperanzadores, al permitir una aproximación en más del 80 por 100 a la distribución de valores del área de Barcelona. Cabe recordar, sin embargo, que, dado el carácter eminentemente teórico de nuestro estudio, la construcción de los modelos híbridos se ha realizado atendiendo a optimizar el funcionamiento de las variables determinantes de los precios (eliminando insignificancias y multicolinearidades, por ejemplo) y no a maximizar el nivel de explicación de los modelos. De hecho, las regresiones múltiples, sin tales correcciones, alcanzan un R2 superior a 0,90. Además, no incorporaban variables cualitativas, susceptibles de ser implementadas en un modelo operativo bajo la asistencia y control del experto valorador. Es decir, que a pesar del buen funcionamiento del modelo híbrido aún es posible desarrollar modelo operativos (con mayor número y tipo de variables) más adecuados. A pesar de tales limitaciones, es preciso remarcar el óptimo funcionamiento de los modelos «híbridos» elaborados, que les permite aparecer como plenamente funcionales a efectos fiscales y urbanísticos. Dicha operatividad se deduce no sólo del elevado nivel de explicación de los precios alcanzado, sino también de la simplicidad de los modelos; factor que facilita, sin duda, su implementación automatizada. Así, el modelo desarrollado para 216

Barcelona-municipio se ha construido con tan sólo seis variables independientes: el porcentaje de clases altas, la accesibilidad en transporte público a la Pla~a Macia, el verde privado, la ratio de equipamiento por habitante, el ancho de vial y el grado de terciarización del entorno urbano. La facilidad con que dichas variables pueden ser obtenidas, dado el nivel actual de la estadlstica metropolitana, unido a la sencillez de los modelos desarrollados (regresiones múltiples de carácter lineal) constatan su obtenidas, dado el nivel actual de la estadística metropozado de los modelos «híbridos». Desde esta perspectiva práctica, los análisis realizados constatan, asimismo, la adecuación de la segmentación del mercado. La relativa complejidad que representa la multiplicación de los modelos en función al número de submercados detectados viene de sobra compensada con el incremento obtenido en el nivel explicativo de los modelos. A pesar de que en no todos los casos se logra una mejora efectiva en el nivel individualizado de los modelos (denotando, por regla general, los diversos submercados R2 inferiores a los alcanzados para el conjunto de la ciudad), el estudio de los errores standard demuestra la sensible mejora experimentada por los análisis segmentados 155. Así, y como aparece en el cuadro núm. 16, 13 de 155 Dicha técnica consiste en comparar los errores standard resultantes de considerar el mercado urbano unificado (una única ecuación) o como agregado de submercados, del siguiente modo:

VR VR

= ~AIXI + e, en el supuesto unificado, = [~lIXI + el] + ... + [~An'XI + en] = = 1:A'.X.

+ e',

y:

en el agregado.

Siendo VRel valor de repercusión, (i) las diferentes variables explicativas de los precios, y (j) los distintos submercados. El error standard de la ecuación agregada, por su parte, se ha obtenido mediante la técnica desarrollada por SCHNARE, A., y STRUYK, R.: «Segmentation in Urban Housing Markets», Journal of Urban Economics, 3, 1976.

217

los 16 tipos de modelos elaborados denotan, cuando son calculados por submercados, errores standard inferiores en más de un 10 por 100 a los obtenidos en los modelos agregados. En el caso de los modelos «híbridos», los más interesantes a efectos operativos, el análisis conjunto de la ciudad muestra un error de 2.093 ptas/m2 t., lo que implica una mejora de casi el 15 por 100. Dichos grados de minoración en el error standard permiten, en suma, demostrar la utilidad de la determinación de submercados como instrumento operativo para optimizar la adecuación de los modelos implementados a la estructura real de valores de Barcelona. ¡Los modelos desarrollados, en definitiva, permiten ser optimistas acerca de su capacidad para reproducir automatizadamente el patrón de valores de nuestras ciudades. Dicha automatización, de llevarse a la práctica, no sólo supondrá un significativo ahorra en términos económi~ cos y temporales en el proceso de valoración, sino que, sobre todo, incorporará notorias dosis de objetividad a las valoraciones, ya sean fiscales o urbanísticas. En la actualidad, los procesos manuales de valoración dependen en exceso del subjetivismo del experto evaluador. Dicho subjetivismo, independientemente de la mayor o menor capacitación técnica del valorador, debe ser des,,: arraigado, puesto que genera no poca inequidad y desconfianza en la actividad evaluadora pública. No existe garantía, así que los valores resultantes, por ejemplo, de una Ponencia de Urbana, de un plano municipal de plusvalía, o de una expropiación, mantengan elevado grado de aproximación al patrón real de precios del mercado. Pues bien, dicho problema puede ser solventado acudiendo a mecanismos automatizados de valoración que, como los aquí desarrollados, estén fundamentados en criterios científicos de explicación de los valores urbanos. Dichos sistemas nos han de permitir medir (y, por tanto, calibrar) el grado de objetividad de nuestras valoraciones, posibilitando su optimización y, en consecuencia, garantizando la equidad. 218

