A. Lata Latarr B Bel elak akan ang g
Dalam sebuah proyek konstruksi diperlukan adanya sebuah ikatan kerja antara pengguna jasa dengan penyedia jasa yang digunakan sebagai dasar hukum, berbentuk kontrak konstruksi. Pada umumnya kontrak konstruksi berisi tentang pembagian hak dan kewajiban diantara keduanya. Kontrak adalah dokumen yang mempunyai mempunyai kekuatan hukum, hukum, yang dibuat oleh dua orang atau lebih, yang berisi tent tentan ang g
hak hak
dan dan
kewa kewaji jiba ban n
dari dari piha pihakp kpih ihak ak yang yang bers bersan angk gkut utan an untu untuk k
melaksanakan sebuah perjanjian pekerjaan guna membuat keputusan dimana hasil kesepakatan tersebut ditulis dalam sebuah kontrak, diperlukan sebuah penawaran dan penerimaan. Dalam membuat perjanjian harus melibatkan pihak-pihak yang berkompeten dan berdasarkan hukum yang berlaku. (Contracts And he !egal "n#ironment $or "ngineers And Architect, si%th edition, &oseph . 'ockrath Kontrak konstruksi berarti perikatan tertulis antara pengguna jasa (pemilik proyek ) pemberi tugas dan penyedia jasa (konsultan perencana ) kontraktor pelaksana ) konsultan pengawas mengenai kegiatan industri jasa konstruksi (*engenal Kontrak Konstruksi Di +ndonesia, +r. . aarkhan /asin /asin Adap Adapun un aspek aspek-as -aspe pek k dari dari kont kontra rak k kons konstr truk uksi si adala adalah h menu menuru rutt +r. +r. . aarkhan /asin /asin dalam bukunya bukunya yang berjudul 0*engenal Kontrak Kontrak Konstruksi Di +ndonesia1 adalah sebagai berikut2 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Aspek spek tek teknis nis Aspek spek huku hukum m Aspe Aspek k keua keuang ngan an Aspe Aspek k per perpa paja jaka kan n Aspe Aspek k peras perasur uran ansia sian n Aspe Aspek k sosia sosiall eko ekono nomi mi Aspe Aspek k admin adminis istr tras asii :alah satu isi dari kontrak tersebut adalah tentang klaim. Klaim konstruksi
adalah permintaan yang timbul dari atau sehubungan dengan pelaksanaan suatu pekerjaan jasa konstruksi antara pengguna jasa dan penyedia jasa atau antara penyedia jasa utama dengan sub penyedia jasa atau pemasok bahan atau antara
1
pihak luar dan pengguna ) penyedia jasa yang biasanya mengenai permintaan tambahan waktu biaya atau kompensasi lainnya. (*engenal Klaim Konstruksi Dan Penyelesaian :engketa Konstruksi, +r. . aarkhan /asin Klaim juga dapat diartikan sebagai suatu tindakan seseorang untuk meminta sesuatu, dimana hak tersebut telah hilang sebelumnya, karena yang bersangkutan merasa mempunyai hak untuk mendapatkan kembali. Dari pengertian ini dapat diartikan bahwa ;ungsi dari klaim adalah untuk mendapatkan kembali hak yang seharusnya diterima oleh pengaju klaim. Dalam konstruksi, klaim dapat digunakan untuk mendapatkan keuntungan bagi kontraktor. Keuntungan yang dimaksud adalah memenangkan sebuah tender konstruksi dengan melakukan penawaran yang rendah. Dengan kontraktor memahami isi kontrak yang ada, kontraktor dapat menentukan sebuah strategi untuk mengajukan adanya klaim pada kemudian hari ketika proyek tersebut berjalan. api pada dunia konstruksi di +ndonesia klaim belum digunakan sebagai sebuah cara untuk mendapatkan keuntungan.
B. Pengertian Kontrak Konstruksi
+mam :oehanto (3<<7 2 774 mende;inisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal se rta menjaga mutu proyek. :elanjutnya dalam standar akuntansi keuangan de;inisi kontrak konstruksi adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, ;ungsi dan tujuan penggunaan pokok.
