Informe de Tasación Ville

VALORACIÓN DE VIVIENDA Localización inmueble: Programa de Vivienda Sector 5A 5D ZONA 5 Urb. –

Buenos Aires Mz. A Lt. 52 Sector 5ª-Nuevo Chimbote

Peritos: Capillo Minaya Arnold Villena Murga Henry

Finalidad: Tasación de Predio Urbano

Valor de la Tasación:

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

I. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. NOMBRE DEL SOLICITANTE

IMMO NAUTIC S.A.C 1.2. NOMBRE DEL PROPIETARIO El inmueble es propiedad de identificado con DNI Nº . 1.3.

SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO El inmueble se encuentra registrado con partida N° P09060878 en el Registro Predial Urbano de Nuevo Chimbote.

1.4.

OBJETO DE LA TASACIÓN El objeto de la pericia es la valuación de una Vivienda Unifamiliar.

1.5.

MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes: 1.5.1. BASE PARA SU DESARROLLO DESARROLLO Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores arancelarios y comerciales del predio. 1.5.2. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA METODOLOGÍA UTILIZADA Se realiza la presente valuación por el método de la tasación directa; la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, teniendo en cuenta: -

Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. Nº 172-2016VIVIENDA (19.07.16)

1.5.3. INVESTIGACIÓN

DE

VALORES

COMERCIALES

DE

REFERENCIA

UBICACIÓN PRECIO/m2 REFERENCIA Urb. Buenos Aires Mz. S/. 148.00 A media cuadra del A Lt. 52 Sector 5ªcolegio Cervello Nuevo Chimbote

1.6.

FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR pág. 1

UNS

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR La tasación está referida al mes de octubre del 2017. 1.7.

1.8.

UBICACIÓN DEL PREDIO LOCALIDAD

: Urb. Buenos Aires Mz. A Lt. 52 Sector 5ª

DISTRITO

: Nuevo Chimbote

PROVINCIA

: Santa

DEPARTAMENTO

: Ancash

REGIÓN

: Ancash

ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO El Plan Director de Chimbote establece que la vivienda está ubicada en una zona calificada como . La clasificación de su densidad es tipo .

1.9.

LINDEROS LINDEROS MEDIDA COLINDA FRENTE

: 11.48 m. Pasaje S/N

FONDO

: 11.48 m. Lote 51

DERECHA

: 21.00 m. Av. Country

IZQUIERDA

: 21.00 m. Lote 53

1.10. ÁREA DEL TERRENO Y PERÍMETRO El área del terreno encerrado dentro de los linderos y medidas perimétricos antes ubicadas es de 239.4 m 2. Frente

: 11.40 m

Lado derecho entrada : 21.00 m Lado izquierdo entrada : 21.00 m Fondo

: 11.40 m

El perímetro total es 64.80 m.

1.11. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Según Constatación de Fábrica 

Primera planta

: 226.00 m2



Segunda planta

: 221.96 m2 pág. 2

UNS

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR 

Azotea

: 0.00 m2

1.12. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO 1.12.1.

DESCRIPCIÓN GENERAL

El inmueble es una construcción de 02 plantas con techo de losa aligerada en todos sus niveles. En la primera planta, el techo es losa aligerada pero existe un tragaluz de 1.75 m2. Cuenta con cisterna de concreto armado. El segundo y tercer piso tiene techo de losa aligerada exceptuando el tragaluz de 1.75 m2. Sobre el tercer piso se ubica el tanque elevado. 1.12.2. DISTRIBUCIÓN DE PLANTA 

Primera planta Hall de Ingreso con escalera directa al 3º piso, Sala, Comedor, 1 SS.HH, Cochera, Cocina, Patio, Dormitorio con Closet y Baño, Cisterna., 2 Escaleras al 2º piso.



Segunda planta 3 Dormitorios con closet, 1 Baño, 2 Escaleras para el 2º Piso, 1 Sala de Estar TV, 1 Hall, 1 Patio, 2 Escaleras al 3º piso, 1 Dormitorio con closet y Baño.



Tercera planta 2 Escaleras para el 3º piso, 1 Dormitorio, 2 Baños, 1 Corredor, 1 Dormitorio con closet, 1 Dormitorio con closet y baño, 1 Sala de Estar, 1 Cocina, 1 Lavandería.