Parece evidente que el futuro inmediato requenra, al menos en el terreno de la fiscalidad, el .efectivo desarrollo de sistemas de . valoración automatizada. Si realmente quiere hacerse operativa la' Contribución Territorial Urbana, si ésa ha de ser auténticamente una de las fuentes básicas de financiación de las Corporaciones Locales, además de instrumento eficaz de política urbanística, es absolutamente preciso agilizar y objetivizar el proceso de asignación de valores catastrales por medio de métodos automatizados. En este sentido, creo, contribuye el presente trabajo al afirmar, primero, la validez de la técnica de regresión múltiple en la construcción de modelos operativos; segundo,' al contribuir al esclarecimiento de los factores determinantes de la formación y distribución espacial de los precios; y tercero, al esclarecer el funcionamiento segmentado del mercado urbano, premisa previa para todo proceso de valoración realmente científico a la vez que operativo.

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CUADRO NÚM.

1

COE'FICIENTES DE CORRELACION LINEAL (R) ENTRE LA REPERCUSION y LAS VARIABLES E~PLICATIVAS SELECCIONADAS Distancia Paseo de Gracia/Diagonal Accesibilidad Media (Transporte Público) Accesibilidad Ponderada (T. Público) Accesibilidad Pla~a Catalunya (T. Público) Accesibilidad Media 70 % (T. Privado) Accesibilidad Media 90 % (T. Privado) Accesibilidad Pla~a Catalunya 70 % (T. Privado) Accesibilidad Pla~a Catalunya 90 % (T. Privado) .. Accesibilidad Cinc d'Oros 70 % (T. Privado) . Accesibilidad Cinc d'Oros 90 % (T. Privado) Accesibilidad Pla~a Macia 70 % (T. Privado) Accesibilidad Pla~a Macia 90 % (T. Privado) .. . .. . ... .. . Accesibilidad al Verde General Verde Privado Verde Local ... Equipamiento .,. Docente Total Docente Privado Edificabilidad Ancho de Vial .,. Edificios anteriores a 1900 .. Edificios entre 1900 y 1940 . Edificios entre 1940 y 1950 . Edificios entre 1950 y 1960 .. . Edificios entre 1960 y 1970 Estado de conservación . 1-2 Habitaciones '" .. , 3 Habitaciones . 4 Habitaciones S Habitaciones .. . Más de 5 Habitaciones . Superficie ... ... ... ... ... Falta de Agua Caliente Instalación Sanitaria Substandard ." Ausencia de Calefacción Falta de Gas ." Terciario Comercio al Detall Comercio al por Mayor Industria '" '" .., Clases Altas Clases Medias '" Clases. Tr~?ajadoras Motorlzaclon ... ... ... Comportamiento Electoral

. ... .. . .. ... . .. ... ... ... ... ...

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220

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-0,519 0,039 -0,331 -0,010 -0,279 -0,319 -0,240 -0,278 -0,413 -0,414 -0,616 -0,581 -0,047 0,531 0,535 0,634 0,573 0,640 -0,131 0,348 -0,079 0,092 0,085 -0,100 0,028 0,203 -0,122 -0,431 -0,630 -0,086 0,700 0,71.1 -0,613 -0,307 -0,789 -0,420 0,374 0,071 0,044 -0,140 0,827 -0,250 -0,665 0,613 -0,734

2

CUADRO NÚM.

MODELO «ACCESIBILIDAD» B

T-Value

Beta

-2,8

-0,377 -0,215 0,331

Accesibilidad Ponderada ... ... ... - 385,66 Accesibilidad· Media ... ... ... ... - 35,18 Accesibilidad Verde General 1,19

-1,71

3,33

oo.

Term. Constant. R '" R2 R2 F oo

oo.

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oo,

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oo.

22.744,35 0,422 0,178 0,161 10,88

3

CUADRO NÚM.

