Este es un Supuesto EXCLUSIVO del proponente, no se ha tomado de ninguna bibliografía y hay que decir que solamente ha sido sensibilizado por él, en casi dos (2) décadas de estarlo utilizando. Lo ha ido retocando hasta llegar a la ecuación que aquí se expone.
En algunas oportunidades, entidades financieras o prestatarias de dinero, reciben el ofrecimiento de una “Garantía Real”, (hipotecaria o prendaria) para respaldar un préstamo, y en consecuencia, estas entidades nos solicitan a los tasadores la valoración de bienes que satisfagan esa garantía y que cumplirán la función de “PRENDA”.
En otras ocasiones las leyes disponen la liquidación o el remate de bienes muebles o inmuebles que provienen de la restructuración de empresas en quiebra o han sido incautados por cualquier razón (estupefacientes, contrabando), o han sido recuperados como dación en pago o parte de embargos judiciales o procedimientos administrativos o fiscales etc.
Cómo se hace el cálculo? … para: Valor de Liquidación Forzosa Valor de Realización Valor de Remate Valor Mínimo de Subasta Valor de Permuta
Existe en estos servicios de avalúos, una asesoría adicional, que consiste en informar a los clientes: • Cuanto dinero sería prudente avalar con la prenda • Hasta donde el bien cubre en garantía el empréstito… o • Por cuanto se puede permutar (recibir como parte de pago o dar en parte de pago) el bien tasado.
Existe en estos servicios de avalúos, una asesoría adicional, que consiste en informar a los clientes: • Cual es el Valor Base o “Valor de Mínima Subasta”. Ley 80 de 1993. – El Decreto reglamentario 855 de 1994,
junto con la Ley 80 regulan la venta de bienes por el sistema de martillo y
Art. 14 en el “Parágrafo” relativo a los efectos de la venta de bienes de propiedad de las entidades estatales dice: en el
–
… “deberá ordenar y obtener un Avalúo Comercial…”
–
… “Con base en dicho avalúo se establecerá el valor mínimo por el cual se podrán vender los bienes”.
Existe en estos servicios de avalúos, una asesoría adicional, que consiste en informar a los clientes: • Cual es el Valor de “Remate” o de “Liquidación Forzosa” en caso de que se siniestre la operación crediticia – Esto es, en ocasión de que no se honre la deuda de una hipoteca, un leasing o de un empréstito, cuya garantía real se está recibiendo como aval.
Existe en estos servicios de avalúos, una asesoría adicional, que consiste en informar a los clientes: Ejemplos: • Recepción de un apartamento de menor valor en una negociación de otro apartamento en un proyecto nuevo o de un vendedor que tenga un bien de mayor valor • Recepción de un vehículo como parte de pago de otro de mayor valor, o nuevo
Se trata de aplicarle un correctivo al “Valor Comercial” de un Bien, obtenido mediante metodología valuatoria adecuada y de universal aceptación. Este correctivo se obtendrá mediante una fórmula propuesta con la que se genera el “Factor LUFER” o Factor de corrección para PERMUTA, para LIQUIDACIÓN, o para REMATE
ES DECIR: 𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳ó𝒏𝒏 𝒐𝒐 𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹𝑹 = 𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑽𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪𝑪 × 𝑭𝑭𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳
• Se realiza el avalúo de la Prenda (Mueble o Inmueble) como lo dictan las normas universales de tasación para Valor Comercial •
Una vez obtenido el VALOR COMERCIAL se procede a efectuarle una corrección, para encontrar un adecuado VALOR DE LIQUIDACIÓN O DE REMATE, es decir, se obtiene así, un valor de realización rápida o de subasta mínima del bien. • Para la entidad financiera su negocio no es el de hacerse vendedor de bienes sino la intermediación financiera • Para el que acepta permutas por otros bienes o que maneja una casa de empeño, su objetivo comercial es el de convertir en efectivo rápidamente el bien que recibe.
El Factor de reducción por Liquidación o Remate o de Permuta obedece a la fórmula financiera siguiente: 1° COMPONENTE
𝐹𝐹𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿
2° COMPONENTE
1 = �� � × (1 − (𝐶𝐶0 × 𝐶𝐶𝑑𝑑 ))� 𝑛𝑛 (1 + 𝑖𝑖 )
• Donde: • FLUFER: Factor de Reducción • i: Tasa Activa efectiva mensual (promedio de los 6 Bancos con mayor colocación del país)
• n: Tiempo estimado para cierre de venta (economía normal de 1 a 6 meses, pero pudiera ser mayor en recesión económica)
• Co: Coeficiente de Oferta • Cd: Coeficiente de Demanda
Componente Financiero:
𝟏𝟏 � � 𝒏𝒏 (𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)
• El primer componente de la fórmula propuesta, corresponde a una operación financiera que “Descuenta a capital de Hoy un capital futuro” (Ingeniería Económica o Finanzas) • Coincide con la fórmula de Valor Presente, que permite encontrar el Valor Actual de un Capital conocido su Valor Futuro.
Componente Financiero:
𝟏𝟏 � � 𝒏𝒏 (𝟏𝟏 + 𝒊𝒊)
Se deben Obtener los siguientes datos:
• i: Tasa Activa promedio mensual • n: Períodos mensuales requeridos para convertir en efectivo el bien
Componente de Mercado:
[(1 − (𝐶𝐶0 × 𝐶𝐶𝑑𝑑 ))]
• El segundo componente de la fórmula propuesta, corresponde a un ajuste en el Factor LUFER que depende de la realidad del segmento del mercado en el que se comercializa el Bien tasado.