1.12.3. CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas: •

Cimentación: cimiento corrido y sobrecimientos de concreto

ciclópeo. •

Muros: ladrillos de arcilla tipo k.k. y pandereta.

Elementos estructurales: columnas y vigas de concreto

•

armado. •

•

Techos: losa aligerada de concreto armado horizontal. Pisos: enchape de cerámica. pág. 3

UNS


•

•

•

•

•

Puertas y ventanas: puertas y ventanas de madera cedro. Revestimientos: tarrajeo frotachado, pintura lavable. Baño: aparatos sanitarios y mayólica de color y blanco. Instalaciones sanitarias: agua fría y caliente empotrada. Instalaciones eléctricas: corriente, monofásico, empotrada.

1.12.4. ANTIGÜEDAD De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica la construcción se terminó en mayo de 1999 en su totalidad, por lo que tiene una antigüedad de 17 años. 1.12.5.

ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN

De la inspección ocular efectuada al inmueble se calificó el estado de conservación como bueno y de acuerdo a la tabla N°01 de Depreciaciones del Reglamento Nacional de Tasaciones se tiene: Primera Planta

: Estado Bueno

Segunda Planta

: Estado Bueno

Tercera Planta

: Estado Bueno

–

–

–

P = 17% P = 17% P = 17%

1.13. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana, tales como: 

Red de agua potable.



Red de desagüe.



Veredas de concreto.



Instalaciones eléctricas; con redes de alumbrado público y domiciliario.

II. 2.1.



Líneas telefónicas.



Calzadas pavimentadas.

TASACIÓN CONSIDERACIONES GENERALES

pág. 4

UNS

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Para efectos de la valorización del inmueble, se han tenido en cuenta los siguientes factores: •

Estructura Urbana

Zonificación

•

•

•

•

•

•

2.2.

Redes viales Servicios comerciales circundantes Equipamiento urbano adecuado Rentabilidad en el mercado inmobiliario Consolidación Urbana en el entorno.

VALOR DEL TERRENO (VT) De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se le asigna un valor unitario de: S/. 148.00 Soles por m 2 de terreno Siendo:  = /. ′. 

2.3.

VALOR DE LA EIFICACIÓN (VE) Teniendo en cuenta las características constructivas, los acabados y los materiales predominantes empleados en la edificación, así como los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de la construcción, y además utilizando el Reglamento Nacional de Tasaciones:

2.4.

Primera planta

:

S/. 75,838.19

Segunda planta

:

S/. 63,032.96

Tercera planta

:

S/. 43,467.27

Inst. fijas y perm. y obras complementarias

= S/. 2,776.06

VE

= S/. 185,114.49

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP)

pág. 5

UNS


VTP = S/. 201,872.49 2.5.

TIPO DE CAMBIO: El tipo de cambio a la fecha es de US $ 1.00 = S/. 3.386

2.6.

CONCLUSIÓN: Según el análisis del mercado sobre valores comerciales de edificaciones de esta zona, la situación económica actual, el estado de conservación y características del inmueble, así como el entorno y tipo de edificaciones, se considera que el valor comercial del inmueble se ajusta al valor de reposición por lo tanto se tiene: VALOR TOTAL DE INMUEBLE

=

$ 59,619.75

CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE Y 75/100 DÓLARES AMERICANOS.

pág. 6

UNS


III. ANEXOS

pág. 7

UNS


3.1 VALOR DEL TERRENO (VT) De acuerdo al Plano Predial de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos brindado por la el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se le asigna un valor unitario de: S/. 148.00 Soles por m 2 de terreno  = Á       

Área de Terreno (AT)

=

Valor Unitario del terreno (VUT) =

147.00 m2 S/. 148.00 /m2

 =  ∗   = 147 ∗ 114  = /. ′. 

pág. 8

UNS


3.2 VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN

pág. 9

UNS


3.2.1 Primera Planta Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa 2017.

Categoría MUROS Y COLUMNAS

:

C

S/. 213.04

TECHOS

:

C

S/. 157.15

PISOS

:

D

S/. 89.60

PUERTAS Y VENTANAS

:

C

S/. 88.76

REVESTIMIENTOS

:

F

S/. 58.72

BAÑOS

:

C

S/.49.98

INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS:

C

S/.128.27

VUE =

S/. 683.15

3.2.2 Segunda Planta Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa 2017.


:

C

S/. 213.04

TECHOS

:

C

S/. 157.15

PISOS

:

D

S/. 89.60

PUERTAS Y VENTANAS

:

C

S/. 88.76

REVESTIMIENTOS

:

F

S/. 58.72

BAÑOS

:

C

S/.49.98


C

S/.128.27

VUE =

S/. 683.15

pág. 10

UNS


3.2.3 Azotea

pág. 11

UNS


UNS

Valores obtenidos del cuadro anterior, valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa 2017.


