DAFTAR ISI
1. Penjelasan Awal 2. Perjanjian Jual Beli 3. Lampiran 4. Spesifikasi Bangunan 5. Site Plan + Gambar Standart
PENJELASAN AWAL SEBELUM PERJANJIAN Halaman ini dipergunakan marketing sebagai acuan dan koreksi dalam pembacaan isi perjanjian yang dijelaskan langsung kepada calon konsumen atau yang mewakili. Dalam tiap pasal PJB harus diparaf oleh marketing dan calon konsumen.
Penjelasan tentang PERJANJIAN JUAL BELI Lokasi perumahan dan letak kavling Surat tanah dan luas tanah kavling Type / luas bangunan
Harga jual Biaya Balik Nama ( BBN ) dan pajak pembelian ( BPHTB )
Pasal 2
Sistem pembayaran
Pasal 3
Pembelian dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah ( KPR )
Pasal 4
Keterlambatan pembayaran dan denda
Pasal 5
Pembatalan
Pasal 6
Gambar rencana rumah
Pasal 7
Pembangunan
Pasal 8
Perubahan bangunan
Pasal 9
Serah terima bangunan
Pasal 10
Jaminan PIHAK PERTAMA
Pasal 11
Biaya transaksi jual beli
Pasal 12
Musyawarah dalam hal – hal yang belum diatur dalam perjanjian
Pasal 13
Tambahan
Pasal 14
Penutup
Lampiran
Lampiran spesifikasi gambar Nomor rekening yang digunakan
Umum
Pasal 1
Penjelasan tentang SPESIFIKASI MATERIAL FINISHING • • • • • • • •
Pekerjaan atap Pekerjaan plafond Pekerjaan Pintu, jendela dan alat pengunci Pekerjaan sanitasi Pekerjaan keramik lantai Pekerjaan cat Pekerjaan listrik Pekerjaan Lain – lain
Penjelasan tentang GAMBAR STANDART 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Site plan Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai Tampak depan, tampak samping kanan dan kiri Rencana pondasi Penempatan titik lampu dan stop kontak Saluran air bersih, meliputi penempatan : Sumur / PDAM ( menyesuaikan ) Water torn ( bila ada ) Septictank Sumur peresapan Kran air bersih
_________________ , ………………………………………………..
Saya menyatakan telah membacakan dan menjelaskan dengan baik seluruh isi dokumen Perjanjian Jual Beli ( PJB ) berikut lampiran yang ada.
Tanggal Nama Tanda tangan
: ……………………………………………………….. : ……………………………………………………….. :
Saya menyatakan telah menerima penjelaskan dengan baik seluruh isi dokumen Perjanjian Jual Beli ( PJB ) berikut lampiran yang ada.
Tanggal Nama Tanda tangan
: ……………………………………………………….. : ……………………………………………………….. :
PERJANJIAN tentang JUAL BELI - PJB
No. ………………………………………….
Pada hari ini, ......................... tanggal ...................................... bulan .................................... tahun ...................................................... ( ........................................... ) yang bertanda - tangan di bawah ini dengan diketahui para saksi yang akan turut menandatangani perjanjian ini : PIHAK 1
:
Dalam hal ini bertindak selaku penjual, selanjutnya disebut sebagai : -----------------------------------------------PIHAK 2
PIHAK PERTAMA.
:
Alamat sekarang / di
:
Nomor telp rumah / HP
:
Dalam hal ini bertindak selaku pembeli, selanjutnya disebut sebagai : ------------------------------------------------
PIHAK KEDUA.
Bahwa PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri untuk menjual, memindahkan dan mengalihkan serta menyerahkan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA dengan ini pula mengikatkan diri dalam perjanjian ini untuk membeli, menerima pemindahan dan pengalihan serta penyerahan dari PIHAK PERTAMA sebuah rumah seluas ± .............. m2 ( lebih kurang .................................................. meter persegi ) dan berdiri di atas sebidang tanah seluas ± ..................... m2 ( lebih kurang ...................................................... meter persegi ) dengan data sertifikat ............................................. ............................................... yang terletak di : Desa / Kelurahan Kecamatan Kabupaten Propinsi
: .......................................................................... : .......................................................................... : .......................................................................... : ..........................................................................