Componente de Mercado:
[(1 − (𝐶𝐶0 × 𝐶𝐶𝑑𝑑 ))]
• Co: es un coeficiente que depende del volumen de “Oferta” de bienes similares al Tasado que se prevé existirá durante el periodo que el bien servirá de Garantía. Condición de Oferta
Coef. Oferta Co
Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua
0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150
Componente de Mercado:
[(1 − (𝐶𝐶0 × 𝐶𝐶𝑑𝑑 ))]
• Cd: es un coeficiente que depende del nivel de apetencia o de “Demanda” de bienes similares al Tasado que se prevé existirá durante el periodo que el bien servirá de Garantía. Condición de Demanda Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
Coef. Demanda Cd 0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150
•
De manera empírica, producto de consultas, tertulias y encuestas personales con colegas corredores de la propiedad raíz de nuestras LONJAS (en varias del país), se ha construido una tabla que cuantifica de alguna manera, los rangos de la escala cualitativa Segmento de mercado: En inmuebles (Casas, Apartamentos, Bodegas,
Lotes Residenciales, Lotes Industriales, etc.) … En vehículos (Pickup; Sedán; Cupé; SUV; MiniVan; Familiares; Todo Terreno; Deportivos), etc. Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva
Menor que el 1% en el segmento de mercado Entre el 1% y el 3% en el segmento de mercado Entre el 3% y el 5% en el segmento de mercado Entre el 5% y el 7% en el segmento de mercado Entre el 7% y el 10% en el segmento de mercado Entre el 10% y el 15% en el segmento de mercado Entre el 15% y el 20% en el segmento de mercado Entre el 20% y el 30% en el segmento de mercado Mayor del 30% en el segmento de mercado
El Valor Comercial del Bien (Inmueble, Maquinaria, Equipo o Prenda) obtenido en el peritaje de avalúo, está reflejado para un tiempo prudencial de comercialización, con un cierre de venta en un periodo que atañe estimar al experto que efectúa el avalúo. (DE ACUERDO A SU EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTO DEL MERCADO).
A Finales del Año 2006 se presenta la siguiente situación en una Casa de empeño: •Para un préstamo de $ 125’000.000 COP se ofrece en “Garantía Real”: Bomba Estacionaria para Concreto Fluido •La casa de empeño realiza una Solicitud del Valor de Liquidación
•Se realiza el encargo valuatorio Ver cuadro resumen a continuación - Diciembre del 2006
Datos Adicionales: • El Equipo está 100% Operativo • Se comprobó que fue alquilado 9 meses consecutivos (Nov 2005 – Julio 2006) para la construcción del Edificio FÓRUM x 10 MM / mes • También se comprobó el alquiler a CORPACERO por 2 ½ meses Agosto a Octubre 2006 Edificio Extensión Universidad de Antioquia x 10 MM / mes • En Medellín no hay otra BOMBA de sus características, • Se observa muy baja vacancia
De la investigación en el Mercado se desprende (año 2006 ): Para estos equipos la Oferta es “Escasa” y la Demanda es “Alta”. La tasa activa promedio encontrada, fue de 1.675% efectiva mensual. Un equipo de esa naturaleza pudiera encontrar un comprador en un tiempo máximo de 3 meses, a los cuales hay que sumarle otros 3 meses que normalmente transcurren de manera previa, antes de considerar que el cliente no va poder honrar el pago y el equipo se debe liquidar
1° COMPONENTE
𝑭𝑭𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳
2° COMPONENTE
𝟏𝟏 = �� � × (𝟏𝟏 − (𝟎𝟎. 𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐 × 𝟎𝟎. 𝟑𝟑))� 𝟔𝟔 (𝟏𝟏 + 𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎) Tasa Promedio Activa Mensual
3 meses Mora + 3 meses Venta
Oferta Escasa
𝑭𝑭𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳 (𝟔𝟔 𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎) = 𝟎𝟎. 𝟖𝟖𝟖𝟖𝟖𝟖
Demanda Alta
1° COMPONENTE
𝑭𝑭𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳
2° COMPONENTE
𝟏𝟏 = �� � × (𝟏𝟏 − (𝟎𝟎. 𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐𝟐 × 𝟎𝟎. 𝟑𝟑))� 𝟔𝟔 (𝟏𝟏 + 𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎𝟎) 𝑭𝑭𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳𝑳 (𝟔𝟔 𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎) = 𝟎𝟎. 𝟖𝟖𝟖𝟖𝟖𝟖
La máquina Cubre para 6 meses una garantía máxima de $ 113.945.000.
Hay que recordar que en las casas de empeño las cuotas o intereses se pagan por mes anticipado, lo cual hay que considerar en la asesoría.
A la primera cuota vencida se comienza a rematar el equipo (3 meses) y le puede prestar $ 119.767.000 A la segunda cuota incumplida se remata el equipo (4 meses) y se le puede prestar $ 117.795.000 A la Tercera cuota Vencida se remata el equipo (5 meses) y le puede prestar $ 115.854.000
• Debo repetir que esta ecuación financiera es una herramienta que YO he utilizado exitosamente en mis dictámenes y si observan su conformación es muy sencilla, ya que trae a Valor Presente (descuenta) el valor al que se supone que se está avalando una garantía prendaria. • En economías con altas inflaciones se deben efectuar algunos correctivos adicionales, al menos llevando el valor obtenido del dictamen pericial a un Valor Futuro, usando como mínimo el IPC y luego ese valor lo descontaría a la tasa activa promedio como en la fórmula . • También se puede usar el F LUFER para encontrar un potencial Valor de Liquidación de un Bien Inmueble o de otros bienes.
