CATASTRO INMOBILIARIO PERUANO CAPÍTULO 3

CATASTRO INMOBILIARIO PERUANO CAPÍTULO 3. 3.1. Definición de Catastro Etimológicamente, la palabra catastro proviene del latín con la denominación de “capistratum” que significa cabeza, capacidad, capitas, cabida y registro de unidades territoriales posibles de tributar. Asimismo, catastro deriva de la palabra griega “katastikhon” que significa literalmente “línea por  línea” pudiendo aludir también a un registro tributario. También, proviene de la palabra griega “katastizo” o “katastasis” que significa distinción por puntos. El Diccionario de la Lengua Española define el catastro como el censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas. En una segunda definición establece que el catastro era la contribución real que pagaban “por cabeza” los nobles, terratenientes y plebeyos imponiéndoles sobre todas las rentas fijas y posesiones que producían frutos anuales, fijos o eventuales; como censos, hierbas bellotas, molinos, casas, ganado, entre otros. Siguiendo con la primera definición, el catastro es el inventario de toda la riqueza inmobiliaria de un  país que que compren comprende de la descri descripción pción literal literal y gráfica gráfica de cada cada terreno, terreno, inmueb inmueble, le, predio, predio, edificio, edificio, entre entre otros; que se encuentran dentro del país; con expresión de superficies, área, ubicación, situación, linderos, cultivos o aprovechamientos, calidades, valores, beneficios y demás circunstancias que den a conocer las aplicaciones de las tierras, predios rústicos, urbanos y; forestales, pertenencias mineras, salinas, entre otros, En un Proyecto para la creación de un Instituto Nacional de Catastro en nuestro país del año 1949, se define al catastro como el censo y padrón de las fincas rústicas y urbanas, y sobre esta definición se ha desarrollado la nueva técnica del catastro que podría definirse como la exposición técnica, descriptiva, estadística, valorada y gráfica de la propiedad territorial. ‘“Es una exposición “técnica” porque es relativa a la aplicación de la ciencia de la ingeniería; “Descriptiva” porque define una cosa, dando una idea general de sus partes; “Estadística” porque estudia los hechos físicos de la propiedad territorial que se prestan a numeración y comparación; “Valorado” porque estudia el valor de la propiedad; y finalmente es, “Gráfica” porque se representa  por medio medio de las figuras figuras y signos signos que permiten permiten formarse formarse una idea idea clara clara de la realidad realidad que que se quiere quiere representar: la propiedad territorial.” (Comisión Catastro Perú 1949: 3)’ Entre la información que brinda el catastro sobre los bienes inmuebles, podemos clasificarla en: •

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Información Jurídica: Comprende características jurídicas de los predios como nombre o razón social de los titulares, fecha de adquisición del inmueble, gravámenes, derechos, restricciones, tracto sucesivo, alteraciones de orden jurídico como la transmisión de la titularidad, constitución de derechos reales de usufructo o superficie o supuestos de concesión administrativa, segregación o división y agrupación de inmuebles entre otros. Información Física: Comprende características físicas de los predios como la superficie total, ubicación, área, límites, superficie construida, superficie de los locales de construcción, alteraciones de orden físico como la realización de nuevas construcciones, ampliación de construcciones existentes, rehabilitación, demolición o derribo, cambios de cultivo o aprovechamiento de terrenos rústicos, entre otros. Información Económica: Comprende datos económicos de los inmuebles i nmuebles como el uso o aprovechamiento de las parcelas o locales, valor de mercado, valor de suelo, valor de

construcción, estado de conservación de las construcciones, tipología de las construcciones, calificación y clasificación de los cultivos; alteraciones de orden económico como la modificación de uso o destino que no implique alteración de orden físico. Para la recolección de este tipo de informaciones, el catastro se basa en dos componentes: uno  jurídico y otro eminenteme eminentemente nte técnico. técnico. El aspecto jurídico trata sobre la recopilación de toda la información jurídica, es decir, datos inherentes a los derechos reales inscritos de cada predio proveniente del Registro. Estos datos son las fuentes documentales indispensables para realizar la investigación registral del predio que se encuentran conformadas por distintos libros provenientes del mismo Registro, así como los documentos electrónicos o digitales, que por disposición debe llevar el Registro de la Propiedad Inmueble. Las fuentes principales son las fichas registrales y los Tomos antiguamente utilizados por el Registro, donde se realizan todas las operaciones registrales sobre las inscripciones de los derechos reales de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble. Puede constar, no sólo la información jurídica anteriormente definida, sino anotaciones preventivas, inscripciones de dominio, servidumbres, usufructos, primera inscripción i nscripción de dominio, desmembraciones y cancelaciones, anotación sobre las hipotecas, cancelación de las hipotecas, tipo de predio (urbano o rústica), condiciones y cargas del derecho sobre los bienes que sean objeto de inscripción, la naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de éste, los nombres completos de las personas otorgantes del acto y contrato, el juez, funcionario o notario que autorice el título, la fecha de entrega del documento al Registro y cualquier tipo de información relevante a fin de completar la información jurídica del inmueble. Asimismo, en caso que la información obtenida de las fichas o Tomos no sea suficiente para completar toda la información jurídica, se puede recurrir a los títulos archivados, es decir, el conjunto de documentos que dieron mérito a la extensión de un asiento de inscripción, así como las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tachas, los cuales forman  parte del Archivo Archivo Registral Registral y son son ordenad ordenados os por orden cronológico cronológico de presentac presentación. ión. Igualme Igualmente, nte, tenemos el Libro Diario, aquel donde se asienta cronológicamente en forma resumida el contenido de cada documento recibido diariamente en el Registro. También se cuenta con los asientos electrónicos que comprenden información automatizada de los actos o derechos inscritos en el Registro, en un sistema de electrónico, producto del empleo de los adelantos tecnológicos, con el fin de dar seguridad y certeza jurídica a la información que brinda el Registro. Como hemos mencionado anteriormente, el Registro también, brinda información física de cada  predio en estudio estudio.. Sin embarg embargo, o, para que esta esta informac información ión sea sea real y precisa, precisa, es es necesario necesario que que las Instituciones designadas por el Estado, realicen “levantamientos catastrales”. El levantamiento catastral es un conjunto de acciones que tienen por objeto reconocer, determinar y medir el espacio que ocupa un predio, así como sus características naturales y artificiales. Asimismo, todas estas acciones van acompañadas de instrumentos tecnológicos t ecnológicos y aplicación de metodologías que cuenten con el apoyo técnico, asesoría, normas del ámbito geográfico, el uso de técnicas y estándares a fin de lograr una cobertura nacional. Entre las técnicas utilizadas tenemos, la recopilación de información gráfica existente sobre el predio en estudio, es decir, hojas cartográficas, mapas existentes, fotos, ortofotos , imágenes satelitales a fin de describir las características físicas del predio.

construcción, estado de conservación de las construcciones, tipología de las construcciones, calificación y clasificación de los cultivos; alteraciones de orden económico como la modificación de uso o destino que no implique alteración de orden físico. Para la recolección de este tipo de informaciones, el catastro se basa en dos componentes: uno  jurídico y otro eminenteme eminentemente nte técnico. técnico. El aspecto jurídico trata sobre la recopilación de toda la información jurídica, es decir, datos inherentes a los derechos reales inscritos de cada predio proveniente del Registro. Estos datos son las fuentes documentales indispensables para realizar la investigación registral del predio que se encuentran conformadas por distintos libros provenientes del mismo Registro, así como los documentos electrónicos o digitales, que por disposición debe llevar el Registro de la Propiedad Inmueble. Las fuentes principales son las fichas registrales y los Tomos antiguamente utilizados por el Registro, donde se realizan todas las operaciones registrales sobre las inscripciones de los derechos reales de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad Inmueble. Puede constar, no sólo la información jurídica anteriormente definida, sino anotaciones preventivas, inscripciones de dominio, servidumbres, usufructos, primera inscripción i nscripción de dominio, desmembraciones y cancelaciones, anotación sobre las hipotecas, cancelación de las hipotecas, tipo de predio (urbano o rústica), condiciones y cargas del derecho sobre los bienes que sean objeto de inscripción, la naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de éste, los nombres completos de las personas otorgantes del acto y contrato, el juez, funcionario o notario que autorice el título, la fecha de entrega del documento al Registro y cualquier tipo de información relevante a fin de completar la información jurídica del inmueble. Asimismo, en caso que la información obtenida de las fichas o Tomos no sea suficiente para completar toda la información jurídica, se puede recurrir a los títulos archivados, es decir, el conjunto de documentos que dieron mérito a la extensión de un asiento de inscripción, así como las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas de observación y tachas, los cuales forman  parte del Archivo Archivo Registral Registral y son son ordenad ordenados os por orden cronológico cronológico de presentac presentación. ión. Igualme Igualmente, nte, tenemos el Libro Diario, aquel donde se asienta cronológicamente en forma resumida el contenido de cada documento recibido diariamente en el Registro. También se cuenta con los asientos electrónicos que comprenden información automatizada de los actos o derechos inscritos en el Registro, en un sistema de electrónico, producto del empleo de los adelantos tecnológicos, con el fin de dar seguridad y certeza jurídica a la información que brinda el Registro. Como hemos mencionado anteriormente, el Registro también, brinda información física de cada  predio en estudio estudio.. Sin embarg embargo, o, para que esta esta informac información ión sea sea real y precisa, precisa, es es necesario necesario que que las Instituciones designadas por el Estado, realicen “levantamientos catastrales”. El levantamiento catastral es un conjunto de acciones que tienen por objeto reconocer, determinar y medir el espacio que ocupa un predio, así como sus características naturales y artificiales. Asimismo, todas estas acciones van acompañadas de instrumentos tecnológicos t ecnológicos y aplicación de metodologías que cuenten con el apoyo técnico, asesoría, normas del ámbito geográfico, el uso de técnicas y estándares a fin de lograr una cobertura nacional. Entre las técnicas utilizadas tenemos, la recopilación de información gráfica existente sobre el predio en estudio, es decir, hojas cartográficas, mapas existentes, fotos, ortofotos , imágenes satelitales a fin de describir las características físicas del predio.

Por otro lado tenemos que, a través de hojas cartográficas, diccionario geográfico y toda la información obtenida, se trazan los polígonos catastrales en los documentos cartográficos y en fotografías aéreas de la zona catastral. Los polígonos catastrales son las figuras geométricas que se encuentran determinados por las líneas permanentes del terreno y sus accidentes más notables como ríos, canales, arroyos, pantanos, fuentes, lagunas, vías de comunicación, límite del término municipal y clases de suelo. Otra técnica es la investigación de campo, donde profesionales como topógrafos, ingenieros, peritos, encuestadores, arquitectos, estadistas e inclusive autoridades públicas se trasladan al lugar donde se encuentra ubicado el predio en estudio, a fin de documentar información tanto física como jurídica. En la mayoría de casos, se llena una ficha técnica de investigación de campo, donde se estipula información sobre área, hectáreas, metros cuadrados, terreno urbano o rural, ubicación: número de manzana o calle, lote, urbanización, residencia; tipo de servidumbre (acueducto, desagüe, energía eléctrica, paso, saca agua, telefonía, entre otros), linderos, coordenadas, construcciones, usos del suelo (vivienda, recreación, industrial, área protegida, agrícola, pecuario, forestal, vivienda agrícola, agropecuario, agroforestal, uso público, comercial, entre otros), cultivos, ríos, cerros, valles. Asimismo, situación respecto a la vía pública, es decir, la situación y alineación del predio respecto al sistema vial (red de comunicaciones destinada a canalizar el movimiento de vehículos y peatones). Igualmente, si la zona donde se encuentra cuenta con asfalto, concreto, empedrado, adoquín,  banquetas  banquetas,, bordillos, bordillos, autopista autopista,, carretera carretera pavime pavimentada, ntada, carretera carretera asfaltada, asfaltada, vered vereda, a, entre otros. si el  predio cuenta cuenta con con los servicio servicioss públicos públicos como como agua agua potable, potable, electricida electricidad, d, alumbrado alumbrado público, público, alcantarillado, telefonía, drenajes. Durante este proceso, se determina para luego reconocer a las comunidades indígenas aledañas y la existencia de lugares tradicionales para uso ceremonial en un predio. De esta manera, se llena la ficha de investigación de campo y se elabora un croquis para la fotoidentificación en el material fotográfico. Por otro lado, tenemos la entrevista a los titulares del predio y, en todo caso, sus vecinos. Previamente, con la correspondiente notificación de aviso a los titulares de esta actividad,  profesionale  profesionaless entrevistar entrevistarán án a estos estos titulares titulares a fin de recolectar recolectar informació informaciónn jurídica jurídica y física física de de los  propios  propios titulares. titulares. En En la mayoría mayoría de casos, casos, se se comienza comienza con la la identificació identificaciónn del titular, al al cual se se le  pregunta  pregunta informac información ión sobre sobre su su nombre nombre comple completo, to, DNI, DNI, estado estado civil, civil, sexo, sexo, fecha fecha de nacimiento, nacimiento, grado grado de instrucción, ocupación, domicilio para recibir notificaciones, teléfono, entre otros. Luego, se le  pregunta  pregunta informac información ión sobre sobre el el predio como nombre nombre del del predio, predio, si lo tuviese tuviese;; propiedad, propiedad, tenencia tenencia del del  predio o posesión posesión,, el tiempo tiempo en en que tiene tal tal calidad calidad y los docume documentos ntos que que ampara amparann tal derecho derecho como escrituras públicas, resolución judicial, documento privado y todo tipo de documento que  justifique  justifique tal derec derecho, ho, número número de de ficha registral, registral, si se se encuentra encuentra en el el Registro Registro Público, Público, pago pago de impuestos, gravámenes, derechos, restricciones, antiguos propietarios, entre otros. Igualmente, para llevar cabo los levantamientos catastrales, se puede utilizar, para lograr la precisión requerida, cintas métricas, taquímetros electrónicos , teodolitos ópticos mecánicos, equipos de  posicionam  posicionamiento iento global global (GPS) (GPS) en en forma individual individual o numérica. numérica. Las Autoridades Públicas también son requeridas para la realización de los levantamientos catastrales. Mayormente, al momento de definir los límites distritales, provinciales y departamentales es necesaria el trabajo conjunto con las Municipalidades, donde se realiza un caminamiento en la zona de discusión de límites a efectos de identificar en el material los límites de  polígonos  polígonos catastra catastrales les y luego luego,, determinar determinar si si los límites límites trazados trazados en gabine gabinete te pueden pueden ser ser utilizados utilizados como tales. Por otro lado, de acuerdo a las finalidades del catastro, tenemos:

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Catastro Fiscal: Es un inventario de todas las propiedades inmuebles de un país y de sus respectivos propietarios con la finalidad de realizar una valuación de estos inmuebles, a efectos de imponerle un tributo proporcional por parte de las entidades correspondientes  principalmente, las Municipalidades y la Administración Tributaria.

El proceso de valuación permite conocer las ubicaciones precisas, especificaciones exactas de áreas, límites, ubicación, propietarios, construcciones, materiales, entorno comunal o desarrollo económico y restricciones o facilidades de acceso, para así emitir un avalúo justo con fines impositivos. Cabe decir que este catastro no se encarga de la investigación sobre la validez de los títulos de  propiedad de los inmuebles sino simplemente determinar el monto del tributo y ejecutar el cobro de los impuestos, en todo caso. De esta manera, podemos apreciar que la determinación de valores sobre los bienes inmuebles que realiza el catastro fiscal, es base de referencia para la gestión de algunos impuestos. Por ejemplo, la base imponible del Impuesto Predial es a partir de un valor de autovaluo basado en los datos obrantes de los catastros. Igualmente, en cuanto al Impuesto de Alcabala, Impuesto General a las ventas (IGV) y el Impuesto de Promoción Municipal (estos dos últimos impuestos en el caso de los contratos de construcción y la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos). •

Catastro Informativo: Este catastro funciona como un sistema de información territorial que se encarga de obtener un conocimiento más detallado de las características de los predios específicamente, de los recursos naturales, condiciones del suelo, riqueza agropecuaria,  potencial económico e información detallada sobre los mismos; a fin de enfocarlo hacía diferentes objetivos y/o obras del Estado. Por ejemplo, distribución de los recursos, las inversiones en infraestructuras, las dotaciones de servicios, políticas agrarias, entre otras.

