CCCyN 2016 Casos Practicos

CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO

FIDEICOMISO LA NIÑA En la Ciudad Ciudad de San Isidro, Isidro, Provincia de Buenos Aires, República República Argentina, Argentina, el ….. de ***** *** del año !"#, las personas $ue a continuaci%n se detallan suscriben el presente contrato de &ideico'iso su(eto a las siguientes cl)usulas  condiciones+ CAPITULO I PARTES INTERVINIENTES 1. En 1. En su car)cter de Fiduciante Originante Ca!e A" MAR#A PERE$, PERE$, argentina, nacida el ** de ****** de "**, -I *** ***** ***, C/I0 12*** *****23, con do'icilio en la calle ***********, 4livos, Provincia de Buenos Aires. %. En %. En su car)cter de Fiduciante Originante Ca!e B" PEDRO &ARC#A'  &ARC#A'  argentino, nacido el ** de ******* de ******, 5ibreta de enrola'iento 6 **** ******, C/I0 !2*** *******27, divorciado, con do'icilio en la calle ********, 4livos, Provincia de Buenos Aires. (. En (. En su car)cter de Fiduciari)" 5a sociedad LA FIDUCIARIA SRL, SRL , C/I0 8!2*************2#, con do'icilio legal en **********

********l, representada representada en este acto por ****** *****, *****, titular

del -ocu'ento acional de Identidad nú'ero **** *******, en su car)cter de socio gerente. CAPITULO II *. CONSIDERACIONES PRELIMINARES + NATURALE$A DEL ACTO *.1 9ue *.1 9ue los &iduciantes no desean reali:ar una si'ple co'pra2venta in'obiliaria, sino sino $ue desean desean ;or'ar ;or'ar una uni%n uni%n de un con(un con(unto to de person personas as deno'i deno'inad nadas as &iduciante &iduciantes, s, sean ellos 4riginantes 4riginantes o Ad
a un ad'inistrador, el &iduciario, asu'iendo directa'ente los &iduciantes, co'o inversores, los riesgos del e'prendi'iento. *.% 9ue *.% 9ue los &iduciantes 4riginantes tienen la intenci%n de constituir un >&ideico'iso In'obiliario A5 C4S04? para $ue con la e@periencia de la &iduciaria, el aporte del terreno del &iduciante 4riginante Clase A  el aporte de dinero de los &iduciantes AdE'prendi'iento?. *.( 9ue *.( 9ue el &iduciant &iduciantee 4riginante 4riginante Clase A, MAR#A PERE$, PERE$, es la única titular del do'inio del in'ueble de la Avenida aipú 8!, 4livos, Provincia de Buenos Aires en adelante el >In'ueble?. *.* 9ue *.* 9ue el E'prendi'iento consiste en el diseño  construcci%n de un edi;icio des destina tinado do a

vivi vivien enda dass  coc< oc
co'erciali:ables de 'il $uinientos trece con 37D"!! 'etros cuadrados ".7"8,37 ' apro@i'ada' apro@i'ada'ente ente $ue inclue inclue las super;icies super;icies cubiertas, cubiertas, se'i2cubierta se'i2cubiertass  descubiertas propias *., 9ue el &iduciante 4riginante Clase A tiene particular inter=s en participar en el E'prendi'iento 'ediante el aporte del In'ueble  co'o contraprestaci%n recibir) 7"7. ' $uinientos $uince con D"!! 'etros cuadrados distribuidos en "" unidades ;uncionales  construidos en el 'is'o e'prendi'iento,  die: coc
C)n!truccin a C)!t), C)!t), legislado por el artFculo "###  siguientes del C%digo Civil  Co'ercial de la aci%n,  es por ello $ue otorgan este contrato $ue se regir) por las siguientes cl)usulas+ CAPITULO III DEFINICIONES ,. A todos los e;ectos de este instru'ento, los t=r'inos iniciados en 'aúscula util utili: i:ad ados os en el pres presen ente te  de;in de;inid idos os,, $ue $ue con con todo todoss sus sus alca alcanc nces es son son part partee integrante integrante de este Contrato de &ideico'is &ideico'iso o In'obilia In'obiliario, rio, en adelante adelante >Contrato de &ideico'iso?, tienen los signi;icados a$uF asignados  se utili:ar)n indistinta'ente en singular o en plural, 'anteniendo el 'is'o signi;icado. 5os tFtulos e'pleados en el presente Contrato de &ideico'iso tienen car)cter pura'ente indicativo  no a;ectan el contenido  alcance de las disposiciones contractuales $ue encabe:an, ni los derec
aportes dinerarios al &ideico'iso $ue allF se pacten, para la ad$uisici%n individual de /nidades &uncionales Do /nidades Coc
*** ** ** *****

 el designado para la

trans'isi%n del do'inio ;iduciario, la redacci%n del Regla'ento de Co2propiedad  Ad'inistraci%n  las escrituras de trans'isi%n de do'inio pleno correspondientes a las unidades $ue se ad(udi$uen al &iduciante 4riginante Clase A  Clase B. 5as restantes escrituras de trans'isi%n del do'inio pleno a ;avor de los restantes &iduciantesDBene;iciarios ser)n otorgadas por ante el Escribano

**** ** ** ** **

, titular del Registro 6 **** de ********.

****

E!tudi) 8ur7dic)+ Es el Estudio $ue prestar) sus servicios de asesora'iento legal durante la vigencia del e'prendi'iento,  ser) designado por la &iduciaria. ,.* CONTRATOS C)ntrat) de Fideic)0i!)" Es el presente contrato $ue da naci'iento al &ideico'iso de re;erencia. Ane9)!" Son los siguientes ane@os $ue se suscriben si'ult)nea'ente con el 4

presente contrato de &ideico'iso+ 1. De In0ue5e 1.1 -escripci%n del In'ueble %. De Pr):ect) %.1

Plantas Generales

%.%

Especi;icaciones 0=cnicas

%.(

Cronogra'a de 4bra

%.*

Cronogra'a de Aportes

%.,

-etalle de Ad(udicaci%n a &iduciantes 4riginantes  Aportes &iduciantes Ad
%.-

-etalle de /nidades, Super;icies  Porcenta(es

C)ntrat)! de Ce!in"  signi;ican todos  cada uno de los contratos, convenios co'ple'entarios, ane@os  cl)usulas adicionales celebrados entre los &iduciantes, el &iduciario  los 0erceros Ad$uirentes de los derec
otras entidades incluendo, sin li'itaci%n, los de San Isidro $ue e(er:an ;unciones de naturale:a e(ecutiva, legislativa, (udicial, 'onetaria Do ad'inistrativa incluendo, sin li'itaci%n, la -irecci%n General i'positiva. Biene! Fideic)0itid)!" 5os bienes cua propiedad ;iduciaria se trans'ite a ;avor del &iduciario en los t=r'inos del &ideico'iso,  asi'is'o a$uellos $ue se incorporen al &ideico'iso durante la e(ecuci%n del 'is'o por parte del &iduciario, a saber+ a El In'ueble $ue ser) ad$uirido por el &iduciario con el ob(eto de+ i e(ecutar el Proecto, subdividir el In'ueble  trans;erir las /nidades &uncionales a los Bene;iciarios  ii garanti:ar el cu'pli'iento de todas las obligaciones e'ergentes del E'prendi'iento b 5as construcciones, instalaciones, 'ateriales  todo lo de')s plantado, clavado  ad
E'prendi'iento  de')s ele'entos incorporados al In'ueble asF co'o a$uellos $ue se incorporen en el ;uturo. E0ecuti;)+ Ser) e;ectuada por elDlos ar$uitectoDs $ue designe la 7

&iduciaria. R?gi0en de Pr)
5os tFtulos se incluen para ;acilitar su re;erencia única'ente,  no a;ectan

la interpretaci%n de este Contrato b

5as palabras en singular incluen el plural  viceversa

c

5as re;erencias de una Secci%n, Cl)usula, parte o Ane@o se re;ieren al

Ane@o, parte, Cl)usula o Secci%n de este Contrato d

5as re;erencias a un docu'ento, incluen las re;or'as o suple'entos,

ree'pla:os o novaciones de dic
5as re;erencias a una de las PAR0ES de cual$uier docu'ento incluen a los

sucesores o cesionarios autori:ados de dicinclusive? signi;ica >inclusive a titulo ilustrativo?  a cual$uier lista de e(e'plos a continuaci%n de dic
de Hicente 5%pe:, Provincia de Buenos Aires  ;iscal en la calle aipú *****, Ciudad Aut%no'a de Buenos Aires. /. OB8ETO El ob(eto del Contrato es+ i

Regular las obligaciones  derec
ii

Ad$uirir el derec
iii 0o'ar posesi%n del In'ueble iv Proteger  garanti:ar el desarrollo del Proecto 'ediante los 'ecanis'os previstos en el presente v

Cu'plir con las obras $ue, de acuerdo al Proecto, deban ser e(ecutadas por el &ideico'iso

vi -ar seguridad (urFdica a los &iduciantes D Bene;iciarios del cu'pli'iento del desarrollo del E'prendi'iento  el otorga'iento de las escrituras públicas de do'inio vii A;ectar el In'ueble al R=gi'en de Propiedad Jori:ontal una ve: ;inali:ado el E'prendi'iento  otorgar el Regla'ento de Copropiedad viii Reali:ar las trans;erencias de las /nidades a los Bene;iciarios en base a tFtulos per;ectos  libres de todo grava'en a la ;ec
El destino de los Bienes &ideico'itidos es a$uel $ue
deter'inadas por rea(ustes t=cnicos, o las producidas co'o consecuencia de 'odi;icaci%n  a(ustes en las nor'as edilicias  de otros entes involucrados en la regulaci%n de obras, asF co'o todas las re;or'as o 'e(oras en las partes co'unes $ue las circunstancias aconse(en  sie'pre $ue ello no i'pli$ue 'odi;icaci%n sustancial en la estructura general, categorFa del edi;icio, car)cter de la obra  de los departa'entos, ni de la super;icie de las /nidades en un 1L siete por ciento de acuerdo a lo $ue surge de los cro$uis $ue se agregan en el Ane@o relacionado, salvo en los casos $ue las 'odi;icaciones sean por i'posiciones de la Autoridad de Contralor para la aprobaci%n de los planos de obra nueva. 0ales 'odi;icaciones no ;acultar)n a los &iduciantes a solicitar la resoluci%n del presente ni inde'ni:aci%n alguna. Especial'ente los &iduciantes D Bene;iciarios aceptan la posibilidad de la variaci%n 'encionada precedente'ente en ;unci%n del criterio de 'edici%n de obra $ue inclue los espesores de los 'uros 'edianeros, las carpinterFas  los plenos. Por lo tanto pueden verse a;ectadas las 'edidas o super;icies indicadas en los planos, ane@os, ;olletos o cro$uis preli'inares, por lo $ue esta circunstancia en ningún caso podr) ser ob(eto de recla'o alguno por parte de los &iduciantesD Bene;iciarios. Por últi'o se aclara $ue las super;icies de cada unidad ;uncional re;eridas en el Ane@o .# se
en los ane@os respectivos  libres de ocupantes, intrusos o terceros  de todo grava'en. 1/.(. E9ceAl Costo?, por lo tanto la su'a de aportes co'pro'etidos inicial'ente es la necesaria para cubrir el costo de construcci%n en los t=r'inos del presente contrato de &ideico'iso, en la ;ec
estructura resistente, ;ac
poseerlos,
actuali:aci%n de costos $ue son i'posibles de conocer con antelaci%n a la obra se u!te 5os &iduciantes Adu!te Fina 15

-entro de los 'eses previos a la ;inali:aci%n de la obra  con la certe:a de los costos e;ectiva'ente incurridos, podr) 'odi;icarse en ')s o en 'enos el siste'a de aportes a cuenta de la li$uidaci%n ;inal. 5a li$uidaci%n deber) re;le(ar ;iel'ente el Costo &inal de la 4bra. %*. F)nd) de &arant7a A la ;inali:aci%n del E'prendi'iento, la &iduciaria solicitar) un i'porte deno'inado &ondo de GarantFa, el cual ser) cuanti;icado oportuna'ente, recaudado entre todos los &iduciantes 4riginantes  Ad
E@igir al &iduciante 'oroso el cu'pli'ento de sus aportes con 'as un inter=s del 8L 'ensual. El inter=s resultante, ser) capitali:ado cada 8! dFas.

ii

0ranscurridos -4S ESES desde la ;ec
aporte  si el &iduciante 'oroso no &iduciante E@cluido?. iii

-ic
%. EHCLUSION /na ve: resuelta por el &iduciario la e@clusi%n del &iduciante E@cluido, se o;rece a los restantes &iduciantes un derec
b Cu'plir con todas las obligaciones e'ergentes del E'prendi'iento Do del R=gi'en de Propiedad Jori:ontal, incluendo, sin li'itaci%n+ el pago de inde'ni:aciones por recla'os de terceros, gastos de reacondiciona'iento de la super;icie, daños a e$uipos  'a$uinarias  cual$uier obligaci%n relacionada con el 'edio a'biente u otra e@igencia legal i'puesta por el R=gi'en de Propiedad Jori:ontal, la Autoridad de Aplicaci%n o las lees, decretos o regla'entaciones de la República Argentina. c Gestionar  reali:ar diligente'ente todos los tr)'ites tendientes a+ i ;ir'ar  presentar

el presente Contrato de &ideico'iso

donde

corresponda las

'odi;icaciones, pr%rrogas, re;or'as Do docu'entos $ue lo co'ple'enten Do cual$uier otro instru'ento o docu'ento relacionado suscribir la escritura de trans;erencia ;iduciaria del In'ueble Do reali:ar cual$uier otro acto ante cual$uier registro, agencia, departa'ento o ente público o privado o Autoridad de Aplicaci%n $ue ;uera necesario o conveniente con el ob(eto de per;eccionar, preservar o co'pletar el do'inio ;iduciario otorgado por el presente Contrato de &ideico'iso ii obtener la a;ectaci%n del E'prendi'iento al R=gi'en de Propiedad Jori:ontal. d Abonar de in'ediato, al s%lo re$ueri'iento del &iduciario, todos los gastos e i'puestos $ue pudieran corresponder, incluendo intereses, penalidades,  otros pagos accesorios derivados de la celebraci%n  cu'pli'iento del presente &ideico'iso. e Suscribir todos los Contratos de Ad
toda clase de de;ensas, peticiones  solicitudes en cual$uier (uicio, acci%n o procedi'iento iniciado contra el &iduciario, con relaci%n a su calidad de tal, al e(ercicio de sus ;unciones Do con relaci%n al Patri'onio del &ideico'iso. A tal ;in se otorgar) un poder general (udicial al Estudio KurFdico designado en el presente.  ( Con;erir poderes generales o especiales de cual$uier naturale:a, pleitos, ad'inistraci%n, disposici%n  revocar los 'is'os sustituir los 'andatos total o parcial'ente  reasu'ir. M Celebrar, trans;erir rescindir  resolver toda clase de contratos  acuerdos otorgar  ;ir'ar Do protocoli:ar las escrituras e instru'entos públicos  privados $ue ;ueren necesarios para e(ecutar los actos enu'erados. l inguna cl)usula del Contrato de &ideico'iso deber) ser interpretada en el sentido $ue el &iduciario deba adelantar o poner en riesgo ;ondos propios, o de cual$uier otra ;or'a incurrir en responsabilidad ;inanciera personal en el cu'pli'iento de sus obligaciones, o en el e(ercicio de sus derec
reuniones $ue sean necesarias con los &iduciantes para $ue la -irecci%n de 4bra brinde in;or'es acerca de la 'arc
ensual'ente un in;or'e de avance de obra, $ue ser) e'itido por los