MODELO «URBANISTICO»

B Verde Privado Equipamiento ... ... Anchura de V.ial 'oo

oo'

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Term. Constant. R oo

R2 R2 F

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61,41 413,54 84,28

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T-Value 4,48 6,24 3,89

Beta 0,30 0,43 0,23

8.327,73 0,713

0,509 0,499 52,14

oo.

oo'

CUADRO NÚM.

4

MODELO DE «STOCK»

B Falta de Agua Caliente Falta de Gas ... oo,

Term. Constant. R oo,

R2 R2 F

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-121,76 -46,43

T-Value

Beta

-7,90 -3,23

-0,53 -0,22

19.332,75 0,645 0,416

0,408 54,12

221

5

CUADRO NÚM.

MODELO «USOS DEL SUELO»

B

T-Value

5,27 555,71 Terciario , , . -137,82 . ..:- 0,85 . Comercio al Detall .. . -234,44 -1;09 Comercio al por Mayor ... ... Industria , .. -335,94' -2,22 Term. Constant. .., R '" '" ., R2 , " R2 " '" F '" '"

:

:

... .. '" . .. ;'

Beta 0,44 -0,07, . -0,09· ·-0,16 .

11.962,46 0,423 0,179 0,157 . 8,18

6

CUADRO NÚM.

MODELO: «SOCIAbl»

B Cla~es Altas " Clases Medias " Clases Trabajadoras

Term. Constant. R '" '" R2 , R2 , F

'"

... '"

- 813,25 -1.141,76 -1.127,98

... '"

T-Value -2,98 -4,24 -4,17 .

Beta -2,06 -1,80 . --:- 2,96.

6.270,25 0,847 0,719 0,713 128,27

,

CUADRO NÚM.

7

MODELO «SOCIAL-2» B

Accesibilidad Pla~a Macia... ... Docente Privado .. , . Clases Altas ... .. . .. . ... .. . ... Term. Constant. ... R '" R2 R2 F

222

'" '" '"

'" .. , '" '" '" .. , ,

..,

;.. :

- 51,46 -3,52 84,48 . 5,51208,15 7,74

. 7.643,79 0,862 0,744 0,739 146,17

. . . .

T-Value

Beta -0,20 0,29 0,53'

CUADRO

NÚM.

8

MODELO «VARTOT»·

Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor S Factor6 Factor7 Factor8 Factor 9

--

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 24.

Repercusión.................. Distancia P. Gracia/Diagonal. Acc. Media (T. Público) ...... Acc. Ponderada (T. Público). Acc. Catalunya (T. Público)... Acc. Media (70 %) ... Acc. Media (90 %) ............ Acc. Pla~a Catalunya (70 %) ... Acc. Pla~a Catalunya (90 %) ... Acc. Cinc d'Oros (70 %) ...... Acc. Cinc d'Oros (90 %) ...... Acc. Pla~a Macia (70 %)... ... Acc. Pla~a Macia (90 %)...... Verde general ......... Verde privado Verde local Equipamiento... ... ... ... ... Docente... . Docente privado Edificabilidad .. Anchura vial .. . .. . ... .. Anterior 1900 ... ... '0'

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...

- 0,23 0,79 0,62 0,84 0,69 0,91 0,94 0,93 0,95 0,89 0,92 0,80 0,85 0,65 0,27 0,05 0,09 0,07 0,05 -0,40 -0,16 -0,19

-0,69 0,41 -0,13 0,16 -0,05 0,14 0,16 0,11 0,13 0,27 0,26 0,44 0,39 -0,04 -0,45 -0,17 -0,30 -0,28 -0,39 0,16 -0,11 -0,00

0,47 -0,00 0,22 0,04 0,21 0,06 0,01 0,07 0,03 -0,00 -0,02 -0,11 -0,11 0,11 0,40 0,86 0,88 0,90 0,86 '-0,22 0,17 -0,02

0,06 0,08 0,17 0,19 0,32 0,01 0,00 0,16 0,13 -0,03 -0,04 -0,01 -0,0:1 0,36 0,08 0,11 0,06 0,04 0,04 0,00 0,00 -0,75

0,11 -0,06 0,23 0,04 0,03 0,11 0,13 -0,05 -0,02 0,02 0,06 -0,15 -0,08 -0,05 0,14 -0,03 -0,00 0,05 0,08 -'0,30 -0,13 -0,09

-0,13 0,10 0,10 0,11 0,11 0,02 0,02 -0,00 0,00 0,05 0,03 0,05 0,04 0,06 -0,08 0,03 0,05 0,05 0,02 0,08 0,03 0,35

-0,10 -0,01 -0,25 0,07 -0,16 -0,19 -0,12 -0,15 -0,09 -0,12 -0,09 0,20 0,17 0,02 -0,08 -0,02 -0,08 0,07 0,03 0,13 0,06 0,35

0,15 -0,03 -0,09 -0,10 -0,09 -0,03 -0,05 -0,06 -0,08 0,04 0,00 -0,11 -0,12 -0,20 -0,13 0,12 0,10 -0,02 -0,08 0,52 0,68 -0,05

-0,02 -0,04 -0,07 -0,00 -0,00 -0,12 -0,05 -0,06 -0,01 -0,17 -0,12 0,01 0,00 0,23 -0,17 -0,10 -0,10 0,04 0,05 0,07 -0,06 -0,11

CUADRO

NÚM.