Yang dikenal sebagai perumahan “ .............................................................. “ nomor kavling ............... , dengan type Lb / Lt ................ / .................. m2, spesifikasi dan gambar terlampir yang telah disetujui dan ditandatangani antara kedua belah pihak pihak pada perjanjian ini.
Dengan demikian kedua belah pihak telah bersepakat mengikatkan dirinya masing – masing untuk mengadakan Perjanjian Jual Beli ( PJB ) dengan syarat - syarat dan ketentuan sebagai berikut : PASAL 1 HARGA JUAL
1. PIHAK PERTAMA mengikatkan untuk menjual, memindahkan dan mengalihkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA membeli, menerima pemindahan serta penyerahan dari PIHAK PERTAMA atas tanah dan bangunan tersebut dengan harga kesepakatan sebesar : Rp Terbilang
: ................................................... : ................................................................................................................. : .................................................................................................................
2. Harga tersebut belum termasuk Biaya Balik Nama ( BBN ) dan Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku yang harus dibayarkan sebelum penandatanganan Akte Jual Beli di Notaris. PASAL 2 TATA CARA PEMBAYARAN 1. PIHAK KEDUA sanggup melunasi pembayaran tersebut dalam pasal 1 dengan sistem dan cara pembayaran sebagai berikut :
No Tahap Pembayaran Tanggal Pembayaran Jumlah Pembayaran Uang Tanda Jadi ....................................... Rp. .................................... 1. Pembayaran 1 ....................................... Rp. .................................... 2. Pembayaran 2 ....................................... Rp. .................................... 3. Pembayaran 3 ....................................... Rp. .................................... 4. KPR ....................................... Rp. .................................... Total Pembayaran : ................................................................................................................. Terbilang : ................................................................................................................. : ................................................................................................................. 2. PIHAK KEDUA menjamin bahwa tahapan pembayaran angsuran ini dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA sebelum dan sesudah hari dan tanggal perjanjian ini ditandatangani. 3. Untuk tiap – tiap pembayaran ( angsuran, denda dan bunga ) yang dilakukan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, harus dilakukan ke alamat PIHAK PERTAMA atau transfer bank ke rekening PIHAK PERTAMA. Pembayaran melalui cek atau transfer baru dianggap sah diterima setelah dana yang bersangkutan efektif diterima oleh PIHAK PERTAMA dan akan diberikan tanda terima berupa kwitansi oleh PIHAK PERTAMA yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari isi perjanjian ini.
PASAL 3 PEMBELIAN DENGAN FASILITAS KREDIT BANK 1. Apabila pelunasan pembayaran dilaksanakan melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ), maka PIHAK KEDUA bersedia memenuhi segala persyaratan dan biaya - biaya yang diminta oleh pihak bank pemberi kredit. Bank pemberi KPR adalah bank yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA.
2. PIHAK KEDUA bersedia melaksanakan pelunasan pembayaran dengan melakukan akad kredit dengan pihak bank selambat – lambatnya 14 ( empat belas ) hari sejak disetujuinya Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ) oleh pihak Bank. Jika ternyata PIHAK KEDUA membatalkan pembelian dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ), atau pihak bank tidak menyetujui sebagian atau seluruhnya dari Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ) yang diajukan, maka PIHAK KEDUA sanggup melunasi pembayaran secara tunai. Apabila PIHAK KEDUA tidak dapat memenuhi hal tersebut di atas, maka perjanjian ini batal dan untuk selanjutnya PIHAK KEDUA dikenakan denda sesuai dengan Pasal 5 perjanjian ini. PASAL 4 KETERLAMBATAN DAN PEMBAYARAN DENDA 1. PIHAK KEDUA harus membayar segala pembayaran yang telah disepakati kepada PIHAK PERTAMA sesuai dengan jadwal yang telah disepakati.