ar$uitectos b

Cuatri'estral'ente, un in;or'e econ%'ico  un c)lculo de a(uste de los

costos de obra. c

A la ;inali:aci%n del e'prendi'iento, el balance ;inal de la li$uidaci%n del

&ideico'iso. 5os in;or'es re;eridos en esta Clausula tendr)n car)cter de rendici%n de cuentas  se aplicar) un pla:o de 8! dFas corridos para su aceptaci%n t)cita por los &iduciantes. Se entender) $ue e@iste aceptaci%n tacita si durante el citado pla:o de 8! dFas corridos desde la ;ec
de /nidades correspondientes al 'is'o. El &iduciario ser) responsable de cual$uier acto doloso o culposo ;rente a terceros $ue =l o sus dependientes realicen sobre los Bienes &ideico'itidos. El &iduciario no contraer) en el e(ercicio de sus ;unciones otras responsabilidades  obligaciones $ue no sean las e@presa'ente previstas en el Contrato de &ideico'iso. o e@isten responsabilidades i'plFcitas de ningún tipo atribuibles al &iduciario. El &iduciario  sus e'pleados ser)n inde'ni:ados  'antenidos inde'nes por el &iduciante  Bene;iciarios respecto de cual$uier p=rdida Do recla'o 2incluendo co'isiones,
destinadas a coc
&ideico'iso considerando el porcenta(e aplicado al E'prendi'iento, en caso de solicitud de un cr=dito con garantFa real sobre el In'ueble o venta del In'ueble en con(unto. CAPITULO H CUENTA (. CUENTA FIDUCIARIA Ser) una cuenta en pesos abierta en cual$uier cual$uier entidad ;inanciera ;inanciera de pri'era lFnea autori:ada por el Banco Central de la República Argentina OBCRAO
&iduciario
*1.-.  *1.-.  Cual$uiera ;uese el 'otivo de la re'oci%n, el &iduciario acepta $ue no percibir) su'a alguna con posterioridad a la decisi%n adoptada por los &iduciantes. *1.. *1.. El ;iduciario podr) renunciar a su ;unci%n sin indicaci%n de causa, con un preaviso no in;erior a ! dFas corridos. 5a renuncia no producir) sus e;ectos,  obliga obligar) r) al ;iduci ;iduciari ario o salien saliente, te,
5a Ad'inistraci%n de la 4bra la reali:ar) el &iduciario. ste se encargar) de las decisiones sobre el 'ane(o de los ;ondos del &ideico'iso, la plani;icaci%n de ;lu(o de ca(a  es$ue'a de cuotas, el cobro de las cuotas a los &iduciantes, el pago a contratistas  proveedores, las ;ec
co'pletar detalles de ter'inaci%n respecto a lo co'pro'etido, aún cuando las e'presas de energFa el=ctrica no
DE

INCUMPLIMIENTO

POR

PARTE

DE

LOS

BENEFICIARIOS /na ve: $ue el e'prendi'iento se encuentre en condiciones de reali:ar la escritura de ad(udicaci%n de las unidades ;uncionales deber) la &iduciaria o el escribano interviniente citar Qcon "7 dFas de antelaci%n2 a los bene;iciarios a concurrir a la ;ir'a correspondiente en el lugar, dFa 
A.&.I.P. re$uiera, a sea el precio, valuaci%n ;iscal proporcional, valor de 'ercado u otra. Especial'ente se 'enciona la i'portancia de concurrir a la ;ir'a de la escritura por cuanto su inco'parecencia producir) costos innecesarios $ue recaer)n sobre el bene;iciario incu'plidor. Es por ello $ue $uienes no concurran a la escrituraci%n dentro del pla:o de ! dFas de
,%. FONDO OPERATIVO + ADMINISTRACION A los e;ectos de los pagos de gastos  e@pensas co'unes o cuales$uiera otros $ue correspondan abonar a los copropietarios, se de(a establecido $ue a la o las unidades les corresponder) el porcentual $ue según agri'ensura resulte para cada /nidad, el cual ser) de;initiva'ente establecido cuando se otorgue el Regla'ento de Copropiedad  Ad'inistraci%n. 4portuna'ente  de ser necesario, se con;or'ar) un &ondo 4perativo $ue ser) entregado al Ad'inistrador del Consorcio para $ue pueda a;rontar el pago de tasas e i'puestos. ,(. APLICACIN E INTERPRETACION IMPOSITIVO FISCAL Co'o se e@presara al co'ien:o del presente, la ;inalidad del Contrato de &ideico'iso es generar una protecci%n (urFdica del E'prendi'iento 'ediante la aplicaci%n (urFdica del instituto de &ideico'iso, garanti:ando asF la integridad patri'onial  destino de los aportes dinerarios reali:ados por los ad$uirentes de ;uturas unidades del E'prendi'iento. Es por lo e@puesto  desarrollado a lo largo del Contrato de &ideico'iso $ue se pretende $ue todos los &iduciantes D Bene;iciarios sean los ad$uirentes ;inales de las /nidades &uncionales. Sin per(uicio de ello, cual$uier retenci%n e@istente Do $ue se cree en el ;uturo ser) adicionado al costo o abonado por cada Bene;iciario. ,*. DEPOSITO DEL CONTRATO El Contrato de &ideico'iso deber) $uedar depositado en las o;icinas de la &iduciaria
localidad,  s%lo ser) oponible a la otra parte una ve: noti;icado por 'edio ;e
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Requisitos para la inscripción de los contratos de fideicomiso en la Provincia de Buenos Aires

La acordada 3778 de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos  Aires, atento a que el Códio Civil ! Comercial de la "ación que entró en viencia el # de aosto de $%#& suprimió los Reistro P'(licos de Comercio, denomin)ndolos Reistros P'(licos, esta(leció a trav*s de esta acordada la Relamentación que de(er)n seuir los Reistros P'(licos que en distintos art+culos define el Códio, entre ellos el que nos interesa que es el #- que se refiere a la forma e inscripción de los contratos de fideicomiso./ 0stos Reistros, de(er+an funcionar con sede en todos los Ju1ados de Primera 2nstancia en lo Civil ! Comercial de la Provincia, a los que se acceder) por turno 



  





La Plata, 16 de setiembre de 2015 B.O.: 30/9/15 (P.B.A.) Vige!ia: 30/9/15 Provincia de Buenos Aires. Suprema Corte de Justicia. Relamento del Reistro P'(lico. Su apro(ación. Reistración ! pu(licidad de los actos relativos a las personas umanas ! 4ur+dicas. Acuerdos S.C.J. 3.&35## ! 3.%85#$. Su modificación. Acuerdos S.C.J. #.7$577, #.8%3578 ! #.83&57- ! Res. S.C.J. $576, 88&57-, 68-57& ! $75-6. Su deroación. Art. 1  Apro(ar el Relamento del Reistro P'(lico9 que, como ane:o, intera el presente acuerdo. "AP#$%LO # & 'issi!ies geerales. Orgai*a!i+ Art!-l 1  0n cada ;epartamento Judicial a(r) un Reistro P'(lico que desempe actuaciones= por el inicio de cada actuación o petición formulada, con la constancia de entradas ! salidas? (> autenticación de copias de documentos p'(licos ! privados? c> certificación de firmas? d> matr+cula? e) idei!mis? f> transferencia de empresas o esta(lecimientos? > 31

mandato de aente institorio? > contratos asociativos? e i> todo otro que dispona la Suprema Corte de Justicia. 

   

     



Art!-l 13   0n las actuaciones o pedidos alcan1ados por esta relamentación, los secretarios ! 4ueces de(er)n a4ustarse a las pautas se 0n caso de corresponder, se individuali1ar)n las anotaciones o inscripciones reistrales anteriores. b)  !as de istr-mets bli!s, deber a!ma4arse -a !ia a-teti!ada. c> 0n caso de instrumentos privados, de(er)n o(servar en lo pertinente los recaudos del art. & del Acuerdo S.C.J. $.A-$. Las copias de(er)n ser claras ! lei(les, firmadas en todas sus fo4as ! certificadas por  escri(ano p'(lico, funcionario competente. d> @otocopia del documento de identidad o de las matr+culas de las personas 4ur+dicas involucradas, con firma ! sello del profesional. e> Constancia de inscripción ante la Administración @ederal de 2nresos P'(licos [email protected].> del interesado o personas intervinientes. f> Constancia de domicilio. > 0n su caso, certificados de antecedentes penales, anotaciones personales e informe del Reistro de Juicios niversales. > Los dem)s recaudos e:iidos por la leislación espec+fica. Art!-l 15   rdenada la inscripción se incorporar) al protocolo respectivo aluno de los instrumentos que a continuación se indica de forma indistinta= el oriinal o primer testimonio? copia de(idamente autenticada del oriinal, siempre que la misma fuere perfectamente lei(le ! se u(iere efectuado de modo tal de aseurar su dura(ilidad. na copia del instrumento incorporado ser) devuelta a los interesados con la planca de inscripción, sello ! firma del funcionario responsa(le del Reistro, autenticación con media firma de todas las fo4as ! sello de  4untura del Reistro, de(iendo de4arse en el e:pediente constancia del deslose, nom(re, documento de identidad ! firma de la persona que lo reci(a, quien de(er) estar autori1ado a ese efecto.



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Requisitos para la inscripción de los contratos de fideicomiso en la Ciudad de Buenos Aires La inspección Deneral de Justicia, que inicialmente dictó normas que favorec+an la inscripción de los contratos en ese oranismo, siempre que el fiduciario tuviera su domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, limitó el alcance, conforme a la Resolución Deneral 2DJ "E 5$%#, para inscri(ir 'nicamente los contratos de fideicomiso o sus modificaciones> cu!os o(4etos inclu!an acciones !5o cuotas sociales de sociedades inscriptas en ese oranismo, e:clu!*ndose los contratos de fideicomiso que se encuentren (a4o el control de la Comisión "acional de Falores.  Al mismo tiempo, la Ciudad de Buenos Aires, a trav*s de la Secretar+a Leal ! G*cnica, el decreto 3%%5$%#&, crea el Reistro P'(lico de Contratos de @ideicomiso, en el )m(ito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a trav*s de erramientas tecnolóicas desarrolladas a tal efecto./ Por la R0SLC2H" ".I &5S0CLG5#&, se dispone  Artículo 1º.- Impleméntase el Registro Público de Contratos de Fideicomiso en el  ámbito de la Ciudad Autnoma de !uenos Aires a tra"és de un registro electrnico el #ue contiene los siguientes atributos$ inter%a& electrnica' carga de documento a distancia( acceso irrestricto por medio de acceso con cla"e ciudad( número de registro otorgado por carga de documento o datos a la plata%orma.  Artículo )º.- *stablécese #ue la carga de documentos( datos e in%ormacin en el  Registro Público de Contratos de Fideicomiso se e%ectuará a tra"és de los escribanos en e+ercicio de la %uncin notarial en el ámbito de la Ciudad Autnoma de !uenos Aires matriculados en el Colegio de *scribanos de la Ciudad de !uenos Aires,.

0l convenio referido, solo resulta de aplicación para los notarios en e4ercicio en la Ciudad de Buenos Aires. Como el funcionamiento ! reulación de los reistro p'(licos queda en la esfera de las  4urisdicciones provinciales,

33

s!rit-ra de $rasmisi+ del dmii id-!iari "#$%A

78O

.&

$A7##;7

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'O#7#O

<#'%"#A#O.& P=, ara a a>r de ?LA <#'%"#A#A L?.& 0n la Ciudad de KKKK KKKKKKK, Partido del mismo nom(re, Provincia de Buenos Aires, Rep'(lica Arentina, a los KKKKKKKKKKKKK d+as del mes de ma!o del a
LOP=, arentina, nacida el KKK de KKKKKKK de #-KK, casada en primeras nupcias con KKK KKK KKK KKK, con r*imen de comunidad de (ienes, titular del ;ocumento "acional de 2dentidad n'mero KKKKKKKKKKK, ! de la Clave nica de 2dentificación Gri(utaria n'mero $7/KKK KKKKKKKK/$, domiciliada en la calle KKKKKKKK? personas capaces, a quienes identifico de la siuiente manera= la nom(rada en primer t*rmino en virtud del art+culo 3% inciso a> del Códio Civil ! Comercial de la "ación ! la nom(rada en seundo t*rmino

en virtud del inciso (> de la precitada norma leal./

#7$V#77 la nom(rada en primer t*rmino por sus propios derecos, ! la se 0statuto Social, formali1ado por escritura KKKK K K K K K KK K e inscripta en la 2nspección Deneral 34

de Justicia KKKKKKKKKKK? la que en oriinal teno a la vista ! en fotocopias de(idamente autenticadas areu* al folio &7% del Protocolo del a
2) Contrato de

@ideicomiso, otorado por instrumento privado el KK de KKKKKKK de dos mil diecis*is, el que a sido protocoli1ado por la escritura precedente, a la que me remito, do! fe, el que fue 2nscripto en el Reistro P'(lico que e:ie el art+culo #- del Códio Civil ! Comercial de la "ación el d+a KKKKKKKKKK, (a4o el n'mero KKKKKKKKKK./  '#"7: Nue en cumplimiento de lo dispuesto por el @2;02CM2S PARA LA C"SGRCC2H" antes citado, que se denomina ? <#'#"O#O LA

7#@A?, ara P=, transmite a $#$%LO <#'%"#A#O a favor de LA <#'%"#A#A ..L. en su car)cter de @iduciaria, ! de acuerdo a las condiciones del contrato de fideicomiso al costo antes citado, %7 #7%BL, u(icado en la localidad de livos, Partido de Ficente Lópe1,

Provincia

de

Buenos

 ./

Aires,

con

frente

a

la

AV7#'A A#P%

7O7"LA$%A "A$A$AL: Circunscripción KKK?

Sección KK? Man1ana KKK? Parcela KK./ Partida 2nmo(iliaria= KKKKKK./ Faluación @iscal= Pesos KKKKKKKKK/ Faluación @iscal para el 2mpuesto al Acto= Pesos KKKKKKKKKKK./ Catastro n'mero= KKKKKKKKKKKKK./ L "OPO7' a la parte fiduciante propietaria por compra que reali1ara, KKKKKKKKKKKKKKKKKKK./ "O7 LO "$#<#"A'O,

que se arean, KKKKK KKK KKKKK./ ' LA

' "O7$A7"#A A'#7#$A$#VA  sure que por el (ien de referencia no se adeuda suma aluna en concepto de impuesto inmo(iliario, tasas municipales, ni por servicios sanitarios e:ii(les para este otoramiento./ BAO $AL "O7"P$O se reali1a esta transferencia de dominio a t+tulo fiduciario./ 7 "O7"%7"#A la fiduciante propietaria se aparta ! desiste de todos los derecos de propiedad, posesión ! dominio que a(+a ! ten+a ! los transfiere a la fiduciaria, o(li)ndose por la evicción ! saneamiento conforme ! con arrelo a dereco./ 0nterada la representante de la fiduciaria del contenido de esta 0scritura de transmisión de dominio fiduciario otorada a su favor, manifiesta= Conformidad ! aceptación por  35

ser lo convenido ! estar en posesión real ! efectiva del (ien por tradición reali1ada el d+a de la feca./  C D, el "#BA7O A%$O#=A7$ de4o constancia= 1) Nue en mi car)cter de aente de retención  reteg a la fiduciante la suma de O KKKKKKKK, en concepto del 2mpuesto a la Gransferencia de Bienes 2nmue(les, los que inresar* en tiempo ! forma que e:ie la relamentación viente./ 2) Nue el fideicomiso mencionado est) su4eto al cumplimiento del pla1o de cuatro a
36

CONTRATO DE AD=ESION AL FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO FIDEICOMISO LA NIÑA

En la Ciudad de San Isidro, provincia de Buenos Aires, República Argentina, el …. de ………….. del año !".., entre el Sr.