Por otro lado, la representación gráfica, a través de los mapas, tiene por objeto la localización de los recursos naturales (hidráulica, forestal, geológica, entre otros) y mostrar las características del suelo (caminos, ríos, etc.); información útil para planificar el empleo más económico de los recursos, realización de obras como riego, presas, carreteras, etc., y modificar el uso actual de la tierra, a través de la información sobre las clases de cultivos, extensión de los diversos cultivos, entre otros. De esta manera, toda la gestión y disponibilidad de la información que brinda este catastro se encuentran al servicio del público en general, por parte del Estado; y por eso, el catastro está adquiriendo una importancia creciente al haberse convertido en una fuente de información al servicio de las Administraciones Públicas y de la sociedad de un país. •

Catastro Jurídico: Este catastro se encarga describir las características físicas y jurídicas de todos los inmuebles para servir de soporte a la titularidad de la Propiedad, en correlación con el Registro de la Propiedad Inmueble de un país.

De esta manera, el catastro jurídico aporta toda esta información al Registro para brindar seguridad  jurídica en lo que se refiere a los actos y contratos que se inscriben sobre ellos y por tanto, los derechos de propiedad o titularidades que se inscriben. Entonces, el catastro es un elemento que viene a proporcionar ayuda eficiente al registro para los efectos de la identificación o descripción del inmueble, uno de los requisitos que exige nuestra legislación para abrir la ficha registral; del mismo modo, si este predio es desmembrado o acumulado o sufriera alguna otra modificación, inclusive su destrucción, los documentos que se deriven del catastro, que constaten esos cambios, servirán de sustento a la labor registral, que de otra manera no podría obtenerlo.

Se trata de una relación de concordancia entre el Registro y el catastro para que el primero pueda otorgar el título de propiedad lo más perfecto posible y así, toda la información en general, que  publique el Registro sea lo más exacta posible a la realidad tanto física como jurídica del inmueble. En la actualidad, el catastro no sólo se orienta a las finalidades mencionadas sino a otras de distinto e importante contenido para un país. Sin lugar a dudas todas las finalidades que se le pueda designar al catastro parten de la base de disponer de una información cierta, coherente y actual acerca de cómo son, dónde están y cuánto valen los predios, en general. Es así que, no sólo hace más transparente el mercado inmobiliario, sino facilitar la adopción de decisiones relativas a políticas de desarrollo regional o planeamiento urbanístico. En el ámbito de las Administraciones Públicas resulta especialmente exigible que las bases de datos que las mismas crean y explotan sean útiles a la sociedad. Sin embargo, en un país como el nuestro donde algunas Instituciones Públicas no tienen los recursos necesarios, el catastro debe de mantenerse mediante la financiación pública con políticas de eficiencia y personal capacitado. Si el Estado y sus Instituciones no cuentan con el conocimiento adecuado, tanto la información física y jurídica de todos los predios, es imposible que pueda administrar la propiedad inmobiliaria sin conocerla y por consiguiente, aplicar con justicia un tributo de base inmobiliaria o conceder ayudas  para la construcción de vivienda, entre otros. Por otro lado, como hemos visto el catastro tiene una clara voluntad publicitaria puesto que pone en conocimiento al público en general, información relevante de los inmuebles. Por ejemplo, una  persona que desea incursionar en el negocio de la fabricación de pisco, necesita adquirir tierras que cumplan con determinadas características físicas, como una buena ubicación para gozar de ciertos climas o en un lugar alejado de la zona urbana o un río cercano, entre otros; asimismo, necesita una tierra con características jurídicas como que el inmueble no se encuentre sujeto a ninguna carga, hipoteca, gravamen o sea objeto de un proceso judicial; el nombre del titular para poder negociar con él, analizar el valor de la tierra, entre otros. De esta manera, a través del Registro que basa todo lo que publica en el catastro, facilitamos a un potencial comprador la búsqueda de la tierra deseada para incursionar en el negocio del pisco. Sin embargo, no debemos de olvidar que por más medios que puedan destinarse siempre existirá un  porcentaje de inmuebles, por mínimo que sea este, que no están catastrados, bien por ser  desconocidos o bien porque se trata de inmuebles de tipología física o jurídica inexistente hasta hace  pocos años, por ejemplo, la multipropiedad, donde existen personas que aprovechamiento por turnos de un bien inmueble en igualdad de derechos. Estos son algunos de los beneficios que la implementación de un eficiente catastro en un país puede  brindar a una sociedad. En la última parte del presente trabajo estudiaremos estos beneficios sobretodo, los relacionados con nuestro actual Registro de Predios, en aras de lograr la plena seguridad jurídica de los derechos de propiedad inscritos.

3.2. Antecedentes Históricos del Catastro Cuando las culturas primitivas se vieron en la necesidad de organizarse en grupos, tribus o clanes; tuvieron que contar con la ayuda de ciertos hombres que tenían habilidad para afrontar problemas concernientes a la medición, delimitación y posterior marcación de líneas, para que, de esta manera, ellos fijaran las delimitaciones de propiedad de las tierras ocupadas para el laboreo o pastoreo de los integrantes de cada comunidad.

Consiguientemente, al desarrollarse la administración de bienes económicos y consecuentemente, la registración de las riquezas patrimoniales por razones impositivas, surgieron los primeros catastros y  por ende, los primeros tasadores y dibujantes que confeccionaron los croquis, mapas ó cartas de las tierras conquistadas. De esta manera, se fue perfilando lo que sería finalmente la profesión de agrimensor. En el Libro de Números del Antiguo Testamento encontramos una primera referencia sobre un registro que sería una especie de catastro. En este caso, se trata de una organización de reparto de tierras descrita en el Número 35 denominado “Herencia de los Levitas”. ‘“35:4 Y los ejidos de las ciudades que daréis a los Levitas, serán mil codos alrededor, desde el muro de la ciudad para afuera.”’‘“35:5 - Luego mediréis fuera de la ciudad a la parte del oriente mil codos, y a la parte del mediodía mil codos y a la parte del occidente mil codos, y a la parte del norte mil codos, y la ciudad en medio: esto tendrán por los ejidos de las ciudades. ”’‘“ANTIGUO TESTAMENTO: En ellos se destaca un profundo respeto y consideración social hacia todo lo referente a marcas, hitos y mojones. Podemos mencionar distintos pasajes como “Los malvados remueven los mojones” o “Tu suelo será repartido con la cuerda“. Las primera cuerdas se hicieron trenzando tiras de corteza de raíces o confeccionadas con tripas de carnero o hilos de plata, más adelante, cadenas metálicas.” (Trouboul 2000)’ Asimismo, podemos apreciar la utilidad del catastro en un Tratado de Agrimensura escrito por el ingeniero y militar romano Sexto Julio Frontino (30-104 D.C.), cuya actividad transcurrió bajo los emperadores Vespasiano, Tito, Domiciano, Nerva y Trajano. El Tratado relata todas las cuestiones referentes a la reglamentación de los repartos de tierras a los colonos que seguían la ocupación por  las legiones. En este caso, al replantearse las ciudades y distribuirse los campos entre los colonos romanos que se mezclarían con los pobladores autóctonos, el trazado de los agrimensores romanos (conocidos como los “gromatici” ó “aruspices” ) en las tierras coincidía con las direcciones NorteSur y Este-Oeste. A partir de éstos y con la ayuda de la groma se replanteaban líneas paralelas denominadas decumanis y kardos que constituían la retícula geométrica de las centurias de un área aproximada a las 50.5 hectáreas, las mismas que eran repartidas a los colonos mediante un trámite  jurídico-administrativo llamado “adsignatio”. En Roma, para fundar o refundar una ciudad existente destruida en el proceso de conquista, los romanos establecían un centro que denominaban “umbilicus”. A partir de ese punto obtenían todas las medidas de la ciudad y trazaban su límite. Aquí abrían un surco denominado “pomerium” que constituía el límite sagrado. Al contar ahora con un centro y un límite trazaban en ángulo recto las dos calles principales, que se cruzaban en el “umbilicus.” Estas calles recibían el nombre de “decumanus maximus” y de “kardo maximus” y dividían la ciudad en cuatro cuadrantes. Estos cuadrantes se dividían en cuatro de nuevo y así sucesivamente. Al “umbilicus” daban un inmenso valor religioso debido que significaba que la ciudad a través de ese punto quedaba vinculada con los dioses que moraban bajo la tierra y, por encima de el, con los dioses de la luz que habitaban en el cielo. La elección del umbilicus se realizaba después de un proceso muy detallado de selección de un lugar  que cumpliera con una serie de requisitos como ser fácilmente identificable y reconocible por los habitantes del entorno, visible desde la mayoría de las parcelas para servir de control topográfico de los trabajos. Siguiendo esta tendencia, en Roma durante los siglos I y II, el parcelamiento de la colonización romana se basaba en que el terreno se parcelaba en relación a los ejes previamente trazados, donde se trazaban generalmente caminos y estas asignaciones de tierras se recogían en tablillas de bronce,

madera o mármol, denominadas “forma” ó “aes” marcando los decumani y los kardines replanteados en el terreno con líneas de diferentes grosores. Asimismo, ya se incluía información catastral física y jurídica como el área de cada parcela, nombre de los propietarios y lotes asignados (acceptae), categoría, origen y régimen jurídico; el cual podía ser: • • • •

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Fundi excepti et concessi: Predios en régimen jurídico diferente en las colonias augustas. Siluae y pascua compascua: Bosques y pastos públicos. Subseciua concessa: Suelos públicos pasados en propiedad a la colonia ó privados. Fundus reditta: Predios restituidos al precedente poseedor y los “conmutatum pro suo” (permutados). Fundus extreclusa: Lugares excluidos de la limitación y no asignados, situados entre los límites de la asignación y los del territorio.

Igualmente, la condición jurídica de los ríos, el territorio asignado a la ciudad en condición inalienable, los montes, entre otros. Luego, esta información se plasmaba en dos copias, una se guardaba en el archivo municipal o colonial y la otra se enviaba al “Tabularium” de Roma. En caso de originarse cualquier litigio, esta información gozaban de valor oficial probatorio, prevaleciendo sobre los testimonios. Asimismo, la primera ley escrita en Roma, Ley de las Doce Tablas (Lex Duodecim Tabularum) hace alusión al catastro puesto que el emperador Octavio Augusto mandó a ejecutar en Europa un catastro general del Imperio Romano, cuyo objetivo era el cobro de los impuestos ó gravámenes sobre una renta fija patrimonial ó eventual productividad. Por otro lado, los romanos disponían de variados instrumentos de medición puesto que en diversas excavaciones se encontraron: escuadras, reglas, cordones, balanza de agua para las nivelaciones,  jalones, rudimentaria plancheta, el chorobate y la mencionada groma ó gromma. En Egipto, tenemos los relatos del gran historiador griego Herodoto (485-452 A.C.), quien menciona que en ese país trabajaban unos técnicos llamados “estiradores de cuerdas”, los mismos que utilizaban cuerdas de longitudes con las que se encargaban de replantear los límites de las  propiedades después de las crecidas del Nilo, asignando a cada agricultor el área que le correspondía tal cual había sido relevada previo a la crecida, lo cual permitía mantener el funcionamiento del motor principal de la economía egipcia, es decir, la agricultura. Las anotaciones respecto de las áreas que le correspondían a los agricultores no sólo servían para el replanteo de sus propiedades sino para el cobro de un gravamen proporcional a la producción  potencial de la parcela, al combinar el área de la parcela con la cantidad de limo depositada sobre ella y estimada a partir de los “nilómetros” ó medidores de altura de las aguas del Nilo. Asimismo, se sostiene que en el siglo XVIII, cuando Napoleón y su ejercito invadieron Egipto, un grupo de científicos que lo acompañaba se dedicaron a estudiar los monumentos, donde descubrieron que la gran pirámide de Keops era un marcador geodésico y que el perímetro de la base guarda una relación con su altura y que la totalidad del monumento pareciera constituir un modelo de  proyección cartográfica en una escala 1: 43200 del hemisferio boreal del planeta. Respecto de la Edad Media, tenemos como ejemplo de catastro el “Domesday Book” . Después que el duque de Normandía Guillermo El Conquistador, en 1066 derrotara en Hasting, Inglaterra al Rey Harold de Wessex, domina y desbasta territorios, por consiguiente, sobrevienen cambios sociales tan  profundos como violentos. Entre ellos, una nueva dinastía en el trono inglés, una nueva división

territorial, el reparto de Inglaterra en tierras, privilegios entre los vencedores constituyeron la formación de una nueva clase feudal y el crecimiento en número y; extensión de los burgos. De esta manera, Guillermo I encargó la confección del “Domesday Book” o “El Libro del Día del Juicio” a clérigos normandos con el objetivo de establecer y organizar el cobro de impuestos. En su confección se invirtieron cinco años comprendidos entre 1083 y 1088, y en la actualidad, se conserva en la Catedral de Winchester, siendo para los normandos el “Libre Royal”, verdadera obra de consulta obligada para cualquier profesional que desee conocer y entender la realidad agraria y  por ende, nacional del país. De esta manera, se impuso para toda Inglaterra un impuesto por cada determinada extensión de tierra, una vez ordenado y finalizado este catastro, el mismo que comprendió todas las propiedades dentro del territorio, condado a condado, cada pértiga de tierra con el valor en extensión en dinero y en rentas debidas a la corona mediante vacas, ovejas, cerdos y herramientas de trabajo; todo incluido y censado. Los registros del “Domesday Book” mostraban los nombres de los propietarios, área, forma de ocupación, usos de la tierra, número de ocupantes, cantidad y tipo de ganados. Asimismo, se consignaron en qué manos habían pasado los dominios de los sajones, cuáles de ellos guardaban sus herencias, número de árboles que tenía cada dominio y la extensión de terreno de cada propietario. Este catastro estuvo encomendado a funcionarios denominados “legali” mediante una encuesta  pública en cada pueblo sobre todo tipo de bienes, según las preguntas preestablecidas (“Inquisitio Eliensis”). Así se establecieron, de manera rotunda, todo monto y alcance respecto a las tasaciones y las exacciones de los tributos impuestos. La información recolectada se encontraba respaldada en trabajos geométricos. Respecto a la Edad Moderna, tenemos un catastro alemán que se encontraba basado en un doble registro de las fincas, donde en el libro catastral denominado “Flurbuch” se describía el estado material y físico de las parcelas, y en el Registro de la Propiedad denominado “Grundbuch” se registraban sus características jurídicas, con un sistema de comunicación entre ambos que garantizaba la correspondencia de los registros debiendo guardar íntima relación entre sí, de tal modo, que los cambios sufridos en el estado físico y/o jurídico de un bien inmueble inscrito se  proyectan en el catastro. Por ello se partía de mediciones muy exactas y un amojonamiento completo de las parcelas, unida al concepto de valor jurídico probatorio de los registros y fue el Estado quien garantizaba la exactitud de sus datos desempeñando un rol importante a fin de garantizar y facilitar  el crédito territorial del país. Otro catastro importante es el de España, el cual se inicia con el Reinado de Felipe V, con la introducción de los primeros sistemas de contribución directa en la Corona de Aragón, a principios del siglo XVIII, en la que se implanta el sistema de la Única Contribución y de esta manera, se eliminan las Haciendas autóctonas de cada Reino (excepto el Reino de Castilla). Este único impuesto era de carácter directo y repartido entre los contribuyentes, de acuerdo a su riqueza como capacidad tributaria. Este impuesto se planteó por la necesidad de obtener una información sistemática sobre la riqueza que poseía cada integrante de cada pueblo y por tanto, levantaron un catastro territorial. La realización más importante de esa reforma fiscal borbónica fue el llamado catastro de Patiño. El 15 de octubre de 1716, el Superintendente de Cataluña, Juan Patiño dictó las Normas Generales  para la aplicación del catastro en Cataluña. Este catastro se convirtió en la mejor referencia y ejemplos de los catastros españoles. El nuevo impuesto implantado en Cataluña sería un catastro real, con relación directa con un catastro  personal y el catastro ganancial. El sistema se basaba en cuatro libros de catastro para cada pueblo:

el libro de cobro de lo personal (con un censo de bienes y habitantes), el libro de cobro de lo ganancial (con la riqueza industrial y mercantil), y los dos libros creados para el cobro de lo Real (uno recogía tierras y casas y; el otro los censos.) Por otro lado, en la Corona de Castilla, bajo el reinado de Fernando VI, su ministro el Marqués de Ensenada, quien había trabajado en Cataluña bajo la dirección del Superintendente Patiño, implantó un catastro similar al de Cataluña en la ciudad de la Ensenada. La forma de realización del catastro de Ensenada, era bastante curioso y fraudulento. El procedimiento comenzaba con la comunicación de la fecha de llegada del Intendente a un determinado pueblo de la ciudad y la respectiva audiencia. Después se convocaba al cura, los alcaldes, uno y/o dos regidores, el escribano del ayuntamiento y varios vecinos elegidos por éstos como peritos, a los cuales el Intendente podría añadir otros dos  peritos de pueblos vecinos. La Junta así conformada respondía a un interrogatorio de 40 preguntas generales sobre el pueblo, sus  producciones, precios de los productos, gastos de producción, entre otros; lo que constituía las llamadas respuestas generales. El resultado era la nota de valor de las tierras del término municipal con la cual se calculaba el producto de las parcelas. Terminadas las respuestas generales se publicaba un bando pidiendo a los vecinos que presentaran declaraciones por escrito y firmadas de todos sus  bienes, derechos, rentas y cargas. Estas declaraciones eran recogidas por las Juntas, las mismas que eran sometidas a comprobación. Terminados los documentos correspondientes a la información del catastro de un pueblo, eran enviados al Intendente de la provincia para elaborar los respectivos mapas provinciales. En 1845, con la reforma fiscal de Alejandro Mon, se introdujo un sistema estadístico “amillaramiento” . Este sistema denominado también, “Padrón General de la Riqueza de cada Municipio” implica que se evalúe, en orden alfabético, a todos los dueños contribuyentes detallando los terrenos y otros bienes objeto de imposición así como, cantidades, cabida, linderos, condiciones  productivas, tales como el rendimiento, gastos de explotación, liquido imponible y otras condiciones. De esta manera, se intenta una primera aproximación al conocimiento de la producción y la renta que generan los bienes inmuebles, con objeto de calcular el líquido imponible que constituye la unidad de aplicación del sistema contributivo, sin embargo, esto llevó a un fraude fiscal. En el año 1856 se creó la Comisión Estadística General del Reino y en el año 1859 la Ley de Medición de todo el territorio español, cuya finalidad era tener una representación cartográfica de los  bienes inmuebles, rústicos y urbanos para que, de esta manera, se cuente con un catastro geométrico  para disminuir el fraude fiscal de los “amillaramientos”. De este modo, la distribución del impuesto sobre la propiedad inmueble podría alcanzarse, de manera eficiente, si se contaba con una completa y costosa operación cartográfica, la misma que incluía la medición del territorio y la formación de los correspondientes planos catastrales. Sin embargo, los grandes y poderosos terratenientes españoles ejercieron su poder político con la finalidad de imposibilitar, retrasar, obstaculizar,  paralizar, la confección del catastro, para evitar la imposición por parte del Gobierno de los respectivos impuestos. En 1860 se creó la Junta General de Estadística de España y en 1870 se contó con trabajos catastrales apoyados en tres instituciones, la Dirección General de Estadística, el Instituto Geográfico y la Junta Consultiva de Estadística y; finalizando en trabajos conjuntos del Instituto Geográfico y el Ministerio de Hacienda. Justamente, muchos de los problemas políticos españoles de la era moderna se deben al fraude y ocultación de las transmisiones inmobiliarias puesto que España, no contaba con un sistema de

registro sobre estas transmisiones. Como consecuencia, se dio lugar a una cantidad enorme de  parcelas segregadas de otras originales y no tributadas por el hecho de no encontrarse registradas en el mismo catastro, lo que ha obligado al gobierno a un enorme esfuerzo económico para la realización de un catastro integral. Dado el proceso tecnológico, los sistemas catastrales fueron mejorando en cuanto a su precisión y exactitud, elementos necesarios para un adecuado Registro de Propiedad Inmueble. Entre ellos,  justamente, el catastro español es considerado como “tremendamente eficiente” básicamente por sus esfuerzos propios e inteligente gestión y coordinación con los Registros de la Propiedad, lo que origina que toda parcela objeto de propiedad esté declarada. También ha contribuido en el medio rural, la necesidad de tener los cultivos de cierto tipo declarados en el mismo catastro, debido que esta organización ha sido tomada como certificación para la aplicación de subsidios de la Unión Europea.

3.3. El Catastro en el Perú En la antigüedad diversos pueblos como los romanos, egipcios, chinos, griegos, entre otros; ya habían desarrollado algún tipo de modalidad de catastro para el crecimiento y desarrollo de la sociedad. Nuestro país, no es la excepción. El Inca Gracilazo de la Vega, en el Capítulo XXVI de su obra “Los Comentarios Reales de los Incas” describe una modalidad de catastro que utilizaban los Incas en el Perú antiguo: ‘“De la geometría supieron mucho, porque les fue necesario para medir sus tierras, para ajustar y  partir entre ellos; mas esto fue materialmente, no por altura de grados ni por otra cuenta especulativa sino por sus coordenadas y piedrecitas, por las cuales hacen sus cuentas y particiones, que por no atreverme a darme a entender, dejaré de decir lo que supe de ellas. De la geografía supieron bien,  para pintar y hacer cada nación el modelo y dibujo de sus pueblos y provincias, que era lo que habían visto; no se metían en las ajenas, era extremo lo que en este particular hacían. Yo vi el modelo del Cozco y parte de su comarca, con sus cuatro caminos principales, hechos de barro y  piedrezuelas y palillos, trazado por su cuenta y medida, con sus plazas chicas y grandes, con todas sus calles anchas y angostas, con sus barrios y casas, hasta las muy olvidadas, con tres arroyos que  por ella corren, que era admiración mirarlo.” (Morales y Alamo 1999: 179-180)’ Los Incas dividieron sus tierras en varias clases y utilizaron una unidad de medida, en este caso, el topo ; el mismo que hasta hace unas décadas atrás era la unidad de medida con que se inscribían las tierras de algunas zonas del Perú en los Registros Públicos. Asimismo, los Incas ya realizaban representaciones en maquetas hechas de lodo de sus pueblos, entre las cuales se conocen maquetas de la ciudad de Cuzo, el pueblo de Muyna e inclusive de todo el Tahuantisuyu. Otros cronistas españoles afirman que los incas dividían su territorio en cuatro cuadrantes y cada uno representa varios meses del año: •

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El Noreste: Llamado "montaña" por los cronistas españoles, corresponde a la parte amazónica, la cual consideraban salvaje. El Suroeste: Denominado como “la tierra de los antepasados", a la cual tenían gran respeto. El Noroeste y el Sureste: Ambos estarían ocupados por los incas y en el centro se encuentra el templo del Sol del Cuzco, desde donde parten una serie de caminos.

Con el descubrimiento del continente americano, aumentó la idea de conquistar nuevos territorios,  por eso, era necesario mejorar la calidad de la información y la representación de los mapas. Entre ellos, figuraron el mapa denominado “Peruviae uriferae Regionis Typus” creado en 1570 por Diego

Méndez que apareció en el primer Atlas de la cartografía renacentista “Atlas de Abraham Ortelius”  bajo la denominación latina de “Theatrum Orbis Terrarum”. Durante el Virreinato del Perú, se realizaron diversos mapas por cartógrafos reconocidos y fruto de un largo tiempo de investigaciones. Entre ellos tenemos, el mapa “Perv. Mar del Zvr” de la ciudad de Pisco creado en 1635 por Guiljelmus Blaeuw, la representación del Amazonas en el mapa “Peru and the Amazones. Of the Kingdom of Peru” creado en 1720 por el cartógrafo Hermann Moll, el mapa denominado “Pérou et les pays circonvoisins” creado en 1780 por el cartógrafo e ingeniero Rigobert Bonne, entre otros. Aproximadamente en el siglo XIX, el italiano Antonio Raimondi, en búsqueda de riqueza del territorio de la joven república peruana, realizó la primera carta nacional en herramientas rudimentarias de suma precisión para la época. ‘“Con brújula en mano, midió con sus pasos el recorrido de sus itinerarios, calculó distancias y auxiliado por el barómetro, estableció la altura sobre el nivel del mar de los territorios que exploró. Conocedor palmo a palmo del Perú, fue de los primeros en definir sobre la base de criterios geográficos, geodésicos e históricos los límites del territorio peruano. Conocía de la importancia de las cartas para el desarrollo de un país, no sólo porque facilitaban la planificación y ejecución de cualquier tipo de proyecto, sino como un instrumento fundamental de cohesión política y social. El recuerdo siempre presente de Italia, desmembrada a conveniencia de vecinas fuerzas foráneas, contribuyó también en su interés explicito por concretar un detallado mapa del Perú.”(Museo Raimondi 2005)’ Esta carta nacional es considerada una síntesis de sus estudios y descubrimientos como testimonio de su visión por el futuro desarrollo social y económico del país puesto que en las leyendas de sus mapas se aprecia las capitales de provincia, poblados, límites políticos así como, ubicaciones  precisas de ruinas prehispánicas, puentes, puertos, haciendas, tambos, cumbres montañosas, minas de oro, plata, cobre o carbón; las mismas que adquieren plena coherencia e incluso, consideró convenciones para ferrocarriles existentes para construir. Asimismo, incluye tierras pantanosas, desiertos, bosques, arenales e islas, junto con la ubicación precisa de las etnias amazónicas que terminan por dar una apreciación de la diversidad natural y cultural del Perú. Con la implementación del Código Civil Peruano de 1852, el mismo que continúa con la legislación colonial y la inscripción de hipotecas en el Oficio de Hipotecas; el gobierno consideró que los levantamientos catastrales de predios debían formar parte de sus actividades. Por tal razón, en 1856, el gobierno encargó a las Municipalidades la formación de catastros en zonas urbanas y rurales por  separado, y la reunión de toda clase de datos estadísticos sobre éstos, con la finalidad principal de recaudación tributaria.

3.1.1. Catastro Rural Como hemos mencionado, en 1856, el gobierno encargó a las Municipalidades la formación de catastros en zonas urbanas y rurales por separado, y la reunión de toda clase de datos estadísticos sobre éstos, con la finalidad principal de recaudación tributaria. Sin embargo, en el año 1923, el gobierno encomendó el levantamiento de un plano catastral agrícola de todos los valles del departamento de Lima a un ingeniero particular, donde se debía de indicar el nombre de los propietarios, área, límites, tierras cultivadas y no cultivadas, eriazas, caminos y canales de riego, zonas de litigio.

Asimismo, en el año 1928, el gobierno contrató a una empresa particular la confección de un plano aerofotográfico de la zona rural de Chiclayo con la finalidad de crear una comisión que se encargará de las obras de Irrigación de dicha zona. Sin embargo, en agosto del año 1930, con el derrocamiento del gobierno de Leguía, se suspendieron los trabajos catastrales. En 1934, la Dirección de Aguas e Irrigación del Ministerio de Fomento de tal época, contrató una empresa particular para realizar trabajos aerofotográficos de la zona de Piura, Chira del Norte del Perú, valles del Chillón al Norte, Chincha y Pisco que lamentablemente, por falta de recursos y metodologías fueron realizados de manera incompleta. Asimismo, en julio de 1938, se creó la Sección de Catastro de la Dirección de Aguas e Irrigación del Ministerio de Fomento que continúo en forma regular los trabajos mencionados anteriormente. Es importante mencionar que esta Sección de Catastro estandarizó las normas para los trabajos catastrales y efectuó levantamientos a un gran número de valles de la costa como Casma, Huarmey, Huaura-Sayán, Chancay-Huaral, Chillón, Turín y Pachacamac, Mala, Cañete, Chincha, Pisco, Ica,  Nazca, Moquegua Este, Moquegua Oeste, la Caplina de Tacna, y Piura hasta el año 1948. En marzo de 1942, el Estado dispuso que la Superintendencia de Contribuciones del Ministerio de Hacienda de tal época, realizará los trabajos de catastro de todo el Perú; contando con la cooperación del Servicio Aerofotográfico Nacional (SAN) dependiente del Ministerio de Aeronáutica de tal época. Asimismo, se le encargó a la Superintendencia la organización de la Planoteca Nacional, la misma que estaba integrada por todos los planos públicos de predios rústicos y urbanos levantados en el territorio Nacional; señalando las especificaciones mínimas que deberían de llevar los planos catastrales aerofotográficos, puesto que todas las Instituciones que realizaron catastro en nuestro  país, tenía sus propias metodologías y finalidades sin ningún tipo de coordinación. Al año siguiente, se aprobó un Programa Preferencial de Levantamientos Catastrales elaborado por  la Superintendencia de Contribuciones y el SAN que abarcaba los valles de Tumbes, Jequetepeque, Chicama, Chao, Moche, Virú, Nepeña, Santa Inferior, Fortaleza, Supe, Río Grande y Afluentes; la Campiña de Arequipa, Majes, Siguas, Vitor, Chili, Tambo y la Campiña de Chincha. Sin embargo,  por falta de presupuesto, el 31 de diciembre de 1948 se paralizaron estos trabajos. El 25 de febrero de 1948, se ordenó que todas las resoluciones que aprobaran proyectos de obras  públicas fueran destinadas a la Superintendencia de Contribuciones y a las Municipalidades a fin de conservar al día los cambios físicos que sufrieran los predios y las zonas. Lamentablemente, por motivo de la mala calidad y contrariedad de los trabajos catastrales realizados debido a la falta de recursos, tecnología, personal y los cambios de gobierno, el Estado se ve en la necesidad de modernizar el catastro rural a mediados de los 60’s. En tal época, se crea la Oficina Sectorial de Planificación dentro del Departamento de Catastro Rural del Ministerio de Agricultura que se encargó de algunos levantamientos de valles costeños. Esta institución contaba, para esa época, con el desarrollo tecnológico de aplicación de la fotografía aérea y su proceso cartográfico en la elaboración de planos; logrando avances que superaban a los mencionados levantamientos topográficos que se venían utilizando. Sin embargo, esta tecnología no era suficiente por la complejidad de las regiones peruanas y sus cambios. El 14 de enero de 1969, mediante la Ley Nº 17371, aprueban que la conformación de la Dirección de Catastro Rural incluyera también, aquellas oficinas dentro del Ministerio de Agricultura que de alguna manera realizaban operaciones catastrales. Entre ellas, el Departamento de Catastro Rural de la Dirección de Aguas e Irrigación, una dependencia de catastro de la Oficina Nacional de Reforma Agraria – ONRA y Catastro Selva. Asimismo, esta Dirección se constituye en un integrante básico y