2
Dari de;inisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agenagen mengkoordinasikan
seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk
meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
C. Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri
3. Aspek Perhitungan Biaya : Fixe Lump !um Pri"e
$i%ed !ump :um Price ialah #olume kontrak tidak boleh diukur ulang, harga penawaran tidak boleh diubah kecuali pada salah satu #olume dan harga satuan. =esiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Penyedia jasa menanggung semua resiko. &enis kontrak ini bersi;at tetap dan pasti. Pemenang tender harus menyelesaikan kontrak pengadaan barang dan jasa sampai pekerjaan tersebut selesai sesuai dengan jangka waktu penyelesaian yang sudah ditentukan. Apabila ada risiko dalam penyelesaian pekerjaan tersebut menjadi tanggungjawab pemenang tender. Dalam kontrak lump sum, pemilik dasarnya telah ditetapkan seluruh risiko kepada kontraktor, yang pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup yang lebih tinggi dalam rangka untuk mengurus kontinjensi yang tidak terduga. :elain harga lump sum tetap, Komitmen lainnya adalah sering dibuat oleh kontraktor dalam bentuk submittals seperti jadwal tertentu, sistem manajemen pelaporan atau program kendali mutu. &ika biaya aktual dari proyek ini adalah rendah, mengecilkan biaya akan mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. melebihlebihkan :uatu memiliki e;ek sebaliknya, tetapi dapat mengurangi kemungkinan terjadinya penawar rendah untuk proyek tersebut. Penjelasan Pasal 43 ayat (3 PP o. 4<)4>>> tentang Penyelenggaraan &asa Konstruksi, tertulis 2
3
0Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan dan semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia &asa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak)harga pekerjaan1 #nit Pri"e $%arga !atuan&
?olume kontrak diukur ulang, harga penawaran dapat berubah tetapi harga satuan tidak dapat berubah. =esiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa dan pengguna jasa sama-sama memikul semua resiko. Adanya opname menimbulkan peluang kolusi. &enis kontrak ini bersi;at tetap dan pasti, berdasarkan harga satuan pekerjaan dengan spesi;ikasi tertentu. :ehingga pembayarannya dilakukan atas dasar pengukuran bersama atas #olume pekerjaan. Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi tidak akurat dalam jumlah yang tidak pasti untuk beberapa tugas utama yang telah dihapus dari kontraktor. amun, beberapa kontraktor dapat mengajukan 0tawaran seimbang1 ketika menemukan perbedaan yang besar antara estimasi dan perkiraan pemilik dari kuantitas. ergantung pada kepercayaan kontraktor pada perkiraan sendiri dan kecenderungan pada risiko, seorang kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit pada tugas diremehkan sambil menurunkan harga unit pada tugas-tugas lainnya. &ika kontraktor benar di dalam pengkajian, maka dapat meningkatkan keuntungan secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada jumlah yang sebenarnya tugas, dan jika sebaliknya adalah benar, maka bisa kehilangan atas dasar ini. :elanjutnya, pemilik mungkin mendiskuali;ikasi kontraktor jika tawaran tersebut tampak sangat tidak seimbang. :ejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan disebabkan oleh perubahan
dalam jumlah kerja, kesalahan tidak akan
mempengaruhi laba kontraktor luar me-markup harga unit. Penjelasan Pasal 43 ayat (4 PP o. 4<)4>>> tentang Penyelenggaraan &asa Konstruksi, tertulis 2
4
0Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi pembetulan
perhitungan
perincian
harga
penawaran
dikarenakan
adanya
kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat diubah, tetapi harga satuan tidak boleh diubaj. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara #olume dengan harga satuan. :emua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia &asa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga terkoreksi. :elanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak)harga pekerjaan. arga satuan juga menganut prinsip lump sum1
Kontrak gabungan lumpsum an harga satuan
&enis kontrak ini, merupakan gabungan antara lumpsum dengan harga satuan.
Kontrak terima 'ai
&enis kontrak ini, seluruh pekerjaan diselesaikan dengan waktu tertentu sampai kontruksi dan peralatan penunjang lainnya dapat ber;ungsi sesuai dengan spesi;ikasi yang ditetapkan. pengadaan barang)jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan)konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat ber;ungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.
Kontrak persentase
&enis kontrak ini, pelaksana kontrak atau pekerjaan pemborongan tersebut akan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase nilai pekerjaan konstruksi. kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan ;isik konstruksi)pemborongan tersebut.
Kontrak tahun tunggal
5
&enis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran untuk satu tahun masa anggaran negara.