JJJJJJ. JJJJJJ.'  argentino,

nacido el … de …………….. de "…., titular del -ocu'ento acional de Identidad nú'ero ……………, C./.I.0. ..2……………….2.., casado en pri'eras nupcias con ………………… …………., do'iciliado en …………. ……………. ………….., en adelante deno'inado, en adelante el KFiduciante Ad2erente  LA FIDUCIARIA SRL., C/I0 n 8!2……………………………..2…, con do'icilio legal en ……, representada en este acto por su socio gerente ……, -I ………………….. 2 actuando =sta en su calidad de Fiduciari) del >FIDEICOMISO LA NIÑA, en adelante KLa Fiduciaria acuerdan lo siguiente+ PRIMERO" Intencin" El &iduciante Ad
poseerlos, C?? CUARTO"

Ad>udicacin

de

unidad"

5a

unidad

;uncional

pre2asignada

provisoria'ente con el nú'ero …..  con cocC? en este acto, ser)n la $ue resulten del Plano correspondiente. -adas las caracterFsticas del Proecto, la /nidad &uncional se re;iere a una ubicaci%n, orientaci%n  super;icie $ue podrFa eventual'ente su;rir adaptaciones o 'odi;icaciones en ')s o en 'enos con;or'e se establece en la cl)usula …. del contrato constitutivo. GUINTO" Su
38

c  el saldo en ….. cuotas 'ensuales  consecutivas de pesos …………….. . ……………..  N.........2, con venci'iento+ la pri'era el …… de ………….. de !….  las restantes en igual dFa de los 'eses subsiguientes, $ue llevar)n el incre'ento $ue ;i(e la C)'ara Argentina de la Construcci%n para la construcci%n nivel general, to'ando co'o base el Fndice del 'es de ….. de !….. El &iduciante se co'pro'ete a entregar una certi;icaci%n contable  la docu'entaci%n respaldatoria $ue las entidades bancarias  la /nidad de In;or'aci%n &inanciera /I& re$uieran para este tipo de operaciones. o est) conte'plado dentro de los costos del e'prendi'iento el I'puesto a los Bienes Personales Acciones  Participaciones. El 'is'o ser) solicitado anual'ente para ser abonado por la &iduciaria, cu'pliendo con las nor'as establecidas. 5a 'ora se producir) de pleno derecC? a la adecuaci%n de los valores a los costos reales $ue ri(an a la ;ece de u!te!" 5a unidad asignada abonar) los saldos pendientes de pago con el incre'ento $ue ;i(e la C)'ara Argentina de la Construcci%n para la construcci%n nivel general, to'ando co'o base el Fndice del 'es de ….. de !….. -ebera abonar su porcenta(e de Ganancia ini'a Presunta  bienes personales. SEPTIMO" C)n3)r0idad de Fiduciari). Caidad de Fiduciante" Atento la adC? en los t=r'inos de la cl)usula ……  cc. del contrato constitutivo  con los derecudicacin" -e acuerdo a lo establecido en la clausula ….., los gastos de ad(udicaci%n a ser abonados por cada &iduciante Bene;iciario Do sus cesionarios estar)n co'puestos por+ a retenci%n de ganancias, e@igible según la Resoluci%n "8, al dFa de
esti'ado al dFa de
Fir0a Fiduciari)" Aclaraci%n+

Fir0a Fiduciante Ad2erente" Aclaraci%n+

40

-stit-!i+ del a dominio fiduciario el que adquiere ! detenta el fiduciario>? o cuando se produce el eco resolutorio ! el fiduciario restitu!e los (ienes a quien le mande el contrato o testamento, pasamos de tener un dominio fiduciario el que ten+a el propio fiduciario> a un dominio pleno el que reci(e el propio fiduciante, ó el (eneficiario ó eventualmente el fideicomisario>. Pero en este caso, cuando los (ienes ! cosas pasan de un fiduciario a otro, por causa de una su(stitución, se produce un fenómeno 'nico que de(e ser encuadrado ! calificado en manera diversa de los otros supuestos. Para alcan1ar a visuali1ar la enorme diferencia que se presenta en este caso, (asta con anali1ar el caso desde el punto de vista de los despla1amientos patrimoniales. Cuando nace el fideicomiso, a! una vinculación entre el patrimonio personal del fiduciante con el patrimonio de afectación nacido del fideicomiso. Cuando se e:tinue la propiedad fiduciaria por el acaecimiento del eco resolutorio pla1o o condición> se vincula el patrimonio de afectación con el patrimonio personal del que est* destinado a reci(ir estos (ienes ! cosas fideicomisario>. 0n am(os casos se vinculan patrimonios distintos ! entonces, e:iste si una verdadera transmisión de la propiedad o dominio de (ienes ! cosas. ransmisin traslati"a. Pero frente al supuesto de la su(stitución del fiduciario, la realidad es que no e:iste vinculación de dos patrimonios, sino transferencia de un patrimonio considerado como universalidad 4ur+dica a un sucesor fiduciario particular, que es el fiduciario su(stituto.  esta situación es (ien distinta. Porque el dominio no pasa de un patrimonio a otro, simplemente cam(ia la titularidad, el su4eto que detenta este dominio fiduciario, ! es en verdad el patrimonio de afectación como un todo, lo que cam(ia de titular, pero se mantiene afectado al cumplimiento de los fines del fideicomiso. Podr+amos, preliminarmente considerar a este cam(io de titularidad ! no de patrimonio como una transmisin meramente declarati"a . Profundi1ar el an)lisis nos lleva a la consideración del patrimonio de afectación ! su vinculación con el titular fiduciario. 0n el dereco privado lo central como elemento necesario e indispensa(le de toda relación 4ur+dica es el su4eto? los dem)s elementos se acen relevantes o necesarios sólo en función de *l. La fiura del fideicomiso a roto en nuestro dereco el a:ioma de la identificación entre los conceptos de patrimonio ! persona, admiti*ndose la pluralidad de patrimonios en ca(e1a de un mismo su4eto? incorporamos a esta noción una nueva idea que responde a una cierta despersonali1ación del patrimonio, poniendo el acento del funcionamiento de los neocios fiduciarios en la formación de un patrimonio separado que prescinde, en cierto modo, de personalidad? teniendo en cuenta especialmente que la función primordial asinada al fiduciario es detentar una titularidad  4ur+dica pero no económica. 41

Sin de4ar de lado la necesaria confian1a fides> que vincular) a fiduciante ! fiduciario, una ve1 en funcionamiento el neocio se produce un fenómeno que resta relevancia o minimi1a de identidad al su4eto titular, que permanece casi asimilado a un órano del patrimonio de afectación? lo central del instituto es sin dudas, el patrimonio. 2ncluso podemos imainar una su(4etivi1ación del propio patrimonio, asin)ndole al'n rado de personer+a. ;e eco, es tentadora la idea de acudir a las formas societarias para e:plicar m)s de un supuesto de eco de neocios fiduciarios. Pero no es conveniente ni necesaria esta eventual atri(ución de personalidad, si entendemos la importancia de esta erramienta como un patrimonio de afectación que se vincula a trav*s de su titular fiduciario volviendo innecesaria la idea de asinación de personalidad. Por otro lado, el art+culo #7- dice9 Q Producida una causa de cese del %iduciario( lo reempla&a el sustituto indicado en el contrato o el designado de acuerdo al procedimiento  pre"isto por él. i no lo /a0 o no acepta( el +ue& debe designar como %iduciario a una de las entidades autori&adas de acuerdo a lo pre"isto en el artículo 1234,  nótese que la le! a(la

de cesación, d)ndonos una idea intuitiva de la despersonali1ación que sufre este patrimonio de afectación> @inalmente manda el art+culo Q 5os bienes %ideicomitidos deben ser transmitidos al nue"o %iduciario. i son registrables es %orma su%iciente del título el  instrumento +udicial( notarial o pri"ado autenticado( en los #ue conste la designacin del  nue"o %iduciario. 5a toma de ra&n también puede ser rogada por el nue"o %iduciario., 

Si (uscamos supuestos an)loos en la transmisión universal de patrimonios, podemos acer un paranón de aluna utilidad en la sucesión universal mortis causa, sin que esto pretenda asinarles a los dos supuestos la misma naturale1a, pues no la tienen. 0n la sucesión mortis causa producida la muerte de una persona, el patrimonio interalmente considerado con el nom(re de acervo sucesorio se transmite a sus erederos? quienes no adquieren la propiedad de las cosas individualmente consideradas asta la partición, pero contin'an al autor desde el momento mismo de la muerte. ;e eco, e:iste un proceso  4udicial llamado sucesorio a(/intestato cuando el llamado proviene de la le! ! testamentaria cuando proviene de la voluntad del causante> que tiene por finalidad crear el t+tulo suficiente para la transferencia individual de las cosas del acervo, ! que finalmente constitu!e la leitimación del sucesor, que requiere ser declarado.  en esta transmisión de la universalidad de la sucesión mortis causa, que suma la llamada posesión ereditaria para 1an4ar el pro(lema del modo de adquirir derivado que es la tradición, es la le! dereco sucesorio> la que dice como de(en procesalmente transmitirse los (ienes, pero producido el eco natural de la muerte, el patrimonio a pasado del antecesor al sucesor. "o es este el espacio adecuado para profundi1ar en demas+a respecto de la transmisión mortis causa ! tampoco puede aplicarse e:presamente la misma solución que la de ese supuesto !a que aqu+ la transferencia de titulares no implica cam(io de patrimonios? (asta la referencia para entender la naturale1a de esta transferencia del patrimonio de afectación del fiduciario a su su(stituto. Con estas aclaraciones concluimos que acreditada o(4etivamente la causal de cesación del fiduciario, privadamente si e:iste previsión, o 4udicialmente si no la a!, el su(stituto como sucesor adquiere declarativamente el patrimonio, pues simplemente pasa a detentar una nueva titularidad.  esta circunstancia de(e ser declarada en la forma que corresponda conforme la naturale1a de los (ienes, ! reistrada. Fale decir, la su(stitución del fiduciario impone la transferencia del patrimonio de afectación como una universalidad, al fiduciario su(stituto? producido el eco enerador de la su(stitución, sea la renuncia, la muerte o la remoción del fiduciario, el su(stituto adquiere la universalidad patrimonio de afectación por aplicación del mecanismo contractual dispuesto en el contrato o testamento o por decisión 4udicial, en caso de falta de previsión en el fideicomiso. Considerando entonces la transferencia individual de cada una de las cosas ! (ienes que componen el patrimonio de afectación, producida la transferencia de la universalidad patrimonio de afectación al su(stituto, se torna una cuestión declarativa, ! no constitu!e en si 42

misma una transferencia de dominio t+pica, que requiera para su efectivi1ación, de un t+tulo suficiente similar a la de las transmisiones esencialmente transmisivas, sino que de(er+a consistir en la ela(oración de un t+tulo formalmente adecuado a la naturale1a de los (ienes a transferir por su(stitución.  en esto, el art+culo incorpora una novedad !a que trat)ndose de (ienes reistra(les considera forma suficiente el instrumento 4udicial oficio>, notarial escritura p'(lica> o privado aut*nticado. 0sta transferencia de(er) ser considerada como declarativa ! no traslativa, en virtud de la permanencia de las cosas ! (ienes del fideicomiso e el mism atrimi que es, en verdad, el o(4eto de la transmisión./ 0ntonces, si no se opera una verdadera ! cl)sica transmisión dominial, de(emos preuntarnos si de(emos cumplir con el requisito de contar con certificados previos que e:iidos para transmitir derecos reales so(re inmue(les./ La realidad indica que su solicitud con reserva de prioridad nada aporta a la seuridad  4ur+dica, dado que ante la tra(a de una medida cautelar, de la cual el reistro de la propiedad solo tomar) ra1ón si se encuentra roada con la e:presa indicación de que se de(e afectar  al dominio fiduciario, poco importar) quien resulte titular de dico inmue(le. Como !a vimos, si (ien efectivamente se opera un cam(io en la titularidad dominial, no se opera un despla1amiento patrimonial./ La incorporación como forma suficiente para efectuar la transmisión al sustituto del oficio 4udicial o instrumento privado autenticado nos li(era de tal an)lisis, !a que (astar) con solicitar informes de dominio e ini(iciones sin reserva de prioridad>, solo para verificar que la titularidad del dominio se encuentra en ca(e1a del sustituido, ! si e:isten acreedores que a!an tra(ado cautelares a quienes resulte necesario notificar./ 0l art+culo #7- recepta las suerencias que a efectuado la doctrina en estos a
43

del de s!rit-ra de !ambi de tit-laridad id-!iaria Para este modelo de transmisión al sustituto de un inmue(le e optado por la forma escritura p'(lica . Epígrafe.]  0SCR2GRA "M0RQ. "AB#O ' $#$%LA#'A' PO %$#$%"#;7 <#'%"#A#A./ A. @iduciario a favor de B. Sustituto Encabezamiento.] 0n la ciudad ! partido de QQ..>, ante mi QQQ..> . notario titular del Reistro QQ..> Sujetos comparecientes.] Comparece el se persona capa1 a quien identifico de acuerdo al inciso Q.> del art+culo 3% del Códio Civil Cláusula de relación.] Nuien interviene por sus propios derecos ! en su car)cter de fiduciario sustituto del fideicomiso Altos de la Torqueta9, lo que acredita con= Contrato de fideicomiso#>? desinación como sustituto $>, ! ;2C0==

#> Aqu+ de(er)n indicarse los datos del instrumento por el cual se formali1ó el contrato de fideicomiso ! los datos de su inscripción en el Reistro de Contratos de @ideicomiso que se cree. Si la forma instrumental u(iese sido el instrumento privado, se de(er) transcri(ir o protocoli1ar previamente. Si se u(iera otorado por  escritura p'(lica o se u(iera protocoli1ado el instrumento privado ante el mismo reistro que el que otora esta escritura, se podr) remitir al folio respectivo. $> Si la desinación como sustituto sure del mismo contrato, (astar) su referencia. Si por el contrario, el contrato u(iera previsto que producida la causal de cese, se a(ilita un procedimiento para la elección del sustituto, de(er) acreditarse a(erse cumplido con dico requisito. "ormalmente los contratos prev*n que los (eneficiarios o estos 4unto con los fiduciantes, eleir)n al sustituto con una determinada ma!or+a pero no contemplan la forma que dica reunión decisoria de(e cumplir. Suiero que se certifiquen las firmas en el acta decisoria o que dica reunión quede refle4ada en un acta notarial.  Acreditación del cese.]  #> Nue del mencionado contrato sure la desinación como fiduciario del se, quien es titular del dominio fiduciario del inmue(le que se descri(ir). $> Nue se a producido la causal de cese del fiduciario, lo que acredita con 3> documentos que en oriinal me e:i(e ! en copia certificada areo

3>Si el fiduciario u(iera sido removido 4udicialmente de(er) acreditarse con la sentencia correspondiente? si u(iera muerto, con la partida de defunción? en el caso 44

de incapacidad con la sentencia que as+ lo declara? en el caso de disolución social con el acto que lo resuelva? con la sentencia de quie(ra en su caso? con el instrumento que resuelva la liquidación? ! en caso de renuncia, con su presentación por medio feaciente ! con la aceptación por parte de los (eneficiarios./  Aceptación.] 3> Nue viene por la presente a aceptar su desinación como fiduciario sustituto 6> o(li)ndose a cumplir ! respetar el encaro fiduciario de acuerdo a las pautas que suren del contrato.