necesario para la Reforma Agraria aprobada por el Decreto Ley Nº 17716 de fecha 24 de junio de 1969. Sin embargo, debido a las múltiples incoherencias y superposición de la información catastral de las Municipalidades, Ministerios y todas las instituciones que participaban en la realización de catastros; en 1986, los Registros Públicos dispuso que todos los títulos presentados al Registro, mediante los cuales se solicita la inmatriculación o inscripción de un predio, se deriven para un Informe Técnico de la SubGerencia de Catastro, con la finalidad de evitar superposiciones de áreas o duplicidades de  partidas. . Por otro lado, a partir de 1986, la Dirección de Catastro Rural se constituye en el Programa Nacional de Catastro Rural “PRONAC”, a fin de continuar con las actividades orientadas a la actualización de la información catastral de los predios rurales, habiéndose desarrollado información cartográfica y catastral que sirvió como apoyo a los diferentes Proyectos Especiales de Irrigación como Chira, Piura, Chavimochic, Huallaga Central, Alto Mayo, Pichis Palcazo, Jequetepeque – Zaña y  posteriormente Chineas y Olmos. El 29 de noviembre de 1992, se aprueba el Decreto Ley N° 25902, el mismo que, dentro de la Dirección Nacional de Catastro Rural, crea el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT), destinada fundamentalmente al saneamiento físico y legal de los predios rurales, de las Comunidades Campesinas y nativas; y de las tierras eriazas en aplicación del Decreto Legislativo  Nº 667, Ley del Registro de Predios Rurales. Asimismo, el PRONAC pasa a formar parte del PETT. Sin embargo, a pesar del mejoramiento de las tecnologías para los levantamientos catastrales, todavía no existía en el país la cartografía que se requería para las finalidades del PETT. Por tal motivo, esta Institución tuvo que enfrentar el problema de realizar sus propios levantamientos. En 1993, el Estado Peruano suscribió con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) un contrato de préstamo para que el PETT realice la titulación de predios rurales a nivel nacional, bajo un adecuado sistema catastral, a través de un programa denominado “Programa de Titulación y Registro de Tierras (PTRT)” del PETT. El PETT en el año 2002, tenía catastrados más de 2’000,000 de predios llegando a presentar a los Registros Públicos 1’100,000 predios, tal como se había previsto en el compromiso del préstamos con el BID. Este trabajo cartografía contó con este apoyo externo hasta el 18 de octubre de 2002, donde un segundo préstamo BID impulsa y continua la labor del PETT. A la fecha, el proceso de titulación de tierras del PETT asciende a 1’907,700 predios inscritos hasta inicios de diciembre 2005, cifra cercana a la meta de 2’100,000 planteada. A nivel nacional existen 3’650,000 predios rurales siendo las ciudades con mayor número de predios Ancash, Cajamarca, Chota, La Libertad, Puno, Piura, entre otros. Según las cifras, todavía queda un trecho por recorrer   para que más agricultores puedan acceder al crédito pero los hecho demuestran que tanto el catastro y el proceso de titulación del PETT ha desenvuelto un excelente rol en ayuda a los agricultores y las zonas rurales del país, en general. 3.3.1.1. El catastro realizado por el PETT

El PETT es el órgano técnico-normativo del Ministerio de Agricultura, que tiene a su cargo, a nivel nacional, el saneamiento físico legal de los predios rurales. Esta labor se desenvuelve en tres ámbitos: predios rústicos, tierras eriazas incorporadas a la actividad agropecuaria, así como el saneamiento físico legal de aquellas de libre disponibilidad para su transferencia al sector privado; y las Comunidades Campesinas y Nativas.

En cada uno de éstos, el PETT efectúa acciones relacionados a la determinación de la titularidad de cada predio individualizado y físicamente saneado mediante el catastro, por medio de la búsqueda de los antecedentes registrales y extra registrales que se puedan recoger durante las labores de empadronamiento y linderación, además de los provenientes del proceso de Reforma Agraria y levantamientos catastrales previamente efectuados, de modo tal que se obtenga la información suficiente para poder determinar en forma certera la titularidad del predio a inscribir en los Registros Públicos, en aplicación de la normatividad aplicable a éste, ya sea terreno rústico, eriazo, Comunidad Campesina o Nativa. La Dirección de Catastro Rural del PETT es el órgano de línea encargado de la planificación, organización y conducción de las acciones de saneamiento físico, levantamiento, conservación y actualización del catastro rural. Para el saneamiento físico de predios rurales, el PETT emplea principalmente tecnología basada en aerofotografía, la misma que permite obtener el catastro por valles y generar los certificados catastrales por predio. Dichos certificados forman parte del expediente de formalización de la  propiedad rural para su trámite de inscripción ante las oficinas registrales de la SEPR del RPI y en el caso de predios rurales ubicados en el departamento de Lima se inscriben en el RPU. Este saneamiento se encuentra conformado por: 3.3.1.1.1. Vuelo Fotográfico

Este vuelo consiste en realizar el estudio de la cobertura fotográfica del área de interés empleando la carta nacional a escala 1/100,000, determinando el área por cubrir y la tendencia de predios que  prevalecen en la zona de trabajo. Las escalas de vuelo con las que trabaja el PETT son 1/15,000 y 1/30,000, teniendo en cuenta que se trata del sector rural del Perú. Los productos provenientes de la ejecución del vuelo Aerofotográfico son: los negativos, las diapositivas, las fotografías contacto, los negativos o diapositivas escaneadas, el foto índice y el archivo de calibración de la cámara. 3.3.1.1.2. Control Terrestre y Geodesia

Es la actividad que permite colocar puntos de control terrestre en el campo utilizando equipos GPS, identificando las zonas de trabajo sobre las imágenes, para obtener las coordenadas en posición y altura, de cada uno de ellos, apoyado en redes con nivelación de alta precisión. Para la ejecución del trabajo, se hace un planeamiento con las fotografías aéreas, de reconocimiento de la zona, identificando el área de influencia y los posibles caminos de acceso. 3.3.1.1.3. Aerotriangulación

Este proceso se realiza en la Estación Fotogramétrica Digital en el cual mediante la fotogrametría, cálculos matemáticos y valores de unos cuantos puntos de control terrestre, se obtienen las coordenadas de cualquier objeto o punto de la imagen fotográfica. 3.3.1.1.4. Modelo Digital del Terreno

Se genera el Método Digital del Terreno buscando la representación de la forma del terreno de manera virtual reproducido por computadora. En base a la cual obtenemos relieve, las curvas de nivel y otros detalles geográficos del terreno. 3.3.1.1.5. Restitución Fotogramétrica

En este proceso se realiza la transformación de la proyección de la fotografía a la proyección ortogonal ó plano; el cual consiste en transferir toda la información que contiene una fotografía aérea a un plano a escala determinada, además de transferir los linderos trabajados y foto identificados en

campo y se generan planos con curvas de nivel para de esta manera, obtener una base gráfica precisa de datos. Actualmente, este trabajo se realiza en equipos análogos y digitales. 3.3.1.1.6. Ortofotografía

La ortofoto es una imagen detallada y real del territorio a una escala uniforme con propiedades de un  plano que se obtiene luego de pasar por los procesos de corrección de las deformaciones sufridas por  la imagen al momento de la toma, la misma que es generada en la Estación Fotogramétrica Digital, apoyados en el Modelo Digital del Terreno para obtener la adecuada proyección de la imagen fotográfica. 3.3.1.1.7. Linderación y Empadronamiento

Una vez fotoidentificado el predio, se llena la ficha catastral o empadronamiento y se obtiene la unidad catastral, la misma que contiene los datos del propietario o posesionario (nombre, estado civil, condición jurídica, forma de adquisición etc.), del predio (ubicación geográfica y política, condición, titulado, inscrito, antecedentes etc.) y explotación económica (área declarada y descripción de cultivos, entre otros). La información de la ficha catastral es procesada y digitada constituyéndose una base de datos textual o alfanumérico. Concluida las labores de campo, se llevará a cabo un estricto control de calidad de la información asignada en la foto y fichas, así como de las unidades catastrales de ambos documentos. 3.3.1.1.8. Generación de la Base Gráfica Digital

Ejecutada en su totalidad por el área de información catastral en el cual se procede a usar medios digitales tales como: escáner, workstation - PC, software CAD-GIS; que darán origen a vectores que van a dar forma a lo que denominamos Base Cartográfica Digital. Para ello, se ejecutan cuatro  procesos básicos principales: escaneo, georeferenciación, digitalización y vinculación con la base de datos alfanumérica. 3.3.1.1.9. Generación del Sistema de Información Geográfica (SIG)

Generado por el área de Información Catastral, la base catastral digitalizada representa un conjunto de entidades (áreas, polígonos, etc.) que serían "mudo" si no se les anexa data alfanumérica, que es una forma de darle vida, es decir que la información converse con el usuario. Esto se logra utilizando un software de Sistema de Información Geográfica con lo cual se vincula la data alfanumérica catastral (nombre del propietario o posesionario, estado civil, código de predio, área, perímetro, entre otros.) a la información gráfica vectorial generando así una base gráfica tal que permite al usuario manejarlo como herramienta de gestión y decisión. 3.3.1.1.10. Certificado Catastral

Es el producto final resultado del empleo del SIG. Es el documento que certifica que determinado  predio está registrado en el catastro rural y también, acompaña todos los expedientes de inscripción y deben estar suscritos por el Jefe PETT de Ejecución Regional. El Certificado Catastral sustituye a la memoria descriptiva y al plano de ubicación, y ubica el predio enmarcado en coordenadas UTM, asimismo, contiene una parte textual donde se indica el nombre del propietario o poseedor, el código del predio, ubicación geográfica, centroides y superficie; para luego ser inscrito en la SEPR del RPI y en el caso de los predios rurales ubicados en el departamento de Lima se inscriben en el RPU.

Por otro lado, es importante mencionar que conforme a los cuadros que mostraremos más adelante sobre recursos destinados al área catastral de cada uno de los 3 Registros, el PETT cuenta con considerable número de mapas conectados a su base legal y también, adecuados métodos para su obtención mediante fotos aéreas, levantamiento aéreo, ortofotos y otros. Asimismo, el PETT cuenta con alto número de profesionales, equipo gráfico, topográfico y apoyo así como, herramientas de trabajo como, GPS, máquinas ploteadoras, computadoras y otros. A pesar de la adecuada labor del PETT, existen predios que una vez saneados, titularizados e inscritos en la SEPR; el área estipulada en dicha inscripción se superpone con el área del mismo  predio que consta inscrita en el RPI. Estas superposiciones ascienden aproximadamente al 2% de las inscripciones de la SEPR que se superponen a la del RPI. Sin embargo, esta cifra podría aumentar   puesto que existen predios inscritos en el RPI sin ningún tipo de auxilio gráfico. Respecto al punto anterior, existen casos en que se inscriben tales predios como primera inscripción o dominio, habiendo anteriormente partidas registrales abiertas en el RPI. Tal situación debido que durante la época de los años 70’s, el Estado mediante el Ministerio de Agricultura llevó a cabo el  proceso de Reforma Agraria y para tal fin, expropió y nuevamente adjudicó considerable cantidad de  predios rurales. Sin embargo, en muchos casos estas adjudicaciones no fueron inscritas en el Registro y consecuentemente, aún figuran como titulares los antiguos propietarios. Por tanto, al no estar inscritas dichas adjudicaciones no cuentan con la debida calificación registral considerando que en tal época no existía el PETT, el Ministerio de Agricultura y Registros Públicos de tal época, tampoco, contaban con un adecuado auxilio gráfico para efectuar tales adjudicaciones; conforme describiremos más adelante. Dicha situación origina que la titularidad del propietario sea cuestionable. Por otro lado, considerable número de predios rurales son de dominio de las Comunidades Campesinas y Nativas, cuyos derechos tienen carácter ancestral, reconocidos por el Estado mediante régimen de propiedad comunal y carácter imprescriptible; conforme lo estipula el artículo 89 de la Constitución. Sin embargo, muchos de estos títulos no se encuentran debidamente acreditados e inscritas, incluso, se encuentran pendientes múltiples disputas entre Comunidades respecto a  problemas limítrofes y aprovechándose de dicha situación, algunas Comunidades pretenden ampliar  el tamaño de sus predios. Lamentablemente, la labor realizada por el PETT para solucionar dichos casos, se ve totalmente limitada puesto que no sólo afronta el problema descrito sino que debido al carácter imprescriptible de estos predios aquellos no se puede iniciar alguna pretensión de prescripción adquisitiva. Dicha situación debido que estos titulares se sienten totalmente tranquilos respecto al predio puesto que así un tercero cuente con diez o más años de posesión, no se podrá iniciar dicha pretensión ni tampoco, sanear el predio como consecuencia de la imprescriptibilidad.

3.3.2. Catastro Urbano En 1927, la Dirección de Salubridad del Ministerio de Fomento de tal época inició un catastro topográfico de las zonas urbanas de la ciudad de Lima. Sin embargo, en diciembre de 1930, se abandonó este trabajo y en 1932, esta misma Dirección realizó un catastro del distrito de San Miguel y la Punta. Por otro lado, en julio de 1938, se creó la Sección de Catastro en la Dirección de Aguas e Irrigación del Ministerio de Fomento que continúo en forma regular los trabajos mencionados anteriormente; continuando con su labor en la zona central de Lima y algunas zonas del Callao, con fines de

expropiación para regularizaciones urbanas; asimismo, el Puerto de Pacasmayo y, por intermedio de la Corporación Peruana del Santa, se confeccionó el levantamiento del Puerto de Chimbote. Como hemos mencionado, el 21 de marzo de 1942, el Estado dispuso que la Superintendencia de Contribuciones del Ministerio de Hacienda realizará los trabajos de catastro de todo el Perú; contando con la cooperación del SAN dependiente del Ministerio de Aeronáutica. Asimismo, se le encargó a la Superintendencia la organización de la Planoteca Nacional, la misma que estaba integrada por todos los planos públicos de predios rústicos y urbanos levantados en el territorio  Nacional; señalando las especificaciones mínimas que deberían de llevar los planos catastrales aerofotográficos debido a las distintas metodologías que utilizaban estas Instituciones. El 16 de noviembre de 1946, se promulgó la Ley Nº 10723 que creó la Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo de la Municipalidad de Lima que tenía como objetivo la elaboración de un plano regulador y de extensión de la ciudad de Lima. Por otro lado, en 1964, la Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo transfirió temporalmente a la Dirección General de Registros Públicos su Planoteca Nacional con un sistema de archivos con tarjetas y documentación catastral de cada propiedad inmueble de la ciudad de Lima. En 1965 mediante el Decreto Supremo Nº 464-H, se dispuso que cada Municipalidad tuviera un catastro independiente, subdividido por distritos y dotado de los índices alfabéticos necesarios para encontrar con facilidad el asiento correspondiente a un predio urbano determinado o los relativos a todas las propiedades que tuviera en la provincia una misma persona. Situación que se mantiene hasta el hoy. 3.3.2.1. El Catastro de las Municipalidades

Conforme hemos mencionado, en 1965 mediante Decreto Supremo Nº 464-H, se dispuso que cada Municipalidad tuviera un catastro independiente, subdividido por distritos y dotado de los índices alfabéticos necesarios para encontrar con facilidad el asiento correspondiente a un predio urbano determinado o los relativos a todas las propiedades que tuviera en la provincia una misma persona. En el año 1973, la Asociación de Municipalidades del Perú realizó un estudio sobre la situación de los catastros municipales, el cual mostró que de los distritos totales a nivel nacional, sólo el 5% “decían tener un catastro urbano”, mientras tanto el 95% restante nunca había iniciado un proceso de levantamiento catastral. Por tal razón, el 76% de las Municipalidades que no habían iniciado tal proceso, empezaron a realizar levantamientos catastrales, sin embargo, estos procesos fueron interpretados por malos cálculos puesto que contaban con recursos escasos y por la falta de adiestramiento adecuado que  permitiría interpretar, conservar y utilizar eficientemente la información catastral capturada. Asimismo, muchas de las personas responsables de tal actividad ignoraban los beneficios que los levantamientos catastrales podrían brindar a una Gestión Municipal, por eso, no le dieron la dedicación e importancia a sus trabajos catastrales. Otro estudio realizado por la misma Asociación mostró que sólo el 4% de este 76% contaban con un adecuado sistema catastral, para tal época, en permanente estado de conservación y completa información catastral. Mientras tanto, el 12% de este 76% contaba con un catastro inicialmente completo, sin embargo, se encontraba desactualizado. Finalmente, el restante 60% tenía un catastro urbano incompleto que no podrían ser definidos como un adecuado sistema de información catastral  por su falta de vigencia siendo por tanto, de poca utilidad para las Municipalidades.