8 (continuación)

Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor6 Factor 7 Factor8 Factor 9 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48.

1900-1940 ..................... 1940-1950 ..................... 1950-1960 .... 1960-1970 .......... Estado de conservación ...... 1 ó 2 habitaciones 3 habitaciones 4 habitaciones 5 habitaciones > 5 habitaciones ... ... ... ... Superficie................... .. Falta de agua ... Falta de instalación sanitaria. Falta de calefacción ... ... ... Falta de gas Terciario................... .. Comercio al detall Comercio al por mayor ... ... Industria ......... Clases altas Clases medias ... ... .. . Clases trabajadoras Motorización Comportamiento electoral ... oo

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-0.27 0,05 0,38 0.25 0,14 -0.23 0,17 0.29 0,06 - 0.27 -0.22 0,11 - 0,08 0,19 0,56 -0,22 -0,23 -0.27 -0,06 -0,26 0,34 0,46 0,43 0,53 -

-

0,06 -0.23 0,05 -0,03 -0.26 0.25 0,55 0,70 -0,00 -0,82 -0,81 0,67 0,39 0,83 0,47 -0,37 -0,08 -0.20 0,12 -0,87 0.29 0,66 -0,61 0,73

-0,07 -0,09 0,14 0,06 0,02 -0,03 -0,15 -0,15 -0,04 0,19 0.23 -0.22 -0,14 -0.26 -0,02 0,00 -0,08 -0,07 -0,03 0,29 -0,08 -0.26 0,16 -0.21

-O,OS 0,18 0,41 0,54 0,44 -0,19 -0,14 0,03 0,05 0,06 0,15 -0,47 -0,64 -0.25 0,07 0,02 -0,04 -0,13 -0.25 0,14 -0,01 -0,13 0,09 -0,03

0,12 0,03 -0,15 0,05 -0,11 0,11 0,17 -0,08 -0,49 0,19 0.22 0,08 0,08 -0,14 0,11 0,18 0,15 0,06 -0,05 0,06 -0,78 0,43 0,05 0,10

-0,90 0,01 0,25 0,34 -0,04 -0.25 -0.25 0,07 0,14 0,06 0,13 -0,19 -0,19 -0,10 0,01 -O,OS 0,06 0,08 -0,09 -0,00 -0,06 0,05 -0,03 0,05

-0,04 -0,31 -0,10 -0,08 0,11 -0,08 -0.23 -0,15 -0,05 0,30 0,22 0,12 -0,12 0,16 -0,06 0,39 0,13 0,54 0,07 -0,06 0,01 0,04 0,34 -0,00

-0,03 -0,19 -0,08 0,25 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,08 -0,04 -0,08 -0,06 0,02 -0,02 -0,05 0,31 0,14 0,10 0,15 0,00 0,09 -0,06 0,23 -0,00

-0,08 0,57 0.21 -0,30 0,07 0.23 0,06 -0,18 -0,07 0,06 0,02 O,OS -0,07 -0,08 0,03 0,16 0,44 -0,10 0,13 0,02 -0,05 0,00 0.29 -0,11

UlI

CUADRO

NÚM.

9

MODELO «REGORT» (ANALISIS FACTORIAL) 1

-Distancia P. de Gracia/Diagonal. Acc. Media (T. Público) ... ... ... Acc. Ponderada (T. Público)...... Acc. Pla~a Catalunya ... ... ... ... Acc. Media (70 %) ... ... ... ... ... Acc. Media (90 %) .. . ... .. . ." ... Acc. Pla~a Catalunya (70 %) ... ... Acc. Pla~a Catalunya (90 %) Acc. Cinc d'Oros (70 %) ......... Acc. Cinc c..'Oros (90 %) ...... Acc. Pla~a Macia (70 %) ... ... ... Acc. Pla~a Macia (90 %) ......... Acc. al verde general ... ... ... ... Verde privado .. . .. . Verde local ... ... Equipamiento Docente ... '" Docente privado .... Edificabilidad ... ... Ancho vial ............ 1900 .......... 1900-1940 ... '" ............... .oo

...