6> ;e(emos tener presente que el sustituto no fue parte del contrato de fideicomiso ni lo suscri(ió, por lo que de(er) aceptar su desinación ! o(liarse a cumplir el encaro fiduciario tal como sure del contrato oriinario./. Transmisión de la titularidad fiduciaria.] Nue solicita se proceda al cam(io de titularidad fiduciaria en el Reistro de la Propiedad 2nmue(le del siuiente (ien ;AGS>.  Antecedentes de dominio.] Nue le corresponde al fiduciario sustituido el dominio del inmue(le, por  transferencia de &>.

&> descri(ir la escritura por la cual el fiduciario oriinal adquirió el dominio fiduciario, !a se trate de una pura transmisión del dominio fiduciario en cumplimiento del contrato, o una compra efectuada con dinero fi duciario Constancias registrales.] Nue de los informes solicitados para este otoramiento, entre ellos los e:pedidos por el Reistro de la Propiedad referido a dominio ! de anotaciones personales que areo, resulta que por el nom(re del fiduciario sustituido ! en la forma solicitada no se reistran anotadas ini(iciones que le impidan disponer de sus (ienes, no reistr)ndose medidas cautelares eneradas en su actividad de fiduciario, ni so(re el inmue(le que por este acto transfiere, cu!o dominio consta en la forma solicitada, no se reistran ipotecas, em(aros, rav)menes ni otros derecos reales.;e los dem)s certificados solicitados resulta que no se reistran deudas por impuestos, tasas ni contri(uciones, asta la feca de este otoramiento.Nue la valuación fiscal del inmue(le para el aNue en virtud de transferirse el dominio a t+tulo fiduciario al sustituto no corresponde el pao del 2mpuesto a la Gransmisión de Bienes 2nmue(les, ! que por similares ra1ones no se trata de una transmisión ravada por el impuesto a las anancias.Nue no corresponde la solicitud de la presentación del Códio de ferta de Gransferencia de 2nmue(les, ni es necesario practicar informes a la nidad de 2nvestiación @inanciera por no tratarse de un despla1amiento patrimonial./  que no se requiere el asentimiento con!ual esta(lecido en el art+culo 6& del Códio Civil ! Comercial de la "ación por tratarse de un (ien adquirido por el fiduciario a t+tulo fiduciario, que no a inresado a su patrimonio personal ! en consecuencia no reviste el car)cter de (ien anancial, quedando e:cluido del r*imen patrimonial de matrimonio 8>.Leo a los comparecientes, quienes as+ la otoran ! firman ante m+, do! fe.

> Si (ien es claro que el inmue(le nunca podr+a ser calificado de anancial, resulta conveniente la e:presa aclaración en el te:to escriturario a los fines de evitar  la o(servación del reistrador, que normalmente en todas las 4urisdicciones requiere la calificación del (ien ! la e:plicitación de la causa de e:clusión del r*imen el Art. 6& del inmue(le transferido.

45

A!ta de !ierre del
.& A"$A

'

A7#<$A"#;7.&

?? ./ 0n la Ciudad ! Partido de San 2sidro, Provincia de Buenos Aires, Rep'(lica Arentina, a los KKKKKKKKKKKKKKK d+as del mes de KKKKKKKKKKKKKKK del a
don

KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK ,

arentino, nacido el KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK, casado en primeras nupcias con KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK, con r*imen de comunidad de (ienes, titular del ;ocumento "acional de 2dentidad n'mero KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK ! de la Clave nica de 2dentificación Gri(utaria n'mero KKKKKKKKKKKKKKKKKKK domiciliado en KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK, Provincia de Buenos Aires?

persona capa1, a

quien cono1co./ #7$V#7 en nom(re ! representación ! en su car)cter de


?
#detii!a!i+ $rib-taria

mer ,

"la>e

8i!a

de

lo que acredita con=

Contrato de @ideicomiso otorado por instrumento privado el KKKKKKKKKKKKKKKKKKK, con certificación de firmas, que en oriinal teno a la vista, ! que a sido protocoli1ado por la escritura KKKKKKKKKKKKKKKK, del KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK, pasada ante m+, al folio KKKKKKKKKKKKKKKKK, de este Reistro KKKKKKKKKKKKKK, a mi caro, a la que me remito, do! fe./



'#"= Nue requiere mi intervención profesional 46

para

de4ar

constancia

de

sus

manifestaciones,

la(rando

el

acta

correspondiente, requerimiento que acepto./  C A7#<#$A= Nue en el d+a de la feca, a concluido con las tareas encomendadas en la manda fiduciaria para la construcción ! posterior ad4udicación a los (eneficiarios de las unidades resultantes del edificio

u(icado en la localidad de KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK, del

Partido de KKKKKKKKKKKKKKKKK, de la Provincia de Buenos Aires, con frente a

,

entre

las

calles

KKKKKKKKKKKKKKKKKKKK

!

KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK ,  desinado se'n Plano de Mensura, unificación ! su(división ! cesión de media calle ! ocava que cita su t+tulo, apro(ado

(a4o

la

caracter+stica

KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK,

como   PA"LA

 de la <A""#;7  7O7"LA$%A "A$A$AL: Circunscripción KKKKKKKKKKKKKKKK? Sección KKKKKKKKKKK? @racción KKKKKKKKKK? Parcela=KKKKKKKKKKKKK./ Partida 2nmo(iliaria=KKKKKKKKKKKKKKKKKK./

0n

consecuencia, ! en virtud de a(er dado total cumplimiento al encaro fiduciario, ! ante la ine:istencia de (ienes remanentes para ad4udicar, por  tratarse de un fideicomiso al costo en (eneficio de los mismos fiduciantes ! (eneficiarios o los cesionarios de estos 'ltimos,

d r eEtig-id el

!trat de idei!mis, ! en consecuencia las o(liaciones ! derecos que de *l suren./ "o siendo para m)s, siendo lasKKKKKKKKKKKKKKK oras del d+a de la feca, do! por terminado el acto, de4ando constancia de a(er dado fiel cumplimiento a lo dispuesto por la le! provincial -%$%./ Leo al requirente, quien firma ante m+ en prue(a de su conformidad ! ratificando su contenido, de todo lo que do! fe./

47

l idei!mis e eg!is de garata. La le! $6.66# reuló la fiura del fideicomiso en eneral sin descri(ir ninuna de sus variantes, con e:cepción del fideicomiso testamentario, por lo que la incorporación del fideicomiso de arant+a en forma e:presa representa un avance en la t*cnica de redacción de la fiura. # La aplicación del contrato de fideicomiso a la seuridad de las o(liaciones a(re la posi(ilidad de u(icar como centro del neocio a la arant+a en s+ misma, separ)ndola de las o(liaciones aranti1adas.0sto aili1a el otoramiento de los cr*ditos, permitiendo la optimi1ación del valor de los (ienes que componen el patrimonio de los deudores, (eneficiando en forma mediata a los mercados, ! en forma inmediata a las empresas, mediante el aprovecamiento m):imo del valor de reali1ación de los (ienes, lo que ampl+a nota(lemente la posi(ilidad de cr*dito, ! posi(ilita un me4or ! ma!or acceso a recursos financieros para deudores de rieso, apareciendo entonces como m)s venta4osos que las arant+as tradicionales ipoteca, prenda, anticresis>. 0l fiduciante ser) quien transfiera (ienes o cosas de su propiedad para aranti1ar el cumplimiento de las o(liaciones? podr) ser el deudor, o quien arantice la o(liación de un tercero, asumiendo en este caso el car)cter de constitu!ente de la arant+a, ! desvincul)ndose de la relación o(liacional? ! podr) o no a su ve1, asumir el car)cter de fiador o avalista. 0l o los acreedores, como tales, asumir)n el rol   de (eneficiarios.Revisten el car)cter de terceros en cu!o favor se a constituido la arant+a, ! no son parte del contrato.Como consecuencia, para o1ar de sus efectos, de(er)n operar un acto e:preso de aceptación de su desinación como (eneficiario. 0l contrato de fideicomiso de arant+a podr) tener uno o m)s acreedores como (eneficiarios? estos podr)n o1ar de la arant+a en forma con4unta, alternada, consecutiva o sucesiva, o funcionar rotativamente.Los cr*ditos aranti1ados podr)n ser previos a la cele(ración del contrato, simult)neos o posteriores.La arant+a ofrecida ! prestada podr), o no, dar preferencia al pao del cr*dito de al'n (eneficiario, siempre sin per4uicio de los derecos de los acreedores aranti1ados en primer t*rmino quienes, a su ve1, podr)n ceder su prioridad a otros (eneficiarios.0l funcionamiento del fideicomiso de arant+a, con relación a los acreedores aranti1ados, estar) determinado conforme a lo esta(lecido en sus cl)usulas, relacionando la entrada ! salida de los (eneficiarios ! las prioridades que a cada uno de ellos se concedan? lo que resulta propio del car)cter normativo de estos contratos, con un amplio dominio de la autonom+a de la voluntad.. Los principios enerales de las o(liaciones disponen que todo acreedor tiene el dereco de acer efectivo su cr*dito contra su deudor, revistiendo las arant+as la 1

 Clusellas, Eduardo Gabriel y Ormaechea, Carolina Con!ra!os con "aran!#a $iduciaria, Ed %a %ey, 2& edici'n 2007 48

forma m)s efica1 de aseurar dico co(ro? a su ve1, el deudor de(er) responder a estas o(liaciones con todos sus (ienes, dado el car)cter de prenda com'n del patrimonio para acer frente a esta responsa(ilidad. Conclu!en estos conceptos enerales en la idea de que todos los acreedores se encuentran, frente a su deudor, en un pie de iualdad  par conditio creditorum>.@rente a estos principios, aparecen en nuestro dereco los privileios, que constitu!en un dereco dado al acreedor para ser paado con preferencia a otro.La doctrina a discutido acerca de su naturale1a  4ur+dica, distinui*ndose la postura que los considera derecos reales, dado el dereco de perseuir la cosa so(re la que recae el privileio? la postura que los considera derecos personales, dado que su e:istencia es accesoria a una o(liación, ! no estar incluidos en la nómina de los derecos reales del Códio Civil, entre otros arumentos. na tercera postura nos dice que no se trata de derecos reales ni personales, en si mismos, sino que 0l privileio no es un dereco sino m)s (ien la calidad de un dereco9 #. 0n esta materia, si (ien la leislación viente se encuentra alo dispersa ! no es interal, e:isten determinados principios que acen al sistema.. 0l tema en cuestión ira acerca de la posi(ilidad de que un rupo de acreedores, en car)cter de (eneficiarios de un fideicomiso de arant+a, puedan esta(lecer  li(remente ! por convención de partes la raduación para la satisfacción de sus cr*ditos. 0l su4eto que adquiere la propiedad fiduciaria, ! se o(lia a e4ercerla con la finalidad primaria de aranti1ar a los (eneficiarios, es el fiduciario, cu!as funciones ! atri(uciones emanar)n del pacto de fiducia, acord)ndosele la finalidad secundaria de reali1ar los (ienes para satisfacer los cr*ditos aranti1ados en caso de incumplimiento del deudor, poniendo en funcionamiento el procedimiento de reali1ación pactado.As+, en caso de que la o(liación aranti1ada sea puntual ! satisfactoriamente cumplida, la función del fiduciario se a(r) aotado, siendo su 'nica actividad la de transmitir la propiedad fiduciaria a quien le mande el contrato. Sólo enerar) una actividad adicional el incumplimiento del deudor, poni*ndose en marca el mecanismo de reali1ación de los (ienes, para con su producido cancelar la o(liación aranti1ada, dando al remanente, en caso de e:istir, el destino previsto en el contrato. 0sta actividad de arant+a ! pao podr) com(inarse adem)s con una tercera finalidad, consistente en la administración del patrimonio fiduciario, para la producción de una renta aplica(le a la cancelación de las o(liaciones aranti1adas.0sta com(inación permitir+a a los tomadores de cr*dito ampliar la utili1ación de la fiura, com(inando la arant+a con el erenciamiento productivo de los (ienes."ada o(sta a que la transmisión fiduciaria de (ienes ! cosas, con fines de arant+a, se con4uue en un pro!ecto m)s am(icioso, poni*ndolos en las manos de un administrador )(il de esos (ienes, con el o(4eto de que su estión permita la cancelación de pasivos, con fondos autoenerados, movili1ando activos que, tal ve1 en manos del deudor, se presenten improductivos? o tal ve1 permita la terceri1ación de la estión de co(ro, por administración de cartera. na cuestión dif+cil ser) la relativa a la elección del fiduciario Si (ien el art+culo #7# CCC" admite que el fiduciario pueda ser adem)s (eneficiario del neocio, resulta conveniente, para dar ma!or transparencia al uso de la fiura ! con el o(4eto de evitar a(usos por parte de los acreedores, que el mismo su4eto no asuma el do(le 1

 ()*+)+, (ariana , Apuntes sobre privilegios, %%, ! 137, -s 932 y si"uien!es 49

car)cter de fiduciario ! (eneficiario.La paridad (uscada ! el equili(rio aconse4a(le en la cele(ración de los contratos no se ver)n (eneficiados en los casos de asunción del do(le car)cter.0sta recepción tuvo su fuente en el pro!ecto de unificación de la leislación civil ! comercial de la comisión interada por decr. 8&5-&, en su art. #6, autori1a e:presamente el do(le rol   de las entidades financieras.Propiciar la separación no (usca (eneficiar al deudor, sino la correcta utili1ación de una erramienta de cr*dito, para evitar a(usos ! una apreciación 4udicial neativa en el uso del contrato. 0l contrato de fideicomiso determinar), adem)s, qu* destino tendr)n los (ienes fideicomitidos en el momento de su finali1ación, pudiendo esta(lecer que los (ienes retornen al patrimonio del fiduciante, o desinar un fideicomisario distinto. Con esta din)mica neocial, el contrato de fideicomiso de arant+a no constitu!e un nuevo dereco real, como no lo constitu!e nin'n supuesto de pacto de fiducia en eneral, sino que es un sistema de arant+a de tipo contractual, que puede o no ser  accesorio de una o(liación determinada.0n consecuencia, el dereco real que nace de este contrato como t+tulo suficiente> es un dominio fiduciario, ! no un nuevo dereco real de arant+a.Los derecos ! o(liaciones de las partes, fuera de las transmisiones de dominio que se deriven del contrato, ! que de(er)n acerse conforme la reulación propia de los derecos reales, se mantienen en el campo de las o(liaciones.;ico ra1onamiento se siue adem)s, del principio eneral de que sólo las cosas son o(4eto de los derecos reales, ! el o(4eto de este tipo de contratos, por su reulación especial, pueden ser tanto cosas o(4eto de los derecos reales> como (ienes en eneral, que no sean cosas.;arle al fideicomiso de arant+a esta naturale1a 4ur+dica, en nuestro dereco, implica sustraerlo del numerus clausus de los derecos reales? dotarlo de la rique1a propia de la autonom+a de la voluntad, que ser) la encarada de esta(lecer su contenido ! efectos, ! quitarle el peso de los caracteres de los derecos reales de arant+a, tales como la especialidad, accesoriedad e indivisi(ilidad, pudiendo formularse como una arant+a flotante ! autónoma. 0l contrato de fideicomiso constitu!e una arant+a autoliquida(le, de (a4o costo instrumental, alta seuridad en la recuperación de las inversiones, evitando litiios  4udiciales, ! otras venta4as que acen de este contrato una nueva ! eficiente erramienta del cr*dito.Godos los su4etos activos en la econom+a est)n orientados a la ('squeda de soluciones para resolver controversias fuera del marco  4urisdiccional.Prue(a de ello es la aplicación de sistemas alternativos para la resolución de conflictos, tales como el ar(itra4e ! la mediación.Genamos en cuenta que la resolución de los conflictos fuera de los procesos 4udiciales tradicionales, lentos ! onerosos, no tiene porqu* suponer una violación del dereco de defensa, ni tiene porqu* ser visto como un medio de cristali1ar un despo4o.Al contrario, mientras m)s claras, e:presas ! previstas sean las cl)usulas de un contrato de fideicomiso de arant+a con relación al procedimiento de reali1ación de los (ienes, m)s cerca estaremos de dar una solución muco m)s económica ! r)pida para la recuperación de la inversión del acreedor, a la ve1 que de optimi1ar la preservación del valor de los (ienes del deudor.na arant+a autoliquida(le siempre es preferida.