2. Bilamana PIHAK KEDUA membayar kewajibannya melebihi batas waktu tersebut di atas, maka PIHAK KEDUA harus membayar denda sebesar 2,5 % ( dua koma lima persen ) perbulan dari nilai pembayaran yang terlambat dan dihitung secara proporsional harian sejak tanggal jatuh tempo pembayaran dari jadwal yang disepakati di atas. 3. Untuk keterlambatan yang berlangsung 2 ( dua ) kali angsuran, maka perjanjian ini dianggap batal dan PIHAK KEDUA telah dianggap melepaskan segala hak - haknya termasuk pembayaran tanda jadi dan angsuran yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA, dan PIHAK PERTAMA berhak untuk mengambil alih segala hak - hak tersebut termasuk pembayaran tanda jadi dan angsuran yang telah dibayar oleh PIHAK KEDUA. PIHAK PERTAMA juga dapat mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut kepada pihak ketiga. PASAL 5 PEMBATALAN Dalam hal terjadi pembatalan jual beli yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA, kedua belah pihak sepakat untuk mengecualikan ketentuan pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang - Undang Hukum Perdata, sehingga hal tersebut tidaklah diperlukan suatu keputusan atau ketetapan Pengadilan Negeri, dan selanjutnya PIHAK KEDUA setuju untuk membayar biaya administrasi pembatalan kepada PIHAK PERTAMA dengan perincian sebagai berikut : •
Sebelum pembangunan dimulai, uang tanda jadi / booking fee hangus tidak dapat diambil kembali.
•
Pada saat pembangunan rumah sudah berjalan maka PIHAK KEDUA hanya akan menerima pengembalian untuk rumah standart sebesar 50 % dari total uang yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dan pengembalian sebesar 25 % untuk rumah tidak standart.
•
Setelah fisik bangunan rumah sudah selesai, maka semua uang yang sudah terbayar dianggap hangus dan menjadi milik PIHAK PERTAMA.
PASAL 6 GAMBAR RENCANA RUMAH 1. Gambar rencana bangunan sesuai dengan harga dalam pasal perjanjian ini akan disiapkan oleh PIHAK PERTAMA atau pihak lain yang disetujui oleh PIHAK PERTAMA. Gambar tersebut akan dikonsultasikan kepada PIHAK KEDUA untuk kemungkinan adanya pengembangan sesuai keinginan PIHAK KEDUA yang harus sudah disetujui dan ditandatangani PIHAK KEDUA selambat - lambatnya 2 ( dua ) minggu dari tanggal pengikatan kavling. Perubahan gambar untuk tampak depan / muka tidak diperkenankan.
2. Apabila sampai batas waktu yang telah ditentukan diatas PIHAK KEDUA belum menyetujui gambar pra rencana tersebut, maka pihak PIHAK KEDUA dianggap menerima / mengikuti gambar rencana rumah standar dengan harga sesuai daftar yang berlaku. 3. Segala perubahan dari PIHAK KEDUA hanya dapat diterima oleh PIHAK PERTAMA selama proses konsultasi gambar pra rencana dan sebelum perjanjian ini ditandatangani PASAL 7 PEMBANGUNAN 1. PIHAK PERTAMA akan melaksanakan pembangunan fisik rumah dimulai atas kesepakatan para pihak dengan melihat kesiapan di lapangan atau selama – lamanya 30 ( tiga puluh) hari semenjak disetujuinya gambar rencana dan ditandatanganinnya perjanjian oleh kedua belah pihak, PIHAK KEDUA membayar angsuran mencapai nilai 30% ( tiga puluh persen ) dari harga jual yang telah disepakati dan setelah disetujuinya Kredit Pemilikan Rumah ( KPR ) dari bank ( bila pembiayaan melalui fasilitas kredit bank ).
2. PIHAK PERTAMA berkewajiban menyelesaikan pembangunan rumah milik PIHAK KEDUA dalam jangka waktu selambat – lambatnya 180 ( seratus delapan puluh ) hari untuk bangunan rumah 1 lantai dan 240 ( duaratus empat puluh ) hari untuk bangunan 2 lantai dihitung sejak pembayaran dalam pasal 7 ayat 1 terpenuhi. Bila dalam jangka waktu yang telah ditentukan PIHAK PERTAMA belum menyelesaikan pembangunan rumah tersebut, maka PIHAK KEDUA pada bulan setelah bulan penyelesaian rumah yang telah ditentukan dalam adendum akan mendapat ganti - rugi atas keterlambatan penyelesaian PIHAK PERTAMA sebesar 0,05 % ( nol koma nol lima persen ) per hari dari total uang yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, dengan nilai setinggi -tingginya sebesar 2% ( dua persen ) dari total uang yang telah dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA. 3. Dalam hal terjadi keterlambatan masa pembangunan sebagaimana diatur dalam pasal 7 ayat 2 perjanjian ini, dikecualikan untuk hal – hal yang di luar kemampuan PIHAK PERTAMA, yakni sambungan listrik dan air yang sepenuhnya tergantung pada ketersediaan jaringan, daya meter dan meter dari pihak PLN, PDAM atau instansi yang berwenang untuk itu.