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oo.

0,81 0,64 0,86 0,76 0,92 0,94 0,92 0,94 0,89 0,92 0,81 0,86 0,65 0,25 0,04 0,08 0,06 0,04 -0,39 -0,17 -0,20 -0,27

2

0,39 -0,01 0,13 -0,05 0,17 0,18 0,15 0,15 0,30 0,00 0,39 0,34 -0,06 -0,39 -0,13 -0,25 -0,26 -0,37 0,12 -0,11 -0,07 0,07

3

-0,01 0,25 0,03 0,19 0,09 0,03 0,09 0,05 0,01 0,00 -0,13 -0,13 0,11 -0,43 0,88 0,91 0,92 0,87 -0,25 0,18 -0,05 -0,08

4

0,08 0,21 0,18 0,35 0,05 0,02 0,17 0,13 0,01 0,00 -0,06 -0,05 0,28 0,14 0,14 0,11 0,03 0,03 -0,01 0,05 -0,66 -0,21

5 -0,07 0,19 0,05 0,01 0,09 0,12 -0,07 -0,04 0,01 0,00 -0,12 -0,06 -0,04 0,12 -0,05 -0,02 0,07 0,09 -0,29 -0,14 -0,06 0,12

6 -0,01 0,13 0,01 0,18 0,01 0,03 0,07 0,00 -0,09 -0,07 -0,09 -0,08 0,28 -0,06 -0,06 -0,03 0,02 0,05 -0,06 -0,15 -0,41 -0,06

7 0,09 0,03 0,09 -0,00 -0,00 0,02 -0,03 -0,01 0,04 0,03 0,10 0,09 0,05 -0,10 0,00 0,03 0,06 0,03 0,08 0,02 0,48 -0,91

8 -0,02 -0,13 -0,08 -0,12 -0,08 -0,08 -0,10 -0,11 -0,00 -0,03 -0,09 -0,11 -0,17 -0,23 0,10 0,07 -0,02 -0,08 0,58 0,62 -0,05 -0,05

9 0,04 -0,27 0,11 -0,08 -0,20 -0,12 -0,07 -0,01 -0,16 -0,12 0,27 0,23 0,25 -0,14 -0,03 -0,12 0,09 0,06 0,08 -0,06 0,07 -0,00

CUADRO

9 (continuación) 1

1940-1950 ........................... 1950-1960 ........................... 1960-1970 ........................... Estado de conservación ... ... ... 1 ó 2 habitaciones ... ... ... ... ... 3 habitaciones ... ... ... ... ... ... ... 4 habitaciones ... ... ... ... ... ... ... S habitaciones ... ... ... ... ... ... ... Más de 5 habitaciones ... ... ... ... Superficie ... ... ... ... ... ... ... ... Falta de agua ... ... ... ... ... ... ... Instalación sanitaria ... ... ... ... Calefacción ... ... ... ... .. . ... ... Gas ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Terciario ... ... ... ... ... ... ... ... Comercio al detall ... ... ... ... ... Comercio al por mayor ....... ,. Industria ... ... ... ... ... ... ... ... Clases altas ..................... Clases medias ... ... ... ... ... ... ... Clases bajas ..................... Motorización ... ... ... ... ... ... ... Comportamiento electoral ... .; ..

0,04 0,39 0,26 0,14 - 0,23 0,18 0,31 0,07 - 0,29 - 0,24 0,13 - 0,08 0,21 0,57 - 0,22 - 0,24 -0,26 - 0,06 -0,28 - 0,34 0,48 -0,44 0,55

2 -0,20 0,07 0,01 -0,28 0,25 0,57 0,73 0,00 -0,86 -0,83 0,62 0,40 0,77 0,47 -0,45 -0,14 -0,32 0,09 -0,83 0,28 0,63 -0,68 0,72

3 -0,08 0,14 0,08 0,03 -0,05 -0,17 -0,16 -0,04 0,20 0,26 -0,27 -0,15 -0,31 -0,03 -0,01 -0,10 -0,10 -0,04 0,33 -0,10 -0,29 0,16 -0,24

4

0,07 0,37 0,67 0,39 -0,29 -0,19 0,08 0,08 0,07 0,19 -0,54 -0,62 -0,29 0,06 -0,02 -0,12 -0,12 -0,30 0,17 -.0,06

