COMO FAZER UM ESTUDO ES TUDO DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Da mesa de Colm Dillon... Os custos e rendimentos dentro do estudo de viabilidade.
Olá, aqui é Colm Dillon... Sem um estudo de viabilidade, você não será capaz de apresentar a idéia a um financiador – o que torna o estudo muito importante. Existem dois lados: o lado do custo e o do rendimento. O primeiro é o lado do custo. Depois de ter dito que um estudo de viabilidade é vital quando se pretende obter financiamento, é no entanto, apenas mais um elemento no processo de desenvolvimento da propriedade. Para ajudá-lo a iniciar o termo estudo de viabilidade, pode facilitar se for chamado de análise financeira de todos os custos e receitas de renda que indicam se o seu desenvolvimento irá produzir algum lucro.
Por onde começar? Quando você esta no início da preparação de um estudo de viabilidade – eu quero dizer quando você está apenas pensando em comprar o terreno em que se propõe a desenvolver seu empreendimento, os seus valores de custo iniciais são passiveis de ser um pouco “flexíveis”.
Eles em geral, não são exatos e não pode ser exato, porque tudo o que se sabe no início é o “preço de venda da área”.
Esperemos que o custo da área será menor do que o preço pedido após a conclusão da negociação de compra. Você pode ver que não será uma diferença de apenas um item antes do estudo de viabilidade? – Custo da área. OK – Se você aceitar isso, você também vai aceitar que outros custos associados a área também vão variar. Itens como custos de transporte, encargos legais, impostos, ajustes de tarifas de serviços e outros custos. Isso deve demonstrar a você que um estudo de viabilidade passa por várias etapas. A primeira fase usa as figuras que são as melhores informações que você tem no disponível no momento. O ultimo estágio é quando todos os valores de custo são firmes e finais.
Mas como esta é apenas uma fase de decidir ou não comprar a terra, você utiliza figuras gerais com uma margem de segurança – em termos de valores. Vamos ser claros sobre o que eu quero dizer aqui. Para os custos da área você usaria o preço total e todos os custos associados no calculo completo para sua entrada inicial no estudo de viabilidade. Então, se você negociou um preço mais baixo você está seguro. Se o seu primeiro estudo de viabilidade mostra um retorno de lucro satisfatório para o risco de se fazer o empreendimento, terá de avançar e adquirir os direitos legais da área. Bem, para a compra legal da área, você deve ter concluído a negociação sobre o preço de venda da área, que você já havia firmado como um dos itens de custo. Esperemos que seja menor ou igual ao custo que permitiu o início do estudo de viabilidade. No primeiro estudo de viabilidade será acrescido um valor para os honorários dos consultores de design. Pessoas como o arquiteto, o engenheiro e assim por diante. Bem, agora você tem que engajálos para criar o projeto inicial e novamente, esta é uma negociação que vai estar dentro do seu limite de viabilidade ou não. O próximo item importante no seu estudo de viabilidade será o custo das construções. Se o empreendimento corresponde a dez casas que são voltadas para consumidores do mercado de luxo, seu conhecimento de mercado pode lhe dizer que você gastaria US $ 180.000,00 por casa ou US $ 1,8 milhões para construir todas as dez. Sua equipe de projeto terá que projetar dentro destes parâmetros de custo e após o projeto preliminar inicial estar aprovado, você irá precisar orçar os custos de construção com empreiteiros. Se você esta bem dentro dos US $ 1,8 milhões iniciais, então você pode decidir deixar a cifra de US $ 1,8 milhões em seu estudo de viabilidade. Isto só seria coerente se os empreiteiros tiverem dito digamos, US $ 1,7 milhões. Os $ 100.000,00 extras ficarão como uma tampa de segurança, como você esta apenas levantando preços com o projeto preliminar e mão com planos detalhados. Agora vamos dizer que é sua intenção vender todas as casas com lucro, então você deve adicionar custos de marketing, comissões de vendas, impressão de folhetos, etc. em seu estudo de viabilidade. Nesta fase, a maior figura é a comissão de vendas e você deve conversar com corretores para ter uma boa idéia de que seus custos de viabilidade estão OK. Nesta fase temos agregados todos os maiores custos, exceto os custos de financiamento ou juros sobre o que você pediu financiamento para o empreendimento. Por agora, espero que você compre meu e-book para saber como proceder para buscar financiamento do empreendimento da maneira correta e não estúpida.