PASAL 8 PERUBAHAN BANGUNAN 1. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan mengajukan dan melakukan perubahan dan penambahan bangunan selama dimulainya pelaksanaan pembangunan.
2. Setelah perjanjian ini ditandatangani, segala bentuk permintaan penambahan / perubahan bangunan dapat dilaksanakan sebelum proses pembangunan dimulai dengan batas waktu seperti dalam pasal 7 ayat 1. Hal ini dapat disampaikan melalui bagian marketing untuk kemudian akan dihitung nilainya oleh bagian estimator. PIHAK KEDUA harus membayar lunas segala pekerjaan tambah yang telah disepakati antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1 ( satu ) minggu dari tanggal kesepakatan pekerjaan tambah tersebut. Pekerjaan akan dilaksanakan setelah pembayaran pekerjaan tambah yang disepakati dibayarkan lunas oleh PIHAK KEDUA. 3. Khusus untuk perubahan spesifikasi keramik, PIHAK KEDUA bersedia untuk menyediakan barang tersebut di lokasi maksimal 1 bulan sebelum jadwal pemasangan, dan PIHAK PERTAMA akan menggantikan biaya pembelanjaan tersebut sesuai dengan anggaran standart yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA. PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab jika terjadi keterlambatan jadwal penyelesaian pembangunan akibat adanya pekerjaan tambah. 4. Biaya - biaya yang akan timbul dikarenakan perubahan / pekerjaan tambah akan dibuat secara tertulis pada lampiran tambahan pekerjaan / adendum perjanjian yang disepakati bersama dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Perubahan desain dan / atau penambahan pekerjaan bangunan tidak mempengaruhi jadwal pembayaran yang telah ditentukan dalam pasal 2 perjanjian ini. 5. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan memberikan perintah atau order pekerjaan kepada staff dan / atau tenaga kerja lapangan secara langsung. Apabila sampai terjadi hal yang demikian, maka segala risiko dan tanggung jawab akan ditanggung oleh PIHAK KEDUA. Segala hal - hal yang berhubungan dengan pelaksanaan pembangunan harus disampaikan melalui bagian marketing yang nantinya akan dilanjutkan ke bagian staff yang bertanggung jawab. PASAL 9 SERAH TERIMA BANGUNAN 1. PIHAK KEDUA menerima dan setuju penyerahan bangunan rumah ( serah terima kunci ) dari PIHAK PERTAMA dilaksanakan, apabila PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh kewajibannya kepada PIHAK PERTAMA seperti tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini. Sebelum diadakan serah terima dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA tidak diperkenankan melakukan hal - hal sebagai berikut : •
•
•
PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk melaksanakan pembangunan, mengubah maupun menambah bangunan, baik yang dilaksanakan sendiri maupun melalui pihak ketiga. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menempati bangunan atau menempatkan pihak ketiga dengan alasan apapun di lokasi pembangunan. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk memasukkan dan / atau menempatkan barang apapun juga di lokasi pembangunan.
2. Penyerahan kunci rumah akan dibuatkan dengan Berita Acara Serah Terima Rumah tersendiri yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Sejak diserahkannya bangunan dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka segala biaya - biaya yang berkaitan dengan fasilitas pada bangunan tersebut menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. PASAL 10 1. PIHAK PERTAMA menjamin kepada PIHAK KEDUA bahwa pada saat akan diserahkannya bangunan rumah tersebut kepada PIHAK KEDUA, tanah dan rumah tersebut adalah benar - benar dibawah penguasaan dan / atau pengelolaan PIHAK PERTAMA dan bebas dari sitaan, ikatan dan beban apapun lainnya serta tidak dipergunakan sebagai jaminan hutang dengan cara apapun.