~O,13

0,02 -0,02

5 0,06 0,15 0,00 -0,11 0,14 0,17 -0,09 -0,51 0,21 0,23 0,12 0,09 0,12 0,12 0,22 0,21 0,09 -0,04 0,04 -0,77 0,45 0,10 0,10

6 0,70 0,32 -0,15 0,09 0,21 0,13 -0,12 -0,01 -0,06 -0,03 -0,10 -0,14 -0,22 0,07 -0,08 0,27 -0,38 0,01 0,12 --0,06 -0,07 0,08 -0,12

7 0,01 0,21 0,21 -0,08 -0,21 -0,23 0,06 0,12 0,07 0,11 -0,09 -0,11 -0,04 0,02 -0,06 0,12 0,12 -0,05 -0,05 -0,05 0,09 -0,01 0,06

8 -0,13 -0,04 0,19 0,02 -0,01 -0,02 -0,02 0,08 -0,03 -0,07 -0,02 0,01 0,00 -0,05 0,36 0,22 0,16 0,20 -0,02 .0,11 -0,05 0,31 -0,00

9

-0,01 0,12 -0,17 0,21 0,05 -0,10 -0,05 -0,05 0,13 0,07 0,17 -0,20 0,21 0,06 0,27 0,23 0,26 0,06 -0,15 0,12 0,07 0,29 0,03

CUADRO NÚM.

10

MODELO «REGORT» (REGRESION MULTIPLE)

Variable Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor

IV IV ....¡

3 ............... 2 ............... 1 ............... 9 ............... 6 ............... 7 ............... 4 ............... 8 ............... 5 ............... constante ... ...

R

R2

Cambio R2

R. Simple

B

Beta

0,49 0,72 0,78 0,82 0,84 0,85 0,86 0,86 0,86

0,24 0,52 0,61 0,67 0,71 0,73 0,74 0,75 0,75

0,24 0,28 0,09 0,06 0,03 0,01 0,01 0,00 0,00

0,49 -0,44 -0,25 -0,13 0,02 -0,09 0,55 0,05 0,03

2.600,79 -2.804,63 -1.325,27 - 851,36 744,95 -586,57 503,69 509,55 40,72 11.909,35

0,53 -0,78 -0,27 -0,20 0,27 -0,22 0,13 0,11 0,01

-

-

-

-

ti;)

'IV lOO

CUADRO NÚM.

--

11

MODELO «REGO:a» (REGRESION MULTIPLE)

Variable Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor Factor

9 ......... 1 ......... 2 ............... 3 ............... 4 ............... 5 ......... 6 ............... 7 ............ '" 8 ............... constante ... oo . . . . oo . . . .

oo • • • •

oo.

R

RZ'

Cambio R2

R. Simple

0,69 0,70 0,83 0,83 0,83 0,84 0,85 0,85 0,86

0,48 0,49 0,68 0,69 0,69 0,72 0,73 0,73 0,75

0,48 0,01 0,19 0,00 0,00 0,02 0,01 0,00 0,915

0,69 -0,33 0,65 -0,19 -0,13 0,10 0,14 0,00 0,03

-

-

-

-

B 2.429,00 -761,48 2.347,17 -223,84 -144,31 -547,56 750,78 249,35 442,14 11.909,35

Beta 0,52 '-0,15 0,46 -0,05 -0,04 -0,20 0,15 0,05 0,17

CUADRO NÚM.

12

TEST DE CHOW POR SUBMERCADOS

Ensanche, Periferia, Ensanche/ Periferia Urbanístico Stock Usos del Suelo Social-l ... Social-2 Objetivo/Urbano Híbrido .oo

•••

'0'

•••••••••••• .oo

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oo.

oo.

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•••

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•••

13,16> 2,21 16,1 > 2,18 16,34> 2,45 9,13 > 2,48 23,56> 2,45 9,39> 2,48 5,32> 2,68 4,94> 2,70 1,73 < 2,18 3,04 > 2,20 ·8,05> 1,96 ... .... 11,14> 2,00 '.~ 4,76>'1,95' - 2;94' '> 1,91' .' , •••

•••

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•••

oo

oo.oo

oo.

::.

oo

Ensanche/ Periferia, Noroeste, Barcelona

•••

•• :'.'

CI. Bajas, Cl. Medias, Cl. Bajas¡Cl. Medias

el. 'Bajas/ CI.Medias, CI. Altas, Barcelona

17,97> 2,20 22,98> 2,48 32,15> 2,48 9,27> 2,70 4,48 > 2,20 6,43> 2,00 . 3,32 >-1,95

24,23> 2,18 27,14> 2,45 54,4 > 2,45 9,45> 2,68 8,06 > 2,18 11,68> 1,96 5,53> 1,91

N

W

O

CUADRO NÚM.