En el año 1985, entra en vigencia el Reglamento de Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, aprobado por Decreto Supremo Nº 007-85-VC cuyo artículo 44 dispone que “el catastro municipal constituye el registro de la propiedad inmueble del área urbana y rural con indicación de sus características físicas y situación legal y económica. Constituye información básica  para fines de tributación local, así como para la planificación y renovación urbanas.” Conforme hemos mencionado, desde el año 1992 el PETT estuvo a cargo del catastro rural. Sin embargo, las Municipalidades, hasta hoy, cobran Impuesto Predial, tanto de predios urbanos y rurales, de acuerdo a las propias Declaraciones Juradas que los propietarios elaboran y presentan ante las Municipalidades. Tales declaraciones no concuerdan con la realidad agravándose el  problema por el alto grado de omisión a la declaración que existe en el Perú. Asimismo, el problema se agrava puesto que nuestras Municipalidades tienen fines estrictamente fiscales y, para empeorar aún más esta situación, muchas Municipalidades no cuentan con métodos de precisión catastrales. Por tanto, los contribuyentes no se encuentran plenamente garantizados de estar pagando un impuesto realmente equitativo y justo. Por lo menos en el área rural, un propietario o cualquier persona tiene acceso a información física  precisa, mediante el PETT, para cualquier actividad económica que quiera iniciar u otros procesos. Lamentablemente, en el área urbana, el RPI se basa en información catastral realizada por la Municipalidad al momento de inscribir las primeras de dominios de predios urbanos mediante la  presentación de planos catastrales elaborados por las Municipalidades del país. Teniendo aproximadamente 1,800 Municipalidades en todo nuestro país, es muy difícil presentar  cada levantamiento catastral que realiza cada Municipalidad, los mismos que son diferentes y dependen estrictamente de los recursos que recauden. Por tal motivo, en 1997, el Instituto Nacional de Desarrollo Urbano (INADUR), entidad pública del Ministerio de Vivienda que actúa como asesor de las Municipalidades pero que éstas no están forzadas a utilizarlo; llevó a cabo un estudio de 18 Municipalidades representativas que cubrió el 65% de la población urbana. Su objetivo era establecer el nivel de disponibilidad y uso de base catastral así como la capacidad de mantener dicha información en el sector municipal. El análisis del estudio confirmó lo siguiente: • • •

La ausencia general de una base catastral. La carencia general de entendimiento del catastro. La falta de recursos para establecer y mantener una base catastral a nivel municipal.

Asimismo, la conclusión del estudio de INADUR confirma que resulta difícil imaginar a las Municipalidades desempeñando un papel dominante en el sistema catastral en el futuro. Sin embargo, eso no disminuye la necesidad de contar con una base de datos predial integrada con un mapas catastrales actualizados; a fin de lograr un eficiente gobierno municipal. Igualmente, otro problema es que el catastro municipal urbano se encuentra disgregado, regulado por  una profusa y diversa normatividad sobre la materia, sin que exista un único ente regulador de la misma. 3.3.2.2. La Falta de Base Catastral del RPI.

En 1986, “Registros Públicos” dispuso que todos los títulos presentados al Registro mediante los cuales se solicita la inmatriculación o inscripción de un predio, se deriven para un Informe Técnico

de la SubGerencia de Catastro con la finalidad de evitar superposiciones de áreas o duplicidades de  partidas. Sin embargo, conforme hemos señalado, esta Gerencia se basó en planos y mapas levantados por las Municipalidades, y a falta de éstos, esta Subgerencia se basaba en planos presentados por los  propietarios. Conforme hemos mencionado, esta situación se mantuvo hasta el año 1992 puesto que los levantamientos catastrales, saneamiento y titulación de los predios rurales a nivel nacional estuvo a cargo del PETT para luego ser inscritos en la SEPR y respecto a los predios rurales ubicados en Lima, cuya inscripción se efectuaba en el RPU. Asimismo, a partir de 1996, aquellas propiedades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones populares a nivel nacional, se sustentaron en la  base catastral de COFOPRI para luego ser inscrita en el RPU. En el año 2001, el RPI contaba con una Oficina de Catastro conformada por una pequeña unidad de 8 empleados, los cuales son responsables de todos los registros en Lima. En los últimos 5 años habían intentado elaborar un índice gráfico inicialmente mediante la meticulosa recopilación manual de mapas de los registros basados de las Municipalidades o propietarios. Sin embargo, esta medida no dejó de ser limitada al no tener un sistema de precisión. La oficina cuenta con cierta capacidad digital para el trazado de mapas pero el nivel de recursos y herramientas es insuficiente para intentar seriamente cubrir la carencia de una base de mapas catastrales. Conforme mostraremos en los cuadros mencionados sobre recursos destinado al área legal de cada Registro, el RPI no cuenta con adecuados mapas catastrales y los que tiene no tienen secuencia y tampoco, se encuentran conectados a una base legal. Asimismo, en cuanto al personal, los cuadros muestran que el RPI cuenta con escaso número de equipo gráfico, apoyo e inclusive no tiene un equipo topográfico puesto que el RPI tampoco tiene ningún tipo de metodología para la obtención de mapas. Igualmente, la oficina de catastros en Lima no tiene conocimiento del trabajo que se realiza en otras Regiones. Debido a la falta de base catastral de los títulos inscritos en el RPI, existe una baja confiabilidad de su información, lo cual implica una falta de concordancia entre el título registrado y la realidad (ubicación y características del predio), lo que también, permite la superposición y duplicidad de las  propiedades inscritas pero no se puede detectar el grado del problema ni adoptar las rectificaciones necesarias sin un índice gráfico. Como hemos mencionado, la carencia de una base catastral limita enormemente el acceso a los registros del RPI puesto que el acceso sólo es a través de folio personal, es decir, conociendo el nombre del propietario. Por tal motivo, el RPI se limita a proporcionar información física de sus  predios urbanos inscritos (sin ningún tipo de base catastral) como por ejemplo, áreas en metros cuadrados, medidas perimétricas, colindancias, dirección (ubicación). Lamentablemente, existen fichas que no cuentan con ningún tipo de descripción física de los inmuebles. A diferencia del RPU, COFOPRI y PETT que proporciona información adicional respecto de los  predios de su competencia, la misma que se encuentra basada en levantamientos catastrales como, coordenadas UTM, planos topográficos (información gráfica que incluye aerofotografía), referencias a un punto fijo en el suelo, entre otros. Lo cual permite que el acceso a estos registros pueda ser tanto  personal como real; conforme lo hemos mencionado. 3.3.2.3. El Catastro realizado por COFOPRI

Como hemos mencionado, la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) fue creado mediante Decreto Legislativo Nº 803 como el organismo rector máximo encargado de diseñar  y ejecutar el Programa de Formalización de la Propiedad y su mantenimiento dentro de la formalidad, constituyendo un pliego presupuestal con autonomía técnica, funcional, administrativa, económica y financiera. De acuerdo a su ley de creación debe ser presidida por un Ministro de Estado, quien ejercerá la titularidad del pliego presupuestal. Asimismo, la inscripción de los títulos de propiedad formalizados  por COFOPRI se realiza en el RPU. Entre las funciones de COFOPRI se pueden destacar las siguientes: •

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Formular, aprobar y ejecutar el Programa de Formalización de la Propiedad de ámbito nacional. Crear y poner en funcionamiento los mecanismos para promover que las transacciones sobre las propiedades formalizadas se mantengan dentro de la formalidad cuidando que los costos de ésta sean inferiores a los de la informalidad. Asumir de manera exclusiva y excluyente las competencias correspondientes a la formalización hasta el otorgamiento de los títulos de propiedad, no estando incluida en esta función el registro de los títulos emitidos por COFOPRI, que está a cargo del Registro Predial Urbano (RPU).

Como parte del programa de formalización sistemática de propiedad, realiza una exhaustiva investigación del estado de ocupación existente antes de adjudicar los derechos y límites de las áreas de Asentamientos Humanos (AA.HH). Esto se realiza mediante tres procesos: 3.3.2.3.1. Proceso 0

Esta etapa del programa de formalización está compuesta por procedimientos técnicos, legales y sociales realizados con el fin de conseguir un inventario de la información básica preliminar  relacionada con la ocupación de diferentes tipos de propiedades en el área determinada para la investigación. La información proviene de una muy amplia gama de fuentes públicas y privadas que tienen alguna relación con la gestión o administración del terreno u otro interés en él. Asimismo, un diagnóstico que determine si el área del asentamiento urbano está lista para ser formalizada. 3.3.2.3.2. Proceso 1

Esta etapa comienza el proceso de formalización mediante la validación del título del terreno ocupado por el asentamiento informal; la representación del área en un Plano del Perímetro (PP); la identificación de las parcelas individuales y su definición dentro de los límites indicados en el PP; el registro de las parcelas individuales en el RPU a nombre de COFOPRI. 3.3.2.3.3. Proceso 2

Esta etapa se desarrolla en el campo, la cual consiste principalmente en: •

Ubicar el área a catastrar.

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Determinar el universo (predios) a catastrar.

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Recopilar información existente gráfica y alfanumérica: Esta etapa consiste en recopilar  información física del área a catastrar mediante planos, mapas catastrales, ortofotos, cartografía base proveniente principalmente del Ministerio de Agricultura y del IGN. Coordinación con las autoridades del distrito para el planeamiento de las actividades. En esta etapa tenemos, las actividades de campo y gabinete, la cual consiste en la visita de una Brigada conformada por un arquitecto o topógrafo para realizar un levantamiento topográfico, y de un abogado para realizar una verificación legal de la posesión que se  pretende formalizar.

Este levantamiento topográfico consiste en un proceso mediante el cual se logra una definición geográfica precisa de la ubicación de puntos, líneas y polígonos presentes en un mapa o foto respecto del predio, gracias a la correlación de estos y sus representados en un sistema de coordenadas UTM. Entre las herramientas que se utilizan tenemos principalmente, el taquímetro , el nivel , la mira y GPS . •

Sectorización y codificación catastral del distrito.

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Codificación de la manzana.

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Diseño de la ficha catastral, la cual contiene información legal y física del predio.

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Empadronamiento y linderación: Esta actividad tiene por objeto determinar la persona que se encuentra en posesión del lote, la condición en la cual se ejerce la posesión del lote, identificando a sus titulares y verificando su destino, recabando para el efecto la documentación pertinente.

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Control de calidad de la información obtenida.

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Procesamiento de la información legal y gráfica en el Sistema.

Después de tales actividades, se procede con la verificación del derecho de propiedad de los ocupantes individuales de las parcelas, la mediación y adjudicación según el caso, la transferencia de la parcela de COFOPRI al nuevo propietario, el registro del título y la distribución. Asimismo, COFOPRI cuenta con un importante centro de levantamiento y trazado de mapas que sirven de apoyo al sistema de registros en base a parcelas del RPU. El RPU recibe mapas catastrales de COFROPI en dos etapas: •

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Plano del Perímetro (PP): Un plano del límite externo del área de un asentamiento humano. El plano es guardado en formato digital y en formato impreso y es ingresado digitalmente al trazado de mapas base existente. Los límites están establecidos en coordenadas UTM mediante conexión a la red de control geodésico. En el plano se muestran las tablas de las coordenadas UTM. Plano de Trazado y Lotización (PTL): Es una descomposición de los PP son trazados en mapa catastral y básico para el RPU. Los planos muestran las dimensiones y áreas de cada  parcela, en base a una monumentación completa de los límites y una medición por  levantamiento.

Siguiendo con el proceso, los mapas catastrales de COFOPRI atraviesan un proceso de tres etapas de verificación al ser presentados al RPU:

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Los planos son revisados para asegurar que no exista ningún cruce con predios registrados existentes. Los PP son trazados en mapas base digital y se revisa los PTL comparándolos con el PP pertinente. Se revisa la precisión matemática y la consistencia de los planos. Los PP son ajustados para demostrar su precisión angular y lineal. Los PTL son revisados para asegurar que todos los lotes tengan dimensiones y áreas. Se verifica la información de los planos comparándola con la memoria descriptiva del predio (MD), las dimensiones lineales de los lotes que constituyen el texto de la MD.

A fin de realizar una eficiente labor catastral y conforme muestra los mencionados cuadros sobre recursos destinado al área catastral de cada Registro, COFOPRI ha utilizado adecuado número de  personal y recursos. En este caso, los cuadros muestran una adecuada recopilación de mapas de diversas fuentes y complementado por COFOPRI mediante levantamientos topográficos para conectarlos a su base legal. Asimismo, adecuado número de equipo gráfico, topográfico y  profesionales así como, radios, estaciones, computadoras, entre otros. Por otro lado, además de marcar los límites, reconocer y trazar mapas de la ocupación informal, COFOPRI proporciona una asesoría importante a la comunidad sobre la ubicación y construcción de viviendas para asegurar que el terreno urbano a ser formalizado cumpla con los requisitos básicos de un asentamiento humano y con el marco legal del uso de tierras urbanas en el Perú. Desde el mes de agosto de 1996 en que se iniciaron las operaciones de formalización hasta el mes de mayo 2006, COFOPRI ha formalizado 2'085,577 lotes provenientes de Lima, Callao, Ancash, Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Cusco, Huancavelica, Ica, Junín, La Libertad, Lambayeque, Loreto, Moquegua, Pasco, Piura, Puno, Tacna, Tumbes y Ucayali. Lo cual implica que dichos lotes han sido saneados e inscritos finalmente, en la SUNARP a favor del Estado o tratándose de Urbanizaciones Populares, a favor de las respectivas personas jurídicas propietarias del terreno. Asimismo, del total de 2'085,577 lotes, 1'525,314 han culminado el Proceso de Formalización Individual, obteniendo los títulos de propiedad o la regularización de los mismos. De esta manera, las acciones de COFOPRI han beneficiado a una población estimada de 7'150,160 pobladores de  posesiones informales, urbanizaciones populares y Programas de Vivienda del Estado a nivel nacional. Del total de lotes con títulos inscritos, 1'273,732 corresponden a propietarios de viviendas en  posesiones informales (asentamientos humanos, centros poblados, pueblos tradicionales); 48,255 a  propietarios de viviendas en urbanizaciones populares (asociaciones y cooperativas de vivienda); y 203,327 a beneficiados de Programas de Vivienda del Estado. Como se puede apreciar, las principales instituciones que generan catastro en el Perú, PETT (con las excepciones mencionadas) y COFOPRI cuentan con apropiados mecanismos que permiten levantamientos catastrales con considerable grado de precisión que permite que sus títulos saneados, titularizados e inscritos resulten jurídicamente incuestionables. Sin embargo, la carencia de soporte catastral del RPI ocasiona que los títulos urbanos tradicionales inscritos no sean confiables. A continuación presentaremos los mencionados cuadros que muestran los recursos utilizados por el RPI, PETT, RPU y COFOPRI en cuanto a la implementación del catastro.