Kontrak tahun 'amak
&enis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaan mengikat dana anggaran untuk satu tahun lebih masa anggaran negara dengan persetujuan pejabat pemerintah.
Kontrak pengaaan tunggal
&enis kontrak ini, dilaksanakan oleh satu kontraktor untuk menyelesaikan proyek dalam waktu tertentu.
Kontrak pengaaan bersama
&enis kontrak ini, dilaksanakan oleh beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek dan waktu tertentu secara bersama berdasarkan kesepakatan. (. Aspek Perhitungan )asa: Biaya *anpa )asa
*isalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. Biaya Ditambah )asa
'iasanya dalam bentuk persentase
tidak ada batasan yang jelas yang dapat
dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi bagi pengguna jasa. Biaya Ditambah 'asa pasti
+mbalan) jasa ber#ariasi tergantung besarnya biaya, jumlah ;ee sudah ditetapkan. 'erisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan. Cost Plus Kontrak Persentase *etap
6
@ntuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat menekan kebutuhan, pemilik kadang-kadang terpaksa menanggung semua risiko terjadinya o#erruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insenti; untuk mengurangi biaya pekerjaan. !ebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak. Kontrak Cost Plus Biaya *etap
Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insenti; untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi proyek. amun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung pekerjaan o#errun sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari keuntungan bila proyek tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan. Biaya +ariabel Plus Kontrak Persentase
@ntuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual melebihi perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di bawah estimasi biaya pekerjaan. :ebagai imbalan untuk mengambil resiko atas taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan persentase #ariabel biaya-pekerjaan langsung untuk biaya nya. :elain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan kontraktor
harus
mematuhi
batas
waktu
penyelesaian.
&enis
kontrak
mengalokasikan resiko yang cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi juga memberikan insenti; kepada kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak mungkin. Perkirakan *arget Kontrak
7
+ni adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah kepada kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. 'iasanya, persentase tabungan atau o#errun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor adalah ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. 'onus atau denda mungkin akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda. Di'amin Kontrak ,aximum Cost
'ila ruang lingkup proyek dide;inisikan dengan baik, pemilik dapat memilih untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek aktual dan waktu proyek. :etiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya harus sangat kecil jika sama sekali, karena spesi;ikasi kinerja yang diberikan kepada pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya proyek yang dijamin oleh kontraktor sebagai maksimum. *ungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi tabungan jika ada dalam kontrak. &enis kontrak ini sangat cocok untuk operasi turnkey. . Aspek Cara Pembayaran: Bulanan
Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP no. 4<)4>>> Pasal 4> ayat (5 huru; c angka 4. Cara Pembayaran 'ulanan ( Monthly Payment •
Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan
•
Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. @ntuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodi;ikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal
8
•
:eringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. @ntuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai)terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi.
Prestasi
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi) kemajuan prestasi. 'esarnya prestasi dinyatakan dalam persentaes. PP no. 4<)4>>> Pasal 4> a yat (7> huru; angka 3. Cara Pembayaran ermin atau Prestasi (Stage Payment •
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi)kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.
•
'esarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Contoh2 o.
ilai Prestasi Pekerjaan
ilai Pembayaran
3.
4> % nilai kontrak
4> % nilai kontrak
4.
4> % nilai kontrak
4> % nilai kontrak
5.
4> % nilai kontrak
4> % nilai kontrak
6.
4> % nilai kontrak
4> % nilai kontrak
7.
4> % nilai kontrak
37 % nilai kontrak
3>> % nilai kontrak
<7 % nilai kontrak
B :eringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi ;isik (pekerjaan selesai tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan ( front end loading) •
•
Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia &asa Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 3>> diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.
9
Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa
•
jaminan 'ank Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi
•
P,BA/A0AN #AN1 ,#KA DAN P0!*A!2 PK0)AAN
3. @ang muka dapat diberikan2 a. @ntuk usaha kecil ma%. 5> nilai kontrak b. @ntuk usaha non kecil ma%. 4> nilai kontrak. 4.
Pembayaran2 •
Atas dasar prestasi pekerjaan
•
:istem serti;ikat bulanan)termijn,
•
*emperhitungkan angsuran uang muka dan pajak.
Pra Penanaan Penuh ari Penyeia 'asa
Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 3>> diterima baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi.
10