13

NIVELES EXPLICATIVOS (RZ) DE LOS DIFERENTES MODELOS SEGUN SUBMERC.A:DOS -.

....IU ~

E o <: Accesibilidad ... ... ... ... Urbanístico ............ Stock ...... Usos del Suelo ... ... ... Social ..... , ............ Objetivo ... Híbrido .................. oo . . . . . . . . . . . . .

oo . . . . . . . . . . . . .

-

0,682 0,277 0,099 0,584 0,725 0,763

IU

~

u

~

~

~

~

0,307 0,466 0,191 0,257 0,525 0,625 0,738

, ........ :t:--. ... ~---

IU-

IU-

r..,

-.

~.~ u ... ~IU

~:t:;~

...

Q..,--

~~

0,346

0,450 0,211 0,275 0,277 0,643 0,603 0,709

-

0,098 0,063 0,513 0,411 0,578

-.~

I"l

....~ ~

d -

0,663 0,263 0,418 0,544 0,699 0,764

.S

"l::S

IU

~

~

'd

....

~

~

d -

0,369

0,114

-

-

-

0,213 0,070 0,226

~o

.... "l::S -g.~

-

0,057 0,380 0,405 0,478

~.g ~

~(...¡

-0,398 0,109 0,298 0,071 0,630 0,505 0,685

CUADRO

NÚM.

14

VALOR DE LOS «CONJUNTOS URBANOS» STANDARIZADOS POR SUBMERCADOS

Noroeste

Ensanche

Periferia

CI. Altas

el. Medias

CI. Bajas.

Barcelona

16.583 12.016 13.643 16.914 12.694 14.251 16.583

11.951 12.266 11.127 13.461 11.566 11.406 12.266

9.753 7.641 8.541 11.065 10.341 8.508 8.541

17.045 13.000 13.815 17.690 12.796 14.443 17.690

11.909 10.915 11.057 13.066 11.460 11.331 11.455

9.007 7.178 7.823 10.361 10.075 7.701 7.701

12.345 10.194 10.740 13.438 11.365 10.979 11.909

Noroeste ...... Ensanche ...... Periferia ...... Cl. Altas ...... Cl. Medias...... Cl. Bajas ...... Barcelona......

CUADRO

NÚM.

15

PLUSVALIAS SEGUN «CONJUNTOS UABANOS» CONSEGUIDAS ·EN LOS DISTINTOS SUBMERCADOS

Submercados: Orden de ierarquía

Coniuntos Urbanos Noroeste Ensanche Periferia Cl. Altas Cl. Medias Cl. Bajas Barcelona

1 . . . . ... .. oo.

CA: CA: CA: CA: CA: CA: CA:

+ 2,0 + 9,7 + 29,6 0,0 + 14,1 + 34,5 + 12,8

CA = Clases Altas. CM = Clases Medias. CB = Clases Trabajadoras.

2

NO:

E: CM: NO: NO: CM: NO:

3

0,0 0,0 + 21,0 - 1,4 + 4,0 + 30,8 + 3,7

CB: NO: NO: CB: CM: NO: CM:

-14,1 - 2,6 + 14,0 -18,4 0,0 + 17,0 - 4,6

NO = Noroeste. E = Ensanche. P = Periferia.

5

4

P: CM: P: P: CB: P: CB:

-17,7 - 5,7 0,0 -21,9 - 1,1 + 1,6 - 7,8

CM: CB: CB: P: P: CB: P:

-23,5 - 5,0 - 0,4 -26,5 - 3,5 0,0 - 9,8

6 E: P: E: CM: E: E: E:

-27,5 - 9,3 -10,5 -27,7 - 4,7 - 6,8 -14,4

CUADRO NÚM.

16

COMPA!RACION DE LOS ERRORES STANDARD PARA BARCELONA Y SUS SUBMERCAnOS

Accesibilidad (of.)... Accesibilidad (dem.) Urbanístico (of.) ... Urbanístico (dem.) Stock (of.) ... '" '" Stock (dem.)... Usos (of.) '" Usos (dem.)... Est. socio-prof. (of.)... Est. socio-prof. (dem.) Social (of.) , Social (dem.) .., '" '" Objetivo (of.) '" Objetivo (dem.) Híbrido (of.) '" Híbrido (dem.) ,