PO"'##7$O ' AL#=A"#;7 ' LO B#7.F"%"#;7 ' LA GAA7$HA. na de las cuestiones que resulta clave para el desarrollo sano de los 50

sistemas contractuales de arant+a fiduciaria consiste en la clara ! precisa redacción del pacto de fiducia en cuanto al procedimiento de reali1ación de los (ienes. Precisamente las cr+ticas a la fiura acuden, entre otros, a dos conceptos= la inviola(ilidad de la propiedad privada, de rano constitucional, ! la proi(ición del pacto comisorio en las arant+as reales, que impide al acreedor quedarse para s+ la cosa ravada.0n cuanto a la primera cuestión, consideramos que la transferencia de la propiedad fiduciaria que tiene como causa un contrato de fideicomiso de arant+a en modo aluno viola la propiedad privada, sino que constitu!e una de sus formas de e:presión, !a que as+ como el deudor puede por su propia voluntad disponer de un (ien a t+tulo oneroso o ratuito es decir, venderlo, donarlo, permutarlo, etc. o tanto como puede constituir un ravamen o desmem(rar el dominio, puede, sin dudas, en el e4ercicio de su autonom+a, afectarlo a un sistema de arant+a.Creemos que lo realmente inconstitucional e ileal ser+a proi(ir a los su4etos que quieran acerlo disponer li(remente de sus (ienes, cuando e:iste el contrato nominado que puede ser causa de la transferencia de la propiedad fiduciaria ! cuando el mismo se constitu!e como un neocio l+cito ! posi(le, que no es contrario a la moral ni a las (uenas costum(res, ! cuando su utili1ación puede ser  m)s que venta4osa para el mismo deudor."o de(e temerse que los particulares esta(le1can li(remente ! de su propia voluntad los derecos ! o(liaciones de contenido patrimonial que quieran, !a que eso constitu!e, sin dudas, el pleno e4ercicio de la li(ertad. 0n cuanto a la proi(ición del pacto comisorio, en eneral es una convención por  la cual una de las partes del contrato puede reclamar la resolución del mismo cuando la otra no a cumplido las o(liaciones a su caro.0n particular, referido a las arant+as reales, consiste en la proi(ición de que, en caso de incumplimiento de la o(liación aranti1ada, el dominio de la cosa ravada pase directamente del patrimonio del deudor al del acreedor, de4ando a salvo la adquisición en su(asta con compensación.A fuer1a de ser reiterativos, volvemos so(re el concepto de que estos fideicomisos no constitu!en un nuevo dereco real de arant+a, sino que son un sistema contractual que enera como 'nico dereco real derivado, el dominio o la propiedad fiduciaria en ca(e1a del fiduciario. 0ro, no siendo un dereco real de arant+a, no le son aplica(les las normas citadas referidas al pacto comisorio. a(iendo descripto !a el funcionamiento de estos neocios fiduciarios, reconocemos cu)les son los despla1amientos patrimoniales de los (ienes= van del patrimonio del deudor mediante transferencia de dominio o propiedad fiduciaria, al patrimonio de afectación en ca(e1a del fiduciario, ! *ste, poniendo en marca el procedimiento de reali1ación de (ienes pactado, tendr) a su caro la ena4enación onerosa para que, con su producido, se cancele la deuda aranti1ada."o a! pacto comisorio porque los (ienes no pasan del deudor al acreedor.0n todo caso, ni siquiera se dar+a este supuesto cuando el acreedor reci(iera la propiedad a t+tulo de dación en pao, !a que en este caso, quien transfiere la propiedad no es el deudor sino un tercero, el fiduciario. ;e acuerdo con estas cr+ticas, ! para evitar situaciones de conflicto, consideramos que en el contrato de fideicomiso de arant+a es necesario determinar  claramente al menos dos circunstancias= la primera, la verificación o(4etiva de la mora? la seunda, un procedimiento claro ! preciso para la reali1ación de los (ienes.0n cuanto a la primera, se plantea por la necesidad de que el fiduciario de(a e4ercer aluna actividad verificadora del eco de la mora, ! que dica 51

circunstancia no se redu1ca a una manifestación contradictoria entre acreedor/ (eneficiario ! deudor/fiduciante.0sto puede lorarse trasladando la actividad de intimación al fiduciario, para que sea *l quien o(4etivamente pueda compro(ar la falta de cumplimiento? o determinando formas de pao o(4etivamente verifica(les, como son los medios de pao (ancari1ados.;e todos modos, consideramos que frente a cualquier situación dudosa de verificación de la mora, el fiduciario de(er) a(stenerse, ! no podr) poner en marca el procedimiento de venta de los (ienes dados en fiducia? por esa ra1ón, mientras m)s clara sea la manda del contrato, menos conflictos se enerar)n en torno a esta cuestión. 0n torno a la otra cuestión, las partes, fiduciante ! fiduciario, pueden crear un procedimiento de venta de los (ienes a su medida, que otorue al fiduciante las arant+as necesarias para confiar en que se proteer) el valor patrimonial de los (ienes dados en fiducia.0stos procedimientos podr)n a(arcar desde la venta li(remente eca por el fiduciario que no aconse4amos, para evitar a(usos posi(les o suspicacias, que terminen en un conflicto 4udicial asta un procedimiento asimilado a las e4ecuciones 4udiciales, claro, sin intervención 4urisdiccional, pues esta es una de las principales venta4as del sistema.As+, las partes podr)n imponer al fiduciario una (ase m+nima para la venta de los (ienes? pu(licidad especial mediante una serie de avisos destinada a o(tener la me4or oferta posi(le? la intervención de aentes inmo(iliarios de confian1a del deudor/fiduciante o reconocido prestiio en el medio? la determinación de un promedio de valuaciones de especialistas? la cele(ración de licitaciones por so(res cerrados para la recepción de las ofertas, para aseurar la imparcialidad del fiduciario en la selección del comprador, etc.Puede utili1arse todo mecanismo que ofre1ca confian1a a las partes, !a que aqu+ tenemos, como sucede en eneral en el fideicomiso, un amplio predominio de la autonom+a de la voluntad. Las partes tienen plena li(ertad para determinar el procedimiento de reali1ación de los (ienes, se recomienda esta(lecer claramente en el contrato de fideicomiso, un procedimiento de reali1ación de los (ienes que aseure al deudor la o(tención del me4or valor posi(le, ! que, a su ve1, aseure al (eneficiario co(rar su cr*dito en forma r)pida ! e:tra4udicialmente.

OB$O 'L <#'#"O#O 7 GAA7$HA. Pueden ser o(4eto del contrato toda clase de (ienes, siempre que est*n en el comercio !, o(viamente, que posean intr+nsecamente al'n valor económico.a e:presamos que esta desinación de (ienes es comprensiva de cr*ditos, derecos ! cosas.Resultando adem)s, a nuestro criterio, que mientras la norma positiva no sea reformada, el 'nico requisito de los (ienes a fideicomitir es que sean determinados o determina(les.;i4imos, adem)s, que el con4unto de (ienes determinados constitu!e una universalidad, pero no previa al neocio fiduciario, sino que nace como consecuencia del mismo, oriinando por voluntad del fiduciante una uni"ersitas %acti , que se conoce como patrimonio de afectación9. Si (ien emos dico que no de(en aplicarse estrictamente los principios de la ipoteca al contrato de fideicomiso de arant+a, entender que el o(4eto de(e ser  constituido por (ienes determinados tiene un paralelo con el principio de especialidad en cuanto al o(4eto.Contri(u!e a la seuridad 4ur+dica determinar cu)les son los (ienes afectados a la arant+a, ! esa determinación de(e surir del contrato. Con esta amplitud, resulta evidente la venta4a de la utili1ación del contrato de 52

fideicomiso con fines de arant+a, !a que permite la movili1ación de activos que tradicionalmente no son suscepti(les de dar en arant+a.04emplos de esta venta4a se an manifestado en los fideicomisos utili1ados para e4ecutar o(ras p'(licas, tales como las autopistas, que fueron financiadas con la transferencia fiduciaria de futuros pea4es.

OBL#GA"#O7 AG%ABL.  ;esde el punto de vista del su4eto o(liado, pueden aseurarse tanto o(liaciones propias del deudor, como o(liaciones de terceros. 0n este caso, de(emos distinuir aquellos supuestos en los que la cele(ración del contrato de fideicomiso implique tam(i*n el otoramiento de otro contrato, como es la fian1a o el aval. Pero podr) suceder que el fiduciante comprometa en la arant+a solamente aquellos (ienes incluidos en el fideicomiso. 0n este supuesto, su responsa(ilidad se limitar) al valor de la cosa, ! la responsa(ilidad no se e:tender) al resto de su patrimonio. Ca(e preuntarse si las costas ! costos enerados por la reali1ación de los (ienes, en caso de incumplimiento del deudor principal, de(er)n ser afrontados por el fiduciante, que entonces para estos d*(itos responder) con su patrimonio, so(re todo cuando el valor de reali1ación de los (ienes no sea suficiente para la total e:tinción de las o(liaciones aranti1adas? o si los costos ! costas de la reali1ación de los (ienes se encuentran comprendidos en el concepto de valor de la cosa, limit)ndose su responsa(ilidad a perder sólo ! por todo concepto asta el valor  de la cosa dada en fideicomiso. La respuesta, como en la ma!or+a de los dilemas que presenta la utili1ación de la fiura, es que todo depender) de la redacción clara ! detallada del contrato, en el que de(er) de4arse constancia, claramente, de cómo se responder) en cada caso. 0n cuanto a la o(liación en s+ misma, todas ellas pueden ser aranti1adas con un pacto de fiducia. Geniendo en cuenta el contenido de las prestaciones, pueden aranti1arse o(liaciones de dar, comprendi*ndose las de dar cosas ciertas o inciertas? dar cantidades de cosas, sumas de dinero? o(liaciones de acer o no acer? o(liaciones alternativas ! facultativas. Gam(i*n o(liaciones divisi(les o indivisi(les ! o(liaciones naturales? principales ! accesorias, puras ! condicionales o su(ordinadas a pla1o. Diersos supuestos de fideicomiso de garantía. ! 0l fideicomiso de arant+a

admite diversas formas, que trataremos de esquemati1ar seuidamente, proponi*ndose en la Parte 0special los pro!ectos de contrato.

a) <#'#"O#O 7 GAA7$HA ' %7A 87#"A OBL#GA"#;7.0ste fideicomiso funciona con una mec)nica mu! parecida a la de las arant+as reales. n cr*dito p. e4., emanado de un contrato de mutuo> se aranti1a transfiriendo un (ien al fiduciario, para que en caso de incumplimiento, lo realice, paue al acreedor (eneficiario> astos del fideicomiso ! onorarios del fiduciario, ! restitu!a el remanente al fiduciante. 0l t+tulo de la o(liación podr) instrumentarse simult)neamente con la arant+a mutuo con arant+a fiduciaria>, tal como los casos de mutuos con arant+a ipotecaria.Sin estar caracteri1ado por el principio de especialidad con relación al cr*dito, el contrato conclu!e al e:tinuirse la o(liación que constitu!e su condición, ! funciona como un accesorio de la misma. 53

b) <#'#"O#O 7 GAA7$HA ' VA#A OBL#GA"#O7 "O7 LA"#;7 A %7 #O A"'O. Se asimila m)s a las llamadas ipotecas a(iertas9, con la enorme venta4a de quedar a salvo de posi(les nulidades, al no aplicarse el principio de especialidad en este tipo de contratos.Admite el esta(lecimiento de una arant+a 'nica, que permitir) aranti1ar sucesivamente distintas o(liaciones a un mismo acreedor, ! servir) para aranti1ar cuentas corrientes o de suministro.0l t+tulo de cada cr*dito ser) independiente ! e:presar), en el momento de su nacimiento, la vinculación con el contrato de fideicomiso de arant+a que le ser) pree:istente.Los cr*ditos aranti1ados ser)n rotativos, nacer)n ! se e:tinuir)n sin solución de continuidad durante el pla1o de viencia del contrato de fideicomiso, con el l+mite temporal que el códio a esta(lecido como m):imo para la duración del contrato aunque durante su transcurso no e:istan o(liaciones aranti1adas, o el saldo de la cuenta corriente sea acreedor.0n este tipo de neocios el te:to del contrato de(e ser redactado de modo tal que permita, sin confusiones, determinar cu)les son los requisitos del t+tulo de la o(liación para que quede comprendida en la arant+a. !) <#'#"O#O 7 GAA7$HA ' VA#A OBL#GA"#O7 "O7 LA"#;7 A '#VO A"'O. Constitu!e un verdadero sistema de arant+a flotante, que permitir) a un deudor recurrir a distintas fuentes de cr*dito, conforme a sus necesidades, afectando (ienes determinados a una finalidad de arant+a.Los cr*ditos aranti1ados rotar)n sucesivamente, ! podr)n adem)s inresar al contrato ! salir de *l distintos (eneficiarios, quienes tam(i*n tendr)n la caracter+stica de ser rotativos.Se esta(lecer)n claramente en las cl)usulas del contrato los requisitos ! formas de inreso a este sistema de los (eneficiarios, quienes de(er)n adem)s conocer claramente la forma en la que los cr*ditos ser)n satisfecos, en caso de incumplimiento.Puede esta(lecerse un sistema de prioridades para el pao, fundado en el tiempo, es decir, el primer aranti1ado perci(ir) en primer t*rmino, ! los dem)s (eneficiarios lo ar)n en forma sucesiva, o se podr) esta(lecer un sistema de cesión de las prioridades, siempre con el consentimiento de los (eneficiarios que tenan una preferencia !a concedida.As+, dentro del marco de la autonom+a de la voluntad, los acreedores ! el deudor podr)n ma:imi1ar las potencialidades del valor de los (ienes en su función de arant+a. 0ste tipo de arant+as permitir) a las empresas o usuarios en eneral una ailidad que no es propia de las arant+as reales, pues estando el sistema de arant+a !a constituido, transferido el dominio al fiduciario ! pautando claramente los derecos de cada su4eto interviniente, la efectividad de la arant+a es inmediata ! el cr*dito anar) en ailidad.Adem)s, mantener esta arant+a disponi(le permitir) estionar  una financiación r)pida ! una reducción en el costo de instrumentación de los cr*ditos. 0l fiduciario de(er) e:tender un certificado en favor del (eneficiario, en el que indicar) el monto del cr*dito aranti1ado, una detallada descripción de los acreedores ! el monto de las o(liaciones que posean prioridad respecto de su cr*dito,. d) <#'#"O#O 7 GAA7$HA "O7 A'#7#$A"#;7 ' LO B#7 54

<#'#"O#$#'O.  0ste tipo de contratos de fideicomiso podr) tener una do(le finalidad= por un lado aranti1ar lo que !a se a e:puesto claramente asta aqu+? pero adem)s, cuando los (ienes fideicomitidos puedan enerar a trav*s de su administración una renta, el fiduciario podr) e4ercerla con la finalidad de enerar los recursos necesarios para la satisfacción de los propios cr*ditos aranti1ados.0l supuesto puede ser aplica(le a empresas de actividades diversificadas, o que por  aplicación de terceri1ación de sectores, resuelva concentrar sus esfuer1os productivos en una actividad, deleando en el fiduciario la administración ! producción de alunos (ienes, cu!a e:plotación sea distinta de la actividad principal.0l e4emplo puede ser el de una industria alimenticia, que tiene en su patrimonio un esta(lecimiento rural cu!a administración ! e:plotación a resuelto delear.Puede esta deleación acerse en un fiduciario que sea adem)s administrador del esta(lecimiento, ! que, a su ve1, puede oficiar de arant+a flotante para apo!ar el financiamiento de la actividad principal. 0l contrato de fideicomiso de arant+a, como el fideicomiso en eneral, permite idear sistemas de optimi1ación de recursos que no se aotan en los supuestos e:presados, a trav*s de la aplicación del principio de la autonom+a de voluntad.