Então você só vai saber qual a melhor taxa de juros, mas o mais importante, é ter o tipo de financiamento correto e os termos corretos – saber o que dizem as letras miúdas. Nesta fase, todo mundo que eu auxilio quer comprar um software para que possam obter todos os cálculos feitos “fácil assim”.
Bem, eu tenho um problema com isso. Eu sei e acredito que para você conhecer bem seu empreendimentos, você precisa ter o trabalho de fazer os cálculos do estudo de viabilidade manualmente – é apenas adição, subtração e multiplicação de alguns valores. Não é difícil, e o benefício é que você começa a “conhecer” a importância e a interação de
cada valor no resultado final, a rentabilidade. Assim, uma simples planilha dividida em meses em uma escala é tudo o que você precisa. Em um mês você irá comprar o terreno por $ 286.500,00 e os custos associados serão de $ 21.700,00, inserindo um valor de US $ 310.000,00 ($ 308.000,00 arredondado para $ 310.000,00 você já adicionou um pouco de segurança neste item um). Você então distribui os custos de projeto através da planilha de modo a refletir o acordo negociado com a equipe de projetos. Então, os custos de construção – custos de marketing e assim por diante. Você pode dividir estes custos individuais maiores em alguns itens pequenos como você desejar. Mas a única coisa real que você esta fazendo é estabelecer a sua melhor estimativa do fluxo de dinheiro que é exigido do credor e também de seus fundos de capital próprio, o fluxo de caixa de custos. Depois de ter estes valores adicionados a planilha, em seguida, verticalmente para um valor total mensal e também horizontalmente para cada total de item. Anteriormente mencionei que você terá concluído os termos de seu empréstimo para o empreendimento. Bem, digamos que o credor concordou em emprestar-lhe 80% de seus custos. Isso significa que 20% de seus recursos terão que vir de capital próprio. Tendo chegado aos totais mensais agora você pode calcular 80% de cada custo , porque este é o montante sobre o qual você irá pagar juros. São com estes números que agora você deve calcular os juros de cada fluxo de caixa mensal e chegar a um custo total do financiamento para o seu empreendimento. Agora você adiciona o valor total de jutos ao total de custos e chega ao que chamamos de custo de capital total do seu empreendimento. Há um total de cerca de 44 itens que compõe o lado de custos de uma viabilidade.
AGORA VAMOS DISCUTIR O LADO DA RECEITA
Sem a renda das vendas, tudo o que você fez foi gastar dinheiro, e qualquer um pode fazer isso. Agora que isto esta claro vou definir para você, existem duas formas de renda. Estaremos lidando com receitas de venda, neste artigo, que no nosso caso será composta por grandes montantes de dinheiro a ser recebido como empreendedor em troca das unidades de propriedades que criamos. A outra forma de renda, é a renda que será abordada em outro momento quando eu escrever um e-book sobre o desenvolvimento comercial.
RENDA DE VENDAS Por causa da maquiagem da nossa planilha de viabilidade, não haverá deduções provenientes da renda bruta de vendas, porque temos estes valores na planilha de custos. Itens como comissões de vendas para corretores e custos de marketing já foram autorizados anteriormente. Agora eu tenho visto alguns estudos de viabilidade, que desconta os custos de marketing da renda bruta de vendas para produzir uma receita bruta de vendas. Todos os custos são custos e devem ser colocados juntamente aos custos de contabilizados, que é o que eu faço e sempre fiz. Obter a renda das vendas em sua conta é muito importante, mas muitas pessoas nunca fazem a pergunta sobre qual é exatamente o procedimentos. Esta informação é importante na preparação de seu fluxo de caixa para o estudo de viabilidade, uma vez que resulta na redução de seu custo com juros. Então ao saber esta informação no início de um projeto, você esta adicionando um pouco de certeza para as fases iniciais do seu estudo de viabilidade.
Deixe-me dar um exemplo: Há toda uma gama de eventos que podem ocorrer, qualquer um ou todos os quais podem atrasar a liquidação da construção, e assim atrasar o que você esta recebendo da renda das vendas. Algumas dessas coisas são: - Inspeção do engenheiro em todo o projeto;
- Engenheiro preparar uma lista de defeitos; - Construtor chamar de volta subcontratados para corrigir defeitos; - Inspeção final do engenheiro; - Certificado de conclusão do engenheiro. - Engenheiro faz a medição final das habitações residenciais individuais e compara com o projeto da unidade que está incluído no contrato de venda. - Documentações registradas emitidas pelo poder público. Você pode ver que qualquer atraso nestes itens terão um impacto na data de liquidação e também em seu calculo de juros.
GESTÃO È difícil manter-se com todos