:

C

S/. 213.04

TECHOS

:

D

S/. 99.75

PISOS

:

D

S/. 89.60

PUERTAS Y VENTANAS

:

I

S/. 0.00

REVESTIMIENTOS

:

F

S/. 58.72

BAÑOS

:

D

S/.26.66


D

S/.81.03

VUE =

S/. 378.80

3.3 PLANO PREDIAL DE VALORES ARANCELARIOS DE TERRENOS URBANOS BRINDADO POR LA EL MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO.

Edificación

pág. 12


3.4 VALUACIÓN DE INSTALACIONES FIJAS, PERMANENTES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Nº

m3

5.00

m3

8.66

825.77

7151.17

3

Tanque elevado de plástico Cisterna de concreto armado Estacionamiento

VALOR UNITARIO 932.83

m2

90.12

111.93

10087.13

4

Pasamanos

ml

5.65

156.28

882.98

1 2

DESCRIPCIÓN

UNIDAD METRADO

PARCIAL 4664.15

22785.43

pág. 13

UNS

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR COSTO OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Fo=0.68 22785.43* 0.68 = 15494.09

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) Teniendo en cuenta las características constructivas, los acabados y los materiales predominantes empleados en la edificación, así como los precios actualizados en el mercado de las diferentes partidas de la construcción, y además utilizando el Reglamento Nacional de Tasaciones: 



VE  AT  VUE 1  P 100

Donde: AT = Área Techada VUE = Valor Unitario de edificación P = Porcentaje para depreciación ÁREAS TECHADAS: 

Primera planta : 133.75 m2



Segunda planta: 122.43 m2



Tercera planta : 87.84 m2

PORCENTAJES PARA CÁLCULO DE DEPRECIACIÓN: 

Primera Planta

: Estado Bueno



Segunda Planta

: Estado Bueno

–

P = 17%



Tercera Planta

: Estado Bueno

–

P = 17%

–

P = 17%

CÁLCULO: Primera planta

: 133.75 x 683.15 x (1-0.17) = S/. 75,838.19

Segunda planta

: 122.43 x 620.30 x (1-0.17) = S/. 63,032.96

Tercera planta

: 87.84 x 596.20 x (1-0.17) = S/. 43,467.27

Inst. fijas y perm. y obras complementarias

= S/. 2,776.06

VE

= S/. 185,114.49

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (VTP) pág. 14

UNS

TASACION REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Valor del Terreno (VT)

=

S/. 16,758.00

Valor de la Edificación (VE) =

S/. 185,114.49

VTP = VT + VE

VTP = S/. 201,872.49

CUADRO RESUMEN DE VALORIZACION DEL PREDIO

PISO

1ERO

2DO

3RO

B

200.99 148.26 84.53 62.76 55.41 14.79

200.99 148.26 84.53 62.76 55.41 14.79

200.99 148.26 84.53 62.76 55.41 14.79

IE IS

116.41

53.56

29.46

MC T P PV R

VUE

683.15

620.30

596.20

AREA TECHADA

133.75

122.43

87.84

DEPRECIACIÓN

0.17

0.17

0.17

75838.19

63032.96

43467.27

VE / PISO

INST. FIJAS Y OBRAS COMP.

TOTAL 182338.43 2776.06

VE

185114.49

VT

16758.00

VTP (SOLES)

201872.49

VTP (DOLARES)

59619.75

pág. 15

UNS


FOTOGRAFÍAS DE LA VIVIENDA

SALA

COMEDOR pág. 16

UNS


COCHERA

COCINA

pág. 17

UNS


BAÑO 1º PISO

ESTAR

DORMITORIO

pág. 18

UNS


DORMITORIO

BAÑO 3º PISO

pág. 19

UNS


CISTERNA

TANQUE ELEVADO

pág. 20

UNS


CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS

pág. 21

UNS


pág. 22

UNS


CONSTATACIÓN DE FÁBRICA

pág. 23

UNS

Informe de Tasación Ville

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