2. PIHAK PERTAMA akan memberikan jaminan kepada PIHAK KEDUA selama 60 ( enam puluh ) hari apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh kelalaian PIHAK PERTAMA sejak penandatanganan realisasi penyerahan rumah ( Berita Acara Penyerahan Rumah ), kecuali bila terjadi force majeur ( bencana alam, huru hara, pemogokan, perang ). Bila telah melewati jangka waktu dan masa perawatan 60 ( enam puluh ) hari terjadi keluhan / complain, maka akan menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA secara penuh. PASAL 11 1. Setelah pembangunan rumah yang dijanjikan selesai, maka PIHAK PERTAMA berkewajiban untuk mengalihkan hak atas tanah dimana rumah tersebut berdiri kepada PIHAK KEDUA dan untuk biaya Akta Jual Beli ( AJB ), biaya Balik Nama ( BBN ) serta Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB ) akan dibayar oleh masing – masing pihak mengikuti peraturan perundang - undangan yang berlaku.
2. Status hak atas tanah sepenuhnya menyesuaikan dengan ketentuan peraturan yang berlaku dimana lokasi rumah ini berada dan Badan Pertanahan Nasional ( BPN ) setempat. PASAL 12 Hal – hal yang belum diatur dalam perjanjian ini oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan diatur dan ditetapkan dikemudian hari, dengan syarat disetujui dan ditandatangani bersama oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Apabila di kemudian hari ternyata terdapat kesalahan dan kekeliruan dalam perjanjian ini akan diadakan perubahan dan pembetulan sebagaimana mestinya. PASAL 13 PENUTUP PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA menyatakan dengan sungguh - sungguh bahwa perjanjian pendahuluan tentang pengikatan jual beli ini dibuat dengan tanpa adanya paksaan dari pihak manapun, dan merupakan perjanjian terakhir yang menghapus perjanjian sebelumnya baik lisan maupun tertulis. Demikian perjanjian ini dibuat rangkap 2 dimana masing - masing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.
PIHAK KEDUA
PIHAK PERTAMA
………………………….
………………………….
Saksi – saksi : Marketing
………………………….
…………………………………
LEMBAR PERIKSA Lembar halaman ini dibuat dan ditandatangani sebagai koreksi akhir sebelum dokumen perjanjian diajukan kepada calon konsumen
PJB NO
: ................. ................. ................... ................... .................. ................. ......
Nama Konsumen : ................................................................................................................. Perumahan/ Kavling
No.
: .................. ................... ................. ................... ................. .................. .....
Diperiksa Oleh
1.
Keuangan
2.
Site Manager
3.
Penjualan
Tanggal
Tanda Tangan
Catatan : •
Lembar koreksi ini diserahkan kepada bagian keuangan, dan bagian keuangan harus menyelesaikan koreksi dokumen ini dan ditandatangani lengkap oleh tiap bagian maksimal 2 hari kerja.
LAMPIRAN DOKUMEN PERJANJIAN JUAL BELI 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Sampul Spesifikasi Material Finishing Site plan Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai Tampak depan, tampak samping kanan Rencana pondasi Penempatan titik lampu dan stop kontak Saluran air bersih
NOMOR REKENING YANG DIGUNAKAN :
Nama Bank
: ...........................................................................
No rekening
: .................. ................ .................. .................. .....
Atas nama
: .................. ................ .................. .................. .....
BIAYA YANG TIMBUL AKIBAT TRANSAKSI : Biaya NOTARIS / PPAT : Yang menjadi kewajiban PIHAK I / PENJUAL 1. Pengecekan sertifikat 2. Pajak Penjualan / PPH Yang menjadi kewajiban PIHAK II / PEMBELI 1. Biaya Akta Jual Beli / AJB 2. Biaya Balik Nama / BBN 3. Pajak Pembelian / BPHTB Biaya ADMINISTRASI BANK : Bila pembayaran dengan KPR maka otomatis menjadi kewajiban PIHAK II / PEMBELI 1. Akta Pengakuan Hak Tanggungan / APHT 2. Pengurusan pemasangan APHT 3. Administrasi Bank 4. Biaya Materai 5. Provisi 6. Asuransi Jiwa Kredit 7. Asuransi Kebakaran