3.3.3. Catastro Minero El Registro de Concesiones y Derechos Mineros fue creado en 1950, por Ley Nº 11357 y comienza a funcionar el 01 de Marzo del mismo año. Asimismo, en el año 1969 mediante Decreto Legislativo  Nº 17872, cambió su denominación a Registro Público de Minería. En 1975 el Decreto Legislativo Nº 21094 le asignó la calidad de Organismo Público Descentralizado y en 1979 el Decreto Legislativo Nº 22632 establece la Ley Orgánica del Registro Público de Minería. En diciembre de 1991, el Decreto Legislativo 708, base de la actual Ley General de Minería, mediante el artículo N° 40 de ésta Ley, el Estado transfiere al Registro Público de Minería la  jurisdicción del procedimiento ordinario minero y con el Decreto Supremo 002-92 E.M.,  promulgado en enero de 1992, se precisan sus nuevas funciones y se incluye la de administrar el Catastro Minero. En marzo del 2001, por el Decreto Supremo Nº 015-2001-EM, este Registro cambió en denominación al Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero (INACC), funcionando como un organismo público descentralizado del Sector Energía y Minas, responsable de resolver las solicitudes de concesiones mineras y otorgar el respectivo título de concesión minera; asimismo, tiene a su cargo el Catastro Minero Nacional y la Administración del Derecho de Vigencia. El INACC es considerado como la primera institución en Latinoamérica en poner a disposición de los usuarios información catastral completa en Internet, pudiéndose acceder a revisar la información de la situación geográfica y técnica de cualquier derecho minero en el Perú. Asimismo, su Sistema Catastral Minero viene siendo tomado como modelo por varias naciones vecinas y de países de todo el mundo, debido a su alto desempeño y competitividad, lo que le ha  permitido tener convenios de cooperación técnica e informática con otras instituciones del sector   público y privado, nacionales e internacionales, a fin de obtener un eficiente catastro minero. Habiendo explicado las metodologías de las principales instituciones que realizan catastro en el Perú, es importante mencionar que en el año 2002 el Ministerio de Economía y Finanzas emite el siguiente cuadro sobre un número aproximado de predios, predios catastrados, pendientes de catastro, registrados y pendientes de registro de las instituciones catastrales mencionadas, el mismo que se encuentra expresado en millones:

Puede apreciarse que tradicionalmente, el catastro en el Perú ha mantenido de manera independiente tres sub-sistemas catastrales: urbano, rural y minero. Tanto el catastro rural como minero han sido administrados por el gobierno central, a través del PETT, el primero y del INACC, el segundo; debiéndose resaltar que ambas instituciones han desarrollado, en los últimos años, una importante labor utilizando adecuada tecnología de punta, incluyendo COFOPRI. Es lamentable que el RPI no se haya alineado con las mencionadas instituciones puesto que todo  propietario, tanto de un predio rural o urbano, tiene derecho a que el Estado, a través del Registro, haya inscrito su derecho soportándose en una base catastral, conforme lo ha ejecutado el PETT y COFOPRI. Esto definitivamente, coloca en desventaja a los propietarios de predios urbanos ya que en el RPI existe retraso en cuanto a predios inscritos pendientes de catastrar, se considera común  problemas de superposición de áreas y duplicidad de partidas, teniendo muchas veces el mismo

usuario que incurrir en tiempo, dinero y esfuerzo en solucionarlo. Explicaremos estos problemas más adelante. Asimismo, podemos observar que cada una de las Instituciones que realizan catastro en el Perú han realizado tales levantamientos de acuerdo a sus metodologías, criterios y procesos diferentes, lo cual ha generado que en ocasiones la información se contradiga o no corresponda.

3.3.4. La manera como se ha encarado en el Perú el proceso cartográfico. Conforme hemos mencionado, para lograr una coincidencia entre la realidad registral y la realidad física, justamente la finalidad del catastro, es necesario que todos los elementos que existen sobre la superficie de un país deban estar ubicados geométricamente con gran precisión. Sin embargo, la  precisión depende de la escala de representación utilizada y parámetros elegidos que influyen en su determinación, los mismos que deben ser fácilmente identificables y de acuerdo a la situación del terreno. La herramienta que permite realizar esta representación es la cartografía. Dicha representación puede efectuarse en imágenes mediante la ortofoto, plano a trazos de líneas y numéricamente a través de un listado de coordenadas. Todas estas representaciones vienen normalmente acompañadas de una información alfanumérica que facilita su lectura e interpretación. Justamente, la importancia de la cartografía radica en el hecho que ella es la base de todo sistema de información territorial y es la que permite mostrar la imagen de la realidad del territorio de un país. Por tanto, una buena cartografía constituye la base de un catastro de alto nivel. En el Perú, durante muchas décadas, la realización de la cartografía nacional ha sido responsabilidad de instituciones castrenses. Este hecho, salvo algunas excepciones, se convirtió en el mayor  obstáculo para el desarrollo de la tecnología geográfica en el Perú. Dos fueron las razones que contribuyeron a este retraso. Por una parte, la creencia que la información cartográfica era  patrimonio de las fuerzas armadas y por otra parte, la falta de continuidad del personal técnico, sobre todo a nivel de los cuadros directivos y ejecutivos. Conforme hemos mencionado, todo proceso cartográfico y, por ende, cualquier proceso catastral comprende dos aspectos básicos, la captura de la información y el control o apoyo terrestre. 3.3.4.1. La captura de la información

En nuestro país, se llevó a cabo mediante vuelos fotogramétricos a nivel nacional, efectuados por  misiones patrocinadas por el Gobierno de los Estados Unidos de Norteamérica. El primero de ellos se realizó en el año 1956 al sur del paralelo 13º (aproximadamente Lima e Ica), desde el sur de Lima hasta Tacna. Este vuelo se denominó HYCON y tuvo una escala aproximada de 1/60,000. El segundo vuelo se realizó en el año 1969, a la misma escala, por la misión de la Fuerza Aérea de los Estados Unidos (United States Air Force – USAF) y la Sociedad Americana para el Ensayo de Materiales (American Society for Testing Materials – ASTM) y cubrió la zona de la costa restante al norte del paralelo 13º y la sierra. Desde 1970 hasta 1995, el Servicio Aerofotográfico Nacional (SAN) de la Fuerza Aérea Peruana tuvo la responsabilidad de realizar los vuelos de la zona de selva baja y selva alta. Según lo previsto,

 por ser estrictamente necesario, deberían haberse realizado vuelos periódicos para la actualización de la documentación cartográfica, lo que lamentablemente nunca se llevó a cabo. Al inicio de la década de los años 70, el Ministerio de Agricultura contrató con el SAN la realización de vuelos en los valles de la costa y de la sierra a una escala aproximada de 1/17,000. Este mismo Ministerio, a fines de la década de los 90’ contrató con el SAN y el Instituto Geográfico Nacional (IGN) la realización de vuelos a escalas aproximadas de 1/15,000 y 1/30,000; los que actualmente, se utilizan para la cartografía de linderos prediales a escalas de 1/5,000 y 1/10,000. Además, se encargó a una empresa privada la realización de cerca de un millar de ortofotos digitales. Respecto a este último vuelo, ha sido muy criticada su falta de control de calidad, según nos explica Guillermo García Montufar: ‘“Respecto de este último vuelo, ha sido muy criticada su falta de control de calidad. Por ejemplo, en el caso de las imágenes fotográficas, que debieron haberse tomado a una escala de 1/30,000, se encontró al momento de realizarse la restitución, que ésta variaba entre 1/20,000 y 1/60,000.” (García Montufar 2002: 41)’ 3.3.4.2. El control o apoyo terrestre

En nuestro país, un problema delicado dentro del proceso cartográfico se presentó a nivel de la red de apoyo geodésico o topográfico, es decir, el denominado “control terrestre”, el cual ha sido también, muy criticado debido que se efectuó sin existir una adecuada correspondencia entre la escala y las exigencias de precisión de un determinado levantamiento por la situación física del terreno. En este proceso el “Datum” juega un papel fundamental. Para crear un mapa que represente las diferentes áreas del globo terráqueo, ha sido necesario aplicar diferentes modelos matemáticos que sean capaces, en primer lugar, de representar de la mejor forma posible la forma de la Tierra. Para eso se definen los llamados elipsoides puesto que la Tierra no es una esfera ni un ovoide perfecto. Una vez que haya definido la forma de la Tierra con un elipsoide, se necesita crear un modelo matemático que nos permita representar un punto concreto en un mapa con sus valores de coordenadas. A este modelo matemático se le llama Datum. El Datum del Perú, que en este caso sería el punto de tangencia con el sistema de proyección cartográfica y el origen del sistema de coordenadas, se encuentra en Las Canoas, República Bolivariana de Venezuela. Los puntos de primer orden y segundo orden de la red de puntos geodésicos del Perú , donde se “amarran” todas las redes de control y apoyo de los levantamientos, han sido determinados mediante métodos de triangulaciones geodésicas y astronómicas para la ubicación de los puntos Laplace 20 (Puntos en los que se corrigen las desviaciones y se reorienta la red.) Sin embargo, el Perú, al no contar con una red gravimétrica (la cual está constituida por un punto de control de latitud, longitud y altura que permite revisar y, corregir las mediciones) origina problemas a nivel del control terrestre, ya que una red gravimétrica permitiría que las mediciones sean de gran  precisión al tener altitudes que darían un nivel de calidad óptimo. En lo que respecta al control terrestre, el entonces IGN, estableció el control básico para la costa y sierra basándose en tales criterios mencionados. Esto se realizó desde 1921 hasta 1964, el cual sirvió

 para el establecimiento de la carta nacional a una escala de uno en cien mil (1/100,000), la cual tiene un margen de error tolerable de 12.5 m. Esta carta fue elaborada con un control terrestre adecuado para la fecha de su diseño. Sin embargo, desde entonces y a pesar de todos los cambios geofísicos, esta red no fue conservada ni mucho menos controlada. A pesar de todo, este último control de 1964, fue el utilizado por la Dirección de Catastro Rural en la década de los 70’ para los levantamientos de esa época, especialmente en la costa. Es importante tener en cuenta que tratándose de cartas a escalas mayores, 1/5,000 y 1/10,000, donde la tolerancia es mucho menor se produce, sin duda, un fuerte desplazamiento. Además, también en ciertas regiones o valles, se hicieron traslados de punto de control de los vuelos altos a los vuelos bajos de escalas más grandes. Tenían la idea que estaban utilizando el método del “sobrevuelo” que puede ser utilizado en ciertos casos y bajo ciertas condiciones técnicas específicas,  pero, lo cierto es que ni la metodología ni los instrumentos utilizados fueron los adecuados.” (García Montufar 2002: 42) Asimismo, Guillermo García Montufar considera que para el control terrestre resulta vital el establecimiento de una nueva red de puntos básicos por métodos satelitales GPS. El problema expuesto en el punto anterior se agudiza aún más cuando se toma conciencia que los catastros existentes no se encuentran aún interrelacionados puesto que cada Municipalidad, el PETT, COFOPRI, IGN, SAN, INACC han realizado levantamientos catastrales con sus propias metodologías, criterios y procesos lo cual ha producido que muchas veces la información se contradiga. Estos casos han dado lugar a situaciones insostenibles. Por ejemplo, casos donde en el Impuesto Predial figura un monto a pagar establecido de acuerdo al área que figura en la Declaración de Autovaluo realizada por el propietario o en todo caso, la Municipalidad. Sin embargo, esta área no coincide con el área que tiene el PETT ó COFOPRI respecto a este mismo predio. Entonces, el  propietario estaría pagando un monto que no correspondería de acuerdo a su capacidad contributiva. Asimismo, situaciones en que una persona que desea invertir en este predio, tendría dos tipos de informaciones físicas del predio diferentes. Lo cual genera que el inversionista, no sólo tenga que dirigirse a dos instituciones distintas para comparar estas informaciones (aumento de costos de transacción) sino que tenga que preguntarse ¿Cuál institución es más confiable?, ¿Cuál me dice la verdad? ¿Con cuál de estas informaciones puedo calcular si mi negocio es rentable? Es muy difícil que un inversionista pueda lidiar con tal situación e incertidumbre. Detallaremos más sobre este tema en la siguiente sección.

3.4. El Sistema Nacional Integrado del Catastro y su vinculación con el Registro de Predios Como hemos analizado anteriormente, en nuestro país, diversas instituciones del sector público han realizado levantamientos catastrales con fines y criterios diferentes, originando la multiplicidad de  problemas analizadas en la sección anterior. En aras de brindar seguridad jurídica y agilizar el mercado inmobiliario para el desarrollo político, social y económico de nuestro país, el Estado se vio en la necesidad de crear mediante Decreto Supremo N° 020-2002-AG, una Comisión Multisectorial para que elabore el Proyecto de Ley del Sistema Nacional Integrado del Catastro (SNIC) y su vinculación con el Registro de Predios.

La Comisión estuvo conformada por el Director Ejecutivo del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT, el Jefe Institucional del Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero - INACC, el Superintendente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, el Jefe del Instituto Catastral e Informático de Lima – ICIL, el Coordinador   Nacional de la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI, el Superintendente de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria - SUNAT, el Jefe del Instituto Geográfico Nacional – IGN; por el representante del Ministerio de Economía y Finanzas - MEF, por  el Director Ejecutivo del Instituto Nacional de Desarrollo Urbano - INADUR, por el Jefe del Instituto de Recursos Naturales - INRENA, por el Superintendente de la Superintendencia de Bienes  Nacionales – SBN, y por el Director del Instituto Geológico Minero y Metalúrgico- INGEMMET. El proyecto de Ley fue presentado al Congreso el 16 de junio del 2003, aprobado y promulgado el 24 de junio y 20 de julio del 2004 respectivamente, a través de la Ley Nº 28294 y publicado el 21 de  julio del 2004. Además, con fecha 23/02/2006 se publicó su Reglamento. La creación del SNIC y su vinculación con el Registro de Predios tiene como finalidad establecer la  base normativa catastral y la estandarización de los procesos técnicos y administrativos catastrales de todas las entidades que tienen responsabilidad de generar catastros en el país; para que, de esta manera, se pueda regular y uniformizar la generación, administración, actualización y permanente mantenimiento de la información catastral y registro de los derechos de propiedad inmueble. Comprende dentro de la estandarización de los procesos técnicos, uniformizar el uso de instrumentos y datos técnicos para los levantamientos catastrales; mientras que en la estandarización de procesos normativos, previo análisis de la parte normativa para la elaboración de catastros y determinadas las coincidencias en los mismos, se elabora un proceso que tienda a establecer un procedimiento general cuya última etapa sea la de inscripción registral. Una vez estandarizados los procesos técnicos y normativos, recién se puede acceder al Sistema Integrado denominado Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial (SNCP) en la medida que todas las Instituciones correspondientes tendrán características comunes que permitan su integración, no como suma de elementos contradictorios entre sí, sino que sean complementarios, interrelacionados y compatibles. En este caso, se trata de obtener no sólo un catastro que sirva de instrumento para permitir acceder a la información territorial de nuestro país, sino un catastro de carácter multipropósito, proveedor de datos de distintas órdenes, con información gráfica y literal de orden jurídico, económico y fiscal, siendo además, el complemento ideal de los Registros Públicos, puesto que permite comprobar la existencia física y real de los inmuebles que se inscriben y, por ende, una información fehaciente de los derechos reales que puedan invocarse sobre dichos inmuebles. Entre la información que brindaría el SNCP sobre predios tenemos, la superficie de tierra del terreno, y/o todas las edificaciones existentes sobre el suelo y subsuelo, con linderos continuos definidos como líneas directas entre vértices, que constituyen legalmente una sola unidad inmobiliaria respecto a sus derechos de propiedad u otros derechos. Asimismo, terrenos unifamiliares, construidos o no, y las unidades de uso exclusivo ubicadas en los Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, como departamentos en edificios, quintas, locales comerciales que se sitúen en centros comerciales o galerías, entre otros. Dentro de la definición de  predios, este catastro incluye a aquellos sujetos de derechos privados y los de uso público, así como a las Comunidades Campesinas y Nativas.