232

Error Standard Barcelona

Error Standard Submercados

Incremento Error Standard

4.553,594 4.553,594 3.498,762 3.498,762 3.816,329 3.816,329 4.565,223 4.565,223 2.665,771 2.665,771 2.478,506 2.478,506 2.552,965 2.552,965 2.092,777 2.092,777

3.473,527 2.922,896 2.348,719 2.100,216 3.070,913 2.713,425 3.490,142 2.538,689 2.624,665 2.421,486 2.419,176 2.206,973 1.977,204 1.814,446 1.860,517 1.783,413

+ 23,719 % + 35,811 % + 32,870 % + 39,973 % + 19,532 % + 28,899 % + 23,494 % + 44,391 % + 1,542 % + 9,176 % + 2,394 % + 10,955 % + 22,553 % + 28,928 % + 11,098 % + 14,782 %

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245

INDICE

Págs.

NOTA DEL AUTOR

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INTRODUCCION '"

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7 ...

9

PRIMERA PARTE

PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALOR DEL SUEW PLANTEAMIENTOS TEORICOS' SOBRE EL VALOR DEL SUELO 1. La teoría de las rentas de accesibilidad ... '" 1.1. De Von Thünen a los primeros economistas urbanos '" ... '" '" '" '" '" a) Von Thünen .., ... ... ... b) La teoría de las rentas de accesibilidad... 1.2. Hacia una reformulación de la teoría de las rentas de accesibilidad .. . ." .. . .. . ... ... 1.3. El modelo standard '" a) Las bases de la teoría standard '" 1. Monocentricidad... ... .. . 2. Espacio homogéneo '" 3. Zonificación exclusiva '" ... 4. La demanda de vivienda derivada de la del suelo ... ... .. . ... ... ... ... ... ... ... 5. Mercado competitivo y en equilibrio a largo plazo ... ... ... ... '" ... b) Un ejemplo de modelo standard 2. La teoría de las rentas de extemalidad '" 2.1. Marshal1: los costos sociales de la densificación urbana '" '" '" oo'

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31 37 37 37 40 44 55 55 55 56 56 56 57 57 63 67

249

Págs.

2.2. Halbwachs: los valores «de opinión» ... ... 2.3. Hoyt: la estructura sectorial de la ciudad 2.4. Lombardini y Campos Venuti: servicios públicos y valores del suelo ... ... ... ... ... ... ... ... 2.5. Estudios empíricos de los precios del suelo ... a) Características físicas de los barrios y valores de la propiedad ... ... ... .. . .. . ... ... b) Características sociales de los barrios y valores de la propiedad ... ... ... .. . .. . ... .., c) Principales trabajos empíricos ... '" ... ... 2.6. La incorporación de las extemalidades en los modelos teóricos ... ... .,. ... .,. ... ... ... .., 3. La teoría de la segmentación del mercado , 3.1. Los límites de los modelos de equilibrio locaciona! '" 3.2. La teoría de los submercados '" a) Condiciones para la aparición de submer. cados· , b) La segmentación motivada por el prejuicio racial , '" c) Comprobaciones empíricas de la existencia de submercados ... ... ... ... ... 4. La teoría marxista de la renta del suelo 4.1. Renta absoluta ... ... 4.2. Renta monopolista S. Hacia una interpretación teórica de la formación de los valores urbanos '" ... ... ... ... ... ... ... ... ......

68 70 73 77 83 84 87 95 . 105 105 114 117 120 123 127 131 136 145

SEGUNDA PARTE LA ESTRUCTURA DE V ALaRES URBANOS DE BARCELONA-CIUDAD: UN ANALISIS EMPIRICO r'

1. La estructura de valores urbanos de Barcelona-ciudad: un análisis empírico ... '" ... '" ... ... ... ... ... 1. Sistemas de información y técnicas empleadas. 1.1. Los valores del suelo ... ... ... ... ... ... ... 1.2. Los factores determinantes de los precios suelo , 1.3. Las técnicas empleadas

250

162 165 165 171 174

Pdgs.

2. Rentas de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social en la estructura de valores del '" suelo de Barcelona 2.1. Las rentas de accesibilidad 2.2. Las rentas de externalidad urbanística 2.3. Las rentas de jerarquización social... 2.4. Rentas de accesibilidad, externalidad urbanística y jerarquización social: su articulación en los valores de repercusión ... .., ... .. . ... ... ... ... 3. Dos teorías alternativas: equilibrio locacional versus segmentación del mercado inmobiliario 4. Conclusiones '"

BIBLIOGRAFIA ...

...

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181 181 184 188 190 195 210

233

251

JOSEP ROCA CLADERA

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La estructura de valores urbanos: un análisis teórico-empírico

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