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%tili*a!i+ del idei!mis !m me!aism alterati> de garata de !trats de alI-iler   .

Cuando intentamos alquilar un inmue(le, nos encontramos con el ineludi(le requisito de presentar uno o m)s arantes propietarios, o, en su defecto, de contratar un seuro de caución. Mucas veces, el inquilino posee capacidad patrimonial suficiente como para ser  su propio arante, pero no a! a la vista nin'n mecanismo que aseure al locador  la posi(ilidad de efectivi1ar ese cr*dito en caso de mora en cumplimiento de las o(liaciones del inquilino. 0s m)s, en alunos casos, a pesar de poseer el inquilino capacidad patrimonial suficiente como para comprar el inmue(le, no lo puede acer porque no se encuentra a la venta p. e4., locales de un centro comercial>. 0l requerimiento de arante o(lia a contar con el aval de personas que no son socios de la e:plotación comercial, pero s+ ante la eventualidad de que el neocio no funcione. Son aut*nticos socios en las p*rdidas. 0n caso de falta de pao, o incumplimiento de las o(liaciones contractuales por  parte del inquilino, comien1a el pererinar del locador para acer efectiva la arant+a. 0l arante, una ve1 anoticiado de la morosidad del inquilino, a veces recurre a procedimientos para insolventarse, o para quitar la titularidad dominial de su ca(e1a, lo que complica a'n m)s el procedimiento, pues o(lia a demandar por  simulación o fraude, se'n sea el caso. 0n el me4or de los casos, si el (ien todav+a permanece (a4o la titularidad del arante, de(e recurrir al procedimiento 4udicial para proceder al em(aro ! posterior  su(asta del (ien. tili1ando la fiura del fideicomiso de arant+a, se puede esta(lecer un mecanismo de arant+a que resuelva la ma!or+a de las complicaciones  e/-ues!as, sin demora de !iem-o, ins!rumen!ndolo como una "aran!#a au!oliuidable  El caso

0sta(leceremos el siuiente esquema de contrato= el inquilino transmite la propiedad fiduciaria de un pla1o fi4o o de un fondo com'n de inversión # a favor de un fiduciario aluien que sea de mutua confian1a de las partes, que (ien podr+a ser un escri(ano $, o aluien merecedor de la confian1a de las partes>. 0s de acer notar  que el rol  del fiduciario es totalmente pasivo asta que se produ1ca la mora, en cu!o caso de(er) proceder a reali1ar una parte de la inversión ofrecida en arant+a. 0l inquilino de(er) a(onar mensualmente el alquiler, mediante el depósito de la suma del canon locativo en una ca4a de aorro a nom(re del locador, especialmente a(ierta al efecto. 0sto es de vital importancia a los efectos de que el fiduciario cuente con un instrumento idóneo para verificar la efectiva mora, puesto que a falta 1

 En es!e caso se o$rece como "aran!#a un -lao $io o un $ondo comn de inersi'n, -ara no !ener el  -roblema de la realiaci'n del bien, ya ue cualuiera de es!as dos inersiones se -ueden realiar !o!al o -arcialmen!e con muy -oca !rami!aci'n, -ero mien!ras no sea necesario u!iliarlas se"uirn  -roduciendo in!ereses 2 En!endemos ue no e/is!e incom-a!ibilidad -ara ue los escribanos -uedan eercer el rol de $iduciarios, -ues!o ue no se !ra!a de una ac!iidad comercial 56

de una compro(ación efectiva de ese estado, a(r+a que recurrir a comple4os mecanismos de notificaciones cru1adas, ! ante la falta de acuerdo, recurrir a la determinación 4udicial de que efectivamente se encuentra en mora. 0n caso de que el locador no perci(a el alquiler en la feca prevista, notificar) de tal circunstancia al fiduciario, quien solicitar) un resumen de los movimientos de la ca4a de aorro, ! ante la ine:istencia de un depósito de ese importe, proceder) a deducir del pla1o fi4o o el fondo com'n de inversión el dinero necesario para acer  frente al importe impao.  Ante el incumplimiento por parte del o(liado, el locador  podr) optar por continuar con el contrato, o por resolver el mismo, e iniciar las acciones tendientes a lorar el desalo4o del (ien. 0st) clara la venta4a de este mecanismo de autoliquidación de la arant+a, que permite al locador seuir co(rando durante la mora, ! no lueo de e4ecutar la arant+a. Para el locatario, la venta4a reside en no necesitar de arantes, o en caso de que el pla1o fi4o fideicomitido no le pertene1ca, sino que sea de un tercero, a limitar la arant+a del fiador asta la suma del monto fideicomitido, ! no con la t otalidad de los (ienes del arante. Ser) innecesario, en virtud de lo e:puesto, de4ar depósito en arant+a inmovili1ado, puesto que las sumas fideicomitidas revestir+an tal car)cter, pero con la venta4a de que, en caso de cumplimiento de todas las o(liaciones contra+das, reci(ir) los importes con m)s los intereses perci(idos mientras la arant+a fue necesaria. na ve1 finali1ado el contrato de alquiler, el inquilino podr) optar por utili1ar el mismo patrimonio fideicomitido para otro contrato de alquiler, o para avalar al'n otro tipo de contrato.  El contrato

[Encabezamiento.]

En la ciudad y partido de(1).

1 )u# o-!amos -or la ins!rumen!aci'n -or ins!rumen!o -riado, -ues!o ue no es! -reis!a nin"una $ormalidad es-ecial -or el C'di"o Ciil y Comercial.i la "aran!#a o$recida $uera un inmueble, se -odr ins!rumen!ar el con!ra!o de $ideicomiso de "aran!#a -or ins!rumen!o -blico o -riado, y la !ransmisi'n de dominio $iduciario necesariamen!e -or ins!rumen!o -blico Es -osible ins!rumen!ar el $ideicomiso de "aran!#a en el mismo ins!rumen!o del con!ra!o de aluiler

[Sujetos comparecientes.]

Por una parte, como inquilino, garante y ) (1) fiduciante , el señor A.A.(2 ; por otra parte, en carácter de locador y eneficiario(!), el señor ".".(#); y por una tercera parte como ) fiduciario($), el señor %.%.(& . 1 En es!e caso, el inuilino es su -ro-io "aran!e, -ero bien -odr#a !ra!arse de un !ercero ue s'lo reis!a la calidad de "aran!e.En caso de ue el "aran!e sea un !ercero, -odr limi!ar su aal s'lo al mon!o de los alores $ideicomi!idos 2 a!os iden!i$ica!orios del inuilino:"aran!e $iduciario 3 El locador es el bene$iciario de la "aran!#a.e -uede -ac!ar en el $ideicomiso de "aran!#a, ue una e $inaliado en con!ra!o de aluiler al cual accede, el $iducian!e -ueda desi"nar un nueo bene$iciario de ese  bene$icio, al!erando s'lo los da!os ue se re$ieren al bien en cues!i'n, caa de ahorros donde se debe eri$icar la mora, e!c.;odo es!o sin necesidad de realiar una nuea !rans$erencia $iduciaria 4 a!os iden!i$ica!orios del locador:bene$iciario 5 
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[Cláusula de relación.] ' dicen que 1) En la feca, el locador alquil* al inquilino una finca uicada en(1), con las medidas, linderos y superficie que surgen de su respecti+o ttulo de propiedad. -na copia de dico contrato, suscripta por las partes, se adunta al presente(2). 2) En dico contrato don el inquilino ofreci* como garanta del fiel cumplimiento de dico contrato transferir a fa+or del aora fiduciario la propiedad fiduciaria de un pla/o fio de d*lares illete estadounidenses die/ mil (-0 1..3)(!), depositado en el "anco de la Pro+incia de "uenos Aires, sucursal an 4sidro, operaci*n 55.55565, con +encimiento el da(#). !) A los efectos de acer efecti+a la garanta referida, el inquilino a resuelto formali/ar unto al fiduciario el siguiente contrato de fideicomiso de garanta que se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones 1 escri-ci'n del inmueble aluilado 2 el con!ra!o $uen!e sur"irn las obli"aciones con!rac!uales -or las ue se re"ir la ac!iidad de las -ar!es, reis!iendo el -resen!e s'lo el carc!er de "aran!#a 3 escri-ci'n del bien o$recido en "aran!#a, ue en es!e caso es un de-'si!o= -odr#an ser !#!ulos, dinero, moneda e/!ranera, e!c>!era 4 ?echa del encimien!o de la o-eraci'n

[Caracteres generales del contrato.]

P748E7A. El inquilino, en su carácter de fiduciante, transfiere en este acto el dominio fiduciario del pla/o fio antes relacionado a fa+or del señor %.%., en su carácter de fiduciario, con el encargo de reno+arlo automáticamente asta que se e9tingan las oligaciones emergentes del contrato de alquiler y, en caso de incumplimiento del inquilino, e9traiga las sumas necesarias para satisfacer los importes impagos, y de restituir a la finali/aci*n del contrato el remanente al inquilino, esta +e/ en el carácter de fideicomisario. E:-
[Procedimiento de verificación de la mora.]

1 Es de i!al im-or!ancia -ara la salud del mecanismo ue se u!ilia, las normas claras y obe!ias -ara ue el $iduciario -ueda eri$icar la e$ec!ia cons!i!uci'n en mora -or -ar!e del inuilino.O-!amos -or el  -rocedimien!o de e$ec!uar los -a"os del canon loca!io s'lo a !ra>s de un de-'si!o en una caa de ahorro abier!a a nombre del locador.El $iduciario -odr eri$icar la mora, a !ra>s de una sim-le lec!ura de los moimien!os de esa caa

[ Administración de la garantía.]

>E7%E7A. El fiduciario deerá reno+ar mensualmente el pla/o fio en la misma moneda y en la misma sucursal ancaria, por pla/os que no pueden e9ceder de cuarenta y cinco (#$) das por perodo, deiendo optar por el pla/o que rinde mayores intereses.
[bjeto

del contrato.] %-A7>A. @ueda e9presamente aclarado que el presente contrato es s*lo un mecanismo de garanta, no e9imiendo al inquilino de la oligaci*n de responder con todos sus demás ienes, en caso de ser insuficiente la garanta ofrecida. 58

[!ec"o

resolutorio.] @-4>A. El pla/o fio que se transmite como consecuencia de este contrato constituye el patrimonio fideicomitido, que queda sueto a la afectaci*n pre+ista en el %*digo %i+il y %omercial de la aci*n. [#ransmisión

de los bienes.]

E>A. El fiduciante en este acto (1) endosa a fa+or del fiduciario el pla/o fio mencionado, deando en consecuencia de tener dereco alguno sore el mismo, sal+o el que le corresponde en su carácter de fideicomisario(2). 1 En caso de ue se !ra!e de un ins!rumen!o endosable, -ues!o ue si es no endosable, deber !ransmi!irse como cesi'n de cr>di!os 2 El inuilino, al ser su -ro-io "aran!e, reis!e en el con!ra!o de aluiler el rol  de inuilino y "aran!e, y en el de $ideicomiso de "aran!#a, el de $iducian!e:bene$iciario

[Selección del fiduciario.

Sustitución.] BP>48A. n"ase en cuen!a ue la con$iana ue el deudor -one en la $i"ura del $iduciario es im-or!an!e, y ue en es!e $ideicomiso, ms ue en o!ros, la im-arcialidad es necesaria -ara dar !rans-arencia al uso de la $i"ura, !eniendo en cuen!a ue en caso de incum-limien!o, es el $iduciario uien deber realiar los bienes, aus!ndose al  -rocedimien!o de en!a ue es!ablecan 2 a!os iden!i$ica!orios del sus!i!u!o 3 e desi"na al $iduciario sus!i!u!o, ue no es -ar!e del con!ra!o has!a ue se -roduca la acan!e y ace-!e el encar"o, -or lo ue ni siuiera -uede es!ar en!erado de !al desi"naci'n.) cualuier e$ec!o de $al!a de ace-!aci'n del sus!i!u!o o de nuea acancia, se remi!e a un mecanismo de elecci'n del sus!i!u!o

[Cesión.]

C%>ADA. El locador eneficiario podrá ceder o transferir de cualquier modo sus derecos, surogando su lugar, grado y prelaci*n el tercero que resulte cesionario, de lo que notificará e9presamente por escrito al fiduciario y al fiduciante(1). 1 )s# como se -uede ceder el cr>di!o ue se in!en!a hacer e$ec!io con es!e mecanismo, se -uede ceder su  -osici'n de bene$iciario en el -resen!e con!ra!o

[$esolución.]

CDEA. El presente contrato se resol+erá de pleno dereco a partir del cumplimiento de la condici*n operada por la e9tinci*n total del contrato de alquiler, o por el agotamiento total de las sumas depositadas, generándose a partir de ese momento la oligaci*n para el fiduciario de transferir los ienes fideicomitidos o el remanente de ellos, implementando los medios para adudicar y transferir el dominio de los ienes que contiene el fideicomiso al fideicomisario designado(1). El fiduciante podrá optar por e9igir la restituci*n fiduciaria de remanente, en su carácter de fideicomisario, o mantener los ienes ao la titularidad del fiduciario, denunciando al nue+o eneficiario, y las caractersticas del contrato al que accede. 1 Es!ablecemos -or u> causas se e/!in"uir el con!ra!o de $ideicomiso.Es!a e/!inci'n no o-era la e/!inci'n de la -ro-iedad $iduciaria, -ues!o ue una e ue se o-er' la condici'n, el dinero in"resado -or la en!a del bien rees!ir el carc!er de -a!rimonio $iduciario, el ue s'lo se e/!in"uir -or en!re"arse a la o las  -ersonas es!ablecidas en el con!ra!o

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[%eclaración.]