3.4.1. Características del SNIC

Como hemos descrito, el SNIC se relaciona con el Registro de Predios a través de la información catastral. Para tal efecto, el Sistema uniformiza la generación, administración, mantenimiento y actualización de la información catastral predial de todas las Instituciones que realizan catastro en nuestro país. La información del SNCP es de acceso público, previo pago de los derechos correspondientes, y con las limitaciones establecidas en la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública (Ley Nº 27806). De acuerdo a lo mencionado anteriormente, las características del Sistema son: •

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Sistema abierto: El SNIC permite el intercambio de la información entre quienes la generan y aquellos que la solicitan. Sistema desconcentrado: El SNIC permite el acceso al mismo a través de las distintas entidades públicas del Gobierno Nacional, Gobierno Regionales y Locales. Sistema dinámico: El SNIC requiere actualización permanente de la data técnica y legal inherente a los predios. Sistema normalizado: El SNIC permite la uniformidad en los procedimientos de gestión, obtención y tratamiento de la información que genera. Sistema estandarizado: El SNIC contiene estándares técnicos, informáticos, administrativos y legales en los procesos y datos que conforman el Sistema. Sistema seguro: El SNIC otorga seguridad jurídica a los actos jurídicos referidos a predios y a sus derechos.

3.4.2. Objetivo del SNIC El objetivo principal del Sistema es integrar y unificar los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes instituciones generadoras de catastro en nuestro país. Asimismo, que se inscriban los predios en el Registro de Predios con el respaldo de un catastro, uniformizando la generación, administración, mantenimiento y actualización de la información catastral predial. En otras palabras, lo que se busca es lograr una base unificada de datos bajo el Sistema de Referencia Geodésica Oficial , respecto de todos los predios del territorio nacional, debidamente uniformizada y estandarizada. De esta forma, todos los catastros existentes en el Perú podrán interrelacionarse entre sí y a su vez éstos podrán relacionarse jurídicamente con el Registro de Predios. Para facilitar tales fines, el Sistema Nacional Integrado de Catastro establece que cada predio del territorio del país contará con un Código Único Catastral, el mismo que constituye su identificación alfanumérica.

3.4.3. Interés Jurídico Como se puede apreciar de lo antes expuesto, el Interés Jurídico relevante a satisfacer con la creación del Sistema es contar con un catastro único y actualizado que refleje exactamente lo que ocurre en la realidad respecto a un predio, con la finalidad de sincerar la información existente sobre las características de los predios, límites, linderos y sobre quien es la persona titular del derecho de  propiedad, logrando de esta manera, proteger también, los bienes de uso público y al mismo tiempo contar con una debida seguridad jurídica del derecho de propiedad que atraiga las inversiones  públicas y privadas, permitiendo así el otorgamiento de garantías inmobiliarias, la movilización del mercado de capitales, y consecuentemente el aumento de bienes y servicios.

Por otro lado, el espíritu y propósito de crear el Sistema no es crear una nueva entidad pública sino aprovechar la infraestructura existente, y promover una mejor asignación de recursos públicos. Por otro lado, el Sistema Nacional Integrado de Catastro está conformado por las siguientes Instituciones Públicas: • • • • •

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Los Gobiernos Regionales. Las Municipalidades Provinciales, Distritales y Metropolitana de Lima. El Instituto Geográfico Nacional. El Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero - INACC.

3.4.4. Órganos del SNIC Son órganos del Sistema Nacional Integrado de Catastro: • • •

El Consejo Nacional de Catastro La Secretaria Técnica Comisiones Consultivas.

El Consejo Nacional de Catastro es el órgano del Sistema encargado de aprobar su política nacional y la referida a la integración catastral, así como emitir las directivas para su implementación, así como las normas respecto a la ejecución de tales políticas. Entre los integrantes del Consejo Nacional tenemos: • • • •

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El Superintendente Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, quien lo preside. Un representante de los Gobiernos Regionales. El Presidente de la Asociación de Municipalidades o su representante. El Jefe Institucional del Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero- INACC o su representante. El Jefe del Instituto Geográfico Nacional - IGN o su representante. El Director Ejecutivo del Instituto Catastral de Lima - ICL o su representante. El Presidente del Consejo Nacional ejerce la representación del mismo.

Entre las funciones del Consejo Nacional de Catastro tenemos: •

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Establecer la política nacional del Sistema y su vinculación al Registro de Predios a través del Plan Nacional de Catastro. Aprobar las Directivas para el cumplimiento obligatorio de la ejecución de las actividades de catastro de predios o derechos sobre éstos, incluyendo delegación de facultades. Determinar, de ser necesario, las zonas catastrales para el funcionamiento del Sistema. El ámbito de aplicación de las zonas catastrales se precisará en el reglamento de la presente ley. Aprobar las normas técnicas requeridas para la integración catastral y su vinculación con el Registro de Predios. Aprobar convenios o contratos con las entidades públicas del Gobierno Nacional, Regional y Local, personas jurídicas o naturales y los Organismos Internacionales de Cooperación Técnica, Financiera u otros, para la formulación, actualización y mantenimiento de la información catastral. Los contratos de carácter financiero que originen operaciones sujetas a reembolso a plazos mayores a un año se rigen por las normas de endeudamiento público. Establecer los estándares y especificaciones técnicas para la formulación, actualización y mantenimiento de la información catastral de predios o derechos sobre estos.

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Establecer el sistema informático destinado a integrar la información catastral de las entidades públicas integrantes del Sistema. Delegar en la Secretaria Técnica las funciones que estime pertinentes. Las demás que sean necesarias para el cumplimiento de sus fines con arreglo a la presente ley.

Por otro lado, se designó a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP como Secretaría Técnica del SNCP independientemente de sus funciones específicas de acuerdo a su ley de creación. La Secretaría Técnica es dirigida por un Secretario, el cual es un funcionario designado  por la SUNARP. Entre las funciones de la Secretaría Técnica, tenemos: •

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Proponer al Consejo Nacional la política nacional del Sistema y su vinculación con el Registro de Predios y ejecutarla una vez aprobada. Evaluar y supervisar las actividades relacionadas a la generación y administración de la información catastral de predios, que ejecutan las entidades públicas que integran el Sistema. Proponer al Consejo Nacional las disposiciones administrativas para el cumplimiento de las actividades de catastro de predios o derechos sobre éstos, incluyendo delegación de facultades cuando lo considere conveniente. Proponer al Consejo Nacional estándares y especificaciones técnicas para la formulación, actualización y mantenimiento de la información catastral de predios o derechos sobre éstos. Coordinar la vinculación de los entes oficiales involucrados en materia catastral con el Registro de Predios. Administrar el Sistema. Proponer al Consejo Nacional el sistema informático a fin de integrar la información catastral de las instituciones públicas conformantes del Sistema.

Asimismo, la Secretaría Técnica es el órgano responsable de cumplir y monitorear la aplicación de las políticas, normas y estándares del Sistema, aprobados por el Consejo Nacional; para lo cual coordina, asesora, supervisa y evalúa el tratamiento de las acciones del catastro vinculadas al Registro de Predios a efectos de que éstas se realicen de acuerdo a los procedimientos estandarizados. En cuanto a las Comisiones Consultivas, se requerirán cuando corresponda tratar o dilucidar temas que involucren un área geográfica determinada, el Consejo Nacional o la Secretaria Técnica podrán convocar Comisiones Consultivas, conformadas por los representantes de los Gobiernos Locales involucrados y de otras instituciones afectas con el fin de que puedan transmitir información relevante acerca de sus correspondientes ámbitos geográficos.

3.5. Situación Actual del Catastro en el Perú. Conforme hemos mencionado, en julio del 2004 se aprobó la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios Ley Nº 28294, cuyo objetivo es regular la integración y unificación de los estándares, nomenclatura y procesos técnicos de las diferentes entidades generadoras de catastro en el país. Este Sistema se vincula con el Registro de Predios mediante la información catastral que se brindará. Lamentablemente, conforme se estipuló en la Cláusula Segunda de las Disposiciones Finales de la Ley, el Poder Ejecutivo reglamentaría la Ley en un plazo no mayor a (120) días hábiles a partir de su  publicación. Sin embargo, recién el 12 de febrero de 2006 se publicó el Reglamento mediante Decreto Ley Nº 005-2006/JUS que complementaría tal Ley.

A la fecha, no se ha presentado mayor avance respecto al Sistema puesto que la Comisión acordó que sólo en el Reglamento se regularía el proceso de generación de información catastral que todas las Instituciones que generan catastro en el Perú tendrán que acogerse y lamentablemente, todavía se encuentran por expedir las Directivas correspondientes a la elaboración de la cartografía catastral. Asimismo, tal Comisión acordó regular en el Reglamento el proceso de saneamiento registral y catastral que se realizaría en los predios que tuvieran discrepancia de información registral y catastral, duplicidad de partida y superposiciones de área, sobretodo, en atención a los predios inscritos en el RPI. Por tanto, a la fecha la competencia registral continúa igual sin mayor avance: •

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El PETT perteneciente al Ministerio de Agricultura, le corresponde el levantamiento del catastro rural; a fin que se encuentren registrados en la SEPR del RPI y en caso de los  predios rurales ubicados en el departamento de Lima, le correspondía su inscripción en el RPU. A pesar del problema expuesto sobre la disparidad de información registral y catastral  por causas del proceso de Reforma Agraria y Comunidades Campesinas, la base catastral del PETT cuenta con una adecuada precisión que ha permitido obtener los resultados que hemos mencionado. A las aproximadamente 1,800 Municipalidades de todo país le competen el levantamiento del catastro urbano con la finalidad que estén registrados en el RPI. En este campo ya existe una modificación puesto que se está utilizando la base catastral de COFOPRI y PETT para las inscripciones del Registro de Predios, incluido el RPI en la medida que tales bases lo  permitan. Respecto a las Municipalidades, hemos expuesto la deplorable situación de éstas se encuentran respecto a base catastral. La COFOPRI se encarga de realizar levantamientos catastrales de los asentamientos humanos y urbanizaciones populares a nivel nacional para proceder con su inscripción en el RPU. Como hemos mencionado, la base catastral de COFOPRI también, ha brindado excelentes resultados. El catastro minero se encuentra bajo la competencia del INACC, con la finalidad de inscribirlas en el Registro de derechos mineros de los Registros Públicos dentro del RPI. Igualmente, la base catastral minera del INACC es considerada como la mejor de todo el país dado el uso de tecnología aplicada.

Con la aprobación del Reglamento, recién la SUNARP se encuentra en proceso de unificar las bases catastrales de COFOPRI y PETT; cuya culminación sería en junio 2007. Para tal fin, se ha contratado personal y equipos para dicha labor. Conforme explicaremos a continuación, actualmente, el RPI es el registro que presenta la gran mayoría de problemas relacionados con la disparidad de información registral y catastral, duplicidad de partida y superposiciones relacionados justamente, por la falta de una base catastral confiable al momento de inscribir los predios urbanos tradicionales.

3.5.1. La Duplicidad de Partidas o Doble Inmatriculación y Superposición de Áreas. Actualmente, entre los grandes problemas frecuentes en el RPI tenemos, la duplicidad de partida o la doble inmatriculación y superposiciones de áreas; las cuales aproximadamente, constituyen un  porcentaje de 10% de predios urbanos inscritos en el RPI. Sin embargo, esta cifra podría aumentar   puesto que existen predios inscritos en el RPI sin ningún tipo de auxilio gráfico.

Entendemos por inmatriculación el ingreso de un predio a la vida registral, realizado en virtud de la  primera inscripción de dominio en favor del inmatriculante, con la cual se abre una partida registral en la que se describirán las características físicas y jurídicas del mismo predio y todos los actos respecto a éste. En el Perú, el artículo 2018 del Código Civil regula la manera mediante la cual se puede extender en el Registro el acto de inmatriculación: ‘“Para la primera inscripción de dominio, se debe de exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años, en su defecto títulos supletorios.”’ Entonces, por la doble inmatriculación o duplicidad de partidas se entiende cuando un predio puede estar inmatriculado dos o más veces en partidas distintas e independientes una de otra, a nombre de un mismo titular o de titulares distintos. Tal suceso es consecuencia de falta de cautela y sencillez del proceso de inmatriculación por parte de los Registradores y por la faIta de un adecuado catastro capaz de permitir identificar físicamente a los inmuebles y las deficiencias de las descripciones que se hacen de éstos en los títulos. Entre los supuestos casos de doble inmatriculación tenemos, la doble inscripción de un mismo  predio, la inscripción de dos predios distintos que tienen una parte común y la inscripción de dos  predios cuando uno de ellos se encuentra completamente incluido en otro mayor; es decir, en los dos últimos casos se trata de “superposición de áreas”. Asimismo, puede ocurrir que la unidad inmobiliaria doblemente inmatriculada esté inscrita en distinta partida en favor de un mismo titular  registral o a nombre de diversos titulares. Conforme hemos mencionado, el RPI, al no contar con una base catastral que le permitiera determinar las características físicas de un predio, procedió a utilizar en reemplazo, planos y mapas de las Municipalidades y en caso de no existir éstos, se basaron en los planos presentados por los  propietarios. Lamentablemente, hemos mostrado que el Instituto Nacional de Desarrollo Urbano (INADUR) llevó a cabo un estudio de 18 Municipalidades representativas, que cubrió el 65% de la población urbana. Su objetivo era establecer el nivel de disponibilidad y uso de base catastral así como la capacidad de mantener dicha información en el sector municipal. El análisis del estudio confirmó que en las Municipalidades existía una ausencia general de una base catastral, carencia general de entendimiento del catastro, falta de recursos para establecer y mantener una base catastral a nivel municipal. Por tanto, la base utilizada por el RPI para inscribir los inmuebles de su competencia se basaron en información no confiable ni precisa puesto que las Municipalidades realizaban tales levantamientos con finalidades estrictamente fiscales considerando la poca recaudación que algunas de estas tenían; lo cual no garantizaba un trabajo objetivo ni preciso. Asimismo, en cuanto a los planos presentados por los propietarios, ninguno era garantizado por  alguna institución oficial especializada en levantamientos catastrales, ni tampoco se sabe que criterios habrían utilizado cada topógrafo contratado para realizarlo. Sin embargo, antes que se dispusiera en el año 1985, la utilidad del catastro municipal, el RPI  procedió a basarse para las inscripciones de primeras de dominio o inmatriculaciones simplemente, en un esquema de captura de información literal, donde el contenido de la extensión superficial consignada en un instrumento público con el complemento de los linderos y medidas perimétricas, determinaba el acogimiento de la solicitud de imatriculación por parte del Registrador, sin ningún

