ETAPA 1 El titular de dominio de un inmueble con un local comercial ubicado en el frente y una vivienda emplazada emplazada en el fondo, pretende constituir un usufructo sobre el local delantero a favor de dos personas humanas, con derecho de acrecer, por el plazo de 20 años, a título oneroso, con un precio determinable a través del promedio de tres tasaciones de corredores inmobiliarios de la zona, pagadero en diez cuotas mensuales a partir de los dos años posteriores a la constitución del usufructo. En el acto constitutivo se restringe el destino a un establecimiento comercial de panadería. Cuestiones a analizar: 1. Consideraciones acerca del objeto del derecho real de usufructo sobre parte material del inmueble. Forma de determinación de la porción real. 2. Indicar la naturaleza del negocio causal de constitución de usufructo y si se cumplen todos los requisitos esenciales del contrato, con especial referencia al precio y las normas de aplicación subsidiarias. ETAPA 2 Transcurridos Transcurridos seis años del otorgamiento otorgamiento de la escritura escritura de constituci constitución ón onerosa de usufructo, ha quedado pendiente la determinación del precio y fallece uno de los usufructuarios. El superviviente transfiere en forma onerosa el fondo de comercio junto con el derecho real de usufructo a título de compraventa. Cuestiones a analizar: 1. Determinar la relación real del cesionario del usufructo y la naturaleza jurídica de su título de adquisición del derecho real. 2. ¿Qué consecuencias conlleva el cambio de destino del usufructo?
CASO Nº 2
Las futuras partes de una compraventa concurren a su escribanía a fin de concertar la enajenación de un inmueble que ha sido parcialmente desposeído por el vecino, quien ha construido en una franja de ochenta centímetros avanzando sobre la línea de medianera. Se encuentra en trámite el juicio de reivindicación que la vendedora inició contra el invasor, habiéndose dictado el llamamiento de autos para sentencia. La vendedora había constituido a favor de su sobrino un derecho real de habitación sobre el inmueble, por el plazo de quince años, de los cuales han 1
transcurrido solamente seis. El sobrino (habitador del inmueble) tiene dieciséis años de edad. La voluntad de las partes es que el comprador adquiera el dominio pleno. Cuestiones a analizar: 1. Invasión parcial de linderos. Solución del Código Civil y Comercial. 2. Extinción del derecho real de habitación. Situación del habitador que no ha alcanzado la mayoría de edad. Viabilidad de la renuncia. 3. Otros aspectos relevantes a considerar para el correcto encuadre de la situación y la confección del documento notarial correspondiente.
CASO Nº 3
Las partes pretenden celebrar una donación de inmueble en la cual los donantes desean conservar el uso y goce del bien a través del ejercicio de un derecho real. Cuestiones a analizar: 1. ¿Qué diferencias y consecuencias jurídicas tendrá la reserva del derecho de usufructo, uso o habitación? 2. ¿Qué efectos tendrá respecto de los acreedores?
CASO Nº 4
El usufructuario de un inmueble desea afectarlo al régimen de vivienda. Cuestiones a analizar: 1. ¿Es posible? 2. ¿Es necesario el consentimiento del nudo propietario? 3. ¿Deben ser beneficiarios recíprocamente el nudo propietario y el usufructuario?
CASO Nº 5
Un inmueble destinado a oficina profesional se encuentra afectado a bien de familia con anterioridad al primero de agosto de 2015. En la actualidad no ha sido desafectado del régimen. 2
Cuestiones a analizar: 1. ¿Subsiste la protección del bien de familia? ¿Bajo qué aspectos? 2. ¿Serán inoponibles las obligaciones contraídas durante la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial? 3. ¿Existe un derecho adquirido a la protección del inmueble en relación con el destino profesional? 4. ¿Es posible recurrir a la subrogación real del instituto en relación con otro inmueble existente en el patrimonio del titular?
CASO Nº 6
El titular dominial de un inmueble con plano de PH aprobado desea afectar al sistema de propiedad horizontal. Sobre dicho inmueble preexiste un usufructo. El usufructuario desea prestar su consentimiento para la afectación y sólo pretende conservar el usufructo sobre una unidad funcional. Cuestiones a analizar: 1. ¿Puede afectarse a propiedad horizontal sin la conformidad del usufructuario? 2. ¿Puede reducirse el usufructo a una determinada unidad funcional? 3. ¿Debe solicitarse certificado de inhibiciones por el usufructuario? 4. Incidencia del impuesto a la transmisión gratuita de bienes en la reducción del objeto del usufructo.