[bligaciones del fiduciante.]


[%erec"os del fiduciante.]


[%erec"os del fiduciario.]

E7%E7A. on derecos del fiduciario 1) Derificar el normal cumplimiento de las oligaciones a cargo del fiduciante, en relaci*n con el contrato garanti/ado, as como en relaci*n con las demás oligaciones garanti/adas con este contrato. 2) 7epetir del fiduciante los importes que uiera desemolsado para el cumplimiento de su funci*n, tales como gastos ancarios, notificaciones, impuestos, y todo otro que se realice. En caso de que dicos importes no le fueran restituidos a su solo requerimiento, los mismos serán e9trados del certificado al +encimiento más pr*9imo. ?os importes que le sean deidos estarán garanti/ados con los ienes que constituyen el patrimonio fiduciario. !) %umplida la condici*n resolutoria, por el cumplimiento del contrato de alquiler, deerá transferir la propiedad del certificado al inquilino, esta +e/ en su carácter de fideicomisario. En caso de negati+a por parte del fideicomisario designado a readquirir la propiedad en su carácter de destinatario final de los ienes, por renuncia a ese dereco, el fiduciario deerá consignar udicialmente el remanente a nomre del fideicomisario.

[bligaciones

del fiduciario.] A. on oligaciones del fiduciario 1) Aritrar los medios necesarios para que el dominio de los ienes fideicomitidos no se +ea limitado, restringido o afectado por acci*n de terceros, aenos a este contrato. 2) Eercer las acciones legales que corresponden al propietario para la defensa del dominio de los ienes fideicomitidos. !) o renunciar a su carácter de fiduciario en forma intempesti+a, y sin la pre+ia conformidad de fiduciante y eneficiario, e9presada en forma escrita. En caso de con+enirse la aceptaci*n de su renuncia, operar los medios necesarios para la transmisi*n de los ienes al fiduciario sustituto. [%eberes

del beneficiario.] A. El eneficiario notificar al fiduciario del incumplimiento por parte del inquilino. [%erec"os

del

dee

beneficiario.]

A. on derecos del eneficiario 1) E9igir al fiduciario el pago de las sumas que se le adeuden mediante la reali/aci*n de los ienes fideicomitidos en las condiciones aqu estalecidas, de conformidad con el procedimiento de +enta pactado. 2) Perciir los importes que se le adeuden en concepto de capital, intereses y

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accesorios, dentro de las cuarenta y oco (#) oras de producida el coro por parte del fiduciario. !) olicitar udicialmente todas aquellas medidas conser+atorias y acciones que correspondan al fiduciario, y que tengan por oeto la conser+aci*n de los ienes fideicomitidos, en caso de que las mismas no sean eercidas por el fiduciario.

[$etribución.]

48A. ?a gesti*n del fiduciario será remunerada. endrá, además, dereco al reemolso de todos los gastos que se originen en la administraci*n del inmuele(1). 1 %as -ar!es -ueden -ac!ar libremen!e la re!ribuci'n del $iduciario.)u# se es!im' una suma $ia, -ero  -uede ser un -orcen!ual de mon!o del con!ra!o, -uede ser -a"ado de una e en o $orma -eri'dica, resul!ando conenien!e es!ablecer la $orma de aluaci'n

[Cesación.]

ADA. El fiduciario cesará en su funci*n por las causales pre+istas en el %*digo %i+il y %omercial de la aci*n, de las cuales, especialmente se reglamenta por renuncia, la que deerá ser aceptada por fiduciante y eneficiario, asumirá como sustituto el designado en la cláusula sGptima, con sus datos personales antes mencionados, y en caso de que este no aceptara o cesara, el que, de com=n acuerdo, designarán fiduciante y eneficiario. i las partes no se pusieran de acuerdo, será fiduciario sustituto quien el ue/ designe. ?a renuncia será presentada con una anticipaci*n no menor de tres (!) meses. ?a renuncia s*lo lierará al fiduciario de su responsailidad cuando como consecuencia de la misma aya transferido los ienes fiduciarios que se encontraran inscriptos a su nomre. En los demás casos, frente a la cesaci*n del fiduciario, se procederá, en primer tGrmino, conforme lo normado en este contrato, y supletoriamente como lo estalecen los artculos pertinentes del %*digo %i+il y %omercial. A partir de la aceptaci*n del carácter de fiduciario sustituto, será transferido a su nomre el patrimonio fideicomitido, con las acreencias que el mismo uiera producido, quedando a su cargo el cumplimiento de las oligaciones propias del administrador, en todo de acuerdo con el presente contrato.
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l idei!mis testametari Me referir* a la constitución del fideicomiso por causa de muerte, ! no a la transmisión de los derecos por acto entre vivos, !a que para ese supuesto resulta de aplicación todo lo e:puesto asta aqu+ con relación al contrato de fideicomiso, t+tulo causal de la transferencia ! adquisición de la propiedad fiduciaria.Resulta necesario, por sus diferentes causas, efectos ! forma, tratar particularmente la constitución de la propiedad fiduciaria por v+a de testamento. 2ntentamos entonces, incorporando los conceptos enerales de los neocios fiduciarios a los de las sucesiones, una definición de fideicomiso testamentario. 0l fideicomiso testamentario consiste en una disposición de 'ltima voluntad, su4eta a sus formas propias, por la que el testador, como fiduciante, dispone la transferencia de la propiedad fiduciaria de (ienes determinados de su a(er relicto, o de universalidades a favor de un eredero ó leatario particular, en am(os casos como fiduciarios, para que *ste e4er1a la propiedad o(4eto del leado en (eneficio de quien indique la disposición testamentaria (eneficiario>, con la manda de entrear esos (ienes ! sus acrecimientos, al cumplimiento de un pla1o o condición, a un eredero, eredero instituido o leatario en car)cter de fideicomisario. Clusellas, 0duardo Da(riel ! rmaecea, Carolina, Contratos con Darant+a @iduciaria, La le! #U edición $%%7, P). #%%>  Afirmamos antes que la sucesión mortis causa puede ser testamentaria o leal? ! sa(emos que el patrimonio fiduciario puede oriinarse en una sucesión testamentaria."os queda, entonces, tratar el pro(lema de la sucesión leal o intestada. Parte de la doctrina a considerado que el sucesor fiduciario siempre resulta de un acto entre vivos, !a que aun cuando el fideicomiso reconociera su orien en una disposición de 'ltima voluntad, una ve1 a(ierta la sucesión testamentaria, como acto necesario en el estado de indivisión, el al(acea o el administrador 4udicial del sucesorio, o quien represente los derecos de la sucesión, de(er) cele(rar el contrato de fideicomiso con el fiduciario propuesto por testamento operando la transmisión de los (ienes ! cosas LR0"V0GG2, Ricardo L., ratado de los contratos, Ru(in1al/Cul1oni, Santa @e, $%%%, t. 222, p. 3&3>.  As+, sea cual fuera el orien de la transmisión fiduciaria, entre vivos o mortis causa, siempre el acto 4ur+dico causal inmediato de la transferencia de la propiedad fiduciaria el t+tulo suficiente> ser+a un contrato CARR0DAL, Mario ( *l %ideicomiso. Regulacin +urídica 0 posibilidades prácticas , niversidad, Buenos Aires, #-8$, p. #$$.> "o compartimos esta idea, !a que, trat)ndose de disposiciones testamentarias, el 62

representante del sucesorio, el al(acea o el administrador 4udicial, no forman ni suplen la voluntad del causante, ni se convierten en los autores de la transferencia de la propiedad, sino que se limitan a o(rar como leitimados para dar cumplimiento a los actos mandados acer por el testador. 0n tal sentido los llamados a la erencia no contratan con su antecesor, no son co/contratantes de su autor, en un acto entre ausentes, sino continuadores del mismo, aunque cada uno de ellos en distinta medida, conforme sea el llamado por el cual se lo convoca al sucesorio.  adem)s, adquieren sus derecos directamente del causante, siendo t+tulo de la adquisición la disposición testamentaria de la que se deriva, sin necesidad de un acto de perfeccionamiento de voluntades posterior. La aceptación por parte del fiduciario de los (ienes que en tal car)cter se le lean no es un acto de perfeccionamiento de la voluntad del fiduciante. 0n este sentido, si la causa de la transmisión fiduciaria fuera solamente el contrato, ser+a infructuosa la distinción del códio al decirnos que el fideicomiso tam(i*n podr) constituirse por testamento. 0s por eso que, teniendo en cuenta el car)cter de acto unilateral del testamento, descartamos la teor+a del fideicomiso como contrato cele(rado entre la sucesión or)nicamente representada ! el fiduciario, tal como sostiene CARR0DAL.0l testamento es un acto 4ur+dico autónomo que confiere por s+ el dereco de suceder, a favor del instituido, independientemente de la aceptación. Finculando el r*imen de los neocios fiduciarios con la forma, el art+culo remite a las formas de los testamentos, sin preferir ninuna de ellas.0l fideicomiso testamentario puede instituirse entonces por cualquiera de las formas previstas para los testamentos, con un solo requisito, e:tra la individuali1ación de los (ienes o(4eto del contrato? en caso de no resultar posi(le tal individuali1ación a la feca de la cele(ración del fideicomiso, en este caso a la feca de testar, de(er) constar la descripción de los requisitos ! caracter+sticas que de(er)n reunir los (ienes, a nuestro entender, que son o(4eto de leado fiduciario? b> la determinación del modo en que otros (ienes podr)n ser incorporados al fideicomiso.0n este caso, entendemos que se refiere a la su(roación real de los (ienes ! cosas que se adquieran con el producido de los (ienes leados en fideicomiso? c > el pla1o o condición a que se su4eta el dominio fiduciario, el que nunca podr) ser ma!or de treinta a, caso en el que podr) durar asta su muerte o el cese de su incapacidad o de la restricción de su capacidad. Aqu+ entendemos que se refiere al pla1o o a la condición que resolver) el dominio del fiduciario? d > la identificación del (eneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el art+culo #7#? e> el destino de los (ienes a la finali1ación del fideicomiso ! la desinación de fideicomisarios, ! f> los derecos ! o(liaciones del fiduciario ! el modo de sustituirlo si cesara retri(ución de su función ! limitaciones en el e4ercicio de la propiedad fiduciaria>. 0stas enunciaciones se refieren especialmente al contenido del encaro fiduciario. 0n cuanto al o(4eto sucedido, es decir, la cosa o (ien so(re la que recae la disposición testamentaria, adelantamos que el sucesor puede ser sinular, cuando se le transmite un o(4eto particular, o universal, que es cuando se transmite el todo o una parte al+cuota del patrimonio, como universalidad de dereco. 0l art+culo remite 63

al $6-3 CCC" que dice= 6 "ideicomiso Testamentario# *l testador puede disponer  un %ideicomiso sobre toda la /erencia( una parte indi"isa o bienes determinados( 0  establecer instrucciones al /eredero o legatario %iduciario( con%orme a los recaudos establecidos en la seccin 7º( capítulo 83( título I9 del libro tercero. 5a constitucin del %ideicomiso no debe a%ectar la legítima de los /erederos %or&osos( e:cepto el  caso pre"isto en el artículo );;7, 

0n cuanto a la inserción de las disposiciones fiduciarias en un testamento, ! apelando nuevamente al r*imen eneral de la sucesión mortis causa  recordado, entendemos que las disposiciones fiduciarias testamentarias no constitu!en una e:cepción ni modifican en eneral el principio de la intani(ilidad de la porción le+ti/ ma de los erederos for1osos, pero precisamente el art+culo $668 citado esta(lece 6 $ejora a faor de %eredero con discapacidad $ *l causante puede disponer( por el  medio #ue estime con"eniente( incluso mediante un %ideicomiso( además de la  porcin disponible( de un tercio de las porciones legítimas para aplicarlas como me+ora estricta a descendientes o ascendientes con discapacidad. A estos e%ectos( se considera persona con discapacidad( a toda persona #ue padece una alteracin %uncional permanente o prolongada( %ísica o mental( #ue en relacin a su edad 0  medio social implica des"enta+as considerables para su integracin %amiliar( social( educacional o laboral,. 0sto despe4a claramente las dudas doctrinarias que se

plantea(an acerca de considerar al fideicomiso como una e:cepción a la intani(ilidad de la le+tima ereditaria. 0l art+culo claramente en interrelación con las normas citadas despe4a cualquier tipo de incertidum(re= las le+timas ereditarias de(en respetarse, pero incorpora la novedad de admitir la constitución de me4oras e:cepcionales a personas con discapacidad. Femos con arado dica incorporación que e:tiende el concepto de protección no solo al incapa1 declarado como tal en  4uicio, sino a los que padecen una alteracin %uncional permanente o prolongada( %ísica o mental( #ue en relacin a su edad 0 medio social implica des"enta+as considerables para su integracin %amiliar( social( educacional o laboral . Los padres

seuramente contar)n con elementos para esta(lecer si aquel i4o que requiere de ma!ores au:ilios para desenvolverse en la vida cotidiana demandar) de la provisión de ma!ores recursos a su disposición./ 0n cuanto a la su(stitución del fiduciario, insistimos en la idea de esta(lecer en el testamento la desinación nominal del sustituto, o (ien la forma de selección del mismo, !a que en defecto de previsiones testamentarias, el sustituto de(e ser  desinado por el 4ue1, de acuerdo a las previsiones del art+culo #7- CCC", quien sólo podr) recurrir a la desinación de una entidad financiera o sociedad especialmente autori1ada por la Comisión "acional de Falores ! es m)s que pro(a(le que dicos su4etos no est*n interesados en asumir la función de fiduciario en los supuestos de administración de peque
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Fideicomiso testamentario con legitimarios 0 me+ora a un discapacitado.. El caso

0l supuesto seleccionado para este tema contiene las disposiciones de 'ltima voluntad de un testador, cu!a situación patrimonial, al menos a la feca del otoramiento, permite pro!ectar una distri(ución para despu*s de su fallecimiento sin temores referidos al conflicto posi(le por respetar el principio de intani(ilidad de las le+timas que correspondan a sus erederos for1osos. Giene tres i4os, uno de los cuales es discapacitado motri1, a quien quiere me4orar con las m)s amplias facultades que el códio le autori1a./ Por eso, nuestro testador para evitar conflictos en el )m(ito del sucesorio ! resuelve, por v+a testamentaria, destinar una porción de los (ienes para enerar una renta adicional destinada a aseurar a su i4o discapacitado una renta(le administración de los (ienes.La previsión del testador est) puesta en que sus i4o discapacitado, tenan un )(il administrador para los (ienes que reci(a, que permita aseurar el sostenimiento de su est)ndar de vida. El contrato

Encabezamiento.] Gestamento#>. #> ptamos por la escritura p'(lica entre las formas de testar.Gam(i*n la aconse4amos, descontando las venta4as de la matricidad ! reistración, aunque puede redactarse el testamento en cualquiera de las formas admitidas en la leislación viente, imperando el principio de li(ertad de formas previstas en el art+culo $673 CCC".Podr) otorarse el testamento en las formas ordinarias, es decir, olórafa Art. $677 ! $678 CCC", o por acto p'(lico arts. $67-, $68% ! $68# CCC".0l enca(e1amiento llevar) la numeración de la escritura, la identificación del acto ! la identificación del testador. Data.] 0n la ciudad ! partido de #> , a los$>, ante m+3>.