tipo de auxilio gráfico o técnico sobre las características físicas del predio. No debemos de olvidar  que estos problemas también, lo tuvieron que asumir los predios rurales antes que se creara el PETT en el año 1992, el cual a la fecha se encuentra resolviendo problemas de duplicidad de partida y superposición. Es decir, lo que el Registrador hacía era justificar esta falta de auxilio gráfico y técnico, estipulando que la unidad inmobiliaria materia de inscripción no contaba con antecedentes en el registro; con la verificación de búsquedas en el índice del Registro. Un índice que, por muchas décadas, no estaba organizado por direcciones o ubicación de inmuebles, sino por el elemento del nombre y apellidos de los propietarios con derecho inscrito. ‘“……… se presentaba una escritura pública de compraventa de un inmueble, que cumplía con el  plazo ininterrumpido que exige nuestro ordenamiento civil, el registrador efectuaba una búsqueda al que aparecía como vendedor y como comprador, llegando así a su conclusión positiva de inscripción. Entonces queda claro que el Registrador, lo que está haciendo es sustituir la información real por la información de las personas que supuestamente son los titulares; aquí cabe preguntamos: ¿Acaso el predio no podría estar inscrito a nombre de un tercero?” (Rivera 1999: 84)’ Esta manera equivocada de evaluar la procedencia de las inscripciones, generó la existencia de diversos casos de doble inmatriculación o duplicidad de partida y superposición de áreas de los  predios inscritos en el Registro. Estos problemas dieron a lugar a innumerables conflictos judiciales que hasta hoy se encuentran en  proceso o atrasados debido a la falta de catastro en las inscripciones realizadas en el RPI. Por tal motivo, se dispuso que para las inscripciones de primera de dominio se utilizaran los mapas y planos levantados por las Municipalidades y en caso de no existir éstos (casos por mucho tiempo frecuentes debido que, hasta hoy, muchas Municipalidades no cuentan con los recursos para tener una Oficina de Catastro), los propietarios podrían contratar los servicios de un topógrafo para presentar mapas y  planos de su predio. Lamentablemente, esta disposición no ayudó a disminuir los problemas de duplicidad de partida o superposición de áreas puesto que no existía uniformidad respecto a la metodología y criterios de realizar los levantamientos catastrales. Cada una de las aproximadamente, 1,800 Municipalidades tiene distintas modalidades de efectuar  sus levantamientos; lo cual generó también, problemas de límites distritales que hasta el día de hoy se encuentran en conflicto. Asimismo, respecto a los planos ejecutados por cada uno de los topógrafos contratados, los cuales tenían también, distintos criterios al momento de levantar los  planos. Igualmente, otras instituciones públicas empezaron a levantar sus propios planos y mapas de acuerdo a sus finalidades utilizando sus propias metodologías y criterios como, el Ministerio de Defensa, IGN, SAN, Ministerio de Transporte y Comunicaciones, Ministerio de Energía y Minas, INACC, Marina de Guerra del Perú, Ministerio de Agricultura, INRENA (Instituto Nacional de Recursos  Naturales), Instituto Nacional de Cultura (INC) y hasta instituciones con una adecuada base catastral como la del PETT y COFOPRI tenían sus propios criterios para realizar sus levantamientos. Algunas de estas Instituciones se apoyaban en los mapas y planos realizados por otras. Por ejemplo, algunas Municipalidades (sobretodo aquellas con mayor recaudación) se apoyaron en la carta nacional realizada por IGN u ortofotos realizadas por el SAN cuando se tenían que realizar   proyectos como habilitaciones o cuando un propietario solicitaba mapas para la realización del plano de su predio para inscribirlo. Sin embargo, no todas las Municipalidades procedían de esta manera,

algunas se auxiliaban en mapas y planos del Ministerio de Transporte y Comunicaciones u otros. Igualmente, los topógrafos contratados por cada propietario, al no tener la Municipalidad apoyo catastral, procedían de esta misma manera. Justamente, los problemas de duplicidad de partida y superposición de áreas se debieron también,  por la falta de uniformización de criterios al momento de hacer levantamientos catastrales; lo cual ocasionó también, contradicción y falta de concordancia de la información catastral de los predios. Por otro lado, en los Tomos y fichas registrales aún encontramos inscripciones que describen al  predio en medidas de superficie diversas, así tenemos casos en que se expresa el área en fanegadas, yugadas, topo, tongos, yuntadas, etc.; las cuales inclusive tienen una equivalencia diferente según el lugar o región en que se utiliza. Por ejemplo en el Perú, una fanegada al centro, equivale a 2.8978 hectáreas, una fanegada en Cañete equivale a 3.1403 hectáreas y una fanegada en el norte equivale a 2.9696 hectáreas. Igualmente, la mayor cantidad de predios actualmente inscritos tienen como títulos archivados,  planos de muy larga data que son de casi imposible ubicación en el espacio y aún se puede apreciar  en los Tomos de la SUNARP cómo se describían las ubicaciones de los predios partiendo y  basándose en la ubicación de ríos, cerros, valles, tiendas; es decir, lugares expuestos a constantes cambios físicos, sin ningún sistema de precisión; y es lamentable, encontrar predios inscritos sin expresar cuáles son sus linderos y medidas perimétricas. Por otra parte, nuestro ordenamiento registral trata de solucionar tales problemas. En sus artículos 56 al 63 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP/SN), se busca evitar que se sigan extendiendo más asientos en repetidas inmatriculaciones o duplicidad de partidas, a través del cierre registral de aquellas partidas que se consideren que no deberían haber existido. A pesar que el cierre de partida por duplicidad busca atenuar las consecuencias de la deficiencia en las inscripciones, este cierre tiene como única consecuencia que no se siga complicando más la  publicidad del registro con la generación de nuevos asientos de inscripción; no significando la declaratoria de invalidez de los asientos extendidos en la partida menos antigua hasta la expedición de un mandato judicial, debido al Principio de Legitimación, el mismo que explicaremos en la siguiente sección y en atención al artículo 3 de la Ley Nº 26366 que considera como una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, la intangibilidad de las inscripciones.  Nuestra Institución Registral también trató de solucionar estos problemas mediante un catastro que manejaban las Oficinas Registrales de Lima y Callao (ORLC) y Arequipa (ORA) y el RPU (que no dependía de la SUNARP sino de Ministerio de Transporte, Comunicaciones, Vivienda y Construcción –MTC). A pesar que estos catastros funcionaban como apoyo a la labor registral, su alcance se encontraba constreñido por la información limitada que conservaban estas oficinas. “Uno de los graves problemas que enfrenta nuestro sistema registral es la ausencia de un catastro que permita la exacta verificación de la existencia de la finca y su identificación. Puede ocurrir que figuren inscritas fincas que no existen, que físicamente han desaparecido por fenómenos de la naturaleza, y que registralmente no han variado su situación porque no existe la posibilidad de realizar un cotejo con la realidad física. De la misma forma, la doble inmatriculación, es un tema frecuente; así como la superposición y, lo que es más común, los casos en que los datos que figuran en el registro no coinciden plenamente con la realidad, sea en los linderos y medidas perimétricas, como en le área total. Todos estos problemas se podrán resolver fácilmente de contar con un catastro que respalde físicamente, realmente, lo que figura inscrito en el registro. Ello supone la necesidad de una labor de coordinación entre catastro y el registro. (Morales y Alamo 2000:185-186)

Es lamentable que en casi más de 100 años de creación del Registro de la Propiedad Inmueble, nos  preguntemos ¿Qué tipo de calificación registral estamos hablando si el propio Registrador no cuenta con los medios tecnológicos correspondientes para verificar si las características físicas del inmueble estipuladas en el título y ficha registral coincidan con la realidad? ¿Qué tipo de seguridad jurídica registral tenemos si nuestro Registro se basa en información catastral que se superpone y contradice con otra información catastral respecto de un mismo predio? ¿Cuál es entonces el alcance de la  protección que debe brindar el Estado, a través de los Registros Públicos, a sus ciudadanos, cuando la información que brinda sobre determinado predio es totalmente discrepante? ¿Qué tipo de seguridad tenemos los ciudadanos cuando al inscribir nuestros predios en el Registro, vemos que esta inscripción es cuestionable al no haber sido completamente corroborada su legalidad y alcances  por parte del Registro? ¿Qué seguridad tenemos las personas que realizamos transacciones económicas basándonos en la información jurídica y física que publicita el Registro sobre los  predios? Definitivamente, tales hechos nos muestran que tenemos un Registro cuyos predios inscritos no han estado respaldados con un Sistema Registral capaz de regirse por sus propios principios registrales, los mismos que también contribuyen a garantizar que los derechos de propiedad inmueble estén completamente identificables, verificables y seguros. Situación originada por la no implementación de un catastro ineficiente. En esta época donde contamos con innovadores avances tecnológicos, no es justo que el Estado, a través del Registro, no pueda garantizar a los ciudadanos que sus derechos de propiedad se encuentran plenamente seguros y protegidos. Por eso, consideramos que el Registro debe de contar  con un catastro eficiente que permita identificar jurídica y físicamente a los predios.

3.5.2. Elevados Costos de Transacción en el Mercado Inmobiliario El mercado inmobiliario en nuestro país afronta una serie de problemas. Entre ellos tenemos los  problemas relacionados con el mismo proceso de negociación entre las partes. Conforme hemos explicado, en este proceso el consentimiento juega un papel fundamental pero éste resulta muchas veces resulta costoso y dificultoso por la asimetría de información entre las partes. En nuestro país, la asimetría de información no solamente se da para el interesado que desea realizar  un negocio jurídico respecto de un predio sino también, en el mismo propietario que ignora los diversos potenciales económicos que podrían convertir su bien en capital activo. Este problema se agrava debido que en el caso de los predios urbanos tradicionales inscritos en el RPI no proporciona  plena seguridad que las características físicas que se encuentran estipuladas en la ficha del predio coincidan con la realidad. A fin que se lleve a cabo una transacción en el mercado, es indispensable que el interesado incurra en costos de transacción necesarios. El primero de éstos son los costos de búsqueda dónde el interesado tiene que averiguar información respecto al inmueble que quiere adquirir y su propietario. Lamentablemente, el RPI no facilita esta búsqueda por el hecho de justamente, no contar con una  base catastral. Por ejemplo, imaginemos que el interesado encuentra una casa abandonada en la cual quisiera realizar un negocio, el interesado no podría recurrir al RPI para conseguir el nombre del  propietario puesto que la única referencia que tiene de la casa es la ubicación y la búsqueda en el RPI es mediante folio personal y no real. A diferencia del RPU, COFOPRI y PETT que cuentan con  base catastral, lo cual permite que el interesado pueda hacer una búsqueda catastral mediante la ubicación del inmueble.

Es importante mencionar que conforme hemos explicado, si estos costos de transacción son muy elevados representan un freno y obstáculo para el intercambio de bienes y en general, son impedimento para cualquier actividad comercial. Después de incurrir tiempo, recursos y esfuerzos en averiguar el nombre del propietario; el interesado tiene que seguir investigando respecto a las características jurídicas y físicas del inmueble a fin de ver si éste cumple con sus requisitos. Definitivamente, esta labor empeora cuando se trata de averiguar en predios inscritos en el RPI puesto que si bien la ficha puede contener tales características, la falta de base catastral en este registro no garantiza plena confiabilidad. Por tanto, el interesado tendrá que contratar los servicios de un topógrafo a fin de obtener planos del predio con sus características determinantes. A pesar que RPU, COFOPRI y el PETT cuentan con bases catastrales que facilitan los costos de  búsqueda, el interesado tendrá que recorrer distintas instituciones públicas recabando información física catastral determinante, donde en cada una tiene que abonar el correspondiente pago de derechos a fin de seguir recabando información física del inmueble. En este caso tenemos: •

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El interesado tendrá que ir a la Municipalidad Provincial para obtener el Certificado de Zonificación y Vías. A la Gerencia de Catastro de la Municipalidad Distrital para la obtención del Certificado Catastral. A la Gerencia de Rentas de la Municipalidad Distrital para obtener la información sobre el estado del contribuyente que se desea realizar el negocio, con relación al cumplimiento de sus obligaciones tributarias. Al Instituto Nacional de Cultura (INC) para obtener la calificación del predio en lo que respecta a su condición de Monumento Histórico. A la Dirección de Transporte Urbano de la Municipalidad Provincial para la obtención de la información correspondiente a la determinación de afectaciones para vías expresas, colectoras y arteriales. A la Dirección de Transporte de la Municipalidad Distrital para la obtención de la información correspondiente a las afectaciones de vías de carácter local. A la SUNARP para la investigación del tracto sucesivo de propiedad siempre y cuando las transferencias sobre el predio hayan sido debidamente inscritas. Asimismo, si el predio se encuentra con cargas judiciales. Al PETT o COFOPRI en caso de tratarse de terrenos rústicos o ubicados en asentamientos informales. En cualquier Registro resulta importante verificar si existen duplicidades registrales o más de una inmatriculación sobre el mismo predio sobretodo, en el RPI. A las Municipalidades Provinciales o Distritales para constatar si el terreno esta habilitado. A las empresa prestadoras de servicios públicos para conocer si el área cuenta con factibilidad de servicios. A CONATA para que nos informe respecto a la valorización monetaria de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble. Adicionalmente, debemos averiguar si es zona protegida, parque natural, bosque u otro similar, mediante el INRENA (Instituto Nacional de Recursos Naturales). Asimismo, si es zona de seguridad nacional reservada por los institutos armados o zona estratégica mediante el Ministerio de Defensa. Igualmente, si es área reservada para proyectos (gas, explotacion de otros recursos naturales, aeropuertos, etc) mediante el Ministerio de Energía y Minas. También, al INACC para averiguar si el derecho de propiedad esta sobre un derecho minero.

Definitivamente, teniendo que recorrer tantas instituciones, pagar los derechos correspondientes, contratar los servicios de un topógrafo para obtener planos del predio con sus características y

contratar también, un abogado para analizar la parte jurídica; los costos son elevados. Esta situación  puede desanimar a cualquier inversionista sobretodo, a los pequeños y medianos puesto que los grandes si podrían tercerizar esta búsqueda. Lamentablemente, esto es una consecuencia del costo de los trámites legales que se tienen que realizar a fin de recabar la múltiple información necesaria para poder invertir con seguridad jurídica. En caso contrario, esta persona tendría que llevar a cabo dicho negocio al margen de la ley, es decir, dentro de la informalidad incluyendo los altos costos que ésta también conlleva. Asimismo, cada una de estas instituciones obtuvo tales informaciones de acuerdo a sus propias técnicas, metodologías y criterios catastrales; lo cual en ocasiones generó falta de concordancia e incoherencia de tales informaciones. Por otro lado, el hecho que estas Instituciones no contaran con una base catastral integrada ocasionó que las Instituciones tuvieran que solicitar información a las otras, lo cual generó también, demoras y cuellos de botella en la inscripción de predios, habilitaciones urbanas, sub-divisiones, declaratoria de fábrica y demás actos registrables sobre  predios, conflictos de demarcación territorial, informalidad, falta de claridad al momento de determinar el monto de los tributos, tráficos de tierras, múltiples conflictos, detenimiento y desincentivo a la inversión pública y privada, entre otros, que pueden ser capaces de vulnerar los derechos de propiedad. Igualmente, tales problemas originan que no se exista una separación geográfica definida de las tierras administradas por RPI, RPU y SEPR particularmente, en algunas ciudades del país, lo cual origina una confusión en el público con relación a cuál registro deben acudir. ‘“En la actualidad todas estas bases de datos técnicas y legales que constituyen catastros funcionan aisladamente unos de otros, utilizan programas, sistemas y procesos distintos, cada uno para un fin determinado. Estos sistemas, no tiene lenguajes similares, por lo que no se puede trabajar con todos ellos simultáneamente, y salvo algunas excepciones, no guardan relación alguna con el Registro de Predios o con otros Registros en que se inscriben derechos sobre inmuebles.” (Congreso de la República 2002: 3) ’‘’ Por tal razón, el 21 de julio de 2004 acertadamente, el Congreso Peruano aprobó la Ley que crea el Sistema Nacional Integral del Catastro y su vinculación con el Registro de Predios Ley Nº 28294. El objetivo fundamental de este Sistema es integrar y unificar la base normativa catastral, estandarizar  los procesos técnicos y administrativos catastrales de todas las instituciones que generan catastros en el país; a fin de regular y uniformizar la generación, administración actualización y mantenimiento de la información catastral de los bienes inmuebles, en coordinación con el Registro de Predios. Este  procedimiento se realizará de manera progresiva hasta el año 2011. A pesar que consideramos que esta ley es un gran avance en materia catastral predial, es necesario que se analice y tome serias medidas respecto a la falta de base catastral del RPI puesto que de nada serviría un Sistema como el mencionado si el mismo no podría informar de manera confiable las características físicas de los predios urbanos inscritos en el RPI. Asimismo, respecto a los casos de Reforma Agraria y Comunidad Campesina que generan superposición entre la SEPR y el RPI, conforme hemos explicado. Definitivamente, un Sistema cómo este cuyo objetivo es lograr una integración de la base catastral de la información física y jurídica de los predios en todo el Perú, ayudaría a reducir los costos de transacción puesto que un interesado no tendría que recorrer tantas instituciones y pagar por acceder  a información, lo cual agilizaría el mercado inmobiliario. Sin embargo, el Estado debe de brindar a sus ciudadanos la seguridad jurídica que se merecen respecto a sus derechos de propiedad. En este caso, garantizar que aquellos predios inscritos en el