#> Luar de la escritura. $> @eca del otoramiento.Sumamos a las formalidades del acto escriturario, las propias de los testamentos.;e(e tenerse presente que si se testara en forma olórafa, debe ser escrito todo entero( %ec/ado 0 %irmado por la mano misma del  65

testador 9 art. $677, CCC">.

3> 2dentificación del reistro notarial ! del notario autori1ante. Sujeto compareciente.] Comparece#>.0l compareciente es persona a quien cono1co, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso (> del art+culo 3% del Códio Civil ! Comercial de la "ación, ! a quien !o, el autori1ante, considero especialmente capa1, interviene por su dereco, ! dice que, lueo de a(er  tomado de(ido asesoramiento, viene por esta escritura p'(lica a otorar su testamento, a cu!o efecto me a dictado con plena lucide1 ! li(ertad de esp+ritu las disposiciones que contiene, ! las que quedan redactadas del siuiente modo=

#> ;atos completos del testador.Conforme a la t*cnica notarial aplicada por el autor del documento, podr) optar por consinar los datos de los testios en el comparece, o consinarlos al final del acto.;e(e otorarse con la presencia de dos testios )(iles. 0s o(vio que el testador de(e ser persona capa1, ma!or de diecioco a. Enunciación del estado de familia.] Nue se llama, como queda dico #>.Nue tiene tres i4os $>, los dos primeros a(idos de su primer matrimonio con 3>, ! el 'ltimo a(ido de su seundo matrimonio con6>.Nue a la feca de este otoramiento no tiene cón!ue, ni ascendientes, ni otros i4os m)s que los nom(rados. Nue su i4o &> posee una discapacidad motri1 permanente, de acuerdo a lo que sure con el certificado de discapacidad emitido por >

#> "om(res ! apellidos del testador, nacionalidad, feca ! luar de nacimiento, datos filiatorios, estado civil ! domicilio. $> "om(res ! apellidos de los i4os del testador. 3> "om(res ! apellidos de la primera cón!ue del testador. 6> "om(res ! apellidos de la seunda cón!ue del testador. &> ;escri(ir al i4o discapacitado > datos del certificado de discapacidad $ejora testamentaria.] Nue es su intención que la porción disponi(le de un tercio de su patrimonio,  4unto con la tercera parte de la porción le+tima que el art+culo $668 del Códio Civil ! Comercial de la "ación autori1a a aplicar a la me4ora de los descendientes con discapacidad sean ad4udicadas al fideicomiso en (eneficio de #> su i4o discapacitado

#> ;escri(ir al i4o discapacitado &nstitución de %erederos.] Nue institu!e como 'nicos erederos por la porción le+tima remanente a sus tres i4os, quienes reci(ir)n, en partes iuales ! a la *poca de su fallecimiento la totalidad de los (ienes que constitu!an su patrimonio, con e:cepción de los separados especialmente en el fideicomiso que m)s adelante se redacta, que ser)n imputados a porción le+tima remanente que corresponda a los (eneficiarios.  Acero %ereditario.] Nue sus (ienes a transmitir en la erencia, resultar)n de los papeles, t+tulos !

documentos que de4e a *poca de su fallecimiento. 'egado en fideicomiso.] Nue es su voluntad constituir, por v+a testamentaria, un fideicomiso de administración para la protección patrimonial de sus dos i4os incapaces, menores de edad, que se 66

reir) por las normas de la le! $6.66#, ! su relamentación, ! las dem)s normas del Códio Civil que resulten de aplicación, ! por las siuientes cl)usulas ! condiciones= "iduciante.] PR2M0RA.0l testador se constitu!e en fiduciante, ! as+ ser) llamado en lo sucesivo en este testamento, ! en especial dentro de la cl)usula cuarta por la que se institu!e en el fideicomiso testamentario#>.

#> 0l fiduciante es padre de los incapaces.Wl separa una masa de (ienes para aseurar una su(sistencia dina a su i4o discapacitado. "iduciario.] S0D";A.0l se, administrador, es desinado por voluntad del testador como fiduciario, ! as+ ser) llamado en adelante.

#> 0l fiduciario es un tercero seleccionado por el testador, que o1a de su confian1a.Reci(e la propiedad de los (ienes para e4ercerla en (eneficio del i4o discapacitado.Puede o no coincidir la desinación del fiduciario con la persona que resulte tutora si se trata de un incapa1>, o quien e4er1a la patria potestad de los menores si adem)s fuese menor>.Gam(i*n podr+a a(erse optado por uno de los ermanos, ma!ores de edad, para que e4er1a la función de fiduciario.04ercer) la administración ! proveer) la renta para mantener al discapacitado, en la forma en que se manda en este testamento. (eneficiario.]  G0RC0RA.0l fiduciante desina testamentario a su i4o #>, !a desinado.

como (eneficiario de este fideicomiso

#> 0l (eneficiario es el i4o del fiduciante testador ! padecen de una discapacidad motri1 permanente. "ideicomisarios.] CARGA.Asimismo, ! por disposición del testador, el (eneficiario, ser) el destinatario final del patrimonio fiduciario, en car)cter de fideicomisario, ! en tal car)cter reci(ir)n los (ienes que componan el patrimonio fideicomitido, a la *poca de finali1ación de este contrato.0l fideicomisario, en la proporción indicada reci(ir) la totalidad de los (ienes a(idos en el fideicomiso, !a sea por la incorporación de (ienes efectuada por voluntad del fiduciante ! mediante la v+a testamentaria, as+ como los acrecimientos, su(roaciones reales ! dem)s (ienes ! cosas que adquieran el car)cter de patrimonio fideicomitido. (ienes a integrar al fideicomiso.] N2"GA.0l testador lea en fideicomiso a favor del fiduciario, los (ienes de su propiedad consistentes en= a> un departamento sometido al r*imen de propiedad ori1ontal? (> una fracción de campo#>? c> un depósito (ancario a pla1o fi4o reali1ado en moneda e:tran4era por la suma de dólares cincuenta mil (illete estadounidenses OS &%.%%%./> endosa(le, reali1ado en el Banco Ar+cola Danadero S.A., sucursal Centro, con domicilio en$>.La transmisión de la propiedad fiduciaria de los (ienes fideicomitidos se reali1ar) como leado de cosa cierta 3>. Siempre que los (ienes descriptos no superen la me4ora admitida en forma eneral ! la especial prevista en el art+culo $668 del Códio Civil ! Comercial, en caso contrario se considerar)n limitadas asta alcan1ar dico l+mite./ Los restantes (ienes que componan el acervo ereditario al momento de su fallecimiento, ser)n ad4udicados a los erederos en función de su porción le+tima remanente./

#> Se de(en desinar en forma clara los datos identificatorios de los inmue(les de acuerdo con los t+tulos dominiales. $> ;omicilio de la sucursal (ancaria donde se encuentra reali1ado el depósito aludido. 3> 0l fiduciante testador resuelve separar por v+a sucesoria en fideicomiso una 67

masa de (ienes que estima similar a lo que corresponder) en la porción disponi(le tanto por la rela eneral en materia de descendientes, como por la especial prevista para los erederos con discapacidad. )bjeto del fideicomiso testamentario.] S0XGA.0ste leado fiduciario tiene por o(4eto proveer a las necesidades económicas, la atención de la salud, educación, su(sistencia ! manutención del (eneficiario, quedando la actividad principal del fiduciario determinada por las necesidades materiales que el (eneficiario pudiera tener en el futuro, ! durante el pla1o de viencia de este fideicomiso testamentario.0sta protección se esta(lece teniendo en cuenta las especiales necesidades de atención que requiere la discapacidad del (eneficiario? en consecuencia, el destino principal de las rentas que pudieran producir los (ienes ser) el de contri(uir al sostenimiento del (eneficiario, el mantenimiento de su est)ndar de vida, alimentación, educación, cuidado de su salud, esparcimiento ! con el o(4etivo principal del fiduciante de contar con una provecosa administración del patrimonio, para que sea entreado al (eneficiario o a sus sucesores una ve1 cumplido el pla1o de 3% a.

#> 0l eco resolutorio es el cese de la discapacidad que en el estado actual de la investiación m*dica resulta permanente, pero podr+a ser solucionada en el futuro, o asta que transcurra el pla1o de 3% a.Grimestralmente, conforme las utilidades de los (ienes ! las 68

necesidades del (eneficiario, la cuota podr) a4ustarse en m)s o en menos, por decisión del fiduciario.0sta suma se esta(lece teniendo en cuenta que dico importe es el que actualmente se destina al mantenimiento de la vivienda, la remuneración del personal dom*stico, alimentación, vestimenta, cuidados m*dicos, material ortop*dico, esparcimiento ! educación #>.

#> Se considera conveniente que la renta del (eneficiario se entreue mensualmente, con una posi(ilidad de rea4uste trimestral.0l fiduciante testador  puede esta(lecer otro modo de diferir la renta, !a sea con paos semestrales, anuales, o semanales, en su caso.Godo depender) de la forma de administración ! de los (ienes que interen el fideicomiso. ,estricciones a las facultades del fiduciario.] ;WC2MA.0l fiduciario no podr), por su sola voluntad, ena4enar los (ienes inmue(les que contiene el fideicomiso.Solamente podr) disponer de los inmue(les del patrimonio por t+tulo oneroso, cuando cuente con la autori1ación previa ! por escrito del (eneficiario.;e todos modos, los actos de disposición nunca podr)n ser a t+tulo ratuito, ni aun cuando se cuente con dica autori1ación.0n caso de resultar venta4oso, o necesario para el cumplimiento del o(4eto de este contrato, proceder a la venta de aluno de los inmue(les del fideicomiso, el (eneficiario de(er) apro(ar la operación, ! dica resolución de(er) constar en instrumento escrito que se arear) al acto de ena4enación de los (ienes, como constancia de la leitimación del disponente.Como consecuencia de la restricción impuesta para los inmue(les, con relación a dicos (ienes el fiduciario, sólo tendr) por s+, facultades de administración.Los (ienes mue(les que inresaran al patrimonio de este fideicomiso, incluso cuando sean reistra(les, podr)n ser ena4enados como actos de administración ! a los efectos de que la estión administrativa a caro del fiduciario procure los me4ores rendimientos.Podr), en tal car)cter, adquirir ! ena4enar, siempre a t+tulo oneroso, ve+culos automotores, anado de cualquier tipo, t+tulos, papeles de cr*dito, acciones, (onos, fondos comunes de inversión de renta(ilidad m+nima aseurada, ! en eneral todos los (ienes mue(les que considere convenientes para estionar me4or el patrimonio a su caro o proveer a la atención del (eneficiario#>.

#> Si nada se esta(lece, el fiduciario est) facultado a e4ercer todas las facultades materiales ! 4ur+dicas del due meses? la rendición de cuentas se ar) al (eneficiario.La falta de presentación de las rendiciones de cuentas podr) oriinar la presunción de falta de diliencia en la administración por parte del fiduciario, ! ser) considerada causal de remoción.0n caso de que los informes no se practicaran en el tiempo ! forma esta(lecidos, el (eneficiario podr) li(erar de su responsa(ilidad al fiduciario si, a su criterio, no resulta necesaria la elevación de estas rendiciones de cuentas con tal asiduidad. ,emuneración del fiduciario.] ;0C2MS0D";A.La estión del fiduciario ser) remunerada mediante un onorario que se determinar) mensualmente en relación con el producido de los (ienes del fideicomiso, esta(leci*ndose que perci(ir) el cinco por ciento & Y> de la renta mensual de los (ienes fideicomitidos.0sta retri(ución porcentualmente determinada nunca podr) ser inferior a la suma de pesos QQQQ O Q.../> mensuales, ni superior a la suma de pesos QQ O ...%%%./> mensuales, quedando a opción del fiduciario la oportunidad de su percepción, !a que podr) co(rarse con los fondos del fideicomiso en el tiempo que lo considere oportuno.La retri(ución del fiduciario podr) ser a4ustada cuando el porcenta4e previsto como retri(ución no se encuadre en los par)metros esta(lecidos por el testador, ! en la misma proporción en que se incremente la mensualidad que es de(ida al (eneficiario #>  .0l fiduciario tendr) dereco al reem(olso de todos los astos que se oriinen en la administración de los (ienes, as+ como se le reconocer)n en calidad de vi)ticos ! reem(olsos, los astos que incurriera al reali1ar los tr)mites de la administración. 69

#> 0l testador puede convenir li(remente la retri(ución del fiduciario.Aqu+ se estimó un porcenta4e a devenarse mensualmente, teniendo en cuenta la renta(ilidad ! producción de los (ienes, con un m+nimo ! un m):imo fi4os.Como fuera, es conveniente determinar la forma de valuación de la retri(ución, para evitar  la fi4ación 4udicial.Si el fiduciario no perci(ir) retri(ución, de(e constar  e:presamente, !a que la presunción iuris tantum de la le! es la onerosidad de la actividad. Cesación  sustitución.] ;0C2MG0RC0RA.0l fiduciario cesar) en su función por las causales previstas en el art+culo #78 del Códio Civil ! Comercial de la "ación.0n caso de renuncia, la misma de(er) ser reci(ida ! apro(ada por el (eneficiario ! de(er) presentarse con una anticipación no menor de tres 3> meses al momento de acerse efectiva.La renuncia sólo li(erar) al fiduciario de su responsa(ilidad cuando, como consecuencia de la misma, a!a transferido la totalidad de los (ienes cu!a propiedad fiduciaria detente, !a sea que se trate de (ienes mue(les, o inmue(les, que se encontraren inscriptos en los reistros correspondientes a su nom(re.Mientras no se opere dica transmisión, seuir)n ener)ndose las o(liaciones propias de su función.Adem)s el fiduciario podr) ser removido de su función por mal desempe.0l suplente de(er) aceptar la desinación en forma e:presa.A partir de la aceptación del car)cter de fiduciario, ser) transferido a su nom(re el patrimonio fideicomitido, titularidad del fiduciario cesante, con las acreencias que el mismo u(iere producido, quedando a su caro el cumplimiento de las o(liaciones propias del administrador, en todo de acuerdo con el presente contrato.;e ser necesaria nuevamente la sustitución del fiduciario, el sustituto ser) desinado a propuesta del representante leal de los (eneficiarios.

#> ;atos completos del sustituto.G*nase presente que si no se desina un sustituto, o una forma su(sidiaria de desinación, de(er) acerlo el 4ue1, !a que es la solución que prev* la le!.Consideramos, adem)s, que el 4ue1 competente ser) el del sucesorio. 'i/uidación.] ;0C2MCARGA.0l fideicomiso termina por el cumplimiento de la condición resolutoria antes esta(lecida, es decir, el cese de la discapacidad o el cumplimiento del pla1o m):imo de 3% a.Los comparecientes son personas a quienes identifico, de acuerdo a lo 70

dispuesto por el inciso a> del art+culo 3% del Códio Civil ! Comercial de la "ación por e:i(ición que reali1an de su documento de identidad que en oriinal teno a la vista, ! en fotocopia autenticada areo a la presente, ! a quien !o, el autori1ante, considero capaces, intervienen por sus propios derecos en su calidad de testios del presente testamento

#> ;atos completos de los dos testios. 0l CCC" limita a dos la cantidad de testios de los testamentos por escritura p'(lica ! elimina la necesidad de que sean vecinos del partido del escri(ano autori1ante

Constancia notarial.]  !o, el autori1ante, leo al testador el +ntero contenido de este testamento, en presencia de los dos testios instrumentales identificados en la cl)usula anterior, de4ando constancia que la audiencia de esta escritura no a sido interrumpida por nin'n acto e:tra
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